海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初7422号   原告：赵清，女，汉族，1985年2月21日出生，住海口市。   委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蔡成琳，海南新概念律师事务所律师。   被告：海南保发房地产开发有限公司，住所地：海口市美兰区桂林洋大道。   法定代表人：张泰史，董事长。   委托诉讼代理人：裴道武，海南至睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。   原告赵清与被告海南保发房地产开发有限公司（以下简称:保发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵清及其委托诉讼代理人蔡成琳、被告保发公司的委托诉讼代理人裴道武、林巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵清向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金（以原告已支付的购房款为本金按照每日万分之二计算，从2016年6月25日起计至实际办理房屋产权证之日止）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2011年11月7日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，其主要条款约定：被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑3号楼20层20A2房售予原告；该房屋建筑面积76.8平方米，总价款436838元；原告应于签订合同之日起10日内支付首期购房款131838元，余款305000元通过银行按揭贷款支付；被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的资料，若被告原因致使原告不能在约定期限内取得房产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同。《补充协议》约定：如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意合同继续履行，原告不退房，但被告应每日按总价款万分之二支付违约金。原、被告双方还在合同中约定，补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议与合同条款不一致的，以补充协议为准。签订以上合同后，原告即按合同约定向被告支付购房款，被告收到房款后向原告出具了相应的票据。被告2012年7月5日向原告交付房屋，但被告至今没有为原告办理《房屋产权证》。原告认为，依据双方合同约定及有关法律法规的规定，被告应如期为原告办理房屋产权证；但被告至今未完成以上义务，应依法承担相应的违约责任。现依法向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。   被告保发公司辩称，一、被告在2012年4月海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目(儒俊雅苑属于该29个项目之一)和海口市人民政府对该29个项目重新处置前，开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全，但因政府原因造成无法办理儒俊雅苑项目相关竣工验收、商品房预售许可、房产证等手续。二、2013年市政府要求对该29个项目重新处置后，因政府工作原因，一直到2015年6月1日才明确该29个项目重新处置的工作流程，在此之前，被告根本无法办理儒俊雅苑项目的任何手续。三、在市政府2015年6月1日明确该29个项目处置工作流程之后，被告立即积极、全面地办理相关手续，但又因历史遗留问题和业主违建原因导致无法通过规划核验手续和办理房产证。综合以上三点，被告认为：1.在被告开发儒俊雅苑及销售房产手续齐全的情况下，由于相关政府部门和政府责令暂停项目建设和要求重新处置，造成被告无法办理项目预售许可、房产证等一切手续，这完全是被告无法预料的客观原因，被告不存在拖延办理房产证行为，不应承担违约责任；2.在市政府明确处置该29个项目工作流程后，被告已经积极、全面地按照工作流程要求办理儒俊雅苑项目相关手续，然而因历史遗留问题和业主违建原因，导致儒俊雅苑项目无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，其责任不应由被告承担。四、针对之前同类案件法院判决确认的事实和判决被告承担违约责任的新意见。2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因是因琼山区住建局违规批准复工，详见被告提交的证据12《海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示》，这一证据是之前案件中未曾提交过的。因此，政府部门违规，不能让被告来承担法律后果。五、敬告儒俊雅苑的业主立即拆除违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，否则不但办不了房产证，被告还将另行要求赔偿。在被告按照政府重新处置工作流程付出艰苦努力和巨额代价取得复工手续后，在规划验收等过程中，因业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台，经城市管理部门通知后至今没有一个业主自行拆除（更有甚者还撕坏国家机关公文），导致儒俊雅苑项目至今无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，由此发生的责任与被告没有任何关系。综上所述，（1）被告开发建设和销售儒俊雅苑项目房产过程中没有过错，因海口市政府对原琼山县（市）批建的29个项目，导致从2012年4月起至2015年6月1日期间根本无法办理任何手续，被告与业主签订的合同办证期限应当予以顺延至2015年6月1日才开始计算。这些事实被告已经提交了之前的案件所没有的证据予以充分证实，之前同类系列案件相关判决不应适用于本案。（2）在政府明确29个项目重新处置的工作流程后，被告已经积极办理儒俊雅苑的一系列手续，但因业主违法改扩建的原因和与上诉人没有任何关系的1栋9层楼的历史遗留问题造成无法办理规划核验，从而造成无法办理房产证的责任不应由被告承担,恳请法院考虑本案的实际情况，公平、公正地审理本案，驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证如下：一、对原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、销售不动产发票、个人贷款支付凭证、税收电子转账专用完税凭证、海南省海口市资金往来专用凭证、儒俊雅苑置业表、儒俊雅苑小区房屋交接验收表，经本院审查，对以上证据的真实性均予以确认并附卷佐证。二、对被告提交的建设用地规划许可证、琼山市建设工程规划许可证副本、琼山市建设工程施工许可证（副本）、建设工程复工通知书（琼山住建[2011]002号）、海口市商品房预售许可证（[2011]海房预字（0054）号）、国有土地使用证（海口市国用（2014）第003701号、通知、海口市监察局关于对琼山区住建局办理29宗复工建设项目处理意见的函（海监函[2012]4号）、海口市人民政府关于印发原琼山县（市）批准29个项目重新处置工作方案的通知（海府[2013]10号）、关于解决企业相关问题的建议意见（琼山住建[2013]21号）、海口市政府服务中心受理通知书3份（办件编号：2012132631、2012146490、2013317719）、海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示、海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示（海规[2013]250号）、海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》、海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》、海口市规划局关于儒俊雅苑的规划核验意见（海规函[2015]1115号）、海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见（海规函[2015]1819号）、海口市住房和城乡建设局关于“儒俊雅苑”项目的复工核验通知书（海住建[2016]210号）、建设工程竣工规划经济技术指标核算书、关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告（照片）、询问笔录，经本院审查，双方对真实性无异议的证据本院对其真实性均予以确认并附卷佐证。   本院经审理认定事实如下：2011年10月7日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：一、被告将位于海口市铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”3号楼20层20A2房出卖给原告；二、房屋建筑面积共76.8㎡，购房总款436838元；原告应于签订合同之日起10日内支付首期房款131838元，余款305000元通过银行按揭贷款支付；三、（第八条）被告应于2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用；四、（第十五条）被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的资料；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.1向原告支付违约金。逾期360日以上的，原告有权单方解除合同；如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不在此限。同日双方签订的《补充协议》中第四条约定，原告首期房价款131838元整于合同签订之日起十日内付清，余款305000元整向建行申请银行按揭方式支付；第八条约定：在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理：即原告不退房，被告按总房价款的日万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。   上述合同及《补充协议》签订后，原告按约定支付了首付款，并向建行办理了按揭贷款手续，全部购房款已支付完给被告。2012年7月5日，被告通过物业公司将涉案房屋交付给原告使用。   另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2014年3月29日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。2011年6月20日，“儒俊雅苑”项目2号楼、3号楼通过建设、施工、勘察、设计、监理单位的工程质量验收合格。   再查，2015年，“儒俊雅苑”项目的部分购房人分别向本院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理作出一审判决，认定保发公司逾期办证构成违约，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，但该因素并不是保发公司可以据以免责的事由。而保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与购房人约定办证时间却未能依约履行合同义务，其存在一定过错，应承担相应的民事责任，保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，不予采纳。综合全案，考虑到购房人向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付购房人，逾期办证并不会给购房人造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，酌定保发公司承担50%的违约责任，并判决保发公司向购房人支付自办证期限届满之日（即原告实际收房次日起算730日）起至该案庭审之日止的相应违约金。保发公司上诉后，海口市中级人民法院二审认为，虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因纯属政策原因，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，政府责令暂停涉案项目的行为不能视为不可抗力，不能免除保发公司逾期办证的违约责任，一审判决保发公司承担50%的违约责任，处理并无不当，二审遂判决驳回上诉，维持原判。2016年，保发公司针对该二审判决向海南省高级人民法院申请再审。海南省高院同意一、二审意见，并认为：保发公司二审期间提交的海口市人民政府专题会议纪要[2015]123号《研究原琼山县（市）批建29个历史遗留处置工作有关问题》、海口市规划局海规函[2015]1115号《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》、海口市城市管理行政执法局海管法罚告字HZ[2015]第11号《行政处罚事先告知书》等三份证据及被政府相关部门列为“经完善手续或整改后可予以批准的建设项目”，均能说明“儒俊雅苑”项目本身存在问题。因此，保发公司关于存在不可抗力或政府政策因素等约定的免责事由的抗辩主张，没有事实和法律依据，遂裁定驳回保发公司的再审申请。   海口市琼山区城市管理行政执法局于2018年2月26日作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2.严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日内自行改正，恢复原状。   又查，2018年4月，另一批“儒俊雅苑”项目购房人分别向本院提起诉讼，请求保发公司支付逾期办证违约金，该系列案件经本院审理，判决保发公司向购房人支付自办证期限届满后至该案庭审之日止的相应违约金。保发公司不服上诉后，海口市中级人民法院二审认为，“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证的原因有三：第一、“儒俊雅苑”项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标。第二、“儒俊雅苑”项目本身存在超容积率的问题。第三，“儒俊雅苑”项目投入使用后，存在大量业主将阳台封闭，露台改建为阳台等违法改扩建的情况。鉴于政府有关部门在审核相关手续和业主违法改扩建的行为对规划核验造成一定的影响，且保发公司已经向原告交付了涉案的房屋等具体情况，酌定保发公司承担50%的违约责任为宜。因此对本院判决保发公司承担100%责任的部分进行了改判。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，被告逾期办理房屋产权证构成违约。“儒俊雅苑”项目至今未能办理产权证的原因有三：第一，“儒俊雅苑”项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标。第二，“儒俊雅苑”项目本身存在超容积率的问题。第三，“儒俊雅苑”项目投入使用后，存在大量业主将阳台封闭，露台改建为阳台等违法改扩建的情况。虽然政府有关部门在依法审核相关手续的过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响。但上述因素和影响均不属于双方合同约定的不可抗力或政府政策因素等免责事由。而保发公司在“儒俊雅苑”项目规划报建、建设过程中，未对项目用地上的非其所有的附着物或建筑物充分的了解和审查核实，且项目本身超容积率建设，才是“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收导致至今未能办理产权证的主要原因。故保发公司关于免责的辩称，没有事实和法律依据，不予支持。鉴于政府有关部门在审核相关手续和业主违法改扩建的行为对规划核验造成一定的影响，且保发公司已经向原告交付了涉案的房屋等具体情况，酌定保发公司承担50%的违约责任为宜。关于被告应支付的违约金数额，被告应自交付房屋之日起730日内办理房产证，原告于2012年7月5日收房，被告需在2014年7月5日前为原告办理房产证。但被告至今一直未能履行义务，而原告自愿请求本次办证违约金自2016年6月25日起计算,于法有据，又因具体办证时间尚不能确定，故本案违约金暂计算至本案庭审之日即2018年12月21日止，即被告应支付自2016年6月25日起至2018年12月21日的违约金为39752.26元（436838元×0.0002×910天×50%）。原告主张超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、限被告海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵清支付自2016年6月25日起至2018年12月21日止的逾期办证违约金39752.26元；   二、驳回原告赵清其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费838元（原告已预交），由被告海南保发房地产开发有限公司负担444元，由原告赵清负担394元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 靳铁志     二〇一八年十二月二十八日   书记员 李珊珊   速录员 高莉瑶   附：适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。