广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终20840号 上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******，统一社会信用代码：91440300708441100M。 法定代表人：胡雯婷，执行董事。 委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林秋虹，女，汉族，1984年8月16日出生，住，住所地：广东省深圳市罗湖区/div> 委托诉讼代理人：洪建发，广东晟典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**一社会信用代码：91440300279448928C。 法定代表人：何哲，总经理。 委托诉讼代理人：邓兵，广东华商律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：，住所地：广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层**整层信用代码：914403004557663795。 负责人：王业，行长。 委托诉讼代理人：傅亿红，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙坚，广东广和律师事务所律师。 上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人林秋虹、被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳分行（以下简称建行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初20163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 国融公司上诉请求，撤销一审判决第一项，改判驳回林秋虹对国融公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费、公告费由林秋虹、名夏公司承担。 事实和理由：一、一审判决未查清林秋虹支付房款情况，仅凭POS机刷卡单和收据即认定林秋虹已经履行了买受人支付全部购房款的合同义务，系认定事实错误、关键事实未查明。鉴于本案的特殊背景情况及已有小业主承认倒签收据、POS单与付款行为不一致等情形，仅凭POS机刷卡单和收据不足以认定林秋虹已支付首期款的事实。其次，林秋虹提交的三张POS机刷卡单中仅有一张20万元系其本人支付，其余两张显示的持卡人是“周某”，并非林秋虹，不能证明是林秋虹为涉案房屋支付的购房款；再者，本案预售合同于2013年3月26日签订，约定合同签订之日支付首期款，而《收款收据》日期却是在2012年8月30日，既不符合合同约定，也不符合常理。因此，在林秋虹仅提供POS单及收款收据，却没有提供支付首期款的相关银行流水予以佐证的情况下，一审法院未予查明，即认定林秋虹已支付房款错误。二、一审判决适用法律不当。（一）付款证据不足，应由林秋虹承担举证不能的法律后果，判决驳回其诉讼请求。1、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，证明已付清购房款的举证义务在于林秋虹，若林秋虹不能举证证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果。2、合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于林秋虹无法证明其已经履行付清购房款的在先义务，国融公司有权不予办理房产证，无需支付逾期办证违约金。（二）即使林秋虹已付清购房款，未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。因名夏公司拖延配合导致的违约责任应由其自行承担。（三）即使国融公司应当支付逾期办证违约金，本案违约金也显然过高，应当予以调低。逾期办证虽会造成林秋虹不便，但其并未因此发生实际经济损失，并且，国融公司也已经实际交付房屋。依一审判决标准计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至上百万元，而实际购房款不过一百多万元，该违约金标准显然过高。 林秋虹辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回国融公司的上诉请求。 名夏公司辩称，名夏公司无须支付逾期办证违约金。理由是林秋虹在法院限制的期限内向提交了不具备购房资格证明，可以视为林秋虹违反了2010年已经实行的住房限购政策，名夏公司当庭提交一份东莞市中级人民法院（2018）粤19民终228号判决书，判决日期为2018年9月3日，该案当事人蔡某与林秋虹在购房时的经历相同，即在购房时具备购房资格，签订买卖合同后又另行购置了两套住房，最终228号判决书未支持蔡某的办证请求，名夏公司提供该判决书供法庭参考。名夏公司认为办理房产证必须以林秋虹本人具备购房资格为前提，现林秋虹已有三套住房，与深圳市的购房政策相违背，不具备办证的可能性，也不具备履行房地产买卖合同的事实上的可能性，因此开发商有权不给其办证。 建行深圳分行辩称，一、涉案房地产买卖合同涉及国融公司与名夏公司、林秋虹的法律关系，与建行深圳分行无关，涉案买卖合同的当事人为国融公司与名夏公司、林秋虹，建行深圳分行非前述合同的当事人，根据合同的相对性原则，该合同效力仅及于国融公司与名夏公司、林秋虹，对建行深圳分行没有法律约束力，林秋虹基于前述房地产买卖合同的约定要求国融公司、名夏公司继续履行合同并承担迟延办证的违约责任，国融公司对原审判决不符提起上诉，均与建行深圳分行无关。二、建行深圳分行依照与林秋虹签订的深圳市个人住房公积金组合贷款合同的约定，已于2013年7月29日向林秋虹足额发放了涉案房产的借款74万余元，因此建行深圳分行已依约全面履行了贷款合同义务。三、建行深圳分行作为涉案房屋的抵押权人，合法债权应受保护，如二审维持一审判决，则林秋虹应在涉案房屋办理房产证后尽快办理以建行深圳分行为抵押权人的抵押登记手续，因国融公司与名夏公司的违约行为，导致涉案房产未能办理相应不动产登记以及不动产抵押登记手续，建行深圳分行的抵押权尚未有效设立，具有危及建行深圳分行抵押权实现的可能，因此如二审判令双方继续履行涉案房地产买卖合同，则林秋虹应当依据深圳市个人住房公积金组合贷款合同的约定尽快办理以建行深圳分行为抵押权人的抵押登记手续，以保障建行深圳分行的合法权益。 林秋虹向一审法院起诉请求，一、判令国融公司、名夏公司继续履行深（罗）网预买字（2013）第420号房屋买卖合同，即办理涉案房产《房地产证》。二、判令国融公司、名夏公司按照涉案房产购房总价款的基数按照日万分之四向林秋虹支付迟延履行合同义务的违约金至涉案《房地产证》办理完毕之日止【自2014年3月24日起按1066267基数算，暂计至起诉之日为（1066267×0.0004×983=419256.184元】。三、本案的全部诉讼费用由国融公司、名夏公司承担。 一审法院经审理查明，一、产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区××大厦××9Ｂ02。深圳市不动产登记中心于2017年1月4日向一审法院作出《深圳市不动产登记中心关于查询XX大厦1栋9B02房产相关情况的复函》载明，港丰大厦位于H215-XXXX宗地，该项目为信访楼盘，开发建设单位为港丰地产开发（深圳）有限公司、深圳名厦商贸有限公司；截至2016年12月26日，未查得该项目房地产初始登记记录；涉案房产已办理预售备案及抵押登记，预售备案权利人名称为林秋虹，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，未查得有效查封记录，尚未办理不动产权属证书；根据《深圳市经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，待该项目完善房地产初始登记后，小业主方可办理转移登记。 二、合同签订情况：国融公司、名夏公司作为出卖人、林秋虹作为买受人于2013年3月26日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，涉案房产用途为单身公寓，建筑面积为41.81平方米；总价为1066267元，买受人须于合同签订之日起1日内首期支付购房总价款的30.6%，即326267元，须于合同签订之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即740000元；出卖人须代买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的建行深圳分行；出卖人应在取得工程竣工验收证明之日起180日，完成本房地产项目的房地产初始登记；出卖人在将本房地产付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之曰止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。 三、合同履行情况：林秋虹主张其已支付首期款326267元，并提交银联POS签购单及《收款收据》佐证，上述银联POS签购单总金额为326267元，上述《收款收据》加盖有国融公司财务专用章；国融公司、名夏公司对上述《收款收据》真实性不予确认，但并未申请对该证据进行鉴定，亦未提交相反证据证明。 林秋虹作为借款人及抵押人，建行深圳分行作为贷款人及抵押权人，国融公司作为保证人于2013年4月8日签订《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》约定，组合贷金额为740000元，借款用于购买涉案房产，抵押物为涉案房产等；其中公积金贷款部分约定，贷款金额为500000元，期限为360个月，贷款利率为起息日住房公积金基准利率；其中商业贷款部分约定，贷款金额为240000元，借款期限为360个月，自2013年4月8日至2043年4月8日，贷款利率为浮动利率；林秋虹首付款金额为326267元；建行深圳分行将款项一次性划入国融公司建行深圳分行账号44×××46。建行深圳分行已直接向国融公司付清尾款740000元。 林秋虹于2013年6月1日办理涉案房产入伙手续。 四、其他情况：港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。 深圳市不动登记中心于2017年4月26日向林秋虹作出《不具备购房资格告知书》载明，截至2017年4月25日，林秋虹家庭不具备本市住房限购区域内的住房购买资格，原因为林秋虹在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。林秋虹与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。国融公司对加盖有国融公司财务专用章的《收款收据》真实性不予确认，但并未申请对该证据进行鉴定，亦未提交相反证据证明；应承担相应不利后果，一审法院对上述证据予以采信。根据林秋虹提供的POS签购单、《收款收据》、贷款合同、还款记录及涉案房产现抵押状态，可以认定，涉案合同签订后林秋虹已支付了全部首期款及尾款，并配合国融公司进行了银行按揭贷款申请。国融公司辩称，仅凭上述证据不足以证明林秋虹已经支付首期款、也不能证明银行已经替林秋虹支付了剩余房款。对此，一审法院认为，在涉案合同已约定国融公司代理林秋虹办理按揭贷款的情况下，国融公司应当清楚林秋虹首期款支付情况及按揭贷款办理情况。国融公司仅以旧股东未移交经营文件、存在恶意虚构交易或一房多卖，需进一步核实交易情况之陈述不足以对抗林秋虹提供的证据，故，对于国融公司的该答辩意见，一审法院不予采纳。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的延迟办证违约金为日万分之四，该违约金的标准符合深圳房地产交易的惯例，国融公司以合同约定的违约金标准过高为由申请调整，证据不足，一审法院不予采纳。由于港丰大厦目前尚未办理初始登记，不具备办证的条件，林秋虹可在港丰大厦具备办证条件之后另行提起诉讼主张权利。涉案房产于2013年6月1日办理入伙手续，依约国融公司应在房产交付240天之后按成交价日万分之四的标准承担延迟办证的违约责任。林秋虹主张自2014年3月24日起至起诉之日止即2016年12月6日期间迟延办证违约金的诉讼请求，计算公式为1066267元×983日×0.0004=419256.18元，一审法院予以确认，林秋虹主张该期间的超出部分，一审法院不予支持。之后的迟延办证违约金不明确，一审法院在本案中不作处理，当事人可另行法律途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于判决生效之日起十日内向林秋虹支付逾期办理《房地产证》违约金419256.18元。二、驳回林秋虹的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7588元，公告费800元，由国融公司、名夏公司承担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，林秋虹与国融公司、名夏公司签订的深圳市房地产买卖合同（预售）系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。 本院认为，在国融公司未能举证证明林秋虹与原港丰房地产公司之间存在虚假交易的情况下，根据林秋虹提供的首期款收款收据、刷卡POS单及《个人贷款支付凭证》可以认定林秋虹已经履行了买受人的支付购房款的合同义务。国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其合同责任的抗辩。涉案合同约定的延迟办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。 综上，国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7588元，由上诉人深圳市国融房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 张  秀  萍 审判员 朱    宽 二〇一八年十二月二十四日 书记员 崔艳慧（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。