贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初5290号原告（反诉被告）：刘霞，女，1979年4月23日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：周正芳，贵州仁致律师事务所律师。被告（反诉原告）:仁怀市华畅娱乐主题歌厅,住所地贵州省仁怀市盐津街道办事处时代广场****，统一社会信用代码92520382MA6FBH8416。经营者：荆洁，女，1987年5月1日出生，汉族，住山东省高密市。被告（反诉原告）：荆洁，女，1987年5月1日出生，汉族，住山东省高密市。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：王小颖，贵州止争律师事务所律师。原告（反诉被告）刘霞与被告（反诉原告）仁怀市华畅娱乐主题歌厅（以下简称仁怀华畅歌厅）、荆洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘霞委托诉讼代理人周正芳到庭参加诉讼，被告（反诉原告）仁怀华畅歌厅、荆洁委托诉讼代理人王小颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年6月1日起至2018年12月31日的商铺租金人民币73752.00元及逾期支付租金年利率24%的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月24日，原告购买了贵州超一房地产开发有限公司位于仁怀市XX街道办事处XX新区3-B-26号、3-B-27号商品房，该商品房建筑面积分别为66.23平方米、128.88平方米，租赁情况为已租。因原告所购买的商品房贵州超一房地产开发有限公司在原告购买前已租赁给被告荆洁使用，故原告与被告荆洁补签了《时代广场二期门面租赁合同》，合同对租赁期限、租金、租金支付、违约金责任等进行了约定。该合同租赁期限为8年，即自2015年1月1日起至2022年12月31日止。租金为每月每平方米50.00元，从2016年1月1日开始每年租金在上一年租金标准基础上每年递增8%，以此类推。租金支付按12个月支付，被告方需在上次租金到期日前十日内缴纳下一阶段租金。违约责任为若被告未能依约按期向原告支付租金，则原告有权书面通知被告立即予以缴付。被告逾期一个月内未能缴付租金，被告须按延迟缴纳天数按每日百分之一的标准向原告缴纳滞纳金。2018年1月1日到期后，被告便没有按照合同约定向原告支付商铺租金，经原告多次催收，被告之管理人员于2018年1月6日书面作出承诺，承诺于2018年4月1日前支付递增部分租金，于2018年6月30日前完善2018年下半年租金及递增款项。到期后，经原告多次催收，被告同样以各种理由推脱，被告之管理人员再次于2018年7月25日向原告作出书面承诺，承诺在2018年7月31日前支付所有业主下半年租金。到期后，被告同样未履行支付义务，因被告的行为已构成严重违约，故应支付原告逾期租金年利率24%的滞纳金。被告（反诉原告）仁怀华畅歌厅、荆洁共同辩称，1.被告荆洁并非本案适格被告，根据法律的规定，有字号的个体工商户涉及诉讼时，应当以字号为诉讼主体，同时备注经营者的信息，本案中与原告签订合同的主体为被告仁怀华畅歌厅，荆洁只是作为经营者进行签字，故不是适格被告；2.原告所述不实，本案中2018年6月30日前的房租已结清，被告因房租租金过高，无消防手续等问题，于2018年6月份之前就以短信及电话的方式通知原告进行协商，因无法协商一致，故被告电话告知原告解除合同，同时才同意次承租人费莱克斯健身房解除房屋租赁合同，并搬离的要求，综上，被告与原告就本案的房屋租赁问题已经解除合同，被告不应再承担相应的租金；3.本案中原告出租给被告的房屋缺乏消防验收手续，故被告与原告所签订的房屋租赁合同违反了法律强制性规定的，应为无效合同。反诉原告仁怀华畅歌厅、荆洁共同向本院提出诉讼请求：判令解除反诉原告与反诉被告签订的《时代广场二期门面租赁合同》，并由反诉被告返还反诉原告交纳的保证金9756.00元。事实与理由：2015年6月10日，反诉被告与反诉原告签订了《时代广场二期门面租赁合同》，将位于贵州省仁怀市××街道办事处××广场××楼××号、××号门面承租给反诉原告。因反诉被告的房屋未经消防验收，系违法建筑，导致反诉原告不能办理消防手续，从而不能实现合同目的，为此，反诉原告与反诉被告就此问题多次沟通，但反诉被告总以消防验收正在办理为由进行拖延。反诉原告无法与反诉被告对此问题达成一致意见，遂于2018年6月份告知反诉被告解除合同并已结算相应房屋租金。反诉原告认为，反诉被告的行为严重违反了法律及合同，导致反诉原告不能实现合同目的。据此，反诉原告为了维护自己的合法权益，故依法提起反诉。反诉被告刘霞辩称，1.反诉原告的诉请没有法律依据和事实依据，反诉被告租赁给反诉原告的房屋系反诉被告在购买该房屋前反诉原告在超一房地产公司所租赁，反诉原告对该房屋的状况以及结构情况是明知的，所以反诉原告在租赁后，便顺利的办理了营业执照等相关的合法经营手续，营业至今，在反诉被告购买该房屋过后，与反诉原告签订了租赁合同，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律规定，应属于有效合同，合同签订后，反诉原告的经营活动从未因所谓的消防问题受到过影响，故反诉原告的诉请没有事实依据；2.即便存在消防未通过验收的问题，也仅涉及行政责任，反诉原告并不能因此获得合同单方面的解除权，对反诉原告的租赁行为，在反诉原告所租赁房屋的几年间，并未因此被行政机关所处罚，也未对反诉原告的经营活动造成实质性的严重影响，也难以说明反诉原告使用涉案房屋的目的不能实现，因反诉原告至今仍然在正常经营，对双方所签订合同目的并没有造成根本性影响，故反诉原告要求解除合同没有法律依据；3.反诉被告并没有收取过反诉原告的保证金，因双方合同并未解除，也不存在合同解除的情形，且反诉原告至今仍在营业，反诉原告应当立即按照合同约定支付反诉被告的商铺租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，原告及张信向贵州超一房地产开发有限责任公司（以下简称超一房地产公司）购买位于仁怀市××街道办事处××广场××号、××号商品房，为此双方订立了两份《商品房买卖合同》，合同分别载明商品房建筑面积为66.23平方米、128.88平方米，租赁情况为已租。就该两套商品房租赁事宜，原告与被告荆洁签订了两份《时代广场二期门面租赁合同》（以下简称租赁合同，租赁合同载明原告签订时间均为2015年6月10日，被告荆洁签订时间均为2014年11月5日），该两份租赁合同约定：承租房产作为商用，经营范围为量贩式KTV，租赁期限8年，即自2015年1月1日起至2022年12月31日止，免租期截止日期为2014年12月31日；租金为每月每平方米50.00元，从2016年1月1日开始每年租金在上一年租金标准基础上每年递增8%，以此类推；租金按12个月支付，被告荆洁需在上次租金到期日前十日内缴纳下一阶段租金，被告荆洁将租金交纳至原告，由原告出具收费凭证，逾期则视为被告荆洁违约；被告荆洁在与原告签订合同当天，被告荆洁交纳12个月的租金，其中建筑面积66.23平方米的房屋租金金额39738.00元，并交纳一个月的租金作为押金，押金金额为3312.00元，租金和押金合计43050.00元，其中建筑面积为128.88平方米的房屋租金金额77328.00元，并交纳一个月的租金作为押金，押金金额为6444.00元，租金和押金合83722.00元，以上款项同时到账合同方能生效，原告向被告荆洁开具收据；违约责任为若被告荆洁未能依约按期向原告支付租金，则原告有权书面通知被告荆洁立即予以缴付，被告荆洁逾期一个月内未能缴付租金，被告荆洁须按延迟缴纳天数按每日百分之一的标准向原告缴纳滞纳金；如被告荆洁逾期40日仍未能缴付，则原告有权解除本租约（租约解除之日为原告解除本租约的书面通知送达被告荆洁之日），并视作被告荆洁单方终止本租约，被告荆洁已付租金及押金，原告将不予返还。在租赁合同履行过程中，因租金支付问题，双方产生纠纷，被告仁怀华畅歌厅之管理人员卞猛于2018年7月25日向原告作出书面承诺，承诺在2018年7月31日前支付原告2018年下半年租金。承诺履行期限届满后，被告未支付原告2018年下半年的租金，为此，原告认为被告的行为已构成严重违约，故诉至本院。另查明，被告仁怀华畅歌厅于2014年11月22日办理注册登记手续，登记经营者为被告荆洁。2018年上半年的租金，被告已支付。原告及张信向超一房地产公司所购买的位于仁怀市××街道办事处××广场××号、××号商品房所涉建设工程消防设计目前未经审核合格。在租赁合同履行过程中，被告仁怀华畅歌厅曾于2017年7月27日与案外人仁怀市费莱克斯健身俱乐部签订《房屋租赁协议书》，约定将其将承租的仁怀市XX街道XX广场二期6楼的部分门面（门面编号从6-15至6-27A）转租给案外人仁怀市费莱克斯健身俱乐部，现双方已解除《房屋租赁协议书》。再查明，2016年4月7日，仁怀市公安消防大队对被告仁怀华畅歌厅进行检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，并于2016年4月13日作出行政处罚决定书决定给予被告荆洁停止使用仁怀华畅歌厅，并处罚款叁万元整的处罚。2017年5月9日，仁怀市XX街道办事处科技宣教文化信息服务中心对被告仁怀华畅歌厅进行检查，所制作的XX街道办事处人员密集、文化娱乐场所安全检查表载明存在的问题为：1.证照不齐全（只有营业执照、食品流通许可证），2.有违禁歌曲；整改要求：建议立即停止违法行为。2017年8月7日，仁怀市XX街道办事处科技宣教文化信息服务中心对被告仁怀华畅歌厅进行检查，所制作的XX街道办事处人员密集、文化娱乐场所安全检查表载明存在的问题为：1.有未成年人进入场所，2.证照不齐全；整改要求：建议立即停业整改并将有关整改情况报送检查单位。2017年9月27日，仁怀市XX街道办事处科技宣教文化信息服务中心对被告仁怀华畅歌厅进行检查，所制作的XX街道办事处人员密集、文化娱乐场所安全检查表载明存在的问题为：1.证照不齐全，2.有违禁歌曲等；整改要求：建议停止营业并将有关整改情况报送检查单位。2018年1月18日，仁怀市XX街道办事处科技宣教文化信息服务中心对被告仁怀华畅歌厅进行检查，所制作的XX街道办事处人员密集、文化娱乐场所安全检查表载明存在的问题为：1.证照不齐全，2.有未成年人进入场所等；整改要求：建议停业整改。2018年4月27日，仁怀市XX街道办事处科技宣教文化信息服务中心对被告仁怀华畅歌厅进行检查，所制作的XX街道办事处人员密集、文化娱乐场所安全检查表载明存在的问题为：1.证照不齐全（消防安全许可证），2.消防通道有杂物等；整改要求：建议停止营业。上述事实，有当事人提交的营业执照复印件、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《时代广场二期门面租赁合同》、承诺书，仁怀市公安消防大队行政处罚决定书、遵义市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书、转账记录、XX街道办事处人员密集、文化娱乐场所安全检查表，本院（2018）黔0382民初4341号案卷材料等证据及当事人陈述在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，一、关于原告与被告荆洁签订的租赁合同效力问题及租赁合同解除权问题。案涉租赁房屋所涉建设工程消防设计目前虽然未经审核合格，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情况的”的规定，原告与被告荆洁签订的租赁合同并不必然因违反消防法的规定而无效，故本院对被告辩称中主张双方所签订租赁合同无效的意见不予支持。被告是否享有合同解除权的问题，因原告出租给被告的商品房系作为商用，经营范围为量贩式KTV，属于人员密集型场所，应当按照法律规定经过消防验收合格才能投入使用，虽然被告投入使用租赁房屋是事实，但被告却因此被消防管理机关处罚和要求停止使用仁怀华畅歌厅，其后有关行政主管部门对被告仁怀华畅歌厅进行安全检查中也显示出其未取得消防安全许可证，并建议其停止营业，足以认定被告主张的因租赁房屋消防不合格，一直系违法经营，致使被告无法实现其合同目的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同，被告作为承租人主张解除合同，不违反法律规定，本院予以支持。二、关于租赁合同是否已通知解除的问题。被告虽提交了其转租租赁物的证据材料，但其所举证据材料不足以证明租赁合同已通知解除，故本院对被告辩称中主张租赁合同已通知解除的意见不予支持。三、关于原告主张的租金及滞纳金支付问题，被告主张的租金及保证金返还问题。根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案所涉租赁合同解除后，被告应将其租赁的房屋归还原告，同时被告应向原告支付合同解除前的租金即原告主张的租金，故本院对原告主张的租金只予支持73734.72元（195.11㎡×50元/㎡×12×1.08×1.08×1.08÷2）。关于滞纳金支付问题，本案中导致合同目的不能实现的原因在于原告提供租赁物所涉建设工程消防设计目前未经审核合格，故本院对原告主张支付逾期租金滞纳金的请求，不予支持。被告请求返还租金的问题，被告所举证据不足以证明其主张的返还租金理由成立，且被告所支付租金系在房屋租赁期间，此时租赁合同尚未解除，故本院对被告主张返还租金的请求不予支持。被告请求返还保证金的问题，合同解除后，按理原告应返还被告所交保证金，但被告提供的证据不足以证明原告收取了其主张的保证金，故本院对被告主张返还保证金的请求不予支持。四、关于被告荆洁主体是否适格问题。被告荆洁辩称其不是本案适格的被告，因营业执照上登记的名称为被告仁怀华畅歌厅，经营者为荆洁，但本案中被告荆洁与原告签订租赁合同时，租赁合同订立当事人一方为被告荆洁，荆洁作为合同当事人参加本案诉讼，不违反法律规定，故本院对被告荆洁的辩解意见予以不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘霞与被告（反诉原告）荆洁签订的《时代广场二期门面租赁合同》（该合同载明刘霞签订时间均为2015年6月10日，荆洁签订时间均为2014年11月5日）；二、限被告（反诉原告）仁怀市华畅娱乐主题歌厅、荆洁于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）刘霞（2018年7月1日起至2018年12月31日）商铺租金73734.72元；三、驳回原告（反诉被告）刘霞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）仁怀市华畅娱乐主题歌厅、荆洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费822.00元，反诉案件受理费25.00元，合计847.00元，由仁怀市华畅娱乐主题歌厅、荆洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  骆运淋二〇一八年十二月十一日书记员  李 政