四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初5249号 原告：成都明远物业发展有限公司，住所地成都高新区肖家河沿巷******，统一社会信用代码91510100768610578F。 法定代表人：刘冠名，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周海燕，四川理创律师事务所律师。 被告：朱斌，男，1967年4月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告成都明远物业发展有限公司（以下简称明远公司）与被告朱斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告明远公司委托诉讼代理人周海燕到庭参加诉讼，被告朱斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 明远公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.朱斌给付物业费、垃圾处理费共计人民币7626.55元（大写：染仟陆佰贰拾陆元伍角伍分整)；2.朱斌按照每天3‰支付违约金，从2008年12月起计算至还清时止（暂计算至2018年8月，共计634.5元）;以上共计8261元；3、本案诉讼费由朱斌承担。事实及理由：明远公司是经成都市工商局登记及成立的合法物业管理公司,具有相应的资质。2010年3月31日,朱斌与被告签订了《前期物业服务协议》，负责小区的物业管理，协议第三条约定“多层住宅每平方米每月0.5元，高层住宅每平方米每月0.6元，营业用房每平方米每月1元。”根据双方当事人于2011年12月30日签订的《物业服务合同》第五条第一款的规定从2012年1月起，住宅用房的物管费改为0.6元/月平方米。2015年1月24日，明远公司与京龙江水湾业主大会业主委员会签订了《物业服务合同》，其中第五条第一款对物业费进行了约定“电梯住宅0.9元/月.平方米（电梯电费由电梯住宅业主按建筑面积分摊）,多层住宅为0.6元/月.平方米”朱斌所有的位于京龙江水湾7栋3单元5楼1号住宅总建筑面积为125.01平方米，按照上述物业服务合同的约定，从2008年12月至2018年8月31朱斌共计欠缴物业费、垃圾费共计7626.55元。根据《物业服务合同》第十条第三款约定“对于逾期未交的业主，收取逾期月份物业服务费用每天3‰的违约金”给付违约金，违约金暂算至2018年8月31为634.5元。明远公司从2008年6月开始一直在催收，经多次书面、电话等方式催要无果，朱斌至今仍未支付所欠的物业费及违约金。为了维护明远公司的合法利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，请求法院依法支持其的诉讼请求。 朱斌未提交证据及答辩意见。 本院经审理查明:2009年3月19日，明远公司与朱斌签订了《前期物业服务协议》，第三条约定物业服务费用的收费标准（按物业建筑面积计算），多层住宅每平方米每月0.5元，高层住宅每平方米每月0.6元。营业用房每平方米每月1元。”第十四条“本协议自签字之日起生效”，第十五条“本协议至业主委员会成立并与业主大会所聘物业管理公司签订的物业服务合同生效时自动终止”。2011年1月1日，简阳市京龙江水湾业委会与明远物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定明远公司为位于简阳市东城新区的“京龙.江水湾”小区提供物业服务，第五条“乙方（明远公司）根据约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用:电梯住宅0.6元/月.平方米（电梯电费由电梯住宅业主按建筑面积分摊）,多层住宅每平方米每月0.5元，高层住宅每平方米每月0.6元，营业用房每平方米每月1元。”第十条第三款约定“对于逾期未交的业主收取逾期月份物业服务费用每天3‰的违约金”，第三十条“本合同期限1年，自2011年1月1日至2011年12月31日24时止”；2011年12月30日，业委会与明远公司签订了《物业服务合同》，第五条“电梯住宅0.9元/月.平方米（电梯电费由电梯住宅业主按建筑面积分摊）,多层住宅为0.6元/月.平方米”，第十条“业主逾期交纳物业服务费的（欠费超过1个月视为逾期），逾期未交的业主收取逾期月份物业服务费用每天3‰的违约金”，第三十六条“本合同期限3年，自2012年1月1日至2014年12月31日止”。2015年1月24日,明远公司与京龙江水湾业主大会业主委员会签订了《物业服务合同》，其中第五条第一款对物业费进行了约定“电梯住宅每平方米0.9元/月（电梯电费由电梯住宅业主按建筑面积分摊）,多层住宅为每平方米0.6元/月。”第十条“业主逾期交纳物业服务费的（欠费超过1个月视为逾期）······（三）乙方（原告）收取逾期月份物业服务费用每天3‰的违约金（按月累计计算）”，第三十条“本合同期限3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止”。明远物业至今仍为该小区提供物业服务。朱斌系京龙.江水湾7幢3单元5楼1号业主，房屋建筑面积为125.01平方米。朱斌自2009年3月19日起至2018年8月31日止，共拖欠物业服务费6882元，2010年3月1日起至2018年8月31日，共欠垃圾清运费576元。明远公司自愿要求从2018年9月1日起计收拖欠物业服务费的违约金。 以上事实，有明远公司提交的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、收据、催缴信息及当事人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，明远公司与朱斌签订的《前期物业服务协议》是各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，并无证据证明案涉《物业服务合同》存在法定无效情形，且京龙.江水湾业委会选聘明远公司为本小区提供物业服务的决定亦未被人民法院撤销，故该合同对包括朱斌在内的全体京龙.江水湾小区业主具有约束力。明远公司按《前期物业服务协议》及《物业服务合同》的约定向朱斌提供了物业管理服务，朱斌应支付相应的物业费，合同到期后，明远公司仍为该小区提供物业服务，朱斌接受其服务，应视为不定期合同，朱斌应支付相应的物业费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，朱斌对其是否已足额交纳物管费负有举证责任，因朱斌未向本院提交相关证据，应承担举证不能的不利后果，因明远公司未举证证明朱斌于2008年12月就入住该小区，故本院根据所签订的《前期物业服务协议》，对入住时间认定为2009年3月19日。《物业服务合同》中“按日3‰支付违约金”的约定，明显高于明远公司的实际损失，原告与被告需继续合作，为促进其建立和谐关系，本院酌情予以调整为按月百分之二的标准计算，原告自愿要求从2018年9月1日起计收拖欠物业服务费的违约金。故被告应支付原告欠缴物业管理费的违约金为以6882元为基数，从2018年9月1日起按月百分之二的标准计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下： 一、朱斌于本判决生效之日起十日内支付成都明远物业发展有限公司2009年3月19日至2018年8月31日期间的物业服务费6882元、垃圾清运费576元，共计7458元； 二、朱斌于本判决生效之日起十日内支付成都明远物业发展有限公司逾期违约金（违约金计算方式为：以欠交的物业服务费6882元为基数，按月百分之二的标准从2018年9月1日起计算至6882元物业服务费付清之日止）； 三、驳回成都明远物业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.0元，由朱斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  卢怀德 二〇一八年十二月二十八日 书记员  陈叔余