广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8943号上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社，住所地广东省佛山市南海区狮山镇穆院村，组织机构代码72651766-6。负责人：谭志坚，社长。委托诉讼代理人：温志超，广东律顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁慧，广东律顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈三珠，男，汉族，1950年3月20日出生，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审被告）：佛山市南海区狮山益顺达汽车修理厂，住所地广东省佛山市南海区狮山大涡塘土名“旱坑”狮山达华汽车配件总汇一车间，统一社会信用代码914406057491744406。投资人：陈彬荣，总经理。被上诉人（原审被告）：陈彬荣，男，汉族，1978年9月3日出生，住广东省佛山市南海区，三被上诉人共同委托诉讼代理人：覃亚炎，广东循理律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。上诉人佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社（以下简称穆院联合社）因与被上诉人陈三珠、佛山市南海区狮山益顺达汽车修理厂（以下简称益顺达厂）、陈彬荣租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。穆院联合社上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判为陈三珠、益顺达厂、陈彬荣共同连带支付租金（使用费）755356元及利息185079.08元[利息暂计至2018年3月16日止，从2018年3月17日起至法院判决支付期满之日止以陈三珠、益顺达厂、陈彬荣实际未付清租金（使用费）为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息，法院判决支付期满的第二日起至陈三珠、益顺达厂、陈彬荣实际支付之日止以陈三珠、益顺达厂、陈彬荣实际未付清的租金（使用费）为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息外，同时按每日万分之一点七五利率计算逾期利息]予穆院联合社；2.依法判决陈三珠、益顺达厂、陈彬荣承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以陈三珠于2016年8月1日向穆院联合社出具的《承诺书》认定陈三珠、益顺达厂、陈彬荣拖欠2007年11月至2015年12月的租金（使用费）295816元是极其错误的。首先，陈三珠于2016年8月1日向穆院联合社出具的《承诺书》是陈三珠、益顺达厂、陈彬荣单方面的行为，陈三珠在《承诺书》上承诺拖欠穆院联合社的租金（使用费）295816元没有经过双方对数确认。在穆院联合社对于该数额有异议，且陈三珠、益顺达厂、陈彬荣没有提供证据证实陈三珠、益顺达厂、陈彬荣已向穆院联合社支付了2007年11月至2015年12月31日的部分租金（使用费）的情况下，应当采信穆院联合社的陈述，即陈三珠、益顺达厂、陈彬荣未曾向穆院联合社支付2007年11月至2015年12月31日的任何租金(使用费）。其次，陈三珠、益顺达厂、陈彬荣主张已经向穆院联合社支付了2007年11月至2015年12月31日部分租金（使用费）属于积极事实，依据我国现行的民事诉讼举证原则，陈三珠、益顺达厂、陈彬荣理应对此进行举证证明，否则，依法应当认定陈三珠、益顺达厂、陈彬荣举证不能并应承担举证不能的法律责任。而穆院联合社主张陈三珠、益顺达厂、陈彬荣未曾向穆院联合社支付2007年11月至2015年12月的任何租金（使用费）属于消积事实，依据我国现行的民事诉讼举证原则，穆院联合社无须对此进行举证。综上，一审判决显然是因穆院联合社没有对消积事实进行举证，让穆院联合社承担了举证不能的法律责任，而陈三珠、益顺达厂、陈彬荣对积极事实没有进行举证，一审法院却没有让陈三珠、益顺达厂、陈彬荣承担举证不能的法律责任。可见一审判决认定陈三珠、益顺达厂、陈彬荣拖欠2007年11月至2015年12月的租金（使用费）295816元是适用法律错误，导致认定的事实错误。如果按一审的判决逻辑，任何人拖欠租金（使用费），只要向出租方出具《承诺书》确认拖欠的数额，那就是拖欠多少，则租赁关系没有诚信可言，出租人的权益将得不到保障。二、至穆院联合社起诉之日止，陈三珠、益顺达厂、陈彬荣共拖欠租金（使用费）755356元及利息185079.08元。陈三珠、益顺达厂、陈彬荣自2007年11月起就没有向穆院联合社支付任何的租金（使用费）。本案在一审法院立案后，陈三珠、益顺达厂、陈彬荣与穆院联合社一直就如何偿还“租金”事宜进行协商，陈三珠于2018年3月30日再次向穆院联合社出具《承诺书》，承诺至2017年12月31日前共欠租金591436元，并承诺分三期支付，2018年7月30日前支付200000元，2018年10月30日前支付200000元，2018年12月31日前支付完毕全部租金191436元。由于穆院联合社认为陈三珠、益顺达厂、陈彬荣计算租金存在错误并且陈三珠、益顺达厂、陈彬荣多次承诺后均没有任何一次按承诺履行义务，因此穆院联合社向陈三珠、益顺达厂、陈彬荣出具了《回复函》，并于2018年4月28日将《回复函》送达给陈三珠、益顺达厂、陈彬荣，告知将循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实与适用法律均存在错误，依法应当予以纠正。陈三珠、益顺达厂、陈彬荣辩称，一、陈三珠、益顺达厂、陈彬荣确认截止2018年2月28日，拖欠的租金是423918元，其中2015年12年31日前没有支付的租金是295816元，2016年1月1日到2018年2月28日没有支付的租金是128102元。二、涉讼租赁合同中，对利息的计算，没有进行明确的约定，因此，穆院联合社请求陈三珠、益顺达厂、陈彬荣支付利息没有事实与法律依据。三、根据相关法律规定，穆院联合社不是社会福利费的收费主体，穆院联合社无权向陈三珠、益顺达厂、陈彬荣收取社会福利费。穆院联合社向一审法院起诉请求：1.陈三珠、益顺达厂立即连带支付2008年1月至2010年12月期间租金（土地使用费）169056元及利息77145.42元[利息暂计至2018年3月16日止，从2018年3月17日起至法院判决支付期满之日止以实际未付清租金（使用费）169056元为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息，法院判决支付期满的第二日起至实际支付之日止以实际未付清的租金（使用费）169056元为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息外，同时按每日万分之一点七五利率计算逾期利息]予穆院联合社；2.陈三珠、益顺达厂立即连带支付2008年1月1日至2018年2月28日期间（共10年零2个月）社会福利费50833.34元及利息[从起诉之日起至法院判决支付期满之日止，以未支付社会福利费50833.34元为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息，法院判决支付期满的第二日起至实际支付之日止以实际未付社会福利费50833.34元为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息外，同时按每日万分之一点七五利率计算逾期利息]予穆院联合社；3.陈三珠、益顺达厂立即连带支付2011年1月1日至2018年2月28日期间（共86个月）土地使用费（租金）714603.5元（自2011年1月1日起至2018年2月28日止，暂按每月每平方米6.5元计算，以法院评估为准）及利息[从起诉之日至法院判决支付期满之日止，以未支付土地使用费（租金）714603.5元为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息，法院判决支付期满的第二日起至实际支付之日止以实际未付土地使用费(租金)714603.5元为基数，按中国人民银行同期商业贷款利率计算利息外，同时按每日万分之一点七五利率计算逾期利息]予穆院联合社；4.陈彬荣对上述第一、二、三项诉讼请求承担补充清偿责任；5.陈三珠、益顺达厂、陈彬荣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年1月1日，穆院联合社（甲方）与陈三珠、益顺达厂、陈彬荣（乙方）（合同抬头陈三珠，落款陈三珠、陈彬荣、益顺达厂）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于南海区狮山镇穆院村委会羊脚坑（土名）的土地出租给乙方作汽车维修场地使用；乙方承租时间从2008年1月1日起到2010年12月31日止；乙方在每年12月15日前交纳当年的社会福利费给甲方，社会福利费为5000元/年；2008年月租4469元，2009年月租4692元，2010年月租4927元；每月的1日至5日收取当月租金；等等。2016年8月1日，陈三珠出具《承诺书》，确认自2007年11月至2015年12月（共8年两个月）尚未交清地块租金295816元，承诺于2016年9月30日前支付62140元，于2016年11月30日前支付115428元，于2017年1月31日前付清余款，并承诺于2017年3月1日前退还地块予穆院联合社。穆院联合社分别于2017年9月6日、2018年1月3日向陈三珠送达告知书，催促支付未付租金及移交场地。涉讼土地已交还予穆院联合社。一审法院认为，虽《土地使用权租赁合同》抬头为陈三珠，但合同落款由陈三珠、益顺达厂、陈彬荣签名盖章，故合同相对方应为陈三珠、益顺达厂、陈彬荣，相应的权利义务由陈三珠、益顺达厂、陈彬荣享有承担。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。穆院联合社未能提供涉讼土地建设用地权属证书或土地用途转换批文，双方《土地使用权租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。陈三珠、益顺达厂、陈彬荣已实际使用土地，应计付相应的使用费予穆院联合社。约定合同期限届满后，虽双方没有签订新协议，但陈三珠、益顺达厂、陈彬荣继续使用土地，穆院联合社未提出异议，故使用费应参照合同标准（每年递增5%）进行计算，陈三珠、益顺达厂、陈彬荣主张其后租金仅按每月4927元计算的主张一审法院不予采纳；穆院联合社主张按市场价及对租金标准进行评估的申请一审法院不予采纳。无论约定的租金或社会福利费，均是使用对价组成部分，陈三珠、益顺达厂、陈彬荣认为无需计付每年5000元的主张一审法院不予采纳。虽陈三珠、益顺达厂、陈彬荣未能提供已支付部分租金、社会福利费的依据，但双方租赁关系持续长及时间久远，而陈三珠已出具《承诺书》对其前的租金数额进行确认，故一审法院采纳陈三珠主张，以《承诺书》确定欠付数额。陈三珠、益顺达厂、陈彬荣应支付2015年12月前的使用费295816元及从2016年1月1日起至2018年2月28日止参照约定标准（2016年每月6603元、2017年每月6933元、2018年每月7279元及每年5000元）计付使用费187823元予穆院联合社，穆院联合社请求超出部分一审法院不予支持。陈三珠、益顺达厂、陈彬荣未能按期支付使用费，穆院联合社请求计付利息的主张一审法院予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：一、陈三珠、益顺达厂、陈彬荣于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费483639元予穆院联合社；二、陈三珠、益顺达厂、陈彬荣应以62140元从2016年10月1日起、以115428元从2016年12月1日起、以118248元从2017年2月1日起、分别以6603元为本金从2016年1月至12月各月6日起、分别以6933元为本金从2017年1月至12月各月6日起、分别以7279元为本金从2018年1月至2月各月6日起、以5000元从2016年12月16日起、以5000元从2017年12月16日起、以833元从2018年3月1日起，均至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予穆院联合社，本项随上项清；三、驳回穆院联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取6952.51元，财产保全费5000元，合共11952.51元（穆院联合社已预交），由穆院联合社负担4232.51元，由陈三珠、益顺达厂、陈彬荣负担7720元。穆院联合社多预交诉讼费的7720元，在判决生效后经穆院联合社书面申请，一审法院予以退还。陈三珠、益顺达厂、陈彬荣负担的部分，于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。二审中，穆院联合社提交陈三珠于2018年3月30日出具的《承诺书》和穆院联合社于2018年4月19日作出的《回复函》。本院组织当事人进行了质证。关于上述证据如何采信，本院在后文一并予以阐述。本院二审对一审认定的事实予以确认。另查明，2018年3月30日，陈三珠出具《承诺书》，确认自用截至2017年12月31日前共欠租金为591436元，分三期支付，2018年7月30日前支付200000元，2018年10月30日前支付200000元，2018年12月31日前支付完毕全部租金191436元。后穆院联合社出具落款日期为2018年4月19日的《回复函》，称陈三珠一方于2018年3月30日交来的《承诺书》收悉，经穆院社区集体资产管理委员会讨论，结果如下：因多次追收时所承诺的事项均无兑现，穆院联合社将循法律途径追收。该《回复函》由黄少琼于2018年4月28日签收。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合穆院联合社提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：陈三珠、益顺达厂、陈彬荣尚欠土地使用费、社会福利费的金额及利息如何认定。本院分析如下：陈三珠虽于2016年8月1日出具《承诺书》，确认自2007年11月至2015年12月尚未交清地块租金295816元，但此仅为陈三珠单方承诺，并无证据证明穆院联合社对此欠付金额予以确认。且陈三珠又于2018年3月30日出具《承诺书》，确认自用截至2017年12月31日前共欠租金为591436元。从前后两份《承诺书》确认的欠付期间及金额看，两者存在矛盾。故本案不能以2016年8月1日的《承诺书》为依据认定欠付金额。因2018年3月30日的《承诺书》亦为陈三珠单方承诺，未得到穆院联合社的确认，且穆院联合社出具《回复函》明确表明将通过法律途径追收，故本案亦不能以该份《承诺书》为依据认定欠付金额。本案中，穆院联合社起诉主张2008年1月1日至2018年2月28日的土地使用费和社会福利费，故对其上诉请求中超出上述期间，即2007年11月、12月及2018年3月的土地使用费不予审理。因陈三珠、益顺达厂、陈彬荣未能提供证据证明已支付2008年1月1日至2018年2月28日的土地使用费和社会福利费，故其应参照《土地使用权租赁合同》的约定向穆院联合社支付该段时间的土地使用费和社会福利费。计算方式如下：土地使用费每年递增5%，即2008年月租4469元，2009年月租4692元，2010年月租4927元，2011年月租5173元，2012年月租5432元，2013年月租5704元，2014年月租5989元，2015年月租6288元，2016年月租6602元，2017年月租6932元，2018年月租7279元；社会福利费5000元/年。据此，陈三珠、益顺达厂、陈彬荣应向穆院联合社支付2008年1月1日至2018年2月28日的土地使用费和社会福利费合计739887元。关于利息的计付，本院在穆院联合社的起诉请求范围内进行处理，其上诉请求超出部分，本院不予支持。其中2008年1月1日至2010年12月31日的土地使用费利息，参照合同约定的应付款日期，从次日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本院确定给付之日止；2011年1月1日至2018年2月28日的土地使用费利息，以该期间土地使用费总额519998元为本金，从起诉之日即2018年3月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本院确定给付之日止；2008年1月1日至2018年2月28日的社会福利费利息，以该期间社会福利费总额50833元为本金，从起诉之日即2018年3月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本院确定给付之日止。综上所述，穆院联合社的上诉请求部分成立。本案因穆院联合社提交新证据而改判，一审判决不属错判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4062号民事判决第三项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4062号民事判决第一项为：陈三珠、佛山市南海区狮山益顺达汽车修理厂、陈彬荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付土地使用费、社会福利费合计739887元予佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4062号民事判决第二项为：陈三珠、佛山市南海区狮山益顺达汽车修理厂、陈彬荣应分别以4469元为本金从2008年1月至12月各月6日起、分别以4692元为本金从2009年1月至12月各月6日起、分别以4927元为本金从2010年1月至12月各月6日起、以519998元为本金从2018年3月16日起、以50833元为本金从2018年3月16日起，均至本院确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社，本项随上项清；四、驳回佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6952.51元，财产保全费5000元，合共11952.51元，由佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社负担2489.08元，陈三珠、佛山市南海区狮山益顺达汽车修理厂、陈彬荣负担9463.43元。二审案件受理费7212.84元，由佛山市南海区狮山镇穆院经济联合社负担410.63元，陈三珠、佛山市南海区狮山益顺达汽车修理厂、陈彬荣负担6802.21元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一八年十二月五日书记员  周英洋