浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终8209号 上诉人（原审被告）胡淑明，男，1959年4月24日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审被告）杭州帝景物业管理有限公司，住所地杭州市萧山区广德小区**营业房。 法定代表人杨小珍，总经理。 委托代理人陈广荣、金丽丽，浙江丰原律师事务所律师。 上诉人胡淑明因与被上诉人杭州帝景物业管理有限公司（以下简称帝景公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初15809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，胡淑明系杭州市萧山区宁围街道林之语嘉园流翠苑******的房屋所有人，房屋建筑面积为139平方米，系住宅房屋。2006年11月2日，帝景公司前身杭州美景物业管理有限公司（于2016年7月13日变更为现名）与开发商即案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订《林之语嘉园前期物业服务合同》，合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日，到期后帝景公司为该小区继续提供物业管理服务双方并于2015年1月1日续签合同。至2016年12月31日止，帝景公司从该小区撤出，终止物业服务合同。该前期物业服务合同约定，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定标准为高层住宅1.00元/平方米/月，别墅物业、办公用房及商业用房为1.50元/平方米/月，地下车位公共维护费50元/个/月。停车场系全体业主共同所有，车位服务费按露天车位100元/个/月，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位服务费50元/个/月。公共能耗费按实由业主按建筑面积平均分摊，预收0.30元/平方米/月（实际收取按相应系数即1楼0.5、2楼0.6、3楼0.7/、4楼0.8、5楼0.9、6楼及以上为1）。物业服务费按年预收，在计费周期（首次计费开始时间为交房通知书规定的交房之日）开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴，从逾期之日起每日应加收应交额千分之二的违约金。现胡淑明尚未缴纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3336元，及2015年1月1日至2016年12月31日止的能耗费1000.8元，合计4336.8元。另查明,在胡淑明所在小区业主委员会成立前后,部分业主与帝景公司就收缴物业服务费及物业管理服务满意度之间的矛盾激化，部分业主拒缴相应的物业服务费。帝景公司于2018年8月诉至原审法院，请求判令：1、胡淑明支付其上述物业管理费及能耗费合计4336.8元；2、胡淑明赔偿该款自2017年1月1日起至实际履行之日止按月利率2%计算的违约金。 原审法院认为：帝景公司与案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力。帝景公司自2007年1月1日对胡淑明所在小区开展物业管理服务直至2016年12月31日终止合同关系，费用标准未有改变，业主欠缴、拒缴物业服务费与帝景公司提供的物业管理服务满意度存在矛盾发展激化的过程，并不能仅归咎于物业管理服务提供者一方。原审法院认为，小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。且物业服务的对象系小区全体业主，物业服务具有涉众性、持续性、同质化特点，个别业主对物业服务合同的订立、效力及履行所持异议不能代表全体业主，部分业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主利益。业主对物业公司不满意，可以投诉监督、组建业主委员会要求物业公司改进服务、弥补不足，可以解除合同或另聘物业服务，也可以另行提起损害赔偿之诉等维护合法权益。故在帝景公司提供了相应的物业管理服务义务的前提下，胡淑明未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。综上，帝景公司关于物业费及能耗费的主张符合法律规定，原审法院予以支持。同时鉴于帝景公司与业主间矛盾纠纷的激化，部分业主拒缴物业费，后期帝景公司对小区的物业管理服务存在瑕疵，故对于帝景公司要求胡淑明承担违约金的请求，原审法院不予支持。胡淑明辩称帝景公司服务质量差，原审法院认为，帝景公司提供的物业服务在双方矛盾激化的时间段内确有瑕疵，故对帝景公司的违约金诉请予以调节，但因物业费包含全体业主应当分摊的物业管理的必要成本与支持，不能等同于服务对价，业主不能因物业服务瑕疵或合同履行争议而拒缴物业费。至于胡淑明提出的物业交接问题以及营业性收入公开问题，案涉小区业委会已另行起诉，应在他案中另行解决。胡淑明另辩称能耗费收缴并无依据，但前期物业服务合同中已明确了预收费标准，该预交义务应依约定期限履行，用于公共能耗费的及时支出，若不及时交纳则影响其他业主的利益，但胡淑明仍有权要求帝景公司公布实际能耗结算分摊明细。据此，根据《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决:一、胡淑明于判决生效之日起十日内支付杭州帝景物业管理有限公司物业管理费3336元，能耗费1000.8元，合计4336.8元。二、驳回杭州帝景物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杭州帝景物业管理有限公司负担5元，由胡淑明负担20元。杭州帝景物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；胡淑明于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，胡淑明不服，向本院提起上诉称：帝景公司与杭州瑞博房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》属于无效合同，胡淑明不需要承担任何合同义务。《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案帝景公司没有证据证明其取得签约权合法。帝景公司形式上虽然独立，但本质上属于开发商的子公司，也由此导致物业服务质量低下。且帝景公司在撤场前一晚，有人把道闸、线路、监控等破坏，业委会及时报案，因没有人看到事发过程，故不了了之。胡淑明姐姐也住在同一小区，因物业费问题被疑似讨债公司的人不停骚扰，无奈报警，但警察也强调调解，最后无奈缴费，可见帝景公司很有手段。根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第八条的规定，案涉小区面积29.5万平方米，但帝景公司只有三级资质，不具备相应管理资质。退一步而言，即便法院认为上述管理办法不属于效力性的强制规定，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五、十六条的精神，法院须关注法律法规意旨，根据具体情形综合判断认定效力。法律规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权代理业主选聘物业公司并以自己的名义签订合同，目的是为了维护业主利益，《物业管理条例》第二十四条第一款也明确房地产开发与物业管理相分离原则，但本案物业选聘违反上述规定。根据工商登记信息，帝景公司是开发商控制的企业。即便按照合同正常收费，2015年的物业费最迟应在2017年3月之前主张，现已经超过诉讼期限。关于能耗费，合同约定的是预收，帝景公司应当每年在物业服务区域内公布收支情况，按实结算，但帝景公司未公布2015年、2016年的收支情况，胡淑明于2008年12月19日预交能耗费700元，2009年至2013年底，5年的能耗费为755.21元，故帝景公司本案主张的能耗费缺乏依据。帝景公司提供的物业服务并非瑕疵，而是问题严重。帝景公司依约应履行物业经营用房管理责任，但在2016年7月11日交接时，经营性房屋室内严重破坏。鉴于帝景公司的不良行为，业主通过业委会予以重新选聘物业公司，帝景公司相关人员在案涉小区拥有三百余套房产，并公开贿选，但也仅得到81票。综上，上诉人胡淑明请求二审法院撤销原判，审查合同是否有效，2015年物业费已经超过诉讼时效，2016年物业费按五折收取，能耗费应根据帝景公司公布的收支清单据实收取，如果无法提供收支清单，按照150元/年支付，并希望确认帝景公司撤场后有无将预收水电费缴纳给相关部门。 帝景公司答辩称：《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》中关于物业管理服务资质的条款属于行业资质管理规范，非效力性的强制规定，且现行《物业管理条例》对物业企业资质不再规范，《物业服务企业资质管理办法》也已被废止。根据《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，帝景公司已经依约提供物业服务，胡淑明应当支付物业费和能耗费。2015年物业费的诉讼时效问题，因物业服务是连续的，帝景公司也通过张贴、发律师函等方式催缴，故应从帝景公司退场之日计算诉讼时效，2015年物业费的诉讼时效没有超过。业主不能因为物业服务瑕疵或合同履行争议不缴纳物业费。 上诉人胡淑明在二审期间向本院提交以下证据材料：1、起诉通知书、责任告知书原件各一份，拟证明催款单时间超过诉讼时效；2、2009年至2013年的能耗费明细清单打印件一份，系从其他业主处取得，拟证明胡淑明的能耗费情况；3、收房确认书复印件一份，照片打印件9张，拟证明经营用房出租后被租客破坏严重，帝景公司负有责任；4、邮政快递底单复印件一份，拟证明催缴函超过诉讼时效；5、业委会出具的情况说明复印件一份，拟证明物业服务不到位；6、新物业公司出具的证明复印件一份，拟证明2017年1月1日至2017年1月22日，垃圾成堆；7、能耗费发票复印件一份，拟证明胡淑明在2008年12月19日已经预交能耗费700元。 被上诉人帝景公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人胡淑明二审提交的证据材料，被上诉人帝景公司认为不属于二审新证据，保留意见的基础上，对证据1的真实性、合法性无异议，该证据能够证明帝景公司履行了催缴义务，没有超过诉讼时效；对证据2、3、5、6、7的三性不予认可，对证据4的三性予以认可，该证据可以证明帝景公司对胡淑明催缴了物业费。结合帝景公司的质证意见，本院对证据1、4真实性予以确认，证据2、3、5、6、7因无原件核对，故真实性无法确认。 本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，杭州瑞博房地产开发有限公司与帝景公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对林之语小区全体业主具有约束力。根据该前期物业服务合同的约定，胡淑明作为业主负有预缴物业费和能耗费的义务。对胡淑明主张的帝景公司物业服务不到位的问题，因物业服务具有涉众性、持续性等特点，故物业服务的完善需要物业公司与小区业主的共同配合和努力，个别业主对物业服务所持异议不能代表全体业主，个别业主不履行预缴物业费的义务亦会影响帝景公司正常开展物业服务，进而影响小区其他已缴费业主利益，案涉小区在业委会成立前后，因部分业主与帝景公司矛盾激化导致业主物业费未缴、物业服务质量下降，一审已经从违约金调节上予以了考虑，因此本院对胡淑明要求减免物业费的主张不予支持。能耗费系小区公共设施设备运行产生的费用，应由业主共同负担。根据前期物业服务合同的约定，胡淑明负有按照0.3元/月/平方米预缴的义务，帝景公司负有按期公示、结算的义务，现胡淑明未履行预缴义务，帝景公司也未有效举证已履行公示、结算义务，而帝景公司现已实际退场，故本院参考同类小区的能耗费情况，认定帝景公司按照0.3元/月/平方米的收费标准主张能耗费并无明显不妥。胡淑明虽二审主张2015年的物业费已经超过诉讼时效，但胡淑明未就诉讼时效问题在一审抗辩，故其二审主张本院不予支持。胡淑明二审主张的预缴水费移交问题，超出本案一审诉请范围，故二审不予审查。综上，上诉人胡淑明的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由胡淑明负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 李国标 审判员 余江中 二0一八年十二月七日书记员姚亦驰