江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏02民终4327号上诉人（原审原告、反诉被告):无锡海岸新城投资有限公司,住所地无锡市滨湖区海岸城41-2101。法定代表人：李奕标,该公司董事长。委托诉讼代理人：王彦旻，该公司员工。委托诉讼代理人：周甜甜，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）:吴丽萍,女,1973年2月25日生,汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王贺，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人无锡海岸新城投资有限公司（以下简称海岸城公司）因与被上诉人吴丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。海岸城公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判保证金84074.1元其公司无需退还。事实与理由：原判结果显失公平，根据合同第十六条约定，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任，本案是因被上诉人违约导致合同解除，租赁保证金应作为违约金赔偿给上诉人。原审程序不当，对于被上诉人的损失认定事实不清，法院擅自降低违约金数额，不符合程序要求。即使法院有权调整违约金数额，但上诉人的全部损失已超过违约金数额。还应包括以下损失：1.预期可得租金损失，海岸城公司为防损失扩大，与新租户“吐司先生”签署的租金明显低于本案合同租金，新租户三年租金与吴丽萍承租租金的差额54721.58元应当补偿。2.仓储费16224.4元，在收回商铺时代被上诉人将遗留物品转移至仓库保存，按使用面积48.33每平方产生仓储费损失16224.4元。3.被上诉人欠付租金、物业管理费、POS机服务费、垃圾桶租金、网上对账平台使用费及水费，上述费用共计产生利息损失6626.2元。吴丽萍答辩称，租赁保证金的性质本质上是赔偿上诉人的损失，其含义包括未收取到的租金、空置期，上诉人单方认为是没收保证金，不予返还，理解有误。一审程序合法，其已向一审法院提出违约金过高，在此抗辩下原审法院予以调整程序未违法。关于后期租金损失毫无依据。仓储费是海岸城公司自身违约造成，合同约定要给十天搬离期，但两天就查封，其多次去取都以未结算为由不予归还。所谓损失亦完全不合理，其未主张保证金和押金利息损失，按理还应支付其利息。海岸城公司之后立刻找到下家，没有空置期也无损失。海岸城公司的合理损失就是一审的48029元，其他损失均是海岸城公司自身造成的，故应当返还剩余保证金部分。海岸城公司向一审法院起诉请求：1.吴丽萍向其公司支付2018年2月至2018年3月的租金、物业管理费、pos机服务费、垃圾桶租金、水费等共计48029.19元，以及因迟延缴纳费用而产生的违约金（计算至实际付款日）；2.吴丽萍需向其公司支付店铺恢复毛坯的费用12000元；3.吴丽萍需支付店铺拆除过程中的垃圾清运费1675.2元；4.本案的诉讼费用由其公司承担。事实和理由：2017年6月15日，甲方吴丽萍与乙方海岸城公司签订租赁合同，租赁商铺开设冷饮店，租期为3年。后吴丽萍提前解除租赁合同并未足额缴纳租金、物业费等款项，故而成讼。吴丽萍一审辩称：1.我方在海岸城公司处还有84074.1元的保证金，即使需要支付租金也应当从保证金中扣除，且还有其他相关押金费用在对方处，对方没有进行退还。2.海岸城公司提供的租赁及物业服务存在很多的违约情形，导致其经营困难。3.海岸城公司要求恢复毛坯的费用实际并未产生，后续进场的租户依然使用了吴丽萍的装修。4.按照合同约定也应该有10天清场期，但是海岸城公司在通知后第二天未经其同意将店铺全部封锁，将财产全部私下处理，侵害了其合法权益。5.租金、物业管理费、pos机服务费、垃圾桶租金、水费等相关数字计算正确，但解约后未实际使用所以不应承担。吴丽萍一审提出反诉请求如下：1.依法判决海岸城公司归还租赁保证金84074.1元，pos机押金6000元、电卡押金100元、出入证押金80元、工人出入证押金40元；2.依法判决海岸城公司支付其砌墙费用10000元、电缆改造费用3000元；3.依法判决海岸城公司赔偿因放置了玩具城等原因导致的经营损失4万元；4.依法判决海岸城公司赔偿玻璃安装费2万元；5.本案诉讼费用由海岸城公司承担。事实和理由：2017年6月15日，甲方吴丽萍与乙方海岸城公司签订租赁合同，租赁商铺开设冷饮店，后并未提供合格的条件，并未给予准备期直接收回商铺，并不返还保证金等款项。海岸城公司针对吴丽萍的反诉辩称：诉请1，吴丽萍在先违约，原告依法解除合同，租赁保证金作为违约金不予返还，四项押金都可以退还。诉请2，是吴丽萍自愿承诺进行隔墙及电缆改造的，我方有提交被告签字承诺的证据。诉请3，吴丽萍无法证明其存在经营损失和玩具城有关，且吴丽萍店铺所处的位置在商场两扇大门中间，靠近电梯，不足以影响其经营。诉请4，海岸城公司已经通知吴丽萍搬离店铺内物品，但是对方未搬离物品并恢复毛坯，海岸城公司有权自行处分。事实理由第二条，吴丽萍主营冷饮，冬季本就无法达到夏季的经营业绩，且空调温度不达标无证据证明，故不应赔偿其经营损失。事实理由第三条，吴丽萍违约，海岸城公司依据合同行使解除权利，已书面通知被告，解除通知达到对方时合同终止。吴丽萍未按约搬离店铺内物品并恢复毛坯，其有权自行处分，不应赔偿其物品损失。一审中双方均无异议的证据确认如下：房屋租赁合同、微信聊天记录、催告公函、隔墙改造承诺书。海岸城公司提供了涉案商铺恢复毛坯项目工程报价单，其显示总造价为13585元，优惠价为12000元，并附增值税发票。吴丽萍不予认可。一审查明：2017年6月15日，甲方海岸城公司与乙方吴丽萍签订《海岸城商铺租赁合同》，由吴丽萍承租海岸城39-101第159-1号商铺，租赁期限为自房屋交付日起3年；经营品牌为下雪的村庄的甜品店；第一个租赁年租金为17833.9元/月；物业费为7463.1元/月，装修期间物业费5025.6元/月，首月物业管理费于当月支付，其余月份于当月第10日前支付；网上对账平台使用费20元/月，水费6.05元/立方米，电费1.15元/kwh；乙方应向甲方支付租赁保证金为84074.1元，在合同有效期内，该租赁保证金作为乙方履行本合同约定义务的保证，租赁期间甲方有权直接在乙方向其缴纳的租赁保证金扣除违约金或损失赔偿金以补偿甲方因乙方等行为而造成损失或损害;关于商铺交还双方约定，合同终止乙方应自费将物品搬离商铺，并将商铺恢复到毛坯状态，若商铺交还不符合规定，甲方有权对乙方采取一系列措施并由乙方承担开支，合同终止各方均应提前10日通知对方交还商铺具体日期，甲方应当按照日期通知查验接收商铺，如果未按合同规定归还商铺，则视乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置；关于乙方违约责任，在租赁期限内，乙方逾期交付租金或物业管理费和其他费用的，每逾期一日应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。如乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用连续2次或一年内累计两次，甲方有权将前述违约金提高到1%，本合同成立后，乙方非因法律、法规和合同情形拒绝履行合同义务，中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，如违约金不足以赔偿损失的，乙方赔偿不足部分；双方确定合同经过双方协商，不构成任何一方的格式合同。《海岸城商铺租赁合同》还有商铺交付标准、购物中心收费标准、POS专用收银系统租用协议书等5个附件。签订合同后，吴丽萍缴纳了84074.1元的保证金。另查明，2017年6月13日吴丽萍和吴某签订隔墙及电缆改造承诺书，承诺自己搭建隔墙，由此产生的维护维修责任自行承担，改造电缆8000元由吴丽萍承担3000元，吴某承担5000元。2018年2月吴丽萍向海岸城提出不想继续履行租赁合同，被海岸城书面回函拒绝。2018年2月23日，海岸城书面通知吴丽萍催缴各项费用。2018年3月22日，海岸城公司书面通知吴丽萍将于3月26日解除合同。2018年3月25日，海岸城公司工作人员再次与吴丽萍在微信中提出：2018年3月26日终止合同，2018年3月27日恢复毛坯。2018年3月26日，双方解除租赁合同。又查明，2018年4月2日，涉案商铺新租户吐司先生已进场装修，现已经在原商铺位置开业经营，从现场照片看原店铺“下雪的村庄”门前有一开放式场地摆放圆桌椅子，店铺整体深绿色配玻璃门。现吐司先生在租赁场地内并无开放式空间，属于完全封闭状态，主色调棕色，比原店铺玻璃门宽度宽。涉案房屋内电缆及隔墙并未拆除。吴丽萍在庭审中陈述儿童乐园在其租用商铺开业前就已经存在了。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。海岸城公司与吴丽萍《海岸城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应该按照该合同履行义务。关于海岸城公司的本诉请求，租赁合同双方均应按照《海岸城商铺租赁合同》履行合同，在海岸城公司未同意解除合同前，吴丽萍单方提出解除合同并不产生合同解除的效力，应继续履行租赁合同支付租金和物业费。吴丽萍辩称相关数字计算正确，但其要解约后未实际使用所以不承担的辩解，无法律依据。吴丽萍应向海岸城公司支付截止到2018年3月26日的租金32791.36元，管理费14053.44元，pos机服务费919.35元，垃圾桶租金91.94元，水费133.1元，网上对账平台使用费40元，共计48029元。关于本诉的其他诉讼请求，海岸城公司声称已将租赁保证金84074.1元作为违约金扣除，但2018年3月26日双方解除租赁合同，2018年4月2日即有新承租人已进场装修可以看出虽然吴丽萍未按合同期限履行存在违约，但由于新承租人的及时承租，海岸城并没有造成较大的空置损失，综合海岸城公司将涉案房屋恢复毛坯费用12000元、垃圾清运费1675.2元、利息损失等实际损失情况以及吴丽萍的违约情形，海岸城公司将租赁保证金84074.1元全部作为违约金扣除明显过高，故一审法院酌情认定保证金中的34074.1元可以作为违约金，其余部分应退还吴丽萍，对于本诉第二、三项诉请及利息损失，故不再支持。关于吴丽萍的反诉请求第一项，不再赘述。关于四种押金即pos机押金6000元、电卡押金100元、出入证押金80元、工人出入证押金40元，海岸城公司同意退还4项押金，不违反法律规定，应当予以认可。关于反诉请求第二项，电缆与砌墙已与装修形成附合，且海岸城公司对于上述附合并未拆除，视为其同意接收使用，故应在利用价值范围内予以适当补偿，酌定为补偿3000元。关于吴丽萍第三项诉请，其未提供相应的经营损失减少的证明，且在庭审中陈述儿童乐园在商铺开业前就已存在了，故其应在承租前就预知了儿童乐园在其店铺前放置的情况，故对于该诉请不予支持。关于吴丽萍第四项诉讼请求玻璃费2万元，从现场照片来看，新承租人的玻璃墙面的颜色、尺寸均和老商铺并不一致，且吴丽萍未提出证据证明其主张事实，故关于第四项诉请，亦不予支持。一审判决：一、吴丽萍于判决发生法律效力之日起立即向海岸城公司支付截止到2018年3月26日的租金32791.36元，管理费14053.44元，pos机服务费919.35元，垃圾桶租金91.94元，水费133.1元，网上对账平台使用费40元，共计48029元；二、海岸城公司于判决发生法律效力之日起立即向吴丽萍退还pos机押金6000元、电卡押金100元、出入证押金80元、工人出入证押金40元，保证金50000，共计56220元。三、海岸城公司于判决发生法律效力之日起立即向吴丽萍支付电缆及隔墙补偿3000元。四、驳回本诉原告海岸城公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告吴丽萍的其他诉讼请求。若当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1343元、保全费670元、反诉案件受理费1720元，合计3733元，由吴丽萍负担2082元，由海岸城公司负担1651元。二审中，海岸城公司向本院提供如下证据：1.与新租户“吐司先生”签订的商铺租赁合同，证明新租赁合同与原租赁合同存在的租金差额，系海岸城公司遭受的租金损失。2.物品交接记录，证明吴丽萍至2018年9月13日才搬离物品，物品暂放上诉人仓库产生仓储费损失。被上诉人吴丽萍对上述证据质证认为：对证据1真实性无法认可，与其无关，合同签订时间在本案租赁合同未解除前，该租金亦可能因海岸城人气不足、客户流失下低价引进。签订该合同系为了不产生任何损失，防止空置期。对证据2，系海岸城公司单方自行清场，将其物品放在仓库，多次交涉返还未果，直至一审调解时方取回物品，仓储费用与其无关。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，海岸城公司主张以全部保证金作为违约金扣除不予退回，但该主张既无合同依据亦与法不符。吴丽萍未到期退租导致双方合同解除，吴丽萍的违约情形应承担的违约金以海岸城公司的实际损失为限。海岸城公司发函明确2018年3月26日双方终止合同，自2018年3月26日起双方合同解除，较短数日之后海岸城公司另行成功招租，故空置期并不长亦未导致较大损失。租赁保证金的作用一般系补偿出租方直接损失和空置损失。原审法院核定海岸城公司发生万余元的清理拆除费用后酌定违约金34074.1元尚且合理，本院予以维持。在违约方承担违约责任后租赁保证金应当依约返还，故原审法院判决海岸城公司返还50000元并无不当。海岸城公司上诉认为原审对违约金调整程序违法，经本院审核，一审处理时综合考虑了吴丽萍对于违约金和保证金的庭审意见，调整并不违法。海岸城公司又认为其有其他损失，但所称损失中的新租户与原租户的差价损失并不能充分证明系吴丽萍退租才导致租金降低，仓储费亦非双方协商且系为另租产生，利息损失没有法律依据，在违约金确定后又另行主张增加损失赔偿于法无据，故本院概不支持。综上所述，海岸城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人无锡海岸新城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王作化审判员  陈丽芳审判员  郭继光二〇一八年十二月二十九日书记员  王晓晨