吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终2047号上诉人（原审原告）：松原市恒达房地产开发有限公司，住所地前郭县育才街，统一社会信用代码：9122072166010493XT。法定代表人：张洪军，董事长。委托诉讼代理人：白水旺，吉林正基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李启迪，女，1983年5月7日生，蒙古族，现住松原市。委托诉讼代理人：李金喜，男，汉族，1961年3月9日生，住址吉林省前郭县。上诉人松原市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司)因与被上诉人李启迪房屋买卖合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2018）吉0702民初4887号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月19日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒达公司的委托诉讼代理人白水旺，被上诉人李启迪委托诉讼代理人李金喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人恒达公司上诉请求：撤销宁江区人民法院(2018)吉0702民初4887号民事判决，依法改判被上诉人给付上诉人尾欠购楼款62481.90元。理由：一、上诉人单位原法定代表人朱立达自己擅自变更合同条款“由原合同约定的每平3600元变更为每平米3210元”是无效的。上诉人与被上诉人2012年2月10日签订了购楼合同，明确约定了价格为每平3600元，2015年12月16日销售不动产发票却记载该房单价3210元，朱立达本人证实是自己答应的，证人张某证实朱立达答应每平3210元。那么从法律的角度应该是每平3600元还是每平3210元呢，如果上诉人单位是民营企业，法定代表人后来改变了合同的条款是有效的，而本案上诉人单位是国有企业，不是个人家的。民法总则第143条民事法律行为有效要件的一个条件就是：不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。朱立达个人的意思表示损害了国家的利益，违反了法律的强制性规定，是无效的。严重的可能构成犯罪。3600元改3210元不是单位行为，不是单位领导班子集体行为，不是政府行为，纯粹是个人拿着国有的东西出卖人情的行为，所以朱立达个人擅自变更合同条款是无效的。二、从证据的证明力分析也不应该按每平3210元，2012年2月10日签定的合同明明写着3600元每平，2015年12月10日不动产发票写着3210元每平。前郭县税务局许影超出证言：3210元每平是根据合同中的价格开具的发票。但是双方合同写着3600元每平，许影超根据哪个合同出具的，上述相互矛盾。其次，发票是一种票据行为，它主要证实的是交钱的事实，民事举证规则第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于对方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。根据上述证据和法律规定上诉人认为，每平的价款主要看合同，看双方的协议，原审判决否定了合同效力法定理由，如果双方的权利义务主要看票据，那么就不用签合同了。合同是合同，票据是票据，二者不能混为一谈，二者性质是不一样的，原合同写每平米3600元，后来双方没有补充协议变更，所以从证据的角度应认定为每平米3600元。三、本案程序违法，李金喜是本案被告的委托代理人，三个合同都是他签的，没有当事人的委托手续，被告是否适格，现在被告是否同意不得而知，在这种情况下应追加被告本人到庭说明情况。本案开庭时被告举出不动产发票，原告代理人主张质证期限，法庭没有允许是不妥的。被上诉人委托诉讼代理人答辩意见：一、合同是当时我和恒达房地产朱立达签的占房号。当时为啥写3600元，他说最后以发票为准，钱这么高，为了给别人看，认可3210元。合同签订了，签订合同价格不是真实意思表示，签订合同是占房号的行为，不是我委托人的行为，所以这个合同是个无效的合同。并且当时我买了四套楼，2014年7月22日最后结算被上诉人四套房屋共欠款211259.8元，当时一次性给付上诉人。并且当天签订了王梅的那份合同3210元每平。因为这四套楼是盖楼的时候定的，一起买的四套楼，有王梅这个合同确定的3210元，可以确定本案诉争的三套房屋确定的价格也是3210元，当时与恒达公司就这么定的。交通局团购价是2950元，不存在低卖给我的事实。一审原告恒达公司诉称：2012年2月10日，原告与被告签订了房屋买卖合同，原告将自己开发建设的松润家园小区81幢1单元1001号房屋，面积160.2平方米，每平方米3600元，总价款576756元。合同约定2012年2月10日之前一次性支付总房款，被告于2011年12月8日支付房款514274.1元，尾欠购楼款62481.9元，因被告未给付，故请求依法判令原、被告签订的购楼合同合法有效，继续履行合同被告给付原告购楼尾欠款62481.9元，并承担违约金18774.6元，同时承担本案诉讼费用。一审被告李启迪辩称：我是被告的代理人李金喜。李启迪是我女儿，李启明是我儿子，李金芝是我妹妹，刘励飞是李金芝儿子。王梅与我系夫妻关系，我一共在原告处买了四套房屋。对原告起诉李启迪、李启明、刘励飞、李金芝三个案件一起答辩如下：1、三案被告不欠原告房款，房款已经全部给付完毕。三案合同是作废的合同，合同是李金喜与原告预先签的占有房号的合同，当时价格写3600元每平米，是原告单位前法人朱立达说把价格写高一些，为了房地产好卖楼房，最后以实际税务的不动产发票为准，当时6号楼是交通局的团购楼，售价是2500-2950元每平方米，所以合同一开始签订时就是作废的合同。2、三个合同是我签的代理，没有我当事人的委托手续。3、假设原告认为这三份作废的合同有效，那么民法总则规定，诉讼时效是3年，2012年2月10日签合同，超过诉讼时效。2014年7月22日最后一次结算四套总房款，当时按3210元每平方米算共欠211259.8元，结清了购楼款。4886号面积120.7平方米，4887号面积160.2平方米，4888号房屋160.2平方米，都按3210元每平方米，且原告出具了销售不动产统一发票。一审法院经审理查明：李启迪系李金喜女儿，李启明系李金喜儿子，李金芝系李金喜妹妹，刘励飞是李金芝儿子。王梅与李金喜系夫妻关系。李启迪、李启明、李金芝与刘励飞、王梅同时在原告处购买四套房屋分别为：松润家园小区81幢1单元1001室（面积为160.21平方米），81幢1单元1101室（面积为160.2平方米），81幢1单元1102室（面积为120.7平方米），81幢1单元1002室（面积为120.66平方米）。李启迪、李启明、李金芝与刘励飞均是于2012年2月10日与原告签订商品房买卖合同，该三份合同中买受人的委托代理人均有李金喜签字，且该三份合同中的房屋单价为3600元。王梅与原告签订的合同中的房屋单价3210元。李启迪于2011年12月8日分别交纳了65686.10元、448588元，原告方认可收到两笔款项。2015年12月16日销售不动产统一发票中记载付款方名称李启迪，收款方名称松原市恒达房地产开发有限公司，建筑面积160.21平方米，单价3210元，售房款514274.10元。2014年7月22日，李金喜就该四套房屋的尾款一次性交纳211259.80元。原告方提供的证人称今年曾给李金喜打电话说过房屋价款一事。被告方提供的证人称李金喜购买的这几套房屋单价为3210元。庭审过程中，原告方对被告提供的销售不动产统一发票中的松原市恒达房地产开发有限公司发票专用章、2014年7月22日收据中的松原市恒达房地产开发有限公司财务专用章及是否收到211259.80元称需要与公司核对，本院予以准许并指定期限，但在指定期限内原告单位并未提任何异议。被告于2012年已经入住。一审法院认为：原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行。双方于2012年2月10日签订的买卖合同载明的单价为3600元/㎡，总房款576756元于2012年2月10日前一次性支付。而销售不动产发票却记载该房单价3210元/㎡，该记载也属于合同的一部分。合同与发票上均有原告单位的相应印章，二者均为真实的证据，但是与原告共同购房的其他人合同载明的单价是3210元/㎡，同时当时原告单位的负责人同意按照该单价收取被告购房款，签订合同后原告交付了房屋。原、被告签订的合同已经载明签订合同前交清房款，这从另一面能够证明被告交付了全部房款。原告也没有提供应当采用单价3600元/㎡结算房款的充分证据，所以应认定双方的购房单价为3210元/㎡。被告已经按照单价3210元/㎡交清了购房款，所以原告依据合同主张房款没有事实依据，其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告松原市恒达房地产开发有限公司的诉讼请求。二审审理中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，恒达公司与李启迪2012年2月10日签订的商品房买卖合同，合同载明的“单价为3600元/㎡，总房款576756元,于2012年2月10日前一次性支付”等内容。双方在履行该合同中，李启迪于2011年12月8日交纳购楼款514274元，2015年12月16日，恒达公司开具了不动产统一发票，标注了购买房屋面积160.21平方米、单价3210元/㎡，金额514274.00元，款项性质为售楼款。上诉人的原法定代表人朱力达证实：被上诉人及家人当时购买4套楼房，价格是每平方米3210元，购楼款已结清，并依据税务部门的规定开具了不动产发票。上诉人的原法定代表人朱力达证实：被上诉人及家人当时购买4套楼房，价格是每平方米3210元，购楼款已结清，并依据税务部门的规定开具了不动产发票。同时说明了“该公司在开发建设时考虑到楼房市场价格和销售状况，采取预售形式，提前与被上诉人签订了意向性合同，因为被上诉人及家属一起共计购买了4套楼房，因此价格给予优惠最后定价每平方米3210元，而当时该小区6号楼团购价格为每平方米2500元至2950元的价格销售。”上述发票记载内容及朱力达证实可以认定双方在履行合同中对房屋价款进行了变更，属于合同内容变更。根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”，故变更后合同内容是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效变更。现上诉人对合同变更的事实没有异议，上诉主张变更合同内容无效，没有事实依据和法律依据。关于上诉人提出的合同相对人即“被上诉人是否本案的适格被告，应该追加本人到庭说明情况”故原审程序违法的上诉理由，因上诉人将被上诉人作为被告起诉，被上诉人对其主体身份没有异议，且在庭审中提交了合法的委托代理手续，由其委托诉讼代理人代为出庭参加诉讼以及原审没有剥夺当事人质证权利，故原审程序不违反法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1832元，由上诉人松原市恒达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  魏 巍审判员  刘祥芬二〇一八年十二月十二日书记员  张 丽