福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终2903号 上诉人（原审原告）：漳州市安晟物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南昌路香格里拉-观园****，统一社会信用代码913506025595737822。 法定代表人：简志松，总经理。 委托诉讼代理人：王君，女，漳州市安晟物业服务有限公司职员。 委托诉讼代理人：王煜婷，女，漳州市安晟物业服务有限公司职员。 被上诉人（原审被告）：陈志鹏，男，1970年6月29日出生，汉族，住福建省长泰县，现住福建省漳州市芗城区。 上诉人漳州市安晟物业服务有限公司（以下简称安晟公司）因与被上诉人陈志鹏物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安晟公司向一审法院起诉请求：1、判令陈志鹏向安晟公司支付物业服务费用4095.1元；水电公摊费696.54元，合计4791.64元；2、判令陈志鹏从应缴款之日起按银行同期贷款利息支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由陈志鹏承担。 一审法院认定事实：安晟公司系漳州市芗城区龙江明珠小区的物业服务公司，2015年10月18日，安晟公司与漳州市芗城区龙江明珠业主委员会签订《物业服务合同》，约定（摘要）：一、合同期限自2015年9月起至2018年8月30日止，二、物业服务费具体收费标准：1、自2015年9月1日至2016年8月31日，高层住宅：1元/月·平方米；2、地、地下室停车服务费0元/月·位；3、露天停车费：120元/月，折算为夜间12时始停车按次计算。三、公共水电费用分摊办法。全体业主受益的公共部位用水用电费用由安晟公司承担；其他各不同部分业主受益的公共用水用电费用分摊按《漳州市住宅水电公摊指导规则》（漳物协[2010]11号）规定。四、从2015年9月1日起至签定合同之日止，业主委员会管理小区期间内，所产生的物业服务人工费、水电费等费用由安晟公司承担。五、因小区已投入使用多年，且前期遗留问题较多，设备设施老化，人力成本年年上涨，物业支出费用日益沉重，为了物业服务质量得到保证和不断的提升，于2016年7月由业主委员会组织业主考评符合三级标准后，安晟公司书面通知业委会自2016年9月1日始，住宅物业服务费收取标准上调0.2元/月·平方米，店面收取标准上调0.3元/月·平方米。漳州市芗城区龙江明珠20幢A1301号房屋系陈志鹏、马婧共有。2017年8月18日，安晟公司向陈志鹏寄送《龙江明珠业主欠费催缴通知》的EMS快件，陈志鹏拒收退回。2018年1月10日，安晟公司向一审法院提起诉讼，2018年2月1日，安晟公司经一审法院传票传唤未到庭，该案按安晟公司撤诉处理。2018年2月23日，安晟公司再次向一审法院提起诉讼。根据双方在庭审过程中的陈述及陈志鹏提供的照片等证据，安晟公司提供的物业服务存在缺陷，未完全符合合同约定。一审法院认为，安晟公司与漳州市芗城区龙江明珠业主委员会签订的《物业服务合同》，合法有效，双方之间存在物业服务合同关系，安晟公司已为陈志鹏提供物业服务，陈志鹏应当支付相应的物业服务费用。安晟公司要求陈志鹏支付自2015年9月起至2018年3月止的物业服务费及2015年9月至2017年12月的公摊水电费，合法有据，予以支持；陈志鹏辩称安晟公司提供的物业服务不到位，存在诸多问题，其有权拒绝支付物业服务费；根据现已查明的事实，虽安晟公司提供的物业服务存在缺陷，但陈志鹏据此拒绝缴纳物业服务费于法无据，依据公平原则对陈志鹏应承担的物业服务费酌情予以减少，故陈志鹏应向安晟公司补缴自2015年9月起至2018年3月止的物业服务费为3276元及2015年9月至2017年12月的水电公摊费696.54元。对于安晟公司所主张的违约金，因安晟公司提供物业服务确实存在缺陷，双方就物业服务费用的具体交纳情况存在争议，故对于安晟公司所主张的违约金，不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、陈志鹏应于判决发生法律效力之日起十日内支付安晟公司2015年9月起至2018年3月止的物业服务费3276元及2015年9月至2017年12月的水电公摊费696.54元；二、驳回安晟公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈志鹏负担。 安晟公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。（一）上诉人已经按照物业服务合同的标准和内容进行了物业服务，被上诉人没有提交充足的证据证明上诉人没有按照物业服务合同内容提供物业服务。被上诉人无正当理由拒不支付物业费，应当按照合同的约定承担逾期付款违约金。被上诉人认为其隔壁邻居在门口暂放生活垃圾的行为是物业不作为，以此拒交物业费理由不能成立。上诉人已经尽到物业服务的责任，每天都有安排保洁员对楼道进行打扫。（二）原审判决既认定上诉人已为被上诉人提供物业服务，被上诉人应当支付相应的物业服务费用，认定被上诉人拒绝缴纳物业服务费用于法无据，而后却又认定上诉人的物业服务存在缺陷，上诉人未完全履行物业服务合同义务，原审判决认定事实前后矛盾。二、原审判决适用法律错误。上诉人已按照物业服务合同约定的内容履行合同，是被上诉人不履行合同约定的支付物业费的义务，一审法院应当适用合同法的相关法律规定进行判决，而不是直接适用公平原则予以判决。三、原审程序违法。关于被上诉人提出车辆在小区被划伤需要上诉人给予赔偿的问题，应当适用保管合同的法律条款或者合同违约责任。被上诉人一审时未提出反诉，原审法院直接进行合并审理错误。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果显失公平，上诉人已经履行了合同及法定义务，被上诉人应支付逾期付款违约金。 陈志鹏答辩称：上诉人的上诉请求应予驳回，被上诉人的车辆被刮划造成的损失1200元应在物业服务费中给予扣除。上诉人提供的服务质量达不到《物业服务合同》约定的标准，一审依据公平原则酌情减少物业服务费是合法的。上诉人未能履行物业服务合同的约定，导致被上诉人的车辆于2016年7月在小区内被刮划，造成损失1200元。依据《物业服务管理条例》第三十五条的规定，上诉人应承担相应的赔偿责任，所以应在物业管理服务费中予以扣除损失1200元。 二审中，对一审判决查明的事实，被上诉人陈志鹏无异议。上诉人安晟公司除了对一审判决查明的“物业服务存在缺陷，未完全符合合同约定”有异议，认为不符合客观事实外，对一审查明的其他事实无异议。对于双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，上诉人安晟公司提交照片6张，证明被上诉人陈志鹏主张的小区水管破裂已经维修完成。 被上诉人陈志鹏对上诉人安晟公司提交的上述证据的真实性无异议，但是上诉人安晟公司并没有及时维修水管，而是业主多次反映之后才进行处理，照片提供的时间可以反映是近期才进行维修的。 被上诉人陈志鹏向本院提交车辆维修估价单、预检表各一份，拟证明被上诉人所有的车辆停在小区内被刮划，对车身进行估损后确认车辆维修费是1200元。被上诉人在车辆被刮划后向上诉人反映，要求调取监控录像，但上诉人并未安装监控，说明上诉人的物业服务不到位。 本院认为，被上诉人陈志鹏对上诉人安晟公司提交的上述证据的真实性无异议，故该证据的真实性可以确认。被上诉人提交的车辆维修估价单、预检表与本案的关联性无法确认，不能作为本案认定事实的依据。 本案的争议焦点：上诉人安晟公司向被上诉人陈志鹏主张4095.1元物业费及违约金能否成立。 本院认为，被上诉人对上诉人主张的其结欠2015年9月1日至2018年3月31日的物业服务费用4095.1元未缴纳的事实无异议，但认为上诉人的物业服务质量不到位，并提交照片以证明该主张。经审查，本案一审中被上诉人提交的照片可以说明上诉人在提供物业管理服务过程中，确实曾经存在生活垃圾未及时清理、车辆乱停车现象未及时劝阻影响其他车辆和行人正常通行等物业服务质量问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此，一审判决在认定上诉人在对被上诉人所住小区进行物业管理服务过程中存在缺陷的情况下，对被上诉人应缴交的物业服务费数额从4095.1元予以酌情减少为3276元（4095.1元×80%），并无不当。上诉人上诉主张被上诉人应向其支付4095.1元物业服务费，依法不予采纳。因上诉人的物业服务存在瑕疵，对于上诉人诉求的违约金，亦不予支持。此外，关于被上诉人提出的应在物业服务费中扣除其经济损失1200元的主张，因不属于本案二审的审理范围，本院依法不予审理。 综上所述，本院认为，安晟公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人漳州市安晟物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林良志 审判员  杨小红 审判员  郭兰君 二〇一八年十二月三日 法官助理张阿娇 书记员薛怡婷