河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0110民初3659号原告（反诉被告）：张素梅，女，1963年11月26日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：刘彦存，河北弘宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：何红，女，1967年6月1日出生，汉族，住石家庄市裕华区。原告（反诉被告）张素梅与被告（反诉原告）何红土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张素梅向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的场地租赁合同；2.判令被告支付原告占用原告场地期间租赁费45.8337万元(数额是暂定的，租赁费计算方式是自2017年9月9日签订合同之日起至被告将场地返还原告之日止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月9日原告与被告签订场地租赁合同，被告租赁原告位于岭底村，东起扬水站水沟、西起采石厂岸边、南起铜冶采石厂石头房50米、北起岭底至的场地。出租土地面积30亩，房屋面积2200平方米，以实际面积为准。合同约定：房屋租赁期限自2017年9月9日至2028年4月30日，租金为每年50万元，每月租金4.1667万元，于2018年5月1日前向原告支付场地租赁押金5万元。并约定了被告向原告每期支付租金的时间和金额，如逾期30日不交纳租金的，原告有权拒绝履行合同。合同签订后，原告按约完成了场地交付义务，而被告未在约定时间内向原告支付租赁押金及租金，原告多次催要。被告均以无钱为由一拖再拖拒绝支付。被告的违约行为给原告造成很大的损失，原告诉至法院。何红辩称，合同上约定的2017年9月9日至2018年5月1日是装修期，这个期间不支付租赁费。截止2018年8月28日我们对租赁场地已经失去控制，在此之后发生的租赁费用我们不承担。2018年8月28日我们以文字的形式要求原告提供产权证明，原告至今没有提供，影响我们培训资质的办理。我们不付租的原因是消防验收基础设施无法完善造成我们无法在消防报备。合同第3条中的第3小条约定了甲方保证出租场地基础设施、设备的正常使用，乙方验收合格后，合同期限内的保养、维修由乙方负责，甲方确保乙方经营期限内的正常供水、供电和供暖事宜。供水、供电经常发生停水停电的情况，且供暖没有解决，故我们没有付租。何红向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的场地租赁合同；2.请求人民法院依法判令反诉被告赔偿因违约给反诉原告造成的损失暂定50万元（具体以房屋场地评估值为准）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年9月9日反诉原告与反诉被告签订场地租赁合同，约定由反诉原告租赁反诉被告位于岭底村，东起扬水站水沟、西起采石厂岸边、南起铜冶采石厂、北起岭底至土地面积约30亩，出租房屋面积2200平方米的场地，租赁期限为自2017年9月9日至2028年4月30日，2014年9月9日至2018年4月30日为装修期。初始年度租金为50万元/年。后因租赁场地附近道路施工导致反诉原告不能正常装修，经双方协商一致延长两个月的装修期，反诉原告应在2018年7月1日起开始支付租金；同时，反诉被告保证出租场地基础设施设备的正常使用，确保经营期间内的正常供水、供电和供暖事宜。合同签订后，反诉原告投入资金对场地进行整体装修，但在承租期间，场地内多次出现断水、断电的情况，反诉原告根本无法正常经营。反诉被告以威胁、恐吓的方式扰乱反诉原告的正常经营。同时租赁场地的产权证书以及相关证照不全导致反诉原告不能通过消防、卫生部门的检查，不能办理相关营业证照，导致反诉原告无法按约使用租赁场地。反诉原告多次找到反诉被告要求其解决，但由于租赁场地没有相关证照，导致至今无法解决。反诉原告认为反诉被告应当按照合同的约定提供符合合同约定条件的租赁物及相关配套设施，由于反诉被告未向反诉原告提供符合合同约定的租赁物，导致反诉原告合同目的无法实现。反诉原告有权解除合同，反诉被告应当赔偿由于其违约给反诉原告造成的损失。张素梅对何红的反诉辩称，一、反诉人和被反诉人没有约定延长交租金的时间，反诉人称双方协商同意2017年7月1日开始交租金与事实不符。二、签订合同后被反诉人一直保证反诉人的水电暖的正常，被反诉人签订合同后至今一直替反诉人交纳电费，合同期间供电部门没有给停过电，被反诉人也没有给反诉人断过电。被上诉人的场地内有水井和潜水泵，供水设施都能正常使用，反诉人称被反诉人场地内多次出现断水断电的事实不符。三、被反诉人也没有扰乱过反诉人的正常经营。反诉人称被反诉人威胁、恐吓反诉人的事实不存在。四、反诉人承租被反诉人的场地是农村废旧石场的场地，不可能有产权证和建筑许可证手续，反诉人在签订合同时都知道。本案中双方签订的合同是场地租赁合同，场地上的建筑物是附带出租的，因此场地上的建筑物是否有产权证与本案无关。另外，反诉人租赁场地是从事动物养殖业，根本不需要办理消防手续，合同中也没有约定被反诉人保证该场地能办理消防手续，反诉人在合同履行期间也没有提出过此事。五、反诉人主张的损失无事实依据和法律依据，不应予以支持。综上，被反诉人不存在违约，请法院依法驳回反诉人的诉讼请求。张素梅提交以下证据：证据1、2017年9月9日双方签订的场地租赁合同，证明何红违反合同约定，没有按照合同约定的期限缴纳押金和支付第一期租赁费。合同第二条第四款约定，乙方签订合同后向甲方支付押金5万元，或者在2018年5月1日支付。合同第二条第五款约定了租赁费的支付期限，第一期的租赁费是2018年7月30日前付租金15万元，何红在起诉前这两笔费用都没有支付，且逾期30日，根据合同约定逾期30日没有缴纳租金的，甲方有权解除合同。张素梅根据合同约定起诉解除合同。虽然合同约定租赁费是从2018年5月1日支付，如果合同正常的履行情况下，是按该期限支付，但现在因为何红违约，导致合同的无法履行，因此我们要求何红从签订合同之日2017年9月9日起支付租金。证据2、1994年3月1日石家庄市获鹿福兴建材厂和铜冶镇岭底村委会签订的协议书一份。证据3、2005年11月26日石家庄市获鹿福兴建材厂和张素梅签订的买卖协议书一份。证据4、2016年11月5日铜冶镇岭底村委会出具的收款收据。证据2、3、4证明张素梅对本案合同中的场地享有出租权。证据5、2017年至今的电费收据6份及明细，证明电费是张素梅缴纳的，电管所没有停电。证据6、鹿泉区人民法院案件查询基本情况，证明何红目前有9个民事官司，何红从签订合同起没有履约能力。何红质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2，协议书是两个单位，不是个人，如何证明这两个单位和张素梅有直接的关系。对证据3中的买卖合同真实性不认可，2017年9月9日我们签订买卖合同的时候，我们对产权的问题提出过要求，所以原告提供了一份厂房电器买卖协议，我方留过一份复印件，与今天原告提供的证据3字迹不符。对证据4中收款的时间是2016年11月5日，但是原告缴费的来源是2017年电费，对时间有异议。对证据5该电费的收据只能证明张素梅给村委会正常缴纳电费，但是不能证明我们没有给张素梅缴纳电费，也不能证明期间没有意外断电和人为断电。对证据6合同签订日为2017年9月9日，提供的民事纠纷案件全部为2018年9月份以后，如何牵强的说明我在签订合同后没有履约的能力。何红提交以下证据：证据1、2018年8月28日何红以文字的形式再次要求张素梅提供产权证明，有微信的截屏发给了范佳旭（张素梅的儿子），范佳旭回复确认其已经知晓。证据2、2018年8月6日我方给培训班的学生退款收据，证明：我们无法正常经营，日常停水、停电造成课程不能正常进行，给培训班学生退款。证据3、石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初4194号民事裁定书，证明产权不清晰。证据4、2018年6月8日何红和河北捌相装饰工程有限公司签订的装修合同，证明国学室的装修投入。证据5、2018年5月12日何红和康龙伟签订的YOYO庄园广场草坪合作开发合同及发票，证明草坪广场装修投入。证据6、2017年12月25日何红和王硕签订的制作安装合同书及设计图，证明犬舍的投入。证据7、2018年6月8日何红和石家庄市福瑞建筑材料安装工程有限公司签订的工程施工合同书，证明缴纳1万元定金。证据8、2018年3月15日何红和秦晓桐签订的庄园改造项目合同及设计图、项目清单，证明装修投入。证据9、2018年6月-8月视频资料一份，证明经营受到干扰，我们的生活受到威胁、恐吓，我们的场地已经失控，最后被迫离开现场。证据10、2005年11月26日张素梅和张付群签订的厂房电器买卖协议，证明与原告提供的证据3原件不符。证据11、1994年3月1日铜冶镇岭底村委会和石家庄市福兴建材厂签订的协议书。第2条原有建筑物只有使用权，不能变卖、转让，证明是两个单位签订的协议书，不是张素梅个人签订的。其中第2条建筑物只有使用权，不能变卖、转让。张素梅质证意见：证据1与本案的争议焦点没有关系，这是何红和律师事务所对本案的协商意见。证据2与本案无关，没有写明退款原因，具体退款原因与本案无关，无法证实是张素梅恐吓导致退款。证据3与本案无关，当事人主体是张素梅和张立国、崔敏之间的买卖合同纠纷。对证据4-8真实性有异议，是不是该公司合同租赁场地装修，无法证实，合同中并没有显示装修的场地是在双方争议的场地，与本案没有关系。对证据9真实性有异议，根据法律规定，提供证据应当提供视频、音频的原件，该视频内容无法证实与本案有关系。证据10中的协议是真实的，张福群本人和张素梅签订过买卖协议，同时石家庄市获鹿县福兴建材厂也和张素梅签订过买卖协议，这两份协议何红都复印了，两份协议不矛盾。对证据11协议约定建筑物只有使用权，不得转让和买卖，但是在2005年福兴建材厂和张素梅签定协议后，岭底村委会进行了追认，并且收取了张素梅2006年至2017年的租金，因此张素梅对本案争议的场地享有出租权。本院经审理认定事实如下：张素梅与何红于2017年9月9日签订场地租赁合同，何红租赁张素梅位于岭底村，东起扬水站水沟、西起采石厂岸边、南起铜冶采石厂石头房50米、北起岭底至的场地。合同第二条约定，1、房屋租赁期限为2017年9月9日至2028年4月30日，2017年9月9日-2018年4月30日为装修期，实际租赁期限为2018年5月1日-2028年4月30日。2、初始年度租金为50万元/年，即每月租金4.1667万元。3、租金费用每三年递增一次，即2019年-2021年租金为50万元/年；2022年-2025年，租金为54万元/年。4、乙方需在签订本合同时向甲方支付押金5万元整或在2018年5月1日前支付押金。5、乙方需向甲方支付租金的明细如下，乙方须按照下表规定的时间以及费用向甲方付款：2018年7月30日前支付15万元，2018年9月30日前支付183336元，2018年12月30日前支付25万元，2019年6月30日前支付25万元，2019年12月30日前支付25万元，2020年6月30日前支付25万元，2020年12月30日前支付25万元，2021年6月30日前支付25万元。合同第三条甲乙双方的权利和义务中约定，甲方保证出租场地基础设施、设备的正常使用。乙方验收合格后，合同期限内各项基础设施设备的维修、保养、花草树木的管理由乙方负责；甲方确保乙方经营期限内的正常供水、供电和供暖事宜。场地租赁合同签订后，何红入驻租赁的场地并进行经营、装修，但未按合同约定交纳租赁费。张素梅、何红发生纠纷，张素梅诉至本院。庭审中张素梅陈述：现在何红仍占用场地。何红陈述：已于2018年9月8日撤离，还有许多东西因避免发生纠纷没有搬迁。我租赁张素梅的场地因张素梅没有提供出我们要求的证明，所以至今没有给付过张素梅任何费用。本院认为，张素梅与何红签订的场地租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。张素梅与何红均主张解除场地租赁合同，本院予以准许。关于哪一方当事人违约问题：何红未按照合同约定支付张素梅租金，何红构成违约。何红答辩并反诉张素梅违约，本院认为，根据何红陈述及何红提交的一系列证据显示，张素梅与何红于2017年9月9日签订场地租赁合同后，何红接受了张素梅交付的场地并进行了经营，直到2018年6月8日何红还与河北捌相装饰工程有限公司签订装修合同、与石家庄市福瑞建筑材料安装工程有限公司签订工程施工合同，说明何红对所租赁场地的产权与基础设施、设备等相关事宜是认可的，故何红提交的证据不能证明张素梅构成违约。根据场地租赁合同第二条第一款、第二款、第五款的约定，何红2018年的租金自2018年5月1日起按每月4.1667万元计算8个月。何红应当按照合同约定支付张素梅合同解除前的租金，合同解除后，何红如继续占有场地，应当支付合同解除后至返还场地之日止的占有使用费（按场地租赁合同第二条第五款约定的支付租金的明细计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张素梅与被告（反诉原告）何红签订的场地租赁合同。二、被告（反诉原告）何红支付原告（反诉被告）张素梅自2018年5月1日起至本判决生效之日止的场地租金（按场地租赁合同第二条第五款约定的支付租金明细计算）。三、被告（反诉原告）何红支付原告（反诉被告）张素梅自本判决生效之日起至何红返还张素梅场地之日止的场地占有使用费（按场地租赁合同第二条第五款约定的支付租金明细计算）。四、驳回被告（反诉原告）何红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,176元，减半收取计4,088元；反诉费8800元，减半收取计4400元；保全费2770元，合计11258元，由被告何红负担11258元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  齐志新二〇一八年十二月四日书记员  常 虹