贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终2528号上诉人（一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。统一社会信用代码：9152263158068812X4。法定代表人：叶秀，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾崇罡，贵州全红律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：郭叶芳，女，1985年10月30日出生，汉族，住黎平县德凤镇五开北路同福楼**，现住黎平县，被上诉人（一审原告）：吴永华，男，1986年5月23日出生，侗族，现住黎平县，委托代理人：吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律工作者，执业证号：324031514390。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人郭叶芳、吴永华商品房买卖合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人支付被上诉人逾期办理商品房转移登记的相关文书“违约金”没有事实依据，其判决结果不当。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人中请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务己经完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕；被上诉人的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，这些材料上诉人随时都可以交付给被上诉人，并不存在没有“办理”转移登记相关文书交付问题，诉讼之前，被上诉人并没有向上诉人索要任何商品房预售产权转移登记的有关文书，按照《商品房买卖合同》的约定，上诉人不负有提着“有关文书”登门交付被上诉人的义务，原审诉讼中，被上诉人也没有举证证明其何时向上诉人要求交付产权转移登记文书遭到上诉人的拒绝，在没有证据证明上诉人不能或者故意不交付产权转移登记文书的情况下判决上诉人支付被上诉人产权登记文书“违约金”没有事实依据，判决结果不当。二、原审以2017年6月9日认定为上诉人逾期交付不动产权证转移登记文书给被上诉人违约责任的终止时间不当，应以2017年3月22日作为终止违约时间考虑。在同类系列案件中，原审法院已调查查明被上诉人购买的侗族风情园9、10幢楼房中的3单元2-2号房屋已在2017年3月22日办理不动产权交付使用备案手续完毕，并向黎平县住建机关申报了不动产权证转移登记手续，此后的期间无论是否办到产权证，不是上诉人的原因所致，均非上诉人的责任。虽然2017年7月19日上诉人以书面形式即《不动产权证办理通知书》给被上诉人，这一行为并非上诉人的合同约定义务，其目的是请被上诉人不要再怠于申请办理不动产权转移登记义务，原审法院把这一时间节点认定为上诉人的“违约”终止时间不当，以此计算“违约金”明显增大。郭叶芳、吴永华答辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，判决符合双方的约定，请二审驳回上诉，维持一审判决。郭叶芳、吴永华向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将黎平县××风情××单元××房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告对原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金40513.30元（根据合同约定2015年6月30日起2017年6月9日止按日处购房款337486元的6.18%即709天乘以337486元乘以6.18%除以365天计算为40513.3元）；3、案件受理费判决被告承担。一审法院认定事实：原告于2013年8月3日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于黎平县××风情××单元××房，该房套内面积为106.71平方米，每平方米3162.65元，房屋总价款为337486.00元，合同签订时原告于2013年8月3日支付人民币137486.00元给被告作为购房首付款、维修资金、契税、印花税、工本费、登记费等费用交给被告，2013年9月4日原告交清余款人民币200000.00元。根据《商品房买卖合同》第十九条第三项“转移登记”约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。……（四）双方同意按照下列方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。原告在签订合同时和交付房屋时均已将购房款、维修资金、契税、印花税等税费交给被告。直到2017年6月9日被告通知原告提交材料办理不动产证书。现原告请求：1、判决被告立即将黎平县德凤镇侗族风情园11栋1单元17-4号房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告对原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金40513.30元（根据合同约定2015年6月30日2017年6月9日止按日处购房款337486元的6.18%计算即709天乘以337486.00元乘以6.18%除以365天计算为40513.30元）；3、案件受理费判决被告承担。案经调解未果。一审法院认为：原、被告于2013年8月3日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实守信原则全面履行义务。关于被告是否构成违约的问题，根据《商品房买卖合同》第十九条第三项“转移登记”约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。……（四）双方同意按照下列方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。但被告直到2017年6月9日才向原告送达书面办理不动产权证通知书，显然违反了上述交付有关文书的约定时间，构成违约，理应承担违约责任，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》并协助原告办理不动产权证书的请求，予以支持。关于原告请求被告按年利率6.18%的标准支付逾期交付转移登记相关文书的违约金40513.30元（根据合同约定2015年6月30日2017年6月9日被告通知办证时止,共计709天）的问题。根据本案实际情况，现原告要求不退房，继续履行合同，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并影响到原告的生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，同时原告也未能提供证据证明具体损失。合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付房款的0.1%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书不可能造成如此大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的。自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的办证计算。”的规定，对被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照有关已付购房款总额，参照中国人民银行《关于人民币贷款利息有关问题的通知》（银发【2003】251号）和银发【2015】325号文件规定，贷款年利率为4.75%，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30%-50%，本院酌情加收为30%，为6.18%。故对有关请求判决被告按年利率为6.18%标准支付违约金的请求予以支持。关于违约金计算的时间截止日期问题，被告直到2017年6月9日才向原告送达书面办理不动产权证通知书，故该时间作为被告交付办理商品房转移登记有关文书的逾期截止时间，原告提出从合同约定的日期计算至被告书面通知办理不动产权证书之日即2015年6月30日至2017年6月9日。因双方约定由于出卖人逾期交付办理商品房转移登记相关文书是按日0.1%计算违约金，因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债务，而产生的每一个新债务，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。因此，对2015年9月30日前产生的违约金部分，被告作为支付违约金的债务人并不是为民法总则实施后而丧失已经取得不履行义务的诉讼时效抗辩权。但2015年10月1日以后发生的违约金至2017年10月1日民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民事诉讼法规定的2年，应适用3年诉讼时效期间。因此，原告在2018年8月8日起诉主张逾期交付商品房转移登记有关文书在2015年10月1日以后发生的这部分违约金，并没有超过民法总则3年的诉讼时效期间，故本案的违约金计算时间应该从2015年10月1日至2017年6月9日（被告通知办证之日）止，逾期天数617天，逾期办理房屋转移登记的相关文书违约金为337486.00元×6.18%÷365天×617天=35256.28元，原告请求超出部分，不予支持。为此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、原告郭叶芳、吴永华与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告郭叶芳、吴永华交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告郭叶芳、吴永华办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告郭叶芳、吴永华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金35256.28元；三、驳回原告郭叶芳、吴永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812.00元，减半收取406.00元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。二审期间，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司围绕上诉请求提交下列证据：1.交房公告，拟证明其涉案房屋通过验收合格，2016年7月18-23日交房；2.不动产中心出具的证明，拟证明涉案房屋在2017年3月22日具备办理产权转移登记的条件，此后原告没有任何理由要求其承担逾期交付相关文书违约金。3.（2018）黔2631民初956、1047号判决书2份，拟证明涉案房屋具备办理产权等条件，印证2号证据的客观真实性。经法院组织双方质证，被上诉人对上述证据不予认可，认为不具有关联性及证明目的。本院认为：证据1.与本案交付办理商品房转移登记相关文书没有关联性，不予认证；证据2.证据3.均不能证明出卖人按照约定向买受人交付了办理商品房转移登记相关文书，对上诉人的证明目的不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。案经调解未果。本案争议焦点：1、一审判决出卖人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否有事实依据；2、一审判决计算违约金至2017年6月9日是否正确。本院认为，1、关于一审判决出卖人支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否有事实依据的问题。经审理认为，双方在签订的《商品房买卖合同》第十九条第三项“转移登记”分别约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内……；2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。因此，交付办理商品房转移登记有关文书给买受人是上诉人的约定义务，上诉人没有证据证明已按约定向买受人交付了办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应当承担由此产生的违约责任。上诉人以被上诉人没有索要相关文书为由提出一审判决其承担违约责任没有事实依据的意见与双方在合同中的约定不符，本院不予支持。2、关于一审判决计算违约金至2017年6月9日是否正确的问题。本案中，上诉人无证据证明其按照约定向买受人交付了办理商品房转移登记相关文书，其在2017年6月4日通知被上诉人办理不动产权证，一审法院以此时间作为上诉人逾期交付不动产权证转移登记文书的违约责任的终止时间并无不当。上诉人上诉要求以2017年3月22日作为违约责任的终止时间的上诉意见无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812.00元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年十二月五日书记员 赵艳萍