江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初1968号 原告：苏州高新区雅阁花园业主委员会。 负责人：陈晓明，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈卫兵，江苏诚鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。 被告：苏州新区鸿翔物业管理有限公司。 法定代表人：陈景华，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘佳，该公司员工。 原告苏州高新区雅阁花园业主委员会与被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员田德强独任审理，于2018年7月10日公开开庭审理了本案，原告苏州高新区雅阁花园业主委员会的委托诉讼代理人丁叶、被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司的法定代表人陈景华到庭参加诉讼。本案审理过程中，因工作变动原因，本案主审人由代理审判员田得强变更为审判员游进国。因案情复杂，本案于2018年10月22日转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，由审判员游进国担任审判长，人民陪审员顾小琴和黄梅珍参加评议，于2018年12月24日公开开庭审理了本案，原告苏州高新区雅阁花园业主委员会的负责人陈晓明和委托诉讼代理人丁叶、被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司的法定代表人陈景华和委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州高新区雅阁花园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还小区的日常经费8万元；2、请求依法判令被告双倍返还室外停车费18万元；3、请求依法判令被告承担违约金1万元；4、由被告承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告返还小区日常经费18941元；2、判令被告返还室外停车费18万元；3、判令被告承担违约金1万元；4、判令被告承担2017年12月份电费1701.9元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月1日，原、被告签订《物业管理合同书》一份，约定原告将雅阁花园委托给被告实行物业管理服务，服务期限为一年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止。合同第七条第三款约定：室外停车位每年收费1200元/只，第七条第四款约定：小区内停车位归全体业主所有和使用，所收取的停车费归全体业主所有。因此，收取的停车费按双方约定提取一部分作为小区日常经费的开支，结余部分作为小区服务费用的补充。合同第八条约定：双方按招标时协议约定，乙方（被告）每年从收取的物业服务费和停车费中提取5万元作为小区日常经费的开支，于当年7月1日前汇入指定的雅阁花园小区的专项账户，结余的部分作为乙方（被告）管理所需的经费和报酬。此后，原、被告又于2015年4月1日续签了《物业管理合同书》，将合同期限延长至2018年3月31日，合同内容与原合同不变。合同签订后，被告并未按合同约定收取室外停车费，而是按照120元/月的标准收取，每月多收了20元，合同界定雅阁花园小区共有100个室外车位，至被告非法擅自违规撤离一共收取了45个月，合计多收金额为9万元。按照合同第二十条约定：乙方（被告）擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收回部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方双倍返还，故针对多收的9万元，被告应当予以双倍返还，合计金额为18万元。另，合同第八条、第十六条第四款约定被告需要每年提取五万元的日常经费，每个月应公布一次物业服务费及收支项目，但被告提供物业服务至今，从未公布过任何财务账目，也未按约提取日常经费至专项账户，现原告了解到被告实际每年仅花费两万余元作为日常经费，扣除已发生的费用后，余款应当予以返还。2017年12月25日，被告在小区内张贴《致雅阁业主书》一份，被告歪曲事实，言明其与原告协商一致，决定从2017年12月31日撤离雅阁花园。但上述内容系被告单方制作，原告并未与其协商过，但被告却私自违规撤离小区，高新区物管处也因此事于2017（8）年1月3日约谈被告。依据双方合同第25条约定，被告违规撤离，应承担违约金1万元。原告认为，原、被告签订的《物业管理合同书》合法有效，双方均应当遵照履行，现被告既未按合同约定提取5万元的日常经费，也未按约定收取室外车位费，更私下撤离小区，其行为已给小区造成了严重影响，也违背了双方的合同约定，故原告具状起诉，望判如所请。 被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司辩称，1、合同第八条写明答辩人每年从收取的物业服务费和停车费中提取5万元作为小区日常经费交给被答辩人，在答辩人管理中有部分业主未按时交纳物业费和停车费，新的业主委员会成立后，委员会成员也未缴纳上述款项。根据合同第九条约定，业主逾期交纳停车费、物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之三加收滞纳金，金额在5万元上交款中扣除。在答辩人服务的四年中，有部分支出属于业主委员会在5万元中扣除款项，原业主委员会主任予以认可。2、答辩人在2014年与原业主委员会签订合同时，原业主委员会要求按以前物业公司合同签订，合同内容条款均不变。因此，答辩人一直延续的是之前物业公司合同，包括收费（标准）等一直没有变更。在答辩人2014年进入涉案小区时，室外停车费均按原物业公司收费金额（标准）收取。三、答辩人在2017年12月初与被答辩人沟通是否撤离，经被答辩人同意后，答辩人张贴告示告知雅阁花园全体业主答辩人将于月底撤离小区。高新区住建局于2018年1月3日与答辩人约谈后，答辩人答应立即回到小区继续管理，提供三个月过渡期，直到业主委员会找到新的物业公司。结果在答辩人即将入驻时，发现答辩人部分原雅阁花园员工已经以新的物业公司员工的身份在雅阁花园继续工作。为避免冲突，答辩人上报高新区住建局后未强行入驻。综上，答辩人没有对雅阁花园小区乱收费和违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：原（甲方、委托方）、被告（乙方、受托方）曾签订《物业管理合同书》一份，约定乙方对位于苏州新区狮山路185号的雅阁花园住宅小区提供物业服务，合同约定：合同期限自2014年4月1日至2015年3月31日；乙方按以下规定收取停车费：小区共有收费停车位142个，其中室内北停车位每年收费1800元/只，室内南停车位每年收费2400元/只，室外停车位每年收费1200元/只，小区内停车位归全体业主所有和使用，所收取的停车费归全体业主所有，因此，收取的停车费按双方约定提取一部分作为小区日常经费的开支，结余部分作为小区服务费用的补充；甲乙双方实行物业服务费用全年总包干方式结算，按照招标时协议约定，乙方每年从收取的物业服务费和停车费中提取5万元作为小区日常经费的开支，于当年7月1日前汇入指定的雅阁花园小区的专项账户，结余的部分作为乙方管理所需的经费和报酬，物业管理服务费按实结算的部分发生年度亏损的由乙方承担；在每年2月、8月的15日前乙方向业主收取包括本月在内的六个月的物业服务费以及停车费，业主逾期交纳停车费、物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用3‰加收滞纳金，如果由于业主逾期交费而影响到乙方不能按月获取到服务报酬的，滞纳金归乙方所有，否则属于甲方所有；乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方双倍返还；物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方要求乙方提前撤离外，新老物业管理公司的交接过渡期最长为3个月，在此期间乙方应提供过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离；本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付1万元的违约金。 上述合同签订后，双方实际履行了合同。合同期满后，双方续签《物业管理合同书》，约定合同期限自2015年4月1日起至208年3月31日止，续签合同其他内容同原合同一致。 上述合同履行过程中，被告按照120元/月的标准收取室外停车费。 另查明，被告于2017年12月25日在涉案小区张贴《致雅阁业主书》一份，载明：新业委会成立后，我公司主动约谈几次，双方取得共识，由业委会主动提出与公司签订合同，但一等数月，无见回复与沟通，也是业委会另找物业的原因。业委会成员不仅如此，还拒交停车费、物业费并做了大量负能量工作，张贴小区墙上，使广大业主也不交物业停车费等，我公司无法收取物业停车费，小区现已入不敷出，公司每月亏损。鉴于此情况，我公司在2017年12月20日与业委会协商撤离小区，并得到雅阁花园业委会主任同意。因此公司决定从2017年12月31日撤离雅阁花园。 庭审中，被告表示：关于原告的第一项诉请我方认可17341元；认可原告第四项关于电费的诉讼请求；关于原告的第三项诉讼请求，希望双方分担；不认可原告的第二项诉讼请求，被告按照120元/月的标准收取室外停车费已经和原业委会主任达成了口头协议。原告庭审中确认第一项诉讼请求的金额为17341元。 庭审中，原、被告一致确认双方之间的合同于2017年12月31日解除，但原告不认可被告在《致雅阁业主书》中陈述的合同解除理由，认为是被告于2017年12月31日撤离小区而导致双方合同无法继续履行，致使合同目的无法实现。 庭审中，被告陈述：合同约定如果撤场需要提前一个月通知，取得对方同意，我方撤场后，在住建局的指导下认识到自己错了，故又返场要求继续提供物业服务，但是发现现场已经有了新的物业公司，我方进不去了。 以上事实，有《物业管理合同书》、物业费及停车费收据、《致雅阁业主书》，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人均有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于原告要求被告返还小区日常经费的诉讼请求，双方已一致确认金额为17341元，本院予以认定；关于原告要求被告承担2017年12月份电费1701.9元的诉讼请求，被告予以认可，本院亦予以认定。关于原告要求被告承担违约金1万元的诉讼请求，本院认为，被告虽称其在合同履行期限内撤离涉案小区得到了原告同意，但其并未举证证明该事实，且原告也不予认可，故被告擅自终止履行合同的行为应视为违约，依据双方合同约定，被告应支付原告违约金1万元。 关于原告要求被告返还室外停车费18万元的诉讼请求，本院认为，双方合同明确约定被告擅自收费或擅自提高收费标准，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求被告双倍返还，故即使被告存在擅自提高收费标准的行为，无论从合理性上或者依据双方合同约定看，该权利属于业主的专有权利而非小区业主的共有权利，应由业主个人行使，原告无权以自己名义主张，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州高新区雅阁花园业主委员会日常经费17341元。 二、被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新区雅阁花园业主委员会违约金1万元。 三、被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新区雅阁花园业主委员会电费1701.9元。 四、驳回原告苏州高新区雅阁花园业主委员会的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州商业街支行，账号62284004061********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4460元，由原告苏州高新区雅阁花园业主委员会负担3845元，由被告苏州新区鸿翔物业管理有限公司负担615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：105553010********；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。 审 判 长  游进国 人民陪审员  顾小琴 人民陪审员  黄梅珍 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  施 岚