呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2959号上诉人（原审被告）：东莞市宝居乐家居股份有限公司，住所地广东省东莞市石碣镇沙腰村刘沙北路宝居乐厂区**楼。法定代表人：黎进武，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建强，男，1969年4月7日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：陈云华，女，1973年4月12日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。共同委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区东库街**。法定代表人：白雅力格，该公司总经理。上诉人东莞市宝居乐家居股份有限公司（以下简称宝居乐公司）因与被上诉人李建强、被上诉人陈云华、被上诉人内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司（以下简称蒙苑投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝居乐公司的委托诉讼代理人钱亚峰、被上诉人李建强和陈云华的共同委托诉讼代理人王佳琦、甄妮到庭参加诉讼、被上诉人蒙苑投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝居乐公司上诉请求：撤销原判,依法驳回李建强、陈云华的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实错误。一审法院认为宝居乐公司与蒙苑投资公司所签订的《蒙苑国际商业广场租赁合同书》是基于承租人内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（以下简称天旭公司）与李建强、陈云华之间的包租协议而取得的使用权而签订的,进而把宝居乐公司的身份定位成次承租人。事实上宝居乐公司对涉案房屋使用权的取得,是基于涉案房屋所有权人对房屋的出租行为而取得的,宝居乐公司是与所有权人直接签订租赁合同而取得房屋使用权,并非是次承租人的角色。一审庭审中,宝居乐公司提供了证据显示涉案房屋所有权至今仍归天旭公司所有,并且向法院说明了签订租赁合同时,为保证宝居乐公司的合法权益,宝居乐公司在签订租赁合同前特意向房产部门进行了调查,在确认了租赁房屋归天旭公司所有后,方签订《蒙苑国际商业广场租赁合同书》,宝居乐公司已经尽到了谨慎义务,宝居乐公司是善意的第三人,其合法的权益应该得到保护。从一审法院确认的事实可以看出,宝居乐公司在租赁涉案房屋时,涉案房屋确实属天旭公司所有,对于所有权人依法处置自己的财产,完全合法有效,应该得到保护。而李建强、陈云华主张权利的依据,是其与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑房地产公司）所签订的《商品房买卖合同》及新城区人民法院(2017)内0102民初5323号民事判决书,而这两份文件均不是其对涉案房屋享有所有权的依据。综合以上事实,宝居乐公司取得涉案房屋使用权是基于所有权人的财产处置行为,而非一审法院认定的次承租人的承租行为。故而一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院因认定了宝居乐公司为次承租人,故而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条。宝居乐公司认为本案属于在租赁期间租赁物所有权发生变动的情况,应依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》一百一十九条规定，适用买卖不破租赁原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”从一审至今,李建强、陈云华也没有取得任何证据证明涉案房屋所有权归其所有,事实上房产部门到目前登记的房屋所有权人仍然为天旭公司。因此,宝居乐公司认为其与天旭公司的租赁合同是合法有效的,对此一审法院也在判决中予以确认,既然租赁合同是合法有效的,且租赁合同是发生在所有权变动之前,那么本案当然应该适用买卖不破租赁原则。三、要求宝居乐公司向李建强、陈云华返还商铺,并支付占用期间费用没有事实及法律依据。一审法院判决认为在李建强、陈云华解除与天旭公司所签协议时,宝居乐公司作为第三人参加诉讼,知悉了解除合同的事宜,就应该归还商铺。但是新城区人民法院的判决只是确认解除了李建强、陈云华与天旭公司签订的租赁合同,并要求天旭公司支付租金及违约金。其并未确认涉案房屋归李建强、陈云华所有,也未要求天旭公司返还房屋,也未要求宝居乐公司承担任何支付或返还房屋的责任。现在一审法院依据这份判决要求宝居乐公司支付所谓的占用费,于法无据,与事实不符。四、宝居乐公司作为外省投资者,在充分调研的基础上投入了巨额的资金,但在尚未收回投资成本的情况下,如果按照一审判决的结果履行,高额的租金成本必然导致宝居乐公司陷入亏损。为了对自身合法权益的保护，宝居乐公司唯有上诉寻求法律的最后保护，希望法院能查明事实还宝居乐公司以公平。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请依法撤销一审判决，并驳回李建强、陈云华的诉讼请求。李建强和陈云华共同辩称，本案宝居乐公司的主张没有事实依据。首先，租赁房屋应考虑该占有、使用、收益权利的真正来源，而本案宝居乐公司所主张的天旭公司因基于享有所有权进而有权出租涉案房屋属于伪命题，因为所有权和房屋占有、使用、收益的权利是可以分离的。本案宝居乐公司向天旭公司承租涉案房屋之前，涉案的商铺早已通过买卖的形式出卖给李建强、陈云华，并已经实际交付。李建强、陈云华与天旭公司签订了蒙苑商业广场精品店包租协议，将涉案房屋租赁给天旭公司使用。租赁期限自2009年的10月1日至2020年的3月31日止。因此，宝居乐公司可以占有涉案房屋的权利基础在于李建强、陈云华将所购商铺出租给天旭公司，而并非天旭公司拥有所有权。2009年至2013年期间，天旭公司也依据李建强、陈云华与天旭公司签订的合同支付了租金。生效的裁判文书也已经认定了上述事实。在天旭公司未能依据与李建强、陈云华的包租协议的约定，履行支付租金的义务时，李建强、陈云华享有解除上述协议，并要求返还涉案房屋的权利，因此在合同解除之时，宝居乐公司已经丧失了对于涉案房屋的占有使用的权利。自解除包租协议之日起，属于无权占有。因此，李建强、陈云华有权要求其支付房屋占有使用费，同时，宝居乐公司一直在强调善意，我国法律上并未规定债权或者说房屋占有使用收益权适用善意取得制度，跟物权完全两回事。宝居乐公司的主张没有事实和法律依据。蒙苑投资公司未出庭应诉答辩，未提交证据，未发表质证意见。李建强和陈云华向一审法院起诉请求：1、判令宝居乐公司立即向李建强和陈云华支付自2017年11月23日起至宝居乐公司实际返还蒙苑国际广场A座精品店壹层190号商铺之日止的占用商铺期间给李建强和陈云华造成的损失，按每日每平米7.7元计算，暂计算至2018年3月12日，即44038.07元；2、判令宝居乐公司承担本案的评估费用1100元；3、判令宝居乐公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年10月18日，李建强和陈云华与蒙苑公司签订《商品房买卖合同》，约定：李建强和陈云华购买位于蒙苑国际商业广场A座精品店壹层190号房，建筑面积52.47平方米，房屋总价款1234095元。同日，李建强和陈云华（甲方）与天旭公司（原呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司）（乙方）签订《蒙苑商业广场精品店包租协议》，约定：李建强和陈云华将涉案房屋出租给天旭公司，租赁期限为10.5年，自2009年11月1日至2020年4月30日止，平均月租金为9794元，乙方每季度向甲方支付租金一次；第五条商铺的转让、转租和抵押约定：1、租赁期满后合同未续签的，该商铺使用权由甲方收回；2、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让或赠与该出租的商铺，并应及时书面告知乙方，转让前应告知受让人本合同的履行情况，转让后，按照买卖不破租赁的原则，本合同对新的商铺所有权人和乙方继续有效。该合同中，甲方的权利与义务也一并转让给新的商铺所有权人；3、甲方出售商铺，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；4、在租赁期间乙方拥有对商铺经营权、转租权，甲方不得干涉；第七条合同的变更、解除与终止约定：1、因乙方租赁该商铺用作商业经营等，且涉及相邻商铺的大量商铺同时租赁使用，若甲方解除合同，将涉及到其它租赁商铺失去应有使用价值，故未经双方协商一致，甲方不得以任何理由解除合同。2017年11月23日，新城区人民法院作出（2017）内0102民初5323号民事判决书，对李建强和陈云华诉被告天旭公司，第三人宝居乐公司房屋租赁合同纠纷作出判决，李建强和陈云华诉请：1、解除双方之间的《蒙苑商业广场精品店包租协议》；2、判令天旭公司支付租金；3、判令天旭公司支付违约金；4、诉讼费用由天旭公司承担。新城区人民法院判决内容为：一、解除李建强和陈云华与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》；二、天旭公司支付至本判决生效之日止的租金；三、天旭公司支付至实际给付之日止的违约金。现判决书已于2018年1月26日生效。2018年1月26日，李建强和陈云华委托内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通评估公司）对涉案房屋租赁单价进行评估，景通评估公司作出内景通估字[2018]第0024-16号《房地产咨询估价报告》，位于呼和浩特市新城区蒙苑国际商业广场**精品店****商铺在2018年1月16日的估价时点，租赁单价为7.7元/平方米/天。2018年3月16日，景通评估公司向李建强和陈云华等30人开具了不动产评估费发票，金额为33000元。2013年9月16日，宝居乐公司（乙方）与第三人蒙苑投资公司（甲方）签订了《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，约定：甲方将位于呼和浩特市兴安北路85号蒙苑国际商业广场A座一层4540平方米的面积租赁给乙方经营；合同期限自2014年1月1日至2023年12月31日；房屋租金为每年300万元，自签订之日起，租金（包括物业费）每三年递增5%，递增部分与租金（包括物业费）一起按季度交纳，以上费用乙方须于每月三日前缴纳，如有拖欠，每天按应缴纳款项的1%向甲方支付违约金。2013年10月，宝居乐公司（乙方）与蒙苑投资公司（甲方）签订了《蒙苑国际商业广场租赁合同补充协议》，约定：由于甲方在撤场时，遇不可预见因素影响，致使延期交付场地1个月零10天，现经甲、乙双方友好协商，将原合同终止时间2023年12月31日延长至2024年2月10日终止。2010年6月4日，呼和浩特市房产管理局向天旭公司制作了房屋所有权证，位，位于新城区兴安北路**蒙苑建材大市场的房屋所有权人为天旭公司，房屋产权证号为：呼房权证新城区字第**/div>2018年5月15日，天旭公司出具《证明》，证明：宝居乐公司于2013年9月16日与第三人蒙苑投资公司签订关于呼和浩特市兴安北路85号蒙苑国际商业广场A座一层4540平方米的商场租赁协议，该协议约定物业所有权属我公司所有，当时蒙苑投资公司签订出租协议，是受我公司委托经营行为，其在委托经营期间所签订的租赁协议我公司均认可，并承认其法律效力。2018年5月7日，宝居乐公司（乙方）与第三人蒙苑投资公司（甲方）、贾贵忠（丙方）签订了《协议书》，约定：1、甲乙双方于2013年9月16日签订租赁合同，由乙方承租甲方蒙苑国际商业广场A座一层部分物业，合同签订后截止2018年10月1日乙方共欠甲方租金、物业费、制冷费共计1860.60万元；2、乙丙双方于2014年4月3日签订借款协议，丙方向乙方借款1000万元（由乙方委托法定代表人黎进武向丙方出借1000万元），现该款项按月息3%计算至2018年10月1日借款本息合计2618万元；3、2014年5月，三方一致同意，乙方以其对丙方享有的1000万元借款本息合计2618万元债权抵付乙方截止2018年10月1日应付甲方租金、物业费、采暖费、制冷费，抵付后，乙方截止2018年10月1日前所负甲方的全部债务清偿完毕。另查明，李建强、陈云华向新城区人民法院出具书面意见，同意占有使用费的计算标准参照其与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》约定的租金标准计算。一审法院认为，李建强和陈云华与蒙苑房地产公司签订的《房屋买卖合同》，及与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》，宝居乐公司与第三人蒙苑投资公司签订的《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李建强和陈云华作为涉案房屋的出租人，通过诉讼的方式与天旭公司解除包租协议后，天旭公司即丧失了对外出租的权利，天旭公司授权第三人蒙苑投资公司与宝居乐公司签订的租赁合同现已无法继续履行；宝居乐公司在知道李建强和陈云华与天旭公司解除包租协议后，未与李建强和陈云华达成新的租赁协议，应向李建强和陈云华返还涉案房屋，宝居乐公司继续占用使用涉案房屋，应向李建强和陈云华支付占用使用费；根据新城区人民法院作出的（2017）内0102民初5323号民事判决书，天旭公司支付租金至判决生效之日止，故对于李建强和陈云华请求宝居乐公司支付自合同解除生效之次日即2018年1月27日至返还之日的占用商铺使用费的诉请，新城区人民法院予以支持；对于占用使用费的计算标准，李建强和陈云华请求按照其委托的鉴定机构出具的鉴定意见计算，亦通过书面形式表示同意按照其与天旭公司签订的包租协议的标准计算实际占用使用费，考虑到宝居乐公司与第三人之间的租赁合同无法继续履行，系由于天旭公司违约所致，宝居乐公司未违反合同约定，故新城区人民法院参照李建强和陈云华与天旭公司所签订的包租协议约定的标准计算宝居乐公司占用期间的使用费，自2018年1月27日暂计算至2018年3月12日的占有使用费为14691元（45天×9794元/月÷30天）；对于李建强和陈云华请求宝居乐公司给付鉴定费1100元的诉请，新城区人民法院不予支持。经新城区人民法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、东莞市宝居乐家居股份有限公司于本判决生效之日支付李建强、陈云华位于蒙苑国际广场A座精品店一层190号商铺自2018年1月27日至2018年3月12日的商铺占用使用费人民币14691元，并支付自2018年3月13日至实际返还商铺之日止的占用使用费（按照月租金9794元的标准计算）；二、驳回李建强、陈云华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取464元，由东莞市宝居乐家居股份有限公司负担151元，由李建强、陈云华负担313元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审李建强、陈云华出示新证据《房产证》，证明其已于二审期间取得了涉案商铺的所有权。宝居乐公司对此不持异议。本院对该证据予以认定。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，李建强、陈云华系涉案商铺的所有权人。本院认为，李建强、陈云华与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》、宝居乐公司与蒙苑投资公司签订的《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各当事人均有法律约束力。蒙苑投资公司系受天旭公司的委托，与宝居乐公司签订的《蒙苑国际商业广场租赁合同书》，故该合同约束的双方当事人系天旭公司与宝居乐公司。李建强、陈云华与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》已经被生效判决确认解除，宝居乐公司对此事实亦知情，在此情况下，宝居乐公司是否应向李建强、陈云华返还商铺或支付占有使用费是本案双方争议的焦点。宝居乐公司认为其取得涉案房屋使用权是基于所有权人的财产处置行为，应适用“买卖不破租赁”原则而非一审法院认定的次承租人的承租行为。对此本院认为，李建强、陈云华在与蒙苑房地产公司签订《商品房买卖合同》的同日与天旭公司签订了《蒙苑商业广场精品店包租协议》，约定将涉案房屋出租给天旭公司且天旭公司享有转租权，即李建强、陈云华系包租协议中的出租人，天旭公司则居于承租人地位，故天旭公司向宝居乐公司出租涉案商铺是基于转租权而非基于所有权人。宝居乐公司相对于李建强、陈云华而言符合法律关于次承租人的法律定位，其向李建强、陈云华返还商铺的义务是因出租合同被解除后导致转租合同无法继续履行，并非缘于涉案商铺所有权的变更，故宝居乐公司称其是承租人，应适用“买卖不破租赁”原则的上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，李建强、陈云华与天旭公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》解除后，承租人天旭公司、次承租人宝居乐公司即负有向李建强、陈云华返还租赁物即涉案商铺的义务，未及时腾房，应支付占用期间的使用费。因承租人违约导致出租合同的解除、租赁物的返还，并不以次承租人是否违约为前提，如果因此致使转租合同无法履行，次承租人可以向其合同相对方主张权利。综上所述，宝居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由东莞市宝居乐家居股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 臻审判员 吴 芳审判员 靳宝维 二〇一八年十二月十八日书记员 蔡松涛