广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2108号上诉人（原审原告）：何永棠，男，1958年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：何德华，男，1989年8月13日出生，汉族，住广东省中山市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张双全，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市小榄镇房地产投资开发有限公司，住所地广东省中山市小榄镇升平中路****。法定代理人：罗宝良，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。上诉人何永棠、何德华因与被上诉人中山市小榄镇房地产投资开发有限公司（以下简称小榄镇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初8937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。何永棠、何德华上诉请求：撤销一审判决，改判小榄镇房地产公司支付何永棠、何德华逾期办证违约金（实际计算至小榄镇房地产公司完成办证义务）。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.何永棠、何德华在一审庭审中已经明确，2012年以及2017年两次签订的中山市商品房买卖合同均作为证据提交，该内容也已明确记录在一审庭审笔录中，一审法院只将2012年签订的中山市商品房买卖合同作为何永棠、何德华提交的证据，而否认2017年签订的中山市商品房买卖合同是何永棠、何德华的证据，显属认定事实错误。2.小榄镇房地产公司已将2017年签订的中山市商品房买卖合同作为证据提交，该证据也可以作为认定案件事实的证据。3.根据2017年签订的中山市商品房买卖合同第八条的约定，小榄镇房地产公司应在2017年6月28日前将涉案商品房交付给何永棠、何德华，该条明确的是小榄镇房地产公司交房的最后期限，并非实际交房的时间。事实上，双方在2012年11月2日小榄镇房地产公司向何永棠、何德华交付了涉案房屋，因此本案涉案商品房交付的具体时间为2012年11月2日，办证期限应从该期限算起。4.根据2017年签订的中山市商品房买卖合同第十四条的约定，小榄镇房地产公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该条明确的办证起算时间为商品房交付使用，而不是合同约定的商品房最后的交付期限，本案中2012年11月2日是具体的交付使用时间。法院的很多生效判决均判决开发商需在商品房实际交付后的720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。5.一审法院已经认定涉案房屋在2012年11月2日交付给何永棠、何德华，并不是小榄镇房地产公司称的2017年6月28日。同时，根据2017年签订商品房买卖合同约定的交付时间是2017年6月28日之前，因此涉案商品房最迟在2017年6月28日交付，但是可以提前交付。2012年、2017年签订的两份合同关系不能割裂。2012年是何永棠本身就是买受方，且涉案房屋事实上是拆迁安置房屋，并不是普通意义上的商品房买卖。2012年11月2日交楼时，何德华也随同何永棠一起入住，因为小榄镇房地产公司迟迟未给何永棠、何德华办证，直至5年后的2017年因何德华有结婚需求，因此在涉案房屋初始登记根本没有确权的情况下，何永棠才提出加名，何德华也作为买受人之一，而且2017年5月10日签署终止协议书时，事实上已经超过了2012年合同约定的720个工作日的办证期限。因此，小榄镇房地产公司存在逾期办证是客观事实。小榄镇房地产公司在提供终止协议的内容时完全免除了自身责任。何永棠、何德华并没有放弃追究小榄镇房地产公司逾期办证的违约责任，而且该终止协议的签署纯粹是形式上的要求，不能改变何永棠、何德华在2012年已经全部交付房款，2012年11月2日已经收楼等客观事实。小榄镇房地产公司辩称：1.何永棠与何德华在2012年9月19日签订的合同已经终止，在签署终止协议时已经明确有关该合同的一切义务终结，互不追究。终止原来买卖合同是因为何永棠、何德华要求将涉案房屋产权人变更，小榄镇房地产公司配合何永棠、何德华的申请。现何永棠、何德华又以小榄镇房地产公司逾期办证为由要求小榄镇房地产公司承担相关责任与双方签署终止原合同所达成的条件相违背，也与签署终止协议的目的相违背。何永棠、何德华的行为违反诚信原则、公平正义原则。2.在何永棠、何德华与小榄镇房地产公司签署新的买卖合同后，双方重新确立新的房屋交付时间。由于产权人发生变更，当时付款的收据及发票均已经办理变更，涉案房屋交付时间应该以新合同为准。3.从办证的流程来看，何永棠在2012年签署原买卖合同后一直没有向税务部门缴纳契税，客观上造成涉案房屋办证资料不齐备，责任应该由何永棠、何德华承担，何永棠、何德华要求小榄镇房地产公司承担逾期办证责任没有事实及法律依据，应予驳回。何永棠向一审法院起诉请求：1.小榄镇房地产公司将办理权属登记需由小榄镇房地产公司提供的资料报登记机关备案；2.小榄镇房地产公司向何永棠支付逾期办证违约金（以已付房款为基数，按每日万分之一从2015年9月25日起计至完成办证之日止）。一审法院认定事实：坐落于中山市小榄镇紫荆中路**紫荆阁**为小榄镇房地产公司投资开发的商品房。2012年9月11日，何德华代何永棠与小榄镇房地产公司签订紫荆阁拆迁补偿用房购房合同一份，主要约定：1.何永棠购买小榄镇房地产公司坐落于中山市小榄镇紫荆阁1幢701房（下称该商品房），建筑面积为111.64平方米，套内面积为89.55平方米，价款为312592元；2.基于何永棠为拆迁补偿用户，置换给何永棠80平方米，故扣减其应置换的面积折合的房款224000元后，其实际应付房款为88592元。该款由何永棠于签订本合同之日起7日内一次性支付给小榄镇房地产公司；3.在签订本合同时，小榄镇房地产公司已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用证、预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等开发文件以及公示了中山市商品房买卖合同（含六个附件）、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议，何永棠已经清楚了解、认可并同意于签订本合同10天内携带身份证、本合同、付款凭证等相关资料到小榄镇房地产公司指定地点按公示的文本签署中山市商品房买卖合同及相关文件，并办理有关手续；4.与本交易按揭涉及有关的律师费、公证费、契税、印花税、办理房地产权证的费用及政府各项税费等其他一切有关的费用，概由何永棠支付；5.小榄镇房地产公司于2012年10月30日将该商品房交付给何永棠使用，因不可抗力原因影响交楼时间，小榄镇房地产公司可相应顺延；6.小榄镇房地产公司于该商品房交付之日起720个工作日内递交有关文件为何永棠办理房地产权属证书，逾期按总房价每天万分之一支付违约金。如因不可抗力及其他非小榄镇房地产公司原因导致办证延误的，小榄镇房地产公司有权相应顺延办证期限；7.发生下列情况之一的，视为何永棠违约，小榄镇房地产公司有权不给予何永棠购房福利优惠，并将该商品房收回另行出售；若小榄镇房地产公司同意给予宽限期，则小榄镇房地产公司有权按每日万分之一计收违约利息：（1）于上述指定日期未支付房价款；（2）于指定日期未签署中山市商品房买卖合同；（3）于上述指定日期未办理银行按揭手续，又未付款的；（4）存在违反本合同的其他行为；等等。2012年9月19日，何永棠与小榄镇房地产公司签订中山市商品房买卖合同一份（合同条码为1201046252，含六附件），约定内容基本如上，就小榄镇房地产公司逾期交房、办证等违约责任进行了补充约定，包括：1.小榄镇房地产公司除因遭遇不可抗力、台风、雨天或战争、动乱、相关政府部门等导致的延误情况以外，小榄镇房地产公司未能按合同约定期限交付商品房的，逾期不超过30日，自本合同延误交付期限的第二天起至实际交付之日止，小榄镇房地产公司按日向何永棠支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日而不足90日的，何永棠不能行使解除合同的权利，但可要求小榄镇房地产公司按日向其支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，何永棠有权解除合同。何永棠解除合同的，小榄镇房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付房款的10%向其支付违约金。小榄镇房地产公司退回何永棠全部已付房款及支付违约金后，何永棠同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失小榄镇房地产公司不再另外赔偿或补偿。何永棠要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日止，小榄镇房地产公司按日向何永棠支付已付房款万分之二的违约金；2.小榄镇房地产公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记备案。如因小榄镇房地产公司的责任，何永棠不能在规定期限内取得该商品房权属证书的，双方同意何永棠不退房，小榄镇房地产公司自迟延之日起每日按何永棠已付房价款的0.005%向何永棠支付违约金；非小榄镇房地产公司的责任导致何永棠未能在规定期限内取得产权证的，双方同意按附件六补充协议第五条约定执行（附件六第五条：本合同第十四条关于产权登记的约定。1.若出卖人负责为买受人办理房地产权证、国有土地使用证的，买受人必须在出卖人将该商品房交付其使用时付清办理产权登记所需的税费，否则出卖人有权停止、暂缓为买受人办理领取契证手续而不承担第十四条的违约责任。2.若买受人在出卖人通知期限内未付清全部房价款（含面积增加应补房价款），或面积减少买受人不办理退款手续，或买受人在出卖人通知的期限内未签订面积差异确认文件，致出卖人无法为买受人开出足额房价款发票办理核缴契税手续，未能取得完税证办理产权登记，出卖人有权停止、暂缓为买受人办理领取契证手续而不承担第十四条的违约责任。3.因买受人的原因，包括但不限于按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或身份证明文件失效或者不及时缴交办证税费，或者自行缴税后不及时移交完税证明给出卖人致向相关部门未能核税，或对商品房进行拆改建、加建等延误政府有关部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交资料办理产权登记手续等等，出卖人不承担任何责任，办理产权登记期限相应顺延。或出卖人有权向买受人发出书面通知后，出卖人办证责任即告免除，由买受人自行办理产权登记，由此产生的一切后果、责任均由买受人承担。此后若有证据证实是由于证明有关部门、按揭产权登记，由此产生的一切后果、责任均由买受人承担。此外若有证据证实是由于政府有关部门、按揭银行、测绘部门等第三方延误的，买受人同意出卖人亦有权相应顺延办理契证期限等等。2012年9月19日，小榄镇房地产公司开具收款收据确认收到何永棠房款（补2012年9月17日）88592元。2012年11月2日，小榄镇房地产公司向何永棠交付上述商品房，并开具收据确认收到何永棠装修管理费200元。2017年5月10日，何永棠与小榄镇房地产公司签订商品房买卖合同终止协议书一份，主要载明何永棠与小榄镇房地产公司于2012年9月19日签订了中山市商品房买卖合同，由何永棠购买位于中山市小榄镇紫荆中路68号紫荆阁1幢701房，已于2012年10月9日在中山市房地产交易登记管理所办理了合同登记备案手续。现因何永棠资金周转需要，经双方友好协商，决定终止合同，并达成协议如下：1.何永棠、何德华、小榄镇房地产公司双方签订的上述中山市商品房买卖合同于本协议书生效之日起正式终止。小榄镇房地产公司收回上述商品房有权另行出售，何永棠对此并无异议；2.自签订本协议书之日起，何永棠同意放弃对该商品房主张一切权利和权益。双方由原合同所确立的权利义务即告终止，自此双方互不追究责任；3.终止商品房买卖合同备案的手续费由何永棠承担；4.本协议自双方签订之日起生效。2017年6月28日，何永棠、何德华作为买受人与小榄镇房地产公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同一份（合同条码为1701045037，含六附件，其中附件六签订日期是2017年7月28日）并办理了网上登记备案，该合同除买受人增加了何德华、付款时间变更为2017年6月28日、商品房交付时间变更为2017年6月28日前及对应的办证时间等内容变更以外，其他内容与上述何永棠与小榄镇房地产公司于2012年9月19日所签订的商品房买卖合同（含六附件）的内容基本一致。2017年7月31日，何永棠持2012年9月19日的商品房买卖合同等证据诉至一审法院，提出上述请求。一审庭审过程中，小榄镇房地产公司表示同意何永棠、何德华办证的诉求并表示涉案房地产的产权证已在办理中，但不同意支付违约金。何永棠、何德华确认其截至第二次庭审辩论终结时(2017年11月22日）尚未交纳办证税费，理由是未接到小榄镇房地产公司的通知，坚持要求小榄镇房地产公司承担违约责任。此外，何永棠、何德华确认其两人为父子关系，2017年5月因小榄镇房地产公司未能办好产权证所以才签订后来的商品房买卖合同拟把何德华的名字加上去。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，何永棠与小榄镇房地产公司于2012年9月19日自愿签订商品房买卖合同，属双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。在该合同履行过程中，何永棠与小榄镇房地产公司于2017年5月10日又自愿签订了商品房买卖合同终止协议书，约定自此终结上述2012年9月19日的商品房买卖合同的相关权利义务，属双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。即至此，何永棠与小榄镇房地产公司于2012年9月19日签订的商品房买卖合同终止，双方由该合同所确立的权利义务即告终止，按约定何永棠同意放弃对该商品房主张一切权利和权益，双方自此互不追究责任。现何永棠持该商品房买卖合同（2012年9月19日）诉求小榄镇房地产公司按该合同约定提供办证资料到产权登记机关备案和承担违约责任，理据不足，一审法院不予支持。本案中，一审法院根据双方新签订的合同依法追加了何德华参加诉讼，何永棠、何德华诉求小榄镇房地产公司将办理涉案房地产办理权属登记需由小榄镇房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，小榄镇房地产公司亦表示同意按合同约定协助何永棠、何德华办证，于法不悖，一审法院予以支持。小榄镇房地产公司辩称已在为何永棠、何德华办证，并已将相关资料提供给了产权登记机关，但没有提供相关证据佐证，依法应承担举证不能的不利后果，其仍应按何永棠、何德华与其于2017年7月28日签订的商品房买卖合同的约定协助何永棠、何德华办理不动产权证，包括提供应由小榄镇房地产公司提供的资料给产权登记机关备案等义务。与此同时，何永棠、何德华亦应按约定付清办理产权登记所需的税费和提供办证所需资料。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、小榄镇房地产公司按何永棠、何德华与小榄镇房地产公司于2017年6月28日签订的商品房买卖合同的约定将办理位于中山市小榄镇紫荆中路68号紫荆阁1幢701房权属登记需要由小榄镇房地产公司提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回何永棠、何德华其他诉讼请求。案件受理费300元，由何永棠、何德华负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。小榄镇房地产公司与何永棠于2012年9月19日签订的商品房买卖合同已经双方协商一致终止，现对双方均无拘束力。2017年6月28日，何永棠、何德华与小榄镇房地产公司又签订了一份商品房买卖合同，约定涉案房屋的交付日期为2017年6月28日前。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。现何永棠、何德华主张小榄房地产公司自2012年11月2日实际向何永棠转移占有起720个工作日，仍未履行合同约定的协助办理权属登记义务，构成违约。小榄镇房地产公司认为自双方合同所约定的交付日期2017年6月28日起算，尚未逾720个工作日。双方争议系何永棠、何德华与小榄镇房地产公司于2017年6月28日签订的商品房买卖合同中关于自“交付之日起720个工作日计算”中“交付”应如何理解。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”即商品房的交付，可以以转移占有的方式，亦可以以约定的方式交付。何永棠、何德华与小榄镇房地产公司在明知该房屋已于2012年11月2日向何永棠转移占有的情形下，仍于合同中约定该房屋的交付时间为2017年6月28日前。如按何永棠、何德华的主张，小榄镇房地产公司的协助备案登记义务应当在2012年11月2日起720个工作日内履行，则小榄镇房地产公司在签订该合同时即已构成迟延违约。而何永棠、何德华要求将涉案房屋的买受人由何永棠变更为何永棠、何德华，小榄镇房地产公司须重新提交涉案房屋权属登记需要的资料，必然会延长小榄镇房地产公司履行义务的时间。在此情形下，将涉案房屋的交付日期约定为2012年11月2日，显然不符合合同目的。故结合涉案合同的有关条款，双方合同中所约定的交付之日，应当是指签订合同当日，即2017年6月28日。小榄镇房地产公司应当自该日起720个工作日内将涉案房产权属登记需由其提交的资料报权属登记机关备案。自2017年6月28日起，至何永棠、何德华向一审法院起诉之日，并未超出双方合同约定的办理权属登记义务履行期限，何永棠、何德华请求小榄镇房地产公司向其支付逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人何永棠、何德华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（何永棠、何德华已预交），由何永棠、何德华负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  刘 通二〇一八年十二月七日书记员  隋 越