云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民初471号原告（反诉被告）：云南赢洲房地产开发有限公司，住所地河口县滨河路国际商业街******。法定代表人：白海蛟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胥应、任宏颖，云南众序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：蒙自市文澜镇起龙第九农业生产合作社，住所地蒙自市文澜镇文澜路**。负责人：王某，系该社社长。委托诉讼代理人：张嘉兴，云南盟志律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告云南赢洲房地产开发有限公司（以下简称赢洲公司）诉被告蒙自市文澜镇起龙第九农业生产合作社（以下简称起龙九社）合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嬴洲公司委托诉讼代理人胥应，起龙九社负责人王某及委托诉讼代理人张嘉兴到庭参加了诉讼。诉讼过程中，起龙九社提起反诉，并申请减交、缓交反诉案件受理费，本院审查后认为其申请不符合法律规，未予以准许。后起龙九社仍未能按期预交案件受理费，本院已另行裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。嬴洲公司向本院提出诉讼请求：1.由起龙九社向其返还已支付的合同对价款920万元；2.由起龙九社赔偿其自付款之日起至还清之日止的经济损失（以前述合同对价款为本金，按同期贷款利率计算）；3.由起龙九社赔偿其支出的产权过户税款2146112.49元；4.由起龙九社承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年12月30日，其与起龙九社签订了《土地房屋使用权转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：由起龙九社以1506万元的价格向其转让起龙九社位于蒙自市银河路33号的土地使用权及房屋所有权。2013年12月31日，双方又签订了《房地产买卖契约》（以下简称《买卖契约》）。后其按起龙九社要求支付了对价款920万元。经起龙九社协助，房屋产权于2014年5月20日变更登记在其名下。产权过户的税款均有其实际支付。2015年，因起龙九社当时的负责人官建林涉及刑事犯罪，蒙自市纪委通知暂停办理土地过户手续。起龙九社收取款项后，一直未交付房屋及土地，并于2018年擅自对房屋进行了拆除、改造。2016年，起龙九社将其诉至法院，要求解除双方签订的《转让协议》及《买卖契约》。后云南省高级人民法院判决解除《转让协议》及《买卖契约》。据此，特提起本案诉讼。起龙九社辩称：1.2013年12月30日的《转让协议》约定，由嬴洲公司在协议签订后两日内向其支付转让款500万元。嬴洲公司主张的500万元是在2013年12月3日支付，支付时间在《转让协议》签订前；且支付对象是官建林开办的蒙自市九龙农贸市场有限责任公司。而在2013年12月30日至2014年1月2日期间，官建林或蒙自市九龙农贸市场有限责任公司已无500万元存款。可见嬴洲公司签订《转让协议》是为了骗取其名下财产。2.2013年12月19日付至其账户的300万元也是在《转让协议》签订前支付。蒙自市九龙农贸市场有限责任公司欠农村信用社借款，其对该借款进行了担保。前述300万元进入其账户当天，就被用于偿还前述农村信用社的贷款。因此，应由嬴洲公司提交证据证明已向其支付了转让款920万元，而不能简单用《刑事判决书》来作为唯一证据证明其付款主张。综上，其未收取过嬴洲公司支付的款项，请求法院驳回赢洲公司的诉讼请求。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：嬴洲公司是否向起龙九社支付过房地产转让款920万元。嬴洲公司围绕其诉讼主张，向本院提交以下证据。第一组：《企业信用信息公示报告》、营业执照、《法定代表人身份证明书》。第二组：《转让协议》及《买卖契约》。第三组：云南省高级人民法院（2018）云民终524号《民事判决书》。第四组：蒙自市人民法院（2016）云2503刑初178号《刑事判决书》。第五组：销售不动产统一发票、税收缴款书。起龙九社围绕其诉讼主张，向本院提交以下证据。第一组：蒙自市人民检察院蒙检公诉刑不诉（2017）28号《不起诉决定书》。第二组：《企业信用信息公示报告》《贷款催收通知书》《督促履行担保责任通知书》《企业贷款催收通知书》,以及取款凭证、《收据》、结算业务转款凭证。第三组：《转让协议》。为查明案件事实，本院依法向国家税务总局蒙自市税务局调取了书面情况说明一份。对于前述证据，本院依法组织当事人进行交换与质证。现本院对嬴洲公司提交的证据认证如下，对于第一组证据，起龙九社认为营业执照载明的营业期限已过，嬴洲公司已无主体资格。但本院认为嬴洲公司工商登记尚未注销，工商登记的营业期限过期不等同于其民事权利能力的丧失，因此起龙九社具有民事主体资格。对于第二组证据中的《买卖契约》，起龙九社对其真实性有异议，但生效法律文书已确认系起龙九社与赢洲公司签订，且起龙九社并未否认《买卖契约》中其公章的真实性，因此本院对该份证据予以确认。对于第五组证据，起龙九社认为与本案无关联，但本院认为该组证据系赢洲公司主张税款的依据，与本案有关联，应予以确认。对于其余证据的真实性、合法性、关联性，起龙九社均无异议，本院予以确认。对起龙九社提交的证据，本院认证如下，对于第一组证据，赢洲公司对其关联性有异议。本院认为审查认为《不起诉决定书》涉及不起诉内容与本案无关联，因此对该组证据不应予以确认。对于第二组、第三组证据，赢洲公司对起龙九社的证明目的有异议。本院认为，生效法律文书已确认此两组证据中涉及的款项为赢洲公司向起龙九社支付的房地产转让款，故不足以证明赢洲公司未向起龙九社支付过任何款项。对于本院调取的情况说明，双方均无异议，本院予以确认。根据以上确认的证据，本院确认定本案事实如下：2013年12月30日，嬴洲公司与起龙九社签订了《转让协议》。该协议前言部分确认，起龙九社于2013年8月25日、12月16日召开过社委扩大会议，初步决定将银河路33号的土地及房屋转让于嬴洲公司。并于2013年12月28日就前述转让事宜向户代表征求了意见。征求意见的结果为，应到户168户，实到户152户，同意向起龙九社转让前述土地及房屋的有138户，不同意的有10户，弃权的有3户，同意率达91.39%。该协议主要约定：由起龙九社将其位于蒙自市银河路33号5.3亩的土地及2183.22平方米的房屋转让于嬴洲公司；转让金为1506万元；由嬴洲公司于协议签订之日起两日内支付500万元，起龙九社收到该笔款项后，应立即启动办理土地的预留地批文；起龙九社将土地预留地批文、房产证、土地证交付时支付1006万元。后双方又签订了《买卖契约》，约定：起龙九社自愿将其位于蒙自市银河路33号的房地产出售给嬴洲公司；价格为1506万元，由嬴洲公司于2014年5月1日前付清。2014年5月20日，双方将房屋所有权变更登记在嬴洲公司名下。但土地使用权一直未变更登记。《转让协议》及《买卖契约》签订后，由嬴洲公司出资向税务机关缴纳了税款2146112.49元。其中以嬴洲公司名义缴纳契税453404.06元、印花税7556.7元；以起龙九社名义缴纳营业税755673.44元、城建税52897.14元、教育附加22670.2元、地、地方教育附加151137元、土地增值税453404.06元、企业所得税377836.72元、印花税7556.7元。诉讼过程中，本院向国家税务总局蒙自市税务局致函，国家税务总局蒙自市税务局函复本院表示，《转让协议》及《买卖契约》被判决解除后，对于所缴纳的2146112.49元税款，除了15113.4元的印花税外，其余均可退还。在《转让协议》及《买卖契约》的履行过程中，官建林因涉嫌职务侵占罪被提起公诉。蒙自市人民法院审理查明：官建林在担任起龙九社社长期间，利用职务便利，将收取嬴洲公司老板白海蛟支付的920万元购房款中的6017000元存入其账户，并将该笔款项用于赌博及挥霍；另将300万元缴入集体账户，发放给三位社员183000元。蒙自市人民法院认为官建林的上述行为构成职务侵占罪，职务侵占的金额为6017000元。遂于2016年12月30日作出（2016）云2503刑初178号《刑事判决书》，对前述查明的事实进行了确认，并判决：官建林犯职务侵占罪，对涉案赃款依法向官建林追缴。该《刑事判决书》已生效。2018年5月，起龙九社将嬴洲公司诉至本院，请求解除双方签订的《转让协议》及《买卖契约》。本院审理后判决驳回了起龙九社的前述诉讼请求。起龙九社不服上诉至云南省高级人民法院。云南省高级人民法院查明：前述土地产权证登记的使用权类型为“划拨”；蒙自市文澜镇人民政府于2013年9月30日向蒙自市人民政府提交了《文澜镇人民政府关于请求将起龙九社位于银河路剩余土地作为预留地的请示》，请求将涉案土地批准为起龙九社的预留地；2014年3月20日，蒙自市国土资源局于作出《关于文澜镇起龙九社位于银河路33号剩余土地作为预留地的意见》，明确涉案土地不能按照预留地相关政策办理，建议按照出让国有土地使用权规定相关程序办理手续。云南省高级人民法院认为，至今起龙九社未取得双方合同约定的“预留地批文”，距合同签订之日已近五年。双方约定的办理本来土地相关转让手续和证件的期限已届满，且双方未举证证明目前仍有取得“预留地批文”的可能性。因此，双方签订的《转让协议》及《买卖契约》因未能获得“预留地批文”而导致合同目的不能实现。遂于2018年8月6日作出（2018）云民终524号《民事判决书》，对前述查明的事实进行了确认，并改判解除双方签订的《转让协议》及《买卖契约》。随后，嬴洲公司提起本案诉讼。根据前述确认的案件事实，结合相关法律规定，针对嬴洲公司的诉讼请求，本院对本案作如下评判：一、关于由起龙九社应否向嬴洲公司返还920万元的问题。本院认为，根据蒙自市人民法院（2016）云2503刑初178号《刑事判决书》确认的案件事实，嬴洲公司已向起龙九社支付房地产转让款920万元。且该《刑事判决书》已生效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，对发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。因此本院确认嬴洲公司已向起龙九社支付房地产转款920万元。涉案《转让协议》及《买卖契约》已被判决解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，嬴洲公司要求起龙九社返还920万元的转让款符合法律规定，应予以支持。二、关于起龙九社应否向嬴洲公司赔偿920万元利息损失的问题。本院认为，合同解除后，向合同相对方对方主张赔偿经济损失应以相对方违约为前提条件。本案中，《买卖契约》签订时间在《转让协议》之后，因此对于房地产转让款的支付时间应以《买卖契约》约定为准。根据《买卖契约》的约定，嬴洲公司应于2014年5月1日前付清房地产转让款1506万元，显然嬴洲公司未能按约定时间付清款项。另外，《转让协议》及《买卖契约》约定的土地取得方式为划拨取得。文澜镇人民政府于2013年9月30日向蒙自市人民政府请求将涉案土地批准为起龙九社的预留地，起龙九社遂拟将该块土地与地上房屋一并出让于嬴洲公司。从《转让协议》约定的第二次付款条件看，在签约时，嬴洲公司明知土地的取得方式为划拨取得，以及转让需以土地转变为预留地为前提条件。因此嬴洲公司在签约时应预见存在因土地无法转变为预留地导致合同目的无法实现的风险。根据蒙自市国土资源局2014年3月20日的书面意见，涉案土地不能按照预留地相关政策办理。涉案土地因一直未能转变为预留地，双方签订《转让协议》及《买卖契约》的目的一直未能实现，导致《转让协议》及《买卖契约》被判决解除。对此，不应视为起龙九社违约。因此，嬴洲公司要求起龙九社向其支付利息损失缺乏依据，本院不予支持。三、关于起龙九社应否向嬴洲公司赔偿税款2146112.49元的问题。本院认为，2146112.49元的税款系嬴洲公司在《转让协议》及《买卖契约》解除后产生的经济损失。如前所述，合同解除后，向对方主张赔偿经济损失应以对方违约为前提条件，而本案不应视为起龙九社违约。另外，2146112.49元的税款并非起龙九社收取，且根据国家税务总局蒙自市税务局的复函，2146112.49元的税款，除了15113.4元的印花税外，其余均可退还。虽然税款是以双方名义缴纳，但实际全部由嬴洲公司出资，因此可退还的部分最终应归嬴洲公司所有。因此，对嬴洲公司关于由起龙九社向其赔偿税款2146112.49元的诉请，本院不予支持。综上所述，嬴洲公司的诉讼请求部分成立。对于成立的部分，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、由蒙自市文澜镇起龙第九农业生产合作社于判决生效后十日内向云南赢洲房地产开发有限公司返还转让款920万元；二、驳回云南赢洲房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费103520元，由云南赢洲房地产开发有限公司负担33595元，由蒙自市文澜镇起龙第九农业生产合作社负担69925元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 谭 延审判员 张 嘉审判员 薛少倩二〇一八年十二月二十六日书记员 郑涵月