辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终912号上诉人（原审被告，反诉原告）：盘锦晟华房地产开发有限公司，住所地：辽宁省盘锦市双台子区。法定代表人：李永华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永权，辽宁泰来律师事务所律师。上诉人（原审原告，反诉被告）：盘锦市结核病防治所，住所地：辽宁省盘锦市双台子区。法定代表人：黄晓东，该所所长。委托诉讼代理人：宁文军，辽宁中康律师事务所律师。盘锦市结核病防治所（以下简称结防所）与盘锦晟华房地产开发有限公司（以下简称晟华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院于2018年5月15日作出（2017）辽1102民初1588号民事判决，双方当事人均向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。晟华公司上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人给付房屋差价款1,728,740.58元及利息。事实理由：原判适用法律错误，既然双方在《搬家安置协议书》中约定了“经公证后生效”，双方就应当履行公证行为，否则该协议就不生效；该协议只是意向性协议；协议中关于双方房屋面积记载都不准确，应以产权部门实际测绘发证的面积结算差价款，否则无权要求我方给予办理房屋所有权证。结防所上诉请求：双方协议约定的是房屋产权置换，不找面积差价。既然原审确认该协议是合法有效的，就不应当判决找差价；房屋置换后，晟华公司并没有提出补偿差价款的要求，因此，从诉讼时效的角度，原审支持晟华公司部分找差价的反诉请求也是没有法律依据的。结防所向一审法院起诉请求：1、依法确认位于原盘锦市双台子区延湖北路北侧西邻街处的A1#101号楼、现登记地址为盘锦市双台子区红旗大街北晟华苑A1#楼（丘地号：XXXXXX）的房屋产权归原告所有；2、被告协助原告办理房产变更登记；事实和理由：2005年根据盘锦市政府城区改造规划，由晟华房地产公司对原告办公楼所在区域实施拆迁。2010年4月22日，原、被告双方经多次协商，签订了《搬迁安置协议书》，协议书约定：将原告坐落在双台子区礼贤路125号的办公楼进行移址安置，迁入到双台子区延湖路被告自建的A1#101号楼，此移址安置，属双方间认可的房屋产权置换，双方认同不找房屋面积差价。在结核病防治所搬入正常工作后，晟华房地产公司限于180天内负责办理房屋产权变更手续。协议签订后，原告将位于礼贤路125号的办公楼交付被告，并于2010年5月搬入位于延湖路被告自建的A1#101号楼。被告将原告原有的办公楼拆除，但被告未按协议的约定将延湖路A1#101号楼的产权进行变更登记，现该楼房的产权仍登记在被告名下。原、被告双方所签订的《搬迁安置协议书》，是双方真实意思表示，内容合法有效，协议双方应该本着诚实信用的原则予以全面履行。被告拒不将原告所置换的办公楼进行房屋产权变更登记，其行为违反了《搬迁安置协议书》的约定，而且也违反了法律的相关规定。请求法院依法支持原告的诉讼请求。晟华公司向一审法院提出反诉请求：1、判令结防所立即给付晟华公司房屋差价款2,324,212.10元，并从2010年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、由结防所承担涉案费用。事实和理由：晟华公司为盘锦市双台子区魏家村棚户区改造项目建设的开发商。根据盘锦市城市总体规划，经原盘锦市房产局【2005】第001号《房屋拆迁许可证》批准，晟华公司对双台子区红旗大街以北、长征街以南、魏家村路以东、礼贤路以西规划红线内的房屋及其附属物实施拆迁。结防所的房屋坐落在该拆迁区域内。2008年6月2日晟华与结防所达成搬迁安置意向书。双方约定：现结防所原址约900平方米房屋回迁至长征路南，回迁面积约在1500平方米，原房屋面积对等置换，超出面积按照市场现行价格找差价。同时，双方又签订了《搬迁安置协议书》，晟华公司在双台子区延湖路北侧西临街处A#101号1086.41平方米房屋安置结防所。并约定协议经公证后生效。上述意向书和搬迁安置协议书签订后，结防所反悔，拒不搬迁、拒绝提供被拆迁房屋的所有权证、土地使用证等相关证照。晟华公司依法向房屋拆迁主管部门提起裁决。2009年11月18日房屋拆迁主管部门盘锦市房产局分别作出（2009）第410号、第411号《房屋拆迁裁决书》。结防所认为裁决书对其不利，于2010年5月自行搬迁至A1#房屋办公，但结防所一直未缴纳房屋补差款和提供被拆迁房屋的相关证照，致使双方未能签订正式房屋拆迁补偿安置协议。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第140条之规定，特向法院提起反诉，将反诉与本诉合并审理。原告（反诉被告）结防所辩称：一、晟华公司的反诉请求没有事实和法律依据，法院应当依法予以驳回。1、晟华公司反诉事实与本案基本事实不符。双方签订搬迁安置意向书的时间为2008年6月2日，而结防所与晟华公司签订的搬迁安置协议书的时间为2010年4月22日，意向书签订的时间在前，正式的搬迁安置协议书的签订的时间在后，晟华公司在反诉状中所称的在签订意向书同时又签订的搬迁安置协议与事实不符。房产部门做出拆迁裁决的时间是在2009年11月18日，是在双方签订正式的搬迁安置协议书之前作出的，晟华公司反诉状中称结防所在签订意向书和搬迁安置协议后反悔，拒绝搬迁的情况下，晟华房公司提出裁决申请，盘锦市房产局做出了房屋拆迁裁决书。结防所在2010年5月与晟华公司签订《搬迁安置协议书》、并经请示上级盘锦市卫生局后，按照协议的约定搬迁至由晟华公司提供的A1#101号房产（结防所现址），而非反诉状所称的结防所发现裁决书的内容对其不利自行搬迁至A1#房屋的。结防所与晟华公司所签订的搬迁安置协议书中明确规定了“此移址安置，属双方间认可的房屋产权置换，双方认同不找房屋面积差”。据此，结防所不应承担房屋差价款的给付义务。结防所曾要求按照协议办理公证，而晟华公司称放弃公证。根据协议结防所向晟华公司提出办理房产变更登记的要求，而晟华公司却以各种理不予办理。2、《搬迁安置协议书》是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方权利、义务都应以该协议书的约定为依据。2009年11月在盘锦市房产局作出房屋拆迁裁决后，晟华公司并没有申请执行该裁决，而是通过与结防所继续协商后在2010年4月签订了《搬迁安置协议书》。该协议第二条明确规定：此移址安置，属双方间认可的房屋产权置换，双方认同不找房屋面积差价。在协议签订后结防所履行了协议约定的义务，将自己的办公楼交付给晟华公司，搬迁至晟华公司提供的A1#101号楼，晟华公司接收了结防所的原办公楼并予以拆除。因此，《搬迁安置协议书》为双方拆迁安置的最终方案。房产局作出的裁决书在《搬迁安置协议书》签订后对双方失去了法律拘束力。晟华公司不应再以失去法律效力和执行力的拆迁裁决书为根据，向结防所提出给付房屋差价款的反诉请求。二、结防所作为原告提起的诉讼请求是对涉案房产的所有权进行依法确认，是属于确认之诉，而晟华公司提出的反诉请求是要求给付房屋差价款，是属于给付之诉，本诉与反诉是两类不同性质的诉讼，诉讼标的完全不同，其反诉请求不符合法律规定的条件，应当另案提起诉讼而不应以反诉的形式提出。一审认定事实如下：2005年根据盘锦市城市总体规划，经盘锦市房产局【2005】第001号《房屋拆迁许可证》批准，对双台子区红旗大街以北、长征街以南、魏家村路以东、礼贤路以西规划红线内的房屋及其附属物实施拆迁。晟华公司为该区域改造项目建设的开发商。2008年6月2日晟华房地产公司与该区域结防所达成搬迁安置意向书。双方约定：结防所原址约900平方米房屋回迁至长征路南，回迁面积约1500平方米，原房屋面积对等置换，超出面积按照市场现行价格计算差价。因该意向书双方未能履行。晟华公司向房屋拆迁主管部门提起裁决。2009年11月18日盘锦市房产局分别作出（2009）第410号、第411号《房屋拆迁裁决书》。嗣后，经原、被告协商拟定《搬迁安置协议书》，结防所对拟定《搬迁安置协议书》作出关于所址亟待搬迁的请示。盘锦市卫生局作出关于市结防所易址搬迁的请示、盘锦市财政局作出关于市结防所易址搬迁有关问题的意见，经盘锦市人民政府批复，2010年4月22日，原、被告签订了《搬迁安置协议书》，协议书约定：将原告坐落在双台子区礼贤路125号901平方米的办公楼进行移址，迁入到双台子区延湖路A1#101号1086.41平方米楼安置，此移址安置，属双方间认可的房屋产权置换，双方认同不找房屋面积差价，结防所搬入正常工作后，限于10天内结防所将原址901平方米房屋交付晟华公司拆除，晟华公司限于180天内负责办理房屋产权变更手续并约定协议经公证后生效。协议签订后，按照协议的约定，原告于2010年5月搬入位于延湖路被告自建的A1#101号楼。被告将原告原址901平方米办公楼拆除。2013年1月28日盘锦市房屋产权产籍管理处作出房屋所有权证，将坐落于双台子区红旗大街北晟华苑A1#、建筑面积为1132.51平方米的楼房确认房屋所有权人为晟华公司。诉讼期间晟华公司申请对双台子区晟华苑A1#101房屋的市场价值进行评估，盘锦市中级人民法院委托辽宁华清房地产土地评估有限公司评估，该公司于2018年3月12日作出房地产估价报告，北晟华苑A1#楼，建筑面积为1132.51平方米、单价为7,014元／平方米。一审法院认为，原、被告签订的《搬迁安置协议书》虽约定经公证后生效，但双方未履行该约定，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方实际履行了《搬迁安置协议书》约定的其他事项，该协议应为有效。晟华公司的反诉事实与结防所的诉讼请求相关联，本院予以合并审理。协议约定：结防所将原址901平方米房屋置换晟华公司A1#101号1086.41平方米房屋，双方互不找房屋面积差价，盘锦市房屋产权产籍管理处作出房屋所有权证，北晟华苑A1#、建筑面积为1132.51平方米与《搬迁安置协议书》A1#101号1086.41平方米相差46.1平方米。辽宁华清房地产土地评估有限公司作出的房地产估价报告，北晟华苑A1#楼，单价为7,014.00元／平方米，据此结防所应给付晟华公司房屋差价款323,345.40元【（1132.51平方米－1086.41平方米）×7,014.00元／平方米＝323,345.40元】被告地产公司依据盘锦市房产局作出的（2009）第410号、第411号《房屋拆迁裁决书》及市场销售价反诉结防所给付房屋差价款2,324,212.10元，因（2009）第410号、第411号《房屋拆迁裁决书》双方均未履行，反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下；一、位于盘锦市双台子区红旗大街北晟华苑**楼（丘地号：XXXXXXXX）的房屋产权归原告（反诉被告）盘锦市结核病防治所所有；二、被告（反诉原告）盘锦晟华房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）盘锦市结核病防治所办理产权过户手续；三、原告（反诉被告）盘锦市结核病防治所于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）盘锦晟华房地产开发有限公司房屋差价款323,345.40元，以房屋差价款323,345.40元为基数，从2010年6月1日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率向被告（反诉原告）支付利息；四、驳回被告（反诉原告）盘锦晟华房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800.00元，原告承担6,150.00元，被告承担16,650.00元；反诉费25,390.00元，原告承担6,150.00元，被告承担19,640.00元；鉴定费44,700.00元，原告承担6,219.00元，被告承担38,481.00元。在二审中，双方均未提交新证据。本院认定的基本事实与原审一致。本院认为：案涉房屋在产权过户前，其所有权并未转移，故一审根据结防所请求，确认该房屋产权归其所有是错误的；一审对结防所要求其办理过户手续的请求予以支持是正确的。本案具体争议在于双方履行的是否是《搬迁安置协议书》、该协议书是否已生效以及置换房屋是否应当找差价问题。（一）关于双方履行的是否是《拆迁安置协议书》问题。晟华公司称该协议是意向书；结防所称该协议是双方实际履行的协议。本院认为，从形成的时间、内容和过程看，该协议书系双方实际履行的协议，而不是意向书：从时间上看，虽然晟华公司提交的协议书上没有注明签约时间，但结防所提交的协议书上注明了时间；且，结防所在一审中提交了就其与晟华公司置换房屋问题，向市卫生局提交了《关于所址亟待搬迁的请示》，提交了市卫生局向市政府《关于结防所易址搬迁的请示》，提交了市财政局向市政府《关于结防所易址搬迁的意见》，时间均在2010年的3、4月份，与该协议的形成时间相符；从内容上看，以上三份报告均提到结防所的办公楼与晟华公司延湖路西侧该公司物业办公楼（即案涉楼房）“无差价置换”，这与《搬迁安置协议书》中的“双方认同不找面积差价”是一致的。从过程看，该置换协议是在结防所相关主管部门按程序报批的情况下达成的（市政府对市卫生局的请示做出了“同意该置换方案”的批复，责成市卫生局和是财政局对置换工作监督指导），其可信性不容置疑。故该《搬迁安置协议书》是双方实际履行的协议，不是意向书。（二）关于该协议是否已生效问题。晟华公司称该协议书未公证就未生效；结防所称我方曾要求按照协议办理公证，但对方放弃公证。本院认为，协议是否公证，均不违反法律规定，也无损社会公益或他人利益；双方在意思一致的情况下，有自愿选择坚持或放弃、变更该项条件的权利。在本案中，因双方均在协议未公证的情况下，自愿行使了主要权利、履行了主要义务（一方在未公证情况下把房屋拆除了，另一方也认可搬家了），对于双方当时是否坚持进行公证已不得而知，也无认定必要，因双方以实际行动一致放弃或变更了合同生效条件，故应视为《搬迁安置协议书》生效条件已成就。该协议书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，除晟华公司未履行办理产权过户义务外，其他义务均已履行完毕，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。（三）关于双方是否应当找面积差价问题。从双方签订的《拆迁安置协议书》约定看，其第一条为“甲方以双台子区沿湖路北侧西邻街处A101号1086.41平方米房屋安置乙方迁入”；第二条为“此移址安置，属双方间认可的房屋产权置换。双方认同不找房屋面积差价”。可见，双方约定中没有面积找差价的内容及意思表示，相反，约定了“双方认同不找面积差价”；该协议第五条为“乙方搬进步入正常工作后，限于180天内甲方负责办理完房屋产权变更手续”。此约定中也未附加任何条件。可见，结防所要求晟华公司办理房屋产权过户手续应当是无条件的，而晟华公司同时提出房屋面积找差的主张没有合同约定等事实依据；从社会生活经验判断，房屋置换是否找差价，属于合同条款中的重大事项，须以明示的方式进行约定；如果双方在磋商过程中达成了找差价的合意，显然应当在缔约时、最迟在房屋拆迁前对两个房屋进行实测，在此基础上，明确约定如何找差价，这才符合正常逻辑和诚信原则，该协议中并无此内容和意思表示；合同履行后，晟华公司亦未提出此类要求；在其于2013年1月28日自行办理房屋产权证时（此时应知实际面积与原注明面积存在偏差），如果对原协议产生异议（认为存在重大误解或显失公平），亦应在法定出斥期间内（一年内）对原协议提起撤销之诉，但其并未提起撤销之诉，故本案即使在一定程度上存在找差价的合理性，晟华公司也已在法律上失权。另外，关于面积应当找差的依据，在本案二审中，晟华公司还称：“按照当时拆迁法规和我公司制定并经批准的补偿安置方案，置换相同面积部分可以不找差，超出面积找差”。对此，本院认为，本案双方系协议办公楼置换，不同于一般性质的动迁户安置补偿，置换的也不是回迁楼，是以现有的旧楼置换的，置换房屋的价值受地理位置、交通状况、使用年限、内部结构、外观形象等诸多因素影响，价值存在较大差异，不可能一刀切式受拆迁安置规范或方案的限制，只能是协商解决；既然双方签订了《搬迁安置协议书》，就应按协议履行，晟华公司再以合同外诸如拆迁法规等理由主张权利，明显不成立。综上所述，原审根据晟华公司的申请，委托鉴定机构对案涉房屋单价进行鉴定，并据此判决结防所给付差价款不当，应予纠正。上诉人结防所的上诉理由成立，上诉人晟华公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2017）辽1102民初1588号民事判决第一项、第三项、第四项；二、维持该判决第二项【即：盘锦晟华房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，协助盘锦市结核病防治所对案涉位于盘锦市双台子区红旗大街北晟华苑A1#楼（丘地号：XXXXXXXX）的房屋办理产权过户手续】；三、驳回盘锦晟华房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22,800.00元（结核病防治所预付），反诉费25,390.00元（晟华房地产公司预付）、鉴定费44,700.00元（晟华房地产公司预付），均由晟华房地产公司承担。二审案件受理费22,800.00元，由晟华房地产公司承担。（结核病防治所预付的22,800.00元予以退回）。本判决为终审判决。审判长  朱学利审判员  温 宇审判员  高玉波二〇一八年十二月二十一日书记员  范佳慧