湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初8968号原告：湖北兴东物资有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**。法定代表人：王学东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海龙，湖北维思德律师事务所律师。一般授权代理。被告：中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行，住所地武汉市江岸区中山大道**。法定代表人：陈祥麟，该行行长。委托诉讼代理人：王伟炜，该行员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：王峰，该行员工。一般授权代理。被告：中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行，住，住所地武汉市洪山区珞珈山路**/div>法定代表人：钱新，该行行长。委托诉讼代理人：施勇，该行员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：官文思，该行员工。一般授权代理。第三人：张德根，男，1958年8月1日出生，汉族，住武汉市东湖新技术开发区。第三人：武汉葛化集团有限公司，住所，住所地洪山区葛化街div>法定代表人：郭唐明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂华，湖北天下律师事务所律师。特别授权代理。第三人：湖北中盛拍卖有限公司，住所，住所地武汉市武昌区友谊大道特**广达大厦**div>法定代表人：周晓，该公司负责人。委托诉讼代理人：王旭东，该公司员工。一般授权代理。原告湖北兴东物资有限公司（以下简称兴东公司）与被告中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称工行江岸支行）、被告中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行（以下简称工行洪山支行）、第三人张德根、第三人武汉葛化集团有限公司（以下简称葛化集团）、第三人湖北中盛拍卖有限公司（以下简称中盛拍卖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴东公司的委托诉讼代理人张海龙，被告工行江岸支行的委托诉讼代理人王伟炜、王峰，被告工行洪山支行的委托诉讼代理人施勇、官文思，第三人葛化集团的委托诉讼代理人陈桂华，第三人中盛拍卖公司的委托诉讼代理人王旭东到庭参加诉讼。第三人张德根经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兴东公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告工行江岸支行拍卖转让关于“葛店储蓄所”用房的买卖行为；2、判令被告工行江岸支行、被告工行洪山支行赔偿因买卖行为造成的损失284230.97元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2005年6月30日，被告工行江岸支行委托第三人中盛拍卖公司对原属被告工行洪山支行使用的“南三门服务公司”和“葛店储蓄所”用房按权属和房屋现状整体进行拍卖，并在委托协议第二条中保证对拍卖标的物拥有处分权。2005年8月1日，原告通过拍卖以1200000元竞得“南三门服务公司”和“葛店储蓄所”用房。2005年8月31日，原告与第三人张德根签订《房屋转让协议》将“葛店储蓄所”用房以61000元转让给张德根。2005年1月24日，“葛店储蓄所”用房登记于第三人葛化集团名下，2015年该房屋被武汉市琪鑫房屋征收服务有限公司拆迁，武汉市琪鑫房屋征收服务有限公司与葛化集团签订拆迁协议，拆迁补偿款已经发放。2016年，第三人张德根向洪山区人民法院起诉，要求武汉市琪鑫房屋征收服务有限公司、武汉光谷智造园开发投资有限公司、工行江岸支行、工行洪山支行、原告、中盛拍卖公司、葛化集团承担财产损害赔偿，被洪山区人民法院驳回。2018年，第三人张德根向洪山区人民法院起诉，要求解除与原告的《房屋转让协议》并赔偿损失，洪山法院判决解除第三人与原告的《房屋转让协议》，驳回第三人其他损失请求。第三人上诉至武汉市中级人民法院，经过审理，武汉市中级人民法院认为原告对涉案房屋无处分权，构成违约，判决解除原告与第三人的《房屋转让协议》，赔偿第三人损失277397.47元，原告负担一审、二审受理费6833.5元。原告认为，兴东公司受让房屋系从被告工行江岸支行、被告工行洪山支行处受让所得，被告工行江岸支行、被告工行洪山支行对“葛店储蓄所”用房无处分权，引起原告与第三人张德根之间产生争议，由此造成的损失应由被告工行江岸支行、被告工行洪山支行承担。故原告诉至法院，特起诉要求判如所请。被告工行江岸支行辩称：第一，原告的第一项诉讼请求是不明确的，且行为不能解除，只有合同才能解除。当时工行拍卖的是“南三门服务公司”和“葛店储蓄所”用房，属于整体拍卖，“南三门服务公司”是主要部分，“葛店储蓄所”用房是附属的部分，仅解除“葛店储蓄所”的买卖行为是不合理、不公平的。第二，工行对拍卖标的物是有占有、使用权的，且葛化集团未向被告收取任何租金，说明被告是拥有处分权的，是有权利委托拍卖的。同时被告在委托拍卖时阐明了房屋的现状，说明了房屋无两证，且不负有办理两证的义务，原告竞买的申请书中也承诺了愿意承担一切风险，被告不应承担原告的任何经济损失。第三，合同已经履行完毕，原告已经实现了合同目的，合同不存在法定解除的原因，且原告已实际取得了房产的占有，其再次转让的行为属于原告的自身行为，其损失是签订合同时不可预计的，故被告不承担赔偿责任。被告工行洪山支行辩称：第一，洪山支行仅仅是储蓄所使用方，没有参与拍卖，所以把洪山支行作为被告是不合适的；第二，其他意见同江岸支行的意见。第三人葛化集团述称：拍卖合同的标的应该是委托人所有，而葛店储蓄所由葛化集团所有，二被告及原告不享有诉争房屋的所有权，不能对标的物进行拍卖。同时，葛化集团为方便职工，引入各种便民设施，故一直将葛店储蓄所免费提供给工行使用。第三人中盛拍卖公司述称：第一，委托拍卖合同是合法有效的，被告工行洪山支行委托给中盛拍卖公司拍卖涉案房屋的兜底价781000元，原告兴东公司以1200000元的价格竞得涉案房屋，整个拍卖过程合法；第二，中盛拍卖公司与本案没有任何实质意义上的法律关系，不应承担任何法律责任。第三人张德根经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对陈述、质证及辩论权利的放弃。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对真实性无异议的证据，本院依法确认，并在卷予以佐证。本院认定事实如下：2005年4月8日，湖北银厦房地产评估事务有限公司接受工行洪山支行的委托，对“葛店分理处（无两证）”进行评估，并出具《关于洪山支行闲置固定资产的评估说明》。2005年6月30日，中国工商银行武汉市国通支行（甲方）与中盛拍卖公司（乙方）签订《委托拍卖合同》，合同约定：“甲方委托乙方对标的物‘南三门服务公司’和‘葛店储蓄所’用房按权属和房屋现状整体依法进行公开拍卖；甲方保证对拍卖标的物拥有处分权，并向乙方提供相关证明及文件和其他所需资料；乙方已知悉并在拍卖时应向买受人如实告示标的物、产权状况、房屋现状及存在的瑕疵，否则由此引发法律经济纠纷由乙方承担；甲方对委托拍卖标的物确定的兜底价为781000元；甲方向乙方支付的佣金为零，乙方按兜底价与甲方结算，盈亏由乙方自行承担；标的‘南三门服务公司’和‘葛店储蓄所’用房，均无《房屋所有权证》和《土地使用权证》，甲方按此现状委托乙方拍卖，甲方不承担办理权属手续及相关经济和法律等责任；甲方委托乙方按标的权属现状和房屋及设施现状进行拍卖，拍卖成交后，甲方将标的按现状通过乙方移交给买受人，后续事宜均由乙方买受人自行解决，甲方不支付任何费用。”2005年8月1日，兴东公司取得“拍卖成交确认书”，载明：竞买人湖北兴东物资有限公司以1200000元的最高应价成为“南三门服务公司”原所属用房和“葛店储蓄所”原所属用房的买受人。2005年8月31日，兴东公司与张德根签订《房屋转让协议》，协议约定：兴东公司将在中盛拍卖公司拍卖竞得的工行洪山支行“葛店储蓄所”用房转让给原告；该房产为原工商银行在企业内设置的营业网点用房，所在层数为1层，该房产无土地证和房产证；此次转让按该房产权属及实体现状转让，兴东公司将该房产以目前现状转让给张德根；转让后，有关房产的各项事宜及费用均由张德根承担，兴东公司不承担该房产相关的经济纠纷及法律责任；转让价款为人民币陆万壹仟元整。另，湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初293号民事判决书认定如下事实：葛化集团系涉案房屋的所有权人，涉案房屋在2005年之前曾作为工行洪山支行下属的“葛店储蓄所”使用；兴东公司于2005年经竞拍所得的涉案房屋无《房产所有权证》和《土地使用权证》；2015年，涉案房屋被武汉市祺鑫房屋征收服务有限公司拆迁。湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5224号民事判决书认定如下事实：葛化集团对于工行洪山支行将涉案房屋通过中盛拍卖公司拍卖给兴东公司、兴东公司就涉案房屋与张德根签订《房屋转让协议》均不知情，也不予追认。湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5224号民事判决书判决如下：解除张德根与湖北兴东物资有限公司于2005年8月31日签订的《房屋转让协议》；湖北兴东物资有限公司向张德根赔偿损失277397.47元；一审受理费4556元，由湖北兴东物资有限公司负担2278元，二审受理费9111元，由湖北兴东物资有限公司负担4555.5元。另查明，中国工商银行湖北省分行在武汉市所有的资产均委托中国工商银行武汉市国通支行进行处置。2009年，“中国工商银行武汉市国通支行”变更为“中国工商银行湖北省分行国通小企业专营支行”。2011年9月21日，中国工商银行湖北省分行营业部办公室向下属各支行印发《营业部（江北片）机构改革实施方案》，方案载明：中国工商银行湖北省分行国通小企业专营支行的上级机构由“湖北省分行营业部”调整为“江岸支行”。以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的“拍卖成交确认书”、《房屋转让协议》、湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初293号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5224号民事判决书，被告工行江岸支行提交的《委托拍卖合同》、《关于印发营业部（江北片）机构改革实施方案的通知》,被告工行洪山支行提交的《关于洪山支行闲置固定资产的评估说明》等证据予以证明。本院认为,原告兴东公司通过第三人中盛拍卖公司竞得“葛店储蓄所”,故原告兴东公司虽未与被告工行江岸支行签订书面的房屋买卖合同，但原告兴东公司与被告工行江岸支行之间已就“葛店储蓄所”形成了房屋买卖合同关系。本案中,虽被告工行洪山支行一直占有、使用涉案房屋，但“葛店储蓄所”的所有权人仍系第三人葛化集团,被告工行洪山支行及江岸支行对涉案房屋并不享有处分权,故被告工行江岸支行委托第三人中盛拍卖公司拍卖涉案房屋的行为系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告兴东公司与被告工行江岸支行之间的房屋买卖行为有效。被告工行江岸支行、被告工行洪山支行辩称被告拍卖时阐明了房屋的现状，说明了房屋无两证,且不承担办理两证的义务,故被告不应承担原告的任何经济损失。本院认为，《委托拍卖合同》中关于免除被告工行江岸支行作为出卖方主要责任的条款，系格式条款，该条款无效。因涉案房屋的所有权人为葛化集团，被告工行江岸支行将葛化集团所有的房屋转让给原告兴东公司，构成根本违约，致使合同目的不能实现，依照《合同法》第九十四条和第一百零七条的规定，双方关于“葛店储蓄所”的房屋买卖关系应予解除，被告工行江岸支行应赔偿给原告兴东公司因此造成的损失。根据已生效的湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5224号民事判决书，原告兴东公司因此受到的损失为284230.97元（277397.47元+2278元+4555.5元）。虽然原告兴东公司在购买涉案房屋时没有审核被告工行江岸支行是否对涉案房屋享有所有权，没有尽到审慎注意义务，对上述损失应承担一定的责任，但考虑被告工行江岸支行的社会信任度，且原告兴东公司是通过第三人中盛拍卖公司竞得涉案房屋等事实，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告工行江岸支行应向原告兴东公司赔偿损失227384.78元（284230.97元×80%）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告湖北兴东物资有限公司与被告中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行之间关于“葛店储蓄所”的房屋买卖关系；二、被告中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行于本判决生效之日起十日内向原告湖北兴东物资有限公司赔偿损失227384.78元；三、驳回原告湖北兴东物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2782元，由被告中国工商银行股份有限公司武汉江岸支行负担2355元，由原告湖北兴东物资有限公司负担427元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一八年十二月四日法官助理李惠书记员郑梦婷