北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34819号原告（反诉被告）：宋佳慧，女，1992年2月4日出生，汉族，首都医科大学附属北京潞河医院职员。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋秀顺（宋佳慧之父），男，1965年4月4日出生，汉族，无业，住内蒙古赤峰市。被告（反诉原告）：李国安，男，1958年6月4日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张立广，北京圣伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：王文英，女，1959年11月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张立广，北京圣伟律师事务所律师。第三人：北京幸福置家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里****楼商**。法定代表人：齐明娟，总经理。委托诉讼代理人：李亚勇，男，1985年5月29日出生，汉族，北京幸福置家房地产经纪有限公司部门经理。委托诉讼代理人:鲜江，男，1985年10月5日出生，汉族，北京幸福置家房地产经纪有限公司房产经纪人。原告（反诉被告）宋佳慧与被告（反诉原告）李国安、王文英，第三人北京幸福置家房地产经纪有限公司（以下简称幸福置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋佳慧及其委托代理人陈国玉、宋秀顺，王文英及其委托代理人张立广（同时张立广系被告李国安的委托代理人），幸福置家公司的委托代理人李亚勇、鲜江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋佳慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除宋佳慧与李国安、第三人幸福置家公司于二〇一八年七月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.请求判令李国安、王文英返还宋佳慧购买房屋定金9万元，并向宋佳慧支付违约金55万元。后，宋佳慧撤回关于违约金的诉讼请求。事实和理由：2018年7月13日，宋佳慧与李国安在幸福置家公司居间下，签订了存量房屋买卖合同及补充协议，约定李国安将其所有的坐落于北京市通州区新城东里34号楼4层4单元××楼房屋以总价275万元的价格出卖给宋佳慧。按照合同约定，李国安应于2018年7月19日前确定该房屋是否办理正常解押手续且于2018年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请。合同签订后，宋佳慧按照合同约定当天付给李国安定金9万元。但是李国安未按照合同约定办理解押手续。李国安已构成违约，为维护宋佳慧的合法权益，故起诉至法院。王文英、李国安辩称，不同意宋佳慧的诉讼请求，不同意解除合同。按照合同及补充协议的约定，是应该由宋佳慧先支付首付款，同时约定办理解押的时间是在支付首付款之后，由此可以证明二被告卖房是为了偿还房屋抵押的借款，如果宋佳慧没有按时支付款项，二被告不可能进行还贷款办理解押手续，所以宋佳慧起诉二被告违约行为不存在。宋佳慧没有按时支付首付款，已经构成根本违约，应按照合同约定房屋总价款的百分之二十向二被告支付违约金，宋佳慧已支付的9万元可以冲抵违约金，现宋佳慧仍需要向二被告支付违约金46万元。故李国安、王文英提起反诉，1.请求判令宋佳慧支付李国安、王文英违约金460000元；2.诉讼费用由宋佳慧承担。宋佳慧针对李国安、王文英反诉请求辩称，不同意李国安、王文英的反诉请求。李国安、王文英的反诉请求无事实和法律依据，二被告违约在先，按照双方补充协议的约定，二被告应于2018年9月30日前向该房屋贷款机构提交还贷款的申请，应于2018年10月15日之前办理完毕，但是截止到目前，二被告没有向原贷款机构提交过任何申请，导致宋佳慧无法确认其是否能够办理解押。补充协议的手书部分再次约定二被告应明确该房屋是否能够办理解押手续，但是被告目前未向宋佳慧确认是否可以办理，二被告违约是明显的。幸福置家公司辩称，同意宋佳慧的诉讼请求。对李国安、王文英的反诉请求不发表意见。本院经审理查明事实如下：2018年7月13日，李国安（出卖人）与宋佳慧(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）。《房屋买卖合同》的主要内容如下：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为通州区新城东里小区34号楼4单元××号。（四）该房屋抵押情况：该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2017年9月13日。该房屋已经设立抵押的，出卖人应于2018年9月30日前办理抵押注销手续。第三条出卖人和买受人通过房地产经纪机构北京幸福置家房地产经纪有限公司居间成交。第四条成交价格、付款方式及资金划拨方式。（一）就出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2750000元。（三）买受人可以在签订本合同的同时支付定金90000万。第七条违约责任：（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）：（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的使其应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同还约定了其他内容。同日，李国安（甲方）与宋佳慧（乙方），第三人幸福置家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价275万元整。第二条关于房屋交易具体事宜。1.定金：乙方于2018年7月13日向甲方支付定金9万元整。2.还款解押：甲方应于2018年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年10月15日前办理完毕解除抵押登记手续。4.首付款：乙方于2018年9月30日前，将首付款211万自行支付甲方。第四条违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本协议补充协议第二条的约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提供房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起来十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）提供的证件等购房所需要的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第六条其他：3.甲方应于2018年7月19日前确定该房屋是否正常办理解押手续，如无法办理，三方无责任解约。该协议还约定了其他内容。合同签订后，宋佳慧支付李国安、王文英定金9万元，李国安、王文英向宋佳慧出具了定金收据并签字确认。另，王文英称其与李国安为夫妻关系。经查，宋佳慧未按照合同约定于2018年9月30日前支付首付款。李国安未提交任何证据证明其在2018年9月30日前向贷款机构提交了还贷申请，亦未在2018年10月15日前办理完毕涉案房屋解抵押手续。庭审中，宋佳慧主张因王文英、李国安未在约定期限内提交还款申请，且不能保证正常办理解押，故其行使同时履行抗辩权利拒绝付款。为证明其主张，宋佳慧提交了宋佳慧与王文英的聊天记录（聊天记录显示2018年9月4日，王文英：你好，我是你买房的房主，能和你谈谈吗；9月5日，王文英：你好，我刚回来，看见你来的电话；9月6日，王文英：你好，我是阿姨，我现在律师这，你能过来一下，让律师和你谈，律师说按法律走，还了本金，很快解押，因为这是有法律规定，所以不同于民事诉讼；9月12日，宋佳慧：阿姨您好，我是宋佳慧，从上周二您说房本不能正常解押，涉及什么民间第三方违法组织，需要经起诉走法院才能解押，相信这些也非您所愿，但是事情发生了总要解决问题，按我们之间签订的合同和补充协议相信您请的那位律师已经解读的很清楚了，您也是明事理的人，大家心里都已经很明白了，所以我希望合同三方面对面本着解决问题的态度进行谈话，否则这样拖着只会让您更加寝食难安，不利于健康。那我们明天下午1点半还在幸福置家那儿见面吧；随后，王文英回复：打款账号************，李国安；宋佳慧回复：签订合同及补充协议里已经给您充足的时间确保房本能够正常解押，这是合同继续进行的前提条件，您9月4日通知我房本不能正常解押，您说您报警警察管不了，需要走诉讼程序，如此房屋已经不能正常解押了，房主已经违约，而我们试图通过协商找到解决方案，如果房屋可以正常解押，我能看到房本，而且您能保证房屋产权不涉及其他纠纷或者卷入其他违法行为，那我和第三方可以跟您一起拿钱办理解押手续，您却采取逃避的方式，这样并不能解决问题；之后，王文英没有做出任何回复）、幸福置家公司员工与王文英的聊天记录（聊天记录显示幸福置家公司多次询问王文英解押情况，表示可以三方一起拿钱去办理解押，但是王文英仅回复要求宋佳慧打款）。幸福置家公司对宋佳慧的上述证据予以认可。同时，幸福置家公司举证了通信详单、短信详单、短信聊天记录证明第三人一直在与被告王文英协商解除抵押事宜。李国安、王文英对上述证据的真实性予以认可，但其主张应为宋佳慧先支付首付款，李国安用首付款办理解押手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，宋佳慧与李国安签订的买卖合同系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。本案中，结合各方当事人举证及当庭陈述情况，可以得出以下几点：1.各方未针对必须使用宋佳慧应支付的首付款作为涉案房屋解除抵押的资金作出过明确约定；2.李国安并未向宋佳慧、幸福置家公司明确表示已经向贷款机构提交还款申请且可以顺利解除抵押；3.宋佳慧、幸福置家公司均明确表示如果可以办理解除抵押的手续愿意一同前往贷款机构办理解除抵押手续。综合上述几点，本院认为，涉案房屋是否能够解押直接影响涉案房屋能否正常买卖、过户，在该情况不明朗的情况下，宋佳慧拒绝支付首付款具有合理的抗辩事由。本案中，虽李国安、王文英存在违约行为，但鉴于各方曾约定，如无法办理解除抵押的手续，各方无责解约，本院将根据公平原则对各方诉请进行处理。如上所述，故对宋佳慧要求解除买卖合同及补充协议的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。解除时间以本判决书生效之日为宜。买卖合同及补充协议解除后，被告李国安、王文英应退还宋佳慧的定金，故对宋佳慧的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因各方系无责解约，故对李国安、王文英要求宋佳慧支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认解除原告（反诉被告）宋佳慧与被告（反诉原告）李国安、第三人北京幸福置家房地产经纪有限公司于二〇一八年七月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）李国安、王文英于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）宋佳慧定金90000元；三、驳回被告（反诉原告）李国安、王文英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告李国安、王文英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4100元，由被告（反诉原告）李国安、王文英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王宝荣二〇一八年十二月十八日法官助理张培书记员洪春晓