江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民再104号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘玉兰被申请人（一审原告、二审被上诉人）：仇树仁被申请人（一审原告、二审被上诉人）：白敏二被申请人共同委托代理人：董立帅二被申请人共同委托代理人：陈学万原审第三人：章登连原审第三人：董海侠再审申请人刘玉兰因与被申请人仇树仁、白敏、原审第三人章登连、董海侠执行异议纠纷一案，不服本院（2015）徐民终字第1163号民事判决书，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院经审查后作出（2016）苏民申6082号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年9月28日立案受理后，依法另行组成合议庭再审了本案，现已审理终结。刘玉兰申请再审称，1.原审认定事实错误。第三人章登连、董海侠交给被申请人仇树仁、白敏的涉案房屋房产证上记载“该房已抵押”，二被申请人明知不还清银行贷款解除抵押就不能办理过户登记但仍然购买，并不符合法律规定的善意无过错的情形。此外，二被申请人在明知涉案房屋已经被查封，存在重大争议的情况下仍然执意于2014年7月7日（一审开庭前2天）提前将房贷还清。被申请人不找原审第三人退还房款而宁愿卷入复杂的民事争议中，可见其与与原审第三人存在恶意串通，双方所签房屋买卖合同应属无效合同。原审认定被申请人对不能办理过户手续不存在过错也属于认定事实错误。如果被申请人具有购买涉案房屋的真实意思，那完全可以通过付清银行贷款或提存剩余房款的方式实现过户。2.原审认为根据司法解释和物权法规定，被申请人要求停止执行的条件之一是必须付清全款，原审也查明申请人申请保全涉案房产时被申请人尚未付清房款，但仍然判决停止执行该房产，其论证存在自相矛盾。二审未进一步查明事实，仍然维持原判的错误结论。3.不动产物权变动以登记生效，目前涉案房产仍然登记在第三人名下，法院可以继续执行该财产。被申请人仇树仁、白敏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.被申请人并不存在和第三人恶意串通的情形，被申请人购买涉案房屋时并不了解申请人和第三人之间的经济纠纷，买卖双方签订了买卖合同，并且均提供了担保人。涉案房屋被查封之前被申请人也实际占有、装修，并居住在该房屋内，除银行贷款外的所有房款均已支付第三人，应当视为所有房款已经全部付清。涉案房屋交接后，被申请人想找第三人尽快协助办理房屋过户手续，但已经找不到人。直至原审胜诉后，被申请人想尽一切办法也没有找到第三人，后来不得不通过向法院起诉并公告送达的方式才将房屋过户被申请人名下。2.董海侠和章登连早在2011年9月22日就协议离婚，离婚协议中约定涉案房屋归董海侠所有。章登连2011年9月24日向申请人出具32.6万元的借据，该债务应属于章登连的个人债务，与董海侠及涉案房屋没有关系。因此，原审法院裁定查封涉案房屋是错误的。3.2012年10月16日丰县人民法院对涉案房屋作出查封保全，但申请人直到2012年12月23日才起诉，已超过民诉法规定15日期限，涉案查封裁定应该予以撤销或确认无效。第三人章登连、董海侠未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。仇树仁、白敏向丰县人民法院起诉请求：停止对丰县凤城镇盛泰御景园小区35号楼2单元601室房产的执行，确认该房产归仇树仁、白敏所有。一审法院查明：自2010年起，章登连分多次向刘玉兰借款共计326000元，2011年9月24日，章登连向刘玉兰出具了326000元的借条一份，并将位于丰县凤城镇盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋的房产证交给刘玉兰（房产证号：国房权证丰字第**）。2012年10月15日，刘玉兰为防止章登连转移财产，向丰县法院申请诉前财产保全，丰县法院于2012年10月16日作出（2012）丰民诉保字第0275号民事裁定书，查封了章登连所有的位于丰县凤城镇盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋一套（房房产证号：国房权证丰字第**）2012年12月23日，刘玉兰向丰县法院起诉，要求章登连偿还借款326000元的本金及利息。丰县法院经审理后于2013年2月6日作出（2012）丰民初字第0863号民事判决书，判决章登连支付刘玉兰借款326000元的本金及利息。该判决生效后，章登连未履行还款义务，刘玉兰申请法院强制执行章登连上述房产。案件执行过程中，案外人仇树仁、白敏于2013年10月16日向丰县法院提出执行异议，主张其已于2012年7月21已购得涉案房产，据此请求原审法院停止执行该房产。丰县法院经审查后，于2013年11月18日作出（2013）丰执异字第0015号民事裁定书，驳回仇树仁、白敏的异议请求。仇树仁、白敏遂提起本案执行异议之诉。另查明：章登连、董海侠于2006年2月5日办理结婚登记，2011年9月22日办理离婚登记，离婚协议约定：双方婚后共同债务和债权在各自名下归各自承担，婚后共同财产盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋一套归女方所有，男方自愿放弃。再查明：2012年7月21日，仇树仁、白敏与章登连、董海侠签订房屋买卖协议一份，约定购买盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋，总价430000元，先支付305000元，余款125000元在中国银行丰县支行按揭贷款由仇树仁、白敏负责偿还，当日白敏通过中国邮政银行丰县支行转款300000元到董海侠的银行帐户，2012年8月31日，仇树仁、白敏搬进涉案房屋居住至今。又查明：仇树仁、白敏提交中国银行丰县支行的自2012年8月开始每月偿还贷款名为章登连的客户回单及贷款还款（已结清）凭证。2014年7月7日，中国银行丰县支行的零售贷款提前还款申请审批表记载章登连贷款还清，仇树仁在代理人处签名办理还贷手续。丰县人民法院一审认为：本案的争议焦点为仇树仁、白敏是否享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，仇树仁、白敏要求停止执行之诉成立需要满足三个条件：一是买卖关系有效且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。2012年7月21日，仇树仁、白敏与章登连、董海侠签订房屋买卖协议一份，并支付了部分房款，2012年8月31日仇树仁、白敏实际占用了涉案房屋，刘玉兰在知道涉案房屋已被他人实际占用后，于2012年10月15日向丰县法院提出的财产保全申请。由于涉案房屋抵押给中国银行丰县支行并办理了抵押登记，但因章登连、董海侠与银行之间的房屋抵押贷款未还清，且仇树仁、白敏以章登连的名字按月向丰县支行偿还涉案房屋的贷款，在仇树仁、白敏还清银行贷款后，章登连、董海侠下落不明且涉案房屋处于查封状态，客观上存在不能办理过户手续的原因，仇树仁、白敏虽然未取得涉案房屋所有权证书，但对涉案房屋的产权不能办理过户登记手续并没有过错，应属于善意第三人。仇树仁、白敏与章登连、董海侠之间的房屋买卖合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现仇树仁、白敏已付清全部购房款，并对涉案房屋实际占有，故仇树仁、白敏应享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利，涉案房屋应停止执行。章登连、董海侠经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，丰县人民法院一审判决：一、确认仇树仁、白敏与第三人章登连、董海侠于2012年7月21日签订的房屋买卖协议有效。二、停止对位于丰县凤城镇盛泰御景园小区35号楼2单元601室房屋的执行。三、驳回原告仇树仁、白敏的其余诉讼请求。刘玉兰不服一审判决，向本院提起上诉称：1.仇树仁、白敏与章登连、董海侠之间签订的房屋买卖协议应属无效，该买卖协议违反了《担保法》第49条和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第19条的规定，其签订合同的行为违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。仇树仁、白敏与章登连、董海侠恶意串通签订房屋买卖协议。涉案借款发生于2010年4月份起，并用涉案房屋抵押，且涉案房屋的产权证交给了上诉人。借款发生在章登连、董海侠婚姻关系存续期间，但二人为逃避债务，于2011年9月22日协议登记离婚，约定房屋财产属于董海侠，债务属于章登连。2.仇树仁、白敏不属于涉案房屋的善意购买人。首先，依据《担保法》第49条和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第19条的规定，涉案房屋根本不能买卖。其次，依据《物权法》第191条的规定，仇树仁、白敏在签订房屋买卖协议时，涉案房屋在中国银行有抵押贷款未还清，不还清银行抵押贷款解除抵押登记就不能办理过户登记的情况是明知的。法律所保护的对未办理过户登记没有过错的善意第三人，一般是第三人在向被执行人购买房屋时就具备可以办理房屋登记的客观条件，未办理过户登记不是由于买受人的原因而是由于出卖人不予协助或办证机关的原因导致在不很长的时间内没有完成过户登记的情形。在本案中，仇树仁、白敏明知涉案房屋不能买卖且亦不能及时办理过户登记而仍然购买，不属于善意购买人。再次，仇树仁、白敏明知涉案房屋已经被法院查封不能办理过户登记的情况下，仍然在一审开庭前2天与章登连、董海侠恶意串通办理提前还款手续，并非善意购买人。3.仇树仁、白敏对涉案房屋不享有所有权。依据《物权法》第2、6、9条规定，动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。同时依据《物权法》第14条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋并未到房产登记部门进行变更登记，因此涉案房屋所有权人仍然属于章登连、董海侠。4.一审法院判令停止对涉案房屋的执行错误。由于涉案房屋所有权属于第三人，且上诉人依法对涉案房屋进行了财产保全，上诉人依据已经生效的法院判决及裁定对涉案房屋进行执行有事实和法律依据，故一审判令停止执行显系错误。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均错误。请求二审法院在查清事实后依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。本院二审认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案讼争的房屋虽然仍然登记在章登连、董海侠名下，但仇树仁、白敏已经于2012年7月21日与章登连、董海侠签订了《房地产买卖合同》，约定以总价款43万元成交。仇树仁、白敏先行支付了305000元房款，下余125000元的银行按揭贷款转由仇树仁、白敏偿还，且现已全部还清，故仇树仁、白敏已经全部付清涉案房款。仇树仁、白敏与章登连、董海侠在签订房屋买卖协议时均提供了担保人，并且被上诉人按照房屋买卖协议的内容先行给付了章登连首付款305000元，故可以认定双方签订的房屋买卖协议真实，仇树仁、白敏并没有与章登连、董海侠串通并帮助其逃避债务的恶意。因此，仇树仁、白敏与章登连、董海侠之间的房地产买卖合同合法有效。虽然主张仇树仁、白敏与章登连、董海侠签订房屋买卖协议恶意串通，但没有提供证据证明，本院不予支持。结合仇树仁、白敏长期在涉案房屋内居住的事实，仇树仁、白敏请求原审法院停止对涉案房屋执行的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审中，除原审查明事实外，本院另查明：章登连2011年9月24日将涉案房屋产权证交付刘玉兰“抵押”后，又于2012年2月21日另行补办了涉案房屋产权证，于2012年7月21日将涉案房屋出售与仇树仁、白敏。本院再审认为：本案系案外人停止执行异议之诉纠纷，争议的焦点在于案外人仇树仁、白敏对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照上述司法解释规定，案外人据此主张排除强制执行的，应同时符合四个条件：一是案外人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖合同；二是案外人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是案外人在法院采取查封等强制执行措施前已实际占有涉案房屋；四是案外人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，仇树仁、白敏向章登连、董海侠购买诉争房屋，其中部分房款约定以仇树仁、白敏代为偿还章登连、董海侠的银行按揭贷款的方式支付，也即是买卖双方未通过银行办理转按揭，就擅自将按揭期内的房屋进行转让。仇树仁、白敏以章登连的名义继续为其代偿剩余贷款本息的付款方式，相当于分期付款，故在丰县法院2012年10月16日作出案涉查封措施时，涉案房产的按揭贷款仍未清偿完毕，且产权仍然登记在章登连、董海侠名下，仇树仁、白敏尚未完全取得涉案房屋的所有权。所以，涉案房产被查封时是没有付清全部房款的，即使仇树仁、白敏在一审诉讼期间提前清偿了银行贷款，也不能改变涉案房屋被查封时未付清全部价款的事实。据此，仇树仁、白敏要求终止执行诉争房屋的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，不应得到支持。综上，本案原审判决适用法律确有错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销丰县人民法院（2014）丰民初字第0055号民事判决及本院（2015）徐民终字第1163号民事判决；二、驳回仇树仁、白敏诉讼请求。一审案件受理费7750元，二审案件受理费7750元，共计15500元，均由被申请人仇树仁、白敏共同负担。本判决为终审判决。审判长  马伯亚审判员  徐作云审判员  杜有刚二〇一八年十二月二十四日书记员  王珠玛