山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0781民初4186号 原告张英明。 原告彭美霞。 委托诉讼代理人刘东，山东九州天衡律师事务所律师。 被告：山东华业地产开发有限公司，统一社会信用代码913707816755013727，住所地青州市益都街道东张村。 法定代表人：王秀红，总经理。 委托诉讼代理人冯丽萍。 委托诉讼代理人曲洁，山东青都律师事务所律师。 原告张英明、彭美霞与被告山东华业地产开发有限公司（以下简称华业地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭美霞及其与原告张英明的共同委托诉讼代理人刘东、被告华业地产公司的委托诉讼代理人冯丽萍、曲洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张英明、彭美霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告购房合同；2.请求判令被告返还原告购房款470610元及利息（利息自每一笔支付日起按同期银行贷款利率计算至还清之日止）；3.请求判令被告赔偿原告损失100000元；4.请求判令被告赔偿原告房屋差价损失（具体数额以评估结果为准）；5.请求判令被告赔偿原告已支付购房款的一倍470610元；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年11月6日，原告通过公司团购购房，购买被告开发的青州市旭景园小区76#-2-***室房屋，后被告对编号进行调整，变更为34#-2-***室。截止到2014年12月17日，原告已付清所有款项。但被告却迟迟不予交房。后原告得知被告已将该房屋转卖他人，无法履行交房义务。被告的行为构成根本违约，交易目的已无法实现，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 华业地产公司辩称，原告张英明并没有与答辩人签订书面购房合同，双方没有达成共识，不存在买卖合同关系。原告张英明仅有购房意向，并预交了部分房款，原告的诉讼请求，无事实和法律依据。 原告张英明、彭美霞围绕诉讼请求，依法提交了结婚证一份、华业地产公司企业信息一份、工商服务业统一收款收据五份。上述证据经被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。经当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：1、原告张英明与原告彭美霞于2003年6月16日登记结婚。2012年11月6日至2014年12月17日，原告张英明分五次向被告交付购房款及维修基金共计470610元，被告分别为原告出具了加盖公司财务专用章的工商服务业统一收款收据。其中：2012年11月6日旭景园购房款180000元，11月7日旭景园购房款20000元，2013年11月22日旭景园76#-2-***（三期公司团购）购房款217129元，2014年12月17日旭景园34#-2-***（三期团）房款46347元，12月17日旭景园34#-2-***（三期团）维修基金7134元。2、原告张英明与被告未签订《商品房销售合同》，也未交付涉案房屋。3、被告开发的青州市旭景园三期工程现已建成，至本案庭审之日尚未取得商品房预售许可证明。 本院认为，二原告以交付被告购房款470610元，双方存在青州市旭景园34号楼2单元***室《商品房销售合同》为由，请求解除合同，并请求判令被告双倍返还已付购房款及赔偿损失，被告则以仅收到原告张英明部分购房款，双方未签订商品房销售合同为由，认为不存在解除的问题，仅同意返还购房款及利息损失，不同意原告关于因解除商品房买卖合同赔偿一倍房款损失的主张。因此本案的主要争议是双方存在商品房预购协议还是商品房销售合同的认定问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告张英明与被告口头订立青州市旭景园34号楼（原76号楼）2单元***室房产的预购协议，仅为双方将来签订正式的《商品房销售合同》达成了合意，《商品房销售合同》的内容留待以后再行协商，但双方至今尚未协商签署，庭审中双方对案涉房产价款值也未形成一致意见，不应认定原告张英明与被告之间的预购协议为《商品房销售合同》。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。根据上述规定，商品房买受人可向出卖人主张返还购房款并承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的前提是双方存在商品房买卖合同关系。本案既已认定原告张英明与被告之间的口头约定系商品房预购协议，而非《商品房销售合同》，则不具备适用上述规定的适用条件。对原告请求判令被告双倍给付已经支付的购房款的诉讼请求，本院不予支持。 原告张英明交付被告购房款的本意是形成《商品房销售合同》关系，并取得房屋所有权。原告张英明支付购房款至提起本案诉讼之日已经五年有余，被告仍未取得商品房预售许可证明，导致原告张英明根据双方之间的预约协议而签订商品房销售合同，并取得商品房所有权的合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案情形符合上述法定解除的条件，二原告请求解除原告张英明与被告口头订立的商品房预购协议于法有据，其该项诉讼请求依法应予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，导致涉案商品房预购协议被依法解除的过错在于被告，被告应当返还原告已经收取的购房款470610元，并支付利息，利息的具体计算标准可按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率确定。原告张英明与原告彭美霞系夫妻关系，该商品房预购协议也发生在夫妻关系存续期间，故原告彭美霞也系本案适格主体。 综上所述，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，判决如下： 一、解除原告张英明与被告山东华业地产开发有限公司口头订立的商品房预购协议； 二、被告山东华业地产开发有限公司返还原告张英明、彭美霞购房款470610元，于本判决生效之日起七日内付清； 三、被告山东华业地产开发有限公司支付原告张英明、彭美霞购房款470610元的相应利息（以180000元为基数自2012年11月6日起、以20000元为基数自2012年11月7日起、以217129元为基数自2013年11月22日起及以53481元为基数自2014年12月17日起，均至购房款实际返还之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算），于本判决生效之日起七日内付清； 四、驳回原告张英明、彭美霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14172元，减半收取7086元，由原告张英明、彭美霞负担3600元，被告山东华业地产开发有限公司负担3486元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  李荣江 二〇一八年十二月五日 法官助理徐铭利 书记员李建慧