甘肃省兰州市七里河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0103民初2670号 原告:兰州金屋网络科技有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区通达路**（银滩雅苑第******）。 法定代表人：白本嘉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人张纬，甘肃熙和律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈明明，甘肃熙和律师事务所律师。 被告：兰州兰通后勤服务有限公司，住所地甘肃省，住所地甘肃省兰州市七里河区南湾** 法定代表人：康晓云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人张铮，甘肃金城律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘鑫，甘肃金城律师事务所律师。 被告：兰州通用机器制造有限公司经济适用住房项目部，住所地甘肃省，住所地甘肃省兰州市七里河区南湾** 负责人：李自海，系该项目部经理。 原告兰州金屋网络科技有限公司（以下简称金屋公司）诉被告兰州兰通后勤服务有限公司（以下简称后勤公司）、兰州通用机器制造有限公司经济适用住房项目部（以下简称项目部）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金屋公司的法定代表人白本嘉及其委托诉讼代理人张纬、陈明明，被告后勤公司的委托诉讼代理人许凯年、刘鑫，被告项目部委托诉讼代理人李自海、史江龙到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 金屋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的兰通经适房商铺《销售代理合同书》；2.判令二被告立即支付原告销售代理佣金1609812.64元；3.判令二被告支付截止2018年6月25日的逾期付款违约金667452.38元，支付剩余商铺销售违约金94360.75元，支付解除合同违约金300000元；4.判令二被告支付原告前期垫付费用500000元；5.判令二被告每月按应付佣金的千分之一支付自2018年6月26日至实际付清全部佣金之日的逾期付款违约金；6.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年7月4日，原告与兰州通用机械制造有限公司（以下简称兰通公司）及第二被告共同签订了兰通经适房商铺《销售代理合同书》，合同约定由兰通公司与第二被告委托原告代理销售位于兰通经适房南苑1-4号楼一、二层及北苑5号楼一层，规划建筑面积为4198.71平方米的沿街铺面，受托销售的价格不得低于第三方评估确认的《兰通铺面销售最低限价表》中规定的均价，代理佣金按实际销售面积与《兰通铺面销售最低限价表》对应价格确定的销售额的3.9%计算，销售铺面合同确定的价款超过《兰通铺面销售最低限价表》对应价格的溢价部分由受托方与委托方四六分成，代理佣金及溢价分成均按周支付。此外，该合同后附（2016）甘信估字第045号《房地产抵押估价报告》，评估确定前述商铺的市场总价值为45770200元，同时还列明了代理销售的各类商铺的收益单价、收益总价等信息。该合同签订次日，第二被告向原告签发了授权委托书，全权授权原告对兰通公司经济适用住宅小区商铺进行整体或分割销售工作。接受委托后，原告如约展开销售工作，截止2017年12月31日，原告已累计完成商铺销售额共计41052087.64元，按照合同约定，原告应收代理佣金为1609812.64元，第二被告应当分担原告因促进营销工作而支付的广告发布费、会议招待费、物料制作费共500000元。2017年年底，原告多次向第二被告催要佣金，均无果。2018年年初，原告得知，甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会已于2017年12月向被告后勤公司股东下发甘国资发规划（2017）522号文件，批复将本案经济适用房项目实施单位由兰州公司变更为被告后勤公司，且要求被告后勤公司接续项目收尾工作，做好相关项目的交接工作。2018年1月，被告后勤公司相关人员召开会议决定经适房项目移交的具体方案，同时还明确应由兰通公司、相关利益方与被告后勤公司签订三方协议，变更原协议主体。目前，兰通公司经适房项目资产及兰通经适房项目部已由被告后勤公司整体接管，但当原告继续催要商铺销售代理佣金时，二被告均拒绝支付。为维护原告的合法权利，向贵院提起诉讼。 后勤公司辩称，1.原告违反《销售代理合同》约定和法律规定，擅自违法销售涉案商铺，被告不应向其支付佣金；2.在双方合同约定的代理行为尚未合法开始的情况下，原告在兰州通用机器制造有限公司被法院裁定受理破产申请后的销售行为更为无效；3.即使涉案商铺符合预售条件，可以合法销售，该项目建筑面积未经行政主管部门测绘，不能依据项目设计面积计算销售额及佣金；4.原告主张的广告发布费、会议招待费等营销费用依据《销售代理合同》约定，应当由原告自行承担。综上，原告在合同约定开始销售的条件未成就的情况下，擅自违法进行销售，其要求被告支付佣金及其各项费用没有事实及法律依据，请求依法驳回。 被告项目部辩称，原告陈述意见属实，但涉案商铺确系未办理房屋预售许可证。1.本项目部于2011年3月4日成立，负责与兰通棚户区改造相关的工作，负责拆迁、安置、房屋出售等相关工作。住宅、商铺均有相关授权，故本项目部对该商铺进行销售符合法律规定；2.兰州通用机器制造有限公司破产管理人于2017年8月7日进驻兰通公司，进驻后要求本项目部将公章、法人章、财务专用章交其管理，本项目部已于2017年8月25日将一期项目部的公章全部交于破产管理人。2018年初，破产管理人明知一期项目不属于破产管理内的相关内容，均让本项目部将项目财务、工程资料全部移交与被告后勤公司，在移交过程中，本项目部未收到正式的移交文件。本项目部曾多次质疑这种移交方式的合法性，并在会议上多次提出此种移交与国家相关法律相悖，但破产管理人仍强烈要求本项目部按其意愿进行移交。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经双方质证，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2016年7月4日，原告与兰通公司签订兰通经适房商铺《销售代理合同书》，被告项目部作为兰通公司的委托代理机构，在该合同上盖章。合同约定由原告代理销售位于兰通经适房南苑1-4号楼一、二层及北苑5号楼一层，规划建筑面积为4198.71平方米的沿街铺面。原告代理销售的价格不得低于第三方评估确认的《兰通铺面销售最低限价表》中规定的均价。代理佣金按实际销售面积与《兰通铺面销售最低限价表》对应价格确定的销售额的3.9%计算，销售铺面合同确定的价款超过《兰通铺面销售最低限价表》对应价格的溢价部分由受托方与委托方四六分成（原告占比40%、兰通公司占比60%）。销售铺面的代理佣金及溢价分成均按实现销售（签订《商品房买卖合同》或购房者首付款到账即视为成交）的铺面套数计算确定，每周确认一次，确认的佣金及溢价分成按周结算并签字确认，并按合同第五条相关约定支付给受托方。合同约定，受托方因营销委托方铺面所支付的广告费用，超过合同约定佣金的部分，委托方应酌情给予适当分担。受托方自行承担销售展示中心正常工作所必须的办公耗材费用，自行承担为项目推广和销售所产生的设计费用、广告物料制作费用、广告宣传费用。另外，双方约定，除合同约定外，任何一方不得提前终止或解除合同，也不得因一方或双方机构、组织、人事、职务变更与调整而提前终止或解除合同。执意解除合同时，违约方需向守约方承担30万元违约金后，合同自动终止履行。委托方应按照约定及时、足额地向受托方支付销售代理佣金及溢价费用，若委托方延迟支付30天以上，委托方应向受托方支付逾期付款违约金(按逾期每日应付款金额的千分之一计算)。若延迟时间超过60天的，除应足额向受托方支付佣金、溢价分成并承担违约金外，受托方有权解除合同。由于委托方原因导致受托方单方面解除合同的，委托方需承担违约责任，违约金额按合同销售指标剩余销售总金额的2%计算。同时按受托方代理期间实际签订《商品房买卖合同》的合同金额-次性结清代理费。上述违约金和代理费应在受托方解除合同之日起20天内一次性全额支付。该合同后附（2016）甘信估字第045号《房地产抵押估价报告》，评估确定前述商铺的市场总价值为45770200元，同时还列明了代理销售的各类商铺的收益单价、收益总价等信息。2016年7月5日，被告项目部向原告签发了授权书，全权委托原告对兰通公司经济适用住宅小区商铺进行整体或分割销售工作。接受委托后，原告开始销售工作，截止2017年12月31日，原告销售额共计41052087.64元。按照合同约定，原告应收代理佣金为1609812.64元。另外，原告为进行营销工作而支出广告发布费、会议招待费、物料制作费等费用500000元。 另查明，兰州市中级人民法院于2017年8月9日作出了（2017）甘01民破1号之一民事裁定书，宣告兰通公司破产重整，并指定甘肃重振清算事务有限公司为破产管理人。甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会于2017年12月20日向甘肃新盛国资管理有限公司下发了《省政府国资委关于变更经济适用住房建设项目实施单位的批复》（甘国资发规划[2017]522号），批复将由兰通公司负责建设的兰州市七里河区南湾1号经济适用房项目实施单位，变更为被告后勤公司。并要求被告后勤公司管理、接续该项目尚未完成的收尾工作。2018年1月22日，兰通公司破产管理人主持召开会议，协商兰通公司向被告后勤公司移交经适房项目一期资料以及资产交接事宜。会议明确由兰通公司、相关利益方与被告后勤公司签订三方协议，变更原协议主体。被告后勤公司的相关人员参加了会议，兰通公司经适房项目资产及兰通经适房项目部已由被告后勤公司整体接管。原告得知上述情况后，多次向被告催要商铺销售代理佣金，二被告均拒绝支付。为此原告向本院提起诉讼。 本院认为，依法签订的合同对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定享受权利，承担义务，一方不履行或者履行行为不符合合同约定的，应当承担相应的违约责任。原告与兰通公司签订的《销售代理合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同真实、合法、有效，双方应当严格履行合同的各项约定。关于本案合同主体变更的问题，兰州市中级人民法院于2017年8月9日作出了（2017）甘01民破1号之一民事裁定书，宣告兰通公司破产重整。甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会于2017年12月20日批复将兰通公司负责建设的兰州市七里河区南湾1号经济适用房项目实施单位，变更为被告后勤公司。并要求被告后勤公司管理、接续该项目尚未完成的收尾工作。此后，该经济适用房项目由被告后勤公司接管。按照上述批复及被告后勤公司实际接管涉案经济适用住房项目的实际情况，兰通公司在本案销售代理合同书中的全部权利义务由被告后勤公司承继。因此，原告以被告后勤公司作为合同相对方，要求其承担合同义务，有事实根据及法律依据。被告项目部是兰通公司为实施本案经济适用住房项目而临时设立的项目管理机构，属于兰通公司的内部管理机构，其所从事民事行为的法律后果应当由兰通公司承担。兰通公司在涉案合同中的权利义务由被告后勤公司承继的情况下，被告项目部所实施行为的法律责任也一并由被告后勤公司承担。 本案合同签订后，原告代理兰通公司销售了房屋，兰通公司的合同目的已经实现，对原告的代理销售行为，兰通公司也一直未提出异议，并按照合同约定接收售房价款。原告在销售房屋时，兰通公司是否取得商品房预售许可证并不影响兰通公司向原告支付代理佣金。原告金屋公司履行了合同义务，但兰通公司及后来的被告后勤公司未按照合同约定向原告支付代理佣金，属于被告违约，其应当承担相应的违约责任。另外，本案合同约定，委托方应按照约定及时、足额地向受托方支付销售代理佣金及溢价费用，若委托方延迟支付30天以上，委托方应向受托方支付逾期付款违约金(按逾期每日应付款金额的千分之一计算)。若延迟时间超过60天的，除应足额向受托方支付佣金、溢价分成并承担违约金外，受托方有权解除合同。由于委托方原因导致受托方单方面解除合同的，委托方需承担违约责任，违约金额按合同销售指标剩余销售总金额的2%计算。按照上述约定，在被告严重违约的情况下，原告有权要求解除涉案《销售代理合同书》，要求被告支付销售代理佣金，并要求被告按照约定的标准支付违约金。因此，对原告要求解除涉案合同、支付销售代理佣金、支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付其支出的渠道拓展费及宣传推广费等500000元，但原告提供的证据不能证明该费用应由被告在合同约定的佣金之外另行支付。并且合同也约定，受托方自行承担销售展示中心正常工作所必须的办公耗材费用，自行承担为项目推广和销售所产生的设计费用、广告物料制作费用、广告宣传费用。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告兰州金屋网络科技有限公司与兰州通用机器制造有限公司签订的兰通经适房商铺《销售代理合同书》； 二、被告兰州兰通后勤服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告兰州金屋网络科技有限公司销售代理佣金1609812.64元； 三、被告兰州兰通后勤服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告兰州金屋网络科技有限公司截止2018年6月25日的逾期付款违约金667452.38元，支付剩余商铺销售违约金94360.75元，支付解除合同违约金300000元； 四、被告兰州兰通后勤服务有限公司每月按应付佣金的千分之一支付自2018年6月26日至实际付清全部佣金之日的逾期付款违约金； 五、驳回原告兰州金屋网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32273元减半收取16136.5元、财产保全费5000元，合计21136.5元，由原告兰州金屋网络科技有限公司承担5000元，被告兰州兰通后勤服务有限公司承担16136.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  吴玉学 二〇一八年十二月十日 书记员  柳 晶