北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初30823号原告：北京逸丝风尚美容美发设计有限公司，住所地北京市朝阳区安慧里****楼**。法定代表人：张小存，总经理。委托诉讼代理人：杨飞，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：吕玲，女，1992年12月31日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：程建勇，北京识广律师事务所律师。原告北京逸丝风尚美容美发设计有限公司（以下简称逸丝风尚公司）与被告吕玲（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，逸丝风尚公司之委托诉讼代理人杨飞、吕玲之委托诉讼代理人程建勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。逸丝风尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除逸丝风尚公司、吕玲双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令吕玲返还逸丝风尚公司200000元押金。事实和理由：逸丝风尚公司与吕玲于2017年12月17日就租赁位于北京市朝阳区世纪东方嘉园212号楼11号房屋一事签订《房屋租赁合同》，约定吕玲将属于自己所有的位于北京市朝阳区世纪东方嘉园212号楼11号房屋租于逸丝风尚公司使用，租赁期限8年，吕玲应保证房屋完整、整齐，不要拆硬件设施（上一家租户东方名剪搬走时可移动设施不可以有任何装修和墙面上的破坏）。合同签订后，逸丝风尚公司依约交付吕玲200000元押金。但在交房时，吕玲未“保证房屋完整、整齐、不要拆除硬件设施”，导致房屋被拆的面目全非，因此双方合同无法履行。逸丝风尚公司多次找到吕玲要求解除合同，吕玲始终不予理会。吕玲辩称，首先，不同意解除租赁合同。逸丝风尚公司之所以主张解除合同，是因为其未达成通过租赁关系解除将东方名剪赶走、独享本区域的客户资源的目的；涉案房屋装修损坏系案外人所造成，且不存在面目全非的情况，吕玲对此没有过错；即使存在违约行为，吕玲也可以采取补救措施，并不存在合同无法履行的情况，如果逸丝风尚公司坚持解除合同或者法院认为合同已无履行可能，吕玲同意解除合同，但解除合同的责任在于逸丝风尚公司。其次，不同意退还押金。双方约定逸丝风尚公司于2018年2月17日交付三个月的租金，但是其未按约定支付租金并拒绝接收房屋，已经构成违约。逸丝风尚公司交纳的押金应作为2018年2月17日至2018年5月16日期间涉案房屋空置补偿。另外，逸丝风尚公司提前终止合同，吕玲无须返还履约保证金。吕玲反诉提出诉讼请求：1.判令逸丝风尚公司向吕玲支付2018年2月17日至2018年5月16日期间的房屋租金307053.45元；2.判令逸丝风尚公司向吕玲支付违约金（以307053.45元为基数，按每日千分之三的标准，计算自2018年2月17日始至实际给付之日止）。事实和理由：吕玲与逸丝风尚公司于2017年12月17日签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将世纪东方嘉园212号楼11号的392.15平方米的物业租给乙方，租赁期限8年，每月租金102351.15元。乙方预付甲方房屋押金200000元。甲方需在2018年2月17日前交付房屋。如到期没有按时交付给乙方，甲方视为违约，并赔偿乙方违约金400000元。如乙方到期没有按时缴纳第一季度租金，甲方有权收回房屋并扣除乙方所交付的房屋押金200000元”。该合同签订之前，吕玲与上一任承租方“东方名剪”合同即将到期，逸丝风尚公司找到吕玲，希望能与其签订租房合同，从而客观上达到独占本区域客户资源的目的。双方签订合同之后，“东方名剪”在涉案商铺旁边重新租赁了商铺进行经营。本合同履行期间，吕玲按照合同约定于2018年2月17日前向逸丝风尚公司交付了房屋，但逸丝风尚公司以装修被损坏为由拒绝缴纳第一季度房屋租金，拒绝履行合同。对于“东方名剪”搬家过程中所造成的装修损坏部分，吕玲当即提出可以进行修复或进行相应的租金减免，但是逸丝风尚公司不顾合同约定和诚实信用原则，拒绝履行合同和交付租金，造成涉案商铺自2018年一直空置至今。逸丝风尚公司辩称，不同意吕玲的反诉请求。吕玲认可其在合同履行过程中存在违约情节，违约在先，其无权要求逸丝风尚公司支付租金、违约金。首先，吕玲并没有向逸丝风尚公司交付房屋；其次，逸丝风尚公司是公司法人，吕玲应当向逸丝风尚公司单位交付房屋；第三，吕玲应保持上家租赁原样向逸丝风尚公司交付房屋，但是吕玲并未按约定交付房屋；最后，吕玲并未以书面的形式通知逸丝风尚公司交付房屋。依据以上事实，吕玲构成根本违约，双方合同理应解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕玲系北京市朝阳区世纪东方嘉园212楼1至2层11号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。逸丝风尚公司、吕玲双方签订合同前，涉案房屋由北京东方名剪美容美发连锁有限公司（以下称“东方名剪”）承租。2017年12月17日，吕玲作为甲方（出租方）、逸丝风尚公司作为乙方，签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于美容美发美体，租赁期限为8年，从2018年3月18日起至2026年3月18日止，租金为人民币8.7元/天/平方米（含物业费）。在签署房屋租赁合同之日，乙方应向甲方缴纳二十万元作为履约保证金。在租赁期限内，乙方每次向甲方支付三个月房屋租赁费用。甲方已经对租赁房屋及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已经对租赁房屋的现状有了充分的了解，乙方同意按照房屋的现状来接收房屋，并按照北京市政府相关管理部门的管理规范的要求和合同约定的使用方式使用。合同生效后，乙方不得拒绝接收房屋，乙方超过约定的接收的日期30日仍不接收房屋或不对该房屋进行正常的经营准备的，甲方有权解除合同，并不再退还履约保证金。如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止合同，则甲方无须返还乙方已付之履约保证金。甲方有权就租赁房屋另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。乙方预付甲方房屋押金二十万元整，甲方需在2018年2月17日前交付涉案房屋给乙方使用。如到期没有按时交付给乙方使用，甲方视为违约，并赔偿乙方违约金四十万元。如乙方到期没有按时缴纳第一季度租金，甲方有权收回房屋并扣除乙方所交付的房屋押金二十万元。甲方应保持房屋完整、整齐，不要拆硬件设施（上一家租户“东方名剪”搬走时可移动设施，不可以有任何装修和墙面上的破坏）等条款。当日，逸丝风尚公司向吕玲支付押金200000元。2018年2月10日，“东方名剪”搬离涉案房屋。同日，吕玲通过微信告知逸丝风尚公司员工邓琦其已将涉案房屋钥匙交至案外人赵建华处，由其转交邓琦；邓琦回复称“好的”。2018年2月14日，吕玲与邓琦通过微信就双方租赁事宜进行沟通。吕玲表示其可以在《房屋租赁合同》的基础上再减免逸丝风尚一个月租金，但逸丝风尚公司未同意该方案。审理中，逸丝风尚公司向法庭提交照片，欲证明涉案房屋遭到破坏。上述照片显示涉案房屋内的天花板吊顶有破洞、墙壁上玻璃有破损等情况。吕玲对此不予认可，认为以上照片无法显示涉案房屋内装修损坏的事实。审理中，吕玲申请葛竣岐作为证人到庭作证，作证内容主要为：经葛骏歧与案外人欧文介绍，逸丝风尚公司与吕玲签订《房屋租赁合同》，后逸丝风尚公司称涉案房屋被破坏，拒绝接收涉案房屋。吕玲认可上述证人证言，逸丝风尚公司表示该证人并未全程跟踪合同履行情况，其证言不具有真实性。审理中，吕玲表示涉案房屋已于2018年6月另行出租给他人。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。逸丝风尚公司与吕玲订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，根据查明的事实，2018年2月10日，吕玲与逸丝风尚公司通过微信协商涉案房屋的钥匙交付事宜，在此情形下，逸丝风尚公司可随时接收并使用房屋，且通过双方于2018年2月14日的聊天记录可以看出，逸丝风尚公司已于双方约定的交付时间之前进入涉案房屋，故可据此认定吕玲已向逸丝风尚公司履行了交付义务。虽然吕玲向逸丝风尚公司交付涉案房屋时，涉案房屋内的硬件设施确实存有一定程度的损坏，但逸丝风尚公司并未就此充分举证证明该硬件设施损坏情形达到了致使其无法使用涉案房屋之程度，进而导致合同目的无法实现，故逸丝风尚据此主张其具有单方解除权并解除合同，没有事实和法律依据。考虑到逸丝风尚公司已明确表示不再继续承租涉案房屋，且涉案房屋现已另行出租，故本院认定涉案合同已不具备继续履行条件，判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。房屋租赁合同之主要目的在于承租人取得房屋使用权，出租人取得相应租金。本案中，吕玲交付涉案房屋行为确实存在瑕疵，但此瑕疵完全可以通过吕玲修理、减少租金或者承担其他违约责任的方式予以弥补。在此情况下，逸丝风尚公司拒绝接收涉案房屋、交付租金，且明确表示不再继续履行合同的行为，构成根本违约，应承担主要的违约责任。吕玲交付涉案房屋行为存在瑕疵，且其未在合理期限内采取维修等补救措施，亦存在违约行为。在此情形下，吕玲仍按双方原约定标准主张涉案房屋自2018年2月17日至2018年5月16日期间租金，不符合法律规定，故本院根据交付涉案房屋的瑕疵情况以及双方过错程度，酌定判令逸丝风尚公司支付吕玲租金150000元。因逸丝风尚公司根本违约，故吕玲有权向其主张违约金，但其主张标准过高，本院将结合本案双方实际履行情况、双方的过错程度、损失情况、违约金约定数额等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的具体数额。关于押金，双方签订《房屋租赁合同》时，逸丝风尚公司依约向吕玲交付押金200000元。现《房屋租赁合同》已不再继续履行，且双方均存在违约行为，故吕玲应将上述押金退还逸丝风尚公司。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京逸丝风尚美容美发设计有限公司与被告（反诉原告）吕玲于二〇一七年十二月十七日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）北京逸丝风尚美容美发设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）吕玲二〇一八年二月十七日至二〇一八年五月十六日期间房屋租金十五万元；三、原告（反诉被告）北京逸丝风尚美容美发设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）吕玲违约金三万元；四、被告（反诉原告）吕玲于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京逸丝风尚美容美发设计有限公司押金二十万元；五、驳回被告（反诉原告）吕玲的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费79000元，由原告（反诉被告）北京逸丝风尚美容美发设计有限公司负担（已交纳39500元，余39500元于本判决生效之日起七日内交至本院）。案件反诉受理费5906元，由原告（反诉被告）北京逸丝风尚美容美发设计有限公司负担2953元（于本判决生效后七日内交至本院），被告（反诉原告）吕玲负担2953元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 祺审判员 童雪霏审判员 蒙 镭二〇一八年十二月十七日书记员 高 磊