广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终1008号 上诉人(原审被告、反诉原告)：广西壮乡房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区双拥路**东方明珠花园**楼******。 法定代表人：陈成才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗坚，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡国健，男，1974年5月6日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县，现住广西藤县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林叶素，女，1977年3月13日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县，现住广西藤县。 上诉人广西壮乡房地产开发有限公司(以下简称壮乡公司)因与被上诉人胡国健、林叶素商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2017）桂0422民初1738号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 壮乡公司上诉请求：撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2017）桂0422民初1738号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏本案重要事实。一审判决没有充分考虑本案所涉房屋的特殊性，判令上诉人承担逾期交房的违约责任，不符合本案客观情况，也不符合法律规定的公平原则。本案所涉项目，即为经济适用房，本案争议的《商品房买卖合同》，即系由藤县相关政府部门起草，未与上诉人进行过任何协商，且在本项目实施过程中，相关部门迟迟不发布公告召集适格购房户前来购房，阻碍上诉人使用购房户缴纳的购房资金，导致上诉人无法按预想的进度建设本项目。二、上诉人延期交房主要是因政策变化的原因，成本出现大幅增加的情况，供电设施维护费的价格成本从价格核定时的15元每平方米上升到127.71元每平方米，这个成本价格为政府指导价；上诉人原可以直接要求有关部门变更涉诉房屋的价格；但是上诉人为了被上诉人在内的各户业主考虑，没有变更涉诉房屋的价格，而是积极与有关部门进行协商。经协调，藤县水利电业有限公司同意按新规定之前的价格收取维护费并进行用电报装。因供配电问题花费了2015年5月至2015年12月共7个月的时间，这为不可抗力因素，也属于形势变更，这是上诉人在中标涉诉工程时无法预见的，法院不应按违约认定。另外，上诉人在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定，存在安全隐患，经向县房改办申请变更了水泵房位置，由于图纸变更耽误了两个月工期，这两个月也应扣除。三、因为被上诉人延期支付购房款，依照合同约定，上诉人可以延期交房，法院应当认定由各被上诉人承担延期付款的违约责任。 胡国健、林叶素辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 胡国健、林叶素向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9999元给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。 壮乡公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金2066.89元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实，2014年4月16日，原告（反诉被告）林叶素、胡国健按被告（反诉原告）壮乡公司的要求将购房首付款61218元汇入指定账号。2014年10月27日，林叶素、胡国健与壮乡公司签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定林叶素、胡国健以203218元向壮乡公司购买位于广西藤县经济适用房，并约定了计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、房屋交付期限及交付条件、逾期交房违约责任、交接等事项。其中合同第六条约定：“买受人在签订合同后三日内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续……”；第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即（1）2015年12月30日前该经济适用住房经竣工验收，通过初验合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》；（2）买受人付清全部房款后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人没有按合同约定期限付款的、银行按揭款未到经济适用住房监管账户或出卖人账户的；3、因政府工程对本工程施工造成延误的。”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。 2015年1月12日，原告林叶素、胡国健与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为142000元，借款直接划入被告壮乡公司的农业银行账号：20×××54。被告壮乡公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》上签名盖章。2016年8月17日，被告壮乡公司在梧州日报刊登《交房公告》，山水人家小区定于2016年8月17日至10月17日交房;并向原告送达《山水人家交房通知书》，告知原告应于2016年9月6日到藤县藤州镇西厚路122号藤县尚邦物业服务有限公司办理收房手续。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.本诉被告壮乡公司应否承担逾期交房违约责任；2.违约金如何确定；3.反诉被告林叶素、胡国健应否承担逾期付款违约责任。 1.关于本诉被告壮乡公司应否承担逾期交房违约责任的问题。原告林叶素、胡国健与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。原告在签订合同前支付了购房首付款，按照约定在银行办理按揭贷款手续，于2015年12月31日前支付了全部购房款。根据合同第八条约定本诉被告壮乡公司应于2015年12月31日前交付诉争房屋给原告，但其未按约定期限履行交房义务，被告存在逾期交房的事实。被告壮乡公司辩称因藤县水利电业有限公司城西供电营业所和藤县水利供水有限公司的市政施工以及因高考期间工地需停工，导致工程延误215天，被告根据合同约定可据实予以延期交付房屋215天。该院认为，被告辩称的停水停电时间均发生在原、被告签订《藤县商品房买卖合同》之前，对双方当事人不具有法律约束力；高考期间在建工程需停工是众所周知的事实，具有可预见性，可以将该期间预算在合同约定的交房时间内，故被告提出可据实予以延期交付房屋215天的反驳意见，于法于理均无据，该院不予采纳。综上，被告壮乡公司逾期交房违反合同约定，应向原告承担违约责任。 2.关于违约金如何确定问题。双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条中1.（2）约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方当事人约定计算逾期交房违约金的标准是非常明确的，对原告主张被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金的请求，该院予以支持。2016年8月17日，诉争的房屋已经具备交房的条件，因该小区业主众多，实施分时段分批次交房，合情合理，对被告认为交房时间以公告之日为准的意见，该院予以采纳。被告壮乡公司逾期交房天数应从逾期之日即2016年1月1日起至登报交房公告之日即2016年8月17日止，逾期交房229天。被告壮乡公司应向原告支付违约金为203218元×0.0002×229天＝9307.38元。对被告壮乡公司认为违约金过高，应予降低的反驳意见。双方当事人在合同中约定买受人逾期付款违约金、出卖人逾期交房违约金的计算标准是一致，被告逾期交房确实影响了原告的居住利益，根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定精神，为缓解原、被告之间的矛盾、公平解决违约责任问题，根据被告迟延履行的期限，兼顾合同中约定的其他违约事项的违约金标准。故对被告的反驳意见，该院不予采纳。 3.关于反诉被告林叶素、胡国健应否承担逾期付款违约责任的问题。反诉原告壮乡公司认为反诉被告没有按照合同约定在签订购房合同15日内到银行办理按揭贷款手续，逾期支付购房款，要求反诉被告支付逾期付款违约金2066.89元。反诉被告辩称办理按揭贷款的银行是出卖人指定的，反诉原告在签订合同时并没有明确告知买受人去哪家银行办理按揭贷款，其无证据证实反诉被告违约；反诉被告并没有逾期办理贷款按揭手续，没有任何违约，不应承担违约责任。该院认为，根据《藤县商品房买卖合同》第六条约定：“买受人签订合同后三天内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续……”，反诉原告作为出卖方有通知买受人办理银行按揭贷款手续的义务。反诉原告主张其在签订购房合同时已告知买受人到银行办理按揭贷款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，反诉原告应当承担举证责任，但其未能提交证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。反诉被告按照合同约定支付首期款、办理银行按揭贷款手续，于2015年12月31日前付清全部房款。故对反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）林叶素、胡国健与被告（反诉原告）壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效。原告主张继续履行合同，实际上双方也继续履行合同，对原告该主张，该院予以支持。被告壮乡公司违反合同约定逾期交房，应向原告承担违约责任，被告壮乡公司应支付逾期交房违约金9307.38元，对超出9307.38元的部份诉讼请求，该院不予支持。反诉原告壮乡公司要求反诉被告支付逾期支付购房款违约金的诉讼请求，证据不足，理由不成立，该院不予以支持。壮乡公司认为诉争房屋属于政策性房屋，并不是商品房，在法律适用上应适用经济适用房管理办法、经济适用房管理条例的意见。本案是买卖合同纠纷，诉争的房屋是政策性房屋，受《中华人民共和国合同法》、《经济适用房管理办法》等法律、行政法规的调整，具体适用的法条、条款应结合个案具体问题具体分析。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本案经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告（反诉被告）林叶素、胡国健与被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司继续履行《藤县商品房买卖合同》；二、本诉被告广西壮乡房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告林叶素、胡国健支付违约金9307.38元；三、驳回反诉原告广西壮乡房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元（原告预交），由林叶素、胡国健负担3.50元，由广西壮乡房地产开发有限公司负担46.50元；反诉案件受理费25元，由广西壮乡房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人壮乡公司提交新证据19份：证据1、《营业执照》、《投标函》、《报价项目估算表》，证明上诉人中标山水人家小区用电安装费用为15元每平方米；证据2、《藤县建设项目招标中标通知书》，证明上诉人中标；证据3、《藤县人民政府政函》，证明涉诉的山水人家小区商品房销售价为2313元每平方米；证据4、《用电申请报告》，证明上诉人于2015年5月12日已经申请用电；证据5、《广西壮族自治区人民政府令第108号》、《桂价格（2013）139号文件》，证明山水人家小区按新规定用电交费为127.71元每平方米；证据6、《关于请求协调新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的报告》，证明上诉人向藤县人民政府提出降低供配电收费的请求；证据7、《藤工信函（2015）7号文件》，证明藤县工业和信息化局建议藤县水利电业有限公司按《通知》出台前的办法解决山水人家小区的供配电设施建设维护费；证据8、《客户供电方案通知书》，证明藤县水利电业有限公司同意按《通知》出台前的办法收取山水人家小区供配电费；证据9、《藤县山水人家配电工程施工设计图集》、《工程预算书》，证明山水人家小区配电工程施工设计，配电工程造价3852569.72元；证据10、《中标通知书》，证明广西晨天建设工程有限公司以380万元中标山水人家小区配电工程；证据11、《藤县电力工程竣工检验合格报告》、《关于藤县山水人家小区申请用电有关情况说明的函》，证明山水人家配电施工合格，上诉人为山水人家争取降低配电费的经过；证据12、《关于山水人家小区水泵房移位的申请》，证明水泵房位置不合理；证据13、藤县房改办的《情况说明》，证明水泵房按规定变更位置所需时间。证据14、《关于藤县山水人家经济适用房小区配电设备安装情况作出复函》；证据15、藤县人民法院《关于对藤县水利电业有限公司就藤县山水人家经济适用房小区配电设备安装情况作出复函有关问题的电话咨询记录》，两份证据共同证明上诉人在建设涉诉小区的过程中，供配电设施费用发生变更的事实。证据16、山水人家2012年小区蓝图设计时的强电（供配电）规划总评设计图，证明上诉人在项目建设设计时即时进行了供配电设施设计。证据17、关于藤县二期经济适用住房“山水人家”小区报装供配电过程的说明；证据18、《证明》，两份证据共同证明上诉人在2015年7-12月期间就涉诉小区的供配电设施费用与各部门进行沟通的事实。证据19、《逾期违约金计算表》，证明被上诉人存在逾期支付购房款应支付相应的违约金。 另外，本院依职权向藤县水利电业有限公司了解本案相关事实，并制作《询问笔录》两份。 经质证，被上诉人对上诉人的新证据认为与本案无关联性；对本院制作的《询问笔录》无异议。上诉人对本院制作的《询问笔录》认为被询问人回答的内容与实施的文件不相符，而且当时藤县水利电业有限公司确实要求上诉人强制执行这份文件。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的新证据及本院调取的证据可以作为认定本案事实的参考。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院另查明：本案山水人家小区是上诉人壮乡公司开发的经济适用房。2011年10月壮乡公司投标时对用电安装工程费的报价是每平方米15元。2013年9月30日藤县政府批复山水人家小区销售价为每平方米2313元。上诉人称小区于2012年9月动工，2015年5月小区楼盘封顶，2015年5月12日壮乡公司向藤县水利电业有限公司提交用电申请报告，同月藤县水利电业有限公司答复从2015年3月1日起，小区供配电要按《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》执行，即每平方米收取127.1元的建设维护费。经上诉人壮乡公司向藤县政府协调，2015年12月5日，藤县工业和信息化局发函给藤县水利电业公司，按新规定出台前办法解决。2015年12月15日，藤县水利电业公司同意壮乡公司提交的供电方案。2016年4月12日，壮乡公司将小区配电工程发包给广西晨天建设工程公司施工。2016年7月22日，小区配电工程完工并接受藤县水利电业公司验收合格。经本院向藤县水利电业有限公司了解，《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》所涉及的建设维护费是指开发商如果把小区配电工程交由藤县水利电业有限公司统一设计及施工，藤县水利电业有限公司则按通知限定的收费标准收取建设维护费。但上述两个文件实施后并没有要求强制执行，藤县水利电业有限公司只是按照文件要求向房地产开发商作宣传。当开发商提交用电申请后，藤县水利电业公司是允许开发商将小区配电工程发包给有资质的施工公司施工的，这种情况下则不用按上述文件交纳建设维护费。另外开发商也可以按文件内容交纳建设维护费并由藤县水利电业公司对小区配电工程统一设计与施工。上述两份文件从2015年3月实施到2017年3月废止期间，整个藤县范围内仅有太平镇一个新建小区交纳建设维护费，其他新建小区均是由开发商自主将小区配电工程发包给有资质的公司施工而不用交纳建设维护费。 本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人壮乡公司应否承担逾期交房违约责任？2.被上诉人是否逾期支付房款，应否承担逾期支付购房款违约责任？ 关于上诉人壮乡公司应否承担逾期交房违约责任的问题。上诉人壮乡公司辩称其不构成违约的主要理由如下：一、在合同履行期间，政府出台了《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》，致使小区供配电安装费用增加，因小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价，所以需要向藤县政府协调解决，解决问题过程的时间应当予以延期。二、上诉人在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定存在倒塌隐患，经向藤县房改办申请变更了建房位置，由于设计图纸变更耽误了两个月，故交房时间应延期两个月。本院认为，经查，上诉人所称按上述两份文件向藤县水利电业有限公司交纳建设维护费的事项并不是开发商申请用电必须强制执行的必经程序，两份文件实施后开发商是可以自行委托有资质的施工单位对小区配电工程施工而不用向藤县水利电业公司交纳建设维护费的。从两份文件从实施到废止的过程也可以看出，整个藤县范围内仅有太平镇有一个新建小区交纳建设维护费，其他新建小区均是由开发商自主将小区配电工程发包给有资质的施工单位施工。本案中上诉人也是将小区配电工程发包给中标的广西晨天建设工程公司施工。因此，其向政府协调调整建设维护费的行为与小区配电工程的正常施工之间并没有因果关系，其据此要求扣减迟延交房时间的理据不充分，本院不予支持。另外，对水泵房进行地质勘探是上诉人在工程设计及施工过程中应当履行的基本合同义务，地址的变更既，地址的变更既不是不可抗力也不是政府延误批复而造成项抗辩理由不成立，本院不予采纳。如前所述，上诉人壮乡公司称其未构成违约的主张无事实与法律依据，一审法院认定上诉人逾期交房已违反合同约定，应向被上诉人承担违约责任并无不当，本院予以维持。 关于被上诉人是否逾期支付房款，应否承担逾期支付购房款违约责任的问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第六条中第3种方式的约定，上诉人作为出卖方有通知买受人办理银行按揭及交付购房款余款的义务，现上诉人没有提供证据予以证实其已履行了通知的义务，则应由其承担举证不能的法律后果。故此，一审法院认定被上诉人不存在逾期付款的事实并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西壮乡房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人广西壮乡房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨斌 审判员  莫芮 审判员  任军 二〇一八年十二月七日 法官助理姚石群 书记员黎小嘉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。