四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0681民初2349号 原告：王学波，男，汉族，1976年6月15日生，住四川省广汉市。 原告：黎国琴，女，汉族，1977年9月11日生，住四川省广汉市。 二原告共同委托诉讼代理人：廖寿昌，四川英冠律师事务所律师，一般授权代理。 被告：广汉云尚房地产开发有限公司，住所地广汉市三水镇场镇社区湔江路西一段**，统一社会信用代码9151068132371893G。 法定代表人：刘汉顺，执行董事。 委托诉讼代理人：叶琳，四川和创律师事务所律师，特别授权。 原告王学波、黎国琴与被告广汉云尚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王学波及其共同委托诉讼代理人廖寿昌、被告广汉云尚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王学波、黎国琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告违约损失340499.70元；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二原告分别于2015年10月1日和2017年4月25日与被告签订了位于广汉航空大学城的ACC飞街1栋4区1-20号和1栋3区2-63号的商铺各一套，成交价格分别为每平方米25829.59元、28692.00元，两套房产的合同总价为1134999元。原告分别于签订上述合同当天就全额支付了购房款，但被告却未履行房屋销售时的宣传和承诺，根据被告销售房屋时提供的宣传资料和规划设计图显示，飞机将建成首座集航空文化展示、航空模拟体验、航空主题乐园、航空创意空间、航空特色旅游、航空休闲度假为一体的航空文化旅游基地，其中航空文化主题公园规划1万平方米，是集航空文化展示、航空模拟体验、航空博物馆三大板块于一体的开放性航空文化主题公园景区，与三星堆共同组成广汉旅游新名片。同时航空文化主题公园将从美国引进波音737-200型客机，可进行博物馆参观、航空文化展示、模拟飞行、起降、滑行、空中改变航线等一系列飞行动作，原告基于上述规划和承诺决定购买涉案商铺，然而时至今日，被告所有的上述承诺并未实现，航空主题文化公园还是一片杂草丛生的荒芜之地，虽然上述规划和承诺并未写在合同里，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，上述规划和承诺对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为合同的一部分，原告购买的商铺成本达25000元每平方米，远高于普通商铺的价格，原告的决策时依据被告的规划及配套设施的规划及投资回报的承诺，原告认为被告的宣传内容构成合同的一部分，被告在案涉合同中关于广告宣传部列为合同内容的陈述是免除自己责任的条款，应该认定无效。现因被告违反上述合同约定的内容造成飞街整体商业经营困难，人流量小等客观情况，同时也造成原告所购商铺不能达到一个合理的投资回报，直接造成原告的上述损失，原告也曾多次找被告要求履行合同义务，而被告一直不予理睬，也没有继续履行合同义务的意思表示和实际行为。被告的违约行为给原告造成的损失，损失的赔偿应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告的实际损失，根据被告广告内容作出的承诺，原告的商铺面积为69.02平方米，每平方米月租金为150元，原告截止到诉讼之日应当收益的租金加上逾期租金收益共计3年36个月，扣减原告前期收取的房屋租金32209元，原告诉讼请求的违约赔偿金额为340499.70元。 被告广汉云尚房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律的规定，原告所说的参考信息并不是双方合同内容，被告没有标明将宣传内容作为要约，也没有作为合同主要条款，在宣传内容中也没有写明只要原告作出规定的行为合同即成立，被告所宣传的内容只是要约邀请，作为原告签订合同的参考信息，宣传内容仅有宏观的概括和名称，并未对配套设施作明确的说明，内容不具体确定，不构成广告许诺，被告不承担赔偿损失的责任。双方签订的商品房买卖合同及补充协议，经取双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，合同订立的参考信息并未作为双方合同内容，且双方签订的补充协议，第13条约定：如宣传资料，样板房，沙盘及其他非本合同所体现的数字文字布局有出入的均均不视为本合同的组成内容，均以本合同及本补充协议为准，反本合同及本补充协议未约定之事项，对双方无约束力。房地产开发企业为推销商品房，通常会对宣传内容做一定的优化、渲染以达到吸引购买者关注的目的，作为理性的购买者，特别是作为投资者的原告是应当知道的，而原告也是实地查看并对可能存在的风险进行了综合评估后，才与被告签订商品房买卖合同，本案被告已按约定交付了规定的房屋，双方办理了房屋交接手续，现该商业体运营正常，其主要合同目的已经实现，被告不存在违约行为。 被告广告宣传中有主题公园，现在还没有建成，房地产整体开发具有周期性房地产项目的周边配套设施完成，具有一定的滞后性，本案原告所述的创客空间现由被告正常经营，关于主题公园部分正在积极建设中，被告早在2016年于广汉市三水镇政府签订协议，确定修建生活广场系本案中原告所述的主题公园，现该公园也正在进行钢结构修建，波音737飞机也在组装中。被告广告宣传中一楼临街旺铺建面单价1.5万平方米起平均租金150元每平方米，起此宣传是被告根据市场行情对于该位置商铺租金的预估，并非被告承诺给原告该标准的租金，商铺租金是根据市场行情而变动的原告在购买该商铺，实地考察该商铺的位置及预计未来的升值空间，而并非仅仅依据广告宣传机制，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条中的规定，是针对房屋本身及相关设施规划的硬件设施设备所做的具体说明，或已允诺不应被扩大解释为包括商业投资回报方面的说明或允诺，最后原被告双方签订的合同从未提及，保证原告获得相应的租金，原告主张以被告宣传资料所述的一楼旺铺平均租金每平方米150元起，作为赔偿标准，并无事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告的身份证复印件、被告企业信息复印件，证明原、被告的主体资格； 2、商品房买卖合同、补充协议、广汉云尚房地产开发有限公司收款凭证，证明双方的买卖合同关系，原告履行义务缴纳购房款的行为； 3、宣传画册、广汉市工商管理局行政处罚决定书、德阳市诚信公证处的公证书，证明被告宣传承诺的航空空间、体验馆、基地是被告在宣传册中的明确具体承诺，处罚决定书证明被告曾发布具体的广告承诺，超50%的高倍回报，证明被告在商铺租金的具体承诺，公证书证明被告在新浪微博作出的宣传内容与宣传画册一致，承诺将建设航空主题公园，其项目规划面积为1万平方米，将打造航空文化展示和体验的航空文化公园景区，与三星堆共同组成文化主题，并组建相关娱乐设施等； 4、广汉市住建委提供的广汉云尚房地产开发有限公司ACC飞街总平面规划图，证明被告在进行项目规划时没有报建规划配套设施，被告在主观上存在恶意欺骗行为； 5、现场照片，证明被告承诺的主题乐园及配套设施均未完成； 6、成都商报关于ACC飞街的报道，腾讯视频ACC飞街3个宣传视频，证明被告在报纸、腾讯视频宣传、承诺打造航空文化主题文化乐园的事实。 被告的质证意见为： 1、无异议； 2、真实性无异议，证明我们的观点，根据补充协议十三条，双方已约定如现场资料、样板房、沙盘及其他本书面合同体现的数据、文字、布局、有出入的均不视为本合同的组成部分，凡合同未约定事项对双方没有约束力，凡附图均不视为精确表示； 3、公证书真实性无异议，被告宣传只是要约邀请，作为原告签订合同的参考信息，该宣传的相关配套实施仅有宏观的概括及名称，并未对该配套实施做说明，内容不具体确定；处罚决定书、宣传画册真实性无异议，不能达到原告的证明目的，是工商行政管理部门对被告违法发布广告的处罚决定，与本案原告所述是否构成要约无关联性，关于原告所说的被告宣传对于租金的承诺并非针对商铺本身及有关设施做的具体说明，而最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用的法律解释第三条，是针对房屋本身及相关设施规划等硬件设施所做的具体说明，不应被扩大解释为包括商业投资回报的说明； 4、真实性无异议，不能达到原告证明目的，房地产整体开发具有周期性，房地产项目周边配套设施项目的完善具有滞后性，被告的所有项目并未全部建设完毕，但被告并未表示其他项目不再建设； 5、真实性无异议，不能达到原告证明目的，不能证明被告不能完成相关周边配套设施的建设； 6、宣传的发布主体并非被告，更不能视为被告的要约；视频发布主体也不是被告，真实性认可，合法性认可，但达不到被告的证明目的，不能视为被告的要约。 被告围绕抗辩主张依法提交了以下证据： 1、捐建协议、飞机钢结构设计咨询服务合同、飞机组装机安装工程施工合同、创客空间（现更名为飞行梦想家，由飞行店、飞工厂、飞空间组成，位于******）图片，证明虽然原被告签订的购房合同中并没有约定上述配套设施，但是被告也正在按照其宣传的内容建设航空主题公园及与三水政府签订协议约定修建的生活广场，对于创客空间，现被告也正常运营当中。 原告的质证意见为： 1、捐建协议没有原件，三性不认可，飞机钢结构设计咨询服务合同没有时间，真实性无法核实，航空主题乐园现并未真正实施也未向政府报建规划等相关手续，无法证实被告提供的合同与航空主题文化公园有任何关联性；飞机组装机安装工程施工合同三性不认可；图片与本案没有关联性，只是被告的办公场所，没有任何主题公园的相关设施，对真实性和关联性都不认可。 经当庭质证，结合双方当事人无争议的上列证据和事实，以及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下： 2015年10月1日，原告和被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于广汉市南昌路四段43号航空大学城项目1栋4区1-20号商铺，建筑面积为32.09平方米，总价为658138元，2016年12月4日交房。同日，双方当事人签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十三条载明：双方均同意以合同和本补充协议所约定的条款，作为界定双方权利义务的最终法律依据，如与宣传资料，样板房沙盘及其他非本书面合同所体现的数据文字布局有出入的均不视为本合同的组成部分，均以本合同及本补充协议内容为准，凡合同及本补充协议未约定之事项，对双方无约束力反复涂均为适宜，不是为精确表示具体，以交付现状为准，买受人对所购房屋及所处环境有特殊要求的，应由买受人主动告知出卖人，本合同的签署，视为出卖人已满足买受人的各项要求。 同样，2017年4月25日，原告和被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于广汉市南昌路四段43号航空大学城项目1栋3区2-63号商铺，建筑面积为36.93平方米，总价为476861.00元。原告与被告同样签订了《商品房买卖合同补充协议》。 合同签订后，原告向被告按约交付房款，被告按期将房屋交付原告。 另查明，根据广汉市住建委提供的广汉云尚房地产开发有限公司ACC飞街总平面规划图，其在进行项目规划时截止目前没有报建规划配套设施。 再查明，2016年1月29日，广汉市工商管理和质量监督局出具广工质检处【2016】第033号《行政处罚决定书》，就被告委托广告公司所做的户外广告未进行登记，且部分广告内容和部分广告用语违反了《中华人民共和国广告法》的规定，对被告进行罚款处罚。 本院认为，本案的争议焦点为，被告销售广告及宣传资料的内容是否应视为合同条款。本案中，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同及补充协议成立且生效，当事人双方应当按照合同的约定履行相应义务。原告认为补充协议第十三条规定系格式条款，且免除被告的主要义务，该条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；第四十条之规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，《商品房买卖合同补充协议》系被告在销售其开发的商铺过程中为重复使用而预先拟定，属于格式条款。但该补充协议第十三条的内容具体明确，是被告向原告对于宣传资料、样板房、沙盘及其他非本书面合同所体现的数据文字布局不作为合同要约进行的提示，不属于免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。该补充协议应为双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第五十二条和第五十三条规定的无效情形，对双方当事人具有约束力。故本院对原告主张补充协议第十三条无效的意见不予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反合同的，应当承担违约责任”。原告据此要求被告承担违约责任。经查，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》议第13条本院已认定为有效条款，该条明确约定：“双方均同意以合同和本补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据，如与宣传资料、样板房、沙盘及其他非本书面合同所体现的数据、文字、布局有出入的，均不视为本合同的组成部分。”该条款系双方真实意思表示，对宣传资料等已明确了不视为合同组成部分。故原告现以广告中的内容未实现主张被告违约，不符合合同约定。 综上所述，原告关于被告违约，要求其支付违约责任及其损失的诉讼请求，没有充分依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定,判决如下: 驳回原告王学波、黎国琴的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费3204元，由原告王学波、黎国琴承担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  杜天鹏 二〇一八年十二月二十五日 书记员  徐 静