青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民初445号原告:西宁安泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码:×××，住所地：西宁市城**五四西路**。法定代表人：吴汉彪，总经理。委托诉讼代理人：陈艳琴，青海竞帆律师事务所律师。被告：青海装付宝信息管理有限公司，统一社会信用代码：×××，，住所地：西宁市城**五四西路****楼******法定代表人：朱冠霖，董事长。原告西宁安泰房地产开发有限责任公司（以下简称：安泰公司）与被告青海装付宝信息管理有限公司（以下简称：装付宝公司）房屋租赁合同纠纷案，原告安泰公司于2018年9月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告安泰公司的委托诉讼代理人陈艳琴、被告装付宝公司的法定代表人朱冠霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安泰公司的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金人民币5536492.18元；3、判令被告向原告支付违约金人民币9944326.04元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2017年4月18日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于青海省西宁市××区号安泰华庭商业综合体1号楼1楼71-197号商铺及4楼整层商铺（以下称“租赁商铺”)租赁给被告，租赁期限为10年，即自2017年10月18日起至2027年10月17日止。1楼租赁商铺建筑面积为175.11平方米，租金为160元/平方米/月；4楼租赁商铺建筑面积为6545.55平方米，租金为53元/平方米/月，租赁商铺每两年为一个涨租期，下个租期租金涨幅均为上期租金标准的5%，商铺租金每半年支付一次。《商铺租赁合同》签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁商铺，但被告并未按照合同约定期限向原告交付租金，被告延付租金的行为已构成严重违约。原告多次要求被告清偿欠付租金未果，请求人民法院依法判决。被告装付宝公司答辩称，2015年9月25日原、被告以自然人名义签订了租赁合同。原告应在2016年3月1日交付房屋但是没有交付，后双方协商签订了免租期的合同，合同中交付定金的日期是在2015年。原告曾口头承诺一些优惠政策，但是一直没有实现。房屋刚交付使用停车场就开始收费，客户无法进入。原告违约在先应该赔偿被告十年租金的10%。现同意解除合同，而且已经于2018年7月11日向原告交付本案涉案房产。关于租金的问题，确实有欠付的情况，但数额不认可。使用房屋期间，原告停水停电导致商场无法运行，应该扣除部分租金。后来虽然签了承诺书，都是在停水停电没有办法正常经营情况下被逼无奈签的，所以租金起算日期应该按照合同计算，即2017年10月18日-2018年7月11日。关于违约金，即使承担违约金也应该按照银行利息计算。并且我公司向商场投入很多，被告受到损失。请求人民法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明,2017年4月18日，原告安泰公司与被告装付宝公司签订《商铺租赁合同》，约定：安泰公司将位于青海省西宁市××区号安泰华庭商业综合体1号楼1楼71-197号商铺及4楼整层商铺租赁给被告装付宝公司，租赁期限为十年。合同约定1楼租赁商铺的建筑面积为175.11平方米，租金为160元/平方米/月，4楼租赁商铺建筑面积为6545.55平方米，租金为53元/平方米/月。安泰公司免收装付宝公司自装修之日起6个月租金（自2017年4月18日起至2017年10月17日止）。装付宝公司应于2015年9月10日前向安泰公司支付保证金500000元。商铺租金由乙方每半年向甲方支付一次。首期半年租金合计2249590元于2017年9月1日之前付清。以后分别于每年4月1日前和10月1日前按照合同约定的租金标准及涨幅标准支付后续下半年的全额租金。合同签订后，2017年4月18日安泰公司将涉案商铺交付装付宝公司，双方签订《房屋交付确认书》，装付宝公司依约向安泰公司支付500000元保证金。因装付宝公司未按照合同约定支付房屋租金，2017年8月31日装付宝公司向安泰公司出具《承诺书》，承诺：“本公司于2017年9月1日前向贵公司支付首期半年租金2249590元，因公司自身经营运作问题，不能按照约定时间支付首期半年租金。本公司为免严重违约，恳请给予一个月延期付款时间，保证于2017年10月1日之前全额付清上述首期半年租金。本公司郑重向贵公司承诺，若本公司不能再此期限之前付清首期租金全款，则本公司在承担原合同第十一条第二款约定违约责任的基础上自愿承担如下违约责任并确认：一、撤销原合同第三条第三款关于贵公司给予本公司免租期的优惠条款约定，由本公司向贵公司全额支付自2017年4月18日起至2017年10月18日止的租金共计2624521.67元……”。2017年10月1日装付宝公司未能按照承诺向安泰公司支付房屋租金，2017年11月16日、2018年5月14日分别向安泰公司作出书面承诺，承诺书中认可撤销租赁合同中给予免租期的约定、逾期租金金额共计6748770元，承诺全额支付2017年4月18日至实际撤场之日止的全部房租欠款，并承担违约责任。后装付宝公司未能按照承诺支付商铺租金。2018年7月11日，双方签订《租赁商铺交还确认书》，装付宝公司将涉案商铺交还安泰公司。庭审中双方确认安泰公司与装付宝公司签订的《商铺租赁合同》于2018年7月11日解除。另查明，涉案商铺由西宁苑博物业管理有限公司进行物业管理，该公司企业类型为有独立法人资格的有限责任公司。根据双方的诉辩主张，本案从以下方面分析认定：一、关于双方之间房屋租金应如何计算以及具体数额应如何认定。安泰公司认为，双方签订的《商铺租赁合同》虽约定租金应自2017年10月18日开始计算租金，但因装付宝公司未按照约定支付租金构成违约，装付宝公司出具书面承诺书撤销免租期六个月的条款，涉案商铺应自2017年4月18日起计算租金至2018年7月11日，共计14个月零23天，租金合计为5536492.18。装付宝公司认为，对《商铺租赁合同》以及《承诺书》的真实性予以认可。承诺书是由安泰公司起草，签订日期是在停水停电期间的，没有办法才签订的。变更起租期应该以合意的形式确定，承诺书只是单方承诺。本案应自2017年10月18日至2018年7月11日止计算租金，但应扣除租期内停水、电、电梯天数54天的租金，愿意用保证金500000元抵扣欠付的租金，实际应付租金为2162015.43元。本院认为，安泰公司与装付宝公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同。双方均应按照合同约定履行各自合同义务，装付宝公司未按照合同约定支付租金，构成违约。违约事实发生后装付宝公司承诺撤销免租期六个月的条款，系双方当事人对合同内容的变更、确认，因此本案商铺租金应自2017年4月18日起计算。装付宝公司主张扣除租期内因停水停电54天的租金，因停电、停水行为系物业管理者与被管理者之间基于物业服务合同产生的权利义务关系，与商铺租赁合同关系属不同法律关系，因此装付宝公司主张扣减54天租金的抗辩理由不能成立。2017年4月18日至2018年7月11日期间租金为5536492.18元（一层商铺租金：175.11×160元×14月+175.11×160元÷30天×23天=413726.56元；四层商铺：6545.55×53元×14月+6545.55×53元÷30天×23天=5122765.62元），扣减装付宝公司保证金抵扣租金500000元，装付宝公司欠付安泰公司租金5036492.18元。二、关于安泰公司主张违约金9944326.04元是否成立的问题。安泰公司认为，根据《商铺租赁合同书》的约定，被告逾期支付租金的行为构成严重违约，且导致合同无法继续履行，被告应按照十年租金总额的20%向原告支付违约金，违约金共计9944326.04元。装付宝公司认为，《商铺租赁合同书》约定的违约金过高，如果违约也应该以拖欠租金的数额按银行同期贷款利率计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。原告安泰公司依照合同约定按照按照十年租金总额的20%作为违约金，金额达9944326.04元，但未提交证据证实拖欠租金造成的实际损失数额。根据现有证据，按照中国人民银行贷款基准利率计算欠付租金的利息作为安泰公司的实际损失，符合本案实际。根据双方合同约定，双方约定的租金付款时间分别为2017年9月1日(支付2017年10月18日至2018年4月17日租金2249590元)、2017年10月1日(支付2017年4月18日至2017年10月17日期间租金2249590元)、2018年4月1日(支付2018年4月18日至2018年7月11日期间租金1037312.18元),因此2017年9月1日、2017年10月1日、2018年4月1日应分别作为利息的起算时间,2018年9月13日安泰公司起诉之日为利息计算的截止时间。双方认可装付宝公司支付的500000元保证金扣减租金,因此2017年9月1日装付宝公司应支付的租金为1749590元，2017年中国人民银行贷款一至五年期基准利率为4.75%，2018年中国人民银行贷款一年期基准利率为4.35%。经核算利息分别为：1.85837.7元（1749590元×4.75%×1年零12天）；2.101464元（2249590元×4.75%×11个月零12天）；3.24045.3元（1037312.18元×4.35%×6个月零12天），合计211347元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。装付宝公司未按照约定支付租金，构成违约其应承担违约责任并支付违约金，安泰公司未提交证据证实其实际损失，而银行贷款利率计算利息可认定为安泰公司应取得而未取得租金所造成的实际损失，同时违约金的设置是以实际损失为基础体现惩罚性并且以不超过实际损失的30%为限度，因此装付宝公司应支付的违约金为274751.1元（211347+211347×30%）。综上所述，装付宝公司欠付安泰公司房屋租金5036492.18元、应支付违约金274751.1元，安泰公司主张房屋租金及违约金的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十三条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、西宁安泰房地产开发有限责任公司与青海装付宝信息管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年7月11日解除；二、青海装付宝信息管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付西宁安泰房地产开发有限责任公司租金5036492.18元、违约金274751.1元，合计5311243.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114684.91元（西宁安泰房地产开发有限责任公司预交），由青海装付宝信息管理有限公司负担39337元，西宁安泰房地产开发有限责任公司负担75347.91元。青海装付宝信息管理有限公司应负担的诉讼费于判决生效后十日内给付西宁安泰房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 王 鹏审 判 员 李 娟人民陪审员 黄蓓莉 二○一八年十二月十七日书 记 员 马 馨附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十四条第二款、第三款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。