四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)川01民终13167号 上诉人（原审原告、反诉被告)：杨致果，女，1935年8月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审原告、反诉被告)：尤学理，女，1959年5月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 上诉人（原审原告、反诉被告)：尤俊谦，女，1961年9月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审原告、反诉被告)：尤荣，男，1963年4月9日出生，汉族，住加拿大。 上诉人（原审原告、反诉被告)：尤星，女，1967年9月23日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 以上五上诉人共同委托委托诉讼代理人：张德平，四川恒和信律师事务所律师。 以上五上诉人共同委托委托诉讼代理人：钟沛岑，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省简阳市高级职业中学，住所地：四川省简阳市射洪坝街道办事处雄州大道南段** 法定代表人：汪在文，校长。 委托诉讼代理人：周红，四川达民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩飘，四川达民律师事务所律师。 上诉人杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星因与被上诉人四川省简阳市高级职业中学（以下简称简阳高级职业中学）房屋买卖合同纠纷一案，不服（2018）川0180民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星上诉请求：1.请求法院依法撤销四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初1081号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。 事实和理由：一、原审法院关于上诉人和被上诉人之间存在“回购事实”的认定是错误的。在当时的特殊历史背景下，简阳高级职业中学未经县级以上人民政府批准，不具备购买私有房屋的主体条件，原审法院认定与简阳高级职业中学之间存在“回购事实”的认定是错误的。原审法院关于房屋买卖合同并非一定为要式合同的认识明显违背法律规定。即使原审法院认定“回购事实”真实存在，但由于没有房屋共有权人的同意，不动产的买卖关系并不成立，而且简阳高级职业中学亦不构成善意取得。原审法院关于简阳高级职业中学主张协助办理不动产登记系不动产物上请求权，未过诉讼时效的认定是对法条的错误解读。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。二审法院查明事实依法改判。 简阳高级职业中学答辩称，与杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星的回购关系是真实有效的，杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星上诉称不存在回购事实，没有任何事实和法律依据。回购事实是真实存在的，未经行政批准不影响回购事实及回购合意的效力。回购行为未签订书面协议不影响其效力，案涉房屋登记在尤成智名下，未登记有共有人。未办理物权登记不影响回购合意成立和生效。协助办理房屋不动产转移登记的请求系物上请求权，未过诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉人上诉请求并维持原判。 杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星向一审法院起诉请求：1、依法判决简阳高级职业中学返还杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星位于简阳市简阳高级职业中学原校区内1幢301号面积为56.7平方米的房屋产权证原件；2、判令简阳高级职业中学参照同类房屋的租赁标准支付房屋占有使用费20000元。 简阳高级职业中学向一审法院反诉请求：依法判决杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星配合简阳高级职业中学办理争议房屋的不动产转移登记。 一审法院认定事实：杨致果丈夫，尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星父亲尤成智系简阳高级职业中学退休职工。1992年10月23日，按照国家政策参与单位房改，尤成智与简阳高级职业中学签订《出售公房协议书》，约定简阳高级职业中学将简阳市东溪镇校区内1幢301号住宅优惠出售给尤成智，并为尤成智办理了房屋产权证。尤成智于1993年1月2日死亡。 1993年4月17日，简阳县人民政府同意简阳县红塔职业中学由东溪镇奎星村九社搬迁至简城镇红塔村十一社，因简阳高级职业中学争取到在新校区为教职工全额集资建房的政策，要求已在老校区享受优惠购房的教职工，需将老校区已购房屋按照原价格由学校回购后，方可在新校区参与集资建房。杨致果于1994年将上述房屋的钥匙及房屋产权证交给简阳高级职业中学，并将房屋实际交由其占有、使用至今。杨致果于2004年领取了简阳高级职业中学支付的购房款3588.7元，亦参与了新校区集资建房。1994年经内江市教育委员会批准“简阳县红塔职业中学”更名为“四川省简阳市高级职业中学”。 上述事实，有杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星提供的户籍信息、尤成智死亡证明、不动产登记材料、《出售公房协议书》，简阳高级职业中学提供的，事业单位法人证书，《简阳县人民政府关于同意红塔职业中学迁建的批复》，老校区退还房产证统计清单，退老校区住房款花名册，2004年记账凭证，《全额集资修建教职工住房方案》，《全额集资修建教职工宿舍协议书》，红塔职中建房集资款名单，1993年10月23日、11月6日、11月20日政治学习及工作会议记录，1994年3月12日、6月4日、2004年11月19日行政会议记录、职工分房记录等证据及当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，庭审中双方争议的事实是简阳高级职业中学是否对房屋进行回购。对此杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星述称将房屋及产权证交给简阳高级职业中学，是为了学校融资需要，但在此后至起诉前的二十多年的时间里，未向学校主张其关于争议房屋的权利，明显不符合生活常识，亦未提供证据证明其述称事实，应承担举证不能的后果；简阳高级职业中学辩称，对涉诉房屋进行了回购，杨致果于2004年领取了简阳高级职业中学支付的房屋回购款3588.7元，并提供老校区退还房产证统计清单、退老校区住房款花名册、2004年记账凭证、《全额集资修建教职工住房方案》、《全额集资修建教职工宿舍协议书》、红塔职中建房集资款名单、职工分房记录等证据予以证明。买卖合同并非一定为要式合同，只要有证据证明双方达成合意，即形成买卖合同关系，双方应当按照合意享受权利、履行义务。学校根据当时的政策及实际情况，要求已在老校区享受优惠购房的教职工，需将老校区已购房屋按照原价格由学校回购后，方可在新校区全额集资建房。本案中杨致果将房屋及产权证交付简阳高级职业中学，领取了简阳高级职业中学支付的房屋回购款，且参与了新校区集资建房，可以认定简阳高级职业中学对涉诉房屋进行了回购。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，本案中简阳高级职业中学基于回购对涉案房屋的占有属合法占有，简阳高级职业中学对该房屋的产权证的占有亦为有权占有，故杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星请求简阳高级职业中学返还房屋产权证无法律依据，一审法院不予支持，对其请求简阳高级职业中学支付房屋占有使用费的主张，一审法院亦不予支持。 简阳高级职业中学请求杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星配合其办理涉诉房屋不动产转移登记手续诉讼时效是否经过问题。简阳高级职业中学对涉诉房屋进行了回购，杨致果已将房屋交付简阳高级职业中学占有、使用，即已向简阳高级职业中学履行回购的主要义务，简阳高级职业中学主张杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星协助办理不动产转移登记系回购房屋的附随义务，该请求权是基于已交付房屋而产生的，故简阳高级职业中学主张的协助办理房屋不动产转移登记的请求权系不动产物上请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……”之规定，不适用诉讼时效的规定，故对杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星抗辩办理不动产转移登记手续系债的请求权，超过了诉讼时效的主张，一审法院不予支持。杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星应协助简阳高级职业中学办理涉诉房屋不动产转移登记。 综上所述，对杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星请求简阳高级职业中学返还位于简阳高级职业中学（简阳市东溪镇奎星村）内1幢301号房屋产权证原件并参照同类房屋的租赁标准支付房屋占有使用费20000元的主张，一审法院不予支持。对简阳高级职业中学请求杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星配合办理涉诉房屋不动产转移登记的主张，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，判决如下：一、驳回杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星的诉讼请求；二、杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星于判决生效后十日内协助简阳高级职业中学办理位于简阳高级职业中学内（简阳市东溪镇奎星村）1幢301号房屋的不动产转移登记手续。本案一审本诉案件受理费300元，反诉案件受理费300元，保全费1770元，合计2370元，由杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星共同负担。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：一、2004年3月8日，简阳高级职业中学出台《全额集资修建教职工住房方案》，载明以下内容：“因学校搬迁到简城红塔村十一社修建，需修建教职工住房。鉴于目前国家财政困难，学校经费紧张，无法解决现有教职工公有住房问题。根据上级房改文件精神，职工住房可全额集资修建。经学校职代会和行政会讨论研究，特定方案于下：……七、已享受了优惠售房或公有住房的住户，必须办理好退出原有住房的手续后方可参加学校全额集资住房的分房”。 二、二审中，简阳高级职业中学确认：退房时学校做出了统一的决定，并且经过了对方的同意；案涉19户老师在做出退房决定时，均是学校的职工；关于旧房换新房的问题，只要退还了旧房，案涉19位老师都可以分到新房；分新房需通过打分，但案涉19位老师应该都能通过打分。 三、二审中，双方均确认，上诉人取得案涉房屋的原因系杨致果丈夫，尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星父亲尤成智系为该中学职工，根据教龄和级别考虑取得案涉房屋。 本院认为，尤成智原系简阳高级职业中学职工，案涉房屋系简阳高级职业中学根据国家优惠政策分配给尤成智居住使用，双方之间并非平等民事主体之间建立的买卖合同关系；后因校区拆迁需退还旧房后分配新房，简阳高级职业中学出台《全额集资修建教职工住房方案》，重新分配住房。 故根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或者驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，因简阳高级职业中学与吴德兴之间并非平等主体间的民事法律关系，简阳高级职业中学作为行政管理单位，在建房、退房、分房等问题上有权决定；而吴德兴作为单位职工，对单位决定不服的，可向单位或单位主管部门等机构反映。故本院认为，简阳高级职业中学对教职工住房的分配以及在分配过程中的调整行为，系依据其与教职工之间的管理关系，与教职工的工龄、级别等由单位确定的因素决定，系其自行行使管理职能，故本案系单位内部分房纠纷，不属于人民法院主管和受理范围。 综上，因二审查明新的事实，导致二审对原判结果依法作出调整，不属于一审判决错误裁判。据此，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初1081号民事判决； 二、驳回杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星的起诉； 三、驳回四川省简阳市高级职业中学的反诉。 一审本诉案件受理费300元，退还杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星；一审反诉案件受理费300元，退还四川省简阳市高级职业中学；上诉人宁杨致果、尤学理、尤俊谦、尤荣、尤星预交的二审案件受理费600元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 赵 锋 审判员 赵 韬 审判员 王 果 二〇一八年十二月四日 书记员 龙春光