广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22371号上诉人（原审被告）：广州升星装饰工程有限公司，住所地广州市越秀区共和二路****。法定代表人：陈雪媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈功恒，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州市道路扩建工程办公室，住所，住所地广州市仓边路**div>法定代表人：宋金峰，该办公室主任。委托诉讼代理人：左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启环，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州升星装饰工程有限公司（以下简称升星公司）因与被上诉人广州市道路扩建工程办公室（以下简称市道扩办）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。升星公司上诉请求：1.对一审判决第二项返还房屋的问题，对在判决要求的时间内腾空交还房屋有异议，确实有困难，可以分批返还；2.市道扩办归还每个月错误多收升星公司的租金1216.55元，合计67个月，市道扩办应归还升星公司共81508.85元。事实和理由：（一）涉案合同注明市道扩办提供的租赁面积为656.7991平方米，租金按照每平方米15元计算，每月租金应为9852元，但市道扩办实际提供给升星公司的租赁面积为575.6958平方米，所以事实上每个月多收了1216.55元。直至2017年10月23日市道扩办提出终止合同，合计65个月23天，市道扩办共多收租金80007.78元。（二）升星公司在租赁期间多次向市道扩办口头反映房屋使用面积减少的问题，要求市道扩办与升星公司另外签署实际使用面积的租赁合同，得到的口头答复是：市道扩办是事业单位，不会多收取升星公司的费用，如果重新签订租赁合同，需要走程序，审批很麻烦，需要很长时间，所以口头同意先提供45号房屋给升星公司使用，并先按原合同款缴费，等待市道扩办向上反映，如果重新签合同，签合同以后再补退多收取的租金，或者以后才补够缺少的面积。因为升星公司相信市道扩办不会多收取租金，就一直拖到市道扩办提出终止合同时还未与市道扩办重新签订合同。（三）双方一直认可**街房屋的租金是每平方米15元，市道扩办一审时掩盖合同错误不提，单方面提出其按照每平方米19.146元计取升星公司的房租是毫无理由的。由于其合同错误，本来市道扩办应该收取的房租是293.43平方米×15元=4401.45元，实际市道扩办错误的收取升星公司的房租是5618元，每月多收取1216.55元，从2012年5月11日到2017年11月30日合计67个月，共计81508.85元，应退还升星公司。市道扩办二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.合同实际履行情况，双方订立合同后市道扩办移交商铺时发现原合同约定的17号、6-3号102房已移交给他人使用，双方协商后由市道扩办提交45号房替代，对此升星公司没有提出异议，也没有提出减少租金。在双方合同履行中，升星公司均以合同约定标准缴纳租金。2015年3月，原合同约定的9间商铺产权移交给海珠区房屋安全和物业一所，升星公司实际承租房屋变更为12间，面积共计293.43平方米，双方协商后升星公司按照5618元交纳租金，折合租金为19.1460元每平方米每月。升星公司按照该标准交纳租金直至2018年3月31日。2.根据合同法第36、37条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2015年5月以来，升星公司一直按照19.1460元每平方米每月的标准缴纳租金且未提出异议，应视为双方通过实际行为变更了合同的约定及承租范围的约定，即双方对租金标准达成了新的协议，该协议对原租赁合同的变更具有约束力。因此市道扩办要求按照19.1460元每平方米每月的标准向升星公司收取租金或使用费合法有据。市道扩办于2018年3月30日向一审法院起诉请求：1.确认市道扩办与升星公司之间的穗扩协［2012］1531号房屋租赁合同于2017年10月23日解除；2.升星公司立即将广州市海珠区**花园**街6-3号105、106、112，6-4号104、105，15号，23号，27号，29号，31号，35号，45号共12间房屋腾空并恢复原状后交还市道扩办；3.升星公司支付占用涉案房屋的使用费，按每天587元的标准，自2017年11月23日起，计算至实际腾空交还商铺之日止（剔除升星公司已经支付部分，暂计至2018年3月30日为67832.6元）；4.本案诉讼费由升星公司承担。一审法院认定事实：据房地产权证记载，下列房地产权属人均是广州市道路扩建工程办公室，规划用途是商业，其中广州市海珠区江南大道南路**街6-3号102房，建筑面积42.69平方米，2010年7月13日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街6-3号105房，建筑面积42.58平方米，2010年7月13日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街6-3号106房，建筑面积36平方米，2010年7月13日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街6-3号112房，建筑面积11.41平方米，2010年7月13日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街6-4号104房，建筑面积9.54平方米，2010年7月12日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街6-4号105房，建筑面积23.13平方米，2010年7月13日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街15号，建筑面积33.86平方米，2010年10月29日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街17号，建筑面积20.61平方米，2010年10月29日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街23号，建筑面积31.65平方米，2010年10月29日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街27号，建筑面积33.86平方米，2010年10月29日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街29号，建筑面积20.61平方米，2010年10月29日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街31号，建筑面积19.14平方米，2010年10月29日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街35号，建筑面积31.65平方米，2010年10月29日取得房地产证；广州市海珠区江南大道南路**街45号，建筑面积31.65平方米，2010年10月29日取得房地产证。2012年11月1日，市道扩办（出租人、甲方）与升星公司（承租人、乙方）签订穗扩协［2012］1531号《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》，合同约定：市道扩办同意将位于广州市海珠区**花园**街6-3号102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112，6-4号103、104、105、106，15号，17号，23号，27号，29号，31号，35号自有房屋出租给升星公司使用，建筑面积为656.7991平方米，用途仓库，租赁期限为三年，从2012年5月1日至2015年4月30日，租赁期内，租金标准按每平方米15元计算，租金每月9852元，租金逐月结算，升星公司应在公历每月十日前将当月租金交到市道扩办指定账户；升星公司向市道扩办缴纳租赁保证金29556元，装修保证金12000元，租赁期满，升星公司退还房屋时须恢复房屋原状，否则装修保证金不予退还；租赁期满或合同解除后，升星公司必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还市道扩办；合同项下出租的物业是市道扩办即将与广州市国土资源和房屋管理局或各区分局或其他公房管理单位产权交换的公房物业，市道扩办办结产权交换手续之日起，市道扩办的所有权利、义务和责任由新的产权人全部承继。2015年3月1日，合同中的**花园**街6-3号103、104、107、108、109、11O、111，6-4号103、106共9间房屋经过产权交换所有权转移至广州市海珠区房屋安全和物业一所。2015年4月30日涉案合同期满后，市道扩办与升星公司双方没有续签租赁合同，升星公司继续使用涉案物业。之后，广州市海珠区房屋安全和物业一所曾向一审法院起诉，一审法院于2017年7月25日以（2017）粤0105民初2142号民事判决书判决本案升星公司向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付2015年3月1日至4月30日的租金8468元以及按每月5363元（每月每平方租金19元）的标准支付2015年5月1日起至2017年5月31日止的房屋使用费。升星公司不服判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月24日以（2017）粤01民终17944号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2014年3月1日，广州市机构编制委员会向市建委发出的《关于广州市道路扩建工程办公室事业单位分类改革方案的批复》载明：将直属机构广州市道路扩建工程物业发展中心更名为广州市城建安置房事务中心。2017年10月12日，市道扩办向广州市城建安置房事务中心发出《广州市道路扩建工程办公室关于城建安置房租赁纠纷诉讼的委托函》，委托广州市城建安置房事务中心负责城建安置房租赁管理和租金收缴等工作，负责城建安置房租赁纠纷诉讼等工作。2017年10月20日，广州市城建安置房事务中心向升星公司送达《解除合同通知书》，内容主要是，市道扩办与升星公司双方于2012年11月1日签订了《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》，约定由升星公司租赁我方位于广州市海珠区**花园**街6-3号102、105、106、112，6-4号104、105，15号，17号，23号，27号，29号，31号，35号等房屋，租赁期限为2012年5月1日至2015年4月30日，租赁期满后，双方没有续签租赁合同，贵方继续使用该物业，双方存在不定期租赁合同关系，现我方受广州市道路扩建工程办公室委托，收回房屋，现通知升星公司上述合同于2017年10月23日起解除，……并通知升星公司于2017年11月22日前腾空并将房屋恢复原状后交还我方，逾期交房将收取587元／天的逾期占用费，等。升星公司于2017年10月23日签收该通知及附件。一审诉讼中，市道扩办与升星公司确认：合同签订后，市道扩办没有交付广州市海珠区**花园**街6-3号102房和广州市海珠区**花园**街17号房给升星公司，市道扩办用广州市海珠区**花园**街45号房屋作为置换，升星公司承租市道扩办的广州市海珠区**花园**街6-3号105、106、112，6-4号104、105，15号，23号，27号，29号，31号，35号，**街45号房屋建筑面积共293.43平方米，升星公司已经在2017年11月29日将广州市海珠区**花园**街6-3号104房（建筑面积9.54平方米）、105房（建筑面积23.13平方米）交回市道扩办，之后升星公司承租市道扩办房屋建筑面积共260.76平方米，升星公司自2015年5月1日起一直按每月5618元缴纳租金至2018年3月31日，涉案房屋一直是升星公司作仓库使用。市道扩办表示收取升星公司的租赁保证金29556元、装修保证金10000元，在升星公司退还全部房屋、缴清房租后退回给升星公司。升星公司表示同意，经释明，升星公司没有提出反诉。市道扩办为证明其主张，还提交了以下证据：1.市道扩办与升星公司于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》；2.涉案房屋权属证明；3.解除合同通知书及附件；4.广州市机构分类改革文件；5.广州市城建安置房事务中心法人证书；6.《2017年广州市房屋租金参考价》，其中**街租金每月每平方米93元；7.**花园管理处证明，证明升星公司使用广州市海珠区**花园**街45号房屋。升星公司对上述证据的真实性、关联性均没有异议。升星公司为证明其主张，还提交了以下证据：1.腾空仓库图片，证明已经腾空两间房屋，并将钥匙邮寄给市道扩办；2.存放图片；3.广州市房地产租赁管理所公布的“2017年广州市房屋租金参考价，其中**街商业用房租金每月每平方米93元，瑞宝街其他区域工业用房租金每月每平方米19元”；4.广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2142号民事判决书；5.本院（2017）粤01民终17944号民事判决书；6.**花园管理处出具的《证明》，证明**街6-3号102房、**街17号房一直不是升星公司使用；7.2012年5月1日至2015年4月30日升星公司缴纳房租发票；8.2015年5月1日至2018年3月31日升星公司缴纳房租发票，其中2017年2月16日缴纳2017年1月--3月安置房租金16854元；2017年5月16日缴纳2017年4月-9月安置房租金33708元；2017年10月13日缴纳2017年10月-12月安置房租金16854元；2018年4月8日缴纳2018年1月-3月房屋占用费16854元；9.**街缴纳房租情况表，认为2012年5月1日至2015年4月30日按合同22间房计建筑面积为656.7991平方米，每月房租9852元，按实际交付21间房计建筑面积为609.5514平方米，每月房租9143.27元，2012年5月1日至2015年4月30日市道扩办每月实际多收房租9852元-9143.27元=708.73元；10.**街缴纳房租情况表，认为升星公司每月房租应为9143.27元；11.**街缴纳房租情况表，认为2015年4月30日至今按合同13间房计建筑面积为374.5333平方米，每月房租5618元，按实际交付12间房计建筑面积为327.2914平方米，每月房租4909.37元，2015年5月1日以后市道扩办每月实际多收房租5618元-4909.37元=708.73元；12.**街缴纳房租情况表，认为2015年5月1日以后按建筑面积327.2914平方米计，每月应收房租4909.37元；13.EMS快递单，证明升星公司于2017年11月29日已经邮寄**街104房，105房钥匙给市道扩办。市道扩办表示：对上述证据1-8，证据13-14的真实性没有异议，但认为升星公司提供的民事判决书与本案无关，涉案房屋规划用途是商铺，升星公司用作仓库使用，不能因此按仓库标准计算涉案房屋占用费；证据9-12是升星公司单方制作的**街缴纳租金情况表，不予认可。一审法院认为：市道扩办与升星公司签订的《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。租赁合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，升星公司继续使用涉案房屋，市道扩办对此没有提出异议，并收取升星公司租金，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方形成不定期租赁关系，市道扩办依法可以随时解除合同。2017年10月23日，市道扩办的委托代理人广州市城建安置房事务中心向升星公司送达《解除合同通知书》，明确上述合同于2017年10月23日起解除。故一审法院对市道扩办要求确认2017年10月23日市道扩办与升星公司的租赁合同已经解除的诉求予以采纳。租赁合同解除后，升星公司应将承租的房屋全部返还给市道扩办，鉴于合同中的**花园**街6-3号103、104、107、108、109、11O、111，6-4号103、106共9间房屋经过产权交换所有权已经转移至广州市海珠区房屋安全和物业一所，按合同约定，该部分房屋的权利、义务由广州市海珠区房屋安全和物业一所全部承继，故本案不作处理。至于广州市海珠区**花园**街6-3号102房，广州市海珠区**花园**街17号房，市道扩办没有按约定交给升星公司，而是用广州市海珠区**花园**街45号房屋替代，另外升星公司在2017年11月29日将广州市海珠区**花园**街6-4号104、105房交回市道扩办，故升星公司还应将广州市海珠区**花园**街6-3号105、106、112，15号，23号，27号，29号，31号，35号，45号十间房屋腾空并恢复原状后交还市道扩办。关于租金标准，虽然市道扩办在履行过程中没有按合同约定全部将房屋交付给升星公司，但租赁期间和租赁届满以后，升星公司一直按每月5618元的标准支付租金，市道扩办也开具了相应的租金发票，双方对此没有异议。另外，合同约定涉案房屋用途是仓库，根据广州市房地产租赁管理所《2017年广州市房屋租金参考价》规定，同地段工业用房租金参考价为每月每平方米19元，市道扩办已经按每月租金5618元的标准收取升星公司至2018年3月31日止的房屋租金或占用费，根据交易习惯及公平原则，应认为双方以实际行为变更了对涉案房屋租金的约定，每月租金每平方米应为5618元÷293.43平方米=19.1460元。升星公司应按该标准向市道扩办缴纳房屋使用费。市道扩办主张升星公司按每日587元的标准向市道扩办支付2017年11月23日起至实际腾空交还之日的房屋使用费，缺乏理据，一审法院不予采纳。双方确认升星公司承租使用市道扩办上述12间房屋建筑面积共293.43平方米，2017年11月29日，升星公司返还市道扩办广州市海珠区**花园**街6-4号104、105房二间房屋建筑面积共32.67平方米，2017年11月30日起升星公司实际承租使用市道扩办10间房屋建筑面积共260.76平方米，故升星公司从2017年11月30日起每月租金为260.76平方米×19.1460元/平方米=4992.5元。由于市道扩办在2017年11月30日至2018年3月31日仍按每月5618元收取升星公司租金或占用费，其收取广州市海珠区**花园**街6-4号104、105房（建筑面积32.67平方米×19.1460元/平方米=625.5元）使用费没有依据，升星公司认为市道扩办多收该部分租金或者占用费，市道扩办应退回有理，一审法院予以采纳，该部分占用费可在升星公司应支付的使用费中抵扣。至于升星公司认为市道扩办还多收以前的租金，缺乏依据，一审法院不予采纳。至于市道扩办收取升星公司的租赁保证金29556元、装修保证金10000元，市道扩办同意在升星公司履行合同义务后退回给升星公司，并无不当，但由于升星公司没有提出反诉，故本案不作调处，双方可自行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年9月7日作出如下判决：一、广州市道路扩建工程办公室与广州升星装饰工程有限公司签订的穗扩协［2012］1531号房屋租赁合同于2017年10月23日解除；二、广州升星装饰工程有限公司在本判决生效之日起十日内将广州市海珠区**花园**街6-3号105、6-3号106、6-3号112，15号，23号，27号，29号，31号，35号，45号房屋腾空并恢复原状后交还广州市道路扩建工程办公室管业；三、广州升星装饰工程有限公司在本判决生效之日起十日内按每月4992.5元（每月每平方租金19.1460元）向广州市道路扩建工程办公室支付广州市海珠区**花园**街6-3号105、6-3号106、6-3号112，15号，23号，27号，29号，31号，35号，45号房屋的使用费，使用费自2018年4月1日起计至实际腾空交还上述房屋之日止（广州市道路扩建工程办公室多收广州升星装饰工程有限公司从2017年11月30日起至2018年3月31日止每月占用费625.5元在该款中抵扣）；四、驳回广州市道路扩建工程办公室的其他诉讼请求。案件受理费1495.80元，由广州市道路扩建工程办公室负担受理费597.30元，广州升星装饰工程有限公司负担受理费898.50元。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，升星公司、市道扩办确认升星公司缴纳了2018年3月31日之前的使用费。升星公司表示对按每月4992.5元的标准支付广州市海珠区**花园**街6-3号105、6-3号106、6-3号112，15号、23号、27号、29号、31号、35号、45号房屋的使用费无异议，对一审法院判令市道扩办自2017年11月30日起至2018年3月31日止每月多收取的占用费625.5元在升星公司应付使用费中抵扣无异议。本院认为，一审法院关于涉案穗扩协［2012］1531号房屋租赁合同于2017年10月23日解除的认定正确，本院予以认可。升星公司仅支付了2018年3月31日之前的使用费，且该公司对按每月4992.5元的标准支付广州市海珠区**花园**街6-3号105、6-3号106、6-3号112，15号、23号、27号、29号、31号、35号、45号房屋的使用费并无异议，一审法院判令升星公司按每月4992.5元的标准支付自2018年4月1日起计至实际腾空交还上述房屋的使用费并无不当。市道扩办自2017年11月30日起至2018年3月31日止每月多收取的占用费625.5元，一审法院判令该部分款项在升星公司应付使用费中抵扣，升星公司对此并无异议，本院予以维持。涉案合同已于2017年10月23日解除，升星公司作为承租人负有向出租人市道扩办交还租赁物的法定义务。升星公司收到市道扩办的解除合同通知后，本应在合理的期间内腾空交还广州市海珠区**花园**街6-3号105、6-3号106、6-3号112，15号、23号、27号、29号、31号、35号、45号房屋，然而升星公司迟至今日仍未履行交还上述房屋的义务，已超过合理的腾退期间。升星公司主张分批交还上述房屋，该请求未得到出租人的认可，亦缺乏合理、合法的依据，本院对其该上诉请求不予支持。升星公司认为市道扩办多收取租金81508.85元并要求予以返还，因升星公司在一审期间并无提出反诉，本案对此不予审查、调处，升星公司可另循合法途径解决。综上所述，升星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898.5元，由广州升星装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年十二月二十六日书记员  贾妍