浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2289号 上诉人（原审第三人）：孟峰，男，汉族，1982年10月12日出生，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人（原审第三人）：严建芳，女，汉族，1985年12月7日出生，住浙江省绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：石利，女，汉族，1984年12月27日出生，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：杨琴、应鑫垚，浙江海浩律师事务所律师。 原审被告：嘉善昆仑房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉善县姚庄镇新景南路东方经典花苑小区**楼商铺**。统一社会信用代码：9133042156443500XK。 法定代表人：李阿大，执行董事。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司嘉善支行。住。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放西路**一社会信用代码：91330421846597154T。 负责人：胡忠根，行长。 上诉人孟峰、严建芳因与被上诉人石利、原审被告嘉善昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司嘉善支行（以下简称嘉善建行）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 孟峰、严建芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石利的诉讼请求。事实和理由：第一、一审认定事实和适用法律错误，造成孟峰、严建芳钱、房两失。石利一审提交的两份增值税发票的房号显示并非同一套房屋，首付款凭证存在重大瑕疵，石利一审提交的《浙江省商品房买卖合同》上加盖的印章不是昆仑公司在主管部门备案的印章，该印章是伪造的。第二、一审中昆仑公司明确表示不知是谁向石利出售涉案房屋，且确认于2015年1月9日与孟峰签订买卖合同，于2016年2月办理银行按揭。一审法院忽略了该部分事实，凭推理和想象审理。（一）一审在未查明由谁向石利出售涉案房屋的情况下，以其他案件来佐证本案，推断孟峰、严建芳非真实购房人。（二）孟峰、严建芳在一审中提交了按时偿还按揭贷款的证据后，一审武断地认为孟峰、严建芳是为了个人信用不受影响才每月还贷。（三）孟峰、严建芳一审提交了2016年12月28日《补充协议》，一审法院却忽视该证据，认定孟峰、严建芳与昆仑公司的权利义务终止。（四）一审法院明知昆仑公司有众多执行案件未了结，却认定2018年8月7日昆仑公司已履行担保责任，代孟峰、严建芳清偿涉案房屋贷款。（五）一审没有查明昆仑公司是否已向孟峰、严建芳退还涉案房屋首付款和银行按揭款。 石利二审答辩称，第一、石利与昆仑公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系昆仑公司印章，该印章与孟峰、严建芳与昆仑公司签订的经过公证的《协议书》上的印章一致。石利在昆仑公司公开的销售处签订合同，支付首付款后昆仑公司即向石利交付房屋，石利已经装修并入住。昆仑公司还向石利交付了涉案房屋的初始登记证书，以及经过公证的昆仑公司和孟峰、严建芳解除房屋买卖合同的上述《协议书》。因此，昆仑公司与石利的房屋买卖关系成立，除办证外的其他合同义务均已履行完毕。昆仑公司与孟峰、严建芳的钱款往来与石利无关。第二、孟峰、严建芳与昆仑公司签订《协议书》的目的就是为了解除双方之间的房屋买卖合同，解除预告登记和备案手续所用。在当时涉案房产已实际交付石利，初始登记证书和公证书均未收回的情况下，昆仑公司与孟峰、严建芳又签订《补充协议》，孟峰、严建芳没有尽到购房人应尽的注意义务。涉案房屋的预告登记也早已失效。第三、根据昆仑公司工作人员和李阿大的陈述，孟峰、严建芳与昆仑公司签订房屋买卖合同时没有购房的真实意思表示，现有证据也不能证明二人已经支付首付款和前期的部分贷款，孟峰、严建芳与昆仑公司签订房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，合同无效。 嘉善建行未作答辩。 石利向一审法院起诉请求：昆仑公司立即协助石利办理坐落于姚庄镇东方房屋的相关权属转移登记手续。 一审法院认定事实：2015年1月9日，昆仑公司与孟峰签订《商品房买卖合同》一份，约定由孟峰向昆仑公司购买姚庄镇东方房屋，建筑面积100.37平方米，单价5300元，总价551815元。该合同已经备案，编号20150100311，于2015年1月15日办理不动产产权预告登记，登记所有权人为孟峰，抵押权人为嘉善建行。2015年1月14日，昆仑公司以付款人为孟峰开具一份“东方经典花苑4-1-1003”预售购房款发票，价款为171815元。2015年2月6日，孟峰、严建芳与嘉善建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由孟峰向嘉善建行借款35万元，保证人为昆仑公司，案涉房屋为抵押财产，双方还就其他事项进行约定。当天的一份银行贷款转存凭证记载，孟峰将35万元“个人住房贷款”转给昆仑公司。嘉善开发区地税分局盖章的发票信息显示，昆仑公司于2015年2月27日向孟峰开具551815元的“房屋销售”发票。 2016年12月1日，孟峰、严建芳与昆仑公司签订《协议书》，主要内容为：1.双方自愿解除于2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20150100311),原购房合同确定的权利义务自本协议生效后终止。2.本协议生效后，甲方预购的房屋（位于东方经典花苑小区****）返还乙方。3.孟峰、严建芳及时归还银行借款，并与昆仑公司一起向有关部门办理解除预告登记及合同备案等手续。4.孟峰、严建芳支付的购房款0元。当天，双方向嘉善县公证处申请对该《协议书》公证。次日，嘉善县公证处作出（2016）浙善证字第3889号公证书，公证该协议自签订之日起生效。石利持有该公证书。 孟峰、严建芳提供的《补充协议》落款时间为2016年12月28日，主要内容为：双方在2016年12月1日签订《协议书》前曾口头约定，由昆仑公司返还孟峰、严建芳就案涉房屋的首付款及银行按揭贷款后，双方办理解除预告登记及合同备案等手续。但因昆仑公司经济状况无法按约返还款项，双方同意解除2016年12月1日签订的《协议书》，2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20150100311)继续有效。 关于孟峰、严建芳就案涉购房款支付情况，一审法院查明，房款总计551815元，2015年1月15日POS商户刷卡支付171815元，1月19日现金存入昆仑公司账户3万元，2月6日将嘉善建行发放的住房贷款35万元转入昆仑公司账户。刷POS机支付款项的银行卡系李阿大的银行卡（李阿大系昆仑公司法定代表人，双方称李阿大系孟峰的舅舅，且孟峰称后来以现金方式归还了李阿大该款项），李阿大代孟峰用于支付案涉房屋首付款的资金系从昆仑公司银行账户转入。另，银行按揭贷款还款账户显示，2015年3月6日至2017年2月6日期间，每月以现金方式或李慧琴转账方式存入相对固定的金额以还贷，交易地点均在嘉善，此后每月均由孟峰电子银行转账汇入相应金额还贷。孟峰称，在上述期间均委托李慧琴帮助还贷，然后不定期以现金方式将相应款项归还李慧琴。 2016年7月30日，石利与昆仑公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由石利向昆仑公司购买案涉房屋（即东方经典花苑4幢1单元1003室，含赠送的面积为5.76平方米的自行车库），合同约定房屋单价为5459.60元，总价547762元。2016年8月1日，昆仑公司向石利开具“东方经典花苑住宅4-1-1103”（石利称，1103系昆仑公司的失误，实际应为1003）增值税普通发票，价税合计12万元；8月22日，昆仑公司开具了“东方经典花苑住宅4-1-1003”增值税普通发票，价税合计47762元。 2016年8月，昆仑公司工作人员向石利交付案涉房屋，目前该房屋经石利装修已入住。同月，经石利催促，昆仑公司工作人员将案涉房屋初始登记的房产证交付石利。该房产证号为嘉善县房权证善字第××，所有权人为昆仑公司，登记时间为2015年10月14日。 2018年2月2日，昆仑公司出具一份《授权委托书》（经办人为李慧琴），称因公司运营不良，名下所有账户均被查封，难以进行正常的资金进出，在姚庄镇政府的支持协调下，启动对东方经典花苑部分房产的办证手续。因涉及收回购房余款、支付原网签合同贷款余额、缴纳税费等款项往来，公司向姚庄镇政府申请，由政府指定工作人员开设专用账户（户名：姜在贵；开户行：农业银行姚庄支行；账号62×××70）用于上述相关款项的进出。特授权如下：1.所有购房户交付至该账户的购房款即为昆仑公司收到的购房款；2.所有自该账户支付至建设银行原网签客户贷款账户（7户，即2-2-202、2-2-602、4-1-1003、5-1-401、5-2-403、5-2-603、5-2-703）清偿未结贷款以解除原预抵押手续的款项，均视为昆仑公司清偿上述未结贷款等。同年5月10日，石利向上述《授权委托书》指定银行账户转账38万元。石利称，该款项系因办证问题信访后在姚庄镇政府协调下支付的案涉房款。 上述《授权委托书》所指的7户（即2-2-202、2-2-602、4-1-1003、5-1-401、5-2-403、5-2-603、5-2-703）购房人因办证纠纷于同一天向一审法院起诉，除本案外（4-1-1003），其余6户购房人因涉案第三人已协助办理过户，均已撤诉。其中（2017）浙0421民初5379号案件一审第三人郑建华、徐永勤（5-2-703）及（2017）浙0421民初5380号案件一审第三人胡雪刚（5-2-603）在答辩状中均称：“1.答辩人并非实际买房人，昆仑公司之前借用答辩人名义购房，实际首付款由昆仑公司支付，后进行银行按揭。按揭款直接支付至昆仑公司由其使用，与答辩人无关。答辩人自始至终没有从中获利，没有使用过该款项。2.按揭款发放后，每个月的按揭还款由答辩人支付，就答辩人向银行支付的按揭款部分，希望要求昆仑公司返还。3.希望法庭查明案件原告是否为实际买房人，如原告确系实际购房人，则答辩人希望法庭能够支持原告的诉请。答辩人在银行的剩余按揭款已经由政府先行垫资还款，昆仑公司也已经出具承诺书，承诺政府垫资还款后该费用由昆仑公司承担。作为实际购房人，其权利应当受到法律保护。4.无论本案原告抑或他人，只要是实际购房人，只要法院判决，答辩人届时将积极配合协助办理房屋过户。5.答辩人希望本案的诉讼费、保全申请费不要让答辩人承担，答辩人在整个事件中没有获利，反过来给自己带来的麻烦不断，实际的资金使用者是昆仑公司，本案的责任应由其承担。” 昆仑公司的法定代表人李阿大因涉嫌犯罪现羁押于嘉善县看守所。一审法院工作人员于2018年7月17日会见了李阿大，李阿大称：“1.当时房子卖不掉，公司资金紧张，我和范幸福说了要各自找几家人（签订房屋买卖合同，从银行办理按揭贷款），孟峰的情形是否和郑建华、胡雪刚他们一样（即是否为实际购房人）记不起来；2.当时我已经不管理公司，已经签订授权委托书给陆建强，孟峰是否支付了购房款我想不起来，经公证的《协议书》上写甲方（孟峰）支付的购房款为0元就是没有付钱的，郑建华的也是这样；3.昆仑公司是否和孟峰签订过案涉《补充协议》也记不起来，字不是我写的。” 2018年8月7日，嘉善建行出具《贷款结清证明》，称昆仑公司已履行担保责任，代孟峰清偿了案涉房屋贷款本息。 一审法院认为，案件争议焦点为：1.昆仑公司与孟峰签订的《商品房买卖合同》是否应当继续履行。2.石利要求昆仑公司协助其办理案涉房屋权属转移登记的诉请能否得到支持。 关于第一个争议焦点。本案虽然具有“一房二卖”的表象，但孟峰并非案涉房屋的真实购房人，其与昆仑公司签订的《商品房买卖合同》不应继续履行。理由如下：1.孟峰并无真实购房意图，其签订《商品房买卖合同》之目的在于帮助昆仑公司骗取银行贷款。昆仑公司的法定代表人李阿大称，当时房子卖不掉，公司资金紧张，他和范幸福说了要各自找几家人签订房屋买卖合同，从银行办理贷款。根据查明的事实，昆仑公司共有七套房屋在形式上属于“一房二卖”，其他六户诸如郑建华、胡雪刚等人并非实际购房人，首付款均由昆仑公司支付，银行按揭贷款在前两年亦非本人归还，后因昆仑公司资金出现问题，为了个人信用不受影响才由本人逐月还贷。孟峰的购房款支付及归还银行按揭贷款的情形与郑建华、胡雪刚等人一致，而且郑建华、胡雪刚等人在实际购房人因房屋过户引发信访后均公证解除原《商品房买卖合同》，积极配合实际购房人办理房屋过户手续，孟峰亦公证解除了其与昆仑公司签订的案涉《商品房买卖合同》。据此，足以认定孟峰与郑建华、胡雪刚等人一样并非真实购房人，昆仑公司与孟峰于2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，无效。2.孟峰辩称其系真实购房人，其权利应当得到保护，理由均不成立。首先，孟峰称在李阿大帮助其通过POS机刷卡支付首付款后，以现金方式归还了李阿大该款项，此外，前两年的银行按揭贷款是李慧琴帮助其操作归还的，但均以现金方式还给李慧琴。一审法院认为，首付款涉及金额较大，且电子支付方式高度发达的当下，孟峰的陈述明显有悖于常理，且经公证的《协议书》上明确记载“孟峰、严建芳支付的购房款0元”。其次，孟峰称在公证解除案涉《商品房买卖合同》时双方曾口头约定由昆仑公司返还其购房款，但由于昆仑公司无力履行该约定，故双方又签订《补充协议》一份，昆仑公司的经办人为李阿大。然而，李阿大否认《补充协议》系其书写，至于是否签订过该《补充协议》也表示记不起来。再次，孟峰与昆仑公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年1月9日，该房产初始登记时间为2015年10月14日，至此案涉房屋已具备交付及办理权属转移登记的条件，但孟峰始终未有效行使相应权利，反而是由合同签订时间在后的石利接收房屋并装修入住，且初始登记的房屋产权证书亦由石利持有，这与孟峰主张其系案涉房屋的实际购买人明显不符。 退一步讲，即使孟峰、石利各自和昆仑公司签订的案涉房屋买卖合同均合法有效，也应当履行石利签订的合同。一般而言，对“一房二卖”的两份合同在同等条件下应履行签订时间在先的合同。然而，昆仑公司与孟峰、严建芳于2016年12月1日签订《协议书》，约定解除双方于2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20150100311),且经公证处公证，双方合同的权利义务已经终止。至此，石利成为案涉房屋的唯一买受人，有权要求昆仑公司履行协助办理过户的合同义务。孟峰、严建芳亦在《协议书》上承诺及时归还银行借款，并与昆仑公司一起向有关部门办理解除预告登记及合同备案等手续。诉讼中，孟峰、严建芳却辩称其与昆仑公司达成《补充协议》，因昆仑公司不能返还其购房款，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20150100311)继续有效，且对案涉房屋办理了预告登记及备案手续，请求法院将案涉房屋判给孟峰、严建芳所有。一审法院认为，经公证的《协议书》记载孟峰、严建芳并未向昆仑公司支付购房款，孟峰、严建芳也未举证首付款确已给付，且不说双方签订《商品房买卖合同》之目的是否为昆仑公司融资所需，即使《补充协议》系双方的真实意思表示，也不能否认经公证的《协议书》的法律效力，即石利在《协议书》生效时已经成为案涉房屋第一顺序买受人，孟峰虽然曾经对案涉房屋办理了预告登记以及备案手续，仍然不能改变其作为第二顺序买受人的性质。故对孟峰、严建芳的答辩意见不予采纳，对请求将案涉房屋判给其所有的主张不予支持。 关于第二个争议焦点。案涉房屋于2015年1月15日办理不动产产权预告登记，登记所有权人为孟峰。孟峰据此称一个房屋不可能产生两个买卖行为，由此认为石利与昆仑公司签订的房屋买卖合同是虚假的。孟峰的说法显然与物权法不符。物权法规定预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，并未否定合同效力。况且，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。孟峰、严建芳自2016年12月1日与昆仑公司签订《协议书》，确认双方于2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20150100311)解除后，其作为买受人的债权已经消灭，此外，案涉房屋于2015年10月14日进行了初始登记，自即日起孟峰已经能够进行不动产转移登记，但截至目前仍未申请登记，故预告登记早已失效。 至于孟峰、严建芳辩称石利并未支付购房款，据此认为石利并非案涉房屋实际购房人，一审法院认为，孟峰、严建芳的抗辩意见并无事实和法律依据。首先，根据查明的事实，石利系在昆仑公司售楼处同售楼代理人张某洽谈后达成购房合意，并签订房屋买卖合同，符合正常的购房流程及形式要件，合同签订后即具有法律效力。其次，昆仑公司已向石利开具购房首付款发票，石利亦提供了付款凭证，其余38万元房款亦付至昆仑公司授权的指定账户。再次，购房款的支付与购房合同的效力并无必然联系，即使石利未按约支付购房款，出售人昆仑公司亦有权另行主张，并不影响石利作为实际购房人的合同权利。 石利系案涉房屋的买受人，对其要求昆仑公司协助其办理案涉房屋权属转移登记的诉请予以支持。《房屋登记办法》规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供相关材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。根据查明的事实，案涉房屋设有抵押权，抵押权人为嘉善建行。案涉房屋办理所有权转移登记，本应有赖于作为抵押权人的嘉善建行协助。然而，嘉善建行的抵押权属于其与孟峰、严建芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中的从权利，因昆仑公司已代为清偿孟峰、严建芳的借款本息，嘉善建行作为贷款人的主债权已经消灭，作为从权利的涉房屋上的抵押权当然消灭，石利要求对案涉房屋办理所有权转移登记的障碍已清除，无需嘉善建行的协助。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第六十条、第九十一第二项、第九十七条，《房屋登记办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：昆仑公司于判决生效之日起五日内协助石利办理坐落于嘉善县房屋的权属转移登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费5000元，合计5040元，由昆仑公司负担。 二审中，孟峰、严建芳在本院指定的举证期限内未提交证据，在本案二审庭询结束后，向本院邮寄股东会议纪要、股东会决议、交接单、印章备案信息查询表和遗失声明一份，均系复印件，证明石利提供的《浙江省商品房买卖合同》上昆仑公司的印章无效。 本院认为，孟峰、严建芳逾期提供证据，这些材料均系复印件，真实性无法核实，即使为真，股东会议纪要、股东会决议、交接单仅涉及昆仑公司内部决议，印章备案信息查询表可以证明昆仑公司经过备案的印章，遗失声明没有具体时间，也不能看出昆仑公司遗失的是哪一枚印章。这些证据不能达到孟峰、严建芳的证明目的，与本案的基本事实缺乏关联性，故对此不予采纳。 二审中，石利、昆仑公司、嘉善建行未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另认定，一审中，石利申请证人张某出庭作证。张某陈述，其与昆仑公司系代理销售的关系，昆仑公司委托其销售东方经典花苑的房屋，石利购买涉案房屋系其经手。 本院认为，本案二审争议焦点为石利与昆仑公司签订的《浙江省商品房买卖合同》应否得到履行。 关于孟峰、严建芳上诉提及的一审认定事实部分。（一）购房款发票。石利一审提交的编号为00835745的增值税发票载明“东方经典花苑住宅4-1-1103”，与石利实际购买的涉案房屋房号不符。但该发票系昆仑公司收到石利支付的首付款后向石利出具，无证据证明石利还另行向昆仑公司购买了东方经典花苑的其他房屋，也就不排除该机打发票存在打印错误的可能。因此，孟峰、严建芳认为石利支付首付款的证据存在重大瑕疵没有依据，结合两份增值税发票和汇款凭证能够认定石利已向昆仑公司支付首付款。（二）昆仑公司的印章。经查，加盖在2016年7月30日《浙江省商品房买卖合同》和经公证的《协议书》上的印章字样为“嘉善昆仑房地产开发有限公司”；加盖在2015年1月9日《商品房买卖合同》的印章字样为“嘉善县昆仑房地产开发有限公司销售合同专用章”。一审中，孟峰、严建芳和昆仑公司对石利提交的经公证的《协议书》均无异议，从形式上看，《浙江省商品房买卖合同》上昆仑公司的印章和《协议书》上的印章并无二致。因此，在孟峰、严建芳未提交充分证据的情况下，其认为《浙江省商品房买卖合同》上的印章系伪造没有事实依据，结合张某的证言，一审对《浙江省商品房买卖合同》予以认定并无不当。 关于孟峰、严建芳是否具有真实购房意愿的问题。（一）经查，孟峰持昆仑公司法定代表人李阿大所有的银行卡刷卡支付首付款，该款项又来源于昆仑公司。另外，孟峰、严建芳与嘉善建行签订借款合同后产生的按揭贷款起初也系李阿大的女儿李慧琴归还。尽管孟峰、严建芳陈述后来以现金的方式归还了李阿大和李慧琴上述款项，但未举证证明，且目前电子支付方式便捷，二人的陈述存疑。（二）经公证的2016年12月1日孟峰、严建芳（甲方）与昆仑公司（乙方）签订的《协议书》载明“甲方支付的购房款总计0元，乙方应于本协议生效后0日内将房款返还甲方”，说明孟峰、严建芳未向昆仑公司支付首付款，这也与李阿大“《协议书》写甲方（孟峰）支付的购房款为0元就是没有付钱的，郑建华也是这样”的陈述一致。因此，孟峰、严建芳认为已经支付涉案房屋首付款的主张缺乏事实依据。（三）涉案房屋早在2015年10月14日就取得初始登记，具备过户条件，孟峰也已办理预告登记，但无证据证明孟峰、严建芳在房屋具备过户条件后及时主张相关权利，与常理不符。因此，孟峰、严建芳主张其与昆仑公司存在真实的房屋买卖关系依据不足。一审认定石利和昆仑公司签订的《浙江省房屋买卖合同》合法有效并作出相应判决并无不当。 综上，孟峰、严建芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由孟峰、严建芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一八年十二月十四日 书记员 陈丽琼