江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0104民初338号原告：江西省国防科技工业劳动就业服务管理处，住所地：南昌市解放西路**，统一社会信用代码：123600004910043714。法定代表人：邓春媛，该处负责人。委托诉讼代理人：王惠，江西听讼律师事务所律师，执业证号：13601199811766749。被告：周超，男，1968年2月11日生，汉族，南昌市人，南昌市全品道实业有限公司原法定代表人，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601198610125802。委托诉讼代理人：刘大鹏，江西阳明阳律师事务所实习律师，执业证号：36011803110044。原告江西省国防科技工业劳动就业服务管理处（以下简称“国防科工管理处”）与被告周超房屋租赁合同纠纷一案，前经本院做出（2017）赣0104民初286号民事判决，原告国防科工管理处不服提出上诉，南昌市中级人民法院做出（2017）赣01民终2520号民事判决，判决：一、撤销南昌市青云谱区人民法院（2017）赣0104民初286号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内解除上诉人江西省国防科技工业劳动就业服务管理处与被上诉人周超的不定期租赁合同；三、被上诉人周超于本判决生效之日起一个月内搬出（腾空租赁房屋）位于解放西路××号×楼门面×间面积约×××平方米和×楼办公室××间面积约×××平方米（二楼整层除东面会议室和面对楼梯一小间外）的房屋。同时做出（2017）赣01民终2520-1号民事裁定，发回本院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国防科工管理处的委托诉讼代理人王惠、被告周超的委托诉讼代理人欧阳泉文、刘大鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国防科工管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离所租赁的房屋，并支付拖欠原告的租金共计607582.5（原审时的起诉金额）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年9月1日，原、被告双方签订《租房合同》一份，合同约定，原告将位于解放××楼门面2间面积约210平方米（二楼整层除东面会议室和面对楼梯一小间外）的房屋出租给被告经营茶馆使用，双方约定租金为每月8150元，从2010年11月1日起租金增长5%。合同约定租期九年，至2013年8月31日止。合同到期后，原、被告没有继续签订租赁合同，被告未搬离原告房屋，继续租用原告房屋。但被告一直以拆迁等理由拖欠原告房租未付，截止2016年12月30日，被告共拖欠原告房屋租金71月×（8150+8150×5%）=607582.5元。被告租赁原告房屋向原告缴纳房租是被告义务，为确保国有资产不致流失，原告特依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释之规定，向贵院提起诉请，恳请支持！周超辩称：原、被告签订的租赁合同是2004年9月1日至2016年8月31日止，2010年9月政府对该栋进行了公示拆迁，而且被告已经按照原告方的指示关闭店面，停止经营并不再收取房租。到今天为止快九年了，在长达九年的时间内，原告方从未向被告主张过租金的权益，原告向法院起诉的时间是2017年1月21日，按照民法通则第136条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告起诉被告支付71个月的租金没有事实和法律依据，依法应予以驳回。被告早已停止经营，原告出租给被告的房屋，现已无法使用（经营），从而无法实现合同目的。被告至今仍留在该租赁场所只是为了得到政府的补偿，如果原告同意补偿被告的相应损失，被告随时可以搬离该租赁场所。国防科工管理处提供如下证据证明其主张：证据一：1、原告事业单位法人证书、被告身份证。证明：原、被告系适格主体。证据二：国科共（××）第×××号江西省国防科工办文件、租赁合同、收款收据。证明：原、被告签订了为期九年的房屋租赁合同，租赁期至2013年8月31日，租金为每月8150元，自2010年11月1日租金增长5%，原、被告租赁合同早已到期，该合同早已终止，现原告要求解除双方之间的租赁关系。证据三：关于补交租金和解除《租赁合同》的通知。证明：原告通知被告补交租金和解除租赁合同关系，但被告至今仍未补交租金。周超对国防科工管理处提供的证据质证意见如下：对证据一无异议，对证据二中国科共（××）第×××号江西省国防科工办文件和收款收据三性无异议，租赁合同真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，该合同到2016年8月30日到期，原告提供的租赁期至2013年8月31日不是最后的合同，被告提供了2016年8月30日是最后的合同，按照最高院解释，2016年11月11日发出的函，满三个月后才可以提起诉讼，原告并未满三个月，就已经提起了诉讼。对证据三补交租金和解除租赁合同的二份通知三性均有异议，被告都没有收到，现在的租赁场所24小时都有人在。关于原告所说店面转租的问题，不是事实，如原告没有提供证据，暂不发表质证意见。周超提供以下证据证明其主张：证据一：企业法人营业执照、组织机构代码、卫生许可证、企业信息、税务局出具的、情况说明等。证明：涉案的房屋所在区域，早在2010年9月就被列入青云谱区道路改造项目的征收范围，致使被告开办的南昌市全品道实业有限公司的企业法人营业执照无法年检而最终被工商部门吊销执照；组织机构代码、卫生许可证到期后不能续办，税务早在2010年12月30日被注销。据此，被告根本无法经营。直到现在为止，该区域仍在征收范围之内，未予取消。被告为了维护自身的合法权益，只有坚守，等待政府拆迁时，给予停产停业、搬迁、临时安置、装饰装修等方面的补偿，以减少自己先前投入的损失。证据二：租房合同。证明：原、被告签订的涉案房屋，坐落于解放××楼门面二间，2楼办公室十四间；租期自2004年9月10日至2016年8月31日，双方在合同第六条还约定被告在装修后，原告不得随意收回房屋等事实。证据三：照片一组。证明：自2010年9月份起至现在，由于被告承租的房屋已列入青云谱区人民政府的征收范围，至今，除了青云谱区解放西路57号房屋未拆除之外，其他应征收的房屋已被拆除。据此，被告方自收到政府的公告后，就停止了生产经营活动，等待政府的拆迁补偿、安置，谁料想，这一等就是七八年，至今毫无结果。造成这一后果，不是被告方的责任。这组照片充分证明被告早已停止了生产经营，且经营场所破败不堪，杂乱无章，装修剥落，垃圾遍地。由此，被告经济损失惨重，无以复加，欲哭无泪。证据四：报告一份。证明：被告的损失情况。国防科工管理处对周超提供的证据质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，被告不能营业，不能证明是因为房租租赁的原因，而且这组证据恰恰证明，被告至今还在使用租赁物，并没有缴纳租金。至于被告所说的不能经营，没有赚钱，不是不交纳租金的理由，使用租赁物就应当交纳租金。对情况说明真实性无异议，对合法性关联性有异议，在征收范围内不等于可以不交纳租金。对第二组证据无异议，租赁合同约定是2016年8月31日，合同到期后就应当支付租金，搬离房屋，对第三组证据照片是经营餐馆的，主要经营是晚上烧烤类的，我们去的时候厨房都是经营店用的厨房，是否经营也与交纳租金无关，是否经营都应当交纳租金的，不能证明这些拍摄的照片就是租赁物。对第四组证据三性均有异议。本院对证据的分析认定如下：本院对国防科工管理处提供的第一、二组证据，周超对两组证据真实性无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的依据。对第三组证据，因周超就其证据的真实性、合法性和关联性均予以否认，且国防科工管理处未就该份证据送达给周超的事实予以举证，故对该份证据不予采纳。本院对周超提供的第一、二组证据，国防科工管理处对两组证据真实性无异议，本院予以采纳，作为认定本案事实的依据。对周超提供的第三组证据照片可以反映租赁房屋的情况，本院予以确认。对周超提供的第四组证据，因国防科工管理处对真实性、合法性和关联性均予以否认，且属于周超自述无相关证据支持，故对该份证据不予采纳。综合经认证的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2004年9月1日，以国防科工管理处为甲方，周超为乙方，双方签订《租房合同》，该合同约定：甲方同意将解放西路解放××楼门面2间面积约210平方米和二楼办公室××间约×××平方米（二楼整层除东面会议室和面对楼梯一小间除外）共计610平方米左右房屋租给乙方使用（茶馆），包括西面一至二楼楼梯独立使用（消防除外）和一楼修理间26平方米。乙方付给甲方租金每月8150元。租期12年（2004年9月1日-2016年8月31日），从2010年11月1日起租金增长5%。每月房租先付后用，即每月底交纳下个月的房租，逾期不交甲方有权催交直至收回房屋。乙方装修后，甲方不得随意收回房屋（但遇政府拆迁和天灾人祸等除外）。三年内如遇政府拆迁、征用并有政府装修补偿的，乙方有权要求按南昌市有关规定进行装修补偿。合同签订后，双方一直按合同约定履行，周超按合同约定每月交纳租金至2010年底，同年9月，涉案出租房被政府列入拆迁范围，并已进行了公告，且此后国防科工管理处尚未向周超主张要求交纳租金。合同于2016年8月31日租赁期届满，之后未签订书面合同，但周超仍继续占用该租赁房屋，等待政府拆迁补偿。另查明，周超于2010年12月3日，注销了南昌市全品道实业有限公司税务登记，南昌市全品道实业有限公司于2017年7月13日，被南昌市青云谱区市场和质量监督管理局吊销营业执照。本院认为，南昌市中级人民法院对周超搬出租赁房屋已做出终审判决。现本案的争议焦点为：国防科工管理处要求的租金是否超过了诉讼时效？若未超过，从什么时间开始，按什么标准计算涉案的租金？根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故对房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。本案中租期为12年，自2004年9月1日至2016年8月31日止，涉案合同约定的租金支付方式为按月支付，虽然为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案最后一期租金约定履行期限是2016年7月31日，国防科工管理处于2017年2月15日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效，故本院对周超称国防科工管理处主张的诉讼请求超过了诉讼时效的抗辩意见不予支持。原、被告于2004年9月1日签订的《租房合同》，双方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人对合同租期12年，合同到期届满日为2016年8月31日，之后双方未签订书面合同，为不定期租赁关系，当事人可随时解除合同。2010年9月，本案涉及的房屋被青云谱区政府列入拆迁征收范围，并已经进行了公告，在本案涉及的房屋随时可能被政府征收的情况下，双方的《租房合同》存在不能履行的不确定因素，国防科工管理处在周超不按时交纳租金构成违约的情况下，既不及时解除租赁合同减少损失，又不依法采取积极态度催收租金，对此纠纷的产生存在着不可推卸的责任。而周超在得知承租房屋通知被征收后，即注销了税务登记，营业执照又被市场和质量监督管理部门吊销，未进行正常的经营活动，但一直占用租赁房屋。考虑到双方的过错，本院认为国防科工管理处应负次要责任，周超应负主要责任，本院酌定周超应承担60%的责任，应向国防科工管理处支付2011年至2016年12月止共计71个月的租金364549.5元（607582.5元×60%）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：周超于判决生效之日起十日内支付江西省国防科技工业劳动就业服务管理处租金共计人民币364549.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9876元，由江西省国防科技工业劳动就业服务管理处负担3950元，周超负担5926元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  杨 琦人民陪审员  蔡桂萍人民陪审员  陈念渊二〇一八年十二月二十七日书 记 员  洪 琳