文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初2590号原告：张雪芬，女，汉族，1965年8月18日出生，现住梅州市。委托诉讼代理人：刘献洪，男，汉族，1936年9月11日出生，系原告的丈夫。被告：梅州市梅江区玮业地产代理部，经营场所：梅州市梅江区江南新苑路**。经营者：蔡玉清，女，汉族，1982年10月5日出生，经常居住地梅州市梅县区。委托诉讼代理人：梁英英，广东义致律师事务所律师。被告：钟映桂，女，汉族，1960年6月8日出生，现住佛山市南海区。被告：庄木胜，男，汉族，1957年9月30日出生，现住佛山市南海区。第三人：刘志坚，男，汉族，1972年8月8日出生，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：梁英英，广东义致律师事务所律师。原告张雪芬与被告梅州市梅江区玮业地产代理部（以下简称“玮业地产代理部”）、第三人刘志坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于同年6月29日作出判决，原告张雪芬不服判决提起上诉，梅州市中级人民法院于2018年9月21日裁定发回重审，本院于2018年11月7日重新立案受理，另行组成合议庭，并于2018年11月29日追加了钟映桂、庄木胜为共同被告，对本案进行公开审理。原告张雪芬的委托诉讼代理人刘献洪、被告玮业地产代理部的经营者蔡玉清、被告玮业地产代理部和第三人刘志坚的共同委托诉讼代理人梁英英律师到庭参加了诉讼。被告钟映桂、庄木胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告玮业地产代理部退回定金1万元、办证费1万元共2万元给原告。事实和理由：原告与丈夫刘献洪婚后长期居住江南××路的出租屋，想在梅州城区购置一套房子居住，经玮业地产代理部介绍，看中了位于梅江区嘉应中路原梅江区社会保障局综合楼四楼404号房，房屋标价为45万元。2017年12月10日，由玮业地产代理部牵头，原告与404号房产权人庄木胜、钟映桂的委托代理人刘志坚经商讨后，由玮业地产代理部草拟《买卖合同》，原告与刘志坚签订了《买卖合同》。合同签订后，原告于2017年12月11日向玮业地产代理部交付了“定金”1万元。同年12月29日，按玮业地产代理部的意见“办理过户手续需要付现金”，原告第二次向玮业地产代理部的经营者蔡玉清划去办证费1万元。之后，原告、刘志坚、蔡玉清三方直接到“梅州市人民大会堂办证大厅”咨询有关办证手续。为慎重起见，原告要求刘志坚递交由交易房屋主管单位梅江区社会保障局出具的表示同意出让的证明，否则，不参与办理房产过户。由于刘志坚无法提供该证明，导致三方第一次办证失败。2018年春节来临，原告第四次提出趁节日机会，由404房产权人庄木胜到梅江区社会保障局办理上述证明，以确保交易房屋无任何异议办好过户手续。但是，春节、元宵过去了上述证明仍然没有办到，为此过户手续至今无办。二手房交易是一项复杂的工作，涉及金额大，流程复杂，关系异常，三个月的时间过去了，各方感到棘手。据此，刘志坚提出这次二手房交易不成功，视为原告违约，定金不退。原告认为，证件不齐，是造成难于办证的主要原因，刘志坚应负全责，应将定金和办证费100％退回。因为原告是将2万元交给玮业地产代理部的经营者蔡玉清，所以该2万元应由蔡玉清退回给原告，且涉案房产在办理过户之前就被庄木胜、钟映桂卖掉了。为维护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。被告玮业地产代理部辩称，一、根据合同的相对性，被告不是涉案《买卖合同》的签订主体，被告主体不适格，请法院驳回原告的诉讼请求。涉案《买卖合同》由原告与庄木胜、钟映桂的代理人刘志坚在协商一致的情况下自愿签订，合同签订后，由被告代原告支付了l万元定金给刘志坚。根据合同约定，“双方议定在2017年12月29日前去办理过户手续”，但2017年12月28日晚，原告以钱款未到位，需要时间筹钱，经与刘志坚商议后，刘志坚同意原告在2018年1月20日前办过户，并约定增加定金1万元。2017年12月29日，原告通过银行转账将增加的1万元定金交给被告，被告于次日通过微信将原告交付的定金转账给刘志坚，后刘志坚重新补写购房定金收据交原告收执。故被告并不是涉案《买卖合同》的签订主体，也未实际取得定金收益。被告作为居间人促成原告与卖方签订《买卖合同》，己完全履行居间服务，不存在违约情况。二、涉案房屋产权清晰，不存在影响正常办理过户的障碍。原告无故拖延办理过户及支付购房款，致使合同无法继续履行，己构成根本违约。涉案合同无法继续履行的根本原因在于原告违反合同约定，无故拖延办理过户，并最终导致合同解除。实际上，原告与其丈夫刘献洪系再婚夫妻，现在外租房居住，原告为老有所居，让刘献洪出资购买房屋，刘献洪不愿意购买，所以多次推脱资金无法筹到，不想购买了。在被告向原告推介涉案房屋时，已向原告出示涉案房屋的不动产权登记证书，原告已明确知悉该房产权清晰状态，且原告丈夫刘献洪与被告以及刘志坚三方还到行政服务中心不动产登记部门查验不动产权登记证书及相关办证材料，当时行政服务中心工作人员表示证件齐全，完全可以按流程办理过户手续，原告在充分了解后约被告及刘志坚在第二天下午3时一起到不动产登记中心办理过户，但到约定办证时间，原告不出现。后被告多次致电原告，原告称其女儿在社保局上班，涉案房屋作为单位房即便将来遇到政府征收，将无法取得补偿款，并告知被告解除涉案合同，同时要求被告退还2万元定金。涉案合同无法继续履行的责任在于原告根本违约，无故解除合同。原告起诉称涉案房屋证件不齐，无事实依据。三、从原告提交的《买卖合同》可知，涉案定金实为2万，并非原告所述的l万元定金加1万元办证费。原告违反合同约定单方解除合同，无权要求返还定金。第三人刘志坚辩称，一、涉案不动产办理过户手续齐全，原告对涉案不动产能正常办理过户，不存在证明材料欠缺而影响正常办理过户障碍的情形，是清楚知悉的。在玮业地产代理部向原告推介涉案房屋时，己向原告出示涉案房屋的不动产权登记证书，原告已明确知悉该产权清晰状态。原告丈夫刘献洪与玮业地产代理部和第三人在合同补充约定办证时间到期前，还专程到梅州市行政服务中心不动产登记部门查验不动产权登记证书及相关办证材料，当时不动产登记部门工作人员已明确告知原告该不动产证件齐全，完全可以按流程办理过户手续，并不存在原告所述需补充提交“梅江区社会保障局出具《同意出让》的证明”材料的情形。在原告了解上述情况下，第三人和玮业地产代理部要求原告当即办理过户手续，但原告又推辞说第二天下午来办证。二、原告无故拖延办理过户及支付购房款，致使合同无法继续履行导致最终解除。涉案合同无法继续履行的根本原因在于原告违反合同约定，在办证手续齐全的情况下，仍无理要求第三人出具“梅江区社会保障局出具《同意出让》证明”，无故多次拖延办理过户，并最终导致合同解除。实际上，原告与其丈夫刘献洪系再婚夫妻，现在外租房居住，原告为老有所居，让刘献洪出资购买房屋，刘献洪不愿意购买，在第一次约定办证时间时，以资金未到位拖延办证时间，并与第三人商议给多10天时间，第三人体谅原告，自愿同意给足原告20天时间筹钱，但要求原告增加1万元定金，遂与原告在原《买卖合同》第三条付款方式中补充“加壹万”字样，及第十一条备注中补充“（双方约定于2018年1月20日前办理过户测图、报税手续）。”但在原告、玮业地产代理部及第三人到不动产登记中心验证后约定次日办证时间时，原告迟迟不出现，后玮业地产代理部致电原告，原告告知其人在蕉岭，致使无法办理过户。此后，玮业地产代理部多次致电原告，原告多以其人不在梅城、或在蕉岭、或在台湾为借词，后又无理要求第三人提供“梅江区社会保障局出具《同意出让》的证明”拖延办证时间。第三人也二次电话催促原告办证，原告告知第三人解除涉案合同，同时要求退还2万元定金，涉案房屋任玮业地产代理部处理，并表示“要卖就卖”。因此，涉案合同无法继续履行的责任在于原告根本违约，并无故解除合同。原告起诉称涉案房屋证件不齐造成无法办理过户，无事实依据。三、第三人与原告签订的《买卖合同》已明确约定，“过户费用贰万内由乙方支付，超出部份额由甲方支付”，具体办证、过户所需费用需要经税务部门核定后才能明确，且该费用是直接向税务部门缴纳，第三人无预收办证费的必要，也无合同依据。从原告提交给法院的证据副本《买卖合同》可知，涉案定金实为2万，并非原告所述的1万元定金加1万元办证费。原告无任何证据证实其中1万元为办证费，依法应承担举证不利的后果。原告违反合同约定单方解除合同，无权要求返还定金。综上，请求人民法院查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告钟映桂、庄木胜未到庭，亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：张雪芬对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.个体户机读档案登记资料；2.《买卖合同》复印件；3.2017年12月10日的收款收据复印件；4.智慧柜员机业务回执；5.玮业地产代理部、蔡玉清名片；6.张雪芬的居民身份证；7.《买卖合同》原件。玮业地产代理部、刘志坚对上述证据的发表质证意见如下：1.对个体户机读档案登记资料无异议。2.《买卖合同》复印件要求原告出示原件，首先原告起诉时提供给法院的两份该证据复印件内容有不一致的地方，经法院送达给被告的证据副本可以看出，合同约定原告是将定金交付给卖房者，而且定金写明是一万加一万，即两万。3.对2017年12月10日的收款收据复印件有异议，在第二次原告交付定金的过程中，已经由刘志坚书写新的收据，因此该证据原件已经被当场撕毁。4.对智慧柜员机业务回执的证明目的有异议，该证据并没有显示原告转入蔡玉清账户内的该1万元是办证费用，而且办证费用在未向相关办证部门申请核税前是无法知悉具体的办证费数额，从原告提交的《买卖合同》复印件可以看出，原告本次支付的是双方约定增加的1万元定金。5.对《买卖合同》证明目的有异议，因为购买房屋的过程中，全程都是由原告及原告的代理人刘献洪共同参与的，同时玮业地产代理部向原告推荐房屋的过程中，原告一直表示，因为房屋是由原告丈夫刘献洪购买给原告的，原告不懂交易程序，所以要求被告及第三人一切事务与刘献洪联系包括办理过户手续。在第二次协商签订补充条款的过程中，刘献洪及玮业地产代理部的员工李利香及第三人刘志坚同时在场，如果没有刘献洪提供原告持有的《买卖合同》原件，是不可能达成补充条款的。该买卖合同补充条款的约定，是合同双方意思一致的表现，是经过充分协商，真实有效的，而且当时合同是一式两份的，原告与第三人持有的《买卖合同》是同时复写，不存在第三人单方书写的情况。6.对其余证据无异议。被告玮业地产代理部对其抗辩提供了如下证据：1.《买卖合同》原件，2.2017年12月29日的收据原件，3.公证书；4.微信聊天打印件及转账记录打印件；5.梅江区××路××号社会保险综合楼404房及杂间的不动产权证复印件；6.权利人信息。原告对上述证据发表质证意见如下：1.对《买卖合同》原件有异议，该买卖合同中第三点付款方式所约定的购房定金部分，填写的内容为“壹万加壹万（￥10000元加10000元）”，多出了“加壹万（加10000元）”的字样，该部分内容是卖方委托人刘志坚加上去的，是在原告与玮业地产代理部不知情的情况下加上去的，对买卖合同的其他内容无异议。2.对2017年12月29日的收据原件有异议，原告支付的2万元是支付给蔡玉清，而该收据是刘志坚出具的，原告支付给蔡玉清的2万元，其中1万元是购房定金，另外1万元是办证费用。因为原告与刘志坚的交易是通过蔡玉清进行的。3.对公证书、梅江区××路××号社会保险综合楼404房及杂间的不动产权证复印件、权利人信息无异议，但是与原告无关。4.对微信聊天内容有异议，原告对该微信聊天内容不清楚，微信聊天内容都是玮业地产代理部与刘志坚自行书写的；转账记录是被告玮业地产代理部与刘志坚之间的事情，原告支付的1万元是交付给了蔡玉清。刘志坚称对以上证据无异议，《买卖合同》原件、2017年12月29日的收据原件、公证书的原件及梅江区××路××号社会保险综合楼404房及杂间的不动产权证复印件是由刘志坚提供给蔡玉清的。第三人刘志坚对其抗辩提供了如下证据：1.2017年6月22日的协议、2017年7月25日银行转账回单、2017年10月10日的收据；2.公证书复印件；3.买卖合同复印件，4.2017年12月29日的收据复印件；5.粤（2017）梅州市不动产权第0030461号不动产权证复印件；6.权利人信息复印件；7.粤（2018）梅州市不动产权第0007762号不动产权证复印件。原告对上述证据发表质证意见如下：1.2017年6月22日的协议、2017年7月25日银行转账回单、2017年10月10日的收据是刘志坚与庄木胜之间买卖房屋的关系，与原告没有关系。2.对公证书复印件无意见。3.对买卖合同复印件、2017年12月29日的收据复印件有异议，原告对2017年12月10日原告与第三人刘志坚还有蔡玉清在场签订的《买卖合同》无异议，但是在2017年12月29日晚上，蔡玉清通知原告到其经营地点拿1万元办证费用的收据，当时蔡玉清不在场，是由她的员工开店，刘志坚来到之后，就要求原告将其之前出具的1万元定金的收据原件以及2017年12月10日的《买卖合同》原件拿给他，原告将该收据原件、《买卖合同》原件交给刘志坚，刘志坚当场将该收据原件、《买卖合同》原件撕毁，之后刘志坚拿了一张2万元的收据原件给原告，当时刘志坚并没有重新出具《买卖合同》原件给原告，原告拿到2万元的收据原件就走了。刘志坚提交的红色买卖合同原件原告从来都没有见过，是刘志坚自己弄出来的。庭审中，本院依法出示了（2018）粤1402民初688号民事判决书，原告、被告玮业地产代理部、第三人刘志坚均表示对该判决书的本院经审理认定事实部分无异议。本院经审理认定事实如下：原告与其委托诉讼代理人刘献洪是夫妻关系，蔡玉清是被告玮业地产代理部的经营者。2017年6月，第三人刘志坚以38万元的价格向钟映桂、庄木胜购买坐落于梅江区××路××号社会保险综合楼404房及杂间（以下简称“404房”），该房地产的不动产权证号为粤（2017）梅州市不动产权第0030461号，登记权利人为钟映桂、庄木胜，房屋性质为市场化商品房。刘志坚购得404房后未办理产权变更手续。2017年7月25日，钟映桂、庄木胜到广东省嘉应公证处在公证员罗某面前办理了公证委托，委托刘志坚办理404房出售、过户等相关事宜。2017年12月，原告在散步时看到玮业地产代理部的二手房招牌显示有交易房屋404房。原告认识蔡玉清，向蔡玉清表示了想买房的意愿。2017年12月10日，蔡玉清带原告、刘献洪夫妻看404房，原告和刘献洪看后表示中意。当天晚上，蔡玉清以居间人的身份约原告和刘献洪与刘志坚在玮业地产代理部经营场所协商404房的交易事宜。经协商一致，原告与刘志坚就404房的买卖签订了《买卖合同》，《买卖合同》的格式文体由蔡玉清提供，并由蔡玉清执笔填写买卖双方约定的合同内容后，经原告、刘志坚签名确认。《买卖合同》原件为复写（白色、红色两联）一式二份，白色联原件由张雪芬持有，红色联原件由刘志坚持有。《买卖合同》约定的主要内容有“第二条约定房屋成交价格为45万元；第三条约定付款方式为本合同签订之日买方应付卖方‘壹万’元人民币整（￥‘10000元’）作为购房定金，第二次付款时间为:双方到房管局办理测图、报税领到回执时首付款含定金17万一次性付给卖方，剩余款28万由银行按揭支付；第四条约定双方在房款付清后，卖方将房屋交付给买方使用，应将房屋的水／电费、有线费、管理费等一切相关费用由卖方付清；第五条约定房屋办理过户手续所需缴纳的一切费用由买方负责。第七条约定房屋成交后，按房价总额计算卖方付中介费（1％）买方支付中介费（1％），中介费用必须在买卖双方办理完过户手续领取回执时付清。第八条约定违约责任，买卖双方签订合同后，若买方中途违约，购房定金不退还。若卖方中途违约，应将定金双倍返还给买方。（一方应得违约赔偿金应支付50％给中介方作为赔偿中介方之损失）；第十一条约定备注，双方议定在2017年12月29日前去办理过户手续，过户费用2万元内由买方支付，超出部分额由卖方支付等。”《买卖合同》签订后，因当晚原告、刘献洪未带现金，由蔡玉清代原告将定金1万元支付给刘志坚，刘志坚出具了收到原告交购房定金1万元的《收款收执》给原告收执。2017年12月11日，原告将蔡玉清代付的定金1万元归还给蔡玉清。之后，因原告未能在2017年12月29日前筹齐首付款，造成买卖双方未能按《买卖合同》第十一条的约定在2017年12月29日前到房地产交易中心办理房屋过户手续。为此，在2017年12月28日晚上，玮业地产代理部（工作人员李利香在场）又约原告、刘献洪与刘志坚再次到其经营场所进行协商，经协商一致，原告与刘志坚在原《买卖合同》约定内容的基础上变更了两项内容，一是购房定金增加1万元变更为2万元，二是办理过户手续的时间延期至2018年1月20日前。并由刘志坚执笔在双方持有的《买卖合同》原件上进行添加变更内容，在第三条将“‘壹万’元人民币整（￥‘10000元’）作为购房定金”，添加为“‘壹万加壹万’元人民币整（￥‘10000元加10000元’）作为购房定金”；在第十一条添加了“（双方约定于2018年1月20前办理过户测图、报税手续）”的内容。双方对《买卖合同》的内容作上述变更后，白色联原件仍由原告持有，红色联原件仍由刘志坚持有。同时，刘志坚将原出具给原告收执的收到定金1万元的《收款收执》收回并撕毁，重新出具了一份收到原告交购房定金2万元的《收执》给原告、刘献洪收执，并将收款时间押在2017年12月29日。因当晚原告和刘献洪夫妻未带钱，为此刘献洪在第二天即2017年12月29日通过银行将双方约定增加的1万元购房定金转账给蔡玉清，蔡玉清则于2017年12月30日将该1万元购房定金转账支付给刘志坚。之后，虽经蔡玉清和刘志坚多次催促，原告和刘献洪均以要求刘志坚提供由404房的主管单位梅州市梅江区社保局出具表示同意出让404房的证明而刘志坚无法提供为由，未向刘志坚支付首付款，造成双方未能于2018年1月20日前办理404房的过户手续。期间，蔡玉清、原告和刘献洪、刘志坚三方曾于2018年1月18日一同到房地产交易中心查验404房的不动产权证书等相关办证材料及查询办理过户手续流程，经查验404房的证件齐全，该房是市场化商品房，按正常流程可办理过户手续，无需提供由梅州市梅江区社保局出具表示同意出让404房的证明。在此情况下，原告和刘献洪仍强调要求刘志坚提供由梅州市梅江区社保局出具表示同意出让404房的证明，才同意支付首付款配合办理过户手续。刘志坚即表示无法提供该证明，并明确表示再给原告和刘献洪10天的时间，否则其将因原告违约而解除《买卖合同》，将404房另行出卖，原告交的购房定金2万元不退。原告和刘献洪则向刘志坚表示404房要卖就卖，但他们交给刘志坚的2万元要退回。2018年3月17日，刘志坚将404房卖给案外人杨钱英、郑纯怀，并于2018年4月26日办理了产权变更手续。2018年4月2日，原告遂诉至向本院起诉。庭审中，原告主张其于2017年12月11日交给被告玮业地产代理部经营者蔡玉清的1万元是购房定金，2017年12月29日转账给蔡玉清的是办证费；涉案房产在2018年3月中旬就卖给了杨钱英、郑纯怀，自己曾要求卖方出具社保局的“同意转让房屋”证明，但对方一直未能出具才导致房屋交易不成功。原告还确认本案是买卖合同纠纷，钟映桂、庄木胜是房屋买卖合同交易方，刘志坚是钟映桂、庄木胜的委托代理人，玮业地产代理部是中介，因支付的1万元定金和1万元办证费是交给玮业地产代理部，故要求玮业地产代理部返还定金和办证费；虽玮业地产代理部将定金和办证费支付给了刘志坚，但这是他们内部的事情，与自己没有关系，自己选择买卖合同关系主张权利。2018年12月27日，本院再次询问原告，其称清楚与各被告及第三人之间的法律关系。本院依法向其释明既然清楚与玮业地产代理部是居间合同关系，与钟映桂、庄木胜才是买卖合同关系，本案是买卖合同关系，是否变更诉讼请求。原告表示不变更诉讼请求，坚持要求玮业地产代理部退还定金1万元和办证费1万元。因被告钟映桂、庄木胜未到庭，原告、被告玮业地产代理部、第三人刘志坚表示愿意对庭审陈述及提交证据的真实性承担法律责任。本院认为，在梅州市××区××路××号社会保险综合楼404房及杂间[粤（2017）梅州市不动产权第0030461号]的买卖交易过程中，卖方是钟映桂、庄木胜，刘志坚为其二人代理人，买方是原告，玮业地产代理部是房屋中介，故钟映桂、庄木胜与原告成立买卖合同关系，玮业房地产代理部与原告之间成立居间合同关系。原告在庭审中对其与钟映桂、庄木胜的买卖合同关系，及其与玮业地产代理部间的居间合同关系表示确认，其认为交付的1万元定金和1万元办证费是玮业地产代理部的经营者蔡玉清收取的，坚持要求玮业地产代理部予以返还，在本院行使释明权之后，原告仍然坚持诉讼请求。但经审查，原告主张的1万元定金和1万元办证费是履行买卖合同产生的费用，玮业地产代理部不是买卖合同的相对方，且第三人刘志坚表示玮业地产代理部已将上述2万元交回给自己，原告对此不持异议，且持有刘志坚出具的2万元收据，故原告要求玮业地产代理部返还其主张的1万元定金和1万元办证费无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回原告张雪芬要求被告梅州市梅江区玮业地产代理部退回定金1万元、办证费1万元共2万元的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元（原告张雪芬已预交）由原告张雪芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  何仕珠审判员  郭亮生审判员  张炜健二〇一八年十二月二十八日书记员  陈 玲