重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初17652号原告：张敏，女，1975年1月15日出生，汉族，沃尔玛（重庆凤天店）职工，住重庆市沙坪坝区。原告：梁朝贵，男，1955年5月27日出生，汉族，重庆上桥实业总公司退休人员，住重庆市沙坪坝区。被告：陈静，女，1988年6月23日出生，汉族，个体工商户，住重庆市沙坪坝区凤。原告张敏、梁朝贵与被告陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张敏、梁朝贵，被告陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏、梁朝贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月31日至4月30日期间的房屋租金4800元，2018年5月1日-11月13日期间的房屋租金9600元，合计14400元。2、判令被告支付原告2018年5月1日至11月13日期间的物管费427元，2018年3月至5月期间的水费112.38元，2018年3月至5月的电费46.21元，2018年1月至4月的气费241.32元。3、判令终止原、被告签订的租赁合同，要求被告腾空并交还沙坪坝区房屋。4、判令被告赔偿原告租赁房屋内的热水器、燃气灶、油烟机、所有墙面、门窗、门锁修复费用，厕所下水管道疏通费用，合计6000元。事实及理由：2015年11月14日，被告通过原承租人昌欣介绍接手昌欣与二原告在2015年4月签订的合同和保证金6000元、半年租金9600元，双方签订了房屋出租协议，约定租赁期限三年，从2015年11月14日到2018年11月13日。被告在租赁期间负责搞好室内外的清洁环境卫生，不得损坏一切建筑和电器设施，如遇损坏必须马上修复或购置补上。被告在履行合同过程中，单方耍霸道，把双方协商签订的半年起交的租金强行修改为三个月交付，还要欠费打白条，说在退租时的保证金中扣除。两次违约，原告只好把被告当成是上帝。而且被告现在将房屋弄得面目全非，严重违约。原、被告签订合同的宗旨，是经过双方友好协商达成的共识，希望双方共同依照合同法规定严格执行，不得单方任意违约，否则违约方必须承担对方当事人的全部经济损失。被告在执行中多次严重违约，必须承担全部违约责任。希望人民法院公正判决。被告陈静辩称，原、被告的租赁合同已于2018年4月30日到期，被告在2018年4月28日将租赁房屋的钥匙、水电气卡交给了原告，返还了租赁房屋，还结清了此前的租金和物管费。5月以后的租金及物业费、水电气费不应由被告承担。被告仅未支付2018年3月、4月的水电气费，现同意以押金支付该费用。被告向原告交了6000元押金，原告以租期未到为由至今未退。被告因此与原告发生纠纷，并报了警。警察告知被告应该走司法程序。2018年6月，被告向法院提起诉讼，要求二原告退还房屋保证金6000元。审理中，被告向法庭表示愿意承担损坏门锁的赔偿费1000元，只要求原告退还保证金5000元。法院认为租赁合同没有到期，驳回了被告的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。被告退房时，热水器有点滴漏，但可以使用，也不是因为被告使用不当造成的。租赁期间，被告从未使用灶具、抽油烟机，也不清楚燃气灶、抽油烟机是否损坏。退房时，厕所的下水管道是没有堵塞的、门窗也没有损坏。因为租赁房屋是在一楼，受潮造成墙面有表层乳胶漆脱落的现象，不是人为的。因为被告租赁的是门面房屋，被告在墙面上有钉钉子的行为，这是使用中的正常现象。被告现在愿意承担房间门锁损坏、防盗门换锁芯的赔偿费1000元。合同现在已经终止，房屋也交付给原告了，不同意原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月25日，案外人昌欣向梁朝贵承租了位于沙坪坝区的房屋，租赁期限是2015年5月1日到2018年4月30日。昌欣向梁朝贵支付了第一个半年的租金9600元，保证金6000元。梁朝贵向昌欣出具了收到上述款项的收条一张。2015年11月14日，昌欣（甲方）、陈静（乙方）、张敏（丙方）签订《房屋转租协议》，约定：经甲乙丙友好协商达成共识，甲方经丙方同意将沙坪坝区房屋转租给乙方，转让店内所有东西及客户。客户未消费完的卡项及产品都由乙方做售后服务，与甲方无关。甲方交了2015年11月1日至2016年5月1日的房租9600元，保证金6000元。租用合同时间：2015年11月14日至2018年4月30日。乙方应付甲方转让费20000元。该协议末尾空白处还备注“空调3个、热水器1个、灶1个、油烟机1个、布衣柜2个，这些都是房东的，其余都由甲方转给乙方，转让美容院”。同日，张敏（甲方）、陈静（乙方）签订《房屋出租协议》，约定：一、甲方将卫浴沙坪坝区房屋租给乙方使用。同时乙方交单方有效身份证复印件一张。二、乙方在入住期间，必须遵守国家的法律法规，搞好室内外的清洁环境卫生，不得损坏的一切建筑和电器设施，如遇损坏，必须马上修复或购置补上。三、甲方同意乙方请求，按每年度交租金19200元正现金支付。四、另外甲乙双方自签订合同起，交保证金6000元，租用合同暂定三年。如遇工作变动可另定，合同到期退还保证金。五、合同期间，乙方应主动按国家及物管有关部门按时缴纳物管清洁费和水、电、气、闭路的当月使用费。六、租用结算办法，原则上是先提前一个月交款后入住，凭甲方收据，乙方交现金，每年度结算一次。合同签订后，昌欣将梁朝贵出具的收条交给陈静。陈静、梁朝贵均同意昌欣交纳的保证金6000元转为陈静保证金。合同履行过程中，张敏、梁朝贵同意陈静三个月交纳一次租金。2017年1月7日，陈静向张敏、梁朝贵出具《收据》一份，载明：“单位名称：美容院；品名及规格：1-4月房租4800元欠房东未缴，如果继续租就在年前缴清这个季度的；经手人：陈静”。2018年4月28日，陈静将租赁房屋房门钥匙交给梁朝贵，并告知梁朝贵要搬离租赁房屋。梁朝贵接收了钥匙。陈静随即搬离租赁房屋，但陈静未结清该房屋部分水、电、气费。2018年6月7日，陈静向本院提起诉讼请求：判令张敏、梁朝贵退还租赁房屋的保证金6000元。该案审理过程中，梁朝贵认可其在《房屋出租协议》履行过程中向陈静收取了房租，其与张敏同为涉案房屋的出租人。本院认为，《房屋出租协议》约定租用合同暂定三年，如遇工作变动可另定。由此可见，合同租赁期限原则上应为三年，如遇工作变动，双方当事人可另定租赁期限。审理中，陈静未提供其遇工作变动与张敏、梁朝贵另定租赁期限的证据，故根据举证责任分配的一般原则，认定合同的租赁期限为三年。且由于陈静在审理中未能举示证据证明其关于经梁朝贵同意，已向张敏、梁朝贵交还房屋的主张，本院不能认定双方已协商解除合同。合同履行过程中，张敏、梁朝贵没有违约行为。陈静虽自行搬出租赁房屋，但合同尚未到期，也未获得张敏、梁朝贵同意提前解除合同，故陈静在合同履行期内要求张敏、梁朝贵退还保证金，本院不予支持。2018年8月16日，本院作出（2018）渝0106民初8676号民事判决：驳回原告陈静的诉讼请求。该判决作出后，双方当事人均未在法定上诉期内提起上诉，该判决发生法律效力。2018年11月5日，陈静向重庆市公安局沙坪坝区分局覃家岗派出所报警，称在凤天路凤凰花园发生租赁纠纷。快处民警出警后发现争执双方陈静、张敏均执有租赁合同，不能作出判断，遂建议双方走法律途径解决。审理中，张敏、梁朝贵，张敏在2017年1月7日出具的《收据》足以证明陈静欠交2017年1至4月的房屋租金。嗣后，陈静并未交纳上述期间租金。此外，陈静向张敏、梁朝贵支付其余租金至2018年4月30日。张敏则认为，该《收据》实为其关于继续承租房屋，就在2017年1月30日前结清2018年2月1日至4月30日期间租金的书面承诺，不能证明其欠付原告2017年1至4月的房屋租金。双方当事人还认可，现涉案房屋内，陈静设置或张贴的壁柜、广告、广告牌、双面胶、钉子未剔除。张敏、梁朝贵还主张陈静在墙面上开凿有洞孔，陈静未予认可。对陈静交纳的保证金5000元，张敏、梁朝贵同意用以抵扣赔偿费用。此外，张敏、梁朝贵还举示了如下证据：1、2018年7月18日拍摄的涉案房屋内的物品损坏状况的照片，拟证明涉案房屋内的物品损坏状况。张敏、梁朝贵陈述，2018年4月28日，陈静向梁朝贵交了一把钥匙，说要搬走，但是没有说马上搬。梁朝贵接到钥匙后，答复要等到张敏回来后再说。张敏回家后，第二天去查看租赁房屋，发现屋内一片狼藉，无法接受，且合同未到期。梁朝贵遂电话告知陈静，合同没有到期，房屋整得太烂，退房手续没有办理完毕。在陈静与张敏、梁朝贵房屋租赁合同纠纷案件诉讼过程中，梁朝贵用陈静交还的钥匙进入了房屋拍摄。陈静对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。陈静认为，梁朝贵拍摄照片时其并不在场，而且其搬离时燃气灶、热水器等均可以使用，厕所并未堵塞，之所以在厕所张贴提示小心使用的纸条只是起警示作用。梁朝贵此前陈述陈静没有交还钥匙，现在却又陈述用陈静交还的钥匙进入涉案房屋内拍摄照片，证明陈静确实是归还了梁朝贵钥匙的。2.水电气发票，拟证明陈静欠缴2018年3月-5月期间的水费112.38元；2018年3月-5月的电费46.21元；2018年1月-4月的气费241.32元。陈静对该证据的真实性无异议，但认为发票中载明的是2018年5-10月产生的，与其无关。3.缴费通知单，拟证明陈静欠缴2018年5月1日-11月13日期间的物管费427元。陈静对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为该证据仅仅是催费通知，不能证明其欠费。陈静还举示了如下证据：1、证人杨礼龙证言，拟证明张敏搬离涉案房屋以及支付了租金的事实。杨礼龙到庭陈述，2017年2月6日，陈静在涉案房屋内开设经营美容院，并雇请杨礼龙为其开货车。杨礼龙、张敏均在租赁房屋内吃住。2017年的房租，陈静是在1月底之前以现金方式交给房东（当庭指认为梁朝贵）的。2017年3月，房东还让陈静等人去其张家湾将床搬到涉案房屋内。对陈静此后的房租支付情况不清楚。2018年4月底，陈静说租期到了，要搬离涉案房屋。杨礼龙就将钥匙交给了陈静，并腾空了租赁房屋内的私人物品。搬离时，房屋内的电器均能正常使用，下水道也是通畅的。因地面潮湿，墙面有受潮的情况，不存在人为损坏。陈静当时在电话中告知房东要退房，但不知道房东是如何答复的。陈静在2018年上半年将钥匙、水电气卡交给了房东，交付地点和具体时间都记不清了。2、证人昌欣证言，拟证明租赁合同到期时间时2018年4月30日。昌欣陈述，经梁朝贵同意，其将租赁合同中的权利义务全部转让给陈静，并与陈静签订了《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定的租赁期限为2015年11月14日至2018年4月30日。其转让房屋时，房屋内的物品是否完好现在记不清楚了。此后的情况，昌欣不知道。张敏、梁朝贵对上述两位证人证言的真实性没有异议，但不同意陈静的证明目的。4、水电气账单，拟证明陈静交纳了2017年9月至2018年3月期间的水电气费。张敏、梁朝贵对该证据的真实性、证明目的没有异议。5、报警回执，拟证明其在2018年4月底退租，由于张敏、梁朝贵拒不退还保证金，陈静报了警。张敏、梁朝贵对该证据的真实性及证明目的均无异议。上述事实，有张敏、梁朝贵举示的《收据》、水电气缴费发票、缴费通知单、《房屋出租协议》、（2018）渝0106民初8676号民事判决书、照片，陈静举示的证人证言、水电气账单、《房屋出租协议》、收条、《房屋转让协议》、物管费收据、报警回执及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，张敏、梁朝贵与陈静签订的《房屋出租协议》属有效合同，以及合同约定的租赁期限为三年，系人民法院生效裁判文书认定的事实，本院对此予以采信。当事人双方均应按照上述协议约定全面履行各自义务。关于租赁合同是否已经解除的问题。最高人民法院《关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。第九十三条规定，下列事实，当事人无须举证证明：∙∙∙∙∙∙（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；∙∙∙∙∙∙前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。前案审理过程中，陈静主张其于2018年4月28日向梁朝贵交还了租赁房屋的钥匙等物品，双方协商一致解除了租赁合同。审理中，张敏、梁朝贵虽认可陈静已搬离涉案房屋，但否认张敏向其交还钥匙的事实，由于陈静在审理中未能举示证据证明其关于获得张敏、梁朝贵同意提前解除合同的主张，故人民法院认定租赁合同尚未解除。但在本案审理过程中，张敏、梁朝贵根本改变其在前案庭审中作出的陈述，承认陈静于2018年4月28日向其交付了房屋钥匙，并告知要搬离房屋，梁朝贵接收了钥匙的事实。本院认为，张敏、梁朝贵的此一自认明显于己不利，陈静无需举示证据证明，本院对此一事实予以采信。张敏、梁朝贵在前案诉讼过程中，否认此一事实，明显是为了回避于己不利的事实，从而达到使陈静退还保证金的请求不能得到人民法院支持的目的。与张敏、梁朝贵在前案诉讼中否认事实相反的事实，必然更加符合相对事实。张敏、梁朝贵在本案中作出的于己不利的自认，足以推翻人民法院生效裁判文书认定的关于合同尚未解除的事实，故本院对前案判决中关于合同尚未解除的事实认定不予采信。根据张敏、梁朝贵的陈述，陈静在合同履行期间告知梁朝贵搬离涉案房屋并向其交还涉案房屋钥匙，即向梁朝贵提出了解除合同、交还租赁房屋的主张。梁朝贵自愿接收房屋钥匙，应当视为梁朝贵同意了陈静解除合同、交还租赁房屋的请求。梁朝贵作为张敏之夫，对合同解除的同意，符合行使家事代理权的范围，梁朝贵对陈静解除合同请求的首肯，应当视为梁朝贵、张敏共同的意思表示。人民法院生效裁判文书认定，陈静搬出租赁房屋时，并未与梁朝贵、张敏办理房屋交接手续。本案审理过程中，梁朝贵、张敏对此事实的陈述与前案诉讼过程中的陈述一致，陈静未能举示相反证据推翻裁判文书认定的此一事实，本院对此予以采信。因此，合同解除时，梁朝贵、张敏对租赁房屋及房屋内电器设施等的状况是不清楚的。张敏嗣后察看租赁房屋，发现租赁房屋及电器设施存在损坏或不能正常使用的情形，因而在前案诉讼过程中作出否认合同解除的表态，以期达到使陈静退还保证金的诉讼请求不能得到人民法院支持的目的。张敏、梁朝贵否认事实的行为也就显得符合常理，符合逻辑。梁朝贵、张敏主张合同尚未解除，其真实原因系认为陈静损坏了租赁房屋墙面、设施设备以及未履行对室内外环境卫生的清洁义务，但其以此为由主张合同未解除显然与事实不符，本院对此不予采信。综上所述，可以认定，双方签订的《房屋出租协议》已于2018年4月28日协商一致解除。梁朝贵、张敏请求终止房屋租赁合同，以及要求陈静腾空并交还租赁房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张敏、梁朝贵要求陈静支付欠付租金的问题。本院认为，2017年1月7日，陈静向张敏、梁朝贵出具《收据》，明确其欠付2017年1至4月租金4800元。陈静主张该《收据》不能证明其欠付2017年1至4月的房屋租金，明显与证据内容相悖，本院不予采信。陈静主张其已支付该期间租金，仅举示了证人杨礼龙的证言，但证人杨礼龙系陈静雇请工作人员，与陈静之间存在利害关系，而陈静又未能举示其他证据与杨礼龙的证言相印证，因此，陈静关于其已支付前述期间内租金的主张不能成立。陈静欠付张敏、梁朝贵20**年1至4月租金4800元，违反了合同约定。张敏、梁朝贵要求陈静支付该期间内租金4800元，符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。张敏、梁朝贵要求陈静支付2018年5月1日起即合同解除后租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张敏、梁朝贵主张陈静支付2018年5月1日起即合同解除后物业服务费的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于张敏、梁朝贵要求陈静支付2018年3月至5月期间水费112.38元、电费46.21元，以及2018年1月至4月气费241.32元的请求。本院认为，《房屋租用协议》约定，租赁期间的水电费由陈静承担。张敏、梁朝贵要求陈静支付2018年5月即合同解除后水电费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张敏、梁朝贵虽举示了水电气缴费发票，但审查上述发票，除2018年5月25日交纳的水费81.54元抄表日期为2018年4月5日以外，张敏、梁朝贵所交纳的其余水电气费对应的计费周期或者抄表日期均为双方当事人解除合同后。因此，不能认定张敏、梁朝贵交纳的水电气费全部系其陈静租赁期间产生，同样，亦不能证明张敏、梁朝贵交纳了主张期间的水电气费。审理中，陈静自认其未交纳2018年3至4月的水电气费，本院对此予以采信。陈静未按合同约定支付该期间内水电气费，违反了合同约定，张敏、梁朝贵要求陈静支付，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于陈静应支付水电气费的金额。陈静举示的2017年9月、11月、2018年1月、2018年3月水电气账单，拟证明其交纳了租赁房屋2017年9月至2018年3月期间的水电气费。张敏、梁朝贵对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。但陈静自认其未交纳2018年3月的水电气费，与其陈述的证明目的以及张敏、梁朝贵对证明目的的认可存在矛盾。考虑到双方的诉讼能力，以及水电气费先使用后交费的日常生活经验法则，双方当事人的此一陈述存在与实际情况不符的情形，不应完全予以采信。根据日常生活经验法则判断，陈静于2017年9月、11月、2018年1月、2018年3月交纳的实际应为2017年8月、10月、12月以及2018年2月共计4个月的水电气费。陈静交纳上述期间水电气费共计1355.77元（其中2017年11月、2018年1月账单中无均气费缴费记录）。陈静上述期间内平均每月产生水电气费大概在340元以上。张敏、梁朝贵要求陈静支付2018年3月至5月期间的水电费、2018年1月至4月的气费，虽部分期间的费用主张没有依据，但请求总金额也并未超出以前述平均值推算2个月的结果。为避免当事人讼累，本院酌情主张2018年3至4月期间水电气费300元。关于梁朝贵、张敏要求陈静赔偿热水器等修复费用、厕所下水管道疏通费用的问题。《房屋出租协议》约定，陈静在租赁期间，应当搞好室内外的清洁环境卫生，不得损坏租赁房屋及电器设施，如遇损坏，必须修复或购置补上。根据合同约定，陈静如存在在租赁期间损坏租赁房屋及电器设施的情形，则负有修复或者赔偿的义务。审理中，陈静自认其损坏房屋门锁，自愿赔偿更换门锁锁芯费用1000元，本院对此予以采信。对梁朝贵、张敏主张陈静在租赁期间损坏热水器、燃气灶、油烟机、墙面、门窗，以及厕所下水管道堵塞的问题。本院认为，陈静在与昌欣签订《房屋转租协议》时，明确租赁房屋内有热水器、燃气灶、油烟机等电器设施。证人昌欣虽陈述其记不清楚转租时上述电器设施是否能正常使用，但《房屋转租协议》中并未载明上述电器设施存在损坏或不能正常使用的情形，也未载明租赁房屋墙面、门窗存在损坏，厕所下水管道存在堵塞。且陈静在随后与张敏、梁朝贵签订《房屋出租协议》时，也并未就此提出主张。因此，可以推定，梁朝贵、张敏向陈静交付的租赁房屋墙面、门窗、热水器、燃气灶、油烟机均不存在损坏或不能正常使用的情形，厕所下水管道不存在堵塞。证人杨礼龙虽有关于搬离房屋时，电器设施完好的陈述，但其与陈静之间存在利害关系，且其证言缺乏其他证据相印证，本院对证人杨礼龙的此一陈述不予采信，则陈静未能举示充分证据证明合同解除时租赁房屋及电器设施的状况。审查梁朝贵、张敏举示的现场照片，其中卫生间中尚有陈静张贴的提示纸条，墙面等状况与陈静认可的情况一致，则可以推断，现场照片反映的状况与陈静交还租赁房屋时的状况一致。结合双方当事人在审理中的陈述，可以认定，合同解除时，租赁房屋存在墙面、门窗、热水器、油烟机、燃气灶损坏，厕所下水管道堵塞的情形。现陈静不能举示证据证明上述情形系正常使用后的自然损耗，或者因案外人过错造成，则应当推定为陈静在租赁期间使用不当造成。现梁朝贵、张敏主张陈静对此进行赔偿，本院依法予以支持。对赔偿金额，根据陈静的过错程度以及本案实际情况，酌情主张3000元（已包含陈静自认的1000元）。需要说明的是，保证金系用于保证当事人合同义务的履行。审理中，梁朝贵、张敏同意以陈静交纳的保证金6000元冲抵赔偿费用，符合法律规定，本院予以采信。对冲抵赔偿费用后的保证金余额，为利于解决纠纷，避免当事人讼累，与陈静应承担的其他费用相冲抵为宜。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条的规定，判决如下：一、由被告陈静支付原告张敏、梁朝贵20**年1月至4月期间的租金4800元，此款限被告陈静于本判决发生法律效力之日起三日内付清。二、由被告陈静支付原告张敏、梁朝贵20**年3月至4月期间水电气费300元，此款限被告陈静于本判决发生法律效力之日起三日内付清。三、由被告陈静赔偿原告张敏、梁朝贵门锁锁芯修复等费用3000元，此款限被告陈静于本判决发生法律效力之日起三日内付清。上述三项费用与被告陈静已交纳的保证金6000元相品迭后，被告陈静尚应支付原告张敏、梁朝贵21**元，此款限于本判决发生法律效力之日起三日内付清。四、驳回原告张敏、梁朝贵的其他诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元（原告已预交），由被告陈静负担，此款限被告陈静于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告张敏、梁朝贵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一八年十二月四日书记员 张玲玲