北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初37223号原告：许承伟，男，1962年6月29日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨嘉会，北京京尧律师事务所律师。被告：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。法定代表人：王雪松，总经理。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师原告许承伟与被告北京金海玉舟农业开发有限公司(以下简称被告)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告许承伟的委托诉讼代理人杨嘉会，被告的委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许承伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间签订的租赁合同；2、请求被告退还原告租金42万元（包含损失）；3、请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月19日，原被告签订了一份租赁合同，合同约定原告承租被告在北京市通州区宋庄镇疃里村开发的农业观光园南***大棚使用权，租赁期限自2016年4月19日至2032年6月20日。此前被告承诺其农业观光园项目符合相关产业要求，经过村委会和北京市通州区农委的批准，具备合法的经营权。合同签订后原告按约交纳了承租期内全部租金42万元，并投资经营。不料2018年7月份被告的农业观光园项目被以违章建筑为由全部拆除，包括原告承租的***大棚。事后原告了解到被告在与原告签订租赁合同之前已经被国土部门下发了限期拆除通知书。原告认为被告存在欺诈行为，现大棚已经灭失，租赁合同无法再履行下去，为了维护原告的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。被告辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由如下：1、被告与原告于2016年4月19日签订的《租赁合同》约定：原告承租被告位于通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园南区***号大棚及看护设施，用于种植。租期20年，从2012年6月21日到2032年6月20日。租金共计42万元。原告于2013年3月31日以公示的形式告知全体承租户，“不得私搭乱建，建装之前一定要与庄园管理部门申请协商，经同意后方可施工。”同时，在双方签订合同的第七条第二款的第3项明确约定：“乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。不得私搭乱建，如有违建行为乙方承担全部责任。”被告在《租赁合同》履行期间没有任何违约行为。2、原告所租赁的大棚遭到强拆是通州区宋庄镇政府的行政行为，被告没有强拆原告租赁的大棚，在此次强拆过程中，被告没有任何过错。对于此次拆迁根本不存在原告所说的被国土部门下发了限期拆除通知书。此次强拆，政府没有下任何通知书，根本不存在被告欺骗原告的行为。原告理应向强拆部门即通州区宋庄镇政府提起行政诉讼，原告的诉讼主体发生错误。3、原告在履行《租赁合同》的过程中，存在违反该合同的第七条第二款的第3项约定：“乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。不得私搭乱建，如有违建行为乙方承担全部责任。”因原告出现的任何违法、违规的行为理应由原告承担全部责任，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，许承伟（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同》，甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内某一地块使用权承租给乙方用于种植（蔬菜、花卉、食用菌等）单元号为南***（含房屋、庭院、大棚），土地使用年限自2016年4月19日至2032年6月20日，租赁期限16年，土地及地上物租金数额为42万元。其中，第七条双方的权利和义务约定“（一）甲方的权力和义务1、甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2、甲方有权按照合同约定收取各项费用的权力（水、电、物业费等）……（三）土地租赁费，乙方每月向村委会交200元土地使用费，如不按时交纳视为乙方自动放弃使用权，水电费由乙方按用量自行缴纳”。许承伟于2016年4月19日交纳了大棚承租款42万元。2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】***号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】***号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。庭审过程中，被告提交了其公司前法定代表人与疃里社区股份合作社签订的《苗圃林地承包合同》以及北京市通州区农村工作委员会向宋庄镇疃里村委会下发的同意建设蔬菜大棚的通知，证明其所建大棚的合法性。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于租赁合同的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，故该租赁合同应属无效合同，故对于许承伟要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于许承伟要求返还租金的诉讼请求，由于其已实际占有使用了大棚，返还的租金中应扣除实际占有使用期间所应支付的费用，具体数额，本院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况酌情确定为36.1万元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于许承伟要求赔偿损失的主张，首先双方对于合同的无效均有一定的过错，其次许承伟对此未提供证据予以证明，故对其该项诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告许承伟与被告北京金海玉舟农业开发有限公司于2016年4月19日签订的《租赁合同》无效；二、被告北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告许承伟租金36.1万元；三、驳回原告许承伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由被告北京金海玉舟农业开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐宪龙二〇一八年十二月二十一日书记员  杨小萌