海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初15251号 原告：海南宜欣商业管理有限公司，住所地海南省海口市明珠路。 法定代表人:黄楚珍，该司经理。 委托诉讼代理人:樊伟，海南京园律师事务所律师。 被告：罗燕，女，1978年9月19日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：周芸妃，海南法立信律师事务所律师。 原告海南宜欣商业管理有限公司（以下简称原告）与被告罗燕（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人樊伟、被告及其委托诉讼代理人周芸妃到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》(合同编号:宜租字自营F区(2017)0901-024号)于2018年8月7日解除；2.判决被告支付原告2018年6月被告使用D27号商铺所欠付费用4097.3元,2018年7月被告使用D27号商铺所欠付费用10331.11元；3.判决被告依据合同第十八条第三款约定另外向原告一个月租金32333.88元、物业管理费21558.11元且不予退还被告履约保证金107784元；4.判决被告支付原告三个月租金97001.64元的违约金,作为被告造成原告铺面空置租金损失的补偿；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：一、2017年9日19日原、被告等订《海南官欣城A-F区餐饮租赁合同》，合同编号为宜字自营F区（2017）0901-024号。合同约定:被告租赁原告负一楼F区D27号商铺,租赁期自2017年12月1日至2020年11月30日，租赁建筑面积657.46平方米,实际面积317平方米,第一年建筑面积租金49.18元/m(实际面积租金102元/m),月租金为32333.88元。物业管理费建筑面积32.79元/m2(实际面积68.01元/m),月物业管理费为21558.11元。被告缴纳履约保证金107784元。被告未付6月份使用D27号商铺产生费用4097.3元,被告未付7月份使用D27号商铺所产生的费用13611.64元(总额68320.40元-8月租金32333.88元-8月物业管理费21558,11元=14428.41元)(详见缴费通知书)。依据租赁合同第五条租金、物业管理费支付方式“乙方应于每月25-31日期间交清次月应付的租金、物业管理费、水电费,否则视为乙方违约,乙方需承担迟延交付额每日5‰的滞纳金。”2018年6月水电等各项费用被告应在2016年7月付清,2018年7月水电等各项费用被告应当在2018年8月付清。每月25-31日期间被告应交清次月的租金和物业管理费。二、2018年7月27日被告提出关店,未经原告回复,被告于2018年8月2日强行搬走店内座椅等，2018年8月3日被告发函给原告,提出违约提前撤出费用愿意用两条120平方370米电缆作为相关费用并且在7天内做好围挡，把商铺恢复到进场时的状态。2018年8月7日原告回函给被告，要求被告按照合同约定支付原告三个月租金的违约金，另外向原告支付一个月租金且没收履约保证金等违约责任。由于被告违反租赁合同关于租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日的约定，单方面解除租赁合同。被告违反租赁合同第十八条第三款约定，未提前三个月向原告提出解除合同,由于被告突然解除合同，造成该商铺657.46平方米空置的租金损失，即没有给予原告重新招商的合理期限即未按照租赁合同约定提前三个月提出撤场。至今被告仍未拆除上述657.46平方米商铺的装修装饰,被告违反合同第十八条第二款约定应将装修装饰在租赁期内自行拆除，恢复原状、依据租赁合同第十四条违约责任“2、在本合同执行过程中,由于一方违反本合同约定,即为违约。违约方须向对方支付叁个月租金作为违约金。”第十八条“3、乙方若连续三个月亏损,可提前三个月通知甲方,要求提前解除合同,同时乙方付清解除合同前所有租金、水电费、物管费,并另向甲方支付一个月租金、水电费、物管费且乙方交付的履约保证金不予退还。”因此,被告单方面提前解除租赁合同违反上述合同约定,构成违约,被告应当依据上述合同约定另外支付原告一个月租金、物业管理费且原告不予退还被告履约保证金。四、按照合同法规定“第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”由于被告擅自立即解除合同，擅自不在合同约定的时间2017年7月25日至31日缴纳8月份租金，并且未按照合同约定拆除铺面至今已达三个月，被告给原告造成铺面空置损失。故依据上述合同法规定，以及租赁合同第十四条第二款的约定，被告应当支付原告三个月租金的违约金97001.64元。并且是对于原告三个月租金和物业管理费损失161675.97元(32333.88元×3个月+21558.11元×3个月=161675.97元)给予的补偿。总费用情况：前期拖欠费用：6月18日至7月18日水费1149.50元，7月18日至7.31水费是577.5元，6月18日至7月18日的抽油烟机电费分摊是2947.80元，7月18日至7月31日的抽油烟机电费分摊是2703.3元。说明：8月份公共设备改造费用是9935.32元，排油清洗费是223.51元，排污费是172.28元。 被告辩称，一、对租赁合同的解除，被告没有异议。该租赁合同的解除,是被告提出申请，经原告研究后同意后解除的，是双方合意后的解除，被告认可该租赁合同的解除。二、被告不存在欠付6月份的水费和排油烟机电费分摊和7月份的公共设备改造使用分摊费。每个月的月底,原告都会向被告发放《缴费通知书》,缴纳的费用包括当月的水费和排油烟机电费分摊，以及下一个月的租金、物业管理费和公共设备改造使用分摊费。水费和排油烟机电费分摊是当月交纳,租金、物业管理费和公共设备改造使用分摊费是提收取。《租赁合同》第五条约定，被告应于每月25日-31日期间交清次月应付的租金、物业管理费,水电费,否则视为违约。2018年6月29日，被告就结清了6月份的水费和排油烟机电费分摊,以及7月份的租金、物业管理费和公共设备改造使用分摊费，有原告开具给被告的缴费发票为证。目前，只有7份的水费和排油烟机电费分摊未结，两项合计4097元，扣除被告缴纳的1000元的电费保证金,被告只欠3097元的水电费未结。三、被告认为，应当适用《租赁合同》第十四条第2款约定的违约金即“3个月的租金”作为被告要求提前终止租赁关系应支付的违约金1、针对被告要求提前终止租赁关系这一行为,《租赁合同》第十四条“违约责任”第2款和第十八“合同终止与解除的约定”第3款分别约定了不同金额的违约金,其中第十四条第2款约定“在本合同执行过程中,由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及经营不善造成合同变更、解除或终止本合同,即为违约。违约方须向对方支付叁个月租金作为违约金。”第十八条第3款约定“若答辩人连续三个月亏损,可提前三个月通知原告，要求提前解除合同,并另向被告支付一个月租金、水电费、物业管理费且被告交付的履约保证金不予退还。”《租赁合同》第十八条第3款约定的履约保证金是两个月的租金和两个月的物业管理费，整个违约金算下来相当于3个月的租金和3个月的物业管理费，另加一个月的水电费,比第十四条约定的3个月租金的违约金，光是多出的3个月的物业管理费就多出了64674.33元，还不包括另加一个月的水电费。对同一违约行为,《租赁合同》在不同条款中约定了不同的违约责任，导致在适用上出现分歧。2、《租赁合同》第十八条第3款中违约责任的设定也不合理。在《租赁合同》第十四条第3款中约定,如果因为被告违约欠缴租金等费用导致原告单方解除合同的，需要没收答辩人的履约保证金(相当于2个月的租金和2个月的物业管理费)作为补偿相比被告欠缴费用被原告解除合同，被告申请提前解除合同的违约程度要轻得多承担的违约责任理应也要轻一些才是。按照《租赁合同》第十八条第3款的约定被告反而申请提前解除合同承担的违约责任比不交租金,等着原告来解除合同承担的违约责任还重，多出了一个月的租金和一个月的物业管理费，外加一个月的水电费，显然不合理。如果是这样，被告还不如早几个月前就拖着租金、物管费不交,等着原告来解除合同,反而承担的违约责任还轻。相比较,《租赁合同》第十四条第2款中约定的3个月租金的违约金就显得更为合理。本租赁合同书，是原告为了商场重复招租使用而预先拟定的格式合同，并在订立合同时未与被告协商,在适用上应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即以处罚较轻的第十四条第2款约定的3个月的租金"的违约金作为被告要求提前解除合同应支付的违约金，在责任的分配上也更为合理。四、租赁商铺之所以未能恢复原状是因为原告的阻拦,过错在于原告。2018年7月27日被告向原告提出撤场申请,2018年8月2日被告准备撤场时遭到原告的强行阻止还引来了派出所和居委会的工作人员到场调解。2018年8月3日，被告再次向原告提出撤场申请,并同意在七天内恢复租赁场地的原状。2018年8月7日原告通知被告解除租赁合同，但一直拒绝被告进场，被告既撤不场，也恢复不了原状。2018年9月6日，被告再次进场又遭到原告的强烈抵制，当时原告还报警声称被告盗窃金龙派出所有出警记录在案商场的其他商户也可作证，法院可前往调査核实,未能恢复原状并非被告的过错造成,被告不存在违约。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据,请法庭依法判决。 原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》；2.申请书（2018年7月27日）；3.申请书。（2018年8月3日）；4.函告及邮寄单（2018年8月7日）；5.往来凭证（履约保证金）；6.2018年6月和7月缴费通知书各一张；7.2017年12月至2018年7月缴费通知书、发票、往来凭证；8.2018年10月23日喜点乐商铺现场照片。被告对原告提交的证据1-3的三性没有异议。对证据4的真实性没有异议，证明内容有异议，在原告8月7日给我方的函告中，原告是同意解除租赁合同，在同一解除租赁合同的同时只提到没收履约保证金，并没有另外支付一个月物业费、管理费的要求。对证据5的三性没有异议。对证据6中6月份的水费及抽油烟机的分摊真实性不予认可，我方没有收到缴费通知书。水费或电费的分摊与七月份的是相同的，并且是同一个时间段的，6月份的水电费在6月29日被告就已经结清，有被告缴费发票予以作证；对七月份缴费凭证真实性不予认可，我方没有收到缴费通知，我方在7月30日就已经停止了营业，8月份的设备分摊费及租金是不存在的，除了这两项有7月份的水费和抽油烟机的电费分摊，这两项费用被告是认可没有缴纳，但是这两项费用合计只有4097元。对证据7的三性予以认可。对证据8的真实性予以认可，证明力不予认可，从我方停止营业到至今我方是多次要求撤场，但是不断遭到原告的阻拦，中途在9月6日被告在撤场过程中，原告是向金贸派出所报警声称被告盗窃，并非被告不愿意撤场恢复原状。本院对以上证据1-8的真实性、合法性、关联性均予以认可。 被告本院提交以下证据：1.《租赁合同书》；2.《缴费通知书；3.《2018年6月份的缴费发票；4.《履约保证金收据；5.临时电费保证金收据；6.照片；7.申请书。原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，证明内容有异议。证据2真实性没有异议，被告是每月缴纳水电费的。证据3的真实性、关联性均没有异议，正如前面所说6月29日缴费不能证明将前面的费用缴纳。对证据4的真实性予以认可。对证据5因没有原件，对其三性不予认可。证据6与本案所争议的没有关联性，与本案无关。对证据7的真实性、关联性予以认可。证明力不予认可。本院对被告提供证据1-7的三性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月19日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，约定原告将座落在海口市××路号场地供被告经营本合同规定的商品，经营餐饮，品牌为喜点乐，租赁期限共36个月，自2017年12月1日起至2020年11月30日，月租金32333.88元，月管理费21558.11元，第一年月租金管理费合计53891.99元，被告应于每月25-31日期间交清次月应付的租金、物业管理费、水电费，否则视为被告违约，被告需承担迟延交付额每日5‰的滞纳金，本租赁协议书之履约保证金为相当于2个月的租赁费、物管费，即107783.99元，被告需要在签订本合同七日内付清履约保证金。其中第十四条违约责任，约定在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及经营不善造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向对方支付三个月租金作为违约金；被告如不能按时向原告缴交租金和其他费用，以延迟一天按拖欠总金额的5‰计赔罚，超过一个月视为被告违约，原告有权终止合同，原告除按要求补交拖欠费用和滞纳金外还需没收被告的履约保证金作为补偿。第十八条合同终止与解除的约定，合同终止时被告有权将自有可移动的设备拆卸带走，被告投资的股东设施、设备、装饰等属固定不能移动的，如原告同意接收，经评估部门评估后，双方按商定价格补偿被告后归原告所有，如原告不同意接收，被告应于租期内自行拆除，恢复原状，若被告没有按期拆除，原告可另派员拆除，所需费用在被告履约保证金中扣除；被告或被告在租赁场地设立的企业，若连续三个月亏损，可提前三个月通知原告，要求提前解除合同，同时被告应向原告支付提前解除合同前的所有租金、水电费、物管费，并另向原告支付一个月租金、水电费、物管费且被告交付的履约保证金不予退还。第二十二条补偿事项，关于被告撤出商铺约定，租赁期限届满或本合同提前解除，被告应于5日内撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，被告交还的商铺应当恢复原状，被告拒不会同原告验收交接的逾期10天的，对于被告遗留在商铺内的物品，原告有权以拍卖、变卖的方式自行处理被告遗留物品以抵扣被告应支付的所有费用，如拍卖、变卖所得尚不足以支付被告应付的所有费用的原告保留继续追缴的权利，因原告采取拍卖、变卖等措施导致被告财物受损、财物价值下降等不利后果的，由被告自行承担。合同签订后，被告支付履约保证金107784元。原告将商铺交付被告使用装修后经营。2017年12月25日，被告向原告支付电费保证金1000元。2018年7月27日，被告向原告提交《申请书》，称：因商场人流量过少，租金管理各项费用过高，人员工资不断增加，已造成损失70万，现已无法继续经营下去，现申请撤场。原告于2018年8月7日函告被告，称被告于2018年7月27书面申请撤柜，实际经营日期截止2018年7月31日，被告未按合同约定提前三个月申请撤柜，根据合同第十四条第二款和第十八条第三款的约定，现通知与被告解除租赁合同，没收履约保证金，望被告接到函告后五个工作日内缴清所有欠费及违约金，并在五个工作日内恢复场地原状，逾期原告将按合同约定处理。被告于2018年8月8日再次向原告提交《申请书》，称至于违约提前撤出所需的相关费用，被告已无力支付，愿意用在商场拉电缆到商户的两条120平方的共计370米的电缆作为所有相关费用，七天内被告做好围栏，并且把商铺恢复进场时的基本状况。原告未给予回复。被告尚欠2018年6月18日至7月18日的水费1149.5元、排油烟机电费分摊费2947.8元，合计4097.3元；被告尚欠2018年7月18日至7月31日的水费577.5元、排油烟机电费分摊费2703.03元，排油烟清洗费1117.55元，共计8495.38元。被告曾于2018年8月到商铺搬迁物品，由于被告未支付相关费用而遭到原告工作人员阻拦。 本院认为，一、关于合同的解除。原告诉请一请求确认合同于2018年8月7日解除，被告无异议，本院予以确认。二、关于被告所欠费用。被告尚欠2018年6月18日至7月31日的水费、排油烟机电费分摊费、排油烟清洗费合计计8495.38元，被告亦认可，本院照准，由于被告已支付1000元电费保证金，应予以扣减，余7495.38元被告应予支付。三、关于违约责任的承担。根据双方签订的《租赁合同》第十四条违约责任，约定在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及经营不善造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向对方支付三个月租金作为违约金。第十八条合同终止与解除的约定，被告或被告在租赁场地设立的企业，若连续三个月亏损，可提前三个月通知原告，要求提前解除合同，同时被告应向原告支付提前解除合同前的所有租金、水电费、物管费，并另向原告支付一个月租金、水电费、物管费且被告交付的履约保证金不予退还。从这两条的约定可见，被告如违约提前解除合同，需承担向原告支付相当于三个月租金的违约金，在订立合同时被告已经知晓，则对原告此请求，本院予以支持。根据《租赁合同》第二十二条补偿事项关于被告撤出商铺约定，如被告未及时处理遗留物品，原告有权处置，而不至于造成铺面空置，因此对于原告要求被告支付因铺面空置造成三个月的租金损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原告海南宜欣商业管理有限公司与被告罗燕于2017年9月19日签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》于2018年8月7日解除。 二、限被告罗燕于本判决生效之日起十日内向原告海南宜欣商业管理有限公司支付所欠的水费、排油烟机电费分摊费、排油烟清洗费合计7495.38元。 三、限被告罗燕于本判决生效之日起十日内向原告海南宜欣商业管理有限公司支付违约金即一个月租金和物业管理费共53892元，并没收履约保证金107784元。 四、驳回原告海南宜欣商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理，已减半收取案件受理费2698元，由原告承担1025元，由被告承担1673元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  李晓莉 二〇一八年十二月九日 速录员  骆天霞 书记员  周惠惠