陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终12273号上诉人（原审被告）：西安惠泽房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区西斜七路东段******。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周静，女，1963年4月9日出生，汉族，法务，住。委托诉讼代理人：陈猛，男，1991年4月12日出生，汉族，法务，住。被上诉人（原审原告）：权升平，男，1986年5月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：乔萌，女，1988年8月23日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李小峰，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。上诉人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称西安惠泽公司）因与被上诉人权升平、乔萌商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年8月13日，权升平、乔萌（买受人）与西安惠泽公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定权升平、乔萌购买西安惠泽公司开发的位于西安市雁塔区团结南路以西科技路以北中建·国熙台第1幢2单元19层21902号房屋一套，房屋建筑面积165，总房款为1668584元。合同第十五条关于产权登记事宜约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3．具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议”。补充协议第十条第1款约定，“买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人应自两年期满之日起按总房款日万分之一向买受支付违约金，违约金总额不超过总房款1%”。合同签订后，76平方米2015年12月18日，权升平、乔萌向西安惠泽公司交纳了80元的房屋产权登记费，并于当年向西安惠泽公司支付了购房款1668985.91元。2016年4月11日，权升平、乔萌缴纳了涉案房屋的契税、维修基金。2016年4月17日，西安惠泽公司将上述房屋交付权升平、乔萌使用，并由乔萌出具了《房屋交接确认书》。西安惠泽公司于2017年8月21日向不动产登记部门申请办理涉案房屋的初始登记，并于同年完成初始登记。截至一审法庭辩论终结前，西安惠泽公司尚未将办理在权升平、乔萌名下的权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。权升平、乔萌于2018年6月19日起诉至西安市雁塔区人民法院提出诉讼请求：1、请求依法判令西安惠泽公司将办理权属登记需要由西安惠泽公司提供的资料报产权登记机关备案；2、请求判令西安惠泽公司向权升平、乔萌支付逾期办理房地产权属证书违约金16689.86元；3、判令西安惠泽公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月13日，权升平、乔萌与西安惠泽公司签订《商品房买卖合同》，权升平、乔萌以总金额1668985.91元购买了西安惠泽公司开发的位于西安市雁塔区团结南路以西、科技路以北中建·国熙台第1幢2单元19层21902号房屋。2015年12月26日权升平、乔萌按照西安惠泽公司的要求办理了相关收房手续，但由于西安惠泽公司的原因致权升平、乔萌至今未取得房屋不动产权证书。权升平、乔萌认为，西安惠泽公司行为已构成违约，严重损害了其合法权益。权升平、乔萌现诉至贵院，请求根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判令西安惠泽公司立即履行合同规定的协助办证义务，并向权升平、乔萌承担逾期办证的违约责任。西安惠泽公司辩称，1、西安惠泽公司已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。权升平、乔萌的诉讼请求无事实依据，不能成立。西安惠泽公司与权升平、乔萌签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。”该条款约定中的备案“资料”应理解为由西安惠泽公司办理房地产项目初始登记手续之相关资料。西安惠泽公司作为出卖人的办理权属登记的义务在于完成案涉房屋的初始登记，而非为业主取得房屋所有权证。西安惠泽公司依据合同约定于2017年8月21日办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市房屋权属分户表》。根据该分户表显示：案涉中建·国熙台一期项目共计801户，建筑面积158372.742平方米。权升平、乔萌购买的中建·国熙合第1幢2单元19层21902号房屋的产权证号为陕（2017）西安市不动产权第1374988号。至此，西安惠泽公司完成了其作为出卖人的办理权属登记的义务，权升平、乔萌的诉讼请求无事实依据。2、西安惠泽公司已依约完成了办理案涉房屋产权登记的义务，无须承担任何责任，人民法院应当驳回权升平、乔萌的诉讼请求。西安惠泽公司与权升平、乔萌签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补偿协议的约定进行处理。”《补充协议》第十条约定：“买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。”2016年4月17日，权升平、乔萌与西安惠泽公司就案涉房屋进行交接，并由乔萌签署《房屋交接确认书》。如前所述，西安惠泽公司已于2018年4月17日之前完成案涉房屋的初始登记。因此，西安惠泽公司不应承担任何违约责任，权升平、乔萌主张的逾期办理房产权属证书的违约金，无依据。此外，权升平、乔萌的付款义务和西安惠泽公司的交房义务均已履行，即双方的合同主要义务已经履行，协助办证仅为西安惠泽公司履约的附随义务。在涉案房屋初始登记已经完成的情况下，西安惠泽公司是否为权升平、乔萌提供办证条件，对权升平、乔萌使用案涉房屋并无实质性影响，也不会给其带来相应的预期收益损失。同时，权升平、乔萌也未提交因西安惠泽公司逾期办证所致实际损失的相关证据材料。因此，西安惠泽公司已约定完成了案涉房屋产权登记的义务，无须承担任何责任，人民法院应当驳回权升平、乔萌的诉讼请求。3、在西安市不动产登记机构变更办理房屋所有权移转登记的申请材料后，西安惠泽公司已通知权升平、乔萌更换办理案涉房屋所有权登记证书的相关材料，积极履行协助义务。因西安市不动产登记机构将申请办理房屋产权移转登记的申请材料之一的《西安市房屋所有权移转登记申请书》变更为《西安市房屋所有权确权申请书（转移）》，原来提交的申请材料已不能适用。为此，西安惠泽公司已通知权升平、乔萌前往案涉小区客户关系中心对相关材料进行更换。此外，为避免扩大权升平、乔萌在诉讼期间的损失，西安惠泽公司也愿意为其提供必要的帮助，在权升平、乔萌将办理案涉房屋产权移转登记材料提供后，由西安惠泽公司将材料报不动产登记机构备案。综上所述，西安惠泽公司依约履行了办理房屋产权登记的协助义务，人民法院应根据本案实际情况，驳回权升平、乔萌的全部诉讼请求。一审法院认为，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。从合同第十五条、补充协议第十条第1款的前后文义、体系及商品房买卖合同的目的之一即为转移房屋所有权来看，涉案合同第十五条约定的办理权属登记应为买受人即权升平、乔萌所应获得的涉案房屋权属登记的备案，并非指涉案房屋的初始登记备案。西安惠泽公司提交的《西安市房屋权属分户表》仅是初始登记的首次确权，并非合同第十五约定的房地产权属证书的备案。至一审法庭辩论终结前，西安惠泽公司未按照合同约定履行办理权属登记需出卖人提供资料的备案义务，故一审法院对权升平、乔萌要求西安惠泽公司将办理房地产权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的请求，予以支持。关于违约金问题。补充协议第十条第1款约定，“买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部手续后两年内办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在两年内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，出卖人应自两年期满之日起按总房款日万分之一向买受支付违约金，违约金总额不超过总房款1%”。权升平、乔萌于2015年12月向西安惠泽公司交纳了代办产权证的费用，至2016年4月11日亦缴清契税、专项维修基金。再结合西安惠泽公司关于涉案房屋原来提交的申请材料已不能适用的辩解意见，一审法院认为权升平、乔萌至2016年4月11日已履行交清全部税费及提供全部手续的事实的存在具有高度可能性。故西安惠泽公司应承担其已在2016年4月12日至2018年4月12日已履行了代办产证权书义务的举证责任。至本案一审法庭辩论终结前，涉案房屋尚未完成登记在权升平、乔萌名下的产权登记，故西安惠泽公司应承担合同约定的违约责任。权升平、乔萌现按涉案房屋总价的1%主张违约金，符合合同及补充协议的约定，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于西安市雁塔区团结南路以西科技路以北中建·国熙台第1幢2单元19层21902号房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、西安惠泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向权升平、乔萌支付逾期办证违约金16689.86元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费217元，由西安惠泽房地产开发有限公司负担。因权升平、乔萌已预交，故西安惠泽房地产开发有限公司应在履行本判决第二项金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给权升平、乔萌。宣判后，西安惠泽公司不服，向本院提起上诉称，一、其公司已依约完成了办理房屋权属登记的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定中的备案资料，应理解为由其公司办理涉案房屋首次登记的相关资料。一审判决认定为“买受人应获得的房地产权属证书”备案是错误的。二、其公司没有违约，不应支付逾期备案违约金。其公司已在2017年8月21日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在2017年10月27日完成初始登记，在《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的两年期间内完成了房屋权属登记义务，不存在违约情形。上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。权升平、乔萌辩称，1.其已经向西安惠泽公司提交办理转移登记的相关资料，并缴纳产权登记费80元，双方之间委托办理产权行为已经建立；2.西安惠泽公司至今没有向其发出要求递交资料的通知；3.其与西安惠泽公司签订的《商品房买卖合同》第15条属于格式条款，根据格式条款作不利于提供者解释的原则，应理解为西安惠泽公司需办理完毕不动产转移登记为履行完合同义务；4.西安惠泽公司怠于履行其代办义务，一审法院判决西安惠泽公司向其承担相应的违约责任符合法律规定，依法予以支持。本院经审理查明，《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二审中，西安惠泽公司提交如下证据：办理权属资料的告知函及邮寄回证回执，证明因权升平、乔萌办理申请转移的材料不符合房管局的要求，其公司通知权升平、乔萌按照新的规定递交资料，但至今权升平、乔萌未提交，其公司无法向房管局递交办理，故责任应由权升平、乔萌承担。告知函的邮寄日期为2018年8月17日，拒收日期为2018年8月19日。权升平、乔萌的质证意见为：对真实性无法确认，证明目的不予认定。一审判决认定其余事实属实。本院认为，权升平、乔萌与西安惠泽公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。西安惠泽公司于2017年8月21日向不动产登记部门申请办理涉案房屋的初始登记，并于同年完成初始登记，具备了为权升平、乔萌办理房屋产权证的条件。可见，西安惠泽公司已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其后将涉案房屋转移登记至权升平、乔萌名下，需提交权升平、乔萌的相关资料。故权升平、乔萌起诉要求西安惠泽公司将办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权登记机关备案的诉请，因西安惠泽公司已履行，该项诉请不予支持。一审判决西安惠泽公司将涉案房屋需要由出卖人提交的资料报产权登记机关备案应予撤销。关于西安惠泽公司应否承担逾期办证违约金问题。按照《补充协议》约定，买受人委托出卖人代办产权的，出卖人承诺自买受人交清全部税费及提供全部委托手续后两年内办理完毕产权证书。如因出卖人责任，买受人不能在两年内取得产权证书的，出卖人自两年期满之日起按总房款日万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房款1%。权升平、乔萌于2015年12月18日向西安惠泽公司交纳了房屋产权登记费80元，2016年4月11日，权升平、乔萌交纳了涉案房屋的契税、维修基金，西安惠泽公司在二审中提出权升平、乔萌提交的房屋权属转移登记申请表不符合约定，综合可以认定，权升平、乔萌委托西安惠泽公司代办房屋产权证，并在2016年4月11日已交清全部税费并向西安惠泽公司提供全部手续。西安惠泽公司本应按照《补充协议》约定，自2016年4月12日至2018年4月12日两年内为权升平、乔萌办理完毕产权证书。但权升平、乔萌至今未取得房屋产权证书，西安惠泽公司违反了《补充协议》约定，应当按照《补充协议》约定，自2018年4月12日起按日万分之一承担违约责任。西安惠泽公司在二审中提交证据称，因权升平、乔萌提交的申请办理产权转移登记资料已不能使用，其只有在权升平、乔萌重新提交资料后，才能协助办理产权证。西安惠泽公司在收取权升平、乔萌的资料后，没有及时向西安市不动产登记机构提交相关资料，致使资料现已无法使用。西安惠泽公司于2018年8月17日邮寄告知权升平、乔萌重新提交资料，权升平、乔萌于2018年8月19日拒收，视为已经于当天送达权升平、乔萌。因权升平、乔萌没有按照西安惠泽公司的通知重新提交资料，故西安惠泽公司承担违约责任的时间应从2018年4月12日至2018年8月20日。因《补充协议》约定违约金总额不超过总房款1%，而按西安惠泽公司逾期期间计算的违约金已超过总房款的1%，故一审法院判决西安惠泽公司按照总房款的1%承担违约责任，即向权升平、乔萌支付违约金16689.86元正确，本院予以维持。西安惠泽公司认为其不应承担逾期办证违约金的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。唯西安惠泽公司协助权升平、乔萌办理产权证的前提是权升平、乔萌应当提交正确的资料，现因权升平、乔萌之前提交的申请办理产权转移登记材料已不能使用，权升平、乔萌应当按照西安惠泽公司的通知及时更新相关资料，西安惠泽公司在权升平、乔萌重新提交申请办理产权转移登记的材料后，应当及时将相关资料提交不动产登记机关。综上，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12067号民事判决第二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12067号民事判决第一项；三、驳回权升平、乔萌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；西安惠泽房地产开发有限公司预交的217元二审案件受理费，由西安惠泽房地产开发有限公司负担（一、二审诉讼费均于执行本判决时一并给付）。本判决为终审判决。审 判 长  董 凡审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一八年十二月二十四日书 记 员  范致远