安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0291民初3054号 原告：百线华东投资控股有限公司,住所地安徽省芜湖经济技术开发区百线文化广场**,统一社会信用代码91340200077233830Y。 法定代表人：沈志刚,总经理。 委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 被告:袁松，男，1987年5月9日出生，住址安徽省芜湖市。 委托诉讼代理人：陈建兰，安徽正伦律师事务所律师。 原告百线华东投资控股有限公司（以下简称百线华东投资公司）与被告袁松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告百线华东投资公司的委托诉讼代理人凌定越，被告袁松及委托诉讼代理人陈建兰到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因组织原被告双方进行庭外和解扣除了60天审理期限。本案现已审理终结。 百线华东投资公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告2016年8月12日签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》已经于2017年11月24日正式解除；二、判决被告立即按照《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》约定的标准腾空交还租赁商铺（位于芜湖百线文化广场第****商铺），并支付房屋违约使用金暂计155184.66元（按照3元每平方米每日标准，自2017年11月25日暂计算至2018年6月5日，并应计算至被告实际腾空交还A116-1商铺之日止）；三、被告向原告立即支付欠付租金11378.03元（自2017年9月24日计算至2017年11月24日）及逾期支付违约金3060.7元（以11378.03元为基数，自2017年9月10日起按1‰每日暂计算至2018年6月5日，并应计算至被告实际付清之日止）；四、判令被告立即补交2017年11月24日前减免优惠租金93449.03元及逾期支付违约金52424.91元（以93449.03元为基数，自2017年12月1日起按3‰每日暂计算至2018年6月5日，并应计算至被告实际付清之日止）；五、判令被告支付的11191.5元履约保证金归原告所有，且被告应另行支付解除合同违约金22383元；六、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2016年8月12日签订了《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，合同中约定被告承租芜湖百线文化广场第一层A116，A116-1号商铺，商铺建筑面积373.05平方米，租赁期限自2016年8月24日起至2019年8月23日止，月租金11191.5元,为扶持被告经营，原告给予被告第2至第25个租约月租金标准调整为5595.75元/月及第26至第29个租约月租金标准调整为8393.625元/月的优惠，第2至第25个租约月的租金按6个月为一个周期缴付，第26至第29个租约月按4个月一个周期进行缴付，首期租金共33574.5元，优惠期外按3个月为一个周期进行缴付，被告应提前15日支付下一周期租金。合同签订后，原告于2016年8月14日将商铺交付被告，但被告未按照合同约定向原告支付租金。原告多次催要未果，2017年11月23日，原告以EMS邮寄方式向被告发出《租赁合同正式解除合同通知书》，该通知书于2017年11月24日送达。截止2017年11月24日，被告欠付原告租金11378.03元，且被告至今未腾空交还商铺。现原告为维护合法权益，诉至本院。 被告袁松辩称：一、原告有违约行为，原告违约在先；二、原告的诉讼请求的计算方式不符合法律规定以及合同约定的；三、具体的解除租赁的情况以及租赁的事实是与原告诉状陈述的是不相符的。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年8月12日签订了《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，合同中约定被告承租芜湖百线文化广场第一层A116，A116-1号商铺，商铺建筑面积373.05平方米，租赁期限自2016年8月24日起至2019年8月23日止，月租金11191.5元。租赁合同约定开业装修期后开始计算租金，开业装修期为2016年8月24日至2016年9月23日。为扶持被告经营，原告给予被告第2至第25个租约月（2016年9月24日至2018年9月23日）租金标准调整为5595.75元/月及第26至第29个租约月（2018年9月24日至2019年1月23日）租金标准调整为8393.625元/月的优惠，若被告袁松未经原告同意拖欠租金、物业服务费、综合服务费，原告有权取消租金优惠并要求被告按合同约定的原租金标准向原告补交优惠部分的租金。 合同同时约定：被告袁松应一次性支付原告租赁履约保证金11191.5元，若被告违约，原告有权从履约保证金中扣除被告应支付的相关费用、违约金及损害赔偿金等，若保证金不足以补偿原告损失，原告有权就不足部分向被告追偿。被告如未按期缴纳各项费用的，还需每天支付该款项1‰的违约金，逾期超过10天的，原告有权委托物业公司停止被告的物业服务，损失由被告自担。被告需在合同解除或终止前将与商铺有关的营业执照、税务登记证等证照办妥注销或迁出。被告于合同终止或解除后未及时返还商铺的，应按日租金三倍支付违约使用金；如被告逾期交纳租金达30天或欠付租赁费用总额相当于1个月租金额度的，原告有权单方解除合同并没收被告已缴租赁履约保证金，并处以被告两个月租金额度的违约金。合同还约定了“…通过专人或按本合同第一页载明的地址邮寄方式传递，于寄出之日起5日（无论对方签收与否）或者对方签收当日即视为送达…”。签订合同后，原告依约向被告交付了商铺。2016年8月13日，被告袁松缴纳了履约保证金11191.5元，第一期（2016年9月24日至2017年3月23日）租金33574.5元。 2017年11月23日，原告向被告邮寄了《租赁合同正式解除合同通知书》，该通知书于2017年11月24日送达被告袁松。 被告袁松于2017年12月11日向原告发出交接催告函，要求原告与其联系办理退还房屋事宜。 另查明，案涉商铺已于2018年3月1日被出租。 本院认为，在租赁合同中，按约、按期缴纳租金是承租人最主要的义务。本案中，被告租赁原告位于芜湖百线文化广场第一层A116，A116-1号商铺，其长期拖欠租金已构成违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付拖欠的租金并赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：当事人一方具有法定或者约定的合同解除权，主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除，2017年11月23日，原告向被告邮寄了《租赁合同正式解除合同通知书》，该通知书于2017年11月24日送达被告袁松，故双方的租赁合同于2017年11月24日已解除。 根据合同约定，原告可以主张的损失有： 1、租金损失。关于租金优惠差部分，因该部分费用系商场在合同能正常履行情况给予承租户的优惠，现因合同不能继续履行，商场后期租金收入落空，该租金优惠部分差额应为其实际损失，该项损失本院予以支持。该项租金损失具体计算如下：1、拖欠的租金，2017年9月24日至2017年11月24日，共计61日，租金共计11378.03元（5595.75元/月÷30日×61日）；2、补缴优惠期的租金，优惠期为2016年9月24日至2017年11月24日，合计426天，共计80392.27元（11191.5元/月÷30日×426天-33574.5元-33574.5元-11378.03元），现原告仅主张78527.03元，本院予以支持，以上租金损失合计89905.06元。 2、违约使用金部分。该违约使用金实质上为占有使用费。2017年11月23日，原告向被告邮寄了《租赁合同正式解除合同通知书》，该通知书于2017年11月24日送达被告袁松，故双方的租赁合同于2017年11月24日已解除，被告于2017年12月11日向原告发出交接催告函。从被告袁松的交接催告函可以看出，其从2017年11月29日起就不再有占有案涉商铺且希望与原告办理交接手续、返还房屋的的意思表示，案涉商铺于2018年3月1日被重新出租给新的商家，而出租给新商家前被告袁松肯定已经返还房屋，否则便不符合常理，现原告并无证据证明被告袁松于何时返还房屋，故本院认定被告袁松违约占用案涉商铺的期间为2017年11月25日至2017年12月11日，共计17日。依照合同约定，被告应于合同解除日迁离并返还商铺，被告拒不搬离商铺，应按日租金的三倍向原告支付违约使用金至收回商铺之日，该约定明显过高且双方亦约定了解除合同后袁松应承担2个月租金额度的违约金,故该笔占有使用费应当调整为按正常月租金11191.5元/月计算为宜。故被告应向原告支付合同解除后的违约使用金6341.85元（11191.5元/月÷30日×17日）。 3、解除合同违约金。双方合同中约定：“百线投资公司有权单方解除合同并没收被告已缴租赁履约保证金，并处以袁松两个月租金额度的违约金”，该项约定不违反法律规定，本院予以支持，故被告袁松应支付原告22383元。（11191.5元/月×2）。 4、关于履约保证金。双方合同约定履约保证金是担保袁松全面、适当履行合同义务，如袁松违约，百线投资公司有权从履约保证金中直接扣除袁松应支付的相关费用、违约金及损害赔偿金等，故该履约保证金应用于冲抵袁松应承担的相关费用和违约金等。虽双方亦有如袁松根本违约，百线投资公司有权单方解除合同并“没收”袁松履约保证金的约定，但百线投资公司作为民事合同的一方当事人，无权“没收”他人合法财产，故对百线投资公司的该项主张不予支持。 5、关于开业前装修期租金，因双方在合同中明确约定装修期满后开始计租，对于装修期间租金并未作出规定，因此，对百线投资公司该项请求不予支持。 除上述约定外，双方在合同中还多处约定各种违约金，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，且原被告双方发生争议后，被告袁松一直积极与原告协商解决纠纷，积极配合原告将商铺转租新的商家，因此双方在合同中约定的违约金明显过高，除前述计算的部分外，其他违约金部分本院均不予支持。至于被告袁松在庭审中陈述的原告的行为给其带来各种损失，被告袁松可另行主张权利。前述百线投资公司的各项损失和违约金共计118629.91元，扣除袁松缴纳的履约保证金11191.5元，袁松仍应支付107438.41元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告百线华东投资控股有限公司与被告袁松签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2017年11月24日解除； 二、被告袁松在本判决生效之日起十日内支付原告百线华东投资控股有限公司欠付的租金、违约金合计107438.41元； 三、驳回原告百线华东投资控股有限公司的其他诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 案件受理费3314元、保全费2270元，共计5584元，由原告百线华东投资控股有限公司负担3000元，被告袁松负担2584元（此款原告已预付，被告在履行义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  万洪 二〇一八年十二月三日                                                        法官助理鲍洁华                                                         书记员 李舒鸿 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。