江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终8063号上诉人（原审原告）：王青，女，1993年8月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐明昊，江苏和兑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴云涛，江苏和兑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨宗梅，女，1975年10月24日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：卓在东，男，南京市六合区长芦街道司法所专职调解员，住南京市六合区。委托诉讼代理人：黄志钢，江苏金协和律师事务所律师。上诉人王青因与被上诉人杨宗梅占有物返还纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王青上诉请求：一、判令被上诉人迁出南京市六合区晓山路121号607室；二、判令被上诉人向上诉人支付房屋使用费26000元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在对尹有桂与王青之间的买卖合同效力不做评价的情况下，直接认定杨宗梅居住使用涉案房屋系有权占有，具有对世效力，显然事实认定有误，适用法律错误。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。尹有桂将涉案房屋卖给王青，王青支付了房屋对价并办理了产权变更登记，现王青是涉案房屋的唯一合法所有权人。虽然一审法院认定杨宗梅为涉案房屋的原按份共有人，尹有桂出卖涉案房屋为无权处分，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。杨宗梅在一审法院已经释明的情况下，仍然坚持不对尹有桂与王青的房屋买卖合同的效力提起诉讼，应当承担不利后果。在杨宗梅没有行使追回权的情况下，杨宗梅已经丧失了对涉案房屋享有的所有权。即使在尹有桂无权处分的情况下，王青也属于善意第三人，仍然能够取得涉案房屋的所有权。王青是涉案房屋唯一、合法的所有权人。一审法院直接认定杨宗梅居住使用涉案房屋系有权占有，具有对世效力，显然是事实认定有误，适用法律错误。二、一审法院认为“案涉房屋为拆迁安置房，该房屋下所庇护的生存主体不仅仅是尹有桂，这一特性在特定条件下可以排除一般的抵债履行，属于合同法上规定的‘法律上或事实上不能履行的情形’，”同样是事实认定有误，适用法律错误。首先，涉案房屋是尹有桂出售给王青，而不是一审法院认定的一般的抵债履行；其次，不管涉案房屋最开始庇护的生存主体是谁，都不能排除涉案房屋所有权人王青对涉案房屋对世、排他性的占有、使用、收益、处分的权利。如果涉案房屋出售之前的相关权利人想要主张相应的权利也应当向尹有桂进行主张，而非王青；第三，本案是基于物权之债的所有权排他性的占有物返还之诉，而一审法院依据的《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所作规定是针对合同相对方的合同之债的履行问题，而且本案中根本不存在事实上或法律上不能履行的情况。所以，一审法院以针对合同相对方的合同之债履行问题的相关规定，来约束本案基于物权之债的所有权排他性的占有物返还之诉，显然是适用法律错误。三、一审判决在驳回王青诉请之后，建议杨宗梅对于尹有桂与王青之间的买卖合同及相应产权过户登记效力的争议尽早提起另案诉讼，显然是本末倒置，于法无据。本案是王青基于所有权而提起的占有物返还纠纷之诉，在尹有桂与王青之间的买卖合同及相应产权过户登记效力未被法院作出否定性评价之前，尹有桂与王青之间的买卖合同及相应产权过户登记就是合法有效的，王青就是涉案房屋唯一、合法的所有权人，针对涉案房屋，王青就拥有对世的、排他的占有、使用、收益、处分的权利，其他任何人都不得干扰阻碍。当杨宗梅对于尹有桂与王青之间的买卖合同及相应产权过户登记效力有争议时，其应当主动另案诉讼解决争议，在杨宗梅不主动另案诉讼解决争议的情况下，一审法院已经向杨宗梅进行释明，如果杨宗梅另案诉讼，则一审法院中止本案诉讼，并根据另案诉讼的结果来判定本案；但杨宗梅及其代理人当庭表示不另案诉讼解决争议，杨宗梅应当承担不另案诉讼主张权利的后果。一审法院本末倒置的判决结果显然是于法无据。王青是涉案房屋的善意受让人，且已经支付合理对价，并办理了产权过户登记，属于善意第三人，在杨宗梅未另案诉讼行使追回权的情况下，依法应当认定王青是涉案房屋唯一、合法的所有权人，能够排他的占有使用涉案房屋。杨宗梅辩称，1、杨宗梅对讼争房屋享有物权，其权利来源于南京市六合区人民法院已生效的（2012）六沿民初字第357号民事判决。其居住使用讼争房屋是其行使物权的具体体现和必然结果，属于有权占有。而尹有桂未经杨宗梅同意单方出售房屋系无权处分行为。尹有桂通过多次挂失补办证书方式对外展示自己的产权人身份，以骗取债权人信任，甚至将产权证放在债权人处，其非正当的买卖房屋。2、合同法第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不履行……”这一文义确立了在特定条件下排除强制履行的可能。讼争房屋是拆迁安置房，且被拆迁安置5人仅此一处房产，所以，如果过份强调合同效力及其履行功能，就会使杨宗梅等无辜的一家流落街头。3、王青与尹有桂之间的房屋买卖合同，不构成善意取得。据尹有桂父亲陈述，尹有桂是受到高利贷的殴打胁迫才出售房屋，是尹有桂亲口告知其父亲的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王青向一审法院起诉请求：1、判令杨宗梅立即迁出南京市六合区晓山路121号607室，2、判令杨宗梅支付王青房屋使用费26000元，3、由杨宗梅承担诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于南京市六合区，系农村征地人员的拆迁安置房，相关拆迁安置协议标明安置人口为3人。前述房屋，于2007年6月5日交付使用，以案外人即杨宗梅前夫尹有桂名义登记产权，2009年12月4日完成初始登记。2012年3月5日，杨宗梅起诉至一审法院要求与尹有桂离婚，一审法院于同年7月20日作出（2012）六沿民初字第357号民事判决书，判决准予杨宗梅和尹有桂离婚，案涉房屋由二人共有，各占一半份额。杨宗梅一直保管、持有着初始登记的宁房权证六初字第**房屋所有权证。根据房产登记资料显示，尹有桂于2011年7月22日以原房产证遗失为由申请挂失补办房屋所有权证，并于2013年1月10日再次申请挂失补办新证。2016年4月11日，尹有桂将案涉房屋以60万元价格出售给王青，双方间未办理房屋交付手续，于同年4月18日完成产权过户登记手续。2016年5月11日、2017年5月18日，王青在案涉房屋上设定抵押权，担保债权数额分别为60万元和30万元，抵押期一年。尹有桂与王青签订的存量房买卖合同中约定，“房款全额于2016年4月11日全款付清”和“甲乙双方定于2016年7月11日正式交付该房屋”。王青提出其所付房款系代尹有桂偿还债务，并提交了其与南京鼎尊投资管理有限公司法定代表人张碧辉之间于2016年5月11日发生的60万元交易记录，同时还提交了有关尹有桂债务形成的付款证据，具体为：⑴2016年1月28日、2月4日，由南京鼎尊投资管理有限公司通过银行汇款方式分别支付给尹有桂15万元和20万元，⑵2016年4月11日，通过网银支付方式支付给尹有桂5万元，⑶2016年4月21日、22日，由张碧辉通过网银支付方式分五笔支付给尹有桂共计23万元。2016年4月26日、8月12日、9月5日，因他人上门看房、收房有过三次报警记录，王青认可后两次报警记录与其有关。一审法院认为，案涉房屋于2012年7月20日经有效判决分割为按份共有房屋，这一判决属于物权法上所称的导致物权设立、变更、转让或消灭的法律文书，具有对世效力。因此，尹有桂于2016年7月11日出售案涉房屋，系无权处分行为，且损害了杨宗梅的合法权益。因其未参与本案诉讼，故本案对其与王青之间的买卖合同效力暂不做评价。杨宗梅居住使用案涉房屋，系有权占有，同样具有对世效力，可以排除他人干扰和妨碍，因此王青虽登记为房屋所有权人，但其财产权利仍应受到限制。案涉房屋为拆迁安置房，该房屋下所庇护的生存主体不仅仅是尹有桂，这一特性在特定条件下可以排除一般的抵债履行，属于合同法上规定的“法律上或事实上不能履行”情形，故一审法院不支持王青的本案诉讼请求。关于尹有桂与王青之间的买卖合同及相应产权过户登记效力的争议，建议杨宗梅尽早提起另案诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十四条、第九十七条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，判决：驳回王青的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4900元，由王青负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。另查明，2017年8月14日，杨宗梅向南京市六合区人民法院提起诉讼，请求判令王青、尹有桂于2016年4月11日的房屋买卖合同无效。2018年3月15日南京市六合区人民法院作出（2017）苏0116民初5617号民事判决，判令王青和尹有桂于2016年4月11日签订的存量房买卖合同无效。宣判后，王青不服，向本院提起上诉，本院于2018年12月20日作出（2018）苏01民终6483号民事判决，认定王青与尹有桂就涉案房屋的买卖构成恶意串通，损害了第三人杨宗梅的权益，案涉存量房买卖合同应属无效，在此情况下，王青购房的行为不符合物权法规定的善意取得的条件。驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。南京市六合区人民法院2012年7月20日作出的（2012）六沿民初字第357号民事判决，认定涉案房产由杨宗梅、尹有桂共同共有，双方各享有二分之一的房产份额，具有物权变动的法律效力。一审法院对此在表述方式上略有不妥，本院予以纠正。（2018）苏01民终6483号民事判决已经认定，王青与尹有桂签订的存量房买卖合同构成恶意串通，损害了第三人杨宗梅的权益，存量房买卖合同无效，王青的购房行为不符合物权法规定的善意取得。故王青要求杨宗梅立即迁出南京市六合区晓山路121号607室，无法律依据，本院不予采纳。综上所述，王青的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人王青负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一八年十二月二十六日书记员  郭旭冬