淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0812民初9899号原告：淮安市福田物业服务发展有限公司，住所地淮安市淮海西路**。法定代表人：钱成强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何荷，该公司员工。委托诉讼代理人：刘玥，该公司员工。被告：臧悦平，女，1957年1月5日出生，汉族，淮安市发改委退休干部，住淮安市淮阴区。被告：陈馨，女，1989年3月25日出生，汉族，澳洲留学生，住址。委托诉讼代理人：臧悦平（系被告母亲），自然人基本信息同上。原告淮安市福田物业服务发展有限公司（以下简称“福田物业”）与被告臧悦平、陈馨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业的委托诉讼代理人何荷、刘玥，被告臧悦平并作为被告陈馨的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福田物业向本院提出诉讼请求：判令两被告支付2014年2月14日至2015年4月3日期间物业服务费6127元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2014年1月26日，原告与万达广场写字楼物业管理委员会签订了《“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同》，合同约定由原告向万达广场写字楼提供物业服务。被告系万达广场写字楼8楼816室房产的所有人，被告自2014年2月14日起未按照物业服务协议缴纳物业管理服务费。经原告多次催要，被告仍拒绝履行。现原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告臧悦平、陈馨辩称，对房屋面积及欠费周期无异议；原、被告不存在前期物业服务合同关系，原告主体不适格；原告主张的物业服务费已过诉讼时效；原告将代售电力与物业费收取捆绑在一起而拒绝向被告出售电力，导致被告房屋无法装修，产生租金和物业费损失；原告在物业管理委员会委员朱桂前的协调下，同意不与被告签订前期物业服务协议，并由被告出具承诺书，承诺法院若判决被告应按6.8元/月/平方的标准缴纳前期物业费，即补交2014年2月14日至2015年4月3日的物业服务费，并在交纳2015年4月4日起一年的物业服务费后，出售电力给被告。综上，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告无权为被告提供前期物业服务和收取高于买卖合同约定标准的物业服务费，更无权把代售电力与物业费收缴捆绑在一起而拒绝出售电力给被告，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两被告与淮安万达广场投资有限公司（以下简称“万达投资公司”）签订商品房买卖合同，购买万达投资公司开发的淮安万达广场万达中心楼816室，房屋面积为66.2平方米。上述房屋于2013年10月21日登记在两被告及案外人陈志良（系被告臧悦平丈夫）名下。2014年1月9日，淮安万达广场写字楼物业管理委员会（以下简称“万达写字楼物管会”）发布公告，决定在三家物业公司中选聘报价最低的福田物业入驻万达写字楼，提供物业服务。如有异议，请于1月15日前以书面形式告知。若有过半数业主提出异议，本公告内容无效。公告期满后，万达写字楼物管会（甲方）与福田物业（乙方）于2014年1月26日，签订了“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同，对物业服务各项权利义务进行了约定。该合同中的物业管理服务费用采取包干制，具体标准为6.80元/月•M²，其中包含人员管理费用3.3元/月•M²，水电、电梯运行、维护费1.15元/月•M²，中央空调运行费2.0元/月•M²，税金分摊费0.35元/月•M²；物业费按年度缴纳，并在每年度的前30日内缴纳。协议签订后，原告福田物业于2014年2月14日入驻淮安万达广场万达中心楼提供物业服务，并于2018年3月31日退场。2018年6月4日，原告福田物业通过江苏引航律师事务所向被告臧悦平、陈馨发出律师函，要求两被告缴纳欠缴的物业服务费。再查，两被告等与淮安市清河区水渡口街道办事处、万达写字楼物业管理委员会行政违法及赔偿纠纷一案，在本院（原淮安市清河区人民法院）进行行政诉讼。本院认定因交付房屋面积及已入住户数均远远低于50%，不具备成立业主大会的条件，为了恢复正常的物业服务秩序，在部分业主及淮安万达广场投资有限公司的申请下，淮安市清河区水渡口街道办事处依据《江苏省物业管理条例》的规定组织成立物业管理委员会行政目的正当，符合法律规定的条件；物业管理委员会的成立过程均进行了必要公告、公示、公布，物业管理委员会的人员组成亦符合法律规定，行政程序正当，并于2015年3月19日作出（2014）河行初字第0057号民事判决书，驳回两被告等的诉讼请求。本院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《江苏省物业管理条例》规定，物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责。本案中，万达写字楼物管会系依法成立，其与福田物业签订的物业服务委托合同系双方当事人真实意思表示，上述协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，两被告作为业主，应受到上述物业服务合同的约束，按照合同约定的标准向原告福田物业按期交纳物业管理费。被告抗辩其与原告未签订前期物业服务合同，原告无主体资格，无事实与法律依据，本院不予采信。关于物业费金额。本案原告福田物业于2014年2月14日开始为涉案房屋提供物业服务，两被告自2013年10月21日开始即取得了业主资格，两被告应当按照物业服务合同约定支付物业服务费。根据原告陈述、举证及被告自认，两被告尚欠2014年2月14日至2015年4月3日期间的物业管理费6127元（66.2平方*6.8元/平方/月*413天）。现原告福田物业要求两被告支付上述款项，于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告非法提高收费标准。本院认为，物业服务合同对收费标准有明确约定，且不违反法律和行政法规的强制性规定，业主应当依照该收费标准缴纳费用，故对被告的该抗辩，本院不予采信。关于诉讼时效，原告作为提供物业管理的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算。原告自2018年3月31日才从万达中心楼退场，因此原告的主张未过诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告还抗辩原告将代售电力与物业费收取捆绑在一起而拒绝向被告出售电力，导致被告房屋无法装修，产生租金和物业费损失的问题。因与本案不属同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、《江苏省物业管理条例》第二十七条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告臧悦平、陈馨于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安市福田物业服务发展有限公司2014年2月14日至2015年4月3日期间的物业服务费6127元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告臧悦平、陈馨负担。本判决为终审判决。审判员  潘树林二〇一八年十二月二十九日法官助理董淑敏书记员范文静相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《江苏省物业管理条例》第二十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。