湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2018）湘行终1314号上诉人（原审原告）：龚伟，女，1953年10月22日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托代理人：龚莫英，女，1952年4月22日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。系龚伟同胞姐姐。被上诉人(原审被告)：常德市武陵区人民政府。住所地：湖南省常德市武陵区柳叶大道。法定代表人：廖可元，区长。委托代理人：高毅，该区人民政府法制办工作人员。委托代理人：樊启初，湖南中思律师事务所律师。上诉人龚伟因诉被上诉人常德市武陵区人民政府（以下简称武陵区政府）房屋征收补偿决定一案，不服常德市中级人民法院2018年6月25日作出的（2017）湘07行初5号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常德市中级人民法院经审理查明：龚伟所有的房屋座落于常德市武陵区白马湖街道办事处(以下简称白马湖街道办)西堤社区公交公司宿舍5栋401，系房改售房，产权比例100%。房屋所有权证号为常房权证武字经00186415号，记载的房屋产权面积为72.38平方米，其中套内建筑面积为61.91平方米，共有分摊面积为11.52平方米。国有土地使用权证号为常国用(2008)房第442号，地类(用途)住宅，使用权类型划拨。房屋自建面积(无证)11.52平方米，常德市规划局武陵分局认定建设年代为1998年后至2005年前，建筑结构为砖混。2016年1月26日，常德市发展和改革委员会作出常发改投［2016］47号《关于常德市沅江过江隧道项目可行性研究报告的批复》。2016年5月11日，区征补办委托白马湖街道办具体负责沅江过江隧道项目国有土地上房屋征收与补偿工作。2016年5月13日，区征补办发布武征办告字［2016］8号《关于拟征收房屋范围的通告》并在拟征收范围内予以公示。2016年5月20日，白马湖街道办召集公交公司片区的被征收人召开征收动员大会。2016年5月24日，白马湖街道办发布《沅江过江隧道项目关于备选房地产价格评估机构的告示》，公布备选评估机构的名单。白马湖街道办组织公交公司片区被征收人协商、投票选定评估机构，均没有选定成功。2016年6月27日，白马湖街道办公示《关于抽签选定公交公司宿舍区私房评估公司的通知》，通知被征收人定于2016年6月28日上午九点，在公交公司院内开展抽签选定公交公司宿舍区私房评估公司的活动。2016年6月28日，在湖南省常德市德城公证处的公证下，抽签选定正泰评估公司为评估机构。白马湖街道办于当日公示选定正泰评估公司为案涉项目的房地产价格评估机构的情况。2016年9月7日，白马湖街道办作出《沅江过江隧道项目社会稳定风险评估报告》，综合评价该项目的社会稳定风险程度为中等，有发生个体矛盾冲突的可能。2016年9月19日，区征补办向正泰评估公司出具武征办委［2016］36号《房屋评估委托书》，委托评估被征收房屋的相关价值，为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估对象为公交公司私产部分、人民路临街房屋。2016年9月21日，武陵区政府组织召开专题会议，通过对房屋征收补偿方案的论证。2016年9月22日，武陵区政府发布通告公布房屋征收补偿方案(征求意见稿)，公开征求公众意见。2016年9月26日，区征补办组织被征收人召开会议，就房屋征收补偿方案现场征求意见。2016年10月26日，武陵区政府公示房屋征收补偿方案征求意见和修改情况，各被征收人未对房屋征收补偿方案提出符合相关政策的意见与建议。2016年10月10日，白马湖街道办公示公交公司片区征收范围内入户调查结果，主要是对被征收房屋的有证面积与未经登记的建筑面积、结构及建成年代进行公示。征收补偿资金8000万元足额到位，在交通银行常德分行设立专户存储，专款专用。2016年10月26日，武陵区政府在案涉项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的情况下，作出《房屋征收决定》，并发布常武政发［2016］27号《关于沅江过江隧道项目住宅房屋征收决定的公告》，同时公告房屋征收补偿方案。征收补偿方案确定的签约期为自房屋价值评估报告送达之日起60日内。征收补偿方案将案涉项目划确定为五个片区：第一片区为常师附小院落；第二片区为丽都名居院落；第三片区为粮食局院落；第四片区为公交公司院落；第五片区为常德市第五中学院落。而案涉房屋位于公交公司片区内。2016年11月13日，白马湖街道办发布《关于沅江过江隧道项目征收推行自愿参与购房团购的告示》，公布团购房源信息。正泰评估公司评估人员在区征补办工作人员及第三方见证人在场的情况下，对案涉房屋进行查勘并形成《常德正泰房屋征收评估实地查勘记录表》，但龚伟拒绝在该表上签名确认。2016年12月10日，正泰评估公司公示分户初步评估结果，案涉房屋的产权登记房屋初评价值为357991元，未经产权登记房屋初评价值共26796元，装饰装修初评价值为34027元，合计初评价值为418814元。被征收人对公示的分户初步评估结果提出了异议，正泰评估公司于2016年12月19日针对异议逐条进行了书面回复。2017年3月6日，区征补办也针对被征收人提出的分户初步评估结果的异议，结合评估公司给出的书面回复，也作出了《关于公交公司征收项目评估结果异议的回复》，并予以公示。2016年12月21日，正泰评估公司出具《分户估价报告》，对案涉房屋评估总价与初评公示结果一致，于2017年5月5日向龚伟直接送达该分户评估报告。经过协商，区征补办与龚伟在签约期限内未达成补偿协议。2017年8月15日，武陵区政府根据区征补办的报请，作出常武征补决［2017］30号《房屋征收补偿决定书》，并于同月17日在社区工作人员的见证下向龚伟留置送达。龚伟不服该补偿决定，遂具状起诉至该院，请求撤销常德市武陵区人民政府作出的常武征补决［2017］30号《房屋征收补偿决定书》。该院另查明，2018年5月29日，在审理过程中组织武陵区政府与龚伟进行调解，武陵区政府同意为龚伟提供产权调换房，预留的产权调换房位于南坪安置小区五栋三单元506号房，该房单价每平方米3851元，面积95.61平方米。龚伟对该产权调换房屋地段不满意而不予接受，要求就近安置。随后，武陵区政府按龚伟对地段的要求，为其提供了就近房屋，并于2018年6月13日，作出《关于告知安置房源的通知》，该通知载明为龚伟提供的产权调换房位于常德市武陵区人民路与桃园路交汇处的天源鑫座6号楼32楼3204号房，该房屋户型设计面积为84.5平方米，评估单价为每平方米5322元，评估总价449762元。该通知于次日向龚伟的代理人龚莫英送达，龚莫英拒绝签收，送达人员采用拍照方式记录了送达过程。龚伟认为该产权调换房楼层过高，仍不予接受。常德市中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点为：一、《分户估价报告》是否可以作为被诉补偿决定认定补偿金额的依据；二、被诉补偿决定是否剥夺了龚伟的补偿方式选择权；三、补偿项目是否有遗漏且补偿是否公平合理。一、《分户估价报告》可以作为被诉补偿决定认定补偿金额的依据首先，评估机构的选定程序合法。区征补办在被征收人协商、投票选定评估机构不成的情况下，经公证机构的公证，抽签选定正泰评估公司为房地产价格评估机构，并将选定的评估机构予以公示，评估机构的选定符合法定程序。其次，《分户估价报告》所依据的事实清楚。正泰评估公司接受委托后，及时安排注册房地产估价师对案涉房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋的照片，做好了实地查勘记录，被征收人龚伟拒绝在现场查勘记录表上签字确认，但有两名见证人对查勘的过程及情况进行了见证，并在实地查勘表上予以签字确认，故实地查勘表可以作为案涉房屋、装饰装修及附属设施等评估项目的依据。再次，无证据显示龚伟对《分户估价报告》申请了复核评估。根据《征补条例》第十九条第二款关于“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”的规定，龚伟对《分户估价报告》若有异议，应向正泰评估公司申请复核评估，但其在收到《分户估价报告》后，在规定期限内并未提出申请，视为其对《分户估价报告》中房屋相关价值内容无异议。而龚伟对公布的分户初步评估结果提出异议不能视为其对《分户估价报告》提出的复核评估申请。据此，正泰评估公司根据实地查勘情况，采用比较法，考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，以征收决定公告之日为评估时点，作出的《分户估价报告》客观、公正，可以作为武陵区政府认定案涉房屋补偿价值和装饰装修及附属设施补偿价值的依据。二、被诉补偿决定保障了龚伟的补偿方式选择权本案中，房屋征收补偿方案中明确载明“征收私有住宅房屋的，被征收人可以选择货币补偿方式或产权调换方式；……”，被诉补偿决定第一项也明确载明“被征收人龚伟可以选择货币补偿或者产权调换的补偿方式。”并且进一步明确了选择货币补偿或者产权调换的具体补偿方式，赋予了其货币补偿与产权调换补偿的选择权。龚伟在庭审中明确其选择的是产权调换的补偿方式，而无论是房屋征收补偿方案还是被诉补偿决定中，均明确载明选择产权调换的，因原址不能修建安置房屋，房屋征收部门提供异地安置房源信息供被征收人选择。虽经审理查明武陵区政府在作出的被诉补偿决定中，没有按《湖南省实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞办法》第二十二条第二款的规定，明确用于产权调换房屋的地点和面积，但其在本案审理过程中，先后两次向龚伟提供了产权调换房，并明确告知龚伟产权调换房屋的地点、面积及评估价值，视为武陵区政府对被诉补偿决定内容上存在的瑕疵进行了补正。因此，武陵区政府在案涉项目的房屋征收过程中，充分保障了被征收人的补偿方式选择权。龚伟主张被诉补偿决定剥夺其补偿方式选择权，没有事实依据，原审法院不予支持。三、补偿项目没有遗漏且补偿公平合理第一、关于5.19平方米阳台是否已经补偿的问题。经查，测绘公司测绘时已经将阳台面积计入了61.91平方米的房屋套内面积，正泰评估公司评估时对计入房屋套内面积的5.19平方米的阳台已经进行了评估。第二、关于11.52平方米自建面积的补偿价格是否合理的问题。11.52平方米系自建面积，属无证房屋，且未经规划或城管部门行政处罚，正泰评估公司按自建房标准房单价4652元/平方米的50%即2326元/平方米计算评估单价，符合《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十四条的规定。此外，被诉补偿决定还对三个月临时安置费、搬迁费等补偿项目均进行了补偿，补偿项目没有遗漏且合理，符合房屋征收补偿方案的要求。据此，龚伟主张补偿项目有遗漏且不合理，因无事实依据，原审法院不予支持。综上所述，被诉补偿决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。龚伟的诉讼请求及事实与理由，因无事实和法律依据而均不能成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回龚伟的诉讼请求。案件受理费50元，由龚伟负担。上诉人龚伟不服原审判决，向本院上诉称：一、因选定评估机构违法，故分户评估报告没有法律效力。二、补偿决定没有保障被征收人补偿和产权置换的选择权就是违法，不是瑕疵问题。三、分户评估报告程序违法，没有告知复核的权利。四、补偿价格过低，侵害了被征收人的合法权益；近90平方米的面积缩水只剩72.38平方米；装修按2013年委托人评估办法违法，违反了2014年6月常德市发布的《补偿实施办法》的规定。五、违反征拆规定，采取停水停电堵路扰民致人无法居住。请求依法撤销常德市中级人民法院2018年6月25日作出的（2018）湘07行初5号行政判决，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人武陵区政府答辩称：一、评估机构的选定程序合法；二、《分户估价报告》应当且完全可作为补偿决定认定补偿金额的依据；三、答辩人充分保障了被答辩人补偿方式的选择权；四、《分户估价报告》对被答辩人房屋评估价值及其他评估结果客观、公正。原审判决正确合法。请求二审依法驳回上诉，维持原判。各方当事人原审提交的证据，已随案移送本院。对原审已经认定的事实本院予以确认。在本案二审期间武陵区政府向本院提交了《告知被征收人申请复估权利的通知》及送达回证。该通知载明：“因工作疏忽，未在评估报告中向您（龚伟）告知申请复估的权利和期限，应当予以改正。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定现告知您：若对我公司出具的【2016】（征）字第1444-106号分户评估报告的结果存在异议，自收到本通知之日起十日内向我公司提出书面复估申请。”该通知于2018年10月31日向龚伟送达。2018年11月30日，本案二审承办法官多次致电上诉人，均无人接听。后致电武陵区政府工作人员，证实上诉人龚伟在规定的期限内未提出复估申请。本院另查明：上诉人龚伟的房屋评估单价在公交片区中属于最高评估价格。本院认为，本案的争议焦点为：一、价格评估机构的选定、评估程序、《分户评估报告》是否合法；二、被诉补偿决定是否保障了上诉人的补偿方式选择权。关于价格评估机构的选定、评估程序、《分户评估报告》是否合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”本案中，2016年5月24日，白马湖街道办发布《沅江过江隧道项目关于备选房地产价格评估机构的告示》并公布备选评估机构的名单后组织公交公司片区被征收人协商、投票选定评估机构，均没有选定成功。2016年6月28日，在湖南省常德市德城公证处的公证下，抽签选定正泰评估公司为评估机构，并于当日进行了公示。上述评估机构的选定、委托程序合法。正泰评估公司接受委托后，及时安排注册房地产估价师对案涉房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋的照片，做好了实地查勘记录。被征收人龚伟虽然拒绝在现场查勘记录表上签字确认，但有两名见证人对查勘的过程及情况进行了见证，并在实地查勘表上予以签字确认，故该程序符合法律规定。2016年12月21日，正泰评估公司出具《分户估价报告》，因未告知上诉人向其申请复核评估的权利和期限，在本案二审过程中，正泰评估公司采取了补救措施，做出了《告知被征收人申请复估权利的通知》明确告知了上诉人申请复核评估的权利和期限，上诉人龚伟未在规定的期限内提出复估申请。因此，被上诉人采信分户评估报告的结论作为补偿决定的事实依据并无不当。上诉人称违反法定程序问题，因分户评估报告是一种鉴定意见，只要其具备证据的三性，就可以被行政机关采信。本案中，评估公司未告知申请复核评估的权利和期限存在瑕疵，但在评估公司采取补救措施、依法保障了当事人申请复估的权利后，并不影响分户估价报告结论的可采性。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于被诉补偿决定是否保障了上诉人的补偿方式选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一、二款之规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”及《湖南省实施＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞办法》第二十二条第二款之规定“补偿决定应当公平，明确规定补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置赞或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限等事项，并在房屋征收范围内公告。”本案中，虽然补偿决定书中载明了“被征收人龚伟可以选择货币补偿或者产权调换的补偿方式”，但被上诉人在《行政补偿决定书》中未就用于产权调换房屋的具体位置、面积、评估价值等向上诉人做出明确具体的表述，于法不符。虽然在原审过程中，被上诉人先后两次向上诉人提供了产权调换房，并明确告知上诉人产权调换房屋的地点、面积及评估价值，在实体上充分保障了上诉人的选择权，但原行政程序中未保障上诉人补偿方式的选择权，不符合上述法律规定，仍应确认程序违法。上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。上诉人称房屋征收补偿方案中有面积遗漏的问题。经查，被诉补偿决定对5.19平方米阳台、72.38平方米楼顶隔热层、11.52平方米自建面积、临时安置费、搬迁费均已按相关规定进行补偿，故所诉与事实不符，本院不予支持。上诉人称评估价格过低及装修评估体格违反有关规定的问题，经查，上诉人龚伟的房屋评估价格属该片区评估中价格最高的一户，2018年10月31日告知了上诉人申请复估的权利和期限后，其并未提出复估申请，应视为对评估价格和装修评估不持异议。上诉人称征拆违反规定停水停电问题，因其并未提交有效证据证明征收单位采取了停水停电措施影响其正常生活，对此本院不予支持。综上，本案被诉补偿决定没有明确用于产权调换房屋的地点和面积，未能充分保障上诉人对补偿方式的选择权，属于程序违法，依法属于可以撤销的行为。由于沅江过江隧道是省市重点工程，且工程建设迫在眉睫，该项目中江北需征收房屋470户，已签约腾房467户，如撤销该补偿决定将严重影响工程进度，给社会公共利益造成重大损害。在诉讼过程中武陵区政府采取了相应补救措施，保障了上诉人的实体权利未受损害，故可在确认违法的基础上保留其效力。原审法院认为符合法定程序不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(三)项、第七十四条第一款第（一）项、第八十九条第一款第（二）项、第三款之规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市中级人民法院（2017）湘07行初5号行政判决；二、确认常德市武陵区人民政府做出的被诉房屋征收补偿决定程序违法。一、二审案件受理费各50元，共计100元由常德市武陵区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  黄一凡审判员  夏 阳审判员  李清平二〇一八年十二月十一日书记员  袁 璇