四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1703民初3869号 原告：四川心连心物业服务有限公司，地址：四川省达州市达川区兴盛街中华花园******。 法定代表人：瞿子奇。 统一社会信用代码：915117037729720374。 委托诉讼代理人：瞿召周，系公司员工，特别代理。 被告：高磊，男，生于1985年8月1日，汉族，住四川省达州市达川区。 被告：李清清，女，生于1990年5月21日，汉族，住四川省达州市达川区，系被告高磊之妻。 原告四川心连心物业服务有限公司（以下简称心连心公司）与被告高磊、李清清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法由审判员张鑑独任审判，公开开庭进行了审理。原告心连心公司的委托诉讼代理人瞿召周和被告李清清到庭参加诉讼。被告高磊经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告心连心公司的具体诉讼请求：1.请求判令被告向原告缴纳物业服务费5279.82元整；2.请求判令被告向原告缴纳垃圾处理费156元整；3.请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业费用的违约金1630.75元整（按应付物业费和垃圾处理费合计金额5435.82的30%计算）；4.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年11月17日原告与原达县嘉和房地产开发有限公司签订“巨林XXX”项目前期物业服务合同，并于2017年7月23日与巨林XXXB区首届业委会签订物业合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作。被告系达州市达川区“巨林XXXB区”项目XXXXXX的业主，2012年7月4日被告办理了接房手续,在2015年7月1日至2018年9月30日期间，被告共计39个月未向原告缴纳物业服务费。原告多次催收，其以各种借口拒绝给付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告李清清辩称小区环境卫生差、保安没有正常履职。 原告心连心公司提交了以下证据：1.营业执照、法人身份证、被告房产信息、前期物业招投标备案表，证明原告合法进驻被告小区，同时证明原被告法律主体适格；2.巨林XXX前期物业协议、B区物业服务协议、原告与被告物业协议、交房流程书，证明被告接房至今小区物业服务一直由原告提供，原被告存在合法物业服务协议；3.前期物业收费标准备案的函、达州市卫生管理处的函，证明物业费、垃圾处理费胡收费标准；4.专业资格证书及获奖证书，证明物业公司提供了服务；5.外来人员登记表、安全提示、除四害记录、保安巡查的记录及照片，证明原告已经按照协议提供了服务；6.关于处理小区违建报告及照片，证明小区违建的问题原告已经尽到劝说义务；7.开发商核实房屋问题的登记及照片，证明物业公司就房屋质量问题尽到协调义务；8.催费照片，证明原告根据法律规定进行催收后，被告仍不缴纳物业费，原告起诉符合法律规定。 被告李清清未提交书面证据。 被告高磊经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状及有关证据材料。 本院组织当事人进行了证据质证。对双方提交且无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月17日，原告心连心公司与达县嘉和房地产开发有限公司签订了《巨林XXX前期物业服务协议》，协议期限暂定五年，五年期满若业主委员会仍未成立则该合同继续履行。合同主要内容包括：1.物业收费标准为电梯公寓1.2元/平/月，对于欠费业主按每日3‰收取滞纳金和每户100元的违约金，物业费不及时足额缴纳视为违约；2.物业服务内容包括：前期物业咨询，房屋建筑公共部位、小区公用设施设备的维护和管理，环境卫生及绿化管理，安全防范等服务内容。2017年7月23日原告与被告巨林XXXB区首届业主委员会签订了《巨林XXXB区物业服务协议》，协议期限暂定五年，主要内容包括：1.物业收费标准为住宅1.2元/平/月，垃圾处理费4元/户/月；2.物业服务内容包括：房屋建筑公共部位、公用设施设备维护，公共环境养护、配合进行安全防范，社区文娱开展及物业档案保存等服务内容。被告高磊、李清清系达州市达川区“巨林天下城B区”项目XXXX房屋的所有权人（房屋建筑面积：112.82平方米），2012年7月4日被告办理了接房手续,从2015年7月1日至2018年9月30日拖欠原告物业服务费5279.82元，垃圾处理费156元，共计服务费5435.82元。 另查明，2010年12月29日原达县环境卫生管理处《通知》中要求原告心连心公司按照每月每户4元（全年48元）的标准收取垃圾处理费。2012年7月4日，原告心连心公司与被告高磊签订了《巨林XXX装修管理与物业服务合同》。 同时查明，被告高磊、李清清在2015年7月1日至2017年7月23日拖欠原告物业服务费3448.53元。 本院认为，一、原告心连心公司与达县嘉和房地产开发有限公司签订的《巨林XXX前期物业服务协议》和原告与巨林天下城B区首届业主委员会签订的《XXXB区物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律效力性强制规定，合法有效，因此本案原、被告双方均应按合同的约定履行各自的义务，被告高磊、李清清逾期未支付物业管理费已经构成违约，故本院对于原告主张被告支付拖欠物业费、垃圾费的诉讼请求予以支持。同时因物业服务合同为集体合同，前期物业管理应由房屋开发商与物业公司签订，业主大会成立后应由业主大会选举的委员会与物业公司签订。因此，本院对《巨林XXX装修管理与物业服务合同》与《巨林XXX前期物业服务协议》相冲突的物业服务约定不予认可。二、至今该小区运转正常，据此可以确认心连心公司基本履行了物业服务协议约定的义务，被告李清清辩称小区环境卫生差、保安没有正常履职，但因其未提交书面证据予以证明，故本院对被告李清清的抗辩意见不予采纳。三、关于原告主张收取违约金的诉讼请求，因原告为经营性企业，无权收取滞纳金，故《巨林XXX前期物业服务协议》中约定的“滞纳金”可以认定为违约金，且原告主张30%违约金的诉讼请求过高，酌情予以减少，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算为宜。且2017年7月23日签订的《XXXB区物业服务协议》中未约定被告逾期未缴纳物业费时收取违约金。因此，本院对于原告主张被告支付2015年7月1日至2017年7月23日期间拖欠服务费的违约金予以支持。 需要强调的是，和谐友善、干净卫生的居住小区需要小区全体业主与物业服务企业共同努力。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的共同利益，心连心公司作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为使命宗旨，对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 一、被告高磊、李清清于本判决生效之日起十日内给付原告四川心连心物业服务有限公司物业服务费5279.82元、垃圾处理费156元，共计5435.82元。 二、被告高磊、李清清于本判决生效之日起十日内给付2015年7月1日至2017年7月23日期间拖欠物业服务费的违约金（以3448.53元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）。 三、驳回原告四川心连心物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由本案被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 张 鑑 二〇一八年十二月七日 书记员 陈虹学