湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初6634号原告王华，男，1971年9月24日出生，汉族，住长沙市天心区。原告李正根，男，1973年2月24日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告李展前，男，1972年5月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。三原告共同的委托代理人苏子凡，湖南君卓律师事务所律师。被告华润置地（湖南）有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道**。法定代表人刘晓东，总经理。委托代理人曾泳三，湖南金州律师事务所律师。委托代理人陈伟尔，湖南金州律师事务所律师。原告王华、李正根、李展前与被告华润置地（湖南）有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。三原告共同请求判令：1、被告向原告返还房屋面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及按银行贷款利率计算的利息合计93222.8元（利息暂计至2017年11月30日，应计算至实际返还之日）；2、被告向原告双倍返还房屋面积误差比绝对值超过3%部分的房价款2512771.17元；3、被告向原告支付逾期交房违约金暂计715952.15元（暂从2014年1月1日计至2017年11月30日，应计至实际交房之日）；4、被告按设计、国家规定及合同约定的质量标准对房产进行整改或由原告进行整改，被告承担整改费用；5、原告无需支付2014年1月1日至实际交房之日止的物业管理费、公摊水费、公摊电费；6、被告承担本案诉讼费用。被告华润公司答辩要点：1、根据长沙县房产局的面积实测鉴定报告显示原告购买的房屋面积与实测面积一致，案涉商铺不存在面积误差，被告无需向原告返还面积差价及利息；2、案涉商铺符合合同约定的交付条件，原告无正当理由拒不办理房屋交接手续且已实际接受房屋，其无权要求被告支付逾期交房违约金，亦无权要求不予支付物业费等费用；3、被告在2013年11月23日已将案涉商铺交付给原告，原告应自行承担自该日起产生的物业管理费等费用及风险；4、案涉商铺已通过建设工程竣工验收及消防验收，且符合设计规范以及消防验收规范，不存在影响商铺安全及正常使用的质量问题，原告亦无有效证据证明被告应承担整改责任的问题，故原告要求被告对案涉商铺进行整改或承担相应费用的诉请无事实依据与法律依据；5、原告主张逾期交房的违约金，即使被告违约，其主张过高，依法应当予以调低；6、原告的各项诉请已超过诉讼时效，其主张不应得到支持。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2013年7月23日，原告王华、李正根、李展前（买受人）与被告（出卖人）签订一份《长沙县商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定三原告购买被告开发的坐落于华润凤凰城三期第15幢1层103号房屋，房屋建筑面积共247.58平方米，总房款为2505081元。合同第八条约定：合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还产权人。合同第十条约定：出卖人应当在2013年12月31日，按照国家及地方政府规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按预期时间，分别处理：逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知导致之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意出卖人按预期每天10元向买受人收取房屋管理费、该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日已交付房价款万分之二违约金的延期交房的责任。补充协议第七条四项约定，该条中所提到的“质量问题”是指将影响商铺结构安全并严重影响商铺使用功能的重大问题，乙方在接收该商铺时，如发现有不影响主要使用功能的问题，属建设工程质量保修范畴，应先行收房，甲方应按《住宅质量保证书》条款进行及时报修，维修期间双方互不追究责任等等。案涉合同及补充协议对双方权利义务、违约责任等进行了相应约定。2、合同签订后，三原告向被告全额支付了案涉房屋购房款2505081元。3、案涉房屋于2013年9月29日竣工验收。4、2013年11月23日，被告通知原告进行收房验收，原告仅办理了房屋验收手续，并未办理房屋交接手续。原告李正根在房屋维修记录单中注明其意见，“一楼、二楼南向采光（无窗户）不够，一楼排污管需移除、二楼消防管道过低。”5、2018年10月10日，被告对华润·凤凰城三期15栋103号商铺1层北面窗户整改完毕，原告李正根对整改情况进行验收，并在验收意见栏写明，“15栋103号门面窗户改造已结束，按甲方图纸整改开窗共计大小3个，已验收合格。”6、案涉房屋系三原告按份共有，房屋权属证书至今未办理。二、双方当事人有争议的事实1、案涉房屋的建筑面积是否存在误差以及是否重新对建筑面积进行鉴定。原告认为，建筑面积包括套内面积和分摊面积，而原告实际使用的面积与合同约定的面积有很大误差，根据最高院司法解释，面积误差比系解决套内面积与实际面积不符的问题，因此需对案涉房屋建筑面积进行司法鉴定。被告认为，实测报告系根据行政主管部门委托第三方做出，原告未能提供合法有效的证据推翻实测报告，其认为不需要进行司法鉴定。本院认为，行政主管部门委托第三方机构对房屋建筑面积进行测绘，并作出实测报告，行政主管部门再根据该实测报告对房屋建筑面积进行登记，根据被告提交的《实测报告》，房屋建筑面积为247.58㎡，与合同约定的面积一致。如原告对该面积存有异议，其可向行政主管部门主张权利，而不宜在本案中一并处理。故对原告提出对房屋实际面积进行鉴定的申请，因依据不足，不予准许。2、一楼北面墙是否应开设两扇窗户。原告认为，房屋建设之前有设计图与施工图，而后才有竣工图。一楼北面墙按设计图、竣工图应开设两扇窗户，并按合同标准安装铝合金中空玻璃窗，现该面墙仅开设一扇窗户，与设计严重不符。被告认为，经查商铺设计图、竣工图，确应开设两扇窗户，被告同意整改。本院认为，房屋建造及整体设计应与竣工图纸一致，根据案涉房屋竣工图纸，一楼北面墙设计应开设两扇窗户，但被告交付房屋时仅开设一扇窗户。因此，一楼北面墙应按竣工图纸增设一扇符合标准的窗户，并由被告承担整改责任。3、一楼北面墙的右墙脚处排污管是否应当隐蔽，一楼卫生间是否存在不能使用的情况。原告认为，房屋北面墙的右墙脚处排污管应该隐蔽，因影响商铺使用面积，且卫生间排污管道受整栋楼影响，会有污水喷出，影响商铺的正常使用。被告认为，北面墙角排污管系露明管道，设计单位根据地形、房屋面积进行设计，未违反法律法规和设计规范。如原告认为影响商铺使用，可自行进行改造，但不得影响主楼排污、房屋结构及使用安全。此外，卫生间与主楼的排污管系分开的，不存在原告所述排污管道受整栋楼影响，可随时使用。本院认为，本案审理过程中，被告已对卫生间曾发生的喷污问题进行整改，现原告未举证证明卫生间经整改后仍不能正常使用；至于北面墙角的排污明管，未违反设计规范，不影响商铺的正常使用。因此，原告主张隐蔽排污明管、卫生间不能使用，依据不足，不予支持。4、消防喷淋头的高度是否符合设计规范。原告认为，消防喷淋头的高度不符合设计规范要求，且被告整改措施是将向下的喷淋头摆成向上的喷淋头，若被告仅手动改变安装方向，将使得原消防喷淋头丧失灭火效果。被告认为，其提交了行政主管部门作出的验收合格证明，案涉房屋楼栋已通过消防验收，在案涉房屋本身符合设计规范下，被告系在原告要求下作出整改，且原告未提出有效证据证明被告违反消防喷淋头的设计规范，因此该消防喷淋头符合国家质量标准，被告无需进行整改以及承担违约责任。本院认为，根据被告提交的《建设工程消防验收意见书》，该房屋已通过消防验收，证明消防喷淋设置均符合设计规范及消防验收，应认定消防喷淋头的高度符合设计规范。原告提出不符合设计规范，因未提供有效证据证明，本院不予采信。5、案涉房屋外用于保护排水管道的混凝土（水泥墩）是否应当移除。原告认为，该水泥墩在设计上并没有体现，也影响商铺使用，故应当移除。被告认为，该处管道覆盖位于公共区域，水泥墩比空调外机小，不存在影响原告使用，被告对该管道亦不需承担整改责任以及赔偿责任。本院认为，经现场查看，该水泥墩位于原告的房屋外，属公共区域，系保护公共排水管道而设置，未影响原告正常通行，不宜移除。6、案涉房屋是否已于2013年11月23日交付。原告认为，依据案涉合同第十条约定，商品房交付买受人使用应经验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准，其中附件三明确外窗应当是铝合金中空玻璃窗，而现状系墙面已有的一扇窗未安装玻璃，另一扇窗已封堵未设。合同第十四条约定，如出卖人达不到上述装饰、设备标准的，原告有权拒绝被告的交付行为，因此房屋尚未交付原告。被告认为，其在2013年11月23日通知原告验收后，原告以不属于合同约定的可拒绝接受房屋的理由而拒绝办理接受房屋的手续，视为房屋已交付，且原告对房屋上锁等行为，视为原告已事实上接受房屋，因此，应视为原告于2013年11月23日已接收房屋。本院认为，根据案涉合同约定，买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房。根据前述认定可知，北面墙原设计有两扇窗户，但实际上仅开设一扇窗户且未安装玻璃，因窗户的开设直接影响房屋采光、通风，影响房屋的正常使用功能，故被告虽于2013年11月23日通知原告收房，但因房屋存在严重质量问题，故原告有权拒绝接收房屋。因此，不能认定案涉房屋于2013年11月23日交付。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告已经履行了交付房款的义务，但被告未在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给原告，系逾期交房，构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告向其支付逾期交房违约金，应予支持。原告主张按房价款每日万分之二的标准计算，虽符合合同约定，但约定过高，且原告作为主张权利的一方当事人，未就被告逾期交房给其造成的实际损失进行充分举证，本院结合本案实际情况、被告的违约原因以及过错程度，酌情认定按房屋总价款2505081元每日万分之一的利率计算违约金。因双方约定交房时间为2013年12月31日，故违约金起算日期为2014年1月1日，结束日期为整改完毕之日即2018年10月10日，金额共计437222元。原告主张被告向其返还房屋面积误差房价款，因依据不足，不予支持。原告主张被告对房屋进行整改或由原告进行整改，由被告承担整改费用，因被告已对房屋整改完毕，并由原告验收，故对原告的该项请求不予支持。原告主张其无需支付从2014年1月1日起至实际交房之日止的物业管理费、公摊水费、公摊电费，因原告未举证证明相应费用已实际发生，故对其该项请求不予支持。此外，因房屋存在质量问题，原告一直在主张权利，且被告于2018年10月10日才整改完毕，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告华润置地（湖南）有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王华、李展前、李正根逾期交房违约金437222元；二、驳回原告王华、李展前、李正根的其他诉讼请求。本案受理费33376元，由原告王华、李展前、李正根负担28983元，被告华润置地（湖南）有限公司负担4393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓 翠人民陪审员  马明秋人民陪审员  尹健美二〇一八年十二月二十一日法官助理邓超兰书记员邓超兰（兼）附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。