广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0123民初989号原告：罗启军，男，1969年3月15日出生，壮族，现住广西壮族自治区马山县。原告：谭凤利，女，1969年7月2日出生，壮族，现住广西壮族自治区马山县。委托诉讼代理人：唐明，男，1966年2月9日出生，壮族，住广西壮族自治区马山县。被告：广西泉景昊房地产开发有限责任公司，住所地南宁市江**白沙大道**南国花园商城****。统一社会信用代码：91450124687750982B。法定代表人：吴泽伟。委托诉讼代理人：黄焕贤，广西林山律师事务所律师。原告罗启军、谭凤利与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司（以下简称泉景昊公司）商品房销售合同纠纷一案，原告罗启军、谭凤利于2018年5月30日向马山县人民法院提起诉讼，该院于2018年6月7日向南宁市中级人民法院请示指定管辖，南宁市中级人民法院于2018年7月12日以（2018）桂01民辖47号民事裁定书，指定由本院审理。本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐明、被告的委托诉讼代理人黄焕贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗启军、谭凤利向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金8475元(计算方法:2015年2月1日至3月10日，超期38天×130978元×0.0003=1493元；2015年3月11日至5月3日，超期54天×430978元×0.0003=6982元），并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月8日和14日，原告分别向被告支付购房款30000元和100978元，共计130978元。同年12月22日，双方签订一份编号为2014321503《商品房买卖合同》，约定:“被告将丽水帝都第3号楼2单元1503号商品房出卖给原告，房屋建筑面积为136.87平方米，套内建筑面积为111.34平方米；房屋价款430978元；交房标准为毛胚房；交房时间为2015年1月31日前；逾期交房超过60日，自2月1日起到实际交付房屋之日止，被告按日向原告支付巳交付房价款万分之三违约金”。合同订立后，原告于2015年3月11日通过按揭贷款方式再向被告支付房款300000元。交房期限届满，被告未能如约交房，直至2015年5月3日才实际交房，逾期交房92天。为维护原告的合法权益，特诉请法院支持原告的上述请求。原告对其主张向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，用于证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，合同约定被告于2015年1月31日前交房及逾期交房的后果；2、付款单，证明原告向被告付款购商品房的事实；3、借款合同，证明原告向农业银行按揭贷款给被告支付房款的事实；4、入伙通知书复印件一份，证明被告于2015年5月3日交房，逾期92天才交房的事实。被告泉景昊公司辩称，一、根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，双方交房日期应为2015年1月31日前，被告的实际交房日期为2015年5月3日，而根据该合同第九条第2款约定，双方应于实际交房后30日内(即2015年6月2日前)主张或支付逾期交房违约金。如果从应交房而未能交房的2015年2月1日起算，本案的诉讼时效应至2017年2月1日届满；如果从实际交房日期的2015年5月3日的次日起算，本案的诉讼时效应至2017年5月4日届满；如果从实际交房后30天内的次日即2015年6月3日起算，本案的诉讼时效应至2017年6月3日届满。本案原告直到2018年5月30日以后才向法院提起诉讼，且无任何时效中断、中止的情形，故无论如何起算，原告起诉时已经超过诉讼时效，对其诉讼请求，应予驳回。二、原告已经放弃主张逾期交房违约金的权利,其行为构成权利失效。被告与原告签订在《商品房买卖合同》第九条第2项约定，双方主张或支付逾期交房违约金为实际交房后30日内，逾期则视为放弃该权利。该条款实际上是双方对于各自权利行使的特殊约定，是防止权利滥用的特别条款，原告在签订合同时，对该条款已有充分理解并自愿接受，故原告应基于诚实信用信守该条款。而对于违约金的请求权，应以权利一方请求为条件，权利人不行使请求权，另一方无自动给付的义务。故原告在双方约定的期间内不行使其权利，则导致权利失效、丧失的法律后果，而基于诚实信用原则，作为权利人的原告，不得再主张权利。同时，原告在该约定期限内，未主张该权利，说明原告放弃了该权利，原告放弃该权利后，又向法院起诉主张该权利，明显违反了双方的合同约定，依民法禁止反言的原则，其主张已经没有合同上和法律上的依据，故对原告的诉讼请求，应予驳回。被告对其主张向本院提供如下证据：1、营业执照复印件一份，证明被告身份；2、预售许可证复印件一份，证明售房情况；3、竣工验收意见书复印件一份，证明售房情况；4、售房合同复印件一份，证明售房情况。经庭审，原被告双方对各方证据进行质证后对以下事实均予认可：2014年12月8日和12月14日，原告分别向被告支付购房款30000元和100978元，共计130978元。2014年12月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将丽水帝都第3号楼2单元1503号商品房出售给原告，房屋建筑面积为136.87平方米，套内建筑面积为111.34平方米；房屋价款430978元；交房标准为毛胚房；交房时间为2015年1月31日前。合同订立后，原告于2015年4月14日通过按揭贷款方式又向被告支付房款300000元。被告于2015年5月3日实际将商品房交付给原告。经庭审，原被告双方对证据进行质证后，对本案是否超过诉讼时效有不同意见。被告认为，根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，双方交房日期应为2015年1月31日前，答辩人的实际交房日期为2015年5月3日，而根据该合同第九条第2款约定，双方应于实际交房后30日内即2015年6月2日前主张或支付逾期交房违约金。如果从应交房而未能交房的2015年2月1日起算，本案的诉讼时效应至2017年2月1日届满；如果从实际交房日期的2015年5月3日的次日起算，本案的诉讼时效应至2017年5月4日届满；如果从实际交房后30天内的次日即2015年6月3日起算，本案的诉讼时效应至2017年6月3日届满。本案原告直到2018年5月30日以后才向法院提起诉讼，且无任何时效中断、中止的情形，故无论如何起算，原告起诉时已经超过诉讼时效，对其诉讼请求，应予驳回。原告认为，被告实际到2015年5月3日才交房，已经构成违约，按照合同约定，被告向原告支付违约金的有效时间为实际交房后30天内。据此，被告应于2015年6月2日前向原告支付违约金，但被告没有支付，《民法总则》第一百八十八条已经规定诉讼时效为三年，故诉讼时效期间应从2015年6月3日起计算。因此原告的起诉并没有超过诉讼时效。本院认为，根据最高人民法院2018年7月18日发布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释，第三条规定，《民法总则》施行前，《民法通则》规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用《民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年1月31日前，被告实际于2015年5月3日实际将该房产交付给原告。所以，不管是从合同约定的交房时间，还是从实际交房的时间起算，或者如原告所述的理由从2015年6月3日起算，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日，本案已过二年的诉讼时效。2018年5月30日，原告向人民法院起诉，在庭审中未举证证明本案有诉讼时效中止、中断的事由，故对被告辩称本案已超诉讼时效的意见予以采纳。本案双方当事人争议的焦点是：原告主张的权利是否超过诉讼时效？经审理查明：2014年12月8日和12月14日，原告分别向被告支付购房款30000元和100978元，共计130978元。2014年12月22日，双方签订一份编号为2013321503《商品房买卖合同》，约定：“被告将丽水帝都第3号楼2单元1503号商品房出卖给原告，房屋建筑面积为136.87平方米，套内建筑面积为111.34平方米；房屋价款430978元；交房标准为毛胚房；交房时间为2015年1月31日前;第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、出卖人因逾期交房造成违约的，出卖人向买受人支付违约金的有效时间为实际交房后30天内，如买受人原因逾期未办理的，为主动放弃索赔权利。”，双方还在合同中约定了其他条款。合同订立后，原告于2015年4月14日通过按揭贷款方式又向被告支付房款300000元。2015年1月31日交房期限届满后，被告未能如约交房，直至2015年5月3日才实际交房给原告。原告为维护自己的合法权益，于2018年5月30日以被告逾期交房应支付违约金为由向法院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实合意，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，应得到全面履行。原告罗启军、谭凤利已按约付清购房款，而被告泉景昊公司未能依约在2015年1月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，直至2015年5月3日才实际交房，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。但依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释，第三条的规定，原告未在有效的诉讼时效期间内向人民法院提起诉讼保护其权益，在庭审中也未举证证明本案有诉讼时效中止、中断等事由。故被告泉景昊公司认为原告罗启军、谭凤利的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条之规定，判决如下：驳回原告罗启军、谭凤利的诉讼请求。案件受理费50元，由原告罗启军、谭凤利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28），网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员  廖胜旭审 判 员  黄保东人民陪审员  凌泽权二〇一八年十二月四日书 记 员  赵柳玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释为正确适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效制度的规定，保护当事人的合法权益，结合审判实践，制定本解释。第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第四条民法总则施行之日，中止时效的原因尚未消除的，应当适用民法总则关于诉讼时效中止的规定。第五条本解释自2018年7月23日起施行。本解释施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。