广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初6796号原告（反诉被告）：深圳市利金城投资发展集团有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道油松村工业东路利金城工业小区**厂房，统一社会信用代码914403002793131773。法定代表人：吴金兴，公司执行董事。原告（反诉被告）：深圳市利金城物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道油松村工业东路旁利金城工业小区**厂房**，统一社会信用代码91440300781399666X。法定代表人：吴金兴，公司执行董事。两原告共同委托代理人：林弦，广东金地律师事务所律师。两原告共同委托代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡纪军，男，汉族，1986年10月11日出生，身份证住址广东省揭西县，委托代理人：肖添辉，广东桦仁律师事务所律师。委托代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。原告深圳市利金城投资发展集团有限公司（以下简称利金城公司）、深圳市利金城物业管理有限公司（以下简称利金城物业管理公司）诉被告蔡纪军，以及反诉原告蔡纪军诉反诉被告利金城公司、利金城物业管理公司房屋租赁合同纠纷一案，本院列利金城公司、利金城物业管理公司为原告，蔡纪军为被告。两原告诉请判令：一、解除两原告与被告于2018年2月23日签订的房屋租赁合同；二、被告搬离位于深圳市龙华区龙华街道工业东路利金城科技工业园前大门39号铺位，并将该铺位退还原告利金城公司；三、被告支付原告利金城公司房屋占用费（暂计至2018年10月31日为25250元，自2018年6月1日按每月5050元计至被告搬离房屋之日止）；四、被告支付原告利金城公司2018年6月、7月水电费974元；五、被告支付原告利金城物业管理公司物业管理费（暂计至2018年10月31日为500元，自2018年6月1日按每月100元计至被告搬离房屋之日止）；六、被告承担本案诉讼费。被告反诉至法院，诉请判令：一、两原告立即向被告赔偿停产停业损失30300元（标准为6个月租金）；二、两原告立即向被告赔偿临时安置费15150元（标准为3个月租金）；三、两原告立即向被告赔偿搬迁费5000元（标准为1个月租金）；四、两原告立即向被告赔偿装修费10000元（标准为2个月租金）；五、两原告向被告退还押金15150元；六、两原告承担本案的全部诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林弦、被告蔡纪军及其委托代理人肖添辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案合同的签订情况。2018年2月23日，两原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：原告利金城公司将位于深圳市宝安区龙华街道工业东路利金城科技工业园前大门39号铺出租给被告经营线切割使用，租赁期限为一年，自2018年4月1日至2019年3月31日；月租金总额为5050元，被告应于每月五日前向两原告交清当月租金、物业管理服务费、上月水电费及其他应交费用；被告在与两原告签订合同时一次性交付15150元的租赁保证金作为履行合同的保证；被告应按照第四条约定的时间向两原告缴纳物业管理服务费，标准为100元/月。原、被告对上述合同的真实性均无异议。合同签订后，被告依照合同约定交纳了租赁保证金15150元。二、涉案房屋的产权情况及涉案合同效力。经本院向深圳市不动产登记中心调查得知，涉案房屋无不动产登记信息，原、被告亦未提交涉案房屋的合法报批报建手续。本院认为，本案争议的房屋并没有办理房地产权证书,亦无建设工程规划许可证,故涉案《房屋租赁合同书》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。根据《合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方对涉案《房屋租赁合同书》的无效均有过错，故应将因该合同取得的财产返还，并根据自己的过错承担责任。三、关于涉案房屋及租赁保证金的返还。原告利金城公司系涉案房屋的出租人，对已收取被告租赁保证金15150元的事实无异议，且确认尚未退还，因涉案《房屋租赁合同书》无效，故应予以返还。涉案《房屋租赁合同书》无效，原告利金城公司作为出租人，诉请被告返还涉案房屋，并无不当，本院予以支持。被告应向原告利金城公司返还位于深圳市龙华区龙华街道工业东路利金城科技工业园前大门39号铺。四、关于房屋占有使用费。庭审中，双方均确认被告自2018年6月起未向原告利金城公司缴纳房屋占有使用费，自2018年8月起，涉案房屋开始停水停电至今，但仍由被告占有使用。本院认为，2018年8月起，涉案房屋停水停电，已丧失了出租房屋的部分使用功能和价值，但被告亦确认仍由其占有使用，故仍需向原告利金城公司缴纳占有使用费。结合庭审中查明的事实，本院酌定自2018年8月起，占有使用费按照3000元/月计算，计至被告向原告利金城公司返还涉案房屋之日止。五、关于水电费及物业管理费。原告当庭确认被告已缴纳完毕2018年6、7月水电费及物业管理费。因自2018年8月起，涉案房屋停水停电，两原告未就涉案房屋履行其物业管理职责，故对2018年8月之后的物业管理费，本院不予支持。六、关于被告的各项损失。本院认为，《房屋租赁合同书》无效，故被告诉请两原告赔偿其停产停业损失、临时安置费及搬迁费等，于法无据，本院不予支持。关于装修费用，被告确认原、被告双方于2018年2月23日签订的《房屋租赁合同书》系双方签订的最后一份租赁合同，之前双方签订的租赁合同已履行完毕。本院认为，被告未提交证据证明其于2018年2月23日签订《房屋租赁合同书》之后对涉案房屋进行装修的事实，被告实际使用涉案房屋的时间已超过其与原告之前所签订的租赁合同约定的使用期限，即被告在装修涉案房屋时预期使用房屋的时间已实现，并未产生装修损失，故本院对被告的该项诉求不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告深圳市利金城投资发展集团有限公司、深圳市利金城物业管理有限公司与被告蔡纪军于2018年2月23日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告蔡纪军于本判决生效之日起十日内向原告深圳市利金城投资发展集团有限公司返还深圳市龙华区龙华街道工业东路利金城科技工业园前大门39号铺位；三、被告蔡纪军于本判决生效之日起十日内向原告深圳市利金城投资发展集团有限公司支付2018年6月、7月的房屋占有使用费共计10100元，并自2018年8月起，按照3000元/月的标准向原告深圳市利金城投资发展集团有限公司支付房屋占有使用费，支付至被告蔡纪军向原告深圳市利金城投资发展集团有限公司返还上述铺位之日止；四、原告深圳市利金城投资发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告蔡纪军租赁保证金15150元；五、驳回原告深圳市利金城投资发展集团有限公司、深圳市利金城物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告蔡纪军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由被告蔡纪军负担；反诉费845元，由原告深圳市利金城投资发展集团有限公司负担169元，由被告蔡纪军负担676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陶  雪  松二〇一八年十二月二十七日书记员 罗静雯（兼）书记员 文  英  玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。