苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初3988号 原告（案外人）：方金明,男，1968年12月24日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：王俭，江苏吴中益律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈红星,男，1967年12月19日出生，汉族,户籍所在地苏州）陆庄泾31号。 委托诉讼代理人：胥斐，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞丹君，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 第三人（被申请人）：汪琴,女，1959年5月1日出生，汉族，住苏州。 委托诉讼代理人：钱丽英，吴中区郭巷法律服务所法律工作者。 第三人（被申请人）：褚滨,男，1964年4月29日出生，汉族，住苏州。 原告方金明诉被告陈红星及第三人汪琴、褚滨案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月9日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告方金明的委托诉讼代理人王俭，被告陈红星的委托诉讼代理人胥斐、卞丹君及第三人汪琴的委托诉讼代理人钱丽英到庭参加诉讼，第三人褚滨经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告方金明向本院提出诉讼请求：判令解除对于苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室及苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室的查封并撤销（2017）苏0591执805号协助执行通知书。事实与理由：2016年5月6日，方金明与汪琴签订两份《房屋买卖合同》，两份合同约定:汪琴将其动迁安置的苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室及苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室房屋分别以172万元和108万元的价格出售给原告。合同签订的当日，方金明即将两套房屋的房款共计280万元汇入汪琴帐户。2016年10月21日，原告方金明与汪琴办理了交房手续，但因汪琴尚欠斜塘动迁办房款，故当日仅交付了文荟苑一区4幢2806室的房屋，一周后社区负责动迁的工作人员又将文荟苑一区4幢2805室的钥匙交付给原告。2017年5月17日，原告方金明还替汪琴向动迁办支付了欠款74894456元。2018年2月8日，原告方金明的租户发现涉案房屋被苏州工业园区法院查封，原告遂对此提出异议。原告认为，园区法院查封涉案房屋所依据的（2017）苏0591执805号执行裁定书及协助执行通知书，均发生在原告己全部付清房款且实际交付房屋之后，因此涉案房屋不应作为执行财产，应予解封。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。 被告陈红星辩称：第一，本案所涉的两套房屋至今仍登记在第三人汪琴名下。在陈红星与汪琴、褚滨民间借贷案件的诉讼保全及执行期间，方金明从未对案涉房屋的查封提出过异议，可见方金明并未实际使用涉案房屋；其次，方金明与汪琴之间的买卖关系是否真实并不能确定，且存在原告与第三人串通逃避债务或者以物抵债并转移财产的可能；第三，即使涉案的房屋买卖合同本身是真实的，但方金明在诉状中也已自认房屋钥匙并非是向其本人交付的，即原告方金明并没有证据证明其实际领取了2806室的钥匙。而涉案的查封时间为2017年5月3日，原告方金明自认的案外人领取钥匙的时间为2017年5月17日，该时间亦晚于法院的查封时间；第四，《物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记的，不发生法律效力。而本案所涉的两套房屋系动迁房，依照规定五年内不得出售，且按照相关政策动迁房如要过户需要付清全款且实际占有使用。而原告方金明所谓购买案涉房屋，其既未占有使用，也未进行过户，所以方金明不能取得房屋的所有权。综上，原告所提出的执行异议不能成立，应予驳回。 第三人汪琴答辩称：第一，答辩人与方金明签订的房屋买卖合同是真实存在的；第二，合同签订当天，原告就通过汇款方式支付了房款280万元，收到该款后，答辩人就将其中的2790627.77元用于归还自身欠付银行的贷款；第三，房屋之所以一直未过户，是因为当时答辩人尚欠付动迁办70多万的款项，后来该款由方金明替答辩人垫付了。 本院经审理认定的事实如下：陈红星诉褚滨、汪琴民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月30日作出了（2016）苏0591民初4263号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。该案的判决结果为：被告褚滨、汪琴于本判决生效之日起十日内归还原告陈红星借款本金130万元及利息（利息计算方式：以130万元为基数，按年息18%，自2013年12月14日起计算至被告实际付款之日止）。 上述判决书生效后，陈红星向本院申请执行，本院于2017年3月6日立案，执行案号为（2017)苏0591执805号。 另查明：执行过程中，本院于2017年4月27日依据（2017）苏0591执805号裁定书向苏州工业园区不动产登记中心发出（2017）苏0591执805号《协助执行通知书》，查封被安置对象为汪琴的苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室与苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室房屋（该房屋目前的产权登记人仍为苏州工业园区诚唯元有限公司），苏州工业园区不动产登记中心于2017年5月3日对上述两套房屋进行了查封登记。2017年10月20日，本院作出（2017)苏0591执805号之三裁定书，裁定将被执行人汪琴名下苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室进行评估拍卖，以拍卖所得清偿被执行人债务。 2018年2月9日，方金明向本院提出执行异议，称其已于2016年5月即购买涉案的苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室及苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室两套房屋，要求法院依法解除对该两套房屋的查封。本院以（2018）苏0591执异23号案件予以立案受理，经审查后于2018年4月23日作出异议裁定书，裁定结果为：驳回方金明的异议请求。原告方金明对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。 再查明：诉讼中，方金明提交了签订日期均为2016年5月6日，卖方均为汪琴、买方均为方金明的《房屋买卖合同》两份，合同约定汪琴将其动迁安置的苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室及苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室出售给方金明，出售价格分别为172万元与108万元（两套房屋合计为280万元）。原告还提交了银行交易流水及收条各一份，证明在2016年5月6日方金明通过转账方式向汪琴支付了房款280万元。第三人汪琴对于收到房款280万元不持异议，并确认上述证据的真实性。 关于房屋的交付情况，原告在落款时间为2018年2月9日的执行异议申请书中陈述：“2016年10月21日，汪琴办理了交房手续，因汪琴尚欠斜塘动迁办房款，故当天交付文荟苑一区4幢2806室房屋。后经交涉，2017年5月17日本人在房款之外又向动迁办支付了748944.56元后，动迁办才将文荟苑一区4幢2805室钥匙交付，现该二套房屋由本人使用”。原告在其提交本案诉状中对于房屋交付情况的陈述原本也与上述异议书的内容一致，但在庭前原告将其更改为：“2016年10月21日，原告方金明与汪琴办理了交房手续，但因汪琴尚欠斜塘动迁办房款，故当日仅交付了文荟苑一区4幢2806室的房屋，一周后社区里负责动迁的工作人员又将文荟苑一区4幢2805室的钥匙也交付给了原告。” 关于交付情况，本院向苏州工业园区城市重建有限公司的原工作人员陈赞进行了询问，在谈话笔录中陈赞陈述：斜塘文荟苑一区的房子是我们苏州工业园区城市重建有限公司的子公司苏州工业园区诚唯元有限公司开发建设的，因此涉案小区房屋的钥匙都是由我们苏州工业园区城市重建有限公司负责管理并发放，在动迁安置户可以收房时他们都是从我们公司领取钥匙。而我就是苏州工业园区城市重建有限公司当时负责管理这些钥匙并发放钥匙的工作人员。涉案房屋苏州工业园区斜塘文荟苑一区整体是在2016年9月竣工交付的，具体到上面的两套房子，当时我对于交付钥匙的情况作了记录，根据我记录的情况，苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室的房屋钥匙我是在2016年10月21日交给了一个叫沈银荣的人，另外一套虽然记录的是2017年5月19日由汪琴领取，但实际上该套房屋的钥匙我在2016年10月21日交付给了文荟苑社区的工作人员周小东。当时沈银荣是方金明派过来收房的，当时他拿着汪琴与方金明签订两份《房屋买卖合同》及由汪琴出具的收条（金额为280万元）还有汪琴的动迁协议来领取钥匙并收房。在我制作的收房清单上，我在苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室及苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室后面都注明了一个“扣”字，该“扣”字的意思是就这两套动迁房汪琴（清单上笔误写的是汪芹）欠苏州工业园区城市重建有限公司款项，款项金额当时是748944.56元。虽然有欠款，但是房屋本身是可以交付使用的，只是办理产证前必须把欠款缴清，否则苏州工业园区城市重建有限公司不会配合办理产证。在2016年10月21日，我就将苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室的钥匙给了沈银荣，而苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室的钥匙则在当天给了社区的周小东，但由于汪琴还欠苏州工业园区城市重建有限公司钱，所以在我做的签收清单中只注明由沈银荣签收了苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室。至于签收清单中2017年5月19日汪琴的签收，因为在该时间前不久汪琴付清了欠苏州工业园区城市重建有限公司的钱，所以让汪琴来补签的。 关于涉案房屋的交付情况，本院又向苏州工业园区斜塘街道文荟苑社区工作人员周小东进行了询问，在谈话笔录中周小东陈述：因为这两套安置对象为汪琴的房子是我们社区范围的，当时这两套房子的动迁安置是我们动迁办具体负责的，当时一个叫沈银荣的人拿了安置对象为汪琴的动迁协议以及汪琴和方金明签订的房屋买卖合同两份、还有收条到我们社区的交房现场，当时我是社区派过去在现场审核并发房的。当时我看过了这些材料，认为是符合发放条件的，当时我们先发了一套就是苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室的钥匙给了沈银荣，另外一套因为当时汪琴欠了苏州工业园区城市重建有限公司款项，所以是隔了一个星期左右经过社区和重建公司协调后发放给了沈银荣。沈银荣当时是代表方金明过来领房的。在2016年10月21日，我和重建公司的工作人员陈赞一起把苏州工业园区斜塘文荟苑一区4幢2806室钥匙直接给了沈银荣，另外苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室的钥匙是陈赞在2016年10月21日也存放在了我们社区上，后来社区和重建公司沟通后，大约在2016年10月21日的一周后我又把2805室的钥匙给了沈银荣。 此外，原告还申请了沈银荣出庭作证，庭审中沈银荣陈述：我是方金明公司的员工，苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室和苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室是方金明购买的。当时，方金明把这两套房子的购房合同、付款凭证等材料都给了我，让我去领取房屋的钥匙。2016年10月21日，我去文荟苑社区去领取2805室和2806室的房屋钥匙。当时我带的材料有购房合同、汪琴的动迁材料、汇款凭证、汪琴的离婚证和户口本，此外还有方金明向我出具的委托书。那时动迁公司专门有个地方发放动迁房的钥匙，发钥匙的有两个人，一个是村里的工作人员周小东，另一个是动迁公司的人。我在2016年10月21日当天先拿到了2806室的钥匙，拿钥匙的时候，动迁公司的人让我在一张表格上签了名字。至于2805室的房屋钥匙，因为工作人员查下来发现汪琴还有钱没有付清，所以这套房子的钥匙当天没有给我。又过了一个星期左右，我又从周小东那里拿到了2805房子的钥匙。房屋的钥匙拿了以后，钥匙由我代为保管，我没有直接给方金明，因为方金明比较忙，没有时间具体过问。 为证明房屋的交付情况，原告提交了交接清单复印件一份，苏州工业园区城市重建有限公司的原工作人员陈赞在谈话笔录中确认该交接清单系由其制作，且该单据目前仍在公司保存。在该清单上，沈银荣在文荟苑一区2806室的对应处签名，陈赞亦有签名，落款的时间为2016年10月21日；汪琴在文荟苑一区2805室的对应处签名，陈赞亦有签名，落款的时间为2017年5月19日。 另查明：根据查询时间为2018年11月22日的《苏州工业园区不动产登记簿》显示：涉案的苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室，建筑面积为233.7平方米，登记的产权人为苏州工业园区诚唯元有限公司；涉案的苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室，建筑面积为149.5平方米，登记的产权人为苏州工业园区诚唯元有限公司。 诉讼中，原告提交了汪琴与苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订的《定销商品房购销合同》两份，合同分别约定由汪琴向苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司购买定销房苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室及苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室。原告还提交了由苏州工业园区斜塘街道动迁办公室出具的内部结算凭证及转款人为方金明的转账记录一份，证明方金明于2017年5月17日代汪琴向动迁办支付了涉案房屋的相应款项748944.56元。庭审中，汪琴对于该代付的事实亦予以确认。 另根据原告提交的汪琴与褚滨的《自愿离婚协议书》显示，褚滨与汪琴于1986年登记结婚，双方于2016年2月3日协议离婚，协议中约定：房屋的居住及分割，女方名下归女方所有，男方名下归女儿褚漪珺所有，女方拆迁房文荟苑一区4幢28楼女方所有，男方拆迁房淞泽家园一区62幢101室褚漪珺所有。 以上事实有民事判决书、执行裁定书、《房屋买卖合同》、谈话笔录、证人证言、《定销商品房购销合同》、《苏州工业园区不动产登记簿》、《自愿离婚协议书》等证据及当事人的庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应承担相应的不利后果。根据最高人民法院司法解释的相关规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下条件：1、在人民法院查封之前已经与该不动产所有权人签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已向该不动产所有权人支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案的苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室及苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室目前虽非直接登记在汪琴名下，但该房屋系汪琴的动迁安置房，法院在执行中已将其作为汪琴的被执行财产予以查封并进入拍卖程序，故对于该房屋异议的审查亦可参照上述构成要件以确定原告的异议是否成立。 首先，关于房屋买卖合同的签订时间。根据原告方金明所提交的两份《房屋买卖合同》，合同中落款的签订时间均为2016年5月6日即在涉案的查封之前。虽然被告陈红星对于该合同的真实性及签订时间存有异议，但并未提交相关证据对此予以佐证，故对于该合同的真实性本院予以认可。 其次，关于涉案房屋的占有问题。本院分析论证如下：第一，对于苏州工业园区文荟苑一区4幢2805的交付，原告方金明虽在诉讼后改称苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室系在2016年10月21日后的一周领取了房屋钥匙且文荟苑社区工作人员周小东亦做此陈述，但方金明在原诉状以及之前的执行异议申请书中，均自述该套房屋系在涉案动迁房欠付动迁办的款项结清后即2017年5月17日领取，且该陈述亦与原告提交的动迁房交接清单中汪琴在苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室对应处落款的时间能够相互对应，故本院认为该房屋系在2017年5月17日之后也即涉案房屋被本院查封后交付；第二，对于苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室的交付，文荟苑工作人员周小东、苏州工业园区城市重建有限公司的原工作人员陈赞以及证人蒋某均陈述在2016年10月21日由蒋某接受方金明委托代为领取了该房屋的钥匙，且该内容亦与原告提交且由陈赞确认其真实性的动迁房交接清单上的蒋某签字及落款时间情况相对应，对此本院予以确认。 再次，关于购房款项的支付。本案中，根据原告提交的银行交易流水，原告在2016年5月6日向汪琴转账280万元，汪琴不仅出具收条予以确认，而且在庭审中汪琴也对此予以认可。 最后，关于涉案房屋产证未办理在原告方金明名下的问题，因涉案房屋系动迁安置房，安置对象为汪琴，但该房此前因汪琴欠付动迁办相应款项748944.56元，故导致汪琴自身亦未能及时办理房屋产权证，在此前提下原告自然难以进行过户，原告对此并无明显过错。也即该情形符合上述“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。 综合上情况，本院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室，原告所提异议符合法定条件，对于该套房屋应予以停止执行。但对于苏州工业园区文荟苑一区4幢2805室，该房屋的交付系在涉案的查封之后，原告对此所提议不符合法定条件，对于该部分诉请，本院不予支持。 第三人褚滨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行（2017)苏0591执805号案件查封的苏州工业园区文荟苑一区4幢2806室房屋； 二、驳回原告方金明的其余诉请。 案件受理费29200元，公告费690元，两项费用合计29890元，该部分款项由被告陈红星负担10000元，由被告陈红星负担12890元，由第三人汪琴负担7000元。上述费用已由原告方金明预交，本院不再退回，被告陈红星负担的12890元及第三人汪琴负担的7000元均在本判决生效后十日内直接给付原告方金明。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈新雄 人民陪审员  葛恒伟 人民陪审员  蔡培建 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  张 端