山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初5375号原告：马春生，男，1960年3月28日出生，汉族，住太原市。委托代理人：李新平，山西华炬律师事务所律师。委托代理人：陈璐，山西华炬律师事务所律师。被告：山西佳境房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：温双伟，董事长。委托代理人：梁赟，山西佳镜律师事务所律师。委托代理人：淮锦锦，北京中伦文德（太原）律师事务所律师。原告马春生与被告山西佳境房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马春生的委托诉讼代理人李新平、陈璐，被告山西佳境房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁赟、淮锦锦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马春生向本院提出诉讼请求：1、判令被告向太原市产权登记机关提供相关材料备案并协助为原告办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金4410元；3、判令被告承担律师费用2766元与本案的诉讼费用。事实与理由：原告系山西省新时代进出口股份有限公司（以下简称“新时代公司”）职工，新时代公司于2004年决定采用与太原精良房地产开发有限公司（以下简称“精良公司”）合作形式为全体职工进行集资建房。后新时代公司让原告与被告于2005年11月2日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于长风街，面积为179.26平方米房屋一套。被告认可收到原告全部购房款。后合同在太原市房地产管理局进行了备案。合同中明确约定交房期限为2006年6月30日，并且约定出卖人应当在商品房交付使用后90日将相关材料报太原市产权登记机关备案，即最晚应于2006年9月29日完成备案。合同中还对逾期办证违约金计算进行了约定。但时至今日，被告仍未将办理房产证相关材料报太原市产权登记机关备案，导致原告无法办理房产证，原告多次与被告进行协商，但被告一直推诿。原告认为，原被告之间依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，且已经实际履行，被告应履行其作为开发商进行备案的义务。因被告的责任，原告为本案支付的律师费2766元，应由被告承担。为保护原告的合法权益，现诉至贵院，请求判如所请。被告山西佳境房地产开发有限公司辩称：一、原被告双方没有买卖商品房的意思表示，也不是商品房买卖合同法律关系。案涉商品房属于佳境花园小区X号楼，该楼系山西省新时代进出口股份有限公司（简称“新时代公司”）出资，由太原精良房地产开发有限公司（简称“精良公司”）建设，双方于2004年5月25日签订《委托建房合同》（编号：委建字[2004]第XXX号）。案涉商品房的建设和销售均由新时代公司负责，购房款由新时代公司收取。但时至今日，新时代公司未能全额支付精良公司建房款。原告向新时代公司支付购房款，新时代公司收取购房款后向原告交付房屋，双方形成事实商品房买卖关系。答辩人从未收取原告的购房款，也不认可曾受到原告购房款。原告的购房款全部支付给了新时代公司，可见原告明知是新时代公司出售的案涉商品房。之后，原告也知晓原被告双方签订的案涉商品房买卖合同只是为了办理合同备案手续，而不是真正的订立商品房买卖合同关系。佳境花园小区共有三栋楼，均由精良公司建设和开发。答辩人系佳境花园小区国有土地原使用权人，2004年4月协议出让给精良公司。二、答辩人已经将案涉商品房权属登记材料进行备案，所以答辩人不存在违约情形。案涉商品房已经完成不动产首次登记和分户登记。所以，答辩人未违约，也无需支付逾期办证利息。案涉商品房买卖协议约定，被告的义务是将办理产权登记材料进行备案，而非原告主张的为其办理权属登记证书。原告未支付办理产权登记的相关税费是一直无法办理权属证书的真正原因，所以非答辩人原因导致，答辩人不承担逾期办证利息。原告主张的逾期办证利息早已超过诉讼时效，不应支持。原告从未向被告支付购房款，因为被告没有实际收款所以无法向原告开具发票，否则就是虚开发票，违反法律规定。三、原告主张的律师费没有事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：一、原告身份证复印件一份、被告企业信息打印件一份，证明原告与被告的身份信息。二、商品房买卖合同，证明1、商品房买卖合同的签订主体为原告与被告佳境公司，双方均认可该合同；2、原被告双方签订《商品房买卖合同》已在房地局备案；3、被告在合同中认可已收到原告全部购房款；4、合同中明确约定被告协助原告办理权属证书的前置条件为商品房交付使用后90日内进行办理；5、合同内容约定被告将办理不动产登记证的相关材料报太原市产权登记机关备案的最晚期限；6、原告不能在约定时间内取得房产证被告应支付的违约金。三、被告出具的《收据》复印件一份、山西新时代进出口股份有限公司出具的《收据》复印件二份，证明原告在约定时间内已支付全部房款，履行了原告作为购房者的付款义务，被告在《商品房买卖合同》中认可原告交付的购房款，原告有权要求被告协助为其办理不动产登记证。四、太原精良房地产开发有限公司与山西新时代进出口股份有限公司签订的《委托建房合同》复印件一份、并政地国用（2003）字第00294号《国有土地使用证》、（2005）并商房预售字第186号《商品房预售许可证》复印件一份，证明被告为国有土地使用者，在商品房销售时具有相应资格，手续齐全。被告完全有条件履行其义务为原告办理不动产登记证书。五、山西华炬律师事务所律师代理费发票复印件一份，证明被告未履行其作为开发商将相关材料报太原市产权登记机关备案的义务，原告为本案支付的律师费应由被告承担。以上证据二、三、五为原件，其余均为复印件。被告山西佳境房地产开发有限公司质证意见为：证据一无异议，证据二买卖合同真实性有异议，双方订立合同时不是买卖商品房真实意思表示，只是形式认可，签订目的不是为了买房，钱给了新时代，佳境没有收款，只是为了办理备案手续。原告付款不是一次性付款，两次交付，原告主张第15条合同约定我们义务仅仅是办理资料备案，不是给原告办理产权证书，证据三票据，我们只是形式上开的收据，实际没有收钱，合同约定一次性付款条款不是真实的。证据四真实性认可，只是对证明目的有异议，该证据可证明原告知晓房是新时代出卖给他们，不能证明原告主张的被告的义务是为其办理产权证书。证据五真实性认可，关联性有异议，因为原告未提供委托代理合同，所以无法证明其主张的律师费和票据与本案有关，对合法性有异议，原告主张的律师费明显高于山西省律师费收费标准。目前原告提供的证据仅仅从形式上说明双方的买卖关系，合同约定双方为一次性支付房款，但原告提供收据两份，说明实际履行与合同约定不一致。同时原告在举证买卖合同时还举证精良房地产与新时代关系，说明原被告双方不是一般买卖合同关系，应与实际结合，原告没有充分证据证明其履行了合同中的义务。佳境收据付了首付款，我们形式上开了收据，实际款项给了新时代，业主与新时代有买卖合同关系，新时代公司与精良公司是委托建房合同关系。被告山西佳境房地产开发有限公司举证为：1、委托建房合同，编号：委建字（2004）第XXX号及其附件，证明原告所诉X号住宅楼并非一般的商品房，而是精良房地产受新时代委托建设的定向福利房。房屋由精良实际开发，并非被告佳境房地产公司。佳境房地产非本案适格被告。2、个人首付款收据更换说明2005年11月21日，证明购房款由新时代公司收取，佳境房地产开具的收据仅为职工办理公积金贷款需要，并未发生实际的款项支付。原告并未向被告佳境房地产支付购房款，未履行商品房买卖合同的义务。3、佳境花园5号楼购房合同移交明细，证明各购房合同中的付款方式并未实际履行。有关款项由精良房地产与新时代公司进行结算。4、房屋所有权证，证明原告所诉商品房已办理完所有权初始登记证书，有关备案资料已提交，被告不存在违约。5、新时代公司说明，证明赵紫峰房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。6、新时代公司说明，证明武月朋房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。7、更换首付款收据说明，证明职工武凯萍房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。8、更换首付款收据说明，证明职工芦晶晶房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。9、更换首付款收据说明，证明职工武永芳房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。10、新时代公司说明，证明职工武日有房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。11、个人购房付款说明，证明职工武艳萍房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。12、新时代公司说明，证明职工杨红梅房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。13、新时代公司说明，证明职工赵梅生房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。原告马春生的质证意见为：证据一真实性关联性合法性无异议，被告与精良签订土地使用权转让合同，但对土地使用权利人未进行变更，国有土地使用证的土地使用权人，建设用地规划许可证的用地单位及商品房预售许可证主体均为被告，被告应协助原告办理产权登记。证据二-三，五-十三，对真实性无异议，对关联性有异议，该证据为被告新时代和精良出具的说明，并没有原告签字，与原告无关，且被告在商品房买卖合同中认可原告支付的房款及付款方式，该合同已经在房管局进行备案，证据四真实性关联性合法性无异议，该证明说明被告已经办理房屋初始登记及分户登记，具备为原告办理产权证的条件，但未将房屋所有权证转至原告名下。通过法庭调查及对原告、被告证据的审核认证，本院认定的事实如下：原被告于2005年11月2日签订《商品房买卖合同》，约定:由原告购买被告位于太原市杨家堡XXX号房，面积为179.26平方米房屋一套。交房期限为2006年6月30日，出卖人应当在商品房交付使用后90日将相关材料报太原市产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。付款方式为一次性付款，并写明：买受人已于2005年9月20日付清房屋总价款的54.65%，即人民币贰拾肆万零玖佰捌拾元整，剩余45.35%房款即人民币贰拾万元整办理公积金贷款。2005年11月21日被告向原告出具160000元收据。2005年11月17日山西省新时代进出口股份有限公司向原告出具280979.62元收据。2005年11月17日山西省新时代进出口股份有限公司向原告出具0.4元收据。2005年11月21日山西省新时代进出口股份有限公司与被告签订《个人购房首付款收据更换说明》，写明：山西省新时代进出口股份有限公司统一收取职工购房首付款共计一千零一十八万元整，收款时公司已为职工开具收款收据，现该公司职工办理公积金贷款手续，需提供开发商收取首付款凭证。故山西省新时代进出口股份有限公司委托房地产开发商山西佳境房地产开发有限公司第二项目部对职工个人按明细开出同等额的购房首付款收据，仅限于办理贷款手续使用,并无资金的实际收付，两公司资金的实际划转以正常手续为准。2009年5月2日，案涉房屋办理了房屋所有权证，房屋确定坐落于太原市杨家堡XXX号，房屋所有权人为山西佳境房地产开发有限公司。2017年12月7日原告向山西华炬律师事务所支付的律师费2766元。庭审中，原被告双方均认可案涉房屋已于2006年6月30日前交付使用。本院认为：原被告于2005年11月2日签订的《商品房买卖合同》双方分别在买卖双方项下签章确认，是其真实意思表示。且尚无证据显示上述合同违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。2005年11月21日被告向原告出具160000元收据。2005年11月17日山西省新时代进出口股份有限公司向原告出具280979.62元收据。2005年11月17日山西省新时代进出口股份有限公司向原告出具0.4元收据。原告共支付房款440980.02元整。三份收据虽未均由被告出具。但2005年11月2日《商品房买卖合同》写明：买受人已于2005年9月20日付清房屋总价款的54.65%，即人民币贰拾肆万零玖佰捌拾元整，剩余45.35%房款即人民币贰拾万元整办理公积金贷款。故被告从实际履行看是认可原告向山西省新时代进出口股份有限公司支付房款的付款方式的，且三份收据能够证明房款已全额支付。故被告关于未收到购房款不应履行协助原告办理产权证义务的抗辩本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《商品房买卖合同》的性质及约定被告作为出卖人有协助原告办理案涉房屋产权证的合同义务。故原告关于被告应协助其办理房屋产权证的诉讼请求本院予以支持。2005年11月2日原被告签订的《商品房买卖合同》约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日将相关材料报太原市产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故该违约金的请求权为普通债权请求权，应适用民法中普通债权诉讼时效的法律规定。根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。涉房屋已于2006年6月30日前交付使用，故诉讼时效应从商品房交付使用后90日后开始起算。庭审中，原告未提交从商品房交付使用后90日后到本案起诉期间内存在诉讼时效中止、中断的证据。故原告关于被告应支付违约金的诉讼请求已超过向人民法院请求保护民事权利的三年诉讼时效期间，本院不予以支持。2005年11月2日原被告签订的《商品房买卖合同》中并未有诉讼中律师费的支出应由被告支付的约定，故原告关于被告应支付律师费的诉讼请求无合同依据，本院不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。原告关于判令被告向太原市产权登记机关提供相关材料备案的诉讼请求，其“相关材料”不具体明确，不符合起诉的基本条件。故本院不予以受理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定判决如下：一、被告山西佳境房地产开发有限公司于本判生效后60日内协助原告马春生办理坐落于太原市杨家堡XXX号的房地产权属证书。二、驳回原告马春生的其它诉讼请求。案件受理费25元由被告山西佳境房地产开发有限公司负担（此费原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  黄志二〇一八年十二月二十七日书记员  梁凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。