湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初4609号原告：杨建国，男，1956年7月5日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：王爱玲，女，1963年4月28日出生，汉族，住长沙市天心区。系杨建国配偶。两原告共同委托诉讼代理人：周建贤，湖南通程律师事务所律师。被告：长沙天凯置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路**恒盛佳苑****。法定代表人：敖晓明。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。原告杨建国、王爱玲与被告长沙天凯置业有限公司（以下简称天凯置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱玲及两原告的共同委托诉讼代理人周建贤、被告的委托诉讼代理人王首力均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨建国、王爱玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担延期办理产权证的违约金2754.91元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年3月23日两原告与被告天凯置业公司签订《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：两原告购买被告位于长沙市雨花区，项目名称为天凯东苑的商品房屋第12幢2单元13层1308号房，房屋总价为239266元（发票金额为227303元）。合同签订之后两原告履行了全部的付款义务，但被告未按合同约定在2015年5月3日前办妥完毕产权证，而是延迟到2016年6月12日才办理完成，被告延期办妥产权证的行为已经构成严重违约，应当依约向两原告支付违约金2754.91元。补充协议第二条属于格式条款，该条款使人产生岐义，且无法看出是“乙方”同意不追究甲方相关责任。1、条款中“以防”是谁没人知道，对上述条款可得出三种解释：⑴“以防”已经知晓，“以防”同意不因此追究甲方相关责任；⑵“乙方”已经知晓，“乙方”同意不因此追究甲方相关责任；⑶“以防”已经知晓，“乙方”同意不因此追究甲方相关责任。依法应当作出对格式提供方不利的解释，即“以防”已经知晓，“以防”同意不因此追究甲方相关责任。因此，该条款相对原告而言不是免责条款。2、假如该条款是免责条款，该条款也是无效条款。因为：⑴对于免责条款被告依法应当尽到提示义务，而被告没有在合同签订前提示或者采取合理方式突出该条款，另外该条款中“综合验收”属于专业性术语，一般人并不知道是什么意思；⑵产权证的获得是原告方的主要权利，也是被告方的主要义务或责任，该条款排除了原告方的主要权利和免除了被告方的主要责任。现为维护两原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告天凯置业公司辩称：1、逾期办证的原因是政府的拆迁工作没有如期完成，而非被告的过错导致。诉争房屋属于经济适用房，建设用地的相关拆迁工作由政府全权负责。2011年，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，为了依约履行合同，如期为原告办理房权证，被告以及长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组办公室多次向天心区人民政府、雨花区人民政府发函，要求抓紧完成项目的拆迁等相关工作。然而，由于拆迁工作受阻，导致诉争房屋无法在预定时间内完成验收，进而无法办理房权证。直到2015年7月1日，长沙市天心区人民政府向市城乡规划局发出《关于恳请支持对天凯东苑项目已建房屋先行验收的函》，恳请对11#、12#、14#、15#房屋先行验收，办理竣工验收合格证。因此，逾期办证的过错不在被告，被告只是建设单位，而且还多次向政府及相关部门反映情况，希望能够顺利完成拆迁，保障业主的权利。2、由于项目拆迁未完成，小区分批建设，以致原告所购房屋未能办理综合验收等手续，原告在签订《商品房买卖合同》时是知晓的，并且同意不因此追究被告的相关责任。2011年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》之后与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议的第二条明确约定：“因甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续，乙方对此已知晓，并同意不因此追究甲方相应责任”。首先，该条款表明原告对项目拆迁未完成，将导致其购买的房屋未能办理综合验收等手续是明知的；其次，正常的情况下，房屋只有验收合格后才能办理房产证，但是由于政府拆迁工作未如期完成，导致验收手续至今没有办理，政府被迫采用变通的方式为原告办理了产权证；再次，本条款验收等手续即包括了办理房产证的手续；最后，该条款为免责条款，即，原告对因为拆迁未完成导致相关手续办理迟延，同意不因此追究被告的相关责任。而且事实上就是由于项目拆迁未完成导致的相关手续办理迟延，符合免责的情形。3、逾期办证并没有给原告造成损失。本案诉争的房屋是经济适用房，根据《经济适用房管理办法》第三十条第二款的规定：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。2011年原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，根据法律的规定，也只能在2016年上市交易，而且事实上房权证下来之后，原告并没有将经济适用房转为商品房，即没有上市交易的打算。经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，而并不具有投资性质。房产证办理迟延，并不影响原告的居住和生活。因此，事实上对原告没有造成实际损失。4、本案原告对其所主张的权利已超过法定的诉讼时效。《民法总则》在2017年10月1日开始实施，在此前诉讼时效（两年）已经届满的，新规定的三年诉讼时效没有溯及力。本案的诉讼时效已于2017年10月1日之前届满，应当适用《民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2015年5月3日的次日，即约定办证时间的次日，就已经知晓其权利受到了侵害，直到2018年7月才提起诉讼，本案没有诉讼时效中止、中断延长的情形，据此，原告的主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求已超诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月23日，原告杨建国、王爱玲作为买受人与被告天凯置业公司作为出卖人签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201093351308），约定原告购买被告开发的位于长沙市雨花区苑项目中第12幢2单元13层1308号房，建筑面积共88.29平方米，单价为每平方米2710元，总金额239266元。合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2011年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。合同第十九条关于产权登记的约定第三款载明：“出卖人应在商品房交付使用后第960个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后60个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后720个工作日内办好土地使用权证”。第四款载明：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金”。同日，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，协议第二条载明：“因甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续，以防对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任”。合同签订后，原告于当日即向被告支付了购房款227303元，被告于2011年3月27日将房屋交付原告，原告获得的长房权证雨花字第**权证显示，房屋产权登记时间为2016年6月12日。另查明，2011年4月12日，天凯置业公司向长沙市天心区人民政府报告，请求天心区人民政府协调市政府督促雨花区人民政府尽快完成天凯东苑项目拆迁交地。2013年9月天凯东苑项目尚有4栋私房及部分厂房未完成拆迁，直至2015年7月仍有一栋私房未拆除。2013年9月16日，长沙市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室召开会议讨论了天凯东苑的办证问题，形成的纪要记载：原则同意“分期分栋验收、分栋分户办证”。2015年7月长沙市天心区人民政府向市城乡规划局发出《关于恳请支持对天凯东苑项目已建房屋先行验收的函》，该函记载：“鉴于目前天凯东苑项目一期10＃、13＃栋因拆迁问题待建，造成11＃、12＃、14＃、15＃栋已交房屋逾期四年仍未验收并办理产权证，房屋户主多次上访要求发放产权证的实际情况，恳请贵局同意对天凯东苑已建的1－3＃栋、6－9＃栋及11＃、12＃、14＃、15＃栋房屋先行验收，办理房屋竣工验收合格证”。上述事实，有原告杨建国、王爱玲提供的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201093351308）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、销售不动产统一发票（发票号码400××××402长房房权证雨花字第**证、被告天凯置业公司提供的《关于加快拆迁促进天凯东苑保障住房建设的紧急请示》、《关于抓紧做好景湾小区、天凯东苑经适房项目征拆工作的函》、《关于恳请支持对天凯东苑项目已建房屋先行验收的函》及相关会议纪要和本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告杨建国、王爱玲与被告天凯置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自的义务。原告杨建国、王爱玲向被告天凯置业公司支付了全部购房款，被告天凯置业公司亦应依约履行办理产权登记的义务。根据合同约定，被告天凯置业公司应在2015年4月24日为原告杨建国、王爱玲办妥房屋权证。但是被告于2016年6月12日才办妥房屋权证，超期共计415天，存在明显违背《长沙市商品房买卖合同》相关约定的行为；原告认为补充协议第二条属于格式条款，该条款使人产生岐义，且无法看出是“乙方”同意不追究甲方相关责任；假如该条款是免责条款，该条款也是无效条款，诉请被告天凯置业公司承担延期办证违约金2754.91元，被告天凯置业公司辩称其未按约定期限办理产权登记系因该项目未能按预期完成拆迁导致，其因预料到拆迁的影响，才在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中特别约定了免责条款，且逾期办证未给原告造成损失，故被告天凯置业公司不应承担延期办证的违约金。本院认为：《〈商品房买卖合同〉补充协议》系当事人的真实意思表示，内容合法、有效，该协议作为双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的附件，系双方针对一些特别事项专门签订的协议，虽属于格式条款，但将其独立于合同主文单列，已尽到引起对方注意的义务。具体到第二条，文本记载：“甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续，以防对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任”，此处“以防”是对此已知晓、并同意不因此追究甲方相关责任的主语，正如原告所述，“以防”不知是谁，即原告所述第一种、第三种解释实际不存在，且打字的人都知道，应用拼音输入法进行打字时，敲下“yifang”几个键，“乙方”与“以防”都可能出现，联系上下文，此处只可能有一种合理解释，就是原告所述的第二种解释，被告在制作文本时误将“乙方”打印为“以防”；第二条前面一部分写明该条款适用的条件为“甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续”，后面一部分写明发生此种情况时双方约定的处理方式为“乙方对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任”。现被告天凯置业公司所提供的证据显示其未按约定期限办理登记，与拆迁未完成、小区分批建设有一定的关系，根据该协议第二条，属于原告同意不因此追究被告相关责任的情形。鉴于被告对相关免责事项未一一列举清楚，仅用“综合验收等”予以概括，“乙方”写成“以防”，其自身工作存在重大瑕疵，故本院综合考虑双方的诉辩意见，确认由被告天凯置业公司仍须承担70%的违约金。被告天凯置业公司辩称原告对其主张的权利已超过法定诉讼时效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，“本法自2017年10月1日起施行”。本案中，双方约定违约金按日计算，2015年9月30日（含当日）之前产生的违约金，依法适用二年的诉讼时效期间，原告未举证证明在2017年9月30日前曾向被告要求支付违约金，故此期间的违约金，已过诉讼时效期间，不应支持；2015年10月1日开始产生的违约金，依法适用三年诉讼时效期间，原告于2018年7月向本院主张权利，并未超过法定的诉讼时效期间，应予支持。故对被告天凯置业公司的辩称意见，本院予以部分支持。综上所述，对两原告主张中的合法部分，本院予以支持，为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、限被告长沙天凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨建国、王爱玲延期办理房屋所有权证的违约金1217.21元；二、驳回原告杨建国、王爱玲的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告杨建国、王爱玲承担28元，被告长沙天凯置业有限公司承担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐 玉人民陪审员  卢绪祥人民陪审员  郑政盛二〇一八年十二月四日代理书记员  周 青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。