贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6542号上诉人（原审原告）：田念，男，1994年10月11日出生，土家族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：田练，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州鸿远房地产开发有限公司。住所地:贵州省贵阳市花溪区乡云上村农房点，统一社会信用代码915201007309696229。法定代表人：黄霞，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：贵州鸿远房地产开发有限公司。务川分公司。住所地:，贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都濡镇杨村村，统一社会信用代码9152032608275805X1。负责人：刘令，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴小兵，贵州宇航律事务所律师。上诉人田念因与被上诉人贵州鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远房开公司）、贵州鸿远房地产开发有限公司务川分公司（以下简称鸿远房开务川分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2018）黔0326民初1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。田念上诉请求：1、撤销原判，依法判决支持上诉人的上诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院仅以被上诉人鸿远房开务川分公司认为违约金过高就将违约金调整至日万分之0.3没有事实和法律依据，被上诉人应按照双方合同约定支付违约金。鸿远房开公司、鸿远房开务川分公司二审中未提交书面答辩意见。田念向一审法院起诉请求：1、依法判决鸿远房开务川分公司、鸿远房开公司连带支付田念违约金140825.43元。2.本案诉讼费由鸿远房开务川分公司、鸿远房开公司承担。一审法院认定事实：鸿远房开公司是鸿远房开务川分公司的总公司，鸿远房开务川分公司2015年开始预售务川县昇辉城商品房。2015年8月11日，田念与鸿远房开务川分公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：一、商品房位于务川××**号；二、商品房价款262734元；三、转移登记：1.出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金；3.在申请该商品房所有权初始登记的过程中，由于非出卖人原因造成该商品房所有权初始登记时间顺延的，出卖人不承担违约责任，但出卖人要积极办理初始登记的相关事宜；四、因政府性行为或不可抗拒因素导致缓期交房，则交房时间顺延。田念在签订合同时支付房款21万元，余款52734元在2016年12月13日付清。2018年4月8日，务川自治县住房和城乡建设局对鸿远房开务川分公司开发的昇辉城S1、S2、S3、B1、B2、B3、B4、B5号楼交付使用备案。2018年5月9日，鸿远房开务川分公司申请昇辉城商品房所有权初始登记，后取得昇辉城商品房B5号楼的所有权证。2018年5月25日，鸿远房开务川分公司通知田念交付办理商品房转移登记的有关文书。在庭审中，鸿远房开务川分公司认为田念诉请的违约金过高，请予以调整。鸿远房开务川分公司在庭审中陈述，2017年11月20日办理的商品房所有权初始登记，但无相关证据证明，对其陈述一审法院不予采信。鸿远房开务川分公司提供务川自治县住房城乡建设局出具的《证明》，以此证明不能按期办理转移登记手续是政府原因所致，因基础设施建设未能及时跟进，电力设施等不完善造成的交房时间顺延，交房时间的顺延导致初始登记和转移登记顺延。一审法院审查认为，在合同中虽有“因政府性行为或不可抗拒因素导致缓期交房，则交房时间相应顺延”的约定，但此证据不能证明鸿远房开务川分公司交房时间顺延。首先，基础设施建设未能及时跟进，电力设施不完善不是政府性行为，也不是不可抗拒因素；其次，鸿远房开务川分公司在进行房产开发时就应知晓和预见基础设施建设的情况，鸿远房开务川分公司提供的该组证据不能达到其证明目的，一审法院不予采纳。一审法院认为：田念与鸿远房开务川分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。鸿远房开务川分公司未在合同约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给田念，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，鸿远房开务川分公司应按合同支付违约金。合同约定鸿远房开务川分公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向田念支付已交付房价款0.2%的违约金，合同约定日期为2017年6月30日，鸿远房开务川分公司通知田念交付办理商品房转移登记有关文书的日期为2018年5月25日，按合同约定的违约金为172878.98元（262734元×329天×0.2%）。鸿远房开务川分公司认为田念诉请的违约金过高，请予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因田念未提供实际损失的证据，一审法院综合考虑鸿远房开务川分公司迟延交付办理商品房转移登记有关文书的原因，结合本地社会经济现状，酌情将违约金标准调整为以购房款总额为基数，按日万分之0.3支付违约金。调整后的违约金为2593元（262734元×329天×0.00003）。鸿远房开务川分公司系鸿远房开公司不具备法人资格的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，鸿远房开务川分公司应支付的违约金由鸿远房开公司承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、贵州鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付田念违约金2593元；二、驳回田念的其他诉讼请求。案件受理费3116元，减半收取1558元，田念负担558元，贵州鸿远房地产开发有限公司负担1000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人应于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，但被上诉人于2018年5月25日才通知上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方在合同中约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系以买受人已付房价款0.2%按日计算，但鸿远房开务川分公司以违约金约定过高为由，要求调低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院有权依据当事人的请求并综合考虑当事人遭受的实际损失、预期利益、合同履行情况等因素对违约金予以调整。本案中被上诉人未能在约定期限内向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，主要原因在于政府基础设施建设未能及时跟进造成交房时间顺延，从而导致初始登记和转移登记顺延，并非被上诉人主观上故意违约，且田念未提交证据证明其所实际遭受的损失数额，一审法院在对合同履行情况及过错程度等因素进行综合考量的基础上对合同约定的违约金进行调整符合法律规定。故对田念所持的被上诉人应按合同约定支付违约金的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，田念的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3116元，由田念负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  喻 茜审判员  何 容二〇一八年十二月五日法官助理朱桃书记员李豪