青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1749号上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：青海省西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾芝翠、曹一川，青海树人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱梅，公民身份号码：×××，女，1972年3月16日出生，汉族，无固定职业，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：李玲、王爱玲，青海立卓律师事务所律师。上诉人青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称天桥公司）因与被上诉人李爱梅商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人天桥公司的委托诉讼代理人贾芝翠、曹一川，被上诉人李爱梅的委托诉讼代理人李玲、王爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天桥公司上诉请求：1、请求依法撤销青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2195号民事判决；2、请求改判驳回李爱梅的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由李爱梅承担。事实和理由：一、天桥公司逾期交房系受不可抗力的影响，应当免除违约责任，原审人民法院判令天桥公司承担违约责任认定事实错误，根据天桥公司与李爱梅签订的《西宁市商品房买卖合同》的约定，对于因不可抗力导致天桥公司逾期交付房屋的，可以免除违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，因不可抗力致使合同不能履行的，应免除部分或全部的违约责任。本案中天桥公司因配合西宁市卫生城市、文明城市创建工作的要求、西宁市城乡规划和建设局规划建设，以及执行青海省发展和改革委员会政策等因素导致逾期交房。同时，上述逾期交房的原因均属于天桥公司不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，系不可抗力，属于合同约定及法律规定的可以免除违约责任的情形。因此，天桥公司虽逾期交付房屋，但因受不可抗力的影响，应当免除违约责任。原审人民法院认定天桥公司逾期交房，应当承担违约责任系对本案事实的错误认定。二、天桥公司逾期交房并未给李爱梅造成实际损失，且李爱梅主张的违约金过高，应当予以降低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，当事人以约定的违约金过分高于实际损失的，人民法院应适当减少。原审中，天桥公司提出李爱梅主张的违约金过高，要求人民法院予以减少。并且天桥公司已向原审法院说明李爱梅可能因此产生的实际损失，而李爱梅主张的违约金明显高于其可能产生的实际损失。但是，原审人民法院判令天桥公司承担过分高于实际损失的违约金系事实认定错误。综上，天桥公司特提起上诉，请求撤销原判，并驳回李爱梅的全部诉讼请求。李爱梅辩称，一、涉案《商品房预售合同》依法成立，是在双方自愿基础上达成的真实意思表示，受法律保护，双方应受合同约束履行合同约定。天桥公司不按合同第八条关于交房期限（即2016年8月30日）交付房屋，直到2018年4月23日才以小区内公告的形式通知业主办理交房手续的行为构成违约，应承担相应的违约责任。天桥公司出售涉案商品房时与购房人签订的2014版购房合同中没有约定顺延交房事由，天桥公司辩称因配合西宁市卫生城市、文明城市创建工作的要求、西宁市城乡规划和建设局规划建设，以及执行青海省发改委政策等因素导致延期交房，上述延期交房因素不应归属为不可抗力。二、合同对违约金的约定公平、合理，天桥公司作为交易的强势一方，应该严格按照合同约定承担违约金给付责任。合同第九条明确约定；“逾期超过30日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三（或万分之二）的违约金。”该违约金标准是双方自愿约定、意思自治的结果，完全体现当事人自己的意志，约定内容并不违反法律和社会公共利益，符合合同自由的原则，依法应予以支持。另外，双方签订的合同是天桥公司单方提供的打印文本，是事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式性合同，而且在整个合同中关于合同违约条款对双方的违约责任约定相当，李爱梅逾期付款，也是按日万分之三的违约标准承担违约金。天桥公司辩称违约金标准约定过高的说法，依法不应得到支持。三、本案商品房至今未达到法定和约定的交房条件，李爱梅按实际交接日或通知截止日4月30日计算违约金，依法应得以支持。综上，双方签订的合同违约责任约定明确，合同履行也不存在不可抗力因素，天桥公司不按约定期限和条件交房的行为已构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，按照约定标准支付违约金。双方既已签订购房合同，李爱梅对如约收房抱着合理地期待，但因为天桥公司的违约行为导致李爱梅长期处于有房难住、租房居住、幼儿无法正常落户享受学区房政策等状态。本案一审认定事实清楚、证据充分。请求驳回上诉，维持原判。李爱梅向一审法院起诉请求：1、请求判令天桥公司向李爱梅承担逾期交房违约金96430元；2、本案诉讼费由天桥公司承担。一审法院认定事实：2014年10月24日，李爱梅与天桥公司签订了《商品房预售合同》，该合同约定，李爱梅从天桥公司处购买位于西宁市××区（房屋代码583303）房产一套，预测建筑面积为93.23平方米，购房总金额为529546元。合同第六条约定，付款方式为分期付款，买受人于合同签订起七日内支清总房款的90%，即现金支付385546元，92000元提取公积金支付，余下房款10%，即52000元于主体封顶后七日内一次性付清，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任。合同第七条约定，1、逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2016年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延，因买受人原因及其未能及时足额付清房款，出卖人有权顺延交房日期，施工过程中遇到极端气候条件、卫生防疫以及政府重大的赈灾活动、公共卫生要求、重大的国事活动等对于施工影响或致使施工受阻，交付日期得以顺延。合同第九条约定，除规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，李爱梅于2014年10月24日支付房款262000元，2015年10月22日支付房款123546元、10月30日支付房款114000元（为提取公积金）、11月11日支付房款30000元，共支付购房款529546元，均超过约定付款期限，现天桥公司反诉主张逾期付款违约金24765元。2018年4月23日，天桥公司以公告的形式通知李爱梅办理房屋交接手续，2018年5月3日涉案房屋交付给李爱梅,现李爱梅主张自2016年8月31日至2018年4月30日607天的逾期交房违约金96430元。一审法院认为，李爱梅与天桥公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。在该合同履行过程中，天桥公司未能按合同约定的时间向李爱梅交付房屋，直至2018年4月23日公告通知交付房屋。天桥公司以因配合创建文明城市、城乡建设规划调整及因政策变化造成涉案项目规划重新审批、供电配套设施重新施工而导致工期延期，属不可抗力，应免除违约责任的抗辩理由，其所提交的证据不足，本院不予采纳。现天桥公司延期交房构成违约，应承担违约责任，对于违约金的计算，根据双方合同的约定，天桥公司逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天桥公司按日向李爱梅支付已交房价款万分之三的违约金，天桥公司逾期交房607天，应向李爱梅支付违约金96430元（529546元×0.0003×607天)，李爱梅主张的违约金符合双方合同约定，本院予以支持。关于天桥公司主张其即使违约，本案购房合同中约定的违约金过高请求降低，并按银行同期贷款利率计算违约金数额的要求，本院综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素考虑，合同约定的违约金计算比例合理，天桥公司的该请求不予采纳。关于天桥公司要求李爱梅承担逾期付款违约金的反诉请求，由于李爱梅未在合同约定期限和涉案房屋主体封顶后七日内支付剩余购房款，亦构成违约，应向天桥公司支付违约金30594元（123546元×0.0003×355天+92000元×0.0003×363天+22000元×0.0003×468天+30000元×0.0003×481天)，现天桥公司主张的违约金24765元，未超过合理范围，本院予以支持。关于李爱梅提出逾期付款违约金已过诉讼时效，涉案房屋何时封顶不知情的抗辩理由，因考虑双方合同履行具有持续性，李爱梅在合同履行中也应当有注意义务，故其抗辩理由本院不予采纳。判决：一、青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李爱梅给付逾期交房违约金96430元；二、李爱梅于本判决发生法律效力之日起十日内向青海省天桥房地产投资有限公司给付逾期交付购房款违约金24765元。以上一、二项相互折抵后，青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付李爱梅违约金71665元。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、天桥房地产开发有限公司延期交房是否存在不可抗力之免责情形；2、双方在《房屋预售合同》中约定的违约金计算方式是否存在过高的情形。本案二审期间上诉人天桥公司提交新证据：《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》、《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》，证明因西宁市规划局对项目外立面的变更优化要求，天桥公司变更外立面设计方案，重新施工导致延误工期476天的不可抗力情形。关于该证据，李爱梅质证认为：一、该证据不属于法定二审新证据，情况说明中反映的事情发生于2015年至2017年，应在一审期间提交该证据，依据《最高人民法院关于适用解释》第102条之规定，该证据系故意或重大过失逾期提供的证据，不应予以采信。二、依据《最高人民法院关于适用解释》第115条之规定，情况说明的行文及落款不符合对外出具文书的格式，真实性、合法性存疑。三、情况说明中外立面优化工程不能导致整体停工，亦未反映出对亮化方案的变更提升，且通知停工直至项目报批的时间跨度大，延期的具体情形未得到证实。本院认为，请示函及情况说明经当庭与原件核对，可确认其真实性。情况说明符合西宁市规划局编号入档文件的行文格式，针对天桥公司请示函所反映的问题，就规划变更的具体情形予以明确，并加盖单位公章，不存在违反行政机关出具公文写作惯例的效力性瑕疵，可确认其合法性。就其关联性而言，该份证据直接证明了2015年11月26日至2017年1月4日期间，应规划局重新审定建筑外立面的要求，天桥公司经现场通知停止原外立面施工方案，重新设计外立面施工方案并报请审批的时间经过，该证据与一审期间天桥公司提交的建设项目设计方案审核意见单、幕墙规划调整中关于施工进程管理的工作联系单相印证，是对一审期间天桥公司关于规划变更导致延期交房的抗辩主张的确认及具体情形的说明，亦是对天桥公司请示函反映的延期交房争议的明确答复，与本案争议的延期交房存在不可预见、无法控制的客观施工障碍的主张具有关联性，对该组新证据予以采信。本案系商品房预售合同纠纷所引发的系列案件，在审理过程中双方提交的商品预售合同中，天桥公司与保利利签订于2017年2月11日的合同，约定交房日期为2017年7月31日。现围绕本案争议焦点，就一审期间提交的证据认定如下：关于一审期间提交的两份《天桥相府工期延误工程联系单》所证明的创卫、创城期间，应西宁市建设局及环保局要求两次延期总计162天，系项目施工之不可抗力的主张。本院认为，2016年5月10日至2016年9月30日间的延期无建设局和环保局关于创卫要求导致延期的官方文件，亦未在工程联系单中明确创卫期间针对项目建设所提出的实质性整改要求，真实性存疑；2017年4月1日至2017年8月31日的延期主张与本案无关联性，本案的交房日期为2016年12月30日前。一审对上述证据的认定意见正确，对该组证据不予采信。关于一审期间提交的《青海省发展和改革委员会关于的通知》、费用申请、青海银行进帐单及客户回单、记账凭证、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、施工合同，此组证据仅仅反映出房屋供配电工程配套费的管理规程以及天桥公司缴纳配套费的相关记账凭证，其中电力安装工程施工合同系2017年10月签订，与本案逾期交房争议并无关联性，并未在此组证明材料中反映出供电设施管理要求导致的停工文件及停工联系单。一审对该组证据的认定正确，应予确认，一审期间李爱梅提交的商品房预售合同、收据、收房会签单，天桥公司无异议，一审法院认定正确，予以采信。双方当事人对一审判决认定的事实无异议，应予确认。另查明，应西宁市规划局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经规划局通知停止施工，重新设计项目外立面方案，于2017年1月4日报批，2017年3月15日依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。本院认为，天桥公司就逾期交房主张免责的情形主要有：创卫、创城期间的停工整治，供配电施工延误，规划变更导致的外立面调整施工造成的工期延误。关于因创卫、创城期间的停工整顿导致延期162天应予免责的主张，因证据不足，不予支持；关于因供配电施工导致延期应予免责的主张，因证据的关联性欠缺，不予支持。关于天桥相府项目应西宁市规划局要求对外立面施工调整优化导致工期延误476天应予免责的主张，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更要求超出了建筑单位的可控范围，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的客观履行障碍。但规划变更仅涉及外立面的调整与优化，项目设计方案的确定及技术验算的进度属于其自主可控的事项，在主体结构完成，外立面施工基础条件完备的情况下，应积极推进工程进度，而案涉规划变更导致的外立面施工历时476天之久，且天桥公司于2017年2月11日与保利利签订商品房预售合同之时，正处于外立面调整施工阶段，在签订商品房买卖合同过程中天桥公司须考虑施工工期，确定交房时间，双方约定交房时间为2017年7月31日前，该合同所约定的交房期限足以说明天桥公司已经预期到该期限之前可以完成施工，达到交付条件。天桥公司并未在该期限前交付房屋，延误至2018年4月23日才实际交房，逾期交房267天，在此逾期期间内不存在难以克服的交房履行障碍。依据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，天桥公司就应就其无故拖延交房267天的重大过失，在工期进度管理疏忽导致的不合理逾期范围内承担违约责任。依据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定的违约金计算方式，违约金应为267天×529546元×0.0003＝42417元。一审关于逾期天数的事实认定错误，应予改判。关于天桥公司主张违约金过高的问题，商品房销售领域适用的商品房预售合同系房地产公司依据商品房销售行业惯例，参酌商品房建设营销中的通常风险预先拟定，在商品房预售阶段反复使用的格式合同，作为提供格式合同的天桥公司在制定合同过程中就应该考量违约金条款的合理性，且该违约金条款约束签约双方，因逾期交款承担违约金责任的业主一方并未就违约金计算方式提出异议，天桥公司亦未就违约金过分高于损失提出证据予以证明，该主张因证据不足、并未违反基于合同公平原则的效力性规范，不应予以支持，一审认定正确，应予维持。综上所述，天桥公司的部分上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2195号民事判决第二项,即李爱梅于本判决发生法律效力之日起十日内向青海省天桥房地产投资有限公司给付逾期交付购房款违约金24765元；二、变更西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2195号民事判决第一项为：青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付李爱梅逾期交房违约金42417元。以上一、二项相互折抵后，青海省天桥房地产投资有限公司给付李爱梅违约金17652元。一审案件受理费2211元，减半收取1105元，由青海省天桥房地产投资有限公司负担486元，由李爱梅负担619元；二审案件受理费2211元，由青海省天桥房地产投资有限公司负担972元，由李爱梅负担1239元。本判决为终审判决。审 判 长 付元泰审 判 员 马晓军审 判 员 马秀芬 二○一八年十二月十二日法官助理 周 毛书 记 员 李申年附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。