四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终8095号 上诉人（原审原告）：马远龙，男，1972年7月30日出生，回族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：胡雷，四川君盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都广智达交通投资有限公司。住所地：成都市青白江区城厢镇香岛大道**（铁路港大厦******）。 法定代表人：周斌，董事长。 委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰波，四川达和律师事务所律师。 上诉人马远龙与被上诉人成都广智达交通投资有限公司（以下简称广智达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马远龙上诉请求：一、请求撤销成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初73号民事判决第二项；二、改判支持马远龙原审诉讼请求第二项，即“广智达公司补偿马远龙未能获得置换土地期间的停产停业补偿费3908520元，并按照每月46530元的标准支付至土地使用权现金补偿金额清偿之日的次月”；三、本案一审、二审全部诉讼费、评估费由广智达公司承担；事实和理由：一、双方合同主文约定为货币补偿，又在附件中约定：“土地按被拆迁人登记的国有土地使用证面积等价值置换（互补差价）”。马远龙认为，补充协议系特别约定，其效力优于合同主文，双方在拆迁安置补偿方式上，采取了土地上建筑物、附着物采用货币补偿方式，土地部分采取的产权调换方式。拆迁房屋部分采取货币补偿方式，并不排斥其余部分采取产权置换方式，故对土地部分，双方的约定应为产权置换方式，而非货币补偿方式。二、依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定，广智达公司作为拆迁人，在拆迁开始前就负有落实拆迁补偿安置房屋的义务，在签订合同后，应按照合同约定组织提供拟置换土地供双方协商互补差价事宜。马远龙通过信访等方式催促广智达公司履行合同，广智达公司仍未与马远龙协商约定置换时间和期限及互补差价事宜，本案未能进行土地置换，不是因双方共同行为导致合同部分未能履行的结果，而是由广智达公司的违约行为所致。三、一审法院认为双方选择的补偿方式为货币，对三个月的约定视为双方对马远龙停产停业损失额的固定，而不是对广智达公司交换置换地块期限的约定错误。首先，双方在合同中未作出马远龙停产停业损失，仅以约定的三个月为限的意思表示；其次，将合同约定的三个月解释为双方约定的仅以三个月为限计算马远龙停产停业损失，与前述法意和实际情况相悖，且本案不适用《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第四十四条。马远龙认为，适用该条的前提是全部使用货币补偿方式，而本案合同字面约定是货币补偿方式，但实质上是产权置换，因此不应参照使用该条款。四、广智达公司给马远龙的生产经营造成的中断已达七年多，应按照双方约定的过渡期标准，向马远龙支付超出过渡期部分的停产停业损失。每月停产停业标准系经双方协商一致后的真实意思表示，因广智达公司违约，导致马远龙停产停业损失一直延续至今，虽广智达公司需交付的土地价值为70余万元，而应支付的停产停业损失为300余万元，但并未加重广智达公司的合同义务。 广智达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 马远龙向一审法院提出诉讼请求：一、判令广智达公司补偿土地价款751200元（评估价值）；二、判令广智达公司补偿马远龙未能获得置换土地期间的停产停业补偿费3908520元，并按照每月46530元的标准支付至土地使用权现金补偿金额清偿之日的次月。 一审法院经审理查明：因四川石化基地大件路改线段工程需占用马远龙进行生牛屠宰经营的位于成都市青白江区弥牟镇唐军路278号的场地，广智达公司与马远龙于2010年6月4日签订成都市青白江区城镇房屋拆迁补偿安置合同。合同第二条被拆迁房屋现状：乙方（马远龙）产权所有的被拆迁房屋位于成都市青白江区弥牟镇唐军路278号，建筑面积699.72平方米，房屋建筑结构为混合结构，房屋使用性质为办公楼。第三条拆迁补偿安置b.约定：乙方自愿放弃被拆迁房屋产权和房屋安置，实行货币补偿的，由甲方（广智达公司）付给乙方生产办公用房（无证）603.14平方米，终结价人民币评估总价394401元；办公用房（有证）699.72平方米终结价人民币评估价738635元进行货币补偿，终结产权。两项合计人民币1133036元。乙方将房屋产权证和国有土地使用证交付甲方后腾空房屋并将房屋交于甲方后5（个）工作日一次性付清全款。第五条过渡安置和临时安置补偿约定：实行货币补偿的，由甲方付给乙方临时安置补助费、停产停业补助费……企业15人*1551元/人.月*3月＝69795元。第八条交接约定：乙方应当在签订合同同时将权0029185号被拆迁房屋所有权证（含房屋共有权证）交付甲方，并委托甲方向产权籍管部门申请办理被拆迁房屋注销登记事宜。乙方应当在本合同签订后5个工作日内腾空被拆迁房屋交由甲方拆除。第九条其他约定：乙方全权委托甲方注销房屋产权（权0029185号）和国有土地使用证（青国用[2008]第02443号）。第十二条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，双方又签订了两份合同附件。其中附件一结算办法，双方在产权调换和货币补偿两种结算办法中约定为货币补偿，广智达公司支付马远龙拆迁房屋补偿费1302991元、临时安置补助及停产停业补助费69795元（3个月）、提前搬家奖励50000元、其它补偿费181552元，合计1604338元；附件二约定构筑物评估价779018元、构筑物政策性补贴116853元、土地评估价为685189元，合计1581060元，另双方在第4条其它约定：土地不给予补偿，按被拆迁人登记的国有土地使用证面积进行等面积等价值置换（互补差价），甲方负责办理国有土地使用证相关手续，负责为乙方协调安装动力线相关事宜，费用由乙方支付。 本案在一审诉讼中，马远龙申请按现在市场价标准对双方约定置换地块进行价值评估，一审法院依法委托的博文房地产评估造价集团有限公司于2017年11月1日出具的评估报告对马远龙生牛屠宰场1420平方米的土地评估价值为751200元。 一审庭审中，双方均确认在合同签订后，除土地置换因政策性原因未能实现外，合同约定的其它费用广智达公司已于2010年6月20日前后全部付清。 广智达公司一审当庭陈述，因国家土地政策的原因，现已无法向马远龙置换土地，马远龙对此也当庭予以认可。 一审法院认为：马远龙、广智达公司所签订的《城镇房屋拆迁补偿安置合同》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自合同义务。本案双方当事人争议的焦点是广智达公司应否补偿马远龙未能获得置换土地期间的停产停业补偿费。首先，从合同的约定看，双方选择的补偿方式主要为货币补偿，而非产权置换。补偿方式双方在主合同中明确为货币补偿，仅在合同附件中的其它约定中针对特定的地块、在该地块已进行价值评估并将其纳入补偿总价款后，又约定将该地块的补偿款予以扣除，进行土地置换。整个拆迁项目总补偿款为300余万元，现广智达公司已将除该地块的土地置换扣除外的其余补偿款250余万元支付完毕，可见双方约定的补偿方式应为货币补偿。其次，双方虽对该地块约定为置换，但并未明确约定何时进行置换，即双方未约定广智达公司应当于何时将相应的地块交付与马远龙。因为土地的成功置换并非广智达公司单方即能完全实施的，尚需双方的协商认可并可能出现互补差价的情况（双方在合同对此也有约定），所以双方未能对置换时间或期限进行约定也是符合常理的。而马远龙当然地认为双方约定的停产停业损失补偿期限为三个月就是广智达公司交付置换地块的期限，是其对签订合同时双方真实意思的曲解，因为双方选定的补偿方式为货币补偿，这三个月的约定实为双方对马远龙停产停业损失额的固定，而非对广智达公司必须交付置换地块期限的约定。最后，广智达公司未能交付置换地块，非广智达公司的主观故意，而是由于国家土地政策调整这一不可抗力因素所致，是其客观交付不能的情形，但是根据相关法律规定，广智达公司仍应以案涉地块的价值向马远龙支付补偿款。综上所述，对于马远龙要求广智达公司支付土地补偿款的诉讼请求，一审法院予以支持；对于马远龙要求广智达公司支付合同约定外的停产停业损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、广智达公司于判决生效之日起十日内支付马远龙土地补偿款751200元；二、驳回马远龙的其他诉讼请求。若广智达公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零六条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43550元，由广智达公司负担13550元，马远龙负担30000元。 二审中，广智达公司未提交新证据。马远龙提交了以下新证据：一、评估费增值税发票，拟证明土地评估费由马远龙支付；广智达公司对该证据的真实性无异议；二、信访处理意见书，拟证明广智达公司未按照法律法规的规定落实安置方案，其在签订拆迁安置补偿合同时明知不能交付土地；广智达公司对该证据的真实性无异议，但认为不能证明马远龙的主张；三、租赁合同及租赁费收据，拟证明在广智达公司未按合同约定向马远龙交付置换地块期间，马远龙租赁土地维持生产经营所发生的费用；广智达公司对该组证据的真实性、关联性均不认可。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、广智达公司是否应当向马远龙赔偿停产停业补偿费。本院认为，从《城镇房屋拆迁补偿安置合同》和附件一《结算办法》、附件二《补充协议》的约定来看，虽然被拆迁的房屋及土地上构筑物均是以货币方式进行补偿，但附件二《补充协议》约定“土地补偿金额从总价中扣除，不给予补偿；土地按被拆迁人登记的国有土地使用证面积进行等面积等价值置换（互补差价）”，说明双方对土地使用权采用的是产权调换而非货币补偿方式，故对土地使用权调换可以参照适用房屋产权调换的规定，当广智达公司在过渡期届满后仍未向马远龙交付置换土地时，其应当向马远龙赔偿相应的停产停业损失。关于过渡期限的约定，马远龙根据《城镇房屋拆迁补偿安置合同》第五条主张双方约定的过渡期为3个月，本院认为，合同第五条载明“实行货币补偿的，由甲方给付乙方【临时安置补助费】【停产停业补助费】”，表明该条约定的是实行货币补偿部分的停产停业补助费，不宜用于以此推定双方就土地置换部分所约定的过渡期限，应视为双方未明确约定土地置换的履行期限，参照《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）第四十四条“实行产权调换的，过渡期限不超过18个月”的规定，本院认为广智达公司应于合同签订后18个月内即2011年12月4日前完成土地使用权调换，而广智达公司未在18个月内完成。关于未完成的原因，从《信访事项处理意见书》的内容来看，未能完成土地置换的原因是“由于土地性质、牲畜市场规划报建等原因，均未找到合适的土地进行选址建设”，上述原因并非不可抗力，过渡期限的延长应归责于广智达公司。参照《暂行办法》第四十七条“拆迁住房因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的……非住宅房屋超过过渡期限1年以上的，增加1倍发放停产停业经济损失补助费”的规定，广智达公司应当支付自2011年12月4日起的停产停业经济损失补助费（以下简称补助费）。关于补助费的计算截止期限，《信访事项处理意见书》载明：“由于不能解决土地置换问题，经我局会同区经信局、区商务局、区房管局等部门与马远龙多次商谈，最终马远龙同意采用货币终结方式解决，按照2015年8月21日区政府研究马远龙拆迁遗留问题专题会精神……”，马远龙亦在该《信访事项处理意见书》上签字，由上述内容可以认定马远龙在2015年8月21日前已同意以货币补偿替代产权调换，故补助费的期限应计至2015年8月21日。关于补助费的计算标准问题，马远龙主张逾期一年之内的，按《城镇房屋拆迁补偿安置合同》第五条“实行货币补偿的，由甲方给付乙方【临时安置补助费】【停产停业补助费】：企业15人×1551元/人.月×3月”的约定计算，逾期超过一年的部分，按“15人×1551元/人.月”的2倍标准计算。本院认为，虽然《暂行办法》第四十七条规定“拆迁住房因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的……非住宅房屋超过过渡期限1年以上的，增加1倍发放停产停业经济损失补助费”，但从马远龙举示的租赁合同来看，其在签订《城镇房屋拆迁补偿安置合同》后即从李仁林处租赁场地和房屋从事牛的圈养和屠宰生意，并未停止生产经营，广智达公司未向马远龙交付置换土地而造成的损失，主要应是马远龙另行租赁场地所产生的租赁费用，故对马远龙所主张的补助费，应以其另行租赁场地产生的租赁费金额为限。二审中，马远龙举示的租赁合同、收条表明其在2011年12月4日至2015年8月21日期间的租金标准为150000元/年，本院据此判决广智达公司向马远龙支付2011年12月4日至2015年8月21日期间的补偿费556860元。 综上，马远龙的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初73号民事判决第一项，即“成都广智达交通投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付马远龙土地补偿款751200元”； 二、撤销成都市青白江区人民法院（2017）川0113民初73号民事判决第二项，即“驳回马远龙的其他诉讼请求” 三、成都广智达交通投资有限公司于本判决生效之日起十日内向马远龙支付停产停业经济损失补偿费556860元； 四、驳回马远龙的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费43550元，由成都广智达交通投资有限公司负担19100元，马远龙负担24450元。评估费8263元，由成都广智达交通投资有限公司负担。二审案件受理费43550元，由上诉人马远龙负担31140元，由成都广智达交通投资有限公司负担12410元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  李俊 审判员  赵韬 二〇一八年十二月十九日 书记员  罗菲