广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初11988号原告：温志珍，女，1979年8月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李美，广东金马波士德律师事务所律师。被告：清远市世基房地产顾问有限公司，住所地清远市清城区永安北路**恒福上筑楼******。法定代表人：黄丽云，总经理。被告：卢震，男，1976年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：李朝晖，广东博厚律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：谢成秋，广东博厚律师事务所律师。被告：刘伯阳，男，1961年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，委托诉讼代理人：燕遥，广东金桥百信律师事务所律师。原告温志珍与被告清远市世基房地产顾问有限公司（以下简称世基公司）、卢震、刘伯阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温志珍的委托诉讼代理人李美，被告世基公司、卢震共同委托诉讼代理人谢成秋，被告刘伯阳的委托诉讼代理人燕遥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温志珍向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2018年1月1日签订的编号为NO.0000013的《订购书》；2.判决被告清远市世基房地产顾问有限公司、刘伯阳立即双倍返还原告已支付定金，合计20万元；3.判决被告卢震对被告世基公司、刘伯阳的前述返还定金义务承担连带责任；4.本案的诉讼费全部由三被告承担。事实与理由如下：2018年1月1日，原告与被告世基公司签订了编号为NO.0000013的《订购书》，约定：原告以110万元/套的认购价格，认购地址为广州市白云区广从一路332号311房的物业；在签署《认购书》时，支付10万元/套的定金，须于2018年4月2日前签署《商品房买卖合同》及办理相关的过户手续。签订《认购书》当天，原告在售楼处以刷POS机的方式向被告支付定金10万元。此后，世基公司一直不通知原告签署《商品房买卖合同》及其他文件，原告不停催促世基公司办理过户手续，但其一直不予理睬。为此，原被告双方因此事还曾到白云区××街道综合维稳中心进行调解和沟通，在此过程中，双方确认了被告违约的事实，且被告卢震承认收取了原告的10万元购房定金的事实，但最终未能得到有效的处理。原告查册得知，原告所购物业已于2018年1月30日被设定了巨额的抵押权，原告的购房目的已无法实现。原告在签订《认购书》时，世基公司向原告出具的不动产查册表没有显示产权人的姓名，世基公司也未告知原告其代为销售和代收房款的情形，也没有向原告出示过有关代售和代收款项的文件，世基公司是以自己的名义与原告签订合同并收取定金，原告一直以为世基公司是房屋产权人，直到世基公司未能按照合同约定于2018年4月2日之前办理过户手续，经原告与其他买家催促和报警后，原告才从中介口中得知世基公司不是产权人。由于原告是与世基公司签订《认购书》，因此仅确认合同相对方为世基公司。刘伯阳是涉案房屋的产权人，因此应当与世基公司一起承担双倍返还定金的责任。故诉至法院，请求判如所请。被告世基公司辩称：1.我司是一个中介公司，委托销售是一个常识，并不需要特别说明，而且我司在销售现场有公示委托文件。《认购书》中并未约定双倍退还定金，仅约定了退还定金，故原告要求双倍退还缺乏依据。2.我司是受刘伯阳委托出售涉案房屋，故应当由委托人刘伯阳向原告承担责任。涉案房屋现处于抵押状态，且未登记在刘伯阳名下，现在刘伯阳也无法将房屋交付给我司履行合同，因此我方同意解除《认购书》。被告卢震辩称：卢震是世基公司在广州地区开展业务的负责人，因此卢震仅是世基公司的员工，其仅是将其个人账户给世基公司使用，其收取的款项已经全部支付给世基公司，不存在卢震要承担责任的问题。本案中原告支付的定金是直接进入到世基公司的账号的，并未进入到卢震的账户。被告刘伯阳辩称：根据合同法的基本原则也就是合同的相对性原则，我方在本案中不应承担相关责任。至于被告世基公司依据委托关系向我方主张权利，是属于另外一个法律关系。当事人围绕着诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交认购书、收款收据、中国银联签购单、交易结果查询、委托书、不动产登记查册表，被告世基公司提交的委托策划销售代理合同、委托书、收款公示、关于春庭花园项目的授权委托书、支取费用确认书及明细、收条予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年1月1日，温志珍作为认购方，世基公司作为出售方，双方签订了《认购书》（编号为NO.0000013）一份，约定认购物业为广州市白云区广丛一路332号311号（以下简称涉案房屋），该物业认购价为1100000元。付款方式为一次性付款，定金100000元须于签署本认购书时付清。认购方须于2018年4月2日前到售楼部签署《商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》及有关文件。如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方。合同备注处注明：须于2018年4月2日前办理相关过户手续，否则已交定金将退还。上述《认购书》签订后，温志珍按世基公司的要求通过POS机刷卡的方式向世基公司支付了上述《认购书》约定的定金100000元，温志珍提交的中国银联签购单显示收款商户名称为“世基（广州）置业有限责任公司”，世基公司向温志珍出具收款收据确认已收到上述定金。世基公司未能在《认购书》约定的时间（2018年4月2日前）与温志珍签订《商品房买卖合同》。根据广州市房地产档案管出具的查册时间为2018年8月10日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2018年1月30日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州从化支行。另查明，世基公司于2009年10月12日成立，根据生成时间为2018年8月16日的企业信用信息公示报告，截止至报告生成时点，该公司股东为覃妙霞，程斯瀚，法定代表人为覃妙霞。2018年8月16日，该公司办理了法定代表人变更手续，法定代表人由覃妙霞变更为黄丽云，黄丽云也系世基公司现唯一股东。还查明，2017年4月21日，刘伯阳（甲方，委托方）与世基公司（乙方，代理方）签订了《春庭花园公寓项目委托策划销售代理合同》，约定：甲方把位于广州市广从一路春庭花园A栋2楼至3楼项目全部可售面积的整体的策划、营销工作委托乙方代理，包括策划、销售等事宜。等等。2017年6月16日，刘伯阳向世基公司出具《委托书》，主要内容为：本人刘伯阳现委托世基公司为我的合法代理人，全权对“春庭花园A栋2—3楼”代为出售及办理出售上述物业的相关手续、签署销售相关文件并收取售房款等事项。本人同意使用以下账户收取售房款：1.中国工商银行账号：62×××72，开户名：卢震；2.中国建设银行账号：62×××52，开户名：卢震。以上事项委托人均予承认，并承担由此产生的法律后果。本委托书有效期从前述之日起至委托事项完成为止。2018年2月10日，刘伯阳签署《支取费用明细确认书》，确认由2017年6月起至今，其从世基公司春庭花园A栋公寓客户交来的预售款中支取了1651716元。世基公司以清远市清城区人民法院正在审理世基公司与刘伯阳委托合同纠纷一案，本案审理应以该案裁决结果为前提为由向本院申请中止本案的审理。温志珍向本院申请向永平街道综治信访维稳中心调取其与世基公司、卢震之间关于房屋买卖合同的笔录、录音、录像等证据。本院认为：虽然刘伯阳与世基公司存在委托代理关系，但无证据证明温志珍在与世基公司签订《认购书》时已经知晓刘伯阳与世基公司之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对方主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，本案中温志珍已经选定受托人即世基公司作为其合同相对方，故《认购书》的双方当事人是世基公司和温志珍。该《认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。世基公司现无法将涉案房屋出售给温志珍，温志珍要求解除双方签订的《认购书》于法有据，世基公司对此亦无异议，本院予以支持。双方合同中约定了温志珍支付的100000元款项的性质为定金，《认购书》因世基公司违约而解除，故温志珍适用定金罚则要求世基公司双倍返还定金合计200000元，本院予以支持。因《认购书》不直接约束刘伯阳，故世基公司抗辩应当由刘伯阳承担《认购书》的责任于法无据，其抗辩意见本院不予采纳。温志珍以刘伯阳系涉案房屋的产权人为由要求其承担双倍返还定金的责任缺乏事实和法律依据。对于温志珍要求卢震对世基公司的债务承担连带责任的诉讼请求，由于卢震并非世基公司的股东，温志珍支付的定金也并非直接支付给卢震，故温志珍要求卢震承担连带责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。因世基公司和刘伯阳的委托合同纠纷的处理结果不影响本案的处理，故世基公司申请中止本案的审理依据不足，本院不予准许。温志珍申请调取的证据与本案争议事实无关，该申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十五条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告温志珍与被告清远市世基房地产顾问有限公司签订的《认购书》（编号为NO.0000013）；二、在本判决生效之日起三日内，被告清远市世基房地产顾问有限公司向原告温志珍双倍返还定金共200000元；三、驳回原告温志珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，被告清远市世基房地产顾问有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  关素娟人民陪审员  莫丽娟二〇一八年十二月十八日书 记 员  郭嘉嘉