贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初6947号 原告：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴**李家沱正街**商3，统一社会信用代码：915001136965692612。 法定代表人：于新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪春梅（特别授权代理），女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张庆敏（一般授权代理），女，系该公司员工。 被告：袁先华，女，汉族，出生于1956年11月19日，住毕节市七星关区。 原告重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点重庆滴公司）与被告袁先华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆点滴公司之委托诉讼代理人汪春梅、张庆敏，被告袁先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆点滴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币4326.67元，欠费明细如下:从2016年1月1日起至2018年7月31日，共计31个月的物业服务费，每月139.57元(建筑面积126.88㎡×1.1元/月)合计为:4326.67元；2、诉讼费由被告承担。 事实与理由:被告系原告管理的毕节××××区滨湖小区碧水星苑碧水星苑2-1-3-1室业主，从2016年1月1日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费。截止2018年7月31日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币4326.67元，原告多次催收均遭到被告拒绝。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。庭审时，原告明确物业费计算至2018年11月30日止。 被告辩称，一、原告重庆点滴物业管理有限责任公司(下称点滴物业)没有理由、也无权起诉本人，此诉讼为恶意诉讼。2015年7月，答辩人所住滨湖小区业主委员会与点滴物业签订了《物业服务合同》，合同第三十一条明确载明2015年8月1日起至2015年12月31日为试用期，试用期间甲方对乙方(点滴物业)的服务工作不满意的，甲方有权中止合同。试用期间因被答辩人点滴物业服务不合格，本小区业主委员会即书面通知点滴物业试用期终止不再履行正式服务合同，要求其退出滨湖小区物业服务工作并做好相关交接事宜。也就是说，原告已经不再具备管理本小区的资格，与本小区业主包括我本人之间已经没有任何法律上的关系。业委会就此还在小区进行了公告(业委会“关于要求点滴退出小区物业管理工作的函”为证),且同时通告了小区全体业主暂缓交纳物业管理费，待业主大会征求意见和表决后再行确定是否缴纳。违约成立的前提是相关合同约定合法，在答辩人与点滴物业没有任何直接法律关系的情况下，他凭什么起诉答辩人违约？事实上答辩人与点滴物业之间本就没有任何约定，何来违约一说？何来拖欠物业费一说？与点滴物业订立合同并产生履约纠纷的对象是滨湖小区业主委员会而不是答辩人。因此，点滴物业没有任何理由、也无权起诉答辩人，这是明显的起诉对象错误，此诉讼为典型的恶意诉讼。为此，恳请法院驳回原告点滴物业的不当诉讼请求。二、被答辩人已不具有滨湖小区物业管理工作的合法资格，答辩人依法不应承担被答辩人试用期满后强行服务期间的物业费。如前所述，因试用期不合格，本小区业主委员会已经正式通知被答辩人点滴物业退出本小区物业管理，但被答辩人一直赖着不走，强行服务，强迫业主缴纳物业费，这是明显的强制交易行为，不应得到法院的支持。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之第十条第二款有明确规定:物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。作为滨湖小区的一名普通业主，我理所当然应该而且有义务按照小区业主委员会做出的决定行事，除非点滴物业取得合法管理权的情况下，其才有资格同答辩人讨论收取物业费相关事宜。为此，恳请法院驳回被答辩人点滴物业要求答辩人支付其物业费的无理诉讼请求。三、在本案受理之前，贵院在2017年4月27日就受理了滨湖小区业主委员会(简称业委会)诉点滴公司物业服务合同纠纷一案，业委会诉请中的第一项就是:请求依法判令确认点滴物业与滨湖小区业主委员会签订的毕节××××区区滨湖小区物业服务合同》无效。该案目前还在二审期间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第136条:“有下列情形之一的，中止审理:(五)本案必须以另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的归定，答辩人请求贵院先中止审理点滴物业与袁先华物业服务合同一案《毕节市七星关区人民法院(2018)黔0502民初6947号》。待业委会诉点滴物业公司物业服务合同一案《(2017)黔0502民初2461号民事判决》的二审有了审理结果后，再审理点滴物业与袁先华物业服务合同一案(毕节××××区区人民法院(2018)黔0502民初6947号》)。另外，答辩人还有一事实陈述:原告点滴物业《民事诉状》中“被告:袁先华，男。”.而本答辩人性别:女。可见，被答辩人对其诉讼对象是男是女都未搞清楚。基于以上陈述的事实及理由，请求人民法院依法驳回被答辩人诉讼请求，并责令被答辩人在法庭上公开向答辩人当面道歉，相关诉讼费用由被答辩人承担。同时，答辩人保留对被答辩人进行反诉的权利。答辩人有充分的理由相信，人民法院定会依法做出一个客观、公正，经得起事实和历史检验的判决! 本院经审查查明，2015年7月8日毕节××××区区滨湖小区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。原告点滴公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，原告点滴公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订毕节××××区区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月·平方米，步梯房为0.70元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。 另查明，被告居住七星关区滨湖小区碧水星苑（电梯房），住房建筑面积126.88平方米，属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2016年1月1日至2018年11月30日，被告未按照毕节××××区区滨湖小区物业服务合同》的约定每月向原告点滴公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年1月1日至2018年11月30日，被告应缴纳的物业服务管理费为126.88平方米×1.10元/月·平方米×35个月=4884.88元。 再查明，2017年4月27日七星关区滨湖小区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求确认原七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的毕节××××区区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，本院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳七星关区滨湖小区业主委员会全部诉讼请求七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为毕节××××区区滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订的毕节××××区区滨湖小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经本院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，本院依法予以确认。被告作为居住毕节××××区区滨湖小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告点滴公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。对于被告的辩称理由部分予以采纳，原告重庆点滴公司未尽到合同的约定全面义务。经综合全案考虑，本院酌情认定原告承担30%的责任。故对原告主张被告支付2016年1月1日至2018年11月30日物业管理费的诉请，本院支持70%即4884.88元×70%=3419.42元。对于被告的辩称小区每年的停车、广告收入应均摊返还给每位业主的问题，被告未提反诉本案不予处理，被告可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁先华于本判决发生法律效力之日立即支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年11月30日的物业服务费3419.42元； 二、驳回原告重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一八年十二月二十五日 书记员  李 犇