贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0381民初3264号原告：黄小芹，女，1990年9月16日生，汉族，住贵州省赤水市，委托诉讼代理人：潘阳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：贵州来溢果房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市望城村万友号小组，统一社会信用代码：9152038158729852XQ。法定代表人：白成林，董事长。委托诉讼代理人：牟承钊，四川平通律师事务所律师。委托诉讼代理人：令狐德燕，公司员工。原告黄小芹与被告贵州来溢果房地产开发有限公司（简称来溢果房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄小芹的委托诉讼代理人潘阳，被告来溢果房开公司的委托诉讼代理人牟承钊、令狐德燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因其违约行为造成的损失104502.86元；2、判令被告返还原告无权收取的天然气开户费3900元；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费。事实与理由：2016年9月13日，原告与被告就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于赤水市××河滨大道××路凯晟国际7幢1单元7层1-7-4号房屋。合同约定：该商品房土地使用权年限自2012年9月28日起至2082年4月6日，共计70年的产权年限，房屋总价款为365760元。后原告依约支付了购房款，但被告最终实际交付给原告的房屋产权年限与合同约定不一致，比双方合同约定的产权年限少了20年，被告的行为严重违反了合同约定，并造成原告损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因被告实际提供房屋的产权年限与双方合同约定严重不符，应承担赔偿损失的违约责任。原告认为本案被告给原告造成的损失理应计算为104502.86元（房屋总价款365760元×少去的产权年限20年/合同约定产权年限70年）。合同同时约定：商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，商品房价格应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。遵义市住房和城乡建设局、遵义市发展和改革委员会下发《关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》，该文件规定各房地产开发企业必须严格执行《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关条款规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。据此，天然气开户费应当计入商品房购房款中，被告额外向原告收取天然气开户费3900元属于重复收费，没有法律依据，理应予以返还。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告来溢果房开公司辩称：1、关于合同中土地使用年限出现笔误的事实经过：答辩人于2012年4月6日与赤水市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2012年9月28日取得《土地使用权证》，土地使用权年限为50年。2014年5月7日，答辩人将凯晟国际项目的房产委托给泸州海升房产营销有限公司（简称海升营销公司）销售。2014年11月27日，答辩人取得《商品房预售许可证》，随后即将包括《土地使用权证》在内的“五证”上墙公示。2014年11月30日，答辩人取得赤水市住房和城乡建设局（简称赤水住建局）出具的《销售现场公示合格证明》。2015年4月3日，海升房产营销有限公司的工作员颜瑞代表答辩人向赤水市市场监督管理局（简称赤水市管局）递交了填写好的《商品房买卖合同》样本、“五证”以及公示合格的相关资料，报请政府主管部门对合同文本进行审查。赤水市管局经审查通过并出具了《格式合同条款备案通知书》。2015年4月14日，赤水市管局与住建局共同出具《商品房买卖合同备案登记表》。至此，由答辩人开发建设的凯晟国际项目一期工程的《商品房买卖合同》的所有数据和文字均已经固定，全部录入了政府主管部门监控的电脑系统中，无法修改、变更。在销售过程中，销售公司只能填写输入购房户的资料，不能对合同文本进行修改。直到2016年8月一期工程的房屋快销售完时，海升房产营销有限公司才发现工作员颜瑞在电脑上填写合同样本时粗心大意，敲错数字键，将《商品房买卖合同》中的土地使用权年限“2062”误填为“2082”，这完全是打字时的笔误。赤水市管局和住建局两个部门在审查时也没有发现；2、根据上述事实，我们认为原告的诉讼请求依法不能成立：第一、在电脑打字的时候，谁都可能出现笔误打错字。《商品房买卖合同》中的土地使用权年限错误的确是销售人员笔误所导致，不是合同双方的真实意思表示，不能作为答辩人承担违约责任的依据；第二、《商品房买卖合同》文本是经过赤水市管局和住建局两个部门审查确定的，原被告双方签订合同时，也是在这两个部门的监管下签订的。答辩人根本没有修改、变更合同文本可能。因此，土地使用权年限错误不是答辩人的故意行为；第三、答辩人在取得《商品房预售许可证》之后，就立即将包括《土地使用权证》在内的“五证”上墙公示，并取得了赤水住建局出具的《销售现场公示合格证明》。这充分说明，一是答辩人在签订《商品房预售许可证》之前，就将土地使用权年限为50年的事实告知了原告的，不存在欺骗原告；二是原告签订《商品房买卖合同》之前，是明知土地使用权年限为50年（即2062年）的事实。因此，合同中的“2082”就是笔误，不是双方的真实意思表示，根本不存在双方约定“70年产权”之说，也根本不存在答辩人违约的事实；第四、原告计算违约金的方式依法不能成立。依据合同法的规定，合同一方当事人主张违约金，必须具备以下条件：一是必须有违约行为存在。对这一问题，答辩人在前面已经以大量事证明是笔误，不是双方真实意思表示，不存在违约行为；二是必须是双方对此情况约定有违约金数额，《商品房买卖合同》中没有对此情况约定违约金，因此不能主张违约金；三是必须是双方对此情况约定有因违约产生的损失赔偿额的计算方法，《商品房买卖合同》中也没有对此情况约定损失赔偿额的计算方法。且该次笔误没有给原告造成损失，不存赔偿问题。理由如下：首先，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。根据法律规定，无论合同约定的是多少年，也不管不动产证上记载的是多少年，到时候原告的不动产权都会自动续期。因此，不影响原告对该房屋行使所有权。也就是说，《商品房买卖合同》中的土地使用权年限错误，没有、也不会给原告造成损失，也不会影响该房屋的交换价值和使用价值，因此也不存在赔偿问题。其次，即便是到2062年以后，因该笔误给原告造成了损失，需要由答辩人来承担，也只能等到损失实际发生以后，才能根据损失实际大小来确定赔偿范围。因此，原告计算违约金的方式依法不能成立，其诉讼主张不能成立。3、原告请求返还天然气开户费3900元的诉讼请求依法不能成立：第一、《商品房买卖合同》约定的水、电建设安装费用是指室内低压电设施和给、排水管道设施，并未包括天然气开户费；第二、天然气开户费是燃气公司收取的，答辩人只是代收代缴，不应由答辩人返还；第三、2016年9月1日，遵义市住房和城乡建设局，遵义市发展和改革委员会联合下发的《关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》，是指该《通知》下发后的新报建的商品房应将天然气开户费计入房价之中，不能再单独收取天然气开户费。而答辩人开发建设的“凯晟国际”一期项目是2012年开始建设，2014年11月27日就取得《商品房预售许可证》的项目。而该《通知》则是2016年9月1日才颁布的，因此，该《通知》不适用于原告与答辩人之间的房屋买卖关系。2018年10月2日，赤水市住房和城乡建设局，赤水市发展和改革局，赤水市综合执法局联合下发的《关于限期清退房开企业违规收取天然气等入户费的通知》中明确指出：对2016年9月1日以后办理预售房许可证的项目违规收费（水、电、燃气、通信有线电视等建设安装费）进行清理。这就明确界定了只有2016年9月1日以后办理预售房许可证的开发建设项目才不能收取天然气等入户费。而原、被告之间买卖交易的房屋则早在2014年11月27日就取得《商品房预售许可证》，因此，遵义市相关部门的联合文件不适用于原告与答辩人之间的房屋买卖关系。正因如此，赤水市相关主管部门均未要求答辩人清退。为此，答辩人认为，原告请求返还天然气开户费3900元的诉讼请求不能成立。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年4月6日，赤水市人民政府向来溢果房开公司下发《市人民政府关于出让国有建设用地使用权给贵州来溢果房地产开发有限公司的批复》（赤府函[2012]89号），载明：市人民政府同意该宗地（2012-04-B号地块）33332平方米的国有建设用地使用权出让给你单位使用，属商住用地，出让年限50年，成交价710万元。同日，赤水市国土资源局（出让人）与来溢果房开公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，赤水市国土资源局将坐落于赤水市文华办临南郊路原收费站处的宗地（编号2012-04-B，总面积33332平方米）出让给被告来溢果房开公司。合同约定：出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，面积3.3332公顷；出让人同意2012年7月31日前将出让宗地交付给受让人；国有建设用地使用权出让年期为50年；宗地的国有建设用地使用权出让价款为7100000元，每平方米213元；合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款7100000元，付款时间2012年5月6日之前；宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施建筑总面积116662平方米，建筑容积率不高于3.5不低于1；宗地建设项目在2012年12月31日之前开工，在2014年12月31日之前竣工；约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，来溢果房开公司按约定于2012年3月21日一次性付清土地出让款7100000元，并于2012年9月28日取得赤国用（2012）第010723号国有土地使用证，载明地号为01-19-133、地类（用途）为商住、终止日期为2062年4月6日、使用权面积为33332㎡。随后，来溢果房开公司对已取得土地使用权的宗地（编号2012-04-A，总面积33334平方米）开发建设凯晟国际一期（7-12号楼）项目。2014年5月7日，来溢果房开公司与海升营销公司签订《凯晟国际房产项目销售代理合同书》，委托海升营销公司代理销售其开发的赤水市凯晟国际商住小区商品房。2014年11月27日，赤水住建局向来溢果房开公司颁发凯晟国际一期（7-12楼）项目的遵市商房预证赤字（2014年）第24号商品房屋预售许可证。随后，来溢果房开公司将营业执照、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证等设立公示牌在销售现场进行公示，2014年11月30日，赤水住建局向来溢果房开公司出具销售现场公示合格证明。2015年4月3日，海升营销公司工作员颜瑞代表被告向赤水市管局递交了《商品房买卖合同》合同样本申请备案。2015年4月14日，赤水市管局向被告出具赤水市工商行政管理局格式合同条款备案通知书，该《商品房买卖合同》于当日经赤水住建局和市管局同意登记备案。2015年9月14日，来溢果房开公司向赤水川港燃气有限公司交纳天然气安装费873600元，赤水川港燃气有限公司向被告出具发票并载明为凯晟国际天然气安装。2016年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买涉案项目第7幢1单元7层1-7-4号商品房，合同主要内容：建筑面积119.14平方米，套内建筑面积90.91平方米；土地使用权年限自2012年9月28日起至2082年4月6日止；商品房总价款为365760元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款115760元，余款250000元公积金贷款支付；出卖人应当在2016年6月8日前向买受人交付该商品房；城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：……；4、燃气：2016年6月8日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。合同签订后，原告按约定付清购房款，并于2016年9月13日向被告来溢果房开公司缴纳了天然气开户费3900元，被告向原告出具收据一张，并在收款事由中载明为天燃气（代收）。2017年12月21日，原告在主管部门办理所购涉案商品房的不动产权证书[黔（2017）赤水市不动产权第0020883号]，证书中载明：用途为城镇住宅用地/成套住宅；使用期限为2012年4月6日/2062年4月6日。另查明：2016年9月1日，遵义市住房和城乡建设局和遵义市发展和改革委员会联合下发《关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》（遵市住建通[2016]199号），载明：各房地产开发企业必须严格执行《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》相关条款规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。本院认为，原、被告均是具有民事行为能力的自然人和法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原、被告共同协商，自愿签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”的规定，该合同对双方当事人均有约束力，双方均应按合同法第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定履行自己的义务。双方在合同中约定土地使用权年限自2012年9月28日起至2082年4月6日止即70年，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”的规定，赤水市人民政府于2012年4月6日向被告来溢果房开公司下发的《市人民政府关于出让国有建设用地使用权给贵州来溢果房地产开发有限公司的批复》已经载明，涉案宗地（2012-04-B号地块）属商住用地，出让年限50年。而商住用地是指兼容商业和住宅的综合用地，属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项中的综合或者其他用地类型，土地使用权出让年限为50年，被告来溢果房开公司与赤水市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中也载明了年限为50年。因此，被告向原告交付的商品房用地不满足双方合同约定的土地使用权年限70年，被告已构成违约，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方虽然在合同中约定了土地使用权年限为70年，但未约定针对该部分约定相对应的违约责任和违约金的计算方法，应视为无约定。且对于原告所购房屋用地使用权续期的问题，虽然涉案宗地为商住用地（综合用地），不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的居住用地年限70年的条件，只能适用综合用地年限50年，但涉案房屋用地属于综合用地中的住宅用地部分，且原告所购涉案商品房办理的不动产权证书已载明为城镇住宅用地，是住宅用地中的一种类别，而居住用地不等同于住宅用地，不是基于同一标准的用地分类，土地使用权年限的规定并不影响涉案房屋用地为住宅建设用地的属性，仍然符合《中华人民共和国物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期”规定的条件，故涉案房屋用地虽为商住用地，但并不影响其自动续期。综上所述，原告所购商品房用地土地使用权年限，虽然比合同约定年限减少20年，但并未给原告造成实际的损失，也不影响其房屋的使用，且双方在合同中也无相关违约约定，故原告要求被告赔偿因违约造成损失的诉讼请求，既没有事实依据，也没有合同约定和法律规定，本院不予支持。关于被告应否退还原告天然气费的问题：双方在合同第七条约定商品房总价款为365760元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十二条约定：燃气2016年6月8日达到使用条件，燃气需要买受人自行办理开通使用手续。从前述约定可知，原、被告双方约定的房屋价款中仅包含了水、电的建设安装费用，并未明确约定天然气开户费由谁承担。根据贵州省人大常委会于2009年1月7日颁布的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房买卖合同应当包括下列内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。燃气作为商品房的主要配套设施之一，其开户费应按该规定包含在商品房总款中。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已于2009年5月1日正式实施，系根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际所制定的地方性法规，正式实施后对在贵州省内从事房地产开发经营的房开企业具有普遍的约束力，房开企业必须严格遵照执行。被告虽然向燃气公司交纳了相关费用，但没有举证证明未将该费用列入商品房销售成本；虽然在其出示给原告的收据上载明为代收，同样没有举证证明其受委托的手续和取得授权的合法性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的后果，故对被告的该项辩称理由，本院不予以采信。被告向原告收取燃气开户费的行为，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业健康发展，对原告要求被告返还收取的天然气开户费的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州来溢果房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告黄小芹缴纳的天然气开户费3900元；二、驳回原告黄小芹的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1234元，由被告贵州来溢果房地产开发有限公司负担234元，原告黄小芹负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一八年十二月二十五日书记员  李兆文