广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21566号原告：郭梅芳，女，1979年7月6日出生，汉族，住广东省中山市**，委托诉讼代理人：贡烽焱，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金兰，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：吴妙玲，女，1972年5月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：丁秀丽，广东维纳律师事务所律师。原告郭梅芳与被告吴妙玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭梅芳及委托诉讼代理人贡烽焱，被告吴妙玲委托诉讼代理人丁秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭梅芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的A---2018042001号房地产买卖合同；2.被告承担因逾期付款的律师费30000元。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：原告没收定金400000元，并明确第二项诉讼请求为被告承担原告因本案诉讼产生的律师费30000元。事实与理由：原告与被告于2018年4月20日通过房产中介公司签订了A---2018042001号宗信地产房地产买卖合同，约定被告以总价款2030000元买受原告商品房一套，房屋座落于中山市南区××花园××房，房地产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0×**。合同中，双方在备注栏注明“过户时间以银行赎楼时间为准，过户当天乙方支付甲方全部尾款1630000元”。合同签订后，原告积极办理赎楼手续，并于2018年8月9日从银行手里赎回抵押权，过户条件已具备。原告屡次通知被告办理过户手续及支付购房款，在原告的催促下，被告已缴纳房产交易的税费，但就是迟迟不过户不支付房款。原告无奈之下，于2018年9月20日委托律师致函给被告，敦促其办理过户手续及过户当天支付房款，但被告仍以涉案房产“可能”被查封为由，拒不履行合同义务。原告急需卖房，被迫依约行使合同解除权以便另行出售涉案房产以清偿个人债务。原告郭梅芳对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.宗信地产房地产买卖合同；2.房地产权证；3.律师函、EMS快递单、妥投证明；4.被告委托律师回复律师函；5.民事委托代理合同、律师费发票；6.微信聊天记录、补充协议；7.企业信用信息公示报告。被告吴妙玲辩称，1.同意解除合同；2.不同意没收定金；3.律师费不同意支付；4.原告在混同概念，被告在交易时知道抵押的情形，但查封导致的权利限制，并不是抵押的问题，涉案房产首次查封是在2017年11月29日，签订合同（2018年4月20日）时涉案的房产仍然处于查封的状态，但被告并不知情。被告以吴妙玲的侄子的名义缴纳税费，缴纳日期是2018年8月20日，缴纳税款后8月底9月初才知道查封的事项，但不清楚查封的具体事项，所以才要求协商变更支付款项时间，要求拿新证时支付剩余的款项，但协商未果，所以双方并没有达成新的合意，才导致被告发律师函给原告。被告吴妙玲对其辩解意见在举证期限内提交以下证据：1.宗信地产房地产买卖合同；2.转账单；3.律师函（广瀚所）；4.律师函（维纳所）；5.委托代理合同；6.律师费发票；7.税收完税证明2张；8.中山市不动产登记资料查询结果；9.（2017）粤2071民初20180号民事判决书；10.（2018）粤2071执10749号执行裁定书。本院经审理认定事实如下：中山市宗信房地产管理有限公司（以下简称宗信公司）是吴妙玲个人独资的有限责任公司，其法定代表人是吴妙玲，从事房地产中介等业务。郭梅芳是中山市**××花园××房的登记权利人。2018年4月20日，郭梅芳（甲方、转让方）与吴妙玲（乙方、受让方）、宗信公司（丙方、代理方）签订宗信地产房地产买卖合同，约定：甲方将位于中山市南区××花园××房出售给乙方，成交总价为2030000元；乙方于2018年4月23日前支付定金400000元，过户时间以银行赎楼时间为准，过户当天乙方支付甲方全部尾款1630000元；因该房地产买卖所发生的有关税费及其他有关费用全部由乙方负担；乙方在签订本合同时向丙方支付佣金60000元；甲方在收到乙方交付的最后一期购房款的同时，将该房地产交付给乙方使用；如甲方所出售的该房地产有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制的，视为甲方违约；如因甲方的原因导致房地产无法交易或甲方中途不愿出售房地产的，也视为甲方违约：甲方双倍返还定金给乙方，并退回已付房款，给乙方造成经济损失的，还应赔偿乙方损失；如因乙方的原因导致该房地产无法交易的，视为乙方违约，乙方无权要求返还定金，给甲方造成经济损失的，还应赔偿甲方损失；乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方以未付款项为基数，按日万分之三支付违约金，合同继续履行；若乙方逾期付款十个工作日以上的，甲方有权解除合同并要求乙方支付该房地产总成交价百分之三的违约金；任何一方违约导致另一方需要通过诉讼解决时，违约方应赔偿守约方因此支付的调查费、差旅费、诉讼费、律师代理费等合理费用；合同还约定了其他内容。合同签订后，吴妙玲依约支付郭梅芳定金400000元。2018年8月20日，吴皓然（吴妙玲称是其侄子）缴纳了涉案房地产的契税45162.84元，代郭梅芳缴纳了个人所得税153301.6元。2018年9月5日，吴妙玲通过其员工与郭梅芳协商变更付款方式，要求双方于2018年年9月18日在银行办理资金监管，监管购房款1630000元，交易完成吴妙玲成功领取新房产证即将购房款支付给郭梅芳。郭梅芳于2018年9月13日提出过户给一半，剩余的做资金监管，不同意拿到证才付完。双方对付款方式未能达成新的协议。2018年9月20日，郭梅芳委托广东广瀚律师事务所向吴妙玲发出律师函，称“上述合同签订后，郭梅芳积极办理赎楼手续，并于2018年8月9日赎回抵押权，过户条件已具备，但经多次通知吴妙玲办理过户手续及支付购房款，吴妙玲均未履行，故敦促吴妙玲及时办理过户手续及支付购房款”。2018年9月26日，吴妙玲委托广东维纳律师事务所对郭梅芳的律师函进行回复，称“吴妙玲支付定金后，因涉案房地产数次被查封，吴妙玲如果按约付款则资金得不到保障，故2018年9月左右双方一直协商变更付款方式未果”。双方协商未果，吴妙玲遂于2018年10月9日提起诉讼，要求解除合同、支付双倍定金及利息，并由郭梅芳承担其提起诉讼支出的律师费20000元。同年10月12日，郭梅芳提起本案诉讼，主张前述实体权利。另查，涉案房地产在签订涉案合同时存在两个抵押权，签订涉案合同后，郭梅芳清偿了抵押债权，分别于2018年8月2日、8月9日注销了抵押登记手续。截止2018年10月10日，涉案房地产因案外人申请查封而被本院4次查封，分别是：2017年11月29日被查封（于2018年5月11日被解封），2018年3月6日被查封（于2018年5月31日被解封），2018年6月28日被查封（于2018年7月27日被解封），2018年8月30日被查封（于2018年9月12日被解封）。又查，郭梅芳为本案诉讼支出律师费15000元。庭审中，吴妙玲、郭梅芳均认为没有必要追加宗信公司作为本案当事人。郭梅芳称出售涉案房地产是为了偿还债务，本次交易前已经与申请查封的债权人谈好解封的事，不然不会出售涉案房地产；签订合同时，吴妙玲告知其是中介公司，买房是为了炒房，什么房子都要，抵押查封都可以搞定，交易前吴妙玲亦去查过档，知道查封的情况；签订合同后，宗信公司员工阿志带郭梅芳找过桥公司帮忙赎楼，但未成功，之后是郭梅芳自己找到过桥公司于2018年8月9日完成赎楼的，当时涉案房地产亦不存在查封，是可以过户的，合同也约定赎楼当日是过户日，但吴妙玲没有及时支付尾款；8月20日打完税之后，由于吴妙玲资金不到位，就以各种理由没有支付购房款及办理过户手续，此均导致郭梅芳没有款项支付给债权人，导致债权人又申请法院查封涉案房地产，即2018年8月30日的查封；涉案房地产被查封后，郭梅芳又想办法解决了，并于9月12日解封了。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郭梅芳与吴妙玲、宗信公司签订的宗信地产房地产买卖合同是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点是违约方的认定问题。对此，本院分析如下：首先，吴妙玲辩称“如甲方所出售的该房地产有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制的，视为甲方违约”的适用前提是因该房地产存在产权纠纷、财务纠纷或其他权利限制导致存在履行障碍不能过户的情形，而非存在纠纷即视为郭梅芳违约。其次，因为郭梅芳拖欠债权人款项，其出售涉案房地产的目的是为了清偿债务，按常理其没有理由不履行涉案合同。此从合同签订后，郭梅芳积极履行赎楼、解封、催促吴妙玲履行付款义务及办理过户手续等行为可以印证。再次，合同约定过户时间以银行赎楼时间为准，过户当天支付全部尾款。2018年8月9日郭梅芳赎完楼后，涉案房地产已不存在查封、抵押等妨碍过户的情形，但吴妙玲未按约支付尾款，已构成违约。至2018年8月20日交完税费时，涉案房地产仍然没有查封、抵押等妨碍过户的情形，但吴妙玲仍然没有支付尾款，亦构成违约。此外，如果吴妙玲想履行合同，则2018年9月13日后亦具备过户条件，不存在任何履行障碍。最后，按合同约定递件过户当天支付全部尾款且办理涉案房地产交付的亦不影响吴妙玲取得涉案房地产，其权利可以得到保障。此有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定为据。因此，吴妙玲以郭梅芳的涉案房地产曾存在查封、其按合同约定支付尾款存在风险为由拒不支付尾款并办理过户手续，理据不足，在双方协商变更付款方式未果的情况下仍拒不按合同约定支付尾款、办理过户手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。吴妙玲未按约支付尾款，导致郭梅芳未能清偿债权人债务，亦是导致涉案房地产于2018年8月30日又被案外人申请查封的重要原因。此外，吴妙玲作为从事房地产中介的专业人员，其称签订涉案合同时没有对涉案房地产的抵押、查封情况进行查询亦有违常理。综上所述，吴妙玲拒不按合同约定支付尾款并办理过户手续的行为已构成违约，应承担违约责任。郭梅芳主张解除涉案合同，吴妙玲没有异议，本院予以支持，但仅以解除双方之间的房屋买卖合同关系为限。因吴妙玲违约导致合同解除，郭梅芳要求没收定金400000元，符合法律规定，本院予以支持。郭梅芳要求吴妙玲承担本案律师费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持，但仅以其实际支出的律师费15000元为限。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郭梅芳与被告吴妙玲签订的宗信地产房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告吴妙玲支付的定金400000元归原告郭梅芳所有；三、被告吴妙玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭梅芳赔偿律师费损失15000元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7752元，减半收取3876元（原告郭梅芳已预交），由原告郭梅芳负担136元，被告吴妙玲负担3740元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇一八年十二月四日书记员  梁楚英邱志婵