广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3214号上诉人（原审原告）：苏文权，男，1957年3月20日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人:廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王善军，男，1982年8月10日出生，汉族，住山西省霍州市。委托诉讼代理人:莫国栋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：全少凤，广东孚道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张安兴，男，1980年8月20日出生，汉族，住河南省睢县。上诉人苏文权、王善军因与被上诉人张安兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏文权上诉请求：撤销一审判决中的第二项，改判张安兴、王善军连带赔偿苏文权财产保全担保费5490元、律师代理费30000元。事实和理由：一、一审判决认定王善军、张安兴不存在违约行为属于认定事实错误。王善军、张安兴存在以下违约行为：1.没有按合同约定于2017年6月10日前申请银行贷款；2.没有在按揭银行出具的《二手房按揭贷款确认书》规定的60天有效期内即于2017年8月27日与按揭贷款银行签订按揭贷款合同；3.没有按合同约定于2017年8月16日领取房产证后积极办理按揭贷款手续；以上违约行为导致银行延误发放贷款的责任应由张安兴、王善军承担。二、一审判决不当，损害苏文权的合法权益。王善军、张安兴拖欠苏文权房屋转让款三个多月，苏文权在协商无效之下才提起诉讼并申请财产保全，为此支付的保全费、担保费是苏文权的直接经济损失，应由张安兴、王善军承担。王善军辩称，一、按照《补充协议》，双方已经把申请按揭的时间确定在2017年6月30日之前，因此，在2017年6月10日前应当办理申请没有依据，且王善军已在2017年6月9日办理了按揭；二、2017年6月9日王善军已经将其需在银行办理的合同办理完毕；三、王善军在取得房产证后，即与苏文权前往银行办理贷款，银行并没有因为同贷书过期导致放款时间延后，银行放款时间不在王善军的控制内；四、银行不可能只凭房产抵押就能申请贷款，还需要其他工作证明等资料;五、房产在办理过户手续后并没有交付，苏文权是在收到尾款后才办理交接手续的，提前办理过户手续是双方同意的。王善军上诉请求：撤销一审判决第一项，改判王善军无需向苏文权支付利息损失。事实和理由：一、《房地产买卖合同》及《补充协议》均未约定银行放款时间，一审判决认定王善军没有按期支付购房款没有合同和事实依据。王善军按合同约定履行义务，首先，王善军依照《房地产买卖合同》支付了定金和首期款，其次，王善军于2017年6月27日获得银行的同贷书，于2017年7月28日办理过户手续，符合《补充协议》的约定，不存在违约行为，对于按揭放贷进展也没有负面责任；二、苏文权是在收到全部楼款后才交房给王善军，一审法院认定苏文权在收完全部楼款前已经履行完交房义务是事实认定错误；三、一审法院既认为王善军在本案中没有违约行为，却又判令赔偿苏文权利息损失自相矛盾。苏文权辩称，一、根据《房地产买卖合同》第七条，卖方交付房屋的前提是买方支付全部购楼款，其于2017年6月2日交付钥匙给中介，于2017年7月28日办理过户手续，2017年8月16日王善军取得不动产产权证，交付房屋就必须付清房款，另《房地产买卖合同》第四条规定付清尾款就是买方取得房产证的时间，银行同贷书的落款日期是2017年6月27日，有效期是60天，即最迟签订贷款合同的时间是2017年8月27日，因此，银行付款时间是明确约定的；二、苏文权已依约完成交房、协助办理过户手续等义务；三、一审判决不支持律师费是不公平不合理的，因王善军违约造成的损失都应当支持。张安兴二审期间没有提交答辩意见。苏文权向一审法院起诉请求：判令张安兴、王善军连带支付购房款1800000元及利息（从2017年8月16日起至判决给付之日止按中国人民银行同期同类逾期还款利率计算），暂计至2017年11月16日，利息为30000元。诉讼中，苏文权变更其诉讼请求为：一、张安兴、王善军向苏文权支付从2017年8月16日起至2017年11月17日止以1800000元购房款为本金按中国人民银行同期逾期还贷利率计算的利息；二、张安兴、王善军向苏文权支付诉讼保全费5490元、律师代理费30000元。一审法院认定事实：2017年5月24日，苏文权（卖方）、张安兴（买方）、华振公司（经纪方）签订房地产买卖合同，主要约定：卖方同意向买方出售中山市沙溪镇单位物业（下称涉案房产），建筑面积为206.82平方米，房地产权证号：**××93（以上均以房地产证和相关法律文书记载为准）；该房地产转让成交价为贰佰玖拾贰万元整（小写￥2920000）；定金叁拾万元整（小写￥300000）为第一部分楼款；贰佰陆拾贰万元整（小写￥2620000）为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款：上述第二部分楼款中买方凭个人的收入、信用、工作等情况及银行要求（不以卖方未过户的房产做抵押）申请银行按揭贷款壹佰捌拾伍万元整（小写￥1850000）（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补）支付给卖方；买方需于2017年6月10日前申请按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账户及银行所要求卖方提供的资料，双方均不得借故拖延；买方首期款（除已付之定金外）柒拾柒万元整（小写￥770000）（根据实际贷款金额多退少补），须在银行同意卖方房产扣款赎楼日（且买方贷款已批复前提下）10日内向卖方支付部分首期款（除已付之定金外）伍拾万元整（小写￥500000）用于卖方办理赎楼（卖方应于银行同意的扣款赎楼日之前提前告知买方准备赎楼款项），并且在办理递件过户手续并领取回执后的当天支付余款贰拾柒万元整（小写￥270000）；办理手续时间约定：在同时满足卖方房地产权证无抵押（若卖方需赎楼，则还清贷款，并且注销抵押登记）及银行出具买方贷款承诺书之日起5个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续，并于国土部门通知之日起三个工作日办理缴纳税费及领取买方新证的手续。在买方领取到新证当日后，买方须积极按相关部门的手续进程办理按揭抵押放款手续，不得借故拖延，以确保卖方收到全部银行按揭款(否则买方退还原房产给卖方，同时卖方有权进一步对买方追加赔偿)；违约责任：如买方缴纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不再为此向买方进一步追究责任或者要求赔偿，并由买方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；若卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；合同还约定了其他事项。同日，三方还就合同附件，签订了合同补充协议主要约定：此次交易买方有权指定新的产权人及按揭借款人；卖方在签署本合同时因不能提供房产证原件，承诺在签署本合同15天内提供房产证及土地证原件给买方查验并交由经纪方保管用于办理此交易过户及买方按揭贷款之用，不得借故拖延，否则视为卖方违约；本次交易买方向卖方承诺须在2017年6月30日前办理产权过户手续，买方在申请按揭与办理产权过户前必须确定好新的产权人并出具买方委托书；买方须在2017年6月30日前完成银行按揭申请并取得银行的批复同贷款书，同时买方亦需准备好产权过户的所有准备工作；该补充协议还约定了其他事项。苏文权在上述合同及补充协议“卖方”处签名捺印确认，张安兴在上述合同及补充协议“买方”处签名捺印确认，华振公司在上述合同及补充协议“经纪方”处盖章确认。2017年6月2日，苏文权与张安兴签订了补充协议（华振地产），主要约定：现买方张安兴同意以朋友王善军的名字作为新的产权人和借款人，本人确定为自愿且无异议，若日后张安兴与王善军任何纠纷与卖方无关；双方约定的过户时间，如果买房的银行同贷书可以在2017年6月25日前获得批复的办理过户时间定在2017年6月25日前，如2017年6月25日前未获得银行批复的需要改期到2017年7月30日前办理，因为卖方计划在2017年6月29日去英国所以时间需要预的宽松些；该补充协议还约定了其他事项。苏文权与张安兴分别在该协议上签名捺印并由见证方段某签名确认。2017年6月27日，中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工行中山分行）营业部出具二手房按揭贷款确认书，主要载明:致买房人王善军，根据买房人与苏文权（卖房人）签订的《商品房买卖合同》，卖房人将自己合法拥有的以下房屋卖给买房人，房屋地址中山市沙溪镇，待房地产权过户到买方人名下、并办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行同意向买房人发放期限为30年，金额为1800000元的贷款；特别声明：本贷款确认书自签发之日起生效，有效期60天，如在发放贷款时，遇国家/地方政策调整及买房人个人征信状况等发生变化不符合我行规定的，本确认书无效；该确认书还载明其他事项。上述合同及补充协议签订后，苏文权于2017年4月25日收到张安兴支付的100000元定金，于5月25日收到王善军支付的200000元定金，6月10日收到王善军支付的500000元赎楼款，于7月28日收到王善军支付的320000元首期款后办理了涉案房产过户手续，2017年8月16日，王善军取得了涉案房产的新房产权证。但过户当日，苏文权并无收到银行按揭款1800000元，遂于2017年11月16日向一审法院提起诉讼并主张前述实体权利。起诉后，苏文权于2017年11月17日才收到该银行按揭款1800000元，其认为张安兴、王善军未在2017年6月10日前向银行申请按揭、未在银行同贷书有效期内向银行申请贷款、未在取得新的产权证书时支付银行按揭款1800000元属于违约，遂变更了诉讼请求。张安兴、王善军则认为其严格履行合同的各项义务，不存在任何的违约行为，不同意支付利息及律师费、诉讼保全担保费。另查：2017年8月30日，王善军(借款人)与工行中山分行（贷款人）签订个人购房借款/担保合同[（二手）字（中山分）行（营业部）支行（2017）年640号]。主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款金额￥1800000元（大写壹佰捌拾万元整）；本合同项下贷款用于购买/自建坐落于中山市沙溪镇，建筑面积206.82平方米房屋；本合同项下贷款期限为2017年8月30日至2047年8月30日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款发放或继续发放的前提条件是以取得产权的房屋做抵押的，已取得不动产登记证明（或房屋他项权证书）；该合同还约定其他事项。2017年11月17日，工商中山分行出具个人住房贷款借据（收帐通知）载明：核准借款金额壹佰捌拾万元整，根据借款人要求将上列购房贷款转入苏文权存款账户。又查，中山市不动产登记资料证明表载明：涉案房产座落中山市沙溪镇，权利人：王善军；不动产证书号；土地信息登记时间：2017-8-16，房屋信息登记时间：2017-8-16；抵押信息：抵押权人中国工商银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额1800000元，抵押日期/登记时间：2017-9-11，抵押附注：履行债务期限：2017-8-30起2047-8-30止。诉讼中，双方确认于2017年7月28日办理过户手续，王善军于2017年8月16日取得涉案房产的权属证书。诉讼中，苏文权提交诉讼保全担保合同及发票、民事案件委托代理合同及发票拟证明其支出诉讼保全担保费5490元、律师费30000元。在本案的审理过程中，一审法院根据苏文权的诉讼保全申请（已由中山市德鸿投资担保有限公司提供担保），依法作出（2017）粤2071民初21741号民事裁定，于2017年11月28日查封了王善军名下位于中山市沙溪镇[不动产证书号：]价值相当于1830000元的产权份额。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。苏文权与张安兴、华振公司签订的房地产买卖合同及附件补充协议，苏文权与张安兴签订的补充协议均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点是张安兴、王善军在履行上述合同及协议过程中是否存在违约行为。对此，苏文权认为张安兴、王善军未在2017年6月10日前向银行申请按揭、未在银行同贷书有效期内向银行申请贷款、未在取得新的产权证书时支付银行按揭款1800000元给其，属于违约。张安兴、王善军则认为其一直按约履行合同，并不存在违约。首先，双方签订的房地产买卖合同及补充协议对付款义务及交房义务均作了约定，合同约定“在同时满足卖方房地产产权证无抵押及银行出具买方贷款承诺书之日起5个工作内，双方办理该房地产的递件过户手续…买方须积极按相关部门的手续进行办理按揭放贷手续，不得借故拖延等”；补充协议约定“本次交易买方向卖方承诺须在2017年6月30日前办理产权过户手续，买方在申请按揭与办理产权过户前必须确定好新的产权人并出具买方委托书；买方须在2017年6月30日前完成银行按揭申请并取得银行的批复同贷款书”，双方于2017年6月2日签订的补充协议约定“双方约定的过户时间，如果买方的银行同贷书可以在2017年6月25日前获得批复的办理过户时间定在2017年6月25日前，如2017年6月25日前未获得银行批复的需要改期到2017年7月30日前办理”，而本案的按揭贷款确认书于2017年6月27日出具，也就是双方就过户时间协议延迟至7月30日；其次，从双方履行合同及协议时间上看，苏文权、张安兴于2017年5月24日签订合同及附件补充协议、于2017年6月2日签订补充协议，工行中山分行于2017年6月27日出具二手房按揭贷款确认书，双方于2017年7月28日办理过户手续，王善军于2017年8月16日取得涉案房产的权属证书，王善军于2017年8月30日与工行中山分行签订个人购房贷款/担保合同，虽然工行中山分行于2017年11月17日才发放银行按揭贷款，但是这属于银行贷款自身的贷款审批流程，只要不是因王善军的个人原因导致发放贷款时间延期，不可归责于王善军。故上述履行合同时间符合日常交易习惯的期限、且属于正常的、合理时间范围内；再次，苏文权亦无证据证明张安兴、王善军存在借故拖延的违约行为。故本案银行按揭贷款1800000元未能及时发放不能归责于张安兴、王善军,苏文权亦无证据证明张安兴、王善军在履行上述合同及协议过程中存在违约行为。但是，王善军于2017年8月17日已取得了涉案房产的权属证书，而苏文权于2017年11月17日才收到该房的银行按揭款1800000元。作为交付房产的卖方苏文权已经履行完交房义务，而作为支付房款的张安兴、王善军亦应该如约完成支付房款的义务，但王善军确实存在没有按期支付购房款的情形，因双方没有对此进行约定，故该部分损失称为利息损失，现苏文权要求张安兴、王善军从2017年8月16日（王善军取得涉案房产权属之日）起至2017年11月17日（银行按揭放款日）止以1800000元购房款为本金按中国人民银行同期同类贷款利率连带支付利息损失，符合法律规定，予以支持。关于苏文权主张安兴、王善军赔偿诉讼保全担保费5490元、律师代理费30000元的诉求，如上所述，因苏文权无证据证明张安兴、王善军存在借故拖延的行为，而双方签订的合同及补充协议中均无具体约定，且该部分损失亦非本案之必然损失。故对苏文权该诉求，不予支持。张安兴、王善军该辩解，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张安兴、王善军于一审判决发生法律效力之日起七日内连带向苏文权支付以1800000元为基数从2017年8月16日起至2017年11月17日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失；二、驳回苏文权的其他诉讼请求。案件受理费21270元，减半收取10635元，诉讼保全费5000元，合计15635元（苏文权已预交），由苏文权负担7817元，由张安兴、王善军负担7818元并于一审判决发生效力之日起七日内直接返还给苏文权。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的事实有证据在卷予以佐证，本院予以确认。另查明：证人段某在二审庭审时称，其作为中介方，于2017年6月9日与王善军前往银行办理按揭手续，8月30日前往银行办理抵押贷款手续，苏文权于2017年6月20日交钥匙给其是为了做房产评估，苏文权实际交房是在收齐房款后，银行放款时间是王善军不可控的，银行的同贷书过期不会影响银行放款，只需要补缴流水即可。本院认为，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”规定，涉案合同的签订地及履行地及标的物所在地均在内地，内地法律与本案具有最密切联系，因此，一审法院适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是张安兴、王善军是否存在违约行为。苏文权主张张安兴、王善军存在以下违约行为：1.没有在2017年6月10日前申请银行贷款；2.没有在银行同贷书规定的期限内办理抵押贷款手续；3.没有在领取房产证时积极办理按揭贷款手续以确保银行贷款及时发放。对此本院认为，首先，根据《房地产买卖合同》第三条第2款第（1）项和合同补充协议第7条，买受人需在2017年6月10日前申请按揭，而作为中介方的证人段某证实王善军已于6月9日递交了按揭申请，且王善军是否在6月10日前递交申请不影响王善军实际上已于约定的2017年6月27日取得银行同贷书的事实，故苏文权认为张安兴、王善军没有在2017年6月10日前申请银行贷款构成违约的主张不能成立；其次，房屋买卖合同并未明确约定办理按揭贷款手续的期限，仅约定在买方领取到新证当日后需积极按相关部门的手续进程办理按揭抵押房款手续，且双方既然选择了银行按揭贷款的方式，则需承担因这种方式所带来的不可归咎于各方的客观原因所导致的风险，银行迟至2017年11月17日才发放贷款受限于银行自身的贷款审批流程等客观因素，并非王善军可控，不能将银行未在王善军取得房产权证时发放贷款的责任归咎于王善军。综上，王善军在履行合同及协议的过程中未存在违约行为，苏文权主张王善军赔偿因其违约行为导致的损失的请求不能成立，本院不予支持。一审法院判令张安兴、王善军向苏文权支付从其取得涉案房产的产权证之日起至银行实际发放贷款之日止的利息损失错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人苏文权的上诉请求不能成立，应予驳回；王善军的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21741号民事判决；二、驳回上诉人苏文权的全部诉讼请求。一审案件受理费21270元，减半收取10635元，诉讼保全费5000元，合计15635元（上诉人苏文权已预交），由上诉人苏文权负担。二审案件受理费1237元（上诉人苏文权已预交687元，上诉人王善军已预交550元），由上诉人苏文权负担（苏文权应于本判决生效之日起七日内向本院补缴550元）。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一八年十二月十七日法官助理谢文婷书记员洪朗妮