四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川07民终3290号 上诉人（原审被告）：绵阳豪盛投资有限公司，住所地：绵阳高新区永兴镇兴业南路**。 法定代表人：赵勇，董事长。 被上诉人（原审原告）：王应龙，男，汉族，生于1989年5月20日，住四川省盐亭县。 被上诉人（原审原告）：何丽，女，汉族，生于1990年10月19日，住住四川省盐亭县。 上诉人绵阳豪盛投资有限公司（以下简称豪盛投资公司）因与被上诉人王应龙、何丽商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2018)川0792民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 绵阳豪盛投资有限公司上诉请求：一、撤销(2018)川0792民初1813号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律不当。被上诉人要求上诉人支付所逾期办理初始登记的违约金应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效，已经超过诉讼时效。本案导致逾期办证的过错不是上诉人。若二审法院认定上诉人违约，被上诉人主张的违约金过高，请求二审法院予以减少和调整。 王应龙、何丽向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付因被告未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的违约金20212.59元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年1月13日，原告王应龙、何丽与被告豪盛投资公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：135741），合同主要约定:原告王应龙、何丽购买福星?西城国际6幢1单元24层1号住宅商品房一套,建筑面积95.47平方米，价款共计350913元。合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2015年10月29日，原告所在的福星?西城国际6幢成套商业住宅取得了初始登记。2016年6月21日，豪盛投资公司向原告王应龙补开了案涉房屋的住房销售发票，发票上载明住宅房面积为95.47平方米，房屋价款为350913元。福星?西城国际6幢1单元24层1号住宅商品房的所有权至今未转移登记至原告王应龙、何丽的名下。 一审法院认为，原、被告所签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按约定履行购房款给付义务后，被告应当按照合同约定履行交付商品房实物、办理房屋初始登记、协助办理房屋权属转移登记的义务。本案中，被告未能在合同约定时限内取得原告所购商品房隶属楼栋的权属证明（即初始登记），案件主要争议的焦点为：一、原告主张的逾期办理初始登记违约金是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约金给付责任及违约金是否应当减少。 关于争议焦点一：原告王应龙、何丽主张的逾期办理初始登记违约金请求是否超过诉讼时效。违约金责任的承担系债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定，现被告豪盛投资公司以原告王应龙、何丽的此项诉请超过诉讼时效作为抗辩理由，应依法先予审查这一抗辩事由。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人未能在2014年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明即未能办理初始登记的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日（2014年4月1日）起至实际取得权属证明之日（2015年10月29日）止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。此违约金请求权的清偿期限，已通过双方订立的合同予以确认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，原告王应龙、何丽的主张并未超过法律规定的诉讼时效，故被告豪盛投资公司辩称原告王应龙、何丽主张的逾期办理初始登记违约金已过诉讼时效的理由不能成立，一审法院不予认可。对原告王应龙、何丽要求被告豪盛投资公司承担逾期办理初始登记违约金的请求，一审法院依法予以支持。 关于争议焦点二：关于被告豪盛投资公司辩称逾期办证是因行政机关的土地规划所致，不应承担违约责任问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。商品房买卖合同的标的物是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。出卖人承担交付标的物的义务不仅是要按约交付商品房实物，亦有协助买受人办理商品房物权登记，使其取得房屋所有权证的义务。被告豪盛投资公司并未能举证说明土地规划与房屋产权的初始登记办理之间具有关联性，且其在目前土地规划问题仍未得到解决的情况下，业已办理了初始登记，部分业主还办理了产权证，亦能反映土地规划问题与房屋产权的延期办理不具有必然关联性。且依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告豪盛投资公司辩称与事实和法律不符，一审法院不予采信。 争议焦点三，违约金约定标准是否过高的问题。原、被告在合同中约定了违约金按买受人支付全部价款的日万分之一进行计算，该违约金约定低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“……参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并不存在过高的情形，故被告豪盛投资公司提出的违约金过高的答辩意见，一审法院不予采信。 据此，经计算，逾期办理初始登记违约金为20212.59元（350913/10000元/天×576天）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告绵阳豪盛投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告王应龙、何丽违约金20212.59元。本案受理费减半收取为153元，由被告绵阳豪盛投资有限公司承担。 二审中，当事人未提交新证据，二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，根据双方合同约定，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，即违约金诉讼时效于清偿期届满后开始计算。故原判认定被上诉人主张上诉人支付初始登记违约金，未超过诉讼时效,并无不当。上诉人关于诉讼时效的主张无事实依据，本院不予支持。 上诉人认为是因行政机关的土地规划导致上诉人逾期取得初始登记，但其并未举证证明土地规划纠纷与房屋产权的初始登记办理之间具有关联性。原判据此确认土地规划纠纷与逾期取得房屋初始登记不具有必然关联性，并无不当。上诉人抗辩违约金过高，但并未举出证据予以证明。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，上诉人的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，绵阳豪盛投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理306元，由上诉人绵阳豪盛投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立冬 审判员  谭 红 审判员  马翰霖 二〇一八年十二月十四日 书记员  王亚青