广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2698号上诉人（一审被告）：肇庆大隆置业投资有限公司，住所地广东省四会市东城区四会大道**（市机电排灌管理站内）。法定代表人：李坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰文霞，广东兴会律师事务所律师。上诉人（一审原告）：江啟康，男，1995年4月22日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人:孔令威、何简珠，分别为广东红棉律师事务所律师、实习律师。上诉人肇庆大隆置业投资有限公司（以下简称大隆公司）因与上诉人江啟康商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大隆公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回江啟康所有诉讼请求；2.本案诉讼费由江啟康承担。事实和理由：根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定，该商品房交付的前提条件之一为“买受人付清应缴的全部税、费”，江啟康提供的在案证据没有证明其已付清了全部税、费。根据双方约定，涉案商品房交付条件未成就，大隆公司暂无义务交付涉案商品房。因此，江啟康主张的逾期交房的违约金没有事实依据，不应予以支持。江啟康辩称：大隆公司应该支付迟延履行违约金，且计算至实际符合法律规定交楼条件的交付房屋之日止。江啟康上诉请求：1.撤销一审判决；2.大隆公司支付江啟康逾期交付房屋的违约金19086.84元（违约金从2017年1月1日起开始暂计至2018年6月10日止，按已付房价款363559元的每日万分之一的标准计算，违约暂计总天数为525天，大隆公司应支付全部违约金从2017年1月1日起计至实际交付房屋之日止）；3.大隆公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定部分事实不清，认定的部分事实错误，所认定的部分事实证据不足、适用法律错误。江啟康在收到大隆公司一系列交付房屋的材料时是不清楚房屋是否达到竣工验收的条件，应由大隆公司支付违约金到符合法律规定的交付时止。大隆公司辩称，同意一审判决。江啟康向一审法院起诉请求判令：1.大隆公司支付江啟康逾期交付房屋的违约金19086.84元（违约金从2017年1月1日起开始暂计至2018年6月10日止，按已付房价款363559元的每日万分之一的标准计算，违约暂计总天数为525天，大隆公司应支付全部违约金从2017年1月1日起计至实际交付房屋之日止）；2.大隆公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月18日，江啟康（买受人）与大隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号16080425），约定江啟康向大隆公司购买位于四××市××街道××大道南大隆湾××房，总购房价为363559元，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付江啟康使用，且该商品房经验收合格（详见附件四第十一条的约定）；合同第九条第1款第（2）项约定:“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议》约定。”该合同附件四第三条“关于合同第八条及第十一条的补充1、该商品房交付的前提条件：（1）买受人按合同第六条的约定向出卖人交清全部购房款；（2）买受人付清应缴的全部税、费。”附件四第十一条“房屋已按照《商品房买卖合同》第八条的约定取得了住建局的《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》；并且房屋基础设施、公共配套项目与设施已按《商品房买卖合同》第十四条约定全部完成并正常运转。”之后，江啟康向大隆公司交付了购房款363559元，并缴纳了契税3462.47元、印花税5元。2017年7月24日，四会市住房和城乡规划建设局以《关于肇庆大隆置业投资有限公司四会市大隆湾房地产项目未经竣工验收擅自交付使用相关问题的通知》告知大隆公司:“近期根据群众反映，你公司开发的四会市大隆湾房地产项目存在未经竣工验收擅自交付使用的违法行为，经我局巡查核实，该项目电气、消防、电梯、排水等设施未达到验收条件，已交付给部分业主装修入住，存在安全隐患。…现责令你公司立即停止违法行为，全面整改。”由于案涉房屋至今未经验收合格达到合同约定的交付条件，大隆公司未能在合同约定的交付日期即2016年12月30日前将案涉房屋交付给江啟康。江啟康于2017年5月24日在《业主（住户）消防安全责任书》《住宅装饰装修管理服务协议》上签名，后又于2017年6月4日填写了《业主装修申请表》，向大隆湾物业申请对案涉房屋进行装修。江啟康确认该申请表上江啟康签名的真实性，称对案涉房屋已进行装修但至今没有实际入住和使用。大隆公司确认案涉房屋至今还未经综合验收，也不知道房屋何时可以达到交付的标准。江啟康因案涉房屋迟延交付问题与大隆公司协商不成，遂诉至该院，主张大隆公司每日按已付房款的0.1‰计付2017年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（暂计至2018年6月10日为19086.84元）。一审法院认为：本案立案的案由为房屋买卖合同纠纷，经查明，本案的商品房买卖合同是大隆公司将正在建设中的房屋预先出售给江啟康，江啟康支付房屋价款的合同，故本案的案由定为商品房预售合同纠纷更为恰当。江啟康与大隆公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。大隆公司辩称没有证据证明江啟康已经按合同附件的约定缴清应缴税费，大隆公司暂无义务交付房屋。在江啟康提交了相应的证据证明其已缴纳了契税和印花税的情况下，大隆公司未能举证证明江啟康未缴何种应缴税费，故大隆公司应承担举证不能的责任，大隆公司的该辩解意见，该院不予采纳。双方于《商品房买卖合同》约定，大隆公司应于2016年12月30日前将经验收合格的符合合同约定的案涉房屋交付给江啟康，但案涉房屋至今未经验收合格达到交付条件，且不能确定未来交付的具体时间，大隆公司构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算的截止时间的问题。江啟康主张从2017年1月1日起，计至实际交付房屋之日止。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。江啟康在大隆公司未有出示案涉商品房经验收合格、经分期综合验收合格等证明文件的情况下，仍于2017年5月24日在《业主（住户）消防安全责任书》、《住宅装饰装修管理服务协议》上签名，视为江啟康知道案涉商品房不具备约定或者法定交付条件，且于2017年5月24日已接收了案涉商品房。之后，江啟康又填写了《业主装修申请表》向大隆湾物业申请对案涉房屋进行装修，江啟康对案涉房屋予以装修等行为，已实现对房屋的实际控制。现江啟康在对案涉房屋实际占有控制后，又推翻之前作出的意思表示，主张收楼之后的逾期交房违约金，违反了合同自愿、平等以及诚实信用的原则，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。因此，该院对江啟康主张的2017年5月24日之后的逾期交房违约金不予支持，大隆公司应对2017年1月1日至2017年5月24日期间的逾期交房行为向江啟康承担违约责任。大隆公司应支付江啟康的逾期交房违约金为5235元（363559元×0.1‰×144天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：大隆公司应于该判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金5235元给江啟康。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为139元，由江啟康负担100元，大隆公司负担39元。二审期间，江啟康提交以下新的证据：1.四会市住房和城乡规划建设局出具的《关于肇庆大隆置业投资有限公司四会市大隆湾房地产项目未经竣工验收擅自交付使用相关问题的通知》，拟证明大隆公司存在未经竣工合法验收的违约行为，且擅自交付使用属于违法，同时，证实了江啟康不知悉商品房不具备交楼条件；2.新闻报纸截图，拟证明大隆公司的违约行为经过多方媒体的报道；3.《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《大隆湾花园商品房交付指引》、装修申报指引，拟证明江啟康不知悉商品房不具备收楼条件。大隆公司对江啟康提交的新的证据质证如下：1.已经超过举证期限，不应予以采信；2.不能证明江啟康想要证明的内容，《住宅质量保证书》明确合格是自评。二审查明，合同附件四“合同补充协议”第四条第2项规定，“合同约定的房款未包括有关税、费，买受人因购买该商品房所产生的所有税、费由买受人承担，买受人需在出卖人通知之日起10日内缴交，否则导致相关延期责任由买受人自行承担……”一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：如何确定大隆公司逾期交楼的违约责任。首先，案涉商品房买卖合同及附件是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据案涉合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年12月30日交付房屋前办理好涉案房屋的综合验收，但实际出卖人未能依约完成案涉房屋的综合验收，即案涉房屋不符合法律规定以及案涉合同约定的条件，出卖人的行为显然已构成违约。其次，江啟康在案涉房屋未符合约定交付条件的情况下，仍对涉案房屋予以接收并进行装修、入住，至2017年5月24日已实现对涉案房屋的实际控制。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。现江啟康在收楼并对涉案房屋实际占有控制后，又主张收楼之后的逾期交房违约金，理据不足。最后，大隆公司主张江啟康未交清应缴税费致使房屋交付条件未成就的问题。因大隆公司并未具体明确江啟康存在哪些应缴税费未缴，也没有举证证明其已经按照双方合同约定履行了通知缴纳税费的义务，且大隆公司也没有举证因江啟康存在应缴税费未缴致使其房屋未能依约交付的事实。大隆公司应当承担举证不能法律责任。综上，一审判决认定大隆公司给付2017年1月1日至2017年5月24日止的逾期交付案涉房屋的违约金并无不当，本院予以维持。大隆公司主张其不存在逾期交付案涉房屋责任的上诉请求以及江啟康主张大隆公司支付其实际收楼后的逾期交付案涉房屋违约金的上诉请求理据不充分，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，大隆公司、江啟康的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费327元，由肇庆大隆置业投资有限公司负担50元，江啟康负担277元。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 何 桑审判员 梁达明二〇一八年十二月三日法官助理邵丽虹书记员陆贤妍