湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)湘07执异32号案外人：毛振华，男，1985年12月13日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鹏飞，湖南和讯律师事务所律师。申请执行人：沅陵金石金属粉末材料有限公司，住所地湖南省沅陵县麻溪铺镇麻溪铺村坳门头组。法定代表人：黄小玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王勇，湖南金州（常德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。被执行人：常德市假日大厦开发有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处光明社区人民路**。法定代表人：李宫有，该公司执行董事兼总经理。被执行人：李宫有，男，1963年10月16日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。以上二被执行人委托诉讼代理人：陈曦，常德市武陵区洞庭法律服务所法律工作者。被执行人：常德市中心商业广场有限责任公司，住所，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路**div>法定代表人：李宫有，该公司执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人沅陵金石金属粉末材料有限公司（以下简称金石公司）与被执行人常德市假日大厦开发有限责任公司（以下简称假日公司）、常德市中心商业广场有限责任公司（以下简称商业广场）、李宫有民间借贷纠纷一案中，案外人毛振华对执行假日大厦Ⅱ区2901号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。毛振华称：1、案涉房屋已由毛振华购买，并实际占有、使用及收益。2013年3月20日，毛振华就购买案涉房屋与假日公司签订认购协议，用其对假日公司享有的债权抵扣购房款，并对案涉房屋实际占有。因假日公司欠付税费的原因导致房屋未办理产权登记，与毛振华无关。2、金石公司申请对案涉房屋查封在毛振华购买房屋之后。3、执行法院裁定拍卖的74套房屋价值已超过金石公司的债权金额，若一次性全部拍卖有违公平原则，将严重损害实际购房人的合法权益。故请求中止对案涉房屋的执行。为支持其异议主张，毛振华向本院提交以下证据材料：1、假日大厦股东派红表、协议书、会议纪要、假日公司往来款债权债务明细各一份；2、认购协议书、收款收据各一份。金石公司答辩称：1、对毛振华与假日公司间债权债务的真实性不予认可，不能排除双方串通的嫌疑；2、毛振华未就案涉房屋办理相关登记手续，其未依法取得该房屋所有权，不能对抗执行；3、案涉房屋系假日公司名下的财产。假日公司答辩称，1、对毛振华的主张及证据材料均予以认可。2、金石公司不享有抵押优先受偿权。登记的抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行，并非金石公司，且金石公司在起诉时并未向法院主张优先受偿权，执行依据亦未明确其享有抵押优先权。本院查明，金石公司与假日公司、商业广场、李宫有、王龙祥民间借贷纠纷一案，金石公司诉至本院，请求：1、假日公司归还借款本息69122600.05元；2、商业广场、李宫有、王龙祥承担连带保证责任；3、本案其他当事人承担本案诉讼费及保全费。本院于2017年11月14日立案受理。该案诉讼过程中，金石公司申请财产保全，本院于2017年12月11日作出（2017）湘07民初154号之一民事裁定，裁令：冻结假日公司、商业广场、李宫有、王龙祥的银行存款69122600.05元或查封等值财产。2017年12月18日，本院向常德市不动产登记中心发出（2017）湘07民初154号之二协助执行通知书，对假日公司开发所有的包含案涉房屋在内的74套房屋予以查封，查封期限为2017年12月18日至2020年12月18日。2018年2月1日，本院作出（2017）湘07民初154号民事判决，判令：一、假日公司自本判决生效之日起十日内偿还金石公司借款本金20804245.7元，并按年利率24%的标准支付2015年4月26日至实际偿清之日的利息；二、假日公司支付金石公司保全费5000元；三、商业广场、李宫有对上述一、二判决项承担连带清偿责任；四、驳回金石公司其他诉讼请求。该民事判决发生法律效力后，金石公司申请强制执行，本院于2018年3月7日立案受理。2018年5月17日，本院作出（2018）湘07执39号执行裁定，裁令拍卖上述被查封的74套房屋。另查明，2012年8月28日，委托人华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）、受托人华融湘江银行股份有限公司常德分行及借款人假日公司签订华银（常）委贷字第（2012年08001号）《委托贷款合同》，贷款本金为6000万元。为确保上述合同履行，上述三方签订华银（常）抵字第（2012年08001号）《抵押合同》，抵押人为假日公司，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行，受益人为华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙），抵押物为假日大厦总建筑面积29995平方米在建工程。2012年8月31日，常德市房地产管理局对上述在建工程办理抵押登记，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行。2014年2月28日，金石公司作为委托人、华融湘江银行股份有限公司常德分行作为受托人、假日公司作为借款人签订《委托贷款合同》，约定金石公司委托华融湘江银行给假日公司贷款2200万元。为担保该债务的履行，假日公司将假日大厦在建工程第-1、1、8、11、13、19、20、21、29、30层（面积8768.79㎡）设定抵押，并于2014年3月3日办理抵押登记，抵押权人为华融湘江银行股份有限公司常德分行。假日公司、华融湘江银行股份有限公司常德分行、华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）及金石公司签订《抵押变更协议》，该协议第三条约定，“协议各方本次抵押变更登记手续办理完毕，假日公司归还编号为华银（常）委贷字第（2012年08001号）《委托贷款合同》项下全部贷款本息后，受益人由华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）变更为金石公司。还查明，2013年10月15日，经假日公司申请，常德市房地产管理局对假日大厦办理预售许可证（证号为常房售200406030变号），预售面积为21227.27平方米（性质均为商业），准许预售范围为2-7层、9层、10层、12层、14-18层、22-28层。再查明，2018年6月7日，本院委托湖南经典房地产评估咨询有限公司对前述被查封的74套房屋予以价值评估。因评估费用以及假日公司对房屋测绘面积提出异议等问题，该评估公司至今未出具评估报告。经过质证，毛振华及假日公司共同认可以下事实：假日公司欠付毛振华职工集资款420万元，双方约定以房抵债。2013年3月30日，假日公司与毛振华签订认购协议，约定：乙方认购假日大厦Ⅱ区2901号房，建筑面积为1025.58平方米，销售价格为每平方米5150元，总价款为528.1737万元。同日，假日公司开具金额为528.1737万元的收款收据，注明“毛振华2901房款”。毛振华在本院采取查封措施前已对案涉房屋占有、使用。本院认为，本案争议焦点为毛振华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，案外人对不动产提出异议的，人民法院判断其是否系权利人的标准为：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房屋登记在假日公司名下，即使毛振华对该房屋实际占有、使用，在未办理相应产权变更登记的情况下，假日公司系该房屋的权利人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行的异议，须同时具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权。鉴于实践中以物抵债问题的复杂性，以及执行程序审查的有限性，上述司法解释并未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围。具体到本案中，从毛振华的主张及其提供的证据来看，其与假日公司就案涉房屋签订认购协议的目的在于以房抵债，并非单纯的房屋买卖，不属于上述司法解释所规定的房屋买卖的范畴。毛振华主张其对假日公司享有债权，虽然假日公司表示认可，但该债权未经生效法律文书确认；即使该债权真实有效，与金石公司享有的债权相比并不具有优先性，亦不能据此阻却金石公司基于生效法律文书申请强制执行。毛振华在与假日公司签订认购协议时，案涉房屋之上设有其他人的抵押权登记，且假日公司至今未就该房屋取得预售许可，毛振华未尽到合理的注意义务，并非没有过错。综上所述，毛振华对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。毛振华作为案外人提出本案超标的执行的问题，主体并不适格，且拟拍卖房产评估价值尚未确定，并无证据显示本案存在超标的执行的情形。毛振华所提异议主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回毛振华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴宇峰审判员  龚 力审判员  罗 真二〇一八年十二月二十七日法官助理张慧书记员叶姚利附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。