广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1223民初1991号原告：许志辉，男，汉族，1962年11月11日出生，广东省广宁县人。身份证住址：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：郭春仪，湖南华方律师事务所律师。被告：邓国华，男，汉族，1968年7月19日出生，广东省广宁县人。身份证住址：广东省广宁县，原告许志辉与被告邓国华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许志辉的委托诉讼代理人郭春仪、被告邓国华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许志辉向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的《个人土地转让付款协议》有效；2、判决被告立即向原告支付土地转让金人民币1510000元；3、判决被告自2018年1月1日起，按照同期人民银行贷款利率向原告支付迟延履行违约金75000元，暂计至2018年10月31日，以后按照此标准计至实际清偿日；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由:原告与被告于2017年11月1日签订《个人土地转让付款协议》，该协议约定原告将其所有的位于广宁县石涧镇客运站旁的130平方米和135平方米土地转让给被告，转让金总额为人民币2010000元。被告分三期支付，第一期为双方在国土局签订转让合同后支付200000元给原告，作为办理该土地使用证的费用；第二期为原告顺利办理证件并将证件交付给被告后，被告即付人民币300000元；第三期在2017年12月底付清。协议签订后，原告即配合被告办理该土地的办证以及过户手续，该土地也顺利过户到被告名下，被告也如约支付了第一期和第二期土地转让金。但对于第三期款项人民币1510000元，经原告多次催收，被告以各种理由拖延和拒绝。被告的行为已经构成合同违约，侵犯原告的合法权益。根据相关法律规定，特向贵院起诉，请依法判决。被告邓国华辩称，原告转让涉案两宗土地给我是事实，双方约定土地转让价每平方米为6680元，门口地面积为17.5米×17.65米，每平方米价格为800元。协议中的2010000元土地转让款包含门口地的地价款，但原告没有立下字据明确涉案两地的门口土地属于我。且原告承诺两地前后另送一米给我，也没有立下相关凭证。原告提供的证件图纸与我的证件图纸是不相符的，原告提供的不动产证是2017年，我的证件发证时间是2018年，发证时间不相符。当时双方协商由原告先帮我办理好房屋产权证件，待我到银行抵押贷款后再把资金支付给原告，但是原告并没有按照协议的时间帮助我办理好涉案两地块的权属证件，导致我没有经济能力支付款项给原告。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，原告许志辉（甲方）与被告邓国华（乙方）签订《个人土地转让付款协议》，约定：双方本着平等和自愿的原则，经共同协商就位于肇庆市广宁县石涧镇客运站旁的甲方所属地块S135㎡和S130㎡转让给乙方后的付款方式达成如下协议：一、双方就转让S135㎡和S130㎡的转让金总额为人民币二百零一万元达成一致，无任何异议。二、甲方同意乙方在协定时间内分三期（第一期：人民币二十万元，第二期：人民币三十万元，第三期：人民币一百五十一万元）付清S135㎡和S130㎡的土地转让金共人民币二百零一万元给甲方。三、双方在国土局顺利签订转让合同后，乙方即付款第一期人民币二十万元给甲方作为办理该土地使用证费用。四、甲方负责将S135㎡和S130㎡地块的证件办妥，并支付办证过程中所需的费用。五、甲方顺利办理证件并将证件交付给乙方后，乙方即付第二期款项人民币三十万元。六、乙方应遵循双方协定在2017年12月底前付清甲方第三期费用人民币一百五十一万元。七、本协议共一式两份，甲乙双方各执一份。自签订该协议之日起生效，持续到甲方顺利转让S135㎡和S130㎡土地给乙方并收取乙方所支付的余款后该协议失效。原、被告分别在甲、乙方签名确认。合同签订后，原告依约将办理好的建设用地规划许可证及土地的不动产权证书[粤（2017）广宁县不动产权第0010103号、粤（2017）广宁县不动产权第0010104号]交付给被告。后被告被相关单位告知，需收回涉案土地的建设用地规划许可证，再予以重新办理。2018年5月11日，广宁县住房和城乡规划建设局向被告重新颁发了建设用地规划许可证[宁城规地字第（2018）388号、宁城规地字第（2018）389号]。2018年8月30日，广宁县国土资源局向被告颁发了不动产权证[粤（2018）广宁县不动产权第0008287号、粤（2018）广宁县不动产权第0008295号]。期间被告共向原告支付转让款500000元，仍欠原告1510000元。经原告多次催收未果，遂将被告诉至本院。以上事实，有原告提供的身份证复印件、个人土地转让付款协议、不动产权证书及被告提供身份证复印件、建设用地规划许可证、不动产权证等证据予以证实。本院认为，原告许志辉与被告邓国华签订的《个人土地转让付款协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。关于被告的付款条件是否成就的问题。被告邓国华以原告办理的建设用地规划许可证、不动产权证书不符合规划许可和双方合同约定的标准为由，要求迟延支付转让款及不计违约金，对此本院认为，首先，根据双方合同约定，原告应当承担办理涉案土地相关证件的义务，但此义务并非合同的主要义务，且被告在相关部门的告知下已重新办好建设用地规划许可证及不动产权证书，其履行支付转让金的义务已不存在障碍和限制条件；其次，双方对证件的交付标准约定并不明确，事后亦未对交付标准补充约定，故被告以此为理由抗辩，于法无据，与理不合，本院不予采纳。现被告仅支付了500000元，未完全履行支付转让款项的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告邓国华应向原告支付剩余土地转让款1510000元。关于违约金的计算标准及起算时间点的问题。由于双方对违约金的具体数额和计算方式未约定，原告向被告履行了主要债务，而被告邓国华不及时履行付款义务，确实导致原告许志辉产生一定经济损失，违约金的损失应以原告遭受的实际损失计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告主张按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付迟延履行违约金，符合法律规定，但原告要求按年利率6.8%计算违约金已超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率，应予调整，本案违约金应按中国人民银行公布的短期贷款基准利率（即年利率4.35%）标准计付。关于违约金起算时间点的问题。本案合同约定，原告应当承担办妥涉案土地相关证件的义务。原告虽已于2017年12月将办理好的建设用地规划许可证及不动产权证书交付给被告，但经相关部门告知，需收回证件重新办理。经相关部门重新审查核实，被告于2018年5月11日取得涉案土地的建设用地规划许可证，于2018年8月30日取得涉案土地的不动产权证书，因此，原告主张自2018年1月1日起支付违约金欠妥，被告应从其取得不动产权证书次日（即2018年9月1日）起向原告支付违约金。故计至2018年10月31日，被告应当向原告支付违约金10977.49元（1510000元×4.35%÷365天×61天），此后应以尚欠本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金给原告。综上，原告符合法律规定的请求，本院予以支持，不符合法律规定的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、确认原告许志辉与被告邓国华于2017年11月1日签订的《个人土地转让付款协议》有效。二、被告邓国华欠原告许志辉土地转让金1510000元，被告邓国华应在本判决发生法律效力之日起三十天内付清给原告许志辉。三、被告邓国华应在本判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金10977.49元给原告许志辉（该违约金暂计至2018年10月31日，此后的违约金，以尚欠本金按银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉受理费19066元，减半收取为9533元，由被告邓国华负担9244元，原告负担289元。该款原告已预交，应予以退回9244元。被告负担的部分，应在本判决发生法律效力之日起五日内交纳到本院指定账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈钰修二〇一八年十二月十二日书记员  邵成勇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。