北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0101民初12257号原告：晋川平，女，1952年7月29日出生，汉族，中国化工供销总公司退休员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张志伟，北京京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚远，北京京师律师事务所律师。被告：北京市东城区园林绿化管理中心，住所地北京市东城区龙潭路**。法定代表人：王迪生，主任。委托诉讼代理人：孟凡杰，北京市则度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪，北京市则度律师事务所律师。原告晋川平与被告北京市东城区园林绿化管理中心合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晋川平及其委托诉讼代理人张志伟，被告北京市东城区园林绿化管理中心的委托诉讼代理人陈琪、孟凡杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晋川平向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋补偿款、赔偿金共计1150万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：1996年1月15日，原告与北京市第一房屋修建工程公司签订《公房租赁合同》，约定由原告承租北京市东城区青年湖东一、二巷×号楼×号房屋。1995年5月，被告在青年湖公园修建办公楼，因被告所建楼房与晋川平的安置房屋相邻，将朝南窗户全部封闭，影响晋川平房屋采光通风，故被告与晋川平协商换房。1995年5月30日，晋川平与被告签订《调房协议书》，约定原告同意将住房由青年湖小区1号楼西南侧×层三居室调入新建一层西南三居室，原告对新住所居住条件及地理位置予以认定。调房手续由被告办理，原告调至新建一层西侧三居室后，青年湖小区一号楼西南侧×层三居室使用权归被告所有，被告须于96年9月30日之前将原告调至新建一层西侧三居室。本协议签订后，原告同意被告将现属住房南侧窗户改为墙体，并对施工中的干扰问题不提出异议。1996年8月，被告新建房屋（甲×号楼）完工，双方履行换房协议，原告搬入被告新建的甲×号楼×层东侧三居室，使用面积78．9平方米。同时原告也将青年湖东一、二巷×号楼×号房屋以及房屋租赁合同交给了被告，被告也向原告颁发了《公房准住证》、《北京市公有住宅租赁合同》。1999年10月，另案原告刘希鹏来到被告建造房屋所在地派出所办理户口迁入手续，才得知甲×号楼未备案，不属于住宅，不能迁入户口。原告来到东城区规划局才得知，被告建造的房屋未经规划局、建设局、国土局等部门批准，属违法建筑，不能办理合法产权证。原告也无法获得合法的《公有住宅租赁合同》，被告颁发的《公有住宅租赁合同》系被告自行制作，未经相关部门认可，是无效的。自原告得知房屋属于违建后，原告与被告交涉近二十年，至今未解决。由于被告房屋属于违建，不能列入北京市房改房范围，导致原告不能按照房改政策取得房屋合法产权，不能落户，造成原告重大损失，故原告诉至法院。根据鉴定报告，得出房屋市场价格为955．91万，但是原告另行购买房屋还需要交2．7%的中介费26万余元，还有新购房屋契税、个人所得税、增值税100万左右，搬家费及维权损失30万，购房后的装修费25万，周转费12万，房屋公摊面积差价60余万，住房补贴损失等，综合上述损失，原告现只主张1150万元的补偿款。被告北京市东城区园林绿化管理中心辩称：不同意原告诉讼请求，原告主张的1150万元没有依据。被告对于鉴定报告本身没有意见，但是鉴定报告是参考周边的商品房价格，本案不应直接适用。原告现住房是办公用房，和住宅也不是同一概念。原告诉讼请求中所称的中介费、搬家费、契税、公摊减少部分、住房补贴损失等都与本案无关。换房协议主体内容是使用权的对换。被告办公用房对换的是原告的使用权房屋。被告修建办公楼，因主楼面积超标，先修建的主楼把附楼的规划面积给占了。所以附楼的产权证办不下来。调换给原告居住的房屋就是附楼，该房屋的确是办公用房，房屋产权证一直没有办下来，被告也不知道是否能办下来。对于目前的现状，被告同意解除换房协议，给原告经济补偿，但不同意原告提出的条件，同意按照原告原住房面积给予补偿，不同意按现住房面积来补偿。本院经审理认定事实如下：晋川平原与北京市第一房屋修建工程公司签订《公有住宅租赁合同》，约定由晋川平承租北京市东城区青年湖一二巷×楼×段601号房屋，该房屋为砖混结构，总使用面积53．1平方米，居室3间。1995年5月30日，原北京市东城区园林局（甲方）与青年湖小区×号楼西南侧六层晋川平（乙方）签订《调房协议书》，约定乙方同意将住房由青年湖小区×号楼西南侧六层三居室调入新建一层西南三居室，乙方对新住房居住条件及地理位置予以认定。调房手续由甲方办理，乙方调至新建一层西侧三居室后，青年湖小区×号楼西南侧六层三居室的使用权归甲方所有。甲方须于96年9月30日之前将乙方调至新建一层西侧三居室。乙方调入后，双方责任与义务自动解除。本协议签订后，乙方同意甲方将现属住房南侧窗户改为墙体，并对施工中的干扰问题不提出异议。双方自愿签订本协议，协议未尽事宜由双方补充协议，待市规划局批准后认真履行各条款的责任与义务，如发生违约而导致的损失及全部责任由违约方承担。1997年3月，原北京市东城区园林局曾将晋川平诉至本院，称晋川平未将其原住房青年湖小区×号楼西南侧六层三居室腾空交给该局，故要求晋川平将房屋腾空交给该局使用。本院于1997年4月7日出具民事调解书，内容为1995年原北京市东城区园林局新建办公用房时，对晋川平承租之本市东城区青年湖东里×号楼×室（原楼号为青年湖小区×号楼）三居室造成遮挡。经协商，双方于同年5月30日订立调房协议书，协议约定，被告由青年湖小区×号楼西南侧六层三居室调入新建一层西南三居室，调至新建一层西侧三居室后，青年湖小区×号楼西南侧六层三居室的使用权归原北京市东城区园林局所有。后因原北京市东城区园林局工作失误，将新建一层西侧三居室为他人重复安置。1996年9月，因该西侧三居室已被他人使用，原告即将同等条件之×层东侧三居室交予晋川平，晋川平对该房装修后进住，但未及时将原住房腾空交予原北京市东城区园林局，故原北京市东城区园林局起诉要求腾房。经本院主持调解，双方达成如下协议：……晋川平一家于1997年4月7日前将现住本市东城区青年湖东里×号楼×室腾空交予原北京市东城区园林局，同时搬至青年湖东里甲×号楼×层东侧三居室居住。原北京市东城区园林局与1997年4月7日一次性补偿晋川平2．5万元整……。2005年6月30日，原北京市东城区园林局与晋川平签订《公有住宅租赁合同》，由晋川平租住本市东城区青年湖东里甲×号楼房屋，该房为砖混结构，总使用面积78．9平方米。2010年，原北京市东城区园林局更名为北京市东城区园林绿化管理中心。2011年7月，北京市东城区园林绿化管理中心更名为北京市东城区园林绿化管理一中心。2012年6月，北京市东城区园林绿化管理一中心与北京市东城区园林绿化管理二中心合并组建北京市东城区园林绿化管理中心即本案被告。2018年2月8日，中国化工供销（集团）总公司出具说明称，晋川平系该公司退休职工，在其名下登记的住房情况为1996年租住本市东城区青年湖东里甲×楼×号。按照国家相关房改政策，属有租赁住房情况，为此不属于无房职工住户。经核实该公司未分配该员工住房，未发放无房补贴。关于房屋实际地址，原告称被告调换给原告居住的房屋原应为青年湖公园办公楼新建×层西南三居室，因原告工作失误，原告准备搬入该房屋时发现房屋中已经有人居住，故被告安排原告搬入了东侧三居室，但该房屋毗邻垃圾站，经过诉讼，双方达成调解，被告补偿给原告2．5万元。原告所居住的青年湖公园办公楼新建×层东侧三居室现地址为本市东城区青年湖东里甲×号楼×号，户口本所载房屋地址亦为本市东城区青年湖东里甲×号楼×号。被告认可房屋地址情况，认可本市东城区青年湖东里甲×号楼房屋至今未办理所有权证，亦承认不知道何时能办理房屋所有权证。关于另行购买房屋所需支出的各项尚未发生的费用，经本院释明，原告仍坚持在本案中主张。同时，原告表示，在被告对原告进行补偿后的合理期限内，原告会将现居住房屋返还给被告。诉讼中，原告向本院申请对北京市东城区青年湖东里甲×号楼×号房屋进行评估鉴定，北京中资房地产土地评估有限公司出具了《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点2018年11月29日的房地产市场价值（总价）955．91万元，房地产市场价值（单价）为93597元/平方米。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，因被告新建办公楼对原告晋川平原承租房屋造成遮挡，故原告晋川平与被告签订了《调房协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容不悖法律，合同合法有效。原告将其所居住的合法房屋交给被告，但被告调换给原告的房屋却至今未办理产权登记手续，导致原告无法合法居住、使用，被告理应赔偿原告损失。原告的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告的相关答辩意见，本院不予采纳。关于赔偿的具体金额，本院将参照房地产估价报告结论并考虑原告搬离现住房屋所遭受的相关损失予以酌定，原告的其他损失请求，均无相关法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告北京市东城区园林绿化管理中心于本判决生效之日起十五日内给付原告晋川平赔偿款9579100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90800元，由北京市东城区园林绿化管理中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费26400元，由北京市东城区园林绿化管理中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠人民陪审员  常 青人民陪审员  黄海霞二〇一八年十二月二十八日法官助理郑文思书记员孙墨