湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初5214号原告周金秀，女，1976年4月18日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。委托代理人李新维，男，1975年2月15日出生，汉族，系周金秀丈夫。委托代理人姚宗逸，湖南君卓律师事务所律师。被告陈浩，男，1981年6月25日出生，汉族，户籍地：湖南省浏阳市。被告陈为民，男，1968年8月13日出生，汉族，户籍地：广东省广州市海珠区。第三人王桂生，男，1973年7月7日出生，汉族，户籍地：湖南省衡南县。委托代理人王丹，湖南明城明律师事务所律师。原告周金秀与被告陈浩、被告陈为民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经申请，本院依法通知王桂生作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周金秀的委托代理人李新维、姚宗逸，第三人王桂生及其委托代理人王丹均到庭参加了诉讼。被告陈为民、陈浩在本案适用简易程序过程中参加了庭审，在本案转为适用普通程序后，两被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，并以两被告在简易程序中的相关主张为准。本案现已审理终结。原告周金秀请求本院判令：1、解除原告周金秀与两被告签订的房屋租赁补充合同；2、两被告支付拖欠房租23000元（暂计算至起诉之日，实际应计算至两被告搬迁之日）；3、两被告支付违约金50000元整；4、本案的诉讼费用全部由两被告承担。诉讼过程中，原告周金秀于2017年11月9日当庭增加一项诉讼请求，请求本院判令：解除原告周金秀与被告陈浩等签订的《房屋租赁合同》。被告陈为民答辩要点：1、诉讼主体不合法。在原告周金秀提供租赁补充合同之前，两被告已于2016年2月23日经原告周金秀同意转让酒店并已注销法人、交出经营权，在原告周金秀认可情况下发生变更，即终止了双方民事权利义务；2、原告周金秀主张欠租诉讼请求的计算依据不符合事实。因两被告已结束经营并转让酒店，原告周金秀主张欠租之说不属实；3、工商部门已登记酒店结束经营的时间；4、原告周金秀主张违约金无事实依据，两被告并无违约事实。5、两被告保留提出反诉的权利。综上，请求法院驳回原告周金秀的起诉或驳回其诉讼请求。被告陈浩的答辩意见同被告陈为民答辩意见一致。第三人王桂生陈述要点：原告周金秀已同意转租，第三人王桂生对于自己所承租的部分要求继续履行。查明的事实一、经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2013年10月29日,原告周金秀（出租人兼甲方）与被告陈浩及案外人刘魁（承租人兼乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将其所有位于长沙县万家丽北路龙塘小区内C区11栋5号甲方所辖房屋一至七层含一个半缝门面房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，建筑面积为459㎡，租期为10年，即自2014年7月1日至2024年7月1日，租金为120000元/年，前五年租金保持不变，后五年租金为每年的实际租金递增百分之五个点直到合同结束。乙方承诺主体项目（即酒店），三年内不得转让，如需转让须经得甲方同意。如双方有任何一方需提前结束合同，需提前2个月通知对方，在双方协商一致的前提下，签订终止合同书，在终止合同书签订之前，本合同为唯一有效之合同。如有未尽事宜，甲乙双方在履行合同过程中协商解决，也可以签订补充协议，如签订补充协议，则享受与本合同一样的法律效力。另，合同针对双方其他权利义务等条款进行了相关约定。2、2015年4月7日，案外人刘魁签署一份《委托书》，该委托书上载明：兹有刘魁（430181198110010331）将自己所持有长沙市万家丽北路龙塘小区C11栋合亿时尚主题酒店及合亿港式茶餐厅3分之一的股份全权委托给陈浩（430181198106250316）管理、运营及转让事宜，并承诺在转让事宜上价格一切听从陈浩安排，如转让成功则在合同签订以及项目交接之时必须本人在场配合完成。本人承诺所持股份转让价格为叁拾万元整；本人承诺在项目转让完成以后跟房东、项目接收人及合伙人陈浩、陈为民无任何矛盾以及异议；本人承诺自己所分配债务与两个合伙人无任何瓜葛及关系。刘魁在落款处签名，并有范炳良、李新维、于锋在证明人处签名确认。3、2016年2月23日，两被告（转让方兼甲方）与第三人王桂生（受让方兼乙方）就合亿时尚主题宾馆永久性事宜协商一致，并签订《宾馆转让合同》。合同约定：甲方将其自营的位于的合亿时尚主题宾馆全套设备，证、照转让乙方，宾馆建筑面积为1500㎡，客房36间，现有的酒店大厅。并保证乙方同等享有在原来甲方房屋租赁合同中所享有的权利和义务。转让费闭口价总计880000元，甲方与房东签订了为期10年的租赁合同，到2024年7月止，乙方必须无条件延续原乙方责任，月租11000元整，年租金132000元整，押金50000元押条。宾馆交给乙方后，乙方同意继续履行该租赁合同，每月缴纳租金及该合同约定由甲方缴纳的水电费等各项费用，该合同期满后，由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。甲方转让该宾馆，已经过原房东签字同意，乙方愿意遵守原乙方责任和义务。2016年3月31日完成合亿时尚主题宾馆的所有移交工作，乙方必须无条件付清尾款，否则甲方有权利收回。另合同针对转让费的付款方式及相关证照的办理等条款进行了相关约定。合同落款处由范炳良、李新维手写“同意转让酒店，需签房屋租赁合同，原价不变”并签名确认。合同签订后，第三人王桂生已按约向两被告支付完毕约定的转让费880000元。4、上述《宾馆转让合同》当日，两被告（次出租人兼甲方）与第三人王桂生（次承租人兼乙方）就合亿时尚主题宾馆房屋转租相关事宜签订了一份《宾馆房屋租赁合同》，合同约定，宾馆场地来源为：房东周金秀、范炳良、于锋分别于2013年10月29日、2013年10月30日、2013年11月4日与甲方签订房屋租赁合同，将其各自所辖的位于的房屋租赁给甲方，合同期限均为十年，自2014年7月1日起至2024年7月1日止。甲方将其租赁的涉案房屋部分（四至七楼及一楼大堂）作为宾馆场地整体装修，对外开展经营。甲乙双方除上述《宾馆转让合同》中约定乙方向甲方支付转让费外，乙方应自2016年3月1日开始至2024年7月1日止，每月向甲方支付宾馆场地租金11000元，年租金132000元，押金50000元，每半年支付一次，宾馆场地租金在2017年7月1日之前保持不变，之后五年租金为每年的实际租金递增百分之五个点至合同届满。甲方与三位房东签署的原房屋租赁合同约定年租金合计为432000元，其中周金秀年租金120000元，范炳良年租金250000元，于锋年租金62000元；除宾馆场地租金由乙方依据本合同约定年租金132000元向（甲方授权委托）房东支付外，余下房屋租金差额由甲方依据原合同约定向房东支付。房东承认甲乙双方签订的《宾馆转让合同》有效，甲方具有宾馆场地的转租权和分租权。另合同针对双方权利义务等其他条款进行了相关约定。第三人王桂生承租上述房屋后，继续用于经营宾馆并重新办理了工商营业登记手续。5、2016年3月3日，含原告周金秀在内的三位房东与承租人刘魁、陈浩就其所交押金事宜签署了一份《收条》，该收条上载明：今收到刘魁、陈浩房屋租赁押金共计伍万元整（50000元）：范炳良20000元、李新维20000元、于锋10000元。收款人：范炳良（贰万元）、于锋（壹万元）、李新维（贰万元整），同意转让此押金：范炳良，同意：李新维、于锋。陈浩在该收条上注明：原押金条遗失、作废，总押金为伍万元整，同意合同到期转让此押金给王桂生，并在注明部分处签字确认。自此，原刘魁、陈浩向三位出租人分别交纳的租房押金共计50000元已转至第三人王桂生名下。6、2016年3月4日，原告周金秀丈夫李新维向被告陈浩开具收条，该收条载明:今收到合亿酒店陈浩交来（2016年3月1日至2016年8月31日）剩余租金共计贰万元整（20000.00）收款人：李新维。7、2016年4月10日，原告周金秀与两被告针对上述《房屋租赁合同》签订一份《房屋租赁补充合同》，补充约定：出租方出租的商铺坐落地址：甲方所辖部分房屋出租给乙方，建筑面积约为468㎡。租期为10年，即自2014年7月1日至2024年7月1日，租金为120000元/年，押金20000元，待合同期满结束，无纠纷乙方退租后返还。从第六年起（包含第六年），租金每年比上一年度增加百分之五个点（即第六年为126000元），以此类推直到合同结束。租金按半年交，乙方须每半年满10日前将下个半年租金交给甲方，甲方收取租金后，只开具普通收款收据给乙方作为凭证，甲方不负责提供任何税金发票（税金由乙方支付）如无故拖欠租金，出租方给予承租方10天的宽限期，从第11天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金。关于出租方与承租方的变更约定：租赁期间满三年，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务，但出租方须获得转租总费的百分之十，第一次转租免转让费。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金20000元。关于合同终止约定:如承租方拖欠租金累计达60天的，出租方可以终止合同，收回房屋，并承租方赔偿违约金100000元。另，该补充合同针对双方其他责任义务、续租等条款进行了相关约定。8、2016年5月18日，两被告针对上述宾馆转让合同以及宾馆租赁合同中约定的租金交付事宜委托给含原告周金秀丈夫在内的三位出租人，并签署一份《授权委托书》，该授权委托书上载明：本人陈为民、陈浩将万家丽北路龙塘小区C11栋合鑫億酒店（原合亿酒店）转让、分租给王桂生经营，现委托范炳良、李新维、于锋直接收合鑫億酒店房屋租金。第三人王桂生在该授权委托书末尾处注明：本人王桂生同意上述委托并签名、捺手印。9、2016年11月3日，原告周金秀丈夫李新维开具收条，该收条载明:今收到合亿酒店房租费贰万元整（20000.00）2016年9月至2017年2月）收款人：李新维。10、2017年7月11日，第三人王桂生向原告周金秀交付租金20000元，由原告周金秀向第三人王桂生开具《收条》，该收条载明：今收到合亿酒店王桂生2017年3月—8月房租贰万元整（20000元）周金秀。11、庭审中，两被告表述其与案外人刘魁原系共同承租原告周金秀的房屋、合伙经营宾馆，刘魁已于2014年底、2015年初退出合伙关系，但其与原告周金秀及被告陈浩签订的《房屋租赁合同》并未因此解除。12、在本案房屋租赁合同履行过程中，两被告于2015年7月将其所承租的包括涉案房屋第二、三层（建筑面积：二层54㎡、三层72㎡，共计126㎡）及邻居于锋即与本案合并审理的另案原告周金秀所有的房屋租赁部分第三层（建筑面积：94㎡）以及同栋房屋另一业主即案外人范炳良所有的房屋租赁部分第一层至第三层（建筑面积：一、二层均108㎡、三层144㎡，共计360㎡）转租给案外人长沙县湘龙何掌柜餐馆经营者（以下简称何掌柜餐馆）。庭审中，原告周金秀表示对于该转租事实知晓并同意。13、庭审中，原告周金秀陈述：两被告租赁涉案房屋用于经营合鑫億宾馆部分的租金已交付至2017年8月31日，何掌柜餐馆部分的租金已交付至2017年6月30日，何掌柜餐馆已于2017年7月起开始处于停业状态；两被告陈述：其尚未与何掌柜餐馆解除租赁合同关系；第三人王桂生陈述:自2016年3月1日至2017年8月31日期间已向原告周金秀交付租金共计60000元，并在2017年9月21日通过短信的方式告知李新维在8月底已准备好2017年9月1日至2018年2月28日的租金2万元，随时可以交纳。但此后原告周金秀未再向第三人王桂生收取。14、原告周金秀认为，两被告存在逾期支付房租行为，已构成违约，故原告周金秀为维护其合法权益，遂于2017年9月7日诉至本院，提出前述诉请。另查明，经确认，两被告向第三人王桂生转租经营合鑫億酒店的部分房屋即涉案房屋四至七楼及一楼大堂的建筑面积：四至七楼建筑面积均为72㎡，一楼大堂建筑面积为54㎡，共计342㎡二、各方当事人有争议的事实（一）本案《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》应否予以解除原告周金秀认为，对于两被告辩称主体不适格，因两被告系在与原告周金秀签订房屋租赁合同后设立合亿宾馆，且两被告与第三人王桂生签订宾馆转让合同后并未退出与两原告周金秀之间的房屋租赁合同关系，现因两被告未按合同约定足额支付租金，属于根本违约。根据合同约定，原告周金秀有权要求解除双方的房屋租赁合同；两被告认为，本案诉讼主体不合法。在原告周金秀提供租赁补充合同之前，两被告已于2016年2月23日经原告周金秀同意转让酒店并经原告周金秀同意注销法人、交出经营权，故已在原告周金秀认可的情况下终止了双方之间的民事权利义务；第三人王桂生认为，本案房屋租赁合同可以部分解除，因第三人王桂生在本案中不存在任何违约行为，全部解除对第三人王桂生明显不公平。经审理可知，原告周金秀收受第三人王桂生代为缴纳租金，即是同意两被告的转让行为，也即默认房屋租赁合同的继续履行，故本案房屋租赁合同中对于第三人王桂生的部分，应继续履行。（二）两被告是否拖欠原告周金秀房屋租金事实的确定原告周金秀认为，扣除第三人王桂生代两被告支付的租金后，截止到2017年7月31日，两被告欠付租金3333元，从2017年8月1日至今分文未交；两被告认为，原告周金秀主张欠租诉讼请求的计算依据不符合事实。（三）两被告应否承担违约金原告周金秀认为，双方在房屋租赁补充合同第十一条已对违约金进行了约定，两被告应当按约定支付违约金；两被告认为，原告周金秀主张违约金无事实依据，两被告并无违约事实。判决的理由与结果本院认为，一、被告陈浩、陈为民经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，不影响本院依据审理查明的事实，依法作出裁决；二、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告周金秀与被告陈浩及案外人刘魁签订的《房屋租赁合同》以及原告周金秀与两被告签订的《房屋租赁补充合同》均系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同双方均应严格恪守合同约定、履行各自合同义务。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。经审理查明，案外人刘魁与两被告原系合伙关系，则被告陈浩及刘魁因合伙经营宾馆而对外与原告周金秀签订的《房屋租赁合同》效力应及于全体合伙人。庭审中，两被告表明刘魁已于2014年底、2015年初退出合伙经营关系，则上述房屋租赁合同项下的权利义务应转移由两被告承受。根据审理查明的情况表明，两被告租赁包括原告周金秀所有的涉案房屋第一至七层（建筑面积共计468㎡）及其他出租人的房屋并进行部分转租分别用于经营宾馆和饭店,则其应分别按照与各出租人签订的房屋租赁合同约定支付相应的房屋租金。本案中，在合同履行过程中，两被告所租第一层及第四至七层房屋的租金已支付至2017年8月31日（包含第三人王桂生已付租金）、第二至三层房屋的租金已支付至2017年6月30日，此后，在合同尚未解除的情况下，两被告未再按合同约定继续交付房屋租金，显已构成违约，应承担相应的违约责任。1、关于合同解除问题。根据合同约定，无故拖欠租金超过60日的，出租方有权解除合同。故原告周金秀主张解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的诉求，符合合同约定，两被告对此并无异议，只是认为在其将宾馆转让时双方即已终止权利义务关系，故对该项诉求，本院予以支持并依据本案实际情况确定解除时间为本院将原告周金秀作出解除合同意思表示的起诉状副本送达两被告之日即2017年9月26日。对于两被告辩称在其将宾馆转让时与原告周金秀之间即终止权利义务关系、本案诉讼主体不合法之主张，缺乏事实依据，本院不予支持。2、关于租金给付问题。原告周金秀主张两被告支付租金至其实际搬迁之日的诉求，因两被告承租房屋内的相关设备设施已整体作价转让给第三人王桂生继续经营，无需搬迁，故两被告支付租金期限应算至合同解除为宜。根据前述，两被告所租第一层及第四至七层作为宾馆经营的房屋租金已支付至2017年8月31日（包含第三人王桂生已付租金）、第二至三层转租给何掌柜餐馆作为餐饮经营的房屋租金已支付至2017年6月30日，则两被告应按合同约定的120000元/年的标准分别支付上述租赁房屋至合同解除之日的租金。鉴于原告周金秀已同意两被告将其经营的第一层及第四至七层的宾馆经营权以及相关设备设施转让给第三人王桂生，并同意两被告将其所租用于宾馆经营的房屋一并转租给第三人王桂生。两被告已委托第三人王桂生向原告周金秀支付宾馆经营部分房屋的租金，不足部分由两被告承担给付义务；对于两被告转租给何掌柜餐馆经营餐饮的第二至三层房屋部分未付租金仍应由两被告履行给付义务。故，截至2017年9月26日合同解除之日，本院认定两被告承租的第一层房屋应付租金为986.3元[26天×(120000元/年÷468㎡÷365天)×54㎡]、第二、三层房屋应付租金为7789.25元[88天×(120000元/年÷468㎡÷365天)×（72+54）㎡]、第四至七层房屋应付租金为5260.27元[26天×(120000元/年÷468㎡÷365天)×（72×4）㎡]，共计14035.82元。3、违约责任的确定问题。合同解除后，并不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告周金秀有权依照合同约定主张两被告承担违约责任，对于原告周金秀主张两被告支付违约金50000元的诉求，虽符合合同约定，但本院认为该约定过高并酌情调整为10000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告周金秀与被告陈浩、被告陈为民之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》均于2017年9月26日解除；二、限被告陈浩、被告陈为民于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告周金秀租金14035.82元；三、限被告陈浩、被告陈为民于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告周金秀违约金10000元；四、驳回原告周金秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元，由原告周金秀负担1090元，被告陈浩、被告陈为民共同负担535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  付建安人民陪审员  瞿建文人民陪审员  朱干人二〇一八年十二月十二日法官助理吴欢代理书记员  李子祎附：裁判文书适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人王桂生。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人王桂生对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限交纳租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延交纳租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2008年修订）》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。