广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤05民终853号上诉人(原审原告)：刘楚勤，男，住汕头市潮**。委托诉讼代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头市金丰房地产开发有限公司，住所地汕头市潮阳区和平镇里美居委工业区。法定代表人：马楚勇，执行董事。委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。上诉人刘楚勤因与被上诉人汕头市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2018）粤0513民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘楚勤的委托诉讼代理人陈侠升及金丰公司的委托诉讼代理人钟学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘楚勤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持刘楚勤一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由金丰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，刘楚勤于2016年1月份就已经和金丰公司签订了合同并支付了全部房款，但金丰广场于2016年11月24日才取得预售许可证（汕潮阳预售许字(2016)第014号），开发商通知刘楚勤需要改网签合同才在2017年10月份重新签订了合同，原合同被开发商收走，但合同内容并无改变，所以才会出现合同签订日晚于约定交房日，本来刘楚勤以为仅就2016年1月份的支付凭证就可以确定双方合同关系形成时间，没想到一审法院直接就以违背常理为由推定签订合同时即可交房，还给予了金丰公司宽限期限，这到底是谁违背常理。正常交易习惯都是先确定合同关系后才支付房款，重新签订的合同也是金丰公司提供的格式合同，明确约定了交房日期为2017年6月30日，怎么就变成约定不明了，即使是207年10月份才签订的合同，难道就可以否定合同条款吗，刘楚勤支付全部房款是在2016年1月份，金丰公司占有房款长达一年以上，直到2018年2月份才交房，难道刘楚勤就应该平白蒙受损失。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的指引》（粤高法【2017】191号）第30条和32条的规定，办理工程竣工验收备案是法定的最低交付条件，本案一审查明案涉房屋未在建设行政主管部门办理工程验收备案，也认为不具备交付条件。而且金丰公司提交的《建筑工程验收报告》各单位签章均无落款时间，验收时间严重存疑。刘楚勤因案涉房屋未能备案导致无法办理房产证，实际损失无法估算，并不是没有实际损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院以刘楚勤未能举证实际损失为由不予支持明显错误。三、双方的合同并没有约定交房顺延的条款，金丰公司仅以气象局证明下雨天气作为不可抗力的免责理由，而一审法院轻易采信，违反证据规则。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况在合同履行期间内发生，下雨甚至大雨暴雨本身是自然现象，工程项目也包括室内工程，并不当然导致停工，除非有关部门发出停工通知，而且金丰公司没有提交下雨对同期施工的影响依据，也没有履行法定的告知义务。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。金丰公司辩称，刘楚勤与金丰公司的售房合同系2017年10月11日才订立，但合同却约定2017年6月30日前交房，所订立的合同根本不能履行。2018年2月1日金丰公司发通知刘楚勤于2018年2月5日开始交房，刘楚勤也于2018年2月9日前来交房，同意按建成现状进行交房，因此刘楚勤要求金丰公司承担所谓逾期交房违约责任是不能成立的，一审判决驳回其诉讼请求是正确的。请求二审法院驳回刘楚勤的上诉，维持一审判决。刘楚勤向一审法院起诉请求：1.判令金丰公司完善合同交付条件，向刘楚勤提供加盖金丰公司公章的《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.判令金丰公司支付逾期交房违约金和经济损失共计49831元（违约金从2017年10月1日按已付房款日万分之四计至2018年2月9日，经济损失按已付购房款日万分之四计算至金丰公司完善交付条件之日为止，以上暂计至起诉之日）；3.金丰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月11日，刘楚勤（作为买受人）与金丰公司（作为出卖人）签订合同编号为汕头市商品房买卖合同260006075号《商品房买卖合同》，主要约定：金丰公司将其开发的位于汕头市潮阳区和平镇里美居委新和惠公路和平金丰广场第3幢603号房出售给刘楚勤，预测建筑面积167.48㎡，单价4959元，总价830533元；买受人应当在2017年10月11日前支付该商品房全部价款；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.或该商品房虽未取得上述第1、2项文件，但已通过土建工程综合竣工验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在90日之内，买受人不解除合同，出卖人不向买受人支付违约金；逾期超过90日，买受人不解除合同，但出卖人应自超过之日起按日按已支付全部房价款万分之四向买受人支付逾期交房的违约金。2017年12月19日，上述合同在汕头市潮阳区房地产交易所登记备案。合同签订后，刘楚勤于2016年1月22日支付购房款830533元（包括之前支付的5万元定金及15522元房款）。2017年11月26日，经环评单位、检测单位、环境监理单位等联合验收，作出《和平金丰广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收意见》，结论：原则同意通过本建设项目环境保护竣工验收。2018年1月16日，汕头市公安消防局作出汕公消验字[2018]第0008号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。同年1月19日，汕头市潮阳区城乡规划局作出编号为潮阳村规划建验字[2018]001号《建设工程规划条件核实证明书》，证明和平金丰广场符合规划要求。1月30日，和平金丰广场经建设单位、设计单位、勘察单位、承建单位、监理单位、施工图审查单位、监督单位签字盖章，共同出具了《建筑工程竣工验收报告》，同意竣工验收。1月31日，汕头市潮阳区建筑工程质量监督站作出编号为2018-02的《工程质量监督报告》，认定和平金丰广场工程施工质量满足竣工验收要求，具备竣工验收备案条件，同意申报备案。2018年2月1日，金丰公司在“金丰地产”业主群微信公众平台发出交房通知，通知业主和平金丰广场将定于2018年2月5日起正式交付。2018年2月9日，金丰公司将诉争房屋交付刘楚勤使用。一审法院认为，刘楚勤与金丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面履行合同所约定的义务。关于金丰公司在本案中是否存在违约的问题。刘楚勤与金丰公司于2017年10月11日签订《商品房买卖合同》，但双方在签订的《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房。”即约定在签订合同前就须交房，违背常理，视为对商品房交付时间的约定不明。鉴于合同文本为金丰公司所拟订、提供，导致商品房交付时间约定不明，责任在于金丰公司，故推定签订合同时即可交房，但应给予一定的宽限期。因此，一审法院认定金丰公司应当在2017年11月10日前向刘楚勤交付商品房。金丰公司于2018年2月9日才将诉争房屋交付刘楚勤使用，已构成违约。关于金丰公司应否支付违约金的问题。刘楚勤、金丰公司双方约定逾期交房在90日之内，买受人不解除合同，出卖人不向买受人支付违约金。一审法院认定金丰公司应当在2017年11月10日前向刘楚勤交付商品房，金丰公司于2018年2月9日将诉争房屋交付刘楚勤使用，逾期交房天数为90日，刚好在双方约定的金丰公司不向刘楚勤支付违约金的范围之内。因此，刘楚勤要求金丰公司支付违约金的请求，理由不当，一审法院不予支持。金丰公司的辩解意见有理，一审法院予以采纳。关于房屋交付条件的问题。刘楚勤虽于2018年2月9日收房，但由于案涉房屋仍未在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，不具备交付条件。金丰公司应当尽快办妥工程竣工验收备案手续，确保讼争房屋符合交付条件。因此，刘楚勤要求金丰公司完善合同交付条件，向刘楚勤提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一审法院予以支持。此外，《竣工验收备案表》等有关资料，系因金丰公司办理工程竣工验收备案时需向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门提交的系列文件的组成部分，故刘楚勤要求金丰公司向其提供《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》等资料的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。关于刘楚勤提出交房后的经济损失问题。金丰公司虽在本案法庭辩论终结时仍未能完善相关备案手续，但刘楚勤也未举证证明因此造成了实际损失。因此，刘楚勤主张2018年2月9日交房以后的经济损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院判决如下：一、金丰公司应于本判决发生法律效力后十五日内向刘楚勤交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、驳回刘楚勤的其他诉讼请求。案件受理费1044元，减半收取计522元，由刘楚勤负担。二审中，刘楚勤申请证人刘某出庭作证，证明刘楚勤与金丰公司在之前已有合同，在2017年10月11日是重新签合同，原合同被金丰公司收回。刘楚勤还提交了一份2016年3月2日编号为8002267的收款收据，主张金丰公司向其收取了契税费。金丰公司辩称“双方原来签订的是意向书，没有签订购房合同，刘楚勤为了慢交房款，等到2017年10月才来签订合同”。本院审理查明，一审判决认定的事实，除了未查明双方于2016年1月22日成立买卖本案房产合同的事实之外，其余部分与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，依据汕头市潮阳区气象局出具的《证明》，双方成立商品房买卖合同关系之后至诉争建筑工程竣工验收之前，即2016年1月22日至2018年1月30日期间，汕头市潮阳区共有52天出现大雨到暴雨降水过程。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：1.本案商品房买卖合同的交房时间如何认定，；2.金丰公司应否支付逾期交房违约金；3.金丰公司应否支付因逾期交房造成刘楚勤的经济损失。一、关于本案商品房买卖合同的交房时间如何认定的问题。刘楚勤与金丰公司于2017年10月11日签订的《汕头市商品房买卖合同》明确约定了交房时间为2017年6月30日，以及逾期交房的责任，这是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应当按合同约定认定和执行。一审法院认定视为交付时间约定不明，不符合事实，也没有依据。况且一审已经查明事实，双方当事人都确认刘楚勤在2016年1月22日就交付了全部房款830533元，该款与2017年10月11日合同约定的房款是一致的，可见双方事实上在2016年1月22日就达成了买卖商品房的协议。二审中金丰公司也自认双方原来有签订意向书，但又拒不提交原签订的意向书或合同，故依法可以认定刘楚勤所主张的内容为真实，即双方于2016年1月22日签订了涉案商品房的买卖合同，且内容与双方于2017年10月11日签订的《汕头市商品房买卖合同》相同。至于金丰公司称刘楚勤为了慢交房款才等到2017年10月签订合同，显然与其2016年就收取全部房款的事实相悖，本院不予采信。综上，一审判决错误，应予纠正，涉案商品房交付时间应当按照合同约定认定为2017年6月30日。二、关于金丰公司应否支付逾期交房违约金的问题。双方合同约定在2017年6月30日前向买受人交付商品房，同时约定逾期交房超过90日，买受人不解除合同，但出卖人应自超过之日起按日按已支付全部房价款万分之四向买受人支付逾期交房的违约金，由于金丰公司于2018年2月9日才将诉争房屋交付刘楚勤使用，故刘楚勤要求从2017年10月1日起计算违约金，于法有据，本院予以支持。逾期交房天数从2017年10月1日起计算到2018年2月9日止（不包括当日），共131天。双方合同约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在90日之内，买受人不解除合同，出卖人不向买受人支付违约金。可见，“不可抗力”系双方约定的可予延期交房的条件。金丰公司提交了《会议纪要》等证据，可以证明工程施工过程中大雨暴雨天气确实属于非房地产商所能控制、足以影响施工进度的情形。故金丰公司提出应剔除施工过程中遇到大雨暴雨的天数，符合合同约定，本院予以采纳。因此逾期交房天数应扣除在工程施工过程中因出现大雨到暴雨降水过程导致停工的情况52天，故本案违约天数为79天（131天-52天）。金丰公司提出还遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决属不可抗力应予剔除的问题，该项抗辩理由不充分，本院不予采纳。金丰公司还提出违约金按双方合同约定的日万分之四计算过高，请求减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。从该法律规定可知，违约金具有的补偿性与损失赔偿紧密关联，虽然损失赔偿与违约金属于不同的责任形式，但违约金的补偿性却是以损失赔偿为基础。另外，违约金作为违约责任的一种形式，它不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院、仲裁机关提高或降低违约金的权力。本案中金丰公司主张约定的违约金过分高于造成的损失、请求予以减少，符合法律规定。金丰公司要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任，但从举证可能性的角度而言，金丰公司难以举出因自己违约给对方造成损失的证据。而买受人也未能对其损失予以举证。根据合同法规定，违约责任的承担应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。鉴于诉讼前买受人已经接受了房屋的交付，且买受人并未举证证明因迟延交房导致其损失的具体情形，而近年来汕头房地产市场价格上涨较大，买受人应不存在重大的实际损失，综合考虑本案事实，本院酌情将违约金调整为金丰公司逾期交房期间占用刘楚勤已付房款贷款利息的130%。因此，金丰公司应承担逾期交房的违约金为：以830533元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算。三、关于金丰公司应否支付因逾期交房造成刘楚勤的经济损失的问题。案涉商品房现仍未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，一审法院已责令金丰公司应当尽快办妥工程竣工验收备案手续，确保案涉房屋符合法定的交付条件。因刘楚勤已接收涉案商品房，又未能举证证明因案涉商品房交付条件不完善造成其实际损失的情况，刘楚勤要求金丰公司承担逾期交房的经济损失，事实依据不足；况且本院已就金丰公司逾期交房应支付的违约金做出认定，刘楚勤再要求金丰公司赔偿经济损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，刘楚勤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持汕头市潮阳区人民法院(2018)粤0513民初499号民事判决第一项；二、撤销汕头市潮阳区人民法院(2018)粤0513民初499号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、被上诉人汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向上诉人刘楚勤支付逾期交房违约金（违约天数79天，以已付购房款830533元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算）；四、驳回上诉人刘楚勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费522元，由上诉人刘楚勤负担250元，被上诉人汕头市金丰房地产开发有限公司负担272元。二审案件受理费1044元，由上诉人刘楚勤负担500元，被上诉人汕头市金丰房地产开发有限公司负担544元。本判决为终审判决。审判长  吴伟峰审判员  翁汉光审判员  林思浩二〇一八年十二月三日书记员  周丹晖