广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3300号上诉人（原审被告）：何琼好，女，1964年2月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁炬标，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何炳元，男，1961年12月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冼明福，广东昌联律师事务所律师。上诉人何琼好因与被上诉人何炳元房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何琼好上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回何炳元的诉讼请求。事实和理由：一、何琼好与何炳元签订的《房屋买卖协议书》无效，双方之间不存在房屋买卖的合意，协议书上没有约定转让价款。按照《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，属于缺乏合同一般条款，房屋买卖协议无效。何琼好也从来没有转让房屋给何炳元的意思表示。何琼好与何炳元是很疏远的堂兄妹关系，由于何琼好很少在涉案房屋居住，而何炳元恰好没有地方居住，何炳元提出暂时居住在何琼好的房屋，并先后两次主动向何琼好支付共11300元，其中包括当时何炳元使用的380W的电费。何炳元在其起诉状中称其于2003年2月、8月分别向何琼好支付15000元、10000元共计25000元转让款，但何琼好从未收到25000元的转让款，因此双方之间没有形成一致的房屋买卖合意。二、一审认定何琼好在房屋买卖协议上签名应视为已作出转让房屋的意思表示有误，一审该认定没有任何事实和法律依据。何炳元主张其已向何琼好支付转让款25000元，何炳元应承担举证责任。一审在何炳元未提供证据的情况下，推定25000元已经支付过违背事实基础。三、何炳元在中山市黄圃镇平洲村2队已有一块宅基地，按土地管理法的规定，村民一户只能有一处宅基地。一审法院未对何炳元在已经有一处宅基地的情况下，仍想通过买卖方式取得另一块宅基地的行为是否合法进行评判。四、转让行为须经得本集体经济组织同意。但本案中没有任何证据证明集体经济组织已同意涉案转让行为。虽然中山市黄圃镇团范村委会治保会在房屋买卖协议上盖章，但治保会不是集体经济组织，不能代表集体经济组织的意思。因此，何炳元要求取得何琼好的房屋违反《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，应当被驳回。五、何琼好的宅基地是何琼好与其子女共有的，虽然涉案宅基地登记在何琼好名下，但涉案房屋及宅基地由何琼好与其子女共有，涉案房屋买卖交易损害了何琼好子女的合法权益。六、涉案《房屋买卖协议书》中约定何琼好将涉案房屋转让给何炳元使用50年，并没有对宅基地进行约定。一审判令将涉案宅基地登记在何炳元名下与涉案房屋买卖协议内容约定不一致，也严重损害何琼好的合法权益。被上诉人何炳元辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。何炳元于2017年11月3日向一审法院起诉请求：1.判令位于中山市××××路的房屋所有权及土地使用权[粤房地证字第C4534579，中府集建总字第054686号字（1991）第180046号]属于何炳元所有；2.判令何琼好协助何炳元办理中山市××××路的房屋所有权（粤房地证字第C4534579）及土地使用权[中府集建总字第054686号字（1991）第180046号]过户手续。一审法院认定事实：何炳元与何琼好是堂兄妹关系。何炳元称其于2003年与何琼好口头约定何琼好以25000元的价格将涉案房屋卖给何炳元，何炳元支付25000元给何琼好后，何琼好将涉案房屋的权属证明交给何炳元，何炳元于2003年9月对涉案房屋进行装修并居住至今。何琼好称，何炳元因没有地方居住于是向何琼好提出暂住在涉案房屋，并向何琼好支付了11300元作为房屋使用款，后何炳元居住涉案房屋至今，但当时双方并没有提及涉案房屋的转让或买卖问题，为了让何炳元安心使用涉案房屋故将涉案房屋的权属证明交给何炳元。2004年7月20日，何炳元、何琼好双方在中山市黄圃镇团范村民委员会治安保卫委员会的见证下签订《房屋买卖协议书》，该协议书载明：“现因平洲2队村民何琼好将原有的平房：土地证编号为180046，于2004年7月20日转让到本队村民何炳元，使用期限为50年，双方买卖条件已达成协议，同意买卖。自签字日起生效。”该协议书该载明了双方的身份信息。何炳元、何琼好各自在上述协议书签名并捺印确认，见证单位处有中山市黄圃镇团范村民委员会治安保卫委员会盖章，见证人处有郭少强签名。2017年10月25日，中山市黄圃镇团范村民委员会出具证明，证明何炳元和何琼好是同一个村民小组（即生产队）的村民。何炳元认为其于2003年9月装修涉案房屋后居住至今，但涉案房屋尚未办理过户手续，为维护自身合法权益，遂于2017年11月3日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明：根据何炳元提交的集体土地建设用地使用证及房地产权证显示，何琼好名下登记有位于中山市××××路的房地产一宗，集体土地建设用地使用证号为：中府集建字（1991）第180046号、中府集建总字第054686号，房地产权证号：粤房地证字第**，房屋用途为住宅，土地使用权来源为批准拨用宅基地，土地使用权性质为集体，土地面积为186平方米，建筑面积为52.61平方米。一审法院再查明：何炳元名下登记有位于中山市××××土地一块，土地证号为05××991800**，登记时间为1991年5月25日，土地面积为195平方米。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。虽然涉案房屋买卖协议书上并无明确约定涉案房屋的价款，但协议书上已明确载明：“双方买卖条件已达成协议，同意买卖”，可见，双方已就房屋买卖的有关事项达成一致意见，应包括房屋的转让价款。另，涉案的房屋买卖协议书上多处已载明“买卖”、“转让”，何琼好于该协议书上签名确认应视为已作出转让房屋的意思表示。因此，何炳元与何琼好作为同一集体经济组织的内部成员签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。何炳元占有并使用涉案房屋至今，且涉案房屋的权属证明一直由何炳元持有，何琼好对此从未提出任何异议，故可推定何炳元已依约向何琼好支付全部的转让价款，现何琼好拒不协助何炳元办理涉案房屋的过户手续已违背诚实信用原则。综上，现何炳元诉请要求确认涉案房屋归其所有并要求何琼好协助办理涉案房屋的过户手续，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，何炳元之诉请合理，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条之规定，判决：一、登记于何琼好名下的位于中山市××××路的房地产[集体土地建设用地使用证号：中府集建总字第**、中府集建字（1991）第180046号，房地产权证号：粤房地证：粤房地证字第××号所有；二、何琼好于一审判决发生法律效力之日起五日内协助何炳元办理上述房地产的过户手续。案件受理费426元，减半收取213元，由何琼好负担。本院二审期间，何琼好、何炳元均未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。何琼好、何炳元于2004年签订的房屋买卖协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议约定：何琼好将涉案房屋转让给何炳元，“双方买卖条件已达成协议，同意买卖”。现何琼好辩称其仅系将涉案房屋出借给何炳元使用，即何琼好否认与何炳元之间存在房屋买卖合同关系，根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”规定，其应提交充分的证据用以推翻上述协议书所载房屋买卖事实。但何琼好向法院提交的中山市不动产登记资料证明表，仅能反映涉案房屋现在的权属登记状况，未能反映其所主张的租赁事实。且经查，涉案房屋自2003年起一直由何炳元实际居住使用，该房屋权属证明原件也一直由何炳元保管，而何琼好对此未作合理解释且其未提交证据证实其或其家人曾要求何炳元返还涉案房屋，村集体亦未对何炳元占有使用涉案房屋提出异议。故一审法院认定何琼好、何炳元之间系房屋买卖合同关系，支持何炳元的主张判决何琼好协助何炳元办理涉案房地产过户登记手续，并无不妥，本院予以维持。至于何炳元要求确权的主张。何炳元提起本案诉讼向何琼好主张权利的依据主要系双方之间签订的《房屋买卖协议书》，该协议是涉案房地产物权变动的依据，但不直接导致涉案房地产物权变动的结果。故何炳元要求直接确认涉案房地产归其所有的主张不能成立，一审法院对此处理有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13279号民事判决第一项；二、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13279号民事判决第二项；三、驳回被上诉人何炳元的其他诉讼请求。一审案件受理费426元（被上诉人何炳元已向一审法院预交），由上诉人何琼好负担（上诉人何琼好于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；二审案件受理费426元（上诉人何琼好已向本院预交），由上诉人何琼好负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十二月十三日书记员  郑 蕙