广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7752号原告：周鑫美，男，1982年9月18日出生，汉族，住广州市天河区。被告：黄宏魁，男，1969年5月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：黎添孝，男，1980年7月19日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：云惟权，广东仁言律师事务所律师。原告周鑫美诉被告黄宏魁、黎添孝物权保护纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周鑫美，被告黄宏魁，被告黎添孝的委托诉讼代理人云惟权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周鑫美向本院提出诉讼请求：1.判令被告黎添孝立即搬离涉讼房屋并结清水电、煤气、物业等费用，停止妨碍原告对涉讼房屋的所有权及使用权；2.判令被告黎添孝赔偿原告涉讼房屋占有期间的房屋占有使用费21667元（占有期间自2018年4月4日起至实际搬离并交付原告使用止，房屋占有使用费5000元/月，暂计算至2018年8月14日止）；3.判令被告黄宏魁承担连带清偿责任；4.判令本案所有诉讼费用由被告黄宏魁与被告黎添孝承担。庭审中，原告撤回上述第1、2项诉讼请求中的部分请求，明确第1、2项诉讼请求为：1.判令被告黎添孝返还2018年10月前的水费332.06元、电费388.79元、煤气费227元、物业管理费419.02元，合计1371.51元；2.判令被告黎添孝赔偿原告涉讼房屋占有期间的房屋占有使用费（占有使用费自拍卖成功之日起即2018年4月4日计算至2018年10月14日止，按照4000元/月计算）。事实和理由：2018年4月4日，原告通过淘宝网的司法拍卖平台，依法参加了由广州市越秀区人民法院执行的广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园馨湖轩××栋××房（××房）的司法拍卖并成功拍得该房产，取得了该房产的合法所有权。越秀区人民法院在拍卖公告中明确表明上述房屋由被执行人（即原业主黄宏魁）使用，实地调查也证实，该房屋近几年一直为黄宏魁及其家人自用，无租赁情况。并且，越秀区人民法院在拍卖之前已向黄宏魁（该房屋的实际使用人）出具了拍卖公告，要求“上述房屋的权利人、承租人、使用人及与该房屋有法律上利害关系的其他人，如认为上述房屋有法定情形不宜拍卖或主张任何权利，必须于公告之日起七日内向本院书面申报，并提供相应证据，逾期视为放弃权利，由此造成的后果，自行承担”，黄宏魁及黎添孝未反馈任何情况，未主张任何权利。2018年5月11日至2018年5月16日，原告携带越秀区人民法院出具的执行裁定书、成交确认书等法律文书前往该房产与黄宏魁商谈房屋交接事宜，黄宏魁拒不履行法院生效文书，拒绝配合房屋交接。2018年5月24日，黄宏魁告知原告其已不在该房屋居住，现由其债主（黎添孝）安排的人员居住。2018年5月27日至2018年5月30日，原告再至涉讼房屋所在地确认居住人是否已变更。经确认，黄宏魁及其家人已搬离，并转交一陌生男子名叫郑林的居住。经原告多次报警，郑林仍拒绝腾房，继续占有原告涉讼房屋。2018年8月4日，郑林告知原告，黎添孝于2014年4月3日借款150万给黄宏魁。12天后，因担心还款风险，黎添孝与黄宏魁以涉讼房屋签订了一份名为租赁、实为借贷担保、20年0租金的《租赁合同》；该《租赁合同》签订后，黎添孝一方未实际居住，仍为黄宏魁一方居住；为了能使涉讼房屋以更高的价格拍出，黎添孝与黄宏魁故意向拍卖法院隐瞒了该租赁情况。原告认为原告通过司法拍卖程序依法取得了涉讼房屋的所有权，依法对该房屋具有占有、使用、收益、处分等权利。现黄宏魁和黎添孝在上述房屋由黄宏魁使用且无租赁的事实基础上，恶意串通、捏造租赁合同，非法占有原告涉讼房屋，既严重侵害了原告合法权益，亦损害了司法公信力。因此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请法院判如所求，以维护法律的正义与尊严。原告起诉后，2018年8月18日，郑林要求原告支付其几万块钱才可与我交接房屋，并威胁如果原告不给他钱，最近就会有人过来接替他，那些人要的钱会更多。2018年8月19日，郑林将该房屋交由吴君等人继续霸占。此后，吴君等人多次对原告进行人身威胁，并敲诈勒索450000元方可交还房屋，原告未答应其无理要求。2018年9月10日，原告向番禺区扫黑除恶办和番禺区南村镇派出所举报了黎添孝、黄宏魁、吴君等人非法侵占本人合法房屋并进行敲诈勒索一事。2018年10月中旬，南村派出所将其初步调查结果反馈原告：经查，在涉讼房屋拍卖前，黎添孝曾向拍卖法院越秀区人民法院反映了其与原业主黄宏魁存在债务纠纷，黄宏魁已将涉讼房屋用以租抵债的形式抵债给了他的情况，并要求拍卖法院予以认可。越秀区人民法院依法予以了驳回，最终以无租赁的情况执行了拍卖。2018年10月14日，根据南村派出所的调查结果，原告进入了涉讼房屋（经公安机关问话后，占有人吴君等已搬离），在该房屋中，发现了大量可证明涉讼房屋在2014-2018年间不存在租赁，一直为原业主黄宏魁及其家人居住的证据。根据《中华人民共和国合同法》第十三章第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条等法律的规定，黄宏魁和黎添孝之间的以租抵债、20年0租金租赁合同，无论是形式还是实际使用情况均与上述法律规定不符，该协议的实质是民间借贷担保，而非租赁。在拍卖法院已依法驳回黄宏魁、黎添孝非法诉求并最终以无租赁形式进行了涉讼房屋拍卖，且原告与黄宏魁、黎添孝等人不存在任何经济纠纷的前提下，黄宏魁、黎添孝仍非法霸占原告房屋，对原告进行敲诈勒索，并进行人身威胁的行为严重侵害了本人合法权益。被告黄宏魁辩称：不同意原告的起诉。我没有收到法院和银行要求搬离的通知，只是收到涉讼房屋不交吉拍卖的通知，我经过咨询律师得知我是可以住在房屋内的。现在涉讼房屋已经交给原告使用了，我现在已经欠债很多，而且已经搬离了，所以我不同意原告的诉讼请求。被告黎添孝辩称：原告已经在2018年10月占有使用涉讼房屋，所以不存在搬离的情况。原告要求支付占有使用费没有事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求，请法院予以驳回。1.原告购买涉讼房屋是拍卖取得，法院在拍卖房屋时明确说明不交吉拍卖，就是说交易房屋没有腾空并不能交付买受人，原告清楚不交吉拍卖的含义。房屋评估价为2250200元，原告拍卖的成交价为1860160元，就是因为房屋不交吉拍卖，所以成交价比评估价低很多。2.两被告是有权占有房屋，我方占有房屋是因为我方在2014年借款给黄宏魁，后黄宏魁无力偿还欠款，所以在2014年4月把涉讼房屋以租赁方式抵债，当初双方租赁行为是发生在涉讼房屋抵押之前设立的，依据民法通则关于买卖不破租赁的原则，即使房屋在之后拍卖，我方仍有权依据租赁合同占有使用租赁房屋，不存在需要交付给买受人。因此，我方在法院拍卖房屋后依然有权继续占有使用涉讼房屋，不存在向原告支付赔偿问题。3.原告在通过拍卖方式取得房屋后，和黄宏魁与我方有交涉，并到法院提起诉讼，当时双方认为通过法院诉讼方式，由法院判决认定是否交付房屋，是正常的民事行为，双方都予以认可。但原告从2018年6月开始，每个星期上门砸锁、砸水阀门，还在8月拆走电表，原告还不知通过何种手段，令南村派出所在9月21日传唤我方到派出所，我方在9月21日晚上到凌晨在派出所协助调查。当时我方已经和派出所讲清楚相关情况，派出所最终也认定我方是有权占有使用涉讼房屋，我方在此过程中受到了身心的压迫，原告的行为极为可恶。到10月初，关于又再次到涉讼房屋砸锁，把门和锁都砸坏，10月14日原告占有使用涉讼房屋。之后在10月25日原告约黄宏魁协商，当日晚上三方见面，我方提出说适当给予我方补偿就把涉讼房屋交给原告，原告不同意说要黄宏魁签字确认把房屋交付给原告，然后原告就撤诉，双方互不追究责任，黄宏魁说第二天给回复。第二天黄宏魁打电话给原告说同意，双方约定过几天再签订协议。但到10月29日原告反悔，原告要求我方作出赔偿，对于这种出尔反尔的行为，我方不答应，也没有任何事实和法律依据。11月26日我方接到了番禺反黑办的电话，要两被告到西丽派出所说明情况，我方11月27日到了西丽派出所，因为经办人员外出，所以进行电话沟通，也把资料交给派出所，说明原告已经占有房屋，并双方已经协商好，但原告自己反悔要我方赔偿，所以我方不同意。当时经办人员说了解情况后回复，后来一直没有回复。我方认为房屋本来是不交吉拍卖，两被告占有使用房屋合情合理合法，原告起诉本是正常的民事行为，但过程中原告通过不法手段拿回房屋使用权，之后我方也没有提出占有使用房屋的要求，但原告出尔反尔要求赔偿，不合情理、不合法。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园馨湖轩××栋××的房屋（以下简称涉讼房屋）的原登记权属人为黄宏魁，房屋建筑面积为100.50平方米，产权证号为20××53，发证日期为2003年11月4日；该房屋抵押权人为兴业银行股份有限公司广州中环支行，他项权证号为021××8032。2017年8月22日，申请执行人兴业银行股份有限公司广州中环支行以黄宏魁、王春燕为被执行人向广州市越秀区人民法院申请强制执行（2015）穗越法金民初字第2081号《民事判决书》，案号为（2017）粤0104执恢257号。广州市越秀区人民法院委托淘宝网拍卖黄宏魁名下的涉讼房屋。2018年3月2日，广州市越秀区人民法院发布《网络司法拍卖公告》，主要内容为：涉讼房屋评估价为2250200元，起拍价为1800160元，保证金180000元，增加幅度为10000元及其倍数；标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费；买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；上述房屋由被执行人使用，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场；等等。经竞价，买受人周鑫美于2018年4月4日以1860160元的最高价竞得涉讼房屋。广州市越秀区人民法院于2018年5月3日依法作出（2017）粤0104执恢257号之一《执行裁定书》，裁定解除对黄宏魁名下涉讼房屋产权的查封；注销原登记在黄宏魁名下涉讼房屋的房地产权证；涂销涉讼房屋的他项权属证明；将涉讼房屋过户给周鑫美所有。同日，广州市越秀区人民法院出具《协助执行通知书》[（2017）粤0104执恢257号）]，请广州市番禺区国土资源和规划局协助解除对涉讼房屋的查封、涂销该房屋的房地产权证和他项权属证明、将涉讼房屋过户给周鑫美所有。2018年8月1日，广州市国土资源和规划委员会向周鑫美核发了涉讼房屋的《不动产权证》，权利人为周鑫美，产权证号为粤（2018）广州市不动产权第07××872号。2018年8月16日，周鑫美以其已拍卖取得涉讼房屋所有权，但黄宏魁、黎添孝恶意串通、捏造租赁合同，非法占有涉讼房屋为由，诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，针对涉讼房屋的使用情况，周鑫美称涉讼房屋在2018年5月底前由黄宏魁及家人居住，5月底交给案外人郑林居住，2018年8月19日郑林将房屋交由吴君等人居住，2018年10月中旬南村派出所告知其涉讼房屋拍卖前黄宏魁曾向广州市越秀区人民法院申报以租抵债将涉讼房屋租赁给黎添孝，后被广州市越秀区人民法院驳回，法院以涉讼房屋无租赁进行拍卖，后派出所协助将黄宏魁、黎添孝和案外人驱逐出涉讼房屋，至2018年10月13、14日其搬进了涉讼房屋。黄宏魁对此予以确认，黎添孝表示上述情况大致相同。针对周鑫美主张黄宏魁、黎添孝返还2018年10月前水费332.06元、电费388.79元、煤气费227元和物业管理费419.02元的诉请，周鑫美称涉讼房屋在拍卖后所有权已归其所有，上述费用系黄宏魁、黎添孝非法占有涉讼房屋期间所产生的费用，其已代缴了上述费用，因此应由黄宏魁、黎添孝连带返还上述费用。周鑫美对此提交了水费发票两张、天然气发票一张、电费发票一张和物业管理费收据一张证实其上述主张。黄宏魁、黎添孝则认为虽然上述票据以黄宏魁名义缴纳，但不能说明黄宏魁仍居住在涉讼房屋内，且票据日期为2018年11月17日，在此时间之前周鑫美已经占有使用涉讼房屋，不能证明该费用与其有关。对于占有使用费，周鑫美主张黄宏魁、黎添孝自2018年4月4日起至2018年10月14日止非法居住涉讼房屋，因此应向其按每月4000元的标准支付占有使用费。周鑫美提交了链家网同类型房屋出租价格查询网页打印机证实占有使用费的标准。黄宏魁、黎添孝对此均不予确认，认为涉讼房屋属于不交吉拍卖，不存在马上交付的情况，且房屋过户后也没有法院执行部门要求其方交付房屋，黎添孝是因为黄宏魁欠款而签订抵债协议，黎添孝占有使用涉讼房屋是有事实和法律依据的，故不同意支付占有使用费。本院认为，双方当事人均确认周鑫美已于2018年10月13、14日入住涉讼房屋，本院予以采纳。本案争议的主要焦点在于黄宏魁、黎添孝应否支付占有使用费及占有期间的水电费、煤气费和物业管理费的问题。涉讼房屋为不交吉拍卖房屋，对此周鑫美在参与拍卖时已经清楚知晓，且按照广州市越秀区人民法院发布的《网络司法拍卖公告》也已载明涉讼房屋由黄宏魁使用的情况，周鑫美在此情况下以低于房屋评估价近两成的价格竞得涉讼房屋，其代价为周鑫美需在合理期间通过合法途径取回、接收涉讼房屋。周鑫美于2018年8月1日取得涉讼房屋的不动产权证，并于2018年8月16日通过提起本案诉讼的方式主张收回涉讼房屋，在诉讼期间，周鑫美已于起诉后近两个月时间即已收回房屋，该期间应属于周鑫美通过合法途径取回房屋的合理期间，亦属于周鑫美以低价购买不交吉房屋所应承担的风险和对价。周鑫美主张黄宏魁、黎添孝支付2018年4月14日至2018年10月14日期间的占有使用费，理据不成立，本院不予支持。对于周鑫美诉请黄宏魁、黎添孝返还2018年10月前的水费332.06元、电费388.79元、煤气费227元和物业管理费419.02元，同理，除前述理由外，根据广州市越秀区人民法院发布的《网络司法拍卖公告》第四条特别提示第（三）项明确说明：“买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认”。周鑫美在竞拍前应已知悉在办理户名变更前可能存在的物业管理费、水、电、气费应由买受人承担的情况，亦属于周鑫美低价拍得涉讼房屋所应承担的费用之一，故对周鑫美的该诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告周鑫美的全部诉讼请求。本案受理费470元，由原告周鑫美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  何梓莹人民陪审员  李润好二〇一八年十二月二十六日书 记 员  罗嘉敏