河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫05民初169号原告（案外人）：文轩，男，1991年10月13日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：邓涛、韩尚庭，河北浩博律师事务所律师。被告(申请执行人)：中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地：河南省郑州市红专路**。负责人：赵宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文静,河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婧，河南瀛豫律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：河北润实房地产开发有限公司，，住所地：河北省邯郸市经济开发区文明路**法定代表人：方胜勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王鸣，男，该公司员工，住河北省邯郸市丛台区。原告文轩与被告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称长城资产河南分公司）、第三人河北润实房地产开发有限公司（以下简称润实房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文轩的委托诉讼代理人邓涛、韩尚庭，被告长城资产河南分公司的委托诉讼代理人王文静、马婧，第三人润实房产公司的委托诉讼代理人王鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。文轩向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人签订的房屋认购协议书合法有效；2、依法判决不得执行原告购买的位于邯郸市××滏××大街××月亮××楼××单元××房产（以下简称涉案房产）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：安阳市中级人民法院（以下简称安阳中院）因长城资产河南分公司申请执行润实房产公司借款合同纠纷一案，于2018年6月8日预查封了涉案房产，原告对执行标的提出案外人执行异议申请，安阳中院于2018年7月12日作出（2018）豫05执异214号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，安阳中院的执行裁定书认定事实不清，损害了原告的合法权益，具体理由如下：1、涉案房产系原告财产，已由原告付清购房款，并非第三人的财产，原告与第三人签订的房屋认购协议书合法有效，应受到法律保护，应排除对该房产的查封行为，原告从案外人白振军处购买了涉案房产，并依约分两次向白振军支付了全部购房款，后经第三人同意于2014年12月13日换签了认购协议书，并由第三人给原告出具了购房收据，确认原告购买了涉案房产。合同换签后，白振军将涉案房产交付原告装修、居住使用至今。原告的购房行为、支付房款行为及入住行为均发生在安阳中院查封之前，且非原告原因不能办理房产登记手续；2、安阳中院执行裁定书以原告未提供名下无其他用于居住房屋的证据，认为原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形错误，原告提出执行异议后，向邯郸市不动产登记中心提出查询申请，直至2018年7月23日该中心才出具查询结果，证明原告名下无居住房屋，综上，原告以合法的方式购买房屋，并按照约定缴纳了购房款，且原告在居住地无其他用于居住的房屋，请求查明事实，作出公正判决。长城资产河南分公司辩称：1、原告与第三人之间未建立商品房买卖合同关系，认购协议书不符合《商品房管理办法》第十六条规定的认购协议转为商品房买卖合同的要求，且关于协议效力，仅有原告及第三人陈述，没有其他证据佐证，存在原告与第三人恶意串通的情况；2、房屋所有权转移以登记为准，原告并非房屋所有权人，不能排除对涉案房产的查封措施；3、原告提供证据不能证明已经支付全部款项，其是否入住不能导致物权变动，其未能提供证据证明非自己原因未办理过户，原审法院查封涉案房产符合法律规定，请求驳回原告诉讼请求。润实房产公司述称：我方与原告不存在恶意串通，原告已经缴纳全部购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的诉辩意见及本院对证据的分析认定，本院确认以下案件事实：长城资产河南分公司申请执行河北博大华鸥仪器有限公司、邯郸市天丰螺旋管制造有限公司、润实房产公司、博大仪表集团有限公司、李玉杰、韩喜亭借款合同纠纷一案，本院于2018年6月8日预查封润实房产公司名下位于河北省邯郸市××滏××大街××号月亮湾部分房产，其中包括涉案房产，案外人文轩向本院提出书面异议，本院于2018年7月12日作出（2018）豫05执异214号执行裁定书，驳回了文轩的异议请求。文轩对该执行裁定不服，向本院提起本案诉讼。二、2014年1月24日至2014年3月31日，白振军通过其本人及他人的银行账户向润实房产公司转账共计3940000元，用于购买河北省邯郸市××滏××大街××号月亮湾三套房产，其中包括涉案房产，2014年11月19日，白振军与润实房产公司签订三份房屋认购协议书，约定白振军购买以上三套房产，润实房产公司向白振军出具三份收据，收款方式注明预约金转。2017年7月7日，文轩与白振军签订房屋买卖合同，约定白振军将涉案房产出卖于文轩，价款为1180000元，同日，文轩母亲侯俊岭向白振军转款50000元，2017年10月15日，文轩向白振军转款1130000元，2017年10月16日，白振军就涉案房产向润实房产公司提出更名申请，申请将涉案房产更名为文轩名下，润实房产公司与文轩补签了房屋认购协议书并向文轩出具收到涉案房产房款的收据，收款方式注明更名。2017年10月16日，文轩办理涉案房产接收手续并缴纳涉案房产装修押金、装修垃圾清理费、水费、物业费等相关费用，并对涉案房产装修并入住至今。2018年7月18日，邯郸市不动产登记中心出具查询结果，显示文轩现有不动产登记情况为：0套房产。另查明，邯郸市丛台区滏河北大街699号月亮湾小区系润实房产公司开发建设，其于2013年12月13日办理了涉案房产商品房预售许可证，因润实房产公司提供的验收手续不完善，至今不能办理房产登记。本院认为：本案系案外人执行异议之诉。争议焦点为文轩对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，文轩与润实房产公司签订的房屋认购协议书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，润实房产公司已经按照约定收受购房款，该协议书系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，应当认定为商品房买卖合同，且在人民法院查封之前签订，文轩购买涉案房屋用于居住，且其名下并无其他用于居住的房屋，文轩已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故文轩对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。文轩的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行邯郸市丛台区滏河北大街699号月亮湾9号楼1单元2201号房产；确认原告文轩与第三人河北润实房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书合法有效。案件受理费15568元，由被告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  毛晓燕二〇一八年十二月四日书记员  冯贵敏