四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）川1921行初44号 原告：吴明恭，男，1948年10月9日出生，汉族，住址陕西省宝鸡市渭滨区。 原告：陈子珍，女，1951年3月25日出生，汉族，住址四川省通江县，系原告吴明恭之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：张腾飞，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。 被告：通江县住房和城乡建设局。 法定代表人：程林，职务：局长。 委托诉讼代理人：任斌，通江县住房和城乡建设局法制股股长。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 第三人：四川瑞联房地产开发有限公司。 法定代表人：刘嘉恩，职务：董事长。 委托诉讼代理人：闫少宪，四川衡义律师事务所律师。 原告吴明恭、陈子珍与被告通江县住房和城乡建设局（以下简称通江县住建局）、第三人四川瑞联房地产开发有限公司（以下简称四川瑞联房地产公司）“房屋拆迁管理行政合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴明恭、陈子珍及其共同委托诉讼代理人张腾飞、被告通江县住建局法定代表人程林的委托诉讼代理人任斌、岳玉兵、第三人四川瑞联房地产公司法定代表人刘嘉恩的委托诉讼代理人闫少宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴明恭、陈子珍诉称：第三人四川瑞联房地产公司在开发原“金碧苑”现“江山•一品”项目的过程中，被告通江县住建局于2012年9月14日与我们签订了《房屋征收补偿安置协议》，协议约定了房屋征收补偿事宜，第三人四川瑞联房地产公司承诺房屋拆迁后协议约定的等面积及超面积还房均由其承担。此开发项目是通江县人民政府决定对房屋进行征收，被告通江县住建局是房屋征收部门，具体负责实施征收。协议履行期限届满后，被告通江县住建局及第三人四川瑞联房地产公司未按协议约定全面履行义务，我们多次找到双方协议解决，但无结果，故提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告及第三人签订的《房屋征收补偿安置协议》；2、请求判令被告赔偿原告住房面积311.96平方米（单价：3200元）价款998336元，门市120平方米（单价：25000元）价款3000000元，按协议约定赔偿未支付的过渡周转费和停业损失费（暂计算至起诉之日为492998.4元）、按协议约定赔偿违约金119950元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告通江县住建局答辩称：依据通府发[2012]20号《通江县人民政府关于房屋征收的决定》文件，我局是原告吴明恭、陈子珍房屋所在片区的房屋征收部门，委托实施单位是通江县国土资源局；征收过程中，具体拆迁是第三人四川瑞联房地产公司委托通江县宏盾房屋拆迁有限责任公司实施的，第三人已代为支付了部分费用，也进行了一些安置换房；第三人2012年6月12日有个承诺书，承诺原告与我局签订的《房屋征收补偿安置协议》涉及的我局义务均由其承担，故原告诉请均应由第三人承担；原告主张赔偿住房和门市面积与征收前实际的住房和门市面积不一致，主张住房单价每平方米3200元和门市单价每平米25000元亦过高，应按协议约定单价计算；原告主张过渡费和停业损失应按合同约定计算；原告主张违约金系重复主张，因为已支付过渡费和停业损失等，不应再计算违约金。 第三人四川瑞联房地产公司称：我公司作为第三人参加诉讼，目的在于帮助查明案情；原告吴明恭、陈子珍诉请解除合同赔偿损失，但是不能损害国家利益；本案是房屋征收，不是房屋拆迁，被告通江县住建局是房屋征收部门，其称我公司承诺代为履行的问题不属于本案解决范畴，我公司在本案中不承担责任；原、被告签订的协议有部分条款违背通府发[2012]20号文件精神，如超比例还房等；原告主张违约金，我公司亦认为属重复主张，不应支持；综上，我公司在本案中不承担任何责任，请依法裁判。 经审理查明：为打造西门出城口，提升城市品位，改善人居环境，为广大市民提供优美舒适的生活空间，2012年4月6日，通江县人民政府以通府发[2012]20号文件形式作出《通江县人民政府关于房屋征收的决定》，决定就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋进行征收，明确房屋征收部门为通江县住建局，委托实施单位为通江县国土资源局，房屋征收补偿方法以《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》为准。《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》确定征收范围“东至吴明全房屋（包括）止，南至严启会、马文伦住房（包括）止，西至老国土局宿舍楼（包括），北至环城南路止”，征收补偿方式“被征收人可选择产权调换，也可以选择货币补偿，或选择两种方式相结合”，征收补偿办法“（一）货币补偿，补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价，房地产市场价由具有资质的房地产评估机构评估确定……（二）产权调换，实行等面积还房，即“拆一还一，以旧换新”，产权调换的房屋偿还在就近拟建的“金壁苑”商住楼内……新旧房屋按照市场评估价结算差价，超差面积按市场评估价相互计算（奖励政策有规定的依照奖励政策）。（三）其他补偿……3、水、电、气等安装齐全的，每户（以安装户头为准）入户费按现行安装价格据实补偿……”，过渡方式“……（一）临时安置费。选择产权调换的，征收部门按照同地段同类房屋市场租金标准一次性向被征收人支付临时安置费（计算公式为：房屋建筑面积×元/平方米×月）；选择货币补偿的，按照房屋市场租金标准一次性计算一个半月临时安置费。临时安置费标准参照当地同类同地段房屋市场租金标准执行，因征收部门的原因延长周转期限的，超期临时安置费结算标准为：住房超期不足半年的，按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费。由征收部门提供周转房的，从超期之月起付给临时安置费。临时安置费根据周转期的长短计算，周转期不超过24个月。（二）停产停业损失费。营业用房正在营业的，按照市场租金标准一次性计算6个月停业损失费……”，房屋使用性质和建筑面积的认定“（一）房屋使用性质以房产证载明的为准，有争议的，以规划行政主管部门认定的为准；房产证上载明的使用性质为住宅，而实际作营业用房使用且正在营业并持有工商营业执照、税务登记证和税费发票的，补足相关税费后，可视作营业用房……（二）房屋建筑面积以房产证载明的为准，实际面积与房屋产权证载明的面积不符的，以征收部门和被征收人现场勘丈的面积为准，有争议的，以测绘机构确认的面积为准”，水、电、气、闭路电视、电话等的安装“……（二）被征收人选择产权调换的，水、电、气、闭路电视、电话等，安置房统一安装到进户门口，入户手续由征收人负责统一办理，相关费用由被征收人承担”，该片区内集体土地上的房屋拆迁补偿，在按规定补交土地出让金及相关税费后，可参照国有土地房屋征收补偿标准予以补偿。 2012年9月14日，经充分协商，被告通江县住建局以征收人身份作为甲方与作为乙方的被征收人即原告吴明恭、陈子珍签订了《房屋征收补偿安置协议》；协议约定：征收乙方位于金佛街13砖混、砖木、穿梪结构房屋实际建筑面积190.2平方米（含混合结构156.64平方米，砖木结构11.08平方米，穿梪12.68平方米，石棉瓦简易结构9.8平方米），阳台面积（半封闭）39.36平方米，上述面积229.56平方米折合还房比例120%应计面积为45.9平方米，街沿及穿梪结构之间屋檐面积47.7平方米，屋顶彩钢棚面积126.7平方米，林地、院坝面积为150.1平方米，乙方要求还营业用房120平方米，住房421.86平方米；补偿方式实行房屋产权调换和货币补偿两种相互结合；甲方将拟建的“江山•一品”G1A3单元21楼一号住房1套，单套面积约112.89平方米和G2A1单元19、21楼一号住房2套面积约101.96平方米和G1A2单元9楼一号住房1套面积约83.19平方米（以上四套住房均邻河），合计建筑面积约为400平方米还给乙方，甲方将拟建的“江山•一品”E单元3、4、5号门市3个，合计建筑面积约为120平方米还给乙方（门市位置与通往金家沟公路平）；甲方差还乙方住房21.86平方米，按2800元每平方米计款为61208元，由甲方计补乙方；甲、乙双方还房最终以房管部门确定核准的面积为准，相互结算找补，超出本合同约定还房面积的按市场价相互结算找补；甲方还乙方的住房周转过渡期为24个月；被拆迁房屋住房相关补偿费方面，搬家补助费3902.4元每户，附属设施折价119737.5元，周转过渡费按8月每平方米每月计算，预计24个月，小计46828.8元，其他补偿费用184323.3元（含林地、院坝150.1平方米青苗补偿30020元），以上合计416000元；乙方须于2012年9月17日前搬出并腾空拆迁房屋……若乙方不按时腾空房屋，交钥匙等，乙方须赔偿甲方因此而受到的全部损失，并承担300元一天的违约责任；甲方必须在该幢楼取得施工许可证之日起24个月内，按协议约定将主体验收合格的安置房交付给乙方使用，若因人力不可抗拒因素、政策性因素和超过十天以上的停水、停电、下雨及因拆迁整体推进迟延等因素，还房时间可以顺延三个月交房，不视为甲方违约，并按约定价格支付顺延时间的临时周转过渡费和停业损失；本协议经甲、乙双方相互冲抵，签约时甲方应补乙方416000元；其他约定方面……2、产权调换的，产权调换住房面积超出被征收房屋建筑面积10平方米内，可按成本价结算，超出10平方米的，按市场价结算，调换营业用房建筑面积超出被征收营业用房建筑面积10平方米内的，可按成本价结算，超出10平方米的，按市场价结算，3、水、电、气、闭路电视、电话等依照《征收补偿方案》的规定执行，4、产权证的办理及税费的承担，依照《征收补偿方案》的规定执行，5、其他未尽事宜，依照《征收补偿方案》的规定执行；违约责任方面，甲、乙双方任意一方违约，则向另一方支付还房总价值3%的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失。2012年9月14日二原告在前述协议乙方处签名捺印，同日，第三人四川瑞联房地产公司在前述协议左下角签章备注“同意”，被告在前述协议甲方处签章。 同时查明：在原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》前，2012年6月12日，第三人四川瑞联房地产公司向被告通江县住建局书写承诺书，内容为“承诺事项：我司在实施通江县诺江镇西门‘金壁苑’项目过程中，因实施‘西门桥头休闲广场’，按照县政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发[2012]20号）文件精神及对我司项目的要求，本公司郑重承诺：一、自愿代为履行通江县人民政府《关于西门出城口房屋征收的决定》（通府发[2012]20号）文件确定范围内县住建局与住户签订的《房屋征收补偿协议》所约定的内容。二、自愿承担国土局宿舍楼所属29户住户被征收房屋等面积以外的还房及货币补偿义务，待政府与我司结算。三、自愿承担上述征收决定确定的范围内国土局宿舍楼以外被征收房屋的还房及补偿义务”。本案原告房屋征收后的拆迁工作实际是通江县宏盾房屋拆迁有限责任公司按照2012年4月7日与第三人签订的《委托征收拆迁代理合同》实施的。原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》后，原告按协议约定交付了被拆迁的房屋，第三人按照协议约定代被告履行了部分义务，包括搬家补助费、附属设施折价款、住房周转期内的过渡费、公共附属物补偿款、乙方要求的其他补偿费用等。 原、被告签订《房屋征收补偿安置协议》还房履行方面：在住房还房过程中，通过按协议约定还房、协商变更还房、协商变通还房等方式，第三人四川瑞联房地产公司代被告通江县住建局于2017年8月31日履行了88.04平方米住房还房义务，并于2017年9月11日支付了898元的住房还房超期过渡费；但被告未履行余下311.96平方米住房还房义务，亦未履行门市还房义务，第三人亦未代被告履行，仅于2014年10月22日预支了28094.40元住房和门市还房超期过渡费。 另查明：原“金壁苑”项目即后期“江山•一品”项目，因第三人四川瑞联房地产公司在开发建设项目过程中，规划调整等原因，原、被告签订的《房屋征收补偿安置协议》中约定的住房和门市还房所在楼盘并未按约定实施建设。在庭审中，原告吴明恭、陈子珍以被告通江县住建局构成根本性违约为由主张解除《房屋征收补偿安置协议》，要求被告按协议约定赔偿损失，被告表示已不能按照协议约定继续履行门市还房等义务。二原告主张按单价3200元每平方赔偿住房还房价款，主张按单价25000元每平方赔偿门市还房价款，未提供确切证据，仅称系同地段住房、门市市场价；被告及第三人均称二原告主张住房和门市单价过高，主张按单价协议约定“差还”住房单价2800元计算住房价款，按5000元每平方计算门市价款；因协议约定的住房和门市还房未实际修建，缺乏确切的价格评估要件，本院调取了通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》，对比了与本案拟门市还房位置的单价，批复确定：璧山西路西门南桥头——谢家河坝，住宅价格为2500-3200元每平方，临街门市的价格为12000-15000元每平方米。 以上事实，有《通江县人民政府关于房屋征收的决定》、《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》、《房屋征收补偿安置协议》、《房屋征收超期过渡费明细表（2015.9.14-2016.7.31年度）》、《房屋征收超期过渡费明细表（2014年-2015年度）》、通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》等证据，以及原、被告及第三人的陈述等予以证明。 本院认为：通江县人民政府以通府发（2012）20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋征收作出决定，明确被告通江县住建局为房屋征收部门；被告作为行政机关，为实现行政管理目标，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，按照通江县人民政府的征收决定，结合征收决定征收补偿方案，与原告吴明恭、陈子珍签订《房屋征收补偿安置协议》的行为属于行政行为。《房屋征收补偿安置协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，与民事合同具有共通性，且该协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方应完全履行协议约定的义务。结合具体协议内容，二原告在约定的期限内履行了被征收房屋的交付义务，被告未能按约定履行安置还房义务；后经双方协商，被告虽履行部分住房安置还房义务，但因项目开发不能依约实施完成的缘故，其不能继续向二原告履行余下住房和门市安置还房义务，致使合同目的不能实现。二原告主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，其理由成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二原告主张赔偿因解除合同所造成损失的理由成立，本院依法予以支持；赔偿损失计算方面，因二原告房屋已被实际征收拆除，原、被告签订的协议已部分履行，二原告主张按协议约定计算未履行部分损失的理由成立，本院依法予以支持。 原告吴明恭、陈子珍主张损失具体计算方面：主张按单价3200元每平方米计算住房未安置还房面积311.96平方米价款，按单价25000元每平方米计算门市未安置还房面积120平方米价款，但未提供确切证据，仅称系市场价；被告通江县住建局及第三人称二原告主张单价过高，应按协议约定的“差还”住房面积计款单价2800元每平方计算住房未安置面积价款，按计款单价5000元每平方米计算门市未安置面积价款；首先，综合原、被告签订协议全文，被告及第三人所称协议约定的“差还”住房面积计款单价2800元每平方米不是关于应还住房单价的约定，同时，协议中无关于应还门市单价的约定，鉴于协议约定的住房和门市还房未按约定实际修建，原、被告双方未对住房和门市还房的价格进行约定，住房和门市还房价格宜采信通府函（2015）**《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟还住房和门市地段住房和门市市场参考价，同时，推定拟还住房和门市的位置优越因素，宜确定住房单价3200元每平方米，门市单价15000元每平方米，故确定拟还未还住房补偿款为998272元，确定拟还未还门市补偿款为1800000元。主张过渡周转费，实为主张住房还房和门市还房超期过渡费，结合过渡期24个月，过渡期内住房8元每平方米每月的约定，征收补偿方案“;住房超期不足半年的按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费”的规定，以及第三人代被告于2014年10月22日按20元每平方米每月预支门市还房长期过渡费的情况，其中已还住房面积88.04平方米2014年9月14日至2015年3月13日超期过渡费确定为6338.88元，2015年3月14日至2015年9月13日超期过渡费确定为8451.84元，2015年9月14日至还房之日即2017年8月31日超期过渡费确定为49654.56元，未还住房面积311.96平方米2014年9月14日至2015年3月13日超期过渡费确定为22461.12元，2015年3月14日至2015年9月13日超期过渡费确定为29948.16元，2015年9月14日以后的超期过渡费应以未还住房面积311.96平方米为基数，按24元每平方米每月计算至本判决确定的时间止，其中未还门市120平方米的超期过渡费应以未还门市面积120平方米为基数，从2014年9月14日起按40元每平方米每月计算至本判决确定的时间止；应扣减已支付的住房和门市超期过渡费28992.40元。主张违约金119950元，结合协议关于“甲、乙双方任意一方违约，则向另一方支付还房总价值3%的违约金”的约定，应计83948.16元。 综上，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款（十一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下： 一、解除被告通江县住房和城乡建设局与原告吴明恭、陈子珍签订的《房屋征收补偿安置协议》，协议未履行部分，终止履行。 二、被告通江县住房和城乡建设局在本判决生效后十日内支付原告吴明恭、陈子珍安置住房补偿款998272元、安置门市补偿款1800000元、违约金83948.16元。 三、被告通江县住房和城乡建设局支付原告吴明恭、陈子珍安置住房和安置门市超期过渡费。安置住房超期过渡费的计算方式：已还住房面积88.04平方米2014年9月14日至2015年3月13日超期过渡费确定为6338.88元，2015年3月14日至2015年9月13日超期过渡费确定为8451.84元，2015年9月14日至还房之日即2017年8月31日超期过渡费确定为49654.56元，未还住房面积311.96平方米2014年9月14日至2015年3月13日超期过渡费为22461.12元，2015年3月14日至2015年9月13日超期过渡费为29948.16元，2015年9月14日以后的超期过渡费应以未还住房面积311.96平方米为基数，按24元每平方米每月计算至本判决前述确定的安置房屋和安置门市补偿款给付日止；安置门市超期过渡费的计算方式：以未还门市面积120平方米为基数，从2014年9月14日起按40元每平方米每月计算至本判决前述确定的安置住房和安置门市补偿款给付日止；抵扣已支付的超期过渡费28992.40元。 案件受理费50元，由被告通江县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  邓于君 人民陪审员  李泽民 人民陪审员  肖舒心 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  刘姗姗