海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9003民初8912号 原告：王某，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：李某，现住海南省儋州市，系原告王某丈夫。 被告：海南佳邦房地产开发有限公司。 法定代表人：陈某1。 委托诉讼代理人：陈某2，海南京园律师事务所律师。 原告王某与被告海南佳邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人李某，被告海南佳邦房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告分别向本院申请给予45日的庭外调解期限,但未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金90889.11元[373108元×0.0001×60天=2238.65元，373108元×0.0003×（852天-60天）=88650.46元；从2014年12月31日至2017年4月30日暂计852天];2、判令被告继续履行合同；3、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求，明确其诉请的违约金从2015年1月1日计至2017年4月30日止。事实和理由：2014年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海南省儋州市××路西部家居建材博览中心项目二层2205号铺面(以下简称涉案商铺），总价款为373108元。根据合同约定，被告应在2014年12月31日前，将具备已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证的商品房交付给原告使用。合同约定的交房期限届至，被告尚未取得建筑工程竣工验收备案证，未能依约交房。被告直至2016年5月31日才取得涉案工程项目建筑工程竣工验收备案证。经原告多次催告，被告均以各种理由拒不交房，直至2017年5月1日才交房。综上，被告不依约交房的行为已违反诚实信用原则，并构成违约。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，被告逾期交房在60日内每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。原告根据上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，提起本案诉讼。 被告海南佳邦房地产开发有限公司辩称，1、原告的起诉已超过法定诉讼时效期间。合同约定的交房日期是2014年12月31日，原告从2015年1月1日开始已知其权利受损，但其至2018年10月才起诉，已超过法定的诉讼时效期间。2、原告主张被告于2017年5月1日交房不是事实。涉案商铺虽于2015年10月27日经消防验收合格，于2016年5月31日取得竣工验收备案证，但之前被告已于2015年8月办理交房手续，将涉案商铺交付给承租方，被告提交的《经营管理与租赁合同书》足以证明。3、原告未及时办理银行按揭贷款手续，直至合同约定的交房期限后九个月，即2015年8月31日才支付银行按揭贷款，其违约在先，依法不能要求被告承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告提交的证据，原告有异议的，本院认定如下： 原告对《海南西部家居建材博览中心委托经营管理合同》及2015年8月31日中国建设银行网上银行电子回单的证明内容有异议。本院经审查认为，《海南西部家居建材博览中心委托经营管理合同》可证实原告委托儋州保华利物业服务有限公司（以下简称保华利公司）与被告办理涉案商铺交接手续及委托保华利公司对外出租的事实，2015年8月31日中国建设银行网上银行电子回单可证实被告于2015年8月31日收到涉案商铺银行贷款170000元的事实。 原告对《经营管理与租赁合同书》《收款收据》《经营商品品类和品牌申报表》《商家装修申请审批表》《预租协议书》《合同审批表》《物业管理统计表》《销控图》《招商平面图》等证据真实性无异议，对合法性有异议。本院经审查认为，《预租协议书》与本案无关，本院不予确认。其余证据内容真实，形式合法且可证实被告于2015年8月29日将涉案商铺对外出租，并交付承租人装修使用的事实。 原告认为《网上银行电子回单》《策划合作合同》与本案无关。本院经审查认为，《网上银行电子回单》可证实被告于2018年支付部分铺面租金给原告的事实，而《策划合作合同》与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：2014年3月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买被告开发的海南西部家居建材博览中心（以下简称家居建材中心）2层2205号商铺。商铺建筑面积61.41㎡，单价6075.69元/㎡，商铺总金额373108元。其中合同第八条关于交付期限约定:出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定:出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。此外,合同还对逾期付款违约责任、房屋交接、产权登记等事项进行了约定。合同附件七《补充协议》第一条第1款约定:买受人选择银行按揭付款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》当天支付首期购房款203108元(其中定金50000元），余款170000元，由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款支付给出卖人。此外，附件七《补充协议》还对买受人提供按揭贷款资料及买受人收到银行通知签署按揭贷款法律文件的时间和逾期应承担的违约责任作出约定。合同签订后，原告支付给被告购房首付款203108元(包括购房定金50000元）。2015年8月31日，原告通过向银行贷款支付购房尾款170000元给被告。 2014年3月5日，原告(甲方），保华利公司(乙方），被告(丙方）签订《海南西部家居建材博览中心委托经营管理合同》。合同约定，乙方统一对涉案家居建材中心项目包括涉案商铺进行物业服务及经营管理，项目统一管理分若干个连续托管期限，第一个托管期限为5年，从甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定交铺之日起开始计算第一个托管日期。其中合同第五条关于铺面交接约定：甲方委托乙方按照甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准与丙方办理铺面交接手续。在办理铺面交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力……。合同第六条约定，甲方同意将铺面全权委托给乙方统一招商和管理，同意乙方以甲方代理人名义对该铺面自主招商，对外签订租赁协议，代为履行租赁协议约定的全部条款。2015年8月29日，被告与案外人签订《经营管理与租赁合同书》，将包括涉案商铺在内的数套商铺对外出租，并租赁期限自2015年10月30日起至2018年10月29日止，被告应于2015年8月30日前将商铺交付承租人装修和使用。随后，被告将商铺交付承租人装修。被告于2018年支付2017年5月1日之后的涉案商铺部分租金给原告。2018年6月,原告要求被告支付逾期交房违约金,但被告拒不支付。 涉案家居建材中心项目于2015年10月27日经消防验收合格，于2016年5月31日取得建筑工程竣工验收备案证。2015年10月27日，被告与保华利公司签署《物业移交书》，内容为:经双方接管验收合格,居然之家佳邦家居广场项目物业从即日起交由保华利公司接管。 另查明，原告共向被告购买六套商铺，包括涉案商铺。 本院认为，原、被告于2014年3月6日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。从审理情况及本案双方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：涉案商铺实际交房日期如何确定；原告主张被告支付逾期交房违约金是否超过法定的诉讼时效期间及被告是否向原告支付逾期交房违约金。 关于涉案商铺实际交房日期如何确定的问题。本案原、被告对涉案商铺实际交房日期有争议，原告认为，鉴于被告仅支付2017年5月1日之后的涉案商铺部分租金，故交房日期应为2017年5月1日。被告则认为，被告与保华利公司签署《物业移交书》之日，即2015年10月27日为实际交房日期。本院认为，2014年3月5日《海南西部家居建材博览中心委托经营管理合同》虽约定原告委托保华利公司代为办理涉案商铺的交房手续，但同时也明确了必须按照《商品房买卖合同》约定的交房标准办理交房手续，即涉案家居建材中心项目须取得建筑工程竣工验收备案证。本案被告与保华利公司于2015年10月27日签署《物业移交书》时，涉案家居建材中心项目尚未取得建筑工程竣工验收备案证，涉案商铺尚未具备合同约定的交付条件，加上原告对该交付不予认可，该交付对原告不产生法律效力。涉案商铺的实际交房日期应以涉案家居建材中心项目取得建筑工程竣工验收备案证之日(2016年5月31日）为准。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金是否超过法定的诉讼时效期间及被告是否向原告支付逾期交房违约金的问题。本案被告未依照合同约定的交房日期交付涉案商铺，已构成违约，应承担违约责任。至于原告的起诉是否超过法定诉讼时效期间的问题，本院认为，按日计算的逾期交房违约金债权属于继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性，可分别单独适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日按照法定诉讼时效期间进行倒推。本案合同约定的交房期限为2014年12月31日，根据1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告未在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前主张2015年1月1日至2015年9月30日的违约金，已经超过二年的诉讼时效期间，对该期间的逾期交房违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案原告主张的2015年10月1日至2016年5月30日违约金，在《中华人民共和国民法总则》施行当日未超过二年的诉讼时效期间，应适用三年的诉讼时效期间。鉴于原告曾于2018年6月向被告主张逾期交房违约金，其主张上述期间违约金未超过三年的诉讼时效期间。故被告应依照合同约定的违约金的计算标准向原告支付2015年10月1日至2016年5月30日的逾期交房违约金，即27199.5732元（373108元×日万分之三×243天)。原告诉请的违约金超过部分，本院不予支持。被告以原告未及时办理按揭贷款手续导致剩余房款迟延支付为由主张原告构成违约，但却未能提供充分有效的证据予以证实，本院对被告的上述辩解理由不予采纳。 综上所述，被告应支付原告逾期交房违约金27199.5732元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南佳邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王某逾期交房违约金27199.5732元； 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1036元，由被告海南佳邦房地产开发有限公司负担240元，余下796元由原告王某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  许琼焕 二〇一八年十二月二十九日 书记员  冯菲菲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。