苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初3217号 原告：苏州市锦苏宠物用品有限公司，住所地苏州市吴中区横泾街道上新路****。 法定代表人：周俊茵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王倩，江苏平江律师事务所律师。 被告：苏州新浪漫纺织品有限公司，，住所地苏州市吴中区上新路** 法定代表人：张军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙宏阳、吴晓燕，江苏卓华律师事务所律师。 原告苏州市锦苏宠物用品有限公司（以下简称锦苏公司）诉被告苏州新浪漫纺织品有限公司（以下简称新浪漫公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，由原审判员姜泽峰审理，后变更由审判员何亚平审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦苏宠物公司之委托诉讼代理人王倩、被告新浪漫公司之委托诉讼代理人吴晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦苏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告厂房一楼食堂（辅房搭建）装修费510000元；2、判令被告赔偿原告租金损失1450000元；3、判令被告赔偿原告搬迁费损失300000元。审理中，原告将第2项诉请金额变更为1315000元。事实和理由：原、被告于2008年1月24日签订《合作协议》，约定被告提供位于苏州市吴中区土地由原告自筹资金建造房屋，该房屋产权归被告，原告使用该房屋十年，期满后原告应从该房屋内搬离，房屋产权及设施和装修均属被告。后原告于2010年9月20日开始装修房屋，并安装了电梯、楼梯、水电等，且原告于2010年10月5日至12月5日期间额外对房屋一楼食堂（辅房搭建）进行了装修，花费装修费用510000元。后原告将房屋出租给第三方使用，分别于2015年5月26日将房屋出租给姜指荣使用，约定租赁面积为1100平方米，租期为5年，即自2015年7月1日起至2020年6月30日止，租金为第一年180000元、第二年180000元，以后每年租金递增5%。原告于2016年8月18日将房屋二楼出租给尹光付使用，约定租赁面积为505平方米，租期为3年，即自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金为第一年70000元，第二年75000元，第三年80000元。原告于2016年10月9日将房屋3、4楼出租给上海霍予进出口有限责任公司，约定租赁面积为1010平方米，租期为3年，即自2015年11月1日起至2019年10月31日止，租金为每年160000元。但被告在未告知原告的情况下，于2017年5月4日将房屋出售给苏州维能兴贸易有限公司，并采取撬门等方式进入房屋，对房屋内的物品家具进行破坏，并对房屋内的租赁商家进行驱赶，严重影响了正常的经营活动，并引发原告与租赁商家的矛盾，给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告新浪漫公司辩称，原告认可被告转让涉案房屋，不存在违约或侵害原告的利益。2013年6月20日，双方在借款协议中约定了解除合作协议的条件。2015年6月，原告又向被告书面承诺二年内若被告出让涉案房屋，该房屋中出租户的违约事宜由被告承担。后原告一再违约，后被告迫于资金压力，不得已将涉案房屋出售。原、被告在此前（2017）苏0506民初4762号案件中，该案由法院判决认定原告违约，解除合作协议的条件已成就，生效判决认定合作协议于2017年7月1日解除，原告自2017年7月1日后无权再使用涉案房屋，也无权收取7月1日之后的租金，而原告实际租金收取到2017年年底，被告保留向原告追回租金的权利。因合作协议解除是由于原告违约造成的，故原告无权要求被告赔偿装修费、租金损失及搬迁费。因为原告在（2017）苏0506民初4762号案件中明确表示其将所有的涉案房屋都租给案外人使用，其自己并未使用涉案房屋，故不存在搬迁费的问题，请求法庭驳回原告诉请。 本院经审查认定事实如下：2008年1月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作协议》一份，双方约定：就甲方提供土地、乙方自筹资金建造房屋并使用该房屋十年达成合作协议如下：1、甲方提供位于本市吴中区土地，由乙方自筹资金建造房屋（面积约2000平方米4层楼，以审批通过的规划许为准）。该房屋产权归甲方，乙方可使用该房屋十年，十年期满后，乙方应从该房屋中搬离，房屋产权及设施和装修均属甲方。2、乙方负责承担并支付建造房屋所有费用，包括支付规划设计等相关费用。3、乙方负责承担并支付使用土地及房屋国家所规定的相关契税。4、乙方负责承担并支付生产经营过程中相关的水电等费用。5、乙方负责承担并支付同比例的公共费用（如门卫、卫生收费等）。6、甲方提供水电配套的方便。该协议落款处均盖有两公司印章，乙方签字徐卫星。 2010年2月1日，被告新浪漫公司（甲方）、原告锦苏公司（乙方）与徐卫星（丙方）签订借款协议一份，主要内容为：甲方向招商银行贷款1400000元，贷款期限自2010年2月2日起2年，该1400000元贷款借给乙方用于支付苏州五建的建房工程款。乙方须在贷款到期前向甲方归还该笔借款，该贷款1400000元的利息由乙方承担。丙方自愿对该笔借款承担连带责任。后，新浪漫公司于2010年2月2日将1400000元汇至锦苏公司的账户，锦苏公司陆续向新浪漫公司归还该笔借款的利息。之后，新浪漫公司通过资金过桥将招商银行的全部借款还清后，于2013年向宁波银行借款，后于2013年6月30日与锦苏公司（乙方）、徐卫星（丙方）签订借款协议一份，各方约定就2010年2月1日三方签订的借款合同履行实际情况：即乙方未按时归还的1400000元贷款，甲方同意延期一年并达成协议。协议还约定，甲方向宁波银行苏州高新技术产业开发区支行贷款1400000元，贷款期限自2013年6月28日起一年，该1400000元贷款借给乙方用于支付苏州五建的建房工程款。乙方须在贷款到期前向甲方归还该笔借款，该贷款1400000元的利息由乙方承担。如上述担保标的物失效或款项不足还清借款及利息和费用，甲乙双方于2008年1月24日签订的《合作协议》中止。2015年6月25日，锦苏公司的徐卫星向新浪漫公司出具书面说明，内容为：有关挂靠新浪漫公司贷款的1400000元借款本金及利息最迟在2017年11月底全部归还结清。另：二年内如新浪漫公司出让该房屋，锦苏公司在自建房中的出租户的违约事宜由锦苏公司承担。 2017年6月28日，新浪漫公司诉锦苏公司合同纠纷一案[案号为(2017)苏0506民初4762号]，本院于2017年6月28日立案受理，新浪漫公司向本院提出诉讼请求：解除新浪漫公司与锦苏公司于2008年1月24日签订的合作协议。本院经审理认为，锦苏公司未按约还款，新浪漫公司的上述借款1400000元未得到清偿，双方于2013年6月20日签订的借款协议中解除合同的条件已成就，新浪漫公司有权据此解除与锦苏公司签订的合作协议，双方的合作协议于2017年7月1日解除。本院于2018年2月26日作判决，新浪漫公司与锦苏公司于2008年1月24日签订的合作协议于2017年7月1日解除。 锦苏公司不服本院上述判决，上诉至苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）[案号为（2018）苏05民终7215号]。苏州中院经审理认为，2008年1月24日新浪漫公司与锦苏公司签订合作协议，由新浪漫公司提供土地，锦苏公司自筹资金建造房屋并可使用十年。该合作协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。2013年6月30日双方签订的借款协议约定如锦苏公司未按期归还1400000元贷款及利息等，则双方2008年1月24日的合作协议中止。新浪漫公司认为该条款真实意思是锦苏公司未按期还款则合作协议终止，锦苏公司在一审中首先陈述如未按期还款，房屋由新浪漫公司拿下，则该表述与双方合作协议中约定的十年期满后，房屋产权及设施装修归属新浪漫公司相吻合，与新浪漫公司所表述的合作协议终止意思一致，故一审判决据此认定该条款的真实意思为锦苏公司违约合作协议终止并无不当。苏州中院于2018年10月9日作终审判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，苏州市吴中区土地上的2、3、4幢房屋原登记在新浪漫公司名下，建筑面积为5340.11平方米，其中记载的建筑面积2078.98平方米的4幢房屋即为锦苏公司出资建造。2017年5月，新浪漫公司将上述房屋出卖给苏州维能兴贸易有限公司，上述涉案房屋已于2017年9月15日变更登记至苏州维能兴贸易有限公司名下。 上述事实，由原告提供的合作协议、房屋所有权证、房地产买卖合同，被告提供的借款协议、(2017)苏0506民初4762号、（2018）苏05民终7215号，当事人的陈述以及庭审笔录予以佐证。 庭审时，双方均确认涉案一楼食堂未办理相应审批手续，也无产权证。原告陈述，从合作协议约定的内容看，当时约定建造的房屋面积为2000平方米，而建造后房屋出租的面积却为2500多平方米，原告自行搭建的一楼食堂不包含在合作协议内，辅房是经被告同意后建造的，于2010年9月20日委托苏州市大陆装饰工程有限公司进行装修，共花费装修费510000元。后被告于2017年5月4日在未经原告同意的情况下将厂房出卖，其中原告自建的1楼辅房作为附属品一起归第三方所有，直接给原告造成了损失。原告将涉案的厂房的一楼出租给案外人姜指荣，约定租赁面积为1100平方米，租期为2015年7月1日至2020年6月30日止，而被告于2017年5月4日将厂房出卖，导致原告从2017年7月1日至2020年6月30日的租金无法收取，这段时间租金按照租赁合同计算为595822.5元；涉案厂房出租给案外人尹光付使用，租期为2016年10月1日至2019年9月30日，被告出卖房屋的行为导致原告从2017年10月1日至2019年9月30日的租金155000元未能收取；涉案厂房的三楼、四楼出租给案外人上海霍予进出口有限公司使用，租期为2015年11月1日至2019年10月31日，被告出卖厂房的行为导致原告从2017年11月1日至2019年10月31日的租金未收取，共计320000元。按照合作协议的约定，原告享有涉案厂房10年的使用权，原告从2010年9月20日使用房屋，截止2020年9月20日止的使用权，按照上述方法计算，原告预期仍有可收取的租金，参照原上述三份合同所约定的租金标准一直计算至2020年9月20日止。上述租金损失共计1315000元。因为被告提前出售房屋的行为导致原告尚未提前准备情况下搬迁导致的预估费用，现在被告尚未搬迁。原告为佐证其主张，提供如下证据： 1、建筑工程竣工结算单及房屋所有权复印件，拟证明涉案房屋于2009年9月取得所有权证，面积为2078.98平方米，不包含食堂。经质证，被告陈述，对真实性无异议，一楼食堂系违法建筑，不包括在房权证范围内。 2、工程合同书及预算表、一楼平面图、建筑业统一发票复印件、中国银行苏州分行收款凭证复印件，拟证明原告自2010年10月5日至12月5日期间委托苏州市大陆装饰工程有限公司对涉案房屋一楼食堂（辅房搭建）进行了装修，花费装修费510000元。对此，原告陈述，食堂是经得被告口头同意后建造及装修的，当时约定建造费由原告承担，房屋所有权归原告，后被告提前将房屋出售给他人，给原告造成了损失。经质证，被告认为，该组证据系原告与案外人签订的，其不清楚，发票与收款凭证与装饰合同没有关联，合同金额与发票、转账凭证金额也不一致。食堂建造及装修未征得其公司同意。食堂系违法建筑，占用了消防通道，随时可能被拆除。被告出售涉案房屋时并未考虑到该违法建筑的价值。 3、厂房租赁协议及租赁合同复印件3份，拟证明原告将涉案房屋出租给他人使用，并存在年租金收入，现原告将涉案房屋出售给他人，造成原告租金损失。经质证，被告认为，对上述协议及合同的真实性无法确认，原告将涉案房屋出租给不同的租户，其在之前的案件中陈述房屋租金已收取至2017年年底。 4、房地产买卖合同复印件，拟证明被告在未告知原告的情况下于2017年5月4日将房屋出售给案外人苏州维能兴贸易有限公司。经质证，被告对该合同的真实性无异议，其将涉案土地、房屋及附属设施（包括一楼食堂）等一并出售给了苏州维能兴贸易有限公司。 审理中，原告陈述，被告并未告知原告就将涉案房屋出售给他人。双方于2017年10月份在横泾派出所协调，约定在双方之间的矛盾解决之前房屋保持现状，但后被告违反约定，允许新租户通过撬锁方式强行入驻涉案房屋。 被告陈述，一楼食堂是包含在合作协议约定的房屋内，搭建的食堂可算作房屋的附属设施，如依原告所述，食堂系其擅自在被告的土地搭建，原告的行为违约，被告有权要求其支付该土地擅自搭建所获得的收益。双方当事人之前的案件已经一审、二审判决，合作协议于2017年7月1日解除，原告无权使用涉案房屋，相应的房屋及附属设施、装修等均应归被告所有。不存在强行入驻的情况，因原告欠钱太多，债权人经常堵电梯门口，造成租户无法经营，后该租户未退押金即搬走。实际上，被告与买家有约定，房屋买卖合同签订后，被告通过诉讼程序解除与原告的合作协议，如没有解除，其将向买方承担租金，如果解除的话，租金就由买家去收取。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原、被告双方于2008年1月24日签订的合作协议已经法院生效判决认定，因原告存在违约行为致使该合作协议解除条件成就，该合作协议于2017年7月1日解除，双方终止履行，原告不再享有对涉案房屋占有使用的权利。对于原告主张的各项诉请，本院分析如下：关于一楼食堂（辅房搭建）装修费，原、被告双方均确认该部分未取得相应产权，亦未办理相关建造审批，应属违法建筑，原告并无证据证明被告在合作协议终止后应对其就该部分予以补偿的约定，因原告违约致使合作协议终止，原告要求被告就一楼食堂部分赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。关于租金损失部分，原告将涉案房屋对外出租系基于合作协议的约定而享有使用收益权，现合作协议已经生效判决认定于2017年7月1日解除，违约责任归咎于原告自身，该协议解除后，原告即丧失对涉案房屋的使用收益权利，现原告要求被告赔偿租金损失，亦无相应法律依据，本院不予支持。关于搬迁费，根据原告所举证显示涉案房屋由其对外出租收益，其并未实际使用涉案房屋，亦无证据证明其存在搬迁费损失，也无被告应赔偿或补偿其搬迁费的相应依据，该项诉请无事实依据与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 驳回原告苏州市锦苏宠物用品有限公司的诉讼请求。 案件受理费收取为人民币23800元，由原告苏州市锦苏宠物用品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  何亚平 人民陪审员  顾桂英 人民陪审员  宋春华 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  邱 阳 钱喆人