广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0902民初3906号原告：茂名市民政局。住所地：茂名市茂**高凉中路**。法定代表人：黄一才，该局局长。委托诉讼代理人：莫远思，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈劲，广东前瞻律师事务所律师。被告：贾西子，女，1982年7月4日出生，汉族，住茂名市茂**，委托诉讼代理人：贾豫建，男，1951年10月19日出生，汉族，住茂名市茂**，原告茂名市民政局与被告贾西子屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市民政局的委托诉讼代理人陈劲，被告贾西子及其委托诉讼代理人贾豫建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市民政局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金12240元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的内设机构“茂名市民政局机关服务中心”与被告于2007年3月21日签订了租用房屋协议书，原告将位于广东省茂名市迎宾一街53号原101房的1号商铺出租给被告经营生意，每月租金为360元，租期自2007年3月21日至2008年3月21日。签约后，原告向被告交付了商铺，被告在租赁期满后继续强占原告的商铺使用，且自2014年7月1日起拒交相应的租金，原告多次催讨无果后于2017年5月解除合同并从被告处回收了商铺。被告的违约行为损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告贾西子辩称，一、我已经支付了2007年3月21日至2014年6月30日的租金及水电费，并于2014年6月30日已将钥匙交还给民政局工作人员吕某；二、在租赁房屋期间的水电费先由原告计算出，我再与房租一起通过银行转账的方式交到原告的银行账户。经审理查明，2007年3月21日，茂名市民政局机关服务中心作为出租方（甲方）、被告贾西子作为承租方（乙方），共同签订租用房屋协议书，约定甲方将位于市区迎宾一街53号原101房1号出租给乙方。合同约定：月租金为360元，租用时间为1年，自2007年3月21日至2008年3月21日，乙方按季度交租金，实行“先交租金，后使用”的原则；交租金日期为每月1日；同时，乙方要交押金1100元给甲方；在租房期内，乙方要按时交租金，如不按时交租金，甲方有权从押金中扣除作为租金；乙方租房期内的水费、电费、卫生费、治安费以及各部门按规定要收缴的其他费用，由乙方自负。甲、乙方分别在合同上印盖公章和签名确认。甲方于签订合同当日将涉案房屋交给乙方使用，乙方向甲方支付押金1100元。自2008年3月21日后，甲乙双方并未再签订房屋租赁协议，涉案房屋则由被告继续使用，被告已经支付2007年3月21日至2014年6月30日的租金给原告。被告主张其已于2014年6月30日将涉案房屋交还给原告，但并未提供相关证据。原告主张被告于2017年4月30日才将房屋交还给其工作人员吕某，并于2017年4月30日解除合同，同时申请证人吕某出庭证明其主张。涉案房屋现已由原告收回。被告主张本案诉请已超过诉讼时效。另查明，茂名市民政局机关服务中心为原告茂名市民政局的内设机构，2017年10月24日茂名市机构编制委员会印发茂机编办（2017）89号关于调整市民政局部分事业单位机构编制事项的通知，要求原告撤销机关服务中心，原告成为涉案房屋的权属人，并提供茂机编办（2017）89号文、房屋产权证在案佐证。原告就本案房屋租赁合同纠纷于2018年10月23日诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告提供的证据和庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2017年10月24日茂名市机构编制委员会印发茂机编办（2017）89号关于调整市民政局部分事业单位机构编制事项的通知，市民政局撤销机关服务中心，原告接管涉案房屋并成为涉案房屋的权属人，其作为本案原告的诉讼主体适格。茂名市民政局机关服务中心与被告共同签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性禁止的规定，该合同依法成立并生效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，茂名市民政局机关服务中心与被告共同签订的房屋租赁合同约定租赁期间为2007年3月21日至2008年3月21日，自2008年3月21日后，茂名市民政局机关服务中心或原告茂名市民政局与被告再未就涉案房屋签订书面租赁合同，但被告继续使用涉案房屋，并将房租及水电费用打入原告账户中，原告亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。关于本案诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，本案中，原告于2018年10月23日诉至本院，诉请被告应当支付自2014年7月1日至2017年4月30日的房屋租金，诉讼时效期间应当自2017年5月1日起计算，原告提起诉讼并未超过诉讼时效，被告以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予支持。关于举证责任问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告主张被告拒绝支付自2014年7月1日至2017年4月30日的房屋租金，于2017年4月30日解除租赁合同，从被告处收回涉案房屋，并申请其工作人员吕某作为证人出庭证明其主张，本院予以采信；被告主张自2014年6月30日后不再继续租赁涉案房屋，但未能提供任何证据予以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条第一款的规定，原、被告于2017年4月30日解除租赁合同，被告应当支付自2014年7月1日至2017年4月30日的涉案房屋租金共12240元给原告茂名市民政局。关于押金是否应当抵扣租金的问题，原被告在租用房屋协议书中的约定“二、在租房期内，乙方要按时交租金，如不按时交租金，甲方有权从押金中扣除作为租金……”，因被告应支付12240元租金给原告，为减少当事人诉累，故将押金1100元先行抵扣上述被告应向原告支付的租金，抵扣后，被告贾西子仍应支付11140元租金给原告茂名市民政局。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告贾西子于本判决生效之日起十日内向原告茂名市民政局支付租金11140元。二、驳回原告茂名市民政局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53元(原告已预付)，由原告茂名市民政局负担5元，被告贾西子负担48元。被告应负担的受理费用，限被告在本判决书发生法律效力之日起七日内交纳相应金额到指定账户（账户名称及账号详见本院另行送达的缴费通知书）。逾期不交纳的，依法强制执行。原告已预交应由被告负担的诉讼费用48元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判员  何秋玲二〇一八年十二月十八日法官助理金晶书记员柯松彬赖晓萍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。