广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终18960号上诉人（原审原告、反诉被告）：覃俊铭，男，1984年5月7日，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：蒋正军，广东太平洋联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李盛通，男，1977年8月29日出生，汉族，住广东省普宁市。原审第三人：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广东省广州市海珠区滨江中路江景街****。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：罗翠娟，该所员工。上诉人覃俊铭因与被上诉人李盛通及原审第三人广州市海珠区房屋安全和物业一所租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。覃俊铭上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判覃俊铭无需支付2018年1月至2018年4月的房屋使用费；2.撤销一审判决第五项，改判李盛通赔偿覃俊铭经营损失10000元；3.撤销一审判决第五项，改判李盛通赔偿覃俊铭装修损失10000元；4.李盛通承担诉讼费。事实和理由：覃俊铭与李盛通于2014年4月25日签订涉案租赁合同，租赁期限自2014年5月1日至2018年4月30日，李盛通2014年3月19日收取覃俊铭诚意金10000元，3月20日又支付10000元，再于2014年4月25日收取押金18000元。李盛通在2018年2月开始借故阻扰覃俊铭对房屋的租赁使用，挑起多次争执，导致覃俊铭无奈向公安机关报警。李盛通随后立即强行锁门，实际上覃俊铭自2018年1月11日始已经无法正常进入房屋，更无法正常使用房屋，李盛通的行为直接扩大了覃俊铭的经营损失。之后覃俊铭委托律师发函要求李盛通退费，李盛通不予理睬。李盛通至今仍禁止覃俊铭进入涉案房屋，且拒绝退回覃俊铭押金及诚意金38000元，其采取锁门等方式阻碍商铺经营，拒绝赔偿覃俊铭装修损失、经营损失且分歧巨大。李盛通在租约尚未届满时干扰乃至禁止覃俊铭使用房屋，覃俊铭因此遭受了装修损失10000元及经营损失10000元，李盛通也应承担赔偿责任。由于李盛通的骚扰行为，覃俊铭根本不能正常使用涉案房屋，覃俊铭理应不支付任何房屋使用费。况且，既然租赁合同无效，房屋使用费就更不应按照租金缴纳。一审法院对上述期间覃俊铭无法使用涉案房屋的情形置若罔闻，加重了覃俊铭的责任。覃俊铭二审庭询时补充：涉案商铺已经由李盛通转租给案外人，有无办理转租手续不知道。广州市海珠区房屋安全和物业一所二审述称，对李盛通转租的情况不清楚，对一审判决没有异议。李盛通经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。覃俊铭向一审法院起诉请求：1.判令《广州市房屋租赁合同》无效；2.李盛通向覃俊铭退回押金及诚意金38000元及利息（利息按银行同期贷款利率标准计算，自2014年4月26日计算至实际支付日，暂计至起诉日为2000元）；3.李盛通赔偿覃俊铭经营损失10000元；4.李盛通赔偿覃俊铭装修损失10000元；5.李盛通承担诉讼费。李盛通向一审法院反诉请求：1.覃俊铭向李盛通支付承租广州市海珠区**路82-4号房屋2018年1月至4月的租金共40000元及每月逾期违约金（每逾期一日按月租金额的5%计算）；2.覃俊铭拆除在房屋内私自搭建的阁楼；3.本案全部诉讼费用由覃俊铭承担；4.覃俊铭支付2018年2月的电费636.31元。一审法院认定事实：2012年12月28日，李盛通与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处（以下简称第一管理处）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：第一管理处同意将海珠区**路82-4号地下全部部位出租给李盛通作商业用途，建筑面积84.86平方米；租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，月租金额为5311元，李盛通应在每月20日前缴付租金；李盛通不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用，违反前款规定则视为李盛通自动放弃房屋承租权；需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经第一管理处同意并订立书面协议，且第一管理处有权对工程进行监督；在李盛通承租期限内，如若李盛通需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向第一管理处提出书面申请，且经过第一管理处书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出李盛通承租期限；等。2014年4月25日，覃俊铭与李盛通双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定李盛通同意将海珠区**路82-4号房屋出租给覃俊铭作商业用途使用，建筑面积84平方米；租赁期限从2014年5月1日至2018年4月30日，其中2014年5月1日至2016年4月30日的租金为每月9000元，2016年4月30日至2018年4月30日的租金为每月10000元，租金按月结算，由覃俊铭在每月的第3日前按转账方式缴付租金给李盛通；覃俊铭向李盛通交纳人民币18000元保证金；覃俊铭逾期交付租金的，每逾期一日，覃俊铭应当按月租金额的5%向李盛通支付违约金；发现覃俊铭擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者覃俊铭拖欠租金6个月以上的，李盛通可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；附加：本人营业执照持牌人李盛通同房屋提供给覃俊铭使用，除外一切物品与李盛通无关；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2016年6月23日，广州市海珠区机构编制委员会发出《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》，载明区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局，等。覃俊铭为证明其主张，提供了如下证据：1.收款收据及对账单：证明覃俊铭汇款、付款情况；2.律师函：证明覃俊铭要求退款及赔偿损失；3.退件回条及张贴情况照片：证明覃俊铭寄送，张贴《律师函》；4.照片和报警回执。李盛通的质证意见：证据1真实性、合法性确认，关于关联性，没有约定诚意金是否需要归还，只是确认收到对方的诚意金和押金；证据2其没有收到邮寄的律师函；证据3其没有收到，真实性合法性关联性由法院认定；证据4其不确认覃俊铭的证明内容，也不确认张贴时间和地点，也不确认张贴人是覃俊铭，上面写明联系人是林生，不是覃俊铭，与本案无关，两张报警回执的报警人不是覃俊铭，其不予确认真实性、合法性、关联性。广州市海珠区房屋安全和物业一所的质证意见：证据1-4与其无关。李盛通为证明其抗辩主张，提供了如下证据：1.广东增值税电子普通发票：证明李盛通向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付涉案房屋的月租金；2.向李盛通发出的《消防整改通知书》：证明覃俊铭在租赁期间擅自搭建阁楼；3.2018年5月15日的电费交易记录：证明该电费是通过微信支付的；4.营业执照，显示经营者为李盛通，个体工商户，名称为广州市海珠区沧盛医疗器材经营部，地址为海珠区**路82号之四地下。覃俊铭的质证意见：证据1无法查找，与其无关；证据2其认为永兴物业没有该权限要求覃俊铭进行消防整改，且没有落款日期，不予确认该证据的真实性、合法性、关联性；证据3其不予确认该证据的真实性、合法性、关联性，看不出交易人是谁，也看不出交易的情况；证据4无异议。广州市海珠区房屋安全和物业一所的质证意见：证据1、2真实性确认；证据3与我方无关，不予确认。一审诉讼中，覃俊铭明确其诉讼请求中经营损失指由于李盛通时不时锁门和双方争议导致的经营损失，装修损失指的是搭建阁楼的损失。覃俊铭陈述：因房屋从2017年8、9月开始发现漏水，李盛通拒绝补漏，因为漏水导致部分客户退卡，故覃俊铭从2018年1月开始不交租；2018年2月28日发生纠纷，最后警察拿覃俊铭一把锁，李盛通一把锁把门锁了，要求双方都不能开门，要求双方到派出所调解，覃俊铭物品当时仍放在房屋内，后4月初覃俊铭开了后门将设备搬走了，里面还有一点东西。李盛通陈述：房屋漏水其两三天就处理好了，覃俊铭陈述不属实；2018年2月28日发生纠纷，警察要求锁门，锁是覃俊铭、李盛通一人一把，警察要求第二天到派出所调解，但是第二天覃俊铭没有去，虽然覃俊铭3、4月份没有经营，但覃俊铭物品一直占用房屋；李盛通5月2日才进入涉案房屋。覃俊铭与李盛通双方确认：在李盛通交付商铺给覃俊铭时没有阁楼，后由覃俊铭自行加建了阁楼；覃俊铭没有向李盛通归还房屋钥匙及办理房屋交接手续；关于转租双方没有向广州市海珠区房屋安全和物业一所提过书面报告；商铺由李盛通向广州市海珠区房屋安全和物业一所交租，覃俊铭交租给李盛通，覃俊铭不向广州市海珠区房屋安全和物业一所交租；李盛通确认覃俊铭支付的诚意金及押金其于2014年4月26日前收到。李盛通与广州市海珠区房屋安全和物业一所方确认：现房屋仍由李盛通向广州市海珠区房屋安全和物业一所承租，双方没有签订新的书面协议。一审法院认为：关于覃俊铭与李盛通之间的《广州市房屋租赁合同》的效力问题。李盛通与广州市海珠区房屋安全和物业一所之间的租赁合同期限至2014年12月31日止，即使李盛通与广州市海珠区房屋安全和物业一所之间现为不定期租赁关系，但覃俊铭与李盛通之间租赁合同的期限超出2014年12月31日的部分当然无效。且覃俊铭与李盛通没有证据证实广州市海珠区房屋安全和物业一所同意李盛通的转租行为，覃俊铭一直用李盛通名义的营业执照经营店铺，且广州市海珠区房屋安全和物业一所收取租金由李盛通缴纳，广州市海珠区房屋安全和物业一所难以知晓实际由覃俊铭承租，故覃俊铭与李盛通之间的转租合同无效，覃俊铭要求确认覃俊铭与李盛通之间的《广州市房屋租赁合同》无效的诉讼请求一审法院予以支持。至于覃俊铭向李盛通支付的诚意金20000元也是因为签订本案租赁合同而支付，现租赁合同无效，覃俊铭要求李盛通退回诚意金及押金有理，一审法院予以支持。覃俊铭作为承租人，在李盛通与一审法院租赁合同期限于2014年12月31日届满的情况下，仍与李盛通签订期限至2018年4月的租赁合同，覃俊铭对涉案租赁合同无效亦存在过错，故覃俊铭要求李盛通支付从2014年4月26日起至实际返还款项之日的利息无理，一审法院不予支持。关于覃俊铭要求的经营损失及装修损失。覃俊铭自2018年1月起没有按照合同约定及时交租，现租赁合同无效，覃俊铭要求李盛通赔偿经营损失无理，一审法院不予支持。覃俊铭明确其装修损失是指搭建阁楼的损失，而李盛通交付商铺时不存在阁楼，李盛通要求覃俊铭拆除搭建的阁楼有理，一审法院予以支持，覃俊铭要求李盛通赔偿搭建阁楼的装修损失没有依据，一审法院不予支持。虽然覃俊铭与李盛通之间发生争议，但是覃俊铭至少在2月28日锁门之前在使用涉案房屋，2月28日之后覃俊铭物品也在涉案房屋，覃俊铭也没有与李盛通办理房屋交接手续，故覃俊铭仍应向李盛通支付2018年1月至4月的房屋使用费，标准应参照双方之间租赁合同约定的每月10000元。因合同无效，李盛通要求覃俊铭支付逾期支付租金的违约金没有依据，一审法院不予支持。李盛通没有提供足够的证据证实电费的发生及具体金额，故李盛通要求覃俊铭支付2018年2月电费的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，于2018年8月3日作出如下判决：一、确认覃俊铭与李盛通2014年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、李盛通在本判决生效之日起十日内向覃俊铭退回诚意金20000元、保证金18000元；三、覃俊铭在本判决生效之日起十日内按每月10000元的标准向李盛通支付从2018年1月至2018年4月的房屋使用费；四、覃俊铭在本判决生效之日起十日内拆除广州市海珠区**路82-4号房屋内的阁楼；五、驳回覃俊铭的其他诉讼请求；六、驳回李盛通的其他反诉请求。本诉受理费1300元，由覃俊铭负担433元，李盛通负担867元。反诉受理费1156元，由覃俊铭负担460元，李盛通负担696元。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，覃俊铭称：合同中没有约定其可自行在涉案房屋内搭建，但其搭建阁楼征得了李盛通的口头同意；2018年2月18日双方对涉案房屋上锁后，其有联系警察，警察要求双方去派出所调解，但是双方到派出所后调解不成；涉案房屋因为门被锁无法搬出里面的物品故一直没有腾空过，最后涉案房屋的物品是被李盛通处理了。覃俊铭没有证据证明其遗留在涉案房屋内的物品被李盛通自行处理。二审期间，广州市海珠区房屋安全和物业一所明确表示该所不认可亦不追认李盛通将涉案房屋转租给覃俊铭。就涉案房屋的目前使用情况，广州市海珠区房屋安全和物业一所函复本院称：经该所现场核查，涉案房屋营业执照悬挂在地下部位，经营者为李盛通，名称为广州市海珠区沧盛医疗器材经营部，房屋地下部位主要经营服装，内有自搭阁楼，阁楼主要用作理疗、保健等经营用途。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、覃俊铭关于其无需支付2018年1月至2018年4月的房屋使用费的主张是否成立；二、覃俊铭要求李盛通赔偿其经营损失、装修损失的主张是否成立。关于争议焦点一。覃俊铭称其自2018年1月11日之后因李盛通不断地锁门导致无法正常使用涉案房屋，覃俊铭对其该主张所提供的照片以及报警回执并不足以证明其该主张，本院对此不予采信。覃俊铭在一审期间称其在2018年4月初开了门将设备搬走，里面还有一点物品，二审期间又称屋内物品因门被锁搬不出去所以一直没有腾空涉案房屋，覃俊铭一、二审期间的陈述并不完全相符。根据覃俊铭、李盛通的陈述，涉案房屋因双方发生纠纷于2018年2月28日在警察要求下由双方各加一把锁锁门，覃俊铭当时仍有设备、物品在涉案房屋内存放。覃俊铭一审期间自认其在2018年4月初开门搬走设备，覃俊铭并无证据证明李盛通阻扰其搬走物品、腾空房屋，本院对覃俊铭关于李盛通阻扰其搬走自有物品的主张不予采信。引发双方纠纷的主要原因在于覃俊铭未依约缴纳租金，覃俊铭的物品一直占用涉案房屋未及时搬走，覃俊铭在搬走部分物品后亦未及时与李盛通办理场地交接手续，故覃俊铭认为其无需支付2018年1月至4月的房屋使用费依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。李盛通未经广州市海珠区房屋安全和物业一所的同意擅自将涉案房屋转租给覃俊铭，广州市海珠区房屋安全和物业一所明确表示对该转租行为不予认可，一审法院认定李盛通与覃俊铭之间的租赁合同应属无效并无不当，本院予以认可。造成合同无效，李盛通、覃俊铭均有过错，且如前所述，覃俊铭未依约交纳租金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院驳回覃俊铭要求李盛通赔偿其经营损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。覃俊铭并无证据证明其在涉案房屋内搭建阁楼征得了李盛通的同意，虽然目前李盛通收回房屋后并无拆除阁楼且实际使用阁楼，但李盛通已提出要求覃俊铭拆除阁楼的请求，覃俊铭要求李盛通赔偿装修损失不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，本院不予支持。覃俊铭称其搭建的阁楼如拆除将影响涉案房屋的安全性，但未能提供相应的证据予以佐证，本院对覃俊铭关于不宜拆除阁楼的主张不予采纳，覃俊铭应聘请有资质的施工单位，在不影响涉案建筑物主体结构安全的情况下对其加建的阁楼予以拆除。综上所述，覃俊铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人覃俊铭负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年十二月十七日书记员  贾妍胡秀红