广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终622号上诉人（原审被告）：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈植林，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。上诉人（原审原告）：卢志宁，男，1976年3月8日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。上诉人韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）因与上诉人卢志宁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人顺宏公司的委托诉讼代理人陈植林、陈玉婷，上诉人卢志宁的委托诉讼代理人廖文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审，或驳回卢志宁的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由卢志宁承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、根据顺宏公司与卢志宁签订的《商品房买卖合同》附件四附录三第三条的约定，顺宏公司在具备一定条件情况下，将办理涉案房屋的权属登记资料送交房地产交易登记所。卢志宁应按房地产部门的要求提供或签署身份证明或其他所须一切文件(如身份证、户口簿、计生证明等)。卢志宁提供了《税收完税证明》、《物业专项维修资金缴款通知书》，仅证明其何时缴纳涉案房屋的契税、物业专项维修基金，并不能够证明卢志宁已经将该两项及全部的资料提交给顺宏公司。一审判决直接认定卢志宁已经履行自身的全部义务，没有事实基础，属于认定事实错误，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定。二、卢志宁与顺宏公司签订《委托办理权属登记协议书》，卢志宁委托顺宏公司递交涉案房屋权属登记资料等事宜，顺宏公司并未收取任何费用，属于无偿委托行为。卢志宁已经实际收楼入住，并无任何经济损失。一审判决的违约金标准畸高，即使认定顺宏公司需要承担责任，法院应该根据案件实际情况，依职权进行调整违约金的标准。三、一审判决即使认定涉案房屋的交付日期即是递交办证资料的起算日期，一审法院认定递交办证资料期限的届满日期及计算违约金的起算日期也是有误的。卢志宁答辩称，一、交付契税完税证明、维修基金缴费单等费用凭证是收楼的条件，卢志宁在收楼时已将各项缴费凭证交付给了顺宏公司。顺宏公司在房屋买卖合同附录二，以及《碧桂园收楼应缴其他款项明细》中，明确要求在收楼时须缴清契税、住房维修基金、三个月的物业管理费及办证费用等，缴清各项费用是收楼的必备条件。而且根据《碧桂园收楼应缴其他款项明细》，在买受人收楼时，顺宏公司特别会有专人协助办理，缴费后，顺宏公司协办人员即时收取了契税完税证明、维修基金缴费单的单证。因此在收楼时，卢志宁已经交付了契税完税证明和维修基金缴费凭证，并不存在卢志宁未交付契税完税证明和维修基金缴费凭证。且顺宏公司均已办好其他房屋的不动产权证，顺宏公司的上诉理由与其已办好不动产权证的事实自相矛盾。二、顺宏公司没有在法定期限内履行确权、完成房屋初始登记的法定义务才是逾期、违约的根本原因。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《广东省城镇房屋登记条例》第八条的规定，顺宏公司须在法定期限内履行房屋确权、初始登记的法定义务。因顺宏公司在2017年以前没有在法定期限内履行确权、完成初始登记，取得《房屋初始登记证》的义务，导致不能申请转移登记，办理卢志宁的《房地产权证》或《不动产权证》。顺宏公司应当承担主合同的逾期违约责任。三、涉案违约金标准没有超过最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定的违约金标准。该司法解释第十八条规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中顺宏公司制定的格式条款中，逾期每日50元的标准，还达不到最高院规定的标准的一半，不但不高，而且明显太低。顺宏公司并没有提交证据证明该标准超过造成损失的30％，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，顺宏公司的上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回顺宏公司的上诉请求。卢志宁上诉请求：1.确认《委托办理权属登记协议书》(附录三)第三条，关于具备条件之日起210个工作日内，顺宏公司将所需权属登记资料送交韶关市房地产交易登记所的格式条款内容无效；2.顺宏公司2016年1月28日起至2017年10月25日共646天，按每日20元，向卢志宁支付逾期办证违约金12920元；3.确认双方签订的从合同《委托办理权属登记协议书》于2017年10月25日已解除；4.顺宏公司自2017年10月26日起，至向卢志宁交付涉案房屋所有权初始登记证书等申请办理商品房买卖转移登记必备申请材料之日止，按购房总价525553元，逾期贷款利率6.18％(基准贷款利率4.75％上浮30％)支付逾期违约金；5.顺宏公司负担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对210个工作日是交易习惯的认定，没有事实和法律依据，明显违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条关于“交易习惯”的明确规定。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。二、一审法院认定《委托办理权属登记协议书》第三条有效属于认定事实不清。《委托办理权属登记协议书》第三条是顺宏公司提供的格式合同条款，未经双方协商，未作明显提示、说明，顺宏公司单方免除了自己应当在法定30天的期限内申请初始登记和申请转移登记的法定义务，将递件申请的期限延长到法定期限的l0倍时间，免除了顺宏公司逾期270天递件的5400元违约金责任。根据合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、一审法院依据顺宏公司制定的补充协议第十九条第一款概括、全面免责的格式条款，认定顺宏公司已采取了合理的方式，对合同、补充协议、附录作出了提示和说明，既违背了案件的事实，也明显适用法律错误。该条款本身就是顺宏公司特意为47页的合同、补充协议、附录制定的概括、全面免责的格式条款，依法应属无效的格式合同条款。四、一审法院以各种理由不支持卢志宁解除与顺宏公司的委托合同，违反了民法的自愿原则。根据民法总则第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”卢志宁是完全民事行为能力人，有权依法按照自己的意愿终止与顺宏公司的委托合同。至于解除委托合同之后的结果是否有利于卢志宁，由卢志宁自行判断和承担后果，与一审法院无关。在顺宏公司履行受托事项递交申请材料之前，卢志宁有权依据明确的法律规定，随时通知顺宏公司解除委托合同。卢志宁已经通知了顺宏公司解除委托合同，委托顺宏公司递交办证材料的委托合同已经被解除。五、委托合同被解除后，顺宏公司仍应当及时履行主合同的法定义务，及时取得房屋初始登记证书等必备文件材料，并向卢志宁交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，顺宏公司应当依法承担履行主合同法定义务逾期的违约责任。出卖人超出法定期限，逾期履行取得房屋初始登记证书的义务。因顺宏公司的原因，致使卢志宁无法递交办证申请材料，不能及时取得房屋权属证书。根据上述规定，顺宏公司应当自2017年10月26日起，至取得初始登记证，向卢志宁交付顺宏公司的法定必备材料之日止，按购房总价525553元，逾期贷款利率6.18%(基准贷款利率4.75上浮30％)支付逾期办证违约金。综上所述，恳请支持卢志宁的全部上诉请求。顺宏公司答辩称，1.双方所签订的买卖合同附件均是双方的真实意思表示；2.卢志宁在签订协议时，对协议的内容条款是清楚无异议的，关于具备条件之日起210个工作日的约定并没有违反效力性强制性规定，因此该条款对双方均属有效；3.针对卢志宁请求的第2、4项答辩：顺宏公司不存在违约，因此不存在支付违约金的说法，卢志宁第4项诉讼请求与第2项诉讼请求是相互矛盾，第4项诉讼请求没有法律依据。针对卢志宁第3项请求答辩：因为顺宏公司已经按约履行义务，因此不存在解除委托办理的说法。对第5项的答辩意见与前面所陈述的一致。一审法院认定事实：2015年6月13日，卢志宁、顺宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录等，约定由卢志宁购买顺宏公司位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰山1街28座801号商品房；总价款为525553元，买受人在签订合同时应付房款165553元，在2015年7月13日前付房款360000元给出卖人；出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房等条款内容。双方在合同附件十一《补充协议书》中约定：关于房屋登记，由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》；关于补充协议的效力，买受人承诺，买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，买卖双方一致确认对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准（均为加黑加粗字体）。双方在附录三《委托办理权属登记协议书》第二条第三款约定：故如买受人未按约定及时面询及提供资料等原因造成其所购商品房买卖合同不能备案、逾期付款、逾期办证，以及因合同未备案进而造成该商品房所属楼宇不能办理初始登记及该栋楼宇其他房屋也未能依约递件办理权属登记的，与此相关的全部责任俱由相关买受人承担，出卖人有权在相关买受人合同备案延误的时间内予以顺延递件办理其本人及该楼宇其他买受人房屋权属登记的时间；第三条约定，买受人自愿同意出卖人在所列条件同时具备之日起210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交韶关市房地产交易登记所，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门；第五条约定，出卖人未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付20元的违约金等条款内容。合同签订后，卢志宁支付了购房款，并于2015年12月28日办理房屋收楼手续，缴纳房屋契税、专项维修资金和办证费用等，履行了自己的义务，顺宏公司并未通知卢志宁补充提供房屋权属登记所需相关资料。庭审中，顺宏公司称其已向不动产登记部门递交办证的申请资料，但未提供相应证据，卢志宁至今仍未取得涉案房屋的产权证。顺宏公司称《委托办理权属登记协议书》约定的递交办证资料的条件还未成就，即在210个工作日内递件的时间尚未起算，但顺宏公司没有提供证据证明具体哪些条件未成就且可归责于卢志宁；卢志宁称若从实际交付房屋后的2015年12月29日起算，则210个工作日计至2016年10月29日届满，顺宏公司未对此提出异议。卢志宁主张其于2017年10月25日通知解除《委托办理权属登记协议书》，并要求顺宏公司提供办证资料协助其办证；顺宏公司主张将在近期办好涉案房屋产权证，顺宏公司已实际履行义务，不存在解除合同问题。卢志宁与顺宏公司多次协商解决未果，遂提起本案诉讼，请求：1.确认《委托办理权属登记协议书》（附录三）第二条第三款，关于非因卢志宁的原因不能办理涉案房屋该栋楼的初始登记，以及该栋楼宇其他房屋未能办理权属登记的，与此相关的全部责任俱由相关买受人承担的格式合同条款无效；2.确认《委托办理权属登记协议书》（附录三）第三条，关于具备条件之日起210个工作日，顺宏公司将所需权属登记资料送交韶关市房地产交易登记所的格式条款内容无效；3.判令顺宏公司自2016年1月28日起至2017年10月25日共637天，按每日20元，向卢志宁支付逾期办证违约金12740元；4.确认双方签订的从合同《委托办理权属登记协议书》于2017年10月25日已解除；5.判令顺宏公司自2017年10月26日起至顺宏公司交付房屋所有权初始登记证书、预告登记证明、房屋测绘报告等申请办理商品房买卖转移登记必备申请材料之日止，按购房款总价525553元，逾期贷款利率6.18%（基准贷款利率4.75%上浮30%）支付逾期办证违约金；6.判令顺宏公司承担所有诉讼费用。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷案件。卢志宁与顺宏公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、附件十一《补充协议书》及附录三《委托办理权属登记协议书》等，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该院对双方当事人争议焦点分析认定如下：一、关于卢志宁主张格式条款无效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，卢志宁请求确认附录三《委托办理权属登记协议书》第二条第三款和第三条的条款无效。经查，该所涉条款内容是为了明确双方的合同权利义务、具体履行条件及后果而约定，并不存在单方面免除顺宏公司递件办证责任、加重卢志宁责任、排除卢志宁主要权利的法律后果，且双方在附件十一《补充协议书》中明确买受人已仔细阅读合同、补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，买卖双方一致确认对补充协议及附录的条款含义认识一致，补充协议约定与合同不一致的，以补充协议的约定为准，该内容均为加黑加粗字体，也证明卢志宁已确认顺宏公司采取合理的方式作出了提示和说明。因此，卢志宁主张有关格式条款无效的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。二、关于卢志宁主张顺宏公司支付逾期办证违约金的问题。按照合同约定，顺宏公司应在具备条件之日起210个工作日内，将办理涉案房屋产权证所需的权属登记资料送交登记部门，并将向卢志宁代收的办证所需税费代缴给相关部门，顺宏公司未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天，应向卢志宁支付20元的违约金。卢志宁已付清房屋价款，缴纳了相关税费，并在2015年12月28日办理了收楼手续，顺宏公司并没有提供证据证明其递交资料办证的条件未成就，应自2015年12月29日起的210个工作日内，即在2016年10月29日前递交办证所需的权属登记资料给办证部门。顺宏公司辩称其已向登记部门递交办证资料，但顺宏公司未提供相应证据，卢志宁亦不予认可，顺宏公司应对此承担举证不能的不利后果。卢志宁主张顺宏公司应自2016年1月28日起至2017年10月25日按每日20元支付逾期办证违约金共12740元（20元/天×637天），该院认定违约金应自210个工作日届满后的2016年10月30日起算，计至2017年10月25日违约金为7220元（20元/天×361天），其余5520元不予认定。顺宏公司主张每日按20元支付违约金过高，请求予以调整，但没有提供证据予以证明，该院认为双方约定的违约金并不过高，对顺宏公司的主张不予采纳。三、关于卢志宁主张确认解除《委托办理权属登记协议书》及顺宏公司自2017年10月26日起按购房总价以逾期贷款利率6.18%支付违约金的问题。卢志宁至今未向不动产登记部门申请办证，未提供登记部门要求其补充房屋所有权初始登记证书、预告登记证明、房屋测绘报告等申请材料的证据，而顺宏公司表明其按合同履行义务，将在近期办好涉案房屋产权证，不同意解除合同。鉴于卢志宁表明其自行申请办证仍需顺宏公司协助，且需登记部门配合办理，而顺宏公司已表明其履行合同，在办证的合同目的仍能实现的情况下，顺宏公司除承担逾期办证违约金外并无其他根本性违约，目前解除合同的依据不足，解除合同也并不有利于卢志宁，为尽快实现递件办证的合同目的，本案以不解除合同为宜，故该院对卢志宁主张解除合同及违约金的相关诉讼请求不予支持。至于2017年10月26日起的逾期办证违约金，卢志宁可根据顺宏公司具体逾期情况按每日20元另行主张。一审法院判决：一、韶关市顺宏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付自2016年10月30日起按每日20元标准计至2017年10月25日止的违约金7220元给卢志宁；二、驳回卢志宁的其他诉讼请求。二审询问时，顺宏公司为了证明其已履行《委托办理权属登记协议书》的义务，在条件具备之日起的210个工作日内，将办理涉案房屋《房地产权证》所需的权属登记资料送交办证登记机关，由于国家对于办理不动产权属登记颁布、施行了新的一系列法律规定，调整了产权登记制度，致使顺宏公司于2016年5月前后为购房业主卢志宁递交办理《房地产权证》所需的权属登记资料不符合不动产登记申报要求而被办证机关退件并要求顺宏公司必须按照新的不动产权登记申报要求重新准备资料，向本院补充提供了盖有韶关市国土资源局公章的《关于碧桂园为购房业主迟缓办理不动产权证的情况说明》，内容为：经核查并分析顺宏公司2016年前后为购房业主办理产权登记的相关资料，现将碧桂园太阳城的花地、岭誉、天麓山、青云台、柏林、芙蓉湾以及碧桂园凤凰城的凤凰山、翠林山语、高山流水、云林水岸、翠山峰景、翠云峰、水木春华、林涛花岸、云台翠色、凤凰商业广场等数千户房产迟缓办理不动产权证的相关情况说明如下：一、顺宏公司2016年5月前后为业主申请办理产权登记的房产基本上是2014年和2015年预售的。顺宏公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋产权证而非不动产权证，且顺宏公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，我市于2016年6月28日起全面实行不动产统一登记(见附件《韶关市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》)，即我市从2016年6月28日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，顺宏公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年6月28日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，顺宏公司须按不动产权登记要求重新准备资料。二、不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。此外不动产权籍调查是一种市场行为。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查单位受资质条件及不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。顺宏公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料确是其主观无法改变的客观事实。不动产统一登记是国家统一部署的一项改革性攻坚任务，于国家政策的调整，顺宏公司以及其他房地产开发商在为购房业主办理不动产权证中所遇到一些新的问题和困难，客观上影响了办理不动产权证的进度。本院对该证据认证如下：首先，该情况说明的内容并不能证明顺宏公司递交的申请房屋办证材料中包括涉案房屋在内；其次，该情况说明只有韶关市国土资源局的公章，没有该局负责人的签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第77条：“依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章。”规定的证据形式，本院对顺宏公司提供该情况说明拟证明的目的不予采信。本院补充查明，国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。2016年6月17日，韶关市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的公告》，告知：韶关市国土资源局设立不动产登记局和韶关市不动产登记中心，韶关市不动产登记中心负责韶关市市区（浈江区、武江区）范围的不动产登记发证有关业务工作，从2016年6月28日起，韶关市辖武江区和浈江区范围内的各类不动产登记（包括案涉房屋在内的其他涉讼房屋均位于市辖武江区和浈江区范围内）业务统一由韶关市不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》，为确保发新证停旧证更替平稳有序，市辖两区原有的《房屋所有权证》、《土地使用证》、《林权证》等各类不动产权的登记颁证，从2016年6月20日起停止收件，在2016年6月28日前依法领取的《房屋所有权证》、《土地使用证》、《林权证》等各类原不动产权属证书继续有效。卢志宁通过快递向顺宏公司寄出的《解除办理房产权证委托协议的通知》于2017年10月25日送达。自2015年12月29日起计算210个工作日，至2016年10月31日届满。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对顺宏公司、卢志宁的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、关于卢志宁提出确认《委托办理权属登记协议书》第三条格式条款的内容无效的问题。《委托办理权属登记协议书》第三条约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交韶关市房地产交易登记所，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人或相关政府部门付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议书第二条约定的事项；而《委托办理权属登记协议书》第二条约定：根据韶关市房地产管理部门的办证要求，办理《房地产权证》、《国有土地使用证》等业务须由买受人亲自前往房管部门予以申请（包括接受问询），故买受人自愿同意：在出卖人通知的时间内，买受人或其经公证受托人前往房管部门办理该商品房的问询事宜。买受人应于签订本协议的同时签署委托出卖人办理第一条约定（注：办理《房地产权证》、《国有土地使用证》等业务）事项的授权委托书。另，根据韶关市房地产管理部门的办证要求，办理商品房《房地产权证》前需对该商品房所在楼栋进行初始登记，且在办理楼栋初始登记时要求该栋楼宇当时已网签的所有《商品房买卖合同》必须全部备案，否则不予办理。故如买受人未按约定及时面询及提供资料等原因造成其所购商品房买卖合同不能备案、逾期付款、逾期办证，以及因合同未备案进而造成该商品房所属楼宇不能办理初始登记及该栋楼宇其他房屋也未能依约递件办理权属登记的，与此相关的全部责任俱由相关买受人承担，出卖人有权在相关买受人合同备案延误的时间内予以顺延递件办理其本人及该楼宇其他买受人房屋权属登记的时间。由此可见，上述内容主要列明买受人应履行付清房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）、签署身份证明、提供办理《房地产权证》（如身份证、户口簿、计生证明等）、及时接受面询及提供资料等义务，如买受人违约，顺宏公司可以顺延递件办理买受人及该楼宇其他买受人房屋权属登记的时间，但并没有免除顺宏公司递件办证责任,在第五条约定，顺宏公司未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天顺宏公司应向卢志宁支付20元的违约金；《委托办理权属登记协议书》第三条约定在210个工作日内递件办理《房地产权证》，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。即上述条款内容是为了明确双方的合同权利义务、具体履行条件及后果而约定，并不存在单方面免除顺宏公司递件办证责任、加重卢志宁责任、排除卢志宁主要权利的法律后果，且双方在附件十一《补充协议书》中明确买受人已仔细阅读合同、补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，买卖双方一致确认对补充协议及附录的条款含义认识一致，补充协议约定与合同不一致的，以补充协议的约定为准，该内容均为加黑加粗字体，也证明买受人卢志宁已确认顺宏公司采取合理的方式作出了提示和说明。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，卢志宁主张《委托办理权属登记协议书》第三条格式条款无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、顺宏公司是否违约造成办证机关至今未办理好涉案房屋的《房地产权证》的问题。按照《委托办理权属登记协议书》第三条约定，顺宏公司应在具备条件之日起210个工作日内，将办理涉案房屋《房地产权证》所需权属登记资料送交登记部门，并将顺宏公司向卢志宁代收的办证所需税费代缴给相关部门。合同签订后，卢志宁在2015年12月28日办理了收楼手续，因此，顺宏公司应自2015年12月29日起的210个工作日内，即在2016年10月31日前递交办证所需的权属登记资料给办证部门。在此期限届满前，由于国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，该条例第三条规定：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例；第四条第一款规定：国家实行不动产统一登记制度；第一百零五条第一款规定：本实施细则施行（注：2016年1月1日起施行）前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。而国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布，再有，韶关市虽然于2015年11月30日正式成立不动产登记中心，但从2016年6月28日起才实施不动产统一登记（受理并颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》）。由此可见，国家对于办理不动产权属登记颁布、施行了新的一系列法律规定，调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》，即从2016年6月28日起，依照变化后的法律规定，双方在《委托办理权属登记协议书》中约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于韶关市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，顺宏公司只能协助卢志宁按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任的意见，从2016年6月28日起，顺宏公司不应承担逾期办理《房地产权证》的违约责任，而此日期之前，由于《委托办理权属登记协议书》约定的210个工作日尚未届满（至2016年10月31日届满），顺宏公司亦不构成违约。三、一审判决按每日20元的标准计算违约金是否畸高。顺宏公司与卢志宁签订的《商品房买卖合同》附录三《委托办理权属登记协议书》中关于“出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币20元的违约金。”的约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，对双方当事人具有法律约束力。顺宏公司作为出卖人应当按照约定全面履行自己的义务。顺宏公司主张按每日20元的标准计算违约金畸高，没有提供证据加以证明。因此，本院对顺宏公司提出一审判决的违约金标准畸高的主张不予采信。四、卢志宁提出的确认其与顺宏公司签订的《委托办理权属登记协议书》于2017年10月25日解除的诉讼请求应否支持。由于国家政策的调整，卢志宁与顺宏公司在《委托办理权属登记协议书》中约定的办理房屋《房地产权证》的目的在2016年6月28日后已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，因卢志宁通过快递向顺宏公司寄出的《解除办理房产权证委托协议的通知》于2017年10月25日送达，故卢志宁提出其与顺宏公司签订的《委托办理权属登记协议书》于2017年10月25日解除的诉请，本院予以支持。综上所述，顺宏公司及卢志宁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》九十六条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2369号民事判决第二项；二、卢志宁与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订的《委托办理权属登记协议书》于2017年10月25日解除。三、驳回卢志宁的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由卢志宁负担。二审案件受理费50元，由韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。卢志宁预交的二审案件受理费50元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一八年十二月二十四日法官助理赖政良书记员沈燕山