中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）最高法民申5153号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：海口万诺投资开发有限公司。 法定代表人：王丽子，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈耀权，北京市天同（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵振华，海南海大平正律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、反诉被告、二审被上诉人）：三亚亿泰投资有限公司。 法定代表人：夏积原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪新敏，海南祥瑞律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：海南乔海房地产开发有限公司。 法定代表人：王文平。 二审被上诉人（一审第三人）：三亚铭润旅游投资开发有限公司。 法定代表人：肖勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐跃民，河北海岳律师事务所律师。 再审申请人海口万诺投资开发有限公司（以下简称万诺公司）因与被申请人三亚亿泰投资有限公司（以下简称亿泰公司）及二审被上诉人海南乔海房地产开发有限公司（以下简称乔海公司）、三亚铭润旅游投资开发有限公司（以下简称铭润公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2018）琼民终379号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 万诺公司申请再审称，原判决认定万诺公司构成违约，判令万诺公司赔偿亿泰公司可得利益损失3500万元，在认定事实和适用法律上均存在错误。（一）《万全三亚生物医药大健康基地项目合作开发合同》（以下简称《三亚项目合同》）明确约定，万诺公司承担的配合过户义务，以三亚市科技工业发展委员会（以下简称三亚科工委）无异议为前提。原审法院以亿泰公司对此并不知情，且三亚科工委不具有法定土地规划、审批行政权为由认定万诺公司不应免责，系认定事实错误。案涉土地为科研及教育用地，只能用于医药研发中心建设，且土地性质及用途变更均受到严格限制。考虑到上述情况，万诺公司与亿泰公司均认识到本次转让交易存在较大风险，约定双方承担合同责任以三亚科工委对本次转让无异议为前提条件，并且亿泰公司需自行办理过户手续，万诺公司仅负配合义务。为规避三亚科工委可能反对而无法过户的风险，《三亚项目合同》附件二还约定了案涉土地过户的替代方案。（二）万诺公司与亿泰公司签署《三亚项目合同》及补充协议一、二后，三亚科工委明确发函表示反对，导致双方约定的直接过户和通过股权转让过户土地的方案均无法实施。（三）万诺公司甚至配合亿泰公司采取了虚假仲裁、法院强制执行过户的方式，但三亚科工委始终不同意亿泰公司受让案涉土地。在此情况下，万诺公司再转让土地，不属于违约，更无需向亿泰公司承担违约责任。原判决认定万诺公司将案涉土地转让给铭润公司属于“一物二卖”的违约行为，属于认定事实错误。（四）原判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，判令万诺公司赔偿亿泰公司可得利益损失，属于适用法律错误。首先，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的前提是一方违约不履行合同，本案是因为三亚科工委明确反对，导致合同无法继续履行，万诺公司不存在违约行为。其次，在签订《三亚项目合同》之时，亿泰公司已认识到合同存在因三亚科工委的原因导致无法履行的风险，因此三亚科工委明确反对导致合同无法履行的结果未超出亿泰公司的预期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，亿泰公司不应有可得利益损失。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求本院：1.依法撤销海南省高级人民法院（2018）琼民终379号民事判决第三项，改判驳回亿泰公司要求万诺公司赔偿损失的诉讼请求；2.依法判令亿泰公司承担本案全部诉讼费用。 亿泰公司提交意见称，万诺公司申请再审的理由均不成立。（一）无论三亚科工委是否有异议，均不影响权利人万诺公司处分物权。1.亿泰公司在受让土地时，只知道万诺公司系案涉土地的所有权人，并不知悉万诺公司与三亚科工委签订的《国有土地使用权转让合同书》的内容，该内容对亿泰公司没有约束力。2.《三亚项目合同》第三条、第四条约定的“三亚科工委对本次转让无异议”不是本案判决万诺公司承担责任的法律事由，也不构成万诺公司能够免责的理由。原审法院基于万诺公司隐瞒与乔海公司的合作事实、将案涉土地再次转让给铭润公司、乔海公司和铭润公司的先后建设已经实际完成项目开发、《三亚项目合同》已经无法履行等情况，才判决解除合同、退回转让款及赔偿可得利益损失。因此，合同中所涉的三亚科工委的意见与本案无关，与原判决的法律适用无关。3.《三亚项目合同》补充协议二约定的以成立项目公司后再转让股权以达到土地转让目的的方案并没有执行，也就是说双方并没有穷尽土地过户的方式。（二）三亚科工委的反对不是导致双方约定的直接过户和通过股权转让过户土地的方式无法履行的原因。（三）万诺公司在诉讼中再次转让被查封的土地属于违法违约行为，其依法应承担违约责任。原审法院依法裁判赔偿可得利益损失并非依据《三亚项目合同》及其补充协议中的责任条款，而是基于万诺公司一地三卖所获得不正当收益的事实。作为参公管理的事业单位，三亚科工委向海南省高级人民法院发函行为的本身和内容都是非法的，一是干预司法审判，二是袒护乔海公司。万诺公司认为其配合进行了土地使用权直接过户、转让项目公司股权过户，其实该两种方案均未实施。（四）原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条等条款，判决万诺公司赔偿亿泰公司的可得利益损失是正确的。万诺公司一再违约，将案涉土地一地三卖，毫无诚信，其通过后手转让已经查封的土地获利3500万元应当属于亿泰公司可以获得的利益。综上，请求依法驳回万诺公司的再审申请。 铭润公司述称，万诺公司在申请再审中涉及是否应对亿泰公司赔偿的问题，与其无关，故不发表意见。本院经审查认为，根据万诺公司的申请再审事由、亿泰公司的意见及原审查明事实，本案的争议焦点为：万诺公司是否违约及是否应赔偿亿泰公司可得利益损失3500万元。 关于万诺公司是否违约的问题。万诺公司主张，《三亚项目合同》约定，万诺公司承担的配合过户义务，以三亚科工委无异议为前提。在三亚科工委不同意，其采取多种替代过户方式无果的情况下，其再次转让案涉土地，不构成违约。根据查明的事实，2010年、2011年万诺公司与亿泰公司陆续签订了《三亚项目合同》及五个补充协议拟转让案涉土地。合同签订后，亿泰公司于2010年3月26日向万诺公司支付了3500万元，其中2500万元于2014年4月29日汇回到亿泰公司账户，其余1000万元尚未退回。在合同履行期间，万诺公司虽按照补充协议约定的多种土地过户替代方式履行合同义务，配合亿泰公司实施案涉土地过户，但由于三亚科工委对案涉土地转让给亿泰公司表示反对，亿泰公司事实上一直未能取得案涉土地使用权。《三亚项目合同》第三条约定：“甲方（万诺公司）基于原土地出让方（三亚科工委）对本次转让无异议条件下的责任：3.1配合乙方（亿泰公司）进行土地过户……3.4甲方（万诺公司）不得将其在土地中的权利转让给第三方或另行与第三方合作，但事先经乙方（亿泰公司）书面同意或出现本合同约定的甲方（万诺公司）可以解除本合同的情况除外。”根据上述约定，虽然万诺公司承担配合过户义务以三亚科工委无异议为前提，但是该条仅约定在三亚科工委无异议情况下，未经亿泰公司书面同意，万诺公司不得将其在土地中的权利转让给第三方或另行与第三方合作，并未约定在三亚科工委有异议情况下，万诺公司可以未经亿泰公司同意将案涉土地转让给第三方，更未约定在三亚科工委有异议情况下，万诺公司将案涉土地转让给第三方可以免责。五个补充协议中也未补充约定，在三亚科工委有异议情况下，万诺公司可以未经亿泰公司同意将案涉土地转让给第三方或转让给第三方可以免责。相反，根据《三亚项目合同》第6.1.3条约定，万诺公司违反本合同的约定将合作项目中的权利转让给第三人或单方毁约，亿泰公司有权解除合同，万诺公司应承担向亿泰公司双倍退还已支付款项的违约金。因此，万诺公司未经亿泰公司同意，也未依法解除合同并退还亿泰公司转让款3500万元，却擅自于2012年12月24日与铭润公司签订《合作协议》，将案涉土地以7000万元再次转让给铭润公司，致使亿泰公司合同目的不能实现，原审法院认定万诺公司“一地二卖”构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，判决解除合同，未有不当。万诺公司关于其未有违约及因合同约定可予免责的申请再审理由不能成立。 关于万诺公司是否应赔偿亿泰公司可得利益损失3500万元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，违约损害赔偿是以赔偿非违约方实际遭受的全部损害为原则，其中包括可得利益损失。只有赔偿全部损失，才能使守约方在经济上得到相当于合同得到正常履行时的同等收益。可得利益的求偿应当坚持客观确定性，即该利益的取得，不仅在主观上是可能的，在客观上也是确定的，只是因为违约行为的发生，才使得该利益丧失；若无违约行为，该利益通常是必得的。实际遭受的损失无法确定的，可参照违约方因违约所获得的利润确定。本案中，如前所述，万诺公司“一地二卖”的违约行为，导致亿泰公司合同目的无法实现，从而使亿泰公司丧失了开发案涉土地所能获取的预期利益，根据前述法律规定，亿泰公司理应获得可得利益损失赔偿。万诺公司在与后手铭润公司的转售中，差价利润高达3500万元，可作为可得利益损失赔偿的计算基础。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条关于“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，亿泰公司依约履行合同义务，未有违反合同约定行为或从万诺公司违约行为中获取利益，亦未对违约损害的发生和扩大具有过错，其可得利益损失无需扣减。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可预见规则，预见的主体为违约人，而非守约人。原审法院判决万诺公司赔偿亿泰公司可得利益损失3500万元，未有不当。万诺公司关于合同无法履行未超出亿泰公司预期，其不应赔偿亿泰公司可得利益损失3500万元的申请再审理由不能成立。 综上，万诺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回海口万诺投资开发有限公司的再审申请。 审判长  钱小红 审判员  奚向阳 审判员  张颖新 二〇一八年十二月二十九日 法官助理周恒宇 书记员陈文波