新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民初467号原告（执行案外人）：吴艳丽，女，1980年4月7日出生，汉族，住新疆伊宁市。委托诉讼代理人：裴珊，新疆世源律师事务所律师。被告（申请执行人）：聂培新，男，1958年11月22日出生，汉族，住广西防城港市港口区。委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建舟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人（被执行人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆伊宁市。法定代表人：贾新东，该公司总经理。委托诉讼代理人：安建惠，女，1963年10月15日出生，汉族，住新疆伊宁市。原告吴艳丽与被告聂培新、第三人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称伊犁昊丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴艳丽的委托诉讼代理人裴珊、被告聂培新的委托诉讼代理人吴勇、第三人伊犁昊丰公司的委托诉讼代理人安建惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴艳丽向本院提出诉讼请求：停止对我购买的位于新疆伊宁市解放西路273号伊犁路政海事小区2号楼1单元903室的强制执行。事实和理由：2013年12月2日，我与伊犁昊丰公司签订《海事小区商品房认购协议》（以下简称认购协议），购买伊犁昊丰公司开发的位于新疆伊宁市解放西路273号伊犁路政海事小区2号楼1单元903室，面积为47.3㎡，交纳了购房款212,850元，装修入住至今。乌鲁木齐市中级人民法院在执行新疆鸿丰典当有限责任公司（以下简称鸿丰典当公司）与伊犁昊丰公司借款一案查封了我的房产。我在执行期间提出了执行异议，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01执异168号执行裁定书，驳回我的异议请求。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”法院查封拍卖的房产是我实际占有，且是在法院查封之前购买的房屋，故诉至法院请求停止对涉案房屋的执行。聂培新辩称，不同意吴艳丽的诉讼请求。首先，法院的查封行为合法有效。吴艳丽没有证据证明其支付了全款。涉案房屋均未竣工，法院查封时，涉案房屋没有正常供水供电，也没有安装电梯，也不可能实际占有。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院可以查封涉案房屋。2014年4月，伊犁昊丰公司已经取得涉案房屋的商品房预销售许可证，可以办理预售登记，但是并没有积极办理。由此可知，无论是否交付了全款，吴艳丽怠于办理预售登记，应当视为存在过错。法院依法可以对涉案房屋采取查封措施。其次，吴艳丽要求停止执行无事实及法律依据，提出的异议理由依法不能排除执行，没有证据证明在查封之前，吴艳丽与伊犁昊丰公司签订了真实合法有效的合同，支付了相应的房款，查封前已经实际占有涉案房屋的事实。吴艳丽在伊犁昊丰公司取得商品房预销售许可证后，怠于办理登记，存在过错。第三，吴艳丽是否享有足以排除执行的权益，应当对此承担举证责任。综上，吴艳丽的执行异议没有事实根据和法律依据，依法应当驳回。伊犁昊丰公司述称，我公司同意吴艳丽的请求。涉案房屋是我公司卖给吴艳丽的，涉案房屋也已向吴艳丽交付，吴艳丽对房屋进行了装修入住，该房屋所有权是吴艳丽的。涉案房屋不应当被查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴艳丽围绕争议焦点提交以下证据：1.2013年12月2日签订的海事小区商品房认购协议一份；2.伊犁昊丰公司于2013年12月2日收到房款25万元的收据一份；3.伊犁飞达物业服务有限公司(以下简称飞达物业公司)及伊宁市解放路街道办事处泰和社区出具的证明。以上证据证明吴艳丽与伊犁昊丰公司就涉案房屋签订了真实的房屋买卖合同，吴艳丽已支付相应房屋价款，并于2014年12月实际入住，可以排除对涉案房屋的执行。聂培新的综合质证意见为：对证据1，认购协议书的真实性、合法性不予认可，认购协议签订时涉案房屋尚未办理商品房预销售许可证，该协议应属无效；对证据2，收据的真实性不予认可，收据不能证明实际付款的事实；对证据3，社区及飞达物业公司证明的真实性不予认可，证据形式不合法，关联性不认可，没有提到吴艳丽是什么时候入住占有该房屋的，没有证据确认飞达物业公司是涉案小区所在的物业服务机构。伊犁昊丰公司的综合质证意见为：对吴艳丽提交的证据的真实性均认可，证明内容均认可。本院对吴艳丽提供的上述证据的证明力结合我院现场调查及勘察的情况综合予以认定。聂培新未提交证据。伊犁昊丰公司围绕争议焦点提交了以下证据：1.商品房预销售许可证；2.竣工验收报告。以上证据证明涉案楼房于2014年4月30日取得商品房预售许可，于2016年5月16日竣工验收合格。吴艳丽的综合质证意见为：对二份书证的真实性认可，关联性不认可，因为吴艳丽购买涉案房屋与伊犁昊丰公司是否取得商品房预销售许可证及工程何时竣工验收无关联性。聂培新的综合质证意见为：对二份书证的真实性、合法性、关联性均认可。本院对以上二份书证的真实性、合法性、关联性予以确认，并对其证明力予以确认。本案审理过程中，本院依职权前往新疆伊宁市就涉案房屋付款及实际入住等事宜进行现场勘察及调查。经调查，1.为涉案房屋所在小区提供物业服务的是飞达物业公司；2.在飞达物业公司登记簿中有吴艳丽入住及2017年7月1日开始交纳物业费的记录；3.查询伊犁昊丰公司财务账簿，调取了吴艳丽就涉案房屋交纳房款的收据：2013年12月2日，交款25万元，交款事由：海事小区2-1-905，2-1-1005；4.经现场勘察，涉案房屋正在封闭装修状态。吴艳丽对法院调查笔录发表意见为：1.对法院对飞达物业公司调查内容的真实性认可，但是吴艳丽交纳物业费与实际入住和购买房屋之间没有关联性；2.对从伊犁昊丰公司财务账簿调取的收据的真实性认可，证明了吴艳丽是涉案房屋的所有权人。聂培新对法院调查笔录发表意见为：1.法院对飞达物业公司调查内容的真实性认可，证明了在2017年7月之前吴艳丽没有实际入住涉案房屋的事实；2.对从伊犁昊丰公司财务账簿调取的收据的真实性认可，但是仅有收据没有支付凭证，对是否存在真实的支付行为不认可，不能对抗法院的强制执行。伊犁昊丰公司认可法院调查的所有内容。本院认定事实如下：1.涉案房屋查封过程及依据。鸿丰典当公司与伊犁昊丰公司借款合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议：由伊犁昊丰公司偿还鸿丰典当公司借款本金2,000万元，支付利息400万元，本院作出（2013）乌中民二初字第93号民事调解书，该调解书发生法律效力后因被执行人伊犁昊丰公司未能履行该生效法律文书所确定的义务，申请执行人鸿丰典当公司向本院申请强制执行，本院于2014年2月27日立案执行。执行过程中，本院于2014年3月4日作出（2014）乌中执字第150号执行裁定书及协助执行通知书，查封伊犁昊丰公司名下位于伊宁市未出售（未备案）的房产，查封期限自2014年6月25日起至2016年6月24日止；2016年6月15日，本院继续查封伊犁昊丰公司名下位于伊宁市未出售（未备案）的房产，查封期限自2016年6月15日起至2019年6月14日止。2017年6月6日，本院作出（2017）新01执异66号执行裁定书，变更聂培新为申请执行人，吴艳丽提出了执行异议，本院作出（2018）新01执异168号执行裁定，驳回吴艳丽的异议请求。2.吴艳丽购买涉案房屋的过程。2013年12月2日，伊犁昊丰公司（出卖人）与吴艳丽（买受人）签订认购协议一份，吴艳丽认购位于海事小区2栋1单元903号的商品房，建筑面积为47.3㎡，单价4500元/㎡，成交总价为212,850元。同日，伊犁昊丰公司向吴艳丽出具25万元收据一份，收款事由为海事小区2-1-905，2-1-1005，49.6㎡。经本院现场勘察，吴艳丽办理了涉案房屋2号楼1单元903室的入住，并在装修中。另查，吴艳丽在涉案小区购买两套房屋，除涉案海事小区2-1-903房之外，另购买了海事小区2-1-1003房。海事小区2-1-1003房面积为47.3㎡，成交总价为215,215元。吴艳丽对其两套房屋均提起了案外人执行异议之诉，本院均已受理。3.其他事实。2014年4月30日，伊犁昊丰公司建设的伊宁市取得商品房预销售许可证，该项目于2016年5月16日竣工验收合格。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案所涉执行债权为鸿丰典当公司基于与伊犁昊丰公司借款合同纠纷民事调解书而取得的债权，后该债权变更至本案被告聂培新。本案的争议焦点是：吴艳丽对诉争房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。本院对双方的争议问题分析如下：首先，从吴艳丽与伊犁昊丰公司签订认购协议的形成时间上可以确认双方签订合同的时间在本院查封诉争房屋之前。双方签订的认购协议明确约定了买受人、商品房位置和面积、商品房价款等内容，可以确定系双方当事人真实意思表示，且吴艳丽在法院查封诉争房屋之前也按照协议支付了购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于商品房买卖合同的规定。虽然伊犁昊丰公司在签订认购协议时尚未取得商品房预售许可证明，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”伊犁昊丰公司在本案诉讼之前，于2014年4月30日已经取得商品房预售许可证明，并不影响商品房买卖合同的效力。虽然吴艳丽持有收据上记载的房号为海事小区2-1-905房，与认购协议确定的房号不一致。但是认购协议系双方当事人真实意思表示，且经本院现场勘察及调查，吴艳丽对涉案房屋即认购协议确定的房屋办理的入住、交纳物业交费，伊犁昊丰公司亦认可吴艳丽所购房屋存在变更的事实，故，本院确认吴艳丽所认购房屋为伊犁路政海事小区2号楼1单元903号，其与伊犁昊丰公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定为一般买受人物权期待权的保护提供了法律依据。根据吴艳丽提交的交款凭证所反映的交款时间及金额，可以确认吴艳丽在本院查封诉争房屋之前即涉案房屋成交总价的50%以上交于伊利昊丰公司，在符合入住条件的情况下，吴艳丽亦办理了入住手续，已履行了全部合同义务。虽然吴艳丽没有办理过户登记，但系因涉案房屋被法院查封，其对此并无过错。吴艳丽未在法院查封之前占有该不动产，亦是因为涉案房屋尚未建成，并不具备入住使用条件。第三，吴艳丽与伊犁昊丰公司在法院查封之前，即已达成买卖涉案房屋的意思表示，并签订了书面买卖合同，吴艳丽亦履行了大部分合同义务。本案所涉执行债权系因借贷纠纷产生的一般金钱债权关系，聂培新对涉案房屋并不存在其它的优先权益，而吴艳丽与伊犁昊丰公司之间系特定物的买卖合同关系，因此，从交易安全、交易成本以及一般买受人物权期待权保护的协调上，应当优先保护已经履行了大部分或者全部合同义务的购房人的利益。吴艳丽对涉案房屋享有的民事权益足以排除聂培新就一般债权申请对登记在伊犁昊丰公司名下的涉案房屋的执行。综上所述，吴艳丽要求停止执行涉案房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行登记在第三人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司名下的新疆伊宁市解放西路273号伊犁路政海事小区2号楼1单元903室。案件受理费4,492.75元(吴艳丽已预交），由聂培新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。本院（2018）新01执异168号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  董 慧审 判 员  肖 炜人民陪审员  张占起二〇一八年十二月二十八日书 记 员  焦 玉