内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内2527民初1414号原告：内蒙古吾尔益物业服务有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区**中南巷。法定代表人：黄华锋，男，系该公司执行董事。委托代理人：李智勇，男，内蒙古双由律师事务所律师。委托代理人：栗栋林，男，1963年9月18日出生，汉族，内蒙古呼和浩特市人，现住内蒙古太仆寺旗宝昌镇，系该公司职工。被告：张洋，男，1980年2月6日出生，汉族，内蒙古自治区人，系个体。本院于二0一八年十月二十九日立案了受理了原告内蒙古吾尔益物业服务有限公司与被告张洋物业服务合同纠纷一案。本案受理后，依法由审判员马军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人栗栋林，被告张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求，1、请求判令被告缴纳物业费2472.00元，二次垃圾转运费400.00元，车库物业费365.00元，滞纳金741.00元，合计3969.00元；2、要求被告承担本案的诉讼费用。事实及理由如下：2012年5月18日，内蒙古长胜房地产开发有限责任公司将开发的“宝丰新天地”小区的前期物业交由原告管理。被告系“宝丰新天地”小区A4楼2单元302室的业主，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，被告物业为商业用房，建筑面积为147.17平方米，欠费期间自2015年6月30日起至2017年6月30日止，物业费2472.00元（147.17平方米×0.7元×24个月），二次垃圾转运费400.00元（200元×2），车库物业费356.00元（29.64平方米×0.5元×24个月），欠费合计3228.00元。依据合同第八条第7项约定，逾期缴纳物业费按每日5‰加收滞纳金，滞纳金为741.00元（2472×5‰×60天，自2017年7月1日起自2017年8月31日止）。原告对“宝丰新天地”小区实施物业管理，被告应当缴纳物业费，被告拖欠物业费后，原告以“催缴物业费律师函”等形式催收，但是被告拒绝缴纳。经原告多次催要，可是被告一直拖欠物业费，至今不予给付。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告答辩称，1、不是我不交物业费，而是物业费不合理，之前我交过物业费，第一年我装修房子，交了供暖费，过了二十来天，没有暖气了，物业告诉我，不能装修了；2、我交了装修保证金，没有给我退，没有征得我同意，说是抵顶了物业费，原告没有权利扣我的保证金；3、车库门坏了，不给修，我自己维修后，交了2015年的物业费，但是过了几天，车库门又坏了，找物业不给维修，以后就没有交纳物业费；4、楼道入户门坏了，而且门铃也不响，物业也不给维修，我家门口的感应灯坏了，找了好几次，也没人来维修。原告认为，原告不履行物业服务义务，服务不到位，找了物业以后仍然没有改进，之前交纳了物业费也没有享受到服务，所以被告不应当交纳物业费。我不交纳物业费是因为原告服务不到位，所以不承担滞纳金。原告向法庭提供的证据有：1、“前期物业服务合同”7页1份复印件（与原件核对无异），证明原、被告存在合同关系，被告房屋为商业用房，建筑面积为147.17.18平方米，车库面积29.64平方米，住宅每月0.7元/㎡，车库每月0.5元/㎡，二次垃圾处置费200.00元/月,合同第八条第7项约定，逾期缴纳物业费按每日5‰加收滞纳金；2、“催缴物业费律师函”1页复印件（与原件核对无异），证明原告向被告催要过物业费；3、送达律师函快递1页复印件，证明通过快递给被告邮寄过律师函。被告质证意见，1、对原告提供的证据1“前期物业服务合同”不认可，但是我不见到过，与我没有关系；2、对证据2“催缴物业费律师函”，证据3“送达律师函快递”不认可，没有收到过律师函。本院认证意见，经对原告提交的证据进行审查,符合客观真实性、合法性、关联性，通过庭审举证、质证，该证据具有证明力，本院予以确认。被告未向法庭提供相关证据。经审理查明,2012年5月18日，内蒙古长胜房地产开发有限责任公司将开发的“宝丰新天地”小区的前期物业交由原告管理。被告系“宝丰新天地”小区A4楼2单元302室的业主，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，被告物业为商业用房，建筑面积为147.17平方米，欠费期间自2015年6月30日起至2017年6月30日止，物业费2472.00元（147.17平方米×0.7元×24个月），二次垃圾转运费400.00元（200元×2），车库物业费356.00元（29.64平方米×0.5元×24个月），欠费合计3228.00元。依据合同第八条第7项约定，逾期缴纳物业费按每日5‰加收滞纳金，滞纳金为741.00元（2472×5‰×60天，自2017年7月1日起自2017年8月31日止）。原告对“宝丰新天地”小区实施物业管理，被告应当缴纳物业费，被告拖欠物业费后，原告以“催缴物业费律师函”等形式催收，但是被告拒绝缴纳。经原告多次催要，可是被告一直拖欠物业费，至今不予给付。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。庭审中经调解原告同意被告按70%交纳物业费，滞纳金可以放弃，被告不同意交纳。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行义务之一是按时交纳物业服务费用。第三十六条规定物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司应当按照合同的约定提供物业服务，作为业主应当履行交纳物业费的义务，物业公司对业主反映的问题应当及时沟通、解决。经审理查明的事实可以认定，物业公司在物业服务期间在“公共环境卫生”、“维护物业区域内的公共秩序”、“公用设施、设备维修、养护、管理”方面存在服务不到位的情形，原告在庭审中也承认“物业服务存在不到位，有瑕疵”的问题，但是认为这不是被告拒交物业费的理由，服务不到位可以改进。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告履行“前期物业服务合同”的义务存在服务不到位的情形，虽然被告抗辩理由成立，但是被告不能因此拒交全部物业费，物业公司要求被告交纳的物业费，可以适当减少。物业服务公司通过发送“催缴物业费律师函”，证明以书面形式向被告催过物业费,本院对原告请求判令被告给付拖欠物业费的诉讼请求部分予以支持。关于原告请求判令被告给付滞纳金的问题，虽然合同中约定了逾期交纳物业费支付滞纳金，但是因为原告履行“前期物业服务合同”的义务不到位，被告才拒绝交纳物业费，被告行使了先履行抗辩权,故对原告请求判令被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告张洋于本判决生效后十日内给付原告内蒙古吾尔益物业服务有限公司2015年6月30日至2017年6月30日期间24个月物业管理费3228.00元的60%，即给付1937.00元。二驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元(减半收取，原告预交)，由被告承担（本判决生效后十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 马 军二〇一八年十二月十四日书记员 许文文附：法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的