江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终3730号上诉人（原审被告）：沭阳天成置业有限责任公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道无锡路**。法定代表人：赖友夫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王益乐，男，1990年5月3日出生,住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。上诉人沭阳天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）因与被上诉人王益乐商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天成公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回王益乐的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由王益乐承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，即该房屋通过单位工程质量竣工验收就符合交付条件，且该《商品房买卖合同》经过备案，已发生法律效力，故涉案房屋只要通过单体验收就已符合交付条件。因涉案房屋已通过单体验收，且天成公司已通知王益乐前来办理相关交房手续，但因王益乐自身原因导致该房屋无法交付，故天成公司不应承担相应的违约责任。此外，鉴于涉案房屋早已符合交付条件，天成公司希望王益乐尽快领取房屋。二、本案中，由于政府原因导致涉案房屋逾期交付，如判令天成公司按照合同约定的计算标准支付违约金，将给天成公司造成更大的经济损失，故天成公司要求降低违约金有事实及法律依据。三、王益乐购买汽车位时签订的订购单中并未约定相关的违约责任和违约金计算标准，故一审法院将购买汽车位的款项计算在本案违约金基数内无事实依据。被上诉人王益乐辩称，一、涉案房屋虽已取得工程质量竣工验收，且天成公司也于2018年5月31日通知王益乐交房，但王益乐前去办理交接手续时，天成公司提出必须接受逾期交房违约金减半的要求，否则拒绝交付房屋，故天成公司之前的交房通知对王益乐不产生约束力。二、天成公司主张涉案房屋系由于政府原因导致逾期交付与本案没有关联性，而天成公司要求降低违约金也无事实及法律依据。三、双方签订的汽车位订购单应作为商品房买卖合同的附件，与商品房买卖合同具有同等法律效力，且关于汽车位的交付时间、违约责任均应按照商品房买卖合同的约定履行，故王益乐购买汽车位的款项应计算在本案违约金基数内。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王益乐向一审法院起诉请求：判令天成公司给付王益乐逾期交房违约金（以582211元为基数，从2016年3月2日起按每日万分之一的标准计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2014年10月30日，王益乐、天成公司签订商品房买卖合同一份，约定王益乐购买天成公司开发的沭阳县沭城一品小区5-2-2202号房屋，价款为524211元。王益乐还向天成公司购买了512号车位，价款为58000元。合同第八条交付期限约定为2016年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，王益乐如约履行了支付全部购房款义务，天成公司至今未将房屋、汽车位交付王益乐使用。一审法院另查明：涉案房屋已于2017年4月24日取得了单位工程质量竣工验收记录，符合合同约定的交付条件。天成公司于2018年5月31日向王益乐邮寄了书面交房通知书，该邮件于2018年6月1日签收。一审法院认为，王益乐、天成公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。王益乐向天成公司购买涉案房屋，且已经向天成公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，天成公司作为出卖人，应如约将符合约定条件的房屋交付王益乐使用。现涉案房屋于2017年4月24日取得了单位工程质量竣工验收记录，已符合交付条件。天成公司按照合同第十一条约定向王益乐履行通知交房义务，但又以王益乐必须接受将逾期交房违约金减半的条件为由拒绝办理交付手续，故王益乐收到的2018年5月31日交房通知并不产生法律约束力。本案在一审庭审过程中，天成公司当庭通知王益乐办理房屋交接手续。鉴于天成公司的该通知方式有利于实现合同目的，且并不加重王益乐的履行合同的负担，应视为有效通知，王益乐应于接到该通知后七日内至天成公司处办理房屋交接手续，天成公司逾期交付房屋的违约金计算至2018年6月28日止。关于天成公司应否承担逾期交付车位的违约责任问题。双方签订的汽车位的订购单第二条约定：“若至交房时间买受人未将储藏室/汽车位全款补齐，出卖人可拒绝交付买受人所购买的商品房、储藏室/汽车位，并不承担逾期交房、交储藏室/汽车位、办理商品房房产证的违约责任。”第六条约定“本订购单为《商品房买卖合同》附件五”。从上述约定的文意理解上看，在交房时间届满前，买受人及时交纳车位款，若发生逾期交付的情形，则出卖人应承担违约责任，而该条款对交房时间、违约责任均未作出与《商品房买卖合同》第八条、第九条不一致的约定或补充约定，应参照《商品房买卖合同》。再者，天成公司逾期交付车位，客观上给王益乐造成了一定的经济损失，以已付车位价款为基数，按日万分之一的标准计算违约金亦在合理范围内。综上，天成公司的该辩解意见无事实及法律依据，对此不予支持。天成公司还辩称合同约定的违约金标准过高，但并未提供证据证明该约定明显高于王益乐的实际损失，对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、天成公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王益乐逾期交房违约金49371.49元（以582211元为基数，自2016年3月2日起按照日万分之一计算至2018年6月28日）；二、驳回王益乐的其他诉讼请求。案件受理费1004元，减半收取502元，由天成公司负担。鉴于双方当事人二审中对于一审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：天成公司应否支付逾期交房违约金；如应支付，则天成公司应支付违约金的计算基数如何确定，且天成公司要求减少违约金的理由能否成立。关于天成公司应否支付逾期交房违约金的问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，天成公司与王益乐签订的《商品房买卖合同》，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。王益乐依约向天成公司支付房屋价款后，天成公司应按合同约定的交付期限、交付条件及交付方式履行交付房屋的义务，但天成公司并未在约定期限向王益乐交付符合交付条件的房屋，且不存在双方约定的出卖人可延期交房的情形，故王益乐在天成公司逾期交房超过90日后，要求继续履行合同，并主张天成公司按照合同约定支付逾期交房违约金有事实及法律依据，本院予以支持。天成公司虽辩称涉案房屋已经单位（子单位）工程质量竣工验收合格，并已通知王益乐前来办理相关交房手续，王益乐所主张的逾期交房违约金应计算至涉案房屋经单位（子单位）工程质量竣工验收合格之日止，但天成公司并未提供证据证明该公司曾于2018年5月31日前另按照合同约定方式通知王益乐交房，故对于天成公司提出的该项辩解意见，本院不予支持。此外，王益乐虽于2018年6月1日收到天成公司发出的交房通知书，但王益乐前去收房时，天成公司提出只有接受逾期交房违约金减半的条件才可办理房屋交房手续，最终导致王益乐未能实际接收房屋，故天成公司的上述通知对王益乐并不产生法律约束力。后天成公司在一审法院于2018年6月21日进行的庭审中通知王益乐办理涉案房屋交接手续，且一审法院根据合同第十一条的约定，“买受人接到房屋交接通知后，七日内不来办理房屋交接手续，视为出卖人已按合同约定交付房屋”，确定涉案逾期交房违约金计算至2018年6月28日止。鉴于王益乐对于一审判决并未提出上诉，并在二审中明确表示认可一审判决结果，故对于一审法院作出的上述判决，本院予以维持。关于天成公司应支付违约金的计算基数如何确定的问题。天成公司主张王益乐购买汽车位时签订的订购单中并未约定相关的违约责任和违约金计算标准，故涉案汽车位款不应计算在本案违约金基数内。对此，本院认为，涉案汽车位订购单中载明“本订购单为《商品房买卖合同》附件五，具有同等法律效力”，应认定《商品房买卖合同》中约定的内容对订购单同样具有约束力，且从王益乐购买汽车位的目的来看，显然也是为了将来居住在涉案房屋时一同使用，其对于天成公司按照房屋交付时间一并交付汽车位具有合理的期待性。因此，双方签订的汽车位订购单虽对于汽车位的交付期限及逾期交付的违约责任未作出明确约定，但结合汽车位系涉案房屋附属设施的事实，且天成公司也未能提供证据证明汽车位的违约责任按照房屋逾期交付违约金标准计算时将导致显失公平的情形，王益乐要求该汽车位按照《商品房买卖合同》约定内容履行，将汽车位款计入涉案违约金基数内的主张并无不当，本院予以支持。关于天成公司要求减少违约金的理由能否成立的问题。本院认为，涉案逾期交房违约金的计算标准系双方协商一致后确定，且该计算标准也未超出法律规定的范围，应尊重双方当事人的意思自治，而天成公司既未提供证据证明涉案房屋未能按时通过单位（子单位）工程质量竣工验收合格及验收合格后，该公司未及时通知王益乐办理交房手续系由于政府原因导致，也无证据可证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故天成公司提出降低违约金的理由，不能成立，本院对此亦不予支持，一审法院判令天成公司向王益乐支付逾期交房违约金49371.49元有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由上诉人沭阳天成置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  王冬冬二〇一八年十二月三日法官助理孙笑书记员冯邻