陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕08民终3693号上诉人（原审原告）：王泽平，男，1979年5月15日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区。委托诉讼代理人：姬晓伟、马艳宁，陕西正北律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁改艳（又名梁艳），女，1988年8月15日出生，汉族，陕西省洛川县人，住该县。上诉人（原审被告）：曹雪，女，1989年10月5日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区。上诉人梁改艳、曹雪与上诉人王泽平因租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2018）陕0802民初1817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。王泽平上诉请求：维持原判第三项，撤销原判第四项，并依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的履约保证金2500元；被上诉人向上诉人支付免租期自2016年7月1日起至2016年9月30日止期间租赁费2万元；被上诉人赔偿上诉人另寻找承租人期间房屋闲置一个月以及上诉人给予下家两个月免租期损失2万元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、租赁合同第六条约定被上诉人不得损坏拆移所装修的固定财产，否则不再退还履约保证金，第九条约定因被上诉人违约行为导致本合同无法履行的，上诉人不再退还履约保证金。被上诉人损坏租赁房屋固定财产，该行为已构成违约，上诉人不再退还履约保证金2500元。2、被上诉人并不享有三个月的免租期，应当向上诉人支付免租期2万元的租赁费。3、商铺闲置期间的租赁费以及给予下家两个月免租期的租赁费损失2万元应由被上诉人赔偿。梁改艳、曹雪上诉请求：1、撤销原判第二、第三项内容，改判被上诉人返还上诉人履约保证金1437.6元；2、请求二审法院判决由被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、本案系双方在租赁期间发生纠纷，导致无法继续租赁，双方口头约定第一年租期届满后不再续租，且现有证据不足以证明房屋损坏系上诉人所为，被上诉人应扣除水暖、物业费后退还上诉人履约保证金1437.6元。2、被上诉人委托陕西榆林百姓司法鉴定所的鉴定结果不公正，程序不合法，鉴定意见书中所列项目并非完全损毁，且该装修装饰物被现有租赁户继续使用，上诉人有证据反驳其鉴定结论，被上诉人将房屋现状破坏后，使中院司法技术室以无法鉴定为由将案卷退还，采纳被上诉人的鉴定结论也没有合法依据。因被上诉人原因导致不能重新鉴定，其提交的鉴定结论不能作为定案依据。原告王泽平向一审法院提出诉讼请求为1、依法判令原告与被告于2016年6月25日签订的商铺租赁协议有效予以解除；2、依法判令被告向原告支付拖欠的履约保证金2500元；3、依法判令被告向原告支付未结算的物业费、电费、暖气费共计8562.40元；4、依法判令被告向原告赔偿财产损失费用46620元、鉴定费2000元；5、依法判令被告向原告支付免租期自2016年7月1日起至2016年9月30日止期间租赁费共计2万元；6、依法判令被告赔偿原告另寻找承租人期间房屋闲置一个月以及原告给予下家两个月免租期损失共计2万元；7、本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明，2016年6月25日，原告王泽平（出租人、甲方）与被告梁艳、曹雪（承租人、乙方）签订了商铺租赁协议，约定：第一条：租赁地点。甲方愿将自有的坐落在榆林经济开发区的商铺一层总面积185平方米租给乙方，作为乙方经营美容院使用。第二条：租赁期限。租赁期从2016年10月1日起至2019年9月30日止。其中2016年7月1日起至2016年9月30日为免租期，作为乙方装修时间，装修期间产生的物业管理费、水、暖、电费等一切相关费用及安全管理责任由乙方承担。第三条：租金及其他费用。1、出租商铺建筑面积为185平方米，每年租赁费8万元。2、乙方须按年度向甲方交纳租赁费。双方签订合同之日，乙方需向甲方交纳租金4万元，乙方必须于2016年9月30日前向甲方交清当年的房租费尾款4万元，否则甲方有权终止本合同，已交费用不予退还。3、第二年以及第三年交费为上一年合同到期日起前一个月，乙方需一次性交清当年房租8万元。4、乙方应在2016年10月30日前交清押金12500元（履约保证金），合同期满后如乙方拖欠各项费用，无损坏拆移商铺固定设施等情况，上述款退还给乙方。第四条：免租期及租赁期间商铺所产生的水费、电费、取暖费、卫生费、物业费等一切费用由乙方承担。装修期间，装修保证金由乙方交纳。第五条：违约责任。乙方必须依约交付租金。乙方未按第三条内规定交付房租及履约保证金时，甲方每天按月租金的3%加收违约滞纳金，拖欠租金达10天以上，甲方有权收回出租房屋，不再退还履约保证金。第六条：合同期满后乙方如需继续租赁该商铺，租金需经双方协商以当地市场价为参考，甲方不得恶意涨租或者进行其他方式的干涉，在同等条件下乙方有优先租赁权。合同期满后如乙方不继续租该商铺，不得损坏拆移所装修的固定财产（包括灯具、门、柜、水、暖、电器等设备），否则不再退还履约保证金。第七条：合同签订交付使用后，乙方有权对商铺进行二次装修，但不得擅自改变房屋结构和用途。在租期内如因水、暖、电等乙方管理不善引发的水灾、火灾等一切损失由乙方承担，甲方不承担任何责任。如涉及到具体装修或者使用问题，甲乙双方需协商解决。乙方因故意或者过失造成租用房屋及其配套设施、室内财产毁坏，应恢复原状或者赔偿经济损失。第九条：如因乙方的违约行为导致本合同无法履行，甲方有权收回房屋，不再退还履约保证金等事项。合同签订后，原告将出租房屋交付被告，被告向原告交纳了履约保证金1万元。被告于2016年7月至2016年10月期间，在该商铺经营伊人美容美体店，于2016年10月开始被告将该商铺改装经营某某茶社，被告缴纳了2016年10月1日起至2017年9月30日的租赁费8万元。被告未缴纳使用商铺期间所产生的电费、暖气费、物业费计8562.40元。2017年9月29日，原告与被告发生纠纷后被告搬离租赁房屋并损坏部分财产。2017年10月1日，原告向榆林市公安局榆横工业园区分局沙河口派出所进行报案。2017年10月16日，原告通过陕西正北律师事务所委托陕西榆林百信司法鉴定所对原告的财产损失进行鉴定，该所于2017年11月1日作出陕榆百司鉴所（2017）评鉴字1074号关于榆林高新区阳光路75号商铺装修设施毁坏修复费用的评估鉴定意见书，结论为榆林高新区阳光路75号商铺装修设施毁坏的修复费用总额为46620元。鉴定费2000元。鉴定后因被告不能赔偿，原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。原审法院判决认为，原告王泽平与被告梁艳、曹雪签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。被告辩称被告所交纳的履约保证金1万元应当在扣除有关费用后予以退还，及被告承租后，为了被告经营所需对承租的房屋进行了装饰装修，被告拆除的财产系被告装饰装修的部分并不是原告的原有部分。经查，依商铺租赁协议“乙方应在2016年10月30日前交清押金12500元（履约保证金），合同期满后如乙方拖欠各项费用，无损坏拆移商铺固定设施。”及“合同期满后乙方如需继续租赁该商铺，租金需经双方协商以当地市场价为参考，甲方不得恶意涨租或者进行其他方式的干涉，在同等条件下乙方有优先租赁权。合同期满后如乙方不继续租该商铺，不得损坏拆移所装修的固定财产（包括灯具、门、柜、水、暖、电器等设备），否则不再退还履约保证金。”的约定。本案中，被告于2017年9月29日搬离租赁的商铺时拖欠物业等费用8562.40元，且合同约定“如乙方不继续租该商铺，不得损坏拆移所装修的固定财产”，故被告的抗辩理由没有事实依据不能成立，本院不予采纳。原告诉请依法判令原告与被告于2016年6月25日签订的商铺租赁协议有效予以解除的诉讼请求，经查，被告于2017年9月29日搬离了租赁的商铺且原告与第三人签订了商铺租赁协议，原告与被告签订的商铺租赁协议解除的条件成就，原告的该项诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告诉请依法判令被告向原告支付未结算的物业费、电费、暖气费共计8562.40元的诉讼请求，被告无异议且不违反法律规定，本院予以支持；原告诉请依法判令被告向原告赔偿财产损失费用46620元、鉴定费2000元的诉讼请求，经查，被告有异议，并由被告提出重新鉴定后，本院委托榆林市中级人民法院司法技术室进行鉴定，该室无法鉴定退回案卷材料，故被告的理由不能成立，原告的该项诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告诉请依法判令被告向原告支付拖欠的履约保证金2500元的诉讼请求，经查，商铺租赁协议虽约定押金12500元（履约保证金），但被告未实际交纳且被告已搬离租赁的商铺，原告的该诉讼请求，本院不予支持予以驳回，同时，被告已交纳的履约保证金1万元，原告不予返还；原告诉请依法判令被告向原告支付免租期自2016年7月1日起至2016年9月30日止期间租赁费共计2万元及被告赔偿原告另寻找承租人期间房屋闲置一个月以及原告给予下家两个月免租期损失共计2万元的诉讼请求没有合同约定，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：1、原告王泽平与被告梁艳、曹雪签订的商铺租赁协议有效，于2017年9月29日予以解除。2、本判决生效后十日内，由被告梁改艳、曹雪共同连带支付原告王泽平物业等费用8562.40元。3、本判决生效后十日内，由被告梁改艳、曹雪共同连带赔偿原告王泽平财产损失46620元，鉴定费2000元，共计48620元。4、驳回原告王泽平的其他诉讼请求。案件受理费1140元，由原告王泽平负担440元，被告梁改艳、曹雪共同负担700元。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王泽平与被上诉人梁艳、曹雪签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，原审依法确认有效合同正确。关于上诉人王泽平主张履约保证金2500元的请求，经查，商铺租赁协议虽约定押金12500元（履约保证金），但上诉人梁改艳、曹雪未实际交纳且其已搬离租赁的商铺，故该该诉讼请求，依法不予支持。关于上诉人王泽平其它上诉请求和理由，因无相关证据证明，且双方合同中也未约定，故本院无法支持，应予驳回。对于上诉人梁改艳、曹雪对陕西百信司法鉴定作出的鉴定意见书虽有异议，但因本院司法技术室认为无法重新鉴定退回案卷材料，故原审法院依据陕西百信司法鉴定作出的鉴定意见书判决上诉人赔偿王泽平财产损失正确。至于上诉人梁改艳、曹雪所持其它上诉理由，因无相关证据证明，本院予以驳回。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2127元，由上诉人王泽平承担862元，上诉人梁改艳、曹雪承担1265元。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一八年十二月二十六日书记员  李 杨