云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2331民初2247号原告：张云春，男，1965年6月20日生，汉族，云南省禄丰县人，现住禄丰县。被告：李华仙，女，1950年11月25日生，汉族，云南省禄丰县人，现住禄丰县。被告：张丽，女，1978年9月9日生，彝族，现住禄丰县。委托诉讼代理人：李华仙，身份事项同上，系张丽母亲，代理权限：特别授权。原告张云春与被告李华仙、张丽租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告张云春，被告张丽的委托诉讼代理人即被告李华仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云春向本院提出诉讼请求：l、判定原、被告双方解除租房合同，判决被告腾空并交回原告被被告占用的禄丰县房屋；2、判定被告向原告支付2018年9月25日至被告腾房之日拖欠原告的每天131.5元的房屋租金（暂计算至起诉之日止合计2893元）；3、依法判定被告向原告支付2016年10月至2018年9月拖欠的原告为其垫付的自来水费1429.5元；4、依法判定被告向原告支付2018年度为其垫付的小区物业管理费1738元；5、依据双方合同约定依法判定被告向原告支付违约金5000元；6、依法判定被告向原告支付房屋卷帘门损坏损失费1000元；7、诉讼费用由被告支付。事实与理由：2016年9月25日，经原、被告双方协商一致，原告张云春将位于禄丰县（房屋共两层，总建筑面积221.26平方米）的房屋租借给被告从事经营活动，双方合同约定：1、原告将拥有全部产权的上述房屋以租借的方式提供给乙方使用，租借期限本期为3年，租期从2016年9月25日开始至2019年9月24日止，乙方在交付租金后享有所付租金期限内该房屋的使用权。2、房屋租金为每年48000元，租期内年房租不变，三年后若乙方需要续租，房屋使用的租金根据市场行情双方协商（同等条件下乙方享有对该房屋的优先租借权）。3、租期内房屋的水电费、垃圾清运费、房产税由乙方承担，网络、电视等通讯使用费乙方使用乙方承担，房屋小区物管费由乙方承担（2016年物管甲方己提前交清，乙方应如期向兴龙小区物管缴纳2017—2019年物业管理费）。4、房屋租金的交付方式为每年支付1次年租金，每次为48000元，在当年租期到期前5日内交付下一年租金，先交房租，然后取得房屋使用权。5、乙方拒付、少付或逾期不交付房租，甲方有权收回房屋。6、甲乙双方任何一方如有违反以上协议内容，须承担如下责任：（1）向对方支付违约金5000元；（2）赔偿对方的一切损失。2018年9月24日，房屋第二年租期到期后，被告李华仙、张丽未向原告支付第三年租金，并强行占用房屋拒绝还给原告，虽经原告多次催要，被告仍拒绝支付相关费用以及腾退房屋。同时，原告从2016年10月至2018年9月拖欠自来水公司水费1429.5元，拖欠2018年度小区物业管理费1738元，现两笔费用己由原告代交。在被告使用房屋期间，损坏原告房屋卷帘门一道未修复。被告李华仙、张丽因自己经营不善，违反双方合同约定己构成违约，并拖欠原告多种费用且强行占用原告具有完全产权的房屋，原告多次催要仍拒绝支付相关费用和退还房屋，为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼。被告李华仙、张丽口头答辩称，我们不同意解除双方的租赁合同，房租超期未付是事实，但是8月份还未到期，原告就说不租给我们，就弄的我们人心惶惶，卷帘门是被一个姓马的喝醉酒弄坏的，但是他说他会去修的，从租过来我们就没有正常使用，产生的水费是因为水管漏水，但是如果继续租给我们，水费我们也会去付的。今年10月13日上午7点左右，我们找昆明的人下来投资分红，然后原告就来换锁，把我和我女儿吓了一跳，投资人也走了，14日下午原告就断水断电，原告就告诉我们把房子里的东西搬走，我们还是希望继续租，加一点房租我们也是同意的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即：房屋所有权证复印件、租房合同、自来水预交款卡复印件以及发票予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交物管费发票，欲证实原告代缴2018年的物管费1738元的事实。经质证，被告表示不清楚，认为去年原告说1400多元被告已经付给原告了，今年的是多少被告不清楚。本院认为，该发票系物业管理公司出具，其来源合法、内容真实、与本案相关联，能证实原告的证明内容，本院予以采信。2．原告提交房屋卷帘门损坏照片（复印件），欲证实卷帘门被损坏的事实。经质证，被告认可卷帘门损坏是事实，但提出是一个姓马的人喝了酒损坏的，姓马这个人也同意去修了。本院认为，因被告对该组照片反映的卷帘门损坏事实予以认可，故对该组证据本院予以采信。3．原告提交手机短信截屏（复印件），欲证实原告一直向两被告催要房租及所欠的水费、物管费，但两被告一直拖欠没有支付的事实。经质证，被告认可短信是事实，但提出短信不完整，原告说要断水断电的短信没有在上面，被告说15日付给原告，但是原告不同意，说要10号以前支付。本院认为，尽管被告对该组短信的完整性提出异议，但该组证据能证实被告差欠原告款项的事实，对该组证据本院予以采信。根据原、被告陈述及本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2016年9月25日，原告张云春（甲方）和被告李华仙、张丽（乙方）签订了《租房合同》，其中，该合同约定：“甲方将拥有全部产权的位禄丰县号共两层总建筑面积221.26平方米的房屋以租借的方式提供给乙方使用，租借期限为3年，租期从2016年9月25日开始至2019年9月24日止，乙方在交付租金后享有所付租金期限内该房屋的使用权；房屋租金为每年人民币肆万捌仟元整，租期内年房租不变；租期内房屋的水电费、垃圾清运费、房产税由乙方承担，网络、电视等通讯使用费乙方使用乙方承担，房屋小区物管费由乙方承担（2016年物管费甲方己提前交清，乙方应如期向兴龙小区物管缴纳2017-2019年物业管理费）；房屋租金的交付方式为每年支付1次年租金，每次为人民币肆万捌仟元整（￥48000.00元），在当年租期到期前5日内交付下一年租金，先交房租，然后取得房屋使用权；甲方可定期如数向乙方收取房屋租金，如乙方拒付或以任何理由少付租金，甲方有权收回该房屋；甲方有权监督乙方在使用该房屋期间房屋的状况，维护自己的利益不受损害；在双方合同期内，甲方须保证在乙方交费的前提下水电正常，无故不得收回该房屋或将该房屋转租给第三方；乙方必须按期如数向甲方交付房屋租金，逾期不交付房租，甲方有权收回房屋使用权；乙方在房屋的使用期间对房屋进行装饰改造，不得影响房屋的建筑结构，局部的改造必须征得甲方的同意；甲方不得干预乙方的正常经营活动，若无故强收房屋或不协助乙方解决房屋相关事宜，乙方有权拒付房屋租金并要求补偿；在合同期限内，甲乙双方若有一方因特殊原因需要提前解除合同，应提前两个月通知对方，双方协商一致可解除合同；甲乙双方任何一方如有违反以上协议内容，须承担如下责任：1、向对方支付违约金人民币伍仟元整，2、赔偿对方的一切损失……合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将租房合同项下房屋交付给被告管理使用。被告如约支付了2017年、2018年租金及2017年度的物业管理费，但租赁期间拖欠2016年10月至2018年9月的水费1429.5元、2018年度物业管理费1738元，合计3167.5元，该两笔费用现已由原告代为垫付。2016年，租赁房屋一楼卫生间漏水，原告组织施工人员进行了维修。2017年卫生间渗水，原告再次组织施工人员进行了维修。庭审中被告称2018年卫生间漏水，但原告称其并不知情，直到2018年8月份缴纳水费时才知道漏水。2018年7、8月份期间，租赁房屋一楼一间铺面卷帘门受损，被告称卷帘门受损系案外人马某所致。因原、被告对卷帘门的损失赔偿及被告拖欠水费、物管费等问题协商未果，原告向本院提起诉讼。庭审中，双方认可租赁房屋二楼被告可进出及使用，租赁房屋一楼、二楼仍然留有货柜、沙发、床、被子、衣物等。本院认为，《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，为有效合同，受法律保护，对各方当事人均有约束力，双方应根据诚实信用原则按照合同约定全面履行各自义务。原告按约定交付租赁房屋给被告使用，被告如约支付了2017年、2018年租金及2017年度的物业管理费，但拖欠了2016年10月至2018年9月的水费及2018年度物业管理费，其行为已构成违约，虽然租期未届满，但因被告违约，原告有权按照双方合同约定解除租赁合同并收回房屋，故对原告要求解除租房合同并交回涉案租赁房屋的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告诉请的要求被告支付其代为垫付的自来水费1429.5元和物业管理费1738元的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。对于被告提出的水费是因漏水导致的辩解主张，因其未提交证据予以证实，故本院不予采信。对原告提出的要求被告支付2018年9月25日至被告腾房之日拖欠原告的按131.5元/天标准计算至起诉之日止即2018年10月16日止的租金2893元的主张，本院认为，涉案房屋仍然系被告继续占有使用状态，故应按实际占有使用的天数支付原告相应的房屋租金，故对原告的该主张有事实及法律依据，本院予以支持；对原告要求被告依据双方合同约定支付违约金人民币5000元的主张，因被告的行为已构成违约，且该违约金系双方合同约定，不违反法律规定，故本院予以支持。对原告要求被告支付房屋卷帘门损坏损失费1000元的主张，因原告在庭审中未对该笔费用的支出提交证据，且在庭审后原告表示放弃，故对该项诉请本院不做判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张云春和被告李华仙、张丽于2016年9月25日签订的《租房合同》。二、由被告李华仙、张丽将所租赁的位禄丰县号房屋腾空后交还给原告张云春。三、由被告李华仙、张丽向原告张云春支付其代为垫付的2016年10月至2018年9月自来水费1429.5元和2018年度物业管理费1738元，两项合计3167.5元。四、由被告李华仙、张丽以131.5元/天的标准计算支付原告张云春自2018年9月25日起至起诉之日即2018年10月16日止的房租2893元；并以131.5元/天的标准计算支付原告张云春自2018年10月17日起至被告李华仙、张丽腾房之日止期间的房屋租金。五、由被告李华仙、张丽支付原告张云春违约金人民币5000元。六、驳回原告张云春的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五项义务限二被告李华仙、张丽于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取51元，由被告李华仙、张丽负担（因原告张云春已预交，现由被告李华仙、张丽在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年十二月十三日书记员  杨 婷