北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初5196号原告：刘一烺，男，1987年2月3日出生委托诉讼代理人：刘庆，北京市一法律师事务所律师。被告：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里**楼**312。法定代表人：郝晓兵，董事长。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告刘一烺与被告北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘一烺的委托诉讼代理人刘庆、被告星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘一烺向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付自2017年3月2日至2017年11月20日期间的逾期达到市政基础设施和其他设施承诺条件的违约金3277元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），预售合同明确约定，被告应于2016年12月31日前交付房屋，并应符合合同约定的交付条件，如被告交付房屋不符合交付条件，应在60日内整改完毕，如逾期未完成整改，被告应自第61日起至实际整改完毕之日止，每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金。被告于2016年12月底向原告交付了房屋，但该房屋有多项要求不符合交付条件，如上水、供暖、天然气、临水临电、电话通信线等。时至起诉之日，被告仍有未整改完成的项目，给原告使用房屋造成了影响，为维护原告合法权益，特起诉。被告星华蓝光公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求不成立。依据双方签订的合同第十二条以及补充协议附件第十条约定，上下水应当在2016年12月31日达到使用条件，这个使用条件具体是指商品房交付的时候具备使用功能，包括电也是这么理解，小区虽然属于临水临电，但已经符合了合同约定的使用功能。燃气按照合同约定应在2016年12月31日达到工程竣工条件，被告已经按期完成，合同中已经写明买受人需要自行向燃气公司申请开通。由于个别业主乱建导致了燃气公司对小区内的检验不合格，所以燃气公司以安全为由拒绝为小区业主开通燃气，直到2017年5月22日燃气公司才同意接通燃气，被告对此没有任何责任。宽带在2016年1月29日就已经开通了。原告自己也承认小区有宽带，只不过个别业主只认可移动或联通的服务，合同中对此没有约定。电话通信线合同约定2016年12月31日前敷设到户，我公司已经按期敷设到户。暖气被告已经于2016年8月30日接通，供暖舒适度的问题不属于合同约定的交付条件。车位被告也已经按照合同约定按期达到使用条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于上下水、电的问题：原、被告对目前小区所用水电属于临水、临电没有争议，但原告主张小区水质不好且下水没有连通市政管网，需要通过污水车运输污水，对小区环境造成影响；使用临电造成变压器的容量不能满足业主的正常生活要求，经常停电，影响小区地下车库车辆充电。基于以上因素，原告认为小区使用的水电未达到合同约定的条件，并提交了《关于XX一期相关问题说明》、《关于XX一期电力增容期间停电、停水的通知》、照片等证据进行证明。被告认为小区虽然使用临水临电，但具备使用功能，已经达到了合同约定的条件。对此，本院认为合同未明确约定小区用水用电的性质，现小区虽然使用过渡性水和电，但其具备使用功能，应当视为符合合同约定的条件，故本院认定被告在水、电方面不存在违约行为。2.关于燃气的问题：原告认为小区于2017年10月11日开始才可以办理通气，达到合同约定的条件，并提交《关于XX一期相关问题说明》、《关于XX一期燃气最近进度公司的通知》、《关于XX一期燃气卡办理时间》的通知、《北京市居民供用天然气合同》等证据进行证明，被告认为燃气工程不存在延期问题，已经于2016年12月31日前达到工程竣工条件，由于部分业主私自拆改导致小区于2017年5月22日接通燃气，被告对此没有责任。诉讼中，本院依法到北京市尚然市政公用工程有限公司（以下简称尚然公司）调查涉案项目天然气工程情况。经查，涉案项目天然气工程于2017年4月19日进行了预验收，验收过程中发现户内存在私自拆改燃气设备，燃气热水器未安装等问题。该工程于2017年5月12日中压A天然气管线正式验收并合格，于2017年5月23日完成带气接线，使天然气通至小区民用调压箱。其间由于私自拆改、燃气热水器未安装等问题未及时解决，导致户内不符合燃气规范故户内通气延期待建设单位整改恢复后方可进行。整改后，2017年8月14日进行了第一批户内通气；2017年9月5日进行了剩余第二批户内通气。根据上述查明的情况，该工程于2017年5月12日中压A天然气管线正式验收并合格，2017年5月12日应当视为合同约定的达到工程竣工条件的时间节点。双方合同约定被告应于2016年12月31日达到工程竣工条件，可见，被告在燃气方面存在延期行为。3.关于供暖的问题：原告认为暖气在交房时没有调试好，温度低；被告述供暖已于2016年12月31日前达到使用条件，供暖舒适度问题不属于合同约定的交付条件。因原告未能提交充分证据证明其主张，故本院采纳被告的答辩意见。4.关于电话通信线、宽带网络问题：原告主张提供通讯服务的三大运营商均无法进入小区，目前小区只有“百通宽带”，且无法安装固定电话，故被告在电话通信线、宽带网络方面存在违约，并提交XX物业群客服回复、百通宣传页、中国移动北京公司房山分公司证明、北京市通信管理局的投诉答复等证据证明；被告主张电话通信线已于2016年12月31日敷设到户，完成合同义务，不存在违约，并提交《社区信息化建设宽带接入合同书》证明其主张。因原告所提交的证据均仅能证明三大运营商无法进入小区进行接入工程建设，但未能提交证据证明被告存在延期完成电话通信线敷设到户的义务，故对于原告的该项主张本院不予采纳。5.关于公共停车场问题：原告述涉案小区实行人车分流，，地上不让进出车辆，地下车库实行租售物业于2017年6月20日开放车库，业主只能购买车位。业主不同意，要求租赁车位，后于2017年12月17日可以办理地下车位租赁，故原告认为被告公共停车场延期至2017年12月17日才符合交付条件，原告提交了《关于XX一期业主关注重点事项进度公示》、《XX车位出租的通知》用以证明其主张。被告主张小区地上、、地下均有停车场且公共停车场已按期达到使用条件，并提交了《北京市规划委员会规划意见复函》、《建设工程规划许可证》、《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见》等证据证明。经本院现场勘验，涉案小区实行人车分流，，地上没有停车位；地下有车库，地下**为产权车位，地下**为人防车位目前地下二层人防车位没有启用。综合双方的举证和现场勘验情况，本院采纳原告对于公共停车场的意见。此外，对于当事人无争议的证据，本院认定事实如下：2014年11月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区XX街道XX住宅楼XX层XX单元XX号房屋，房屋总价款为1241283元，被告应在2016年12月31日前向原告交付房屋。预售合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺约定，1.市政基础设施上水、下水于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；市政双路供电、过渡性供电于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；供暖于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；燃气于2016年12月31日达到工程竣工条件，买受人须自行向供气公司申请开通；电话通信线于2016年12月31日交付，敷设到户；有线电视线于2016年12月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理，即合同继续履行，因出卖人原因导致上述设施未达到使用条件的，出卖人在60日内整改完毕，若逾期未完成整改，出卖人自第61日起至实际整改完毕之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之零点一每日向买受人支付违约金。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起7日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已认可出卖人已在通知当日整改完毕。2.其他设施：公共绿地于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；小区非市政道路于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）；公共停车场于2016年12月31日达到使用条件（本期交房范围内）。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理，即合同继续履行，因出卖人原因导致上述设施未达到使用条件的，出卖人在60日内整改完毕，若逾期未完成整改，出卖人自第61日起至实际整改完毕之日止，出卖人按买受人已付房款的万分之零点一每日向买受人支付违约金。整改完毕的界定以出卖人通知当日为整改完毕日，买受人应当在通知当日起7日内进行确认，若未按此时间确认，视为买受人已认可出卖人已在通知当日整改完毕。该合同附件十补充协议对合同第十二条补充约定：1.上水、下水、用电达到使用条件是指商品房交付时上水、下水、用电具备使用功能，商品房用电户表为一户一表的，如商品房交付时户表暂未启用但不影响用电功能的，视为出卖人完成合同第十二条项下相关义务；2.本项目红线外市政配套设施安装延误导致的使用条件不具备，出卖人不承担责任；3.买受人了解，因项目为分期开发，有关配套设施（如供暖等）按照出卖人建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通，买受人确认不得因此拒绝接受房屋交付，且出卖人不因此向买受人承担任何违约责任及赔偿责任。该预售合同还对双方其他权利义务等内容作了约定。上述预售合同签订后，原告付清了全部购房款，并按照合同约定期限办理了房屋交接手续。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据本院查明的情况，现被告在燃气和公共停车场方面存在延期情形，且在60日的整改期内亦未能完成整改，故应当按照合同约定向原告承担违约责任。本院根据法律规定和双方合同约定，结合合同履行情况、当事人过错程度、原告因该违约行为而遭受损失的情况等因素，确定被告应当向原告支付违约金的数额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：被告北京星华蓝光置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘一烺支付违约金3277元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京星华蓝光置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇一八年十二月十七日书记员  杨雅晴