广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终967号上诉人（原审原告）：杨永杰，男，汉族，1960年7月5日出生，住广东省电白区，上诉人（原审原告）：钟小凤，女，汉族，1965年4月20日出生，住广东省电白区，上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄子铖，广东海日律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：茂名市宏丰房地产开发有限公司，所在地：茂名市电白区水东镇那站新村三路**。法定代表人：邓亚宁，经理。委托代理人：苏海、李剑雄，广东南天竹律师事务所律师。上诉人杨永杰、钟小凤因与被上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的共同委托诉讼代理人张桂洪、被上诉人委托诉讼代理人李剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨永杰、钟小凤上诉请求：1.撤销(2017)粤0904民初939号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以上诉人于2017年1月23日开具购房款发票日期为上诉人付清购房款的时间，认定被上诉人在一年内为上诉人办理房地产权证的时间未过，于是判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，上诉人已按《商品房买卖合同》约定的时间、方式办理银行按揭贷款付清了房款给被上诉人，2017年1月23日是被上诉人开具购房发票的日期，不是上诉人付清房款的日期，上诉人交清购房款给被上诉人，这些款被上诉人已入账，本来被上诉人在账簿和留底单据中可以查得到的，只不过被上诉人采取耍赖的态度不予认可罢了，并且非要上诉人提供证据不可。其实贷款时银行也没有出具有关贷款凭证给上诉人。被上诉人在一审诉讼期间已为上诉人办理出了不动产权证，如果上诉人没按期付清购房款，被上诉人肯为上诉人办理不动产权证吗？综上所述，上诉人认为一审判决驳回了上诉人的诉讼请求理由不充分，请求二审法院依法改判。被上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司辩称：1、上诉人在一审法院规定的举证期限内未能依法举证，提供证据证实其诉讼请求与事实理由。一审法院根据在案证据依法查明认定事实符合法律规定，一审判决驳回上诉人的诉讼请求符合事实和法律根据。法院应当依法予以维持。如果二审法院认为一审法院查明事实不清，那么应当依法发回重审；2、上诉人杨永杰、钟小凤在二审中提交的证据依法不属于新证据，不能作为认定本案事实的依据。请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。上诉人杨永杰、钟小凤向一审法院起诉请求：1、判令被告在30日内为原告办理完毕房地产权证；2、判令被告支付逾期办理房产证的违约金2400元（暂计至2017年2月28日止，此后的违约金以300元/月计，直计至被告为原告办理完房地产权证为止）；3、判令被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中“判令被告在30日内办理完毕房地产权证”是要求被告在30日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，办理房产证，并非是取得房地产权证；认为第2项诉讼请求中请求被告支付逾期办理房产证的违约金计算时间是从被告交付房之日起计算，扣除一年的办证期限，计至2017年2月28日止为2400元。一审法院审理查明：2013年5月27日，原告杨永杰、钟小凤为买受人与被告宏丰房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告杨永杰、钟小凤购买被告宏丰房产公司销售的位于电白县××那站新村××家园××单元××房。该商品房属预售，总金额为477923元。付款方式为《商品房买卖合同》第六条第3种方式：己付首期房款144923元，剩余房款333000元向银行贷款。买受人如未按合同时间付款，按《商品房买卖合同》第七条第1、2种方式处理。其中第2种处理方式约定，选择银行或公积金按揭贷款的，买受人应在签署本合同起15日内按银行或公积金中心需求提供办理个人按揭所需资料并配合办理相关手续，所需费用由买受人承担，逾期20天后不办理按揭手续的，视作自动放弃认购权，所交房款作为违约金不予退回，出卖人有权对该套房作处理，出售给第三方。关于产权登记，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还签订了附件四：《合同补充协议》，其中《合同补充协议》第三条就原《商品房买卖合同》第六条作如下补充约定：1、选择分期付款方式付款的，买受人在签署本合同之日起7天内付清总房款30%的首期款，以后每期付款应在10日内付清。2、因买受人个人资信原因，或不能提供相关资信文件导致不能放款的，买受人须以其他方式完成支付款，否则视为违约。3、经银行审核后，要求增加资信文件的，买受人须在7天内提供给银行，否则视为违约。《合同补充协议》第五条就原《商品房买卖合同》第十五条作如下补充约定：1、从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。2、买受人必须在付清房款60天内根据房产和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人，如逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。上述合同签订当日，原告杨永杰向被告宏丰房产公司缴交购房款134923元、摩托车房定金4300元，共计139223元。2013年7月9日，原告杨永杰、钟小凤向电白县地方税务局缴交购房契税14337.69元。2014年6月19日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋（××家园第×栋×单元××房）分割登记至宏丰房产公司名下，完成涉诉房屋初始登记。2015年6月23日，被告宏丰房产公司将涉诉房屋交付给原告杨永杰使用，原告杨永杰与被告宏丰房产公司签订《委托书》，向电白县房产局表明，原告杨永杰同意委托被告宏丰房产公司办理涉诉房屋产权证，办证费用按广东省商品房买卖合同的总价5.5%收取（含契税），计算金额为11682元。同日，原告杨永杰向被告宏丰房产公司缴交了办理涉诉房屋的产权证费用11682元。原、被告确认，被告宏丰房产公司己为上述合同在电白县房地产交易所办理了登记备案。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年6月28日，被告宏丰房产公司为涉诉房屋所在楼宇买受人梁某办理了房产证。2017年1月23日，被告宏丰房产公司为原告杨永杰、钟小凤出具了金额为328160元的发票。又查明，宏丰房产公司于2017年4月18日向广东省国土资源测绘院地籍测量队缴纳测量费10279元。诉讼中，原告杨永杰、钟小凤主张自己在银行办理按揭贷款，按揭贷款的时间是付清购房款的时间，但未提供证据证实。一审法院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告销售的预售商品房，是双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律规定，合法有效，当事人应当诚信履行自己的义务。附件四《合同补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的一部分。双方在签订《商品房买卖合同》及附件四时明确了办理房屋产权证的权利和义务。即从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，办理房产证费用属于买受人缴交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交。原告按约定时间付清购房款60日内提交身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等办理房地产权证和国有土地分割证所需资料给被告。从以上的权利义务来看，原告先履行付清购房款及办证相关手续费给被告，是先履行合同义务的一方，被告在原告履行上述合同义务后，再在一年内为原告办理房产证，是后履行合同义务一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原告诉请被告办理房屋产权证和支付违约金，应当以自己先履行缴交办证费、购房契税和付清购房款等合同义务为前提。本案中，被告对原告己缴交办证费、契税和付清购房款的事实无异议，一审法院予以认定。关于原告何时付清购房款的问题。原告主张其在银行按揭贷款时己付清购房款，但又表示不清楚具体付清购房款的时间，且在一审法院指定的期间内未提供证据证明已办理银行按揭贷款，故一审法院对原告的上述主张不予采信。购房发票是原告提供，应认定被告向原告开具购房款发票的时间（2017年1月23日）为原告付清购房款时间。鉴于原告自被告完成涉诉房屋初始登记后，于2017年1月27日才向被告付清购房款，全面履行合同，后履行合同义务人被告应当履行合同义务，在一年内为原告办理涉诉房屋产权证，现被告仍在履行合同义务期限内。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，原告起诉被告办理房地产权证和支付违约金的诉讼请求证据不足，应予驳回。被告主张原告在2017年1月23日付清购房款，行使先履行抗辩权，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告杨永杰、钟小凤的诉讼请求。如果被告茂名市宏丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告杨永杰、钟小凤负担。二审中，上诉人提交以下新证据：1.《个人房屋按揭贷款合同》复印件一份；2.《广发银行个人对账单》复印件一份；3.《不动产权证》复印件一份。拟证明上诉人按期缴交契税和缴交购房款，一审判决以此为由驳回理由不成立。被上诉人质证称：对《不动产权证》无异议，对《按揭贷款证明》有异议，不属于法律规定的新证据，该合同是上诉人一直持有，应在一审期间提交；在房款手续办出后，上诉人去确认付款事实，被上诉人出具付款收据凭证，应当以双方确认付款的票据时间去确认付款时间，是由于上诉人没有在银行放款后持相关的放款手续到被上诉人公司办理确认付款。这个过错是上诉人所造成的，责任应当由上诉人承担。被上诉人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人杨永杰、钟小凤与被上诉人宏丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：一、被上诉人应否协助上诉人办理案涉房屋产权证的问题。二、被上诉人应否向上诉人支付逾期办证违约金的问题。关于焦点一，本案中，上诉人原审主张要求被上诉人在30日内将办理案涉房屋权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，为其办理不动产权证。经查，上诉人二审庭审中确认案涉房屋已于2018年3月12日办理了不动产权证，据此，上诉人原审该项主张的基础事实已不存在，本院对上诉人原审该项主张不予支持。关于焦点二，本案系商品房买卖合同纠纷，遵循私法自治的原则，双方的权利义务应以合同的约定为准，有约定的按约定处理。合同内容变更后，原合同中的相关条款被新的合同所取代。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”和《合同补充协议》对原《合同》第十五条作出的补充第1点“从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，……”、第2点“买受人必须在付清购房款60天内根据房产局办理房产权证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人，如买受人逾期超过30天，……由此引起的一切后果与出卖人无关”之约定，由于购房发票属于办证机关要求必须提交的材料且应由上诉人提供，这属于上诉人应当先履行的合同义务，而后履行合同义务人即被上诉人应在一年内为上诉人办理案涉房屋产权证。因上诉人提供的购房发票显示时间是2017年1月23日，故，被上诉人应在2018年1月23日前协助上诉人办理案涉房屋的产权登记。囿于上诉人在2017年3月15日提诉主张权利的时间折点尚在被上诉人履行合同义务的期限内，据此，上诉人原审主张被上诉人支付逾期办证违约金缺乏请求权基础，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和事实理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨永杰、钟小凤承担。本判决为终审判决。审判长  邹辉球审判员  潘泽茂审判员  阮树本二〇一八年十二月二十四日法官助理林小群书记员李松龄