北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0117民初12110号原告：刘跃新，男，1987年1月24日出生。委托诉讼代理人：李京（刘跃新之妻），住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张雨，北京稳正律师事务所律师。被告：王龙文，女，1966年9月18日出生。委托诉诉讼代理人：王琳，河北博典律师事务所律师。原告刘跃新与被告王龙文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘跃新及其委托诉讼代理人李京、张雨，被告王龙文的委托诉讼代理人王琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘跃新向本院提出诉讼请求：1．解除刘跃新与王龙文于2017年3月20日签订的《北京市买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）；2．王龙文返还刘跃新购房款1200000元及利息（利息从2017年6月30日起算至实际退款日止，以购房款1200000元为基数,按银行同期贷款利率计算）；3．王龙文赔偿刘跃新律师费8000元，复印费200元，诉讼费70元，大理石窗台、刷墙漆等装修费7758元。事实和理由：2017年3月20日，刘跃新与王龙文签订房屋买卖合同，刘跃新向王龙文购买北京市平谷区马坊镇马坊大街某号房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定王龙文保证房屋产权清晰，无纠纷、债权债务等，否则一切后果由王龙文承担。虽然王龙文保证能办下来房屋权属证书，刘跃新仍有疑虑，在交纳尾款前与王龙文一起找到开发商，开发商说一年内通知刘跃新进行网签，为此刘跃新与王龙文又签订了一个协议，刘跃新才交纳了尾款。然而开发商不但没有在约定期限内通知刘跃新网签，2017年12月，北京市平谷区人民法院还在涉案房屋门上粘贴了查封公告，刘跃新提出执行异议，被法院驳回。现在又得知房子上还有抵押，双方签订的房屋买卖合同根本无法继续履行。故为维护自身合法权益，刘跃新诉至法院予以解决。王龙文辩称，不同意刘跃新的全部诉讼请求。涉案房屋系折抵工程款所得，已经交付给刘跃新居住使用，开发商北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚房地产公司）对涉案房屋的实际状况进行了隐瞒，王龙文并不知情。涉案房屋上设立抵押时间在王龙文与刘跃新签订房屋买卖合同之后，王龙文对签订房屋买卖合同之后的房屋权属纠纷无需负责。并且刘跃新已与嘉厚房地产公司签订了新的房屋买卖合同，办理房屋权属证书的义务是嘉厚房地产公司，王龙文只具有协助义务，王龙文并未违约，刘跃新无权解除合同。刘跃新主张解除合同应当通知王龙文，刘跃新并未向王龙文发出解除合同通知，不符合我国合同法要求解除合同的形式要件。目前刘跃新对法院查封涉案房屋已经提起了执行异议之诉，本案应中止审理，等待执行异议之诉审理结果再行开庭。双方签订的房屋买卖合同中并未明确规定解除合同时所产生的律师费用由王龙文承担，并且我国法律没有规定律师费属于经济损失的范畴，律师费不应该由王龙文承担。转账记录为刘跃新与其律师之间的私人纠纷，不认可其材料复印费。因执行异议之诉没有审结，法院并未判决诉讼费由刘跃新承担，该费用不属于刘跃新的损失。刘跃新确实对房屋进行了粉刷，加建了大理石窗台，但对其主张的费用不认可，且计算费用时应考虑折旧。经审理查明：涉案房屋系嘉厚房地产公司开发，嘉厚房地产公司与北京城建五建设集团有限公司（以下简称城建五建设集团）、北京盛泽旺达商贸有限公司（以下简称盛泽旺达商贸公司）签订了房屋抵付工程款合同，用涉案房屋折抵嘉厚房地产公司欠付城建五建设集团的部分工程款，并由盛泽旺达商贸公司购买涉案房屋，应付房款折抵城建五建设集团欠盛泽旺达商贸公司之款项。盛泽旺达商贸公司的经办人为白泽存，王龙文为白泽存之妻。2017年3月20日刘跃新与王龙文签订了房屋买卖合同，该合同约定刘跃新从王龙文处购买涉案房屋，价格1200000元，面积121．96平方米，产权性质为商本，当日交纳定金150000元，预计2017年6月30日之前付清全部房款。王龙文需保证所售房屋产权清楚无纠纷、债权债务等，否则一切后果均由王龙文承担。王龙文需协助刘跃新办理房屋改名过户手续，过户费、手续费及与此房屋有关的费用均由刘跃新负担。刘跃新交给王龙文定金后，王龙文屋内物品毛坯归刘跃新所有，王龙文不得移动或损坏。在房款全部到达王龙文账户时，王龙文将钥匙等相关材料手续全部交清于刘跃新。此房屋如能办理房本（大产权）王龙文必须配合刘跃新办理各项过户手续。该合同还约定了违约金的计算方式等其他事宜。该合同签订当日，刘跃新依约给付定金150000元。虽王龙文承诺一定能办下来房屋权属证书，但在2017年6月30日应给付房屋尾款时，刘跃新仍有质疑。为了打消刘跃新疑虑，双方去嘉厚房地产公司问询，嘉厚房地产公司称一年内通知网签。为此刘跃新与王龙文又签订了一份协议。内容为买受人刘跃新与出卖人王龙文经友好协商达成一致，买受人刘跃新购买涉案房屋。自本协议签署之日，出卖人王龙文对该房屋的所有权利及义务转移至买受人刘跃新，并由买受人刘跃新与嘉厚房地产公司重新签署房屋买卖合同，出卖人与嘉厚房地产公司签署的房屋买卖合同作废。具体内容为：1．买卖双方已就购房款交割完毕，嘉厚房地产公司不牵涉房款事宜。2．该房屋契税、产权代办费、面积补差、印花税等各项费用由买受人刘跃新承担。如刘跃新因政府政策原因不能网签由其承担责任，与嘉厚房地产公司及出卖人无关，买受人无权向嘉厚房地产公司及出卖人主张任何权利。3．该房屋暂时不能网签，此协议一年内嘉厚房地产公司通知刘跃新进行网签。嘉厚房地产公司与买受人刘跃新签署房屋买卖合同为协助买卖双方房屋更名，非房屋出售行为，故不承担出售房屋的所有责任。嘉厚房地产公司在王龙文与刘跃新协议上盖了章，该协议留存在嘉厚房地产公司，王龙文与刘跃新处均无该协议。此后刘跃新依约交纳了房屋尾款，王龙文也依约交付了涉案房屋。刘跃新对该房屋进行了简单装修，其中添附在房屋内不能分割的部分为大理石窗台、室内墙面刷漆。2017年12月16日，北京市平谷区人民法院在涉案房屋上粘贴公告，因申请执行人马海涛与被执行人北京同创汽车部件有限公司、嘉厚房地产公司、郝明、金玉兰、思创厚德控股集团有限公司公证债权文书一案，查封被执行人嘉厚房地产公司名下的涉案房屋。刘跃新委托北京市盈科律师事务所律师祝辉良，河北磅礴律师事务所律师李帅提起了执行异议，被法院裁驳，给付律师费3000元。之后，刘跃新又委托北京市两高律师事务所蔡大伟律师提起了执行异议之诉，给付律师费、复印费5200元，预交案件受理费70元，目前此案尚未宣判。现刘跃新欲解除与王龙文签订之房屋买卖合同，双方协商未果，诉至法院，具体诉请如前所述，王龙文持答辩意见不同意刘跃新的诉讼请求。经本院释明，王龙文仍坚持即便法院判决解除合同，其也不在本案中主张返还房屋等相关诉求。另查明，涉案房屋用途为商业，由嘉厚房地产公司开发，2014年11月14日进行了初始登记，在嘉厚房地产公司名下，目前尚未为任何买受人做过网签。2017年5月9日，嘉厚房地产公司在涉案房屋上设立最高额抵押，进行了抵押登记，最高债权数额5000万元，抵押权人为北京首创融资担保有限公司。2017年6月16日，嘉厚房地产公司再次设立抵押并进行了抵押登记，担保数额2450万元，抵押权人仍为北京首创融资担保有限公司。以上事实有双方当事人陈述、北京市买卖合同、协议、银行客服回单、银行个人业务凭证、收据、公报、执行裁定书、委托代理人合同、委托代理协议、微信聊天和转账记录、诉讼费交款客户回单、发票、图片、光盘、协议、北市商品房现房买卖合同模板、房屋产权登记信息、抵押权登记信息等证据在案佐证。本院认为，涉案房屋并非依法不需要登记的不动产，亦非事实上不能办理权属转移登记，但在刘跃新与王龙文签订房屋买卖合同时，该房屋尚未转移至王龙文名下，故王龙文尚未取得涉案房屋所有权。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故虽缔约时王龙文未取得涉案房屋所有权，但其与刘跃新签订的房屋买卖合同仍有效。刘跃新与王龙文又在2017年6月30日签订（被嘉厚房地产公司盖章确认）的协议明确约定，嘉厚房地产公司与买受人刘跃新签署房屋买卖合同为协助刘跃新和王龙文买卖双方房屋更名，非房屋出售行为，嘉厚房地产公司不承担出售房屋的所有责任。故真正的房屋买卖双方仍为刘跃新与王龙文，只是将嘉厚房地产公司为王龙文办理房屋权属转移登记义务变更至为刘跃新办理权属转移登记,亦是王龙文协助刘跃新办理更名、过户手续义务的具体体现。故王龙文所持刘跃新与嘉厚房地产公司重新签订了房屋买卖合同，出卖方变更为嘉厚房地产公司的抗辩意见本院不予采信。综上，王龙文仍为房屋出卖方，应承担法律规定和合同约定的相应义务，否则应承担相应法律责任。作为购房者刘跃新的权利主要有二，一是要求出卖方交付房屋，实现其使用价值，二是要求办理房屋权属转移登记，完成物权的转移，以保障其权利。在刘跃新与王龙文签订房屋买卖合同后嘉厚房地产公司又在涉案房屋上设立了抵押，因嘉厚房地产公司其他案件，涉案房屋还被法院查封，根据法律规定和合同约定，出卖方王龙文均构成违约，有义务予以解决，现其明确拒绝，涉案房屋将面临被法院强制执行，刘跃新将无法继续实现其对涉案房屋的使用价值。因涉案房屋查封和抵押问题不解决，将无法办理房屋权属转移登记。2017年3月20日刘跃新与王龙文签订房屋买卖合同后北京市政府出台了住房限购新政，涉案房屋未办理网签，在政策上为刘跃新办理权属转移登记义务亦不可行，故刘跃新亦无法取得该房屋物权。综上，刘跃新既无法获得涉案房屋物权，亦将无法继续占有使用涉案房屋，其与王龙文签订的房屋买卖合同的目的已经无法实现，故刘跃新主张解除该合同符合法律规定，本院予以支持。因刘跃新解除该合同的诉求，在王龙文之前收到的起诉书中已有体现，王龙文已经知悉，故王龙文所持解除合同未向其发放通知不符合法定程序的抗辩意见本院不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘跃新要求王龙文返还购房款符合法律规定，本院予以支持。经本院释明，王龙文仍表示其不在本案中就合同解除后的返还房屋等事宜提出诉求，本院尊重其诉权及处分权，对此不持异议。就刘跃新主张的损失部分，本院认为，虽然2017年6月30日刘跃新与王龙文又签订的协议约定，如因政府政策原因刘跃新不能网签刘跃新无权向王龙文主张任何权利。但本案中无法为刘跃新网签，除政策原因外，还有房屋被抵押和查封原因。刘跃新要求解除合同，除了无法网签进而无法办理房屋权属转移登记外，还有房屋被抵押和查封，面临被法院强制执行，其无法继续居住使用的原因，以上问题的出现责任在出卖方王龙文，故刘跃新主张王龙文赔偿相应损失的诉求本院予以支持。刘跃新主张其损失包括其已付购房款的银行同期贷款利息符合实际、数额合理，本院予以支持。因涉案房屋被法院查封，刘跃新提起执行异议及执行异议之诉，发生了律师费和复印费，这些费用的产生，根源在于王龙文违约，归根结底也是在维护王龙文利益，且王龙文亦认可执行异议及执行异议之诉的必要性，甚至坚持本案待执行异议之诉结束后再行审理，故该费用应由王龙文负担。经审核，刘跃新主张的律师费、复印费共计8200元证据充分，本院予以支持。刘跃新已经对涉案房屋进行了简单装修，能拆除的其愿意自行拆除，形成添附不能拆除部分仅为大理石窗台及室内墙面刷漆，房屋买卖合同解除后，此部分利益将由王龙文获得，且王龙文存在违约行为，故刘跃新要求王龙文赔偿以上装修损失，本院予以支持。具体数额本院结合刘跃新提交的证据、装修行业收费标准及折旧情况酌定为6000元，超出部分本院不予支持。刘跃新主张的执行异议之诉案件受理费仅是其垫付，尚未判决由其负担，目前尚未形成其实际损失，本院暂不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除刘跃新与王龙文于2017年3月20日就北京市平谷区马坊镇马坊大街某号房屋签订的《北京市买卖合同》；二、王龙文于本判决生效后七日内返还刘跃新的购房款1200000元并给付利息（利息从2017年6月30日起算至实际退款日止，以购房款1200000元为基数，按银行同期贷款利率计算）；三、王龙文于本判决生效后七日内赔偿刘跃新律师费8000元、复印费200元、装修费6000元，以上共计14200元；四、驳回刘跃新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8025元，由刘跃新负担161元，由王龙文负担7864元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  万里宏二〇一八年十二月十四日书记员  郑 坤