安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初5108号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市万春西路鸠江社区服务中心**，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：查秉忠，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶剑，安徽国伦律师事务所实习律师。被告：李俊国，男，1968年12月18日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：汪翠云，女，1968年11月6日出生，汉族，住芜湖市鸠江区，系被告李俊国妻子。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告李俊国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司委托诉讼代理人孙润尧，被告李俊国委托诉讼代理人汪翠云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系己于2015年12月31日解除；2、被告立即腾让其占用的坐落于金湾小区43栋10-14号面积为268.5平方米的门面房并交付给原告；3、被告向原告支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费115992元；4、被告按照57996元/年标准向原告双倍支付自2016年1月1日起至其实际腾让房屋之日止的占用费；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月17日，被告李俊国与芜湖市鸠江建设投资有限公司(以下简称鸠江建投）签订《房屋租赁合同》，承租坐落于金湾小区43栋10-14号，建筑面积为268.5平方米的门面房屋。租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为57996元。同时合同约定租赁期届满后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方承担违约责任。合同签订后，鸠江建投按照约定交付了门面房，但被告支付2012年、2013年租金后未按照合同约定支付租金，一直占用房屋至今。2015年12月28日，鸠江建投函告被告要求于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将金湾小区门面房及公建房整体委托原告进行管理。原告认为，原告系被告所租赁房屋的实际管理人，被告拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害，故原告诉至法院。被告辩称：1、原告诉称被告拖欠房租不符合事实。2014年之前被告都是按期向鸠江建投交纳房租。2015年起鸠江建投一直无人收取房租，具体什么原因不清楚。因此不能认定被告方恶意拖欠房租。原告提供的《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》未送达给被告，被告并不知情，因此被告不是非法占用该房屋，而是鸠江建投的责任；2、房屋租赁合同的相对方系鸠江建投，根据合同相对性原则，原告向被告主张合同权利主体不适格；3、被告本人肢体残疾三级，为了不增加政府困难，自谋职业应得到政府支持。另外，2015年初金湾路口修建高架桥，路面开挖至被告店面门前，给被告经营造成极大影响，因此被告要求免除2015年至2017年房租；4、2014年被告在征得鸠江建投领导口头同意后，集资借款40多万元对承租房屋进行装修，要求政府予以适当补偿。另外被告2012年自费安装了商业经营天然气，花费3万元。2006年被告位于金湾商贸城的门面房被拆迁，安置到该门面房经营，政府与被告商量将门面房后面37栋1单元101室（常年无阳光，无人选要）安置给被告。当时考虑到前面可以经营，后面可以做仓库，故被告表示同意。现政府要求回收门面房，由于安置房无法居住，要求政府一并予以解决；5、被告同意解除房屋租赁合同并腾让房屋，但房屋若公开拍卖，但被告作为承租人应享有优先购买权；6、被告已交纳房租至2014年12月31日；7、对原告主张按照57996元/年标准向原告双倍支付占用费不予认可，被告没有占用，而是租用，只能按照租金标准支付。本院查明：2012年2月17日，被告与鸠江建投签订房屋租赁合同，约定由被告承租位于芜湖市鸠江区金湾小区43幢10—14号门面房，建筑面积为268.5平方米，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。租赁期满即合同终止，鸠江建投有权收回出租房屋，被告应如期交还。该房屋年租金为57996元。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中第十五条约定“在本合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方（乙方）无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方（甲方）承担违约赔偿金。”合同到期后，双方未再续签合同。被告将房租按照57996元的标准交至2014年12月31日。2015年12月28日鸠江建投将《尽快腾空房屋的通知书”》张贴于被告承租的门面房，要求被告于2015年12月31日前腾空房屋并办理相关交房手续，此后双方仍未办理交房手续。因双方就房屋租赁事宜未能协商一致，遂成讼。另查明：涉案房屋在本案立案受理前鸠江建投已委托原告管理。涉案房屋目前用于餐饮经营。上述事实，有原告提交的国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、尽快腾空合同已到期房屋通知书、照片；被告提交的银行转账凭证及原、被告双方的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、被告李俊国与鸠江建投签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投已将涉案房屋所在的金湾小区门面房及公建房整体委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，其有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。二、房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但李俊国仍继续使用该房屋，鸠江建投也未提出异议，根据法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，鸠江建投公司于2015年12月28日向被告发送腾房通知书应视为鸠江建投要求解除租赁合同的行为。虽然被告陈述其并未收到腾房通知书，但原告提交的现场照片可以反映，该通知书张贴于被告承租门面的玻璃门上，而被告的门面当时正用于经营，其显然应当知晓鸠江建投要求其腾房的事宜。因此，可以认定双方的租赁关系已于腾房期限届满次日即2016年1月1日解除，对此本院予以确认。三、租赁合同解除后，被告无权继续占有和使用租赁房屋，被告在本案中也表示同意腾退房屋。故本院对于原告要求被告腾退房屋并交付给原告的诉请依法予以支持。关于具体的腾退期限应结合目前房屋的实际经营状况在合理期限内确定，对此本院酌情确定为判决生效之日起90日内。四、对原告主张的2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金，经查被告确已交纳，故对原告的该部分诉请依法不予支持。对于原告主张的2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金，被告截止目前尚未交纳，对此被告依据租赁合同约定的57996元/年的标准支付给原告。五、2016年1月1日起被告与鸠江建投的租赁关系已经解除，但被告仍继续占用和使用租赁房屋，依照合同约定应向原告支付无权占用期间的占房使用费。关于占房使用费的标准，虽然合同约定以租金两倍计算，但该项约定实际系对逾期腾房违约责任的约定，而被告则认为该标准过高，不予认可。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定自2016年1月1日起至判决确定的腾退房屋期限内，可参照租赁期限内租金标准即57996元/年计算占房使用费。如被告超过判决确定的期限腾退房屋，自逾期之日起还应按照租赁期限内租金1.3倍即75395元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、因被告与鸠江建投与原告签订的租赁合同早已到期，之后双方未续签合同，鸠江建投在不定租赁期内依法解除了与被告的租赁关系，故被告要求原告补偿其装修损失等抗辩理由缺乏相应法律依据，对此不予支持。另外，被告认为其本人构成残疾、政府需重新安置、享有优先购买权等抗辩意见与本案无法律上的因果关系，亦不构成减免租金的法定理由，在本案中不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认芜湖市鸠江建设投资有限公司与被告李俊国的房屋租赁关系于2016年1月1日解除；二、被告李俊国于本判决生效之日起90日内将芜湖市鸠江区金湾小区43栋10-14号门面房腾空后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、被告李俊国应于本判决生效之日起支付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司2015年房屋租金57996元；四、被告李俊国在本判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照57996元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占房使用费；五、如被告李俊国超过本判决生效之日起90日腾退房屋，除按照本判决第四项确定的时间和标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付占房使用费至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照75395元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止；六、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3921元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担1784元，被告李俊国负担2137元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 周 恒二〇一八年十二月三日书记员 朱小凤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第一款第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。