广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0422民初1144号 原告李观兰，女，1963年7月8日出生，汉族，广西壮族自治区藤县人，居民，住藤县。 被告：广西壮乡房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区双拥路**东方明珠花园**楼******房，统一社会信用代码：914500006851817470。 法定代表人：陈成才，董事长。 委托诉讼代理人：韦文清，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗坚，男，1962年9月25日出生，汉族，广西南宁市人，系被告公司项目经理，住南宁市青秀区。 原告李观兰诉被告广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李观兰、被告壮乡公司的委托诉讼代理人罗坚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李观兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9536.84元给原告；2.本案的诉讼费由壮乡公司承担。事实和理由：原告于2014年8月4日与被告壮乡公司签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告出售的位于藤县藤州镇西厚路122号（即山水人家小区）4号楼1单元1602号房，总购房款208228元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（详见合同），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。但被告于2016年8月17日才刊登交房公告，原告于2016年8月15日才收到被告出具的《山水人家交房通知书》。按照合同第九条第一款第1项第（2）小点：“交房逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应按照合同约定支付逾期交房违约金9536.84元（208228元×0.0002×229天＝9536.84元）。原告经多次与被告协商未果，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告壮乡公司辩称，1.由于在合同履行期间，广西壮族自治区人民政府出台了《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护费管理办法》，要求从2015年3月1日起，新建小区供配电报装要按照该新办法有关规定办理，致使藤县二期经济适用房“山水人家”小区的供配电安装费用增加，但是因为该小区是经济适用房，经济适用房销售价格及工程建设利润有严格的文件规定，一旦备案不能随意改动，所以被告需要和县水利电业公司、县政府等部门多方协调后才解决供配电问题。被告从2015年5月开始申请协调处理，一直到2015年12月才获批准施工，中间共耽误了7个月；获批准施工后，设计、预算、招标、施工又用了7个月。因此，该事件可视为因政府原因造成工程延误，依约应予以延期；2.小区的22台电梯以及消防水泵要等到电力安装公司安装专用电缆接通市电后才能调试，通过验收；3.2015年11月9日，被告在建设过程中发现原水泵房所在位置，地质结构不稳，地质结构不稳定，如果在上面建水泵房陷，墙体开裂，甚至倒塌的隐患，经设计单位和地质勘探单位研究后，建议变更到安全的位置。同日县房改办签署了同意变更的意见。同年11月，县住建局同意变更水泵房位置。被告即让设计单位重新设计图纸，由于设计图纸变更耽误了两个多月的工期，于2016年1月22日才完工；4.原告不按合同约定交款。被告通知了原告去银行办理按揭手续，但原告没有按合同约定时间办理按揭手续已构成违约，被告依约定可以据实予以延期交房。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。 原告提交的证据有：1.原告的身份证、结婚证复印件，拟证明原告的身份情况；2.《藤县商品房买卖合同》复印件，拟证明双方签订合同的时间及约定了2015年12月31日为交房时间，证明被告违约交房；3.《山水人家交房通知书》复印件，拟证明被告实际的交房违反了合同约定，是计算被告违约交房天数的依据；4.《销售不动产发票》、《个人房屋借款担保合同》及《个人借款凭证》复印件，拟证明原告已按约定时间缴纳首期购房款及已全部交付购房款；5.《税收缴款书》复印件，拟证明原告完成个人房屋买卖的契税；6.中国工商银行的现金存款凭证复印件，拟证明原告已于2013年12月16日按开发商要求完成购房首期款交款。 被告壮乡公司提交的证据有：1.营业执照、投标函、报价项目估算表及经济适用房预售证复印件，拟证明被告的主体资格及用电安装工程费为15元/平方；2.藤县建设项目招标中标通知书复印件，拟证明被告投标中标的事实；3.《藤县人民政府藤政函》［2013］174号文件复印件，拟证明“山水人家”小区销售均价2313元/平方；4.《关于藤县第二期经适房“山水人家”销售平均价格构成的解释》复印件，拟证明“山水人家”小区销售均价2313元/平方；5.用电申请报告（2015.5.12）复印件，拟证明被告于2015年5月12日申请“山水人家”小区用电；6.《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（广西壮族自治区人民政府令第108号）、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（桂价格［2013］139号）复印件，拟证明“山水人家”小区按新规定用电交费为127.71元/㎡；7.《关于请求协调新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的报告》复印件，拟证明被告为原告权益向县政府提出降低配电费请求；8.藤县工业和信息化局文件（藤工信函［2015］7号）复印件，拟证明该局下文建议藤县水利电业有限公司按《通知》出台前的办法解决“山水人家”小区的供配电设施建设维护费；9.广西水利电业集团客户供电方案通知书复印件，拟证明该单位同意按《通知》出台前的办法收取“山水人家”小区供配电费；10.广西壮乡房地产开发有限公司藤县山水人家配电工程施工设计图集、工程预算书复印件，拟证明“山水人家”小区配电工程施工设计情况，配电工程造价3852569.72元；11.广西创建项目咨询有限公司广西壮乡房地产开发有限公司藤县“山水人家”小区配电工程（CJZB2016-TX-2006G）中标通知书复印件，拟证明广西晨天建设工程有限公司以380万元中标“山水人家”小区配电工程（约53.5元/㎡）；12.藤县电力工程竣工检验合格报告、关于藤县“山水人家”小区申请用电有关情况说明的函复印件，拟证明“山水人家”小区配电施工合格及被告为“山水人家”争取降低配电费的经过；13.《关于山水人家水泵房移位的申请书》复印件，拟证明水泵房位置不合理；14.情况说明复印件，拟证明水泵房按规定变更位置所需时间；15.《商品房买卖合同》草签合同复印件，拟证明被告在正式网签合同收回该份草签合同的同时已通知原告何时去办理按揭手续及交付房款，被告已尽到通知义务。 本院根据案情需要调取的证据有：1.《国家计委、建设部关于印发经济适用房价格管理办法的通知》、《广西壮族自治区经济适用房管理办法》、《梧州市政府关于我市经济适用住房管理实施办法的通知》复印件；2.藤县水利电业有限公司《关于山水人家经济适用房小区配电设备安装情况复函》；3.小区供配电设计图纸目录及总强电布置图(2012.08广西大学设计研究院设计)。 本院认为，对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1.2.3.4.5.6复印件本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，因双方当事人对对方所举证据的真实性、合法性均没有异议，或虽有异议但没有相反证据推翻，仅对证据的关联性或证明内容存在异议，故本院对双方有争议的证据予以采信。对于证明证据的关联性或证明对象，本院将在下文予以综合认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2013年9月26日，被告壮乡公司取得藤县藤州镇西厚路经济适用房山水人家的预售许可证。2013年12月16日，原告按被告壮乡公司的要求将购房首付款63228元现金存入至双方合同约定的在中国工商银行藤县支行的预售款专用账户，即藤县财政国库集中支付中心（账号：21×××13）。2014年8月4日，原告作为买受人，与被告作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。合同约定出卖人壮乡公司以划拨方式取得位于藤州镇西厚路122号的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房，现定名为“经济适用房山水人家”，原告以208228元购买位山水人家小区4号楼1单元1602号经济适用房一套，双方对所购经济适用房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。合同订立后，原告于2015年8月27日通过银行汇款的方式分别向被告支付购房款25000元。2015年3月5日，原告与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人房屋担保借款合同》，办理了按揭贷款120000元。2016年7月22日，被告壮乡公司开发的经济适用房山水人家小区4号楼即本案讼争的商品房竣工验收。2016年8月17日，被告壮乡公司在梧州日报登报发布关于山水人家小区已定于2016年8月17日至10月17日交房的公告，并向原告发出《山水人家交房通知书》，告知原告应于2016年10月17日前往该公司办理收房手续。2018年7月10日，原告因逾期交房违约金问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告继续履行合同并向原告支付相应的逾期交房违约金。 另查明，2011年10月26日，被告壮乡公司以中标金额164820000元成为藤县经济适用房（二期）项目开发工程的中标人。2012年9月和2013年5月，被告分别对藤县第二期经济适用房“山水人家”1-4号楼及5-8号楼进行施工。2015年5月，山水人家小区楼盘封顶。2015年5月12日，被告壮乡公司向藤县水利电业有限公司提交《用电申请报告》。同月藤县水利电业有限公司答复从2015年3月1日起，小区供配电要按《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》执行，即保障房每平方米建设维护费为121元，高层住宅加收10%，比原来每平方米15元高出112.71元。被告多次与相关部门协商未果的情况下，于2015年11月23日向藤县人民政府提交《关于请求协调新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的报告》。后经县政府批示，藤县工业和信息化局于2015年12月5日向藤县水利电业有限公司发出的《关于我县二期经适房“山水人家”小区供配电设施建设维护费有关问题的函》，建议该公司在收取县二期经适房“山水人家”小区的供配电设施建设维护费时，仍按《通知》出台前的办法解决。2015年12月14日，藤县水利电力有限公司签发《客户供电方案通知书》同意壮乡公司提交的供电方案。2016年4月12日，壮乡公司将小区供配电工程发包给广西晨天建设工程公司施工。2016年7月22日，藤县水利电业有限公司对广西壮乡房地产开发有限公司藤县山水人家10KV配电安装工程进行检验，并于同年8月10日出具《藤县电力工程竣工检验合格报告》，检验情况为合格，可以投入市电运行使用。 2015年11月9日，被告壮乡公司向藤县房改办提交《关于山水人家小区水泵房移位的申请》，主要内容为：1.原图纸水泵房的位置在1#楼旁边即现项目部办公楼的位置上，要等办公楼拆除后才能施工，严重影响了施工工期；2.按地质报告的反映，原位置淤泥有十多米深，地基十分不稳，地基十分不稳定结构产生影响，因此水泵房放在原位置很不合适；3.经公司与本工程的设计单位、地质勘察单位、地质勘察单位认真探讨将水泵房移至3#楼靠山边的位置。2016年1月22日该水泵房完工。2018年8月13日，藤县住房制度改革委员会办公室对以上水泵房的位置变更情况出具了《情况说明》：“县房改办同日批示在确保水泵房容量不变情况下同意位置变更，2015年11月县住建局批复了同意变更水泵房位置的总平面图”。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告壮乡公司是否存在逾期交房违约行为？2.原告李观兰是否逾期支付购房款？3.被告应否向原告支付逾期交房违约金？ 1.关于被告壮乡公司是否存在逾期交房违约行为的问题。原告与被告签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。现被告没有按约定在2015年12月30日前竣工验收及取得《建设工程质量竣工验收意见书》,也没有按照约定在2015年12月31日前交付讼争商品房给原告，而是于2016年8月17日才登报交房公告，被告存在逾期交房给原告的事实。被告辩称其在合同履行期间，政府出台了《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》，致使小区供配电安装费用增加，因小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价格，所以需要藤县政府协调解决，解决问题过程的时间应当予以延期。同时，被告在建设过程中发现原水泵房所在的位置地质结构不稳定存在倒塌隐患，经向藤县房改办申请变更了建房位置，由于设计图纸变更耽误了两个月，故交房时间可以延期两个月。但是，本院认为其向政府协调调整建设维护的行为与小区配电工程的正常施工之间并没有因果关系，而政府出台的上述两份文件作为指导性质，非强制性质，价格变动也不是导致建设供配电房停工的理由。同时，对水泵房进行地质勘探是被告在工程设计及施工过程中应当履行的基本合同义务，出现地址变更需要有关部门同意而耽误工期既不是遭遇不可抗力也不是因政府工程造成延误。因此，本院对壮乡公司认为上述因素构成迟延交房理由的主张，不予采纳。 2.关于原告李观兰是否逾期支付购房款的问题。综合上述本院对第1点争议焦点的分析，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。根据合同第六条第3种方式约定：“买受人签订合同后三天内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续，如是买受人的原因不能办理的，买受人要一次性付清房款或解除购房合同……”，现壮乡公司主张双方在正式网签《藤县商品房买卖合同》时已履行了通知原告在15天内交款或办理按揭贷款手续的义务，原告予以否认，但根据庭审查明的事实，原告陈述其每次都是按照壮乡公司电话通知并于通知的当天按照壮乡公司的要求去交付购房款的，故结合银行按揭贷款办理流程及双方庭审的陈述，原告于2015年3月5日与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订合同办理按揭贷款120000元时即视为已接到壮乡公司的通知。因此，原告应在2015年3月20日前付清房款，其于2015年8月27日才交购房款余款25000元，存在逾期交房款的事实。 3.关于被告应否向原告支付逾期交房违约金问题。综合本院对上述问题的分析，原告于2015年8月27日才交购房款余款25000元，逾期交房款160天（即从2015年3月20日至2015年8月27日止），故根据合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（2015年12月30日前该经济适用住房经竣工验收，通过初验合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》；买受人付清全部房款后），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受；2.买受人没有按合同约定期限付款的、银行按揭款未到经济适用住房监管账户或出卖人账户的；3.因政府工程对本工程施工造成延误的。”被告壮乡公司可以据实予以延期交房160天，现被告实际逾期交房229天，因此，被告壮乡公司应对其逾期交房的69天（229天-160天＝69天）承担违约责任。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》合同第九条中的约定：“逾期在60日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被告应向原告支付违约金2973.54元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，原告主张继续履行合同，且双方实际上已在继续履行合同，故对原告的主张，本院予以支持。被告壮乡公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任，原告逾期交房款160天，应向被告承担违约责任，根据双方各自的过错程度，故被告壮乡公司应支付逾期交房违约金2973.54元。对被告壮乡公司辩称延期交房是由于政府新出台文件规定导致经济适用房小区供配电设施建设维护费增加而需政府协调处理和小区水泵房地址变更导致延误，可视为因政府原因导致工程延误，依约可以据实延期交房，不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本案并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告李观兰与被告广西壮乡房地产开发有限公司继续履行双方签订的《藤县商品房买卖合同》； 二、被告广西壮乡房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告李观兰支付违约金2973.54元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费150元（原告已预交），由被告广西壮乡房地产开发有限公司负担45元，原告李观兰负担105元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  蒙德彪 审 判 员  黄深功 人民陪审员  覃伟雄 二〇一八年十二月二十四日 法官助理刘晓婷 书记员张世铭 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。