江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0112民初3449号 原告（反诉被告）：吴金荣，女，汉族，1983年6月23日出生，住址：江西省南昌市青山湖区。 委托代理人：潘喜铅，系江西新兰律师事务所律师，执业证号：13601198710337352。 被告（反诉原告）：陈方海，男，汉族，1993年9月23日出生，住址：江西省高安市。 委托代理人：梁伟，系江西友达律师事务所律师，执业证号：13601201110693419。 委托代理人：邹峰，系江西友达律师事务所律师，执业证号：13601201210549578。 第三人（反诉被告）：陶顶金，男，汉族，1974年10月1日出生，住址：江西省南昌市西湖区。 原告吴金荣诉被告陈方海、第三人陶顶金确认合同效力纠纷一案及反诉原告陈方海及反诉被告吴金荣、陶顶金房屋买卖合同纠纷一案合并进行审理，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告吴金荣（反诉被告）及其委托代理人潘喜铅、被告陈方海（反诉原告）及其委托代理人梁伟、第三人（反诉被告）陶顶金到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告吴金荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认第三人陶顶金与被告陈方海签订的《买卖协议》和《补充协议》合法有效；2、请求依法判决原告吴金荣购买被告陈方海的位于南昌市红谷滩新区房屋归原告吴金荣所有，并由被告陈方海将该房屋过户、变名等手续办理至原告吴金荣名下，相关费用约3.5万元由被告陈方海承担，超出部分则由原告吴金荣承担；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月11日第三人陶顶金与被告签订了一份房屋《买卖协议》及《补充协议》，该两份协议的主要内容为，被告（甲方）将其所有的坐落于南昌市毛坯房屋一套（建筑面积106.42平方米），以总价为1200000元出售给第三人（乙方）。甲乙双签订的买房协议主要约定为，甲方在办理委托公证至乙方名下当日，乙方支付总房款的50%给甲方，剩余房款须在下证后产证满两年即日起5个工作日付清余款。自公证日起甲方银行按揭贷款由乙方按月还贷。买卖协议签订后，乙方发现甲方从开发商购此房总房款为900800元，只支付了208000元首付款，甲方出售该房获利丰厚，加之购该房还要两年后办理过户手续，存在较大风险，于是当日双方又签订了一份补充协议。双方才将“甲方办理委托至乙方名下当日，乙方支付总房款50%给甲方”，改为“乙方支付首付款5万元整”。该补充协议约定，乙方支付首付款人民币伍万元整，甲方在收到首付款当日将房屋交于乙方，并同意乙方装修房屋，若甲乙方违反双方订立的协议条款，应赔偿总房款的30%给守约方，装修另计；甲方同意乙指定购房人。当日被告还在“中介”本税费预算表中签名，证实被告应承担该起房产办证等费用35000元。两协议签订后，第三人（乙方）指定原告吴金荣为实际购房人。2018年5月14日，被告在公证机关办理的公证书也注明，委托人陈方海全权委托吴金荣办理该房产权份额。被告并于当日收取购房人吴金荣50000元整的购房款，且与原告吴金荣办理了房屋交接书。原告自2018年5月起至今，每月以被告名义支付了该房的银行贷款，合计20461元。原告并花去12万余元对该房屋进行了装修。自2018年7月起，被告多次提出超两协议约定的不合理要求，并威胁原告不答应其要求便毁约。被告近日在公证机关还办理了撤销委托公证的手续。 被告陈方海辩称：1、本案诉讼主体存在问题，被告陈方海是与陶顶金签订的合同，并不是和原告吴金荣，双方没有关系；2、原告所述答辩人违约不是事实，补充协议里说明的首付款50000元，是装修保证金，不是首付款，合同中约定的百分之50付款义务，陶顶金经催告后拒不履行义务，答辩人已经解除合同。况且原合同显示房屋是正常的商品房，实际约定分三次付款，后面的尾款要下产证满两年的5天后再付款是与现在的环境要求不符合的。 第三人陶顶金辩称：房子确实是吴金荣买的，但是当时她没时间过来是第三人代签的，开始讲好合同上首付款50000元，后来看合同上却是百分之五十，后补充协议上明确了首付款为50000元。 反诉原告陈方海诉称：2018年5月11日反诉被告陶顶金与反诉原告陈方海签订了一份房屋《买卖协议》约定甲方陈方海在办理委托公证至乙方陶顶金名下当日，乙方陶顶金支付总房款的50%给甲方陈方海。双方于2018年5月15日办理委托公证。但反诉被告拒不支付总房款的50%给反诉原告。 反诉被告吴金荣答辩：陶顶金作为买卖协议和补充协议的买方，吴金荣作为本案房屋的实际购房人，并不存在违反本案协议中的约定事实，陈方海的反诉明显无理。《买卖协议》第十三条第2款“甲方办理委托公证到乙方名下当日，乙方支付总房款的50%给甲方”的约定，实质上是对买方（即乙方）给出卖方（即甲方）支付首付款的约定。关于买方的首付款的约定，双方在《补充协议》的第二条已经作了修改的，修改为：“乙方支付首付款人民币50000元整，甲方在收到首付款当日将房屋交于乙方，并同意乙方装修房屋。”在实际履约过程中，陈方海也是按照《补充协议》履行的。另外由于《买卖协议》第十三条第2款“甲方办理委托公证到乙方名下当日，乙方支付总房款的50%给甲方”的约定，也存在歧义，“甲方办理委托公证到乙方名下”，那么甲方在2018年5月14日的公证并没有将房屋公证到乙方陶顶金或实际购房人吴金荣的名下，只是公证委托吴金荣代陈方海代办房屋买卖的相关手续等，所以双方才同意修改该条的约定。补充协议优于协议适用。双方已经在《补充协议》中对《买卖协议》第十三条第2款进行了修改，作为乙方的陶顶金及实际购房人吴金荣就不需要再按照《买卖协议》第十三条第2款履行，而是应当按照《补充协议》履行。故陈方海的反诉毫无事实根据和法律依据，法院应当驳回陈方海的反诉请求。 反诉被告陶顶金辩称：反诉原告说的不是事实，没有按照合同上的程序来做，不同意其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2016年8月29日，被告（反诉原告）与南昌华南城有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：陈方海购买南昌华南城有限公司位于南昌市红谷滩新区房屋。2018年5月11日第三人陶顶金与被告签订了一份房屋《买卖协议》及《补充协议》，约定：被告（甲方）将其所有的坐落于南昌市的毛坯房屋一套（建筑面积106.42平方米），以总价为1200000元出售给第三人（乙方）。甲乙双签订的买房协议主要约定为，甲方在办理委托公证至乙方名下当日，乙方支付总房款的50%给甲方，剩余房款须在下证后产证满两年即日起5个工作日付清余款。自公证日起甲方银行按揭贷款由乙方按月还贷。补充协议约定：乙方支付首付款人民币50000元，甲方在收到首付款当日将房屋交于乙方，并同意乙方装修房屋；甲方同意乙方指定购房人。2018年5月14日，被告收到原告吴金荣50000元。并出具收条写明“今收到购房人吴金荣人民币伍万元整（50000元）购房地址：西站瑞都X地块X#住宅楼X单元X室。收款人陈方海”。被告收款后即将该房屋交付给吴金荣。次日，陈方海与吴金荣在南昌市东湖公证处办理委托公证，委托吴金荣全权代表陈方海该房屋买卖、过户等事宜。2018年5月-9月，原告吴金荣向被告陈方海分别支付五期银行按揭贷款共计20461元。2018年10月19日，11月19日，原告向被告支付10月、11月份按揭款，被告拒收。 另查明：被告陈方海尚有办理该房屋产权证需缴纳的相关费用未缴清，陈方海表示在35000元之内的办证相关费用应由其自己承担。 本院认为：被告（反诉原告）与第三人（反诉被告）签订的《买卖协议》及《补充协议》系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效。补充协议是对买卖协议的补充修改，双方已经在《补充协议》中对《买卖协议》第十三条第2款进行了修改，陶顶金及实际购房人吴金荣就不需要再按照《买卖协议》第十三条第2款履行，而是应当按照《补充协议》履行。被告收取吴金荣首付款50000元及五期银行按揭款与吴金荣形成实际房屋买卖关系，吴金荣为该涉案房屋实际购买人，吴金荣是该房屋买卖的履约主体，吴金荣具备本案诉讼主体资格。第三人代原告吴金荣签订的协议及补充协议，其约定的权利与义务应由原告吴金荣承担。被告（反诉原告）称吴金荣不是本案适格主体，无事实和法律依据，本院不予采信。吴金荣与陈方海在补充协议订立后，吴金荣按约定履行首付款50000元及五期银行按揭款给陈方海，双方对此无异议。且陈方海与吴金荣也是补充协议约定的内容履行，只是后来陈方海无故不按约履行，依法构成违约行为。陈方海反诉称反诉被告陶顶金及吴金荣违反合同约定，要求陶顶金及吴金荣赔偿损失30000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人陶顶金与被告陈方海签订的《买卖协议》和《补充协议》合法有效； 二、原告吴金荣购买被告陈方海的位于南昌市红谷滩新区房屋归原告吴金荣所有，被告陈方海在该房屋登记至其名下后应协助将该房屋过户、变名等手续办理至原告吴金荣名下，办理陈方海房产证的相关费用（35000元内）由被告陈方海承担，超出部分则由原告吴金荣承担； 三、驳回反诉原告陈方海的反诉请求。 案件受理费100元，财产保全费5000元，反诉费275元，合计5375元，由被告（反诉原告）陈方海承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  缪光明 人民陪审员  涂春莲 人民陪审员  符垂珍 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  吴逢雨