上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初82056号原告：陆燕，男，1955年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾涛，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。被告：马青海，男，1969年1月4日出生，回族，户籍地青海省。原告陆燕与被告马青海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆燕的委托诉讼代理人顾涛、付润辉，被告马青海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆燕向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年5月18日就上海市浦东新区紫薇路XXX号商铺(以下简称系争房屋)签订的租房协议于2018年9月17日解除；2.被告支付2018年5月18日起至实际迁出之日止的租金(以每月6,000元标准，已扣除厨房一间的租金)；3.被告支付原告利息(以36,000元为基数，按同期银行贷款利率标准，从2018年5月18日起计算至全额给付之日止)；4.被告立即腾空并返还系争房屋。事实和理由：2016年5月18日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将系争房屋出租给被告经营餐饮，合同对租期、租金等作了约定。后因系争房屋的厨房于2017年8月14日被拆除，双方对租金标准产生争议。2018年4月16日，经上海市浦东新区人民法院判决，系争房屋2017年11月18日至2018年5月17日的租金由合同约定的42,500元调整为33,500元。因合同约定2018年5月17日至11月7日的租金为45,000元，较前半年增加2,500元，故每月租金应调整为6,000元。但被告至今未履行判决义务，且拒绝支付2018年5月18日起至今的租金。根据合同约定，被告的行为已构成根本违约，原告有权要求解除诉争合同，恳请法院判如所请。马青海辩称，不同意原告诉请。2017年5月17日被告支付了半年房租后不久系争房屋的厨房就被拆了。在拆违的过程中，被告支付了租金，房屋被告没使用，所以原告不应再收取租金，这笔租金应当抵作下半年租金。厨房被拆除之后，被告损失巨大，因为2017年上半年被告刚装修过系争房屋，所以不同意解除合同。系争房屋内的厨房是违章搭建，被告租赁的时候不知道。产证上建筑面积是37平方米，实用面积只有29平方米，而被告以为所有的面积都是有证的。在厨房没拆之前被告还在系争房屋内办理了营业执照。上次原告起诉被告，被告没有支付租金是因为双方对后续租赁事宜未谈妥，被告要求与原告重新商谈租金标准，重新签订协议后再支付租金。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告所有。2016年5月18日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将系争房屋(包括底铺一间、厨房一间、阁楼一间)出租给被告开设兰州拉面店。租借期为2016年5月18日至2019年5月17日。第一年租借费80,000元，从2016年5月18日起至2017年5月17日止；第二年租借费85,000元，从2017年5月18日起至2018年5月17日止，第三年租借费90,000元。每年租费均实行先交后租。2016年5月17日交上半年40,000元，2016年11月17日交下半年40,000元。2017年5月17日交上半年42,500元，2017年11月17日交下半年42,500元。2018年5月17日交上半年45,000元，2018年11月17日交下半年45,000元。如不交出租金，必须搬出并终止租房协议。上述协议签订后，被告按约支付了截止至2017年11月17日的租金。2017年8月14日，原告交付被告使用的系争房屋中的厨房一间因没有合法建造手续而被相关行政部门拆除。2018年1月23日，原告委托律师向上述系争房屋地址寄送收件人为“马泰多”的《律师函》，要求被告支付2017年11月18日至2018年5月17日期间的租金42,500元。2018年3月，原告诉至本院【案号：(2018)沪0115民初21491号】，要求：1.判令解除原、被告就系争房屋签订的《租房协议》；2.判令被告支付原告自2017年11月17日起暂计至2018年5月16日(实际计算至迁出之日)的租金42,500元；3.判令被告支付原告以42,500元租金为基数，从2017年11月17日起暂计算至2018年5月16日(实际计算到全额给付之日止)，按同期银行贷款利率计算的利息(暂计利息300元)；4.判令被告立即迁出系争房屋。本院经审理，判决如下：一、原告陆燕、被告马青海签订的《租房协议》中涉及厨房一间的租赁部分无效；二、被告马青海应于本判决生效之日起七日内支付原告陆燕自2017年11月18日始至2018年5月17日止的租金33,500元(该款与原告应退被告租金6,000元相抵扣，被告实际应付原告27,500元)；三、驳回原告陆燕的其余诉讼请求。该判决已生效。前案判决后，被告未支付原告2018年5月18日起的租金。原告催讨租金无着，起诉来院。本院于2018年11月11日将起诉状及证据副本、应诉通知书等材料送达被告。庭审中，被告称其于2017年12月28日恢复营业，其尚未履行前案判决内容。2018年5月18日起的租金，被告认为应当按照每月7,500元的一半即每月3,750元计算，并且原告应当再延长三年租期，并表示被告已承租系争房屋16年，若合同解除，原告应当返还被告16年来非法收取的租金32万元，赔偿被告办理营业执照的费用6.50万元及装修损失25万元，原告承担违约责任17万元。现系争房屋仍由被告经营使用。另查明，2016年12月8日、13日，被告分别取得经营场所为上海市浦东新区张江镇紫薇路XXX号1层的《营业执照》和《食品经营许可证》。系争房屋中底层商铺一间的建筑面积为29.67平方米。厨房一间系紧邻于上述底层商铺北侧，没有取得合法建造手续搭建。双方对上述厨房间的面积，原告认为约14平方米，被告则认为12.87平方米左右。本院认为，原、被告于2016年5月18日签订的《租房协议》，该协议中涉及厨房一间因不具备建设工程规划许可而被行政部门勒令拆除，本院生效判决已确定前述《租房协议》中涉及厨房一间的租赁部分无效。由于无效部分的租赁物已被拆除，鉴于被告在前案中要求由法院核减租金后、继续履行有效部分租赁协议的请求，本院于前案中驳回了原告解除合同的诉请，并对双方争议的租金计算标准作出了处理。前案判决已经生效，当事人应当切实履行各自义务。根据被告的陈述，被告已于2017年底恢复了在租赁房屋内的经营，其占有、使用租赁物期间的租金应当向原告支付。在前案判决已对租金标准进行了调整的情况下，被告仍以要“重新签订协议，重新定租金标准”为由，拒绝支付应付租金，原告据此解除合同，本院予以准许。原告诉请确认涉案《租房协议》于2018年9月17日解除，未提供相应依据。鉴于原告的本意欲解除合同，涉案《租房协议》的有效部分于原告的解除通知即起诉状副本送达被告之日解除。合同解除后，被告理应返还系争房屋并支付欠付的租金及使用费。至于本案的租金及使用费标准，因租赁面积系确定租金标准的重要参考因素，故虽然合同约定第三年的租金较之第二年上涨5,000元，但在厨房因不可归责于被告的原因被拆除后，涉案租赁合同的使用面积减少了十来平方米，上述关于租金上涨的约定显然不能完全适用。原告亦不能说明在厨房被拆的情况下，2018年5月18日起的租金计算标准合理的上涨幅度。本院在综合考虑厨房被拆对从事餐饮服务的被告正常经营造成的影响程度及前案判决的依据，确定被告仍按前案确定的租金标准支付2018年5月18日起至实际返还房屋之日的租金及使用费。合同约定被告应于2018年5月17日支付半年租金。被告逾期付款，原告要求其按银行贷款利率标准支付相应的逾期付款利息，符合合同约定及法律规定，可予支持。本院根据前述确定的租金标准将利息基数调整为33,500元。因被告拒付租金的违约行为致使涉案租赁合同解除，被告在庭审中主张若合同解除，原告应返还非法收取的租金32万元、赔偿被告办理营业执照的费用6.50万元及装修损失25万元，承担违约责任17万元，均无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十一条的规定，判决如下：一、原告陆燕与被告马青海于2016年5月18日签订的《租房协议》有效部分解除；二、被告马青海应于本判决生效之日起十五日内腾空上海市浦东新区紫薇路XXX号房屋，并将前述房屋返还原告陆燕；三、被告马青海应于本判决生效之日起十五日内支付原告陆燕租金及使用费，以每月5,583元为标准，从2018年5月18日起计算至实际返还房屋之日止；四、被告马青海应于本判决生效之日起十五日内支付原告陆燕逾期支付租金的利息，以33,500元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，从2018年5月18日起计算至实际付款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费720元，减半收取计360元，由被告马青海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年十二月十九日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。