安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖18民终1448号上诉人（原审被告）：汪有仙，女，1970年9月14日出生，汉族，住安徽省绩溪县。上诉人（原审被告）：邵名军，男，1970年11月18日出生，汉族，住安徽省绩溪县。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章建华，男，1979年11月27日出生，汉族，住安徽省绩溪县。被上诉人（原审原告）：张亚菊，女，1981年9月10日出生，汉族，住安徽省绩溪县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。原审被告：绩溪县乐居房产信息服务中心，住所地绩溪县华阳镇环城路**。经营者：汪秋香。上诉人汪有仙、邵名军因与被上诉人章建华、张亚菊、原审被告绩溪县乐居房产信息服务中心（以下简称绩溪县乐居房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2018）皖1824民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪有仙、邵名军上诉请求：依法改判驳回章建华、张亚菊的一审全部诉讼请求，继续履行合同。事实和理由：原判决适用合同法第九十三条第二款的规定，判令解除双方的《房屋买卖合同》，属适用法律错误。本案情形不适用房屋买卖合同第五条第四款约定。案涉房屋不能按揭贷款并不导致房屋权属不能变更，且汪有仙、邵名军同意变更房屋权属，并在签订合同之初就已将房产证交付章建华、张亚菊。依据《买卖定金合同》第十一条约定，章建华、张亚菊若不能按揭贷款，则余款应于2018年12月31日付清。另，不能按揭贷款只影响汪有仙、邵名军合同目的的实现，不影响章建华、张亚菊取得房屋所有权的合同目的。章建华、张亚菊辩称，1.根据房屋买卖合同的约定，办理按揭贷款是支付购房款的必备要件，案争房屋不能办理按揭贷款非章建华、张亚菊的诚信出现问题，而是汪有仙、邵名军出售的房屋不符合按揭贷款的条件，汪有仙、邵名军和绩溪县乐居房产对此是清楚的，汪有仙、邵名军主张贷款不能办理，则要求其二人支付全款的理由明显与房屋买卖合同及买卖定金合同不相符；2.由于贷款不能发放，案涉房屋买卖合同无法继续履行，也无法办理房屋权属变更登记手续，鉴于是汪有仙、邵名军及绩溪县乐居房产存在过错，故其主张依据房屋买卖合同第五条第四款的约定解除合同符合约定，一审判决解除合同正确。汪有仙、邵名军的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。绩溪县乐居房产未答辩。章建华、张亚菊向一审法院起诉请求：1.判令依法解除章建华、张亚菊和汪有仙、邵名军于2018年4月6日签订的《买卖定金合同》及2018年5月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判令汪有仙、邵名军返还章建华、张亚菊购房款27万元并赔偿利息损失（自2018年5月2日起按年利率6%计算至返还时止，截至2018年6月2日暂计为1350元），绩溪县乐居房产对返还的27万元购房款和赔偿利息损失承担连带责任；3.案件诉讼费由汪有仙、邵名军承担。一审法院认定事实：2018年4月6日，汪有仙（合同甲方）与章建华（合同乙方）及绩溪县乐居房产为居间方（合同丙方）签订《买卖定金合同》，约定：甲方同意出售坐落于绩溪县××街×楼×号房屋，乙方已经实地看房、做了充分了解，愿意购买该房屋并自愿支付购房定金，以确立买卖关系。房屋实际成交价45万元，定金2万元。乙方向绩溪县乐居房产支付中介服务费8000元。另补充约定：双方在2018年5月2日付首付款，若银行征信有问题，于2018年12月31日付清全款。合同落款处三方签字确认，定金2万元已支付。2018年5月2日，汪有仙、邵名军作为卖方与章建华、张亚菊作为买方及绩溪县乐居房产作为居间方签订《房屋买卖合同》，合同第三条第2项约定“本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付首期购房款27万元，剩余房款18万元，申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方”，合同第五条违约责任部分约定，“自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约，且甲方在乙方提出退房之日起三日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失”。第六条丙方的义务部分约定“在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续”。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。同日，章建华、张亚菊通过中国邮政储蓄银行向汪有仙账户汇款27万元支付购房首付款。后因案涉房屋的土地使用权期限截止于2054年7月1日，至2018年5月该房屋的房龄已经超过10年，银行均不能提供按揭贷款，2018年5月22日，绩溪县乐居房产将该情况电话通知章建华、张亚菊，章建华、张亚菊认为因汪有仙、邵名军的原因致案涉合同无法继续履行。2018年6月6日，章建华、张亚菊诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，章建华、张亚菊与汪有仙、邵名军以及绩溪县乐居房产签订的《买卖定金合同》《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护，对各方均具有法律约束力。本案纠纷系因汪有仙、邵名军房屋房龄超年限，银行按揭贷款办理不能导致房屋合同约定的贷款方式不能继续履行，该合同第五条违约责任部分“有关按揭等事宜造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约”之约定，章建华、张亚菊有权利提出退房，即解除房屋买卖合同，故章建华、张亚菊要求解除2018年5月2日签订的房屋买卖合同的诉请，依法予以支持。买卖定金合同已履行完毕，且已计入已付款，无需解除。房屋买卖合同之所以不能继续履行是因房屋超年限，汪有仙、邵名军系案涉房屋卖主，已经提交房屋买卖所需所有手续，绩溪县乐居房产受其所托，按照居间合同有偿承办房屋买卖各事项，按揭贷款不能办理，并非汪有仙、邵名军有意隐瞒而为之，故章建华、张亚菊要求汪有仙、邵名军赔偿章建华、张亚菊从2018年5月2日起至27万元返还时止，按年利率6%计算的利息损失，缺乏依据，不予支持。关于绩溪县乐居房产，因其不是本案房屋买卖合同的相对方，亦不是案涉房屋买卖款的收款方，若章建华、张亚菊及汪有仙、邵名军认为绩溪县乐居房产在本次房屋买卖合同履行过程中，作为专业居间人，在未充分了解按揭贷款发放的条件和程序即提供有偿交易服务的重大失误，造成二者的损失，应另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除章建华、张亚菊与汪有仙、邵名军于2018年5月2日签订的《房屋买卖合同》，汪有仙、邵名军在判决生效之日起十日内退还章建华、张亚菊购房款27万元。二、驳回章建华、张亚菊的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，由汪有仙、邵名军负担。二审中，各方当事人均未提举新证据。本院对证据的认定与一审一致，对一审查明的事实依法予以确认。二审另查明：案争《房屋买卖合同》第六条丙方义务第2项约定，丙方应将甲方提供的房屋信息如实向乙方披露。第八条其他事项约定：1.甲乙双方在银行放款后进行交房，2.甲乙双方约定2018年4月30日后的房租由乙方收取，若甲方与租客有纠纷与乙方无关，由甲方解决，3.如政策有所变动，本中介不承担任何责任。本院认为,本案二审的争议焦点为章建华、张亚菊主张解除房屋买卖合同能否成立以及退还购房款27万元能否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案因案涉房屋房龄超过10年，银行不能提供按揭贷款导致房屋买卖合同无法继续履行，属于不可归责于双方的事由，现买受人请求解除房屋买卖合同符合商品房买卖相关司法解释的规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的给付款，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，故汪有仙、邵名军应当返还27万元购房款。综上所述，汪有仙、邵名军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人汪有仙、邵名军负担。本判决为终审判决。审判长  陈月银审判员  赵 萍审判员  周宏韬二〇一八年十二月一日法官助理李娜书记员杨蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……