西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初3261号 原告：杨洋，男，1984年5月16日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：陈宗稳，陕西宝伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张超，陕西宝伦律师事务所律师。 被告：西安和怡房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：高阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘露娜，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。 原告杨洋诉被告西安和怡房地产开发有限公司（以下简称和怡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨洋及其委托诉讼代理人陈宗稳、张超、被告和怡公司委托诉讼代理人齐晓联、刘露娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权违约金49321元（暂计算至2017年10月23日），之后的违约金按照日万分之一计算至判决确定之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月25日，原告杨洋与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于西安市莲湖区团结中路43号翡麗城小区第×幢×单元××层×××××号房屋，房屋建筑面积共110.28平方米，每平方米6538.57元，总价款人民币721074元。被告于2014年6月1日将涉案商品房交付给原告。按照《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。现被告未按照约定按时为原告办理房屋所有权证，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件第七条第二款规定，因被告原因未在约定时间内办理该房屋分户产权登记的，每逾期一日，被告按原告已付购房款的万分之一支付违约金。综上，被告未按时为原告办理房屋所有权证的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告和怡公司辩称：一、和怡公司已按合同约定将房屋交付业主并按期申请规划验收，但因包括原告在内的部分业主私搭乱建的违建行为影响规划验收，导致整体房产证逾期办理。非因和怡公司的原因影响办证，和怡公司不应承担违约责任。原告诉请逾期办证违约金无事实与法律依据，依法应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议第七条第二款处理”的约定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础。本案中，和怡公司已将经验收合格的房屋按合同约定的期限交付原告使用，并于交付后的合理期限内2014年6月11日及后多次向西安市规划局莲湖分局申请规划工程验收，但因包括本案原告在内的多户业主收房后擅自在客厅外采光井搭建、封闭阳台，经物业公司、和怡公司多方劝阻仍拒不整改，规划局莲湖分局因项目工程存在部分业主私搭乱建的违建问题，群众对此反映激烈，矛盾突出，因此退回了和怡公司的规划验收申请，进而导致整体房产证的迟延办理。因业主自身原因导致项目工程未通过规划验收，进而影响房屋产权证书的办理。而该因素非和怡公司能够控制，过错不在和怡公司，和怡公司不应承担违约责任。二、和怡公司只有交付具备办理产权证条件的相关资料的备案义务，不具有批准发放权属证书的权利，而且至今还有业主包括某些原告在内未将应由买受人提供的办证相关资料提交和怡公司，原告要求和怡公司办证的诉请无事实与法律依据，应予驳回。办理房屋所有权证应由开发商提供的所有文件，和怡公司已于2017年9月26日准备齐全并提交不动产登记局。房屋产权是否具备产权性质及发证条件，依法应属于房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，不是和怡公司可以控制，也不是和怡公司的义务，原告要求和怡公司办证的诉请无事实与法律依据，应予驳回。综上，本案涉案房屋逾期办证确因不可归责于和怡公司的原因，和怡公司不应承担违约责任。原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应予全部驳回。 双方当事人就本案争议事实进行了举证质证，原告杨洋向本院提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、西安市房屋专项维修资金交存收据、税收缴款书等，以上证据的真实性，被告和怡公司没有异议。 被告和怡公司向法庭提交翡麗城交房通知、竣工验收备案表、西安市住宅物业保修金交款凭证、缴费单、西安市不动产登记局不动产权属登记通告等，以上证据的真实性，原告没有异议。 被告和怡公司提交的规划验收申请函、西安市规划局立案申请表两份规划局关于“翡麗城”项目2、3号楼违法建设的协查函、核实事实申请、整改通知书等，证明：翡麗城项目工程未在约定时间内取得办理房屋所有权证所需文件，系因业主自身原因而非出卖人原因导致的，和怡公司不应承担逾期办证违约金。原告认为该组证据中，规划验收的申请函真实性无法核实，因为是其公司内部资料，证明目的不予认可；西安市规划局立案申请表，没有申请单位盖章，不予认可；案件信息表、住房结构统计表中是浙江城建建设集团有限公司和陕西建设研究院等三家单位盖章，但是没有写明日期，且是单位内部盖章；第二份西安市规划局立案申请表没有提交原件，不予质证；协查函没有相关政府部门签章，不符合电子签章的形式要件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；核实事实申请并非原件，且莲湖规划局盖章是在“情况属实”的下面，“情况属实”是在盖章之后加上去的，日期“2018年5月31日”也是在立案之后，故对该证据的真实性、合法性、证明目的均不认可；整改通知书属于复印件，且该复印件依据被告所述已经向原告通知，但原告并未收到相关通知，故对该证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。 被告和怡公司提交的3号楼房屋平面图，证明：天井部位不允许违法搭建，3号楼违法搭建的行为是开发商和规划部门所不允许的。因为3号楼的违法搭建导致整个小区无法办理房产证。原告对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。认为该图纸中并无相关部门的盖章及备案，无法看出是属于涉案房屋3号楼的图纸。且本案的房主是属于5号楼的业主，该组证据并不能证明3号楼的私搭乱建导致整个小区的规划验收无法完成。 依据当事人认可及法庭认定的证据，认定本案事实如下：2012年3月25日，原告杨洋与被告和怡公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定原告杨洋购买被告和怡公司开发建设的位于西安市莲湖区团结中路43号翡麗城小区第×幢×单元××层×××××号房屋，房屋建筑面积共110.28平方米，每平方米6538.57元，总价款721074元。被告应于2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第十五条约定，被告和怡公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，现被告未按照约定按时为原告办理房屋所有权证，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件第七条第二款规定，因被告原因未在约定时间内办理该房屋分户产权登记的，每逾期一日，被告按原告已付购房款的万分之一支付违约金，被告于2014年6月1日将涉案商品房交付给原告。 关于被告和怡公司办理翡麗城小区房屋各项手续一节，本院查明如下：被告和怡公司向其开发的翡麗城小区2#楼、3#楼业主交房后，因部分业主收房进行装修期间，擅自将采光井部分改造，影响其他住户的采光，并存在安全隐患，西安市莲湖区规划局向西安市规划局呈报，西安市规划局于2014年5月12日向西安市住房保障和房屋管理局发出《关于“翡麗城”项目2、3号楼违法建设的协查函》，该函称“西安和怡房地产开发有限公司在莲湖区团结中路43号建设的‘翡麗城’项目2、3号楼，2011年取得了《建设工程规划许可证》（西规城建字第〔2011〕015号），目前该项目已经基本鞠躬，部分业主已经办理交房手续，但未申请规划竣工验收。经查，该项目2、3号楼，违反归还审批内容，擅自将采光井部分改造，影响其他住户采光，并存在安全隐患，群众反映强烈，矛盾突出。我局已经对西安市和怡房地产开发有限公司下发《停止违法建设通知书》，并责令立即停工整改，我局在检查中发现该违法行为并未停止，仍在继续施工。请贵局依据相关法律法规，予以协查：1、请贵局对群众举报参与翡麗城项目2、3号楼违法改建的西安太和兴物业管理有限公司予以查处；2、请贵局暂停翡麗城项目剩余住房的销售备案登记，直至其违法建设得以纠正。”2014年6月11日，被告和怡公司备齐翡麗城小区资料向西安市规划局莲湖分局申请规划验收，但因存在采光井的加建问题，其规划验收申请被退回。被告和怡公司于2014年10月8日取得翡麗城2、3号楼建设工程消防验收合格证，2015年6月23日取得4、5、6号楼的建设工程消防验收合格证。被告和怡公司于2017年4月19日取得该项目环境保护设施验收合格的批复。被告和怡公司于2016年12月23日取得该项目的规划验收合格证。2017年8月17日，被告和怡公司交纳了2、3号楼及4、5、6号楼的住宅物业保修金，并将翡麗城2、3、4、5、6号楼的所有手续备齐，于2017年9月26日办理产权登记备案，进行首次确权。原告的房产转移登记预告登记已经办理完成。 本案审理过程中，被告和怡公司向本院提交2018年5月31日《核实事实申请》，该《核实事实申请》中内容为“西安市规划局莲湖分局：2014年6月11日，和怡公司备齐翡麗城小区资料向贵局提出规划验收申请，贵局因在查验现场时发现翡麗城3号楼有部分业主私自加建，遂要求和怡公司以及小区物业公司制止业主加建，并退回了和怡公司的规划验收申请，因部分业主私搭乱建，有违建，影响规划验收，贵局因此退回和怡公司的规划验收申请未对该小区进行规划验收。后经整改，和怡公司于2016年12月23日取得该项目规划验收合格证。”该《核实事实申请》上加盖了被告和怡公司的公章，西安市规划局莲湖分局加盖公章予以确认，签署“情况属实”。因原告对此证据真实性不予认可，本院于2018年9月26日前往西安市规划局莲湖分局进行调查，经查，该《核实事实申请》上的公章确系西安市规划局莲湖分局于2018年5月31日加盖。被告和怡公司还向本院案提交2014年5月7日西安市规划局给西安市住房保障和房屋管理局的《协查函》打印件一份，原告对其真实性不予认可。本院于2018年11月1日前往西安市规划局进行调查，经查，该《协查函》属实，系于2014年5月12日作出，向西安市住房保障和房屋管理局发送。 本案审理中，本院于2018年9月5日前往涉案翡麗城小区进行现场勘查，可以看出该小区3号楼部分业主在采光井部分进行搭建，影响其他业主家中采光，并且因采光井部分有冷凝水管道通过，如果发生漏水或其他检修情况时，因该部分业主已经将采光井公用空间隔离为自家室内空间，将不能进行定期维护和及时检修，存在安全隐患。 本院认为，原告杨洋与被告和怡公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。依据合同约定，被告和怡公司应在交付房屋后365个工作日，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能取得房地产权属证书的，被告应支付原告违约金。被告和怡公司于2014年6月1日向原告交付房屋，应当于交付房屋后365个工作日为原告办理产权登记的备案资料，但被告和怡公司在向呈报西安市规划局莲湖分局相关资料，申请进行规划验收时，因该小区内2、3号楼存在部分业主将采光井部分加建，超出规划范围，属于违法加建，并存在安全隐患，西安市规划局莲湖分局拒绝对该项目2、3、4、5、6号楼整体进行规划验收。因采光井加建属于业主私自加建，不是被告和怡公司的违约行为造成，被告和怡公司于2016年12月23日取得规划验收许可后，积极向相关部门递交资料，办理产权登记备案，扣除2014年6月11日其首次向西安市规划局莲湖分局递交资料直至2016年12月23日获得规划验收合格的期间，被告和怡公司于2017年9月27日办理产权登记备案资料的时间在双方合同约定的365个工作日内，故被告和怡公司没有违约行为，原告杨洋主张被告和怡公司支付违约金，不符合双方合同约定，依法应予驳回。因本案审理过程中，涉案房屋的转移预告登记已经办理，故原告第一项诉讼请求已经实现。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七款之规定，判决如下： 驳回原告杨洋之诉讼请求。 案件受理费1033元，原告已预交，由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  冯建利 审 判 员  王晓萤 人民陪审员  李 军 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  王宏杰