贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8494号 原告：邓兴，男，汉族，1980年9月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：文远春，女，彝族，1980年10月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224200810357452。 二原告委托诉讼代理人：杨颖（一般代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:吴学文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权），该公司业务经理。 委托诉讼代理人：李倩（一般代理），该公司员工。 原告邓兴、文远春与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告邓兴、文远春委托诉讼代理人聂咏、杨颖，被告大众房开公司委托诉讼代理人胡胤举、李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓兴、文远春向本院提出诉讼请求：1、判令被告在三十日以内向原告交付涉案商品房，并办理相应交接手续;2、判令被告在三十日以内为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告;3、判令被告支付逾期交付房屋违约金(从2015年1月1日起至履行完毕交房义务止，以总房款388,770.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定的日万分之一计算)暂计5,000.00元;4、判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金(从2016年7月27日起至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款388,770.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定的日万分之三计算)暂计5,000.00元;5、判令被告根据产权部门商品房面积实测技术报告书，按《商品房买卖合同》约定退还原告3-2108号房0.97个平方面积差异的房款；6、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由:2013年10月13日，原告与被告就毕节市七星关区大众国际商品房买卖达成协议，双方签订《商品房买卖合同》(合同编号为:2013-708号)，原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际3单元21层08号房，房号为3-2108。合同对原、被告的权利义务进行了详细约定。原告按合同约定将首期房款118,770.00元支付给被告，并如约与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订《中国工商银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，后中国工商银行股份有限公司毕节分行将原告的贷款270,000.00元支付到被告账户上，为此，原告依据合同约定履行完毕付款义务，根据《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件:(一)出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件:1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条“逾期交房责任第一项:(2)逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付”，第十五条“面积差异处理第三款双方自行约定:根据产权部门商品房面积实测技术报告书为准，房价款多退少补”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记:(一)出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”，后在合同约定交房期限(2014年12月31日)及约定办证期限(2016年7月26日)到期时，原告多次到被告处要求交房办理交接手续与办理转移登记的有关文书，但被告至今未将涉案商品房及房屋转移登记有关文书交付给原告，也未对涉案商品房所存在的面积差异进行赔付，被告的行为已严重违约。原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求依法予以支持。 庭审中，原告申请撤回第2、5项诉讼请求，明确诉请4要求的违约金为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。 被告大众房开公司辩称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方，中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾明办证违约金。因被上诉人早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定上诉人应承担违约金，也应考虑被上诉人未遭受实际损失而予以调整。三、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。综上，请求贵院查明事实、分清责任后作出公平的判决。 原告邓兴、文远春向本院提交了如下证据：原告身份证复印件、结婚证、《商品房买卖合同》（合同编号：2013-708）、收据1张、《个人购房借款/担保合同》、七星府呈[2017]196号文件、已办理成功的不动产权证书、毕节大众房地产开发有限责任公司关于盘古中心业主反映问题的答复。 被告大众房开公司向本院提交了如下证据：七星府呈[2017]196号文件。 经组织质证，原、被告对对方所提供证据真实性均无异议，本院予以确认。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年10月9日，原告邓兴、文远春向被告大众房开公司交付购大众3-2108号房款118,770.00元。2013年10月13日，原告邓兴、文远春作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013-708）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位毕节××××区中山路路大众国际第三单元二十一层08号房，房号为3-2108；建筑面积93.83平方米，套内建筑面积80.20平方米；该商品房总价款为388,770.00元；买受人采取贷款方式付款，买受人应于合同签订之日交付首期房款118,770.00元，余款270,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付涉案房屋购房款388,770.00元。2015年11月11日，被告对盘古中心业主反映的小区靠通道、交房、违约金问题作出书面答复。现涉案房屋尚未交付原告。原告认为，至今被告仍未交付涉案商品房及办理房屋交接手续，也未将转移登记有关文书交付给原告已经构成违约，应当承担相应的责任，遂以前述诉请诉至本院。 庭审结束后，原告邓兴、文远春庭后向法庭出具说明，自认其于2018年4月12日领取涉案房屋钥匙，已经实际入住。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告订立《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告应在2014年12月31日前交付涉案房屋，但被告直至2018年4月12日才将涉案房屋交付原告，已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金的起止时间问题，因合同约定的交付涉案房屋的时间为2014年12月31日前，因此，计算被告支付逾期交房违约金的起算时间为2015年1月1日，根据《最高人民法院》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，原告邓兴、文远春已经于2018年4月12日实际占有涉案房屋，视为被告已经将该房屋交付给原告使用，故，本案计算逾期交房违约责任的时间应当计算至2018年4月11日（违约天数为1196天），因原、被告双方在合同中约定的计算逾期交房违约金的标准为日万分之一，故，本案中被告应当支付的逾期交房违约金为388,770.00元×0.0001×1196天=46,496.89元。同时，对原告要求被告向原告交付涉案房屋并办理交接手续的诉请，因原告已经实际占有使用该房屋，视为已经交付，故，对该项诉请，本院不予支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未在承诺期限内履行义务，构成违约。原告诉请该项违约金，有合同约定，本院予以支持。关于该项违约金的计算标准，原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款388,770.00元为基数，按日万分之三的标准计算。关于计算违约金的起止时间问题，被告提出超过诉讼时效部分不应支持。合同约定，被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告于2018年10月8日提起诉讼，并未超过诉讼时效，被告的该抗辩主张不成立，原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院予以支持，从约定日期之次日即2016年7月27日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 原告在庭审中申请撤回第2、5诉讼请求，是原告对自己权利的处分，未违反法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓兴、文远春支付逾期交房违约金46,496.89元； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓兴、文远春支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款388,770.00元为基数，按日万分之三的标准，从2016年7月27日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 三、驳回原告邓兴、文远春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费481.21元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一八年十二月十七日 书记员  葛红霞