四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终18051号 上诉人（原审被告）：成都佳晟投资有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道航鹰东路**。 法定代表人：申福合，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢立民，男，1979年7月4日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：何国梁，四川融创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢某，男，2008年2月10日出生，汉族，住四川省双流县。 法定代理人：谢立民（系谢某父亲），男，1979年7月4日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：何国梁，四川融创律师事务所律师。 上诉人成都佳晟投资有限公司（以下简称佳晟公司）因与被上诉人谢立民、谢某商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初5826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 佳晟公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回谢立民、谢某的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由谢立民、谢某承担。 事实和理由：一、依据《商品房买卖合同补充协议》，办理房屋所有权证的时间应从买受人支付专项维修资金、相关税费、提交完备所需资料以及相关手续之日起算，如未履行完毕上述事宜则相应顺延。一审仅以合同约定的办证时间推定办证期限已届满，明显不妥。 二、依据《商品房买卖合同补充协议》，买受人应如约支付专项维修基金、契税等办证费用。逾期未支付的，买受人违约在先，导致办证条件不成就，佳晟公司不应当承担违约责任。 三、佳晟公司已向相关部门提交了资料，完成了备案登记。现相关部门正在对房屋进行面积实测，导致办证没有完成。 综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回谢立民、谢某的诉讼请求。 谢立民、谢某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 谢立民、谢某向一审法院起诉请求：判决佳晟公司协助谢立民、谢某办理所购房屋的不动产权证书。 一审法院认定事实：谢立民、谢某与佳晟公司于2013年11月8日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方在《商品房买卖合同》中约定：①由谢立民、谢某购买佳晟公司开发的润驰·国际广场1栋3层33304号商铺，所购商品房总价款合计468909元，佳晟公司应当在2013年12月31日前向谢立民、谢某交付该商品房；谢立民、谢某同意委托佳晟公司代交专项维修基金、契税、其他应由买受人缴纳的相关税、费等；②佳晟公司应在2014年10月31日前取得该商铺所在楼栋的权属证明，如因佳晟公司的责任未能按期取得的，谢立民、谢某不退房，合同继续履行，由佳晟公司自应取得该商铺所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止每日按谢立民、谢某已付房款的10/000支付违约金，并于佳晟公司实际取得权属证明之日起30日内支付，佳晟公司支付的违约金总额以谢立民、谢某已付房款的5‰为限；③谢立民、谢某委托佳晟公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因佳晟公司的责任，谢立民、谢某未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，谢立民、谢某不退房，合同继续履行，由佳晟公司自应取得该商铺所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止每日按谢立民、谢某已付房款的0.10/000支付违约金，并于佳晟公司实际取得权属证明之日起30日内支付，佳晟公司支付的违约金总额以谢立民、谢某已付房款的5‰为限。 《商品房买卖合同补充协议》约定：①办理房屋所有权证的时间从谢立民、谢某办理完毕交房手续并向佳晟公司缴纳完毕专项维修资金及相关税费、提交完备的办理房屋所有权证所需资料和办理完毕相关手续之日起计算；②谢立民、谢某须于《买卖合同》约定的房屋交付期限届满前向佳晟公司提交办理房屋产权证、他项权抵押登记等手续所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身个人身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房管部门、税务局的最新规定为准），并签订委托书。如谢立民、谢某未能提供上述相关资料、或提供资料不齐全、或所提供资料被相关部门认为不实的，或谢立民、谢某未缴纳相关费用的，每迟延一日谢立民、谢某应按总房款10/000的比例向佳晟公司支付违约金（采用一次性或分期付款方式的买受人向佳晟公司书面承诺自行办理房屋产权证的除外）。如因上述原因造成产权登记手续超过合同规定期限的，佳晟公司不承担逾期办理产权证的违约责任；③因政策和政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收佳晟公司所报送的资料和办理产权登记相关手续的，佳晟公司不承担任何责任；④在政策允许的情况下，佳晟公司在房屋所有权证办理完毕后2年内协助谢立民、谢某办理该房屋的分户国土证。因谢立民、谢某原因导致办理分户国有土地使用权证时间滞后，由谢立民、谢某承担相应责任。 合同签订后，谢立民、谢某向佳晟公司支付了购房款计468909元。佳晟公司也按照合同约定的时间即2013年12月31日交付了案涉房屋。 2018年8月16日，成都市双流区不动产登记中心函告原审法院，润驰·国际广场所在地块无抵押、无查封，2013年12月27日受理了该广场1栋的初始产权登记申请；截止2018年6月8日，佳晟公司未向该中心提交办理上述谢立民、谢某产权转移登记所需资料。 谢立民、谢某至今未向佳晟公司缴纳办证费用。诉讼中，谢立民、谢某明确其不再委托佳晟公司代其缴纳应由谢立民、谢某缴纳办证费用，谢立民、谢某要求自行向相关办证机关缴纳应由谢立民、谢某缴纳的办证费用。 另查明，案涉房产现处于签约备案状态（合同备案号：389523）。 同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 原审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、购房款收据、商铺租赁合同以及谢立民、谢某、佳晟公司双方的当庭陈述等证据在案佐证。 原审法院认为，谢立民、谢某、佳晟公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方应按约履行各自的权利义务。 关于佳晟公司应否为谢立民、谢某办理统一的不动产权证书的问题。原审法院认为，虽然佳晟公司理应按照合同约定的时间协助谢立民、谢某办理房屋所有权证书及分户国有土地使用权证书，但由于国家《不动产登记暂行条例》已经开始实施且本案案涉房屋所在地的不动产登记中心已于2016年10月30日起正式实行统一的不动产权登记，房屋所有权和分户土地使用权二证统一为不动产权证书，客观上佳晟公司在事实上和法律上已经无法为谢立民、谢某分别办理房屋所有权证书和国有土地分户使用权证书。根据谢立民、谢某、佳晟公司双方合同约定：谢立民、谢某应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，佳晟公司在房屋所有权证办理完毕后2年内协助谢立民、谢某办理该房的分户国有土地使用权证书。由于佳晟公司方的原因导致至今未办理房屋所有权证书，佳晟公司的违约行为导致办理分户土地使用权证书的时间尚未届满，但按照合同约定的办证时间来看，佳晟公司协助谢立民、谢某办理房屋所有权证及办理分户国有土地使用权证的期限均应当已届满。由于本案佳晟公司的违约行为导致本案谢立民、谢某目前尚未实际取得房屋所有权证书，为避免因佳晟公司未协助办理房屋所有权证书而使办理分户国有土地使用证的起始期间长期处于不确定状态，故应当以双方合同约定的应当办理房屋所有权证书的时间即2014年12月31日作为上述出卖人“应在买受人取得该商品房的所有权证书后的两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》”中的两年的起算点，则佳晟公司应当于2016年12月31日前为谢立民、谢某办理房屋的分户国有土地使用权证书。综上，佳晟公司协助谢立民、谢某办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书的期限均已届满，即佳晟公司协助谢立民、谢某办理统一的不动产权证书的期限已届满，且本案案涉国有土地使用权也无权利瑕疵，故佳晟公司应当协助谢立民、谢某办理案涉房屋的不动产权证书。 此外，合同约定谢立民、谢某委托佳晟公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，谢立民、谢某委托佳晟公司代交专项维修基金、契税、其他应由买受人缴纳的相关税、费等。诉讼中，谢立民、谢某明确其不再委托佳晟公司代其缴纳应由谢立民、谢某缴纳的专项维修基金、契税等办证费用，要求自行向相关办证机关缴纳应由谢立民、谢某缴纳的办证费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同……”的规定，现谢立民、谢某明确表示不再委托佳晟公司代其缴纳应由谢立民、谢某缴纳的契税等办证费用，不违反法律规定，也未损害佳晟公司的权利，原审法院予以确认。但佳晟公司作为案涉房屋的出卖人，仍负有将办理权属证书所需应由佳晟公司提交的资料及应由佳晟公司缴纳的费用等交由办证机关，协助谢立民、谢某办理不动产权证书的义务。对于应当由谢立民、谢某缴纳的契税等办证费用则由谢立民、谢某自行向有关机关缴纳。 关于佳晟公司提出案涉房屋未完成面积实测，故无法办理不动产权证书的抗辩，原审法院经审查认为：首先，根据双方合同约定，佳晟公司负有协助买受人办理案涉房屋权属登记的义务，且现在房屋所有权证和国有土地使用权证的办证时间均已届满、根据现行二证合一的政策，佳晟公司应当协助买受人办理不动产权登记。其次，佳晟公司的协助办证义务系将办证相关资料报送产权登记机关备案并履行相应义务，而迄今为止佳晟公司仍未完成上述义务，故佳晟公司应当立即履行上述义务。再次，即便现在未完成面积实测，但佳晟公司作为案涉楼盘的建设单位，申请相关单位对案涉房屋进行实测系其应该完成的合同义务。而佳晟公司至今未完成面积实测，也未提交证据证明其申请了相关机构对案涉房屋进行测绘，系故意拖延为买受人办理房屋权属证书的行为，综上，佳晟公司的抗辩理由不能成立。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：佳晟公司自本判决生效之日起三十日内协助谢立民、谢某到成都市双流区不动产登记中心办理谢立民、谢某所购润驰·国际广场1栋3层33304号房屋（合同备案号：389523）的不动产权证书。一审案件受理费50元，由佳晟公司负担。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人佳晟公司的上诉请求与被上诉人谢立民、谢某的答辩意见，本案二审争议焦点为：佳晟公司是否应当协助谢立民、谢某办理案涉房屋的不动产权证书。现就上述争议焦点的认定论述如下。 谢立民、谢某与佳晟公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定的时间，现办理国有土地使用权证的时间已经过；且根据原审法院查明的事实，双流区在2016年开始实施不动产统一登记，故佳晟公司应当按照合同约定和现行不动产登记制度协助谢立民、谢某办理案涉房屋的不动产权证书。 关于佳晟公司提出办证时间应从谢立民、谢某交付相应办证税费之日起算的理由。本院经审查认为，在本案中谢立民、谢某明确不再委托佳晟公司代缴专项维修基金、契税等费用，故其自行申请办证不违反法律规定。但佳晟公司作为开发企业，仍负有配合义务，将应当开发企业提交的相关资料和费用提交办证机关，协助完成案涉房屋的权属登记。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 关于佳晟公司另提出面积测绘未完成的问题。本院认为，佳晟公司作为案涉项目的开发企业，其应在房屋交付之前即应当完成面积测绘。而房屋交付至今，其公司未完成相应合同义务，也未提交其他证据证明该义务未完成不可归责于其公司，故根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定；且根据原审法院查明办证不存在客观障碍的情况，现佳晟公司应当协助谢立民、谢某完成案涉房屋不动权属证书登记。佳晟公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人成都佳晟投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月二十一日 书记员 龙春光