北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34401号原告：张雪琴，女，1974年1月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁青林，北京市中唐律师事务所律师。被告：北京飘溢园种植中心，营业场所北京市通州区于家务乡神仙村村委会北100米。经营者：时玲，女，1971年2月4日出生，汉族，住北京市通州区。被告：肖红军，男，1965年5月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：薛勇，男，1976年10月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王敏，薛勇之妻。原告张雪琴与被告北京飘溢园种植中心（以下简称“飘溢园种植中心”）、肖红军、薛勇确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告张雪琴的委托诉讼代理人丁青林、被告飘溢园种植中心的经营者时玲、被告肖红军、被告薛勇的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪琴向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告飘溢园种植中心于2014年5月7日签订的合同编号为F1-2014-5-7的《北京飘逸园农家院租赁协议》及《补充协议》无效；2、判令被告飘溢园种植中心返还原告租金173000元，被告肖红军、薛勇承担连带责任。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告北京飘溢园种植中心是个体工商户，其负责人时玲与被告肖红军为夫妻关系，其为该中心实际共同经营的合同甲方，薛勇为飘溢园种植中心和肖红军的共同投资人、受益人。2014年5月7日原告与被告签订合同编号为F排1号《北京飘逸园农家院租赁协议》，约定：被告将位于北京市通州区于家务乡神仙村北京飘溢园种植中心F排1号，占地面积480平方米大棚房，名义上是租赁，实为以租代售出售给原告，年限为29年即2014年5月7日起至2043年12月30日止，共计费用173000元。2014年5月11日原告按照协议约定支付了全款，被告向原告出具了收款凭据。2018年7月14日于家务回族乡人民政府出具：京通于限拆字[2018]第093号《责令限期拆除通知书》，载明：涉诉大棚房属于违法用地违法建设的行为，并责令原告及其他业主立即清理走大棚房内的物品并在2018年7月17日前自行拆除违法建设的大棚房。时至诉讼，大棚房的农家院全部被政府组织的力量强制拆除。原告认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效合同，本案涉诉的大棚房农家院建设属于违法用地，违法建设的行为，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第一条、第二条和第三条的相关规定，被告应返还原告因该合同取得的全部违法收入。被告的违法行为严重地侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益故提起诉讼，请求法院依法判决。飘溢园种植中心辩称：不认可原告的起诉理由。如果合同无效，原告起诉我中心是没有道理的，原告起诉大棚是违法建筑没有依据，涉案土地是符合建造大棚要求的，原告陈述我中心以租代售，但我中心只是把大棚租赁给原告，并没有卖给原告。且原告都是具有完全民事行为能力的成年人，如果违法了，原告属于明知故犯。在大棚里面建设房屋全部都是原告的个人行为，这是我中心强令禁止的，由于原告在大棚里面盖房，改变了土地性质，政府才要求原告腾退。但是原告没有腾退，而是继续原有的违法行为，导致涉诉大棚被拆除了。大棚内是不准许建房的，政府以及我中心也严令禁止过，造成这次的损失原因在于原告。对于原告要求我中心退还的租金，其应当说明款项的性质。如果与大棚有关，倘若大棚还在我中心可以退还原告所称的租金。肖红军辩称：同飘溢园中心答辩意见。薛勇辩称：同飘溢园中心答辩意见。本院经审查认定事实如下：飘溢园种植中心系个人工商户，登记经营者为时玲，时玲与肖红军系夫妻关系，二人共同经营飘溢园种植中心。2012年5月15日，飘溢园种植中心与北京市通州区于家务乡神仙村民委员会（以下简称“神仙村委会”）签订《租赁合同》，肖红军代表飘溢园种植中心在合同上进行了签字。《租赁合同》约定：神仙村委会将其村北150亩土地出租给飘溢园种植中心，用于农业生产；除不超过50平方米的临时建筑外，飘溢园种植中心不得建设永久性建筑、设施；租赁期限为17年，自2012年4月15日起至2028年12月31日止。《租赁合同》还约定了其他内容。2013年4月10日，飘溢园种植中心与北京市通州区于家务乡神仙村民委员会（以下简称“神仙村委会”）签订《租赁合同》，肖红军代表飘溢园种植中心在合同上进行了签字。《租赁合同》约定：神仙村委会将其村北305.64亩土地出租给飘溢园种植中心，用于农业生产；除不超过50平方米的临时建筑外，飘溢园种植中心不得建设永久性建筑、设施；租赁期限为17年，自2012年4月15日起至2028年12月31日止。《租赁合同》还约定了其他内容。飘溢园种植中心承租上述土地后与薛勇共同在土地上建设农家院、生态园（包括大棚、配房、围墙等），对外进行出租。2014年5月7日，张雪琴（使用方、乙方）与飘溢园种植中心（甲方、归属方）签订编号为F1-2014-5-7号的《北京飘逸园农家院租赁协议》。该合同约定：“一、位置及面积乙方使用的农家院位于北京市通州区于家务乡神仙村；北京飘溢园种植中心F排1号；占地面积：480㎡；由甲乙双方签字确认。二、交付日期为2014年5月31日。三、使用期限本合同的起始出租为一年，如使用方（乙方）自愿要求长期承租，经甲乙双方协商一致，可延长使用期限。四、会员会费（包括租赁费）及支付方式1、经甲乙双方协商，乙方使用农家院截止年限到2028年12月30日，即从2014年5月31日起至2028年12月30日，租金共计￥173000元（大写壹拾柒万叁仟元整）。”《北京飘逸园农家院租赁协议》还约定了其他相关内容，其中附件约定农家院的“交付标准”为：“1、农家院主体结构完成；2、农家院耳房顶部彩钢安装完成；3、每户农家院耳房门窗安装好；4、每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装大门；5、水、电接入每家及正常使用，每户独立电表；6、场区道路铺装完成；7、路灯安装完成；8、场区绿化完成；9、场区排水系统铺装好；10、有线、宽带入户。”《北京飘逸园农家院租赁协议》签订当日，飘溢园种植中心又与张雪琴签订《补充协议》，约定“1、乙方自愿要求甲方延长租赁年限；2、在国家政策条件允许下，甲方同意延长租赁期限，租赁期截止到2043年，即延长租赁期为2028年12月31日到2043年12月30日；3、如因国家政策原因导致乙方不能继续使用F排1号农家院，甲方按照国家政策折合使用年限补偿乙方；4、延长期间甲方不得向乙方要求支付租赁费或会员费用”。上述补充协议还约定了其他相关内容。2014年5月11日，张雪琴就北京市通州区于家务乡神仙村北京市飘溢园种植中心F排1号农家院（以下简称“涉诉农家院”）支付飘溢园种植中心、薛勇租金173000元，飘溢园种植中心向张雪琴出具了收据。《北京飘逸园农家院租赁协议》签订后，飘溢园种植中心、薛勇将涉诉农家院交付张雪琴，其中农家院的耳房建筑面积在18平方米至20平方米之间。2018年7月14日，北京市通州区于家务回族乡人民政府向飘溢园种植中心租住户下发《责令限期拆除通知书》，称“经我乡土地巡查和群众举报，发现你在于家务回族乡神仙村村北建有居住功能的‘大棚房’，建设‘大棚房’的行为违反了北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）和国土资发〔2014〕127号文件的相关规定，属于违法用地违法建设的行为。现责令你立即清理走‘大棚房’内的物品并在2018年7月17日前自行拆除该违法建设。若不拆除，我乡将组织力量拆除，由此造成的一切后果自负。”2018年7月18日，涉诉农家院被政府相关部门拆除。本案审理过程中，本院就涉诉农家院所占用土地性质向有关行政部门进行了查询，经行政部门核实涉诉农家院地块土地属于一般农地区。上述事实，有《租赁合同》、《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》、收据、责令限期拆除通知书、授权书、照片、北京市规划和国土资源管理委员会通州分局关于协助查询涉案地块土地性质的复函及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。应严格保护农用地，控制非农业建设占用农用地。本案中，涉诉农家院占用农地，建设配房而无相应建设工程规划许可证，且涉诉农家院约定的交付标准显然超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋的居住条件。在合同履行过程中，涉诉农家院也被行政机关以违法建设为由予以拆除。综合上述情况，本院认为《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》违反国家法律的强制性规定，改变了土地的规划用途，应属无效，故对张雪琴请求确认其与飘溢园种植中心签订的《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，张雪琴向飘溢园种植中心及薛勇交纳了涉诉农家院租金173000元，根据《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》的约定涉诉农家院租赁期限实际应为2014年5月31日至2043年12月30日，因在拆除之前张雪琴已经占有使用涉诉农家院，故参照合同约定的总租赁年限、租金数额，2018年7月18日至2043年12月30日的相应费用148842元[173000元/（29＋214/365）年*（25＋166/365）年≈148842元]，飘溢园种植中心、薛勇应当返还张雪琴，对于张雪琴主张返还的过高部分，本院不予支持。因涉诉农家院系薛勇与飘溢园种植中心共同投资建设、出租，出租大棚所得费用亦由飘溢园种植中心与薛勇共同获取，故原告张雪琴请求薛勇与飘溢园种植中心承担连带返还义务并无不妥，本院予以支持。个体工商户是指公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的家庭或户。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。根据《个体工商户条例》的规定，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。肖红军与时玲系夫妻关系，根据当事人提交的授权书（复印件）、《租赁合同》，以及双方当事人的陈述，可知肖红军与时玲均参与飘溢园种植中心的经营活动。飘溢园种植中心对外所负债务应由时玲和肖红军共同承担，但并不意味着肖红军应与飘溢园种植中心承担连带责任，故张雪琴要求肖红军与飘溢园种植中心承担连带责任不妥，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条第四款、第六十三条，《个体工商户条例》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告张雪琴与被告北京飘溢园种植中心于2014年5月7日签订的F1-2014-5-7号《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》无效；二、被告北京飘溢园种植中心返还原告张雪琴租金148842元，被告薛勇承担连带责任，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告张雪琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，由原告张雪琴负担242元（已交纳），由被告北京飘溢园种植中心、薛勇共同负担1638元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇一八年十二月二十四日法官助理汤硕书记员郭迎