北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初37号原告：张某1，男，1957年3月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：李中山，北京市中关律师事务所律师。委托代理人：李瑞，北京市中关律师事务所律师。被告：张某2，女，1943年5月11日出生，汉族，阜城菜市场副食店退休工人，住北京市西城区。被告：张某3，女，1950年4月19日出生，汉族，北京燕宏汽车修理厂退休工人，住北京市海淀区。被告：张某4，男，1952年10月28日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：张某5，男，1955年12月30日出生，汉族，无业，住北京市东城区。四被告委托代理人：张云鹏，北京硕恒律师事务所律师。原告张某1与被告张某2、张某3、张某4、张某5法定继承纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及委托代理人李中山、李瑞和被告张某2、张某4、张某5及四被告的委托代理人张云鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1、依法判决位于东城区×条×号房产中的北房1号、6号、7号三间房屋，含门道及东房2号房的北侧单独一间归原告所有。2、判令被告张某5收取的12间房屋的租金（自1999年1月12日起至2018年5月4日止，没有证据，按市场价格估算200万元）应属于原告所有的部分50万元归原告所有。3、评估费和诉讼费依法负担。事实和理由：原、被告五人系同胞兄弟姐妹关系。原、被告的母亲王某1于1996年9月21日去世，父亲张某6于1999年1月11日去世，二人留有位于东城区×条×号房产12间（以下简称涉案房屋）。当时张某3在家庭会议上称老人刚去世就分割房产不合适，决定将涉案房屋交由张某5管理负责收取房租。父亲去世53天后，被告四人在未告知原告的情况下到公证处办理了公证书，将父母遗留的涉案房屋进行了分割，并分别办理了产权证，把原告排除在外。办理的5个产权证均由张某5统一收管，对原告隐藏。直到后来张某3找原告要户口本将其和张某**口适入涉案房屋时，原告到房管局查询才得知被告四人早在十多年前已将涉案房屋进行了处理。为此原告对公证书提出异议。2013年1月17日北京市东方公证处作出《公证复查决定书》撤销了被告四人所作的公证书。后原告又与被告四人协商解决，均遭拒绝。无奈原告再次起诉要求撤销被告四人办理的产权证。经法院审理作出判决，被告四人的产权证均被撤销，涉案房屋又恢复到父母的名下。原告认为，原告一直与父母共同生活，居住在亮甲店×号。1995年左右单位确实给原告分配了宿舍。由于单位宿舍的教学条件不好，因此有了孩子之后原告没有在单位宿舍住，而是两头跑。被告称父母雇用保姆是有此事，但只是父亲晚年断断续续雇，1992年就不再雇了，由原告的妻子辞职一直照顾。这么多年来，原告照顾父母最多，因此在分割遗产时原告应多分。对于租金问题若被告收取后有合理的支出有票据的，原告愿分担。因涉案房屋都是被告四人控制、管理、出租获利，南房租户至今为什么不腾退，原告不清楚，因此，有租户的房屋应归管理人张某4所有最合适。被告张某2辩称，1、不同意分割房产。2、若要坚持分割，建议好坏搭配，即7号、11号分一个人；1号、10号分给一个人；3号、6号分给一个人，其他六间房间小的各给一个人。3、不同意给付原告租金收益，因管理人对涉案房屋进行了装修和付出。4、评估费和诉讼费依法负担。原、被告父母去世后，双方已经对涉案房屋的分割达成了一致意见，即涉案房屋由被告四人继承所有。张某1在2001年和2002年为张某3、张某2起诉腾房时已经明确陈述认可了这一事实，对此原告是明知的认可的。现原告称其于2011年才发现房产证没有自己与其本人曾代理张某2和张某3进行腾房诉讼的陈述是相反的。虽然被告四人在办理公证时存在法律手续的欠缺，公证书及产权证均被撤销，但手续缺失不代表更不能否认原、被告双方之前就父母遗产分配的事实。对于原告所述他对父母尽赡养最多不属实。事实上几个子女对老人都很孝顺。父亲原在老家与张某4共同生活。调回北京后，由张某3负责照顾，大家也都去照顾，还雇有保姆。父母虽是一直与原告同住在亮甲店×号院内，但父母和原告都是独立生活各吃各的，原因是原告的妻子与父母有矛盾，院中间还砌了一道隔断墙。后原告单位分配了住房，就搬走了，房子全由父母居住。大家对父母都尽了赡养照顾的义务，所尽的义务都是一样的，没有谁单独来照顾父母。被告张某5辩称，1、不同意分割房产。2、若要坚持分割，建议好坏搭配，即7号、11号分一个人；1号、10号分给一个人；3号、6号分给一个人，其他六间房间小的各给一个人。3、不同意给付原告租金收益，因管理人对涉案房屋进行了装修和付出。4、评估费和诉讼费依法负担。张某5负责管理的是东西北房共八间半，该房屋自2009年5月-2010年7月共15个月出租，（正式房）每月房租为2850元，自建房每月300元。2010年8月-2011年12月共17个月出租，（正式房）每月房租3500元，自建房每月400元。2012年1月-2018年4月共76个月出租，（正式房）每月房租4000元，自建房800元。上述房屋（正式房）租金总计406250元，自建房租金总计72100元。但张某5管理期间，对该房屋进行过修缮和装修，还添置了电话、空调、防盗门等实物及为让房客腾房还花费了5万元，煤改电个人支出12000元，这些支出的费用共计378300元。虽然支出的部分没有票据等证据，但修缮和装修添置实物都是客观存在的。另外大家承诺每年给张某5管理房屋的劳务费1万元，共18年应给张某518万元。因此张某5收取的房租已经都不存在了。对于赡养父母问题，大家都尽了赡养义务，且自1984年后一直到父亲去世家里都雇有保姆，原告称他照顾最多不是事实。被告张某4辩称，1、不同意分割房产。2、若要坚持分割，建议好坏搭配，即7号、11号分一个人；1号、10号分给一个人；3号、6号分给一个人，其他六间房间小的各给一个人。3、不同意给付原告租金收益，因管理人对涉案房屋进行了装修和付出。4、评估费和诉讼费依法负担。原告称是受被告蒙蔽不是事实。原告是成年人，父母去世后，原告已经就父母遗产分割与被告达成一致意见，涉案房屋归被告四人所有，因原告已将亮甲店×号房屋据为己有。另外原告为张某2、张某3起诉腾房时，明确陈述对父母遗留的涉案房屋已经析产继承分配，由此说明原告是明知的。父母在1984年前一直在老家与张某4一起种地共同生活，家里的房屋修缮等都是张某4负责。1984年后父亲来到海淀区玉渊潭亮甲店×号居住，这期间是张某4承担了父母的主要赡养义务，帮助父母翻盖房屋，为父亲盖新房子，让老人在有生之年住了两次新房。父亲住院出院都是张某4接送。母亲患病就诊也都是张某4背着上下楼。后母亲身上长了褥疮，就诊时上下楼都是张某4抱着。二老使用的煤气罐没气了都是张某4换。自1984年之后至父亲去世期间家里一直雇用保姆，原告称他的妻子辞职照顾父母根本没有此事。母亲去世时，身边只有张某4的妻子和儿子，原告根本不在现场。对于父母去世后涉案房屋出租一节，张某4管理涉案房屋中的带房客的南房二间，该房自2004年1月起-2017年12月31日一直出租，共计169个月。该房屋是政府留下的文革产，至今没有腾退。房租是通过房屋腾退办公室处理的，政府按照35元/平方米收费，房客自己交20%，即每月17元/平方米，每月交纳184.1元。政府交80%，但政府至今也没有给这笔租金，张某4手中有房客交纳房租的收据。另一间南房，自2011年起出租，每月500元（含一间自建房）租金。虽然张某4收了这些年的房租，但这些年为找信访、政府腾退办公室支出就达213800元，租金均不存在了。被告张某3辩称，1、不同意分割房产。2、若要坚持分割，建议好坏搭配，即7号、11号分一个人；1号、10号分给一个人；3号、6号分给一个人，其他六间房间小的各给一个人。3、不同意给付原告租金益，因管理人对涉案房屋进行了装修和付出。4、评估费和诉讼费依法负担。同意上述被告的所有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某1向法院提交了1、北京市公安局恩济庄派出所出具的亲属关系证明；2、北京市海淀区八里庄街道办事处亮甲店居委会出具的证明，证明张某1与父母共同生活；3、北京市居民死亡殡葬证，证明涉案房屋为遗产，各继承人应共同共有此房；4、张某3手书的证明材料，证明张某1与父母共同生活；5、《公证书》（99）京东证内字第×、×号，证明张某2、张某3、张某4、张某5侵吞遗产；6、公证复查决定书，证明张某1是合法继承人；7、北京市东城区人民法院行政判决书，证明已撤销有关部门作出的《不予撤销房屋登记决定书》；8、撤销房屋登记决定书，证明被告张某2、张某3的房屋所有权证被撤销公告作废；9、通知，证明张某2、张某3、张某4、张某5的房屋所有权证均被撤销公告作废；10、测绘费、评估费票据。张某1还向法院提供了证人任某到庭作证，该证人证实，其与张某1系亮甲店的邻居。该证人于1995年调回北京，一直与张某1作邻居直到2006年拆迁。因各家都有自己的院子，该证人到张某1家院里时，一般都能看见张某1，但不是百分之百。该证人亲眼所见张某1夫妻二人与张某1的父母一起生活。因老人不会做饭，该证人觉得只能是和张某1一起吃饭，肯定是张某1给父亲送的饭。1995年时，张某1父母的确雇有保姆，保姆经常推老人到证人家串门。1996年张某1母亲去世后，还见过保姆几个月。该证人有时做了新鲜的饭菜后也给张某1父亲送过去，进院里一喊，保姆就将饭菜拿进去。大约五个月后，保姆走了。张某1的父亲也快去世时，张某1的妻子就搬到院门口的房内居住了。之后该证人再进院喊人时，张某1的妻子就出来了。张某2、张某3、张某4、张某5对上述证据中的北京市公安局恩济庄派出所出具的亲属关系证明、北京市居民死亡殡葬证，张某3手书的证明材料，《公证书》（99）京东证内字第×、×号，公证复查决定书，北京市东城区人民法院行政判决书，撤销房屋登记决定书，通知，真实性均认可，证明目的均不认可。对测绘、评估费用票据真实性认可。对证人证言真实性不认可。因该证人所陈述的是他单方面的，张某1自己都承认单位和家两边住，可该证人却说张某1一直在家住。院子里明明砌有一隔断墙，该证人却说没有，可见该证人证言是不真实的。张某2、张某3、张某4、张某5向法院提交了张某2、张某3在东城区人民法院诉讼的三本卷宗，证明三个案件中都是张某1作为张某2和张某3的委托代理人出庭。张某5向法院提交了房租转账明细。张某4向法院提交了1、收取房租的明细；2、乔建梁的租房证明；3、腾房证明；4、煤改电证明。张某5向法院提供了证人刘某到庭作证，该证人证实，其一直租住在在涉案房屋的东边5间房及一间自建房，该证人租住时自建房就已存在。还有一自建房是张某5出资该证人自己建的不能居住，该证人在此租住已有十几年。该房屋都是张某5进行管理，房租也交给张某5。刚开始的租金每月几百元，大约二年前涨到每月4800元包括自建房。房屋出现问题需要修缮时，也是联系张某5，由张某5出资修建。以前房租是通过银行转账，现在是支付宝转。张某4向法院提供了证人隋某到庭作证，该证人证实，其与张某4认识，自2003年起居住南房一间，帮他看房子，不交房租。2011年1月才正式交纳房租南房一间300元/月,自建房200元/月。张某4提供的证人韩某到庭作证，该证人证实，张某1的父母原在琉璃河三街居住，与该证人系邻居。张某1和张某5很早就离开琉璃河，张某4是家中老大一直与父母共同生活，没少受累，自留地是他干，修房建房也都是他。张某1对上述证据中的张某2、张某3在东城区人民法院诉讼的三本卷宗真实性认可，证明目的不认可，张某1帮他们打官司未见过房产证。对张某5提交的房租转账明细，真实性认可，证明目的和关联性不认可。对张某4提交的收取租金的明细真实性不认可，对乔建梁的租房证明；腾房证明；煤改电证明均认可。对证人隋某的证言认可。对刘某的证言真实性不认可，因为该证人租房应该有租赁合同，张某5应提交合同和租金收支凭证。对证人韩某的证言真实性认可。张某2、张某3、张某5对张某4提供的证人证言真实性均认可。张某2、张某3、张某4对张某5提供的证人证言真实性认可。本院受理此案后，张某1向法院提交申请，要求对涉案房屋进行房地产价值评估。经北京市高级人民法院随机确定，北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋进行了房地产价值评估，1号北房（17.2㎡），单价132158元/㎡，总价227.31万元。2号东房（10.8㎡），单价130460元/㎡，总价140.9万元。3号南房（17.7㎡），单价129611元/㎡，总价229.41万元。4号西房（9.7㎡），单价131309元/㎡，总价127.37万元。5号西房（10.7㎡），单价131309元/㎡，总价140.5万元。6号北房东侧（4.1㎡），单价132158元/㎡，总价54.18万元。6号北房西侧过道（10.6㎡），单价105727元/㎡，总价112.07万元。7号北房（16.8㎡），单价132158元/㎡，总价222.03万元。8号东房（10.5㎡），单价130460元/㎡，总价136.98万元。9号东房（10.8㎡），单价130460元/㎡，总价140.9万元。10号南房（16.5㎡），单价129611元/㎡，总价213.86万元。11号南房（17.3㎡），单价129611元/㎡，总价224.23万元。12号西房（10.5㎡），单价131309元/㎡，总价137.87万元。总计2107.61万元。房屋测绘费4800元，评估费34646元，共计39446元张某1均已垫付。双方当事人对该鉴定报告的真实性认可。本院对双方当事人认可的证据予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和法院审理确认的证据，本院认定事实如下：原告张某1与被告张某2、张某3、张某4、张某5系兄弟姐妹关系。涉案房屋系原、被告父母张某6和王某1的夫妻共同财产，产权登记在张某6的名下。1996年9月21日王某1死亡，1999年1月11日张某6死亡，二人均未留有遗嘱，二人的父母均先于二人死亡。涉案房屋中的北房、东房、西房共八间半由张某5出租，该房自2009年5月-2010年7月由张某5出租并收取租金每月3150元（含自建房）；2010年8月-2011年12月收取租金每月3900元（含自建房）；2012年1月-2018年4月收取租金每月4800元（含自建房），张某5共收取478350元。南房二间自2004年1月起-2016年12月31日由张某4出租并收取租金，每年租金为个人支付的20%即2209.2元。张某4自2003年12月至2017年12月169个月共收取31112.9元，另一间南房和自建房由张某4出租每月500元，自2011年1月至今收取租金48000元。张某5称，其收取的房租全部用于房屋的修缮、装修、添置家具、自己管理房屋的劳务费等，对此未向法院提交证据。张某4称，其收取的房租均用于信访和要求政府腾退房屋，对此亦未向法院提交证据。张某1未对涉案房屋进行过管理，亦未过问涉案房屋的出租事宜，其称涉案房屋自1999年1月12日起至2018年5月4日出租，按市场价格估算，租金总额达200万元，对此亦未向法院提交证据。本院认为，本案的争议焦点为：1、继承人继承被继承人遗产的份额多少问题；2、涉案房屋的租金收益如何分割。1、根据本案查明的事实，涉案房屋系被继承人系王某1、张某6的夫妻共同财产，现王某1、张某6已去世，二人均未留有遗嘱，二人父母均先于二人死亡，故王某1、张某6遗留的涉案房屋应由原告张某1和被告张某2、张某3、张某4、张某5作为第一顺序继承人共同继承。对于继承人继承涉案房屋份额多少问题，庭审中，张某1虽向法院提供了证人任某到庭作证，用以证明其对被继承人王某1和张某6尽赡养义务较多，但该证人并未亲眼见到张某1如何去照顾父母的过程，而只是称其每次到被继承人院里时，一般都能见到张某1。同时该证人亦证实了，被继承人生前一直雇有保姆，王某1去世后，仍雇用保姆，直到张某6快去世时止。另外该证人还证实，在张某6快去世的时候，张某1之妻才搬回父母院内居住。故该证人证言不足以证明张某1对被继承人尽了较多的赡养义务。张某4虽亦向法院提供证人韩某到庭作证，但该证人只是证明1984年前被继承人在老家生活的情况，并未证明被继承人后期年老体弱多病期间子女尽赡养义务的情况，该证人证言亦不足以证明张某4对被继承人尽了较多的赡养义务。综上所述，根据法院查明的事实和双方当事人向法院提交的证据，原告张某1和被告张某2、张某3、张某4、张某5均对被继承人尽到了赡养义务，故根据《中华人民共和国继承法》第十三条第一款：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等”之规定，原告张某1和被告张某2、张某3、张某4、张某5继承涉案房屋的份额应当均等。现涉案房屋价值已由北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行了评估，每间房屋的价值均是明确的，故法院将对涉案房屋依法进行分割。由于6号北房西侧系过道，庭审中双方均要求对该过道的产权归属进行分割不同意共有，对此本院不持异议。但6号北房西侧过道无论产权归谁所有，均应保证院内居住人的正常通行，不能封堵或擅自改变过道的效用。2、对于涉案房屋的收益如何分割一节，根据张某4、张某5提交的证据及证人证言，涉案房屋长期由张某4、张某5进行管理及出租，收益亦由二人收取。对于涉案房屋出租额，张某1虽对二人提交的证据真实性不认可，但未提交涉案房屋出租的年限及实际收入的证据，而只是凭借现在市场价格进行估算达200万元。本院认为，根据十几年前的城镇居民的平均收入和消费性支出及租房的标准与现在的城镇居民的平均收入和消费性支出及租房的市场价格是有很大差距的，按现在的市场价格衡量十几年前的房屋租金显系不合理。故张某1按照现在的市场价格来衡量推定计算涉案房屋的收益，本院难以采信。对于张某4、张某5称其收取的租金有其自己出资建造的房屋和该租金收益均用于修缮房屋和办理房屋腾退等事项及每月给张某5劳务费1万元一节，首先，张某4、张某5均未向法院提交自己出资建造自建房的证据。其次，房屋租金均由二人掌控，对这些租金的使用，二人均未提交支出的明细，因此既使自建房是由其自己建造的，亦未提交证据证明建房款使用自己钱款未动用房屋租金。张某5提交的证人亦证实，其承租时院内就有能住人的自建房一间。再次，该证人虽称另一自建房系由张某5出资该证人自己建造，但该证人证言只是孤证，没有其他证据予以佐证。故张某4、张某5要求把自己的自建房租金扣除，本院不予支持。由于20多年来，房屋一直由张某4、张某5进行管理、出租等，而张某1、张某2、张某3从未过问，对涉案房屋的状况均不了解，故根据房屋的状况，进行修缮及安装煤改电等费用应系合理的支出，本院对该部分费用支出将予以酌定。对于张某5称管理房屋期间应给付其每月劳务费1万元，该主张无法律依据，本院不予支持。张某4称其收取的租金均用于了信访和要求政府腾退房屋，未提交证据，本院不予采信。故本院将按照张某4、张某5认可的数额扣除法院酌定的修缮房屋的费用后，由张某1、张某2、张某3、张某4、张某5依法进行分割。据此，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条第一款、第十三条第一款、第二十九条之规定，判决如下：一、位于东城区×条×号**三间、东房三间、南房三间、西房三间（建筑面积163.2平方米），其中7号北房一间、11号南房一间归张某1所有，1号北房一间、10号南房一间归张某5所有，6号北房（含西侧过道）、3号南房一间归张某3所有，东房三间（2、8、9号）归张某4所有，西房三间（5、4、12号）归张某2所有；相邻双方的伙柁伙墙归双方共有；张某3不能将6号北房西侧过道封堵，不能影响其他人的正常通行；二、自本判决生效之日起七日内，张某1给付张某3房屋折价补偿款247400元，张某5给付张某3房屋折价补偿款11200元，给付张某4房屋折价补偿款27400元，给付张某2房屋折价补偿款157800元；三、自本判决生效之日起七日内，张某4分别给付张某1、张某5、张某3、张某2房屋租金收益15800元；四、自本判决生效之日起七日内，张某5分别给付张某1、张某4、张某3、张某2房屋租金收益80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。测绘服务费、评估费共计39446元，由张某1负担7890元（已交纳），由张某2、张某3、张某4、张某5各负担7889元（自本判决生效后七日内交纳）。案件受理费157180元，由张某1负担31436元（已交纳），由张某2、张某3、张某4、张某5各负担31436元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王秀文人民陪审员  魏 欣人民陪审员  金市局二〇一八年十二月二十五日书 记 员  刘义杰