甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2018）甘08民终924号上诉人（原审原告）：徐某，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人（原审原告）：李某，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。共同委托诉讼代理人：刘某，甘肃胜友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁某，住甘肃省庄浪县。被上诉人（原审被告）陈某1，住甘肃省庄浪县。共同委托诉讼代理人：张某，甘肃方家律师事务所律师。原审第三人：陈某2，住甘肃省庄浪县。上诉人徐某、李某因与被上诉人梁某、陈某1，第三人陈某2房屋买卖合同纠纷一案，不服庄浪县人民法院（2018）甘0825民初535-2号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理，现已审理终结。徐某、李某上诉请求：撤销原判，依法改判梁某、陈某1返还徐某、李某院落征收补偿款140万元。事实与理由：1.一审判决错误，合同无效后徐某、李某与梁某、陈某1之间应当互相返还。根据《合同法》第五十八条规定，本案中卖房协议被一审法院依法确认无效后，依据该协议徐某取得的266000元购房款应当返还梁某、陈某1，梁某、陈某1依据该协议取得的诉争的的诉××庄落应当返还给徐某、李某。但因文化巷30号院落被庄浪县国土资源局征收征用，梁某、陈某1及陈某2与庄浪县国土资源局签订了征收补偿协议，并领取了279.1729万元征收补偿款。目前，现有房屋已经被庄浪县人民政府进行了拆迁征收，返还原状确有困难，应当在梁某、陈某1从庄浪县政府国土部门获得的巨额征收补偿款中补偿。鉴于梁某、陈某1入住后进行了重新修建，请求二审法院判决徐某、李某向梁某、陈某1返还26.6万元的购房款后，以279.1729万元的征收补偿款为基础减去26.6万元的购房款以及梁某、陈某1修建的费用，剩余费用双方之间按照订立无效合同的过错程度，由梁某、陈某1向徐某、李某返还140万元的征收补偿款。2.一审法院认定拆迁补偿协议中房屋面积补偿费、附属设施及附着物补偿费、搬家费及临时过渡费、超面积自建房补助费、奖励费属于梁某、陈某1所有，无法律依据。以上费用均与徐某、李某有关，其本质是庄浪县人民政府依据拆迁补偿的房屋面积以及所属位置来确定补偿安置办法和费用，梁某、陈某1、陈某2是因该房屋属于庄浪县城市中心地段，具有一定商业价值，才花费26.6万元的价款购买。拆迁补偿是以位置来确定拆迁区域，诉争院落是因在政府划入的征收范围内，因此才能得到拆迁补偿。3.徐某、李某不因没有向陈某2主张从而丧失属于陈某2的土地补偿款。2012年2月18日，徐某与梁某、陈某1签订《卖房协议》，之后梁某、陈某1支付了266000元购买院落的费用。对于梁某、陈某1所说的因为自己资金不足从而与陈某2合资修建的事项，徐某、李某既未参与也不知情，直至一审开庭之日方知此事。因此梁某、陈某1与陈某2之间合资修建的事项不能对抗徐某、李某的合法权益，土地款与拆迁补偿款均应全额付给徐某、李某，陈某2的费用应当是其与梁某、陈某1之间的矛盾，与徐某、李某无关。梁某、陈某1辩称，一审法院认定事实清楚，双方签订房屋买卖合同是其真实意思表示，应予保护。一审法院认定房屋买卖合同属无效合同定性准确。一审法院认定出卖的房屋已拆除重建，原有房屋已经灭失，徐某、李某请求返还征收房屋补偿款140万元缺乏法律依据。征收补偿是依据现有房屋面积进行补偿。一审法院认定拆迁安置费、搬家费、临时过渡费、奖励费法规梁某、陈某1所有，有法律依据。陈某2述称，同意梁某、陈某1的答辩意见，徐某、李某的上诉理由均不能成立，按照当时的对价26万元可以买4套房子，梁某、陈某1因为资金不足，与陈某2共同出资修建房屋，修成后每人分配两套房子，部分房屋已出售。一审法院判决陈某2分得9248元的土地补偿款是正确的。徐某、李某向一审法院请求：1.要求确认双方签订的《卖房协议》无效；2.要求梁某、陈某1返还徐某、李某院落征收补偿款140万元。一审法院认定事实：徐某、李某系庄浪县水洛镇东关村二社村民，梁某、陈某1分别系庄浪县通化乡韩湾村四社、良邑乡陈峡村二社村民。2006年至2012年1月，梁某租住李某家房屋，该房屋位于××庄号，水洛镇文化巷30号属于庄浪县水洛镇东关村二社的集体土地，该房屋的集体土地建设用地使用证在徐某父亲徐喜仲的名下，徐喜仲于2006年去世。2011年徐某母亲李某对外出卖房屋，梁某与李某商定房屋出卖价格为26.6万元，梁某给付徐某姐夫孙金录定金2万元，因梁某资金不够，便与陈某1二人共同出资购买李某家房屋。2012年2月18日，徐某与梁某、陈某1签订了《卖房协议》，梁某、陈某1给付徐某现金24.6万元，徐某将其集体土地建设用地使用证交付梁某，梁某、陈某1购得徐某家土木结构房屋四间。在开发修建过程中，因资金不足，梁某又与陈某2，陈某1三人共同出资，于2012年4月2日拆除了院内原有的四间土木结构房屋，修建了三层砖混结构楼房外加一层彩钢房共四层一梯两户两个单元的楼房，该楼房于同年5月30日交工，梁某与陈某2使用一个单元，陈某1独自使用一个单元。2017年7月，庄浪县人民政府对该地区进行棚户区改造，该楼房在拆迁征收范围内，庄浪县国土资源局与梁某、陈某1协商房屋拆迁征收事宜，因梁某在外地，庄浪县国土资源局与陈某2、陈某1分别签订了房屋征收安置补偿协议，共给付陈某2、陈某1拆迁补偿资金279.1739万元。在陈某2、陈某1与庄浪县国土资源局签订的两份房屋征收安置补偿协议（三）附属设施及附着物补偿明细第16项中均有土地补偿199.5275平方米，补偿人民币18496元的记载。庄浪县国土资源局给付陈某2、陈某1土地补偿款36992元。梁某、陈某2领取土地补偿款18496元后二人平分。一审法院认为，宅基地属于农村集体所有，任何单位和个人不得以其他形式非法转让土地。徐某、李某作为农村集体经济组织成员，将房屋卖给非本集体经济组织成员梁某、陈某1，在处分房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的利益。徐某与梁某、陈某1签订的房屋买卖协议，虽系双方当事人真实意思表示，但因违反了国家法律的强制性规定，故该房屋买卖合同无效。合同无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。虽然徐某与梁某、陈某1签订的房屋买卖合同无效，但在双方签订了房屋买卖合同后，梁某、陈某1已按当时的市场价足额支付了相应的对价26.6万元，梁某、陈某1取得了徐某、李某对该房屋的占有、经营、使用权后对该房屋拆除，与陈某2一起在原址上修建了四层楼房。现徐某、李某卖出的四间房屋随着梁某、陈某1及陈某2的修建已灭失。该物权消灭后，无法确定四间房屋现有的价值。后庄浪县人民政府对该地区进行棚户区改造，梁某、陈某1及第三人修建的房屋在拆迁征收范围内，梁某、陈某1及陈某2共取得拆迁安置费279.1739万元，其中包括房屋面积补偿费、附属设施及附着物补偿费、搬家费及临时过渡费、超面积自建房补助费、奖励费。在附属设施及附着物补偿费中，梁某、陈某1及陈某2共取得土地补偿款36992元。在庭审过程中，经法院释明，徐某、李某仍请求梁某、陈某1返还水洛镇文化巷30号院落的征收补偿款140万元。因279.1739万元拆迁安置费除土地补偿款36992元外，其余款项均是支付给房屋占有、经营和使用人的专属款项，徐某、李某不是该房屋占有、经营和使用人，故对徐某、李某诉请的该部分补偿款，予以驳回。但对补偿的该院落除房屋之外的土地补偿款36992元，扣除第三人陈某2分得的9248元，梁某、陈某1分得的27744元应归原宅基地所有人享有，故对徐某、李某该部分请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐某与梁某、陈某1签订的《卖房协议》无效；二、梁某、陈某1返还徐某、李某土地补偿款27744元（限判决书生效后10日内履行完毕）；三、驳回徐某、李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由徐某、李某负担17160元，梁某、陈某1负担240元。在二审中，当事人没有提交新证据，一审法院认定的事实属实，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是梁某、陈某1是否应当返还征收补偿款。徐某、李某将房屋卖给非本集体经济组织成员梁某、陈某1，一审法院认定合同无效并无不当。由于梁某、陈某1已将原有房屋拆除，重新修建，原物已不能返还。双方在签订买卖合同时按照当时的市场价格确定的房屋价款，虽然原房屋因为拆除不能返还，应折价返还，但徐某、李某已取得了房屋价值的对价。根据庄浪县土地资源局分别与陈某1、陈某2签订的征收补偿协议，补偿款包括现有建筑物面积补偿费、拆迁奖励、现有住户的搬家费、临时过渡费及土地补偿款，除土地补偿款外其余款项是针对现有建筑物和住户的补偿。因此，一审法院认定除土地补偿款属于原宅基地使用人所有外，其余补偿款属于现有住户并无不当。但是，第三人陈某2分得土地补偿款亦属于原宅基地所有人徐某、李某所有，为减少当事人诉累，节约司法资源，应一并处理。综上所述，上诉人徐某、李某请求陈某2返还土地补偿款外，其余上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持庄浪县人民法院（2018）甘0825民初535-2号民事判决一、二项及一审案件受理费的负担；二、撤销庄浪县人民法院（2018）甘0825民初535-2号民事判决三项；三、陈某2返还徐某、李某土地补偿款9248元，于本判决生效后10日内履行完毕；四、驳回徐某、李某的其他诉讼请求。二审案件受理费17150元，由上诉人徐某、李某负担17100元，陈某2负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李 凌审 判 员 白皎洁审 判 员 杨振兴 二○一八年十二月十七日法官助理 黄 芹书 记 员 任 倩