江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民初231号原告：韩修华，男，1965年7月31日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：叶书利，睢宁县城关法律服务所。被告：周晓华，男，1973年6月28日生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：李丰丰，江苏东恒（徐州）律师事务所。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏东恒（徐州）律师事务所。被告：中天银都（天津）建设工程有限公司，住所地天津市河**卫国道**帅越地热科技开发中心**。法定代表人：尹玉娥，该公司董事长。被告：陈连山，男，1970年2月7日生，住江苏省睢宁县。第三人：睢宁县庆安镇人民政府，住所地，住所地江苏省睢宁县庆安镇三闸街**iv>法定代表人：刘瑞峰，该镇镇长。委托诉讼代理人：陈晨，该政府副镇长。委托诉讼代理人：邱新国，该镇政府法律顾问。原告韩修华与被告周晓华、中天银都（天津）建设工程有限公司（以下简称中天公司）、陈连山、第三人睢宁县庆安镇人民政府（以下简称庆安镇政府）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩修华及其诉讼代理人、被告周晓华委托诉讼代理人，第三人庆安镇政府委托诉讼代理人到庭参加诉讼,被告中天公司、陈连山经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩修华向本院提出诉讼请求：一，不得执行本院于2015年10月9日作出的（2015）徐执字第631号执行裁定书所查封的坐落于睢宁县房屋（以下简称涉案房屋）。二，确认涉案房屋所有权归韩修华所有。三，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年被告庆安镇政府将府苑小区安置房建设工程发包给中天公司承建，由陈连山组织施工，施工中，中天公司欠韩修华挖掘机台班费98256元，双方协商将涉案房屋作价冲抵给韩修华，以合同形式消灭债权，协议生效后，中天公司将涉案房屋及房屋钥匙交付韩修华，韩修华实际占有至今。因是小产权房，故未能办理产权登记。被告周晓华答辩称：一，韩修华并非涉案房屋所在集体组织的成员，不具备取得涉案房屋的主体资格，签署的买卖协议无效，根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条第一款：在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据《合同法》第五十二条和《土地管理法》第四十三条规定，认定该买卖合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与享有者特定的身份相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，买卖农村集体土地上的房屋、买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，如买受人与出卖人均是同一集体成员，可认定买卖合同行为合法有效；如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效。涉案房屋项下的土地性质为睢宁县庆安镇三闸村彭二组的集体土地，原告韩修华非前述土地所在集体成员，其不具备取得涉案房屋的主体资格，所以签订《房屋买卖协议》应为无效合同，即其签订的房屋销售协议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在人民法院查封前签订合法有效书面合同的条件，对其案涉房产的权利不能对抗本案执行。二，韩修华诉称系通过以房抵债形式取得涉案房屋，并未实际支付购房款，故其并非涉案房屋买受人，且涉案房屋并未办理不动产转移登记，故韩修华并非涉案房屋的所有权人。对买受人物权期待权予以保护，系源于物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱之债，不应优先于另一个金钱债权的实现，所以，涉案房屋并未列入物权期待权的保护范围。即韩修华的权利不应得到保护。三，韩修华提出异议的时间超过了法律规定的期限，依法应当予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的的执行终结前提出。2016年1月6日，徐州市中级人民法院向庆安镇政府送达（2015）徐执字第631号协助执行通知书，将15套房屋办理登记至周晓华名下，执行程序已经终结。韩修华提出异议的时间晚于异议指向执行标的执行终结的时间，超出了法定期限，依法应当予以驳回。被告陈连山、中天公司未到庭亦未提交答辩意见。第三人庆安镇政府对韩修华的诉讼请求不发表答辩意见。经审理查明，周晓华与中天公司、庆安镇政府、陈连山建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年5月22日作出（2014）徐民初字第00139号民事判决：（一）陈连山在本判决生效之日起十日内给付周晓华劳务费7321240元及利息（利息自2014年5月22日起按照同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）。（二）中天公司对上述款项承担连带给付责任。（三）庆安镇政府在欠付工程款范围内承担连带给付责任。该判决发生法律效力后，根据周晓华的申请，本院于2015年9月29日立案执行，案号为（2015）徐执字第631号。在该案执行过程中，本院于2015年10月9日作出（2015）徐执字第631号执行裁定：(一)冻结、扣划中天公司、陈连山银行存款851万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。（二）冻结、扣划庆安镇政府银行存款844万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。本院于2015年10月22日向庆安镇政府送达（2015）徐执字第631号协助执行通知书、执行裁定书，查封庆安镇政府协议抵给中天公司的3号楼503、503A、507、603、603A、607；4号楼501、502、503A、507、601、602、603A、607；5号楼502、503、503A、506、507、508、602、603、603A、606、607、608；6号楼501、503、503A、505、506、601、603、603A、605、606；7号楼402、502房产，共计38套。本院于2016年1月6日向庆安镇政府送达协助执行通知书、执行裁定书，要求庆安镇政府将本院依据（2015）徐执字第631号查封的已登记在中天公司名下的以下房产，5号楼506、507、508、603A、606、607、608；6号楼501、505、506、601、605、606；7号楼402、502；共计15套，办理登记到周晓华名下。韩修华即提出异议，本院于2018年3月9日作出（2018）苏03执异13号执行裁定书，驳回韩修华的异议申请，韩修华遂向本院提起执行异议之诉。另查明：2013年7月10日中天公司庆安镇府苑小区项目部出具欠条：府苑小区欠付挖掘机款98256元。注：此账算到2013年7月10日，7月10日之前的所有票据作废。2015年10月18日韩修华与中天公司副经理孙信超签订的处理决定：庆安镇府苑小区：因我公司在府苑小区建设时，陈连山项目部于2013年欠韩修华挖掘机台班费98256元，现经双方协商将府苑小区3号楼503房按政府价款冲抵给韩修华，韩修华并应补给公司现金51744元。同日，孙信超出具收条：收到韩修华交来现金51744元整，本款抵冲庆安镇房屋款。原告韩修华为支持自己的主张，提交以下证据：1，协议书和存量合同名单，证明2015年9月15日中天公司和庆安镇政府所签订的房屋转让合同，中天公司取得了38套房屋的处置权。2，处理决定书，中天公司将涉案房屋和原告签订购房合同。证明，涉案房屋已被原告以15万元购买。3，执行异议申请书，证明，2017年2月27日原告对法院查封的房屋提出的执行异议。4,2018年徐州市中院驳回了原告执行异议申请的民事裁定书。5，原告身份证复印件，证实，韩修华是适格原告。周晓华对上述证据质证认为：1，对原告提供的协议书及附件和处理决定书，房屋出售协议以及收款收据转账记录钥匙照片，因部分材料系复印件，且根据原告的转账凭证可知原告系通过案外人孙信超处购买，或者是通过以物抵债的方式取得涉案房屋，相关款项也支付给孙信超本人，而孙信超并非案涉房屋的所有权人，双方签订的买房协议系无效合同因此无法对抗本案的执行。2，欠条系中天公司出具，周晓华对此并不知情，对真实性不予认可。3，对韩修华，孙信超以及中天公司签字的处理决定，对真实性不予认可，对中天公司出具的收条真实性不予认可，且收条上明确表示该房屋款系以物抵债的形式来履行债权，并不能产生权属变动的效力。4，对执行异议及法院裁定，原告本人的身份证真实性予以认可；但关联性不予认可。根据执行异议申请书以及裁定确定事实，可以看出原告并非案涉房屋的买受人，且其并未在法定期限内提起执行异议。被告周晓华为支持自己的主张，提交以下证据：1，协助执行通知书复印件；送达回证盖章复印件，证明2016年1月6日本院向庆安镇政府送达（2015）徐执字第631号协助执行通知书，将15套房屋办理登记至周晓华名下已经执行终结。原告提出的异议时间晚于异议指向的执行终结时间。所以提出执行异议的时间超出了法定期限。韩修华经质证认为：1，对证据真实性不持异议，中院在对未评估的条件下直接将涉案房屋执行到周晓华，本身是错误的，原告提出执行异议的时间是2015年12月，第二次提出是2016年1月6日都是通过邮寄方式向法院提出执行异议，并不超过法定期限的情形；2，周晓华也不是涉案房屋所在地本村村民，法院不应当将涉案房产直接裁定给周晓华。第三人庆安镇政府对上述证据予以认可。本案的争议焦点为：涉案房屋是否归原告所有，能否对抗本案执行。本院认为：一、涉案房屋是否归原告韩修风所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”以及《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”本案中，本院于2015年10月9日作出（2015）徐执字第631号执行裁定，查封涉案房屋，该房屋项下的土地为睢宁县庆安镇三闸村彭二组的集体土地，韩修华提交的居民身份证载明其住址为江苏省睢宁县庆安镇孙赵村118号，并非该集体组织成员，不能受让涉案房屋，亦不能办理涉案房屋的不动产登记手续。且本案当事人既未向本院提供工程价款的审计报告或工程决算依据及其建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月内行使优先权等证据，亦未提供涉案房屋的规划许可证、施工许可证或土地使用权证、房屋产权证等权属证明，不能通过本案确认涉案房屋的权利归属，故，对韩修华确认涉案房屋所有权归其所有的诉求，本院不予支持。二、韩修华能否对抗本案的执行。韩修华诉请停止执行涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体而言，即：（一）第三人（买受人）与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；（二）第三人在法院采取查封等强制措施前已支付全部房屋价款；（三）第三人在法院采取强制措施前已实际占有该房屋；（四）第三人对未办理房屋产权过户无过错。根据该规定，第三人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能够排除执行。本案中，中天公司、孙信超、韩修华签订处理决定，将涉案房屋折价15万元冲抵给韩修华。虽系双方真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律法规的强制性规定，应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，韩修华与孙信超之间不存在合法有效的房屋买卖关系，不能受让涉案房屋，其提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋的请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件。故，韩修华要求停止执行涉案房屋的诉请，本院不予支持。三、关于庆安镇政府的诉讼地位。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，韩修华将庆安镇政府作为被告，一并起诉，但在案件审理过程中，庆安镇政府对韩修华的诉讼请求并不发表答辩意见，没有表示反对韩修华的异议，作为被告并不适格，故，其诉讼地位应列为本案第三人。综上，韩修华不服本院于2018年3月9日作出的（2018）苏03执异13号执行裁定，向本院提出执行异议之诉，请求不得执行涉案房屋、确认涉案房屋所有权归其所有，证据不足，不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回韩修华的诉讼请求。诉讼费4540元，由韩修华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  王平华审判员  韩黎华审判员  孙 燕二〇一八年十二月三日书记员  王 炎