大连高新技术产业园区人民法院民事判决书（2018）辽0293民初1921号原告：邹萍，女，1968年3月2日出生，汉族，住大连市旅顺口区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘和友，辽宁翊鼎律师事务所律师。被告：大连宏鼎房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区百顺园**1-2-2，统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴祥志，该公司董事长。委托诉讼代理人：浦爱军，女，1979年7月16日出生，汉族，该公司职员，住大连市甘井子区静蕙街**。原告邹萍与被告大连宏鼎房地产开发有限公司（以下简称"宏鼎公司"）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹萍的委托诉讼代理人刘和友、被告大连宏鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人浦爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹萍向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金17,451元（以已收房款831,000元为基数按日0.01%标准自2016年8月4日起计算至2017年3月2日止）。事实与理由：2013年11月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大连高新技术产业园区百顺园10号2单元10层3号房屋，总价款为1,063,300元。其中，合同第八条约定商品房的交付时间为2014年12月31日前，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，并要求出卖人退还购房款且按已付款的5%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交房期限日之次日起，按已收房款的日0.015%标准计付逾期交房违约金；第十五条约定因出卖人责任，如自房屋交付起超出一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期限届满之次日起，每逾期一天，出卖人按日承担已收房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房价款，但被告未按约定期限交房。后经双方协商达成协议，约定由被告就案涉房屋改为831,000元售给原告。2015年8月3日，被告向原告交付了上述房屋，但仍无法办理房屋权属证书。2017年11月30日，被告将办理房证的相关材料交给原告。现原告诉至法院，请求判如所请。被告宏鼎公司辩称，不同意原告的诉讼请求。对违约金的起始日期没有异议，但对截至日期有异议。被告于2016年12月30日就案涉楼盘取得了初始登记，履行了案涉买卖合同第十五条约定的将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记备案的义务，并于2017年1月24日邮寄送达了原告。故被告逾期办理产权证的起止时间应自2016年8月4日始至2017年1月24日止，金额应为14,459.40元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大连高新技术产业园区百顺园10号2单元10层3号房屋一处，房屋建筑面积146.06平方米，房屋总价款1,063,300元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告责任，如自房屋交付起超出一年原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期限届满之次日起，每逾期一天，被告按日承担已收房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房价款。2015年8月3日，被告向原告交付案涉房屋。但被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告也无法在双方约定的期限内办理房屋所有权登记。庭审中，原、被告均认可上述合同签订后，双方协议将案涉房屋总房款协议变更为831,000元。2016年12月30日，被告取得案涉房屋的初始登记证明，并按合同预留的联系方式向原告邮寄了可以办理房屋产权登记的通知，该邮寄件于2017年1月24日签收。2017年11月30日，原告取得案涉房屋的购房发票。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同"。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。但从实际履行情况看，被告未能在房屋交付后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2016年12月30日才取得案涉小区的初始登记证明，致使原告未能在合同约定的期限内取得房屋产权证。显然，被告逾期办证的行为，不符合合同的约定，根据法律规定，被告的行为已构成违约，应自该一年届满之次日起承担已收房款日万分之一的违约金，即自双方均认可的2016年8月4日起应向原告支付上述违约金。关于被告应支付违约金的截止日期，原告，二原告主张应以其认为能够办理房屋权属证书之日即2017年3月2日作为截止时间，但被告认为其自2017年1月24日即通知原告之日起即具备给原告出具购房发票的条件，原告逾期办理非因被告原因。本院认为，被告按合同预留电话和地址向原告邮寄了办证通知，该邮件于2017年1月24日被签收，被告已履行了通知义务。原告于2017年1月24日收到可以办理房屋权属登记的通知后，应及时要求被告开具全额购房发票，被告亦于2017年1月始具备开具发票的条件。原告于2017年11月30日取得全额发票购房发票，据其知悉之日间隔近十个月，并以此主张以2017年3月2日为违约金计算截止日期，未举证证明，依法应承担举证不能的法律后果，故违约金的截止日期应以邮寄通知签收之日即2017年1月24日为准。被告应支付原告违约金的具体数额应为14,459.40元（831,000元×0.01%×174日）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连宏鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付邹萍违约金14,459.40元;二、驳回原告邹萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由原告邹萍负担74元，由被告大连宏鼎房地产开发有限公司负担162元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 高琳琳人民陪审员 张付勇人民陪审员 刘忠广 二〇一八年十二月十日书 记 员 胡婉莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。