江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终4579号 上诉人（原审被告）：王俊华，男，1970年6月28日生，汉族，居民，住东台市。 委托诉讼代理人：陈德俸，江苏臻爱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盐城市大丰区草庙镇沿河村村民委员会。 法定代表人：唐殿宏，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：王进，盐城市大丰区草庙法律服务所法律服务工作者。 上诉人王俊华因与被上诉人盐城市大丰区草庙镇沿河村村民委员会（下称沿河村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院于2018年7月18日作出的（2018）苏0982民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王俊华及其委托诉讼代理人陈德俸，被上诉人沿河村委会的法定代表人唐殿宏及其委托诉讼代理人王进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俊华上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人在一审判决的基础上减少租金及管理费30668元且不承担违约金；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.上诉人差欠被上诉人沿河村委会的租金应以实际承包面积计算，而不应仅根据合同约定的673.94亩面积计算。沿河村委会委托测量的田亩数为728.62－22.11－23.09＝683.42亩（减去的为沟渠面积，未减去高压线铁塔占地面积），而上诉人委托测绘公司测量出的面积为660亩。上诉人要求地块两侧各退让2.5米后计算地块面积应当予以支持。2.上诉人没有违约。上诉人每年都按时交纳承包费。沿河村委会与上诉人因田亩的具体数额有争议，导致应交承包费数额有争议，不能据此认定上诉人构成违约。因此，一审判决上诉人交纳承包金的数额有误，判决上诉人承担违约金也是错误的。请求二审法院依法改判。 沿河村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 沿河村委会向一审法院起诉请求：1.判令被告王俊华立即给付租金及管理费96668元，支付违约金141527.4元，合计238195.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月31日，原大丰市草庙镇沿河村经济合作社（甲方）与史中波（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将其流转的大丰市草庙镇沿河村（下称沿河村）三组、四组部分农户的土地租赁给乙方从事国家政策允许范围内的高效农业种养殖经营；土地面积计668.79亩；租赁期限自2013年10月31日起至2028年10月31日止（二轮承包期满）；租金每亩每年核算办法为940斤乘以当年国家发改委出台的白小麦最近收购保护价，如低于计算价格1050元/亩，则按照1050元/亩上交租金，每五年每亩递增50元，最高不超过1200元（如果国家粮食保护政策有重大改革则按照国家政策执行）；租金支付方式及时间为双方签订合同时，乙方付清2013年11月10日至2013年11月15日之前全部租金的60%，2014年6月30日前付清2014年租金的余额，从2014年起乙方采取现金支付租金的方式，逐年支付，于每年8月30日前交清次年土地租金30%，11月15日前交清全年租金。乙方每年向甲方交纳管理费每亩50元，与土地租金同步；违约责任：任何一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金的数额参照合同未履行年度租金总额20%计算（违约金标准按照已履行的最后一年租金标准计算）。合同还对双方权利义务及其他事项进行了约定。沿河村委会在甲方一栏加盖了公章，唐殿宏在甲方代表一栏签名，史中波在乙方代表一栏签名，大丰市草庙镇农村经营管理服务中心（下称草庙农经中心）在见证单位一栏加盖了公章。 2015年7月6日，经沿河村委会与史中波及王俊华协商，双方一致同意将上述涉案租赁土地转租给王俊华种养殖，并在上述租赁合同的尾部备注“经甲、乙双方协商同意，将此合同转给王俊华”。同日，沿河村经济合作社（甲方）与王俊华（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将其流转的沿河村三组、四组部分农户的土地租赁给乙方从事国家政策允许范围内的高效农业种养殖经营；土地四址为东至场群河、南至三、四组农庄、西至西中心路刘金高苗圃、北至四排河，计673.94亩；租赁期限自2013年10月31日起至2028年10月10日止（二轮承包期满）；租金每年每亩核算办法为940斤乘以当年国家发改委出台的白小麦最近收购保护价，如低于计算价格1050元/亩，则按照1050元/亩上交租金，每五年每亩递增50元，最高不超过1200元（如果国家粮食保护政策有重大改革则按照国家政策执行）；租金支付方式及时间为双方签订合同时，乙方付清2014年1月1日至2015年12月31日之前全部租金，从2015年起乙方采取现金支付租金的方式，逐年支付，时间为每年8月30日前交清次年土地租金30%，11月15日前交清全年租金。乙方每年向甲方交纳管理费每亩50元，与土地租金同步；违约责任：任何一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金的数额参照合同未履行年度租金总额20%计算（违约金标准按照已履行的最后一年租金标准计算）。合同还对双方权利义务及其他事项进行了约定。沿河村委会在甲方一栏加盖了公章，唐殿宏在甲方代表一栏签名，王俊华在乙方代表一栏签名，草庙农经中心在见证单位一栏加盖了公章。 2018年1月11日2014年10月10日2018年5月9日，原、被告双方就涉案土地租金事宜进行协商，并制作会议一份记录载明：“……唐:王俊堂是签订的合同，王俊华是2015年7月份签订的合同，都是从别人租转来的，按照合同约定，租金支付方式、面积在合同上都已明确，王俊堂2016年差租金5000元，2017年差37779元，2018年差35379元，合计78158元。王俊华2017年差48334元，2018年差48334元，合计96668元。他们主要是管理费不交，还有按照面积租金也没交足，按照约定必须交管理费，现在老百姓要求交纳，否则进行分田，我村观点是必须按照合同约定，否则追究违约责任。王俊堂：一、我承包的500多亩田中，5个铁塔，一个塘，田亩不足，铁塔是在我承包经营的过程中，未经我同意树立的。二、水质问题，2015年我就找村里，找镇上，还去过大丰信访办。因为水质问题，造成我租赁的田里大量反碱，原因是连续三年上的咸水到时的反碱。三、我们垫支的项目、水电、泵站资金未返还，五年中我们只有投资，没有收益。王俊华：性质与王俊堂一样，基本上差不多。……”被告王俊华在会议记录上签名。因被告王俊华未能按约足额给付租金，原告沿河村委会遂于提起本案诉讼。 2018年1月11日2014年10月10日2018年5月9日庭审中，原告沿河村委会为证明涉案土地的面积，提交一份《各位承租方土地流转增减明细表》，证明原史中波承租的地块面积为668.79亩，转由王俊华承租时地块四址扩大，面积增加至673.94亩，王俊华承租后已对此予以确认：施昌旺流转0.1亩、缪春友流转4.44亩、安小军流转0.61亩，合计增加5.15亩。 审理中，王俊华于2018年6月25日委托盐城大丰海港测绘有限公司对涉案土地面积进行了测量，该公司出具一份沿河村华芳家庭农场耕地勘测表载明：西侧面积226214.84平方米，东侧1面积234422.99平方米，东侧2面积25641.66平方米，合计486279.49平方米，扣除河道、道路及铁塔面积46276.41平方米，总计440003.08平方米。该勘测表中备注“根据委托方（王俊华）要求计算界址范围内规划沟渠面积，以南北向耕地地块两侧各退让2.5米计算，东西方向部分沟渠南侧退让1米（南北道路边无退让）；西侧地块塘及铁塔减退面积由委托方提供”。2018年7月8日，沿河村委会委托草庙农经中心对涉案土地面积进行测量，结论为：沿河村老六组流转面积（东至场群河圩，西至东中心生产路，南至农庄、公墓、生产路，北至四排河）为370.67亩，沿河村三组流转面积（东至农户承包田，西至刘金高苗圃，南至四组农庄、农路，北至四排河）为312.75亩；沿河村老六组流转田块沟渠面积为22.11亩，沿河村三组流转田块沟渠面积为23.09亩，总计728.62亩。 一审法院认为，原告沿河村委会与被告王俊华签订的《租赁合同》合法有效。王俊华应当按约给付相关租赁费用，其未按约全额支付相关租赁费用，对本次纠纷的造成负有责任。1.关于土地面积。租赁合同约定土地面积为673.94亩，且附有涉案土地的四址。王俊华接受涉案土地后一直在使用，长期未对土地面积问题提出书面异议，虽然王俊华委托测绘公司对涉案土地面积进行了勘测计算，但该委托系王俊华单方委托，所测土地的四址均由王俊华自己提供，测量机构在测量表中亦注明塘和铁塔减退的面积由王俊华提供，且王俊华要求部分地块以两侧各退让2.5米计算面积。王俊华辩称案涉土地面积应自南北向耕地地块两侧各退让2.5米计算，因王俊华未能举证证实双方有此约定，故对该辩称意见不予采纳。王俊华提供的耕地勘测计算表等证据不足以推翻租赁合同的约定。结合租赁合同及草庙农经中心的测量结果，涉案租赁土地面积按673.94亩计算。2.关于租金和管理费。根据原、被告签订的租赁合同和2018年1月11日的会议记录，对王俊华不欠付租金的辩称意见不予采纳。王俊华辩称沿河村委会对其相关补助不足，因与本案不是同一法律关系，故不予理涉。3.关于违约金问题。租赁合同的第七条约定“任何一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金的数额按照合同未履行年度租金总额20％计算（违约金标准按照已履行的最后一年租金标准计算）”，现王俊华未按期给付租金及管理费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。考虑到双方约定违约金的数额明显高于沿河村委会实际受到的损失，且王俊华在庭审中亦对违约金数额提出异议，酌定违约金为2.8万元。据此，一审法院判决：一、被告王俊华于判决生效之日起30日内给付原告沿河村委会租金及管理费96668元，并支付违约金2.8万元；二、驳回原告沿河村委会的其他诉讼请求；案件受理费4873元，减半收取2437元，由原告沿河村委会负担1000元，被告王俊华负担1437元。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。 本院认为，1.2015年7月6日沿河村委会与王俊华签订的涉案土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务。王俊华以其委托测量机构对涉案土地测量的面积仅为660亩为由，主张沿河村委会交付的土地少于合同约定的面积。经查，该机构对涉案地块进行测算时，按王俊华的要求，对沟塘和铁塔的占地面积以王俊华自报的数额计算，且对涉案南北向耕地地块面积以两侧各退让2.5米计算。可见其测量结果不能真实反映涉案土地的实际面积。而根据草庙农经中心对涉案地块测量的结论，扣除全部沟渠、铁塔的占地面积后，涉案田块并不小于合同约定的面积。因此，一审认定王俊华承租的田块符合租赁合同约定的面积，并判决其补交所积欠的土地租金和管理费，符合法律规定。2.王俊华数年来未按合同约定向沿河村委会足额交纳土地租金和管理费，系违约行为，依法应承担违约责任。对此，一审法院综合考虑涉案租赁合同的标的及沿河村委会的实际损失等情况，酌情判决王俊华承担违约金2.8万元，并无不当。 综上，王俊华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1267元，由上诉人王俊华负担。 本判决为终审判决。 审判长 于 浩 审判员 葛存珍 审判员 时 云 二〇一八年十二月二十五日 书记员 栾雪薇