江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初3707号原告：臧益萍，女，1967年1月5日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：唐阳华，射阳县临海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：顾正明，男，1961年4月6日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：王加海，男，1949年8月31日出生，汉族，江苏省射阳县。委托诉讼代理人：黄志生，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被告：臧红艳，女，1969年9月25日出生，汉族，江苏省射阳县。被告：射阳县海通镇支鱼居民委员会，住所地江苏省射阳县海通镇支鱼居委会。法定代表人：李树标，该居委会主任。原告臧益萍与被告王加海、被告臧红艳、被告射阳县海通镇支鱼居民委员会（以下至判决主文前简称“支鱼居委会”）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告臧益萍及其委托诉讼代理人唐阳华、顾正明，被告王加海及其委托诉讼代理人黄志生，被告臧红艳、被告支鱼居委会的法定代表人李树标到庭参加诉讼。第二次庭审原告臧益萍的委托诉讼代理人唐阳华，被告王加海及其委托诉讼代理人黄志生，被告支鱼居委会的法定代表人李树标到庭参加诉讼，被告臧红艳经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三次庭审原告臧益萍及其委托诉讼代理人唐阳华、顾正明，被告王加海，被告支鱼居委会法定代表人李树标到庭参加诉讼，被告臧红艳经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。臧益萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告王加海与臧红艳之间的房屋买卖协议无效；2.判令被告王加海返还原告诉争房屋被拆迁应享有的部分拆迁款10万元；3.判令被告支鱼居委会对被告王加海的返还款义务承担连带责任。事实和理由：臧益萍与臧红艳系已故臧步海、孙秀梅夫妇生前的两个女儿。臧步海、孙秀梅生前在支鱼居委会五组所有的房屋及附属设施，由其小女臧红艳代为看管、使用。2017年，被告王加海对原告称因拆迁补偿需要，其向原告索要父母生前房屋的产权证，原告未同意。后经了解，王加海与臧红艳就案涉房屋达成过买卖手续。原告向被告支鱼居委会反映情况，支鱼居委会口头答应原告从中协调，并承诺在矛盾解决前，不会将拆迁补偿款支付给王加海。后，支鱼居委会却将案涉房屋拆迁款悉数支付给王加海。原告认为，案涉房屋的继承人系臧益萍和臧红艳。涉案房屋建造时是臧益萍与丈夫顾正明两人出资建造，顾正明还是臧步海、孙秀梅夫妇生前的上门女婿。故臧益萍对案涉房屋享有绝大部分物权，臧红艳出卖案涉房屋，原告对此房屋买卖并不知情。另，按土地管理法相关规定，农村一户农户只能享有一处宅基地。王加海在支鱼居委会自己已经享有一处宅基地并建有房屋。其不能在再通过其他方式取得诸如案涉房屋的第二处宅基地。综上两点，王加海与臧红艳之间的案涉房屋协议无效。支鱼居委会没有调查核实案涉房屋物权归属，仅根据收条，而不顾案涉房屋产权真正持有人的合法利益，便将案涉房屋拆除，并将拆迁款补偿随意发放给王加海。王加海在案涉房屋拆迁前已经5至6年不在案涉房屋居住，支鱼居委会根据何种事实据此认定，案涉房屋实际居住人系王加海。故要求支鱼居委会对拆迁款的返还承担连带责任。王加海辩称，被告王加海与臧步海、孙秀梅系同村村民。王加海于2001年购买案涉房屋业已接近20年，如果不购买原告父母的房屋，支鱼居委会也应分给王加海家宅基地，同样可以建房。臧红艳在其叔叔臧兵的撮合下，将案涉房屋出卖给王加海，王加海业已给付清了购房款。房屋买卖协议合法有效。原告所居之地与案涉房屋相距很近，原告不可能不知晓房屋买卖之事。原告主张有违诚实信用，如果法院支持原告的诉请，则无形中助长了故意毁约行为的发生，鼓励了不诚实信用行为的发生。且案涉房屋在2016年作为危房被拆除，经过村居、镇政府确认，居委会之后将房屋按拆迁补偿向王加海发放补偿款并无不当。该房屋已经不存在，原告作为继承人对案涉房屋宅基地使用权丧失继承权，原告不享有诉权，请求驳回原告的诉讼请求。臧红艳辩称，同意臧益萍的诉讼主张，宅基地补偿款要求王加海支付给我，亦同意原告诉状陈述的事实和理由。支鱼居委会辩称，2016年8月8日，王加海居住多年的案涉房屋被上级部门鉴定为D级危房，经与王加海协商，由我居委会组织力量对该房屋拆除，并决定支付给王加海1万元补偿款。2016年12月，经日月岛搬迁指挥部会办研究，决定对我村居已拆除的19户D级危房重新评估，补偿标准参照日月岛房屋搬迁标准执行。据此，我村居与王加海重新签订了搬迁协议，协议总补偿款为155550元。2017年1月，臧益萍丈夫顾正明至我村居了解情况，称案涉房屋存有矛盾，要求我村居协调。后经了解，2001年，臧步海、孙秀梅夫妇之次女臧红艳在案涉房屋居住，经臧红艳叔父臧兵参与协调与本村村民王加海谈妥价格后，将该房屋出卖给王加海居住。当时经调解，王加海同意拿出部分补偿款来化解矛盾，但原告不予认可，致调解不成。原告诉求确认臧红艳与王加海之间的房屋买卖无效没有依据。2001年诉争房屋居住者臧红艳在其叔父臧兵见证下达成事实房屋买卖协议，原告应当尊重历史和事实。王加海在2001年购买案涉房屋时，其儿子已二十几岁，且是多子女家庭，所以王加海享有宅基地受让资格。原告诉称对臧红艳与王加海之间的房屋买卖不知情不符合事实。原告一直居住在射阳县淡水养殖场部，与诉争房屋空间距离不足300米，房屋买卖至今十几年了，期间王加海装修多次，孙秀梅的自留地也是由王加海种植，王加海业已在此房屋内居住生活多年，且该房屋在2016年9月被作为危房拆除。原告称对诉争房屋买卖不知情不符合常理。原告要求我村居协调矛盾时，王加海在村居于2016年12月3日领取一笔危房补偿款1万元，于2017年1月24日领取8万元，尚余65550元，村居一直留着协调矛盾，但原告一直不认可。村居无权无限期扣留群众的补偿款，2017年6月12日，村居按协议向王加海兑付了尚余款项。也告知原告纠纷可以通过法律途径解决。现原告要求我村居承担连带责任没有依据，请求法院公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：臧步海、孙秀梅夫妇生前原系射阳县海通镇蒲头村**村民，生育长女臧益萍，次女臧红艳。1990年12月17日，臧步海取得案涉房屋宅基地使用权。1991年臧步海死亡。1996年7月30日，孙秀梅取得案涉房屋产权证。臧益萍、臧红艳成家后户口先后迁出支鱼居委会。王加海原系射阳县海通镇蒲头村**村民。2001年4月29日，射阳县人民政府批复同意射阳县海通镇调整海通居委会等村、居行政区划。同意将支鱼村、蒲头村合并为一个居委会，设立支鱼居委会。2001年5月7日，海通镇政府批复同意调整合并居村小组。同意将原蒲头村第八村民小组、原蒲头村第七村民小组合并组建为支鱼居委会第五居民小组。王加海与孙秀梅系同村同组村民。孙秀梅于2001年农历9月18日死亡。臧红艳实际居住在孙秀梅的房屋。2001年12月25日，臧红艳在其叔父臧兵的协调下，将其父母生前留下的案涉房屋出卖给王加海。同日由臧红艳叔父臧兵代书出具给王加海的收条载明“收到王加海购房款壹仟另陆元正。下欠壹仟元到2002年秋收花季交情”。后，王加海按约付清购房尾款。王加海购得案涉房屋后入住此房屋生活。2016年8月8日，案涉房屋被海通镇镇村建设服务中心等相关部分评定为D级危房。后该房屋遂被支鱼居委会组织人员予以拆除。2016年12月，支鱼居委会与王加海重新补签了案涉房屋搬迁协议书。约定被搬迁人孙秀梅（王加海）房屋产权合法建筑面积为62.92平方米，房屋补偿价79530元，附属设施及装潢费为4679元。案涉房屋土地使用证核准面积为62.9平方米，土地使用证号为12-09-08068，实补宅基地面积为135平方米，补偿金额为：44550元等内容。2016年12月3日，王加海领取了D级危房拆除补偿款10000元。王加海分别于2017年1月24日、6月12日领取房屋搬迁补偿款80000元、55550元，合计135550元。现原告以享有案涉房屋继承权，臧红艳无权擅自处置出卖房屋，且对案涉房屋被出卖事实不知情及王加海违反农村“一户一宅”规定，购买案涉房屋为由，诉至本院，要求确认案涉房屋买卖无效，并要求被告返还部分房屋拆迁款。另查，海通镇蒲头村八组1998年10月16日制作的孙秀梅土地承包归户清册载明“户名孙秀梅，证书编号058，该户总人口1个，宅基地面积0.3亩”。本院认为，本案的争议焦点在于臧红艳与王加海之间的房屋买卖协议是否有效。本案中，诉争房屋系臧益萍、臧红艳父母生前财产。孙秀梅死亡后，在其遗产分割前，该房屋应为臧益萍、臧红艳共同共有。诉争房屋共有权人之一的臧红艳与王加海签订本案房屋买卖协议时，卖房协议虽由臧红艳一人与被告王加海签订，但从庭审中原、被告的陈述，本院确认原告臧益萍对卖房一事应知晓，并且对出卖房屋未持异议。理由如下：（1）双方买卖房屋经历了中间人臧兵协调、分期给付房款等过程，且卖房这么大的事情，臧红艳不会也不可能不跟臧益萍商量或告诉臧益萍一声，自己一人就将实际居住的原父母的房屋卖与被告王加海，此不合正常思维逻辑，更不合情理；（2）臧益萍所居住的房屋与案涉原房屋时空间距不足500米，且案涉原房屋系单门独户，其听不到一点房屋买卖的风声，犹如生活在真空里，更不现实。（3）王加海购房后即居住在案涉原房屋多年，且多次维修房屋，居住期间用电点灯，对此，居住于附近可以近距离看到此房的臧益萍不可能多年不察觉不知晓而无动于衷；（4）如果臧益萍因当时不知情其妹臧红艳卖房行为，按照正常的思维逻辑，在臧红艳卖房后即应寻求法律救济途径，然，其却未在法律规定的时间内主张权利，一直等到十四年后，案涉原房屋被拆除，因搬迁补偿款归属问题，方才起诉要求确认合同无效。臧益萍所称对买房不知情与常理不符。综上，应可确认原告当初是知晓并认可臧红艳将房屋出卖给被告王加海的。同时本案房屋买卖是农村房屋买卖，根据法律规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也必然会处分宅基地使用权。同一集体经济组织的成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未为法律禁止。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。从上述规定可见，农村宅基地使用权不仅具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，从所在村居无偿分配取得此权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，取得宅基地使用权的主体应当具备宅基地所在村村民的身份。宅基地使用权可以在本集体经济组织成员之间流转，如果房屋买卖合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，即对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响的，那应当认定合同有效。根据村委会组织法规定，村民委员会有权管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产，而村集体经济组织的职责范围亦包括管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产。本案被告王加海购买其本村村民原所有的房屋，并不违反法律禁止性规定。本案案涉原房屋的宅基地使用权人因臧步海、孙秀梅先后死亡，其女臧益萍、臧红艳与孙秀梅非系土地管理法概念中界定的“一户”内的成员。且户口均亦迁出支鱼居委会。对于王加海是否能取得宅基地受让资格，应由支鱼居委会来认定，现支鱼居委会已认可王加海具备案涉原房屋宅基地使用权受让人资格，该行为可以认为认可安排被告王加海宅基地居住。另，涉案原房屋已经作为危房被拆除，宅基地已被支鱼居委会收回他用。无需再就房屋宅基地内容强制性法律审查干涉。臧益萍、臧红艳亦没有提供证据证明诉争房屋买卖协议约定的房屋价格有失公允或明显低于市场价格，应当认定王加海依约支付的对价亦相应合理。虽然该房屋产权尚未实际变更，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，即使王加海未办理诉争原房屋物权变更登记，正式取得该房屋物权，但王加海与臧红艳之间签订的房屋买卖协议也应自双方达成一致意见时即已生效，该房屋买卖协议的合同效力不受物权变动与否的影响。综上，本案被告王加海为支鱼居委会集体经济组织成员，其购买同村同组宅基地上房屋不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。因此双方在目前有利益变动时应当秉承信用恪守交易承诺。故原告主张确认臧红艳与王加海之间签订的房屋买卖协议无效无事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋被作为危房拆除后，危房拆除补偿款理应归王加海享有，后支鱼居委会按搬迁协议支付的房屋搬迁对价利益亦应当由案涉房屋购买者居住者王加海享有。故原告主张王加海向其返还部分房屋拆迁款，并由支鱼居委会承担连带返还责任有违诚信原则亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告臧益萍的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告臧益萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  周子荣人民陪审员  李宏连人民陪审员  吴友俊二〇一八年十二月二十六日法官 助理  王 伟书 记 员  张慧雯附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。