福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初4690号 原告:厦门威鸣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路**惠元集团大厦**东南侧，统一社会信用代码9135020026014078X5。 法定代表人：喻源，总经理。 被告：郑丽庄，女，1982年11月15日出生，汉族，住福建省福安市。 原告厦门威鸣物业管理有限公司与被告郑丽庄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门威鸣物业管理有限公司法定代表人喻源到庭参加诉讼，被告郑丽庄经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门威鸣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除厦门威鸣物业管理有限公司与郑丽庄于2018年1月26日签订的《天水雅集商业店面租赁合同》；2.判令郑丽庄于合同解除之日，将唐程御品（天水雅集）1号楼108号店面交还厦门威鸣物业管理有限公司；3.判令郑丽庄立即支付自2018年5月起至解除合同之日止的租金（租金每月6750元，暂计至2018年6月30日合计13500元）；4.判令郑丽庄立即支付自2018年5月解除合同之日止的物业管理费（物业管理费每月450元。暂计至2018年6月30日合计900元）；5.判令郑丽庄支付违约金6750元。事实与理由：厦门威鸣物业管理有限公司将其所有的位于宁德市唐程御品（天水雅集）1号楼108号店面出租。2018年1月26日，厦门威鸣物业管理有限公司与郑丽庄签订《天水雅集商业店面租赁合同》，合同约定：“郑丽庄承租宁德市唐程御品一号楼108店面的，该店面建筑面积150平方米，每平方米租金45元；物业管理费每平方米3元。上述租金于每个季度首月5号前支付，物业管理费于每月5号前支付。若推迟一天，则按日加收1%滞纳金，若逾期30天未支储的，厦门威鸣物业管理有限公司有权解除合同，履约保证金6750元抵作违约金”。合同在履行过程，郑丽庄于2018年5月起不付租金和物业管理费，构成根本违约。 郑丽庄未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 宁德市东侨经济技术开发区南湖滨路8号（天水雅集）1幢1层108号的房屋所有权人系厦门威鸣物业管理有限公司。 2018年1月26日，厦门威鸣物业管理有限公司与郑丽庄签订了《“天水雅集”商业店面租赁合同》一份，合同约定：郑丽庄所租用的厦门威鸣物业管理有限公司店面位于宁德市东侨开发区“天水雅集”（唐城·御品）1号楼108号店面，建筑面积150平方米；郑丽庄承租厦门威鸣物业管理有限公司店面的租赁期共两年，从2018年2月1日起至2020年1月31日止（其中2018年2月1日至2018年4月30日为免收租金期间，其经营所需的水、电、物业管理费等郑丽庄仍应缴纳）；租金每月每平方米45元，即150平方米每月租金为6750元；租金按“先交租后使用”的原则执行，租赁期内租金每两个月支付一次，郑丽庄第一次支付租金时间在交付店面的同时支付，此后租金在每第二个月末的25号前向厦门威鸣物业管理有限公司交纳下两个月租金；郑丽庄应按时足额支付租金，若有逾期支付，每日按欠租金额的万分之七支付滞纳金，逾期超过15天的，厦门威鸣物业管理有限公司有权解除合同；物业管理费按建筑面积3元／㎡计算，该店面每月物业管理费为450元，按每两个月收取（从2018年2月1日起至2020年1月31日止）；物业管理费自店面交付之日起计收，若逾期缴纳则按日加收1%滞纳金；签订本合同时，郑丽庄须向厦门威鸣物业管理有限公司缴纳履约保证金6750元；租赁期间，郑丽庄未付履约保证金或拖欠厦门威鸣物业管理有限公司租金超过15日或拖欠物业管理费、水电费等达30日均视为根本违约，厦门威鸣物业管理有限公司有权解除合同，郑丽庄的履约保证金作为违约金不予返还。 上述事实，有厦门威鸣物业管理有限公司提交的原告营业执照、法定代表身份证明、法人身份证、被告身份证、天水雅集商业店面租赁合同、1#108店面催费通话记录及当事人庭审陈述证实，本院予以确认。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”厦门威鸣物业管理有限公司与郑丽庄签订的《“天水雅集”商业店面租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行。合同履行过程中，厦门威鸣物业管理有限公司依约向郑丽庄交付租赁物，郑丽庄未依约履行支付租金及物业管理费的义务，构成违约。因此，厦门威鸣物业管理有限公司有权要求郑丽庄支付自2018年5月起未缴纳的租金及物业管理费，截止合同解除之日（2018年12月13日）租金为49050元、物业管理费3270元，郑丽庄应予支付。厦门威鸣物业管理有限公司要求郑丽庄依合同约定将履约保证金6750元作为违约金不予退还。本院认为，违约金应以补偿为主，惩罚为辅，由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定违约金按月利率2%计算至实际付清之日止，以6750元为限。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案厦门威鸣物业管理有限公司多次要求郑丽庄支付租金，但郑丽庄至今仍未支付，应视为逾期不支付，厦门威鸣物业管理有限公司有权要求郑丽庄解除合同，合同解除后，郑丽庄应向厦门威鸣物业管理有限公司返还租赁物。郑丽庄未到庭，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除厦门威鸣物业管理有限公司与郑丽庄于2018年1月26日签订的《“天水雅集”商业店面租赁合同》，郑丽庄于本判决生效之日起五日内把宁德市东侨经济技术开发区南湖滨路8号（天水雅集）1幢1层108号房屋交还厦门威鸣物业管理有限公司； 二、郑丽庄应于本判决生效之日向厦门威鸣物业管理有限公司支付租金49050元、物业管理费3270元并支付相应违约金（截止2018年12月12日为1061元，自2018年12月13日起以所欠租金49050元、物业管理费3270元为基数，按月利率2%计算至还清之日止，以上违约金以6750元为限）； 三、驳回厦门威鸣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3735元，减半收取1868元，由厦门威鸣物业管理有限公司负担50元，由郑丽庄负担1818元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  蒋俐兴 二〇一八年十二月十三日 法官助理林芳苓 书记员陈巧梨 附：本案所涉及主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -8-