大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9725号原告：大连耕海物业服务有限公司。法定代表人：李海峰。委托诉讼代理人：吴磊。委托诉讼代理人：王丽苹。被告：朱凤娟。委托诉讼代理人：刘宇。原告大连耕海物业服务有限公司与被告朱凤娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连耕海物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴磊和王丽苹、被告朱凤娟的委托诉讼代理人刘宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连耕海物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费4,212.72元，违约金5,189.54元，合计为：9,402.26元。2、诉讼费由被告支付。事实和理由：被告系甘井子区*号的业主，该房屋建筑面积为58.51平方米，上述房屋系由大连耕海置业有限公司开发建设，并将前期物业服务交付给原告公司运作，双方签有《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费为3元/平方米/月，按季度缴纳，应于每自然季度首月10日前交纳，逾期不交的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。被告购买上述房产后签订确认书，确认知晓《前期物业服务合同》的约定内容，并承诺遵守《临时管理公约》的约定内容。自2016年1月1日起，被告以各种理由拒绝缴纳物业服务费，原告多次索要无果，故诉至法院请求裁决。被告朱凤娟辩称，不同意原告的诉讼请求。朱凤娟是案涉房屋的业主，房屋面积没有异议，被告购买案涉房屋后都是由承租方缴纳物业费和采暖费，所以欠费时间被告不清楚。第一，房屋门前本是免费停车的，原告将绿化带封死，没有办法停车，导致客流和租金降低了很多，原来可以租12万元，现在只能租7万元。原告没征求过公建业主的意见，私划停车场，承租方曾跟原告就此发生过冲突，警察也处理过，把当时围挡起来的地方拆掉了，后来又划成停车场了。而且被告曾经到相关部门咨询过，原告私自封闭停车场和收费的情况没有办理相关手续，是违规的。第二，房屋漏水，门坏了，被告向原告反映，原告没有及时予以维修。第三，保安的保卫范围没有到公建的部分，被告没有享受到该部分的物业服务。第四，物业将消防通道封闭起来做停车场使用，消防拴全部被划成车位，给业主造成了安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、被告朱凤娟为甘井子区*号的业主，房屋建筑面积为58.51平方米。该项目的开发商大连耕海置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对国民院子提供前期物业服务，物业费为多层、小高层（无电梯）1.7元/月/平方米，多层小高层（带电梯）2.0元/月/平方米，公建3.0元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方缴纳当期的物业服务费，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金；停车场属于开发商所有或业主个人购置车位的，建设单位或业主应根据建设面积按照下列标准向乙方交纳车费服务费，地下车位100元/车位/月，地上车位按照大连市政府指导价格进行收取；本合同期限自2011年10月8日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。自交付使用至今，原告为案涉项目提供物业服务。2、该项目的《公建管理规定》就经营管理、装修管理、治安及消防管理、环境管理等作出了相关规定，其中经营管理中写明，公建业主或使用人应按时交纳物业服务费用，否则物业服务企业有权依据合同约定采取催缴措施并收取违约金。2011年12月15日被告朱凤娟在《公建管理规定》的买受人处签字。同日，被告签署了业主确认函，同意在业主大会聘任物业服务企业之前，由原告提供物业服务，物业服务费标准与上述《前期物业服务合同》一致。被告未向原告交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。3、因审理需要，本案合议庭成员到案涉房屋现场进行勘验并拍摄了现场照片，查明：案涉公建外的区域系单独划分的停车场并由专门人员进行收费，停车场边上悬挂标有大连市物价局、大连市机动车停车场管理办公室监制字样的收费标准牌，外来车辆需要通过停车场的入口才能进入被告的公建门前。该排公建前的其他出口被铁栏杆封死，行人可以跨越。停车费发票显示的收款单位是大连瑞达停车服务有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告签署了《业主确认函》和《公建管理规定》，同意开发商大连耕海置业有限公司选聘本案原告为案涉小区的物业服务单位及物业费标准，该《前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米3.0元，被告应向原告交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4,212.72元（3.0元/月/平方米×58.51平方米×24个月），借故拖欠无理。故原告要求被告支付该期间物业服务费4,212.72元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告没有为被告的公建提供安保服务、维修不及时等服务质量不达标、无权收取物业费一节，本院认为，原告提供了其履行物业服务的报告和照片，部分体现了其服务的内容。且物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。公建的安保与住宅的安保方式不同，不能认为不在门岗之内就没有安保服务，而物业服务的内容也不局限于安保服务。物业费是物业公司提供物业服务的物质保障，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称原告私自划分停车场，影响公建使用导致房屋租金贬值的问题，本院认为，本院工作人员到现场勘验，确认该公建门前确实被划分成停车场，但关于停车场规划问题，双方均未提交证据予以证明，且整个停车场的管理和使用问题，涉及到多户业主，不能作为单个业主免交物业费的合理理由。故，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金5,189.54元的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。且原告在履行物业服务合同当中也有需要改善的地方，也存在一定的违约行为。考虑整个小区和谐发展，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱凤娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连耕海物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币4,212.72元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连耕海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告朱凤娟负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟审 判 员  刘 瑾人民陪审员  王景华二〇一八年十二月五日书 记 员  王 琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。