河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初1775号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。被告：洪俊谦，男，汉族，1980年4月6日出生，户籍地福建省南安市，住洛阳市涧**。第三人：交通银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市洛龙区开元大道与市府东街交叉口。负责人：吴岩，该银行行长。委托诉讼代理人：温一（系该银行工作人员），女，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：白云飞，河南书剑律师事务所执业律师。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被告洪俊谦、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交行洛阳分行）合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。升龙公司的委托诉讼代理人安学锋，交行洛阳分行的委托诉讼代理人白云飞、温一到庭参加诉讼，洪俊谦经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除升龙公司、洪俊谦于2014年1月10日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS02286××），包括合同附件及补充协议；2.依法判令洪俊谦向升龙公司返还西工区洛阳升龙广场B区×幢×座××单元××-××1号房屋（房屋代码为6246××）；3.依法判令洪俊谦配合升龙公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；4.依法判令洪俊谦与交行洛阳分行配合升龙公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5.依法判令洪俊谦向升龙公司支付升龙公司代其偿还的款项及罚息（暂计至2017年6月为16437.64元，之后以交行洛阳分行出具的扣划清单为准）；6.判令洪俊谦向升龙公司支付代其偿还款项的违约金（以代其向贷款银行还款的金额为本金，按日百分之一，从升龙公司代其实际还款之日起计算至洪俊谦将升龙公司代其偿还的款项全部还清之日止）；7.判令洪俊谦向升龙公司支付解除《商品房预售合同》违约金252439.80元；8.判令本案诉讼费、律师费、公告费、邮寄费由洪俊谦承担；9.判令升龙公司从商品房预售合同解除后升龙公司应退还洪俊谦的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第六项、第七项及第八项款项。事实和理由：升龙公司与洪俊谦于2014年1月10日签订了《商品房预售合同》、合同附件及补充协议，约定洪俊谦以商业按揭贷款方式购买升龙公司开发的洛阳升龙广场B区1幢A座A3-901号房屋。同年1月20日，升龙公司、洪俊谦及交行洛阳分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定洪俊谦向交行洛阳分行贷款58万元，升龙公司为该贷款合同承担阶段性担保责任，洪俊谦用涉案房屋为交行洛阳分行设立抵押权预告登记。合同签订后，洪俊谦未按合同约定还款，致使交行洛阳分行要求升龙公司履行保证责任。截止至2017年6月，交行洛阳分行从升龙公司保证金账户扣划16437.64元。升龙公司为维护自身合法权益，特提起诉讼。洪俊谦未作答辩。交行洛阳分行述称，对于升龙公司的第四项诉讼请求，因房屋抵押权预告登记是基于个人购房/担保合同，在该合同履行完毕之前，银行没有义务配合办理注销；对于升龙公司的其他诉讼请求，因与交行洛阳分行无关，不发表意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，升龙公司（出卖人）与洪俊谦（××）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS02286××、房屋代码：6246××），约定出卖人将位于洛阳市西工区西小屯、东涧沟村洛阳××广场××区××单元××房屋出售给××；商品房总金额为841466元，付款方式为商业按揭贷款：××于2014年1月10日签订合同已付清首付房款261466元（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；出卖人应当在2014年12月25日前将经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用；××如未按合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行约定。上述《商品房预售合同》附件四即合同补充协议第六条第四项约定如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用；第五项约定如××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用；第七条约定合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。同年1月20日，洪俊谦（××）与交行洛阳分行（××）及升龙公司（丙方保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定根据甲方的申请，乙方同意向其发放贷款580000元，用于购买坐落于洛阳××广场××区××单元××房产，建筑面积133.15㎡；贷款期限360个月；贷款利率为月利率6.004166%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，还款以月为一期，首期自放款日起计算；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按合同约定调整合同利率，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；贷款的支付方式为贷款人受托支付方式；甲方委托乙方在贷款发放后将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至升龙公司账户，账号413062000018010208215；甲方选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为3938.93元，本息按期支付，还款日为每期末月的21日，甲方以月为一期的即每月21日；丙方为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用；甲方取得房屋的权利证明且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除；合同项下抵押物为涉案房屋。该合同还对违约及违约责任等事项进行约定。合同签订后，交行洛阳分行发放贷款580000元。现升龙公司以洪俊谦违反合同约定未按时履行还款义务，导致升龙公司多次承担保证责任为由诉至本院，请求判如所请。升龙公司为证明因洪俊谦逾期还款导致升龙公司承担担保责任并截止2018年7月31日被交行洛阳分行扣划保证金52514.17元向法庭提交了扣划清单及扣划明细表，交行洛阳分行对上述证据无异议。升龙公司为证明因本案委托河南焦点律师事务所律师代理诉讼，并支付代理费的事实，提交了河南焦点律师事务所于2017年11月13日向升龙公司开具的金额为5508元的增值税普通发票。交行洛阳分行认为发票与交行洛阳分行无关。洛阳市不动产登记中心于2018年12月13日出具的预告登记情况记载表显示涉案房屋被多次查封。本院认为，升龙公司与洪俊谦签订的《商品房预售合同》、以及升龙公司、洪俊谦、交行洛阳分行三方签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人自愿合意签订，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，洪俊谦已累计超过三期未按期归还银行贷款，导致升龙公司承担保证责任，根据双方签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议的约定，升龙公司有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），以及要求洪俊谦配合办理合同备案登记注销手续。关于升龙公司要求洪俊谦返还房屋的主张，因涉案房屋已被多次查封，故该主张不予支持。关于升龙公司要求洪俊谦与交行洛阳分行配合升龙公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续的主张，本案第三人未提出诉讼请求，故本案件仅处理商品房买卖合同纠纷，《个人房产抵押贷款合同》本案不涉，故该主张不予支持。关于升龙公司要求洪俊谦支付代偿款项及罚息的主张，截止2018年7月31日，升龙公司作为保证人向交行洛阳分行代偿共计52514.17元，故升龙公司有权向洪俊谦进行追偿，洪俊谦应当向升龙公司支付代偿款52514.17元，该数额暂计算至2018年7月31日，实际产生的代偿数额以交行洛阳分行出具的扣款清单为准。关于升龙公司要求洪俊谦支付代偿款项违约金的主张，因升龙公司主张的该项违约金过高，结合升龙公司的实际损失予以调整，酌定洪俊谦以各笔代偿款项为基数，按照年利率6%的标准向升龙公司支付自各笔款项代偿之日起至实际清偿之日止的违约金。关于升龙公司要求洪俊谦支付因合同解除所产生违约金的主张，因升龙公司主张的违约金过高，结合升龙公司的实际损失以及当前房价上涨等因素，予以调整，酌定按相当于商品房总价款的10%支付违约金即84146.60元（841466元×10%），高出10%的部分，不予支持。关于升龙公司要求洪俊谦支付律师费、公告费、邮寄费的主张，升龙公司因本案委托律师代理诉讼，为此支付律师费5508元，且符合合同约定，予以支持；公告费及邮寄费，升龙公司并未实际支付，不予支持。关于升龙公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还洪俊谦的已付房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除洛阳升龙置业有限公司与洪俊谦于2014年1月10日签订的合同编号为YS02286××的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、洪俊谦于本判决生效之日起十五日内协助洛阳升龙置业有限公司办理合同编号为YS02286××的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）登记备案注销手续；三、洪俊谦于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款（截止2018年7月31日为52514.17元，实际产生的代偿数额以交通银行股份有限公司洛阳分行出具的扣款清单为准）；四、洪俊谦于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款项违约金（以各笔代偿款项为基数，按照年利率6%的标准自各笔款项代偿之日起计算至实际清偿之日止）；五、洪俊谦于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付解除合同违约金84146.60元；六、洪俊谦于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付律师代理费5508元；七、驳回洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果洪俊谦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5333元，保全费4727元，由洪俊谦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  殷春昱人民陪审员  杨兴旺人民陪审员  王晓冬二〇一八年十二月十四日书 记 员  张 晶