湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0105民初7245号原告湖南达文西商业管理有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路**东一时区商厦**。法定代表人雷丹，该公司董事长。委托代理人贺伟，湖南商周律师事务所律师。被告罗艳青，女，汉族，1988年3月13日出生，住湖南省新化县。被告聂司妤，女，汉族，1987年4月17日出生，住湖南省涟源市。委托代理人罗艳青，女，汉族，1988年3月13日出生，住湖南省新化县。原告湖南达文西商业管理有限公司（以下简称“达文西公司”）诉被告罗艳青、聂司妤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈辉伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。代理书记员殷密担任庭审记录。原告达文西公司的委托代理人贺伟，被告罗艳青并作为被告聂司妤的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达文西公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商业房屋租赁合同》，判令被告向原告交还该合同项下所租赁的商铺；2、判令被告向原告支付已拖欠租金款项共计376455元（租金暂计至2018年12月31日），并按《商业房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2019年1月1日起至商铺交还之日止的租金；3、被告向原告无偿完整交付其在租赁商铺内投入的所有装修设施和设备；4、原告不予返还被告已经缴纳的履约保证金；5、被告依照《商业房屋租赁合同》的约定向原告支付赔偿金，支付标准为三个月租金，共计57915元；6、被告按照《商业房屋租赁合同》的约定向原告支付因逾期支付租金所产生的罚息169405元（从逾期之日起计算至2018年12月31日）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年原告受北辰B2E2区商业街各业主委托，代理经营与管理商业街101间商铺。2016年9月21日，原告与被告就长沙市开福区晴岚路98号北辰凤凰天阶苑B2E2区商业项目内编号为G层051号+G层G057号商铺签订《商业房屋租赁合同》。合同约定被告租赁上述商铺用于其开办的餐饮店（店名为“松桂坊煲仔饭店”）实体店的经营和销售场所；商铺租赁期限为合同签订之日起至2021年12月31日止；自商铺交付之日起至2016年12月31日为装修免租期，2017年1月1日起开始计租；第一年度月租金17375元，以后每租赁年度租金折扣/递增标准见（证据一）；租金交付方式为按月结算，按季支付。被告在依据合同约定缴纳了履约保证金及第一季度三个月的租金后接手商铺开始经营使用。至合同约定的第二季度租金缴纳日起，被告无任何正当理由拖延拒绝支付租金至今，期间原告曾多次以电话、微信、函告等方式催促被告履行租金缴纳义务，但被告对于原告的请求一直置若罔闻。依据合同约定，被告未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业租金、水电煤气费等费用超过十五日的，原告不仅有权终止合同履行收回出租商铺，还有权没收被告缴纳的履约保证金，并要求被告支付相当于三个月的租金作为赔偿金。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告聂司妤、罗艳青辩称，一、达文西公司与业主签订的《商铺委托经营管理协议》不具有合法性和真实性，不能证明其对涉案商铺有处置权。其一，该协议约定达文西公司以高价从业主处承租商铺，再以很大的低价转租给被告，如此贴钱做亏本买卖，与情理不符。其二、该协议约定5年之租金收益以业主应付购房款冲抵，达文西公司不是涉案商铺的原产权人和开发商，不能冲抵购房款且未提供购房款的支付凭证。其三、该协议印章不全，协议有漏页内容不全，且与达文西公司原来提供给被告办理工商登记时的协议时间及联系电话、地址等、地址等内容不一致迹也不同。其四、业主购买涉案商铺的《长沙市商品房买卖合同》的时间晚于该协议签订时间，明显不合法。故该协议不具有合法性和真实性，不能证明达文西公司对涉案商铺有处置权，达文西公司与被告签订的《商业房屋租赁合同》应为无效。二、《商业房屋租赁合同》的所有条款都是约束承租方，显失公平，应为无效。《商业房屋租赁合同》约定了出租人应保证承租人能正常经营的合同义务。达文西公司在签订合同前曾承诺位于店铺前的黄兴北路会在2016年12月贯通，会统一对外进行推广、营销，大型超市和国际品牌店会如期入驻，基础设施亦会在短期内建设完备，并宣传商铺区域内有15万高端消费人群，会统一进行装修，商业街会统一开街。但达文西公司的上述承诺及宣传事项至今没有实现，导致没有顾客，没有人流，所经营的店铺根本没有顾客光临，且周边仍是工地，商户陆续装修，空气、噪声、人流等不能达到正常经营条件，无法正常经营，被告每月营业额尚不足以支付租金。且达文西公司借收租为名，曾召集社会闲杂人员到被告店铺闹事、锁门，影响被告经营。故达文西公司违约在先，合同早已失效，且被告至今无法正常经营属实，达文西公司的诉讼请求均没有事实和法律依据，请求全部驳回。经审理查明，达文西公司系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法形式从商铺产权人手中取得经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，达文西公司对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区晴岚路98号北辰凤凰天阶苑B2E2区项目中的G层051号、057号，建筑面积为21.77平方米、42.59平方米的商铺为凤凰汇商业中心街的商铺，该商铺系案外人姜晓锦购买。2016年8月3日，姜晓锦与达文西公司签订了两份《商铺委托经营协议书》，双方约定：姜晓锦自愿将上述商铺委托给达文西公司统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内达文西公司对姜晓锦委托的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项，姜晓锦同意不作任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。2016年9月21日，达文西公司（出租人）与聂司妤、罗艳青（承租人）就上述商铺签订了一份《商业房屋租赁合同》，约定：1、出租人将上述商铺租赁给承租人经营，租赁期限自2016年9月21日起至2021年12月31日止，交付日起至2016年12月31日为装修和免租期，2017年1月1日起开始计租；2、出租人保证依法拥有该房屋的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由出租人处理。3、承租人应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，承租人在该商铺经营煲仔饭＋湘西特色，未经出租人同意，承租人不得改变经营范围；4、承租人经营该商铺的第一年月租金为17375元，第二年285元/㎡/月即18340元，第三年300元/㎡/月即19305元，第四、第五年在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。该商铺先付租金后使用，租金按月结算，承租人应于本合同签订之日一次性支付3个月租金计52125元给出租人，后续租金按季度在每季度末月28日之前（每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，承租人应从逾期之日起按欠付租金金额的日千分之五向出租人支付逾期付款罚息，直至全部欠付租金付清日止。5、本合同签订前，承租人需支付定金3个月计57915元，定金自承租人进场装修之日起自动转为履约保证金，由出租人保存，本合同届满，双方不续订合同，保证金的80%即46332元由出租人在十日内退还承租人，但不计利息；剩余20%即11583元转为产品售后服务保证金，由出租人保管二个月，保管期满后无售后投诉，出租人在十日内退还承租人，亦不计息，如发生客户投诉，出租人应首先与承租人联系，承租人应即时妥善处理，如承租人不能妥善处理或丧失处理能力，则出租人有权处理，所发生的费用，出租人有权从保证金中支出；若承租人违反本合约各项条款之规定或未经出租人同意终止本合约，承租人承诺该保证金出租人无需返还。6、租赁期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由承租人承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠租违约的约定承担违约责任，其中物业费按每月290元向物业公司交纳。7、由承租人自行装修该房屋，但承租人需以书面形式事先通知出租人及物业，并附上图纸及说明，在经得出租人及物业同意后方可进场施工。承租人装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因承租人违约出租人依法解除后，按来修去丢原则归出租人处置，承租人不得要求任何补偿。8、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更；合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，出租人如有违约，需提前三个月通知承租人，退还承租人履约保证金，并根据承租人直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；承租人如有违约，需提前三个月通知出租人，出租人不予退还当期已支付未使用（按天计算）租金和履约保证金，还需向出租人支付6个月租金的赔偿金，如赔偿金不足以弥补出租人的经营损失，承租人还应负责赔偿。8、如发生下列情形之一，出租人有权终止合同：……⑸承租人未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业费、水电煤气等费用超过15日的；出租人有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求承租人支付3个月租金的赔偿金作为对出租人预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究承租人的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，聂司妤、罗艳青于2016年9月22日向达文西公司支付了2017年1月1日至3月31日的租金，并支付了履约保证金57915元，达文西公司向聂司妤、罗艳青交付了商铺由聂司妤、罗艳青装修，装修完毕后于2016年12月20日正式开业至今。庭审中，罗艳青称，在合同签订前，达文西公司曾承诺承租其门面后，店铺前的黄兴北路会在2016年12月贯通，会统一对外进行推广、营销，大型超市和国际品牌店会如期入驻，基础设施亦会在短期内建设完备，并宣传商铺区域有15万高端消费人群，会统一进行装修，商业街会统一开街，但达文西公司的上述承诺及宣传事项至今没有实现，故主张达文西公司未履行出租人应保证承租人能正常经营的合同义务违约。其违约导致没有顾客，没有人流，所经营的店铺根本没有顾客光临，且周边仍是工地，商户陆续装修，空气、噪声、人流等不能达到正常经营条件，无法正常经营，每月营业额尚不足以支付租金，故拖欠租金至今。因聂司妤、罗艳青未按合同约定支付达文西公司租金，达文西公司催要未果，故诉至本院，酿成本案纠纷。庭审中，罗艳青还称，聂司妤已于2016年12月26日退出经营，但未与达文西公司变更合同，达文西公司称对此不知情。上述事实，有《委托经营管理协议》、《商业房屋租赁合同》、收款收据、《凤凰汇招商手册》、照片等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、根据达文西公司与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，达文西公司有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利。二、达文西公司与聂司妤、罗艳青签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，达文西公司将涉案商铺交付聂司妤、罗艳青使用，聂司妤、罗艳青应按合同约定向达文西公司支付租金。根据合同约定，如聂司妤、罗艳青欠租超过15日，达文西公司有权解除合同，现聂司妤、罗艳青欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，故本院对达文西公司请求解除合同并要求聂司妤、罗艳青交还涉案商铺予以支持。合同还约定，“因承租人违约出租人依法解除后，装饰装修按来修去丢原则归出租人处置，承租人不得要求任何补偿。”故达文西公司请求聂司妤、罗艳青按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，本院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。至于罗艳青提出的在合同签订前，达文西公司曾承诺承租其门面后，会统一对外进行推广、营销，在建的位于门面前的黄兴路路段会在近两月拉通，大型超市和国际品牌店会如期入驻，基础设施亦会在短期内建设完备，但达文西公司并未兑现其承诺违约的问题，庭审中，达文西公司对罗艳青所称的承诺事项均不予认可。本案中，双方所签订《商业房屋租赁合同》未将罗艳青所主张的上述事项明确为达文西公司的合同义务，罗艳青主张达文西公司违约，应提供充分证据证明，从罗艳青提交达文西公司对外发送的《凤凰汇招商手册》的内容看：其内容只是对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍，并无罗艳青所称的承诺事项，且其内容未约定为《商业房屋租赁合同》的条款，其法律性质应为要约邀请，该招商手册不能证明其主张；而罗艳青并无其他证据证实其主张，其所称达文西公司未履行相关承诺没有事实依据，且有关黄兴路路段何时拉通，周边大型超市和国际品牌店何时入驻，基础设施何时建设完备等事项不是达文西公司自身能力所能掌控，故罗艳青提出的达文西公司未履行相关承诺违约的抗辩理由没有事实依据，本院不予采信。三、租金支付及违约责任承担问题。聂司妤、罗艳青从2017年4月1日起未支付租金至今，达文西公司请求聂司妤、罗艳青支付所欠租金及至涉案商铺实际交还之日止的租金，本院予以支持。根据合同约定的租金标准和支付时间，暂计算至2018年11月14日本案开庭时止，聂司妤、罗艳青应支付给达文西公司的租金如下：2017年3月28日前应支付2017年4月1日至6月30日的租金52125元；2017年6月28日前应支付2017年7月1日至2017年9月30日的租金52125元；2017年9月28日前应支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金52125元；2017年12月28日前应支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金55020元；2018年3月28日前应支付2018年4月1日至2018年6月30日的租金55020元，2018年6月28日前应支付2018年7月1日至2018年9月30日的租金55020元。以上共计321435元，加上2018年10月1日至2018年11月14日的租金26899元，共计348334元，聂司妤、罗艳青应按约支付给达文西公司。因聂司妤、罗艳青逾期未付租金，在履约上有过错，应承担相应的违约责任。本案中，达文西公司依据合同的约定，请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其同时请求违约金和损害赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。考虑聂司妤、罗艳青的经营状况以及本案的实际情况等因素，本院酌情以租金逾期付款利息作为本案违约责任承担方式，合同约定从逾期付款之日起按欠租金额的日千分之五向出租人支付逾期付款罚息过高，本院酌情予以调整，结合聂司妤、罗艳青逾期付款的原因以及本案的实际情况等因素，本院酌情按年利率6%计算。根据合同约定，聂司妤、罗艳青于2017年3月28日、6月28日、2017年9月28日均应支付达文西公司租金52125元，暂计算至2018年11月14日，其上述应付租金分别逾期595天、503天、411天，逾期利息为13109元；于2017年12月28日、2018年3月28日、2018年6月28日均应支付达文西公司租金55020元，暂计算至2018年11月14日，其上述应付租金分别逾期320天、230天、138天，逾期利息为6730元；于2018年9月28日应付2018年10月1日至2018年11月14日的租金26899元，逾期46天，逾期利息为206元。聂司妤、罗艳青应支付逾期付款利息共计20045元。2018年11月15日起的逾期付款利息以尚欠租金348334元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止。罗艳青虽然提出聂司妤已于2016年12月26日退出经营，但未与达文西公司变更合同，聂司妤仍是《商业房屋租赁合同》共同承租人，故达文西公司主张由聂司妤、罗艳青共同承担责任，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告湖南达文西商业管理有限公司与被告聂司妤、罗艳青就位于长沙市开福区晴岚路98号北辰凤凰天阶苑B2E2区商业项目内编号为G层051号、057号商铺所签订的《商业房屋租赁合同》，被告聂司妤、罗艳青在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告湖南达文西商业管理有限公司交还；二、被告聂司妤、罗艳青在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司租金人民币348334元元（已计算至2018年11月14日），2018年11月15日起至商铺实际交还时止的租金按合同约定的标准另计；三、被告聂司妤、罗艳青在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司逾期利息人民币20045元（已计算至2018年11月14日），2018年11月15日后的逾期付款利息，以上述第二项确定的租金为基数，按年利率6%标准计算至清偿之日止；四、上述第二、三项总付款额，扣除履约保证金人民币57915元后，为被告聂司妤、罗艳青应实际的付款额；五、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费9838元，因适用简易程序减半收取4919元，由被告聂司妤、罗艳青承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇一八年十二月十二日代理书记员  殷 密