北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0112民初34281号原告：石倩，女，1987年11月4日出生，汉族，北京市朝阳区疾病预防控制中心职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：祝卫立，北京市法大律师事务所律师。被告：张伟，男，1979年7月2日出生，汉族，北京新月联合汽车有限公司出租车司机，住北京市西城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告石倩与被告张伟、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告石倩及其委托诉讼代理人祝卫立、被告张伟、第三人链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石倩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除编号为100002046793的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求依法判令被告向原告支付违约金410000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月20日，原告、被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由被告购买原告位于北京市通州区景盛南二街45号院4号楼7层2单元702房屋；若发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，原告、被告双方签订了《补充协议》约定：标的房屋成交价格为2050000元，被告应于2018年9月20日将第一笔定金10000元以自行转账的方式支付原告，应于2018年9月23日前将第二笔定金90000元以自行转账方式支付原告，若被告拒绝购买该房屋或逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，被告构成根本违约，甲方有权以解除房屋买卖合同，且被告应在违约行为发生之日起15日内，已相当该房屋总价款的20%支付违约金。若本协议内容与买卖合同、居间服务合同的约定不一致的均以本协议为准。上述合同签订后，被告依约向原告支付了10000元定金，之后的第二笔定金及购房款至今仍未支付。被告的行为严重违反合同和法律的约定，为了维护自身合法权益，诉至法院。被告张伟辩称：原告主张的金额过高，我方负担不起。根据法律规定违约金过高的可以适当减少，并且原告也没有任何损失，合同签订之后在一天半的时间我就通知原告要求解除合同，但是我联系不上原告。第三人链家公司述称：同意解除《北京市存量房屋买卖协议》及《补充协议》，其他不涉及我公司。本院经审查认定事实如下：2018年9月20日，石倩（出卖人）与张伟（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：张伟购买石倩位于北京市通州区景盛南二街45号院4号楼7层2单元702房屋（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积53.03平方米，房屋成交价格600000元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为1450000元。《北京市存量房屋买卖合同》还约定了其他相关内容。同日，石倩（甲方、出卖人）、张伟（乙方、买受人）、丙方（居间方）链家公司签订了《补充协议》。《补充协议》约定：第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2050000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2018年9月20日将第一笔定金10000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2018年9月23日将第二笔定金90000元以自行划转的方式支付甲方；2、还款解押交易房屋有抵押，甲方应于2018年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金由甲方自行筹集。……第四条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。《补充协议》还约定了其他内容。《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订当日，张伟向石倩支付了10000元定金。2018年9月22日，张伟不想再购买涉诉房屋，其请求链家地产公司与石倩进行沟通，链家公司通过电话与石倩沟通未果。2018年9月23日，链家地产公司撮合张伟、石倩进行面谈，但石倩与张伟亦未能够就违约金事宜达成一致意见。同日，张伟告知石倩尽快对自己提起诉讼。本案审理过程中，石倩称其为了办理解押手续，其在2018年9月21日预约提前还贷，并在其他银行贷款27万余元还了房贷；石倩还称，涉诉房屋未能成交影响其购买东城区的学区房，现在涉诉房屋价格也下降了。本院认为：依法成立的合同，具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。张伟与石倩所签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及张伟、石倩、链家公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。按照《补充协议》约定，乙方拒绝购买涉诉房屋的行为构成根本违约，甲方有权解除房屋买卖合同；乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。因在《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》履行中，张伟明确表示拒绝履行合同，构成根本违约，石倩主张解除上述合同并无不妥，本院予以支持。鉴于张伟在2018年9月22日便通过链家公司告知石倩其不想再购买涉诉房屋，而石倩并未提供充分证据证明其损失较大，故本院认定《补充协议》所约定的违约金标准过高，对于石倩所主张的违约金酌情支持50000元。根据《补充协议》约定“乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”，故扣除张伟已经向石倩所支付的定金10000元外，张伟应当再向原告石倩违约金40000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告石倩与被告张伟于2018年9月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告石倩、被告张伟、第三人北京链家房地产经纪有限公司于2018年9月20日签订的《补充协议》；二、被告张伟支付原告石倩违约金50000元，扣除被告张伟已向原告石倩支付的定金10000元外，其余40000元于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告石倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3725元，由原告石倩负担3200元（已交纳），由被告张伟负担525元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇一八年十二月二十八日法官助理汤硕书记员郭迎