杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初5943号 原告：杭州滨江西部房地产开发有限公司。住所地：杭州市西湖区留和路****。 法定代表人：朱慧明。 委托代理人：陈强、叶志坚，浙江天册律师事务所律师。 被告：赵瑜，女，1967年9月11日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：徐锷，男，1970年10月5日出生，汉族，住杭州市下城区。 两被告共同委托代理人：徐淑慧，浙江六和律师事务所律师。 原告杭州滨江西部房地产开发有限公司（以下简称滨江房产公司）为与被告赵瑜、徐锷房屋买卖合同纠纷一案，于2018年9月14日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告滨江房产公司的委托代理人陈强，被告赵瑜、徐锷的共同委托代理人徐淑慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨江房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告承担1807349.1元违约金（总房款12048994×15%）；3、判令被告承担保全费、诉讼费合计36345元、律师费40000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告赵瑜、徐锷系夫妻关系，2015年2月11日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》购买了原告开发建设的杭州市西湖区，总价12048994元，首付3648994元，剩余房款办理银行按揭。合同签订后，被告赵瑜、徐锷与兴业银行股份有限公司杭州分行签署了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定贷款840万元，期限17年。后因两被告未能按期支付银行按揭贷款，兴业银行股份有限公司杭州分行起诉要求两被告还款并要求原告承担保证责任。（2018）浙0103民初2833号判决书判决原告对两被告未履行债务合计7270030.77元承担连带清偿责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第2项规定：“银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等通知书后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中损失包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金”。故原告特此向法院起诉，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由两被告承担相应违约责任。 为证明上述事实，原告滨江房产公司向本院提供以下证据： 1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议各1份，证明原、被告之间存在销售商品房的事实；双方约定如被告逾期偿还银行贷款导致原告需承担保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋；被告应承担15%合同总金额共计1807349.1元的违约金以及出卖人全部损失。 2、（2018）浙0103民初2833号民事判决书1份，证明因被告逾期支付银行按揭贷款导致原告承担保证责任，除承担本息外还包括诉讼费、保全费36345元。 3、委托代理合同、律师费发票各1份，证明因被告逾期支付银行按揭贷款导致原告支出律师费40000元。 被告赵瑜、徐锷辩称：一、原告要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》补充协议不是每一页都有被告的签字和盖章，没有骑缝章，存在页码替换的可能性，不能作为行使解除权的依据。解除权是为了解除权的目的设置，是为了弥补原告承担连带保证责任产生以后的损失，现在涉案房屋已经进入拍卖环节，而且银行将对该房屋拍卖、变卖的款项享有优先的权利，目前对于原告来说事实上是没有产生实际损失，也不存在需要实际履行该笔款项，故原告无权要求解除合同并要求被告承担违约责任；二、原告未履行保证责任，银行与被告之间的案件已进入执行程序，法院将对涉案房屋进行拍卖、变卖。涉案的房屋已被下城区、江干区、萧山区人民法院查封，解除商品房买卖合同将损害其他债权人的利益。三、原告要求被告支付违约金、保全费、诉讼费、律师费的诉讼请求也缺乏相应的法律依据。因为买卖合同的补充协议真实性存在异议，不能以此要求被告来承担上诉费用。原告要求被告承担的上述费用也缺乏法律的依据。 被告赵瑜、徐锷未向本院提供证据。 原告滨江房产公司向本院提供的上述证据，经质证，被告赵瑜、徐锷对证据1三性无异议，但该合同中双方已经履行全部的权利与义务，不存在解除成就的条件。对补充协议三性有异议，在协议的最后一页签署了两被告的签字，但没有骑缝章，会存在替换页，本案是依据补充协议第３.2条主张的权利，对该证据真实性存在异议。对证据2三性无异议，证明兴业银行有权就案涉房屋折价、变卖以后的款项优先受偿，目前该案已经进入到执行程序，所以法院将对房屋进行评估和拍卖，就目前的情况而言，原告并没有产生实际的损失，也没有承担实际的保证责任。对证据3，对于买卖合同补充协议在真实性存有异议的情况下，本案并没有证据能够证明律师费的产生是需要由被告来支付的。经审核，本院对以上证据真实性均予以确认。 根据原告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下： 2015年2月11日，出卖人滨江房产公司与买受人赵瑜、徐锷签订《浙江省商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于西湖区的地块的建设用地使用权，出卖人经批准，在该地块上建设商品房，现定名为西溪明珠公寓。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2014）第000101号。买受人购买的商品房位于杭州市西湖区。建筑层数地上3层，地下1，地下**积共315.46平方米，该商品房单价为每平方米38195元，总价款12048994元整。买受人于2015年2月11日前付清首付款计3648994元，余款8400000元买受人通过银行贷款的方式在本合同签订后二个月内付清。买受人应当在本合同签订当日与银行办理完按揭贷款的相关手续，提供按揭贷款所需全部资料并缴纳相关费用；等等。同日，出卖人滨江房产公司与买受人赵瑜、徐锷针对上述房屋签订了《商品房买卖合同》补充协议，其中第三条第2款约定，本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等通知书后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中损失包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。合同解释后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人；对于抵销后买受人尚需向出卖人偿付的金钱给付，出卖人有权继续追讨；等等。 2015年4月10日，赵瑜、徐锷、滨江房产公司与兴业银行股份有限公司杭州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》,合同约定赵瑜、徐锷因购买案涉住房向兴业银行股份有限公司杭州分行借款840万元，赵瑜、徐锷自愿将其购买的坐落于杭州市西湖区的房屋为上述贷款提供抵押担保，并于2015年4月27日在杭州市住房保障和房产管理局处办理抵押预登记，编号为杭房预西字第××号。滨江房产公司自愿为上述贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，兴业银行股份有限公司杭州分行于2015年5月29日依约向赵瑜发放贷款840万元。 2016年6月29日,滨江房产公司向赵瑜、徐锷交付了案涉房屋，赵瑜、徐锷办理了收房手续。滨江房产公司于2016年9月28日就案涉房屋办理了商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，后由于赵瑜、徐锷懈怠办证义务导致案涉房屋仍未办理房屋产权变更登记手续,目前案涉房屋仍登记于滨江房产公司名下。 贷款发放后，被告赵瑜正常还款至2017年12月1日，2018年1月1日这一期开始未还款，兴业银行股份有限公司杭州分行于2018年4月27日将赵瑜、徐锷及原告滨江房产公司起诉至本院，要求提前收回贷款，并要求滨江房产公司承担连带清偿责任。本院于2018年7月3日做出（2018）浙0103民初2833号民事判决书，判决赵瑜、徐锷归还兴业银行股份有限公司杭州分行借款本金7082352.96元；赵瑜、徐锷支付兴业银行股份有限公司杭州分行利息126134.52元、罚息869.27元、复利674.02元（暂计至2018年4月2日，此后另计）、律师费60000元；滨江房产公司对赵瑜、徐锷的上述债务承担连带清偿责任；若赵瑜、徐锷未履行上述付款义务，兴业银行股份有限公司杭州分行有权就赵瑜、徐锷抵押的坐落于杭州市西湖区房屋折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿。该民事判决书已生效并进入本院执行程序，案涉房屋已完成执行评估程序。现滨江房产公司提起本案之诉。 另查明，滨江房产公司为（2018）浙0103民初2833号以及本案诉讼事宜与浙江天册律师事务所签订了《委托代理合同》，两案共支付律师费40000元。 本院认为，案涉的《杭州市房屋转让合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认有效，原、被告双方均应严格按照约定履行各自的义务。按照补充协议约定，赵瑜、徐锷未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求滨江房产公司承担保证责任的，滨江房产公司有权解除房屋买卖合同，并要求赵瑜、徐锷赔偿全部损失外，还应按合同总金额的15%向滨江房产公司支付违约金。现因赵瑜、徐锷逾期未归还银行贷款，造成银行将本案原、被告起诉至本院，致使滨江房产公司承担了相应担保责任。因此，滨江房产公司有权按照协议约定解除合同，并要求赵瑜、徐锷赔偿损失、支付违约金等。但是，该协议仅对原、被告双方产生法律约束力，滨江房产公司合同解除权的行使，不得侵害第三人的合法权益。本案中，原、被告双方与兴业银行股份有限公司杭州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》亦具有法律约束力。按照《杭州市房屋转让合同》约定，赵瑜、徐锷所购买的商品房为预售商品房，赵瑜、徐锷系以商业贷款方式支付购房款。合同第十三条亦载明，滨江房产公司出卖该房屋前就与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程已抵押给兴业银行杭州滨江支行，抵押人为滨江房产公司，滨江房产公司承诺在办理房屋权属初始登记前解除抵押。从《个人购房抵押（保证）借款合同》来看，滨江房产公司对于赵瑜、徐锷将案涉房屋抵押给兴业银行股份有限公司杭州分行是认可的,在案涉房屋已办理抵押预登记前提下，兴业银行股份有限公司杭州分行才向赵瑜发放贷款840万元，赵瑜、徐锷再向滨江房产公司全款付清购房款。由此可见，滨江房产公司已确认兴业银行股份有限公司杭州分行对案涉房屋享有抵押权，该权利亦被（2018）浙0103民初2833号生效的民事判决书所确认，滨江房产公司合同解除权的行使，势必侵害兴业银行股份有限公司杭州分行对案涉房屋享有的抵押权。故滨江房产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因赵瑜、徐锷的违约行为致使滨江房产公司承担担保责任，滨江房产公司主张赵瑜、徐锷承担总房价15%的违约金1807349.1元的诉讼请求，有合同约定，但合同约定的违约金数额过高，本院酌情调整为1500000元，超出部分本院不予支持。根据合同法第一百二十二条关于“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”之规定，对于赵瑜、徐锷的违约行为，滨江房产公司已选择要求其承担违约责任，不应就同一违约行为再次要求其承担赔偿损失的责任，故对于滨江房产公司要求两被告承担（2018）浙0103民初2833号案件中产生的保全费、诉讼费、律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵瑜、徐锷于本判决生效后十日内支付原告杭州滨江西部房地产开发有限公司违约金1500000元； 二、驳回原告杭州滨江西部房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费21753元，因适用简易程序减半收取10876.5元，由原告杭州滨江西部房地产开发有限公司负担2215.5元，被告赵瑜、徐锷负担8661元（于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇一八年十二月二十五日 代书记员 宋圆圆