山西省长治市中级人民法院民事判决书（2018）晋04民终2728号上诉人（原审原告）：王亚纳，女，汉族。委托诉讼代理人：陈东东，山西大路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楚聪，山西大路律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林州市吴氏置业有限公司。法定代表人：吴国玉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫长江，林州市吴氏置业有限公司部门经理。委托诉讼代理人：高伟歌，山西瀛洽律师事务所律师。上诉人王亚纳因与上诉人林州市吴氏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治县人民法院（2018）晋0421民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王亚纳的委托诉讼代理人陈东东、王楚聪，上诉人林州市吴氏置业有限公司的委托诉讼代理人闫长江、高伟歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚纳上诉请求：1.请求依法撤销长治县人民法院（2018）晋0421民初603号民事判决，发回重审或改判被上诉人按照合同约定支付上诉人延迟交房违约金至交房之日，2.合同附件十一补充协议不对上诉人具有约束力；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，事实认定不清，一审法院驳回上诉人自2018年3月26日之后的违约金错误，且过错在于被上诉人，故被上诉人应支付违约金至实际交房之日。林州市吴氏置业有限公司辩称，是上诉人拒绝领房，被上诉人不存在违约。林州市吴氏置业有限公司上诉请求：1.请求依法撤销长治县人民法院（2018）晋0421民初603号民事判决，驳回被上诉人的请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2017年10月31日前已履行通知被上诉人交房义务，涉案房屋未交房完全是因被上诉人拒绝领房造成的，一审判决上诉人承担相应的违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。王亚纳辩称，上诉人没有履行交房通知，也没有出示过交房手续，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。王亚纳向一审法院起诉请求：一、请求被告向原告支付延迟交房违约金（暂计算至2018年3月26日）人民币22376.31元。二、诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：请求被告按照合同约定交付原告房屋，违约金计算至交房之日。一审法院认定事实：2016年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。原告购买被告开发的的位××路西、寨子村东南“城市枫景”商住××区号房屋，建筑面积共计118．72平方米，房屋总价款为514398元。合同第九条关于商品房交付条件约定“该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十ー条关于交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理手续的地点。交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担并按照第十二条处理。合同第十二条关于逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”合同第二十八条关于补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议附件十ー）。附件十ー补充协议第一条约定：合同所定房价总额不包括暖气初装，闭路初装费、煤气初装费、有关部门收取的水电增容费，以及有关政府部门收取的办理房产证时所收取的费用，上述费用由出卖人代为收取，买受人应于交房时一次性付清。另查明，原告于2016年1月22日将约定的购房款全额支付被告。2017年10月26日，被告取得测绘报告（不动产测量报告）。2017年10月30日，被告开发建设的“城市枫景”商住小区工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收。2017年10月31日，被告以本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，向长治县住建局报送备案，长治县住建局备案意见中载明“本工程的竣工验收备案文件于2017年11月15日收讫，经验证文件齐全。”2017年11月23日长治县住建局予以备案。工程备案后，被告未提供证据证明通知原告领房，导致原告于2018年3月26日向本院提起诉讼。庭审后，经本院主持调解，双方达成先交房再谈违约金的一致意见，并办理了争议房的交接，但关于违约金部分未达成一致意见。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。现已查明本案诉争房屋于2017年10月30日经相关主管部门验收合格，符合法律规定的交付条件。但合同遵循当事人意思自治的原则，即在不违反法律禁止性规定的前提下，由双方当事人自行约定彼此之间的权利义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，该合同系双务合同，内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。由于双方合同约定：1、商品房的交付时间为2017年10月31日前；2、商品房的交付条件应当符合（1）该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。（2）该商品房已经取得房屋测绘报告。双方关于商品房交付条件的约定，不违反法律禁止性规定，且被告系专业的房地产开发公司，其对自己的意思自治的行为的法律后果是明知的，该约定对双方当事人具有约束力。2017年10月26日被告取得商品房测绘报告，2017年11月23日被告取得建设工程竣工验收备案证明文件，足以证明被告在约定的交房届满日即2017年10月31日尚不具备约定的交房条件。原告在约定的交房日拒绝领房，没有过错。2017年11月23日交房条件成就后，由于原被告未补充约定变更后的交房日期，该日期对原告而言是无法预知的。只能等待被告的通知，而被告在具备双方约定的交房条件后，未尽到通知原告领房的义务，原告在起诉之前也没有实际收到争议房，故被告构成违约，应当承担相应的违约责任，对原告诉请被告应当支付期交房违约金的主张，本院予以支持。违约金的计算期间自2017年11月1日起至2018年3月26日（原告起诉之日）止，按照双方约定的速约金计算标准，为出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，因原告已按约定付了全部房款514398元，故违约金为22376．31元。关于原告诉请被告应当支付违约金至实际交房之日的主张，因交付房屋属于双务合同，被告应诉后，其答辩意见、庭审意见、以及庭后的调解意见都明确表示同意随时交房，只是双方未办理房屋交接，过错不在被告，故原告的该项主张本院不予支持。现双方已办理房屋交接，故原告诉请被告按约定交房的目的已实现，本院对该事实予以确认。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百十四条第一之规定，一审法院判决：一、本判决生效后三个月内，由被告林州市吴氏置业有限公司支付原告王亚纳违约金22376.31元。二、驳回原告王亚纳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费359．41元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明，王亚纳于2018年5月7日向一审法院提起诉讼。本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一项规定：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在本案中，因2017年11月23日交房条件成就后，由于双方未就补充约定变更后的交房日期，故该日期对买受人而言是无法预知的，只能等待出卖方的通知，而出卖方林州市吴氏置业有限公司在具备双方约定的交房条件后，未能尽到履行告知买受人领房的义务，且在买受人起诉之前也没有实际收到该争议房屋，故林州市吴氏置业有限公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，同时还应承担因延期交房所造成违约金的责任，故一审认定违约金的计算期间自2017年11月1日起至2018年3月26日（王亚纳起诉之日）止，按照双方约定的违约金计算标准，为出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，因王亚纳已按约定付了全部房款514398元，故违约金为22376.31元妥当，本院予以确认。关于王亚纳上诉请求林州市吴氏置业有限公司应当支付违约金至实际交房之日的问题。本院认为，因交付房屋属于双务合同，根据林州市吴氏置业有限公司在应诉后，在其答辩意见、庭审意见以及庭后的调解意见中均明确表示其同意随时交房，只是因为双方未能办理房屋的交接事宜，且过错不在林州市吴氏置业有限公司，现双方已办理房屋交接，因王亚纳诉请林州市吴氏置业有限公司按约定交房的目的已实现，故对其的该项上诉请求，本院不予采纳。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718.82元,由上诉人王亚纳负担359.41元，由上诉人林州市吴氏置业有限公司负担359.41元。本判决为终审判决。审判长 王 瑞审判员 孙 锐审判员 王成立 二○一八年十二月十二日书记员 左樱桃