浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7613号 上诉人（原审被告）：杭州耿氏豆制品有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仁和街道东塘村分庄洋。 法定代表人：耿天才。 委托诉讼代理人：郭婧、卢广辉，浙江中宙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州猎人运输有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道运河印象中心****。 法定代表人：陈丽宁，总经理。 原审被告：耿天才，男，汉族，1972年3月13日出生，住浙江省杭州市余杭区。 原审被告：杭州东塘民达石料联营厂，住所，住所地：浙江省杭州市余杭区仁和街道东塘村div> 法定代表人：徐桂香。 上诉人杭州耿氏豆制品有限公司（以下简称耿氏公司）为与被上诉人杭州猎人运输有限公司（以下简称猎人公司）、原审被告耿天才、原审被告杭州东塘民达石料联营厂租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：杭州市人民政府于2006年10月14日颁发的“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权证上写明：位于余杭区仁和镇东塘村**地块所有权人为余杭区仁和街道东塘村集体所有，土地使用权人为杭州东塘民达石料联营厂即民达石料厂，土地地类用途为工业用地，使用权面积为4051.5平方米；而“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权证记载该证的外围土地系余杭区仁和街道东塘村集体所有的农田、渔塘、旱地等农用地。杭州东塘民达石料联营厂已于2000年12月20日被工商登记机关吊销营业执照，但至今未注销。 2012年11月11日，杭州东塘民达石料联营厂与耿氏公司签订《转让协议书》，约定：甲方（杭州东塘民达石料联营厂）将其拥有的位于余杭区仁和镇东塘村10.8亩土地使用权及地上建筑物转让于乙方（耿氏公司），其中甲方持有集体土地证（6.77亩≈4513.36平方米）连同一起转让给乙方，土地证号为&ldq**;杭余集用（2006）第109-15号”。此后，杭州东塘民达石料联营厂并未将前述“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权项下的土地使用权过户至耿氏公司。 原杭州卓越危险品运输有限公司于2017年7月6日经工商登记变更为杭州猎人运输有限公司即猎人公司。2016年11月18日，杭州卓越危险品运输有限公司因停放危险品运输车辆需要而与耿天才签订《停车场租赁合同》，合同载明：杭州东塘民达石料联营厂耿天才作为甲方，杭州卓越危险品运输有限公司作为乙方，双方就停车场租赁达成协议，停车场位置坐落于余杭区仁和街道洋，租赁期限为2016年12月5日至2021年12月4日，共计5年，年租金133333元，一次性支付前3年租金400000元；因甲方违约乙方不能正常使用该场地，甲方应退还未到期的租金并支付违约金五万元；乙方有权按协议规定的面积合理使用停车场地停放车辆；因违约造成的损失和费用，由违约方承担。在签订前述租赁合同时，杭州卓越危险品运输有限公司为了确保出租场地方具有土地使用权出租资格而特意要求耿天才在该合同上加盖了杭州东塘民达石料联营厂公章。同一日，杭州卓越危险品运输有限公司法定代表人陈丽宁通过其个人账户汇款至耿天才个人账户400000元租金，耿天才出具了收条，写明“今收到杭州卓越危险品运输有限公司停车场租金肆拾万元（400000元）。”，并据杭州卓越危险品运输有限公司要求，耿天才也在该收条加盖了杭州东塘民达石料联营厂公章。而在签订《停车场租赁合同》及出具收条过程中，作为杭州东塘民达石料联营厂并无任何人员参与，仅在耿天才与猎人公司法定代表人陈丽宁两人之间完成。 2017年4月27日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处向耿氏公司出具违法用地整改通知书，载明：“你在洋涉嫌建设用地占用基本农田面积为3.81亩，被仁和街道防违控违办巡查中发现，现要求你在3日内清理干净。”。 2017年6月9日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处向耿氏豆腐停车场出具违章建筑自行拆除告知单，载明：“你在洋建造的辅房面积为119平方米，被仁和街道防违控违办巡查中发现，现要求你在3日内自行拆除该违建。”。 2017年6月20日，杭州市国土资源局余杭分局仁和国土所出具情况说明，载明：“仁和街道东塘村耿氏豆制品有限公司内停车场占用基本农田（上海督察局督查编号1176，图斑编号222，图斑面积3.81亩），特此说明。”。 2018年4月10日，杭州市余杭区道路运输管理处出具情况说明，载明：“杭州卓越危险品运输有限公司原在余杭区仁和镇杭州耿氏豆制品厂停车场，图示范围为停车场西小门以东、万能化工以北，锅炉房及停车场办公用房以南，农田以西。危险品汽车停车场需要由独立的区域，该停车场位置虽有独立的空间，但因为杭州市余杭区仁和街道已于2017年4月21日、6月9日以及国土局6月20日的《违法用地整改通知书》认定系农用地，故杭州卓越危险品运输有限公司的汽车，不适合在杭州耿氏豆制品厂内作停车场”。 2018年1月9日，猎人公司起诉至法院，要求：1、判令解除猎人公司与耿天才、民达石料厂签订的《停车场租赁合同》；2、判令耿天才、民达石料厂、耿氏公司返还租金400000元；3、判令耿天才、民达石料厂、耿氏公司赔偿猎人公司因地面平整、围栏设置等基础设施投入而造成的经济损失72000元；4、判令耿天才、民达石料厂、耿氏公司承担本案诉讼费及财产保全费用。在诉讼中，猎人公司将其诉讼请求变更为：1、确认《停车场租赁合同》无效；2、判令耿氏公司返还租金400000元，耿天才、民达石料厂对租金返还承担连带清偿责任；3、判令耿氏公司对猎人公司因地面平整、围栏设置等而产生的经济损失72000元承担90%赔偿责任，民达石料厂承担10%赔偿责任，其中耿天才对耿氏公司前述90%赔偿责任承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费及财产保全申请费由耿天才、耿氏公司、民达石料厂负担。在本案经开庭审理，多次调解无效，且在诉讼中，猎人公司与耿天才、耿氏公司就合同约定的停车场具体位置发生争议，猎人公司认为是在杭余集用（2006）第109-15号土地使用权证之外的东向小后门（西小门）外2000余平方米位置，而耿天才、耿氏公司主张合同约定的停车场位置在前述土地权证内东面600余平方米空地。 原审法院认为，案涉争议：（一）《停车场租赁合同》的主体。猎人公司确认2016年11月18日与耿天才签订的《停车场租赁合同》出租方是耿氏公司，而加盖民达石料厂公章是因耿天才出示购买该场地的土地权证仍写着是民达石料厂，因而特意要求加盖该章，实际民达石料厂并未参与签订合同，因此民达石料厂并非合同一方当事人，同时，耿天才、耿氏公司也确认合同出租方是耿氏公司，耿天才是代表耿氏公司，因此《停车场租赁合同》的主体是猎人公司与耿氏公司，并不涉及耿天才个人和民达石料厂。（二）《停车场租赁合同》停车场范围内的土地是否属农用地性质。“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权明确记载该证外围土地系农田、渔塘、旱地等农用性质的集体土地；虽然《停车场租赁合同》并未写明停车场使用的土地四至范围，但从双方陈述及举证，能证明停车场范围内使用的土地并不在“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权范围内，这从2017年4月27日、6月20日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处、杭州市国土资源局余杭分局仁和国土所先后向耿氏公司出具违法用地整改通知书和情况说明指向的名称、位置、面积，与2018年4月10日杭州市余杭区道路运输管理处出具情况说明所指的位置、场所要求，以及法院实地踏勘场地的位置、面积结果相印证，而耿氏公司辩称停车场范围面积约600平方米，且在“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权内，明显与事实不符。（三）《停车场租赁合同》是否有效及其法律后果。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。但《停车场租赁合同》停车场范围内使用的土地并未办理，属违法转用，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应当认定《停车场租赁合同》属无效合同，因无效合同《停车场租赁合同》而取得的财产应当返还，有过错的一方应承担赔偿责任，因此猎人公司要求确认《停车场租赁合同》无效，并要求合同相对方耿氏公司返还租金400000元，有理有据；至于猎人公司主张的因地面平整、围栏设置等而产生的经济损失72000元，因并无有效证据予以证实，故不予认定。（四）耿天才、民达石料厂应否承担租金返还及经济损失赔偿的连带责任。因耿天才、民达石料厂并非是《停车场租赁合同》的一方当事人，也未就合同履行约定需承担连带责任，因而要求耿天才、民达石料厂承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，猎人公司的该项请求不成立。综上，猎人公司的诉讼请求，其合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认杭州猎人运输有限公司与杭州耿氏豆制品有限公司于2016年11月18日签订的《停车场租赁合同》无效；二、杭州耿氏豆制品有限公司返还杭州猎人运输有限公司租金人民币400000元，于判决生效后十五日内付清；三、驳回杭州猎人运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4190元，由杭州耿氏豆制品有限公司负担3551元，杭州猎人运输有限公司负担639元。杭州猎人运输有限公司于判决生效后十五日内向原审法院申请退费，杭州耿氏豆制品有限公司于判决生效后七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，耿氏公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《停车场租赁合同》停车场范围内的土地是农用地错误。原审法院认定：“（二）《停车场租赁合同》停车场范围内的土地是否农用地性质……明显与事实不符”。从原审判决的这段内容来看，原审法院认定本案《停车场租赁合同》停车场范围内的土地是农用地，具体理由是根据双方的陈述及举证，以及结合余杭区人民政府仁和街道办事处、杭州市国土资源局余杭分局仁和国土所先后向上诉人出具的违法用地整改通知书和情况说明以及杭州市余杭区道路运输管理处出具的情况说明来认定。上诉人认为原审法院这一认定明显错误。首先，从本案中双方的陈述来看，上诉人认为上诉人交付给被上诉人的土地系“杭余集用（2006）第109-15号”土地证载明的工业用地，而被上诉人在庭审中认为上诉人交付的土地系“杭余集用（2006）第109-15号”土地证之外的土地。从这里看出，双方的陈述并不一致，不能直接认定《停车场租赁合同》停车场范围内的土地是农用地。其次，从举证责任的角度来看，被上诉人认为上诉人交付的土地系“杭余集用（2006）第109-15号”土地证之外的土地，被上诉人应当承担举证责任，但是被上诉人仅提供了《停车场租赁合同》，而该合同并没有写明停车场使用的土地四至范围，并不能证明上诉人交付的土地系“杭余集用（2006）第109-15号”土地证之外的土地。另外，有一点值得注意，被上诉人提供了“杭余集用（2006）第109-15号”土地证作为证据，而该证据正好能够证明上诉人交付的土地是有土地使用证的土地，是合法的土地。再次，从相关政府部门出具的文件来看，所有的文件都没有载明违法建筑以及占用农用地的土地四至面积，并不能看出《停车场租赁合同》停车场范围内的土地占用农用地。而且所有的政府部门都是案外人，对于本案上诉人与被上诉人之间的合同履行情况并不清楚，政府部门并不清楚上诉人交付给被上诉人的土地具体是哪块土地，所以政府部门的文件仅能证明被上诉人占用的土地系占用了农用地，并不能证明上诉人交付给被上诉人的土地系占用了农用地。二、原审法院适用法律错误。原审法院认定《停车场租赁合同》停车场范围内土地系占用农用地，据此原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条，认定上诉人与被上诉人之间签订的《停车场租赁合同》无效。上诉人认为原审法院认定的事实错误，上诉人交付给被上诉人土地属于“杭余集用（2006）第109-15号”土地证范围内的工业用地，是合法的土地，因此上诉人与被上诉人之间签订的《停车场租赁合同》是合法有效的，不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销（2018）浙0110民初505号民事判决书，在查清事实的基础上依法改判合同合法有效，双方按照合同约定继续履行合同。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人猎人公司答辩称：一、本案上诉人称自己拥有合法土地使用权的主张不成立，理由有3点：1、该土地权属证明记载，不是被上诉人的。而是杭州东塘民达石料联营厂的。法律规定不动产权属以不动产登记机关登记为准。上诉人没有不动产登记机关的权属证明，故无出租土地使用权资格。2、上诉人实际出租的土地位置和权属图纸定位不一致，一审法院现场勘查已经作了清晰的边界确认。上诉人继续像出租前期那样张冠李戴的混淆视听，且在当地街道土管部门及运管已经作了事实认定基础上，还企图用合法权证掩盖非法占用农地的真相，只是弯曲事实的在狡辩。3、一审现场勘查有农用地被平整的事实，各方在现场也作了核对，猎人公司法庭上又提供了图纸定位。显然上诉人所称出租土地是合法的，上诉理由不能成立。二、猎人公司一审提交的地面平整、围栏设置、监控安装等投入合计72000元，是有收据和实物相互印证。一审法院认定猎人公司提供的不是有效证据，猎人公司认为不是很公平合理。综上所述，请求二审法院认定《停车场租赁合同》无效，改判上诉人返还租金400000元，赔偿经济损失72000元。 原审被告耿天才、杭州东塘民达石料联营厂未进行答辩。 本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2017年4月27日、6月20日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处、杭州市国土资源局余杭分局仁和国土所先后向耿氏公司出具违法用地整改通知书和情况说明，与2018年4月10日杭州市余杭区道路运输管理处出具情况说明所指的位置、场所要求，以及法院实地踏勘场地的位置、面积结果均表明，案涉《停车场租赁合同》停车场范围内使用的土地并不在“杭余集用（2006）第109-15号”土地使用权范围内。且案涉《停车场租赁合同》停车场范围内使用的土地并未按法律规定办理农用地转用审批手续，且耿氏公司在一审法院法庭辩论终结前未能提交已经办妥农用地转用审批手续，因此耿氏公司应承担举证不能的责任。现耿氏公司上诉称《停车场租赁合同》属有效合同的请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8380元，由上诉人的杭州耿氏豆制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年十一月二十八日 书记员  何英杰