湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9014号上诉人（原审被告）：武汉新盛物业管理有限公司，住所地武汉市硚口区崇仁路******。法定代表人：马志武，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞明理，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：武汉星辰房地产开发有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市汉阳区隆祥街**悦城Lake街区****楼单元**办公**法定代表人：黄东兵，该公司经理。委托诉讼代理人：陈坤，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉市城市之光小区第一届业主委员会，住所地湖北省武汉市江汉区北，住所地湖北省武汉市江汉区北湖西路**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：韩德心，该小区业委会主任。委托诉讼代理人：李凯，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉新盛物业管理有限公司（以下简称新盛物业）、武汉星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰地产）因与被上诉人武汉市城市之光小区第一届业主委员会（以下简称城市之光业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新盛物业、星辰地产共同上诉请求：1、判令驳回城市之光业委会的全部诉讼请求；2、判令城市之光业委会承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院法律适用错误。一审法院认可案涉小区的建成、交付时间均在《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行之前。因此，在案涉小区建成、交付时是没有法律对架空层的权属进行规定的。对于开发商来说，架空层面积未计入公摊，是开发商投资建成的，开发商有权对其进行管理、使用。其权利是自始享有的，不因本案纠纷产生的时间而改变。而一审法院以本案纠纷产生于2013年之后，因此本案关于架空层权属认定可以适用《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》显属法律适用错误。二、案涉架空层未计入公摊面积，不属于业主共有。小区业主对建筑区划的“共有部分”，应当源于其占用土地和建设成本的公共性，即其占用土地和建设成本均已平摊入各专有部分中。如果架空层的面积和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应为架空层的出资人，应当共同享有该建筑的所有权。反之，如果开发企业在建设架空层时未将占用面积和建设费用摊入各专有部分成本，则该架空层的所有权理应由开发企业所有。城市之光业委会答辩称，本案侵权纠纷是在物权法生效期间，本案适用物权法并无不妥，一审法院适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。城市之光业委会向一审法院提出诉讼请求：1、确认该小区架空层所有权归属于全体业主；2、判令新盛物业、星辰地产返还其收取的架空层出租所得的租金合计人民币185400元；3、判令新盛物业、星辰地产承担本案诉讼费、律师费以及其他城市之光业委会为维护合法权益所支出的所有相关费用。一审法院认定事实：案涉武汉市城市之光小区为武汉市硚口城建开发公司（以下简称硚口城建，后变更为星辰地产）开发的商品房，于2004年2月26日取得建设工程规划验收合格证，载明“建设工程竣工情况：建筑为4栋11-12层（12层为跃层、底层架空）”。案涉武汉市城市之光小区在交付使用后，由瑞景物业提供物业服务。硚口城建将包括案涉武汉市城市之光小区B座在内的部分架空层改造成房屋，交由瑞景物业代为管理并收取租金。从2013年开始，新盛物业对上述用架空层改造的房屋进行管理。一审法院另查明，2002年11月25日，关于案涉小区B座讼争部分在武汉市国土资源和规划管理局进行建筑规划施工审批时，规划为“架空层”。一审法院还查明，武汉市江汉区城市之光第一届业主委员会于2015年6月4日成立，2015年6月25日在街道办事处办理备案。一审审理过程中，一审法院前往武汉市江汉区房产测绘中心就武汉市城市之光小区的架空层情况进行调查，该测绘中心仅留存B座和D座的架空层资料。测绘中心工作人员陈述，该小区架空层除电梯、电梯间以及消防楼梯（人行楼梯）外，其他部分未计入分摊面积。一审庭审中，双方当事人提交的案涉小区的《武汉市商品房买卖合同》的版本存在不一致的情况。新盛物业、星辰地产提交的硚口城建与肖东平签订的《武汉市商品房买卖合同》第十八条约定，架空层车库（买受人所购的车库只有使用权）由出卖人享有。城市之光业委会提交的硚口城建与王萍签订的《武汉市商品房买卖合同》中没有上述第十八条的约定。一审法院认为，城市之光业委会系经武汉市江汉区城市之光小区业主合法选举产生并办理备案，有权代表业主提起本案诉讼，具备诉讼主体资格。本案的争议焦点为架空层的权利归属。架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。新盛物业、星辰地产辩称依照合同约定，案涉架空层归星辰地产所有。因新盛物业、星辰地产提供的案涉小区的《武汉市商品房买卖合同》中关于架空层车库由出卖人享有的约定与城市之光业委会提供的案涉小区的《武汉市商品房买卖合同》的约定明显不符，而且案涉架空层在建设之初仅规划为“架空层”，并未将其用途规划为“架空层车库”，新盛物业、星辰地产的该项辩称意见，不予采纳。虽然本案部分架空层被硚口城建改造成房屋，但因无法在相关行政部门办理权属登记，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”的规定，案涉架空层不应认定为专有部分。案涉架空层不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”和第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”的规定，案涉架空层应属于案涉小区业主共有。新盛物业、星辰地产辩称城市之光小区开发商与业主的交房时间在2004年，故本案不应适用《中华人民共和国物权法》以及相关法律法规的规定。虽然案涉小区房屋的兴建、交付均发生在《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行之前，但考虑到本案纠纷产生的原因在于新盛物业从2013年开始对用案涉架空层改造的房屋进行管理，上述行为发生在《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行之后，故本案关于架空层的权属认定可以适用《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。新盛物业、星辰地产的该项辩称意见，不予采纳。城市之光业委会诉请新盛物业、星辰地产返还收取的架空层出租所得的租金185400元以及新盛物业、星辰地产承担律师费和其他城市之光业委会为维护合法权益所支出的所有相关费用，但对其主张均未提交充分的证据予以证明，其该两项诉讼请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市江汉区北湖西路97号城市之光小区A座、B座、C座、D座架空层归武汉市城市之光小区全体业主共有；二、驳回武汉市城市之光小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。减半收取案件受理费2004元，由武汉新盛物业管理有限公司、武汉星辰房地产开发有限公司共同负担(此款武汉市城市之光小区第一届业主委员会已预付，武汉新盛物业管理有限公司、武汉星辰房地产开发有限公司应于本判决生效之日支付给武汉市城市之光小区第一届业主委员会)。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对上诉人新盛物业、星辰地产的上诉请求及理由，本院评判如下：新盛物业、星辰地产上诉主张城市之光小区交房时间在2004年，当时并没有法律对架空层权属进行规定，而架空层系开发商投资建设且并未计入公摊，故该权属应归开发商所有。经本院审查认为，在案涉小区房屋兴建、交付时，开发商与小区业主并未就架空层权属问题进行约定，亦没有法律对架空层的权属予以规定，案涉架空层虽未计入公摊面积，但新盛物业、星辰地产在本案一、二审期间均未能提交案涉架空层能独立办理产权登记的证据，故新盛物业、星辰地产认为架空层的权属应由其所有缺乏法律依据。而从架空层的结构来看，其属于仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，在本案纠纷产生之时，《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经实施，对于架空层这种属于建筑物基础结构、公共通行等结构部分的权属问题予以明确归小区业主共有。一审法院依据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定案涉架空层归城市之光小区全体业主共有并无不当，上诉人新盛物业、星辰地产认为案涉架空层归其所有的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，新盛物业、星辰地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4008元，由上诉人武汉新盛物业管理有限公司、武汉星辰房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟二〇一八年十二月四日法官助理严洁书记员陈佳佳