湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2799号上诉人（原审被告）：湖南华康房地产开发有限公司。法定代表人：康腾，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师(长沙)事务所律师。委托诉讼代理人：潘静，国浩律师(长沙)事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔彪。委托诉讼代理人：胡久丰，湖南天夫律师事务所律师。上诉人湖南华康房地产开发有限公司（以下简称“华康公司”）因与被上诉人崔彪拆迁补偿纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华康公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并依法改判；二、本案全部诉讼费用由崔彪承担。事实和理由：一、崔彪未能得到安置系自身原因所致，与华康公司无关，华康公司不应向崔彪承担赔偿责任。2009年3月31日，郴州市建筑材料总公司破产清算组与崔彪的母亲张水平签订一份《郴州市建筑材料总公司住宅拆迁协议》，协议中约定拆迁补偿方式为“拆一补一”。2009年11月，华康公司以挂牌出让的方式竞得“阳光金苑”项目的建设用地，并进行开发建设。由于崔彪不同意按照《住宅拆迁协议》约定的方式进行补偿，之后又要求按照棚户区改造的标准进行补偿，致使双方未能签订最终的拆迁协议，故崔彪应自行承担损失。二、即使华康公司按照货币补偿方式对崔彪进行补偿，也不应当按照评估机构作出的“阳光金苑”小区住宅用房2018年7月的平均单价进行补偿。首先，华康公司不存在过错；其次，崔彪的房屋至今仍未被拆除，应当按照该房屋目前的价值进行鉴定并确认补偿价款；再次，小区从2011年开始销售房屋，至2016年销售完毕，均价为每平方米3200元，即使不考虑崔彪的过错，也应当按照销售均价计算补偿款。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。崔彪辩称：一、郴州市建筑材料总公司破产清算组清算过程中，为了开发土地和改善职工的居住条件，将协作路15号土地上的三栋老楼捆绑一起拍卖，并与其中拥有全部产权的18户职工签订了《住宅拆迁协议》，明确了补偿方式。上述土地进行拍卖时，在挂牌公告中写明了摘牌者必须履行清算组与住户签订的拆迁安置协议。华康公司在竞得土地使用权后，在《住宅拆迁协议》以丙方的名义签名并加盖了公司公章，后又以《承诺书》的形式承诺将18户住户就地安置，可见，华康公司对其要承担的安置义务是明知的。但在之后的开发过程中，华康公司对清算组和18户住户要求签订新合同进一步细化拆迁安置问题的正当要求总是搪塞躲避。二、因为安置问题一直得不到解决，在政府有关部门为18户住户选定法律援助律师之后，与18户住户相邻的协作路15号原郴州市建筑材料总公司另外三栋职工住宅楼恰好被政府进行棚户区改造征收，18户住户才在向法院起诉时要求参照棚户区改造征收的价格进行赔偿，此诉求也是合理合法的。三、根据拆迁协议就地安置的内容，评估选定阳光金苑住宅并没有错，因为华康公司一直不与18户住户签订新合同，才导致住户起诉时不能依据超面积优惠价格条款来主张超面积优惠的损失补偿以及过度安置、搬迁费的要求。综上，请求二审法院驳回华康公司的上诉请求，维持一审判决。崔彪向一审法院起诉请求：华康公司依据棚户区改造货币补偿标准赔偿崔彪人民币396,617元（每平方米6979元）。一审法院认定事实：一、崔彪的母亲张水平生前系原郴州市建筑材料总公司职工，拥有位于郴州市建筑材料总公司院内住房一套，建筑面积为56.83平方米。郴州市建筑材料总公司因经营不善，2004年被依法裁定破产，为将公司土地等资产变现安置职工，2009年3月31日，郴州市建筑材料总公司破产清算组与张水平签订一份《住宅拆迁协议》，双方主要约定：1、拆迁补偿方式为“拆一补一”，即对职工居住的房屋拥有多少产权面积（建筑面积），拆多少补多少；2、未尽事宜另行协商，最终拆迁以张水平与开发商签订的拆迁协议为准。2009年10月14日，郴州市国土局将涉案房屋所占土地及原郴州市建筑材料总公司其他土地进行挂牌出让公告，公告载明：挂牌宗地上有一栋住宅楼和仓库，住宅楼为郴州市建筑材料总公司**职工房改房，建筑面积为1038.8平方米，竞拍人须与建筑材料总公司破产清算组及各住户签订《拆迁补偿协议书》及资产转让协议，按住户产权面积拆一补一等。二、华康公司于2009年11月16日通过公开拍卖的方式取得涉案房屋的土地，并于2009年至2013年对涉案宗地进行了整体开发，建设“阳光金苑”小区。因各种原因，崔彪与华康公司未达成房屋拆迁补偿协议，涉案房屋至今未拆除并存在重大安全隐患，被评为危房。华康公司开发的“阳光金苑”小区房屋已经全部出售，华康公司既未对崔彪进行就地安置，也未异地安置。三、崔彪多次向有关部门反映要求华康公司进行安置或进行补偿，均未果。2015年12月30日，华康公司作出书面承诺对崔彪等住户就地安置，但至今华康公司也未安置崔彪，为此双方发生纠纷。经湖南远航房地产土地评估有限责任公司评估：涉案房屋所在的“阳光金苑”小区房屋均价为5324元每平方米。一审法院认为，本案属拆迁补偿纠纷。崔彪与华康公司虽未签订书面的拆迁补偿协议，但华康公司在取得涉案宗地时明知竞拍人取得土地时须与建筑材料总公司破产清算组及各住户签订《拆迁补偿协议书》及资产转让协议，按住户产权面积拆一补一等，华康公司作为竞买人以其竞买行为明确表明同意按“拆一补一”的方式对崔彪进行拆迁补偿，即华康公司对郴州市国土局代表崔彪等住户发出的要约表示同意，应视为华康公司作出了承诺，华康公司应按承诺的内容履行自己的义务。由于华康公司开发的“阳光金苑”小区房屋已经全部出售，致使无法就地安置崔彪，崔彪要求华康公司现金补偿安置符合法律规定，予以认可。崔彪要求华康公司按棚户区改造货币补偿标准进行补偿，缺乏法律和事实依据，不予认可。参照湖南远航房地产土地评估有限责任公司的评估报告，崔彪的房屋的补偿金为56.83平方米×5324元/平方米＝302,562.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：“一、由湖南华康房地产开发有限公司补偿原告崔彪302,562.92元。此款限被告于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告崔彪其他诉讼请求。如被告湖南华康房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7249元，由原告崔彪负担1719元，由被告湖南华康房地产开发有限公司负担5530元。”二审期间，华康公司提交了以下证据材料：证据材料一、郴州市商务局《关于申请市建材总公司职工危房棚户区改造计划的报告》及2015年、2016年的《郴州市人民政府办公室收文处理单》，拟证明18户住户要求将旧房列为棚户区改造计划，不同意按照《住宅拆迁协议》的约定履行义务；证据材料二、《郴州市商品房买卖合同》，拟证明华康公司所售阳光金苑的商品房价格约为每平方米3200元。崔彪质证认为：对华康公司提交的上述证据的真实性无异议，但对证明方向有异议。由于华康公司一直没有安置18户住户，为方便要求政府主管部门出具了报告，也是华康公司要求棚户区改造的。商品房的价格应该按照市场价格补偿，华康公司提交的合同与本案无关。本院认证为：《关于申请市建材总公司职工危房棚户区改造计划的报告》中写明了华康公司长期未对职工住房拆除重建，职工住房已不宜居住，华康公司同意按照棚户区改造建房，故该份报告及两份《郴州市人民政府办公室收文处理单》均不能证明是18户住户要求将旧房列为棚户区改造计划，不同意按照《住宅拆迁协议》的约定履行义务，对证据材料一要证明的内容和方向，本院不予采纳。华康公司提交的《郴州市商品房买卖合同》与本案无关，本院不予采纳。崔彪二审期间未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为拆迁补偿纠纷，争议焦点为：华康公司是否应对崔彪进行补偿，如应补偿，应按什么标准进行补偿。经查，郴州市国土资源局2009年10月14日出具的郴土告字（2009）第53号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》中明确载明：“1、竞得人须与建筑材料总公司破产清算组及各住户签订《拆迁补偿协议书》，按住户产权面积拆一补一，新房多出面积，按协议计算……”。依据上述公告内容，华康公司在竞拍时是知道取得案涉土地的前提条件是要按照《拆迁补偿协议书》的要求安置签订协议的职工，华康公司参与竞拍的行为视为同意按照公告的内容履行安置义务。之后，华康公司于2015年12月30日又出具了《承诺书》，承诺按照《拆迁补偿协议书》就地安置住户。上述事实表明，虽然华康公司与各住户没有签订具体的安置协议，但双方的权利义务明确，华康公司应该按照“拆一补一”的方式履行自己的义务。由于华康公司开发的“阳光金苑”小区房屋已经全部出售，无法依照协议就地安置住户，现各住户要求华康公司以现金补偿方式继续履行协议符合法律规定。至于华康公司提出按照评估价格补偿过高的问题，因华康公司在开发出售“阳光金苑”小区商品房的过程中，没有预留相应土地和房屋，导致就地安置已无可能，华康公司应对此承担相应责任。一审法院以土地评估公司评估的该地段房屋均价判令补偿各住户是相对公平合理的处理方式，且华康公司在一审时也未提出重新评估的请求，故本院对湖南远航房地产土地评估有限公司评估涉案房屋均价为5324元每平方米的结论予以认可。综上所述，上诉人华康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5838元，由湖南华康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一八年十二月三日法官助理黄慧书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。