贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018)黔27民终2212号上诉人（原审被告）：王俊，男，1991年7月1日生，汉族，福建省武平县人，个体工商户，住贵州省都匀市，被上诉人（原审原告）：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码91522730099672447P。法定代表人：刘刚琴，该公司总经理。上诉人王俊因与被上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院(2018)黔2730民初815号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王俊上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未将上诉人已缴纳的物业费在总的物业费中予以扣减。上诉人于2012年7月12日领取房屋钥匙的同时，与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同约定住宅物业费为1.2元／平方米每月。签订该合同当日，上诉人立即缴纳了2012年7月12日至2013年7月12日为期1年的的物业费1903元，户内可视对讲机385元，预存电费76元，共计缴纳2364元，而一审法院也在案件查明事实段落里予以确定，但却在判决时未将该部分费用予以扣减。本案中，根据一审查明，被上诉人于2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区物业管理服务的，又在于2018年2月4日退出该小区，已停止提供物业服务，而从上诉人物业服务起点时间为2012年7月12日，至2018年2月4日时，被上诉人（包含贵州金嘉隆物业服务有限公司）提供物业服务的时间总计也就5年零6个月（66个月），而被上诉人却只主张60个月，系其对自己权利的处分，本案应当将上诉人已经缴纳1年的物业费从其诉请总金额（9516元）中予以扣减。2、一审法院将所涉物业费的房屋确定错误。根据上诉人提交给法院的《商品房买卖合同》、《钥匙托换承诺书》、《收据》等均显示，上诉人持有物权的房屋房号为2-5C-2，而非一审法院认定的2-5C-1，虽然房号的指向错误不影响物业费的支付，但上诉人担心如给付后，被上诉人有可能会以2-5C-2号房屋未缴纳物业费再向上诉人重新主张。3、被上诉人在提供物业服务中，存在不履行合同约定行为，在费用中理应作相应折抵。被上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司在二审答辩期内未作书面答辩。贵州天玺嘉物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付物业管理费9516元；二、判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2018年1月16日为6851元（按年利息每年24%贷款利息计）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告王俊从贵州贵志房地产开发有限公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为2-5C-1，面积为132.16平方米。该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵州贵志房地产开发有限公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司、贵州天玺嘉物业服务有限公司等物业公司为小区提供前期物业管理服务。被告在2012年7月12日与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定贵州金嘉隆物业服务有限公司为被告提供物业服务管理，住宅物业服务费为1.2元/平方米每月，合同有效期自本物业出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，该合同还对其余事项进行了约定。贵州金嘉隆物业服务有限公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务有限公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时贵州金嘉隆物业服务有限公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。至2017年年底，森林溪畔小区才成立业主委员会。因被告未足额交纳物业管理服务费。经原告多次催收未果诉至法院。另查明，被告已交了2012年7月12日至2013年7月11日的物管费。根据原告与该小区业主涉及的物业服务合同相关诉讼案件的生效判决查明的事实，原告在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务过程中，存在物业服务瑕疵。一审法院认为：被告与贵州贵志房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，一审法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，一审法院不予支持”。因森林溪畔小区2017年底才成立业主委员会，原告属于前期物业服务机构，已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务交纳物业管理费。被告应向原告交纳60个月的物管费9515.52元（132.16平方米×1.2元/平方米/月×60个月）。虽然被告未按时交纳物业管理费，但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，在履行物业服务过程中存在瑕疵，故对原告诉请滞纳金的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告王俊在判决生效之日起10日支付原告贵州天玺嘉物业服务有限公司物业服务费9515.52元；二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司其余诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担44元，被告王俊承担61元。经本院审理,二审查明事实除上诉人王俊购买的房屋房号应为2-5Ｃ-2外，其余与一审查明的事实一致。本院认为：针对王俊的上诉，本案争议的主要是物业服务费的计算问题及对被上诉人主张的物业服务费是否应折抵的问题。本院对此认为，根据本案查明的事实，上诉人已交纳了2012年7月12日至2013年7月11日的物业服务费，计算至被上诉人退出小区之日，上诉人拖欠的物业服务费应为8563.97元（132.16平方米×1.2元/平方米/月×54个月），一审按60个月计算不当，本院对此予以改判，上诉人的主张部分成立，本院部分予以支持。上诉人还主张因被上诉人未提供符合合同约定的物业管理服务，应折抵物业服务费，但其对此未能提供充分证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”规定，上诉人应承担举证不力的法律后果，故本院对上诉人该上诉主张不予采信。综上所述，王俊的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持贵州省龙里县人民法院(2018)黔2730民初815号民事判决第二项；二、变更贵州省龙里县人民法院(2018)黔2730民初815号民事判决第一项为：上诉人王俊在本判决生效之日起10日支付被上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司物业服务费8563.97元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210元，减半收取105元，由上诉人王俊承担55元，被上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司承担50元；二审案件受理费50元，由上诉人王俊承担26元，被上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司承担24元。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  王 锦审判员  王天才二〇一八年十二月十一日书记员  杨 墨