安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0103民初8020号 原告：合肥海鹏工贸有限责任公司，住所地安徽省合肥市蒙城路**。 法定代表人：唐永德。经理。 委托诉讼代理人：朱能干，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马明春，安徽徽商律师事务所实习律师。 被告：合肥甲骨文商业管理有限公司，，住所地安徽省合肥市庐阳区绿都商城****统一社会信用代码91340100MA20P9N55。 法定代表人：陈燕，执行董事。 委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘辉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告合肥海鹏工贸有限责任公司(以下简称海鹏工贸公司)与被告合肥甲骨文商业管理有限公司(以下简称甲骨文公司)房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年11月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海鹏工贸公司委托诉讼代理人朱能干、马明春，被告甲骨文公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海鹏工贸公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的房屋租赁合同与合同权利义务概括转让协议书；二、判令被告支付所欠租金共计31685.5元以及违约金9505.65元（租金自2017年9月1日暂计至2018年7月31日，之后租金及违约金计算至租赁合同解除之日止）；三、判令被告恢复房屋原状，并将房屋交还给原告；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年10月31日，原告与案外人安徽国商置业投资发展有限公司签订了房屋租赁合同，双方约定原告将位于绿都商城负一层D区5号房产出租给国商公司，租赁期限自2011年11月1日至2021年10月30日，建筑面积为82.3平方米，月租金为30元每平方米，免租期为2011年11月1日至2012年1月31日，租赁期间每满五个计租，年度后增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元每平方米。租金支付方式为按季度支付租金同时约定了合同违约方应向守约方支付租赁期间尚未履行租金总额30%的违约金。合同签订后，原告与国商公司均严格按照合同约定履行相关义务。2016年11月3日，原被告与国商公司共同签订了合同权利义务概括转让协议书，三方约定国商公司将其与原告签订的合同项下的权利义务概括转让给被告，原告与被告按照该合同的全部条款继续履行。协议签订后，原告将房屋交付给被告继续承租，被告却未按照合同约定按时足额支付租金，截止到2018年7月31日，被告共欠付原告租金合计31685.5元。原告多次与被告协商至今未得到明确答复。原告现诉至法院。 甲骨文公司辩称：1、原告与被告签订的房屋租赁合同及合同权利义务概括转让协议书系双方真实意思表示，合法有效，租金欠付是由于其他客观原因造成，并不是被告主观违约。2、被告同意解除房屋租赁合同及合同权利义务概括转让协议书。3、原告未举证证明交付国商公司的房屋原状，因此原告要求恢复原状应予以驳回。 本院经审理查明的事实如下：2011年10月31日，海鹏工贸公司作为出租方（甲方）与作为承租方的国商公司（乙方）就国商公司承租海鹏工贸公司位于合肥绿都商城负一层D区5号房产签订《房产租赁合同》，合同约定房屋建筑面积82.3㎡，租赁期限自2011年11月1日至2021年10月30日，2012年2月1日开始计租，2011年11月1日至2012年1月31日为免租期；租金月单价30元/㎡，每一计租年度分为四次、等额支付租金，2012年2月1日前支付第一期租金，2012年5月1日前支付第二期租金，2012年8月1日前支付第三期租金，2012年11月1日前支付第四期租金，此后每一计租年度按上述时间支付租金；租赁期间满五个计租年度后，增加一次租金单价，租金月单价增加额为5元/㎡，2016年11月1日至2018年10月31日租金月单价为35元/㎡，2018年11月1日至2021年10月31日租金月单价为40元/㎡，乙方逾期六十天交付租金的，乙方承担违约责任；本合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。合同签订后，国商公司如约使用合同约定的房屋。 2016年11月3日，海鹏工贸公司与甲骨文公司及国商公司共同签订了一份《合同权利义务概括转让协议书》，协议约定海鹏工贸公司同意国商公司将其与国商公司2011年10月31日签订房屋租赁合同项下的权利义务概括转让给甲骨文公司，并同意与甲骨文公司按照房屋租赁合同的全部条款继续履行。协议签订后，甲骨文公司如约使用案涉房屋。甲骨文公司支付海鹏工贸公司合肥绿都商城负一层D 产租金至2017年8月31日，此后未再支付租金。2017年8月10日，甲骨文公司经营场地闭店改造，案涉房屋未返还。海鹏工贸公司多次向甲骨文公司催要租金未果，遂诉至法院，要求判如所请。 上述事实由当事人陈述以及海鹏工贸公司提供的绿都商城结算移交表以及关于同意变更企业法人名称的批复、房产租赁合同及补充协议、合同权利义务概括转让协议书等证据予以佐证。 本院认为，海鹏工贸公司与国商公司之间签订的关于合肥绿都商城负一层D区5号房产的《房产租赁合同》及海鹏工贸公司与甲骨文公司、国商公司共同签订的一份《合同权利义务概括转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。海鹏工贸公司与甲骨文公司及国商公司共同签订《合同权利义务概括转让协议书》，不影响涉案《房产租赁合同》的效力，故海鹏工贸公司与甲骨文公司应严格按《房产租赁合同》约定履行各自的义务。 关于海鹏工贸公司解除《房产租赁合同》、《合同权利义务概括转让协议书》和返还房屋的诉请，涉案租赁合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任。甲骨文公司自2017年8月31日后未再向海鹏工贸公司支付涉案的合肥绿都商城负一层D区5号房产租金，构成违约。由于甲骨文公司的违约行为，致使合同目的无法实现，海鹏工贸公司要求解除租赁合同、《合同权利义务概括转让协议书》，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故甲骨文公司应当将案涉房屋返还给海鹏工贸公司。海鹏工贸公司主张恢复原状，但未能提供证据证明案涉房屋交付时的原状如何，故对该项主张，本院不予支持。 关于海鹏工贸公司要求甲骨文公司支付所欠租金31685.5元、自2018年8月1日之后租金计算至租赁合同解除之日止的诉请，甲骨文公司自2017年7月31日后未再支付海鹏工贸公司合肥绿都商城负一层D区5号房产租金，该房屋建筑面积为82.3㎡，根据海鹏工贸公司与国商公司就合肥绿都商城负一层D区5号房产签订《房产租赁合同》约定，甲骨文公司应按自2016年11月1日至2018年10月31日租金月单价为35元/㎡，2018年11月1日至2021年10月31日租金月单价为40元/㎡标准支付海鹏工贸公司至租赁合同解除之日止的租金。海鹏工贸公司要求甲骨文公司支付其案涉房屋至2018年7月31日租金31685.5元、自2018年8月1日起顺延计算至租赁合同解除之日止的租金请求，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。 关于海鹏工贸公司诉请的违约金9808.65元，合同约定承租方逾期六十天交付租金的，承担违约责任；合同履行期间任何一方违约，应向守约方支付租赁期间尚未履行的租金总额30%的违约金。该约定过高，故本院对于海鹏工贸公司要求甲骨文公司以此标准计付违约金的诉讼请求不予支持。因甲骨文公司逾期支付租金的行为客观存在，而海鹏工贸公司因甲骨文公司逾期支付租金所受到的损失实为资金被占用期间的利息损失，故本院确定由甲骨文公司按照年利率24%的标准，向海鹏工贸公司支付尚欠租金31685.5元的违约金7604.52元（31685.5元×24%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥海鹏工贸有限责任公司与被告合肥甲骨文商业管理有限公司之间的《房产租赁合同》及《合同权利义务概括转让协议书》； 二、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于安徽省合肥市庐阳区绿都商城负一层D区5号房产（建筑面积82.3平方米）返还原告合肥海鹏工贸有限责任公司； 三、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥海鹏工贸有限责任公司租金31685.5元(租金计算至2018年7月31日，之后分别按建筑面积82.3平方米及自2016年11月1日至2018年10月31日租金月单价为35元/㎡，2018年11月1日至2021年10月31日租金月单价为40元/㎡标准顺延计算至合同解除之日止)； 四、被告合肥甲骨文商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥海鹏工贸有限责任公司违约金7604.52元； 五、驳回原告合肥海鹏工贸有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为495元，原告合肥海鹏工贸有限责任公司负担25元，被告合肥甲骨文商业管理有限公司负担470元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一八年十二月十八日 书记员  包雨婴 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。