陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终8247号上诉人（原审被告）：陕西海天房地产发展有限责任公司。住所地：西安经济技术开发区凤城一路**银象花园******。法定代表人：杨崇仁，总经理。委托诉讼代理人：张煜，陕西明南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永清，女，1984年9月14日出生，汉族，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：丛培学，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：马西凤，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人陕西海天房地产发展有限责任公司（以下简称海天公司）因与被上诉人张永清商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，海天公司的委托诉讼代理人张煜，张永清的委托诉讼代理人丛培学、马西凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张永清与海天公司于2010年5月10日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号:Y11037363），约定：张永清购买海天公司开发的位于西安市经济技术开发区商品房，建筑面积88.98㎡，总价款64.5元；张永清应于2010年5月10日支付首付款19.5元，剩余45万元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，海天公司应在2012年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格的商品房。合同第十五条约定，海天公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如因海天公司责任，张永清不能在规定期限内取得房屋权属证书的，如张永清选择退房，海天公司在张永清提出退房要求之日起90个工作日内退还张永清已付购房款，并按已付房款的0.1%赔偿张永清损失；张永清选择不退房，由于海天公司原因，张永清不能在备案后18个月内取得房屋权属证书的，海天公司向张永清按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，张永清按约定支付首付款并办理了银行按揭，海天公司于2012年6月28日向张永清办理了入住手续，涉案商品房在原诉讼中未取得竣工验收备案表，海天公司未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属备案登记资料报产权登记机关，后经海天公司多方努力于2017年12月29日取得其公司开发的西安市房屋权属分户表。另查，开发商（海天公司）取得西安市房屋权属分户表之前应向房屋产权登记机关提供土地证、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑审核图、测量报告、竣工验收备案表；开发商（海天公司）取得西安市房屋权属分户表后，产权登记机关可以给每户业主办理权属证书，办理时开发商须提供其公司营业执照和其委托办理权属证书的授权委托书，业主向开发商提供其个人身份证和其交纳的大修基金、契税发票等资料，上述资料由开发商统一提交至房屋权属登记机关，并与业主共同填写西安市房屋所有权确权申请书（转移），开发商在转让人处盖章，其代理人签名，业主在受让人处签名或代理人签名。又查，地上房屋和，地上房屋和地下车库可以分别验收属证书，无论那部分工程未完成，不影响办理验收合格工程的权属证书。2017年3月21日张永清提起诉讼。庭审中，张永清未提供逾期办理权属证书给其造成损失证据。海天公司称2017年12月初其公司提供了办理权属登记需要的资料至产权登记机关备案。张永清向原审法院提出诉讼请求：1、海天公司提供办理银象花园小区第5幢1单元6层10603号商品房权属登记资料报产权登记机关备案；2、海天公司办理银象花园小区第5幢1单元6层10603号商品房的产权证书；3、海天公司承担逾期向房屋产权登记机关提供办理权属备案登记资料，导致其不能按期取得房屋产权证书的违约金（从2015年3月1日起以其已付房款为基数，按日计万分之一计算至实际取得房屋权属证书之日止）。事实及理由：其购买海天公司开发的位于西安市经济开发区商品房，房屋面积为88.98㎡，总价款64.5元。2011年5月10日双方签订了《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人若不退房出卖人应当向买受人按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，其依约定履行了付款义务，海天公司也交付了商品房，但因海天公司逾期提供办理权属备案登记资料，导致其至今未取得房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任，并提供办理房屋权属备案登记资料报产权登记机关，为其办理房屋权属证书，因其至今未取得上述房屋的权属证书，催促多次无果，诉至法院请求保护其合法权益。海天公司辩称，一是其公司已取得了西安市房屋权属分户表，应由其公司提供办理房屋权属登记报产权登记机关备案的资料已履行完毕，张永清第一项诉讼请求目的已实现，该请求应驳回。二是其公司目前未给张永清办理商品房权属证书的原因是该房屋涉及诉讼，待诉讼结束后，方可办理；三是其公司逾期提供办理权属备案登记资料的原因，1、其公司开发的房屋地下车库按原设计为双层立体机械车库建成后，陕西省和西安市出台了机械车库不得出售的政策，后改为平层车库；2、地面绿化车、地面绿化车位原设计一位两用时政府出台了地面车位只能取其一的政策，导致小区车位不足，使项目无法验收，其公司无法备案；3、其公司事后准备按原设计建设双层机械车库，遭业主阻挡。故因受政府政策和业主阻拦重建车位的影响，导致项目无法验收，迟延备案和办理产权证书，其公司并未违约，不应承担违约责任。四是即使其公司违约，合同未约定逾期提交办理权属备案登记资料的违约金。即使应当承担违约责任，违约金计算的时间应从合同约定的在产权登记机关备案后18个月期限届满次日计算；违约金计算基数的已付房款应为张永清交纳的首付款加上已经偿还的按揭贷款额；违约金约定按日计算过高。五是其公司开发的银象花园小区房屋交付业主后，小区内的业主无任何人要求其公司办理权属证书，以该入住时间计算，且张永清要求其承担违约责任已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。原审法院认为，张永清与海天公司签订《商品房买卖合同》后,张永清依约交付了房款，海天公司于2012年6月28日向张永清交付房屋，但未在合同约定的商品房交付使用后360个工作日内（约为2013年6月22日）提供办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在合同约定备案后18个月内取得房屋权属证书，构成违约。因合同对出卖人逾期提供办理权属备案登记资料的违约行为未约定违约责任的计算方法，张永清也未提供证据佐证未取得房屋权属证书给其造成的实际损失，参照合同中逾期办理权属证书的违约金约定明显过高，酌情调整为已付房款（642897.85元）2%的违约金共计12857.96元。海天公司抗辩其公司逾期提供办理权属备案登记资料是车库的建设受政府政策和业主的阻挡造成，并未违约，不应承担违约责任，因地上房屋和车库建设可以分别验收，分别办理权属证书，车库工程未完成，不影响办理验收合格的地上房屋权属证书，故其抗辩不成立。张永清主张海天公司提供办理房屋权属备案登记资料报产权登记机关，因海天公司已取得其开发房屋的《西安市房屋权属分户表》，已履行了前期应由其提供的土地证、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑审核图、测量报告、竣工验收备案表报产权登记机关的义务。根据办理房屋权属登记的程序规定，业主要取得房屋权属登记证书,海天公司还应履行向产权登记机关提供其公司的营业执照和其公司委托办理产权证书的授权委托书，及提供业主向其公司提交的个人身份信息和业主交纳所购房屋的大修基金、契税发票等材料的义务，并与业主共同填写西安市房屋所有权确权申请书（转移），张永清该项诉讼请求，应予支持。张永清主张海天公司为其办理所购买商品房的权属证书，因海天公司系商品房开发商，不是国家产权登记机关，不具备办理房屋权属证书的职责，其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下：一、陕西海天房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将张永清位于西安市经济技术开发区商品房办理权属登记资料报产权登记机关;二、陕西海天房地产发展有限责任公司于本判决生效后三十日内支付张永清逾期提供办理权属备案登记资料的违约金12857.96元;三、驳回张永清其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费973元（张永清已预交），由陕西海天房地产发展有限责任公司承担并于上述付款时一并给付张永清。宣判后，海天公司不服原审判决向本院提起上诉称，1、其公司认为双方合同第十五条的约定是指其公司办理涉案房屋的房屋大证（房屋权属分户表），且该大证其公司已于2017年12月29日办理完毕，故其公司合同约定的此项义务已经完成。但办理房屋产权证还需要向产权登记机关提交张永清的个人身份证、大修基金及契税发票，这部分不属于其公司的合同义务。2、双方合同明确约定其公司逾期办理权属资料备案的违约责任，张永清选择退房的，其公司退还房款并承担违约责任，张永清不退房的，因并无影响张永清对房屋实际使用且不会给张永清造成损失，故其公司不承担责任。3、其公司认为，办理权属备案登记与办理权属转移登记为两个民事行为。本案中，其公司未能办理登记备案，在张永清不选择退房的情形下，合同约定其公司不承担责任，原审法院应依据合同约定驳回张永清主张违约金的请求。4、张永清在原审中的第一项请求是要求其公司提供办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案，其公司认为张永清的该请求是办理产权大证，其公司在原审法院提供证据证明产权大证已经办理，在调解的过程中，张永清也撤回了该诉讼请求，原审法院判令其公司提供办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案超出张永清的诉讼请求。综上，其公司上诉请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回张永清的全部诉讼请求。2、由张永清承担本案一、二审的诉讼费用。张永清辩称，1、其作为购房人，按约定支付首付款并办理了银行按揭，完全履行了所有合同义务，但海天公司一直未能取得竣工验收备案表导致其迟迟不能取得房屋所有权证书，给其造成巨大的损失，海天公司应按照合同约定承担违约责任。2、关于违约金的计算方法，根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，只要海天公司在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案就不存在备案后18个月内不能取得房产证的情形，故海天公司向其按日支付已付房款万分之一的违约金的前提应该是出卖人未在商品房交付后360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而不是由于出卖人原因买受人不能再备案后18个月内取得房屋权属证书，原审法院酌定违约金为已付房款的2%显失公平。3、原审法院查明的办证流程及所需资料清晰明了，开发商取得分户表后，产权登记机关给每户办理权属证书，办理时开发商需要提供公司的营业执照和委托书，以及业主的身份证和缴纳大修基金、契税发票等资料，上述一系列资料系由开发商统一提交至房屋权属登记机关，并于业主共同填写房屋所有权确权申请书。故海天公司在取得分户表后，义务并未履行完毕，应当继续履行将每户业主的资料报产权登记机关的义务。综上，请求二审法院维持原审判决。二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，海天公司于2012年6月28日向张永清实际交付了涉案房屋，根据合同约定，海天公司应在交付使用后360个工作日内将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但海天公司直至2017年12月22日才将办理涉案房屋权属分户表的所需资料报产权登记机关备案，海天公司逾期备案行为，明显违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。因海天公司逾期备案导致张永清取得房屋产权登记的期限延期。现张永清起诉要求海天公司承担逾期向房屋产权登记机关提供办理权属备案登记资料，导致其不能按期取得房屋产权证书的违约金（从2015年3月1日起以其已付房款为基数，按日计万分之一计算至实际取得房屋权属证书之日止）的请求，因合同对出卖人逾期提供办理权属备案登记资料的违约行为未约定违约责任的计算方法，张永清也未提供证据佐证未取得房屋权属证书给其造成的实际损失，参照合同中逾期办理权属证书的违约金约定明显过高，故原审判决酌情按已付房款2%计算违约金，并无不妥。海天公司上诉称，其公司逾期提供办理权属备案登记资料是车库的建设受政府政策和业主的阻挡造成，并未违约，且双方也未约定逾期备案违约责任的理由，依据不足，不能成立，故海天公司上诉要求其公司不承担违约责任的请求，本院不予支持。张永清在原审中要求海天公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时为其办理涉案房屋的产权证书。虽然办理涉案房屋的产权证书是产权登记机关的行为，且原审法院据此驳回了张永清的该项诉请，但张永清要取得房屋权属证书，海天公司仍有协助义务，海天公司仍应继续协助张永清办理涉案房屋产权登记手续。故海天公司认为其公司办理涉案房屋产权证的义务已经完成的理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121元，陕西海天房地产发展有限责任公司已预交，由陕西海天房地产发展有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  王宏审判员  董凡审判员  张伟二〇一八年十二月十一日书记员  宁越