河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0182民初4492号原告（反诉被告）：冯喜国，男，汉族，1962年9月28日出生，住荥阳市。委托诉讼代理人：杨春瑞，河南良邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟新丽，河南良邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：金颖，女，汉族，1955年9月6日出生，住郑州市金水区。被告：都启善，男，汉族，1948年3月12日，住郑州市金水区。二被告委托诉讼代理人：黄锐，河南舒展律师事务所律师。原告冯喜国与被告金颖、都启善合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，原告申请追加了都启善为共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告冯喜国委托诉讼代理人杨春瑞、翟新丽、被告金颖及其与都启善共同委托诉讼代理人黄锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除《承包协议》；2.判决被告支付原告第六年的承包费和滞纳金共计肆拾万元整（400000）、违约金壹佰伍拾万元整（1500000）；第六年到期后至判决解除《承包协议》期间的承包费被告仍按承包协议约定支付；3.判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年5月10日，原被告签订了《承包协议》，约定原告将现有的“楚汉文化生态园”承包给被告经营，双方约定承包期限为十年，自2012年10月1日至2022年9月30日。第一个五年（自2012年10月1日至2017年10月1日），每年承包费为伍拾伍万元整，由于前期履行资金是向被告借支，故前期借贷资金冲抵部分承包费；第2个五年（自2017年10月1日至2022年9月30日），双方约定每年承包费为陆拾万元整，每季度支付壹拾伍万元整，付款日期为每季度第一个月的1日到10日，一次付清。原被告双方还约定：如承包费的迟延支付超过10日，加收5%的滞纳金，如超过三个月不支付的，甲方有权收回生态园，并终止承包协议，如有一方违反约定，则需赔付对方经济损失叁佰万元整。协议签订后，第一个五年的承包费被告已经支付完毕。按照《承包协议的约定，被告应当在2017年10月1日至10日期间支付第六年第一季度的承包费壹拾伍万元，2018年1月1日至10日支付第二个季度的承包费壹拾伍万元，2018年4月1日至10日支付第三个季度的承包费壹拾伍万元，2018年7月1日至10日支付第四个季度的承包费壹拾伍万元。介经原告多次催要，被告不予交纳。原告委托律师杨春瑞于2018年5月22日给被告发出律师函，后来被告支付贰拾伍万元，拒绝支付其余承包费用。根据上述事实，被告截止起诉之日，被告仍未按协议交纳承包费用。根据《承包协议》第四条约定，原告请求判决原告收回生态园，解除与被告签订的《承包协议》，终止《承包协议》。被告至今仍未支付第六年第二季度承包费捌万伍仟元，第三季度承包费壹拾伍万元及滞纳金柒仟伍佰元，第四季度承包费壹拾伍万元及滞纳金柒仟伍佰元，共计肆拾万元。原、被告在《承包协议》中约定如有一方违反约定，则需赔付对方经济损失叁佰万元，考虑到被告已经履行五年合同，原告主张被告应当支付原告壹佰伍拾元的违约金。审理中，原告申请追加都启善为被告并承担连带责任。同时原告增加诉讼请求：判令两被告排除妨害，消除危险，将荥阳市金色港湾生态园场所的消防设施进行整改直至取得消防部门的消防合格手续，解除查封，判决两被告按照每年60万元的标准向原告支付消防合格前的承包费。被告金颖辩称，本案涉诉《承包协议》属于无效合同，法院应依法驳回原告全部诉讼请求，具体如下：一、原告与答辩人签订的《承包协议》实为房屋租赁合同且合同无效。首先，《承包协议》约定将“楚汉文化生态园”承包给答辩者经营，但“楚汉文化生态园”从来不存在，原告没有将“楚汉文化生态园”的经营手续进行交接，答辩人也从来没有以“楚汉文化生态园”的名义经营。其次，从原告给答辩人打的收条来看，从第一笔钱原告就认可是房租费，一直至今。所以涉诉《承包协议》实为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据答辩人从荥阳市住房和城乡规划建设局调取的（2005）荥城规建管（临）字第012号《建设工程规划许可证》显示，涉诉建筑早已超过许可期，需要在2007年12月7日前无偿自行拆除。本案涉诉合同应属无效。二、答辩人未拖欠原告第六年承包费，更不用支付滞纳金。原被告签订合同后，答辩人一直按时按约履行合同，近几年来，受商业大环境影响，答辩人经营日益困难，经与原告反复磋商，原告同意第六年房租按照30万元支付。答辩人分别于2018年6月10日和6月21日分别向原告支付22万元和3万元，共计25万元。剩余5万元折抵答辩人替原告支付的修房顶所产生费用，折抵事项由原告于2016年10月27日签字确认。第六年房租30万元整原告已经足额支付。三、答辩人不需要支付违约金。双方签订的《承包合同》无效，自始不具有法律约束力，故合同中关于违约金的约定亦无效，答辩人不需要支付违约金。四、答辩人不需要支付第六年到期后至判决解除《承包协议》期间的承包费。答辩人已于2018年9月17日提起反诉，要求确认合同无效，双方均不再具有继续履行合同的意思表示，房屋租金应该于2018年9月17日截止。同时，荥阳市公安消防大队于2018年10月22日因火灾隐患对涉诉房屋进行了查封，答辩人客观上已无法继续使用该房屋，不应再支付租金。同时答辩人通知原告于2018年11月10日进行房屋交接，原告不仅不交接反而找人堵住大门，对此造成的损失应由原告承担。五、根据《承包协议》答辩方借给原告120万元，答辩人实际打款121万元，多余一万应予以返还或者冲抵房租。被告都启善辩称，本案涉诉《承包协议》属于无效合同，法院应依法驳回原告全部诉讼请求，同时本案所涉及一切债务均为金颖个人债务，不属于夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。本案中，我从未有过签字或者事后追认等意思表示。第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。家庭日常生活需要应指通常情况下必要的家庭日常消费，主要包括正常的衣食消费、日用品购买、子女教育、老人赡养等各项费用，是维系一个家庭正常生活所必须的开支。本人是中国银行退休职工，自有住房，退休金稳定，清单生活，子女早已成家立业，从不参与任何经营活动。本人退休金足以维系家庭正常开支。本案所涉及合同交易数额动辄数十万，上百万，早已超过了郑州普通家庭日常生活需要，完全不属于属于夫妻共同债务，应依法不予支持。金颖向本院提出反诉请求:1.确认金颖与冯喜国于2012年5月10日签订的《承包协议》无效；2.判决冯喜国内首创淘金齐翔腾达装修款、设备款、行政罚款等各项同损失壹佰万元整；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年5月10日，反诉原被告签订了《承包协议》，约定反诉原告承包反诉被告“楚汉生态园”，期限为2012年10月1日至2022年9月30日。本合同名为《承包协议》，实质为《房屋租赁协议》，也一直按照租赁合同履行。反诉原告在2012年10月1日合同开始履行时开始着手注册荥阳市金色港湾生态园食府，在办理相关手续时发现，本合同所涉及经营场地没有《建设工程规划许可证》，赢球违法建筑，也无法取得消防安全相关证件。冯喜国承诺很快就会取得证件但一直没有结果，在经营期间我方多次受到行政处罚。现该房屋客观上已无法继续租赁，故提出反诉。反诉被告冯喜国辩称，一、反诉原告主张承包协议无效不能成立，没有事实和法律依据。1、反诉原被告之间所签订的《承包协议》是双方真实意思表示，双方均具有相应的民事行为能力，且承包协议并不违反法律和社会公共利益，依法应认定为有效协议。2、承包协议已经连续履行6年，反诉原告从未提出合同无效，在此次诉讼中提出合同无效不仅没有法律依据，且很明显是为了达到不支付承包金从而掩盖其严重违约的事实寻找的借口。二、本案承包协议的性质为承包合同而非租房协议。承包合同与租赁合同虽然具有共同点，但它们仍然是两种不同的合同：首先是对象不同：承包经营是以一定的生产经营任务为标的，对象是经营成果，承包合同不一定存在一个实际的标的物，可能是一种经营模式，承包经营的范围可能比租赁的范围广；租赁经营则是以资产使用权的转移为标的，对象是资产。其次是对外开展业务的名义不同：租赁合同一般是一方租赁另一方的场地以自己的名义进行经营活动，并交纳一定的租赁费用。承包合同是一方以另一方的名义从事经营活动，并交纳一定的承包费用。反诉原被告双方所签合同为《承包协议》，根据协议约定的内容，由反诉被告将现有的“楚汉文化生态园”承包给反诉原告经营，反诉被告改造生态园是为了按照协议约定完善生态园的功能，而不是简单的房屋租赁，生态园的功能包括花、草、树木、停车、旅游、观光等等。而且《承包协议》中并未约定反诉原告将该场所用以注册其所称的食府，即反诉原告所述无法办理荥阳市金色港湾生态园食府经营相关证件及受到行政处罚是源于反诉原告本身擅自改变了合同之后发生的，反诉原告应当承担相应的不利后果。综上所述，反诉原告的反诉事实和理由不能成立，其反诉请求应依法驳回。本院经审理认定事实如下：2012年5月10日，原告作为甲方与被告金颖作为乙方签订《承包协议》一份，协议主要内容为：甲方愿将现有的“楚汉文化生态园”承包给乙方经营，由于目前生态园功能不齐全，需要进行改造，部分改造费用由甲方出资。由于甲方目前资金比较困难，改造费用由乙方借资壹佰贰拾万元与甲方进行项目改造。甲方必须按乙方设计效果图进行改造施工，改造期限从2012年5月10日起，改造期限为三个月，改造完成后第一个月免收承包金，即自2012年10月1日起开始收取承包金。承包期限为2012年10月1日至2022年9月30日，承包费用：第一个五年，即2012年10月1日至2017年10月1日，每年承包金为伍拾伍万元整（2012年10月1日-2013年10.1为叁拾伍万元整），由于前期改造资金由乙方借资给甲方）壹佰贰拾万元整），借资部分每年抵承包费用贰拾伍万元整，即每年乙方应向甲方交纳承包费用叁拾万元整，每年10月1日至10月10日之内交纳；第二个五年即2017年10月1日至2022年9月30日，乙方每年应向甲方交纳承包金陆拾万元整，即每季度上交一次（共计壹拾伍万元整）；交款方式：按上面所述规定交纳，如预期不交超过10日，加收5%的滞纳金，如三个月不交，甲方有权收回生态园，并终止承包协议，甲乙双方如有一方违反约定，则需赔付对方经济损失叁佰万元整。在承租期间，房顶维修由甲方维护。消防要有消防证，达到消防安全，消防费用由乙方出资伍万元整。协议签订后，在履行期间，金颖依约支付了原告第一个五年的承包费。期间，原告于2016年10月27日在金颖所列“房租抵减费用明细”中签名，该“房租抵减费用明细”中注明：修房顶费用于2017年房租内抵减50000元，剩余50000元于2018年第一季度房租内抵减。2018年6月10日，金颖交纳房租贰拾贰万元整，2018年6月21日，金颖交纳房租叁万元整。2018年11月6日，被告金颖委托河南舒展律师事务所向原告发送律师函，请原告于2018年11月10日之前与金颖办理房屋交接手续。另查明，2005年12月7日，荥阳市建设管理局为荥阳市楚楼水库管理所颁发了（2005）荥城建管（临）字第012号建设工程规划许可证，该证载明：建设单位荥阳市楚楼水库管理所，建设项目名称桃花岛休闲茶座，建设位置新3**国道南侧，楚楼水库西北角，建设规模简易砖混，面积共计605平方米，本证自核发之日起有效期贰年，到期应无偿自行拆除。2011年6月20日，原告之妻徐青坡注册成立荥阳市桃花岛山庄，经营场所荥阳市楚楼水库西侧，现已注销。2012年11月5日，金颖注册成立荥阳市金色港湾生态食府，经营场所荥阳市乔楼镇楚楼水库西邻。2013年10月28日，荥阳市金色港湾生态食府因违反消防管理规定被罚款30000元，2018年10月22日，荥阳市公安消防大队对荥阳市金色港湾生态食府进行消防监督检查，发现缺少室内消火栓，并作出荥公消封字季[2018]第0052号临时查封决定书，决定予以临时查封整个场所，查封期限为自2018年10月22日至2018年10月29日，并对荥阳市金色港湾生态食府罚款30000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故本案应为租赁合同纠纷。桃花岛休闲茶座使用的（2005）荥城建管（临）字第012号建设工程规划许可证在2007年12月7日已到期，原告本应自行拆除，但其与被告金颖却于2012年5月10日签订《承包协议》，违反了相关法律规定，该协议无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故对原告主张解除合同的请求，本院不予确认。虽然合同无效，但原告请求参照合同约定的租金标准要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持；虽然原告不认可以被告修房顶费用5万元抵2018年房租，但有其在“房租抵减费用明细”签名，故本院予以认定。被告另向原告支付2018年租金25万元，双方均无异议，本院予以确认。原告另要求被告同时支付租金违约金，根据合同的效力及履行情况，本院不予支持。因被告已通知原告2018年11月10日办理房屋交接手续，故房屋占有使用费应截止至2018年11月10日为666666.67元（13个月零10天），扣除被告已支付的30万元，被告应再支付原告366666.67元。原告要求都启善承担连带责任，因荥阳市金色港湾生态食府登记经营者为金颖个人，且《承包协议》系金颖个人与原告所签，事后亦未经都启善追认，故本院不予支持。金颖反诉称双方所签承包协议实为房屋租赁合同、应属无效的理由成立，本院予以支持。但其反诉要求冯喜国支付行政罚款，因该罚款系原告在经营期间消防不合格所致，且双方在合同中对消防证办理约定不明，故本院不予支持。其要求冯喜国支付装修款，因双方在《承包协议》中约定，原告向金颖借资120万元用于装修，并以该款折抵租赁费，且双方已实际折抵完毕，故对其此项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告冯喜国与被告金颖所签《承包协议》无效；二、被告金颖于本判决生效之日起十日内支付原告冯喜国366666.67元；三、驳回原告冯喜国其他诉讼请求；四、驳回反诉原告金颖反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元，原告负担18400元，被告金颖负担6800元；保全费5000元，由被告金颖负担；反诉费13800元，由反诉原告金颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判长  张晓丽审判员  吴永青审判员  王 浩二〇一八年十二月二十日书记员  任旭蕾