湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9747号上诉人（原审被告）：武汉建银房地产开发有限责任公司，住所地湖北省武汉市江汉区江汉二路**。法定代表人：杨风华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王昌红，男，1959年8月11日出生，汉族，户籍所在地湖北省枣阳市，现住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。上诉人武汉建银房地产开发有限责任公司（以下简称建银公司）因与被上诉人王昌红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2018）鄂0191民初1077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月19日公开开庭进行了审理，上诉人建银公司的委托诉讼代理人谷胜桥、张红兵，被上诉人王昌红的委托诉讼代理人马剑伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建银公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王昌红一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由王昌红承担。事实与理由：一、一审判决建银公司按商品房买卖合同约定违约金标准（日万分之2）的30%承担逾期交房违约责任，缺乏事实依据。鉴于王昌红已接受涉案房屋并正常装修使用，未取得竣工验收备案证不影响房屋的占有、使用、收益，没有给王昌红造成实际损失，故建银公司无需支付逾期交房违约金。二、一审判决建银公司按商品房买卖合同约定违约金标准（日万分之2）的30%承担逾期交房违约责任，缺乏法律依据。商品房买卖合同约定的违约金不能等同于王昌红的实际损失，更不能作为判定王昌红实际损失的依据。王昌红辩称：一、王昌红因建银公司违约逾期交房实际遭受了损失，建银公司认为违约方承担违约责任的前提是守约方必须要证明实际遭受的损失，毫无依据。二、建银公司逾期违约交房的事实存在，应当按照合同第十一条约定承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。王昌红向一审法院起诉请求：1、建银公司立即办理工程竣工验收备案证明书并协助王昌红办理房屋权属证书；2、建银公司向王昌红支付逾期交房违约金，以购房款618674元为基数，按日万分之二的标准自2015年5月1日起算至建银公司取得工程竣工验收备案证明书之日止（暂计算至2018年1月31日为124477.21元）；3、建银公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：建银公司（出卖人）与王昌红（买受人）于2014年12月19日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定王昌红向建银公司一次性支付全部购房款618674元，购买建银公司开发的武汉经济技术开发区1C1地块建银商务公馆第B、C幢/单元10层（6）号房（即涉案房屋）。合同第九条载明，“出卖人应当在2015年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……”；合同第十一条载明，“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”合同签订后，王昌红如约支付购房款618674元，建银公司开具销售不动产统一网络发票。2015年4月23日，建银公司在未办理工程竣工验收备案的情况下，向王昌红交付涉案房屋，王昌红对涉案房屋进行装修并使用至今。2017年10月31日，武汉正量勘测设计有限责任公司向建银公司出具函件，指出建银公司开发的建银商务公馆B、C座实测时存在现场与规划图纸不一致的六点问题，包括3-26层部分楼层办公因装修已经合并，且部分走道被占用。王昌红因办证等问题诉至一审法院，请求依诉予判。一审法院另查明，2018年1月25日，建银公司就涉案房屋取得工程竣工验收备案证明书（证书编号：14-18-045）。王昌红确认，建银公司在取得上述备案证明书时，已具备《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件和法定交房条件。本案审理过程中，经一审法院调查，房地产项目首先由开发商办理权属初始登记，权属初始登记完成后才能够依据买卖合同将权属转移登记至买受方名下，而开发商办理房地产权属初始登记的申办资料中，包含由具备资质的勘测设计公司对房地产项目面积实测后出具的面积实测报告。涉案房屋所在项目因至今存在现场与规划图纸不一致的问题导致无法完成面积实测，目前不具备办理权属初始登记和转移登记的条件。王昌红于2018年7月11日将诉讼请求1变更为“建银公司协助王昌红办理房屋权属证书”，将诉讼请求2中的截止时间变更为计算至建银公司取得工程竣工验收备案证明书的前一日即2018年1月24日。一审法院认为，建银公司与王昌红签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，合同双方当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：1、建银公司就涉案房屋的交付是否构成逾期交房；2、如构成逾期交房，涉案房屋的逾期交房时间如何认定；3、逾期交房违约金标准是否过高及酌减；4、涉案房屋目前能否办理买受人权属登记。关于建银公司就涉案房屋的交付是否构成逾期交房问题，一审法院认为，工程竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，只有取得工程竣工验收备案证明书的房屋才能视为符合法定的交房条件。涉案房屋交付时虽符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，但未能取得工程竣工验收备案证明书，即未满足法定交房条件。建银公司的交房行为不属于合法有效交房行为，本案逾期交房事实成立。关于涉案房屋的逾期交房时间认定问题，一审法院认为，鉴于建银公司未能按照《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的期限交付符合法定条件的商品房，根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定从本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至取得工程竣工验收备案证明书的前一日止的天数为建银公司逾期交房的天数，即从2015年5月1日起计算至2018年1月24日止，共1000天。关于逾期交房违约金标准是否过高及酌减问题，一审法院认为，涉案房屋实际已于2015年4月23日交付给王昌红使用至今，建银公司因所交付房屋不符合法定交付条件应承担的逾期交房违约责任，与未实际交付房屋的逾期交房违约责任应有所区别，一审法院以王昌红的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、建银公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对涉案房屋的逾期交房违约金酌情调减为原合同第十一条约定标准的30%，即建银公司应按王昌红已交付房价款日万分之2的30%的标准支付逾期交房违约金。王昌红要求按合同约定标准支付违约金的主张，因其并无相应损失，其违约金主张超出一审法院酌情认定部分，不予支持。建银公司对逾期交房违约金标准的酌减抗辩，一审法院予以采纳。关于涉案房屋目前能否办理买受人权属登记问题，一审法院认为，因涉案房屋实测时现场与规划图纸不一致，不能完成面积实测，故无法进行房屋权属初始登记和转移登记。王昌红要求建银公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，因目前涉案房屋尚不具备办理权属登记的条件，王昌红的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，建银公司应以王昌红已付涉案房屋总价618674元为基数，按日万分之2的30%的标准，向王昌红支付从2015年5月1日起至2018年1月24日止的逾期交房违约金，共计37120.44元（618674×0.0002×30%×1000）。王昌红的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉建银房地产开发有限责任公司于一审判决生效之日起10日内向王昌红支付逾期交房违约金37120.44元；二、驳回王昌红的其他诉讼请求。如果义务人未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2790元，减半收取计1395元，由王昌红负担979元，武汉建银房地产开发有限责任公司负担416元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建银公司与王昌红签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，建银公司应当在2015年4月30日前将符合交房条件的房屋交付给王昌红，但建银公司至2018年1月25日才取得涉案房屋的竣工验收备案证明书，涉案房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，建银公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。建银公司上诉认为未取得竣工验收备案证不影响房屋的占有、使用、收益，建银公司无需支付逾期交房违约金。因商品房属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，作为建筑工程的商品房，其交付需具备“经竣工验收合格”这一条件，未经验收合格不得交付使用，故建银公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。建银公司应自合同约定的交付期限的第二日（2015年5月1日）起至取得工程竣工验收备案证明书的前一日（2018年1月24日）止按日向王昌红支付逾期交房违约金。建银公司上诉认为王昌红已接受涉案房屋并正常装修使用，没有实际损失，合同约定的违约金不能等同于王昌红的实际损失，建银公司无需支付逾期交房违约金。考虑到王昌红于2015年4月23日已经收房，实际损失有所减轻，一审法院以王昌红的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、建银公司的过错程度等综合因素，酌情降低王昌红实际收房后建银公司应承担的违约金，认定建银公司应按王昌红已交付房价款日万分之2的30%的标准支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。建银公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，建银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由武汉建银房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 张 红审判员 李斌成审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年十二月十日书记员 赖瑞文