山西省新绛县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0825民初1240号 原告（执行案外人）：程春明，男，住新绛县。 原告（执行案外人）：史海霞（系程春明妻子），住新绛县。 二原告共同委托诉讼代理人：和志宏，山西恒胜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：强华，男，住山西省侯马市。 委托诉讼代理人：席金堂，山西泰同律师事务所律师。 第三人（被执行人）：叶锋，男，住新绛县。 第三人（被执行人）：李建玲，女，住新绛县。 原告程春明、史海霞与被告强华、第三人叶锋、李建玲执行异议之诉一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于2018年10月25日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告程春明及原告程春明、史海霞的委托诉讼代理人和志宏，被告强华的委托诉讼代理人席金堂，第三人叶锋到庭参加诉讼，第三人李建玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程春明、史海霞向本院提出诉讼请求：1、判决不得对原告购买的位于新绛县天府苑小区5号楼3单元701室房屋强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与第三人于2017年7月26日签订的房屋买卖合同合法有效，并确认新绛县天府苑小区5号楼3单元701室房屋归原告所有；3、判决第三人立即协助和配合原告办理新绛县天府苑小区5号楼3单元701室房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2016年7月26日签订房屋买卖合同，约定第三人对其所有的位于新绛县天府苑小区5号楼3单元701室的一套137.27平方米的单元楼出卖给原告，原告向其支付购房款共计85万元等条款。合同签订后双方履行了各自的合同义务，并在物业公司办理相关变更手续，由原告缴纳了相关物业费用，原告即入住该房屋至今。因不动产登记正值交接过程中，处于暂停状态，所以该房屋的产权一直未办理变更登记，仍然登记在第三人名下。新绛县人民法院于2018年1月30日对该房屋采取了保全措施，予以查封。原告才得知系第三人欠被告的借款不还，被告向法院起诉后予以查封。判决生效后，被告向法院申请执行该房屋，原告作为案外人提出执行异议申请，但是法院却驳回了案外人的异议申请。原告与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同，原告支付了约定的购房款，第三人将房屋及相关合同向原告进行了交付。原告已经正常居住了两年多的时间，因系相关登记部门暂停办理登记手续而未办理产权变更登记，并非原告不予办理。法院在采取保全措施、裁定执行、审查异议时未依法查明事实，错误认为原告未全面履行支付价款的合同义务予以驳回，应依法撤销。所以，原告应为该房屋的所有权人，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，法院的执行裁定是错误，为此原告诉至法院。 被告强华辩称：1、根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，原告所述其购买第三人的房屋，但是至今并未办理相应的房产登记手续，不产生物权变更的效力；2、原告方至今未提供充分证据证实向第三人支付了全部房款。故原告的诉讼请求依法不能成立，请依法予以驳回。 第三人叶锋陈述意见：2016年7月26日，我把天府苑小区5号楼3单元701室的一套房屋通过开发商转让给程春明、史海霞，由于当时房产局和土地局存在交接，不能进行过户，但通过开发商出具买卖合同，之后程春明首付给我15万元，后续还支付了部分费用，共计85万元。 第三人李建玲未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告程春明、史海霞提交如下证据： 1、本院（2018）晋0825执异4号执行裁定书，以证明程春明、史海霞提起案外人异议被本院裁定驳回，程春明、史海霞据此向本院提起执行异议之诉； 2、房屋买卖合同，以证明程春明、史海霞与叶锋、李建玲签订房屋买卖合同的时间及合同的具体约定； 3、程青安出庭作证，陈述其于2016年8月2日取现金100000元，于2016年10月10日向史海霞账户转账100000元，用于其儿子程春明买房，由于程春明的购房款不够其还于2016年10月20日从程君霞的账户中给程春明取现金160000元； 4、程君霞出庭作证陈述：我和程春明是兄妹关系，因为我哥哥买房钱不够，我父亲程青安让我给我哥拿点钱，我就取了160000元给了程春明； 5、2016年7月19程春明中国工商银行账户交易记录2份、2016年8月1日至10月10日程青安中国农业银行银行卡交易明细清单1份、2016年9月10日李建玲支付宝转账截图1份、2016年9月29日段卓辉山西农村信用社账户存款凭条1份、2016年1月1日至12月31日史海霞中国农业银行银行卡交易明细清单1份、2016年10月10日史海霞新绛县城关农村信用合作社账户交易记录1份、2016年10月20日程君霞中国工商银行账户交易记录1份、2016年10月20日程君霞中国工商银行股份有限公司新绛支行营业部借记卡账户历史明细清单1份、2016年10月31日赵永刚山西农村信用社存款回单1份、2016年11月李建玲微信转账截图1份，以证明程春明、史海霞购房资金的来源及程春明、史海霞履行付款义务的情况，程春明、史海霞以现金、转账及向叶锋、李建玲指定的账户转账等方式共计向叶锋、李建玲支付购房款85万元，其中以转账方式支付43.11万元，以现金方式支付41.89万元； 6、收条1份，以证明2016年11月4日李建玲、叶锋出具收条确认收到史海霞给付的房款85万元； 7、《商品房买卖合同（预售）》及销售不动产统一发票（自开），以证明叶锋、李建玲将李建玲与山西融田房地产开发有限责任公司签订的商品房预售合同及发票交付程春明、史海霞的事实； 8、2018年6月3日席群虎的证明，以证明2016年7月26日李建玲、叶锋将其所有的新绛县天府苑5号楼3单元701室住宅转卖给程春明、史海霞，房价是357629元，装修费是492371元，合计850000元； 9、2017年4月13日现金收入凭证、2018年4月4日收款收据及2018年7月22日融田·天府苑物业客服中心的证明、销售充值明细表，以证明程春明、史海霞及家人于2016年10月24日入住天府苑小区5号楼3单元701，并举行了搬家仪式。史海霞交纳了2016－2018年的物业费、车位停车费、水电费、电梯费的事实； 10、2017年5月7日收据，以证明史海霞购买天府苑5#楼27号地下室的事实。 被告强华对二原告的证据1、7无异议；对二原告的证据2有异议，认为第三人在2013年以前从开发商处购买涉案房屋，当时房屋的价款是357629元，二原告与第三人于2016年7月订立买卖合同时房屋的价款仍为357629元，时隔三年房屋还是同一价格不符合交易原则，故该合同是虚假的依法不成立；对二原告的证据3、4有异议，认为二证人作为原告父亲和妹妹竟不知二原告所买房屋的总价款不符合常理，且二证人与二原告有利害关系，其证言没有其他证据印证，不应予认定；对二原告提交的证据5、6有异议，认为证据5中只有20万元的款项能证明是付给了第三人，其余款项无法证明用途，二原告所述的付款方式与房屋买卖合同的约定及收条所载明的内容相互矛盾，故二原告向第三人支付850000元购房款的情况不属实；对二原告提交的证据8有异议，认为席群虎证明的850000元房款包含的项目与第三人陈述相矛盾；对二原告提交的证据9有异议，认为收费票据仅能证明二原告支付了相关的费用，并不能说明二原告就是房屋所有权人，融田·天府苑物业客服中心出具的证明上加盖的印章不是合法的公章，对此证明不予认可；对二原告提交的证据10有异议，认为与本案不具有关联性。第三人叶锋对二原告提交的证据均无异议。 被告强华提交如下证据：《商品房买卖合同》，以证明第三人李建玲与开发商签订商品房买卖合同时约定涉案房屋价格为357629元及第三人叶锋、李建玲向被告强华借款500000元时将涉案房屋的《商品房买卖合同》抵押给被告强华的事实。 原告程春明、史海霞对被告强华提交的证据真实性无异议，但认为该合同是没有经过备案的合同。第三人叶锋对被告强华提交的证据真实性无异议，但提出其购买涉案房屋时与开发商签订了两份合同，一份是被告强华所持有的合同，另一份是经过备案的合同，2014年其向被告强华借500000元时，按被告强华要求把合同押在被告强华处。 第三人叶锋、李建玲未提交证据。 在审理过程中本院对证人段卓辉进行调查，段卓辉陈述：2016年后半年，叶锋曾借用我的银行卡，说给我的卡上面打六、七万元，之后我通过转账和现金方式把钱给了叶锋，钱是史海霞给叶锋转的，具体用途不清楚。 本院对证人赵永刚进行调查，赵永刚陈述：2016年后半年，具体几月份记不清了，李建玲说用我的卡转一下钱，钱到账后，我把钱取出来交给李建玲，当时转了50000元，是谁转的我不知道。 本院依职权调取了新绛县房地产开发管理中心证明一份，主要内容：“经我中心房屋信息系统查询，截止2018年11月19日，天府苑5幢3单元701的房屋在我中心登记状态如下：销售状态已备案；备案合同号XJX16000060；备案人李建玲；产权人山西融田房地产开发有限责任公司；备案时间为2016年2月2日。” 原告程春明、史海霞及第三人叶锋对证人证言及新绛县房地产开发管理中心证明均无异议。被告强华认为证人段卓辉、赵永刚的证言与本案没有关联性，不能证明向段卓辉、赵永刚转账的款项是购房款；对新绛县房地产开发管理中心证明无异议。 本院经对证据的真实性、关联性、合法性审查，认为： 1、对原告程春明、史海霞提交的证据1、7，对被告强华提交的《商品房买卖合同》，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认； 2、对原告程春明、史海霞提交的证据2，因二原告与第三人叶锋的陈述能相互印证，可以证实二原告与第三人于2016年7月26日对涉案房屋签订了买卖合同，本院予以确认； 3、对原告程春明、史海霞提交的证据3、4、5、6，与二原告及第三人叶锋、证人段卓辉、赵永刚的陈述能相互印证，证实二原告以现金、转账等方式向第三人支付了全部850000元购房款，本院予以确认； 4、对原告程春明、史海霞提交的证据8，证人席群虎所述850000元购房款所包含的项目与二原告、第三人叶锋的当庭陈述及双方签订房屋买卖合同的约定均不一致，故本院不予采信； 5、对原告程春明、史海霞提交的证据9、10，能相互印证，证实自2016年10月20日起二原告交纳涉案房屋相关费用的事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程春明、史海霞系夫妻关系。本院查封的新绛县天府苑5幢3单元701室房屋由山西融田房地产开发有限责任公司开发，系叶锋、李建玲在夫妻关系存续期间于2016年1月28日以李建玲名义全款购买，于2016年2月2日在新绛县房地产开发管理中心办理了备案登记，备案合同号为XJX16000060，备案人李建玲，产权人山西融田房地产开发有限责任公司，2016年4月27日山西融田房地产开发有限责任公司新绛分公司为李建玲开具了357629元的销售不动产统一发票。 关于强华诉叶锋、李建玲民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月30日作出（2018）晋0825财保3号民事裁定书，查封涉案房屋；于2018年3月15日作出（2018）晋0825民初319号民事判决书。判决生效后，叶锋、李建玲不履行生效法律文书确定的义务，强华于2018年5月3日向本院申请执行。 执行过程中程春明、史海霞作为案外人于2018年7月16日以涉案房屋不属于叶锋、李建玲所有，而属于案外人所有为由，向本院提出案外人异议。本院于2018年7月27日作出（2018）晋0825执异4号执行裁定书，驳回案外人程春明、史海霞的异议。程春明、史海霞不服该裁定，于2018年8月1日诉至本院。 另查明：2016年7月26日叶锋、李建玲作为甲方、程春明、史海霞作为乙方签订了一份《房屋买卖合同》，载明：“甲方（出售方）：……乙方（购买方）：……一、甲方自愿将其座落于天府苑小区5号楼3单元701号，建筑面积137.27平方米的结构房屋及其附属设施、设备及地下车位（A-31）出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写：捌拾伍万元），乙方于本合同签订之日起日内将全额购房款以现金方式一次性支付给甲方。甲方协助乙双方办理过户手续，甲乙双方应予以积极协助。三、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议；不在建设拆迁范围内……四、该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费按规定由甲乙方分别承担……甲方：叶锋李建玲（签字）……乙方：程春明史海霞（签字）……2016年7月26日见证人：席群虎（签字）”。程春明、史海霞于当日向叶锋、李建玲交付第一笔购房款151000元，叶锋、李建玲随即将涉案房屋连同装修钥匙、水卡、电卡、收据及李建玲与山西融田房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同交付程春明，此后程春明、史海霞通过现金、转账方式分多次向叶锋、李建玲支付购房款共计850000元。2016年11月4日李建玲、叶锋出具收条一份，载明“今收到史海霞房款人民币大写捌拾伍万元整。收款人：李建玲叶锋2016.11.4.”。程春明、史海霞自2016年10月20日开始向新绛县众信物业管理有限公司交纳涉案房屋水费，于2017年4月13日开始交纳涉案房屋的物业费、电梯费，于2017年5月7日购买了天府苑5#楼27号地下室。 程春明当庭陈述：将涉案房屋办理到程春明、史海霞名下，需要程春明、史海霞和叶锋、李建玲共同到房产中心办理产权登记，而且涉案房屋的买房发票已经开出，房产证必须先办到叶锋、李建玲名下后才能过户给程春明、史海霞，但是由于房产局和土地局因为政策原因需要合并，所以未能办理涉案房屋的过户手续。 本院认为，2018年1月30日本院依法查封的新绛县天府苑5幢3单元701室房屋，系李建玲于2016年1月28日在山西融田房地产开发有限责任公司以全款方式购买，于2016年2月2日在新绛县房地产开发管理中心办理了预售合同备案登记，2016年7月26日叶锋、李建玲将涉案房屋出售给程春明、史海霞。程春明、史海霞作为案外人提起执行异议之诉，案件的争议焦点在于程春明、史海霞对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中程春明、史海霞与叶锋、李建玲签订房屋买卖合同和交付房屋的时间为2016年7月26日，程春明、史海霞于2016年11月4日向叶锋、李建玲付清了全部购房款，此后由于政策原因未能办理过户手续，程春明、史海霞对此并无过错，程春明、史海霞就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，但程春明、史海霞提出要求解除对涉案房屋的查封，属判决生效后的执行措施，本案不予处理。 程春明、史海霞与叶锋、李建玲签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认，程春明、史海霞依约履行了支付购房款的义务，叶锋、李建玲也将涉案房屋交付程春明、史海霞，据此应认定涉案房屋归程春明、史海霞所有，叶锋、李建玲应协助程春明、史海霞办理涉案房屋过户登记。第三人李建玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、不得执行新绛县天府苑5幢3单元701室房屋； 二、新绛县天府苑5幢3单元701室房屋归原告程春明、史海霞所有,第三人叶锋、李建玲自本判决生效之日起十日内协助原告程春明、史海霞办理房屋过户登记； 三、驳回原告程春明、史海霞的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告程春明、史海霞和第三人叶锋、李建玲各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长 张天旭审判员刘琦琳 人民陪审员 李   安   平 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员 姚   文   笑