广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤20民终7165号 上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市**三溪村“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码91442000763803004W。 法定代表人：文策生，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金圣，广东邦仁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：彭波，女，1976年9月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所实习律师。 上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）因与被上诉人彭波商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初15380号，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 联创公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回彭波的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案商品房出现逾期办证，系因政府行为所致，根据《中山市商品房买卖合同》第14条及《补充协议》第7条第1点，逾期办证责任并不完全在联创公司。2016年8月15日竣工备案后至相关政府部门出具所有办证资料止的时间应作为顺延办证的时间。二、一审认定违约金计算标准过高，应按合同约定的万分之0.1计算。1.一审参照民间借贷利率计算违约金，既承认了彭波房屋变现情况下的收益，又承认其房价上涨的收益，实际两者不可兼得。2.双方对逾期办证责任有明确约定，联创公司通过公示合同内容、对条款加粗下划线等方式履行了提示义务，彭波在签订合同时也未有异议。3.联创公司已将涉案商品房交付给彭波，不影响其使用、占有或处分房屋，且中山市房价上涨。故即使联创公司存在违约行为，该违约行为并未给彭波造成实际经济损失，也不影响户籍迁入与子女入学等事项。彭波在一审中并未举证证明其实际损失的存在及实际损失数额，故应承担举证不能的后果。三、彭波对于逾期办证负有直接责任，根据合同约定，彭波的违建行为导致逾期办证，责任由其自行承担。 彭波辩称，一、关于损失赔偿问题。1.因联创公司的违约，对业主的影响是巨大的，业主无法进行抵押融资转让处置等各种行为。2.按照生活常理推断，社会对于产权的认知是以产权登记为主的，没有产权登记，业主的许多权利受到阻碍。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017年11月发布的）》第38条明确规定了违约金计算标准年息6%。4.联创公司所称的房价上涨与违约金不公平的主张，联创公司将其混为一谈。房价上涨不是开发商导致的，开发商不能就此抗辩。而损失的原因是开发商导致的。二、针对违约金过高的问题。违约金的计算是以基数和时间违约标准相乘，基数反映业主支付代价，时间代表违约时间之久，违约金计算反映的是业主的损失。三、关于联创公司提的违建问题，不属于本案审理范围。业主如果收到开发商办证通知需要拆除，业主也是很乐意配合的。且开发商连大确权都未完成。联创公司在销售过程中、自建的样板房（现存）均以玻璃房建造对业主进行宣传展示。 彭波于2018年7月25日向一审法院起诉请求：联创公司向彭波支付逾期办证违约金（以购房总款1690000元为基数，按年利率6%，从2016年10月1日起计算至办证之日止）。 一审法院认定事实：2014年3月29日，彭波与联创公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.彭波购买联创公司开发建设的位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××房，总价款1690000元，联创公司应当于2014年10月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给彭波使用；2.联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因联创公司的原因导致彭波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，彭波不退房，联创公司按已付房价款按每日万分之0.1向彭波支付违约金。上述中山市商品房买卖合同还约定了其他条款。同日，彭波与联创公司签订一份合同补充协议，该协议书第七条关于产权登记（对商品房买卖合同第十四条的补充）约定，若由于政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，办证期限应顺延。上述合同补充协议还约定了其他内容。2014年4月1日，上述买卖合同办理了中山市商品房销售合同登记备案。2014年9月28日，联创公司送彭波发送一份收楼通知书，要求彭波于2014年10月31日前办理收楼手续。2015年2月9日，广东国安物业经营服务有限公司向彭波出具了一份收据并加盖财务专用章，内容分别为：今收到××栋×××房业主彭波公摊水电费共94.93元，其中2014年10月1日至2014年12月31日为15.284元，2014年10月1日至2014年12月31日为79.65元。今收到××栋×××房业主彭波从2014年10月1日至2015年2月28日的小车位管理费200元。 庭审中，彭波、联创公司双方均确认彭波已足额支付涉案房屋的房款，联创公司于2014年10月1日将上述商品房交付给彭波使用。 一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。彭波与联创公司签订的云山雅墅认购书、中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，彭波、联创公司双方均确认彭波已足额支付涉案房屋的房款，联创公司于2014年10月1日将上述商品房交付给彭波使用。故对于上述事实，一审法院依法予以认定。彭波、联创公司双方签订的商品房买卖合同明确约定，联创公司应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。诉讼中，彭波与联创公司就上述条款中约定的商品房交付使用后720日内的含义存在不同理解，彭波主张条款中约定商品房交付使用后是指涉案商品房实际交付使用后，即办证递件的期限应为从涉案商品房实际交付使用次日即2014年10月2日开始起算720日。联创公司则主张条款中约定商品房交付使用后应按合同中关于商品房交付期限的约定进行理解，即办证递件的期限应为从约定的涉案商品房交付期限届满次日即2014年10月2日开始起算720日。根据合同解释规则，一审法院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，一审法院认为合同约定联创公司应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，此处的“商品房交付使用”应指合同约定的交付期限届满之日。故具体到本案中，联创公司应于2014年10月2日起算720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即2016年9月21日前到产权登记机关备案。但联创公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，故应按合同约定计付违约金给彭波。联创公司辩称逾期办证的责任系政府原因所致，但联创公司并未提供充分证据证明逾期办证是由于政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为所致，故对于联创公司该抗辩，一审法院不予采信，对于联创公司主张的联创公司存在免责事由的抗辩，一审法院亦不予采信。 关于违约金的计算标准问题，按照合同约定，如因联创公司的原因导致彭波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，彭波不退房，联创公司按已付房价款按每日万分之0.1向彭波支付违约金，现彭波主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，彭波可以请求增加。本案中，联创公司已逾期办证，且具体办证时间至今仍无法确定，故一审法院认为彭波主张将违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，一审法院依法予以支持。 关于违约金时间的计算问题，现彭波主动将违约金的计算时间调整为从2016年10月1日起算，是对自身权利的自由处分，且不违反法律法规相关的规定，一审法院依法予以准许。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，联创公司在商品房交付使用后720日内需履行的义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而非彭波主张的权属证书办理完毕，故违约金应从2016年10月1日起计算至联创公司联创公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权机关备案之日止。 综上所述，彭波的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、联创公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向彭波支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1690000元为基数，按年利率6%，从2016年10月1日起计算至联创公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权机关备案之日止）；二、驳回彭波的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4069元，减半收取为2034元（彭波已预交），由联创公司负担（该款联创公司应于一审判决发生法律效力之日起七日内将迳付彭波）。 本院二审期间，彭波向本院提交新证据中山市国土资源局复函一份，拟证明联创公司提供的合同交付使用条款是指转移、占有、使用。联创公司质证，1.对真实性、合法性予以确认，关联性不确认。该份解释是双方签订合同之后二审开庭之前才出具的，因此当时联创公司是不知道该内容的，所以该份复函不能作为双方合同的一部分。2.双方对于合同条款的争议已经进入司法程序，依法由法院处理。国土局不是法定的合同解释部门。因此该份复函不能作为本案证据使用。3.彭波将相关问题由国土局解释，表明彭波也清楚本案合同不是由联创公司出具的，所以是不适用格式条款的相关规定的。 联创公司向本院提交新证据，证据1.房屋改建照片，拟证明彭波存在违法建筑的事实；证据2.房屋设计图纸，拟证明房屋的规划设计，现彭波已经改变规划设计，属于违法建筑；证据3.拆除违建公告，拟证明联创公司对于彭波的违法建筑行为已经积极发布公告要求其限期拆除；证据4.公建配套设施证明，拟证明联创公司已经准备好大确权的材料，责任不在联创公司；证据5.受理案件通知书，证明联创公司已经将彭波违法建筑的事实另案起诉。彭波质证，对证据1,违建事实就是楼顶加建玻璃房，联创公司从未告知过当事人，且联创公司在销售过程中、自建的样板房（现存）均以玻璃房建造对业主进行宣传展示；对证据2，真实性确认，关联性不确认；对证据3，这是由联创公司单方出具的，业主从未见过；对证据4，这是联创公司履行的义务，证明了联创公司没有完成大确权；对证据5，联创公司提交的补充意见表明联创公司另案起诉，不属于本案审理范围，业主方将会反诉追究其责任。联创公司将办理产权资料递交给国土局。各业主收到办证通知后会积极履行。但属于开发商的责任，开发商应区分清楚，尽快履行办证义务，给广大业主一个交代。 一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：联创公司主张的免责事由和违约金计算标准是否应予支持。对于联创公司主张逾期办证违约金应当扣除由于相关部门迟延出具公建配套证明的期间的问题。本院认为，联创公司并未提供充分证据证明公建配套证明的出具时间存在迟延，同时即使上述迟延真实存在联创公司亦未提交充分的证据证实系公建配套证明出具的时间迟延导致了逾期办证，故联创公司的主张没有事实和法律依据，本院依法不予采信。对于联创公司主张业主的违建行为导致逾期办证，故逾期办证责任应由业主承担的问题。本院认为，联创公司主张业主违建导致逾期办证但对业主违建与办证迟延之间的因果关系联创公司并未提交证据予以证实，且开发商逾期办证的原因是方方面面的，即使联创公司主张的业主违建行为真实存在亦不能支持其主张，故本院对其该主张不予支持。对于联创公司主张的违约金应按照双方约定每日万分之0.1计算的主张，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否应予调整的问题。本案中，因联创公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。且根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因联创公司的违约受到的损失客观存在，联创公司应承担相应的违约责任。故一审判决根据彭波主张及相关法律规定将违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人联创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4020元（上诉人中山市联创房地产有限公司已预交），由上诉人中山市联创房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄岳文 审判员  赖晓筠 审判员  陈爱玲 二〇一八年十二月十八日 书记员  严贝贝