山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终5948号上诉人（原审原告）：田纬，男，1953年2月20日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：张杰，山东乾元（龙口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，山东乾元（龙口）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：韩秀贤，女，1953年10月20日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：张杰，山东乾元（龙口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，山东乾元（龙口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李远方（曾用名李远芬），女，1962年11月8日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：王亚斌，山东大炜律师事务所律师。上诉人田纬、韩秀贤因与被上诉人李远方房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2017）鲁0681民初679号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。田纬、韩秀贤的共同委托诉讼代理人张杰和李远方的委托诉讼代理人王亚斌参加诉讼。本案现已审理终结。田纬、韩秀贤上诉请求：1、依法撤销山东省龙口市人民法院（2017)鲁0681民初679号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持田纬、韩秀贤的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由李远方承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院在认定事实部分中记载“关于涉案房屋的建房审批手续及产权手续，一审法院到多个相关部门查询，均无果”，一审法院并未明确到哪些部门查询，并且未将查询结果经田纬、韩秀贤与李远方进行质证。田纬、韩秀贤在松岚村获批宅基地建房，并且户口本、身份证登记均以涉案房屋为住所地，涉案房屋拆迁获得置换补偿，亦能证实涉案房屋系经合法审批建设所得，如未有合法审批手续即属于违章建筑，在拆迁时不会获得置换补偿。一审法院在事实部分认定了松岚村民委员会为李远方出具“产权证明”的效力，认为诉争房屋系李远方所有。虽然松岚村委员会无权违反法律规定，将宅基地使用权处分归本村集体成员以外的其他人员。田纬、韩秀贤与李远方之间关于涉案房屋买卖合同因违反国家法律、法规、政策规定而无效，并不因松岚村委出具的证明而变为有效合同。再者，《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：……（七）宅基地的使用方案……松岚村民委员会将涉案房屋宅基地使用权处分给集体成员以外的其他成员，必须经村民会议讨论通过，否则亦不产生法律效力。一审法院在未审理“产权证明”是否具备法律效力的情况下，直接依据该“产权证明”认定诉争房屋归李远方所有，损害了田纬、韩秀贤的合法权益。2、一审法院适用法律错误。涉案房屋买卖合同因违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，无效的合同自始没有法律效力，不因涉案房屋由谁占有使用及土地性质的变化而变为有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条等规定，基于房地一体的原则，非本集体经济组织成员购买集体经济组织成员的宅基地房屋或小产权房屋，在处分房屋的同时也处分了土地使用权，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，同时按法律规定也无法办理产权证书变更登记，买受人无法获得法律上的对所有权人的保护，因此，涉案房屋买卖既损害了社会公共利益也违反法律、行政性法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，涉案买卖协议自始无效。无效合同不会因为已履行、诉争房屋所在土地的性质发生变更而发生改变，一审法院以合同履行、土地性质改变、合同无效情形已经不存在认定涉案房屋买卖协议有效属于适用法律错误。但并不是认定合同无效即全部返还，对损害方的救济途径可以按《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，认定田纬、韩秀贤与李远方双方均具有过错，双方应当各自承担相应的责任。这样既不违返法律规定，又保护了集体经济组织的利益，同时又根据过错给双方一个救济途径，即合法又合情合理，一审法院以无效情形不存在而认定涉案房屋买卖合同有效没有法律依据。希望二审法院查明事实，依法改判。3、根据《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分)》在“关于物权纠纷案件的审理一章对农村房屋买卖提出了指导性意见，对于农村房屋买卖纠纷，国家目前正在对农村宅基地制度改革进行试点，政策性特别强，总的原则分为试点地区和非试点地区，非试点地区要保持原来政策的连续性。纪要第19条：“……，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应当认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”本案所涉房屋并非国家试点地区，根据会议纪要规定，涉案房屋买卖合同应当认定无效。一审法院认定有效，没有认识到农村土地制度属于国家基本经济制度范畴，没有认识到合同继续履行对集体所有制造成的重大影响，没有认识到认定合同有效既损害了国家利益又损害了社会公共利益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院在查明事实的基础上依法发回重审或直接改判。李远方辩称：田纬、韩秀贤所述的《全国审判会议纪要》的有关宅基地合同无效的意见，仅是对各地法院审判过程中的一个指导性意见，对于个别案例并不完全适用，在一审法院的判决中对于此类情况也给予了充分的论述和说明，即无效为原则有效为例外，总体来说法院裁判应以诚实信用维护正常交易秩序为原则，所以本案中一审法院裁判合同有效，认定事实清楚，适用法律正确，对于田纬、韩秀贤所述的第二个观点依据《中华人民共和国土地管理法》规定“本集体经济组织”实际上代表主体并不确定，田纬、韩秀贤与李远方均属于一个乡镇，田纬、韩秀贤村里的土地当时归属乡集体所有，李远方并不属于本集体经济组织以外的人，同时当时由于李远方离婚后带一十岁幼女，投奔亲友，在其他地方没有任何的住宅房屋，所以在田纬、韩秀贤所在村购买房屋后，该村村委也认可李远方为本村村民，只是由于各种原因没有把户籍迁到田纬、韩秀贤所在村里，这其中就包含田纬、韩秀贤不按当初房屋买卖约定办理产权变更手续，所以李远方购买房屋是合法有效的。田纬、韩秀贤向一审法院起诉请求：1、依法确认田纬、韩秀贤与李远方之间的房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由李远方承担。一审法院认定事实：田纬、韩秀贤为了支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、户口本，证明田纬、韩秀贤为松岚村集体成员。涉案房屋系田纬、韩秀贤在松岚村批得宅基地后自建，原始取得松岚村52号房屋的所有权；2、李远方签字的欠条一份，证明田纬、韩秀贤将涉案房屋卖于李远方的事实。2000年田纬、韩秀贤将涉案房屋卖于李远方，因未办理房产证，李远方尚未支付剩余2000元房款。李远方质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，当时田纬、韩秀贤承诺将其自有房屋卖给李远方，协助办理产权过户并将户籍落入松岚村，所以留了2000元的尾款，但在房屋实际交付以后，田纬、韩秀贤拒不履约。李远方提交的证据如下：东莱街道松岚村出具的产权证明复印件，证明李远方系诉争房屋的合法所有人，田纬、韩秀贤所主张的房屋买卖合同已实际履行完毕。田纬、韩秀贤质证意见：1、要求李远方出具证据原件；李远方户籍并非松岚村，该证据证明不了涉案房屋所有权归李远方。庭后一审法院在东莱街道拆迁办调取了松岚村委与李远方签订的《房屋搬迁产权调换补偿协议》（编号192）及产权证明原件，与李远方提交的复印件一致。通过以上证据，一审法院认定的事实：田纬、韩秀贤系龙口市东莱街道松岚村村民，在村内自建房屋一栋。2000年，田纬、韩秀贤将该房屋卖于李远方，总价款50000元，李远方已付48000元，约定办好过户手续后李远方支付尾款2000元，但田纬、韩秀贤一直未履行约定。田纬、韩秀贤与李远方均称当时签有房屋买卖协议，但均未能向一审法院提交。关于涉案房屋的建房审批手续及产权手续，一审法院到多个相关部门查询，均无果。2012年，涉案房屋被拆迁，2012年10月24日，龙口市东莱街道松岚村民委员会为李远方出具“产权证明”一份，载明：“李远芬在本村有住宅房屋一处，请予以办理相关搬迁手续”。10月26日，松岚村民委员会与李远方签订了房屋搬迁产权调换补偿协议（编号192）。至一审法庭辩论终结时，李远方已经按补偿协议置换楼房两栋。另查明，涉案房屋所在土地已于2013年以出让形式转为国有性质。一审法院认为，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同义务。小产权房能否向非本集体成员的第三人转让或出售，此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，合同应做无效处理。一审审理中，合同已经履行，李远方已经实际居住使用诉争房屋，诉讼时诉争房屋已经灭失，且拆迁时松岚村委针对诉争房屋为李远方出具了“产权证明”，认定诉争房屋系李远方所有。松岚村委还与李远方签订了拆迁补偿协议，所置换楼房现由李远方居住使用。鉴于上述情形，加之诉争房屋所在土地的性质于2013年已经变更为国有土地，田纬、韩秀贤起诉时合同无效情形已经不存在，因此，一审法院认定田纬、韩秀贤与李远方间的房屋买卖协议为有效合同，对于田纬、韩秀贤的主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定判决：驳回田纬、韩秀贤的诉讼请求。一审案件受理费100元，由田纬、韩秀贤承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审。本院认为，本案中，在涉案房屋买卖合同签订后，李远方向田纬、韩秀贤支付了大部分房款并实际居住使用涉案房屋，松岚村委在拆迁时亦为李远方出具了“产权证明”，现涉案房屋已灭失，涉案土地性质已于2013年变更为国有土地，李远方与田纬、韩秀贤的房屋买卖行为并未给所在集体经济组织造成损害。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未损害集体及社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，依法应当认定有效。综上所述，田纬、韩秀贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田纬、韩秀贤负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一八年十二月二十七日书记员  于欣平