重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初18135号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：张福兰，女，公司员工。委托诉讼代理人：彭晓峰，男，公司员工。被告：何少茜，女，1971年3月26日出生，汉族，住重庆市江**。被告：刘厚云，男，1964年7月25日出生，汉族，住址同何少茜。委托诉讼代理人：何少茜，刘厚云配偶。被告：刘知卓，男，1996年4月6日出生，汉族，住址同何少茜。委托诉讼代理人：何少茜，刘知卓母亲。原告金科物业服务集团有限公司与被告何少茜、刘厚云、刘知卓物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人彭晓峰，被告何少茜暨被告刘厚云、刘知卓的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付2016年6月至2018年8月的物业服务费7422.8元；2.判令三被告向原告支付违约金2000元。事实及理由：2006年5月28日，三被告与重庆财信江景物业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸X栋X号房屋（以下简称涉讼房屋）。2007年7月14日，三被告接房入住了涉讼房屋。2013年9月16日，原告与重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员会签订了《重庆市江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》，上述合同及业主公约约定由原告为金科廊桥水岸小区提供物业管理服务，业主按月向原告缴纳物业服务费，逾期不交的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。从小区建成至今，原告一直在为该小区提供物业管理服务。但三被告却从2016年6月开始无故拖欠物业管理费。被告何少茜、刘厚云、刘知卓辩称，一、我们于2007年搬至涉讼房屋居住，一直按约缴纳物业服务费。但在2010年，由于原告管理失误，涉讼房屋出现以下问题：楼顶电梯房墙体开裂，一下雨就往涉讼房屋里面灌水；物业维护的电梯房在七八月空调滴水淤积时，原告未作处理，导致水渗到涉讼房屋楼板，造成家里墙体及其他装修受损。2013年开始，我们没有再主动缴纳物业管理费，在原告于2016年起诉的前一起案件中，我们补交了相应费用，但此后原告仍未对涉讼房屋受损部位进行处理及补偿，故我们从2016年6月起没有再缴纳物业服务费。二、原告与业委会签订的物业服务合同于2016年已经到期，其无权再依据该合同向我们主张责任。此外，在该合同存续期间，原告有义务按照合同约定对小区进行管理，但其对我们反映的问题却一直没有解决，该行为已经违反了合同相关约定。三、因为原告的管理失误导致了涉讼房屋受损，造成了我们的重大损失，所以我有权以此作为拒交物业服务费的理由。我们没有违约行为，也不需要承担违约金，原告主张的违约金过高，但我们不要求对此进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、资质证书、《重庆市江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》、物业服务合同备案证明、重庆市江北区物业服务收费价目表、业主临时公约、承诺书、接房手续确认书、接房声明、值班记录本、重庆金科廊桥水岸夜间值班经理记录表、“今日我值班”工作记录表、《物业项目清洁专项服务合同》、曳引驱动乘客电梯载货电梯维护保养工作记录单、律师函、EMS国内标准快递详情单、重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果、录像及照片光盘等证据，双方均无异议，且与本案具备关联性，本院予以确认并留卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的建筑面积为139.51平方米，三被告于2006年5月28日购买后，于2007年7月接房并入住至今。2013年9月16日，重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员与具有壹级物业服务企业资质的原告签订《重庆市江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》，约定：由原告为金科廊桥水岸小区提供物业服务；物业服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护和管理，公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，公用绿地及景观水池的养护与管理，绿化树、灌木、花草的补裁，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道的疏通及化粪池清掏，交通道路、消防通道以及车辆停放秩序的管理，门岗执勤、巡视、安全监控等事项；委托管理服务期限为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日；物业在保修期内属保修范围内的保修责任，存在的质量问题由建设单位及时修复；物业服务费用按月收取，住宅（非电梯：1-2楼）为1.6元/月/平方米，住宅（电梯：3楼及以上）为1.9元/月/平方米；本小区公共区域原则上不允许停车，但业主确因重要并经物业服务单位同意的，可以临时停车，但物业服务单位不承担保管责任；合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在30天前向对方提出书面意见。前述合同于2013年9月24日取得重庆市江北区房屋管理局出具的物业服务合同备案证明。《重庆市江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》到期前，重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员解散，金科廊桥水岸小区至今尚未成立新的业主委员会，原告实际为该小区提供物业管理服务至今。另查明，2010年，涉讼房屋因渗水等问题导致房屋内部装修发生损坏情况，前述渗水问题于2016年解决，但房屋内部装修受损情况至今尚未修复。还查明，三被告于2006年5月28日购买涉讼房屋时，曾在业主临时公约签字，该公约上载明业主违反本公约及前期物业服务合同，未能按时足额缴纳物业服务费的，每日应按应缴费用总额千分之三的标准向物管公司支付违约金。原告据此将相应费用酌情降低后，向三被告主张本案诉请的违约责任。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆市江北区海尔路金科廊桥水岸业主委员签订《重庆市江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，原告应当督促涉讼小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进涉讼小区机构、人员的合理配置。综上，三被告作为涉讼小区业主，仍应按照《重庆市江北区廊桥水岸小区物业管理服务合同》约定的标准缴纳物业服务费，故原告要求三被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。对于三被告提出原告未予解决因漏水导致的涉讼房屋装修损失赔偿的抗辩意见，本院认为，首先，三被告所说的房屋漏水位置并不明确，若属涉讼房屋问题，则系涉讼房屋的专有部分，并非原告物业服务的范畴；若属公共部位的漏水问题，则应动用物业专项维修资金解决，以上两种情况，原告作为物业服务企业也只能提供协助、协调的帮助，而非直接承担赔偿责任。其次，房屋漏水的问题从根本上来讲，应当是房屋质量瑕疵导致。若在保修期内，应当与建设单位协商解决；若在保修期外，也非由物业服务企业直接负责。再次，房屋漏水问题现已经解决，三被告并未举示证据证明原告未履行物业服务与涉讼房屋受损存在关联性。综上，房屋漏水并不能成为被告拒绝交纳物业管理服务费的正当理由。本院对被告的前述抗辩意见不予采纳，根据查明事实，2016年6月至2018年8月期间，被告应交物业服务费为7156.35元，本院对原告诉讼请求中超过前述金额的部分不予支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。本院认为，被告拖欠支付物业服务费确已对原告正常的物业管理服务造成影响，理应承担相应责任，但原告前述主张所依据的业主临时公约，实质仅为三被告的声明，该声明没有特定的对象，不能作为约束原告与三被告权利义务的依据。因此，在原告未举示证据证明其实际损失的情况下，本院对原告的违约金诉讼请求不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何少茜、刘厚云、刘知卓于本判决生效之日起五日内支付原告金科物业服务集团有限公司2016年6月至2018年8月的物业服务费7156.35元；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告何少茜、刘厚云、刘知卓负担。本判决为终审判决。审判员  黄涛二〇一八年十二月十一日法官助理李明航书记员罗静