北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终11327号上诉人（原审原告）：杨练，女，1987年9月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：吕春辉，北京君途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：娄星泉，男，1955年10月21日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：娄丽君，女，1958年11月28日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：娄玉泉，男，1961年5月1日出生，汉族。三被上诉人共同委托诉讼代理人：胡宝岭，北京京平律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：娄肖（娄星泉之子），住北京市东城区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人杨练因与被上诉人娄星泉、娄丽君、娄玉泉，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初12952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨练上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由娄星泉、娄丽君、娄玉泉承担。事实和理由：双方于2018年5月2日就涉诉房屋买卖签订了合同，杨练先后支付了定金共100万元，其后杨练因资金问题担心无法继续履行合同，给娄星泉、娄丽君、娄玉泉造成不必要的损失，立刻于2018年7月1日通知三人解除合同。自签订合同之日到杨练发出通知解除合同之日，时间间隔非常短，且双方未办理网签、缴税等事项，实际上未给娄星泉、娄丽君、娄玉泉造成损失，故一审法院驳回杨练要求返还部分定金的诉求，对杨练不公平，应对定金进行调整，以平衡双方的利益及损失。娄星泉、娄丽君、娄玉泉辩称，同意一审判决，不同意杨练的上诉请求。链家公司提交书面意见称同意一审判决。杨练向一审法院起诉请求：1、判令杨练与娄星泉、娄丽君、娄玉泉签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2018年7月2日解除；2、判令娄星泉、娄丽君、娄玉泉退还杨练部分定金90万元；3、诉讼费由娄星泉、娄丽君、娄玉泉承担。一审法院认定事实：位于北京市东城区**房屋（即涉诉房屋）系娄星泉、娄丽君、娄玉泉三人共有的房产（每人各占三分之一份额，建筑面积为78．97平方米）。2018年5月2日，杨练作为买受人与娄星泉作为出卖人，娄丽君、娄玉泉作为共有人，经链家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》（简称涉诉合同），约定杨练购买娄星泉、娄丽君、娄玉泉所有的涉诉房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为3层，其中地上3层，地下，地下**屋所在楼层为3层，产权证明所载建筑面积共78．97平方米；该房屋规划设计用途为住宅；房屋所有权证证号为X京房权证东字第XXXX号，共有权证证号为X京房权证东字第XXXX号、X京房权证东字第XXXX号，填发单位为北京市东城区房屋管理局；该房屋性质为商品房；该房屋无抵押；总房价款217万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为831万元；买受人向出卖人支付定金100万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议，具体付款方式及期限的约定见补充协议。在收到补充协议约定的第二笔定金90万元后2个工作日内将房屋交付给买受人。违约责任中约定，对于逾期付款的违约责任，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，杨练作为乙方，娄星泉、娄丽君、娄玉泉作为甲方与链家公司作为丙方签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1048万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2018年5月2日将第一笔定金人民币10万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2018年5月15日之前将第二笔定金人民币90万元以理房通支付的方式支付甲方。乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第一笔购房款人民币896万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2018年11月20日之前共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在2018年11月20日之前，共同办理房屋不动产转移登记手续。对于违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，杨练于2018年5月2日向娄星泉、娄丽君、娄玉泉支付定金10万元，娄星泉、娄丽君、娄玉泉当日收到定金10万元。杨练于2018年5月13日通过理房通向娄星泉、娄丽君、娄玉泉支付定金90万元，娄星泉、娄丽君、娄玉泉于2018年5月15日收到定金90万元。娄星泉、娄丽君、娄玉泉方收到定金后表示房屋具备交付条件，可以随时交付房屋。因杨练资金问题，导致双方未按时完成房屋交接手续。2018年7月1日，杨练在微信群里告知娄星泉、娄丽君、娄玉泉及中介公司，杨练资金出现问题，通知娄星泉、娄丽君、娄玉泉解除合同。对此，杨练、娄星泉、娄丽君、娄玉泉及链家公司曾进行过协商，但未果。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、微信记录及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，杨练与娄星泉、娄丽君、娄玉泉经协商一致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨练、娄星泉、娄丽君、娄玉泉与链家公司所签订的《补充协议》均系各方的真实意思表示，合法有效。当事人对上述合同均应按约定履行各自的义务。合同签订后，杨练按照约定向娄星泉、娄丽君、娄玉泉支付了购房定金，但在后期履行过程中，杨练称因资金问题，明确表示无法继续履行合同，并通过微信群向娄星泉、娄丽君、娄玉泉及链家公司发送信息要求解除合同。此行为属于在履行期限届满前，一方明确表示不履行主要债务的情形。但娄星泉、娄丽君、娄玉泉称在履行合同过程中不存在违约行为，如杨练解除合同，需依约承担违约责任，支付违约金。双方就此未能达成一致。现杨练确认合同已解除，因娄星泉、娄丽君、娄玉泉在诉讼中表示同意解除，故相关合同应予解除。关于杨练要求确认合同于2018年7月2日已解除的意见，因杨练称自己的资金问题导致合同无法履行，杨练通知娄星泉、娄丽君、娄玉泉及链家公司解除相关合同。而娄星泉、娄丽君、娄玉泉及链家公司虽收到上述信息，但因表示不同意，故法院不能确认相关合同于2018年7月2日已解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因杨练自己表示无法支付购房款，故要求解除相关合同，而娄星泉、娄丽君、娄玉泉不存在违约行为，故杨练对此应承担违约责任，其无权要求娄星泉、娄丽君、娄玉泉返还已支付的定金。故杨练要求娄星泉、娄丽君、娄玉泉返还90万元定金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除杨练与娄星泉、娄丽君、娄玉泉之间于二〇一八年五月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨练与娄星泉、娄丽君、娄玉泉及北京链家房地产经纪有限公司之间于二〇一八年五月二日签订的《补充协议》；二、驳回杨练的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，涉诉合同及补充协议系各方真实意思表示，各方均应依约履行各自的义务。本案中，杨练于2018年7月1日告知娄星泉、娄丽君、娄玉泉及链家公司，因其个人资金问题无法继续履行合同，通知解除合同。但现并无证据证明各方当时就杨练提出的解除合同的要求达成一致。故杨练要求确认涉诉合同及补充协议于2018年7月2日解除的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。现娄星泉、娄丽君、娄玉泉在一审诉讼中表示同意解除涉诉合同及补充协议，一审法院判决解除涉诉合同及补充协议，本院不持异议。关于杨练要求娄星泉、娄丽君、娄玉泉退还部分定金90万元一节，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据查明的事实，杨练在合同履行过程中，明确表示因其个人资金问题无法继续履行合同，该行为可以认定为在合同履行期限届满前，明确表示不履行主要债务，故其无权要求娄星泉、娄丽君、娄玉泉返还定金。一审法院驳回杨练要求娄星泉、娄丽君、娄玉泉退还部分定金90万元的诉请，并无不当，本院予以维持。杨练以其及时通知娄星泉、娄丽君、娄玉泉解除合同，合同从签订到其发出解除通知的时间很短，未给娄星泉、娄丽君、娄玉泉造成损失等为由上诉要求娄星泉、娄丽君、娄玉泉退还部分定金及要求法院对定金进行调整的主张缺乏法律依据，本院难以支持。综上所述，杨练的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84680元，由杨练负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 高宝钟审判员 刘丽杰二〇一八年十二月四日书记员 徐维眷