湖南省永顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘3127民初948号 原告：毛承霞，女，1956年5月20日出生，住永顺县。 委托诉讼代理人：王健，湖南民生律师事务所律师。 原告：毛成彩，女，1959年10月2日出生，住吉首市。 委托诉讼代理人:王健，湖南民生律师事务所律师。 被告：永顺县嘉翔房地产开发有限公司（以下简称嘉翔公司），住所地：永顺县灵溪镇大桥街盛世龙泉小区****。 法定代表人：向龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:彭云龙，永顺县鑫龙法律服务所法律工作者。 被告：向龙，男，1986年9月13日出生，住永顺县。 委托诉讼代理人：彭云龙，永顺县鑫龙法律服务所法律工作者。 被告：毛先发，男，1983年10月19日出生，住永顺县。 被告：毛承轩，又名毛成干，男，1948年5月20日出生。 被告：全心翠，女，1954年2月21日出生，土家族，住址同上。 被告：全玉萍，女，1988年7月22日出生，汉族，住址同上。 原告毛承霞、毛成彩诉被告永顺县嘉翔房地产开发有限公司、向龙、毛先发、毛承轩确认合同无效纠纷一案，2018年6月20日本院立案受理，在诉讼过程中本院依法追加全心翠、全玉萍为共同被告，先后于同年6月28日、11月16日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告毛承霞、毛成彩及其委托诉讼代理人黄健、被告嘉翔公司的法定代表人向龙及委托诉讼代理人彭云龙、毛先发到庭参加了诉讼，被告毛承轩、全心翠、全玉萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认被告毛先发与被告向龙、被告永顺嘉翔房地产开发有限公司之间于2016年12月5日签订的《房屋补偿安置协议》无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：二原告及被告毛承轩的父母在永顺县灵溪镇果园村顺风路有房产1栋，建筑面积280平方米，使用面积350平方米，该房屋登记在母亲张富珍的名下，1997年、2012年父母亲先后病逝，对该房产未进行分配，被告嘉翔公司及其法定代表人向龙明知房地产所有权人为张富珍，并且知道该房地产并未分配同时未告知二原告的情况下，于2016年12月5日与被告毛先发签署了《房屋补偿安置协议》，以1268000元购买了该房屋。同年12月22日，被告嘉翔公司对房屋进行拆除，二原告阻止施工，双方发生纠纷，2017年7月12日，二原告提起继承权纠纷诉讼，法院判决二原告及被告毛承轩对争议地及房屋都有继承权，于是二原告再次向法院提起确认合同无效的诉讼。原告认为被告毛先发、毛承轩对共有的房屋无处分权，被告嘉翔公司置房屋所有权证的权利人不顾，与不具有实体权利人作违法产权交易，且置二原告提出的异议不顾，具有明显的过错；补偿款1268000元明显低于市场价格。综上所述，被告的行为符合《民法通则》及《合同法》关于无效合同的相关规定，请求法院支持原告的诉请。 被告永顺县嘉翔房地产开发有限公司、被告向龙辩称：1、2016年12月5日嘉翔公司与被告毛承轩的家庭成员签订的《房屋补偿安置协议》有效。首先，该房屋是父母毛义春、张富珍于1980年为毛承轩、毛承灿二兄弟修建的，在永顺县房产局有原始登记。毛义春、毛成灿病逝后，张富珍将房产证中的权利人更名为张富珍，没有毛承轩的签名，程序不合法；其次，2006年，经过张富珍同意，被告毛承轩折旧屋新建了二层楼砖瓦房，二原告知情未提出异议，直到2016年12月毛承轩与被告嘉翔公司签订了《房屋补偿安置协议》才提出继承之事；其三，二原告对房屋分别享有134000元份额及被告毛承轩享有1000000元的份额没有异议，法院判决后未上诉，现已生效并已申请法院强制执行，视为对协议的追认。再次，被告嘉翔公司在开发过程中损坏了毛承轩的房屋，经过县政府、社区调解，支付的安置补偿款远高于市场价。2、嘉翔公司与毛承轩全家的《房屋补偿安置协议》是自愿、合法、有效的，二原告虽未签字，但事后已追认，嘉翔公司已履行完全部义务，请求驳回原告的诉讼请求。 被告毛先发辩称：1、《房屋补偿安置协议》是合理合法的，这个房子是父亲毛承轩修的，毛承轩有权签订这个协议。2、老木屋的房产证是爷爷毛义春、叔叔毛成灿的名字，2000年变成婆婆张富珍的名字，房产资料有涂改的痕迹，对这个房产证有疑问。 被告毛承轩、全心翠、全玉萍无答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告为了证明其主张向本院提交的证据，认定如下：1、毛承霞、毛成彩的身份证明，拟证明二人的身份信息；被告均无异议为有效证据。2、上山下乡人员情况调查卡片，拟证明二原告与被告毛承轩分户且有家庭成员关系；被告均无异议为有效证据。3、证人毛承翠的证明，拟证明张富珍购买灵溪镇果园村二组面积5分地，价格220元的事实，被告嘉翔公司、向龙认为是张富珍购买的，不是二原告出的钱购买；被告毛先发认为不能证明是二原告出钱购买的地；本院认为，该证据符合客观性、关联性、合法性为有效证据。4、永顺县房屋产权产籍资料卡，拟证明该房屋是2000年登记的，登记人是张富珍的事实；被告嘉翔公司、向龙认为是真实的，但是以前的房产证上的登记人为毛义春、毛承轩、毛成灿；被告毛先发认为是断章取义以不正当手段取得的；本院认为该证据内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。5、换发全国统一房屋权属证书登记申请表，拟证明房屋的所有权人为张富珍；被告嘉翔公司、向龙认为缺乏真实性、合法性；被告毛先发认为变更登记毛承轩不知道，缺乏真实性、合法性；本院认为该证据内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。6、户口注销证明，拟证明张富珍死亡，户口于2012年12月26日被公安机关注销的事实；被告嘉翔公司、向龙及毛先发对该证据真实性无异议，但不能证明房屋的产权是张富珍的，本院认为，该证据符合证据的客观性、关联性、合法性为有效证据。7、照片1组，拟证明本案房屋拆除前后的情况；被告嘉翔公司、向龙、毛先发无异议为有效证据。8、电话记录，拟证明原告于2016年12月24日为了阻止被告拆除房屋而报警的事实；被告嘉翔公司、向龙、毛先发对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；本院认为该证据符合证据的客观性、关联性、合法性为有效证据。9、调解申请书，拟证明原告于2016年12月24日申请永顺县灵溪镇人民调解委员会调解的事实；被告嘉翔公司、向龙认为是真实的，但没有达成协议；被告毛先发不知道；本院认为内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。10、民事诉状2份，拟证明原告先后向法院提起侵权诉讼和继承权诉讼的事实，被告嘉翔公司、向龙、毛先发无异议为有效证据。11、永顺县法院（2016）湘3127民初1580号民事裁定书及（2017）湘3127民初278号民事判决书，拟分别证明原告撤诉及对争议地享有继承权的事实；被告嘉翔公司、向龙、毛先发无异议为有效证据。12、房屋补偿安置协议，拟证明被告毛先发、毛承轩无权处分该房屋及补偿款低于市场价格的事实；被告嘉翔公司、向龙、毛先发认为协议有效、补偿价款低于市场价格无依据；本院认为该证据内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。 被告永顺县嘉翔房地产开发有限公司、被告向龙为了证明其主张向本院提交的证据，认定如下：1、补偿安置协议、附加协议及房屋补偿安置协议，拟证明补偿安置款共计1268000元已全部付清，毛承轩负责处理自己家内的矛盾事实；原告认为对补偿安置协议的真实性无异议，对附加协议的真实性有异议，对房屋补偿安置协议有异议，明知在打官司，并且还有其他产权人而签订这个协议是无效的；被告毛先发无异议；本院认为3份证据内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。2、收据5份，拟证明被告嘉翔公司已付清1268000元的事实；原告对真实性无异议，但后面2笔是在二原告提出异议之后付款的，原告方不认可；被告毛先发无异议；本院认为，该证据内容真实、来源合法、与本案有关联为有效证据。3、永顺县法院（2017）湘3127民初278号民事判决书，拟证明二原告各享有134000元，被告毛承轩享有1000000元的事实；原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；被告毛先发无异议；本院认为该证据为有效证据。 被告毛先发为了证明其主张向本院提交的证据，认定如下：永顺县房屋产权产籍资料，拟证明房屋产权的变更过程的事实；原告认为证明了房屋产权人为张富珍，登记手续中有涂改行为可进行行政诉讼与本案无关；被告嘉翔公司、向龙认为档案资料是真实的，涂改行为可进行行政诉讼；本院认为该证据未被撤销前具有真实性、合法性、关联性为有效证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 1980年，原告毛承霞、毛成彩及被告毛承轩的父母在永顺县灵溪镇果园村二组（现在果园村顺风路处）修建了一栋四排三间的木房，房屋的木材是从原大坝乡老家的木房拆迁而来。父亲毛义春与母亲张富珍共有4个子女，即长子毛承轩，次子毛成灿，长女毛承霞、次女毛成彩。毛成灿及被告毛承轩与父母一直居住在木房内。1997年父亲毛义春病逝，2000年毛成灿病逝。同年永顺县房产局给张富珍颁发了房屋所有权证，其中建筑面积78.27平方米，使用面积136.48平方米。2006年，被告毛承轩将原宅基地上的木房拆除重建成两层楼的砖房，原告未提出异议。2016年，被告嘉翔公司进行商业住宅楼开发损坏了被告毛成轩的房屋，经协商，于同年12月5日，被告毛先发、毛承轩、全心翠、全玉萍与被告嘉翔公司签订了《房屋补偿安置协议》，约定毛先发、毛承轩、全心翠、全玉萍为甲方，嘉翔公司为乙方，甲方自愿将宅基地及房屋有偿交付给乙方，宅基地面积为350平方米，房屋两层，以墙身为界面积约为280平方米；乙方给甲方补偿安置款共计1268000元，乙方自协议签订之日起一次性付给甲方768000元，余款500000元于2017年2月28日前付清（如未付清视为违约），甲方必须协助乙方办理相关手续，所需费用由乙方承担。双方在协议上签了名或盖章，灵溪镇城南社区居委会作为见证人盖了章。被告嘉翔公司当日给甲方付款768000元，同年3月3日、8月5日分别付款200000元、300000元。2016年12月22日，被告嘉翔公司拆除房屋时，原告进行阻工，双方发生纠纷，经相关部门解决未果，同年12月30日，二原告诉毛承轩、毛先发、向龙、李金萍物权保护纠纷一案向法院提起诉讼，尔后申请撤诉，本院以（2016）湘3127民初1580号民事裁定准予撤诉。2017年2月24日，二原告以毛成轩为被告提起继承权纠纷一案，本院于同年7月12日作出（2017）湘3127民初278号民事判决，二原告各自享有134000元的继承权，被告毛承轩享有1000000元的继承权。判决生效后，二原告再次向本院提起确认《房屋补偿安置协议》无效的诉讼。 本院认为，本案的争议焦点如下：1、被告嘉翔公司及向龙是否善意取得房屋所有权；2、原告的诉讼请求是否支持。关于焦点一，原告认为被告嘉翔公司、向龙明知房屋产权人是张富珍，不是被告毛先发、毛成轩，并与其签订房屋补偿安置协议，是恶意的，而且支付的价款1268000元低于市场价格，房屋没有过户，故被告嘉翔公司、向龙对争议房屋不构成善意取得；被告嘉翔公司、向龙认为房屋产权人张富珍早已死亡，被告毛承轩、毛先发、全心翠、全玉萍一家一直居住在争议房屋内，被告嘉翔公司、向龙不知道二原告是房屋共有人，城南社区也不知道二原告是共有人，支付价款1268000元是按城南社区南山路征收标准计算的，价格不是低而是比较高的，房屋虽然没有过户，但是已经实际交付，故被告嘉翔公司、向龙已经善意取得该房屋所有权；被告毛先发认为协议是有效的，价格是合理的，本院认为，争议房屋的产权人张富珍生前与被告毛承轩、毛先发全家在该房屋居住，张富珍病逝后，被告毛承轩、毛先发、全心翠、全玉萍全家一直居住在此房，二原告居住在外地，签订协议时被告嘉翔公司、向龙不知道二原告是争议房屋共有人，灵溪镇南山社区也不知道，被告也未提供证据证实，同时，被告嘉翔公司、向龙给被告毛承轩、毛先发、全心翠、全玉萍支付的价款1268000元是合理的，原告没有提供证据证实其不合理，并且虽然房屋没有过户，但已实际交付并已撤除，故符合我国《物权法》第一百零六条善意取得物权的规定，同时，本院（2017）湘3127民初278号民事判决书已认定嘉翔公司善意取得了争议房屋的所有权，故被告嘉翔公司、向龙善意取得了该房屋所有权。关于焦点二、原告认为，被告毛承轩、毛先发、全心翠、全玉萍没有房屋所有权，无权处分房屋，被告嘉翔公司、向龙明知房屋产权人为张富珍，而与被告毛承轩、毛先发、全心翠、全玉萍签订房屋补偿安置协议，故该房屋补偿安置协议无效。被告嘉翔公司、向龙、毛成轩均认为，该协议是双方自愿签订合法合理是有效的，请求驳回原告的诉讼请求；本院认为，本案的房屋补偿安置协议实际上是被告毛承轩、毛先发、全心翠、全玉萍将房屋的所有权转让给被告嘉翔公司、由嘉翔公司支付1268000元价款给被告毛承轩、毛先发、全心翠、全玉萍的房屋买卖合同，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权和处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原告的诉请本院不予支持。综上所述，原告请求确认2016年12月5日签订的《房屋补偿安置协议》无效的诉讼请求因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告毛承霞、毛成彩的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告毛承霞、毛成彩负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  向昌龙 人民陪审员  张 锋 人民陪审员  田 婷 二〇一八年十二月十一日 法官助理李瑶 代理书记员  刘 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让的； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权和处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同主张损害赔偿的，人民法院应予支持。