山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终7134号上诉人（原审原告）：马厚钢，男，1964年4月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹有林，山东贯球律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟艳敏，山东贯球律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马英俊，女，1958年12月2日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：武久文，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，国浩律师（济南）事务所律师。原审被告：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘幼华，董事长。委托诉讼代理人：张兰英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张居峰，男，该公司员工。上诉人马厚钢因与被上诉人马英俊、原审被告山东瑞境置业有限公司(以下简称瑞境置业公司)执行异议之诉一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马厚钢上诉请求：1.请求依法撤销济南市高新技术开发区人民法院（2018）鲁0191民初986号民事判决书或查清事实依法发回重审；2.一、二审诉讼费用由马英俊和瑞境置业公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。2007年12月27日马厚钢与瑞境置业公司签订《商品房买卖合同》。即（2016）鲁0191执682号执行裁定书裁定查封的瑞境置业公司名下位于章丘区瑞境皇冠水岸二区10-4号楼107、207、307、407（房产证号：双090001**），马厚钢按照约定支付了首付款514059元，并向中国银行明湖支行贷款760000元，全额支付了房款，同时在章丘区房地产管理局对《商品房买卖合同》进行备案。该买卖合同属于物权的买卖合同，且已经履行完毕。马英俊与瑞境置业公司之间是债权纠纷，法院因债权纠纷查封并要求强制执行已经属于马厚钢的物权，侵犯了马厚钢的合法权益，一审法院认定仅签订《商品房买卖合同》并不必然产生产权登记的物权效力错误。2、一审法院适用法律错误。一审法院认定仅签订《商品房买卖合同》并不必然产生产权登记的物权效力适用法律错误，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案中马厚钢已经支付了房款且房屋已经交于马厚钢，不能因为马厚钢未进行装修认定为没有实际使用，是否装修属于马厚钢的个人行为，不能以此否认瑞境置业公司将涉案房屋交付给马厚钢使用的事实。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，特向贵院提起上诉，望判如所请。马英俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。另外，从马厚钢的上诉状中体现的先有住址来看，无论在本案的一审还是在二审期间，马厚钢的住址并不是涉案的房屋的住址，由此可以证明，马厚钢到目前并没有实际入住涉案房屋，因此请求二审法院驳回马厚钢的请求。瑞境置业公司辩称，没有意见。马厚钢向一审法院起诉请求：1.判令不得执行瑞境置业公司名下位于章丘市瑞境皇冠水岸二区10-4号楼107、207、307、407（房产证号：双090001**）房产并解除查封；2.确认瑞境置业公司名下位于章丘市瑞境皇冠水岸二区10-4号楼107、207、307、407（房产证号：双090001**）房产归马厚钢所有；3.本案诉讼费由马英俊、瑞境置业公司承担。一审法院认定的事实：2007年12月27日马厚钢与瑞境置业公司签订《商品房买卖合同》，约定瑞境置业公司将瑞境皇冠水岸10-04号幢7单元07号房屋出售给马厚钢，2008年5月30日前交付房屋，但至今瑞境置业公司未交付房屋。2016年1月6日，马英俊与瑞境置业公司因民间借贷发生纠纷，诉至一审法院，2016年9月18日，一审法院作出（2016）鲁0191民初96号民事调解书。2016年11月18日，马英俊依据上述生效的民事调解书向一审法院申请执行。一审法院作出（2016）鲁0190执682号执行裁定书查封瑞境置业公司名下坐落于章丘区瑞境皇冠水岸二区10-3号楼103、203、303、403（房产证号：双090000**）；二区10-3号楼104、204、304、404（房产证号：双090000**）；二区10-4号楼107、207、307、407（房产证号：双090001**）的房产。2018年4月10日，马厚钢认为其与瑞境置业公司就涉案房产已签有《商品房买卖合同》，并支付购房款，该房产属于其个人财产，一审法院查封不当，向一审法院提出执行异议。一审法院于2018年4月24日作出（2018）鲁0191执异5号执行裁定书，驳回了马厚钢的异议请求。马厚钢不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，马厚钢与瑞境置业公司签订《商品房买卖合同》，但至今没有办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为保障将来实现物权，其权利性质仍属于债权。根据物权法定原则，仅签订《商品房买卖合同》，并不必然产生产权登记的物权效力。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能排除法院的强制执行行为。本案中，马厚钢和对执行标的物仅享有债权，并非物权或者准物权，因此不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。另外，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中涉案房产在法院查封前并未交付马厚钢占有。因此，马厚钢的主张亦不符合法律规定，一审法院不予支持。关于马厚钢主张确认瑞境皇冠二区10-4号楼107、2047、307、407（房产证号：双090001**）归马厚钢所有。一审法院认为，马厚钢对涉案房产享有的系债权，并非物权，并因本案解决的是马厚钢对执行标的物是否享有足以排除法院强制执行的实体权益问题，其该项诉讼请求不属于本案执行异议之诉的审理范围，一审法院不予处理。瑞境置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决：驳回马厚钢的诉讼请求。案件受理费16267元，由马厚钢负担。二审期间，马厚钢提交以下证据：1、领取钥匙清单复印件一份、房屋他项权证复印件一份、房屋拍摄照片打印件三张，以证明涉案房屋已交付马厚钢占有使用。2、加盖齐鲁银行济南泉城支行公章的《证明》一份，证明马厚钢在银行办理的房屋按揭贷款，房款已经付清，并且早于马英俊的债权，且该房屋在贷款的同时办理了房屋抵押，房权证号是章房枣他字第000**2号。3、马厚钢银行流水一份和物业费、水电费收据原件一宗，以证明马厚钢从瑞境置业公司购买房产并已占有使用。对于证据1，马英俊认为马厚钢提交的三份证据均为复印件或打印件，对其真实性有异议。涉案房屋登记的所有权人为瑞境置业公司，马厚钢提交的上述证据即使存在原件，也不能证明其在人民法院查封前，已合法占有涉案房产。另外，马厚钢提交的他项权证复印件假使真实存在，根据该证据显示，权利种类一栏明确记载为期房抵押，根据相关法律规定，期房抵押以签订商品房预售合同为前提，而预售合同的签订和备案与物权法规定的预告登记完全不同，其仅具有债权效力，不具有物权效力，只能证明马厚钢与贷款银行之间存在借贷债权债务法律关系，马厚钢对涉案房产不享有物权，不能排除执行。瑞境置业公司认可领钥匙清单的真实性。对于证据2，马英俊认为，加盖齐鲁银行济南泉城支行公章的《证明》是由齐鲁银行泉城支行所出具的没有异议，但对证据的内容有异议，该房产是否办理的按揭贷款以及是否办理了抵押登记，马厚钢应当提交抵押贷款合同，贷款的进账凭证以及他项权证的原件，银行的该份证明不足以证明上述事实的存在，而且该证明也无法证明马厚钢已经实际入住了涉案的房屋，因为通过法院的一审调查以及评估公司的现场勘察，该房屋长期为空滞状态，而且评估公司进入该房屋内进行现场勘察时，也并不是从马厚钢手中取得的钥匙，进入的该房屋，由此可以证明房屋并没有实际交付给马厚钢。瑞景置业公司对证据2无异议。对于证据3，马英俊对明细表没有异议，但该表体现的贷款种类为中长期一般个人贷款，并不是个人住房贷款，因此，该明细与本案无关，不能证明马厚钢以银行贷款方式购买涉案房屋。马英俊对收据的真实性有异议，其认为水电费没有记载起止数，且有些数据为非常整的一个数据，不符合实际情况。另外，收据编号之间相隔的差数与收据开具时间之间的间隔时间不符合实际情况，是后期制作的虚假材料。瑞境置业公司对证据3的真实性予以认可，并称水电费不是收到供电局的单据后去交，都是物业公司代收，所以都是按整数预收的。涉案小区的实际入住率比较低，一两个月收不上水电费很正常。马英俊提交以下证据：1、资产评估报告书复印件一份，以证明涉案房产在2018年1月31日由评估机构进行实地勘查时处于空置状态，至今无人居住，马厚钢在法院查封前并未合法占有涉案房产。2、房屋产权证复印件，以证实涉案房产的所有权人为瑞境置业公司，登记时间为2009年7月22日。马英俊称早在马英俊向瑞境置业公司出借借款时，瑞境公司便将房产证原件交付马英俊保管，作为借款担保。3、马英俊与瑞境置业公司2013-2014年间签订的三份借款协议复印件（其称借款协议的原件在高新法院（2016）鲁0191民初96号案件卷宗中）及马英俊与瑞境置业公司签订的三份商品房买卖合同，以证明马英俊与瑞境置业公司借款发生时，瑞境置业公司将涉案三套房屋以购房合同的形式抵押给马英俊，同时约定如果瑞境置业公司不能按时还款，其承诺将上述房屋转让给马英俊，并在五日内将房产过户给马英俊或指定人员。该两份证据足以证明在借款发生时，涉案房产属于瑞境公司自有房产，涉案房产并未过户或交付任何其他第三人，马厚钢主张的房屋交付事实不存在，不能排除强制执行。对于证据1，马厚钢对其的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。马厚钢认为该房产证与马英俊没有关系，马厚钢在购买涉案房产并办理银行按揭时，已经办理了抵押登记并依法出具了他项权利证书，证实了马厚钢已经实际履行了全部的交付房款义务，涉案房产归马厚钢所有。至于涉案房产的所有权证据为何在马英俊处以及马英俊与房屋所有权证标注的山东瑞境置业有限公司有何法律关系与本案无关，该房产证只是证实了马厚钢购买的房屋还没有办理房屋过户登记，而不能证明涉案房屋就不是马厚钢的。对于证据2，马厚钢对其真实性没有异议，但对证明目的有异议。房地产交付的法律标准和客观标准是以房屋的销售方与买受方进行实际交接为确认依据，具体依据为出售方与买受方签订了房屋交接及物业管理协议，另外，房屋的进户钥匙也是作为房屋交付的法律和客观事实标准，马厚钢和瑞境置业公司履行了房屋交付的实际手续，至于马厚钢何时装修、何时使用房屋不影响房屋所有权实际转移，所以马英俊认为房屋空置就没有交付是不符合事实和法律标准的。对于证据3，马厚钢认为三份商品房买卖合同属于无效合同，其中两份没有马英俊的任何签字，马英俊只是从瑞境置业公司拿了两份空白合同，且该合同不符合抵押担保的任何法律要件，不具备法律效力。对于借款协议，马厚钢不予质证。瑞境置业公司认可房产证的真实性，称房产证是当时瑞境置业公司给马英俊做的一个保证，证明瑞境置业公司是有偿还欠款的能力的，而涉案房屋在很早就已交付。瑞境置业公司对评估报告无异议。对于借款协议复印件及商品房买卖合同，瑞境置业公司认为借款协议是复印件，商品房买卖合同没有房管局备案章，只能作为借款的一个保障。瑞境置业公司提交以下证据：1、瑞境置业公司与山东瑞园物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》一份，2、盖有山东瑞园物业管理有限公司公章的《二区业主接房明细表》一份，以上两份证据用以证明涉案房屋已经交付。3、领取钥匙清单原件，以证明涉案房屋已经实际交付马厚钢。马英俊对证据1的真实性不予认可，认为该证据只能证明瑞境置业公司与物业公司之间的关系，与本案无关，且超过了法定举证期限。马英俊对证据2的真实性不予认可，认为该证据是单方制作，没有马厚钢的签字，不能证明交房事实，且超过了法定举证期限。对于证据3领取钥匙清单原件，马英俊对其真实性不予认可。马英俊认为瑞境置业公司在之前诉讼中未提交该证据，该证据是后补的，马英俊与瑞境置业公司于2013年10月24日签订借款协议时，瑞境置业公司明确表示其对涉案房产享有完全产权，产权无瑕疵，且按照商品房交付惯例，房屋的交付应当签订质量保证书、房屋交接验收单及钥匙交接的收据来加以证明，不存在以统一的清单形式将多家房产交付情况打印在一张清单上，一张清单不符合客观实际，不能证明涉案房屋的实际交付情况。另外，马厚钢也未提供购房发票或购房收款凭据证明购买房屋情况。马厚钢对《前期物业服务合同》、《二区业主接房明细表》及领取钥匙清单原件无异议。二审期间，本院前往章丘区瑞境皇冠水岸进行现场勘查，拍摄涉案房屋现状照片7张、《二区业主接房明细表》电脑原始数据照片3张，并对济南瑞园物业管理有限公司经理进行了询问调查，制作调查笔录一份。根据物业公司经理陈述，交房时物业公司与业主需签署前期物业协议并按规定交纳物业费，物业费正常半年一交，有时业主会后期补交，水电费由物业公司代收。马厚钢认为涉案房屋照片及《二区业主接房明细表》电脑原始数据照片能够证实涉案房屋已交付给马厚钢，马厚钢已实际占有并使用涉案房屋。调查笔录内容与其主张事实相符。马英俊对调查笔录的真实性予以认可，但因调查内容显示被调查人是2018年刚接手涉案小区物业，故被调查人不能证明涉案房屋已经实际交付给马厚钢。马英俊对《二区业主接房明细表》电脑原始数据照片内容的真实性无异议，但认为电脑数据内容可以修改，不能够反映数据内容的真实性。马英俊对涉案房屋照片本身的真实性无异议，但认为照片不能证实马厚钢已经实际占有涉案房屋，照片中房屋现状与2018年1月23日评估机构勘查现场时的房屋状况不同，在涉案房屋被查封以及被评估时，不存在照片中所体现的景象。瑞境置业公司对上述证据无异议。经本院审查，上述证据中，领取钥匙清单、物业费水电费收据、《二区业主交房明细表》、《前期物业服务合同》是原件，本院对其真实性予以确认。各方当事人对加盖齐鲁银行济南泉城支行公章的《证明》、马英俊提供的房屋产权证和评估报告的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。马厚钢提交的银行明细盖有对应银行的公章，且首次放款日期与放款本金与《商品房买卖合同》签订的日期及约定的购房款能够相互印证，本院对其真实性予以确认。马厚钢提交的房屋拍摄照片仅为房屋外观照片，他项权证仅能够证明房屋抵押事实，不能证明房屋交付占有情况。马英俊陈述房屋评估时房屋钥匙不是在马厚钢手中，未在评估报告中叙述，也无其他证据印证，且不能仅据当时钥匙是否在马厚钢手中认定房屋占有状态，因此，该房屋钥匙的使用情况无法推翻房屋的占有事实，马英俊提交的房屋评估报告不能达到其证明目的。借款事实已经生效文书确认，本院对借款协议的真实性予以确认。经审理，一审对马厚钢与瑞境置业公司签订房屋买卖合同的相关事实认定属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，银行还款明细记载的放款本金与《商品房买卖合同》约定的购房款76万元相一致，与购房合同、济南市商业银行特种转账传票、银行还款明细相印证，能够证明马厚钢在查封涉案房产之前，就已与瑞境置业公司签订了房屋买卖合同，且通过银行按揭贷款的方式支付了全部价款。涉案房屋因瑞境置业公司与案外人纠纷问题不能办理过户登记不能归责于马厚钢。关于马厚钢是否在涉案房屋被查封前合法占有房屋，应结合各方当事人提供的证据综合认定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。马厚钢提交的其与山东瑞园物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、《二区业主接房明细表》、领取钥匙清单相互印证，并与物业公司经理关于业主交房时需签署前期物业协议并交纳物业费的陈述相符，结合物业费、水电费收据，能够证明涉案房屋已于2011年12月15日交付给马厚钢具有高度可能性，本院对该事实予以确认。据此，马厚钢占有涉案房屋早于房屋查封时间。马英俊主张《二区业主接房明细表》、物业费水电费收据是后补的，但未提供证据证明，故本院不予采信。对涉案房屋的合法占有不同于实际入住房屋。马厚钢自接收房屋起就取得了房屋的实际控制权，即为合法占有，其是否实际入住不影响其对涉案房屋合法占有的认定。综上，马厚钢满足上述四个条件，能够排除对涉案房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因涉案房屋尚未办理产权过户登记，马厚钢尚未取得涉案房屋所有权，故其主张确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初986号民事判决；二、不得执行山东瑞境置业有限公司名下位于济南市章丘区瑞境皇冠水岸二区10-4号楼107、207、307、407号（房产证号：双090001**）房产；三、驳回马厚钢的其他诉讼请求。一审案件受理费16267元，由马英俊负担10000元，马厚钢负担6267元；二审案件受理费16267元，由马英俊负担10000元，马厚钢负担6267元。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇一八年十二月二十八日书记员  韩 笑