广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初3677号原告：王丹，男，1986年3月3日出生，汉族，住湖南省祁阳县，委托诉讼代理人：代朝勇，广东尚宽律师事务所律师被告：温生标，男，1972年2月10日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：中信银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区鸿福路**南峰中心首层**，统一社会信用代码为91441900712252353H。法定代表人：张家强，该公司行长。委托诉讼代理人：方福甜，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁伟倩，广东法仕律师事务所实习律师。原告王丹与被告温生标、第三人中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序审理，被告温生标在答辩期内提出管辖权异议，本院经审理后裁定驳回其异议，被告温生标向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定维持原裁定。本案于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告王丹及其委托诉讼代理人代朝勇，被告温生标，第三人中信银行的委托诉讼代理人方福甜、丁伟倩到庭参加了诉讼。本案处理管辖权异议的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告王丹向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》，办理位于东莞市××镇××山庄风华××18Ｇ的解除抵押手续并过户至原告名下，在原告代为被告清偿所欠第三人债务后，第三人协助办理上述房屋的解除抵押权手续；2.被告向原告支付违约金200000元；3.被告向原告赔偿财产保全担保费6600元，诉讼保全费5000元，中介费10000元；4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年12月27日在东莞市合富置业有限公司的居间服务下签订一份《房屋买卖合约》（编号为004424），该合约约定被告将其位于东莞市××镇××山庄风华××房以1650000元的价格出售给原告，原告于当日向被告支付定金100000元；涉案的房屋处于抵押状态，被告应于签署涉案房屋买卖合约后的10日内申请办理解除抵押手续，并将房屋的不动产权证及商品房买卖合同交给中介办理过户手续，并由被告自行赎楼，被告应在收取定金后向银行办理提前还贷手续，并一次性还清所欠的银行贷款；原、被告双方特别约定，原告出具银行同意贷款书后，原告向被告支付500000元给被告前期赎楼；《房屋买卖合约》约定双方任何一方违约的，守约方有权解除本合约并有权要求违约方按照定金罚则承担违约责任或支付相当于成交价20%的违约金；还约定违约方应向守约方赔偿中介代理费。2018年2月9日，因被告无钱赎楼，故原告与被告签订一份《补充协议》，约定在被告收取100000元定金的情况下，原告将首期楼款200000元支付给被告让其还清银行贷款，余款200000元在2018年2月12日前向被告支付，被告在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押手续，当天被告把办理产权资料的回执单存档在东莞合富置业公司。2018年3月8日，原、被告双方协商，在《补充协议》后增加第7条约定，发生纠纷的由房屋所在地人民法院管辖。不申请仲裁。合约及补充协议签订后，原告按约定向被告支付定金及首期楼款共计500000元，被告收取上述购房款后将款项用作他途，拒绝赎楼，且其明确表示无法履行赎楼义务，现双方无法办理贷款及过户手续的过错在于被告。涉案房屋抵押给第三人，原告愿意代被告向第三人还清涉案房屋剩余的债务，以解除抵押权，以达成房屋过户，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告温生标辩称，一、房屋不能过户的责任不在被告，原告没有按照协议的约定履行义务，协议约定不含定金原告还应向被告支付500000元，但是原告除定金外只向原告支付了400000元，在涉案《房屋买卖合约》的第3页的第2条中的第4款的第（3）项约定，首期楼款为不含定金500000元；二、《房屋买卖合约》的第2页的三方约定的其他事项处的空白栏有手写卖方要出具银行同意贷款书，但是银行一直未出具同贷书，故无法申请赎楼，原告提供的贷款审批通知书中的机构并不存在，且该审批通知书没有盖章亦无原件；3.《房屋买卖合约》的第1页第5条第（2）项约定的10日内申请办理解除抵押手续，是中介填写的，按照现在广东省东莞市国土局的规定，解除抵押在45天到60天之内，合约约定10天与国家规定冲突，按《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》相关规定，合同如果和国家行政主管部门规定冲突时则无效，也就是说按照原告的理解要在10日内解除抵押，是不存在的。被告从未拒绝赎楼，一直是在配合原告履行合同，在合同签订的第5天被告已经将房屋搬空并在2018年3月8日将案涉房屋的钥匙交给了原告，原告亦在收楼确认书签字，被告与原告还约定在案涉房屋的小区办门卡，但是原告一直没有到管理处一起办门卡，故原告主张被告拒绝卖楼是无中生有。原告在2018年3月8日已经签了收楼确认书，但是在2018年3月11日起诉，明显是恶意摄取违约金。同时，《房屋买卖合约》中没有约定《补充协议》有效，《房屋买卖合约》的手写部分为补充条款，故《补充协议》是无效的，应该另案处理。另外，被告愿意配合原告办理案涉房屋的过户手续并将案涉房屋卖给原告，但被告不同意向原告支付违约金、中介费等其他费用。第三人中信银行述称，根据被告与中信银行签订的借款合同约定，被告负有按期还本付息的义务，自2018年3月21日起，被告在中信银行的贷款出现逾期还款现象，截止至2018年10月15日，被告拖欠的本金为981882.02元，利息43602.52元、罚息1795.33元，后续罚息、利息及复利依照贷款合同及相关约定计算至全部清偿之日止。根据借款合同的约定，中信银行保留宣告借款合同项下已发放贷款提前到期，并要求被告立即向中信银行偿还全部贷款及相应利息，或依法处分抵押物以清偿全部贷款及相应利息；二、中信银行作为抵押权人，若案涉房屋要过户，必须先全部清偿被告在中信银行的贷款本息，根据合同的相对性，中信银行仅接受被告的还款，中信银行不牵涉原、被告之间的纠纷；三、若判决要求中信银行协助配合的，中信银行只有在案涉房屋的贷款本息全部结清的情况下，才能配合注销房产抵押登记手续。另外，中信银行已向广州仲裁委员会提起了仲裁申请，由此产生仲裁费13469元、保全费5000元、律师费24000元。本院经审理查明，原告与被告于2017年12月27日签订一份《房屋买卖合约》，约定被告（卖方）将其名下位于东莞市××镇××山庄风华××房屋以1650000元的价格转让给原告（买方）。上述《房屋买卖合约》第一部分买卖关系的第四条约定：由买方支付税费；第五条第2款约定：该物业是抵押状态，卖方应于签署本合约后10日内申请办理解除抵押手续，并将房产证原件/商品房买卖合同原件托管至经纪方处作为办理过户手续用。（若卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署本合同后10日内办妥全权公证委托给担保公司和经纪方指定人员。）；第七条约定：买卖双方同意卖方交付该物业予卖方使用之日期为：收齐所有楼款三天内；第十条约定：买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按照定金罚则或支付相当于成交价的百分之二十的违约金的方式承担违约责任。《房屋买卖合约》的第二部分居间关系的三方约定的其他事项处手写约定：买卖双方协商并决定，买方出具银行同意贷款书后（银行同贷书一个半月左右可以出来）买方支付500000元给卖方前期赎楼。卖方配合买方做高贷。卖方确认该物业是卖方在广东省范围内以刘霞、温生标为单元的唯一住房，若有不符，则出售该物业所产生的个人所得税由卖方支付。《房屋买卖合约》附件（付款方式）第二条第4款第（一）项第（3）款约定：首期楼款（不含定金）：人民币伍拾万元整（￥500000.00元），买方在房管部门成功受理本次交易过户递件当天直接支付给卖方；第二条物业有抵押登记情况适用，D.涂销抵押后按揭付款处的第一条约定：1.（定金）（部分定金）：人民币拾万元整（￥100000.00元），买方应在签署本合约同时自行交付卖方；3.卖方应在收到定金后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年100000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。原告与被告于2018年2月9日签订一份《补充协议》，约定如下：“1.双方同意，案涉物业涂销抵押后银行按揭付款交易，该物业定金100000元，买方已在2017年12月27日自行支付卖方；2.买方同意将首期楼款200000元支付给卖方还清银行贷款，余下楼款200000元买方在2018年2月12日前支付给卖方。卖方在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押手续。当日内卖方把该物业办理产权抵押资料的回执单存放在东莞市合富置业有限公司。3.双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后5个工作日内配合经纪方完成本次交易的过户递件手续。……”被告分别于2017年12月27日、2017年12月30日、2018年2月9日及2018年2月12日出具收款收据并确认收到原告的定金共计100000元，部分首期款200000元，余下首期款200000元。被告主张其虽收到上述共计500000元，但原、被告双方的交易并未提及补充协议的有效性，其主张双方的补充协议只有《房屋买卖合约》中三方约定的其他事项处的手写内容，上述合约中并未约定《补充协议》有效，故其主张案涉《补充协议》系无效协议，其主张原告并未足额向其支付首期款500000元，仅向其支付首期款400000元，其已积极履行义务，并于2018年3月8日向原告交付案涉房屋，双方亦签了收楼确认书予以确认，且原告未按照约定出具银行同意贷款书，案涉房屋未能过户并非其不配合导致，故其并未违约。被告为证明其上述主张向本院提供收楼确认书为证，原告确认上述收楼确认书的真实性，但其主张被告并未向其交付案涉房屋。原告主张其已经通过中介取得中国农业银行东莞虎门支行的同意贷款审批通知，中介也通知被告银行同意贷款书已经出具，被告系故意不与原告办理案涉房屋的过户。原告为证明其上述主张向本院提供贷款审批通知书为证。上述贷款审批通知书显示操作日期为2018年2月8日，贷款金额为1150000元，贷款用途为担保贷购虎门镇丰泰华园山庄风华豪园，审批意见为同意，批复机构为广东东莞独立审批人办公室，经营机构为广东东莞虎门营业部，批复有效截止日期为2018年8月8日。该贷款审批通知书无原件，亦无任何部门的盖章。被告不确认其真实性，其陈述中介确实通知其银行已经出具同意贷款书，并要求其到中信银行赎楼，但并未向其出示该同意贷款书，而中信银行因被告无银行同意贷款书，故不同意其赎楼。另查明，被告为购买案涉房屋向中信银行贷款，案涉房屋的抵押权人为中信银行，抵押金额1000000元，抵押范围为全部，抵押期间为2017年4月19日至2037年4月19日。第三人中信银行陈述被告自2018年3月21日起逾期向其偿还借款，至今被告已拖欠其本金981882.02元，利息43602.52元、罚息1795.33元，其已对被告提起仲裁。原告同意代被告偿还其欠中信银行的债务。原告为证明其有能力支付剩余的1150000元购房款，经本院通知后其已按时向本院代管款账户存入上述款项。再查明，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2018）粤1972民初3677号民事裁定书，裁定冻结温生标银行存款1650000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的《房屋买卖合约》、《补充协议》、房产证查询记录、收款收据、贷款审批通知书、银行流水；被告提供的收楼确认书及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是：一、原告主张继续履行合同是否具备履行条件；二、原告主张被告支付违约金及赔偿损失是否合法有据。关于焦点一。涉案交易房屋虽然存在抵押债权，但原告同意代被告向第三人清偿以清偿消灭抵押债权，并且原告已将剩余楼款1150000元存入本院代管账户证明其有代偿能力，故涉案《房屋买卖合约》的履行障碍已消除，原告主张继续履行涉案《房屋买卖合约》具备条件，故本院对原告关于主张判令其代被告向第三人清偿抵押债权并在解除抵押登记后由被告将涉案房屋过户至原告名下的请求予以支持。根据涉案《房屋买卖合约》的约定，涉案房屋过户的税费由原告承担，但被告及案外人刘霞在广东省范围内有其它住房由此多产生的个人所得税除外。需要说明的是，第三人因被告未按约定还款，已对被告提起仲裁，故原告代为清偿的范围应包括第三人与被告因生效裁判文书确定的债务。关于焦点二。涉案《房屋买卖合约》第一部分第五条第2款是格式条款且没有采取合理的方式提示，第二部分第二条的手写内容三方约定事项是特别约定条款，当该两部分约定内容不一致的情况下，特别约定条款应优于一般格式条款，故本院认定被告履行赎楼义务的前提是原告取得银行同贷书并且支付了500000元给被告后。虽然涉案《房屋买卖合约》附件第二条第4款第（一）项第（3）款约定首期楼款不含定金为500000元，但原、被告双方其后签订了《补充协议》约定首期楼款200000元，余下楼款200000元。结合原告提供的收款收据内容显示部分首期200000元及余下首期200000元的内容，能够证明原被告双方已以《补充协议》变更了涉案《房屋买卖合约》关于首期楼款不含定金为500000元的约定。被告在收到原告交付的定金100000元、首期楼款400000元合计500000元，并且原告取得银行同贷书的情况下，被告应在合理时间内到第三人处办理赎楼手续，并到房管部门为涉案房屋办理注销抵押登记。然而，原告取得银行同贷书后并未将同贷书的复印件交给被告导致被告无法核实原告是否取得同贷书。被告在不知晓原告是否取得同贷书的情况下未办理赎楼手续不构成违约。原告主张被告违约没有事实和法律依据，本院不予支持。因原告主张被告违约不成立，故本院对原告主张的违约金及损失不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告王丹应于本判决发生法律效力之日起七日内代温生标向中信银行股份有限公司东莞分行清偿坐落于东莞市虎门镇丰泰华园山庄风华豪园1座18G房屋[房地产权证号：粤房地权证莞字第**]贷款的债务和注销房产抵押登记手续，第三人中信银行股份有限公司东莞分行应予以配合；二、被告温生标应于注销抵押登记之日起七日内将上述房屋过户登记至原告王丹名下，由此产生的税费由原告王丹承担；三、原告王丹应于上述房屋办理过户登记并取得过户回执的当天向被告温生标支付转让余款（计算方式：总楼款1650000元-已付定金及首期款500000元-本判决第一判项确定原告王丹代为向第三人中信银行股份有限公司东莞分行清偿的债务）；四、驳回原告王丹的其它请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10822元、保全费5000元（已由原告王丹预交），由原告王丹承担受理费1281元，被告温生标承担受理费9541元、保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一八年十二月十一日书记员  王超蕾阳意