海口市龙华区人民法院民事判决书（2018）琼0106民初14022号原告：温某,男,1968年10月9日出生,汉族,住海南省海口市。委托诉讼代理人：温旭能,男,1995年6月23日出生,汉族,住海南省海口市,系原告儿子。被告：毛某,男,1984年12月15日出生,汉族,住海南省海口市。委托诉讼代理人：王淑芳,海南颖川律师事务所律师。原告温某与被告毛某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年09月14日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温旭能,被告的委托诉讼代理人王淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温某向本院提出诉讼请求：被告毛某向原告温某支付购买坡博俊景小区B栋602房屋剩余房款128396元。事实与理由：海口市坡博村坡博俊景的土地使用权系原告所有。2009年,原告在该土地上建设房屋并对外销售。2010年1月20日,被告与原告协商购买上述房屋的事宜,并与原告签订相应的《认购协议书》。根据双方《认购协议书》的约定：B栋602房78.29平方米,总价256791元。合同签订后,被告缴纳房款128395元。多年来原告一直向被告催收,但被告一直拒绝支付剩余房款。被告仍拖欠原告房款合计128396元。2016年海口市坡博村棚户区改造项目正式启动,原告作为土地使用权人配合政府部门签订了相应的协议同意分配方案。案涉的所有200多户房屋业主已经与拆迁指挥部签订相应的《拆迁补偿协议》。被告亦签订了相应的协议。根据《拆迁补偿协议》,被告已收到大部分的补偿款,但至今仍以资金短缺为由拒绝支付剩余的房款。原告认为被告已经构成违约,根据我国合同法的规定,被告应承担相应的违约责任。因巨额的房款被拖欠多年,原告损失巨大。现诉请法院,请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1、海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初7132号民事判决书；2、海口市中级人民法院（2018）琼01民终2483号民事判决书。被告毛某答辩称：原告的诉讼请求没有事实依据。因原告的主要过错导致双方签订的购房合同无效,造成被告的一定损失。原告长期没有按协议约定为被告办理按揭手续,还阻止被告对涉案房屋进场装修,阻止涉案房屋的通水通电。后多次与原告协商无果,导致被告长期在外租房的损失。原告未按协议约定为涉案房屋办理产权证,导致被告拆迁补偿款中补偿款减少20多万元。因为原告的过错导致合同无效,而被告因履行无效合同的损失超过原告主张的购房尾款。原告造成被告的损失事实存在,在原告存在主要过错的前提下,应参照合同法第五十八、第一百二十条的规定。依据双方的过错,考虑双方的实际损失承担相应的责任,否则有违公平合理,原的诉请无事实依据,请法院驳回。被告向本院提交以下证据：1、所购房屋现状图片；2、房屋租赁合同；3、物业服务费发票；4、代收水电费发票；5、海口市棚户区（城中村）改造联席会议办公室关于选择货币安置奖励有关事项的通知；6、海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议；7、海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目宣传手册。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1、关于原告提交的两份证据系生效的裁判文书,且与本案待证事实具有关联,该生效裁判文书认定的事实依法可以作为本案认定的事实；2、关于被告提交的七份证据,原告对以上证据的真实性予以确认,但对证明内容不予认可。经审核,被告提交的第二至第四项证据系其与案外人的租赁合同,与本案待证事实没有关联,故本院对被告提交的第二至第四项证据不予采信；第一项、第五项至第七项证据来源合法、客观真实、与本案待证事实具有关联性,本院对被告提交的第一、第五至第七项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据,本院认定事实如下：2009年,原告温某向海口市坡博村村民购买宅基地,未经国土、建设、规划等政府部门许可在该宅基地建成坡博俊景公寓,并对外出售。2010年1月20日,原告与被告签订了《坡博俊景认购协议书》,合同约定：约定被告以价款256791元的价格购买原告位于海口市××村号房,房屋建筑面积为78.29m；被告同意向原告支付认购房屋总价款50%的房款,剩余房款办理商业贷款按揭支付,原告同意房屋建设完工后交付给被告使用,并在交付两年内办理房产证,并过户到被告名下。合同签订后,被告依约于2010年1月20日支付了50%的房款128395元。原告向被告交付了约定房屋。房屋交付后,原告告知被告房产证办理不了,要求被告支付剩余购房尾款。由于原告未能办理商业贷款按揭,不能一次缴清剩余尾款,双方为此发生纠纷。被告未入住至涉案房屋中。2016年海口市龙华区政府开始对坡博、坡巷片区进行棚户区(城中村)改造,涉案的坡博俊景公寓也处于改造的范围。被告与案外人海口市龙华区房屋征收局于2017年1月22日签订了《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区(城中村)改造项目房屋征收货币化安置协议》。被告作为涉案房屋的被征收人,约定的征收补偿款为358928元。另查明,原告于2017年向本院提起诉讼,要求被告返还涉案房屋的拆迁补偿款358929元,被告提出反诉,要求原告支付其2012年1月1日至2016年12月底的在外租房的租金损失132000元、前期已支付的购房款的利息损失55851.8元、应得的安置补偿费差额201147元。本院于2017年11月6日作出（2017）琼0106民初7132号民事判决书驳回双方的诉讼请求和反诉请求。原告不服一审判决提出上诉,海口市中级人民法院于2018年8月8日作出（2018）琼01民终2483号民事判决书驳回了原告的上诉请求。本案审理期间,被告再次提出反诉请求,要求原告支付其2012年1月1日至2016年12月底在外租房的租金损失132000元、应得的安置补偿费差额201147元。因被告提出的反诉请求属于已经生效的裁判文书判决的内容,被告可申请再审,在本案中本院不予审理。本院认为,本案的争议焦点为：被告是否应当向原告支付涉案房屋的剩余房款共计128396元。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地；但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”原告不属于涉案房屋土地所属的农村集体组织成员,同时原告未取得政府相关部门的规划许可、建设许可的情况下,在农村集体土地上建设房屋进行销售,所建房屋系违法建筑。原被告双方签订的《坡博俊景认购协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定,故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,该协议书为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”合同无效后被告应当向原告返还房屋,原告应当向被告退还已支付的购房款。但因本案的涉案房屋被列入政府的棚户区改造范围被征收,案外人海口市龙华区房屋征收局将被告列为涉案房屋的被拆迁人,并达成了补偿协议。涉案的房屋已不能返还,被告作为被拆迁人属于拆迁利益权利人,其获得利益后应当对原告进行折价补偿。原告明知其所建设的房屋属于非法建筑仍进行销售,对此存在明显过错。涉案的房屋售价明显低于市场商品房价格,被告应对涉案的房屋的性质了解,故其行为亦存在过错。双方应承担相应的过错责任。原告与被告约定的购房金额为256791元。被告于2010年1月20日支付了其中的50%即128395元,剩余的128395元未支付。被告与案外人于2017年1月22日达成的拆迁补偿款为358928元。因房屋交付后,双方发生纠纷被告未进行装修入住。被告前期只支付了128395元,故即使被告向原告支付剩余的128395元后,被告所获得金额230533元可弥补对其资金被占用的损失。综上,原告诉请被告支付剩余的128395元有事实和法律依据,本院予以支持。对于被告辩称的安置补偿款的损失,经查,被告对于购买的房屋性质应了解,涉案房屋属于宅基地上的自建房,海口市龙华区房屋征收局按照自建房的补偿标准征收涉案房屋,符合规定。故对于被告的辩称没有事实和法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下：限被告毛某于本判决生效之日起十日内向原告温某支付剩余的购房款128395元。本案受理费1434元,由被告毛某负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉至海南省海口市中级人民法院。审判员 羊日强 二〇一八年十二月十日书记员 林一苗