湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4397号原告：浙江宝业物业服务有限公司湖北分公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中南二路****办公室。负责人：程焜。委托诉讼代理人：张颖，该公司员工。委托诉讼代理人：毛颖，该公司员工。被告：刘威，男，1987年12月19日出生，·汉族。原告浙江宝业物业服务有限公司湖北分公司（以下简称：物业公司）诉被告刘威物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人张颖、毛颖，被告刘威，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的2016年10月1日至2017年9月30日的物业费用2138元及滞纳金390元，共计2528元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月16日，原告与湖北宝业房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对小区提供前期物业管理服务，双方对物业服务内容及其收费标准进行了约定。自该合同生效之日起，原告本着诚实信用原则，严格按照双方的合同约定开始提供完善的物业管理服务。2015年8月30日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定了物业管理服务的内容、质量，收费依据及计算标准、起始时间和违约责任。被告身为业主，自原告交房之日起开始享受原告提供的物业服务，也开始承担缴纳物业服务费的义务。但在无正当理由的情形下，自2016年10月1日至2017年9月30日，被告却没有按照双方的合同约定及时向原告履行交纳物业费的义务。在此期间，被告累计共欠交费2138元及滞纳金390元。原告曾采取多种方式和途径，多次向被告催交物业费，包括走访调查欠费原因、发送律师函，但被告均以各种理由搪塞或据不理睬。为维护原告合法权益，保证小区物业管理正常进行，诉至法院，请求判如所请。被告刘威辩称：1、物业服务协议的签署违背了自愿原则，合同签订时，交纳物业费、签订物业服务协议是取得房屋钥匙的必需条件；2、原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中第十条对违约责任的约定为，如被告违约需要支付滞纳金，如原告违约则没有约定实际的惩罚措施，合同缺乏公平性；3、原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》违背诚信原则，该协议与原告和开发商签订的《前期物业服务合同》中对违约责任、停车费、物业服务内容、质量标准等约定的内容不一致；且原告实际收取的停车费超过了原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定数额的50%；原告主张的违约金缺乏依据；4、原告未按照合同履行自身义务，未提供完善的物业服务，对于被告提出的具体改善意见消极应对，被告只能通过欠交物业费的方式表达对原告服务水平和态度的不满；（1）原告物业管理服务不完善、业主满意率低，理由为，在长江日报公布的2016年武汉市物业红黑榜中原告排名后十位，原告发布的物业服务2017年度报告显示小区有36%的业主未交费；（2）原告未依照《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定履行义务，未公示物业管理的收支情况；未对小区共用部位、共有设施设备进行及时充分的维护，如垃圾中转站未做到垃圾日产日清、公共门厅楼梯间维护不足、电梯维护管理不足、消防设施损坏后未及时维修、对地下停车场的清洁方式不专业、公共设施的设置不合理；（3）原告对待业主提出的意见态度敷衍、原告公示的有效联系方式未及时更新、阻扰业委会的成立和活动；（4）原告漠视业主的利益，为举办展销会获取利益，占用公共道路；值班人员未持证上岗，消防演练时工作人员不会使用小区应急广播系统警示危险，引导业主疏散；收到报警信号后未按照程序处置，安全意识薄弱；公共区域存在安全隐患；（5）小区停车位紧张，停车费高昂，未公示准确的停车费收费依据。5、原告将诉讼当做工具，不积极解决问题。我方拒绝交纳违约金，且物业费应打七折。经审理查明，被告刘威系业主，房屋建筑面积89.07平方米，房屋所在楼层为16层。2013年7月16日，原告物业公司（合同乙方）与湖北宝业房地产开发有限公司（合同甲方，以下简称：宝业房地产公司）签订了《前期物业服务合同》（以下简称：《合同》），约定由原告物业公司为小区提供前期物业服务，其中对物业服务的内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护以及违约责任等作出了约定，其中服务费用部分约定：“本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1-6层按1.80元/月·平方米,7-33层按2元/月·平方米……整个项目住宅整体交付一年后，住宅物业管理费每年按0.1元/平方米递增……临时停放车辆：白天（7:00-19:00）半小时以上2元，晚上（19:00-7:00）半小时以上3元，12小时以上24小时以内不超过24元……物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度第一个月10日前履行交纳义务”等内容。2015年8月30日，原告物业公司（合同甲方）与被告刘威（合同乙方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》），《协议》对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用、违约责任等作了约定，其中物业管理服务费用部分约定：“……物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在交费年5日前履行交纳义务；物业服务费收费标准（按房屋建筑实测面积计收），高层住宅1-6楼1.80元/㎡/月，7楼及以上2元/㎡/月；按武汉市相关规定，房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业服务费全额收取……物业服务费用标准按武汉市物价局审核标准调整”等内容。在其他有偿服务费用部分约定：“……车辆停泊服务费和停车场地使用费以后期服务中心公示的收费标准为准……停车场车位使用人应与物业服务企业签订书面的车辆停泊服务协议（临时停车除外）……”等内容。在违约责任部分约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金……”等内容。协议签订后，原告物业公司为包括被告刘威在内的小区业主提供了物业服务，被告刘威自2016年10月1日起未缴纳物业服务费，理由同其辩称意见。经催缴后两被告尚未交纳，故有本案诉讼。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业费催缴通告、欠费业户走访记录表以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告物业公司由建设单位宝业房地产公司选聘，双方签订的《合同》，未违反法律的强制性规定，为有效合同。原告物业公司据此与被告刘威签订了《协议》，被告刘威辩称协议的签署违背了自愿原则，被告刘威具有完全民事行为能力，其未提交证据证明其签订合同时有受欺诈、胁迫或趁人之危等情形，不足以证明合同的签订违背了自愿的原则，本院不予采纳其该项意见；被告刘威辩称协议对违约责任的约定缺乏公平性，但其陈述和举证均不足以证明违约责任条款的约定使双方的权利和义务严重不对等或承担的责任和风险显然不合理，故本院不予采纳该项辩称意见；关于被告刘威辩称《合同》与《协议》中部分内容不一致，《合同》与《协议》的签订主体及其权利义务以及条款的内容均不相同，《合同》系小区建设方宝业房地产公司与原告物业公司所签订，《协议》系原告物业公司与作为业主的被告刘威所签订，内容有不一致之处，不属于业主可欠交物业服务费的正当理由。故原、被告签订的《协议》未违背双方的真实意思表示，为有效合同，对原告物业公司及被告刘威均具有约束力。关于被告辩称停车费的收取不符合《协议》中的约定，超出了约定数额的50%，《合同》及《协议》中对停车费作出了约定，在合同的履行中，停车费的收取涉及停车费的构成，价格调整的相应程序等问题，可能涉及其他主体，双方均未提交证据证明己方主张的事实或意见，而本案中原告物业公司未提出停车费的诉讼请求，双方就停车费可另行处理。关于被告刘威辩称原告未按照合同履行自身义务，未提供完善的物业服务，对被告提出的具体改善意见消极应对。物业红黑榜的排名系有关主体对物业服务的评价，物业费交费率的数据受多重因素影响，不能据此证明原告未履行合同义务，亦不能作为拒绝交纳物业费的正当理由；被告辩称原告未公示物业管理的收支情况，未对小区共用部位、共有设施设备进行及时充分的维护，对待业主意见的态度敷衍，原告公示的有效联系方式未及时更新，阻扰业委会的成立和活动，未公示准确的停车费收费依据，停车位紧张，停车费高昂，原告将诉讼当做工具，不积极解决问题等，被告刘威提交的证据不足证明原告物业公司有明显违反物业服务合同的事实。故本院对被告刘威的上述意见均不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《合同》及《协议》签订后，原告物业公司已为被告刘威在内的小区业主持续提供了物业服务，并在被告刘威欠费后履行了催告的义务，被告刘威自2016年10月1日起未依约交纳物业服务费的行为已构成违约，本院对物业公司要求刘威支付物业费的诉讼请求予以支持，经计算2016年10月1日至2017年9月30日共12个月的物业服务费为2137.68元（89.07平方米×2元/月每平方米×12月）。关于原告主张支付违约金的诉讼请求，考虑被告提交的证据能够证明原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，虽然被告据此未交纳物业费的依据不足，但并非恶意拖欠。本院综合实际情况，酌情免除被告支付逾期交纳物业服务费违约金的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘威于本判决生效之日起十日内向原告浙江宝业物业服务有限公司湖北分公司支付2016年10月1日至2017年9月30日的物业服务费2137.68元；二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司湖北分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（已减半收取）由被告刘威负担（上述款项已由原告浙江宝业物业服务有限公司湖北分公司预交，被告刘威于本判决生效之日起十日内直接向原告浙江宝业物业服务有限公司湖北分公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一八年十二月三日法官助理罗婷书记员颜晓霞