成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初2996号 原告:殷福厚，男，1947年2月26日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：陈茹凌，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仕建，四川公生明律师事务所律师。 被告:四川西南交大兴建置业有限公司,住成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人：朱宝宗。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车驰，四川迪泰律师事务所律师。 被告:成都市西汇投资有限公司,住成都郫县郫筒镇何公路**。 法定代表人：邱林。 委托诉讼代理人：欧阳璐，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁巧，四川法典律师事务所律师。 第三人：郑沈，男，1979年8月31日出生，汉族，，住四川省彭山县现在崇州监狱服刑。 原告殷福厚与被告四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）、成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。诉讼中，因案情需要，本院依法追加郑沈为第三人参加诉讼。原告殷福厚的一般授权委托诉讼代理人陈仕建、陈茹凌到庭参加诉讼。被告四川西南交大兴建置业有限公司一般授权委托诉讼代理人赵芯、车驰，成都市西汇投资有限公司一般授权委托诉讼代理人欧阳璐，第三人郑沈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷福厚诉称，2014年11月13日原告与被告兴建公司签订了《商品房买卖合同》，原告以总价80000元购买位于郫都区犀浦镇犀园村“锦苑三期”124号地下车位。合同后原告向兴建公司支付了车位款80000元，合同所涉车位于2014年11月13日交付使用，至今已逾730日。经原告多次催告，兴建公司仍未按照合同约定为原告办理车位所有权证书。兴建公司此行为严重损害了原告的合法权益，原告起诉至人民法院，请求：1、二被告为原告办理“锦苑三期”124号地下车位所有权证书；2、二被告向原告支付以已付车位款80000元为基数按日万分之三计算的违约金19173元（自2015年11月27日起暂计至2017年6月30日，应计至实际办理产权之日止）；3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。庭审中，原告主张诉讼请求中的所有权证书明确为不动产权证，违约金为办理不动产权违约金。诉讼中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。 被告兴建公司辩称，1、原告要求被告为其办理过户手续没有实施依据；2、原被告之间关于涉案车位的买卖合同不成立，因印章是假的；3、被告没有收到过原告的相关购房款，原告的款项支付给案外人郑沈，案外人郑沈并非被告公司的财务人员，无权收取款项；4、即使原被告间的合同有效，被告仅有接受原告委托对其办证义务，而原告没有缴纳相关税费，不具有办理所有权转移的相关条件；5、最后原告要求被告交付违约金，没有依据，且违约金数目过高，请求人民法院依法调整；6、驳回原告的诉讼请求。 被告西汇公司辩称，1、案涉车位销售合同不产生法律效力；2、若案涉合同被认定成立并生效，根据合同相对性原则对被告西汇公司不产生约束力；3、被告西汇公司未委托过任何机构或个人销售案涉车位，也未追认案涉合同，故案涉车位销售对被告西汇公司不构成表见代理。 第三人郑沈述称，案涉合同的印章有些是真实的，有些是私刻的，是公司让销售的，销售款没有交给公司，全部由自己拿了。车位已交给业主，业主凭合同，有些是自己去物业公司，有些由郑沈带去的物业公司，由物业公司交付的。 经审理查明，2014年11月13日，殷福厚与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同加盖“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定原告购买位于郫都区犀浦镇犀园村“锦苑三期”的124号车位，购买总价款80000元。合同第十九条，转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：。（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，郑沈支付郑沈车位款80000元。 西汇公司原名成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司与兴建公司曾就对外出售“锦苑三期”房屋进行合作。 另查明，2016年10月19日经本院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明认定：“2012年至2015年期间，被告人郑沈利用经手、管理四川西南交大兴建置业有限公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用。被告人郑沈身为四川西南交大兴建置业有限公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。” 再查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 诉讼中，兴建公司对案涉车位的《商品房买卖合同》中出卖人栏加盖的兴建公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定，因原告一直不同意提供合同及收据原件作为鉴定材料，因此鉴定终止。 以上事实，有当事人在庭审中的一致陈述，有原告提交的三方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、付款凭证、收条、（2016）川0124刑初311号刑事判决书、被告提交的房管局情况说明、本院依职权调取的竣工验收报告、不动产登记材料查询结果证明等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于1、案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2、被告兴建公司、西汇公司是否应当为原告办理案涉车位不动产权证。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是被告兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与原告签署，其行为经本院已生效（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，故不论郑沈在合同上所盖的印章是否系被告兴建公司的真印章，被告兴建公司应当对其销售人员郑沈向原告销售车位的行为承担相应的法律责任。关于兴建公司与西汇公司关系问题。原告殷福厚主张其是基于兴建公司代理西汇公司销售车位才签订的合同，兴建公司与西汇公司是否形成代理关系，本院作如下评析：西汇公司系案涉房产开发项目的建设方，同时案涉房产实际备案于西汇公司名下，在兴建公司与西汇公司均未举证证明车位的权属已发生交易或变动的情况下，车位的实际出卖人只可能是西汇公司。双方在庭审中均陈述基于历史原因，双方就房产销售进行过合作，但基于何种法律关系进行合作双方均未予以明确，基于前述分析，在房产权属归属明确系西汇公司的前提下，兴建公司以其自身名义进行销售，其与西汇公司之间仅可能成立代理法律关系，故原告殷厚福主张其有理由相信兴建公司代理西汇公司销售车位，符合客观事实，其主张本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，西汇公司作为委托人应承担《商品房买卖合同》约定范围内的合同义务。 另，因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，办理不动产权证的时间应当按照国有土地使用权证的时间进行确定。合同约定的办理所有权证的时间已到，双方未约定办理国土证时间，造成办理不动产权证的时间暂不能确定。原告要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主办证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，本院酌情确定合理时间九十日。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都市西汇投资有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告殷福厚协助办理位于成都市郫都区犀浦镇犀园村“锦苑三期”的124号车位不动产权证； 二、驳回原告殷福厚其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告成都市西汇投资有限公司承担。该款项已由原告殷福厚垫付，被告成都市西汇投资有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告殷福厚。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周裕灵 二〇一八年十二月二十六日 书记员  王吉祥