河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫14民终4822号上诉人（原审被告）：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地河南省睢县。法定代表人：刘展源，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：闫硕，男，1999年5月18日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：李艳灿，河南弘勋律师事务所律师。上诉人河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达皇都公司）因与被上诉人闫硕房屋买卖合同纠纷一案，不服睢县人民法院（2018）豫1422民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月21日在本院第十四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人亮达皇都公司法定代表人刘展源，被上诉人闫硕委托诉讼代理人李艳灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人亮达皇都公司上诉请求：撤销睢县人民法院（2018）豫1422民初2240号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系无效合同；即使认定房屋买卖合同有效，上诉人也不应承担履行合同的义务，更不应支付违约金；一审法院认定被上诉人在一审中举证的已生效（2015）睢民初字第2240号及（2017）豫14民终292号民事判决与本案争议标的有关联性系事实认定错误。一审适用法律错误。一审认定事实错误，基于错误的事实作出的判决必然导致适用法律错误。被上诉人闫硕辩称，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决适当。请求二审驳回上诉，维持原判。闫硕向一审法院提出诉讼请求：判令被告河南亮达皇都房地产开发有限公司返还原告购房款及配套设施费用共计516166元，按合同约定支付违约金，按相关法律规定支付利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任一审法院认定事实：2014年12月11日，被告亮达皇都公司与明宇公司签订一份《债务转移协议书》，协议书第二条约定亮达皇都公司接受明宇公司在睢县的债务2000万元，在亮达皇都公司清偿后，明宇公司多转给亮达皇都公司的债务本息由明宇公司在三个月内负责偿还给亮达皇都公司。同时亮达皇都公司与明宇公司签订一份授权书，内容为特授权亮达皇都公司负责处理明宇公司睢县分公司以郑学芳为首理财的贰仟万元债务。鉴于此，2014年12月18日亮达皇都公司与××签订一份债务转移协议书，其内容为：甲方（亮达皇都公司）欠明宇公司1300万元，明宇公司欠郑学芳等债权人2000万元，为了社会稳定和保护郑学芳等睢县债权人的债权实现，将郑学芳等债权人的损失降到最低点，经甲乙双方友好协商，就债权债务转让事宜订立以下协议：一、双方同意甲方按照王富强与刘展源签订的授权书接收处理明宇公司（法人代表王富强）向乙方（××）借款的2000万债务。二、乙方同意甲方以在睢县开发的皇都花园商品房按市场价优惠2%抵偿乙方的2000万元债务。三、房源以甲方提供的楼栋、单元、楼层为准。四、甲方负责给乙方郑学芳等（债权人）办理商品房买卖合同等相关手续。五、若乙方按揭贷款，甲方将超出债权部分的按揭贷款扣除应缴纳的税费后，余款全部转付给购房人。六、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，甲乙双方签字后依法生效。以上协议签订后，经原、被告协商、选房，被告亮达皇都公司于2015年1月10日为原告闫硕出具473015元的房款收据，于2015年1月10日与原告签订了商品房买卖合同，并在睢县房地产管理局办理了网签备案，合同约定原告购买的商品房为睢县皇都花园小区1号楼4单元17层4-17-3号房，总价款473015元，交房期限为2015年1月31日前，逾期交房的违约责任为逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交房期限的第二天起按日支付已付房价款每日万分之1的违约金至实际交付房屋之日止，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。2015年3月10日被告收取原告税费等相关费用43151元，同时为原告出具了收款收据。2015年4月17日商丘市公安局新城分局决定对明宇公司非法吸收公众存款案立案侦查，2015年7月8日商丘市公安局新城分局发出公告，要求涉案集资户进行登记。2015年10月22日，被告亮达皇都公司向本院提起诉讼，要求撤销与明宇公司签订的《债务转移协议书》及与××签订的债务转移协议书、与××（包含本案原告闫硕）签订的房屋买卖合同，一审法院经审查认为，明宇公司因涉嫌非法吸收公众存款，已被商丘市公安局新城分局立案处理，对原告的起诉不予受理，一审法院于2015年10月23日作出（2015）睢立民裁字第3号民事裁定书，裁定不予受理。2015年11月20日，被告亮达皇都公司再次向一审法院提起诉讼，要求撤销与明宇公司签订的《债务转移协议书》及与××签订的债务转移协议书，本院经审理认为亮达皇都公司所行使的撤销权不具备可撤销合同的发生原因，其主张依法不予支持。一审法院于2016年11月17日作出（2015）睢民初字第2240号民事判决书，判决驳回亮达皇都公司对明宇公司及郑学芳的诉讼请求。亮达皇都公司不服判决，上诉至商丘市中级人民法院，商丘市中级人民法院经审理认为：从涉案的两份协议内容来看，双方当事人约定明宇公司欠付××的2000万元债务由亮达皇都公司承担，亮达皇都公司用其开发的睢县皇都花园小区房屋进行抵顶。协议签订后，亮达皇都公司与××签订了房屋买卖合同，且部分合同得到了履行，××亦向亮达皇都公司缴纳了契税等费用。涉案两份协议实为债务转移协议，亮达皇都公司接受该笔债务不以其与明宇公司之间是否存在债权债务关系为前提，在双方当事人均在涉案两份协议上签字、盖章，并实际履行的情况下，亮达皇都公司主张涉案协议存在欺诈行为，明宇公司法定代表人王富强作出虚假承诺，致使其重大误解，未提供证据证明，且2014年12月11日的协议上也约定在亮达皇都公司清偿××的2000万元债务后，明宇公司多转给亮达皇都公司的债务本息由明宇公司在三个月内负责偿还，该项约定对亮达皇都公司的权利予以明确。虽然明宇公司于2015年4月17日因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查，但涉案的2000万元债务未列为明宇公司非法集资数额。因此该案不存在合同应予撤销的法定情形，亮达皇都公司行使撤销权的主张不能成立。商丘市中级人民法院于2017年8月10日作出（2017）豫14民终292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，涉案房产已于2014年9月14日设置抵押并在睢县房地产管理局办理抵押登记，后抵押权人通过诉讼实现抵押权，涉案该套房产现已协助过户至王雪丽名下。一审法院认为，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是基于被告承接明宇公司对原告等人的债务，用其开发的睢县皇都花园小区房屋进行抵偿的基础上签订的，该承接债务的协议已被生效的民事判决书所认定。因此，双方基于债务转移而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭，双方的债权债务关系已转为商品房买卖合同关系。双方签订的该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故闫硕与亮达皇都公司于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行其义务。原告按照被告的要求于2015年3月10日向被告缴纳了契税、中央空调费等相关配套费用，被告为原告开具了收据，原告已履行交付房款及相关费用的义务，故被告应按合同约定的交房期限交付房屋。而涉案该套房产现已协助过户至王雪丽名下，不可能再交付给原告，被告的行为已构成根本违约，故原告要求解除双方于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》并退还购房款及配套设施费用共计516166元的诉讼请求，依法应予支持。双方在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金；”，该约定不违反法律规定，故被告应按约定支付原告违约金5161.66元。由于被告的违约行为致使原告不能取得房屋，给原告造成利息损失，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，予以支持，利率应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算标准计算，从原告交付购房款等款项之日开始计算。关于原告主张的被告按已付购房款一倍承担赔偿责任的诉讼请求，本案中，在涉案房屋办理网签备案时，原告完全可以全面了解所要购买的房屋状况，结合本案债务转移及签订房屋买卖合同时的情形，不能认定被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，对原告该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、解除原告闫硕与被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告闫硕购房款473015元及其他相关费用43151元，并按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息至全部给付之日止（其中473015元购房款自2015年1月10日起支付利息，43151元其他费用自2015年3月10日起支付利息。）；三、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告闫硕违约金5161.66元；四、驳回原告闫硕的其他诉讼请求。案件受理费4077元，由被告河南亮达皇都房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人提交法院生效裁判文书三份，本院组织当事人进行证据交换与质证。本院经审查认为，当事人提交的法院裁判文书不属于新证据，本院不予分析评判。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》系其双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同，当事人应按合同约定履行义务，上诉人上诉称该合同为无效合同，但未提交证据证明存在合同无效的情形，本院不予支持。上诉人承接明宇公司对被上诉人的合法债务后，给被上诉人出具了购房款收据，视为上诉人以房抵债，并且收取了被上诉人的房屋相关配套费用，被上诉人已经按合同约定履行了自己的义务。现涉案房屋已通过实现抵押权的方式过户到了案外人王雪丽名下，合同已无继续履行的可能，上诉人违约行为给被上诉人造成的损失，上诉人应予赔偿。一审法院据此判决解除双方合同，上诉人返还被上诉人购房款及其他费用及利息，承担一定的违约金，并无不当。（2015）睢民初字第2240号及（2017）豫14民终292号民事生效判决与本案有直接关联性，所认定的事实，可以作为本案定案依据，上诉人是否申请再审，不影响判决现有效力。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决适当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4077元，由上诉人河南亮达皇都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱利民审判员  宋 健审判员  宋德卿二〇一八年十二月二十五日书记员  徐亚冰