山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0211民初10309号原告：青岛狮子城房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区海王路**。法定代表人：桑春华，执行董事。委托诉讼代理人：于海涛，山东新岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高越腾，山东新岛律师事务所律师。被告：占学文，男，1979年7月9日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。被告：丁皓，女，1984年10月21日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。以上二被告共同委托诉讼代理人：胡文平，山东翔鸿律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。原告青岛狮子城房地产开发有限公司（以下简称“狮子城公司”）与被告占学文、丁皓商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告狮子城公司的委托诉讼代理人于海涛、高越腾，被告占学文，被告占学文、丁皓的委托诉讼代理人黄海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告狮子城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理《青岛市商品房预售合同》的网上备案撤销手续；3、被告支付赔偿款453924.2元；4、被告赔偿原告律师代理费5000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月2日，原告狮子城公司与被告占学文、丁皓签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告将其开发的位于青岛市黄岛区被告，房屋总价款2269621元。合同约定，被告于2018年1月19日前向原告支付购房首付款909621元，剩余房款1360000元通过银行按揭贷款方式支付，二被告应于2018年1月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交贷款银行，放贷机构于2018年2月2日前将贷款存入本合同指定的账户。合同补充条款第六条第5条款约定，自买卖合同签订之日起45日内（该期限截止时若该房屋所在楼栋的工程进度不具备贷款放款条件的，该期限顺延至该房屋所在楼栋的工程进度具备贷款放款条件之日起15日内），被告申请的贷款未到达原告账户的，视为被告不能取得贷款，则被告应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则自前述约定的期限届满之日起即视为被告已逾期支付除首付款之外的其余房款，被告应按照双方约定承担逾期付款的违约责任。预售合同补充条款第五条第7款约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告应承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%。上述商品房预售合同签订后直至原告起诉之日，二被告仍未办理完毕贷款，二被告的贷款并未到达原告账户，且二被告也未按照合同约定一次性支付剩余房价款。因二被告的行为构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同。为维护原告合法权益，提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告占学文、丁皓辩称，原告所述与事实不符，原告与被告于2018年2月2日签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的房屋，合同签订时，被告已经支付了首付款，并于2018年2月初按照原告的要求交付了贷款所需的资料，并与原告指定的银行签署了贷款的全部文件。原告未及时为被告办理银行贷款手续，直至2018年3月23日才为被告办理了网签手续，2018年5月29日才为被告向贷款银行申请贷款提供手续和申请。2018年6月1日，贷款通过银行审批后，原告一直未安排被告办理抵押手续，致使银行贷款至今无法拨付。被告在贷款过程中没有任何过错，银行何时放款也非被告所能影响，因原告拖延造成贷款未及时拨付的责任应由原告承担，原告要求解除合同没有依据，应予以驳回。购房合同补充条款第六条第5条是格式条款，加重了被告的责任，也没有采取合理方式提请被告注意，或按照被告要求对该条款进行说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，上述格式条款应属无效条款。原告主张被告赔偿损失的前提条件是被告的过错造成了原告的损失，本案中，被告无任何过错，原告也没有损失，还会获得不当利益。综上，被告在购房过程中严格按照原告的要求提供了购房材料，与原告指定的银行签署了贷款文件，办理了贷款手续，无任何违约行为，请求法院维护广大弱势购房者的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2018年2月2日，原告狮子城公司与被告占学文、丁皓签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告占学文、丁皓向原告购买青岛市黄岛区烟台路227号海棠湾D区23栋3单元1层101户房屋，房屋总价款2269621元。合同约定的付款方式和付款期限为，银行按揭贷款，首付款909621元应于2018年1月19日前存入本合同指定账户。贷款1360000元，被告以银行按揭贷款方式应于2018年1月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交贷款银行，放贷机构于2018年2月2日前将贷款存入本合同指定的账户。预售合同补充条款第六条第1款约定，被告通过向贷款机构申请贷款的方式支付该房屋房款属于被告的约定义务，由此产生的费用及责任均由被告自行承担。补充条款第六条第5款约定，自买卖合同签订之日起45日内（该期限截止时若该房屋所在楼栋的工程进度不具备贷款放款条件的，该期限顺延至该房屋所在楼栋的工程进度具备贷款放款条件之日起15日内），被告申请的贷款未到达原告账户的，视为被告不能取得贷款，则被告应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则自前述约定的期限届满之日起即视为被告已逾期支付除首付款之外的其余房款，被告应按照双方约定承担逾期付款的违约责任。补充条款第五条第7款约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告应承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%。原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给被告。补充条款第十八条第7款约定，被告违约导致买卖合同解除的，被告应按该房屋总房价款的百分之二十向原告支付违约金并承担因解除买卖合同所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、差旅费等）。合同签订后，被告占学文、丁皓依约支付了首付款909621元。涉案预售合同于2018年3月23日办理了网签备案。被告占学文、丁皓的银行贷款于2018年6月1日通过银行审批，但抵押手续尚未办结，银行贷款至今未发放，二被告也未一次性支付剩余房价款。为解决本案争议，原告狮子城公司委托山东新岛律师事务所提供法律服务，支付律师服务费5000元。对有争议的事实和证据，双方当事人的质证意见如下：1、原告提交《关于限期支付房款的通知》一份、EMS快递单一份、邮件全程跟踪查询结果一份，用以证明：因被告未按照《青岛市商品房预售合同》约定向原告支付剩余房款，原告于2018年5月29日向被告发送《关于限期支付房款的通知》，要求被告于2018年6月2日之前付清剩余房款1360000元，并保留追究被告违约责任的权利。但被告仍未支付剩余购房款。被告质证认为，被告未收到上述通知，查询单上的接收人也非被告。2、被告提交不动产登记信息查询结果证明一份、不动产登记中心网站查询打印页3张、视频录像一份，用以证明合同的网签时间为2018年3月23日，该时间距原、被告合同签订时间达50天，贷款放款迟延是原告迟延网签等自身行为造成的，被告无过错。原告对网签时间无异议。3、被告提交工商银行贷款查询截图、视频录像一份、工商银行短信一份，用以证明被告已经于2018年2月按照原告要求向原告指定的贷款银行提供了贷款资料，原告一直拖延至2018年5月29日才向银行提交相关资料。贷款审批通过的时间为2018年6月1日，但原告一直未向房管中心申请办理抵押手续，致使贷款抵押一直未能完成，银行因原告未办理抵押手续一直未放款。原告对该证据不予认可。4、被告提交被告与银行贷款经理吴英的录音一份，用以证明：银行贷款的程序是先办理抵押手续，银行拿到放款凭证再放款。贷款银行已经在数月前将贷款抵押手续发给原告，原告一直未办理贷款抵押手续。银行确认被告已经提交了购房贷款的全部资料和签署了全部贷款文件，原告递交贷款资料的时间为2018年5月29日。银行未放款完全是原告的原因造成的。原告对该证据不予认可。5、被告提交青岛政务网、西海岸半岛网截图及视频一份，用以证明原告售房的客户中很多与被告情况相同，政府部门已核实贷款手续办理中，非购房人的原因，原告承诺不收取违约金。原告对该证据不予认可。6、被告提交与所购房屋类似的房屋的网上价格截图及视频，用以证明被告所购房屋已经明显升值，原告起诉被告是出于恶意，要求被告赔偿损失没有任何依据。原告对该证据不予认可。7、根据被告申请，本院对中国工商银行青岛市南第四支行进行了调查，并制作了调查笔录。工商银行工作人员表示，占学文、丁皓的贷款合同已经签了，银行也已经审批了，相关抵押资料已经通过银行抵押经理在2018年6月交给开发商，由开发商到不动产交易中心办理抵押登记。目前银行未收到抵押登记证，银行只有在收到抵押登记证后才能放款，同期办理的四户中已经有两户办理了抵押并放了款，据我们所知，该户未办理抵押的原因可能是开发商未将其土地抵押撤销，办理抵押过程中需要开发商做，银行予以配合。对于上述调查笔录，被告无异议。原告质证认为，被告在2018年6月之前已经逾期付款，原告多次通知被告变更为一次性付款，原告在2018年7月初收到银行通知，但因为原告早就告知被告逾期付款要变更为一次性付款，原告将不再配合后续的抵押手续办理。被告所购房屋系原告开发的三期楼盘，该土地未抵押给银行,不存在土地抵押影响放款的情况。本院认为，原告狮子城公司与被告占学文、丁皓于2018年2月2日签订的《青岛市商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。本案的争议焦点是，1、涉案《青岛市商品房预售合同》应否解除；2、原告主张被告承担赔偿责任等应否支持。关于预售合同应否解除。本案中，根据原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》，双方约定的付款方式为银行按揭贷款，根据补充条款约定，自买卖合同签订之日起45日内，被告申请的贷款未到达原告账户的，视为被告不能取得贷款，则被告应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款，否则自前述约定的期限届满之日起即视为被告已逾期支付除首付款之外的其余房款，被告应按照双方约定承担逾期付款的违约责任。双方于2018年2月2日签订预售合同，则银行贷款应于2018年3月18日前到账，否则将视为被告不能取得贷款，被告需要一次性付款，但实际上双方预售合同的网签时间是2018年3月23日，根据本院对银行工作人员的调查了解，在合同办理网签并办理抵押手续前，不具备贷款放款条件，因此银行贷款，在事实上不可能在买卖合同签订之日起45日内到达原告账户，合同补充条款的上述约定，实质上剥夺了被告通过银行贷款支付购房款的权利，也与合同约定的付款方式相矛盾。本院对银行工作人员所作的调查笔录能够与被告提交的银行贷款查询结果、录音、录像等证据相互印证，可以认定，被告的银行贷款已经审批通过，银行至今未能放款的直接原因是涉案房屋的预抵押手续尚未办理完毕，而办理该抵押手续需要原告狮子城公司，被告占学文、丁皓以及银行三方共同办理，且在办理房屋预抵押之前需要狮子城公司先撤销涉案房屋所在的土地使用权的抵押，因此原告狮子城公司对于房屋预抵押手续能否顺利办理起着关键作用。根据银行工作人员陈述，银行已经于2018年6月将抵押所需相关资料交予原告狮子城公司，需要狮子城公司协调不动产登记中心等相关部门，并与银行和被告共同完成房屋预抵押手续，但预抵押手续至今未办理完毕。本院认为，原告狮子城公司并无证据证明被告占学文、丁皓在办理贷款手续过程中存在过错，本着促进房屋交易、维护交易稳定的原则，尽快促成贷款放款有利于预售合同的履行，符合双方的共同利益，原告应当积极配合被告办理贷款手续，原告在被告贷款已经审批通过的情况下，不积极配合被告办理抵押手续，而是要求被告变更付款方式，并表示不再配合被告办理后续贷款手续，具有一定的主观恶意。综合上述情况，原告狮子城公司以被告未按期支付购房款为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的赔偿款、律师代理费以及解除网签备案手续事宜。本院认为，本案预售合同不应予以解除，原告上述主张均没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告青岛狮子城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费28628元（原告已预交），减半收取14314元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘伟春二〇一八年十二月十七日书记员  陈 稳