江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初5524号 原告：陈婉敏，女，1951年3月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：顾良，江苏九谷律师事务所律师。 被告：苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区。 法定代表人：邵国荣，董事长。 委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。 被告：苏州工业园区玉城维业房产信息咨询有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区。 法定代表人：曹文明。 被告：苏州瑾玉商业服务有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区。 法定代表人：郑寿瑛。 被告：苏州景溪玉林物业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区。 法定代表人：赵燕。 原告陈婉敏与被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司（以下简称玉城资产公司）、被告苏州工业园区玉城维业房产信息咨询有限公司（以下简称玉城咨询公司）、被告苏州瑾玉商业服务有限公司（以下简称瑾玉公司）、被告苏州景溪玉林物业有限公司（以下简称景溪物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈婉敏的委托诉讼代理人顾良、被告玉城资产公司的委托诉讼代理人高建中到庭参加诉讼，被告玉城咨询公司、被告瑾玉公司、被告景溪物业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈婉敏向本院提出诉讼请求：1、原告赔偿因四被告占用苏州市房屋，造成的收益损失135045.84元[租赁收益自2016年8月1日起，计算到判决书生效之日止，计算方式为：（540308元+585074元）*6%*2年]；2、四被告就上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2005年与苏州英雄置业有限公司签订商品房买卖合同，购买坐落于苏州市，226室，建筑面积46.34平方米的商铺，购房总价540308元；227室建筑面积50.18平方米的商铺，购房总价585074元，随后取得相应商铺的产权证书。2016年8月，被告玉城维业资产管理公司整体接收该商铺所属的英雄大厦一、二楼，对商铺所在的商城进行了整体装修及经营管理。2017年10月26日，被告玉城维业资产管理公司在英雄大厦发布公告，授权被告瑾玉公司自2017年10月26日至2018年10月25日为苏州十全街201号相王玉器城的经营管理方，到期后无异议自动续约。目前十全街英雄大厦相王玉器城实际由四被告将商铺出租给商户，四被告直接收取租金，同时侵占众多业主的权益。业主多次与被告协商沟通希望签订书面文件确认业主的收益权利，但是被告拒绝沟通，拒不配合。据原告所知，被告向商户租客收取租金的标准为460元每平方米，有部分业主与被告约定将租金收益的30%作为被告的管理费。原告认为，原告系苏州市十全街201号1幢226室、227室的合法产权人，对该物业享有占有、使用、收益、处分的权利，四被告未经原告同意，无任何法律依据占有使用出租属于原告的商铺，对原告的收益权造成重大损害。根据原告了解，被告玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司均为被告玉城维业资产管理公司开设并实际控制，目的是为使用其他公司所开设的银行账户向商户收取租金从而逃避法律责任，原告故提起诉讼。 被告玉城资产公司辩称，1、对于原告的业主身份不持异议，但物权利益的获取应当与英雄大厦的整体经营及管理现状相匹配。目前二楼业主的租金收益不到购房价格的2%，即使按照3.5%支付，也应有相应的《确认书》。2、原告无证据证明四被告侵权，被告玉城咨询公司的付款行为不是侵权。请法院处理本案时考虑实际情况，以利于玉器城的长远、持续发展。 被告玉城咨询公司、被告瑾玉公司、被告景溪物业公司均书面答辩称，被告与原告无任何合同关系，也没有其他事实上的和法律上的关系。对原告的诉讼请求均表示不同意承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房产证、土地证、房产信息查询打印件、高凤英出具的说明、购房发票、《非诉调解协议》、《协议》、备忘录、（2017）苏0508民初127号、（2017）苏05民终5263号、（2017）苏0508民初7800号、（2018）苏05民终4816号民事判决书、（2018）苏0508民初3323号案件庭审笔录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市十全街201号的英雄大厦一、二层系开放式无间隔商铺，于2005年建成并登记至各小业主名下。陈婉敏即为前述小业主中的一户，于2005年6月15日取得了十全街201号226室、227室的不动产权，房屋建筑面积分别为46.34平方米和50.18平方米，购买价格分别为540308元和585074元。 2004年11月起，英雄大厦一楼、二楼由上海骐轩投资管理有限公司（以下简称琪轩公司）经营管理。2011年5月，骐轩公司与苏州相王玉器有限公司（以下简称相王公司）签订了《苏州英雄大厦商铺经营权转租合同》，约定骐轩公司将本市英雄大厦一至二层商铺（包含涉案两商铺）的委托经营权转租给相王公司管理，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止，相王公司可自营或转租。合同签订后，相王公司将大厦一、二楼商铺改造成玉器城，对外出租商铺。2012年10月，相王公司与苏州西部投资管理有限公司（以下简称西部公司）签订转让协议，将相王玉器城经营权转让给西部公司。西部公司委托费万钧筹备成立石全玉都公司，石全玉都公司于2013年4月18日成立后，相王玉器城由石全玉都公司经营，并分租给其他小商户。 2014年7月16日，玉城资产公司（甲方）与石全玉都公司（乙方）就甲方所代表的授权业主商铺租赁事宜签订《非诉调解协议》，约定乙方按（购房款）3%归还所欠业主2013年7月至2014年6月商铺租金，按3.25%支付乙方所代表的授权业主2014年7月至2015年6月租金款，按3.5%支付授权业主2015年7月至2016年4月租金款，租赁范围为“十全街201号1－2楼商铺（甲方代表的业主商铺）”，租赁时间自2014年7月1日起至2016年4月30日止。同年8月18日，双方签订备忘录，载明鉴于部分商铺经营户的租赁合同租期至2016年6月30日，故双方同意充分尊重商户的经营权，将租期延长至2016年6月30日，并一致同意在租赁期满后实施商铺的恢复原状工作。陈婉敏虽不在被告玉城维业所代表的授权业主之列，然其所有的商铺属于石全玉都公司经营管理范围。 玉城资产公司在2016年曾向部分英雄大厦一、二楼的经营户发出《苏州英雄大厦商铺铺位确认书》，告知经营户其承租商铺所在的苏州英雄大厦商铺的全部租赁合同及经营管理合同均将于2016年6月底到期，且商铺产权人将对该大厦1-2楼商铺恢复原状，大厦现有租赁经营户可在恢复原状后继续留在商场内经营，并可根据恢复原状后的平面图挑选商铺，租赁经营户选择铺位后承诺在签约后三天内、最迟不晚于2016年8月10日腾空商铺搬离玉器城。嗣后，石全玉都公司于2016年8月15日退出相王玉器城的经营管理。 玉城资产公司认可其于2016年8月15日接收了英雄大厦一楼、二楼全部房屋。玉城资产公司接收英雄大厦一、二楼后，对一楼全部、二楼南区进行装修、并设置商铺隔断。英雄大厦二楼在一、二楼电动扶梯的挑空层以南起，有隔断式商铺，以北区域以摊位式的原石市场为主。玉城资产公司为经营英雄大厦一、二楼，曾与部分业主签订委托经营合同，其中承诺按商铺原始购买价的6%按年向业主支付租金，租金一年一付。英雄大厦的业主田海林、兰志国起诉玉城资产公司[案号：（2017）苏0508民初127号、（2017）苏0508民初7800号]，要求玉城资产公司支付相应的租金，本院经审理认定玉城资产公司应该按照原始购买价的6%每年的标准向田海林、兰志国支付租金。玉城维业提起上诉，苏州市中级人民法院审理作出（2017）苏05民终5263号、（2018）苏05民终4816号民事判决书，驳回玉城资产公司的上诉，上述两案已发生法律效力。上述两案件中，玉城资产公司辩称租金支付标准不应超过购买价的3.75%每年（石全玉都公司支付的租金标准），本院及苏州市中级人民法院均未采纳。 （2018）苏0508民初3323号胡世礼与玉城资产公司、瑾玉公司、景溪公司财产损害赔偿纠纷案件中，胡世礼（英雄大厦业主之一）向本院提交以下证据：1、2016年7月21日的委托书复印件一份，载明玉城资产公司委托景溪公司开展英雄大厦一楼、二楼商场场地清腾及原有产证格局恢复工作，如三个月之内仍无法开展场地清腾工作委托自行终止。2、玉城资产公司2017年10月25日股东会决议复印件，载明该公司授权瑾玉公司为英雄大厦相王玉器城的经营管理方，授权不得转让，时限为一年，到期后双方无异议自动续约一年。3、POS机刷卡记录即收据复印件，2018年1月30日玉城资产公司通过POS机收取58968元，瑾玉商业公司通过POS机收取25272元。两份收据复印件载明2018年1月30日收到解晓玉第二年度房屋58968元，管理费25272元，收据均加盖“苏州相王玉器城市场管理部”印章。4、中国银行交易记录，载明2018年4月12日，玉城咨询公司向胡世礼支付108500元，附言为113室租金。玉城资产公司对上述证据的质证意见为：1、真实性无异议，但景溪公司未实际履行受托事项，是玉城资产公司接收了商场，并进行了改造，实施管理。景溪公司仅负责一些日常清扫的物业工作。2、该股东会决议仅是公司内部决议，对瑾玉公司没有约束力，瑾玉公司未接受委托从事英雄大厦的经营管理。3、瑾玉公司不从事商场的管理，收取的款项是否是租金不清楚。4、是玉城咨询公司代玉城资产公司支付的租金，不能说明玉城咨询公司从事商场的管理。 玉城资产公司在其他业主起诉的关联案件中陈述，如果业主参与玉城资产公司前期收回商场的工作，同意并委托玉城资产公司进行恢复，并承担相应的对价，则玉城资产公司将商铺恢复原状，对外出租的租金的70%作为业主的收益，但业主需承担空置风险和装修成本。另有未委托玉城资产公司的业主，按照房屋购买价格3.5%每年收取回报。玉城资产公司提供部分确认单复印件载明部分业主认可按照3.5%计算回报。 本院认为，陈婉敏系苏州市十全街201号226室、227室商铺的所有权人，对该商铺享有收益的权利，但其购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，该类商铺的目的在于投资收益，并非直接占有使用。因此，陈婉敏作为英雄大厦二楼商铺的一个业主，在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制。玉城资产公司于2016年8月15日全部接收了英雄大厦一楼、二楼场地，其未与陈婉敏签订招商委托合同，亦未取得业主委员会的授权，应认定其侵犯了陈婉敏的财产权益，其应该赔偿陈婉敏租金收益损失。 关于商铺租金损失的计算标准。根据田海林、兰志国两案查明的事实，玉城资产公司曾与其他业主签订委托经营合同，按照购房款的6%计算年租金，且该两案件的生效判决亦认定按照该标准计算业主的租金收益损失，本院认为该租金标准能够反应当前市场行情，基于公平原则，陈婉敏主张按照该标准计算租金损失，应予以支持。玉城资产公司抗辩按照购房款3.5%计付年租金，但仅举出七位业主同意按照购房价格3.5%每年收取回报的《确认书》复印件，该证据并不能证明该标准系绝大多数业主共同的意思表示，且与石全玉都公司2016年以前支付的租金标准基本相同，明显过低，该抗辩意见，本院不予采纳。故本院认定玉城资产公司应按照67522.92元/年[购房价（540308元+585074元）=1125382元×6%]标准计算，被告玉城资产公司应当计付的2016年8月15日起至2018年8月14日止租金收益损失135045.84元，并应继续计算至判决生效之日止。对于原告主张的2016年8月15日之前的租金损失，本院不予支持。 此后，如玉城资产公司继续经营管理涉案商场，其应该参照其他相同情况业主的同等租金标准处理好与陈婉敏的租金事宜，避免产生新的纠纷。 对于原告陈婉敏主张的利息损失，因未见原告在此之前对被告玉城资产公司提出过相关主张，故以135045.84元为基数，自立案之日起（2018年8月30日）起，按人民银行同期同档银行贷款基准利率计算为宜。 玉城咨询公司代玉城资产公司对个别业主的付款行为并非侵权行为，瑾玉公司对个别商户的收款行为（陈婉敏明未举证款项性质）以及景溪公司对英雄大厦一、二层的腾清行为均依据玉城资产公司的委托，相应的后果应当由玉城资产公司承担，目前证据不足以证实瑾玉公司、景溪公司对陈婉敏侵权。综上，陈婉敏认为玉城咨询公司、瑾玉公司、景溪公司应玉城维业的侵权行为承担连带责任的事实依据不足，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈婉敏赔偿租金收益损失135045.84元（自2016年8月15日起暂计算至2018年8月14日，自2018年8月15日起至本判决生效之日止，按67522.92元/年继续计算）、并支付利息损失（以135045.84元为基数，自2018年8月30日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率，计算至实际履行完毕之日止）。 二、驳回原告陈婉敏的其他诉讼请求。 如未能按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司承担，于本判决生效之日起十日内直接向原告陈婉敏履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76)预交上诉案件受理费。 审判员  沈录印 二〇一八年十二月十五日 书记员  朱晶雯