湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5444号 原告：唐敏，女，汉族，1955年9月1日出。 原告：彭思远，男，2013年11月12日出生，汉族。 法定代理人：彭双浩，男，1983年9月12日出生，汉族。 两原告共同委托诉讼代理人：向卓云（特别授权），湖南世勤律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：杨小利，男，汉族。 原告唐敏、彭思远诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐敏、彭思远的委托诉讼代理人向卓云、被告的委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐敏、彭思远向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金20000元及按已付房款日万分之一的违约金3138元（从2017年1月1日计算至2017年3月28日），共计23138元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信股份有限公司怀化分公司工会与被告签订《商品房团购协议》约定电信公司员工（包括以员工名义的其他人员）团购被告拟建的大汉龙城电信智能小区的相关条款。该协议签订后，因各种原因被告不能按期履行，经双方协商于2015年7月28日签订了《商品房团购补充协议书》，将交房时间推迟至2016年12月31日，并约定如果被告不能在该日期前交房，被告免收电信公司签约业主2年物业管理，并另行补偿签约业主每户2万元。2015年11月23日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告以364926元的价格购买被告开发建设的大汉龙城电信智能小区1幢7层703号房屋一套，单价为每平方米2873.21元，总金额364926元，合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月31日前，按照国家和地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》。合同第十二条约定逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付全部的购房款，被告并未将房屋依法定和约定条件交付原告，被告应承担违约责任，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房前缴清房屋专项维修资金，《补充协议》第一条第二款约定专项维修资金按照有关规定由买受人自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。被告在2016年12月23日已通知原告办理入伙手续，履行了告知义务，所售房屋2017年3月28日已办理了收房手续，被告不应当再承担逾期交房违约责任，请法院驳回原告的不合理诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的商品房团购协议书及补充协议书及电信公司证明，被告有异议，本院认为尽管被告否认原告系电信公司团购人员，但原告提供的电信公司证明有经办人签字并加盖公章，符合证据形式要件，能证明原告从电信公司员工黄均勇处受让团购指标的事实，故本院对原告的电信团购人员身份予以认定。对双方有争议的逾期交纳维修基金是否为被告延期交房的理由，本院将在本院认为部分另行阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，双方又于2015年7月28日签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。 2015年11月23日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第1幢7层703号住宅一套，单价为每平方米2873.21元，总房款为364926元；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；原告未按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或书面要求延期交房的，被告可以据实延期；由于被告原因，未按合同约定将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日向原告支付已交房价款万分之一的违约金等等。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；原告未付清购房款，原告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任；同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担；专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳；前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月等等。 合同签订后，原告交清了购房款。2017年12月26日涉案商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告已于2017年3月28日收房。2017年12月22日本案所涉楼房经消防验收合格。 本院认为：《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行。原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已交清了购房款，但至原告2017年3月28日收房之日，无证据显示被告的房屋具备交房条件，现原告要求被告赔付逾期交房补偿金2万元，符合合同约定，本院予以支持。原告于2017年3月28日办理收房手续，虽被告的房屋此时尚未具备合同约的交房条件，但原告的实际收房行为视为认可被告当时的交房条件，故原告主张自2017年1月1日起按总房款的日万分之一计算逾期交房违约金至2017年3月28日收房日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经核算，上述期间的逾期交房违约金为1416.74元(364926元×0.0001×86天＝3138元)。被告认为原告未缴存房屋专项维修资金、其享有据实延期交房之先履行抗辩权，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定，且房屋买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋。现原告购买的商品房至收房之日尚未达到约定的交房条件，被告主张的先履行抗辩权没有事实基础及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐敏、彭思远逾期交房补偿金20000元； 二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐敏、彭思远逾期交房违约金3138元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费351元，减半收取175.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈艳君 二〇一八年十二月二十一日 代理书记员  李一君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。