河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0923民初1869号原告：梁海华，女，1959年4月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙建运，河南长庚律师事务所律师。被告：唐帅英，女，1964年11月15日出生，汉族。被告：胡志辉，男，1983年10月3日出生，汉族。二被告共同委托诉讼代理人：李永轩，南乐县城关法律服务所法律工作者。原告梁海华与被告唐帅英、胡志辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁海华及其委托诉讼代理人孙建运，被告胡志辉及二被告共同委托诉讼代理人李永轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁海华诉称，2017年8月15日，原、被告签订不动产买卖合同一份，约定二被告将其拥有的位于南乐××××路东侧土产家属院院落一座（包括三间房屋）出卖给原告，售价为370000元，签订合同时原告交首付190000元，余款180000元于2017年9月6日付清。被告保证为原告办理不动产产权变更登记，合同生效后，如不动产遇政府征收、征用、拆迁，由原告获得相应赔偿，被告有义务配合原告办理征收征用拆迁等相关手续。签订合同当日，原告将190000元汇入被告唐帅英账户内，此后原告又按约定于9月6日将余款180000元汇入被告指定账户内，为此被告出具收据一支。现被告仅交付了涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证，迟迟未将房产交付原告使用。另据了解南乐县人民政府拟征收该房产，但被告拒不配合原告办理政府的有关征收手续。本案原、被告在自愿平等基础上签订的不动产买卖合同，依法成立且有效，双方均应依法履行合同。现原告为维护合法权益，特依据合同法第八条、物权法第十五条及有关规定提起诉讼，请求判令被告唐帅英、胡志辉继续履行双方签订的不动产买卖合同，交付原告占有使用房地产院落，即乐房权证城Ｃ区字第2011-××号房产、南国用（1994）字第1048号土地的使用权，责令被告到不动产登记局为原告办理不动产变更登记，确认涉案房屋征收补偿款归原告所有，诉讼费、保全费由二被告承担。被告唐帅英庭审辩称，双方签订房屋买卖合同情况属实。合同约定被告将位于开元路东侧房产卖于原告，总价款370000元，合同签订日原告付款190000元，下余房款于2017年9月31日前付清，如不能按时交付余款，被告有权收回房屋，并不退还首付款。合同签订后，原告依约支付了190000元，被告也将相关证件给付原告，此后不知为何，原告未按约定期限支付剩余款项，被告经中间人催要未果。现原告违反双方约定，根据合同法第九十三条第二款规定，被告只有收回房屋解除合同，原告诉求不成立，请求依法驳回其诉讼请求。被告胡志辉庭审辩称，被告及葛永超是卖房的见证人，并未指定账户。当时原告同葛永超让被告出具收据，说打完条房款就转到被告唐帅英账户上，但被告唐帅英未收到钱，被告认为是原告和葛永超合伙设的圈套，请求撤销合同。原告梁海华就其诉讼主张提供的证据有：1.不动产买卖合同、收房款收据、银行转账凭条、被告胡志辉出具的借据、房屋产权证、国有土地使用证各一份，刷卡凭条四份，证明原、被告签订的不动产买卖合同中约定的房产坐落、价格、付款方式、权利义务、违约责任等内容，合同签订后原告依约支付全部房款，并取得被告胡志辉向案外人出具的借条及向原告出具的房款收条，同时还收到被告及葛永超交付的房产证、土地证。2.2018年5月2日南乐县人民政府国有土地上房屋征收告知书一份，证明南乐县人民政府对涉案房产所在区域进行征收，依据不动产买卖合同第四条约定，原告请求确认该房屋征收补偿款归原告所有。被告胡志辉就其辩称提交的证据有：中国工商银行借记卡账户历史明细清单、手机银行转账交易记录截图、河南省农村信用社账户历史交易明细清单各一份，支付宝、微信账号信息及转账交易记录截图一组，证明自2017年1月9日至7月18日，胡志辉通过银行转账、微信转账共给付葛永超现金164500元，胡志辉已将葛永超的借款全部付清。庭审中，原、被告围绕各自主张提交了相关证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据和事实，本院予以确认并记录在卷。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：本案原告陈述购房之前曾偶遇葛永超，后在葛永超提议及见证下于2017年8月15日同二被告签订不动产买卖合同，合同签订当日即付款190000元，余款180000元9月6日付清，至9月6日涉案房产抵押担保解除后，原告按照被告胡志辉要求以刷卡方式支付了剩余的180000元房款，该款被胡志辉用来偿还其拖欠葛永超的150000元借款，为此葛永超将胡志辉出具的借据交付原告，同时由被告胡志辉向原告出具收到全部房款的收据一支，为此被告胡志辉及葛永超分别将涉案房屋的房产证及土地使用权证交付原告。为证明上述事实，原告提供了不动产买卖合同、银行转账凭条、刷卡凭条、借据、收据、房屋产权证、土地使用证等证据在卷佐证。对上述证据二被告质证如下：刷卡凭条内容模糊不清，无法辨认，不能证明原告已按约定给付下余房款；被告唐帅英对收据并不知情，收据系被告胡志辉出具，其中唐帅英的签名系胡志辉代写，涉案房产权属被告唐帅英，其签订合同后只收到了原告支付的190000元房款，因原告未按约定全面履行义务，故被告唐帅英未交付房产、办理过户；借据系被告胡志辉向葛永超出具，但胡志辉已清偿该笔借款，有银行交易记录为证；原告陈述的取得借据情况不真实，胡志辉与其他人是否存在经济纠纷不清楚，即便存在经济纠纷，也与本案无关。针对上述意见被告胡志辉提供如下证据予以作证：借记卡历史明细、手机银行转账交易记录、信用社账户交易明细、支付宝、微信账号信息、转账交易记录，证明自2017年1月9日至7月18日，胡志辉通过银行转账、微信转账共给付葛永超现金164500元，已将葛永超的借款全部付清。对此原告质证意见如下：对被告提供的上述证据有异议，其中信用社账户历史交易明细只能证明胡志辉曾通过poss机消费过100000元及从银行取现金20000元，但并不能证明其消费的对象及取得现金的用途，更不能说明上述款项是支付给葛永超的，且上述款项的时间均在原告购买被告房屋之前，与原告支付房款替被告偿还葛永超的借款没有联系。微信转账记录均为影印件，不能作为证据使用，微信显示的账户名称，即使署名是葛超或者葛永超也不一定就是本案涉及的葛永超，况且胡志辉偿还该费用的时间均在原告购房之前，原告购房本身就是葛永超介绍且土地证在葛永超处抵押，支付房款后土地证是由葛永超代胡志辉交付给原告。即使支付葛永超款是真实的也可以看出原告购房时，被告胡志辉并未还清葛永超的借款或者债务，故被告的上述证据不能作为定案依据，也不能达到其证明目的。本院经审查认为，签订不动产买卖合同时，因原告及被告唐帅英均同意被告胡志辉在卖方、更改的付款时间等合同主要内容处签字捺印，且被告唐帅英亦授意被告胡志辉代书合同抬头处的签名，可视为被告唐帅英以默认的方式授权被告胡志辉以卖方的身份处分涉案房产，同时原告也有理由相信被告胡志辉可代理被告唐帅英从事相关交易活动，故对被告胡志辉主张其与葛永超均系买卖房产的见证人之辩称，本院依法不予采信。关于被告胡志辉提交的证据，信用社账户交易明细中2017年7月18日120000元的支出，均无收款人，且被告亦未提交其它证据证实该款系偿还葛永超的借款，故对该证据的证明目的本院依法不予采信，另因其他转账凭证的总额仅为44500元，远远不足以支付葛永超150000元借款，故对被告胡志辉主张早已还清葛永超全部借款的辩称，本院亦依法不予采信。依据庭审中原告详细陈述的支付剩余房款180000元及取得150000元借据的全过程，并结合其提供的相关证据，且证据之间能够相互印证，可形成完整的证据链条，故对原告庭审诉称本院依法予以采信。审理中，依据原、被告双方庭审陈述及提交的有效证据，经庭审可确认如下事实：二被告系母子关系。2017年8月15日，被告唐帅英、胡志辉共同作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订不动产买卖合同一份，约定：一、甲方将位于开元路东侧房屋卖给乙方，该不动产包括院落1座房屋3间，土地证号国土地证——国用（1994）字第10**，房产证号乐房产权证城Ｃ区字第2011－××号。甲方保证转让的不动产有完全的产权，房屋、土地及院落与他人无争议，该不动产无担保、抵押。二、甲方不动产买卖价格及付款方式：甲方不动产价格为370000元，本合同在签字生效时，乙方付首付款190000元，余款180000元于2017年9月6日付清（原内容为“2017年9月31日前交付”，后由被告胡志辉更改并捺印确认）。乙方未按规定在余款支付日支付给甲方余款时，甲方有权收回该不动产，并不退还首付款。三、甲方在乙方交付第一笔首付款之日把不动产交付乙方，甲方土地使用权证、房屋所有权证书交乙方收存。甲方根据南乐县不动产登记局要求提供办理不动产产权变更登记所需证件和手续，乙方承担办理不动产产权变更登记的所有费用。……四、合同生效后，该不动产如遇政府征收、征用、拆迁，由乙方获得相应赔偿，与甲方无关。甲方有义务配合乙方办理征收、征用、拆迁等相关手续。……八、本协议自双方签字并甲方接收到乙方第一笔房款之日起生效。合同落款处二被告在甲方签字处签名、捺印，原告在乙方签字处签名、捺印，葛永超在见证人签字处签名、捺印。合同签订当日，原告通过其账号为62×××55的账户，向被告唐帅英账号为62×××65的账户转账支付首付房款190000元。2017年9月6日，被告胡志辉解除了涉案房产在中国邮政储蓄银行股份有限公司南乐县支行处设定的抵押权，当日原告梁海华以刷卡的方式支付了剩余180000元房款，该款被告胡志辉用以清偿其拖欠葛永超的借款150000元，为此葛永超将胡志辉出具的150000元借据交付原告，同时被告胡志辉向原告出具内容为“今收到，梁海华购房款叁拾柒万元（￥370000.00），此房款已结清。房屋地址见合同。唐帅英，胡志辉，2017年9月6日”的收到条一支。为此被告胡志辉及葛永超分别将涉案房屋的房产证及土地使用权证交付于原告。另查明，2018年5月2日南乐县人民政府发布《国有土地上房屋征收告知书》，主要内容为：南乐县供销社暨印刷厂棚户区改造项目建设需要，南乐县人民政府拟对该项目规划红线范围内的国有土地上房屋实施征收。征收范围：东起土产街西侧，南至昌州路，西至开元路，北至兴华路。涉案房产包含在上述征收范围之内。现原告以被告拒不交付房地产为由，诉至法院请求判令被告唐帅英、胡志辉继续履行双方签订的不动产买卖合同，交付原告占有使用房地产院落，即乐房权证城Ｃ区字第2011-××号房产、南国用（1994）字第1048号土地的使用权，责令被告到不动产登记局为原告办理不动产变更登记，确认涉案房屋征收补偿款归原告所有，诉讼费、保全费由二被告承担。本院认为，原告梁海华与被告唐帅英、胡志辉签订的不动产买卖合同合法、真实、有效，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定,应为有效。合同签订后,各方均应依约履行各自的义务。原告分两次向被告支付房款共计370000元，有其提交的不动产买卖合同、银行转账凭条、刷卡凭条、借据、收据为证，事实清楚，证据充分，本院可依法予以确认。现原告依约向二被告履行了付款义务，但二被告仅交付了涉案房产的产权证件，拒不交付涉案房产，其行为已违反合同约定，亦应承担相应的违约责任，故对原告请求二被告继续履行不动产买卖合同，交付涉案房地产院落的诉请，本院依法予以支持。此外不动产买卖合同第三项第二款约定：二被告还需提供办理不动产产权变更登记所需证件和手续，故二被告还应依约协助原告办理涉案房产的不动产变更手续。原告请求确认涉案房屋征收补偿款归其所有，但未向本院提交相关证据证明涉案房屋征收补偿款的数额及该款已实际产生，故对原告该项诉请本院依法不予支持，待征收补偿款发生后，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、原告梁海华与被告唐帅英、胡志辉于2017年8月15日签订的《不动产买卖合同》继续履行。二、限被告唐帅英、胡志辉于本判决生效后十日内向原告梁海华交付位于南乐县开元路东侧土产家属院内的房地产院落一套（房产证号：乐房权证城**字第2011－××号，土地使用权证号：南国用（1994）字第1048号），并配合原告办理上述房地产的变更手续。三、驳回原告梁海华的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费2370元，合计2470元，由被告唐帅英、胡志辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  吴聚川审判员  程尽华审判员  王 帅二〇一八年十二月二十九日书记员  王晓楠