北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初15218号原告：郝淑媛，女，1964年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张星艳。委托诉讼代理人：陈红，女，1990年6月27日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：郝淑贤，女，1952年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何某某，男，1951年8月9日出生，回族，住北京市西城区。原告郝淑媛与被告郝淑贤（以下均简称姓名）合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郝淑媛及其委托诉讼代理人张星艳、陈红，郝淑贤及其委托诉讼代理人何某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郝淑媛向本院提出诉讼请求：确认我借用郝淑贤名义自北京市**房地产开发有限责任公司处购买北京市朝阳区农光里*号楼*门101号房屋的借名买卖协议有效。事实与理由：我于2001年就开始承租北京市朝阳区农光里*号楼*门101号房屋。在一次缴纳租金的时候，我询问房屋承租方肖某某是否出售诉争房屋承租权，肖某某称如果我购买他就不办理产权了。2002年8月，我与肖某某达成协议，肖某某以26万元价款将诉争房屋的承租权转让给我。因我没有承租公房的资质，我就与郝淑贤协商并达成一致意见，使用郝淑贤女儿何某名义以产权互换方式承租了诉争房屋，但何某互换的房屋实际上并不存在。后诉争房屋要进行房改，按照规定可以北京职工工龄折抵相应购房款，我就与郝淑贤协商，借用郝淑贤的名义购买诉争房屋。郝淑贤对此表示同意，配合我办理将诉争房屋的承租权变更至其名下后，再以其名义与产权单位北京市**房地产开发有限责任公司签订《房屋买卖契约》。我按照约定支付了折抵郝淑贤及其丈夫何某某工龄后剩余应付房款39733元及公共维修基金。2005年，诉争房屋按照房改政策取得了房屋所有权证。2007年，我与郝淑贤协商出售房屋事宜，郝淑贤不予配合。鉴于我与郝淑贤双方就购买诉争房屋形成了口头的借名关系，我按照约定支付了购房款，且自承租诉争房屋至今一直在诉争房屋中居住，购买诉争房屋过程的所有材料亦均由我持有，故诉至法院，以维护我的合法权益。郝淑贤答辩称：我与郝淑媛就诉争房屋不存在借名关系。我父亲郝某某和郝淑媛自2001年开始在诉争房屋中居住。后来我父亲想要购买诉争房屋，但因我父亲不是北京人，就说要借用我的女儿何某的名义购买诉争房屋承租权。后诉争房屋进行房改，考虑到使用我和我丈夫的工龄可以折抵部分房款，我父亲就找我帮忙，说由其和郝淑媛出资，用我的名字来购买诉争房屋。在我父亲要求下，诉争房屋的承租权就由我女儿何某名下变更至我名下，并以我的名义购买了诉争房屋。诉争房屋大部分出资来自我父亲，不是郝淑媛一人出资。购买诉争房屋后，我将诉争房屋的房产证和购房款收据均交付我父亲，郝淑媛和我父亲一直在诉争房屋中居住。2007年郝淑媛欲出售诉争房屋，我父亲未予同意。在2012年我父亲去世后，郝淑媛趁机拿走了诉争房屋的房产证和收据。2013年郝淑媛想要出售诉争房屋，我未予同意。虽然我对诉争房屋没有进行实际钱款出资，但诉争房屋部分购房款是折抵了我和我丈夫何某某的工龄，我和我丈夫何某某购买诉争房屋后就无法再次享受国家购房优惠政策，故应保护我的权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郝淑媛与郝淑贤系姐妹关系。案外人肖某某为北京市朝阳区农光里*号楼*门101号房屋（以下简称涉案房屋）原承租人，其自北京市榆光城物业管理有限公司处承租涉案房屋，双方就此签订了《公有住宅租赁合同》。2002年7月21日，郝淑媛以26万元价款自肖某某处购买了涉案房屋承租权。2002年9月11日，肖某某与郝淑贤的女儿何某向北京市榆光城物业管理有限公司申请换房，肖某某同意将涉案房屋换给郝淑贤的女儿何某。同日，涉案房屋承租方变更为何某。审理中，郝淑媛主张其自肖某某处购买涉案房屋承租权，因其系外地人，未有承租公有住房的资质，其便与其姐姐郝淑贤协商，要求借用郝淑贤名义变更涉案房屋承租权，经协商，郝淑贤表示同意。郝淑贤对此则主张其父亲郝某某和其妹妹郝淑媛自2001年开始承租涉案房屋，后其父亲欲购买涉案房屋承租权，因其父亲不具备承租公有住房资质，故其借用其女儿何某名义代其父亲进行购买。2004年3月10日，经何某申请，涉案房屋承租人变更为郝淑贤。审理中，郝淑媛主张在其借用何某名义变更涉案房屋承租权后得知涉案房屋要进行房改出售，考虑到郝淑贤的工龄可享受购房款优惠，故其与郝淑贤协商先将涉案房屋承租权变更至郝淑贤名下，再借用郝淑贤名义购买涉案房屋。郝淑贤对此则表示其系在其父亲要求下办理前述承租人变更手续，与郝淑媛无关。2005年左右，根据（2002）京房改办字第89号文件精神，产权单位北京市**房地产开发有限责任公司按照涉案房屋成本价89559.60元扣除郝淑贤与何某某合计62年的工龄折扣及楼房的成新折扣后以房价款37942元与郝淑贤签订《房屋买卖契约》。该《房屋买卖契约》落款处仅盖有郝淑贤的人名章。经询，郝淑媛主张因郝淑贤本人未能到现场办理购房手续，在询问产权单位并经郝淑贤同意后，其自行刻制郝淑贤的人名章前往现场办理购房手续；在办理完购房手续后，其自行按照《房屋买卖契约》的约定以现金方式支付了房价款37942元及房屋公共维修基金1791元，郝淑媛提交了北京市榆光城物业管理有限公司出具的交款人为“郝淑贤”的收据予以佐证。郝淑贤对此则表示《房屋买卖契约》中约定的房款和公共维修基金系由其父亲郝某某和郝淑贤支付，其亦协同其父亲郝某某和郝淑媛共同前往现场办理购房手续，收据中的“郝淑贤”字样系其本人所签。郝淑媛则主张收据中的“郝淑贤”系其代郝淑贤所签。2005年6月17日，涉案房屋产权登记在郝淑贤名下，房屋性质为房改房（成本价）。诉讼中，郝淑媛提交了《房屋买卖契约》、房款收据、房屋原始房本原件及2013年4月8日、2016年10月24日与郝淑贤、何某某的通话录音以证明其与郝淑贤就涉案房屋存在口头借名的约定。2013年4月8日录音中郝淑媛提及何某某不给办，房子事迟迟拖了这么多年没解决。郝淑贤对此表示其正在琢磨办法。郝淑媛则建议郝淑贤可告诉何某某若郝淑贤不是郝淑媛的姐姐，郝淑媛也不会用郝淑贤的名。郝淑媛在录音中提及现在其不办理过户，其要卖房，再拖下去房子也卖不上价，其同意按照何某某的工龄来给何某某钱。郝淑贤对此则表示等她来慢慢劝何某某。2016年10月24日录音中郝淑媛提及房价现在在高点，自己已答应给郝淑贤占房屋的股份，所以现在出售对双方都有好处。郝淑贤对此表示那你准备怎么跟我谈，想给多少，并表示具体得和何某某协商。在郝淑贤结束与郝淑媛通话后，因电话未挂断，何某某在与郝淑贤的沟通中表示拖着不给郝淑媛办。另查，涉案房屋自2001年开始由郝淑媛与郝某某居住使用，在2012年郝某某去世后，由郝淑媛使用至今。郝淑媛户籍所在地为吉林省，至今未有在京购房资质。本院认为，虽郝淑媛与郝淑贤未对购买涉案房屋签订有关借名的协议，但结合涉案房屋承租权与所有权取得的方式、购买涉案房屋凭据的持有情况以及郝淑媛提交的通话录音，本院认定郝淑媛与郝淑贤实际就郝淑媛使用郝淑贤的名义购买涉案房屋达成一致意见，双方之间就涉案房屋形成借名买房关系。根据购买的涉案房屋权属性质，本院认定双方之间的借名行为并未存有侵害国家、集体、第三人利益亦或违反法律、行政法规强制性规定等无效的情形，双方之间就涉案房屋所形成的借名关系系属真实意思表示，应予确认有效，对郝淑媛的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：确认原告郝淑媛与被告郝淑贤之间就借用被告郝淑贤名义自北京市**房地产开发有限责任公司处购买北京市朝阳区农光里*号楼*门101号房屋达成的约定有效。案件受理费749元，由被告郝淑贤负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  蒙 镭审判员  裴小星二〇一八年十二月二十五日书记员  陈锦洪