河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终3415号上诉人（原审被告）：佘自辉，男，1981年4月12日出生，汉族，住长垣县。委托诉讼代理人：苗振辉，河南银铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超，河南银铎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州顺林企业管理咨询有限公司，住所地：郑州市中原区友爱路**长城花苑**楼**。法定代表人：孙姣姣，公司总经理。委托诉讼代理人：蔡怀印，男，1957年2月9日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：夏志杰，河南剑锐律师事务所律师。原审第三人：长垣县佘家镇佘西村民委员会。法定代表人：佘玉进，村主任。上诉人佘自辉因与被上诉人郑州顺林企业管理咨询有限公司（下简称郑州顺林公司）、原审第三人长垣县佘家镇佘西村民委员会（下简称佘西村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省长垣县人民法院（2017）豫0728民初4796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佘自辉及其委托诉讼代理人苗振辉、孙超，被上诉人郑州顺林公司的委托诉讼代理人蔡怀印、夏志杰，原审第三人佘西村委会的法定代表人佘玉进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佘自辉上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定案由错误，本案是集体土地用途的变动，不适用房屋拆迁安置补偿合同的案由。被上诉人没有取得房地产开发资质，没有取得土地使用权、规划许可证等相应资质，认定其为开发商没有事实依据和相应的证据予以支持。根据2011年3月23日佘家乡佘西新型住宅区拆迁合同书，合同签订双方是上诉人和佘西村委会，被上诉人并非合同主体，其作为原审原告诉讼主体不适格，要求上诉人支付房款无依据。二、原审判决认定上诉人与佘家镇政府、佘西村委会签订的长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议为有效协议是错误的。虽然佘家社区建设项目是经长垣县发展和改革委员会批准立项的工程，但其实施过程要遵守法律和法定程序。本案涉及农村宅基地使用权的问题，由村民个人使用变更为集体统一使用，对变更过程中涉及的房屋补偿、使用权收回补偿没有经村民大会或村民代表大会三分之二多数表决通过，并报长垣县人民政府批准。上述开发协议中佘家镇政府未经批准或授权签订协议的行为无效，佘西村委会未经表决程序而签订协议是无权代表行为。指挥部或佘西村委会以格式合同的方式让村民签字，不能视为村民放弃了宅基地使用权收回补偿的要求。因为该格式合同对损害村民利益的条款未列入，也未解释说明。该合同仅对村民原有的房屋进行等面积的补偿本身就是不公平的。三、原审判决认定被上诉人与中慈房地产（香港）有限公司的委托关系错误。四、原审判决对房屋是否存在质量问题没有查明，不予处理是错误的。郑州顺林公司辩称：一、被上诉人是适格的原告。佘西社区系被上诉人与佘家镇政府、佘西村委会协议约定由被上诉人投资建设，被上诉人是佘西社区的实际投资建设者，是佘西社区所建房屋的所有权人，上诉人占用的房屋面积超过应当安置面积部分，应当向被上诉人支付房款。二、建设开发协议系有效协议。该协议系三方在平等、自愿基础上签订，内容不违反法律的强制性规定，同时佘西村村支也召开了会议，绝大多数村民都同意佘西社区的拆迁补偿方案。上诉人自愿签订安置合同，说明其同意合同约定的内容，其称开发协议无效的理由不能成立。三、被上诉人与中慈房地产（香港）有限公司的委托关系有该公司的证明证实，被上诉人将佘西社区开发建设过程中的部分工作委托第三方管理或发包给第三方建设并不违法。四、上诉人所提质量问题一审中并未申请鉴定，也未提起反诉，一审法院不予处理并无错误。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。佘西村委会述称:对原审判决没有异议。郑州顺林公司向一审法院起诉请求：判令佘自辉支付房款24772元，并承担自起诉至欠款付清之日止的违约金，本案诉讼费由佘自辉承担。一审法院认定事实：长垣县佘家镇佘家社区建设项目是经长垣县发展和改革委员会批准立项的工程，长垣县佘家镇佘西村是佘家社区首期工程拆迁安置的村落。2011年2月20日，佘自辉与佘西村委会签订拆迁协议书，佘自辉房屋拆迁面积为93.93平方米，后双方于2011年3月23日又签订了拆迁合同书，约定佘西村委会按照拆迁实际面积，包赔佘自辉住宅面积93.93平方米。2011年3月25日，长垣县佘家镇政府与佘西村委会、郑州顺林公司签订了《长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议》，约定由郑州顺林公司负责佘家社区的工程开发建设，并负责销售除安置房以外房屋。郑州顺林公司在征求佘家镇政府、佘西村委会的建议后，制定合理的销售价格。后经三方协商，确定一期工程拆迁安置房以外的住宅房销售价格为1380元每平方米。2012年，佘自辉分得佘家社区一期工程的1号楼2单元301号房屋，该房屋建筑面积为133.62平方米。2015年2月11日，该房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人为佘自辉。另查明，郑州顺林公司委托中慈房地产（香港）有限公司收取佘家社区购房款。2013年8月5日佘自辉向中慈房地产（香港）有限公司交纳房款30000元，下余房款经催要，佘自辉至今未给付。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州顺林公司与长垣县佘家镇政府、佘西村委会签订佘家社区改造建设开发协议，郑州顺林公司为佘家社区的开发商，三方约定拆迁安置房以外房屋由郑州顺林公司自行对外销售，郑州顺林公司有权收取多出拆迁面积的房款。按照佘自辉与佘西村委会所签订的拆迁合同，佘自辉应得拆迁安置住宅面积为93.93平方米，其实际占用的面积为133.62平方米，多出安置面积39.69平方米。因佘自辉多占用的面积不在拆迁安置补偿的范围内，佘自辉应另行支付多占面积部分的房款。本案中，郑州顺林公司与佘自辉虽未签订书面合同，但郑州顺林公司作为开发商，已将房屋实际交付佘自辉，并为佘自辉办理了房屋所有权证，且佘自辉已就多占用面积交纳了部分房款，双方均实际履行了合同义务，双方形成合法有效的房屋买卖关系，郑州顺林公司为销售方，佘自辉为购买方。因此佘自辉应按照佘家社区一期工程住宅房对外出售价格1380元每平方米支付下余房款，佘自辉房屋多出拆迁补偿面积39.69平方米，应支付房款54772.20元，扣除其已交纳的30000元房款，佘自辉还应向郑州顺林公司支付购房款24772.20元，故对郑州顺林公司要求佘自辉支付房款24772元的主张，该院予以支持。郑州顺林公司要求佘自辉支付违约金，证据不足，该院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因2015年5月份已向佘自辉催要过房款，故佘自辉辩称本案已超过诉讼时效，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、佘自辉于判决生效之日起十日内支付郑州顺林企业管理咨询有限公司购房款24772元。二、驳回郑州顺林企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，由佘自辉承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佘自辉为证明其主张，提交了以下证据：1、视频资料一份，内容为2013年3月26日手机录制的强制拆迁情况，证明乡政府和村委会在未对上诉人征收土地进行补偿的情况下强制拆迁，整个改造没有经过村民大会的表决同意；2、证人石某出庭证言，证人称“其在佘家社区改造项目中作为河南荣恩置业有限公司（下简称荣恩公司）的委托代理人全权处理现场工作，荣恩公司是项目发包方，一期承建方是新乡大地公司（音），二期承建方是河南新浦公司（音）”，“佘百蕊在工地做工程，剩余30多万元工程款没有结算，因工程款紧张，佘百蕊是回迁户，就决定以工程款折抵房款，多退少补”，“建筑成本一期二期是740元/㎡，三期框架承包1200元/㎡”，“对外出售价一期、二期住宅是1380元/㎡，两平米住宅抵一平米商业楼，三期住宅1500元，商业是3500元，对于回迁户的补偿价格不清楚”，后又称“一期二期向欠款户发过催款通知，具体价格是1380元”。郑州顺林公司对视频资料有异议，录制人员身份来源存疑，内容只是显示有矛盾，不存在强制拆迁的问题，一审提供了上诉人和佘西村委会签订的拆迁安置合同，说明拆迁是自愿的；对证人证言有异议，证人因在荣恩公司涉嫌挪用资金，在长垣县公安局已经立案，现在是取保候审阶段，其证言部分不具备可信性，前后矛盾，根据证人的陈述佘百蕊的工程款应由大地公司或新浦公司进行支付而不是对房款进行折抵；房价740元是和大地公司之间的合同，是一期的建筑成本价，二期也是740元，仅是建筑成本价，房子从拆迁到安置这一系列的过程成本要高于这个价格，1200元是虚构的。佘西村委会对佘自辉提交证据的质证意见与郑州顺林公司的意见一致。本院认证，佘自辉提交的证据1视频中人员身份无法确定，且证明内容与本案缺乏关联性，本院不予采信；对于石某的证言结合其他事实综合认证。对于当事人二审争议的事实，本院对一审法院查明予以确认。本院认为：一、关于本案原告主体是否适格的问题。佘西村委会、郑州顺林公司与长垣县佘家镇人民政府（原长垣县佘家乡人民政府）签订的建设开发协议，系三方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议。佘自辉称该协议未经行政审批手续等，因《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，是否经过审批等属于管理性规定，以此为由主张合同无效不予支持。佘自辉称未经村民大会讨论等系佘西村委会内部管理问题，亦不能对抗依法成立合同的有效性。故佘自辉主张建设开发协议无效的理由不能成立，本院不予支持。根据该协议，郑州顺林公司承担建设费用，负责安置房以外的房屋销售工作，安置完成后，剩余房屋全权由其负责对外销售。故郑州顺林公司依该协议约定投资建设佘家社区改造工程，也应依约享有出售房屋并收取房款的权利。虽然拆迁合同书系佘自辉与佘西村委会之间签订，但该合同条款主要是针对实际拆迁面积以及按拆迁实际面积补偿进行约定，对于原面积不够用增加面积部分，合同约定由领导小组同意后办理。根据上述建设开发协议以及长垣县佘家镇人民政府出具的情况说明，超出安置面积应由安置户按照商定价格向郑州顺林公司补交房款，且说明佘西村委会应协助催收，即长垣县佘家镇人民政府、佘西村委会对于郑州顺林公司作为收款主体是认可的。而佘自辉实际收到了安置用房，且对于实际用房面积超出补偿面积的事实也予以认可，郑州顺林公司作为投资建设单位，向实际受益人收取增加面积部分的房款并无不当。佘自辉主张主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。关于房屋增加面积部分价款的问题。郑州顺林公司提交的2011年3月23日拆迁合同书中明确增加面积享受最低优惠价，由领导小组同意后办理。郑州顺林公司称其主张的价格1380元/㎡与长垣县佘家镇人民政府、佘西村委会三方商定后的价格，该主张有其提交的情况说明、佘西村委会的庭审陈述以及石某的出庭证言相互印证，符合建设开发协议的约定，亦不违反拆迁合同书中的约定。佘西村委会对该价格进行了公示并向拆迁户进行催收，佘自辉作为拆迁户应当知晓，其提交的拆迁协议书签订日期在郑州顺林公司提交的协议书签订日期之前，应当视为对合同条款进行了变更，郑州顺林公司提交的证据能够证明该价格低于市场销售价格，已经对拆迁户作出了优惠，故佘自辉主张按照建筑成本价计算房款没有依据，本院不予支持。关于佘自辉主张房屋存在质量问题的理由，与本案非同一法律关系，本院不予审理。综上，佘自辉的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费419元，由佘自辉负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  康建轶审判员  倪文怡二〇一八年十二月十二日书记员  寇 帅