广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初1371号原告：费亚锦，女，1976年7月19日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：许万祥，广东迅恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文驱，广东迅恒律师事务所律师。被告：杨继雄，男，1951年3月18日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。第三人：陈自展，男，1978年9月9日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。第三人：黄慧英，女，1981年10月17日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原告费亚锦诉被告杨继雄及第三人陈自展、黄慧英案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告费亚锦及其委托诉讼代理人陈文驱，被告杨继雄到庭参加诉讼，第三人陈自展、黄慧英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费亚锦向本院提出诉讼请求：一、确认位于阳江市江城区XX庭XX幢XX号房屋所有权为原告所有；二、解封上述房屋，并不得对该房屋执行；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年10月15日向第三人陈自展、黄慧英夫妇购买位于阳江市江城区XX庭XX幢XX号房屋，并签订《房屋买卖合同书》。合同约定房屋总价为228000元，在签订合同当天支付购房款83000元，第三人在购房时向江城农村信用社贷款的140000元由原告偿还或续供，剩余的5000元待房产过户后一次性支付。原告按合同约定当天向第三人支付了83000元房款，第三人即将房屋交付给原告，原告一直占有使用该房屋至今，且一直接供房屋银行贷款。因开发商原因，第三人于2016年1月份才领取到涉案房屋的房产证。第三人取得房产证后，要求原告先付余款5000元，然后配合办理房产过户手续，但第三人取得余款后一直未能联系。原告取得房屋后，对该房屋进行精致装修，花费86000元左右。原告认为，其向第三人陈自展、黄慧英夫妇购买位于阳江市江城区XX庭XX幢XX房屋，是双方当事人真实意思的表示，合同合法有效。原告与第三人约定涉案房屋的总价为228000元，也明确约定原告支付83000元给第三人，原告偿还或续供第三人买房时银行按揭的140000元，2016年1月25日又向第三人支付余款5000元，因此，原告实际已向第三人付清全部的房款。2012年10月15日，原告按合同约定当天向第三人支付了83000元房款，第三人即将涉案房屋交付给原告，原告一直占有使用该房屋至今。未办理过户登记的原因，是该房屋抵押登记未消除，属于非因买受人费亚锦自身原因未办理过户登记，且因开发商原因，第三人2016年1月份才领取到涉案房屋的房产证，原告即与第三人协商偿还抵押按揭的事宜，准备一次性付清银行贷款，办理产权过户手续，然后按合同约定付清余款5000元，但是第三人则要求先付余款，再办理手续，原告支付余款5000元后，第三人一直无法联系，导致无法办理过户手续，因此，原告在办理过户手续问题上不存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，原告提出异议完全符合上述规定，法院应当确认涉案房屋的所有权为原告所有，且不得强制执行该房屋。原告为维护自己的合法权益，特提起本诉，望法院依法公正处理。被告杨继雄辩称：原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋未享有足以排除强制执行的民事权益，请法院依法驳回其诉讼请求。一、根据原告提供的证据显示，在签订本案的房屋买卖合同之前，该房屋已经在江城区农信社贷款14万元，即已经在银行办理了抵押登记。根据《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，在房屋的抵押人陈自展、黄慧英没有通知抵押权人江城区农信社，且作为买受人的原告亦未代陈自展向抵押权人支付相应抵押债务的情况下，其擅自转让作为抵押物的房屋，转让行为无效，不能据此对抗本案的执行。二、原告既未付清涉案房屋的全部购房款也未按规定支付余下购房款，依法不能对抗本案的执行。原告声称已经实际全部支付房价款，不属实。根据原告提供的证据，房屋价款为228000元，原告仅支付了88000元，并没有全部支付价款，且直至原告起诉前亦未支付余款。原告认为其在房屋买卖合同中已经约定由其偿还或续供陈自展买房时的银行按揭140000元，而认为其已实际支付了全部购房款，十分荒谬，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，不应支持。三、涉案房屋至今未过户到原告名下，是因原告的过错造成的。根据原告提供的房地产权证显示，涉案房屋房地产权证的登记时间为2014年12月2日，权属人为陈自展，即从当日起，涉案房屋已具备办理过户手续的条件，只要原告付清抵押款（即购房余款），解除抵押登记，完全可以办理房屋过户手续。另外，根据原告提供的房屋买卖合同中的约定及原告在起诉状中自认的事实，原告自认是以代陈自展向银行续供的方式偿还剩余的140000元房款本息，且原告实际上亦一直以续供方式支付，亦可印证原告是因其自身原因未办理过户手续，过错在于原告。综上，原告的请求不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部条件，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈自展、黄慧英缺席，无答辩亦无举证。经审理查明，阳江市江城区XX路XX号XX庭XX幢XX房由第三人陈自展、黄慧英共同向阳江市XX房地产开发有限公司购买，购房时向阳江市江城区农村信用合作联社借款140000元用于支付购房款，并以涉案房屋作抵押。2012年10月15日,第三人陈自展、黄慧英与原告费亚锦签订了一份《房屋买卖合同书》，约定将涉案房屋以总价款人民币228000元转让给原告，由原告先付人民币83000元给第三人陈自展、黄慧英，其中第三人陈自展、黄慧英在阳江市江城区农村信用合作联社的贷款140000元由原告负责偿还或续供，另外余下房款人民币5000元待房产证办理好过户到原告名下，原告一次性付清，如第三人陈自展、黄慧英的房产证办理好后，原告不急于过户则要付清余款5000元。原告于合同签订当日即将83000元购房款转账到第三人黄慧英的银行账户，并由第三人陈自展出具收据一份交原告收执。合同签订后，第三人陈自展、黄慧英将涉案房屋交付原告装修使用，同时将陈自展的农村信用社银行卡（卡号：XXXXXX）交给原告，由原告每月续供涉案房屋的银行贷款，并由原告交纳该房屋的水、电费及物业费。第三人陈自展、黄慧英于2014年12月2日办理了涉案房屋的房地产权证（证号：粤房地权证阳字第**）。2016年1月25日，原告向第三人陈自展支付了5000元购房款，并由第三人陈自展出具收据一份交原告收执。涉案房屋至今尚未变更登记至原告名下。另查明，被告杨继雄因与第三人陈自展的民间借贷纠纷诉至本院，本院于2016年11月28日作出（2016）粤1704民初1627号民事判决书，判决如下：“限被告陈自展于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金128600元及利息（其中本金13000元的利息从2014年12月25日起计算，本金12000元的利息从2014年12月29日起计算，本金20000元的利息从2014年12月16日起计算，本金13000元的利息从2014年12月17日起计算，本金5000元的利息从2015年3月21日起计算，本金4000元的利息从2015年3月26日起计算，本金6000元的利息从2015年6月13日起计算，本金8000元的利息从2015年6月19日起计算，本金10000元的利息从2015年7月24日起计算，本金18000元的利息从2016年1月31日起计算，本金3000元的利息从2016年10月31日起计算，本金16600元的利息从2016年11月21日起计算，均按年利率6%计算至本判决确定的还款之日止）给原告杨继雄。”上述民事判决生效后，由于第三人陈自展未履行该判决确定的金钱给付义务，被告杨继雄遂于2017年2月15日向本院申请执行[案号：（2017）粤1704执183号]。执行过程中，本院于2017年3月28日作出（2017）粤1704执183号之一执行裁定书，裁定查封涉案房屋，并于2017年4月1日向不动产登记部门送达该执行裁定及协助执行通知书。在上述案件执行过程中，原告费亚锦对执行标的提出异议，本院经审查后，于2018年6月22日作出（2018）粤1704执异17号民事裁定书，裁定驳回案外人费亚锦的异议请求。原告费亚锦因不服该裁定，遂于2018年7月13日向本院提起诉讼，请求如诉称。以上事实，有原告费亚锦提供的身份证、房地产权证、房屋买卖合同、收据、银行卡取款业务回单、借款借据、银行卡、转交清单、自助设备客户通知书、个人购房按揭借款合同、水费清单、电费发票、物业费收款单、证明、执行裁定书以及本案庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：一、原告费亚锦是否为涉案房屋的所有权人；二、原告费亚锦对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告费亚锦是否为涉案房屋的所有权人的问题。第三人陈自展、黄慧英将涉案房屋出售出原告，但尚未办理产权变更登记手续，涉案房屋登记在第三人陈自展、黄慧英名下，第三人陈自展、黄慧英仍是涉案房屋的所有权人。原告请求确认涉案房屋归其所有，依法无据，本院不予支持。关于原告费亚锦对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院对被告杨继雄与第三人陈自展民间借贷纠纷一案的执行，属于金钱债权的执行。原告费亚锦为购买涉案房屋与陈自展、黄慧英所签订的房屋买卖合同发生在本院裁定查封涉案房屋之前，且该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告费亚锦据此实际占有并使用涉案房屋，即在本院查封之前其已合法占有该房屋。原告费亚锦在本院查封前已按合同约定支付了88000元给第三人陈自展、黄慧英并续供银行按揭贷款，即原告费亚锦已按合同约定履行了支付购房款的义务。此外，原告尚未付清的购房款需用于优先偿还给抵押权人阳江市江城区农村信用合作联社，该部分款项客观上不能用于偿还第三人陈自展所欠被告杨继雄的债务，故该部分价款已不存在按法院的要求交付执行的必要。涉案房屋的抵押登记尚未消灭，依法不能办理产权变更登记，所以非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，涉案房屋虽仍登记在第三人陈自展、黄慧英名下，但原告作为涉案房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告请求停止对涉案房屋的执行，依法有据，本院予以支持。第三人陈自展、黄慧英经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行登记在第三人陈自展、黄慧英名下的阳江市江城区XX路XX号XX庭XX幢XX房（房地产权证号：粤房：粤房地权证阳字第**/div>二、驳回原告费亚锦的其他诉讼请求。本案受理费4720元，由原告费亚锦负担2360元，被告杨继雄负担2360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  柳华想人民陪审员  许 允人民陪审员  庄雪玲二〇一八年十二月四日书 记 员  吴春慧附件：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。