福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终2859号 上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田市有缘工贸有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇大营路**，统一社会信用代码91350300687509574R。 法定代表人：陈立志，总经理。 委托诉讼代理人：林志广、陈韩钦，福建普阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：莆田市荔城区市场管理服务中心，住，住所地福建省莆田市文献西路县政府办公综合楼**一社会信用代码12350321F31567332D。 法定代表人:郭文武，该中心主任。 委托诉讼代理人：钟静怡，福建思阳律师事务所执业律师。 原审反诉被告：黄国太，男，1983年9月7日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。 原审第三人：福建陆加叁商贸有限公司，住，住所地福建省莆田市城厢区凤凰街道学园南街**宝厦日月潭**一社会信用代码91350302087422045G。 法定代表人：林国锋，总经理。 委托诉讼代理人：连晨飞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈丽华，女，该公司员工。 上诉人莆田市有缘工贸有限公司（以下简称有缘公司）因与被上诉人莆田市荔城区市场管理服务中心（以下简称荔城市场管理中心）、原审反诉被告黄国太、原审第三人福建陆加叁商贸有限公司（以下简称陆加叁公司）租赁合同纠纷一案,不服福建省莆田市荔城区人民法院(2018)闽0304民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 有缘公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持有缘公司的一审诉讼请求，驳回荔城市场管理中心的反诉请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由荔城市场管理中心负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，没有任何证据证实本案存在解除合同的约定或法定情形。1.一审认定有缘公司2017年12月份的租金已经逾期超过30日未支付，并据此认定有缘公司严重违约存在错误。根据合同约定，有缘公司应在2018年1月5日前支付2017年12月份的租金，而有缘公司实际于2018年1月7日向荔城市场管理中心支付相应租金，仅仅逾期2天，并未超过30日。有缘公司不构成违约，为继续履行合同也付出极大的诚意，为此有缘公司才会按荔城市场管理中心的要求提前支付2018年1月份的租金及滞纳金，以化解双方矛盾，继续履行租赁合同。2.一审判决没有据实认定荔城市场管理中心早在2014年12月30日就已知晓相关转租事宜，显然有悖客观事实且严重偏袒荔城市场管理中心。2014年12月30日有缘公司及黄国太就将涉案场地交付给陆加叁公司用于经营之需，之后陆加叁就对涉案场地予以重新更换店招、张贴6+3公司招聘广告、开业促销广告等，涉案场地自2014年12月30日起就一直由陆加叁公司承租使用，荔城市场管理中心对此并未提出任何异议。有缘公司一审提供的短信、微信聊天记录、现场协调照片等显示，荔城市场管理中心知晓涉案场地早已转租给陆加叁公司的事实。根据荔城市场管理中心一审提供的《历月电费明细》可以证实，荔城市场管理中心曾于2016年6月20日对涉案场地进行电表立户，电表立户的联系电话137××××9598的号码也是陆加叁公司的员工，可见荔城市场管理中心也默认同意有缘公司的转租行为。根据最高院的司法解释的规定，即使租赁合同中约定未经荔城市场管理中心同意不得转租，但有充分证据证实荔城市场管理中心早在2014年12月30日就已知晓相关转租事宜，至有缘公司起诉之日止已长达三年多，期间荔城市场管理中心未提出任何异议，荔城市场管理中心要求解除租赁合同缺乏依据。二、本案有缘公司不存在明显违约行为，一审判决提前解除租赁合同将给有缘公司造成巨大损失，明显损害了有缘公司的合法权益且有悖公平、正义。1.如前所述，有缘公司实际只逾期2天支付租金，并且也按合同约定交纳滞纳金，荔城市场管理中心也默认有缘公司的转租行为，有缘公司不存在明显违约行为。2.涉案场地原系市场摊位，有缘公司及黄国太花费大量精力、财力将涉案场地改造、装修成商业超市，涉案场地经有缘公司投入巨资予以重新改造、装修，转租时适当增加租金是合情合理且合法的。3.一审无视有缘公司存在前期投入的事实，判决解除合同将使有缘公司蒙受巨大经济损失。三、本案不排除荔城市场管理中心与陆加叁公司串通、恶意损害有缘公司合法权益的情况，该行为不能予以纵容。讼争转租协议签订后，各方一直相安无事，荔城市场管理中心默认同意涉案场地实际由陆加叁转承租，直至2018年1月12日，荔城市场管理中心才突然提出解除租赁合同并要求有缘公司搬离涉案场地，故荔城市场管理中心与陆加叁公司可能存在恶意串通、合谋以达到将有缘公司这个“中间人”排除到租赁合同外的非法目的。 荔城市场管理中心答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决解除租赁合同符合法律及合同约定。1.根据合同约定，应在每月5日前一次性交清当月租金，而非每月5日前一次性交清上月租金，故有缘公司确已存在逾期支付租金超过30日的事实。2.荔城市场管理中心不存在早在2014年12月30日就已知晓相关转租事宜的事实。（1）涉案租赁场地自2014年12月30日起就由陆加叁公司实际使用、更换店招、张贴6+3公司招聘广告、开业促销广告等，并不意味着荔城市场管理中心必然知道有缘公司的转租行为。因为有缘公司的经营范围包含经营超市，而6+3只是一个超市品牌，既可自主经营，也可加盟经营。为此，荔城市场管理中心不可能知道涉案租赁场地的“6+3超市”究竟是有缘公司加盟经营，或是由陆加叁公司自主经营。（2）有缘公司在一审提供的短信、微信聊天记录、现场协调的照片根本无法证实荔城市场管理中心明知有转租的事实。该短信、微信聊天记录荔城市场管理中心并未参与。现场协调的照片也是荔城区商务局对创城期间存在脏乱差问题进行的，也与转租行为无关。（3）荔城市场管理中心于2016年6月20日对涉案租赁场地进行电表立户，立户的主体也是荔城市场管理中心，而非陆加叁公司。为了便于通知，防止涉案场地欠缴电费而填报了超市现场管理人员的联系电话，荔城市场管理中心并不知道该超市现场管理人员是否为陆加叁公司的工作人员，有缘公司据此推断荔城市场管理中心明知转租事实不能成立。（4）荔城市场管理中心是在陈立志起诉陆加叁公司之后才知道有缘公司存在转租行为，之后荔城市场管理中心及时提起本案诉讼，期间并未超过6个月。二、一审判决解除租赁合同不存在损害有缘公司合法权益且有悖公平、正义的问题。1.涉案场地是否应当解除合同，关键在于有缘公司存在违约行为，与有缘公司是否对涉案租赁场地进行重新改造、装修无关。2.有缘公司并未提供证据证实其有对涉案场地进行重新改造、装修，且即使有重新装修、改造，该经济损失也是因其违约行为导致，应由有缘公司自行承担。3.自转租后，有缘公司已没有在租赁场地经营，不存在解除合同造成有缘公司员工失业等问题。三、荔城市场管理中心不存在与陆加叁公司串通，恶意损害有缘公司合法权益的问题。有缘公司的所谓恶意串通纯属其主观臆断。有缘公司利用荔城市场管理中心的场地擅自转租谋取了大量的转租利益，为防止国有资产流失，荔城市场管理中心才提起本案诉讼。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陆加叁公司述称：1.有缘公司的诉讼主体不适格；2.有缘公司称解除合同影响周边居民生活便利及员工利益没有依据，有缘公司的工商登记中的经营范围包括超市经营，但其从未在涉案场地经营过超市；3.黄国太违反合同约定擅自转租，本案达到合同约定的解除条件。4.同意荔城市场管理中心的答辩意见。 黄国太未作答辩。 有缘公司向一审法院起诉请求：1、荔城市场管理中心继续履行与有缘公司之间订立的《租赁合同》；2、本案的诉讼费用由荔城市场管理中心负担。 荔城市场管理中心向一审法院反诉请求：1、解除荔城市场管理中心与有缘公司、黄国太于2012年7月11日签订的《租赁合同》；2、有缘公司、黄国太缴纳的押金50000元归荔城市场管理中心所有；3、本案诉讼费用由有缘公司、黄国太承担。 一审法院认定事实：2012年7月11日，荔城市场管理中心与黄国太签订《租赁合同》一份，将登记于其名下坐落福建省莆田市荔城区村的市场（黄石市场）租赁给黄国太用于经营商业超市，租赁双方主要约定：荔城市场管理中心自愿将双层市场的一层、其西南边的单层市场出租给黄国太经营商业超市使用；租期8年，自2012年8月1日起至2020年7月31日止。合同期满时，同等条件下，黄国太享有优先续租权。合同签订之日，黄国太向荔城市场管理中心缴纳押金50000元；租金及交付方式：租金按照每两年递增15%计算，第一、二年每月10580元，第三、四年每月12200元，第五、六年每月14000元，第七、八年每月16100元。每月交付一次，在每月的5日前一次性交清，若逾期，按日千分之三收取滞纳金，逾期超过30日，荔城市场管理中心有权解除合同，取消押金；未经荔城市场管理中心同意，黄国太不得将出租场地转让、转租给他人经营，否则荔城市场管理中心有权解除合同，取消押金。2014年12月15日，陈立志与陆加叁公司签订《转租协议》一份，将上述坐落福建省莆田市荔城区村的出租场地转租赁给陆加叁公司使用。2014年12月17日，黄国太向荔城市场管理中心递交《合作经营申请书》一份，申请引进由案外人陈立志担任法定代表人的有缘公司合作共同经营对商业超市重新改造提升。2014年12月25日，荔城市场管理中心在黄国太递交的《合作经营申请书》上签字盖章同意黄国太的申请意见。2018年1月7日，陈立志通过中国建设银行股份有限公司莆田秀屿支行向荔城市场管理中心缴纳2017年12月份及2018年1月份租金28000元。2018年1月10日，荔城市场管理中心委托福建律海律师事务所向黄国太、有缘公司、陈立志发出（2018）福律律函字第3号《律师函》，要求黄国太、有缘公司、陈立志支付逾期缴纳的2017年12月份、2018年1月份两个月租金的滞纳金1260元，同时主张解除其与黄国太、有缘公司之间订立的《租赁合同》，取消押金50000元，并通知黄国太、有缘公司、陈立志进行清场，于2018年1月31日前搬离承租的出租场地。2018年1月15日，陈立志向荔城市场管理中心发出《答复函》一份，表示愿意配合向荔城市场管理中心缴纳逾期天数的滞纳金，并要求与荔城市场管理中心依照《租赁合同》的约定继续履行合同。2018年1月19日，陈立志向荔城市场管理中心缴纳逾期支付租金的滞纳金1260元。现因有缘公司向一审法院提起诉讼要求荔城市场管理中心继续履行《租赁合同》，致讼。 争议焦点1.黄国太、有缘公司在履行《租赁合同》过程中是否逾期超过30天未缴纳租金。一审法院经审查认为，根据黄国太与荔城市场管理中心签订的《租赁合同》第三条约定的租金支付方式是：“每月交付一次，在每月的5日前一次性交清。”，荔城市场管理中心主张租赁双方约定于每月5日支付当月租金与《租赁合同》该条款约定并不存在矛盾，也不违背相关租赁的交易习惯，荔城市场管理中心提供的《收款回单》体现陈立志于2018年1月7日向荔城市场管理中心支付了二个月的租金共计28000元，且荔城市场管理中心向有缘公司、黄国太及陈立志发出《律师函》要求有缘公司、黄国太、陈立志支付按照逾期天数30天计算的滞纳金1260元，陈立志也于2018年1月19日向荔城市场管理中心缴纳，缴纳上述租金及滞纳金时，有缘公司、黄国太均未对租金及滞纳金的数额提出异议，有缘公司主张《租赁合同》约定的租金缴纳方式是“每月5日交付上一个月的租金”与其缴纳二个月租金及违约天数30天的滞纳金的行为相悖，也无充分事实依据支持，不予采纳。结合《租赁合同》约定的租金支付方式及《律师函》、《收款回单》、《现金存款凭证》体现的租金、滞纳金违约天数，荔城市场管理中心陈述《租赁合同》约定租金缴纳的方式为“当月5日缴纳本月租金，有缘公司、黄国太已经超过30日未缴纳租金，明显构成违约”的主张具有证据的高度盖然性优势，一审法院予以采信。 争议焦点2.荔城市场管理中心是否同意黄国太、有缘公司将出租场地转租赁给陆加叁公司。一审法院经审查认为，有缘公司主张荔城市场管理中心同意其与黄国太将出租场地转租赁给陆加叁公司，应当对其主张的事实举证予以证明，但有缘公司提供的《照片》、短信、微信记录、录像视频光盘及电业局窗口打印的《历月电费明细》均不能充分证明荔城市场管理中心存在口头或者默示表示同意有缘公司、黄国太及陈立志将出租场地转租赁给陆加叁公司，且有缘公司也自认案外人陈立志在与陆加叁公司签订《转租协议》后并未将该协议交予荔城市场管理中心，更无法证明荔城市场管理中心于2017年6月20日之前就已经知道有缘公司将出租场地转租给陆加叁公司，故有缘公司的该项主张事实依据不足，不予采纳。 一审法院认为，荔城市场管理中心就其所有的坐落福建省莆田市荔城区村的市场（黄石市场）的租赁与黄国太达成《租赁合同》后，经荔城市场管理中心同意由有缘公司以合作经营的形式与黄国太作为《租赁合同》的共同承租人租用上述租赁物的事实，各方当事人均无异议，一审法院予以确认，该《租赁合同》是订立合同双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的；有缘公司、黄国太作为《租赁合同》中的承租方应当按照与荔城市场管理中心的约定履行合同义务，但在履行协议的过程中，有缘公司、黄国太于2018年1月7日才通过有缘公司的法定代表人陈立志向荔城市场管理中心支付2017年12月份及2018年1月份的租金28000元，其行为已经违反了双方签订的《租赁合同》第三条中租金“每月交付一次，在每月的5日前一次性交清”的约定，且其中2017年12月份的租金已经逾期超过30日未支付，符合该条款规定的《租赁合同》解除条件，同时有缘公司、黄国太也未将陈立志于2014年12月15日与陆加叁公司签订《转租协议》将出租场地转租赁给陆加叁公司的情况告知荔城市场管理中心并征得其同意，也违反了《租赁合同》第十一条“未经甲方同意，乙方不得将本出租场地转让、转租给他人经营”的约定，有缘公司、黄国太的行为已经构成违约，现荔城市场管理中心依照上述《租赁合同》第三条、第十一条中关于合同解除的约定向一审法院提起反诉，要求解除与有缘公司、黄国太之间于2012年7月11日签订的《租赁合同》，并请求将有缘公司、黄国太缴纳于荔城市场管理中心的押金50000元判决归其所有，于法有据，一审法院予以支持；有缘公司虽主张其并未逾期超过30日缴纳租金、陈立志与陆加叁公司签订《转租协议》将出租场地转租赁给陆加叁公司的情况已为荔城市场管理中心知悉并同意，但并不能提供充分证据证明其主张的事实，应承担举证不能的法律责任，对其主张，一审法院不予采纳；有缘公司在荔城市场管理中心解除《租赁合同》的反诉请求成立的情况下，要求荔城市场管理中心继续履行合同，无事实及法律依据，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持；黄国太经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除莆田市有缘工贸有限公司、黄国太与莆田市荔城区市场管理服务中心之间于2012年7月11日签订的《租赁合同》；二、莆田市有缘工贸有限公司、黄国太交付于莆田市荔城区市场管理服务中心的押金50000元，归莆田市荔城区市场管理服务中心所有；三、驳回莆田市有缘工贸有限公司的诉讼请求。本案案件受理费7873元，由莆田市有缘工贸有限公司负担；本案反诉费1050元，由莆田市有缘工贸有限公司、黄国太负担。 二审中，陆加叁公司、黄国太没有提交新证据。有缘公司向本院提交如下证据：1.现金存款凭证三份、现金缴款单两份、智慧柜员机业务回执两份；2.律师函、法院传票及受理案件通知书。用于证实：1.转承租人陆加叁公司恶意拖欠租金的事实；2.由于转承租人恶意拖欠租金导致有缘公司无法及时缴纳租金，该客观情形获得荔城市场管理中心及其上级领导的同意；3.在转承租人恶意拖欠租金的前提下，承租人与出租人之间就租金的支付方式及交易习惯发生了变化。荔城市场管理中心质证认为：1.对缴款凭证等的真实性没有异议，可以证实有缘公司一直存在拖欠租金的行为，其中以此拖欠租金长达9个月，荔城市场管理中心实在忍无可忍的情况下才要求解除合同；有缘公司主张之所以拖欠租金是因为陆加叁公司拖欠租金才导致其拖欠租金，该主张不影响有缘公司向荔城市场管理中心承担违约责任，根据合同法约定，由于第三方原因违约仍应承担违约责任，有缘公司不能以拖欠租金为由不缴纳租金。2.对第二组证据真实性没有异议，但律师函只能证明有向陆加叁公司催讨租金，不能据此推断荔城市场管理中心明知转租事实；荔城市场管理中心是在陈立志起诉陆加叁之后才知道转租的事实。该案立案的时间为2017年8月24日，荔城市场管理中心向有缘公司发出律师函的时间是在2018年1月10日，故荔城市场管理中心知道转租事实到发出律师函之日止并未超过6个月。陆加叁质证认为：1.对第一组证据的质证意见与荔城市场管理中心相同；2.陆加叁公司不是恶意拖欠租金，直至有缘公司起诉之后陆加叁公司才知道陈立志并非真正的租赁方，也不知道真正的租赁方是荔城市场管理中心，陆加叁公司是在不知情的情况下承租的。 荔城市场管理中心提供如下证据：1.租金发票存根联12份，用于证实租赁合同约定租金支付时间是指承租人应当每月5日前一次性交清当月租金，而非每月5日前一次性交清上月租金；2.电表立户发票，用于证实涉案租赁场地的电表立户主体为荔城市场管理中心，而非陆加叁公司。有缘公司质证认为：1.对发票的真实性没有异议，但对证明对象有异议，反而能证明以黄国太名义承租的荔城市场管理中心的是摊位，涉案场地是经过改造装修变为可以经营超市的场所；该组证据可以证实因为陆加叁公司长期拖欠有缘公司租金后才发生的租金支付方式的变更。二、对电表立户的真实性没有异议，也可以印证有缘公司在一审提出的电力公司登记电表立户的也是陆加叁公司的员工，故荔城市场管理中心早就知晓转租的事实。陆加叁公司对荔城市场管理中心提供的证据及证明对象没有异议。 本院经审查认为，有缘公司提供现金存款凭证三份、现金缴款单两份、智慧柜员机业务回执两份、律师函、法院传票、受理案件通知书，均能提供原件核对，真实性可以确认，但不能证实因陆加叁公司拖欠租金导致其无法按期支付租金的事实，也不能证实其主张的与荔城市场管理中心有达成租金支付期限变更的事实，对其提供的证据不予采信。荔城市场管理中心提供的证据能够提供原件核对，真实性可以确认，该证据能够与租赁合同约定的内容相一致，予以采信；电表立户发票能够提供原件核对，真实性可以确认，可以证实涉案租赁场地的电表立户主体为荔城市场管理中心的事实，予以采信。 经审理查明，有缘公司对一审认定的事实没有异议，但认为一审遗漏认定陆加叁公司拖欠租金及荔城市场管理中心的上级领导曾出面协调租金、门口乱摆摊相关事项的事实。荔城市场管理中心及陆加叁公司对一审认定的事实均无异议。对一审认定的事实中到庭接受庭询的该三方当事人均无异议的部分，本院予以确认。 本院认为：有缘公司、黄国太与荔城市场管理中心之间形成的房屋租赁合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定履行合同义务。根据合同中租金“每月交付一次，在每月的5日前一次性交清”的约定，可以认定有缘公司、黄国太应在每月5日前交清当月租金，有缘公司主张其仅仅拖欠租金超过2天，显然与合同约定不符。有缘公司、黄国太在2018年1月7日才交清当月与2017年12月份的租金，已构成违约。荔城市场管理中心在2014年12月17日同意有缘公司与黄国太以合作方式对黄国太经营商业超市重新改造提升，其后涉案场地就以6+3超市的名义进行对外经营，考虑6+3超市的经营模式，不能据此认定荔城市场管理中心应从2014年12月份就应当知道涉案场地被转租的事宜。故有缘公司、黄国太未将出租场地转租给陆加叁公司的情况告知荔城市场管理中心并征得其同意，也违反了《租赁合同》第十一条的约定。有缘公司、黄国太逾期超过30日未支付租金，且未经荔城市场管理中心同意擅自转租，违反合同约定，均构成违约，故荔城市场管理中心要求解除与有缘公司、黄国太之间签订的《租赁合同》，并请求将有缘公司、黄国太缴纳于荔城市场管理中心的押金50000元判决归其所有，具有合同和法律依据，应予支持。有缘公司主张提前解除租赁合同将给有缘公司造成巨大损失没有提供证据予以证实，且即使有损失也是因其自己违约造成。有缘公司主张荔城市场管理中心与陆加叁公司串通、恶意损害有缘公司合法权益的情况，同样没有提供证据予以证实，不予采信。综上所述，有缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8923元，由莆田市有缘工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一八年十二月二十六日 书记员  黄慧萍 附注：引用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。