浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初7298号 原告:杭州余杭金腾房地产开发有限公司，住所地:杭州市余杭区临平街道星河路**。 法定代表人:何信南,董事长。 委托代理人：傅恒人、赵晨，浙江天册律师事务所律师。 被告:朱志羌，男，1984年3月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：陈永泉，男，1963年12月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告:杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店，住所地，住所地:淅江省杭州市余杭区临平街道开发区星河路****商业中心****iv> 诉讼代表人:姚玉章,男,1970年1月14日出生,汉族,住杭州市余杭区,系杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店的经营者。 原告杭州余杭金腾房地产开发有限公司（以下简称房产公司）诉朱志羌、杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店（以下简称绿如蓝酒店）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月8日向本院起诉，本院适用简易程序受理后，因案情复杂，本案于8月6日转为普通程序，于11月6日、11月13日公开开庭进行了审理。期间，房产公司申请追加绿如蓝酒店为本案被告，并变更了诉讼请求，同时双方申请和解一个月。房产公司的委托代理人傅恒人、朱志羌的委托代理人陈永泉、绿如蓝酒店的诉讼代表人姚玉章到庭参加了诉讼。本案现已经审理完毕。 房产公司起诉称，2014年12月12日,房产公司与被告朱志羌签订了《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份,约定原告出租位于杭州余杭经济开发区宝(以下简称“案涉商铺”)，租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，约定案涉商铺租赁免租期为1年，自案涉商铺租赁起始日起算:租赁起始日起自第2年开始计付租金,第3年起每年按5%第一期(2016年1月1日至2016年12月31日)租金为811276元,第二期(2017年1月1日至3017年12月31日)租金为851840元，第三期(2018年1月1日至2018年12月31日)租金为894432元，……该相赁合同租期总租金为6605421元，合同履约保证金为160000元，水电费保证金为40000元,在合同解除后由原告扣除应扣款项后无息退还租金，支付方式为半年一付,每一期租金期满之前一个月由被告朱志羌支付下一期的租金；合同第六条约定朱志羌应交纳案涉商铺的物业管理费及水(电)费,其中物业管理费收费标准以绿城物管协议为准,水(电)费收费标准参照当地供水(电)公司标准执行。第十二条约定租赁期间拖欠房租、水电能耗费或物业费累计2个月以上的,原告有权终止合同,收回案涉商铺,被告应按照合同总租金的20%向原告支付违约金。租赁合问签订后,原告依约将案涉商铺交付被告,被告仅向原告支付了合同履约保证金16000元及水电费保证金400006,但未支付任何租金。经原告多次向被告催款,被告朱志羌仅于2018年1月16日向原告支付租金20万元,其余租金始终未能支付,经原告多次催告后始终未能支付,逾期已远远超过2个月。此外,被告尚欠原告物业费人民币45137元、电费民币41370元。经多次催讨无果，诉来法院，诉讼请求为：一、请求判令解除原告与被告朱志羌于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告朱志羌向原告支付租金1560418元(暂计至2018年4月15日,实际应计至合同解除之日,其中已扣除合同履约保证金160000元)、物业费45137元、电费41370元及违约金1321084元(上述款项暂合计2968009元)；三,请求判令被告朱志羌立即将租赁房屋腾空并返还原告,并自合同解除之日起至租赁房屋返还原告之日止按日租金标准(2450.5元/日)向原告支付房屋占用费。四、请求判令被告承担本案的诉讼费用。 鉴于原告与本案被告朱志羌签订案涉租赁合同并交付租赁房屋后,该房屋自2015年1月起实际由被告杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店(以下简称“绿如蓝酒店”)用于开设餐馆至今。原告因被告朱志羌逾期支付租金等违约行为请求解除業涉房屋租赁合同,合同解除后,被告绿如蓝酒店继续占有并使用案涉房屋即缺乏依据,绿如蓝酒店应腾退案涉房屋并返还原告,逾期腾退的应按租赁合同约定的租金标准向原告支付占用费鉴于上述情形,原告申请追加绿如蓝酒店为被告，并增加诉讼请求为：1、请求判令被告杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店騰退杭州余杭区经济开发区星河路61号西区商业中心一层119、120空并返还原告；2、请求判令被告杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店支付占用费接租货合同约定的租金标准自生效判决确定应腾退房星次日起至杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店实际腾退之日止)。本案审理中，原告又变更诉讼请求为：1、判令解除原告房产公司与被告朱志羌于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判令两被告向原告房产公司支付租金1560418.36元（暂计至2018年4月15日，实际应计至合同解除之日，其中已扣除合同履约保证金160000元）及支付违约金1321084.20元；3、判令被告绿如蓝酒店立即将租赁房屋腾空并返还原告房产公司，并自合同解除之日起至租赁房屋返还之日止按日租金标准2450.50元/日支付房屋占有使用费。 为支持其主张，房产公司向本院提交以下证据： 1、房屋租赁合同一份，用于证明原告与朱志羌于2014年12月12日签订了《房屋租赁合同》，约定由朱志羌承租位于杭州余杭经济开发区商铺，并对双方权利义务作了明确约定的事实； 2、律师函一份，用于证明被告朱志羌逾期支付租金、物业费及水电费，原告房产公司委托浙江天册律师事务所律师向其寄出《催告函》一份，要求支付欠付租金、物业费及水电费的事实； 3、催告函邮寄凭证及送达情况一份，用于证明上述律师函于2018年1月17日送达的事实； 4、客户回单一份，用于证明经多次催告，被告朱志羌于2018年1月16日支付欠付租金计200000元的事实； 5、建设工程规划许可证一份，用于证明案涉商铺由原告房产公司开发建设的事实； 6、建设工程竣工验收消防设备情况登记表一份，用于证明案涉商铺所在工程于2011年完成消防验收备案的事实； 7、《工商客户燃气工程配套合同》、工程款发票、竣工验收备案表各一份，用于证明案涉商铺所在商业中心燃气工程于2011年已完工、并通过竣工验收的事实； 8、营业执照一份，用于证明案涉商铺同属于蓝庭商业中心的其他商品房于2015年2月4日办理完成营业执照，不存在两被告所说的原告未提供房产证无法办理营业执照的情形。 被告朱志羌答辩称，案涉商铺因交付实际存在漏水、房屋消防检验未通过、燃气管道供气未开通等，造成不能如期正常经营使用，应属交付不能，双方至今已经多次商谈无果，要求在原免租一年的基础上再免租8个月。 被告朱志羌提交证据为： 1、涉案房屋漏水视频光盘一份，用于证明案涉商铺存在漏水的事实； 2、函件一份，用于证明双方曾就商铺漏水问题多次商谈、原告房产公司承诺免租期顺延六个月的事实； 3、证人证言一份，用于证明绿如蓝酒店因房屋严重漏水，于2017年3月至2017年6月组织重新装修而产生人工费合计160593元的事实； 4、绿如蓝酒店营业执照一份，用于证明因为消防验收及煤气管道未开通问题导致绿如蓝酒店开业延期的事实。 绿如蓝酒店答辩称，案涉商铺开设绿如蓝酒店，实际由姚玉章经营，至今租金已经支付140万元，物业费、水电费也已经结付清。目前尚有租金未清结系因案涉商铺交付后实际存在漏水、房屋消防检验未通过、燃气管道供气未开通等情况，造成不能经营使用，应承担交付不能的法律后果。要求在原免租一年的基础上再免租8个月，对其余应支付的租金，其愿意及时清结。 被告绿如蓝酒店未提交证据。 下面本院结合原、绿如蓝酒店双方当事人的陈述意见做认证如下： 一、对房产公司提交的证据，朱志羌和绿如蓝酒店质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6无异议，但不认可证据2律师函里面的内容；对证据7、8有异议，证据7并为案涉商铺所在房屋的燃气管道供气开通证明，证据8与本案无关联性，均不能证明待证事实。 上述证据经本院审查，证据8与本案无关，本院不予确认，其余证据均与本案有关，予以有效证据使用。 二、对绿如蓝酒店提交的证据，房产公司的质证意见： 对证据1视频的真实性、合法性和关联性不予认可，无法证明是案涉商铺所在的房屋，就是案涉房屋也不能证明是谁造成的，原告在交接房屋的时候进行了查验，确认无问题才交接的；对证据2，其已经查不到了，对于内容也不认可，不同意给予两被告合同以外的免租期；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予认可，证明是属于证人证言范畴，需要证人出庭才有一定的证明力，同时对于装修情况没有任何的财务凭证予以证明，故不予认可。对证据4，对执照真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能证明原告延期交付房屋，酒店本身装修需要大量时间，原告也给予了被告一年的免租期。 上述证据经本院审查，证据3不符合证据构成要件，本院不予确认，其余证据均与本案有关，予以有效证据使用。 本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2014年12月12日,房产公司与被告朱志羌签订了《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)一份,约定：原告将其所有的位于杭州余杭经济开发区宝(以下简称“案涉商铺”)出租给朱志羌作为餐饮和餐饮配套使用，租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，案涉商铺租赁免租期为1年，自案涉商铺租赁起始日起算，租赁起始日起自第2年开始计付租金,第3年起每年递增5%，第一期租金(2016年1月1日至2016年12月31日)为811276元,第二期租金(2017年1月1日至3017年12月31日)为851840元，第三期租金(2018年1月1日至2018年12月31日)为894432元，……该租赁合同租期总租金为6605421元，合同履约保证金为160000元，水电费保证金为40000元,押金计200000元，押金在合同解除后由原告扣除应扣款项后退还，房屋租金支付方式为半年一付,每一期租金期满之前一个月由被告朱志羌支付下一期的租金；合同第六条约定朱志羌应交纳案涉商铺的物业管理费及水(电)费,其中物业管理费收费标准以绿城物管协议为准,水(电)费收费标准参照当地供水(电)公司标准执行。第十二条约定租赁期间拖欠房租、水电能耗费或物业费累计2个月以上的,原告有权终止合同,收回案涉商铺,被告应按照合同总租金的20%向原告支付违约金。 合问签订后,原告房产公司依约将案涉商铺交付,朱志羌支付了合同履约保证金160000元及水电费保证金40000元，于2015年6月24日注册开设绿如蓝酒店，但于同年7月20日注销。8月27日，由姚玉章新注册绿如蓝酒店重新开张经营至今。期间，就案涉商铺所在房屋的漏水、消防检验、燃气管道供气开通等事项双方有过商谈，但无果，朱志羌、绿如蓝酒店遂拖欠应付租金。原告经多次催讨后诉来法院，请求上判。 另查明，截止于2018年6月，绿如蓝酒店由姚玉章先后付款140万元用于支付租金，并支付清了相关物业费和水电费。审理中，绿如蓝酒店经营人姚玉章表示对经核销后应支付的租金，其愿意及时清结。 本院认为：房产公司与朱志羌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应按约履行。在合同履行中，朱志羌以开设绿如蓝酒店实际经营使用，后由姚玉章新注册后经营至今并支付部分应付款项，房产公司均知晓并接受，应认定案涉商铺存在经朱志羌转租给绿如蓝酒店、绿如蓝酒店为次承租人身份的事实发生。目前双方讼争的焦点为该合同履行中房产公司交付的房屋是否存在瑕疵继而造成实际使用不能应承担相应交付不能的法律责任。依照双方约定，案涉商铺仅用于餐饮和餐饮配套使用，实际也均以绿如蓝酒店经营使用，期间，双方确实为房屋漏水等进行有关商谈，但房产公司始终以不为己方责任等理由予以拒绝，致使朱志羌、绿如蓝酒店在缴纳了履约保证金、水电费保证金后消极履行租金支付义务。根据法律规定及双方《《房屋租赁合同》》约定，出租人对承租人责任以外因素造成的房屋及设施损坏的，应负责修复，故本案中房产公司应对其已经承租人提出的房屋瑕疵的未及时修复承担迟延交付的法律责任，综合本案情况，本院酌定迟延交付时间以五个月予以计算，即朱志羌、绿如蓝酒店应享有在原合同基础上再行免租五个月租金计338031.67元为宜。同时，对据此应支付的租金，绿如蓝酒店应予以及时清结。综上，鉴于双方在合同履行中均存在违约行为，故对房产公司诉求解除合同、承担违约责任的请求，本院不予支持，对要求支付尚欠租金的请求，本院据实核算后给予支持。需要指出，案涉应支付租金由作为次承租人的绿如蓝酒店支付后，其自行与作为承租人的朱志羌予以结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱志羌尚欠原告杭州余杭金腾房地产开发有限公司租金819516.33元（截止于2018年12月底），由被告杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店于本判决生效后十日内支付清； 二、驳回杭州余杭金腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费29852元，由杭州余杭金腾房地产开发有限公司负担17856元，由被告朱志羌负担11996元，由被告杭州余杭区经济开发区绿如蓝酒店于本判决生效后十日内支付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 楼   德   卫 人民陪审员 徐   贵   林 人民陪审员 徐蔚年十一月二十日 书 记 员 徐       锋