北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0106民初37847号原告：北京大平腾业物业服务有限公司，住所地北京市丰台区文体路**。法定代表人：冷有平，董事长。委托诉讼代理人：高航，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王道伟，北京市京哲律师事务所律师。被告：沈文兴，男，1944年9月12日出生，汉族，退休军人住北京市丰台区靛厂路**院**1门**。原告北京大平腾业物业服务有限公司（以下简称大平腾业公司）与被告沈文兴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大平腾业公司的委托诉讼代理人高航、王道伟，被告沈文兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大平腾业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2016年1月1日至2019年5月31日的物业费9011.97元。2、判令被告支付原告拖欠的2013年9月1日至2014年12月31日的公摊水电费586.1元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由:原告2009年4月通过公开招标方式取得被告所属靛厂路六号院小区的物业服务资格，2009年5月7日进驻该小区提供物业服务至今。原告按照物业管理委托合同的约定履行管理义务，按合同约定，原告向被告收取的物业费包括物业服务费、垃圾清运管理费、冷水费、公摊电费等，但被告存在拖欠物业费的行为，经原告多次催缴。现被告仍拖欠2016年1月1日至2019年5月31日（41个月）的物业费9011.97元、2013年9月1日至2014年12月31日（16个月）的公摊水电费586.1元未予支付，被告的行为己构成违约。综上，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。沈文兴辩称：1、原告提出拖欠的物业费中，2016年1月至2016年5月31日按1.2元/建筑平方米收取没有依据。大平腾业公司起诉军通局欠费一案，二中院明确界定物业合同截止至2015年12月31日，而原业委会主任冯国忱所签的《物业管理委托合同》起算日期为2016年6月1日，故2016年1月1日至2016年5月31日期间为空窗期，无合同依据，应按二中院判决书确认的按照1元/建筑平方米月计算。2、2016年6月1日以后物业收费标准：总计1元/建筑平方米·月计算。至于0.2元/建筑平米·月的公共水电费纳入物业服务费一并交纳，缺乏法律依据，应予取消。3、关于2013年至2014年公摊电费586.1元应按二中院判决书相关内容执行，大平腾业公司主张的公共水电费、自来水代收代缴差价补贴费，没有合同依据。军通局已将2013年1月1日至2015年12月31日的物业费向大平腾业公司交清，此期间公共水电费已被二中院判定没有合同依据，法院不予支持。自小区新业主委员会成立以来，一直以积极姿态与大平腾业公司协商解决物业费收缴的历史问题，但大平腾业公司态度冷漠，才导致大部分业主不交物业费，其责任应由大平腾业公司自负。将0.2元/建筑平方米·月的公共水电费纳入物业费一并缴纳，既不合法也不合理。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，大平腾业公司提交了2012年至2019年的三份物业管理委托合同、催缴通知单及张贴通知单照片、电费及水费通知单等材料；沈文兴提交了物业管理委托合同、双方之间往来信函、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终220号民事判决书等证据材料，本院组织当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈文兴系北京市丰台区靛厂路6号院10楼1门201号房屋业主，该房屋建筑面积为183.17平方米。2012年1月1日，大平腾业公司（乙方）与空军军械通用装备军事代表局（甲方，以下简称军通局）签订的《物业管理委托合同》，合同约定甲方将丰台区靛厂路六号院住宅小区委托于乙方实行物业管理服务，委托管理期限为二年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同中第十四条约定，业主和物业使用人（甲方）应承担的费用：1、物业管理服务费0.9元/建筑平方米·月；2、安全防范设施设备运行维护费0.05元/建筑平方米·月；3、消防设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米·月；4、生活垃圾处理费每户3元/月、清运费每户30元/年；6、公共设施能源费收费标准：单元楼内公共部位照明能源费按户分摊，单元楼外园区（小品）景观照明能源费由甲方承担；合同中第二十二条物业管理服务费用中约定本物业的管理服务费，对小区6、10号楼全体业主按每平方米每月收取1元物业服务费，在本合同签订生效5日内，由甲方一次性支付给乙方。合同到期后，大平腾业公司又与军通局续签订的2014年至2015年版的《物业管理委托合同》，该合同内容与前合同基本一致，合同管理期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定自签字之日起生效。2014年1月13日，军通局管理处向大平腾业公司出具关于增加物业管理费用的通知，载明：经局财务核算，公共用水、公共用电费用每户每平米约分摊0.2元。该项费用建议一并纳入物业管理费，由业主支付。从2013年8月份执行。2016年6月13日，大平腾业公司（乙方）与北京市丰台区靛厂路六号院军通局小区业主委员会（甲方、以下简称业委会）签订的《物业管理委托合同》，委托管理期限为三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。合同中第十四条收费标准上约定，业主和物业使用人（甲方）应承担的费用：1、物业管理服务费1.1元/建筑平方米·月；2、安全防范设施设备运行维护费0.05元/建筑平方米·月；3、消防设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米·月；6、公共设施能源费收费标准：单元楼内公共部位照明能源费按户分摊，单元楼外园区（小品）景观照明能源费由甲方承担。合同中第二十二条物业管理服务费中约定，本物业的管理服务费，对小区6、10号楼一至三层业主按1.2/每平米/月收取物业服务费，对小区6、10号楼四至六层业主按1.3/每平米/月收取物业服务费，在本合同签订生效30日内，由乙方向业主一次性收取。本院认为，大平腾业公司与军通局、业委会前后签订的多份《物业管理委托合同》为有效合同。大平腾业公司为丰台区靛厂路六号院提供物业服务，沈兴文虽未与大平腾业公司另行签订书面物业管理协议，但事实上已接受了大平腾业公司提供的物业服务，理应向其支付相关的物业费。对大平腾业公司主张的2016年1月1日至2019年5月31日所欠物业费的确认；1、其中2016年1月1日至2016年5月31日期间的物业费。该期间大平腾业公司与军通局签订的物业管理委托合同虽已到期，但大平腾业公司仍持续为该小区提供物业服务，故物业费的计算仍应按照原合同中1元/每平米/月标准计算。另外，在此期间，仍存在业主需按户支付公摊水电费的问题，故在此期间应按照1.2元/每平方米每月的标准收取物业费，但大平腾业公司不可再另行向沈兴文主张该期间的公摊水电费；2、对2016年6月1日至2019年5月31日这段期间的物业费，大平腾业公司依据其与业委会签订的合同内容收取物业费，业委会虽没有合法授权，但可参照该合同的内容确定物业费标准为1.2元/每平米/月。对大平腾业公司主张的2013年9月1日至2014年12月31日期间16个月的公摊水电费，依据《物业管理委托合同》约定单元楼内公共部位照明能源费按户分摊及军通局向大平腾业公司出具的《关于增加物业管理费用的通知》，可视为军通局与大平腾业公司关于合同中应由业主均摊公用水电费用的标准达成一致，业主应予执行。大平腾业公司依据0.2元每平米计算，期限为16个月，未超过合同标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈兴文于本判决生效后七日内给付北京大平腾业物业服务有限公司2016年1月1日至2019年5月31日的物业费9011.96元。二、沈文兴于本判决生效后七日内给付北京大平腾业物业服务有限公司2013年9月1日至2014年12月31日期间的公摊水电费586.1元。三、驳回北京大平腾业物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由沈文兴负担（于本判决生效后七日内给付北京大平腾业物业服务有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  文军丽二〇一八年十二月二十六日书记员  杨彤瑶