成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初6949号 原告：杨洪波，男，1991年2月11日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：江贞，成都市双流区东升法律服务所工作者。 被告：游岸超，男，1979年1月7日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：李燕，女，1988年7月17日出生，汉族，住四川省渠县。 二被告的委托诉讼代理人：邓鑫、付亚灵，四川中沛律师事务所律师。 第三人：成都市新易居房产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道。 法定代表人：范智华。 原告杨洪波与被告游岸超、李燕、第三人成都市新易居房产经纪有限公司（以下简称：新易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洪波及其委托诉讼代理人江贞、二被告游岸超、李燕的委托诉讼代理人邓鑫、付亚灵到庭参加诉讼，第三人新易居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告杨洪波向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖居间合同；2、判令被告双倍返还定共10万元；3、判令被告支付违约金17万元；4、本案诉讼费、财产保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2017年7月29日，杨洪波购买游岸超、李燕位于成都市天府新区华阳大道一段 房屋，建筑面积80.14平方米，套二，房屋产权证号：成（天）房权证监证字第××号、43××81号，总价款85万元。双方在合同中约定，游岸超、李燕还银行按揭当日，杨洪波支付游岸超、李燕40万元购房款，游岸超、李燕向不动产管理局过户递件通过审核，杨洪波支付5万元，余款35万元由放贷银行支付给游岸超、李燕。当日，杨洪波支付了购房定金5万元，游岸超、李燕承诺将28万元房贷付清，并立即将案涉房屋过户至杨洪波名下。时至今日，游岸超、李燕并未将案涉房屋过户至杨洪波名下，此外，杨洪波得知案涉房屋被成都市中级人民法院、 双流县人民法院查封，无法转移和变更登记。因游岸超、李燕对案涉房屋真实情况的隐瞒，导致杨洪波遭受巨大损失。游岸超、李燕提供的房屋存在权属瑕疵，其违约行为造成房产不能过户，合同不能履行。请求法院依法判决。 被告游岸超、李燕辩称：1、同意解除合同。2、游岸超、李燕从未收到杨洪波支付的购房款，当时签合同时一并签了收据，但杨洪波并未支付定金5万元，杨洪波的诉讼请求是不成立的。杨洪波在2017年11月份起诉我方时，并未起诉过定金和违约金。杨洪波提起的诉讼是虚假诉讼，请求法院追究其责任。3、我方不存在违约行为。首先，签订合同时，杨洪波是知道房屋有抵押查封，中介也告知过他，不存在我方隐瞒。房屋买卖是重大交易行为，核实房屋的权属及抵押情况是原告最起码的交易义务。2017年8月15日我方通知杨洪波付40万元结按揭时，房屋只有一个法院查封，债务只有2万元，其他查封都是在8月15日之后，但杨洪波未支付40万元，目前没有到合同约定的过户条件。其次，查封与抵押是属于权利的限制，并不是我方丧失对房屋的处置权，权利限制解除后，是可以进行交易的，双方合同目的可以实现。现被告房屋被查封所负债务远远低于原告应支付的40万元，原告未支付40万元购房款，我方未过户，不是违约行为，不应当支付违约金。4、根据合同法规定，定金和违约金不能同时适用，违约金明显过高，请求法院依法调减。 第三人新易居公司未作陈述。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年7月29日，杨洪波（买方，系新易居公司的员工）与游岸超、李燕（卖方）经新易居公司居间介绍签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：游岸超、李燕将坐落在成都市天府新区华阳街道华府大道一段898号幕和南道16栋2单元15层1502号房屋出售给杨洪波，权证号：监证4358981、4358982，业务件号：权3973106，建筑面积80.14平方米；总价款85万元，合同签订时买方支付定金5万元，卖方结按揭款当日，买方支付房款40万元，过户递件核税当日，买方支付购房款5万元，余款35万元由放贷银行支付给卖方；双方在2017年9月30日之前在房屋所在地不动产中心办理过户递件手续；卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将房屋出售给卖方的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金；卖方有二次抵押，由卖方自行结清，卖方住房贷款由买方结清等等。该份合同双方签名后附了一份打印的收据，载明游岸超、李燕收到杨洪波定金5万元，有游岸超、李燕签名。同年8月15日，游岸超、李燕通过中介通知杨洪波支付40万元房款办理结清按揭贷款时，杨洪波以房屋有查封、抵押为由没有交钱，游岸超、李燕未能办理案涉房屋的了结按揭、抵押手续。此后，双方多次通过中介与对方协商，游岸超在与中介工作人员微信聊天中也同意杨洪波进场装修，自己凑点钱先解决朋友欠款，让买家也先付点，并表示能够撤销20万元的起诉。2017年11月杨洪波向本院起诉游岸超、李燕房屋买卖合同纠纷，本院于同年12月12日对案涉房屋采取了诉讼保全措施，杨洪波于同年12月14日撤诉，案涉房屋至今未解除查封。 2018年1月19日，经杨洪波向不动产登记中心查询，案涉房屋已作抵押登记和限制登记：1、抵押权人为中国银行股份有限公司成都天府广场支行，权利价值43万元，约定期限为为2015年12月24日至2035年12月24日；2、抵押权人为丁鼎，权利价值228440元，约定期限为2016年6月28日至2016年11月10日；3、2016年9月2日、2017年9月6日，成都市青羊区人民法院两次查封了案涉房屋；4、2017年8月29日、2017年12月12日，成都市锦江区人民法院、 双流县人民法院分别对案涉房屋进行了查封。成都市青羊区人民法院在2016年9月2日查封案涉房屋所涉及债务金额为2万元。 审理过程中，因第三人新易居公司未应诉，本院依职权向第三人新易居公司法定代表人范智华进行了调查，据范智华陈述：1、买方是我公司上班的员工，卖方是我的同乡和同学，我和他们关系都很好。案涉房屋本身有银行贷款40余万元，还有二次抵押20万元，游岸超、李燕跟我和杨洪波都说过，合同中也写明了二次抵押由卖方自行处理；2、不清楚房屋已被法院查封，卖方当时告诉杨洪波和我二次抵押情况，还有债务要处理。签订合同后的第二、三天，游岸超、李燕找垫资公司帮还二次抵押贷款，垫资公司查询后发现案涉房屋已经被法院查封，垫资公司反馈回来后，因杨洪波是我公司的员工，他也知道案涉房屋被查封的情况；3、签订合同时杨洪波没有支付定金，当天杨洪波没带钱，因双方很熟，就先签定金收据，下次再给钱，我也没有收到托管的定金。质证时，杨洪波称支付的5万元现金系老家卖房后带来的现金，付给游岸超、李燕后，在三方去银行时发现房屋被法院查封，游岸超、李燕就把定金退给了杨洪波。但至今未向本院提交其付现金资金来源的相关证据。 上述事实，有经质证的以下证据证实：1、原、被告的身份信息、第三人的工商企业登记信息；2、房屋买卖居间合同；3、房屋信息摘要3；4、本院（2017）川0116民初10664号之一民事裁定书，青羊区法院（2017）川0150执3308号执行裁定书；5、原告提交的游岸超与第三人员工陈全碧微信聊天记录图片；6、被告提交的李燕与第三人法定代表人范智华通话录音整理资料及光盘1张；7、本院的询问笔录（被询问人：范智华）；8、当事人的陈述等等上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，杨洪波与游岸超、李燕、新易居公司签订的房屋买卖居间合同，是双方方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对杨洪波的各项诉讼请求评判如下： 关于双倍返还定金的诉讼请求。根据游岸超、李燕及新易居公司法定代表人范智华的一致陈述，游岸超、李燕虽然签了定金收据，但杨洪波在签订合同时并未支付定金，杨洪波也未提交当天向游岸超、李燕支付现金的资金来源等相关证据，杨洪波已支付定金的证据不足，该项诉讼请求，本院不予支持。 关于支付违约金的诉讼请求。杨洪波以游岸超、李燕隐瞒案涉房屋有抵押查封情况，造成房产不能过户，合同不能履行为由，要求游岸超、李燕承担违约责任，支付违约金。根据游岸超、李燕及新易居公司的法定代表人范智华的一致陈述及合同中关于二次抵押由卖家自行结清的约定，可以证实：在签订合同时，游岸超、李燕及范智华将案涉房屋存在两次抵押以及有债务要处理的情况，均告诉了杨洪波，而杨洪波本身就是新易居公司的员工，对案涉房屋的情况是明知的。现在杨洪波却诉称存在游岸超、李燕向其隐瞒房屋存在抵押的事实，有违诚实信用原则，杨洪波诉称的该项事实并不客观存在。同时，杨洪波所称因案涉房屋有抵押查封，导致无法过户，合同无法履行，游岸超、李燕有违约行为，与审理查明事实不符，也缺乏法律依据。案涉房屋在签订合同时有抵押查封，并不必然会导致无法过户，也不必然会导致合同无法履行，两者之间没有必然的因果关系。如果双方继续按合同履行，在支付房款、解除抵押查封后，案涉房屋是具备过户条件的。根据合同约定：“合同签订时买方支付定金5万元，卖方结按揭款当日，买方支付房款40万元，过户递件核税当日，买方支付购房款5万元；卖方有二次抵押，由卖方自行结清，卖方住房贷款由买方结清”，因杨洪波未按合同约定支付定金5万元，在游岸超、李燕2018年8月15日通知杨洪波支付40万元办理了结按揭贷款手续时（该房屋仅存在两次抵押一次查封，查封的债务金额为2万元），也未按约定向游岸超、李燕支付购房款40万元，未履行合同约定的支付定金及购房款的义务，导致游岸超、李燕未能在2018年8月15日结清银行按揭贷款及抵押，也无法在2018年9月30日办理过户手续，杨洪波存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”之规定，由于杨洪波未按约支付定金5万元及购房款40万元违约在先，游岸超、李燕未在2017年9月30日之前办理过户递件手续，系行使先履行抗辩权，并不属违约行为。综上所述，杨洪波要求游岸超、李燕支付违约金的诉讼请求，因证据不足，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于解除合同的问题。根据审理查明事实，由于杨洪波在履行合同中存在违约行为，又向法院起诉解除合同，明确表示不履行合同义务。游岸超、李燕也主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，故对双方要求解除合同的主张，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨洪波和被告游岸超、李燕、第三人成都市新易居房产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》。 二、驳回原告杨洪波的其它诉讼请求。 案件受理费2675元，由原告杨洪波负担2625元，被告游岸超、李燕负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王涛 二〇一八年十二月四日 法官助理万敏 书记员陈芮瑶