北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0113民初29799号原告（反诉被告）：××原交通部队善后工作组，住所地北京市朝阳区惠新西街**。负责人：高强，组长。委托诉讼代理人：张喜东，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱宗亚，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国发时代科贸有限公司，，住所地北京市朝阳区安华西里****（住宅）楼**统一社会信用代码91110105783216261B。法定代表人：杨传忠，董事长。委托诉讼代理人：刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美玲，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）××原交通部队善后工作组（以下简称××善后工作组）与被告（反诉原告）北京国发时代科贸有限公司（以下简称国发时代公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由本院审判员张蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告××善后工作组之委托诉讼代理人张喜东、邱宗亚，被告国发时代公司之委托诉讼代理人刘延俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告××善后工作组向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《承包经营农场协议》无效；2.判令被告在十五日内将《承包经营农场协议》项下承租的位于北京市顺义区×××镇×××西北侧的33.15亩土地退还给原告；3.判令被告支付2014年9月9日至2018年12月9日的占有使用费19万元及利息（利息自2018年10月15日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.被告按照每年28万元的标准支付自2018年12月10日至返还土地及房屋之日止的占有使用费；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：1992年4月8日,中国人民××××××交通指挥部（以下简称交通指挥部）下设的中国人民××××××交通指挥部农场（以下简称交通指挥部农场）与北京市顺义县×××乡×××村经济合作社签订《联营开发土地协议》，约定将×××村的196亩土地出租给交通指挥部农场用于发展农副业生产，改善部队生活。2009年7月1日，交通指挥部农场与北京市顺义区×××镇×××村村民委员会（以下简称×××村委会）就《联营开发土地协议》签订《土地联合补充协议》，约定交通指挥部农场退回罗马湖（龙道河）北河套以东两块地共计88亩，罗马湖（龙道河）以西共计108亩土地的联营经营权自2022年4月8日延长至2032年4月7日。交通指挥部根据实际需要将上述承租土地分别转租给了张秀华、杨云忠、李少明、马云光、贾玉晶，北京上策科技有限公司、陈跃东。2014年9月4日，交通指挥部下属的中国人民××××××交通第三总队后勤部（以下简称第三总队后勤部）与国发时代公司就交通指挥部农场事务签订《承包经营农场协议书》，双方约定：第三总队后勤部将《联营开发土地协议》及《土地联合补充协议》项下的108亩土地委托给国发时代公司，由其全权经营和管理。《承包经营农场协议书》期限自2014年9月9日至2032年4月7日止，承包总费用为518万元，首付款100万元，协议生效后7日内支付，第二期付款应于2015年12月30日前支付159万元。第三期付款应于2020年12月30日前付清余款259万元。国发时代公司在合同期限内使用交通指挥部农场公章、合同章。第三总队后勤部与国发时代公司形成了委托合同关系和农村土地承包合同关系，其中委托合同关系是交通指挥部农场委托国发时代公司以交通指挥部名义对张秀华、杨云忠、李少明、马云光、贾玉晶，北京上策科技有限公司、陈跃东进行管理。土地承包合同是国发时代公司租了西南部分土地合计33.15亩及地上房屋。第三总队后勤部原为交通指挥部下属单位，不具有独立的法人主体资格，以第三总队后勤部订立的合同所产生的法律后果应由交通指挥部承担。根据中央军委命令和××总部决定，交通指挥部及其下属单位自2018年1月1日起番号撤销，其权利义务由原告承继，同时，原告行使师级党委权限，全权负责处理涉及交通指挥部的法律诉讼问题。根据《承包经营农场协议》第六条约定，国发时代公司应在2015年12月30日前支付承包费用159万元，国发时代公司至今未支付159万元。国发时代公司所租赁的房屋属于违法占用农用地、未取得建设工程规划许可证的违建，因此涉案合同应当无效。2016年，中央军委下发《关于军队和××部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），要求军队全面停止从事与军事活动无关的经济活动。2018年6月，中共中央办公厅等三单位印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，再次明确到2018年年底前全面停止军队一切有偿服务活动。党中央、国务院、中央军委关于全面停止军队一切有偿服务活动的决定和命令，属于原告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，原告必须坚决执行党中央、国务院和中央军委的决定和命令，原告不承担任何责任。被告国发时代公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告主体不适格，原告向法庭提交的诉状中盖章和原告称呼不一致。原告提出交通指挥部番号已经撤销，相当于自然人的死亡或者企业的注销，已经不存在诉讼主体，若机关法人被撤销，没有继任的，应该由作出撤销的机关主体承担权利义务。本案中《承包经营农场协议》签订的主体是第三总队后勤部，第三总队后勤部是××交通指挥部第三总队的下属部门，对外签订合同应该由××交通指挥部第三总队承担，本案中××善后工作组不是适格主体。2.我方没有迟延支付承包费，我方在2015年12月曾经去第三总队后勤部交纳租金，后勤部部长谢金告知被告的法定代表人缓交租金，等候后勤部通知再交，但我方一直没有收到通知。我方在2014年9月18日交纳租金100万元，根据《承包经营农场协议》约定，100万元相当于3年零6个月的租金，我方的租金已经缴纳至2018年3月8日。3.我方已经尽到了委托管理职责，张秀华、杨云忠、李少明、马云光、贾玉晶、北京上策科技有限公司、陈跃东等人在涉诉土地上建设的违法建筑在我方签订《承包经营农场协议》之前已经存在，属于历史遗留问题，且我方与原交通指挥部农场负责人多次到有关部门反映有关情况，已经尽到了管理之责。4.原告应当赔偿我方的经济损失。我方在承包农场后，按照农场要求并经农场同意对农场的房屋进行了装修，做了防水工程，进行空调、锅炉的维修更换，对农场基建工程施工、农场环境、景观绿化工程施工，定制农场红木家具，支付农场工人工资，且因原告提供的材料不全，导致原租户的租金至今无法收取。因原告要求确认合同无效，导致我方对第三方支付的合同违约损失等，均应该由原告进行赔偿。反诉原告国发时代公司提出如下反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告基建工程、环境景观绿化工程、装饰装修、防水、维修费共计7739155.81元及设计费29.14万元；2.反诉被告赔偿反诉原告因协议无效对第三方支付的违约金损失60万元；3.反诉被告赔偿反诉原告租户租金损失270600元；4.反诉被告赔偿反诉原告工人工资1332800元；5.反诉被告返还反诉原告已支付的租金100万元；6.以上第1-5项诉讼请求均要求反诉被告支付利息（自2018年11月19日起至付清之日止）；7.反诉案件受理费、鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：双方于2014年9月4日签订《承包经营农场协议》，反诉被告将其与顺义区×××镇×××村经济合作社签订的《联合开发土地协议》及《土地联合补充协议》项下的108亩土地承包给我方，承包期限为18年，从2014年9月9日起至2032年4月7日止。反诉被告起诉要求确认《承包经营农场协议》无效，但我方已对农场基建工程、农场环境、景观绿化工程施工并支付了费用。我方与第三方签订的合同也需要解除，因解除合同产生的违约责任应由反诉被告承担。因反诉被告提供的材料不全，导致原租户的租金至今无法收取，我方对农场房屋进行了装修、防水工程、空调锅炉维修、定制红木家具，反诉被告应予赔偿。反诉被告辩称：不同意反诉原告的全部诉讼请求。鉴定意见书涉及的范围不是本案实际损失的范围。设计费不属于本案委托鉴定的范围，相应数据不应被采纳。本案合同无效，任何一方与第三方签订合同导致的违约损失，是由于该方故意行为导致，不属于另一方的赔偿范围，该方应当能够预见。租户租金属于委托关系范畴，本案中不应处理。工人工资是工人为反诉原告提供了相应的劳动，反诉原告获得了相应的劳动价值，不属于反诉原告的损失。反诉原告实际使用了房屋，不同意返还租金100万元，反诉原告还应支付我方占有使用费，使用费标准参考租金标准，不应返还。本院经审理认定事实如下：1992年4月8日，交通指挥部农场（乙方）与顺义县×××乡×××村经济合作社（甲方）签订《联营开发土地协议书》，该协议书约定：甲方愿意提供龙道河两岸的一百九十六亩劣质土地给甲乙双方联合开发。土地的使用性质为种植、养殖业。土地的开发、使用期限为三十年，即从1992年4月1日起至2022年4月1日止。甲方不参与经营，不承担经营中的经济责任。乙方负责开发和生产资金的投入，修建临时营房、院墙、猪圈、鸡舍、温室大棚，机井及水电设施，农机具的购置、车辆的购置以及生产用的流动资金等。甲方处有顺义县×××乡×××村经济合作社盖章，乙方处有交通指挥部农场盖章，甲方上级机关处有顺义县×××人民政府盖章，乙方上级机关处有××中国人民××××××交通指挥部军需处盖章。2009年7月1日，×××村委会（甲方）与交通指挥部农场（乙方）签订了《土地联合补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商并经村民代表同意，就1992年双方签订的土地联营协议书部分内容进行补充修改并达成以下协议：一、乙方同意位于罗马湖（龙道河）北河套以东2块地共计88亩剩余13年联合经营使用权提前至2009年7月1日起交回×××村委会，现有乙方地上物（除其他个人承包并投资建设外）归×××村委会所有。原在该宗地上与乙方签订租地协议的单位和个人，由乙方与其解除协议并协助甲方与其另签订租地协议。乙方位于罗马湖（龙道河）以西共计108亩土地联合经营使用权约定：1.自2022年4月8日延长至2032年4月7日止，乙方继续享有租用权，并于2022年4月8日开始向×××村委会交纳土地使用费每亩/每年（12个月）1000元人民币。每年向×××村委会交纳土地使用费共计108000元整。本宗土地使用性质为部队农副业生产基地。若乙方改变该地使用性质要依法依规办理土地使用手续，土地使用费价格另议。1992年4月8日签订的协议其他内容继续有效。2014年9月4日，第三总队后勤部（甲方）与国发时代公司（乙方）签订《承包经营农场协议》，约定：经甲乙双方友好协商，本着互惠互利的原则，就交通指挥部农场（现已更名为第三总队农场）与顺义区×××地区（原顺义县×××乡）×××村经济合作社签订的联合开发土地协议书及补充协议书规定的108亩土地的使用权及经营权发包给乙方，由乙方全权经营和管理，为了明确双方的权利义务签订此协议。承包经营方式：甲方将协议书规定的承包经营期限的所有事项和全部的经营管理权发包给乙方。乙方在承包期间，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。甲方在协议书规定的土地范围内与其他租户签订的协议在不违反原则的前提下由乙方负责履行，甲方不得干涉乙方的正常经营活动。承包经营期限按协议书规定的期限为1992年4月1日起至2022年4月1日止和补充协议规定的自2022年4月8日起至2032年4月7日止。即承包期限为18年，从2014年9月9日起至2032年4月7日止。承包总费用518万元。首付款100万元，协议生效后7日内支付。第二期付款应于2015年12月30日前支付159万元。第三期付款应于2020年12月30日前付清余款259万元。为了保证甲方的利益，甲方提出协议书范围内的地上物作价转让给乙方，经双方同意在承包总费用中含地上物作价款，作价款不再单列。此协议签订生效后，甲方与×××村签订的协议书规定的土地使用权、管理权以及地上物移交乙方，甲方不再享有任何权利。甲方于×××村签订的原协议及补充协议的条款由乙方继续履行。甲方应告知乙方水电及基础设施的所有情况。甲方不得转移和损坏所有物品，双方签署交接备忘录，作为本协议附件。乙方有权根据实际需要购置新设备和资产投资。协议终止后，由乙方出资购买的设备和资产及甲方的原地上物归乙方所有。其他的不动产按甲方与×××村签订的（协议书及补充协议书）规定办理，乙方享有甲方的权利，承担相应的义务。合同还对双方的权利义务及其他事项进行了约定。合同签订后，国发时代公司于2014年9月18日支付租金100万元。国发时代公司称签订《承包经营农场协议》后其陆续在涉诉场地及原有房屋基础上进行装修装修、基建工程、环境绿化工程、防水工程等建设，并对空调、锅炉等设备进行维修。就此提交了李安西、谢金的证言及施工合同、协议书、收据、支取记录等证据予以证实。其中李安西出庭作证，其证言为：我在2014年1月1日至2015年底是××交通指挥部农副业产品基地农场（后变更为第三总队后勤部农场）负责人。在国发时代公司接手后，我配合国发时代公司进行管理。国发时代公司和第三总队后勤部签订的合同我看过，合同中写的是经营管理，就是里面的投入、维修、对其他租户收取租金和管理都由被告进行。国发时代公司在签订合同后，对院子进行了绿化，对部分房屋进行了维修、防水，对房屋里面进行了装修改造，也新建了一个放农具的库房，大概有1000平方米，这些都向部队报备过，我们是同意的，花了多少钱不清楚。给国发时代公司使用的土地和房屋大概占地30多亩，原有2000多平米的平房。在2015年时，我给国发时代公司发过停止经营管理的通知，2015年12月，国发时代公司来我们部队交剩余的租金，当时部队有些变化，我们让他暂缓交纳等通知。国发时代公司与我们签订合同时，现在的建筑当时就已经存在了。合同约定由国发时代公司收取其他租户租金，但实际上国发时代公司没有收取，具体原因不清楚。对于李安西的证言，××善后工作组表示国发时代公司新建的库房和绿化、装修、维修、改造不会有很大价值。国发时代公司还提交了谢金出具的情况说明一份，内容为：国发时代公司2014年9月承包第三总队农场，因农场基础设施、房屋建筑、所有地上物等年久失修，破损严重，经第三总队同意国发时代公司进行绿化、基础设施改建、装修、上下水、电路以及通信改造等工程的施工，费用由其自行承担。2015年12月份，国发时代公司负责人杨传亮到我部交租金，我部要求杨传亮缓交租金，等我部通知再交，在场人员有原农场负责人李安西。缓交原因是上级单位政策有变动，等政策明确后再行通知，在我调离第三总队之前，都未通知国发时代公司交纳租金的事宜。李安西和国发时代公司负责人杨传亮一起多次到地方政府有关部门反映其他原承租农场租户的违建问题，杨传亮多次督促第三总队农场违建的处理和拆除。违建具体情况：张秀华、杨云忠、李少明、马云光、贾玉晶、陈跃东、北京上策科技有限公司，这些租户所建的地上物在国发时代公司承包农场前已经存在，属于历史遗留问题。××善后工作组表示谢金的情况说明属于证人证言，应到庭接受询问。后因××善后工作组不认可国发时代公司提交的施工合同、施工协议等材料，国发时代公司申请对其主张基建工程、装饰装修及附属物设施设备、防水、环境绿化工程、维修费用等造价进行鉴定，本院依法委托北京东方华太工程咨询有限公司进行鉴定，该公司做出《司法鉴定报告书》，鉴定意见为：1.农场基建工程施工费1972174.72元；2.农场环境景观、绿化工程施工费2943426.58元；3.农场整体房屋装修、防水、空调维修更换、锅炉维修费2823554.52元；4.红木家具现值：我司无法鉴定，此项内容已与法官沟通。以上费用合计7739155.81元，以上鉴定金额中涉及不同于常规做法的工程约19.37万元，主要是二层小楼深基坑满堂基础和普通房屋的防水工程。由于本工程未提供施工图纸，故上述金额中未包含设计费用，设计费用如按（计价按[2002]10号）计算，金额应为29.14万元。国发时代公司支付鉴定费109120元。经我院向北京市顺义区×××镇人民政府规划建设办主任刘家鹏了解情况，刘家鹏主任称涉诉的108亩土地利用现状不同区域不同，有水浇地、果园、坑塘水面、人工牧草地、还有一部分建制镇，建制镇也是建设用地。涉诉土地在2006年-2020年规划是建设用地。涉诉108亩土地性质是农用地、种植地，这个从1993年至今都没有变化，一旦定性，就不会变化了。我院向双方当事人释明，双方签署《承包经营农场协议》对应的涉诉土地性质属于农用地、种植地，双方之间应为农村土地承包合同和委托合同关系。为便于与其他五个案件共同审理和裁判，我院告知双方就委托合同关系另行解决，本案中仅对农村土地承包合同部分进行处理。上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、谈话笔录、《联营开发土地协议》、《土地联合补充协议》、《承包经营农场协议书》、《司法鉴定报告书》、发票等证据在案佐证。本院认为，因原××交通指挥部及其所属部（分）番号自2018年1月1日起撤销，编制组建为新的单位和机构，由新成立的××善后工作组承继其权利和义务，故本院审查确认××善后工作组主体适格。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。双方签订《承包经营农场协议书》时涉诉场地内已经建房，改变了土地用途，违反法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于××善后工作组要求国发时代公司腾退返还涉诉土地及房屋的诉讼请求本院予以支持。对于××善后工作组主张的占有使用费数额，本院予以核定。××善后工作组主张的占有使用费利息，应从本案判决生效之日起计算。针对反诉，因合同无效的主要原因在于第三总队后勤部改变土地用途将土地承包给国发时代公司，对此负有主要责任，国发时代公司在未核实土地性质情况下即与第三总队后勤部签订土地承包合同，应负次要责任。国发时代公司因此造成的基建工程、环境景观绿化工程、房屋装修、防水、空调维修更换、锅炉维修费的损失，本院参照鉴定报告书，综合考虑双方过错、原告实际损失情况、市场价格等酌情予以确定。国发时代公司未提交证据证实其存在设计费用损失，故对其主张的设计费用，本院不予支持。因国发时代公司所有装饰装修及附属设施设备的添附和安置，均系以涉诉房屋及场地为基础进行，如拆除必然会严重降低使用性能或产生额外的损失，××善后工作组如认为拆除后具有利用价值，可向国发时代公司支付相应对价后自行处理，故对于××善后工作组房屋关于未形成附和的物品不应计算损失的意见，本院不予采信。国发时代公司主张的违约损失及工人工资，均系其使用土地及房屋过程中的支出，不属于合同无效受到的损失，本院不予支持。对于国发时代公司主张的租户租金，属于委托合同关系范畴处理问题，双方可另行解决。我院对于××善后工作组主张的占有使用费已经进行处理，故国发时代公司已交纳的租金100万元，××善后工作组应予返还，本院在计算占有使用费时直接予以抵扣。国发时代公司要求××善后工作组支付第1至5项诉讼请求对应利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条之规定，判决如下：一、确认中国人民××××××交通第三总队后勤部与被告北京国发时代科贸有限公司签订的《承包经营农场协议》中关于土地承包部分的内容无效；二、被告北京国发时代科贸有限公司将《承包经营农场协议》项下承租的位于北京市顺义区×××镇×××西北侧33.15亩土地及房屋腾退返还给原告××原交通部队善后工作组，于本判决生效之日起十五日内履行；三、被告北京国发时代科贸有限公司支付原告××原交通部队善后工作组二〇一四年九月九日至二〇一八年十二月九日期间的占有使用费十九万元（已抵扣交纳的一百万元）及利息（以十九万元为基数，自本判决生效之日起计算至付清上述占有使用费之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），于本判决生效之日起七日执行；四、被告北京国发时代科贸有限公司自二〇一八年十二月十日起至实际腾退返还涉诉土地及房屋之日止，按照年租金二十八万元的标准支付原告××原交通部队善后工作组占有使用费，于本判决生效之日起七日执行；五、反诉被告××原交通部队善后工作组赔偿反诉原告北京国发时代科贸有限公司经济损失（基建工程、环境景观绿化工程、房屋装修、防水、空调维修更换、锅炉维修费）共计五百四十二万元，于本判决生效之日起七日执行；六、驳回原告××原交通部队善后工作组的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告北京国发时代科贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千一百元，由被告北京国发时代科贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费四万零六百九十九元，由反诉原告北京国发时代科贸有限公司负担一万八千五百一十三元（已交纳），由反诉被告××原交通部队善后工作组负担二万二千一百六十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费十万九千一百二十元，由反诉被告××原交通部队善后工作组负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇一八年十二月二十六日书记员 王雅菲