上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初77142号原告：上海周馨置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：奚坚，董事长。委托诉讼代理人：马贝艺，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：陈睿思，男，1981年6月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：周良，男，1963年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：邬为，上海世暄律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：张蓓，上海世暄律师事务所律师。原告(反诉被告)上海周馨置业有限公司(以下均称周馨公司)与被告周良、被告(反诉原告)陈睿思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，后陈睿思依法提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并公开开庭进行了审理。周馨公司委托诉讼代理人金莉、马贝艺，陈睿思、周良的共同委托诉讼代理人邬为、张蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周馨公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除周馨公司与陈睿思、周良签订的《购房意向书》；2、判令周馨公司没收陈睿思、周良已支付的订金人民币(以下币种相同)30万元；3、判令陈睿思、周良支付房屋占用费、物业管理费暂计为417,259.85元，按约计算至实际返还房屋之日止；4、判令陈睿思、周良清退房屋使用人后返还房屋；5、判令陈睿思、周良承担诉讼费。事实及理由：周馨公司与陈睿思、周良就上海市浦东新区周市路XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《购房意向书》，约定陈睿思、周良应于意向书签订时向周馨公司支付订金30万元；预售许可证办出七天内，周馨公司、陈睿思、周良签署正式的房屋买卖合同，陈睿思、周良支付房款至50%(含订金)；正式合同签署后两周内，陈睿思、周良支付全部剩余房款。双方签订意向书后，陈睿思、周良支付了订金30万元，之后因故未能签署正式的房屋买卖合同，陈睿思、周良除支付订金外，未支付任何款项。周馨公司于2017年审计过程中发现陈睿思、周良已将系争房屋对外出租经营，且房屋原始结构发生重大变动，周馨公司曾多次与陈睿思、周良交涉但未果。陈睿思、周良的行为严重损害原告合法权益，周馨公司依法有权解除意向书，没收订金，返还系争房屋，支付房屋占有使用费、物业费及房屋修复费用，故周馨公司起诉来院，诉请如前。被告陈睿思、周良辩称，不同意原告的诉请。陈睿思、周良根据意向书的约定履行了全部义务，周馨公司于2016年取得大产证，却不与陈睿思、周良签正式的合同，因此本案的违约方系周馨公司。关于周馨公司要求支付占有使用费、物业管理费等费用的诉请，因周馨公司未能按约交付房屋，故使用并出租系争房屋的行为系自力救济并不构成侵权。反诉原告陈睿思提出反诉请求：1、判令周馨公司于判决生效之日起十日内将系争房屋过户至陈睿思名下；2、诉讼费由周馨公司承担。事实及理由：周馨公司与陈睿思、周良签订《购房意向书》，约定房屋预售许可证办出后的七天内，双方签订商品房预/出售合同，《购房意向书》签订后，陈睿思、周良向周馨公司支付订金30万元。此后陈睿思与周良达成协议，确认系争房屋的权利、义务均由陈睿思享有并负担，陈睿思亦将周良所付订金款悉数支付给了周良。但在此之后，周馨公司未告知陈睿思预售许可证是否已经办理，亦未告知陈睿思可以签订正式合同。陈睿思曾多次询问周馨公司何时能签正式合同，但周馨公司言辞拖延。2017年，陈睿思发现系争房屋已被出租，与周馨公司交涉后才得知系争房屋已于2016年办出大产证并已被出租。陈睿思认为意向书具备本约条件，其同意支付剩余款项，自愿赔偿此前收取的租金并要求继续履行意向书约定内容，故陈睿思提出反诉，反诉诉请如前。反诉被告周馨公司辩称：系争房屋目前具备过户条件，但系争房屋已被陈睿思占用，如果陈睿思支付剩余房款并赔偿占有使用费，则周馨公司同意继续履行《购房意向书》，配合将系争房屋过户至陈睿思名下。本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，周馨公司(甲方、卖方)与陈睿思、周良(乙方、卖方)签订一份《购房意向书》，约定乙方预定周浦镇川周公路(系笔误，应为周市路)684、686号房屋，该房屋预测建筑面积为188.49平方米，预订的买卖单价为16,541.56元，乙方预订该房屋的总房价为3,117,918元。第二条约定，乙方支付方式如下：1、签订本协议时，乙方支付订金30万元；签订商品房预/出售合同后，乙方支付的订金转为房价款；2、在房屋预售许可证办出后的七天内，乙方与甲方签订《上海市商品房预/出售合同》，并支付首期房款1,558,959元(内含已支付的订金)；3、乙方与甲方签订完《上海市商品房预/出售合同》的两周之内，乙方一次性支付剩余全部房款1,558,959元。第三条约定，甲方承诺在2014年9月30日前，将该房屋交付于乙方。乙方须在办理交房手续之前付清全部房款。第五条约定，在本协议第二条约定的期限内，除本合同第六条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预/出售合同的，双倍返还已收取的订金；乙方在本合同第二条约定的期限内拒绝签订商品房预/出售合同的，无权要求甲方返还已收取的订金，同时售楼中心有权另行出售上述房屋。周馨公司于2018年9月27日向陈睿思、周良发送律师函，内容主要为：由于陈睿思、周良非法占有房屋并擅自对外出租经营，造成周馨公司损失，周馨公司要求陈睿思、周良赔偿房屋占用费、物业管理费、房屋修复费用等损失，并要求其终止租赁关系、清退房屋使用人并向周馨公司返还房屋。陈睿思、周良于2018年9月29日签收。另查明，周馨公司于2016年6月7日取得系争房屋的大产证。再查明，2018年10月29日，周良向法院出具一份《确认书》，确认周良已于2015年3月10日将系争房屋的权利义务全部转让给陈睿思；周良将不会向周馨公司、陈睿思主张任何权利，周良亦不承担任何义务；周馨公司与周良、陈睿思之间关于系争房屋的任何纠纷将由陈睿思与周馨公司之间处理，周良放弃在诉讼中的任何权利。陈睿思在该份确认书中签字予以认可。庭审中，周馨公司与陈睿思一致确认，系争房屋从未向陈睿思交付过，陈睿思确有将系争房屋出租的事实。双方就陈睿思占用周市路684、686室房屋所需赔偿的占有使用费达成一致，陈睿思自愿赔偿周馨公司上述房屋占有使用费33万元，因双方就支付剩余房款及赔偿占有使用费达成一致意见，周馨公司同意与陈睿思继续履行《购房意向书》协助陈睿思办理系争房屋的过户手续。另外，由于系争房屋已被陈睿思占有，故系争房屋只能按现状交付。陈睿思表示同意。本院认为，周馨公司与陈睿思、周良之间签订的《购房意向书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效。现双方一致确认将《购房意向书》作为本约继续履行，于法不悖，本院予以准许。关于周馨公司第三、四项诉请虽不属同一法律关系，但双方在本案审理过程中就赔偿事宜及合同继续履行达成一致，此系当事人处分自身权利的行为，于法不悖，为减少当事人讼累，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈睿思应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海周馨置业有限公司购房尾款2,817,918元；二、被告(反诉原告)陈睿思应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海周馨置业有限公司房屋占有使用费330,000元；三、原告(反诉被告)上海周馨置业有限公司应于本判决生效之日起十日内配合被告(反诉原告)陈睿思办理将上海市浦东新区周市路XXX号、XXX号房屋过户登记至被告(反诉原告)陈睿思名下的手续；四、驳回原告(反诉被告)上海周馨置业有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,972元，减半收取计6,486元，由原告(反诉被告)上海周馨置业有限公司承担3,439元，被告(反诉原告)陈睿思承担3,047元；反诉案件受理费15,872元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海周馨置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一八年十二月十日书记员  陆振东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。