湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初12363号原告：武汉双联创和置业有限公司，住所地：武汉市江岸区后湖四路**。法定代表人：杜芳，该公司董事长。委托代理人：金永浩（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。委托代理人：王茁原（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。被告：武汉金蝌蚪儿童水上乐园管理有限公司，住所地，住所地：武汉市江岸区汉口城市广场商业**第**第**商铺iv>法定代表人：李轶颖，总经理。委托代理人：齐永波（特别授权代理），河北新旭光律师事务所律师。原告武汉双联创和置业有限公司（以下简称双联创和公司）诉被告武汉金蝌蚪儿童水上乐园管理有限公司（以下简称金蝌蚪公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告双联创和公司于2018年8月3日向我院递交民事起诉状，本院于2018年8月7日立案受理后，依法由审判员侯立平适用简易程序进行审理。本案于2018年10月24日公开开庭进行了审理。本案经院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告双联创和公司诉称：2015年12月17日，原告与被告就租赁汉口城市广场商业E区第2层第1号商铺事宜签订了《汉口城市广场商铺租赁合同》，租赁合同约定由被告用于经营儿童游乐场所使用，建筑面积666.98平方米；租赁期限为7年7个月，从2016年3月1日至2023年9月30日止，其中装修免租期92天（2016年3月1日至2016年5月31日），经营免租期6个月。嗣后，双方签订补充协议，约定：经营免租期变更为7个月，自开业之日起的第一个租赁年度的第一季度免租金、品牌推广费和物业管理费，不免营销费；第二季度免租金及品牌推广费，不免物业管理费和营销费；第三个租赁年度的第一季度免除一个月的租金及品牌推广费，不免物业管理费和营销费。2016年9月21日双方签署《开业日确认函》，确定被告的开业日为2016年9月1日。2018年3月6日，被告单方终止租赁合同并将商铺交还给原告，但截至该日，抵扣保证金之后，被告仍拖欠原告租金、品牌推广费、物业管理费及营销费150,863元,经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。另外，根据租赁合同第十三条约定，被告违约解除合同，原告不返还保证金，并有权要求被告赔偿不低于三个月租金和品牌推广费的违约金。综上，被告拖欠原告租金、品牌推广费、物业费等费用并无故单方解除合同已经构成违约，经原告多次催讨仍拒不支付租金、品牌推广费、物业费等费用，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、确认原被告于2015年12月17日签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》于2018年3月6日解除；2、被告支付原告自2017年9月1日至2018年3月6日的租金、品牌推广费、营销费、物业管理费（抵扣保证金117,930元后）共计150,863元，被告自原告起诉之日起按拖欠金额每日千分之三标准支付逾期付款违约金，最终计算至被告付清之日止；3、被告支付原告违约金100,047元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告金蝌蚪公司辩称：1、原被告双方的合同解除日期应为2017年12月8日，因为被告的经营出现问题后，即与原告商量退出商场、解除合同的事宜，并于2017年12月8日撤出所有人员，停止营业。当时被告即要求撤走所有设备，但是原告不同意。2、被告实际支付租金至2017年10月份。3、原告主张的违约金过高，法庭应予以调整。4、被告除交纳了117,930元的租金保证金、物管保证金及经营管理保证金之外，还交纳了20,000元的装修保证金。经审理查明，2015年12月17日，双联创和公司（甲方）和金蝌蚪公司（乙方）签订了《汉口城市广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方受物业产权人之委托，就乙方承租甲方汉口城市广场商业E区第2层第1号商铺及相关物业管理事宜达成如下条款：乙方承租汉口城市广场商业E区第2层第1号商铺，承租面积为666.98平方米，乙方承租该商铺用于经营儿童游乐（游乐设备的研发、销售及经营），所经营的品牌为水之趣小蝌蚪水上乐园，租赁期限为7年7个月，自2016年3月1日起至2023年9月30日止；第一个租赁年度租金为每月每平方米2元人民币，品牌推广费每月每平方米48元人民币，物业管理费为每月每平方米14元人民币；第二个租赁年度租金为每月每平方米2元人民币，品牌推广费每月每平方米48元人民币，物业管理费为每月每平方米14元人民币；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的营销推广费，详细金额为自2016年6月1日至2023年9月30日收取装修基金的标准为每月每平方米1元人民币；自甲乙双方约定的进场装修之日起，乙方享有免租期92天，自2016年3月1日起至2016年5月31日止，该期间内免除相应租金、品牌推广费及物业管理费，乙方自开业之日起享有经营免租期6个月；乙方在签订租赁合同的同时向甲方一次性缴纳两个月的租金及品牌推广费作为租赁保证金，共计89,255元，一次性缴纳2个月的物业管理费作为物业管理保证金，共计18,675元；若乙方逾期缴纳租金及品牌推广费、物业管理费或其他约定费用的，甲方有权从租金及品牌推广费、物业管理保证金中直接扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索；乙方在本合同签订同时向甲方一次性交纳经营管理保证金10,000元，作为乙方遵守经营管理制度的保证金；经营管理保证金用于产品售后保证，如乙方在退场后三个月内无任何消费者投诉乙方产品质量问题或主张损害赔偿责任的，甲方应于乙方退场三个月期满后的15日内将经营管理保证金无息返还给乙方；乙方若拖欠租金及品牌推广费、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金；逾期付款违约金的计算从应付之日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；乙方应将装修方案事先交甲方书面审查，并交纳装修保证金20,000元；乙方装修完毕，经甲方审核合格验收后，甲方于30个工作日内将装修保证金按期全额无息退还乙方；合同还约定了其他条款。嗣后，双方签订《补充协议》，约定：在租赁期间内，乙方享有经营免租期7个月，乙方至开业日起享有的免租期为：第一个租赁年度第一、二季度各免租3个月，第一季度免除相应租金及品牌推广费、物管费，营销费不免；第二季度免除相应租金及品牌推广费，物管费和营销费不免；第三个租赁年度第一季度免除一个月，免除相应租金及品牌推广费，物管费和营销费不免；项目的租金及品牌推广费、物业管理费、装修基金、营销推广费等费用一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季度末结束前15天内预付下季度费用；第一个计租期的租金及品牌推广费及物业管理费、营销推广费等费用，在签订正式租赁合同时向甲方一次性缴清。2016年6月7日，双联创和公司将出租商铺交付给金蝌蚪公司使用。2016年9月21日双联创和公司和金蝌蚪公司签署《开业日确认函》，确定金蝌蚪公司的开业日为2016年9月1日，双联创和公司决定于2016年9月1日起计算租金和免租期。2017年12月8日，金蝌蚪公司经营出现问题，即与双联创和公司商量退出商场、解除合同的事宜。2018年3月6日，金蝌蚪公司向双联创和公司出具《情况说明》及设备搬迁清单，说明门店设备于2018年2月27日开始拆除搬走。同日，金蝌蚪公司将诉争门面交还给双联创和公司。截止2018年3月6日，金蝌蚪公司应向双联创和公司支付租金、品牌推广费、营销费、物业管理费共计560,930元。金蝌蚪公司已向双联创和公司支付租金8,004元、品牌推广费192,090元、物业管理费84,039元、营销费8,004元，共计292,137元。租赁合同签订后，金蝌蚪公司还向双联创和公司支付了租金、物管保证金107,930元、经营管理保证金10,000元，共计117,930元。因双方协商未能达成一致意见，故调解未成。上述事实，有原告双联创和公司提交的《汉口城市广场商铺租赁合同》及补充协议、设施交接表、《开业日确认函》、《情况说明》及设备搬迁清单等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为：双联创和公司与金蝌蚪公司于2015年12月17日签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。关于双方的租赁合同是否已解除问题，2017年12月8日，金蝌蚪公司向双联创和公司申请退场、要求解除商铺租赁合同，并于2018年3月6日出具情况说明及设备搬迁清单，说明2018年3月6日双方办理完交接手续，双方已就解除租赁合同协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”，故双联创和公司主张的租赁合同于2018年3月6日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。关于金蝌蚪公司差欠双联创和公司租金等费用问题，因2018年3月6日金蝌蚪公司已将诉争商铺交给双联创和公司，承租的商铺已经不在金蝌蚪公司的占有控制之下，故金蝌蚪公司应支付相应租金及相关费用至2018年3月6日。金蝌蚪公司已向双联创和公司支付租金、品牌推广费、物业管理费、营销费共计292,137元，还支付了租金、物管保证金、经营管理保证金共计117,930元，根据双方于2015年12月17日签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》及补充协议约定，上述保证金应返还或扣抵租赁等相关费用，双联创和公司也同意抵扣上述保证金，故抵扣保证金后，金蝌蚪公司还应向双联创和公司支付租金、品牌推广费、物业管理费、营销费共计150,863元（560,930元-292,137元-117,930元），故双联创和公司主张金蝌蚪公司支付自2017年9月1日至2018年3月6日的租金、品牌推广费、营销费、物业管理费（抵扣保证金117,930元后）共计150,863元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于双联创和公司主张的金蝌蚪公司应按照拖欠金额每日千分之三的标准支付自起诉之日起至付清之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，金蝌蚪公司因经营调整退出承租商铺，且金蝌蚪公司未按合同约定期限支付租金等费用，已构成违约，应向双联创和公司支付违约金，但双方租赁合同约定的按每日千分之三标准支付违约金，约定过高，金蝌蚪公司要求予以调整，且合同约定的违约金系补偿原则，金蝌蚪公司应以150,863元为基数，按照月利率2%的标准向双联创和公司支付自起诉之日即2018年8月3日至实际付清之日止的违约金为宜。关于双联创和公司主张金蝌蚪公司另行支付其违约金100,047元的诉讼请求，因双联创和公司未能提交证据证明其还存在其他损失，故其该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告武汉双联创和置业有限公司与被告武汉金蝌蚪儿童水上乐园管理有限公司于2015年12月17日签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》于2018年3月6日解除；二、被告武汉金蝌蚪儿童水上乐园管理有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告武汉双联创和置业有限公司房屋租金、品牌推广费、营销费、物业管理费共计150,863元；三、被告武汉金蝌蚪儿童水上乐园管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉双联创和置业有限公司支付逾期付款违约金（以150,863元为基数，按照月利率2%的标准计算，自2018年8月3日起算至实际付清之日止）；四、驳回原告武汉双联创和置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,651元，由原告武汉双联创和置业有限公司负担3,334元，被告武汉金蝌蚪儿童水上乐园管理有限公司负担3,317元。因原告武汉双联创和置业有限公司已将案件受理费预交本院，故被告武汉金蝌蚪儿童水上乐园管理有限公司应于本判决生效之日起五日内将3,317元款项支付给原告武汉双联创和置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  侯立平二〇一八年十二月六日书记员  汪 为