重庆市潼南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0152民初6926号 原告:罗凯，男，1992年4月26日出生，汉族，住重庆市潼**。 委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。 被告:重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司,住所地重庆市潼**梓潼街道办事处大同街**,统一社会信用代码915002237717615103。 法定代表人：宋果，执行董事。 委托诉讼代理人：刘昌体，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。 原告罗凯与被告重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗凯的委托诉讼代理人夏雪春，被告辰龙公司委托诉讼代理人刘昌体到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗凯向本院提出诉讼请求：1.判令辰龙公司支付逾期交房违约金（以合同约定房屋价款为计算基数，自2016年10月29日起按每日1‱标准计算至2018年10月30日）；2.判令辰龙公司退还罗凯各项代收款及资金占用损失（自代收之日起按年利率6%计算至退还之日）。事实和理由：2016年7月23日，双方订立重庆市商品房买卖合同（辰龙公司为甲方，罗凯为乙方），约定甲方以220844元的总价将北城丽都三期的X幢X-X-X住房出售给乙方，并于2016年10月28日前将取得竣工验收备案登记证的房屋交付乙方。合同订立后，罗凯向辰龙公司支付了房款及各项代收款。2016年10月，罗凯按照辰龙公司的接房通知去办理了接房手续，办理接房之后才了解到房屋并未取得建设工程竣工验收备案登记证，也未通过项目竣工验收，属于禁止交付使用的房屋。罗凯在订立合同时向辰龙公司交纳了相关税费及大修基金，交纳的费用超出了应交数额，辰龙公司也未将代收的费用向相关部门代缴，以致房屋的相关手续无法办理。罗凯认为，辰龙公司存在逾期交房的违约行为，应当支付逾期交房违约金（如合同中约定为0.1‱的，主张参照同时期同地段相同类型房屋的租金标准调高至1‱）；辰龙公司代收各项代收款后挪作他用，损害了罗凯的合法权益，应予退还。 被告辰龙公司辩称，关于本次诉讼是否系罗凯的真实意思，请求法院予以审查，并非当事人本人意思的，请求法院裁定驳回起诉。相关房屋已由辰龙公司江北分公司实际交付，不存在逾期，不同意承担逾期交房的违约责任；当地正在组织有关单位为北城丽都三期房地产权证的问题进行集中处理，如向罗凯退还各项代收费，可能影响整体的办证进度；北城丽都三期系辰龙公司江北分公司独立开发，该分公司有营业执照、税户、银行账户，辰龙公司仅在该分公司不能清偿债务时承担补充赔偿责任，该分公司应作为本案的共同被告参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，罗凯与辰龙公司订立重庆市商品房买卖合同（辰龙公司为甲方，罗凯为乙方），约定甲方将位于桂林街道办事处巴渝大道188号的北城丽都三期X幢X-X-X房屋以预售商品房的方式出售给罗凯，成交价220844元，付款方式为按揭付款，约定甲方于2016年10月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已取得竣工验收备案登记证的商品房交付给乙方使用，如甲方逾期交房超过180日且乙方选择履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款0.1‱的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方订立合同补充协议，约定因履行商品房预售合同而产生的相关费用、税费及物业专项维修基金由甲乙双方按法律规定各自承担，乙方承担的部分，由乙方支付给甲方代收；一次性付款客户、分期付款客户需按约定付清全部房款后才具备接房条件，按揭付款的客户需按约定付清全部房款且银行放贷后才具备接房条件。 2016年10月18日，辰龙公司就北城丽都三期发出接房通知，该通知中载明的主要内容包括：北城丽都三期项目具备接房条件，集中接房时间为2016年10月28日至2016年11月3日。 截至2016年10月28日前，罗凯已支付房款220844元，罗凯于2018年10月30日前已实际接房。 另查明，北城丽都三期于2017年4月28日取得了重庆市潼南区公安局消防支队建设工程消防验收意见书（潼公消验字2017第0027号），验收意见为综合评定该工程消防验收合格；于2018年10月30日通过了由建设、勘察、设计、施工、监理等工程参建单位进行的质量竣工验收。截至本案审结前，北城丽都三期仍未取得建设工程竣工验收备案登记证。 2018年9月19日，潼南区人民政府组织区信访办、国土房管局、城乡建委等有关单位召开了北城丽都项目业主集访案件专题会议，形成了包括北城丽都三期综合验收备案事宜、产权证办理事宜、所欠税费事宜等有关内容在内的会议纪要。该纪要要求，相关部门倒排时间表，严格按纪要进度落实工作目标，要追缴税金和各种规费，对拖欠税金、挪用规费的，依法依规严肃处理。 以上事实，有重庆市商品房买卖合同、三期接房通知书、消防验收意见书、三期竣工验收时间说明、会议纪要等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行合同义务，如一方违约的，应当承担违约责任。本案中，辰龙公司在北城丽都三期未通过竣工验收、消防验收情形下，将房屋实际交付给罗凯，违反了《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》关于未通过竣工验收、消防验收的房屋不能交付使用的规定，不能视为辰龙公司已经完成了交房义务，辰龙公司仍应承担逾期交房的违约责任，违约期间应自2016年10月29日（约定交房截止日的次日）起计算至2018年10月30日（房屋实际交付、竣工验收、消防验收的最后一日），共计732日。 关于违约金的计算标准问题。罗凯主张参照同期同地段的同类房屋租金情况调高，该主张来源于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，该条规定的适用前提是商品房买卖合同中未明确约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，本案合同中关于逾期交房违约金的约定明确，同期同地段的同类房屋租金情况不能直接作为本案调高违约金的参考。本院认为，违约金是否调整需根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，除考量实际损失情况外，亦需兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素予以确定，并且主张调整的一方负有证明实际损失情况的举证责任。本案中，罗凯并未举示关于实际损失的证据材料，应自行承担相应的不利后果。 关于辰龙公司就有关款项的代收代缴基于双方的补充协议，具有约定依据，该约定具有委托代理的性质，辰龙公司应当按照约定，认真处理向相关部门代缴款项的代理事务。为避免给群众利益造成损失，现阶段有关职能部门正在就北城丽都三期整体的办证、税费问题协调处理，其中也涉及到追缴税金和各种规费的事宜。本院认为，双方关于代收代缴的约定暂不宜解除，辰龙公司应当返还各项代收费的条件尚未成就，以便于北城丽都三期整体工作的顺利开展。 关于辰龙公司在诉讼中提出的本案不符合立案条件、应追加其他诉讼主体的辩解意见，无相关事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗凯支付逾期交房违约金1616.58元（220844元×0.1‱/日×732日）； 二、驳回原告罗凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 周致余 二〇一八年十二月二十七日 法官助理 钟亚男 书 记 员 周一凡