广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2629号 原告：梁某，男，汉族，住南宁市青秀区。 原告：吕某，女，汉族，户籍地：广西贺州市八步区，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：谷某某，广西君健律师事务所律师。 被告：倪某，男，汉族，户籍地：广西全州县，现住桂林市临桂区。 被告：熊某某，女，汉族，户籍地：广西桂林市象山区，现住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：文某某，广西中远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪某某，广西中远律师事务所律师。 第三人：桂林某某某某房地产经纪有限公司，住所地：临桂县临桂镇。 法定代表人：匡某某。 原告梁某、吕某与被告倪某、熊某某及第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司房地产居间合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法由审判员石剑适用简易程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理，书记员蒋璇担任记录。原告梁某、吕某的委托诉讼代理人谷某某，被告倪某及倪某、熊某某的委托诉讼代理人文某某、倪某某，第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司的法定代表人匡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某、吕某向本院提出诉讼请求:一、请求判令二被告共同支付购房款80000元整；二、请求判令二被告以80000元为本金，按万分之五每日的标准支付违约金至实际履行之日止。暂计至起诉之日为3200元；三、判令二被告支付原告律师费损失4000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月13日，二原告通过中介介绍，将自有的位于某某县某某凤凰城GXX幢XX层XX号房（房产证号临桂镇字第××号，建筑面积127.42平方米）出售给二被告。双方约定房款总价为人民币780000元，其中定金80000元，于签订合同当日支付。首付款120000元，于2017年12月15日前支付,余款580000元，二被告通过商业贷款方式支付。合同特别约定，如银行贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额十日内补足全部房款，否则视为违约。合同签订后，原告按约履行了交房及配合办理过户的义务，但被告因银行贷款额度问题，未能按约支付全部购房款，现仍余80000元未支付。为此，原告曾多次与被告协商付款，但被告都以种种理由拒绝。不得以，原告只能通过诉讼维护自身合法权益。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提出以上诉讼请求，请贵院依法支持。 原告梁某、吕某为证明其主张提供以下证据：证据一、房屋转让合同书，证明：1.原被告存在房屋买卖合同关系，2.证明合同第七条第五款约定买房在银行贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款10日内补足房款，否则视为买方违约，3.合同第十四条第一款约定，违约方须赔偿守约方律师费等合理损失，4.合同第十四条第二款约定，逾期付款的，卖方有权要求买方以万分之五每日的标准支付违约金；证据二、房产证复印件、结婚证复印件，证明二原告为夫妻关系，房屋原为二原告共同共有；证据三、房产证复印件，证明现不动产证已办至二被告名下；证据四、委托代理合同、律师费发票，证明因被告违约行为，原告花费律师费4000元；证据五、账户查询明细，证明贷款支付金额为500000元，支付时间2018年6月22日；证据六、房屋买卖合同（房产局备案合同），证明熊某某系房屋买卖合同当事人，系本案适格被告；证据七、收件确认单及顶层阁楼露台专有使用协议，证明阁楼、露台的使用方式、使用要求及权属约定等，原告在出售房屋时已告知被告，被告知晓且明确同意；证据八、交房确认书，证明原告于2017年12月29日将房屋交付被告，被告已了解房屋现状。 被告倪某、熊某某辩称：一、原告应按《房屋转让合同书》第14条规定承担赔偿责任，原、被告及第三人签订的《房屋转让合同书》第一条约定：拟转让标的包括房地产附属设施；第二条约定：卖方保证该房地产产权清晰及没有其他任何影响本交易的产权纠纷，否则由卖方负完全法律责任并按照本合同第十四条违约责任进行赔偿。由于该次转让的附属设施中一部分是违章建筑，违反了法律禁止性规定，不具有合法性，依据《关于查处某某某小区和某某凤凰城违法建设的通知》[治违联席办发（2018）34号]的规定，违章建筑应当拆除，原告和第三人将违章建筑与涉诉房屋混同作价转让给被告，因此《房屋转让合同书》涉诉房屋的成交价中应扣除违章建筑作为合法建筑转让给被告这一部分的价格。正是由于这个原因，被告多次与第三人协商，让第三人找原告商量此事如何处理，但是第三人与原告商量的结果是向法院提起诉讼，被告认为，《房屋转让合同书》是部分有效合同，其总价格是将违章建筑与涉诉房屋混同的价格，应扣除违章建筑这一部分的价格，因违章建筑是不受法律保护的，本案被告不存在违约行为，更不应承担违约责任，况且《房屋转让合同书》约定以房屋转让价计算违约金明显过高，即使承担责任也应当以未付款项金额计算违约金。 第三人应退回被告支付的中介费和赔偿被告的损失，本案涉诉的房屋是第三人居间介绍给被告的，依据《房屋转让合同书》第一条约定：“本次交易约定交付的附属设施设备等见附件清单……，成交价包含清单所列物品价值。”原告是将违章建筑也作为合法物品一并作价出卖给了被告，第三人作为专业中介机构故意隐瞒这一事实真相，诱导被告在不知事实真相的前提下购买了该房屋，使得该部分建筑不但得不到法律保护，反而是依法应拆除，使被告价格上遭受了重大的经济损失，严重损害了被告的合法权益。第三人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第425条规定，应当退回被告支付的中介费并赔偿被告受到的损失。 综上，由于第三人和原告故意隐瞒事实真相，导致被告签订了部分有效的《房屋转让合同书》，在履约过程中出现了价格争议，第三人又不介入协调，才导致本案的发生，被告是依法行使不安抗辩权不存在违约行为。请贵院查明案件事实，驳回原告的诉请。 被告倪某、熊某某为证明其主张提供以下证据：证据一、房屋转让合同书，证明：1.涉诉房屋是第三人居间介绍的，2.被告与第三人签订《房屋转让合同书》当日向第三人支付了佣金，3.合同第一条规定本次交易约定交付的附属设施设备、装饰、装修、相关物品等详见附件清单，成交价已包含清单所列物品价值，第二条规定卖方对该房地产享有完全的处分权，保证该房地产产权清晰及没有任何影响本次交易的产权纠纷，否则由卖方负完全法律责任并按照本合同第十四条进行赔偿，涉诉房屋有一部分建筑是违法建筑，须按期拆除，依据法律规定原告和第三人应当减少价款；证据二、中介费收据，证明被告已向第三人支付了居间费；证据三、桂林市清理整治违法占地违法建设联席会议办公室治违联席办发（2018）34号文关于查出某某某小区和某某凤凰城违法建设的通知，证明第三人居间介绍被告购买的某某凤凰城房屋有一部分建筑是违法建筑，须按期拆除；证据四、公告、现场勘验图两张及广西建设行政执法现场勘验检查笔录，证明涉诉房屋有一部分建筑是违法建筑，2016年行政部门就要求按期拆除，原告对被告隐瞒了这一事实真相。 第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司辩称：原告于2017年11月上旬委托我司代理出售其位于某某县某某凤凰城GXX栋XX层XX号房屋，原告出示了房屋所有权属证书，房屋质量合格证书以及原告与房屋开发商桂林某某凤凰城房地产开发有限公司签署的《顶层阁楼及露台专有使用协议》，并就当时的房屋现状实地拍照，在58同城网发布了房屋出售信息。被告经该房屋出售信息联络我司并表达了购买意向。同日经我司工作人员陪同，被告实地查看了房屋。2017年11月13日经我司居间介绍，原告和被告在我司达成房屋买卖协议，并签署了房屋买卖合同书。1、房屋转让合同书第一条记明被告已经实地查看该房屋，了解房屋了现状，并同意购买；2、房屋转让合同书第五条和第七条约定：上述房屋成交价格为人民币柒拾捌万元整（￥780000.00），合同签订之日交付定金捌万元整（￥80000.00）,2017年12月15日前支付原告壹拾贰万元整（￥120000.00），余款伍拾捌万元整（580000.00）通过银行贷款支付，同时约定贷款金额以银行实际发放数额为准，银行发放贷款金额少于应付房款余额的，被告应于十日内补足全部房款；3、房屋转让合同书第九条约定，上诉房屋的中介经纪佣金为人民币壹万伍仟陆佰元整（￥15600.00），贷款服务费为人民币壹仟伍佰元整（1500.00），权证代办和手电过户费用为人民币伍佰元整（￥500.00）。上述费用合计壹万柒仟陆佰元整（17600.00），由被告支付。上述费用被告于2017年12月29日支付了壹万元整，经我司多次催收，尚有柒仟陆佰元（￥7600.00）未支付。 我司作为房屋居间人，自原告和被告签署房屋转让合同书之日起，积极协调，在相关政府部门的规定期限内，完成了权证代办和银行贷款的服务工作，并按照房屋转让合同第十条之约定以及结合原告和被告的友好协商，于2017年12月29日，见证了原告与被告的房屋交付仪式。 综上所述，被告作为该房屋的买受人，已经明确知晓原告具有房屋的所有权和顶层楼面的使用权，我司的居间中介行为和收费标准符合国家法律和行业规定。不论是原告还是被告，在行使顶层楼面的使用权时的违规违法搭建，不属于我司的居间中介范围。请法院查明并支持我司收取被告应付我司剩余佣金合计人民币柒仟陆佰元整（￥7600.00）。 第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一、房屋转让合同书，证明：1.涉诉房屋为原告与被告自愿成交；2.被告已经明确知晓涉诉房屋的权属和使用范围；3.涉诉房屋的房款，中介佣金和支付方式已经确定，被告应该履约；4.我司作为本案的第三人以及涉诉房屋的居间中间人，已经完成全部合约；5原告和被告的顶层楼面违建问题，不属于合约范围；6.我司收费合法合规，透明公开；证据二、房屋所有权证，证明原告作为涉诉房屋的所有权人，有完全的处分权，产权清晰，没有产权纠纷；证据三、顶层阁楼及露台专有使用协议，证明被告作为涉诉房屋的买受人，已经清楚知晓顶层楼面的使用范围和程度，违规搭建属于超协议范围，属于私自搭建行为；证据四、房屋质量保证书，证明涉诉房屋符合国家法律规定的质量范围；证据五、房屋使用说明书，证明被告已经明确知晓涉诉房屋的使用方法，使用说明书内明确记载严禁违章搭建内容；证据六、中介收费依据，证明被告已支付的居间费用为一万元整，尚拖欠柒仟陆佰元整；证据七、房屋转让过户进度表及税费清单，证明我司作为居间方，已经完成全部工作，符合政府规定的时效；证据八、交房确认书，证明被告作为涉诉房产的买方，已经明确知晓房屋的现状；证据九、收件确认单，证明证明被告在签署房屋转让合同书时，已经查阅涉诉房屋的房屋所有权证，房屋质量保证书，房屋使用说明书以及顶楼阁楼及露台专有使用协议，已经知晓了购买该房产的权利和义务。 原告梁某、吕某对被告倪某、熊某某提供的证据认为：对证据一的真实性无异议，对证明内容第三点有异议，我们认为根据合同约定顶层搭建不属于本次房屋买卖合同范围，原告不存在违约行为；对证据二的三性无异议，也恰好证明了被告没有完全支付中介费；对证据三的三性不予认可，被告方没有提供原件，并且从被告提交的证据也无法看出该通知涉及本案房屋；对证据四的三性不予认可，被告方没有提供原件，并且原告从未收到过相关部门的通知或公告，该份证据也无法证实相关单位将该公告送达原告。 原告梁某、吕某对第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司提交的证据三性均无异议。 被告倪某、熊某某对原告梁某、吕某提供的证据认为：对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，合同中也约定了顶层属于附属设施，合同也约定了总价包括了附属设施在里面，顶层是原告自己搭建的，价格也是包括了顶层设施，在履行合同中被告并没有违约，因为违章建筑属于要拆除的，被告也是在履行不安抗辩权，所以被告不应支付违约金和承担违约责任；对证据二、证据三的三性无异议，对证据四的律师诉讼费用发票有异议，因为被告没有存在违约，更不需要承担原告的律师费用；证据五账目查询明细也证明了被告按照合同要求贷款500000元支付给了原告，并不存在违约行为；对证据六的三性无异议；证据七的收件确认单这个是原告和第三人之间的签单确认，与被告无关联性，顶层楼阁及露台使用协议是原告与开发商之间签订的使用协议，这个协议说明了阁楼不允许搭建，原告在接收房屋后进行了搭建，说明了该搭建部分属于违章建筑；对证据八真实性无异议，当时被告确认接收房屋仅仅是对外状和建筑进行了认可，对于是否违章被告并不知情。 被告倪某、熊某某对第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司提交的证据认为：对《房屋转让合同书》的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据二的真实性无异议，对房屋所有权证上记载的无异议，对于产权证来说违章的这一部分有异议，对于整个房屋的交易违章建筑也在里面；对证据三的真实性无异议，也证明了顶层上搭建是违法的，这个证据是原告与开发商有协议说不能进行搭建的，对证据四和证据五的真实性无异议，这个使用说明书跟本案涉诉没有关联性，对中介部分无异议，但是第三人隐瞒了房屋有60平方米的违章建筑，所以我们认为前面支付的中介费用第三人应当退回被告并且承担被告的损失；对证据七的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据八的真实性无异议，但是交房只是被告对当时房屋的现状进行接收，但是并不知晓顶层的60平方米属于违章建筑；对证据九的关联性有异议，这是原告与第三人的收房确认单，与被告无关。一、原告把违章建筑作价出售给被告，《房屋转让合同书》中关于附属设备设施，应当包括违章建筑，所以双方的成交价已包括附属设施的清单；二、第三人双方代理应属无效，关于第三人在合同后面卖方处盖有公司印章字样，第三人应和原告同属于卖方，但是第三人又收取了被告的中介费，所以第三人应属于双方代理，根据《民法总则》说明双方代理是无效的。 第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司对原告梁某、吕某提供的证据三性均无异议。 第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司对被告倪某、熊某某提供的证据认为：对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，证明内容的第三条，合同书里从来没有说这个顶层建筑在其公司居间合同范围内，所以不予认可；对证据二真实性无异议，但也证明了中介费被告没有完全支付；对证据三的真实性有异议，其公司在买卖居间时原、被告双方都没有提供相关材料，被告在交房时也没有对其公司提出异议；对证据四的真实性有异议，被告没有原件提交，但有其他证据证明其公司的居间合同是合法有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为可作本案定案的参考依据。 经审理查明：2017年11月13日，原告梁某、吕某和被告倪某以及第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司签订《房屋转让合同书》，合同约定：“第一条【拟转让标的】卖方拟转让房地产坐落于某某县某某凤凰城GXX幢XX层XX号（下称该房地产），房产证（不动产证）号：临房权证临桂镇字第××、00××19号，建筑面积约为127.42平方米，规划用途：住宅；土地证号：临国用（2015）第79**，使用权类型：出让；附属设施：/。本次交易约定交付的附属设施设备、装饰、装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需买方另行付费，成交价已包含清单所列物品价值。签订合同前，买方或其委托代理人已经实地考察过以上房地产，如因客观原因无法看房，买方愿意在此情况下签订本合同的，视为同意购买。第二条【房地产产权现状】该房地产产权现状为以下第1种：1、该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权。2、……。关于产权的说明：买卖双方已清楚该房地产的产权状况，同意在此状况下签署本合同并承认其法律效力。对于该房地产在抵押状态的，买卖双方协商一致在卖方还清原抵押银行的欠款、注销抵押登记后，再将该房地产过户到买方名下。在该房地产过户到买方名下之前，卖方保证该房地产产权清晰及没有其他任何影响本交易的产权纠纷（包括与租客有关的任何纠纷），否则由卖方负完全法律责任并按照本合同第十四条【违约责任】进行赔偿。第三条【房地产租约现状】该房地产所附租约现状为以下第1中：1、该房地产没有租约；2、……。第四条【转让价款】转让总价款为人民币柒拾捌万元整（小写：780000.00）（大小写不一致以大写为准，下同）。第五条【交易定金】交易定金为人民币捌万元整（小写：80000.00）。买卖双方同意按如下第1种方式支付：1.签订本合同当日买方支付交易定金给卖方；2.交易定金暂由经纪方托管，在买卖双方办理该房地产转移登记手续当日支付给卖方。第六条【交房保证金】……。第七条【剩余房款付款方式】买卖双方一致同意，除定金、交房保证金之外的购房款买方分期支付给卖方。具体支付方式如下：1.买方于2017年12月15日前向卖方支付人民币壹拾贰万元整（小写：120000.00）；2.……；3.……；4.买方向银行抵押付款给卖方，贷款人民币伍拾捌万元整（小写580000.00），卖方同意买方按以下第A种贷款方式（单选）：A、商业贷款；B、公积金贷款；C、公积金、商业组合贷款。5.买方须于办理不动产交件手续之前，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额十日内补足首期款，以补足全部购房款，否则视为买方违约。6.如买方不能获批上述贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起十五日内以其他方式足额履行付款义务，否则视为买方违约。第八条【税费承担】……。第九条【中介费用的承担及支付】……。第十条【房地产交付】卖方承诺按照下列第3种时间，将该房地产以下列第D种方式交付买方：1、……；2、……；3、于买方到贷款银行面签通过当日。A、……；B、……；C、……；D、无租约及租客交付。……。第十一条【延迟交房的违约责任】……。第十二条【随附债务的处理】……。第十三条【产权转移登记手续及贷款按揭】买卖双方于2017年12月15日前办理递件过户手续，买卖双方应积极办理产权转移过户、按揭贷款手续等所有手续，并及时提供相关证件及证明材料，买卖双方不得以任何理由拒绝办理或拒绝提供相关材料，买卖双方任何一方不配合导致交易流程不能顺利进行，守约方有权按照本合同第十四条【违约责任】进行追责。第十四条【违约责任】1、买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。如因此而引起守约方提起诉讼或仲裁，违约方还须赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的包括但不限于以下费用：诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、电话费、误工费等。2、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。3、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。第十五条【本合同与其他文件的冲突解决】买卖双方在本合同签订之前的声称、理解、承诺及协议之内容，如有与本合同不相符的，以本合同为准。其他补充协议及物品清单、交楼清单等文件均为合同附件，是合同重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同附件对同类事项存在不同约定的，以形成在后的附件为准。第十六条【其他事项】……。第十七条【备注】……。卖方：梁某（签名并捺有手印），吕某（签名并捺有手印）；买方：倪某（签名并捺有手印）；经纪方：桂林某某某某房地产经纪有限公司（盖有‘桂林某某某某房地产经纪有限公司’的公章）；签约经纪人：蒙宗霖、吴凤娟，经办人：邓文婕，签约日期2017年11月13日。”合同签订后，被告倪某、熊某某交付定金80000元，原告梁某随即将证件、发票、收据及门卡、钥匙等房产资料交给第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司，第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司给原告梁某出具一份“收件确认单”：“今收梁某交来某某县某某凤凰城GXX幢XX层XX号的以下房产资料：1、房屋所有权证：00××19号，共有权证号：00056118号共计贰本；2、国有土地使用证：临国用（2015）第7930号壹本；3、契税发票NO.11170515号壹张；4、销售不动产发票发票号码：00358521、00050290、00051239、00058195、00309545共计伍张；5、购房合同编号：FH-2804号壹本；6、全权委托公证书/本；7、门卡：贰张、钥匙：肆把、可视对讲机/台；8、公共维修基金收据壹张、管道煤气收据壹张、可视对讲收据壹张、房屋质量保证书壹本、房屋使用说明书壹本、有线电视收据壹张；9、顶层阁楼及露台专有使用协议壹份。本收件确认单一式叁份，买方、卖方、经纪方各执壹份。桂林某某某某房地产经纪有限公司（盖有‘桂林某某某某房地产经纪有限公司’的公章），地址：桂林市临桂县世纪大道时代花园****，公司电话0773-55××××0,2017年11月13日。”2017年12月29日，原告梁某、吕某与被告熊某某签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将坐落于某某县某某凤凰城GXX幢X单元XX层XX号的房屋卖给乙方，乙方对甲方所出售的房屋情况做了充分了解，愿意购买该房屋。1、房屋所有权证号：临房权证临桂镇字第××、00××19号，2、土地所有权证号：临国用（2015）第7930号，3、房屋建筑面积127.42平方米。二、甲乙双方商定房屋成交价格为人民币（大写）柒拾捌万元整（小写）780000元，乙方分两次付款给甲方。三、甲方保证上述房屋所有权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责，过户期间给乙方造成的经纪损失，由甲方负责赔偿。四、该房屋所有权转移过户及土地使用权过户所产生的税费由乙方承担。五、乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起十五日内将定金退还乙方，并支付给乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产总价万分之五的违约金。六、……。七、……。八、……。甲方（签章）：吕某（签名并捺有手印），梁某（签名并捺有手印），身份证：，联系电话：188××××0785,2017年12月29日；乙方（签章）：熊某某（签名并捺有手印），身份证：，联系电话：139××××0786,2017年12月29日。”随后，原、被告正式交付涉案房屋，并签署了《交房确认书》：“卖方于2017年12月29日正式将所出售位于某某凤凰城小区GXX幢XX层XX号房产交付于买方。买方已了解上述房屋目前状况，经买卖双方签字确认，情况属实。卖方：吕某，梁某；买方：熊某某；见证方：桂林某某某某房地产经纪有限公司；日期2017年12月29日。”被告熊某某于2017年12月29日出具收条：“今收到某某凤凰城G36栋1802室门禁卡2张、信箱钥匙2把，大门钥匙2把。熊某某，2017年12月29日。”被告倪某于2018年1月14日出具收据：“今2018年1月14日收到燃气管道初装费、有线电视入户费、可视电话票据。倪某G36栋1802天屿，2018年1月14日。”被告随即交付房款120000元，2018年3月27日，被告倪某、熊某某获取产权证号：桂（2018）临桂区不动产权第0003955号《不动产权证书》，2018年6月22日，被告倪某、熊某某通过银行按揭支付500000元。 另审理查明，原告梁某、吕某于2014年10月18日向桂林某某凤凰城房地产开发有限公司购买位于某某凤凰城GXX幢XX层XX号房屋，同日，原告与桂林某某凤凰城房地产开发有限公司签订《顶层阁楼及露台专有协议》，协议约定：“鉴于乙方向甲方购买的商品房连接着具有附属建筑屋顶层阁楼及阁楼所在的露台，经乙方要求和该建筑物共有部分产权的个体部分共有业主的同意，甲方同意将该阁楼及露台许可给乙方专有使用，现就相关事宜达成本协议：一、基于全体购买甲方开发的‘某某凤凰城’住宅小区**商品房的业主均授权甲方自主决定对建筑物共有部分进行处分，乙方作为该建筑物的业主之一要求专有使用并自行承担维护该建筑物顶层阁楼及阁楼所在的露台，甲方同意将该商品房附属阁楼所在露台（阁楼顶上及外部的露台除外，下同）交与乙方专有使用并由乙方自行承担相应的全部维护责任，专有使用年限与乙方购买的该商品房土地使用权年限相一致。二、乙方无需为专用使用该阁楼及露台而另行向甲方支付价款。三、顶楼与楼梯间相邻的阁楼露台在消防设计上有紧急疏散的功能，在任何情况下乙方必须向该栋建筑物的全体业主提供疏散之便。四、甲方按《商品房买卖合同》约定向乙方交付商品房的同时，将顶层阁楼及阁楼所在露台交付乙方使用。但在规划验收及面积实测经政府相关部门通过之前，该顶层阁楼及露台需保持封闭，待规划验收及面积实测经政府相关部门通过并甲方通知乙方后，乙方方可进行开洞口、搭建楼梯及其他相关装修。乙方不得以本条约定的内容作为拒绝收房的理由。五、乙方购买的商品房与阁楼之间的上下楼梯的修建由乙方自行负责并承担费用，甲方只需告知阁楼楼体洞口位置即可。六、顶层阁楼及露台不进行不动产登记，乙方不要求对该部分进行面积测绘和确权，不要求计算产权建筑面积和办理不动产权属证书，否则，甲方有权无偿收回该顶层阁楼及露台，取消乙方的使用权。七、阁楼及露台的使用权在甲方未收回之前从属于乙方购买之商品房所有权，随商品房所有权的转移而转移，不能单独转移。八、物业管理的规定……。九、……。十……。甲方：桂林某某凤凰城房地产开发有限公司（盖有‘桂林某某凤凰城房地产开发有限公司’的公章），签订时间：2014年10月18日；乙方签署：梁某（签名并捺有手印）、吕某（签名并捺有手印），签订时间：2014年10月18日。”随后，原告梁某、吕某在位于某某凤凰城GXX幢XX层XX号房屋的楼顶搭建砖墙铁硼结构的建筑物（编号A44号），总建筑面积为127平方米。2016年3月16日，桂林市临桂区住房和城乡建设局现场勘查，并发出公告：“为了顺利实施城乡规划，规范城乡建设，严厉打击违反建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、六十四条和《广西壮族自治区实施办法》第三十一条、六十四条的规定，请位于桂林市临桂区某某凤凰城G36栋楼顶的建筑编号为A44号的户主务必于2016年4月1日前携带本人身份证明到桂林市临桂区住房和城乡建设局依法接受调查处理。逾期未来或者建设所有人、管理人拒不接受调查处理的，将依据《广西壮族自治区实施办法》六十四条的规定依法强制拆除或者没收。桂林市临桂区住房和城乡建设局（盖有‘桂林市临桂区住房和城乡建设局’的公章），2016年3月16日，注：联系电话0773-55××××0。”2018年7月2日，桂林市清理整治违法占地违法建设联席会议办公室向临桂区人民政府发出《关于查处某某某小区和某某凤凰城违法建设的通知》[治违联席办发（2018）34号]：“近期，我办接连收到群众举报，某某某小区、某某凤凰城小区部分业主无视国家法律法规，胆大妄为，或随意占用公共空间违法抢建、或擅自改变住房结构乱拆乱建、或恶意占用楼顶空间违法加建等，是典型的违法建设行为，尤其是一部分公职人员跟风抢建、带头违建的问题，严重触犯了纪律和法律的底线，引起了各级领导的高度关注，广大市民群众深恶痛绝。请贵区人民政府务必引起高度重视，迅速组织有关执法部门，对该区域违法建设乱象进行严肃查处。同时，协调辖区公安、纪检等有关部门，对存在参与违法建设行为的公职人员姓名、单位、职务等相关信息逐户调查登记，限期自行拆除违法建设，拒不拆除的，整理违纪违法案件线索报市纪委、监察委严肃查处。并于2018年7月30日下午18:00分前，将查处情况报我办备案。桂林市清理整治违法占地违法建设联席会议办公室（盖有‘桂林市清理整治违法占地违法建设联席会议办公室’的公章），2018年7月2日（联系人：罗阳，联系电话：258×××9,185××××6235）。” 2018年9月11日，原告梁某、吕某与广西君健律师事务所律师签订《民事诉讼委托代理合同》，同时支付法律代理费4000元。 本院认为，本院在立案时以房屋买卖合同纠纷立案，通过审理本院认为，宜定性为房地产居间合同纠纷为妥，原、被告及第三人签订的《房屋转让合同书》，该合同系当事人之间的真实意思表示，合法有效，合同签订后，各方当事人应恪守合同义务，被告熊某某虽然没有在《房屋转让合同书》上签名，但其在2017年12月29日与原告梁某、吕某签订了《房屋买卖合同》，买卖的标的物与《房屋转让合同书》约定的标的物相同，且办理了倪某、熊某某第0003955号《不动产权证书》（共同共有），在履行《房屋转让合同书》的过程中，熊某某亦参与并签收部分合同约定的物品，且倪某与熊某某系夫妻关系，原告梁某、吕某将熊某某列为《房屋转让合同书》的被告主体是适格的。原告梁某、吕某依合同履行了约定的义务，被告倪某、熊某某未能将购房尾款80000元支付给原告梁某、吕某，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，故原告梁某、吕某诉请被告倪某、熊某某共同支付房款80000元及违约金（违约金计算以80000元为基数，从2018年7月3日起，按每日万分之五计算至本案生效判决规定的履行期限之日止）的诉讼请求，本院予以支持；至于原告梁某、吕某诉请被告倪某、熊某某支付律师损失费4000元，《房屋转让合同书》有约定，且原告与广西君健律师事务所律师签订了《民事诉讼代理合同》，并支付了4000元的律师费用，对原告梁某、吕某的该项诉讼请求，本院予以支持；关于被告倪某、熊某某认为《房屋转让合同书》中约定转让标的物包括G36幢顶楼建筑物（编号A44号），并且该建筑物的价款也包括在总转让价款中，应在总购房款中扣除建筑物（编号A44号）价款的问题。本院认为，签订《房屋转让合同书》前，被告倪某、熊某某对涉诉房屋进行了实地勘察，且原、被告签订的《房屋转让合同书》、《房屋买卖合同》及签署的《交房确认书》、收条、收据等材料中均没有涉及G36幢顶楼建筑物（编号A44号）的书面内容和约定（《房屋转让合同书》第一条关于“附属设施处”填写为“/”），故被告倪某、熊某某认为G36幢顶楼建筑物（编号A44号）的价款应在合同约定的房屋价款内的理由，本院不予支持；关于被告倪某、熊某某认为原告梁某、吕某及第三人桂林某某某某房地产经纪有限公司隐瞒了G36幢顶楼建筑物（编号A44号）属违章建筑物的事实真相，导致被告在本次交易中遭受巨大损失，侵害了被告的合法权益的问题。通过庭审查明，某某凤凰城小区G36幢顶楼建筑物（编号A44号）属原告梁某、吕某所建，本院已认定该建筑物不在《房屋转让合同书》约定的房屋价款中，仍属于原告梁某、吕某所有，该建筑物确实侵害了被告倪某、熊某某的具体权益，被告倪某、熊某某可以另行向原告梁某、吕某主张权利。本案中，被告倪某、熊某某在没有证据证实该建筑物具体侵害其权益的基础上自行主张扣除部分房屋价款，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下： 1、被告倪某、熊某某向原告梁某、吕某支付房款80000元及违约金（违约金计算以80000元为基数，从2018年7月3日起，按每日万分之五计算至本案生效判决规定的履行期限之日止）； 2、被告倪某、熊某某向原告梁某、吕某支付法律代理损失费4000元。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1980元，本案适用简易程序，依法减半收取990元，保全费920元，共计1910元，由被告倪某、熊某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1980元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后，在上诉期限届满后未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  石剑 二〇一八年十二月二十七日 书记员  蒋璇