重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终2749号上诉人（原审被告）：重庆市祥龙居实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区水口镇汇龙街**第**，统一社会信用代码91500224709384363J。法定代表人：张才孝，执行董事。委托诉讼代理人：王云、任连辉，重庆昊源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：祝佳新，男，1978年11月15日生，汉族，户籍地重庆市巫山县，现住巫山县。被上诉人(原审原告)：干丽，女，1977年5月9日生，汉族，户籍地重庆市巫山县，现住巫山县。二被上诉人委托诉讼代理人：曹先进，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2018）渝0237民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆市祥龙居实业（集团）有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、一审法院认定上诉人逾期违约交房的事实错误。被上诉人实际上早已接房入住，当时该房屋所在的楼房也已经验收合格，符合《建筑法》第61条“建筑工程经验收合格的，方可交付使用”规定的条件，而竣工验收备案登记只是一种程序性的备案手续，与验收合格无关，并且上诉人至今未取得《竣工验收备案登记证》的责任不在于上诉人。2、被上诉人的部分诉求已经超过诉讼时效，上诉人并不认可，请求依法驳回。本案中，被上诉人主张违约交房、违约办证的违约责任的诉讼时效按照法律的规定应为两年。而上诉人在向被上诉人交房时未出示《竣工验收备案登记证》，此时被上诉人就应当知道其权利受到了侵害，应及时主张权利，而被上诉人并未及时主张，直至2018年才向法院起诉，因此，被上诉人诉求中自起诉之日倒推超过两年的部分，已超过诉讼时效，人民法院不应当支持。3、由于被上诉人已经接房入住，上诉人并不存在违约行为，即使认定上诉人存在违约行为，也只能认定上诉人存在违约办证的行为，并且应按照补充协议的约定进行处理。4、在本案之前，该楼盘的业主甘辉勇诉上诉人房屋买卖合同一案中，对于违约交房的违约金，一审法院以万分之零点三予以了支持，而本案却以万分之零点五予以支持。因此，一审法院同案不同判，显失公平。被上诉人辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，且上诉人上诉以后未缴纳上诉费，请求二审予以驳回。被上诉人祝佳新、干丽一审起诉时请求：1.请求依法判令被告立即为原告办理位于巫山县XX街道XX路XXX号（XXXX）X幢XX-X号房屋的不动产登记证书。2.判令被告为原告立即在巫山县鼎诚水务有限责任公司办理独立的生活用水户头。3.依法认定被告从2015年5月31日起至今没有取得该房屋的建设工程竣工验收备案登记而交房的违约事实，并判令被告支付原告违约金54819.9元，其标准按原告已付房款的万分之一按日计算（时间从2015年5月31日起至2018年3月31日止）。4.依法认定被告逾期办理房屋产权证的违约事实，并判令被告支付逾期办证的违约金及损失4998.29元，其标准按原告已付房款的万分之零点一按日计算（从2015年9月1日至2018年3月31日止）。5.判令被告为原告指定公摊停车位的面积和位置。6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第1项、第5项诉讼请求。一审法院经审理确认事实如下：2014年3月22日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目（暂定名）巫山.XXXX。……。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市巫山县XX街道XX路XXX号X幢XX-X号房。……。第五条付款方式及期限……。3.按揭付款：本商品本商品房总成交金额537450元。签订本合同时付款161450元，余款376000元办理银行按揭。……。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2015年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。……。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……。第十三条关于办理产权登记的约定……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。……。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”后双方又签订了《合同补充协议》，该《合同补充协议》第三条“关于物业专项维修资金及契税：……。第6条.水、电、气、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘、房屋产权工本费直接并入商品房的销售价格中。”同时，该《合同补充协议》第十一条“......。对本合同第十三条的第1项第2项变更（关于办理产权登记）：若买受人购买的该商品房为现房的，甲乙双方同意于交房后180日内，共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请。若买受人购买的该商品房为期房的，甲乙双方同意于交房后180日内，共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请；……”《合同补充协议》第十三条：“该《补充协议》是双方所签订《商品房买卖合同》的重要组成部分。本合同与本协议所规定的内容如有不同之处，以本《补充协议》约定的内容为准。”合同签订后，原告向被告支付了首付款161450元，按揭贷款376000元。2015年5月16日，被告将该房屋实际交付给原告使用至今。被告已为原告安装了独立生活用水的水表，水费的收费方式是其物管公司按照每户实际的用水量代为收费。另查明，原、被告诉争房屋所在楼盘于2018年1月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现被告已为原告向房地产管理部门申报了并办理其不动产权证。庭审中，原告放弃要求被告办理其不动产权证和为原告指定公摊停车位的面积及位置的诉讼请求。同时，原、被告双方均同意每月按30日计算其违约金。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。对于被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司认为，已在《商品房买卖合同》约定的最晚期限内将商品房实际交付给原告居住使用，并不存在违约交房的行为的辩解理由,法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，原、被告在合同中约定交房时间未达到房屋交付的法定和约定条件。虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，而被告至2018年1月10日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，被告存在违约交房的事实，其违约交房的期间应计算至被告取得竣工验收备案登记之日止，即被告违约交房的期间为2015年6月1日至2018年1月10日止，每月按30天计算，违约时间为940天；故原告要求被告支付上述违约期间违约交房的违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于原告主张（按日万分之一）支付其违约交房的违约金54819.9元的诉讼请求，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，原告没有举证证明其受到何种损失，因此，基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。且《中华人民共和国合同法》规定的违约金是以补偿性为主，以惩罚性为辅，故在决定是否对违约行为所遭受的损失以及损失大小问题，应从本案的具体情况进行分析，综合巫山.XXXX小区的实际情况，法院将违约金调整至日万分之零点五比较适宜。综上，被告违约交房的违约金应为537450元×0.5/10000×940天=25260.15元。对于原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证的违约金及损失4998.29元，法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但原、被告双方又签订了《合同补充协议》，并对购房合同的第十三条约定的办证期间进行了变更，即双方同意于交房后180天内共同向房屋所在地土地房屋登记机构提交房地产权证办理申请，而《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的取得之日为双方约定交房的终止之日，被告于2018年1月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，结合双方对办理《不动产权证》的约定及本案的客观事实，法院确定被告应在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后180天内为原告办理所购房屋的《不动产权证》。本案中，原告向法院主张的是从2015年9月1日至2018年3月31日止的违约办证的违约金，该期间内，被告并不存在违约办证的事实，故原告的该项诉讼请求，依法不予支持。对于原告主张要求被告立即在巫山县鼎诚水务有限责任公司办理其独立的生活用水户头的诉讼请求，法院认为，按照合同的约定，被告己为原告安装了独立的生活用水水表，双方已实现了合同的目的，故原告主张的该项诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。对于被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司主张原告的部分诉求已经超过诉讼时效的辩解理由，法院认为,被告向原告交付房屋的时间最终确定至2018年1月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，此前的时间由于违约的事实持续存在,因此，本案不存在超过诉讼时效的事实，故被告的该项辩解理由，无事实和法律依据，依法不予采纳。原告在诉讼中撤回诉讼请求第1项、第5项，符合法律保护，予以准许。综上，原告祝佳新、干丽的部分诉讼请求,符合法律规定，予以支持；原告的其余请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内给付原告祝佳新、干丽的违约交房的违约金25260.15元。二、驳回原告祝佳新、干丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1296元，减半交纳648元，由原告祝佳新、干丽负担432元，被告重庆市祥龙居实业（集团）有限公司负担216元。二审中查明，上诉人所开发本案所涉“XXXX”项目的工程竣工验收时间（其中：1、2号楼为2014年6月24日；3、4、5号楼为2015年3月31日）；分户验收时间（其中：1、2号楼为2014年5月31日；3、4、5号楼为2015年3月31日）；节能验收时间（其中：1、2号楼为2014年6月16日；3、4、5号楼为2015年2月15日），环保验收（其中：1、2号楼为2014年3月19日；3、4、5号楼为2015年1月28日），消防验收（其中：1、2号楼为2014年5月26日；3、4、5号楼为2015年8月11日），防雷验收（其中：1、2号楼为2014年6月20日；3、4、5号楼为2015年5月11日），档案移交时间（其中：1、2号楼为2014年10月27日；3、4、5号楼为2016年6月17日）。二审还查明，在本案纠纷之前，因本案所涉“XXXX”项目迟延交房的问题，购房人甘辉勇将本案上诉人诉至一审法院，请求追究对方的违约责任。经一审法院审理后，做出（2017）渝0237民初2366号民事判决，判决由被上诉人给付原告甘辉勇违约交房违约金15899.52元（以已付房价款为基数，按日万分之零点三标准计算违约金）……。上诉人不服该判决，上诉至本院，经审理后，做出（2017）渝02民终3005号终审判决，驳回上诉，维持原判。其余事实，二审查明与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：上诉人与被上诉人之间就案涉房屋所签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。在《重庆市商品房买卖合同》中，双方当事人明确约定，“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。故上诉人将房屋交付给被上诉人时，不符合合同的约定，上诉人的行为构成违约，上诉人认为其行为不构成违约的理由不能成立。由于案涉房屋所在的“XXXX”项目在2018年1月10日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》以前，并未达到房屋交付的合同约定条件，其违约行为一直持续，上诉人对此应承担违约责任，而对于上诉人提出被上诉人的诉求中自起诉之日倒推超过两年的部分，已超过诉讼时效，人民法院不应当支持的理由，缺乏法律的依据，故其理由亦不能成立。从《中华人民共和国合同法》第114条“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定来看，违约金虽兼有赔偿和惩罚的双重功能，但仍应以“补偿为主，惩罚为辅”更为符合我国合同法所规定的违约金性质。因此，当事人要求对违约金进行调整，符合上述法律的规定。而在本案中，根据二审另查明的新事实来看，“XXXX”项目早在2014年-2015年期间已经完成了该项目的竣工验收以及环保、消防等各专项验收，并已将项目的建设档案资料移交给建委档案馆，被上诉人实际上也早已接房入住。被上诉人在接房入住以后，“XXXX”项目尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》对房屋的居住使用功能本身并无实质性的影响。因本案所涉“XXXX”项目迟延交房的问题，在本案之前，购房人甘辉勇与上诉人房屋买卖合同一案，已有终审判决作出由被上诉人给付原告甘辉勇违约交房违约金15899.52元（以已付房价款为基数，按日万分之零点三标准计算违约金）。而在此之后，被上诉人也没有提供证据证明上诉人的违约行为导致其损失继续扩大的事实，故一审法院以日万分之零点五的标准计算违约金不当。根据本案二审查明的事实，结合上诉人的过错程度、公平和诚实信用原则以及本案的具体情况，本院将违约金的计算标准调整为按日万分之零点三为宜。另外，本案在上诉人上诉以后，上诉人已按照一审法院指定的期限缴纳了上诉费，不存在被上诉人所主张未缴纳上诉费的问题。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、维持重庆市巫山县人民法院（2018）渝0237民初2727号民事判决第二项；二、变更重庆市巫山县人民法院（2018）渝0237民初2727号民事判决第一项为“由重庆市祥龙居实业（集团）有限公司立即支付祝佳新、干丽的违约交房的违约金15156.09元”。一审案件受理费648元；二审案件受理费432元，均由重庆市祥龙居实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 斌审判员 李迪云审判员 刘丽苹二〇一八年十二月十九日书记员 姜 霞