河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终18910号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：张翠翠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭睿毅，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李双强，男，汉族，1986年10月17日出生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：李春营，河南日诚律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人李双强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初5952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人台兴公司的委托诉讼代理人张翠翠、郭睿毅、被上诉人李双强的委托诉讼代理人李春营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台兴公司上诉请求：1、撤销郑州市二七区人民法院（2018)豫0103民初5952号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院仅依据上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同之规定，以上诉人逾期为被上诉人办理权属登记手续为由判决上诉人承担违约责任，严重与事实不符，且缺乏法律依据，应依法予以改判。郑州市住房保障和房地产管理局于2014年初便已开始不动产登记改革，暂停办理房屋产权登记，亦不再接收上诉人提交的办理房屋权属初始登记资料。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》附件四第六条规定的上诉人应于特定时间履行的相关义务因政府政策的变更无法继续履行，且依据《中华人民共和国合同法》第117条规定，应免除上诉人的违约责任。二、《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，且不动产权利登记的流程也发生了很大变化，一审法院以郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向上诉人下发的“商品房预变现”受理通知单显示的日期即2018年8月20日作为计算上诉人承担违约金的终结日期，无任何法律与事实依据，严重侵害上诉人的合法权益。首先，新发布的《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》附件四第六条的部分款项应随之失效。其次，原来办理房产证流程为：去房管局办理实测、初始登记、业主办理房产证；而现在却需要分两步走：一是在房管局办理维修资金存缴证明、实测楼盘确认表、预变现；二是在不动产登记中心办理权籍调查、首次登记、业主办理产权证。相比较而言，现在的实测楼盘表确认、预变现与首次登记基本一致，相当于又多走了一遍流程，导致上诉人办证步伐变慢，且之前办理房产证的全部资料上诉人早己准备好，但现在新增的权籍调查要求将土地进行分割，确定到每一户，这步程序是新增的，新增程序都是在摸索中进行的，办理起来较耗费时间。再次，新的不动产登记流程给上诉人办理房产证增加了不少的困难，但上诉人不曾有任何懈怠，郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅于2018年8月20向上诉人下发了“商品房预变现”的受理通知单，特此说明，该“商品房预变现”日期与《商品房买卖合同》附件四第六条所规定的上诉人应将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局即办理初始登记日期并非是同一概念，应分别而论。一审法院以“商品房预变现”日期作为上诉人承担违约责任的终结日期，显然与事实不符，严重侵害上诉人的合法权益，应依法改判。被上诉人李双强辩称：一、本案一审事实认定清楚，证据确实充分、程序合法有效，依法应驳回上诉人诉请，维持原判。二、上诉人依法不存在因政府不动产登记政策变化而免责的客观事由。上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人按照合同约定时限及时交付全部房款、维修基金和契税等合同约定义务，而上诉人却违背涉案《商品房买卖合同》附件四第六条的规定，逾期未办理涉案房产的初始登记，依法应当承担双方约定的逾期登记的违约责任直至上诉人依约办理完毕涉案房产初始登记日止。一审过程中上诉人并未向法庭出示其在房管部门产权登记调整前、后向房管部门申请办理初始登记任何相关凭证，而事实上上诉人直到2018年8月20日才向房管部门申请办登理商品房预变现登记。依据“谁主张、谁举证”的基本原则，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，不存在任何因政府职能调整和房产登记政策发生变化而免责的任何事由，依法应当按照合同约定承担逾期登记的违约赔偿责任。三、被上诉人维修基金缴纳时间与上诉人承担违约责任的期间无任何关系，也不是上诉人免责的事由，一审事实认定事实清楚，证据确实充分、程序合法有效，依法应驳回上诉人诉请，维持原判。李双强向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金34503元（以房屋总价款630192为基数，按照日万分之0.5的标准自2015年3月1日计算至被告发放商品房权属证书之日止，暂计算至起诉之日为34503元）；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××单元××层××号房屋，合同总价款630192元。同时，该合同附件四约定维修基金由原告自行交存。原告应在商品房交付使用前将房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修资金专户。原告未及时交存维修基金，被告因办理房屋初始登记需要代为交存的，原告应当按照同期银行存款利率向被告支付利息；被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金；且被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。原告于2013年8月16日缴纳房屋预售定金10000元，2013年10月23日交纳涉案房屋的首付款180192元，于2014年5月9日支付剩余购房款440000元，并于2014年5月22日缴纳了契税及房屋专项维修资金。涉案房屋现由原告居住使用。被告已向房地产管理部门报送了办理涉案房屋权属初始登记的资料，2018年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向被告下发的受理通知单显示进展为“商品房预变现”阶段。因原告至今未能取得涉案房屋的产权证书，双方由此引发纠纷。一审法院另查明：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》（郑政办〔2015〕127号）于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林地等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，但被告至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，被告的行为已构成违约。合同签订后原告于2014年5月22日才缴纳房屋专项维修基金，该院酌定向房管部门提供资料的时间应为2014年7月22日前。根据该院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》（郑政办〔2015〕127号）确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告的违约金应按总房款的日0.005%自2014年7月22日起至郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向被告下发的受理通知单之日（2018年8月20日）止计算，即1490天共计46949.3元，酌定赔偿60%即28169.58元为宜，原告多请求的部分该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李双强支付逾期办证违约金28169.58元；二、驳回原告李双强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，减半收取332元，原告李双强负担80元，被告河南台兴房产有限公司承担252元。本院二审期间，台兴公司提交：证据1、郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件，证明其于2015年10月21日取得京广花园项目竣工验收备案表，并于此后向房管局及时报送办理初始登记资料。证据2、郑州市房屋面积测绘报告书复印件，证明其于2016年10月24日取得京广花园项目实测报告书，早于此日期向房管局报送办理初始登记资料。被上诉人李双强针对上诉人台兴公司提交的上述证据发表意见称：第一、该两组证据为复印件，无法核实真伪，不能作为本案的定案依据。第二、依据谁主张谁举证的基本原则，上诉人应当就房管部门办理初始登记的时间提供相应的证据，否则应当承担举证不能的不利法律后果。第三，该两组证据不是新证据，不能作为本案的依据。根据有效证据，本院二审经审理认定的事实同一审法院认定的事实。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对上诉人办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，上诉人应当根据政策变化继续履行其合同义务。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对上诉人应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。上诉人关于此项违约金的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，台兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费663元，由河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  扈孝勇审判员  黄跃敏二〇一八年十二月十日书记员  张 好