山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁08民终5901号 上诉人（原审被告）：山东金泰华房地产有限公司(以下简称金泰华)，住所地鱼台县王鲁镇政府门西(民生服务大厅**)。 法定代表人：高山，董事长。 委托代理人（特别授权）：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：商丹，男，1981年6月20日出生，汉族，住鱼台县。 委托诉讼代理人：张军（特别授权），山东英辩律师事务所律师。 上诉人山东金泰华房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2018）鲁0827民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人山东金泰华房地产有限公司上诉请求：请求二审法院依法查明上诉事实后依法发回重审或直接改判；依法判决撤销鱼台县人民法院（2018）鲁0827民初1687号民事判决书第一项；依法判决撤销判决书第二项逾期办理产权登记违约金3554.32元的判决部分。事实与理由：一、关于未能按照合同规定提交办理产权登记的事实以及理由如下，上诉人早已履行向不动产登记机关报送材料的行为，只不过因为下列原因该机关不予收取材料，法院无需判决上诉人履行此义务。由于鱼台县规划局，鱼台县房管局，鱼台县不动产局等部门在进行房屋建筑面积的计算方法及正常或者建筑面积超规划处理方法等方面存在争议，上诉人报送的关于购买人办理不动产证件的资料不动产局等部门予以拒收。为此，鱼台县人民政府专门成立了鱼台县房地产开发违法行为专项领导小组，在该部门的协调下，2018年7月2日出台了《关于房地产开发建设项目超建筑面积问题处置的若干意见》，该意见很好的解决了一些老问题。现在这些部门正在核实建筑面积，待该工作完成后，再接受报送的材料。上诉人获得的此文件是从鱼台县规划局电脑上获得的，没有盖章。因此，一个没有办理不动产登记程序协调好的政府各部门，上诉人也只能等待。存在以上情况，对双方当事人来说，一是应当认定为不可抗力的行为，二是买卖合同中没有料想到的问题，不能认为任何一方违约。二、一审法院审理程序错误，上诉人已经向一审法院提交了上诉资料，由于缺公章，诉讼期间书面请求该院调查资料的真实性以及上诉人存在哪些符合文件的情况，一审法院违法法定程序，不予调查，并且以以往类似的判决书加以判决，以往的判决是因为没有出台上述文件，致使当时的上诉人无法举证，现在是有新的证据，法院懒政，不予调查，实属违法行为。请求二审法院依法查明事实后发回重审或改判。 被上诉人商丹未提交书面答辩意见。 被上诉人商丹向一审法院起诉请求：1.判令被告将办理房屋权属登记所需的全部资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权登记；2.判令被告支付逾期交房违约金284.35元及利息、逾期办理产权登记违约金3554.32元及利息。 一审法院查明：2015年11月17日，原被告签订济宁市商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告建设的金泰华城小区第3幢03单元1605号房，总金额355432元；买受人以公积金贷款方式付款的，首付款115432元，公积金贷款240000元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付；出卖人未按约定交房的，逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示约定的证明文件（验收合格文件）、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署交接单；因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人将不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延后至买受人付清房款日；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2016年1月4日，被告通知原告入住，超出约定交房时间3天。该小区目前尚未办理不动产首次登记。 一审法院认为：被告在其开发的商品房取得销售权后与原告签订的济宁市商品房买卖合同为有效合同，约定的条款，双方应当遵守和履行。关于原告主张被告为其办理不动产登记，是否予以登记，其决定权在于登记机关，办理登记的前提是被告应提交符合登记条件的资料。因此，原告此项主张包含被告履行提交资料义务和完成办理登记两部分。合同约定被告应在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本院函询负责不动产登记的鱼台县国土资源局，该局回复:涉案小区未办理首次登记，土地存在超容积率问题，需开发商完善有关手续，并提交符合首次登记要求的相关资料，申请首次登记，之后再办理相关转移登记。从回复中看出，被告目前尚缺办理登记的材料。被告认为房产未完成登记是登记部门工作不衔接所致，该小区2015年12月25日、2015年12月26日竣工验收，即使按被告陈述的登记机关出现了工作中的不衔接，此时办理也已处在违约中，被告应在此前提交资料，克服以后出现的登记障碍。综上，原告依约履行了交纳购房款的义务，被告也应依约将符合登记条件的资料报产权登记机关备案。关于原告主张被告支付逾期交房违约金284.35元的问题。原被告约定被告应当在2015年12月31日前，将验收合格的房屋交付。合同延期交房的约定：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人原因未按约定付清房款的，出卖人不予通知其办理房屋交接手续，出卖人的交付期限延至买受人付清房款日。合同逾期交房的约定：出卖人未按约定交房的，逾期不超过15日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于原告按约定履行了交纳购房款的义务，合同履行中未出现不可抗力，故被告2016年1月4日通知原告入住，迟于约定的2015年12月31日的交房日期，已构成违约，被告应支付逾期交房违约金213元（355432×3×0.0002＝213）。原告主张的逾期交房违约金284.35元，高出部分本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期办理产权登记违约金3554.32元的问题。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按约交清全部房款，被告交房期限应为2015年12月31日前，不应再延后至被告通知原告入住时间2016年1月4日，被告应在2016年12月26日前将符合登记条件的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定提供资料，且其违约行为不能归责于原告，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应支付逾期办理产权登记违约金3554.32元。综上所述，原告要求判令被告办理所购房产的不动产登记中被告应履行部分、支付逾期交房违约金213元及逾期办理产权登记违约金3554.32元，应予支持。原告要求支付利息的诉讼请求，无合同约定和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后一个月内向不动产登记机关为原告商丹的涉案房屋提供符合登记条件的资料；二、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付原告商丹逾期交房违约金213元、逾期办理产权登记违约金3554.32元，合计3767.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告山东金泰华房地产有限公司负担。 二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。 本院认为，上诉人具有商品房销售资格，其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的条款系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方应当遵守和履行。现上诉人上诉称因不动产登记部门的问题导致涉案小区未能办理不动产登记，上诉人并不存在过错。根据合同相对性的基本原则，本案的购房合同的签订双方为上诉人与被上诉人，关于上诉人建设涉案小区是否存在超容积率的问题及不动产登记机关是否怠于履行行政行为的问题，在不存在不可抗力的情形下，均不是本案法律关系的审查范围。上诉人与被上诉人约定的期间内没有向被上诉人提供符合登记条件的资料，上诉人构成违约，应承担相应的法律责任。关于一审法院审理本案是否存在程序错误的问题。民事诉讼的举证原则是谁主张谁举证，本案上诉人要求法院调取的证据并不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，一审法院审理本案程序并不违法。综上，上诉人的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人山东金泰华房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张阿梅 审判员  王衍琴 审判员  张 婕 二〇一八年十二月十七日 书记员  黄 灿