北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初16557号原告：温刚，男，1958年5月26日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告：温皓泰，男，1983年7月2日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。以上二原告之共同委托诉讼代理人：马懿，北京市中闻律师事务所律师。以上二原告之共同委托诉讼代理人：张继军，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京中天华瑞科技发展有限公司，住所地北京市昌平区科技园区白浮泉路******。法定代表人：李惠，董事长。委托诉讼代理人：陈铱，男，北京中天华瑞科技发展有限公司职员。第三人：北京中视盛元物业管理有限公司，住所地，住所地北京市丰台区莲宝路**院**楼****iv>法定代表人：王军，董事长。委托诉讼代理人：成科，男，北京中视盛元物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。原告温刚、温皓泰与被告北京中天华瑞科技发展有限公司（以下简称中天华瑞公司）、第三人北京中视盛元物业管理有限公司（以下简称中视盛元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温刚、温皓泰的共同委托诉讼代理人马懿、张继军、被告中天华瑞公司的委托诉讼代理人陈铱、第三人中视盛元公司的委托诉讼代理人成科、吕莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温刚、温皓泰向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房预售合同》约定，为原告所购买的“××小区”北京市昌平区××路××号院××号楼××层××房屋（以下简称××号房屋）接入市政自来水和提供市政自来水供水服务；2.判令被告履行《商品房预售合同》约定，为原告所购买的××号房屋按照市政双回路供电系统提供供电设备设施和提供供电服务；3.判令被告支付自2010年8月31日起至实际履行合同约定的供水供电标准之日止期间的违约金（暂计算至2017年8月31日止，违约金金额为261044.13元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月3日，原告购买了被告开发的××号房屋一套，购房金额为1020918元。《商品房预售合同》约定，被告应于2010年8月31日交房。该合同第12条及附件六明确约定的房屋交付条件为，供水系统为市政自来水，供电系统为市政双回路供电系统。然而，自交房入住以来，“××小区”的供水、供电自始未达到合同约定的交房条件。供水系被告自打井方式向小区供水，由第三人收取水费，并且无卫生监督部门对水质的过滤和消毒工作进行监督。供电亦未达到合同约定的双回路电的供电标准，电费由第三人收取。自原告入住以来，小区供水的水质一直不好，常有浑浊和水沫出现。2017年7月5日，小区内供水出现水的颜色明显发黄色、水质浑浊并附带恶臭气味。自此业主纷纷到物业公司反映问题，此后方得知小区自入住以来的供水均是被告自打井供水，而非市政自来水供水，水的安全卫生标准无监管部门管控监督。该所供日常用水质量问题持续至今仍未能得以解决。供水供电安全是关系老百姓的日常生活所需的民生问题，这也是被告及第三人明确的合同义务，然而被告及第三人未按合同约定履行，其隐瞒供水供电的真实情况，给原告的身体健康造成了极大的损害，同时其行为也已构成违约。根据合同相关条款的约定及相关法律法规的规定，被告应按照合同约定继续履行，提供市政自来水、市政双回路用电接入并承担违约赔偿责任，第三人应对此承担连带责任。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中天华瑞公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告交房时已经提供了符合合同约定的水、电。××号房屋现在采用的即是市政双回路供电系统。至于供水系统未采用市政自来水，原因不在于被告，而是市政管理部门水务集团的原因造成的。被告未影响原告用水、用电，并且已经积极履行合同义务，不存在恶意拖延，不应当承担违约责任。具体理由如下：1.《商品房预售合同》第十二条第1款约定，上水、下水于2010年8月31日达到使用条件，供电于2010年8月31日达到使用条件。但双方并未就“使用条件”给予进一步明确约定。被告交房时，××号房屋已经具备了水、电的使用条件，即自备井供水和自备电供电。原告多年来一直正常使用，未影响其正常生活，被告不违反上述合同条款约定。2.《商品房预售合同》附件六约定，供电系统为市政双回路供电系统，供水系统为市政自来水。该条款约定了被告最终应当提供的水电标准，但并未约定被告符合该标准的具体时间。3.原告主张违约金的依据是错误的，并且违约金过高。原告依据《商品房预售合同》第十二条、第十三条向被告主张违约金，但该条款对被告并不适用。第十二条约定“若因出卖人原因导致未达到使用条件的，按第十三条处理”，被告交房时已经达到合同约定的水电使用条件。并且，第十三条约定的违约金是针对逾期交房的。4.被告交房时已经提供了符合“使用条件”的供电。同时，被告积极向北京市电力公司昌平供电公司申请了××号房屋所在小区的供电报装方案，供电所需的电力设施设备早已投资建设完毕，但供电设施何时移交给电力公司，何时能纳入国家电网进行供电，并不是被告能够控制的，被告不存在恶意拖延。2015年5月5日，被告与国网北京电力公司签订合同，由国网北京电力公司为××号房屋所在的小区供电，被告并将出资建设的供电设施全部移交给了电力公司。目前，××号房屋使用的是市政双回路供电系统。原告的第2项诉讼请求没有事实依据，应当驳回。5.被告交房时，为保证原告的正常生活及履行合同义务，被告自打井向原告供水至今。被告每年就自备井的水源进行检测，检测结果均为合格，符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的标准。同时，被告具有北京市昌平区卫生和计划生育委员会颁发的生活饮用水《卫生许可证》。被告曾向昌平水务集团提交过铺设供水管道的申请，水务集团受理申请后，因附近没有供水点及昌平区整体管道铺设的工作安排，外部管道无法与小区内部的管道进行接驳。经与水务集团进一步沟通，最终确定取水点从昌平区变更为海淀区，供水管道的铺设与更改正在进行中。另，被告向水务集团提交铺设供水管道申请后，具体的铺设方案、铺设时间和实际的铺设工作均由水务集团开展与决定，被告无力控制。被告为解决供水问题积极与多方面进行协商，做了大量工作。××号房屋目前供水不影响原告生活，被告并不构成违约。另外，涉案小区具备接通自来水的条件后，被告也仅能为××号房屋接通自来水，但自来水由自来水公司供应，并非由被告供应，原告诉请被告提供市政自来水供水服务没有事实依据。综上，原告的第1项诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。6.原告自收房时，即知道××号房屋是自备井供水和自备电供电，但从未提出异议，其请求已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。第三人中视盛元公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，同意被告的答辩意见。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。××号房屋为原告从被告处购得，原、被告系《商品房预售合同》的主体，××号房屋的供水、供电问题应由被告提供，我公司不是该合同项下的权利、义务享有和承担人，应为本案第三人。我公司与原告签订有《前期物业管理协议》，我公司为原告提供物业管理服务，双方为物业管理服务关系。我公司仅负责××号房屋所在小区共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，其中包括共用的上下水管道、强弱电系统等，并有权依照合同约定收取物业管理费用和其他费用。原告自2010年8月31日收房起，即知悉××号房屋是自备井供水、自备电供电，但其没有就此提出过异议，我公司认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月3日，温刚、温皓泰（买受人）与中天华瑞公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定温刚、温皓泰以1001426元的价格购买××号房屋。该合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2010年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2010年8月31日达到使用条件；（2）供电：2010年8月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：若因出卖人原因导致未达到使用条件的，按第十三条处理。第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。具体装饰和设备标准的约定见附件六。该合同附件六“装饰和设备标准的约定”约定：供电系统为市政双回路供电系统，供水系统为市政自来水。合同签订后，温刚、温皓泰实际向中天华瑞公司支付购房款共计1020918元。2011年1月12日，中天华瑞公司将××号房屋交付给温刚、温皓泰。该房屋交付时，小区内供水为自备井供水，供电为自备电供电。2011年7月5日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会向温刚、温皓泰颁发了××号房屋的所有权证，登记的房屋性质为商品房，规划用途为科研办公。中视盛元公司系××号房屋所在小区的物业管理服务企业。2017年7月5日，××号房屋所在小区的供水出现水质浑浊等现象。经北京市昌平区疾病预防控制中心检测，结果显示生活饮用水中总大肠菌群及大肠埃希氏菌的检验结果均不符合GB5749-2006《生活饮用水卫生标准》，属于禁止供给饮用的生活饮用水。2017年8月29日，北京市昌平区卫生和计划生育委员会作出行政处罚决定书，决定给予中天华瑞公司警告及罚款3万元的行政处罚，同时责令立即改正上述违法行为。诉讼过程中，中天华瑞公司向法庭提供《设计安装登记证》一份，主张其于2017年8月23日向北京市自来水集团有限责任公司申请报装市政自来水。经本院致函北京市自来水集团有限责任公司，该公司于2018年7月23日书面回复我院：“2017年8月23日，中天华瑞科技公司到北京市自来水集团有限责任公司（以下简称集团公司），为昌平区发展路8号院中天创业园科研办公楼项目办理了市政用水申报手续。为解决其用水，需沿八达岭高速东辅路自朱辛庄桥向北新建DN600管线约1300米，该管线项目集团正进行项目前期立项手续办理。”2015年5月5日，中天华瑞公司与国网北京市电力公司签订《高压供用电合同》，约定国网北京市电力公司向中天创业园一期提供单/双/多电源、单/双/多回路三相交流50赫兹电源，用电分类为非居民照明。同日，双方又签订《共用供电设施产权移交协议》，约定中天华瑞公司将其在中天创业园一期用电项目中投资建设完工的资产，包括但不限于电力设备设施、房屋土地、地下不、地下不动产等完整所有权用权）全部移交给国网北京市电力公司。诉讼过程中，经本院致函国网北京市电力公司昌平供电公司，该公司于2017年12月20日书面回复我院：“我公司对相关情况进行调查，经过查阅相关资料，由北京中天华瑞科技发展有限公司报送给法院的《高压供用电合同》（合同编号1004751716，签订日期2015年5月5日）中第4条供电方式中约定的内容与现场情况相符，为双回路供电。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，温刚、温皓泰与中天华瑞公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《北京市商品房预售合同》第十二条的约定，××号房屋的上下水及供电应于2010年8月31日达到使用条件，而根据该合同第十六条及附件六的约定，供水、供电达到使用条件的标准应为市政自来水和市政双回路供电。根据本案查明的事实，××号房屋交付时，其供水为自备井供水、供电为自备电供电，不符合合同约定，且该房屋所在小区内供水至今仍为自备井供水，对此，中天华瑞公司应承担相应的违约责任。中天华瑞公司辩称其在交付房屋时，已提供了自备井供水、自备电供电，即已达到了合同约定的使用条件，且合同并未约定达到市政自来水、市政双回路供电标准的具体时间，该辩解与合同约定的内容不符，本院不予采信。合法有效的合同，应当得到当事人的恪守履行。但根据中天华瑞公司的举证及国网北京市电力公司昌平供电公司的回复函，中天华瑞公司已于2015年5月5日将其投资建设的电力设备设施等资产移交给国网北京市电力公司，××号房屋所在小区目前的供电为市政双回路供电，故温刚、温皓泰要求中天华瑞公司按照市政双回路供电系统提供供电设备设施和供电服务的诉讼请求，本院不予支持。关于供水问题，根据中天华瑞公司的举证及北京市自来水集团有限责任公司的回复函，中天华瑞公司于2017年8月23日办理了市政用水的申报手续，目前该管线项目正在进行前期立项手续的办理，考虑到该项目从立项到施工安装，期间的审批情况存在不确定性，是否可履行及具体履行期限均无法确定，因此本案目前不宜判决中天华瑞公司为××号房屋接入和提供市政自来水。根据本案查明的事实，中天华瑞公司未依约履行提供市政自来水、市政双回路供电的义务，构成违约，应向温刚、温皓泰支付违约金。但合同约定的违约金过高，本院酌情予以适当减少。对于截至本判决作出之日止的违约金，本院酌情认定为4000元；对于判决之后另行发生的违约金，当事人可在市政自来水问题解决后另行主张。温刚、温皓泰要求中视盛元公司对《北京市商品房预售合同》项下的供水、供电义务及违约责任与中天华瑞公司承担连带责任，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京中天华瑞科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付温刚、温皓泰违约金4000元；二、驳回温刚、温皓泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5216元，由北京中天华瑞科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  闫素霞人民陪审员  王永祥二〇一八年十二月二十五日书 记 员  姚东方