贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终2571号上诉人（原审被告）：平塘县恒升置业有限责任公司。住所地:平塘县平舟镇后山路。法定代表人：雷清松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨军，贵州桥城律师事务所律师。委托诉讼代理人：田勇，贵州桥城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易海，男，1975年11月18日出生，汉族，贵州省平塘县人，住平塘县。上诉人平塘县恒升置业有限责任公司因与被上诉人易海商品房销售合同纠纷一案，不服平塘县人民法院（2018）黔2727民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平塘县恒升置业有限责任公司上诉请求：一、撤销平塘县人民法院作出的（2018）黔2727民初818号民事判决，并将本案逾期交房违约金改判为6925元，逾期交付房屋转移登记文书违约金改判为11898元（计算至2018年7月10日）；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一方面，一审法院虽认定双方约定的违约金确实超过同期同类型房屋租金，但将逾期交房违约金调整为每日万分之二也过高，该违约金与被上诉人的实际损失明显不符。上诉人提交的《租房协议》可以明确，平塘县该地段房屋租金每月为500元，故一审法院调整后的违约金明显也高于上诉人逾期交房的实际损失。综合黔南地区同类案件人民法院判决确定的违约金标准，同时保障法律的统一适用，望二审法院将本案逾期交房的违约金调整为每日万分之一。另一方面，一审法院认定上诉人逾期交付房屋转移登记文书给被上诉人造成了不能及时办证、不方便管理等损失，将逾期交付房屋转移登记文书违约金调整为每日万分之一。上诉人认为，逾期交付房屋转移登记文书并未给被上诉人造成实际损失，另其尚未偿还按揭贷款，其辩称的转让、抵押等权益不能实现，故应将本案逾期交付房屋转移登记文书违约金调整为每日万分之零点五为宜。综上，上诉人认为原审判决认定的逾期交房、逾期交付房屋转移登记文书的违约金明显高于被上诉人的实际损失，望二审法院将本案逾期交房违约金调整为每日万分之一，逾期交付房屋转移登记文书违约金调整为每日万分之零点五。被上诉人易海答辩称：一、一审法院认定的违约金过低而不是过高，答辩人没有因此而上诉，是尊重一审法院认定的违约金比例，但绝不等于比例过高。二、上诉人举证的该地段每月500元租金的房屋与答辩人购买的商品房及车库没有可比性。三、上诉人所说的被上诉人尚未还完按揭贷款的说法不对，答辩人购买后山一号公寓两套房屋均已付清全部房款，其中一栋1单元2层13号车库是2016年1月12日合同签订后已全款66000元支付给上诉人，如果交付了房屋转移登记有关文书，那么答辩人的转让、抵押等权益怎么不能实现？况且按揭支付房款不影响上诉人的经济利益，并不违约，不能成为上诉人减轻违约责任的理由。四、逾期交房的时间确认不符合法律规定。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，判决书写明“经审理查明：至庭审结束时，被告承建的商品房未通过验收合格。”。其次，答辩人虽于2017年5月17日缴纳了垃圾清运费，但只是一个预交费，答辩人也没有拿到房屋钥匙，不能认定为对房屋的转移占有，更不能视为房屋的交付使用。事实上，答辩人是于2018年1月11日才拿到了一把装修钥匙，因此，一审法院将答辩人预交垃圾清运费的时间判决为法律认可的有效交房时间，这不合理。最后，张贴交房通知不等于房屋具备交付条件。上诉人张贴《交房通知》系其单方行为，且内容虚假，不应得到法律的认可。综上，请求二审法院按合同约定按日万分之三计算逾期交房和逾期交付房屋转移登记有关文书违约金，同时，将逾期交房违约金截止日期应确定为2018年1月11日，对于2018年1月11日之后的违约金待房屋验收合格后双方协商解决或另行主张权利，与此同时，逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金计算截止日期应暂为计算至二审终结时，二审终结以后直至符合合同约定条件交付之日的违约金按实际违约天数亦同样比例计算。易海向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告按照402625.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际交付房屋之日止向原告支付逾期交付房屋的违约金(计算至2017年9月12日为35391.00元)；2、判令被告按照402625.00元的每日万分之三从2016年11月24日起至实际办理房屋产权证书完毕之日止的违约金,(暂计算至2018年4月30日违约金为62930.00元);3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：位于平塘县平舟镇后山路后山**公寓项目系被告平塘县恒升置业有限责任公司建设的房地产开发项目。2015年12月21日和2016年1月12日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》购买被告开发的商品房1套和车位1个。合同第三条约定:原告购买该项目第1幢1单元7层1号商品房1套,建筑面积130.65平方米。按照套内面积计算,总价款336625.00元。另1份合同约定原告购买后山一号公寓第1幢1单元2层13号车位1个,建筑面积22.18平方米,价款66000.00元。合同第十一条约定被告应当于2016年11月24日前向原告交付该商品房和车位。第十三条约定:“…逾期交房超过90日,买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”第二十二条约定:“…出卖人承诺于2016年11月24日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,买受人有权退房或不退房,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后,原告按照合同约定向被告支付购房款336625.00元和车位款66000.00元。原告共计支付购房款336625.00+66000.00=402625.00元。2017年3月30日平塘县后山一号公寓10KV配电工程竣工并检验合格，2017年9月12日被告张贴通知，通知后山一号公寓业主办理交房手续。现在原告以被告未能在合同约定的交房时间内交付房屋和交付房屋转移登记文书，被告构成违约，给原告造成损失为由提起诉讼，并提出前述诉讼请求。同时查明:在被告2017年9月12日通知交房前，原告已经于2017年5月17日领取了所购房屋钥匙，现在已经装修入住。涉案房屋目前被告还不能交付房屋转移登记的有关文书。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”。本案中,原、被告于2015年12月21日和2016年1月12日签订《商品房买卖合同》,合同约定了房屋交付的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款,系双方真实意思表示,且不违反法律规定,对双方具有约束力,双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定,被告应当于2016年11月24日前交付房屋,被告没有按约定时间交付房屋和交付房屋转移登记文书，违反合同的约定，应当承担违约责任。关于被告辩称合同约定的违约金过高请求按实际损失予以调整的问题。由于被告违约,逾期交房和办证的原因又不属于不可抗力,理应按照合同约定按已交付房价款的日万分之三支付违约金。但庭审中被告辩称逾期交房给原告造成的只是房屋租金损失，按照合同约定的违约金计算远高于房屋租金损失，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,参考本地同类房屋租金的房租行情，双方合同约定的违约金确实超过同期同类型房屋租金。故以实际损失为基础,根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后,以原告实际交付房款402625.00元为基数,将逾期交房违约金调整为日万分之二为宜,即从2016年11月24日起计算至实际交付房屋时止。在房屋交付时间上，理论上要具备合同约定的交付条件才可交付，但是如果具备了事实上的使用条件，虽然未具备合同约定的条件，原告选择接受房屋并装修入住，即可视为房屋的交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案原告选择接受房屋视为对自己权利的处分，应予以认定。在庭审中被告提供的《垃圾清运收据》显示原告于2017年5月17日申请接受房屋。鉴于原告如今已经装修入住的事实，就以2017年5月17日为原告接受房屋之日。故逾期交房违约金计算至2017年5月17日，即是：172天×402625.00元×0.0002=13850.30元；逾期交付房屋转移登记文书给原告造成的损失是不能及时办理房屋产权证书，不方便管理。故酌定将违约金调整为日万分之一为宜,从2016年11月24日起应当计算到被告完善办理该商品房转移登记的有关文书并通知原告交付之日止。考虑被告具体完善相关文书时间的不确定性，为了原告能及时实现其权利，本案暂时计算至一审法庭辩论终结时止，即暂时计算到2018年7月10日，即是：591天×402625.00元×0.0001=23795.14元。2018年7月10日之后的违约金，双方可以协商或另行主张权利。综上,原告的诉讼请求部分成立,依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立,依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条之规定,判决如下：一、由被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起三十日内给付原告易海逾期交房违约金壹万叁仟捌佰伍拾元叁角零分（￥13850.30元）；二、由被告平塘县恒升置业有限责任公司自本判决生效之日起三十日内给付原告易海逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金贰万叁仟柒佰玖拾伍元壹角肆分（￥23795.14元）（计算至2018年7月10日）；三、驳回原告易海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2258.00元，因适用简易程序审理减半收取1129.00元，由被告平塘县恒升置业有限责任公司负担。二审中，被上诉人易海向本院提交了新的证据材料，上诉人平塘县恒升置业有限责任公司未向本院提交材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对被上诉人易海提交的证据认定：即平塘县建筑工程质量监督与安全管理站出具的《关于平塘县“后山一号”公寓验收情况说明》。上诉人平塘县恒升置业有限责任公司对该份证据真实性无异议。本院认为，因双方当事人对该份证据真实性无异议，且与本案具有一定关联性，本院予以采信。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，平塘县恒升置业有限责任公司与易海签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋及其转移登记有关文书交付时间和条件，但平塘县恒升置业有限责任公司未按约定时间将房屋及其转移登记有关文书交付易海，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。从双方当事人的诉辩主张来看，本案二审主要争议的是一审法院将双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房及逾期交付房屋转移登记有关文书违约金予以调整是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，平塘县恒升置业有限责任公司主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之三计算逾期交房及逾期交付房屋转移登记有关文书违约金过高，根据前述法律规定，一审法院确定平塘县恒升置业有限责任公司有权请求对约定违约金予以调整，并无不当。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，违约金主要是以补偿守约方的损失为主兼具有惩罚违约方违约行为的目的，逾期交房和逾期交付房屋转移登记有关文书违约金主要的衡量标准就是逾期交房及逾期交付房屋转移登记有关文书给购房者造成的损失。本案中，虽然双方均未有充分的证据证实平塘县恒升置业有限责任公司的逾期交房及逾期交付房屋转移登记有关文书行为给易海造成的损失是多少，但易海购买该套房屋的目的是为了自己居住，平塘县恒升置业有限责任公司未按时交房给易海造成的损失主要体现为另行租房的费用，综合当地的房屋租赁价格以及本案具体情况，按照公平原则和诚信原则，以交付房款为基数，一审法院将逾期交房的违约金日万分之三调整为日万分之二，同时将逾期交付房屋转移登记有关文书违约金日万分之三分亦调整为日万分之一，并无不当，予以确认。关于被上诉人易海认为一审法院就逾期交房时间确认违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》法律规定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，尽管平塘县恒升置业有限责任公司至今交付的房屋仍未符合合同约定条件，但易海自愿选择接收，并已装修入住，根据前述法律规定，房屋已视为交付使用。结合查明的案件事实，平塘县恒升置业有限责任公司虽于2017年9月12日通知办理交房手续，但其于2017年3月30日才具备住宅用电的条件，结合《垃圾清运收据》证据材料，其显示易海于2017年5月17日申请接受房屋，故一审法院确定本案易海交房时间为2017年5月17日，并将其作为逾期交房违约金计算截止日期，并无不当，予以确认。同时，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，但从前述规定设立目的来看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品交付使用，且从行为后果来看，房产公司如果违反了前述规定，其应承担相应的行政责任。因此，该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应为管理性的禁止性规定。本案中，平塘县恒升置业有限责任公司将未经竣工验收合格的房屋转移给易海占有的行为虽然违反了法律禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此，平塘县恒升置业有限责任公司转移占有行为应视为有效的交付行为，一审法院予以确认，并无不当。关于被上诉人易海认为一审法院将逾期交付房屋转移登记有关文书违约金暂时计算至一审法庭辩论终结时不合理的意见。本院认为，由于案涉房屋尚未通过验收，其具备办理产权登记时间暂不能确定，为有利于执行的兑现，一审法院将前述违约金截止日期暂时计算至一审法庭辩论结束之日，并告知当事人自行协商或另行主张之后产生的违约金，并无不当，予以确认。综上所述，平塘县恒升置业有限责任公司的的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人平塘县恒升置业有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  莫玉魁审判员  万 青二〇一八年十二月十七日法官助理吴美岭书记员罗文媛