重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终8319号上诉人（原审被告暨反诉原告）：张胜男，女，1975年9月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘瑞林，重庆市渝经律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓喆，重庆市渝经律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：秦榕，女，1981年10月28日出生，汉族，住拉萨市城关区。委托诉讼代理人：吴斌，重庆万可律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡家良，重庆万可律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道**，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：曲亮，职务不详。上诉人张胜男因与被上诉人秦榕、原审第三人招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称“招行重庆分行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张胜男的委托诉讼代理人刘瑞林、邓喆，被上诉人秦榕及委托诉讼代理人吴斌、蔡家良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张胜男上诉请求：1、撤销原判，依法改判为驳回秦榕的一审诉讼请求，支持其一审诉讼请求；2、本案诉讼费由秦榕承担。事实和理由：1、张胜男卖房目的是购买其它房屋，秦榕迟延办理房屋过户，至张胜男购买其它房屋贷款受限，卖方目的不能实现，涉案合同已经通过微信解除。2、双方通过微信达成房款增加4万元的新协议，原购房合同已予以废止，秦榕不履行新协议，张胜男解除该合同的行为合法有效。3、秦榕存在违约行为，至张胜男遭受损失，应当支付违约金4万元。秦榕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。秦榕向一审法院起诉请求：1、判决张胜男办理位于渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓9-9号房屋的解除抵押登记手续；2、判决张胜男配合秦榕将位于渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓9-9号房屋的产权过户变更至秦榕名下；3、张胜男支付秦榕为其垫付的中介费3000元；4、张胜男支付秦榕违约金2万元；5、第三人招商银行重庆分行协助办理渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓9-9号房屋的解除抵押登记手续；6、本案诉讼费由张胜男承担。张胜男向一审法院提出反诉请求：1、判决确认张胜男与秦榕签订的《房屋买卖合同》已于2018年3月25日解除；2、判令秦榕将位于渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓幢9-9号房屋退还给张胜男；3、秦榕向张胜男支付违约金4万元。一审法院认定事实：张胜男系渝**龙溪街道金山路**加州**公寓幢**房屋登记的权利人。2017年10月21日，张胜男作为卖方、秦榕作为买方、重庆雅智房产信息服务部作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，主要约定，张胜男将位于渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓幢9-9号房屋以30万元的价格给出售给秦榕，该价格已经包含大修基金、五通费用和该房屋现有装修及家电、家具。合同第二条第2项约定：该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件及其他相关资料原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用。合同第四条中介服务费及支付约定，在签订合同之时，卖方须支付经纪方中介服务费3000元，买方须支付经纪中介服务费3000元。合同第五条付款约定：买方选择一次性付款：于签署本协议时交纳诚意金1万元；买卖双方申请该房屋产权转移登记时，过户当日买方支付卖方29万元。合同第六条相关规定中约定，买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在10个工作日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。合同第六条第3项中载明，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。卖方同意签合同后交付该房屋予买方使用，并于无户将户籍迁出。合同第七条违约责任中约定，如因买方原因导致本协议不能履行，则视为买方违约，卖方有权不退还买方所交一切费用，买方并向经纪方支付中介服务费6000元。如因卖方原因导致本协议不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金2万元，并向经纪方支付中介服务费6000元。2017年11月23日，张胜男向秦榕出具收条，载明收到秦榕购买案涉房屋房款25万元，总房款30万元，还剩5万元，于年底过户结清。2017年11月27日，中介方重庆雅智房产信息服务部工作人员向秦榕发短信：是你不接我电话后果自负。二十九后天过户，我们都按合同办，那个违约就付双方中介费。2017年12月15日，张胜男向秦榕出具收条，载明收到秦榕房款5万元尾款。同日，秦榕出具收条，载明：今收到张胜男房产证原件（渝北区龙溪街道金山路5号加州一号9-9）。2018年1月22日，张胜男与秦榕微信聊天记录有以下内容：张：你好，请问多久你方便去过户房子，最好还是在过年前去办了吧。秦：主要是我父母卖出去的一套房子跟别人没过户，买我父母房子的人在外面打工，不晓得年底什么时候回来，买你这套房子是过到我父母名下，我和我老公都是外地户口，每年要交房产税。真的不好意思，张老师，我们也在打电话催他早点回来过户。张：那要等多久啊。秦：放心！我们会想办法的。实在不行，就只有过到我名下了。年前一定把这件事办了。张：你尽量催那边快点办嘛。秦：好的，我会尽快催他的，不好意思。2018年3月19日，张胜男与秦榕微信聊天记录有以下内容：秦：张老师你好！刚刚跟你打电话你没接，应该在忙，我是问一下你这周有空没？我们去把户过了。张：这周学校艺术节很忙。秦：那下周嘛，看你什么时候有空。张：好，下周约。2018年3月23日，张胜男与秦榕微信聊天记录有以下内容：秦：张老师你好！房子已经卖了。麻烦把这条信息(委托人张胜男，现全权委托秦榕办理重庆市渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓9-9房屋买卖事宜)以短信的方式发给我一下。张：卖好多钱。秦：42.5万。张：你是不是和中介认识，故意骗我的哟，我觉得这房子卖得太诡异了。秦：……我是带着真诚的心来跟你们谈的，希望你们让步，必定这房子我还是花了心血的，给你们3万元，加上中介费，也可以了，你说你去年卖亏了，这些给你也差不多了，如果今天我不跟你说我卖成多少钱，你也不知道，但我这个人就是太老实了，不多说了，打扰了，真心希望你们能做出让步。同日，秦又发微信称：好吧，就照你们说的4万，明天什么时候过来写个协议，等过完户当天给你钱。2018年3月24日，张胜男回复：你到我这边家里来嘛，名流公馆东区4栋12-6。2018年3月24日当日，秦榕通过微信向张胜男发送协议一份，并称：张老师，你看一下协议，如果没问题我马上过来签。张：我银行卡里还有我自己的钱我怎么可能交给你。秦：张老师，我们去办按揭的银行卡是一张新卡，里面没有钱。张：那就直接你办一张就是。秦：银行卡的尾款只放给你产权人，所以只有办你的名字，开户。2018年3月25日，张胜男向秦榕发微信称：鉴于你在本次房屋转让中，屡次违约，并以转卖牟利为目的，致使房屋转让合同无法正常履行，现通知你解除房屋转让合同。我方将于你提供收款账号三日内退还已收房款，并请你收到本通知三日内交还房产证和钥匙，搬出房屋。如对房屋造成损坏，我方将进一步索赔。庭审中，秦榕陈述，其在2018年3月25日早上发短信给张胜男，要求去办理过户手续，但张胜男不同意，后来在当天张胜男就发送了上述解除合同的短信。关于房屋交付，庭审中，秦榕、张胜男均认可案涉房屋在2017年11月交付给秦榕占有使用。重庆雅智房产信息服务部出具证明，载明秦榕于2017年10月21日、2018年1月26日、2018年3月21日、2018年3月24日分别支付中介费1000元、2000元、2000元、1000元，共计6000元。关于房屋抵押的解除。截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋上存在权利人为招商银行股份有限公司重庆分行的抵押权登记和秦榕办理的异议登记查封。张胜男陈述，我在2017年11月份还清了案涉房屋的贷款，中介方告知我只要拿到产权证的任何一方随时可以去办理解除抵押登记，且可以在过户时一并办理解押手续，所以我就在2017年12月15日将案涉房屋的产权证原件交给了秦榕，没有去办理解除抵押登记手续。后房屋的产权证原件在秦榕手中，我方无法办理解除抵押登记手续。秦榕陈述，我方在2017年12月15日收到张胜男交付的房产证时，以为张胜男已经还清银行贷款并办妥了解除抵押登记手续，但其事实上没有办妥解除抵押登记手续，表明其存在恶意违约。关于房屋过户登记。秦榕陈述，合同签订后，双方口头约定将房屋过户至我或我父母名下，时间上无限制，因我父母名下有几套房需处理完后再办过户手续，过户时间就往后延了一段时间。2018年3月19日我给张胜男发微信要求将房屋过户至我名下，张胜男也是同意的，由于该周其工作较忙，双方约定于下周去过户。后我与家人商量后决定将案涉房屋出售，就与张胜男协商并告知其我方需将房屋转卖给他人，要求其配合办理房屋过户，当时张胜男也是同意的，且以微信的方式向我发送了处理案涉房屋买卖事宜的授权委托书，故我才自愿代张胜男向中介缴纳了3000元中介费。后张胜男称房价上涨过快，要求我再补偿一点，我也同意补偿，便于2018年3月24日向张胜男发送补充协议，但张胜男要求越来越高，双方最终未协商一致，张胜男便提出解除合同。我方将案涉房屋卖给第三方未协商好后，就去学校找张胜男，但其拒绝见面，故我方打110电话求助警察协调。张胜男陈述，双方并未口头约定变更合同约定的过户时间，合同约定付清房款后10个工作日内办理过户手续，秦榕未履行，构成违约。从往来微信可以看出，我一直催促秦榕办理房屋过户手续，其也在微信中表示年前办理完房屋过户手续，但其事实上一直拖延办理。2018年3月19日秦榕给我发微信要求过户，我当时也同意，双方就约定下周再约过户时间，但我一直以为是过户给秦榕的父母。2018年3月23日，秦榕告知我其将房子卖了，出售给他人了，需要我配合他人办理贷款、过户等相应手续，其表示愿意替我支付3000元中介费并愿意再支付我4万元让我配合其出售房屋，我当时也勉强同意，后来秦榕就给我发送了一个协议，但当时我方处于安全考虑没有签。后秦榕就回去办理出售房屋的事宜，要求在办理好出售事宜后再签订协议。2018年3月25日，秦榕给我发信息称要求我于星期一去办理过户手续，如不办理就去学校找我理论，说好的4万元也不给了。后秦榕发短信、打电话威胁我，并到我学校来闹，给我造成了很大的影响，所以我就通过微信方式通知秦榕解除房屋买卖合同。关于房屋买卖合同的解除，张胜男陈述，秦榕没有在合同约定的付清房款后10个工作日内办理过户手续，构成违约，且经我方催促仍没有办理过户手续，因我方出售案涉房屋是为了另行购买房屋，若案涉房屋没有及时过户，我方在买房时就无法办理贷款手续。秦榕拖延办理房屋过户手续，私下将房屋转卖他人赚取差价，要求我方将房屋直接过户给他人，逃避国家税收。鉴于秦榕的系列违约行为，双方签订房屋买卖合同的目的无法实现，我方于2018年3月25日通过微信的方式通知秦榕，解除双方所签订的房屋买卖合同，故案涉房屋买卖合同已于2018年3月25日解除。一审法院认为：秦榕与张胜男在2017年10月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。《房屋买卖合同》签订后，秦榕于2017年11月23日、2017年12月15日向张胜男支付了购房款25万元、5万元，即秦榕在2017年12月15日付清了合同约定的全部购房款30万元。张胜男亦于2017年11月将案涉房屋交付给秦榕占有使用，并还清案涉房屋上的贷款，将案涉房屋的产权证原件在2017年12月15日交予秦榕。本案争议的焦点为秦榕、张胜男在合同履行中是否存在违约。第一，合同约定“卖方应于签署本合同之日起30日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续”，即张胜男应于2017年11月21日前还清案涉房屋上的贷款、办妥解除抵押登记手续。现张胜男虽还清了案涉房屋上的贷款，但未在合同约定的期限办妥解除抵押登记手续，构成违约。第二，合同约定，买方交清全款后，买卖双方按经纪方要求在10个工作日内到房交所现场办理房屋产权转移登记手续。秦榕在2017年12月15日付清案涉房屋的房款，但直至2018年3月19日一直未办理房屋产权转移登记手续。从张胜男与秦榕在2018年1月22日的微信聊天记录可以看出，系因秦榕自身的原因未办理房屋产权转移登记手续，在张胜男催促秦榕在过年前办理过户手续时，秦榕亦明确表示年前一定把案涉房屋过户的事情办了，但事实上秦榕在年前仍未办理房屋过户手续，构成违约。第三，虽然秦榕、张胜男在合同履行中均存在违约行为，但双方均有继续履行合同的意愿，所以双方在2018年3月19日的微信中协商一致再约时间过户。从2018年3月23日至25日秦榕、张胜男之间的微信记录和双方的陈述可以看出，秦榕将案涉房屋转售给他人并告知张胜男，双方就张胜男协助秦榕转售房屋事宜达成初步意向并准备签订协议。因案涉房屋转售给他人未协商好后，秦榕在2018月3月25日要求张胜男将案涉房屋过户至其名下，张胜男在当日通过微信通知秦榕解除双方间的房屋买卖合同。因房屋买卖合同中，卖方的合同目的一般为按合同约定收取全部购房款。本案中，虽然秦榕存在拖延办理案涉房屋过户手续的违约行为，但张胜男在房屋过户前已收到了秦榕支付的全部购房款，不存在因秦榕的违约行为导致其合同目的无法实现的情形，故其通过微信在2018月3月25日通知秦榕解除房屋买卖合同不符合约定解除和法定解除的情形，不能产生解除合同的效力。故张胜男反诉请求确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2018年3月25日解除，一审法院不予支持。因《房屋买卖合同》未解除，张胜男、秦榕应继续履行双方间的《房屋买卖合同》，张胜男反诉请求秦榕将案涉房屋退还无法律依据，一审法院不予支持。案涉房屋上虽存在第三人招商银行股份有限公司重庆分行的抵押权登记，但第三人招商银行股份有限公司重庆分行出具情况说明，载明截止2018年4月26日案涉房屋上的贷款已结清，且其已将抵押物的结清解押手续出具给张胜男。即案涉房屋的抵押贷款已结清，仅抵押登记注销手续未办理。合同约定张胜男负有办妥解除抵押登记手续的义务，同时，第三人招商银行股份有限公司重庆分行作为案涉房屋的抵押权人在抵押贷款清偿完毕后亦有义务协助办理解除抵押登记手续，故秦榕要求张胜男、招商银行股份有限公司重庆分行协助办理案涉房屋的解除抵押登记手续，一审法院予以支持。案涉房屋上的抵押登记注销后，房屋过户即不存在障碍，秦榕要求张胜男协助其将案涉房屋过户登记至秦榕名下，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。合同约定“如因买方原因导致本协议不能履行，卖方有权不退还买方所交一切费用，买方并向经纪方支付中介服务费6000元。如因卖方原因导致本协议不能履行，卖方应向买方支付违约金2万元，并向经纪方支付中介服务费6000元”，因秦榕与张胜男之间的房屋买卖合同并未解除，合同仍可继续履行，且秦榕、张胜男在合同履行中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，秦榕要求张胜男支付违约金2万元、张胜男反诉要求秦榕支付违约金4万元，一审法院均不予支持。关于秦榕主张的其垫付的中介费3000元，根据秦榕和张胜男的陈述以及双方在2018年3月23日、24日的微信往来记录可以看出，因秦榕将案涉房屋转卖给他人，需张胜男配合办理相关事宜，其才自愿代张胜男支付中介费3000元。现秦榕并未举示证据证明其自愿代张胜男支付中介费3000元的具体条件以及系张胜男的原因导致条件未实现，也未举示证据证明系张胜男不配合导致案涉房屋未成功转售给他人，故秦榕要求张胜男向其支付垫付的中介费3000元，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）张胜男、第三人招商银行股份有限公司重庆分行在本判决生效后五日内协助原告（反诉被告）秦榕办理位于重庆市渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓幢9-9号房屋的解除抵押登记手续；二、被告（反诉原告）张胜男在本判决生效后五日内协助原告（反诉被告）秦榕将位于重庆市渝北区龙溪街道金山路5号加州一号公寓幢9-9号房屋产权过户登记至原告（反诉被告）秦榕名下；三、驳回原告（反诉被告）秦榕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张胜男的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）秦榕负担；反诉案件受理费400元，由被告（反诉原告）张胜男负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交举示证据。本院查明的事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为，秦榕与张胜男签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，主张权利。关于办理案涉房屋的解除抵押登记手续、涉案房屋的产权过户、《房屋买卖合同》的解除、秦榕的违约行为及责任、秦榕将案涉房屋退还给张胜男等，原判已作详细评判，本院认可原判的裁判理由，在此不再赘述。合同目的是签订合同当事人双方订立合同所希望达到的最终目标，是当事人双方权利义务的出发点和归宿。《房屋买卖合同》出卖方的合同目的，是依据合同获得售房款。张胜男与秦榕签订的《房屋买卖合同》后，已获取约定售房款，其合同目的已经实现。综上所述，张胜男的上诉理由及请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人张胜男负担。本判决为终审判决。审判长  赖生友审判员  陈孟琼审判员  刘润荔二〇一八年十二月二十四日书记员  陈嬿西