山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋10民终2443号上诉人（原审被告）：贾金莲，女，1971年5月12日出生，汉族，隰县龙泉镇市，现住隰县。委托诉讼代理人：穆红元，山西芝水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘凤英，女，1948年2月12日出生，汉族，隰县龙泉镇市，现住隰县。被上诉人（原审原告）：刘启铭，男，1966年11月1日出生，汉族，隰县龙泉镇市，住址同上，系被上诉人刘凤英之子。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：乔五星，山西中正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛永龙，男，1963年6月13日出生，汉族，隰县龙泉镇市，现住临汾市。被上诉人（原审被告）：牛变香，女，1962年3月5日出生，汉族，隰县龙泉镇市，住址同上，系被上诉人牛永龙妻子。委托诉讼代理人：牛永龙，男，1963年6月13日出生，汉族，隰县龙泉镇市，现住临汾市。上诉人贾金莲因与被上诉人刘凤英、刘启铭、牛永龙、牛变香合同纠纷一案，不服山西省隰县人民法院（2018）晋1031民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾金莲及其委托诉讼代理人穆红元，被上诉人刘启铭，被上诉人刘启铭及刘凤英的共同委托诉讼代理人乔五星，被上诉人牛永龙，被上诉人牛变香委托诉讼代理人牛永龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：刘玉金（已去世）、刘凤英夫妻二人共有子女五人，长子为刘启铭，次子刘启鹏、次女刘海珍、三子刘启峰、四子刘天宇均表示放弃对本案诉争房屋主张权利。本案诉争房屋位于隰县XX坪57号住宅楼东单元6层东户。该房屋系案外人刘玉金在审批的宅基地上自建的房屋。2008年7月10日，刘玉金与牛永龙签订契约，将涉案房屋以90000元的价格出售给牛永龙。同年，牛永龙迁入该房屋居住，但至今未支付购房款。2010年5月25日，牛永龙、牛变香与贾金莲签订《房屋买卖协议》，随后贾金莲入住该房屋。2017年5月8日，贾金莲又与案外人曹瑞虎签订《房屋买卖协议》，将房屋转售给曹瑞虎。刘启铭、刘凤英向一审法院提起诉讼，请求：1、依法确认刘凤英丈夫刘玉金在世时与牛永龙、牛变香夫妇之间的购房契约无效，并判令被告将位于隰县操场坪57号住宅楼东单元6层东户住房腾出；2、诉讼费由被告承担。一审法院认为，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权落空。本案诉争房屋系刘玉金在其宅基地上所建，被告牛永龙未提供证据证明其与刘玉金属同一集体经济组织成员，故双方签订的关于购买宅基地房屋的契约，因损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。因此，原告要求确认刘玉金在世时与被告牛永龙、牛变香夫妇之间的购房契约无效的诉求，一审法院予以支持。同时，原告要求被告将诉争房屋腾出，因该房屋已经过多次交易，并非由被告实际占有，腾房目的不能实现，原告可待取得相关证据明确房屋占有人后再另行起诉。遂判决如下：一、刘玉金与被告牛永龙于2008年7月10日就隰县操场坪57号住宅楼东单元6层东户房屋签订的《契约》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告牛永龙负担。判后，被上诉人贾金莲不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。刘玉金开发了位于××县，有两个单元20套楼房，除自己人居住外全部出售。2008年10月8日，刘玉金与被上诉人牛永龙签订房屋买卖契约，将诉争房屋出售给牛永龙。2010年5月25日，被上诉人牛永龙、牛变香将诉争房屋出售给贾金莲。当时刘玉金参与并以见证人的身份在买卖协议上签字。刘玉金的见证行为充分证明被上诉人牛永龙取得房屋的所有权，基于这一事实上诉人贾金莲才购买的诉争房屋。在协议生效后上诉人向被上诉人付清11万元购房款，当时刘玉金就在场。2017年5月8日，上诉人将诉争房屋出卖给曹瑞虎，2017年5月9日，曹瑞虎又将房屋转售给李兴民。刘凤英就在诉争房屋院内居住，对诉争房屋的转手情况一清二楚。根据被上诉人刘启铭、刘凤英向一审法院提供的《集体土地建设用地使用证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》充分证明修建是合法的，刘玉金是房屋的所有权人，刘玉金对自己的合法财产进行处分，未违反我国法律的强制性规定。一审判决无论从法理上还是从司法实践上判决撤销刘玉金与牛永龙的购房协议违反法律规定。需要说明：1、刘玉金、刘凤英是城镇居民，不是吕家沟村集体的村民，因此刘玉金申请的土地使用权不能作为村民集体宅基地对待。2、刘凤英和牛变香为亲姊妹，牛永龙和刘玉金是连襟关系。牛永龙取得购房款后，必然给刘玉金付房款。刘玉金与牛永龙签订的契约购房款为11万，二被上诉人起诉书说购房款9万元，二被上诉人对基本事实不清楚，显然二被上诉人在刘玉金去世后恶意串通损害上诉人合法利益。3、上诉人是基于刘玉金同意并见证才购买诉争房屋，刘玉金对促成合同起关键作用，如果原房屋买卖协议确认无效后，四被上诉人的法律关系变的非常复杂。二、适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国土地法》第四条、第六十二条错误。刘玉金有《集体土地建设用地使用证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证》，因此刘玉金的房屋属于合法财产。因为刘玉金不属于吕家沟村民，不能享受吕家沟村集体一户一宅地政策，因此一审法院适用法律错误。请求撤销原判，依法驳回被上诉人刘凤英、刘启铭的诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人刘凤英、刘启铭共同答辩称：一、一审判决是针对被上诉人刘凤英、刘启铭作为继承人主张被继承人刘玉金与被上诉人牛永龙的住房买卖合同无效而审理判决的，案涉合同当事人均服判，一审判决第一项已然生效。二、上诉人贾金莲仅能就判决第二项提起上诉，但是一审判决没有让其承担民事责任，所以贾金莲无权就第一项判决提出上诉。三、一审判决以集体宅基地上的房屋禁止出售给非集体经济组织成员之外的人，认定案涉合同无效，认定事实和适用法律均正确。四、上诉状中陈述的一些事实错误。1、2010年5月25日，牛永龙夫妻将案涉房屋与贾金莲签订买卖合同，使合同以买卖房屋的形式担保牛永龙向贾金莲借款5万元。2、案涉宅基地所有权为XX镇XX村村民委员会，刘玉金、刘凤英和他们的孩子及刘玉金的父母早先全是XX沟的村民，70年代就批下了这块宅基地，2009年确权登记的时候，登记到户主刘玉金名下。3、不存在恶意串通的事实。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人牛永龙、牛变香共同答辩称：上诉人贾金莲所述不实。一开始是牛永龙向贾金莲借款5万元，用房屋做的担保。之后没有钱还，连本带利算下来是11万元。2016年大年三十，贾金莲到牛永龙家要家门钥匙，后来趁牛永龙不在家的时候，占用了一间房屋。请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明的主要事实与原审法院审理查明基本一致，本院予以确认。上诉人贾金莲在二审庭审时提供两组证据：证据一，隰县XX镇XX村民委员会的证明，证明刘凤英、刘玉金、牛永龙、牛变香均不是XX村村民。证据二、所购房屋现状照片，证明刘玉金是开发商，楼房一共有20余户。被上诉人刘凤英、刘启铭对证据一的真实性无异议，但认为只能证明目前几个人不是吕家沟村民，但早期都是吕家沟村民。证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议。这个楼有相应的规划手续，而且规划的时候是在住宅地上改建，在建设工程规划许可证上也注明建设项目名称为住宅楼。在建设用地使用权证上也写的是集体土地建设，该集体土地的的地址××县，土地类别为住宅用地。被上诉人牛永龙、牛变香对以上两份证据的质证意见同被上诉人刘凤英、刘启铭一致。以上系本案基本事实。本院认为，本案审理的焦点问题为：本案所涉刘玉金与被上诉人牛永龙、牛变香所签订的购房契约效力如何认定？本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，结合庭审查明，本案所涉房屋占用的是隰县XX镇XX村的集体土地，且该房屋的买受人牛永龙、牛变香均非隰县XX镇XX村的集体经济组织成员，故一审法院认为被上诉人牛永龙、牛变香与案外人刘玉金所签订的购买宅基地房屋的契约损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应当认定为无效并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾金莲负担。本判决为终审判决。审判长  王斌斌审判员  张桂香审判员  贾晓斌二〇一八年十二月六日书记员  贾 惠