北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初6415号原告：朱俊，男，1982年6月7日出生，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：李成明，北京云灿律师事务所律师。被告:郭元兴，男，1969年9月1日出生，住北京市延庆区。第三人：颜洁，女，1968年11月10日出生，住北京市海淀区。原告朱俊与被告郭元兴、第三人颜洁执行异议之诉一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。朱俊及其委托诉讼代理人李成明，郭元兴到庭参加了诉讼；颜洁经本院依法公告送达传票等相关诉讼材料，其无故未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。朱俊向本院提出如下诉讼请求：请求法院依法中止对位于北京市海淀区××村××号楼××层××号房屋的执行。事实及理由如下：朱俊（买受人）与颜洁于2016年9月14日签订了房屋买卖合同，约定颜洁将其位于北京市海淀区××村××号楼××层××号房屋出售给朱俊，后朱俊按照约定先后向颜洁支付了定金及购房款共计130万元，但颜洁拒绝继续履行房屋买卖合同。2016年12月份，本案涉诉房屋被延庆区人民法院查封，现正处于执行过程中，执行案件的案号为（2017）京0119执703号。因该房屋被查封，合同无法继续履行，朱俊遂将颜洁诉至北京市海淀区人民法院，该案件现正处于审理过程中。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条第（三）项之规定，本案涉诉房屋属于人民法院正在审理的案件所争议的标的物，应等待法院审理终结，确认房屋权属后再决定执行与否。为了维护朱俊的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实的基础上，依法裁判，支持朱俊的诉讼请求。郭元兴辩称，不同意朱俊的诉讼请求，具体理由如下：1、朱俊向延庆区人民法院八达岭法庭提交了起诉状和所谓的证据《北京市存量房屋买卖合同》，该合同由北京链家房地产经纪有限公司为中介，由出卖人颜洁、买受人朱俊于2016年9月14日签订，合同中第四条载明经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币1500000元，大写壹佰伍拾万元整，该房屋坐落位置为北京市海淀区××村，房屋面积59.57平方米，根据当时的二手房交易市场价格，本案涉诉房屋的成交价格远远低于市场价格。另外，受延庆区人民法院执行局委托，北京北方亚事房地产土地评估有限公司对颜洁的位于北京市海淀区××村××号楼××号房屋进行了评估，2017年7月12日作出了市场价值评估值为516.24万元，并致函北京市延庆区人民法院。从以上可以看出，此房屋买卖合同的出卖人、买受人系恶意串通压低房屋价格，其目的在于偷逃国家税收近100万元，严重损害了国家税收利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效，其中第二款规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”，该合同双方当事人通过恶意串通方式压低房价，已达到偷逃税款之目的，严重损害了国家的税收利益，请求法院判决其订立的合同无效。2、郭元兴系在朱俊债务纠纷起诉之前依法对颜洁的房产实施的保全措施，在实施诉讼保全时，并未发现本案诉争房产存在网签的买卖协议，因房屋买卖网签合同系房屋买卖过户的必要条件，没有网签公示的买卖合同不能对抗善意第三人，朱俊与颜洁的房屋买卖合同并没有成立，房屋所有权亦没有发生变化，朱俊交付颜洁款项，但颜洁并未按照合同约定向朱俊交付房屋，并且朱俊在起诉状中明确了在朱俊于2016年9月26日支付120万元后，颜洁拒绝履行合同义务，后朱俊亦未按照合同约定继续履行付款行为，房屋买卖已经不可能实现合同目的，因此朱俊不享有本案涉诉房产的所有权，颜洁与朱俊之间仅形成普通债权债务关系。3、本案涉诉房屋产权的登记人为颜洁，故房屋所有权人系颜洁，而并非朱俊。郭元兴要求的是拍卖变卖颜洁的房屋，故与朱俊没有任何关系。朱俊与颜洁之间的诉讼系一般意义上的债权债务诉讼，郭元兴主张强制执行颜洁名下的本案涉诉房产，并非系朱俊与颜洁争议的标的物，朱俊对执行标的不享有法定阻却事由，且无阻却执行的实体性权利，故朱俊无权要求人民法院停止依法拍卖本案涉诉的位于北京市海淀区××村第三人颜洁名下的××号楼××号房屋。4、鉴于现阶段本案涉诉房产已经进入执行程序，法院有权对保全财产进行依法拍卖，朱俊与颜洁之间基于一般意义上的债权债务关系，其并非享有法定优先权，法院拍卖颜洁的房产权属清晰，朱俊提出的所谓等待法院审理终结，确认房屋权属后再执行的意见和理由不能成立。5、本案涉诉房产在被查封之前，朱俊并未实际入住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即“在人民法院查封之前已经合法占有不动产”，朱俊与颜洁签订的房屋买卖合同系无效合同，且并未实际履行，更没有事实上对房屋合法占有之可能，因此朱俊与颜洁签订房屋买卖合同的行为并不影响房屋依法进行拍卖与执行。6、就本案而言，朱俊支付房款的证据与买卖合同的约定不符。朱俊提供的房屋买卖合同的补充协议中预定2016年9月25日之前，由朱俊向颜洁支付120万元首付款，而现有的证据并未能显示朱俊该款项支付义务已经实际履行。朱俊在履行合同过程中首先违约，对房屋不能如期过户应承担责任。由于朱俊未支付全部房屋价款，更不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。7、本案涉诉房屋没有进行网签。朱俊与颜洁在法院查封房屋之前并未签订合法的、有公示效力的房屋买卖合同，郭元兴一方认为，该合同之所以签订可能是为了躲避房产执行，故对其真实性存疑，故朱俊与颜洁之前签订买卖合同的行为亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”之规定。8、关于是否因买受人自身原因未能进行房屋产权过户，应由朱俊进行举证。9、朱俊起诉颜洁的案件系基于颜洁不能交付房屋这一普通债权债务纠纷导致的，与本案没有实质性联系，故其审判结果并不能对执行拍卖房屋造成影响。10、延庆区人民法院对朱俊所提的执行异议所作出的裁定书，即（2018）京0119执异1号，事实清楚、合法有效。综上所述，朱俊本次提起执行异议之诉所依据的事实与理由均不能成立，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回其诉讼请求，以维护郭元兴的合法权益。颜洁未出庭，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定的事实如下：郭元兴与颜洁民间借贷纠纷一案，郭元兴在起诉前向本院提交了财产保全申请，请求对颜洁名下的位于北京市海淀区××村××号楼××层××号房屋予以保全，本院于2016年12月13日依法作出（2016）京0119执保12号民事裁定书，裁定查封被执行人颜洁名下的上述房屋。后该案经本院审理，于2017年1月18日作出（2016）京0119民初9462号民事判决书，判决颜洁于判决生效后七日内偿还郭元兴借款431.4万元，并负担案件受理费20660元。判决发生法律效力后，颜洁未在判决书确定的期限内履行上述义务，郭元兴于2017年2月20日向本院提出强制执行申请。在执行中，由于颜洁未能履行生效法律文书确定的义务，本院于2017年10月10日依法作出（2017）京0119执703号执行裁定书，裁定拍卖颜洁名下的上述被查封房屋。在拍卖处置过程中，朱俊于2018年1月2日向本院提出书面异议称，2016年9月14日其通过房屋中介机构北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）的介绍，与颜洁签订了书面房屋买卖合同，合同约定颜洁将上述被查封房屋出售给朱俊，交易价格为481万元（包括房屋价格及家具家电、装饰装修和配套设施），其已按照房屋买卖合同的约定给付颜洁购房款130万元，但在办理房屋过户登记手续过程中，由于颜洁未按房屋买卖合同的约定积极履行协助义务，致使交易房屋被人民法院查封，房屋未能交付，且无法办理产权过户登记手续。为此，朱俊就与颜洁之间的房屋买卖事宜向北京市海淀区人民法院提起诉讼，目前正在审理之中。因法院查封的上述颜洁名下的房屋属于正在审理案件的争议标的物，故请求法院裁定中止对颜洁名下的位于北京市海淀区××村××号楼××层××号房屋的执行。本院在查明事实的基础上，于2018年5月22日作出（2018）京0119执异字1号执行裁定书，裁定驳回了朱俊的异议申请。后朱俊不服该裁定，于2018年6月11日诉至本院，请求法院依法中止对位于北京市海淀区××村××号楼××层××号房屋的执行。本院审理过程中，朱俊向本院提交了如下证据：1、房屋买卖业务签订文件合订本一份，证明朱俊与颜洁签订了房屋买卖合同，房屋总价款为481万元；2、借记卡账户历史明细清单两页以及银联签购单一张，证明朱俊向颜洁支付购房款情况，三次支付分别是80万元、10万元、40万元，总计支付了130万元购房款；3、合议庭成员组成通知书，证明经朱俊与颜洁房屋买卖合同纠纷一案正处于北京市海淀区人民法院审理之中。经质证，郭元兴对上述证据的质证意见如下：1、对房屋买卖业务签订文件合订本，称该合同系中介机构出的范本，房屋价格为150万元，明显低于市场价格，且在申请执行的案件中，2017年7月份房屋价格下滑之际本案涉诉房屋的评估价值依旧达到了516.34万元，故朱俊与颜洁签订的房屋买卖合同真实性存疑，且系无效合同；2、对借记卡账户历史明细清单以及银联签购单，称房屋款项的支付时间与朱俊所陈述的不符，朱俊在房屋买卖合同中已经存在违约行为，应当承担责任，且该合同与本案诉讼之间没有任何关联性，因为朱俊与颜洁之间仅系普通的房屋买卖合同关系，故由此产生的债权债务关系亦应当属于普通的债权债务纠纷，朱俊与颜洁之间就房屋买卖纠纷一案与本案没有任何关系，不应影响延庆法院对本诉涉诉房屋的执行程序，故朱俊要求中止对本案涉诉房屋的执行，缺乏事实和法律依据，另外，两个诉讼之间不存在先后之分以及任何因果关系；3、对合议庭成员组成通知书真实性认可，但对其关联性和证明目的均不予认可。庭审中郭元兴向本院出示了如下证据：1、涉案房屋价格评估报告，证明朱俊与颜洁以及中介机构三方串通，签订了损害国家税收利益的所谓房屋买卖合同，其目的在于躲避房产执行，房屋价格与评估报告显示的价格相比明显偏低，故应属于无效的房屋买卖合同；2、执行裁定书，证明延庆区人民法院驳回朱俊的书面异议申请，合法有效。经质证，朱俊对上述证据的质证意见如下：1、对涉案房屋价格评估报告的真实性认可，但不认可证明目的，称房屋买卖合同中约定涉案房屋的价格共计481万元，该合同第四条约定房屋价格150万元加上房屋装修价格330万元，总价格即为481万元，这是房屋中介经纪公司的操作，朱俊对此不知情，另外，即使涉及郭元兴所陈述的税费问题，也仅系该税费条款无效，但房屋买卖合同本身系合法有效的，朱俊一方不存在与颜洁和经纪公司串通的事实，朱俊因房屋买卖事宜亦在北京市海淀区人民法院起诉颜洁，何来恶意串通一说；2、对执行裁定书真实性认可，但对裁定结果不认可。颜洁未向本院提交相关证据。另据本院核实，朱俊在本案涉诉房屋即位于北京市海淀区××村××号楼××层××号房屋被延庆区人民法院查封之前（即2016年12月13日之前）没有对房屋实际占有、使用。庭审过程中，因诉讼双方就房屋买卖合同的法律效力以及本案诉争房屋是否应中止执行等问题争执较大，故未能协商解决。上述事实，还有双方当事人当庭陈述、开庭笔录在案佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，案外人对执行标的提出异议主张权利，执行标的权利人的认定标准为，已登记的不动产，按照不动产登记簿确认；第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，通过法庭举证质证和陈述可知，因颜洁未能履行生效法律文书所确定的义务，本院依法查封、拍卖登记在颜洁名下的位于北京市海淀区××村××号楼××层××号房屋，并用所得价款偿还颜洁对外所欠的债务，符合相关法律以及司法解释的规定。朱俊在北京市延庆区人民法院依法查封本案涉诉房产之前，与颜洁签订了书面买卖合同，朱俊依照房屋买卖合同的约定支付了部分价款，但在延庆区人民法院依法查封本案涉诉房产之前，朱俊作为房屋买受人并未对涉诉房屋实际占有、使用，故其要求中止执行的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中第（二）项即“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。朱俊虽与颜洁就本案涉诉房屋的买卖事宜产生纠纷，并诉至北京市海淀区人民法院，且该案件正处于审理之中，但该案件的审理并不能成为本院中止对涉诉房产依法执行的正当理由和依据，故本院对朱俊的上述意见不予采纳。鉴于朱俊未在本院作出对涉诉房产查封之前实际占有、使用涉案房屋，故朱俊本次诉讼主张中止执行涉案房产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。另，颜洁经本院合法传唤，其无故未到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，判决如下：驳回朱俊的诉讼请求。案件受理费140元，由朱俊负担（已交纳）。公告费560元，由朱俊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王得存人民陪审员  赵秀英人民陪审员  吴秀杰二〇一八年十二月十八日法官 助理  王竟百书 记 员  池水源