广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8803号上诉人（原审被告）：潘汝其，男，汉族，1959年1月1日出生，住广东省佛山市.委托诉讼代理人：杨锦秀，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廉，广东经纬法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李润昌，男，汉族，1963年1月3日出生，住湖南省宁远县.委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。上诉人潘汝其因与被上诉人李润昌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人潘汝其上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法驳回李润昌全部诉讼请求；3.本案原审、二审诉讼费用由李润昌承担。二审期间，潘汝其变更上诉请求为“判令潘汝其无需向李润昌返还押金50000元”。事实和理由:涉案建筑是潘汝其自1998年50000元一亩的价格从村委会租赁，业经南海市规划局报建，消防也是经过有资质的队伍建设的，厂房面积约6400多平方；涉案合同是双方当事人协商达成的，并非强迫签订。且涉案建筑至今已租赁使用将近20年，如果涉案建筑没有经过合法报建手续属于违法建筑，那么政府应当早就通知潘汝其拆毁，且潘汝其也依法报税纳税，故涉案建筑不是违章建筑。李润昌辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回其上诉请求；涉案厂房截至目前依然没有报建手续，依照法律规定其租赁行为无效。李润昌向原审法院提出诉讼请求：一、确认李润昌、潘汝其之间于2015年7月9日签订的租赁合同无效；二、潘汝其返回李润昌交付的押金50000元；三、诉讼费由潘汝其承担。原审法院认定事实：2015年7月9日，潘汝其（出租方、甲方）与李润昌（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于###工业区的部分厂房（约1428.80方）出租给乙方用于生产、销售五金制品，同时将租给乙方厂房旁边上方的三楼、四楼宿舍（共7间，每层800元／月）出租给乙方用于住宿；租赁期为5年，从2015年7月25日起至2020年7月24日止；上述厂房月租金为18745.60元，租金以现金或银行转账方式支付，在每月25日前支付下月租金；第二个开始，每年租金在上年租金的基础上递增3%；租金转入潘汝其名下的账户；乙方须于签订合同之日向甲方缴纳合同保证金50000元；租赁期满或解除合同时，如乙方不存在违约，不存在本合同约定要扣除或没收，不存在本合同约定不予退回的情形，并已与甲方对租赁场所及设备、设施交接完毕，在租赁期满或解除合同后5天内，甲方将保证金无息退回乙方。李润昌及潘汝其在合同后面签名和捺手印。同日，李润昌向潘汝其支付50000元，潘汝其出具的收据中注明：今收到李润昌厂房按金50000元。根据佛山市公安消防支队禅城区大队于2016年7月9日作出的火灾事故简易调查认定书（禅公消火认简字【2016】第0008号），2016年6月11日19时35分，佛山市禅城区南庄镇罗南工业区龙湾大桥旁的佛山市禅城区锦昊五金制品厂发生火灾，火灾烧毁五金工厂内的折叠铁架床成品、半成品及部分厂房设备；排除人为原因引起火灾，排除外来火源引起火灾，排除气候原因引起火灾；不排除五金车间弯管机械右侧的立柱上的电线插座及开关发生故障起火，引燃周围可燃物品引起火灾。另查明，佛山市禅城区锦昊五金制品厂为李润昌开办的个人独资企业。原审法院认为，一、关于潘汝其的主体问题。潘汝其认为其不是适格的主体，应当追加佛山市禅城区泓轮五金塑料制品厂为被告。潘汝其提供了（2017）粤0604民初13355号民事判决书、（2018）粤06民终498号民事判决书、民事起诉状、中国农业银行网上银行电子回单拟证明其主张。首先，上述民事判决的“本院认为”部分的效力不能及于本案。其次，上述案件为保险合同纠纷，上述民事判决认定佛山市禅城区泓轮五金塑料制品厂具有原告资格的理由是潘汝其在诉讼中确定涉案建筑物的相关权益全部归属于佛山市禅城区泓轮五金塑料制品厂。本案是房屋租赁合同纠纷，与李润昌签订《厂房租赁合同》的是潘汝其，收取押金、租金的是潘汝其。根据合同相对性原则，潘汝其是适格的被告，无需追加佛山市禅城区泓轮五金塑料制品厂为被告。根据上述民事判决，佛山市禅城区泓轮五金塑料制品厂是潘###开办的个人独资企业，潘汝其与潘###是父子关系。佛山市禅城区泓轮五金塑料制品厂与潘汝其之间如有纠纷，可另循法律途径解决。二、关于合同效力问题。没有证据证明《厂房租赁合同》所涉及的土地性质。李润昌、潘汝其确认该土地属于佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，以潘汝其的名义向该村民委员会承租。涉案土地为农民集体所有，没有证据证明该土地取得建设用地使用证，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应为无效合同。李润昌对火灾有无责任，不影响对上述合同效力的认定。二、关于合同无效的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李润昌请求确认双方于2015年7月9日签订的租赁合同无效及潘汝其返回押金50000元，于法有据，原审法院予以支持。李润昌何时撤场，涉及的是租金问题，与本案不属同一法律关系，由于潘汝其未提出反诉，本案不作处理，潘汝其可另循法律途径解决。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、确认李润昌与潘汝其于2015年7月9日签订的《厂房租赁合同》无效；二、潘汝其于判决发生法律效力之日起十日内向李润昌返回押金50000元。如潘汝其未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4363元（李润昌已经预交）,由潘汝其负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人潘汝其与被上诉人李润昌的诉辩意见，本案的争议焦点是：潘汝其是否应向李润昌返回押金50000元。关于潘汝其是否应向李润昌返回押金50000元的问题。潘汝其上诉主张涉案建筑业经南海市规划局批准建设，不是违章建筑；且涉案合同是双方当事人协商达成的，因此，潘汝其有权没收押金50000元。经核查，2015年7月9日，潘汝其与李润昌签订涉案租赁合同，约定潘汝其将涉案厂房出租给李润昌用于生产、销售五金制品，租赁期为5年。本院认为，潘汝其虽主张涉案厂房已办理规划报建手续，但并未提交涉案厂房的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，原审法院认定涉案租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，与事实相符，于法有据，本院予以维持；潘汝其的该部分诉请缺乏理据，本院不予支持。涉案租赁合同签订后，李润昌依照合同约定向潘汝其支付押金50000元，潘汝其也出具收据表示收到该押金。因涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，原审法院认定潘汝其返还李润昌支付的保证金50000元，符合法律之规定，本院予以维持。潘汝其的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。潘汝其的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人潘汝其负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一八年十二月三日法官助理黄宗宗书记员梁理