北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初16792号原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：陈锦辉，职务董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告：北京先生下厨餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陶然，职务董事长。被告：北京先生下厨餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘月箱，职务董事长。二被告共同委托诉讼代理人：赵建平，北京市大嘉律师事务所律师。原告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）与被告北京先生下厨餐饮有限公司（以下简称先生下厨餐饮公司）、被告北京先生下厨餐饮管理有限公司（以下简称先生下厨管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告新东安公司之委托诉讼代理人彭松岩、被告先生下厨餐饮公司与被告先生下厨管理公司之共同委托诉讼代理人赵建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新东安公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认新东安公司与先生下厨餐饮公司之间的租赁合同于2018年5月20日解除；2.请求判令先生下厨餐饮公司支付新东安公司自2018年3月1日起至2018年5月20日止期间的租金（按照每月租金199250元标准计算）；3、请求判令先生下厨餐饮公司支付新东安公司自2018年3月1日起至2018年5月20日止期间的物业管理费（按照每月物业管理费77309元标准计算）；4.请求判令先生下厨餐饮公司支付新东安公司拖欠的电费11442.6元、电表卡工本费100元；5.请求判令先生下厨餐饮公司支付新东安公司拖欠的水费7286.1元、污水处理费7897元；6.请求判令先生下厨餐饮公司支付新东安公司违约金853587元（以被告交纳的押金853587元抵扣）；7.请求判令先生下厨餐饮公司支付新东安公司公证费4000元；8.请求判令先生下厨餐饮公司支付新东安公司恢复店铺原状费用195000元；9.请求判令先生下厨管理公司对先生下厨餐饮公司应支付的上述所有费用承担连带责任；10.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告新东安公司系北京新东安广场房屋的所有权人。2014年8月6日，原告新东安公司与案外人龙图盛典（北京）餐饮管理有限公司签订编号为01432/609A#的《新东安广场租赁合同（店铺）》。合同约定，原告新东安公司将其所有的面积约为797平方米的北京市东城区新东安广场×层×号店租予龙图盛典（北京）餐饮管理有限公司以“先生下厨”为店名，经营该品牌餐饮。租赁期限为5年，自2014年11月25日至2019年11月24日。2014年10月23日，原告新东安公司与龙图盛典（北京）餐饮管理有限公司、被告先生下厨管理公司签订《关于新东安广场×号店铺变更承租人协议书》，约定《新东安广场租赁合同（店铺）》承租人变更为被告先生下厨管理公司。2014年11月25日，原告新东安公司按照合同约定交付了租赁场地，被告先生下厨管理公司于当日接收了场地。2015年5月28日，原告新东安公司与被告先生下厨管理公司、先生下厨餐饮公司签订《关于新东安广场×号店铺变更承租人协议书》，约定《新东安广场租赁合同（店铺）》承租人变更为被告先生下厨餐饮公司，被告先生下厨管理公司对被告先生下厨餐饮公司履行合同承担连带责任。2018年3月起，被告先生下厨餐饮公司开始拖欠原告租金、物业管理费、电费等。经原告新东安公司多次催告，被告至今未给付。2018年4月8日，被告先生下厨餐饮公司擅自停止营业，人去楼空，且原告新东安公司通过房屋租赁合同约定的联系方式仍无法与被告先生下厨餐饮公司取得联系。2018年5月3日，为了保全证据，减少损失，原告新东安公司聘请了北京市国泰公证处对×店铺场地进行了证据保全公证，清点了被告先生下厨餐饮公司遗留的物品。被告所有的柜台、厨房设备等杂物及遗留装修长期占用租赁店铺至今，导致原告新东安公司至今未能对该店铺进行出租。为避免损失进一步扩大，原告新东安公司通过招投标形式确认了拆除施工单位，代被告履行对×号店铺恢复原状（已确认拆除费用为195300元，但尚未施工，还未签订相应的合同，需上报香港的公司审核）。由于被告怠于履行其付款义务，其违约行为给原告造成重大的经济损失。被告拖欠的租金是2018年3月1日至2018年5月20日期间的，房屋租赁合同附件二约定第四年租金为每月199250元。因原告新东安公司于2018年5月4日向被告发出解除合同，房屋租赁合同约定在解除通知发出之日起15日后合同解除，所以原告认为房屋租赁合同应于2018年5月20日解除，房屋租金主张至2018年5月20日。被告有押金80多万元在原告新东安公司处，押金是3个月的租金、物业管理费的总和。被告拖欠物业管理费也是2018年3月1日至2018年5月20日期间的，物业管理费每月77309元，每平米每天97元。现原告诉至法院，望判令所请。被告先生下厨餐饮公司辩称，被告先生下厨餐饮公司在租赁场地实际经营至2018年4月8日，4月8日将钥匙交给原告新东安公司。被告先生下厨餐饮公司认为自收到解除合同通知之日起合同解除，其于2018年5月5日收到，所以房屋租赁合同于2018年5月5日解除。被告先生下厨餐饮公司同意支付自2018年3月1日起至2018年5月5日止期间的租金，租金标准同意按照每月租金199250元计算。关于2018年5月6日至2018年5月20日的租金，被告先生下厨餐饮公司不同意支付，房屋租赁合同于2018年5月5日解除，原告应及时将房屋另行出租。被告先生下厨餐饮公司同意支付2018年3月1日起至2018年5月5日止期间的物业管理费，同意按照每月77309元标准计算，不同意支付2018年5月6日之后的物业管理费。被告先生下厨餐饮公司同意支付原告第4、5项诉请中的费用，认可原告所述的金额。原告新东安公司主张的违约金过高，请求法院予以调整，依据公证书，原告对店铺有控制权，对原告并未造成什么损失，4月8日之后原告加锁导致被告无法进入，被告先生下厨餐饮公司有设备在里面，被告无法进入也无法搬走，违约金过高，部分损失由原告自己造成，原告自4月10日已经知情被告不再承租，给原告留有时间另行出租。被告先生下厨餐饮公司对公证费数额没有异议，不同意支付，没有依据。恢复原状的费用未实际发生，不同意支付，在原告允许被告进入的情况下，被告可以自行恢复。被告先生下厨餐饮公司尚有871924元的费用在原告处，同意将该笔费用在被告先生下厨餐饮公司应支付原告的费用中予以抵扣。协议书没有被告先生下厨餐饮公司的盖章，还未实际生效，被告先生下厨管理公司不应承担连带责任。被告先生下厨管理公司辩称同被告先生下厨餐饮公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告新东安公司系北京市东城区王府井大街××号房屋的所有权人。2014年8月6日，原告新东安公司与案外人龙图盛典（北京）餐饮管理有限公司签订《新东安广场租赁合同（店铺）》。合同约定：原告新东安公司将北京市东城区王府井大街138号新东安广场×层×号店铺（面积约797平方米）租予案外人龙图盛典（北京）餐饮管理有限公司以“先生下厨”为店名，经营该品牌餐饮；租赁期限为5年，自2014年11月25日起至2019年11月24日止；承租人应在每个日历月的第一天交纳租金、物业管理费和其他应付款项如停车场费、水费、排污费、燃气费、电费等。上述房屋租赁合同中“终止合同”部分约定：出租人在出现“租金、物业管理费和在本合同项下应付的其他款项在到期后十五天内仍未支付（不管有无正式要求支付）”的情况时，出租人有权向承租人发出提前终止合同通知，在上述书面通知发出十五日后，本合同自行终止。出租人可以其认为适当的任何方式处置出租店铺承租人所有的物品（包括抛弃、变卖、使用、拆除等），承租人对此无任何异议，亦不要求出租人对其进行任何形式的补偿。在上述情况下，出租人收回出租店铺是有效的。必要时，双方同意由出租人出面委托公证处以公证收场的形式收回店铺。出租人保留对承租人违反本合同的追索权。如果承租人违约并导致出租人提前终止本合同，则承租人根据本合同所缴付的合同押金及预付的租金作为其违约金，不予退还，同时承租人还应按照本合同所述的标准向出租人支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、物业管理费作为违约赔偿金。随后，原告新东安公司与案外人龙图盛典（北京）餐饮管理有限公司、被告先生下厨管理公司签订《关于新东安广场×号店铺变更承租人协议书》，约定《新东安广场租赁合同（店铺）》的承租人变更为被告先生下厨管理公司，房屋租赁合同中承租人的一切权利和义务由被告先生下厨管理公司继受。该协议于2014年10月23日起生效。另外，原告又提交了一份原告新东安公司（丙方）与被告先生下厨管理公司（甲方）、先生下厨餐饮公司（乙方）《关于新东安广场×号店铺变更承租人协议书》，该协议约定《新东安广场租赁合同（店铺）》承租人变更为被告先生下厨餐饮公司，原合同中所交押金及质保金转为乙方押金和质保金，房屋租赁合同中承租人的一切权利和义务由被告先生下厨餐饮公司继受，此变更自2015年5月28日起生效，变更承租人后，被告先生下厨管理公司对被告先生下厨餐饮公司在新东安广场的经营负连带责任。协议书“乙方（公司盖章）”处没有加盖被告先生下厨餐饮公司的公章，但“乙方法人代表（签字）”处签有当时乙方法定代表人“刘月强”的名字。二被告表示该协议乙方未盖章，且法定代表人签字与2014年10月23日生效的刘月强的签字不一致，故认为该协议书未生效。经询，二被告不申请对乙方法定代表人签字进行鉴定，涉案房屋确系先生下厨餐饮公司在使用并交纳费用。2018年3月1日起，被告先生下厨餐饮公司未再交纳租金及物业管理费。2018年4月8日，被告先生下厨餐饮公司工作人员通过微信告知原告工作人员“店关了”，原告人员表示“再挺挺呀”，被告表示“挺不住了”，原告询问里面食品是否清空了，被告表示基本没有了，并询问别的东西是否能拉走，原告表示不可以。2018年4月9日，原告工作人员询问先生下厨餐饮公司“钥匙？”，先生下厨餐饮公司表示“中午送过去”，原告表示“好的”、“给我们一楼中控室吧”，傍晚，先生下厨餐饮公司告知原告“中控不接钥匙”，原告工作人员让中控给其打电话，先生下厨餐饮公司表示其工作人员已经离开并表示明天再去送，原告表示“不用了，我安排其他办法”。先生下厨餐饮公司再次询问“里面的东西我们可以往外拉吗”，原告表示“不可以”。原告表示“鉴于你们欠租关店，我过几天发解约通知给你们”。2018年4月18日，先生下厨餐饮公司询问“我们需要见面沟通什么事儿不”，原告表示“没啥事我觉得”，先生下厨餐饮公司询问“东西我们是不是就搬不走了，押金是不是能退一些”，原告表示“不行的”。2018年5月4日，原告新东安公司向被告发出《有关：北京新东安×层×号铺（先生下厨）租赁合同解除的通知》（以下简称《合同解除通知》）。《合同解除通知》主要内容为：因被告违反房屋租赁合同第三条关于交纳租金、物业管理费等的约定，原告新东安公司决定提前终止租赁合同，自本通知发出之日起15天后（即至2018年5月20日24:00整）租赁合同即自行终止。被告先生下厨餐饮公司于2018年5月5日收到《合同解除通知》。2018年5月3日，北京市国泰公证处应原告申请，对北京市东城区王府井大街××号新东安广场×层×号店铺的现状及物品给予了保全证据，并对物品进行清点，制作了物品清单，并于2018年5月15日出具了（2018）京国泰内民证字第681号公证书。原告新东安公司支付公证费4000元。另查，被告先生下厨餐饮公司现有房屋押金、小库房押金、质保金等共计871924元在原告处。经询问，原告表示押金系按照第五年的租金标准计算并收取的，双方合同现履行至第四年，要求被告按照第四年的三个月租金及物业费为标准即829677元支付违约金即可。关于被告在原告处的全部费用，原、被告均同意在其应支付的费用中予以折抵。本院认为，双方之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表达，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除时间，本院认为，双方合同中约定的“出现上述情况之一时，出租人有权向承租人发出提前终止合同通知。在上述通知发出十五日后，本合同自行终止”指的是原告的单方解除权，而本案中，原告在被告先生下厨餐饮公司关店前并未行使单方解除权，在被告先生下厨餐饮公司告知其关店后,原告亦表示“再挺挺呀”，被告先生下厨餐饮公司已经于4月8日明确告知原告其已关店，并询问是否能够拉走店内物品及押金是否能够退回一些，实际系向原告表明提前解除合同的意思表示，原告于4月9日要求先生下厨餐饮公司交回钥匙，原告虽主张并未收到先生下厨餐饮公司交回的钥匙，但是从双方聊天记录显示，先生下厨餐饮公司愿意积极向原告送还钥匙，钥匙即使未交回，责任亦不在先生下厨餐饮公司。另，先生下厨餐饮公司想将屋内物品搬走，原告不允许，5月3日，原告已经找公证处对涉案房屋存放的物品及现状进行了公证，事实上已经终止了双方合同的履行，5月4日，原告向先生下厨餐饮公司发函，实际系对解除合同的正式确认。本院认为，4月8日，先生下厨餐饮公司即已表明解除合同的意思表示且其后并未使用涉案房屋，屋内物品系原告不允许被告搬离，5月3日原告即对屋内物品进行了公证保全，以实际行动终止了双方合同履行，并于5月4日正式发函确认，故先生下厨餐饮公司此项答辩意见本院予以采纳，双方合同于5月5日先生下厨餐饮公司收到原告发送的解除通知之日解除，即本案系先生下厨餐饮公司提出提前解除合同后原告予以确认，而并非原告行使单方解除权进行的解除。经本院释明，原告坚持要求确认原告与先生下厨餐饮公司之间的合同系于2018年5月20日解除，故本院对此不予支持。鉴于双方合同系于2018年5月5日解除，故先生下厨餐饮公司将租金及物业管理费支付至2018年5月5日即可。关于电费、电表卡工本费、水费、污水处理费，先生下厨餐饮公司认可原告所述金额并同意支付，本院对此不持异议。关于违约金，双方合同第十六条明确约定，承租人中途提前退租的，承租人已交合同押金作为违约金不予退还，先生下厨餐饮公司主张违约金过高，要求法院调整，经询，原告表示涉案房屋直至2018年10月份仍未出租出去，被告对此情况予以认可，本院认为，因先生下厨餐饮公司提前解除租赁合同，给原告造成损失，应当承担违约责任，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度、出租人的损失等因素综合考虑，原告主张按照正在履行的第四年的租金为标准，要求被告支付三个月的租金及物业管理费共计829677元作为违约金并未明显过高，本院予以支持（原告诉讼请求中主张违约金为853587元，后在庭后询问中表示按照履行至第四年的租金及物业管理费为标准，支付829677元即可）。关于公证费4000元，合同虽然对公证收房及费用有约定，但本院认为该约定应是针对承租人未主动搬离店铺内物品的情况，本案中，先生下厨餐饮公司要求搬离涉案房屋内物品，系原告不允许，故该笔费用系原告自行扩大的损失，本院不予支持。关于恢复原状费用，鉴于目前并未实际发生，本院对此不予支持。原告可在相关费用发生后另案解决。关于被告先生下厨管理公司是否应该承担连带责任，2015年5月28日变更承租人协议中，虽然乙方未加盖公章，但是法定代表人签字处系乙方当时法定代表人刘月强签字，二被告不认可签字的真实性，但不申请鉴定，故应自行承担相关责任，本院依法确认该协议书的真实性。先生下厨餐饮公司确实后续作为承租人在使用涉案房屋，且乙方处已有法定代表人签字，该协议书已成立并生效。故根据该协议约定，先生下厨管理公司应负连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，本院判决如下：一、被告北京先生下厨餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京新东安有限公司自2018年3月1日起至2018年5月5日止的租金，按照每月199250元的标准计算，共计430637元（被告北京先生下厨餐饮有限公司尚有871924元费用在原告北京新东安有限公司处，此项判决中折抵42247元，故尚需支付388390元）；二、被告北京先生下厨餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京新东安有限公司2018年3月1日起至2018年5月5日的物业管理费，按照每月77309元的标准计算，共计167087元；三、被告北京先生下厨餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京新东安有限公司电费11442.6元、电表卡工本费100元；四、被告北京先生下厨餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京新东安有限公司水费7286.1元、污水处理费7897元；五、被告北京先生下厨餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京新东安有限公司违约金829677元（被告北京先生下厨餐饮有限公司尚有871924元费用在原告北京新东安有限公司处，此项判决折抵829677元，即此项判决无需另行支付）；六、被告北京先生下厨餐饮管理有限公司对上述一至五项费用承担连带责任；七、驳回原告北京新东安有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90661元，由原告北京新东安有限公司负担3000元（已交纳）；由被告北京先生下厨餐饮有限公司、北京先生下厨餐饮管理有限公司负担87661元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  徐 静审 判 员  闫 薇人民陪审员  付小英二〇一八年十二月二十四日法官助理董亮书记员邵蕾