福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0213民初1725号 原告：厦门德和翔商贸有限公司，住所地福建省厦门市翔安区滨海东大道海峡现代城。 法定代表人：黄来法，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈海林，福建知圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金埕，福建知圆律师事务所律师。 被告：海峡现代城（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市翔安区滨海东大道海峡现代城。 法定代表人：庄秀娟，执行董事。 委托诉讼代理人：谢志伟，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温米平，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 原告厦门德和翔商贸有限公司（以下简称德和翔公司）与被告海峡现代城（厦门）有限公司（以下简称现代城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门德和翔商贸有限公司的委托诉讼代理人陈海林、被告海峡现代城（厦门）有限公司的委托诉讼代理人谢志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德和翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：03328212）；2.判令现代城公司立即向德和翔公司退还购房款1050000元；3.判令现代城公司立即向德和翔公司支付违约金52500元；4.本案诉讼费由现代城公司承担。事实和理由：2017年3月27日，现代城公司销售人员告知德和翔公司原法人黄燕丽诉争房屋系商住两用的SOHO、“宜商宜住”系可居住的房屋，两年后产权可以转移到个人名下，为此，黄燕丽才与现代城公司签订了一份《厦门市商品房认购合同》，并向现代城公司支付了10000元的认购定金，2017年3月28日，黄燕丽支付了90000元的认购定金。现代城公司后来代黄燕丽注册了“厦门德和翔商贸有限公司”，注册资金为500万的空壳公司，即原告，公司的印章及证件一直由现代城公司保管。2017年4月5日上午，现代城公司以要签订《商品房买卖合同》的名义，让德和翔公司的原法人黄燕丽去签订了一大堆空白的A4纸放在现代城公司处，供其日后制作商品房买卖合同等手续使用。当日德和翔公司原法人黄燕丽向现代城公司支付了95万元。后现代城公司邮寄了一份落款时间为2017年4月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：03328212），且现代城公司用其保管的德和翔公司的印章在相关资料上盖章。合同约定，由德和翔公司向现代城公司购买位于翔安区即海峡现代城一期XXXXXXX单元，产权登记面积为99.54平方米，每平方米21097.05元，总金额为2100000元。根据最高院《商品房买卖合同解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”也就是说，虽然在房产买卖合同中约定了办公用途，但合同中的办公用途系在德和翔公司不知情的情况下由现代城公司自行盖章所签订，且仅是约定了房产的性质和属性，其并不与宣传所涉内容完全排斥关系，因而宣传内容中使用的以上宣传居住住宅的术语应当作为合同内容的一部分。依据《合同法》第九十四条规定，因该合同无法达到居住使用的合同目的，德和翔公司有权解除合同。根据合同第八条约定，现代城公司应在2017年6月30日前将签订《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付给德和翔公司使用，但是至今现代城公司仍未向德和翔公司交付房屋。根据合同第九条约定，现代城公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款5%向买受人支付违约金。综上，经与现代城公司多次交涉未果，无奈之下，为维护德和翔公司的合法权益，德和翔公司特向人民法院提起诉讼，望判如诉请。 现代城公司辩称，现代城公司不存在德和翔公司主张要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》法定和约定解除的情形，德和翔公司无权要求解除合同。一、不存在法定解除的情形。1、不存在销售人员告知德和翔公司讼争房屋系商住两用的可居住的房屋，两年后可以办产权到个人名下，德和翔公司的陈述与客观事实不符。德和翔公司在购房的过程中知道海峡现代城项目房屋用途为办公，且需以钢贸企业的名义购买（企业经营范围只要包含金属及金属矿批发、钢压延加工、其他仓储业的行业类别之一即可认定为符合约定的钢贸企业）。从德和翔公司在与现代城公司签订《商品房买卖合同》中可以很清楚看出德和翔公司对该海峡现代城项目权属及土地性质及用途是清楚明白。《商品房买卖合同》第一条第一款明确本案海峡现代城项目规划用途为“商务金融办公”；第三条明确约定商品房的用途为办公、第四条明确约定“按出让合同约定，本项目只能销售给符合要求的钢贸企业”，第十七条明确约定“买受人购买的商品房仅作商务金融用地（办公）用途使用”，可以证实居住不是讼争合同的目的。2、海峡现代城项目广告内容并没有作出具体确定的说明和允诺，在宣传资料、认购书和商品房买卖合同均有明确注明用途或提示。1）宣传广告都有附提示：“本资料内容仅供参考，最终以签订的合同及政府批准的文件为准”。2）认购合同第十一条、也明确约定申请人对该项目进行宣传的所有相关资料，包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图等仅供参考，不作为认购合同及商品房买卖合同的组成内容。3）商品房买卖合同第二十二条有约定有关广告、宣传资料不作为合同的附件。4）《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十八条明确约定“出卖人对本项目的宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、沙盘、模型、宣传片、广告、户型图、看板等）仅供买受人参考，不作为交房的依据，也不作为主合同及本补充协议的组成内容，本项目实际情况以政府最终批准文件及主合同约定的为准”。《补充协议》第十八条还明确约定“在出卖人售楼部或样板展示区域内展示的样板房和走廊、通道、门厅等公共区域所采用的装修、装饰、家具、灯具、电话、设备和其他物料等仅供买受人参考，不作为买受人购买商品房的交付标准和条件，与买受人购买的商品房无可比性”。3、德和翔公司并非现代城公司以黄燕丽为法定代表人注册成立的，系德和翔公司原法定代表人黄燕丽受让他人股权取得。二、不存在约定解除的情形。从德和翔公司的自述和提交的证据材料来看，德和翔公司购房款未能全部付清，德和翔公司已违约，现代城公司享有先履行抗辩权，在德和翔公司未付清购房款前有权拒绝交房，在《商品房买卖合同》第11条第一点明确约定出卖人交房前，买受人应付清购房款，补充协议第6条第2点明确约定，无论何种原因导致没有交清购房款，我方有权延期交房。况且德和翔公司也从未要求现代城公司交房。综上，德和翔公司的诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回德和翔公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院分析如下： 德和翔公司提供《商品房买卖合同》及出入境记录，证明黄燕丽签订合同的时间是2017年4月5日而并非合同体现的2017年4月8日，2017年4月8日黄燕丽在国外，合同签订时黄燕丽没有看到任何的合同条款，对于讼争房产用途是办公用途是不清楚的。现代城公司质证认为，《商品房买卖合同》是德和翔公司的原法定代表人黄燕丽亲自签署并盖章的，并非德和翔公司说的没有看过任何条款；出入境记录与本案没有关联性，合同签订的时间并非本案争议焦点。本院认为，德和翔公司对于《商品房买卖合同》中签名盖章的真实性无异议，应认为德和翔公司及其原法定代表人黄燕丽对于合同的内容无异议才签字盖章的，对于德和翔公司主张黄燕丽是在空白纸上签字后再由现代城公司打印合同内容，本院认为，认购合同中载明，黄燕丽在签订认购合同前已对《商品房买卖合同》及附件的内容进行全面了解且无任何异议，黄燕丽作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知道自己在合同上签名的意思表示是对于合同的认可，其若自愿在空白合同中签字亦应认为其对于现代城公司提供合同内容的认可，故出入境记录与本案不存在关联性，本院对于《商品房买卖合同》系原被告双方真实意思表示予以采信。 根据到庭当事人陈述在案的法庭笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实：2017年3月27日，现代城公司（甲方）与黄燕丽（乙方）签订《厦门市商品房认购合同》一份，约定乙方购买甲方所开发的海峡现代城项目H2栋1311单元商品房，建筑面积99.54平方米，购房总价2100000元。认购合同第三条约定付款方式：本合同签订当日支付定金100000元，于2017年4月7日前支付950000元，其余1050000元办理银行按揭贷款。认购合同第七条载明：“甲方已将《商品房买卖合同》及附件的文本公示于销售现场，乙方确认在签订本协议前已对《商品房买卖合同》及附件的内容进行全面了解且无任何异议。乙方不得以对《商品房买卖合同》及附件的内容有异议为由拒绝签订《商品房买卖合同》及附件，否则视为乙方放弃购买权，甲方有权解除本协议。”2017年4月5日，黄燕丽通过工商变更登记成为德和翔公司的股东及法定代表人。此后，德和翔公司与现代城公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定德和翔公司向现代城公司购买位于海峡现代城一期XXXXXXXXX单元的商品房，项目土地规划用途为：商务金融用地（办公），商品房的用途为：办公，房屋面积为99.54平方米，总价款为2100000元。合同第四条载明“按出让合同约定，本项目只能销售给符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业，办理产权交易登记时，受让人应提供第四方出具的证明（证明销售对象为符合受让人与第四方签订的协议书要求的钢材贸易企业）”。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”《商品房买卖合同》补充协议第六条第2项约定：“无论该商品房是否符合约定的交付条件，凡在主合同约定的交付日前出现以下情形之一的，出卖人均有权延期交房且不承担延期交房违约责任：（1）无论何种原因导致买受人尚未结清购房款的，包括但不限于买受人未按主合同及本补充协议约定足额支付或补足购房款、因买受人或贷款银行等原因导致买受人申请的贷款未支付至出卖人指定账户等；”《商品房买卖合同》补充协议第九条约定：“商品房预售的，自买受人签订主合同以及本补充协议并付清购房首付款之日起30天内，买受人应配合出卖人向房地产交易管理部门申请登记备案。若因买受人原因致使未能在30天内完成登记备案的，出卖人有权解除主合同及本补充协议。”德和翔公司原法定代表人黄燕丽同时在上述《商品房买卖合同》买受人法定代表处签名，《商品房买卖合同》的落款时间打印为2017年4月8日。《厦门商品房认购合同》签订后，黄燕丽于2017年3月27日向现代城公司支付购房定金10000元，2017年3月28日支付购房定金90000元，2017年4月5日支付购房款950000元。剩余购房款未支付。讼争房产至今未进行备案登记。讼争房产商品房预售许可证备注中载明：只能销售给符合受让人与第四方（现为区投促局）签订的协议书要求的钢材贸易企业，办理产权交易登记时，受让人应提供递四方出具的证明（证明销售对象为符合受让人与递四方签订的协议书要求的钢材贸易企业）。 另查明，2018年6月13日，海峡现代城一期H地块项目中坐落为翔安区新澳路500号1214室房产经厦门市不动产登记中心进行了商品房买卖合同备案登记。 再查明，2017年8月14日，厦门市翔安区市场监督管理局作出厦翔市监处[2017]38号行政处罚决定书，认定：“现代城公司明知所售项目用途为‘办公’的情况下，仍在销售过程中通过户型折页、招商手册、海报、项目导示牌、报纸等方式，多次使用‘宜商宜住’、‘商住两用’、‘精装现房’、‘现买现住’、‘买一层用两层’、‘MALL式奥特莱斯商城’以及‘餐厅、厨房、卧室、阳台’等项目并不具备的功能或用途的表述，对项目进行广告宣传。当事人上述行为已违反了《中华人民共和国广告法》第四条之规定，构成发布虚假广告的违法行为。……决定责令当事人停止发布广告，在相应范围内消除影响，并处广告费3.5倍的罚款即罚款人民币1081621.1元。”2017年9月12日，厦门市市场监督管理局作出厦市监复中字[2017]第1号决定书，载明：“我局于2017年9月5日收到厦门市翔安区人民政府转送的申请人不服厦门市翔安区市场监督管理局作出的行政处罚决定书（厦翔市监处[2017]38号）而提请的行政复议申请。在行政复议审理期间，因申请人对厦门市翔安区人民政府转送行政复议的行政行为向我局提出异议，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条第一款第（六）项的规定，本局决定中止行政复议。” 本院认为，原被告双方主要的争议焦点在于德和翔公司是否有权解除讼争《商品房买卖合同》。德和翔公司主张解除合同的依据是：1、现代城公司宣传讼争房产是商住两用的，原告购买房产用于居住的目的无法实现符合法定解除的条件；2、讼争房产未办理备案登记，且不符合银行贷款的条件，导致合同目的无法实现，故要求解除合同；3、现代城公司未能依约交付房产，符合约定解除的条件。本院认为，讼争《商品房买卖合同》中载明土地规划用途为“商务金融用地（办公）”，商品房用途为“办公”，德和翔公司虽主张现代城公司在广告宣传中存在宣传“宜商宜住”等虚假信息，但讼争《商品房买卖合同》的买受人明确为德和翔公司，而非自然人个人，且《商品房买卖合同》已经明确载明房产的用途，故德和翔公司主张其购买商品房的用途是居住本院不予采信，德和翔公司以讼争房产无法实现居住的目的要求解除合同本院不予支持。对于德和翔公司主张讼争房产未能办理备案登记的问题，根据《商品房买卖合同》补充协议第九条的约定：买受人应配合出卖人向房产交易管理部门申请登记备案，故备案登记是原被告双方的合同义务，现代城公司已经举证证明相同项目的其他房产在2018年6月13日进行了备案登记，德和翔公司主张因现代城公司的原因导致无法进行备案登记应承担举证责任，德和翔公司未能对此举证证明，故本院对德和翔公司主张因现代城公司原因未能备案登记不予采信。对于德和翔公司主张因现代城公司的原因导致讼争房产无法办理银行贷款，但其并未提供相应的证据予以佐证，本院对此不予采信。对于德和翔公司主张现代城公司未能依约交付房产的问题，本院认为，德和翔公司未能依约支付全部购房款，根据合同约定，现代城公司有权延期交房，故德和翔公司依据现代城公司未能依约交房主张解除合同于法无据，本院对此不予支持。因德和翔公司提供的证据不足以证明其有权解除讼争《商品房买卖合同》，故其要求解除合同的诉求本院不予支持。德和翔公司主张现代城公司退还购房款及支付违约金等其它诉讼请求均是基于解除《商品房买卖合同》为前提，因此，德和翔公司的其他诉讼请求均依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回厦门德和翔商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费23600元，减半收取计11800元，由厦门德和翔商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  张 薇 二〇一八年十二月二十一日 代书记员  郭兰英 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 -10-