北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初2577号原告：李亚力，男，汉族。委托诉讼代理人：周明波，北京市凯泰律师事务所律师。被告：段海红，男，汉族。原告李亚力与被告段海红租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚力的委托诉讼代理人周明波，被告段海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亚力向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告退还押金20万元；2、请求判令被告向原告退还房屋租金2万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月28日达成关于北京市丰台区右安门外翠林小区三里8号一层（使用面积约为380平）房屋的租赁意向，由原告向被告承租上述房屋（该房屋为经营超市使用），当时涉案房屋是空的，只有照明、水和灯，另有两排货架，没有其他任何经营用的设备。因原告对于经营前景不明，与被告达成一致：由原告先以试验的目的开展经营，暂时不签订书面租赁合同。协商的试经营期限是四个月，从2016年9月28日到2017年1月28日，试经营就是说先尝试着经营，效果好就签订正式的租赁合同，效果不好就不再租赁了，如果不再租赁了已经交纳的钱款就多退少补。原告于2016年9月28日向被告支付了押金20万元、租金12万元（其中现金支付9万元，3万元为旧会员卡折抵租金，旧会员卡是超市的会员卡没有消费的3万元，卡内金额会员已经支付给了段海红）。因原告身体状况持续不好，原告多次要求被告收回房屋，但被告以各种理由推脱，2017年1月5日原告向被告发出解除租赁关系的书面通知，通知被告于2017年1月8日解除原告与被告的租赁关系，要求被告收房并退还押金20万元及剩余租金，但被告在1月8日没有到场，被告是后来在1月11日找了郭志鹏来与原告的家属办理了交接手续，交接时也与被告有过通话，被告明确表示同意郭志鹏代被告办理交接手续，收房时我方将涉案房屋、基本设施、两排货架都交给了郭志鹏，我方的东西都搬走了，查验没有问题，我方就撤离了。被告至今并未退还前述款项。涉案房屋的产权人不清楚是谁，我方是从被告处承租的房屋，但我方没有办理营业执照的变更，营业执照是被告的，营业执照的文本没有给我方，所以我方就是以被告的营业执照的名义进行经营。超市中的货都是我方购进的。我方认为我方与被告之间是房屋租赁合同关系不是转让关系。除了交付租金外，我方也没有向被告再交付过其他钱款。我方没有向物业公司交过物业费，我方与物业公司没有关系，水电费是向物业公司交付的。根据我国合同法的有关规定，原告与被告未签订书面租赁合同，且原告已经通知被告解除租赁关系，原告与被告的租赁关系已经解除，被告应退还押金及剩余租金。租金计算到2017年1月8日，按照12万元租金计算，共剩余租金两万元，这两万元中还有9515元的会员卡没有消费完。段海红辩称：不同意原告的诉讼请求。我与原告不是房屋租赁关系，而是整个将店铺转让给了原告，双方没有试营业的约定。后来原告经营不好，说要退给我。整个转让的费用协商的是46万元，是永久性转让，没有约定期限，这46万元包括押金和租金、设备，但实际上共计收了原告29万元，加上3万元会员卡折抵租金的钱款。这32万元就是46万元先支付的一部分，我出具了收据。协商的46万元包括转让店铺的设备、租金、押金及房屋、证照等。我的上一手是北京嘉恒物业管理有限公司，是我和案外人郭辉共同和嘉恒物业公司签订的租赁合同，由我交纳租金；我转给原告之后不再收取原告任何租金，我退出了原来的租赁合同，原告直接与物业签订租赁合同，租金应由原告支付给嘉恒物业公司，双方商量好了将租赁关系转给原告，但原告没有跟嘉恒物业公司再签订租赁合同，租金原告也没有交过。我与该物业公司的租赁合同是在2018年3月才到期。我在与原告结算前向嘉恒物业多交了部分房屋租金和押金，这部分多交的租金也涵盖在了原告交付我的钱款中；179808元押金条给了原告，原告拿着这个押金条可以退这部分钱；剩余的就是设备的钱款，营业执照也是一并转让给了原告，证照是我自己的，但没有就证照向原告收钱，是需要让原告自己去工商部门变更登记。我将涉案房屋、营业执照都给了原告。我交给原告的涉案房屋与原告所述房屋相同，地址我认可，除了涉案房屋外，屋内设施有空调挂机三台、冷藏柜三台、冷冻柜两台、饮料柜一台、电子秤四台、五排货架（铁制）、蔬菜水果货架16组、收银机两台、保险柜两个、台式电脑一台、门头LED显示屏一个、广告灯箱一个、营业执照正本及副本原件各一份、发票章一个、合同章一个、财务章一个、开户行许可证文本原件一份、食品经营许可证文本原件一份、组织机构代码证文本原件一份、物业押金条原件一张（我方交纳物业费的押金条，金额为179808元）、与嘉恒物业公司的合同原件一份。原告给我的解除通知收到了，按通知我在1月8日去了，由于原告说有一些货没有处理完，就没有同意在2017年1月8日搬走，没有交接成，1月11日我确实派郭志鹏过去了，但不是派人去交接，而是监管我方的财物。原告发短信说要搬东西走，我没有同意，我担心原告把东西搬走，所以派人过去看着。原告把我的一些东西也搬走了。涉案房屋我是在2017年1月18日收回的，由于我与物业公司的租赁合同没有到期，所以物业公司又找我，我才又交租金的；收回涉案房屋后，差电子秤一个、冷藏柜一个、营业执照正本及副本原件各一份、发票章一个、合同章一个、财务章一个、开户行许可证文本原件一份、食品经营许可证文本原件一份、组织机构代码证文本原件一份、物业押金条原件一张、与嘉恒物业公司的合同原件一份，没有收回来，其他的都收回来了，我接收的时候原告已经撤走了，没有交接，直到现在。本院经审理查明事实如下：2016年9月28日，原告实际向被告支付29万元，同时被告段海红向原告出具《收据》一张，载明：今收到李亚力支付首鲜农业生鲜超市押金20万元、超市租金9万元、旧会员卡抵房租共3万元，共计32万元。当日，被告将首鲜农业生鲜超市（北京市丰台区右安门外翠林小区三里8号一层房屋）交付原告，原告开始进行经营。2017年1月5日，原告向被告送达《解除租赁关系通知书》要求解除租赁关系。2017年1月11日，被告段海红的代理人与原告李亚力的代理人签订《交接证明》，载明：李亚力家属已将翠林三里八号楼底商首鲜农业生鲜超市交接给段海红。上述事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：1、根据被告出具的《收据》中有关“租金”、“房租”等文字，本院认定原告与被告之间系房屋租赁关系，故对被告关于双方系转让关系及相关转让费、转让物品的主张，本院不予采纳；2、根据原告提供的《交接证明》及录音证据，本院认定被告已于2017年1月11日将出租房屋收回。被告辩称于2017年1月18日收回的主张，本院不予采信；3、双方合同实际解除后，被告应当将收取的押金返还原告，被告辩称原告未能将全部物品返还，但未提供证据证明，本院不予以认定；4、原告诉称双方口头约定临时租赁期限为4个月，但无相关证据证明，本院不能采纳。因双方对租金标准及租赁期限没有约定，且原告使用租赁房屋进行一定时期的经营，故对原告关于离开时尚有剩余租金的主张，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告段海红于本判决书生效之日起十日内向原告李亚力返还押金二十万元；二、驳回原告李亚力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由李亚力负担209元（已交纳），由段海红负担2091元（原告已经预交，被告于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 岩人民陪审员  李文华人民陪审员  白璆林二〇一八年十二月二十五日书 记 员  阿亚琨