湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终3025号上诉人（原审被告）：宜昌环中房地产开发有限公司，住所地宜昌市解放路**（**楼**）。法定代表人：熊汉华，该公司总经理。委托诉讼代理人：付鸣，湖北七君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：小林园社区文化广场小区业主委员会，住所地宜昌市解放路**。负责人：王锋，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：郭传民，男，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：余立宁，湖北三雄律师事务所律师。原审第三人：宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司，住所地宜昌市西陵区云集路**文化广场。法定代表人：秦向军，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。上诉人宜昌环中房地产开发有限公司（以下简称环中房地产公司）与被上诉人小林园社区文化广场小区业主委员会（以下简称文化广场业委会）、原审第三人宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司（以下简称天长地久公司）物权纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人环中房地产公司的法定代表人熊汉华和委托诉讼代理人付鸣，被上诉人文化广场业委会的委托诉讼代理人郭传民、余立宁，原审第三人天长地久公司的委托诉讼代理人苏强参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人环中房地产公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审认定事实错误，一审法院将文化广场三号楼五层规划用途为文体设施用房及楼层转换设计必然形成的关连平台认定为小区业主共有无事实和法律依据。本案诉争房屋所在楼盘因历史和拆迁等原因，挤占了本属上诉人取得的房建容积率，从而导致该五楼房屋至今尚未获准办理房权登记。房屋所有权成立的认定应由相关行政机关来审定，上诉人在整个项目办证确权时候由于受到容积率的限制，为了不影响整个楼盘的销售，才将该楼层房屋面积从整个楼盘容积率中暂时剔除待处，但这并不影响房屋的专有部分性质，而变成公共房屋属全体业主所有，更不应将其当成完整意义的房屋所有权进行权属认定。五楼平台空间是基于楼房结构转换需要形成，它与五楼的使用对应关联，其与五楼房屋均未计入房屋公摊面积的情况下，不应属于全体业主所有。一审独任审判程序违法，案涉房屋已经销售给其他九户业主，一审判决错误将本案第三人交纳给该九户业主的租金由上诉人赔偿给被上诉人，本案赔偿损失和该九户业主有直接利害关系，一审法院未准许该九户业主参加诉讼属程序违法。一审适用法律错误。被上诉人文化广场业委会辩称，文化广场三号楼五层房屋及公共平台属于文化广场全体业主所有，一审认定事实清楚、适用法律正确。一审程序符合法律规定。原审第三人天长地久公司述称，本案诉争的五楼房屋已经由环中房地产公司出售给六楼的九户业主，环中房地产公司受九户业主委托与我公司签订租赁合同我公司尽到了审慎的核查义务，我公司未侵犯任何人的权益，我公司坚持一审庭审时提出的请求。文化广场业委会向一审法院起诉请求：1、确认湖北省宜昌市解放路6号文化广场三号楼五楼全层房屋及五楼的公共平台空间的所有权归宜昌市小林园社区文化广场全体业主共有（建筑面积约1831.3㎡，最终以专业部门测量为准）。2、环中房地产公司赔偿文化广场业委会租金损失（2011年9月29日-2017年9月28日共计2852632元）。3、确认第三人天长地久公司与环中房地产公司签订的《文化广场房屋租赁合同》无效。4、天长地久公司向文化广场业委会移交其租赁的文化广场三号楼五楼房屋。5、天长地久公司向文化广场业委会按照原约定标准支付2018年度租金共计498614元。6、诉讼费由环中房地产公司承担。一审法院认定事实：环中房地产公司为宜昌市解放路6号文化广场小区开发商。文化广场小区三号楼建成于2012年，总层数为31层，1-4层是商业用房，5层规划用途为文体设施用房，6层以上为住宅。2011年9月29日，天长地久公司与环中房地产公司签订了《文化广场房屋租赁合同》一份，合同约定环中房地产公司将文化广场小区三号楼五楼房屋及露台出租给天长地久公司经营使用，其中室内面积为1168㎡+363.3㎡，露台面积为300㎡，租赁期限为10年，自2012年5月10日起，至2022年5月9日止；出租方给予承租方3个月免租期。从第四个月开始，乙方开始向甲方支付租金，并开始计算租赁期限。室内部分的租金标准为：第一、二年各275634元，第三、四年各367512元，第五、六年各404263元，第七、八年各441014元。露台部分的租金标准为：第一、二年各36000元，第三、四年各43200元，第五、六年各50400元，第七、八年各57600元。租金的交付采取“先交租金后运行”的原则，第四年后每年首日支付租金。合同还约定，租赁期内，出租方保证承租方享有承租房屋的优先购买权；租赁期满，出租方保证承租方享有优先续租权。出租方另于合同第九条声明以上出租房屋为其享有永久使用权的自留资产。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案所涉文化广场小区三号楼第5层规划用途为文体设施用房，显然不属于建筑物的专有所有权部分，本案讼争的五楼房屋及公共平台空间的所有权依法应认定为业主共有，环中房地产公司所提辩解缺乏事实与法律依据，不予采纳。环中房地产公司对上述房屋及公共平台空间既不享有所有权，其与天长地久公司签订《文化广场房屋租赁合同》即对小区业主的公共利益构成共同侵害，该租赁合同当然应认定为无效，环中房地产公司依该租赁合同收取的租金依法应赔偿与文化广场业委会。依照上述《文化广场房屋租赁合同》约定的租赁期限，文化广场业委会主张赔偿六年期限的租金虽有依据，但其主张的租金起止时间及金额有误，一审法院据实调整环中房地产公司应赔偿2012年8月10日起至2018年8月9日期间的租金为2354018元。天长地久公司依该租赁合同承租的五楼房屋依法亦应移交与文化广场业委会。文化广场业委会另请求判令天长地久公司向其支付2018年的租金，依据上述《文化广场房屋租赁合同》的约定，天长地久公司应已于年初即已向被告交付了2018年的租金，且文化广场业委会向环中房地产公司主张的租金赔偿金额中已包含了2018年的租金，文化广场业委会再向天长地久公司主张该部分租金无理，依法不予支持。天长地久公司提出本案环中房地产公司不是适格的被告主体、环中房地产公司是受三号楼楼的9户业主的委托与天长地久公司签订的房屋租赁合同、即环中房地产公司仅是代理人、该房屋租赁合同的权利主体应该是三号楼楼的9户业主、本案实际的权利人才是适格被告、环中房地产公司作为受托人不承担房屋租赁的合同权利义务等辩解，并当庭提交了授权委托书、《房屋使用权转让协议书》等证据，但其提交的证据内容与环中房地产公司在上述《文化广场房屋租赁合同》中所作声明明显相互矛盾，故依法对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认湖北省宜昌市解放路6号文化广场三号楼五楼全层房屋及五楼的公共平台空间的所有权归宜昌市小林园社区文化广场小区全体业主共有。二、宜昌环中房地产开发有限公司向小林园社区文化广场小区业主委员会赔偿2012年8月10日起至2018年8月9日的租金损失2354018元。三、确认宜昌环中房地产开发有限公司与第三人宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司签订的《文化广场房屋租赁合同》无效。四、第三人宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司于判决生效后十日内向小林园社区文化广场小区业主委员会移交其承租的文化广场三号楼五楼房屋。五、驳回小林园社区文化广场小区业主委员会的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109495元，减半收取54747.5元，财产保全费5000元，诉讼费合计59747.5元（小林园社区文化广场小区业主委员会已预交），由宜昌环中房地产开发有限公司负担。宜昌环中房地产开发有限公司负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付小林园社区文化广场小区业主委员会。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，宜昌市房屋交易和产权中心出具的查询时间为2018年10月17日的查档证明显示西陵区解放路6-3号产籍号为01-0106-0052-000501的房屋所有权人为文化广场小区全体业主，规划用途为文体活动用房。本院认为，（1）根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，建筑区划内的消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。本案所涉文化广场小区三号楼第五层规划用途为文体设施用房，并备注设备转换层内设置文体设施。该规划用于文体设施的用房属于商品房的配套部分，用于满足业主公共文体活动所需，为建筑区划内的公用设施用房；规划的设备转换层为满足楼层上部和下部的使用功能不同，在该楼层设置结构、设备转换，其和设备层或设备间等结构部分类同，也是为满足楼栋的设计和业主使用需要而属于建筑区划内不可分割的结构部分。且宜昌市房屋交易和产权中心出具的查档证明也显示文化广场小区三号楼第五层房屋所有权人为文化广场小区全体业主，故讼争的五楼房屋应属于全体业主共有。讼争的五楼公共平台空间亦属于建筑区划内的公共场所，亦属于全体业主共有。（2）因案涉五楼房屋和公共平台空间属全体业主共有，环中房地产公司对上述房屋及公共平台空间不享有所有权，也未接受所有权人的委托进行处分，其无权将本案诉争的五楼房屋和公共平台空间使用权进行转让处分，也无权将其出租给第三人天长地久公司。天长地久公司和环中房地产公司均称五楼房屋已经由环中房地产公司将使用权转让给九户业主，并由九户业主委托环中房地产公司与天长地久公司签订租赁合同，但无论是环中房地产公司还是该九户业主对诉争房屋出租均系无权处分行为，且环中房地产公司自称将房屋使用权转让后收取了九户业主的转让价款，环中房地产公司处分诉争房屋及平台的行为对小区业主的公共利益构成共同侵害，现文化广场业委会以环中房地产公司为被告直接请求环中房地产公司赔偿其损失合乎法律规定，至于环中房地产公司诉称的九户业主未参与本案诉讼程序违法，本院认为，九户业主未参与本案诉讼并不影响文化广场业委会直接向无权处分人环中房地产公司主张要求赔偿,也不影响本案的审理，环中房地产公司的该诉称于法无据。因本案各方当事人对环中房地产公司与天长地久公司签订的《文化广场房屋租赁合同》的真实性均不持异议，一审法院依照该《文化广场房屋租赁合同》的约定判令环中房地产公司应赔偿文化广场业委会2012年8月10日起至2018年8月9日期间的租金为2354018元合理。（3）环中房地产公司与天长地久公司签订的《文化广场房屋租赁合同》系无权处分，但因该租赁合同未到期，天长地久公司亦属于善意第三人，其系善意承租人和善意占有人，从鼓励市场交易、维护商业秩序的角度出发，因此本案不能以环中房地产公司无权处分而否认该租赁合同的效力，故对文化广场业委会要求确认该租赁合同无效及要求天长地久公司向文化广场业委会返还本案租赁物的诉讼请求。本院不予支持。鉴于涉案房屋和平台空间的原租赁合同未到期，对承租人而言，租赁物存在商业使用价值，对租赁物所有权人而言，也存在出租利用收益，故文化广场业委会可与天长地久公司就涉案房屋和平台空间的后续租赁和返还另行协商解决。综上所述，上诉人环中房地产公司的上诉请求部分成立，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初4号民事判决第一项，即：确认湖北省宜昌市解放路6号文化广场三号楼五楼全层房屋及五楼的公共平台空间的所有权归宜昌市小林园社区文化广场小区全体业主共有。二、维持宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初4号民事判决第二项，即：宜昌环中房地产开发有限公司向小林园社区文化广场小区业主委员会赔偿2012年8月10日起至2018年8月9日的租金损失2354018元。三、撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初4号民事判决第三项，即：确认宜昌环中房地产开发有限公司与第三人宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司签订的《文化广场房屋租赁合同》无效。四、撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初4号民事判决第四项，即：第三人宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司于判决生效后十日内向小林园社区文化广场小区业主委员会移交其承租的文化广场三号楼五楼房屋。五、驳回小林园社区文化广场小区业主委员会的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行；二审中宜昌环中房地产开发有限公司预缴的案件受理费109495元，由宜昌环中房地产开发有限公司负担79495元、由小林园社区文化广场小区业主委员会负担30000元。宜昌环中房地产开发有限公司预交的费用中应由小林园社区文化广场小区业主委员会承担的部分，在履行判决时一并执行。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  苗劲松审判员  刘乾华二〇一八年十二月二十日法官助理张宽红书记员杨德蓉