北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初23549号原告（反诉被告）：北京中储世纪物流有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺地区天铁路东侧（华罗公司），统一社会信用代码911101136675067474。法定代表人：谢平，总经理。委托诉讼代理人：袁广英，女，1974年3月12日出生，汉族，住北京市海淀区，北京中储世纪物流有限责任公司员工。被告（反诉原告）：北京德邦货运代理有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店二村**，统一社会信用代码91110105740422700K。法定代表人：刘建青，总经理。委托诉讼代理人：王洲良，男，1984年8月26日出生，汉族，住上海市青浦区，北京德邦货运代理有限公司法务。委托诉讼代理人：张春潮，男，1991年1月1日出生，汉族，北京德邦货运代理有限公司员工。原告(反诉被告)北京中储世纪物流有限公司（以下简称中储公司）与被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司（以下简称德邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中储公司委托诉讼代理人袁广英，被告（反诉原告）德邦公司委托诉讼代理人王洲良、张春潮到庭参加诉讼诉讼。本案现已审理终结。中储公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付赔偿金836668.97元；2.本案诉讼受理费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月6日签订了《库房与场地租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市顺义区天柱东路2号的房屋及场地。同时，还就租赁物及附属设施的维护等内容进行了约定，且合同中还约定，如被告原因对于该房屋及其附属设施产生损害，由被告承担赔偿责任。上述协议签订后，原告按照约定履行了全部义务。然而，被告却在使用库房过程中，对原告的库房造成严重损坏，损失共计836668.97元。综上，原告认为被告严重违反了合同的约定，遂依据相关法律规定，起诉至法院。德邦公司辩称：合同约定原告作为出租方应向被告交付合格的房屋，并且保证被告能够在租赁期间内安全使用。由于原告交付的房屋被消防支队认定存在重大消防隐患并张贴了强制撤场的公告，同时在2017年11月18日政府相关部门到现场进行了强制撤场的督导，导致被告在2017年11月18日晚上被迫撤场。原告没有交付合格的房屋，构成违约，被告要求原告退还已经收取的押金30万元。被告认可租赁期间对房屋造成的损坏。2017年12月29日及2018年6月1日的核对内容都有场地的负责人韩强的签字，但被告不认可原告提交的损坏费用的明细和报价。被告认为，2018年6月1日所针对的提升门项目的验收是对2017年12月29日整体验收中提升门部分的变更，原告提升门的损坏应以2018年6月1日的验收为准。被告在2018年5月21日曾收到中国牧工商集团有限公司（以下简称中牧公司）的员工卢岩转发的德邦库房维修的邮件，邮件中有三个附件，只有第二个附件建筑维修费用409105.97元应当为被告造成损坏维修的报价。被告接到报价及6月1日双方补充提升门重新确认验收所提供的提升门报价单在工程部做了核对，确认全部维修费用应为515380.07元，所以被告认为原告主张的损坏赔偿金明显过高，计算方式存在错误。此外，被告租赁库房的所有人不是原告，实际所有人是中牧公司。2017年12月30日之后，被告与房屋实际所有人中牧公司签订了房屋租赁合同，除库房外被告使用了停车场地、办公区域三个月，说明被告占的不是原告的场地而是所有权人的场地。德邦公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋及场地租赁合同》于2017年11月18日已经解除；2.判令原告退还被告房租押金30万元并支付利息（自2017年11月19日起至全部退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令原告退还被告已付未实际使用（2017年11月19日-2017年11月30日）的租金142722.64元并支付利息，利息计自2017年11月19日至全部退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算；4.判令原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方于2015年3月6日签订《房屋及场地租赁合同》，约定原告将位于北京市顺义区天竺镇天柱东路2号的房屋及场地出租于被告使用，租用面积8141平方米，租赁期间为2015年3月2日至2017年12月31日，房租押金30万元。租赁期间被告一直严格履行租赁合同的义务，但2017年11月14日被告接到天竺镇人民政府张贴在承租房屋外墙的公告以及政府相关人员现场开展查封事宜，导致被告无奈之下于2017年11月18日被迫撤场。被告被迫撤场后一直未能再重新回到承租房屋。原告作为出租方，应交付合格房屋并保证承租方在租赁期间安全使用。但被告在租赁期届满前被迫撤场，是因为原告交付的房屋被政府部门认定为有重大瑕疵引起，原告理应全额退还被告已支付的房租押金、已付但未实际使用的租金以及因此造成的临时搬迁所造成的一切损失。根据租赁合同的约定及民事诉讼法相关规定，向法院提起反诉。中储公司就反诉辩称：被告在2017年11月18日没有搬离，被告在此期间还在涉诉房屋内存放物品，被告的工作人员还在涉诉房屋内办公，房屋实际在被告的控制之下，原告无权进入涉诉房屋。被告直到2018年7月9日才正式搬离。7月9日之后被告将房屋交付给了房东中牧公司，所以不认可双方的合同在2017年11月18日解除。双方的合同应该在库房验收明细表签署之日即2017年12月29日解除。验收当天，原告和被告达成口头协议，被告押金30万元转为12月份的库房租金，原告开具了发票，被告已经领走。被告的租金交到2017年11月30日，30万元的押金抵作12月的租金，所以不同意退还被告押金。对于封库之后的租金，因为被告没有搬离，所以不存在未使用的情况。被告一直在使用库房，所以不同意退还这个期间的租金。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2015年3月6日签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区天竺镇天柱东路2号的房屋及场地租于乙方使用，用途为物流经营。第四条：（一）库房A区、库区内简易办公房、办公楼内办公室租赁期自2015年3月2日至2017年12月31日。（二）库房B区租赁期自2015年3月2日至2017年12月31日。（三）甲方应在2017年6月1日前，获得租赁物2017年12月31日后的使用权，并向乙方提供相应材料，否则乙方有权利选择提前三个月解约，不承担任何违约责任；甲方应在乙方解约后7个工作日内退还剩余租期内租金、保证金及其他费用。第五条租金及支付方式：（一）1.A区库房7441平方米：每平方米每天1.38元（2015年3月2日-2016年3月1日），每平方米每天1.4元（2016年3月2日-2017年3月1日），每平方米每天1.42元（2017年3月2日-2017年12月31日）。2.库区办公室（100平方米）：4000元/月（2015年3月2日-2017年12月31日），办公楼内办公室（70平方米）：6000元/月（2015年3月2日-2017年12月31日）。3.园区停车位：7400元/月。4.B区库房部分700平：每平方米每天1.38元（2015年3月2日-2016年3月1日），每平方米每天1.4元（2016年3月2日-2017年3月1日），每平方米每天1.42元（2017年3月2日-2017年12月31日）。第六条约定（一）在签订本合同后，乙方向甲方支付保证金300000元。合同到期后七天内无息全额退还给乙方。（二）乙方承担水费、电费等费用。第八条约定：（四）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。（五）由于乙方故意或重大过失原因对于该房屋及其附属设施产生损害，由乙方承担赔偿责任。第十条约定：（二）在租赁期间，如因甲方转让、抵押该房产以及第三人提出的请求或因为甲方与其他第三方的经济纠纷导致租赁物被强占、查封、拍卖或者被采取其他强制措施导致乙方无法继续使用租赁物的，因此影响乙方正常营业，给乙方带来损失由甲方承担。甲方上述行为导致合同无法继续履行，视为甲方违约，甲方应向乙方退还预交未实际承租月份的租赁费及保证金。第十五条约定：1、甲方有下列情形之一的，视为甲方恶意违约，乙方有权书面通知甲方后单方解除本合同并要求甲方承担违约责任：（a）在租赁期间，因甲方原因导致“房屋”被强占、查封、拍卖或者被采取其他强制措施导致乙方无法继续使用，因此影响乙方正常营业，导致合同无法继续履行的……。2015年3月9日,被告向原告交付库房押金30万元。截至2017年11月30日的租金，被告已向原告全额交纳。2017年11月14日，天竺镇人民政府在涉诉库房上张贴《通告》，内容为：广大仓储物流企业：近期，经检查发现你单位存在防火间距不足，建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区设置不符合要求等重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共安全。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和公安部《消防监督检查规定》第二十二条的规定，顺义区公安消防支队将依法对你单位进行临时查封。临时查封后，任何单位和个人不得擅自拆除封条或使用被查封的场所和单位，违者将依照《中华人民共和国消防法》第六十四条的规定，处十日以上十五日以下行政拘留。为避免给您造成损失和不便，请你单位于2017年11月17日24:00前清退该场所。2017年11月18日，北京市顺义区公安消防支队在涉诉库房上张贴封条。原告为证明其出租的库房符合消防安全，提交2007年及2016年由相关部门出具的监测报告，被告认为上述报告均无法证明2017年涉诉房屋符合消防相关要求。被告称因原告交付的库房存在消防隐患且被有关机关强制撤场，故被告于2017年11月18日搬离涉诉库房，并要求确认双方签订的合同于2017年11月18日解除。原告称2017年11月18日之后，被告并没有正式搬离涉诉库房，库房内还存放被告的物品，停车场内存放了被告的车辆，故双方的合同应在2017年12月29日签署库房验收明细表之日解除。被告称2017年11月18日搬离库房后，只有新买的17辆电动车被中牧公司扣留，并称即使被告继续使用了涉诉场地的停车场，也是因为被告后来找的场地只能存放货物，涉诉停车场的车辆是中牧公司让停放的，被告同意向原告支付从2017年11月18日至2017年12月31日期间使用原告停车场的费用。关于押金，原告主张双方于2017年12月29日验收当天口头达成协议，将30万元的押金转为12月份的库租，为此原告于2017年12月25日开具了30万元的租金发票（共三张，每张金额为10万元，票号为06377524、06377525、06377526）交给被告，并提交签收单一份，内容为：12月29日06377525￥100000、06377524￥100000、06377526￥100000，（2017年12月包租），并由韩强签名，日期为2017.12.29。被告认可收到上述发票，但不认可该发票具有将押金转为租金的意思，理由为韩强接收该发票是要向公司汇报是要与原告续租还是与中牧公司直接签订租赁合同。关于被告在使用租赁的库房过程中所造成损坏的物品，经本院现场勘验，双方均确认以2017年12月29日的《库房验收明细表》为准，具体为：灭火器全部被带走（32个）；钢结构墙面，里墙：东、南侧损坏严重；防撞柱全部撞损；防火卷帘门全部无法正常使用；提升门，无法正常使用：3、20、18（完全摔落）16、轨道15、14、13、12、11、10、9、8、5。关于损坏部分的报价，被告提交中牧公司的卢岩于2018年5月发给其的建筑装修报价汇总表，报价合计409105.97元。原告称该报价单也发给过原告一份，后原告发现缺失很多项目，后和中牧公司的施工方进行核定后，卢岩又于2018年6月向原告出具了第二份报价，该报价单关于建筑装修部分的报价总额为696151.97元。被告认为原告提交的报价中单价明显偏高。关于提升门的维修价格，原告提交《霍曼指定代理商北京百安伟业技术服务中心报价单》，该报价单的报价总额为140517元，其中该报价单的最后六项并未明确是几号门的物品，原告称是备用的配件，因金额不大，在本案中不再主张。被告认可扣除最后六项的报价。经核算，扣除最后六项的报价，提升门的安装维修费用共计138261元。经询问，双方均不申请对建筑维修部分的报价进行评估，并同意由法院酌定。上述事实，有庭审笔录、房屋及场地租赁合同、库房验收明细表等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《房屋及场地租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。合同履行期间,相关部门于2017年11月18日查封库房，并要求被告清退场所，自此之后被告虽然仍有物品存放于库房内未能搬离，但因库房被查封，被告实际上已无法进行正常的物流经营。双方签订的合同因不可归责于双方的原因导致无法继续履行，故被告主张合同于2017年11月18日解除，本院予以支持。原告关于双方合同于2017年12月29日实际解除的意见本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因双方的合同已经于2017年11月18日解除，故原告收取被告的自2017年11月19日至2017年11月30日期间库房的租金应当退还被告。考虑到被告在相关部门查封库房后仍然占用了库房外的停车场，且被告亦同意按照合同约定的租金标准向原告支付2017年11月19日至12月31日期间占用停车场的占用费，据此，原告应将被告未实际使用期间库房的租金扣除2017年12月停车场的占用费用之后将剩余的部分退还给被告，经本院核算为135323元。合同解除后，原告要求用被告交纳的30万元押金抵扣12月的租金，已无事实依据，本院不予支持。被告要求原告退还押金，本院予以支持。但因双方对押金是否退还有争议，故被告要求原告支付逾期退还押金的利息，本院不予支持。根据合同约定，因被告故意或重大过失原因对于涉诉房屋及其附属设施产生损害，被告应承担赔偿责任。经本院勘验，双方均认可《库房验收明细表》上的破损项目为被告损坏，对此本院不持异议。经双方确认，提升门的安装维修费用为138261元，对此本院不持异议。关于建筑装修部分的维修费用，本院参照双方的意见及各方提交的报价表，酌情确定该部分的维修费用为577806元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京中储世纪物流有限责任公司与被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司签订的《房屋及场地租赁合同》于二〇一七年十一月十八日解除；二、原告（反诉被告）北京中储世纪物流有限责任公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司租赁保证金三十万元；三、原告（反诉被告）北京中储世纪物流有限责任公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司租金十三万五千三百二十三元；四、被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京中储世纪物流有限责任公司经济损失七十一万六千零六十七元；五、驳回原告（反诉被告）北京中储世纪物流有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千零八十三元，由原告（反诉被告）北京中储世纪物流有限责任公司负担八百七十七元（已交纳），由被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司负担五千二百零六元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费三千九百七十元，被告（反诉原告）北京德邦货运代理有限公司负担一百三十九元（已交纳），由原告（反诉被告）北京中储世纪物流有限责任公司负担三千八百三十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨秀芝二〇一八年十二月十七日书记员  王梦伟