广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22369号上诉人（原审被告）：杨昌利，男，1969年6月13日出生，汉族，住湖南省宁远县。上诉人（原审被告）：杨冬香，女，1980年1月8日出生，瑶族，住广东省广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：时英亚，广东舜华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐文秀，男，1989年11月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：黄秋远，女，1988年1月13日出生，汉族，住广东省丰顺县。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪。上诉人杨昌利、杨冬香因与被上诉人徐文秀、黄秋远及原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨昌利、杨冬香上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判杨昌利、杨冬香向徐文秀、黄秋远双倍返还购房定金或按照杨昌利、杨冬香提出解除合同当日涉案房产市场价格与购房款差额赔偿徐文秀、黄秋远的经济损失；2.徐文秀、黄秋远承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定错误，一审诉讼中，2017年11月2日徐文秀、黄秋远以抵押权人没有出庭及提交意见为由，变更诉讼请求为要求解除合同，一审法院以该日作为评估基准日对涉案房屋的价值指定评估机构进行评估，违反基本事实。仅从涉案房屋存在抵押的角度看，无论抵押权人是否同意涉案房屋继续交易，房屋买卖合同都依然有效，抵押权人的意见既不能影响涉案合同的效力，也不会影响该合同的继续履行。徐文秀、黄秋远在一审诉讼中变更诉讼请求是依照法律规定对其权利的处分，但其用来支持变更诉讼请求的事实和理由没有实质性的改变。徐文秀、黄秋远在约定的过户时间之前就应当知道无法办理房屋过户手续，自涉案合同签订之日至约定过户之日这段期间内如果出现房价上涨，其涨幅的差额才是徐文秀、黄秋远遭受的损失，应当以合同约定的过户之日为评估基准日，一审法院以徐文秀、黄秋远提出诉讼请求的时间来确定房屋价格不合理也无法律依据。杨昌利、杨冬香早已提出解除合同，现在徐文秀、黄秋远的诉讼请求亦是解除合同，双方对解除合同已经达成一致，徐文秀、黄秋远完全可以通过另行购置房产减少损失或是获取利益，如其未采取相应措施减少经济损失的，因此扩大部分的损失不应当由杨昌利、杨冬香承担。（二）一审适用法律不当。一审法院将涉案房屋交易价格与十个月之后房屋评估价的差额作为徐文秀、黄秋远可得收益计算方法错误，一审法院适用了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条前半部分的规定，但忽视了非常重要的“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的但书部分。因市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，违约方对此不向守约方承担赔偿责任。一审判决的违约金数额远远超出当事人之间的合同约定，也超出了法律规定的限度。徐文秀、黄秋远二审答辩称，（一）一审判决认定事实清楚，以2017年11月2日作为涉案房屋价值的评估基准日合情合理合法。本案现有证据已充分证明杨昌利、杨冬香在看到房价上涨后怠于履行自己的合同义务，并单方发出了解除合同通知书，其行为已经违背诚实信用和公序良俗原则，更加违反了合同约定和法律规定，构成根本性违约。徐文秀、黄秋远变更诉讼请求事实充分合理，杨昌利、杨冬香在发出解除合同的通知之日，徐文秀、黄秋远就依法获得解除权，且涉案合同在事实上已经存在无法继续履行的障碍，徐文秀、黄秋远在此情形下变更诉讼请求合法合理。杨昌利、杨冬香未达到诉讼目的，伪造《提前还贷受理回执》，严重损害徐文秀、黄秋远的利益，严重妨碍法院诉讼。（二）一审判决适用法律正确，赔偿可得利益损失的数额虽不能完全弥补因杨昌利、杨冬香违约给徐文秀、黄秋远造成的实际损失，但整体上属合理。本案中徐文秀、黄秋远直接损失逾54万元，一审判决的违约金数额低于直接损失，属于法律允许的违约赔偿范围，合理合法。杨昌利、杨冬香看到房价上涨，想要单方撕毁合同，这种违约及违法行为应坚决打击，正常稳定的经济秩序应受到维护。合富公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。徐文秀、黄秋远向一审法院起诉请求：1.杨昌利、杨冬香继续履行合同并于本判决生效后立即为徐文秀、黄秋远办理房产过户手续；2.杨昌利、杨冬香支付徐文秀、黄秋远延期办理产权登记违约金655元；3.杨昌利、杨冬香按总房款0.05%/天向徐文秀、黄秋远支付延期交房违约金（自2017年3月30日起计至房屋实际交付之日止）；4.杨昌利、杨冬香承担本案诉讼费、财产保全费、担保费。在一审审理过程中，徐文秀、黄秋远变更诉讼请求为：1.解除杨昌利、杨冬香与徐文秀、黄秋远双方签订的《存量房买卖合同》；2.杨昌利、杨冬香赔偿徐文秀、黄秋远的经济损失费（即涉案房产市场价格与总购房款差额）；3.杨昌利、杨冬香退回定金30000元；4.杨昌利、杨冬香承担本案诉讼费、财产保全费、担保费。一审法院认定事实：杨昌利、杨冬香是位于广州市**区**镇富怡路**村段**号12座4梯502（以下简称涉案房产）的共有产权人。2017年1月15日，杨昌利、杨冬香（作为甲方）与徐文秀、黄秋远（作为乙方）及合富公司（作为丙方）签订《存量房买卖合同》，约定徐文秀、黄秋远向杨昌利、杨冬香购买涉案房产，总金额1310000元。上述合同第四条产权转移登记约定“甲方与乙方约定按以下第1种方式办理产权转移登记：1.甲乙双方共同办理。甲乙双方应当于2017年3月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记……”第八条违约责任约定“各方当事人不履行合同或者不按照约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。”第十二条其他约定“交易不成违约责任按以下约定为准（本合同第九条无效）：1.甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，则甲方双倍退还定金；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，则乙方无权要求退还定金；3.乙方预先向甲方支付首期楼款￥70000元（大写：人民币柒万元整），剩余首期楼款（即￥210000元，大写贰拾壹万元整）支付时间按本合同附件B条款执行……”上述合同附件付款方式B条款约定“1.定金：人民币叁万元整（￥30000元），买方应在签署本协议同时自行交付卖方……3.卖方应在收到定金后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后七日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年100万元的银行按揭贷款……5.首期楼款（不含定金）：人民币贰拾捌万元整（￥280000元），买方按下列B种方式交付：……（B）买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方……”上述合同及附件还约定了其他条款。同日，徐文秀、黄秋远支付定金30000元给杨昌利、杨冬香；支付中介费6000元给合富公司。2017年1月16日,杨昌利、杨冬香向工行花城支行提出提前还贷申请，工行花城支行告知将在2017年4月1日至20日扣款，并告知在确认还清贷款30日后办理贷款结清涂销资料的签收手续。2017年2月28日，合富公司工作人员告知徐文秀称杨昌利、杨冬香不打算卖出涉案房产并通过微信转发杨昌利、杨冬香出具的书面解除合同通知给徐文秀。徐文秀表示不同意解除合同，并于2017年3月2日邮寄要求继续履行合同的函件给杨冬香。2017年3月6日，杨冬香邮寄解除合同通知书给黄秋远，内容为“本人杨昌利、杨冬香于2017年1月15日与徐文秀、黄秋远签订了关于广州市**区**镇富怡路**村段**号12座4梯502物业《存量房买卖合同》，合约号为GHA0023571。双方协议交付定金3万元，如果买卖双方任何一方无法继续进行合同，均赔偿对方3万元。现因本人（卖方）无法继续履行合同，愿意赔付买方3万元，并归还3万元定金，共6万元。现从本合同发出即日起解除上述买卖合同。”2017年3月20日，徐文秀再邮寄不同意解除合同的回函给杨冬香。后因双方就合同解除与否不能协商达成一致意见，引致本案诉讼。2017年4月11日，徐文秀、黄秋远向本院提出财产保全的申请，请求查封杨昌利、杨冬香名下价值1310000元的财产，徐文秀、黄秋远以广东合润融资担保有限公司担保函提供担保。一审法院已依法采取了财产保全措施。在一审审理过程中，徐文秀、黄秋远申请对涉案房产在2017年11月2日的价值进行评估。经一审法院摇珠委托，广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司于2018年7月27日出具粤腾业评（2018）GZSF-R060476号《房地产估价报告》，认为涉案房产在2017年11月2日的市场价值为1943191元。徐文秀、黄秋远因此支出评估费7358元。一审法院再查明，杨昌利、杨冬香是夫妻关系。杨昌利、杨冬香于2010年11月16日取得涉案房产的房地产权证，案外人工行花城支行为涉案房产的登记抵押权人。一审法院认为，徐文秀、黄秋远与杨昌利、杨冬香及合富公司签订的存量房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对各方均有约束力，各方均应依约定履行。杨昌利、杨冬香在合同履行过程中以其自身原因为由向徐文秀、黄秋远发出解除合同通知书明确表示不再出售涉案房产，其解除合同通知即没有约定事由也没有法定事由，在徐文秀、黄秋远明确不同意并要求继续履行合同的情况下，杨昌利、杨冬香的解除合同通知不发生合同解除的法律效力。杨昌利、杨冬香辩称工行花城支行通知的还贷时间在2017年4月1日至4月20日之间，已超过双方约定的过户时间，但这并不能成为杨昌利、杨冬香解除合同的法定理由，对杨昌利、杨冬香的上述抗辩意见，一审法院不予采纳；杨昌利、杨冬香还辩称徐文秀、黄秋远未按约定向其支付首期款70000元，因双方未对上述款项的支付时间进行明确约定，而上述款项系用于杨昌利、杨冬香提前还贷，故徐文秀、黄秋远在工行花城支行实际扣款前支付上述款项均应视为符合双方的合同目的，而杨昌利、杨冬香最早在2017年2月28日已明确表示要解除本案合同，徐文秀、黄秋远未再向其支付上述款项合情合理，故对杨昌利、杨冬香的上述抗辩意见，一审法院亦不予采纳。杨昌利、杨冬香在双方的合同履行期限届满前明确表示不再履行合同，徐文秀、黄秋远依法获得合同解除权。徐文秀、黄秋远现起诉请求解除双方签订的存量房买卖合同，依法应予准许，但基于上述存量房买卖合同还包括合富公司与双方的居间合同法律关系，故一审法院仅支持解除徐文秀、黄秋远与杨昌利、杨冬香就涉案房产建立的买卖合同法律关系。因合同解除系杨昌利、杨冬香不履行合同义务所致，其应依法承担违约责任。合同解除后，杨昌利、杨冬香已收取的购房定金30000元应返还徐文秀、黄秋远。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，当事人有约定违约金，但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审法院指定的评估机构出具的《房地产估价报告》认定涉案房产在2017年11月2日的价值为1943191元，虽然杨昌利、杨冬香对上述评估价值存在异议，但未能提供充分的证据反驳，一审法院不予采纳其抗辩意见并认可上述评估报告。杨昌利、杨冬香还对以2017年11月2日为评估基准日有异议，因徐文秀、黄秋远在提起本案诉讼时系要求继续履行合同，但在追加了抵押权人工行花城支行为本案第三人后，因工行花城支行缺席一审庭审且未提交任何书面意见而不得已在2017年11月2日向一审法院申请变更诉讼请求为解除合同，徐文秀、黄秋远以此时间为评估基准日合情合法合理，一审法院予以认可，对杨昌利、杨冬香关于评估基准日的抗辩意见，一审法院亦不予采纳。虽然涉案房产在2017年11月2日的价值与徐文秀、黄秋远和杨昌利、杨冬香约定的成交价确实存在633191元的差额，但综合考虑徐文秀、黄秋远继续买入涉案房产的成本、持有涉案房产的成本、变现机会成本及其实际仅支付了30000元定金等因素，其主张633191元差额均为可得利益损失明显不妥，结合本案的实际情况，一审法院酌情确定徐文秀、黄秋远的可得利益损失为500000元。关于徐文秀、黄秋远提出的担保费主张。该费用是其因本案申请财产保全而支付给担保公司的费用，合同中并未对该费用的负担作出明确约定，且该费用并非可预见的必然损失，故对徐文秀、黄秋远的该项主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2018年9月15日作出如下判决：一、解除徐文秀、黄秋远与杨昌利、杨冬香于2017年1月15日就广州市**区**镇富怡路**村段82号12座4梯502建立的买卖合同法律关系；二、杨昌利、杨冬香在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元给徐文秀、黄秋远；三、杨昌利、杨冬香在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿可得利益损失500000元给徐文秀、黄秋远；四、驳回徐文秀、黄秋远的其余诉讼请求；案件受理费21590元（其中案件受理费16590元、财产保全费5000元），由杨昌利、杨冬香共同负担；评估费7358元，由杨昌利、杨冬香共同负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，涉案《存量房买卖合同》第九条（打印体）约定：“交易不成的违约责任：1.甲方（杨冬香、杨昌利）不按本合同约定将该房地产出售给乙方（徐文秀、黄秋远）的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，第二十条“其他约定”则约定“交易不成的违约责任按以下约定为准（本合同第九条无效）：甲方（杨冬香、杨昌利）不按本合同约定将该房产出售给乙方（徐文秀、黄秋远）的，则甲方双倍退还定金；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，则乙方无权要求退还定金”，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，徐文秀、黄秋远称：其二人在合同签订当日支付了30000元定金并多次催告杨冬香、杨昌利尽快赎契完成交易手续；其二人没有办理银行按揭，因为办理银行按揭需要等杨冬香、杨昌利先办完赎契手续，因为一直没有收到对方完成赎契的手续，所以无法办理；其二人支付了中介费，其他费用暂时没有发生。本院认为，杨冬香、杨昌利对涉案《存量房买卖合同》系因其违约而解除并无异议，只是对其所应承担合同解除的责任分担有异议。本案争议焦点在于杨冬香、杨昌利对于合同解除的违约责任承担问题。从涉案《存量房买卖合同》的约定来看，交易双方在合同第二十条“其他约定”中，以手写的方式将合同原第九条关于交易不成的违约责任的约定取消，并专门约定交易不成的违约责任为“1.甲方（杨冬香、杨昌利）不按本合同约定将该房产出售给乙方（徐文秀、黄秋远）的，则甲方双倍退还定金；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，则乙方无权要求退还定金”。对比第九条和第二十条关于交易不成的违约责任的约定，第二十条所约定的违约责任明显低于第九条的约定。由此可见，上述第二十条系交易双方经过磋商后，对于合同解除的违约责任作出相对减轻违约方责任的特别约定，交易双方对违约成本降低所带来的风险应有充分的认知，交易双方对于合同因违约解除可能造成的损失应有合理的预见。其次，从合同履行情况来看，涉案《存量房买卖合同》签订后，徐文秀、黄秋远仅交付了30000元的定金、中介费，杨冬香、杨昌利亦只是向抵押银行提出提前还贷申请。从签订合同到徐文秀、黄秋远收到杨冬香、杨昌利要求解除合同的书面通知，涉案《存量买卖合同》仅履行一个多月，尚处于履行初期，交易双方大部分合同义务尚未履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。徐文秀、黄秋远对其因杨冬香、杨昌利违约所导致的实际损失情况未能提供充分的证据证明，徐文秀、黄秋远要求以涉案房产在2017年11月2日为评估基准日的评估价值与合同约定成交价之间的差额作为其损失并要求予以赔偿，超出合同约定的违约责任，亦超出杨冬香、杨昌利签订合同时所能预见到因违反合同可能造成的损失，一审法院判令杨冬香、杨昌利赔偿徐文秀、黄秋远可得利益损失50万元欠妥，本院予以纠正。综合涉案《存量房买卖合同》第二十条对合同解除的违约责任所作特别约定、合同履行情况，根据前述《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，本院认定杨冬香、杨昌利应赔偿徐文秀、黄秋远损失30000元。本案系因杨冬香、杨昌利违约所致，故一审案件受理费、财产保全费、评估费仍由杨冬香、杨昌利负担。综上所述，杨冬香、杨昌利关于应按《存量房买卖合同》第二十条的约定确定其二人应承担的违约赔偿责任的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市**区人民法院（2017）粤0113民初2548号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市**区人民法院（2017）粤0113民初2548号民事判决第四项；三、变更广州市**区人民法院（2017）粤0113民初2548号民事判决第三项为：杨冬香、杨昌利在本判决送达之日起十日内赔偿损失30000元给徐文秀、黄秋远；四、驳回徐文秀、黄秋远的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16590、财产保全费5000、评估费7358元由杨冬香、杨昌利负担。二审案件受理费8350元，由杨冬香、杨昌利负担4175元，由徐文秀、黄秋远负担4175元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年十二月二十六日书记员  贾妍