浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初13347号 原告：宁波雅誉物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330212713339952D）。住所地：宁波市海曙区石碶街道横涨村工业园区**楼：法律文书送达地址：宁波市鄞州区钱湖北路东湖花园一期会所二楼。 法定代表人：朱卫红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄芳，该公司员工。 被告：鲍林春，男，1966年2月22日出生汉族，住宁波市鄞州区；法律文书送达地址：宁波市海曙区后漕巷36-2号。 委托诉讼代理人：陈乐、何静，浙江甬信律师事务所律师。 原告宁波雅誉物业服务有限公司（以下简称雅誉物业公司）为与被告鲍林春物业服务合同纠纷一案，于2018年9月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理，原告雅誉物业公司的委托诉讼代理人黄芳、被告鲍林春的委托诉讼代理人陈乐到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院申请为期十五天的庭外和解期限，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告雅誉物业公司以被告鲍林春拖欠嵩江东路728弄商住楼2号218室房屋的物业费、电费为由，诉请判令：被告支付原告2007年1月1日至2017年7月31日的综合服务费20060.52元、逾期交纳的违约金6778.18元、2011年1月2日至2017年7月27日的电费643.82元，合计27482.51元。 被告鲍林春答辩称：一、被告并非故意拖欠物业费。被告不交物业费的原因是，原告擅自提高了收费标准。被告起初按照原告要求的收费标准缴纳了2004年至2006年期间的物业费，但后被告发现，涉案房产的性质为住宅，总共8层，系小高层，根据合同约定应按1.1元每平方米每月缴纳物业费，而非原告主张的按商务楼1.6元每平方米每月缴纳。在原告主张2007年物业费之时，被告即对该标准提出异议，并提议原告退还多收取的物业费或冲抵之后的物业费，但原告未能同意。原告擅自提高物业费收费标准，被告有权拒绝缴纳物业费。二、原告未能按约全面履行物业服务委托合同，尤其是小区卫生方面，存在绿化带枯叶落叶、楼道及地下室闲置物品等陈年垃圾多年未清理的问题，故原告主张的物业费应当打折，具体折扣由法院酌定。三、就原告主张的物业费请求，被告的意见是，收费标准应为1.1元每平方米每月，原告已多收取的物业费冲抵被告尚应支付的物业费，且因原告存在违约行为，其不能主张全额的物业费，应予打折。四、因被告属于有正当理由不支付物业费，且物业合同并未明确约定物业费的交纳时间，故被告不应承担违约金，且约定违约金明显过高。五、对原告主张的电费数额不予认可，原告应当提供证据证明，且2015年10月1日前的电费已过诉讼时效。综上，请求法院依法判决。 经审理，本院对本案事实认定如下：被告系宁波市鄞州区嵩江东路728弄2号218室房屋的业主，根据房屋所有权证显示，该房屋的建筑面积为186.03平方米，设计用途为住宅,房屋总层数为8层。2004年7月27日，宁波建国物业管理有限公司（以下简称建国物业公司）与宁波雅戈尔置业有限公司签订《东湖花园（二期）前期物业管理服务合同》一份，明确约定建国物业公司为物业管理企业；物业名称为东湖花园二期，坐落位置为宁波市鄞州区；委托管理期限为2年，自2004年8月1日起至2006年7月31日止，期限未满，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效的，本合同自然终止；物业管理综合服务费按业主拥有的建筑面积计算，小高层住宅为1.10元每平方米每月，商务住宅1.60元每平方米每月；本物业综合服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的三月、九月。 2008年11月，经工商部门核准，建国物业公司的企业名称变更为宁波雅戈尔物业服务有限公司（以下简称雅戈尔物业公司）。2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会与雅戈尔物业公司签订《物业服务委托合同》一份，约定由雅戈尔物业公司对东湖东湖花园二（三期）区域提供综合物业服务，其中约定小高层住宅的物业综合服务费为1.10元每平方米每月，商务楼为1.60元每平方米每月，但未明确约定该费用的具体交纳时间。该合同载明的有效期自2012年4月1日起至2013年12月31日止。 2016年10月25日，经工商部门核准，雅戈尔物业公司再次变更企业名称为雅誉物业公司。2017年11月20日，原告与宁波市鄞州区东湖花园二期三期业主委员会签订《东湖花园二期三期物业退管协议》，约定原告于2017年7月31日中午12时退出对该小区的物业服务，2017年7月31日前的物业综合服务费由原告依法收取。此外，协议还约定“由于绿化带枯枝落叶垃圾、楼道及地下室闲置物品等陈年垃圾多年未清理，已发生的陈年垃圾清理费用由乙方（原告）承担97000元”。 另查明，2006年8月1日至2012年3月31日、2014年1月1日至2017年7月31日期间，原告虽未签订书面物业服务合同，但实际仍在为被告涉案房屋所在小区提供物业服务。 因被告鲍林春未缴纳2007年1月1日至2017年7月31日期间的物业综合服务费，原告委托律师于2018年7月17日向被告发送《律师函》，告知被告在收到该函件之日起五日内缴清拖欠的各项物业服务费及违约金。被告于2018年7月18日收到该函件，但至今未向原告支付任何款项。 上述事实有原告提交的《东湖花园（二期）前期物业管理服务合同》、《物业服务委托合同》、《东湖花园二期三期物业退管协议》、《律师函》（复印件）及其邮寄凭证（复印件）；被告提交的房屋产权证（复印件）及当事人庭审陈述为证。 本院认为：本案中，《东湖花园（二期）前期物业管理服务合同》约定的服务期届满后，原告仍在继续履行物业服务合同的义务，双方成立事实上的物业服务关系。而2012年4月24日，东湖花园二（三期）业主委员会与雅戈尔物业公司签订的《物业服务委托合同》合法有效，该协议对包括被告在内的东湖花园二、三期全体业主均有约束力。据此，原、被告双方存在物业服务合同关系，且该服务合同关系直至2017年7月31日原告退出该小区的物业管理时终止。在物业服务合同法律关系存续期间内，原、被告双方均应按约履行各自义务。被告作为业主，负有按时交纳物业服务费用的义务，因此，原告要求被告支付2007年1月1日至2017年7月31日期间的物业综合服务费于法有据，本院予以支持。关于物业综合费收费标准问题，根据被告提交的涉案房屋的产权登记信息显示，该房屋的性质为住宅，总层数为8层，故应当按照小高层住宅1.10元每平方米每月计算综合物业费，原告主张按商务楼计算缺乏依据，本院不予支持。自2007年1月1日起至2017年7月31日止按1.10元每平方米每月计算综合物业费，计25988.39元。原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，亦应当维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，《东湖花园二期三期物业退管协议》中载明“绿化带枯枝落叶垃圾、楼道及地下室闲置物品等陈年垃圾多年未清理……”，说明原告在物业管理服务中存在不足之处，故本院对原告可收取的物业综合服务费酌情扣减10%，扣减后原告可收取物业综合服务费23389.55元。 被告主张其已按1.6元每平方米每月付清2004年至2006年期间的物业综合服务费，结合原告在起诉状中的陈述及其起诉主张的物业综合服务费计算期间，本院对被告该主张的该事实予以确认。原告主张已付的物业综合服务费不排除打折支付的可能，但其未能提供证据，本院不予采信。被告主张多支付的部分冲抵欠付的费用，于法有据，本院予以支持。经核算，2004年8月1日至2006年12月31日期间，被告多付物业综合服务费2697.44元[186.03平方米*（1.6-1.1）元/平方米/月*29月]；冲抵后，被告尚应支付原告物业综合服务费20692.12元。现原告主张被告支付物业综合服务费20060.52元，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 关于违约金，因2012年4月24日的《物业服务委托合同》中并未明确约定物业综合服务费的交纳时间，故对于原告主张要求被告按该合同约定支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。原告要求被告支付电费643.82元，但未提供相关证据材料，且被告对此不予认可，故本院对该项诉请亦不予支持。 综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告鲍林春支付原告宁波雅誉物业服务有限公司自2007年1月1日起至2017年7月31日止的物业管理综合服务费20060.52元，限于本判决生效后三日内履行完毕； 二、驳回原告宁波雅誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费487元，减半收取243.50元，由原告宁波雅誉物业服务有限公司负担92.50元，被告鲍林春负担151元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 孙丽丽 二〇一八年十二月十四日 代书记员 戴桑桑