广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1796号 原告：陈健法，男，1980年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凡，京园（北海）律师事务所实习人员。 原告：谢小艳，女，1981年4月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凡，京园（北海）律师事务所实习人员。 被告：北海智弘投资有限公司。住所地广西壮族自治区北海市广东路**。统一社会信用代码：914505007913176284。 法定代表人：张均智，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告陈健法、谢小艳与被告北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，于同年11月29日公开开庭进行审理。原告陈健法、谢小艳的委托诉讼代理人刘贵达、张凡，被告智弘公司的委托诉讼代理人王德雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈健法、谢小艳向本院提出诉讼请求：判令被告因延迟交房向原告支付违约金45,488.68元（违约金自2017年1月1日暂算至2018年9月30日共607日，以749,412元为基数，万分之一的违约金计74.94元/日算得，以后另计至被告向原告交付房屋之日止）。事实与理由：2015年8月27日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，双方约定被告把位于智弘银城绿洲7幢18层1803号房出售给原告。上述商品房建筑面积共133.9平方米，每平方米5,596.8元，总金额749,412元，于2016年12月31日前向原告交房。双方并约定了相应的违约责任，若出卖人逾期交房的，逾期超过99日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依据合同的规定向被告交付了房款，履行了自己的合同义务。但被告在收到原告交付的房款后，没有在双方约定的时间内把房屋交付给原告使用，已构成违约。原告虽多次与其他业主一同向被告要求交房，但被告一直没有履行交房义务。到目前为止，被告仍未向原告交付房屋。请求法院支持原告诉请。 被告智弘公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1.根据双方签订的商品房买卖合同第九条第一款第（二）项和第二款的约定，原告诉请的违约金应当以原告已付款为基数计算，而原告已付款应包括已向被告交付的首付款及向银行已交缴的按揭贷款本息；2.被告延期交房是因不可抗力的客观原因造成的，包括天气原因、每年的高考等停工原因及法定节假日均应扣减；3.房屋现已完工，正在进行五方验收，原告已于2017年12月26日收取了涉案房屋的钥匙并办理入住手续装修入住至今，违约金应计至收房当日为止。 原告陈健法、谢小艳对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据一、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在合同关系的事实； 证据二、发票，拟证明原告向被告交纳房款的事实。 被告智弘公司就其辩称向本院提交的证据有： 业主装修申请/验收表、房屋装饰装修管理协议、业主/住户情况登记表、装修自装承诺书、单元施工许可证、智弘银城绿洲收楼书、同意交钥匙书，拟证明原告于2017年12月26日收取涉案房屋钥匙，收房装修入住的事实。 经质证，被告对原告提交的证据一至证据二的真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但不认可该证据的证明内容。 本院认为，原告提交的证据一至证据二以及被告提交的证据均符合证据真实性、合法性、关联性的要求，具有相应的证明力，可以作为本案的定案依据。 综合全案证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认以下法律事实： 2015年8月27日，原告陈健法、谢小艳与被告智弘公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由智弘公司将其开发建设的、位于北海市智弘银城绿洲******房出售给陈健法、谢小艳。上述商品房建筑面积共133.9平方米，每平方米5,596.8元，总金额749,412元。双方还在合同中约定了付款方式及期限、房屋取得建设竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告后于2016年12月31日前交付使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过99日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15内退还全部已付款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订当日，陈健法、谢小艳向智弘公司支付首付款309,412元，余款44万元通过与中国工商银行股份有限公司北海分行签订《个人购房借款/担保合同》办理银行按揭于2015年9月30日存入智弘公司的指定帐户。经双方当事人庭审时确认，涉案房屋目前尚未通过五方验收。 本院另查明：2017年12月26日，智弘公司向北海智健物业服务有限公司出具《同意交钥匙书》，载明“现有智弘银城绿洲7幢1803房业主陈健法已在我司办理完相关手续，符合交钥匙要求请给予办理交钥匙手续”。原告谢小艳在“业主同意确认签名”一栏签名。同日，谢小艳分别填报或签字确认《智弘银城绿洲收楼书》、《交楼入伙工作流程单》、《业主/住户情况登记表（个人）》、《养犬管理承诺书》、《区域消防责任书》、《精神文明建设公约》等材料，并与北海智健物业服务有限公司智弘银城绿洲物业服务中心签订《房屋装饰装修管理协议》，申请自行装修智弘银城绿洲7幢18层03号住宅。同日，北海智健物业服务有限公司智弘银城绿洲物业服务中心颁发《单元施工许可证》，载明该业主施工时间为2017年12月26日至2018年3月26日。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：原告陈健法、谢小艳请求被告智弘公司支付逾期交房违约金是否具有事实和法律依据。 本院认为：第一，原告陈健法、谢小艳与被告智弘公司经协商达成的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，故双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，陈健法、谢小艳已依约向智弘公司履行了支付房款的义务，但智弘公司未能在约定的期限内将已经五方验收合格的房屋交付给陈健法、谢小艳使用，已构成违约。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，结合涉案《商品房买卖合同》中关于出卖人应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付买受人使用、“逾期超过99日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定以及智弘公司客观上存在逾期交房、陈健法、谢小艳已向智弘公司支付房价款为749,412元（即首付款309,412元+按揭贷款44万元）的事实，陈健法、谢小艳请求智弘公司支付相应的逾期交房违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，智弘公司提交证据证实陈健法、谢小艳已于2017年12月26日申请装修，其已向陈健法、谢小艳交房，虽然智弘公司向陈健法、谢小艳交付的房屋是尚未达到涉案《商品房买卖合同》的约定进行五方验收合格的房屋，但陈健法、谢小艳既接受了该房屋，视为认可房屋的现状，故陈健法、谢小艳从其收房之日起不得再向智弘公司主张逾期交房的违约金。此外，智弘公司需向陈健法、谢小艳交付经五方验收合格的房屋是合同约定的责任，也是法定责任，如陈健法、谢小艳自收房之日起至智弘公司办理五方验收合格房屋之日止的期间内发生与未达到五方验收合格交房条件相关的居住、使用、质量安全而产生经济损失或损害后果的，陈健法、谢小艳得以向智弘公司请求赔偿。即智弘公司在逾期交房期间所应承担的违约责任与其因违约交房后导致陈健法、谢小艳产生经济损失或损害后果应承担的民事赔偿责任，两者承担责任的理据不同，现陈健法、谢小艳只主张智弘公司支付逾期交房的违约金，故智弘公司应向陈健法、谢小艳支付的逾期交房违约金为：以749,412元为基数，按日万分之一的标准，自2017年1月1日起计至2017年12月25日止。第三，智弘公司辩称不能如期交房是由于遭遇不可抗力及客观原因导致工程停工而影响工期，应予以扣除相应的期限，但未提供相关的证据证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，智弘公司应承担举证不能的法律后果，本院对智弘公司的该主张不予采纳。 综上所述，原告陈健法、谢小艳的诉讼请求部分具有事实和法律依据，本院予以支持；但主张已经接收涉案房屋之后的违约金缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告北海智弘投资有限公司应向原告陈健法、谢小艳支付逾期交房违约金（违约金计算：以749,412元为基数，按日万分之一为标准，自2017年1月1日起计至2017年12月25日止）； 二、驳回原告陈健法、谢小艳的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费937元，由原告陈健法、谢小艳负担19元，被告北海智弘投资有限公司负担918元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈邕凌 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  宁子茗 二〇一八年十二月三日 法官助理范舒云 书记员姚琳 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。