河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终9881号上诉人（原审被告）：张静涛，男，1987年3月28日出生，汉族，农民，现住河北省遵化市。被上诉人（原审原告）：杨宇兰，女，1973年1月20日出生，汉族，农民，现住唐山市。上诉人张静涛因与被上诉人杨宇兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张静涛上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法发回重审或者改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并无充足证据证明上诉人存在违约行为，一审判决认定事实严重错误。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的日期为2013年12月29日，且合同约定的过户日期为2014年5月30日前，至2018年8月29日被上诉人起诉之日止，已经时隔四年之久，如果上诉人存在违约行为，那被上诉人为何这么长时间才主张权利。二、被上诉人主张上诉人存在违约行为，并未向法院提供诸如通话记录、录音、证人证言等有利证据进行证明，只是提交了两份买卖合同；上诉人有通话录音、证人证言等证据证明存在违约行为的是被上诉人。三、被上诉人伪造证据，被上诉人向一审法院提供的复印件与原件根本不一致，与上诉人和房产中介手中合同也根本不一致，其对合同内容进行了篡改，将合同第三条第一款“双方把尾款还清后于2014年5月30日之前双方共同将该房屋及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下”篡改为“甲方房款还清后于2014年5月30日前双方共同将该房屋及相关手续过户到原告或原告指定人选名下”。被上诉人杨宇兰答辩称，过户的时候上诉人主张被上诉人应该给利息，没有过户成功。第二次要求被上诉人给上诉人一万元，被上诉人不同意。至于4年的有效期，被上诉人何时起诉主张权利由被上诉人自己决定。当时上诉人主张我给付房款以及利息，上诉人也不配合我过户。中介要求利息多少给点，被上诉人要求按照合同规定履行，然后上诉人一直没有找我过户。上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。杨宇兰向一审法院起诉请求：1、依法确认《房屋买卖合同》有效，判令被告协助原告办理房屋过户手续；2、被告支付原告违约金37500元、居间服务费5000元；3、被告返还原告代还房屋尾款以外的贷款53007元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月29日，原告作为甲方、被告作为乙方经房屋中介部门签订了房屋买卖合同，被告将其座落于唐山市路北区韩城镇李家庄住宅楼102-2-102号房产卖与被告，成交价375000元，双方约定：房屋的过户改名费用由乙方承担；甲方房款还清后于2014年5月30日前双方共同将房屋及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下，乙方于2013年12月29日向甲方交付购房定金10000元；乙方付款方式为：由乙方在2014年1月3日之前将首付款165000元支付给甲方；甲方承诺于2014年1月3日之前腾空该房屋，并将房屋钥匙交给乙方；违约责任：如甲、乙任何一方不履行合同或无故解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿对方居间费。2014年1月2日，原、被告双方又签订补充合同，约定自乙方给甲方首付款之日起，房产证、土地使用证由乙方保管，甲方房贷期限满一年后，甲乙双方进行过户。2013年12月29日，原告交中介费5000元，同日被告写下收条收到原告定金10000元。2014年1月2日，被告写下收条，收到原告房款165000元，并写明“因此房有贷款，尚未还清过户前由本人还款”。原告买房后即入住，被告亦将房产证、土地证交付原告。在2014年5月30日之前，双方未办理过户手续，被告未还清贷款，原告亦未将房屋尾款交付被告。因被告拖欠银行贷款，银行向法院起诉被告。现原告已代被告偿还银行借款本息253007.63元。本院曾组织调解，因被告要求本院判决，调解未果。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充合同是双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体和其他人的合法权益，合同依法有效。在房屋交易惯例中，多是买方将房款交付卖方后，再由卖方协助买方办理房屋的过户手续，但本案中双方合同约定“甲方房款还清后于2014年5月30日之前双方共同将房屋及相关手续过户到乙方名下”，被告在给原告打的收条中也承诺“因此房有贷款，尚未还请过户前由本人还款”，而双方合同中对乙方如何交付房屋尾款没有提及，则被告应当严格按照合同约定履行自己应承担的义务，将房屋贷款还清，将房屋过户到原告名下，并有权向原告主张并接受房屋尾款，但被告怠于履行义务，致使本案发生，被告应继续履行合同约定的义务，并承担违约责任及赔偿给原告造成的损失。原告关于要求被告协助原告办理房屋过户手续，支付违约金37500元及居间服务费5000元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本案应予支持。经本院核算，原告应给付被告房屋尾款200000元，但原告已代被告偿还银行借款本息253007.63元，差价53007.63元，被告应当赔偿原告。被告的答辩意见，原告不予认可，被告未举证证明，故本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告杨宇兰、被告张静涛于2013年12月29日签订的房屋买卖合同有效；二、被告张静涛于本判决生效之日起十日内，配合原告杨宇兰办理座落在唐山市路北区韩城镇李家庄住宅楼102-2-102号房产的过户变更登记手续，变更到杨宇兰名下；三、被告张静涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨宇兰已支付的居间服务费5000元及杨宇兰为其代偿的贷款53007元，共计58007元；四、被告张静涛于本判决生效之日起十日内，给付原告杨宇兰违约金37500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，减半收取1094元，由被告张静涛负担。本院二审期间，上诉人张静涛向法庭提交了如下证据：证据一、调解审批表，证明2014年6月24日，上诉人想起诉被上诉人，一直想找被上诉人过户；证据二、千家房地产中介公司出具证明，应该由被上诉人承担贷款；证据三、上诉人从千家房地产中介公司复印的合同，证明被上诉人提交的合同有改动；证据四，当时被上诉人打的欠条，欠21万；证据五，被上诉人出具的证明，证明被上诉人放弃一审判决书。证据六、证人陈某出庭作证证明贷款应该是乙方还，因为写错了，写的甲乙双方，因为本案房屋贷款不到一年不能直接偿还尾款，当时约定全款买，因为贷款不能还清，所以没有一次性购买，尾款要按照合同约定，过户日期是贷款还一年也就是交尾款的日期。被上诉人杨宇兰针对上诉人提交的证据证意见为：对证据一我不同意调解；对证据二这个不对。对证据三上诉人提交的合同篡改了。对证据四欠条尾款是20万，有1万的抵充费。对证据五我方不认可，我承认我写过，原件在我手中。对证人证言的质证意见为：当时没有定全款还是贷款，5月30日定的过户。因为当时利息问题，没有过户。当时还了半年贷款，还差半年没有还。过户以前贷款不应该由我承担，因为上诉人向我主张还款利息，所以没过户。经审理查明，上诉人提交的房屋买卖合同加盖了唐山市千家房地产韩城店公章及该店员工的签字，该买卖合同第三条第1款约定，“甲乙双方共同约定双方把尾款还清后于2014年5月30日双方共同将该房屋及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下”，而被上诉人提交的房屋买卖合同第三条第1款约定，“甲方房款还清后于2014年5月30日之前双方共同将房屋及相关手续过户到乙方或乙方指定的人选名下”，但被上诉人提交的合同“甲方”处有破损及涂改痕迹，与上诉人及唐山市千家房地产韩城店持有的房屋买卖合同的第三条第一款约定“双方”有出入，故本院对上诉人提交的该份买卖合同真实性予以采信。上诉人提交的被上诉人于2018年10月7日出具的证明（复印件），内容“杨宇兰与张静涛房屋买卖纠纷一案，一审法院判决“被告张静涛支付违约金、居间服务费、返还房屋尾款、案件受理费，合计96601元，如张静涛配合杨宇兰过户，以上费用可以不用返还，此证明，过户当天生效”。被上诉人杨宇兰认可上述证明的真实性，原件由其本人持有。唐山市千家房地产韩城店员工陈莲蕊出庭证明上述合同上写的双方承担贷款系因店员的原因造成的笔误，贷款应由杨宇兰承担，之所以写明双方还贷款是上诉人张静涛有义务配合杨宇兰偿还贷款。自2014年5月29日案涉房屋具备过户条件，张静涛多次要求放弃替杨宇兰偿还的贷款两万多元，因杨宇兰反悔致使过户不成功。被上诉人杨宇兰于2014年1月2日出具的欠条载明尚欠部分房款人民币210000元，于过户当天还清。其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人张静涛未按期偿还贷款是否构成违约；案涉房屋一直未能办理过户手续是因哪一方造成。虽然上诉人给被上诉人出具的收条中承诺“因此房有贷款，尚未还清过户前由本人还贷款”，但根据双方签订的补充合同约定，“甲方（张静涛）房贷期限满一年后，甲乙双方进行过户”，上诉人张静涛偿还贷款的期限已经超过一年，案涉房屋在偿还贷款期限满一年后已经具备过户条件，双方应按照合同约定于2014年5月30日办理过户手续，但买卖双方却一直未能办理过户手续。被上诉人在支付了房屋定金1万元及165000元的首付款后已经入住案涉房屋。根据房屋交易惯例，应由买方将房款交付卖方后，再由卖方协助买方办理过户手续，本案中，被上诉人在入住案涉房屋后未提交证据证明其曾经向上诉人主张给付20万元尾款并过户的事宜，结合二审庭审中上诉人提交的房屋买卖合同及证人唐山市千家房地产韩城店员工陈莲蕊的证言证实案涉房屋贷款应由被上诉人承担，上诉人协助配合，房屋尾款应在过户时付清，在案涉房屋贷款期限满一年具备过户条件后，应由被上诉人将房屋尾款支付上诉人，上诉人将贷款全部还清后，协助被上诉人办理房屋过户手续，故本院根据上述证据认定系因被上诉人怠于支付房屋尾款的原因导致案涉房屋一直未能办理过户，上诉人张静涛已经偿还贷款一年满足过户条件，不应在履行偿还贷款的义务，故对于被上诉人杨宇兰代偿的房屋借款由此产生的房屋差价53007.63元，上诉人应自行负担，一审法院认定上诉人未将贷款还清构成违约，判决上诉人承担违约责任，属认定事实错误，本院予以纠正。虽然被上诉人未向上诉人直接支付房屋尾款，但被上诉人已经将银行贷款还清，上诉人应配合被上诉人办理房屋过户手续，过户费按照房屋买卖合同约定由被上诉人承担。综上所述，张静涛的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初4011号民事判决第一、二项；二、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初4011号民事判决第三、四项；三、驳回被上诉人杨宇兰的其他诉讼请求。一审案件受理费2188元，减半收取1094元，由被上诉人杨宇兰承担；二审案件受理费1250元，由被上诉人杨宇兰负担。本判决为终审判决。审判长 毕雪维审判员 沈 军审判员 高贺莉 二〇一八年十二月九日书记员 孙一帆