广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终3839号 上诉人（原审被告、反诉原告）:伊思德（中国）有限公司，住所地广东省深圳市南山区科园路**软件产业基地******。统一社会信用代码：×××91Ｑ。 法定代表人：郜均秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李轶夫，广东钦达律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）：庞恩桥，男，汉族，1972年2月14日生，住广西壮族自治区柳州市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙永娟，女，汉族，1971年11月15日生，户籍地广西壮族自治区鹿寨县，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：王德正，广西华尚律师事务所律师。 上诉人伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）因与被上诉人庞恩桥、孙永娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 伊思德公司上诉请求：1.判令被上诉人向上诉人支付违约金5000元及预期收益损失18000元，合计23000元；2.一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人承担违约责任比例为7：3，该认定没有事实及法律依据。被上诉人提供的房产不具有居住功能，也不可能取得《中华人民共和国消防法》第十五条规定的合格证,是合同无法正常履行的原因，被上诉人应承担全部违约责任。二、被上诉人在向深圳市南山区人民法院起诉时明确要求解除合同，上诉人于2017年6月13日回应同意解除合同，并求被上诉人尽快办理房产交接手续，故一审以被上诉人2017年6月18日回函时间为合同解除时间错误。三、合同解除前，上诉人不拖欠被上诉人的租金；合同解除后，双方已经没有租赁合同关系，上诉人要求对方尽快前来办理交接手续而被上诉人拒绝办理，故合同解除后没有办理收房手续的责任在被上诉人。且被上诉人不过来收房，上诉人只能继续保管房屋，对房产是无因管理，一审判决上诉人继续按合同支付占用费错误。 庞恩桥、孙永娟辩称，上诉人的上诉请求及事实理由缺乏事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。一、纵观上诉人的全部诉讼活动，其抗辩的理由主要包括：涉案房屋缺乏有效的消防手续。其后在一审调查取证依法查明涉案房屋整体消防验收合法有效后，就将其自行经营酒店应当办理消防手续问题转嫁给被上诉人，于法无据。二、消防问题不是上诉人不能经营的真实原因，上诉人在被公安机关责令整改后，依然继续经营，对此一审也予以了查明。三、上诉人与被上诉人之间的合同不能履行的直接责任在于上诉人，根据双方所签订的合同明确了已给予上诉人三个月的免租期，由其办理经营所需的各方面材料，但其在没有手续的情况下就进行了经营，并支付租金，被上诉人并不清楚其不能办理相应手续的情况，上诉人依然单方决定履行合同，且未告知有关风险，这是属于自担风险的表现，从而导致的后果也应自行承担。四、被上诉人完全按照双方所签订的合同履行了相应合同义务，上诉人以合同约定的第一条第三项得出被上诉人所提供的租赁物不符合约定，缺乏依据。根据双方在该合同条款中的约定，此处的设施配置标准是指按照上诉人要求所配置的家电家具清单即物业设施配置清单，上诉人经营酒店所需要的前述设施设备，被上诉人已经按照其要求支付了相应费用，由上诉人购置安装，上诉人将该约定的合同责任扩大化，完全违背双方约定。五、被上诉人是在上诉人拖欠租金多个月且协商未果的情况下，依法向人民法院提起诉讼，不存在违约行为。因此，上诉人要求被上诉人承担违约金缺乏依据。有关消防方面的问题，被上诉人不存在违约情形。对于上诉人使用涉案房屋改变经营性质的问题，上诉人在签订合同时就已经清楚涉案房屋的用途，其作为专业的经营酒店的品牌公司当然知道可能面临的风险，更应该在不能办理手续的情况下告知作为普通老百姓的上诉人，否则造成的不利后果应当由其自行承担。上诉人主张的收益损失没有任何证据可以证实，也非被上诉人所导致，不应当支持。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 庞恩桥、孙永娟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《委托租赁服务合同》，退还租赁房屋。2.判令伊思德公司支付租赁收益人民币18340.79元（直至交付时止），并支付违约金人民币5000元，以上合计23340.79元。3.本案诉讼费由伊思德公司承担。 伊思德公司向一审法院反诉请求：1.请求判令庞恩桥、孙永娟向伊思德公司支付违约金5000元，及预期收益损失18000元，合计23000元；2.判令反诉诉讼费由庞恩桥、孙永娟承担。 一审法院认定事实：2016年2月22日，庞恩桥、孙永娟作为甲方与伊思德公司为乙方签订《委托租赁服务合同》。合同约定乙方为一呆集团（香港）有限公司在中国的全资子公司，拥有自主国内领先的度假公寓在线租赁平台一呆网，建立了适合中国市场的专业化标准管理流程与体系，拥有一呆公寓等自主服务品牌，甲方拟将其拥有物业及附属设施委托给乙方提供在线租赁服务及增值服务；甲方将位于广西省××城中区××大道××广场××楼××房产面积为46.1㎡的房屋交由乙方经营使用，合同期限为五年，自2015年12月31日至2020年12月30日止；自交房之日起90日内为筹备及培育期，甲方不享有任何租金收益，从2016年4月1日起算租赁收益，乙方每月按照40元/㎡的价格标准向甲方支付固定租赁收益，每月25日前支付租赁收益，租赁过程中发生的各种人工费用、物业管理费、固定成本费用、财务费用等由伊思德公司承担；甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方制定的一呆公寓的《物业设施配置清单》的标准；甲方应保证其对委托物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个租赁服务期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理委托物业；如因公安、消防、卫生防疫等部门的特别要求需对委托物业进行安防监控、消防、卫生防疫等设施改造，甲方应承担设施改造费用，如甲方不支付该等费用，则由乙方在甲方应得的租赁收益中扣除；本合同项下的违约金为5000元，违约方支付违约金后，还应当依法采取补救措施等义务。合同签订当日，双方还签订了《代购委托书》，庞恩桥、孙永娟委托伊思德公司购买家具家电及房间用品，费用庞恩桥、孙永娟支出。庞恩桥、孙永娟于2016年1月1日将涉案租赁物交付给伊思德公司，后伊思德公司以“一呆公寓”名义对外进行酒店经营活动。2016年8月21日，公安机关发现一呆公寓存在：1.未取得许可擅自经营需要公安机关许可的酒店业，2.未办理消防许可证；3.未办理特种行业许可证，4.未安装达围系统等违法行为，对一呆公寓作出责令改正通知书，要求立即予以改正。2017年3月1日，公安机关发现一呆公寓未取得消防验收合格证，作出责令改正通知书，要求一呆公寓立即停业整改。伊思德公司以公安机关对其检查致使无法正常经营为由减少支付租金，双方协商未果。庞恩桥、孙永娟于2017年5月27日以服务合同纠纷向广东省深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求解除合同，伊思德公司支付租金收益及承担违约金。伊思德公司收到起诉状后于2017年6月13日向庞恩桥、孙永娟邮寄送达解除合同函件，庞恩桥、孙永娟于2017年6月18日回函以法院判决为双方后续履行依据。广东省深圳市南山区人民法院经审理后以双方的纠纷属于租赁合同纠纷，应当由不动产所在地人民法院管辖为由于2017年8月16日驳回了起诉。后双方诉至一审法院。双方提出解除合同后至庭审时未办理房屋交接手续，房屋仍由伊思德公司管理，庞恩桥、孙永娟称2018年1月12日完成租赁物交接手续，伊思德公司称庞恩桥、孙永娟在收到解除函的当月应办理房屋交割，但直到2018年1月才办理，属无因管理。庞恩桥、孙永娟与柳州万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》中约定该商品房的用途为办公，不动产权证用途为商务金融用地/其他，规划用途办公。法院向柳州万达广场投资有限公司、柳州市公安局柳东派出所及柳州市公安消防支队调查取证。2018年3月28日，柳州市公安局柳东派出所回函明确该所在履行日常的消防监督检查中发现一呆公寓不能提供消防验收合格证和特种行业许可证，存在违反《中华人民共和国消防法》的行为，对一呆公寓下达责令整改通知书。柳州万达广场投资有限公司出具建设工程消防验收意见书及建设工程消防设计备案凭证，柳州市东环大道256号的万达广场1栋、2栋建设工程设计使用功能为办公室，评定该工程消防验收合格。2018年5月28日，柳州市公安消防支队复函称万达广场1、2号楼已通过竣工消防验收，已经审核合格的建设工程消防设计需修改的须重新申请消防设计审核，单位业务系统中未见“伊思德”“一呆公寓”行政许可申请办理相关材料。 一审法院认为，当事人签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。关于房屋租赁合同解除问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。涉案房屋用途为办公，双方合意使用房屋经营一呆公寓，改变了房屋用途，违反消防法等强制性规定，被公安机关通知责令整改。伊思德公司在庭审中曾明确合同有效已解除，其已发解除函给庞恩桥、孙永娟，庞恩桥、孙永娟亦向法院提出解除合同，双方均有解除合同的意向，但双方对解除时间有异议，伊思德公司认为是庞恩桥、孙永娟收到其解除函当日，庞恩桥、孙永娟认为解除时间是以生效判决或房屋交接日为准。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。伊思德公司于2017年6月13日向庞恩桥、孙永娟邮寄函件请求解除房屋租赁合同，邮件未显示本人签收时间，庞恩桥、孙永娟于2017年6月18日回函，该日视为合同解除通知到达日，因此，该院采信伊思德公司的观点，双方的房屋租赁合同已于2017年6月18日解除，双方也均认可2018年1月已完成房屋交接手续，故庞恩桥、孙永娟要求解除合同、退还房屋已无事实根据。 关于租金及房屋占用费问题，合同约定租金从2016年4月1日起算，每月固定租金收益为40元每平方米，庞恩桥、孙永娟的房屋面积为46.1平方米，月租金为1844元，每月25日前支付租赁收益。合同解除前，伊思德公司持续使用庞恩桥、孙永娟房屋进行出租收益，伊思德公司通知减租并未经庞恩桥、孙永娟同意且无依据，伊思德公司应按合同约定足额支付租金。合同解除后，伊思德公司认为庞恩桥、孙永娟直到2018年1月才交割，其仅代为保管，属于无因管理，有水电损耗不能证明是其出租使用，不交接的责任在庞恩桥、孙永娟。庞恩桥、孙永娟认为双方2018年1月12日完成租赁物交接手续，之前伊思德公司一直使用房屋，但仅要求租金计算至2017年12月31日时止。该院认为，伊思德公司的解除函送达庞恩桥、孙永娟后，租赁合同已解除，伊思德公司应在合同解除后返还钥匙、付清费用、搬离腾空退还租赁物。但直至庭审时双方未办理正式交接手续，伊思德公司认可2018年1月才退房。水电使用量情况，租赁合同解除前后使用相当，故解除合同之日至交接房日期间房屋属于伊思德公司保管使用。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，伊思德公司应支付房屋占有使用费，比照租赁合同约定的月租金标准计算。庞恩桥、孙永娟以转账凭证为据称伊思德公司已付租金13468.21元及物业费1383元，伊思德公司对部分租金有异议，但未提供证据加以反驳，故该院采信庞恩桥、孙永娟的主张。伊思德公司使用房屋计算费用期间从2016年4月1日至2017年12月31日止，扣除已付租金，伊思德公司还应付租金及房屋占有使用费共计为25255.79元（21个月×1844元/月-13468.21元）。 关于违约责任问题，庞恩桥、孙永娟认为伊思德公司拖欠租金，应付违约金5000元；伊思德公司认为房产不能正常使用才少付租金，并以此为由提起反诉要求对方承担违约金5000元。经查，庞恩桥、孙永娟将办公用途房屋及设备委托给伊思德公司进行经营酒店一呆公寓，合同第7.10条约定了消防设施改造的费用在庞恩桥、孙永娟；公安机关认定伊思德公司的一呆公寓未取得消防验收合格证。该院认为，伊思德公司作为经营公寓多年的专业公司，熟知成立酒店公寓所需场地及办理相关手续等情况，但其在3个月免租期及后期经营中未办理消防许可证等，受到第一次责令整改后也未解租，仍继续无证经营。租赁房屋用于开设经营酒店等公众聚集场所，申报消防验收合格的义务人为酒店经营者，伊思德公司作为经营酒店方，更应尽注意审慎义务及办证义务。双方均明知房屋用途，但仍合意用于经营酒店。庞恩桥、孙永娟具有协助伊思德公司进行消防设施整改费用支付义务，伊思德公司放任无证经营数月且未经庞恩桥、孙永娟同意擅自减租，其应负担主要责任。该院酌定双方违约责任比例为7：3，故本诉的违约金，伊思德公司向庞恩桥、孙永娟支付3500元；反诉的违约金，庞恩桥、孙永娟向伊思德公司支付1500元。 关于损失问题，伊思德公司主张预期收益损失，但未能提供收益情况等相关证据予以证实，其应当承担举证不能的后果，故该院对伊思德公司主张预期损失不予支持。 一审法院判决：一、伊思德公司向庞恩桥、孙永娟支付租金、房屋占有使用费人民币25255.79元及违约金人民币3500元；二、庞恩桥、孙永娟向伊思德公司支付违约金人民币1500元；三、以上第一、二判项抵扣后，伊思德公司向庞恩桥、孙永娟共计支付人民币27255.79元;四、驳回庞恩桥、孙永娟的其他诉讼请求；五、驳回伊思德公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费384元（庞恩桥、孙永娟已预交），反诉案件减半收取受理费188元（伊思德公司已预交）；以上两项费用由伊思德公司负担547元，庞恩桥、孙永娟负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交的美团网一呆公寓网络预约的网络截图、一呆公寓（柳州城中万达广场店）预约房屋介绍网络截图、一呆公寓（柳州城中万达广场店）住客点评截图等新证据，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物是否经该类消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案上诉人与被上诉人签订的《委托租赁服务合同》约定被上诉人将自有房屋交由上诉人使用、收益，合同期限内上诉人向被上诉人支付固定租金，该租赁意思表示明确、真实，未违反法律强制性规定，故本案《委托租赁服务合同》合法有效。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点问题是：一、双方当事人是否存在合同违约？二、上诉人主张不支付租金、占用费、违约金，并要求被上诉人支付违约金、收益损失是否于法有据？ 关于争议焦点一,首先，本案上诉人与被上诉人签订的《委托租赁服务合同》为上诉人所提供的格式合同，上诉人在以上格式合同中将自身企业阐述为：“拥有互联网远程控制技术、中央处理系统的自主知识产权及国内领先的度假公寓在线租赁平台，建立了适应中国市场的专业化标准管理流程与体系，拥有一呆公寓等自主公寓服务品牌，为公寓业主和全球旅客提供专业化的在线公寓租赁服务及相关增值服务”的企业，约定为被上诉人物业提供增值服务，租赁期间之各种人工费用、物业管理费、固定成本费用、财务费用均由上诉人承担。从以上内容足以反映，上诉人作为既已成熟的专业经营酒店品牌公司，其在签订有关合同时对于运营酒店所涉物业场所应当具备何种条件、需办理哪些经营行政许可应当知晓，亦应尽审慎注意及办证义务。其次，酒店经营所需办理消防合格证、特种行业许可证均系酒店经营者理应办理的手续。本案双方在所签订的《委托租赁服务合同》中并未明确约定办理取得消防合格证、特种行业许可证为被上诉人合同义务，该合同之内容“如因公安、消防、卫生防疫等部门的特别要求需对委托物业进行安防监控、消防、卫生防疫等设施改造，被上诉人应承担设施改造费用”仅对消防、卫生等设施改造费用负担进行了约定。故上诉人主张本案因被上诉人未能向其提供具备经营条件的物业、无法提供该物业消防合格证及特种行业许证而应承担全部违约责任的主张不能成立。 另一方面,首先,被上诉人作为出租物业的所有权人，其对于案涉物业登记性质为办公性质已经明确，但仍与被上诉人签订《委托租赁服务合同》将该物业出租用于酒店经营；其次,被上诉人在签订该合同后也已知其亦具有协助、配合上诉人进行消防设施整改费用支付的辅助义务，故亦知该租赁物有无法实现双方约定租赁目的之风险，但其仍执意与上诉人合意将该物业用于经营酒店，并放任上诉人无证经营，故其对合同无法履行亦应承担相应的法律责任。 由此，一审法院根据双方过错程度认定上诉人与被上诉人双方违约并酌定责任比例为7：3，符合情理，未违反法律规定，本院予以维持。 关于争议焦点二，关于租金及房屋占用费问题。首先，本案双方合同约定租金从2016年4月1日起算，每月固定租金收益为每平方米40元，月租金为2175.2元，每月25日前支付租赁收益，未有证据证明双方之后对于该租金标准合意进行修改。其次，从一审查明事实来看，上诉人收到深圳市南山区人民法院送达起诉状后于2017年6月13日向被上诉人邮寄送达解除合同函件，被上诉人于2017年6月18日回函以法院判决为双方后续履行依据，深圳市南山区人民法院于2017年8月16日驳回了被上诉人的起诉。故本案合同自通知到达对方时解除，一审以被上诉人2017年6月18日回函日视为合同解除通知到达日，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，应当予以维持。再次，双方提出解除合同及解除函送达后，租赁合同已解除，承租人应在合同解除后及时办理房屋交接手续，即进行返还钥匙、付清费用、搬离腾空退还租赁物。但直至本案一审庭审时该房屋仍未办理上述交接手续，该房屋在租赁合同解除前后其水电使用量也基本相当，故可以认定解除合同之日至交接房日期间该房屋仍由上诉人如常使用及控制。被上诉人自认其于2017年12月22日完成了租赁物交接手续，一审参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判令上诉人比照租赁合同约定的月租金标准支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。 关于违约金。由于本案酌定上诉人、被上诉人双方违约责任比例为7：3，故一审判定上诉人向被上诉人支付本诉的违约金3500元，被上诉人向上诉人支付反诉的违约金1500元并无不当，本院亦予维持。 至于上诉人主张预期收益损失，因其未能提供收益情况等相关证据予以证实，应当承担举证不能的后果，故该项请求本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费669元（伊思德（中国）有限公司已预交），由上诉人伊思德（中国）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 江 侦 审判员 黄继湘 二〇一八年十二月二十日 书记员 覃 溪