广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1284民初3177号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司，住所地:四会市东城街道陶塘村委会塘坑地段四会碧桂园销售中心**。统一社会信用代码：914412006924485850。法定代表人：陈宇辉。委托代理人：何燕能、陈海霞，系该公司员工。被告：邵啟飞，男，汉族，1985年8月12日出生，住广东省佛山市南海区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司诉被告邵啟飞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何燕能、陈海霞,被告邵啟飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4845.72元；2.判令被告支付从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2018年7月31日为人民币2443.45元；上述两项金额共计：7289.17元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了四会市碧桂园房地产开发有限公司开发的四会碧桂园商品住宅区芳邻七街1号商品房。原、被告双方于2010年5月7日签订《四会碧桂园前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月403.81元向原告缴纳物业服务费。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三缴纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2016年12月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2017年11月30日欠款金额累计高达7289.17元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《四会碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费4845.72元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2018年7月31日为人民币7289.17元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。原告向法庭提交如下证据：1.四会碧桂园前期物业服务协议，证明原告对四会碧桂园芳邻七街1号商品房享有物业管理权。2.芳邻七街1号（欠费明细表），证明自2016年12月1日起止至今一直未支付物业服务费，截止2017年11月30日被告对原告的欠费情况。3.委托银行代扣缴物业服务费、有偿服务费协议书，证明被告委托银行代扣管理费等所有费用。4.业主入住登记表、业户办证登记表、收楼通知书、业主身份证复印件，证明原告基于被告的业主地位为其提供了物业服务。5.《商品房买卖合同》，证明四会碧桂园住宅区中的芳邻七街1号按市房地产测量部门实测建筑面积218.66平方米，花园面积106.98平方米。6.催缴物业服务费函、催缴物业服务费律师函，证明被告司曾多次向被告主张过物业服务费。被告辩称，第一、对该案涉房屋的权属问题，被告已在佛山罗村派出所备案，交代该案涉房屋并不是被告的，只是借名给公司老板黄赞青购买，即黄赞青才是实际的房屋出资人。因为黄赞青的非法集资案，佛山市南海区人民法院已查封了案涉房屋，且案涉房屋已经被拍卖，拍得300万（是梁挺泽与被告邵啟飞房屋拍卖款），该拍卖款足以抵消中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行的贷款和利息，尚有余款在贵院。如果贵院认为案涉房屋是被告的，请求贵院将案涉房屋的拍卖余款给回被告；第二，案涉物业服务费是房屋产生的，不是被告产生的，如果要缴纳物业管理费就从房屋拍卖余款里面扣减。第三，中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行起诉被告，贵院就将案涉房屋的拍卖款抵消该银行的贷款和利息，现原告起诉被告，也可用案涉房屋的拍卖余款作为抵扣。第四，同样和被告因中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行起诉的另案当事人梁挺泽，同样没有缴纳物业管理费，为什么另案当事人梁挺泽没有要求被缴纳物业管理费和被起诉，而被告则被起诉追交物业管理费？综上所述，佛山市南海区人民法院认定案涉房屋不是被告的，且案涉房屋因为黄赞青非法集资而被查封。现在贵院开庭追讨被告缴纳案涉房屋的物业服务费，被告认为是贵院与南海区人民法院没有沟通好，不可能案涉房屋是被告的，但被告却没有收到拍卖余款，而物业管理费却要被告缴纳。被告向本院提交证据：刑事判决书、刑事裁定书，证明案涉房屋是因黄赞青非法集资案而被查封。经审理查明，广东碧桂园物业管理有限公司四会分公司曾申请变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司四会分公司。随后在2015年12月17日，广东碧桂园物业服务有限公司四会分公司经肇庆市工商行政管理局核准，再次变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司（即本案原告）。原告是该小区的物业管理企业。2010年5月7日被告邵啟飞（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司四会分公司（乙方）签订了《四会碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方所购的案涉房屋交付后由乙方提供物业管理服务以及服务内容、费用、权利义务等相关事宜。对物业管理服务费用，双方约定：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.7元及花园面积每月每平方米0.3元计收。该物业的套内建筑面积为218.66平方米；该物业的花园面积为100平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按401.72元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方以银行代收代交的方式于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）向甲方收取上月的物业服务费，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……该物业的房屋产权发生变更时，甲方须交清该物业产权发生变更前尚未交纳的物业服务费、有偿服务费及其他费用。……对违约责任，双方约定：物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。原告诉称案涉的四会市东城街道碧桂园路四会碧桂园芳邻二街15号房屋在2011年12月19日至2017年12月前登记的权利人为被告邵啟飞。2017年12月经法院拍卖已由案外人罗琼花受让。被告则辩称非案涉房屋所有人。另外，根据被告与四会市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积共218.66平方米。该合同附件四《合同补充协议》亦约定该商品房的套内建筑面积218.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米，即该商品房的房屋建筑面积共218.66平方米；该商品房的花园面积100平方米。2010年6月30日，四会市碧桂园房地产开发有限公司向被告发出《收楼通知书》并于2011年11月1日与被告办妥案涉房屋及相关资料的移交手续，双方签订《四会碧桂园物业移交书》。被告还于2011年11月1日当日签订了《四会市碧桂园业主入住登记确认表》及《代收物业管理、有偿服务费协议书》，并为办理了出入证。另查明，原告曾于2018年2月26日（邮戳显示）向被告邮寄《催缴物业服务费函》，对物业服务费进行催缴；又于2018年8月7日向被告合同地址邮寄《律师函》催收物业服务费。此外，原告还主张通过挂号信方式向被告催缴物业服务费。庭审中，原告主张花园面积为106.98平方米，故花园的服务费按此面积计算。被告每月应交物业服务费为403.81元：其中房屋建筑面积部分为371.72元（1.7元/平方米/月×218.66平方米）；花园面积部分为32.09元（0.3元/平方米/月×106.98平方米）。因被告拖欠物业服务费，故原告向本院起诉追索2016年12月1日至2017年11月30日的物业服务费及相应违约金。被告则提供佛山市南海区人民法院刑事判决书，拟证明其并非案涉房屋的实际所有人。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《四会碧桂园前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据合同相对性的原则，合同签订方均应遵守合同约定，履行自己应承担的义务。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，而交纳物业管理费及相关费用则是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，原告依约提供了相应的物业服务，被告应当支付物业管理服务的对价，被告未予支付，故本院对原告主张被告支付2016年12月1日至2017年11月30日期间拖欠的物业管理费的诉求予以支持。关于物业服务费计算的具体数额，根据《四会碧桂园前期物业服务协议》的约定，被告应按401.72元/月向原告交纳物业服务费，自2016年12月1日至2017年11月30日期间，被告拖欠原告共12个月的物业服务费，被告拖欠的物业服务费为4820.64元。原告诉请的花园实际测绘面积106.98平方米，应按照403.81元/月计付物业服务费，但没有提供证据，故对诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金问题。《四会碧桂园前期物业服务协议》约定原告于每月10日向被告收取上月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。根据原告提供的欠费明细表，原告现主张从每月应交物业服务费之日的次月1日起按应付物业费的千分之三计算违约金，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于合同中约定的违约金罚则和原告的主张，被告没有异议，故对原告主张每日按应付物业费的千分之三计算违约金，本院予以支持。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，既平等保护当事人利益，也为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。因此，结合原告所能提供的催收证据，本院酌定2016年12月至2017年11月欠费的违约金自2018年2月26日起，按照每天3‰的标准，以欠交物业服务费4820.64元为本金计至付清之日止为宜。被告邵啟飞以其并非涉案房屋的真实权利人、涉案房屋已被拍卖为由抗辩。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，核定涉案房屋的所有权人应以房屋登记机关的登记为依据，原告诉请时段内房屋产权登记在被告名下，作为登记产权人，被告应当清楚该法律后果。另外，涉案《四会碧桂园前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、《四会市碧桂园业主入住登记确认表》等均为被告所签订，依据合同相对性的原则，被告理应承担涉案房屋物业费的交费义务。至于涉案房屋是否存在借名买房问题，不属于本案审查范围，如确系他人借名购买，被告可另行主张权利。至于被告主张可以案涉房屋拍卖款抵偿物业服务费问题，没有法律依据，本案也不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：被告邵啟飞自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司四会分公司支付物业管理费4820.64元及相应违约金（以原告拖欠的物业管理费4820.64元为本金，每日按3‰的标准，从2018年2月26日起计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告邵啟飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一八年十二月二十一日书记员 梁碧琪