江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0402民初4837号原告（反诉被告）：常州工程职业技术学院，住所地常州市武进区滆湖中路**。法定代表人：吴访升，院长。委托诉讼代理人：陈琳、陆馨洁，江苏苏正律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：朱秀娟，女，1973年9月26日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。被告（反诉原告）：张鹰飞，男，1966年9月1日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。两被告共同委托诉讼代理人：吴文伟、常超，北京市盈科（常州）律师事务所律师。原告常州工程职业技术学院（以下简称工程学院）与被告朱秀娟、张鹰飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日受理后，被告朱秀娟、张鹰飞在提交答辩状期间提出反诉。本院依法适用简易程序对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告工程学院的委托诉讼代理人陈琳、陆馨洁、被告张鹰飞以及两被告共同委托诉讼代理人吴文伟、常超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工程学院向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾让位于飞龙东路122号（大院内）的房屋，并完好返还原告；2、被告按原租金标准的双倍向原告支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费（暂算至2018年8月31日为37333元）；3、被告按2400元/年的标准向原告支付自2018年1月1日起至实际腾房之日止的物业管理费（暂算至2018年8月31日为1600元）；4、被告向原告支付自2018年1月至2018年8月水电费共计4293.8元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将原告位于飞龙东路122号的房屋出租给被告经营使用，租金为28000元/年，物业管理费为2400元/年，期限自2016年1月1日起至12月31日止，并约定合同终止后被告若继续占用房屋，应按原租金的双倍支付实际占用期间的使用费。2016年10月28日，原告向被告发送告知函，提前通知被告房屋租赁合同到期后被告应按约定腾空房屋，并自行处理好经营相关事宜，被告张鹰飞签字确认。但租赁期限届满后，被告一直强行占用房屋，拒不搬出，原告催促未果。被告朱秀娟、张鹰飞辩称，两被告承租房屋经营窗帘店和小吃店，2017年继续租赁房屋并支付相应水电费，合同履行至今，并未解除；2018年1月1日，被告应原告要求停业；同意腾让房屋，但租金只需按原标准计算，且自2018年1月1日起应原告要求停业，未实际使用房屋不应承担物业费，水电费按实结算。被告朱秀娟、张鹰飞向本院提出反诉请求：原告赔偿停产停业损失460000元（自2018年1月算至2018年10月）、装修附属设施补偿200000元、设备搬迁费24000元，停业期间支付的工资损失123000元（自2018年1月算至2018年10月），合计807000元，并承担本案全部诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系。2016年1月1日，两被告经营的天宁区红梅晴彩窗帘商行与原告签订房屋租赁合同，期限自2016年1月1日起至12月31日止。2017年，两被告继续租赁房屋用于经营窗帘和小吃（后领取营业执照“天宁区红梅贝奇小吃店”），一直正常支付原告租金和缴纳水电等费用，双方未签订书面租赁合同。2017年底，原告通知被告该房屋面临拆迁，要求被告停业搬迁配合拆迁，并承诺会赔偿被告的损失；被告于是在2018年1月1日起停业至今，事后双方多次协商赔偿事宜未果。因2018年1月1日起应原告要求停业，被告产生了停产停业损失、机器设备搬迁费用和损耗、装修附属设施损失、停业期间工人工资等损失，原告已与拆迁人谈妥拆迁补偿，理应对被告的损失予以赔偿。针对被告朱秀娟、张鹰飞的反诉，原告工程学院辩称，双方签订的房屋租赁合同期限已到，被告强行占用原告的房屋，根据省高院、最高院关于租赁合同的司法解释，合同期限届满，承租人要求补偿损失的，法院不予支持；合同期限届满前，原告明确告知合同到期后不再出租；2016年12月到现在已近两年，被告有充分搬迁和另寻营业地址的时间，被告主张停产停业损失无理由，和原告无关；请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于常州市房屋系原告所有。2016年1月1日，原告（甲方、出租方）与天宁区晴彩窗帘商行（乙方、承租方，个体工商户，登记经营者为朱秀娟）签订房屋租赁合同一份，约定：1、出租房屋地址：飞龙东路122号（大院内），建筑面积约430平方米，用途窗帘制作；2、租赁期限共12个月，从2016年1月1日至2016年12月31日；3、租金与物业管理费：租金为28000元/年，物业管理费2400元/年；4、为保证乙方履行合同、合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳租金时支付甲方5000元作为合同保证金（不计利息），因乙方拖欠租金物业费或应承担其他违约责任的，甲方有权在保证金中予以扣除，扣除后保证金不足的，乙方应于5个工作日内予以补足，否则甲方有权解除合同，租赁期满所有事项均处理完毕无遗留问题后10个工作日内甲方无息退还乙方；5、租金、物业管理费按年支付，先付后用，上一年底租期结束前一个月内由乙方向甲方交清下一年度租金和物业管理费，甲方才与乙方签订房屋租赁合同，签订后乙方方可使用，乙方若逾期支付租金，除应如数补缴外，并应按月息2%支付逾期付款利息，拖欠租金超过半个月或者甲方根据乙方提供之联系方式无法联系乙方催交租金及物业费的，甲方有权不经催告直接解除租赁合同；6、租赁期内若非乙方过失或除根据本合同有关条款可依法免除责任外，甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付两个月租金作为违约金，若违约金不足弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿，如需出卖或抵押上述房屋，甲方应提前两个月通知乙方；7、乙方提前解除租赁关系的，应向甲方支付六个月租金的违约损失赔偿，乙方已支付租金和合同保证金不足以赔偿前述损失的，甲方有权向乙方继续追偿；8、乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费等实际使用的费用，若在乙方租赁期内遇到水电费等价格政策性调整，仍由乙方承担实际使用费；9、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，但费用由乙方自理；合同终止时，乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上装修费用和设施进行补偿，乙方对甲方原先的装修也无须补偿；因使用不当而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿；乙方应对甲方正常的房屋检查和维修给予协助；10、合同期满，如乙方需续约必须提前二个月向甲方提出书面申请，甲方根据合同期内对乙方考核的情况，合格者可优先续签新的房屋租赁合同，考核不合格者或不续约者，双方将终止合同，乙方将无条件归还甲方所出租的房屋；如乙方未能将设施完好的房屋交给甲方，乙方继续占用期间的房屋使用费按原租金标准的双倍予以支付。11、租赁期限届满或因乙方违约本合同提前解除乙方应在合同终止或解除之日起15日之内撤清，并保证所租用房产的完好，逾期未清理物品乙方确认均为不再需要的无用物品，并授权甲方自行清理，并承诺不就此向甲方提出任何异议；如合同终止或提前解除后，乙方继续强行占有使用该房屋的，应按原租金标准的双倍支付实际占有期间的房屋使用费，直到房屋实际返还之日止；合同另约定了其他内容。两被告作为乙方在合同上签字。2016年10月28日，原告向被告发出告知函，表示租赁期限即将届满，期满后不再续租，通知被告按合同约定按时腾让房屋，处理好自身经营相关事宜。被告张鹰飞签收该告知函。合同到期后，被告继续使用涉案房屋，并向原告缴纳了至2017年12月31日止的相关费用。2017年12月底，原告的工作人员通知被告涉案房屋面临拆迁，要求被告自2018年1月起停业。2017年11月14日，常州市天宁区人民政府作出国有土地上房屋征收决定书，对杨板村及周边地块项目征收范围内的房屋实施征收，涉案房屋被纳入征收范围之内。因协商迁让事宜未果，原告诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，被告提供全年利润表、决算单、宣传单、协议书稿、搬家公司证明、手写工资清单等，并据此主张反诉请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告就涉案房屋签订房屋租赁合同，双方应根据合同全面履行各自的义务。原、被告的房屋租赁合同到期后，双方未续订书面租赁合同，原告于合同到期前向被告发函，明确告知合同到期后不再续租，要求被告腾让房屋，故本案不适用《合同法》第二百三十六条关于续租的规定。原租赁合同期限届满后，被告继续使用房屋，应视为占用，现原告要求被告腾让并返还涉案房屋的诉讼请求符合法律规定、合同约定，本院予以支持。被告继续占用涉案房屋，应按原租赁合同约定租金标准的双倍支付房屋占用期间的使用费，物业管理费、水电费仍应支付。被告已支付保证金5000元，根据原租赁合同约定，可以在被告支付前述款项时作相应扣除。原房屋租赁合同约定：“合同解除或终止时，乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上装修费用和设施进行补偿，乙方对甲方原先的装修也无须补偿”，被告主张装修附属设施补偿没有合同依据，本院不予支持。原告已于合同到期前向被告发函要求腾让房屋，且涉案房屋于2017年11月被纳入征收范围，原告工作人员又于2017年底要求被告停业，被告有充足的时间处理经营事宜，被告主张停业损失、设备搬迁、停业期间工资损失没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、朱秀娟、张鹰飞于本判决发生法律效力之日起十日内腾让位于常州市的房屋，并将房屋返还给常州工程职业技术学院。二、朱秀娟、张鹰飞向常州工程职业技术学院支付房屋使用费（自2018年1月1日起至实际腾让房屋之日止，按原房屋租赁合同约定标准的双倍计算）、物业管理费（自2018年1月1日起至实际腾让房屋之日止，按原房屋租赁合同约定的标准计算）、2018年1月1日至8月31日的水电费4293.8元，上述费用扣除保证金5000元后，朱秀娟、张鹰飞于本判决发生法律效力之日起十日内向常州工程职业技术学院支付完毕。三、驳回朱秀娟、张鹰飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费881元，减半收取440.5元，反诉案件受理费5935元（已减半），均由朱秀娟、张鹰飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  储丽二〇一八年十二月六日书记员  贺娴