江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9378号上诉人（原审被告）：张家港市金源世纪家居市场有限公司，住所地江苏省张家港经济开发区杨舍镇金港大道**。法定代表人：王鸿新，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：张家港金茂名置业有限公司，住，住所地江苏省张家港经济开发区港大道东侧）。法定代表人：朱树强，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：何才宝，男，1965年10月5日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人（原审原告）：陈闽湘，女，1965年9月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：许海兵，江苏和嘉律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人张家港市金源世纪家居市场有限公司（以下简称金源世纪公司）、张家港金茂名置业有限公司（以下简称金茂名公司）因与被上诉人何才宝、陈闽湘房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初4049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金源世纪公司、金茂名公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何才宝、陈闽湘的诉讼请求；案件受理费、保全费由何才宝、陈闽湘承担。事实与理由：一、金源世纪公司与何才宝、陈闽湘签订的房屋租赁合同约定租期至2017年9月30日，2017年10月27日金源世纪公司与何才宝、陈闽湘等小业主成立的张家港市合佳家居市场管理有限公司（以下简称合佳公司）签订了备忘录，就管理权移交过程中应维持商场资产状况不变及其他事项进行了约定。所谓的维持商场资产状况不变，指的就是商场的债权债务状况不增加或减少，案涉房屋租金包含于债务之中。案涉房屋租金在备忘录签订之前就已经到期，而签订该备忘录的主体合佳公司正是小业主组成的公司，所以何才宝、陈闽湘对于租金的支付情况应当是清楚知悉并同意的。而且据了解，合佳公司已经对案涉房屋的租金履行了付款义务，一审法院没有去调查该部分事实。二、一审法院认为金茂名公司在担保条款中对经营收入约定不明，仍然支持由金茂名公司承担连带责任是错误的。金茂名公司既然承担的是连带担保责任，房屋租赁合同中对担保期间未作约定，根据担保法规定，担保期间应为六个月，何才宝、陈闽湘等小业主起诉时担保期间已过，金茂名公司应该不再承担担保责任。何才宝、陈闽湘辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。一、备忘录中并未记载债务转让的相关事宜，即使债务转让也应取得债权人即小业主的同意。二、关于担保期间，我方认为应当适用物权法的相关规定，即在主债权的诉讼时效期间主张即可。何才宝、陈闽湘向一审法院起诉请求：1、金源世纪公司支付拖欠租金5121.30元及该款自2017年8月16日起至付清之日止按照日利率千分之一计算的违约金；2、金茂名公司对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：何才宝、陈闽湘与金源世纪公司签订房屋租赁合同，约定金源世纪公司承租何才宝、陈闽湘的张家港市杨舍镇金港大道633号金茂名家商铺（以下简称案涉租赁房屋）至2017年9月30日，每年租金分四期，于每期中间一个月15日支付，逾期应支付滞纳金（按逾期支付租金金额1‰/天计算违约金），金茂名公司作为担保人以其拥有产权的金茂名家三、四、五层商铺的经营收入及产权提供担保。合同期满后，金源世纪公司尚欠何才宝、陈闽湘最后一期（2017年7月至9月）租金中的3/4即5121.30元未付。2017年10月27日，金源世纪公司与合佳公司签订一份《金茂名家移交事项备忘录（1）》（以下简称备忘录），双方就金源世纪公司退出金茂名家并将管理权移交合佳公司、移交管理权过程中应维持商场资产状况不变以及员工补偿款、对外应付款如何处理进行了约定。以上事实，由当事人提交的房屋租赁合同、备忘录及一审法院庭审笔录予以证实。一审法院认为，何才宝、陈闽湘与金源世纪公司的房屋租赁合同合法有效，金源世纪公司应当按约支付租金。备忘录中并不涉及租金内容，金源世纪公司主张租金债务已转移给合佳公司并已由其代付，无事实依据，一审法院不予采信。合同约定的违约金计算标准过高，一审法院调整为同期银行贷款利率1.3倍。关于合同约定的担保条款，并非保证责任约定，其中商铺经营收入担保的性质应为应收账款质押，商铺产权担保的性质则为房屋抵押。物权法规定，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立，抵押自登记时设立，因此，金茂名公司提供的担保因未登记而未设立。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确立了物权变动的原因行为与变动结果相区分的原则，具体到本案中，应收账款质押和房屋抵押未办理登记，质押权、抵押权未有效设立，并不影响担保条款的合同效力，何才宝、陈闽湘可基于合同主张金茂名公司在担保财产范围内对债务承担连带清偿责任，只是不能就担保财产依法享有优先受偿权。由于担保条款中对经营收入约定不明，故何才宝、陈闽湘主张金茂名公司承担连带责任，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，一审法院判决：一、张家港市金源世纪家居市场有限公司支付何才宝、陈闽湘租金5121.30元及该款自2017年8月16日起至实际履行之日止按照银行同期贷款利率1.3倍计算的违约金。限于判决生效后10日内履行。二、张家港金茂名置业有限公司对上述债务承担连带责任。三、驳回何才宝、陈闽湘的其他诉讼请求。案件受理费50元，保全费24元，合计74元，由张家港市金源世纪家居市场有限公司、张家港金茂名置业有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，何才宝、陈闽湘陈述：合佳公司由六名比较有管理经验的金茂名家商铺业主注册成立，并非由全体业主成立。合佳公司只是作为交接方与金源世纪公司签订备忘录，并非业主代表。本院认为，何才宝、陈闽湘与金源世纪公司之间形成房屋租赁合同关系，何才宝、陈闽湘已将案涉租赁房屋交由金源世纪公司使用经营，金源世纪公司应当按约向何才宝、陈闽湘支付租金。金源世纪公司认可最后一季度3/4的租金未付，但认为根据备忘录，其在移交商铺时已将该债务转让给交接方合佳公司，且业主对此知情。对此，本院认为，金源世纪公司与合佳公司签订的备忘录，内容主要是案涉房屋所在的金茂名家商铺经营管理权的移交问题，备忘录中并未提及租金债务的转让，备忘录中应维持不变的“商场资产状况”应指金茂名家商铺的资产状况，与金源世纪公司所负租金债务不能直接对应。在金源世纪公司未进一步提供证据证明的情况下，不能认定租金债务已经转让给合佳公司。金源世纪公司也未提供证据证明合佳公司已向何才宝、陈闽湘等商铺业主支付案涉租金。故金源世纪公司认为其无需支付案涉租金及逾期付款违约金的上诉主张不能成立。合同中约定，金茂名公司作为担保人以其拥有产权的金茂名家三、四、五层商铺的经营收入及产权提供担保。一审庭审中，金茂名公司认为该约定属于财产抵押条款，并非担保条款，因抵押未依法办理登记导致该条款不生效。对此，本院认为，上述条款虽然约定金茂名公司为担保人，但其担保范围限于金茂名家三、四、五层商铺的产权和经营收入，应视为金茂名公司在商铺及相应经营收入上设立担保物权，一审法院认为商铺经营收入担保为应收账款质押、商铺产权担保为房屋抵押并无不当。虽然该质押、抵押未依法在信贷征信机构及不动产管理部门办理登记，质押权、抵押权没有有效设立，但并不影响担保条款的效力，金茂名公司仍应在担保财产范围内承担连带担保责任，只是债权人不能主张就担保财产享有优先受偿权。因此本案并不适用《中华人民共和国担保法》中关于应在保证期间内要求保证人承担保证责任的规定。鉴于担保财产中的经营收入并未明确计算时间和范围，担保财产的范围无法确定，何才宝、陈闽湘要求金茂名公司对金源世纪公司所负租金债务承担连带责任没有超过金茂名公司的担保责任范围，应予支持。金茂名公司认为何才宝、陈闽湘主张连带责任已过法定保证期间的上诉主张亦不能成立。综上，上诉人金源世纪公司、金茂名公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张家港市金源世纪家居市场有限公司、张家港金茂名置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  顾 平审判员  郭 锐二〇一八年十二月十四日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。