广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0881民初2929号原告：黄建华，男，1991年11月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：温全，广东启泰律师事务所律师。被告：廉江市金宇房地产有限公司，住所地：廉江市金都名园******。法定代表人：龙梓建，该公司执行董事，经理。被告：龙梓建，男，1976年5月8日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，以上两被告的共同委托诉讼代理人：钟承轩，男，1975年10月3日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告黄建华诉被告廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告黄建华的委托诉讼代理人温全和被告廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建的共同委托诉讼代理人钟承轩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄建华向本院提出诉讼请求:1.依法解除原告与被告廉江市金宇房地产有限公司于2016年9月7日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告廉江市金宇房地产有限公司返还原告购房款人民币454841元，支付原告违约金人民币4548.41元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付购房款利息（自2016年9月7日起计至实际偿清购房款之日止）；被告龙梓建对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月7日签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于廉江市××大道北××楼××商品房××套。该商品房建筑面积122.93平方米，商品房总价款人民币454841元。该合同同时约定：被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计付款的1%支付违约金。合同签订之后，原告积极履行付款义务，在签订合同书当天己一次性支付购房款人民币454841元给被告，己完全、适当地履行了自己的全部义务。被告理应按《商品房买卖合同》的约定，将商品房交付原告使用。但令人费解的是，被告收到原告购房款之后，被告龙梓建作为法定代表人失去联系，多方寻找未果，后来听说被告因债务纠纷，涉案楼房己被法院查封。客观上，被告已不能履行交房义务了。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的法定代表人作为股东，不能证明公司财产独立于股东的自有财产的，应当对公司债务承担连带责任。”综上所述，原告根据《合同法》等相关法律规定以及该《商品房买卖合同》的相关约定，为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建辩称：针对原告的诉讼请求第一项，《商品房买卖合同》自此无效，因为原告没有收到被告购买商品房的价款，所以不存在依法解除合同；第二项，因为被告没有收到，所以不存在返还购房款和所谓的违约金，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：一、原告的《居民身份证》复印件，证明原告诉讼主体适格；二、《收据》复印件，证明被告收到原告购房款现金454841元；三、《商品房买卖合同》复印件，证明原告购买被告房屋，被告没有将房屋交付原告，构成违约。被告廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建为其答辩提交了如下证据：一、《廉江市建设工程竣工规划要求》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》，证明金鹏楼是合法的商品房，经有关职能部门批准建造的；二、《广东农村信用社客户回单》四张，证明被告从2015年7月21日至2016年7月30日共借款给原告538000元；三、被告建设银行廉江支行账户流水（2015年9月14日至2018年9月21日），证明被告至今都没有收到原告给付的购买商品房的价款。经开庭质证，两被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据二收据编号是1627151，对公司的公章及法人签字认可，对其内容有异议，因为原告没有给付现金给被告；对证据三对公司的公章及法人签字认可，对内容不认可，因为其内容是购买商品房，至今没有给付被告。原告对两被告提交的证据的质证意见为：对证据一因没有原件核对，对其真实性有异议；对证据二真实性、关联性有异议；对证据三真实性、关联性有异议。本院经认证认为，两被告对原告提交的证据二和证据三中公司的公章及法人签字予以认可，本院对它们的真实性、合法性、关联性予以采信；两被告提交的证据一能够证明被告廉江市金宇房地产有限公司具有房地产开发和建设资格，本院予以采信，而对于证据二和证据三与本案无关，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：廉江市金宇房地产有限公司成立于2009年2月24日，注册资本200万人民币，经营范围为房地产开发经营，属于有限责任公司（自然人独资），自然人股东兼法定代表人是龙梓建。2016年9月7日廉江市金宇房地产有限公司作为出卖人与黄建华作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买金鹏楼第1幢三单元09号房，建筑面积共122.93平方米，其中套内面积100.71平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.22平方米，该商品房总金额为454841元整，买受人一次性付款；第八条未明确约定交付期限，只约定该商品房经验收合格并符合本合同约定方可交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任。在签订上述合同的当日，黄建华向廉江市金宇房地产有限公司交付了金鹏楼3层09号房房款现金454841元。经手人龙梓建向黄建华出具一张NO1627151的《收据》，并加盖廉江市金宇房地产有限公司财务专用章。另查明，廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建因涉及多起民间纠纷被起诉至本院，本院根据当事人申请已查封了金鹏楼的土地及房产。其中，本院（2017）粤0881民初1079号《民事裁定书》裁定：预查封被告廉江市金宇房地产有限公司坐落于廉江市××大道东侧路南侧的土地（土地证号：4××，面积三十米1196.5平方米）及地上建筑物（金鹏楼住宅8273.27平方米，共64套，各9层；商业用房1097.71平方米，1套；其他896平方米，1套），查封期限为三年（即从2017年5月11日至2020年5月10日止）。再查明，廉江市金宇房地产有限公司于2018年11月7日签收本院送达的本案的民事起诉状等法律文书。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：一是廉江市金宇房地产有限公司是否收到黄建华购房款454841元；二是黄建华是否有权解除与廉江市金宇房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。2016年9月7日廉江市金宇房地产有限公司与黄建华自愿签订了《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，且不违反法律法规，依法成立生效。签订该合同当日，黄建华向廉江市金宇房地产有限公司交付了金鹏楼3层09号房房款现金454841元，有《收据》为证，本院予以确认。因《收据》明确写明黄建华以现金形式交付房款，故廉江市金宇房地产有限公司提交的账户流水无法证明其未收到房款，由其承担举证不能的不利后果。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因涉案房屋已被依法查封，致使不能实现合同目的，黄建华可以依法解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故廉江市金宇房地产有限公司与黄建华签订的《商品房买卖合同》自2018年11月7日该公司签收本院送达的本案的民事起诉状等法律文书时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。故廉江市金宇房地产有限公司应自2018年11月7日起90日内（即2019年2月5日之前）退还购房款454841元和支付违约金4548.41元给黄建华。黄建华请求廉江市金宇房地产有限公司向其支付自2016年9月7日起计至实际返还购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率的购房款利息，该损失计算不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因廉江市金宇房地产有限公司未举证证明公司财产独立于股东的自有财产的，故由其法定代表人龙梓建对上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条、第三十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄建华与被告廉江市金宇房地产有限公司于2016年9月7日签订的《商品房买卖合同》于2018年11月7日解除；二、限被告廉江市金宇房地产有限公司于2019年2月5日之前向原告黄建华返还购房款454841元和支付违约金4548.41元，并支付自2016年9月7日起计至实际返还购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的购房款454841元的利息。被告龙梓建对上述款项承担连带清偿责任；如果被告不按本判决以上判项指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8191元，由被告廉江市金宇房地产有限公司、龙梓建连带负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  莫华存人民陪审员  赖铭思人民陪审员  宋维钦二〇一八年十二月十二日法官助理韦丽珍书记员许婷婷附相关法律及司法解释：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条房屋被依法查封，买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。第三十八条房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。