西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0103民初8550号原告：霍某，男，1981年11月20日出生，委托诉讼代理人：史龙青，陕西伯尔律师事务所律师。被告：董某，男，1989年2月3日出生，汉族，被告：刘某，1968年4月9日出生，汉族，委托诉讼代理人：余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭阳，陕西鸿辰律师事务所律师。被告：西安房媒生活房地产营销策划有限公司，委托诉讼代理人：常小龙，男，原告霍某与被告董某、刘某、西安房媒生活房地产营销策划有限公司（以下简称房媒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍某及委托诉讼代理人史龙青、被告董某、被告刘某委托诉讼代理人余洋，郭阳、被告房媒公司委托诉讼代理人常小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告一、二之间的房屋买卖合同；2.请求判令被告一、被告二赔偿原告92000元；3.请求判令被告三承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月19日，被告二代替被告一与原告签订房屋买卖合同，约定，原告购买被告一位于西安市碑林区金花南路立丰国际小区1号楼1单元19层04号房屋，总价款46万。合同签订时候，支付购房定金3万。同时约定若被告违约，被告退还定金并支付房屋总房款百分之二十的违约金。合同签订当日原告向被告支付了3万元，后被告要求涨价或者找其他理由推脱不继续履行合同。原告认为，二被告系母子关系，构成表见代理，双方签订的房屋买卖合同有效，现二被告不愿意履行合同，原告要求解除合同，并要求三被告承担违约责任。董某辩称，其与原告之间不存在任何合同关系，请求驳回原告的请求。其未授权刘某及中介公司签订房屋买卖定金合同，所以该合同属于无效合同。刘某属于无权代理，事后其也未追认刘某的行为，原告与刘某签订的合同对其不具有法律约束力。刘某及时返还了定金未给原告造成任何损失。原告与刘某签订的合同属于定金合同，故原告不能主张违约责任。原告及被告房媒中介存在着严重过错。刘某辩称，原告所述与事实严重不符，法庭应当依法查明事实并驳回原告全部请求。1、本案涉案房屋所有权人为董某，而刘某事先未取得本案被告董某的授权而以董某的名义与原告签订房屋买卖定金合同，事后也并未得到董某的追认，故该合同依法应当是无效合同，既然是合同无效，就自始不产生约束力，是具有不履行性。故原告依据无效的合同的违约条款起诉刘某是没有法律依据的，法庭应当驳回其诉讼请求；2、刘某已经及时返还了原告定金，并未给原告造成任何损失，原告所诉的违约金，是没有任何事实及法律依据，应当驳回；3、原告与被告中介公司与刘某签订合同时，明知刘某未取得授权，仍然与刘某签订合同，其自身存在过错，故即使法院认为原告确有损失，也应当是中介公司对原告的损失进行赔偿。房媒公司辩称，根据签订的房屋买卖合同中，出现其的只有两处，其一收取中介费，与本案无关，其二，合同第八条对违约责任的约定，该条也充分证明原告与中介是平分违约金，不是连带责任。连带责任是特殊责任，合同未约定连带责任，法律也未规定其公司承担连带责任，故要求其公司承担连带责任无法律及事实依据，请求驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告董某与被告刘某系母子关系。被告董某拥有位于西安市碑林区金花南路61号1幢1单元11904室房屋一套，房屋建筑面积52.92平方米。被告董某欲出卖该房屋，在网上发布售房信息，联系人是被告刘某及刘某的电话。原告通过被告房媒公司向被告董某购买该房屋，2018年4月19日，原告与被告刘某、房媒公司签订了《房屋买卖定金合同》，甲方为董某，刘某代，乙方为霍某，丙方为房媒公司，约定乙方购买甲方位于西安市碑林区金花南路61号1幢1单元11904室房屋，房屋总价款为460000元，首付款为140000元，剩余320000元采取商业贷款支付。合同第六条约定，乙方应当在签署合同时向甲方支付购房定金30000元，双方自该定金合同签署之日起15个工作日内签署《存量房屋买卖合同》或《商品房购房协议》。第八条第一项规定：“自本合同的第六条约定的签订商品房买卖合同签署期限内，甲方不遵守本定金合同预定事项，提供虚假信息、反悔、改变出售条件，拒绝签署《存量房屋买卖合同》或《商品房购房协议》的，导致乙方不能成交，甲方将定金退还乙方，甲方应支付总房款的百分之二十违约金，由乙、丙方平均获取，对此甲方无异议”。约定原告向被告支付12000元中介费。双方对其他事项等进行了约定。合同签订当日原告向被告支付了定金，被告刘某出具收条，载明：“收条，今收到霍某交来购买立丰国际公寓1904室房屋定金￥3万元整（￥三万元整）。刘某，2018年4月19日”。原、被告约定于2018年4月23日共同前往西安市不动产管理局签署商品房买卖合同并办理房屋过户手续，被告刘某将被告董某的电话提供给被告房媒中介，房媒公司称通过电话沟通向董某告知了房屋买卖情况，并告知董某办理房屋过户需携带的资料，随后被告房媒公司通过手机短信方式提醒被告董某需携带的资料，内容如下：“房产证、身份证、户口本、结婚证都是原件，明天早八点五十之前到西大街二手房交易市场，西大街百盛对面！”,被告董某回复：“好的”。2018年4月23日因被告董某称有事，双方未能签署房屋买卖合同及办理房屋过户手续。2018年4月23日中午12点42分，被告刘某给被告房媒公司工作人员发微信称：“这几天都是给我出48万，五十的，我都不想卖了，因为是我家孩子的名字，他俩现在也不高兴了，嫌我卖的太低了”、“你看咋办，我是代签，你跟那小两口商量一下，能加两万不？”、“你好，人家让我过去签合同呢！你那边还能加上来不？如果加不上来，那我把定金给你退了吧！因为不是我的房，咱们签的合同也是无效的，那个中介给我说的，不好意思，我也是没办法，确实卖的低了”、“现在房主反悔的事情多的很，我这刚好穿了个空子对吧，就这我也没去你那说退钱的事，就是感觉那小两口人挺好的”、“一个是最近确实忙，还有就是那天本身就不想卖房的”……。后被告刘某称因被告董某夫妇认为与原告达成的46万价格低，有人出价48万、50万、52万等，故要求原告加两万元，原告坚决要求按照双方签订的房屋买卖定金合同履行，2018年5月8日被告刘某自行向原告的银行卡退回定金30000元。合同签订后原告向被告房媒公司支付中介费6000元，2018年5月9日在原告要求下，被告房媒公司将6000元退还给原告。诉讼中，被告房媒公司向本院提交书面意见称其公司不主张要求与原告平均分配因被告违约所赔偿的违约金。本院认为，本案的第一个争议焦点是原、被告签订的《房屋买卖定金合同》是否有效的问题。原告认为被告刘某的行为构成表见代理，合同有效。被告董某及刘某认为刘某与原告签订合同属无权代理，合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，涉案房屋的所有权人是被告董某，在与原告签订房屋买卖定金合同时刘某未提供董某的委托代理手续，但是，从被告董某自愿在网上发布出售房屋的信息，其有出卖房屋的意愿，发布出卖房屋的联系人是被告刘某及刘某的联系方式，刘某在与原告及被告房媒公司签订房屋买卖定金合同时持有涉案房屋不动产权登记证原件，被告刘某与被告董某系母子关系，这些因素使得原告及被告房媒公司对被告刘某的代理形成合理信赖，最终原告与被告刘某、房媒公司签订了房屋买卖定金合同。后被告房媒中介与被告董某联系，告知房屋过户所需携带的资料，从董某的回答“好的”亦可以推定，其对刘某出卖其房屋的行为是知晓并认可的。所以本院认定刘某的行为构成表见代理，其代理被告董某与原告及被告房媒公司签订的房屋买卖定金合同是有效的，双方均应按约履行。后因被告董某的代理人刘某要求涨价未果，而自行退回定金，已表明其不愿意继续履行合同，现原告现要求解除与被告签订的房屋买卖定金合同，本院予以支持。本案争议的第二个焦点是被告刘某及房媒公司是否承担违约责任。根据法律规定，表见代理人实施的民事法律行为的后果由被代理人承担，故刘某对原告不承担赔偿责任。关于被告房媒公司是否承担赔偿责任，因本案案由是房屋买卖合同，被告房媒公司仅是居间方，双方因被告不愿意继续出卖房屋而导致房屋买卖定金合同未能继续履行，且双方合同中亦未约定被告房媒公司承担连带责任的条款，故被告房媒公司不承担赔偿责任。关于违约金，双方合同约定被告违约，被告将定金退还原告，并支付总房款的百分之二十违约金，该约定未超出法律规定，本院予以认定。双方约定房屋总价款为460000元，按该房屋总价款的百分之二十计算所得违约金为92000元。合同约定因被告违约所赔偿的违约金由原告及被告房媒公司平均获取，现被告房媒公司明确表示放弃主张要求平均分配该违约金的请求，故该违约金由原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告霍某与被告刘某、西安房媒生活房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖定金合同》有效，予以解除；二、被告董某于本判决生效之日起十日内向原告霍某赔偿违约金92000元；三、驳回原告霍某其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由被告董某负担。（该款原告已预交，被告董某于本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  罗艳琴人民陪审员  付苗苗人民陪审员  闫 玲二〇一八年十二月十二日书 记 员  申丽敏