甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2018）甘0723民初2418号原告：临泽县善友商贸有限公司，住所地临泽县。统一社会信用代码：91620723XXXXXXX。法定代表人：王艳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：申宜民，甘肃正峰律师事务所律师。被告：梁翠云，女，汉族。委托诉讼代理人：孙俊林，甘肃民申律师事务所律师。被告：张国宝，男，汉族。原告临泽县善友商贸有限公司（以下简称临泽善友公司）与被告梁翠云、张国宝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告临泽善友公司的委托诉讼代理人申宜民，被告梁翠云及委托诉讼代理人孙俊林、被告张国宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告临泽善友公司向本院提出诉讼请求：一、被告梁翠云立即支付拖欠的房租、保证金、暖气费、物业费、税费总计432815元；二、被告梁翠云立即支付原告逾期付款利息54783元，违约金200000元；三、被告梁翠云支付原告律师费30000元；四、被告张国宝对上述债务承担连带清偿责任；五、诉讼费及保全费由被告承担。事实及理由：2016年4月，原告临泽善友公司与被告梁翠云签订《商铺房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于临泽县富康大厦三层（东楼道至西楼道位置）租赁给被告梁翠云使用，面积为584平米，租赁期限为3年，即2016年8月1日至2019年7月31日止，每平方米每月租金为20元，月租金11680元，年租金140160元（不包含税款的价格），实行先交租金后使用的原则，若被告不按约定的数额及时间交纳租金，自合同约定的应付款期限的第二日起至实际付款之日，被告按日向原告承担逾期应付款万分之八的违约金；双方口头约定，原告给被告2个月的装修期限，即2016年5月11日至2016年7月31日，在装修期间不收取租金；房屋租赁用途为商业经营；租赁期间的水、电、暖、物业费、房屋设施维护费等费用由被告承担；因出租房屋而产生的税务部门收取的税费均由被告梁翠云承担，税务等相关部门收取税费时，由被告梁翠云向原告交纳，由原告统一向税务等相关部门缴纳。合同签订后，原告按约履行了交付房屋的义务，被告至今仅交纳了2016年8月1日至2017年7月31日的部分房屋租金、暖气费、物业费等共计156542元，尚欠房屋租金11936元，保证金20000元，物业费1891元，房产费21024元，合计欠交54851元，2017年7月31日之后的房屋租金等费用共计377964元未交。在原告向被告催收欠交房租及其他费用期间，被告梁翠云于2017年11月1日向临泽县人民法院起诉要求解除双方签订的商铺租赁合同，案经一、二审法院审理，均驳回了梁翠云的诉讼请求，但就下欠的租金仍然拒绝缴纳。由于两被告系夫妻关系，按照相关司法解释的规定，被告张国宝应对上述欠交的费用承担连带清偿责任，故起诉要求处理。被告梁翠云辩称，原告临泽善友公司确实与被告梁翠云签订过商铺租赁合同，但该合同所涉及房屋的实际承租人为临泽亿佳乐电子商务有限公司，被告梁翠云并没有使用该房屋，其理由是：1.临泽亿佳乐电子商务有限公司系梁翠云、李天童、杨卫峰三人于2016年5月4日投资成立的，在原告临泽善友公司的协助下，为该公司办理了相关证照，法定代表人为梁翠云。2.原告临泽善友公司收取的房租等费用，均系临泽亿佳乐电子商务有限公司的资金支付，梁翠云仅是公司法人，代表公司签订商铺租赁合同，欠交的费用应由公司承担。其次，原告主张的欠交租金等费用的数额与事实不符，2016年8月1日至2017年7月31日的房租费、物业费、暖气费均已交清，保证金20000元，被告实际交纳5000元，下剩的15000元用被告修建的一隔断墙抵顶，故保证金也已交清；2017年9月，临泽亿佳乐电子商务有限公司经营的“佳乐商城”已停止营业并腾空了房屋，涉案的房屋一直空置至今，原告没有给被告提供物业服务，房屋空置后的暖气费也不应该由被告承担；本案涉及的税款系原告的纳税义务，并非承租人的义务，况且无相应的纳税凭据，被告不应承担。虽然租赁合同约定，实行先交租金后使用的原则，但合同签订后，原告的副经理陈学森与梁翠云协商，房租可陆续交纳，因此，临泽亿佳乐电子商务有限公司分5次交纳了第一年的房租等费用，故原告主张的逾期付款利息、违约金及律师费不能成立。再次，张国宝虽与梁翠云系夫妻关系，但涉案的房屋实际承租人为临泽亿佳乐电子商务有限公司，经营的收入也归公司所有，不是两被告的夫妻共同收入，故原告起诉被告张国宝属诉讼主体错误。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告张国宝的辩解意见与梁翠云一致。原告临泽善友公司围绕诉讼请求向法庭提交了《商铺房屋租赁合同》、《物业管理委托合同》、本院（2017）甘0723民初2210号民事判决书、张掖市中级人民法院（2018）甘07民终646号民事判决书，经质证，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告梁翠云提交投资股份办理公司合作协议、临泽亿佳乐电子商务有限公司营业执照复印件、内资企业基本信息、公司章程、原告公司营业执照复印件、消防验收意见书、检测报告、佳乐商城照片、现金明细账、记账凭证等证据复印件，以证明涉案租赁房屋的实际主体为临泽亿佳乐电子商务有限公司，经质证，原告对其关联性提出异议，因该证据证明的内容与已生效的本院（2017）甘0723民初2210号民事判决书、张掖市中级人民法院（2018）甘07民终646号民事判决书确认的事实不一，故不作为认定本案事实的依据。本院经审理认定的事实如下：二被告系夫妻关系，2016年4月，原告临泽善友公司与被告梁翠云签订《商铺房屋租赁合同》，合同约定：1.原告临泽善友公司将位于临泽县富康大厦三层（东楼道至西楼道位置）租赁给被告梁翠云使用，面积为584平米，租赁期限为3年，即2016年8月1日至2019年7月31日止，每平方米每月租金为20元，月租金11680元，年租金140160元（不包含税款的价格），实行先交租金后使用的原则，若被告不按约定的数额及时间交纳租金，自合同约定的应付款期限的第二日起至实际付款之日，被告按日向原告承担逾期应付款万分之八的违约金。2.房屋租赁用途为商业经营。3.租赁期间的水、电、暖、物业费、房屋设施维护费等费用由被告承担；因出租房屋而产生的税务部门收取的税费均由被告梁翠云承担，税务等相关部门收取税费时，由被告梁翠云向原告交纳，由原告统一向税务等相关部门缴纳。4.双方口头约定，2016年5月11日至2016年7月31日为装修期，在装修期间不收取租金；5.签订合同时，被告应向原告交纳保证金20000元，租赁期限届满或解除后，扣除被告应承担的税费、租金、违约金、财产损坏赔偿款之外，剩余部分如数返还被告；合同还约定了其他事项。2016年5月1日，原告公司的副经理陈学森以张掖富康物业管理有限公司委托人的名义与被告梁翠云签订了物业管理委托合同，约定自2016年5月1日起，业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米1.35元交纳物业费。合同签订后，原告按约履行了交付房屋的义务，被告梁翠云交纳了2016年8月1日至2017年7月31日的房租140160元，押金5000元，物业管理费11382元，暖气费16936元，税费未缴纳；2017年8月1日至2018年7月31日及2018年8月1日至2019年7月31日的房租、物业管理费、税费、均未交纳；2017年8月1日至2018年7月31日的暖气费被告向临泽县供暖公司交纳16936元，2018年8月1日至2019年7月31日的暖气费，被告申请停暖并交纳了40%的暖气费6774元。被告梁翠云租赁的房屋租金140160元，向税务部门申报后应年交房产税、教育附加、甘肃教育附加、城建税及企业所得税合计为20022.84元。在原告向被告催收欠交房租及其他费用期间，被告梁翠云于2017年11月1日向临泽县人民法院起诉要求解除双方签订的商铺租赁合同，案经本院审理，作出（2017）甘0723民初2210号民事判决书，驳回了梁翠云的诉讼请求，梁翠云不服该判决，向张掖市中级人民法院上诉，经中院审理并作出（2018）甘07民终646号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因就下欠的费用交纳问题，双方发生争议，原告起诉要求处理。本院认为,原告临泽善友公司与被告梁翠云签订的《商铺房屋租赁合同》合法有效，在合同履行期间，被告梁翠云起诉要求解除该合同，经一、二审法院审理，驳回了梁翠云的诉讼请求，现虽涉案的房屋被腾空闲置，但至今租赁合同没有解除，也没有交付给原告临泽善友公司，因此，被告梁翠云仍应按合同约定交纳租金等费用。被告梁翠云辩解，涉案房屋的实际承租人为临泽亿佳乐电子商务有限公司，应由该公司承担责任，并提供了相应的证据证实，但合同具有相对性，仅对签订合同的当事人产生效力，对签订合同主体之外的单位或个人不产生效力，况且在解除合同之诉中，梁翠云作为原告参加诉讼，并没有涉及临泽亿佳乐电子商务有限公司，故被告梁翠云的辩解理由不成立，本院不予支持。由于被告张国宝与梁翠云系夫妻关系，在共同生活期间，梁翠云对外投资经营所欠债务，应视为夫妻共同债务，被告张国宝应承担连带责任。关于拖欠费用的认定问题：1.房租，根据合同约定，房屋年租金为140160元，被告梁翠云已交纳清第一年度租金，2017年8月1日至2019年7月31日的未交纳，拖欠280320元；2.暖气费，被告梁翠云已交清三个年度的暖气费，不存在拖欠的问题；3.物业管理费，根据物业管理委托合同约定，应自2016年5月1日算起，由业主或者物业使用人交纳，其收费标准因在合同中将每月每平方米“1.35元”涂改为“1.55元”，故应按照建筑面积每月每平方米“1.35元”计算，由作为业主的原告临泽善友公司或物业使用人梁翠云交纳，因在租赁合同中约定由被告梁翠云交纳，故被告梁翠云将物业管理费交纳给原告，再由原告交纳，符合本案实际，应予以支持。根据庭审查明的情况看，被告梁翠云应交纳2016年5月1日至2017年7月31日的物业管理费11826元，已交纳11382元，尚欠444元，拖欠2017年8月1日至2019年7月31日的物业费18921.60元；4、关于税费的交纳义务，被告梁翠云辩解，根据法律规定，纳税系出租人的义务，与承租人无关，但涉案合同约定房屋租金为不含税租金，由承租人缴纳租赁税（包括房产税、城建税和教育费附加、个人所得税）并未改变出租人纳税义务的身份，也并没有逃避国家税收，仅仅是由承租人代为缴纳，是合同当事人之间对费用分担进行的约定，实质上是对房屋租金金额的约定，与将税费并入租金并无区别，不存在逃税的问题，并未违反国家税收法律法规，不属于《税收征管法实施细则》(?http:?/??/?www.baidu.com?/?s?wd=%E3%80%8A%E7%A8%8E%E6%94%B6%E5%BE%81%E7%AE%A1%E6%B3%95%E5%AE%9E%E6%96%BD%E7%BB%86%E5%88%99%E3%80%8B&tn=SE_PcZhidaonwhc_ngpagmjz&rsv_dl=gh_pc_zhidao""https:?/??/?zhidao.baidu.com?/?question?/?_blank?)第三条第二款规定的情形，应属合法有效。合同约定，应交纳的税费由被告梁翠云向原告交纳，由原告统一向税务等相关部门交纳，根据临泽县税务局出具的说明，涉案140160元租金年度应缴纳的税款为20022.84元，年免交企业所得税3337.14元，三个年度实应缴的税款50057.10元，应由被告梁翠云承担；5、保证金的问题，根据合同约定和交费票据看，被告梁翠云已交纳保证金5000元，下欠保证金15000元未交，应予以补交；6、关于逾期付款利息及违约金的问题，根据合同约定，应先交租金后使用房屋，故应在每年的8月1日前交纳租金，后使用房屋，物业管理费及税款应在每使用年度结束时交纳。据此，第二年度应缴纳的房租140160元，物业管理费9460.80元，税款16685.70元。租金自2017年8月1日至起诉日（2018年10月10日），按照基准年利率4.35%计算，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，可在基准利率的基础上上浮30%计算违约金，计算为9467元｛（140160元×430天×0.0435÷360天）＋（140160元×430天×0.0435÷360天）×30%