河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初7697号原告：谢静雅，女，1985年3月4日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告：张睿，男，1983年11月27日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：程丽元，河南益仟律师事务所实习律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。原告谢静雅、张睿与被告河南宏江房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴安徽，被告委托诉讼代理人靳华阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理中原区嵩山北路西、棉纺西路北13幢1单元34层3409号房的房屋产权证书；2.判令被告支付逾期办理产权初始登记的违约金，违约金计算方式为按总房款的日万分之一自2017年7月30日起计算至实际办理登记日止;3.判令被告暂支付逾期办理上述房屋转移登记的违约金1553.99元（按总房款的日万分之一自2018年1月30日暂计算至起诉日）；4.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告支付逾期办理产权初始登记的违约金20347.33元，违约金计算方式为按总房款的日万分之一自2017年10月6日计算至实际办理产权首次登记之日2018年5月7日止，即213天；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：16002442411，双方约定，被告将郑州市中原区嵩山北路西、棉纺西路北13幢1单元34层3409号房售予原告，该房成交总价950810元。合同签订生效后，原告已按照购房合同约定向被告交付购房款，且被告已向原告开具相应的发票。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条，被告应在2017年7月30日之前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。被告未在约定时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之一违约金。原告委托被告办理该商品房转移登记。被告应在商品房初始登记后180日内，取得原告该房屋所有权证。但被告逾期办理产权初始登记，逾期办理产权转移登记，致使原告至今未取得房屋所有权证，被告行为已经构成根本违约。所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同第十五条及附件四的约定，被告按总房款的日万分之一计算向原告支付逾期办理产权初始登记及逾期办理产权转移登记的违约金责任。鉴于上述理由，原告现起诉至法院，望判如所请。被告辩称：因办理房屋初始登记法律法规发生变化，不具备合同约定履行的事实基础，导致被告不能履行，故原告要求被告支付逾期办理首次登记的违约金，没有法律与事实依据，依法应驳回被告的诉讼请求。合同约定在原告收房后即房屋交付使用60日内，被告需要履行向行政机关报送材料的义务。被告在房屋交付使用60日内取得房屋测绘报告，依据房屋登记管理办法要求的办理房屋初始登记的材料，被告肯定会履行完办理初始登记的义务。但因不动产登记事项在郑州市主城区全面开展，房屋初始登记事项停止办理，合同约定事项不具有履行的事实基础。而办理不动产首次登记所需材料比房屋初始登记所需材料多出三项报告，加重了被告履行合同的义务，到2018年5月份被告才取得首次登记证书。故被告不存在故意拖延履行合同义务的行为，只因合同约定的事项不具有履行的事实基础，而不动产首次登记的履行加重了被告的履行义务。因此被告不应承担逾期办理首次登记的违约责任。综上所述，被告并不存在任何违约行为，因国家法律法规发生变化导致客观上已无办理初始登记的可能性，被告积极按照变更后的法律法规为原告办理房屋首次登记，被告无权就此主张违约金，故恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：1.原、被告签订合同文本情况。2016年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以950810元的价格购买被告开发的位于中原区××北××、××西××单元××房屋××套。关于房屋交付，双方约定如下：交房时间为2017年5月31日前；如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交房的违约责任约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。”附件四第六条第一款产权初始登记约定如下：“出卖人应在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之1违约金。”2.原、被告双方合同履行情况。原告依约已向被告支付了全部购房款；被告晚于双方约定的交房时间，于2017年8月5日将约定房屋交付予原告。郑州市不动产登记中心于2018年5月7日收到被告递交的涉案房屋首次登记申请材料。3.原、被告双方对被告是否存在逾期向产权登记机关报送权属登记资料的违约行为以及被告是否应当免责发生争议。根据2014年11月24日国务院公布的《不动产登记暂行条例》（自2015年3月1日起施行）第四条第一款，以及2016年1月1日国土资源部公布的《不动产登记暂行条例实施细则》（自2016年1月1日起施行）第二条第二款的规定，国家实施不动产统一登记制度，房屋等建筑物应当与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致。虽然涉案房屋所在地房屋权属登记职能于2016年8月20日被公告确定为由郑州市不动产登记中心统一履行，但从公示的规范信息的时间、内容角度，被告作为专业房地产开发公司在2014年11月24日即应知道上述《不动产登记暂行条例》的规定，在2016年1月1日亦应知道上述《不动产登记暂行条例实施细则》的规定。2016年8月20日后涉案不动产的“两权一证”统一登记规范较之前的规范，从行政法律关系主体以及登记程序方面确实存在量和质的不同。但从应然的立法、执法层面，国家机关职能的规范性和连续性是毋庸置疑的，故被告登记申请的逾期与此没有免责必然关联。诉讼中，被告没有提交符合上述合同约定期间，涉案房屋首次登记申请已被受理的相关有效证据材料，被告构成逾期违约。本院认为，双方《商品房买卖合同》文本中所确定的60日期间所对应的被告义务范围是被告持郑州市住房保障和房地产管理局在2016年8月20日前仍具有房屋权属登记职能时所要求的办理权属登记需由出卖人提供的资料到该局备案。随着不动产权属登记职能机关的变更，出卖人所需要提交的资料范围亦随之发生变化，与双方《商品房买卖合同》文本第十五条及附件四第六条第一款所约定的“出卖人提供资料范围”有所不同，若仍按60日确定被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料的期间，势必加大被告责任。基于以上客观事实，本院酌定，参照合同文本所约定的房屋交付后60日（2017年10月6日）至被告向郑州市不动产登记中心报送材料之日的前一日（2018年5月6日）计算违约金后调减50%，以确定被告合理的违约责任承担，以此计算，被告应承担的违约金数额为10078.59元。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效。针对原告第一项诉讼请求，基于本院前述分析，酌定支持10078.59元，对原告主张的过高部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告谢静雅、张睿支付逾期提交首次登记资料违约金10078.59元；二、驳回原告谢静雅、张睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇一八年十二月七日书记员  尹亚琼