河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终5916号上诉人（原审被告）：李艳清，女，1972年11月17日出生，汉族，住河北省涿州市。被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司，住所地河北省涿州市开发区平安北街**。负责人：蒋兴建，该公司经理。委托诉讼代理人：沙瑀智，河北鹿保勇律师事务所律师。上诉人李艳清因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司（以下简称隆泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艳清上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发还重审；二、一、二审诉讼费由隆泰物业公司承担。事实及理由：一、一审法院根据《前期物业服务协议》判令李艳清足额支付物业服务费，但却忽视了《前期物业服务协议》的合法性。1.李艳清作为业主，不应是前期物业服务协议签订主体，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第二十一条以及《合同法》第五十二条之规定，《前期物业服务协议》应属无效协议。2.依据《合同法》第五十二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第十七条、《建筑法》第六十一条等相关法律规定，开发商未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用。而本案房屋开发商在未取得《房屋竣工验收合格备案》的情况下，强制违规交房，隆泰物业公司就此向李艳清收取物业费的行为，违反了相关法律规定。因此《前期物业服务协议》应从房屋取得验收合格后，也就是2017年5月17日后才能生效，而隆泰物业公司向李艳清索要2016年6月13日到2018年6月13日期间的物业费，一审法院未对物业费缴纳起止时间进行确认。二、一审判决没有说明物业费是否应该遵循政府指导价以及隆泰物业公司是否履行物业服务协议。1.依据《价格法》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条、第九条、涿州市物价局关于落实《河北省物业服务收费管理实施办法》及实施《涿州市普通住宅区物业管理服务指导价格标准》的通知之规定，以及《商品房买卖合同补充协议》第十五条第二款之约定，《前期物业服务协议》应遵循政府指导价，而不应采用不平等格式条款规定各项费用标准。2.隆泰物业公司提供的服务质量不达标，李艳清一审已提交充分证据，望二审予以采纳。三、一审判决案件受理费数额错误。隆泰物业公司辩称，一、隆泰物业公司是《前期物业服务协议》的适格主体。依据《物权法》第八十一条之规定，业主可以自行委托物业服务企业，也就是说其可以作为物业服务合同一方当事人。同时，法律没有规定与物业服务企业签订物业服务合同的只能是业主委员会或建设单位。另外，按照物业服务关系来讲，物业服务企业是提供服务一方，业主是接受服务一方，业主当然可以作为物业服务合同中的一方当事人。二、《前期物业服务协议》合法有效，李艳清与开发企业之间的纠纷与隆泰物业公司无关。1.《前期物业服务协议》不存在《合同法》第五十二条规定的情形，因此该协议是合法有效的。2.根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，物业公司向业主收取物业费的时间点为业主应当收房之日。因此，《前期物业服务协议》约定的物业费交纳时间并无不妥。另外，李艳清称开发商违规交房，隆泰物业公司不得而知。无论是否存在违规交房的情形，是李艳清与开发商之间的纠纷，不应影响《前期物业服务协议》的效力。三、涿州市物价局并未做出关于涿州物业收费指导价格的通知。《前期物业服务协议》约定的收费标准与隆泰物业公司提供的服务相匹配。四、隆泰物业公司一审时提交了电梯维保记录、保洁工作验收表、污水池清理记录、监控运行记录表、来访登记表等证据，足以证明隆泰物业公司已经全面履行了《前期物业服务协议》约定的义务。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。隆泰物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令李艳清支付尚欠隆泰物业公司物业服务费7804.59元及违约金7445.05元（截至提交资料之日），共计15249.64元。2.判令李艳清承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李艳清系涿州市东兴北街与北二环路交叉路口涿州香邑溪谷A1号楼1单元201室业主，房屋建筑面积128.71平方米。2015年5月31日，李艳清、隆泰物业公司签订《前期物业服务协议》，约定隆泰物业公司为李艳清提供前期物业服务，前期物业服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的正式《物业服务协议》生效时止。物业服务费用包括，基础物业费1.28元/平米/月，电梯费0.4元/平米/月，生活垃圾消纳费36元/年/户。物业费交纳方式为，入住时首付一年的物业服务费，以开发商通知入住为准；入住后按每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用。逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。李艳清自2016年6月13日起未交纳物业服务费。一审法院认为，李艳清、隆泰物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同合法有效，缔约双方均应全面履行合同义务。隆泰物业公司提交的证据足以证明其履行了协议约定的物业服务义务，李艳清应当依照协议约定向隆泰物业公司支付物业费用。基础物业费1.28元/平米/月、电梯费0.4元/平米/月、生活垃圾消纳费36元/年/户，建筑面积128.71平方米，李艳清应付2016年6月13日至2018年6月13日的物业服务费用5261.6元（1.28元/平方米/月×24月×128.71平方米+0.4元/平米/月×24月×128.71平方米+36元/年/户×24月），隆泰物业公司要求李艳清支付2016年6月13日至2018年6月13日物业费用5261.6元的诉讼请求，应当予以支持，隆泰物业公司要求李艳清支付物业费用至2018年12月31日的诉讼请求无据，不予支持。隆泰物业公司要求李艳清按照日千分之二的标准给付违约金，高于国家规定的最高标准，酌情按中国人民银行同期贷款利率支付自权利主张之日起的逾期支付利息为宜。李艳清未能提供足够的证据证明双方签订协议时存在欺骗强制情形及隆泰物业公司物业服务未达标准，因此对其主张，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：“一、被告李艳清于判决生效后五日内支付原告河北隆泰物业服务有限责任公司涿州分公司2016年6月13日至2018年6月13日物业服务费5261.6元及逾期给付利息（自2018年6月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费181元，减半收取计59元，原告负担50元，被告负担32元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李艳清提交了如下新证据：1.《保定市建设工程竣工验收备案证明书（正本）》复印件一份，证实涉案房屋是在2017年5月16日竣工验收合格。2.网络上下载的涿州市物价局涿价费字（2017）8号文件，主张应执行该文件上的收费标准。隆泰物业公司质证不认可上述两份新证据的真实性。由于李艳清提交的上述两份证据均不是原件，真实性无法确认，故对上述两份证据本院不予采纳。隆泰物业公司提交如下新证据：1.李艳清起诉隆泰物业公司合同无效的起诉书复印件；2.涿州市人民法院（2018）冀0681民初3490号民事判决书，证明李艳清起诉隆泰物业公司，请求确认《前期物业服务协议》无效，涿州法院一审判决驳回了其诉讼请求。李艳清认可上述两份证据的真实性，故对上述两份证据真实性本院予以采纳。其余事实与一审查明无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。关于李艳清提出的开发商强制违规交房的问题，属李艳清与开发商之间法律关系问题，与本案不属于同一法律关系。《前期物业服务协议》签订后，作为物业公司，隆泰物业公司履行了物业服务义务，即有权收取业主相应费用；作为业主，李艳清享受了隆泰物业公司提供的物业服务，即应自收房之日履行交纳相应费用的义务。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《前期物业服务协议》明确约定了基础物业费、电梯费、垃圾费等收取标准，故李艳清应按合同约定的标准履行交纳物业费的义务。关于李艳清主张隆泰物业公司服务不达标的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李艳清未提交充分证据证实隆泰物业公司提供的服务影响合同目的之实现，应承担举证不能的责任，故对李艳清关于隆泰物业公司服务不达标拒绝给付物业费的主张，本院不予支持。综上所述，李艳清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费181元，由上诉人李艳清负担。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  王洪月审判员  赵 明二〇一八年十二月四日书记员  于 惠