江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初7181号原告（反诉被告）:邓平安，男，1981年12月1日出生，住宿迁市宿城区。原告（反诉被告）：蔡琼，女，1982年2月27日出生，住址。被告（反诉原告）:刘英，女,1971年6月9日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：申利，男，1968年6月18日出生，住宿迁市宿城区，系刘英姐夫。第三人：宿迁中舜房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321302088310299T，住所地宿迁市宿城区义乌国际星城****富康路**。法定代表人：叶敬美。原告（反诉被告，以下简称原告）邓平安、蔡琼与被告（反诉原告，以下简称被告）刘英、第三人宿迁中舜房产经纪有限公司（以下简称中舜房产）房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邓平安、蔡琼，被告刘英及委托诉讼代理人申利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓平安、蔡琼向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即给付原告违约金17160元（每日按总购房款的万分之五标准，自2018年6月20日计算至2018年8月9日，计48天）及利息（以17160元为基数，按年利率6%的标准，自2018年8月9日起计算至实际之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由同诉状。事实与理由：原告邓平安、蔡琼夫妻二人与被告刘英于2018年3月31日签订《二手房买卖合同》，原告依据合同办理了过户手续，全面适当地履行了合同义务，被告未按合同约定向原告支付剩余房款40万元。根据合同约定及相关法律，被告应向原告给付迟延履行违约金及相应利息，故诉至法院提出上述请求。被告刘英辩称并反诉：不同意原告的诉讼请求。一、被告逾期付款前曾要求中舜房产征求原告意见是否同意延期，如原告不同意延期，被告可以逾期前支付现金，但因中舜房产没有联系上原告，并告知被告没事，因此是中舜房产没有履行义务造成被告违约，相关责任应由中舜房产承担。二、40万元贷款下发延期系银行造成，刘英并没有消极履行义务，其责任不能全部由被告刘英承担。三、原告主张的违约金过高。被告贷款延期交付的仅40万元，并非全部购房款。贷款40万元逾期给原告造成的损失只是银行利息损失，按年率6%计算，48天的损失只有3157元，违约金可以高于损失，但不能高于30%。17160元与3157元相比，原告主张的违约金显然过高，请求法院予以调整。四、原告逾期16天将涉案房屋交付给被告，应承担总房款万分之五的违约金即5720元。该违约金与原告主张的违约金应在等额范围内相互抵消。五、被告贷款40万元延期放款，但原告一直住在涉案房屋内，客观上给原告节省了租金，即原告因被告违约获得利益。被告反诉请求判令原告立即给付被告逾期交房违约金5720元（每日按总购房款即715000元的万分之五计算，共计16天）。原告邓平安、蔡琼对被告刘英反诉辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。一、推迟15天交房是在双方自愿的情况下，由派出所调解达成的一致意见，并且交房需要合理的搬离期限；二、关于违约金的约定，是按照第三方提供的合同约定的，合同是在双方认可的基础上签订的。第三人陈述：1、逾期付款是因房贷逾期放款，根据合同约定属于不可抗力。今年国家调控房价，各大银行对二手房贷款审核相当严格，一些银行处于停贷状态，审核期限延长，放款也很慢。银行何时放款属中舜房产或原告不可掌控，我们认为原告违约属于不可抗力，不应当承担违约责任。2、被告当时只是让我提醒催贷，并没有说如果原告不同意延期付款，他们有能力可以支付全款。经审理查明：2018年3月31日，原告蔡琼、邓平安（卖方），与被告刘英（买方），第三人中舜房产（中舜房产方）签订《二手房买卖合同》，约定：一、所售房屋：宿迁市宿城区明珠公寓小区12幢2单元204室及12栋F9700252-001号储藏室，房屋建筑面积为127.48平方米，储藏室面积为12.56平方米，成交价格为715000元。二、付款方式：1、本合同签订后两日内，买方向卖方支付定金款2万元。2、买方在贷款审批通过或支付卖方首付款30万元（含定金）。3、卖方二手房按揭贷款40万元整房款待买方贷款下发后由银行直接将此笔款打入卖方开立的账户中。三、权属转移登记：自本合同签订之日起7日内，双方共同向所指定的银行办理买方二手房按揭贷款申请手续，银行审批后，房屋权属登记部门申请办理卖方贷款解押手续及房屋权属转移登记手续。四、房屋交付：卖方应在房屋过户到买方名下后且收到全部房款当日内将该房屋交付给买方。五、逾期交房责任：1、逾期在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行。2、如按揭贷款未获银行审批或卖方在房屋过户后2个月内未收齐银行按揭房款，则买方需按房款总金额的万分之五按日计算违约金，直至银行按揭房款完全到达卖方银行账户为止，此违约金从房屋产权转移办理完2个月起开始计算并支付。六、逾期付款责任：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。七、不可抗力：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，等。208年4月20日,刘英向邓平安转账28万元。同日，原告将涉案房屋过户给被告刘英等。2018年8月8日，邓平安获得上述房屋贷款房款40万元。2018年8月9日，原被告因房屋买卖发生纠纷经宿迁市公安局宿城分局明珠派出所处理，双方协商确定原告于2018年8月24日搬离涉案房屋。后原告于2018年8月24日搬离涉案房屋。另查明，原被告一致认可涉案房屋余款40万元逾期支付48天。对此，原告庭审中自认对其造成的损失为关于40万元年利率6%贷款的利息损失。上述事实，有二手房买卖合同、借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单、宿迁市不动产登记收件收据、处警证明及当事人的陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为：原被告双方对合同的履行是否存在违约，双方的请求是否有事实和法律依据。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案《二手房买卖合同》依法成立、合法有效。原告按约定将涉案房屋过户给被告，被告应按约定向原告支付房款。被告逾期48天向原告支付40万购房款，被告应向原告承担违约责任。关于违约金数额，原告辩称原告主张过高，原告庭审中自认其损失就是按照年利率6%标准支付的40万元贷款利息。庭后原告又向本院提交《补充说明》陈述：被告逾期付款对其造成的损失还包括贷款及借款因担保产生的前期费用、因诉讼而产生的误工费及交通费、咨询及委托律师代写诉状的费用、无法与朋友合伙开奶茶店造成的机会成本损失等。对此，本院认为，原告补充说明与庭审陈述不相一致，对此以庭审第一次陈述为准。《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”据此，结合原告自认情况，原告主张的数额过高，对此本院酌定调整为4100元。被告辩称违约系中舜房产及银行造成等，被告辩称不能免除自身违约责任，对此本院不予采信。第三人陈述被告违约系不可抗力没有依据，本院不予采信。关于违约金的利息，原告主张没有依据，本院不予采信。被告反诉主张原告给付逾期交房与双方协商一致由原告居住至2018年8月24日事实不符，被告主张没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于买卖合同的司法解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘英于本判决生效之日起三日向原告邓平安、蔡琼支付违约金（截至2018年9月28日为7万元，此后按60元/天的标准支付至实际过户之日止）4100元。二、驳回反诉原告刘英对反诉被告邓平安、蔡琼的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取115元，由原告邓平安、蔡琼负担90元，由被告刘英负担25元（原告已预交，被告在履行付款义务时一并偿还原告）。反诉费减半收取25元，由被告刘英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  臧玉艳二〇一八年十二月六日书记员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。