湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9696号上诉人（原审被告）：刘水草，男，1952年2月6日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟立文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北省林业科技推广中心，住所地武汉市卓刀泉路**。法定代表人：朱功良，该中心主任。委托诉讼代理人：李新文，湖北凌枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苗，湖北凌枫律师事务所律师。上诉人刘水草因与被上诉人湖北省林业科技推广中心（以下简称林业中心）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘水草上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林业中心在一审的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由林业中心承担。事实与理由：一、一审法院对租赁合同签订、履行没有进行全面审查，曲解案件事实，导致一审判决错误。双方当事人在2016年8月签订《房屋租赁合同》时，刘水草向案外人刘咏平支付了51万元的转让费，林业中心当时办理租赁事宜的领导（现已退休）向刘水草口头承诺，十年不会变，享有优先承租权。二、一审法院适用法律错误。即使一审判决正确，也应当在判令双方当事人解除合同的同时将刘水草对租赁房屋投资的补偿和租赁房屋维修的赔偿一并予以判决。林业中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林业中心向一审法院起诉请求：1.判令解除林业中心与刘水草2016年8月签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘水草腾退位于武汉市洪山区卓刀泉南路33号的房屋；3.判令刘水草支付林业中心租金76666.67元（暂计算至2018年1月31日止，此后的租金按15000元/月支付至房屋实际腾退之日止）；4.本案诉讼费用由刘水草承担。一审法院认定事实：刘水草从事多年旅馆经营，2016年中旬，刘水草找到在武汉市洪山区卓刀泉南路33号楼房（该楼房所有权人为林业中心）内经营的“卓华招待所”，经与“卓华招待所”当时承租人刘咏平协商，商定将“卓华招待所”转让给刘水草经营，刘水草向刘咏平支付转让费52万元。2016年8月，林业中心（作为出租方、甲方）与刘水草（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将其所有的位于武汉市洪山区卓刀泉南路33号的房屋出租给乙方使用，用途为办公用房；租赁期限从2016年8月11日至2017年8月10日止；月租金为5000元。租金支付方式为：按季支付，先交租金后使用；乙方交付首期租金后，甲方于当日将房屋交付给乙方，房屋租赁期限从甲方向乙方交付房屋之日起计算；租赁期满后，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前40日内书面通知甲方。甲方在租赁期满前20日内向乙方正式书面答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同（未予答复视为不同意续租）。乙方在租赁期满前40日内不通知甲方的，视为放弃优先承租权；租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方，双方协商一致后，可以解除合同；租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还为止。《房屋租赁合同》签订后，2016年8月19日，刘水草向刘咏平转账支付50万元转让费，另刘水草口头陈述给付刘咏平现金1万元。刘水草仍沿用“卓华招待所”名称对外营业。2017年8月10日，《房屋租赁合同》到期后，刘水草要求与林业中心续签，但林业中心未同意签订续租合同。林业中心后仅收取了截止2017年9月30日前的租金，其后再未收取租金，刘水草也未返还房屋，仍对外持续经营。一审法院另查明，“武汉市洪山区卓华招待所”于2006年9月26日登记成立，工商信息登记经营者为吴金莲，现已注销。该招待所最初办理了吴金莲名下的个体工商户营业执照、特种行业许可证、税务登记证，但其后发生多次转租，但后续承租人均未办理相关证照的变更手续。一审法院认为，林业中心与刘水草签订了《房屋租赁合同》，建立了租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案中，《房屋租赁合同》于2017年8月10日到期，刘水草提出续签合同的请求，但林业中心未予同意，刘水草也未腾退房屋。根据《房屋租赁合同》中关于“租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还时止”的约定，双方成立不定期租赁合同关系。而对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于林业中心未能举证证明其通知刘水草解除合同的具体日期，应视为双方仍存在不定期租赁合同关系。而一审法院于2018年5月31日将载有解除合同请求的民事起诉状送达刘水草时，应视为林业中心解除合同通知送达给刘水草，同时酌定给予刘水草30日的宽限期，即2018年6月30日为案涉合同解除之日，刘水草即应向林业中心腾退案涉房屋。关于不定期租赁合同关系中租金支付的问题，《房屋租赁合同》约定，刘水草逾期搬离后的租金按原租金的3倍计算，明显具有惩罚性质，一审法院基于刘水草要求按5000元标准支付月租金的意思表示和林业中心的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定刘水草逾期搬离的月租金为在原租金的基础上加收30%，即从2017年10月1日至实际腾退之日，刘水草按每月6500元（5000元×1.3）的标准向林业中心支付租金，其中2017年10月1日起至2018年1月31日止的租金共计26000元（6500元/月×4月）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、湖北省林业科技推广中心与刘水草在2016年8月签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；二、刘水草于一审判决生效之日起十日内腾退位于武汉市洪山区卓刀泉南路33号的房屋；三、刘水草于一审判决生效之日起十日内支付湖北省林业科技推广中心租金（2017年10月1日起至2018年1月31日止租金为26000元；2018年2月1日开始，按每月6500元的标准，计至刘水草实际腾退之日止）；四、驳回湖北省林业科技推广中心的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1717元，由湖北省林业科技推广中心负担858.5元，刘水草负担858.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘水草向本院提交通话录音一份，证明刘水草与林业中心及案外人刘咏平三方存在口头协议。经质证，林业中心对于刘水草提交证据的意见为：通话录音中通话双方的身份信息无法确认，从通话录音的内容来看无法达到其证明目的。本院认为，刘水草提交的证据不能达到其证明目的，林业中心对于刘水草提交证据的证明目的也不予认可，本院对刘水草提交证据的证明目的不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，林业中心与刘水草于2016年8月签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同于2017年8月10日履行完毕，之后双方未再签订书面的租赁合同，刘水草也未腾退房屋，根据《房屋租赁合同》中关于“租赁期满，乙方逾期不归还房屋的，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算，至房屋归还时止”的约定，双方形成不定期租赁合同关系。刘水草上诉认为双方当事人在2016年8月签订《房屋租赁合同》时，林业中心当时办理租赁事宜的领导（现已退休）向刘水草口头承诺，十年不会变，享有优先承租权。因刘水草对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因林业中心并未提交充分的证据证明其通知刘水草解除合同的具体日期，根据林业中心的民事起诉状送达刘水草之日并酌定30日的宽限期，双方的不定期租赁合同关系应于2018年6月30日解除，刘水草应向林业中心腾退案涉房屋。一审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除不当，本院予以纠正。关于不定期租赁合同关系中的租金问题，一审根据合同约定和林业中心的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定刘水草从2017年10月1日至实际腾退之日按每月6500元的标准向林业中心支付租金并无不当，本院予以维持。刘水草上诉认为一审在判令双方当事人解除合同的同时应将刘水草对租赁房屋投资的补偿和租赁房屋维修的赔偿一并予以判决。因刘水草在一审中并未提出反诉请求，本案不予审理，其可另行起诉。综上所述，刘水草的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2423号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初2423号民事判决第一项、第四项；三、驳回湖北省林业科技推广中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1717元，由湖北省林业科技推广中心负担858.5元，刘水草负担858.5元。二审案件受理费1717元，由湖北省林业科技推广中心负担858.5元，刘水草负担858.5元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年十二月十九日书记员 赖瑞文