上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初11988号原告：朱千赚，男，1971年8月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：张晖，上海坤禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑飞，上海坤禾律师事务所律师。被告：马李欢，女，1983年2月5日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：潘静芬，女，1986年6月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告朱千赚与被告马李欢、潘静芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序。因无法用其他方式向被告马李欢送达诉讼材料，本案于2018年9月3日依法转为普通程序，并于同日采用公告方式向被告马李欢送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料。本案于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告朱千赚的委托诉讼代理人张晖到庭参加诉讼。被告马李欢、潘静芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱千赚向本院提出诉讼请求判令：一、解除原告与两被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、两被告腾退位于上海市青浦区华新镇华强街XXX号一楼A16房屋并将房屋归还原告；三、两被告共同支付原告租金人民币425,972.60元(自2017年9月16日起计算至2018年8月20日，按照年租金46万元计算)；四、两被告共同支付原告违约金23万元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2012年9月28日，原告自案外人上海万钧投资管理有限公司(以下简称万钧公司)处租赁位于上海市青浦区华新镇华强街XXX号房屋，租期自2012年10月15日至2026年1月14日止。2017年5月15日,原、被告就上海市青浦区华新镇华强街XXX号一楼A16房屋签订《房屋租赁合同》。租期自2017年5月16日至2022年5月15日，前三年租金按46万元/年计算，租金4个月支付一次，先付后用。管理费按16,200元/年计算。合同签订后,原告收取了被告押金8万元，2017年5月16日至2017年9月15日租金153,333元和2017年5月16日至2018年5月15日的管理费16,200元，2017年9月16日后被告再未支付过租金。2018年8月20日，原告自行收回系争房屋，故原告诉至法院作如上诉请。被告马李欢未作答辩。被告潘静芬未作答辩。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇华强街****房屋的产权人为案外人万钧公司，建筑面积13,946.10平方米。另查明，2012年9月28日，原告(乙方)与案外人万钧公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于青浦区华新镇华强街XXX号建筑面积共14,803.39平方米(另加地下室面积5,528.19平方米)的房屋及相应设备、设施出租给乙方。乙方保证承租“租赁物”仅作为超市及其营业所需的商业配套使用项目。在本合同期限内，未经甲方事先书面许可，乙方不得向第三方整体转租，本合同项下房产超市铺位及其他商铺铺位乙方根据实际情况可以部分转租，但年限不得超过本合同年限，转租期间的责、权、利均有乙方享有和承担。2017年5月15日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于青浦区华新镇华强街XXX号一楼A16。建筑面积约300平方米，房屋用途店铺。合同租赁期五年，自2017年5月16日至2022年5月15日止，房屋租金46万元/年，租金自起算至日起前三年不变；自2020年5月16日至2022年5月15日年租金为50万元。第4.3条约定，租金支付方式为先付后用，四个月支付一次，每年分三次。在合同期内，租金需提前一个月支付。第4.4条约定，乙方就租金逾期支付超过10天，或经过甲方书面催告付款后10天仍未付清欠款，或乙方累计逾期付款违约超过3次，为乙方严重违约，甲方有权无条件收回房屋及将该房屋另行出租、自用，截留收回房屋之日仍滞留在该房屋内的乙方物品、设备等甲方可任意处置且不必对乙方支付任何对价或作任何补偿。第5.1条约定，乙方同意向甲方支付租赁押金8万元。第9.1(1)条约定，如发生下列任何情况，甲方有权单方解除本合同，并向乙方索要赔偿：(1)乙方逾期十五天仍未缴付租金或其他本合同项下乙方应缴费用；……。第9.2条约定，租赁期内，任何一方因另一方任何实质性违约而终止，违约方应当向守约方支付五年总租金的20%违约金，并赔偿给对方造成的损失。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，两被告支付了原告押金8万元、自2017年5月16日至2017年9月15日的租金153,333元、自2017年5月16日至2018年5月15日的管理费16,200元，后续的租金及管理费均未再支付。以上查明的事实，由原告的陈述、上海市房地产权证、房屋租赁合同书等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：原告支付2017年5月15日至2017年9月15日租金后未再支付过租金。合同约定是先付后用，故第二期租金最迟在2017年9月15日前支付。根据合同第9.1条，被告拖欠租金达10天，原告有单方解除权。2018年3月，原告得知被告不再经营酒吧，故当时原被告协商合同解除、返还房屋等事宜，但被告置之不理且未将房屋归还，之后无法联络。2018年8月20日，原告自行收回房屋，并将被告对房屋的装饰装修拆除后另行出租。原告主张的租金按照年租金46万元为标准，自2017年9月16日计算至2018年8月20日。因被告系根本违约，原告应按照五年总租金的20%向被告主张违约金，原告自行调整为6个月租金。原告无证据证明被告违约给原告造成的损失，同意违约金由法院调整。押金不同意在本案中处理，也不再主张被告未结清的水电费。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋租赁合同》是原告与两被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，租金需提前一个月支付，然两被告未按约支付2017年9月15日之后的租金，逾期已超10天，原告有合同解除权。因原告表示其已于2018年8月20日自行收回房屋，故至此两被告不再占有使用案涉房屋，案涉合同也实际于该日解除。原告主张的租金于法有据，本院予以支持。因系两被告违约导致合同解除，原告有权根据合同约定主张违约金，原告表示违约金由法院调整，本院结合双方过错程度、合同履行情况、原告收回房屋情况，酌情认定两被告应支付原告违约金3万元。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱千赚与被告马李欢、潘静芬在2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；二、被告马李欢、潘静芬应于本判决生效之日起十日内支付原告朱千赚租金人民币425,972.60元；三、被告马李欢、潘静芬应于本判决生效之日起十日内支付原告朱千赚违约金人民币3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,139.59元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  王美华人民陪审员  吴彩芳二〇一八年十二月二十八日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。