广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初4105号 原告：南宁太阳广场物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市新民路**邕州饭店办公楼，统一社会信用代码：91450102718807014W。 法定代表人：谢应求，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗蕾，广西桂盟律师事务所实习律师。 被告：曾健，女，1971年4月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：刘平友（被告曾健之配偶），住广西壮族自治区柳州市柳**。 原告南宁太阳广场物业服务有限公司（以下简称“太阳广场物业公司”）与被告曾健物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，于2017年9月15日转为普通程序，于2017年10月18日、2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告太阳广场物业公司的委托诉讼代理人廖秀行、被告曾健的委托诉讼代理人刘平友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太阳广场物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费（物业管理费计算：按每月172.1元的标准，自2006年1月暂计至2017年5月的物业管理费为23750.6元，往后计至判决当月）；2.被告向原告支付2006年1月至2017年5月的物业管理费滞纳金148559.7元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告与原告签订《太阳广场前期物业管理委托合同》，合同已就物业管理费、代收代缴的水电费等进行了约定，但被告拖欠大量物业管理费、水电费等，原告为确保其他按时缴费的业主不受影响，不得不为被告尚欠水电费等予以垫付。被告在诉讼期间已于2018年11月将原拖欠的水费、电费、公摊水电、垃圾处理费等缴清，原告遂撤回对其水费、电费、公摊水电、垃圾处理费等诉讼请求，仅主张其尚欠的物业管理费。 被告曾健辩称，1.房屋系于2007年6月28日竣工，物业管理费只能从2007年6月29日起算；2.物业管理费从2011年7月物价局才批复了按每平方米1.05元收费的标准，之前的物业管理费应按每平方米0.75元的标准计算，不应加收0.3元的电梯养护费；3.原告并未向被告出示物业服务的详细清单，不能证明被告已实际享受物业服务；4.原告并未向被告出示案涉小区的停车位收费、广告收费等收益，不能证明前述收益项目不足以覆盖物业管理成本；5.被告与原告签订《太阳广场前期物业管理委托合同》时已在合同中手写明确合同有效期仅一年，故该前期物业服务合同的期限早已届满，原告不应按照合同约定要求被告支付物业费；6.原告主张2006年至今的诉讼时效，至今已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年7月8日，原告太阳广场物业公司与被告曾健签订了《太阳广场前期物业管理委托合同》，主要约定：由乙方（原告太阳广场物业公司）向甲方（被告曾健）提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、治安消防管理、车辆道路管理、房屋修缮管理等；物业管理费按每月每平方米0.8元，电梯养护费每月每平方米0.3元，合计每月每平方米1.1元；乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成甲方损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交付有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交付滞纳金。 同日，被告与原告及案外人广西南宁星江物业发展有限公司（以下简称“星江发展公司”，系案涉房产的开发商）共同签字盖章形成了一份《太阳广场验房及收房交接书》，载明：太阳广场B栋802号业主与开发商共同验收该房产，双方确认该房产符合交房条件，自2005年7月8日起由开发商委托物业管理公司交付给业主，业主已收到该房产钥匙。 2005年8月11日，原告及案外人星江发展公司共同盖章形成了一份《入住手续书》，载明：被告所购买的太阳广场B栋8层802室已具备入住条件，请办理相关入住手续;物业管理费已交至2006年1月5日。被告在庭审中对该入住时间亦予认可。而后，原告每月向被告送达《收款通知书》，均载明自2006年1月6日起计至催收当月的物业管理费数额，计算面积均为163.91平方米，计算标准均为“物管费0.75元+电梯费0.3元”。被告与案外人星江发展公司于2004年10月10日所签订的《商品房买卖合同》中关于太阳广场B栋8层802室的建筑面积亦与前述计算面积相同，即163.91平方米。 另查明，2004年7月15日，南宁市物价局盖章出具了一份《关于“太阳广场”物业管理服务收费标准的复函》（[2004]117号），主要载明：“一、综合服务费（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用）：住宅按房屋建筑面积计0.75元/平方米·月；空置房按50%计收。二、公共设施、设备运行费用（除经营用和物业公司自用以外）按实际摊销。三、以上收费标准为最高限价，允许下浮；属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消。城市生活垃圾处理费属代收费，不列入综合服务费；其他的物业管理服务收费实行市场调节价。四、物业管理服务具体的收费项目，收费标准及收费办法在物业服务合同中约定。五、物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公司。六、物业管理服务费每月结算一次并定期（一般为三个月）向用户公布收支情况。七、本文有效期自下文之日起至2009年2月止。” 2005年9月1日，南宁市物价局向各物业管理公司盖章发出一份《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》，主要载明：“一、开发建设单位正式通知入伙的物业，就不算是空置房，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。二、本通知下发之前的有关‘空置房’物业收费办法与本通知相抵触的,以本通知为准。三、上级价格主管部门有新的收费规定时，按上级价格主管部门新的规定执行。” 2009年3月9日，南宁市物价局盖章出具了一份《关于太阳广场物业服务收费标准的批复》（南价格〔2009〕45号），主要载明：“一、物业出售后至业主委员会成立前的物业管理为前期物业管理，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价。二、物业服务费：住宅按房屋建筑面积计0.75元/平方米·月（含管理服务人员的工资、福利，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等）……本文有效期自2009年2月26日起至2010年6月15日止，如有新的收费规定办法出台则按新的规定执行。” 2011年6月21日，南宁市物价局就太阳广场的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》盖章并出具备案意见：“同意二级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.05元/平方米。以上备案有效期限至2014年6月21日。” 2014年8月11日，南宁市物价局就太阳广场的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》盖章并出具备案意见：“同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯1.05元/平方米。备案有效期限至2018年8月30日。” 此外，原告在诉讼中提供了《班长值班记录本》《外来人员登记本》《清洁工作检查表》《放行条》等证据，用以证明原告为案涉小区依约提供了物业服务。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《太阳广场前期物业管理委托合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故原、被告之间签订的前期物业服务合同应属合法有效，双方均应恪守履行。至于被告所称该合同履行期限已经届满的问题，根据《物业管理条例》第二十五条关于“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，以及第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，由于案涉小区客观上仍在接受原告的物业服务，被告仅以其单独个人在其所签订的合同中手书“至一年内有效”，不能产生解聘原告并选聘其他物业服务企业的效果，因此，原、被告之间的物业服务合同关系并未终止。 二、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 原、被告签订的《太阳广场前期物业管理委托合同》约定物业管理费的收费标准为“物业管理费按每月每平方米0.8元，电梯养护费每月每平方米0.3元，合计每月每平方米1.1元”，而原告实际向被告主张收取的标准为“物业管理费按每月每平方米0.75元，电梯养护费每月每平方米0.3元，合计每月每平方米1.05元”。被告认为原告截至2011年6月21日才从物价局获得物业管理费每月每平方米1.05元标准的批准备案，故认为原告在该日期之前只能按照2004年7月15日的《关于“太阳广场”物业管理服务收费标准的复函》（[2004]117号）以及2009年3月9日的《关于太阳广场物业服务收费标准的批复》（南价格〔2009〕45号）确定的每月每平方米0.75元的标准收费。 针对前述物业管理费的收费标准，双方的主要争议在于，2004年及2007年所确定的每月每平方米0.75元的标准，是否已经包含电梯养护费用，即能否另行收取电梯养护费用的问题。由于前述2004年及2009年的物价局批复中均载明综合服务费0.75元/平方米·月包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，又另外开列其他公共设施、设备运行费用；故原、被告对于电梯养护费用归属存在较大争议，应参照物业收费标准的一般计算标准加以综合认定。参照2013年2月27日颁布的《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）》第十二条关于“实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于12%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）……”的规定，《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（南价格[2014]42号）第二十条关于“物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯维护费另行计收）……”的规定，可见，物业管理费的核定标准，系在物业服务成本的基础上上浮一定的利润率而计算核定，且电梯养护费用一般不纳入前述物业管理费的计算中。综上可见，虽然2004年及2009年的物业管理费备案为每月每平方米0.75元，但原、被告在合同中所约定的每月每平方米0.3元电梯养护费与前述物价局核定的每月每平方米0.75元物业管理费并非就同一项目重复收费。 综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，即“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，被告应依约向原告支付物业管理费（按1.05元/平方米·月×163.91平方米=172.1元/月的标准，自欠缴物业管理费之日即2006年1月6日起，计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）。 至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，原告已提供了《班长值班记录本》《外来人员登记本》《清洁工作检查表》《放行条》等证据，可证明原告为案涉小区依约提供了物业服务；若业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。 对于被告所主张的诉讼时效的问题，由于原告自被告欠缴物业管理费后每月向被告送达《收款通知书》，且每期通知书中均载明自2006年1月6日起计至催收当月的物业管理费数额，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告在本案中所主张的物业管理费并未超过诉讼时效。 对于被告主张以案涉小区的停车位、广告费等收益，覆盖原告所主张收取的物业管理费的问题，根据《物业管理条例》第五十四条关于“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，可见对于被告所主张的可能存在物业共用部位的收益，应归属于业主共同所有，物业服务企业有义务向业主公开，但不能用以抵扣被告个人应负担的物业管理费。 三、关于原告主张的物业管理费滞纳金的问题。 由于原、被告系因物业管理费收费标准存在争议而引发物业管理费拖欠问题，原告在庭审中称存在物价局关于电梯费的相关批复，但在多次为双方延长举证期限后，仍未能向被告提供关于每月每平方米0.3元电梯养护费的收费依据，故不应苛责被告在收费标准尚有争议的情况下承担滞纳金。因此，原告所主张的物业管理费滞纳金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾健向原告南宁太阳广场物业服务有限公司支付物业管理费（按172.1元/月的标准，自2006年1月6日起，计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）； 二、驳回原告南宁太阳广场物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3934元，由原告南宁太阳广场物业服务有限公司负担3217元，被告曾健负担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  黄凤营 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  蔡建冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。