江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0723民初6032号 原告:江劲松,男,汉族，1969年7月19日出生,住灌云县。 原告:袁海梅,女,汉族，1974年9月2日出生,住灌云县。 委托诉讼代理人：汪占兵，江苏润唐律师事务所律师。 被告:连云港市坤和房地产开发有限公司,住所地灌云县伊山镇西苑南路**。 法定代表人：唐尧烽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁雪纯，该公司员工。 原告江劲松、袁海梅与被告连云港市坤和房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告江劲松、袁海梅委托诉讼代理人汪占兵，被告连云港市坤和房地产开发有限公司委托诉讼代理人袁雪纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告江劲松、袁海梅逾期办证违约金87711元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年2月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告出资购买被告开发的“东方雅苑”小区4号楼一单元401室。合同签订后，原告依约交付了房款。该合同第八条约定：出卖人应当在2009年10月31日前将商品房交付给买受人使用；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理。第三项内容是见附件四，附件四第四条载明：“甲方（出卖方）无偿为乙方（买受人）提供办理两证服务，办理期限根据灌云当地实际办理情况为准”。直至2017年4月15日，原告才取得不动产权证书。被告行为已构成违约。 被告连云港市坤和房地产开发有限公司辩称：一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，被告不存在违约。《商品房买卖合同》第十五条约定，涉案房屋应在交付使用后90曰内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此原告2010年8月31日就应知道被告未能按期进行产权登记备案已构成违约的事实，但原告一直怠于行使权利，本案已超过诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求。关于违约金约定问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。众所周知，涉案房屋的开发与销售不同于普通的商品房开发,其实质是供电公司为公司职工解决住房问题,才进行的一场零利润，甚至是亏本的房屋销售，这一点可以从当时购买价格明显低于市场价800元每平方米看出来。所以本案原、被告双方在合同及补充协议当中并不是没有约定违约金，而是按合同约定适用补充协议约定的排除违约金，同时也排除了合同约定办理房产证的期限，属于原告基于享受福利购房从而对权利的明确放弃。该规定也只是说“参照"，而不是"按照"中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，没有突破《合同法》规定的违约金过高或过低当事人可以向法庭申请予以调整的相关规定。调整的依据是按违约的实际损失为限，本案中，原告并不存在实际损失，相反因为购买涉案房屋产生了几倍的经济利益。 二、迟延办证并非被告的单方过错所致:双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四的第四项已明确约定房屋交付使用90日内答辩人提供资料报产权登记机关备案，办理期限根据灌云当地实际办理情况为准。灌云房产部门对于房地产产权登记层层把关，造成当地大部分小区办证延误，涉案小区也未能幸免。被告未及时缴纳物业维修基金也导致办理房产证的延误。合同第十一条约定："若乙方（指买受人）未在规定期限内缴纳契税以及办理房产证、土地证等相关费用的，甲方有权将房屋不予交付给乙方，因此产生的后果由乙方承担"。被告认为该条约定中明确约定了购房者必须缴纳契税以及办理房产证、土地证等相关费用,而且是先履行的义务。本案中原告并没有按时缴纳公共维修基金，其主观上能够预见不交公共维修基金不能办理房产证的后果，而依然拖欠不交，其主观上有过错，客观上导致了房产证办理阻碍。 三、涉案小区开发中被告亏损严重，但并未给原告造成损失。涉案小区是由被告与供电公司合作开发，在价格上低于同期同地段的房屋，这也使被告在工程中亏损严重。原告虽未及时取得产权登记证但早已实际占有使用且房屋价格上受益颇丰，并不存在原告所述的经济损失。 本院经审理查明：一、2009年2月6日，原告江劲松、袁海梅与被告连云港市坤和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人江劲松、袁海梅购买出卖人连云港市坤和房地产开发有限公司开发的东方雅苑小区第4幢一单元401室房屋，房屋总价款202902元。合同第八条约定，出卖人应当在2009年10月31日前将商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、以附件四为准。附件四合同补充协议约定：四、甲方无偿为乙方提供办理两证服务，办理期限根据灌云当地实际办理情况为准。 二、合同签订后，原告依约支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。被告于2010年5月31日将涉案房屋实际交付原告使用，于2017年1月12日完成了涉案房屋的不动产权首次登记。 上述事实，有原被告庭审陈述及原告举证的商品房买卖合同书、不动产权证书、收据，被告举证的商品房买卖合同书、入住通知书、不动产权首次登记证明单等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及其附件合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定支付了购房款，被告于2010年5月31日将涉案房屋实际交付原告使用。按照原、被告在商品房买卖合同中的约定，被告应于2010年8月29日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料。被告于2017年1月12日完成涉案房屋的初始登记，构成违约，应承担违约责任。被告辩称逾期履行备案义务系因原告没有按时缴纳公共维修基金导致，但其没有提供证据证明其主张，故本院对该抗辩意见不予采纳。原、被告在商品房买卖合同中并未约定违约责任的承担方式，本院结合被告对小区业主整体逾期备案的事实及相关处理情况，酌定按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的0.8倍计算违约金。 关于本案所涉诉讼时效的争议，本院认为，就普通诉讼时效适用而言，当事人权利受到侵害的事实发生于《中华人民共和国民法总则》施行之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《中华人民共和国民法总则》施行之日超过二年诉讼时效的，义务人可以主张不履行义务的抗辩。本案中被告的违约行为处于持续状态，违约金属于继续性债权,随时间的推移不断变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，原告于2018年9月10日向本院起诉主张权利，2015年10月1日之前的违约金已超过了《中华人民共和国民法通则》规定的二年的诉讼时效，本院依法不予保护。被告应向原告支付自2015年10月1日起至2017年1月11日止涉案商品房逾期办证违约金，违约金数额经计算共计10049.29元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告连云港市坤和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江劲松、袁海梅违约金人民币10049.29元。 二、驳回原告江劲松、袁海梅的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1000元（已由原告预交），由原告江劲松、袁海梅负担950元，被告连云港市坤和房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  吉志军 二〇一八年十二月六日 法官助理、书记员朱晓东 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 （二）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。