四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初7053号 原告：焦强，男，汉族，1994年1月30日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：四川中南明大置业投资有限公司，住所地南充市顺庆区杨家巷******。 法定代表人：肖广瑜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜黎宏，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：孙宏伟，该公司法务人员。 原告焦强与被告明大公司四川中南明大置业投资有限公司（以下简称明大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告焦强的委托诉讼代理人陈强、赵成和被告明大公司的委托诉讼代理人杜黎宏、孙宏伟等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 焦强向本院提出诉讼请求：1、判令明大公司支付逾期交房违约金（以463888元为基数，从2015年12月30日起，按日万分之零点五的标准，支付到法定和约定的交房条件之日止，计算至2018年10月31日为23983元，之后的违约金每半年支付一次）；2、判令明大公司支付逾期办理初始登记违约金（以463888元为基数，从2017年1月1日起，按年利率6％的标准，支付到取得初始权属登记证明之日止，计算至2018年10月31日为51646元，之后的违约金每半年支付一次）；３、判令明大公司支付逾期办理转移登记违约金（以463888元为基数，从2017年1月1日起，按年利率6％的标准，支付到取得转移登记权属所有权证书之日止，计算至2018年10月31日为51646元，之后的违约金每半年支付一次）；４、请求判令明大公司立即协助焦强办理房屋所有权证；5、本案诉讼费由明大公司承担。 事实与理由：焦强于2013年6月24日在明大公司处购买商品房一套（房号3幢2单元2304号，总价款463888元），并签订了《商品房买卖合同》。双方对房屋价款、付款方式、房屋面积及交房条件、交接手续和逾期交房责任等进行了约定。明大公司按约定应于2015年12月30日前向焦强交付该房屋，于2017年1月1日办理初始登记，于商品房交付使用后365日内取得房屋所有权证书。但是明大公司未按合同约定的时间履行其义务，应承担逾期交房、逾期办证等违约责任。合同原约定的违约金明显过低，需要调整，且明大公司给付的交房滞纳金不是违约金。焦强认可2016年4月12日实际接房，但认为该交房不符合法定条件和合同约定，应计算逾期交房赔偿金至法定和约定的交房条件之日止，与明大公司协商未果，诉如所请。 明大公司承认焦强买房等事实，辩称，双方约定逾期交房违约金按每日万分之零点一计算，在2016年期间明大公司已经将房屋实际交付给焦强，且双方就逾期交房的违约金已经协商一致，并且焦强已经收取明大公司支付的违约金（名称为交房滞纳金），焦强第一项诉请没有事实及法律依据。焦强第二、三项诉请的违约金金额是一致的，起算时间点都一致，诉请是重复的。按照合同约定，逾期初始登记、逾期转移登记后是由出卖人向买受人支付已付款的万分之三，焦强主张的已经超过了该约定。焦强主张违约金的标准于合同无据，不应支持，也不应调高合同约定的违约金。现在因为客观原因不能办理房屋产权证，不应判处立即办证。另辩称双方之间有补充协议，按补充协议，明大公司不应该承担违约责任。 根据双方当事人出示的证据及诉辩意见，本院认定案件基本事实如下： 2013年6月24日，焦强与明大公司签订《商品房买卖合同》，约定焦强购买由明大公司开发的位于南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城小区3幢2单元2304号房。 该合同第十一条约定“交付条件”为：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。 该合同第十三条约定“逾期交房责任”主要为：除不可抗力外，明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在200日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过200日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”为：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按下列意见处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 该合同约定房屋总价款为463888元，焦强向明大公司支付了房款。2016年1月起，明大公司开始陆续向业主交付本案所涉楼栋的房屋，2016年4月5日，焦强在明大公司处领取了交房滞纳金113元，2016年4月12日，明大公司将焦强所购买的房屋交付给焦强。该房屋截止法庭辩论终结之日（2018年12月10日），未能办理不动产权属登记。 明大公司在本院提出要求后，仍未能提供建筑工程竣工验收备案表、房屋初始登记文件等，本院依法认可截止本案法庭辩论终结之日（2018年12月10日），焦强所购房屋所在的楼栋尚未取得建筑工程竣工验收备案表、房屋初始登记。 本院认为，本案的争议焦点是：（一）明大公司所称的“补充协议”有关条款的效力；（二）怎样认定明大公司应承担的“逾期交房责任”；（三）怎样认定明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；（四）是否应该判令明大公司立即协助焦强办理房屋所有权证。 关于争议焦点（一）：经查，在明大公司出示的《商品房买卖合同》的附件七“物业服务”中，第五部分为“其他约定”，内容有十七条（该十七条就是明大公司所称的“补充协议”），包括有下列等内容：“如遇到下列原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实延期，并不承担违约责任：１、受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的……”；“出卖人及买受人双方同意：包括但不限于对于规划设计变更、市政基础设施延期使用、房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延等的违约责任在任何情况下都不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用”等内容。而焦强在该《商品房买卖合同》上签字的位置是所有附件之前，对该十七条无焦强的签名。焦强称，未与明大公司签订所谓的《补充协议》，如有也应该认为其内容是无效的，对焦强不具有法律约束力。本院认为，根据该十七条“其他约定”的所在位置、焦强没有明确签字表示认可，其字体较小、内容拼凑在一起等情况，结合《商品房买卖合同》本身第二十七条“……补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”的约定，应认定该十七条“其他约定”中约定的部分情况下出卖人不承担违约责任，多项违约只承担一项违约责任等内容，对焦强不产生法律效力。 关于争议焦点（二）：合同第十三条约定“逾期交房责任”为明大公司未按第十一条约定的“期限”和“条件”将商品房交付买受人的，买受人有权主张出卖人的“逾期交房责任”为按日计算全部已付款万分之0.1的违约金等。由此，明大公司如果没有按第十一条约定的期限（即2015年12月30日）前向焦强交付房屋，应按相应的标准给付逾期的违约金；同时，即使明大公司向焦强交付了房屋，如果交付的房屋不符合第十一条约定的条件，也应给付相应的逾期违约金。两者均为合同中的“逾期交房责任”违约金。而合同对两者的约定标准也均为每天按全部已付款万分之0.1计算。 2015年12月30日到2016年4月12日期间明大公司逾期交付房屋，逾期104元，给焦强造成的损失，明显超过合同约定的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，根据焦强调整违约金的主张和诉请情况，对这一期间的逾期交房责任调整为每日按房屋总价款的万分之0.5计算。对明大公司认为对该部分违约金调整无据的意见，本院不予采纳。 关于焦强在明大公司处领取了“交房滞纳金”113元，“交房滞纳金”和“逾期交房责任”违约金名称并不相同，也不能得出双方之间有焦强在明大公司处领取了“交房滞纳金”，就不再主张“逾期交房责任”违约金的约定，故对明大公司称焦强第一项诉请没有事实及法律依据的意见，本院不予采纳。本院根据公平原则和该滞纳金金额少于2016年4月12日前“逾期交房责任”违约金等情况，酌情将该“交房滞纳金”的金额在2016年4月12日前“逾期交房责任”违约金中予以相应品迭和扣减。因此，本院判处支持2015年12月30日到2016年4月12日的逾期交房违约金为2299.22元（463888元×0.00005×104元-113元）。 2016年4月12日后，房屋已经实际交付，但没有达到约定条件，明大公司按合同约定应给付焦强违约金，直至达到交付条件之日。因为房屋交付后焦强已经开始实际获益，且焦强对实际损失多少没有举出证据予以证明，所以，不能认定合同约定的这一时间阶段的逾期交房违约金一定低于造成的损失。故本院不支持焦强调高这一阶段的违约金的主张，认定明大公司对这一阶段的逾期交房违约金，按合同本来约定的标准支付。 关于争议焦点（三）：焦强主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2017年1月1日起开始起算。因这两项违约金起始期相同，指向主要是焦强作为买受人没有按约定取得房屋的所有权证书造成的损失等，本院将这两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期登记和办证违约责任的约定，即对焦强诉请的第２项、第３项逾期违约金作为一个整体进行判处，根据焦强和明大公司诉辩意见，在本判决书及判项中统称为逾期登记和办证违约金。合同约定的逾期登记和办证违约金总金额仅几百元，明显低于造成的损失，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定予以调整，酌情调整为每日按已付房款的万分之一标准计算。焦强主张逾期违约金从2017年1月1日起算，有合同约定为依据，本院予以认可。根据焦强所购房屋所在的楼栋尚未取得建筑工程竣工验收备案表、房屋初始登记的情况，应认定造成逾期的责任在于出卖人。如此，明大公司应该向焦强承担支付违约金的责任。 关于逾期登记和办证违约金的截止时间，本案判决到法庭辩论终结之日，即2018年12月10日，因为合同约定为由于出卖人的责任未按期办证的，出卖人承担违约金责任，不能通过此约定绝对地认定将来办证日之前的逾期责任应全部由明大公司承担，不宜将明大公司承担责任截止日判到办证之日。对于明大公司法庭辩论终结日后仍然存在该违约行为的，焦强可另行主张权利。 关于争议焦点（四）：因为根据审理查明的事实，案涉房屋尚未取得初始登记和竣工备案表等，明大公司立即协助焦强办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，不能判令明大公司立即协助焦强办理房屋所有权证。明大公司由此违约，应该承担的违约责任，根据焦强的诉请，在本判决书中依法予以判处。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告焦强支付逾期交房违约金（逾期交房违约金分包括两笔：第一笔是从2015年12月30日到2016年4月12日的2299.22元；第二笔以463888元为基数，按日利率万分之零点一的标准，从2016年4月12日起，计算至房屋达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，2018年10月31日之后的违约金超过半年的，每半年支付一次）； 二、被告四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告焦强支付逾期登记和办证违约金32843.27元（计算方式为：以463888元为基数，按日利率万分之一的标准，从2017年1月1日起计算到2018年12月10日）； 三、驳回原告焦强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1423元，由原告焦强负担900元，由被告四川中南明大置业投资有限公司负担523元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何海洋 二〇一八年十二月十九日 书记员  聂思嘉