黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终8347号上诉人（原审原告）：孙乃茹，女，1952年03月10日出生，汉族，哈尔滨市自行车厂退休工人，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李晶冰，女，1978年12月08日出生，汉族，黑龙江省海员总医院药剂师，住哈尔滨市道外区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨中财物业管理有限公司，住哈尔滨市道里区经纬十二道街时代家园**—1—****。法定代表人：莫忠学，该公司经理。上诉人孙乃茹因与被上诉人哈尔滨中财物业管理有限公司（以下简称中财物业公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月06日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙乃茹的委托诉讼代理人李晶冰，被上诉中财物业公司法定代表人莫忠学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乃茹上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持孙乃茹在一审的诉讼请求或发回一审法院重审。事实和理由：孙乃茹购买车位一处并签订了《车位使用权转让协议》及《车位位置确认书》约定车位物业服务费为1200元／年，2013年后由中财物业公司涨价至1500元／年。虽然孙乃茹依据协议约定严格履行了付款义务，但中财物业公司一直没有按照协议中的条款提供相应的服务。依据哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障局于2013年11月4日联合印发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》以及《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》，涉案车位物业服务费应实行政府指导价80元／月，年960元／年，远低于中财物业公司1500元／年的收费标准。在一审中，法院采纳了中财物业公司的关于采取代收代缴钱款方式收取李威供热、供电、供水费用的说法。但中财物业公司所陈述的上述费用根本没有按照《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第二十五条、二十六条的规定，中财物业公司应在其服务区域内醒目位置公示：服务内容、服务标准、收费标准、收费依据，向小区居民明示，同时更没有和孙乃茹签署供热、供电、供水委托代收代缴钱款协议。本案的焦点在于车位物业服务费的收费标准是否合规、合法，而非包含了多少种收费的种类，中财物业公司的说法是混淆概念，而一审法院恰恰采纳了中财物业公司这种混淆概念的主张。同时在《车位使用权转让协议》及《车位位置确认书》中并没有约定关于供热、供电、供水费用的另附条款。中财物业公司服务身份、服务种类、收费名称，在《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四、第六、第七条附件2中已明确用条款细则写明中财物业公司的服务为住宅物业服务内容的三部分之一的特有物业服务、实行政府指导价、服务项目为车库管理、收取项目为室内停车泊位物业服务费，文件中的三条确认了中财物业公司服务的身份，条款中没有对车库管理室内停车泊位物业服务费要另收取额外的供暖、供电、供水费用的任何文字标注及收费标准细则。剩余三十条也没有任何一条文字标注要对特有物业服务中的车库管理、室内停车泊位物业服务费要收取任何附加的供热、供电、供水费用。中财物业公司诉讼请求的各种缴纳费用成本高低与否及入不敷出与否本应属于中财物业公司自己经营成本范畴，因《哈尔滨市物业服务收费管理办法》文件定义中财物业公司的服务为住宅物业服务内容中的特有物业服务、实行政府指导价，中财物业公司对于向孙乃茹收费运营成本的涨价与否、降价与否应与政府指导价有关，与孙乃茹无关，也与本案收费价格参考无关。哈尔滨恒祥城小区地库（哈尔滨都市零距离新闻参与报道后，室内停车泊位物业服务费价格已回归政府指导价）、哈尔滨市海富御园小区地库、哈尔滨市招商贝肯小区地库等小区地库至今都按照《哈尔滨市物业服务收费管理办法》细则规定，室内停车泊位物业服务费实行政府指导价，平面车位物业服务费80元／月；有塑胶或环氧树脂地膜加10元／月进行的收取。判决书中“综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”依据《中华人民共和国合同法》第六十条，是中财物业公司违反《车位位置确认书》中约定的（费用标准随物价调整而调整），没有执行文件中特有物业服务应按照政府指导价格进行收费，而且《车位使用权转让协议》及《车位位置确认书》中也没有约定关于供热、供电、供水费用的另附条款。是中财物业公司违反了《中华人民共和国合同法》第六十条。综上，中财物业公司的主张并没有任何依据，一审法院依据中财物业公司的主张做出的判决适用法律错误、依据的事实错误，请二审法院改判或发回重审。中财物业公司辩称，其收取的每年1500元的费用是综合服务管理费用，不是单独的物业服务费，包含了物业服务费、供热及照明费，其中物业服务费每年收取960元。其他为供热费及电费的代收、代缴。费用的收取是严格按照物价局出台的规定收取的，没有违规和擅自提高物业收费标准即每个车位按80元每月标准收取。每年收取的每个车位1500元，包括代收的供热费及电费。请求二审法院维持一审法院判决。孙乃茹向一审法院起诉请求：判令中财物业公司返还其超出标准收取的车位物业服务费2700元；判令中财物业公司履行物业管理义务。一审法院认定事实：2011年9月14日，孙乃茹购买了道外区中财雅典城1号车库143号车位，并办理了车位使用转让协议。中财物业公司负责管理该地下车位，并每年向有关部门代缴该小区地下车库的供热费、电费。孙乃茹每年向中财物业公司支付车位管理费1500元。其中包括每年每台车物业服务费用960元及代收代缴的电费、供热费等费用。一审法院认为，双方虽未签订书面的物业服务协议，但中财物业公司已连续数年每年向孙乃茹收取包括管理、供热等费用在内的车位管理费用，并履行了物业服务合同义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系。中财物业公司每年向孙乃茹收取的1500元，包括车位管理费以及供热费、水、电等各项费用在内。孙乃茹所购车位多年来已实际享受到了应有的水、电、热等服务，证明中财物业公司已对上述费用履行了代缴义务。中财物业公司收取的费用并未超出哈尔滨市物业服务收费管理办法的规定标准。故孙乃茹主张中财物业公司收取的车位物业服务费超出标准并要求返还的诉讼请求，证据不足，不予支持。对于孙乃茹要求中财物业公司履行物业管理义务的诉讼请求，因孙乃茹提供的证据不足以证明中财物业公司未履行相应义务，故对此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告孙乃茹的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告孙乃茹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙乃茹提供哈价联发2013第39号文件《关于印发哈尔滨市物业服务收费服务管理办法的通知》。意在证明：市物价局地下停车服务费含热费，按照规定居民小区地下停车位应由物业公司收取地下停车综合服务费，该综合服务费中包括水电、保安、保洁及供暖费用。供热公司和物业公司均无权另外收取车位热费。本院责令孙乃茹说明一审为什么没有提供该证据。孙乃茹称是新找到的，一审中没有发现。经质证，中财物业公司认为该证据的真实性无法确认，是黑龙江省人民政府的网站发表的文件，不能说明指导哈尔滨市地下停车位收费标准。本院质证意见为：从时间上看，孙乃茹提供的证据在一审庭审前已经客观存在，而且中财物业公司对真实性有异议，在《车位位置确认书》及《物业服务管理合同》尚未解除的情况下，孙乃茹提供的证据与本案待证事实没有关联性，对该证据不予采信对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院确认一审法院查明的事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，中财物业公司与孙乃茹签订的《车位位置确认书》及《物业服务管理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。孙乃茹认为中财物业公司在提供物业服务的过程中收取的物业费违反规定，其提供的物业服务与收费标准不相符。中财物业公司每年向孙乃茹收取车位管理费用合计1500元，其中物业服务费按照每年960元收取，另外代收车位的供热及供电费用按照《哈尔滨市物业服务收费管理办法》以及《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的相关规定，平面车位物业服务费每月80元；物业服务区域内供水、供电供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。该车位服务费包括停车场综合管理、保洁、保安、公用设施设备日常保养维修。并不包括供热及供电费用，中财物业公司收取的物业费及向最终用户代收的供电、供暖费用，并不违反当时法律及行政法规的规定。车位管理费的收取属于业主与物业管理公司双方约定的事项，孙乃茹在诉讼中亦明确自认双方约定的物业服务费标准为每年1500元，故其主张中财物业公司返还多收的服务费于法无据，本院不予支持。综上所述，孙乃茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙乃茹负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦二〇一八年十二月十日书记员  于凯华