陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕09民终996号上诉人（原审被告、反诉原告）：安康市长寿房地产开发有限公司，住所地陕西省安康市汉滨区兴安东路**，统一社会信用代码91610900575646865H。法定代表人：邵黎，公司执行董事。委托诉讼代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊荣，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：古炜，男，1988年9月28日出生，回族，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：朱天琪，陕西腾浩律师事务所律师。上诉人安康市长寿房地产开发有限公司（以下简称长寿房地产公司）因与被上诉人古炜商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人古炜的委托诉讼代理人朱天琪，被上诉人长寿房地产公司的委托诉讼代理人樊荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长寿房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。事实和理由：1.双方合同约定的违约金过高，超过了合法借款利率和同地段住宅租金标准的3倍，上诉人提供证据证明同地段同类房屋每月租金水平为12元/平方米。根据相关法律规定，上诉人请求调整违约金标准，人民法院应当予以调整。2.涉案房屋未经竣工验收，未达到使用条件。上诉人虽然同意被上诉人先行交付装修，但不适居住。被上诉人擅自居住于法不符，人民法院判决居住应免除上诉人的安全责任。古炜辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。古炜向一审法院起诉请求：1.判令长寿房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令长寿房地产公司按照已交付房价款日万分之三的标准支付自2015年3月27日起至2018年2月27日的逾期交房违约金约计107867.3元；3.本案的案件受理费由长寿房地产公司负担。长寿房地产公司向一审法院反诉请求：判令古炜在房屋竣工验收之前停止居住。一审法院认定事实：2015年3月27日，古炜与长寿房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定古炜购买长寿房地产公司开发的位于安康市兴安东路15号中广国际第1幢1单元1708号房屋，用途为住宅，建筑面积125.18平方米，套内建筑面积100.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.42平方米。合同第四条计价方式与价款约定单价为每平方米4732元，总金额为592352元。第六条付款方式约定为按揭付款，买受人应于合同签订当日向出卖人支付252352元作为履行合同定金，余款340000元，由买受人办理银行按揭贷款，买受人必须在签署合同60日内将银行按揭贷款办理完毕。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、勘察、设计、监理五方竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工过程中遇到恶劣气候或发现需保护的文物古迹；其他非出卖人所能控制的因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还对项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接及产权登记、保修责任等其他事项进行了约定，合同加盖了长寿房地产公司及其法定代表人邵黎的个人印章，古炜签名并捺印。合同签订后，古炜于2015年3月27日交纳购房款252352元、2015年4月16日交纳340000元，古炜分两次付清全部购房款592352元。长寿房地产公司于2016年6月27日、2016年8月22日给购房业主发出通知函，告知因施工单位原因，无法在原计划于8月下旬完工，预计将于2016年12月下旬完工交付。2017年10月13日，古炜向长寿房地产公司提交了收房申请，要求长寿房地产公司交付房屋，使其早日进场装修入住，长寿房地产公司当日向古炜交付了房屋。2017年6月20日，物业公司向业主发出通知，告知因未正式通电，只能使用照明，绝不能使用空调、热水器，如擅自启用空调，发生重大事故，后果自负。因长寿房地产公司未按合同约定的期限向古炜交付房屋，古炜遂向法院起诉，要求判令长寿房地产公司继续履行合同约定的交房义务；判令长寿房地产公司按古炜已付购房款的日万分之三支付自2015年3月27日起至2018年2月27日的逾期交房违约金107867.3元；判令长寿房地产公司承担诉讼费。长寿房地产公司则以工程未完成竣工验收，反诉要求判令古炜在房屋竣工验收之前停止居住。另查明，2014年2月7日，安康市城乡建设规划局给长寿房地产公司颁发了建设工程施工许可证。2014年10月24日，长寿房地产公司、陕西安康市长达工程监理有限公司与武汉新建总建设集团有限公司签订的总工期计划，确定为2014年7月1日开工至2016年1月2日竣工。2014年12月5日，安康市住房和城乡建设局给长寿房地产公司颁发了安康市商品房预（销）售许可证。一审法院认为，古炜与长寿房地产公司签订的商品房买卖合同的主体合法，内容不违反法律规定，且长寿房地产公司在双方签订合同时已取得土地使用证、规划许可证、施工许可证及预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为合法有效的商品房预售合同，双方均应按合同约定履行义务。古炜已按合同约定向长寿房地产公司交纳了全部购房款，古炜已履行了付款义务，故长寿房地产公司应按合同约定向古炜交付房屋。因长寿房地产公司未按合同约定的期限向古炜交付房屋，且逾期超过60日，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，长寿房地产公司应于2016年7月1日起至实际交付房屋之日止，每日按已付购房款的万分之三向古炜承担违约金，故对古炜要求长寿房地产公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持，但逾期交房违约金应自逾期交房之日计算至实际交房之日。对古炜要求判令长寿房地产公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，因长寿房地产公司经古炜申请，并经双方协商，已向古炜交付了房屋，故对古炜的此项诉讼请求，不予支持。对长寿房地产公司辩解双方合同约定违约金过高，已经超过了最高人民法院规定的合法借款利率的3倍，远远超过了同地段住宅租金标准，请求人民法院按同期银行贷款利率的1.3倍予以调整，因双方在合同中约定了逾期交房的违约金，且该约定的违约金并不过高，且较为合适，故对长寿房地产公司的此辩解理由，不予采纳。对长寿房地产公司反诉要求判令古炜在房屋竣工验收之前停止居住的诉讼请求，因该房屋虽未经竣工验收，但长寿房地产公司未提供所交付的房屋存在质量问题及安全隐患的证据，故对长寿房地产公司的反诉请求，不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十六条之规定，判决：一、由安康市长寿房地产开发有限公司向古炜承担逾期交付房屋的违约金82279.73元，限判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回古炜的其他诉讼请求；三、驳回安康市长寿房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费1697元，由安康市长寿房地产开发有限公司承担1600元，由古炜承担97元；反诉案件受理费50元，由安康市长寿房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审认定事实均无异议，经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点即当事人合同约定的违约金是否存在过高情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于违约金的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况支付违约金，如违约金过分高于造成损失的，当事人可以违约金超过造成的损失30%为标准请求人民法院适当减少。人民法院在裁决时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，长寿房地产公司未能依照合同约定按期交付房屋存在过错，古炜主张由公司每日按照已付购房款的万分之三承担违约金符合双方合同约定。长寿房地产公司虽主张违约金约定过高，应按照同地段同类房屋租金计算违约金，但并未提供有效证据予以佐证；且逾期交付房屋的事实不仅增加了购房款的融资成本，也造成了购房户的其它潜在损失；同时，违约金条款本身也是对违约方的一种惩罚性条款，亦是对违约行为的制约和惩罚。综合以上因素，一审法院依照双方合同约定的标准计算违约金并无不当，对长寿房地产公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，长寿房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1857元，由上诉人安康市长寿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  巩伟军审判员  刘世娟审判员  帅文婷二〇一八年十二月二十日书记员  王 晔