宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0181民初4959号 原告：任军，男，1962年3月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：施政，宁夏搏强律师事务所律师。 被告：杨佳庆，男，1976年8月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：吴迪，北京市中银（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昊，北京市中银（银川）律师事务所律师。 原告任军与被告杨佳庆返还原物纠纷一案，本院于2018年10月9日以房屋租赁合同纠纷立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任军的委托诉讼代理人施政、被告杨佳庆及其委托诉讼代理人吴迪、王昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还侵占原告位于灵武市汽配城A2区17、18号商业房，并恢复房屋原状；2.被告支付原告房屋租赁费135000元、违约金13500元，共计148500元（自2014年3月19日至2018年9月19日房屋租赁费及违约金，并按此方法计算至实际返还房屋及支付房屋租赁费之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2012年11月19日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于宁夏灵武市汽配城A2区17、18号两套营业房租赁给被告使用，每套租金标准为15000元/年，租赁期限为一年，自2012年11月19日至2013年11月19日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意续租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。乙方未按约定支付租金超过一个月，乙方按约定的租金10%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将上述两套营业房交给被告使用，被告一次性交纳了3万元租金。2013年10月19日合同到期后，双方未续签合同。2014年4月，原、被告双方口头约定，原告将涉案两套营业房以846300元的价格卖给被告，被告于2014年4月至2015年6月先后7次向原告共计支付购房款51万元。后原告多次向被告催要剩余购房款，原告于2017年5月16日一次性向被告退还购房款50万元，被告收到50万元购房款后向原告出具了收款凭据，剩余1万元抵顶2013年11月19日至2014年3月19日期间的房屋租赁费。后被告一直继续租赁上述两套营业房至今，但一直未再缴纳2014年3月19日至今的房屋租赁费。2018年3月起，原告曾多次通知被告要求解除房屋租赁合同，返还房屋并恢复房屋原状，支付拖欠的房屋租赁费，但被告均未履行义务，故原告提起诉讼。 杨佳庆辩称，1.原告主张的法律关系错误，原、被告已形成房屋买卖合同关系，而非原告主张的房屋租赁关系。2013年11月，在双方的房屋租赁合同即将履行完毕之时，原被告达成了口头房屋买卖合同。对以上事实原告在起诉状中已自认。至此，房屋租赁合同已终止。此后双方履行的合同是买卖合同，双方之间不存在房屋租赁关系。原告以资金困难为由找到被告，表示预将涉案房屋出售给被告。经双方协商，达成口头协议如下：原告自愿将涉案两套营业房以原价846300元（2600元/平方米）出售给被告；房屋没有办理产权证，也没有开具购房发票，原告向被告提供其与宁夏永顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；被告首付总价款的50%，即423150元，下剩购房款在原告将其与宁夏永顺房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同转移至被告名下时，由被告办理房屋备案手续，并以该房屋抵押贷款的方式于3个月内付清；协议达成房屋即交付被告。此后，被告对涉案房屋进行了装饰装修和内部改扩建。除涉案的2套房屋，被告还购买了相邻的2套营业房，将4间联排房装修改建，共花费89万元（涉案2套房的装修改建费49万元）。同时，被告按原告的要求陆续向原告支付了购房款。截止2015年6月9日，被告分期共向原告支付购房款51万元，2015年11月26日，被告又向原告支付购房款15000元。在此期间，被告多次要求原告将房屋买卖合同变更至被告名下，原告均以各种借口推诿不办。2017年5月16日，原告及其妻子来到被告的修理厂，向被告出示了涉案房屋的不动产发票和物业费收据，表示其负债较多，欲以涉案房屋抵付其所欠他人高额债务，请求解除双方的房屋买卖合同，并愿意退还已付的购房款并补偿被告损失30万元。至此，被告才得知原告故意隐瞒了房屋已办理产权登记的事实，并且原告无力承担交易税费。原告至今未向被告退还全部房款并支付补偿金。原告收到购房款后拖延不办理房屋过户手续，在履行房屋买卖合同中存在违约，导致双方于2017年5月16日以口头协议的方式解除了房屋买卖合同。合同解除后，被告应当返还购房款及利息，并补偿被告的装饰装修损失。2.原告的诉讼请求不当，应当予以驳回。双方《房屋租赁合同》履行完毕即终止后，达成了《房屋买卖合同》，并且涉案房屋已交付，原告称被告侵占其房屋，无事实和法律依据。房屋租赁合同已在达成房屋买卖合同之时终止，双方之间已不存在房屋租赁关系，故原告要求被告支付租赁费并承担违约金的诉讼请求亦不能成立。 本院经审理认定事实如下：2012年10月24日，原告自案外人宁夏永顺房地产开发有限公司处购买位于灵武汽配城A2区17、18号营业房并签订《商品房买卖合同》一份。2012年11月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租涉案房屋，用途为汽车维修，租赁期限1年，自2012年11月19日至2013年11月19日止，租金为每套15000元/月，租金总计3万元。被告已付清全年租金。租赁期满，原、被告经协商达成口头房屋买卖合同，约定原告将涉案2套房屋作价846300元售予被告。被告将涉案房屋及其相邻两套营业房一并进行了装修用以经营汽车维修。被告共计向原告支付购房款525000元，原告主张其于2015年11月26日收取的15000元系租金而非购房款的意见，因其未提交证据加以证实，本院不予采纳。后双方协议解除房屋买卖合同，原告于2017年5月16日向被告退还购房款50万元。截止开庭之日，被告仍占有使用涉案房屋。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。本案中，根据查明事实，双方依约履行了租赁合同，并于租赁期限届满后协议将涉案房屋卖予被告，原告亦收取了被告支付的部分购房款，可见，原、被告在租赁合同期限届满后就涉案房屋形成了房屋买卖合意。被告认可双方已协议解除了房屋买卖合同，并收取了原告退还的购房款50万元。根据原告举证，涉案房屋属原告所有，被告仍占有使用涉案房屋无法律依据，故原告主张被告返还涉案两套营业房的诉讼请求成立，本院予以支持，被告抗辩原告未退还剩余购房款及未支付房屋装修损失的意见，本院已告知另行主张权利。因原告未举证证实房屋原有状态，故对原告主张被告恢复房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付房屋租赁费及违约金的诉讼请求，因双方在原租赁合同履行完毕后已达成房屋买卖协议，双方均未举证证实房屋买卖协议的内容，原告未将被告交付的购房款足额退还，且原告未提交证据证实双方在解除房屋买卖合同后达成了新的房屋租赁合同及合同中对租金及违约金进行了约定，故原告主张被告支付房屋租赁费及违约金无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨佳庆于本判决生效后十五日内向原告任军返还位于灵武市汽配城A2区17号、18号营业房； 二、驳回原告任军的其他诉讼请求。 案件受理费1635元，由原告任军负担1535元，由被告杨佳庆负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员    闫  清 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  马  萍 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。