广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2483号 原告：桂林某物业服务有限公司。 法定代表人：于建庆。 委托诉讼代理人：于某某，原告公司职员。 委托诉讼代理人：于林斌，广西独秀律师事务所律师。 被告：桂林某房地产开发有限责任公司。 法定代表人：康某某。 委托诉讼代理人：周某某，被告公司职员。 原告桂林某物业服务有限公司与被告桂林某房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理。依法适用简易程序，由审判员赵创福独任审理，于2018年11月2日公开开庭进行了审理,书记员谢翠花担任记录。原告桂林某物业服务有限公司的委托诉讼代理人于林斌、于某某，被告桂林某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某物业服务有限公司诉称，被告物业位于桂林市临桂区金水湾·花园小区，2014年10月28日，原告与金水湾花园小区业主委员会签订了《金水湾花园物业服务委托合同》，约定原告提供物业服务的受益人为金水湾花园小区全体业主及非业主使用人，合同期限为2014年11月1日至2019年12月31日，受益人分期于每年6月15日、12月15日前按房屋建筑面积向原告支付物业费，非住宅物业费每月按1.0元/平方米标准计算，住宅及车库物业费每月按0.6元/平方米标准计算，空置房按同样的标准收取，业主逾期交纳物业费按应缴费用的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，为被告所在的小区提供物业服务,被告系临桂镇金水路金水湾·花园Sl-1、2层、Sl栋二层1号、Sl栋二层2号、S1栋二层5号、S1栋一层5、6号、Sl栋二层8、9号、Sl栋一层9号、Sl栋一层11号、Sl栋12号、S1栋10、11号楼梯、S1栋13号楼梯、S2-3号、S2-3-1、2层、S1-6-2层、S2栋1、2层28-29号商铺及房屋业主，建筑面积5270.64平方米，按合同约定尚欠原告2014年11月1日至2018年5月30日期间物业服务费237605.88元，被告逾期支付物业已构成根本违约，给原告造成较大损失。原告向被告催收物业费，被告拒不支付，被告拒付物业费已构成违约，因此被告除应当向原告支付物业费外还应当向原告支付逾期缴费违约金71281.76元。因此诉至法院，要求：1、判决被告支付原告2014年ll月1日至2018年5月30日期间物业服务费237605.88元及逾期缴费违约金71281.76元；2、本案诉讼费用由被告承担。2018年11月1日，原告变更诉讼请求，要求被告支付2014年11月1日至2018年11月1日的物业费251332.10元及逾期缴费违约金49556.60元。 被告桂林某房地产开发有限责任公司辩称，一、签订《金水湾花园物业服务委托合同》的主体金水湾花园业主委员会不符合《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，原告与金水湾花园小区业主委员会签订的《金水湾花园物业服务委托合同》未经合法程序由业主大会决议通过,为无效合同，被告没有义务交纳物业服务费；二、原告对商铺提供的服务内容和质量远低于住宅部分,却对商铺收取高额物业费，不符合物业服务应质价相符的规定；三、2014年11月1日至2015年7月29日期间的物业服务费已超过三年的诉讼时效；四、原告主张的物业费应由商铺承租人交纳。综上，被告认为，原告与业委会所签合同无效，原告无权要求按合同约定收取物业费，但鉴于自愿，被告认为按0.4元/平方米/月的标准收取较为合理，并且要交纳应由物业承租人交纳。 原告桂林某物业服务有限公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、桂林某房地产开发有限责任公司电脑咨询单，证明被告诉讼主体适格。 2、《金水湾花园物业服务委托合同》，证明原告与金水湾花园小区业主委员会于2014年10月28日签订物业服务委托合同，合同对服务期限、物业服务费收取、违约责任等作出了约定。 3、临桂房屋权属档案查询单，证明房屋所有权证证号分别为00079428、00079429、00079430的查询单，证明了金水湾花园S1幢1、2层，S1-1幢1、2层，S2幢1、2层共计5918.87平方米的商铺属于被告所有。 4、派工单、巡查记录，证明原告如实履行了合同约定的维修保洁、保安等义务。 5、金水湾花园小区与金水湾境界小区现场照片，证明两个小区不是同一个小区，分别由桂康物业公司和原告物业公司管理。 6、被告欠物业费及违约金清单、物业费催缴通知单，证明被告欠原告物业费251332.1元，应付违约金49556.6元，被告物业使用人代被告支付部分物业费以及原告追索物业费的事实。 被告桂林某房地产开发有限责任公司对原告提供的证据进行质证，对原告提供的证据1无异议；对证据2有异议，该合同是无效的；对证据3无异议；对证据4有异议，对其真实性有异议：一是与云锦园一起服务的记录，记录也在派工单和巡查记录里面，二是巡查记录是没有地点的，三是巡查记录没有主管、班长签字，四是没有找到巡查商铺的记录；对证据5无异议；对证据6有异议，被告没有签收，没有到被告手上，不知道来源。 被告桂林某房地产开发有限责任公司为了支持其答辩主张，提交了以下证据： 1、公函，证明物业服务委托合同无效。 2、复函，证明只有业主委员会三个人与原告签订的合同。 3、向临桂县住建局的投诉，证明原告签订的合同不符合规定。 4、《广西壮族自治区物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法管理办法》，证明原告及业主委员会违反以上规定。 5、2017年正通资产部维修收费明细、房产商铺维修记录表，证明被告的商铺由被告所维修。 6、物业服务催缴函，证明原告发催缴函的时间为2018年7月30日。 7、检查金水湾花园物业费物业服务工作的记录，证明原告提供物业服务不达标。 8、商铺租赁协议，证明物业费应由承租使用人承担。 9、检查金水湾花园物业服务工作的14个小视频，录制时间为2018年6月-8月，证明原告提供物业服务不达标，有作假成分。 原告桂林某物业服务有限公司对被告提供的证据进行质证，对被告提供的证据1不认可。对证据2认可，但不认可证明目的，证据2恰好证明:⑴业主委员会依法成立且经过备案；⑵本案合同有效；⑶商铺物业费1元/平方米每月是合理的；⑷原告如实履行了物业管理义务。对证据4不认可被告证明目的，这三份法规与2018年3月19日修订的物业管理条例有部分冲突。对证据5不予认可，与本案没有关联性，真实性不予认可，是由被告关联公司出具。对证据6表示认可，不认可被告证明目的，原告基本上是每个月向物业使用人发催缴函。对证据7不认可其证明目的，这份证据里有关维修、保洁、保安等记录证明了原告如约履行。对证据8不予认可，原告不知情。对证据9不予认可，视频不是小区的物业管理情况，只是一个工作安排表，不能证明原告没有提供物业服务。 根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下： 2014年1O月28日，原告桂林某物业服务有限公司与金水湾·花园业主委员会签订了《金水湾·花园物业服务委托合同》，约定主要条款：l、委托管理期限自2014年11月1日到2019年12月31日；2、提供服务的受益人为金水湾·花园的全体业主及非业主使用人；3、物业管理服务费收费标准，业主在每年6月15日前和12月15日前交纳物业费用，住宅及车库按0.6元/平方米/月（含公共水电费）收取，非住宅按1.0元/平方米/月收取，空置房按上述标准收取；4、原告按《桂林市普通住宅物业服务等级及收费标准》中规定的“二级”水准提供管理服务；5、对其余物业基本情况、委托管理事项、权利及义务、解除及违约责任等作了约定。原告按约进驻金水湾·花园小区进行了物业管理服务。被告桂林某房地产开发有限责任公司在金水湾花园拥有S1幢一、二层商铺面积1326.49平方米、S1-1幢一、二层商铺面积558.36平方米和S2幢一、二层商铺面积4034.02平方米物权登记的业主。因被告一直未交纳物业费给原告，原告向被告催交物业费未果。2018年10月8日，原告诉至本院，要求被告支付2014年11月1日至2018年5月30日的物业费237605.88元及逾期缴费违约金71281.76元。2018年11月1日，原告变更诉讼请求，要求被告支付2014年11月1日至2018年11月1日的物业费251332.10元及逾期缴费违约金49556.60元。 法庭召集双方当事人调解，调解不成。 本院认为： （一）、原告桂林某物业服务有限公司与金水湾花园业主委员会签订的《金水湾.花园物业服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，目前尚没有证据证明合同违反法律法规规定，该合同是合法、有效的，对合同约定范围内金水湾花园小区业主及非业主使用人具有约束力。物业和业主之间是相互依存关系，缺一不可，物业是为小区公共部分进行管理服务，而不是为个别业主的物业进行服务，业主交物业费是前提，物业管理小区平安、干净、整洁到位才有保障，才能实现双方良性循环，否则就会出现拒交物业费、物业管理越来越差的恶性循环，损害其他交费业主的利益。原告进驻金水湾花园进行物业管理服务至今是事实，被告应按合同约定交纳物业费，物业公司选择业主或物业使用人进行诉讼是其权利的行使，业主和物业使用人通过合同约定使用人来交纳物业费，除非物业公司同意，否则不影响物业公司向业主主张权利，物业使用人已经交纳的物业费可以扣除，通过双方提供数据核对，被告需要交物业费的商铺面积为5665.64平方米，按1.0元/平方米/月交纳,扣除已交的物业费，被告应将物业费及时交纳给原告。被告提供相关证据证明原告存在管理瑕疵，双方存在违约行为，原告因此不能再要求被告支付逾期违约金。物业管理是一个为小区公共部分连续管理过程，而不是为具体业主进行管理服务，只要物业公司尚在为小区提供服务，收取物业费不受诉讼时效约束。 （二）、对原告请求被告给付2014年11月1日至2018年11月1日的物业服务费251332.10元的诉讼请求，以上已作认定，原告诉请理由充分，证据确实，本院予以支持。 （三）、对原告请求由被告支付逾期违约金49556.60元的诉讼请求，以上已作认定，原告诉请缺乏依据，本院不予支持。 （四）、对被告提出物业服务委托合同无效、原告提供物业服务质量不达标、原告诉讼已超过诉讼时效、物业费应由物业使用人按0.4元/平方米/月交纳的主张，以上已作认定，不再重复，对被告该主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下： 一、被告桂林某房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内给付原告桂林某物业服务有限公司2014年11月1日至2018年11月1日期间的物业服务费人民币251332.10元； 二、驳回原告桂林某物业服务有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费5933元，依法减半收取2966.50元，由原告负担766.50元，被告负担2200元。 上述义务，义务人应在本判决生效后三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5933元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一八年十二月五日 书记员  谢翠花