河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0123民初3171号原告：石家庄容盛房地产开发有限公司，住所地正定县正定镇恒山市场。法定代表人：刘扬，该公司执行董事。委托代理人：田斌，男，河北陆港律师事务所律师。被告：王正礼，男，1985年10月6日出生，汉族，正定县。被告：姚敏，女，1987年2月17日出生，汉族，住正定县。委托代理人：尚永攀，韩蕊蕊，河北刘立杰律师事务所律师。原告石家庄容盛房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告王正礼、姚敏（以下简称被告）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石家庄容盛房地产开发有限公司委托代理人、被告王正礼及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令解除原、被告于2016年1月13日签订的商品房买卖合同。事实与理由：2016年1月13日原、被告双方签订商品房买卖合同，由被告购买原告开发的正定县正定镇育英街89号容盛.星河湾小区商品房3-1-2102室。在2017年7月和8月份期间多次以通知、电话短信等方式通知被告交付剩余房款、契税、公共维修基金等相关费用。为此，被告曾起诉原告承担违约金及暖气接头费、天然气接头费，后法院驳回被告对原告的诉讼请求。截止到起诉之日被告尚欠原告购房尾款86元及住宅维修专项资金、房屋交易契税等。原告认为被告在明知其欠交房款和相关税费的前提下拒不交纳，根据《合同法》94条之规定特诉至法院，要求依法解除原、被告于2016年1月13日签订的商品房买卖合同。被告辩称，原告诉请解除商品房买卖合同，不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。本案中原告作为房地产开发公司与答辩人签订了《商品房买卖合同》，原告的合同目的为收取房款，被告已按照合同约定支付全部房款，并不存在迟延履行主要债务和其他违约行为，原告的合同目的已完全实现，故本案不存在任何致使合同目的不能实现的事由，原告要求解除合同，无法律依据。二、原告诉请解除商品房买卖合同，亦不符合《合同法》第九十三条规定的约定解除的条件。《合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告诉求解除合同的理由为被告未支付房屋尾款，住宅维修专项资金及房屋交易税，纵观本案无论是原被告之间签订的《容盛.星河湾购房协议》、《商品房买卖合同》还是《补充协议》均未将原告所诉列事项为解除合同的事由，故原告所诉亦不符合约定解除条件。三、原告不是住宅维修专项资金及房屋交易契税的征收主体。根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。第十条规定业主大会成立之前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。故住宅专项维修资金属业主所有，原告作为开发商并没有征缴住宅专项维修资金的权利。另根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条规定契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。第八条规定契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。由此规定可知，契税的征收主体为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关，而不是原告。综上所述，原告并不具备征收住宅专项维修基金和契税权利，现其以此为由要求解除合同，于法无据。四、原告诉求解除商品房买卖合同已超过法律规定的除斥期间。五、被告于2018年9月14日收到原告公司通知缴纳契税办理交房的短信，后到原告售楼部要求缴纳税费，但原告的工作人员故意躲避，答辩人多次拨打办公电话也无人接听，答辩人想方设法与原告联系，但最终未能联系到原告，故本案中，答辩人不存在任何违约行为。综上所述，原告所诉解除房屋买卖合同既不符合法定解除，又不符合约定解除条件。经审理查明，2016年1月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《附件五：补充协议》，约定由被告购买原告开发的正定县正定镇育英街89号容盛.星河湾小区商品房3-1-2101室商品房一套，被告向原告缴纳房屋款项后尚欠86元。以上事实原、被告均无异议。庭审中，原告提交《商品房买卖合同》及《附件五：补充协议》、（2018）冀01民终7766号判决书一份、录音证据三份。原告明确要求以《附件五：补充协议》第五条第一款第四项、第六条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，被告未缴纳房屋尾款、维修基金、物业费和契税等相关税费，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的未付清上述款项视为未付清房款，原告有权解除合同。三份录音证据证明在2018年9月14号原告以电话通知的方式通知被告在指定期限内缴纳上述费用，已履行过告知义务。被告对上述事实均不认可认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定被告如果未付清房款，原告有权拒绝交房，而不是享有合同解除权的依据。被告是因为房屋面积存在误差跟原告协商未果的情况下才没有缴纳上述费用，且此费用被告已经在2018年10月12日汇入原告公司账户内，原告合同的目的均已实现。原告提供的（2018）冀01民终7766号判决书被告认为此判决书不是原告解除合同的依据。原告提交的录音证据的录音内容属于告知不明，且原告曾以短信形式告知被告称手续不完善，暂停办理交房事宜。综上，原告解除合同的理由不能成立。为证明被告已经履了合同约定的义务，被告提交了《商品房买卖合同》，定金、首付款的收据，贷款合同和还款明细，已付清上述费用的银行回执单据，电话录音及视频证据，证明被告曾经多次找原告协商缴纳此费用的情况，被告均以种种理由拒绝。原告对《商品房买卖合同》和定金、首付款收据，贷款合同及还款明细均无异议，但认为电话录音及视频证据与本案没有关联性。被告还主张原告要求解除合同已过除斥期间，因原告在诉状中已经明确表示在2017年7、8月份要求被告缴纳购房尾款、住宅维修专项基金及房屋交易契税等费用，而原告又在2018年10月份行使合同解除权，故认为原告要求解除合同已过除斥期间。原告对此认为根据《附件五：补充协议》约定可以随时行使解除权。另查明，关于原告主张的被告尚未缴纳房屋尾款86元，被告提交了缴纳房屋尾款的票据，在庭审中要求原告代理人庭后三个工作日内核实该笔款项是否汇入其公司的账户内，否则将视为收到该笔款项，但原告至此未发表质证意见。本院认为，关于合同的效力。（2018）冀01民终7766号民事判决书认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及《附件五：补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故应认定《商品房买卖合同》及《附件五：补充协议》合法有效。关于原告主张的解除合同的理由及证据。原告主张解除合同的理由为，根据原、被告双方签订的《附件五：补充协议》第五条第一款第四项规定的逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行……。第六条第三款规定的出卖人发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式的约定，认为原告通过电话通知的方式通知被告缴纳房屋尾款86元及住宅维修专项基金、房屋交易契税等费用，但被告至今未缴纳，故认为被告未付清上述款项视为未付清房款，请求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，但根据被告提供的缴纳剩余房屋尾款的票据，可以证实被告已经将房屋尾款86元汇入到原告公司的账户中，且房屋尾款是因先签订的购房协议的购房面积与后签订的《商品房买卖合同》的购房面积的差距造成的，而非被告故意拖延缴纳房屋尾款。另根据被告提供的通话录音和视频，可以证实被告收到原告工作人员的电话通知后积极的与原告联系缴纳房屋尾款、住宅维修专项基金、房屋交易契税等费用，但原告或其工作人员均拒绝与被告沟通，可以证实被告已经积极履行了《商品房买卖合同》的主要义务，未构成根本违约，并积极的与原告联系缴纳其他费用，但原告及其工作人员均未给予明确具体的答复，未缴纳住宅维修专项基金、房屋交易契税等费用的责任不在被告方，故原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，对原告的诉讼请求本院不予支持。且原告主张在2017年7、8月份电话通知被告缴纳住宅维修专项基金、房屋交易契税等费用，而原告又于2018年10月份起诉要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告要求解除合同已过除斥期间。综上依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告石家庄容盛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告石家庄容盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  刘宏亮人民陪审员  高翊轩人民陪审员  邱会彦二〇一八年十二月十日书 记 员  赵卓卓