湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9478号上诉人(原审被告)李某，女，1984年6月5日出生，汉族，住长沙市天心区。诉讼代理人刘全，湖南楚仁律师事务所律师。上诉人(原审被告)张某2，男，1977年12月16日出生，汉族，住长沙市天心区。诉讼代理人刘全，湖南楚仁律师事务所律师。上诉人(原审被告)张某1，男，2014年2月21日出生，汉族，住长沙市天心区。法定代理人李某，系张某1母亲。法定代理人张某2,系张某1父亲。诉讼代理人刘全，湖南楚仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)长沙市万科物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽中路二段**万科金域华府****。法定代表人王仕伟，系该公司总经理。诉讼代理人苏国杰，湖南工总律师事务所律师。诉讼代理人黄莎，女，1993年7月3日出生，系该公司职员。上诉人张某1、李某、张某2因与被上诉人长沙市万科物业服务有限公司(以下简称“万科物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1、李某、张某2上诉请求：撤销长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2192号判决第一项，对本案依法改判或发回重审。事实和理由：长沙市万科房地产开发公司一直未完成该房屋卫生间的等电位连接，不符合合同约定和法律法规规定的交付条件，上诉人一直拒绝收房。按照《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定，该房屋未完成交付，交房之前的物业费应由长沙市万科房地产开发公司承担。万科物业公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人已经收房并使用该房，且支付了一段时间物业费，针对该房屋的质量问题应该向案外人提起诉讼。万科物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张某1、李某、张某2交纳自2016年6月起至本案判决生效之日止的物业管理费（按381．08元／月，暂计至2018年8月共计26个月为9902．48元）；2、请求判令张某1、李某、张某2以欠缴物业管理费为基数、以每日应付物业管理费金额的万分之五为标准，支付自2016年6月起至本案判决生效之日止的滞纳金（暂计至2018年8月1日为2032．61元）；3、张某1、李某、张某2承担本案诉讼费用。事实和理由：万科物业公司系长沙市岳麓区万科梅溪郡项目物业管理服务公司，张某1、李某、张某2系万科物业公司所管理的万科梅溪郡的业主。张某1、李某、张某2于2015年5月31日与长沙市万科房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得万科梅溪郡5栋403号房屋，建筑面积136．10㎡。张某1、李某、张某2在接收该物业时明确理解并承诺《前期物业服务合同》的全部内容，履行业主权利义务。《前期物业服务合同》及《长沙市商品房买卖合同》第二条约定物业管理服务费标准，张某1、李某、张某2按建筑面积每平方米每月人民币2．8元的标准缴纳物业管理费，如逾期付款，违约金的收取标准为每日按应付物业费金额的万分之五计算，按日从应付日计算至支付日。合同生效后，万科物业公司依约为张某1、李某、张某2提供完善的物业管理服务，但张某1、李某、张某2未依约向万科物业公司缴纳物业管理费，自2016年6月至2018年8月共计9902．48元，违约金计至2018年8月1日为2032．61元，万科物业公司对其书面及上门催缴均无效果。一审法院经审理认定事实如下：2015年5月31日，张某2、李某、张某1与长沙市万科房地产开发有限公司（以下简称“万科房地产公司”）签订《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“买房合同”）一份，购买了位于长沙市岳麓区万科梅溪郡5栋4层403号住宅一套（建筑面积136．10㎡），约定该房屋的买受人为张某2，共有人为李某、张某1。《买房合同》第十条约定，交房期限为2015年12月31日前。《买房合同》第二十条载明：出卖人已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务，并摘要了《前期物业服务合同》的主要内容。其中，第一项约定前期物业服务企业为万科物业公司万科物业公司。第二项约定前期物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第四项约定住宅的物业服务费为2．8元／平方米／月；每月15日前交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠缴总额的万分之五支付违约金。2015年11月29日，张某2向万科房地产公司出具了《提前收房承诺函（已完成付款）》，申请在2015年11月29日办理提前收房手续，并承诺承担因提前收房而产生的相关费用，包括且不限于物业管理费。同日，张某2签署了《房屋交接单》，该《房屋交接单》上张某2在“业主签字”处签名，“经办人”处无人签名。后在房屋交接过程中，张某2与万科房地产公司因房屋质量的整改等问题产生争议，张某2述称其直至约2018年5、6月份因万科房地产公司承诺整改才领取了房屋装修钥匙。万科物业公司已经实际履行了涉案房屋所在小区的物业服务义务。2017年5月5日，万科物业公司向张某2、李某、张某1邮寄了催收物业费的《律师函》，催收截至2017年4月的物业费4191．88元。该邮件的收件人地址及联系电话与《买房合同》中载明的联系地址和联系电话一致。一审法院认为，本案主要争议焦点为，一、张某2、李某、张某1是否已经收房。二、本案涉案房屋的物业服务费的承担主体问题。一、关于本案争议的收房问题，第一、张某2、李某、张某1与案外人万科房地产公司签订的《买房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的效力性强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。第二、张某1、李某、张某2与万科房地产公司签订了《买房合同》之后，已经支付了购房款，并于《买房合同》约定的交房期限前出具了提前收房承诺、签署了房屋交接单，履行了基本的收房手续，至此，《买房合同》的主要义务双方已经履行完毕。第三、张某1、李某、张某2在收房过程中与万科房地产公司因房屋质量瑕疵整改等问题产生争议并单方拒绝领取房屋钥匙等，不能作为其未接收房屋的事实予以认定。判决如下：一、限被告张某2、李某、张某1于本判决生效之日起十日内向万科物业公司长沙市万科物业服务有限公司交纳自2016年6月至2018年8月的物业服务费9902．48元；二、驳回万科物业公司长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被张某2、李某负担。本院二审期间，上诉人提交了湖南新中天防雷检测中心有限公司检验检测报告一份，拟证明截止2018年9月26日，涉案房屋的卫生间淋浴设施设备等电位连接不符合《建筑物防雷设计规范》。被上诉人质证认为，该证据的真实性、合法性有异议，假如该证据合法，那么表明上诉人已经合法使用该房屋了，不存在还没有交付的情况。本院二审查明的事实与一审一致，对当事人二审提交的证据，本院审查认为，该证据系上诉人单方申请所做检测，其证明的目的是为了证明房屋质量是否符合要求，与上诉焦点是否已接收房屋和物业服务并无直接关联性，故本院依法不予采信。本院认为，本案上诉的焦点是上诉人是否应当支付物业费。经查，张某2、李某、张某1与万科房地产公司签订的《买房合同》合法、有效，张某1、李某、张某2与万科房地产公司签订了《买房合同》之后，已经支付了购房款，并于《买房合同》约定的交房期限前出具了提前收房承诺、签署了房屋交接单，履行了基本的收房手续。至此，《买房合同》的主要义务双方已经履行完毕。张某2向万科房地产公司出具了《提前收房承诺函》，申请在2015年11月29日办理提前收房手续，并承诺承担因提前收房而产生的相关费用，包括且不限于物业管理费。据此，上诉人收房后在使用房屋发现的质量问题，可另行主张，而不应拒缴物业管理费，对上诉人的上诉请求本院不予采信。综上所述，张某1、李某、张某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元，由张某1、李某、张某2负担。本判决为终审判决。审判长  杨赛宇审判员  易定君审判员  胡益民二〇一八年十二月十八日书记员  周音涵附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。