北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京04民初542号原告（执行案外人）：北京温泉建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇杨家庄村南。法定代表人：王世明，执行董事。委托诉讼代理人：曹薇，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：王国华，北京市民博律师事务所律师。被告（申请执行人）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路**阳光新城别墅区**。法定代表人：周贵庆，董事长。委托诉讼代理人：徐心磊，北京市国联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浡，北京市国联律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京安行天下科技发展有限公司，，住所地北京市海淀区中关村大街****202-2-C法定代表人：胡雅奇，董事长。委托诉讼代理人：宋双，男，该单位工作人员。第三人（被执行人）：胡雅奇，男，1964年9月15日出生，汉族，北京安行天下科技发展有限公司董事长，住北京市海淀区。第三人（被执行人）：曹岚，女，1973年7月17日出生，汉族，北京安行天下科技发展有限公司员工，住北京市海淀区。以上二第三人的共同委托诉讼代理人：宋双，男，住北京市海淀区，北京安行天下科技发展有限公司推荐。第三人（被执行人）：北京金威中嘉科技有限公司，住所地，住所地北京市海淀区苏州街****南部**iv>法定代表人：余志平，董事长。第三人（被执行人）：北京博源工贸有限责任公司，住所地北京市，住所地北京市石景山区八大处路。法定代表人：崔冲，董事长。第三人（被执行人）：北京海淀颐海出租汽车有限责任公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区四季青乡杏石口路**法定代表人：胡雅奇，董事长。第三人（被执行人）：北京市鑫颐海出租汽车有限责任公司，住所地北京市海，住所地北京市海淀区杏石口路**西侧平房div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐学玲，总经理。第三人（被执行人）：北京恒通出租汽车有限公司，住所地北京市海淀，住所地北京市海淀区杏石口路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐学玲，总经理。第三人（被执行人）：北京东华门出租汽车有限责任公司，住所地北京市海淀区，住所地北京市海淀区杏石口路**平房v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐学玲，总经理。第三人（被执行人）：北京恒基通达出租汽车有限公司，住所地北京市海淀区中，住所地北京市海淀区中关村大街****202-2 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐学玲，总经理。第三人（被执行人）：北京华大金卡通科技有限公司，住所地北京市海淀区苏州街7，住所地北京市海淀区苏州街******yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡雅奇，董事长。第三人（被执行人）：北京置地商贸有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街28，住所地北京市海淀区中关村大街**202-2-D='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡雅奇，董事长。第三人（被执行人）：北京中鼎嘉国际投资咨询有限公司，住所地北京市海淀区苏州街****1，住所地北京市海淀区苏州街******INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡雅奇，董事长。第三人（被执行人）：北京华宏丰骏企业管理有限公司，住，住所地北京市海淀区苏州街****1101，住所地北京市海淀区苏州街****1101EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡雅奇，董事长。第三人（被执行人）：北京珑润凯鑫科技有限公司，住所地，住所地北京市海淀区中关村大街****202-2北京市海淀区中关村大街****202-2-FGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡雅奇，董事长。第三人（被执行人）：北京中源智科通信技术有限公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区杏石口路**平房法定代表人：胡雅奇，董事长。第三人（被执行人）：北京联诚汽车租赁服务有限公司，住所地北京市海，住所地北京市海淀区杏石路**div sty，住所地北京市海淀区杏石路** 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曹岚，总经理。第三人（被执行人）：北京中海雅实科技中心，住所地北京市海淀，住所地北京市海淀区大泥湾**海淀文化艺术中心地下****20区大泥湾**海淀文化艺术中心地下********25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曹岚，总经理。第三人（被执行人）：中海雅实（北京）商业运营管理有限公司，住所地北京市海淀区，住所地北京市海淀区厂洼街********v，住所地北京市海淀区厂洼街********; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郭敏，总经理。第三人（被执行人）：北京旭钊技术发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村大，住所地北京市海淀区中关村大街**海淀文化艺术中心****中关村大街**海淀文化艺术中心****XT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐学玲，总经理。第三人（被执行人）：北京时代今日数码科技有限公司，住所地北京市海淀区苏州街79号七层702，住所地北京市海淀区苏州街******NE-H，住所地北京市海淀区苏州街******NT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡雅君，总经理。第三人（被执行人）：北京金海悦商务服务有限公司，住所地北京市海淀区苏州街79号14层南部160，住所地北京市海淀区苏州街****南部**，住所地北京市海淀区苏州街****南部** 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张莹，总经理。第三人（被执行人）：张莹，女，1958年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京温泉建筑工程有限公司（以下简称北京温泉公司）与被告西藏信托有限公司（以下简称西藏信托公司）及第三人北京安行天下科技发展有限公司（以下简称安行天下公司）、胡雅奇、曹岚、北京金威中嘉科技有限公司（以下简称金威中嘉公司）、北京博源工贸有限责任公司（以下简称博源工贸公司）、北京海淀颐海出租汽车有限责任公司、北京市鑫颐海出租汽车有限责任公司、北京恒通出租汽车有限公司、北京东华门出租汽车有限责任公司、北京恒基通达出租汽车有限公司、北京华大金卡通科技有限公司、北京置地商贸有限责任公司、北京中鼎嘉国际投资咨询有限公司、北京华宏丰骏企业管理有限公司、北京珑润凯鑫科技有限公司、北京中源智科通信技术有限公司、北京联诚汽车租赁服务有限公司、北京中海雅实科技中心、中海雅实（北京）商业运营管理有限公司、北京旭钊技术发展有限公司、北京时代今日数码科技有限公司、北京金海悦商务服务有限公司、张莹案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京温泉公司的委托诉讼代理人王国华、被告西藏信托公司的委托诉讼代理人徐心磊、第三人安行天下公司、胡雅奇、曹岚的委托诉讼代理人宋双到庭参加诉讼；第三人金威中嘉公司、博源工贸公司向本院提交书面意见，经传票传唤未到庭参加审理；第三人北京海淀颐海出租汽车有限责任公司、北京市鑫颐海出租汽车有限责任公司、北京恒通出租汽车有限公司、北京东华门出租汽车有限责任公司、北京恒基通达出租汽车有限公司、北京华大金卡通科技有限公司、北京置地商贸有限责任公司、北京中鼎嘉国际投资咨询有限公司、北京华宏丰骏企业管理有限公司、北京珑润凯鑫科技有限公司、北京中源智科通信技术有限公司、北京联诚汽车租赁服务有限公司、北京中海雅实科技中心、中海雅实（北京）商业运营管理有限公司、北京旭钊技术发展有限公司、北京时代今日数码科技有限公司、北京金海悦商务服务有限公司、张莹经传票传唤未到庭参加审理。本案现已审理终结。原告北京温泉公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令不予执行曹岚名下位于北京市海淀区×号（房屋所有权证号为：X京房权证海私字第XXXX号）房屋（以下简称涉案房屋）；2、请求人民法院依法确认涉案房屋归北京温泉公司所有。事实与理由：北京市第四中级人民法院于2017年6月2日作出（2016）京04民初54号民事调解书，并于2018年6月8日依据上述调解书作出（2018）京04执72号查封拍卖公告，内容为将胡雅奇、曹岚与安行天下公司名下共五套房屋（包括涉案房屋）进行评估、拍卖。2018年7月17日，北京温泉公司向北京市第四中级人民法院提出执行涉案房屋的书面异议，北京市第四中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）京04执异106号执行裁定书，驳回了北京温泉公司的异议。因安行天下公司、胡雅奇、曹岚已将案涉房屋抵债给北京温泉公司，即作为发包方的博源工贸公司与作为承包方的北京温泉公司签订了《建设工程施工合同》，因博源工贸公司欠付北京温泉公司工程款，于是将已竣工的房产（石景山区八大处路39号）租赁给北京温泉公司，双方签订了《房屋租赁合同》，租金用于冲抵部分欠付的工程款。之后，胡雅奇、曹岚、安行天下公司同意将涉案房屋抵债给北京温泉公司并已交付，双方签订了《以物抵债协议》。现博源工贸公司未对北京温泉公司结清全部工程款，北京温泉公司就涉案房产享有处置后的优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案执行过程中，北京温泉公司为维护自身合法权益，向北京市第四中级人民法院提出异议，请求解除对涉案房屋的查封，但被驳回，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，请求人民法院依法判决。被告西藏信托公司辩称，北京温泉公司未能证明其所主张的依据《建设工程合同》所成立的施工关系和债权的真实性。北京温泉公司提出的依据合同法享有处置后优先受偿权的主张，缺乏事实与法律依据。北京温泉公司提供的证据不真实，涉案房屋未办理房屋过户登记，根据《中华人民共和国物权法》的规定不享有所有权。北京温泉公司未占有该房屋，其享有优先权的事实基础不存在。第三人安行天下公司、胡雅奇、曹岚述称，涉案房屋系根据以物抵债协议冲抵相应款项，其与北京温泉公司之间签订了协议，并以占有改定的方式将涉案房屋交付北京温泉公司。虽然曹岚未办理房屋过户登记，但以物抵债协议已履行完毕，曹岚已将房屋交付北京温泉公司占有，双方对工程款也进行了核算。曹岚愿意按照约定，承认北京温泉公司对涉案房屋的所有权。第三人金威中嘉公司、博源工贸公司述称，请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告北京温泉公司向本院提交10份证据：证据1《建设工程施工合同》，证明北京温泉公司与博源工贸公司所签订的《建设工程施工合同》的主要内容；证据2《以物抵债协议》，证明安行天下公司将执行标的物抵押给北京温泉公司；证据3《房屋租赁合同》，证明北京温泉公司与博源工贸公司签订了《房屋租赁合同》；证据4委托付款通知，证明博源工贸公司委托北京嘉富丰裕投资管理有限公司及北京市鑫颐海出租汽车有限责任公司向北京温泉公司支付工程款；证据5网上银行电子回单，证明北京温泉公司收到工程款；证据6银行流水单，证明北京温泉公司收到工程款；证据7《房屋租赁合同》，证明北京温泉公司将包括涉案房屋在内的五套房屋出租给胡雅奇、曹岚、安行天下公司；证据8委托付款通知，证明胡雅奇、曹岚、安行天下公司委托案外人向北京温泉公司支付房屋租金；证据9网上银行电子回单，证明北京温泉公司收到租金；证据10收款确认函，证明北京温泉公司收到包括涉案房屋在内的五套房屋租金。被告西藏信托公司对上述10份证据的真实性、关联性、合法性均不认可，认为证据1约定的施工总面积为1万余平方米，总价款为1.1亿元，明显背离市场正常价格；证据2第三条中约定，在北京温泉公司处置抵债财产前，胡雅奇、曹岚、安行天下公司或者博源工贸公司已经清偿的，北京温泉公司的可不再处置，第五条约定，在交付北京温泉公司处置前，胡雅奇、曹岚、安行天下公司须按照北京温泉公司的要求随时办理必要的登记手续，这两条说明并未将涉案房产做真实抵押。证据3约定的租金总额为6千万元，与证据2约定价值8600万元的90%即7740万元相加等于13740万元，超出了证据1中约定的总价款1.1亿，与常理不符；证据4中博源工贸公司没有自行向北京温泉公司支付过任何一期的工程款，而是委托其他单位代付工程款，与常理不符；证据5和证据6中最早的付款记录是2013年7月，与证据1中第3条第3款约定的每月支付进度款不符，也与正常的合同履行不符，而且在2014年9月30日以后又支付了多笔，如果2014年9月10日各方达成《以物抵债协议》，则继续支付工程款的行为是不符合常理的，反而可以证明《以物抵债协议》和《房屋租赁合同》均不真实；证据7中出租给安行天下公司房屋的年租金为36万元，该房屋建筑面积为349.77平方米，出租给胡雅奇的房屋的年租金为31.2万元，该房总面积为303.86平方米等内容，明显背离市场正常价格，而且五套房屋的租期均为20年，租金20年不变也不符合正常市场规律；证据8中胡雅奇、曹岚、安行天下公司委托第三方向北京温泉公司支付部分工程款项，但在《建设工程施工合同》中，受托付款方并非发包人，也不欠博源工贸公司工程款，不符合常理，而且证据中记载的委托付款时间均晚于《房屋租赁合同》中约定的支付时间，不符合正常的履约规律；证据9中的付款金额、时间与证据7不能相互印证，也是晚付后付，而且还有部分款项并非支付给北京温泉公司；证据10是北京温泉公司自行制作的证据。第三人安行天下公司、胡雅奇、曹岚对上述10份证据的真实性、关联性、合法性均认可，认为证据1是博源工贸公司与北京温泉公司签订的《建设工程施工合同》，博源工贸公司是安行天下公司的关联公司，也是本案被执行人关联方的当事人之一，博源工贸公司拖欠了北京温泉公司部分工程款，双方产生了债权债务关系；证据2是基于博源工贸公司是安行天下公司、胡雅奇、曹岚的连带债务人，经各方商定后，由安行天下公司、胡雅奇、曹岚以自有房屋冲抵工程款，代博源工贸公司履行部分债务；证据3是安行天下公司、胡雅奇、曹岚将房屋抵债给北京温泉公司后，由安行天下公司、胡雅奇、曹岚继续承租使用，并向北京温泉公司支付房屋租赁费。证据4是博源工贸公司委托第三方向北京温泉公司支付工程款的付款通知；证据5、证据6是银行付款记录，能够证明付款金额和款项用途；证据7证明涉案五套房屋均由安行天下公司、胡雅奇、曹岚回租使用；证据8是安行天下公司、胡雅奇、曹岚出具的由其关联方向北京温泉公司支付租金的付款通知；证据9是安行天下公司、胡雅奇、曹岚向北京温泉公司支付租金的电子银行支付凭证；证据10是北京温泉公司对收到房屋租金开具的收款证明。被告西藏信托公司、本案所有第三人均未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1能够证明北京温泉公司与博源工贸公司签订《建设工程施工合同》，该合同未经行政主管部门登记备案，该建设施工项目亦未取得相关许可；证据2能够证明对于博源工贸公司未能支付的工程款，安行天下公司、胡雅奇、曹岚同意以涉案房屋抵债，并约定如博源工贸公司能够偿还工程款，则房屋所有权仍归原所有人，故本案涉案房屋未办理产权变更登记；证据3能够认定北京温泉公司与安行天下公司、胡雅奇、曹岚签订房屋租赁合同，将涉案房屋回租给安行天下公司、胡雅奇、曹岚，租金明显低于市场价格，租期为20年；证据4、证据5、证据6能够证明北京温泉公司收到过其他方支付的款项，但付款人并非博源工贸公司；证据7能够证明北京温泉公司回租给安行天下公司、胡雅奇、曹岚房屋的租金，明显低于市场正常价格，且在租期20年中租金不变；证据8、证据9、证据10能够证明北京温泉公司收到过其他方支付的款项，付款方既非博源工贸公司，亦非安行天下公司、胡雅奇、曹岚。北京中海园电子市场有限公司于2017年9月11日更名为中海雅实（北京）商业运营管理有限公司。本院依据（2016）京04民初54号民事裁定书对涉案房屋进行查封。本院认为，在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，北京温泉公司负有上述举证责任。北京温泉公司主张权利基于的事实，系以其与博源工贸公司签订《建设工程施工合同》为基础，在博源工贸公司欠工程款的情况下，获得胡雅奇、曹岚、安行天下公司同意将涉案房屋抵债给北京温泉公司并已交付，双方签订了《以物抵债协议》。在审理中，北京温泉公司认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益系基于以物抵债而获得的房屋权利。本院对此予以分析，北京温泉公司虽然提交《建设工程施工合同》《以物抵债协议》《房屋租赁合同》等证据，但上述证据均不足以证明其取得房屋所有权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称执行异议案件司法解释）第二十五条第一款第（一）项之规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，由于本案所涉房屋的产权登记证书中载明的权利人并非原告北京温泉公司，依据不动产交付应当具备公示公信的变更要件，不能认定北京温泉公司为本案所涉房屋的权利人，故其主张不能对抗人民法院对涉案房屋依法采取的保全、执行措施。根据本案证据所证明事实，北京温泉公司并非基于买受人购买房屋而主张排除执行，因此不适用执行异议案件司法解释第二十八条、第二十九条规定，也因未办理受让物权预告登记而不适用该司法解释第三十条规定。综上所述，北京温泉公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告北京温泉建筑工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费84800元，由原告北京温泉建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  马 军人民陪审员  宫晓雪人民陪审员  冯建秋二〇一八年十二月二十四日法官助理马志文书记员白硕