贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔06民终1349号上诉人（原审被告）：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇麻阳路**。法定代表人：罗显兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝林，泽富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宇，男，汉族，1992年2月22日出生住贵州省松桃县妙隘乡滥田村老屋组。被上诉人（原审原告）：吴红英，女，苗族，1993年3月13日出生，住贵州省松桃县。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。上诉人贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元房产公司）因与被上诉人李宇、吴红英商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2018）黔0628民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。泰元房产公司上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回李宇、吴红英的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：首先，泰元房产公司不存在违约行为。根据商品房买卖合同的约定，泰元房产公司交付转移登记的有关文书需要李宇、吴红英缴清维修基金、契税、预告登记费、办理产权、物业管理费等相关费用，即泰元房产公司交付李宇、吴红英转移登记的前提条件系李宇、吴红英缴清相关费用。在一审过程中，李宇、吴红英并没由举证证明其已经缴清了合同约定的物业管理费等相关费用，泰元房产公司交付转移登记有关文书的前提条件并未成就，故不存在违约行为，不应当承担违约责任。其次，涉案房屋系通过住房公积金贷款的途径购买，李宇、吴红英签订《住房公积金借款合同》时泰元房产公司提供了连带责任担保，若李宇、吴红英不按约偿还还借款，势必泰元房产公司会承担连带责任。把公积金全部作为计算违约金的基数显失公平。其他当事人未作答辩。李宇、吴红英向一审法院起诉请求：1.判令泰元房产公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给李宇、吴红英；2.判令泰元房产公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，向李宇、吴红英支付2018年1月24日之前的违约金17878.44元。并以45.96元/日的标准向李宇、吴红英支付2018年1月24日之后的违约金至泰元房产公司向李宇、吴红英交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。3.诉讼费由泰元房产公司承担。一审法院认定事实：李宇、吴红英与泰元房产公司贵州泰元房地产开发有限公司于2015年9月13日签订了《商品房买卖合同》，约定泰元房产公司将位于松桃县××皋镇××大道××单元××层××号住房，以总价459632元出售给李宇、吴红英。李宇、吴红英分别于2015年9月12日、2016年8月22日支付房款共计74932元，于2015年10月27日通过银行转账的方式支付泰元房产公司320000.00元，共计支付房款394932元。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”，另外，李宇、吴红英已经支付契税及专项维修基金等相关费用。泰元房产公司至今没有向李宇、吴红英交付转移登记有相关文书。一审法院认为，本案争议的焦点有：（一）李宇、吴红英第1项诉讼请求：判令泰元房产公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给李宇、吴红英中的“有关文书”是否具体，是否应该支持。（二）违约金的计算基数（已付款)：应按已付总房款计算，还是按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算。关于争议焦点（一）李宇、吴红英第1项诉讼请求：判令泰元房产公司根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给李宇、吴红英中的“有关文书”是否具体。李宇、吴红英请求泰元房产公司承担的是作为义务，即履行“交付”这个行为，“有关文书”是履行“交付”这个行为的内容，根据一审法院调查的证据：“不动产转移登记所需材料（房开）”，所载明的内容来看，“有关文书”是具体的。因此，李宇、吴红英请求泰元房产公司履行“交付”这个行为以及行为的内容都是具体的。故泰元房产公司主张李宇、吴红英第一项诉讼请求不具体的辩解意见，不予采纳。李宇、吴红英与泰元房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，当事人对合同效力没有异议，合同内容不违反相关法律的禁止性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效。由于泰元房产公司未按照约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付李宇、吴红英，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，泰元房产公司应当依照约定交付相关文书和承担违约责任。因此，李宇、吴红英主张泰元房产公司应按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，将办理商品房转移登记的有关文书交付给李宇、吴红英的诉求，予以支持。关于争议焦点（二）违约金的计算基数（已付款)：应按已付总房款计算，还是按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算。李宇、吴红英已按照《商品房买卖合同》约定，李宇、吴红英已分别于2015年9月12日、2016年8月22日支付房款共计74932元，2015年10月27日，李宇、吴红英以借款人的名义委托中国农业银行股份有限公司松桃支行支付给泰元房产公司320000元，至此，泰元房产公司已实际收到房款394932元。因此，李宇、吴红英实际支付房款为394932元，其主张以合同约定总房款459632.00元为基数计算违约金的请求，多余部分，不予支持。应按实际交房款394932元为基数计算违约金。李宇、吴红英与中国农业银行股份有限公司之间系借款合同关系，李宇、吴红英已通过借贷的方式将房款交付泰元房产公司。该笔借款，李宇、吴红英是否偿还或李宇、吴红英偿还多少，对泰元房产公司实际收到的房款没有任何影响。因此，泰元房产公司主张违约金的计算基数（已付款)，按首付款与已偿还的银行的按揭贷款之和计算的抗辩意见，缺乏事实基础，与合同履行的实际情况不符，不予采纳。由于泰元房产公司超过60日仍未交付转移登记有关文书，违约金应按《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项中约定的第二种方式计算，即自约定日期起至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。根据约定，违约金的计算方式为：从2016年12月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日以已付款394932元的万分之一，即39.49元/日计算。从2016年12月30日起至2018年1月23日止，泰元房产公司应承担违约金15441.84元（394932×1/10000×391）。李宇、吴红英请求泰元房产公司支付违约金17878.44元，对于超出的部分不予支持。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，泰元房产公司应向李宇、吴红英支付2018年1月24日之前的违约金15441.84元；并以39.49元/日的标准向李宇、吴红英支付2018年1月24日之后的违约金，至泰元房产公司向李宇、吴红英交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、贵州泰元房地产开发有限公司于判决生效之日起九十日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给李宇、吴红英；二、贵州泰元房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付李宇、吴红英违约金15441.84元；并从2018年1月24日起至判决主文第一项履行完毕之日止，以每日39.49元为标准，向李宇、吴红英支付违约金。案件受理费138元，由贵州泰元房地产开发有限公司承担。二审查明事实与一审认定事实无异，本院依法予以确认。本院认为，关于泰元房产公司所提“李宇、吴红英并没由举证证明其已经缴清了合同约定的物业管理费等相关费用，泰元房产公司交付转移登记有关文书的前提条件并未成就，故不存在违约行为，不应当承担违约责任”的上诉理由。经查，一审庭审中，李宇、吴红英提供了其已缴纳上述相关费用的票据，泰元房产公司无异议。故该上诉理由不能成立。关于泰元房产公司所提“李宇、吴红英签订《住房公积金借款合同》时泰元房产公司提供了连带责任担保，若李宇、吴红英不按约偿还还借款，势必泰元房产公司会承担连带责任。把公积金全部作为计算违约金的基数显失公平”的上诉理由。经查，泰元房产公司并未举证证实上述内容。并且，按照公积金贷款管理程序，房产公司系一次性收到购房人所申请的公积金贷款，故一审法院以已付款总额为基数计算违约金，并无不当，本院予以支持。综上，泰元房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由贵州泰元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贵波审判员  谢稼祥审判员  罗宇睿二〇一八年十二月三日书记员  曾 涛