上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终11846号上诉人（原审被告、反诉原告）:邱闽，男，1976年9月25日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：王淳，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:雷章贵，男，1975年7月8日出生，畬族，住福建省松溪县。委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。上诉人邱闽因与被上诉人雷章贵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邱闽上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求、支持上诉人的全部反诉请求。事实和理由：被上诉人明知上诉人承租房屋用于开设网吧，却一直未能向上诉人提供消防安全合格证明，因房屋无产证，上诉人也无法办理消防手续，上诉人在被公安机关勒令停业后，不得已而搬离；上位出租人之间的转租并无权限，故本案讼争双方间的租赁合同应属无效，但上位出租人之间有没有就转租权限主张过权利，上诉人不清楚；合同没有约定承租方有获得装修补偿的权利，但上诉人认为这是常理；签约前上诉人去了解过经营网吧所需的经营资质，但当时行政机关没有明确说必须在有产证的房屋内经营，所以上诉人同意签约；从讼争双方签约到2016年3月份文广局发文同意上诉人公司开展上网服务业务，这段时间上诉人可能在租赁房屋中做营业前的准备，具体不清楚。被上诉人雷章贵辩称，上诉人在签约时已明知房屋无产证，办理相关营业证照的义务归于上诉人，且上诉人在签约后即实际开展经营，直到2017年擅自搬离，在此期间却长期拒付租金，显属违约，被上诉人有权解约；双方租约是因上诉人违约而解除，根据合同约定，上诉人无权获得补偿；据被上诉人了解，上位出租人之间从未就转租问题产生纠纷，直接上位出租人也从未向被上诉人提出过异议；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。雷章贵诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，邱闽返还雷章贵位于上海市松江区XX镇XX公路XX号XX楼房屋（以下简称“系争房屋”）；2、邱闽支付雷章贵20**年8月20日至实际返还系争房屋之日止的租金或房屋占有使用费（按377,548元/年计算（此处及以下币种均为人民币），并扣除已付租金50,000元）；3、邱闽支付雷章贵违约金377,548元。邱闽提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的《租赁合同》无效；2、邱闽返还雷章贵收取的租金300,000元和押金50,000元。一审中，邱闽变更其反诉请求为：1、雷章贵承担违约金200,000元；2、雷章贵返还房屋租金300,000元；3、雷章贵赔偿装修费200,000元；4、雷章贵退还押金50,000元；5、确认双方签订的《租赁合同》已解除。一审法院认定事实：2015年4月2日，讼争双方签订《租赁合同》（以下简称“系争合同”）一份，约定：雷章贵将系争房屋（建筑面积约650平方米，无产权）出租给邱闽做网吧使用。租赁期限从2015年7月6日至2022年7月5日。租金第一年355,875元，第二年起每年租金递增3%，半年一付，每次支付租金须提前5天。押金50,000元，期满后邱闽无其他应付款的情况下，合同终止后三个月无息返还。合同约定，邱闽必须合法经营、且接受当地政府、工商、税务、消防、治安、工程等部门的监督和管理，并做好消防等安全工作，遵纪守法，如有违规违法现象，一切责任均由邱闽承担。合同签订后，雷章贵提供房屋（无产权）给邱闽使用，雷章贵在能力范围内，提供必要的帮助和配合，邱闽自行负责办理相关经营手续，如执照、消防等。合同还约定，任何一方违约，将以一年租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。2016年3月18日，上海市松江区文化广播影视管理局对上海A有限公司进行上海市公众聚集文化经营场所公示。2016年3月30日，上海市松江区文化广播影视管理局向上海A有限公司出具《同意互联网上网服务营业场所（新设立）筹建通知书》。该通知书载明“请持《筹建通知书》到区公安机关申请信息网络安全和消防安全审核，取得区公安机关批准文件后向我局申请最终审核。”2017年9月16日，雷章贵向邱闽发送短信，载明邱闽未能按期支付房租，现正式函告邱闽于2017年9月23日前按约定缴纳租金，否则雷章贵有权解除合同并主张违约金。2017年12月31日，邱闽报警称与房东因租赁问题发生纠纷报警。接报回执单载明：“经了解系2017年9月15日上午10时，报警人通过电话向其房东雷章贵要求退租，因为报警人承租的位于上海市松江区XX镇XX公路XX号XX楼的尚引网吧的房屋结构本身有问题，导致其网吧消防验收一直不合格，无法正常营业。报警人认为这样干不下去了，其就向雷章贵提出退租。报警人提出其房租和水电费均由报警人自行承担。报警人要求雷章贵退还其支付的房租押金并终结房屋租赁合同。但是雷章贵不同意，因此双方发生纠纷。现报警人因为无法继续经营，入不敷出。报警人决定直接退租。为了应诉报警人故来所报警备案。”一审另查明，2010年6月17日，上海市松江区公安消防支队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证载明场所名称为上海B有限公司，地址为松江区XX镇XX公路**，使用性质为商场，场所所在地建筑名称：上海A厂有限公司，使用面积为4,500平方米。系争房屋已经获得建设工程竣工规划验收合格证，其建设单位为上海B厂。一审中，雷章贵为证明房屋的来源，提供：1、上海B厂出具的证明，该证明载明系争房屋出租给案外人上海C有限公司；2、上海C有限公司同上海D有限公司签订的《房屋租赁合同》；3、上海E有限公司出具的租赁证明，证明系争房屋交由雷章贵租赁，期限为2015年4月1日至2025年3月15日。2018年5月25日，一审法院至系争房屋进行现场勘察。系争房屋内尚有部分设施设备，门口玻璃门已经上锁。经询问系争房屋周边相关人员，一邵姓人称其为雷章贵的房东，系争房屋楼下的超市是他开的，据他了解系争房屋门上的锁为网吧上的。现场勘查时，雷章贵陈述，邱闽曾经提出将系争房屋内的物品出售后与雷章贵结账，里面还有100多平米邱闽转租给了案外人，雷章贵要求邱闽一并返还，邱闽就不管了。雷章贵称并未接到过任何警察的通知说邱闽返还房屋，至今双方未能办理交接手续。2018年5月25日，一审法院至上海市公安局松江分局新桥派出所进行调查，该所称由于系争房屋上的网吧证照过期，所以要求其歇业。就邱闽提供的报警单，该所称邱闽报案后该所认为是民事纠纷，仅仅备案，并告知邱闽通过法律途径解决。一审中，邱闽认可2017年8月20日之后的租金仅支付了50,000元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。讼争双方签订的系争合同系双方真实意思表示，系争房屋已经工程规划竣工验收，故该合同为有效合同。雷章贵以邱闽逾期交付房租为由要求解除合同，邱闽则认为根据雷章贵于2017年9月发送的短信，以该短信送达时间为合同解除时间。本案主要争议焦点在于合同解除的原因及后果处理事宜。就合同解除的原因而言，邱闽存在欠付房屋租金的事实，如邱闽未能提出合理抗辩，则雷章贵解除合同的主张应当成立。本案中，邱闽提出因证照问题被公安机关责令停止营业致使无法正常经营。然而，本次诉讼过程中，邱闽并未充分举证证明其因雷章贵原因无法办理相关证照手续，根据系争合同约定，邱闽明确知晓系争房屋的产权状况且确认己方的办证责任。另，双方租赁期限自2015年起，期间邱闽并未对办证过程中雷章贵存在的问题提出异议。综上，法院认为邱闽提出的因雷章贵原因致使其无法经营的抗辩意见不予采纳。现邱闽欠付租金，雷章贵要求解除合同，法院予以准许。2017年9月雷章贵发送的短信仅表明催告履行并未提出解除合同，故邱闽认为双方合同于2017年已解除的主张，法院不予认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方签订的合同解除，如房屋尚未归还，则邱闽应负有返还系争房屋并根据合同约定标准支付返还房屋前的租金或房屋占有使用费的义务。就返还时间而言，根据法院现场调查，系争房屋内仍有邱闽的物品，房门上锁，故已经返还房屋的举证责任在于邱闽。现尽管邱闽提供了报警记录，然而根据法院调查，公安机关仅就邱闽陈述进行记录备案，无法作为已经返还的依据。综上，法院认为邱闽未能履行返还房屋的义务，应当履行返还义务并承担相应费用。就雷章贵主张的违约金，尽管合同约定1年租金标准作为违约金，然而该违约金标准显然过高，故法院酌定为3个月租金标准为94,387元。就邱闽提出的违约金、退还房屋租金的反诉请求，均缺乏事实和法律依据，法院不予认可。其主张的装修费用，鉴于合同解除系邱闽责任所致，故其主张装修费用亦无法律依据，法院亦不予支持。房屋押金，雷章贵同意予以抵扣，法院予以准许。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十七条的规定,于二〇一八年八月二十七日判决：一、解除雷章贵与邱闽于2015年4月2日签订的《租赁合同》；二、邱闽于判决生效之日起十日内返还雷章贵位于上海市松江区XX镇XX公路XX号XX楼的房屋；三、邱闽于判决生效之日起十日内支付雷章贵房屋租金或房屋占有使用费，计算方式为：自2017年8月20日至实际返还房屋之日止，按每年377,548元计算，以上费用扣除邱闽已付50,000元租金和押金50,000元；四、邱闽于判决生效之日十日内支付雷章贵违约金94,387元；五、驳回邱闽其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,879元，反诉案件受理费5,650元，合计诉讼费16,529元，由雷章贵负担3，695元（已付）；邱闽负担12,834元（已付5,840元，剩余6,994元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，双方当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，上海A有限公司系自然人独资企业，法定代表人即唯一股东为案外人陈某，该公司成立于2015年5月11日，登记住所地为上海市松江区XX镇XX公路********，目前存续状态为“吊销，未注销”；该公司于2016年7月、2017年7月、2017年11月三次被列入“经营异常名录”，原因为，原因为“未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告”及“通过登记的住所或者经营场所无法联系”因“公司成立后无正当理由超过六个月未开业，或者开业后自行停业连续六个月以上”，于2018年2月7日被上海市松江区市场监督管理局处以吊销营业执照的行政处罚。一审2018年4月19日庭审中，法院询问邱闽租赁系争房屋的用途，邱闽回答：“作网吧使用，注册了上海A有限公司。营业执照办出来了。但是消防许可证、文化许可证没有办理出来……申请过，因为涉案房屋是厂方性质，无法办理。”法院要求邱闽提供申请材料，邱闽回答：“我拿材料过去，就被退回来了，没有相关申请材料。”以上事实，有国家企业信用信息公示系统中的公示信息以及一审2018年4月19日的庭审笔录为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案证据，被上诉人雷章贵系从案外人处取得出租系争房屋的权利，上诉人邱闽在一、二审中均无证据能够证明上位租赁合同已被确认终止、解除或无效，因此，就系争合同而言，讼争双方的意思表示真实，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，双方房屋租赁关系应属合法有效。上诉人在一审中最终确定的反诉请求包括“确认双方签订的系争合同已解除”，表明其对系争合同效力不持异议。现上诉人在二审中提出合同无效之抗辩，缺乏事实依据，本院不能采信。上诉人作为系争合同项下的承租人，按时足额支付租金乃基本义务。根据查明事实，上诉人实际占用系争房屋，但自2017年8月20日后长期拖欠租金，构成根本违约，符合约定的出租方解约条件，一审据此判决解除系争合同、并判令上诉人承担相应的违约责任，合法有据，本院应予维持。系争合同明确约定由上诉人“自行负责”办理相关证照，现上诉人将未能办妥证照的责任归于被上诉人，显与事实不符，本院不能采信。上诉人在2017年9月报警时的单方面陈述，在无有效证据佐证条件下依法不能视为讼争双方就解约及房屋交接事宜形成合意，一审判令上诉人按约定租金标准支付租金及占有使用费至实际返还系争房屋之日止，有事实和法律依据，本院亦予以维持。讼争双方在系争合同中明确约定：“任何一方违约，将以一年租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。”现上诉人作为违约方，坚持要求被上诉人给予装修补偿，与约定相悖，显无依据，本院不予支持。综上所述，上诉人邱闽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,307元（上诉人邱闽预交人民币14,109元），由上诉人邱闽负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  刘 佳审判员  蒋辉霞二〇一八年十二月十二日书记员  金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……