重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终359号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**，统一社会信用代码9150011290350615XC。负责人：罗波，该行行长。委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：伍明军，男，1979年5月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：罗永彬，重庆市綦江区东溪法律服务所工作者。委托诉讼代理人：罗陈诚，重庆市綦江区东溪法律服务所工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司，住，住所地重庆市北碚区将军路**一社会信用代码91500109597965816X。法定代表人：魏娟，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。上诉人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）因与被上诉人伍明军、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰地产公司）申请执行人执行异议一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人农行渝北支行的委托诉讼代理人刘欣阳,被上诉人伍明军的委托诉讼代理人罗永彬、罗陈诚到庭参加诉讼。被上诉人文杰京华公司、银鹰地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行渝北支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中的5号车位继续执行；2.本案一、二审诉讼费用由伍明军、文杰京华公司、银鹰地产公司承担。事实和理由如下：1.一审法院事实认定错误。首先，一审法院认定《银海新城一期车位申购协议书》（以下简称《车位申购协议书》）合法有效错误。该协议签订时伍明军明知案涉车位未办理产权证；本案无证据证明该协议取得了房管部门的备案许可；该协议约定购买案涉车位的使用权而非所有权，亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容；该协议签订时，案涉车位在抵押登记的期间内，违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，该协议应为无效合同。其次，一审法院错误认定案涉车位在人民法院查封前伍明军已合法占有。伍明军在一审中举示的重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司银海新城管理处（以下简称银海新城管理处）出具的《二号车库已购车位使用明细》不符合证据规则，没有制作人的身份情况和任何说明。本案没有任何证据证明银海新城管理处是重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物业集团公司）设立的。伍明军举示的《二号车库已购车位使用明细》与《D6栋车库已购车位明细》载明的交付买方使用时间不一致。再次，一审法院认定伍明军支付了案涉车位全部价款错误。最后，一审法院认定伍明军就案涉车位未能办理转移登记并无过错是错误的。农行渝北支行就案涉车库享有的抵押权自2013年9月5日起是连续的，伍明军签订《车位申购协议书》时明知车位已被抵押，亦明知该车位系银鹰地产公司在案涉车库中的自划车位，且未经测绘单位实施测绘和房地产行政主管部门审核，不具备转移登记条件。案涉车位解押时，伍明军未要求银鹰地产公司办理过户登记手续。伍明军在《车位申购协议书》约定的办理产权证的时间到期后也未要求银鹰地产公司办理转移登记手续。故伍明军就案涉车位未能办理转移登记具有重大过错。2.一审法院适用法律错误。首先，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条，应当适用该规定第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定和《物权法》第一百九十一条的规定。其次，重庆市第一中级人民法院生效法律文书已确认农行渝北支行对案涉车位享有优先受偿权。再次，银鹰地产公司抵押给农行渝北支行的房屋以及法院查封的房屋是整个车库，没有具体到特定的车位。至今银鹰地产公司将整个车库分零出售的方案既没有通过正规的测绘，也没报房管部门批准备案，故案涉车位根本不存在，不是法律意义上的可转让不动产，《车位申购协议书》违反了房管部门的管理规定，案涉车位的交易行为不应得到保护。伍明军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回农行渝北支行的上诉，维持原判。事实和理由：1.《车位申购协议书》合法有效。2.伍明军已向银鹰地产公司支付了案涉车位的全部价款。3.伍明军在人民法院查封前已经合法占有使用案涉车位。4.案涉车位未能办理过户登记并非伍明军自身原因。文杰京华公司、银鹰地产公司均未提交答辩意见。农行渝北支行向一审法院起诉请求：1.准许对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库继续执行；2.本案诉讼费用由伍明军和银鹰地产公司承担。一审法院认定事实：伍明军系银鹰地产公司开发的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区6幢13-6号房屋的业主。2015年8月31日，银鹰地产公司（甲方）与伍明军（乙方）签订《车位申购协议书》，约定如下：甲、乙双方在平等自愿的基础上，通过双方友好协商并，就乙方申购甲方开发的银海新城项目的一期车位使用权事宜（以下简称“本车位”）做如下约定：1.本车位协议总价款为9万元。乙方于2015年8月31日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收款收据。2.甲方于2015年9月1日前将本车位交付给乙方，但乙方未按时交付总价款的，甲方有权延迟交付本车位。若乙方延迟交付款达5天以上，甲方有权解除本协议并收回本车位。3.乙方应按照物业服务公司的规定缴纳本车位的管理服务费，自甲方将本车位交付乙方之日起开始交纳。4.若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将本车位转让、出租给本项目业主以外的第三人；但本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位。5.本车位预计两年内办理产权证，乙方对此完全知晓并同意当车位具备办证条件时，甲方即将车位所有权转让给乙方，乙方亦同意受让，本协议总价款自动成为转让价款，不再增加或减少；但本车位办证所需缴纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用，按相关规定各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致本车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要乙方应予以配合。6.本车位现有承租户享有同等条件下优先申购权，若承租户在合理期限内不予答复，则视为自动放弃。7.甲、乙双方的通知以上述所列的电话、地址为准、地址为准应确保其联络方式的真实性、准确性。若有变更，应在变更后两天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。8.若因国家政策法规变化等不可抗力的影响，导致本协议无法继续执行，则本协议自被撤销或被确认无效之日起，不再执行。甲方将按照政府有关停车位租用市场指导价格标准收取车位使用租金，将协议总价款扣除乙方已经使用车位年限的租金后将余款无息退还乙方，双方不再承担其他责任。伍明军于2015年8月31日当日支付车位费9万元，银鹰地产公司已开具加盖财务专用章的收据。双方签订上述协议后，银鹰地产公司将其自行编号为5号的车位交付伍明军占有使用至今。2013年9月5日，银鹰地产公司将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号：**地证2010字第**）为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2014年9月5日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2015年8月31日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2016年9月2日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。由于文杰京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行遂将文杰京华公司、银鹰地产公司等起诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2017年5月5日对该车库予以了保全查封。保全过程中，伍明军向重庆市第一中级人民法院提出书面异议，该院作出（2017）渝01执异1813号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢5号车位的执行。一审法院另查明:重庆市第一中级人民法院已于2017年10月19日作出（2017）渝01民初513号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢的房产（权证号207房地证2010字第10352号）享有优先受偿权。该判决已生效。一审法院认为，本案的争议焦点是：伍明军对5号车位是否享有足以排除执行的民事权益。首先，关于伍明军与银鹰地产公司签订的《车位申购协议书》的效力问题。农行渝北支行认为银鹰地产公司从2013年9月起即以其自有的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层1532.94平方米的车库为文杰京华公司的借款向其提供抵押担保，该抵押行为一直持续到2016年9月2日，且银鹰地产公司在向伍明军出售车位时未取得房管部门的备案许可，故伍明军与银鹰地产公司签订的《车位申购协议书》无效。一审法院认为，虽然银鹰地产公司从2013年9月起一直以上述车库向农行渝北支行提供抵押担保，但是依据农行渝北支行举示的证据，可以确认双方的抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，即农行渝北支行所称的2013年9月、2014年9月和2015年9月的抵押登记均已被注销，故银鹰地产公司为农行渝北支行提供的有效抵押应为重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初513号民事判决确认的双方于2016年9月所签抵押合同设定的抵押，即应确认农行渝北支行从2016年9月2日起对上述车库享有抵押权。因此，伍明军作为银海新城小区业主，虽然其与银鹰地产公司签订《车位申购协议书》时，争议的车库被抵押给了农行渝北支行，但该次抵押已于2015年9月被注销，且银鹰地产公司在出售时已取得了该车库的产权证，而重庆市第一中级人民法院系2017年5月5日对该车库进行的查封，故一审法院确认伍明军与银鹰地产公司系在人民法院查封以前签订了合法有效的《车位申购协议书》。其次，关于伍明军是否已经支付了5号车位全部价款的问题。依据伍明军的陈述，其于2015年8月31日以POS机刷卡的方式向银鹰地产公司支付车库款9万元，对此伍明军举示了其POS单予以证明，银鹰地产公司已向伍明军出具加盖财务专用章的车位费收据，一审法院认为伍明军的陈述符合交易的一般情形，其举示的证据也较为充分，可以确认其已向银鹰地产公司支付了5号车位的全部价款。再次，关于伍明军是否已在法院查封之前合法占有使用5号车位的问题。重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司（以下简称鑫龙物业集团公司綦江分公司）出具的《已购车位明细》证明，证明5号车位从伍明军购买之日占有使用至今，鑫龙物业集团公司系银海新城小区前期及现在的物业服务单位，其具体提供物业服务的綦江分公司对于该小区的车位使用状况最为清楚，一审法院对其綦江分公司出具的证明予以采信，故一审法院确认伍明军在购买5号车位后即占有使用至今的事实。最后，关于伍明军对于5号车位未能办理转移登记有无过错的问题。一审法院认为，虽然伍明军在购买5号车位时，该车位所在的车库被银鹰地产公司整体抵押给了农行渝北支行，但该次抵押被注销以后，银鹰地产公司即应当为伍明军办理分户的转移登记手续，可银鹰地产公司违反诚实信用原则，拒不履行与伍明军的协议约定，仍然以该车库为文杰京华公司的借款向农行渝北支行提供抵押担保，致使至今未能办理过户登记，一审法院认为伍明军对于5号车位未能办理转移登记并无过错。综上，一审法院对农行渝北支行要求对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中5号车位继续予以执行的请求不予支持。依照《执行异议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回农行渝北支行要求对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中5号车位继续予以执行的诉讼请求。案件受理费80元，由农行渝北支行负担。本院二审查明：1.案涉车库的抵押登记于2015年9月1日被注销，同日再次设定抵押并登记，后又被注销。2016年9月2日，案涉车库再次设定抵押并登记。2.伍明军在本案一审中举示的银联商务重庆分公司特约商户签购单（POS单）显示，其于2015年8月31日以POS机刷卡的方式向银鹰地产公司支付9万元，银鹰地产公司于同日出具加盖财务专用章的金额为9万元的收据。3.本案一审中，伍明军举示的鑫龙物业集团公司綦江分公司2018年4月13出具的《D6栋车库已购车位明细》加盖了鑫龙物业集团公司綦江分公司的印章并注明：“以上车位自银鹰开发商与业主签订车位买卖协议次日起交付给买方使用，由购买方支付车位物业费于重庆鑫龙物业管理集团有限公司”，该明细表上载明的车位业主包括伍明军。4.银鹰地产公司与鑫龙物业集团公司于2014年3月1日签订了《银海新城前期物业服务合同》，约定银鹰地产公司选聘鑫龙物业集团公司为银海新城小区提供物业管理服务，服务期限为五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。2015年6月26日，重庆市綦江区银海新城小区业主委员会与重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司（以下简称鑫龙物业集团股份公司）签订《银海新城物业服务合同》约定，鑫龙物业集团股份公司为银海新城小区提供物业管理服务，合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日。5.2014年10月16日，重庆市工商行政管理局渝中区分局出具《准予变更登记通知书》，准予鑫龙物业集团公司变更为鑫龙物业集团股份公司；该局于2015年11月27日出具《准予变更登记通知书》，准予鑫龙物业集团股份公司变更为鑫龙物业集团公司。2015年4月13日，重庆市工商行政管理局綦江区分局出具《准予变更登记通知书》，准予鑫龙物业集团公司綦江分公司变更为重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司綦江分公司（以下简称鑫龙物业集团股份公司綦江分公司）；该局于2016年3月10日出具《准予变更登记通知书》，准予鑫龙物业集团股份公司綦江分公司变更为鑫龙物业集团公司綦江分公司。6.鑫龙物业集团公司綦江分公司的营业场所是重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号5幢1-C，即银海新城小区所在地。7.案涉车库取得产权证的时间是2010年8月13日。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：伍明军就案涉车位享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据相关法律规定和合同约定，伍明军就案涉车位享有的民事权益足以排除强制执行。事实和理由：《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，伍明军就案涉车位享有的民事权益符合上述规定情形。一、关于《车位申购协议书》的效力问题。根据本案查明的事实，案涉车库取得产权证的时间是2010年8月13日，银鹰地产公司与伍明军就案涉车位于2015年8月31日签订了《车位申购协议书》，据此可以认定伍明军在签订《车位申购协议书》时，案涉车库已经取得了产权证。我国《物权法》第一百九十一条虽有“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，但该规定并非效力性强制性规定，违反该规定并不影响《车位申购协议书》的效力，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产仅不能产生物权的变动效力而已。农行渝北支行虽提出本案无证据证明《车位申购协议书》签订时取得了房管部门的备案许可，但房屋的备案许可属于行政管理规定，并不影响《车位申购协议书》的效力。结合案涉车库于2017年5月5日被人民法院查封的事实，可以认定在人民法院查封之前，伍明军与银鹰地产公司已就案涉车位签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于伍明军是否已在人民法院查封之前合法占有案涉车位的问题。本案一审伍明军举示的鑫龙物业集团公司綦江分公司于2018年4月13日出具的《D6栋车库已购车位明细》载明：“以上车位自银鹰开发商与业主签订车位买卖协议次日起交付给买方使用，由购买方支付车位物业费于重庆鑫龙物业管理集团有限公司”，该明细表上载明的车位业主包括伍明军。此外，根据本案查明的事实，鑫龙物业集团公司系银海新城小区前期及现在的物业服务单位，其具体提供物业服务的綦江分公司对于该小区的车位使用状况最为清楚；结合签订《车位申购协议书》时案涉车库已经取得产权证以及《车位申购协议书》约定的车位交付时间为2015年9月1日前的事实和生活常理，应当认定上述《D6栋车库已购车位明细》载明的案涉车位交付使用时间为伍明军占有案涉车位的时间。因《车位申购协议书》签订的时间为2015年8月31日，故可以认定伍明军自2015年9月1日起合法占有了案涉车位。结合案涉车库于2017年5月5日被人民法院查封的事实，应当认定伍明军在案涉车位被查封前已合法占有了案涉车位。三、关于伍明军是否已经支付了案涉车位全部价款的问题。伍明军所举示的银联商务重庆分公司特约商户签购单（POS单）和银鹰地产公司出具的收据在付款金额、付款时间上均为一致，与《车位申购协议书》所约定的在2015年8月31日前支付车位价款9万元的内容也相互印证，可以认定伍明军在《车位申购协议书》签订当日全额支付车位价款9万元的事实。农行渝北支行虽否认伍明军支付的9万元系车位价款，但未举示证据证明银鹰地产公司与伍明军之间有其他法律关系需要伍明军支付9万元，故应当认定伍明军支付的案涉9万元系支付给银鹰地产公司的车位价款，一审法院对此予以认定并无不当。四、关于案涉车位未能办理过户是否因伍明军自身原因的问题。首先，2015年8月31日伍明军在购买案涉车位时案涉车库已被抵押（抵押登记时间为2014年9月5日），但案涉车库的抵押登记于2015年9月1日已被注销，伍明军签订《车位申购协议书》时忽略的农行渝北支行的权利障碍已经消灭；其次，2016年9月2日农行渝北支行在案涉车位上新设立的抵押权与案涉《车位申购协议书》签订时案涉车位上存在的抵押权系不同的抵押权，该新设立的抵押权晚于案涉《车位申购协议书》的签订时间，伍明军就案涉车位享有物权期待权，不能转移登记到伍明军名下系因该新设立的抵押权和之后发生的人民法院对案涉车位的查封导致，案涉车位未办理过户登记非因伍明军自身原因；再次，《车位申购协议书》签订时案涉车位设立的抵押权消灭后，伍明军并无义务就案涉车位申请网签或预告登记，以防范之后产生的影响案涉车位转移登记的权利障碍。综上，一审法院认定伍明军对案涉车位未能办理转移登记并无过错正确。至于农行渝北支行提到的一审法院适用法律错误的其他问题。第一，关于农行渝北支行提出本案不应适用《执行异议规定》第二十八条而应当适用该规定第二十七条的问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”上述《执行异议规定》第二十八条规定就属于前述“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。农行渝北支行就案涉车库虽享有抵押权，但在伍明军就案涉车位享有的民事权益符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形时，就可以排除案涉车位的强制执行。第二，关于农行渝北支行提出法院生效文书已确认其对案涉车位享有优先受偿权的问题。法院生效文书已确认农行渝北支行对案涉车位享有的优先受偿权，并不能当然对抗伍明军就案涉车位享有的民事权益。第三，关于农行渝北支行提出银鹰地产公司抵押给农行渝北支行的房屋以及法院查封的房屋是整个车库，没有具体到特定的车位的问题。车库是由具体的车位组成的，银鹰地产公司对车库划分为若干车位后对案涉车位进行销售，查封案涉车库的效力必然及于特定的车位，故农行渝北支行的该项上诉理由不能成立。综上，农行渝北支行关于一审法院适用法律错误的上诉理由均不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担。本判决为终审判决。审判长 彭 贵审判员 姜圆圆审判员 郭 勇二〇一八年十二月二十六日法官助理周琪书记员文婷婷