陕西省咸阳市渭城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0404民初3376号 原告：何某，女，1968年9月30日出生，汉族，陕西省西安市人，现住西安市未央区建章路北段。 委托诉讼代理人：王青莉，陕西宇斌诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小奎，陕西万兴律师事务所律师。 被告：陕西秦汉都市农业科技开发有限公司。统一社会信用代码：91611100056906995F。 住所地：陕西省西咸新区秦汉新城兰池大道中段规划展览中心**。 法定代表人：姜建兴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵君儒，陕西三井律师事务所律师。 被告：中智文晟（北京）企业管理有限公司。统一社会信用代码：91110105330319807P。  住所地：北京市西城区马连道路**主楼****/div> 法定代表人：王丽环，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭小联，北京市兆泰律师事务所律师。 原告何某与被告陕西秦汉都市农业科技开发有限公司（以下简称:秦汉公司）、中智文晟（北京）企业管理有限公司（以下简称：中智公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何某及其委托诉讼代理人王青莉、陈小奎，被告秦汉公司的委托诉讼代理人赵君儒，被告中智公司的委托诉讼代理人郭小联均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何某的诉讼请求为：1、请求解除与两被告之间签订的《西部芳香园会籍合同》；2、请求秦汉公司退还合同款项178000元，并赔偿相应损失（自2017年10月16日至实际退还合同款项之日止的银行贷款利息，暂计算至2018年9月16日为7750元）；3、中智公司对上述款项承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2017年10月16日，何某与秦汉公司和中智公司三方签订了《西部芳香园会籍合同》，约定何某认领秦汉公司西部芳香园项目编号为A9-31（面积400平方米、公摊25平方米）的农场庄园一座，价格（会员费）为178000元，使用年限为30年（2018年7月31日至2048年7月30日），并约定两被告于2018年7月31日交付修建好的农场庄园，交付标准详见合同附件。合同签订后，何某按照约定向秦汉公司支付了178000元费用，然而两被告却至今未向其交付农场庄园，且庄园项目一直未动工修建，其行为严重违反了合同约定，致使合同目的无法达成。现何某依据相关法律的规定，诉至本院，望支持其诉讼请求。 何某为证明其陈述的事实，支持其主张,向法庭举证如下： 《西部芳香园会籍合同》、转款凭证及收款收据各一份。欲证明何某与秦汉公司、中智公司于2017年10月16日签订了一份《西部芳香园会籍合同》，此系三方真实意思表示，何某已按约定履行了付款义务，然而秦汉公司、中智公司却未按时交付农场庄园，并且至今一直未动工修建，致使合同目的完全无法实现，现何某要求解除合同，并要求对方赔偿相应损失的事实。 保单保函、保单及保险费票据各一份。欲证明何某为实现债权，向保险公司支付了诉讼保全担保保险费382.43元，此费用系秦汉公司和中智公司违约引起，是何某的实际损失，应由两公司承担的事实。 被告秦汉公司辩称，1、秦汉公司曾与中公博文（北京）国际教育文化中心签订了一份投资合作协议，就秦汉公司拥有的西部芳香园500亩土地进行合作开发，由中公博文（北京）国际教育文化中心投资建造种植大棚及地上附属物，中公博文（北京）国际教育文化中心有权将建造的农业观光大棚出租给第三方并收取租金，租金收益秦汉公司可得40%，中公博文（北京）国际教育文化中心可得60%。2、因中公博文（北京）国际教育文化中心无相应管理资质，故让其关联公司中智公司加入，负责吸纳会员及日后观光大棚的管理工作。3、秦汉公司考虑到双方系合作伙伴，且在中智公司承诺收取的租金由秦汉公司掌管的情况下，便向中智公司出具了200份加盖公章的空白合同和收款收据，但吸纳会员的行为均是由中智公司操作，其自始至终并未参与。4、在秦汉公司得知西部芳香园项目因位于文物保护区内，国家禁止在此进行工程建设的消息后，便立即通知中智公司停止吸纳会员的工作，并要求其退还已收取的租金，但中智公司在此情况下仍与他人签订会籍合同，收取款项，明显属于合同诈骗，故此案应移送公安机关处理。5、中智公司吸纳会员收取租金时办理的POS机，收款人名称虽为秦汉公司，但收款账户却是北京云安信泰网络科技有限公司，其所收取的款项并未进入秦汉公司账户，而是由中智公司私分给个人占有。综上，因中智公司涉嫌刑事犯罪，请法院将本案移送公安机关侦查处理。 秦汉公司为证明其陈述的事实，支持其主张,向法庭举证如下： 1、投资合作协议书一份。欲证明中公博文（北京）国际教育文化中心与秦汉公司签订了一份合作协议，约定秦汉公司提供西部芳香园500亩土地，中公博文（北京）国际教育文化中心投资5000万元在此建筑种植大棚，种植大棚出租等事项由中公博文（北京）国际教育文化中心负责实施的事实。 2、陕西省西咸新区秦汉新城城市管理和交通运输局出具的证明及会籍合同各一份。欲证明中公博文（北京）国际教育文化中心和中智公司在明知大棚已无法建设的情况下，仍与他人签订会籍合同，收取租金款项，该行为构成合同诈骗的事实。 3、POS机刷卡记录、凭条、账户查询单、个人客户交易清单各一份。欲证明中公博文（北京）国际教育文化中心和中智公司自行办理收取租金的POS机，收款人名称虽为秦汉公司，但实际收款账户却为北京云安信泰网络科技有限公司，故收取的款项并未进入秦汉公司的事实。 4、银行流水一份。欲证明在公安机关介入后，中公博文（北京）国际教育文化中心和中智公司将私分给个人的客户租金退还至中智公司与秦汉公司设立的联名账户中，此更能证明中智公司将客户租金收取后便私分给个人的事实。 被告中智公司辩称，1、原、被告三方签订的会籍合同因违反法律的强制性规定，私自改变土地用途，应为无效合同。2、何某与中智公司不存在租赁合同关系，本案中秦汉公司是出租方，何某是承租方，均与中智公司无关。其次，客户交款的地点是在秦汉公司经营场所，秦汉公司收款后出具了加盖其公章的收据，故收取客户租金的主体也是秦汉公司。3、何某要求中智公司承担连带责任的主张，既无事实法律依据，也无合同约定，故不应得到支持。4、收取客户的租金退还至秦汉公司与中智公司设立的联名账户后，秦汉公司是账户的实际掌管人，该公司法定代表人曾将其中1000余万元转至个人账户，在公安机关的干涉下，其分多次将部分款项退回，但仍有部分资金不知去向，故中智公司现不具备退还客户资金的能力。综上，请求法院驳回何某对中智公司的诉讼请求。 中智公司未向本院提交证据材料。 庭审中，组织双方当事人举证、质证，现认证如下： 何某所举证据1，秦汉公司对其真实性认可，但表示其将盖有公章的空白合同和收款收据交与中智公司，此后中智公司的所作所为其并不清楚。中智公司对该组证据的真实性认可，但认为履行合同义务的主体是秦汉公司，其并非租赁行为的当事人，应由秦汉公司退还租金。合议庭评议后认为，该组证据能够证明三方签订的合同内容客观真实，故对合同内容予以确认。 何某所举证据2，秦汉公司、中智公司认为保全的款项法院已经提存，该费用与本案无关。合议庭经评议后认为，本院提存联名账户的款项是基于何某的保全申请而为，该费用是其实际损失，故应予以确认。 秦汉公司所举证据1，何某对其不予认可，认为该协议与本案无关。中智公司对该组证据无异议。合议庭评议后认为，该组证据能够证明秦汉公司与中公博文（北京）国际教育文化中心签订了一份投资合作协议书，约定双方合作开发西部芳香园农业观光大棚项目，此系本案的起因，故对此予以确认。 秦汉公司所举证据2，何某对其真实性认可，但对其证明目的不予认可。中智公司对该组证据中会籍合同的真实性无异议，但对其证明目的不予认可；对秦汉新城城市管理和交通运输局出具的证明不予认可，认为该证明不符合证据的形式要件要求，仅是单方描述，无执法记录佐证，且实际上中智公司至今未收到任何行政机关作出的停工决定或处罚决定。合议庭评议后认为，经与当地文物管理部门和土地管理部门调查核实，西部芳香园所处地域属国家重点文物保护区域，禁止在此进行工程施工。其次，本案所涉农场庄园项目属在耕地上建设非农设施，亦在政府拆除之列。因此，合议庭对该组证据予以确认。 秦汉公司所举证据3，何某对其无异议。中智公司对其不予认可。合议庭评议后认为，庭审中秦汉公司承认收取过少部分客户的款项，再结合会籍合同及秦汉公司所举证据1，能够证明秦汉公司与中智公司系合作关系，共同收取客户入会费用的事实，故对该组证据的证明目的不予确认。 秦汉公司所举证据4，何某认为秦汉公司、中智公司收取入会费用后如何分配，是其内部问题，与何某无关。中智公司对该组证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。合议庭评议后认为，该组证据能够证明在公安机关介入后，中智公司将分配给个人的款项逐步退还至中智公司与秦汉公司设立的联名账户的事实，故对此予以确认，对该组证据的其他证明目的不予确认。 综合上述有效证据，经审理查明本案事实如下： 2017年9月30日，中公博文（北京）国际教育文化中心与秦汉公司签订了一份合作协议，约定秦汉公司提供其所承包经营的西部芳香园500亩土地，中公博文（北京）国际教育文化中心投资50000000元在此修建农业观光大棚及附属设施，观光大棚出租、管理等事项由中公博文（北京）国际教育文化中心负责，租金收益秦汉公司得40%，中公博文（北京）国际教育文化中心得60%。此后，中公博文（北京）国际教育文化中心安排其关联公司中智公司具体进行营销工作，以农场庄园的形式宣传推广，吸纳客户入会（即出租农业观光大棚及附属设施），收取入会费用（即收取租金）。 2017年10月16日，何某与秦汉公司、中智公司签订了一份《西部芳香园会籍合同》，认领西部芳香园项目编号为A9-31（面积400平方米、公摊25平方米）的农场庄园一座，会员费178000元，使用年限30年（2018年7月31日至2048年7月30日）。秦汉公司应于2018年7月31日前交付农场庄园，交付标准为：1、农场主体结构完成；2、农场配房建设完成；3、阳光棚内、卫生间建设完成；4、安装铁艺围栏、铁艺大门；5、水入户、电接至配电箱，每棚独立电表，电入户；6、农场配房塑钢门窗安装好；7、园区道路基本铺装完成；8、路灯基本安装完成；9、园区基本绿化完成；10、园区排水系统基本铺装完成。签订合同的同时，何某支付了178000元租金，秦汉公司向其出具了一份收款收据。 在农场庄园项目准备施工建设时，西咸新区秦汉新城城市管理和交通运输局于2017年10月3日口头通知秦汉公司，其所施工区域在文物重点保护区范围内，国家禁止进行工程建设，要求立即停止违法行为，清理堆积物料。因此，秦汉公司、中智公司的农场庄园项目至今无法修建。 2017年10月中旬，秦汉公司向秦汉新城公安机关报案，称中智公司涉嫌诈骗。随后在公安机关的介入下，两家公司设立联名账户，中智公司将已分配给个人的客户款项逐步退还至联名账户之中，截止本案审理时该账户余额为5494335.9元。本案在审理过程中，包含何某在内的众多当事人向本院申请诉讼财产保全，经本院协调，在秦汉公司、中智公司的配合下，联名账户中的余额已提存至渭城区人民法院执行专户中。2018年12月3日，本院向西咸新区秦汉新城公安分局发出司法建议，认为本案涉嫌刑事犯罪，建议进行审查。同年12月12日秦汉公安分局作出回复，认为本案不涉及刑事犯罪。 另查明，秦汉公司所属西部芳香园已被秦汉新城管委会认定为文物违法项目，被要求将园区内相关设施予以拆除。同时，整个西部芳香园项目因占用耕地，并在耕地上违法违规建设非农设施，亦被秦汉新城管委会列入拆除范围。 本院认为，本案的争议焦点为：1、何某与秦汉公司、中智公司所签合同的效力；2、承担法律责任的主体；3、双方是否有过错？ 对于焦点1，首先，根据陕西省人民政府陕政发（2011）5号文件精神，西部芳香园处于秦咸阳城遗址保护区内，属全国重点文物保护单位的保护范围。依照《中华人民共和国文物保护法》第十七条的规定，文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经相关部门批准同意。本案中何某与秦汉公司、中智公司所签合同中约定的，如建造观光大棚、农场配房、卫生间、水电入户等工程项目，未经文物保护部门的批准同意，并被相关单位叫停制止。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第一款之规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。何某与秦汉公司、中智公司约定的农场庄园建设项目，其实质就是在各类园区内占用耕地或者在耕地上违法违规建设非农设施，属于改变土地用途的行为，其所在的西部芳香园亦被秦汉新城管委会纳入拆除对象之列。综上，双方签订的会籍合同因违反法律、法规的强制性规定，应属无效。 对于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还......。本案中与何某签订会籍合同的相对方是秦汉公司和中智公司，收取租金的主体亦是该两公司，且大部分款项由中智公司直接收取，故在合同无效的情况下，应由秦汉公司和中智公司共同承担返还租金的法律责任，对于中智公司提出其不应承担责任的答辩主张，本院不予采纳。 对于焦点3，首先，秦汉公司、中智公司在已知晓西部芳香园内不得进行施工建设的情况下，仍与何某签订了会籍合同，故两公司对合同无效的后果存在过错。其次，本案所涉合同是因违反国家法律、法规的强制性规定而无效，而法律、法规是面向全社会公布，对每个公民来说都应该知悉。本案中何某在签订合同前，应当对其所购买的产品或服务是否符合法律的规定、是否取得国家相关部门的审批、是否具有相应的证照等事项尽到基本的审查与注意义务，故何某对合同无效的后果亦存在过错。对于过错责任的分担，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，......有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。何某的损失包括资金被占用期间的利息以及为申请诉讼保全而花费的担保保险费382.43元，本院认为资金占用期间的利息损失由秦汉公司、中智公司承担，诉讼保全担保保险费损失由何某承担较为适宜。关于资金占用期间的利息，应自合同签订之日起（2017年10月16日）至实际返还款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十六条，《中华人民共和国文物管理法》第十七条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、原告何某与被告陕西秦汉都市农业科技开发有限公司、被告中智文晟（北京）企业管理有限公司签订的《西部芳香园会籍合同》无效。 二、被告陕西秦汉都市农业科技开发有限公司、被告中智文晟（北京）企业管理有限公司返还原告何某租金178000元。 三、被告陕西秦汉都市农业科技开发有限公司、被告中智文晟（北京）企业管理有限公司赔偿原告何某的利息损失（利息以178000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月16日计算至返还款项之日止）。 四、驳回原告何某的其他诉讼请求。 上述款项限本判决生效后十日内履行完毕。 案件受理费4015元，由被告陕西秦汉都市农业科技开发有限公司、被告中智文晟（北京）企业管理有限公司承担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。 审 判 长  李扬眉 审 判 员  刘 晨 人民陪审员  何建学 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  陈文静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 ······ 《中华人民共和国文物保护法》第十七条文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。但是，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意；在全国重点文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须经省、自治区、直辖市人民政府批准，在批准前应当征得国务院文物行政部门同意。