江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初3304号原告：乐泽峰，男，1971年10月10日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：鲁萍、吴贞艳，江苏神阙律师事务所律师。被告：无锡德信企业管理有限公司，住所地无锡市通江大道898-C。法定代表人：王寿生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆烨波、季润芝，江苏恒佳达律师事务所律师。原告乐泽峰与被告无锡德信企业管理有限公司（以下简称德信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴贞艳，被告德信公司的委托诉讼代理人陆烨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐泽峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年11月24日签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告损失272000元（含6个月租金损失80000元、搬运费12000元、冷库损失180000元）；3、判令被告支付原告律师费损失10000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：乐泽峰与德信公司存在长期房屋租赁合同关系，由乐泽峰向德信公司承租通江大道898-C仓储房9号、10号，自行建造食品冷库，德信公司供应液氨制冷。2017年度租赁合同到期后，双方于2017年11月24日再次签订租赁合同，租赁期限自2017年11月25日至2018年11月24日。2018年1月5日，由于德信公司未尽企业安全管理职责导致液氨泄漏，相关行政部门责令液氨冷库限期关停，德信公司遂通知乐泽峰提前解除合同。德信公司应承担违约责任，赔偿损失。被告德信公司辩称：德信公司解除租赁合同系根据政府部门作出的行政命令，该公司只是遵照执行，根据租赁合同约定，该情形不构成违约，故不应当承担任何赔偿责任。德信公司与乐泽峰于2017年11月24日签订的租赁合同约定交付租金后合同生效，而乐泽峰未支付租金，合同未生效，双方系不定期租赁合同关系，且该不定期租赁合同关系已于2018年1月31日解除，双方也已办理交接手续。对乐泽峰主张的冷库损失应当经过鉴定评估其剩余价值，且隔墙和上层制冷管由德信公司建造和铺设，不应计算在冷库价值内。要求驳回乐泽峰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：通江大道898-C仓储房9号、10号系德信公司所有。自2008年起，乐泽峰向德信公司承租通江大道898-C仓储房9号、10号，自行建造食品冷库，由德信公司供应液氨制冷，租赁合同每年一签，租期一年。乐泽峰授权高东风，以高东风（乙方）名义与德信公司（甲方）签订租赁合同一份，约定租赁期限自2016年11月25日至2017年11月24日，房租金为80000元/年，冷藏费为80000元/年，合计全年160000元整；退租时，乙方的装修遵“来修去丢”原则，甲方不予负责；除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；如因国家建设、政府拆迁、不可抗力因素致使合同不能继续履行，本合同无条件自动终止，乙方无条件搬离，乙方的经济损失甲方不予赔偿。由于仓储用房使用液氨气体，租赁期内如因政府行政机关勒令停用液氨从而造成本合同无法履行的，则本合同自动终止，租金等费用按实结算，双方都不承担违约责任，乙方应无条件搬离库内物品将仓储房归还甲方；租赁期间，除本合同约定事项或法律规定外，任何一方无故解除本合同的，违约方应当赔偿给守约方造成的全部损失；上述所述的损失包括但不限于相当于六个月租金的损失、律师费、诉讼费、差旅费、调查费等。在上述租赁合同到期后，2017年11月24日，乐泽峰授权高东风，以高东风（乙方）名义再次与德信公司（甲方）签订租赁合同一份，约定租赁期限自2017年11月25日至2018年11月24日；房租金为80000元/年，冷藏费为80000元/年，合计160000元整；乙方应于本合同生效之日向甲方支付首年第一期租金160000元整；退租时，乙方的装修遵“来修去丢”原则，甲方不予负责；除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；如因国家建设、政府拆迁、不可抗力因素致使合同不能继续履行，本合同无条件自动终止，乙方无条件搬离，乙方的经济损失甲方不予赔偿。如由于仓储用房使用液氨气体，租赁期内如因政府行政机关勒令停用液氨从而造成本合同无法履行的，则本合同自动终止，租金等费用按实结算，双方都不承担违约责任，乙方应无条件搬离库内物品将仓储房归还甲方；租赁期间，除本合同约定事项或法律规定外，任何一方无故解除本合同的，违约方应当赔偿给守约方造成的全部损失；上述所述的损失包括但不限于相当于六个月租金的损失、律师费、诉讼费、差旅费、调查费；双方签字及乙方交付首期租金后生效等。合同签订后，乐泽峰未支付租金。2018年1月5日，无锡市安全生产监督管理局网站在公告公示栏中刊载《关于对梁溪区广益街道涉氨制冷企业重大事故隐患整改予以挂牌督办的通知》，该通知载明：2018年1月2日19时17分许，位于通江大道898-C的无锡德信企业管理有限公司食品冷库制冷系统在运行过程中发生液氨泄漏。原因系液氨屏蔽泵内的密封件损坏，泄漏事件暴露出的问题十分严重：企业安全管理严重缺失，事发时值班人员擅自脱岗，现场巡查检查制度形同虚设；应急设施不完善，液氨泄漏报警装置与喷淋、事故风机未实现联锁；冷库及制冷系统未经具备冷库工程设计资质的设计单位设计；冷库与高压线安全间距不足，且未经消防审核验收，冷库建筑不符合《建筑防火设计规范》的要求，存在重大事故隐患。无锡市安全生产监督管理局责令对事发的德信公司液氨冷库立即关闭。同日，无锡市梁溪区广益街道办事处、无锡食品科技园管委会联合向德信公司及液氨冷库租赁经营户发出通告，责成德信公司自事故发生之日起，停止涉氨冷库的一切运行。同日，德信公司向乐泽峰发出通知，称根据租赁合同第十二条约定，乐泽峰应当无条件搬离库内物品将仓库/冷库归还。限期乐泽峰在2018年1月31日搬离并归还仓库/冷库，租金结算至2018年1月31日止。之后，德信公司又分别于2018年2月9日、2月12日以书面、短信等形式通知乐泽峰要求清库、交还仓库/冷库钥匙等。2018年2月26日，乐泽峰与德信公司办理交接手续，乐泽峰用之前交纳的保证金20000元抵扣2017年11月24日至2018年1月30日的房租并交还钥匙一把。2018年3月10日，乐泽峰因本案委托江苏神阙律师事务所代理诉讼，产生代理费10000元。诉讼中，乐泽峰与德信公司确认双方租赁关系于2018年1月31日解除。本院依乐泽峰申请，委托无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司（以下简称东信公司）对涉案冷库进行市场价值评估，该公司于2018年11月7日出具评估报告书，评估结论为截止评估基准日2018年1月31日，涉案冷库由构筑物及机器设备两大类构成，其中构筑物包含冷库门及门框原值7000元，成新率40%、净值2800元；隔墙原值9682.02元，成新率40%、净值3873元；钢平台原值42354元，成新率40%、净值16942元；塑扣板吊顶原值3416.56元、成新率40%、净值1367元；楼梯原值1173.27元，成新率40%、净值469元。机器设备包含离心通风机原值2400元、成新率30%、净值720元；冷藏库原值143702元、成新率20%、净值28740元；升降货梯原值23500元、成新率30%、净值7050元；构筑物和机器设备两项合计61961元。本次评估产生评估费1750元。乐泽峰与德信公司对该评估报告书均有异议，东信公司亦到庭释明。本院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，乐泽峰与德信公司于2017年11月24日签订的租赁合同明确约定乐泽峰支付首期租金后生效，但双方签订合同后，乐泽峰未支付租金且无证据证明德信公司不正当阻止乐泽峰缴纳租金，故乐泽峰与德信公司于2017年11月24日签订的租赁合同成立但未生效，对双方不具有约束力。房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时提出解除合同，但出租人解除租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。因乐泽峰与德信公司之间签订的新的租赁合同未生效，乐泽峰实际继续使用租赁房屋，双方为不定期租赁关系，德信公司有权随时解除合同，且德信公司已给予乐泽峰合理搬迁时间，故德信公司解除不定期租赁合同不违反法律规定也不存在违约行为，乐泽峰主张德信公司因违约承担损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方均认可租赁关系于2018年1月31日解除，本院认定不定期租赁合同和租赁合同于2018年1月31日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、乐泽峰与无锡德信企业管理有限公司于2017年11月24日签订的租赁合同于2018年1月31日解除。二、驳回乐泽峰的其他诉讼请求。案件受理费5530元、评估费1750元，合计7280元。由乐泽峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  潘万才人民陪审员  毕 艳二〇一八年十二月二十五日法官助理汤勇虎书记员丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。