贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1920号原告：潘奇炎，男，1965年10月18日出生，侗族，住黎平县。原告：杨通美，女，1969年12月13日出生，侗族，住黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人：王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住址福建省南靖县。系该公司职工。原告潘奇炎、杨通美诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年11月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴宗礼独任审判，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告潘奇炎，被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。原告杨通美经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金75117.98元（暂从2015年12月30日起计算到2018年9月30日，共计1003天，房屋总价款442331元×6.18%÷365天×1060天＝75117.98元，目前商业银行同期存款年利率为6.18%）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年9月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第二条；4、判决被告退还原告所交的维修基金8770元；5、判决被告退还原告房屋少面积费3909元。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年10月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为118.57平方米，房屋单价3730.55元每平方米，房屋总价442331元，合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门，合同履行过程中原告约法交付了有关费用。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定的应由给被告协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告提出的违约金过高，请求法院予以调整；2、办理不动产权证是由多方面因素造成的，不应该由被告单方面承担全部责任；3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主也较多，被告所要承担的违约金已明显过高，被告已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院考虑上述情况，酌情调整违约金；4、被告已于2014年交房给原告使用，原告没有实际由于购房带来的过多的利益损失；5、关于维修基金，根据购房合同及相关的法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告身份。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告存在买卖关系。3、支付凭证、收据，证明原告支付购房款、费用。经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的证据表示：对合同和相关票据只要有我们公司的公章和经办人签字确认，我们都认可，其他的由法院审查。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2012年10月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关五开××家园××室房屋，该合同约定商品房建筑面积为138.05平方米，房屋单价3730.55元每平方米，房屋总价442331元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，庭审中原告放弃要求被告退还原告房屋少面积费3909元。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即从2015年12月31日起算，即违约金应当从2015年12月31日起算至原告请求的2018年9月30日止，共计1005天。原告请求按1003天，本院予以认可，关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：442331元×6.18%÷365天×1003天=75117.98元。本院予以支持；因被告违约行为系持续的，故原告请求自2018年10月1日以后发生的违约金仍按年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，其请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告退还原告所交的维修基金的问题。根据合同第十四条第四项约定原告已经向被告交付了维修基金，而至今2年多的时间被告未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告返还收取的维修基金，故对原告的请求予以支持，庭审中，原告放弃要求被告退还原告房屋少面积费3909元，是原告对自己权利的处分，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告潘奇炎签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告，并协助原告办理商品房不动产权证书。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告潘奇炎、杨通美逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金75117.98元（2018年10月1日以后的违约金按已交房款442331元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告潘奇炎、杨通美交付的维修基金8770元。四、驳回原告潘奇炎、杨通美的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元，减半收取997元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  吴宗礼二〇一八年十二月十四日书记员  吴念念