广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终8492号 上诉人（原审被告）：广西开瑞房地产开发有限公司。 法定代表人：潘泽镇。 委托诉讼代理人：黄玥，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李锐，广西万益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃光毅。 委托诉讼代理人：罗永辉，协约律师事务所律师。 上诉人广西开瑞房地产开发有限公司（以下简称开瑞公司）因与被上诉人覃光毅商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人开瑞公司的委托诉讼代理人黄玥、李锐，被上诉人覃光毅的委托诉讼代理人罗永辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 开瑞公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人该项诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、因气象因素导致停工的，依照《商品房买卖合同》第九条第2款第（1）（3）项约定，根据广西气象服务中心《南宁市晴雨天气实况》，上诉人从2015年10月1日起至2017年12月31日止可据实顺延92天，后期根据实际天气情况顺延并计算至房屋实际交付之日止。一审仅计算至2017年6月30日错误。二、根据2015年至2018年国务院办公厅《关于部分节假日安排通知》、广西壮族自治区人民政府办公厅《关于“两会”期间南宁市市区放假有关事项的通知》及南宁市人民政府《关于“两会”期间实施临时限制交通措施的通告》，上诉人有权就三年节假日导致停工据实顺延108天。三、根据《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）、（3）项约定，发生政府通知停工，包括中考、高考、中国—东盟博览会及“禁止车辆进出该商品房施工现场等影响工期的行为”等政府临时性措施的，上诉人可据实予以顺延。上诉人据此可据实顺延48天。四、规划调整占用的合理期限应予据实顺延。2016年4月30日，上诉人从维护小区安全考虑，计划调整小区地下室出入口规划，在经超过小区2/3业主签名同意暂缓建设工程后，上诉人向南宁市规划局申请调整小区“地下室出入口总平及施工图”。南宁市规划局出具南规公告（2016）152号公告，确定调整规划批前公示期间为2016年8月17日至8月25日。公示期间因部分业主提出异议，规划调整被终止。上诉人因调整规划占用的征求意见期间、合理期间共计115天（2016年4月30日至8月25日）属于双方《商品房买卖合同》第九条第2款第（6）项“不属于不可抗力因素但出卖人不能克服的客观原因”之情形，应予顺延。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法审查后予以改判。 覃光毅辩称，上诉人所谓延期交房的理由，不能成立，应驳回上诉，维持一审判决。 覃光毅向一审法院起诉请求：1.开瑞公司支付逾期交房违约金10988.65元（按合同约定交房之日次日起计算至2018年1月31日），其余违约金按合同计算至实际交付房屋之日止；2.开瑞公司履行交房义务；3.本案诉讼费用由开瑞公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月18日，覃光毅与开瑞公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：1.覃光毅购买开瑞公司开发的位于江南区金凯路53号和信公馆A号楼x单元x层x号房，房屋总价511110元；2.覃光毅按照商品房担保贷款和住房公积金贷款的方式按期付款；3.开瑞公司应当在2017年6月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给覃光毅使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开瑞公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力且开瑞公司在发生之日起60日内告知覃光毅的；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制行为而导致工期延误的；（3）政府通知停工（如中国—东盟博览会、中考、高考等）、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的行为、或气象部门记录降雨量达到中雨以上而影响工期的；（4）非因开瑞公司原因一周内累计停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时的按8小时计算）；（5）不属于不可抗力因素但开瑞公司不能克服的客观原因；4.除特殊原因外，开瑞公司如未按照本合同规定的期限将该商品房交付覃光毅使用，逾期不超过180日，开瑞公司按日向覃光毅支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，覃光毅有权退房。覃光毅要求继续履行合同的，合同继续履行，开瑞公司按日向覃光毅支付已交付房价款万分之一的违约金。 上述合同签订后，覃光毅向开瑞公司支付了房屋款项，现开瑞公司未能将案涉房屋交付覃光毅，其主张因天气、节假日、政府限制性措施、规划调整等原因，可以顺延交房时间。 另查明：《南宁市人民政府关于2016年高考中考期间控制噪声污染源的通告》、《南宁市人民政府关于2017年高考中考期间控制噪声污染源的通告》中，要求全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止施工作业。6月5日至6月7日、6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:00以及6月8日、6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。 《关于2016年“两会”期间实施临时限制交通措施的通告》中，禁止货运车辆在民族大道等路段通行和停泊，可绕行南宁绕城高速等路段，另公安机关可根据需要，短时间对壮锦大道等道路实施临时限制交通措施。 根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.0-24.9mm为中雨、25.0-49.9mm为大雨、50-99.9mm为暴雨、100-249.9mm为大暴雨。根据广西壮族自治区气象服务中心出具的降雨量说明显示，2016年1月18日至2017年6月30日期间，降雨量达到中雨标准的天数有34天，达到大雨标准的天数有12天，达到暴雨标准的天数有6天，达到大暴雨标准的天数有3天。 一审法院认为，关于《商品房买卖合同》的效力问题：《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规强制性规定，该合同对双方具有约束力。 关于开瑞公司是否逾期交房问题：双方应按合同的约定全面履行自己的义务。覃光毅已按合同支付了房款，开瑞公司也应按时交付房屋。《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2017年6月30日前，现案涉房屋尚未交付给覃光毅，违反合同约定。关于开瑞公司抗辩其存在合同约定的可延期交房情形，可扣除相应延期交房天数，即便开瑞公司存在可延期交房的情形，该情形应发生于合同签订之日至合同约定交房之日期间，方能予以扣除相应天数。就开瑞公司抗辩可扣除天数问题，分析如下： 第一，关于天气因素是否可以据实顺延交房的问题。根据合同约定，气象部门记录降雨量达到中雨以上影响工期的，出卖人可以据实延期交房，故当事人主张天气原因顺延交房有合同依据。现根据广西壮族自治区气象服务中心出具的降雨量说明，2016年1月18日至2017年6月30日期间达到中雨及以上标准的天数一共为55天，开瑞公司可据此顺延交房55天。 第二，关于法定节假日（含壮族三月三节日等）是否可以顺延交房的问题。一方面，当事人在合同中未约定法定假日可以作为延期交房理由；另一方面，法定节假日每年都定期安排，是众所周知的事实，开瑞公司在订立合同时应予以考虑，开瑞公司以此延期交房理据不足，不予支持。 第三，关于“两会一节”是否可以顺延交房的问题。按合同，如政府通知停工（如中国—东盟博览会），出卖人可以据实延期交房。本案中，《关于2016年两会期间实施临时限制交通措施的通告》，未涉停止施工的内容，仅涉及部分路段的限制措施，对案涉工程的工期不会造成实质影响，对开瑞公司的上述抗辩不予采纳。 第四，关于中考、高考是否可以顺延交房的问题。按合同，如政府通知停工（如中考、高考等），出卖人可以据实延期交房。根据南宁市人民政府2016年、2017年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，中考及高考期间，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止施工作业，6月5日至6月7日、6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:00以及6月8日、6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业。现案涉工地不在考点200米范围内，不属于全天禁止施工作业的范围，通知中提及的12：00至14:30、20:00至次日7:00禁止从事生产环境噪音影响的各类施工作业，该时间段属于休息时间，不足以导致开瑞公司的工期延误，开瑞公司以此延期交房理据不足，不予支持。 第五，关于南宁建委通知停工是否可以顺延交房的问题。2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会发出《关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，要求全市建筑工地从2015年9月11日到9月22日全面停工整治，开瑞公司据此主张扣除停工整治的12天，因该通知涉及的停工时间在商品房买卖合同签订之前，开瑞公司以此延期交房理据不足，不予支持。 第六，关于规划调整是否可以顺延交房的问题。开瑞公司主张其并非案涉楼盘的首位开发商，其从原开发商接手楼盘后，认为需调整项目地下室出入口能更大保障业主利益，故向业主征求意见、向规划局等部门申请规划调整，出卖人可以据此延期交房。开瑞公司作为房地产开发商，对开发过程中的规划调整可合理预见，在约定交房日期时应予以考虑，规划调整不应作为延期的理由，对开瑞公司的上述抗辩不予支持。 综上，开瑞公司因天气因素可据实延期的天数为55天。顺延后，开瑞公司应于2017年8月24日前交付房屋。截至起诉之日，开瑞公司仍未向覃光毅交付房屋，已构成违约。 关于覃光毅诉请的违约金：根据《商品房买卖合同》的约定，开瑞公司如逾期交房的，应自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向覃光毅支付已交付房价款万分之一的违约金。现开瑞公司违约，覃光毅诉请违约金有合同依据，结合案涉房屋价款为511110元，则违约金为：以511110元为基数，自2017年8月25日起，按照每日万分之一标准，计至房屋实际交付之日止。关于开瑞公司抗辩违约金过高问题，因开瑞公司逾期交房，覃光毅未能如期入住案涉房屋，确实导致了覃光毅的损失，当事人约定的每日万分之一标准，折合未超过同类地段同类房屋租金标准，对开瑞公司要求调整违约金的主张不予采纳。 对于覃光毅诉请开瑞公司继续履行交房义务的问题：开瑞公司对该义务并无异议，对覃光毅该项诉请予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、开瑞公司向覃光毅支付逾期交房的违约金（计算方式：以511110元为基数，自2017年8月25日起至房屋实际交付之日止，按照每日万分之一计算）；二、开瑞公司继续履行向覃光毅交付江南区金凯路53号和信公馆A号楼x单元x层x号房屋义务。案件受理费37元，由开瑞公司负担。 本院二审期间，双方当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。覃光毅对开瑞公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书（A#、B-1#、B-2#、C#号楼）》、交房公告及张贴照片的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。开瑞公司对覃光毅提交的2017年11月17日通知的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；对于覃光毅提交的《和信公馆地下室出入口变更规划设计的说明》照片，开瑞公司虽持异议，但与开瑞公司上诉主张的事实相印证，故本院予以确认；对于覃光毅提交的2017年10月31日告知函照片，开瑞公司既持异议，本院经审查认为亦与本案无关，故本院不予确认。 当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明：案涉小区规划有三个地下室出入口，在施工过程中，部分业主向开瑞公司提出了“B号楼1单元北侧的地下室出入口设置不合理且存在安全隐患”的意见。开瑞公司经实地察看后，于2016年4月30日开始就“和信公馆”项目地下室出入口设计变更征求业主意见。期间，开瑞公司于5月26日以书面公告形式向业主说明“调整地下室出入口，不影响交房时间”。至2016年6月初，小区大部分业主签名同意地下室出入口设计变更，小部分业主没有表态。2016年7月下旬，开瑞公司向南宁市规划管理局申报和信公馆项目地下室出入口总平及施工图调整手续，南宁市规划管理局于同年8月17日至25日按程序对该项目地下室出入口总平及施工图调整事宜进行了公示。公示期间，由于相关利害关系人提出了异议，南宁市规划管理局按规定未能给开瑞公司办理该施工图调整。 和信公馆A#楼、和信公馆B-1、B-2#楼及和信公馆C#楼于2018年11月29日取得经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。开瑞公司于2018年11月29日、30日向业主发出《交房公告》，定于2018年12月1日至2018年12月9日办理交房手续。 本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。 关于开瑞公司是否存在逾期交房及逾期天数的问题。双方的《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，将经五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》的商品房交付买受人使用。”但开瑞公司通知业主2018年12月1日至9日办理交房手续，已超过合同约定的交房时间。开瑞公司抗辩依据合同约定可延期363天，其中，因中雨以上天气可延期92天，因法定节假日导致停工可顺延108天，因政府临时限制性措施导致停工可顺延48天，因规划调整占用的合理期限可顺延115天。对于开瑞公司的主张，从合同签订日至约定交房日，有气象部门记录日降雨量达到中雨以上共55天，开瑞公司主张合同订立前发生的降雨天数及逾期交房后的降雨天数也计入扣除天数当中，没有依据，本院不予支持。据此，应确认因中雨以上天气导致停工顺延55天。国家法定节假日放假已成常态，开瑞公司作为专业的房地产开发企业，在与商品房买受人签订商品房买卖合同时应将上述放假情况考虑到交房期内，同时双方合同也未明确约定国家法定节假日放假属于免责事由，故开瑞公司上诉主张扣除国家法定节假日放假108天，本院不予采纳。合同约定政府通知停工（如中国—东盟博览会、中考、高考）可以顺延，但案涉商品房施工工程不属于南宁市关于“两会”期间实施临时限制交通措施的路段，工地也不在考点200米范围内，故对开瑞公司要求在“两会”期间及中、高考期间顺延的抗辩主张，不予采纳。开瑞公司从维护小区安全考虑，拟对小区出入口进行规划调整，从2016年4月30日开始征求小区业主意见，到经大部分业主签字同意后将规划调整报相关部门审批，至2016年8月25日规划调整因存在异议而终止，开瑞公司主张因调整规划占用的意见征求期间、合理审批期间应予顺延115天，该主张符合双方合同约定，本院予以采纳，一审判决不予顺延此期间不当。据此，合同约定开瑞公司应于2017年6月30日前向商品房买受人交付合同项下房屋的时间应予顺延170天，开瑞公司应于2017年12月17日前交付房屋，但是其直至2018年12月9日才交房，已逾期交房357天，应承担违约责任，故开瑞公司应向商品房买受人支付逾期交房违约金18247元（511110元×万分之一×357天）。本案二审审理期间，约定的商品房已经达到交付条件，开瑞公司已通告买受人交付房屋，故本案无需再判决开瑞公司继续履行交房义务。 综上所述，开瑞公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项规定，判决如下： 一、撤销南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初1714号民事判决第二项； 二、变更南宁市江南区人民法院（2018）桂0105民初1714号民事判决第一项为：上诉人广西开瑞房地产开发有限公司向被上诉人覃光毅支付逾期交房的违约金18247元； 三、驳回被上诉人覃光毅的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担不变。二审案件受理费74元，由上诉人开瑞公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 罗 斌 审判员 卢玉梅 审判员 农虹菲 二〇一八年十二月二十四日 书记员 李金燕