重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0112民初14392号 原告：穆荣，男，1961年1月1日出生，汉族，住重庆市江北区 原告：穆秀林，女，1986年7月22日出生，汉族，住重庆市江**。 被告：重庆市盛德物业服务有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道新南路**巴蜀.锦绣广苑**2A-物管房2，统一社会信用代码915001120682679327。 法定代表人：伍有全，总经理。 委托诉讼代理人：蒲荣森，重庆康实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建波，重庆康实律师事务所律师。 原告穆荣、穆秀林与被告重庆市盛德物业服务有限公司（以下简称盛德物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告穆荣、穆秀林，被告盛德物业公司的委托诉讼代理人蒲荣森、陈建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穆荣、穆秀林向本院提出诉讼请求：1、被告从2017年3月起至双方物业服务关系终止时止的物业服务费减半收取；2、被告公示在管理渝北物业大厦B幢高层期间即2014年5月1日后使用大修基金进行维修的维修记录和总的维修金额及2017年的电梯广告收益；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系渝北物业大厦业主，被告系渝北物业大厦“管理服务”方。被告在“管理服务”渝北物业大厦B幢高层住宅期间，提供的服务质量极差，而收费却是本地区同类物业最高的，每日当值保安仅有一名，且属无证上岗，当值保安人员长期存在不在岗位的现象，特别是每日早中晚饭时间均有两个小时左右时段，保安亭无人员值守，且每晚10点后保安也在保安亭睡觉，保安措施形同虚设，根本无法履行物业管理服务合同附件3《物业管理服务标准》中“保安人员持证上岗，保安人员24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查一次、服务期间不得脱离岗位或在岗位上睡觉的服务承诺”。同时，被告“管理服务”渝北物业大厦B幢高层住宅三年多来，从未开展物业“管理服务”满意率调查，这也反映了被告对自身物业服务水平很不自信。此外，被告反复维修电梯，其维修和换件金额远超市场价，而被告却未完整公示同意维修的业主签名、维修项目和金额、大修基金支付签名和使用情况，致使原告无法向其他业主及相关部门核对。被告在未召开业主大会讨论广告收入分配、未经公示及未取得业主大会同意的情况下擅自在电梯中经营广告业务。因被告不仅未按服务合同约定的内容尽到服务义务，更在服务中严重侵害了业主的合法权利，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告盛德物业公司辩称，1、被告自2014年5月1日开始为原告所在小区提供物业管理服务以来，一直按照合同约定的标准提供了物业服务，服务效果显著，原告要求物业费减半收取无法律依据，同时，本院生效判决已经认定被告按照物业服务合同的约定给原告提供了相应的服务，并两次判决原告在指定的期间内向被告支付物业费，两份判决已经进入执行程序，其中一份判决已经执行完毕，故原告主张减半收取物业服务费的诉请应予以驳回；2、因未来的服务尚未提供，现有事实无法认定被告在未来提供物业服务的质量，同时被告也向法院承诺将一贯按照物业服务合同的约定向原告提供物业服务，故对本诉讼以后期间的物业服务费亦不应减半收取；3、原告要求被告公示2014年5月1日后使用大修基金进行维修的维修记录和金额于法无据，物业维修专项资金系市房地产行政主管部门负责指导和监督的职权范围，原告无权要求被告予以公示，因专项资金系专库储存，专款专用，资金的管理方系房管局并非被告，被告并不掌握专项资金使用的详细信息。同时，根据重庆市物业专项维修资金管理办法的规定，专项资金的使用有业主代表的首先由业主代表提出使用方案，在街道办事处等区域公示后由房管局予以批准，相应的使用启动程序及审批权限均不在被告，原告应向相关主管部门提出公示请求。即便应公示，被告也已经尽到了充分的公示及信息披露义务，原告的诉请无法律依据；4、维修记录属于被告企业管理的内部文件，原告无权要求予以公示。在本次诉讼前，原告亦没有书面申请要求被告公示相应的记录；5、2017年的电梯广告收益，被告已经进行了公示，且电梯广告收入已有业主代表参与，原告可到业主代表处查询。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市物业服务合同》、物业服务企业资质证书、证明、征询表、调价报告、巡楼记录表、报修单、值班记录册、（2017）渝0112民初10661判决书、审批表、收据、维修工程竣工验收表、电梯检验意见通知书、《电梯轿厢使用管理合同》及照片，因上述证据有当事人或相关部门的印章，本院予以采纳。对原告举示的照片、视频，因相互印证，本院予以采纳。对其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告穆荣、穆秀林系位于重庆市渝北区龙溪街道XX路XX号附XX号XX大厦X幢X号房屋的业主。 渝北物业大厦原系另一物业服务公司提供物业服务，后该公司撤场，该物业处于无人提供物业服务状态。因该物业未成立业主委员会，为维护该物业环境秩序，在其所在的重庆市渝北区龙溪街道花卉东路社区居民委员会倡导下，推举了刘之万等业主代表就选聘物业服务单位等事宜通过书面形式公开征求业主的意见并选定原告为物业服务单位。2014年5月1日，以盛德物业公司为乙方、刘之万等为业主代表为甲方，签订《渝北物业大厦物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方为渝北物业大厦提供物业管理服务，合同期限为2014年5月1日起至2017年4月30日。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月/平方米（5楼及以上加收0.45元/月/平方米），商业门面1.2元/月/平方米。合同第七条约定，共享的专项设备运行的能源消耗费2元/月/户。合同附件三为《物业管理服务标准》（可参照中国物业管理协会印发的《普通住宅社区物业服务等级标准（试行）约定》）。 2015年7月15日，盛德物业公司以穆荣、穆秀林为被告向本院提起诉讼，要求穆荣、穆秀林支付2014年5月至2015年3月期间的物业服务费1554.5元、公摊费22元、垫付的水费340.5元及违约金。本院于2015年11月24日作出（2015）渝北法民初字第12601号民事判决书，判决：穆荣、穆秀林支付盛德物业公司2014年5月至2015年3月期间的物业服务费1554.5元、公摊费22元、垫付的水费340.5元，共计1917元，驳回了盛德物业公司的其他诉讼请求。穆荣、穆秀林不服该判决，提起上诉，后又撤回了上诉。在该判决中，对于2014年6月起的物业服务费，按照1.15元/月/平方米（含电梯费）的标准予以了主张；对于公摊费，按照2元/月予以了主张。 2017年5月15日，盛德物业公司又以穆荣、穆秀林拖欠物业服务费为由向本院提起诉讼要求其支付2015年4月至2017年2月期间的物业服务费3348.8元，公摊费46元及违约金。本院于2017年7月31日作出（2017）渝0112民初10661号生效民事判决书，认为：在渝北物业大厦原物业服务企业离场，且未成立业主委员会不能通过正常程序选定物业服务公司的情况下，为维护物业环境秩序，在当地社区的倡导下推举业主代表组织全体业主以书面形式公开征求业主的意见后选定原告为物业服务单位，盛德物业公司因此进驻该物业提供物业服务，并无不当。虽然盛德物业公司与刘之万等业主代表签订了《渝北物业大厦物业服务合同》，但因刘之万等人不具有签订物业服务合同的主体资格，故该合同对渝北物业大厦的业主不发生效力。但是，盛德物业公司为渝北物业大厦提供了物业服务，盛德物业公司与该大厦业主形成了事实上的物业服务合同关系，穆荣、穆秀林应向盛德物业公司交纳物业服务费及公摊费。遂判决：穆荣、穆秀林支付盛德物业公司2015年4月至2017年2月期间的物业服务费3337.99元、公摊费46元，共计3383.99元，驳回了盛德物业公司的其他诉讼请求。 穆荣、穆秀林认为，盛德物业公司未完全按《渝北物业大厦物业服务合同》的约定履行义务，物业费应减半收取。未完全履行义务体现在保安人员未24小时值班，长时间脱岗；楼道无人巡逻，人员可以随意进出，存在极大安全隐患等，严重侵害了业主的合法权益，故提起了本案诉讼。 因穆荣、穆秀林原提起诉讼时的第一项请求为“判令被告从2014年5月1日起至物业服务合同终止时止的物业费减半收取”，而本院（2015）渝北法民初字第12601号民事判决书、（2017）渝0112民初10661号民事判决书已判决穆荣、穆秀林应向盛德物业公司支付2014年5月至2017年2月期间的物业费，且判决已发生法律效力，故本院于2018年4月25日作出（2017）渝0112民初14392号民事裁定书，认为穆荣、穆秀林在本案中要求判令盛德物业公司从2014年5月1日起至2017年2月期间的物业费减半收取的诉讼请求构成重复起诉，故裁定：驳回穆荣、穆秀林要求盛德物业公司从2014年5月1日起至2017年2月期间的物业费减半收取的起诉。现该裁定已生效。 关于物业服务不到位的事实，穆荣、穆秀林主要举示了2017年6月6日左右拍摄的照片6张、2015年12月6日和2017年6月6日及6月20日的视频4段、2018年1月3日拍摄的视频10段、2017年6月4日的视频1段，拟证明案涉小区保安亭门锁住，无保安值班，保安存在脱岗；举示2018年1月3日拍摄的照片2组，拟证明盛德物业公司未履行巡逻义务。盛德物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，其认为即便真实也不能证明物业公司未履行合同约定的保安值班义务，因原告所在房屋的单体楼配有两名保安，一个上白班，一个上夜班，轮班24小时对小区进行巡逻、训楼、抽水、岗亭值班、协助处理业主临时的保修和救援等工作任务，经向公司保安核实，保安刚去巡逻，原告就拍摄视频。盛德物业公司为证明其履行了物业服务合同的义务，举示了2014年5月至12月、2015年、2016年、2017年1月至8月的巡楼记录表、保修单、值班记录表。穆荣、穆秀林对盛德物业公司举示的上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。 关于保安值班情况，盛德物业公司陈述，原告所在的单体楼是配有两名保安，一个上白班，一个上夜班，轮班24小时对小区进行巡逻、巡楼、抽水、岗亭值班、协助处理业主临时的报修和救援工作，经向公司保安核实，保安刚去巡逻，原告就拍摄视频，故即便原告提供的视频真实也不能证明我公司未履行合同约定的保安值班义务。穆荣、穆秀林陈述，保安一共两个，但当班的只有一个，且该保安不会去巡逻。 关于使用大修基金进行维修的维修记录和总的维修金额，盛德物业公司举示了以下证据：1、（更换2个单元不锈钢门、门禁系统、监控系统工程）物业专项维修资金申请使用审批表、渝北房管局出具收据1张、物业专项维修资金使用征求意见表4张及对征求意见表的公示照片2张，拟证明因更换2个单元不锈钢门禁系统、监控系统工程使用专项资金20328元的申请、申报、征求意见以及相关内容的公示情况；2、（渝北物业大厦1#、2#电梯维修）渝北区物业专项维修资金申请使用表、物业专项维修资金申请使用征求意见表4张、对征求意见表的公示照片2张、维修施工的照片2张、物业小区维修工程竣工验收表、电梯检验意见通知书，拟证明因维修1#、2#电梯申请使用17074.59元专项维修资金，征求业主意见、资金使用审批以及相关过程的公示情况。在该次物业专项维修资金申请使用征求意见表中有原告穆荣的签字。3、（2个单元电梯机房工业风扇塑钢窗不锈钢窗更换消防水箱水管工程）渝北区物业专项维修资金申请使用审批表、物业专项维修资金申请使用征求意见表4张、对征求意见表的公示照片1张、维修标的物的照片2张、物业小区维修工程竣工验收表，拟证明门窗、雨棚、电梯降温工业风扇、值班室的不锈钢门窗、屋面水箱水管维修所需使用专项维修资金的情况，以及在使用该专项维修资金前征求业主意见，并对过程进行公示的情况；4、渝北区老旧住宅电梯改造更新申请表、涉及房屋安全等紧急情况使用物业专项维修资金审批表、老旧电梯改造更新方案评审暨议标会议签到册2张、投票现场的照片2张、电梯改造施工前照片1张、公示照片3张，拟证明因原告所居住的小区系老旧住宅，因电梯改造更新需要使用物业专项维修资金的情况，同时本次使用物业专项资金经过了向业主征求意见并对外公示，同时在小区也张贴了重庆市渝北区质量技术监督局的改造更新方案。 对盛德物业公司举示的上述关于使用大修基金进行维修的相应证据，穆荣、穆秀林质证后认为，第2组证据中1#、2#电梯维修专项维修资金申请使用征求意见表的真实性不清楚，但征求意见表中穆荣的名字是其本人所签；第4组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该次大修是街道和渝北区政府组织的，不是被告组织的，被告只找了小区中的几个业主去开会。对征求意见表的公示照片真实性不清楚，照片无背景，不清楚是在哪公示张贴的。对其他证据真实性不认可或不清楚。 关于2017年的电梯广告收益。盛德物业公司举示了《电梯轿厢使用管理合同》、收据2张、关于渝北物业大厦公众收益的公示、公示的照片，拟证明：实收电梯广告的收益为2058元，经业主代表同意使用公共收益广告费购买水泵花费980元，进行水泵维修花费400元，共计1380元，实收2058元减去使用的1280元剩余678元，现该费用在被告处，根据物业合同该资金适用于专项维修。《电梯轿厢使用管理合同》显示，2016年9月6日，盛德物业公司作为甲方，重庆目标广告有限公司作为乙方，签订了《电梯轿厢使用管理合同》，主要约定甲方同意将渝北物业大厦（小区）共2部电梯轿厢，每部安转3面，共6个媒体点位提供给乙方用于提供媒体服务，使用时间为1年，从2016年9月15日起至2017年9月14日止，每部电梯1300元/年管理费，2部6个媒体点位，合计2600元/年。穆荣、穆秀林质证后表示，对上述证据的真实性均不认可，认为盛德物业公司没有对电梯广告的收益及使用情况进行公示，不清楚公示照片的真实性，不清楚张贴在何处，也无公示期。 庭审中，穆荣、穆秀林与盛德物业公司均陈述，案涉小区没有召开业主大会，没有成立业主委员会。 本院认为：生效判决已认定因刘之万等人不具有签订物业服务合同的主体资格，刘之万等业主代表与盛德物业公司签订的《渝北物业大厦物业服务合同》对渝北物业大厦的业主不发生效力，但在原物业服务企业离场的情形下，盛德物业公司进场为渝北物业大厦提供了物业服务，其与渝北大厦业主形成了事实上的物业服务合同关系，故穆荣、穆秀林与盛德物业公司作为物业服务关系的双方均应全面履行自己的义务。 关于减半收取物业费的问题。穆荣、穆秀林主张从2017年3月起至双方物业服务关系终止时止的物业服务费减半收取的理由为盛德物业公司未完全履行物业服务合同义务，根据“谁主张、谁举证”的原则，穆荣、穆秀林应举示有效证据证明盛德物业公司存在违反物业服务合同的违约行为，否则应承担举证不能的不利后果。首先，穆荣、穆秀林举示照片、视频等证据拟证明小区保安长期脱岗、保安亭无人值守，盛德物业公司未履行巡楼义务。被告盛德物业公司辩称案涉小区单体楼仅配有两名保安，且该两名保安轮班24小时对小区进行巡楼、岗亭值班、协助处理业主临时的报修和救援工作，保安在履行巡楼、救援等工作时就未在岗亭中。根据双方的陈述，案涉小区单体楼仅有两名保安。在此情形下，被告盛德物业公司的抗辩意见符合情理。穆荣、穆秀林举示的视频即便真实，其显示的也是保安人员在某一天的某个时间段不在保安亭中值守，不能必然推断出保安人员当天不在岗的事实，不能有效证明盛德物业公司违反物业服务合同约定，未履行安保义务。相反，盛德物业公司亦举示了巡楼记录表、保修单、值班记录表，证明其履行了安保义务。其次，物业服务具有公共性，其服务对象为小区的全体业主，若盛德物业公司提供的物业服务不符合合同约定或存在质价不符的情形，全体业主可依法召开业主大会选聘新的物业公司提供物业服务。退一步讲，本案中即便被告盛德物业公司提供的物业服务存在质量瑕疵，但该质量瑕疵是否足以达到使物业费减半收取的情形，本院亦无法核定。最后，根据现有的事实也无法认定被告盛德物业公司未来提供的服务是否符合合同约定，穆荣、穆秀林主张双方物业服务关系终止时止的物业服务费减半收取亦无法律依据。综上理由，穆荣、穆秀林要求判令被告盛德物业公司从2017年3月起至双方物业服务关系终止时止的物业服务费减半收取，本院不予支持。 关于要求被告公示在管理渝北物业大厦B幢高层期间即2014年5月1日后使用大修基金进行维修的维修记录和总的维修金额。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予以支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”。原告穆荣、穆秀林的该诉请实质为要求被告盛德物业公司公示案涉小区大修基金的使用情况。《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。……”第十五条规定：“业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。……”第三十条规定：“直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；……”。从《住宅专项维修资金管理办法》的上述规定可以看出，公示大修基金使用情况的主体为管理大修基金的相关行政主管部门或业主委员会，而非物业公司。故原告穆荣、穆秀林要求被告盛德物业公司公示在管理渝北物业大厦B幢高层期间即2014年5月1日后使用大修基金进行维修的维修记录和总的维修金额无法律依据，本院不予支持。 关于公示2017年的电梯广告收益。电梯广告收入属于业主共有部位产生的收益，应属全体业主共有。原告穆荣、穆秀林要求被告盛德物业公司公示2017年的电梯广告收益符合法律规定。但根据盛德物业公司举示的《关于渝北物业大厦公共收益的公示》及照片，其已对案涉小区2017年的电梯广告收益进行了公示，因公示是一种行为，张贴的照片可反映公示的行为，穆荣、穆秀林虽不认可该公示照片的真实性但亦未举示相反的证据。同时，法律规定共用部分的收益情况应向业主公示主要是为了保障业主的知情权，方便业主有效查阅相关资料，以对公共收益的使用情况进行监督，现穆荣、穆秀林在本案诉讼也查阅到了2017年的电梯广告收益情况，其知情权已得到实现。基于以上理由，对原告穆荣、穆秀林的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告穆荣、穆秀林的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告穆荣、穆秀林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  晏慧耘 二〇一八年十二月十日 书 记 员  龙 倩