河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0721民初1874号原告（执行案外人）:程纪芬，女，1975年7月4日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人:王艳，河南正安律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵国旗，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）:新乡市成光实业有限公司，住所：新乡化学物理电源产业园区107国道曲里村东。法定代表人：梁成胜，总经理。委托诉讼代理人:王运庭，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人:贾星汉，河南联盟律师事务所实习律师。被告（被执行人）：新乡市银马基业有限公司，住所：新乡市牧野区中原路**。法定代表人：张知军，经理。委托诉讼代理人：刘鹏仁，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）：河南银马建设有限公司，住，住所：新乡市牧野区中原路**/div>法定代表人：张贵臣，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏仁，男，该公司法律顾问。原告程纪芬诉被告新乡市成光实业有限公司（以下简称“成光公司”）、新乡市银马基业有限公司（以下简称“银马基业公司”）、河南银马建设有限公司（以下简称“银马建设公司”）执行异议之诉一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告或代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程纪芬向本院提出诉讼请求：解除对原告位于银马宝利城四层4151号商铺的查封并中止评估拍卖。事实和理由：被告成光公司诉银马基业公司、银马建设公司买卖合同纠纷一案，经人民法院审理后作出了生效判决。由于银马基业公司、银马建设公司未按判决书履行义务，成光公司申请强制执行后，牧野区法院于2017年4月7日将原告2011年10月份就认购买下的银马宝利城四层4151号商铺（以下简称“4151号商铺”）予以查封。后本案由新乡县法院执行，新乡县法院在执行中对查封的4151号商铺进行评估、拍卖。原告于2018年9月19日向新乡县法院提出执行异议。新乡县法院于2018年10月6日驳回原告的异议请求。4151号商铺是原告于2011年10月19日购买，合同签订当日，原告将69247元现金全额一次性交付给银马基业公司。原告购买后使用至今，产权属于原告所有，在查封前原告已经付清全款并实际占有使用。原告签订合同后，多次要求银马基业公司办理产权登记，但银马基业公司均以种种理由推脱至今，并非原告原因未办理产权登记。被告成光公司辩称：1、有理由相信原告与银马基业公司所签订的商铺认购合同和收据是虚假的。牧野区法院2017年4月7日查封银马基业公司拥有的银马宝利城四层的商铺103套，该裁定依法送达给了商铺所有人银马基业公司。在一年半的时间内，并无所谓的权利人主张自己的权利受到侵害。在拍卖过程中，银马基业公司参与评估机构的选定，并想将商铺抵偿给被告，由于价格原因成光公司未同意。直到新乡县法院对查封房产发出限期履行通知书进行评估、拍卖届满时，原告才提起执行异议申请，成光公司有理由相信合同及收据是虚假的。在原告没有提交支付凭证、银马基业公司没有出示财务资料时，原告请求不能得到支持。2、该商铺仍为银马基业公司所有，原告并未实际占有。该商铺及其他共计4050平方米的房屋，由银马基业公司委托新乡市银博商业管理有限公司（以下简称“银博公司”）管理，出租给河南省文化影视集团有限公司（以下简称“文化影视公司”）承租开设影院和KTV。因此该商铺所有人为银马基业公司，占有使用的是承租方文化影视公司，原告并没有在法院查封前合法占有该房屋。3、即使合同与收据真实有效，符合最高院第28条规定，现成光公司要求原告补交剩余款项，交由新乡县法院执行。被告银马基业公司、银马建设公司辩称：原告购买商铺是真实的，其中是用三年租金抵了部分房款。没有办理备案是银马基业公司的责任，因为公司经济困难，把收到的钱用了，与原告无关。原告、成光公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告证据中的商铺认购合同、统一托管协议书、交房款的收据、收房租的银行卡流水，与银马基业公司的证明可以相互印证，具有真实性，因此，本院对原告的证据予以采信，2、成光公司提交的裁定书、银博公司注册信息本身具有真实性，因此，本院对成光公司证据的真实性予以采信。依据有效证据，本院确认如下事实：2011年10月19日，原告程纪芬与被告银马基业公司签订了一份《商铺认购合同》，约定：程纪芬购买银马基业公司位于新乡市××与平原路××号商铺，该商铺总价款91114元；程纪芬于2011年10月19日付清首期房款45114元，2012年1月19日付二期房款23000元，2012年4月19日付清余款23000元。同日，程纪芬（业主）与银博公司（统一经营管理人）、银马基业公司（保证人）签订《统一托管协议书》，协议书约定：程纪芬同意将自己购买的4151号商铺托管给银博公司招商及营运管理，委托和协助银博公司按照本协议与开发商办理房屋的交接，以银博公司的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金等应付费用并完成托管工作；统一经营管理分成若干个连续的托管期，从2012年1月1日起算满三年，为第一个托管期，第四年到第六年为第二个托管期等；第一个托管期内，程纪芬无偿提供给银博公司统一经营管理（三方口头约定年租金为房款的8%，折抵购商铺款），第二个托管期内，4151号商铺的目标酬金为27334元，月目标酬金为759元，并约定了第三、第四个托管期的酬金及月酬金；目标酬金的支付方式为：银博公司按约定时间打入程纪芬指定的账户。2011年10月19日、2012年1月17日、4月16日，程纪芬分三次向银马基业公司交款共69247元。银马基业公司向程纪芬出具了收到4151号商铺房款69247元的收据。2013年，银博公司营业期限到期后，银马基业公司将房产委托给新乡市佳美物业管理有限公司继续经营。2018年2月9日，程纪芬收到薛盼转账的租金594.3元。另查明：因成光公司申请执行银马公司等，新乡市牧野区人民法院于2017年4月作出了（2017）豫0711执256号之一执行裁定书，查封了银马公司名下包括4151号商铺在内的103套商铺。本院认为，本案的争议焦点是原告的执行异议申请是否符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、原告与银马基业公司在人民法院查封之前签订有书面商铺认购合同。虽然成光公司对此有异议，但从商铺认购合同的内容、《统一托管协议书》的内容及履行情况，以及其他购房人提供的合同综合认定，该商铺认购合同是真实、合法有效的。二、原告与银马基业公司及银博公司签订了《统一托管协议书》，委托银博公司按协议与开发商办理房屋的交接；银博公司将房屋租赁给文化影视公司，银博公司2013年营业期限到期后，银马基业公司将房产委托给新乡市佳美物业管理有限公司继续经营，原告收到部分租金，这些事实可以认定原告已经合法占有了案涉商铺。三、原告虽然没有按合同约定支付全部购房款，但根据原告、银马基业公司和银博公司签订的统一托管协议，前三年银博公司不向原告支付租金，折抵原告剩余的购房款。4151号商铺前三年的租金按双方的约定年租金为房款的8%计算，91114元×8%×3年=21867元，加上原告已经支付的房款69247元，等于总房款91114元。因此，应认定原告已经支付了全部价款。四、原告购买的商铺位于商场的第四层，第四层的商铺均没有办理房产手续。银马基业公司也承认是因该公司欠税款等原因而导致所有的商户均无法办理过户登记手续，因此，4151号商铺未办理过户登记不是原告自身原因所致。综上，原告对4151号商铺享有足以排除执行的权力，因此，对原告要求排除对4151号商铺的执行的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于新乡市银马宝利城四层的4151号商铺。案件受理费1531元，由新乡市成光实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费票据，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。本院（2018）豫0721执异53号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 田 伟审判员 曾俊道审判员 赵书佳二〇一八年十二月二十五日书记员 李东飞