四川省高县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1525民初611号 原告（反诉被告）：周美佾，男，1935年6月10日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：王庸鑫，四川高鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李爱军，四川恪诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王毅强，男，1965年1月2日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：李坤，四川叙府律师事务所律师。 原告（反诉被告）周美佾与被告（反诉原告）王毅强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上列当事人、委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周美佾向本院提出诉讼请求：1．确认房屋买卖合同有效；2．要求王毅强协助周美佾办理房屋权属变更登记，过户至周美佾名下。事实与理由：2003年初，王毅强与周美佾达成房屋买卖口头协议，王毅强将其购买坐落于高县文江镇板桥市场综贸区（现高县文江镇水东门巷65号1单元3号）的住房出让与周美佾，周美佾于2003年1月28日、2月21日分别支付王毅强房款30,000元、10,000元。2003年2月21日，周美佾收到王毅强交付的全部房屋钥匙后进行装修。2004年初，王毅强以周美佾侵占上述住房为由，向高县人民法院提起侵权诉讼。该案从2004年起，历经一审、二审、再审，生效判决维持高县人民法院（2004）宜高民初字第776号民事判决，即驳回王毅强诉讼请求。2015年9月8日，王毅强向高县人民法院提起诉讼，请求终止与周美佾的房屋租赁关系，要求周美佾支付租金、返还房屋。高县人民法院（2015）宜高民初字第1324号民事判决驳回王毅强诉讼请求。王毅强提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2016）川15民终872号民事判决，驳回上诉、维持原判。周美佾认为，双方约定房屋总价款63,000元，已支付40,000元，尚欠23,000元未付是王毅强个人原因所致。法院生效判决否定周美佾非法占用王毅强房屋，双方也不存在租赁关系，结合日常生活规则，应予确认房屋买卖合同关系成立，因此，王毅强应当协助办理房屋权属变更登记，过户至周美佾名下。 王毅强辩称，2002年4月10日，王毅强以68,000元的价格向高县经典房地产开发有限公司购买高县文江镇板桥市场综贸区2号住房。2003年6月26日办理房屋所有权证、2005年6月30日办理国有土地使用证。周美佾于王毅强购房初期与王毅强协商房屋购买、租赁事宜。2003年2月28日，周美佾向王毅强支付10,000元，王毅强向周美佾交付房屋钥匙。因买卖或租赁关系尚未确定，王毅强多次要求周美佾停止装修，但周美佾仍强行装修并入住。王毅强提起财产侵权纠纷、房屋租赁合同纠纷诉讼，要求周美佾返还房屋、支付租金，人民法院均以证据不足为由驳回王毅强诉讼请求，导致周美佾继续占有、使用房屋至今。周美佾诉称双方约定房屋买卖总价款63,000元及已支付房款40,000元没有事实依据。王毅强认为，王毅强与周美佾未就房屋买卖价款、支付期限等合同主要条款达成合意，双方不成立买卖合同关系，周美佾占有、使用房屋没有法律依据，应予返还。 王毅强向本院提出反诉请求：1.要求周美佾返还房屋；2.按每月300元的标准支付2003年7月1日起至房屋返还之日的使用费（截至起诉日53,700元）。 周美佾辩称，房屋买卖合同有效，王毅强提出的反诉请求没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年4月10日，王毅强与高县经典房地产开发公司订立房屋买卖合同，购买高县文江镇板桥市场综贸区2号住房一套（房屋所有权证号：高房权证高字第××号；国有土地使用证号：高文国用2005第××号），面积145.46平方米，价格68,074.80元。周美佾得知王毅强有意出售房屋，与王毅强协商购房事宜。2003年2月26日，高县经典房地产开发公司向王毅强交付房屋钥匙。同年2月28日，周美佾向王毅强付款10,000元，王毅强出具收条确认收款。收条另载明：如买房每平方米500元，如果租房每月租金300元。当日，王毅强向周美佾交付全部钥匙。周美佾装修过程中，王毅强以周美佾未付款为由阻挡施工未果，周美佾装修完毕后居住至今。 2004年8月18日，王毅强向本院提起诉讼，要求周美佾停止侵权、退还房屋、赔偿损失5,100元。本院审理认为，双方当事人协商房屋买卖过程中，王毅强收取部分款项后向周美佾交付钥匙，周美佾对房屋占有、使用不属于侵权行为。2005年5月27日，本院作出（2004）宜高民初字第776号民事判决，驳回王毅强诉讼请求。王毅强不服本院判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉。宜宾市中级人民法院审理认为，王毅强上诉称交全部钥匙只是为看房，辩解理由与民间交易习惯不符，上诉理由不能成立。宜宾市中级人民法院作出（2005）宜民终字第431号民事判决，驳回上诉、维持原判。判决生效后，王毅强向宜宾市中级人民法院申请再审。再审认为，周美佾、王毅强约定不明，无法确定当事人之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系，导致双方合同无法成立，双方权利、义务无法实现，对此，双方当事人均有过错。2006年9月14日，宜宾市中级人民法院作出（2006）宜民再终字第8号民事判决：1．撤销（2004）宜高民初字第776号民事判决和（2005）宜民终字第431号民事判决；2．周美佾将房屋返还给王毅强，并承担使用该房屋期间按181.83元每月计算租金50%的损失；3．王毅强返还周美佾现金10,000元，并承担使用该10,000元现金期间50%的利息损失，利息按2.52%计算。周美佾向四川省高级人民法院提起申诉。2008年6月17日，四川省高级人民法院作出指令宜宾市中级人民法院另行组成合议庭进行再审的裁定。宜宾市中级人民法院再审认为，周美佾经王毅强同意占有、使用房屋，不存在侵权行为。2008年10月24日，宜宾市中级人民法院作出（2008）宜民再终字第12号民事判决：1．撤销（2006）宜民再终字第8号民事判决；2．维持（2004）宜高民初字第776号民事判决和（2005）宜民终字第431号民事判决。 2015年，王毅强向本院提出诉讼请求，要求终止与周美佾的房屋租赁合同关系，周美佾退还房屋并按每月500元的标准支付2006年1月起至房屋退还时的租金。本院审理认为，王毅强未提供双方对租赁物数量、用途、租赁期限、租金、支付期限和方式、租赁物维修以及违约责任等达成合意的证据，王毅强要求确认租赁关系，证据不足。2016年2月29日，本院作出（2015）宜高民初字第1324号民事判决，驳回王毅强诉讼请求。王毅强不服本院判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉。宜宾市中级人民法院审理认为，现有证据不能证明双方当事人已就房屋租赁达成一致协议，王毅强的主张不能成立。2016年8月10日，宜宾市中级人民法院作出（2016）川15民终872号民事判决，驳回上诉、维持原判。 本院认为，本案争议焦点为：周美佾与王毅强房屋买卖合同关系是否成立。 （2008）宜民再终字第12号、（2016）川15民终872号两案判决表明：周美佾不构成对王毅强所有权的侵害，与王毅强也不存在租赁合同关系，周美佾对案涉房屋的占有不属于不法占有。在生效判决否认租赁关系存在的情况下，王毅强以“如买房每平方米500元，如果租房每月租金300元”的收条作为反驳周美佾诉讼主张买卖合同关系成立的证据显然于其反诉请求不利，该收条虽属无原件核对的复印件，但关于周美佾付款时间、金额与宜宾市中级人民法院（2008）宜民再终字第12号民事判决认定事实一致，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托诉讼代理人的陈述中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。”的规定，本院对王毅强提交的收条予以采信。 根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”的规定，合同形式是当事人合意的外在表现形式，是合同内容的载体。除法律、行政法规有特别规定的以外，有关合同的形式问题，可由当事人自由约定，这体现了契约自由原则。本案中，王毅强与周美佾商议房屋买卖、王毅强接受周美佾付款、王毅强向周美佾交付全部钥匙、周美佾自行装修房屋等当事人行为，符合民间房屋买卖交易习惯。案涉房屋购入价68,074.80元，折合约468元/平方米，以500元/平方米作价转让并不过分偏高，同时也符合出让人通过转让行为取得一定利益的交易目的，在无证据证明周美佾对案涉房屋占有是基于借用关系或其他法律关系的情形下，应予确认双方就案涉房屋达成500元/平方米转让价格的口头买卖合同，周美佾诉称房款总价63,000元，并无证据证明事实主张。前述合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定且无其他无效情形，买卖标的物也不在国家限制流通、禁止流通物范畴之列，是缔约当事人真实意思表示，合同应属有效，双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行合同。根据合同约定，案涉房屋价格500元/平方米，王毅强交付房屋后，周美佾未按约定全面履行付款义务，其要求王毅强办理权属变更登记的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。周美佾基于买卖合同关系取得案涉房屋的占有，属自主、直接、有权占有，王毅强要求有权占有人返还原物、支付费用的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条规定，判决如下： 一、周美佾与王毅强订立的口头房屋买卖合同（房屋所有权证号：高房权证高字第××号）为有效合同； 二、驳回周美佾其他诉讼请求； 三、驳回王毅强反诉请求。 案件受理费100元，周美佾负担50元，王毅强负担50元；反诉受理费6,455元，由王毅强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  彭德中 人民陪审员  杨 琴 人民陪审员  黄炳琼 二〇一八年十二月十一日 法官助理张君 书记员李靖宇