广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初19055号原告：许卫涛，男，汉族，1981年6月7日出生，身份证住址广东省潮州市湘桥区，委托诉讼代理人：吴元安，xx律师事务所律师。被告：深圳市乡下菜裕华酒楼有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道怀德社区怀德南路裕华海鲜酒楼，统一社会信用代码91440300063857255B。法定代表人：蓝伟荣，总经理。委托诉讼代理人：王华，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄暄予，xx律师事务所律师。原告许卫涛与被告深圳市乡下菜裕华酒楼有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许卫涛及其委托诉讼代理人吴元安，被告委托诉讼代理人黄暄予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年6月22日签署的《房屋租赁合同书》；2.判令被告向原告双倍返还租赁保证金人民币42000元；3.判令被告返还进场费人民币45000元，赔偿原告装修损失人民币20000元；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年6月22日签订《房屋租赁合同书》，合同约定被告将其从深圳市怀德股份合作有限公司承租的位于深圳市宝安区福永街道福永大道37号裕华财富中心一楼右侧一铺位分租给原告，租赁期限为三年，即从2017年7月1日至2020年6月30日止，租金每月人民币70000元，租赁保证金人民币21000元。除此之外，被告在合同之外又向原告索取人民币45000元的进场费。合同签订后，原告分两次通过银行转帐的方式向被告指定的帐户（蓝月堂银行帐户62×××10）支付人民币73000元。合同签订后，原告对所承租的铺位投入人民币58144元进行了装修，其中不可移动的装修费用为人民币33525元。2018年6月25日，被告将其业主方深圳市怀德股份合作有限公司制作的一份通知发给原告，通知书的内容是深圳市怀德股份合作有限公司将在2018年8月31日前收回物业。被告向原告转发此通知的目的，就是告诉原告，要求原告于2018年8月31日将租赁房屋交回。签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，合法有效，理应得到全面履行。根据合同相对性的原理，现因被告方面的原因，导致合同无法履行下去，被告应承担相应的违约责任并赔偿原告的经济损失。为了保护自已的合法权益，原告现诉之于人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称，1、被告不存在违约责任，原告于2018年9月仍可在原处继续经营，被告无须支付租赁保证金人民币42000元。2、本案的进场费为一次性收取费用，实际为在原告入驻前被告垫付的装修费用，原告入驻后，即使用场地，因此被告不应退还。3、赔偿装修损失人民币2万元没有事实及法律依据，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.确认双方于2018年8月7日解除《深圳市房屋租赁合同书》；2.依法判令原告向被告支付2018年7月份租金及6月份水电费，共计人民币8109元，暂计滞纳金为人民币1678.6元（从2018年7月10日起计算，按照合同约定每日3‰滞纳金，暂计至2018年9月17日，实计付清止）；3.依法判令原告向被告支付2018年8月份租金及7月份水电费，共计人民币7721.5元，暂计滞纳金为人民币880.3元（从2018年8月10日起计算，按照合同约定每日3‰滞纳金，暂计至2018年9月17日，实计付清止）；4.依法判令原告向被告支付2018年9月份的租金及8月份水电费7520元，暂计滞纳金为人民币157.9元（从2019年9月10日起计算，按照合同约定每日3‰滞纳金，暂计至2018年9月17曰，实际付清止）；5.依法判令原告向被告支付因本次诉讼被告支付的律师费人民币6000元；6.依法判令原告腾退涉案房屋，房屋占有使用费参照合同约定的租金计算，从2018年9月10日起计算，实计至交付完成止，水电费按实际使用量计；7.本案受理费、保全费等一切诉讼费用均由原告承担。事实与理由：被告与原告于2017年6月22日签订《深圳市房屋租赁合同书》，被告将位于深圳市宝安区福永街道福永大道37号裕华财富中心一楼右侧一铺位出租给原告。合同约定：“租赁铺位的租金从2018年7月1日起至2019年6月30日总额为人民币7500元；按月支付租金，乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金、及上月水、电费用；根据甲方派送《缴款通知》明细，乙方拖欠相关费用的，每逾期一天按所欠金额的。向甲方交纳滞纳金，逾期天数自每月10日起计算；乙方拖欠费用超过30天未支付的（该天数自乙方支付费用之日起计算），甲方有权单方终止本租赁合同且不予退还乙方所交纳的租赁保证金，同时租赁铺位内所有设施、物品归甲方所有；甲方有权单方解除本合同并没收乙方所交纳的保证金，同时有权要求乙方恢复房屋原状，并向乙方要求赔偿损失（包括但不限于赔付甲方为此付出的赔偿款或处罚款、律师费等），甲方解除合同通知书一经送达，甲方有权单方解除合同登记（备案）……（二）乙方拖欠甲方的各项费用达柒仟元以上……”。2018年7月10日，被告按约向原告发出《缴款通知》，列明原告应付的2018年7月份租金及6月份水电费明细，但原告拒不理会，并拖欠该笔费用。2018年8月2日，被告再次发出2018年8月份租金及7月份水电费的《缴费通知》，原告仍拒不履行支付义务。随后，被告依约向原告发出《解除房屋租赁合同通知》，行使单方解除权并主张原告拖欠的租金、水电费及滞纳金，原告于2018年8月7日收到该通知。但截至起诉之日，作为承租人的原告仍未能依约履行支付租金及水电费的义务，损害了被告的合法权益，故被告特提起本案反诉，请贵院依法审查，判允被告的前列反诉请求，并驳回原告在本诉中的诉讼请求。原告针对被告反诉答辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，其起诉的事实与理由与相关合同约定明显相矛盾，与客观事实也相矛盾，请求法院依法驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年6月22日签订《房屋租赁合同书》，约定被告将其位于深圳市宝安区福永街道福永大道37号裕华财富中心一楼右侧一铺位出租给原告，租赁期限从2017年7月1日至2020年6月30日止，2017年7月1日至2018年6月30日期间月租金为人民币7000元，2018年7月1日至2019年6月30日期间月租金为人民币7500元，2019年7月1日起至2020年6月30日期间月租金为人民币800元。原告另需支付租赁保证金人民币21000元。合同第四条第三款费用拖欠约定：“根据甲方派送《缴款通知》明细，乙方拖欠相关费用的，每逾期一天按所欠金额的。向甲方交纳滞纳金，逾期天数自每月10日起计算；乙方拖欠费用超过30天未支付的（该天数自乙方支付费用之日起计算），甲方有权单方终止本租赁合同且不予退还乙方所交纳的租赁保证金，同时租赁铺位内所有设施、物品归甲方所有”。当日，原告分两次通过银行转帐的方式向被告指定的帐户支付人民币73000元，被告出具了三份收款收据，分别为入场费人民币4万元，2017年8月租金人民币7000元，租赁保证金人民币21000元，庭审中被告确认入场费实际为人民币45000元。2018年6月25日，被告将其物业方深圳市怀德股份合作有限公司制作的一份通知发给原告，载明深圳市怀德股份合作有限公司将在2018年8月31日收回物业，告知被告于2018年8月31日前到公司办理终止协议事宜。2018年7月9日，原告通过微信向被告发出《通知函》一份，告知被告因上述物业方的通知致使原告经营处于不确定状态，故暂时停止向被告支付租金。2018年7月10日，被告通过微信向原告发出七月租金及六月水电费缴费通知，2018年7月26日，被告再次通过微信向原告发出《通知》一份，要求被告付清7月租金及上月水电共人民币8109元，并于原告经营场地张贴了上述《通知》。2018年8月4日，被告通过快递方式分别向“深圳市宝安区固戍西乡东山德宝楼1028号”、“深圳市宝安区九围冠峰工业园2栋1楼”及原告身份证地址“广东省潮州市湘桥区铁铺镇溪头村南美祠前三巷**之1”送达了《解除房屋租金合同通知》，载明因原告拖欠租金及水电，双方合同已于2018年8月2日解除，要求原告于三日内日自行清理铺内物品，否则被告将作废品处置。原告主张上述通知均未收到。庭审中被告提交持2018年9月6日深圳特区报报纸拍摄照片一份，拟证明原告于2018年9月6日仍正常经营，对此原告主张其实际已于2018年7月31日搬离，但双方未办理交接手续。此外，原告向本院提交订货单、收款收据、销售单多份及转账凭证一份，主张装修损失人民币20000元，其中收款收据仅有一份盖有深圳市顶峰广告装修有限公司公章，其余收据均未能看出由谁出具，转账回执收款人为邢明明，转账金额人民币4569元。被告向本院提交委托代理合同及发票一份，主张因本案支出律师费人民币6000元，要求原告按《房屋租赁合同书》第十八条承担该费用。另查，涉案场地未取得房地产产权证书，原、被告双方均未能向本院提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。涉案场地于2018年9月底拆除。以上事实，有《房屋租赁合同书》、转账回执、收款收据、《通知》、微信聊天记录截图及文字整理稿、订货单、销售单、EMS快递单、民事委托代理合同、律师费发票、照片等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地未取得房地产产权证书，原、被告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。基于无效合同取得的财产应予以返还，被告应向原告返还租赁保证金人民币21000元及入场费人民币45000元。因涉案场地已实际拆除，本案不涉及场地返还问题，本院不再就房屋返还问题进行处理。关于原告搬离时间，原告虽主张其已于2018年7月31日搬离，庭审中双方确认未搬离交接手续，则原告搬离时间应以涉案场地被拆除时间计算。因原告未提交证据证明涉案场地拆除时间，也未对被告主张场地于2018年9月底拆除提出异议，本院认定原告实际于2018年9月底搬离涉案场地，即原告应按租金标准人民币7500元向被告支付2018年7月至9月期间的场地占用费人民币22500元（7500元×3个月）。关于水电费，原告对2017年6月水电费人民币609元无异议，本院予以确认。而2017年8月、9月的水电费，因缴费通知为被告单方制作，被告未向本院提供证据证明其已实际向供电供水部门付清该费用，应承担举证不能的不利后果。此外，《房屋租赁合同书》为无效合同，被告要求按合同约定没收原告租赁保证金并由原告承担律师费，缺乏依据，本院不予支持。至于原告要求被告支付装修损失人民币20000元。原告虽主张对涉案租赁物业进行地面铺设地板胶、墙面刷漆、天花吊顶、卫生间改造、灯具安装等装修，但未能提交装修合同、装修费发票予以证明，其虽提交订货单、销售单、收款收据等主张有购买纱窗等装修材料，但单据均非销货发票亦未加盖销货单位公章，在被告不予确认，原告亦不能提交相应支付凭证证明确有支出单据载明相应款项的情况下，本院亦不予采信。因原告未能提交有效证据证明其装修支出及明细，本院无法认定其装饰装修中形成添附部分现值损失，理应承担举证不能的不利后果，故其关于装修损失20000元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原许卫涛与被告深圳市乡下菜裕华酒楼有限公司于2017年6月22日签订的《房屋租赁合同书》无效；被告深圳市乡下菜裕华酒楼有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告许卫涛返还租赁保证金人民币21000元及入场费人民币45000元；原告许卫涛应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市乡下菜裕华酒楼有限公司支付2018年7月至9月期间场地占用费人民币22500元及2017年6月水电费人民币609元；驳回原告许卫涛的其他诉讼请求；驳回被告深圳市乡下菜裕华酒楼有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费1220元，反诉受理费602元，共计人民币1822元，由原告许卫涛负担人民币687元，被告深圳市乡下菜裕华酒楼有限公司负担人民币1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长 吕 海 云二〇一八年十二月七日书记员 叶 宝 英书记员 林婉（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。