云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）云0181民初2242号原告：王芬，女，1984年11月5日生，彝族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。原告：杨茂，男，1982年5月7日生，汉族，云南省镇雄县人，现住云南省昭通市镇雄县。二原告委托诉讼代理人：王宏杰，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告：安宁林源房地产开发有限公司住所地：云南省安宁市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，执行董事长。委托诉讼代理人：胡佳，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。原告王芬、杨茂与被告安宁林源房地产开发有限公司（以下简称“林源房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序进行审理，被告在答辩期间认为本院无管辖权而提出管辖权异议，本院裁定驳回后该公司不服而提起上诉，后经云南省昆明市中级人民法院终审裁定驳回其上诉维持原裁定。本院于2018年12月11日公开开庭进行审理。原告王芬、杨茂的委托诉讼代理人王宏杰，被告林源房地产公司的委托诉讼代理人胡佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王芬、杨茂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告代为办理涉案房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付因其未按时办理不动产权证给原告带来的经济损失20000元（暂计算至起诉之日，实际应计算至不动产权证实际办理完成之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，原、被告于2010年4月30日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于安宁市。合同约定被告应于2011年9月30日前向原告履行交房义务，并由被告履行所售房屋的产权代办义务等内容。合同签订生效后，原告按合同约定全面履行了付款等合同义务，但被告一直未履行其产权代办义务，经原告多次催促要求被告办理房屋的不动产权证，要求被告全面履行合同义务，均未果。被告并未按照合同约定履行其应当履行的合同义务，因被告的原因导致原告至今未能取得不动产权证，致使原告一直无法正常行使房屋的买卖、抵押等固有功能，让原告蒙受重大经济损失，所以被告还应当向原告支付因其未按时办理不动产权证给原告带来的经济损失20000元（暂计算至起诉之日，实际应计算至不动产权证实际办理完成之日）。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。林源房地产公司辩称：1、双方签订了商品房购销合同后，被告林源地产公司按照合同的约定交付了房屋，并且为原告办理了房屋的备案登记及房产证，该合同的权利义务已经履行完毕。2、不动产登记暂行规定暂行条例于2015年3月1日才施行，而本案中原、被告双方的商品房购销合同早在2010年就已经签订了，而且是已经履行完毕了的。根据法不溯及既往的原则，原、被告双方在签订合同时尚未出台不动产登记暂行条例。被告并无要为原告办理不动产权证的义务。同时根据不动产登记暂行条例第33条：本条例施行前依法颁发的不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效的规定。被告按合同约定为原告办理了房屋所有权证（原房产证）现仍有效且效力等同于不动产权证。3、针对原告所称的因被告未办理不动产权证所造成的损失并无事实和法律的依据。同时，原告实际上亦不存在任何实际损失。原告已经依法持有涉诉房屋的所有权证书，原告可依此来行使对该房屋的完整的物权。同时原告对其所谓的损失也未提供相应的证据加以证明，因此该主张不应得到支持。4、关于本案的诉讼费因原告的诉讼请求并无法律和事实的依据，那么诉讼费亦不应由我方来承担。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据：《房产证》。欲证明原告为房屋的合法所有人；第二组证据：《商品房购销合同》及《补充协议》。欲证明：原告与被告于2010年4月30日签订商品房购销合同，约定原告购买被告开发的位于安宁市，合同约定被告应于2011年9月30日前向原告履行交房义务。并由被告履行其所售房屋的产权代办义务等内容；第三组：购房《发票》、契税《发票》、配套费《发票》、印花税《发票》、维修基金《发票》、《契税完税证》，欲证明：原告已按合同约定全面履行了支付房款及税费等其他费用的合同义务，缴纳了应由原告支付的全部款项。对上述原告方所提交的证据，经质证，林源房地产公司对上述证据的关联性不予认可，且原告提交的证据正好能说明被告已经全面履行了合同义务。经审查，本院对其三性均予以采信，可以证实原告的相应主张成立。被告安宁林源房地产公司对其辩解理由及主张未提交相应证据加以证实，庭审中其委托诉讼代理人陈述对于安宁林源房地产公司为何至今未为原告办理相关土地使用权证的原因表示不清楚。本院经审理认定如下法律事实：原、被告于2010年4月30日签订《商品房购销合同》YJG-2003（合同编号：157）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于安宁市，合同约定被告应于2011年9月30日前向原告履行交房义务，并由被告履行所售房屋的产权代办义务等内容。合同签订生效后，原告于2011年10月21日支付了全部房屋价款人民币249755元及相应维修基金及各种税费（由被告代收）等合同义务，被告也于2011年11月21日将房屋交由原告使用，后被告于2013年12月30日代办了涉案房屋的房产证，至今未办理土地证。本院认为本案的争议焦点是：1、被告为原告办理了房产证，是否应再为原告办理不动产权证；2、被告是否应向原告支付因未按时办理不动产权证给原告带来的违约经济损失。一、关于被告代为办理涉案房屋的不动产权证的主张。本院认为，关于产权登记，双方在《商品房购销合同》第十二条中明确约定，在以下四条件均具备之日起180日内甲方（被告）为乙方（原告）代办房屋权属登记手续：（1）、乙方已付清全部房款、设施配套费、契税、公共设施维修基金、印花税及办证等相关税费；（2）、甲、乙双方已办理完房屋交接手续；（3）、乙方向甲方出具代理产权的书面委托；（4）、乙方提供办理产权所需的全部书面文件和材料。根据双方的上述约定，原告方已全面履行了约定的内容。全面履行合同是双方的义务，原告主张被告代为办理房屋权属证书属于被告的后合同义务。被告方在庭审中不能充分说明未能及时办理相关原产权证及土地使用权证的原因，同时，也未能举证证实不能及时办理上述权利证书是由于归责于原告的原因或者是由于不能完全归责于被告的原因所致，故本案被告应对原告至今不能取得相应权利证书的后果承担相应的违约责任。对于被告方主张的“已向原告方交付了房屋并办理了相应的权属登记手续（备案登记）即认为是按合同约定已经履行完毕合同义务”的说法明显与双方所签订的《商品房购销合同》及《补充协议》中双方所订立合同的合同目的不相符合，故对该辩解意见本院不予采纳。另外，对于被告方辩解主张的“不动产登记暂行条例于2015年3月1日才施行，而本案中原、被告双方的商品房购销合同早在2010年就已经签订了，而且是已经履行完毕了的。根据法不溯及既往的原则，原、被告双方在签订合同时尚未出台不动产登记暂行条例。被告并无为原告办理不动产权证的义务。同时根据不动产登记暂行条例第33条本条例施行前依法颁发的不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效的规定。”因双方在《商品房购销合同》中双方已有关于产权约定在先的第十二条之约定，而被告怠于履行该约定之义务，已违约在先。直至国家于2015年3月1日施行不动产登记暂行条例前，被告仍未履行该约定义务，为原告代办土地使用权证，对于不动产登记暂行条例施行后，被告仍然有义务为原告办理新的不动产权证，被告继续履行该义务不属于可以适用“法不溯及既往原则”的范畴。二、关于原告主张的经济损失的问题。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。商品房出卖人因自己的原因迟延履行代为办理房屋产权证的，应当承担迟延办证的违约责任。本案《商品房购销合同》约定“在乙方（本案原告）办理完毕以下事项后，甲方（本案被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：（1）、乙方已付清全部房款、设施配套费、契税、公共设施维修基金、印花税及办证等相关税费；（2）、甲、乙双方已办理完房屋交接手续；（3）、乙方向甲方出具代理产权的书面委托；（4）、乙方提供办理产权所需的全部书面文件和材料。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”。经查明，原告已于2011年9月30日前向被告方提交了全部申请办证资料并接收了房屋。被告林源房地产公司在本案中未能提交证据证明迟延办证系原告的原因所致，也未提交证据证明其已经于2011年10月21日后的180个工作日内向登记机关提交了相应材料。故林源房地产公司未按照合同约定向登记机关提关资料，已经构成违约，应向原告承担违约责任。对于本案违约金的计算问题。本案中，原告主张的是：判令被告向原告支付因其“未按时办理不动产权证”给原告带来的经济损失20000元（暂计算至起诉之日，实际应计算至不动产权证实际办理完成之日）。本案合同在履行过程中，国务院出台了《不动产登记暂行条例》，该行政法规第三十三条规定“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”，昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》第三条第（二）项规定“启用新的不动产权证书和不动产证明后，市国土、住建、林业部门依法颁发的原房屋、土地、林权证书和登记簿继续有效，按照‘不变不换’的原则，权利不变动，证书不更换。”根据上述法规，昆明市不动产登记中心自2016年6月30日后，不再单独受理对商品房土地使用权的登记申请，商品房相关数据入库后，相应的土地使用权发生变更的时候，统一处理。根据上述通告内容，涉及有关被告所开发的该小区所有房产、房屋的不动产权证都要在2016年7月1日才能开始办理，考虑到历史原因及《不动产登记暂行条例》、《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》的实施及原告的诉求内容，本院确定被告林源房地产公司应为原告办理不动产权证的时间为2016年6月30日后，即逾期办证时间从2016年7月1日开始计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据上述法律规范和本案林源房地产公司系列房屋的交付及办证情况，本案涉案交易房屋已实际交付原告人使用，已体现交易的使用利益，故本院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金至不动产权证实际办理完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十一条第一款第（一）项、第一百一十三条第一款，中华人民共和国国务院《不动产登记暂行条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效后立即为原告王芬、杨茂代为办理位于安宁市的不动产权证；二、由被告安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告王芬、杨茂支付自2016年7月1日起至上述房屋的不动产权证办理完毕时止期间以价款人民币249755元为本金，按每日0.05‰的标准计算的违约损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币300元，减半收取计150元，由被告安宁林源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人均服判或不上诉的，本判决到期即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  刘跃武二〇一八年十二月十九日书记员  安 菲