广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂11民终1042号 上诉人(原审原告)：黎喜华，男，1981年2月26日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黎章挺，男，1978年2月5日出生，汉族，户籍地贺州市八步区。现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：古维达，男，1972年8月20日出生，汉族，住贺州市八步区。 被上诉人(原审被告)：广西贺州市桂东房地产开发有限公司，住所地：贺州市万兴路**湖广大市场**。 法定代表人：覃容连，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈新刚，该公司员工。 上诉人黎喜华因与被上诉人广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2018）桂1102民初1407号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 黎喜华上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判。一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决引用（2017）桂1102民初2205号案件并以“同一栋楼是一个整体，具有统一性”为依据，来确认整个汇豪13栋都可以延期220天，与事实不符且缺乏法律依据。被上诉人与不同业主签订的购房合同签订日期与约定交房日期各不相同，充分体现了被上诉人在签订合同时是已经根据合同签订之前发生的下雨等影响了施工进度的已知事项进行估算后才在合同约定交房日期。签订合同时双方需将影响合同履行的已知事项互相告知并在合同相应条款予以约定和明确是合同法要求的。而本案上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人并未告知上诉人。二、一审将发生在合同签订之前，被上诉人在合同签订时已完全知晓的因素作为上诉人遇到不可抗力而违约免责的依据，没有法律条文作为支撑，更严重违反合同法不可预知的不可抗力造成的违约才可免责的法律精神。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三者缺一不可，才能认定为不可抗力。正常下雨天气和国家规定的公众节假日等明显不属于“不能预见”的范畴。三、被上诉人仅凭贺州气象局出具的雨季统计报告作为免责依据明显证据不足。双方购房约定的是，雨天造成不能施工才可算入不可抗力影响施工延误，有些施工项目不可在雨天施工，有些施工项目可在雨天施工。一审上诉人要求被上诉人提供施工计划表及具体工程鉴证单与预计天气统计报告确认哪些雨天属于无法施工且没有调整施工计划而确实没有实际施工，但被上诉人无法提供，仅凭统计有中雨天气就扣除违约金计算天数，明显违反法律及合同精神。基于以上几点，上诉人认为：（1）非合同履行期限内的雨天等不得计入违约免责剔除天数；（2）与历年雨季天气数量相比并无异常的、上诉人签订合同时完全可估算的正常下雨天数不得计入违约免责的剔除天数；（3）没有施工计划表及具体工程鉴证单证实确实没有实际开工的雨天等不得计入违约免责的剔除天数。 被上诉人桂东公司辩称：一、一审引用（2017）桂1102民初2205号案件并以同一栋楼是一个整体具有统一性为依据确认整个汇豪13号楼可以延期220天具有事实和法律依据。一审法院结合贺州市气象局提供的气象证明、贺州市桂东汇豪国际城13号楼停水停电通知、中考高考的暂停施工通知等材料在一审查明的事实中扣除不能作为合理顺延天数122天后，方认定涉案13号楼可以延期220天。一审并不是所有雨天都予以扣除，只是扣除了中雨以上天数。二、关于不可抗力、不可预见性的问题，涉案合同有所约定。另外，政府部门出具的相关政策、通知及监理公司出具的监理日志及监理月报里也有明确说明可以合理延期的天数情况。三、房地产建造项目具有相应的特殊性，从施工前期的报建至竣工完成，都应列入施工的总工程期内。因此一审结合房地产行业的特殊性，认定本案可以延期220天，合理有据。 黎喜华向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同；2、被告向原告支付逾期交房违约金（从2016年8月30日起按总购房款日万分之一暂计至2017年11月30日为30174元，之后的违约金按日万分之一计至实际验收交房之日止）；3、被告履行为原告开具购房全款发票的义务；4、被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一审对上诉人一审起诉的事实予以确认，即原、被告于2015年5月26日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于贺州市·汇豪国际城13栋1单元2005号房，购房金额为663186元，原告已按合同约定履行全部付款义务。购房合同第八条规定交付时间为2016年8月30日前。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截止至起诉之日，原告仍未收到收房通知书。另查明，被告在施工建设期中，桂东汇豪国际城第13幢楼，从2013年1月开始施工至2015年10月被告停工，被告因停水、停电导致延误工期16天；因中高考停工导致延误工期8天；因降雨（中雨以上）导致延误工期178天；因桩基延误工期18天。以上共计延误工期220天。因此，被告桂东公司可据实予以延期的天数为220天。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照约定履行自己的义务。被告未按约定交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告继续履行合同义务，该院予以支持，但涉案房屋尚未竣工验收，未达到合同约定的交房条件，被告应积极处理，尽快完工，及时履行交房义务。 关于逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告桂东公司没有在约定的交付期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告桂东公司应承担违约责任。合同第八条约定了被告可以据实予以延期的因素，且（2017）桂1102民初2205号案件中确认了涉案的汇豪国际城13栋楼可以延期220天，原告提出延期时间应从签订合同之日起计算，但同一栋楼是一个整体，具有统一性，故本案房屋亦确认延期时间为220天。合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2016年8月30日）的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交房价款万分之一计算违约金。故原告主张被告支付违约金应以663186元为基数从2016年8月31日起按日万分之一计算，违约时间应扣除220天，从2016年8月31日起暂计至2018年6月30日，逾期交房668天，扣除可以延期的220天，被告违约448天，被告应支付2018年6月30日前的违约金29711元（663186元×0.1‰×448天）；之后的违约金以663186元为基数从2018年7月1日起至实际交房之日止按日万分之一计算。 关于原告被告开具购房全款发票的问题。原告已向被告交付房屋全款，被告作为收款方，理应在核对原告的缴款单据（包括银行放款凭证）后履行开具发票的义务；原告也应提供缴款单据（包括银行放款凭证）供被告核对。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应继续履行合同义务，及时将符合合同约定条件的房屋交付原告黎喜华。二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司向原告黎喜华支付暂计至2018年6月30日的违约金29711元（之后的违约金以663186元为基数从2018年7月1日起至实际交房之日止按日万分之一计算）。三、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司在核对原告黎喜华的缴款单据（包括银行放款凭证）后履行开具发票的义务。案件受理费428元，减半收取214元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 二审期间，被上诉人提交了一审据以认定予以延期220天对应的气象证明、停水停电通告、中高考停工通知书及监理材料等予以存案备查，上诉人对该证据材料无异议，但认为本案计算违约金时应仅扣除本案合同期对应的可逾期天数，而不是统一扣除220天。此外，上诉人与被上诉人均未向本院提交有符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据。综合双方诉辩意见及本案的案卷材料，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于一审认定本案可以延期的天数为220天是否正确的问题。（一）经查，涉案的桂东汇豪国际城第13栋楼于2013年1月开始施工，结合该栋楼其一业主暨本案代理人黎章挺及被上诉人的陈述，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》之前，曾签订《商品房定向开发协议》，上诉人对该栋楼整个施工过程情况是知道或应当知道。（二）《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容合法，形式完备，具有法律效力，双方应遵照合同履行。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中明确约定：“……如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1.遭遇不可抗力……2.因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.其他非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等），造成工期延误，出卖人可据实相应延期交房；……”一审根据双方的约定及桂东汇豪国际城第13栋楼的具体施工情况，确认桂东汇豪国际城第13栋楼因停水、停电、中高考、降雨（中雨以上）、桩基延误工期共计220天，合理有据。（三）至于本案可否扣除延期220天的问题，首先如前所述，上诉人对该栋楼具体整个施工过程情况知道或应当知道。其次，如一审判决分析所述，同一栋楼是一个整体，具有统一性。一审结合该栋楼已生效的其他判决及双方合同约定，确认本案房屋可延期220天，并无不当。上诉人提出一审确认整个桂东汇豪国际城第13栋楼房屋均可以延期220天有误的意见，本院不予采纳。 综上所述，上诉人黎喜华的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费428元，由上诉人黎喜华负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  赖雳峰 审判员  陈小坤 审判员  黄灵峰 二〇一八年十二月二十四日 法官助理常国慧 书记员白桂妹 曾俊豪