文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3022号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路****首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：陈经祥，男，1978年11月1日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，现住珠海市金湾区。被告：邵春燕，女，1981年1月2日出生，现住珠海市金湾区。委托诉讼代理人：陈经祥，男，1978年11月1日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，现住珠海市金湾区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）诉被告陈经祥、邵春燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈大文，被告陈经祥、被告邵春燕的委托诉讼代理人陈经祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告付清至2018年9月30日拖欠的物业服务管理费2048元，滞纳金231.21元（按银行同期贷款利率的4倍计至2018年7月31日）；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等1982元（计至2018年6月30日）；2、被告向原告支付至付清之日拖欠的物业费滞纳金;3、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭明确诉讼请求：滞纳金从2014年4月11日起连续计算至付清之日止。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城30栋802房的业主，房屋建筑面积106.7平方米。依照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议（世纪名城）》《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》，《世纪名城房屋装修协议》，约定小区商业物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费384元；被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二缴纳滞纳金。被告从2017年6月至2018年9月止，被告累计拖欠物业管理费2048元。拖欠的可视对讲系统每月维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维护费等1982元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1、《前期物业管理服务协议》；2、催费资料；3、《世纪名城30栋2018年6月物业相关费用分摊明细表》及附件；4、《世纪名城30栋802房历年相关费用分摊明细汇总表》；5、滞纳金、利息计算表。被告辩称，原告管理水平低下，毫无服务意识，多次违反或未执行《前期物业管理服务协议》规定的内容，屡次通知整改，收效甚微，包括：从入住至今未收到物业管理服务满意率调查，广告、摊位收入未公示过用途，可视对讲系统、大楼大门未进行修复，原告存在不作为，物业维修费和小区公摊水电、维护费居高不小等。被告曾提出先缴纳基本物业费，但遭到原告拒绝。被告向本院提交以下证据：照片。本院经审理认定事实如下：2009年6月28日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的，原告可经业主同意后制定相应标准；此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套设施的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。被告为世纪名城30栋802房的业主，房屋面积为106.7平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为128元。原告主张各项费用欠缴时间及欠缴金额如下：物业费从2017年6月到2018年9月共16个月，金额为2048元；可视对讲系统维护管理费是每月5元，从2014年7月至2018年6月共48个月，金额为240元；公摊电费从2017年4月至2018年6月共349元；公摊维修费从2017年4月至2018年6月共625元；电梯维保费每月16元，从2014年7月至2018年6月共48个月，金额为768元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细以及公告等予以佐证。在审理原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2018年7月10日会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，对业主反映的问题进行了查勘。本院发现，现代物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一是小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二是部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三是大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患，其中29栋大门因台风损坏，至今未修缮；四是小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费均不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。前述事实，已为本院生效判决予以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。本案的争议焦点如下：一、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用及公摊费等；二、被告是否应当向原告交纳滞纳金及公摊费用利息。结合全案证据及庭审查明的事实评判如下：一、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用及公摊费等。本院在勘查中发现的问题，以及业主反映的其他问题，均属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是开发商以及业主的原因导致的，如违建、乱停乱放等问题，原告有义务及时通知开发商或联系售后服务商，或者向相关部门反映情况，督促其尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。被告作为业主，首先应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，如此往复，则势必恶性循环。同时，广大业主作为小区的主人，同样有义务公摊维护好小区环境，不要乱停乱放、乱扔垃圾、做有损于公共安全及公共秩序的事情。原告主张被告自2017年6月份开始拖欠物业服务费，按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，被告所有的房屋为106.7平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为128元，至2018年9月30日，欠付2017年6月份至2018年9月份物业费2048元，本院予以认定。关于公摊及其他费用，公摊电费349元;公摊维修费625元；电梯维保费768元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细等予以佐证，能够证明原告履行了维修义务，并履行了告知义务，被告应向原告支付前述各项费用。关于可视对讲系统维护费240元，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，原告未能尽到维护义务，其收取此项费用无事实依据，本院对可视对讲维护费240元不予支持。二、被告是否应当向原告交纳物业服务费滞纳金及公摊费用利息。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告自2017年6月份开始拖欠物业服务费,虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒交或迟交物业服务费。被告未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告主动调整为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，虽然原告已经适当降低，因根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，虽被告不同意缴纳而未对违约金标准提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对滞纳金标准酌情予以调整，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条,《物业管理条例》第六条的规定，判决如下：一、被告陈经祥、邵春燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2017年6月1日至2018年9月30日期间的物业服务费2048元及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；公摊水电费、公摊维修费、电梯年检及维保费1742元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担3元，由被告陈经祥、邵春燕负担22元。本判决为终审判决。审判员  郭美玲二〇一八年十二月十二日法官助理赵思远书记员钟润华附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2017年第二季度              128              2017.4.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2017年第三季度              384              2017.7.11                  2017年第四季度              384              2017.10.11                  2018年第一季度              384              2018.1.11                  2018年第二季度              384              2018.4.11                  2018年第三季度              384              2018.7.11