海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初41号   原告：王日藩,男,1994年11月4日出生,汉族,住海口市。   委托诉讼代理人：周兴源，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何壮，海南金裕律师事务所律师。   被告：杨海涛,男,1970年10月17日出生,汉族,现住海口市。   被告：吴淑娃,女,汉族,1980年7月1日出生,住海口市。   委托诉讼代理人：李家新，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：朱家君，北京大成（海口）律师事务所律师。   原告王日藩诉被告杨海涛、吴淑娃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王日藩及委托诉讼代理人周兴源，被告吴淑娃及杨海涛、吴淑娃的共同委托诉讼代理人朱家君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王日藩向本院提出诉讼请求：1、被告杨海涛赔偿原告经济损失共计614125元；2、被告吴淑娃对上述款项承担连带责任；3、本案的诉讼费用、律师费等费用由两被告承担。事实与理由：2015年2月8日，原告与被告杨海涛签订了《协议书》，约定被告杨海涛将登记于其本人名下位于海口市××区房建筑面积100平方米拆迁安置房，以450000元的价格转让给原告。合同签订后，原告依约按时付清全部购房款。但是，在合同实际履行期间，即2017年11月29日，该协议书被本院（2017）琼0107民初7473号判决以被告杨海涛处分涉案房产未经被告吴淑娃同意为由，认定上述《协议书》无效。由于被告杨海涛在与原告签订合同时，隐瞒其处分夫妻共有财产未经被告吴淑娃同意的事实，致使《协议书》的合同目的无法实现。被告杨海涛的行为属于明显的欺诈行为，应赔偿原告其占用原告资金期间的利息损失64125元（以购房款450000元为基数，按照中国人民银行公布的三年期限的同期银行贷款利率4.75%计算，暂计至2018年2月8日）。因被告杨海涛的原因造成《协议书》无效，致使原告无法取得房屋无房用于结婚，所以被告杨海涛应按附近同等质量新房的差价对原告进行赔偿550000元（按10000元/㎡计算，与本案涉案房屋4500元/㎡的差价为5500元/㎡）。另，该《协议书》从签订至被确认无效都在被告杨海涛和被告吴淑娃的夫妻关系存续期间，被告吴淑娃作为被告杨海涛的妻子，应对被告杨海涛的行为承担连带责任。   被告杨海涛、吴淑娃共同辩称：本案系合同无效后缔约过错损失赔偿，该损失不属于婚姻法规定的夫妻共同债务范畴，属于被告杨海涛过错行为导致的法定之债，与夫妻共同债务无关；原告主张的律师费并不是原告所应当支出的必要损失。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交（2017）琼0107民初7473号《民事判决书》，证明被告杨海涛欺诈原告，致使《协议书》无效。原告已经依约付清全部购房款；提交《协议书》，证明2015年2月8日，原告与被告杨海涛签订关于买卖安置房的《协议书》；提交《结婚证》，证明两被告是合法的夫妻关系；提交房屋报价网页截图，证明2018年3月份，涉案安置房小区附近的德盛华庭小区的房屋均价为12314元；江湾兰小区的房屋均价为12783元；首丹雅苑小区的房屋的均价为11409元；原告提交《法律事务委托合同》及发票，证明被告违约导致原告不得不诉讼解决并委托律师提供法律帮助的事实；提交《被征收人土地房屋产权登记表》，证明涉案房屋的土地为住宅用地；提交《红城湖路延长线贯通工程项目选房确认书》，证明涉案房屋的土地为A地块；提交《规划建设用地线作业表》、《海土资源琼山字（2013）18号函》、《海口市国用（2010）第XXX号国有土地使用证》，证明涉案房屋的土地坐落在海口市国用（2010）第XXX号国土证内，土地性质为出让地。被告对原告提交证据的真实性无异议，本院予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨海涛与吴淑娃系夫妻关系。2015年2月8日，被告杨海涛与原告签订《协议书》，约定将位于海口市××区面积100㎡的拆迁安置房以450000元的价格转让给原告王日藩。同日，原告向被告杨海涛支付100000元购房款；2015年3月8日至2017年7月30日期间，原告累计向被告支付购房款350000元。2017年11月16日，被告杨海涛从海口市琼山区征收局领取诉争房屋的选房确认书，并选定红城湖延长线安置房选定A地块X号楼X单元XXX房，面积为101.18㎡。   2017年10月23日，被告吴淑娃以被告杨海涛擅自处分夫妻共同财产侵害其合法权益为由向本院提起诉讼，要求确认杨海涛与王日藩之间签订的《协议书》无效。本院于2017年11月29日作出（2017）琼0107民初7473号民事判决书，判决确认杨海涛与王日藩于2015年2月8日签订的《协议书》无效；王日藩返还吴淑娃、杨海涛《海口市房屋征收补偿协议书》一份、中国农业银行记账凭证一份、拨款凭证（收款通知）一份并返还临时过渡补助费47900元；吴淑娃、杨海涛共同返还王日藩已付房款450000元，经折抵后需返还400100元。本院于2017年12月19日宣判后，双方均未上诉，该判决已经于2018年1月4日发生法律效力。   诉讼过程中，依原告申请，本院委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司海南分公司对诉争的海口市××区房的价值进行司法鉴定评估。因委托评估标的缺少产权资料，无法确定不动产登记的产权人、建筑面积、房屋用途等相关信息，鉴定无法完成。该公司在《关于（2018）琼山鉴委字第25号司法鉴定项目评估特别说明》中载明：“由于鉴定对象位于海口市××区的安置房，一般情况下安置小区土地使用权类型为划拨......所以评估存在以下情况：一、如果本次鉴定对象的土地使用权类型为划拨国有土地使用权，在没有土地分摊面积资料的情况下，我们无法评估岀鉴定对象海口市琼山区府城镇上丹经济社红城湖路延长线安置小区2号楼B单元201划拨土地使用权状况下的房地产价值。也就是说评估出来的是出让土地使用权状况下的房地产价值（即在没有土地分摊面积数据资料的情况，评估价值中无法计算应扣除的土地出让金）；二、如果如果本次鉴定对象的土地使用权类型为划拨国有土地使用权。评估结果为划拨土地使用权状况下的房地产价值，则此评估结果与《王日藩与杨海涛、吴淑娃房屋买卖合同纠纷案补偿证据目录》中三个小区的销售均价是不可直接比较......”本案中，诉争房屋土地登记在海口市土地储备整理中心名下，诉争房屋未进行不动产登记，无法确定房产所座落的宗地信息。   本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该规定中的损失范围，应为受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失，包括所受损害和所失利益。所受损害一般为直接损失，是指既有财产的减少，如缔约费用、准备履约费用、已付金钱产生的利息等。所失利益一般为间接损失，是指既有财产本应增加而未增加的部分，包括因丧失了与第三人另行缔约的机会所产生的损失等。本院（2017）琼0107民初7473号民事判决书判决确认原告与被告杨海涛之间的《协议书》无效并判令两被告返还原告购房款。现原告起诉主张因该《协议书》无效造成的损失，亦包括两个方面：一是被告杨海涛占用原告资金的损失；二是因合同目的不能实现而产生的与诉争房屋相近的同等质量房屋的差价损失。   关于资金占用损失的问题。原告于2015年2月8日签订协议当天向被告杨海涛支付100000元。至2017年7月29日止，原告陆续向被告杨海涛支付剩余购房款350000元。合同无效后，该资金的占用利息系原告的直接损失，被告依法应予赔偿。被告应付资金占用损失为：以各次支付数额为基数，按照中国人民银行公布的三年期限的同期银行贷款利率4.75%标准，以原告陆续支付购房款的时间为起点计算至本院（2017）琼0107民初7473号民事判决书发生法律效力之日（2018年1月4日）。具体的基数、起算时间、数额为：以100000元为基数，自2015年2月8日起计算为13999.31元；以10000元为基数，自2015年3月8日起计算为1362.99元；以10000元为基数，自2015年4月3日起计算为1328.68元；以10000元为基数，自2015年5月7日起计算为1283.82元；以10000元为基数，自2015年6月8日起计算为1241.60元；以10000元为基数，自2015年7月8日起计算为1202.01元；以10000元为基数，自2015年8月4日起计算为1166.39元；以10000元为基数，自2015年9月1日起计算为1129.44元；以10000元为基数，自2015年10月7日起计算为1081.94元；以10000元为基数，自2015年11月7日起计算为1041.04元；以10000元为基数，自2015年12月7日起计算为1001.46元；以10000元为基数，自2016年1月7日起计算为960.56元；以10000元为基数，自2016年2月6日起计算为920.97元；以10000元为基数，自2016年3月7日起计算为881.39元；以10000元为基数，自2016年4月6日起计算为841.81元；以10000元为基数，自2016年5月4日起计算为804.86元；以10000元为基数，自2016年6月7日起计算为760.00元；以10000元为基数，自2016年7月7日起计算为720.42元；以10000元为基数，自2016年8月6日起680.83元；以10000元为基数，自2016年9月5日起计算为641.25元；以10000元为基数，自2016年10月8日起计算为597.71元；以10000元为基数，自2016年11月5日起计算为560.76元；以10000元为基数，自2016年12月4日起计算为522.50元；以10000元为基数，自2017年1月7日起计算为477.64元；以10000元为基数，自2017年2月3日起计算为442.01元；以10000元为基数，自2017年3月6日起计算为401.11元；以10000元为基数，自2017年4月7日起计算为358.89元；以10000元为基数，自2017年5月2日起计算为325.90元；以10000元为基数，自2017年6月5日起281.04元；以10000元为基数，自2017年7月3日起计算为244.10元；以60000元为基数，自2017年7月29日起计算为1285.75元。以上占有资金的利息损失总计为：38521.18元。   关于因合同目的不能实现而产生的与诉争房屋相近的同等质量房屋的差价损失问题。该损失实质上应理解为原告因为诉争合同无效而丧失了与第三人另行缔约的机会而产生的损失。原、被告双方签订的《协议书》在履行两年半多的时间后被认定为无效。诉争房屋及周边房价上涨，原告不能再以《协议书》签订当时的价格重置房屋。虽然诉争房屋属于拆迁安置房，但无论原告再购买拆迁安置房还是同等地段商品房，丧失了交易时机已是客观事实。诉争房屋虽因未进行不动产登记，无法确定房产所座落的宗地信息而无法评估岀价值，但该房屋本身是否增值以及增值额度不是确定本案丧失交易机会损失的唯一途径。参照海口市自2015年2月至2017年12月（判决书送达之月）期间住宅房价涨幅情况，即可计算出原告因丧失交易机会而产生的信赖利益损失。中国房地产协会主办的中国房价行情数据平台上公布的海口市2015年2月的住宅平均单价为7395元/㎡;2017年12月为12851元/㎡。二者之间的差额5456元可作为海口市住宅在此期间的涨幅标准予以参照，本案诉争房屋面积为101.18㎡，故原告丧失交易机会损失为552038.08元（5456元/㎡X101.18㎡）。   关于原被告双方的过错比例问题。本案诉争的《协议书》经生效判决确认为无效，被告杨海涛未经共有权人同意或事后追认，其对擅自出卖房屋的行为存在过错。原告在购买房屋时，亦未对房屋买卖应由共有人同意尽到审查义务，对于合同无效亦有过错。本院综合全案情况，认定对于原告的损失双方各承担50%的责任。原告的损失总计为：590559.26元（552038.08元+38521.18元）。原告王日藩承担295279.63元，被告杨海涛承担295279.63元。被告杨海涛应在本判决生效后10日内向原告赔偿上述损失。被告吴淑娃与杨海涛系夫妻关系，在本案诉争合同履行过程中，原告分三十一次向杨海涛转账汇款450000元，被告吴淑娃应当知道在两年多的时间里家庭资金的变动情况，故本案基于合同无效产生的损失赔偿应为夫妻共同债务，依法应当承担连带赔偿责任。原告主张的律师服务费损失不属于合同无效产生的信赖利益损失范围，对该项诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：   一、限被告杨海涛于本判决发生法律效力后10日内向原告王日藩赔偿损失295279.63元；   二、被告吴淑娃对被告杨海涛的本判决第一项债务承担连带赔偿责任；   三、驳回原告王日藩的其他诉讼请求。   案件受理费人民币9941元，由被告杨海涛、吴淑娃负担4941元，原告王日藩负担5000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 王荔枝   人民陪审员 陈传汉   人民陪审员 李惠玲     二○一八年十二月二十七日   法官 助理 谭华暖   书 记 员 周柳冰   速 录 员 曾宪珠