辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终9754号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤艳，女，1972年10月16日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：许学锋，辽宁诚事律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佐东亮，男，1984年11月29日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李荣，辽宁社和律师事务所律师。上诉人汤艳因与被上诉人佐东亮房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤艳上诉请求：1.确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效；2.撤销一审判决第一项；3.维持一审判决第二项；4.判决被上诉人向上诉人支付装修损失及前期投资费用违约金10万元。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系无效合同，被上诉人没有将案涉房屋出租并收取租金的权力基础。1.案涉房屋实际上是案外人何英(涉嫌非法集资由刑事程序另案处理)使用非法吸收公众存款的资金购买，并由(案外人)曲岫棋代其挂名，何英涉嫌非法吸收公众存款案卷宗中，曲岫棋2017年6月2日的询问笔录中载明，曲岫棋自认其实际上也就是在这些房产上挂个名，购买资金也不是其出的钱。而且曲岫棋也承认,2015年6月5日公安机关己经告知其查封了案涉房屋。曲岫棋在2017年6月2日及2017年6月22日的询问笔录中陈述，是何英的妹妹何红指使曲岫棋给被上诉人写一个"授权书"，即本案中曲岫棋与被上诉人之间签署的《租房协议》。因此曲岫棋与被上诉人之间实际上不存在房屋租赁关系，被上诉人不具有转租权。2.依据《合同法》第52条第1款、《刑事诉讼法》第234条规定，被上诉人与曲岫棋、何红恶意串通，采取欺诈手段与上诉人订立合同，私自使用被公安机关查封的财产并非法收取孳息，损害国家利益及上诉人的利益，《租赁合同》应属无效合同。二、本案中，上诉人不存在所谓的违约行为。首先，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系无效合同，不存在违约问题。其次，即便《租赁合同》有效，那么上诉人也是具有不安抗辩权的。在2016年底，市经侦支队就已经口头通知上诉人，案涉房屋己经被公安机关查封，任何人不得使用，要求上诉人限期腾退，并告知房屋租金要交到公安机关。随后上诉人询问被上诉人具体情况并告知其房屋租金要交到公安机关，被上诉人始终未予答复。在这种情况下，上诉人基于不安抗辩权未给付下一年度房租是合理合法的。2017年8月，经侦支队要求上诉人腾退后又重新将案涉房屋张贴封条，该房屋现在仍处于查封状态。三、因被上诉人过错给上诉人造成损失，被上诉人应当予以赔偿。上诉人在承租案涉房屋时，包括装修及其他投入共计十余万元。且上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第五条第5款补充约定，除房屋出售外，被上诉人不得在承租期内终止合同，否则赔偿违约金十万元给上诉人。佐东亮辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。佐东亮向一审法院起诉请求：1.判令解除与被告签订的租赁合同；2.判令被告支付2017年的3至8月份共六个月的房租34,999元（70,000÷12×6）及2017年3月至8月逾期交租违约金31,499元（34,999×5‰×180天）。汤艳向一审法院反诉请求：1.原告向被告返还押金10,000元；2.原告向被告赔偿装修损失及前期投资费用100,000元。一审法院认定的事实：2016年2月5日，佐东亮与汤艳就房屋承租事宜达成一致并签订了一份《租赁合同》，合同约定：佐东亮将其承租的一处位于甘井子区红旗西路#号、建筑面积113.77平方米的公建转租给汤艳使用；转租期限为5年，即从2016年3月1日起至2021年3月1日止；租金标准，租赁期间的前三年为每年70,000元，第四年80,000元，第五年90,000元，另外汤艳还应支付合同押金10,000元；租金交纳方式，按年交纳租金，合同签订后汤艳一次性支付第一年的房租，次年房租应提前2个月交付；同时双方还就其他条款进行了约定。合同签订后，汤艳随即将第一年即2016年3月1日至2017年3月1日的房屋租金70,000元和合同押金10,000元都付给了佐东亮，双方的房屋租赁合同于2016年3月1日起正式开始履行，汤艳租用该公建经营渔具用品并于后来登记成立了谢哥渔具店。2017年6月，汤艳接到大连市公安局经侦支队通知，公安机关称案涉房屋已被公安机关查封，要求其马上腾退上述公建。2017年9月4日，汤艳按公安机关要求将上述公建的房门钥匙交给了大连市公安局经侦支队并从上述公建中搬出。位于甘井子区红旗西路#号、建筑面积113.77平方米的公建，系案外人曲岫棋于2014年6月从大连西城置业有限公司处购得。2014年11月17日，曲岫棋将上述公建租给佐东亮管理使用，租期至2019年11月18日届满，双方同时约定此租赁期间曲岫棋同意佐东亮进行转租。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告（反诉被告）经案涉房屋的实际购买人准许与被告（反诉原告）所签订的房屋租赁合同，完全是基于双方的真实意愿，不违反法律和行政法规的强制性规定，该份房屋租赁合同合法有效，双方当事人都应当按照该合同严格正确地履行各自的法律义务。原告（反诉被告）已经履行了交付租赁物给予相对方使用的义务，被告（反诉原告）承租并居住使用案涉房屋后，理应按合同约定在第二年租赁期开始前的两个月即2017年的1月份就向原告（反诉被告）支付第二年度的房屋租金70,000元，借故拖欠确已构成违约。本诉中，原告请求判令被告立即给付2017年的3至8月份共计六个月的租金34,999元及同一期间的违约金一节，理由正当且证据充分，一审法院予以支持；关于违约金的计算标准，综合考虑本案租赁合同实际履行情况以及当事人的风险预估能力，决定应以日万分之三为标准计算为宜；关于原告请求的解除合同一节，因被告已于2017年9月4日搬离案涉房屋，彼时双方的租赁合同即已实际解除。反诉中，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还押金10,000元一节，因本案租赁合同是在双方主观上都无法预见的因素突现的情形下不得已而解除的，该状况符合我国民法规定的情势变更原则，任何一方当事人对此均无过错，按合同约定相关押金应当返还，故一审法院对被告（反诉原告）提出的此项反诉请求予以采纳；至于被告（反诉原告）请求的赔偿装修损失及前期投资费用一节，于法无据，一审法院不予考虑。一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）汤艳给付原告(反诉被告)佐东亮房屋租金34,999元及违约金1890元。二、自判决发生法律效力之日起十日内，原告(反诉被告)佐东亮返还被告（反诉原告）汤艳合同押金10,000元。三、驳回原告（反诉被告）佐东亮和被告(反诉原告)汤艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元（原告预交），由原告承担752元，余款810元由被告承担；反诉费1250元（被告预交），由被告承担1136元，由原告承担114元。此项费用负担部分，应于判决发生法律效力之日起十日内履行。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院补充查明:案涉房屋租赁合同约定，上诉人逾期交付租金，应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5%。上诉人（微信号×××）与被上诉人于2017年3月29日至2017年5月23日微信聊天记录载明：被上诉人向上诉人催收欠付租金，上诉人表示无能力支付租金，欲转租房屋给他人，解决向被上诉人支付租金的问题，并挽回上诉人部分装修损失等，后上诉人未能成功转租及兑店。被上诉人于2017年4月22日、2017年5月10日要求上诉人尽快腾退房屋或交付租金；上诉人表示正在甩货，告知被上诉人可另行对外出租房屋了，上诉人承诺可于2017年5月25日搬离房屋，次日交接钥匙。2017年5月23日，被上诉人表示其将于2017年6月1日将房屋交付给房东的朋友使用；上诉人又表示隔壁房屋没有水和卫生间，不能用，其需要再使用案涉房屋几个月甩货，或者25日可以搬，但需要把装修费给上诉人；被上诉人予以拒绝。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。由上述规定可知，租赁房屋被查封导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。解除合同的前提为有效合同。故案涉房屋虽被公安机关查封，但案涉房屋租赁合同仍为有效合同。上诉人在占有使用案涉房屋的情况下应依据合同约定租金标准向被上诉人支付欠付的6个月租金34,999元及一审已酌情调低的逾期支付租金违约金1890元。关于上诉人主张2016年底，市经侦支队已口头通知上诉人案涉房屋被查封，任何人不得使用，要求上诉人限期腾退，故上诉人基于不安抗辩权未给付下一年度房租是合理合法的一节，本院认为，上诉人未提交证据证明公安机关于2016年底已通知上诉人案涉房屋被查封及腾退房屋。上诉人一审庭审时主张"2017年2月左右听别人说案涉房屋已被查封，3月左右经侦支队到上诉人店里口头告知房屋已被查封，2017年6月27日口头告知上诉人并要求腾退房屋，上诉人于9月初腾退"。上诉人主张其于2016年底已被通知腾退房屋与上诉人一审庭审中主张的"2017年2月听说房屋被查封"自相矛盾。综合本案事实，上诉人应于2017年1月支付2017年3月2日至2018年3月1日的第二年度租金，上诉人却因经营不善，无能力支付第二年度租金，被上诉人已同意上诉人对外兑店及转租以避免双方损失扩大，但上诉人未能成功兑店及转租。被上诉人于2017年4月22日、2017年5月10日要求上诉人尽快腾退房屋或交付租金；上诉人表示正在甩货，告知被上诉人可另行对外出租房屋了，上诉人承诺可于2017年5月25日搬离房屋，次日交接钥匙。2017年5月23日，被上诉人表示其将于2017年6月1日将房屋交付给房东的朋友使用；上诉人又表示隔壁房屋没有水和卫生间，不能用，其需要再使用案涉房屋几个月甩货，或者25日可以搬，但需要把装修费给上诉人；被上诉人予以拒绝。通过以上事实可知，即使无公安机关2017年6月通知上诉人腾退房屋的因素，因上诉人无能力支付第二年度租金早已先行违约，上诉人的违约行为已赋予被上诉人合同解除权，并无权要求被上诉人赔偿被上诉人不同意继续利用的装修残值等损失。故上诉人作为先行违约的一方，早应自其欠付租金的2017年3月2日腾退房屋，无权以公安机关于2017年6月要求上诉人腾房为由要求被上诉人承担装修等损失的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2676元，由汤艳负担。本判决为终审判决。审判长 张萍萍审判员 张 钱审判员 吕 瑛 二〇一八年十二月十九日书记员 杜玉洁