贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初8199号原告：余文，男，1971年2月19日生，汉族，住贵州省盘州市。委托代理人：罗永昌、李荣明，兴义市桔山街道办事处法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市云柯路**，统一社会信用代码915223005941740743。法定代表人：肖坤富，系该公司董事长。委托代理人：胡春燕，兴义市黄草法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托代理人：赵芋珂，女，1990年5月21日生，汉族，系该公司办公室主任，现住贵州省兴义市。特别授权代理。原告余文与被告黔西南州富国置业有限公司（以下简称富国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年11月22日公开开庭进行了审理，原告余文的特别授权委托代理人罗永昌、李荣明，被告富国公司的特别授权委托代理人胡春燕、赵芋珂到庭参加诉讼。后双方申请庭外和解20天未果。本案现已审理终结。原告余文向本院提出诉讼请求：1、判决被告以购房款364834元为基数，从2015年6月30日起按日万分之一计算向原告支付违约金，至起诉之日已产生违约金42686元；2、案件受理费依法判决由被告承担。事实及理由：2013年10月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发销售的位于兴义市木贾物流园中国·金州·木贾商品批发物流城第*幢**层***号（商铺）商品房，建筑面积为26.2367平方米，总房价为364834元。购房款付款方式为，2013年10月12日交款100000元，合同签订之日原告向被告支付房款156262元，VIP卡优惠50000元，委托经营三年回报金额58572元（前三年门面租金由被告收取抵扣购房款），2015年3月30日被告向原告交付该房后回租，租期为2015年3月30日至2018年3月30日。合同第八章第三条约定，一、出卖人承诺于2015年6月30日，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，二、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款义务。依据合同的约定，被告应为原告办理所购房屋所有权证书，但被告一拖再拖不予履行，已构成违约，特诉至法院。被告富国公司辩称：一、原告与被告签订《商品房买卖合同》购买了由被告所开发的位于兴义市金州木贾商品批发物流城商品房属实。《商品房买卖合同》是国家制作的格式合同，合同双方的权利义务亦是格式化的。二、富国公司开发建设的中国·金州·木贾商品批发物流城是省、州、市三级政府重点招商引资项目，列为贵州省“100”个城市综合体项目之一。项目于2013年5月开工建设，2015年3月全部建成并投入使用，得到了省、州、市领导及社会各界的大力支持和帮助。项目建设过程中，公司亦能严格按照项目建设程序，依法办理了各项报建、销售、验收手续。2014年10月至2015年2月相继通过了主体工程验收、防雷避雷检测验收、人防工程验收等，于2014年4月19日在兴义市住房和城乡建设局办理商品房预售合同登记备案。被告一直在竭尽全力的履行《商品房买卖合同》约定的相关义务。商品房作为是一种特殊的商品，是普通家庭最重要价值、最高的生活用品，同时也是关系到人的生命、财产安全，所以国家制定了一系列法律对其质量和功能标准作出强制性意见，如消防、规划、人防、环境等强制性标准。作为开发商，为了客户的长远利益，国家在2015年来陆续出台一批消防、环保等法律、法规……。被告在执行相关法律、法规的过程中公司对所开发的项目作出整改、调整确实延误了一些时间，但并不是主观人为因素造成的结果。比如被告的消防工程这块，设计和施工均完成于2014年，作为省、州、市三级政府的重点招商引资项目，在开发过程中，公司为市场兴旺花费大量物力、财力积极招商争取园区早日投入使用，引入的商户中有部分商户的二次装修未能按照消防规范要求进行施工，导致消防验收未能通过。几经周折我司投入大量资金为客户排忧解难。然而开发项目是必须按照国家消防部门的现行标准来进行验收的，为了满足新的消防法规和规范我司积极整改，这些客观因素制约了被告想要如期履行合同约定的相关义务的行为，正是这些客观因素一直在影响被告的办证进程，导致未按期办证的相关案件缠身。三、被告与原告所签《商品房买卖合同》是国家统一的格式合同，该主合同不容开发商修改，相关权利义务按格式合同来签，而此格式合同并未考虑客观因素的存在。延期办理产权登记的问题是黔西南州兴义市房地产开发行业内普通存在的问题，据了解有三十几家公司和项目（包括兴义商城、中国金州体育城、浙兴商贸城等开发商家）涉及上万户业主不能按约如期办理产权登记。此类纠纷或将引发群体性案件，一旦如此，对兴义市房地产行业的发展将是一个致命的打击，同时也将给本市的社会稳定带来非常严重的社会隐患和社会问题。四、被告开发的房地产项目于2016年承接了兴义市易地扶贫移民搬迁项目，根据兴义市人民政府的安排，富国公司建设的住宅绝大多数用于易地移民安置，因受易地扶贫移民搬迁政策的影响，土地使用性质发生变化（商业用地使用年限为40年、住宅用地为70年），这个原因亦是产权证书未按期颁发的客观重要因素。而法院在审理案件时只注重合同的相关约定，未考虑到客观因素的制约导致后果。但凡同类案件，必须只有一个结果，那就是败诉。五、2018年5月23日被告开发的房地产项目可以办理房屋产权证而原告却出现了不愿配合办理的奇怪现象。原告认为只要因为延期办证诉至法院，必然胜诉得到赔偿。而法院在审理中只注重合同本身原因及调控等客观因素的影响。现在虽然可以办理产权证书，但因原告的不配合使用本案原告主张的产权证处于停滞状态。六、鉴于现阶段陆续有大量客户涌向法院起诉的紧急情况，被告将此情况书面汇报给兴义市法院及州、市政府相关部门。综上所述，被告与原告签订《商品房买卖合同》后被告积极按合同约定履行义务。鉴于上述种种客观原因，没有按期颁发房屋产权证，恳请原告给予理解。如原告所购买的房屋可以办证仍然不给予配合亦是违约行为。如果原告这一行为只是为了成就拿到违约金的条件，那就令人费解了。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点：1、被告未能按约办证是否存在应予免责的客观因素；2、原告是否存在不配合办证的行为。围绕争议焦点，原告向本院提交了《商品房买卖合同》、《中国·金州·木贾商品批发物流城商铺计价单》、《商铺认购书》复印件各一份、《收据》复印件五份。被告向本院提交了《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、《不动产权登记记载表》23页、《关于请求协调处理中国金州木贾商品批发物流城项目因延期产权办证引发大批量诉讼案件的紧急报告》。结合本院依职权调取的（2018）黔2301民初4202号(已生效)卷宗内《民事审判笔录》、《不动产权登记记载表》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》及《质证笔录》。认定事实如下：2013年10月19日，原告与被告富国公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发并已取得预售许可的位于兴义木贾物流城的第第*幢**层***号商业用房，约定房屋建筑面积为26.2367平方米，房屋总价款256262元，付款方式为一次性付款。合同第六条约定“出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2015年3月30日起至2018年3月30日止，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归出卖人所有”，第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”，第二十二条第三（一）项约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”，第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或者（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同签订后，原告按合同约定实际交纳购房款256262元，被告亦在双方约定时间交付了房屋。另查明，案涉楼盘于2017年12月15日取得建设工程竣工验收备案登记，于2018年4月2日取得商品房大产权初始登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告富国公司在取得商品房预售许可后，与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。本案原告已按合同约定支付了全部购房款，被告未在合同约定的“2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人”，已构成合同违约。根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，房开公司取得涉案楼盘竣工验收备案及大产权初始登记系买受人办理房屋权属证书的必经前提，此系出卖人的单方合同义务，且双方合同约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，可见，办理转移登记系双方合同义务，需要原告积极配合提供相关个人资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，并非被告一己之力即可完成的事项，何时能够办理原告之房屋权属证书，系不确定因素，原告是否积极配合，并不影响被告完成取得商品房大产权初始登记的单方合同义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担相应的违约责任，支付原告从双方约定办理初始登记之日起至案涉楼盘取得大产权初始登记之日止的逾期办证违约金。关于被告是否存在应予免责的客观因素，首先，原、被告双方均认可签订《商品房买卖合同》事实，虽该合同系相关部门提供的格式合同，但合同中的房号、面积、价款、交房时间、办证时间、违约责任等均是填充式，且系被告事先打印填写，原告签字认可，系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。其次，被告关于因政策、法规变更等因素导致其逾期办证的抗辩意见，其提交的《紧急报告》系其自行制作，未充分举证证明，应承担举证不力的不利后果，且系另一法律关系，对该项辩解意见，本院不予采信；被告关于因部分商户装饰装修问题导致楼盘未能通过消防验收的辩解意见，亦系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，故对被告的该项辩解意见，本院亦不予采信。关于本案逾期办证违约金的计算问题，首先，如前所述，商品房大产权初始登记系买受人获得房屋权属证书的必需前提，如果被告未在约定期限内完成申请办理商品房大产权初始登记的合同义务，必将导致原告房屋权属证书的办理时间相应推后，故本案被告逾期办证的违约金即应自双方约定办理初始登记之日（2015年6月30日）起计算至被告取得商品房大产权初始登记之日（2018年4月2日）止；其次，本案合同对被告超过约定日期60日后办理初始登记的违约责任的约定分为买受人退房和不退房两种情形，本案原告选择不退房，对此，双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，本案原告以双方合同价款相加三年租金及VIP款项的总额为基数计算被告应支付的违约金，与双方合同约定及原告实际交纳购房款总额不符，本院不予采信；再次，双方合同约定的违约金计算方式折合年利率3.65%，该项约定不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，并非过高或者过低，依法予以支持，故在本案中被告应支付原告的逾期办证违约金依法计算为：256262元×0.01%×1007天（自2015年6月30日至2018年4月2日止）=25805.58元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告黔西南州富国置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告余文从2015年6月30日起至2018年4月2日止的逾期办证违约金25805.58元；二、驳回原告余文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，由原告余文承担172元，被告黔西南州富国置业有限公司承担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一八年十二月二十五日书记员  席绍美