内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0702民初3739号原告：呼伦贝尔银海房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区新桥家园综合楼。法定代表人：柳树林，经理。委托诉讼代理人：宫燕鹏，内蒙古鑫隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐克楠，内蒙古鑫隆律师事务所律师。被告：赵金凤，女，1971年5月14日出生，汉族，公司职工，住内蒙古自治区满洲里市。被告：赵明辉，男，1972年10月18日出生，汉族，公司职工，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原告呼伦贝尔银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）与被告赵金凤、赵明辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银海房地产公司的委托诉讼代理人徐克楠、被告赵金凤到庭参加诉讼。被告赵明辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银海房地产公司向本院提出诉讼请求：判令被告赵金凤、赵明辉共同给付原告购房款2627250元，并按照日利率5‰支付自2016年7月23日至2018年9月11日止的违约金4175946元。事实与理由：2016年5月11日，被告赵金凤向原告购买位于海拉尔区新桥市场扩建冷库综合楼，并签订《商品房买卖协议书》，协议约定房屋总面积1445.45平方米，单价每平方米5000元，房屋总价款为7227250元；2016年5月10日前给付100万元，剩余购房款于办理房证后30日内给付300万元，2016年12月30日给付100万元，2018年6月3日前给付剩余购房款。被告赵明辉作为共同还款人在协议书中签字，承担共同偿还义务。协议履行过程中，2016年6月23日，原告为被告赵金凤办理了产权登记手续，被告赵金凤未能按期给付购房款义务，至今尚欠2627250元。被告赵金凤辩称，双方协议约定房屋面积为1445.45平方米，但实际房屋面积是1428.28平方米；原告主张的违约金非常不合理；被告需在办理产权证后进行抵押贷款，再向原告还款。若原告主张如此数额违约金，则因其未按照约定时间交税，迟延一个多月办理房屋产权手续，造成被告向他人借款给原告付款，被告借款时产生的利息扣除。被告赵明辉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，银海房地产公司（甲方）与赵金凤、赵明辉、赵某某（乙方）签订《商品房买卖协议书》，协议约定：乙方购买甲方所开发楼盘：新桥家园3号楼商品房；乙方购买房屋价格为每平方米5000元，面积为1445.45平方米（该协议为预测面积，实测面积按该房整体竣工后测绘报告为准），总房款为7227250元；乙方于2016年5月10日前缴纳该房款定金100万元，待甲方协助乙方办理房屋所有权证后30日交付房款300万元，于2016年12月30日交付100万元，于2018年6月30日前一次性缴纳2227250元；乙方逾期未按协议规定时间内缴纳房屋，甲方将收取乙方所欠房款每日5‰违约金。该协议中未对办理房屋产权证的时间以及逾期办理房屋产权证的违约责任进行约定。赵金凤在庭审中陈述涉案房屋为已竣工房屋，其于2016年9月份开始使用。另查明，赵金凤给付银海房地产公司房款时间及金额如下：2016年5月11日给付100万元，2016年8月22日给付90万元，2016年9月12日给付50万元，2016年9月20日给付50万元，2016年10月21日给付50万元，2017年1月21日给付20万元，2017年8月10日给付44万元，2017年8月11日给付56万元。上述款项共计460万元。又查明，2016年6月22日，呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局为赵金凤办理了位于呼伦办新桥市场扩建冷库综合楼房屋所有权证，房屋所有权证所载建筑面积共计为1424.97平方米。本院认为，银海房地产公司与赵金凤、赵明辉、赵某某签订的《商品房买卖协议书》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法、有效。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，银海房地产公司未在本案中向买受人赵明光提出诉讼请求，本院予以确认。银海房地产公司作为出卖人，向买受人交付了房屋，并且履行了转移房屋所有权的义务。赵金凤、赵明辉作为买受人，也按照合同约定履行了交付房款的义务，其未完全履行该义务，应当承担违约责任。关于银海房地产公司主张被告赵金凤、赵明辉共同给付购房款2627250元的诉讼请求。根据双方签订《商品房买卖协议书》中"面积为1445.45平方米（该协议为预测面积，实测面积按该房整体竣工后测绘报告为准）约定，房屋面积应以房屋所有权证载明的建筑面积为准，即房屋面积共计为1424.97平方米。房屋总价款应为1424.97平方米×5000元/平方米=7124850元。扣除赵金凤已付460万元，赵金凤、赵明辉尚应支付银海房地产公司房款2524850元。关于银海房地产公司主张被告赵金凤、赵明辉按照日利率5‰支付自2016年7月23日至2018年9月11日止的违约金4175946元的诉讼请求。被告赵金凤抗辩银海房地产公司主张的违约金过高，请求减少。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，银海房地产公司未向本院提交证据证明赵金凤、赵明辉违约造成的损失。参照年利率24%，双方当事人约定的日利率5‰明显过高，本院予以调整。根据双方签订《商品房买卖协议书》中"乙方于2016年5月10日前缴纳该房款定金100万元，待甲方协助乙方办理房屋所有权证后30日交付房款300万元，于2016年12月30日交付100万元，于2018年6月30日前一次性缴纳2227250元"约定，结合办理房屋所有权证日期及房屋总价款，赵金凤、赵明辉应于2016年7月23日交付银海房地产公司房款300元，于2016年12月30日交付100万元，于2018年6月30日前交付2124850元，而其未按上述约定时间交付房款，应当支付违约金。本院按照年利率24%对自2016年7月23日至2018年9月11日的违约金数额核定为560582元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：被告赵金凤、赵明辉给付原告呼伦贝尔银海房地产开发有限公司购房款2524850元、违约金560582元，于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59422.38元，减半收取29711.19元，由原告呼伦贝尔银海房地产开发有限公司负担13969.46元，被告赵金凤、赵明辉负担15741.73元。保全费5000元，由被告赵金凤、赵明辉共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 梁乌力吉二〇一八年十二月十三日书记员 张 宏 伟附：本案判决依据的法律、司法解释条文：一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。