四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终16522号 上诉人（原审被告）：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街**。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：李明久，男，汉族，1983年8月20日出生，住四川省宜宾县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：李云建，男，汉族，1976年10月19日出生，住四川省大英县。 被上诉人（原审原告）：杨志琼，女，汉族，1977年12月20日出生，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：李云建（系杨志琼之夫），汉族，1976年10月19日出生，住四川省大英县。 上诉人四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）因与被上诉人李云建、杨志琼商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初5896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 藏鑫公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李云建、杨志琼的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由李云建、杨志琼承担。 主要事实和理由：一、原审法院判决将不动产权证交付错误，事实认定不清，遗漏了必要的诉讼参与人即贷款银行。根据买卖合同补充协议第八条10项约定，“出卖人为分期付款、银行按揭方式支付购房款的买受人办理完毕房屋产权证后，买受人应当积极、无条件地配合贷款银行或出卖人办理房屋抵押担保他项权利的登记手续”。藏鑫公司已按照约定办理了不动产权证书，李云建、杨志琼实际已取得案涉房屋在不动产登记中心的公示登记。因李云建、杨志琼系按揭方式购房，故应当按约定配合银行办理抵押登记，才导致现在无法取得不动产权证书。李云建、杨志琼现无法取得不动产权证书并非是藏鑫公司的原因，是其所贷款银行必须要将不动产登记证书原件办理完毕正式抵押登记后，贷款银行才能归还不动产登记证书原件。 李云建、杨志琼未取得不动产权证书原件，不影响其使用房屋的权益。如其需变卖房屋，首先需要归还银行贷款、注销登记，银行可以马上归还其不动产权证书原件，不在办理正式抵押登记。一审法院未查明《买卖合同》补充协议约定的权利义务，侵犯了所贷款银行的权利。 二、一审法院判决藏鑫公司承担逾期办证违约金错误。2018年5月29日李云建、杨志琼已取得不动产权证，李云建、杨志琼事实上在不动产权登记中心已取得公示登记，而一审判决2018年5月29日后藏鑫公司仍要承担逾期办证违约金错误。在2018年5月29日之后的很长一段时间，不动产登记中心冻结了本小区房屋产权证的办证工作。无法办证的原因并非藏鑫公司导致，一审法院未查明逾期办证的真实原因，所以藏鑫公司不应当承担此期间的违约金。 李云建、杨志琼答辩称，李云建、杨志琼签订合同后将应交付的款项和相关的手续都已提交，但藏鑫公司至今未将产权证交付；藏鑫公司陈述的内部原因与李云建、杨志琼无关。 李云建、杨志琼向原审法院起诉请求：1.藏鑫公司限期办理涉案房屋的产权证书；2.藏鑫公司支付逾期办证违约金（以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息标准支付，从2015年3月31日起计算至实际办理完毕止，暂计算至2018年7月10日为7533元）；3.藏鑫公司承担因延期办理房屋产权证书而致使房屋交易时，不能按期享受国家免征营业税和个人所得税而造成的经济损失和心理负担赔偿金33000元。原审庭审中，李云建、杨志琼变更了第一项诉讼请求，即请求判令藏鑫公司限期交付房屋的不动产权证。 原审法院认定事实：2013年11月19日，李云建、杨志琼与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由李云建、杨志琼购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰街道太平村四社藏鑫•凤凰山1号7幢1单元4层03号房屋，房屋总价款668598元，李云建、杨志琼采取贷款方式支付购房款。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。……9.因国家政策和政府主管部门原因，政府主管部门未如期接收出卖人报送的资料和办理产权登记手续的，出卖人不承担办理产权证逾期的责任。……” 《商品房买卖合同》及补充协议签订后，李云建、杨志琼按约支付了购房款。2014年4月11日，房屋备案登记在李云建、杨志琼名下。2014年4月13日，藏鑫公司向李云建、杨志琼交付了房屋，李云建、杨志琼支付了办证所需的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。2018年5月29日，案涉房屋办理了不动产权证。李云建、杨志琼认为藏鑫公司逾期办证，遂引发纠纷。 原审法院以上事实有李云建、杨志琼提交的《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、契税收据、维修基金收据、房屋信息查询记录以及当事人的陈述在卷予以佐证。 原审法院认为，李云建、杨志琼与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。李云建、杨志琼支付了全部购房款，并交纳了契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务，藏鑫公司向李云建、杨志琼交付了房屋，但却未按合同约定办理房屋所有权证，违约事实清楚明确。现案涉房屋的不动产权证已于2018年5月29日办理，藏鑫公司以未办理抵押登记而扣留不动产权证，其抗辩理由依法不能成立，李云建、杨志琼要求藏鑫公司交付不动产权证，其请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于李云建、杨志琼主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，原审法院认为逾期办证是持续性违约行为，每逾期一日均会产生新的违约金，每日违约金的诉讼时效应单独计算，双方合同中明确约定商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证，藏鑫公司于2014年4月13日交付房屋，故应于2015年4月13日内办理房屋所有权证书，现李云建、杨志琼于2018年7月10日提起诉讼，主张的逾期办证违约金确有部分违约金超过了诉讼时效，原审法院支持李云建、杨志琼计算二年的逾期办证违约金。关于李云建、杨志琼主张的经济损失和精神损失赔偿，双方在合同中约定的违约金即是损失赔偿的约定，现李云建、杨志琼没有提交证据证明逾期办证造成的实际损失，其主张经济损失赔偿没有事实依据，在合同纠纷中主张精神损失赔偿，没有法律依据，故对李云建、杨志琼的该项损失请求，原审法院不予支持。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、藏鑫公司于判决生效之日起十日内将位于新都区大丰街道大天路1689号7幢1单元4层3号房屋的不动产权证交付李云建、杨志琼；二、藏鑫公司于判决生效之日起十日内向李云建、杨志琼支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款668598元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2016年7月10日起计算至2018年7月10日止）；三、驳回李云建、杨志琼其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费507元，由李云建、杨志琼负担382元，藏鑫公司负担125元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 二审中，李云建、杨志琼向本院提交申请，申请撤回第一项起诉请求即判令藏鑫公司限期交付房屋的不动产权证。藏鑫公司对李云建、杨志琼的该项申请予以认可。本院经审查认为，李云建、杨志琼的该项申请系其真实意思表示，符合法律规定，且藏鑫公司予以认可，故本院予以准许。 本院认为，根据藏鑫公司的上诉请求与被上诉人李云建、杨志琼的答辩意见，本案二审争议焦点为：藏鑫公司是否应向李云建、杨志琼支付逾期办证违约金。现就上述争议焦点的认定分述如下： 首先，原审庭审中李云建、杨志琼明确的诉讼请求“判令藏鑫公司给付自合同约定之日起至房屋产权证书办理之日止应当支付的违约金7533元”；庭审笔录载明其陈述的依据为“合同第19条产权登记第2小条，从2015年3月31日起算至起诉之日，房屋总金额乘以0.0035，按照活期利息计算”；《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”第（二）款“转移登记”第2项“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”：“（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并予买受人实际取得房屋所有权证证书之日起30日支付”。故根据上述事实，李云建、杨志琼主张的违约金按照合同约定应为逾期办理房屋所有权证的违约金。 其次，根据双方合同约定，办理房屋所有权证书的时间应为房屋交付之日起365日内。案涉房屋于2014年4月13日交付，故办理房屋所有权证书的截至时间应为2015年4月13日。在此情况下，诉讼时效应从2015年4月14日起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，诉讼时效至2017年4月14日届满。李云建、杨志琼在2018年7月10日向一审法院提起诉讼，已超过诉讼时效。但一审判决作出后，藏鑫公司未针对诉讼时效提出上诉。 再次，根据二审查明的事实，成都市新都区在2016年10月25日起开始实施不动产统一登记，从2016年10月18日即停止受理各类土地、房屋登记业务。故因二证合一政策的实施，藏鑫公司在事实上也不能为李云建、杨志琼单独申请办理房屋所有权证书，故逾期办理房屋所有权证的违约金应当从逾期之日计算至2016年10月18日。原审法院对违约金的性质、计算违约金的起止时间认定不当，本院予以纠正。 综上，因二审查明新的事实、李云建、杨志琼撤回部分起诉，故本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初5896号民事判决； 二、四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起向李云建、杨志琼给付逾期办理房屋所有权证书的违约金（违约金的计算方式：以房屋总价款668598元为基数，按照中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年4月14日起计算至2016年10月18日止）； 三、驳回李云建、杨志琼的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1014元，由由四川藏鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月二十日 书记员 龙春光