四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1702民初3488号 原告：达州田氏骨病医院，住所地：达州市通川区通川北路**。 投资人：田章鑫。 委托诉讼代理人：郑益民，四川弘旺律师事务所律师。 被告：李廷伟，男，1967年6月2日出生，汉族，个体经营者，住达州市达川区。 委托诉讼代理人：王柯千，男，系李廷伟姨表。 被告：吉莉芬，女，1969年9月22日出生，汉族，个体经营者，住达州市达川区。 委托诉讼代理人：王柯千，男，系李廷伟姨表。 原告达州田氏骨病医院与被告李廷伟、吉莉芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，于2018年4月11日作出一审（2018）川1702民初413号民事判决书，判决：“驳回原告达州田氏骨病医院对被告李廷伟、吉莉芬的诉讼请求”。原告不服此判决上诉于四川省达州市中级人民法院。2018年8月17日，二审法院作出（2018）川17民终602号民事裁定书，裁定：“一、撤销四川省达州市通川区人民法院(2018)川1702民初413号民事判决；二、本案发回达州市通川区人民法院重审”。本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告投资人田章鑫及其委托诉讼代理人郑益明（特别授权），被告李廷伟及被告李廷伟、吉莉芬的共同委托诉讼代理人王柯千（一般代理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.恳请贵院依法解除原、被告双方于2017年7月13日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告李廷伟和吉莉芬立即退还原告支付的各种款项共计人民币1391905.42元（其中支付购房定金100万元、购房款235000元、代支付银行的贷款利息156905.42元）并要求被告按照其房屋买卖合同的约定向原告支付违约金；3.本案的诉讼费、保全费和律师费概由被告承担。事实及理由：被告李廷伟和吉莉芬将共同所有的坐落在达州市通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业3-1号、2-1号和1-5号房屋作价1980万元，自愿出售给原告达州田氏骨病医院所有，2017年7月13日，双方签订了《房屋买卖合同》。约定，被告李廷伟、吉莉芬应当保证对所出售的房屋不属于经人民法院裁定限制产权转移或其他法律规定不得出卖的房屋的情形。合同签订后，原告达州田氏骨病医院分批次向被告李廷伟、吉莉芬支付购房定金100万元，双方在办理房屋买卖过户手续后，原告达州田氏骨病医院以被告李廷伟、吉莉芬所出售的房屋通过向银行抵押贷款的方式向被告李廷伟、吉莉芬支付购房款，若被告李廷伟、吉莉芬将该房屋产权过户给原告达州田氏骨病医院，原告达州田氏骨病医院在该房屋产权过户之日起15个工作日内负责办理银行抵押贷款并向被告李廷伟、吉莉芬支付款项，如因被告李廷伟、吉莉芬一方违约导致所出售的房屋无法办理产权手续，致使本合同无法履行的，除应当退还原告达州田氏骨病医院向其支付的定金100万元外，另外还应当向原告达州田氏骨病医院赔付违约金100万元，被告李廷伟、吉莉芬自签订本合同之日起45日内向原告达州田氏骨病医院交房，并结清该房产生的所有费用，如被告李廷伟、吉莉芬无法如期交房或者在交房前已存在任向经济纠纷和法律责任概由被告李廷伟、吉莉芬承担，并按合同条款由被告李廷伟、吉莉芬承担违约责任。原告达州田氏骨病医院按照合同的约定，不仅分批次向被告李廷伟、吉莉芬支付购房定金100万元，而且还支付了购房款23.5万元和代为被告李廷伟、吉莉芬支付其银行贷款156905.42元。同时，还向银行提供了贷款所需的相关资料，可是，由于被告李廷伟、吉莉芬所出售给原告达州田氏骨病医院的房屋，分别于2017年9月27日和10月13日被达州市通川区人民法院查封，导致被告李廷伟、吉莉芬不能将其所出售的房屋过户到原告达州田氏骨病医院的名下，致使房屋买卖合同目的无法实现，故被告李廷伟、吉莉芬已构成根本违约。为保护原告的合法权利，请求法院判准所诉。 被告李廷伟、吉莉芬辩称：1.双方明确的交付时间是合同签订后45日内。在约定的期限内曾多次要求原告达州田氏骨病医院办理过户手续，但原告达州田氏骨病医院没有按约履行义务在先，在约定交付时间内不存在被法院查封的情形；2.通川区法院所查封的涉案房屋，在诉前保全之后，申请查封的涉案房屋的当事人没有进入诉讼，已超过法定期限，查封已经解除；3.因未在银行按时结付的利息，原告达州田氏骨病医院称自愿代为缴纳的贷款利息，以说明原告达州田氏骨病医院的违约行为；4.合同的违约方是原告达州田氏骨病医院一方，按合同约定应由原告达州田氏骨病医院承担违约责任；5.在多次要求原告达州田氏骨病医院办理过户手续中，原告达州田氏骨病医院声称，买房屋是开医院不是做投资，银行贷款没有下来，无法履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月13日，原告作为买受人的乙方与作为出卖人的甲方被告李廷伟、吉莉芬签订了《房屋买卖协议书》一份，主要约定：“第一条、乙方购买甲方坐落于达州市通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业3-1号（达州市房权证达字第××号，达州市国用2014年第11073号，建筑面积为1204.36平方米）、达州市通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业2-1号（达州市房权证达字第××号，达州市国用2014年第11072号，建筑面积为1204.36平方米），达州市通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业1-5号（达州市房权证达字第××号，达州市国用2014年第11071号，建筑面积为383.54平方米）3套商业房，共计建筑面积2792.26平方米；经核实，该房产属已全部抵押产权房，其中2套房屋抵押给达州市农村商业银行贷款980万元，其中1套房屋抵押给中国邮政储蓄银行达州市分行贷款450万元”；“第二条、此房屋实际售价1980万元，此售价包含公共维修基金及室内所有固定装修、固定配套设备”；“第四条、甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：1、无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）；2、有产权争议的房屋；3、经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋；4、经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管房屋；5、其他法律法规规定不得出卖的房屋”；“第八条、定金：在双方签订本协议后已方分批次向甲方支付购房屋定金100万元”；“第九条、付款方式：双方办理房屋买卖过户手续后，乙方以甲方向乙方出售的该房屋通过向银行抵押贷款的方式向甲方支付购房款项，以此买卖的3套房屋分批次贷款支付，最后一笔贷款结束一次性付清购房尾款，双方应积极配合共同完成解除抵押、过户、搬迁及办理贷款的手续，应当在45天内完成。若双方未在规定的期限内完成过户手续，乙方有权进入买卖标的进行装修使用，若因乙方原因在规定时间内完成约定完成款项支付，乙方应当支付就未完成款项的银行贷款利息，直至完成支付为止，若甲方已将房屋产权过户给乙方，乙方在该套房屋产权过户之日起15个工作日内负责办理银行抵押贷款并向甲方支付款项，起过15个工作日的，由乙方承担该套房屋超期时段的过桥资金手续费用”；“第十条、违约责任，此协议签订后，甲、乙方双方必须在约定时限内前往有关部门办理房屋权属变更手续，如因任意一方原因导致房屋无法办理权属变更手续，由过错方承担违约责任。如乙方违约则定金不予退还；如甲方违约导致本合同无法履行，乙方可按以下任意一项选择要求：1.要求甲方退还定金100万元外，另外赔付违约金100万元；2.将定金100万元及违约金100万元作乙方对该房屋的租赁费用”；“第十一条、交房日期：自签订此协议之日起45日内。交房时，甲方要结清该房产生的所有费用，如甲方无法如期交房或者交房前该房已存在任何经济纠纷和法律责任概由甲方承担，并按本合同条款由甲方承担违约责任”等等。合同签订后，原告于2017年7月1日至同年8月4日先后8次通过银行转账的方式向被告李廷伟、吉莉芬支付定金100万元（其中2017年7月1日支付20万元、同月13日3次支454829.00元、27日支付16万元、28日支付17.4万元、同年8月4日两次支付11171元），并由被告李廷伟向原告出据了收款收据。其后，原告于2017年8月31日至同年12月5日先后5次通过银行转账的方式向被告李廷伟、吉莉芬支付购房款23.5万元（其中，2017年8月31日支付5万元、9月18日支付5万元、11月14日支付4.5万元、11月20日支付4万元、同年12月15日支付5万元）；又于2017年9月21日通过银行转账的方式以被告李廷伟、吉莉芬的名义向银行结付贷款利息156905.42元（双方对上述款项的支付及已利息的结付均无异议）。2017年9月27日和同年10月13日，本院依据案外人何保宣的申请分别作出（2017）川1702财保158号、（2017）川1702财保158号之一民事裁定书，对二被告所卖的涉案房屋予以了查封。2017年10月底，二被告将涉案房屋交付给原告接收。2018年1月8日，本院根据原告向本院提出的要求查封二被告涉案房屋的诉前保全申请，作出了（2018）川1702财保6号诉前财产保全民事裁定书，对涉案房屋进行了轮候查封。其后，原告便向本院起诉了二被告。本院于2018年1月17日受理此案。诉讼中的2018年3月19日，本院又依据案外人何保宣要求解除对涉案房屋查封的申请，作出了（2017）川1702财保158号之二民事裁定书，对涉案房屋因案外人何保宣申请所作的第一次查封予以了解除。2018年4月11日，本院对此案作出一审（2018）川1702民初413号民事判决书。原告不服上诉至四川省达州市中级人民法院。在二审期间，因案外债权人的申请，本院分别作出（2018）川1702财保138号民事裁定书，于2018年7月19日再次查封了二被告所卖的座落于通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业2-1号、3-1号、1-5号房屋及作出（2018）川1702执1415号民事裁定书，于2018年7月27日再次查封了二被告所卖的座落于通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业3-1号房屋。上述查封至今未解除。2018年11月2日，本院执行局根据申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司达州分行的申请作出（2018）川1702执1415号之一执行裁定书，裁定:“拍卖被执行人李廷伟、吉莉芬位于朝阳中路369号水天花园C幢商业3-1号商业用途房地产（房产证编号：达州市房权证字第201411110166，建筑面积：1204.36㎡，土地使用权证：达州市国用（2014）第11073号，土地面积：154.95㎡）”。现该房屋正在按拍卖程序予以执行。 另查明：被告李廷伟、吉莉芬于2015年1月22日将坐落于达州市通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业3-1号商业房，在中国邮政储蓄银行抵押贷款450万元并办理了抵押登记；2015年7月16日和2016年1月30日将坐落于达州市通川区朝阳中路369号水天花园C幢商业2-1号、1-5号2套商业房，在农村商业银行抵押贷款980万元并办理了抵押登记。共计抵押贷款1430万元。 本院认为，首先，虽然原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖协议书》，没有违反法律、法规的强制性规定，且载明了买卖的房屋是二被告已用于抵押借款的房屋，应确认有效，但是怎样消除买卖房屋的抵押权及明确消除抵押权的责任义务主体，则是该《房屋买卖协议书》是否能够最终实现合同目的的前提条件。然而，双方签订的《房屋买卖协议书》中对此重大前提条件没有作任何明确的约定，造成双方在缔约时就存在过失和重大失误，以致所买卖房屋的抵押权一直没有得以解除而无法继续履行合同。其过错责任在于原、被告双方；其次，二被告在收取原告履行支付的购房定金等款项后，就出现案外的债权人（包括抵押权人）在本案一审、二审及重审期间申请本院对案涉买卖的房屋先后进行查封的情况。其中C幢3-1号商业用房（抵押物）现已由本院裁定进行拍卖。至此，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》从根本上无法实现其合同目的，其过错责任完全在于二被告。综上，鉴于原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》已实际无法履行，合同目的已无法实现，其主要过错责任在于二被告，原告则负有次要过错责任。由此，原告要求解除合同，由二被告返还所支付的购房定金100万元、购房款23.5万元以及代二被告支付银行贷款利息156905.42元，共计1391905.42元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求二被告支付律师费的诉讼请求，因原告未提供实际支付的证据，本院不予支持。对于原告要求二被告支付违约金100万元的诉讼请求，因二被告提出违约金过高应予调减的请求，符合法律规定，且原告对合同不能履行负次要过错责任。因此，本院酌定二被告应向原告支付5万元的违约金为宜。原告则应向二被告以原状返还所接收的案涉房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告达州田氏骨病医院与被告李廷伟、吉莉芬于2017年7月13日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告李廷伟、吉莉芬在本判决生效后次日向原告达州田氏骨病医院返还购房定金等款项共计1391905.42元并支付违约金5万元； 三、原告达州田氏骨病医院在本判决生效后次日原状返还所接收的被告李廷伟、吉莉芬的房屋。 四、驳回原告达州田氏骨病医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费17327元，由被告李廷伟、吉莉芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  周向阳 人民陪审员  陈 静 人民陪审员  吴让菊 二〇一八年十二月五日 书 记 员  王晓秋