广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终22476号上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局，住所地:广东省广州市天河区黄埔大道中**。负责人：许文进，职务：局长。委托诉讼代理人：谢奕思、黄钰文，分别为上海锦天城（广州）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：林书泽（曾用名：林亚牛），男，1972年4月2日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市天河区。上诉人广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）因与被上诉人林书泽房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天河住建水务局上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除天河住建水务局与林书泽的租赁合同关系；3.改判林书泽立即搬出涉案房屋并将房屋腾空交还给天河住建水务局；4.改判林书泽缴纳房屋占用费237.1元(占用费按每月房租的标准计算，暂计算2018年11月一个月的占用费，实际应计算至林书泽搬离涉案房屋之日止)；5.本案一、二审的全部诉讼费用由林书泽承担。事实与理由：一、一审法院认定我方为适格出租主体的事实认定错误。涉案房屋为棠雅苑公房，非市直管房。省审计厅审计指出涉案房屋为国有资产，应移交国资办监管，我方无权自行出租。我方将涉案房屋出租给林书泽的行为，没有事先上报同级财政部门审核批准，没有履行相关审核手续，且以低于市场价的标准出租，违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第35号)第二十四条的规定。上级主管部门据此责令我方进行整改，并将涉案房屋清空后移交国资办，同时应定期汇报清退工作。故我方不是涉案房屋的适格出租主体，双方之间的不定期房屋租赁合同关系应当依法予以解除。二、一审法院认定我方在涉案房屋租赁合同约定的租赁期届满后，林书泽继续使用涉案房屋的情形下，没有向林书泽提出异议的事实认定错误。我方在上级部门的要求下，在2015年成立棠雅苑公房清算工作小组，对棠雅苑公房进行清退工作。我方从2016年以来，通过召集棠雅苑公房租户开会、在棠雅苑公告栏贴公告、不收租金、电话沟通等多种形式敦促棠雅苑各租户搬离。经过不懈努力，截止我方提起本案一审起诉，已经有超过半数共53户棠雅苑公房承租人配合我方及相关政府部门的工作，主动搬离、交还房屋给我方。可见，涉案房屋在租赁合同约定的租赁期届满后，我方以多种方式多次要求林书泽搬离涉案房屋，已经尽到了在合理期限之前通知的法律规定，我方有权向林书泽主张解除租赁合同关系。三、一审法院认定由于我方没有进行银行划扣涉案房屋的租金，因此没有缴纳租金的过错不在林书泽，上述认定存在定性错误。我方从2016年1月1日开始停止银行划扣、没有收取涉案房屋的租金，是以不再收取租金的实际行动向林书泽表示要求解除不定期租赁合同关系的意思表示。在一审庭审期间，一审法院要求林书泽必须补缴租金后方可进行裁判，故林书泽在一审中补缴租金的行为，不是我方愿意继续履行与林书泽之间的不定期租赁合同的意思表示。四、一审法院以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定判决不予解除不定期租赁合同是适用法律错误。该法条的主要目的在于续租，意在对租期届满后没有约定时的处理。而我方本案诉求是解除双方的不定期租赁合同关系，并非请求续租。我方从2016年起，在长达两、三年的时间里，多次以各种方式要求林书泽搬离涉案房屋、解除双方的不定期租赁关系。在穷尽各种方式均无果的情形下，我方通过向一审法院起诉的方式再次向林书泽表达要求解除双方不定期租赁合同关系并要求其立即搬离涉案房屋的意思表示。一审法院应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定判令解除双方的不定期租赁关系。五、林书泽因其不配合广东省审计厅清退工作的行为获得了非法利益。经省审计局的审计，我方未经审批、无权出租棠雅苑公房，故包括涉案房屋在内的棠雅苑公房的租赁合同关系的解除标准与直管房的解除标准不同，不能以直管房的解除标准、以我方与林书泽之间的租赁合同具有福利性和保障性而判决不予解除本案的不定期房屋租赁合同关系。根据一审判决结果，林书泽可以继续居住涉案房屋。这导致了不配合政府工作还可以获得非法利益的畸形社会现象，即配合政府清退工作、先行退房的承租人不能继续在涉案房屋居住，而拒绝配合政府清退工作的承租人反而可以继续在涉案房屋居住。六、涉案房屋属于区公房，与市直管房的性质不一样，原本就不是用来做保障性用房出租的，我方之前无权自行将案涉公房违规出租给林书泽，现上级部门对该行为不予追认，故省审计厅经过审计要求我方将案涉公房全部清退交回国资办监管。案涉公房的监管人是国资办，清退后的房屋也不作为市直管房用于保障性住房的出租。故涉案公房性质明显不同于用于保障性用房的市直管房。七、承租保障性住房的低收入住房困难的标准是家庭平均月收入不高于1120元，林书泽在一、二审期间均没有提交证据证明其属于低收入住房困难家庭，一审法院主观臆断认为林书泽属于低收入住房困难家庭，明显属于缺乏事实依据。综上，一审判决查明事实不清，认定事实和适用法律错误，严重侵害我方合法权益，请求二审法院依法改判。林书泽二审答辩称：我是一家三口住在涉案房屋。2003年我是天河区政府的合同工，是区领导的司机，当时区政府的司机都有这样的房屋。现在我的合同编制是在天河住建水务局的下属单位。我入住涉案房屋时就进行了装修。我及家人均没有其他房屋，我不同意搬迁，但愿意支付租金，随时可以支付租金。租金是银行划扣而天河住建水务局不划扣。我在一审期间支付了之前的租金。天河住建水务局向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除天河住建水务局、林书泽的租赁合同关系；2.林书泽立即搬出广州市天河区中山大道枫叶路60号904房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3.林书泽支付上述房屋占用费（从2016年1月1日以每月237.1元暂计至2018年8月31日）；4.林书泽支付迟延交还房屋的违约金（按租金标准计至实际交还房屋之日止）；5.本案的诉讼费由林书泽承担。一审法院经审理查明：位于广州市天河区中山大道枫叶路****（以下简称涉案房屋）权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积50.56平方米，所有权取得方式：分割；接管。原广州市天河区国土资源和房屋管理局（甲方）与林书泽（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，该房使用面积39.51平方米，租赁期限自2004年11月1日至2005年6月30日，月租为每月237.1元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式交付租金给甲方等内容。天河住建水务局提交票据、广州市逸辉物业管理有限公司出具的《证明》拟证明林书泽未按期足额缴纳房租，《证明》载明：广州市天河区枫叶路60号904房（棠雅苑小区），该房屋使用人为林书泽，在2015年12月至2018年8月均未缴纳租金。林书泽辩称其账户一直有足够资金供天河住建水务局划扣，但天河住建水务局自2016年至今一直都未从中扣取租金。在本案审理过程中，林书泽已于2018年10月17日将2016年1月1日至2018年10月31日期间租金8061.4元缴纳至天河住建水务局账户中。一审另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入天河住建水务局。一审法院认为：原广州市天河区国土资源和房屋管理局与林书泽签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。关于天河住建水务局要求解除与林书泽的租赁关系、林书泽交还涉案房屋的请求。首先，涉案房屋为直管公房，天河住建水务局将该房屋出租给林书泽作住宅使用，由此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有其特殊性，有别于一般的房屋租赁合同关系。租赁合同约定租赁期限届满后，天河住建水务局、林书泽双方虽未续签租赁合同，但林书泽继续使用涉案房屋，天河住建水务局也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。其次，林书泽举证证明其已足额支付自2016年1月1日起至2018年10月31日期间租金，天河住建水务局主张林书泽未足额缴纳涉案房屋租金无事实和法律依据。且在目前无证据证明其有其他房屋可供搬迁的情况下，天河住建水务局要求林书泽腾空交还房屋，有违保障低收入住房困难家庭的居住权利的基本原则，故一审法院对天河住建水务局要求林书泽搬离涉案房屋及支付占用费、逾期交还房屋违约金的诉讼请求均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月29日判决驳回广州市天河区住房和建设水务局的诉讼请求。一审案件受理费125元，由广州市天河区住房和建设水务局负担。二审中，双方当事人均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。林书泽在二审中表示涉案房屋是其一家三口唯一住所，其没有其他搬迁去向。天河住建水务局亦表示经其排查，没有掌握林书泽及其同住人员有其他住所的情况。天河住建水务局在二审中向本院提交如下证据：1.落款写明“中共广州市天河区委办公室”（未盖章）、落款日期为2016年4月8日的《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》一页及审计资料复印件四页，天河住建水务局称其只有该文件的复印件，拟证明经省审计厅审计指出涉案房屋需移交国资委监管，其违规将该房屋出租给被上诉人。天河住建水务局无权出租该房屋，不是适格的出租主体；2.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2011年自行制作的《广州市行政机关事业单位清产核资报表》及《行政机关事业单位代管房明细表》共两页复印件，拟证明包括涉案房屋在内的棠雅苑79套房屋属于区属公房，性质不同于市属直管房，不是用于保障性住房的出租；3.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2009年4月23日印发的穗天国房字[2009]67号《关于棠雅苑危房改造剩余安置房处理的请示》、广州市天河区人民政府办公室于2009年5月22日作出的七届41次[2009]8号《区政府常务会议纪要》及天河住建水务局于2015年10月29日出具的《关于对审计组反馈棠雅苑管理问题的说明》，拟证明天河住建水务局违规出租涉案房屋，上级部门要求天河住建水务局进行整改并将房屋移交国资委监管；根据审计组及上级部门的要求，天河住建水务局现在每个月都要向上级部门及审计组反馈清退棠雅苑公房的清退进度，上级部门要求天河住建水务局一定要将棠雅苑公房全部清退，否则省审计厅就要问责。经本院组织质证，林书泽表示对上述证据没有意见，但认为对天河住建水务局主张的审计问题，天河住建水务局可以将房屋移交给国资办管理，并不需要林书泽腾空房屋，审计部门也没有要求林书泽腾空房屋，林书泽愿意按规定交租金。此外，天河住建水务局还向本院提交了《调查取证申请书》，申请本院向广东省审计厅调取广东省审计厅对广州市天河区开展专项责任审计关于天河区属物业棠雅苑未移交区国资办监管的审计文件。本院认为，被上诉人系因与原广州市天河区国土资源和房屋管理局签订涉案租赁合同而入住涉案房屋。一审法院据实认定天河住建水务局因机构调整而成为本案适格原告，并无不当。天河住建水务局在二审中提交的证据均系政府部门内部文件，均形成于本案一审之前，并非二审新证据；且天河住建水务局以此为由上诉主张其并非适格出租人，显然缺乏充分理据，本院均不予采纳。一审法院在查明被上诉人目前没有其他居住去向，且被上诉人亦不存在欠租的情况下，依法作出一审判决，处理结果并无明显不当，本院予以维持。天河住建水务局在二审中才提出调查取证的申请，超过法定期限，且其申请调查取证的内容亦与本案房屋租赁合同关系没有直接关联，故本院对其申请不予接纳。综上所述，天河住建水务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人广州市天河区住房和建设水务局负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一八年十二月二十四日书记员 颜玉婵张冰玲