广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初1452号 原告：北海某某房地产有限公司，住所地：广西北海市。 法定代表人：许某清，董事长。 委托代理人：苏某丽，女，汉族，1987年7月23日出生，住广西北海市银海区，系公司员工。 被告：武某强，男，汉族，1988年4月28日出生，住北海市。 原告北海某某房地产有限公司诉被告武某强商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日受理后，依法适用普通程序，由审判员邹瑛担任审判长，与人民陪审员傅春燕、劳祥凤组成合议庭，书记员刘庆静担任法庭记录。原告的委托代理人苏某丽到庭参加诉讼，被告武某强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。 原告北海某某房地产有限公司诉称：2015年11月2日,原被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告向被告购买北海市冠岭路86号房，被告在支付首期房款的25%之后，其余房款采取银行按揭的方式付款，并于银行签订了贷款协议，原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。协议签订后，银行如约发放了贷款，然而，被告却不依约向银行偿还月供款，导致银行按贷款协议约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣，共计28106.59元；依据《商品房买卖合同》附件五第三条第三款的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按照合同总价的20%向出卖人支付违约金，即108257.4元，被告还应承担原告因其违约行为而产生的诉讼费用等相关费用。因此，诉至法院请求判令：1、解除双方于2015年11月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00009173），被告武某强按合同约定向原告北海某某房地产有限公司支付20%的违约金即108257.4元；2、被告武某强向原告北海某某房地产有限公司因被告拖欠月贷而承担阶段性还款担保责任而支付的28106.59元；3、被告武某强承担本案全部诉讼费。 原告北海某某房地产有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、原告营业执照，证明原告的诉讼主体适格。 2、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格。 3、商品房买卖合同，证明双方存在合法的商品房买卖法律关系以及原告按照约定履行了合同备案义务。 4、解除合同通知函及其邮寄单，证明被告违约以及原告已经函告被告的事实。 5、按揭贷款业务合作协议、函、银行扣除原告保证金的凭证，证明被告违约以及原告代被告偿还所欠月供的事实。 被告武某强未作书面答辩，没有证据提供，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。原告提交的证据1-5，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年5月6日，中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（甲方）与北海某某房地产有限公司（乙方）签订《按揭贷款业务合同协议》一份，约定甲方作为冠山海爱丁堡二期项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履约保证金。乙方应在甲方开立的账户（开户行工行北海云南路支行，账户名称：北海某某房地产有限公司，账号：21×××25）作为保证金账户，专项用于保证金存取和划转。 2015年11月2日，原告北海某某房地产有限公司（出卖人）与被告武某强（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00009173）一份，约定被告向原告购买位于北海市冠头岭东、流下村南嘉和冠山海东区房，建筑面积68.09平方米，其中套内建筑面积51.66平方米，分摊共有建筑面积16.53平方米。该商品房单价为每平方米7949.58元，总价款为541287元。买受人应当于2015年11月2日前支付首期房价款136287元，余款405000元向贷款机构申请贷款支付。出卖人应当于2016年12月30日前向买受人交付该商品房。在该合同附件五的第三条第三款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还款（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起10日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项总额万分之五的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利。该合同还约定了其他内容。 合同签订后，被告武某强按约偿还银行贷款本息，2017年8月25日起，被告不再按约偿还贷款。中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行分别于2017年8月25日、2017年11月22日、2018年1月23日、2018年2月26日、2018年3月21日、2018年4月26日、2018年5月23日、2018年6月25日、2018年7月27日、2018年8月28日、2018年9月25日、2018年10月24日、2018年11月19日向原告北海某某房地产有限公司出具《关于扣收违约客户“武某强”违约款的函》，分别在原告的按揭保证金账户中扣收按揭客户“武某强”的违约本息1309.06元、1996.51元、2066.34元、2067.67元、2065.47元、2067.67元、2066.34元、2067.23元、2068.13元、2068.56元、2067.22元、2066.79元、2064.58元，合计28106.59元。 本院认为，原告向被告购买北海市冠头岭东、流下村南嘉和冠山海东区房以及原告为被告垫付贷款本息共计28106.59元的事实，有相应的商品房买卖合同以及凭证等证据予以证实，本院予以确认。被告逾期偿还贷款本息的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方签订的合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告武某强偿还垫付的贷款本息，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00009173），合理有据，本院予以支持。对于原告为被告偿还的贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第31条的规定，原告有权要求被告偿还垫付的贷款本息，故原告请求被告武某强偿还原告于2017年8月25日至2018年11月19日期间为其垫付的贷款本息28106.59元，于法有据，本院予以支持。对于违约金，原告主张被告应按照合同约定，以合同总价款的20%向原告支付违约金。本案中，原告是因为被告不按约向中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行偿还贷款，而原告作为担保人，被中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行划扣被告应偿还的贷款而造成的经济损失，本院认为，依据公平原则，双方约定的违约金明显过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2017年8月25日起分段计算至清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海某某房地产有限公司与被告武某强于于2015年11月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00009173）； 二、被告武某强偿还原告北海某某房地产有限公司于2017年8月25日至2018年11月19日期间向中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行垫付的贷款本息28106.59元； 三、被告武某强向原告北海某某房地产有限公司支付违约金（违约金计算：均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，分别以1309.06元、1996.51元、2066.34元、2067.67元、2065.47元、2067.67元、2066.34元、2067.23元、2068.13元、2068.56元、2067.22元、2066.79元、2064.58元为基数，自2017年8月25日、2017年11月22日、2018年1月23日、2018年2月26日、2018年3月21日、2018年4月26日、2018年5月23日、2018年6月25日、2018年7月27日、2018年8月28日、2018年9月25日、2018年10月24日、2018年11月19日起分段计付至清偿之日）。 案件受理费2920.29元，公告费260元，合计3180.29元，由被告武某强承担（该款原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2920.29元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邹 瑛 人民陪审员  傅春燕 人民陪审元劳祥凤 二〇一八年十二月四日 法官 助理  叶朝露 书 记 员  刘庆静 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。