河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初4388号原告杭天韵，女，2002年11月12日生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人许伟、孙逊，河北光显律师事务所律师。被告河北省浙商房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区正东路**。法定代表人胡立萍，总经理。委托代理人齐晓强，河北佳诚律师事务所律师。被告河北恒辉物业服务集团有限公司，，住所地河北省石家庄市桥**维明南大街**钻石广场****法定代表人罗黎隆，总裁。委托代理人翟亚星、王其，河北世纪方舟律师事务所律师。被告石家庄市新源发物业服务有限公司，住，住所地石家庄长安区中山东路**/div>法定代表人谷式鲁，执行董事。委托代理人齐晓强，河北佳诚律师事务所律师。原告杭天韵诉被告河北省浙商房地产开发有限公司、河北恒辉物业服务集团有限公司、石家庄市新源发物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人许伟、被告河北省浙商房地产开发有限公司委托代理人齐晓强、被告河北恒辉物业服务集团有限公司委托代理人王其、被告石家庄市新源发物业服务有限公司委托代理人齐晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第一被告签订《商品房买卖合同》，约定了前期物业服务条款，第一被告承诺由长城物业集团股份有限公司进行物业服务，但签约的是第二被告，约定物业收费3.5元/平米/月，由第三被告实际进行物业服务。现绝大部分业主已经入住，但第一被告拒不按照法律规定交还代行的业主大会权利，导致广大业主对小区的事项、收支情况不掌握，无法成立业主自治组织。第二被告、第三被告拒不公开物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况；拒不公开提供服务之日起的服务事项、收支情况；违反物价部门核定的收费标准，差别对待业主，收取高额的物业费用，提供低廉的物业服务。为维护合法权益特诉至法院，请求人民法院：1、判决三被告承担连带违约责任，退还超额收取的物业费用8981.28元（按1.5元/平米计算）并支付违约金共计1119.86元（以交纳的物业费总额为基数，按照同期银行贷款利率自交纳物业费之日起计算至起诉之日止）；2、判令第二被告依据《前期物业管理合同》履行物业服务事项，第三被告退出物业服务；3、判令第二被告、第三被告书面告知原告物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况；4、判令第一被告终止代行业主大会权利并公开代行事项及收支情况，返还收益；5、判令第二被告、第三被告公开自提供服务之日起的服务事项、收支情况，返还收益；6、本案诉讼费用由被告承担。原告为了支持其诉讼请求，提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、交房款收据，证明原告与被告一签订了商品房买卖合同，其中前期物业服务合同条款内容确认物业服务公司为恒辉物业而非被告三；证据2、2016年6月27日新源发物业开具的收据，证明由新源发物业按照3.5元每平米每月收取了物业费；补充：在商品房买卖合同中附件9为前期物业服务管理合同，附件10为补充违约条款，被告一没有给买受人。被告河北省浙商房地产开发有限公司、石家庄市新源发物业服务有限公司质证称，对证据1、真实性无异议，但此买卖合同第32条第3款约定物业服务费用为3.5元每平米，物业计费方式为包干制，恰恰证明业主已经在买卖合同中约定物业收费标准为3.5元每平米。对住宅使用说明书、住宅质量保证书真实性无异议，是我们履行买卖合同交付义务。对购房款收据认可；对证据2、真实性无异议；对原告补充的：附件9中的临时管理公约我们已经向业主进行交付，并且业主已经出具承诺书，承诺按照临时公约履行义务。物业服务合同到住建局备案。被告河北恒辉物业服务集团有限公司质证称，对证据1、真实性无异议，关联性有异议，虽然商品房买卖合同中约定由我公司提供前期物业服务，但本案被告一并未将原告所居住的区域交由我公司进行物业管理，该区域实际由被告一的关联公司被告三提供物业服务；对证据2、真实性无法核实，关联性有异议，该收据中物业费实际是由新源发物业公司收取加盖印章是新源发物业公司，所以原告要求我公司返还多收的物业费没有事实依据。被告河北省浙商房地产开发有限公司辩称，1、我方已经向原告交付了符合约定的商品房，履行了全部合同义务，双方不存在物业管理服务关系，我方没有管理服务的义务，也没有收取管理费，我方无需承担退还物业费的义务；2、我方与原告签订《商品房买卖合同》中已经约定前期物业收费标准3.5元/平米，在石家庄市住建局物业管理处进行备案，原告主张按照1.5元/平米支付物业费，无任何事实及法律依据；3、原告要求我方终止代行业主大会权利、公开事项及收支情况，返还收益缺乏事实及法律依据，物业管理区域内全体业主组成业主大会，原告未在业主的授权下不可能代行业主大会，即使我方代行业主大会权利，也应由全体业主共同同意才能终止，原告不具备单独要求终止的权利。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告河北省浙商房地产开发有限公司为了支持其抗辩，提交了如下证据：证据1、《石家庄市商品房买卖预售合同》、证明被告一与原告在签订商品房买卖合同，该合同约定双方同意物业费收取标准为3.5元每平米；证据2、《石家庄市住房和城乡建设局官网截图》、《中标备案申请受理通知书》、《准予中标备案决定书》，证明第一被告通过招投标、公示等程序已经将前期物业由被告二更换为被告三；证据3、承诺书，证明原告承诺按燕府临时公约的约定履行义务；证据4、与原告签订的房屋买卖合同中的前期物业合同。原告质证称，对证据1、缺失附件9、附件10，证明被告一没有完全按照合同约定履行相关义务；对证据2、截图的真实性无法核实，对其不予质证。对《中标备案申请受理通知书》、《准予中标备案决定书》真实性无法核实，因为1、没有出具该文书日期；2、上述有手写内容，无法核实真实性，即使两文书真实，但原告与被一签订买卖合同是在2016年6月22日而该两份文件是在2017年10月15日，晚于合同签订日期一年多，是在业主入住后被告一擅自进行了合同变更未通知原告，属于违约；对证据3认可；对证据4，一、真实性无法确定；二、如该合同是真实的，被告一擅自变更物业服务公司，构成重大违约；三、该合同是被告一、三签订的，二者为关联公司，无法确保公平合理的维护业主权益，该合同签订未告知业主，合同诸多条款明显不利业主；四、该合同违反法律法规的规定，应属无效合同；无、该合同缺少物业服务标准，侵犯了业主的知情权，构成重大违约；六、基础服务和增值服务内容不明；七、该合同第十条和第六条相抵触，应为无效；八、被告未按照合同第十二条履行义务，构成违约；九、无法核实该合同第二十三条第三款的内容与竣工备案、规划方案、测绘报告是否一致；十、依据该合同第二十六条约定，被告三未达到3.5元/月/平米收费标准确认的特级物业服务标准，应确认被告一对原告进行赔偿；十一、依据该合同第二十七条规定，被告三未达到3.5元/月/平米收费标准确认的特级物业服务标准，应确认被告三对原告进行赔偿；十二、依据该合同第二十九条约定，被告三超过石家庄发改委确认的物业服务收费标准，应双倍返还超额部分。被告河北恒辉物业服务集团有限公司质证称，对证据1、同对原告提交的买卖合同质证意见；对证据2、对于受理通知书、决定书真实性无异议，关联性有异议，我公司已于被告三中标该项目之前全面退出燕府小区的物业服务，该小区分为回迁区和商品区（豪宅区），原告属于商品区域，我公司对燕府的回迁区域提供物业服务，但被告一未将商品区域的交由我公司进行物业管理。对网页截图三性不予认可，对于被告一新提交的两份证据真实性无法核实，被告一从未向我公司交付过该材料，但是通过临时管理公约该材料是作为商品房买卖合同附件9内容中第8条详细标明了原告所在区域是由被告三进行物业管理；对证据4、真实性无异议，关联性有异议。第一，该合同约定被告一将浙江大厦（新源燕府）前期物业管理服务委托给被告三，自2017年10月20日起至业主大会或者业主委员会（或专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数业主）选聘新的物业管理单位之日止。可证实我方于2017年10月20日撤出新源燕府回迁区，不再为回迁区提供物业服务的事实；第二，该证据与我方无关，原告房屋所在区域（商品区）一直由被告三提供物业服务，我方从未对原告提供过物业服务，也从未收取原告物业费。被告石家庄市新源发物业服务有限公司质证称，证据三性均认可。被告河北恒辉物业服务集团有限公司辩称，恒辉公司与被一虽然签订了前期物业服务合同，但原告所在的区域部分一直由被告三提供物业服务，恒辉公司从未对原告提供物业服务，也未收取任何物业费，根据原告提供的物业费收据上面加盖的被告三的公章可以证实，所以原告第一项、第三、四、五、六项诉求没有法律依据与我公司无关。对于原告主张的第二项诉求，恒辉公司同意按照前期物业服务合同履行，但前提是被告一将相关的服务区域交由我公司进行管理。被告河北恒辉物业服务集团有限公司未提交证据。被告石家庄市新源发物业服务有限公司辩称，1、我方与第一被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》中依约定前期物业收费标准为3.5元/平米，原告主张按照1.5元/平米收取无任何依据；2、第二被告不能履行前期物业服务合同，我方与第二被告协商一致，解除前期物业服务合同，后第三被告在石家庄市住建局经申请、招投标、公示等合法程序重新招聘我方作为物业服务公司并进行了备案，原告要求第二被告继续履行物业服务合同、我方退出的诉请，无事实及法律依据；3、原告要求我方告知物业共用部分、公用设施设备承接查验的备案情况缺乏事实及法律依据，应予驳回。公用设施设备承接查验由物业所在地房地产行政主管部门进行备案，其备案的情况应由业主向房地产行政主管部门申请查询；原告与第一被告签订《石家庄市商品房买卖合同》第二十一条已约定，由出卖人告知买受人物业共用部分、公共设施设备承接查验的备案情况。被告石家庄市新源发物业服务有限公司未提交证据。经审理查明，2016年6月22日，原告与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》，原告购买被告河北省浙商房地产开发有限公司开发的位于石家庄市长安区产，该合同第二十一条约定，前期物业服务企业为被告河北恒辉物业服务集团有限公司；物业服务时间从2016年6月27日到合法的业主大会选聘新的物业服务公司为止；物业收费计费方式为包干制，服务费为3.5元/月*平方米。2016年6月28日，原告签收《业主领取物品确认单》、《承诺书》，在《业主领取物品确认单》中包含原告购买的房产钥匙、IC卡、《临时公约》等，《承诺书》显示原告已详细阅读《新源.燕府业主临时公约》并同意遵守该临时公约。《临时公约》第三十条约定“本区域全体业主一致同意河北省浙商房地产开发有限公司委托石家庄市新源发物业服务有限公司进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序维护、车辆停放管理、档案资料管理、公共物业经营等等”。2017年9月10日，石家庄市住房和城乡建设局网站发布浙江大厦（新源燕府）前期物业服务招标公告，对本案涉案小区的前期物业服务进行招标；2017年10月11日石家庄市住房和城乡建设局网站发布浙江大厦（新源燕府）项目前期物业服务招标中标公示，显示石家庄市新源发物业服务有限公司为中标单位；2017年10月15日石家庄市住房和城建建设局向被告河北省浙商房地产开发有限公司发放《中标备案申请受理通知书》，后石家庄市住房和城建建设局向被告河北省浙商房地产开发有限公司送达《准予中标备案决定书》，显示被告河北省浙商房地产开发有限公司对本案涉案房产小区的前期物业管理中标备案申请已被石家庄市住房和城建建设局决定准予中标备案。浙江大厦（新源燕府）项目至今未成立业主大会或者业主委员会，被告河北恒辉物业服务集团有限公司未对该项目进行前期物业服务，被告石家庄市新源发物业服务有限公司与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《浙江大厦（新源燕府）前期物业服务合同》，约定合同期限自2017年10月20日起至业主大会或者业主委员会（或专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数业主）选聘新的物业管理单位之日止，被告石家庄市新源发物业服务有限公司据此为该项目提供前期物业服务。自原告收房至今，被告石家庄市新源发物业服务有限公司一直为该项目提供前期物业服务，被告河北恒辉物业服务集团有限公司未进行物业服务。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录证实。本院认为，当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实的主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然原告与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》中约定前期物业公司为被告河北恒辉物业服务集团有限公司，但原告2016年6月28日签收《业主领取物品确认单》时，阅读并承诺遵守《临时公约》，该《临时公约》中明确显示前期物业公司为石家庄市新源发物业服务有限公司；原告与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》中约定物业费为3.5元/月*平方米。原告诉请物业费按照1.5元/月/平米收取，首先，物业费的核定，属于政府相关部门的审批权限，人民法院在审理民事案中无权直接调整；其次，原告未举证证明主张物业费按照1.5元/月/平米收取的依据，应承担举证不能的不利后果，对于原告第一项诉请，本院不予支持。石家庄市住房和城乡建设局已对被告石家庄市新源发物业服务有限公司作为本案涉案小区的前期物业服务公司进行了备案登记，被告石家庄市新源发物业服务有限公司有权利为本案涉案房产所在小区提供服务，对于原告的第二项诉请，本院不予支持。公用设施设备承接查验由物业所在地房地产行政主管部门进行备案，其备案的情况应由业主向房地产行政主管部门申请查询，民事审判不宜介入行政部门的公开事项，对于原告的第三项诉请，本院不予支持。被告石家庄市新源发物业服务有限公司与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《浙江大厦（新源燕府）前期物业服务合同》，约定合同期限自2017年10月20日起至业主大会或者业主委员会（或专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数业主）选聘新的物业管理单位之日止，原告居住的小区至今未成立业主大会或者业主委员会，被告河北省浙商房地产开发有限公司代行业主大会权利并无不妥，对于原告的第四项诉请，本院不予支持。被告河北恒辉物业服务集团有限公司并未对原告所住小区提供物业服务，被告石家庄市新源发物业服务有限公司与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《浙江大厦（新源燕府）前期物业服务合同》中明确约定物业服务费为包干制，故原告无权要求物业服务部门公开自提供服务之日起的服务事项、收支情况，返还收益，故对于原告的第五项诉请，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杭天韵的诉讼请求。案件受理费53元，由原告杭天韵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审 判 长  范 矛人民陪审员  耿海鸿人民陪审员  张 恒二〇一八年十二月十日书 记 员  刘 江