湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初7483号原告（反诉被告）：陈安元原告（反诉被告）：何玉枝上述二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：段志刚，广东圣天平律师事务所律师。特别授权代理。上述二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：段尚坤，广东圣天平律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：柯泽鹏委托诉讼代理人：叶桢，湖北鸣伸律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：叶伟，湖北鸣伸律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（**）第******。法定代表人：黄月平，该公司总经理。委托诉讼代理人：余梦林，女，该公司职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：冯熠，男，该公司职员。特别授权代理。第三人：平安银行股份有限公司武汉分行，，住所地：武汉市武昌区中北路**宏城金都**负责人：邓红，该分行行长。委托诉讼代理人：张飘，女，该分行法律合规部职员。特别授权代理。委托诉讼代理人：朱苑，男，该分行零售贷款部个贷业务团队职员。特别授权代理。原告（反诉被告）陈安元、何玉枝与被告（反诉原告）柯泽鹏、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日依法适用简易程序立案受理。诉讼过程中，原告（反诉被告）陈安元向本院提出财产保全申请，请求冻结被告（反诉原告）柯泽鹏银行存款630,000元或查封、扣押被告（反诉原告）柯泽鹏其他同等价值的财产，本院依法裁定予以准许。被告（反诉原告）柯泽鹏向本院提出反诉，经本院审查认为，被告（反诉原告）柯泽鹏的反诉请求符合反诉条件，本院决定合并审理。后因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。因平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）与本案处理有法律上的利害关系，本院依法追加平安银行武汉分行作为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）陈安元、何玉枝的委托诉讼代理人段尚坤，被告（反诉原告）柯泽鹏的委托诉讼代理人叶桢，第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人余梦林，第三人平安银行武汉分行的委托诉讼代理人张飘、朱苑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈安元、何玉枝向本院提出诉讼请求：1、认定陈安元、何玉枝与柯泽鹏于2018年1月23日签署的《武汉市存量房买卖合同》因柯泽鹏根本违约而合法解除，陈安元、何玉枝因此有权向柯泽鹏索赔房屋转让价20%的违约金，即人民币630,000元；2、判令柯泽鹏支付本案的诉讼费、律师费、交通费、财产保全相关费用等，即40,000元；3、判令第三人链家经纪公司与柯泽鹏承担连带赔偿责任。事实与理由：2018年1月31日，在第三人链家经纪公司的撮合下，陈安元、何玉枝与柯泽鹏双方签署了《武汉市存量房买卖合同》，房屋转让价款为3,150,000元。双方约定：买受人以商业贷款的方式购买房屋，拟贷款金额为1,650,000元，买卖双方应于本合同签订后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。2018年2月3日，第三人链家经纪公司在得知陈安元想卖掉涉案房产再购买两套小房产的初衷后，撮合陈安元与另案原告杨晶签署了《武汉市存量房买卖合同》，并在该合同中建议陈安元将下笔交易的面签、申请贷款的时间调整为“买卖双方应于本合同签订后60个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”陈安元为此向第三人链家经纪公司提供的“一站式”服务支付了全部佣金。柯泽鹏因个人资信问题被银行多次拒绝审批前述贷款额度，超过合同约定的30个工作日迟迟无法获得银行贷款审批。根据《武汉市存量房买卖合同》第十条第（三）项的规定，柯泽鹏逾期十五日未履行合同义务，陈安元、何玉枝有权依照该条规定向柯泽鹏主张房屋转让价20%的违约金，即630,000元，因陈安元与柯泽鹏的交易让其在合同约定的期限内没有获得相应的款项，直接导致陈安元不能支付另案原告杨晶的款项，且杨晶于2018年5月17日已提起诉讼，向陈安元索赔263,000元。由于第三人链家经纪公司未尽到“一站式”服务的责任，没有及时避免因柯泽鹏的过错，对陈安元与杨晶的交易造成了损失，理应承担连带责任。在交易过程中，陈安元处处为柯泽鹏着想，自愿与其签署《合同变更协议》，柯泽鹏却透支陈安元对他的理解和信任，直到给其带来了263,000元的损失及成本，故陈安元于2018年6月4日分别向柯泽鹏和第三人链家经纪公司发出书面《解除合同通知书》。被告（反诉原告）柯泽鹏辩称：1、陈安元、何玉枝故意违约，无权单方解除合同。合同签订后，柯泽鹏向陈安元、何玉枝支付了购房定金190,000元，向第三人链家经纪公司支付了中介费70,000元，又支付了10,000元物业交割保证金。陈安元、何玉枝收到柯泽鹏及第三人链家经纪公司通知后拒绝办理不动产所有权变更登记，导致柯泽鹏与第三人平安银行武汉分行之间的抵押贷款合同无法正常履行。陈安元、何玉枝当属故意违约。陈安元、何玉枝滥用合同解除权应当为法律所否定。2、陈安元、何玉枝的诉讼请求缺乏事实和法律依据。陈安元、何玉枝为牟取利益最大化而转让案涉房屋，本身无可厚非。但其因武汉市房价非理性上涨而故意单方撕毁房屋买卖合同，则有违诚实信用之基本原则。陈安元、何玉枝明知柯泽鹏与银行签订了抵押贷款合同却故意违反《武汉市存量房买卖合同》第七条第（一）款之约定，随意向柯泽鹏送达《解除合同通知书》。柯泽鹏不同意陈安元、何玉枝单方解除合同。综上，请求驳回陈安元、何玉枝的全部诉讼请求。第三人链家经纪公司述称：1、陈安元、何玉枝与柯泽鹏之间为房屋买卖关系，与第三人链家经纪公司之间为居间关系，第三人链家经纪公司并非房屋买卖合同的主体，依据合同相对性原则，无权解除合同，双方之间因房屋买卖合同而产生的赔偿，不应由第三人链家经纪公司承担。2、陈安元、何玉枝要求柯泽鹏支付违约金630,000元，与第三人链家经纪公司无关。3、根据法律规定，在房屋买卖合同和居间合同中，第三人链家经纪公司与双方之间并未约定第三人作为担保人或是第三人对房屋买卖交易的任一方违约承担连带责任，第三人链家经纪公司作为居间方，与柯泽鹏之间没有共同义务，也没有共同的侵权行为，第三人链家经纪公司不应承担连带责任。故陈安元、何玉枝要求第三人链家经纪公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。第三人平安银行武汉分行述称：陈安元、何玉枝的诉讼请求与第三人平安银行武汉分行无关。被告（反诉原告）柯泽鹏向本院提出反诉请求：1、确认陈安元、何玉枝于2018年6月4日送达的《解除合同通知书》无效；2、判令陈安元、何玉枝继续履行《武汉市存量房买卖合同》，配合柯泽鹏办理涉案房屋的权属变更登记手续及交付涉案房屋；3、本案诉讼费用由陈安元、何玉枝承担。事实与理由：2018年1月31日，柯泽鹏与陈安元、何玉枝经平等协商签订《武汉市存量房买卖合同》，约定由柯泽鹏支付3,150,000元购买陈安元、何玉枝坐落于武汉市洪山区XXX商品房，柯泽鹏向陈安元、何玉枝支付定金190,000元、物业交割保证金10,000元及中介费70,000元，待过户当天见不动产收件单时向陈安元、何玉枝支付首付款1,300,000元，余款1,650,000元申请银行贷款。柯泽鹏与第三人平安银行武汉分行签订合同编号为平银（武汉）房贷字（2018）第（RL20180517002890）号《房地产买卖抵押贷款合同》，后陈安元、何玉枝拒绝履行合同，办理房屋过户手续，导致银行贷款流程无法正常进行，应当属于违约。2018年6月4日，陈安元向柯泽鹏送达《解除合同通知书》，要求解除《武汉市存量房买卖合同》属于滥用合同解除权。原告（反诉被告）陈安元、何玉枝针对反诉辩称：1、合同解除权可以约定为单方法律行为，可由陈安元、何玉枝单方提起，其以书面《解除合同通知书》的形式告知柯泽鹏及第三人链家经纪公司，是合法履行合同解除权的表现，并无不妥。在陈安元、何玉枝与柯泽鹏共同签署的《武汉市存量房买卖合同》中已经明确约定，在一方构成根本违约的前提下，另一方可以用书面通知的方式解除房屋买卖合同，并向根本违约方主张房屋转让价款20%的违约金。柯泽鹏在民事反诉状中称陈安元、何玉枝单方行使合同解除权的行为属于滥用合同解除权没有依据。2、柯泽鹏与第三人平安银行武汉分行签署的《房地产买卖抵押贷款合同》是无效合同。该抵押贷款合同第八条中所称的抵押物为陈安元名下房产，也是本次交易中柯泽鹏拟购买的房产。柯泽鹏以他人名下的房产作为抵押物来申请抵押贷款，并在该房产之上设立抵押权，属于无权处分。柯泽鹏以《武汉市存量房买卖合同》中的交易标的物设立抵押权，从银行套取贷款后再回头购买、过户该交易标的物的做法本身就是违法且不合逻辑。第三人平安银行武汉分行在审核过程中没能发现柯泽鹏对抵押物不享有房产权，亦无处分权，涉嫌与柯泽鹏恶意串通，通过构造虚假抵押贷款的方式协助柯泽鹏完成购买二手房并过户。3、柯泽鹏曾经出具其在中国工商银行的个人账户明细，显示其名下拥有1,000,000元现金，骗取陈安元及第三人链家经纪公司的信任。但根据陈安元从中国工商银行调取的资料显示，该笔1,000,000元现金在同一天进出柯泽鹏的银行账户，纯属走过场的欺诈行为。综上，请求驳回柯泽鹏的反诉请求。第三人链家经纪公司针对反诉述称：因第三人链家经纪公司非《武汉市存量房买卖合同》的主体，柯泽鹏的反诉请求不涉及第三人链家经纪公司，故不发表意见。第三人平安银行武汉分行针对反诉述称：陈安元、何玉枝的委托诉讼代理人对柯泽鹏申请贷款的理解是错误的，我行收取涉案房屋的所有权证只是为了证实房屋买卖交易的真实性，并不涉及房屋抵押，且在房屋完成过户之前，亦不会对涉案房屋进行抵押。柯泽鹏的贷款已于2018年5月17日审批通过，该笔贷款办理有效期为六个月，若超过该期限则需提交原贷款资料重新审批，还需陈安元、何玉枝的配合，也需要继续审查柯泽鹏的征信问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1、关于违约事实的认定。陈安元提交的微信截屏仅能证明第三人链家经纪公司通知其柯泽鹏的银行贷款已审批通过，可以办理过户，不能证明陈安元、何玉枝主张的柯泽鹏根本违约及第三人链家经纪公司存在过错的事实。陈安元、何玉枝提交的中国工商银行股份有限公司阳新支行的借记卡账户历史明细清单仅能证明柯泽鹏于2018年4月28日从其账户进账、出账1,000,000元的事实，不能证明其主张的柯泽鹏存在欺诈行为的事实。柯泽鹏提交的与第三人平安银行武汉分行所签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，能够证明柯泽鹏的贷款审批通过，并签订抵押合同的事实，本院予以采信。2、关于买卖双方是否在合同约定的30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续的事实。本院认为，陈安元于2018年6月4日向柯泽鹏发出的《解除合同通知书》中载明，陈安元与柯泽鹏分别于2018年1月31日、3月19日前往华夏银行、平安银行办理银行贷款申请手续，其于2018年11月3日向本院提交的情况说明中亦自认上述事实，证明柯泽鹏在合同约定的30个工作日内履行了向贷款机构申请贷款手续的义务，不存在违约的事实。3、关于柯泽鹏是否违反合同约定向两家贷款机构申请贷款，第三人平安银行武汉分行是否属第三家贷款机构。本院认为，平安银行洪山支行在收到柯泽鹏申请贷款的相关资料后报第三人平安银行武汉分行审批，系平安银行内部贷款审批所需，柯泽鹏并非通过两家平安银行申请贷款，故柯泽鹏不存在超过两家贷款机构办理贷款的事实。4、2018年11月5日，陈安元的委托诉讼代理人向本庭提交调查取证申请书，系在举证期限届满及开庭后提出，本院依法不予准许。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月31日，陈安元、何玉枝（出卖人）与柯泽鹏（买受人）在第三人链家经纪公司居间介绍下签订《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：陈安元、何玉枝将坐落于武汉市洪山区XXX房屋出售给柯泽鹏，转让价格为3,150,000元。合同第五条约定，买受人应于签订本合同当日将第一笔定金190,000元整以理房通支付的方式支付给出卖人；买受人应在过户当天见不动产收件单时将第一笔首付款1,300,000元整以自行支付的方式支付给出卖人；买受人以贷款方式购买的，贷款方式为商业贷款，买受人拟贷款金额为1,650,000元整。买卖双方应于本合同签订30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书……。若买受人自身原因未获得贷款机构批准的……出卖人同意买受人继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过2家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部材料；买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。买卖双方一致同意，买受人从本协议约定的购房款中留存10,000元作为物业交割保证金……。合同第七条约定，出卖人房屋无抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后60个工作日……办理权属转移登记手续。合同第十条约定，（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：1、出卖人提供的该房屋权属证书、原购房合同、车位权属证明等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权或车位所有权、使用权；2、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；3、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；4、将该房屋出售给第三方的；5、其他根本违约情形。（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、其他根本违约情形。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。2018年1月31日，陈安元、何玉枝（甲方，出卖人）及柯泽鹏（乙方，买受人）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订了《理房通定金监管服务协议》；与北京方源房地产咨询服务武汉有限公司（丙方，服务方）签订了《房屋交易按揭、过户服务合同》；与第三人链家经纪公司（丙方，居间人）签订了《居间服务合同》，合同约定：鉴于丙方促成买卖双方之间签署《买卖合同》，经各方友好协商……，乙方向丙方支付居间服务费70,000元整。同日，陈安元、何玉枝依约向第三人链家经纪公司交付了涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证，第三人链家经纪公司向陈安元、何玉枝出具产证收条。后柯泽鹏分别于2018年1月31日、2月6日向第三人链家经纪支付居间服务费70,000元，第三人链家经纪公司向柯泽鹏出具了专用收据。2018年2月2日，陈安元、何玉枝与柯泽鹏签订了《合同变更协议》，将原合同中第五条第一款变更为：……，1、买受人应于2018年2月2日将第一笔定金100,000元整以自行支付的方式给出卖人；2、买受人应于2018年2月5日将第二笔定金90,000元整以理房通的方式支付给出卖人；原合同第七条第一款变更为：买卖双方一致同意按以下方式办理房屋权属转移登记手续：出卖人房屋无抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后10个工作日内；若贷款未审批通过，买方以全款方式购买的，则买卖双方应在知悉贷款未通过之日起20个工作日内办理权属转移登记手续。后柯泽鹏向陈安元支付了购房定金190,000元。2018年5月17日，柯泽鹏与第三人平安银行武汉分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，贷款金额为1,650,000元，贷款期限360个月，自2018年5月17日至2048年5月17日。同日，柯泽鹏的银行贷款申请审批通过。2018年6月4日，陈安元向柯泽鹏及第三人链家经纪公司送达了《解除合同通知书》，载明：……，1、……我方已履行合同约定的义务，协助办理贷款手续，现房屋买受人已超过合同约定的期限未能履行合同义务；2、……，我方分别于2018年1月31日、2018年3月19日前往华夏银行、平安银行协助办理贷款手续，但两家贷款机构均未能通过贷款申请。房屋买受人向贷款机构申请贷款，已经不符合合同约定的贷款条件。综上所述，……，我方依法解除《武汉市存量房买卖合同》，特此书面通知，自收到本通知之日起合同解除，因房屋买受人存在上述违约行为，导致我方已遭受损失，我方保留追究房屋买受人的法律责任。2018年7月1日，柯泽鹏就《解除合同通知书》对陈安元、何玉枝进行了书面回复，载明：……，我不同意您们单方解除合同的行为，并且保留追究您们的法律责任。另查明，陈安元、何玉枝系夫妻关系。2011年8月12日，陈安元取得了涉案房屋的所有权证（房屋建筑面积为139.73平方米；房屋所有权证号为：武房权证洪字第XXX号）；2011年9月6日取得国有土地使用权证【土地使用权证号为：洪国用（2011商）第XXX号】。经本院释明，柯泽鹏在规定期限内未向本院提存购房款1,300,000元。本案争议的焦点为：一、原告（反诉被告）陈安元、何玉枝与被告（反诉原告）柯泽鹏是否存在违约行为以及违约责任的承担问题；二、原告（反诉被告）陈安元、何玉枝是否享有单方解除合同的权利的问题；三、案涉《武汉市存量房买卖合同》是否存在继续履行的可能性的问题；四、第三人链家经纪公司是否应承担连带责任的问题。本院认为：原告（反诉被告）陈安元、何玉枝与被告（反诉原告）柯泽鹏签订的《武汉市存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。1、原告（反诉被告）陈安元、何玉枝构成根本违约。被告（反诉原告）柯泽鹏贷款申请于2018年5月17日获得审批通过，根据双方签订的《合同变更协议》，原告（反诉被告）陈安元、何玉枝应当在被告（反诉原告）柯泽鹏贷款审批通过后10个工作日内，即2018年5月31日前办理权属转移登记手续，但经被告（反诉原告）柯泽鹏及第三人链家经纪公司催促办理过户，原告（反诉被告）陈安元、何玉枝未能在合同约定的期限内履行过户义务，且超过合同第十条第（二）款规定的履行期限，构成根本违约。被告（反诉原告）柯泽鹏依照合同约定履行了相应义务，不存在违约行为。2、原告（反诉被告）陈安元、何玉枝不享有合同约定的单方合同解除权。根据合同第十条第（二）款的约定，原告（反诉被告）陈安元、何玉枝属违约方，不享有合同的解除权。原告（反诉被告）陈安元、何玉枝于2018年6月4日向被告（反诉原告）柯泽鹏发出的《解除合同通知书》不发生法律效力。3、涉案的《武汉市存量房买卖合同》不具有继续履行的可能性。因第三人平安银行武汉分行在庭审中表示被告（反诉原告）柯泽鹏于2018年5月17日贷款审批通过，该笔贷款的有效期限为六个月，若超过六个月需要核实被告（反诉原告）柯泽鹏资信后重新审批。经释明被告（反诉原告）柯泽鹏在规定的期限内亦未向本院提存其应支付的购房款1,300,000元，致本案合同事实上无法继续履行。4、因原告（反诉被告）陈安元、何玉枝与被告（反诉原告）柯泽鹏之间系房屋买卖合同关系，其要求第三人链家经纪公司承担连带责任，不符合法律规定及合同约定，第三人链家经纪公司不应承担连带责任。综上，对原告（反诉被告）陈安元、何玉枝要求解除《武汉市存量房买卖合同》及赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）柯泽鹏请求确认原告（反诉被告）陈安元、何玉枝于2018年6月4日送达的《解除合同通知书》无效的诉讼请求，因本院对《解除合同通知书》的效力已作出认定，该项反诉请求不属于诉的范畴，其可以另案主张合同解除权。对被告（反诉原告）柯泽鹏请求原告（反诉被告）陈安元、何玉枝继续履行合同，配合其办理涉案房屋所有权变更登记手续及交付涉案房屋的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第二款、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈安元、何玉枝的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）柯泽鹏的反诉请求。本诉案件受理费10,500元以及保全费3,670元，由原告（反诉被告）陈安元、何玉枝负担；反诉案件受理费16,000元，由被告（反诉原告）柯泽鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐审 判 员  庞 峰人民陪审员  毕道华二〇一八年十二月五日书 记 员  毕 薇