江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初2745号原告:闫伟搏，男，1982年4月20日出生，汉族，徐州民政医院医生，住徐州市淮海东路**民政医院内科3病区。原告：董璐，女，1986年8月8日出生，汉族，徐州徐医附院护士，住，住徐州市淮海东路**民政医院内科3病区/div>原告：董桂山，男，1960年8月30日出生，圣戈班（徐州）铸管公司职工，住徐州，住徐州市淮海东路**民政医院内科3病区iv>原告：陈慧霞，女，1960年5月10日出生，汉族，退休工人，住徐州市淮，住徐州市淮海东路**民政医院内科3病区>以上四原告共同委托诉讼代理人：李晓飞，江苏昭鹏律师事务所律师。以上四原告共同委托诉讼代理人：牛丽丽，江苏胜家律师事务所律师。被告:周丽华，女，1978年11月11日出生，汉族，空军后勤学院教员，住徐州市鼓楼区，住徐州市鼓楼区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。第三人：江苏新百世房产销售有限公司，住所地徐州市云龙区绿地世纪城**办公楼**。法定代表人：张雨，该公司经理。委托诉讼代理人：陆安平，男，1982年4月20日出生，该公司职工，汉族，住徐州市。原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞与被告周丽华、第三人江苏新百世房产销售有限公司（以下简称新百世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理，依法适用普通程序并组成合议庭，分别于2018年7月5日、7月12日、11月27日公开开庭进行了审理。原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞及其四原告共同委托诉讼代理人牛丽丽、李晓飞，被告周丽华及其委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加诉讼。第三人新百世公司的委托诉讼代理人陆安平到庭参加了2018年7月5日、7月12日的庭审，无正当理由未参加2018年11月27日的庭审。本案现已审理终结。原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞提出诉讼请：1、请求法院判令被告按照双方签订《徐州市存量房买卖协议》约定的时间向原告交付房屋；2、请求法院判令被告支付房屋装修款40万元；3、请求法院判令被告支付原告因违约交付造成的损失共计3万元（涉案房屋所在小区同等面积的租赁价格计算，从合同约定交付日期2018年5月20日计算，目前暂计算十个月，按照每月3000元计算）；4、请求法院判令被告支付逾期交付的违约金3600元（每逾期一日需支付违约金300元，从2018年5月20日截至实际交付日止），共计433600元；5、本案受理费等费用由被告承担。在2018年7月12日的庭审中，原告撤回了第一项诉请，理由为涉案房屋已于2018年7月6日原被告之间完成了交接。事实与理由：2018年3月9日，原被告及第三人新百世公司就徐州市鼓楼区风尚米兰小区6号楼1单元601室签订了《徐州市存量房买卖协议》，协议约定原告购买涉案房屋，交付标准为固定装修，厨卫齐全。2018年3月18日，原、被告到徐州市房产管理局签订了《存量房买卖合同》以便于原告办理不动产权证书及银行贷款，因该合同为徐州市房产管理局的模板合同，故无法对装修装饰进行约定。原告按照第一份买卖协议于2018年4月20日前分别以首付款85万元，银行贷款133万元的形式向被告支付了总房款218万元。2018年5月20日，原告要求被告交付房屋时，发现房屋内的所有装饰装修均已被被告拆除，原告与被告多次沟通此事，但均遭到拒绝。在原告房屋买卖过程中，被告以涉案房屋装修价值为40万元与原告达成了218万元的交易价格。因被告的拆除行为，导致原告无法按时入住，原告需租赁房屋居住，造成了原告额外支出房屋租金，故诉至法院。被告周丽华辩称，1、交房时间应为5月20日；2、房屋内的附属物及装修按照备案合同无该项约定，因此被告拆除的部分装修并不属于违约；3、虽然签订了两份协议合同，但因签订人不一样，应以备案合同为准。原告没有按照三方协议约定支付首付款118万元，3月18日签订的买卖合同上并没有被告的签字，存量房合同签订时间是3月16日。三方协议是和闫伟搏签订，而购房备案合同上是和四个人签订合同，原告也不能确定究竟是以哪一份合同为准。关于备案合同也可以约定装修内容，备案合同上对于装修部分的约定是无。综上，请求驳回原告全部诉请。第三人新百世公司述称，签订房屋的时候被告说是含固定装修，厨卫齐全，当时装修费用约40万元包含在房价中，总房价218万元，分为两次支付，首付约定为118万元，贷款100万元.双方达成一致，被告要将家电和部分家具带走，需要一个月时间将可移动的家具家电带走。原告也同意了一个月内将涉案房屋交付原告。之后在产权处办理备案合同，原告征信有点问题，但当时没有取消合同，被告于2018年4月份领到218万元总房款，等5月份交房的时候发现原屋内固定装修都已拆除，基本上涉案房屋变为毛坯房，原告就不愿意收房，后双方再次协商，被告认为备案合同上是毛坯，应为毛坯交付，但原告认为应该按照三方协议约定交付含装修房屋，最后双方没有达成一致协议。第一份协议约定218万元，该房价款包含的房屋内容已经说明清楚，被告既然已经按照218万元房款交易，就应该按照三方协议履行，含固定装修。经审理查明，2018年3月9日，原告闫伟搏与被告及第三人新百世公司就徐州市鼓楼区风尚米兰小区6号楼1单元601室签订了《徐州市存量房买卖协议》，协议约定原告购买涉案房屋，协议第三条约定，成交价为218万元，上述价款中除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施：水、电、管道天然气、固定装修、厨卫齐全。付款方式为在签订该协议时原告支付定金10万元，2018年3月20日前支付118万元，于2018年3月20日前，办理银行贷款手续，贷款100万元。当日原告闫伟搏向被告支付了定金10万元。2018年3月16日，原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞四原告共同与被告到徐州市房产管理局签订了《存量房买卖合同》,该合同第三条付款方式约定，买受方于2018年3月22日前支付57万元，于2018年4月16日前办理完相关银行贷款审批手续人民币133万元。第五条约定出卖方应当在2018年5月30日前将房产交付给买受方。第十二条关于违约责任约定，若出卖方不能按合同规定期限交付房产或买受人不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日则由违约方按日向对方支付300元违约金。在该合同附件二房屋附属物品及装饰情况一栏为无。附件三补充协议约定，出卖方领取全部购房款后一个月内交付房屋。当日，原告闫伟搏向被告出具了便条一份，主要载明：风尚米兰6#-1-601，买方于2018年3月16日支付给卖方18万元整，总房款218万元，房管局鉴定合同190万元，剩余28万元，已支付10万元，18万元未付，未付的18万元今天付清，交房日期以补充协议为准，卖方拿到款（全部房款）后一个月交房，以此为准。当日被告出具了收条一份，主要载明：今收到卖方购房款18万元（闫伟搏）。2018年4月19日涉案房产转移登记在四原告名下，属于按份共有。2018年4月23日，原告领取了不动产登记证书，2018年4月24日被告领取了剩余全部房款190万元。2018年7月6日，原、被告对涉案房屋进行了交接手续。根据被告的举证，可以确认被告对涉案房屋的装修为2014年。2018年5月23日，原、被告双方在交接房屋时，原告发现室内装修已经拆除，故原告拒绝接收房屋。根据原告的申请，本院委托徐州迅达资产评估事务所对涉案房屋的被拆除部分的装修价值以及涉案房屋的租金标准进行了评估。2018年9月30日，本院承办法官、原、被告双方以及评估人员共同对涉案房屋现场进行了查看。2018年10月31日，该评估事务所出具了徐讯评报字（2018）第055号评估报告，评估结论为：装修损失为50950元，房屋月租金为2800元。另查明,四原告的身份关系为闫伟搏与董璐系夫妻关系，董桂山、陈慧霞系夫妻关系，董璐系董桂山、陈慧霞之女。以上事实有原告提交的徐州市存量房买卖协议一份，证明双方存在商品房买卖合同关系，同时对于涉案房屋是按照固定装修的标准进行的交易，约定的总房款为218万元含固定装修。存量房买卖合同复印件一份，证明双方存在商品房买卖合同关系，以及双方各自违约的违约责任。付款凭证3张，证明原告向被告支付涉案房屋房款85万元、银行贷款向被告支付涉案房屋房款133万元。2018年5月23日原告闫伟搏与被告周丽华录音证据一份，证明原被告交易过程中被告对于涉案房屋装修部分的价值认可40万元。第三人拍摄照片7张，原告拍摄照片9张，第三人拍摄的7张证明被告房屋装修拆除前房屋的状况，原告拍摄的9张为5月23日房屋拆除后的现状。公证书一份、交接单一份，证明涉案房屋已经完成交接，不符合商品房买卖合同中关于精装修部分的约定。有被告提交的徐州市房管局提供的徐州市不动产管理平台提供的6页证据，证明被告交房时间，4月23日贷款放款，被告4月24日领取；原告闫伟搏签字的便条一张，证明总房款付款方式，以及被告拿到全部房款后一个月内交房；微信记录7页，证明原告要对房屋装修；2014年4月17日被告购买地板的收据；2014年5月3日被告购买开关的收据以及当事人陈述在卷佐证。本案的争议焦点：1、原被告双方约定应以三方协议为准还是以备案合同为准；2、被告是否存在违约行为；3、如存在违约行为，原告各项诉请是否有事实及法律依据。本院认为：关于本案应以2018年3月9日闫伟搏与被告及第三人新百世公司就徐州市鼓楼区风尚米兰小区6号楼1单元601室签订了《徐州市存量房买卖协议》徐州市方协议为准，还是以是2018年3月16日原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞四原告共同与被告签订的《存量房买卖合同》为准、被告是否存在违约事实以及装修损失是否应赔偿的问题。根据查明的事实，可以认为《徐州市存量房买卖协议》以及《存量房买卖合同》均为有效合同，应综合两份合同的约定进行认定。结合以上两份合同的履行情况以及原被告及第三人的陈述，可以认为原、被告双方在《徐州市存量房买卖协议》中的对房屋交易价款以及装修部分约定是双方真实意思表示，因此被告拆除涉案房屋内固定装修的行为可以视为违约行为，被告应对此承担违约责任。经委托评估，装修部分损失为50950元，被告应赔偿原告的此项损失。关于原告请求法院判令被告支付原告因违约交付造成的损失共计3万元（涉案房屋所在小区同等面积的租赁价格计算，从合同约定交付日期2018年5月20日计算，暂计算10个月，按照每月3000元计算）的问题。根据评估报告，涉案房屋每月租金标准为2800元，原告对此无异议，因此本院按照每月2800元计算损失。关于计算期限，原告自2018年5月20起暂计算10个月。本院认为，根据双方签订的《存量房买卖合同》的约定，交房期限为卖方即被告收到全部房款后一个月交房，故交房日期的最后期限为2018年5月23日，被告在此日期进行交接，未违反合同的约定。鉴于被告交付的房屋不完全符合合同的约定，导致被告暂时无法居住使用，因此该期间造成的损失应由被告进行赔偿，根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院酌定损失计算期限为6个月，经计算为16800元（6个月*2800元=16800元），超过的部分不予支持。关于原告请求法院判令被告支付逾期交付的违约金3600元（每逾期一日需支付违约金300元，从2018年5月20日截至实际交付日止）的诉请，根据我国相关法律规定，对违约责任的确定应以损害的数额为基础，且违约责任和损害赔偿不并用，且原告的损失在以上两项诉请中也已得到赔偿，因此对本项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周丽华于本判决生效之日起十日内向原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞赔偿损失67750元（50950元+16800元）；二、驳回原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7880元，鉴定费4000元，保全费2520元，合计14400元，由原告闫伟搏、董璐、董桂山、陈慧霞负担8775元，由被告周丽华负担5625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长 陶 铭审判员 韩正元审判员 朱恒胜二〇一八年十二月八日书记员 袁墨林