广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初11576号原告：魏小珍，女，汉族，1974年4月7日出生，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：张浩响，广东海际明律师事务所律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市江**小区xx。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。原告魏小珍与被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告魏小珍的委托诉讼代理人张浩响、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2012年8月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：惠州（2012）10020957。合同约定：买受人向出卖人购买惠州市惠城区xx；房屋总价款为800559元；出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告于2012年8月28日向原告交付了房屋。按照合同约定，被告应在2014年8月28日前为原告办理房屋产权证书。但是，直至2016年5月24日，原告才取得房屋产权证书。被告总逾期办证时间为663天（2014年8月28日起计至2016年5月24日止），参照本小区其他业主与被告相似案件的生效判决，原告请求按购房款日万分之三的标准计算违约金，则被告应支付的违约金为159231.19元（800559元×0.0003×663天）。根据《合同法》、《民事诉讼法》有关规定，原告特向法院依法提起诉讼，请求人民法院判决：1、被告支付原告逾期办理产权证的违约金159231.19元；2、被告承担本案诉讼费用。原告于2018年11月8日向我院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求如下：1、被告支付原告逾期办理产权证的违约金98869.037元（违约金计算期间为2015年9月19日至2016年5月24日，共247天，按照每天万分之五的标准，即为800559元×247天×0.0005）；2、被告承担本案诉讼费用。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，被答辩人的起诉已经超过诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求，理由详述如下：本案双方签订《商品房买卖合同》的时间是2012年8月28日，双方合同第八条约定的房屋交付时间为2012年6月30日，该房屋的实际交付时间为2012年8月28日。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理。”因此，按照合同约定，答辩人应当在2014年8月28日前为被答辩人办妥房屋产权资料备案登记手续。答辩人于2016年4月28日向房产局提交被答辩人的办证资料备案成功，房产登记机关于2016年5月24日出具涉案房屋的产权登记证件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。因此按照上述司法解释规定，逾期办证违约金的诉讼时效期间，应当自合同约定的办证期限届满之日开始起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。按照上述司法解释第（一）项规定，答辩人应当从2012年6月28日房屋交付之日起730天内，即2014年6月28日前为被答辩人办妥房屋产权资料备案登记手续，本案中答辩人已经于2016年4月28日向房产局提交被答辩人的办证资料并备案成功，并办妥权属登记证件。如果被答辩人认为答辩人违约办理房屋权属登记备案手续，应当从答辩人违约之日起，即2014年8月28日起三年内（2017年8月28日前）主张违约赔偿权利。但从房屋交付之日起至本案提起诉讼6年多以来，被答辩人从未向答辩人提出任何异议。双方办妥房屋交接手续后，被答辩人入住以来并从未向答辩人主张商品房买卖合同之任何权利，被答辩人在本案中主张的权利的时间显然已经远逾三年诉讼时效期间。依据我国《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护、民事权利的诉讼时效期间为三年”。被答辩人的起诉已远超过法律规定保护的诉讼时效期间，故被答辩人在本案已丧失胜诉权，依据法律规定及参照我国各地法院类似的生效判例，请法院依法驳回被答辩人诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的商品房，购房总价800559元，合同约定被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。另查，原告已经付清购房款，被告于2012年8月28日将房屋交付原告使用。被告于2016年4月28日将资料报产权登记机关备案。原告于2018年9月19日向本院提起本案诉讼。上述事实，有身份证、营业执照、商品房买卖合同、购房发票、业主房屋验收单、房地产权证书、备案资料等及当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告逾期办理房地产权证，应承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办理房屋产权备案登记违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的逾期办证违约金，但根据本市此类案件处理的司法实践，本院调整逾期交房违约金应按原告已付房款的每日万分之三计算。被告实际交楼时间为2012年8月28日，按照合同约定，被告应在2014年8月28日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现被告于2016年4月28日才办理产权登记备案，构成违约。原告于2018年9月19日提起本案诉讼，原告主张的逾期办证违约金在诉讼时效期间内应为2015年9月19日起至2016年4月28日止，超过诉讼时效的违约金，本院不予支持。据此，本案逾期办证违约金应计算为53317.23元（800559元×222天×0.0003）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告魏小珍支付逾期办理房屋产权备案登记违约金53317.23元。二、驳回原告魏小珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5903元（已经减半收取，原告已预交5903元），由原告魏小珍负担4770元，被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担1133元。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 李 军二〇一八年十二月十七日书记员 谭少君