广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤14民终1356号上诉人（原审被告）：梅县客家文化城房地产开发有限公司。住所地：广东省梅州市梅县区新兴路客家文化城（百福豪园）A、B栋1号单层店。法定代表人：刘艳萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟宏，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁瑞导，男，1964年8月26日出生，汉族，现住梅州市梅县区。委托诉讼代理人：张文源，系广东义致律师事务所律师。上诉人梅县客家文化城房地产开发有限公司因与被上诉人梁瑞导商品房预售合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2018）粤1403民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅县客家文化城房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.维持一审判决第二项；3.改判驳回被上诉人一审诉讼请求；4.一、二审案件受理费由被上诉人负担。后变更上诉请求为：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：向不动产登记中心递交房地产确权办证备案资料后的进展不是上诉人或者业主可以管理、管控。上诉人已按照双方《合同》关于产权登记的约定，在合理期限内履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。造成上诉人逾期办证的主要原因是政府相关部门履职意识淡薄消极不作为。上述事实有2018年5月11日梅县区政府《会议纪要》为证。上诉人地下人防工程面积超红线在梅县区不动产统一登记中心挂牌办公前是允许存在的历史遗留事宜，依照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，上诉人可不承担逾期办证违约责任。一、一审判决认定事实错误。1.上诉人于2016年9月13日向梅县区不动产登记中心提交案涉百福豪园二期项目工程确权办证备案所需资料，于2017年1月补齐项目工程各栋的竣工验收备案表。梅县区不动产登记中心权籍调查测绘部于2017年4月26日出具百福豪园二期E、F、G、H、J栋《房屋建筑面积测绘成果报告书》证明，一审认定不动产登记中心在上诉人递交资料的2016年9月即被告知“该小区国有土地超出红线范围963㎡，无法办理国有土地使用证”是认定事实错误。对此，2018年5月11日梅县区政府第六次政府常务会议通过的《会议纪要》第六条“2017年1月申请办理房屋不动产权证时，发现小区建筑面积超出国土证红线面积，造成无法办理不动产权登记手续”，足以证明上诉人在2017年1月已按双方《合同》第十五条约定全面履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，证据确凿充分。2.房地产开发项目工程确权办证流程的第一步是开发商递交全部资料后进行面积测绘，这是常识。一审认为出卖人提供给产权登记机关备案的资料必须是完整的符合办证条件的资料，而不仅仅是按时交纳了资料即可，犯了常识性的错误，系受梅县国土资源局《复函》误导。不动产登记中心关闭上诉人办理房地产确权办证窗口的唯一原因是面积测绘后发现地下人防工程面积超红线情况特殊，无解决方案，并非上诉人不配合或是递交办证材料不齐。3.办证过程中出现了难于解决问题后，既无书面告知上诉人，亦无退还办证资料，且不及时将问题上报以便上级研究解决方案，梅县国土资源局履职意识淡薄，消极不作为，应对上诉人逾期办证承担难辞其咎的责任，由此造成的后果不应由上诉人承担。4.上诉人于2018年3月30日书面报告梅县区相关部门要求抓紧解决问题，于2018年4月27日缴交罚款337050元，于2018年6月8日补交土地出让金6203646元，上诉人的办证通道才恢复，所有符合办证条件的业主包括本案被上诉人才可以办理《不动产权证书》。梅县国土资源局《复函》第6点“2018年6月8日完善相关用地手续后，我局即时恢复了相关业务办理”足以证明，若梅县区政府不出台政策，不动产登记中心不打开上诉人办理房地产确权办证窗口，上诉人办证逾期将一直延续。一审法院认定“涉案房产未能按期办理权属登记手续是因被告的原因所致”是错误的。二、一审判决有失公平、公正，欠缺公允。1.不动产统一登记条例实施前，国土、住建等房地产管理部门各自依职权和流程办理、审核工程事项，项目工程略微超面积红线属于允许存在、合理不合法的普遍现象。梅县区政府第六次政府常务会议《会议纪要》对上诉人地下人防工程面积超红线问题定性为“历史遗留用地事宜”可以证明。2.人防地下室工程是强制性建筑，人防地下室用地要确权是事实，但不能办理不动产权证也是事实，所有开发商包括上诉人从经济效益角度考虑，完全没必要蓄意规避。工程项目从报建、审批到备案表取得均有资料反映、记载963㎡的用途和范围亦可佐证。如果溯源，所有审批、坐标放线相关部门均有责任。梅县国土资源局2018年8月15日给一审法院《复函》第4点“超出红线面积的大部分属地下建筑，统一登记前房地产一致性存在一定难度，如发现该问题同样会影响办证”就是允许存在、合理不合法的实在说法。3.上诉人百福豪园一期项目同属本案已办出让土地使用面积14878.4地块范围，但是在2016年6月15日梅县区不动产统一登记中心挂牌办公前已办理各业主房屋《不动产权证书》，所以无超红线面积办证障碍出现。4.梅县区政府确定对上诉人百福豪园项目地下人防工程面积超红线给予罚款和补交土地出让金，是尊重客观事实，也是采用变通方式解决历史遗留用地事宜的手段，并非目的。一审法院对政府的大原则定性视而不见，片面为判决结果寻找理由，有失公平、公正。5.双方签订的《合同》约定了追究违约责任的标准，被上诉人知道或者应当知道合法有效的合同对双方均有约束力，任何人均无权擅自改变合同条款，诉讼费的承担体现过错责任。任何一方的无理诉求部分依法必然得不到支持。本案中，法院判决结果必然是业主应承担的诉讼费远远大于判决支持数额。被上诉人一审开庭后变更诉讼请求的理由和依据极为牵强，一审法院准许被上诉人变更诉讼请求貌似符合民事诉讼法律规定程序，实质是偏袒个别人利用大多数被上诉人业主的善良，用夸大数额的胜诉预期引诱业主跟风诉讼，是变相支持滥用诉权，目的是减轻被上诉人诉讼费负担，欠缺公允。6.《不动产权证书》现已办妥。被上诉人以银行按揭方式购买案涉房屋，逾期办证并无影响其银行按揭贷款，办理的《不动产权证书》亦必须由按揭银行保管。被上诉人对此无提供上诉人逾期办证致其蒙受损失的任何证据，理应承担举证不能的法律后果。一审判决支持被上诉人主张的依据和理由均不充分。三、一审判决适用法律错误。1.依照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条“出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”本案中，上诉人已在合理时间将有关办理房屋权属证书的资料提交给不动产登记中心，办证条件具备，逾期办证是政府迟迟不出台解决问题政策、对上诉人办证窗口关闭所导致。一审判决上诉人承担逾期办证违约责任是有法不依，违背省高院《指导意见》第2条的立法本意，应予纠正。2.上诉人按照政府确定的解决方案缴交罚款和补交土地出让金系为履行合同义务而采取补救措施承担违约责任行为，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，一审叠加判令上诉人承担逾期办证违约责任是拓展被上诉人合同权利。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。梁瑞导答辩称，一、上诉人在履行办证义务方面客观存在逾期办证的情形，一审判令上诉人承担逾期办证的违约责任，事实充分、于法有据。1.上诉人作为房地产的出卖人，依约提交办理权属登记需由出卖人提供的资料是其基本义务。虽然上诉人曾于2016年9月13日向不动产登记中心提交的百福豪园二期项目办证备案资料，但是上诉人所提交的资料不完整，不符合办证条件。事实上，因上诉人超红线施工、违法用地，百福豪园二期工程项目依法不能办证，该事实已经梅县区人民政府2018年5月11日的《会议纪要》和2018年8月15日梅县区国土资源局向梅县区人民法院的《复函》等予以证实。上诉人是在答辩人等广大业主强烈异议，并启动了本案诉讼程序后，迫于强大外界压力，才于2018年6月间不情愿地缴交了违法超建的罚款和补交超建部分的土地出让金，进而使本案所涉房地产办证得以顺利推进。2.逾期办证的违约责任，本案系答辩人与上诉人之间的合同纠纷。法院仅需分析和判断上诉人在履行《商品房买卖合同》过程中，是否依约履行了相应的配合办证义务。从上诉人迟迟不能协助答辩人等业主办妥不动产权证，从梅县区人民政府2018年5月11日的《会议纪要》、梅县区国土资源局2018年8月15日向梅县区人民法院的《复函》和梅县区住房和建设局对上诉人违法超建作出的行政处罚可知，本案所涉百福豪园二期的逾期办证，不仅是客观存在的事实，也不存在不可抗力因素的影响，完全是上诉人自身违法行为所致。况且，合同纠纷中，一方的违约责任，只以违约方的违约事实为前提，根本无需考虑违约推卸致某些政府部门的原因，实属无谓抗辩。如果确系政府部门方是否存在与第三方纠纷或其他事由，如果上诉人想将逾期办证的法律责任转嫁于政府部门，那么上诉人应当先行承担违约责任，然后依法向有过错责任的政府部门索赔。二、一审判决要求上诉人承担逾期办证违约责任，适用法律正确。1.上诉人在上诉状中引述《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条进行抗辩，主张其在合同规定的时间内提交了办证材料不构成违约，实际是对该法律条文的严重错误解读。该第2条的具体内容是“出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。该规定包括两层含义：第一，出卖人应当在合同或法律规定的期限内将有关办理房屋权属证书的资料提交给政府主管部门；第二，出卖人提交给政府主管部门的办证材料是已经具备办证条件的完整材料。结合前面已提及的《会议纪要》《复函》和上诉人已经缴交罚款的事实，可知，上诉人前期向不动产登记部门提交的办证材料是不完备的，是不合格的，是不能办证的。2.一审判决要求上诉人承担逾期办证违约责任，未拓展答辩人的合同权利，是完全按照上诉人与答辩人之间签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定判令上诉人承担违约责任。上诉人以其已经按政府部门确定的解决方案缴交了罚款和补交了土地出让金为由，提出依《中华人民共和国合同法》第107条的规定，其无需再承担逾期办证的违约责任了，完全缺乏法律依据。事实上，《中华人民共和国合同法》第107条所规定的违约责任承担是可以叠加适用的，不存在单项选择的规定，更何况一审判决要求上诉人承担逾期办证的违约责任，就是答辩人在一审时对上诉人的明确诉请，根本不存在一是法院偏袒答辩人的情形。三、答辩人未提起上诉，并非完全同意一审判决的全部判项。事实上，答辩人对一审判决第二项和第三项均有异议。特别是在买卖双方已经在《商品房买卖合同》附件二客家文化城装饰、设备标准已经明确约定所售商品房包含入户采用豪华防盗主门的情形下，又在代收取装修保证金、装修用沙、彩色可视对讲系统等费用时，再向答辩人等广大业主额外收取（双方约定是预收）入户套房门款人民币4000元，一审判决无视上诉人的野蛮行径，未予支持答辩人的诉请，就是错误的。但是，考虑到诉讼过程的艰巨与复杂，也考虑到有利本案争议的妥善解决，答辩人未予提起上诉。综上，一审判决正确，请求驳回上诉人的诉请。梁瑞导向一审法院起诉请求：1.按原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第2项所约定的违约金标准，判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币6260元（626000×1%）；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金人民币43945.2元（按日支付已交付房价款万分之二计算违约金）；3.判令被告向原告退赔原告再付的套房主门款人民币4000元；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理认定事实如下：被告是一家经核准可在规划区内建造住宅楼及公共配套设施，对所建造的住宅楼可对外销售的房地产开发公司。被告文化城公司于2013年11月开始建造百福豪园二期工程。2015年5月14日，原告梁瑞导向被告购买位于梅州市××区××新城××大道客家文化城（百福豪园）G栋808房。双方签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20151000063582）一份，合同约定：被告将百福豪园G栋808房以总房款人民币626000元售给原告，房款以银行按揭的方式支付。双方在该合同中约定了如下条款，…“第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1(1)种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X[该利率应不小于第(1)项中的比率]的违约金；第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……（附件三《客家文化城装饰、设备标准》之“门窗：入户采用豪华防盗门，客厅及主人房出阳台不砌墙，窗户采用铝合金窗。”）；合同第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”原告购房时，被告的销售顾问已向原告明确明示置业计划书中其他代收费用项目，客家文化城百福豪园其他代收费用表上原告的儿子梁敏立代表原告签名同意确认被告收取的套房主门费4000元。上述房屋买卖合同签订以后，原告已按约定付清房款，也支付了4000元套房主门款。被告于2015年8月10日将该房钥匙交付给原告。2016年12月16日，梅县客家文化城G栋的房屋建筑工程经竣工验收合格。2017年1月4日，上述工程的竣工验收完成备案登记手续。2016年9月13日，被告提交材料给梅县区国土资源局不动产登记受理中心，该不动产登记受理中心告知该小区国有土地超出红线范围963平方米，无法办理国有土地使用证。原告等14位户主多次向被告要求协助办理不动产权登记手续，均未果。被告也于2018年3月30日向梅县区国土资源局提出申请要求尽快办理确权登记手续。后梅县区政府于2018年5月11日在第六次政府常务会议上作出《会议纪要》，研究解决了客家文化城百福豪园历史遗留用地事宜，要求在区住建局对超出用地红线进行行政处罚的基础上并由被告补缴出让地价后办理相关不动产登记手续。被告于2018年4月27日支付罚款337050元，于2018年6月8日缴纳土地出让价款6203646元后，涉及该百福豪园系列案的14位户主（包括本案的G栋808房）已陆续办好不动产权登记证。原告在要求被告支付逾期办证、逾期交房违约金及返还套房主门4000元，各方无法协商一致的情况下，提起本案诉讼。原告起诉时提出要求判令被告立即将办理不动产权属登记需由卖方提供的资料报不动产登记部门备案，并消除涉案房产登记的一切法律障碍，令原告可以迅速取得《广东省商品房买卖合同》项下房产的不动产权证的诉讼请求，后因相关系列案件的十四户房产（包括本案）已办好不动产权证，因此原告请求撤回该项诉讼请求，一审法院作出裁定予以准许。另查明，1、一审法院向梅州市梅县区人民政府调取2018年5月11日在第六次政府常务会议上作出的《会议纪要》关于百福豪园用地事宜的相关内容。该《会议纪要》认定文化城公司开发的客家文化城百福豪园小区于2000年取得用地手续，设计地块依法取得的国有建设用地使用权面积为14878.4平方米，土地用途为商住土地。2016年12月该小区完成工程竣工验收，2017年1月申请办理房屋不动产权证时，发现小区建筑面积超出国土证红线面积，造成无法办理不动产权登记手续。经会议研究决定，同意在区住建局对超出用地红线进行行政处罚的基础上，由区住建局核定超出用地红线土地各项规划指标，区国土资源局对超出的963平方米用地依法进行地价评估。鉴于超出用地红线的土地已开发建成住宅小区，已无法通过公开出让方式解决，同意按土地评估价格以协议方式出让给文化城公司，由该司补缴出让地价后办理相关不动产登记手续。以上手续完善后，尽快向群众公布解决方案并为购房群众办理不动产权证。2、一审法院于2018年7月11日向梅州市梅县区国土资源局发出征询函，征询内容包括：……，二、被告提交的《关于地下建筑部分边线超出红线963㎡的情况说明》中所述的：“国务院《不动产登记暂行条例》实施前，小区道路、公共绿地、地下人防工程等不确权、不需办理土地出让手续，用地系列批文有文字记载｛梅土地政字(1996)24、25、27号批文｝。地下人防工程建造面积是强制性的，由政府人防管理部门按照地面建筑占地以一定比例核定。”是否如此？三、超出红线963㎡的具体位置？该土地是否属于文化城公司的用地范围？被告所述的“963㎡并非完整一块用地，主要是地下建筑边线，另有部分是百福豪园一期的C、D栋之间地面边线大约80㎡则是国土测绘原来手绘、后面确权仪器测绘误差面积”，是否如此？四、被告所述的：“超出红线的面积部分主要是地下人防工程（GT182127宗地出让图），不是地面建筑。在梅县区不动产统一登记二证合一政策实施前，由于各部门分别审核，包含人防工程在内的地下面积与土地使用证面积不匹配现象普遍存在，并不影响房产证的办理。2018年5月11日县区政府会议纪要定性为《研究解决客家文化城百福豪园历史遗留用地事宜》可以证明。”是否如此？……，六、百福豪园二期（即E、F、G、H、J栋）何时起符合办证条件？被告何时向贵局提交符合办证条件的办证资料？梅州市梅县区国土资源局于2018年8月15日作出《复函》，回复如下：……2、依据《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定。因此，凡属在规划建设红线内的土地上建设的小区道路、公共绿地、地下人防工程等，均必须办理使用土地（出让）审批手续，并依法登记确权；另地下人防工程建造面积是否按地面建筑占地以一定比例核定，不属国土管理范畴，需征询建设、人防职能部门。3，超出红线的963平方米，办证之前该小区并未取得国有建设用地使用权，不能认定为属于文化城公司的用地范围，超出位置与开发商所述一致。80平方米的超出不能认定为测绘误差，因从放线、施工到竣工，各方都对位置有一个界定，任何一方出现误差都会导致该情况出现。4、超出红线面积的大部分属地下建筑，统一登记前房地一致性审核存在一定的难度，若发现该问题同样会影响办证，统一登记后我部门对该问题进行了整理与复查，报区政府解决。……6、开发商于2016年9月委托我局进行确权测绘，2018年6月8日完善相关用地手续后，我局即时恢复了相关业务办理。目前，开发商也向我单位提交了办证资料。3、一审法院于2018年9月4日向梅州市梅县区住房和城乡规划建设局发出征询函，征询内容包括：一、对被告作出行政处罚的原因是什么？处罚的内容？请附送一份行政处罚决定书。二、被告提交的《关于地下建筑部分边线超出红线963㎡的情况说明》中所述的：“百福豪园二期（即E、F、G、H、J栋）工程于2013年8月30日取得规划许可证，2014年9月3日取得施工许可证，2016年7月25日规划核实验收合格，2016年12月16日工程竣工验收合格，2017年1月4日取得竣工验收备案表。项目工程从到政府报建审批至政府相关部门对工程竣工验收，全部手续资料合规合法无隐瞒，所提交的相关资料和图纸均有显示963㎡的位置。直至2017年1月不动产登中心汇集齐工程所有确权资料至办证系统后我们始被告知超出红线963㎡”，是否如此？如有为何会出现上述情况，原因是什么？责任在于谁？梅州市梅县区住房和城乡规划建设局于2018年9月17日作出《复函》，回复如下：一、对被告作出行政处罚的经过：被告文化城公司开发建设的位于梅县××大道侧的客家文化城工程项目，在办理房屋不动产权证时，发现该小区地下室人防工程部分超出国土证宗地红线，超出部分面积为963㎡。违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。2018年4月27日我局依据《中华人民共和国城乡规划法》和《中国人民共和国行政处罚法》的相关规定，对超出部分面积963㎡按人防工程造价的10%进行处罚，处罚金额为：3500元/㎡×963㎡×10%=337050元。二、经查，被告所述与事实相符。出现这种情况的原因是梅州市梅县区国土部门采用的坐标系（西安坐标系）与梅州市规划部门采用的坐标系（梅州市坐标系）不同而造成偏差。一审法院认为，原告梁瑞导与被告文化城公司所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方自愿签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。合同签订后，原告已依约支付了房款并接收了该涉案房屋。现原、被告双方争议的焦点在于原告提出的逾期办证违约金、逾期交房违约金、返还4000元套房主门款的诉讼请求能否得到支持。一、关于逾期办证的违约金。《广东省商品房买卖合同》第十五条（2）关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”首先，根据《广东省高级人民法院关于审理广东省商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，“……出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”出卖人提供给产权登记机关备案的资料必须是完整的符合办证条件的资料，而不仅仅是按时交纳了资料即可。被告虽然在2016年9月13日向不动产登记受理机关交纳相关资料，但根据梅州市梅县区国土资源局的回复，被告于2016年9月委托该局进行确权测绘，在被告于2018年6月8日完善相关用地手续后，该局即时回复相关业务办理。所以被告在2016年9月交纳的材料是不符合办证条件的资料，不能认定被告在2016年9月已完成了交纳办证资料的义务。其次，本案商品房按买卖合同约定的交付使用日期为2015年12月31日，在交付日后的360日确未办好不动产权登记手续。究其原因，根据梅州市梅县区住房和城乡规划建设局回复，因被告文化城公司开发的客家文化城工程项目地下室人防工程部分超出国土证宗地红线面积963㎡，为此该局对被告作出行政处罚。根据梅州市梅县区国土资源局回复，地下人防工程必须办理使用土地（出让）审批手续并依法登记确权，且超出红线的963平方米，办证之前被告并未取得国有建设用地使用权，不能认定为被告的用地范围。被告需补交土地出让金后才完善用地手续。综上，涉案房产未能按期办理权属登记手续是因被告的原因所致。实际上，被告在缴清相关处罚和补缴土地出让价款费用后，梅州市梅县区国土资源局即办理不动产权登记手续。再次，根据合同相对性原则，《广东省商品房买卖合同》第十五条仅约定了出卖方的原因导致逾期办证的违约责任，即只要非因买受方的原因所致，出卖方均需向买受方承担逾期办证违约责任。而被告陈述的“不动产登记新老政策更替及有关部门一直未制定合理解决方案原因造成逾期，行政行为属不可抗力，答辩人亦属无奈，不应承担逾期办证的违约责任”的抗辩并不成立，依法不予支持。如果被告认为系其他原因导致逾期办证情形的，可向第三方追索。原告请求按《广东省商品房买卖合同》第十五条（2）约定支付逾期办证违约金符合法律规定，予以支持。本案G栋808房的逾期办证违约金应为已付房价款626000元×1%=6260元。二、关于逾期交房的违约金。首先，《广东省商品房买卖合同》第八条约定交付期限是2015年12月31日，而涉案G栋808房的实际交付日期是在2015年8月10日，早于约定的时间。其次，根据《最高人民法院关于审理广东省商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。业主明知双方约定了房屋交接必须符合竣工验收的条件下仍愿意接收争议房屋，且没有证据证明文化城公司存在欺骗或故意隐瞒争议房屋竣工验收的情况。从双方履行合同过程中的行为可视为双方变更了房屋交付条件的约定，双方变更合同交付条件约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告接收未经验收的房屋后，已经取得作为业主享有的占有、使用的权利，根据现有材料，没有证据证明争议房屋存在质量问题，争议商品房也于交房后取得了竣工验收合格备案。因此，从实际交接房屋始，文化城公司不构成违约责任。涉案G栋808房早于合同约定时间交付，原告已经取得作为业主享有的占有、使用、收益的权利，现原告接收案涉商品房后，以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，于法无据，不予支持。三、关于套房主门款4000元的问题。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十三条关于装饰、设备条款（附件三内容）包含所购房屋的入户门窗采用豪华防盗门的内容，《客家文化城百福豪园其他代收费用》应认定系对《广东省商品房买卖合同》第十三条条款的变更，变更约定该豪华防盗门的费用为4000元。客家文化城百福豪园其他代收费用表也由原告的儿子梁敏立代表原告签名同意确认被告收取的套房主门费4000元，即是对该变更内容表示认可，所以原告自始至终均知并同意收取此费用4000元套房主门款并已缴纳。签订《客家文化城百福豪园其他代收费用》应是原告的真实意思表示，应视作其交纳套房主门4000元，原告应当清楚签名同意的后果，原告现请求返还套房主门款于法无据，不予支持。案经调解无效。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理广东省商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条之规定，于2018年10月18日判决如下：一、被告梅县客家文化城房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金6260元给原告梁瑞导，限于本判决生效之日起5日内付清。二、驳回原告梁瑞导的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1155元，由原告负担1011元，被告负担144元。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案二审主要争议焦点是上诉人是否承担逾期办证违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2015年12月31日前交付经验收合格的商品房，涉案房屋在2015年8月10日交付给被上诉人。涉案房屋在2017年1月4日完成竣工验收备案登记手续，说明涉案房屋质量符合合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，一审法院认定上诉人于2015年8月10日交房准确。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案；如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：被上诉人不退房，上诉人按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金。根据合同约定，自2015年8月10日起至2016年8月4日止为合同约定的上诉人办证期限。至2017年1月4日本案争议房屋完成竣工验收备案，已超过双方合同约定的办证期限。一审法院认定上诉人逾期办证构成违约，判令上诉人按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金，并无不当。综上所述，梅县客家文化城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1155元（已由上诉人预交），由上诉人梅县客家文化城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄莉芬审 判 员  陈立民代理审判员  范宜洪二〇一八年××月××日书 记 员  朱红珍