辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民终759号上诉人（原审被告）：丹东客运总站，住所地丹东市振兴区十纬路**。法定代表人：倪千平，该站站长。委托诉讼代理人：徐汝兰，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翼蜀，辽宁中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙哲仓，男，1967年2月4日出生，汉族，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：林雷，北京市佳圣律师事务所律师。原审被告：丹东市交通局，，住所地丹东市振兴区兴一路**负责人：孔庆书，该局局长。委托诉讼代理人：徐汝兰，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翼蜀，辽宁中天律师事务所律师。原审被告：丹东市客运站建设工程指挥部，，住所地：丹东市振兴区十纬路**负责人：马志刚，该部主任。委托诉讼代理人：徐汝兰，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翼蜀，辽宁中天律师事务所律师。原审第三人：丹东市凯达投资有限责任公司，住，住所地丹东市振兴区花园路91—**/div>法定代表人：孙哲仓，该公司总经理。委托诉讼代理人：林雷，北京市佳圣律师事务所律师。上诉人丹东客运总站（以下简称客运总站）因与被上诉人孙哲仓及原审被告丹东市交通局（以下简称交通局）、丹东市客运站建设工程指挥部（以下简称客运站指挥部）及原审第三人丹东市凯达投资有限责任公司（以下简称凯达公司）商品房预约合同纠纷一案，不服丹东市中级人民法院（2016）辽06民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。客运总站上诉请求：1、依法撤销一审判决，确认《木都广场2#楼认购协议》为无效协议，驳回孙哲仓对客运总站的诉讼请求或者将本案发回重审。2、孙哲仓承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审判决认定涉案协议的性质为商品房交易预约合同，并予以解除没有事实和法律依据。一审判决认定，涉案协议仅从整体上约定了所建房源为现规划（沙盘所示）、暂定面积、房屋单价和总价，双方还需签订正式商品房买卖合同，说明双方将来有再订立具体的买卖协议的合意，据此认定协议应当属于商品房交易预约合同。客运总站认为，一审判决的认定缺乏事实和法律依据。首先，该协议约定的双方交易房屋标的物即2#楼整栋楼（除动迁还建面积）以及房屋成交单价是确定的，并且对实际购房面积与协议约定的房屋面积存在差异如何解决也做出明确约定，同时对付款方式及时间均做出了具体明确的约定，虽然在该协议中约定，双方还需要签订正式的商品房买卖合同，但其根本原因是由于客运站指挥部当时没有取得商品房预售许可，无法也不能签订正式合同，（孙哲仓对此也是明知的）。并且办理房屋产权登记，正式的商品房买卖合同也是必须具备的形式。商品房预约合同与商品房预售合同是有本质区别的。预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，预售合同是当事人之间负有按合同约定履行相互交付义务的协议。而从本案协议的内容来看，双方之间相互交付的义务是可以确定的，即房屋标的物和购房价款。并且事实上，孙哲仓在其诉状所称解除合同的原因是：“因客运总站、交通局、客运站指挥部的行为导致涉案房屋交付遥遥无期，因客运站指挥部的无法交付行为致使孙哲仓的招商屡次受阻……”表明其是因为房屋不能交付而要求解除，并非是因合同相对人迟迟不签订商品房买卖合同而解除。也就是说孙哲仓的请求是要求交付房屋而不是要求签订合同。其次，从涉案协议约定的定金性质来看，第2条付款方式及时间中约定孙哲仓第一次交付的1600万元是作为购买该房屋的定金，并非是作为订立商品房买卖担保的定金。第三，孙哲仓已经按照协议的约定交付了除定金以外的部分房款。如果仅为预约合同，显然孙哲仓无需缴纳除定金以外的房款。客运总站认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定的精神，涉案协议虽然名称为认购协议，但由于该协议所约定的内容已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款，又因孙哲仓要求解除合同的理由是因为出卖人交房不能，而非签约不能，表明孙哲仓依据该协议要求出卖人履行的是交付房屋的义务，而非签订商品房买卖合同的义务。故涉案协议的性质应当为商品房预售合同。因出卖人目前尚未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案协议应当是无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。二、一审判决判令客运总站与客运站指挥部返还购房款9050元及利息，有失公允。首先，一审判决判令客运总站承担上述义务的原因是由于客运总站出借账号给客运站指挥部，且客运总站未能提供收取购房款后资金支付的证据，所以视为客运站指挥部与客运总站账户混同。对此，客运总站认为，这一认定缺乏事实依据。客运总站有证据表明其资产并未与客运站指挥部混同，故客运总站不应当承担返款及承担利息的义务。其次，一审判决判令返给孙哲仓房款中有1490万元不应返还。客运总站有证据显示，上述1490万元是客运站指挥部用同等价值的房屋抵顶给案外人广厦建设集团有限责任公司辽宁分公司（以下简称广厦辽宁分公司）的工程款，并且有新证据可以证实，工程款的权利人不同意用此款抵顶孙哲仓购房款。再退一万步讲，即使此款应当返还，也应当原物返还，即返还同等价值的房屋，不应当返还现金，更不应当计算利息。第三，如前所述，涉案协议应当为无效协议，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产应当予以返还，故一审判决支持孙哲仓双倍返还定金的请求，于法无据。此外，由于孙哲仓在签订涉案协议时，对出卖人没有商品房预售许可证的情形是明知的，其本身也存在过错，故孙哲仓也应当自行承担部分利息损失。第四，因孙哲仓已经主张双倍返还定金，并且该定金的数额已经足以弥补其利息损失（孙哲仓自己计算的利息损失仅为1200余万元，虽然客运站指挥部对该计算方式不认可），因此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，一审判决就不应再支持孙哲仓主张的利息损失。一审判决判令支持孙哲仓要求双倍返还定金的主张及利息损失违反了该条的规定。由于双方约定的定金为1600万元，孙哲仓自己计算的利息损失为1200余万元，而其主张的1600万元的双倍定金返还足以弥补其利息损失，因为利息损失属于违约赔偿金，由于该条规定，一审法院既支持定金返还又支持利息损失没有事实与法律依据，请求二审法院依法予以纠正。三、退一万步讲，即使涉案协议为预约合同，该合同也不应当予以解除。涉案工程的原建设项目是丹东新客运站，所以原设计项目的土地使用权证，建设用地规划许可证等手续均是依此办理的，根据该项目的规划，是无需办理商品房预售许可证的。直到2012年，因城市总体规划调整，地，地上建筑发生变化公益性质的丹东新客运站变为商业性质的木都广场项目，包括孙哲仓购买的商品楼等，由此所有的建设手续需要重新办理，而办理这些手续，需要政府及相关部门在一定的时间（期限）内进行协调。正是在此种情况下，在已经明确告知孙哲仓尚需要一段时间办理手续的情况下，双方达成了涉案协议，由于对何时能够将全部手续办理完毕不确定，故双方在协议中没有具体约定交付房屋的期限，仅约定由出卖方办理完商品房预售许可后签订商品房买卖合同。上述情形表明，孙哲仓对其购买的房屋在一定时间内不能交付是有一定心理预期的。此外，双方协议达成后，客运站指挥部在丹东市政府及各部门的协调下，一直在积极办理相关手续，到目前为止，已经办理完成了五证中的三证，商品房预售许可证目前也在积极的办理过程中，只需要再等待一段时间就可以完成，就可以签订正式的商品房买卖合同，由此孙哲仓的合同目的是可以实现的。从孙哲仓的诉状中看，其要求解除合同原因是由于其认为出卖人无法交付房屋，由于预约合同的性质决定了双方的权利义务仅为签订商品房买卖合同，而不是交付房屋，故孙哲仓以不能取得房屋为由要求解除协议的理由不能成立。孙哲仓辩称：一、涉案《木都广场2#楼认购协议》的性质和法律效力问题。2013年2月4日，孙哲仓与客运站指挥部签订《木都广场2#楼认购协议》，从该协议的内容来看，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，该协议应认定为商品房交易预约合同。该协议为合同双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该协议为有效协议。客运总站以本协议的性质为商品房预售合同而主张该协议无效的观点没有事实及法律依据。二、关于一审判决判令客运总站与客运站指挥部共同返还购房款及利息的问题。孙哲仓与客运站指挥部签订协议后，按照协议的约定，孙哲仓依约定向客运站指挥部指定的账户也就是客运总站的账户打款9050万元，2014年8月29日，客运站指挥部与广厦辽宁分公司签订《木都广场2#商场抵款证明》，并于同日向孙哲仓开具了1490万元的收款收据，以施工款抵顶购房款，不存在客运总站所称的用房屋抵顶工程款。客运总站所称工程款的权利人不同意用此款抵顶孙哲仓的购房款这一观点，孙哲仓认为工程款抵顶购房款是案外人广厦辽宁分公司与客运站指挥部自愿达成的协议，该工程款已转化为孙哲仓的购房款，该协议生效且已实际履行，案外人是否同意已无实际意义，案外人如有异议可另寻法律途径解决争议。所以一审判决判令客运总站与客运站指挥部共同返还购房款及利息有事实及法律依据。三、关于涉案协议能否继续履行的问题。孙哲仓与客运站指挥部签订了涉案合同，那就应当由合同双方互负履行义务。而现在，作为合同的一方主体客运站指挥部无论从事实上还是法律上都已没有履行合同义务的可能，已构成根本违约，所以孙哲仓要求解除合同并主张损害赔偿是有事实和法律依据的。而客运总站在上诉理由中似乎在混淆合同主体的概念，客运总站即不是签订涉案合同的一方主体，也不是该项目的承继者，作为合同签订及履行合同义务主体的客运站指挥部都没有提出上诉，客运总站是以什么身份和资格提出要求继续履行合同的要求？本案的项目工程实际上是丹东浙江商会应丹东市政府的招商引资来运作木都广场这一商业项目，但从签订合同至今已过去近六年时间，过亿的资金得不到任何回报，相反还得支付巨额的财务成本，这已经伤害了百余名投资者的投资信心，也严重伤害到丹东市的营商环境。孙哲仓等浙商也衷心的恳请丹东市政府的相关部门，拿出切实可行的办法来挽回投资者的投资决心，打造可良性发展的营商环境，更好的发展丹东经济。客运站指挥部、交通局陈述意见：同意客运总站意见。凯达公司陈述意见：同意孙哲仓意见。孙哲仓向一审法院提出诉讼请求：1、解除孙哲仓与客运站指挥部签订的《木都广场2#楼认购协议书》；2、客运站指挥部、客运总站共同返还孙哲仓交纳的购房款10650万元；3、判令客运站指挥部、客运总站、交通局双倍返还孙哲仓定金1600万元；判令客运站指挥部、客运总站、交通局连带赔偿占用孙哲仓购房期间的银行贷款利息12,221,050元（至给付之日止）。一审法院认定事实：2013年2月4日，孙哲仓（乙方）与客运站指挥部（甲方）签订《木都广场2#楼认购协议书》，约定：乙方所购房源为现规划（沙盘所示）2#楼整栋楼（除动迁还建面积），暂定约定面积为21725㎡；成交合同单价16,340.62元/㎡，合同总价为35500万元。本房源最终面积以房产部门最终核定的测绘面积为准，如有面积差异，该房屋单价不变，总房款根据实际测绘面积多退少补，本标的房号最终以地名办实际编号为准。乙方根据实际情况分现金和贷款两种方式支付。现金部分应支付房款总额为17750万元，可分成三次支付：第一次应于2013年2月4日交纳甲方1600万元作为该房屋的定金；第二次应于2013年3月31日前到甲方指定地点补足合同总价的30%；第三次应在2#楼取得商品房预售许可证，甲方通知乙方后的15日内补足合同总价的50%，同时签订正式商品房买卖合同，余款乙方需在甲方指定银行办理按揭贷款手续。如乙方申请退房或逾期交款，甲方有权利要求乙方支付合同总价的10％作为违约金，并自动解除与乙方的认购协议。甲方自乙方交纳定金之日起，不得将乙方所购房屋另售他人，否则需赔付乙方合同总价的10％作为违约金。乙方如工程规划变更调整需满足相关部门要求及审核，确保验收、消防等符合相关标准。甲乙双方如需变更本协议书内容，应协商一致，并签订书面补充协议。本协议书经双方签字盖章后生效，双方签订正式商品房买卖合同生效后本协议书自行终止。双方的权利义务以签订正式商品房买卖合同为准等条款。协议签订后，孙哲仓于2013年1月30日交纳意定金100万元，2月1日交纳意定金900万元，2月4日交纳意定金600万元，2014年8月29日交纳意定金1490万元。第三人凯达公司于2013年4月16日交纳意定金7030万元，6月7日交纳意定金300万元，7月26日交纳意定金230万元。客运总站开具了收款收据，并加盖客运总站基建专用章。共计缴纳10650万元，其中定金1600万元，购房款9050万元。2010年9月13日，丹东市人民政府下发丹政[2010]125号“关于同意成立客运站指挥部的批复”：同意成立客运站指挥部。2011年12月21日，客运站指挥部取得组织机构代码证。2006年1月10日，交通局向客运总站下发“关于设立客运站指挥部专用账户的决定”：决定设立“客运总站基建专用”账户，该账户归客运站指挥部所有并使用，由于客运站指挥部正在筹备当中，暂时以客运总站名义办理设立账户的各项手续，客运总站不得使用该账户。2016年6月27日市长办公会议纪要第四期记载：同意项目规划建设的建筑对外实行销售，所得收入用以平衡项目建设所投入资金。为破解项目主体客运站指挥部因未取得房地产资质，无法办理商品房预售许可证的难题，经研究同意将项目主体变更为丹东市城乡建设房地产开发有限公司（以下简称城建公司）。2016年1月4日，丹东市国土资源局（简称国资局）与客运站指挥部（受让人）签订国有建设用地使用权出让合同（补充协议）[丹东市国让（合）字（2007）第200706补-2号]，约定：出让人同意将原丹东市国让（合）字（2007）第200706号《国有土地使用权出让合同》及国有土地划拨决定书（丹政地字[2007]4号）中的土地使用权人由交通局变更为客运站指挥部。2016年8月10日，国资局（出让人）与城建公司（受让人）签订国有建设用地使用权出让合同（补充协议）[丹东市国让（合）字（2007）第200706补-3号]，约定：出让人同意将丹东市国让（合）字（2007）第200706补-2号中的受让人由客运站指挥部变更为城建公司。2016年9月2日，城建公司取得振兴区九纬路、八纬路、五经街、六经街，地，地号为047用权面积为5497.49㎡；振兴区九纬路、八纬路、七经街、六经街，地，地号为049用权面积为8528.30㎡；振兴区九纬路、十纬路、五经街、六经街，地，地号为046用权面积为2727.38㎡的土地使用权。凯达公司诉客运总站买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年10月29日作出（2015）丹民一初字第00025号民事裁定，认为《木都广场2#楼认购协议书》系客运站指挥部与孙哲仓签订，并非凯达公司与客运总站签订，客运总站不是涉案工程的建设单位，原、被告主体均不适格，驳回凯达公司的起诉。凯达公司不服，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2016年1月25日作出（2016）辽民终22号民事裁定，认为合同双方当事人为孙哲仓和客运站指挥部，凯达公司并非缔约主体，在客运站指挥部未认可其成为合同相对人的情况下，作为非合同一方当事人，凯达公司要求解除合同，依据不足，驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，预定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。孙哲仓与客运站指挥部签订的《木都广场2#楼认购协议书》，仅从整体上约定了所建房源为现规划（沙盘所示）、暂定面积、房屋单价和总价，双方还需签订正式商品房买卖合同，说明双方将来有再行订立具体的买卖协议的合意。据此，《木都广场2#楼认购协议书》应当属于商品房交易预约合同，不等同于商品房买卖的本约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定为无效，据此认定双方签订的《木都广场2#楼认购协议书》为有效合同。自2013年2月孙哲仓与客运站指挥部签订《木都广场2#楼认购协议书》至今，客运站指挥部仍未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，导致双方不能签订正式的商品房买卖合同，使合同目的不能实现，构成根本违约。故孙哲仓请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于孙哲仓请求返还因订立涉案协议而支付的9050万元购房款及利息和双倍返还定金1600万元并自收到购房款之日起至支付之日止的利息一节。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故孙哲仓该请求于法有据，一审法院予以支持。客运站指挥部作为与孙哲仓订立协议的相对方及违约方，依法负有返还购房款9050万元及利息和双倍返还定金1600万元的义务。关于客运总站是否应承担共同返还购房款9050万元及利息和定金1600万元的义务，因孙哲仓及凯达公司先后七次支付定金及购房款均由客运总站收取，客运总站亦为孙哲仓出具了收款收据并加盖客运总站基建专用章，且客运总站未能提供收取购房款后资金支出的证据，应视为客运站指挥部与客运总站账户混同，故客运总站应当承担共同返还购房款9050万元及利息和定金1600万元的责任。虽然客运总站辩称其不是涉案工程建设单位，未签订认购协议书，但基于客运总站实际收取孙哲仓及凯达公司定金及购房款的事实，且凯达公司同意将购房款返还给孙哲仓，故孙哲仓请求客运总站共同返还9050万元及利息和定金1600万元，具有事实依据，与另案判决结果并不产生矛盾和冲突，客运总站的辩解理由不成立，一审法院不予支持。关于孙哲仓请求客运站指挥部双倍返还定金一节。定金是一种担保方式，亦是违约定金，而定金的担保作用是通过定金罚则来实现。不履行合同即应适用定金罚则，任何一方不履行合同都将承担定金责任。收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，孙哲仓按照合同约定预先支付了定金1600万元，因客运站指挥部的原因致孙哲仓无法实现合同目的，其行为构成违约，故客运站指挥部应当按照法律规定双倍返还定金1600万元，即3200万元。孙哲仓该请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于客运总站是否应当承担双倍返还定金的义务。因客运总站并非订立涉案协议的合同主体，也不存在违约行为，故不适用定金罚则，客运总站仅应承担返还其收取定金的义务。孙哲仓请求客运总站共同承担双倍返还定金的主张没有法律依据，一审法院不予支持。关于交通局应否承担双倍返还定金的义务，因交通局并非涉案合同的主体，亦未实际收取定金及购房款，也不是涉案土地的受让人，故孙哲仓请求交通局承担双倍返还定金及利息，没有事实和法律依据。关于客运站指挥部申请追加城建公司为第三人的主张，虽然城建公司系涉案土地的受让人，但不是涉案合同的相对人，与本案无直接利害关系，故客运站指挥部的该主张既无事实依据，又不符合法律规定，其观点不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二、四款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条、九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除孙哲仓与客运站指挥部于2013年2月4日签订的《木都广场2#楼认购协议书》；二、客运站指挥部、客运总站于本判决发生法律效力之日起30日内共同返还孙哲仓购房款9050万元；并按中国人民银行同期同类贷款利率支付孙哲仓购房款9050万元的利息（其中：以7030万元为基数，自2013年4月16日起至给付之日止计付利息；以300万元为基数，自2013年6月7日起至给付之日止计付利息；以230万元为基数，自2013年7月26日起至给付之日止计付利息；以1490万元为基数，自2014年8月29日起至给付之日止计付利息）；三、客运站指挥部于本判决发生法律效力之日起30日内，双倍返还孙哲仓定金1600万元，共计3200万元；四、客运总站于本判决发生法律效力之日起30日内共同返还定金1600万元；五、驳回孙哲仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费715,405元，由客运站指挥部、客运总站共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据。本院组织当事人进行了质证。客运总站提供如下证据：1、城建公司于2016年9月2日取得的振兴国用（2016）第061601110号、第061601111号（一审证据）、第061601112号（一审证据）、第061601110号四份《土地使用权证》；2、城建公司于2017年3月30日取得的《建设用地规划许可证》；3、交通局于2011年1月21日取得的《建设工程规划许可证》；4、交通局、客运站指挥部（甲方）与城建公司（乙方）于2016年5月13日签订的《协议书》及一审证据2016年2月27日丹东市政府第4期市长办公会议纪要；5、客运站指挥部与广厦辽宁分公司的王恒虎于2016年11月签订的《解除协议书》；6、2013年1-12月客运站指挥部的《财务账簿》。上述证据1-4证明：客运站指挥部已经按照丹东市政府会议纪要的精神办了涉案工程的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，三证的主体虽然是城建公司，但是《协议书》可以证明，项目主体变更为城建公司名称仅仅是为了办理商品房预售许可证符合条件，该工程所有的权利义务仍然是客运站指挥部承接，商品房许可证正在办理当中，不存在不能办理的情形，涉案协议的性质即使认定为预约合同，也是一个附条件的预约合同，等到客运站指挥部办理了预售许可证以后双方再签订商品房买卖合同。孙哲仓对当时无法办理商品房预售许可证的情形明知，其清楚的知晓由于该项目整体规划的变更导致无法取得许可证，上述证据可以看出不存在不能办理的情况，因此孙哲仓要求解除合同是没有依据的。证据5证明：孙哲仓主张交付的房款中有1490万元是用客运站指挥部与广厦辽宁分公司用工程款抵顶房款的部分，因债权权利人对此抵顶不予认定，故孙哲仓缴纳的1490万元的房款不应认定为其实际已经支付的房款。证据6证明：虽然客运站指挥部用的是客运总站的账户，但是该账户是专款账户，不存在混同问题。孙哲仓质证意见：1、关于《建设工程规划许可证》，主体是交通局，而与孙哲仓签订协议的是客运站指挥部，客运总站强调孙哲仓对他们办理不了相关证件手续的情况是知晓的，但是客运总站没有任何告知手续，没有发过任何函件通知孙哲仓，都是孙哲仓自己查询出来的，所以客运总站提供的证据恰恰证明了从签订合同的时候就有一种欺诈的性质。2、关于《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》，主体是城建公司，与孙哲仓没有任何关系，那么客运站指挥部怎么与孙哲仓履行合同？3、关于《协议书》，只是针对合同三方主体有效，不能对任何案外人有约束力。孙哲仓对证据的真实性没有异议，但是孙哲仓强调合同是谁签订的，就由谁履行。4、关于合同性质问题，合同里写的是购房定金，定金性质应该从整体来看，无论城建公司有什么手续，都不代表合同相对方客运站指挥部有这些手续。5、关于解除协议书，其协议的内容不真实。第一，该协议中始终强调广厦辽宁分公司不认可，但落款上只有王恒虎的签字，没有公章，且没有具体日期，对比一审中孙哲仓提交的抵款证明，不仅有客运站指挥部的章还有广厦辽宁分公司的公章。即使该证据是真实的，也不具法律效力。即使协议是2016年签订的，其间隔已经超过可撤销的期间，不应该发生法律效力。6、关于财务账簿，根据中国人民银行制定的《人民币结算账户管理办法》第六十五条规定，使用银行结算账户不得有下列行为，其中第四项就是出租出借银行账户。本案所有资金孙哲仓都是打入客运总站的账户，根据民诉法解释第六十五条规定，借用业务介绍信、银行账户等，出借单位和出借人为共同诉讼人。《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任的批复》中的规定，出借账户是违反法律的行为，对于客运总站出具银行账户的行为，孙哲仓将其追为共同偿还的主体是没有任何障碍的。客运站指挥部、交通局质证意见：同意客运总站的举证意见。凯达公司质证意见：同意孙哲仓的质证意见。其他当事人均未提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙哲仓对客运总站提供的证据真实性无异议，本院予以确认。孙哲仓对证据1-5的质证意见基本成立，上述证据本院不予采信；孙哲仓对证据6的异议不成立，该证据与一审证据“交通局关于设立客运站指挥部专用账户的决定”相互印证，本院予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查：“客运总站基建专用”账户实际由客运站指挥部独立使用，进行财务管理。本院认为，本案的争议焦点：一、《木都广场2#楼认购协议书》是商品房预约合同还是本约合同，是否有效；二、《木都广场2#楼认购协议书》是否具备继续履行条件，客运总站是否负有返还购房款9050万元及利息的义务。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”我国现行法律未对商品房预约合同作出规定。从上述法律规定看，认购书是商品房买卖合同双方当事人签订的，因为客观原因不具备签订商品房买卖合同本约的条件，在事实上和法律上存在着当时不能克服的障碍，包括建设方办理了立项、规划等手续，尚未取得《商品房预售许可证》等情形，但具备了签订认购书即预约合同的条件，在认购书中对商品房销售的核心条款作出约定，待条件成熟时即可签订正式的商品房买卖合同即本约合同。本约合同从时间上具备了确定双方权利义务的条件，交付是合同履行的重要内容，合同内容符合相关规定。认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行的条件。本案双方当事人签订的《木都广场2#楼认购协议书》，尽管约定了房屋的位置、暂定面积及价款、付款方式及时间，但对房屋交付标准及期限、办理产权登记等主要内容没有约定，不能认定为具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时，《木都广场2#楼认购协议书》签订时，孙哲仓及客运站指挥部对建设项目尚未取得商品房预售许可证及办理期限不确定是清楚的，所以案涉认购协议不仅其名称为认购协议书，而且明确约定“在2#楼取得商品房预售许可证，甲方（客运站指挥部）通知乙方（孙哲仓）后的15日内补足合同总价的50%，同时签订正式商品房买卖合同”；还约定，“双方签订正式商品房买卖合同生效后本协议书自行终止”，“双方的权利义务以签订正式商品房买卖合同为准等条款”。事实上，客运站指挥部至今未取得商品房预售许可证，无法按照约定的内容与孙哲仓签订商品房买卖合同。因此，一审法院根据案涉认购协议内容及双方当事人的真实意思表示，认定案涉认购协议应为商品房预约合同，合法有效，事实及法律依据充分。客运总站上诉提出案涉认购协议属于无效的商品房预售合同的主张不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《木都广场2#楼认购协议书》的双方当事人为客运站指挥部与孙哲仓，客运站指挥部未能取得商品房预售许可证，更不具有交付房屋的条件，无法按约履行签订本约合同的义务，且事实上客运站指挥部也不能作为预售商品房的合同主体，客运站指挥部构成违约，孙哲仓行使合同解除的权利，一审法院予以支持，并无不当。针对客运总站应否承担相应责任的问题。经审理查明的事实可以认定，客运总站与客运站指挥部系交通局下属的两个独立法人单位，“客运总站基建专用”账户系交通局向客运总站下发决定而设立，明确该账户归客运站指挥部所有并使用。孙哲仓将涉案购房款汇入“客运总站基建专用”账户是客运站指挥部指定所为，该汇款与客运总站既无合同关系，也无业务利害关系，且未被客运总站占有使用从中受益。据此，一审法院认定因客运站指挥部与客运总站账户混同，进而认定客运总站与客运站指挥部共同承担违约责任，证据不足应于纠正，客运总站的此项上诉理由成立，本院予以支持。案涉认购协议解除后，一审法院判决客运站指挥部承担购房款返还责任及双倍返还定金，有事实与法律依据。对于返还购房款的数额及定金和违约金同时适用问题，因客运总站不承担返还购房款的责任，购房款的利息为法定孳息，与定金罚则不发生冲突，客运站指挥部未上诉，本院予以维持。综上所述，客运总站关于其不应与客运站指挥部共同承担返还购房款及利息责任的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持丹东市中级人民法院（2016）辽06民初94号民事判决的第一项、第三项；二、撤销丹东市中级人民法院（2016）辽06民初94号民事判决的第四项、第五项；三、变更丹东市中级人民法院（2016）辽06民初94号民事判决的第二项为：丹东市客运站建设工程指挥部于本判决发生法律效力之日起30日内返还孙哲仓购房款9050万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付孙哲仓购房款9050万元的利息（其中：以7030万元为基数，自2013年4月16日起至本判决确定的给付之日止计付利息；以300万元为基数，自2013年6月7日起至本判决确定的给付之日止计付利息；以230万元为基数，自2013年7月26日起至本判决确定的给付之日止计付利息；以1490万元为基数，自2014年8月29日起至本判决确定的给付之日止计付利息）；四、驳回孙哲仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费715,404元，由丹东市客运站建设工程指挥部负担。二审案件受理费117,800元，由孙哲仓负担58,900元，丹东市客运总站负担58,900元。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  郭玉兰审判员  唐云涛二〇一八年十二月二十一日书记员  李丹妮