浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初11106号 原告：陈雪雪，女，1968年2月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：何东南，浙江后宇律师事务所律师。 被告：蒋时洪，男，1972年3月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：胡凤林，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 原告陈雪雪为与被告蒋时洪租赁合同纠纷一案，于2018年9月4日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员张燕适用简易程序独任审判，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈雪雪的委托诉讼代理人何东南、被告蒋时洪的委托诉讼代理人胡凤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雪雪起诉称，原、被告于2018年5月20日达成口头租赁协议，约定由原告承租被告的厂房5楼1100平方米，每平方租赁价格为每月11元，租期自2018年6月20日至2019年6月19日。原告支付被告租房定金20000元，被告于收款当日出具定金收条一份。但被告隐瞒了厂房尚在租赁期间的事实，至租赁厂房无法如期交付，原告无奈另付租金续租原租赁的厂房，导致额外支出租赁费15000元。后原告多次要求被告履行双方的约定，交付租赁物，但至起诉之日，该房屋仍被他人使用，严重影响了原告的合法权益。原告认为，原、被告间的租赁合同法律关系依法成立，合法有效。被告未及时履行合同，应依法承担相应的民事责任。为此，原告诉请法院判令：一、解除原、被告之间的厂房租赁合同关系。二、被告双倍返还原告租房定金40000元，并赔偿原告延期租赁损失15000元，合计55000元。 针对其诉讼请求，原告向本院提供证据如下： 一、收条一份，用以证明原告依约向被告支付租房定金2万元，并约定房屋租金为每月每平方米11元的事实。 二、房屋租赁合同一份，用以证明原告此前租赁的厂房的租金为每月1万元，租赁到期日为2018年6月14日，原告迫切需要在2018年6月20日前完成厂房的搬离，因被告拒不交付租赁物，导致原告额外临时性再租用原厂房一个月，并支付月租金15000元的事实。 三、照片三张，用以证明2018年7月18日被告所要租赁给原告的厂房内还有机器设备，说明该厂房仍处于租赁状态，被告未按照约定于2018年6月20日前将租赁物交付原告的事实。 四、支付宝转账凭证打印件一份，用以证明原告女儿转账15000元给原房东黄益料支付租金的事实。 被告蒋时洪答辩称，原、被告是在2018年5月份达成口头租赁协议，原告向被告租赁厂房、职工宿舍以及原告一家人自住的宿舍。原告向被告支付订约定金，但后来因为原告本人的原因，其拒绝签订书面合同并支付租金，被告多次催促，原告仍然未在租赁期开始即2018年8月3日前与被告签订租赁合同。原告拒绝签订合同的理由是原告要求其在经营过程中产生的税收由被告来承担，这样的理由是不合理的。因原告的原因导致双方未签订书面合同，被告的厂房空置了一段时间，各项损失在16000元左右。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告蒋时洪针对其辩解，向本院提供证据如下： 一、原、被告微信聊天记录一份，用以证明原、被告原先约定于2018年7月14日签订合同，被告于7月22日、7月26日多次催促原告前来签订书面租赁合同并支付租金，但原告没有回应的事实。 二、原、被告于2018年7月14日下午的谈话录音及文字誊录稿一份，用以证明厂房租期是从2018年8月3日开始，并非原告诉状中称的2018年6月20日，且是原告本人的原因不签订租赁合同导致双方损失，故责任应由原告本人承担的事实。 三、被告与承租人龚永华的房屋租赁协议一份，用以证明涉案厂房的租赁期至2018年8月2日止。 四、被告与承租人张延奇的房屋租赁协议、退房协议、汇款凭证各一份，用以证明被告于2018年7月1日将宿舍腾空，拟用于出租给原告，并将租金退还原承租人的事实。 五、被告与承租人陈道德的租赁协议一份，用以证明被告于2018年8月15日与第三方签订租赁协议，将厂房及宿舍出租给他人以减少损失的事实。 经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据一，被告无异议。经审核，原告提供的证据一符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，被告对证据的三性均有异议，认为租赁合同中的承租方为许允鹤，与原告的关系不清楚，许允鹤完全有可能承租房屋用于自己的经营。经审核，虽许允鹤系原告女婿，但因该租赁合同未经备案，且原告未提供其他证据予以佐证，故本院对该证据在本案中不予确认。证据三，被告对名片的照片无异议，对其余两张照片有异议，认为照片是拼接在一起的，照片中的厂房也不是被告的厂房。经审核，本院对载有被告名片的照片予以确认，另两张照片因原告未提供拍摄的原始载体，且被告不认可照片中的厂房系被告拟租赁给原告的厂房，故本院不予采纳。证据四，被告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为转账的原因、何时转账、由谁转出均不清楚。经审核，因原告庭后向本院提交了支付宝转账的手机记录，该证据能够证明原告女婿许允鹤于2018年6月7日通过支付宝向黄益料转账15000元的事实。 被告提供的证据一，原告对真实性有异议，认为微信聊天的双方确实是原、被告，但是被告提供的聊天记录是经过被告删除的，2018年5月20日开始一直是原告在催促被告，7月13日原告发消息给被告要求面谈一下，因为原告与前房东延长租赁期间的一个月的时间已到期，即2018年6月15日至7月15日，所以才有了7月14日双方的谈话。7月22日被告发消息给原告要求与原告签订书面协议，否则原告要承担责任，在该消息后面原告实际有回复消息给被告，但是该回复已被被告删除，原告在回复中明确说明因被告的行为，原告已经在采取诉讼手段予以解决。经审核，因原告认可微信聊天记录系发生在原、被告之间，虽然原告表示被告提供的微信聊天记录有部分内容被被告删除，但其表示自己手机中也无双方微信聊天的原始记录，故本院对被告提供的现有的微信聊天记录的真实性予以确认。证据二，原告对证据的真实性有异议，认为原、被告确实在7月14日进行过商谈，但原告无法确认录音中的人是否是其本人。且被告仅截取了原、被告谈话过程中的一部分内容，没有还原整个谈话的全部过程，即使录音中的谈话都是真实的，被告与前承租人的租赁期间于2018年8月2日到期也是被告单方口述，原告从未承认。原告在录音中说若没有税收的事情合同早上就签了，这一点是基于被告交付租赁厂房已延期一个月了，原告比较迫切，但是被告确实无法交付租赁物。被告所说的税不是个人营业税，而是房屋租赁期间的租赁税。经审核，因原告不确认录音中的人是否系其本人，但不申请鉴定，故本院拒此推定该录音中的对话方系原告本人，因被告自认该录音系原、被告当日对话内容的一部分，故本院仅对该部分录音的真实性予以确认。证据三、证据四，原告对证据的三性均有异议，原告不清楚也不知道该两份租赁协议的存在，被告答应原告租赁物的交付时间为2018年6月20日，而非被告称的8月3日。证据五，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰能够证明被告在与原告的租赁合同关系未解除期间，擅自将租赁物转租给他人，已构成根本违约的事实。经审核，因被告提供的与其他承租人的租赁合同均未经相关部门备案，且其也未提供其他证据予以证明，故本院对被告提供的证据三、四、五在本案中均不予确认。 本院经审理，认定事实如下：涉案租赁厂房位于东阳市，房屋所有权人为东阳市时潮喜庆用品有限公司，被告系该公司的法定代表人。2018年5月20日，经原、被告协商，确认原告拟租赁涉案厂房的5楼共计1100平方米，租金为11元每平方米每月，原告于同日向被告交付定金2万元，并由被告出具收条一份。嗣后，原、被告口头达成协议，除上述厂房外，原告另租赁被告宿舍及220平方米套间一套，合计一年租金22万元左右，但原、被告一致确认双方在此之前对于相关税费由谁负担的问题一直未进行沟通。 另查明，2018年7月13日原告发微信询问被告何时有空，被告回复原告让其于次日上午10时至东阳市时潮喜庆用品有限公司。7月14日，原、被告就涉案厂房的租赁事宜进行商谈，双方对于之前未涉及的税费问题出现分歧，被告表示应由原告缴纳，原告则表示税费应由被告承担，并称若无税收这一块，双方在7月14日早上就已签订合同。2018年7月22日、7月26日，被告向原告发送微信，内容均为：“老板娘，你好！鉴于我们已就你租赁我公司房屋（厂房5楼1100平方米、三楼套间220平方米、二楼宿舍7间）达成协议，约定在8月2日办理房屋交接手续，你也已支付定金，为此，房屋也因此空置了一定时间。请你于7月25号前来我公司签订书面的房屋租赁合同，逾期不来的，你应承担所有责任，我公司只能另行出租，特此通知”。此后，原、被告间未再签订书面的租赁协议。原告陈述其与前出租人的厂房租赁期至2018年6月14日止，被告在收取定金时未告知其涉案厂房需在2018年8月3日才能交付使用，而是称2018年6月20日即能出租使用，原告是在6月初才知道被告需在8月3日才能交付租赁物，并当庭确认其已于2018年8月20日另行租赁他人厂房使用。被告陈述因其与前承租人的租赁期至2018年8月2日止，故其一开始就和原告说明涉案厂房的租赁期从2018年8月3日开始，并确认其已于2018年8月20日将涉案厂房5楼1100平方米及相应的宿舍、套间一并出租给案外人。现原告以被告未按时交付租赁物，要求解除原、被告之间的租赁合同关系，并要求被告双倍返还定金、赔偿损失为由诉来本院。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的口头租赁合同是否已成立并生效？原、被告对最终未订立书面租赁合同是否存在过错？对此，本院分析认为，根据原、被告提供的证据及庭审陈述，因双方提供的各自与前手出租人或承租人的租赁合同均未经过备案登记，且双方亦未提供其他充分的证据对租赁期间予以佐证，故本院对原、被告分别以其前手租赁合同载明的租赁到期日来作为涉案厂房的租赁起始时间的主张均不予采信。但根据原告的庭审陈述，原告自认系在2018年6月初得知被告的厂房需在8月3日才能够交付使用，并于6月份另行支付了原房东黄益料一个月的租金从而能够再续租一个月，且原告在7月14日的录音中也称若无税费问题，双方于当日上午即已签订合同，据此可推断出，无论在支付定金时被告所承诺的租赁物的交付日期是6月20日还是8月3日，原告在得知被告需在8月3日才能交付厂房后仍愿意与被告签订书面合同，说明原告已接受涉案厂房的租赁起始时间为8月3日，只是双方最终因税费负担问题而未订立书面合同。本院据此认定原、被告在2018年7月14日前已就租赁起始时间达成一致，即从2018年8月3日开始计算租赁期间，但双方在庭审中对租赁期限陈述不一，原告称为一年，被告称为三年，故对租赁期限未达成一致合意。此外，根据原、被告庭审中的陈述，虽然双方对于涉案厂房及相应的宿舍、套间等的租金总价款基本陈述一致，即22万元左右，但该价款未涉及相应的税费问题。从2018年7月14日的录音来看，在原告交付定金后，双方就租赁涉案厂房产生的相关税费由谁来缴纳产生争议，但从录音中无法体现出原、被告产生争议的税费是何税种。无论是原告主张的所谓的租赁税还是被告主张的营业税，说明原、被告对税费负担问题始终未达成一致，而税费最终由谁负担，实际也就变相变更了租金总价款，若由原告负担，则原告方需支付的租金变相提高，反之，被告方收取的租金变相降低。本案中原、被告除了对租赁的标的物无争议外，对租赁期限及租金总价款等均未达成一致合意，而在租赁合同中，除了租赁标的物外，租赁期限及租金总价款系合同的最主要条款，虽然原告于2018年5月20日交纳了定金2万元，但从被告出具给原告的收条中可见，双方在2018年5月20日，仅就租赁标的物中的厂房的单价达成一致意见，从原、被告后续的行为可以看出，双方一直处于合同的协商、订立阶段，故该定金应为立约定金。定金支付后，被告向原告发出的22万元左右不包括税收的租金应视为要约，在此后的协商过程中原告回复的22万元左右包括税收的租金系对被告要约的实质性变更，视为新要约，而被告最终未对原告发出的新要约作出承诺，故双方对于合同的主要条款特别是租金总价款最终未达成一致合意，进而未订立书面的租赁合同，故应认定原、被告间的租赁合同未成立，双方之间未形成租赁合同关系，原告要求解除原、被告之间的租赁合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。在此基础上，因原、被告均未提供充分证据证明在缔约过程中己方不存在过错，系因对方的过错而导致合同最终未成立并生效，故应由原、被告各自承担举证不能的法律后果，本院对双方主张的相关损失均不予采纳，原告已交付的2万元定金，应由被告予以返还。原告主张的双倍返还定金并赔偿损失的诉讼请求，因未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告蒋时洪于本判决生效后十五日内返还原告陈雪雪定金2万元。 二、驳回原告陈雪雪的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，减半收取588元，由原告陈雪雪负担438元，被告蒋时洪负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 燕 二〇一八年十二月二十日 代书记员  许天瑶