四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1421民初4259号 原告：郭大见，男，1975年8月1日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：祝彩秀，女，1975年3月14日出生，汉族，住四川省双流县。 二原告委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：四川金马房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇南坛街。 法定代表人：周毅，公司总经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：吴利思（该公司员工），女，汉族，1976年3月27日出生，住四川省仁寿县。特别授权代理）。 原告郭大见、祝彩秀与被告四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭大见、祝彩秀的委托诉讼代理人阎朝旭，被告金马房地产公司的委托诉讼代理人徐成东、吴利思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭大见、祝彩秀向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金38786元；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月20日，原告郭大见、祝彩秀与被告金马房地产公司签订西蜀桦苑《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告出售其开发的位于仁寿县视高镇花海大道一段3号的西蜀桦苑房屋（房号：1幢2单元15楼4号）给原告，约定被告必须于2016年3月30日到达交房条件并交房；然而时至2016年7月12日被告金马房地产公司逾期100天仍然没有交房，没有达到交房的条件，已经构成实质性违约。根据双方买卖合同及补充协议的约定，被告应该按照购房款的10%承担违约责任。本案合同购房款总金额387860元，所以被告应该赔偿原告违约金38786元。根据合同法等法律规定，特向贵院起诉，望依法判决，维护原告的合法权利。 被告金马房地产公司辩称：1.公司不存在违约，虽然公司推迟了交房时间，但是因为施工中经常出现停水停电和电信部门对电信设备的迟延安装以及政府部门要求停工对东风渠边坡的加固整治致使工期延误，是政府行为和不可抗力，属于合同约定的免责事由。且公司将上述不可控的情形告知了原告方，并对此作了约定和承诺；2.根据补充协议约定，交房时间可以是“合同约定”的交房日期，也可以是“公司通知”的交房日期，被告以公告、邮寄的方式通知，符合合同的约定;3.双方在交接房屋时，就延期交房达成了共识，且双方签订了《房屋交接书》，原告认可了交房时间符合合同约定，时至今日，原告再行起诉，违反了诚实信用原则。综上，被告的交房尽管有迟延的情形，也是双方认可、有免责事由的。原告的请求没有法律依据，依法不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。4.被告即便违约，原告按购房款10%的诉请明显高出了损失。合同法规定的违约金是违约方对受损方损失的补偿，且损失天数应当以金马房地产公司公告和通知书告知的交房时间为准，给原告方造成的损失应该是同区域、同时段的房屋租金。 本院经审理查明事实如下：2015年6月20日，原告郭大见、祝彩秀与被告金马房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定原告购买被告金马房地产公司开发的预售房屋，付款方式为分期付款，房屋位于仁寿县视高镇花海大道一段3号，名称为西蜀桦苑一期，房号为1幢2单元15层4号，建筑面积118.25平方米，总价款387860元。合同约定被告应当在2016年3月31日前向原告交付商品房。 原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系格式合同，其中约定了双方相应的权利义务。双方在《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房责任约定为“逾期在60日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。同时在《补充协议》第十一条约定“甲方、乙方在《商品房买卖合同》、本《补充协议》及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约责任条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”。《补充协议》第十四条约定“《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准”。《补充协议》第六条第5项对免责事项的约定为“出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以延期：（1）自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、连续暴雨等；（2）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令；（3）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误；（4）由于买受人原因不如期交付；（5）其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落，非出卖人原因连续停电、停水等”。《补充协议》第十二条对通讯联系方式的约定为“在本协议签订后，买卖双方中的任何一方因住所地、电话等通信联系方式发生变化的，均应及时以书面形式告知对方。否则相对人因无法通知造成的后果应由过错人自行承担”。 在合同履行过程中，因金马房地产公司经规划许可开发的区域位于东风渠坡脚，由于基础建设和弃土堆积造成积水，对东风渠边坡造成安全隐患，四川省都江堰东风渠管理处眉山站于2015年9月25日、10月8日分别向被告金马房地产公司发函要求整改并加固，同年12月4日四川省都江堰东风渠管理处向被告金马房地产公司发函，要求被告停工并做好应急抢险预案和应对措施，并要求被告委托相关单位对隐患渠堤进行整治工程勘测、设计、评审，及时按整治设计方案对该渠段险情进行整治。金马房地产公司按上述要求对坡脚进行了保坎加固后恢复施工。西蜀桦苑一期房屋于2016年3月初方才完工（市政配套未完工）。 西蜀桦苑住宅楼一期完工后，被告金马房地产公司于2016年6月26日用邮政特快专递按照合同上原告的通讯地址向郭大见邮寄了交房通知书，通知书上载明原告办理交房手续的日期为2016年8月4日、8月5日。之后，被告于2016年7月12日在售房部及该小区门口张贴了交房公告，公告载明“西蜀桦苑交房手续暂定在2016年8月31日前完毕（若遇东风渠突发险情需推迟日期，我司将另行公告通知）”。原告郭大见于2016年9月21日到西蜀桦苑接收了房屋。在交接房屋时，双方就合同履行终结后的权利义务签订了《房屋交接书》，其中第3条载明“乙方（原告）已确认甲方（被告）交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收”；第4条载明“甲方（被告）确认乙方（原告）款项全部付清，同意交房”。 另查明，2016年度，仁寿县视高镇80平方米到106平方米的房屋，平均年租金约为9200元左右，即日租金25.21元左右。 以上事实，有原、被告当庭陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，四川省都江堰东风渠管理处出具的函，被告金马房地产公司出具的公告，原、被告签名盖章的房屋交接书，房屋出租合同等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告郭大见、祝彩秀与金马房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效,本院予以确认。双方在履行合同中，应当按照合同约定履行自身的义务。 被告金马房地产公司辩称,迟延交房系政府行为和不可抗力，属于合同约定的免责事由。本院认为，金马房地产公司虽在政府规划的红线内开发施工，但对东风渠边坡造成滑坡隐患系施工引起，从维护国家利益和人民生命财产安全角度考虑，金马房地产公司理应采取措施消除滑坡隐患，确保安全，虽对导致迟延交房有直接的因果关系，但其采取措施消除隐患的行为并不是不可抗力，不属于合同约定的免责事由，对原告造成的实际损失应当承担相应责任，对被告的上述辩称本院不予支持。被告金马房地产公司又辩称,根据补充协议约定，交房时间可以是“合同约定”的交房日期，也可以是“公司通知”的交房日期，被告以公告、邮寄的方式通知，没有违反约定。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定了交房日期，其签订的《补充协议》第六条第四款“甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，乙方应于合同约定的交房日或甲方通知的交房日期，前往西蜀桦苑售楼部办理房屋交付手续。……”并不能视为是对主合同约定交房时间的变更，对被告的该辩称不予支持。被告再辩称,双方交接房屋时签订的《房屋交接书》，应当视为原告认可了交房时间符合合同约定，故被告未违约，原告认为《房屋交接书》没有房屋共有人签字，且内容系格式条款，因此该交接书无效。本院认为，该《房屋交接书》是对合同履行终结时双方权利义务的认可和确定，并非格式合同；虽然《房屋交接书》仅有原告郭大见的签名，但其在办理房屋交接时应该告知了作为房屋共同买受人的祝彩秀，因此有理由相信祝彩秀知晓或者具有知晓郭大见办理了房屋交接手续的可能性，其签名对二原告应当均具有约束力，不能否认其接收房屋的时间及事实。原告关于《房屋交接书》无效的主张没有法律依据。但《房屋交接书》中载明的“原告已确认被告交付房屋符合约定时间及标准，同意接收”，并不能否认被告金马房地产公司迟延交房的客观事实，对被告据此拒赔的辩称，本院不予支持。综上，被告未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，对原告造成的损失应当承担相应违约责任。 关于违约金，原告诉称要求被告按照总房款10%支付违约金，但其并未提交证据证明被告迟延交房导致其产生的实际损失。被告辩称，自己即便违约，原告主张的违约金明显超过了被告违约给原告造成的损失，应当按同时期、同地段、同面积的租金为基准计算损失，并提供了2016年仁寿县视高镇8套不同面积房屋的租赁合同及证人证言作为佐证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。本案原告诉称的按总房款的10%计算违约金明显高于了被告违约期间的房屋租金数额。因原告未提交证据证明其实际损失，结合本案证据与具体生活实践，对违约金本院认可被告以同时期、同地段、同面积的房屋租金为计算标准的主张。本院认为，违约金具有赔偿性和惩罚性，因此本案违约金的计算，以在按日租金计算赔偿性违约金的基础上另加计30%的惩罚性违约金较为适宜。综上，原告主张的违约金本院确定为32.77元/天（25.21元+25.21元×30%）。 关于违约天数的计算。原告诉称不知道具体的公告时间、被告向原告邮寄的交房通知原告未签字，因此违约天数应该计算到实际交房之日。本院认为，被告完工后，提前张贴了交房公告，并按购房合同上原告的通讯地址通过特快专递向其邮寄了交房通知。按照双方在《补充协议》第12条中的约定“买卖双方的任何一方因住所、电话等通讯联系方式发生变化，均应及时以书面形式告之对方，否则相对人因无法通知造成的后果应由过错人自行承担的约定”，原告并未以书面形式向被告告知过其通讯地址改变，可以认定被告尽到了告知义务，原告应当收到了交房通知或者有知悉的可能性。因此原告主张按实际交房日计算损失天数的请求，本院不予支持。因此，本院认为应当以合同约定的交房日次日起至金马公司公告的最迟交房时间止计算违约天数较为合理。超过时间原告接收房屋造成的损失应当由原告自行承担。本案中，被告金马房地产公司的违约时间应从2016年4月1日计算至2016年8月31日，计153天。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经履行完毕，被告迟延交房并未导致合同履行不能，因此本案应当兼顾合同的履行情况、当事人过错及预期利益综合考虑。对于原告提出的诉讼请求，合法合理的部分，本院予以支持，其请求过高部分不予支持。被告金马房地产公司因迟延交房而给原告造成的损失应当赔偿，原告郭大见、祝彩秀因被告金马房地产公司迟延交房而提出按总购房款的10%计算违约金的诉讼请求过高，应予降减。原告因被告迟延交房而造成的损失经本院核定为同时期、同地段的房屋平均年租金9200元，即每天25.21元，再加计30%，共计每天损失为32.77元。被告迟延交房153天，故被告因违约迟延交房应当支付原告的违约金为5013.81元。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告四川金马房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告郭大见、祝彩秀违约金5013.81元； 二、驳回原告郭大见、祝彩秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费385元（已减半），由原告郭大见、祝彩秀承担360元，被告四川金马房地产开发有限公司承担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 曹 卉 二〇一八年十二月二十六日 书记员 吴丽娜