北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初1919号原告（反诉被告）：仝京红，女，汉族，1967年5月16日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：于宗洋，北京市中鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京玫瑰坊时装定制有限责任公司，住所北京市西城区西四北大街大红罗厂**半地下室**。法定代表人：郭培，董事长。委托诉讼代理人：傅立亚，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂林，北京市法大律师事务所律师。原告（反诉被告）仝京红与被告（反诉原告）北京玫瑰坊时装定制有限责任公司（以下简称玫瑰坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。仝京红委托诉讼代理人于宗洋，玫瑰坊公司委托诉讼代理人傅立亚、孙桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。仝京红向本院提出诉讼请求：1、要求玫瑰坊公司立即腾退北京市朝阳区来广营西路X号X号楼X座房屋；2、要求玫瑰坊公司参照合同约定的每月6万元租金标准支付自2017年7月1日至实际腾退之日止的房屋使用费；3、要求玫瑰坊公司按照每月18万元的标准支付自2017年7月1日至实际腾退之日止的违约金；4、诉讼费由玫瑰坊公司承担。事实与理由：2015年6月30日前，仝京红以不定期的租赁形式将北京市朝阳区来广营西路X号X号楼X座房屋（以下简称X座房屋）出租给玫瑰坊公司，使用期限近十年。2015年6月30日，双方签订书面房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，租金每月6万元。合同履行期限届满后，仝京红决定不再续约，要求玫瑰坊公司腾退X座房屋，但玫瑰坊公司拒绝腾退。因此，仝京红诉至法院，以维护合法权益。玫瑰坊公司辩称：仝京红主张的X座房屋购房款全部由玫瑰坊公司支付，实际上是玫瑰坊公司借仝京红名义购买的X座房屋，玫瑰坊公司是X座房屋实际所有权人。玫瑰坊公司与仝京红于2015年6月30日签订房屋租赁合同，只是一种形式，目的是用作玫瑰坊公司向仝京红提供生活费用的依据，同时也是玫瑰坊公司财务做账所需，并非是双方建立了真实的房屋租赁关系。另外，即使仝京红主张的房屋租赁关系存在，其要求的违约金数额也明显过高。玫瑰坊公司不同意仝京红的诉讼请求。玫瑰坊公司向本院提出反诉请求：1、要求仝京红协助办理X座房屋所有权转移登记手续；2、诉讼费用由仝京红承担。事实与理由：2004年，玫瑰坊公司欲购买包括X座房屋在内的三套房屋，但因玫瑰坊公司成立不久，经营规模较小，不符合批贷条件。经各方协商，玫瑰坊公司借用仝京红、郭某、王某某名义购买了森根国际项目2号楼X座、X座和X座三套房屋，向开发商支付了三套房屋的首付款共计8560480元，并以仝京红、郭某、王某某名义与华夏银行北京亚运村支行（以下简称华夏支行）办理了银行按揭贷款手续。2005年8月，玫瑰坊公司办理了三套房屋的入住手续并实际使用三套房屋。2005年7月开始，玫瑰坊公司按月向华夏支行偿还三套房屋的按揭贷款，直至2015年6月将X座房屋的全部按揭贷款还清。除仝京红与玫瑰坊公司就X座房屋发生争议外，其余两套房屋的被借名人郭某、王某某对借名购房事实均没有异议。仝京红利用双方之间多年的交情，骗取玫瑰坊公司的信任与其签署房屋租赁合同，事实上，双方并不存在房屋租赁关系。因此，玫瑰坊公司提起反诉，以维护合法权益。仝京红对玫瑰坊公司反诉辩称：根据物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。就登记生效的物权变动而言，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况等事项与真实情况保持一致。主张物权变动一方，必须提供优势证据证明记载事项与真实情况不一致。根据北京市高级人民法院指导意见，在借名买房争议中，主张确认房屋所有权或要求登记人办理过户登记的借名人，应完成对其购房出资以及双方之间存在借名登记约定这两项事实的举证责任，否则，应承担举证不能的法律后果。仝京红持有X座房屋的商品房买卖合同和房屋所有权证原件，系X座房屋唯一登记的权利人。玫瑰坊公司声称首付款由其出资、按揭贷款由其全部清偿，缺乏任何有效证据支持。事实上，X座房屋首付款系由仝京红安排案外人王某办理，其中15%使用现金、85%使用第三方公司支票支付。双方在2016年签订的房屋租赁合同中对此予以说明，即玫瑰坊公司在本协议签订前，已实际经营使用和管理租赁房屋。玫瑰坊公司自2005年至2015年期间向仝京红名下银行账户支付的款项，实为向仝京红支付的房屋租金。玫瑰坊公司主张借名买房，毫无事实根据，请求法院依法驳回玫瑰坊公司反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，仝京红提交了商品房买卖合同、房屋所有权证、房屋租赁合同、公证书、银行明细清单、贷款结清证明。仝京红以上述证据证明其购买了X座房屋，系X座房屋所有权人，同时证明双方存在租赁关系。玫瑰坊公司对仝京红提交的商品房买卖合同、房屋所有权证、房屋租赁合同的真实性均没有异议，但不认可仝京红主张的证明目的；对仝京红提交的银行明细清单表示无法确认，但确认以转账方式向仝京红支付过生活费；对仝京红提交的贷款结清证明表示无法确认。玫瑰坊公司提交了十组证据，第一组证据是商品房买卖合同复印件（无原件），证明玫瑰坊公司借用仝京红等人名义购买包括X座房屋在内的三套房屋。第二组证据是资金往来发票、转账汇款单、收据、说明，证明玫瑰坊公司支付了包括X座房屋在内的共计三套房屋的首付款8560480元。第三组证据是华夏支行回单、开户通知书、银行个人业务申请表、华夏银行卡，证明仝京红配合玫瑰坊公司于2005年6月前往华夏支行办理了按揭贷款。第四组证据是银行存款回单，证明玫瑰坊公司偿还了银行按揭贷款。第五组证据是公共维修基金、契税、印花税发票、入伙通知书以及装修费凭证，证明玫瑰坊公司缴纳了公共维修基金、契税、印花税，办理了X座房屋入住手续，对X座房屋进行了装修，是实际购房人。第六组证据是北京佳农新贸易发展有限公司（以下简称佳农公司）于2017年9月20日和同年12月5日出具的一份说明和一份证明及收据，说明内容是“2005年，北京玫瑰坊时装定制有限责任公司（玫瑰坊公司）的郭某与我司洽谈要购买我公司开发的森根国际项目2号楼B、C、D座，并用于该公司的办公。后在签订购房合同时，郭某说由于当时玫瑰坊公司不具备购房银行贷款的资格和条件，所以上述三套房屋由玫瑰坊公司以个人名义贷款购买。后我司与仝京红签订了2号楼X座房屋；与郭培、郭某签订了2号楼C座房屋购房合同；与王某某、曹某某签订了2号楼D座房屋购房合同，但该三套房屋的手续当时均由郭某统一到我公司办理，当时郭某称玫瑰坊公司资金紧张，向我司借款2135048元，用于支付XXX三套房屋的部分首付款。后来借款本息玫瑰坊公司于2005年10月01日至2007年9月30日期间向我公司偿清。特此证明！”。证明内容是“收据号为：0268456、0268454、0268453、0752461、0752463、0752468、0752467、0752466的购房款均为北京玫瑰坊时装定制有限责任公司交纳。特此证明。”收据是佳农公司于2007年和2008年期间为玫瑰坊公司开具的房款收据。证明玫瑰坊公司借用仝京红名义购买X座房屋。第七组证据是律师向银行出具的法律意见书，证明见证律师参与了X座房屋办理按揭贷款的全过程，并知晓玫瑰坊公司借名买房的事实。第八组证据是玫瑰坊公司和北京缔之衣管理顾问有限公司工商登记信息，证明王某是北京缔之衣管理顾问有限公司股东，玫瑰坊公司和北京缔之衣管理顾问有限公司存在关联关系，玫瑰坊公司基于与王某之间的关系，商定由玫瑰坊公司借用仝京红名义购买X座房屋。第九组证据是社保缴费记录，证明玫瑰坊公司一直为仝京红缴纳社保费用，玫瑰坊公司借用仝京红名义购买X座房屋符合情理。仝京红对玫瑰坊公司提交第一组至第五组、第七组至第九组证据的真实性均没有异议，但对玫瑰坊公司的证明目的不予认可。仝京红确认按揭贷款由玫瑰坊公司偿还，但表示玫瑰坊公司代仝京红偿还按揭贷款以折抵应付仝京红的租金。仝京红对玫瑰坊公司持有X座房屋公共维修基金、契税和印花税发票原件，表示不清楚为何由玫瑰坊公司持有。仝京红对玫瑰坊公司提交的第六组证据不予认可。本院经审查，对仝京红提交的全部证据均予以确认。对玫瑰坊公司提交的第一组至第五组证据、第七组至第九组证据的真实性予以确认；玫瑰坊公司提交的第六组证据，从证据内容判断，本院无法确认玫瑰坊公司主张之事实。据此，本院认定事实如下：2004年，仝京红作为买受人与出卖人佳农公司签订商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买建筑面积为885.67平方米的X座房屋，单价为每平方米8000元，总金额7085360元，首付2834144元，其余4251216元向华夏支行申请六成十年个人商业用房贷款。合同签订后，仝京红与华夏支行签订按揭贷款合同。贷款实际由玫瑰坊公司偿还。2005年5月12日，玫瑰坊公司缴纳了X座房屋公共维修基金、契税和印花税。同年8月22日，佳农公司向仝京红发送入伙通知书，通知仝京红办理交接验收手续。随后，玫瑰坊公司接收X座房屋并在装修后投入使用。2005年10月18日，北京市建设委员会填发编号为京房权证市朝私字第XXXX号房屋所有权证，载明房屋所有权人仝京红，房屋坐落朝阳区来广营西路5号2号楼X座。设定他项权利摘要载明权利人为华夏支行，权利种类为抵押登记，权利价值425万元，设定日期2006年1月5日，约定期限2005年12月27日至2015年6月20日，注销日期2015年10月15日。2015年6月20日，X座房屋贷款本息结清。X座房屋的商品房买卖合同原件和房屋所有权证原件由仝京红持有。2015年9月8日，仝京红作为甲方与乙方玫瑰坊公司签订房屋租赁合同。主要内容是,甲方将X座房屋出租给乙方。租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，租赁期限届满后，双方终止合同的，甲方有权收回房屋；乙方有意续租的，双方可重新签订房屋租赁合同。乙方在本协议签订前，已实际经营使用和管理租赁房屋，并对房屋主体结构进行了改建和装修。鉴于乙方已对房屋进行实际使用和管理的事实，乙方已对房屋的主体及配套设施、设备受损和完备情况、房屋所有工程手续等其他现状充分了解并认可，如房屋在双方签约后出现任何影响乙方经营使用的情况，乙方自行承担因此发生的所有损失和费用，甲方对此不承担任何法律责任。租金由两部分组成，一部分是乙方交纳甲方的货币，一部分是乙方向甲方提供的衣服采购待遇，具体为：1、货币部分租金为每月6万元（不含税），交纳租金产生的税费由乙方承担，甲方可协助乙方办理租金发票；乙方每年给付甲方3万元的礼品卡十张，共计价值30万元，甲方持礼品卡可按乙方VIP特惠价即正常售价的7折价格在乙方处采购和定制衣服，十张礼品卡需在一年内消费完毕，不能跨年使用；租金交纳方式为预付季度租金，即乙方在一个季度即三个月的租赁期限届满前30日内，以现金或银行转账方式向甲方交纳下一个季度的租金；乙方于本合同签订后5日内向甲方支付第一季度即2015年7月1日至2015年9月30日的租金人民币18万元。乙方迟延交纳租金，应当在甲方的书面催告通知规定的期限内缴清款项，迟延履行期间，乙方每日按逾期付款额的万分之三向甲方支付违约金；乙方迟延支付租金超过30日或未支付水电费用累计超过三次，甲方有权解除合同；本合同终止或解除后，若乙方未能按约交付房屋，则每逾期一日，需向甲方缴付相应的滞纳金，标准为房屋合同终止前日租金的三倍。本合同期满后，乙方按约定将房屋按原状交付甲方，不得有任何改变或破坏房屋既有状态的行为，否则乙方应承担支付其违约行为而使甲方发生的所有费用和造成的全部损失。甲方承诺，租赁期满时，在同等条件下，乙方具有优先承租权。租赁合同签署后，玫瑰坊公司从未向仝京红支付过租金，且仝京红也从未向玫瑰坊公司主张过租金或因玫瑰坊公司违约而主张解除合同。本院认为：本案争议焦点是借名买房还是房屋租赁。仝京红为证明租赁事实，提交了商品房买卖合同、房屋所有权证和房屋租赁合同。玫瑰坊公司为证明是借名买房，提交了购房发票、公共维修基金和契税发票以及开发企业出具的证明等。从仝京红和玫瑰坊公司分别提交证据来看，双方虽各自持有X座房屋相关购房资料原件，且各自对对方持有相关购房资料原件均无法做出合理解释，但从现有证据分析判断，本院只能认定仝京红主张成立。理由是，第一，根据物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。仝京红持有X座房屋的商品房买卖合同及房屋所有权证原件，能够证明仝京红系X座房屋的权利人。玫瑰坊公司虽然持有X座房屋的购房款发票、公共维修基金和契税发票，但与仝京红持有的X座房屋购房合同原件和房屋所有权证原件相较，证据优势显然不足。即使X座房屋首付款由玫瑰坊公司支付、全部按揭贷款由玫瑰坊公司清偿，也无法仅以出资来证明双方之间存在借名买房之事实。玫瑰坊公司提交的佳农公司出具的证明，也只能证明佳农公司证明内容来源于“郭某说”，亦无法证明双方存在借名买房之约定。第二、双方于2015年9月8日签署房屋租赁合同，对租赁期限、租金支付方式及数额以及玫瑰坊公司在签署房屋租赁合同之前已实际经营使用和管理租赁房屋等主要事项进行了约定。双方在合同中并未约定生活费用，玫瑰坊公司以签署房屋租赁合同方式向仝京红支付生活费之主张，缺乏事实依据，本院难以采信。因此，本院确认双方存在房屋租赁事实，无法认定借名购房事实。仝京红与玫瑰坊公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期限已届满，玫瑰坊公司应将X座房屋腾退给仝京红。仝京红要求玫瑰坊公司按每月6万元标准支付租金，同时要求玫瑰坊公司按照月租金标准的三倍支付滞纳金，如此计算，仝京红主张的租金及滞纳金总额将达到月租金总额的四倍，其主张明显过高，玫瑰坊公司主张过高的辩称理由成立。因此，本院对仝京红主张的房屋使用费予以支持，对仝京红主张的违约金，确定按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计取，支付期限及计算基数为每季度开始在上一期租金数额基础上增加18万元。玫瑰坊公司反诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款规定，判决如下：一、北京玫瑰坊时装定制有限责任公司于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区来广营西路X号X号楼X座房屋腾退给仝京红。二、北京玫瑰坊时装定制有限责任公司按照每月六万元的标准向仝京红支付二〇一七年七月一日至腾退房屋之日止的房屋使用费，并按照中国人民银行同期贷款基准利率标准向仝京红支付逾期付款违约金（二〇一七年七月一日至二〇一七年九月三十日以十八万元为基数计算违约金；二〇一七年十月一日至二〇一七年十二月三十一日以三十六万元为基数计算违约金；二〇一八年一月一日至二〇一八年三月三十一日以五十四万元为基数计算违约金；二〇一八年四月一日至二〇一八年六月三十日以七十二万元为基数计算违约金。以后每期违约金计算方法同上，计算基数在上一季度数额基础上增加十八万元，直至北京玫瑰坊时装定制有限责任公司腾退房屋之日止）。三、驳回仝京红其他诉讼请求。四、驳回北京玫瑰坊时装定制有限责任公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万一千七百六十元，仝京红负担一万九千九百二十四元（已交纳），北京玫瑰坊时装定制有限责任公司负担一万一千八百三十六（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费三万零六百九十九元，由北京玫瑰坊时装定制有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许承斌人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一八年十二月二十一日书 记 员  许少华