湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终7449号上诉人（原审原告）：湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路**。法定代表人：罗时辉，总经理。委托诉讼代理人：周己中，男，1964年8月28日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：周四华，男，1963年1月29日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司员工。上诉人（原审被告）：梁首军，男，1970年8月21日出生，汉族，住湖南省涟源市。上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）与被上诉人梁首军物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初831号民事判决，本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天诚公司上诉请求：1.依法改判违约金计算标准，以三个月的物业管理费807.75元为基数，按每日千分之三的标准支付至实际付款之日止；2.本案上诉费由梁首军承担。事实和理由：一审判决调整违约金无事实依据，程序违法，且明显严重违反公平、诚实信用原则，与合同法体现的契约精神相违背，同时，一审判决调整后的违约金，远低于天诚物业公司的实际损失。梁首军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判梁首军无需向天诚公司交纳物业服务费和违约金；2.由天诚公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业），合同约定天诚公司对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业服务。而上诉人所有的皮具城004栋505号房屋不在天诚公司物业服务范围之内，双方之间并无物业服务关系存在。2.上诉人所有的房屋属居家场所，而天诚公司却按商业房收取物业费。天诚公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令梁首军立即支付2011年1月25日至2017年10月24日物业管理费21809元，违约金按每日3‰标准计算至物业管理费缴清之日止；2.判令梁首军承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：梁首军系长沙市房屋业主，房屋产权面积为192.32平方米。案涉物业由原长沙市雨花区机械化施工公司开发建设，但未选聘物业管理机构。该公司于1998年与罗映红、刘金华共同出资成立原湖南高桥房地产开发有限公司，先后于2000年变更为湖南映山红实业有限公司，2005年变更为湖南高桥大市场药材有限公司。其间，原长沙市雨花区机械化施工公司于2003年改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务，并约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准（具体按物价局最终核定的价格为准）如下：住宅为1元／平方米／月，门面为3元／平方米／月；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同还对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项进行了约定。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城等区域的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，并已正式签订《物业管理服务合同》，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司依约进入上述区域进行了物业管理服务的日常工作。2011年4月12日，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订《补充协议》，约定原住宅物业服务费由每平方米1元/月，调整为每平方米0.7元/月；商业门面由每平方米3元/月，调整为每平方米8.5元/月，并报物价局备案。湖南省物价局向天诚公司下达湘价服[2010]76号《湖南省服务价格登记证》，规定收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。为此，天诚公司制作了收费公示牌并对全体业主进行了公示。2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。2012年11月13日，天诚公司根据法院的生效民事判决书确定的收费标准对相应收费标准进行调整，并在高桥市场日化城东头中国建设银行自助银行服务处外墙张贴公告，载明：决定从2012年11月4日起按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月收费标准收取物业管理费，并要求辖区各业主及物业使用人积极配合交纳所欠的物业管理费。2016年7月，长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市工商行政管理局雨花分局高桥工商所、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会联合签章认可天诚公司出具的《情况说明》，其中载明：天诚公司从2011年元月25日接管高桥大市场家电城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理工作以来，改善了业主、经营户的居住和经营环境，使辖区内安全、稳定、舒适、清洁、交通顺畅、消防设备健全，消防通道畅通，养护、修缮及时。另查明，高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业。天诚公司多次向梁首军催收物业服务费未果，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位原长沙市雨花区机械化施工公司成立的原湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同及补充协议对梁首军具有约束力。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，梁首军作为业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业服务费。天诚公司依据法院生效判决确定的物业服务费标准进行收取，并向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。天诚公司据此标准收取物业服务费并无不当。梁首军为涉案房屋所有权人，根据法院生效判决确定的收费标准及梁首军的房屋面积，梁首军每月应支付的物业服务费计算为269.25元（192.32平方米×1.4元）。梁首军购买的系二手房，于2011年3月30日成交，故自2011年4月1日起至2017年10月24日止，梁首军累计应支付天诚公司物业管理费21270.75元（269.25元/月×79月）。梁首军至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。天诚公司诉请梁首军支付物业服务费21270.75元，应予以支持。天诚公司主张超出部分，不予支持。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在《物业管理服务合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。对于天诚公司主张的按日千分之三的标准支付至费用缴清为止的拖欠物业服务费违约金，经审查，天诚公司该项主张的标准过高。一审法院以天诚公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以三个月的物业服务费807.75元（269.25元/月×3月）为基数，自天诚公司应交物业服务费三个月之日起按日万分之五的标准支付违约金至其所欠物业服务费付清为止。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：（一）梁首军于判决生效后7日内向湖南天诚物业管理有限公司支付自2011年4月1日至2017年10月24日止的物业管理费21270.75元及违约金（以807.75元为基数，按照日万分之五的标准自2011年7月1日起计算至实际付清之日止）；（二）驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费445元，因适用简易程序减半收取222.5元，由梁首军负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，上诉人所有的房屋位于长沙市，属于天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）中约定的物业服务范围。天诚公司提供了主要的物业服务，梁首军作为业主，亦予以接受，同时，天诚公司系依据法院生效判决确定的物业服务费标准收取物业费，且向服务区域内业主和物业使用人发布了公告，因此，一审法院认为天诚公司可据此标准收取相应的物业服务费，并无不当。梁首军提出涉案房屋不属于天诚公司物业服务范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。梁首军的房屋属于住宅，天诚公司提供的证据尚不足以证明其系商用房，因此，一审法院按商用房1.4元／平方米／月计算物业费不当，应予纠正。此外，虽然《物业管理服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.3%的标准向天诚物业公司支付违约金，但该违约金过高，且梁首军进行了其未违约的根本性抗辩，因此，以天诚物业公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金酌情调整为以三个月物业费为基数按每天1‰的标准支付为宜。综上所述，天诚公司的上诉请求不成立，梁首军的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，判决如下：一、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初831号民事判决第一项为：梁首军于本判决生效后7日内向湖南天诚物业管理有限公司支付自2011年4月1日至2017年10月24日止的物业管理费10635.38元及违约金（以403.88元为基数，按照日千分之一的标准自2011年7月1日起计算至实际付清之日止）；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初831号民事判决第二项；三、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费222.5元，二审案件受理费445元，共计667.5元，由湖南天诚物业管理有限公司、梁首军各负担333.75元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一八年十二月十二日书记员 肖佳敏