北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初5311号原告：段文达，男，1973年3月23日出生，汉族，北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村农民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：陈银兰（段文达之妻），1979年6月20日出生，北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村农民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王世梅，北京市京典律师事务所律师。被告：闫纯，男，1978年10月23日出生，汉族，北京和源嘉业科技有限公司职工，住北京市西城区。原告段文达与被告闫纯房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段文达的委托诉讼代理人陈银兰、王世梅，被告闫纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段文达向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村南街5号院租赁补充协议》于2018年6月11日解除；2.判令被告支付违约金600000元；3.判令被告支付自2018年5月1日至2018年6月25日期间房租，共计10246.5元；4.判令被告20日内搬离北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村南街5号房屋；5.判令被告迁走其使用涉案房屋地址办理的营业执照；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村南街5号房屋建筑面积420平方米，房屋产权归原告所有。2014年4月28日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定原告将该处房屋租赁给被告，租金为每年60000元，并约定租金按年结算，于每年5月1日前支付。后双方于2017年6月6日签订《樱桃沟村南街5号院租赁补充协议》，约定原告自留的3间房屋以年租金8000元的价格租赁给被告。原告自2018年4月底开始提醒被告支付租金，2018年5月1日至2018年6月10日期间，多次催促被告支付租金，但被告以多种借口，拒不支付。根据《场地租赁合同》约定，乙方逾期30天未缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。2018年6月11日，因被告已逾期50天未支付租金，且一直推脱，拒绝与原告见面，原告遂发出《单方面解除合同书》，通知被告合同解除，并要求被告搬离房屋。另根据《场地租赁合同》约定，乙方逾期缴纳租金甲方单方解除合同的，乙方需赔付甲方十倍年租金，故被告应向原告支付违约金600000元。现被告强行占有房屋，拒绝搬离，并且态度强硬蛮横，给原告造成很大损失及伤害。原、被告之间矛盾频发，在前一租赁期间内，被告亦有逾期支付租金行为，并且自被告租赁房屋以来，已多次与原告发生矛盾，甚至在原告使用自留房屋时，被告还以报警形式加以阻扰，双方已无信任关系。综上所述，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告闫纯辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同。我已经将欠付的租金给付原告，不欠原告钱。我们是2014年租赁的房屋，当时为了照顾原告父母，有三间房屋给他留着，后来我们签订了补充协议，三间房也由我承租，年租金一共为68000元，并约定每年6月份一并支付租金。本院经审理认定事实如下：段文达与闫纯于2014年4月28日签订《场地租赁合同》，约定：“出租方：段文达（以下简称甲方），承租方：闫纯（以下简称乙方）。一、场地范围：甲方将位于北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村南街5号处的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物（以下称本场地）等（整院）出租给乙方使用……；二、租赁期限：（一）租赁期限为23年，从2014年5月1日至2037年5月31日……；四、租金支付：（一）租金交纳采取按年支付，先支付后使用的方式，该场地租金按人民币陆万元（60000）/年计收……租金按年结算，于每年5月1日前支付……五、设施使用、维护：（一）乙方同意甲方父母居住于本院紧靠大门第一、第二两间北屋和西边拐角柴房，且三间房屋仅限两位老人生活使用，不可用于商业经营活动，直至老人离世，之后乙方收回三间房屋使用权……七、违约责任：（一）每年5月1日前，乙方必须根据双方核算确认的场地租金支付给甲方。乙方逾期30天未缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。乙方需赔付甲方十倍年租金，甲方给予乙方20天搬离所有物品，如逾期10天不搬离物品的，由甲方自行处理，并不作任何补偿……”。2017年6月6日，双方签订《樱桃沟村南街5号院租赁补充协议》，约定：“出租方：段文达（以下简称甲方），承租方：闫纯（以下简称乙方）……本协议针对门头沟区妙峰山镇樱桃沟村南街5号院租赁合同，第五条第一款进行修订，达成如下协议：一、甲方同意供给乙方原高凤琴、段长富使用的三间房约50平方米，（院内平房东侧两间和拐角柴房）用于乙方经营之用。二、该房屋租金经双方商定为每年捌仟圆元整（人民币8000），租赁期间房租不递增。三、房屋租赁期到主合同到期为止，2037年4月30日止……七、本协议自签订日，十日内甲方搬离所有物品腾空房屋，乙方收回房屋使用权并支付租金……”。2018年5月4日至2018年6月11日期间，原告之妻陈银兰多次与被告闫纯进行微信沟通，催促交纳2018年房屋租金，被告闫纯未交纳。2018年6月11日，原告之妻陈银兰通过微信向被告闫纯发送单方面解除合同书，载明根据双方合同约定，乙方逾期30天未缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，限乙方20天搬离，如逾期10天未搬离的物品，由甲方自行处理，并不做任何补偿。2018年6月12日，被告闫纯将租金68000元转账给原告，2018年6月14日原告之妻陈银兰通过微信转账将68000元退还被告闫纯，但被告未接收，该款项已退回原告之妻账户。原告主张因被告逾期超过30天未缴纳2018年租金，根据双方合同约定，原告有单方合同解除权，于2018年6月11日已向被告发送单方解除合同书，故双方合同已于2018年6月11日解除，并提交双方微信沟通记录予以证实。被告对双方微信沟通记录予以认可，并认可收到单方解除合同书，但辩称双方于2017年6月6日签订补充协议，增加租赁三间房屋，当时双方已约定租金交纳时间变更为每年6月份一并交纳，提交微信记录予以证实并申请证人冯某出庭作证，该微信记录中仅显示了被告要求6月份交纳租金，没有双方协商一致的记录，证人冯某出庭作证时陈述，其与闫纯合作经营自段文达处租赁的房屋，2017年6月7日曾与段文达之妻协商增加租赁的三间房屋的费用，并约定之后每年租金都于6月份一并给付，但未约定具体日期，并于当天支付段文达房租60000元，原告称双方并未协商约定变更租金交纳时间为6月份，补充协议仅增加租赁三间房屋，租金支付时间等其他事项并未变更。因证人冯某陈述的双方协商时间与被告主张的协商变更时间、补充协议签订时间均不符，且其系与被告合作经营涉案房屋并出资交纳租金，与被告及本案均有利害关系，故对其证人证言，本院不予采信。经本院释明，被告表示对于装饰装修损失，如判决合同解除，则另行主张。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村南街5号院租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据合同约定，被告应于每年5月1日前交纳租金，被告辩称双方于2017年6月6日签订补充协议增加租赁三间房屋，当时约定变更为每年6月份一并支付租金，应举证证明双方协商一致变更合同约定的租金支付时间，但其提交的证据不足以证实双方协商一致变更租金给付时间为6月份，故本院对其答辩意见不予采信。经原告催告，被告逾期超过30天未交纳租金，根据合同约定，原告有单方解除权，因原告已于2018年6月11日通过微信向被告发送单方解除合同通知书，故双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村南街5号院租赁补充协议》已于2018年6月11日解除，故对原告主张确认双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村南街5号院租赁补充协议》已于2018年6月11日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2018年5月1日至2018年6月25日期间的租金，其中2018年5月1日至2018年6月10日期间的租金，本院根据合同约定的租金标准核算为7638元，该期间租金被告应给付，但因被告已于2018年6月12日交纳2018年5月1日至2019年4月30日的租金68000元，故本院不予支持；对于2018年6月11日至2018年6月25日期间的租金，因合同已于2018年6月11日解除，故本院不予支持。对于原告主张的违约金，因系被告违约导致合同解除，根据双方合同约定被告应支付违约金，但双方合同约定的标准过高，原告亦未提供证据证明其实际经济损失，本院依法予以调整，包括迟延给付租金期间的损失及合同解除后占有使用房屋产生的损失：对于迟延给付租金期间的损失，本院按同期贷款利率的四倍予以支持，酌定为1361元；对于合同解除后因占有使用房屋产生的损失，本院按双方约定的年租金标准上浮30%予以支持，上浮30%后日租金为242元。对于被告已支付的租金68000元，扣除2018年5月1日至2018年6月10日期间的租金7638元后剩余60362元，因原告同意以违约金进行抵扣，故本院支持的违约金在60362元内进行抵扣，如违约金不足60362元，剩余部分由原告返还被告，如违约金超出60362元，超出部分由被告给付原告。对于原告主张被告搬离北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村南街5号房屋的诉讼请求，因合同已解除，本院予以支持。对于原告主张被告迁走其使用涉案房屋地址办理的营业执照的诉讼请求，不属于民事案件受理范围，本院不予处理。对于装饰装修损失，经本院释明，被告表示另行主张，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认段文达与闫纯双方签订的《场地租赁合同》及《樱桃沟村南街5号院租赁补充协议》已于2018年6月11日解除。二、闫纯于本判决生效之日起二十日内搬离北京市门头沟区妙峰山镇樱桃沟村南街5号房屋。三、闫纯于本判决生效之日起二十日内给付段文达违约金，包括迟延给付租金期间损失1361元及按日租金242元计算自2018年6月11日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，该违约金数额自60362元中予以抵扣，如违约金不足60362元，剩余部分由段文达返还闫纯，如违约金超出60362元，超出部分由闫纯给付段文达。四、驳回段文达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百五十一元，由段文达负担四千五百二十一元，已交纳；由闫纯负担四百三十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 谭 勇二〇一八年十二月二十一日书记员 霍桐桐