广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6239号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市**起湾道**永怡商场****402卡之一，统一社会信用代码91442000668241699C。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：杜波，男，1956年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）因与被上诉人杜波房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、关于一审法院认定逾期交房违约行为截止时间问题。一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，没有依据。根据帝悦公司与杜波之间《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条及第八条第4点的约定，涉案房屋逾期交房违约行为应截止至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向杜波发出收楼通知书递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）或电话/短信通知杜波之日止。如果杜波在帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已经办理收楼手续的，则帝悦公司逾期交楼违约行为的截止时间为杜波办理收楼手续之日止。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循当事人意思自治原则，就涉案商品房所签署的《中山市商品房买卖合同》【含补充协议】是双方协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，故该买卖合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方对于逾期交楼违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，杜波亦未就该条款向权利机关申请变更或撤销，另根据双方商品房买卖合同第九条第2点的约定，帝悦公司逾期交房超过360日的，杜波可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，这充分说明该买卖合同以及双方对于逾期交楼违约责任条款的约定是双方在综合考量各方权利义务的基础上，慎重作出的真实意思表示，不存在免除帝悦公司责任等情形，该条款合法有效，双方均应依照其约定形式权利和履行义务。2.一审法院确定的逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准，帝悦公司承担的逾期交楼的违约金应以不超过杜波已付房价款的1%为准。双方已经对逾期交房违约金的数额进行了明确约定，现杜波并未举证证明延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，杜波只有得利而无相应损失。故一审法院不支持逾期交楼违约金限额的约定，判决帝悦公司支付逾期交房违约金不设上限，没有事实和法律依据，判决帝悦公司承担的违约金明显过高，对帝悦公司不公。3.帝悦公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，帝悦公司承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉等，帝悦公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，涉案商品房房价迅猛上涨，杜波获益，帝悦公司承担的开发成本上升（包括建设成本、人工成本等），在帝悦公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使帝悦公司存在逾期交房，帝悦公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过杜波已付总房价款的1%。针对帝悦公司的上诉，杜波辩称，1.上诉状中提到的合同第八条第四点在合同中没有出现，应按有关验收竣工标准执行。2.杜波是不认可一审判决的，上诉人合同欺诈的行为没有在判决书中写明。一审法院取消逾期交房违约金上限是正确的。3.3月15日以后才知道房屋已经停建，对方存在圈钱行为。4.该楼房现在尚未交付，已逾期一年半，从2016年3月9日签合同到2017年6月30日，已完成一个施工周期。5.上诉状中提到的内容有失公平，合同第七条第二款和补充合同第八条对于买受人设置了严格的违约责任。杜波于2018年3月27日向一审法院起诉请求：1．判令撤销《商品房买卖合同》第九条第2款及第十四条第4款；2．判令帝悦公司赔偿杜波利息损失（以房价总额为基数，从2017年6月30日起按每日0.04%的标准计至实际交房之日止），并于判决生效后10日内支付实际逾期利息损失，其后于每月10日前以上述利息标准支付当月的利息损失；3．判令帝悦公司自2017年6月30日起按每月452.44元的标准向杜波支付逾期交付房屋的房屋使用权灭失损失费至实际交房之日止，并于判决生效后10日内支付实际逾期的房屋使用权灭失损失费，其后于每月10日前按上述标准支付当月的房屋使用权灭失费；4．判令帝悦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月9日，杜波（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定杜波购买帝悦公司开发的位于中山市××镇旭日××房，购房总价356524元，该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%（即合同第九条）；3.出卖人保证销售的商品房没有产权和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方法处理：如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%（即合同第十四条）。《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付、产权登记等作出更为详见约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.买受人选择按揭付款时，为保证买受人顺利获得银行按揭贷款，在商品房权属证书办妥并交付银行之前，由出卖人为买受人向按揭银行提供担保，作为买受人贷款之保证人。因此无论因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：（1）若贷款银行就抵押物行使优先受偿权并要求出卖人承担保证责任，致使出卖人承担保证责任而向贷款银行支付相关款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金和银行实现债权的费用）的，买受人应在出卖人向贷款银行支付上述款项之日起三天内将上述款项全额偿还给出卖人，买受人逾期支付，每逾期一天应按欠款总额的0.4‰计付违约金给出卖人；2.出卖人逾期交房或逾期办理房地产权属证书的，买受人同意出卖人按《中山市商品房买卖合同》第九条或第十四条支付违约金后，无需再对买受人因本次商品房买卖事宜已付的税、费以及其他损失作任何赔偿、补偿。合同签订当天，杜波依约向帝悦公司交付购房款336524元，帝悦公司当庭确认已收取涉案商品房的购房款。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司至今未能向杜波交付前述商品房。双方协商未果，杜波遂于2018年3月27日诉诸一审法院。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。杜波与帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。杜波主张上述合同无效并要求撤销上述合同的部分条款，理据不足，一审法院不予支持。关于利息损失问题。杜波主张的利息损失性质实为违约金。商品房买卖合同约定帝悦公司须于2017年6月30日前向杜波交付商品房，但帝悦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，帝悦公司构成违约，应向杜波承担支付逾期交房违约金的责任。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，杜波认为帝悦公司违约对其造成的实际损失远高于违约金；帝悦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由帝悦公司提供格式合同，但帝悦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，杜波签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，而杜波主张以对等原则按补充协议约定出卖人承担保证责任后，买受人逾期付款的按每日0.4‰计算违约金的标准要求帝悦公司承担每日按总房价0.4‰计算的违约金，但该权利仅属帝悦公司，且杜波未能就其损失数额是否高于违约金进行充分举证，故杜波的上述主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。但帝悦公司须计付自逾期之日起以已付房价为基数按每日0.1‰的标准计算的违约金。同时，商品房买卖合同虽订明违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至帝悦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。帝悦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交房违约金应分段计算。关于房屋使用权灭失损失费问题。因双方就该费用承担并无明确约定，且双方签订的补充协议已约定出卖人逾期交房或逾期办理房地产权属证书的，买受人同意出卖人按《中山市商品房买卖合同》第九条或第十四条支付违约金后，无需再对买受人因本次商品房买卖事宜已付的税、费以及其他损失作任何赔偿、补偿，上文已认定帝悦公司应支付相应的违约金，现杜波再主张要求帝悦公司赔偿房屋使用权灭失损失费，无事实及法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、帝悦公司于一审判决生效之日向杜波支付自2017年7月1日起至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以356524元为基数按每日0.01%的标准计算；自2017年7月1日起至一审判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、一审判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；二、驳回杜波的其他诉讼请求。如果帝悦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元，减半收取为482元，由杜波负担382元、帝悦公司负担100元（该款杜波已预付，一审法院不另收退，帝悦公司须在一审判决生效之日起十日内一并迳付杜波）。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，杜波与帝悦公司在双方签订的商品房买卖合同附件六补充协议第五条关于商品房交付（补充合同第十一条）中约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。补充协议第八条其他内容补充中第4条约定，本合同的履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知。送达的时间为买受人接到通知交付电话/短信的时间；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。二审庭审中，帝悦公司确认其公司尚未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。帝悦公司未在2017年6月30日前将符合合同约定的涉案商品房交付杜波使用，帝悦公司逾期交房属于违约，帝悦公司应向杜波承担支付逾期交房违约金的责任。针对帝悦公司的上诉理由，本案二审争议的主要焦点有二：一是一审法院认定帝悦公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当；二是逾期交房违约金的截止日在本案中计至何时。关于焦点一。杜波与帝悦公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。双方签订的合同中约定的“帝悦公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款有效。但该封顶条款未与帝悦公司逾期交房行为的违约时限相联系，帝悦公司在本案审理期间仍未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证，帝悦公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，帝悦公司的逾期交房时间已远远超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），如果不论帝悦公司逾期交房的行为再延续多久，帝悦公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与帝悦公司的违约行为的严重程度不相符，也与杜波支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在帝悦公司已较长时间逾期交楼的情况下，双方在商品房买卖合同约定的总房价款1%的违约金金额显然过低，不足以弥补杜波的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失明显失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。本案中，杜波已请求对合同约定的违约金予以调整，一审法院结合帝悦公司的长期违约行为，对其公司承担的逾期交房违约金不以房价款的１％为限并无不当，本院对一审判决帝悦公司承担的逾期交房违约金计算标准予以维持。关于焦点二。帝悦公司与杜波在商品房买卖合同中约定了涉案商品房的交付使用条件，并具体约定了双方如何办理收楼交接手续，即帝悦公司在杜波购买的商品房达到法定和合同约定条件后，应当依约通知买受人办理交接手续。帝悦公司上诉主张认定逾期交房违约行为的截止时间为其取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证并取得通过邮寄机构向杜波发出收楼通知书的收件回执或电话/短信通知杜波之日止，本院对此认为，帝悦公司在通知且通知依约有效送达杜波后，杜波还须按帝悦公司的通知前往帝悦公司办理收楼交接手续，依诚实信用原则，帝悦公司通知杜波办理收楼所指定的日期须考虑杜波前往帝悦公司的路途、杜波工作安排等因素而给予杜波一定的合理期限，故一审法院据此判决帝悦公司向杜波支付自2017年7月1日起至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人帝悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464元(中山市帝悦房地产置业发展有限公司已预交)，由上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一八年十二月十一日书记员  练慧琳