广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民初518号原告：广州楷丰企业管理服务有限公司，住所地：广州市白云区机场路****。法定代表人：吴子文。委托诉讼代理人：夏海燕，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖志玲，女，1972年12月1日出生，住广州市海珠区，该公司员工。被告：广州新汇房产建设有限公司，住所地：，住所地：广州市白云区人：肖桂辉。委托诉讼代理人：钟云剑，广东格林律师事务所律师。原告广州楷丰企业管理服务有限公司（以下简称楷丰公司）与被告广州新汇房产建设有限公司（以下简称新汇公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年10月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人夏海燕、赖志玲及新汇公司委托诉讼代理人钟云剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楷丰公司向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令被告协同原告前往房屋登记机构将位于广州市机场路1772、1774、1776、1778、1780、1782、1790号（原位置：成丰大厦首层1200平方米），以及广州市机场路1808、1810号202房（原位置：成丰大厦二层60平方米）的产权过户登记至原告名下并办理房地产权证。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月18日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民初83号民事判决，该判决生效后广州市中级法院依法强制执行，在执行阶段广州市中级法院于2017年5月8日作出2017粤01执异126、127号《执行裁定书》，裁定原告楷丰公司是穗中法执字第1254、1255号两执行案的执行申请人。被告新汇公司是该两执行案的被执行人。该两执行案执行过程中，原、被告于2018年3月29日达成《和解协议》，约定：1、被告应在抵押登记房产（位于广州市白云区机场路成丰大厦首层1200平方米、二层60平方米）价值范围内承担抵押担保责任；2、被告同意将上述抵押房产中的成丰大厦首层1200平方米、二层60平方米以人民币壹仟万元的价格抵偿给原告，原告亦同意以该价格以物抵债；3、被告应于本和解协议生效之日起10日内，负责协同原告前往房管机关办理将位于广州市机场路1772、1774、1776、1778、1780、1782、1790号（原位置成丰大厦首层1200平方米，以及广州市机场路1808、1810号202房（原位置成丰大厦二层60平方米的产权过户登记至原告名下并办理房地产权证；4、本和解协议生效后，如被告不履行本和解协议约定义务的，原告有权按《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条的规定，申请恢复执行上述生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院（广州市中级人民法院提起诉讼。上述《和解协议》己交广州市中级人民法院执行局备案。但上述《和解协议》签订后，被告却不按约定协助原告办理相关过户登记手续。经原告多次催促，被告均予推脱。由于被告至今未履行约定的义务，现原告为维护自身合法权益，特依据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》的相关规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法裁判。被告新汇公司辩称：一、2018年3月29日，我与原告在广州市中级人民法院执行局签订《和解协议》并已交该局备案。我方愿意按和解协议办理过户手续，但我公司要求楷丰公司能先行给付和解协议约定的50万元过户款项，但楷丰公司一直未给付，我公司才未办理过户手续。二、我公司并非故意不履行和解协议，故拒绝承担诉讼费。原告楷丰公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、（2016）粤01民初83号民事判决书、（2017）粤01执异126、127号执行裁定书，拟证实原告是（2003）穗中法执字第1254、1255号两执行案的申请执行人，本案被告是上述两执行案件的被执行人。2、《和解协议》，证实原、被告就（2003）穗中法执字第1254、1255号两执行案达成执行和解协议。3、促请立即履行《和解协议》函件及投递单，证实原告多次催促被告履行《和解协议》。4、广州成丰物业管理有限公司向黄石街派出所出具的关于重新编排成丰大厦门牌号码的报告。该报告内容含案涉物业在内的门牌，所在位置分别在成丰大厦的首层和二层。广州市公安局白云区分局黄石街派出所加盖“情况属实”的意见。被告新汇公司对原告楷丰公司提供的上述证据无异议。经审理查明,2003年2月24日，本院就建设银行广州越秀支行与广州成丰投资管理有限公司（以下简称“成丰公司”）、新汇公司借款纠纷一案作出（2002）穗中法民三初字第515号民事判决书【对应的借款合同号：98年商流字第25号，抵押合同号：98年商流字第25号】，判决如下：一、成丰公司立即归还借款本金100万元及从1998年12月21日至清还之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定，合同期外按中国人民银行同期贷款利率计付)，另扣除已归还的8555.73元利息；二、成丰公司逾期不履行上述债务，建设银行广州越秀支行有权处分新汇公司位于广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦首、二、三、四层及地下车库的房产，并从中优先受偿；三、新汇公司承担担保责任后，有权向成丰公司追偿。2010年10月19日，广东省高级人民法院认定（2002）穗中法民三初字第515号民事判决确有错误，作出（2009）粤高法民一申字第3088号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案再审后，于2011年7月11日就韩国全球投资有限公司Ⅱ（以下简称韩国投资公司）与成丰公司、新汇公司借款纠纷一案作出（2010）穗中法审监民再字第159号民事判决书，判决如下：一、撤销本院(2002)穗中法民三初字第515号民事判决第二、三项；二、变更本院(2002)穗中法民三初字第515号民事判决第一项为：成丰公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向韩国投资公司归还借款本金100万元及从1998年12月21日至还清之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定，合同期外按中国人民银行同期贷款利率计付，另扣除已归还的利息8555.73元)；三、对本案所确定的债务，新汇公司在抵押物价值范围内对成丰公司不能清偿的债务部分承担二分之一的赔偿责任，新汇公司承担赔偿责任后有权向成丰公司追偿。新汇公司不服（2010）穗中法审监民再字第159号民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2012年4月13日就新汇公司与韩国投资公司、成丰公司借款合同纠纷一案作出（2011）粤高法民四终字第133号民事判决书，判决如下：一、维持广东省广州市中级人民法院(2010)穗中法审监民再字第159号判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市中级人民法院(2010)穗中法审监民再字第159号判决第三项和诉讼费分担部分；三、驳回韩国投资公司对新汇公司的诉讼请求。2003年2月24日，本院就建设银行广州越秀支行与成丰公司、新汇公司借款纠纷一案作出（2002）穗中法民三初字第514号民事判决书【对应的借款合同号：98年商流字第35号，抵押合同号：98年商流字第35号】，判决如下：一、成丰公司在本判决生效之日起十日内归还建设银行广州越秀支行借款本金5495万元及至清还之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定的7.47％计付，合同期外按中国人民银行同期贷款利率计付)，另扣除已归还的126.08元利息；二、成丰公司逾期不履行上述债务，建设银行广州越秀支行有权处分新汇公司位于“广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦首、二层”的房产，并从中优先受偿；三、新汇公司承担担保责任后，有权向成丰公司追偿。后案外人广州市白云区石井镇马务村民委员会认为上述判决侵害其权益，于2008年1月31日向本院提出再审申请，本院于2008年3月24日作出（2008）穗中法民申字第184号民事裁定书，裁定对该案进行再审。本院于2008年8月27日就再审申请人（案外人）广州市白云区石井镇马务村民委员会与被申请人（原审原告）东方公司广州办事处、被申请人（原审被告）成丰公司、新汇公司的借款纠纷一案作出（2008）穗中法审监民再字第83号民事判决书，判决如下：一、撤销本院(2002)穗中法民三初字第514号民事判决；二、成丰公司在本判决发生法律效力之日起十日内归还东方公司广州办事处借款本金5495万元及至还清之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定的7.47％计付，合同期外按中国人民银行同期同类贷款利率计付)，另扣除已归还的126.08元利息；三、成丰公司逾期不履行上述第一判项债务的，东方公司广州办事处有权处分新汇公司所有的位于广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦首层C区、二层A、B区的产权，并从中依法优先受偿；四、新汇公司承担担保责任后，有权向成丰公司追偿。2004年6月28日，建设银行广州越秀支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》【建城建（2004）67号】，约定建设银行广州越秀支行将上述两笔债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司广州办事处签订《债权转让协议》（城建第62号），约定中国信达资产管理公司广州办事处将前述标的两笔债权转让给东方公司广州办事处。2006年7月13日，本院分别作出（2003）穗中法执字第1254号、1255号民事裁定书，裁定变更东方公司广州办事处为该两案的申请执行人，原申请执行人建设银行广州越秀支行的权利义务由东方公司广州办事处继受。2009年8月19日，东方公司广州办事处与韩国投资公司签订《债权转让协议》（资产包编号：GZ-2009-1），将包括涉讼债权在内的多份债权以资产包的形式转让给了韩国投资公司。2010年12月18日，本院根据韩国投资公司的申请作出（2003）穗中法执字第1254、1255号恢1号《执行裁定书》，裁定变更韩国投资公司为该案的申请执行人。2015年12月19日，韩国投资公司作为转让方，楷丰公司作为受让方签订《债权转让协议》（编号：2015-6），约定楷丰公司将其从东方公司广州办事处所受让的案涉标的两笔债权转让给楷丰公司。2016年11月18日，本院依楷丰公司起诉以（2016）粤01民初83号民事判决确认楷丰公司与韩国投资公司转让债权有效。2017年5月8日，本院作出（2017）粤01执异126、127号执行裁定，变更楷丰公司为（2003）穗中法执字第1254、1255号案的申请执行人。在（2003）穗中法执字第1254、1255号案件执行过程中，楷丰公司（甲方）与新汇公司（乙方）于2018年3月29日达成和解协议，约定：一、至本和解协议签订之日，就上述生效裁判文书确定甲方所享有的已经进入执行阶段的债权，乙方应在抵押登记房产（位于广州市白云区机场路成丰大厦首层1200平方米、二层60平方米）价值范围内承担抵押担保责任。……;二、乙方承诺并保证其除对甲方负有上述判判文书所确定的债务外，乙方对外不存在其他任何债务，否则，乙方应承担相应法律责任；三、乙方同意将上述称抵押房产中的成丰大厦首层1200平方米、二层60平方米以人民币1000万元的价格抵偿给甲方，甲方亦同意以该价格以物抵债；四、乙方应于本和解协议生效之日起10日内，负责协助甲方前往房管机关办理将位于广州市机场路1772、1774、1776、1778、1780、1782、1790号（原位置成丰大厦首层1200平方米，以及广州市机场路1808、1810号202房（原位置成丰大厦二层60平方米的产权过户登记至原告名下并办理房地产权证；五、乙方负责协助甲方过户登记至甲方名下，并且在房管机关核发房产证给甲方后，甲方应立即给付乙方50万元；六、本和解协议生效后，如乙方不履行和解协议约定义务的，甲方有权依照法律规定，申请恢复执行上述生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼；七、本和解协议一式3份，甲方、乙方各1份，交广州市中级人民去法院执行局备案留存1份，均自甲乙双方签字盖章之日起生效。（在诉讼期间，楷丰公司明确：因上述1254号、1255号两执行案一直合并执行，故执行和解协议写了两执行案号，但公司作为申请执行人免除的是上述1255号执行案被执行人的债务，含主债务及新汇公司作为抵押担保人的担保债务1000万元）2018年4月8日，楷丰公司发函给新汇公司，要求新汇公司准备相关材料，由新汇公司预先确定前往房管局办理过户手续的具体时间。2018年4月28日，楷丰公司向新汇公司发出《促请立即履行和解协议通知函》，要求新汇公司前往广州市房地产交易中心办理过户手续。EMS邮递单证实楷丰公司于2018年4月28日发出该通知。2018年8月6日，本院向广州市国土资源和规划委员会发出协助查询函，询问案涉广州市机场路1772、1774、1776、1778、1780、1782、1790号（原位置：成丰大厦首层1200平方米），以及广州市机场路1808、1810号202房（原位置：成丰大厦二层60平方米）的产权及是否能过户登记的情况。广州市国土资源和规划委员会于2018年9月3日作出穗国土规划协查〔2018〕460号复函，内容如下：一、房产情况。（一）无法查询到地址为“广州市机场路1772、1774、1776、1778、1780、1782、1790号”、“广州市机场路1808、1810号202房”的相关产权登记信息。（二）成丰大厦项目所在地块以新汇公司名义办理了国土证，该项目首、二层未办理首次登记，暂无该首、二层预告登记、查封登记信息。该项目的1楼C，2楼的A、B，3楼以（1999）穗押备10033号办理了在建工程抵押备案，抵押权人为中国建设银行广州第二支行，抵押面积为5146平方米。经调阅抵押档案，案内未存抵押部位的平面附图。二、处理建议。（一）由于成丰大厦首、二层未办理首次登记，因此我委无法确定来函查询地址所在部位，以及是否与首层C区、二层A、B区属于同一区域，建议你院到市住建委测绘部门办理了上述房屋的实测确定具体位置。（二）另查首、二层存在在建工程抵押备案，经查阅档案内未存抵押部位平面图，关于来函查询“广州市机场路1772、1774、1776、1778、1780、1782、1790号”、“广州市机场路1808、1810号202房”与抵押房屋位置是否属于同一区域和对应关系，建议新汇公司与抵押权人中国建设银行广州第二支行共同确认。原告楷丰公司对上述复函没有异议，但认为案涉物业的抵押权人为中国建设银行广州第二支行，为办理涂销登记追加该支行（现更名为中国建设银行股份有限公司广州长堤支行）为第三人。楷丰公司并提供了其与新汇公司于2017年7月13日出具的关于成丰大厦一、二楼商场地址确认书，双方确认“成丰大厦首层C区（面积约1200平方米）”现已变更为“广州市机场路1776、1778、1780、1782、1790房”；“成丰大厦二层A、B区（面积约60平方米）”现已经变更为“广州市机场路1808、1810号202房”。被告新汇公司对上述复函无异议，并称：1、我公司除与楷丰公司负有抵押担保债务外，再无其他债务；2、我公司于2010年11月被工商局吊销营业执照后再无生产经营（自然无资产负债、损益表等），更不可能为成丰大厦办确权；既然物业已被抵押是不可改变的事实，并且该抵押物业价值远低于抵押担保的借贷本息，我公司别无选择，只主张楷丰公司在过户前或同时给付我公司50万元，我公司愿意协助办理。关于房产的价格，原告楷丰公司称案涉物业的价格不高而且存在消防隐患的问题，价格是双方协商出来的，并没有进行评估。本院认为，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条：“当事人可以自愿协商达成和解协议，依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方、地点和方式等内容条：“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书,也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼”。本案原、被告双方在执行过程中，签订执行和解协议，该协议内容约定将生效判决确定“楷丰公司有权处分新汇公司所有位于广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦首层C区、二层A、B区的产权并从中优先受偿”变更为将上述房产以物抵债，依法变更了生效法律文书确定的权利义务的履行方式，依上述法律规定，当事人双方签订的协议为执行和解协议；原、被告双方于2018年3月29日签订《和解协议》，约定协议于签订之日生效，并于生效之日起十日办理过户手续，被告未履行和解协议，依照上述法律规定，原告有权选择提起诉讼。综上，原告提起诉讼符合法律规定，予以审理。关于合同的效力。原、被告在执行过程中达成以物抵债和解协议，双方约定以案涉房产抵偿1000万债权，双方对于该债权是否损害第三人权益的问题辩解如下：原告认为其公司以1300万元购买债权，债权所对应的抵押物共5146平方米，而本案抵债的仅1260平方米，故本案抵偿房产的价格合理；被告认为该抵押物业价值远低于抵押担保的借贷本息，其对抵偿价格无异议，其公司已多年无营业，除本案抵押担保债务外无其他债务。对此，本院认为，根据广州市国土资源和规划委员会的复函可知新汇公司名下房产至2018年8月23日并无查封信息，以及参考原告陈述购买债权的金额，现有证据并不能证实有损害其他债权人的利益情形，原、被告双方签订的和解协议为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同。关于合同的履行。根据广州市国土资源和规划委员会的复函可知，原、被告所述的首、二层的抵押范围，因档案内未存抵押平面图而无法确认范围，且原告诉请过户的广州市机场路1772、1774、1776、1778、1780、1782、1790号、广州市机场路1808、1810号202房均无相关产权登记信息，案涉房产所在首、二层亦均未办理首次登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，在未办理不动产首次登记的情况下，不得办理包括转移登记在内的其他类型登记。本案原告请求办理过户实质上对未进行首次登记的房产办理权属转移登记的请求，无法得到支持，综上，由于案涉房产尚不具备过户条件，不予支持，原告可在系争房屋具备过户条件后主张或另循法律途径解决。至于原告以办理涂销登记为由申请追加原抵押权人中国建设银行广州长堤支行为第三人的意见，根据生效的判决及执行主体变更裁定，原告受让了案涉房产抵押权，其申请追加原抵押权人缺乏依据，对其申请不予接纳。原告的诉请系因案涉房产不具备过户条件而未得到支持，诉讼费宜由双方共同负担。综上所述，依照《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:驳回原告广州楷丰企业管理服务有限公司的诉讼请求。本案受理费81800元，由原告广州楷丰企业管理服务有限公司、被告广州新汇房产建设有限公司各负担40900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 何 佐审判员 柳玮玮审判员 李 民二〇一八年十二月二十七日书记员 王日平郭丽淳