河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终10344号上诉人（原审原告）：唐山双喜物业服务有限公司（以下简称：双喜物业），住所地：河北省唐山市路**建华西道**。统一社会信用代码：×××.法定代表人：刘学哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洪宝，河北杰大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王宪明，男，1971年12月14日生，汉族，现住河北省唐山市。上诉人（原审被告）：戴圣超，女，1972年1月13日生，汉族，现住河北省唐山市。上述二上诉人之委托诉讼代理人：毕春庆，男，1960年7月24日生，汉族，现住河北省唐山市。上诉人唐山双喜物业服务有限公司、王宪明、戴圣超因物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院(2018)冀0203民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告双喜物业系唐山市路北区建华雅居小区物业服务单位。被告王宪明、戴圣超系唐山市路北区建华雅居小区201楼2门2103室业主。2014年6月24日，原告与被告签订“前期物业服务协议”一份，协议约定：物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅物业服务费第一年免费期到9月30日，后九个月首层0.3元/月/㎡，二层及以上为0.4元/月/㎡。第二年首层物业费为0.8元/月/㎡，二层及以上为1.2元/月/㎡。向业主按年收取。物业服务支出包括：（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）其他费用。违约责任约定为：业主或物业使用人未按本公约或管理服务合同的约定交纳服务费的，物业服务企业可向人民法院申请追缴，同时可按每日应缴费用的3‰收取欠费业主的滞纳金。原被告签订《前期物业服务协议》后，二被告办理了入住手续，并交纳物业费至2016年6月24日。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告双喜物业与被告签订的前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，依法成立并生效，对合同当事人双方具有约束力。前期服务合同到期后，双方没有新的意思表示，原告继续按原合同约定对小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。依据合同约定，物业公司应按建筑面积向业主收取物业服务费，原告主张被告拖欠原告物业相关费用，但未提供证据证明被告应交纳物业费具体数额的计算依据，故原告诉请理据不足，本院不予支持。遂判决：驳回原告唐山双喜物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币72元，由原告负担。判后，唐山双喜物业服务有限公司不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一审法院认定了前期物业服务合同具有法律效力，而且认定上诉人王宪明、戴圣超应当交纳物业服务费，也认可双喜物业“应按照建筑面积向业主收取物业服务费”。但是，一审法院以“未提供证据证明被告应交纳物业费具体数额的计算依据”，故而不予支持上诉人的诉讼请求，应当属于事实认定错误。首先，上诉人诉讼请求的物业费的具体数额由物业费的单价和业主的物业面积相乘后计算而来。物业费的单价是每平方米每月1.2元，对此双方合同约定的非常明确。而业主的物业面积是确定的，上诉人在举证材料里面也附有包括上诉人王宪明、戴圣超在内的每一位业主的信息，本案中物业面积是121.89㎡，业主没有对其物业面积提出异议。按照民事诉讼法的有关证据规则，对此物业面积的事实因对方当事人没有提出异议就应当属于当事人自认的范畴，其公司根本无需举证。即使其公司未提供证据，一审法院也应当查明此事实，但此事实一审法院并未进行审理而草率认定其公司“未提供证据证明被告应交纳物业费具体数额的计算依据”。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，本案的一、二审诉讼费由王宪明、戴圣超负担。王宪明、戴圣超针对唐山双喜物业服务有限公司的上诉请求答辩称：同其上诉意见中的第三、四点意见。判后，王宪明、戴圣超不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一审法院认定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同对业主具有约束力；原告双喜物业与被告签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律法规，依法成立并生效，对合同当事人双方具有约束力”与上诉人小区的实际情况不符。上诉人小区根本没有“业主委员会”，所签署的《前期物业服务协议》（以下简称合同）是受胁迫所签，不具备有法律效力。2、一审法院认定“前期服务协议到期后，双方没有新的意思表示，原告继续按原合同约定对小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费”是错误的。被上诉人拟定的格式《合同》中只规定了两年的收费价格，根据《合同法》的相关规定此《合同》的有效期限仅为两年，不能随意推定延续履行原《合同》,合同到期后被上诉人应该同上诉人重新签订《合同》。3、一审法院认定依据合同约定，物业公司应按建筑面积向业主收取物业服务费，原告主张被告拖欠物业相关费用，但未提供证据证明被告应缴纳物业费具体数额的计算依据,认为“物业服务费”就是“房屋建筑面积x价格／㎡”的关系错误。最高院关于物业服务纠纷的司法解释指出，物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护而向业主所收取的费用。按建筑面积计算收费是将物业综合服务费体现在不同的数额上。物业公司制定的格式《合同》中没有服务标准和服务承诺，《合同》所制定的收费价格没有报送物价部门审批，也没有在街道办事处备案，收费标准没有公示。因此，简单认为物业服务费”就是“房屋建筑面积x价格／㎡”是错误的。物业收费的高低取决于物业服务质量的高低，不是简单依据签订的前期合同价格。物业公司的物业服务管理水平很低、质量太差，达不到其所制定的综合收费标准。在综合服务、物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理、公共秩序维护、公共卫生保洁服务管理等方面被上诉人没有尽到应尽的义务，其服务是不达标的。4、建华雅居小区是2014年6月份分房入住的，而该建设工程的综合验收是在2016年2月份。2014年6月至2016年2月前被告小区的物业设备设施还没有正式交付使用，根据《物业管理条例》规定2016年之前的物业费应由建设单位支付。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。唐山双喜物业服务有限公司针对张贺的上诉请求答辩称：上诉人的上诉理由不成立，理由为：1、前期物业服务协议依法成立具有法律效力；2、在我公司服务的数年期间没有任何业主对物业服务效力提出意见，我公司一直提供物业服务，大多数业主也能按照约定缴纳物业费；3、物业管理条例明确规定已竣工但是没有出售或者尚没有交付给物业买受人的物业，由建设单位缴纳的，业主享受了物业服务当然要交纳物业费用。业主所说的物业管理条例规定物业费2016年年前应该由建设单位支付是对法律的误解。4、上诉状中陈述的问题，绝大部分没有证据支持，我公司的服务或有瑕疵对于业主合理化的建议，我公司可以改进，但是不能以此为由拒绝缴纳物业费用。5、各位业主所说的服务不达标没有事实依据，其所说的备案要求也非法律的强制性要求，其上诉状说的问题都是开发商遗留问题与物业公司无关，物业公司已经尽到了应尽的义务。对一审判决除了面积以外的其余事实认可。二审查明，王宪明、戴圣超提供三份证据：一、建华雅居业主出具的《关于被胁迫签订合同的证明》，用以证明受胁迫签订《前期物业服务协议》。二、《物业费纠纷起因的证明》，用以证明物业公司过错在先。三、图片十三张，用以证实物业公司管理服务的实际现状。唐山双喜物业服务有限公司质证意见为：证据一没有法律效力。证据二真实性有异议，证据材料来源于当事人陈述，没有客观性，不属于证据范畴，真实性无法认定。证据三不能证明我公司服务不达标。建华雅居201楼2门2103室建筑面积为121.89平方米。2014年6月王宪明、戴圣超与唐山双喜物业服务有限公司签订入住登记表。本院二审查明的其他事实与原审法院认定事实相同。本院认为，王宪明、戴圣超与唐山双喜物业服务有限公司前期物业服务协议到期后，唐山双喜物业服务有限公司继续对小区进行了管理，王宪明、戴圣超作为业主享受了物业公司提供的服务，且未在继续接受服务之初对物业收费价格合理性提出异议，其于本案中以物业服务价格未审批、公示、服务等级未备案为由主张物业价格不合理，理据不足。物业费收取标准虽取决于物业服务质量，但其收取时量化为面积单价，物业收费基本计算方式为单价乘以面积，在王宪明、戴圣超未对唐山双喜物业服务有限公司主张本案物业面积为121.89㎡有误的情况下，一审法院以唐山双喜物业服务有限公司应按建筑面积向业主收取物业服务费、其主张业主拖欠物业相关费用、但未提供证据证明业主应交纳物业费具体数额的计算依据为由，驳回其诉请不妥。王宪明、戴圣超主张一审认为物业服务费是房屋建筑面积乘以价格错误的上诉理由不能成立。一审判决本院认为中论述建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同有效时引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条内容并非认定涉案小区有业主委员会，王宪明、戴圣超主张一审认定与事实不符的上诉理由不能成立。王宪明、戴圣超虽主张签订《前期物业服务协议》为受胁迫所致，但未提供充分证据证实，故王宪明、戴圣超主张《前期物业服务协议》不具法律效力理据不足。王宪明、戴圣超与唐山双喜物业服务有限公司2014年签订入住登记表，其整体项目未验收应由建设单位交纳至2016年物业费的上诉理由理据不足。车辆尾气排放、停放车位与小区的开发建设密切相关，故王宪明、戴圣超主张尾气排放、车辆乱放问题是物业服务不到位的上诉理由理据不足；物业公司负有清运垃圾维护社区卫生保洁义务，业主同样具有保护卫生保洁设施、妥善投放垃圾义务；由于垃圾定时清运，王宪明、戴圣超提交的照片证据不足以证实物业公司未及时履行垃圾清运工作。物业公司具有维护保养公共设施义务，消防设施、电梯的修复应及时并尽量减少对业主日常生活的影响、但业主也应理解修复过程带来的不便，故王宪明、戴圣超以电梯消防管道修复不及时、消防管道修复时溢水拒付物业费，理据不足。综上，王宪明、戴圣超接受唐山双喜物业服务有限公司物业服务应当支付物业服务费，其支付标准应参照前期物业服务协议标准，同时物业公司在物业服务中应倾听业主反映，及时改进服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：1撤销河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初2323号民事判决；2上诉人王宪明、戴圣超于本判决生效之日起十日内给付上诉人唐山双喜物业服务有限公司2016年6月24日至2018年6月24日的物业费3510元3驳回上诉人唐山双喜物业服务有限公司其他诉讼请求。4驳回上诉人唐山双喜物业服务有限公司其他上诉请求。5驳回上诉人王宪明、戴圣超的上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72元，二审案件受理费144元，共216元，由上诉人王宪明、戴圣超负担118元，唐山双喜物业服务有限公司负担98元。本判决为终审判决。审判长 李学静审判员 毕雪维审判员 沈 军 二○一八年十二月六日书记员 郑 悦