湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1103民初1445号原告：艾百年，男，1971年9月9日出生，汉族，住永州市冷水滩区，被告：冯辉，男，1976年11月19日出生，汉族，住永州市冷水滩区，被告：姜翠松，女，1980年7月13日出生，汉族，住永州市冷水滩区，委托诉讼代理人：唐一兵，永州市零陵区萍洲法律服务所法律工作者。代理权限为特别代理。原告艾百年诉被告冯辉、姜翠松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告艾百年、被告姜翠松及其委托诉讼代理人唐一兵到庭参加诉讼,被告冯辉经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾百年向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告给原告办理房屋产权（变更）登记；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年9月29日,被告姜翠松(被告冯辉之妻)与湖南省煌佳房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,购买位于冷水滩区商品房,房屋价格为260413元,只支付了4万元购房款。2011年2月27日,被告冯辉向原告艾百年借款100万元,因无力偿还,被告冯辉、姜翠松夫妻二人于2012年3月20日自愿将位于冷水滩区商品房转让给原告，被告姜翠松交房款4万元冲抵原告100万元借款中的4万元，该商品房的银行按揭款一并转让给原告交付，原告以被告姜翠松的名义向银行缴纳房屋按揭款，但该商品房所有权归原告。从2012年3月起，至2018年1月至今，原告艾百年按期向银行交纳商品房按揭款，银行每月收到按揭款后均向原告发送手机短信消息告知。其次，被告转让给原告的商品房，原告已于2012年装修完毕，居住至今。根据双方协议，被告有协助原告办理房产过户的义务,请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告冯辉辩称，（一）、被答辩人诉状中所述姜翠松购买帝王广场房屋只付4万元不是事实。2010年9月购房以来，姜翠松先后交纳首付款78413元，水、电、燃气开户费及安装款20000元左右，装修押金10000元，买水泥河沙3500元，买地板砖8600元，合计125613元。如果要抵债远远不只4万元，说明该协议内容是被答辩人单方意思表示，严重侵害答辩人合法权益。（二）、诉状所述一百万也不是事实。实际上答辩人于2004年借被答辩人本金35万元，按5分月息积累到2011年2月27日连本带息为100万，再将该款为本金写借据100万。答辩人给被答辩人购买了一台55万的奔驰小车，另用现金还利息60多万，合计还利息115万余元。（三）、诉状所述答辩人自愿将房屋转让给被答辩人，不是事实。事实是2016年9月7日被答辩人约答辩人吃饭时，将已经打印好的房屋转让协议硬要答辩人签字，被答辩人被迫签上自己的名字。此事答辩人一直没有告诉姜翠松，因为当时答辩人已与姜翠松离婚。其次因为2012年3月至4月5日之前答辩人正在装修房屋，同年4月15日答辩人到广东去了，在此期间答辩人也搬了部分家具进新房打算自己住，根本没有卖房的想法，也不可能在这个时间签协议卖房。被告姜翠松辩称，（一）、冯辉单方签署《房屋所有权转让协议》并不构成表见代理。合同签订时，姜翠松不在场，协议书上的签名和指纹不是姜翠松所为，是伪造的，房屋的“转让”系原告与冯辉恶意串通,冯辉不具有姜翠松的代理权。协议是2016年9月7日签订的，姜翠松与冯辉于2016年3月22日离婚，冯辉显然不具有代理权。姜翠松对房屋转让签约的整个过程未参与也不知情，事后冯辉一直没有告知姜翠松，也没有取得姜翠松的委托书或任何书面授权，因此冯辉单方签署《房屋所有权转让协议》不构成表见代理，对姜翠松不存在任何约束力；（二）、被答辩人的行为不构成善意取得。被答辩人明知《商品房买卖合同》上姜翠松为房产的唯一买受人，且冯辉没有取得姜翠松的任何授权，仍与被答辩人签订合同，让人很难相信被答辩人在签订合同时主观上是善意的，而且被答辩人在庭审前既没约定购房款，也没支付购房全款，更没有办理过户手续，所以不满足善意取得的三个条件；（三）、《房屋所有权转让协议》无效。冯辉对于涉案房屋无处分权，被答辩人在起诉状中所述冯辉姜翠松夫妻二人自愿将房屋转让给被答辩人不是事实。1、姜翠松不在场；2、签约时间不是2012年3月20日，而是2016年9月7日晚上8时30分左右，是被答辩人事前打印好要冯辉签名的；3、协议上的4万元购房款是被答辩人猜测的数据，与事实不相符；4、没有约定房价也没支付购房款；5、没有结算姜翠松全部购房、装修、开户、办证、按揭月供等费用；6、也没有评估市场房价及使用期市场房租价及房租。根据司法解释和相关法律规定，冯辉在没有处分权的情况下擅自出卖涉案房产，签约后也没有取得涉案房产权利人姜翠松的追认或取得处分权，被答辩人也不是善意取得，且合同损害了第三人（即答辩人）的利益，因此《房屋所有权转让协议》无效；其次，被抵押、查封的房屋不得转让，如转让属无效民事行为。涉案房屋已抵押建行永州市分行贷款，并在永州市房产局进行登记，冷水滩区人民法院于2012年4月20日作出（2012）永冷民初字第379号民事裁定书裁定冻结，冻结期间不得转让、赠与、设立担保。原告为证实自己的诉讼主张提交了如下证据：证据1、《房屋所有权转让协议》,拟证明原、被告签订了合同将房屋转让给了原告;证据2、装修公司证明及装修项目清单，拟证明原告为涉案房屋装修花费了62800元；证据3、建设银行交款单及个人贷款对账单，拟证明原告从2012年1月起至今的银行按揭贷款都是原告偿还；证据4、借条，拟证明2011年2月27日被告欠原告借款100万元；证据5、收条，拟证明原告装修阳台花费12600元；证据6、《商品房买卖合同》，拟证明诉争房产是姜翠松购买的。被告为证实自己的主张提交了如下证据：证据1、离婚证，拟证明冯辉在离婚后不具有姜翠松的代理权；证据2、（2016）永冷检刑诉442号起诉书，证明冯辉对艾百年债务是个人债务并与姜翠松无关联,且艾百年用姜翠松4万元抵债是无效的，应返回；证据3、姜翠松交购房款收据，拟证明姜翠松是涉案房唯一买受人,且购房款远远不止4万元；证据4、对冯辉的询问笔录，拟证明签转让协议时，姜翠松不在场也没签名按指纹，该签名和指纹是伪造的，签协议时间是2016年9月7日，签协议后一直没告知姜翠松；证据5、（2012）永冷民初字第379号裁定书，拟证明涉案房是经法院冻结不许转让的房产；证据6、建设银行永州市分行优先受偿申请书，拟证明涉案房屋是姜翠松办理贷款抵押手续房，且双方到永州市房产局就抵押事项进行了预告登记；证据7、（2018）湘1103执恢201号执行裁定书，拟证明涉案房是经法院查封不许转让的房产。经庭审质证，本院对原、被告的证据认证如下：原告的证据来源和表现形式合法，内容具有真实性，能证明本案事实，本院予以采信为有效证据。被告证据2不能证明冯辉对艾百年债务是个人债务并与姜翠松无关联,且与本案房屋转让没有关联性，本院不予采信为本案证据；被告证据4，因冯辉系本案被告，与本案有利害关系，其陈述内容缺乏真实性，本院不予采信；被告证据5、7与本案房屋转让纠纷没有关联性，且查封在本案房屋转让之后，不能作本案定案依据。根据以上采信的证据和当事人陈述，本院认定如下事实：被告冯辉、姜翠松原系夫妻关系，2016年3月22日双方离婚。2010年9月29日,被告姜翠松与湖南省煌佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,姜翠松以总价260413元购买该公司开发的皇家帝王广场4栋25A09号商品房。合同第六条约定买受方支付78413元，余款182000元用银行按揭贷款支付。合同签订后,姜翠松支付了该房首付款78413元,并于2010年11月30日同建设银行永州市分行办理了按揭贷款。被告冯辉于2004年开始向原告借款，2011年2月27日冯辉向原告出具了一张100万元的借条。2012年3月20日，冯辉为甲方，原告为乙方，双方签订了一份《房屋所有权转让协议》，合同约定：甲方购买帝皇广场4栋3单元25A09房。现因资金周转困难，乙方投入的装修款无法按期支付，经甲、乙双方协商，特签订上述房屋所有权转让协议。一、甲方将上述房产所有权转让给乙方，甲方此前交的肆万元购买款转为偿还乙方的借款肆万元。二、甲方该房的银行按揭款一并转让给乙方，由乙方到银行按期偿还，不得拖延。三、乙方投入到上述房产的装修款，甲方概不负责，由乙方自行处理。四、甲、乙双方签订本协议后，乙方对该房拥有所有权，甲方不再享受该房屋任何权利和承担任何义务（协助办理房产过户手续除外）。协议签订后，原告即开始按期归还了被告所欠2012年1月起至今的银行按揭贷款，而且对房屋进行了装修，于2013年入住至今。本院认为，一、本案涉案房屋是在被告冯辉、姜翠松夫妻关系存续期间购买，系双方共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，双方有平等的处理权。二、即使《房屋所有权转让协议》上的“姜翠松”签名不是姜翠松本人所签，但为被告冯辉所签订没有争议，因冯辉与姜翠松当时系夫妻关系，且房屋为共同财产，原告有理由相信冯辉有代理权。三、《房屋所有权转让协议》落款时间为2012年3月20日，而且协议第二条约定与原告开始偿还银行按揭贷款时间吻合，因此被告辩称协议是2016年9月7日签订无证据证实，也不符合常识，因为原告不可能在协议签订前平白无故为被告还贷款，也不可能先前入住。四、原告为被告归还按揭贷款和入住涉案房屋多年，被告姜翠松不可能不知晓房屋转让给了原告，如果认为被告冯辉没有处分权或者认为协议存在可撤销情形，应该在法定期限内行使撤销权，但姜翠松没有在法定期限内行使撤销权，因此姜翠松对房屋转让是默认的。五、至于协议第一条的“肆万元购买款转为偿还乙方的借款肆万元”与姜翠松实际首付款金额不符，那不是原告的责任，而是被告自己没有搞清楚，关键这是双方债务抵偿关系，不影响房屋转让关系，不影响该合同整体效力。综上，原告艾百年与被告冯辉签订的《房屋所有权转让协议》系双方自愿的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。原告已按约定履行合同义务，被告也应按合同约定履行义务，即被告应协助原告办理房产过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告冯辉、姜翠松于本判决生效之日起十日内协助原告艾百年办理皇家帝王广场4栋25A09号房屋的产权登记；该房屋下欠的按揭贷款由原告艾百年清偿。本案受理费760元（含公告费560元），由被告冯辉、姜翠松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  朱凌云人民陪审员  冯 洁人民陪审员  蒋拥军二〇一八年十二月十日代理书记员  魏嘉欣