江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣民终723号上诉人（原审被告）：唐六俚，男，1965年2月24日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，委托诉讼代理人：陈健庚，江西钧略律师事务所律师。上诉人（原审原告）：匡多庆，男，1983年5月9日生，汉族，住江西省吉安市青原区，委托诉讼代理人：戴启旺，江西赣中律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡东旭，女，1985年11月20日生，汉族，住江西省吉安市青原区，委托诉讼代理人：戴启旺，江西赣中律师事务所律师。原审第三人：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，统一社会信用代码913608006859964362。法定代表人：李松泉，该公司董事长。原审第三人：曾卫兰，女，1968年10月27日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，上诉人唐六俚因与被上诉人匡多庆、胡东旭，原审第三人吉安市利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）、曾卫兰执行异议之诉一案，不服江西省吉安市中级人民法院（2017）赣08民初168号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐六俚上诉请求：撤销一审判决,驳回匡多庆、胡东旭的诉讼请求，一二审诉讼费由匡多庆、胡东旭负担。事实与理由:1、本案是因执行异议而延伸的执行异议之诉,是案外人对执行标的主张排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对排除执行作了明确具体的规定,是对处理案外人提出执行异议和执行异议之诉案件最新最全的规定。一审判决认为该司法解释只是对执行程序中如何处理执行异议的规定,不是审理执行异议之诉所必须适用的规定,完全是对该司法解释的误读误解。2、该司法解释第二十九条明确规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，匡多庆、胡东旭支付的购房款未达到总房款的50%，不符合该司法解释第二十九条第三项之规定，不能排除执行。3、吉安市中级人民法院(2017)赣08执异41号执行裁定,认定事实清楚,适用法律正确,依法应予强制执行。综上,恳请二审法院依法支持唐六俚的上诉请求,撤销一审判决,驳回匡多庆、胡东旭的诉讼请求。匡多庆、胡东旭答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由如下：1、买受人与当事人签订买卖合同，之后支付首付款，利达公司开具收据；2、没有办理银行按揭的原因并非是买受人不配合，而是过错在于利达公司；3、买受人在吉安市购买的仅有一套住房，用于实际居住生活所需，而非用于投资；4、合同约定的交房时间是晚于一审法院查封时间。查封裁定的时间是2015年11月11日，而买卖合同的约定交房时间为2015年12月31日前交房；5、唐六俚的债权是普通债权，源于民间借贷纠纷，并非享有优先权。故未备案、未交付、未办理按揭贷款并非是买受人的原因造成。换一个角度而言，买受人本身也是利达公司的受害者。因为利达公司明知自身资产不能够偿还到期债务，还与买受人签订买卖合同，使得买受人的权益无法保证，买受人是善意的消费者。匡多庆、胡东旭在一审提出诉讼请求：一、停止对匡多庆、胡东旭向利达公司购买的吉安市青原区幸福365小区9栋1-1903房的强制执行，停止拍卖，解除对该房的查封；二、诉讼费由唐六俚和利达公司共同承担。一审法院查明，匡多庆、胡东旭系夫妻关系。2015年5月18日，匡多庆、胡东旭与利达公司签订一份《商品房买卖合同》（备案合同编号20150400063），该合同载明出卖人（利达公司）以出让方式取得青原区花园东路、赣江大道以南、枫塘夏村北编号为吉青国用2009第I-584号的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房新界吉安义务小商品市场，建设工程规划许可证号为建字（2011）48号，施工许可证号为3624012011061551501。买受人（匡多庆、胡东旭）购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为吉房预售证（2014）第119号。匡多庆、胡东旭购买的商品房为该小区的9栋1-1903号房屋，建筑面积为120.82平方米，单价为4000元/平方米，总价为483280元。该合同约定，匡多庆、胡东旭的支付方式是按揭贷款，在签署本合同之日支付首付款为193280元，剩余房款290000元办理银行按揭。合同约定交房时间为2015年12月31日之前，交付条件为验收合格。合同落款签名处加盖了利达房地产公司的印章及利达公司法人代表李松泉的印章，匡多庆、胡东旭亦签名捺印。同日，匡多庆、胡东旭通过转账的方式向利达房地产公司支付了首付款158200元，通过现金方式支付了剩余的35080元首付款。当日，利达公司向匡多庆、胡东旭出具编号为0975670的收据一份，载明：“交款单位胡东旭，人民币（大写）壹拾玖万叁仟贰佰捌拾元整（193280元），收款事由：房款9-1-1903”。该收据加盖了利达公司财务专用章，并由公司的出纳签字确认。另查明，一审法院在审理唐六俚诉利达公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，唐六俚于2015年11月9日提出财产保全申请，并提供了担保。原审法院于2015年11月11日作出（2015）吉中执保字第38号民事裁定，查封了利达公司在幸福365小区包括本案的9-1-1903房在内的多套商品房，查封期限为3年，自2015年11月19日至2018年11月18日止。2016年11月7日，一审法院作出（2015）吉中民二初字第129号民事判决，内容为：一、利达房地产公司、曾卫兰在判决生效之日起5日内共同归还唐六俚借款本金2000万元及利息；二、利达公司在判决生效之日起5日内归还唐六俚借款本金800万元及利息。判决生效后，利达房地产公司、曾卫兰未履行生效法律文书确定的义务。2017年2月20日，唐六俚申请强制执行。一审法院审查后立案执行，案号为（2017）赣08执20号，并于同年7月3日作出（2017）赣08执20号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人利达公司所有的涉案房产。2017年8月18日，匡多庆、胡东旭提出执行异议申请，认为法院所拍卖的涉案房产在法院查封之前就已购买，法院应停止拍卖并解除查封。一审法院作出（2017）赣08执异41号执行裁定，驳回了匡多庆、胡东旭的异议请求。匡多庆、胡东旭遂于2017年10月13日提起执行异议之诉。另查明：吉安市吉州区房地产交易所于2018年1月10日出具《吉安市个人（单位）房产档案信息查询结果证明》，证实通过房产电子档案查询，匡多庆、胡东旭无房产档案资料。一审法院认为：本案系案外人匡多庆、胡东旭在唐六俚与利达公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（本案讼争房产）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房产在法院查封之前就被匡多庆、胡东旭购买了，网签了《商品房买卖合同》并按合同约定付清了首付款，故匡多庆、胡东旭对涉案商品房是否享有足以排除执行的权利是本案的争议焦点。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时人民法院如何处理的规定，并非诉讼程序（审理执行异议之诉）所必须适用的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，在对执行异议是否成立的判断标准上应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中案外人能否排除执行的判断标准。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至三十条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据诉讼中查明的事实并结合案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利加以比较后进行综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。一审法院认为，匡多庆、胡东旭对本案讼争房产享有足以阻却执行的权利，理由如下：一、匡多庆、胡东旭与利达公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同经过网签，合同加盖了利达公司公章及其法人代表李松泉的印章，匡多庆、胡东旭亦签名捺印。合同签订当日，匡多庆、胡东旭通过转账及现金的方式向利达公司支付了首付款193280元，利达公司亦向匡多庆、胡东旭出具编号为0975670的收据一份，载明收到胡东旭9-1-1903房屋的购房款193280元，该收据加盖了利达公司财务专用章，并由利达公司的出纳签字确认。匡多庆、胡东旭与利达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属真实有效，且该合同已取得相应的备案合同编号，可以进行备案登记。二、根据匡多庆、胡东旭与利达公司签订的《商品房买卖合同》的约定，该房屋的单价为4000元/平方米，唐六俚没有证据证实利达公司出卖给匡多庆、胡东旭的该套房产价格明显低于当时的市场价格。虽然该合同还约定匡多庆、胡东旭的付款方式为按揭贷款，但是没有约定具体的办理银行按揭贷款的时间，利达公司亦没有证据证明其已通知匡多庆、胡东旭来办理按揭而匡多庆、胡东旭不予配合，故导致涉案房屋没有办理银行按揭的过错不在于匡多庆、胡东旭。三、匡多庆、胡东旭仅购买了涉案一套房屋，用于自己居住，是生活所需。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从立法目的来看，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并没有明确规定被执行人是开发商的情况下仅能适用第二十九条，第二十九条的规定并不排斥第二十八条的适用，第二十八条的规定是对案外人物权期待权的保护，在被执行人是开发商的情况下，如果购房户不符合第二十九条的规定，但符合第二十八条的规定，购房屋亦能通过执行异议之诉排除执行。本案中，匡多庆、胡东旭在法院查封之前已与利达公司签订了《商品房买卖合同》，该合同真实有效，且匡多庆、胡东旭所购买的房屋用于自己居住。虽然匡多庆、胡东旭仅支付了40%的购房款，尚未达到购房款的50%。但是已按合同约定支付了首付款，符合合同的履行方式，银行按揭贷款的支付需要利达房地产公司的配合，匡多庆、胡东旭对未能办理银行按揭贷款事项没有过错。合同约定交房时间为2015年12月31日之前，但是涉案房屋在2015年11月11日被法院裁定查封，合同约定的交房期内已无法完成房屋交付。因此，导致涉案房屋未能在合同约定时交付给匡多庆、胡东旭的原因不在于匡多庆、胡东旭，匡多庆、胡东旭对案涉房产未能交付并无过错。四、唐六俚申请执行的生效判决确认的系普通债权，对涉案房屋依法不享有优先权。匡多庆、胡东旭向利达房地产公司购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且该行为不存在损害他人利益的情况。因此，匡多庆、胡东旭对涉案房屋在查封前已依法取得了物权的期待权。而唐六俚申请查封涉案房屋，是基于生效判决确认的债权的请求权，且属于普通债权，对涉案房屋不享有法律规定的优先权。因此，匡多庆、胡东旭对涉案房屋所享有的物权期待权可以排除唐六俚申请的人民法院执行。综上，匡多庆、胡东旭对涉案房屋所享有的权利可以排除唐六俚申请的人民法院执行，对匡多庆、胡东旭要求立即停止对利达公司购买的涉案房屋的强制执行，停止拍卖并解除对涉案房屋查封的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：立即停止对吉安市青原区幸福365小区9栋1-1903号房的强制执行，停止拍卖并解除对上述房产的查封。案件受理费100元，由唐六俚负担。根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：匡多庆、胡东旭对于本案诉争标的享有的实体权益是否足以排除强制执行？二审中，各方当事人均未提出新证据。二审查明的事实与一审一致。对一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系因匡多庆、胡东旭与利达公司签订《商品房买卖合同》，匡多庆、胡东旭向利达公司购买商品房，而利达公司尚欠唐六俚借款未还，唐六俚申请执行匡多庆、胡东旭所购商品房而引发的执行异议之诉。匡多庆、胡东旭提出的诉请能否得到支持，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，匡多庆、胡东旭与利达公司于2015年5月18日签订了《商品房买卖合同》，该合同系匡多庆、胡东旭与利达公司真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；匡多庆、胡东旭所购商品房系用于居住，且经房产电子档案查询，匡多庆、胡东旭名下无其他用于居住的房屋；虽然匡多庆、胡东旭只支付了193280元、占总价款40%的购房款，不符合“已付购房款超过合同约定总价款的50%”的情形，但是《商品房买卖合同》约定了余款的支付方式为按揭贷款，因利达公司涉案，资产和账户被查封，公司处于停业状态，致使按揭贷款无法办理，已付房款未达到总价款50%过错不在匡多庆、胡东旭。在利达公司停业处于状态、合同双方未重新变更购房款支付方式的情况下，如果仅以匡多庆、胡东旭支付的购房款未达到总价款的50%为由驳回匡多庆、胡东旭的异议请求，强制执行匡多庆、胡东旭所购买的商品房，对匡多庆、胡东旭既不公平，也不合情理。且“已付购房款超过合同约定总价款的50%”这一条件可以在《商品房买卖合同》履行过程中通过变更付款方式成就。故一审法院认为案涉房屋可以排除强制执行并无不当。综上，唐六俚上诉认为匡多庆、胡东旭支付的购房款未达到购房总价款的50%,不能排除执行，理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8549.20元，由唐六俚负担。本判决为终审判决。审判长  胡国运审判员  汪少华审判员  彭海鹏二〇一八年十二月十八日书记员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。