湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1124民初2716号 原告：何某，男。 委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳霖，湖南濂溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：夏位华，湖南濂溪律师事务所律师。 被告永州某置业有限公司。 法定代表人李国祁，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘保平，湖南博大律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：何振林，男。 原告何某诉被告永州某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何某的委托诉讼代理人欧阳霖、夏位华、被告永州某置业有限公司的委托诉讼代理人刘保平、何振林到庭参加了诉讼，原告何某、被告永州某置业有限公司的法定代表人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行完善公共基础设施的合同义务（含推介沙盘中的空中花园等小区绿化配套设施）；2、依法判令被告在判决生效后10日内履行办理不动产权证义务，如未按判决履行办证义务，需以总房款为基数，按日0.12%支付逾期办证履行金；3、依法判令被告在判决生效后10日承担从2016年1月1日起至被告实际支付违约金之日止逾期交房违约金，暂计算至2018年11月30日，共计65176元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月20日在玉龙湾营销中心，原告与被告就商品房买卖签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的玉龙湾小区第XX幢XX号房，商品房建筑面积134.1平方米，单价2535元每平方米，总购房价款为339992元。房屋的交付期限及条件为2015年12月31日前依照国家和地方政府的规定，将经验收合格的商品房交付原告。出卖人逾期交房自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期违约金按日向买受人支付已交付房款万分之2计算。合同签订后，原告依约履行了支付购房款等合同义务，然而被告至今未能履行合同约定的绿化率、停车位、公共卫生等设备设施完善，无法达到宜居条件，房屋也未经验收合格，更没有为原告办理不动产权证。 原告认为，被告违反双方合同约定，未完善公共设施（含绿化）、逾期交房、逾期办理不动产权证的行为已经严重违约，依法应当承担相应民事责任。被告设置的合同违约金条款显失公平，特别是对自己逾期未办理不动产权证的违约金过低，依照合同法的规定，应当调整至被告约定原告违约的偿付标准。 永州某置业有限公司辩称，1、原告要求答辩人完善公共基础设施的合同义务没有事实依据。答辩人与原告订立的房屋买卖合同中约定答辩人对基础设施、公共配套设施的合同义务是“供电、供排水于交房前达到使用条件”，其他的公共设施建设不属于合同责任。原告小区的供电、供水及排水系统已全部建设好，达到了使用小区业主的使用条件；2、答辩人已经履行房屋交付义务，原告诉请的逾期违约金没有事实依据。答辩人在开发过程中因政府规划、拆迁等方面原因，楼盘虽然竣工，但一直未完成房屋验收。但2016年4月5日、2017年8月15日原告8户主动与答辩人签署《收房确认书》，且都实际占有使用房屋，依照最高法司法解释，应视为双方对购房合同约定的房屋交付条件进行了变更，但原告自愿收房的，视为与被告达成改变交房条件和交房时间等的新意向，合同已经改变，且不违反法律禁止性规定，是有效的。故原告再依变更前合同要求答辩人承担违约金，没有法律依据；3、原告要求调整逾期办证的违约金没有道理。房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是意思自治原则和公平交易原则的体现，是合法有效，合同当事人不能随便要求调整违约金的约定，否则会扰乱公平的交易秩序。 原告围绕诉讼请求向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方就交房期限、条件、逾期违约金等权利义务的约定；2、《税收完税证明、税收缴款书》各一份，证明原告已依法缴税的事实。3、销售不动产统一发票、增值税普通发票各一份，证明原告已交付房款的事实；4、照片八张，证明房屋销售时沙盘承诺的空中花园并未实际完成的事实。 被告在举证期内本向本院提供如下证据：1、《房屋买卖合同》一份，证明合同约定被告对基础设施、公共配套设施的合同义务是“供电、供排水于交房前达到使用条件”，其他配套设施不属于合同义务；2、《收据》一份，证明原告购房款的交付情况；3、收房确认书一份，证明原告已收房的事实，双方约定的交付条件变更为房屋验收前交付；4、《小区照片一组》5张，证明已开发的小区公共设施基本完善。 被告对原告的证据质证如下：对证据1真实性无异议，但合同约定的交付时间和条件已发生改变，证据2、3无异议，证据4的真实性有异议，照片不能反映拍的是玉龙湾小区的楼盘，且沙盘反映的是效果图，不是合同约定的被告义务。 原告对被告的证据质证如下：对证据1真实性、关联性、合法性无异议，但合同的基础设施应以适宜业主居住生活为准；证据2无异议；证据3原告收房并不能证明双方对交房条件发生变更达成了一致协议，交房时间及条件仍以合同为准；证据4真实性无异议，但照片中基础设施并未达到业主们的要求。 本院认证如下：原告证据1-4及被告证据1-4，原、被告均对对方的证据的真实性无异议，只是对各自证明目的有异议，本院认为上述证据均能证明案件事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告永州某置业有限公司依法办理了位于道县滨河路二段玉龙湾小区开发建设的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》。2013年12月20日原告与被告永州某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同主要约定：原告购买被告位于道县玉龙湾小区第XX幢第X层X号房，商品房建筑面积134.1平方米，单价2535元每平方米，总购房价款为339992元，出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格后的商品房交付买受人使用；如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套、建筑以及供电、供排水于交房前达到使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交清了购房款，并依法缴纳了税费。房屋未验收合格，但原告与被告于2016年6月24日签署了《收房确认书》，被告没有依合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以致原告未能取得房地产权属证书。被告开发的玉龙湾小区的供电、排供水及道路、绿化等设施已基本完善。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告在玉龙湾小区开发的商品房，依法办理了相关手续，可以对外销售。原告与被告永州某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 原告作为买受人已经按照合同约定向被告付清了购房款并依法缴纳相关税费，被告也应依照合同约定在规定的期限内向原告交付经验收合格的商品房，现被告未能按期交付经验收合格的房屋，依法应承担相应的违约责任，但2016年6月24日起原告确认收房，则视为原告愿意接受被告未经验收合格的房屋，被告已经履行了交付的义务，为此，被告应当承担的逾期交房的违约责任应当终止。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法支持到实际交付之日止。其违约金数额按照双方合同约定，以购房款为基数，按日0.02%计算，从2016年1月1日计算至2016年6月24日为每日（339992×0.02%=67.99元）×174天=11830元，本院予以确认。 双方在合同中约定了由被告在交房后180个工作日内履行办证义务，现因被告的原因导致原告无法取得不动产权证，被告应承担相应的违约责任。原告提出“要求被告履行办理不动产权证义务及承担逾期办证违约金”的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告没有证据证明因迟延办证遭受了损失，要求增加违约金没有依据。应按照双方合同约定的“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，计算违约金为33元。 原告还提出“要求被告履行完善公共基础设施的合同义务”的诉讼请求，经查，被告已对合同约定的“供电、供排水于交房前达到使用条件”的基础设施、公共配套建筑正常达到的承诺履行完毕。因此，原告的该请求的证据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告永州某置业有限公司自本判决生效之日起10日内履行为原告何某办理不动产权证义务，并支付原告何某迟延办证违约金33元； 二、被告永州某置业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告何某支付逾期交房违约金计人民币11830元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费1429元，减半收取714.5元，由被告永州某置业有限公司负担（原告已预交，由被告在给付本案判决款项时一并支付给原告）。原告预交案件受理费714.5元，由本院退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  何小艳 二〇一八年十二月二十五日 书记员  何亚男 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。