四川省青川县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0822民初1248号 原告：广元市佳欣物业服务有限公司，地址：广元市人民北路北段**。 法定代表人：蒲拥政，经理。 委托诉讼代理人：石聪华，四川天使明月律师事务所律师。 被告：马波，男，回族，生于1974年9月6日，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：苏勇，男，汉族，生于1977年3月20日，住四川省青川县。 原告广元市佳欣物业服务有限公司与被告马波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告广元市佳欣物业服务有限公司的委托诉讼代理人石聪华、被告马波的委托诉讼代理人苏勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告广元市佳欣物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付物业服务费2160元及自欠费之日起每天万分之三的滞纳金。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是青川县尚品花园小区18-1-2-2的业主，2010年11月至今原告为该小区业主提供了物业服务，被告应向原告交纳物业费。但被告自2012年1月至2017年12月拖欠物业管理费2160元，经多次催收被告拒不给付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，以维其权。 被告马波辩称，1、本案2012年起已超过诉讼时效，不应支持；2、原告没有按照合同约定提供物业管理服务,我不知这个物业公司，不知何时召开业主大会，也未收到催收通知，且小区环境脏乱差，乱搭乱建无人管理。我房屋外墙漏水，多次找物管，但一直没人来解决，导致楼下受损，由我进行了赔偿，该赔偿款应当由原告承担；3、原告滥用权力，对公共场所进行外租等；4、大门口只有一收费老头，且收费混乱，我一直在交停车费，他还说让我选一样交就行了，停车费贵，所以我就交的停车费，但大量公共场所乱停车，且收费过高，太随意，所以原告的诉讼请求不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原、被告双方无争议的证据及事实本院予以确认并在卷佐证。对双方所争议的证据认定如下：原告向本院提交了前期物业管理服务合同、2015年与业主委员会签订的物业服务合同以及其公司出具的2012年至2017年被告应缴纳物管费的收据5张金额2160元、尚品小区业主委员会出具的对物管服务的评议书。证实原告按照合同履行了合同义务，且服务符合合同约定，被告应当按照合同约定支付物业费。被告马波质证时，对原告所提供证据的三性均提出异议，且认为原告未按照合同的约定履行其服务的义务。本院认为，原告提供的物业服务合同两份，物业费收据，来源合法、真实与本案有关联性，本院予以确认；对原告所举证据尚品小区业主委员会出具的对物管服务的评议书，本院认为，该证据系书证，虽然来源合法、真实，但按照物业服务合同的约定，其服务标准是业主与物业使用人对乙方的满意率达到80%，业主委员会的证明不符合双方合同所约定的服务达标的条件，不能达到原告按照合同全面履行合同义务的证明目的。被告向本院提交的因外墙漏水给楼下赔偿款的收据、尚品小区照片两组40张，证实小区清洁卫生差，大门常年开放无人管理，绿化带成了菜地，车辆乱停等，物业公司履行合同不符合合同约定以及房屋外墙漏水，导致被告楼下受损，由被告进行了赔偿的事实。原告质证认为，因外墙漏水给楼下赔偿款的收据的真实性无异议，但与本案无关，照片不能达原告未履行合同的证明目的。本院认为，被告所提交的尚品小区公共部分的照片能够证实尚品小区在原告提供物业服务期间存小区内绿化带种菜、杂草丛生、车辆乱停、路面坑洼、墙面张贴广告情形，其真实性本院予以确认，但不能达到原告未履行物业服务合同的证明目的。对于因外墙漏水给楼下赔偿款的收据，真实性予以采信，但对被告的证明目的不予采信。 本院经审理认定事实如下：本案所涉尚品小区系“5.12”;地震后，浙江省援建的安置小区2010年11月1日，原告与青川县房产管理所签订前期物业管理服务合同，由原告为尚品小区提供前期物业服务。合同期限3年即2010年11月1日起至2013年10月31日（备注当第一届业主委员会与选聘式续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止），并约定收费标准按照县物价部门指导价执行。合同签订后，原告进入该小区，开始对小区进行物业管理。2015年1月28日，原告与尚品小区业主委员会签订物业服务合同，委托原告对尚品小区物业服务进行管理。合同约定管理的事项：物业小区共用部分的维修、养护和管理，物业小区共用设备的维修、养护和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑草坪的养护与管理，庭院内的绿地、花木可以应业主要求进行管理，公共环境卫生管理，包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集和楼道扶手、楼道拖地。物业服务标准：1、房屋外观：根据有关规定，监督、指导空调外机、防护栏安装、不准乱贴、乱画、乱挂、保持外观整洁美观、完好。2、房屋及设施设备的维修养护：按时维护与保养，使设备处于良好的运行状态。3、公共环境：污水排放畅通、院内不见积水、杂物、人畜粪便、果皮纸屑、无乱倒垃圾现象，楼道整洁。4、花坛整洁，草木茂盛、美观；5、交通秩序：车辆进出有礼，停放有序；6、门卫：实行24小时全封闭式管理，做好外来人员登记，定期不定期进行巡查；礼貌待人，做好信件、邮件、报刊等的转发工作。7、急修、小修：只要一接到报告，要立即派员赶赴现场抢修处理。8、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%。物业服务费：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即普通住宅0.45元／平方米／月。房屋的共用部位、房屋共用设施设备的小修、养护费用（保修期满后），300元以下由物业公司承担；大中修及更新费用，由小区维修基金支付。合同期限三年即2015年1月28日至2018年1月28日止。原告在履行服务合同期间，安排有专人打扫小区内的公共卫生，门卫有人值班，路灯坏了及时维修等工作，同时存在绿化带种菜、杂草丛生、车辆乱停、路面坑洼、墙面张贴广告等情形。 另查明，被告马波在尚品小区购买安居房屋一套，房号为18幢1单元2楼2号。从2012年1月起至2017年12月31日止，被告共计下欠原告物业管理费2160元，每年应缴纳的物业管理费为432元，该小区目前没有维修基金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。尚品小区系“5.12”灾后，浙江省援建的安居小区，房屋的性质属于政策性灾后安置房。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由，进行抗辩的，人民法院不予支持。”2010年作为该小区的行政管理部门，青川县房管所与原告签订的前期物业服务合同以及广元市佳欣物业服务有限公司与青川县乔庄镇尚品小区业主委员会签订《物业服务合同》内容不违反法律规定，是合法有效的。对青川县乔庄镇尚品小区全体业主均具有约束力。全体业主应履行按照合同约定的标准按时向物业公司交纳物业管理费的义务，物业公司应履行按照合同约定内容和标准向业主提供物业服务的义务。因此对于被告以不知这个物业公司，不知何时召开业主大会为由进行抗辩，本院不予支持。 关于本案中所争议的诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日，其诉讼时效3年，适用本案。本案中，原告所主张的物业管理费是从2012年1月至2017年12月，从2012年1月起被告明确拒绝缴纳本案原告诉讼所涉时间段的物业管理费，原告也应当明知，对此，原告应当及时催缴、主张权利。庭审中原告认为原被告的物业管理合同还在履行是一种延续的行为，不存在诉讼时效问题的主张并不成立，同时也未提交诉讼时效中止或中断的证据,因此被告对诉讼时效的抗辩理由部分成立，即2012年1月至2014年12月31日止期间的物业管理费已超过诉讼时效保护范围，不应受到法律保护的意见，本院予以采信。对于2015年1月至2017年12月31日止的物业管理费在法律规定的诉讼时效内，应当受到法律的保护。 对于2015年1月至2017年12月31日期间的物业管理费是否应支付的问题。本案中，原告分别与青川县房管所、尚品小区业主委员会签订的物业服务合同截止2018年1月28日合同约定的服务期限已届满。庭审中，被告所举证据仅能够证实，原告在提供物业服务期间，其合同履行存在瑕疵，未按照合同约定的物业服务标准提供服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，业主可向物业服务企业主张承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务合同基于其特殊性，是按照合同约定的物业服务标准，对业主提供服务。本案中，物业服务合同履行期限已届满，被告已不能对原告未按照合同约定的物业服务标准提供的服务主张采取补救措施，可按依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条瑕疵履行的规定，原告应当减少物业管理报酬收取承担违约责任。综合考虑原告履行合同的程度，酌情被告按照应付物业费的50%支付欠付物业管理费，即被告应支付原告物业管理费为648元（432/年×3×50%=648元）。原告主张的违约金不予支持。对于被告要求原告支付因外墙漏水给楼下造成损失的问题，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，被告应另案诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告马波在本判决生效后十日内支付给原告广元市佳欣物业服务有限公司物管费648元； 二、驳回原告广元市佳欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告马波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 杜 刚 二〇一八年十二月二十九日 书记员 吴正玲