河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初10971号原告：郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路**院****楼附**小岗刘地块商业裙房。法定代表人：黄建胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：马春平，河南荟智源策律师事务所律师。被告：张一铎，男，1972年9月25日出生，汉族，住郑州市中原区。第三人：中国银行股份有限公司河南省分行，住，住所地郑州市郑东新区CBD商务外环与商务西六街交叉口东南角/div>负责人：何方恩，该分行行长。委托诉讼代理人：魏中元（该分行员工），男，1979年8月15日出生，汉族，住郑州市金水区。原告郑州元龙房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称元龙公司）与被告张一铎、第三人中国银行股份有限公司河南省分行（以下至判决主文前简称中国银行河南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告元龙公司委托诉讼代理人马春平、被告张一铎、第三人中国银行河南分行委托诉讼代理人魏中元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认元龙公司与张一铎签订的编号为150××××****的《商品房买卖合同》解除；2.张一铎协助元龙公司办理合同编号为150××××****的《商品房买卖合同》信息备案和预购商品房预告登记的解除手续；3.确认解除第三人中国银行河南分行与元龙公司、张一铎签订的《个人贷款合同》（合同编号：2015年省分营住字0889号），并由第三人中国银行河南分行协助元龙公司办理预抵押登记解除手续；4.张一铎向元龙公司赔偿损失89058.14元，其中代偿款为20651.25元（暂计算至2018年9月4日，以实际代偿金额为准），违约金为66206.89元，律师费为2200元；5.本案的全部诉讼费用由张一铎承担；6.确认元龙公司有权从返还给张一铎的购房款中直接扣除上述费用。事实与理由：2015年7月3日,元龙公司与张一铎签订了《商品房买卖合同》一份，约定张一铎采用按揭贷款方式，购买元龙公司开发的位于郑州市××工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××号房屋。合同签订后，双方到房屋管理部门办理了预购商品房预告登记、《商品房买卖合同》信息备案以及房屋预抵押等手续。元龙公司依据合同约定为张一铎在中国银行河南分行贷款91万元提供阶段性保证担保。张一铎办理按揭贷款后，不按时偿还贷款，致使银行多次扣划元龙公司款项代偿。后元龙公司通知张一铎支付代偿款，张一铎仍不清偿，已用实际行动明确表明不再履行合同义务，双方约定的合同解除条件已成就。元龙公司按照合同约定已通知张一铎《商品房买卖合同》于2018年11月20日解除。张一铎意图长期由元龙公司偿还贷款，而自己获取房屋权益的行为，与合同目的和法律规定相违背，张一铎应承担合同约定的违约责任，故提起诉讼。被告张一铎辩称，1.张一铎所购买的位于郑州市××工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××号房屋，于2015年12月被中国银行自贸区分行申请查封了，查封原因是张一铎所在的河南越海实业有限公司欠银行7000万元贷款，张一铎是担保人；2.房子查封期间张一铎一直在还房贷，自2018年3月起没有还款是因为银行卡被冻结，没有了资金来源；3.张一铎认可元龙公司为其代偿银行贷款的事实，但不同意元龙公司要求解除房屋买卖合同的意见。第三人中国银行河南分行述称，张一铎所欠的贷款没有清偿之前，中国银行河南分行不同意元龙公司解除合同的意见，银行贷款得到清偿之后，中国银行河南分行才能配合办理解除抵押手续等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，元龙公司作为出卖人与买受人张一铎签订编号为150××××****《商品房买卖合同》一份，主要约定：张一铎以1310508元的价格购买元龙公司开发的位于郑州市××工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××房屋××套，其中400508元现金付款，剩余910000元为商业贷款。同日，出卖人元龙公司作为甲方、买受人张一铎作为乙方另签订《合同补充协议》一份，其中第一条第9项约定，如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除；第11项约定在甲方承担按揭担保责任期间，乙方没有按照借款合同约定还款或银行要求乙方提早归还贷款，乙方没有还款而导致甲方代乙方向银行偿还贷款本息及违约金的，在甲方向乙方送达通知之日起算的3日内将该代偿款项全部支付给甲方，否则乙方应从甲方代偿之当日起，按代偿款项总额的日百分之五计算向甲方支付赔偿，同时承担甲方为实现债权而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用；补充协议第九条约定合同签订后，如因乙方原因导致合同解除的，乙方应支付总房款百分之五的违约金，并在甲方送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和甲方因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期一日应向甲方支付总房款百分之一作为损失赔偿金，乙方同意承担甲方为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。2015年8月18日，元龙公司作为保证人与借款人张一铎、贷款人中国银行河南分行签订编号为2015年省分营住字0889号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称个人住房贷款合同）一份，主要约定：张一铎向中国银行河南分行贷款910000元用于购买位于郑州市××工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××号房屋，等额本金还款，利率采用浮动利率方式，贷款期限为2015年8月18日至2036年8月18日；保证人提供阶段性担保；借款人以该房屋向中国银行河南分行提供抵押担保并办理预告登记，符合房屋所有权证书办理条件后30日内到有关登记部门办理正式抵押登记。2015年8月18日，张一铎又与中国银行河南分行签订了《郑州市预购商品房抵押合同》，将其购买的房屋为中国银行河南分行设定抵押权。2015年8月20日，中国银行河南分行取得预购商品房抵押登记证明。上述合同签订后，中国银行河南分行于2015年8月20日履行了向张一铎发放贷款的义务，将910000元贷款汇入元龙公司账户。后因中国银行股份有限公司郑州新区支行申请对郑州川纳企业管理咨询有限公司、河南越海实业有限公司、张一铎等强制执行，郑州市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）豫01执383号执行裁定书，裁定书主文第二项内容为：评估、拍卖被执行人张一铎名下位于郑州市××工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××号（房产证号：150××××****）的房产。张一铎因房产被查封、银行卡被冻结，未能按合同约定偿还贷款，2018年6月25日，中国银行河南分行扣划元龙公司保证金账户20651.25元（含还款本金10833.33元）用以归还张一铎不良贷款；2018年9月25日，中国银行河南分行再次扣划元龙公司保证金账户7591.20元（含还款本金3611.11元）用以归还张一铎不良贷款。2018年11月27日，第三人中国银行河南分行向郑州高新技术产业开发区人民法院以张一铎、元龙公司为被告提起诉讼，请求：1.张一铎偿还剩余贷款本金及利息、罚息共计794087.8元；2.元龙公司对张一铎的上述欠款承担连带还款责任；3.对张一铎名下位于郑州市中原区工人路23号6号楼1单元14层1405号的抵押房产享有优先受偿权。2018年12月18日，中国银行河南分行出具《情况说明》一份，主要内容载明，张一铎自2018年4月至2018年9月，连续逾期不偿还贷款，属于严重违约行为，中国银行河南分行依据贷款合同约定于2018年6月25日、2018年9月25日共计扣划保证人元龙公司28242.45元用于清偿张一铎的购房贷款。诉讼中，元龙公司向法庭提交律师函复印件两份、邮寄单原件一份、邮寄信息打印件两份，用以证明因张一铎逾期偿还银行贷款，经元龙公司催要后仍不还款，元龙公司要求解除与其签订的《商品房买卖合同》，并为此向其发出律师函并提起了诉讼，元龙公司支出了律师费2200元。邮件发出后张一铎于2018年11月22日签收。张一铎对元龙公司向其邮寄律师函的事实认可。另查明，郑州市××工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××号房屋目前的登记信息为：不动产权证号豫（2017）郑州市不动产权第0135102号；产权人郑州元龙房地产开发有限公司（9141010066469763XP）；坐落中原区工人路23号6号楼1单元14层1405；面积118.22平方米；该房产于2015年8月5日设立预售商品房预告登记权利，权利人张一铎；2015年8月19日设立预售商品房抵押权登记权利，权利人中国银行河南分行；无抵押信息；2015年12月4日该房产被郑州市中级人民法院查封。本院认为，元龙公司与张一铎签订的《商品房买卖合同》、元龙公司作为担保人与借款人张一铎、贷款人中国银行河南分行签订的《个人住房贷款合同》，均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利履行义务。根据最高人民法院、国土资源部、建设部法发[2004]5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋。依据该通知第十六条第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。本案《商品房买卖合同》涉及的房产已被郑州市中级人民法院查封，张一铎基于有效的《商品房买卖合同》所享有的债权（即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权）被法院查封，查封的目的就是为了张一铎能保有该债权，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同，只有符合法律规定的解除情形，才能依法定解除合同。张一铎在《商品房买卖合同》中支付购房款的义务已经履行完毕，元龙公司收取购房款的目的已经实现。元龙公司以张一铎未按照《个人住房贷款合同》按时向中国银行河南分行偿还贷款，从而造成《商品房买卖合同》不能实现合同目的为由，主张解除《商品房买卖合同》，不符合合同的法定解除条件，故元龙公司要求确认解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因《商品房买卖合同》不予解除，与此相关联的预告登记和合同信息备案手续一并不予解除。张一铎因购房与中国银行河南分行签订的《个人住房贷款合同》，元龙公司为了其开发房屋的销售，自愿作为保证人承担阶段性担保责任，现因借款人未按照合同约定偿还贷款，导致元龙公司承担了担保责任，张一铎的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。中国银行河南分行扣划元龙公司保证金账户28242.45元用以代偿张一铎的贷款，元龙公司要求张一铎支付代偿款28242.45元的诉讼请求，本院予以支持。元龙公司在中国银行河南分行已经对张一铎和其公司基于《个人住房贷款合同》提起诉讼，要求其公司承担保证责任的情况下，元龙公司尚没有履行全部担保义务，又不是《个人住房贷款合同》主合同的当事人，却在不同法院又提起解除贷款合同诉讼，有违诚实信用原则，本院不予支持。因《个人住房贷款合同》不予解除，基于贷款合同办理的预抵押登记手续一并不予解除。关于元龙公司主张的违约金，因《商品房买卖合同》未被确认解除，元龙公司要求张一铎按照总房款的5%支付违约金，不符合合同约定，没有事实根据，本院不予支持。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》是元龙公司提供的格式化合同，《合同补充协议》第一条第11项约定元龙公司代张一铎向银行偿还贷款本息的，张一铎自代偿之当日起按日百分之五向元龙公司支付损失赔偿，该约定超出了国家法律对民间借贷利率不得超过年利率24%的限定标准，超出部分本院不予支持。因张一铎的违约行为造成元龙公司代偿的损失赔偿标准调整为年利率24%，以张一铎应付代偿款为基数，自元龙公司代偿之日起计算至代偿款实际清偿之日止。关于元龙公司主张的律师费2200元，因元龙公司未能提供证据证明已实际支出了律师费用，对该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张一铎于本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付代偿款28242.45元,其中20651.25元自2018年6月25日起，7591.20元自2018年9月25日起分别按照年利率24%计付利息损失，至实际偿还之日止；二、驳回原告郑州元龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1931元，由被告张一铎负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  单玲玲二〇一八年十二月二十五日书记员  赵玲玲