湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3437号上诉人（原审被告）：黄文有，男，1956年10月21日出生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：常华，宜城市鄢城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宜城市福临物业服务有限公司，住所地湖北省襄阳市宜城紫阳观路。法定代表人：张耀云，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，宜城市小河法律服务所法律工作者。上诉人黄文有因与被上诉人宜城市福临物业服务有限公司（以下简称福临物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜城市人民法院（2018）鄂0684民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄文有及其委托诉讼代理人常华，被上诉人福临物业公司的法定代表人张耀云及委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄文有上诉请求：撤销湖北省宜城市人民法院（2018）鄂0684民初1387号民事判决，发回重审。事实和理由：一、2017年1月3日、4月3日，宜城市嘉豪小区业主委员会分别与福临物业公司签订的两份合同均属无效合同。《物业管理条例》对物业公司的选聘确定的原则是：由业主大会决定选聘和解聘物业公司，业主委员会代表业主与物业公司签订合同只是一个代为履行手续的行为。在业主大会都没有召开的情况下，同时也没有达到业主法定人数参与到会的情况下，业主委员会越权与福临物业公司签订了物业服务合同，该合同当然无效。二、福临物业公司没有提供尽职尽责的、合格的物业服务，不应得到报酬（收取物业费）。三、宜城市嘉豪小区业主已经联名943户，向小区所在的各不同主管部门书面提出要求罢免业主委员会。四、本案应先行中止审理，待业主委员会是否合法被进一步明确或者由宜城市人民法院做出裁决后再行审理。福临物业公司辩称：1.案涉小区第二届业委会于2017年1月1日与福临物业公司签订三个月的物业服务试用合同，并将试用期公示于业主。试用期结束后，业委会及宜城市鄢城办事处七里花园社区领导通过向小区广大业主征求意见，大部分业主对提供的物业服务满意支持率达90%以上。2017年4月3日，小区业委会与福临物业公司签订了三年的物业服务合同，并将正式合同在小区三个大门公示于全体业主。相关物业服务合同在主管部门办理了备案手续，因此该合同有效，福临物业公司按合同规定收取物业费合法。2．福临物业公司按合同约定以及相关规定提供了物业服务，业主交纳物业费理所当然。3．由于前物业公司管理不到位，小区部分业主入驻小区以来不交物业费，前物业公司无法继续履约，留下了一些隐患。福临物业公司进驻后，认真依法履行自己的职责，制定了一些措施，增添了部分设备，使小区环境有较大改观，制止了少部分业主的违规行为。小区规范管理伤害了包括黄文有等少数人的利益，因此黄文有才拒交物业费。综上，黄文有的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。福临物业公司向一审法院起诉请求：要求黄文有给付2017年1月至2018年3月底（15个月）物业服务费725.33元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：宜城市嘉豪城市花园小区共有1848户业主，黄文有系该小区业主之一。2017年1月1日，福临物业公司经竞标与嘉豪业主委员会签订了3个月试用期的《物业服务合同》。同时约定试用期满后，双方无异议续签正式合同，并从2017年1月开始收取物业服务费，服务费标准为住宅0.50元/月/平方米、商业房（住宅、车库或杂物间改为商业用途的房屋）0.7元/月/平方米、车库8元/间/月，如试用期解聘则不收取物业服务费。2017年4月3日，嘉豪业主委员会经考察认为福临物业公司在试聘期得到广大业主认可，与福临物业公司签订了正式《物业服务合同》。合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日，有效期为3年。合同第二条约定“委托物业管理事项”包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的管理和维护，公共环境的清洁卫生等内容。合同第三条对“服务内容及标准”进行了明确约定。合同第四条约定，本物业服务费按甲乙双方商定的标准向业主（住户）收取，其中住宅（含杂物间）为每月每平方米0.5元、车库或杂物间改为商业用途的房屋为每月每平方米0.7元、车库为每月每间8元。2017年4月19日，福临物业公司在宜城市住房保障和房屋管理局办理了宜城市物业服务合同备案手续。之后，福临物业公司将合同内容在小区显著位置进行了张贴公示。2017年4月26日，福临物业公司在小区三个大门和显著位置张贴《温馨提示》，提示业主开始收取2017年物业服务费，通知广大业主到公司办公室缴费。2017年6月1日，又在小区三个大门和显著位置张贴《温馨提示》提示广大业主，公司开始收取2017年1月至12月31日的物业服务费。福临物业公司自进驻小区后服务至今，确保小区公共部位、设施、公共绿地正常维护和管理，加强车辆进出、停放和安保工作，日常卫生保洁和垃圾清运。截至2018年3月31日，按黄文有住宅建筑面积96.71平方米及合同约定服务交费标准计算，其应交纳物业服务费725.33元，因黄文有未缴纳，遂导致本案纠纷发生。一审法院认为，《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”嘉豪业主委员会在其选聘的福临物业公司试用期满后，经考查决定与福临物业公司正式签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同内容并没有损害广大业主的利益，也未损害国家、集体或第三人的利益，且该合同办理了宜城市物业服务合同备案手续。该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于确认物业服务合同无效的规定，应认定为有效合同。关于嘉豪业主委员会成立是否合法、以及所签订的物业服务合同是否经过业主大会讨论表决问题。一审法院认为，《物业管理条例》有关业主委员会选举、物业服务企业选聘等规定主要针对业主内部事务管理，即便存在黄文有答辩反映的问题，也应由黄文有向有关行政主管部门反映，通过正当程序予以解决。因此，黄文有辩称“嘉豪业主委员会选举、成立不合法、聘用物业服务公司未召开业主大会并经过业主大会讨论且三分之二的业主同意、业主委员会主任张山明随意签订合同无效等”意见，未提交证据证明，一审法院不予采纳。黄文有拖欠2017年1月至2018年3月物业服务费，依法应予以缴纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：黄文有欠宜城市福临物业服务有限公司物业服务费725.33元，由其于判决生效后三日内一次付清。如果黄文有未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由黄文有负担。二审中，黄文有向本院提交两组证据，分别为证据一、福临物业公司对案涉小区提供物业服务期间，业主在该小区所拍摄照片，拟证实福临物业公司提供物业服务存在重大瑕疵。证据二、福临物业公司涉嫌仿造业主签名被实名举报，相关部门的书面回复。经质证，福临物业公司称证据一不属实，福临物业公司一直按约履职，去年还被评选为国家标准小区。证据二与其无关，是当地社区人员所为。本院认为，证据一、证据二的真实性均属实，证据一可以反映福临物业公司提供的物业服务确实存在部分瑕疵，但证据二与福临物业公司以及本案无关联性。福临物业公司向本院提交宜城市广播电视台的证明一份，拟证实黄文有等少数业主无视公共道德，经常在小区内随意乱丢垃圾。证据二、成立宜城市福临物业有限公司工会委员会的批复、该工会会员选举结果的批复以及该工会委员会法人资格证书，拟证实福临物业公司的工作得到政府部门肯定。经质证，黄文有对真实性均无异议，证明目的不认可。本院认为上述证据与本案不存在关联性，不作为本案证据使用。综上，并结合庭审情况，本院对原判已查明的事实予以确认，但福临物业公司在履行物业职责方面亦还存在部分瑕疵。与此同时，嘉豪业主委员会于2016年12月25日在宜城市住房保障和房屋管理局备案。本院认为，福临物业公司依据其与嘉豪业主委员会签订的为期三年的物业服务合同主张权利，对于该合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律，行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物业管理条例》第十一、十二条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并经业主总人数过半数同意；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；第十九条第二款规定，业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。可以看出，业主委员会代表业主签订物业服务合同的相对方应当是业主大会选聘的物业服务企业，如果业主委员会未经业主大会选聘而与物业服务企业签订物业服务合同，即违反了《物业管理条例》第十一、十二条、第十五条的规定，应由政府主管部门责令限期改正或者撤销。可见《物业管理条例》第十一、十二条、第十五条的规定是管理性规定而非效力性规定。黄文有上诉称案涉合同因未召开业主大会选聘物业服务企业，违反第十一条、第十二条的规定而无效，法律依据不足，本院不予支持。事实上，案涉合同未被有关主管部门撤销，且福临物业公司诉请期间物业服务合同已实际履行完毕。因此，福临物业公司依据该份合同要求黄文有支付物业管理费符合法律规定，原审判决并无不当。黄文有上诉称福临物业公司没有提供合格的物业服务，并以此为由拒缴物业费。对此本院认为，业主接受物业服务后缴纳物业费是其主要合同义务。本案福临物业公司虽构成瑕疵履行，但不属于根本性违约，加之黄文有事实上也接受了物业公司提供的物业服务，其拒缴物业费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同所享有的主要权利，长此以往，不利于提高物业服务质量和小区整体的良性运转。因此，黄文有拒缴物业费的上诉主张，本院不予支持。鉴于物业服务本身的特殊性以及一定程度的公益性，福临物业公司还应加强服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的保洁、安保等服务，以赢得小区业主对物业服务的理解与支持。同时小区业主也应及时按约缴纳物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量降低的恶性循环。黄文有上诉还称，嘉豪业主委员会的成立不合法，本案应先行中止审理，待该业主委员会是否合法明确后或者由宜城市人民法院裁决后再行审理。《物业管理条例》第十条规定，业主委员会系由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处等的指导下成立业主大会后选举产生。第十一条第三项规定：经业主共同决定选聘业主委员会或者更换业主委员会成员。目前黄文有已就嘉豪业主委员会的成立是否合法，向当地主管部门反映，在行政部门作出答复之前，因该业主委员会此前已经备案，且福临物业公司也实际提供了物业服务，因此本案不需要以行政部门的意见为依据，故而黄文有要求本案先行中止审理，无充分法律依据，本院不予支持。综上所述，黄文有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄文有负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  尹波涛审判员  何绍建二〇一八年十二月十一日书记员  刘 洋