海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初6695号原告：龚桂华，男，1963年4月10日出生，汉族，公民身份号码：×××，住四川省青神县。原告：卢金梅，女，1975年6月29日出生，汉族，公民身份号码：×××，住海南省琼海市。共同委托诉讼代理人：林云香，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被告：海口市第二建筑工程公司，住所地：海口市海秀乡门口，统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘运明。委托诉讼代理人：严群，男，1957年3月29日出生，汉族，公民身份号码：×××，住海南省海口市秀英区海秀镇周仁村四队**。被告：严群，男，1957年3月29日出生，汉族，公民身份号码：×××，，住海南省海口市委托诉讼代理人：陈芳，海南嘉天律师事务所律师。原告龚桂华、卢金梅与被告海口市第二建筑工程公司（以下简称“海口二建公司”）、被告严群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龚桂华、卢金梅及其共同委托诉讼代理人林云香，被告海口二建公司委托诉讼代理人严群、被告严群及其委托诉讼代理人陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚桂华、卢金梅向本院提出诉讼请求：1、确认海口二建公司海秀安居楼管理办公室、被告海口二建公司于2018年8月10日向两原告发出的《合同违约处罚告知书》无效；2、判令被告立即停止阻止两原告入住海口市××区号海秀安居楼**房的行为；3、判令被告立即返还强夺两原告所购买的海秀安居楼**房内的家电、家具等所有财物。事实和理由：2016年12月15日两原告与海口二建公司海秀安居楼管理办公室、被告海口二建公司签订了《房地产预售（购）契约》（以下简称“契约”），双方约定两被告自愿将座落于秀英大道的“海秀安居楼”**房预售给两原告，该《契约》第二条约定：“二、甲乙双方协定的上述房地产成交价格，为人民币（大写）叁仟伍佰元／平方米；￥3500.00元／平方米。总房价款：叁拾贰万捌仟陆佰伍拾元，小写：￥：328650.00元。乙方在本契约生效之日起3日内（即2016年12月18日前）将上述房地产成交价格的／%，即首付合计人民币（大写）：壹拾伍万元，小写（：1500000元）汇入甲方在：银行（或办事处、储蓄所）的开户账号：待预售（购）房地产建筑工作量完成90%后，乙方于2016年12月30日前将／%购房余款：壹拾柒万捌仟陆佰伍拾元，小写：1786500元一次付清。三、双方同意于2016年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一起转移给乙方。”同时，双方还签订后《土地房产权益转移登记附件》，并约定两原告须补交土地房产权益转移登记价差225360元，房款和补交土地房产权益转移登记价差共计554010元。《契约》签订后，两原告依约于2016年12月17日支付了首付款150000元，两原告从2016年12月16日至2018年5月31日累计又支付了241000元，根据双方《契约》第二条、第三条，两被告应于2016年12月30日将房产正式交付给两原告，两原告应在2016年12月30日将全部款项支付给被告海口二建公司，而该楼至今两被告即无法与原告及其他购买该楼房产的业主办理正式的房屋交付手续也无法办理房屋产权证，后两原告得知两被告所建设的该楼存在诸多法律纠纷，两被告至今根本无法办理正式的房屋交付手续及办理房屋产权证。两被告在明知无法办理正式的房屋交付手续并办理房屋产权证的情况下，还多次督促两原告支付尾款163010元，两原告在两被告无法办理正式的房屋交付手续并办理房屋产权证前依法履行不安抗辩权，两被告于2018年8月1日向两原告发出《合同违约告知书》要求两原告补交尾款163010元及按日2.5%支付利息，2018年8月10日三被告又向两原告发出《合同违约告知书》，要求两原告于2018年8月18日付清余款并终止合同。2018年春节前原告开始装修该房，2018年3月份该房装修完毕，2018年4月份两原告入住，2018年9月16日晚上两被告强行砸坏房锁并闯入该房后将两原告及家人驱逐，强行搬走原告所购买的家电家具等物品，两被告派人看守该房，阻止两原告入住。原告认为两被告明知并且认可了原告装修入住，在两被告无法办理办理正式的房屋交付手续并办理房屋产权证前，原告依法履行不安抗辩权暂不支付剩余款项是合法的，被告无理要求原告支付剩余款项及高额利息并阻止原告入住没有任何法律依据。综上，根据《合同法》、《侵权责任法》的相关规定，请求法院予以支持。被告海口二建公司辩称，一、2002年10月9日，海南省高级人民法院作出（2000）琼高法执提字第199-1号民事裁定书，裁定将案涉土地抵偿债务。省高院裁定书生效后，案涉土地使用权（初始登记土地使用权证号：海口市国用（2013）第**号）已不属于海口二建公司。二、海秀安居楼项目虽然以海口二建公司的名义报建，但是海口二建公司并非该地块的实际权益人，也不是该项目开发的实际建设投资人，海口二建公司没有出资建设海秀安居楼项目。三、海秀安居楼最大的特征必须是取得土地使用权之后才可以集资。被告严群辩称，一、因两原告未完全履行付款义务，海口二建公司海秀安居楼管理办公室向其发出《合同违约处罚告知书》要求限期交款，该催告通知合法有效。1、两原告严重违反承诺，不履行付款义务。两原告承诺在签订预售合同后交款375360元（包括土地转让补交价款225360元及购房定金款150000元），并在建设工程量达到90%后付清余款178650元。但是两原告将应在2016年12月17日支付的首期款项迟延支付直至2018年5月31日才缴付完毕，余款至今尚未支付。2、两原告诉称未按期交付余款是履行不安抗辩权缺乏事实与法律依据。一方面，海秀安居楼项目是由个人筹资建设的房产，两原告在认购房产后须承担相应的筹资义务。并且，该项目土地当时属于划拨土地【土地证号：海口市国用（2013）第**号】，划拨土地转让需要补交土地出让金，在补交地价后才能办理房产证以及为个人办理独立的房产登记。因此，如果建设资金不能准确、及时地到位，工程进度便没有保障；如果补交地价款资金不能到位，土地出让手续便无法办理。另一方面，海秀安居楼项目虽然以海口二建公司的名义报建，但是海口二建公司并非该地块的实际权益人，也不是该项目开发的实际建设投资人，海口二建公司没有出资建设海秀安居楼项目。海口二建公司海秀安居楼管理办公室是该项目的管理机构，但是项目管理办公室并非签订民事合同的合法主体。《房地产预售（购）契约》第一条“乙方对甲方预售的房地产做了充分了解，愿意预购该房地产”，两原告对以上情况熟知了解。根据以上事实，本案并不存在《合同法》第六十八条规定的履行不安抗辩权的情形，根据本条第二款的规定“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”两原告不履行付款义务，不仅影响了项目建设也严重影响了土地转让手续的办理。海秀安居楼管理办公室作为项目管理机构有权向两原告发出《合同违约处罚告知书》，催告两原告在一定期限内履行其义务，逾期将无权取得房产。由于两原告经催告后在合理期限内仍未履行其认购房产项下的付款义务，无权取得案涉房产的权属。况且，即便是在普通的商品房买卖中，买受人也需要在房产预售阶段则一次性付款或者银行按揭贷款的方式支付完所购房款，而为个人办理独立的房产登记往往需要几年的时间。并且，买受人迟延支付购房款，出卖人有权解除合同。二、原告诉讼请求涉及多个法律关系，并且第二项与第三项诉讼请求严重缺乏事实依据，应驳回其诉讼请求。1、本案事实为房屋买卖的合同关系，但原告的第二项与第三项诉讼请求涉及的是侵权关系，与本案事实是两个不同性质的法律关系，与本案标的不相符。2、案件审理“一案一诉”，原告第一项诉讼请求是确认之诉，第二项与第三项诉讼请求是给付之诉，本案不同法律关系的多个诉讼请求其诉讼标的并非同一种类，不能合并审理。3、原告第二项诉讼请求是物权请求权，物权请求权必须基于已取得物权的基础上才能主张，但是原告并没有取得该房产的物权，因此，原告无权主张该项请求；原告的第三项诉讼请求是侵权请求权，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原则，原告有责任对自己的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。原告没有任何其诉讼请求所依据的事实的证据，法院应判决驳回原告的诉讼请求，以保护被告的合法权益。4、原告错误将严群列为被告，原告没有任何证据证明诉请事项与严群有关联，应驳回其诉讼请求。综上，原告未完全履行付款义务，该项目管理机构向其发出《合同违约处罚告知书》要求限期交款，该催告通知合法有效。原告诉讼请求涉及多个法律关系，并且第二项与第三项诉讼请求严重缺乏事实依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告龚桂华、卢金梅举证的证据有：证据一海口市二建职工预售（购）契约、证据二土地房产权益转移登记附件、证据三职工购房缴款通知书、证据四土地房产权益转移登记申请书、证据五收据，证据一至五共同证明：1、2016年12月15日两原告与海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室签订了《房地产预售（购）契约》（以下称《契约》）双方约定被告自愿将座落于秀英大道的“海秀安居楼”**房预售给两原告。2、《土地房产权益转移登记附件》（以下称《附件》），该《附件》约定两原告须补交土地房产权益转移登记价差225360元，房款和补交土地房产权益转移登记价差共计554010元。3、根据双方《契约》第二条、第三条双方约定剩余房款178650元原告应于2016年12月30日前支付给被告，但是被告应于2016年12月30日应将上述房产正式交付给乙方。4、双方约定总房价款328650元，《契约》签订后，两原告依约于2016年12月17日支付了首付款150000元，两原告从2016年12月16日至2018年5月31日累计又支付了241000元。证据六合同违约告知书、证据七**号房违约应补交款、证据八合同违约处罚告知书，证据六至八共同证明：1、被告在明知无法办理正式的房屋交付手续办理房屋产权证的情况下，还多次督促两原告支付尾款163010元，两原告依法履行不安抗辩权。2、被告于2018年8月1日向两原告发出《合同违约告知书》要求两原告补交尾款163010元及按日2.5%支付利息，2018年8月10日三被告又向两原告发出《合同违约告知书》，要求两原告于2018年8月18日付清余款并终止合同。证据九**房装修照片，证明：2018年春节前原告开始装修该房，2018年3月份该房装修完毕。证据十1202房锁被砸换照片，证明2018年4月份两原告入住，2018年9月16日晚上两被告强行砸坏房锁并闯入该房后将两原告及家人驱逐，强行搬走原告所购买的家电家具等物品，两被告派人看守该房，阻止两原告入住。证据十一海南省公安机关接处警登记表（3份）、证据十二12345投诉表，共同证明：2018年9月11日，被告强行将两原告的房屋上锁，并将其家门钥匙拿走，2018年9月15日，被告又将原告换掉的门锁撬开，强行把原告一家人赶出家门，原告报警后，派出所以民事纠纷为由，不予处理，原告也向12345市政热线投诉过。证据十三被抢夺物品清单，证明2018年9月15日，被告强夺原告家里的物品清单。被告海口二建公司、被告严群经对原告举证的证据质证，对证据一至八和证据十一、证据十二的真实性无异议。对证据九、十、十三的真实性及证明内容均有异议。原告举证的证据一至证据八、证据十一、证据十二，本院对其真实性予以确认。证据九、证据十经本院组织双方现场查勘，对其真实性予以确认。证据十三单方面制作的清单，不具有证明效力，本院不采纳其作为本案的定案依据。被告海口二建公司、被告严群举证的证据有：证据一海南省高级人民法院﹙2000）琼高法执提字第199-1号民事裁定书，证明项目土地已于2002年经海南省高级人民法院裁定抵偿债务，自省高院裁定生效之时起，项目土地使用权不再属于二建公司。证据二项目土地《国有土地使用权证》[土地证号：海口市国用（2013）第**号]，证明该项目土地当时属于划拨土地，划拨土地转让需要补交土地出让金，在补交地价后才能办理房产证。证据三《海口市秀英区企业固定资产投资项目备案通知书（秀发改审批备[2015]7号）》，证明海秀安居楼项目是由个人筹资建设的房产。证据四秀劳仲裁字[2001]3号仲裁裁决书，证明原告2002年，海南省高级人民法院（2002）琼高法执提字第199-1号民事裁定书（另案）已裁定将涉案项目土地抵偿债务，因此，该土地的实际权益人是另案中的债权人（秀劳仲裁字[2001]3号仲裁裁决书中的申诉人），根据省高院裁定，海口市国土资源局已受理办理土地实际权属人名下项目土地权属登记的手续。本案原告并非是上述另案中的债权人，即并非该土地实际权益人。实际上，有权将涉案房产项下相关的土地使用权转让给原告的是土地实际权益人，但是在《土地房产权益转移登记申请书》中，“申请人”项下并没有任何人签字。该申请书是土地实际权益人（转让人）将其土地房产权益转移给原告（受让人）的契约，但由于转让人没有签字同意，因此该契约没有生效。并且，海秀安居楼项目是由土地实际权益人出资建设，享有该项目房产的实际权益。证据五原告转移物品的监控视频截图，证明原告在深夜凌晨将其物品转移，并没有任何人抢夺其物品。原告经对被告海口二建公司、被告严群举证的证据质证，对证据一至五的真实性无异议，但对其证明内容有异议。对被告举证的证据，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：海口市国用（2013）第***号土地使用权现仍登记在被告海口二建公司名下，土地性质为国有划拔地。该地已经于2002年10月9日经海南省高级人民法院﹙2000）琼高法执提字第199-1号民事裁定书裁定抵债给中国信达资产管理公司海口办事处及苏振奎等22名职工。此后，经该土地使用权实际所有人同意，由被告海口二建公司以其名义报建了本案涉诉房产所属的“海秀安居楼”项目，并由被告海口二建公司以其名义将工程发包给海南海口建筑集团有限公司。因被告海口二建公司并非项目土地使用权的实际所有人，及项目的实际投资人，故被告海口二建公司同意设立海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室（配备了该办公室的公章），并由该项目土地使用权的实际所有人，及项目的实际投资人推选被告严群为该办公室的实际负责人，负责以该办公室的名义对该项目的运作、管理、房屋销售等具体事务。2016年12月15日，两原告（乙方）与海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室（甲方）签订了一份《房地产预售（购）契约》（以下称《契约》），约定海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室将座落于秀英大道的“海秀安居楼”**房预售给两原告。《契约》第二条约定：“一、甲乙双方协定的上述房地产成交价格，为人民币（大写）叁仟伍佰元／平方米；￥3500.00元／平方米。总房价款：叁拾贰万捌仟陆佰伍拾元，小写：￥：328650.00元。二、乙方在本契约生效之日起3日内（即2016年12月18日前）将上述房地产成交价格的／%，即首付合计人民币（大写）：壹拾伍万元，小写（：1500000元）汇入甲方在：银行（或办事处、储蓄所）的开户账号：待预售（购）房地产建筑工作量完成90%后，乙方于2016年12月30日前将／%购房余款：壹拾柒万捌仟陆佰伍拾元，小写：178650元一次付清。三、双方同意于2016年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一起转移给乙方”。同时，双方还签订后《土地房产权益转移登记附件》（以下称《附件》），该《附件》约定两原告须补交土地房产权益转移登记价差225360元。房款和补交土地房产权益转移登记价差共计554010元。根据双方《契约》第二条、第三条，海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室应于2016年12月30日将房产正式交付给两原告，两原告应在2016年12月30日将全部款项支付给海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室。《契约》签订后，两原告依约于2016年12月17日支付了首付款150000元，至2018年5月31日累计又支付了241000元，共计391000元。在2018年春节前，在海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室未将涉案房屋交付给两原告的情形下，两原告自行占有该房屋后予以装修，并在装修完毕后入住。2018年8月1日，海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室向两原告发出《合同违约告知书》要求两原告补交尾款163010元及按日2.5%支付利息。2018年8月10日，海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室又向两原告发出《合同违约处罚告知书》，要求两原告于2018年8月18日付清余款，否则期限届满并将终止合同。因两原告不按《合同违约处罚告知书》的限定付款，海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室于2018年9月16日晚上强行将两原告的屋里大部分家具搬至屋外（放置在靠近屋外的同一层公共区域），并将房屋锁住阻止两原告继续入住，但未强夺占有两原告所购买的海秀安居楼1202房内的家电、家具等财物。此后两原告自行将部分家具转移。在本院组织现场查勘时，在靠近屋外的同一层公共区域现尚有一些零散的物件。另查，“海秀安居楼”至今未取得预售许可。海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室并非公民、法人，其未经依法成立也不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的其他组织。本院认为，本案的争议焦点有：一、“海秀安居楼”项目与被告海口二建公司的公司的法律关系；二、被告严群、海口二建公司海秀安居楼管理办公室的行为是否代表被告海口二建公司的公司行为；三、本案涉诉的《房地产预售（购）契约》的效力。下面对此予以分析。一、“海秀安居楼”项目与被告海口二建公司的公司的法律关系。虽然被告海口二建公司并非“海秀安居楼”项目土地使用权的实际所有人。但“海秀安居楼”项目是由被告海口二建公司以其名义报建，并由被告海口二建公司以其名义将“海秀安居楼”项目工程对外发包。在法律形式意义上被告海口二建公司对外是“海秀安居楼”项目的建设方，对外依法以其名义享有项目建设方的相应的权利并承担相应的义务。至于“海秀安居楼”项目实际由谁投资，这是被告海口二建公司与实际投资方之间另外的法律关系，不属于本案需要审查的范围。二、被告严群、海口二建公司海秀安居楼管理办公室的行为是否代表被告海口二建公司的公司行为。海口二建公司海秀安居楼管理办公室系经被告海口二建公司的公司同意设立，并以该办公室的名义对外负责该项目的运作、管理、房屋销售等具体事务。被告严群为该办公室的实际负责人。因此本案被告严群及海口二建公司海秀安居楼管理办公室的行为均为被告海口二建公司的公司行为，代表被告海口二建公司。被告海口二建公司实际为涉诉《房地产预售（购）契约》的甲方。两原告将被告严群列为被告，在本案中对被告严群所提出的诉讼请求理由不成立，本院予以驳回。海口市第二建筑工程公司海秀安居楼管理办公室并非公民、法人，其未经依法成立，也不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的其他组织，故其不可作为民事诉讼的当事人，两原告原将其列为被告起诉不当，本院已经另以(2018)琼0105民初6695号民事裁定书裁定驳回两原告对其的起诉。三、本案涉诉的《房地产预售（购）契约》的效力。本案涉诉的“海秀安居楼”项目到今尚未取得预售许可。故两原告与被告海口二建公司所签订的《房地产预售（购）契约》在签订后，属于无效合同。两原告是基于合同有效提起本案的诉讼。经本院询问，两原告拒绝变更诉讼请求。因合同无效，两原告并不存在违约的问题，两原告请求确认被告海口二建公司于2018年8月10日向两原告发出的《合同违约处罚告知书》无效，理由成立，本院予以支持。两原告是在被告海口二建公司未将海秀安居楼**房交付给其使用的情形下，私自占有该房并装修，同时因合同无效，两原告并未能对海秀安居楼**房拥有合法物权，被告海口二建公司阻止两原告入住并无不当。原告请求判令被告海口二建公司立即停止阻止两原告入住海秀安居楼**房的行为，其诉讼请求理由不成立，本院予以驳回。被告海口二建公司阻止两原告入住海秀安居楼**房，但并未占有两原告的物品，也未阻止两原告搬离其物品。两原告并未能对被告海口二建公司占有其物品的数量及名称予以举证证明。两原告请求判令被告海口二建公司立即返还强夺两原告所购买的海秀安居楼**房内的家电、家具等所有财物。其诉讼请求，理由不成立，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告海口市第二建筑工程公司于2018年8月10日向原告龚桂华、卢金梅发出的《合同违约处罚告知书》无效。二、驳回原告龚桂华、卢金梅对被告严群的诉讼请求。三、驳回原告龚桂华、卢金梅的其他诉讼请求。本案诉讼费300元，由原告龚桂华、卢金梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 潘孝赛人民陪审员   谭传声人民陪审员 李凯鹏 二〇一八年十二月三日法官 助理 荣子玲 《中华人民共和国民事诉讼法》