宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2018）宁0302民初2199号原告：王卫兴，男，1970年7月8日出生，回族，小学文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马宝龙，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。被告：马红万，男，1968年2月15日出生，回族，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：马星月，女，1990年4月5日出生，身份证号：×××，回族，大学文化，住宁夏回族自治区吴忠市利通区明珠护院****，系被告马红万的女儿，特别授权代理。被告：金学保，男，1960年4月1日出生，回族，不识字，无职业，住宁夏，住宁夏回族自治区吴忠市利通区牛家坊安置楼****iv>委托诉讼代理人：王浩，系吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者，一般授权代理。原告王卫兴与被告马红万、金学保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王卫兴及其委托诉讼代理人马宝龙，被告马红万的委托诉讼代理人马星月、被告金学保及其委托诉讼代理人王浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同支付原告购房款380000元及逾期付款利息148200元（利息按照一分自2015年1月8日暂计算至2018年3月28日，共计39个月，之后利息支付至实际付清之日），两项合计528200元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：二被告之间系姐夫小舅子关系。2015年1月8日，原告将一套坐落于上桥人家小区8号楼1单元4楼东户的房屋出售给二被告，该房屋面积为117.37平方米，房屋出售总价为380000元。当日被告马红万给原告出具一张欠条，欠条确定房款为380000元，承诺于2015年2月16日前支付100000元，于2015年3月20日付款280000元。其后的2015年2月10日，原告与被告金学保补签一份《房屋转让协议书》。该套房屋出售交付后，二被告目前已将该房屋出售于他人。经原告多次催要，二被告均推托未予支付原告任何房款。综上所述，原告认为原告与二被告之间的房屋买卖合同法律关系事实清楚，证据确实充分。二被告拖欠原告房款不予支付的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护其合法权益，特诉至人民法院，请求判准其诉请。原告为支持其主张，向法庭提交下列证据材料：证据一：塑钢窗制作安装合同（原件）、欠条一张（原件）、原告与被告金学保签订的《房屋转让协议书》复印件一份（加盖宁夏吴忠康定达开发有限公司公章），证明原告将其所有的位于上桥人家8号楼1单元401室（面积为117.37平方米）的顶账房以380000元价格出售给两被告的事实。证据二：被告金学保与第三人杨伏江签订的《房屋转让协议书》、《商品房买卖合同》复印件各一份（均加盖宁夏吴忠康定达开发有限公司公章），证明被告金学保以360000元的价格将涉案房屋出售给了第三人杨伏江，双方签订了《房屋转让协议书》；2016年3月14日被告金学保协助第三人杨伏江到宁夏吴忠康定达开发有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》的事实。经质证，被告金学保对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据一安装合同的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该合同与本案房屋买卖合同纠纷没有任何关联性，该合同的主体是宁夏吴忠康宏建筑安装工程有限公司和宁夏卫兴工贸有限公司，原告王卫兴不是该安装合同的主体；其次，该合同也不能证明原告的举证目的，对证据一中欠条的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该欠条记载的内容反映，是被告马红万与原告之间存在的房屋买卖合同关系，该欠条没有金学保的签名，金学保无法确保该欠条的真实性，同时，该欠条不能证实金学保与王卫兴之间存在房屋买卖合同关系；对证据一的房屋转让协议的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该协议中，没有甲方原告王卫兴及金学保的亲笔签名，该合同是复印件，无法确定其真实性，并且被告金学保也从未与原告签订过任何房屋买卖协议，该合同也不能证明原告与被告金学保存在房屋买卖合同关系；从原告所举的证据一的欠条可以证实原告王卫兴将涉案房屋出售给马红万，马红万因此就涉案购房欠款向原告出具欠条，原告不可能将涉案房屋一房两卖，分别卖给金学保及马红万，该证据不能达到原告的举证目的。对证据二的真实性没有异议，金学保在从马红万处抵顶购买涉案房屋后，金学保又将该房屋出售给了杨伏江，金学保有权处分其合法购买的涉案房屋，该组证据不能达到原告的证明目的。被告马红万的质证意见与被告金学保的质证意见一致。被告破马红万辩称，一、2014年底，经人介绍王卫兴将案涉房屋手续转让给我，手续就是一张开发公司出具的与王卫兴之间的顶账房协议书，房屋转让价为380000元，其产权使用权归我所有，当时此房所在的该栋楼均为顶账房，而且前面有一栋公寓楼遮挡阳光，其实际市场卖价也就是300000元左右，因我与王卫兴协商好可以分期付款，这样可以缓解资金周转时间，所以就高价购买了此房。截至2017年2月，已通过银行转款和付现金形式付给王卫兴300000元左右，剩余尾款也就是80000元左右。二、因我与金学保之间有资金周转业务关系，经协商将此房顶账给金学保，且签订房屋转让协议并完善了手续，房屋使用权转让给了金学保。三、此房屋是我与王卫兴之间的购买事实。而且已付给王卫兴300000元,我有权将此房做处置，所以此房屋的债务问题与金学保毫无关系，金学保不负任何债务责任，我所付给王卫兴的房款，除部分银行转款，其他都以现金或通过朋友账户转账给王卫兴账户。被告马红万为支持其辩解，向法庭提交下列证据材料：证据一、银行凭证三张（其中黄河农村商业2015年3月1日5000元、2015年3月1日15000元、2015年4月14日30000元）、建设银行2017年1月25日转账20000元截图一张及2017年1月25日建设银行账户流水一张、2016年12月22日50000元的收条一张(原件)，证明被告马红万向原告已经支付120000元购房款。证据二、2015年9月8日黄河农村商业银行个人业务奇偶阿姨凭证一张（复印件），证实2015年6月，被告马红万向梁学明借了150000元，原告王卫兴作为担保人，其中100000元是被告马红万委托梁学明向原告王卫兴支付的购房款，该7500元打款凭证是被告马红万向梁学明支付的借款利息。经质证，原告王卫兴对被告马红万提交的证据发表以下质证意见：原告王卫兴对证据一认可，收到了相应的款项；对证据二不认可，因原告自借款之日向梁学明一直支付利息。经质证，被告金学保对被告马红万提交的证据发表以下质证意见：对被告马红万提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。被告马红万的证据充分证实了原告与被告马红万就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，也证实马红万向原告已经支付了大部分涉案购房款，被告金学保与原告之间不存在房屋买卖合同关系。被告金学保辩称，一、原告在其民事起诉状中所陈述的事实与客观事实严重不符。首先，被告金学保与被告马红万并不是姐夫小舅子关系，二被告之间没有任何亲属关系。其次，被告金学保与被告马红万之间也不存在合伙购买原告涉案房屋的事实，被告马红万拖欠了被告金学保的债务无力偿还，因此被告马红万才将其从原告处购买的涉案房屋抵顶给了被告金学保。再次，被告金学保也没有从原告处购买涉案房屋，是被告马红万于2015年1月8日从原告处购买了涉案房屋。二、被告金学保没有从原告处购买涉案房屋，被告金学保与原告之间并不存在房屋买卖合同关系，因此，被告金学保没有任何义务向原告支付涉案购房款，原告将金学保列为本案被告违反了合同相对性原则，金学保作为本案被告其主体不适格。三、被告马红万在从原告处购买了涉案房屋后，被告马红万陈述其已将大部分购房款支付给了原告，被告马红万现并不欠原告380000元购房款，原告在其诉讼请求中所主张的148200元利息也没有事实根据和法律依据。四、被告马红万拖欠了被告金学保的债务无力偿还，被告马红万才将其从原告处所购买的涉案房房屋作价400000元抵顶给了被告金学保，被告马红万因此还给被告金学保亲笔出具了收据一张。综上所述，被告金学保与原告之间并不存在房屋买卖合同关系，请求法庭依法驳回原告要求被告金学保承担责任的诉讼请求。被告金学保为支持其主张，向法庭提交以下证据材料：证据一、房屋转让协议一份（原件），证明被告马红万与被告金学保于2015年2月10日就涉案房屋签订了房屋转让协议，二被告协议约定被告马红万将涉案房屋作价443424元转让给被告金学保，被告金学保与原告之间就涉案房屋并不存在房屋买卖合同关系的事实。证据二、收条一张（原件），证明被告马红万于2015年2月10日将涉案房屋作价400000元抵顶给了被告金学保，被告金学保与原告之间并不存在房屋买卖合同关系的事实。经质证，原告对被告金学保提交的证据发表以下质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均不认可，因为，从原告提交的两份证据中的房屋买卖协议，充分证实被告金学保是本案涉案房屋的直接购买人，且原告提交的证据均系被告金学保与原告在宁夏康定达开发有限公司签订，原件均保留在该公司，因此被告提交的证据不排除事后伪造的可能，被告提交的证据与原告提交的证据相互矛盾。经质证，被告马红万对被告金学保提交的证据均无异议。为查明本案事实，本院依法向梁学明进行了调查，制作了调查笔录。经原、被告质证，原告王卫兴该份笔录不认可，认为与事实不符，系虚假陈述，实际上是梁学明之前欠王卫兴的工程款，因为梁学明借给马红万150000元是经过王卫兴介绍，之后因马红万不向梁学明偿还该笔借款，而梁学明以该笔借款经王卫兴介绍为由，不向王卫兴支付之前所欠王卫兴的工程款，无奈之下，王卫兴以工程款替马红万偿还了该150000元欠款。被告马红万对该调查笔录予以认可，没有异议。现在确实欠梁学明150000元没有偿还。被告金学保对该调查笔录没有意见，认为是马红万、王卫兴与梁学明之间的事情，与其无关。经审查，本院对原、被告提交的证据及本院对梁学明所做的调查笔录综合认定如下：原告提交的证据具有合法性，与本案存在关联性，在庭审过程中，原告陈述案涉房屋的买卖的价款及所有细节均是其与被告马红万所商谈，欠条亦是被告马红万出具，在出具欠条时被告金学保并不在场，是被告马红万让其将案涉房屋过户给被告金学保。结合欠条的出具时间，被告金学保与原告签订房屋转让协议的时间、房屋价格、约定的付款方式，以及实际向原告支付购房款的付款人来看，被告金学保与原告之间并不存在房屋买卖关系，被告马红万及被告金学保对原告主张的其与被告马红万、金学保之间存在房屋买卖合同关系的事实亦不认可，故原告的证据一达不到其欲证明原告与被告金学保之间存在房屋买卖关系的证明目的。原告提交的证据二具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对该证据的证明效力予以确认。被告马红万与被告金学保提交的证据一、证据二均具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对被告马红万、金学保该证据的证明效力予以确认。梁学明的调查笔录与原告王卫兴、被告马红万的陈述能够相互印证，本院对梁学明的调查笔录的证明效力予以确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年1月8日，被告马红万以380000元的价格从原告处购买一套原告从宁夏吴忠康泓建筑安装工程有限公司处顶账所得的房屋一套。该房屋位于吴忠市利通区上桥人家8号楼1单元4楼东户，面积为117.37平方米。当日，被告马红万向原告出具欠房款380000元的欠条一张。约定此款于2015年2月16日之前付款100000元，余款于2015年3月20日之前付清。因被告马红万与被告金学保之间有债务纠纷，应被告马红万的要求，原告将该房屋的手续做给被告金学保，以抵顶被告马红万与金学保之间的相应债权债务。2015年2月10日，原告与被告金学保签订房屋转让协议书一份，协议约定原告将案涉房屋以443424元的价格转让给被告金学保，付款方式为一次性付清。后被告金学保又将该房屋以360000元的价格转让给案外人杨伏江。2016年3月14日，案外人杨伏江与宁夏吴忠康定达开发有限公司就案涉房屋签订商品房买卖合同。被告马红万向原告出具欠条后，共向原告支付房款240000元。其中，被告马红万于2015年2月17日在西子饭店门口向原告支付购房款20000元，后又分别于2015年3月1日、2015年4月14日、2017年1月25日通过银行转账的方式向原告支付房款共计70000元，于2015年6月通过向案外人梁学明借款向原告支付房款100000元，于2016年12月22日通过金学风向原告转账支付房款50000元。现被告马红万尚欠原告购房款140000元未付。本院认为，债务应当清偿。根据庭审查明的事实，被告马红万尚欠原告王卫兴购房款140000元未付，依据双方的约定，该债务履行期限已届满。故本院对原告要求被告支付购房款380000元中的140000元予以支持。因被告马红万未按约定的数额及时间向原告支付购房款，已违约，应向原告承担违约责任。故对原告要求被告马红万支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额及计算方式，因双方在合同中并未对违约金的数额或违约金的计算方式进行明确约定，事后也未就此事项达成补充协议，被告马红万当庭亦不认可按照月息1%计算违约金，故原告要求被告按照月息1%（自2015年1月8日起计算至实际支付之日）向其支付违约金的诉请没有事实依据，本院对此诉请不予支持。根据被告马红万与原告约定的付款时间，被告马红万在2015年2月16日就已违约，原告对此是明知的。结合在案证据，被告马红万最后一次向原告付款时间为2017年1月25日，原告在已明确被告马红万早已违约的情况下，仍然不积极主张权利，致使其损失扩大后，于2018年4月2日才向本院提起诉讼，对因其自身原因造成的扩大损失应由其自行承担。综合考虑被告马红万已支付房款的数额、欠款的时间、欠款的金额、双方未对违约金进行明确约定等因素，本院对原告主张的违约金按照年利率6%，以140000元为基数，自2017年1月25日计算至本判决确定的履行之日。关于原告要求被告金学保与被告马红万共同向其支付购房款及违约金的诉讼请求，因原告的证据达不到其证明目的，在案证据也不能充分证实被告金学保与被告马红万系买卖合同的共同买受人，原告的该诉讼请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。关于被告马红万所提已向原告支付购房款290800元的辩解，因被告马红万提交的证据及原告的陈述仅能证明其已向原告支付购房款240000元，对于其辩解的其他部分系用现金支付给原告，因原告对此事实不认可，且没有其他证据予以佐证，故对被告马红万的该辩解理由本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、被告马红万向原告王卫兴支付购房款140000元及逾期付款利息（以140000元为基数，按年利率6%，自2017年1月25日起计算至本判决确定的履行期限止）限被告马红万于本判决生效十日内一次性付清;二、被告金学保不承担付款责任；三、驳回原告王卫兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费9082元，由原告王卫兴负担6357元，由被告马红万负担2725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 谢丰丞人民陪审员 海保学人民陪审员 鲍琴二〇一八年十二月七日书 记员 王鑫           附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。