北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初79651号原告：北京远行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼**。法定代表人：杨从娜，执行董事。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜筱兮，北京市中产律师事务所律师。被告：晋商睦家信息技术（北京）有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区iv>法定代表人：颜喜宽，执行董事。委托诉讼代理人：宋华武，男，住北京市丰台区。原告北京远行房地产经纪有限公司（以下简称原告）诉被告晋商睦家信息技术（北京）有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜筱兮、被告的委托诉讼代理人宋华武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金1081436.89元。事实和理由：2017年10月中旬，被告欲承租办公大楼，故要求原告提供居间服务，并最终寻找到多套房屋，其中包括北京市朝阳区23层房屋（以下简称诉争房屋），之后原告带被告考察以上房屋，被告考察完房屋后，表示愿意承租诉争房屋，并向原告出具《看房确认书》、《租赁意向书》。《看房确认书》第三条第1款约定“甲方通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方不得与乙方所介绍项目的业主方、物业方、代理商出租房屋的转租方自行联系成交或利用乙方提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付相当于一个月房租金额标准作为违约金。”第2款“委托书对于甲方、关系人（包括但不限于甲方亲属、甲方所在公司、与甲方或其所在公司存在集团关系、母子关系、总分关系、投资关系、参股关系、相同股东关系、同一法人关系的企业）均有效。”之后，原告继续提供居间服务，但被告却私自利用原告提供的看房成果及利用原告提供的房源信息，跳过原告与出租方签订租赁合同，进而导致原告无法获取佣金进而产生损失。原告认为，被告的行为已经严重违反了《看房确认书》的约定，构成实际违约，理应按约定支付相当于一个月租金的违约金，鉴于被告的违约行为，原告特提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，诉争房屋确实是由我方承租，我方不是通过原告达成的交易，是通过另一家中介公司北京昊珈世纪房地产经纪有限公司（以下简称昊珈世纪公司）达成的交易，是2017年11月3日达成的租赁交易，诉争房屋现在也是我方在实际使用中，月租金金额为1081436.89元。我方认为我方并不存在违反约定的情况，2017年10月16日，原被告双方签署了《看房协议书》，就被告委托原告为承租诉争房屋一事进行撮合，并约定了委托期限内（自2017年10月16日起6个月），被告不能擅自与诉争房屋的业主、出租房达成租赁协议。后，因原告的工作进展缓慢，特别是对诉争房屋的租赁价格、是否能进行分租等情况，迟迟不能给被告一个确切的交代，为了提高效率，原被告于2017年10月24日签署了《独家委托授权书》，双方就分租及租赁价格等情况再次确认，同时对《看房确认书》确定的委托限制及擅自成交内容进行了期限变更，委托期限由2017年10月16日起6个月，变更为自2017年10月24日至2017年10月25日24点，限制擅自交易的期限也变更为代理期限内，代理期即自《独家委托授权》签署之日（2017年10月24日）起至2017年10月25日24点。因此，只要被告自2017年10月16日起至2017年10月25日24点期间，未跳过原告擅自与诉争房屋出租方成交的话，就不可能存在违约的事实。事实上，《独家委托授权》签署后，被告也未能按照约定在2017年10月25日24点前就被告提出的租赁意向与出租方取得实时性结论，于是委托协议终止，双方就此结束委托事项，限制交易条款也当然终止。原被告双方终止居间合同关系后，另一家居间方，碰巧也向被告介绍了诉争房屋，因该居间方工作效率更高，遂于2017年11月3日与出租方达成了租赁协议。本院经审理认定事实如下：原被告于2017年10月16日签订了《看房确认书》，约定如下：“甲方（即本案被告）委托乙方（即本案原告）进行商业办公室居住选址及租赁业务，双方依据诚信合作的原则承诺如下条款，该房屋为乙方首次带看，并共同遵守。一、委托期限自看房之日起六个月。二、乙方在带甲方看房期间不收取费用。三、甲方义务：1、甲方通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方及己方保证关系人不得与乙方所介绍项目的业主方、物业方、代理商出租房屋的转租方自行联系成交或利用乙方提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付第六条标准的一个月房租金额标准作为违约金。……六、确认所看物业具体情况：看房时间2017年10月16日，物业名称23层，需求面积3555㎡，物业月租金标准（约）10元/天/平方米。”实际履行过程中，原告就租赁诉争房屋的相关事宜与该房屋出租方进行协商沟通，原被告双方又于2017年10月24日签订《独家授权委托书》，约定如下：“一、甲方（即本案被告）预承租物业内容：（1）北京市朝阳区大厦，带看时间：有乙方首次于2017年10月16日带看房屋，租金标准（约）：10元/天/平方米。二、甲方指定乙方为承租以上带看房屋的独家代理居间服务公司，不再委托其他任何公司或个人提供居间服务或代理服务。三、代理期内，甲方保证通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方（包括但不限于甲方亲属、甲方所代表的公司或其母、子公司、总、分公司、控股公司、投资（人）公司等关系人、关联企业）不得与乙方所介绍房屋的业主方、物业方、代理商等出租方自行联系成交或利用乙方提供的信息、机会，另行委托他方居间成交，否则视为违约，应支付相当于本委托书标注的一个月房租金额标准作为违约金。……七、本协议截止至2017年10月25日晚24：00止。”双方均认可后被告未通过原告的居间与诉争房屋出租方签订租赁合同，被告于2017年11月份另行通过其他方式租赁了诉争房屋。庭审中，原告提交其向被告法定代表人颜喜宽、财务人员刘宁的微信聊天记录以及看房视频、洽谈视频，证明其提供居间服务的情况。被告认可上述证据的真实性，但是其主张双方之间委托期间以及禁止擅自交易的时限变更为48小时。本院认为，本案的争议焦点系被告通过其他中介公司租赁诉争房屋的行为是否构成违约。原被告双方于2017年10月16日签订了《看房确认书》，约定了被告委托原告就诉争房屋提供带看、洽谈服务，协助被告签订租赁合同，该合同期限为六个月，合同期限内，被告不得自行联系或另行委托他人居间成交。后双方于2017年10月24日签订《独家授权委托书》，约定被告委托原告代理承租诉争房，由乙方提供独家居间服务，合同期限截止至2017年10月25日晚上24时止，合同期限内被告不得自行联系或另行委托其他居间方成交。通过双方签订的《看房确认书》、《独家授权委托书》来看，原被告双方之间系居间合同关系，即原告就诉争房屋向被告提供居间服务，上述两份协议所涉及标的一致、法律关系相同。原告称《独家授权委托书》的期限为明确诉争房屋能否分租的期限，但纵观《独家授权委托书》全文内容，并未涉及该授权委托书仅针对诉争房屋分租问题的约定，原告亦未提交其他证据予以佐证双方有上述约定，故原告该意见，本院不予采纳。《看房确认书》签订于2017年10月16日，《独家授权委托书》签订于2017年10月24日，应当认定双方通过签订在后的《独家授权委托书》变更了《看房确认书》的约定，《独家授权委托书》的合同期限为截止至2017年10月25日晚24时止，被告于该期限内负有不得自行联系或另行委托其他居间方承租诉争房屋的义务，超过上述时间，双方权利义务终止。原被告双方均认可被告另行委托其他中介公司承租诉争房屋的时间为2017年11月份，已超过2017年10月15日晚24时，原告据此主张被告该行为属于违约行为，与事实不符。故，对于原告要求被告支付违约金的行为，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京远行房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7266元，均由原告北京远行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王阳二〇一八年十二月七日书记员  姜真