广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2458号上诉人（一审原告）：肇庆市鼎湖区农村信用合作联社，住所地:广东省肇庆市鼎湖区。法定代表人：方宇霞，该社理事长。委托诉讼代理人：黄炳坚，广东端信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：罗晨，男，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：肇庆市鼎湖区华顺通汽车修配厂，住所地:广东省肇庆市鼎湖区。执行事务合伙人：罗晨、伍霞玲。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。上诉人肇庆市鼎湖区农村信用合作联社（以下简称鼎湖农信社）因与被上诉人罗晨、肇庆市鼎湖区华顺汽车修配厂（以下简称华顺汽配厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2018）粤1203民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎湖农信社的委托诉讼代理人黄炳坚，被上诉人罗晨、华顺汽配厂的共同委托诉讼代理人黎展雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎湖农信社上诉请求：1.撤销一审判决；2.罗晨及华顺汽配厂（普通合伙）立即迁出坐落于鼎湖区××北××区、土地使用权证号为肇鼎国用（2008）第24068号的土地（租赁土地面积1万平方米，含所租土地上的建筑物、废旧办公楼二幢），并将该土地（含所租土地上的建筑物、废旧办公楼二幢）交还给鼎湖农信社；3.罗晨立即向鼎湖农信社支付自2017年1月1日起至交还租赁土地之日止的租金及违约金，其中租金按每年1万元计算，违约金从2017年1月1日计至交还租赁土地之日止，按每天300元计算，暂计至2018年1月1日止，租金为1万元，违约金为109500元，合计119500元，以后计至交还土地之日止；4.本案诉讼费用由罗晨和华顺汽配厂负担。事实与理由：一、一审判决对鼎湖农信社通知罗晨和华顺汽配厂交还场地的事实不予认可，这是错误的。1.鼎湖农信社发出的《催收场地函》，通过快递邮寄给了罗晨及其担任法定代表人的公司。虽然罗晨和华顺汽配厂拒绝签收，但其己经知悉鼎湖农信社要求其交还场地的事实。2.鼎湖农信社曾派工作人员到租赁场所，当面送达《催收场地函》，华顺汽配厂的工作人员在现场，但其以不是罗晨本人为由拒绝签收。但对于鼎湖农信社要求其交还场地的事实，罗晨和华顺汽配厂己经知悉。3.在鼎湖农信社发出《催收场地函》邮件后，罗晨和华顺汽配厂曾强行通过转账方式交纳所谓的“租金”，鼎湖农信社己按其转账的账户退还该“租金”。这也证实，罗晨和华顺汽配厂知道鼎湖农信社不同意延续租赁合同的意愿。二、一审判决认定罗晨和华顺汽配厂以现金方式分两次缴纳合计2万元款项是租金，这也是错误的。1.以现金存入账户是存款人的单方行为，鼎湖农信社作为账户所有人，无权禁止他人向鼎湖农信社账户存入款项。所以，鼎湖农信社账户收到该现金存款，不代表是鼎湖农信社认可并同意收取。2.鼎湖农信社是金融机构，在该现金存款法律关系中，鼎湖农信社同时具备两个角色，一个是账户所有人，一个是受理存款业务的金融机构。只要罗晨和华顺汽配厂持现金存入指定账户，鼎湖农信社作为金融机构，就要为其办理款项存入业务。《现金缴款单》上的鼎湖农信社业务受理章，也是鼎湖农信社作为存款业务的受理机构，盖章确认为款项存入人办理了该项存入业务。但是鼎湖农信社作为账户所有人，并未同意罗晨和华顺汽配厂擅自存入款项的行为，也不认可这笔款项是所谓的租金。但由于罗晨和华顺汽配厂采用现金存入方式，在罗晨和华顺汽配厂自己不提供账户信息的前提下，鼎湖农信社是不可能将款项退回的。所以鼎湖农信社将这两笔款项作为挂账处理，只要罗晨和华顺汽配厂提供收款账户，鼎湖农信社可随时退还。3.一审判决无视了鼎湖农信社作为金融机构的特殊性质，将办理存款的行为作为收取款项的行为，导致作出了错误的判决。若按一审判决的逻辑，以后鼎湖农信社与任何民事主体作交易，只要该交易对手强行存入款项，鼎湖农信社都要被迫与其建立交易关系，除非鼎湖农信社拒绝其款项存入，但这又会导致鼎湖农信社作为金融机构拒绝办理存款业务，违反法律规定。显然这是自相矛盾的。三、租赁关系的形成，必须要有出租方和承租方的合意，不能采取推定成立的方式。一审判决滥用自由裁量权，将本案定性为不定期租赁，这是没有事实依据和法律依据的。1.在本案的《租赁合同》到期后，鼎湖农信社明确向罗晨和华顺汽配厂提出不再续租，也没有与罗晨和华顺汽配厂协商续租事宜。罗晨和华顺汽配厂没有任何证据证明在租赁期满后鼎湖农信社有允许其继续租赁的意思表示。2.鼎湖农信社己通过邮寄和现场送达等方式，向罗晨和华顺汽配厂发出《催交场地函》，表示鼎湖农信社已经对罗晨和华顺汽配厂继续使用租赁场地的行为提出异议，故不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定。3.一审判决认为鼎湖农信社可以找到罗晨和华顺汽配厂退还款项，这是毫无根据的推论。款项退还是一个双务行为，在罗晨和华顺汽配厂拒绝办理退款手续、鼎湖农信社也不知道罗晨和华顺汽配厂指定账户的情况下，是不能单方退还款项的。四、即使按照一审判决认定双方存在不定期租赁关系，但不定期租赁是可以随时解除的。在本案一审的民事起诉状和鼎湖农信社一审庭上陈述中，都己表示不同意继续租赁、要求交还土地的意思，即要求解除租赁合同，所以这个不定期租赁关系应在鼎湖农信社起诉时就要解除，罗晨和华顺汽配厂按实际使用时间交纳租金，并立即迁出场地、交还租赁物。但一审判决却以罗晨和华顺汽配厂己交纳2018年租金为由认定其经营行为不违约，与判决中定性为不定期租赁又互相矛盾。罗晨和华顺汽配厂辩称，鼎湖农信社已经收取了罗晨和华顺汽配厂的租金，表示对不定期租赁的确认。鼎湖农信社向一审法院起诉请求：1.罗晨及华顺汽配厂（普通合伙）立即迁出坐落于鼎湖区××北××区、土地使用权证号为肇鼎国用（2008）第24068号的土地（租赁土地面积1万平方米，含所租土地上的建筑物、废旧办公楼二幢），并将该土地（含所租土地上的建筑物、废旧办公楼二幢）交还给鼎湖农信社；2.罗晨立即向鼎湖农信社支付自2017年1月1日起至交还租赁土地之日止的租金及违约金，其中租金按每年1万元计算，违约金从2017年1月1日计至交还租赁土地之日止，按每天300元计算，暂计至2018年1月1日止，租金为1万元，违约金为109500元，合计119500元，以后计至交还土地之日止；3.本案诉讼费用由罗晨承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。罗晨对鼎湖农信社提交的证据《催收场地函》及快递底单有异议，罗晨提出其没有收到催收场地函，当时双方还在协商续签租赁合同及讨论租赁的期限和条件，因此认为该催收场地函没有效力，该院经审查认为该催收场地函上只有鼎湖农信社的公章，并没有签收人签名，且快递底单只是证明了鼎湖农信社邮寄信函给罗晨，但没有证据证明罗晨已经收到了该函，因此该院对该证据不予认可；鼎湖农信社对罗晨及华顺汽配厂提交的证据两份现金缴款单有异议，鼎湖农信社认为在租赁合同到期后，鼎湖农信社已明确告知罗晨不再租赁给罗晨，该缴款是罗晨强行以租金名义存入鼎湖农信社账户的，且这两笔款项至今仍在鼎湖农信社账户上作挂账处理，没有作为鼎湖农信社的收入，因此罗晨存入这两笔款项并不代表鼎湖农信社承认延长租赁期限，也不代表鼎湖农信社与罗晨之间存在新的租赁关系，该院经审查认为现金缴款单上有鼎湖农信社的业务受理章，证明鼎湖农信社已收到罗晨缴纳的款项2万元，且鼎湖农信社承认在账户上收到了罗晨的缴款，因此对该两份证据予以认可；鼎湖农信社对罗晨及华顺汽配厂提交的证据《租赁合同》有异议，鼎湖农信社认为该租赁合同只有肇庆市鼎湖区华顺汽车服务有限公司盖章，没有鼎湖农信社的盖章或者鼎湖农信社代表人的签名，因此该证据没有法律效力，该院经审查认为该租赁合同上仅有肇庆市鼎湖区华顺汽车服务有限公司的公章，无法证明其是鼎湖农信社与华顺汽配厂达成合意的合同，因此对该证据不予认可。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。鼎湖农信社与罗晨签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，鼎湖农信社虽然提出了其已告知罗晨不再续租案涉土地的意见，但鼎湖农信社提交的《催交场地函》上只有鼎湖农信社的盖章，并没有罗晨的签字，而且快递底单上也只是显示鼎湖农信社寄出了邮件给罗晨，但并没有其他证据证明该函已经送达成功给罗晨；租赁期限届满后，罗晨分别于2017年8月23日和2018年1月3日在鼎湖农信社的柜台处以现金缴纳的方式向鼎湖农信社的账户缴交了1万元，备注也写明为租金，总计2万元，这与双方在2012年签订的《租赁合同》约定的每年租金相符，虽然鼎湖农信社提出了其收到款项后只是将该两笔转账作为挂账处理，没有作为收入处理，且由于没有罗晨的账户，才无法退还给罗晨的意见，但是罗晨的公司一直在租赁土地上经营，在收到这两笔款项后这么长时间内，鼎湖农信社是不可能找不到罗晨退还款项的，且鼎湖农信社也没有证据证明其有退还该两笔款项给罗晨的行为。因此上述情况可以视为租赁期限届满后，罗晨继续使用租赁土地，鼎湖农信社没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，罗晨于2017年和2018年期间在案涉土地上经营并没有违约。综上所述，鼎湖农信社请求判令罗晨及华顺汽配厂立即迁出并交还案涉土地、罗晨向鼎湖农信社支付租金及违约金的诉讼请求理据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回鼎湖农信社的全部诉讼请求。案件受理费1345元，由鼎湖农信社负担。二审期间，鼎湖农信社提供以下新的证据：银行存票、《结算业务委托书》《现金缴款单》、附件，拟证明罗晨和华顺汽配厂以现金方式交来的两笔各1万元款项，鼎湖农信社在账目上作退回处理，并没有作为收入租金，鼎湖农信社并没有实际收取罗晨缴纳的2017年和2018年的租金。罗晨和华顺汽配厂质证如下：1.没有原件核对，对其真实性不予确认；2.罗晨和华顺汽配厂没有收到所谓退回的款项，所交付的款项明确列明是交付租金的用途，鼎湖农信社此前没有提出异议或退回。二审查明，罗晨和华顺汽配厂提交的只有肇庆市鼎湖区华顺汽车服务有限公司单方盖章的《租赁合同》上载明：1.本案合同租赁期三年。起止时间从2017年1月1日至2019年12月31日；2.第一年租金为95000元，第二年租金12万元，第三年租金为18万元。在一审庭审期间华顺汽配厂表示“这是2016年底协商续签租赁合同的条件和期限，2017年8月我方已经把双方沟通好的租赁合同递交给原告，到月底就收到通知，以转制的理由拒绝签署合同，所以才产生租赁纠纷。”本院经审理查明的事实与一审法院查明的其他事实基本一致，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案是租赁合同纠纷，针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点：1.罗晨和华顺汽配厂应否将案涉租赁场地返还给鼎湖农信社；2.罗晨应否向鼎湖农信社支付2017年1月1日至交还案涉租赁场地之日止的租金及违约金。关于罗晨和华顺汽配厂应否将案涉租赁场地返还给鼎湖农信社的问题。罗晨与鼎湖农信社于2012年12月4日签订的《租赁合同》已于2016年12月31日租赁期满。鼎湖农信社认为在租赁期满前及2017年8月以邮寄方式均告知罗晨不再进行续约并要求交还案涉场地，但没有提供证据予以证明其意思表示已经送达给罗晨或华顺汽配厂。租赁期满后，鼎湖农信社与罗晨（华顺汽配厂）之间后来形成的租赁合同为事实上的租赁合同关系，且为不定期租赁合同。华顺汽配厂确认2017年8月底收到鼎湖农信社的拒绝签署租赁合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，即使罗晨和华顺汽配厂提交单方由肇庆市鼎湖区华顺汽车服务有限公司盖章的《租赁合同》，但鼎湖农信社并没有盖章确认，双方未能重新签订租赁合同，鼎湖农信社明确表示不再出租并要求返还案涉场地，即鼎湖农信社作出解除不定期租赁合同的意思表示，即其双方租赁合同于2017年8月底视为解除。罗晨和华顺汽配厂在2017年8月和2018年1月分别向鼎湖农信社以现金方式缴存1万元至鼎湖农信社的账户，鼎湖农信社的业务柜台接受业务的办理不能视为鼎湖农信社同意继续履行租赁合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，鼎湖农信社要求罗晨和华顺汽配厂返还案涉场地的理据充分，本院予以支持。关于罗晨应否向鼎湖农信社支付2017年1月1日至交还案涉租赁场地之日止的租金及违约金的问题。如上所述，2017年1月1日至2017年8月31日止为不定期租赁。罗晨应向鼎湖农信社交纳租金1万元÷12个月×8个月=6666.67元。2017年9月1日至今，双方因案涉租赁关系产生纠纷，罗晨继续占有并正常使用案涉场地，因此，其应当向鼎湖农信社交纳场地使用费。本院酌定参照原《租赁合同》约定的租金计算，即每月833.33元（1万元÷12个月），计至本判决确定返还案涉场地之日止。关于违约金的问题。《租赁合同》约定逾期交纳租金的违约金每天3%计算。2017年8月23日、2018年1月3日罗晨向鼎湖农信社分别缴存了1万元，鼎湖农信社确认已清楚知道该款项的存在。罗晨并无存在故意逾期交纳租金占用费的行为，不存在违约行为。因此，鼎湖农信社主张逾期交纳租金的违约金理据不充分，本院不予采纳。如鼎湖农信社认为其期间有其他损失，可另循其他合法途径解决，本案不作审查与处理。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律错误，致实体处理部分不当，本院予以纠正。上诉人鼎湖农信社的上诉请求理据充分部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2018）粤1203民初483号民事判决；二、罗晨和肇庆市鼎湖区华顺通汽车修配厂在本判决生效之日起30日内将坐落于鼎湖区新城北十九区、土地使用权证号为肇鼎国用（2008）第24068号的土地（租赁土地面积1万平方米，含所租土地上的建筑物、废旧办公楼二幢）交还给肇庆市鼎湖区农村信用合作联社；三、罗晨在本判决生效之日起十日内向肇庆市鼎湖区农村信用合作联社支付2017年1月1日至2017年8月31日止的租金6666.67元；四、罗晨在本判决生效之日起十日内以每月833.33元为标准向肇庆市鼎湖区农村信用合作联社支付2017年9月1日至本判决确定交还土地之日止的场地使用费；五、驳回肇庆市鼎湖区农村信用合作联社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1345元，由肇庆市鼎湖区农村信用合作联社负担1111元，罗晨和肇庆市鼎湖区华顺通汽车修配厂共同负担234元。二审案件受理费2690元，由肇庆市鼎湖区农村信用合作联社负担2221元，罗晨和肇庆市鼎湖区华顺通汽车修配厂共同负担469元。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 何 桑审判员 梁达明二〇一八年十二月二十八日法官助理邵丽虹书记员赵崇轩