山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1702民初5468号原告：杨建路，男，1983年7月12日出生，汉族，户籍所在地：山东省菏泽市牡丹区，住址:山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：杜伟，山东信法律师事务所律师。委托诉讼代理人:马丽华，山东信法律师事务所律师。被告：菏泽育荣孕婴用品有限公司，住所地：菏泽市花都百货大市场**。统一信用代码：91371702570488597N。法定代表人：赵爱民,监事.委托诉讼代理人：王奉省，山东曹州律师事务所律师。原告杨建路与被告菏泽育荣孕婴用品有限公司（以下简称育荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建路及委托诉讼代理人杜伟、马丽华，被告育荣公司的委托诉讼代理人王奉省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建路向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月28日解除；2.依法判令被告向原告支付房屋占用费9584.00元;3.依法判令被告支付原告违约金50000.00元;4.涉案费用由被告承担。事实和理由:2014年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于东方红大街北侧牡丹商业广场2号楼的商业用房（101、103、105、107）四间出租给被告，合同期限自2014年9月19日至2019年9月18日止，租金为每年105000.00元。同日，双方补充约定前三年租金为105000.00元，即自2014年9月19日至2017年9月18日期间年租金为105000.00元；后两年租金在上一年基础上按6%-8%递增，即2017年9月19日至2019年9月18日租金上浮。合同生效后，原告即按照合同约定向被告交付了房屋，被告亦交纳前四年租金。被告应于2018年8月20日前缴纳2018至2019年租金，经原告多次催要，被告拒不缴纳。2018年9月27日，原告书面告知被告，自其收到通知之日起3日内应交纳租金，如未按时交纳租金，即视为被告提前解除合同并违约。但被告接到通知后至今仍未交纳租金。原告认为，被告的行为严重违反了合同的约定，侵犯了原告的合法权益，提起诉讼，望贵院判如所请。育荣公司辩称：原、被告合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。被告已于2018年7月30日在原告催要房租时明确表示不再承租该房屋，原告明确表示可以，并准备向外出租，因此被告不存在违约行为，请法庭依法驳回原告的诉请请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，本院经审理查明如下事实：2014年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于菏泽市东方红大街北侧牡丹商业广场2号楼（101、103、105、107）四间商业用房出租给被告使用。双方约定：使用期限为5年，自2014年9月19日起至2019年9月18日止。每年租金为105000.00元；合同终止条款第二项为双方通过书面协议解除本合同。并约定若出租方在承租方没有违反本合的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金50000.00元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000.00元。另补充约定2014年9月19日至2017年9月18日三年间租金为105000.00元，三年不变，2017年9月19日至2019年9月18日在上一年基础上按6%-8%梯增。原告实际收取被告2017年9月19日至2018年9月18日年度租金为110000.00元。2018年7月30日原告通过手机短信向被告工作人员张春燕催收2018年9月19日至2019年9月18日年度租金，要求被告于8月15日前交纳租金，被告工作人员张春燕明确表示被告不再租赁涉案房屋，要求月底将房子交付原告，原告明确表示“可以确定好，我这就写出租了”。2018年8月2日，原告再次通过短信向张春燕表示还有一年未到期，询问被告是否确实不再租赁涉案房屋，被告再次确认“不用了，你出租吧”。原告便将《房屋租赁合同》关于违约金部分用短信转发给张春燕，并表示“你看看合同再答复我”。2018年8月11日，被告工作人员张春燕再次以短信通知原告涉案房屋已清理完毕，并明示案涉房屋的钥匙位置，让其自取。2018年8月12日，原告向张春燕短信回复“会议”，8月23日，原告再次短信回复“现在不方便，稍后给您电话”。原告于2018年9月27日向被告法定代表人赵爱民邮寄送达《限期交租通知》，要求被告于收到通知之日起3日内向原告交纳最后一年租金116600.00元，如未按时交纳租金，从第4日起即视为被告提前解除合同并违约，依据合同约定双方签订《房屋租赁合同》终止，同时，被告应按合同约定向原告赔偿违约金50000.00元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的规定，应属合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。协议签订后，原告将涉案房屋交付给被告，被告按照协议约定使用涉案房屋。被告已向原告交纳了至2018年9月18日前的四年租金。原告于2018年7月30日向被告催收2018年9月19日至2019年9月18日年度租金时，被告向原告明确表示不再租赁涉案房屋，请求月底将房屋交付被告，系被告向原告明确表示请求解除合同的意思，原告表示“可以，确定好，我这就写出租了”，表明原告基本同意被告解除合同的请求。原告与被告工作人员于2018年8月2日的短信内容显示原告再次向被告确认解除合同的意向时，被告再次明确表示了解除合同的意思，原告向被告示明了解除合同还涉及违约金问题。2018年8月11日短信内容表明被告请求交付房屋即请求原告取走涉案房屋钥匙，原告未给予明确答复。上述内容表明在下一年度租赁期未到达前，原、被告协商解除《房屋租赁合同》时因违约金问题未能达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，原、被告签订的房屋租赁合同未明确约定租金的支付方式，原告依据交易习惯向被告催要下一年度租金时，被告请求提前终止合同，并以清理涉案房屋的具体行为表明不再履行合同义务，实属违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。原告在接受到被告不再租赁涉案房屋并请求交付涉案房屋钥匙后，未采取接受钥匙、查验涉案房屋使用情况、将涉案房屋另行寻找承租方等防止扩大损失的适当措施。原告在明知被告已单方解除合同，请求交付房屋钥匙的情况下，延迟到下一年度租赁期间即2018年9月27日向被告法定代表人赵爱民邮寄送达《限期交租通知》，现原告以被告未按期交纳租金为由诉至本院，要求确认解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的时间为2018年9月28日、并由被告支付房屋占用期间的使用费，不符合法律规定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。在本案中，被告作为承租方违反合同约定单方解除合同，原告作为出租方未提供因被告单方提前解除合同而造成具体损失的相关证据，依据合同约定要求赔偿违约金50000.00元，数额过高，酌情支持20000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨建路与被告菏泽育荣孕婴用品有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告菏泽育荣孕婴用品有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨建路违约金20000.00元。三、驳回原告其它及过高部分的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290.00元，减半收取645.00元，由原告杨建路负担429.00元，被告菏泽育荣孕婴用品有限公司负担216.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  赵忠合二〇一八年十二月十一日书记员  王 菲