文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终6851号上诉人（原审被告）：陈莉，女，汉族，1956年11月07日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐永驹，男，住重庆市渝中区民生路**2-2，系重庆集中科技有限责任公司推荐。被上诉人（原审原告）：重庆茂材物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区。法定代表人：陈茂林，总经理。委托诉讼代理人：刘桢，重庆时济律师事务所律师。上诉人陈莉因与被上诉人重庆茂材物业管理有限公司（以下简称茂材公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初6635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月06日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.涉案小区业委会选举时，上诉人并未签字而是被冒充签字进行的选举，因此业委会无权代表上诉人与被上诉人签署物业合同。即使签署了物业合同，该合同也对上诉人不产生法律效力。2.业委会与被上诉人签署的物业合同是无效合同。2015年4月28日物业合同是在小区业委会因不认真负责被罢黜的情况下非法签署的，而且当时业委会的章被居委会封存，该份合同上的印章是假的。3.茂材公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，如小区内车辆乱停放、小区内环境脏乱差、茂材公司毁坏草坪修建车棚对外收取停车费等。重庆茂材物业管理有限公司辩称，1.我方与对方所在的小区业委会签订的两份物业服务合同都是有效的，且都是在房管局备案的。2.根据法律规定，业委会有权代表业主与物业公司签订物业合同。3.我方在一审提交了履行物业服务合同义务的相关证据。重庆茂材物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理服务费1768元；2、判令被告支付违约金8232元（以1768元为基数，从2015年6月1日起至付清之日止，每日以应缴费用的千分之三支付违约金）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：茂材公司系具有资质的物业服务企业。2014年1月28日，江南景苑业主委员会与茂材公司签订《江南景苑物业服务合同》，约定：茂材公司对江南景苑小区提供物业服务，物业服务标准按中国物业管理协会三级服务等级标准执行；物业服务费用为住宅物管服务费每月每平方米1元；公用专项设备运行的能源消耗、共用照明用电、水表总表…应独立核算，实行据实分摊的原则；未按时交纳物业费按日加收应纳费用的千分之三的违约金；合同期限为2014年3月1日起至2015年2月28日止。……2015年4月28日，江南景苑业主委员会与茂材公司签订《江南景苑物业服务合同》，约定：物业服务标准按中国物业管理协会三级服务等级标准执行；物业服务费用为住宅物管服务费每月每平方米1元；公用专项设备运行的能源消耗、共用照明用电、水表总表…应独立核算，实行据实分摊的原则；未按时交纳物业费按日加收应纳费用的千分之三的违约金；合同期限为2015年5月30日至2020年5月29日止。……上述合同均已备案。合同签订后，茂材公司一直为江南景苑小区提供物业服务至今。陈莉系江南景苑小区1-13-14业主，物业建筑面积51.98平方米。陈莉自2015年5月份开始没有缴纳物业费，茂材公司进行过催收。截止至2018年2月，陈莉共计欠付物业费1768元。一审法院认为，茂材公司与江南景苑业主委员会签订的《江南景苑物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同依法受法律保护，双方均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，陈莉应当按月足额交纳物业服务费、能耗公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故茂材公司要求陈莉支付拖欠的物业服务费1768元，符合法律规定，一审法院依法均予以支持。对茂材公司主张按拖欠物管费的每日千分之三支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，基于诚实信用原则，双方都应当按照物业服务合同履行各自的义务。现陈莉不按合同交纳物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。茂材公司要求的违约金计算标准偏高，一审法院酌情调整为按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准计算。关于陈莉称茂材公司管理有瑕疵的意见，一审法院认为，由于茂材公司提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，茂材公司提供的物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，需要不断改进服务，以尽量达到业主的期望。故茂材公司之行为并未构成根本违约，其提供的服务质量与其收费标准相当。即此抗辩不足以成为陈莉拒交物管费等相关费用之理由，一审法院对此意见不予采纳。遂判决：“一、由被告陈莉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆茂材物业管理有限公司从2015年5月至2018年2月期间的物业服务费1768元及违约金（违约金以当月拖欠的物业管理服务费为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告重庆茂材物业管理有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止）；二、驳回原告重庆茂材物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告陈莉负担（此款暂由原告重庆茂材物业管理有限公司垫付，限被告陈莉于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆茂材物业管理有限公司）”。本院二审期间，上诉人提交了《江南景苑物业服务合同》一份，拟证明小区内张贴公告的合同与被上诉人在一审提交的合同的签订时间不同，被上诉人举示的合同是伪造的；4张小区照片和44位业主联名举报材料，拟证明小区环境脏乱差，物业服务存在瑕疵。另外，提交一份笔迹鉴定申请，申请对小区业主委员会选举材料中陈莉的签字是否系其本人签字进行鉴定。茂材公司质证认为，对合同的真实性、合法性和关联性均不认可，因为是复印件；对举报材料的真实性不予认可；对照片，茂材公司已经尽力为小区提供了物业服务，但因小区物管费收费标准只有1元/平方米，物管费收费的标准是与提供的服务水平相当的，服务存在一些瑕疵，是受物业费的多少限制的。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于业主委员会是否可以代理上诉人签订物业服务合同的问题。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”本案涉案小区的业主委员会是经合法程序由小区业主选举组成的，可以代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，签订的物业合同对全体业主具有约束力。故上诉人认为其并未参与业主委员会的选举，业主委员会无权代理其与物业公司签订物业合同，即使签署了，也是无效的合同，对其本人不具有约束力的上诉理由并不成立。因此，也无必要对业主委员会选举材料中陈莉签字的真伪进行笔迹鉴定，故本院对陈莉的笔迹鉴定申请不予准许。关于2015年4月28日《江南景苑物业服务合同》是否有效的问题。上诉人认为2015年4月28日《江南景苑物业服务合同》是业主委员会非法签订的，且在签订该合同时，业主委员会的公章已经被居委会封存，故合同上业主委员会的章是虚假的，合同是无效的。对于该事实，上诉人并未举示相应证据予以证明，其提供的《江南景苑物业服务合同》也不足以证明该事实，本院对此不予认定，上诉人陈莉应承担举证不能的法律后果。即使2015年4月28日《江南景苑物业服务合同》是无效合同，因茂材公司为涉案小区实际提供了物业服务，小区全体业主也享受了该服务，基于权利义务对等原则，小区业主也应交纳物业费。关于物业公司存在服务瑕疵的问题。物业公司的服务的确未完成约定义务的，可以减少相应服务费。但应当以明显的，长期性的较大服务缺失为前提。上诉人在一审和二审举示了小区照片，证明小区物业服务存在瑕疵。虽然可以看出物业服务存在一定的瑕疵，但是物业服务是一项长期、持续性工作，照片只能反映一个时间点的具体情况，并无法反映出一个时间段的具体情况。故上诉人举示的证据只证明物业服务存在一定的瑕疵，该瑕疵并不构成根本违约，不能成为上诉人拒交或减少物业费的理由。小区是业主日常生活的主要场所，不仅需要物业公司认真、细致地管理和维护，还需要业主能够遵守社会公德，相互配合，一起共同努力，才能将小区环境创造的更加良好。拒交物业费不会使小区环境更加优良，反而会制造更多的矛盾，创造更大的不和谐。物业公司对于业主提出的服务瑕疵，也应不断改进，尽量达到业主的期望。综上所述，陈莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈莉负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年十二月十二日法官助理吴晓亮书记员李艺