广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初17501号原告（反诉被告）：深圳市振凯智能技术有限公司，法定代表人：郑学功，公司总经理。委托代理人：李光清，广东律参律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市缘中源环保技术有限公司法定代表人：王瑜坪。委托代理人：王东，广东广锐律师事务所律师。委托代理人：王海涛，广东广锐律师事务所律师。上述原告深圳市振凯智能技术有限公司诉被告深圳市缘中源环保技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理。原告深圳市振凯智能技术有限公司法定代表人郑学功、委托代理人李光清，被告深圳市缘中源环保技术有限公司委托代理人王东、王海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告公司属于房东与租客关系。2016年8月1日，被告由股东之一的徐志丹先生代表与原告签订房屋租赁合同（租赁地址即被告注册地址：深圳市宝安区沙井街道动环路438号综合楼二楼），合同期限为2016年8月1日至2018年8月30日。由于被告在2018年4月1日开始拖欠房屋租金，至今已经逾期三个月未缴，总共拖欠房屋租金26376元。目前为止租赁状态为无人使用，内部物品也是无主状态，原告多次尝试与被告公司沟通，希望能和平处理本次矛盾，但是被告不接电话，双方无法通过信息沟通，微信联络，被告在长达两个月的沟通期间只回复原告一句“法庭见”，被告对原告置之不理，一直不来处理拖欠租金的问题，导致房屋空置，原告无法收租，且需正常向村委缴租，对原告造成经济损失。迫于无奈，诉诸贵院，请求判令：1、解除原告与被告的租赁合同；2、被告向原告补缴已拖欠租金26376元；3、被告承担原告清理场地的搬家费3000元；4、被告承担本次的诉讼费用等其他杂费。庭审中，原告变更将第二项诉讼请求变更为被告支付原告2018年4月份起至被告交房之日止，暂计2018年9月份租金为51000元，并撤回第三项诉讼请求。被告辩称：被告已向原告缴纳了2018年4月份之前的租金及水电费，但从2018年5月份开始原告擅自将承租给被告的场所前后门进行上锁导致被告无法进入办公，因此被告无需支付2018年5月份租金，原告的行为已经构成违约，应该承担相应的违约责任，赔偿被告的损失。请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：2016年6月28日，被告与原告签订《工业厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市宝安区××街道××社区××环路××综合楼××楼厂房，合同期限自2016年8月1日至2018年8月30日止，租金每月8500元。合同签订后被告每月均依约按时缴纳租金及相关费用，原告交付厂房时未达到消防要求，存在消防隐患，每次消防部门过来检查时都要求被告整改，被告遂找到原告说明相关情况，要求原告整改厂房，后经协商双方口头约定具体整改操作由被告负责，整改费用各承担一半。在双方协商后被告委托第三方进行整改，费用共计8100元。但当被告要求原告承担相关费用时，原告拒绝承担费用。无奈之下被告只好在当月的应交租金中直接予以扣除，2018年5月3日当被告回到厂房准备办公时，发现厂房已被原告加锁无法进入，后被告向公安机关报警，公安机关以本案为民事纠纷为由不予处理，被告只好向街道的信访部门进行投诉，但一直没有结果。因原告的原因导致被告无法正常经营，被告迫于无奈遣散公司员工，向公司员工支付经济赔偿金人民币240000元。原告违反合同约定，私自将租给被告的厂房上锁，已经违反了合同的约定，造成被告经济损失，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告应依法赔偿被告的损失。为维护被告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院依法判决支持被告的反诉请求：1、原告赔偿被告损失人民币240000元；2、退还房屋押金17000元；3、本案反诉费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称：被告从2018年4月份开始一直拖欠租金没有缴纳，导致原告采取措施，如果其中原告给被告造成了损失，应当由其自行承担。经审理查明，2016年6月28日，原告作为甲方被告作为乙方签订《工业厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于深圳市宝安区××街道××社区东环路××综合楼××楼的房屋，租金为8500元/月，租赁期两年，自2016年8月1日起至2018年8月30日止，乙方需缴纳两个月租金作为租赁保证金，租赁期内，乙方应及时支付房租及其他应付费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收日万分之五的滞纳金。合同签订后，被告支付租赁保证金17000元。2018年5月3日，原告以被告拖欠2017年四月份租金为由，将租赁物上锁。2018年9月27日，被告根据本院要求开始清理物品，于2018年9月30日将物品清理完毕。另查明，涉案房屋未取得房产证，也没有建设工程规划许可。以上事实，有《工业厂房租赁合同》、通知、微信聊天记录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案原告既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，本院确认原被告双方签订的《工业厂房租赁合同》无效。本案中，原告在出租涉案租赁物时，未向被告说明涉案房屋无房产证或建设规划许可证，应承担主要过错责任。关于原告请求被告支付涉案租赁物租金及水电费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予以支持。因此，虽然涉案合同无效，但被告仍应按照合同约定的租金标准（每月8500元）支付原告房屋占有使用费。被告称，因租赁物消防问题，原被告曾口头达成协议更换隔墙，更换后原告拒绝承担支付隔墙费用，故在2018年4月份直接在应缴房租直接扣除，本院认为，被告提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不利的法律后果，因此，对于被告相关辩称，本院不予采信。2018年5月2日，原告以被告未支付房租为由，对涉案租赁物进行上锁，致使被告无法实现租赁价值，故对于原告要求被告支付2018年5月至9月之间房屋使用费和水电费的主张，本院不予支持。综上，被告应向原告涉案租赁物2018年4月1至5月1日期间的占有使用费8783.33元（8500+8500÷30）及水电费476元，被告已支付了1678元，故被告还需支付原告2018年4月房屋使用费7581.33元。关于被告反诉要求原告退还押金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原应向被告返还租房押金17000元。关于被告反诉要求原告赔偿240000元。被告主张因涉案原告锁门，导致其无法正常经营，而与员工解除劳动合同的损失240000元。本院认为，涉案被原告锁门，无法营业，自2018年6月30日与4名员工解除劳动合同，并按每月5000元，补偿每个员工12个月的工资，共计损失240000元。本院认为，首先，被告未提供劳动合同、社保缴费等资料证明其与徐婷等4人建立劳动合同关系，并约定工资5000元每月。其次，被告所提供的证据不足以证明其已实际向4名员工支付了补偿金240000元；最后，被告并未提供劳动合同、工资表等证据，证明徐婷等4人具体工作岗位、工资结构和工龄等，4人的工资均相等且为整数5000元，且均补偿12个月的工资，有悖常理。综上所述，被告提供的证据不足以证明其因与员工解除劳动合同而损失240000元的事实，应承担举证不能的不利后果，对其相关反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市振凯智能技术有限公司与被告深圳市缘中源环保技术有限公司于2016年6月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市缘中源环保技术有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市振凯智能技术有限公司涉案租赁物2018年4月1至5月1日期间的占有使用费7581。33元；二、原告深圳市振凯智能技术有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告深圳市缘中源环保技术有限公司涉案租赁保证金17000元；三、驳回原告深圳市振凯智能技术有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市缘中源环保技术有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币474.8元，由原告深圳市振凯智能技术有限公司承担84.8元，被告深圳市缘中源环保技术有限公司承担390元；反诉受理费人民币2577.5元，由被告深圳市缘中源环保技术有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王    辉二〇一八年十二月十八日书记员 张    培书记员 薛晓媚（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。