广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初2142号 原告：刘桂红，女，1970年5月13日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 被告：桂林市京桂物业服务有限公司，住所地桂林市象山区中山南路**，统一社会信用代码：91450304775968180N。 法定代表人：覃朗，总经理。 委托诉讼代理人：邓光荣，广西齐兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志红，广西齐兴律师事务所实习律师。 被告：桂林市和信酒店管理有限公司，，住所地桂林市象山区中山南路****统一社会信用代码：91450300310297866A。 法定代表人：肖泽红。 原告刘桂红与被告桂林市京桂物业服务有限公司（以下简称京桂公司）、桂林市和信酒店管理有限公司（以下简称和信公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂红到庭参加诉讼，被告京桂公司、被告和信公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘桂红向本院提出诉讼请求：1．判令被告桂林市京桂物业服务有限公司向原告支付拖欠的房租9009元（每月租金1001元，拖欠2017年1月、11月至2018年6月31日共计9个月）；滞纳金1372元；单方面提前终止合同应赔偿3个月租金收益3003元；2.判令解除原告与被告桂林市京桂物业服务有限公司签订的《物业（房屋）合作经营合同》，被告将房屋交还原告；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告为中山南路55号B501号公寓业主，系该房所有权人。2005年，原告就上述房产与被告京桂公司的前身桂林市锦龙物业管理有限公司签订《房屋合作合同》，确立了租赁合同关系。双方于2008年4月14日签订《物业（房屋）合作经营合同》，延续了合同关系至2015年12月31日；在此期间，被告京桂公司与大部分业主签订了《补充协议》，但并未通知原告来签订该协议。虽原、被告双方没有签订《补充协议》，但原合同期满后，被告京桂公司却一直在使用原告的房屋至今，依照《合同法》规定：“租赁限期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，双方形成事实上的租赁合同关系，应依照原合同确认双方的权利、义务，直至双方终止合同。根据《物业（房屋）合作经营合同》约定，原告将上述自有房屋作为投资由被告京桂公司进行经营，每月收取固定租金。双方名为合作经营，实为租赁关系。被告京桂公司既未与原告签订终止合同，也未按约定支付违约金，更没有把房产返还给原告的情况下，已拖欠原告2017年1月房屋租金、2017年11月至2018年7月31日8个月房屋租金，累计长达九个月之久，共计9009元。由于没有履行解约程序，双方合同并未解除，被告京桂公司仍应向原告支付租金，根据《物业（房屋）经营合同》第十四条第一款之规定，被告京桂公司应向原告按每日千分之一计算违约金,即应向原告偿付拖欠租金产生的滞纳金1372元。被告京桂公司要提前解除合同，应按《物业（房屋）经营合同》第十四条第二款的约定，向原告赔偿三个月的投资回报即3033元作为违约金。被告京桂公司的行为已给原告造成严重损失，为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告京桂公司、和信公司未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告京桂公司、和信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告系桂林市象山区中山南路55号（原103号）5-22号即（京桂·金色领地）第5层第B501号公寓的所有权人。2008年4月14日，原告（甲方）与被告京桂公司（乙方）签订《物业（房屋）合作经营合同》一份，约定：甲方将桂林市中山南路55号（京桂·金色领地）第5层第B501号房的使用权作为出资，与乙方合作经营，用途为统一住宿或办公租赁管理；乙方负责办理统一经营所需相关证照，并购买经营所需相关物品和设备，费用由乙方承担；乙方负责所有经营活动，独立承担经营风险，自负盈亏；合作期限为2009年1月1日至2015年12月31日止，乙方在每月前三天将当月投资回报存入甲方银行账户；甲方交给乙方的房屋及其共用部位的设施设备，按第一次合同约定的现状交付乙方；因乙方使用不当或不合理使用，导致房屋内的设施损坏、丢失或发生故障，由乙方负责维修或重置，费用由乙方承担；合同期满后，乙方应按房屋交付时的标准数量，保持房屋及其配套设施可正常使用，无故障和损坏，家具和电器设备保持完好，无功能性损坏（电器等设备使用期限届满的除外）退还给甲方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，合同期满或中止时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；乙方无故未按时交付投资回报，需负责偿付违约金，每天按应付投资回报的千分之一计算；合作期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，并赔偿对方三个月的投资回报，等内容。 上述合同期满后，原告与被告京桂公司并未签订新的合同协议，双方口头约定租金调整为每月1001元，原主合同其他条款继续执行，被告京桂公司按新约定的租金数额向原告桂林银行账户：62×××75支付租金。 2014年7月30日，被告京桂公司（甲方）与被告和信公司（乙方）签订《酒店承包协议书》，约定：甲方提供乙方经营场所为坐落于桂林市大堂，用于经营七天全国连锁酒店桂林火车站店，合作期限自2014年8月1日至2020年12月31日。 2017年9月29日起，被告京桂公司陆续向桂林市象山区中山南路55号（原103号）第五、六、七层业主发函，告知业主：“今日接到酒店经营方至本公司的函文，简单讲述了自去年12月以来的经营状况。其今年至今酒店的入住率达到了75%左右，仍然出现较大的亏损，主要原因是酒店租金过高（比酒店周边出租房高出近50%），他们希望本公司与您（们）沟通租金下调事宜。望收到此函后与本公司联系并沟通此事。酒店经营方已经表态，若得到不您们的理解和支持，将于今年11月份提前终止合同，同时也将导致本公司与您（们）提前终止《房屋合作合同》，特请您慎重和独立考虑后做出决定”。此后，被告京桂公司并未向原告发出正式的解约函，并于2017年11月起不再向原告支付房屋租金，至今尚欠原告2017年1月、2017年11月至2018年6月共计9个月房屋租金。 本院认为，一、原告与被告京桂公司签订的《物业（房屋）合作经营合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。从合同内容以及双方实际履行的过程来看，双方合同名为合作经营合同，实为租赁合同，虽合同到期后，双方并未就租赁物再次签订补充协议，但依照《中华人民共和国合同法》规定：“租赁限期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，双方形成事实上的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案涉诉《物业（房屋）合作经营合同》约定：“合作期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，并赔偿对方三个月的投资回报。”即被告京桂公司提出解除合同应当同时满足上述三个条件才能产生终止合同的效力。因此，被告京桂公司于2017年9月29日发出的函文不符合双方的合同约定，此后也并未向原告发出正式的解约通知，没有产生终止合同的效力，双方当事人应当按照约定继续履行该合同。根据庭审查明的事实，原告于2018年8月领取涉诉房屋的门卡，以其行为表明不再履行与被告京桂公司签订的《物业（房屋）合作经营合同》，视为双方就解除合同达成一致意见。 二、被告京桂公司支付原告租金的问题，如前所述，涉案合同于2018年8月解除，在合同解除之前，被告京桂公司应按照合同约定履行交付租金的义务。原告向其主张的2017年1月、2017年11月1日至2018年6月30日期间的租金9099元（1001元/月×9个月）诉请于法有据，本院予以支持。对于2018年6月30日之后租金，原告在本案中没有提出该部分诉请，是原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》民事诉讼“不告不理”原则，在本案中不予处理，可另案起诉。 三、原告向被告京桂公司主张承担违约责任的问题，如前所述，被告京桂公司单方发出的函件既不符合双方合同约定，并不产生解除合同效力，原告从被告处领取房卡、被告拒缴租金的行为视为被告京桂公司提前终止合同，应承担相应的违约责任。根据本案实际情况，双方既约定了延期支付租金所需要承担的违约责任，又约定了解除合同的违约责任，且未违反法律规定，本院予以支持。故，被告京桂公司应按合同约定向原告支付合同期内拖欠房屋租金所产生的滞纳金，即从2017年1月、2017年11月至2018年6月每日按千分之一计算共计1372元，还应按合同约定支付原告三个月的投资回报即3033元（1001元/月×3个月）作为解除合同的违约金。 四、原告向被告主张返还涉案房屋的问题，不动产房屋的交付，以交接钥匙、门卡等为表现形式。原告已于2018年8月领取涉案房屋的门卡，视为被告京桂公司已将涉案房屋返还原告，现原告要求被告京桂公司返还房屋已无判决处理的实际意义。原告主张没有办理相关解除手续无法受领房屋的理由依法不能成立。 五、本案审理期间，被告京桂公司向本院申请追加桂林市和信酒店管理有限公司作为本案共同被告参加诉讼，称被告和信公司为酒店次承租人，与本案具有直接的利害关系，现根据本案查明事实，本案所涉租赁合同系原告与被告京桂公司签订，基于合同相对性的原则，被告和信公司与原告不存在合同关系，应由被告京桂公司承担上述给付义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告桂林市京桂物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘桂红租金9099元； 二、被告桂林市京桂物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付因拖欠原告刘桂红房屋租金产生的滞纳金1372元； 三、被告桂林市京桂物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘桂红违约金3033元； 四、驳回原告刘桂红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费234元（原告已预交），由被告桂林市京桂物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  龙 英 审 判 员  刘海鹏 人民陪审员  马黎娟 二〇一八年十二月十五日 书 记 员  黄丽莎