湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初3521号 原告：朱忠云，男，1983年11月21日出生，汉族，住长沙市望城区。 被告：长沙瑞凯置业有限公司，住所地长沙市望城区喻家坡街道仁和社区**。 法定代表人：刘桂华，董事长。 委托诉讼代理人：李国文，湖南同湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。 原告朱忠云诉被告长沙瑞凯置业有限公司（以下简称“瑞凯公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告朱忠云、被告瑞凯公司的委托诉讼代理人黄友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱忠云向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞凯公司支付逾期办证违约金38858元；2、本案诉讼费用由瑞凯公司负担。事实与理由：2012年11月22日，朱忠云与瑞凯公司签订《限价商品房购房合同》（合同编号201201551808），瑞凯公司于2014年1月18日交付房屋。合同第二十条产权登记的约定写明，在限价商品房交付后480个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，如因出卖人的责任，导致买受人未能在约定期限内办理房屋所有权证，自交房之日的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已交房款的0.3‰支付违约金。房屋发证时间为2017年9月7日，按照约定，瑞凯公司没有按规定时间办理产权登记。因此，朱忠云特向人民法院提起诉讼，请求判令瑞凯公司支付逾期办证违约金38858元。 被告瑞凯公司辩称，1、本案涉案房屋的产权证未能按时办理，系因出现了非公司责任的不可抗因素，瑞凯公司不存在过错，不应承担责任。瑞凯公司开发的涉案项目景城御苑因西向围墙在按宗地红线定位施工时，多次受到临近居民的阻挠，时隔几年未能解决，直到2016年5月才得到解决，于2016年5月12日才办理规划验收合格证，于2016年8月30日才办理竣工验收备案，这直接导致三栋无法办理产权、国土证。2016年望城区实施不动产统一登记制度，导致办证资料重新提交相关职能部门，办证时间也一度停滞，这进一步导致办证时间的延期，因此出现办证延迟并非瑞凯公司的责任，这完全是由于双方无法预料的政府规划调整及政策调整所致，瑞凯公司不应当承担任何的违约责任；涉案房屋出现不可抗因素后，公司已经尽最大努力，最大限度地减少了可能对朱忠云造成的损失。在出现红线问题、退让施工受阻情况后，瑞凯公司未能解决项目规划竣工验收、顺利办理产权证，一直以来瑞凯公司不惜耗费大量的人力、物力、财力，公司尽最大限度努力。2、公司积极寻找相关的政府职能部门寻求解决方案，并不惜退让红线五米的巨大损失，最终在解决红线退让问题后，三栋住宅于2016年5月12日办理规划验收合格证，于2016年8月30日办理竣工验收备案后，瑞凯公司立即于2016年9月便开始为包括朱忠云在内的业主办理房屋登记等相关手续，从以上足以看到在三栋规划验收出现不可抗因素之后，瑞凯公司已采取一系列的必要措施。规划验收延迟系不可抗力，瑞凯公司是尽最大努力，最大限度地减少可能造成的损失。3、该案事实上，朱忠云也并没有因延期办证产生任何的实际损失。虽然因政府规划调整、红线等问题，但房屋已经按约实际交付给了朱忠云，并且朱忠云也已经收房使用，客观上，朱忠云并没有受到任何实际的损失。4、房屋未能按期办证，出现客观因素之后，对于该客观因素朱忠云也是一直知悉、理解和支持瑞凯公司的，客观上，朱忠云也已经领取不动产证，并且自愿承诺了不再追究瑞凯公司任何的法律责任。5、朱忠云对于违约金的计算标准，瑞凯公司认为不合理、也不正确，具体的计算标准请法庭核实调查。2016年实施不动产登记制度，取消了房产证和土地使用证，统一使用不动产证。这个从客观情况出发，瑞凯公司实际已经办理了，包括房产证和土地使用证在内的不动产证，因此瑞凯公司认为办证时间应该以合同约定的五百六十个工作日计算。同时，朱忠云主张的每日万分之三的标准明显过高和不合理。 原告朱忠云围绕诉讼请求依法提交了《限价商品房购房合同》、不动产权证书、销售不动产统一发票、物业专项维修资金收据、完税凭证、收款收据（物业费、面积补差）、委托书作为证据，被告瑞凯公司提交了《长沙市望城区人民政府办公室关于全区限价商品房建设工作调度会议纪要》、《关于确定红线退让报告》、《关于办理规划竣工验收的请示》、《景城御苑限价商品房基本建设情况的汇报》、《请求及时解决办证延迟的报告》、《关于长沙瑞凯置业有限公司请求及时解决办证延迟的报告的处理意见》、《关于景城御苑3#栋规划验收办证情况说明》、《长沙市望城区人民政府关于景城御苑西线围墙红线定位问题影响3#栋竣工验收的情况说明》、《请示报告》、《关于景城御苑限价商品房3#栋竣工验收的请示》、《承诺书》、1#栋和2#栋住宅《建设工程竣工规划验收合格证》、《房屋初始登记（询问）申请表》、《长沙市望城区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的公告》作为证据；另外，为了辅助查明本案事实，本院依职权调取了本院（2017）湘0112民初1863号石闯与瑞凯公司商品房销售合同纠纷一案的一审卷宗、二审文书作为本案证据。双方对上述证据发表了质证意见，本院已经记录在卷。本院经审查认为，上述证据均能够辅助查明本案基本事实，予以采信。 根据上述有效证据及原告朱忠云、被告瑞凯公司的当庭陈述，本院查明的事实如下： 2012年11月22日，朱忠云与瑞凯公司签订《限价商品房购房合同》（合同编号：201201551808），购买瑞凯公司开发的位于长沙市望城区高塘岭镇高塘岭大道与公安路交叉口东南角、瑞凯·景城御苑小区第3幢2单元18层的房屋。合同总价款263288元，由朱忠云在2012年11月支付首期房款153288元，剩余房款11万元向银行申请贷款，出卖人协助办理。合同第八条约定，出卖人应当在2014年1月18日前向买受人交付该限价商品房；第二十条约定，在限价商品房交付后480个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，560个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，导致买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起，至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款0.3‰支付违约金。 合同签订后，朱忠云通过首付款及贷款方式支付了全部购房款，瑞凯公司于2014年1月18日向朱忠云交付了上述房屋。2017年9月7日，上述房屋完成不动产权登记，产权登记号为湘（2017）望城区不动产权第****号。2017年10月20日，朱忠云向瑞凯公司出具书面承诺书，载明“本人朱忠云系瑞凯·景城御苑3栋业主，已于2017年10月20日在长沙瑞凯置业有限公司营销中心综合办公室（长沙瑞凯置业有限公司指定领证地点）领取房屋不动产证一本（原件/复印件）不动产证号：，本人承诺领取房屋不动产证后不再追究开发商的任何责任。附：身份证复印件。承诺人（手印）：朱忠云”。同日，瑞凯公司已退朱忠云面积差额款71元。朱忠云在领取不动产权证书后，以瑞凯公司没有按照合同约定办理产权登记为由，向本院提起诉讼，要求瑞凯公司支付逾期办证违约金。 另查明，景城御苑小区建设过程中，因西向围墙按宗地红线施工时，与邻近居民产生纠纷，多次向长沙市望城区人民政府及相关职能部门申请解决问题，后经多方协商确定解决方案，导致3#栋高层住宅直至2016年5月12日才完成建设工程竣工规划验收，2016年8月30日才完成建设工程竣工验收备案。而无此影响的2#栋高层住宅，于2014年10月16日即办理建设工程竣工规划验收，于2015年7月3日就完成建设工程竣工验收备案。 再查明，长沙市望城区为了贯彻不动产统一登记制度的具体实施，自2016年8月1日至2016年8月7日，在全区范围内暂停受理土地、房屋、林地等登记业务。自2016年8月8日起，区不动产登记中心开始办理行政区域范围内的房屋、土地、林地等不动产的统一登记业务。 本院认为，原告朱忠云与被告瑞凯公司签订的《限价商品房购房合同》合法有效，双方均应当严格依约履行。合同第二十条有关产权登记作出明确约定，瑞凯公司有义务在限价商品房交付后480个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，560个工作日内办妥买受人的土地使用权证。涉案房屋于2014年1月18日交付使用，但瑞凯公司直至2017年9月7日办妥不动产权证。经核算，瑞凯公司没有在合同约定期限内办妥朱忠云的房屋所有权证，其办妥不动产权证的时间，已经超过合同约定期限，存在逾期办证的违约行为。关于瑞凯公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。瑞凯公司逾期办证构成违约，应依照约定承担违约责任。朱忠云领取不动产权证书时出具书面承诺，载明其已领取不动产权证书并承诺“领取房屋不动产证后不再追究开发商的任何责任”，结合瑞凯公司确实存在逾期办证行为、承诺实质上系朱忠云领取不动产权证书时作出、“不再追究开发商的任何责任”的前缀为“领取房屋不动产证后”分析，“不再追究开发商的任何责任”是指朱忠云就不动产权证办证、领证等事宜不再追究开发商的责任，双方就逾期办证这一事项已经达成和解，朱忠云自愿放弃追究瑞凯公司逾期办证的违约责任。鉴于朱忠云已经以书面承诺的形式免除瑞凯公司的违约责任，本院对朱忠云主张由瑞凯公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱忠云的诉讼请求。 本案受理费771元，因适用简易程序审理减半收取计385.50元，由原告朱忠云自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇一八年十二月四日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。