河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终11209号上诉人（原审原告）：李开玉，女，1953年12月26日出生，汉族，住郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：陈庆华，男，住郑州市郑东新区。郑州市郑东新区绿地社区推荐。被上诉人（原审被告）：刘天生，男，1964年4月9日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：席爱莉，女，住郑州市管城回族区。郑州市二七区长江路街道办事处代庄街社区推荐。被上诉人（原审被告）：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所郑州市金水区金水路****楼****。法定代表人：郭海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王德俊，男，该公司工作人员。上诉人李开玉因与被上诉人刘天生、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。李开玉上诉请求：撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初2681号民事判决，判决正天房地产公司支付李开玉增加赔偿金4.5万元，判决刘天生、正天房地产公司支付李开玉违约金12.3万元和经济损失赔偿金3.11万元。事实和理由：2017年6月10日，李开玉与刘天生、正天房地产公司订立了房屋买卖居间合同，约定买房人刘天生在合同订立后的15个工作日（7月1日内），把除了3万元定金以外的全部购房款（120万元）打入房管局资金监管账户。合同订立之时，刘天生曾依约向李开玉交付了定金3万元。李开玉也依约把该3万元和房产证交由正天房地产公司保管。此后，因正天房地产公司拒绝李开玉通知刘天生在7月14日以前打买房款于监管账户的再三要求，造成了刘天生既没有在合同约定的7月1日前，也没有在延期的7月14日前履行打买房款的违约事实产生。按照合同第六条三项的约定，没有在逾期三天即2017年7月4日打买房款就视为刘天生违约，则李开玉有权解除合同。但李开玉并未行使解除合同的权利，而是按照对方提出的先把经济适用房产权证登记成不动产产权证，再办理交易手续的无理要求，开始网上预约。2017年7月17日李开玉持相关资料到不动产登记中心申办并通过必备材料的审核，领取了《不动产登记受理凭证》。期间刘天生不曾有过任何异议，所以不动产登记行为既是双方共同意愿，又顺理成章的把原合同约定的6月10日开始，7月1日届满刘天生的打买房款时间变更、延续到了不动产登记受理凭证上注明的15个工作日（8月8日）之后开始履行。可是在8月2日，刘天生却解除了合同，且不经李开玉的同意，从正天房地产公司索走了定金3万元。李开玉自2017年6月17日起，多次要求正天房地产公司通知刘天生于7月1日前履行支付房款的义务，被正天房地产公司无理拒绝。在7月6日至12日之间，李开玉又要求正天房地产公司通知刘天生务必在7月14日前交纳购房款，以便能保证双方趁李开玉7月17日办理不动产登记时亡羊补牢的把房产证过户给刘天生，再次遭到正天房地产公司的无理拒绝。自2017年6月10日，正天房地产公司一直对李开玉与刘天生封锁对方的联络信息。李开玉与刘天生之间失去直接联系的机会与条件，直到8月2日，李开玉与刘天生才第一次见面。一审法院适用法律错误。由于李开玉与刘天生至8月2日才第一次见面，刘天生并没有通知李开玉限期履行或催告李开玉在限期内履行合同的机会。一审法院使用合同法第九十四条第三款规定认定刘天生解除合同并不违反法律规定，适用法律错误。一审法院用双引号引用郑政（2011）91号文件，但该文件中根本找不到该条款。系一审法院非法伪造。一审法院违反法定程序。李开玉申请调取该院第一次审理案涉纠纷时的庭审笔录，但一审法院无理拒绝。一审法院对于案涉房屋在签订合同时的性质、是否具备交易条件、李开玉是否存在过错、合同未履行的原因、李开玉是否履行了将房屋所有权变更的义务、刘天生解除合同是否违反法律规定及正天房地产公司是否隐瞒事实等的认定存在主观臆断。刘天生辩称，李开玉所述和事实不符。2017年6月10日三方签订合同时李开玉从未告知房产证不能进行房屋交易。合同单上没有任何先后顺延的条款。签订合同后，因为刘天生是全额现金购房，李开玉在6月10日到2017年7月17日以补办土地证为由，从正天房地产公司拿走了房产证去补办土地证。这期间正天房地产公司给刘天生的信息是李开玉一直在办理符合交易的证件。2017年7月18日正天房地产公司通知见面，当时刘天生、李开玉、还有正天房地产公司三方都见面，李开玉称是8月2日和刘天生第一次见面是错误的。当时李开玉提出支付三万违约金。在履行合同方面，不是刘天生的过错造成的延迟，刘天生不支付违约金。2017年7月28日陈庆华给席爱莉打电话多次亲口证实刘天生无过错。刘天生表示如果一直协商不成，要采取止损措施。李开玉当时还纠结于违约金，不同意交易。2017年8月2日，在正天房地产公司的主持下，三方再次协商。李开玉坚持先付三万违约金，再进行房屋交易。刘天生表示按原合同的价格执行可以立即进行房屋交易。李开玉对此拒绝了。正天房地产公司方再次确认，合同无法履行。合同第六条第一款有李开玉保证该房屋权属清晰，若发生与李开玉有关的权属纠纷或债务纠纷，由李开玉负责解决，并承担一切后果及违约的责任。正天房地产公司辩称，2014年6月10日买卖双方就在正天房地产公司签订房屋买卖合同。当时李开玉知道案涉房屋是不能交易的。李开玉当时明确表示这个房子补完差价，补完契税。案涉房屋要交易必须补完差价，然后再换不动产证才能交易。李开玉称约定刘天生在合同签订后15个工作日内将房款打入资金监管账户，而刘天生未交纳该款项并非是刘天生或正天房地产公司不让打。第二就是正天公司拒绝李开玉通知在7月14日以前打买房款。是因为我们公司当时要求李开玉抓紧办不动产证，办不动产证之后立刻交易，但李开玉拒绝了，李开玉称不用办不动产权证，直接可以交易。7月17日是因为李开玉给正天房地产公司说去办不动产权证，包括补土地证，所以正天房地产公司对李开玉称什么时候把证办了什么时候交易，所以李开玉称刘天生这边违约，让刘天生这边赔钱赔违约金。李开玉向一审法院起诉请求，1、解除李开玉、刘天生、正天房地产公司于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令刘天生及正天房地产公司赔偿李开玉违约金123000元及赔偿金31100元；3、判令正天房地产公司支付李开玉增加赔偿金45000元。一审法院认定事实：2017年6月10日，李开玉作为出卖方与刘天生作为买受方、正天房地产公司作为居间方签订了《房屋买卖合同》。该合同主要约定，李开玉将坐落于郑州市管城区通站路126号3号楼2单元2层15号的房屋出售给刘天生；房屋成交价格为123万元；刘天生于本合同签订时支付定金及佣金3万元；该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由正天房地产公司保管；正天房地产公司的佣金由刘天生支付14000元（过户当天支付佣金1万元，其余部分在不动产出证当天付齐）；刘天生须向正天房地产公司交纳过户服务费1000元；刘天生于签订本合同之日后15个工作日内将全部房款交于房管局资金监管账户，同时李开玉配合刘天生办理产权过户手续；刘天生未按合同约定交付房款超过三日视为违约，李开玉有权解除合同；买卖双方保证该房屋在过户手续办理完毕之前持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，后果及违约责任由责任方负责；买卖任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金；如因不可抗力和法律、政策变化等因素导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任，正天房地产公司退还刘天生所交定金。另查明，本案所涉房屋性质原系经济适用房。李开玉于2017年2月24日补缴了土地价款，3月20日缴纳了增量房契税。三方签订《房屋买卖合同》时，李开玉的房屋所有权证系经济适用房所有权证。2017年7月17日，李开玉向郑州市不动产登记中心提交了不动产变更登记申请材料，申请经济适用房变更登记。庭审中李开玉与刘天生均认可的刘天生、正天房地产公司间的微信聊天记录显示刘天生在签订《房屋买卖合同》时并不知晓李开玉的房屋系经济适用房。一审法院认为：李开玉与刘天生于2017年6月10日签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋的性质系经济适用房。根据郑政（2011）91号文件“经济适用房为有限产权，上市交易时未经住房保障机构出具书面意见的，房屋权属登记机构不得办理产权转移和变更登记等手续”的相关规定，李开玉的房屋所有权在签订《房屋买卖合同》时并不具备转移和变更登记的条件。李开玉对此明知而仍与刘天生签订《房屋买卖合同》，存在过错。虽然李开玉、刘天生、正天房地产公司签订的《房屋买卖合同》中载有“刘天生对该房屋已经做了充分了解，并实地看房，对于房屋无任何异议，自愿购买”；但刘天生述称签订合同时并不知晓李开玉的房屋系经济适用房，结合刘天生与正天房地产公司间的微信聊天记录及案涉《房屋买卖合同》中约定较短的付款时间，即“合同签订之日后15个工作日内将全部房款交于房管局资金监管账户”的内容，可认定刘天生在签订房屋买卖合同时并不知晓李开玉的房屋系经济适用房；故刘天生在签订合同时不存在过错。《房屋买卖合同》签订后，刘天生已按约定当天支付了购房定金，而李开玉未及时申请经济适用房变更登记，取得案涉房屋的完全所有权，是导致本案合同不能继续履行的主要原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行”及第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；可以解除合同”的规定，李开玉未在合理期限内（刘天生付款期限届满前）履行将房屋所有权证变更的义务，刘天生享有解除合同的权利。李开玉述称其后来同意刘天生将付款时间向后延续，但因其换证时间已超过合理期限，双方并未协商一致，故刘天生解除其与李开玉签订的《房屋买卖合同》，不再继续履行合同义务，未违反法律规定。正天房地产公司系本案房屋买卖合同的居间人，但其并未隐瞒李开玉与订立买卖合同有关的重要事实或者提供虚假情况。李开玉要求刘天生、正天房地产公司承担违约责任，无充分证据及理由，该院不予支持。因刘天生已与李开玉解除双方间签订的《房屋买卖合同》，李开玉现要求解除该合同，该院予以确认该合同解除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第四百二十五第二款规定，判决如下：一、原告李开玉与被告刘天生及郑州市正天房地产经纪有限公司于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》解除。二、驳回原告李开玉的其他诉讼请求。案件受理费4260元,减半收取计2130元，由原告李开玉负担。二审中，李开玉提交三份证据。第一份证据为郑州市房屋交易和产权状况确认单（变更、更改）复印件一份，李开玉拟以该份证据证明原审法院判决关于2017年6月10日签订合同时李开玉的房子不具备交易条件是错误的，3月24日已经变更了，已经是商品房，不是经济适用房。第二份证据为刘天生2017年10月13日答辩状复印件一份，李开玉拟以该份证据证明刘天生是2017年8月2日解除合同的。第三份证据为刘天生2017年10月13日提交的证据目录一份，李开玉拟以该份证据证明席爱莉陈述的2017年7月18日李开玉和刘天生见面不是事实，李开玉和刘天生并没有见面。还证明李开玉并没有向刘天生要3万元，所谓的加付3万元是向正天房地产公司要赔偿3万元。针对李开玉提交的证据，刘天生质证认为，对第一份证据的真实性予以认可，但是只能证明李开玉当时的房屋补交过土地差价，但是没有改变他的房屋还是经济适用房的性质。签订合同时李开玉明确告知房屋可以交易，但是在6月16日李开玉在东方今报上刊登了土地证遗失声明，证明当时案涉房屋是不可以交易的。第二组证据不是事实，2017年7月18有音频证明李开玉、刘天生还有正天房地产公司三方见面可以当庭播放这个音频。2017年8月2号解除合同不是刘天生解除的，是在正天房地产公司的主持下把双方叫到一起，李开玉还是坚持先支付3万元违约金再进行交易，这是造成双方不能交易的主要原因。对第三份证据，2017年李开玉当时提出要求正天房地产公司把刘天生交在正天房地产公司的三万元定金先支付给李开玉，然后再进行交易。针对李开玉提交的证据，正天房地产公司质证认为，对第一份证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。在签合同时已经向正天房地产公司出示过该材料，李开玉称案涉房屋的房产证需要进行变更，当时他在签合同的时候知道房屋是交易不了的。对第二组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，李开玉当时称要求正天房地产公司将刘天生缴纳3万元定金赔给李开玉。对第三份证据拒绝发表意见。刘天生提交2017年6月到7月席爱莉和陈庆华的一份通话清单，刘天生拟以该份证据证明陈庆华在2017年7月28日给席爱莉通过一次话。针对刘天生提交的证据，李开玉质证认为，对于该份证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，这属于一审证据，而且相关的录音内容在一审没有播放过。针对刘天生提交的证据，正天房地产公司质证认为，对于该证据的真实性、关联性、合法性均无异议。针对当事人提交的证据，本院经审查认为，由于刘天生、正天房地产公司对于李开玉提交的证据的真实性均未否定，本院对李开玉提交的证据的真实性予以认定。由于李开玉、正天房地产公司对于刘天生提交的证据的真实性均表示无异议，因此，本院对刘天生提交的证据的真实性予以认定。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李开玉对案涉房屋的性质原系经济适用房的事实并无异议。《郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知》郑政（2011）91号文件载明“一、加强交易管理（一）经济适用住房上市交易，结合不同时期的经济适用住房政策规定，实施差别化的上市交易管理。经济适用住房上市交易时，须由市住房保障机构对政府是否行使优先回购权、购房人差价款缴纳金额出具书面意见。未经出具意见的，市房屋权属登记机构不得办理经济适用住房产权转移和变更登记等有关手续。（二）经济适用住房为有限产权。购房人可以在缴纳土地收益（含土地出让金）等相关价款（以下简称差价款）后，取得完全产权；购买不满5年不得上市交易，购买满5年（以合同签订日期为准，下同）上市交易的，购房人应当缴纳差价款。差价款专项用于住房保障资金……（四）差价款缴纳程序……2.市住房保障机构根据购房人申请，经审核后出具缴款通知书，注明‘补缴的土地价款’；3.购房人持市住房保障机构开据的票据，通过指定银行缴纳差价款……6.购房人持市住房保障机构出具的书面意见、差价款缴纳证明及其他相关资料办理交易手续”根据该文件规定，由于经济适用房系有限产权，其进行交易应当符合补缴相关费用、由住房保障机构出具书面意见等条件，而根据该文件规定的相应程序，购买人应当在其按照住房保障机构出具的缴款通知书补交土地价款后持保障机构出具的书面意见、差价款缴纳证明等资料办理交易手续。本案诉讼中，李开玉提交的《郑州市经济适用住房补缴差价款审批表》显示时间为2017年1月10日，而补缴土地价款的政府非税收入票据显示的时间为2017年2月24日，由于《郑州市经济适用住房补缴差价款审批表》形成时间在补缴土地价款的政府非税收入票据形成时间之前，因此，现有证据不能证明《郑州市经济适用住房补缴差价款审批表》是郑政（2011）91号文件指明的市住房保障机构出具的书面意见，综上，李开玉并未提供证据证明其在案涉合同签订后合理的期限内案涉房屋已经按照相关规定符合交易的条件，并向刘天生及正天房地产公司出示过由住房保障机构针对案涉房屋出具的书面意见等符合交易条件的材料。据上，一审判决认定李开玉的房屋所有权在签订《房屋买卖合同》时并不具备转移和变更登记的条件，从而认定李开玉未及时取得案涉房屋的完全所有权，是导致本案合同不能继续履行的主要原因并无不当。由于李开玉未证明其在合理期限内履行相应的义务，刘天生享有解除合同的权利。同时，李开玉与刘天生并未对付款时间的延续协商一致，因此，一审认定刘天生解除案涉《房屋买卖合同》未违反法律规定并无不当。李开玉并未提供充分的证据证明正天房地产公司存在隐瞒相关有关重要信息或者提供虚假情况的事实。一审未支持李开玉要求刘天生、正天房地产公司承担违约责任并无不当。综上，李开玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由李开玉负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一八年十二月二十五日书记员  王云霞