河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初17411号原告郑州金田物业管理有限公司，住所地郑州市科学大道****楼****。法定代表人石强华，总经理。委托代理人秦建，河南英伦律师事务所律师。被告郑州文景企业管理咨询有限公司，住所地郑，住所地郑州市金水区文博西路**院**楼****v>法定代表人赵利军，总经理。原告郑州金田物业管理有限公司与被告郑州文景企业管理咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州金田物业管理有限公司委托代理人秦建到庭参加诉讼。被告郑州文景企业管理咨询有限公司经本院公告传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月6日，原告与被告及郑州仟禧置业有限公司签订了房屋租赁合同，约定由原告向被告承租的位于郑州市科学大道53号国家动漫产业发展基地（河南基地）项目10号楼3层、2号楼3层111号的房产提供物业服务，并约定了被告缴纳物业费及相关费用、滞纳金及违约金等费用的相关事项。被告自2017年2月1日至2017年12月31日期间欠物业管理服务费152273.9元，自2017年11月1日至2017年12月8日期间欠水电费35664.7元，原告多次向被告催要，被告拒不缴纳。故请求判令被告给付原告2017年2月1日至2017年12月31日期间所欠物业管理服务费152273.9元，2017年11月1日至2017年12月28日期间所欠水电费35664.7元，并支付上述款项的滞纳金34926.85元（暂计至2017年12月31日，并按月息二分标准从逾期付款之日继续计算至全部还清之日）。被告未答辩。经审理查明：2011年7月16日，郑州仟禧置业有限公司作为甲方，原告作为乙方，签订《前期物业服务合同》一份，约定：物业名称为国家动漫产业基地（河南基地）动漫创业大厦，物业类型为写字楼，座落位置为科学大道57号，建筑面积为4.6万平方米。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为办公楼4.5元/月.平方米，商业物业8元/月.平方米。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第三个月5日-20日交纳下季度物业费。本合同期限自2011年7月19日起至业主委员会成立止。2011年11月28日、2012年4月27日、2013年2月26日、2013年8月28日，原告与郑州仟禧置业有限公司再次签订《前期物业服务合同》四份，对于建筑面积及合同期限部分另行作出了约定。2013年12月6日，郑州仟禧置业有限公司作为甲方，被告作为乙方，原告作为丙方，签订流水号0847的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其位于科学大道与垂柳路交汇处国家动漫产业发展基地（河南基地）项目10号楼3层（除奥斯卡影院放映厅、公共通道、卫生间等公共配套，建筑面积约为2659.04平方米）租赁给乙方使用，乙方以“电玩、网吧、中西式餐厅等餐饮娱乐服务”名义进行经营。甲方将2号楼3层111号（建筑面积约为150.96平方米）租赁给乙方使用。乙方以“厨房及配套”名义作为经营配套设施。合同期限自2014年1月1日起至2025年12月31日止，共计12年。合同期内甲方委托郑州金田物业管理有限公司办理房屋交接手续，并提供物业服务。租期第四年即2017年1月1日至2017年12月31日，10号楼三层及2号楼三层111号的物业管理费计费标准为￥4.97元/月·㎡，月物业管理费合计13966元。物业管理缴纳办法自合同签订之次日起为起始计费期，乙方每逾期一天，甲方委托的物业管理公司收取日千分之二的滞纳金，若乙方逾期10日内仍未缴，甲方或其委托的物业管理公司或者委托的其他有权单位有权停水停电，直至解除合同、收回该用房，且保证金不予退还。乙方照明、用水及另增加用电、用水费用由乙方承担，按表量计。水费、电费由乙方以转账形式在甲方通知后三日内向甲方缴纳。上海秉洁资产管理中心曾于2017年以郑州仟禧置业有限公司、河南益昌商业有限公司、郑州金田物业管理有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、郑州文景企业管理咨询有限公司为被告向本院提起诉讼。本院经审理查明：1、2017年7月21日，秉洁资产管理中心、仟禧公司、益昌公司共同出具并向郑州文景企业管理咨询有限公司邮寄了《解除合同通知》，要求解除流水号为0847的房屋租赁合同及补充协议、流水号为0014的经营管理合同，要求该公司交纳房租、管理费、违约金，并腾空交付标的房屋。2017年7月22日该邮件被签收。2、2017年7月26日，上海市建纬（郑州）律师事务所的张军亮、马贺云，同河南省郑州市黄河公证处的公证员一起到郑州文景企业管理咨询有限公司承租的涉案商铺向该公司送达了上述解除合同通知书。3、涉案房屋已于2017年7月底由仟禧公司配合上海秉洁资产管理中心收回，部分房屋已对外出租。本院于2018年5月28日作出（2017）豫0191民初14780号民事判决书，判决确认编号为0847的《房屋租赁合同》及编号为0014的《经营管理合同》已解除，郑州文景企业管理咨询有限公司支付相应的租金、管理费及违约金。以上事实，有原告提交的营业执照、资质证书各一份、前期物业服务合同及备案证明各五份、房屋租赁合同复印件一份、被告企业信息公示报告一份、物业服务工作照片打印件七份、原告垫付水电费凭证七十四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有催费通知单一份，因该证据并不能显示原告向被告催要物业费的具体时间，故对该证据本院不予采纳。本院认为：被告从郑州仟禧置业有限公司处承租有位于国家动漫产业发展基地项目10号楼3层（除奥斯卡影院放映厅、公共通道、卫生间等公共配套）以及2号楼3层111号的房屋，原被告及仟禧公司签订的租赁合同中约定有由原告为被告提供物业服务。根据庭审查明事实可以确认，被告已于2017年7月22日收到了上海秉洁资产管理中心送达的《解除合同通知》，本院并作出（2017）豫0191民初14780号民事判决书确认编号为0847的《房屋租赁合同》已解除。因合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除，故被告于2017年7月22日收到该《解除合同通知书》时，双方的租赁合同关系已解除。后该涉案房屋于2017年7月底由仟禧公司配合上海秉洁资产管理中心予以收回。原告请求被告支付2017年2月1日至2017年12月31日期间拖欠的物业管理服务费。自2017年2月1日至2017年7月22日期间被告仍承租使用涉案房屋，其应支付该期间的物业费用。按照房屋租赁合同所约定的每月物业管理费13966元的标准计算，该期间的物业费为80071.7元（13966×5+13966÷30×22），应由被告支付给原告。因被告已于2017年7月底搬离涉案房屋，故对于原告所请求的被告自租赁合同解除至2017年12月31日期间的物业费本院不予支持，就该期间的费用原告可与房屋所有权人另行协商解决。原告请求被告支付2017年11月1日至2017年12月28日期间所欠水电费35664.7元。因（2017）豫0191民初14780号民事判决书已查明涉案房屋于2017年7月底由仟禧公司配合上海秉洁资产管理中心收回，故原告请求被告支付2017年11月1日至2017年12月28日期间水电费依据不足，本院不予支持。原告请求被告按月息二分标准支付滞纳金（即违约金）。被告未按合同约定交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。双方签订的合同约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的日千分之二的违约金。该违约金标准约定过高，故本院酌定被告应按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准向原告支付违约金。原告并未提交有效证据证明其自何时起向被告催要过物业费，故本院认定被告应自原告向本院提交起诉状之日起（即2018年1月31日）向原告支付违约金，并继续计算至实际给付之日止。对于原告请求数额过高部分，本院不予支持。被告经本院公告传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州文景企业管理咨询有限公司于本判决生效后10日内，支付原告郑州金田物业管理有限公司物业服务费80071.7元，并支付违约金（自2018年1月31日计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）。二、驳回原告郑州金田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4643元，公告费260元，由原告负担2842元，由被告负担2061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 汪 涛审 判 员 王 青人民陪审员 许 婷二〇一八年十二月二十九日书 记 员 岳征晶