湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9919号上诉人（原审被告）：武汉亿拓云飞酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区台北一路******。法定代表人：唐琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙艳平，女，1982年7月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市排湖风景区，委托诉讼代理人：戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉卡米拉服饰有限公司，住所，住所地武汉市东西湖区常青花园**3村**办公楼div>法定代表人：曾湧，该公司总经理。委托诉讼代理人：谈旭，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炎秋，湖北观筑律师事务所律师。上诉人武汉亿拓云飞酒店管理有限公司（以下简称亿拓云飞公司）、孙艳平因与被上诉人武汉卡米拉服饰有限公司（以下简称卡米拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初4225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。亿拓云飞公司、孙艳平共同上诉请求:撤销一审判决，驳回卡米拉公司的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由卡米拉公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。亿拓云飞公司与卡米拉公司签订房屋租赁合同前对租赁场地系违法建筑并不知情，导致后来相关部门迟迟不给亿拓云飞公司办理消防证和卫生许可证且进行罚款，最终因证照不齐无法经营。卡米拉公司未向亿拓云飞公司提供合法建筑，构成根本违约，无权向亿拓云飞公司索要房租。亿拓云飞公司迟延交付租金是合法使用不安抗辩权的行为。2.案涉合同项下的房屋大部分没有取得建设工程规划许可证，案涉合同依法属于无效合同。孙艳平签订的担保书亦无效，孙艳平不应承担相应担保责任。3.一审判决第四项存在判非所请情形，违约金与占有使用费存在较大差异，实际剥夺了亿拓云飞公司和孙艳平针对违约金的抗辩权利。4.一审判决第一项、第四项存在判非所请情形，卡米拉公司寻求的是法院判令解除合同，并非确认合同已解除，所以根据其诉求合同解除时间只能是判决生效之日。卡米拉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一，亿拓云飞公司、孙艳平认为承租房屋有一部分为违章建筑致使消防部门不能办理消防许可证，但亿拓云飞公司、孙艳平未提供证据证实，其理由不能成立。根据现有情况，亿拓云飞公司当时申报的是酒店，现在其要求办理的是餐饮，且以另外的公司名称进行的申报，所以其理由与事实不符。第二，亿拓云飞公司、孙艳平签订合同当时和之前对房屋进行了充分了解，对房屋与面积有出入是明知的，双方在此前签了意向合同，当时正在维修，合同中也有相关情况表明，合同租赁标的物是3-5层，数字数额是否与房产证上的面积有出入双方都是清楚的，卡米拉公司未进行隐瞒。第三，建筑行为违法属于行政法规范的范畴，出租行为不受建筑行为影响，即使租赁物有部分搭建至今未取得相应证照，也不影响合同效力，本案租赁合同合法有效。第四，卡米拉公司与原房东在之前签订了相应协议，卡米拉公司有转租权，原房东知道也同意卡米拉公司转租。第五，孙艳平在2015年4月开始与卡米拉公司进行房屋磋商和沟通，在2015年7月5日之前出具了其注册公司名称，本案不存在诱导孙艳平签订担保书的行为，孙艳平应承担相应担保责任。卡米拉公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，并不予退还亿拓云飞公司交纳的押金100,000元；2、亿拓云飞公司支付逾期应交而未交租金300,000元及判决合同解除后至亿拓云飞公司腾房完毕期间按合同约定日租金的两倍向卡米拉公司支付房屋占有使用费；3、孙艳平对亿拓云飞公司欠付的租金及逾期腾房的占有使用费承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费和保全担保费由亿拓云飞公司和孙艳平共同承担。一审法院查明，位于武汉市江岸区台北一路******房屋（建筑面积1,997.10平方米）所有权人为武汉市农业局。房屋设计用途为办公。2010年10月18日，武汉市农业局将上述房屋委托武汉市农业信息中心开发部对外租赁，合同发生权利义务关系由武汉市农业局承担。相关权利人在上述房屋面积基础上进行了搭建。2009年8月8日，武汉市农业信息中心开发部（甲方）与卡米拉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在武汉市江岸区台北一路14号1-5层共2,337.36平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为10年，自2009年8月8日至2020年2月7日，其中2010年2月7日以前为乙方的装修期，装修期间，免收租金；未经甲方同意，乙方擅自将承租的房屋转租的，甲方有权解除合同并收回房屋；合同还约定了其他条款。2010年5月26日，武汉市农业信息中心开发部（甲方）与卡米拉公司（乙方）签订《关于台北一路14号的补充协议》，约定合同的租赁期限从2010年5月1日开始至2020年4月30日止；乙方将台北一路14号房屋中的部分房屋转租，应严格遵守合同，督促承租户遵守其租赁合同，不得有违合同租赁期限，并合法经营；合同还约定了其他条款。2015年7月6日，武汉市农业信息中心开发部（甲方）与卡米拉公司（乙方）再次签订《补充协议（三）》，约定将房屋租赁期限延长至2026年4月30日。2015年7月15日，卡米拉公司（甲方）与亿拓云飞公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方与武汉市农业信息中心开发部达成《房屋租赁合同》，甲方取得了位于武汉市江岸区台北一路14号2栋1-5层房屋的承租权和转租权，甲方将整栋房屋的第三至五楼整层（共三层，公共通道除外）和一楼的一间房（该房位于挨着小区大门的第一档），该部分（一楼一间房）建筑面积为90平方米，第三至第五层建筑面积约1,600平方米，总计建筑面积约1,690平方米；乙方承租该房屋的用途为酒店，同时双方承诺如下：承租期内，乙方不得擅自改变承租房屋的经营用途，如需改变，必须取得甲方的书面同意后方得实施；乙方租赁期为10年整，时间自2015年7月15日至2025年7月14日(具体租赁期从实际交付房屋之日起计算)；如因乙方违约而被甲方单方面提前解除或者终止本合同，双方约定自甲方书面通知到达乙方所约定的通信地址之日，即为甲方通知到乙方解除或终止本合同之日，自通知到达乙方处之日起的次日起七天内，乙方如未能腾退房屋，则每延迟一天，乙方应按本合同约定日租金的两倍向甲方给付违约金；租金标准，第一年租金为800,000元，第二年租金为800,000元，第三年租金在第二年租金基础递增5%，第四年租金在第三年基础上递增5%，余类推；甲方给予乙方3个月的免租期（免租期的起算时间从实际交房之日起计算），乙方按每六个月支付一次租金，第一个半年度的租金于2016年1月12日前给付，第二个半年度租金给付时间为起租之日起第八个月给付下一个半年期的租金，第三个半年度租金给付时间为第二个半年度到期前的前三十天缴纳第三个半年度的租金，余类推；乙方如逾期二十天（含）以上给付租金，属于乙方恶意有意拖付租金的，则甲方有权随时提前收回房屋，单方面解除合同，乙方交付的押金不予退还；乙方承租房屋的押金在签订合同的当天给付，押金金额为100,000元，此押金仅作保证金使用，不得作为当乙方没有按期缴纳租金和其他费用时的抵扣；本合同相关通知以下列联系方式送达，乙方的通信地址为武汉市江汉区中央商务区淮海路297号泛海国际SOHO城一期二栋907室孙艳平收，电话130××******；合同还约定了其他条款。2015年7月16日，孙艳平向卡米拉公司出具《担保书》，说明2015年7月15日，亿拓云飞公司与卡米拉公司签订了《房屋租赁合同》，孙艳平愿为亿拓云飞公司所签署的上述合同提供连带责任保证担保。《房屋租赁合同》签订之前，亿拓云飞公司已向卡米拉公司交纳押金100,000元。2017年4月23日，卡米拉公司（甲方）与亿拓云飞公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方确认乙方实际进场装修时间为2016年12月2日，免租装修期截止日延长到2017年5月31日。合同签订后，2016年12月2日亿拓云飞公司进场装修，用途为餐饮，亿拓云飞公司变更房屋用途没有向卡米拉公司通知或征得其书面同意。亿拓云飞公司按约定于2016年1月向卡米拉公司支付了第一个半年度即2017年6月1日至11月30日的租金400,000元。2017年12月1日至2018年5月31日的租金400,000元，亿拓云飞公司仅于2018年1月15日支付了租金100,000元，之后未再支付租金。亿拓云飞公司于2016年1月15日注册成立，住所地即为，住所地即为诉争房屋房屋租赁合同》时，卡米拉公司向其提供了房产证复印件、卡米拉公司与武汉市农业信息中心开发部签订的租赁合同复印件，亿拓云飞公司利用上述资料办理了工商登记手续。2018年3月23日，卡米拉公司向亿拓云飞公司送达《通知》，说明亿拓云飞公司尚有到期应缴租金未缴纳，已严重违约，卡米拉公司有权终止租赁合同，并追究违约责任，请亿拓云飞公司接通知后三天内必须缴清未交租金。亿拓云飞公司仍未缴纳剩余租金。目前诉争房屋仍由亿拓云飞公司占有使用，但未经营。一审另查明，卡米拉公司为其诉前保全向中国人民财产保险股份有限公司武汉市分公司购买了诉讼保全责任险，支付保险费900元。一审法院认为，武汉市农业信息中心开发部与卡米拉公司签订的《房屋租赁合同》、《关于台北一路14号的补充协议》及《补充协议（三）》，卡米拉公司与亿拓云飞公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后,卡米拉公司与亿拓云飞公司均应按照协议履行相应义务，卡米拉公司已于2016年12月2日将诉争房屋交付亿拓云飞公司占有使用，并给予亿拓云飞公司6个月的装修免租期，但亿拓云飞公司在按约定支付了第一个半年度的租金400,000元之后，未按约定于2018年1月（起租之日起第八个月）支付第二个半年度的租金400,000元，仅于2018年1月15日支付了租金100,000元，且经卡米拉公司于2018年3月23日催收后仍未缴纳，已违反双方签订的《房屋租赁合同》关于“第二个半年度租金给付时间为起租之日起第八个月给付下一个半年期的租金”的约定，根据《房屋租赁合同》关于“乙方如逾期二十天（含）以上给付租金，属于乙方恶意有意拖付租金的，则甲方有权随时提前收回房屋，单方面解除合同，乙方交付的押金不予退还”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，“当事人可以解除合同”的规定，卡米拉公司有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院于2018年6月1日向亿拓云飞公司送达起诉状副本，起诉状载明了卡米拉公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，双方于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月1日解除。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，亿拓云飞公司支付的押金100,000元不予退还。亿拓云飞公司目前仍占有使用诉争房屋，应向卡米拉公司支付2017年12月1日至2018年5月31日期间欠付租金300,000元。关于2018年6月1日合同解除后至亿拓云飞公司腾退期间的违约金即占有使用费，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，为合同约定的日租金的两倍；且卡米拉公司基于有10年租金的预期收益，给予亿拓云飞公司6个月的免租期，但亿拓云飞公司在免租期结束后第二个半年度内即违约，导致卡米拉公司产生免租期及第二个半年度租金的损失；再结合为避免继续占有使用诉争房屋致使亿拓云飞公司支付的违约金越来越高，促使其在合同解除后早日腾退，故支持卡米拉公司要求亿拓云飞公司按日租金的两倍即每日4,383.56元（800,000元÷365天×2）的标准支付2018年6月1日合同解除后至亿拓云飞公司腾退期间的违约金即占有使用费的诉讼请求。因孙艳平承诺愿为亿拓云飞公司所签署的租赁合同提供连带责任保证担保，应为孙艳平愿为亿拓云飞公司对卡米拉公司所负债务提供担保，故孙艳平应对亿拓云飞公司应向卡米拉公司支付的租金及占有使用费承担连带清偿责任。关于卡米拉公司要求亿拓云飞公司、孙艳平承担其为诉前保全购买诉讼保全责任险而支付的保险费900元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，卡米拉公司可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保，因亿拓云飞公司与孙艳平违约引起本案诉讼，卡米拉公司为此向保险公司交纳的诉前保全担保保险费系其合理必要费用，属于其损失，应由亿拓云飞公司与孙艳平共同承担。关于亿拓云飞公司辩称因诉争房屋是办公用房，导致其无法办理营业执照等证照的问题，因双方签订《房屋租赁合同》时，卡米拉公司向其提供了房产证复印件，其对房屋性质是明知的，且亿拓云飞公司对其承租的房屋性质有注意义务，应在签订合同前了解房屋性质；事实上在合同签订后亿拓云飞公司已使用租赁合同、卡米拉公司提供的房产证复印件等材料办理了营业执照，其未经卡米拉公司同意擅自将诉争房屋的用途由酒店变更为餐饮，即使无法办理其他证照，也应自行承担相应后果。故对其上述抗辩，不予采纳。孙艳平经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款、第一百四十四条的规定，判决：一、武汉卡米拉服饰有限公司与武汉亿拓云飞酒店管理有限公司于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月1日解除；二、武汉亿拓云飞酒店管理有限公司向武汉卡米拉服饰有限公司支付的押金100,000元不予退还；三、武汉亿拓云飞酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向武汉卡米拉服饰有限公司支付2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金300,000元；四、武汉亿拓云飞酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内按4,383.56元/日的标准向武汉卡米拉服饰有限公司支付自2018年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费；五、孙艳平对上述第三、四项确定的给付义务承担连带清偿责任；六、武汉亿拓云飞酒店管理有限公司、孙艳平于本判决生效之日起五日内向武汉卡米拉服饰有限公司支付担保保险费900元。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，保全费2,020元，共计7,820元，由武汉亿拓云飞酒店管理有限公司、孙艳平负担。因武汉卡米拉服饰有限公司已将此款预交，故武汉亿拓云飞酒店管理有限公司、孙艳平应于本判决生效之日起五日内将7,820元款项支付给武汉卡米拉服饰有限公司。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。本院认为，案涉武汉市江岸区台北一路14号2栋1-5层房屋（建筑面积1,997.10平方米）进行了产权登记，卡米拉公司通过与权利人签订《房屋租赁合同》，取得该房屋承租使用权。后卡米拉公司与亿拓云飞公司签订《房屋租赁合同》，约定将武汉市江岸区台北一路14号2栋1-5层房屋第三至第五层建筑面积约1,600平方米房屋转租给亿拓云飞公司，出租人并未提出异议，卡米拉公司注册登记地址亦在该房屋，且已经实际进行了经营。亿拓云飞公司、孙艳平称因承租房屋有一部分为违章建筑致使消防部门不能办理消防许可证，但亿拓云飞公司、孙艳平未提供证据证实，本院不予采信；即便亿拓云飞公司实际使用的房屋有小部分面积无批建手续，也不影响租赁合同的效力，故一审判决认定合同有效是正确的。亿拓云飞公司、孙艳平主张租赁合同及担保书无效的上诉理由，本院不予支持。亿拓云飞公司逾期未支付租金，经卡米拉公司催告后仍拒不支付，构成违约，卡米拉公司依据合同约定主张亿拓云飞公司、孙艳平承担违约责任，一审判决予以支持并无不当。亿拓云飞公司、孙艳平称一审判决判非所请，但一审判决符合卡米拉公司诉讼请求的本意，亦符合合同约定，无需改判。综上，上诉人亿拓云飞公司、孙艳平的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由武汉亿拓云飞酒店管理有限公司、孙艳平负担。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  安林锋审判员  骆朝辉二〇一八年十二月十日法官助理杜文书记员杜文