广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19156号原告：中山市越秀地产开发有限公司，住所地广东省中山市**城南二路**之**，统一社会信用代码91442000699784848D。法定代表人：黄维纲。委托诉讼代理人：周志光，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敬文，广东刘志均律师事务所律师。被告：蔡坚贞，女，1986年10月8日出生，汉族，住广东省徐闻县，原告中山市越秀地产开发有限公司（以下简称越秀公司）与被告蔡坚贞商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀公司委托诉讼代理人邓敬文，被告蔡坚贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年3月18日签订的中山市东区博爱××花园××房的中山市商品房买卖合同；2.被告立即配合原告办理上述商品房买卖合同登记备案的注销手续，商品房总价值为503670元；3.被告按总房价款的20%向原告支付违约金100734元并赔偿律师费损失8000元，合计共108734元（由原告在被告已付的购房款253670元中扣除）。事实与理由：2018年3月18日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：被告购买原告开发的中山市东区博爱××花园××房，商品房总价款为503670元，被告应于2018年3月18日向原告支付253670元，余款250000元通过银行按揭贷款方式于2018年5月18日向原告支付；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金；不论何种原因导致合同被终止或解除的，买受人必须配合出卖人在指定的期限内办理注销抵押登记、终止商品房买卖合同等相关手续，并应赔偿出卖人因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，原告办理了上述商品房的销售登记备案，但被告仅向原告支付首期购房款253670元，剩余购房款250000元一直未付，经原告及委托律师多次催告，被告至今仍拒不履行相关合同义务。被告蔡坚贞辩称，同意原告的第1、2项诉讼请求，不同意第3项诉讼请求，原告第3项诉讼请求中的违约金没有法律依据，不同意承担原告的律师费和诉讼费。被告已经支付了首期款253670元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年3月18日，蔡坚贞作为买受人与作为出卖人的越秀公司签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定：买受人购买的商品房坐落中山市东区博爱××花园××房；该商品房总价款为503670元，于2018年3月18日支付253670元，余款250000元于2018年5月18日前以商业贷款的方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，买受人须自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；买受人同意，应于签订买卖合同当天向出卖人指定的银行办妥银行按揭申请手续，并应于办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日内获得银行贷款审批；如买受人未在约定的期限内获得银行批准或银行批准之贷款无法满足房款支付需要的，买受人应按出卖人书面通知指定的其他付款方式及时支付款项，否则出卖人有权解除买卖合同，或者选择继续履行合同且买受人愿意继续履行的，则合同继续履行，出卖人书面通知指定的付款期限届满之日起至买受人付款之日止，买受人应每日向出卖人支付按揭贷款总额0.05%的违约金；买受人确定，不论因何种原因导致买卖合同解除的，买受人均应按出卖人的书面通知要求到有关部门协助办理预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续，并应赔偿出卖人因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。合同还对其他事项进行了约定。蔡坚贞已付首期款253670元。2018年5月29日，案涉中山市商品房买卖合同办理了登记备案，备案合同号为HTN2018020367。2.2018年7月3日，越秀公司委托广东广大律师事务所向蔡坚贞发出律师函，主张蔡坚贞未能在2018年5月18日前通过申请办理银行按揭方式支付按揭款250000元，催告蔡坚贞于该函件送达之日起七日内付清按揭款250000元及违约金为5760元。蔡坚贞至今未能支付购房余款250000元。庭审中，蔡坚贞确认没有付款的原因是其贷款申请在多家银行无法通过审批。越秀公司与蔡坚贞一致同意已付款购房款253670元由越秀公司在扣除本案所确定的付款义务后一次性退还给蔡坚贞。3.越秀公司为处理本案争议委托了律师参加诉讼，共花费律师费8000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同，系蔡坚贞与越秀公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。蔡坚贞与越秀公司一致同意解除案涉合同，蔡坚贞配合办理案涉房屋登记备案注销手续，相关的诉讼请求，本院予以支持。蔡坚贞未能依据合同约定支付购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。越秀公司请求蔡坚贞向其支付违约金及律师费损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于违约金的数额，合同约定的标准为总房价款的20%，但蔡坚贞已支付房价款253670元，违约的对象只是剩余的250000元，故而，以总房价为基数计算违约金明显过高，根据公平合理的原则，酌定将计算的基数调整为未付款250000元，经核算，违约金数额为50000元（250000元×20%）。对于律师费损失的数额，律师费的数额通常以诉讼请求的数额为基数按照一定的比例计收，越秀公司已支出的律师费对应的基数是整个诉讼请求，而其提出诉讼请求并未获得全部支持，根据公平合理的原则，未获得支持部分所对应的律师费应由越秀公司自行负担，蔡坚贞作为败诉方所需负担的律师费损失应以法院已支持部分为限，经核算，数额为7328.48元【（503670元+50000元）÷（503670元+100734元）×8000元】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告中山市越秀地产开发有限公司与被告蔡坚贞于2018年3月18日签订的中山市商品房买卖合同；二、被告蔡坚贞于本判决发生法律效力之日起七日内配合原告中山市越秀地产开发有限公司办理注销坐落中山市东区博爱七路××号品峰花园××期××幢××房的中山市商品房买卖合同的登记备案（合同业务编号：HTN2018020367）的相关手续；三、被告蔡坚贞于本判决发生法律效力之日起立即向原告中山市越秀地产开发有限公司支付违约金50000元，并赔偿律师费损失7328.48元，合计57328.48元（该部分款项由原告中山市越秀地产开发有限公司于本判决生效之日直接在被告蔡坚贞已付购房款253670元中予以扣减）；四、驳回原告中山市越秀地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9924元，减半收取4962元（该款原告已预付），由原告中山市越秀地产开发有限公司负担417元，被告蔡坚贞负担4545元（该款由原告中山市越秀地产开发有限公司于本判决生效之日直接在被告蔡坚贞已付购房款253670元中予以扣减）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一八年十二月七日书记员  梁敏霞梁琳