江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终4244号上诉人(原审被告):江红梅,女,1981年3月15日出生,汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告):周桂彩,女,1974年6月12日出生,汉族,住连云港市海州区。委托诉讼代理人:王向前，江苏华德律师事务所律师。原审第三人：乔南波，男，1980年9月10日生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：汪洪生，男，1929年11月6日出生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：刘桂珍，女，1951年7月19日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人江红梅因与被上诉人周桂彩房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人汪洪生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人江红梅上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。汪洪生从未向上诉人明确表示不同意转租，即使向上诉人明确表示不同意转租，也不直接产生合同无效或解除合同的法律效力；被上诉人和汪洪生私下串通，由汪洪生将两间相通的门封闭，在未经上诉人知晓也未经上诉人同意的情况下，私下将承租房屋的钥匙交付汪洪生，故意制造“合同目的”不能实现的假象，将不利后果嫁祸于上诉人，明显属于虚假诉讼；租赁合同中的转让费是体现租赁房屋的商业地理环境、商机及物件等综合性利用价值，并非简单的物件折价，一审法院对物件简单折算为转让费，属于认定事实错误；如被上诉人对转让费有争议，认为有显失公平和重大误解的情形，其应当在一年内主张撤销权，现被上诉人没有主张撤销权，租赁合同中关于转让费的约定当然生效；2.一审法院程序违法。被上诉人在诉讼请求中没有明确请求确认合同无效，更没有要求解除合同，只要求返还全部转让费和租金，庭审中也没有增加确认合同无效或解除合同的诉讼请求，被上诉人以返还转让费和租金为独立诉讼请求不能成立；被上诉人要求解除合同必须在合理期限内向上诉人提出，上诉人有异议的，被上诉人才可以诉讼于人民法院解除合同，被上诉人从未向上诉人要求解除合同，就直接向人民法院起诉返还转让费和租金，明显违反《合同法》第94条、第96条的规定。被上诉人周桂彩答辩称：一审判决事实清楚、证据确凿。如果承租人主张有转租权，必须要有原出租人的书面同意。不存在被上诉人与汪洪生私下串通的问题，人家的房子不同意别人转租牟利，不需要和被上诉人串通。所谓的房屋转让费，是综合性价值的体现，基于我解释的前述内容，我们不能实现房屋的租赁使用目的，所以与我方无关系。关于程序违法，是不成立的。一审法院的判决结果是在被上诉人的一审诉讼请求之内，并没有超过一审的诉讼请求。综上请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人乔南波答辩称：其同意上诉人江红梅的意见。原审第三人王洪生未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原审第三人刘桂珍答辩称：江红梅转租是没有经过我同意。江红梅、乔南波和李朝宣签合同时，我在场。江红梅和周桂彩签字，我们都没有去。周桂彩向一审法院起诉，请求判令：江红梅返还转让款及租金37000元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于连云港市海州区产（丘号：152023）所有权人为汪洪生，建筑面积为28.12平方米。坐落于连云港市海州区产（丘号：152011）所有权人为刘桂珍，建筑面积为48.39平方米。2017年7月1日，乔南波（承租方）与刘桂珍（出租方）签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将位于海州区的房屋出租给乙方居住，期限自2017年7月1日至2020年7月1日止，月租金300元等内容。2017年9月8日，江红梅（转让方、甲方）与周桂彩（转租方、乙方）签订1份《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于新市转租给乙方居住，乙方自愿承租。同日，江红梅向周桂彩出具1份《收条》，载明：“今收到周桂彩转让费三万五千元整，房租到2017年（双方均陈述此处应为2018年）1月10日到期。二千元整。房主家都是空房”。在庭审过程中，周桂彩称，江红梅转租的房屋共两间，是打通的。租赁房屋中有江红梅的水果架、1张小床、挂壁式空调1台、2盆花、1张破的写字桌，这些东西都不值钱，送人都没人要。江红梅留在租赁房屋中的物品没动过，自己租下来后没有使用。江红梅认为称转租给周桂彩的两间房屋，一间房屋的房东是汪洪生，另一间房屋是其丈夫即乔南波从刘桂珍处承租的，从刘桂珍处承租的房屋租金交到2018年1月。两间房屋是打通的。因为已经将刘桂珍的房屋转租给周桂彩，后期的租金不应当再由自己交纳。收取周桂彩的转让费包含空调、桌椅、架子钱，以及汪洪生家房屋漏雨的维修费2000元也算在里面了，物品除了周桂彩陈述的以外，还有1个不锈钢货架，上述物品总价值5000元，但未提供证据证实物品的名称、数量和价格。其中，1个不锈钢货架是从旧货市场买的，值500元；1个水果架值500元；2盆大的发财树值500元；1台挂壁式空调从旧货市场买的，基本上全新，值3000元；写字桌值100元；床是李朝宣留下来的，不值什么钱。周桂彩称没有不锈钢货架，2盆发财树价格在340元至360元；空调也就值1000多元，写字桌值100元予以认可，水果架的价格由法院认定。在庭审过程中，周桂彩称，承租房屋后，汪洪生拦着不许其使用。刘桂珍的房屋与汪洪生的房屋是打通的，周桂彩承租是为了两间一起使用，剩下刘桂珍的一间房屋没法使用。在汪洪生阻拦后，就将房屋钥匙交付汪洪生了，还有一间房屋的钥匙自己不清楚。江红梅称，汪洪生阻拦周桂彩用房没有事实根据，汪洪生和周桂彩之间没有发生纠纷，周桂彩、汪洪生也没有向其告知发生纠纷的情况。2017年9月26日，汪洪生出具1份《证明》，载明：“我家房屋出租只限承租人使用。不准转租转让的”，并到庭陈述：其在2010年将涉案房屋出租给姓邓的卖水果，签过一年期合同，月租金450元，每季度付一次。合同到期后，没有签订书面合同，但姓邓的继续使用涉案房屋，房租交到2018年1月。2017年7月，姓邓的回家了，说江红梅是他亲戚，2017年下半年租金是江红梅交给我的。后来江红梅打电话给我孙女汪咪说房子的事情，让我联系周桂彩，我知道房屋被转租了，就不同意。出租给姓邓的是空房子，姓邓的帮我开了个门。刘桂珍称涉案房屋一开始出租给小李卖水果，租了十几年。2016年5月，小李又将房屋转租给江红梅，我和江红梅的老公即乔南波签订了3年的租赁合同。乔南波给的租金到期了，没有继续交租金，也没有人通知我。我在2018年1月10日又将房屋出租给别人。汪洪生家的房子和我家的房子都是出租给小李卖水果的，小李将两家的房子打通的事，一开始我并不知情，汪洪生知情。现在打通的地方被汪洪生家在2017年12月堵起来了。我今年出租房子的时候，里面还有一台空调挂机，没有其他东西。江红梅将房屋转租给周桂彩的事情我不知情。如果江红梅要空调，尽快拿走。江红梅称挂壁式空调是小李买的，但是空调钱包括在小李收她的转让费里面了。因为房屋转租给周桂彩了，2018年1月以后的租金应当由周桂彩交纳，空调不准备拿走。另查明，江红梅为证实汪洪生同意其转租，举证一组手机短信记录，其中汪洪生的孙女汪咪（电话：137××******）发给江红梅的短信内容为：“收到半年房租”。江红梅发送给汪咪的短信内容为：“美女麻烦你写个日期谢谢”。汪洪生的孙女汪咪（电话：137××******）回复江红梅的短信内容为：“之前短信你删了吧收到2400房租半年的一月一号再去拿房租”。涉案房屋于2018年春节后被房屋所有权人重新对外出租。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外；第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，江红梅提供的其与汪咪的手机短信记录不能证明汪洪生同意其对外转租。江红梅擅自转租的情况下，上述相关法律只是赋予出租人解除合同的权利，并未规定转租合同无效。未经出租人同意的转租，转租合同的效力不应受到影响，应当认定转租合同有效，周桂彩与江红梅告签订的《房屋租赁合同》租赁期限也未超出房屋所有权人出租的剩余租赁期限，故双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。汪洪生系周桂彩与江红梅之间的《房屋租赁合同》明确指向“新市”的房屋所有权人，虽然周桂彩承租的房屋还有一间是刘桂珍的，但租赁的两间房屋处于打通状态，汪洪生于2017年9月26日明确表示不同意转租，周桂彩将房屋钥匙交还汪洪生，导致其签订《房屋租赁合同》的目的不能实现，《房屋租赁合同》应当予以解除，江红梅应当退还周桂彩未使用剩余租赁期限内的租金和转让费。双方在《房屋租赁合同》中未约定转让费具体包括的内容，江红梅在向周桂彩出具的《收条》中也明确“房主家都是空房”，双方在庭审中一致转租时房间内有以下物品：1个水果架、1张小床、挂壁式空调1台、2盆发财树、1张写字桌，因周桂彩无法证明这些物品已经交还江红梅，其应将物品折价从转让款中扣减，但空调还在刘桂珍处，是江红梅自己不取回，周桂彩不应承担空调的折价费用。双方一致确认小床不值钱，不再判令周桂彩折价返还。根据双方陈述的物品名称、价格，一审法院酌定周桂彩无法归还江红梅的物品价值800元（其中1个水果架350元、2盆发财树350元、1张写字桌100元）从江红梅应返还周桂彩的转让费中扣减。江红梅认为还有1个不锈钢货架，但未提供证据证实，故不锈钢货架款不应从转让费中扣减。空调还在刘桂珍房屋内，江红梅确认不去领取，空调不应再由周桂彩向其返还。江红梅应退还周桂彩剩余租赁期限2017年9月27日至2018年1月10日的转让费29001.6元［（35000元-800元）÷125×106］。江红梅应退还周桂彩剩余租赁期限2017年9月27日至2018年1月10日的租金1696元（2000元÷125×106）。综上，江红梅应返还周桂彩的转让费及租金共计30697.6元（1696元+29001.6元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、江红梅于判决生效后十日内返还周桂彩转让费及租金共计30697.6元；二、驳回周桂彩的其他诉讼请求。一审案件受理费725元（周桂彩已预交），由周桂彩负担158元，江红梅负担567元。江红梅负担部分，于给付上述款项时一并给付周桂彩。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人江红梅转租给被上诉人周桂彩的连云港市海州区产系原审第三人汪洪生所有。汪洪生作为出租人，在一审中出具书面证明并当庭表示其不同意将该房产转租，承租人将房屋交给江红梅使用，是因承租人说江红梅是其亲戚。现因汪洪生不同意转租，被上诉人周桂彩于2017年9月26日将该房产钥匙交还汪洪生，汪洪生于2017年12月将其房屋与刘桂珍房屋的通道堵上，导致无法达成周桂彩租赁两间房屋打通使用的合同目的。虽然汪咪代表汪洪生收受了上诉人江红梅交付的房租，但是不能以此证明汪洪生同意江红梅转租。因上诉人江红梅未经出租人同意擅自转租，涉案租赁合同已无法继续履行，故被上诉人周桂彩有权要求上诉人江红梅退还转让费及租金。一审法院据此判决江红梅退还周桂彩未使用剩余租赁期限内的租金和转让费符合法律规定。综上，上诉人江红梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元（江红梅已预交），由上诉人江红梅负担。本判决为终审判决。审判长  张淑媛审判员  万子榕审判员  严伟晏二〇一八年十二月二十五日法官助理徐林杉书记员李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。