贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终8544号上诉人（原审原告）耿康。委托代理人邱有利，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李义。委托代理人尹彦刚。被上诉人（原审被告）秦代燕。原审第三人贵阳开鑫房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处温泉路**金僖苑小区******，统一社会信用代码91520112569201034P。法定代表人罗章兴，该公司经理。上诉人耿康因与被上诉人李义、秦代燕及原审第三人贵阳开鑫房地产经纪有限公司（以下简称贵阳开鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人耿康及其委托代理人邱有利，被上诉人李义及委托代理人尹彦刚，被上诉人秦代燕，原审第三人贵阳开鑫公司的法定代表人罗章兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿康上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项；2、依法支持被上诉人立即支付上诉人违约金123840元；3、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审没有充分考虑房价持续上涨以及对方违约对上诉人造成巨大利益损失的客观事实，将违约金调整为40000元，不符合法律规定，也不符合公平公正的原则要求。李义答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，后未贷款下来，也是因夫妻矛盾，后来积极联系对方商谈，对方不予配合，请求维持原判。秦代燕答辩称,李义买房子是瞒着我买的，我不知道他们签订合同的事情，我不应当承担任何责任，我和李义已经法院判决离婚，本案房屋买卖合同是否继续履行和我无关。第三人贵阳开鑫公司述称，希望双方能够继续履行合同，协商处理，我公司也将积极配合。耿康向一审法院起诉请求：一、解除原、被告及第三人签订的商品房买卖居间合同；二、判令二被告将乌当区新××大道××生活小区××单元××号房屋归还原告并协助原告将房屋过户回原告的名下，相关费用由被告承担；三、判令二被告支付原告滞纳金39216元，自2017年7日起暂计算至2018年1月2日，并继续支付至二被告归还房屋之日止；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告耿康将其诉讼请求变更为：一、判决二被告立即支付原告购房款400000元；二、判决二被告立即支付原告滞纳金123840元（516元×240天=123840元，从2017年7日7日暂计算至2018年6月17日并继续支付至付清购房款之日止）；三、本案案件受理费、财产保全费由被告承担。一审法院认定事实，2017年1日，耿康与李义、贵阳开鑫公司签订《房屋买卖居间合同》，约定耿康将其位于乌当区新××大道××生活小区××单元××号房屋转让给李义。合同还约定：一、房屋建筑面积为135.20平方米，成交价格净收516000元，房屋产生的税费及中介服务费由李义承担；二、李义应于合同签订之日交纳购房定金2万元，由耿康出具收据，定金冲抵房款，耿康将该房屋相关产生手续原件留在贵阳开鑫公司处作为担保；三、耿康于2017年3日前配合李义先向银行申请办理按揭贷款，等初审贷款申请审批合格后，耿康、李义再办理过户手续，在办理产权过户签字当日，李义应将购房首期款96000元支付到耿康账户，余款400000元银行贷款直接发放至耿康账户；四、办理过户当日，耿康将房屋交付给李义；五、李义不能按期向耿康支付房款或耿康不能按期向李义交付房屋，每逾期一日由违约方向对方给付相当于上述房产价格1‰的滞纳金。合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，李义按约向耿康支付了购房定金和首付款。为便于办理房屋过户手续，耿康与李义于2017年2日再次签订一份《房屋买卖合同》，该合同则约定房屋成交价格为50万元，且房款为全款付清。同月17日，原、被告依据2017年2日签订的《房屋买卖合同》办理了涉案房屋的产权过户手续，李义取得了涉案房屋的所有权。同日，耿康、李义、贵阳开鑫公司另行签订补充协议一份，约定该协议为2017年1日房产净价值为516000元的《房屋买卖居间合同》的补充协议，与该合同具有同等法律效力。该补充协议同时约定，经三方协商，为配合李义、贵阳开鑫公司在邮政银行办理贷款及房屋过户过程中所签订的所有合同均对耿康无效，以三方2017年1日签订的《房屋买卖居间合同》为准。另查明，2017年11月14日，李义以涉案房屋作为抵押担保，与中国邮政银行股份有限公司枣山路支行签订《个人消费贷款及担保合同》，约定贷款金额为40万元，借款期限为2017年11月14日至2037年11月14日。虽然贷款合同已经签订，但因李义自身原因，中国邮政银行股份有限公司枣山路支行并未将贷款发放，导致购房尾款400000元一直未能支付给耿康，耿康遂诉至法院如前所诉。还查明，因李义与秦代燕感情破裂，李义将秦代燕诉至法院，一审法院于2017年11月28日立案受理，经审理，于2018年2月4日作出（2017）黔0112民初2766号民事判决，判决准许双方离婚，在该离婚判决中，对于双方共同财产，法院仅对双方共有的贵Ｆ×××**号车辆进行了分割，并未就涉案房屋进行分割，该判决已经生效。一审法院认为，耿康、李义之间关于涉案房屋的交易是双方的真实意思表示，且双方已经办理了涉案房屋产权过户登记手续，李义已经取得了涉案房屋的所有权，且房屋亦已实际交付给李义使用，虽然双方据以办理涉案房屋过户的合同并非《房屋买卖居间合同》，但房屋交易已经完成。本案中，耿康、李义、贵阳开鑫公司在签订据以办理过户手续的《房屋买卖合同》之日还签订了《补充协议》，约定对于耿康一方的权利、义务仍以《房屋买卖居间合同》的约定为准，该补充协议是三方当事人的真实意思表示，应从其自愿。在《房屋买卖居间合同》中，约定除首付款外，其余购房款需要李义采取银行按揭贷款方式并由银行直接支付至耿康银行账户。由于耿康的合同义务已经履行完毕，而李义至今未能将购房尾款400000元支付给耿康，导致耿康的合同目的至今未能实现。对于购房尾款的支付时间，双方仅约定该款需由李义申请按揭贷款支付，并由银行直接发放到耿康账户，但购房尾款支付时间并不明确。事实上，李义已于2017年11月14日与中国邮政银行股份有限公司枣山路支行签订了《个人消费贷款及担保合同》，而导致该笔贷款未能发放的原因系李义自身原因造成，与耿康无关，未支付的购房尾款400000元已转化为耿康对李义的债权。根据双方约定，如果李义一直未能获得银行按揭贷款，将直接导致耿康无法取得房屋转让款项，故双方关于尾款支付时间的约定显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”、第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”，《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，耿康诉请李义支付购房尾款400000元，予以支持。关于耿康诉请李义支付滞纳金123840元的诉请（自2017年7日起暂计算至2018年6月17日，并继续支付至二被告付清购房款之日止）。本案中，耿康为了配合李义顺利办理过户手续，其与李义另行签订了《房屋买卖合同》，据以办理房屋过户手续的并非《房屋买卖居间合同》，根据耿康、李义、贵阳开鑫公司签订的《补充协议》约定，对于耿康一方的权利、义务还需以《房屋买卖居间合同》的约定为准。该补充协议是耿康、李义、贵阳开鑫公司三方当事人意思自治的体现，应从其自愿，故对于李义的违约责任，应以《房屋买卖居间合同》约定为准。因三方约定，如果李义不能按期向耿康支付房款，每逾期一日由其向耿康给付相当于上述房产价格1‰的滞纳金，本院认为，关于滞纳金的约定具有违约金性质，而违约金具有惩罚性质，其目的在于约束当事人按约履行义务，李义长期未向耿康支付购房尾款，其行为已经构成违约，且造成耿康一定经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，耿康诉请李义支付违约金于法有据，应予支持。本案中，耿康主张的违约金系按照双方约定的计算标准计算，庭审中，李义主张违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，耿康主张的违约金金额过分高于因李义拖欠购房款造成的实际经济损失，双方对违约金的计算标准约定的确过高，酌情予以调减。综上，对于耿康主张的违约金，根据公平原则，结合李义的过错程度，酌情按李义应付购房尾款400000元的10%计算支持40000元。关于秦代燕是否应当承担责任问题。本案涉案房屋交易过程中，李义、秦代燕实际已处于夫妻感情破裂阶段，在办理涉案房屋过户手续的次月，李义将秦代燕诉至本院要求与其离婚。而在本院（2017）黔0112民初2766号李义诉秦代燕离婚纠纷一案的民事判决书并未涉及涉案房屋，亦未对李义交纳的定金、首付款及涉案房屋进行处理。根据日常生活经验判断，定金、首期房款累计已达11.60万元，如果涉案房屋系李义、秦代燕合意购买，且系双方共同出资，双方在离婚诉讼时理应就该11.60万元进行处理，但双方对此并无争议。由于双方已经办理离婚手续，而秦代燕在本案第一次庭审答辩时表示耿康与李义是否继续履行合同与其无关且其不应承担任何责任，故本院认定交纳定金及购房首付款系李义的个人行为，秦代燕在本案中不应承担支付购房尾款及违约金的责任。关于案件受理费、财产保全费的问题。李义长期未将购房尾款支付给耿康，导致耿康提起本次诉讼，由于本案系因李义违约所致，故案件受理费、财产保全费均应由李义负担。被告秦代燕经法院合法传唤未到庭参加第二次庭审，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告李义于本判决生效之日起五日内给付原告耿康购房尾款400000元；二、被告李义于本判决生效之日起五日内给付原告耿康违约金40000元；三、驳回原告耿康的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费9352元、财产保全费3100元，由被告李义负担。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本案事实有当事人身份证明、房屋买卖居间合同、收条、补充协议、房产证、房屋买卖合同、短信记录，个人消费贷款及担保合同、一审法院（2017）黔0112民初2766号民事判决书、通话录音、短信记录、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。本案的争议焦点：原判酌定调整的违约金40000元是否妥当。本院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。涉案《房屋买卖居间合同》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，各方均应全面履行协议约定的义务。就本案的争议焦点而言，上诉人耿康主张李义应支付违约金123840元（自2017年7日起暂计算至2018年6月17日，并继续支付至二被告付清购房款之日止）。本院认为，第一、本案中，根据《房屋买卖居间合同》第九条第(2)项约定“……如乙方不能按期向甲方支付房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日由违约的一方向对方给付相当于上述房产价格1‰的滞纳金；”的内容，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原判确认被上诉人李义应承担违约责任，于法有据，本院予以维持。第二、针对上诉人耿康的违约金诉请，李义抗辩认为违约金计算标准过高，原判根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，酌情按李义应付购房尾款400000元的10%计算支持40000元，原判并未考虑到李义违约行为导致上诉人耿康大部分房屋款项不能取得的后果，也没有考虑到若李义长期不支付房款而实际占有使用房屋，上诉人耿康的实际损失不断扩大的情况，原判酌定总计40000元的违约金不足以促进李义积极履行付款义务，忽视了导致贷款难以继续责任在李义一方的客观实际。综合上述情况，本院确定应以欠付房款400000元为基数，以年利率10%的标准，自房屋实际交付之日（2017年7日）起至房款全部款项付清之日止，由被上诉人李义支付违约金给上诉人耿康，更为妥当公平。至2018年6日李义应支付违约金为40000元，此后至全部房款付清之日止李义应按照上述标准支付违约金。综上所述，上诉人耿康的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初61号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初61号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初61号民事判决第二项为：李义于本判决生效之日起10日内给付耿康至2018年日的违约金40000元；2018年7日以后，李义应以欠付房款400000元为基数，按年利率10%的标准计算至房款全部款项付清之日止，支付违约金给耿康；四、驳回耿康的其他诉讼请求；一审案件受理费按照原审判决执行（该款耿康已预交，李义在履行本判决时一并支付耿康）；二审受理费2777元，由耿康负担2077元，由李义负担700元（该款耿康已预交，在履行本判决书时双方在执行中结算解决案件受理费的分担）。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  邓禹雨二〇一八年十二月二十六日书记员  杨胜糌