沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)辽0104民初13860号 原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大**大东路**。 负责人：李向才，职务：行长。 委托代理人：王昕辉，男。 被告：刘晖，女。 被告：张艳梅，女。 被告：刘国峰，男。 被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，，住所地：辽宁省沈阳市沈河区沈水东路**9门 法定代表人：黎家辉，职务：总经理。 委托代理人：王启昕，系辽宁XX律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王昕晖，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司委托代理人王启昕到庭参加诉讼，被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行诉称：原告与刘晖于2014年12月26日签订个人购房借款合同一份，被告张艳梅、刘国峰作为共同还款人签字确认。合同约定原告为被告刘晖提供个人住房贷款人民币35万元，用于购买位于沈阳市沈河区沈水东路362号2-1-3住房，建筑面积77.59平方米。贷款期限为30年。年利率6.15%，按月等额本息还款。保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告于2015年1月13日按照合同约定如数发放贷款人民币35万元，并与被刘晖到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押备案登记手续。被告刘晖及共同还款人张艳梅、刘国峰本应按借款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但三被告于2017年1月开始拖欠我行贷款。经我行信贷员多次上门催收，始终未能找到借款本人。借款人未能按合同约定清偿逾期贷款本息及正常还款，依我行与借款人签订的借款合同14.2款约定，我行可宣布贷款合同提前到期。要求借款人一次性偿还全部贷款本息及相关费用。保利达地产佳伴（沈阳）有限公司和原告签订了按揭贷款业务合作协议，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担连带赔偿责任。截止2017年7月21日该笔贷款的贷款余额为340712.48元，积欠利息9939.28元，故诉至法院，1、判令我行与被告刘晖于2014年12月26日所签订的借款合同提前到期。被告刘晖及共同还款人张艳梅、刘国峰立即偿还借款本金340712.48元及利息9939.28元（截止2017年7月21日）至本息还清之日止按工商银行同期个人住房贷款利率计算的罚息；2、请求判令我行对抵押房产享有优先受偿权；3、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由四被告承担。 被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司辩称：原告陈述的事实属实，但原告第二项诉讼请求与第三项诉讼请求存在矛盾，因该房屋未办理不动产证，原告对该房产不享有抵押及优先受偿权。但我公司依据合作协议可以承担连带保证责任。 被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰未答辩，亦未提供任何证据。 经审理查明，原告与被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2014年12月26日签订《个人购房借款／担保合同》一份，被告刘晖购买坐落于沈阳市沈河区沈水东路362号2-1-3住房，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币35万元，借款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率为年利率6.15%，按月等额本息还款。借款逾期的，罚息利率约定利率基础上加收40%。被告刘晖以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。同时，合同约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除本合同，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告刘晖在借款人处签字，被告张艳梅、被告刘国峰在共同借款人处签字，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在保证人出盖章并加盖法人章。同时，被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰给原告出具共同还款承诺书，承诺此债务共同承担还款。 该合同签订后，原告于2015年1月13日向被告刘晖发放了个人住房贷款人民币35万元并将该款转给被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，被告刘晖未按约定还款，出现逾期，截止2017年7月21日尚欠贷款本金为340712.48元、利息9939.28元。现被告刘晖购买的上述房屋未办理《房屋所有权证》和《他项权利证》。 另查明，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2014年10月23日与原告签订按揭贷款业务合作协议一份，主要内容为：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司同意原告作为保利达翠堤湾（二期B）项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交给原告收押之前，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 上述事实有原告提供的个人购房借款担保合同、借据、共同还款承诺书、商品房预告抵押登记证书、按揭贷款业务合作协议及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告与被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。 关于原告主张保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为在借款人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交给原告之前。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。 关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理抵押权登记，原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于2014年12月26日签订的《个人购房借款／担保合同》; 二、被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金340712.48元、利息9939.28元（截止2017年7月21日），计350651.76元； 三、被告刘晖、被告张艳梅、被告刘国峰于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2017年7月22日起以本金340712.48元为基数，至借款本金付清之日止）； 四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任; 五、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费6560元，保全费2273元，由四被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费6560元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判长  顾志军 审判员  戚力凯 审判员  郑显波 二〇一八年十二月十二日 书记员  王 姣