山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终9015号上诉人（原审原告）：于晨颖，女，1984年10月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢希金，山东鼎桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨学利，男，1968年10月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈红（系杨学利之妻），住济南市。委托诉讼代理人：段凌春，山东平正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈红，女，1967年10月19日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：段凌春，山东平正大律师事务所律师。上诉人于晨颖因与被上诉人杨学利、陈红定金合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。上诉人于晨颖及其委托诉讼代理人卢希金，被上诉人杨学利的委托诉讼代理人陈红、段凌春，被上诉人陈红及其委托诉讼代理人段凌春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于晨颖上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判杨学利、陈红返还定金；2.本案的诉讼费由杨学利、陈红承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审法院认为2018年4月8日双方签订的《房产买卖定金协议》，在性质上属于为签订正式房屋买卖合同而订立的预约合同，双方通过签订预约合同交付定金的方式，担保未来合同得以签订。因此认定本案中的定金为履约定金，于晨颖没有在约定的时间缴纳购房款及与杨学利、陈红签订购房合同构成违约，据此驳回于晨颖的诉讼请求。于晨颖认为根据法律规定定金是在合同订立时或在履行前当事人约定一方预先给付对方一点数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式，定金合同属于从合同的一种，定金合同的有效是以主合同的有效为前提。本案中于晨颖在交付定金后，通过了解及查询，发现双方交易的房产没有办理所有权分户登记，于晨颖在此情况下认为杨学利、陈红没有取得房产的合法完全的产权，自己的合同目的无法实现，也无法通过银行贷款，因此于晨颖在交付定金后多次与杨学利、陈红协商解除双方的协议，杨学利、陈红均拒绝。于晨颖认为即使按照约定双方签订合同，因对方的房产无法办理过户，且什么时间能办理房产证有关部门也没有具体的时间，在此期间该房产存在法律风险。于晨颖的合同目的无法实现。于晨颖在此情形下不应认定是违约。一审认为双方可以通过正式合同约定完成房屋交易的条件。于晨颖认为涉案房产交易条件的完善通过签订合同是无法实现的，该房产涉及的房产证的办理应由政府相关部门协调处理。综上所述，于晨颖在本案中不存在违约，即使双方签订了合同，于晨颖的合同目的也无法实现，因此杨学利、陈红的房产存在巨大瑕疵，根本无法交易及办理产权，因此，希望法院依据有关的法律规定结合本案的事实，依法予以裁决。杨学利、陈红辩称,一、涉案合同是预约合同，合同约定的是于晨颖应当在2018年6月8日之前向杨学利、陈红支付全部房款，支付完毕以后双方签订正式的房屋买卖合同，正式的房屋买卖合同是本约合同，《房产买卖定金协议》即涉案合同是预约合同。二、《房产买卖定金协议》没有约定关于杨学利、陈红要向于晨颖告知涉案房产的有关情况，而仅仅约定了购房定金的内容来保证于晨颖支付全部房款以后双方签订正式的房屋买卖合同，关于涉案房屋的交付、所有权登记与过户等是本约合同，也就是正式的房屋买卖合同的内容。三、于晨颖违约是导致《房产买卖定金协议》无法履行的根本原因，根据该协议第三条约定，于晨颖没有在2018年6月8日之前支付全部房款，因此，也没有签订正式的房屋买卖合同。四、杨学利、陈红已向一审法院提交证据，证实涉案房屋系拆迁安置房屋，且一审法院向济南市国土资源局槐荫分局调取涉案房屋的土地性质为出让土地，因此涉案房屋是可以办理房屋所有权登记及过户手续，因此于晨颖所称涉案房屋无法过户不能成立。五、一审判决适用法律正确，于晨颖未按照《房产买卖定金协议》约定的时间向杨学利、陈红支付全部房款，未与杨学利、陈红签订正式的房屋买卖合同，构成违约，根据担保法第八十九条的约定，作为给付定金的一方无权要求返还定金。于晨颖向一审法院起诉请求：判令被告归还其房产买卖定金3万元。一审法院认定事实：两被告系夫妻。坐落于济南市槐荫区党杨路与刘长山路西客站某号房屋（以下简称XXXX号房屋），建筑面积123m2，该房屋所占土地性质为国有出让土地，土地使用权人为济南西城投资开发集团有限公司。该房屋为杨学利通过与济南市槐荫区住房保障和房产管理局通过签订拆迁安置协议获得的拆迁安置房屋，但尚未办理所有权分户登记。2018年4月8日，于晨颖（乙方）通过房产中介人员介绍，与杨学利（甲方）签订《房产买卖定金协议》一份，约定：“经甲乙双方协商一致，现就乙方购买甲方XXXX号房屋，面积123m2（二区）房产达成如下协议：1.双方就上述房产达成购买意向，双方商议房产价格壹佰叁拾万元，包括储藏室。2.为保证本协议能及时履行，乙方在本协议签订后向甲方支付定金叁万元，双方如违反本协议的约定，按照法律规定的定金规则进行处理。3.乙方承诺最晚在2018年6月8日前向甲方支付全部房款，交纳完毕后，双方签订正式的房屋买卖合同。4.甲方如果违约，应当双倍返还乙方定金，乙方如果违约，交纳的定金甲方可不予返还。5.本协议双方签字生效，一式两份，具有同等的法律效力”。杨学利与于晨颖分别在该协议的落款处签名捺印。签订该协议当日，于晨颖向陈红银行账户存入3万元，两被告共同为于晨颖出具了3万元的定金收条。于晨颖称，其与杨学利签订上述协议时，杨学利称已经取得XXXX号房屋的所有权登记，该房屋在当时即具备办理所有权转移登记的条件，因其急于买房，在看房后对XXXX号房屋也比较满意，在没有查看任何权利文书的情况下，轻信了杨学利的陈述，与杨学利签订了上述协议。在签订上述协议后，其通过多方打听方知该小区房屋尚未办理房产证，也不能过户买卖。在发现被欺骗后，其多次联系两被告要求返还定金未果，才诉至法院。两被告则称，杨学利与于晨颖签订上述协议前已经告知了涉案房屋为拆迁安置房屋的事实，也向于晨颖出具了拆迁安置协议，于晨颖对涉案房屋的性质是明知的。正因为涉案房屋暂时不能办理所有权转移登记，才以低于市场价格的价格与于晨颖签订了定金协议。但在签订协议后，于晨颖并未在2018年6月8日向两被告支付购房款，也未与两被告签订正式的房屋买卖合同，两被告在当天一直在房产中介等待于晨颖，但于晨颖未出现。因于晨颖违约，故不同意向于晨颖退还定金。于晨颖认可其未在2018年6月8日前往房产中介。一审法院认为，于晨颖与杨学利于2018年4月8日签订的《房产买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方均应予以遵守。按照该协议内容的记载，该协议在性质上属于为签订正式房屋买卖合同而订立的预约合同，双方通过签订预约合同，交付定金的方式，担保未来正式合同得以签订。因此，该协议中所约定的定金为履约定金，双方发生的争议为定金合同纠纷，本案立案案由不准确，应更正为定金合同纠纷。于晨颖称，签订《房产买卖定金协议》时，其知道涉案房屋为拆迁安置房屋，但杨学利欺骗其涉案房屋已经取得了房产证，杨学利的行为构成欺诈，其要求撤销该协议，并要求两被告向其返还定金的请求。一审法院认为，于晨颖主张杨学利构成欺诈，其负有举证证明该事实存在的举证责任。但于晨颖在案件审理中，并未能够提交证据证明杨学利向其陈述过涉案房屋已经办理了所有权分户登记。于晨颖也未提交证据证明，涉案房屋不具备后续办理所有权转移登记的条件。双方的上述预约合同，具备通过正式合同的具体约定完成房屋交易条件。因此，于晨颖提出的杨学利通过欺诈的方式与其签订定金协议的主张，证据不足，一审法院不予采信。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金作为抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。于晨颖与杨学利签订的《房产买卖定金协议》合法有效，但于晨颖未能按照协议的约定于2018年6月8日与杨学利签订正式的房屋买卖合同，于晨颖的行为构成违约，其无权要求返还作为履约担保而交付给两被告的3万元定金。因此，于晨颖要求返还3万元定金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回于晨颖的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由于晨颖负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方当事人签订的房屋买卖定金合同是否有效；二、在履行该定金合同时谁存在违约的问题。关于焦点一，双方当事人签订的房屋买卖定金合同是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，于晨颖与杨学利具有相应的民事行为能力，于2018年4月8日签订的《房产买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议合法有效，双方均应恪守履行。关于焦点二，在履行该定金合同时谁存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方签订涉案定金协议后，于晨颖并未按照协议约定，在2018年6月8日前向杨学利支付全部房款，亦未签订正式的房屋买卖合同，明显构成违约。于晨颖虽辩称涉案房屋不具备后续办理所有权转移登记的条件，但其并未提交有效证据予以证明。于晨颖主张杨学利向其陈述过涉案房屋已经办理所有权分户登记的行为构成欺诈，亦未提交有效证据予以证明。在于晨颖构成违约的情况下，根据法律规定其无权要求返还定金。综上，于晨颖要求返还其定金的请求无事实及法律依据，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。综上所述，于晨颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人于晨颖负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年十二月二十七日书记员  赵雪晗