河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终6748号上诉人（原审被告）：洛阳西奥房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区道南路****负01。法定代表人：李兰英，该公司总经理。上诉人（原审被告）：洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司，，住所地洛阳市西工区道南路****负01法定代表人：丁小虎，该公司总经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏云超，男，汉族，1966年4月17日出生，住河南省孟津县，现住孟津县。被上诉人（原审原告）：许秋霞，女，汉族，1966年9月25日出生，住址，系苏云超妻子。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：吕亚伟，河南诚然律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张中央，男，汉族，1975年12月13日生，河南省偃师市大口乡曹寨村**。上诉人洛阳西奥房地产经纪有限公司（以下简称西奥房地产经纪公司）、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司（以下简称西奥奥特莱斯公司）因与被上诉人苏云超、许秋霞合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3639号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。西奥房地产经纪公司向本院提出的上诉请求如下：1、依法撤销（2018）豫0303民初3636号民事判决，改判驳回苏云超、许秋霞对其公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由苏云超、许秋霞承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，未能区分各方当事人之间的法律关系，做出了错误的判决。本案苏云超、许秋霞向一审法院起诉，其中涉及两个不同的法律关系以及不同的合同主体，西奥房地产经纪公司与苏云超、许秋霞之间是基于《商品房买卖合同》、《金口岸儿童大世界商铺买卖合同补充协议》而产生的商品房买卖合同关系。而西奥奥特莱斯公司与苏云超、许秋霞之间是基于《商铺委托租赁管理合同》而产生的委托代理关系，违反了一事一理的诉讼审理原则。西奥奥特莱斯公司是独立的法人公司，西奥房地产经纪公司与西奥奥特莱斯公司及苏云超、许秋霞之间没有任何连带关系，一审判决西奥房地产经纪公司与西奥奥特莱斯公司向苏云超、许秋霞支付3639.5元租金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法查明事实，理清法律关系，依法改判，支持西奥房地产经纪公司的上诉请求。西奥奥特莱斯公司向本院提出的上诉请求如下：1、依法撤销2018豫03**民初3639号民事判决书，改判驳回苏云超、许秋霞对西奥奥特莱斯公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由苏云超、许秋霞承担。事实和理由：本案苏云超、许秋霞向一审法院起诉，其中涉及两个不同的法律关系以及不同的合同主体，程序违法。本案中苏云超、许秋霞与西奥奥特莱斯公司之间是基于《商铺委托租赁管理合同》而产生的委托代理关系，而与西奥房地产经纪公司之间是基于《商品房买卖合同》、《金口岸儿童大世界商铺买卖合同补充协议》。要求西奥房地产经纪公司偿还装修款，显然违反了一事一理的诉讼审理原则。西奥奥特莱斯公司与苏云超、许秋霞之间的委托关系已于2017年12月31日依法终止，在苏云超、许秋霞没有任何书面授权的情况下，西奥奥特莱斯公司不再具有代理租赁的任何权限，2017年12月31日之后应当依法由苏云超、许秋霞自己行使权利，与西奥奥特莱斯公司没有法律关系。西奥奥特莱斯公司之所以出具《关于业主诉求的回复》，是在苏云超、许秋霞没有书面继续授权，委托代理关系终止之后，在包括其他业主在内的众多代理人向政府提出要求，从而配合政府处理善后事宜时出具，该回复已经依法表明占有业主商铺并非西奥奥特莱斯公司，而是另外的第三方，苏云超、许秋霞主张的占用费不应向西奥奥特莱斯公司主张，应向第三方主张。综上，一审法院未查清苏云超、许秋霞基于不同法律关系分别向不同的合同相对人主张权利这一事实，认定西奥奥特莱斯公司支付占用费系事实认定不清，适用法律错误，应当予以依法纠正，支持西奥奥特莱斯公司的上诉请求。苏云超、许秋霞针对西奥房地产经纪公司的上诉辩称,原审法院未违反一事一理的原则，苏云超、许秋霞向一审法院提交了售房时西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司共同制作的宣传单等证据材料，因二公司在售房时不当宣传，承诺售后反租，诱导购房时签订《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁管理合同》，依据《商品房销售管理办法》之规定，应对该二公司进行处罚。西奥房地产经纪公司与西奥奥特莱斯公司虽然属于两个独立法人，但是由同一批投资人设立，应承担连带责任。该二个公司在苏云超、许秋霞购买商铺时，是同一个公司挂两个牌子，两个公司的法定注册地址是同一地址，签订商铺租赁协议时是同一批人与苏云超、许秋霞签订的。该二个公司的股东为同一批投资人。因至今未向苏云超、许秋霞交付商铺，故自2018年1月1日起至今期间应当属于不定苏云超、许秋霞期租赁期间，西奥房地产经纪公司和西奥奥特莱斯公司应继续支付期间的租赁费。苏云超、许秋霞针对西奥奥特莱斯公司的上诉辩称，双方之间存在不定期的租赁关系，在原租赁合同到期后，该公司仍继续使用苏云超、许秋霞所有的商铺，未提出交接商铺，解除租赁关系，且该公司向商铺的实际使用者收取了租金，西奥奥特莱斯公司出具的业主诉求回复内容也证明了该公司在实际占有商铺，苏云超、许秋霞向该公司追讨租金主张权利，应依法得到支持。西奥奥特莱斯公司在2018年3月23日仍占有商铺，收取的押金一直未退还商户，所以商户一直占有商场未退场。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当，所做判决正确，请求二审法院维持原判。苏云超、许秋霞向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除苏云超、许秋霞与西奥奥特莱斯公司签订的商铺委托租赁管理合同；2、请求法院判决西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司连带支付商铺租金暂计6657.63元（自2018年1月1日起至实际解除商铺委托租赁管理合同之日止）；3、本案诉讼费等由西奥房地产经纪公司、西奥奥特莱斯公司承担。一审法院认定事实如下：1、原被告向该院提交《商品房买卖合同》、《“金口岸儿童大世界”商铺买卖合同补充协议》、《商铺委托租赁管理合同》。2015年12月20日，苏云超（××）与西奥房地产经纪公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，××购买坐落于洛阳市××××路衡达地标负一层223号商铺，建筑面积8.95平方米，房屋总价94787元。合同还对其他方面做了约定。2015年12月20日，西奥房地产经纪公司（甲方）与苏云超（乙方）签订了《“金口岸儿童大世界”商铺买卖合同补充协议》一份，协议约定，乙方已购买洛阳市西工区衡达地标负一楼“金口岸儿童大世界”223号商铺，总价为人民币199728元，冲抵三年24％收益及相关优惠后商铺总价为人民币126112元，该款含94787元及商场装修款31325元，装修款为包干价，双方不找补。付款方式为于2015年12月20日前付清全部装修款。同日，苏云超与西奥房地产经纪公司签订了《金口岸商铺签约计算单》，主要内容为上述房款的计算方式。2015年12月20日，苏云超（委托方、甲方）与西奥奥特莱斯公司（受托方、乙方）签订了《商铺委托租赁管理合同》一份，合同约定，乙方受托租赁管理的商铺位于洛阳市西工区××与××交叉口衡达地标负一层223号商铺，建筑面积8.95平方米，商铺用于商业经营，委托租赁期为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满，双方延续租赁关系并以书面方式确定延续的内容和期限；该商铺三年委托租赁资金为人民币47935元，该款已一次性支付给甲方，此期间乙方不再支付任何费用给甲方。合同还对其他方面做了约定。2016年5月23日，苏云超、许秋霞为上述购买的房产办理房产证。2、苏云超、许秋霞向该院提交2018年3月23日二被告《关于业主诉求的回复》，其中关于商场超期后的租金问题及商场租户的清理问题，西奥奥特莱斯公司回复如下：业主提出超期后租金问题，我公司不予认可。理由是商场自2018年1月1日商场已停止经营，与租赁户的租赁合同于2017年12月31日到期，商户未续约。且业主与管理公司未签订租赁合同，没有租金问题；关于租户清理问题，我公司于2018年3月17日当天开始通知商户处理，目前已完成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定诚实信用履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《“金口岸儿童大世界”商铺买卖合同补充协议》、《商铺委托租赁管理合同》均是双方真实意思表示，故该院予以认可。原被告签订的《商铺委托租赁管理合同》约定租赁期为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满，双方如延续租赁关系以书面方式确定延续的内容和期限，现双方合同已于2017年12月31日到期，未再签订书面的新的租赁合同，则苏云超、许秋霞要求解除双方签订的《商铺委托租赁管理合同》的诉讼请求，该院不予处理，但从苏云超、许秋霞提交的2018年3月23日二被告的《关于业主诉求的回复》中可以看出截止2018年3月23日西奥奥特莱斯公司才将商场的商户清理完毕，则2018年1月1日至2018年3月23日期间，二被告应支付相应的占用费用，参照原被告之间签订的《商铺委托租赁管理合同》的租金标准，二被告应支付苏云超、许秋霞3639.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、限洛阳西奥房地产经纪有限公司、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司于判决生效后十日内支付苏云超、许秋霞自2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费3639.5元；二、驳回苏云超、许秋霞的其他诉讼请求。如洛阳西奥房地产经纪有限公司、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由洛阳西奥房地产经纪有限公司、洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案中苏云超与西奥房地产经纪公司签订《商品房买卖合同》，取得房产所有权，又与西奥奥特莱斯公司签订《商铺委托租赁管理合同》，委托西奥奥特莱斯公司进行管理经营。2017年12月31日委托租赁管理合同到期后，西奥奥特莱斯公司未及时清理商场并通知苏云超、许秋霞接收商铺，在2018年3月23日之前仍实际占用商铺，原审判决西奥奥特莱斯公司支付2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费并无不当，应予维持。因西奥房地产经纪公司系涉案商铺的出售方，并非承租管理和实际占用者，其与西奥奥特莱斯公司均具有独立法人资格，属两个不同的民事主体，且西奥房地产经纪公司在售房宣传页上承诺的“返租三年”已经履行完毕，故苏云超、许秋霞要求西奥房地产经纪公司支付租赁物占用费理由不足，本院不予支持。苏云超、许秋霞主张西奥房地产经纪公司和西奥房地产经纪公司实际为同一公司，系两块牌子一套人马，但其并未提交充分的证据予以证明，故本院无法认定。原审判决西奥房地产经纪公司支付自2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费缺乏足够的事实依据和法律依据，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3639号民事判决第一项为“洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司于本判决生效后十日内支付苏云超、许秋霞2018年1月1日至2018年3月23日期间的租赁物占用费3639.5元”；二、撤销洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3639号民事判决第二项；三、驳回苏云超、许秋霞的其他诉讼请求。如洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉洛阳西奥奥特莱斯市场组织管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年十二月二十八日书记员  张 利