北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初26508号原告：北京方舟物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路方舟苑小区。法定代表人：贾彦玲，总经理。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。被告：罗迪松，女，1977年12月26日出生，蒙古族，住北京市西城区，公民身份号码×××。原告北京方舟物业管理有限公司（以下称原告，曾用名北京方舟物业管理公司）与被告罗迪松（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人薄纯清、被告之委托诉讼代理人杨中慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付2002年6月21日至2017年6月20日期间的物业费共计26021．68元；2．要求被告向原告支付拖欠的物业费滞纳金2000元。事实和理由：原告为被告房屋所在的方舟苑小区提供物业服务，双方签订了物业服务协议，存在合同关系。但2002年6月21日至2017年6月20日期间，被告并未按时向原告缴纳物业费共计26021．68元。为维护原告的合法权益，故原告诉至本院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我确实没有交涉案期间的物业费，但是有原因的：1．2001年6月21日我方办理了入住手续，9月正式入住，11月卫生间污水管道泄漏，物业无人维修；2．我三辆私家车停放在小区地上停车场，均被划伤、踹坏、砸坏，造成了严重经济损失，我方报了警，但是没有结果；3．楼上业主重新安装卫生间损坏防水层漏水将我家泡了，已在另案中判决对方赔偿我，但是我认为物业存在管理漏洞；4．原告未按照物业管理合同、保证书、说明书、物业手册的约定履行职责，给我造成了很大损失；5．原告利用业主共有部分经营盈利。本院经审理认定事实如下：2000年11月6日，委托方（甲方）北京纺织控股有限责任公司、首创置业方舟房地产发展有限公司与受托方（乙方）原告签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将北京市方舟苑住宅4-7#楼委托于乙方实行物业管理。物业管理服务费（按市政府有关规定3．5元/平方米年）。委托管理期限自2001年5月起至方舟苑小区整体综合验收管委会（或业主委员会）成立时止。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交管理费的万分之五累计交纳滞纳金。2001年6月21日，委托方（甲方）被告与受托方（乙方）原告签订《物业管理合同》，约定：甲方同意将方舟苑小区xx室，建筑面积88．58平方米，共壹套，委托乙方实行物业管理；物业管理合同自签定之日起生效，有效期叁年，如合同期满前30日内，双方未接到对方的书面通知，本合同自动延期继续有效。根据《北京市居住小区物业管理服务收费办法》文件精神，请于每年6月1日以前交纳物业管理费。费用共计4187．82元（包括电梯费、高压水泵费、生活垃圾清运费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施费、绿化费、电梯代验费、化粪池清掏费、保洁费、保安费、统收服务费、税金、供暖费）。甲方逾期交纳以上费用的，按日累计加收应缴费用额3%的滞纳金；同日，产权人（用户单位、甲方）被告与供暖单位（乙方）原告签订《供暖协议书》，约定：甲方被告于2001年6月21日进住朝阳区方舟苑小区6号楼1903号房屋，由乙方负责供暖。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1．《北京市电梯日常维护保养合同》及付款凭证、收费标准的通知、《保洁服务合同》及付款凭证、《抽运化粪池协议》及付款凭证、《绿化养护服务合同》及付款凭证、《保安服务合同书》及付款凭证、京价（房）字（1997）第196号文件、产权人缴费项目解释，证明原告提供了电梯维修、绿化、化粪池清掏、保洁、保安、水箱清洗等物业服务，已将收取的物业费用于物业服务，原告主张的物业费标准合法。被告对《北京市电梯日常维护保养合同》及付款凭证、收费标准的通知、《保洁服务合同》及付款凭证、《抽运化粪池协议》及付款凭证、《绿化养护服务合同》及付款凭证、《保安服务合同书》及付款凭证的真实性不清楚、证明目的不认可。并称:“原告并未提供相应服务，我只认可原告提供了化粪池清掏服务。原告将绿化部分改造成停车场，收益归其所有。保安未尽到职责，所以我车才被损坏。门禁也是坏的。”对物业费交费项目解释真实性不认可，原告从未进行过公布。对京价（房）字（1997）第196号文件的真实性不认可，从未见过。2．6号楼产权人交费项目表，证明物业费的计算标准。被告对该证据的真实性认可，但称:“中修费和小修费不应收取，原告从未修理过任何东西，未提供相关服务。”被告提交了以下证据：1．发票、房屋平面图，证明涉案房屋价值及卫生间位置。原告对该证据的真实性认可、关联性不认可。2．保证书、说明书、住户手册，证明原告未按照合同履行义务。原告对该组证据的真实性认可、关联性不认可。3．照片，证明污水泄漏的情况，原告未进行处理，这是我拒缴物业费的理由。原告对该证据的真实性不清楚、关联性不认可、证明目的不认可。4．（2013）朝民初字第18065号判决书，证明被告楼上业主房屋漏水，原告未尽到管理职责。原告对该证据的真实性不清楚、关联性不认可、证明目的不认可。5．（2004）二中民终字第02847号判决书，证明在该案中，被告描述了原告对其家中卫生间排污管道检查口渗漏不作为的情况。原告对该证据的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。6．装修报价单、立邦刷新服务合同书、收据，证明涉案房屋装修的费用，即被告的损失。原告对该证据的真实性不清楚，关联性不认可、证明目的不认可。7．停车证、停车费发票、保险赔款收据、三辆轿车购买发票，证明公安局允许被告在小区内停车，被告交纳1800元才办理了停车证，被告按时交纳停车费，按时原告未尽到管理职责，造成车辆损害后果。原告对该组证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可。8．接受案件回执单、停车场交通事故证明，证明被告车辆受损后报警，原告出具了车辆损害证明。原告对该证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可。9，证明、工资证明，证明因为处理房屋质量问题造成了误工损失。原告对该证据的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。10．房屋验收交接表、更换窗户的发票，证明涉案房屋在交接时存在严重问题，原告未处理，都是被告重新装修的。原告对房屋验收交接单未发表意见，对发票的真实性认可，证明目的不认可。11．电话详单，证明在2005年期间，因为投诉原告打了很多电话。原告对该证据的真实性认可、证明目的不认可。12．照片，证明原告利用公共区域盈利，收益归原告所有，小区卫生很差。原告对该证据的真实性、证明目的不认可，与现状不符。13．证明，证明因为噪音扰民，业主联名签了投诉书。原告对该证据的真实性、证明目的不认可。在被告提交的中院判决中已经对噪音问题作出了处理。14．投诉信，证明我持续投诉原告。原告对真实性未发表意见，证明目的不认可。15．其他业主与原告物业服务合同纠纷的判决书、裁定书、答辩状、反映信，证明原告严重失职，侵犯了业主权利。原告对该证据的真实性认可、证明目的不认可。16．警告信，证明因被告未交纳物业费和供暖费，原告砸被告房门、辱骂，在墙上贴相关催款通知，我将该份警告信交给了物业经理贾某及宋某。原告对该证据的真实性未发表意见，证明目的不认可。对于双方对真实性予以认可的证据，本院对此不持异议；对其证明目的，本院将在论述部分予以综合评断。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。原被告签订的《物业管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应按合同约定履行各自的义务。物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，被告理应支付物业服务费。关于被告申请法院调取的材料，并非必要调取的材料，本院不予准许。另，关于被告抗辩原告不作为对其造成严重损失，因被告未提供充足证据，本院不予采纳。关于被告称原告利用业主共有部分盈利归原告所有的抗辩，因未提供相应证明，且不能作为其拒交物业费的理由，故本院不予采纳。但根据被告提交的同小区其他业主的判决文书可以确定，在涉诉期间内，被告所居住小区物业管理服务存在一定瑕疵，原告作为物业管理者，对此应承担一定的责任。现原告主张的物业服务费标准符合北京市相关政府部门文件的规定，故本院认定原告主张物业费的标准合理，被告应当按照此标准交纳，但根据实际情况予以酌减。故本院对原告要求被告支付2002年6月21日至2017年6月20日期间的物业费23419．51元予以支持，超出部分不予支持。关于滞纳金，因被告并非无故拖欠物业费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能提供高质量的物业服务，也取决于小区业主是否能够主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。双方均应审慎对待并主动履行己方义务以维系小区物业功能的正常运转。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：一、被告罗迪松于本判决生效后七日内支付原告北京方舟物业管理有限公司2002年6月21日至2017年6月20日期间的物业费23419．51元；二、驳回原告北京方舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元,由原告北京方舟物业管理有限公司负担50元（已交纳），由被告罗迪松负担450元（其中200元，原告北京方舟物业管理有限公司已预交，被告罗迪松于本判决生效后七日内给付原告北京方舟物业管理有限公司；剩余250元，被告罗迪松于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 娜人民陪审员 宋 怡人民陪审员 陈立芬二〇一八年十二月十七日书 记 员 张小鸥