山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初4346号 原告（反诉被告）：侯红利，女，1982年2月2日出生。 委托诉讼代理人：刘春光，山东莫同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐俊港，山东莫同律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张宁波，男，1976年8月28日出生。 委托诉讼代理人：李军，滨州滨城西区法律服务所法律工作者。 原告侯红利与被告张宁波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告张宁波于2018年11月23日向本院提起反诉，本院依法进行合并审理。原告（反诉被告）侯红利委托诉讼代理人刘春光、齐俊港，被告（反诉原告）张宁波及其委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯红利向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告向原告返还滨州市北外环路以北东王钢材市场92号楼房屋及附属院落；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月15日，按照滨城区建设局关于东王、侯家钢材市场整体搬迁房屋拆迁实施方案有关规定，原告作为市东办事处侯家居委会集体组织成员获得位于滨州市北外环路以北东王钢材市场92号商品房及附属院落，并签订安置房认购协议书。2009年7月6日，原被告双方就涉案房屋签订房屋买卖协议。但该协议内容违反法律法规强制性规定，协议应属无效。 被告张宁波辩称，1.原告的第一项请求无法律依据。首先，原告诉求的房屋买卖协议所涉及的标的物92号商铺及附房并非原告诉状中陈述的商品房，而是东王、侯家钢材市场搬迁安置房。该标的物并不包含关于房屋的所有权权属，原告转让该商铺，只是对该商铺所包含的财产权作出的处分。原被告签订的房屋买卖协议不具有合同法第五十二条规定的情形，应为有效。2.原告诉求返还滨州市北外环路以北东王钢材市场92号房屋及附房院落，既无法律依据也没有事实依据。2009年6月15日，原告与市东办事处签订东王、侯家钢材市场搬迁安置房认购协议书，约定原告认购的是安置经营用房，原告按有关政策缴纳土地使用费。原告有意出售涉案经营用房，被告需要购买，经中间人马柱介绍，在马柱的家中双方签订涉案房屋买卖合同，约定价款19万元，由被告缴纳土地使用费。当日被告支付了购房款，原告交付了房屋。被告接收房屋后进行装修中，原告要求要么涨价，要么收回房屋，并以其它事项要挟被告。后又经中间人协调，于2009年7月6日在滨州滨城大维法律服务所重新签订了房屋买卖协议，价款增加到233000元，仍由被告缴纳土地使用费。同时约定，如因政府规划需要拆迁费归被告所有。签约当日，被告转账补交房款43000元，此后九年，被告占有房屋，缴纳土地使用费。被告通过支付等价房款合法占用该经营用房的财产权，原告诉求返还房屋无事实依据；3.原告诉状中陈述双方签订的房屋买卖协议的内容违反法律法规强制性规定也与实际不符。原告请求返还的92号经营用房是滨城区市东办事处对需要安置的拆迁经营户出售的安置经营用房，并非本村集体组织成员专属的因宅基地、住房被占有所进行的安置住宅用房。住宅安置房无需缴纳土地使用费，房、地不分离。涉案经营用房与土地使用权完全分离，土地使用权并没有随经营用房一体转让，仍由开发单位集中享有并收取土地使用费。该涉案经营用房不同于农村集体所有土地上建设的被禁止向社会公开销售的小产权房或农村居民住宅用房，也不同于因城市建设拆迁安置而建的村居民安置住宅用房。涉案房屋不承载集体经济组织对其成员的福利分配利益和社会保障利益的功能，原告诉状中陈述内容无法律依据；4.原告诉求返还房屋违反诚实信用原则。被告依协议约定履约支付房款，缴纳土地使用费。原告受利益驱使，在合同履约九年后，主张返还涉案房屋，明显是见利背信行为，是对诚实信用原则，社会正义的挑战。如果背信行为得到支持，那么守信者的合法权益不能得到保护，不可避免诱发社会不良效果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张宁波向本院提出反诉请求：1.判令滨州市北外环路以北东王钢材市场92号房屋及其院落地上附着物由反诉原告所有；2.反诉案件诉讼费由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2008年底至2009年期间，滨州市滨城区政府确定对位于市东办事处辖区内的东王、侯家钢材市场整体搬迁，根据滨州市建设局出具的整体搬迁房屋拆迁实施方案公布的内容，被拆迁经营户就房屋及室外构筑物及水电等设施获得拆迁补偿款。另外在北外环路以北、黄河十八路以南、凤凰五路以东建造二层经营用房作为安置房。安置每套建筑面积168平方米，价格为每平方米1065元。2009年1月20日，作为被拆迁户的反诉被告与滨州市滨城区市东办事处签订了安置房认购协议书，认购新的东王钢材市场92号安置房一套，面积168平方米，单价1065元，总价178920元，房屋交付时间为2009年3月31日前，交接钥匙时以拆迁补偿款抵顶购房款，多退少补，被拆迁人应为安置房缴纳土地使用费。2009年7月6日，反诉被告将购得的安置房以233000元价格出卖给反诉原告，反诉原告支付了购房款，反诉被告交付了房屋。反诉原告与反诉被告在房屋买卖协议中约定，反诉原告除支付房款外，还需按年缴纳该房屋及场地占用土地的使用费，房屋如因政府规划需要拆迁，拆迁费归反诉原告所有。 反诉被告侯红利对反诉原告张宁波的反诉辩称，1.依据我国房地产及土地管理相关法规规定，我国实行房地一体主义，反诉原告诉求土地上的房屋归其所有，违反了以上法律法规的规定。依据客观事实，涉案房屋所在地块为侯家集体土地，而反诉原告并非侯家集体组织成员。因而在其未获得集体组织成员的身份的情况下，其诉求涉案房屋归其所有，属客观不能；2.因涉案合同属无效合同，依据法律规定，合同无效后，双方需互相返还以恢复到合同签订之前的状态。反诉原告的反诉请求不能获得支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的如下证据：安置房认购协议书、买卖协议、滨州市规划局滨规函[2006]26号文件复印件、拆迁实施方案复印件、收款收据、土地使用费收据、滨州市国土资源局滨城分局出具的情况说明，本院确认的事实如下： 2009年6月15日，滨州市滨城区市东街道办事处（甲方）与侯红利（乙方）签订东王、侯家钢材市场搬迁安置房协议书，约定，根据（2008）10号拆迁公告及区建设局关于东王、侯家钢材市场整体搬迁房屋拆迁实施方案有关规定，对拆迁户进行安置，经甲方、乙方协商特制订此安置购房协议；东王钢材市场安置房位于北外环路与黄河十八路之间、凤凰七路以西，设计用途为经营居住房，建筑构造为砖混结构，建筑房层数为两层，建筑面积为168平方米，房屋及门前场地的使用年限为50年；乙方认购的安置房位置编号为92号，认购价款按建筑面积168平方米计算，每平方米价格为1065元，该安置房总价款为178920元；被拆迁人签订拆迁房屋货币补偿协议并选好安置房，交接钥匙的同时交纳安置房房款差价（多退少补）；甲方须在协议签订之日向乙方交付验收合格的安置房，并协助乙方办理房产证，房产证的办理只限于此次东王、侯家的拆迁安置户，相关费用自理；乙方须在协议规定的经营场地经营；乙方按有关政策交纳土地使用费。 2009年7月6日，侯红利（卖方、甲方）与张宁波（买方、乙方）签订房屋买卖协议，约定，甲方将自有产权楼房一套卖给乙方，该房屋位于滨州市北外环路北东王钢材市场92号商品房，面积168平方米；该楼房的价格为233000元，协议签订时一次性付清房款；甲方同时将证实自己对该房产拥有所有权的凭据（该房的房屋所有权证）及钥匙交于乙方；甲方所有的该商品房及其场地所应交纳土地使用费由乙方每年承担；在乙方不违约的前提下，甲方主张房屋所有权时，由甲方向乙方加倍支付购房价款的违约金；该商品房的产权办理费用由乙方承担，甲方予以协助；房屋如政府规划需要拆迁，拆迁费归乙方所有。 同日，张宁波向侯红利支付购房款233000元。侯红利向张宁波出具收到条。侯红利将涉案房屋交付张宁波。 自2011年1月16日至2018年1月29日，张宁波每年以侯红利的名义向滨州市滨城区市东街道办事处侯家居委会交纳占地费。 根据原告申请，本院向滨州市国土资源局滨城分局调取东王钢材市场土地性质的相关资料，其工作人员口头答复该土地系集体土地，并出具情况说明，载明，东王钢材市场该宗土地未在该局办理合法用地手续，该区域范围内所有建筑皆为历史违法占地。 本院认为，一、本诉部分：本案的争议焦点是原被告所签订的房屋买卖合同是否有效。本案中，涉案房屋不属于一户一宅的农村居民住宅用房，而是政府因市场搬迁对拆迁安置户在集体土地上建造的经营用房。该房屋尽管没有完善的批准手续，但具有占有、使用、收益功能，具有交易价格。双方签订的合同名义上为房屋买卖合同，实质上是双方对标的物的占有、使用、收益权利的转移。张宁波与侯红利签订合同后，张宁波已将涉案购房款交付侯红利，侯红利亦已将涉案房屋交付张宁波，双方已经履行合同完毕长达九年之久。在九年之久的时间中，张宁波对涉案房产进行控制，并依约向滨州市滨城区市东街道办事处侯家居委会交纳土地占地费，已对该房屋形成了稳定的占有关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。侯红利现要求确认合同无效并返还房产的主张，本院不予支持。 二、反诉部分：关于张宁波要求判令涉案房屋及其院落地上附着物由其所有的主张。本院认为，涉案房屋没有完善的批准手续，现无法办理物权登记，而确认所有权是基于物权的权利，且不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故张宁波的该项主张，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告侯红利的诉讼请求； 二、驳回反诉原告张宁波的反诉请求。 本诉案件受理费4795元，减半收取计2397.50元，反诉案件受理费50元，合计2800元，由侯红利负担2397.50元，张宁波负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  孙春华 二〇一八年十二月二十六日 法官助理  孔琳雪 书记员  唐梦瑶