江西省金溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣1027民初621号 原告：江西云林家居有限公司，住所地金溪县秀谷镇工业园**。 法定代表人：江美珍，经理。 委托诉讼代理人：李国林，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：江西天宝蚕丝被业有限公司，住所地金溪县秀谷镇工业园**。 法定代表人：吴宝利，经理。 委托诉讼代理人：王辉庭，江西论研律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告江西云林家居有限公司（以下简称云林公司）与被告江西天宝蚕丝被业有限公司（以下简称天宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年04月04日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云林公司的法定代表人江美珍、委托诉讼代理人李国林，被告天宝公司的法定代表人吴宝利、委托诉讼代理人王辉庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云林公司向本院提出诉讼请求：1、依法终止原被告的《租赁合同》。2、依法判令被告返还原告租金30450元及保证金5000元；3、依法判令被告补偿原告装修费用323183.09元、鉴定费6000元及支付违约金3万元。事实和理由：2016年4月12日，原被告双方签订了一份《租赁合同》，被告将座落在工业园X区的二间店面租赁给乙方。租赁期五年，自2016年5月1日起至2021年5月1日止，年租金为29000元，一年后租金按5%递增。原告另交保证金5000元，合同签订后，原告按约定交纳了租金及保证金，被告将房屋交付给原告经营使用，原告店面装修花费30多万元。不料至2017年8月份，金溪县城管局告知原告，被告出租给原告的房屋是违章建筑要予以拆除。原告即找到被告协商解决此事但被告不予理睬。2018年1月25日至27日，原告租赁被告的二间店面被金溪县城管局强制拆除，致使原告蒙受了巨大的经济损失，所有的生意被迫全部停止。原被告《租赁合同》第九条违约责任的第6项约定“如果甲方因其他原因提前终止合同，甲方退还乙方全年租金及保证金外，还另行支付乙方合同违约金叁万元整及补偿装修一切费用，政府征收除外”。现由于被告出租的房屋是违章建筑而遭政府强制拆除，原被告的《租赁合同》无法继续履行只得终止。造成这一后果完全是被告的原因造成的，原告因此造成的损失被告依约应当予以赔偿。故依法诉至贵院，望能支持原告的诉讼请求为感！ 被告天宝公司辩称，1、答辩人将成品展示销售房出租给原告，并没有过错，履行过程中也不存在违约行为。展示厅是答辩人在享有合法使用权的土地范围内建设，并没有违反城市规划，已经使用多年，因此答辩人将该房屋出租给原告没有过错。2、金溪县建设局、金溪县城市管理局的强制拆除行为构成本案合同终止的不可抗力原因。该建筑已建成并使用多年，在签订合同时，答辩人是无法预见、无法抗阻强拆行为。3、原告诉请答辩人承担终止合的违约责任，赔偿损失394633.09元没有合理事实依据。因为答辩人并没有终止合同的意思和原因，终止合同并造成损失的原因是政府行为所致。江西神州司法鉴定中心《司法鉴定意见书》中家装样板鉴定价格162801元，没有科学的鉴定依据和方法，不具有真实性，且装饰装修价值也有折旧价值问题。 原告围绕其诉讼请求向本院提供了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、企业信息，拟证明原被告诉讼主体资格；2、租赁合同、租金票据及保证金票据，拟证明原被告的租赁关系，合同约定的内容，支付的租金30450元及保证金5000元；3、鉴定书及发票，拟证明装修费用损失及鉴定费用。除了对鉴定书真实性有异议外，被告对原告提供的其它证据的真实性均无异议，但其认为造成原告损失的是政府行为，属于不可抗力，被告不应承担赔偿责任。 被告向本院提交了下列证据：1、房产证和土地证，拟证明被告的建筑是经过主管部门批准；2、两组照片，拟证明强拆前和强拆后租赁店面的状况；3、金溪县城建局限拆决定书、催告书、公告书，拟证明合同终止的原因是政府强拆行为，属于不可抗力。4、行政起诉状、立案通知书等材料，拟证明被告已对政府强拆行为提起了行政诉讼;5、抚州市临川区人民法院（2018）赣1002行初111号行政判决书、抚州市中级人民法院（2018）赣10行终96号行政判决书，拟证明合同终止是政府强拆所致，而不是被告违约。原告对被告提供的证据真实性均无异议，但认为被告的店面是违法建筑，才导致政府强拆，过错责任在于被告，应承担赔偿损失责任。本院对上述证据予以确认，并佐证在卷。 本院经审理查明：2016年4月12日，原被告双方签订了一份《租赁合同》，被告将座落在工业园X区的二间店面租赁给原告。租赁期五年，自2016年5月1日起至2021年5月1日止，年租金为29000元，一年后租金按5%递增，租金支付方式为一年一付，保证金5000元。如遇政府征用店面，合同自行终止，押金退回，但装修和样品的损失由有资质的评估机构进行评估，评估后政府和原告商议进行赔付，因此造成经济损失的赔偿归原告。如果被告因其他原因提前终止合同，则退还原告全年租金及保证金外，还另行支付原告合同违约金3万元整及补偿装修一切费用，政府征收除外等内容。签订合同后，原告按约定交纳了租金及保证金5000元。2017年4月13日，原告交纳了2017年5月1日至2018年5月1日的租金30450元。 2017年6月28日，金溪县建设局、金溪县城市管理局联合作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，认定本案的二间店面属违法建筑，责令在收到决定书七日内自行拆除，逾期不拆除的，将依法强制拆除等内容。2017年7月3日，金溪县建设局、金溪县城市管理局又联合作出《责令限期拆除违法建筑催告书》和《限期拆除违法建筑公告书》，要求被告在规定的期限内自行拆除违法建筑，否则将依法强制拆除等内容。2018年1月26日，涉案二间店面被金溪县城市管理局强制拆除。在涉案二间店面被强拆前，即2018年1月24日，原告法定代表人江美珍委托江西神州司法鉴定中心对该店面装修的造价及店内的家装样品价值进行鉴定，鉴定中心人员到现场进行调查（测量、记录、拍照）并了解情况。2018年2月12日，江西神州司法鉴定中心作出赣神司[2018]建鉴字第X号鉴定意见书，鉴定意见为“云林家居原店面装修造价为160382.09元，店内展示的定制家具样品共计162801元，合计323183.09元”。原告为此花费鉴定费6000元。 另查明，被告天宝公司于2018年5月16日向抚州市临川区人民法院提起行政诉讼，要求确认金溪县建设局和金溪县城乡管理行政执法局强制拆除天宝公司的展示厅及销售门面房的强制执行行为违法。抚州市临川区人民法院于2018年8月7日作出（2018）赣1002行初111号行政判决书，认定天宝公司在未取得建设工程规划许可证，擅自建设钢蓬店面，属违法建筑。金溪县城乡管理行政执法局在作出强制拆除行为前，未依法作出强执执行决定等属程序违法。判决确认金溪县城乡管理行政执法局2018年1月26日对天宝公司所搭建临街钢蓬店面实施强制拆除的行为违法。天宝公司不服一审判决上诉于抚州市中级人民法院，抚州市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）赣10行终96号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，1、本案租赁合同的效力问题？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案租赁房屋经金溪县建设局与原金溪县城市管理局认定为违法建筑，虽然被告天宝公司提起行政诉讼要求确认强制执行行为违法，一、二审法院均认定强制拆除程序违法，但并未否定或撤销本案租赁房屋属违法建筑的事实，故本案租赁合同违反了法律的禁止性规定，属无效合同。 2、被告是否应返还原告租金及保证金？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案原告交纳了2017年5月1日至2018年5月1日的租金30450元，保证金5000元。涉案房屋于2018年1月26日被拆除，原告实际租赁房屋的时间大约为9个月，考虑到房屋被拆除后原告因客户订单等原因还占有使用了被告部份办公区一个多月时间等情况，本院酌情考虑被告应返还原告租金的数额为7000元，至于保证金5000元被告也同意返还给原告。 3、原告的装修损失及责任划分？本案房屋拆除时间为2018年1月26日，原告于2018年1月24日委托江西神州司法鉴定中心对该店面装修的造价及店内的家装样品价值进行鉴定，鉴定中心人员到现场进行调查（测量、记录、拍照）并了解情况后作出鉴定结论为：云林家居原店面装修造价为160382.09元，店内展示的定制家具样品共计162801元，合计323183.09元。被告认为鉴定意见书中关于定制家具样品价格的认定，没有科学的依据和方法，仅凭委托方的标价而定，不具有科学性和真实性。且原告装修已经一年多，装修损失应按租赁期间装修残值，双方过错比例承担。本院认为，涉案房屋已经拆除，无法重新鉴定损失，且租赁合同中也约定装修和样品的损失由有资质的评估机构进行评估，江西神州司法鉴定中心作为有资质的评估机构，其依照鉴定程序作出的鉴定结论本院予以确认，被告虽然对家具样品价格鉴定有异议，但未提供相应的证据进行反驳，对被告该意见，本院不予采纳。本案的租赁期限为5年，原告租赁使用房屋时间为21个月，剩余租赁期为39个月，剩余租赁期内装饰装修残值损失为323183.09元×2/3即215455元。因本案合同无效的原因是租赁房屋被认定为违法建筑，被告天宝公司对此应承担主要责任，原告云林公司在租赁房屋时未查看租赁房屋的产权证，且在2017年6月28日金溪县建设局、金溪县城市管理局联合作出《责令限期拆除违法建筑决定书》后直至2018年1月26日强拆前也未采取积极有效应对措施减轻损失，也应承担部分责任。结合本案实际情况，被告天宝公司应赔偿原告云林公司装修损失为（215455元+6000元鉴定费）×70%即155018元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告江西天宝蚕丝被业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告江西云林家居有限公司租金7000元及保证金5000元； 二、被告江西天宝蚕丝被业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告江西云林家居有限公司损失155018元； 三、驳回原告江西云林家居有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7219元，由被告江西天宝蚕丝被业有限公司负担3500元，由原告江西云林家居有限公司负担3719元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。 审 判 长  邹 峰 人民陪审员  双丽霞 人民陪审员  李淑芳 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  龚 丹