山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1324民初6480号原告:兰陵县向城镇东安庄村民委员会，住所地兰陵县向城镇东安庄村。负责人：安全金，村委委员。委托诉讼代理人：张金龙，山东一品律师事务所执业律师。被告：宋晋安，男，1963年11月14日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：王建会，山东龙奥律师事务所律师。原告兰陵县向城镇东安庄村民委员会（以下简称东安庄村委）与被告宋晋安排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东安庄村委委托诉讼代理人张金龙、被告宋晋安及委托诉讼代理人王建会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东安庄村委向本院提出诉讼请求：请求法院判令宋晋安15日内从坐落在206国道东安庄段路南(东至烟酒糖茶化肥综合店，西至生产路，共2间3层，建筑面积205.38㎡)的楼房内搬出，该楼房价值约246456元。事实和理由：宋晋安强行占用东安庄村委的安置楼房一栋，该楼房位于206国道东安庄段路南，具体位置：东至烟酒糖茶化肥综合店，西至生产路，共2间3层，建筑面积205.38㎡，价值约246456元。经东安庄村委多次要求宋晋安从占用的楼房搬出，宋晋安以种种理由推诿。为此，东安庄村委提起诉讼，请求法院判如所请。宋晋安辩称，一、东安庄村委不具有原告诉讼主体资格。1、排除妨害纠纷，是指因为物权受到他人的现实妨害而引发以排除这种妨害为目的的纠纷。纵观东安庄村委提交的证据，没有足够的证据证明涉案房屋为东安庄村委出资建设，因此东安庄村委不享有涉案房产的物权及使用权，所以东安庄村委没有起诉宋晋安排除妨害的请求权。同时根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”东安庄村委诉称宋晋安强行占用东安庄村委安置楼房，严重违背法律及事实，涉案房屋为不动产，根据法律规定不动产以登记生效，显然东安庄村委未对涉案房产进行任何登记，何谈宋晋安强行占用东安庄村委房产之说；2、房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。根据房屋产权调换的定义不难看出，房屋产权调换应当属于房屋产权之间的调换，而不是本案中农村宅基地使用权之上的房屋调换。按照房屋拆迁产权调换协议书的各项约定及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条其主导机关应为县、市级以上行政主管单位，不可能为本案东安庄村委。综上，东安庄村委不享有涉案房产的物权、未出资建设涉案房产，不应当享有排除妨害的请求权，同时，东安庄村委作为村民自治组织，不具备房屋拆迁产权调换的主导资格，因此不论从涉案房产的物权归属及主导资格上讲，东安庄村委均不具备作为本案原告的诉讼主体资格。二、宋晋安未“强行占用”东安庄村委安置楼房。1、宋晋安原居住房屋存在于东安庄村委起诉强行占用的位置，该处宅基地使用权归宋晋安所有，宋晋安基于宅基地使用权完全可以在此处居住；2、宋晋安基于房屋拆迁产权调换协议书第五条第一项“超出应安置面积20平方米以内的，购置价格为每平方米700元；超出优惠面积20平方米之外的，由乙方按照市场价格购买。”宋晋安基于协议书约定，完全享有优先购买合格的房产的权利，即便宋晋安与东安庄村委未进行最终房屋价款结算的情况，宋晋安也没有非法强行占用房屋，宋晋安使用房屋有合法合理的协议书约定。退一步讲即使东安庄村委有权利起诉，其起诉应当为按照市场价格索要房款差价，也不应当为腾出房屋。宋晋安在履行房屋拆迁产权调换协议书中未存在任何的违约、非法行为，不存在强行占用房屋的基础，东安庄村委可以依据协议书约定交付合格房产然后起诉房屋差价；3、宋晋安于2014年春节左右收到房屋且居住使用，在长达五年时间内没有任何部门要求过宋晋安搬离居住房屋。由此可以说明房屋实际建造者与宋晋安形成了事实买卖合同关系，那么基于此宋晋安使用房屋也是合法合理的情况，不存在强行占用的情况。房屋实际建造者可以请求宋晋安支付房屋差价，亦不应当起诉腾出房屋。三、涉案房产存在严重质量问题，属于危房，应当由建设施工方承担责任。1、新闻报道及照片均可以明显的看出涉案房产存在严重质量问题，应当由建设方承担相应责任。东安庄村委提交的证据中毫无建设方材料，建设方是否具有建设资质、建设方与被答辩人是何种关系、建设房屋是否取得了建设规划许可、是否向有关政府主管机关备案，宋晋安均不知晓。东安庄村委作为村民自治组织，有义务向宋晋安及全体村民说明上述问题；2、宋晋安原有房屋可以保证正常居住使用，现涉案房屋属于危房不适宜居住使用，应当由拆迁人、建设方承担责任，直至建设房屋符合建筑行业标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.东安庄村委提交的证据三：206国道南线房屋拆迁补偿方案一份，证明沿线各村村委会是拆迁人，是沿街楼未分配房屋的所有权人，有权对沿街楼予以分配，具有诉讼主体资格。宋晋安对该证据不予认可。本院认为，该补偿方案因206国道南线改造扩建工程需要拆迁而制作的，双方依据该方案而给予的补偿已在双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中予以体现，宋晋安虽对该证明有异议，但未提交任何证据予以证实，故对该补偿方案予以确认。2.东安庄村委提交的证据四：关于南206国道拆迁安置的几点说明、关于对206国道原拓宽改造拆迁还建进行全面清理及安置的通告各一份，证明东安庄村委及向城镇人民政府发文督促宋晋安履行《房屋拆迁产权调换协议书》的约定，缴纳房款、清退多占房屋的事实。宋晋安辩称，对该证据真实性予以认可，但证明目的不予认可。故本院对以上两份证据真实性均予以确认。3.东安庄村委提交的证据五：206国道南线改造扩建安置房腾退通知书、催告书各一份，证明东安庄村委督促宋晋安腾退所占有涉案房屋的事实。宋晋安辩称，对该证据不予认可。本院认为，东安庄村委提供的腾房通知书，并没有宋晋安的签字，在没有其他证据证实宋晋安收到过的情况下，对该证据本院不予认定。4.宋晋安提交的证据一：楼房照片十七张及视频一份，证明涉案房产有质量问题。东安庄村委辩称，该证据与本案无关联性。本案系侵权纠纷，该涉案房产有无质量问题与本案不具关联性，本院不予认定。5.宋晋安提交的证据二：录音光盘及书面整理一份，证明涉案房产东安庄村委不享有产权，未出资，不享有原告的主体资格。东安庄村委辩称，该证据与本案无关联性。本院认为，该证据虽系与该村主任的谈话，但该谈话内容与本案不具关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兰陵县境内206国道南线改造扩建，需拆迁东起高屯，西至峰下沟，全长9.7公里的老路沿石两侧各50米的建筑物。根据《206国道南线房屋拆迁补偿方案》规定，拆迁人为206国道南线沿线各村民委员会，被拆迁人为在规划拆迁红线范围内的被拆迁房屋所有人，实施单位为有资质的拆迁公司，拆迁评估机构为兰陵县（原苍山县）房瑞房地产评估有限公司，同时对拆迁补偿方式、评估及补助标准、争议解决方式等都做了规定，并定于2012年3月19日发布《拆迁公告》，于3月19日至3月26日公示评估结果（公示期为7天）。兰陵县向城镇东安庄村位于拆迁范围内，东安庄村民宋晋安位于206国道旁边的房屋亦位于拆迁红线范围内。2012年4月8日，根据《206国道南线房屋拆迁补偿方案》和《拆迁公告》的相关规定，东安庄村委作为拆迁人（简称甲方），宋晋安作为被拆迁人（简称乙方），双方签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，内容如下：一、甲方采取产权调换的方式对乙方予以安置。因拆迁引起的债权、债务及其他纠纷，由乙方自行解决。二、乙方被拆迁房屋主房面积181.95平方米，补偿额106441元；附房面积43.42平方米，补偿款17592元。合计124033元。大写：壹拾贰万肆仟零佰叁拾叁元。三、应安置面积为190.82平方米。四、甲方补偿乙方两次搬家费1000元；临时安置补助费5458.5元。合计为6458.5元。五、产权调换方式：（一）乙方挑选新建安置楼房面积大于甲方应安置面积的：甲方应安置面积190.82平方米，超出应安置面积20平方米以内的，购置价格为每平方米700元；超出优惠面积20平方米之外的，由乙方按照市场价格购买；（二）乙方挑选新建安置楼房面积小于甲方应安置面积的：甲方应安置面积190.82平方米，小于部分面积甲方根据评估价格给予一次性货币补偿。超面积安置款及其他在安置楼交付使用时一次性结清。六、乙方在《拆迁公告》规定公示期内（公示期为7天）签订协议，乙方自愿在2012年年月前腾空房屋的，按主房面积每平方米50元进行奖励。主房面积为181.95平方米，合计9097.5元。每超1天，递减10元。合计元。此款项在房屋腾空验收合格后予以兑付。房屋交甲方组织有拆迁资质的公司拆除。不允许乙方自行拆除，否则发生的所有责任由乙方负责。七、签订产权调换协议书后，甲方兑付给乙方拆迁补偿额为（第四、六项合计）15556元。大写：﹨拾壹万伍仟伍佰伍拾陆元。八、乙方按本协议序号挑选新建安置楼房。安置房的交付、在拆迁人发布《回迁通知》之日起15日内，结清所有剩余房款，领取钥匙，超出此期限的以放弃回迁对待，按照货币补偿方式发给拆迁补偿款，楼房由村委收回。九、安置地点：206国道南线规划区域内。十、甲乙双方签订本协议后，未按协议执行的，双方均可向人民法院起诉，申请苍山县人民法院执行。十一、双方约定的其他事项。协议签订后，宋晋安按约定将被拆迁房屋腾空完毕。后东安庄村委组织有拆迁资质的公司将被拆迁房屋予以拆除，并在拆迁后的原址建了安置楼。后因对房屋质量问题存在异议，东安庄村委与宋晋安之间未就回迁事宜达成一致意见。庭审中，宋晋安认可占用DS35、DS36号安置楼，东安庄村委只主张宋晋安从DS36号安置楼内搬出。本院认为，因兰陵县境内206国道南线改造扩建工程，原、被告双方按照《206国道南线房屋拆迁补偿方案》和《拆迁公告》签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，双方应当严格按照协议内容履行。双方根据协议约定，宋晋安已将原有房屋腾空，东安庄村委按照协议将原房屋拆除，并建造新安置楼。现双方因新建楼房安置问题产生争议，东安庄村委依据双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》进行起诉，要求被告宋晋安履行协议内容，故东安庄村委具有原告诉讼主体资格，是本案的适格诉讼主体。庭审中，宋晋安认可自己实际入住并超面积占用安置楼房，其虽主张基于协议书约定享有权选择超出应安置面积的楼房，并可按市场价补交房屋差价。但由于原、被告双方对涉案安置楼质量问题存在异议，东安庄村委并未与被拆迁户达成回迁分配方案，宋晋安自行入住安置楼房并未得到东安庄村委的认可，且宋晋安亦并未按照协议约定补足差价。故，对宋晋安超面积占用东安庄村安置楼房的事实，本院予以确认。综上所述，东安庄村委请求宋晋安从超面积占用的坐落于206国道东安庄段路南编号DS36号楼房内搬出的诉讼请求，合理合法部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条规定，判决如下：一、被告宋晋安于本判决生效后30日内从坐落在206国道东安庄段路南编号为DS36号楼房（东至烟酒糖茶化肥综合店，西至生产路）内迁出；二、驳回原告兰陵县向城镇东安庄村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费4997元，减半收取2499元，由被告宋晋安负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 丽二〇一八年十二月二十八日书记员 高玉娟