河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0103民初11898号原告（反诉被告）：孙继伟，男，汉族，1988年10月11日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李伟、杨光（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。被告（反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，职务董事长。委托诉讼代理人：郭睿毅，女，汉族，1994年1月28日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李冬菊，女，汉族，1961年10月27日出生，住郑州市。原告孙继伟诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告孙继伟的委托代理人李伟、杨光（实习），被告台兴公司的委托代理人郭睿毅、李冬菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙继伟的诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金6452元、逾期办理房屋权属证书违约金14893元、基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金1095元,以上共计22440元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月20日，原被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买被告开发的位于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××房屋××套。双方约定被告应当在2015年10月31日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件。2015年12月31日前办理权属证书。但被告直到2016年6月7日才交房，且时至今日供暖等公共设施未达到使用条件，未能办理权属证书。被告的违约行为给原告家庭生活、孩子上学等造成了严重的影响。原告为维护合法权利，提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。被告台兴公司辩称：1、答辩人未能依照商品房买卖合同如期交房，系市政因环境污染严重，要求包括答辩人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期，应予免责，且被答辩人有逾期支付购房款情形，应依照商品房买卖合同第八条第二款之规定交房日期相应顺延。2、被答辩人主张答辩人承担逾期办理房屋不动产权证书违约金无合同与法律依据，不应支持。2015年3月1日全面实施的《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，则答辩人与被答辩人双方签订的商品房买卖合同第十五条、附件四第六条之规定亦应随之失效，关于该条款规定的义务在新的不动产变革程序中是如何延续对应的，答辩人与被答辩人双方应达成新的补充协议。商品房买卖合同第十五条、附件四第六条规定的是答辩人应于合同规定期限内将需由答辩人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是被答辩人所称的“办理房屋不动产权属证书”。2016年7月18日答辩人已经完成竣工验收，并将春江家园竣工验收备案表及时报送郑州市住房保障和房地产管理局。新的不动产登记流程发生很大变化，原来办理房产证只需要将材料提供到房管局，房管局便可直接出具初始登记证明，程序简便、用时短；变革后，房管局的业务只能办到预变现阶段，依次为实测、楼盘表确认、预变现，接下来还需到不动产局办理权籍调查，随后首次登记，程序繁杂，耗时费力。相比较而言，原来只需要报送一次材料便可出具初始登记证明，房管局自身内部是一条龙服务，自行对接，内部流转，而现在，几近相同的材料需按次分别报送房管局不同管理部门，按流程依次独立办理。依据《中华人民共和国合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不动产登记的变革恰巧发生在上诉人履行合同义务期限内，应属不可抗力，应予免责。3、原告主张被告承担逾期办理基础设施和公共配套设施赔偿金，与实际情况不符，应据实认定。商品房买卖合同第十四条规定，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用。被告按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，由此证明，被告已经在合同规定期限内履行暖气供应业务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是被告怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》之规定，郑州市每年冬季供热期限仅有4个月，即使法院因供暖未能达合同约定，判定被告违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。因此，计算逾期办理基础设施和公共配套设施违约金综合考虑事实及客观情况，据实计算。综上，请法院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护被告的合法权益。河南台兴房产有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付逾期交房款违约金1033元（计算截止日为：2013年5月31日）；2、依法判令本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：一、反诉人与反诉人系2013年3月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人房款512015元应在2013年3月20日和2013年4月20日交纳，然被反诉人实际交纳时间为2013年4月20日和2013年5月31日，逾期付款时间共计41天，依照《商品房买卖合同》第七条之规定，被反诉人逾期支付购房款，被反诉人应按日向反诉人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，违约金额为1033元。二、反诉人未能依照商品房买卖合同如期交房，系市政因环境污染严重，要求包括反诉人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期，应予免责，且反诉人是2016年6月1日统一向春江家园全体业主交房的，但被反诉人拖延至2016年6月7日领取钥匙，另依据《商品房买卖合同》第八条之规定，被反诉人逾期付款的，交房日期应相应顺延，被反诉人逾期付款时间共计41天，则交房时间应自2015年10月31日向后顺延41天。三、商品房买卖合同第十四条规定，燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用。反诉人于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款，由此证明，2016年1月13日反诉人已经依照合同履行燃气供应业务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非是反诉人怠于履行义务。商品房买卖合同第十四条规定，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用。反诉人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年6月23日支付全额工程款，由此证明，反诉人已经在合同规定期限内履行暖气供应业务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是反诉人怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》之规定，郑州市每年冬季供热期限仅有4个月。即使法院因供暖未能达合同约定，判定反诉人违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。另外，被反诉人逾期支付房款，交房日期相应顺延，则公共基础设施和公共配套设施也应相应顺延，被反诉人逾期付款时间共计41天，则公共基础设施和公共配套设施达到使用时间也应自2015年10月31日向后顺延41天。四、2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，不动产权利登记流程也发生很大变化，《房屋买卖合同》相应条款随之失效。即使要求反诉人承担逾期办理权属证书的违约责任，缺乏合同依据、法律依据。反诉人与被反诉人于2013年3月20日签订《商品房买卖合同》，然2015年3月1日《不动产登记暂行条例》全面实施，不动产登记程序发生变革，且取消“产权初始登记事项”，《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条等条款则随之失效，反诉人与被反诉人应依据新的不动产登记政策，就该《商品房买卖合同》原条款规定义务在新不动产登记程序中如何延续对应一事，达成新的补充协议。若依据《商品房买卖合同》中已失效条款要求反诉人承担违约责任，显然是不合理的。其次，《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条规定的是，反诉人应于合同规定期限内将需由反诉人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是“办理权属证书”。该两项义务是截然不同的概念。况且，2016年7月18日反诉人已经完成竣工验收，并及时将春江家园竣工验收备案表报送郑州市住房保障和房地产管理局。再次，新的不动产登记流程发生很大变化，原来办理房产证只需要将材料提供到房管局，房管局便可直接出具初始登记证明，程序简便、用时短；变革后，房管局的业务只能办到预变现阶段，依次为实测、楼盘表确认、预变现，接下来还需到不动产局办理权籍调查，随后首次登记，程序繁杂，耗时费力。相比较而言，原来只需要报送一次材料便可出具初始登记证明，房管局自身内部是一条龙服务，自行对接，内部流转，而现在，几近相同的材料需按次分别报送房管局不同管理部门，按流程依次独立办理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不动产登记的变革恰巧发生在反诉人履行合同义务期限内，应属不可抗力，应予免责。另外，被反诉人逾期支付房款，交房日期相应顺延，则办理房屋产权登记证书时间也应相应顺延，被反诉人逾期付款时间共计41天，则办理房屋产权登记证书时间也应自2015年12月31日向后顺延41天。反诉人为维护自己的合法权益，依照法律规定及合同的约定提起反诉。孙继伟对反诉辩称，1、反诉人的主张依据是合同第七条，该条款是反诉人为了重复使用而预先拟定的，在合同订立时并未与原告协商，原告对该条款只能接受而不能做任何修改，属于格式条款，是无效的；2、原告主张逾期交房违约金时，已主动扣除了逾期付款的时间，再让原告承担逾期付款违约金显失公平；3、原告付清全款时被告仍未能交付房屋，原告即使有逾期付款，但并未对被告造成任何损失，被告主张违约金不合理；4、原告办理商业贷款的银行是被告指定的，原告积极配合办理贷款手续，但被告及贷款银行未能及时下放贷款，责任不在原告；5、被告主张违约金截止日为2013年5月31日至提前反诉时2018年12月10日已过三年期的法定诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：2013年3月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南12号楼1单元7层712号房屋一套，建筑面积101.39平方米，房屋总价款：720883元。其中约定金额：216883元付款方式为现金，约定付款时间是2013年3月20日；另外504000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年4月20日；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年3月20日向被告交纳购房款216883元，2013年5月31日，又支付504000元。2016年6月7日，被告将涉案房屋交付原告，现原告认为被告逾期交房，要求被告支付延迟交房违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。另该房屋买卖合同第十四条约定，供水设施、供配件设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2015年12月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元/㎡/月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。原被告双方在庭审中均认可暖气至今未达到使用条件。同时合同还约定了办理产权登记的相应事宜，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。至今被告仍未办下来房屋权属初始登记。原告要求被告承担违约赔偿责任。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构,负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导监督,行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期,过渡期满后,按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。又查明，被告应于2015年10月31日前向原告交房，被告实际交房日期为2016年6月7日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月7日共计220日。原告的房款720883元应在2013年3月20日和2013年4月20日交纳。原告房款的实际交纳时间为2013年3月20日和2013年5月31日，共计逾期付款时间为41天，按照合同约定商品房交付期限相应顺延41天，顺延后的逾期交房时间为179天，按照合同约定的被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5计算违约金，逾期交房的违约金为6452元。本院认为：原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告付清全部房款后，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交付所购房屋，而被告延迟至2016年6月7日才将涉案房屋交付给原告，逾期天数为220天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向原告支付自2015年10月31日起至2016年6月7日的逾期交房违约金。因原告逾期付款时间为41天，被告要求相应的顺延交房期限，顺延后被告仍应向原告支付逾期交房违约金6452元，对于原告该项诉讼请求，本院支持。关于房屋的基础设施和公共配套设施约定的能够正常运行的期限是2015年10月31日，至2018年12月13日开庭之日，仍未供暖，被告并未完全履行合同义务，对此原告主张从2015年10月31日到2018年10月29日止计算违约金，共计36个月，共1095元，本院予以支持。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，被告仍没有将材料准备齐全，对此原告主张从2015年12月31日到2018年10月29日计算违约金，共计1033天14893元。但2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致被告逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，按照公平原则适当予以酌减赔偿8936元为宜。原告逾期付款构成违约，因其诉讼请求超过法定诉讼时效，故本院对被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百八十八条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）孙继伟支付逾期交房违约金6452元，逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金1095元，逾期办理权属证书违约金8936元，共计16483元；二、驳回原告（反诉被告）孙继伟的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)河南台兴房产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费361元，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王岩二〇一八年十二月二十日法官助理赵琳书记员温铠嘉