贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0522民初4842号 原告：贵州杜鹃花都旅游开发有限公司，组织机构代码：68395573-7，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**富中国际广场****。 法定代表人：杜鹏，系该公司总经理。 委托代理人：王敏，女，系该公司会计。 被告：魏巍，女，1982年1月1日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：高峻逸，系贵州公达律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：周海，系贵州公达律师事务所实习律师，委托权限为一般授权。 被告：姚贺琛，男，1972年7月13日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市小河区。 委托代理人：程平，系贵州公达律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：蔡泽静，女，1979年2月21日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：彭勇，男，1966年12月21日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 本院于2018年10月10日立案受理了原告贵州杜鹃花都旅游开发有限公司（以下简称杜鹃花旅游开发公司）诉被告魏巍、姚贺琛、蔡泽静、彭勇确认合同无效纠纷一案，依法由审判员刘韵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州黔西杜鹃花都旅游开发有限公司的委托代理人王敏、被告魏巍的委托代理人高峻逸、周海、被告姚贺琛的委托代理人程平、被告蔡泽静、彭勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜鹃花旅游开发公司诉称：2013年3月27日，原告与案外人孙某某、被告魏巍签订了《房屋租赁管理合同》，合同约定：“甲方将位于黔西县××路××商业街地下物业租赁给乙方使用，该物业建筑面积为2732平方米；双方一致确定乙方租赁物业整层作为开设超市使用；租赁期自2012年6月1日起至2023年3月31日止，起租租金按6元/㎡,第一年零十个月免租金，第二年至第四年租金按6元/㎡计算，第五至第七年租金按7.5元/㎡计算，第八年至第十年租金按9元/㎡计算；解除本合同的条件：1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该物业占用范围内的土地使用权依法被提前收回的；（二）该物业依法征收、征用的，或政府责令改变用途的；（三）该物业因建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）因不可抗力造成物业损毁、或者被鉴定为危险房屋的、异地搬迁的；（五）发现乙方不遵纪守法、违法经营时；2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，未违约方可书面通知违约方解除本合同，违约方承担违约责任：（一）乙方未按时交付物业费，经甲方书面催告后30日内仍未交付的；若非乙方责任不视为违约双方协商解决；（二）甲方不承担约定范围的维修义务致使乙方无法正常使用该物业的；（三）因乙方原因造成物业及设施设备损坏或认为责任事故造成灾害的；（四）乙方逾期不支付租金且收到甲方书面通知后30日内仍不支付的；（五）乙方在租赁期内将租赁的物业用于借款抵押、担保的。”2018年7月31日，在原告不知道的情况下，被告姚贺琛、魏巍、某某购物超市经营者蔡泽静与贵州标大房地产开发有限责任公司黔西杜鹃花都新界项目部（以下简称标大房开新界项目部）签订了《房屋租赁解除合同协议》，协议约定解除双方于2013年3月27日签订的《房屋租赁管理合同》，但是，原告从未与被告签订过《房屋租赁解除合同协议》，彭勇在协议后面签字也从未得到过原告授权，此份协议也未加盖原告公章，原告对此份协议的签订并不知情。并且《房屋租赁管理合同》的合同相对人是魏巍和孙某某，但是《房屋租赁解除合同协议》的合同相对人却是蔡泽静和魏巍。此外，双方也不存在《房屋租赁管理合同》中约定解除本合同的条件。原告认为，被告彭勇在未得到原告授权的情况下无权代理，私自与被告姚贺琛、魏巍、某某购物超市经营者蔡泽静签订合同，合同效力不应及于原告。被告姚贺琛、魏巍、某某购物超市经营者蔡泽静作为完全民事行为能力人，应该对合同的相对方的代理权限有基础的认知能力及审查能力，在未尽审慎义务的情况下，与被告彭勇签订的合同对原告不产生法律上的拘束力，所以原告诉至法院请求判决确认《房屋租赁解除合同协议》无效，并由三被告承担本案诉讼费。 原告杜鹃花旅游开发公司为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提交如下证据： 1、原告杜鹃花旅游开发公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人杜鹏身份证复印件，用以证明原告诉讼主体适格； 2、2018年7月31日房屋租赁解除合同协议复印件一份、2013年3月27日租赁合同及管理合同复印件一份、2013年3月27日租赁（转租）合同复印件一份，用以证明房屋出租人是原告，但在解除合同上并不是原告，其无权解除。 被告魏巍辩称：一、原告所称与被告魏巍签订房屋租赁合同并非事实，实际上合同签订的主体租赁关系的双方当事人应当为标大房开新界项目部与被告姚贺琛、原告与被告魏巍在合同签订过程中均为代理人的角色，其中原告系代理标大房开新界项目部签订合同，被告魏巍代理被告姚贺琛签订租赁合同，因此从实质上原告并非案涉租赁房屋的出租人，无权主张房屋租赁解除合同无效；二、涉案租赁房屋产权人系标大房开新界项目部，在租赁合同履行过程中实际收取租金及管理费的也是标大房开新界项目部，并非原告，因此被告与标大房开新界项目部协商解除租赁合同具有事实和法律上的依据，同时，房屋租赁解除合同签订后被告已按照该合同约定履行完毕付款义务，该合同已实际履行完毕；三、被告之所以与标大房开新界项目部协商解除租赁合同的原因是，因案涉租赁房屋不具备消防设施合格，存在重大的生产经营安全隐患，该因素导致租赁合同的合同目的不能实现，双方协商解除该租赁关系系充分考量各自的风险后作出的真实意思表示，应当受到法律保护；四、被告与标大房开新界项目部签订的房屋租赁解除合同不存在法定或约定的无效情形。综上所述，原告诉称缺乏事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告魏巍在举证期限内向法庭提交了被告魏巍的身份证复印件，用以证明被告魏巍诉讼主体适格及身份信息； 被告姚贺琛辩称：原告的诉请不成立，理由是：原告仅代表标大房开新界项目部与被告魏巍签订租赁合同，该租赁合同实际权利义务双方是标大房开新界项目部与被告姚贺琛，原告的权限仅限于代表标大房开新界项目部签署合同，但是实际产权人是标大房开新界项目部。标大房开新界项目部与被告解除租赁合同，原告无权干涉，原告无权给实际产权人增设合同义务，更无权干涉实际产权人与被告姚贺琛之间的真实意思表示，被告彭勇与原告公司法定代表人杜鹏之间存在关联关系，且原告与标大房开公司新界项目部两个法人主体的法定代表人均是杜鹏，客观上被告姚贺琛与标大房开公司新界项目部解除涉案合同系由于案涉房屋本身规划用途为停车场时，且涉案房屋消防不过关，并且在被告姚贺琛与标大房开新界项目部签订房屋租赁解除合同后，被告姚贺琛已严格按照房屋租赁解除合同协议约定将相关租金足额支付至案外人杜某某（杜鹏父亲）账户，被告的合同义务已经实际履行完毕。被告彭勇的签字就是产权人代理人的签字，被告彭勇的签字行为构成表见代理，且该合同第七条约定双方签字盖章后生效只能认为签字后生效，且签字与盖章中间并无停顿或顿号，并不是并列关系。 为支持其抗辩主张，被告姚贺琛在举证期限内向法庭提交如下证据： 1、被告姚贺琛身份证复印件，用以证明被告诉讼主体适格及身份信息； 2、收款收据二张，用以证明被告姚贺琛在签订房屋租赁合同后向标大房开新界项目部支付租金及押金，标大房开新界项目部出具了租金及押金收款收据，房屋出租方实际上是标大房开新界项目部，收款人为标大房开新界项目部。 3、电子转款凭证二张，用以证明签订房屋租赁解除合同后被告姚贺琛已向标大房开新界项目部履行全部合同义务。 被告蔡泽静辩称：我认为该房屋租赁解除合同有效，因我经营旺家超市，是在被告魏巍手中租赁的，与我签订租赁合同的是魏巍，支付租金是支付到姚贺琛账户，在我印象中我一直以为彭勇是房主，因我有什么事找到的都是彭勇，被告彭勇是原告的该涉案房屋的负责人。且解除合同是原告方要求的，是姚贺琛和原告方协商好后要求我方去签订的合同，我在解除合同后已经将租金付清。 被告蔡泽静在举证期限内向法庭提交了被告蔡泽静身份证，用以证明被告蔡泽静诉讼主体适格及身份信息。 被告彭勇辩称：我是2017年3月份来到某某大酒店上班，该合同前期的签订我不清楚，我上班后姚贺琛欠房租十几万未付，我就向姚贺琛催缴房租，多次打电话，姚贺琛均以各种理由推诿，催缴过程中，姚贺琛给我打电话，说蔡泽静不继续租了，只租赁到2018年9月份，后来和蔡泽静协商，我就拟写了一个协议草稿，该协议草稿蔡泽静同意的，签订协议当天魏巍未到现场，魏巍打电话说要我们给她邮寄过去，魏巍要拿给姚贺琛看过批准后签字，蔡泽静就给魏巍邮寄了，我又将我拟写的该协议草稿给我公司老板杜鹏看，我老板并没有同意，也没有盖我公司公章，而邮寄给魏巍的协议草稿姚贺琛在上面签字了，公司认为姚贺琛给的钱是他以前该给的所欠房屋租金。我认为，因该协议上没有我公司公章，所以该房屋租赁解除合同并未生效。 被告彭勇在举证期限内向法庭提交了如下证据： 1、被告彭勇身份证，用以证明被告诉讼主体适格及身份信息； 2、照片一张，用以证明至2018年10月20日某某购物超市仍然正常经营。 经庭审举证质证，对于原告杜鹃花旅游开发公司提交的证据，对第1组证据，四被告均无异议；对第2组证据，被告魏巍和姚贺琛对真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，理由是原告签署租赁合同仅仅是以签约代表人身份进行签署的，而如何履行相关合同义务原告并未提供除合同之外的其他有效证据，且原告与标大房地产公司新界项目部之间存在关联关系和混同，被告蔡泽静无异议，但认为房屋租赁解除合同有效，被告彭勇无异议。 对于被告魏巍提交的证据，原告杜鹃花旅游开发公司及另外三位被告均无异议。对于被告姚贺琛提交的证据，对于第1组证据，原告杜鹃花旅游开发公司及另外三位被告均无异议；对第2组证据，原告杜鹃花旅游开发公司无异议，但认为是标大房开公司代原告杜鹃花旅游开发公司收取的，因两者都是同一个法人，所以可以代收，另外三位被告对该组证据均无异议；对第3组证据，原告杜鹃花旅游开发公司无异议，但认为虽然被告打款在标大房开公司账户上，但是不能证明标大房开公司有权解除合同，另外三位被告均无异议。对于被告蔡泽静提交的证据，原告杜鹃花旅游开发公司及另外三位被告均无异议。对于被告彭勇提交的证据，对第1组证据，原告杜鹃花旅游开发公司及另外三位被告均无异议；对第2组证据，原告杜鹃花旅游开发公司及被告蔡泽静无异议，被告魏巍有异议，认为该照片只拍摄了超市门口，不能反映超市正常经营，同时该照片并未体现拍摄时间，因此达不到被告彭勇的证明目的，被告姚贺琛对三性均有异议，理由是从被告彭勇与原告的关系看，被告彭勇与原告有利害关系，被告彭勇本身作为本案被告主体不适格。 经审查，对于原杜鹃花旅游开发公司提交的2组证据、被告魏巍提交的身份证、被告蔡泽静提交的身份证、被告姚贺琛提交的身份证、被告彭勇提交的身份证，真实合法且与本案有关联，应予采信。对被告姚贺琛提交的第2组证据，原告及其他三位被告均无异议，本院予以采信，但房屋租赁关系产生的基础是房屋租赁合同，房屋租赁双方应以合同约定为准，该证据达不到被告的证明目的；对第3组证据，原告及其他三位被告均无异议，本院予以采信。对被告彭勇提交的第2组证据，未体现照片拍摄时间，达不到被告彭勇的证明目的，本院不予采信。 本院根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见及双方的举证质证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1、本案房屋实际出租人是谁？原告与被告魏巍签订租赁合同时的身份究竟是房屋出租人还是标大房开新界项目部的代理人？2、本案《房屋租赁解除合同协议》的效力如何？标大房开新界项目部是否有权解除《租赁合同》？被告彭勇在《房屋租赁解除合同协议》上的签字行为是否使该协议具有效力？ 经审理查明：2013年3月27日，原告杜鹃花旅游开发公司作为甲方与乙方孙某某、魏巍签订了《租赁合同》，该合同约定由原告杜鹃花旅游开发公司将“黔西县××路××商业街地下物业”租赁给乙方孙某某、魏巍使用。该合同第九条约定了解除本合同的条件：1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该物业占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该物业依法征收、征用的，或政府责令改变用途的；（三）该物业因建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）因不可抗力造成物业损毁、或者被鉴定为危险房屋的、异地搬迁的；（五）发现乙方不遵纪守法、违法经营时；2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，未违约方可书面通知违约方解除本合同，违约方承担违约责任：（一）甲方未按时交付物业费，经乙方书面催告后30日内仍未交付的；若非乙方责任不视为违约双方协商解决；（二）甲方不承担约定范围的维修义务致使乙方无法正常使用该物业的；（三）因乙方原因造成物业及设施设备损坏或认为责任事故造成灾害的；（四）乙方逾期不支付租金且收到甲方书面通知后30日内仍不支付的；（五）乙方在租赁期内将租赁的物业用于借款抵押、担保的。”签订该合同的同时，原告杜鹃花旅游开发公司还作为甲方与乙方孙某某、被告魏巍签订了《管理合同》，约定了乙方向原告杜鹃花旅游开发公司交纳涉案租赁物管理费的金额、支付方式及期限等内容。 同日，被告魏巍与案外人孙某某、孙某1签订了《租赁合同》，约定由被告魏巍将涉案租赁物出租给案外人孙某某、孙某1，租赁物用途为开设超市，租赁期为2013年3月31日至2023年3月31日，租金为每年支付一次。签订该合同后，案外人孙某1、孙某某合伙使用涉案租赁物经营超市。2015年6月2日，经被告魏巍与案外人孙某某、孙某1同意，由案外人孙某某、孙某1将该合同的权利与义务转让给被告蔡泽静、案外人黄某，由被告蔡泽静、案外人黄某继续履行合同。被告蔡泽静与案外人黄某受让了该合同后，共同经营某某购物超市，并向被告姚贺琛支付房屋租金。2018年5月，被告蔡泽静将该超市转让给别人继续经营。 2018年7月31日，被告彭勇与被告蔡泽静、魏巍与签订了《房屋租赁解除合同协议》，该协议由被告彭勇起草，协议载明：“甲方（出租方）为贵州标大房地产开发有限责任公司新界项目部，乙方（承租方）为某某购物超市蔡泽静（姚贺琛、魏巍）。甲乙双方原于2013年3月27日签订的《房屋租赁管理合同》……现因情势变更无法继续履行合同，经甲乙双方协商同意，就解除该房屋租赁合同达成以下协议条款：本合同约定房屋租赁期限至2018年9月30日至，乙方应在收到本协议之日起5个工作日内签订本协议或对本协议提出异议。乙方房租款根据原租房合同约定的条款并按合同递增标准计算房租如下：1、2016年3月31日至2017年4月1日房租费393408元，已支付280000元，欠113408元。2、2018年3月31日至2018年9月30日（共计6个月），应支付房租费为245880元（2732㎡*7.5元*6*2=245880元）。以上两项合计房租款为359288元。该房租款应于签订本协议之前支付总款的50%，即179644元。经双方签订本协议之日起10日内付清所有房租余款（扣除保证金50000元），即129644元。乙方应根据上述所约定的期限将款项打到甲方指定账户（户名：杜某某开户行：建设银行账号：62×××46）……合同到期后即2018年9月30日，甲乙双方应在2018年10月1日上午核对并计算水电表数据、乙方水费应于2018年10月10日之前支付完毕。合同到期之日，乙方应按期办理完退租手续，并将房屋所有物品、物资等材料清理干净……双方签字盖着后生效。”被告彭勇在甲方处签字，甲方处无标大房开新界项目部盖章，被告蔡泽静及魏巍在乙方处签字。《房屋租赁解除合同协议》签订后，被告姚贺琛按照该协议约定，将约定的房租款交付给了杜鹏的父亲杜某某。因原告不认可《房屋租赁解除合同协议》，原告并未收回该涉案租赁物。原告认为，被告彭勇在未得到原告授权的情况下无权代理，私自与被告某某购物超市蔡泽静、姚贺琛、魏巍签订合同对原告不产生法律上的拘束力，所以原告诉至法院请求判决支持其诉讼请求。 另查明，标大房开新界项目部是贵州标大房地产开发有限责任公司的分公司，负责人是杜鹏。原告杜鹃花旅游开发公司的法定代表人为杜鹏，与标大房开新界项目部负责人杜鹏系同一人。黔西县××路××商业街地下物业系由标大房开新界项目部修建。 再查明，2014年12月22日，原告的名称由贵州黔西杜鹃花都旅游开发有限责任公司变更为贵州杜鹃花都旅游开发有限公司，注册号由522423000040115（1-1）变更为：520102000715069，住所地由贵，住所地由贵州省黔西县莲城大道佳盛欣园**变更为贵州省贵阳市南明区新华路**富中国际广场****> 本院认为，根据原告杜鹃花都旅游开发公司的诉讼请求，本案系确认合同无效纠纷，受《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定的调整。 对于焦点一，本案房屋实际出租人是谁？原告与魏巍签订租赁合同时的身份究竟是房屋出租人还是标大房开新界项目部的代理人？对于第一个问题，本案房屋实际出租人是谁，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”之规定以及合同的相对性，从原告杜鹃花都旅游开发公司提交的《租赁合同》可知，该合同上载明的出租人是原告杜鹃花都旅游开发公司，承租人是案外人孙某某、被告魏巍。签订该合同后，孙某某与孙某1取得涉案租赁物的使用权，并利用涉案租赁物开设超市，出租人的交付义务已经履行，该合同已成立并生效，对合同双方均具有约束力。被告姚贺琛、魏巍抗辩称实际出租人是标大房开公司新界项目部，涉案租赁物的产权人为标大房开公司新界项目部，原告与标大房开公司新界项目部两个主体混同，原告系代表标大房开公司新界项目部与被告魏巍签订《租赁合同》，但未提交证据证明该抗辩主张，并且，根据原、被告双方提交的证据，无法确认涉案租赁物的登记所有权人是谁，因此，原告提交的《租赁合同》能证实出租人为原告，被告姚贺琛、魏巍未能提交相反的证据推翻该事实，本院对被告姚贺琛及魏巍的上述抗辩主张不予采纳。 对于标大房开新界项目部收取涉案租赁物房屋租金，是否可以认定标大房开新界项目部是实际出租人的问题，被告姚贺琛抗辩称标大房开新界项目部收取了涉案租赁物的房租，所以实际出租人是标大房开新界项目部，本院认为，房屋出租人应当以合同为准，房租由标大房开新界项目部实际收取并不能否定原告的出租人地位，因此对被告姚贺琛的抗辩主张不予采纳。 对于焦点二，本案《房屋租赁解除合同协议》的效力如何？标大房开新界项目部是否有权解除《租赁合同》？被告彭勇在《房屋租赁解除合同协议》上的签字行为是否使该协议具有效力？被告姚贺琛、魏巍及蔡泽静抗辩称《房屋租赁解除合同协议》有效，被告姚贺琛还抗辩称该协议约定“双方签字盖着后生效”只能认为签字后生效，且“签字”与“盖着”中间并无停顿或顿号，不是并列关系，所以该协议经彭勇签字后生效，而被告彭勇抗辩称“签字盖着”是其打印错误。对此本院认为，按照常理，一般人在利用计算机打字的时候，可能出现打字错误，“盖着”与“盖章”两个词的拼音首字母均一致，结合《房屋租赁解除合同协议》的特殊语境，可以推断出打字人的真实意图为“盖章”，因此被告彭勇的抗辩理由具有合理性，本院予以采纳，“签字盖着”应理解为“签字盖章”。 对于“签字盖章”是否是并列关系的问题，“签字盖章”之间并无顿号或者停顿，不能理解为并列关系，但是该协议的甲方系不同于自然人的法人分公司，众所周知，自然人一般以签名为自己的真实意思表示，而法人分公司这一主体一般以盖章为自己的真实意思表示。在本案中甲方处没有标大房开新界项目部的印章，仅有被告彭勇的签字，不能当然认为该协议已经达成生效要件。并且被告彭勇抗辩称杜鹏不同意《房屋租赁解除合同协议》，故未能盖章，原告的陈述也能与此相互印证。本院认为，平等民事主体在实施民事行为时，不能将自己的意志强加于他人，同时合同的订立应当尊重双方的真实意思，《房屋租赁解除合同协议》起草人为被告彭勇，不论是对于原告还是标大房开新界项目部而言，被告彭勇显然不具有两者的决定权，所以被告彭勇并不具有向被告魏巍、蔡泽静发出合同要约的权力，杜鹏拒绝在该协议上盖章的行为已经表示该协议内容不是原告以及标大房开新界项目部的真实意思，所以该协议因双方未达成一致意见而未成立。 对于标大房开新界项目部是否有权解除《租赁合同》的问题，被告姚贺琛及魏巍抗辩称涉案租赁物的所有权人系标大房开新界项目部，并以此理由认为标大房开新界项目部有权与被告魏巍等签订《房屋租赁解除合同协议》以解除《租赁合同》，被告魏巍及姚贺琛的理论实际上是认为所有权人有通过另行订立合同而撤销无处分权人订立的合同的权利。对此本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的种类和内容由法律规定，所有权人可以享有的物权请求权包括：返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状以及赔偿损失请求权。权利人行使上述权利也应当在法律规定的范围内行使。所有权人可以在其所有权范围内针对其所有物订立相应的合同，但合同具有相对性，合同的效力仅及于合同当事人本身，订立的合同也不能为非合同当事人设立义务，即便是所有权人也不能通过订立新合同而解除其他合同，否则会对合同双方基于合同所取得的权利造成侵害。因此，所有权人订立新合同而解除无处分权人订立的合同的行为，不是所有权人行使所有权以及相应物权请求权的正确合法的方式，不符合物权法定原则，也不是行使上述五种物权请求权的表现形式。所以，即便标大房开新界项目部是涉案租赁物的所有权人，因为标大房开新界项目部与蔡泽静并不是《租赁合同》的当事人，其与次承租人蔡泽静、承租人被告魏巍订立的《房屋租赁解除合同协议》也不能达到解除原告与被告魏巍、案外人孙某某签订的《租赁合同》的作用。况且，虽然原、被告均认可涉案租赁物是由标大房开新界项目部修建，但单从涉案租赁物由标大房开新界项目部修建的事实并不能直接推论出涉案标的物的所有权人就是标大房开新界项目部。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，合同的解除权仅限合同双方当事人，标大房开新界项目部不是《租赁合同》的当事人，不享有解除权，并且也不符合《租赁合同》中约定的解除合同的条件。所以，标大房开新界项目部无权通过订立的《房屋租赁解除合同协议》以解除《租赁合同》，被告魏巍、姚贺琛的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 对于被告彭勇在《房屋租赁解除合同协议》上签字是否使该协议具有效力的问题，被告魏巍、姚贺琛认为，被告彭勇系涉案租赁物的管理人员，其签字的行为形成表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，表见代理的构成要件包括：行为人无权代理、超越代理权限或者代理权终止；相对人有理由相信行为人有代理权，即相对人是善意的。本案中，被告彭勇虽然是涉案租赁物的管理人员，但是被告魏巍、姚贺琛、蔡泽静应当知道，无论是原告还是标大房开新界项目部，都是组织类的主体，而组织类主体的特点是不以单独某一个股东或者管理人员个人的意志为组织的意志，被告姚贺琛在庭审时向法庭强调原告及标大房开的法定代表人虽然是杜鹏，但实际控制人是杜某某，且被告魏巍与姚贺琛在庭审时称被告魏巍系被告姚贺琛的属下及本案租赁事务的代理人，由此可以看出，被告姚贺琛及魏巍应当知道被告彭勇无权决定涉案租赁物的相关事项，因此被告彭勇的行为因为被告姚贺琛与魏巍无善意，不符合表见代理的构成要件，故本院对次抗辩意见不予采纳。 对于姚贺琛已按《房屋租赁解除合同协议》的约定交付了房屋租金，是否使该协议因实际履行而成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，《房屋租赁解除合同协议》中约定，被告魏巍及蔡泽静应履行的义务包括：给付约定的租金；在租赁期内应在每月10日之前支付并结清上月水电费，合同到期后核对并计算水电表数据；按期办理退组手续，并将房屋内所有物品、物资等材料清理干净，原有水电保持正常，不得损坏房屋内设施和原装修，造成损失还应照价赔偿。根据被告魏巍、姚贺琛、蔡泽静的举证以及在法庭上的陈述内容可知，被告姚贺琛已将该协议约定的租金交付给了杜某某，原告及被告彭勇也对此予以认可，但对于剩余义务，被告魏巍、姚贺琛、蔡泽静并未举证证明其已经履行完毕，并且被告蔡泽静称在合同约定的租期届满（2018年9月30日）后，其还将涉案租赁物交给他人经营使用，显然可以确认被告魏巍、姚贺琛、蔡泽静并未履行合同约定的将涉案租赁物清理后交还给标大房开新界项目部的义务。对于涉及租赁房屋的合同而言，支付房屋租金与交还房屋都是此类合同重要的义务，被告姚贺琛支付房租的行为尚未满足《中华人民共和国合同法》第三十七条规定的已经履行主要义务的条件，所以被告姚贺琛支付房租的行为不能使《房屋租赁解除合同协议》成立。 对于被告姚贺琛抗辩称原告将与其有利害关系的被告彭勇列为本案当事人参加本案诉讼，损害其他被告合法权益。对此本院认为，被告彭勇系《房屋租赁解除合同协议》的起草人，并在该协议上的甲方处签字，原告诉请要求确认该协议无效，将被告彭勇列为本案被告并无不妥，故对被告姚贺琛的抗辩理由不予采纳。被告姚贺琛、魏巍抗辩称涉案租赁物消防验收不合格，导致其租赁目的不能实现，如果不解除《租赁合同》的话，也不存在继续履行的条件和可能性。对此，本院认为，本案原告请求确认无效的合同是《房屋租赁解除合同协议》而非《租赁合同》，涉案租赁物消防验收是否合格以及其租赁目的是否能实现，并不是本案的审查范围，故对被告姚贺琛、魏巍的抗辩理由不予采纳。 综上所述，《房屋租赁解除合同协议》因标大房开新界项目部未盖章的行为表示双方并未协商一致，该协议并未成立。对于原告要求确认该协议无效的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，无效的合同应当是上述五种情形，无效的合同自始无效。并且，合同的成立、生效与无效是不同的法律概念，合同的成立是指合同双方当事人就合同形成合意，虽然合同双方当事人进行了协商，但未达成一致意见时，合同并未成立。合同的生效是指依法成立的合同对合同双方产生法律上的约束力。对于本案来说，原告要求确认无效的合同并未成立，更谈不上有效或者无效，因此原告诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第三十七条、第五十二条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 驳回原告贵州黔西杜鹃花都旅游开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州黔西杜鹃花都旅游开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  刘韵 二〇一八年十二月六日 书记员  熊娟