山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初278号原告（申请执行人）：宋爱平，女，汉族，1956年2月2日出生，住山东省威海市环翠区。原告（申请执行人）：巩加林，男，1988年9月1日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。原告（申请执行人）：李海玉，女，汉族，1973年12月6日出生，住山东省威海市环翠区。原告（申请执行人）：孙秀成，男，汉族，1967年10月4日出生，住山东省威海经济技术开发区。原告（申请执行人）：王艳娟，女，汉族，1985年3月5日出生，住山东省威海市环翠区。原告（申请执行人）：于青，女，汉族，1964年8月2日出生，住山东省威海经济技术开发区。原告（申请执行人）：张玉广，男，汉族，1963年4月2日出生，住山东省威海经济技术开发区。上述七原告之共同委托诉讼代理人：李小金、孙一平，山东恺维律师事务所律师。被告（案外人）：邹晓林，女，汉族，1971年4月8日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。被告（案外人）：吴奕萱，女，1995年4月8日出生，回族，住辽宁省本溪市明山区.被告（被执行人）：威海港领置业有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路**。法定代表人：闫凤芝，总经理。委托诉讼代理人：宋玉娇，山东德衡（威海）律师事务所律师。原告宋爱平、巩加林、李海玉、孙秀成、王艳娟、于青、张玉广与被告邹晓林、吴奕萱、威海港领置业有限公司（以下简称“港领置业公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月20日、12月7日公开开庭进行了审理。原告李海玉、孙秀成、王艳娟、于青及委托诉讼代理人李小金、孙一平，被告邹晓林、港领置业公司之委托诉讼代理人宋玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋爱平、巩加林、李海玉、孙秀成、王艳娟、于青、张玉广向本院提出诉讼请求：1.准许执行威海市疏站路-1号1501室房屋；2.确认港领置业公司对上述房屋享有物权。事实和理由：1.执行异议审查过程中，邹晓林称其借钱给王辉及其在本溪的公司，但未提供借款利息依据，没有往来账目，不能确定是否存在真实的借款关系及是否已偿还；2.邹晓林与港领置业公司虽签订了商品房预售合同，但未在房管部门备案，可以随时解除，如邹晓林系真实的购房人，一般会进行合同备案，且房屋产权仍属港领置业公司。邹晓林提供的部分证据系在各原告申请执行甚至邹晓林提起执行异议之后形成，各原告有理由相信邹晓林与港领置业公司之间并无真实的房屋买卖合同关系，而是以合法形式掩盖非法目的，规避人民法院执行；3.邹晓林与港领置业公司是以物抵债关系，根据最高法院的裁判观点，案外人在法院查封前以物抵债并占有不动产但未过户，不能排除强制执行。综上，希望判如所请。诉讼中，各原告申请撤回确认港领置业公司对上述房屋享有物权的诉请。邹晓林、吴奕萱辩称，其已就案涉房屋于2014年9月22日在房管部门办理合同网签手续，与各原告所述的港领置业公司虚假合同无关，各原告与港领置业公司的纠纷发生在2016年以后，与案涉房屋无关，同意本院（2018）鲁10执异86号执行裁定。、港领置业公司辩称，同意邹晓林、吴奕萱的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各原告提交如下证据：证据一,威海市城市房地产综合开发管理办公室查询结果一份，拟证实案涉房产商品房预售合同未备案，证据二,于青与港领置业公司职工由萧雨之间的录音材料一份及证据三,房屋中介微信朋友圈截图照片，拟证实港领置业公司在2018年7、8月份尚在销售案涉房产。经质证，邹晓林对证据一的真实性无异议，商品房预售合同未备案并不影响房屋买卖及以房抵债的效力，证据二、三与本案无关；港领置业公司同意邹晓林的质证意见，主张邹晓林委托港领置业公司出售房屋。邹晓林提交如下证据：证据一，2012年6月案外人王辉出具给郭冶的借条一份，拟证实王辉向郭冶借款70万元；证据二，2014年9月20日借款还款说明及港领置业公司与郭冶签订的房产抵顶协议各一份，拟证实王辉以案涉房屋抵顶欠付郭冶的70万元；证据三，郭冶出具给邹晓林的收条一份，拟证实郭冶收到邹晓林的购房款50万元；证据四，本溪市商业银行现金流水凭证及客户对账单，拟证实邹晓林取款30万元；证据五，商品房预售合同一份，拟证实邹晓林、吴奕萱与港领置业公司就案涉房屋签订了房屋买卖合同；证据六，邹晓林与金地众邦大厦签订的前期物业服务协议及交纳的物业费收据，拟证实邹晓林已实际占有房屋；证据七，邹晓林出具的授权委托书一份，拟证实邹晓林委托港领置业公司出售案涉房屋。各原告的质证意见为：对证据一的真实性有异议，该借款凭据是否为王辉本人所签不清楚，且所载明的借款70万元无银行转账记录，无法证实双方存在真实的借款关系；对证据二中借款还款说明的真实性有异议，该借款还款说明是否为王辉所签不清楚，且王辉对案涉房屋不享有所有权，其无权进行处置，对房产抵顶协议的真实性无异议，但协议所载房产是以物抵债的标的物，没有办理产权登记手续，也没有证据证实郭冶已向港领置业公司支付房款；对证据三的真实性无法确认，该收条是否为郭冶本人所签不清楚，邹晓林未提交证据证实郭冶已实际收取50万元房款；对证据四的真实性没有异议，但该证据无法证实邹晓林所取现金系用于支付案涉房款，且其所取现金与购房款数额明显不符；对证据五的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该合同未在主管部门备案，没有完成产权登记，未向港领置业公司支付房款；对证据六的真实性无异议，但前期物业服务协议形成于2018年7月12日，无法证实案涉房屋此前的占有状态，协议签订系为了逃避法院执行；对证据七的真实性无异议，但不能证实邹晓林对案涉房屋享有所有权。港领置业公司对上述证据均无异议，完全同意邹晓林的主张。本案原告宋爱平与港领置业公司执行异议听证过程中，王辉曾出庭作证。王辉称：其系港领置业公司的股东，开始占有50%的股份，后将股份转给其他股东，其他股东以在公司中所占股份应得的房产支付对价；王辉投资港领置业公司向朋友借款，全体股东同意王辉以公司名义借款，后港领置业公司用开发的金地众邦大厦包括案涉房产在内的部分房产抵顶借款；王辉原是金达公司的大股东，现为中加公司的大股东；王辉曾向郭冶借款70万元，用部分房产抵偿，本息已结清。经质证，芦炳德、港领置业公司无异议，各原告主张王辉称港领置业公司用房产抵顶股权转让款，违反法律规定，王辉称港领置业公司将房产网签至杨玉江名下，与事实不符。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：宋爱平等七原告与港领置业公司因商品房预售合同纠纷，2018年4月17日威海仲裁委员会分别作出调解书，主要内容为：1.双方确认解除各原告与港领置业公司签订的商品房销售合同；港领置业公司于2018年6月10日前向各原告分别返还购房款若干并支付相应利息。后港领置业公司未按调解协议内容履行付款义务，七原告向本院申请执行并立案。2018年7月31日，本院以（2018）鲁10执319、323、324、325、326、328、329、330、331号之三执行裁定查封了案涉房产。2018年8月22日，邹晓林、吴奕萱以已购买案涉房产为由提出执行异议，同年9月11日，本院作出（2018）鲁10执异86号执行裁定，中止对案涉房产的执行。各原告在法定期限内提起执行异议之诉。另查，2014年9月20日，港领置业公司与郭冶签订房产抵顶协议，约定，港领置业公司以案涉房屋抵顶欠付郭冶的借款。同年9月22日港领置业公司与邹晓林签订的商品房买卖合同（预售）并出具房款收据，邹晓林委托港领置业公司出售案涉房产。对有争议的证据和事实，本院认定如下：各原告提交的于青与港领置业公司职工由萧雨之间的录音材料及房屋中介微信朋友圈截图照片，真实性无法确认，本院不予采信。邹晓林提交的借条、借款还款说明、收条、银行流水凭证，涉及其与郭冶、王辉的借款情况，借款的本息数额计算、是否还款、借款人为谁等均无法确定，本案作为执行异议之诉并非处理王辉、郭冶与邹晓林之间的借款纠纷，王辉、郭冶无需参加诉讼，故对该部分证据本院不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：邹晓林、吴奕萱就案涉房产是否享有足以排除强制执行民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议，需符合一定条件才可排除强制执行，主要包括：人民法院查封之前已签订合法有效的合同并支付相应价款、查封前合法占有房产、非因买受人原因未办理过户。本案中，邹晓林显然不符合上述情形。首先，邹晓林、吴奕萱并非案涉房产买受人。根据邹晓林、港领公司的陈述及王辉在执行异议听证过程中的证言看，王辉或其为大股东的公司欠付郭冶款项，借款本息金额、是否偿还在本案中无法确定，港领置业公司与邹晓林之间不存在债权债务关系，案涉房产系港领置业公司的财产，港领置业公司以公司财产代或为其股东的王辉偿还债务，明显不符合法律规定。邹晓林并非向港领置业公司支付房款，故虽然港领置业公司与邹晓林、吴奕萱签订商品房预售合同，但其二人并非案涉房产买受人。其次，邹晓林、吴奕萱在查封前并未合法占有案涉房产。邹晓林及港领置业公司均未提交证据证实案涉房屋已办理了正式的交付手续，其提交的物业费收据及前期物业服务协议均是在同一天形成，为物业公司单方出具，存在为规避案涉房产被强制执行而为之的嫌疑，不产生合法占有的法律效果。再次，邹晓林、吴奕萱就案涉房产不享有物权期待权。案涉房产一直登记于港领置业公司名下，邹晓林主张的以物抵债属于消灭债务为目的的履行方式，并不形成优先于其他债权的权利，且损害其他与港领置业公司存在债权债务关系当事人的合法权利。诉讼过程中，各原告申请撤回确认港领置业公司对上述房屋享有物权的诉请，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准许执行位于威海市的房屋。案件受理费100元，由邹晓林、吴奕萱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  杨秀萍审判员  万景周人民二〇一八年书记员邓雯涛