河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终13475号上诉人（原审被告）：石家庄君安投资咨询有限公司，住所地石家庄桥**。法定代表人：刘宏宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张林涛、张智栋，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡学焕。委托诉讼代理人：张睿、孙华坤，北京页岩律师事务所律师。原审第三人：涿州市志诚房地产开发有限公司，住所地涿州市开发区。法定代表人：张建立，该公司董事长。上诉人石家庄君安投资咨询有限公司（以下简称君安投资公司）因与被上诉人蔡学焕、原审第三人涿州市志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚房产司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石家庄君安投资咨询有限公司的代理人张林涛、张智栋、被上诉人蔡学焕的代理人张睿、孙华坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石家庄君安投资咨询有限公司的上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、依法判决恢复对涿州影视城北侧温莎假日项目二期2-2-1501室强制执行；3、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人蔡学焕与第三人订立的认购协议不属于合法有效的书面买卖合同。2、被上诉人无充分证据证明其于法院查封案涉房产之前已经支付相应房屋价款。3、一审法院认定的被上诉人于2015年5月2日起对涉案房产实际居住并使用不符合客观事实。4、被上诉人未提供证据证明案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。5、原审法院对案涉不动产的查封冻结程序合法并不违背法律规定，应驳回被上诉人的诉求。蔡学焕答辩称，对一审判决没有异议。蔡学焕向一审法院起诉请求：一、请求立即停止对原告购买的位于涿州市码头镇涿州影视城北侧温莎假日项目二期2号楼2单元1501室房屋的强制执行，并确认位于涿州市码头镇涿州影视城北侧温莎假日项目二期2号楼2单元1501室房屋归原告所有。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本院于2016年5月3日作出（2015）裕民二初字第376号民事判决书，判决该案的被告志诚房产公司给付该案的原告利润550万元（税后）。后志诚房产公司上诉至石家庄市中级人民法院，石家庄市中级人民法院将该案发回重审，本院于2017年5月15日作出（2017）冀0108民初1003号民事判决书，判决该案的被告志诚房产公司于判决生效后十日内偿还原告君安投资公司借款200万元及利息（其中100万元的利息自2011年4月19日、另100万元的利息自2011年5月4日均按照年利率24%计算至借款还清之日止）。后志诚房产公司提起上诉，石家庄市中级人民法院于2017年10月23日作出（2017）冀01民终8633号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，本院于2015年5月13日对涉案房产采取了保全措施，后于2018年5月8日对涉案房产采取续封措施。进入执行程序后，本院于2018年7月28日作出（2018）冀0108执异57号民事裁定书，驳回了案外人蔡学焕所提出的异议。蔡学焕不服该裁定于2018年8月16日向本院提起案外人执行异议之诉。关于原告蔡学焕购买涉案房产合同签订时间问题，原告蔡学焕与翰彩都市（北京）文化传播有限公司于2013年10月3日签订优惠购房确认函，同日交纳5000元信息服务费，获得伍仟抵两万的购房优惠。2013年10月14日原告蔡学焕与第三人志诚房产公司签订温莎假日—天玺《认购协议书》，该协议书约定房屋的位置为2号楼2单元1501室、面积为97.71平米、价款为401495元等信息，该协议书就房屋的位置、面积、价款、交房日期及违约责任等事项予以约定。该《认购协议书》符合《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，且第三人认可以上证据事实，该《认购协议书》系原告与第三人真实意思表示，故对该《认购协议书》本院予以采信。根据该《认购协议书》本院认定原告与第三人签订书面买卖合同的时间为2013年10月14日。关于原告蔡学焕向第三人志诚房产公司交纳购房款时间和金额问题。2013年10月14日原告蔡学焕与第三人志诚房产公司签订温莎假日—天玺《认购协议书》，同日原告蔡学焕向志诚房产公司交纳购房款385955元，2016年3月28日志诚房产公司向原告蔡学焕出具了发票。以上事实由原告提交的2013年10月14日《认购协议书》；第三人志诚房产公司于2014年4月28日出具的购房款收据；原告于2013年10月14日的银行刷卡存根；第三人志诚房产公司于2016年3月28日销售不动产统一发票予以佐证，本院予以确认。被告君安投资公司虽然对上述事实提出异议但未提交相反证据佐证其观点，故对被告的异议主张，本院不予支持。另，关于动产（购房款）交付时间认定应以实际交付时间（银行转账时间）为准，而销售不动产统一发票载明时间仅为出具发票时间，不能认定为原告的实际交付购房款时间。因此本院认定原告蔡学焕向第三人志诚房产公司交纳购房款时间为2013年10月14日，金额为385955元。关于原告蔡学焕是否实际居住使用涉案房产问题。原告提交2018年5月8日涿州市居安物业服务有限公司出具蔡学焕居住证明，2015年8月18日涿州市居安物业服务有限公司出具蔡学焕2015年4月10日至2016年4月9日收取物业费、电费、代收壁挂炉款的收据三张，佐证原告于2015年5月2日起对涉案房产实际居住并使用，对以上证据以及事实本院予以确认。被告君安投资公司虽然对以上三张证据的证据形式以及证据的关联性提出异议，但未提交相反证据佐证其观点，故对被告君安投资公司的主张本院不予支持。一审法院认为，原告蔡学焕与第三人志诚房产公司签订书面买卖合同的时间为2013年10月14日，早于本院对涉案房产查封时间2015年5月13日；原告蔡学焕向第三人志诚房产公司交纳购房款时间为2013年10月14日，金额为385955元，早于本院对涉案房产查封时间2015年5月13日，且按照《认购协议书》已全款交付。原告蔡学焕实际居住使用涉案房屋时间为2015年5月2日，早于本院对涉案房产查封时间2015年5月13日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本院已查明事实原告蔡学焕享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告蔡学焕请求确认位于涿州市码头镇涿州影视城北侧温莎假日项目二期2号楼2单元1501室房屋归原告所有的问题，依据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。物权的确认及对外效力应当由物权登记部门予以认定，因此，关于原告蔡学焕请求确认位于涿州市码头镇涿州影视城北侧温莎假日项目二期2号楼2单元1501室的房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、本案中不得对位于涿州市码头镇涿州影视城北侧温莎假日项目二期2号楼2单元1501室的房屋予以执行。二、驳回原告蔡学焕的其他诉讼请求。案件受理费7322元，由被告石家庄君安投资咨询有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，原审法院于2017年5月15日作出的（2017）冀0108民初1003号民事判决，原审第三人偿还上诉人200万元及利息生效后，进入执行程序后查封了涉案房产，案外人蔡学焕提出异议。经查被上诉人蔡学焕系2013年10月14日与原审第三人签订的认购协议书，在原审法院2015年5月13日对涉案房屋查封之前，且被上诉人蔡学焕于订立合同当日交纳购房款385955元有原审第三人出具的发票为凭及银行卡存根。因此，上诉人主张被上诉人蔡学焕订立购房合同无效不能成立。另外，关于被上诉人蔡学焕对涉案房屋是否实际使用，被上诉人蔡学焕在一审中提供了涉案房屋所在小区物业公司出具的交纳物业费、电费等证据，上诉人未提供反证予以推翻，故上诉人主张被上诉人蔡学焕未实际居住诉争房屋证据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7322元，由上诉人石家庄君安投资咨询有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  杨根山审判员  卢 亮二〇一八年十二月四日书记员  王 雨