广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终19072号上诉人（原审被告）：苏正军，男，回族，1971年10月12日出生，身份证住址宁夏西吉县。上诉人（原审被告）：广州伊家进出口贸易有限公司（以下简称伊家公司），住所地广东省广州市越秀区光塔路**首层。法定代表人：苏正军，该公司经理。上诉人苏正军、伊家公司的共同委托诉讼代理人：黄罗平，广东连越律师事务所律师。上诉人苏正军、伊家公司的共同委托诉讼代理人：徐哲，广东连越律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市越秀区锦惠宾馆（以下简称锦惠宾馆），，住所地广东省广州市越秀区光塔路****法定代表人：吴金忠，该宾馆经理。委托诉讼代理人：田鹏、何小锐，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩建业，男，汉族，1982年9月15日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁勇邦，广东金马波士德律师事务所律师。上诉人苏正军、伊家公司、锦惠宾馆因与被上诉人韩建业房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2018)粤0104民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人苏正军、伊家公司的共同委托诉讼代理人黄罗平、徐哲，上诉人锦惠宾馆的委托诉讼代理人何小锐，被上诉人韩建业的委托诉讼代理人梁勇邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏正军、伊家公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，本案一审、二审诉讼费用由韩建业承担。事实和理由：1、苏正军、伊家公司2018年没有实际使用涉案物业首层，故不应承担2018年1月16日至2018年3月26日止的租金及违约金。2、韩建业在一审庭审程序结束后变更、增加诉讼请求，程序违法，应予驳回。3、苏正军、伊家公司为涉案房屋加装新电梯，将旧楼翻新成新楼，没有使韩建业遭受经济损失，实际上使韩建业从中获利。根据公平原则，苏正军、伊家公司支付的250000元保证金应用以冲抵部分租金，一审判决该保证金归韩建业所有有误。4、苏正军、伊家公司已于2018年3月26日将首层交还韩建业，且积极敦促锦惠宾馆直接向其缴纳租金，锦惠宾馆一直合法使用涉案房屋的二至四层，也有意一并承租首层，苏正军、伊家公司没有侵害韩建业的合法权益。且韩建业也一直知晓并默认转租的事实，因此韩建业与苏正军、伊家公司解除合同关系不应影响锦惠宾馆的继续经营，锦惠宾馆有权继续使用涉案房屋的二到四层。锦惠宾馆上诉请求：撤销一审判决第二项，改判锦惠宾馆无需将越秀区光塔路63号共4层物业（首层已交还的部分除外）交还给韩建业，本案上诉费由韩建业承担。事实和理由：1、锦惠宾馆与韩建业存在事实租赁合同关系，一审未认定及处理，径行判决锦惠宾馆交还租赁物无事实和法律依据。锦惠宾馆已直接向韩建业支付租金，韩建业亦未提出异议，双方已建立合法有效的事实上的租赁合同法律关系。2、锦惠宾馆是合法承租涉案物业，合法权益应得到法律保障，即使判令搬迁，也必须给予公正合理的赔偿及缓冲期限。韩建业辩称：不同意苏正军、伊家公司、锦惠宾馆的上诉请求，坚持一审的诉讼请求。2018年1月5日，韩建业向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除韩建业与苏正军的《房屋租赁合同》及其《补充协议》。2.苏正军、伊家公司、锦惠宾馆将广州市越秀区光塔路63号共4层物业交还韩建业（首层266.68平方米、二层632.14平方米、三层265、9平方米、四层647.15平方米）。3.苏正军向韩建业立即支付拖欠2017年7月16日至2018年3月26日的租金432773.67元。4.苏正军向韩建业支付拖欠从2017年7月16日至2018年1月15日租金245080元的滞纳金（从2017年7月17日起，以上拖欠的租金为本金，按每日百分之一标准，计算至全部拖欠租金支付完毕之日止）；苏正军向韩建业支付拖欠从2018年1月16日至2018年3月26日租金187693.67元的滞纳金（从2018年1月17日起，以上述拖欠的租金为本金，按每日百分之一标准，计算至全部拖欠租金支付完毕之日止）。5.没收苏正军250000元保证金归韩建业所有。一审法院认定事实：韩建业是广州市越秀区光塔路63号首层、二层、三层、四层房屋的产权人。2011年11月15日，韩建业（出租方、甲方）与苏正军（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：租赁房产为广州市越秀区光塔路63号，建筑面积为1812平方米，甲方同意将该房产出租给乙方作超市、写字楼使用，合同租期为120个月，从2012年2月1日至2022年1月31日止，甲乙双方约定年租金为1000000元，物价指数递增从2013年1月25日开始每年2%，租金每6个月交纳一次，其中第十二次2017年7月16日前支付552040元，第十三次2018年1月16日前支付563081元；乙方必须按以上日期准时缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签署本合同当天向甲方交付保证金250000元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方拖欠租金或相关费用超过七天，甲方有权终止本合同，收回房产，没收保证金；等。之后，苏正军向韩建业支付了保证金250000元。2012年3月2日，苏正军将广州市越秀区光塔路63号一层占用面积为40平方米、二至四楼全层（总建筑面积1585.19平方米）出租给吴金忠，租赁期限自2012年3月6日至2022年3月5日止。吴金忠将上述场地用于开办宾馆经营使用，现上述场地是锦惠宾馆在经营使用。2012年3月5日，韩建业（甲方）与苏正军（乙方）签订了《补充协议》，其中约定：因该物业内电梯使用年期太长，故甲方同意支付部分更换新电梯之费用，余下部分费用由乙方负责支付；甲方支付该笔费用为8万元，先由乙方垫付，后在乙方须支付之第二期租金中扣减；新电梯之拥有权归甲方所有，发票由甲方保管；等。2018年3月26日，苏正军将涉案房屋首层部分房屋（不含被告锦惠宾馆占用部分）交还给韩建业。一审法院认为：韩建业与苏正军签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应遵守履行。因苏正军拖欠租金，韩建业提起本案诉讼，要求解除租赁合同及补充协议，苏正军同意解除，并于2018年3月26日交还了首层的部分房屋。故韩建业与苏正军的租赁合同及补充协议应于2018年3月26日解除。合同解除后，苏正军与房屋实际使用人锦惠宾馆应承担继续交还剩余房屋的义务，因伊家公司占用的部分已经交还，故伊家公司无需承担交还的责任。苏正军拖欠租金，已构成违约。韩建业要求苏正军支付租金并没收保证金，符合合同约定，予以支持。韩建业要求苏正军支付拖欠租金的违约金，苏正军认为该违约金约定过高，一审法院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，于2018年7月4日作出如下判决：一、确认原告韩建业与被告苏正军签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年3月26日解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告苏正军及被告广州市越秀区锦惠宾馆应将广州市越秀区光塔路63号共4层物业（首层已交还的部分除外）交还给原告韩建业；三、于本判决生效之日起十日内，被告苏正军应向原告韩建业一次性支付拖欠从2017年7月16日起至2018年1月15日止的租金245080元及违约金（从2017年7月17日起，以拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率，计算至清偿租金之日止）；四、于本判决生效之日起十日内，被告苏正军应向原告韩建业一次性支付拖欠从2018年1月16日起至2018年3月26日止的租金187693.67元及违约金（从2018年1月17日起，以拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率，计算至清偿租金之日止）；五、确认被告苏正军已交纳的250000元保证金，归原告韩建业所有；六、驳回原告韩建业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19272.20元，由原告韩建业负担147元，由被告苏正军负担19125.2元。二审中，上诉人锦惠宾馆提交了以下证据：1、《房屋租赁登记备案证明》、缴纳房屋租金的部分发票，拟证明早在2016年被上诉人韩建业就同意以上诉人锦惠宾馆的名义进行租赁登记备案并收取上诉人锦惠宾馆缴纳的租金；2、广州市特种设备使用登记证、《电梯日常维护保养合同》、《电梯定期检测报告》、场地平面图及施工图，拟证明被上诉人韩建业对上诉人锦惠宾馆的使用情况知悉并支持。3、通知、租金缴费单，拟证明上诉人锦惠宾馆从2018年4月起直接向被上诉人韩建业缴纳租金，被上诉人韩建业未予否认。4、《施工合同书》，拟证明2017年5月上诉人锦惠宾馆对承租物业进行了装修投入了成本。上诉人苏正军、伊家公司质证认可上诉人锦惠宾馆对涉案场地的装修，但其未参与，对其他证据均确认。被上诉人韩建业质证认为均不属新证据，已过举证期限，且证据4与本案无关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人苏正军与被上诉人韩建业签订的涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》属合法有效的合同正确，本院予以确认。根据本案查明的事实，上诉人苏正军拖欠租金，被上诉人韩建业起诉要求解除涉案租赁合同及补充协议，上诉人苏正军同意解除，并于2018年3月26日交还了首层的部分房屋。故一审判决认定上诉人苏正军与被上诉人韩建业的租赁合同及补充协议于2018年3月26日解除、上诉人苏正军支付拖欠的2018年1月16日起至2018年3月26日止的租金及违约金正确，本院予以维持。上诉人苏正军关于其不应支付上述期间的租金及违约金的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人苏正军拖欠租金，已构成违约，一审判决认定被上诉人韩建业要求没收保证金符合合同约定而予以支持亦正确，本院亦予维持。上诉人锦惠宾馆在一审法院2018年4月13日的庭审中承认其没有交过租金或使用费给被上诉人韩建业，2018年4月之前的租金费用都是交给上诉人苏正军。上诉人锦惠宾馆在二审调解中虽表示可代上诉人苏正军缴付所欠的租金及违约金，但又表示要在之后的每月租金中抵扣，实际上并非愿意代缴上诉人苏正军的欠租，其以此为由抗辩无需将涉案房屋（首层已交还的部分除外）交还给被上诉人韩建业，不符法律规定，本院不予采纳。一审法院于2018年4月13日的庭审中释明由上诉人苏正军、被上诉人韩建业对于总的欠款再进行核对，双方经核实缴租情况后于2018年6月11日由被上诉人韩建业明确诉请，上诉人苏正军亦表示清楚被上诉人韩建业所最终明确的诉请。上诉人苏正军关于一审法院程序违法的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人苏正军、伊家公司及上诉人锦惠宾馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7965元，由上诉人苏正军、广州伊家进出口贸易有限公司负担7865元，上诉人广州市越秀区锦惠宾馆负担100元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年十二月二十五日书记员  党春婷