云南省墨江哈尼族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0822民初794号 原告：文利华，男，1968年6月16日出生，汉族，云南省普洱市墨江哈尼族自治县人，墨江县林业局，中专文化，住云南省普洱市墨江哈尼族自治县。 原告：普燕萍，女，1971年4月14日出生，彝族，云南省普洱市墨江哈尼族自治县联珠镇埔佐村民委员会银匠冲49号178号，墨江县林业局，大专文化，住云南省普洱市墨江哈尼族自治县。 委托诉讼代理人：罗桥荣，男，云南行动律师事务所律师。特别授权代理。 被告：云南汇达置业有限责任公司，住所地云南省普洱市墨江县西城区双胞公园。 法定代表人：欧亚东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘润霖，云南思润律师事务所律师。特别授权代理。 原告文利华、普燕萍与被告云南汇达置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗桥荣以及被告的委托诉讼代理人刘润霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文利华、普燕萍向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告履行办理不动产权登记义务，将位于墨江县房屋的不动产登记簿和不动产权证书办理登记至原告名下;2.判令被告向原告赔偿自2016年6月30日起至不动产登记簿和不动产权证书办理至原告名下时止的逾期办证违约金；违约金按照已付房款252558.00元为本金，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%进行计算,起诉时计算至2018年11月30日（2年零5个月）为28991.55元;3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告为解决住房需要，于2011年11月13日与被告正式签订《意向选房申请书》，2012年3月17日与被告正式签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》。前述合同约定由原告购买被告开发的位于墨江县房屋，房屋套内建筑面积97.33平方米，购房总价252558.00元。《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》均详细约定了原被告双方各自的权利义务，《商品房购销合同补充协议》第四条明确约定：“甲方（被告）在房屋交付后180个工作日内将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方（原告）能顺利办理所购商品房分户产权登记手续。”前述合同及补充协议在2012年3月21日在墨江县房产交易中心备案,登记号：MJ201200723号。根据原被告双方前述合同的约定，原告向被告支付相应首付款，并以按揭贷款方式付清了全部房款，缴纳了维修基金等其他费用，有被告开具的相关费用收据予以证明。被告于2014年1月10日交房，在实际交房后至今，因被告的原因，原告房屋的不动产权登记簿及不动产权登记证书至今未能办理。原告认为被告的行为已经构成违约，应承担继续为原告办理不动产权登记簿及不动产权登记证书的合同义务，故诉至法院。 被告云南汇达置业有限责任公司辩称，1.原告的第一项诉讼请求是行政事项，不是民事案件的受案范围，被告也不是本案的适格主体。从不动产登记条例暂行办法第二条可见原告起诉的事项是行政事项而非民事事项，被告不是行政事项中可以做出具体行政行为的主管部门，办理不动产登记手续的办证主体，是当地不动产登记中心。2.原告主张的第二项诉讼请求没有合同约定和法律依据。原告主张的违约金系“逾期办证违约金”，什么时候办理不动产证不是被告决定，合同中也未约定逾期办证违约责任。被告交房给原告后，原告就占有使用该房屋，逾期办证并不会必然造成原告的损失，何况被告还以该购房合同协助原告办理了抵押贷款，故原告迟延获得不动产证并未造成实际损失；3.未能办理不动产权登记，存在政策变动因素。被告建盖房屋并对外销售后，先购房的127户业主已经获得房管局办理《房屋所有权证》，2016年7月1日墨江县成立不动产登记中心并启用《不动产登记簿》后，将《房屋所有权证》和《土地使用证》两证合一，统一办理《不动产权登记证》。对于未办理房屋产权证的业主，有政策变动导致的因素，该因素不是被告在签订《商品房购销合同》时能预见的；4.被告现在的股东和管理团队正在积极主动地推进解决前股东王建庆、王崇亮遗留下的土地抵押问题。基于以上原因，原告的第一项诉讼请求客观上无法解决，作为被告目前正在积极推动解除他项权的工作，希望原告能够理解。 综合各方诉辩主张，本案的争议焦点为:1.原告的第一项诉请是否属于行政事项？2.被告是否是原告诉请的适格主体？3.被告未能按《商品房购销合同补充协议》第四条约定办理产权证是否构成违约？4.原告的诉讼请求因否得到支持？ 庭审过程中，原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.原告身份证复印件、被告企业信息查询表各1份；2.《意向选房申请书》、《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》各1份；3.墨江国际双胞小镇住宅交款确认单（复印件）1份、购房发票2份、维修基金收据1份；4.普洱佳银物业费收据3份；5.验房验收单1份；6.墨江国际双胞小镇交房确认表1份；7.物业入住协议1份；8.不动产登记资料查询结果证明1份。 被告围绕答辩主张向本院提交如下证据：云南省玉溪市中级人民法院（2017）云04民初47号之二《民事裁定书》1份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告提交的证据1、2、3、5、6、8及被告提交的证据来源合法，内容真实，对方当事人对真实性均无异议，本院对真实性予以认可。原告提交的证据4、7与本案无关，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下:原告为解决住房需要，于2012年3月17日与被告签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，合同约定由原告购买被告开发的位于墨江县房屋，房屋套内建筑面积97.33平方米，购房总价252558.00元。土地使用权证号为：墨国用（2010）第274号。合同还详细约定了原、被告双方的权利和义务。《商品房购销合同补充协议》第四条明确约定：“甲方（被告）在房屋交付后180个工作日内将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，确保乙方（原告）能顺利办理所购商品房分户产权登记手续。”2012年3月21日，《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》在墨江县房产交易中心进行了备案登记，登记号：MJ201200723号。原告根据合同约定向被告交纳了全部购房款，维修基金等费用，被告向原告开具了相关的收据。被告于2014年1月10日交房后至今，因被告已于2013年3月27日将墨国用（2010）第274号土地使用权进行了抵押，并在墨江县国土资源局办理了他项权证，现该土地在抵押状态，致使原告购买的房屋至今无法办理不动产权登记证书。 本院认为，本案是由于原、被告双方签订商品房购销合同而引起的纠纷，且被告是商品房购销合同的相对方，故本案属于民事案件的受理范围，二原告的第一项诉请不属于行政事项，被告的主体资格适格。本案中因被告将涉案房屋的墨国用（2010）第274号土地使用权进行抵押并办理了他项权证，该土地在抵押状态，导致原告现无法办理房屋的不动产权登记证书，该土地使用权在他项权证存在的情况下，原告要求被告履行办理不动产权登记的义务，只能在该房屋具备办证条件后由被告为原告办理不动产权证书。被告辩称原告的第一项诉请属于行政事项，不是民事案件的受案范围，被告也不是该项诉请的适格主体的主张，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。 关于被告是否构成违约及原告的诉讼请求应否得到支持的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告自愿签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。原、被告双方在《商品房购销合同补充协议》第四条中约定：“产权登记的约定，甲方（被告）保证销售的商品房产权清晰，乙方（原告）委托甲方代办产权登记手续，甲方自通知交房入伙之日起计180个工作日内将办理房屋权属登记的资料报送当地房地产行政主管部门，确保乙方能顺利办理所购商品房分户产权登记手续。”被告于2014年1月10日将房屋交付给原告后，因被告将涉案房屋的土地用于抵押并办理了他项权证，使原告至今无法办理产权证书，被告的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告起诉状中对违约金的计算起止天数比较合理，且不违反相关法律规定，故被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算，支付原告自2016年6月30日起至被告将不动产权证书办理至原告名下之日止的逾期办证违约金。故被告辩称逾期办证违约金没有合同约定和法律依据，其不应承担责任的主张，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。 综上，被告应在该房屋具备办证条件后90日内为原告办理不动产权证书。原告关于被告赔偿原告自2016年6月30日起至2018年11月30日（2年零5个月）的逾期办证违约金28991.55元及到实际办证止的逾期办证违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告云南汇达置业有限责任公司在办证条件成就之日起90日内将墨江县双胞小镇小区第32幢3单元602号房屋不动产权证书办理至原告文利华、普燕萍名下； 二、由被告云南汇达置业有限责任公司按照购房款总额252558.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算，支付原告文利华、普燕萍自2016年6月30日起至不动产权证书办理至原告文利华、普燕萍名下时止的逾期办证违约金。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，减半收取计262.50元，由被告云南汇达置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  刘勇 二〇一八年十二月二十七日 书记员  姚梦