文书内容中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初1038号原告：IWATANORIYUKI(岩田宪幸)，男，1955年9月1日出生，住日本。委托诉讼代理人：章炜佳，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：管家希，上海段和段律师事务所律师。被告：陆庆尧，男，1952年6月29日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：王克萍，女，1956年1月12日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：陆文超，男，1991年5月27日出生，汉族，住上海市虹口区。上列三被告的共同委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。第三人：上海项阔实业发展有限公司，住所地上海市虹口区四平路******。法定代表人：左静，总经理。原告IWATANORIYUKI与被告陆庆尧、王克萍、陆文超(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法通知上海项阔实业发展有限公司(以下简称项阔公司)作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告IWATANORIYUKI及其委托诉讼代理人章炜佳，被告陆庆尧及其委托诉讼代理人殷喆元，被告王克萍、陆文超的委托诉讼代理人殷喆元到庭参加诉讼。第三人项阔公司的法定代表人左静于2018年5月25日到庭参加诉讼，2018年8月31日经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告IWATANORIYUKI向本院提出诉讼请求：1.被告支付第二期购房款42万元；2.被告支付购房尾款4万元；3.被告支付逾期付款违约金188,000元。事实和理由：2017年11月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由被告向原告购买上海市欧阳路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款94万元，2017年12月15日前双方办理房屋过户手续，中介收执收件收据后当日，被告支付第二期购房款42万元，双方并于2017年12月15日前完成交房，同时被告支付尾款4万元。合同签订后，双方已于2017年12月21日完成系争房屋过户，当日，原告提出将系争房屋钥匙交付被告，被告不接受。至今被告仅支付原告定金1万元及首付款47万元，未支付原告第二期房款42万元及尾款4万元。根据买卖合同第9条第3项约定，被告逾期付款应当向原告支付房屋总价20%的违约金。审理中，原告称系争房屋所在的欧阳路XXX号大楼为办公楼性质，该大楼部分业主委托物业出租经营酒店，原告长期居住日本，未委托物业出租经营酒店。在签订房屋买卖合同前，被告已知晓系争房屋被加锁及断水断电。现原告同意将系争房屋交付给被告。被告陆庆尧、王克萍、陆文超辩称，被告上门看房时得知系争房屋上有两把锁，分别由原告和物业安装，且当时系争房屋内张贴了很多纸条，内容是原告欠债不还，为此双方在签订买卖合同的同时签订了补充协议，明确约定在签订买卖合同之前系争房屋涉及的债权债务由原告负责，与被告无关。2017年12月21日双方办理系争房屋过户手续后当日到现场交房，发现系争房屋上仍有两把锁，物业明确系争房屋上的债权债务尚未处理，不可能将系争房屋交付被告。由于原告对系争房屋处于失控状态，无法将房屋交付被告，且系争房屋断水断电，故被告未将剩余购房款支付给原告。被告不存在违约，不同意支付原告违约金。买卖合同第9条第3项约定的是解除合同违约金，非逾期付款违约金，即使被告存在逾期付款情形，违约金也应按未付款金额的日万分之五计算。不同意原告全部诉请。第三人项阔公司述称，2015年，项阔公司与上海市欧阳路XXX号大楼5-16层除原告以外的219户业主签订了租赁管理合同，项阔公司并将该219套房屋出租给上海沐思酒店管理有限公司经营酒店，物业管理仍由项阔公司负责，期限为2015年1月31日起至2027年1月31日。系争房屋不在出租经营范围内，但物业管理由项阔公司负责。项阔公司接手管理欧阳路XXX号大楼时，整幢大楼都是断水断电状态，项阔公司解决了大楼水电的恢复。因原告自2015年1月起欠付项阔公司物业管理费，且原告未支付大楼公共区域装修和公共设施设备的公摊费用，项阔公司于2016年底、2017年初开始对系争房屋进行断水断电。2017年上半年，原告提出其90岁高龄的父亲要入住系争房屋，因系争房屋断水断电，项阔公司为避免发生危险而在系争房屋上加了一把锁。2018年2月，原告将项阔公司加的锁撬掉后，项阔公司未在系争房屋上加锁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原产权人为原告IWATANORIYUKI。2015年1月起，系争房屋所在上海市欧阳路XXX号大楼5-16层的绝大部分业主(原告除外)将房屋出租给第三人项阔公司，由项阔公司转租给案外人统一经营酒店，同时项阔公司是该大楼5-16层房屋的物业管理单位。2017年11月10日，原告IWATANORIYUKI作为卖售方(甲方)、被告陆庆尧、王克萍、陆文超作为买受方(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方受让甲方所有的上海市欧阳路XXX号XXX室房屋，建筑面积43.56平方米，房屋转让价款为94万元；双方确认在2017年12月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理，…；(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相对于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同补充条款(一)约定，1、甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金(若有)、管理费押金(若有)、电话初装费(若有)、煤气初装费(若有)、有线电视申请费(若有)等已包含在房地产转让价款内，上述费用双方不再另行结算；甲方应于本合同生效后15日内将该房地产转让情况告知业主委员会和物业管理，并在本交易完成后当日或双方另行商定的其他时间与乙方办理上述事宜之户名变更手续，但以上各项的更名费用由乙方承担；2、该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；…；8、本合同正文内容与补充条款、付款协议不一致的，应当以补充条款、付款协议为准；9、乙方产权共同共有。合同附件三付款协议约定，1、签订本合同之前，乙方应通过上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)支付给甲方定金计1万元，签订本合同后当日内，乙方应通过中原公司支付给甲方部分首期房价款计47万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计48万元；2、…；3、待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后于2017年12月15日前，甲、乙双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续，中原公司收执收件收据后当日内，乙方应通过中原公司支付给甲方第二期房价款计42万元；4、甲乙双方约定于2017年12月15日前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或委托中原公司代为转付给甲方房价尾款计4万元。合同签订当日，原、被告还签订一份《补充协议》，约定，就被告购买原告出售的欧阳路XXX号XXX室房地产事宜另约定补充协议如下：1、在签订房地产买卖合同之前所有关于此物业的抵押债权债务、个人纠纷债务和物业的经济纠纷等一切债务责任和法律责任均由原告承担，被告不负任何法律责任；2、在本次交易履行过程中涉及的所有房地产交易税费和公证费均由被告承担，原告不负任何税费，根据上海市房地产买卖合同约定，原告实际到手价格为94万元整；3、房屋设备按现有实物交付，并签署房屋交接书；4、原告承诺此物业不存在任何托管合同、包租合同以及租赁合同，若承诺不符导致的法律责任由原告承担；5、本补充协议与上海市房地产买卖合同补充条款不一致的，应以此协议为准。上述合同签订后当日，被告支付原告购房款47万元，加上被告之前支付原告的定金1万元，共计支付原告购房款48万元。2017年12月21日，原、被告申请办理系争房屋过户手续，办妥过户手续当日，被告以系争房屋上有物业加锁为由拒付原告第二期购房款42万元。之后，双方未办理交房手续，被告也未再支付原告购房款。2018年1月2日，被告陆庆尧通过中原公司致函原告称，根据买卖合同约定，原告应于房屋过户同日将房屋交付被告，但该房屋由于原告原因致使被告无法进入，经多次交涉，至今该房仍无法交接。现原告通过中介要求被告给付购房余款，被告认为，原告系以欺骗方式将有瑕疵的房屋出售，目前被告暂缓交付余款，以免造成更大损失，为此通知原告：1、请原告尽快履行双方签订的房屋买卖合同；2、请原告于2018年1月15日前与被告办妥一切房屋交接事宜(包括通电、通水、进入及物业变更等)，并排除一切妨碍。如届时原告不按约履行义务，被告将通过法律途径追究原告的法律责任。之后，原、被告仍未就交房及剩余购房款的支付达成一致意见，双方交易受阻。审理中，本院就原、被告之间系争房屋买卖的相关事实向中原公司核实，中原公司于2018年11月26日书面回复本院称，1、买卖双方在办理上海市欧阳路XXX号XXX室房屋过户手续后当日又到房屋现场，当时该房屋上还有物业加锁，买方认为大门一直有物业去加锁，以后还会有人来锁门，需要卖方排除物业加锁的障碍后才可以入住，故当天买方以房屋上有物业加锁为由拒绝支付卖方第二期购房款42万元；2、买卖双方没有办理交接手续是因为买方认为卖方没有排除物业加锁的障碍，无法入住，不接受交房；3、买方在签订《上海市房地产买卖合同》之前，又叫卖方去开了门，一起去房屋里面看过物业情况，知晓房屋被物业断水断电和加锁，买方还让卖方写了承诺书，卖方承诺此物业按照现状交房，无任何抵押、个人借贷和租赁合同。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，原、被告于2017年12月15日前申请办理系争房屋过户手续，中原公司收执收件收据当日被告支付原告第二期购房款42万元，双方并于2017年12月15日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，原告将系争房屋交付被告，同时被告支付原告尾款4万元。现原、被告已于2017年12月21日办妥系争房屋过户手续，原告并同意将系争房屋交付被告，双方约定的第二期购房款42万元及尾款4万元已到履行期限，又根据中原公司陈述，被告在签订《上海市房地产买卖合同》前已知晓系争房屋被物业加锁及断水断电，故对原告要求被告支付第二期购房款42万元及尾款4万元的请求，依法应予支持。被告收房后，可就系争房屋加锁及断水断电事宜另行解决。关于原告主张的逾期付款违约金188,000元的请求，被告虽未按约在系争房屋过户当日支付原告购房款42万元，但鉴于当时系争房屋确被物业加锁并断水断电，系争房屋处于不能正常使用状态，被告拒付购房款事出有因，且买卖合同第9条第3项约定的房屋总价20%的违约金系解除合同违约金，非逾期付款违约金，故对原告该项请求，依法不予支持。第三人项阔公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告陆庆尧、王克萍、陆文超支付原告IWATANORIYUKI第二期购房款42万元；二、原告IWATANORIYUKI将上海市欧阳路XXX号XXX室房屋交付给被告陆庆尧、王克萍、陆文超；三、被告陆庆尧、王克萍、陆文超支付原告IWATANORIYUKI尾款4万元；上述第一、二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；四、对原告IWATANORIYUKI的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,280元，由原告IWATANORIYUKI负担5,140元，被告陆庆尧、王克萍、陆文超负担5,140元。如不服本判决，原告IWATANORIYUKI可在判决书送达之日起30日内，被告陆庆尧、王克萍、陆文超可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  毛济平人民陪审员  徐月清二〇一八年十二月十日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。