文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终7077号上诉人（原审被告）：邹锐，男。被上诉人（原审原告）：周华，女。上诉人邹锐因与被上诉人周华租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2018)渝0104民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邹锐与被上诉人周华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹锐上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周华的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.邹锐不是适格的被告，租赁房屋的权利义务应当由重庆康东中西医结合医院有限公司（以下简称康东医院）承担。上诉人租赁周华的房屋实际是供其与他人开办的康东医院使用，签订租赁合同后，康东医院便成立且实际使用租赁房屋，上诉人仅为康东医院的法定代表人，其签订租赁合同是职务行为，故租赁房屋的权利义务应该由康东医院承担，而非上诉人本人。2.一审判决房屋闲置的租金损失没有合同和法律依据。3.保证金应予以退还。周华辩称，被上诉人根据合同相对性起诉上诉人符合法律规定，上诉人违约导致合同解除，造成上诉人的房屋闲置损失，应予赔偿。关于保证金，在合同中有明确的退还条件的约定，应按照合同约定处理。周华向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的两份《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋恢复原状后返还给原告；2、被告给付截止起诉之日拖欠的租金242861.81元、水费3115.00元、物业管理费16489.72元，以上合计262466.53元；3、被告承担截止起诉之日的违约金112498.59元；4、被告给付起诉之日至合同解除之日期间的房屋租金、违约金和合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（一审审理中原告明确该房屋使用费是指水电费、物业管理费）；5、被告赔偿原告合同解除后房屋闲置期间的租金损失152474.40元；6、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月25日，原告周华作为甲方（出租方）与被告邹锐作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将其所有的重庆市大渡口区山河路9号7幢1-商业1号第二层，权证面积117㎡出租给乙方使用，乙方承诺其用途为医院。2.租赁期限自2015年3月25日至2030年3月25日止，其中2015年1月25日至2015年3月25日为装修免租期，免租期为甲方免收乙方该期限内的租金，该期间房屋所产生的物业费和水电费等其他费用由乙方据实承担。免租期仍应计算在租赁期限内。3.乙方有拖欠租金或其他应缴费用三十天以上等情形的，甲方有权单方解除合同，并收回该房屋。4.乙方承租该房屋租金为人民币60元/平米/月，租金按半年为一期支付，在房屋交付当日，乙方向甲方缴纳第一期6个月租金，以后每期租金在上一期到期前三十天交付，先付后用，逾期未交甲方按年租金千分之一/天的标准向乙方收取滞纳金。5.双方同意前五年租金不递增（即2015年3月25日至2020年3月25日止）；从第六年（含）起每五年租金递增10%。6.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴纳人民币两万元为保证金，在本合同终止或解除时，如乙方在使用期间未破坏该房屋主体结构并已结清水、电、气、税费、管理费及物业要求缴纳的所有费用，同时将以该房屋地址作为登记地址的相关证照、手续撤出且提供相关证明的，经甲方认定无误后，三天内将保证金退还给乙方（不计利息）。7.在房屋租金期间，税费、电费、气费、税费、宽带电话费、物业管理费、有线电视费、环卫清洁费等由于使用该房屋产生的费用，由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。8.乙方如不按时缴纳各项应缴费用，逾期15天未交的，甲方有权在保证金中扣除各项应缴费用及违约金。如逾期30天未缴的，甲方有权在保证金中扣除乙方各项应缴费用及违约金并解除合同，收回房屋。同年4月22日，原告周华作为甲方（出租方）与被告邹锐作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将其所有的重庆市大渡口区山河路9号7幢1-商业2号第一层，权证面积117㎡出租给乙方使用，乙方承诺其用途为医院。2.租赁期限自2015年6月22日至2030年6月21日止，其中2015年4月22日至2015年6月21日为装修免租期。3.乙方承租该房屋租金为人民币60元/平米/月；4.双方同意前三年租金不递增（即2015年6月22日至2018年6月21日止）；从第四年（含）起每三年租金递增6%。其他合同条款与前份合同相同。截止2018年7月25日，被告拖欠原告房屋租金242861.81元、水费3115.00元、物业管理费16489.72元，共计262466.53元。一审审理中，原、被告均同意解除合同，合同解除日期确定为2018年8月31日。一审另查明，山河路9号7幢1-商业1号与山河路27号系同一房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订了书面的房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。现被告尚欠原告截止2018年7月25日的242861.81元、水费3115.00元、物业管理费16489.72元，前述费用均已过双方约定支付期限，被告理应支付，现经原告催收，被告仍未支付，故对原告要求被告支付前述费用的诉讼请求依法予以支持。2018年7月25日至2018年8月31日产生的租金为8658元（60元/月÷30天×117×37天）+12236.64（80元/月×1.06÷30天×117×37天）元=20894.64元。关于滞纳金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告认为约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据双方约定承租人逾期支付租金，则按年租金的每日千分之一计算滞纳金，该滞纳金实属违约金，该计算标准明显过高，被告申请调整，根据本案的实际情况，依法将违约金调整为以被告拖欠的租金为基数，从逾期之日按年利率6%计算。截止合同解除之日（2018年8月31日），被告应支付原告违约金15443.80元，具体计算方式如下：第二层            逾期金额              应付款时间              逾期天数              计算标准（/年）              违约金                  21060              2017.2.23              554              0.06              1917.90                  42120              2017.8.26              370              0.06              2561.82                  28080              2018.2.23              189              0.06              872.40      第一层            逾期金额              应付款时间              逾期天数              计算标准              违约金                  28080              2016.11.21              648              0.06              2991.10                  56160              2017.5.22              466              0.06              4302.01                  56160              2017.11.21              283              0.06              2612.59                  11201.81              2018.5.22              101              0.06              185.98      因双方均同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。合同解除后，被告应及时腾房，将租赁房屋返还原告。关于原告起诉之后的因使用该房屋所产生的水电气费、物业管理费等,现无法确定且在持续产生，故不予支持。原告可在确定后另行向被告主张权利。对于原告要求的房屋闲置的租金损失，该损失系因被告违约造成的，被告对此应予赔偿，但原告主张按9个月的租金计算，明显过高，故根据合同约定租期、被告的违约等实际情况，酌情主张3个月的租金，即50824.80元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条之规定，判决：“一、解除周华与邹锐于2015年1月25日、2015年4月22日签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2018年8月31日；二、邹锐于本判决生效后三日内返还周华位于大渡口区山河路27号第一、二层房屋；三、邹锐于本判决生效后三日内支付周华截止2018年8月31日的租金263756.45元、违约金15443.80元，截止2018年7月25日的水费3115.00元、物业管理费16489.72元；四、邹锐于本判决生效后三日内支付周华租金损失50824.80元；五、驳回周华的其他诉讼请求。案件受理费9074元，减半收取4537元，保全费3157元，由邹锐负担。”本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，关于邹锐是否应承担租金、违约金、水费、电费、物管费以及租金损失等费用的问题。《最高人民法院关于适用关于房屋闲置的租金损失是否应赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案因邹锐未按约支付租金存在根本性违约，导致租赁合同解除，双方的租赁合同权利义务关系提前终止，合同解除后致使房屋闲置，周华无法基于租赁合同关系从邹锐处收取租金，也无法将涉案房屋再另行出租收取租金，产生租金损失。该损失系由邹锐所致，其应予以赔偿。关于保证金的返还问题。本案中，邹锐并未提起反诉要求周华返还保证金，周华也未同意返还保证金。故对保证金返还问题，本院不予处理。综上所述，邹锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9074元，由邹锐负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇一八年十二月十三日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽