北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初49794号原告：北京高力国际物业服务有限公司，住所地北京市东城区东长安街**东方广场西三办公楼**。法定代表人：李杰，董事长。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市纵横律师事务所律师。被告：赵雅君，女，1964年9月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨金艳，北京市中盛律师事务所律师。原告北京高力国际物业服务有限公司（以下简称高力物业公司）与被告赵雅君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高力物业公司的委托诉讼代理人张亚丽与被告赵雅君及其委托诉讼代理人杨金艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高力物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令对方立即支付高力物业公司御园项目ｘ号住宅楼ｘ层ｘ号楼ｘ房屋（以下简称涉案房屋）自2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费33408元及以上述应缴物业服务费为基数按照日千分之三的标准自对方逾期之日起计算至实际支付之日止的违约金；2、判令对方立即支付涉案房屋自2017年1月1日至2017年12月31日的地下停车管理费3600元；3、判令对方立即支付涉案房屋自2017年1月1日至2017年12月31日的绿地养护费4676.7元。事实和理由：2007年8月2日，赵雅君与北京兴业万发房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）购买了涉案房屋。预售合同第二十三条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为北京高力国际物业服务有限公司。预售合同附件七“物业服务”第10章第46条约定：业主应按规定或约定向物业管理公司交纳物业服务费，并按时交纳水、电、燃气等能源费用、车位管理费等费用；第48条约定：物业服务费的价格为每月每平方米8元（实测面积为准）。业主最少按半年度缴纳物业管理费，并在办理入住时预付12个月的物业管理费，其余各期物业管理费应在每半年度1月10日前和7月10日前预付下半年度的物业管理费用。第49条约定：业主逾期交纳物业服务费的，物业管理公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。第51条约定：停车管理费150元每月每个车位，业主按季预付停车管理费，应在每季度首月10日前预付下一缴费期的费用。预售合同附件九“关于首层私家花园的补充约定”第二条第1款约定：出于维护小区整体形象的考虑，小区内首层私家花园前院的绿化、景观工程以及清洁由物业管理公司统一进行管理，首层业主须另行向物业管理公司缴纳首层花园前院的维护管理费用，费用标准按物业公司有偿服务内容另行制定。同时，就首层私家花园的后院，原则上由首层业主自行负责维护和管理，首层业主应保持私家后院花园的绿化工程清洁且无荒芜，并应及时进行修剪，且不破坏项目绿化工程及景观外观，否则物业管理公司有权自行或委托第三方代为清理、种植或修剪，由此产生的费用由首层业主承担。对方于2010年8月15日办理了涉案房屋的入住手续，房屋实测面积为348平方米。我方作为开发商依法选聘的物业服务企业，一直为涉案房屋所在的小区提供前期物业服务，但对方并未按时交纳物业服务费、停车管理费、绿地养护费等，经我方多次催告未果，故现我方诉至法院，提出上述诉请。赵雅君辩称，不同意高力物业公司的诉讼请求。一、涉案房屋及车库存在严重质量问题，房屋和车库都漏水，房屋漏水问题已经修复，但高力物业公司未采取有效措施解决车库漏水问题，车库门也因漏水损坏，高力物业公司未尽到物业应尽的修缮、管理等义务，导致我至今未实际入住涉案房屋，也无法正常使用专有车库，故我不同意向高力物业公司支付2017年度的物业管理费和停车管理费。同时，高力物业公司主张违约金的诉讼请求也缺乏事实依据。二、高力物业无权主张2017年度绿地养护费。房屋绿地包括前院和后院两部分，前院的绿化工作在预售合同上约定由对方进行管理，但对方未尽到维护和管理义务，后院由业主自行负责管理，我自行委托他人对后院进行管理和维护并且支付了相应的费用。对方给我的2017年物业缴费通知单上也只写有前院的绿化养护费。请求法院责令高力物业公司一并解决车库漏水和车库门损坏的问题，依法维护业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年8月2日，赵雅君与兴业公司签订预售合同购买涉案房屋，2010年8月15日赵雅君办理了涉案房屋的入住手续，2011年8月18日，涉案房屋登记至赵雅君名下，登记地址为北京市海淀区颐泉家苑怀远居ｘ号楼ｘ层ｘ单元ｘ，建筑面积348平方米，套内建筑面积291.29平方米。预售合同附件七《御园业主临时公约》载明，共用部位及共用设施设备包括房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁等）、屋顶、外墙、围墙、外围护栏、公共门窗……等，物业管理服务的基本内容包括公共建筑及公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查等，物业管理单位有对房屋公用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、区内公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，有向业主和使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维护养护等有偿服务的权利；物业服务费价格为8元每平方米每月（实测面积标准），除办理入住时首期物业费外，其余各期物业费均应于每半年度1月10日前和7月10日前支付，物业服务费价格构成包括物业共用部位共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用等；业主逾期交纳物业费的，物业管理公司有权从逾期之日起每日加收应收缴费用的千分之三作为违约金；停车管理费为150元每月每个车位。预售合同附件八《预售合同补充协议》第七条约定，双方确认，出卖人同意向买受人无偿提供一个小区地下停车库暂时的使用权，买受人无须向出卖人支付该地下停车库的使用费，但应向物业管理公司支付管理费用，待该地下车库具备办理产权条件时，出卖人承诺将按照人民币10万元/个的价格将该地下车库的产权转让给买受人。预售合同附件《住宅质量保证书》载明，兴业公司已委托高力物业公司实施住宅保修服务的协调管理工作。用户如需提供保修服务时，请直接与物业管理公司联系。高力物业公司系开发商兴业公司选聘的前期物业服务公司，二者签订有物业管理服务委托合同，其中存在如下约定：在保修期内，该物业各系统因质量缺陷而进行的改造工程（业户自行装修部分除外），兴业公司有责任全面修复及支付相关费用。兴业公司有权要求高力物业公司代行上述保修义务，但兴业公司须另行向高力物业公司支付费用，高力物业公司无须从管理账户中支出该费用。因赵雅君欠付至2016年12月31日期间的物业费、停车管理费和绿化费，高力物业公司曾于2017年7月7日起诉赵雅君至本院，双方在该案中达成调解协议，本院就此于2017年8月8日作出（2017）京0108民初35574号民事调解书。后，高力物业公司以赵雅君欠付2017年度的物业费、停车管理费和绿地养护费为由，提起本案诉讼。本案中双方确认，赵雅君应交物业费标准为8元/平方米/月；赵雅君为首层业主，有前后院两个私家花园，前院面积为142平方米，后院面积为113平方米，绿地养护费标准为18.34元/平方米/年。赵雅君有两个车位，每月应交管理费为300元。赵雅君未交纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的上述费用。赵雅君拒绝交纳上述费用，主张：1、涉案房屋及车库存在漏水问题，高力物业公司未尽到修缮、管理的义务，始终没有将车库漏水问题解决，且现在车库门因漏水损坏，导致其无法实际入住涉案房屋也无法正常使用车库；2、高力物业公司没有对前院尽到绿化养护义务，并且在查找漏水问题时多次在前院挖掘施工，导致前院绿地被破坏，没有恢复原状，后院由其自行委托他人进行养护管理并交纳了相应费用，与高力物业公司无关。高力物业公司则主张物业公司只负责小区公共区域和公共设施的管理和维护，房屋和车位是业主的专有部分，房屋和车库的质量问题应由开发商承担维修责任，物业公司只负责为开发商的住宅保修服务进行协调和管理工作。依据赵雅君提供的工作联系单可查明，2008年4月至2017年7月期间，高力物业公司就赵雅君房屋存在的问题、车库漏水问题、首层庭院石材华钵破损等问题多次与兴业公司联系，告知并请求兴业公司予以维修解决。关于绿地养护费的抗辩主张，赵雅君向本院提交了其与案外人刘某及高力物业公司工作人员李某的微信聊天记录、高力物业公司向其出具的《缴费通知单》等为证，微信聊天记录显示，2018年3月14日，李某：“赵姐，您家后院的绿化需要绿化公司的做养护吗？今年都需要从新登记，如果需要我就给报上去。”，2018年5月20日，李某为赵雅君提供了刘某的联系电话。赵雅君与刘某的微信聊天记录显示2018年5月20日，赵雅君：“花园养护就拜托了，修剪、洒药、施肥、浇水……”，刘某：“您放心吧？一定做好”。当日赵雅君向刘某转账3000元。2018年10月8日，赵雅君向刘某转账2500元，刘某回复：“今收到御园ｘ－ｘ－ｘ业主小院绿化养护费用2500元，养护日期：2018年8月21日至2018年11月30日。……”《缴费通知单》显示出具日期为2017年12月15日，载明赵雅君欠付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费33408元、地、地下车库管理服务费3600元地养护费（前庭院）2604.28元。高力物业公司表示，李某向赵雅君提供刘某的电话是因为刘某所在的承德恒亿绿景园林绿化工程有限公司为其公司委托的在2018年为涉案房屋所在小区提供绿地养护服务的公司，赵雅君的庭院本身就属于该公司的养护范围，赵雅君向物业管家李某索要刘某电话称需要咨询绿化养护问题，并不能证明物业公司同意赵雅君自行委托他人养护；因赵雅君对2017年度后庭院养护存在争议，故其公司在发送《缴费通知单》时未将后庭院的绿化养护费列入，打算在双方解决争议后再行追缴，但因双方一直未能协商一致，其被迫提起本案诉讼，对于前后庭院绿化养护费用一并追缴。另，依据高力物业公司提交的工作联系单、现场测量记录、现场施工照片和赵雅君提供的照片及双方陈述，可查明2017年11月，经高力物业公司联系，开发商兴业公司委托案外人对于赵雅君车库漏水问题进行维修时，挖开了涉案房屋前庭院地面，对绿地造成损坏。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，高力物业公司与开发商兴业公司签订的前期物业服务合同对赵雅君具有约束力，现高力物业公司提供了物业服务，赵雅君理应交纳物业服务费和停车管理费。赵雅君未能举证证实为其修复房屋和车库漏水问题为高力物业公司向其收取物业费、停车管理费而应履行的对价义务，故对其以此为由拒绝交纳物业费、停车管理费的抗辩意见，本院不予采纳。关于绿地养护费，高力物业公司出具的《缴费通知单》未将2017年度后庭院的养护费列为催缴范围，其在本案中对此所作解释亦不能令人信服，对其主张的后院绿地养护费，本院不予支持。2017年11月因维修车库而破坏了部分绿地，高力物业公司在本案中主张该部分损坏绿地修复完成之前的绿地养护费用，显然事实依据不足，故对于赵雅君应支付的前院绿地养护费用，本院予以酌减。赵雅君向本院提交的微信聊天记录只能证实2018年5月20日之后其自行委托他人养护，不能证实2017年度其已经开始自行养护，其拒绝交纳2017年度全部绿地养护费，依据不足，本院不予支持。赵雅君欠付涉案费用，系其与高力物业公司之间存在现实争议，并非恶意违约，对于高力物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、赵雅君于本判决生效后七日内向北京高力国际物业服务有限公司支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费33408元、地、地下停车管理费3600元地养护费2387元，以上共计39395元；二、驳回北京高力国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元（北京高力国际物业管理有限公司已预交412元），由北京高力国际物业服务有限公司负担42元，已交纳；由赵雅君负担800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  初星华人民陪审员  魏 婙二〇一八年十二月七日书 记 员  袁子惠