四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1602民初4936号 原告：金宗合，男，汉族，生于1969年6月13日，住四川省广安市广安区。 原告：胡长珍，女，汉族，生于1970年6月23日，住四川省广安市广安区。 二原告共同委托诉讼代理人：胡长兰，女，汉族，生于1981年2月6日，住四川省广安市广安区，系原告胡长珍妹妹。 被告：广安丰润房地产开发有限公司，住所地：广安市广安区洪州大道左侧东民苑**楼**。 法定人代表：兰华，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。 原告金宗合、胡长珍与被告广安丰润房地产开发有限公司（下简称丰润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案。依法适用简易程序,由本院审判员杨秀华独任审判，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告金宗合及金宗合、胡长珍的委托代理人胡长兰，被告丰润公司的委托代理人罗超超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金宗合、胡长珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年1月1日-2018年2月22日期间违约金合计48372元；2、判令被告立即交付商品房竣工验收备案表；3、判令被告立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告购买被告丰润公司位于广安区翠屏书院商品房一套，合同约定，被告应当与2016年12月30日前交付商品房，后因开发商自身原因，房屋延期至2018年2月22日都未交付。且被告存在以下违反合同约定及相关法律的行为，造成业主无法正常居住：1、被告欺骗业主，毫无诚信。在没有验收文件《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备案表》等资料下交房，哄骗原告先接房装修，但至今都无法达到接房条件；2、合同明确规定公共区域精装修，但公共区域（地（地下车库梯间）质量低劣，施工粗糙；3、被告至今未提供《商品房竣工验收备案表》，根据法律相关规定，建设工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用，此为法律强制性规定。开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该为《建设工程竣工验收备案表》，被告违反了此项规定，应当对业主承担法律责任。为维护自身合法权益，故提出前述诉讼请求。 被告丰润公司辩称，公司在合同约定的交房日期到期之后，以各种方式通知业主结房，而被告未履行接房义务，延期接房的责任应由原告承担。 经审理查明，2015年3月3日，被告丰润公司（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：乙方所购商品房项目名称为翠屏书苑，商品房位于广安市广安区城北果丰片区S1、S2、S3、S4中的四幢第XX层XX-XX-XX号，房屋单价每平方米为6657.49元，总价为386667元；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房的责任为：逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；商品达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方还对设计变更的约定、规划变更的约定、逾期付款责任、面积差异处理、商品房质量、住宅保修责任、产权登记、前期物业服务、争议解决方式等方面进行了约定。合同附件八补充条款第一条约定：关于商品房交房标准，根据广安地区的实际情况，双方同意以本楼盘规划设计施工图内容为准。合同签订后，原告按照合同约定向被告丰润公司支付房屋首付款186667元，并与银行签订了按揭合同，贷款200000元，2015年4月27日，贷款已经发放。原告共向被告支付房款386667元。 2017年1月5日，被告在广安日报上刊登了公告：翠屏书苑二期业主，翠屏书苑二期已建设完成，具备交房条件，现通知各位业主接房，请各位业主相互转告。2018年2月22日，原、被告办理了住房交接。 一审辩论终结时，被告未向本院提供原告所购买的商品房已取得《建筑工程竣工验收备案表》的相关证据；亦未提供商品达到约定的交付条件后，出卖人在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件的相关证据告未提供向原告交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的证据。 根据合同约定及原告已付房款数额，被告每年承担逾期交房违约金数额为42340元。庭审过程中，被告认为原告主张的违约金数额过高，主张以40元/天计算,14600元/年。原告认为，若将购买的房屋出租，每年租金大约为两万多元。原、被告均不申请对原告所购房屋租金金额进行评估。 上述事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、购房款收据、贷款信息表、接房公告及到庭诉讼参与人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告未按合同约定时间交付符合条件的房屋，应承担违约责任。 关于合同约定的违约金标准是否过高的问题。合同约定出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。衡量违约金是否过高的依据为是否超过造成损失的百分之三十。按照当地交易习惯，若将翠屏书院的房屋出租，每年可获得租金数额，而根据合同约定每年的违约金为42340元，违约金远远超过造成的损失，被告请求人民法院予以调整，符合法律规定。根据房屋所在地段租金水平、违约时间及双方合同约定，本院确定按原告支付已交付房价款万分之一点五计算违约金，金额为21170元，过高的部分，本院不予支持。 合同并未约定，被告应向原告交付商品房竣工验收备案表，且该表系被告在进行竣工验收备案时由相关部门向被告出具的，原告请求被告交付此表，本院依法不予支持。 合同约定了被告在交房时应向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告未交付，原告此项诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告广安丰润房地产开发有限公司向原告金宗合、胡长珍支付从2017年1月1日至2018年2月22日逾期交房违约金21170元； 二、被告广安丰润房地产开发有限公司向原告金宗合、胡长珍交付所购商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 三、驳回原告金宗合、胡长珍的其他诉讼请求。 案件受理费505元，减半收取253元，由原告金宗合、胡长珍负担141元，被告广安丰润房地产开发有限公司负担112元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时缴纳上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  杨秀华 二〇一八年十二月十三日 书记员  蒋宓岑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。