成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初10844号 原告：成都万科川府置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区天府大道南段**。 法定代表人：冯兆臣，董事长。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 被告：黄睿，女，1985年10月29日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李露，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告成都万科川府置业有限公司（以下简称万科置业公司）与被告黄睿商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。万科置业公司的委托诉讼代理人杨乔、杨旭及黄睿的委托诉讼代理人李露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万科置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除万科置业公司与黄睿签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议；2.判令黄睿立即协助万科置业公司办理《商品房买卖合同（预售）》网签信息注销手续；3.本案诉讼费、律师费8000元由黄睿承担。事实与理由：2017年3月5日，万科置业公司与黄睿双方签订《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，约定由黄睿购买万科置业公司开发建成的位于成都市天府新区，鹤林社区四组地块的“万科翡翠公园”项目×房屋，总价款为1279234元，支付方式为按揭贷款。合同签订前，万科置业公司初步核实黄睿具有购房资格，黄睿也书面承诺其具有购房资格。合同签订后，万科置业公司在为黄睿办理备案登记过程中发现根据2017年3月23日《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》（成办发[2016]45号）限购政策的规定，黄睿已不具备购房资格，经多次协调，黄睿仍无法取得购房资格。至此，万科置业公司与黄睿双方签订的房屋买卖合同已无法履行，合同目的不能实现。为避免双方不必要的损失，维护双方利益，特诉至法院。 黄睿辩称：1.黄睿已向万科置业公司支付购房定金及首付款，合同已经开始实际履行且黄睿当时已经办理按揭贷款的全部手续，故黄睿在2017年3月5日签订《商品房买卖合同（预售）》当时是具有购房资格的；2.黄睿不受实施在《商品房买卖合同（预售）》签订之后发布的成办发[2017]10号限购政策的影响，即使按照成办发[2016]45号文件的规定，因黄睿也已经提供了证明其购房资格的全部信息，才可能进行下一步的网签合同及办理抵押贷款手续，故合同应该继续履行,万科置业公司不具备合同解除的条件；3.万科置业公司没有证据证明案涉合同无法履行，合同目的不能实现从而导致应当解除合同，故应当驳回万科置业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，万科置业公司与黄睿签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议。合同约定，黄睿购买万科置业公司开发建成的位于成都市天府新区华阳一心社区五、六、八、十四组，鹤林社区四组地块的“万科翡翠公园”×房屋，房屋总价为1279234元。付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，黄睿已向出卖人支付款项50000元，该款项抵作商品房价款。（二）黄睿采取商业贷款方式付款。合同第十条逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。（二）因不可归责于双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。补充协议附件四关于该商品房价款付款方式及期限的具体约定：买受人采用商业贷款方式购房，应在买卖合同签订的同时付清首期购房款；买受人应在签订认购书和买卖合同前向贷款银行核实办理商业贷款所需资料，并于签订买卖合同当日向银行提交完整资料。如买受人已在上述约定期间内根据银行要求提交了办理贷款所需全部资料，银行在后期审查中基于客户实际情况或自身政策原因，要求买受人新增加的，自买受人接到银行或出卖人新增资料和通知之日起3日内向银行补充齐全，否则自接到银行或出卖人通知之日第4日起以拟贷款金额为基础，按买卖合同第十条承担逾期付款的违约责任。买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，如因银行最终核定的贷款的利率、额度与年限与买卖合同约定不一致，需要对双方已签署买卖合同关于付款的内容作出变更的，买受人应无条件配合。买受人应在接到银行或出卖人提高首付款的通知后15日内作出选择。买受人在签订认购书和买卖合同前，已经向贷款银行进行咨询，充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需要提供的资料和需要交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况及其他贷款条件都符合贷款银行办理条件并符合行政主管机关要求的贷款条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具有银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求或不满足政府主管机关要求的贷款条件，导致未能订立担保贷款合同以致银行拒绝向买受人贷款的，该种情形视为买受人原因导致商品房担保贷款合同无法订立，买受人同意自银行或出卖人发出拒绝贷款或类似内容的通知后15日内一次性付清剩余全部购房款。否则，买受人应自银行或出卖人通知第16日起，按买卖合同第十条承担逾期付款的违约责任。项目重要提示中关于限购限贷的特别提示：请买受人知悉并阅读本项目销售现场公示的《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（成办发[2016]37号）、《进一步促进该市房地产市场健康发展若干政策措施》、《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》、《关于加强住房信贷政策管理的通知》，如买受人在销售现场未查找到相关文件的，请联系现场工作人员通过包括但不限于网络查询等方式获取前述文件，买受人确保在签订《成都万科川府置业有限公司楼宇认购书》前已知悉并考虑过相关限购限贷政策因素对买受人可能产生的影响，确认买受人具有购买本项目商品住房的资格。上述与本项目相关的重要信息，本公司已尽充分告知义务，认购书或商品房买卖合同一旦签订，视为买受人接受上述信息且无异议。关于买受人购房资格约定：出卖人已向买受人全面介绍了房屋行政主管机关对购房资格的限制性规定（包括本市户籍、纳税或社保缴纳情况），买受人签署本协议前亦已自行向行政主管机关咨询了相关内容，承诺自己完全符合行政机关规定的购房资格。日后若因买受人购房资格瑕疵导致合同不能备案、产权登记不能办理等情形，买受人保证继续履行合同义务，双方暂不办理备案、产权登记手续，待等够办理时双方配合完成备案、产权办理手续；买受人应承担合同不能全部履行的责任，还应赔偿因此而给出卖人造成的损失。补充协议对合同第二十四条（预售合同登记备案）、第二十五条（预售合同登记备案的违约责任）约定：买卖双方同意，贷款方式支付购房款的，在出卖人接到贷款银行或公积金机构确认的买受人具有贷款资格、能够按照买受人申请金额和利率放贷的通知之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。在满足本补充协议约定的备案条件后，出卖人怠于备案给黄睿造成实际损失的，出卖人应据实赔偿，此外不再承担其他违约责任。 另外，黄睿在签订《商品房买卖合同（预售）》前于2017年2月17日及2017年2月19日向万科置业公司出具《承诺书》及《承诺函》承诺：黄睿具有购买本项目商品住房的购房资格。此外，黄睿于2017年2月19日与置业顾问签署的按揭贷款办理基础资料清单中关于购房资格证明文件载明：购房人为本区域户籍居民的，提供有效身份证复印件、户籍证明复印件、所在单位营业执照复印件（营业执照注册地应为购房区域）、就业单位出具的购房证明（证明应明确就业时间、工作具体地点）、已连续缴纳1年社会保险（参保单位应与就业单位一致）或个人所得税缴纳证明原件（纳税地址需在本区域内）。 另查明，黄睿分别于2017年2月19日与2017年3月5日向万科置业公司支付购房定金50000元及购房首期款334234元，并收到万科置业公司出具的收款回执。黄睿还于2017年3月5日支付了公证费及抵押登记费1863元。 2017年9月19日，万科置业公司向黄睿出具诉讼告知函载明：万科置业公司与黄睿于2017年3月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，购买万科翡翠公园一期-1栋-1-903号房…因黄睿不具备本项目的购房资格，经多次协调后仍无法取得购房资格，导致无法完成商品房买卖合同备案登记手续，银行审批后认为无法满足其发放贷款的条件不能发放贷款，致合同目的不能实现。鉴于此，万科置业公司特此通知：请黄睿于2017年9月26日下午14点前前往位于成都市锦江区静安路1号的万科签约中心办理解除买卖合同的手续，手续办理完毕后由万科置业公司向黄睿退还黄睿已支付购房款。以上意见望审慎对待。 在诉讼中，经核实，黄睿自2015年1月1日起至2017年12月31日止，在天府新区地税局辖区范围内无申报税记录。另外，《成都市城镇职工养老保险缴费明细》载明：黄睿于2015年9月至2017年10月在青羊区连续缴纳社会保险24个月。 2018年2月1日，黄睿通过夫妻投靠方式将户籍迁入了成都市天府新区华阳麓山大道一段**********。 在诉讼中，黄睿也承诺：因为暂无法办理银行按揭，同意在条件成熟时一次性付款。 认定上述事实的证据有：万科置业公司与黄睿相关工商及身份信息，《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，承诺书，承诺函，诉讼告知函及邮寄单，收款回执，POS单据，明细清单，按揭贷款办理基础资料清单，银行按揭贷款办理须知，收据，个人所得税复函，养老保险缴费明细，户口薄及常住人口户口薄及常住人口登记卡，录以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院在本案中予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的相关规定，本案中，万科置业公司与黄睿签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，黄睿已经按照约定向万科置业公司支付了定金及首付款。虽然双方于2017年3月5日签订《商品房买卖合同（预售）》时，黄睿并不符合该期间范围内成都市人民政府办公厅发布的成办发（2016）45号关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政府措施的通知中要求在天府新区成都直管区购买商品房应具有该限购区域户籍及缴纳社保或户籍及缴纳社保或个人所得税等条件，不会涉及案涉《商品房买卖合同（预售）》的合同效力，仅可能影响案涉《商品房买卖合同（预售）》的实际履行。在诉讼中，万科置业公司并未提供证据证明双方在合同履行期间出现上述情况后其已经及时履行了要求黄睿以其他付款方式履行合同的通知义务，且双方合同中关于项目重要提示也载明：日后若因买受人购房资格瑕疵导致合同不能备案、产权登记不能办理等情形，买受人保证继续履行合同义务，双方暂不办理备案、产权登记手续，待等够办理时双方配合完成备案、产权办理手续。而在此期间，黄睿于2018年2月1日通过夫妻投靠方式已将户籍迁入了成都市户籍迁入了成都市天府新区华阳麓山大道一段**********，限购政策关于应具备限购区域户籍的购房条件。另外，黄睿在诉讼户籍的购房条件。条件成熟时一次性付款。故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》仍然存在继续履行的条件和基础。在此情形下，如果擅自解除双方业已开始实际履行的《商品房买卖合同（预售）》将可能导致双方利益的失衡，不利于维护交易的安全和稳定，根据公平和诚实信用原则，应当对合同解除权的行使予以必要的限制。故万科置业公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议并在此基础上协助办理《商品房买卖合同（预售）》网签信息注销手续并承担律师费8000元的请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告成都万科川府置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告成都万科川府置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周卫 二〇一八年十二月六日 法官助理彭先 书记员喻鸿凯