北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)京02民终11821号上诉人（原审原告）：北京和华物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区军庄镇军庄村西。法定代表人：李忠，总经理。被上诉人（原审被告）：北京市溪水花园物业管理有限公司，住所地北京市丰台区右安门外大街**楼**B段-101。法定代表人：张俊，总经理。委托诉讼代理人：吴键，北京市国联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东奥园商业地产集团有限公司，住所地广州市南沙区珠江东路****首层自编**（仅限办公用途）。法定代表人：郭梓宁，董事长。被上诉人（原审被告）：奥园集团有限公司，住所地，住所地广州市番禺区桥南街市良路**文化长廊**首层自编**iv>法定代表人：郭梓宁，董事长。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：米兴平，北京市太平洋中证律师事务所。上诉人北京和华物业管理有限公司（以下简称和华物业公司）因与被上诉人北京市溪水花园物业管理有限公司（以下简称溪水公司）、广东奥园商业地产集团有限公司（以下简称奥园地产公司）、奥园集团有限公司（以下简称奥园集团公司）供用热立合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初12112号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人和华物业公司的法定代表人李忠、被上诉人溪水公司的委托诉讼代理人吴键、被上诉人溪水公司、奥园地产公司、奥园集团公司的共同委托诉讼代理人米兴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和华物业公司上诉请求：撤销一审裁定，指令北京市丰台区人民法院对案件进行审理；二审诉讼费用由溪水公司、奥园地产公司、奥园集团公司承担。事实与理由：1、和华物业公司与溪水公司形成事实上的供用热立合同关系，和华物业公司依据《迦南公寓房屋使用、管理、维修公约》、《迦南大厦管理规约》提供物业服务，收取物业费用，双方之间的纠纷应当通过有管辖权的法院诉讼解决。2、一审裁定认为和华物业公司和北京中协诚达房地产开发有限公司（以下简称中协诚达公司）订立的《物业管理委托合同》适用于溪水公司，没有事实与法律依据。溪水公司并非该合同主体，合同中的仲裁条款不适用于溪水公司。3、迦南大厦已经召开了业主大会，成立了业主委员会，业主委员会与和华物业公司之间签订了《迦南大厦物业服务临时过渡协议》，约定在过渡期内《物业管理委托合同》与《迦南大厦管理规约》冲突的，以《迦南大厦管理规约》为准，双方之间已经达成了新的事实上的物业服务合同关系，《物业管理委托合同》已经终止。4、《迦南大厦管理规约》规定业主不按该规约和物业服务合同缴纳物业服务费用的，业主大会、物业服务企业及其他管理人可以向人民法院起诉，本案应由丰台区人民法院管辖。5、从2000年1月5日到现在，迦南大厦有三十多位业主与和华物业发生过物业管理纠纷、供用热力合同纠纷，均通过丰台法院诉讼解决。6、《物业管理委托合同》中的仲裁条款仅是中协诚达公司与和华物业公司的争议解决方式，并且中协诚达公司对合同部分条款进行了补充说明，称若和华物业公司与业主或物业使用人发生纠纷，双方未达成书面仲裁协议的，中协诚达公司支持双方通过诉讼方式解决纠纷。溪水公司辩称，同意一审裁定，不同意对方上诉请求，请求法院维持一审裁定。对于业主委员会与和华物业公司之间签订的《迦南大厦物业服务临时过渡协议》，溪水公司一方并不知情；《迦南大厦管理规约》适用于全体业主，而非物业服务企业；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位中协诚达公司与物业服务企业和华物业公司前期签订的《物业管理委托合同》对业主溪水公司具有约束力，《迦南大厦物业服务临时过渡协议》也表明该合同仍旧有效，尚未终止，且和华物业公司收取费用的依据也是该合同，故有关溪水公司的涉案费用问题，仍应依据《物业管理委托合同》的规定通过仲裁程序解决；对中协诚达公司针对《物业管理委托合同》的补充解释不予认可，因为只有司法机关有权对合同条款作出解释，而中协诚达公司无权推翻合同的条款。奥园地产公司、奥园集团公司辩称，同意一审裁定，不同意对方上诉请求，请求法院维持一审裁定。和华物业公司向一审法院起诉请求：1、判令溪水公司、奥园地产公司、奥园集团公司共同支付和华物业公司2010年5月26日至2017年11月26日的冷暖空调费6951201.3元，滞纳金595578.68元。2、判令溪水公司、奥园地产公司、奥园集团公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：依据相关法律规定，本案中，在未签订物业服务合同的情况下，中协诚达公司与和华物业公司签订的《物业管理委托合同》作为建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对溪水公司等业主具有约束力。《物业管理委托合同》第十一条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由北京仲裁委员会仲裁。”现溪水公司在人民法院首次开庭前，以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议，一审法院经审查认为《物业管理委托合同》中的仲裁协议具有请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当按照该仲裁协议提请仲裁。和华物业公司又称其依照《迦南大厦管理规约》向人民法院提起诉讼，因管理规约的性质系全体区分所有权人为增进共同利益，确保区分所有建筑物及建筑物小区的良好管理运行与和谐生活秩序，经区分所有权人自治组织决议的共同遵守事项，属于业主团体的自治规则；和华物业公司作为物业服务企业，并非《迦南大厦管理规约》约束的主体；《迦南大厦管理规约》亦非和华物业公司向业主收取物业费、水电费、空调费等费用的合同依据，故和华物业公司依照《迦南大厦管理规约》向人民法院提起诉讼无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《中华人民共和国仲裁法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百一十六条第二款的规定，裁定：驳回北京和华物业管理有限公司的起诉。本院认为：当事人提起民事诉讼应当符合法律规定的起诉条件，起诉应当属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项规定：“依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。”本案中，建设单位中协诚达公司与物业服务企业和华物业公司于2000年1月5日签订了前期物业服务合同《物业管理委托合同》，对和华物业公司的权利义务以及物业管理服务的费用等进行详细规定，并在第十一条约定“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由北京仲裁委员会仲裁。”该仲裁协议具有请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”溪水公司作为业主，虽非《物业管理委托合同》一方当事人，但在其与和华物业公司另行签订物业服务合同前，仍受《物业管理委托合同》约束，该合同约定的仲裁条款适用于溪水公司与和华物业公司之间的物业服务合同纠纷。溪水公司在人民法院首次开庭前，以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议，一审法院认为当事人应当按照该仲裁协议提请仲裁，裁定驳回起诉，符合法律规定。和华物业公司上诉称溪水公司并非《物业管理委托合同》一方主体，且该合同已于《迦南大厦物业服务临时过渡协议》签订之时终止，进而主张《物业管理委托合同》中的仲裁条款不适用于和华物业公司与溪水公司之间的物业服务合同纠纷，双方之间的争议应当依据《迦南公寓房屋使用、管理、维修公约》、《迦南大厦管理规约》通过向人民法院诉讼解决。本院经审查认为，迦南大厦业主委员会成立后，于2017年11月1日与和华物业与签订了《迦南大厦物业服务临时过渡协议》，双方约定《迦南公寓房屋使用、管理、维修公约》废止，故和华物业公司称其依据该《公约》提起诉讼，本院不予支持。而《迦南大厦管理规约》的性质系由业主共同订立的团体的自治规则，和华物业公司作为物业服务企业，并非《迦南大厦管理规约》约束的主体，和华物业公司称其依照《迦南大厦管理规约》中的争议解决条款向人民法院提起诉讼，本院亦不予支持。并且，迦南大厦业主委员会与和华物业公司签订的《迦南大厦物业服务临时过渡协议》约定由迦南大厦业主大会、业主委员会作为《物业管理委托合同》的委托方，和华物业公司作为受托方，继续执行该合同约定的物业服务事项，前期《物业管理合同》的委托管理期限由原来的“至业主委员会成立时终止”修改为“迦南大厦业主大会、业主委员会选聘物业服务企业、签订物业服务合同后终止”。鉴于迦南大厦业主大会、业主委员会尚未与和华物业公司签订书面物业服务合同，和华物业公司对于《物业管理委托合同》已经终止的主张不成立，其与业主溪水公司之间的法律关系仍由《物业管理委托合同》约束。综上，和华物业公司的上诉请求不成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  许英审判员  朱印审判员  吴静二〇一八年十二月十三日法官助理李雅迪书记员韩玮