福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽01执异291号 异议人(案外人)：刘彬煌，男，1983年9月11日出生，住福建龙岩市新罗区。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州平安支行，住所地福建省福州市仓山区六一南路**，统一社会信用代码91350105X11866264F。 负责人：刘英平。 被执行人:林爱花，女，1970年9月4日出生，住福建省平潭县。 被执行人:林祥国，男，1969年4月3日出生，住福建省平潭县。 异议人刘彬煌对本院(2018)闽01执759号执行裁定不服，于2018年12月5日向本院提出书面异议。2018年12月20日，异议人刘彬煌委托代理人吴丹云、申请执行人委托代理人吴荻到庭参加听证，被执行人经依法通知未到庭参加听证。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 刘彬煌异议称，异议人与被执行人林爱花于2014年10月17日在福建泛联房产经纪有限公司的居间促成下，签订了《房地产经纪合同》及补充协议，合同约定：林爱花代理其与共有产权人林祥国将坐落于福州市鼓楼区XXXXX[房屋所有权证号：榕房权证R字第XXXXX、XXXXX]的房屋(以下简称讼争房产)出售给刘彬煌，房屋成交价为XXXX万元(含中介费及办理房产过户产生的税费、费用等)。签约当日，刘彬煌向居间方泛联房产支付定金2万元。2014年10月23日，林祥国对林爱花的售房行为进行追认。随后，刘彬煌依约于2014年10月29日向林祥国支付部分购房款100万元，林祥国将讼争房产交付给刘彬煌，刘彬煌于2014年11月10日搬入讼争房屋居住至今。其后，刘彬煌又于2014年11月17日向林祥国支付部分购房款50万元。合同履行过程中，因林爱花、林祥国未按合同约定办理完毕该房产原贷款银行的还款手续，导致无法办理房产过户手续。经刘彬煌和中介催告，林爱花、林祥国声称会处理欠贷事宜，但始终未能配合办理过户手续。直至2018年7月，林祥国声称其因欠款无力归还原贷款银行欠贷，无法办理房产过户手续。申请人刘彬煌才知悉，讼争房产已被法院查封。为了解除案涉房产的保全措施，申请人刘彬煌又向林爱花支付款项10万元用于归还贷款银行欠贷。其后，经与林爱花、林祥国以及福建海峡银行股份有限公司福州平安支行沟通，由刘彬煌为林爱花、林祥国支付其向海峡银行平安支行的欠款，抵作刘彬煌应当支付的购房款。因此，刘彬煌在2018年7月6日之后，陆续支付款项共计95万元。截止至目前，刘彬煌共计支付购房款XXX万(含购房定金2万元)。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，刘彬煌与林爱花、林祥国于2014年10月19日签订的《房地产经纪合同》，系双方的合意，该合同合法有效。刘彬煌与林爱花、林祥国在讼争房产被查封前签订合法有效的《房地产经纪合同》，刘彬煌在讼争房产被查封之前已占有使用讼争房产，并且已经按照合同约定支付大部分购房款。因讼争房产的抵押权未消除，讼争房产不具备办证条件，讼争房产未过户不能归责于申请人刘彬煌。申请人承诺将剩余购房款按照法院的要求交付执行。因此，申请人的情形符合上述法律规定。基于上述理由，刘彬煌对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条等法律规定，提出申请中止对坐落于福州市鼓楼区XXX[房屋所有权证号：榕房权证R字第XXX、XXX]的房产及项下国有土地使用权的强制执行措施。 异议人提交14件证据清单以支持异议请求。异议听证时，异议人委托代理人提供(2017)闽民终206号民事判决书、(2018)最高法民申171号民事裁定书、(2017)最高法民再33号民事判决书、(2017)最高法民申3983号民事裁定书等四个案例复印件，供本院参考。 申请执行人答辩称，异议人要求中止对案涉房产及项下国有土地使用权的强制执行缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，2013年10月23日，被执行人林爱花、林祥国与申请执行人签订《抵押合同》，同意为林爱花和申请执行人于2013年10月23日签订编号为01600400002013XXXX的《个人借款合同》提供抵押担保。林爱花、林祥国提供案涉房产作为抵押物，并于2013年11月13日办理抵押登记。申请执行人对林爱花、林祥国享有合法债权并经法院生效判决确认，对案涉房产享有担保物权并经生效判决确认。二、根据《物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案涉案房产抵押登记在先，异议人提供的《房地产经纪合同》签订在后，且异议人在签订合同时已明知该情形(见补充协议第十条第1款)，异议人签订合同时应当完全能够预见该抵押权可能导致的风险，故其自身对房屋未能过户存在过错，其异议请求依法不应予以支持。 本院查明，福建海峡银行股份有限公司福州平安支行与林爱花、林祥国金融借款合同纠纷一案，福州市仓山区人民法院(以下简称仓山法院)于2016年11月30日作出(2016)闽0104民初3323号民事判决：一、被告林爱花、林祥国应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建海峡银行股份有限公司福州平安支行借款本金135万元及利息(包括逾期罚息、复利，暂计至2016年7月1日为56849.23元，此后按贷款合同约定计付至款项付清之日止)；二、被告林爱花、林祥国应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建海峡银行股份有限公司福州平安支行为实现本案债权而支出的律师代理费18000元；三、原告福建海峡银行股份有限公司福州平安支行有权以被告林爱花、林祥国的抵押物即坐落于福州市鼓楼区XXXXX的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在上述确定的还款金额范围内优先受偿。因林爱花、林祥国未主动履行生效判决，申请执行人申请强制执行，申请执行标的为人民币135万元及利息等，仓山法院依法立案执行。执行过程中，仓山法院依法查封被执行人林爱花、林祥国共有的位于福州市鼓楼区XXXXXXX房产【权证号：榕房权证R字第XXXXX、XXXXXXX】及项下国有土地使用权。2017年10月27日，本院作出(2017)闽01执监156号执行裁定，将该案提级执行。2018年8月28日，本院作出(2018)闽01执759号执行裁定，拍卖上述财产。异议人于2018年12月5日提出执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。但异议人刘彬煌明知案涉房屋已经设定抵押，仍与被执行人林爱花签订房屋买卖合同，应当承担由此而造成所有权变更不能的风险，未办理过户登记有买受人自身原因，异议人不能对抗本案申请执行人的担保物权，人民法院查封、拍卖登记在被执行人名下的房产并无不当。异议人的异议理不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人刘彬煌的异议请求。 异议人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张忠光 审判员  林 敏 审判员  严丽仙 二〇一八年十二月二十六日 书记员  林 洁 附：本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。