山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民初166号原告（申请执行人）：黄某黄某，男，1988年6月8日出生，汉族，住大同市，住大同市。委托诉讼代理人：孟某孟某，北京市荣博律师事务所律师。被告（案外人）：陈某陈某，男，1981年3月1日出生，汉族，住大同市，住大同市。被告（被执行人）：杨某1杨某1，男，1957年2月27日出生，汉族，住大同市，住大同市。被告（被执行人）：大同市祥宏房地产开发有限公司，住所地:大同市南郊区水泊寺村西。法定代表人：杨某1杨某1,该公司执行董事。被告（被执行人）：丁某丁某，女，1959年5月20日出生，汉族，住大同市，住大同市。被告（被执行人）：杨某2杨某2，男，1982年7月19日出生，汉族，住大同市，住大同市。被告（被执行人）：李某李某，女，1984年3月10日出生，汉族，住大同市，住大同市。原告黄某黄某因与被告陈某陈某、杨某1杨某1、大同市祥宏房地产开发有限公司（以下简称“祥宏公司”）、丁某丁某、杨某2杨某2、李某李某执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某黄某的委托诉讼代理人孟某孟某、被告陈某陈某到庭参加诉讼。被告丁某丁某、杨某2杨某2、杨某1杨某1、李某李某、大同市祥宏房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄某黄某向本院提出诉讼请求：1.要求恢复执行大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2104号房屋；2.本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2018年7月16日，山西省大同市中级人民法院作出执行裁定书（2018）晋02执异167号对案外人陈某陈某提起执行异议之诉一案做出裁定书：中止对大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2104号房屋的执行。2018年7月3日，被告（案外人）陈某陈某对执行标的提出书面异议。由于黄某黄某诉大同市祥宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，2014年7月11日山西省大同市中级人民法院作出民事裁定书(2014)同商初字第74号，2014年7月15日山西省大同市中级人民法院作出协助执行通知书（2014）同商初字第74号冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司位于大同市“宏洋美第”住宅小区九号楼住宅房l单元19层一30层24套，2单元19层一30层24套的房屋产权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中被告陈某陈某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司签订的认购协议书是在2018年3月23日，签订认购协议书的时间是发生在涉案房屋被冻结之后，且交款证明只是收款收据，没有相应的银行转账记录，不能证明真实付款。所以涉案房屋不符合法律规定，二被告之间签订的认购协议无效。为了维护合法权益，依据事实和法律，应当支持原告诉讼请求。被告陈某陈某辩称，2013年10月29日我与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了宏洋美第认购意向书，认购了宏洋美第小区9号楼1单元2104号住宅，房价为504178元，以分期付款的形式购买。大同市宏洋房地产开发有限公司拟定于2015年12月31日交房。2013年10月13日我先支付了定金10000元，在签订协议后于2013年10月29日支付了70%的首付款333022元，又于2014年6月19日将剩余30%全部付清，即147009元。但大同市宏洋房地产开发有限公司因种种原因未能在协议规定期限内完工。2018年3月23日交房，我按规定支付了后期房款，并补了14147元的房屋差价，缴纳了物业费、装修保证金等费用，共30397元。后拿到了房屋钥匙。但后来房子被中级人民法院查封，我的房屋是和大同市宏洋房地产开发有限公司购买的，和黄某黄某没有任何关系，故请求法院驳回黄某黄某的一切诉求。被告丁某丁某、杨某2杨某2、杨某1杨某1、李某李某、大同市祥宏房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告黄某黄某提供了以下证据，即本院（2018）晋02执异167号执行裁定书、本院（2014）同商初字第74号民事裁定书、（2014）同商初字第74号协助执行通知书复印件各一份，欲证明本院在2014年7月15日对涉案房屋进行了查封，且该房屋权属是大同市祥宏房地产开发有限公司。被告陈某陈某提供了以下证据，宏洋美第认购意向书、宏洋公司收款收据、建设项目合作合同、会议纪要、宏洋公司提供的国家颁发的五证，欲证明：1.2013年10月13日陈某陈某先支付了定金10000元，后于2013年10月29日支付了70%的首付款333022元，又于2014年6月19日将30%余款全部付清，即147009元，至此全部房款付清，2018年10月23日交了房屋差价款和物业费用，共计30397元；2.大同市宏洋房地产开发有限公司已向陈某陈某交付房屋，陈某陈某正在装修并实际占有；3.涉案房屋是和大同市宏洋房地产开发有限公司购买的，与祥宏公司无关。经审理查明，2013年10月29日陈某陈某与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了《宏洋美第认购意向书》，认购大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2104号住宅，合计房款为504178元，以分期付款方式购买。2013年10月13日，陈某陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了定金1万元。2013年10月29日，陈某陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了首付333022元。2014年6月19日，陈某陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了剩余房款147009元，房款已全部结清。2018年3月23日，陈某陈某与大同市宏洋房地产开发有限公司核对房屋面积后，补交面积差价14147元，并签订了《宏洋美第认购协议书》（编号为CC1920）作为对前述认购意向书的变更。同日，陈某陈某向大同市宏洋房地产开发有限公司交付物业费、房屋维修基金、数字电视安装费、装修服务费、装修保证金等费用。后陈某陈某对房屋进行装修至今。2014年7月，原告黄某黄某因与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1杨某1、丁某丁某、杨某2杨某2、李某李某的借款合同纠纷，向本院申请财产保全。本院于2014年7月作出（2014）同商初字第74号民事裁定书，裁定冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1杨某1、丁某丁某、杨某2杨某2、李某李某银行存款1130万元或查封其相应价值的财产。2014年12月15日本院作出了（2014）同商初字第74号民事判决书，判决大同市祥宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还所欠黄某黄某借款本金10000000元及相应利息，杨某1杨某1、丁某丁某、杨某2杨某2、李某李某对上述借款及利息承担连带清偿责任。后黄某黄某申请强制执行该判决书确定的债务，本院于2016年6月2日查封了位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区的部分房产。被告陈某陈某得知该房屋被查封后，提出了书面异议。本院审查后，以（2018）晋02执异167号执行裁定书裁定中止对大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2104号房屋的执行。原告黄某黄某不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。当事人争议的主要焦点为，被告陈某陈某是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利？本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告黄某黄某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某1杨某1、丁某丁某、杨某2杨某2、李某李某之间系普通债权债务关系，在本院查封位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2104号房屋之前，陈某陈某已与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了认购意向书，支付的价款也已超过合同约定总价款的百分之五十，现实际占有了该房屋。因此，陈某陈某享有的权利能够排除财产保全执行，其提出的执行异议符合相关法律和司法解释规定的情形，本院予以支持。综上所述，被告陈某陈某所提供的证据能够排除执行，故原告黄某黄某要求对查封的位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2104号房屋继续执行的依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告黄某黄某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄某黄某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 石俊丰审判员 邓 亮审判员 李 华 二0一八年十二月十八日书记员 李伟英