广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终6294号上诉人（原审被告）：蔡宝林，男，1953年6月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨立志，云南云誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金海联物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道迎春路**海外联谊大厦**。法定代表人：赖跃飞。委托诉讼代理人：杨文华，广东万乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李希翔，广东万乘律师事务所律师。上诉人蔡宝林因与被上诉人深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称金海联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初16999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡宝林上诉请求：一、撤销一审判决；二、裁定驳回金海联公司的起诉或改判驳回金海联公司的全部诉讼请求；三、判令金海联公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、排除妨害纠纷作为物权纠纷的一种，金海联公司因其不享有物权而不具有诉讼主体资格，一审判决疏漏对金海联公司诉讼主体资格的查明。金海联公司将本案作为排除妨害纠纷案件提起诉讼，一审判决也将本案定性为排除妨害纠纷案件进行审理，但根据最高人民法院制定的《民事案件案由规定(2013)》，排除妨害纠纷案件作为物权纠纷案件的一种，旨在保护物权所有权人，金海联公司因其对涉案房屋不享有物权，故不具有诉讼主体资格，一审判决疏漏了对金海联公司诉讼主体资格的查明。1.从深房地字第**房产证书来看，涉案房屋产权属于中共深圳市委统战部（以下简称市委统战部）和深圳宣盛实业发展有限公司（以下简称宣盛公司），并非金海联公司，金海联公司无权基于物权登记向蔡宝林请求排除妨害、返还原物。2.市委统战部共出具了三份文件，其中2007年12月1日的《证明》内容是“海外联谊大厦5—8层委托深圳市海联招待所租赁及经营管理”；2009年12月16日《证明》内容是“海外联谊大厦首层、3-10层……由深圳市金海联物业管理有限公司（深圳市海联招待所）租赁及经营管理”；2015年12月15日函内容仍然是“海外联谊大厦首层、3-10层……委托金海联租赁及经营管理并以金海联名义对外签订租赁合同”。显然，从上述三份文件的内容来看，金海联公司最多只是取得了涉案房屋的租赁及经营管理权，并不享有涉案房屋的所有权。金海联公司以其自身名义提起排除妨害诉讼，超越了市委统战部的授权，为无权代理行为。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，即使蔡宝林的行为构成对涉案房屋所有权的侵害，受害人也是市委统战部，不是金海联公司，金海联公司与蔡宝林的妨害行为没有利害关系，不具有诉讼主体资格。二、一审判决查明的事实及适用的法律，与其对案件的定性无关，判决结果与应当认定的事实、适用的法律没有因果关系。本案作为排除妨害纠纷案件，认定事实的关键就在于蔡宝林是否实施了妨害物权的侵权行为，是否具备承担侵权责任的四个构成要件，法律依据也应当是《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》。排除妨害纠纷不是房屋租赁合同纠纷，金海联公司基于《深圳市房屋租赁合同书》提出的诉讼请求、提交的相关证据，以及一审判决书认定的事实，均与本案需要审理查明的事实不相关。一审判决针对排除妨害纠纷而作出的判决，与其确认的合同事实、适用的《中华人民共和国合同法》相关条文，没有因果关系，具体分析如下：1.判决第一项是判令蔡宝林返还涉案房屋，该项判决可能是出于房屋租赁合同纠纷，也可能是出于返还原物纠纷，而不可能是出于排除妨害纠纷，因为排除妨害纠纷的判决结果只可能是停止侵权、排除妨害行为。2.判决第二项是判令蔡宝林支付2010年1月1日至2017年4月30日的租金及使用费。此项判决只可能出于房屋租赁合同纠纷，不可能出于排除妨害纠纷。因为根据金海联公司2017年3月30日向蔡宝林快递的最后一份《通知》(金海联公司证据8)，蔡宝林应当于2017年4月30日之前搬离。只有蔡宝林逾期不搬离时，才存在妨害行为，在此之前不存在妨害行为，自然不需要对金海联公司承担任何支付费用的法律责任。3.判决第三项是判令蔡宝林按照每月双倍租金标准支付2017年5月1日至2017年7月31日的赔偿金，是依据《深圳市房屋租赁合同书》第20条第2款作出，不是因为蔡宝林的妨害行为而作出。因为妨害行为固然会造成权利人的损失，但妨害行为人只需要对权利人的实际损失进行赔偿，只具有补偿性，没有惩罚性，一审判决判令双倍租金标准，是违约惩罚性。三、即使将本案定性为房屋租赁合同纠纷，一审判决在事实认定上也存在错误。从金海联公司的诉讼请求及提交的证据来看，其权利基础是《深圳市房屋租赁合同书》，一审判决在事实认定及适用法律时，也是依据《深圳市房屋租赁合同书》的约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，本案事实上是作为房屋租赁合同纠纷进行审理并判决。但即使将本案定性为房屋租赁合同纠纷，一审判决在事实认定上也存在明显错误，具体如下：1.金海联公司不能基于市委统战部的文件取得涉案房屋的出租权，《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同。根据2006年《关于深圳市海联招待所、深圳市金海联物业管理有限公司划转和移交工作备忘录》的规定，“市委统战部将拥有的海联招待所和主管的金海联物业公司的国有产权划转给深圳市投资控股有限公司”、“市委统战部提供给海联招待所、金海联物业公司使用的办公用房继续由上述单位使用”、“将在原主管部门(单位）或产权单位账上但实际上由被划转单位（如培训中心或招待所）运营或使用的经营性资产划转给被划转单位”、“市委统战部位于海联大厦、安华大厦的物业随企业划转”。也就是说，作为深圳市海联招待所（以下简称海联招待所）办公用房的海外联谊大厦5—8层仍然由海联招待所使用，并且早在2006年就已随上述规定划转给了深圳市投资控股有限公司（以下简称投控公司），市委统战部已不是上述物业的产权单位或经营管理单位，其无权委托金海联公司租赁和经营涉案房屋，而金海联公司作为上述规定的一方签署单位（金海联公司证据2),也知道市委统战部己不是产权单位或经营管理单位，其并不是善意的第三人，不能基于于深房地字第**产证书的表面记载而相信市委统战部具有委托租赁、经营涉案房屋的权限。2.金海联公司根本就没有履行《深圳市房屋租赁合同书》，也不可能履行《深圳市房屋租赁合同书》。作为出租方，金海联公司最基本的合同义务就是将涉案房屋交付给蔡宝林使用，但其既不是涉案房屋的所有权人，在签订《深圳市房屋租赁合同书》时又没有合法占有、使用涉案房屋，不享有使用权，其根本就没有履行《深圳市房屋租赁合同书》约定的交付房屋的义务，也不可能履行该项义务。虽然从表面上看，蔡宝林确实占有、使用了涉案房屋，貌似金海联公司已履行了交付房屋的义务，但实际上蔡宝林占有、使用涉案房屋的依据是基于蔡宝林与海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》，是海联招待所早在1998年就将涉案房屋交付给蔡宝林使用的，并不是金海联公司所交付。3.蔡宝林与金海联公司签订《深圳市房屋租赁合同书》的真正意图仅仅只是为了进行工商注册，而不是为了出租、承租涉案房屋。正常租赁关系中，承租人签订房屋租赁合同的目的是获取房屋的使用权，可事实上，本案《深圳市房屋租赁合同书》签订之前，蔡宝林己经占有、使用了涉案房屋达到12年之久，并且依据《海联招待所内部承包经营合同》的约定，蔡宝林还可以继续占有、使用涉案房屋8年。蔡宝林根本用不着与金海联公司签订不需要金海联公司履行义务的《深圳市房屋租赁合同书》。可蔡宝林却偏偏与金海联公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》，这一违背常理的行为背后，显然就不仅仅只是出租、承租房屋这么简单的意思表示，还需要细究背后真实的意思表示。（1）《深圳市房屋租赁合同书》签订的背景是海联招待所经营期限于2009年12月20日届满，金海联公司作为海联招待所的同一套人马，故意不延续海联招待所的经营期限，致使蔡宝林承包经营的海联招待所变成无证经营，蔡宝林急需完善经营手续，不得不另行注册新公司，而注册新公司需要场地证明，承包经营合同不能作为注册新公司的场地证明，只有房屋租赁合同可以。（2）《深圳市房屋租赁合同书》约定的涉案房屋的地址、租金标准与《海联招待所内部承包经营合同》约定的内容完全一致，并且在附页中针对租金还特别表述了“按原承包合同”。虽然《深圳市房屋租赁合同书》的租赁期限较《海联招待所内部承包经营合同》的承包期限少了3年，但2014年12月31日《深圳市房屋租赁合同书》期限届满后，在政府文件明确规定所有国有物业对外租赁时全部需要招拍挂的背景下，金海联公司却不需要履行招拍挂手续，直接拟将《深圳市房屋租赁合同书》续签至2017年12月31日（金海联公司证据5)，即延续至《海联招待所内部承包经营合同》约定的承包期限届满，显然不是巧合。（3）《深圳市房屋租赁合同书》附页第4条写明了“此合同是因原发包方海联招待所营业执照到期，改由金海联公司与乙方签署《租赁合同》”，附页第7条写明了“甲方需提供原海联招待所的相关文件给乙方，由乙方自行办理工商登记注册”。显然，如果蔡宝林有旅馆行业经营证照的话，海联招待所营业执照到期根本不影响《海联招待所内部承包经营合同》的继续履行，不需要改签《租赁合同》（由于海联招待所与金海联公司为同一主体，此处的“改”不是指改主体，而是指改合同，主体问题见后文论述)。双方之所以要改签《租赁合同》，真正原因是为了解决附页第7条所说的办理工商登记注册问题，即解决蔡宝林的经营主体问题。（4）根据广东国申律师事务所出具的《法律意见书》,金海联公司向律师陈述“因海联招待所营业执照经营期满，且长年亏损，贵司决定期满后不再延长海联招待所的经营期限。同时，考虑到与蔡宝林签订的承包合同可能存在法律风险，故与蔡宝林协商……由金海联与蔡宝林签订《深圳市房屋租赁合同书》……金海联提供海联招待所文件由蔡宝林自行办理涉案房屋的工商登记注册等内容”，可见金海联公司一直都知道双方签订《深圳市房屋租赁合同书》的真实意思是为了方便蔡宝林办理涉案房屋的工商登记注册，并非为了出租、承租房屋。4.金海联公司与海联招待所就是“两块牌子、一套人马”，是完全相同的主体，一审判决刻意割裂二者的关系，将之认定为“不同的主体”。对于金海联公司与海联招待所是不是同一主体的问题，2006年《关于深圳市海联招待所、深圳市金海联物业管理有限公司划转和移交工作备忘录》已经写明是“两块牌子、一套人马”，并且该备忘录还得到了市委统战部、投控公司、海联招待所及金海联公司的签署确认。《深圳市房屋租赁合同书》及广东国申律师事务所出具的《法律意见书》也都反复提到了金海联公司决定不再延长海联招待所的经营期限，并且由金海联公司提供海联招待所的相关文件供蔡宝林办理工商注册。2009年12月16日，市委统战部出具的《证明》在提到金海联公司时，还特别加括号备注海联招待所。更重要的是，明明是以金海联公司的名义出具的《缴租通知单》，在签收本上却写着“海联招待所缴租通知单”并由蔡宝林签名（金海联公司证据7)。种种迹象表明，金海联公司与海联招待所就是“两块牌子、一套人马”，是完全相同的主体。一审判决不知何故，对上述证据视而不见，割裂二者的关系，将之认定为“不同的主体”。四、在金海联公司与海联招待所为同一主体的前提下，由于海联招待所（金海联公司）不履行合同义务，蔡宝林行使先履行抗辩权，拒交、缓交承包费用不违反法律规定。根据蔡宝林与海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》，海联招待所负责提供经营执照、卫生、环保、消防等证照年审，并保证房屋和内部设施的使用安全及修复。无效的《深圳市房屋租赁合同书》第13条也约定“非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安生、正常使用的损坏或故障时……甲方应在接到乙方通知后5日内进行维修或径直委托乙方代为维修……上述两款规定情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担。但海联招待所（金海联公司）2009年就不再将其营业执照延期，在2011年更是因连续两年未年检而被吊销营业执照，显然已经违反了承包合同的约定。更重要的是，自2008年以来，海联招待所（金海联公司）的工作人员赖跃飞等人除了以租金的名义收取实质上的承包费用以外，未为蔡宝林及蔡宝林经营的深圳市海联宾馆有限公司（以下简称海联宾馆公司）办理过任何一件有利的实事，未履行房屋及内部设施的保养、修缮义务。在蔡宝林多次与海联招待所（金海联公司）交涉房屋维修事宜以及由其承担维修费用未果的情况下，蔡宝林自2015年12月起开始试着行使先履行抗辩权，适当的拒交、缓交（并非不交，蔡宝林及蔡宝林经营的酒店一直有陆陆续续的交费，截止金海联公司停水停电之日，蔡宝林只有多交承包费，没有少交承包费）承包费用。上述拒交、缓交行为完全是蔡宝林在被迫无奈之下对自身权利的合法救济，并非是对合同的违反。五、蔡宝林并不欠海联招待所（金海联公司）1181381.44元的承包费，并且海联招待所（金海联公司）在2017年4月7日对涉案房屋停水停电之后，房屋已不具备使用条件，蔡宝林不需要支付赔偿金，一审判决对租金及赔偿金的认定均错误。《深圳市房屋租赁合同书》虽为无效合同，但金海联公司似乎可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。然而，本案的特殊性在于，虽然《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同，但金海联公司作为《深圳市房屋租赁合同书》的合同相对人，并未履行交付房屋的义务，所以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条关于“参照租金标准支付房屋占有使用费”的规定不适用于本案。本案仍然应当适用《海联招待所内部承包经营合同》的约定计付承包费。虽然两份合同最终的收费主体、收费金额都一样，但内在的法律关系却不相同。根据《海联招待所内部承包经营合同》，蔡宝林自2008年1月1日起至2017年4月6日止，应付的承包费为13776812.71元（113000×12×2+118650×12×2+124582.5×12×2+130811.63×12×2+137352.21×15+137352.21×6÷30=13776812.71)。2017年4月7日之后，由于海联招待所（金海联公司）已采取停水停电措施，涉案房屋已不具备正常的使用条件，蔡宝林不需要支付承包费、占用费或者赔偿金。根据蔡宝林提交的收款收据、发票、支票存根等，截止2017年4月6日，蔡宝林共计支付给海联招待所（金海联公司）2008年1月1日至2017年4月6日期间的承包费合计14202089.16元，其中2008年支付2852089.16元（15万元以代收管理费名义收取）、2009年支付1130000元、2010年支付1600000元（118657元以押金名义收取）、2011年支付1420000元、2012年支付1400000元、2013年支付1400000元、2014年支付1730000元、2015年支付1400000元、2016年支付1270000元。实付承包费与应付承包费相抵后，蔡宝林还多交给海联招待所（金海联公司）425276.45元的承包费。一审判决认定蔡宝林还需要支付金海联公司1181381.44元租金是错误的，错误原因是割裂了金海联公司与海联招待所是同一主体，从而抹去了蔡宝林2008年、2009年向海联招待所（金海联公司）支付的承包费。在本院二审调查时，蔡宝林补充上诉的事实和理由：一、金海联公司提供的2017年3月15日南湖街道办的协调会笔录，金海联公司称新续签合同期限从2015年1月1日至2017年12月31日，租赁期限与原来的承包合同期限是一致的。二、根据金海联公司提交的租金计算表格，2014年12月31日租赁合同到期之后仍然是按照每两年5%的标准递增租金。事实上，如果按照租赁合同，租赁期限届满原来的租赁条件是不变的，所以租金是不递增的，那么金海联公司为什么要递增租金，显然也是在履行承包合同。三、金海联公司诉求的租金中包括了2009年的租金，而2009年蔡宝林与金海联公司之间根本没有签订租赁合同，不能向蔡宝林主张租金，可见，金海联公司主张租金的依据不是租赁合同，而是承包合同。金海联公司辩称，一、关于案由与诉讼请求的关系问题。首先，依据《最高人民法院关于印发〈民事案件案由规定〉的通知》：“民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。”依据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》：“民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，是人民法院进行民事案件的重要手段，可见，案由是人民法院的案件管理手段，是由人民法院对当事人的诉讼请求进行概括而依法确定的”。其次，人民法院在民事诉讼中行使审判权的直接对象是当事人的“诉讼请求”而不是拘泥于案由的字面意思。再次，针对承租人欠租且拒不腾退房屋之纠纷，司法实践中一般将其概括为“排除妨害纠纷”或“排除妨害及租赁合同纠纷”作为案由进行立案审理。综上，本案本质上是基于租赁关系产生的“排除妨害纠纷”，以“排除妨害纠纷”的案由进行审理并无不当，且蔡宝林在一审答辩状及审理过程中从未就案由问题提出过异议。二、关于金海联公司的诉讼主体资格问题。首先，金海联公司之所有诉讼请求均系以《深圳市房屋租赁合同书》为基础，且金海联公司系该合同的出租方，当然具有提起本案所有诉讼请求之正当权利。其次，即便以蔡宝林上诉所称依据《物权法》的有关规定，“排除妨害”请求权的行使主体本身也是多种多样的，而决非蔡宝林理解的只能由所有权人行使。具体而言，除了所有权之外，用益物权、担保物权乃至占有权等均可以成为行使排除妨害请求权的实体权利基础。金海联公司已举证证明，由于众所周知的国企改制的原因，涉案房屋的所有权人——市委统战部已经明文授权金海联公司对涉案房屋进行租赁及经营管理，因此，蔡宝林欠租及拒不腾退房屋等行为，直接损害了金海联公司的租赁经营权和租金收益权，应当向金海联公司返还房屋并赔付租金和占用费。可见，金海联公司与本案诉讼请求具有直接利害关系，具有本案的诉讼主体资格。三、关于一审判决与金海联公司诉讼请求之关系问题。蔡宝林上诉认为金海联公司是基于《深圳市房屋租赁合同书》提出的诉讼请求，一审判决依据租赁合同及相关证据认定案件事实，根据《合同法》及相关法律法规规定适用法律，认定事实清楚，适用法律正确，一审判决既未超出也未遗漏诉讼请求，并无不当。四、关于金海联公司就涉案房屋的租赁经营权限问题。首先，金海联公司提供证据证明涉案房屋之所有权人——市委统战部授权金海联公司对涉案房屋进行“租赁及经营管理”，表明金海联公司具有涉案房产之出租权。其次，租赁合同经行政管理部门备案登记，行政管理部门已确认金海联公司具有涉案房屋之出租权，否则不会准予备案登记。再次，蔡宝林有关陈述断章取义，《备忘录》原文是：“市委统战部位于海联大厦、安华大厦的物业随企业划转问题，交接双方同意由市国资委与机关事务管理局商定”，但蔡宝林故意将其中后半部分内容“交接双方同意由市国资委与机关事务管理局商定”隐去。五、关于涉案租赁合同实际履行问题。经一审法院组织双方对账，蔡宝林提供了大量实际履行租赁合同的证据，包括支付租金的支票、租金收据及发票等，足以证明双方持续履行涉案租赁合同基本事实。六、关于涉案租赁合同性质和效力问题。首先，涉案租赁合同系经双方依法签署并办理了备案登记，是双方的真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。其次，原由蔡宝林承包经营海联招待所的方式不符合国有资产管理的政策和规范要求，故海联招待所营业期限届满后客观上无法再延期以继续发包给蔡宝林，而必须改为租赁关系，故此改由金海联公司与蔡宝林签订涉案租赁合同，具有充分的政策背景，租赁合同反映的是当事人在该政策背景下的真实意思。再次，涉案租赁合同之附页详细约定了租金递增计算方法、租赁合同与原承包合同的关系、承租方原拖欠承包费的解决方案以及出租方配合承租方自行办理工商登记（即后来的海联宾馆公司）等方面的事务，如果按照蔡宝林的主张，认为涉案租赁合同仅用于办理工商登记而无需实际履行，则当事人根本不必在附页中对于其它事项作如此详细的约定。第四，涉案租赁合同之附页作为其补充协议文件，也并未明文约定该合同仅用于办理工商登记手续而无需实际履行，相反，附页第4条详细解释了涉案租赁合同的签订背景是海联招待所执照到期，以及第7条进一步明确双方协商一致解决方案为蔡宝林自行办理工商登记注册，表明双方在签订涉案租赁合同时的真实意思是：由于海联招待所营业执照到期，原承包合同无法继续履行，故改由金海联公司与蔡宝林签订租赁合同，并由蔡宝林另行注册企业（即后来的海联宾馆公司）从而继续在涉案房屋内开展经营。第五，虽然蔡宝林一再刻意强调海联招待所营业执照到期不再续期是金海联公司方面的单方意愿，但即便如此，双方业已通过签订涉案租赁合同这一行为事实上将该单方意愿转化为双方共同的意思表示。最后，在蔡宝林于涉案房屋场所内经营旅馆业务的整个过程中，原承包合同也并非初始合同，在此之前系由蔡宝林与海外联谊会签订《租赁合同》。可见，无论是原承包合同还是涉案租赁合同，乃至于更早的租赁合同，均应属于为实现蔡宝林在涉案房屋场所内经营旅馆业务这一目的之手段和工具，如同前次当海外联谊会行将改制消亡时蔡宝林同意改由海联招待所与之签订原承包合同一样，当原承包合同由于海联招待所营业执照到期而无法继续履行时，蔡宝林再次同意改由金海联公司出面与之签订涉案租赁合同，以使蔡宝林可以在另行注册企业（即后来的海联宾馆公司）后继续使用该场所经营旅馆业务。因此，既然都只是工具，那么原承包合同就不会在性质上具有相对于涉案租赁合同更高级的法律效力，相反，两者应当按照时间顺序来认定其效力顺位，即应以签订在后的涉案租赁合同取代签订在前的原承包合同，而不应在时隔多年后再要求履行原承包合同。七、关于金海联公司与海联招待所的关系问题。首先，金海联公司的法定代表人是赖跃飞，而海联招待所的负责人是罗卓飙，原承包合同与涉案租赁合同的签署情况也映了这一点，可见，两者不是“一套人马”。其次，海联招待所早在1984年就已经成立，其经营活动仅限于在涉案房屋及旧址内经营旅馆业务，金海联公司则是成立于1997年，其经营活动主要是负责涉案房屋之外市委统战部物业的经营管理，直至2009年市委统战部授权金海联公司出面与蔡宝林签订涉案租赁合同，金海联公司的业务范围才涵盖到涉案房屋。因此，虽然金海联公司与海联招待所曾经都是市委统战部的下属企业，并于2006年同时改制划转到投控公司，但两者长期以来在法律上和业务上均相互独立，仅构成同一控制下的关联关系，不能是蔡宝林所称完全相同的主体。八、关于蔡宝林诉称所谓先履行抗辩权的问题。如前所述，涉案租赁合同之附页第4条详细解释了涉案租赁合同签订的背景是海联招待所营业执照到期，以及第7条进一步明确双方协商一致的解决方案是蔡宝林自行办理工商登记注册。可见，正是由于海联招待所营业执照到期，才需要改由蔡宝林另行注册一家新的企业（即后来的海联宾馆公司）来继续在涉案房屋场所内经营旅馆业务，两者具有因果关系，海联招待所营业执照到期是蔡宝林在签订涉案租赁合同时已经认可并接受的事实。反之，如果按照蔡宝林的主张，认为在涉案租赁合同签订之后海联招待所仍然需要延长其经营期限以提供营业执照供蔡宝林继续承包使用，则蔡宝林只需继续与海联招待所履行原承包合同即可，根本没有必要与金海联公司签订涉案租赁合同，蔡宝林要想继续在涉案房屋场所内经营旅馆业务，也只需继续承包经营海联招待所即可，没有必要另行注册一家新的企业(即后来的海联宾馆公司），进而，也不需要与金海联公司签订涉案租赁合同来用于所谓新企业（即后来的海联宾馆公司）之工商注册登记，蔡宝林该主张显然自相矛盾。而且，蔡宝林事实上也在随后注册成立了海联宾馆公司，并以该公司之名在涉案房屋场所内继续经营旅馆业务，可见，蔡宝林亦以自己的实际行为表明其在签订涉案租赁合同当时的真实意思是同意无需再继续使用海联招待所的营业执照，以及同意无需再履行原承包合同以继续承包经营海联招待所。因此，原承包合同已于涉案租赁合同签订之时即已废止，海联招待所已不再负有向蔡宝林提供营业执照的义务，金海联公司则更不可能负有该项义务，蔡宝林诉称其基于海联招待所未继续提供营业执照而享有所谓先履行抗辩权，是对本案基础事实和法律关系的曲解。九、关于蔡宝林欠款事实问题。首先，一审法院已组织双方进行了详细对账，一审判决认定蔡宝林欠付金海联公司租金数额准确无误。其次，涉案租赁合同附页第5条明文约定，在签订涉案租赁合同时，蔡宝林确认其尚欠海联招待所费用，则即便按蔡宝林主张核算2008-2017年期间的承包费和租金欠费情况，则蔡宝林欠付款项数额只会更加高于一审判决的数额，具体即为一审判决并未支持金海联公司一审诉讼请求所内含的2008年、2009年欠款226000元，因此，蔡宝林称多交费用的问题根本不可能存在。金海联公司向一审法院起诉请求：一、判决蔡宝林立即归还其所侵占的海外联谊大厦5-8层房产；二、判决蔡宝林向金海联公司偿还所欠租金及侵占涉案房产期间占用费共计1518665.08元（参照原《租赁合同》约定的租金标准计至2017年4月30日蔡宝林应返还涉案房产之日止）和相应利息21733.78元（从2017年5月1日起算，按同期银行贷款利率暂计至起诉之日止，最终应计至实际偿还租金之日止）；三、判决蔡宝林向金海联公司支付赔偿金908816.64元（按2017年双倍租金标准302938.88元，自2017年5月1日返还涉案房产期限届满后，暂计算至起诉之日止，应计至实际支付之日止）。以上各项合计2449215.5元；四、判令蔡宝林承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2007年12月1日，市委统战部向南湖租赁所出具《证明》，载明：我单位所属物业迎春路12号海外联谊大厦首层、3-10层属于自用物业，根据深办（2006）35号文，该物业正在办理国有资产划转、移交，尚未办理房产证，其中海外联谊大厦5-8层委托海联招待所租赁及经营管理。2009年12月16日，金海联公司、海联招待所向罗湖区南湖租赁办出具证明，载明：我单位代管物业迎春路12号海外联谊大厦首层、3-10层原属市委统战部，有关国有资产划转、移交手续正在办理中，尚未办理房产证，根据深办（2006）35号文精神，以上代管物业由金海联公司（海联招待所）租赁及经营管理。市委统战部在该证明上回复情况属实并加盖公章。2015年12月15日，市委统战部向金海联公司发函，载明：根据2006年8月29日市委办公厅深办（2006）35号文《关于印发的通知》的文件精神：金海联公司划转到投控公司，并签订了《备忘录》，由于《备忘录》未清楚列明房产归属，深圳市罗湖区迎春路12号海外联谊大厦首层、3-10层，尚未办理房产证，在上述房产未确权前，我单位仍是该房产的所有权人，现委托金海联公司租赁及经营管理并以金海联公司名义对外签订租赁合同。二、2008年1月1日，海联招待所（发包方、甲方）与蔡宝林（承包方、乙方）签订《海联招待所内部承包经营合同》，约定：乙方曾于2002年4月12日与深圳市海外联谊会（出租方）签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，租赁其位于罗湖区海外××大厦××楼的房屋作商业（旅业）使用，租赁期至2009年4月30日止，现因原出租方体制改革，经原租赁双方同意解除原《房屋租赁合同》和《补充协议》，由改制后的本合同甲方将原招待所发包给乙方承包经营，承包期限为10年，即从2008年1月1日始至2017年12月31日止，乙方每月应向甲方支付承包款113000元，乙方应于每月5日前向甲方一次性交清上月承包款，每二年递增5%。海联招待所的营业期限自1984年9月6日起至2009年12月20日，现已被吊销营业执照。三、2010年3月10日，金海联公司（出租方、甲方）与蔡宝林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦5-8楼的房屋出租给乙方使用，月租金为118657元，乙方应于2010年1月1日前交付首期租金，乙方应于每月10日前向甲方交付租金，乙方租用租赁房屋的期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取一个月租金数额的租赁保证金，甲方向乙方返还租赁保证金的条件（只满足其一）：1、租赁期满房屋主体、结构无破坏；2、本合同期满前三个月，乙方向甲方退租；出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、乙方对甲方物业主体结构有破坏；2、乙方拖欠甲方租金一个月以上；3、乙方无故解除租赁合同；乙方拖欠租金达一个月以上，甲方有权向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记，并有权要求赔偿损失、不予退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应于30日内迁离并返还租赁房屋，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；附页：租金（按原承包合同每年递增5%），2010年1月1日至2011年12月31日，月租金118657元，2012年1月1日至2013年12月31日，月租金124604元，2014年1月1日至2014年12月31日，月租金130845元；4、此合同是因原发包方“深圳市海联招待所”营业执照到期，改由“深圳市金海联物业管理有限公司”与乙方签署《租赁合同》，到期后在同等条件下，乙方有优先租赁权，如因甲方原因导致乙方无法租赁，甲方协助乙方处理好乙方的装修装饰和设施设备残值问题；5、原承包方拖欠“深圳市海联招待所”的应交费用在新合同签署时缴完，乙方在原承包合同期内以海联招待所名义所发生的债权债务均由乙方自行承担；6、甲方需保证乙方原有的经营环境；7、甲方需提供原海联招待所的相关文件给乙方，由乙方自行办理工商登记注册。2010年7月28日，蔡宝林成立了海联宾馆公司。后蔡宝林一直使用涉案房产。2015年12月17日,金海联公司向蔡宝林发出《律师函》，载明：合同期满，双方经协商，并经金海联公司上级同意续签合同，到2017年12月31日止，但蔡宝林却以各种理由拒绝签。鉴于双方合同已于2014年12月31日终止，现双方又未能达成新的续租协议。……限蔡宝林接函后10天内与金海联公司续签合同或迁离租赁房屋，否则金海联公司将从2015年1月1日起依每月双倍租金收取每月赔偿金。蔡宝林对该份律师函的真实性确认，陈述其拒签的理由为蔡宝林认为其与海联招待所的内部承包合同仍在有效期内，没有必要另行签订合同。四、蔡宝林支付租金情况：蔡宝林2010年4月向金海联公司支付60万元，金海联公司认为其中包括合同中约定的一个月租金数额的租赁保证金（118657元）。蔡宝林2010年向金海联公司支付租金1481343元；蔡宝林2011年向金海联公司支付租金1420000元；蔡宝林2012年向金海联公司支付租金1400000元；蔡宝林2013年向金海联公司支付租金1400000元；蔡宝林2014年向金海联公司支付租金1730000元；蔡宝林2015年向金海联公司支付租金1400000元；蔡宝林2016年向金海联公司支付租金1270000元；蔡宝林2017年以来至庭审之日未向金海联公司支付租金。一审法院认为，金海联公司与蔡宝林签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。金海联公司将涉案房产交付给蔡宝林使用，蔡宝林应按租赁合同约定支付租金。蔡宝林主张其与海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》未到期，应履行该份合同。该院认为，本案金海联公司与海联招待所系不同主体，在海联招待所经营期限到期后，金海联公司、蔡宝林签订了本案的《房屋租赁合同》，合同期限、租金标准均与《海联招待所内部承包经营合同》约定不同，应视为双方对涉案房产的租赁进行了重新约定，故双方应履行重新订立的《房屋租赁合同》。蔡宝林主张应履行《海联招待所内部承包经营合同》没有事实和法律依据，该院不予支持。金海联公司有权要求蔡宝林依据涉案的《房屋租赁合同》支付租金。金海联公司向蔡宝林主张2008年、2009年的欠款226000元，该权利属于海联招待所，金海联公司向蔡宝林主张没有依据，该院不予支持。蔡宝林提出的2008年、2009年的押金、代垫的水费，是其与海联招待所之间的经济往来，与本案没有关系。蔡宝林抗辩称涉案房产曾出现供水管锈塞导致其停业、天花楼板修缮等损失和费用支出，但根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，蔡宝林未提供证据证明该主张，该院对此不予认可。依据《房屋租赁合同》约定：金海联公司交付租赁房屋时，可向蔡宝林收取一个月租金数额的租赁保证金。故蔡宝林于2010年4月向金海联公司支付的60万元，应包含租赁保证金118657元。关于租金递增标准，该院认为合同约定按原承包合同每年递增5%，但原承包合同约定为每二年递增5%，且合同中记载的租金的计算亦是按两年递增，故该院认为双方的真实意思表示应为每两年递增5%。《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期后，双方未签订新的租赁合同，蔡宝林继续使用涉案房产，金海联公司有权按合同约定的租金标准向蔡宝林主张占有使用费。根据《房屋租赁合同》的约定，2010年1月1日至2011年12月31日，月租金118657元，总计2847768元；2012年1月1日至2013年12月31日，月租金124604元，总计2990496元；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金130845元，总计1570140元；2015年1月1日至2016年12月31日，月租金137387.25元，总计3297294元；2017年1月1日至2017年4月31日，月租金144256.61元，总计577026.44元。故2010年1月1日至2017年4月30日的租金及占有使用费共计11282724.44元。蔡宝林共支付了10101343元，尚欠1181381.44元。金海联公司要求蔡宝林支付拖欠租金的利息损失，该院认为利息属于金钱债务的法定孳息，蔡宝林拖欠租金等费用，给金海联公司造成资金利息损失，金海联公司有权要求蔡宝林支付利息，对该项诉讼请求，该院予以支持。涉案的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期，双方未签订新的租赁合同，蔡宝林未按合同约定搬离将涉案房产交还给金海联公司，依据合同约定金海联公司有权要求蔡宝林返还涉案房产并要求蔡宝林支付相当于双倍租金的赔偿金，金海联公司要求蔡宝林返还涉案房产及要求蔡宝林支付2017年5月1日至2017年7月31日的赔偿金的诉讼请求，该院予以支持。关于金海联公司要求蔡宝林支付之后的赔偿金的诉讼请求，该院认为该部分诉讼请求金额、计算标准不明确，金海联公司亦未缴纳诉讼费用，金海联公司可在相关事实产生后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、蔡宝林在判决书生效之日起十日内将涉案的深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦5-8楼的房屋返还给金海联公司；二、蔡宝林在判决书生效之日起十日内向金海联公司支付拖欠的2010年1月1日至2017年4月30日的租金及占有使用费1181381.44元，并按照中国人民银行同期贷款利率自2017年5月1日起计付利息损失至实际给付之日；三、蔡宝林在判决书生效之日起十日内向金海联公司按照每月双倍租金的标准即288513.22元支付自2017年5月1日至2017年7月31日止的赔偿金，共计865539.66元；四、驳回金海联公司的其他诉讼请求。如果蔡宝林未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26394元，由金海联公司负担4335元，由蔡宝林负担22059元。本院对一审法院认定事实予以确认。本院另查明，1999年6月23日，海联招待所向市委统战部报送《关于增资改造海联招待所的请示》，称：拟同意由蔡宝林筹集资金3000000元改造原招待所。1999年7月2日，市委统战部批复，同意增资改造，依法向有关部门申办有关手续。2006年，市委统战部、投控公司、市划转工作组、海联招待所、金海联公司签署《关于深圳市海联招待所、深圳市金海联物业管理有限公司划转和移交工作备忘录》，记载市委统战部将其隶属的海联招待所、金海联公司划转给投控公司，海联招待所、金海联公司是两块牌子一套人马等。2008年1月1日，蔡宝林与海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》约定，招待所室内装修和设施（除公共电梯外），均为蔡宝林原租赁期间出资所为，现为正常经营使用期间；合同期满，属蔡宝林投资的装修、装饰、设备和设施等残值归蔡宝林所有；蔡宝林拖欠承包费，拖欠金额计每日3‰的滞纳金；海联招待所不得中途解除合同，如违约，按蔡宝林每月上交的承包款乘以解除合同时剩余的承包期计算蔡宝林的经济损失；海联招待所如违反上述中途解除合同外的其他条款，造成蔡宝林经济损失的，应按实际损失赔偿等。2015年10月、11月、12月、2016年5月，蔡宝林向金海联公司发函，就案涉房屋需要维修、影响经营等问题向金海联公司反映情况。二审中，蔡宝林提交了一份蔡宝林起草的《补充协议》草稿，用以证明双方就续签租赁合同进行了协商，租金标准、租赁期限与《海联招待所内部承包经营合同》是一致的。金海联公司对该份协议草稿的真实性不持异议，并确认收到了该份草稿，但辩称该草稿的内容不符合金海联公司的格式和要求，只是蔡宝林单方意见，不是双方共同意思表示。《补充协议》草稿的内容为：1、合同期从2015年1月1日至2017年12月31日止，为期三年（属原合同的剩余租赁期）；2、2015年1月1日至2015年12月31日，每平方米租金为31.24元，每月租金为130845元；3、2016年1月1日至2017年12月31日，租金递增5%，即每平方米租金为32.8元，每月租金为137378.86元；4、在海联宾馆公司承租期间必须遵守相关法律和法规，海联宾馆公司在承租期间不得从事违法活动，如有违法且造成金海联公司经济损失，海联宾馆公司应承担所有法律和经济责任，如金海联公司不按合同法律规定不作为而造成海联宾馆公司经济损失的，应由金海联公司承担海联宾馆公司的经济损失；5、合同到期后，在同等条件下，海联宾馆公司可以优先续租；6、海联宾馆公司在承租使用金海联公司房屋过程中，根据经营需要如需对承租房屋进行装修装饰，装修装饰过程中不损坏金海联公司房屋主体、装修装饰及其设施设备归海联宾馆公司所有；7、租赁期满不再续签租赁合同或双方提前解除租赁合同的，对于海联宾馆公司投入的装修、装饰及其他设施、设备，金海联公司应当积极协助海联宾馆公司妥善处理，在海联宾馆公司处理完毕之前，海联宾馆公司仍有权按照协议约定的原租金价格继续使用房屋；8、本合同及补充协议双方应当严格执行，双方2010年3月23日签订的《深圳市房屋租赁合同书》已经履行完毕。2017年3月15日，蔡宝林、金海联公司出席深圳市罗湖区南湖街道办为解决双方纠纷召开的协调会，并签署备忘录。备忘录记载：金海联公司与海联宾馆公司之间的房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，新合同租期从2015年1月1日至2017年12月31日，但海联宾馆公司以各种理由拒签房屋租赁合同等。2017年4月开始，金海联公司对案涉房产停水停电。2010年7月28日，海联宾馆公司设立，蔡宝林系该公司唯一股东。金海联公司提交了2016年6月至12月、2017年1月至3月发给蔡宝林的缴租通知单，记载每月租金为130845元。本院认为：二审中双方当事人争议的焦点问题，一是金海联公司是否具有原告主体资格，二是案涉房产的租赁期限何时届满，三是蔡宝林是否欠付租金。对此，本院分别评判如下：一、关于金海联公司是否具有原告主体资格的问题。对于金海联公司基于市委统战部授权取得案涉房产的经营管理权，蔡宝林不持异议。蔡宝林称海联招待所与金海联公司是两块牌子一套人马，那么，无论蔡宝林是依据其与海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》，还是其与金海联公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》占有使用案涉房产，金海联公司与本案均有利害关系。蔡宝林上诉主张金海联公司不具备原告主体资格，与事实和法律规定不符，本院不予支持。二、关于案涉房产的租赁期限何时届满的问题。本院认为，双方当事人依据不同合同主张权利，主要争议在于案涉房屋的租赁期间如何确定。对此，本院认为，蔡宝林提交了其向金海联公司交付的《补充协议》草稿，用以证明双方就租赁期限延长至2017年12月31日已经达成一致意见。该草稿内容与2015年12月17日金海联公司向蔡宝林发出律师函表示同意合同期限延至2017年12月31日相互印证，也与《海联招待所内部承包经营合同》、《深圳市房屋租赁合同书》、协调会备忘录的内容相互印证，亦与此后长达一年多的时间里，金海联公司继续收取租金，蔡宝林继续占有使用案涉房产相互印证。据此，可以认定案涉房产的租赁期限应至2017年12月31日届满。三、关于蔡宝林是否欠付租金的问题。本案中，金海联公司主张蔡宝林支付2010年至2017年4月30日欠付的租金以及2017年5月1日至8月1日房产占用费。对此，本院认为，《深圳市房屋租赁合同书》约定，2010年1月1日至2011年12月31日，月租金118657元；2012年1月1日至2013年12月31日，月租金124604元；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金130845元。可见，租金标准约为每两年递增5%，这与《海联招待所内部承包经营合同》相互印证，也与双方多年合作形成的交易习惯相符合。蔡宝林亦主张租金标准每两年递增5%。据此核定，2015年月租金应为130845元，2016年、2017年月租金应约为137387元。如前所述，案涉房产的租赁期限至2017年12月31日届满，2017年4月起金海联公司对案涉房产停水停电，蔡宝林不能再使用案涉房产，那么，金海联公司主张2017年4月份的租金及2017年5月1日至8月1日房产占用费，本院不予支持。2010年1月至2017年3月租金合计应为11039349元（118657元×12个月×2年+124604元×12个月×2年+130845元×12个月×2年+137387元×15个月）。2010年至金海联公司起诉前，蔡宝林共向金海联公司支付10220000元，尚欠租金金额为819349元（11039349元-10220000元）。蔡宝林虽主张案涉房产未及时修缮、影响经营等问题。但是，蔡宝林提交的证据不足以证明案涉房产存在问题给蔡宝林造成损失，蔡宝林应承担举证不能的不利后果。蔡宝林主张扣减租金，本院不予支持。双方当事人关于案涉房产尚有其他争议，不属于本案审理范围，应另循法律途径解决。综上所述，蔡宝林的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初16999号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初16999号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初16999号民事判决第二项为：上诉人蔡宝林应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市金海联物业管理有限公司支付拖欠2010年1月至2017年3月的租金819349元及利息（以819349元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年5月1日计至款项付清之日止）；四、驳回被上诉人深圳市金海联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果蔡宝林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费26394元（已由金海联公司预交），由蔡宝林负担8911元，由金海联公司负担17483元。二审案件受理费26394元（已由蔡宝林预交），由蔡宝林负担8911元，由金海联公司负担17483元。本判决为终审判决。审判长 王    伟审判员 袁  劲  秋审判员 黄  国  辉二〇一八年十二月五日书记员 曾秋红（兼）附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。