陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕05民终2230号上诉人（原审被告）：陕西海润天成地产开发有限公司。法定代表人：宋玉庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：樊安迪，陕西合恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨王莉，女，1984年7月14日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人侯高宏，男，1981年9月30日出生，汉族，系杨王莉之夫。委托诉讼代理人屈陈平,陕西省白水县148法律服务所法律工作者。原审第三人：陕西铜川声威特种水泥有限公司。法定代表人：周大星，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋迎朝，陕西宋林科律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌雪婷，陕西宋林科律师事务所律师。上诉人陕西海润天成地产开发有限公司（以下简称海润公司）因与被上诉人杨王莉、原审第三人陕西铜川声威特种水泥有限公司（以下简称声威公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省白水县人民法院(2018)陕0527民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。海润公司委托诉讼代理人樊安迪、被上诉人杨王莉委托诉讼代理人侯高宏、屈陈平、原审第三人声威公司委托诉讼代理人宋迎朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海润公司上诉请求：1、依法撤销(2018)陕0527民初662号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人已向上诉人履行了付款义务的事实不清，据此判令上诉人向被上诉人交付房屋并办证显属错误。2015年10月16日上诉人与第三人签订关于房屋水泥置换的协议书，协议约定第三人向上诉人供应水泥，上诉人以白水“居苑华城”项目部分商品房作为支付的水泥款，实际履行中，第三人自行对外出售涉案房屋并收取款项，其收款后向买受人开具《收款收据》，上诉人凭第三人开具的《收款收据》，由上诉人与持有该《收款收据》的持票人签订商品房买卖协议，并更换房款收据。上诉人根据第三人供应水泥的实际金额，在水泥货款金额范围内办理对应金额房屋的交房、网签等交付手续。协议签订后至2016年年中期间，第三人依约向上诉人供应水泥，上诉人凭第三人开具的《收款收据》，陆续为第三人指定的其他人更换商品房买卖协议及票据总计100余套，累计金额近4000万元，并已实际交付房屋49套，金额达1600余万元，但第三人却仅向上诉人供应了价值约750万元的水泥，差额达800余万元。本案中，第三人就案涉商品房向案外人开具《收款收据》，案外人又将该房屋出售给被上诉人，被上诉人持有第三人开具的该商品房《收款收据》至上诉人处办理了商品房买卖协议及房款票据的更换，上诉人虽与被上诉人签订商品房买卖协议，但被上诉人并未实际向上诉人支付购房款，而是支付给了第三人，第三人也没有依据双方间水泥置换协议书的约定足额向上诉人供应水泥，被上诉人根本没有履行合同约定的付款义务。如在此情形下，仍要求上诉人继续无偿将全部4000万元的房屋交付，严重有损诚实信用和公平原则，也将给上诉人带来巨额损失。二、一审法院认定涉案项目已竣工验收的事实错误。涉案“居苑华城”项目二期至今仍未完工，也没有完成竣工验收手续，一审法院没有查明这一重要事实，径直判令上诉人在10日内交付验收合格的房屋显然不当。杨王莉答辩称：一、被上诉人已向上诉人全面履行了付款义务，一审法院对该事实认定清楚，据此作出的判决合法合理。被上诉人依照其与上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，向上诉人支付了全部购房款，同时上诉人向被上诉人出具《收款收据》，并加盖上诉人的财务专用章，被上诉人已向上诉人全面履行购房付款义务。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方协议，属于束己合同，不属于涉他合同，应严格遵循合同的相对性原则，按照合同约定履行合同义务。被上诉人在购买该房屋时对上诉人与第三人之间的关系并不知情，其与第三人之间不存在合同关系。至于上诉人与第三人之间的争议与本案不属于同一法律关系，没有关联性，应另案处理，其二者之间的纠纷不应成为上诉人拒绝履行交房义务的借口。二、无论本案涉案项目是否已经竣工验收，都不是阻碍上诉人履行合同主要义务的理由。合同双方约定的房屋交付期限为2017年8月31日，上诉人至今未向被上诉人交付房屋，明显违约。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条等规定，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，竣工验收是房屋交付使用的必要环节。现涉案项目未验收显然属于上诉人的违约。上诉人将其原本的违约行为作为继续履行合同的抗辩理由，显然不合逻辑。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。声威公司述称：上诉人一审提交的加盖有其公司抵账专用章的收据是真实的。上诉人与第三人之间的置换协议，与被上诉人的房屋买卖合同没有关系。杨王莉向一审法院起诉请求：1、海润公司将验收合格的居苑华城二期第11栋1单元6层1号商品房交付杨王莉，并立即办理网签、备案及房产证等相关手续；2、海润公司承担延期交房的损失，按照银行三倍存款利息计算违约金；3、案件诉讼费用由海润公司负担。一审法院认定事实：海润公司承建了白水县居苑路北侧居苑华城二期工程，海润公司于2017年4月办理了11号楼的商品房预售许可证。2016年1月20日,杨王莉与海润公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定杨王莉购买海润公司开发的位于白水县居苑路北侧的居苑华城二期11号楼1单元6层1号住房一套，面积117.26平方米，单价为每平方米2620元，总金额307221.2元。双方约定，买受人按一次性付款的方式付款，杨王莉于当日交纳了房款，海润公司当日向杨王莉出具了票号为0108683的收款收据，并加盖了陕西海润天成地产开发有限公司白水分公司财务专用章。双方约定，出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人承诺交房时间为买受人签合同之日起有效施工时间16个月内，因不可抗拒的自然因素或非出卖人的人为因素影响，时间向后顺延，出卖人不承担违约责任，否则承担国家银行同期活期存款利息。约定买受人必须按照合同约定交款时间交款，否则承担所欠款数额3倍的国家银行同期活期存款利息。海润公司应于2017年5月20日之前向杨王莉交付经验收合格的商品房，合同约定如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起45日内告知买受人。对房屋的交接，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，同时出卖人应当出示本合同约定的商品房验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另查明，目前海润公司已将居苑二期部分房屋交付买受人居住使用。声威公司同意杨王莉该笔购房款抵作海润公司和声威公司置换协议中的水泥款，海润公司据此认可杨王莉履行了购房的付款义务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。双方2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定。杨王莉履行了合同约定的付款义务，海润公司为杨王莉出具了购房款收据，故双方的合同关系依法成立、有效，予以确认。在杨王莉履行了付款义务后，海润公司应当按照合同约定的时间交付房屋。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，竣工验收是房屋交付使用的必要环节。本案中，竣工验收的合同责任主体在海润公司，出卖人应当在合同约定的交房期限之前完成验收，并将验收合格的房屋交付杨王莉。杨王莉要求由海润公司办理产权登记的请求，符合双方合同第十五条的规定及相关法律规定，海润公司应在向杨王莉交付房屋后90日内，为杨王莉所购买的商品房办理产权登记手续，并在取得房地产权属证书后五日内，将该证交给杨王莉。对杨王莉主张由海润公司支付逾期交房的违约责任，应予支持，双方在合同中对交付房款及交房均作出了约定，约定买受人逾期付款承担欠款数额3倍国家银行同期活期存款利息的违约责任，出卖人逾期交房承担国家银行同期活期存款利息的违约责任，该约定不符合对格式合同理解有歧义及合同中显失公平的约定情形，属双方当事人意思自治范畴，杨王莉要求由海润公司承担已交房款3倍国家银行同期活期存款利息的请求，不予采信，海润公司应当向杨王莉支付自2017年5月21日起计算至实际交付房屋之日止逾期交房的违约金，按照杨王莉已交房款在中国人民银行的同期活期存款利息计算。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。海润公司未按约定交付房屋，损害了杨王莉的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决：一、海润公司在本判决生效后十日内，向杨王莉交付验收合格的居苑二期11号楼1单元6层1号房屋；二、海润公司在向杨王莉交付房屋后90日内，为杨王莉的房屋办理产权登记手续，并在取得房地产权属证书后五日内，将该证交给杨王莉；三、海润公司支付给杨王莉逾期交房的违约金，自2017年5月21日起计算至实际交付房屋之日止，按照杨王莉已交房款在中国人民银行的同期活期存款利息计算。案件受理费5908元，由海润公司负担。二审中，当事人没有提供新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人上诉认为案涉购房款收款收据是原审第三人履行与其签订的水泥置换协议时向案外人出具收据，案外人将案涉房屋出售给被上诉人，被上诉人持原审第三人向案外人出具的收据从上诉人处更换而来。对上诉人此诉称，被上诉人并不认可，被上诉人称其将房款交予售楼部，上诉人向其出具了案涉购房款收据。对此本院认为虽原审第三人向案外人出具的收据与案涉房屋系同一房号，但上诉人未提供证据证明其向被上诉人出具的购房款收款收据系由原审第三人向案外人出具的收据转换而来，上诉人称其与案外人就案涉房屋并未签订商品房买卖合同，故原审第三人向案外人出具的收据不影响本案的认定。上诉人诉称的原审第三人未足额向其供应水泥，属于其他法律关系，且不能对抗被上诉人，上诉人与原审第三人之间的纠纷可另案处理，本案不予涉及。上诉人与被上诉人签订了案涉商品房买卖合同，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同依法成立并生效。同日上诉人向被上诉人出具购房款收据，且一审庭审中上诉人认可被上诉人已经履行了交清房款的义务，应当认定被上诉人已按商品房买卖合同约定第六条付清房款，被上诉人应依据该合同的约定交付房屋。商品房买卖合同中记载出卖人承诺交房时间为买受人签合同之日起有效施工时间16个月内，该约定期限已经届满，一审法院判令上诉人在判决生效后十日内向被上诉人交付验收合格的案涉房屋并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5908元，由上诉人陕西海润天成地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邢维利审 判 员  赵 静代理审判员  左继刚二〇一八年十二月七日书 记 员  侯晶晶