安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1802民初5748号 原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园**建材五金大世界****，社会统一信用代码91341800584560078B（1-1）。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨启杰，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚玉龙，江苏博事达律师事务所律师。 被告：郑方兰，女，1968年8月7日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：林昕榆，浙江共进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严宗杰，浙江共进律师事务所律师。 原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告郑方兰合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告万家公司的委托代理人杨启杰，被告郑方兰的委托诉讼代理人林欣榆到庭参加诉讼；第二次庭审原告万家公司的委托诉讼代理人尚玉龙到庭参加诉讼，被告郑方兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万家公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》；2.郑方兰立即腾空所租赁的房屋，并交还给万家公司；3.郑方兰立即支付截至2017年10月10日的租金35847.65元及逾期付款违约金（其中2519元自2013年6月30日起、2519元自2014年6月30日起、10074元自2014年9月3日起、20735.65元自2015年10月1日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照25元/㎡/月的标准支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的租金；4.郑方兰立即支付截至2017年10月10日的物业服务费2038.31元及逾期付款违约金（其中201.48元自2012年10月1日起、201.48元自2013年3月16日起、201.48元自2013年9月15日起、201.48元自2014年3月16日起、201.48元自2014年9月15日起、201.48元自2015年3月16日、829.43元自2015年10月1日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照1元/㎡/月的标准支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的物业服务费；5.郑方兰立即支付市场经营综合管理服务费2038.31元及逾期付款违约金（其中1208.88元自2015年9月30日起、829.31元自2015年10月1日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照1元/㎡/月的标准支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的市场经营综合管理费；6.本案诉讼费由郑方兰承担。 事实与理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年5月21日，万家公司与郑方兰签订了《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆5栋217号房屋交由郑方兰开展约定的经营活动，双方对租赁期限、租金标准、物业服务费和运营管理费等各项费用的支付以及逾期付款的违约责任均进行了明确约定。合同签订后，万家公司履行了合同，但郑方兰未依约支付各项费用。 郑方兰辩称：案涉合同并非郑方兰本人所签，要求进行笔迹鉴定，双方并未实际发生租赁关系，同时整个市场因出租方违背承诺、未履行在合同中的义务，导致市场生意惨淡，商户无法继续租赁，大部分承租户在经营不到一年的时间即退出市场，因此租金应当以实际租赁时间计算，万家公司在承租方撤离商铺后应当采取积极措施、减少损失，万家公司未采取措施且在合同期满后双方未继续签订租赁合同，故万家公司要求合同期满后的各项费用无事实及法律依据。综上，万家公司诉请不符合合同约定及法律规定，请求法庭依法驳回万家公司的诉讼请求。 万家公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，对郑方兰无异议的授权书“三性”予以确认并在卷佐证。 对双方存有异议的证据认证如下： 1.房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议，郑方兰认为非其本人所签，对真实性不予认可，但结合工商登记资料，本院认为郑方兰已用案涉房屋办理了工商登记手续，在工商登记材料未被依法撤销前，应视为其知晓租赁房屋的事实，故本院对该组证据的“三性”予以确认； 2.催告通知书、邮寄单“三性”予以确认，万家公司履行了催收义务，本案并未过诉讼时效。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年5月22日，万家公司（甲方）与郑方兰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于宣城百汇物流园一期5栋2层217号共1间（总面积33.58平方米）交由乙方经营陶瓷；租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，市场开业日前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；该房屋的租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米25元，年租金为10074元（不含物业服务费、公用事业费及其他费用）；租金计付为第一年前9个月为免租期，后3个月计付租金2519元，乙方于前9个月期满前一个月支付该租金；第二年前9个月为免租期，后3个月计付租金2519元，乙方于前9个月期满前一个月支付该租金；第三年全年计付租金10074元，乙方于第二年结束的前一个月支付该租金；乙方应在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金2000元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方支付的经营保证金将不予退还；乙方应自房屋交付之日起，根据该房屋的建筑面积按1元/月/平方米的标准向物业服务公司支付物业服务费，物业服务费的支付方式为每6个月为一个交付期，第一期乙方在房屋交付之日支付，此后乙方应在每个交费期结束前15日内向物业服务公司支付下一交费期的物业服务费；本合同终止之日起3日内，乙方需书面通知甲方，并经甲方现场认可后交还甲方，同时撤离房屋，乙方未能在本合同终止之日起3日内完成撤离，视为乙方放弃在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权及一切权利，甲方有权自行处理，如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿；租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期满之日60日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同的，甲方有权将房屋另行出租；乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之一的违约金；甲乙双方一切通知等文件均应发往对方本合同所确定的地址，任何一方变更地址，应当及时通知对方，地，地址变更时如果未书面通知对方导致不能送达的地址仍为合法有效的送达地址，未能送达的一切责任由责任方承担。 同日，双方签订了《市场商业经营管理服务协议》一份，约定：甲方负责市场的运营、管理、宣传等工作；负责市场统一商业运营策划与实施；根据政府要求和市场发展的需要，负责对市场行业进行统一规划和调整，以不断提升市场的品牌形象和物业价值；负责市场内的装修、装饰的统一维护与管理；负责市场内的公共场地、设施设备的维护、管理、确保公众利益；负责市场内的环境卫生保洁和绿化的养护，创造优美的经营环境；积极听取乙方的合理化建议和意见，不断改进管理与服务；乙方按商铺建筑面积每月每平方米一元交纳市场经营综合管理服务费；支付时间按市场商业运营管理公司的规定或通知的时间及时交纳，超过费用交纳期限的，按每天5%加收滞纳金。 合同签订后，万家公司交付了租赁房屋，市场于2013年5月1日开业，郑方兰未支付各项费用。2016年3月30日、2017年3月24日，万家公司以快递方式向合同载明的地址浙江省泰顺县寄发了《租金等款项催告通知书》，要求郑方兰支付房屋租金、运营管理费、物业服务费等费用。 本院认为，万家公司与郑方兰签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》系双方自愿，合法有效，该协议内容包含了房屋租赁、物业服务及市场运营管理，系复合性合同。依据合同约定双方租赁期限至2015年9月30日止，如续租，应在租赁期满前60日内签署新的租赁合同，现双方未另行签署新的租赁合同。关于租赁期满后郑方兰继续占用房屋的事实，万家公司作为案涉商位的出租方及市场的运营管理者，对所在市场提供运营管理和物业服务，收取费用，其无论是从合同约定，亦或从利益因素考量，对郑方兰继续占用房屋负有举证责任，亦具有举证能力。但万家公司并未提供证据证明郑方兰在租赁期满后仍继续占用房屋，郑方兰也明确表示其并未租赁房屋，更不存在续租，双方并未有续租的意思表示，而郑方兰在租赁期限届满三日内未清出房屋内的物品，万家公司有权予以处理，故本院以合同期满即2015年9月30日视同郑方兰已腾空并返还案涉商位。 综上，万家公司与郑方兰之间因租赁期限届满合同已终止，郑方兰未腾空的物品，万家公司可自行处置，现万家公司诉请要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张的合同终止后即自2015年10月1日起的租金、房屋占用费、物业服务费、市场运营管理费及相应逾期付款违约金本院不予支持。 对于万家公司主张合同期内的各项费用，本院认为，万家公司提供了承租房屋，郑方兰应按合同约定支付租金。因案涉房屋所在市场系由万家公司统一运营和管理，但万家公司提供的服务未达到预期效果，本院酌定对物业服务费、运营管理费合并按1元/㎡/月标准计算。因郑方兰未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算标准，但约定过高，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。具体如下： ①关于租金。依据合同约定，市场开业前即2013年5月1日前为免租期，市场开业后第一年免租9个月，则2013年5月1日至2014年1月31日，无需支付租金；第二年免租9个月，则第二年2014年2月1日至自2014年10月30日，无需支付租金，第三年2014年11月1日至2015年9月30日的租金9235元应于2014年10月30日前支付，逾期支付的应承担违约金。 ②关于物业服务费、运营管理费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，郑方兰应于2012年10月1日支付201.48元，另分别于2013年3月30日前、2013年9月30日前、2014年3月30日前、2014年9月30日前、2015年3月30日前各支付201.48元，逾期支付应承担违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告郑方兰于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金9235及违约金（自2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）； 二、被告郑方兰于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费1808.88元及违约金（其中201.48元自2012年10月2日起、201.48元自2013年4月1日起、201.48元自2013年10月1日起、201.48元自2014年4月1起、201.48元自2014年10月1日起、201.48元自2015年4月1起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取569元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担269元，被告郑方兰负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  杜美龄 二〇一八年十二月五日 书记员  李 琤 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……