广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初13138号原告：广东泓富置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇建设北路**天天商业大楼****商铺之一。法定代表人：区耀华。委托诉讼代理人：何倩平，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建宏，佛山市顺德区均安镇法律服务所法律工作者。被告：李光辉，男，1993年10月6日出生,满族，住址黑龙江省勃利县。原告广东泓富置业有限公司诉被告李光辉因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2018年9月25日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人何倩平及被告李光辉到庭参加了诉讼。庭审后，本院裁定本案转为普通程序进行审理，由审判员张锦华与人民陪审员关国基、叶兆桐组成合议庭，于2018年12月4日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人何倩平、周建宏及被告李光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金164979.4元；2.判令被告向原告支付逾期违约金，暂计至2018年6月15日的逾期违约金17426.25元（逾期违约金计算方式：自4月份起，被告每月所欠租金为本金，从当月15日起按照每月0.5%计算直到交清之日）；以上两项合计182405.65元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月10日，原告就佛山市顺德区北滘镇北滘居委会建设北路102号天天商业大楼2座4层整层商铺与上一手租户广州浩胜体育发展有限公司（以下简称：浩胜公司）以及商铺新承租人即被告三方共同签订《租赁合同终止协议》，协议明确约定，原告与浩胜公司提前解除租赁合同，以商铺现状交付被告承租，商铺自2018年4月1日起的租金、管理费、水电费等由被告向原告支付，2018年3月31日前商铺的一切相关费用（例如水电费），由浩胜公司向原告支付，浩胜公司未付清的，原告有权要求被告垫付。同日，原告与被告就商铺租赁事宜签订《租赁合同》，合同约定，原告出租商铺给被告作“健身俱乐部”使用，租赁期限自2018年4月1日至2025年9月30日，商铺套内建筑面积为1549平方米，2018年的商铺租为每月38725元；与租赁有关的税费由被告承担。自用电费现价为每千瓦时1.1元人民币，电梯及其通道等公共部分电费每月1OO元收取，供电部门非居民用电单价调整时，1.1元单价以等比例调整。水费为每立方米5元，公摊洗手间水费为每月200元，北滘非居民用水单价调整时，水费等比例调整。物业管理费为7元/平方米/月，即每月10843元。原告于签约同时己将场地交付被告。被告在决定承租前，己对商铺的性质、大小、结构、设备、周边环境、物业管理等情况进行了充分了解并愿意承担……被告应在每月5日前交付当月租金、物业管理费和上月水电费给物业管理处。被告逾期交纳租金或者其它费用，逾期超过10天即为违约，原告则按欠款金额的5‰向被告计收违约金直至被告付清之日止。若被告逾期交纳租金、费用达25天，原告除了有权向被告计收违约金外，还可以留置被告物品，原告有权单方面解除合同，收回物业，并没收租赁保证金。实际上，被告在2018年4月1日开始使用商铺。在被告使用商铺期间，仅于4月份向物业管理处缴纳54000元，于5月份缴纳20000元，扣除其应支付的水电费6689.6元、物业管理费43372元后，仅交纳租金23938.4元。但被告应交租金数额为188917.8元，仍拖欠原告租金164979.4元。其次，按照《租赁合同》的约定，4月份至6月份每月所欠租38725元应从当月15日起按照每日0.5%计算逾期违约金直至缴清之日，暂计算至2018年6月15日，逾期违约金合计17426.25元。另外，原告已于6月5日向被告发出解除租赁合同的告知书，并于2018年6月25日出具限期撤场通知书。按租赁合同的约定，双方的租赁合同关系已于6月8日终止。综上，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告并没有拖欠租金，被告与原告并没有签订合同。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：营业执照复印件、被告身份证复印件、租赁合同终止协议、租赁合同、天天商业大楼物业管理处催收通知回执（4份）、浩沙健身员工群微信截图打印件、通知复印件、解除租赁合同告知书微信截图、限期撤场通知书微信截图。被告提供：微信转账记录1组。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的欠费明细表，被告有异议，因该表为原告自行制作，没有经被告签名确认，本院仅对原告自认部分予以确认，具体费用以本院查明事实为准。2.原告提供的浩沙健身交费情况进度表复印件，被告在第一次庭审时表示有异议，在第二次庭审时确认复印件上的签名是其本人签名，即被告对复印件的真实性无异议，本院予以确认。3.原告提供的天天商业大楼物业经理与原告沟通李光辉欠费催收的微信截图一份，原告以该证据证明所提供的浩沙健身交费情况进度表复印件，因被告对该进度表的真实性无异议，该微信截图与进度表复印件能相互印证，本院予以确认。4.原告提供的健身中心3月至6月的收款情况说明，该收费表由原告自行制作，没有经被告签名确认，本院仅对原告自认部分予以确认，具体费用以本院查明事实为准。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2018年4月10日，原告（甲方）、浩胜公司（乙方）及被告（丙方）签订一份《租赁合同终止协议》，约定关于“佛山市顺德区北滘镇北滘居民委员会建设北路102号天天商业大楼2座4层整层商铺”的租赁事宜，甲乙双方的租赁合同提前协议终止，甲方与丙方签订新租赁合同，特确认如下：1.甲方与乙方协商同意提前解除租赁合同，该铺位以现状交付丙方承租。2.从2018年4月1日起，该商铺的租金和管理费、水电费等由丙方向甲方缴纳。2018年3月31日之前的与该商铺有关的一切费用（例如水电费），由乙方向甲方缴纳。乙方未缴清的，甲方有权要求丙方垫付。3.租赁保证金壹拾万元，依据租赁合同确定。4.协议自各方盖章或者签名之日起生效。一式三份，甲乙丙方各执一份，均具同等效力。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定的条款如下：1.1.甲方同意将自有的“佛山市顺德区北滘镇北滘居民委员会建设北路102号天天商业大楼2座三楼整层”出租予乙方经营“健身俱乐部”使用。1.2.该物业租赁期限为：2018年4月1日至2025月9月30日。租赁期满后，如果甲方继续出租的，在同等条件下，乙方有优先续租权。1.3.租赁范围：套内建筑面积为1549平方米。1.4.该物业的租金：每月每平方米25元，2018年4月1日至2019年1月31日每月38725元；之后每年递增5%；……。1.5.自用电费按照商业用电单价加收变损线损收取，现价为每千瓦时1.1元人民币，电梯及其通道等公共部分电费按每月100元收取。供电部门的非居民用电单价调整时，1.1元单价以等比例调整。水费为每立方米5元，公摊洗手间水费为每月200元，北滘镇非居民用水单价调整时，水费等比例调整。水、电费由广东天天商场有限公司收取。1.6.物业管理费为每月每平方米7元，即每月10843元，此管理费用包含卫生费、电梯费。顺德区最低工资标准调整时，物业管理费也等比例等方向调整。1.7.甲方于签约同时己将场地交付乙方。1.8.乙方在决定承租前，己对该物业的性质、大小、结构、设备、周边环境、物业管理等情况进行了充分了解并愿意承租。1.9.特别约定：甲方同意将上一手的租赁保证金100000元，转为乙方的租赁保证金，甲方开立押金收据给乙方入帐。本合同于甲方收讫上一手欠款后方可生效。……2.1.乙方应在每月5日前交付当月租金、物业管理费和上月电费水费给物业管理处。……5.3.租赁保证金不得冲抵乙方的应付租赁费用、水电费等款项。租赁期限届满或终止，乙方清缴应付全部租金和其它应缴费用、注销相关登记且无违约行为的条件下，甲方应在收回保证金收据后十个工作日内将租赁保证金无息退回给乙方。……6.1.乙方逾期交纳租金或者其它费用，逾期超过10天即为违约，甲方则按欠款金额的5‰向乙方计收违约金直至乙方付清之日止。若乙方逾期交纳租金、费用达25天，甲方除了有权向乙方计收违约金外，还可以留置乙方物品，甲方有权单方面解除合同，收回物业，并没收租赁保证金。原告与被告签订上述《租赁合同终止协议》、《租赁合同》后，被告自2018年4月1日开始使用商铺。2018年5月1日，该商场物业管理公司“方经理”通过微信聊天向被告表示：“上面的表你应该很清楚吧，浩沙4月份缴费54000元，除去4月份费用713.5元抵扣2月份欠费。”被告回复：“所以您只要一来说我就算借钱也要完成”、“明白”、“所以请方经理看我们五月份的表现，如果五月结束还是老样子，那我也恳请求方经理这边，直接给水电停了”。因被告拖欠租金，原告于2018年6月8日以微信聊天方式向被告发出《解除租赁合同告知书》，通知被告因逾期缴纳租金，现通知解除租赁合同并要求被告于收到通知之日5日内将商铺返还给原告。此后，该商场物业管理公司在2018年6月16日向被告发出一份《浩沙健身交费情况进度表》，该表载明欠费情况如下：2月：-32017.8元（租金：32731.3元、交费：713.5元）、3月：-53245.9元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1677.9元）、4月：0元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1718.5元；交费：53286.5元）、5月：-33134.6元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1566.6元、交费：20000元）、6月：-53294.6元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1726.5元），尚欠款171692.9元。被告在该表上签名后取走原件，后通过微信方式向“方经理”发出该进度表及一份《通知》，认为双方签订的租赁合同未生效，故无权向其追究责任，2018年4月份前的欠款清单为85263.7元。2018年6月27日，原告又通过微信聊天方式向被告发出《限期撤场通知书》，要求被告于2018年6月28日前撤场。此后，因被告拒不支付拖欠的租金，原告遂向本院提起诉讼。另查，被告通过微信转账方式向该商铺物业公司的职员转账如下款项：5000元（2018年3月25日）、4000元（2018年3月27日）、5000元（2018年3月28日）、4000元（2018年3月28日）。2000元（2018年4月1日）、2000元（2018年4月4日）、10000元（2018年4月13日）、5000元（2018年4月14日）、5000元（2018年4月15日）、10000元（2018年4月16日）、5000元（2018年4月20日）、1000元（2018年4月21日）、2000元（2018年4月22日）、2000元（2018年4月23日）、2000元（2018年4月24日）、2000元（2018年4月24日）、5000元（2018年4月26日）、5000元（2018年4月26日）、10000元（2018年5月15日）、10000元（2018年6月1日）；上述总计96000元。原告表示上述款项其中有22000元是抵扣浩胜公司在2018年1月至3月期间的部份欠款，抵减后尚余《浩沙健身交费情况进度表》的2018年2月欠费32731.3元、2018年3月欠费53245.9元；剩余的74000元应抵减管理费、水电费后再扣减所欠租金。另查，被告在庭审中表示原告在2018年6月14日将商铺锁门，导致其无法使用商铺；原告确认曾告知被告在2018年6月13日就不能使用商铺。原告主张被告拖欠的租金以《浩沙健身交费情况进度表》上的欠款171692.9元为基础，剔除了2018年4月、5月、6月的租赁税款各2000元，并多扣减了713.5元，即为164979.4元（171692.9元-6000元-713.5元）；另外原告表示《浩沙健身交费情况进度表》上的各月水电费实为上一个月的实际电费，2018年6月的水电费应为716.1元。原告表示，因被告将款项交给商铺物业管理单位或物业管理单位的工作人员，故根据约定应先行扣减每月物业管理费10843元及上一月的水电费，余款再抵减拖欠的租金；被告对此有异议。原告确认浩胜公司曾支付2018年1月的欠款共54183.4元。原告确认浩胜公司承租的商铺与被告承租的商铺是同一商铺，仅是描述的位置不同。本院认为，原告、浩胜公司与被告签订的《租赁合同终止协议》及原、被告签订的《租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，属有效合同，应受法律保护，本院予以确认。被告认为双方没有签订合同的主张，与事实不符，本院不予采纳。关于原、被告签订的《租赁合同》是否生效的问题。原告、浩胜公司与被告签订的《租赁合同终止协议》约定，2018年3月31日之前的与该商铺有关的一切费用（例如水电费），由乙方（浩胜公司）向甲方（原告）缴纳。乙方（浩胜公司）未缴清的，甲方（原告）有权要求丙方（被告）垫付。《租赁合同》中约定，本合同于甲方（原告）收讫上一手欠款后方可生效。根据上述合同约定，被告负有对上一手欠款的垫付义务，如被告不当地履行对上一手欠款的垫付义务，应视为被告不正当地阻止合同生效条件的成就。另外，根据《租赁合同》的“甲方于签约时已将场地交付乙方”的约定及商铺物业公司一直催促被告缴交欠款及被告支付租金、物业管理费、水电费的事实，在双方签订《租赁合同》后，被告已实际使用涉案的商铺。对于原告出示的《浩沙健身交费情况进度表》复印件，被告在第二次庭审时确认该表上的签名是其本人真实签名，且将签名的进度表的照片通过微信方式将该表发送给物业公司“方经理”，因此被告对该复印件的真实性是无异议的，本院予以确认。在上述进度表中清楚载明2018年2月、3月的欠费即上一手的欠费情况，结合被告提交的微信聊天记录及被告的交费情况可知，被告对上一手欠款情况是清楚的，原告也通过商铺的物业管理单位催促被告缴费，但被告没有依约履行垫付上一手欠款的义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。根据上述法律规定，因《租赁合同终止协议》的约定，被告负有垫付上一手欠款的义务，被告不履行该垫付义务的行为应视为其为自己的利益不正当地阻止条件成就，故应视为原、被告签订的《租赁合同》的生效条件已成就，故本院确认涉案《租赁合同》已生效。被告认为双方签订的合同没有生效的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。根据原告、浩胜公司与被告签订的《租赁合同终止协议》及原、被告签订的《租赁合同》的约定，被告负有垫付上一手欠款及支付承租涉案商铺期间的租金、物业管理费、水电费的义务，原告主张被告对有关欠款承担清偿责任有理，本院予以支持。关于欠款金额的确认问题。依前述认定，本院对原告出具的《浩沙健身交费情况进度表》复印件的真实性予以确认，该表应视为被告对上一手欠款及尚欠租金、物业管理费、水电费数额的确认。结合该表及原、被告各自主张的款项支付情况，由于该表在被告支付最后一笔款项后形成，故原告将被告已支付的96000元中的22000元抵扣上一手部分欠款（不包含在该表各项费用中），将余下74000元抵扣该表的各项费用，被告是予以确认的，故被告认为已支付的96000元应全部抵扣表中的欠款，理由不充分，本院不予采纳。另外，根据《租赁合同》中“乙方应在每月5日前交付当月租金、物业管理费和上月电费水费给物业管理处。”的约定，因被告一直将租金通过微信转账方式支付给物管管理单位的工作人员，故原告主张被告缴交的款项先扣减管理费、水电费后，再扣减涉案租金，符合双方的合同约定及交易习惯，本院予以确认。对于被告使用涉案商铺的时间，被告认为原告自2018年6月14日以锁门方式阻止被告使用商铺，原告也确认曾告知被告在2018年6月13日就不能使用商铺，结合该商铺在2018年6月发生的水电费仅为此前各月水电费的一半的事实，本院确认被告使用涉案商铺至2018年6月13日，支付的2018年6月租金、管理费应计算至2018年6月13日分别为16780.83元（38725元/30天×13天）、4698.63元（10843元/30天×13天），故多计算部分28088.54元（38725元+10843元-16780.83元-4698.63元）应从原告主张的欠款中扣减。因此，被告至今尚欠原告的租金（包括上一手欠款）为136890.86元（164979.4元-28088.54元）。被告认为不拖欠原告租金的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。关于违约金的计算问题。原、被告双方在《租赁合同终止协议》上没有约定上一手欠款的支付时间及违约金计算办法，故上一手欠款的违约金计算办法，应以欠款42660.03元（136890.86元-38725元-38725元-16780.83元）为本金，自起诉之日即2018年7月16日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。原、被告双方在《租赁合同》中约定租金支付时间为每月5日前，逾期超过10天即为违约，原告则按欠款金额的5%向被告计收违约金直到被告付清之日止，上述违约金计算折合年利率为1.8倍，该计算明显偏高，结合被告的主张，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，依法将违约金调整为年利率18%，故租金的违约金计算方法如下，部分以38725元为本金，从2018年4月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以38725元为本金，从2018年5月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以16780.83元为本金，从2018年6月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算。原告主张超出部分，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李光辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东泓富置业有限公司支付租金136890.86元及违约金（违约金计算方法：部分以38725元为本金，从2018年4月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以38725元为本金，从2018年5月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以16780.83元为本金，从2018年6月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以欠款42660.03元为本金，从2018年7月16日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告广东泓富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3948.12元（原告广东泓富置业有限公司已预交），由原告广东泓富置业有限公司负担984.12元，由被告李光辉负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张锦华人民陪审员  关国基人民陪审员  叶兆桐二〇一八年十二月八日书 记 员  韩思韵李书琼