贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终7703号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路**同心大厦**。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨琴，女，1974年12月18日出生，彝族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴元，贵州达德律师事务所律师。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人杨琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人合纵置业公司的委托诉讼代理人刘光琳，被上诉人杨琴的委托诉讼代理人张兴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判、依法改判或发回重审2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实及适用法律错误，关于违约金上限条款应作出不利于上诉人解释的问题，因合同约定明确，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定错误；2、《商品房买卖合同》附件十二合同补充协议中关于上诉人逾期交房违约金及逾期办证违约金的约定合法有效，上限均为房款总额的1%；3、上诉人因前股东资金断裂导致项目停工，延迟交楼，而延迟交楼的行为同时导致办证时间延迟，从逾期交房和逾期办证违约起算时间设置以及从法理上分析，上诉人不应就同一违约行为同时承担两种违约责任。4、关于逾期办证，从交房到转移登记有两年的办证时间，办证时间应从实际交房时间往后顺延两年来计算办证时间，补充协议第40条第六页有约定，关于格式条款，办证违约金不超过总房款的1%在补充协议第38页第三项约定是有效的，故出卖人和买受人双方是公平的。杨琴辩称，合同里面已经明确交房时间和办证时间，应以合同为准，补充协议和主合同相抵触，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，补充协议里面加重被上诉人的权利，排除对方权利，补充协议应为无效。杨琴向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2014年12月31日至2016年10月30日期间（670天）的逾期交付违约金26101.73元；2、判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并以已付房款389578元为基数，按日0.01%向原告支付从2016年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂计算至2018年4月30日止共计486日违约金18933.49元）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月20日，原告杨琴与被告合纵公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市××××号利海?米兰春天项目25栋14层3号房，房屋价款389578元，房屋应当在2014年12月30日前交付。合同第十三条约定：……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，……自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十二条约定：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。同日，原告与被告签订了《补充协议》，《补充协议》第七条约定：关于逾期交房的责任（对合同第十三条的补充）买受人不解除合同的，出卖人所支付的违约金上限不超过合同约定房款总价的1%，且不因任何原因而改变；第十一条：关于房屋登记（对合同二十二条的补充）……出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累积最高不超过总房款的1%。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款，又以按揭贷款方式将剩余购房款通过贷款行支付给被告。2016年10月24日，被告向原告发放收楼通知书，并告知二期AB区违约金计算时间正式在2016年10月30日截止。2016年10月26日，被告交付房屋给原告。现因被告原因，尚未向原告提供商品房转移登记的有关文书，导致原告至今未办理商品房所有权登记。原、被告为此发生争议，诉来我院，诉请如前。一审法院认为，原告杨琴与被告合纵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效。原告作为房屋的买受人，采用给付现金和按揭贷款方式支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，亦负有如约履行交付房屋的义务，现因被告的原因导致延期交房，且原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告每日按全部已付款的万分之一计算向原告支付违约金，故被告应支付至房屋实际交付之日止的违约金。被告提出应按照双方签订的《补充协议》约定的违约金上限，不超过合同约定房款1%的标准计算的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，被告作为格式合同的制定者，在庭审中未提供相关证据证实其履行了告之义务，故被告作为该《补充协议》的提供者，在与原告发生争议时，应当承担不利的后果。被告交付房屋的时间应为2014年12月30日，但直到2016年10月24日才通知原告收房，故违约时间自2014年12月31日起至2016年10月24日止，故延期交房的违约金为：389578元×0.01%×663天=25829.02元。被告向原告交付房屋后，未按合同约定于2016年12月30日前向原告提供申请预告登记的相关材料，应当支付相应的违约金，该违约金应以原告已付房款389578元为基数，按日万分之一自2016年12月30日计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，截止2018年4月30日该违约金计算为18894.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨琴支付逾期交房的违约金25829.02元；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨琴支付计算至2018年4月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金18894.5元，并支付后续违约金（以389578元为基数，按日万分之一自2018年5月1日计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。）案件受理费人民币926元，减半收取人民币463元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本案事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、收据、个人购房借款担保合同、个人借款凭证、贵阳市商品房预售合同备案登记表、《收楼通知书》、开庭笔录等证据在案佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点是：1、补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同的约定；2、逾期交房违约金能否包含逾期办证违约金。关于第一个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》对逾期交房和逾期办证的违约金上限均明确为不超过合同约定房款总价的1%，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。故《补充协议》对逾期交房和逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，一审认定应以双方签订的主合同第十三条和第二十二条的约定为准，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金符合法律规定，故本院予以维持。关于第二个焦点问题，交付房屋及办理产权登记两项义务是本案双方当事人签订的合同中约定的出卖人义务，合同明确约定交房时间是2014年12月30日，在2016年12月30日前向买受人提供申请预告登记的相关材料。现出卖人既未能于2014年12月30日交付房屋，亦未能于2016年12月30日前向买受人提供申请预告登记的相关材料，两项合同义务均未如期履行，且两项义务并无竞合，故应分别承担违约责任。上诉人合纵置业公司主张其不应就同一违约行为同时承担两种违约责任的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人合纵置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一八年十二月二十四日书记员 王 飘