河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0103民初10736号原告：刘正伟，男，汉族，1988年7月19日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李伟、杨光（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，职务董事长。委托诉讼代理人：张翠翠，女，汉族，1995年1月15日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：赵景华，女，汉族，1994年2月4日出生，住郑州市管城区。原告刘正伟诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告刘正伟的委托代理人李伟、杨光（实习），被告台兴公司的委托代理人张翠翠、赵景华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘正伟的诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金7761元、逾期办理房屋权属证书违约金13071元、基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金869元,以上共计21701元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月24日，原被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买被告开发的位于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××房屋××套。双方约定被告应当在2015年10月31日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件。2015年12月31日前办理权属证书。但被告直到2016年6月12日才交房，且时至今日供暖等公共设施未达到使用条件，未能办理权属证书。被告的违约行为给原告家庭生活、孩子上学等造成了严重的影响。原告为维护合法权利，提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。原告提交的证据有：1、房屋买卖合同；2、卖方违约金统计表。被告台兴公司辩称：1、答辩人未能依照商品房买卖合同如期交房，系市政因环境污染严重，要求包括答辩人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期，应予免责，且被答辩人有逾期支付购房款情形，应依照商品房买卖合同第八条第二款之规定交房日期相应顺延。2、被答辩人主张答辩人承担逾期办理房屋不动产权证书违约金无合同与法律依据，不应支持。2015年3月1日全面实施的《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，则答辩人与被答辩人双方签订的商品房买卖合同第十五条、附件四第六条之规定亦应随之失效，关于该条款规定的义务在新的不动产变革程序中是如何延续对应的，答辩人与被答辩人双方应达成新的补充协议。商品房买卖合同第十五条、附件四第六条规定的是答辩人应于合同规定期限内将需由答辩人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是被答辩人所称的“办理房屋不动产权属证书”。2016年7月18日答辩人已经完成竣工验收，并将春江家园竣工验收备案表及时报送郑州市住房保障和房地产管理局。新的不动产登记流程发生很大变化，原来办理房产证只需要将材料提供到房管局，房管局便可直接出具初始登记证明，程序简便、用时短；变革后，房管局的业务只能办到预变现阶段，依次为实测、楼盘表确认、预变现，接下来还需到不动产局办理权籍调查，随后首次登记，程序繁杂，耗时费力。相比较而言，原来只需要报送一次材料便可出具初始登记证明，房管局自身内部是一条龙服务，自行对接，内部流转，而现在，几近相同的材料需按次分别报送房管局不同管理部门，按流程依次独立办理。依据《中华人民共和国合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不动产登记的变革恰巧发生在上诉人履行合同义务期限内，应属不可抗力，应予免责。3、答辩人不应承担燃气、供暖未达到使用条件的违约责任，答辩人与郑州华润燃气股份有限公司签订的春江家园南区《居民用户管道燃气设施配套合同》，答辩人已经向该公司付完全款，但由于政府道路维修导致燃气管道未能铺设到春江家园项目。答辩人为了被答辩人的生活便利积极主动的接通燃气管道，并于2017年7月9日通气点火。答辩人与郑州德润市政工程有限公司签订春江家园《供热工程施工合同》，答辩人向该公司付完全款，暖气供应在等待市政配套管网的铺设。故春江家园暖气供应未能达到使用条件，实属市政配套和政府职能部门的原因。因此答辩人不应承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交的证据有：第一组：1、原告支付房款到账单，2、原告领取钥匙时间、逾期支付房款天数明细表（自制表格），3、二七区京广路街道办事处出具的春江家园项目停止施工的证明；第二组：1、居民用户管道燃气设施配套合同，2、中国农业银行进账单、记账凭证、建筑业统一发票（自开）发票联、中国农业银行转账支票存根。第三组：1、供热工程施工合同，2、中国农业银行进账单、记账凭证，3、郑州市城市供热与用热管理办法，4、郑州德润市政工程有限公司出具的说明；第四组：1、不动产登记暂行条例，2、郑州不动产登记机构挂牌成立；第五组：1、春江家园竣工验收备案表，2、河南台兴房产有限公司权籍调查结果；3、郑州众益赢电子科技有限公司2016年12月14日的情况说明；4、郑州市房屋面积测绘报告书；5、郑州市房屋交易和产权状况确认单；6、郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅出具的春江家园南区商品房预变现受理通知单郑州市商品房现售备案证。根据上述举证质证，本院认为原、被告提交的证据，当事人无异议的，本院予以确认；对于被告提供的五组证据不足以证明被告的证明目的，本院不予确认。根据上述有效证据，本院查明如下案件事实：2015年1月24日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南7号楼1单元11层1104号房屋一套，建筑面积82.76平方米，房屋总价款：666218元。其中约定金额：226218元付款方式为现金，约定付款时间是2015年1月24日；另外440000元，付款方式为公积金贷款，付款时间为2015年2月24日；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告于2015年1月24日向被告交纳购房款226218元；2016年3月8日，又支付440000元。根据被告提交的证据，2016年6月12日，被告将涉案房屋交付原告，现原告认为被告逾期交房，要求被告支付延迟交房违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。另该房屋买卖合同第十四条约定，供水设施、供配件设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元/㎡/月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。原被告双方在庭审中均认可涉案房屋的天然气于2017年7月9日点火正常使用，暖气至今未达到使用条件。同时合同还约定了办理产权登记的相应事宜，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。至今被告仍未办下来房屋权属初始登记。原告要求被告承担违约赔偿责任。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构,负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导监督,行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期,过渡期满后,按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。又查明，被告应于2015年10月31日前向原告交房，被告实际交房日期为2016年6月12日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月12日共计225日。原告的房款666218元应在2015年1月24日和2015年2月24日交纳。原告房款的实际交纳时间为2015年1月24日和2016年3月8日，共计逾期付款时间为378天，按照合同约定商品房交付期限相应顺延378天。本院认为：原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告付清全部房款后，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交付所购房屋，而被告延迟至2016年6月12日才将涉案房屋交付给原告，逾期天数为225天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向原告支付自2015年10月31日起至2016年6月12日的逾期交房违约金，因原告逾期付款时间为378天，被告要求相应的顺延交房期限，故对于原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋的基础设施和公共配套设施约定的能够正常运行的期限是2015年10月31日，但2017年7月9日燃气才接通使用，至2018年11月15日开庭之日，仍未供暖，被告并未完全履行合同义务，对此原告主张从2015年10月31日到2018年9月7日止计算违约金，共计35个月，共869元，本院予以支持。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，被告仍没有将材料准备齐全，对此原告主张从2015年12月31日到2018年9月7日计算违约金，共计981天13071元。但2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致被告逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，按照公平原则适当予以酌减赔偿7843元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告刘正伟支付逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金869元，逾期办理权属证书违约金7843元，共计8712元。二、驳回原告刘正伟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，由被告河南台兴房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王 岩人民陪审员  张平星人民陪审员  李 玲二〇一八年十二月六日法官助理赵琳书记员温铠嘉