广东省东莞市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤19民终9678号 上诉人（原审原告）:胡秉城，男，1945年7月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区， 被上诉人（原审被告）:叶渭彭，男，1966年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区， 被上诉人（原审被告）:东莞市老莞诚饭店有限公司。住所地：广东省东莞市莞城振华路**，统一社会信用代码为9144190005530639XA。 法定代表人：叶渭彭，该公司执行董事。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王文勇，广东赋诚律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：许婷，广东赋诚律师事务所实习律师。 上诉人胡秉城因与被上诉人叶渭彭、东莞市老莞诚饭店有限公司（以下简称老莞诚饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初15381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡秉城上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认解除《租赁合同》，叶渭彭、老莞诚饭店应在起诉之日起二个月内退还房屋（逾期须按原合同月租金额的二十倍缴纳租金）；2.判令叶渭彭、老莞诚饭店支付恢复原状、消除造成的环境污染情况、消除因改建造成的水浸问题，所需款项一审判决10万元基础上再支付40万元（即一审的诉讼请求50万元）；3.判令叶渭彭、老莞诚饭店从起诉之日起，按人民银行贷款利率承担以上款项的利息，直到完全清偿之日止；4.判令叶渭彭、老莞诚饭店承担连带责任；5.叶渭彭、老莞诚饭店承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.叶渭彭拆除的为民国时期大青砖墙壁、红粉石门框的建筑物件。根据该材料现市场价值与当前楼市行情，因古旧建筑工艺、旧青砖的价格远高于现代工艺和材料价格，且掌握民国时期古旧建筑工艺的人员较少，又是纯手工制作，建造成本必然远高于普通建造成本。因此，案涉租赁物恢复原状需50万元以上。叶渭彭、老莞诚饭店还应承担租赁物价值贬损、处理相邻间隔空间以及恢复被改变了的水电安装等恢复原状的费用。2.原双方签订的租赁合同实质上已解除，胡秉城对新的临时租赁有重新定价的权利。胡秉城诉请按月租的20倍计算租金，不足以补偿胡秉城的心理煎熬。 老莞诚饭店、叶渭彭辩称：1.根据案涉租赁合同第四条与常理，胡秉城对案涉房屋的改建和扩建应是知情的。老莞诚饭店在案涉合同签订后即开始施工，在应知晓装修改建的情况下，胡秉城一直未提出异议或要求停工，根据合同约定，应视为其已经认可房屋改造的事实。2.双方没有约定任意解除权,胡秉城起诉时明确表明解除合同,即起诉前案涉合同没有解除,合同解除须法院作出判决并生效后才能完成,双方没有成立新要约或承诺。胡秉城要求老莞诚饭店支付20倍租金没有事实和法律依据。3.没有证据表明环境污染和水浸问题有损失发生,案涉房屋不是文物单位,一审认定恢复原状赔偿额为10万元合理。4.胡秉城利息没有法律依据。合同相对方是叶渭彭,老莞诚饭店无需承担连带责任。 胡秉城向一审法院起诉请求：1.判令解除《租赁合同》，叶渭彭应在起诉之日起两个月内退还房屋（逾期须按原合同月租金额的二十倍缴纳租金，即16666元/月）；2.叶渭彭支付胡秉城恢复原状、消除环境污染、消除因改建造成的水浸问题所需款项50万元；3.叶渭彭从起诉之日起，按中国人民银行贷款利率支付以上款项的利息，计至清偿之日止；4.叶渭彭、老莞诚饭店承担连带责任；5.叶渭彭、老莞诚饭店承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：叶渭彭系老莞诚饭店的法定代表人。2014年3月20日，胡秉城（出租方、甲方）与叶渭彭（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于东莞市北隅旨亭街二巷四号内二房屋租给乙方，房屋建筑面积96平方米；租赁期为五年，由2014年3月20日到2019年3月底止；每年租金1万元整，每季交纳租金一次，由甲方收款付据，交租期定为每季首月10号前。从签约起第4年起，每月租金递增5%；签约后，乙方即付2个月租金共1667元整给甲方作抵押金。二、租赁期间，乙方如须装修房屋，修缮规划必须取得甲方的书面同意，并不得擅自改变房屋结构、外貌或进行扩建、拆建，否则甲方有权要求停工、并恢复原外貌，如乙方违反规定而给甲方或第三方造成的所有损失均由乙方负责赔偿。三、乙方有下列情形之一，甲方可以单方面解除合同，收回该房屋，抵押金和租金不予退回：②租赁期间，房屋不得改做其它用途，否则发生的一切后果均由乙方承担一切责任及赔偿事务；③乙方拖延交租超过30天，甲方有权解除合同，押金不予退还，并可将该房屋租赁他人。四、若乙方不按规定日期向甲方交付租金，甲方有权向乙方加租金的3%作为滞纳金，滞纳金按日计算，甲方有权解除合约。《租赁合同》对于租赁用途未作书面约定，胡秉城主张当时双方口头约定案涉租赁物用于放杂物或用作员工宿舍，叶渭彭则主张双方口头约定是用作厨房。租赁合同签订后，胡秉城将案涉房屋交付给叶渭彭使用。 胡秉城主张，案涉房屋一共两层半，占地面积94.24平方米，一楼设有一个厨房、一个天井、四个房间，二楼设有一个厅及一个房间；叶渭彭承租案涉房屋后，严重违反合同约定，擅自改变房屋的建筑结构和外貌，于2014年3月底开始拆除案涉房屋的墙壁、门窗及贴面等，拆除了一楼七面隔墙将房间打通，并拆除了半面外墙，且将二楼的厅和房间中间的一面隔墙拆除，将案涉房屋改建为老莞诚饭店的厨房；为此，胡秉城于2015年7月5日向叶渭彭当面送达《解除合同通知》；于2015年12月29日向叶渭彭邮寄送达《解除合同通知》，主张叶渭彭擅自改变房屋结构及扩建的行为已严重违约，通知自2016年1月份起解除合同，限叶渭彭在2016年3月30日前将案涉房屋恢复原状。 叶渭彭对此予以否认，主张胡秉城在出租给叶渭彭之前曾出租过给他人，在其承租前，案涉房屋的墙壁就已被拆除，叶渭彭并未对案涉房屋进行任何改建，只是在案涉房屋内加建了若干厨房设施设备；案涉房屋一楼用作厨房，二楼用来烤烧鹅，并在二楼及二楼阳台左部各加建一个小房间，用来挂烧鹅；叶渭彭并未收到过胡秉城的《解除合同通知》。 对此，胡秉城提交一份由东莞市莞城街道办事处北隅社区居民委员会出具的《证明》予以反驳，该证明显示胡秉城一家人由1991年2月至2000年7月在案涉房屋内居住，于2000年8月至2014年2月房屋一直空置，无用作其他用途。一审法院亦到东莞市莞城街道办事处北隅社区居民委员会平定居民小组予以核实，并制作了调查笔录。 另，胡秉城和叶渭彭均确认叶渭彭缴纳租金至2017年3月。第二次庭审中，胡秉城和叶渭彭均同意解除案涉《租赁合同》。 嗣后，胡秉城与叶渭彭对合同的解除与赔偿问题产生巨大争议，此后胡秉城多次到有关部门信访投诉，但均无果，遂成讼。 一审法院认为，胡秉城和叶渭彭签订的《租赁合同》，为双方真实的意思表示，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同约定履行。 经一审法院现场勘查，发现案涉房屋确已被叶渭彭用作其所经营的老莞诚饭店的厨房，叶渭彭在二楼及二楼阳台加建了两个小房间，且一楼的七面墙壁及二楼的一面墙壁已被拆除。虽然叶渭彭否认墙壁是由其所拆除，但鉴于案涉房屋的性质属住宅，东莞市莞城街道办事处北隅社区居民委员会亦向一审法院出具《证明》，证明“案涉房屋于2000年8月至2014年2月期间一直空置，无用作其他用途”，另结合叶渭彭存在违反合同约定扩建的行为，且拆除房屋内部墙壁很显然更有益于叶渭彭对厨房的使用，故一审法院认为，叶渭彭的抗辩主张与日常生活常理不符，而胡秉城的主张更符合常理，更具有高度盖然性，为此，一审法院对叶渭彭存在扩建、拆建行为的事实予以认定。 《租赁合同》约定:“租赁期间，乙方如须装修房屋，修缮规划必须取得甲方的书面同意，并不得擅自改变房屋结构、外貌或进行扩建、拆建，否则甲方有权要求停工、并恢复原外貌，如乙方违反规定而给甲方或第三方造成的所有损失均由乙方负责赔偿。”叶渭彭并未提交任何证据证明其在对案涉房屋进行扩建、拆建前经过了胡秉城的书面同意，故叶渭彭的行为已构成违约，胡秉城可依约解除该《租赁合同》，且胡秉城与叶渭彭双方均同意解除，故一审法院确认案涉《租赁合同》已解除，叶渭彭应将案涉房屋返还予胡秉城。另，胡秉城和叶渭彭均确认叶渭彭缴纳租金至2017年3月，故叶渭彭还应向胡秉城支付自2017年4月1日起的租金，案涉《租赁合同》第三条约定“每年租金10000元整，每季交纳租金一次，交租期定为每季首月10号前，从签约起第4年起，每月租金递增5%”，根据案涉合同的上下行文及日常生活常理，该条款表达的真实含义应是从签约起第4年起，每个月的租金均比上年递增5%，亦即从第4年起每年租金递增5%。故租金应分段计算：1.自2017年4月1日起至2018年3月31日期间的租金，按照10500元/年的标准计算，合计10500元；2.2018年4月1日起的租金，按照11025元/年的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止。胡秉城诉请租金按月租的20倍计算，于法无据，一审法院不予支持。 另，叶渭彭承租并使用案涉房屋至今已四年有余，再令叶渭彭对案涉房屋进行修复显然不切合实际，且考虑到双方对案涉房屋的扩建、拆建问题及修复义务内容存在重大争议，为避免叶渭彭修复后双方再次产生新的纠纷，一审法院认为叶渭彭应直接支付恢复原状所需款项为宜。故综合考虑合同约定的租金标准、叶渭彭的过错程度以及胡秉城由此产生的实际损失等相关因素，并结合现阶段恢复墙壁等原状的泥水材料及人工价格等因素，一审法院酌定叶渭彭应向胡秉城支付恢复原状所需款项10万元。胡秉城诉请超出部分，一审法院予以驳回。胡秉城另诉请该款的利息，于法无据，一审法院不予支持。 再，案涉《租赁合同》的承租人为叶渭彭，老莞诚饭店并非合同相对方，故胡秉城要求老莞诚饭店对叶渭彭的上述债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认胡秉城与叶渭彭于2014年3月20日签订的《租赁合同》已解除；二、叶渭彭应于判决生效之日起十五日内将案涉租赁物（即东莞市莞城区北隅旨亭街二巷四号内二房屋，亦即房屋所有权证上记载的旨亭街二巷4号房屋）返还予胡秉城；三、叶渭彭应于判决生效之日起十五日内向胡秉城支付租金（租金分段计算：1、自2017年4月1日起至2018年3月31日期间的租金，按照10500元/年的标准计算，合计10500元；2、2018年4月1日起的租金，按照11025元/年的标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）；四、叶渭彭应于判决生效之日起十五日内向胡秉城支付恢复原状所需款项10万元；五、驳回胡秉城的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由胡秉城负担6805元,叶渭彭负担1995元。 本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审应针对胡秉城上诉请求的有关事实和法律适用问题进行审理。根据双方当事人的上诉及答辩意见，归纳本案二审争议焦点在于，叶渭彭是否违约以及其违约责任如何确定。 其一，关于叶渭彭是否违约问题。胡秉城一审提交了居委会和居民小组出具的证明，一审法院对此向该居民小组进行了核实，足以采信案涉房屋在出租给叶渭彭前一直空置的事实。叶渭彭主张案涉房屋曾经出租给他人，其承租案涉房屋时部分墙壁已经被拆除，缺乏证据支持，本院不予采信。故此，一审法院认定系叶渭彭对案涉房屋实施拆除、改建行为，证据充分，本院予以确认。另，叶渭彭主张胡秉城对其拆除及改建行为是知情的，缺乏证据支持，且与居民小组反映的情况相矛盾，本院不予采信。叶渭彭未经许可、擅自实施上述行为，已经构成根本违约，胡秉城依法有权单方面解除租赁合同，并要求叶渭彭承担相应的违约责任。 其二，关于违约责任问题。胡秉城于一审庭审中确认系因与叶渭彭就赔偿事宜协商未果而提起本案诉讼，且胡秉城的诉讼请求虽然包括恢复原状的要求，但实质上属于要求叶渭彭赔偿损失50万元，一审法院为避免双方再因恢复原状问题产生新的争议，直接判令叶渭彭向胡秉城赔偿恢复原状所需费用，有利于解决纠纷，本院予以支持。叶渭彭实际支付租金至2017年3月，之后胡秉城拒绝收取租金，应当视为胡秉城明确向叶渭彭提出解除合同，应当确认双方于2017年4月1日起终止租赁关系。合同终止之后，叶渭彭对于案涉房屋的占有和使用构成不当得利，胡秉城有权要求叶渭彭比照合同约定租金计算标准支付占有使用费，一审法院对此处理结果正确，本院予以维持。胡秉城上诉要求按照原合同约定月租金标准的20倍计算上述占有使用费，理据不足，本院不予支持。 关于赔偿损失问题。案涉房屋属于胡秉城继承而来的祖产，其在情感上无法接受房屋现状，理所必然。但是，关于叶渭彭所拆除墙壁、门框、阁楼等建筑的兴建年代、物料价值，均属于胡秉城单方面的主张，叶渭彭对此提出质疑，实际情况难以核实。但案涉房屋本身属于老房，双方签订租赁合同约定的租金应当是与出租时房屋的价值、屋内使用条件相适应的。况且,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这是我国合同法对赔偿损失范围应当限制在合理范围所作的规定。胡秉城主张案涉房屋属于民国时期建筑，要求叶渭彭赔偿按照民国时期建筑标准恢复原状所需费用50万元，缺乏事实和法律依据，对叶渭彭过于苛责，本院不予采纳。根据胡秉城提供的房屋出租前屋内照片及胡秉城主张被拆除的内容，结合房屋的租金、房屋的建筑面积、当前装修市场的价格等因素，一审法院酌情判令叶渭彭赔偿恢复原状所需费用10万元，可以达到保障胡秉城对房屋恢复正常利用的目的，本院予以维持。此外，老莞诚饭店并非合同的当事人，胡秉城诉请老莞诚饭店对案涉叶渭彭的债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，胡秉城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及前述援引法律条文的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由胡秉城负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁晓娜 审判员  何 飞 审判员  伍小冰 二〇一八年十二月二十一日 书记员  刘嘉星 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。