山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁11民终1942号 上诉人（原审被告）：王修利，男，1967年5月29日出生，汉族，司机，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘庆，山东世纪星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：尚娟，女，1990年10月22日出生，汉族，无业，住五莲县。 委托诉讼代理人：李卫存，山东贤合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张守玲，山东贤合律师事务所律师。 上诉人王修利因与被上诉人尚娟房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初6904号民事判决，提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王修利上诉请求：撤销一审判决，改判驳回尚娟的诉讼请求，诉讼费用由尚娟承担。事实和理由：1.王修利已按合同约定将房屋交付尚娟使用，因第三人侵权造成房屋损害，合同履行不能。王修利起诉第三人财产损害赔偿，获得法院支持。房屋将重新建设，恢复到拆除前的状况，合同可以继续履行。王修利没有违约，无需承担赔偿责任。2.合同中关于产权、债务纠纷而引起的实际损失的约定是对王修利享有租赁权的保证，对于非法的侵害不属于约定范围。一审法院超越合同约定的范畴，加重王修利的合同义务。3.一审依据价格评估界定损失没有法律依据，超越实际损失。4.判决主文第二项无依据，王修利已退还押金5000元。王修利出具的收条原件均已收回，尚娟提供的复印件不能作为有效证据使用。 尚娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法、裁判结果公正，依法应予维持。1.关于赔偿责任的认定。尚娟的损失系王修利违约所致，王修利应予赔偿。合同明确约定租赁物的用途为从事民宿客栈经营，租赁物无产权、债务纠纷，否则引起的损失由王修利赔偿。因王修利隐瞒了租赁物存在债务纠纷的事实，尚娟基于合理信赖，在王修利知情并同意的情况下，进行了装饰、装修，累计投入达450000余元(远高于评估的34万余元)。后因租赁物被拆除，合同无法继续履行，给尚娟造成财产损失。租赁期间，王修利未能保持租赁物符合约定用途，构成根本违约，其应当承担违约责任。王修利与第三人之间的纠纷与尚娟无关。2.关于损失数额。合同签订后，尚娟基于合理信赖，在王修利知情并同意的情况下，与他人签订装饰、装卸合同，约定价款80万元，至租赁物被拆除前装修部分已达4.51万元。评估时遗漏了部分物品，评估价格远低于实际损失，但尚娟为尽快解决纠纷，认可评估结论。3.关于押金。尚娟在一审时已提交证据证实其向王修利支付租金及押金合计70000元，纠纷发生后，王修利仅返还租金，押金至今未退。 尚娟向一审法院起诉请求：1.判令解除尚娟与王修利签订的房屋租赁合同；2.王修利返还尚娟已付房屋押金5000元；3.王修利赔偿尚娟损失450000元并支付违约金5000元；4.本案诉讼费由王修利承担。 一审法院认定事实：2016年4月19日，王修利作为甲方与乙方尚娟签订房屋租赁合同，约定：1、甲方现将位于日照市东港区大泉沟的营房出租给乙方，期限从2016年4月19日至2019年3月18日，租金每年65000元，共计195000元，用途为民宿客栈。2.租赁期内，甲方保证出租房屋的水电等畅通和正常使用，无正当理由，甲方不得随意终止合同，且保证所出租的房屋无产权、债务纠纷，由此引起的实际损失，甲方负责依法赔偿。4.乙方在不影响房屋结构且保障安全的前提下，可对承租房屋进行装修，经甲方同意方可施工，费用由乙方承担并告知甲方认可。房屋及水电等设施如有损坏，由乙方负责维修赔偿。甲方因军事及地方政府城市规划、国家和军队政策法规重大调整需要终止合同，乙方自接到甲方通知起一个月内，将承租的房屋等完好的交给甲方，甲方按照乙方实际使用时间计收租金，剩余租金退还乙方，其他互不补偿。合同期内，随意提前解除合同、合同逾期不及时归还房屋，皆视为违约，双方可在一个月内解除合同，且违约方向另一方支付违约金。合同签订后乙方须向甲方支付押金人民币5000元整，押金于合同期满两个月后，经确认无任何遗留问题退还乙方；任何一方如造成违约（因国家政策或部队特殊情况等除外），都须向对方支付违约金5000元。同日，双方签订补充协议，约定：1.甲方保证2017年与71977部队续交租金，保证合同顺利履行。2.乙方2017年、2018年的租金于当年的3月19日前支付甲方，否则视为违约。3.甲方同意乙方按合同约定进行装修、开门、挖下水洞等。合同签订后，2016年4月19日，王修利的亲戚张守玉收到尚娟租房款30000元及押金5000元。同年5月31日，王修利收到尚娟房租30000元。王修利将涉案房地产交与尚娟装修经营。 涉案土地使用权人为71977部队，该部队在土地上建造平房数间。2007年4月18日，王修利作为乙方与甲方71977部队签订军队房地产租赁合同，约定：甲方自愿将坐落在日照市东港区大泉沟村营房（济鲁字2366）的房屋建筑面积282平方米（共2排），土地面积3996平方米（6亩）出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为经营加工；租赁期限二十年，自2007年5月1日至2027年4月30日；房地产租金共（不含水、电暖、煤气、设备等费用）为4800元整；签订合同当日支付前10年租金2400元整；2017年4月30日支付后10年租金2400元整等。同日，王修利交付部队租金2400元，部队将房地产交付王修利。后王修利将该房地产中的一部分转租给尚娟。尚娟承租后即与沈某签订装饰装修合同，委托沈某对承租的房产进行装修装饰。期间2016年6月26日，王修利承租的房产被中国人民解放军济南军区临沂房管处拆除。 尚娟依法提交其与沈某签订的装饰装修合同、工程结算表、工程验收记录单、装修款收条、照片、视频资料及证人沈某证言，王修利对上述证据提出异议。在王修利诉临沂房管处等财产损害责任纠纷一案中，王修利申请对其损失情况进行鉴定，尚娟亦提出申请，对其损失进行鉴定，一审法院依法委托司法鉴定。山东宸正价格评估有限公司于2018年3月20日作出鲁宸价评字（2018）第03009号价格评估报告，确定在价格评估基准日，尚娟承租房屋场地的装修成本价为340601元整。尚娟支出评估费15000元。尚娟主张该评估报告遗漏了相关物品，为尽快解决纠纷，其不再提异议。王修利认为，所有的评估中都涉及到管理费，尚娟所聘用的人员不是建筑公司，不存在管理费事项；评估报告中的防盗门、双人床及床上用品、生态木材料、衣柜定金等认定为损失缺乏依据或依据不明，评估费不应由王修利承担。 在评估报告中，单价含人工费、材料费、管理费的项目包括1.前台工程中的天棚吊顶4788.85元、实心砖墙2040.65元、块料楼地面8817.6元、墙顶面乳胶漆3492.45元、五孔插座174.24元、单联双控118.72元、墙纸裱糊3003.65元；2.厨房及餐厅工程项目中的天棚吊顶3918.15元、实心砖墙2040.65元、块料楼地面20200.32元、单联双控开关142.44元、五孔插座174.24元；3.公共卫生间工程项目中的实心砖墙2040.65元、块料楼地面21643.2元、五孔插座174.24元、单联双控118.72元；4.茶室工程中的天棚吊顶5485.41元、块料楼地面10100.16元、墙顶面乳胶漆3492.45元、单联双控118.72元、五孔插座174.24元；5.北4商务标间工程中的天棚吊顶2263.82元、实心砖墙2040.65元、块料楼地面8817.6元、墙顶面乳胶漆3492.45元、单联双控118.7元、五孔插座174.24元、墙纸裱糊2541.55元；6.西南1商务套间工程项目中的块料楼地面8817.6元、天棚吊顶4788.85元、墙顶面乳胶漆3104.4元、单联双控118.7元、五孔插座174.24元、实心砖墙2040.65元。另评估院内改造项目中的地面景观砖铺贴价值45500元、下水道改造8840元、化粪池建设9200元，其他部分中的防盗门12套共计18000元、双人床及床上用品计2000元、生态木材料19860元、衣柜定金5000元。 评估公司针对王修利的异议作出补充说明称，施工管理费内容包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费等，虽然施工方是一个普通施工团队，但管理费中部分费用都已产生，且在价格评估时管理费取价较低，仅按工程量的1.5%计价。具体计算如下：（1）前台工程管理费：（4788.85元+2040.65元+8817.6元+3492.45元+174.24元+118.72元+3003.65元）×1.5%=3336.54元。（2）厨房及餐厅工程管理费：（3918.15元+2040.65元+20200.32元+142.44元+174.24元）×1.5%=397.14元。（3）公共卫生间工程管理费：（2040.65元+ 21643.2+174.24元+118.72元）×1.5%=359.65元。（4）茶室工程管理费：（5485.41元+10100.16元+3492.45元+118.72元+174.24元）×1.5%=290.56元。（5）北4商务标间工程管理费：（2263.82元+2040.65元+8817.6元+3492.45元+118.7元+174.24元+2541.55元）×1.5%=291.74元。（6）西南1商务套间工程管理费：（8817.6元+4788.85元+3104.4元+118.7元+174.24元+2040.65元）×1.5%=285.67元。综上所述，在价格评估基准日，尚娟装修工程管理费为：（1）项+（2）项+（3）项+（4）项+（5）项+（6）项+（7）项=1961.30元，保留至个位取整为1961元。 对于地面景观砖铺贴一项，尚娟已付全部工程款，因该工程尚未安装，事后施工方退回工程款，但定金3000元因尚娟违约未退回，应为实际损失。下水道改造和化粪池有尚娟提供的施工照片等证据，鉴定人对防盗门进行的是成本评估而非损失评估，因尚娟在该项业务中已付防盗门定金6000元无法退回，如若计算防盗门有效价值，鉴定人认为可扣除防盗门定金以外的价值即12000元。生态木材料有一部分已用于装修，剩余部分在房屋拆除时埋在废墟中全损。衣柜定金5000元确实未退，且还有首付款20000元，因尚娟违约未退还。 一审法院认为，尚娟与王修利签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，尚娟交纳租金，王修利已将房屋交付尚娟经营使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人的主要义务是按照约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同履行过程中，因相关建筑被拆除，尚娟已无法继续使用，其因不能实现合同目的要求解除合同，符合法律规定，予以支持。根据合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因房产被第三人拆除导致王修利不能履行合同义务，尚娟要求王修利承担违约责任，符合法律规定，予以支持。尚娟交付王修利押金5000元，尚娟要求返还，理由正当，予以支持。合同约定一方违约应支付对方违约金5000元，尚娟要求王修利支付违约金5000元，理由正当，予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。合同还约定如所出租的房屋因产权、债务纠纷而引起的实际损失，由王修利负责赔偿。故王修利应赔偿尚娟的损失。对损失的具体金额，尚娟提供了装饰装修合同、工程结算表、验收记录单及证人证言等，同时申请进行价格评估。王修利对评估报告提出异议，鉴定人进行了合理说明。结合上述证据，一审法院认定尚娟的损失为326640元（340601元-管理费1961元-防盗门12000元）。尚娟要求王修利赔偿损失326640元，理由正当，予以支持。 综上，尚娟与王修利签订的房屋租赁合同合法有效，因王修利违约，尚娟要求解除合同，王修利返还押金5000元，支付违约金5000元并赔偿损失326640元，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百三十一条规定，判决：一、解除王修利、尚娟于2016年4月19日签订的房屋租赁合同；二、王修利于判决生效后七日内返还尚娟押金5000元；三、王修利于判决生效后七日内支付尚娟违约金5000元；四、王修利于判决书生效后七日内赔偿尚娟损失326640元；五、驳回尚娟本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8425元，由尚娟负担2075元，王修利负担6350元，评估费15000元，由王修利负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，王修利将其承租的某部队房地产中的一部分转租给尚娟，双方签订了房屋租赁合同。该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性效力性规定，合法有效。合同订立后，尚娟依约交付了押金5000元及租金65000元，王修利依约交付了房屋，尚娟进行了装修装饰。现房屋已被中国人民解放军济南军区临沂房管处拆除，给尚娟造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，不能实现合同目的的，承租人可以要求解除合同。尚娟要求解除房屋租赁合同，一审法院予以支持，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，王修利收取的押金应予返还。王修利上诉主张押金已经返还给尚娟，尚娟不予认可，王修利也未提供有效证据证实自己的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。王修利与尚娟之间的房屋租赁合同因标的物被第三人拆除而无法继续履行，王修利的行为构成违约，应当承担违约责任。合同约定一方违约，须向对方支付违约金5000元，一审法院判决王修利给付尚娟违约金5000元正确。王修利上诉主张其没有违约，无需承担赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。尚娟的实际损失已经由一审法院委托鉴定机构进行鉴定，鉴定机构针对王修利的异议亦做了补充说明，一审法院采信鉴定意见符合法律。王修利上诉主张鉴定意见确定的损失超越实际损失，但其未提供足以反驳的相反证据，本院不予支持。 综上所述，王修利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8425元，由上诉人王修利负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  刘 芳 二〇一八年十二月三日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文