贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初2082号原告:段永梅，女，1978年7月9日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区江大南路********，现住黎平县。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，1965年6月3日出生，汉族，住重庆市，住重庆市璧山县事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110609704。原告段永梅诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段永梅，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金43940.52元。2、本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2013年9月10日,原告与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订了黎平县德凤镇侗族风情园5幢1单元负1层2号房的《商品房买卖合同》,约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园5幢1单元负1层2号房、套内面积为78.61平方米,每平米3042.47元,购买总金额为人民币220305元。合同签订时原告于2013年9月10日一次性支付人民币220305元现金给被告作为购房款项。《合同》第十条约定交房时间为2014年12月31日前,合同第十九条第三项约定房产证转移登记时间为2015年3月31日前,任何一方违约,都按合同约定向对方支付违约金并赔偿损失。合同签订后,原告已按约定履行了全部付款义务和缴纳税费等义务,付清了房款以及各种代收费,但是,被告并未能在2015年3月31日之前按期将房产证进行转移登记。其间,被告从未就逾期办证一事向原告作出过任何解释和说明,原告则多次的找到被告办证违约后的违约金赔偿问题进行协商。2017年5月23日,被告向原告送达个人《不动产权证办理通知书》,收到通知书后,原告就到售楼部递交了办理房产证所需的资料,填写了委托办证的《委托书》和签订了不动产权办证违约金赔偿的《协议》,经过多次商讨赔偿一事,被告方都以无钱兑现承诺而告终。根据双方签订的《商品房买卖合同》第19条第3项的约定,被告办证违约时间从2015年3月31日到2018年6月24日(被告方《不动产权证办理通知书》下发时间为2017年5月23日,而实际《不动产权证》颁发的时间为2018年6月25日),共计违约1178天,被告应该向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金共220305×0.1%×1178=259519.29元，考虑到被告的实际困难,原告愿意以国家公布的逾期贷款利率4.75%加收30%进行计算,被告应支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金:220305×6.18%/365×1178=43940.52元。原告为维护自已的合法权益,依据《民事诉讼法》的相关规定特此提出上述诉讼,请求人民法院早日依法判决为谢。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、答辩人没有存在“违约”行为，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，诉求不能成立；2、撇开本答辩状第一项的抗辩理由不谈，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付协助办理商品房转移登记相关文书“违约金43940.52元；3、被答辩人提出的部分“违约金”诉讼请求已经超过诉讼时效，存在多计算违约金期间问题，且被答辩人的诉讼请求计算方式没有事实和法律依据，不应获得支持；4、被答辩人是否存在违约在先的过错，是否存在先期义务没有履行的情况，应当经过举证、质证之后才能判定。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件,证明原告作为适合的诉讼主体。2、《商品房买卖合同》复印件,证明原告购房事实。3、收款收据复印件,证明原告支付了购房款、契税、公共维修基金、工本费等已全部支付完毕。4、黎平县商品房预售合同登记备案表复印件，证明购房登记。5、不动产权证书（复印件），证明房屋归属。6、入伙手续书复印件，证明入伙关系。经庭审举证质证，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司对原告提交的证据表示：对证据1、2、3、4、6没有异议；对证据5真实性没有异议，但是达不到原告的证明目的。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司向本院提交3份证据：1、不动产登记中心在2017年4月10日出具的证明复印件，证明经黎平县人民法院2017年4月10日调查证实，1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、14#、15#侗族风情园的商品房在2017年3月22日具备了办理产权转移登记的条件，此后原告没有任何理由在要求被告承担逾期交付办理产权转移登记相关文书违约金；2、维修基金申报清单复印件，证明2017年1月14日，黎平县住建局盖章认可收到了被告代原告转交的购房维修基金，被告已经履行了文书办理义务，此后的期间原告没有理由向被告主张文书交付违约金；3、税收完税证明复印件，证明2017年6月14日，被告已经代原告交付了代收的契税，完成了不动产登记文书的办理，以后颁证期间的滞后不是被告造成，被告对此没有过失，不应承担文书交付的违约责任。经庭审举证质证，原告段永梅对被告提交的证据表示：对证据1、2我不清楚，对证据3有异议，被告迟延把材料交到办证大厅。本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积78.61平方米，房屋总价款为220305元。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款，后又缴纳了契税、专项维修基金等相关费用。同时查明:涉案房屋所在的5栋楼已于2017年3月22具备办理不动产权证条件。原告已于2017年5月23日接到被告方下达的《不动产权证办理通知书》，并于2018年6月25日已取得不动产权证书。原告于2018年12月6日向法院提起诉讼，诉求被告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金43940.52元，案经本院调解无效。以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。在2017年10月1日《民法总则》施行时，诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分，不应支持，即对2015年9月30日前的违约金因已超2年时效，不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金因《民法总则》已施行，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效，超过3年的部分不予支持。原告于2018年12月6日起诉，故2015年12月6日前的部分因已超3年时效，不受法律保护。该案原告已于2017年5月23日接到被告方下达的《不动产权证办理通知书》，并于2018年6月25日已取得不动产权证书。故被告逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应从2015年12月6日起计算至2017年5月23日被告通知之日止。逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：220305元×6.18%÷365天×534天＝19918.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告段永梅逾期交付商品房转移登记有关文书违约金19918.71元。二、驳回原告段永梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，减半收取449元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担149元，原告承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇一八年十二月二十九日书记员  石丹丹