四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初15244号 原告：冯韵磊，男，汉族，1988年4月26日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：谢万勇，四川超跃律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：中海振兴（成都）物业发展有限公司，住所地：四川省成都高新区神仙树南路**。 法定代表人：郭勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘麟，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 原告冯韵磊诉被告中海振兴（成都）物业发展有限公司（以下简称中海振兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯韵磊的委托诉讼代理人谢万勇，被告中海振兴公司的委托诉讼代理人刘麟、曹骥到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告冯韵磊向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金10000元。事实和理由：2013年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定由原告购买被告开发的位于成都高新区房屋，总价款为2308181元，用途为住宅，于2014年7月初交付。其后原告入住，期间小区时常出现非正常停电情况，严重影响了原告的正常生活，后得知系因使用临时用电造成，在与被告多次交涉并向相关部门反映之后，小区于2016年8月25日接通正式用电。按双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“电：2014年5月30日达到使用条件”、“如果在约定期限内未达到条件，出卖人按本合同第十二条逾期交房的约定向买受人承担违约责任”（违约金按已付款金额万分之四每日计付），另根据《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。使用临时电源的用户不得对外转供电，也不得提供给其他用户”，可知临时用电不应用于住宅用电，使用临时用电应视为用电未达到使用条件，故被告已然违约，应当承担违约责任。 被告中海振兴公司辩称：1、原告没有证据证明其所称入住后非正常通电情况并影响原告生活；2、按照合同约定在被告交付房屋时，已经接通电源，原告可以正常使用，且原告也确定搬进入住并产生了相关电费，并未影响原告生活，更没有给原告造成实际损失；3、即使原告认为我方交房提供的临时用电而非正式用电，其也非我方过错所致，房屋项目配套用电系成都市国土局确定由成都供电局建设并维护，在交房时未能接通正式用电系成都市供电局原因所致，非我公司所能控制，属于事实上履行不能，不可抗力，且我公司采取了补救措施提供了临时用电，被告公司自行补贴了电价；4、依据合同法被告申请并认为应当调减违约金，违约金可以采用生效判决的结果为1000元；5、原告在2014年7月6日接收房屋，但在2017年7月才提起诉讼，已超过三年的时间，原告在接收房屋时已经知道房屋的配套设施和用电情况，故原告在起诉时已经超过诉讼时效，综上，被告公司不应当承担任何违约责任。 本院经审理认定事实如下：原告、被告于2013年10月10日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都房屋（以下简称涉争房屋），总价款为2308181元，用途为住宅，该商品房买卖合同约定：1、出卖人应当在2014年7月6日前向买受人交付该商品房；2、市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件……电：2014年5月30日达到使用条件，如果在约定期限未达到使用条件，双方同意按照合同第十二条逾期交房责任的约定向买受人承担违约责任，但此违约责任与逾期交房的违约责任不能重复追究；3、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按第十条约定期间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，在60日之内的，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。前述合同签订后，原告支付了全部房款。2013年10月，涉争房屋所在楼盘完成了竣工验收，并于2013年10月30日完成了竣工备案。被告中海振兴公司于2014年7月6日交付了前述合同约定房屋。 2013年7月15日，成都高新区管委会向成都市对外开放工作领导小组办公室发出的《成都高新区管委会关于外商投资企业座谈会企业反映问题办理情况的复函》（成高管函［2013］37号）载明：“根据你办《关于办理“外商投资企业座谈会”反映问题的函》（成开放办［2013］14-23号）要求，现将高新区企业反映问题办理情况回复如下：……三、中海地产成都公司反映问题：高新区仁和片区40号地块、39号地块已全面开工，其中40号地块交房在即，希望协调解决项目用电问题。办理情况：据了解，中海项目地块是2011年5月由兴城投资公司拍卖的，其电力配套应由兴城投资公司统一出资和安排，高新区已将具体情况通报企业。下一步，高新区将对项目用电事宜给予积极协调、配合。” 2013年7月25日，成都市国土资源局向成都市对外开放工作领导小组办公室发出的［成都市国土资源局关于《成都市对外开放工作领导小组办公室关于办理“外商投资企业座谈会”反映问题的函》的复函］（成国土资函［2013］275号）载明：“……三、中海地产成都公司反映问题的落实情况。高新区仁和片区40号地块、39号地块已全面开工，其中40号地块交房在即，希望协调解决项目用电问题。经我局和国网四川省电力公司成都供电公司（以下简称成都供电公司）对接，成都供电公司随即会同高新区管委会专题研究了以上两宗土地的供电问题后，达成一致意见。在成都兴城投资有限公司出资完善110千伏万象变电站第二电源并移交供电企业后，由成都供电公司对高新区仁和片区40号、39号地块按照招拍挂项目电力配套政策，采取10KV电压等级供电。具体供电方案由成都供电公司另行正式答复40号、39号地块的开发单位中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司、中海振兴（成都）物业发展有限公司。” 2016年9月26日案外人张彩向成都高新区规划建设局进行信访，该局答复称“你所反映小区（中海地产城南华府）交房前周边电网容量不足，无可用正式电源，之前所用为临时用电，在夏季高峰期出现负荷过大致停电，您小区已于2016年8月25日接通正式用电”，被告中海振兴公司亦对涉争房屋所在小区在交房时一直至2016年8月25日前使用临时用电的事实予以认可。在原告收房入住期间，原告所缴纳的电费系由物业管理部门按照四川电网居民生活用电阶梯电价的最低标准收取，再由被告中海振兴公司按照施工用电的价格向供电部门支付电费，原告未因为使用施工用电多支付电费。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，《商品房买卖合同》、《信访事件处理意见书》、《关于3栋1001号房用电问题的情况说明》、《情况说明》、《成都市高新区管委会关于外商投资企业座谈会企业反映问题办理情况的复函》、《成都市国土资源局关于成都市对外开放工作领导小组办公室关于办理‘外商投资企业座谈会’反映问题的函的复函》、规划验收合格证、竣工验收备案表等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1、被告提供临时用电是否构成违约行为；2、如果构成违约，则被告应当承担的违约责任；3、本案请求是否超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条市政基础设施和其他设施的承诺约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：……（2）电：2014年5月30日达到使用条件；……”，即案涉房屋买卖合同约定的通电要求系“达到使用条件”。何为“达到使用条件”，原告主张开通居民正式用电才是达到使用条件，被告主张房屋交付后能够正常使用电即达到使用条件。本院认为，首先，从交易目的和交易习惯来看，合同是当事人之间为了实现特定交易目的而为的真实意思表示，当合同双方当事人对具体条款的理解存在分歧时，应依照合同订立的目的及交易规则、交易习惯等寻求双方真实的或应有的意思表示。本案中，结合双方订立商品房买卖合同的交易目的及交易习惯，原告所购买的是商品房，目的是为满足城市居住生活，而用电设施属于商品房的基础设施，稳定的生活供电是商品房满足城市居住生活所需的基础条件之一。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市生活供电网络，供电性质的不同，通常不能保证其供应是长期的、持续的和稳定的，按照《供电营业规则》第十二条规定，“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜”，因此，所谓的用电达到使用条件并非单单只有电可用，而是电力配套达到符合通常的、规范的使用要求。因此，被告中海振兴公司将施工所用的临时用电提供给商品房使用的行为不能视为其达到了合同约定的“使用条件”，故被告中海振兴公司该行为违反合同约定，应当承担违约责任。 关于第二个争议焦点。 首先，被告对不承担违约责任提出了两个意见，一是原告没有实际损失，二是被告不能提供正式用电系供电公司没有公共电力系统可以接入，属于不可抗力因素。本院认为，原、被告之间通过合同约定了违约金条款，被告存在违约行为，即符合适用违约金条款的前提条件，原告是否举证证明实际损失并非是否适用违约金的条件，而只是确定违约金数额的一个因素，被告据此不承担违约金责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。居民的用电设施可以分为楼盘的受电部分和外部公共用电网络，虽然被告抗辩由于楼盘所在区域由于供电公司未提供可用电源并非其可以控制因素，但被告系专业的住宅开发商，其对于所建设工程何时可以具备公共生活用电条件应当做好必要的准备条件和预见能力，因此，所谓的供电系统原因不符合不可抗力因素，对于被告提出的不可抗力免责的意见本院亦不予采纳。 其次，关于违约责任的承担范围。本院认为，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。诚然，原告因房屋用电类型不符导致的差异客观存在，不同用电模式其供电电压、装机容量等关键指标也有所不同，客观地影响居住者的用电体验，但原告并未举证证明其因此遭受了实际损失，考虑到本案临时用电主要原因系外部供电网络未配备而造成，被告中海振兴公司在违约行为发生后已经主动采取了协调配电贴补电费的补偿措施，本院综合考量以上因素，确定被告应向原告支付的违约金以1000元为宜。 第三，关于本案诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案交房时间虽为2014年7月6日，但被告在交房时即提供了临时用电供楼盘使用，临时用电和正式用电从普通民众的认知上并没有明显差异，亦没有证据证明原告自交房时即已经知晓其权利受到侵害的事实，因此，被告主张应当自交房日计算诉讼时效的意见不能成立，本案诉讼时效的起算至少以本案所有的证据来看应当以原告取得成都高新区规划建设局对案外人张彩的信访答复意见开始计算，因此，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。 原告的诉讼请求虽未得到全部支持，但考虑案涉纠纷系因被告违约所致，原告依据合同约定提起诉讼金额并无不当，故本院根据案件具体情况，决定本案诉讼费由被告承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告中海振兴（成都）物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯韵磊支付违约金1000元； 二、驳回原告冯韵磊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告中海振兴（成都）物业发展有限公司承担。（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并向原告支付此款） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何进 二〇一八年十二月十三日 书记员  叶慧