广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0981民初2471号 原告：廖科南，男，1985年3月17日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：王清水，广西欣和律师事务所律师。 被告：北流市碧桂园房地产开发有限公司，住所北流市城南二路**北流碧桂园凤凰酒店****。统一社会信用代码：914509816976178785。 法定代表人：谢伟洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荣远兰，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢添骏，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 原告廖科南与被告北流市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：北流碧桂园）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王清水，被告的委托诉讼代理人荣远兰、谢添骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖科南向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金37200元给原告【违约金计算：按照合同约定的30元/天为计算标准，自2015年3月1日暂计至2018年7月23日止（共1240天）】，余下违约金计至被告为原告办得房产证之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年8月20日，廖科南与北流碧桂园签订了编号为：BLBGY1291《商品房买卖合同》，廖科南以852958元向北流碧桂园购买北流市城南二路0299号北流碧桂园翡翠湖十八街108号商品房，面积为171.71平方米，单价为4967.43元；该合同还约定原告按银行按揭分期的方式付款（签订合同时即2013年8月20日付262958元，于2013年9月20日前付59万元），并约定出卖人应当于2014年11月5日向廖科南交房。同时，该合同还对产权登记进行约定，但只是对北流碧桂园房屋登记部门递交登记资料时间进行约定，并未约定北流碧桂园帮办理取得房地产的时间和责任承担方式。 该合同签订后，原告依约定履行了支付首付款和银行按揭付款的义务，同时也向北流碧桂园支付该房屋契税等，北流碧桂园于2014年12月1日向廖科南交房。但时至今日，北流碧桂园一直以种种原因拖欠原告办理其应有的房屋所有权证，廖科南多次联系北流碧桂园要求尽快办理房屋产权手续，均未果。 综上所述，北流碧桂园作为房屋买卖合同的出售方，在廖科南交付购房款、契税、登记费等费用履行了付款义务后，北流碧桂园应依法在房屋交付使用之日起90日帮原告办理取得房屋所有权证。因本案合同未对被告办理取得房屋权属证书的期限和责任进行明确约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付相应的违约金。 被告北流碧桂园辩称：1、取得竣工验收合格单是办理不动产初始登记的前置程序和必备材料，也是被告代理原告办理房产证的前提条件；2、由于大部分业主对各自的房产进行非法改建、搭棚等违建行为，导致综合竣工验收不合格，住建，住建局以没有综合竣工验收单为由拒绝办理该房产的所有权证是被告不愿为原告办理所有权证；3、被告已经将涉案房屋交付给原告，原告对涉案房屋已经占有、使用，对于由于部分业主非法改建、搭建的违建行为被告也无法阻止；4、根据合同附件四附录三第三条第2项的约定，被告代为办证的条件未成就，代为递交材料的期限尚未起算；5、被告已经尽到协助原告办理所有权证的所有义务，无法办理的责任不在被告方，因此无权要求被告支付违约金，综上，请求驳回原告的诉讼请求。 廖科南围绕诉讼请求依法提交证据：1、身份证复印件；2、企业信息查询单；3、《商品房买卖合同》；4、《销售不动产发票》、收款收据、房地产抵押登记代理服务费发票、《税收通用完税证》、《物业费发票》。 北流碧桂园围绕诉讼请求依法提交证据：(第一组证据)1.1商品房买卖合同及相关附件《委托办理权属登记协议书》，1.2四、五期竣工验收备案表，1.3业主收楼证明。(第二组证据)2.1北流碧桂园三期高层竣工验收合格单，2.2不动产初始登记申请材料，2.3不动产转移登记申请材料，2.4北流碧桂园三期项目不动产权证（大、小证）。(第三组证据)3.1四、五期业主违建照片，3.2北流市人民政府办公室文件处理笺（编号4-2016-524），3.3关于对北流碧桂园项目部分业主违法建设的处理意见，3.4关于对北流碧桂园项目部分业主违章搭建构筑物的意见，3.5执法部门、住建、住建局查处违建的公告四组证据）4.1北流碧桂园要求物业公司处理项目违建情况的函件，4.2关于北流碧桂园项目部部分业主违章搭建建构筑物的报告，4.3拆违通知书。（第五组证据）5.1北流市人民政府办公室文件处理笺（编号10-2018-35）,5.2北流碧桂园业主申请办理房产证的诉求，5.3关于北流碧桂园四、五期业主办理不动产权证诉求的报告，5.4研究北流碧桂园项目不动产权证办理有关问题的纪要，5.5关于北流碧桂园四期五期部分低层住宅（户）项目符合规划审批要求的证明。当庭补充提交证据：1、北流市不动产登记受理单，2、不动产权证书，3、北流市不动产登记受理单，4、不动产证办证资料移交明细表。 2018年11月28日被告提交证据：1、北流市不动产证（首次登记）；2、关于北流市碧桂园四期部分底层住户及综合楼工程符合规划审批要求的证明；3、不动产证办证资料移交明细表。 本院依职权调取证据：北流市不动产登记中心关于调查碧桂园十四套商品房不能办证的原因的复函。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下： 对原、被告均无异议的上述证据，本院予以认定并附卷佐证。对于原、被告提供的相对方提出异议的上述证据，本院综合各份证据间以及与本案诉讼主张的关联程度、证明力大小进行评判后予以认定，作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月20日，北流碧桂园作为出卖人、廖科南作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、买受人购买的商品房为预售商品房。2、买受人购买的商品房为北流市城南二路0299号北流碧桂园翡翠湖十八街108号，该商品房套内建筑面积共171.71平方米。3、出卖人与买受人约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4967.43元，总金额852958元。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.83%给出卖人，即262958元；买受人必须在2013年9月20日前，付该商品房总房价款的69.17%（银行按揭款项）给出卖人，即59万元。4、出卖人应当在2014年11月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《合同补充协议》第十九条的约定，即买受人和出卖人一致同意不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房屋所有权证》，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，或未按《委托办理权属登记协议书》的约定提供办理《国有土地使用证》所需的权属登记资料给买受人的，每逾期一天出卖人应向买受人支付30元的违约金。6、附件三：装饰、设备标准。阳、露台：阳、露台地面铺仿古砖。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。7、附录三《委托办理权属登记协议书》约定：第一条、买受人自愿委托出卖人办理买受人所购商品房的《房屋所有权证》。第二条、根据北流市房地产管理所的要求，买受人应于签订本协议书的同时签署买受人委托出卖人办理其所购该商品房的《房屋所有权证》的授权委托书。根据北流市房地产管理所的要求，办理商品房的所有权转移登记预告登记、抵押权预告登记及办理《房屋所有权证》须由买受人亲自前往房管部门予以申请（包括但不限于接受问询、签署相关申请文件）以及自行缴交办理商品房所有权转移登记预告登记、抵押权预告登记的相关费用；若买受人已婚且仅以买受人单方的名义购房的，买受人的配偶亦须与买受人一同前往房管部门接受前述事宜的问询。故买受人自愿同意：在出卖人通知的时间内，买受人将协同其配偶（如有）共同前往房管部门办理该商品房的问询事宜。否则，由此产生的买受人逾期支付房价款、逾期办理权属证书等法律后果均由买受人承担。第三条、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的180天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交北流市房地产管理所，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：(1)买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；（2）、按国土房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》所必须一切文件；（3）、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；（4）、买受人已完成本协议第二条约定的事项。第四条、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。8、《委托书》载明：廖科南因工作繁忙，特委托被告北流碧桂园代为办理该商品房的商品房预售合同备案、办理买受人所购商品房的《房屋所有权证》、领取《房屋所有权》或《房屋所有权》的复印件（付款方为银行按揭付款的）。 签订《商品房买卖合同》后，原告分别于2013年8月20日、2013年11月21日向被告支付了购房款262958元、59万元，合计852958元。原告向被告购买的北流市城南二路0299号北流碧桂园翡翠湖十八街108号已于2013年11月19日到北流市房地产管理所进行了商品房预售备案登记，备案登记号为备字第201311080116。该房屋位于北流碧桂园四期低层翡翠湖住宅，于2014年4月30日经过相关部门竣工验收合格，北流市住房和城乡建设局同意备案，并出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》给被告。 根据被告北流碧桂园的申请，经北流市人民政府就北流碧桂园四、五、六期办理不动产权证有关问题开会研究，2018年8月28日作出北政阅【2018】64号《研究北流碧桂园项目不动产权证办理有关问题的纪要》，决定：一、关于单体工程验收（根据实际建设情况，以户为单位）由市住建局重新核实，对没有违建的单户工程，出具意见以办理不动产权证；二、对没有违建的单户工程，可凭市住建局出具的验收合格证明，作为房屋已竣工验收合格的材料向市不动产登记局申请办理房屋所有权登记发证。2018年9月13日，北流市住房和城乡建设局出具了一份《关于北流碧桂园四期五期部分低层住宅（户）项目符合规划审批要求的证明》，内容载明：经我局现场核验，北流市碧桂园四期五期部分低层住宅（户）项目共有134户符合规划审批（其中：四期共110户，五期24户）具体名单详见附件。本案涉案的商品房北流碧桂园翡翠湖十八街108号因存在违法建筑不符合规划审批，不在该份名单中。 2018年11月16日，北流市不动产登记中心出具的《关于调查碧桂园十四套商品房不能办证的原因的复函》中载明：“根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请房屋所有权首次登记，应当提交包含房屋符合规划的材料。廖科南由于存在违建未能提供其房屋符合规划的证明材料，依法不能受理登记发证。 另查明，被告北流碧桂园是依法成立的具有房地产开发资质的企业法人。北流碧桂园翡翠湖十八街108号已取得商品房预售许可证，证号为北房预字第2013021号。被告于2014年12月1日向原告交付了该房屋。交付房屋后，原告在三楼楼顶上加盖了雨棚已及房子旁边搭建车棚。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否成立有效？二、被告应否协助原告办理房屋所有权证？三、在履行本案合同过程中，被告是否存在过错导致原告无法办理不动产权证？ 关于焦点一。本院认为，被告北流碧桂园是依法成立具有房地产开发资质的企业法人。涉案的商品房已取商品房预售许可证，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间的商品房预售合同关系成立、有效，原、被告均应按照合同履行其权利义务。 关于焦点二。本院认为，涉案商品房现因原告存在违建情况未能取得住建局的验收合格证明，被告北流碧桂园为原告廖科南办理房屋产权证的条件未成就，北流碧桂园无法将涉及办理房屋不动产所有权所需的材料交到房屋管理部门进行登记，因此无法协助原告办理不动产权证。因此，原告要求被告其办理房屋产权证的诉讼请求不当，被告应履行的是协助原告办理房屋产权证的义务。但因本案房屋尚存在违建、验收未合格，未符合办证条件，被告协助办理房屋所有权证的条件未达到，因此原告请求被告立即为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，证据不足、理由不成立，本院依法不予支持。 关于焦点三。本院认为，在履行本案合同过程中，因为原告存在违建的情形，不符合国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：……（二）建设工程符合规划的材料……”的规定，导致被告无法对涉案商品房进行不动产权首次登记，也就无法办理转移登记给原告，并非由于出卖人（被告）的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告无法协助原告办理房屋权属证书的原因，是因为涉案商品房存在违建不符合规划导致，被告在本案合同履行过程中，并不存在违约的情形，因此原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下： 驳回原告廖科南的全部诉讼请求。 本案受理费730元(原告已预交365元)，由原告廖科南负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费730元(开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 东 审 判 员  林 兵 人民陪审员  杨荣珍 二〇一八年十二月十七日 法官助理黄谟君 书记员罗镇