河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1524民初3375号原告：冯宜贵，男，1950年6月15日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：闵运科，河南千源律师事务所律师。被告：何红锋，男，1977年12月18日生，汉族，住湖北省汉川市。原告冯宜贵与被告何红锋合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯宜贵及其委托诉讼代理人闵运科、被告何红锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯宜贵向本院提出诉讼请求：1.被告应继续履行合同，支付2018-2019年的租金55000元；2.恢复房屋原状，交清水、电费用，交还水、电卡。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月25日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，被告租赁原告在赤城办北大街219号一楼店铺做生意，约定租期为10年，自2009年9月25日起至2019年9月25日止。年租金为20000元，于每年的9月28日给付下一年的租金。并且约定“甲方不得擅自解除本合同”，可被告现违法合同，未给付下年的租金，而且擅自提前解除合同。2011年11月19日，因被告增租二楼，乱搭建铁皮屋，擅自封闭九个窗户，开门一处，引发争议。原被告经充分协商，又签订一份补充合同，约定二楼年租金为10000元。其在院内建的铁皮屋，封闭的九个窗户，开门一处，在合同到期后，乙方应将承租房屋恢复原状。可被告现提前解除合同，拒不恢复原状。另外，被告现已搬迁，但未交清水、电费用，也未交还水、电卡。故向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告何红锋辩称，1、2009年签合同开始，房屋的租金一直在涨，原告先违反了房屋租赁合同约定。2、房屋二楼实际上不适合居住，当时是为了能正常经营，解决我和原告之间的纠纷，承租下来作为给原告的适当补偿。3、房屋原貌问题，原告诉状中的9个窗户不存在，另外院内铁皮屋不是我搭建的。4、原告没有给过我水卡和电费卡，我一直是用支付宝交水电费。5、房屋我已经按照调解协议书做了修缮，履行了相关义务。本案当事人围绕争议焦点（1、原被告双方签订的合同是否继续履行或解除；2、恢复房屋原状的情况）依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证。对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告冯宜贵向本院提交一下证据：1、2009年9月25日签订的商铺租赁合同一份，拟证明双房租赁事实，以及约定租赁时间是2009.9.28-2019.9.27，约定如果有变更，双方应签订变更协议。2、2010年11月19日签订的商铺租赁补充合同，拟证明改变现状的约定，被告同意恢复原状，不恢复原状要承担一定的违约金。3、2013年10月17日商城县人民法院的民事调解书1份，拟证明房屋租金经双方同意后调整为55000元。被告何红锋质证认为：1、2010年11月19日签的补充合同中，原告提供的是合同材料显示“到期前恢复原状”，但是我手里一份是“合同到期后恢复原状”。2、2011年11月16日签订补充协议，协议中约定房屋租金48000元，约定在拆迁前不能涨租。3、铁皮屋所在地是公共用地，且铁皮屋是原告房屋邻居周姓业主所建，铁皮屋所有权不明确，我作为承租人没办法去拆除。另外我们给房屋铺了地板砖，吊了屋顶等修缮工作，恢复原来的状态应该是相对的。被告何红锋向本院提交以下证据：1、2010年11月19日签的补充合同，拟证明合同约定是在合同到期后恢复房屋原状。2、2011年11月16日签订补充协议，拟证明约定房租为48000元，3、电话录音（庭审中播放），拟证明原告方已经同意解除合同。4、与原告的短信交流记录（庭审中出示），该证据是对证据3的佐证，拟证明解除合同和原告沟通过，且得到原告同意，是原告方不收房，不存在被告擅自解除合同的情况。经审理查明,原告冯宜贵与被告何红锋系房屋租赁关系，2009年9月25日被告何红锋承租原告位于商城县城关××大街××楼的商铺约160平米，并签订《商铺租赁合同》。2010年11月19日，原、被告双方签订《商铺租赁合同补充合同》约定1、将商铺二楼租赁给乙方，乙方补交上年二楼租金10000元，并交清当年二楼租金10000元;2、乙方在院内添附的建筑物，在合同到期前，被告要恢复原状，否则承担违约金20000元；3、乙方将该房屋与周姓相邻的檐墙三个窗户封闭，合同到期前乙方要恢复原状，否则承担违约金30000元；4、合同到期后，乙方应对承租方恢复原状；5、本协议与主合同同时发生效力。。2011年10月16日，原、被告签订《商铺租赁合同补充合同》约定：1、甲方把面积约为160平方米一楼门面以及甲方在二楼的居住权租给乙方使用，每年租金48000元；2、商铺租金在拆迁改造前都按此规定不能变更；3、甲方在房屋未拆迁之前，不得以任何理由增长房屋租金，如若违约，甲方必须补偿乙方违约金200000元；4、乙方如需对甲方的房屋进行修建改造，须告知甲方，经甲方同意后方可实施，如有违反合同，须向甲方赔偿人民币100000元。。2013年，原告诉称被告违约不修缮房屋并拆除了承重墙，将被告诉至商城县人民法院，商城县人民法院于2013年10月17日做出（2013）商民初字第699号民事调解书，原、被告双方达成协议：1、原、被告于2009年9月25日签订的《商铺租赁合同》继续有效，但房屋租金调整为每年55000元；2、被告何红锋于2013年12月15日以前将承租房屋修缮完毕，保证修缮部分结实、耐用、不漏雨。2018年10月份被告何红锋要求与原告解除房屋租赁关系，期间有短信和电话告知原告，通知原告交接钥匙。被告手机电话录音中原告同意解除房屋租赁，但要被告按双方协议约定必须恢复房屋原状。现该租赁的商铺已清空，水、电费已结清，被告租赁的房屋钥匙未交付给原告。庭审中原告要求被告不恢复房屋原状要承担一定的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照双方的约定履行自己的义务。原、被告双方按照租赁协议，原告将位于商城县城关镇北大街219号的房屋一楼和二楼出租给被告何红锋使用，双方书面签订有租赁合同及补充合同等协议。被告何红锋提交的2010年11月19日，原、被告签订的《商铺租赁合同补充合同》复印件中“合同到期前”改动为“合同到期后”系被告何红锋单方改动，本院不予采信。被告何红锋手机短信告知原告冯宜贵解除房屋租赁有通话录音佐证，原告冯宜贵手机电话中表示同意解除房屋租赁合同，但被告须得恢复房屋原状，在原、被告双方签订的《商铺租赁合同补充合同》中约定“乙方（被告）因经营需要在院内添附了建筑物，使房屋维修发生困难，所以，合同期间，房屋维修和维修费用由乙方承担。合同到期以前，乙方必须恢复原状，否则，乙方承担违约金20000元”“乙方将该房屋与周姓相邻的檐墙三个窗户封闭，合同到期前乙方要恢复原状，否则承担违约金30000元”；因被告要求解除房屋租赁合同时未能恢复房屋的原状，双方约定违约金过高，且约定恢复房屋状态不明确，被告租赁期间对原告房屋进行了简单装修及相关修缮，应承担相适应的违约责任，本院酌定违约金20000元。原告诉求恢复房屋原状，交清水、电费用，交还水、电卡的主张视为同意被告解除房屋租赁关系。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的相关规定，判决如下：解除原告冯宜贵与被告何红锋的房屋租赁合同。被告何红锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯宜贵违约金20000元。二、驳回原告冯宜贵的其他诉讼请求。上述给付内容，如被告何红锋未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取588元，由被告何红锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 李 军二〇一八年十二月十九日书记员 何小静