湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终10046号上诉人（原审被告）：骆勇，男，1970年8月30日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：湖南喜达屋物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**奥林匹克花园雅典区**第**商铺。法定代表人：刘鯤鹏，总经理。委托诉讼代理人：张碧波（系公司员工），男，1976年8月2日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。上诉人骆勇因与被上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司(以下简称喜达屋物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2655号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人骆勇的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：喜达屋物业公司不是涉案小区前期物业企业，该小区前期物业服务企业是深圳中航物业服务有限公司；喜达屋物业公司顶多只能算是更换后的物业公司，而其更换又没有经过合法途径；此外，喜达屋物业公司的负责人与领导者亦是涉案小区开发商的高管，所谓的喜达屋物业公司与开发商签订的前期物业服务合同很容易造假，即使该合同真实，亦非履行依据。被上诉人喜达屋物业公司答辩称：喜达屋物业公司已按物业服务合同的约定提供相应服务，在一审中，业主也提出相关证据，已经由一审法院予以判决。喜达屋物业公司的一审诉讼请求：1、骆勇向喜达屋物业公司支付物业管理费13777元；2、骆勇支付违约金（滞纳金）1031元；3、骆勇承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：2008年3月1日，喜达屋物业公司（乙方）与湖南湘天房地产开发有限公司（甲方）签订《长沙奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：1、乙方为甲方开发的长沙奥林匹克花园小区提供物业管理服务；2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：高层住宅：除乾台区域外：按照1.5元/月/平方米计算；3、物业服务费实行预交或于每月10日之前交纳当月物业服务费用，以开发商通知入伙时间年度此月开始收取物业服务费，如果在通知的入伙期内，业主不按期入伙，则视同通知的入伙期结束当日入伙，开始计收物业管理费；4、甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应向乙方按欠费金额的日万分之五的比例支付违约金；5、本合同有效期限自2008年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。喜达屋物业公司于同日进入上述小区，并提供物业服务至2017年7月24日。喜达屋物业公司诉称骆勇自2015年1月起未向其缴纳物业管理费，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，喜达屋物业公司为证明其向骆勇催要了诉争物业管理费，提供了物业服务催缴通知单（截至2017年7月尚欠物业管理费13777元）、邮寄单和邮寄投递截图、上门催缴通知单及照片予以佐证，骆勇质证认为其收到了上述催缴通知单，但因其与喜达屋物业公司不存在物业服务合同关系，且喜达屋物业公司在提供物业服务过程中存在严重违约行为，故其未缴纳物业服务费。因骆勇对上述证据的真实性无异议且确认收到上述催缴通知单，故予以采信。另查明，2006年7月29日，骆勇（买受人）与湖南湘天房地产开发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的长沙奥林匹克花园雅典区F栋3单元106号房，该商品房合同约定建筑面积为294平方米。一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条、第六条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当依约支付物业费，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。骆勇辩称其与喜达屋物业公司不存在物业服务合同关系，故不因缴纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，不予支持。本案中，根据《长沙奥林匹克花园前期物业服务合同》约定的物业费标准、房屋面积及喜达屋物业公司向骆勇发出的物业服务催缴通知单，骆勇应向喜达屋物业公司支付2015年1月至2017年7月期间的物业费13777元（296.28元×1.5元/平方米·月×31个月），故喜达屋物业公司请求骆勇支付物业管理费13777元，符合合同约定和法律规定，不予支持；根据合同约定，骆勇未按时支付物业管理费，应向喜达屋物业公司支付按欠费金额的日万分之五计算的违约金，因喜达屋物业公司未及时主张上述物业管理费自身也存在一定过错，一审法院综合案情酌情对骆勇向喜达屋物业公司支付以尚欠物业费为基数自起诉之日起至实际支付之日止按照日万分之五支付的违约金予以支持（以喜达屋物业公司主张的1031元为限），对喜达屋物业公司超过部分的诉讼请求不予支持。骆勇辩称喜达屋物业公司提出的物业服务严重违约且因其违约导致其家中被盗，骆勇未提供证据证明，且骆勇可另行主张，故对其辩解意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、骆勇于本判决生效后7日内支付喜达屋物业公司物业管理费13777元及违约金（以13777元为基数自2018年4月10日起至实际支付之日止按日万分之五计算，以喜达屋物业公司主张的1031元为限）；二、驳回喜达屋物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费170元，由骆勇负担。本院经审理查明：2017年3月9日，所涉小区的业主委员会与案外人广州市万科物业服务公司签订了新的《奥林匹克花园小区物业服务合同》，合同期限自2017年4月至2020年4月。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，喜达屋物业公司与湖南湘天房地产开发有限公司就涉案小区签订了《长沙奥林匹克花园前期物业服务合同》，并提供了主要的物业服务，因此，骆勇应当交纳相应的物业服务费用。骆勇提出喜达屋物业公司并非涉案小区前期物业服务企业及喜达屋物业公司与开发商签订的前期物业服务合同不真实或并非履行依据的上诉理由，没有事实依据。所涉小区的业主委员会与广州市万科物业服务公司签订的《奥林匹克花园小区物业服务合同》于2017年3月9日生效，合同期限自2017年4月至2020年4月，故喜达屋公司向骆勇主张的物业费应当是从2015年1月至2017年3月31日，故骆勇应支付2015年1月至2017年3月31日止的物业费11999元（296.28元×1.5元/平方米·月×27个月）。根据业主提供的证据，喜达屋公司提供的物业服务确有瑕疵，因此对喜达屋公司主张违约金的诉请不予支持。综上，骆勇的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2655号民事判决；二、骆勇于本判决生效之日起15日内支付湖南喜达屋物业服务有限公司欠付的物业管理费11999元；三、驳回湖南喜达屋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费170元，二审案件受理费170元，共计340元，由上诉人骆勇负担275元，被上诉人湖南喜达屋物业服务有限公司负担65元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一八年十二月十四日书记员 肖佳敏