云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云23民终1530号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司楚雄分行。住所地：楚雄市鹿城南路**。统一社会信用代码：91532300431846198A。负责人：殷福安，该分行行长。委托诉讼代理人：赵丹阳，云南天外天律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：彭浩，云南天外天律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）：余香，女，1978年5月1日生，彝族，初中文化，职员，大姚县人，，住云南省楚雄市被上诉人（原审原告）：林培忠，男，1975年1月5日生，汉族，初中文化，自由职业，楚雄市人，，住址同上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨军，云南聂宗林律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人(原审被告):楚雄万湖房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇胜景路汇东胜景****统一社会信用代码：91532300582366431X。法定代表人：马啸，该公司董事长。上诉人中国农业银行股份有限公司楚雄分行（以下简称农业银行楚雄分行）因与被上诉人余香、林培忠、楚雄万湖房地产开发有限公司（以下简称万湖房地产公司）商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人农业银行楚雄分行的委托诉讼代理人赵丹阳、彭浩，被上诉人余香、林培忠的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被上诉人万湖房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人农业银行楚雄分行上诉请求：1、依法撤销云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初1828号民事判决第二项、第五项或者将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院程序严重违法。（一）本案系基于余香、林培忠与万湖房地产公司之间因商品房买卖合同发生违约而引发的诉讼，余香、林培忠于万湖房地产公司之间的买卖关系与余香、林培忠与农业银行楚雄分行之间的借款关系均为两个独立的法律关系，依据法律规定农业银行楚雄分行在此类案件中为有独立请求的第三人。本案余香、林培忠与万湖地产之间因商品房买卖发生纠纷，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，该司法解释已经明确农业银行楚雄分行的法定诉讼地位为有独立请求权的第三人。（二）依据法律规定农业银行楚雄分行的诉讼地位为法定有独立请求权的第三人，并且本案中余香、林培忠和万湖房地产公司之间无共同的权利义务又分属不同的法律关系，农业银行楚雄分行的法定诉讼地位即不取决于余香、林培忠诉讼的单方意志，更不属于法院可以依职权诉的合并，一审法院无权将本案合并审理并将农业银行楚雄分行列为被告。首先，依据《民事诉讼法》第五十六条的明确规定，有独立请求权的第三人参加诉讼的方式只以自己的申请向法院申请提起诉讼，余香、林培忠无权在起诉的时直接将有独立请求权的第三直接在诉状中列明，启动有独三参加诉讼的程序。其次，本案中根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定作为有独立请求权的第三人农业银行楚雄分行依法参加诉讼的方式只有自己向法院申请提起诉讼，在法律及司法解释规定清晰的情况，一审法院不做任何审查，单方面违法通知农业银行楚雄分行参加诉讼，并且一审诉讼中根据余香、林培忠的申请将农业银行楚雄分行变更为被告并进行审理不符合法律及司法解释的规定。最后，本案也不符合合并审理的法定条件，余香、林培忠因商品房买卖合同违约产生纠纷并基于其与万湖房地产公司两方之间签订的《商品房买卖合同》与万湖房地产公司、农业银行楚雄分行三方签订的《个人担保借款合同》，在一审中分别针对向万湖房地产公司及农业银行楚雄分行提出解除《商品房买卖合同》、《个人担保借款合同》并诉求万湖房地产公司退还购房款并且承担违约金及《商品房买卖合同》、《个人担保借款合同》解除后由万湖房地产公司承担其本应承担的向农业银行楚雄分行偿还借款本息的法定义务。余香、林培忠的诉求系基于两个不同的法律关系并对不同的合同相对方提出不同的诉讼请求，各方当事人之间存在的法律关系并非属于同一中类型并且各方之间的权利、义务也不同，一审法院依法无权将余香、林培忠针对农业银行楚雄分行的诉请合并于一案审理。二、一审法院认定事实错误并且适用法律错误。（一）农业银行楚雄分行与余香、林培忠之间的签订《个人担保借款合同》作为一个独立的法律关系其合同的履行与余香、林培忠与万湖房地产公司之间的《商品房买卖合同》的履行无法律上的关联，两个独立合同各有各的合同目的并不因《商品房买卖合同》的解除导致《个人担保借款合同》的必然解除。首先，商品房买卖合同与担保借款合同在法律上系两个独立的合同及两个独立的法律关系。依据合同法最基础的关于合同相对性原则规定，即合同的主体相对、内容性对、责任相对。农业银行楚雄分行与余香、林培忠之间的担保借款合同合法、有效。依据合同相对性，担保借款合同的主体为农业银行楚雄分行与余香、林培忠，双方在借款合同中第十三条明确约定，借款人与售房人就本合同第二十六条所述的房产（即贷款所购房产）的房屋质量、权属、或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有的承诺、声明、保证、义务各责任的约定仍应正常履行。即农业银行楚雄分行与余香、林培忠之间明确在发生上述情况时，余香、林培忠仍应继续履行借款合同。其次，商品房购销合同与个人担保借款合同之间各有各自的合同目的并且商品房买卖合同的解除并不必然导致借款合同的解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本案中农业银行楚雄分行并未对余香、林培忠提出诉讼请求的，一审法院依法仅应处理商品房买卖合同纠纷，一审法院依法不得解除双方之间的借款合同。关于农业银行楚雄分行与余香、林培忠之间的借款合同是否应当解除依法应由另案解决。最后，一审法院没有综合考虑各方当事人之间的基础法律关系支持了余香、林培忠对农业银行楚雄分行的诉讼请求，程序不当且不利于农业银行楚雄分行在借款关系中作为债权人合法权利的维护；且实体法律适用上也没有从借款合同法律关系中余香、林培忠作为借款人及抵押人，农业银行楚雄分行作为贷款人与抵押权人，万湖房地产公司作为连带责任保证人各自享有的合同权利，以及各自负担的合同义务进行充分审查，损害农业银行楚雄分行合法权利。（二）《商品房买卖合同司法解释》第二十五条仅规定出卖人返还义务并没有免除余香、林培忠作为借款人的法定还款义务。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该司法解释仅应理解为对房屋出卖人所作的义务性规范，旨在对出卖人占用的购房贷款本息最终返还途径的简化，即出卖人可通过直接向贷款人支付购房贷款本息，以同时消灭其对房屋买受人所负债务。这是因为，商品房出卖人将其收到的贷款本息返还银行，从法律关系上是受购房者的委托向银行归还贷款本息，即如借款人在向银行获得贷款并委托银行直接支付给房屋出卖人一个道理，房产出卖人所还款项就是购房者的还款，但实际的还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，依据合同相对性购房者才是借款合同的借款人，出卖人不是借款合同的借款人其在借款合同中不负有返还义务，该规定增加了房屋出卖人在购房合同解除后履行还款义务的途径，但并非突破合同相对性原则，对借款合同中义务进行转嫁、变更，免除实际借款人的还款责任。该司法解释也并未明确担保借款合同解除后借款人无需承担借款返还义务，也并不禁止贷款人向借款人主张还款的权利。若机械适用该司法解释并理解为免除借款人还款责任，则严重损害贷款人的合法权利有违立法精神。其次，依据双方之间的借款合同第十三条约定，本合同被解除时如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。上述条款系借款人与贷款人之间就贷款返还进行的特别约定。并且《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”若担保借款合同被解除后，余香、林培忠作为借款人依法应向贷款人承担返还借款本息的义务。余香、林培忠辩称，1、银行诉讼地位为适格的被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，如果商品房买卖合同的当事人单独就买卖合同提起诉讼时，银行有权作为第三人申请参加诉讼或另行起诉。对诉讼权利的行使具有主动权、选择权。买房人与开发商、银行是平等的民事主体，根据权利对等原则，依法具有同等的诉讼权利。本案是买房人起诉要求同时解除商品房购销合同、借款合同，并非单纯的商品房买卖合同纠纷，银行、开发商都是被动参加诉讼，诉讼内容不由自己选择。在民事诉讼中，银行或其他任何主体的诉讼地位，是由余香、林培忠提出，人民法院确定。人民法院根据当事人的起诉或申请，审查后有权通知银行或其他任何主体参加诉讼。余香、林培忠在提起诉讼时一并要求解除商品房购销合同及借款合同，诉讼中申请将银行由第三人变更为被告，并不违反法律规定。2、两个合同合并审理并不违法。余香、林培忠向万湖房地产公司购买商品房，因资金不足，与银行签订了借款合同，向银行借款支付给了余香、林培忠、万湖房地产公司。借款合同是基于商品房购销合同产生的，是一种衍生合同。没有商品房购销合同必然就不会有借款合同。现因楼盘烂尾，余香、林培忠买房的目的无法实现，一并请求法院解除两个合同。本案中只有开发商按约定将楼盘建好，向购房人交房，购房人取得法律意义上的房屋，银行也才能取得担保抵押权。首先，开发商是两个合同的义务主体、责任主体。其次，买房是两个合同共同的事实基础，也是两个合同共同的核心内容。商品房购销合同和借款合同合并审理并不违约，也不违反合同相对性原则。再次，将商品房购销合同与借款合同合并起诉和审理，有利于节约诉讼成本和社会成本，具有合理性和良好的社会效果。所以买房人将开发商、银行合并起诉，人民法院合并审理并无不当。3、一审法院认定事实无误，适用法律正确。综上所述，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。万湖房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。余香、林培忠向一审法院起诉请求：1.判令解除余香、林培忠与万湖房地产公司签订的《商品房购销合同》；2.判令万湖房地产公司向余香、林培忠退还购房款206920元、支付违约金42692元（426920元×10%）、代收税费12937.60元；3.判令解除余香、林培忠与农业银行楚雄分行签订的《个人购房担保借款合同》；4.判令万湖房地产公司偿还余香、林培忠至判决生效之日起已归还农业银行楚雄分行的贷款本息，判决生效后的贷款本息由万湖房地产开发有限公司偿还；5.由万湖房地产公司、农业银行楚雄分行承担诉讼费用。一审法院认定事实：万湖房地产公司系楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目的房地产开发企业。2015年4月14日万湖房地产公司取得房屋预售许可证。2015年5月3日，余香、林培忠（乙方、买方）与万湖房地产公司（甲方、卖方）签订《商品房购销合同》（合同编号：ZZ0065），约定：乙方向甲方购买楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目一标段第3幢第11层3-11-02号房；套内建筑面积111.88平方米，每平方米售价3815.87元，总金额426920元，买受人首期支付购房总价款的48.47%，金额206920元，付款日期为2015年5月3日，其余价款220000元，向农业银行楚雄分行贷款支付。双方对房屋交付及逾期付款、交房违约责任，约定如下：甲方应于2016年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按本合同约定付款，自应付款时限届满后次日起至实际付款之日止120天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，甲方有权选择终止合同，乙方按本合同总金额的10%支付甲方违约金，或选择继续履行合同，乙方按本合同总金额的5%支付甲方违约金；甲方如未按本合同约定交房，自应交房时限届满后次日起至实际交房之日止120天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，乙方有权选择终止合同，甲方按本合同总金额的10%支付乙方违约金，或选择继续履行合同，甲方按本合同总金额的5%支付乙方违约金。同时，合同补充协议约定：乙方按商品房购销合同逾期交房责任行使解约权的，应于期限届满之日起15日内向甲方发出解除合同的书面通知，若乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同签订后，余香、林培忠交付了首付款206920元及代收税费12937.60元，万湖房地产公司向余香开具了交纳房款的发票及交纳代收税费的收款收据。2015年5月29日，涉案房屋备案登记在余香名下。2015年6月30日，余香为借款人，余香、林培忠为抵押人，共同与农业银行楚雄分行以及万湖房地产公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为220000元，用于购买楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目一标段3-11-02号房产；借款期限120个月；全部借款直接划入万湖房地产公司账户（户名：楚雄万湖房地产开发有限公司，开户行：农行楚雄东新支行，账号：24×××28），由万湖房地产公司提供阶段性担保责任。当日，农业银行楚雄分行将220000元借款打入合同指定账户。此后，余香、林培忠截止2018年8月15日按合同约定累计归还贷款本息共计86340.74元，尚欠贷款本金163403.13元未归还。经查明，本案房屋的工程建设于2014年7月开始施工，2015年10月全面停工。因未能按合同约定期限交房，万湖房地产公司于2017年2月14日作出书面承诺，内容为：我公司在2017年3月5日前3栋、5栋、6栋全面复工，3月15日前向要求退款的业主全额退还所交款项。如在3月30日内无法履行该承诺，我公司自愿将万湖东城土地交还政府，由政府处置（所赔款项均以现金方式赔付）。至本案一审开庭时，万湖房地产公司承建的万湖东城房地产建设一标段项目工程尚处于停工状态，余香、林培忠购买的商品房所属的第3幢楼房仅建盖至地面第四层，不具备合同约定的房屋交付条件。另查明，2015年4月8日，甲方(万湖房地产公司)、乙方(市住建局)、丙方(农业银行楚雄分行)三方签署《房屋预售款监管协议》，其中协议第四章第二条约定：甲方欲使用专用账户资金时，应填报《预售商品房项目预售款使用申请审批表》，提交《预售人申请使用预售款申请材料》，乙方在核实用款金额后，签署审批意见作为丙方拨付预售资金的依据。第四章第三条约定：丙方作为资金监管银行，应按乙方审核签署意见并送达丙方的《预售商品房项目预售款使用申请审批表》内所载明的已完成工程量进度、拨付金额、用款时间进行核验后，方可办理资金拨付业务。丙方对甲方办理预售款拨付的金额必须以乙方批准的金额为准，未经乙方批准擅自拨付预售款的，丙方应承担由此产生的经济法律责任。第五章第十条约定：甲方使用预售款，只能按本协议第八条规定的用途使用，不得挪作他用。2016年1月21日,楚雄市住建局向中国银行监督管理委员会楚雄监管分局发出“加强对商品房预售资金共管银行监管的函”。同时，2018年2月28日楚雄市住建局出具的情况说明中载明：经查询相关资料，未发现我局曾对“万湖东城”项目预售资金进行审批的情况。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.农业银行楚雄分行在本案中的诉讼主体地位；2.商品房销售合同纠纷与金融借款合同纠纷能否合并审理；3.商品房销售合同及金融借款合同是否应当解除。关于焦点1，一审法院认为，商品房销售合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人的意志。当购房人亦即借款人一并就商品房销售合同和金融借款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告。实际上，银行作为被告参加诉讼，针对购房者的诉讼请求，并未丧失抗辩的权利和机会。关于焦点2，一审法院认为，购房者为购房与开发商、银行先后签订商品房销售合同与金融借款合同，即借款合同系因买房需要而签订，两个独立的合同相辅相成，因同一事实而发生，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。由此，上述两个合同中的任何一方均可向法院起诉，法院根据起诉情况可以合并审理。现余香、林培忠因买房目的无法实现,一并主张解除两个合同，为便于查明事实，节约诉讼成本，法院可以将商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理。关于焦点3，一审法院认为，余香、林培忠与万湖房地产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。万湖房地产公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，万湖房地产公司应当在2016年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给余香、林培忠，现查明的事实是万湖房地产公司出售给余香、林培忠的商品房项目工程至今仍处于停工状态，其公司逾期交房120天以上，双方虽约定了合同解除权的行使期限，但万湖房地产公司于2017年2月14日作出的承诺可视为对合同解除权行使期限的撤销，现双方的合同目的已不能实现，余香、林培忠有权依照合同约定解除与万湖房地产公司签订的商品房销售合同。该合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的金融借款合同，本院一并予以解除。金融借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累，在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本意。故万湖房地产公司应将已收取的全部款项，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还余香、林培忠。同时，还应支付李建虎啊、王加莲已向银行归还的贷款本息，并承担余香、林培忠名下的剩余贷款本息。关于余香、林培忠主张的违约金，按合同约定，本院以房款总金额的10%予以支持。关于本案涉及的商品房预售款监管问题，因不属于民事诉讼审查的范围，故不予评判。综上，对于余香、林培忠要求解除商品房购销合同、个人购房担保借款合同及要求归还购房首付款、违约金的诉请，符合法律规定，予以支持。对余香、林培忠要求支付贷款本息的诉请，根据余香、林培忠归还贷款截止的时间予以支持，此后的贷款本息由万湖房地产开发有限公司偿还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除余香、林培忠与楚雄万湖房地产开发有限公司于2015年5月3日签订的《商品房购销合同》（合同编号：ZZ0065）；二、解除余香、林培忠与中国农业银行股份有限公司楚雄分行于2015年6月30日签订的《个人购房担保借款合同》；三、楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内，返还余香、林培忠已付购房首付款206920元、代收税费12937.60元，以上共计219857.60元（款交一审法院）；四、楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还余香、林培忠自2015年7月30日起至2018年8月15日止已向中国农业银行股份有限公司楚雄分行归还的贷款本息共计86340.74元（款交一审法院）；五、楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内向中国农业银行股份有限公司楚雄分行偿还余香、林培忠自2018年8月16日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金163403.13元及相应利息（利息以中国农业银行股份有限公司楚雄分行出具的明细清单为准，款交一审法院）；六、由楚雄万湖房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付余香、林培忠违约金42692元（款交一审法院）。案件受理费6150元，由楚雄万湖房地产开发有限公司负担（未交，限于判决生效后三日内交纳，款交一审法院）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，农业银行楚雄分行农业银行楚雄分行对一审认定事实提出以下异议:1、对“另查明……未发现我局曾对‘万湖东城’项目预售资金进行审批的情况”有异议，其认为虽然有监管协议，协议内容也是这样约定的，但与本案的事实和争议焦点没有关联性，不应该进行审理及认定；2、对“本案庭审中，余香、林培忠、农业银行楚雄分行认可万湖房地产公司使用商品房预售资金时未按2015年4月8日三方签订的《楚雄市商品房预售款监管协议书》履行审批手续”的事实有异议，认为其在本案一审中并没有对该事实予以认可，且该事实与本案无关联。本院认为，对农业银行楚雄分行提出的异议1，经审查，因农业银行楚雄分行对该事实的真实性无异议，故一审判决对该事实予以确认并无不当；对农业银行楚雄分行提出的异议2，经审查，农业银行楚雄分行在一审中并未对此事实予以认可，故一审的该部分表述不当，二审予以纠正。余香、林培忠对一审认定事实均无异议。对双方当事人均无异议的一审认定的其余事实，本院予以确认。归纳本案二审争议焦点为：1、一审法院将商品房购销合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理是否违反法定程序？2、余香、林培忠与中国农业银行股份有限公司楚雄分行于2015年6月30日签订的《个人购房担保借款合同》应否解除？3、若解除《个人购房担保借款合同》，应由谁向农业银行楚雄分行返还尚未归还的贷款本金163403.13元及相应利息？本院认为，万湖房地产公司与余香、林培忠对一审判决中涉及万湖房地产公司与余香、林培忠之间权利义务关系的判处意见均无异议，且农业银行楚雄分行对一审判决解除余香、林培忠与万湖房地产公司签订的《商品房购销合同》亦无异议，本案中万湖房地产公司和余香、林培忠亦未提出上诉，一审判决第一项、第三项、第四项、第六项并不属于本案二审争议焦点，且一审对此判处并无不当，本院依法予以维持。针对焦点1，本院认为，诉的合并是指人民法院把几个独立但又牵连的诉，合并在一个案件中进行审理和裁判。合并审理的目的主要是为了提高诉讼的效率，便于当事人参加诉讼，且防止法院作出相互矛盾的裁判。本案余香、林培忠作为原审原告在提起诉讼时一并要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》，并将作为按揭贷款合同一方当事人的农业银行楚雄分行列为被告，并无不当。农业银行楚雄分行认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同与担保贷款合同合并审理的前提条件是农业银行楚雄分行在一审中提起诉讼。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然并非农业银行楚雄分行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，农业银行楚雄分行此项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点2，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。该规定并未确认贷款合同“目的不能实现”的原因在于商品房按揭贷款合同当事人一方的违约行为，但该条规定赋予了商品房按揭贷款合同的当事人以请求解除贷款合同的权利。本案中，《商品房购销合同》被解除后余香、林培忠订立《个人购房担保借款合同》所期望之利益已不复存在。对农业银行楚雄分行而言，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房购销合同》解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人购房担保借款合同》的目的已无法实现。余香、林培忠请求解除《个人购房担保借款合同》应予支持。一审判决解除余香、林培忠与农业银行楚雄分行签订的《个人购房担保借款合同》并无不当，本院予以维持。针对焦点3，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人，主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利，故一审判决由万湖房地产公司向农业银行楚雄分行返还尚未归还的贷款本金163403.13元及相应利息并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3568元，由中国农业银行股份有限公司楚雄分行负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  朱崇芳审判员  孙 明审判员  蔡建华二〇一八年十二月十二日书记员  王 力