北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0116民初7507号原告（反诉被告）：刘永超，男，1988年10月4日出生，满族，农民，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：张灵芝，女，1979年1月4日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告(反诉被告)刘永超与被告(反诉原告)张灵芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘永超、被告(反诉原告)张灵芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘永超向本院提出诉讼请求：1、判决判令原告与被告签订的租赁合同于2018年9月29日解除；2、要求被告立即返还原告租金1250元，退还原告水、电、网和物业费900元，归还原告押金2500元；3、判令被告支付原告违约金2500元；4、判决本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月13日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同期限为2018年4月15日至2020年4月15日止，租金为每月2500元，原告已经支付租金15000元，同时交付押金2500元，预交水、电、网费等，合同约定被告如解除合同收回房屋，赔偿原告一个月租金的违约金，可是被告以原告妻子生小孩为名，不让原告正常居住并提出解除合同，原告无奈于2018年9月29日搬离后，被告却不归还原告剩余租金、押金等，特向贵院起诉，请依法判决。张灵芝辩称，租赁合同的日期没问题，租金收了半年租金15000元，2500元押金，水、电费、网费,原告支付给我600多元，物业费由原告直接向物业公司交纳。我说过不让原告在这住，原告下雨不关窗户，淋雨，流水浸渍楼下，楼下找我交涉，我向楼下了解情况，没找到漏水原因，2018年7月楼下住户再次找到我，阳台还是漏水，淋湿楼下晾晒衣物。我与原告沟通，原告媳妇在家，去出租房屋处查看漏水原因，去楼下各处查找，发现楼下阳台顶处阴湿，我阳台窗户处起皮，推测楼上下雨没关窗户造成的。前后因为漏雨情况，去楼下跑了三趟。后原告下雨时候关了窗户，楼下没再发生漏雨情况。我与原告因为阳台地板浸渍和楼下漏水，原告打电话骂我产生纠纷，提出解除租赁合同，2018年8月17日，原告发微信给我8月18日到出租房屋处做交接。18日下午四点钟我到了，原告还没有收拾东西，原告要求我返还租金，支付违约金。我与原告协商修理阳台地板问题，原告报警，我到派出所，向民警反应情况，原告要求我退还违约金，8月19日上午，原告给我打电话，说给我修阳台地板，要求我联系油漆工，我说因为工作抽不出时间，家里还有孩子没人能去，我和原告说让原告看着修理地板，把墙修理好。我想这原告给我修理好了，我把钱退给原告就完事了。原告自8月29日之后，没有再联系我。到现在原告也没和我交接，9月29日原告搬离的时候也没有通知我。到现在原告也没给我修理阳台地板和墙面。张灵芝向本院提出反诉请求：1、请法院依法判令被反诉人支付有线电视费用144元；2、判令被反诉人支付违约金2500元；3、判令被反诉人自2018年10月15日起至2018年11月26日止的房租3500元；4、判令被反诉人支付自判决解除合同之日起一个月房租2500元；5、判令被反诉人支付反诉人阳台修理费5506元；6、判令被反诉人支付反诉人2018年11月15日至2018年11月26日的暖气费200元；7、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2018年4月13日双方签订了房屋租赁合同，反诉人将北京市怀柔区育龙铭居**楼**×室出租给被反诉人，出租期限自2018年4月15日至2020年4月15日止，合同约定，租赁期间所有费用均由乙方承担；由于使用原因造成的房屋及租赁设施维修责任，由乙方承担；乙方提前解除承租合同需提前30天通知甲方并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金；乙方延期支付房租和相关费用累计超过一个月的房租，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金，被反诉人居住期间，楼下业主多次找反诉人反应她家阳台屋顶滴水，要求查明原因进行修理，多次查找之后才知道是因为被反诉人下雨不关窗户所致，被反诉人违反了房屋租赁合同的约定，请法院查明事实，支持反诉人的请求。刘永超反诉答辩称,有线电视费同意支付。被告要我搬出房屋，理由是房子里不让生孩子，我提交的光盘中被告亲口说的，应该被告支付我违约金，我提前一个月就租下房子了，我受到了损失。第3项诉求，我于9月29日已经搬离该房屋，我有视频、照片人证，之所以没有与被告交接，是因为之前的交接不顺利，我已经决定走法律程序了，我于9月29日已经第一次到法院递交了材料，因为当时赶上十一放假，法院没有收我的材料，于10月8日受理的。第4项诉求没有任何理由的，合同期在这，与我无关。第5项诉讼请求,阳台的损失不是完全由我造成的,反诉的诉求与市场价格相差近10倍;第6项诉求，暖气费的诉讼请求不认可。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。张灵芝（甲方）与刘永超（乙方）于2018年4月13日签订了《房屋租赁合同》。合同约定由乙方承租位于北京市怀柔区育龙铭居10号楼7单元×室房屋，出租期限自2018年4月15日至2020年4月15日止，出租价格每月2500元，租金支付方式为半年付，首付日期为2018年4月13日，交付押金2500元。租赁期间所有费用均由乙方刘永超承担。甲方的权利义务约定合同到期,乙方正常归还房屋并结清费用后,甲方应即时退还乙方本合同涉及的押金；乙方的权利义务约定由于使用原因造成的房屋及附属设施维修责任，由乙方承担；乙方保证按期缴纳房租，并承担合同规定的其他费用；违约责任：甲方提前收回房屋，应提前30天通知乙方，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金，乙方提前解除承租合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金；乙方延期支付房租和相关费用累计超过一个月房租，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金。逾期超过七天则视为乙方违约，甲方有权终止合同。争议解决一节，因履行合同所产生的争议，甲乙双方应协商解决。协商不成，双方同意将争议提交北京市仲裁委员会仲裁。同日双方签订了物业交割单。后刘永超向张灵芝交付了2018年4月15日至2018年10月15日的半年租金15000元，押金2500元，支付物业费394元，一年网费600元，水费649.5元。后张灵芝与刘永超因租赁房屋发生争议，曾于2018年8月18日就租赁合同解除问题进行协商未果，后刘永超于自行搬离承租房屋，但未成功与张灵芝进行交接，未归还承租房屋钥匙。后于2018年11月26日，刘永超与张灵芝就出租房屋进行了交接。另查刘永超妻子于本案合同签订时已经怀孕。经本院现场勘查：涉案房屋阳台东侧靠窗檐中下部起皮，三块地板有水渍起皮现象。阳台东侧墙檐起皮部位上下长约1.5米，起皮位置最宽处约0.1米。对于双方有争议的事实，本院分别予以论述：刘永超称，因张灵芝反对自己妻子在出租房屋内生小孩，自己于2018年9月29日从承租房屋搬出，房屋租赁合同已经于2018年9月29日解除，并要求张灵芝退还押金网费、水费、支付违约金。对此提供了录音光盘、自行制作搬出的照片和视频记录予以证明。刘永超放弃要求电费的诉讼请求。张灵芝称，租赁合同并未解除，同意刘永超在将涉案房屋阳台及楼下阳台墙面修复后解除合同,并提出反诉要求刘永超支付有线电视费、违约金、自解除合同之日起一个月租金、阳台修理费、暖气费。水费还剩48.5元。暖气费交费为1965.9元。本院认为，本案的争议焦点为房屋租赁合同是否解除及合同解除时间。刘永超提出本诉一节，关于合同解除权问题,本院认为,双方在合同中约定两年的租期,张灵芝作为出租人,反对刘永超妻子在出租房屋内生小孩,双方因此发生纠纷,应予指出,怀孕生子事项并非合同约定的承租人违约事由,张灵芝以此要求刘永超搬出承租房屋构成违约行为,客观上考虑刘永超妻子已经怀孕,难以实现继续承租涉案房屋居住使用的合同目的,且刘永超已经另行租赁房屋并搬离出租房屋,双方签订的租赁合同事实上不能继续履行，刘永超享有法定解除权。关于合同解除时间,刘永超主张于2018年9月29日已经搬离承租房屋，租赁合同应于9月29日解除，对此本院认为，刘永超虽自行搬离，但未正式通知出租人张灵芝解除合同，亦未和张灵芝进行交接，2018年10月24日开庭审理过程中，经本院释明，刘永超明确提出增加解除房屋租赁合同的诉讼请求，应视为正式通知张灵芝，租赁合同于此日正式解除。针对刘永超要求张灵芝返还其租金1250元的诉讼请求，因刘永超直到2018年11月26日才将房屋交付给张灵芝，本院不予支持；房屋押金2500元，张灵芝应予退还；主张返还的网费，本院扣除刘永超网费已使用部分自2018年4月15日计算至2018年11月26日，张灵芝返还刘永超剩余网费231.67元；主张返还的水费，本院核算为48.5元；主张的物业费,本院核定为394元;刘永超电费不再主张了，本院不持异议；刘永超主张的违约金2500元，因张灵芝违约，本院予以支持。张灵芝反诉一节，要求刘永超支付有线电视费144元，本院予以支持；主张刘永超支付违约金，鉴于本案主要由于张灵芝反对刘永超妻子在出租房屋内生孩子导致刘永超另行租赁房屋，本案合同解除系张灵芝违约，本院不予支持；张灵芝要求支付2018年10月15日至2018年11月26日止的房租3500元，本院予以支持；主张刘永超支付自合同解除之日起一个月房租2500元，本院不予支持；主张支付房屋阳台修理费，结合涉案房屋阳台地板损坏情况和阳台墙面损坏情况，本院酌定为600元；主张支付的暖气费，本院核定为196.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、一百零七条之规定，判决如下：一、刘永超与张灵芝签订的房屋租赁合同于二〇一八年十月二十四日解除；二、张灵芝于本判决生效后七日内返还刘永超房屋押金2500元、水费48.5元、网费231.67元、物业费394元、违约金2500元，以上费用共计5674.17元；三、刘永超于本判决生效后七日内支付张灵芝有线电视费144元、房租3500元、阳台修理费600元和暖气费196.6元，以上费用共计4440.6元；四、驳回刘永超其他诉讼请求；五、驳回张灵芝其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由张灵芝负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费160元，减半收取计80元，由张灵芝负担55元（已交纳），由刘永超负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院审判员  王银龙二〇一八年十二月十日书记员  张 琪