山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0502民初4580号原告：东营宝龙商业经营管理有限公司，住所地：东营区黄河路以北、西二路以西，统一社会信用代码91370502326206041Ｅ。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：伍兴军，山东康桥（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路颖，山东康桥（东营）律师事务所律师。被告：李晓锫，男，汉族，1993年12月29日出生，住济南市历城区。委托诉讼代理人：殷智慧，山东胜东律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗语嫣，山东胜东律师事务所实习律师。原告东营宝龙商业经营管理有限公司与被告李晓培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人路颖、被告李晓培、委托诉讼代理人殷智慧、苗语嫣到庭参加诉讼，第二次开庭被告李晓培及委托诉讼代理人殷智慧、苗语嫣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东营宝龙商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付截止到2018年6月30日的租金86629.18元，违约金19786.37元，共计106415.55元，及自2018年7月1日至实际支付日的违约金；2、被告向原告支付截止到2018年6月30的综合物业服务费66474.12元，违约金18209.91元，共计84684.03元，及自2018年7月1日至实际支付日的违约金；3、本案诉讼费等原告为实现权益而产生的费用均由被告承担。事实和理由：2016年7月5日，原告与被告签订宝龙城市广场商业街商铺租赁合同，原告将东营宝龙城市广场1区（期）32号楼第1+2层的编号为101-103、116-118的商铺租赁给了被告，被告用以经营中式餐饮。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，全面履行了合同约定的义务，但被告并未按照合同约定支付租金、综合物业费。经原告多次催要，被告均拒不支付。被告李晓培辩称，1、原、被告签订的《租赁合同》已于2018年2月15日解除。2017年1月17日，被告租赁房屋之外的三楼，暖气管道没安装堵头，大量流水从暖气管道喷出，淹没租赁的一、二层房屋，原告未能及时阻止流水，交付不符合法律规定和合同约定的房屋及事后不能有效处理，导致被告正在营业的餐厅一楼、二楼全部泡水，被告因相关维修、装修34天不能营业，被告与原告沟通损失赔偿事宜未得到有效答复。2018年2月14日，被告餐厅经营中，房屋消防主管道冻裂，造成餐厅大面积泡水，设备损坏严重，在未得到有效答复后，被告向原告送达了赔偿明细和解除合同公函，原告负责人臧成华以免除被告一年房租为条件，劝导被告不撤出宝龙广场，被告没同意，后陆续将设备从房屋搬出。2、原告租金、物业费计算错误，违约金计算过高，原告承诺第一年度免除6个月租金，被告已预交2个月租金，应从2017年7月10日实际支付，至2017年11月9日4个月为60089.60元。第二年度自2017年11月10日至2018年11月9日，被告承诺第二年度也免除6各月租金，因合同于2018年2月15日解除，故被告不必再支付原告租金。物业管理费第一年度自2016年11月10日至2017年11月9日为45067.20元，被告已预付2个月物业管理费7511.20元，房屋漏水造成34天无法营业，应扣除该期间物业管理费4198.04元。第二年度自2017年11月10日至2018年2月15日，物业管理费为11976.76元。本院经审理认定事实如下：2016年7月5日，原告东营宝龙商业经营管理有限公司与被告李晓培签订宝龙城市广场商业街租赁合同，合同约定原告将东营宝龙城市广场1区（期）32号楼第1+2层编号为101-103、116-118的商铺租赁给被告李晓培经营使用，租赁场所面积暂计为469.45平方米，双方约定租赁期限为5个租赁年度，每满12个月为一个租赁年度，每满一个月为一个租赁月度，自租赁起始日起算，租赁合同约定的房屋交付日为2016年7月10日，92天装修期，租赁起始日自2016年11月10日，综合物业服务费起交日期自2016年11月10日，按8元/月/平方米计算。合同约定因甲方或管理公司过错造成其他情况导致乙方营业中断的，甲方应减免乙方无法正常营业期间的租金、综合物业服务费直至恢复租赁场所正常时至，但乙方不能以此为由不履行合同，若营业中断造成乙方直接经济损失超过租金数额的，甲方或经营管理公司应承担损失赔偿责任。合同解除或终止后，乙方应在次日起七日内迁出租赁场所，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状。本合同各方之间依据合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：（1）如通过人员递送，在实际交付时（收件人应书面签收）；（2）如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12:00；（3）如以传真发出，则以收件人确认收到传真之时。合同约定，乙方应按自然季度为一期支付租金，非完整自然季度的，按实际使用天数的日租金支付；乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交租金15022.40元；乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交租金15022.40元；自第3个租赁年度开始，乙方按照合同约定的租金标准向甲方支付租金，月租金额16430.75元。乙方应于合同生效之日起十五日内，向甲方预付30044.80元，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的租金，直至全部抵减完毕；乙方应于合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付7511.20元，预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。如乙方逾期支付保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他应向原告或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。合同签订后，原告按照约定交付了涉案房屋，被告按照约定预付租金30044.8元，综合物业服务费7511.2元。自2017年1月10日始被告李晓培未支付综合物业服务费，自2017年7月10日始未支付租金。原告主张被告欠付租金计算方式，2017年7月9日至9月30日租金41061.23元，按年利率31.2%计算自2017年6月26日至2018年6月30日共370日违约金为12986.6元；2017年10月1日至11月9日租金19529.12元，按年利率31.2%计算自2017年9月26日至2018年6月30日共278日违约金为4640.76元；2018年5月9日至6月30日租金26038.83元，按年利率31.2%计算自2018年3月26日至2018年6月30日共97日违约金为2159.016元。综合物业服务费欠付2017年1月10日至3月31日为10140.12元，按年利率31.2%计算自2016年12月26日至2018年6月30日共552日违约金为4784.58元；2017年4月至6月综合物业服务费11266.8元，按年利率31.2%计算自2017年3月26日至2018年6月30日共462日违约金为4449.43元；2017年7月至9月综合物业服务费11266.8元，按年利率31.2%计算自2017年6月26日至2018年6月30日共370日违约金为3563.4元；2017年10月至12月综合物业服务费11266.8元，按年利率31.2%计算自2017年9月26日至2018年6月30日共278日违约金为2677.36元；2018年1月至3月综合物业服务费11266.8元，按年利率31.2%计算自2017年12月26日至2018年6月30日共187日违约金为1800.96元；2018年4月至6月综合物业服务费11266.8元，按年利率31.2%计算自2018年3月26日至2018年6月30日共97日违约金为934.19元。被告不予认可，主张计算租金起算点应从2017年7月10日开始实际支付，物业管理费因房屋漏水造成34日无法营业，应扣除4198.04元，租赁合同已于2018年2月15日解除，此后不必支付租金、物业管理费，原告违约在先，不应支付违约金。被告李晓培主张2017年1月17日，被告租赁房屋之外的三楼，暖气管道没安装堵头，大量流水从暖气管道喷出，直接导被告正在营业的餐厅一楼、二楼全部泡水，被告因相关维修、装修34天不能营业，2018年2月14日，被告餐厅经营中，房屋消防主管道冻裂，造成餐厅大面积泡水，设备损坏严重，在未得到有效答复后，向原告送达了赔偿明细和解除合同公函，后陆续将设备从房屋搬出，《租赁合同》已于2018年2月15日解除。原告对此不予认可，主张按合同约定解除合同有明确的送达方式，原告没有收到解除合同公函，第一次漏水是被告擅自改动暖气管线造成，第二次漏水是被告没有经营造成气温较低导致消防主管道冻裂，原告接到报修第一时间已维修，目前被告仍然实际占用涉案商铺，桌椅按正常经营状态摆放，并张贴转让出租，可认定租赁合同没有解除。以上事实，有原告、被告陈述以及原告提供的租赁合同、交费明细、现场照片等证据予以证实。本院认为，原告东营宝龙商业经营管理有限公司与被告李晓培签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告东营宝龙商业经营管理有限公司已按照合同约定将出租商铺交付给被告李晓培使用，被告李晓培应按照合同约定及时交纳租金及物业管理费。被告李晓培虽然主张原告交付的商铺存在瑕疵，因漏水导致被淹造成停业，租赁合同已于2018年2月15日解除，原告对此予以否认，提出系被告原因导致漏水，未收到解除合同公函，涉案场所目前桌椅按正常经营状态摆放，并张贴转让出租，租赁合同没有解除；被告未提交按合同约定的送达方式已向原告送达解除合同的相关证据，因此被告主张租赁合同已解除证据不足，本院不予采信。被告主张三楼暖气管道漏水，导致被告营业中断34天，应扣除该期间物业管理费，原告对此予以否认，提出系被告原因导致漏水，现被告无充分证据证实系原告或管理公司过错造成被告营业中断及具体停业时间，且合同约定被告不能以此为由不履行合同，因此被告主张应扣除该期间物业管理费证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付2018年6月30日之前的租金、综合物业服务费，符合合同约定，本院依法予以支持。原告主张的违约金虽然在合同约定基础上下调，但主张按年利率31.2%计算没有法律依据，本院不予采信，本院支持按年利率24%计算逾期付款违约金。合同约定按自然季度为一期支付租金，非完整自然季度的，按实际使用天数的日租金支付；乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金计算，原告据此主张租金及物业费的起算日期及违约金的起算日期符合合同约定，本院予以支持，但欠付租金应自2017年7月10日开始计算。原告要求被告支付律师代理费3000元，没有合同约定，本院依法不予支持。第二次开庭被告李晓培及委托诉讼代理人本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告李晓培于本判决生效之日起支付原告东营宝龙商业经营管理有限公司租金86629.18元并支付违约金15163.28元（以合同约定欠付自然季度租金为基数，按年利率24%计算至2018年6月30日），及自2018年7月1日至实际支付日的违约金（按年利率24%计算）；二、被告李晓培于本判决生效之日起十日内支付原告东营宝龙商业经营管理有限公司综合物业服务费66474.12元及违约金13967.82元（以合同约定欠付自然季度综合物业服务费为基数，按年利率24%计算至2018年6月30日），及自2018年7月1日至实际支付日的违约金（按年利率24%计算）。三、驳回原告东营宝龙商业经营管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4122元，减半收取2061元，由原告负担96元，由被告负担1965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 王 锋二〇一八年十二月十九日书记员 王维佳