广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初6080号原告黎燕云，女，1983年5月27日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人焦冰，广东正觉律师事务所律师。被告王献能，男，1972年6月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人龙劲韬、麦理艳，均为广东大钧律师事务所律师。第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路**亿达大厦**部分及7、8全层。负责人阮广杰。委托代理人李惠琦、郑璐瑶，均为该公司职员，联系地址同该公司地址。第三人何伟均，男，1988年9月27日出生，汉族，住，住所地广州市荔湾区被羁押在广州市荔湾区看守所。第三人佘启智，男，1996年1月6日出生，汉族，住，住所地广州市荔湾区/div>原告黎燕云诉被告王献能、第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称：满堂红分公司）、何伟均、佘启智房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人焦冰、被告的委托代理人龙劲韬和麦理艳、第三人满堂红分公司的委托代理人李惠琦到庭参加诉讼。第三人佘启智经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人何伟均经本院公告，期限届满没有到庭，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年7月27日，原、被告签订《广州市存量房买卖合同》，购买被告名下位于广州市海珠区革新路新民五街38号807房（建筑面积41.8平方米，售价530000元），合同生效后原告按约定向被告支付了定金50000元。但自此之后被告拒不履行合同。原告只好于2017年5月25日购买位于广州市海珠区工业大道北路龙安大街2号701之一房（建筑面积31.1713平方米，售价500000元），导致原告以相近的价格购买了面积更少的房屋，严重损害了原告的合法权益，也降低了原告的生活品质。由于被告的违约导致原告房屋面积货币损失132499.16元[计算方式如下：1、实际购房款为500000元，该购房款若按涉诉合同单价，计算出应当购买得到的面积为：500000元／（涉诉合同房款／涉诉合同房屋面积）=500000／（530000／41.8平方米）=39.43平方米。2、故购买房屋面积损失=39.43平方米-实际购房面积31.17=8.26平方米。3、再将该面积损失按后来实际购买房屋的单价折算出货币损失=8.26平方米×实际购房房款／实际购房面积）=8.26×（500000／31.17）=132499.16元]。由于被告的违约，迫使原告无法及时入住，原告只好向广州市金硕房地产代理有限公司租住位于海珠区新民五街38号410房，租期自2016年8月1日至2017年7月31日，月租金2000元。由于被告一直拒不履行合同，因此原告依法行使解除权，于2017年8月11日向被告发出《解除合同通知书》，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法解除。故起诉要求：1、被告返还给原告已支付的款项50000元；2、被告赔偿原告购买房屋面积损失132499.16元；3、被告赔偿原告因其违约所造成的租金损失24000元；4、被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、涉案房屋之买卖未经被告与原告双方协商，涉案合同之签订非基于被告自愿，而系因其债权人要求“以物抵债”而签订，该合同的签订系基于债权人的胁迫，且不排除债权人与原告恶意串通的可能，合同效力存疑。二、原告未向被告实际支付任何定金，亦从未与被告办理过确认网签打印版的签订手续，涉案合同从未真实履行，有合理理由怀疑原告与他人恶意串通、虚假诉讼。三、被告同意解除合同，但原告从未催告被告履行合同，无权单方解除合同。原告从未向被告支付50000元定金，其主张返还50000元没有事实和法律依据。四、被告并非导致合同解除的过错方，原告无权要求被告承担任何违约责任或赔偿责任。关于赔偿原告购买房屋面积损失的要求，存在问题如下：涉案房屋的价格并非双方基于公平自愿原则进行协商确定的，合同价比房屋真实价值明显偏低；原告宣称另行购买房屋的事实存疑：面积之差距并非影响房屋之价值或者居住人的生活品质的绝对因素。因此，以原告宣称已购买房屋与涉案房屋的面积差认定为真实损失无依据。关于赔偿租金损失的要求，租金的支付与涉案房屋的交易并无必然关联，原告无需另行租房,被告不确定原告所签订的《租赁合同》是否真实，原告要求被告赔偿租金损失无依据。五、被告不清楚原告向何伟均支付款项的有关情况，被告签订相关网签合同是为了配合第三人签署的文件，不清楚何伟均和佘启智与原告就其所签署的合同有过其他的交易，从何伟均涉嫌刑事犯罪的情况来看不排除佘启智与何伟均伙同原告利用被告签署文件企图侵占被告的合法财产的可能。第三人满堂红公司述称，因为原告的诉求不涉及第三人满堂红公司的利益，第三人满堂红公司没有意见。第三人佘启智没有提交陈述意见和举证。第三人何伟均没有提交陈述意见和举证。经审理查明，2016年7月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，约定甲方将广州市海珠区革新路新民五街38号807房售予乙方，该房产建筑面积为41.8平方米，总金额530000元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方须在2016年7月27日支付定金20000元；在2016年8月25日前支付定金余额30000元；甲方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起5天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款210000元乙方于递件成功当天付甲方；楼价余款,按揭付款，乙方按揭付款的，乙方应于2016年8月10日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的帐户内；等。2016年7月27日，原告通过支付宝转账20000元给第三人何伟均。同日，被告出具《收款证明》，确认收到原告承购广州市海珠区革新路新民五街38号807房首期定金20000元。原告(乙方)与被告(甲方)、满堂红（中国）置业有限公司（丙方）（以下简称：满堂红公司）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定甲方将海珠区革新路新民五街38号807房售予乙方，涂销抵押、交易与抵押登记一并办理；总成交价530000元；签订本合同时，乙方支付50000元作为购房定金；首期楼款乙方应于递件成功当天支付房款260000元，剩余房款270000元由乙方于2016年8月10日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；等。该合同载明签约时间和打印时间均为2016年8月9日。2016年8月24日，原告通过支付宝转账30000元给第三人何伟均。同日，被告出具《收款证明》，确认收到原告承购广州市海珠区革新路新民五街38号807房定金尾款30000元。2016年8月30日，原告填写《兴业银行广州分行个人住房（商用房）借款申请表》，申请贷款270000元。2016年9月9日，原告与兴业银行股份有限公司广州天河北支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向兴业银行股份有限公司广州天河北支行借款270000元用于支付购房款，所购（抵押）房产地址为海珠区革新路新民五街38号807房；等。原告(乙方)与被告(甲方)、满堂红公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定甲方将海珠区革新路新民五街38号807房售予乙方，涂销抵押、交易与抵押登记一并办理；总成交价530000元；签订本合同时，乙方支付50000元作为购房定金；首期楼款乙方应于递件成功当天支付房款180000元，剩余房款350000元由乙方于2016年11月10日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；等。该合同载明签约时间和打印时间均为2016年11月3日。2016年11月3日，原告填写《兴业银行广州分行个人住房（商用房）借款申请表》，申请贷款350000元。2017年3月27日，原告与兴业银行股份有限公司广州天河北支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向兴业银行股份有限公司广州天河北支行借款350000元用于支付购房款，所购（抵押）房产地址为海珠区革新路新民五街38号807房；等。2017年11月24日，广州市海珠区房地产交易登记中心出具《购房资格证明》，证明至2017年11月24日止，原告具备本市住房限购区域内购买海珠区革新路新民五街38号807房的购房资格。房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》（查册时间2018年7月10日）记载：海珠区革新路新民五街38号807房的产权人是被告；来函摘要：2017年4月1日，广州市越秀区人民法院以（2017）粤0104民初7343-1号民事裁定书查封该业；他项权利摘要：权利人广州银行股份有限公司纸行支行，登记时间为2015年4月27日；权利人第三人佘启智，登记时间为2016年9月14日，不动产义务人为被告；等。另查，海珠区工业大道北路龙安大街2号701房之一房屋的权利人为原告，该房屋的建筑面积为31.17平方米，登记时间为2017年7月12日。税务部门于2017年7月3日开具的增值税发票记载该房屋的价税合计为500000元，税收完税证明记载该房屋的契税为5000元。原告及其女儿、儿子的身份证记载的地址均为广州市海珠区同和里**。广州市海珠区同和里55号房屋的产权人是黎仲文，该房屋为混合3层，总建筑面积为189.64平方米。原告于2017年7月6日提起本案诉讼。因原告变更诉讼请求，本院于2017年9月25日向被告公告送达《变更诉讼请求申请书》。被告于2017年10月26日领取了起诉书副本、《变更诉讼请求申请书》、证据等材料。原告还提交了以下证据：1、2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》及房租转账记录截图；证明原告为尽快购买被告的房产而租住在同一栋楼内。2、原告与第三人之间沟通的手机截图；证明被告一直在拖延，原告是急需房屋。被告质证意见：对证据1，租房合同签约的时间是原被告签订《广州市存量房买卖合同》之前，证明租房是原告自身的意愿与本案无关；租房合同的期限从时间来看原告签的合同包括提起诉讼的时候，第一地庭审时原告表示是住在原告父亲家里，被告合理怀疑在此期间是否有住在租的房子里面；对租金转账截图真实性、合法性、关联性不予确认，且租金的支付与本案无关。对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。第三人满堂红分公司质证意见：对证据1的真实性、合法性确认、关联性由法庭认定。对证据2的真实性、合法性、关联性确认。诉讼中，原告表示：原告在2016年7月中旬在链家的APP上搜索到涉案房屋的房源，与链家的中介联系，中介带原告看过一次房子，其见到了被告本人及一个老人家在家。2016年7月27日的买卖合同在链家宝岗大道分店里面面对面签的，原、被告本人都在场。2016年11月签的买卖合同，当时原告坐月子在家，是中介拿给原告处签的，给原告签名的时候被告是否有签名及第三人满堂红分公司是否有盖章没有印象了。2016年7月27日20000元的收据是在链家宝岗大道分店由被告写的，20000元是支付宝转账转给当时和被告来的“何先生”的账户，是被告要求的。2016年8月24日因为当时原告怀孕，中介单独派人来原告家叫原告通过支付宝转账30000元到“何先生”的账户，而后中介将事先写好的收款证明给原告。被告表示：被告称房子从来没有放盘，被告本人也没有见到过原告本人。两份合同都是在中介处签的，但是不是被告本人的意愿要签的，只是欠了债权人的款，要求以物抵债才签的。第一份合同是2016年7月27日，第二份合同据当事人印象是2016年12月，具体哪一天不清楚。当时以为第一份合同有问题才签的第二份合同，中介没有将合同原件给被告。根据被告本人所述上述两份合同是被告先签合同的，没有第三人满堂红分公司的盖章及原告的签名。被告是按照债权人的要求写了空白的收据，收据在签订第一份合同当天交给了中介，是在第三人满堂红分公司的店里写的，具体在哪里写的代理人不清楚，被告没有要求过原告向“何先生”的账户转账。被告暂时没有证据证明涉案房屋以物抵债给债权人。第三人满堂红分公司表示：被告有在链家放盘，第三人满堂红分公司也有带原告去被告家里看过房子，具体时间是2016年7月16日。当时被告的房子有三个人居住，被告及其父母，看房的时候被告本人在场。签订2016年7月27日的买卖合同的时候是原被告及第三人满堂红分公司三方在场。2016年11月的网签合同是由第三人满堂红分公司打印出来后分别拿到原被告家里签的，具体先给谁签，经办人忘记了。收款证明是被告签署的，当时原告是根据被告的指示把款项转到其指定的账户，但由于是原被告双方之间的转账，所以究竟是转到哪一个账户第三人满堂红分公司不清楚。对被告签了空白的收款证明，代理人不清楚，需要向经办人核实。对于两次向银行申请贷款的问题，原告表示：2016年9月份申请成功贷款了6成房款，但是和中介说了之后，中介说6成房款不够被告赎契，被告就说要么首付多给100000元或者让原告更改贷款7成。原告在2016年10月生小孩，所以在2016年11月才第二次申请贷款，申请了贷款之后才办理网签。当时原告委托按揭公司进行贷款，具体委托哪个公司不记得了。当时通过微信转了按揭费给一个姓“马”的人，因为按揭公司按揭费太贵，所以一个按揭公司的员工私人帮原告去搞，不用签合同，按揭费也比较便宜，原告给按揭费2000多元给姓“马”的人。按揭申请的材料就是交给这个姓“马”的人，且是这个人叫原告去银行签字的。被告表示：被告有没有参与到原告申请贷款的环节，因为其身份证和房产证都是在债权人手上；原告不清楚有无提交资料协助原告办理贷款手续，对于原告提供的贷款合同中的收款人帐户，被告不知情，不是被告开的帐户。本院认为，合同的效力问题。原、被告签订了《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，之后原告又与被告、满堂红公司签订了2份《广州市存量房买卖合同》，被告抗辩涉案合同的签订系基于债权人的胁迫，但未能提供证据予以证明，对其该抗辩本院不予认定。上述合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，当事人均应按照约定履行自己的义务。合同的解除问题。由于涉案房屋被法院查封，原告购买房屋的合同目的已不能实现，被告的行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的涉案合同中原、被告的房屋买卖关系，本院予以支持。原告提起本案诉讼后又变更诉讼请求，被告经本院公告后前来法院应诉，于2017年10月26日领取了应诉材料，故可认定涉案合同中原、被告的房屋买卖关系在此时已解除。定金问题。被告否认要求原告向第三人何伟均转账及收取原告的定金，抗辩是按照债权人的要求写了空白的收据，但被告没有就其该抗辩举证。即使如被告所述书写空白收据，被告作为完全民事行为能力人，其亦应当预见书写空白收据的法律后果，且被告也未提交证据证实其事后有寻求法律途径解决问题，据此，被告应承担相应的法律后果。原告要求被告返还定金50000元，本院予以采纳。赔偿问题。对于面积损失，本院认为，首先，原、被告分别在2016年7月27日、2016年8月9日签订《广州市存量房买卖合同》和第一份网签的《广州市存量房买卖合同》，之后因贷款金额的变更，又于2016年11月3日签订第二份网签的《广州市存量房买卖合同》，对于该合同条款的变更，原告没有提供证据证明是被告单方的原因造成的。其次，原告于2017年3月27日才签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，完成申请办理银行按揭手续的义务。考虑到涉案合同约定了被告不按约定将房地产出售给原告的违约金计算标准，且原告在签订合同后仅支付了定金，故对原告要求被告偿其购买房屋面积损失的请求，本院不予支持。对于租金损失，从原告提交的《房屋租赁合同》来看，租房的行为发生在原、被告签订涉案合同前，被告在与原告签订合同前并无将其已租赁他人房屋的情况告知原告，故即使由此而产生损失，该损失已超过原告订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。故对原告要求被告赔偿租金损失的请求，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款(四)项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告王献能在本判决生效之日起10日内，返还定金50000元给原告黎燕云。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4397元，由原告负担1065元，被告负担3332元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  彭容爱二〇一八年十二月××日书 记 员  郭增峰郑碧凤