襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初1068号原告（反诉被告）：湖北正英实业集团股份有限公司。住所地：襄阳市襄州区钻石大道**。法定代表人：殷武伦，董事长。委托诉讼代理人：丁玲玲，公司员工。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。被告（反诉原告）：晋开金，男，1964年8月15日生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：吴杨、刘俊羽，湖北三顾律师事务所律师。原告湖北正英实业集团股份有限公司（以下简称正英集团）与被告晋开金租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭审判，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁玲玲、杜贵印，被告晋开金及其委托诉讼代理人刘俊羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正英集团向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告双方于2013年9月23日签订的商铺租赁合同及补充协议；2、判令被告立即返还原告100000元创业基金，并支付违约金40000元，门面租金及物业费118400元（2013年9月29日至2014年9月28日房租24000元，物业费2400元；2014年9月29日至2015年9月28日房租26400元，物业费2400元；2015年9月29日至2016年9月28日房租28800元，物业费400元；2016年9月29日至2017年9月28日房租31200元；2017年9月29日至2017年10月30日房租费2800元），合计258400元。事实和理由：2013年9月23日，原、被告双方签订商铺租赁合同及补充协议，约定被告租赁原告四季青农贸城八区蔬菜分区17栋8、9号商铺，租赁期限为2013年9月29日至2018年9月28日止，合同签订后，原告按约履行了义务，并向被告提供了100000元创业基金，但被告收到原告100000元创业基金后，于2017年11月12日离开本市场，既未按约履行合同，又不返还原告提供的创业基金。请求依法支持原告的诉讼请求。被告晋开金辩称，1、原告所诉内容与事实不符，本人没想过离开市场，原告为达到非法占有目的将本人及其他商户赶出商铺；2、原告要求退还创业基金及支付违约金的请求没有法律及事实依据，创业基金是用于支持本人创业，早已被本人使用完，本人还亏损了二十多万；3、原告要求支付租金及物业费没有事实依据，原告向所有商户公开承诺前三年为免租期，本人也已将物业费交清，同时还缴纳蔬菜进门费多达20余万元；4、原告已被法院列入失信名单，无法承担担保责任，其申请诉讼保全错误。反诉原告晋开金向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人履行商铺租赁合同，立即将反诉人承租的被反诉人所有的四季青农贸城八区蔬菜分区17栋8、9号商铺交付给反诉人继续使用。2、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年9月22日反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，约定被反诉人将其开发的四季青农贸城八区蔬菜分区17栋8、9号商铺出租给反诉人使用，租赁期到2018年9月。反诉人利用四年多的时间才将上述商铺培育经营起来，期间产生巨额亏损，现在刚聚集一些人气并实现盈利。2017年11月13日在正常经营期间，被反诉人无故将反诉人赶出商铺，被反诉人的行为使反诉人遭受重大损失，双方签订的合同应受法律保护。反诉原告请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告正英集团辩称，反诉人晋开金的请求无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求，支持反诉被告的本诉请求，理由同本诉的事实及理由。根据原、被告提交的证据及庭审查明的情况，本院认定事实如下:2013年9月23日，原告湖北正英实业集团股份有限公司与被告晋开金签订《四季青农贸蔬菜区租赁合同》，约定被告租赁原告位于四季青农贸城八区蔬菜分区17栋8、9号商铺，作为蔬菜批发经营使用。租赁期限五年，为2013年9月29日至2018年9月28日止，免租期为12个月，自2013年9月29日起至2014年9月28日止；双方商定，租赁期内该商铺的月租金分别为：第一年自2013年9月29日起至2014年9月28日，每间每月1000元；第二年2014年9月29日至2015年9月28日，每间每月1100元；第三年自2015年9月29日至2016年9月28日，每间每月1200元，第四年自2016年9月29日至2017年9月28日，每间每月1300元，第五年自2017年9月29日至2018年9月28日，每间每月1400元；租金按季支付，先交后租，物业费每间每月100元。签约时，被告须支付房屋押金10000元，该押金不得冲抵房租，在合同到期或解约后，原告在被告不拖欠任何费用或保持室内设施完好的情况下即返还押金。任何一方未能履行本合同约定条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔偿相当于2个月租金的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。被告若提前终止合同，需将免租期房租、交易费，在10日内一次性全额支付给甲方，并且被告所交房屋押金不予退还。还约定合同经原、被告双方签字盖章后即生效，具有法律效力。同日，原、被告双方还签订了补充协议一份，协议约定：一、原告给予被告100000元四季青蔬菜创业基金，被告在合同期内必须满足以下相关条件：1.被告所租赁商铺只能作蔬菜批发使用，不得从事其他任何与蔬菜批发无关事宜。2.自本月29日开业后被告本人或直系亲属，在租赁合同期内，每月在租赁商铺内，实际开门营业纯蔬菜批发交易28天，且每两天（48小时）内精品蔬菜批发（现货）交易量达6吨以上，每月精品蔬菜批发（现货）交易量需达90吨以上，本月29日开业时必须保证商铺内有现货供应。3.自本月29日开业后，本人或其直系亲属，不得在襄阳其他地方从事蔬菜批发行业。4.被告未经原告书面同意不得将其租赁商铺转租、转让、分租等。5.原、被告双方签订合同以后，在合同期内，被告不能以任何理由单方提前终止合同。二、违反以上条款的视为被告违约，被告违约的，被告需一次性支付原告贰拾万元整违约金作为赔偿，且原告收回商铺不予退还被告商铺租赁押金，被告必须在十日内退还已享受的四季青蔬菜创业基金和四季青蔬菜创业补贴金，同时向原告支付合同期内的商铺租赁租金及其他费用（水费、电费、物业费等）等。合同签订后，原告依合同约定，向被告支付了100000元创业基金。被告也依约在承租的商铺内进行经营，并向原告缴纳了房屋押金10000元，经营至2017年11月13日，后被告停止经营。原告称被告自行离开市场。被告称系被原告方以殴打、威胁的方式被赶出市场，并强行收回商铺，将商铺另行租赁他人使用。还查明，被告租赁原告商铺经营期间未按合同约定缴纳房屋租赁费，向原告缴纳了2015年度、2016年度物业管理费用各2000元及合同约定的相关的水、电费用。被告承租原告商铺经营期间，每天进出货物向原告以每斤3分钱向原告缴纳了进门费用，原告亦认可。被告离开四季青蔬菜市场后，原告将商铺交由案外人刘革云使用，原、被告均认可。另查明，2018年2月23日，本院根据原告的申请，冻结被告在金融机构的存款260400元，本院冻结了被告在金融机构的银行账户，并查封了原告所有的位于襄州区伙牌镇工业园（四季青农贸城）16幢，产权证号为襄阳市房权证襄州字第**的房屋一幢。原告为此支出保全费1822元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告正英集团与被告晋开金签订的《四季青农贸城蔬菜区租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。2017年11月，被告晋开金离开四季青农贸城，商铺由案外人使用。原告向本院提起诉讼要求解除与被告签订的《四季青农贸城蔬菜区租赁合同》，被告虽反诉要求继续履行合同，但被告已经离开市场，商铺交由他人使用，双方又不能协商另行租赁其他商铺，故继续履行合同已无可能，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同理，被告反诉要求继续履行合同，判令原告将四季青农贸城八区蔬菜分区17栋8、9号商铺交由其继续使用的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告晋开金应当按照租赁合同约定支付2013年9月29日至合同解除期间的房屋租赁费、物业费。原告诉请被告支付2013年9月29日至2017年10月30日按合同约定的房屋租赁费113200元，物业费5200元，合计118400元，符合合同约定，本院予以支持。并且支付违约金2800元（2个月租金总额）。原告不再返还被告缴纳的房屋押金10000元。双方签订的补充协议中给付商户的四季青蔬菜创业基金，应当理解为正英集团支持商户创业，繁荣四季青农贸城市场。商户实际开门天数、交易量需要根据市场行情、季节等因素确定，正英集团约定固定的开门天数、交易量与市场规律不符，对于商户显失公平。给付的创业基金100000元，违约金却约定200000元，明显过高。综上理由，对于正英集团与晋开金签订的《补充协议》，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”正英集团与晋开金签订的《补充协议》，加重晋开金一方责任，对于晋开金一方显失公平，故正英集团要求全额返还创业基金的诉讼请求，本院酌情支持返还16666元（100000元÷60月×未到租期10个月）。被告晋开金辩称，原告为达到非法占有目的将其及其他商户赶出商铺，因其提供的证据不足以证明该事实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告湖北正英实业集团股份有限公司与被告晋开金于2013年9月23日签订的《四季青农贸城蔬菜区租赁合同》和《补充协议》；二、被告晋开金退还原告湖北正英实业集团股份有限公司四季青蔬菜创业基金16666元；三、被告晋开金支付原告湖北正英实业集团股份有限公司商铺租金113200元、物业费5200元、违约金2800元，合计121200元；（以上款项，于本判决生效后十日内支付）四、驳回原告湖北正英实业集团股份有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告晋开金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5366元，财产保全费1822元，合计7188元，由原告湖北正英实业集团股份有限公司负担3000元，由被告晋开金负担4188元。反诉案件受理费80元，由反诉原告晋开金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  张红敏审判员  徐艳丽审判员  王又荔二〇一八年十二月三十日书记员  王彦平