福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初4187号 原告：厦门水务集团有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路**水务大厦**。 法定代表人：张立勇。 委托诉讼代理人：金丽花、谷帆凯，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门拉赫工贸有限公司，住所，住所地厦门市翔安区新圩镇庄垵村西许**div> 法定代表人：陈鹭升，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:卓鲲，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告厦门水务集团有限公司（以下简称水务公司）与被告厦门拉赫工贸有限公司（以下简称拉赫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。水务公司的委托诉讼代理人金丽花，拉赫公司的委托诉讼代理人卓鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水务公司向本院提出诉讼请求：1.判令拉赫公司立即向水务公司返还租赁物（位于高殿水产西侧的污水处理项目建设用地）；2.判令拉赫公司向水务公司支付租赁物占用使用费（按每月租金3679.56元的标准，自2017年10月起计算至实际返还之日止）；3.判令拉赫公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2006年9月15日，水务公司与拉赫公司签订编号为2006027的《场地租赁合同》，合同约定：1.拉赫公司承租水务公司所有的位于高殿水厂西侧的污水处理项目建设用地；2.租金标准为每月租金每平方3元，共2453元，2007年6月1日起每三年每平方递增0.5元；3.租赁期限为12年，从2005年6月1日至2017年5月31日止；4.合同租赁期届满，拉赫公司需将场地恢复原状完好的退还给水务公司；5.双方租赁合同终止或被解除后，拉赫公司应按期退还租赁物，如有违约每逾期一日按月租金的0.36‰向水务公司支付违约金。 2017年3月29日，水务公司向拉赫公司发出《通知》，告知双方签订的《场地租赁合同》即将于2017年5月31日期满终止，拉赫公司应向水务公司返还合同项下的租赁标的物。但合同期满后，拉赫公司不履行返还租赁标的物的义务。水务公司又于2017年11月23日委托律师，以《律师函》的形式向拉赫公司主张权利，要求拉赫公司立即返还租赁物（场地）的义务，但至今拉赫公司仍置之不理。由于双方约定的违约金过低，根据《合同法》司法解释二第28条规定，水务公司按实际损失主张其占用使用费。水务公司同意拉赫公司支付的押金7359元用于抵扣占用使用费。 拉赫公司辩称，一、根据水务公司提供的证据《建设用地批准证书》显示，用地单位名称为厦门市自来水公司，并非本案水务公司。而且，该批准证书的有效期为2001年3月至2003年3月，无论是《场地租赁合同》签订之时（2006年9月15日），或是水务公司提起本案诉讼要求返还地块之时，该批准证书的效力状态均为失效。故，水务公司称讼争地块系其所有，且主张拉赫公司返还该地块，缺乏事实依据。 退一步讲，即使水务公司享有讼争地块的使用权，但是根据《建设用地批准书》，讼争地块的土地用途为高殿水厂污泥处理项目，如需改变土地用途或进行出租，必须向市级土地行政主管部门提出申请，报原批准划拨用地的人民政府批准，并按规定办理有关用地手续，《土地管理法》第五十六条亦要求改变“土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”显然，水务公司并未按上述批准书规定的用途使用该地块，已严重违反了法律和政府用地批文的规定。同时，讼争地块原先为高殿村集体用地，经2001年“农转用”征收后划拨给水务公司用于建设污泥处理项目，但水务公司至今未将讼争地块用于划拨用途，根据《土地管理法》第六十五条的规定，高殿居委会有权收回地块的土地使用权，而上述《建设用地批准书》第十条第3项亦明确规定，水务公司自批准的动工开发建设日期起，逾期两年未动工开发建设的，厦门市人民政府可以收回土地使用权。由此可见，水务公司实际上是否仍享有讼争地块使用权或要求拉赫公司返还讼争地块，是值得商榷的。 二、拉赫公司曾向水务公司口头告知将继续租赁讼争地块，水务公司对此也明确知悉，且水务公司曾就续租事项的细节问题多次与拉赫公司进行沟通。虽然拉赫公司是口头告知，但并未影响水务公司对于拉赫公司要求续租讼争地块相关事实的判断和认知，应认定为有效的告知。 三、水务公司称其内部决定重新招标，但招标仅是水务公司获得意向承租人报价的一种方式，并不影响拉赫公司按照《场地租赁合同》享有的在同等条件下的优先承租权。拉赫公司仍得就租赁条件与投标人进行对比，进而确定是否继续承租讼争地块。而且事实上，水务公司并未实际开展招标工作，至今未见水务公司有发出任何关于讼争地块出租事宜的招标公告或文件。也就是说，水务公司确认讼争地块继续对外出租，但并没有依约组织拉赫公司与意向承租人进行租赁条件的对比，直接否定了拉赫公司的优先承租权，要求拉赫公司返还地块，实属违约行为。 四、《场地租赁合同》到期前后，双方就续租细节进行相应磋商，在磋商结果尚不确定的情况下，拉赫公司于2017年4月6日向水务公司支付了2017年6月的租金3679.56元，于2017年7月3日向水务公司支付了2018年6月至9月的租金11038.68元。水务公司在合同期限届满的情况下，对拉赫公司继续支付租金及使用讼争地块的行为未表示异议，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。 五、讼争地块及周边土地上建有一栋两层房屋（该栋房屋系由水务公司和他人共同出资建造），房屋内亦有大量商户经营，由于这些房屋均为同一建筑，若恢复土地原状，不仅必须将非属讼争地块上的房产一并拆除，还将损害其他承租户的切身权益，很有可能会引发影响社会稳定的重大群体性事件。在此情况下，若水务公司要求返还讼争地块，理应先就讼争地块地上建筑的补偿与相关权利方进行磋商并确定方案。 六、根据《场地租赁合同》第十条第3项的约定，“乙方应按期退地，如有违约，每逾期一日按月租金的千分之0.36向甲方支付违约金。”显然，水务公司按每平米每月4.5元的标准主张占用使用费，明显偏高，且无相关的法律依据。此外，拉赫公司承租讼争地块时，有向水务公司支付土地押金7359元，该款项应从占用使用费中进行扣减。 本院经审理认定事实如下： 2001年3月11日，厦门市人民政府作出《关于高殿水厂污泥处理工程用地的批复》（厦府[2001]地**），将26049.664平方米的用地划拨给厦门市自来水公司作为兴建高殿水厂污泥处理项目的建设用地。 2003年3月，厦门市自来水公司取得《建设用地批准书》经厦门市政府批准（厦府[2001]]地****），门市自来水公司取得湖里区高殿村26049.664平方米土地使用权，用于建设高殿水厂污泥处理工程，建设期限为三年。 2003年6月，厦门市人民政府《关于组建厦门水务集团有关问题的批复》，批复同意组建厦门水务集团，集团组建范围包括厦门市自来水公司，建设的自来水项目和污水处理项目的征地出资及项目投资，待行政区划调整并清产核资后，统一划转列入厦门水务集团资产范围。 2006年9月15日，水务公司与拉赫公司签订一份《场地租赁合同》，约定,水务公司将高殿水厂西侧的污泥处理项目建设用地817.68平方米出租给拉赫公司使用（用地范围详见厦府[2001]地96]地96政府用地批文）；12年，从2005年6月1日至2017年5月31日，2005年6月1日至2006年9月30日为免租金期，从2006年10月1日起开始缴交租金；租金每月每平方米3元共2453元，自2007年6月1日每三年每平方米每月递增0.5元，2017年5月的月租金为3679.3元；双方租赁合同终止或者解除后，拉赫公司应按期退地，如有违约每逾期一日按月租金的千分之0.36向水务公司支付违约金。 2017年4月1日，水务公司向拉赫公司送达《通知》，通知拉赫公司合同将于2017年5月31日到期，双方应尽快办理地块移交手续。 2017年5月8日，水务公司再次向拉赫公司送达《通知》，通知拉赫公司合同期满后将场地恢复原状退还水务公司。 拉赫公司已经支付2017年9月31日前的租金并支付了7359元押金。 本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”。本案讼争地块属于划拨土地，水务公司未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得将划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权进行出租。因此，水务公司与拉赫公司签订的《场地租赁合同》违反行政法规的规定，应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经厦门市人民政府批准，水务集团系讼争地块的使用权人。建设用地批准证书期满后，相关部门是否收回讼争地块的使用权属于行政职权范围，不属于本案的审理范畴。水务集团作为使用权人有权主张返还讼争地块。拉赫公司关于《建设用地批准证书》已经失效，水务公司无权主张返还的抗辩本院不予采纳。现水务公司主张拉赫公司返还讼争地块，本院予以支持。水务公司主张其实际损失系占用使用费，占用使用费参照合同约定的租金标准支付，有事实依据，本院予以支持。双方同意押金7359元抵扣占用使用费，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，判决如下： 一、厦门拉赫工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内将高殿水厂西侧的污泥处理项目建设用地817.68平方米交还给厦门水务集团有限公司； 二、厦门拉赫工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门水务集团有限公司支付占用使用费（自2017年10月起，按每月3679.3元的标准计算至返还地块之日止，应扣除7359元押金）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费444元，减半收取计222元，由厦门拉赫工贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇一八年十二月十日 法官助理刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。