广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤03民初133号原告（执行案外人）：詹东东，男，汉族，1984年9月26日出生。身份证住址：深圳市福田区。委托诉讼代理人：王颂华，上海市润华律师事务所律师。被告（申请执行人）：深圳市晓武贸易有限公司。住所地：深圳市福田区福保街道市花市路**和合大厦T8旅游创意园**。统一社会信用代码：914403002793192370。法定代表人：程根深，执行董事。委托诉讼代理人：彭宗群，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄镇京，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告（被执行人）:深圳市龙居置业有限公司。住。住所地：深圳市福田区笋岗西路中成体育大厦****织机构代码：27933094-6。诉讼代表人：深圳市龙居置业有限公司清算组。清算组负责人：李炯。委托诉讼代理人：李征，系清算组成员。原告詹东东与被告深圳市晓武贸易有限公司（以下简称晓武公司）、深圳市龙居置业有限公司（以下简称龙居公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王颂华、被告晓武公司的委托诉讼代理人彭宗群、被告龙居公司的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹东东向本院提出诉讼请求：1、不得执行0107号商铺；2、确认詹永印与龙居公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》[深（南）房现买字（2014）第10933号]合法有效，并因系网签合同，具有权利公示的效应；3、依法确认詹永印与龙居公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》[深（南）房现买字（2014）第10933号]已支付全部价款，房屋所有权归詹东东所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：詹永印于2000年以妻子尤秀珍的名义购买深圳市南山区××龙××生活区××铁路西北××龙××房商铺，支付房款314276元。由于龙居公司资金短缺，从2010年起詹永印陆续以詹永印及詹永印公司等名义借给龙居公司2520000元。2012年12月25日，深圳市住房和建设局发出《关于立即办理收房手续的通知》[深建房收（2012）214号]通知，内容为：“经深圳市纪律检查委员会调查，发现詹永印等人重复享受安居房政策，购买了龙居置业公司的上述房屋，根据纪委的决定，立即予以清退。”詹永印按照市住建局的要求，办理了退房手续。但是，龙居公司根本没有能力退款,就于2014年9月至10月期间，与詹永印进行了债权债务结算，龙居公司应当支付原告2520000元。经商量，以詹永印应收到的2520000元购买0109、0107两套商铺，0109商铺登登记在詹永印名下,0107商铺登记在詹东东名下,双方于2014年10月16日签订深圳市房屋买卖合同（一手房现售）网签。2015年1月，龙居公司将房屋交付原告。2015年2月10日，原告将涉案房产出租，房屋租赁凭证登记备案号为南KF000312，租赁用途为商业，租赁期限2015年2月10日至2023年2月9日，并办理租赁合同登记手续。2015年8月20日，市住建局纠错，给市规划国土委发函《关于龙辉花园11间商铺恢复房地产证及补交市场评估地价的函》[深建函（2015）1816号],同意已清退的当事人补交地价后办理红本房产证。2016年5月24日，晓武公司以深圳仲裁委员会作出的（2016）深仲裁字第250号裁决书向深圳市中级人民法院申请强制执行，案号为（2016)粤03执1718号。执行过程中，查封了涉案房产并拟拍卖。原告提出案外人异议。2017年12月26日深圳市中级人民法院作出（2017)粤03执异17号执行裁定书，驳回原告的异议。2018年1月2日，原告到深圳仲裁委员会调取了（2016)深仲裁字第250号裁决书档案，发现两被告发生的所有事情，均在原告网签合同并接受房屋之后，不论从交易中心还是在现场，均能知道原告己经取得涉案房屋权利，其故意不向原告询问，明显带有恶意。从裁决档案中，许多事实不可思议，原告尚需进一步核实。就以上事实，原告认为，原告已经支付了所有房价，购房合同系网签，具有公示性质，断绝了房屋进一步交易或原告之外其他人设立他项权的可能，房屋已经交付并由原告出租使用，具有担保性质。龙居公司应当继续履行合同，立即办理房屋过户手续。晓武公司没有证明其对涉案房屋的善意取得，其执行债权的取得在原告合同债权之后,不具有对原告与龙居公司履行房地产买卖合同的优先权。司法执行不应当阻扰先立备案合法合同的履行，并且不得执行0107号商铺。晓武公司辩称，一、本案中被执行的标的为开发商名下的商品房，应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，在该条文中要求异议人名下没有其他住房，而本案中，原告购买涉案房产后进行出租，显然不符合买受人名下无其他居住房屋的要求。二、原告与龙居公司即便在2014年10月16日签订合同，但按照原告的陈述，其并没有实际交付房款，而是龙居公司的法定代表人李征因为与詹永印有借款纠纷，涉案房产是用于抵偿双方之间的借款。而以物抵债是实践性法律行为，不动产的以物抵债以登记为生效要件。由于以物抵债交易容易极大侵害第三方的权益，希望法院对以物抵债的效力从严把握。三、关于原告的诉讼请求问题。晓武公司申请强制执行（2016）深仲字第250号裁决书，有法律依据。原告并没有提供合同经过网签的证据，而且网签致使一个登记预约号，是物权登记的预约行为，并非预约登记，也非其他登记行为，不产生物权变动的效果，并且晓武公司请求法院核实原告是否有支付购房款。由于涉案房产已经被晓武公司申请查封，晓武公司有权依法申请执行拍卖龙居公司的财产以实现晓武公司的债权，龙居公司已经没有条件履行其与其他客户之间的买卖协议。龙居公司辩称，一、龙居公司由于资金紧缺，从2010年起向詹永印以及詹永印控股的兴源物业发展公司陆续借款2520000元。借款到期后，龙居公司无力偿还，便协商将龙居公司名下的深圳市南山区龙辉花园11栋0109与0107号商铺抵债，双方于2014年10月1日签订买卖商铺的协议，0109号铺登记在詹永印名下，0107号铺登记在詹东东名下，双方于2014年10月16日办理了网签，2015年1月龙居公司将涉案商铺交付给原告。二、2015年1月龙居公司与晓武公司签订《龙辉花园商业用房合作协议》以及后续的《抵债协议》、《补充协议》，目的是为了向晓武公司借款，签订上诉协议的目的是借款的担保。对于晓武公司向仲裁委提出的仲裁申请以及仲裁中达成的和解协议，龙居公司并不知情，该仲裁案件中出现的所谓的龙居公司代理律师是不真实的，龙居公司没有聘请律师。本院查明：就晓武公司与龙居公司之间的抵债协议纠纷，深圳仲裁委员会于2016年5月6日作出（2016）深仲裁字第250号裁决书，裁决：一、本裁决生效后5日内，龙居公司向晓武公司支付款项1074万元；二、本裁决生效后5日内，龙居公司向晓武公司支付延迟违约金73万元（暂计至2016年2月22日，以后的违约金按照每延迟一日一万元计算至第一条所列款项清偿日）；三、本裁决生效后5日内，龙居公司向晓武公司支付晓武公司为追偿上述债权发生的律师费损失20万元；四、本裁决生效后10日内，龙居公司变卖龙居公司名下位于深圳市南山区××龙××生活区××铁路西北××龙××房（房产证号：深房地字第**）、龙辉花园11栋0109房（房产证号：深房地字第**）及龙辉花园11栋0110房（房产证号：深房地字第**），并以变卖款清偿对晓武公司的债务；五、本案仲裁费51938元由龙居公司承担，该费用晓武公司已预交，龙居公司于裁决生效后5日内径付晓武公司。由于龙居公司没有履行上述裁决，晓武公司于2016年5月24日向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2016）粤03执1718号。执行过程中，本院依法查封了涉案房产并拟拍卖。后詹东东提出案外人异议，要求中止执行对涉案房产的强制措施。本院作出（2017）粤03执异17号执行裁定，裁定驳回詹东东的异议请求。本案庭审中，龙居公司表示不知晓上述仲裁裁决，也未申请撤销上述仲裁裁决。涉案房产系深圳市南山区西丽龙珠生活区平南铁路西北侧龙辉花园11栋1层0107号房，房屋用途为商业。2012年12月21日，深圳市市场监督管理局对龙居公司的破产予以备案，现清算组负责人为李炯。涉案房产登记在龙居公司清算组名下。原告为证明其为涉案房产的合法权利人，向本院提交其与龙居公司清算组签订的编号为深（南）房现买字（2014）第10933号网签合同，载明2014年10月16日詹东东以1288399元购买龙辉花园11栋1层0107房，建筑面积为99.7平方米。2015年1月23日，龙居公司清算组向原告出具付清房款证明书,确认原告付清购房款。本院就该份合同的真实性向深圳市规划和国土资源委员会南山管理局发函进行核实，该局复函称，房产信息系统2014年10月15日录入的编号为深（南）房现买字（2014）第10933号合同显示，涉案房产的买方为陈建武和詹东东，陈建武所占份额为95%，而詹东东的所占份额为5%。2015年2月10日，原告与深圳市南山区西丽人民医院签订租赁合同，将涉案房屋出租，租赁期限为2015年2月10日至2023年2月9日，原告向本院提交了租赁备案登记以及相关的交纳租金的收据和发票。庭审中，原告和被告龙居公司均确认涉案房产系用于抵偿詹永印与龙居公司之间的债务。本院认为，虽然龙居公司对深圳仲裁委员会作出的（2016）深仲裁字第250号裁决不予认可，但其亦未申请撤销该裁决，故该裁决仍为发生法律效力的裁决。该裁决第四项内容为“本裁决生效后10日内，龙居公司变卖龙居公司名下位于深圳市南山区××龙××生活区××铁路西北××龙××房（房产证号：深房地字第**）、龙辉花园11栋0109房（房产证号：深房地字第**）及龙辉花园11栋0110房（房产证号：深房地字第**），并以变卖款清偿对晓武公司的债务”，即本院系根据生效仲裁裁决明确具体的裁决内容对涉案房产进行执行，如果詹永印对生效裁决有异议，可依照相关法律规定另寻途径解决，而不能提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回詹东东的起诉。詹东东预交的案件受理费49390元，由本院退还。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十二月十四日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。