河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀11民终2131号上诉人（原审被告）：吕新刚，男，1979年8月27日出生，汉族，现住衡水市冀州区。上诉人（原审被告）：孙爱环，女，1977年7月11日出生，汉族，现住衡水市冀州区。二上诉人委托诉讼代理人：张云亭，河北顺成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚彦丽，女，1973年7月10日出生，汉族，现住衡水市冀州区。委托诉讼代理人：牛士正，河北畅杰律师事务所律师。上诉人孙爱环、吕新刚因与被上诉人尚彦丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2018）冀1181民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙爱环、吕新刚上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人起诉。事实和理由：一、案由错误，被上诉人一审起诉的第一项请求是确认合同有效，第二项请求是“变更登记”，本来是物权争议，却按债权争议。本来无争议额，却强加给双方标的价为争议额。二、据以判决的《合同》无效:1、《房产管理法》第二十八条第四项:共有房地产，未经其他共有人孙爱环“书面”同意的不得转让。一审假借恶意“录音”，违反法律，不能成立，知道不等于同意，同意某条不等于同意全文。2、显失公平:我区房产市场价格己经逼近10000/每平米，被上诉人提供的所谓《合同》20万元/129.48平米+套内面积66.4平米，低于正常30%。3、违反《物权法》第九条无效。三、一审适用法律不当。:1、被上诉人的“录音”，不符合《证据规定》第二十二条要件，不能作为依据。2、被上诉人起诉依据《合同法》108条，一审照抄了108条。且不问108条是什么“含义”，被上诉人的“录音”，不符合《证据规定》第二十二条要件，不能作为依据。继续履行就不违约，违约就不履行，只能“二选一”。可以提前请求承担“违约”责任，不可以请求“继续履行”。承担了违约责任还怎么过户?3、付款取得债权，登记取得物权。过户权是物权，不是债权。属于“登记物主”，不属于“债主”。登记物主有权“违约”不履行债务，而债主无权将债权“强行”变更为物权。4、过户不过户，是民事交易选择行为，不是“法定行为”。判决“签字”，意味着“强制自愿”，法理不通。如果法官认为“所有权转移了”，可以裁定“通知”登记机关“过户”。《物权法》第九条把“选择权”赋予了“登记物主”，登记物主可以“任性”，不能“被过户”。7、根据《物权法》106条，如果己经交付，被上诉人己经实际占有，共有人尚且有权追回。什么都没交付却判决“过户”，不沾边儿。无论从法律上还是事实上都不能继续履行，《合同法》第一百一十条作了规定。最后，被上诉人没有诉权。双方签订的合同中约定的过户日为2018年10月10日，被上诉人一审起诉时尚没有取得诉权。尚彦丽答辩称，孙爱环、吕新刚的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。尚彦丽向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、责今二被告继续履行《房屋买卖合同》，立即为原告办理房屋不动产变更登记手续，登记至原告名下，承担相应过户费，并将房屋交付原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月4日签订《房屋买卖合同》一份。被告将名下坐落于兴业街38号，房屋所有权证号0002107号房屋出售给原告。合同约定：“被告所售房屋建筑面积129.48平方米、套内建筑面积66.4平方米；被告将房屋占用范围内的土地使用权、相关权益、附属设备一并转让。转让款总额为20万元，于2018年4月4日，支付房款15万元；过户后当天，付清尾款5万元。被告应于2018年4月10日前交付原告房屋，并于2018年10月10日前协助原告办理过户登记如过户费低于3000元由原告承担，如过户费高于3000元，由双方平均分担。”协议签订后，原告按协议约定向被告交纳购房款15万元。二被告向原告出具收条一张。后原告多次要求被告按协议约定为原告办理过户登记手续。被告却称不再履行该买卖协议，并将房屋钥匙更换。被告的行为，已构成违约。该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告应按协议约定为原告办理不动产变更登记手续，变更登记至原告名下，承担相应过户费，并交付原告房屋。一审法院认定事实，吕新刚与孙爱环系夫妻关系。2018年4月4日，买受人尚彦丽与出卖人吕新刚签订《房屋买卖合同》，约定吕新刚自愿将坐落于衡水市××区××街××号（所有权证证号0002107号）房屋出售给尚彦丽，建筑面积129.48平方米，套内建筑面积66.4平方米，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并出让；房屋总金额20万元，支付方式为尚彦丽在2018年4月4日付15万元，在过户后当天，付清尾款5万元；尚彦丽、吕新刚定于2018年4月10日正式交付该房屋，吕新刚应在正式交付房屋前腾空该房屋；尚彦丽、吕新刚确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给尚彦丽，双方签订协议后，不得就房屋买卖方面产生其他法律纠纷；该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给尚彦丽；尚彦丽、吕新刚约定2018年10月10日前吕新刚协助尚彦丽办理过户，因不可抗因素无法过户吕新刚在2018年10月20日前退还已交房款；毁约乙方应赔付对方20万赔偿款（不包括本金）；公历18年10月10日办理过户，如果办不了过户手续，10月20日退已交房款；2018年4月4日交房款现金15万元，欠5万元现金；如过户低于3000元由尚彦丽个人承担，如高于3000元尚彦丽、吕新刚共同平均分担。同日，尚彦丽将15万元交付吕新刚，吕新刚、孙爱环向尚彦丽出具收到房款15万元的收条一份，并由吕新刚、孙爱环签名捺印。合同履行过程中，二被告明确表示拒绝继续履行合同，并将房屋钥匙更换。故原告诉至本院。另查明，涉案房屋产权证号现为冀（2018）冀州区不动产权第00045**。一审法院认为，原告尚彦丽与被告吕新刚签订的《房屋买卖合同》是在双方平等自愿基础上签订的，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，故合同合法有效。被告提交的证据不足以证实签订《房屋买卖合同》时吕新刚系限制行为能力人，且原告履行了支付15万元房款的义务，被告吕新刚、孙爱环向原告出具了收条，可见孙爱环对涉案房屋买卖知情且予以认可，故对二被告主张孙爱环作为共有人未签字、无效的抗辩不予支持。原告依约履行了合同义务，被告理应按合同约定履行交付房屋及办理过户登记的义务。合同履行过程中，二被告明确表示不再继续履行合同义务，显系违约，原告可在履行期限届满之前要求其承担违约责任，即交付房屋并办理涉案房屋的过户登记，故对原告要求二被告继续履行《房屋买卖合同》，交付房屋并协助原告办理房屋不动产变更登记手续的诉讼请求予以支持。关于办理房屋过户登记的过户费，原告提交证据不足以证实过户费的具体数额，故对于办理过户登记的过户费应根据具体数额按合同约定履行，即过户费低于3000元时，由原告负担过户费；过户费高于3000元时，由原告负担50%，被告吕新刚负担50%。综上所述，依照《中华人民共和国法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告尚彦丽与被告吕新刚于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告尚彦丽与被告吕新刚于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》继续履行，限被告吕新刚、孙爱环于本判决生效之日起十日内向原告尚彦丽交付坐落于衡水市××区××街××号，不动产权证号为冀（2018）冀州区不动产权第0004581号的房屋并协助原告尚彦丽办理房屋的过户登记；三、因房屋过户登记产生的过户费按合同约定履行，即过户费低于3000元时，由原告尚彦丽负担过户费；过户费高于3000元时，由原告尚彦丽负担过户费的50%，被告吕新刚负担过户费的50%。案件受理费2150元，保全费1520元，共计3670元，由被告吕新刚、孙爱环负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，吕新刚与尚彦丽签订合同当日，尚彦丽将15万元房款交付吕新刚方，吕新刚、孙爱环共同出具收条，说明孙爱环对吕新刚处置房产的事情是知情并同意的，尚彦丽有充分理由相信处置房产的行为是吕新刚、孙爱环夫妻双方共同意思表示的。通过双方当事人在一、二审中的陈述，可以认定吕新刚、孙爱环在一审起诉前已经不想出卖案涉房产，因此尚彦丽在合同约定的房产过户日期之前提起诉讼，符合合同法的相关规定，拥有诉权。合同是否应继续履行的前提是合同是否合法有效，本案中尚彦丽的诉讼请求中既包含确认合同效力的诉讼请求，也包含继续履行的诉讼请求，二者之间并不矛盾，故吕新刚、孙爱环关于一审收费不合理的上诉理由并不成立。双方当事人签订的合同约定尚彦丽于房产过户后当天付清尾款5万元，现房产尚未过户，故尚彦丽应在房产过户后当天将剩余5万元给付吕新刚、孙爱环。综上所述，孙爱环、吕新刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由吕新刚、孙爱环负担。本判决为终审判决。审判长  李希平审判员  张宝芳审判员  倪庆华二〇一八年十二月二十四日书记员  齐 琪