广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初3673号原告（反诉被告）：凌董华，男，1987年3月9日出生，汉族，住开平市。被告（反诉原告）：周华瑞，男，1975年2月3日出生，汉族，住开平市。第三人：开平市三埠至诚房地产信息咨询服务部，住所地：开平市三埠长沙曙光东路**首层**铺位。经营者：凌董华。原告凌董华（反诉被告）诉被告周华瑞（反诉原告）、第三人开平市三埠至诚房地产信息咨询服务部买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行审理。原告凌董华、被告周华瑞、第三人开平市三埠至诚房地产信息咨询服务部经营者凌董华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌董华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金10000元，支付违约金23600元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月12日签订房屋买卖合同，双方约定按揭付款，原告已按合同签订当天给中介方支付7000元中介费。2018年8月22日，银行通知双方完成按揭过户手续，但被告不肯配合，改口要一次性付清全款。根据房屋买卖合同第11条最后一项的规定：逾期30天，买方有权不再购买该物业，买方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金（房屋总成交价236000元）。被告这种行为纯属违约，现向法院请求被告赔偿原告23600元违约金和退回定金10000元。被告周华瑞辩称，被告认为按照附件按揭付款的约定，双方应在签订合同后十天内办好按揭贷款申请手续。交易过户手续需在2018年10月15日前完成。但是原告并没有在十日内办理好银行的按揭贷款手续，在签订合同后，由于我急需资金，所以要求原告尽快要按合同办事，但是原告在8月份才办好，期间我一直打电话催促原告，但原告不接电话，打电话给中介公司，中介也经常不接电话，我无法了解到原告办理银行按揭的情况，我也明确告知过原告，如果无法在合同约定的时间内完成所有的手续，我是不再将涉案房屋卖给他。我确认收到原告交付的10000元定金，我同意退回10000元定金给原告。被告周华瑞反诉称，原告与被告于2018年5月12日签订房屋买卖合同，双方约定按揭付款，买方应在签订本合同后10天内办妥按揭贷款申请手续，但凌董华至今仍未在约定时间内办好贷款手续，是其自身信用资质不足，本合同无法继续履行下去完全是因为买方无能力办贷款所致，买方先违约，卖方有权行使先履行抗辩权，并主张买方承担合同约定的违约责任，根据房屋买卖合同第12条规定：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金（房屋总成交价236000元），买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，凌董华的行为属于违约。我要求凌董华赔偿23600元。反诉被告凌董华辩称，我不同意周华瑞的反诉请求。双方在签订合同后，我已经到银行办理按揭手续，但由于银行政策的问题，按揭的审批手续有一段时间才批。按照合同附件按揭付款第三小点：买方应在签订本合同后十日内，办妥银行按揭贷款申请手续，这句话的意思是必须在十日内申请，而不是十日内办妥贷款手续。我已经在十日内往银行办理申请，但是周华瑞还是拖了我一天的时间。我在签订合同后，一直约周华瑞办理，但是其以各种理由拖延，没有协助我办理手续，既然周华瑞认为我方违约，为何还配合我办理银行按揭贷款手续，并且往银行签名，银行于2018年8月20日通过了按揭审批手续。第三人开平市三埠至诚房地产信息咨询服务部对于本诉及反诉，述称的意见与原告凌董华的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年5月12日，原告（反诉被告）凌董华与被告（反诉原告）周华瑞、第三人开平市三埠至诚房地产信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》及附件，合同约定，凌董华向周华瑞购买登记于周华瑞名下坐落于开平市××区××区××房的房屋一间，建筑面积约80.91平方米，成交价为236000元。房屋买卖合同第11条约定：……卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法售予该物业的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用。附件：2、按揭付款，（1）签订合同时支付人民币10000元作为定金。（2）……银行同意贷款申请后7日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2018年10月15日前完成（以付清双方交易税费为准）。（3）人民币226000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后10天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。合同签订后，原告于2018年5月12日支付定金5000元给被告，之后又通过微信转账5000元给被告，合计支付10000元定金给被告。2018年6月，原告凌董华、其朋友张远光与周华瑞一起往中国银行办理了银行按揭贷款申请手续，原告的朋友张远光代表原告与周华瑞在《个人房屋贷款申请表》、《买卖双方划付款授权书》《具结书》上签名，主要内容为：“本人周瑞华，同意将座落于开平市××区××区××房的物业进行出售，情况属实，如有隐瞒，本人负一切法律责任……为保证买卖合约的履行，维护买卖双方的合法权益，兹授权贵行办妥上述房屋交易过户及抵押登记手续后，将张远光（买方）向贵行申请的上述按揭贷款20万元直接划至（卖方）周华瑞在中国银行开平支行开立的帐户。《具结书》的签署日期为2018年6月20日，其他各项文件的签署日期均为2018年8月20日。”银行通过申请审批手续后，但被告表示不同意将涉案房屋转让给原告，遂成诉讼。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告是否构成违约。原告凌董华与被告周华瑞于2018年5月12日签订《房屋买卖合同》及附件，其内容没有违反法律规定，是当事人的真实意思表示，应认定该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，虽然原告未能在合同约定的期限内办妥银行按揭申请手续的责任在于原告，但此后被告仍协助原告在2018年6月20日办妥银行按揭的申请手续，应视为双方对延期办理银行按揭申请手续达成共识。对此原告不构成违约。而银行于2018年8月20日通过了贷款按揭的申请，亦并未超出原、被告约定的于2018年10月15日前办妥房产交易过户手续的时间。被告却以原告办理银行按揭手续过长而明确表示不同意将涉案房屋转让给原告，以致双方无法继续履行涉案房屋买卖合同。显然，被告的行为构成违约，应承担违约责任。合同虽约定违约金为购房款的10%即23600元，鉴于双方在履行合同过程中对存在的争议未能及时达成共识，以致发生矛盾，双方均存在一定的责任，且原告也未能提供证据证明其损失情况，故本院酌定被告支付违约金12000元给原告。由于被告已明确不同意继续履行房屋买卖合同，故原告主张解除合同理据充分，本院予以支持。此外，由于原告不构成违约，故被告周华瑞反诉要求原告支付违约金23600元没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决如下：一、解除原告凌董华（反诉被告）与被告周华瑞（反诉原告）于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》及附件；二、被告周华瑞应在本判决生效之日起10日内退回定金10000元及支付违约金12000元给原告凌董华；三、驳回原告凌董华的其他诉讼请求；四、驳回被告周华瑞（反诉原告）的其他反诉请求。若被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费282元，由原告凌董华（反诉被告）负担。反诉费195元，由被告周华瑞（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  余小红二〇一八年十二月十一日书记员  伍彩仪