山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初6134号原告：李晓刚，男，1956年7月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：常秀清，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晶，山东国曜律师事务所律师。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。原告李晓刚与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓刚及其委托诉讼代理人魏晶、被告龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓刚向本院提出诉讼请求：1.判令龙腾公司即日起支付逾期交付龙腾国际花园9号楼2单元3201室商品房的违约金（以购房款1093680元为基数，按日万分之一的标准自2016年1月1日起至2016年6月30日止）10062元；2.判令龙腾公司即日起支付逾期交付龙腾国际花园9号楼2单元3201室商品房的违约金（以购房款1093680元为基数，按日万分之二的标准自2016年7月1日起至2017年4月1日止）30076元；3.诉讼费、保全费等由龙腾公司承担。事实和理由：李晓刚为购买龙腾国际花园9号楼2单元3201室商品房，于2013年10月10日与龙腾公司签订了商品房买卖合同，合同约定的房屋总价款为1093680元，并同时约定龙腾公司于2015年12月31日前向李晓刚交付房屋，合同还约定了逾期交房违约金条款。合同签订后，李晓刚依据合同约定履行了买受人的付款义务，龙腾公司却未依据合同约定于2015年12月31日之前向李晓刚交房。2016年，李晓刚与龙腾公司就逾期交房的违约金问题签订了补充协议。结合房屋买卖合同及补充协议的约定内容，关于逾期交房违约金的约定为：自2016年1月1日起至2016年6月30日止，按日向李晓刚支付己付购房款总额的万分之一的违约金；自2016年7月1日起至2017年4月1日，按日向李晓刚支付己付购房款总额的万分之二的违约金。故如上所述，龙腾公司应按照约定向李晓刚支付违约金。另外，龙腾公司己向李晓刚预付了违约金数额为9843.12元，李晓刚在诉讼请求中己提前扣除。综上所述，因龙腾公司逾期交房，侵犯了李晓刚的合法权益，特诉至法院，望支持李晓刚的诉讼请求。在诉讼过程中，李晓刚变更第二项诉讼请求，要求龙腾公司支付以购房款1093680元为基数，按日万分之二的标准自2016年7月1日起至2017年4月1日止的逾期交房违约金60152元，并对其诉讼请求进行明确：涉案房屋于2017年4月1日交的房，根据合同第九条、补充协议第一条第一款第三小项有关违约金的约定，龙腾公司交房时间应为2015年12月31日前，按照上述违约金的约定，分段计算，计算方式以房款数额1093680元为基数，自2016年1月1日至2016年6月30日，共计182天按日万分之一计算为19904.98元，减去已支付的违约金9843.12元，剩余违约金为10062元；以房款数额1093680元为基数，自2016年7月1日至2017年4月1日，共计275天按日万分之二计算为60152元。龙腾公司辩称，1.对于李晓刚所述的违约金计算方式没有异议，但违约金赔偿标准过高，不管是万分之一还是万分之二的标准，龙腾公司均认为过高，合同约定的违约金根据上述两标准得出的数额远远高于李晓刚所受的实际损失，李晓刚也没有提供证据证明其所受的实际损失，依据合同法第一百一十四条第二款，请求法院依法予以适当调减。2.李晓刚是2017年4月1日收房，违约金应计算到2017年3月31日，收房后龙腾公司不应再向李晓刚支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，李晓刚作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定李晓刚购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园10号楼2-3201号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013391号。合同中关于计价方式及价款约定，按建筑面积计算，单价为每平方米8317元，金额为1093680元。关于“交付期限”合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。同日，龙腾公司与李晓刚还签订了附件五合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。合同签订后，李晓刚按合同约定向龙腾公司支付了购房款，龙腾公司向其开具了金额为1093680元的收据。龙腾公司与李晓刚于2016年4月1日签订《补充协议》，载明：鉴于2013年10月10日双方签订《商品房买卖合同》，李晓刚购买龙腾公司开发的“龙腾国际花园”项目10号楼2单元3201室房产，因龙腾公司未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前交房，构成违约，龙腾公司同意按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金，李晓刚选择继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；龙腾公司仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金，龙腾公司于本协议生效之日起十五个工作日内，向李晓刚预付逾期交房违约金9843.12元，《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意龙腾公司交房后一并结算；如龙腾公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付李晓刚，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由李晓刚已付房价款每日万分之一的比例调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。上述补充协议签订后，龙腾公司向李晓刚支付了9843.12元的逾期交房违约金，李晓刚于2017年4月1日收到所购买的商品房，龙腾公司至今亦未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点问题为：《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”标准是否过高？对于该焦点问题，龙腾公司对其逾期交房的违约行为无异议，但主张合同中关于逾期交付商品房的违约金标准即“按日向买受人支付已交付房价款万分之一”及《补充协议》约定的“已付房价款每日万分之二的比例支付逾期交房违约金”过高，依据合同法相关规定，约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以调减。李晓刚对龙腾公司的该主张不予认可，认为已有生效判决做出认定，李晓刚主张按照日万分之一、万分之二要求龙腾公司承担违约责任合法、合理、合据，违约金是双方当事人自愿协商约定的，不违反法律规定，应予支持。本院认为，李晓刚与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。该《商品房买卖合同》第九条约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算标准，双方签订的合同中已明确约定，系双方真实意思表示，并不明显过高，且龙腾公司也未提供其所称相应地段同类房屋的租金标准作为参照依据；同理，双方2016年4月1日签订的补充协议也系当事人双方的真实意思表示，该协议中约定自2016年7月1日后将逾期交房的违约金标准由原合同约定的日万分之一调整为日万分之二系在龙腾公司违反合同约定、没有如期交付商品房的情形下双方重新达成的一致意见，李晓刚依据该补充协议主张按日万分之二计算2016年7月1日起的相应违约金，亦合法有据，故本院对龙腾公司的该项主张不予采纳。因李晓刚于2017年4月1日收到涉案房屋，因此逾期交房违约金应计算截止到2017年3月31日。综上所述，李晓刚要求龙腾公司支付逾期交房违约金，以购房款1093680元为基数，按照日万分之一的标准自2016年1月1日起计算至2016年6月30日止；以购房款1093680元为基数，按照日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至2017年3月31日止，并主张在上述基础上扣除龙腾公司已经支付的9843.12元逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。超出部分的诉讼请求，本院不予支持。李晓刚要求龙腾公司承担保全费，因本案未采取保全措施，未产生保全费，故对李晓刚的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司向原告李晓刚支付逾期交房违约金，以购房款1093680元为基数，按照日万分之一的标准自2016年1月1日起计算至2016年6月30日止；以购房款1093680元为基数，按照日万分之二的标准自2016年7月1日起计算至2017年3月31日止，扣除被告山东龙腾房地产开发有限公司已支付的9843.12元逾期交房违约金，剩余逾期交房违约金于本判决生效之日起十日内支付。二、驳回原告李晓刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1355元，减半收取计678元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李巧英二〇一八年十二月二十七日书记员  白 璐