北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初92923号原告：北京市保障性住房建设投资中心，住所地北京市海淀区。法定代表人：金炎，总经理。委托诉讼代理人：蒋欣，男，1987年9月22日出生，汉族，北京市保障性住房建设投资中心职员。委托诉讼代理人：孙炜健，男，1992年3月24日出生，汉族，北京市保障性住房建设投资中心职员。被告：范丽莉，女，1988年6月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告北京市保障性住房建设投资中心（以下简称原告）与被告范丽莉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋欣、孙炜健，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年6月30日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、判令被告将位于北京市朝阳区燕保常营家园XX号楼X单元XXXX室（以下简称涉案房屋）腾退，并将房屋内附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给原告；3、判令被告按照每月2370.48元的标准向原告支付自2017年1月5日起至实际腾房之日止的租金；4、判令被告向原告支付逾期交纳租金的违约金，违约金自逾期之日起每日按月租金万分之三的标准计算至实际付清之日止。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告签订租赁合同，约定被告从原告处承租涉案房屋，建筑面积56.44平方米，租期自2016年7月6日起至2019年7月4日，每月租金为2370.48元，租金按月收取，被告应在每个缴租期最后一个月的25日前（如果按月缴纳租金，则为本月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内，被告逾期缴纳租金的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。被告逾期缴纳租金超过3个月或累计3次逾期缴纳租金的，原告有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。合同解除后10日内，被告应按照原状返还涉案房屋及其附属物品、家具家电、设备设施。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，但被告入住后，仅缴纳了2017年1月4日之前的租金，此后的租金虽经原告多次催收，但被告一直未缴纳。另外，据原告了解，被告将涉案房屋对外转租，这是严重违反合同约定的。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告辩称，第一，被告租了涉案房屋之后，一直交租金到2017年1月4日。此后，被告身体不好，且家庭有两个小孩儿，第二个孩子患有先天性脊柱裂，医药费占了很大的家庭开支，所以在2017年1月5日之后没有交费。第二，被告没有把涉案房屋转租给他人，涉案房屋一直由被告一家四口实际居住使用。至于被告与案外人佟鹏签的租赁合同，是由于对外借了高利贷，在借钱的时候受胁迫签了租赁合同，说假如被告不还钱，他们就要住涉案房屋，但实际上并没有把房子给他们。第三，被告家庭已经申请了低保，低保每月给我们四口人3400元，扣除生活其他开支和医药费，每月有能力给原告1500-1700元左右。因此被告可以每月给原告补2个月的房租。第四，希望原告可以宽限一点时间，被告在北京没有其他住处了，父母的房子也很小，会尽量给原告补齐。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年6月30日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积56.44平方米，房屋租赁期自2016年7月5日起至2019年7月4日，共计36个月，甲方应于房屋租赁期起始日3日前即2016年7月2日将房屋交付给乙方，租金标准42元/建筑平方米*月，即每月2370.48元，乙方应在每个缴租期最后一个月的25日前（如果按月缴纳租金，则为本月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金，乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。押金数额与租金相同，租赁期内，乙方未按照本合同的约定按时向甲方支付相关费用的，甲方有权从押金中扣除乙方应承担的费用，并及时通知乙方。租赁期满或合同解除，押金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约、赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方。租赁期内，乙方承租房屋只能用于本人及家庭成员自主，不得利用房屋从事经营活动，不得改变房屋居住用途、规划设计用途、不得将房屋分租、转租、转借他人。租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请，经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。乙方不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房，暂时不能腾退的，经甲方同意，可给予乙方2个月的过渡期，过渡期内，甲方有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金，过渡期届满后乙方仍不腾退该房屋的，按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。甲乙双方应对房屋和附属物品、家具家电、设备设施及水电使用等情况进行现场交验，结清租金、押金、其他费用及违约金和赔偿金，同时乙方向甲方移交房门钥匙、购电卡和燃气卡等相关物品。如乙方将房屋分租、转租、转借他人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。被告在附件一《承诺书》中签字确认，合同解除后，乙方及时腾退房屋，乙方拒不腾退房屋的，甲方有权通知电力公司、燃气公司，暂停购电卡、燃气卡的有效期。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告将租金交纳至2017年1月4日。2018年2月7日，原告向被告发出《公共租赁住房项目租金催缴通知单》，催告被告交纳2016年11月5日至2018年3月4日期间的租金，租金金额为35868.34元，被告在通知单上签字。同日，被告手写《承诺书》一份，载明“本人现租住在涉案房屋，自2016年11月5日至今欠缴的房租共计35868.34元，现本人承诺将于2018年4月10日起每周二缴纳部分公租房房租直至2018年6月30日前还清所有欠缴房房屋租金，并保证房屋租金补贴部分，确保公租房管理服务中心划扣房屋租金成功，2018年6月30日以后正常缴纳房屋租金。”经询，原告同意将被告交纳的押金抵扣一个月租金，被告表示其经济困难，因相关部门停发其租房补助导致无法缴纳租金。就原告主张被告转租一节，原告提交被告作为甲方与案外人佟鹏作为乙方签订的《租赁合同》，该合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期12，从2017年7月25日日将房屋交给乙方使用，月租金3000元每月。就此，被告主张因其对外借贷，故被迫签订《租赁合同》作为借贷之担保，其一家四口一直在涉案房屋实际居住，未将涉案房屋实际转租他人使用。另查，北京市住房与城乡建设委员会制定的于2013年9月1日起实施的《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》（京建法[2013]XX号）规定，承租家庭累计3个月未按照合同约定交纳租金的，或有其他违反法律法规及租赁合同的行为的，公共租赁住房产权单位可按照租赁合同约定解除合同，收回房屋，责令退回承租住房的家庭，产权单位可给予两个月的过渡期，过渡期内按照同区域、同类型住房的市场租金收取租金；逾期仍拒不退回的，公共租赁住房产权单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房，并按租赁合同约定，按照两倍公共租赁住房租金标准收取租金。承租家庭将房屋转租、转借或者擅自调换承租住房的，公共租赁住房产权单位可按租赁合同约定解除合同，收回房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方应当严格依约履行各自义务。根据合同约定，被告逾期缴纳租金超过3个月或被告转租的，原告有权解除合同并追缴拖欠的租金、违约金。根据庭审查明，被告一家于涉案房屋实际居住，其签订《租赁合同》并未实际履行，故原告不能据此要求解除合同。然被告拖欠租金超过3个月，故原告以此为由要求解除租赁合同及支付房屋租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，被告交纳的押金抵扣一个月租金，不再退还。关于违约金，合同约定按照月租金的万分之三计算，故原告之主张具有事实依据，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当于十日内将涉案房屋及其附属物品、家具家电、设备设施按原状腾退给原告，原告要求腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告继续占用涉案房屋，应当向原告支付房屋占有使用费，根据合同约定和北京市政府相关规定，合同解除两个月过渡期后逾期仍拒不退回的，按照两倍租金标准计算房屋使用费。现原告自愿按照租金标准主张房屋占有使用费，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京市保障性住房建设投资中心与被告范丽莉于二〇一六年六月三十日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告范丽莉于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区燕保常营家园XX号楼XX单元XXXX号房屋腾退，并将房屋内附属物品、家具家电、设备设施按原状交还给原告北京市保障性住房建设投资中心；三、被告范丽莉于本判决生效后七日按照每月二千三百七十元四角八分标准支付原告北京市保障性住房建设投资中心自二〇一七年二月五日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金；四、被告范丽莉于本判决生效后七日内支付原告北京市保障性住房建设投资中心逾期交纳租金的违约金，违约金数额以月租金二千三百七十元四角八分为基数，按照日万分之三标准，自各租赁月欠缴之日起计算至被告范丽莉实际履行本判决第三项确定的给付租金义务之日止；五、被告范丽莉于本判决生效后七日内支付原告北京市保障性住房建设投资中心自房屋租赁合同解除之日起至被告范丽莉实际履行本判决第二项确定的腾房义务之日止的房屋占用使用费，按照每月二千三百七十元四角八分标准支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，由被告范丽莉负担（原告北京市保障性住房建设投资中心已交纳，被告范丽莉于本判决生效后七日内给付原告北京市保障性住房建设投资中心）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇一八年十二月四日书记员  尹 航