上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初23263号原告：钟毅。委托诉讼代理人：张昆，上海关天律师事务所律师。被告：何大传。原告钟毅诉被告何大传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月15日、2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张昆，被告何大传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年4月28日起至2019年4月27日的租金60,000元；2、判令被告支付物业费6,270元及水费11.2元，共计6,281,20元；3、判令被告支付违约金18,000元。事实与理由：原告与被告于2017年4月28日就上海市奉贤区青村镇南奉公路XXX弄XXX号门面房签订了《房屋租赁协议书》。协议书约定：系争房屋租期5年，自2017年4月28日起至2022年4月27日，系争房屋前两年即2017年4月28日至2019年4月27日的年租金为60,000元，每年提前15天先付款后使用；被告在租赁期内必须付清系争房屋有关的水电费等相关一切费用及物业费；租赁期间任意一方不履行协议条款给守约方造成经济损失的，违约方向守约方赔偿当年租金的30%的违约金。现第一年租赁合同已履行完毕，根据协议书约定，被告应当提前15天即于2018年4月13日支付原告第二年度即自2018年4月28日至2019年4月27日的租金60,000元、物业费2,748元、水费11.2元。但时至今日，原告经多次催讨支付无果，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付自2018年4月28日起至2018年11月24日的租金35,000元；2、判令被告支付自2017年4月28日起至2018年11月24日的物业费3,309元，水费11.2元；3、判令被告支付不按约支付租金的违约金18,000元；4、判令被告支付垃圾清运费500元。另，原告增加事实与理由：在法庭组织下，双方于2018年11月24日进行了系争房屋的交接。被告何大传辩称，原告提供的合同原件有自行添加和修改的部分，对原告自行添加的和修改的部分不认可。被告于2018年4月20日以微信方式通知原告系争房屋不租了，原告的母亲回复被告：“等她回来后”解除合同。被告后于2018年4月28日搬离系争房屋，故不同意支付租金，但水费认可并同意支付。物业费不愿意支付，物业费应当由原告支付。被告没有违约，不愿意支付违约金。后被告在第二次庭审中补充答辩意见为：垃圾清运费不同意支付，原告把房屋交付给被告的时候房屋里也是有垃圾的。违约金和水费同意支付，但租金、物业费不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的房屋租赁协议书（复印件）一份，证明原、被告签订租赁合同，约定系争房屋的租赁期限、租金及支付方式，还约定了违约责任。被告对该证据真实性有异议，认为原告的合同涂改过，合同第一条租赁期限应是“2017年4月28日至2018年4月27日”；第二条后面的手写部分都是原告自行添加的；第五条的后面手写部分也是原告添加的；被告自己的合同已丢失。对此本院认为，原、被告均无法提供该合同原件，但原告现以合同为依据主张租金的递增和物业费由被告承担，原告应负举证责任，现原告无法提供原件，该合同第二条及第五条后面的手写部分亦没有被告的单独签字确认，且庭审中查明原告从未向被告主张过物业费，故本院认为该手写部分为原告自行添加；对于被告认为合同期限也存在修改的问题，本院认为从该条款的字迹看，并无从“2018年”修改为“2022年”的痕迹，且从合同第2条的内容看，双方约定了第二年开始每一年15天前支付租金，与被告所述合同期限为一年不符，故本院认为合同第一条合同期限并无改动；综上，本院对该证据中除第二条、第五条后手写添加部分不予认定，该证据的其余部分依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区青村镇南奉公路XXX弄XXX号门面房出租给被告使用；租赁期限自2017年4月28日起至2022年4月27日；租金为年租金60,000元，首付前12个月租金，以后每一年15日前支付，先付后用，并支付押金3,000元；租赁期间，双方任何一方不履行本协议各条款，视为违约，给守约方造成经济损失的，违约方向守约方赔偿按当年租金30%的违约金。上述协议书签订后，被告向原告支付了一年的租金60,000元及押金3,000元。2018年4月23日，原告母亲向被告发送微信一条：“何老板，房租款要到了。”期间双方有过电话沟通，后原告母亲于2018年4月26日向被告发送微信一条：“等我回来按照合同协商解决。”2018年6月4日，原告委托诉讼代理人代表原告向被告发送律师函一份，载明：请被告在收到律师函后5个工作日内向原告支付租金、物业费、水费等各项费用共计80,759.20元，否则将依法采取其他法律救济措施。另查明，2018年8月2日，原告拍摄到系争房屋内的照片，显示当日系争房屋内堆放了货物。又查明，原、被告于2018年11月24日办理系争房屋的交接手续，被告将房屋及钥匙交付原告。但被告未清理屋内垃圾，原告于2018年11月27日请案外人清理垃圾并支付垃圾清理费500元。被告尚欠原告水费11.2元未付。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原、被告均同意解除上述租赁协议书，并于2018年11月24日对系争房屋进行了交接，故本院认为双方的租赁合同已于2018年11月24日实际解除。导致双方租赁合同解除的原因系被告未能按约支付租金，根据双方合同约定，被告应当在第二个租赁年度的15天前支付一年的租金60,000元，但被告至今未能支付，显属违约。原告要求被告按照合同约定支付逾期支付租金的违约金18,000的诉讼请求，于法有据，而被告对支付违约金及违约金的数额均无异议，故本院对原告该诉讼请求依法予以支持。被告虽辩称其已于2018年4月底前搬离系争房屋且通知原告交接房屋，是原告拒绝交接，故不应支付后续租金，但其一，被告在合同未到期前要求解除合同并无合同或法律的依据，其作为违约方无权要求解除合同；其二，被告未能举证证明其已搬离房屋且通知原告交接，而根据庭审确认的照片证据，被告直至2018年8月仍在系争房屋内堆放货物；综上，被告的上述辩解意见本院不予采信，被告仍应向原告支付占用房屋期间的租金。故本院对原告要求被告支付2018年4月28日起至2018年11月24日止的房屋租金34,500元的诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，因本院在认证中对合同中手写的物业费部分不予认定，故原告主张物业费由被告承担，并无合同及法律依据，本院难以支持。对于原告要求被告支付水费11.20元的诉讼请求，因被告同意支付，故本院对原告该诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告支付垃圾清理费500元的诉讼请求，因被告认可其搬离时遗留了垃圾未清理，但被告未能举证证明原告将房屋交付给被告时就是这种状态，故被告应当将房屋已适合使用的方式交还原告，本院对原告该项诉讼请求依法予以支持。原告处的押金在本案中一并予以处理，由原告返还被告。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定判决如下：一、被告何大传于本判决生效之日起十日内支付原告钟毅自2018年4月28日起至2018年11月24日止的租金人民币34,500元。二、被告何大传于本判决生效之日起十日内支付原告钟毅逾期支付租金的违约金人民币18,000元。三、被告何大传于本判决生效之日起十日内支付原告钟毅水费人民币11.20元。四、被告何大传于本判决生效之日起十日内支付原告钟毅垃圾清理费人民币500元。五、原告钟毅于本判决生效之日起十日内退还被告何大传押金人民币3,000元。六、对原告钟毅的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,907元，减半收取，计人民币953.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一八年十二月二十八日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。