福建省清流县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽0423民初791号之一 原告：彭发彬，男，1952年7月7日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：吴晓挺，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官宇轩，福建邱宁江律师事务所实习律师。 原告：黄兰香，女，1953年7月13日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：彭发彬（系黄兰香丈夫），男，1952年7月7日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：吴晓挺，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官宇轩，福建邱宁江律师事务所实习律师。 被告：福建省清流县龙津国际大酒店有限公司，住所福建省清流县龙津镇北大路**。 法定代表人：谢克平，该公司董事长。 第三人：清流县农村信用合作联社，住，住所福建省清流县龙津镇文化街**/div> 负责人：谢晓宏，该社理事长。 委托诉讼代理人：李钟根，男，该社职员。 原告彭发彬、黄兰香与被告福建省清流县龙津国际大酒店有限公司（以下简称：龙津酒店公司）、第三人清流县农村信用合作联社（以下简称：农信社清流联社）确认房屋所有权纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂于2018年11月22日转为普通程序，并公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告彭发彬、黄兰香的委托诉讼代理人吴晓挺、官轩宇、被告龙津酒店公司的法定代表人谢克平到庭；第二次庭审，原告彭发彬、黄兰香的委托诉讼代理人吴晓挺、官轩宇、第三人农信社清流联社的委托诉讼代理人李钟根到庭参加诉讼，被告龙津酒店公司的法定代表人谢克平未到庭；第三次庭审，原告彭发彬、黄兰香的委托诉讼代理人吴晓挺、官轩宇、被告龙津酒店公司的法定代表人谢克平、第三人农信社清流联社的委托诉讼代理人李钟根到庭参加诉讼；第四次庭审，原告彭发彬、黄兰香的委托诉讼代理人吴晓挺、第三人农信社清流联社的委托诉讼代理人李钟根到庭参加诉讼，被告龙津酒店公司的法定代表人谢克平未到庭。本案现已审理终结。 彭发彬、黄兰香向本院提出诉讼请求：1.确认福建省清流县龙津镇迎宾路1幢8号房屋所有权归彭发彬、黄兰香；2.判令龙津酒店公司立即为彭发彬、黄兰香办理房屋所有权登记。事实与理由：2013年1月5日，彭发彬与龙津酒店公司签订《房屋买卖合同》，约定彭发彬以1666700元价款购买位于清流县龙津镇迎宾路1幢8号房屋一幢。彭发彬已按合同约定实际支付了购房款1516700元。合同约定出卖人应于2013年6月31日前办理过户手续，因出卖人尚未依合同约定办理过户相关手续，故剩余150000元的购房尾款未支付。合同签订后，出卖人于2015年将上述房屋交付彭发彬，彭发彬装修入住至今。彭发彬认为其已按合同约定支付全部价款并实际占有，仅因未办理过户手续，且并非彭发彬的原因所致，彭发彬已享有福建省清流县龙津镇迎宾路1幢8号房屋的所有权，出卖人应立即协助彭发彬办理该房屋的所有权登记手续。故有此讼。 龙津酒店公司辩称，彭发彬、黄兰香所购买的房屋我公司有用于信用社的抵押贷款，抵押当时房产证有了，但土地证还没有分割，所以是一起抵押的。后来，也为了将房屋产权办理至彭发彬、黄兰香及其他购房人的名下，也因为龙津酒店公司经济状况不好，故又将房屋抵押给信用社贷款80万元，用于公司周转，现该80万元本金答辩人已经归还，尚欠部分利息未还，已与第三人达成了和解协议，正在履行。在答辩人还款完毕之后，答辩人会尽快将房屋所有权证办理至彭发彬名下。 农信社清流联社辩称，1.龙津酒店公司于2012年1月19日与第三人分支机构西坪信用社签订了600万元的《最高额抵押合同》，以案涉房屋在内的9幢别墅作抵押，用途为采购酒店物品，并办理了抵押登记，登记期限为2012年1月19日至2015年1月16日；贷款期间，龙津酒店公司偿还贷款后，于2014年1月16日又向西坪社申请贷款80万元，并于2014年1月26日签订《流动资金借款合同》、《抵押合同》，案涉房屋作为贷款抵押物，2014年1月27日在相关登记机构办理了抵押权登记，期间为2014年1月26日至2017年1月20日。2.因龙津酒店公司未能按时归还贷款，第三人于2015年3月24日向贵院提出实现担保物权申请，申请对案涉8号别墅折价或变卖、拍卖所得的价款有权优先受偿，2015年3月31日贵院作出裁定，支持第三人的请求。裁定书发生法律效力后，答辩人申请强制执行，因龙津酒店公司归还大部分贷款本金，尚余部分未支付，目前案涉8号别墅已中止拍卖。3.彭发彬与龙津酒店公司之间形成的买卖法律关系，不足以排除案涉房屋的抵押权。彭发彬与龙津酒店公司的合同签订在第三人与龙津酒店公司的抵押权形成之后，未办理房屋产权变更，且在合同签订三年后才缴纳相关税款，不合常理，无法确认其买卖关系是否真实存在。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。即使彭发彬与龙津酒店公司之间的买卖关系真实存在，但双方未办理产权登记，案涉房屋仍属龙津酒店公司所有，更何况龙津酒店公司缴纳税款的时间晚于抵押权登记时间，龙津酒店公司在案涉房屋被抵押后，仍去缴纳买卖合同的税款，主观上存在恶意。4.2014年1月27日办理的抵押登记在第一次抵押登记的抵押权存续期间内，时间并未脱节，在此期间，彭发彬并未要求办理房屋产权变更手续。第三人取得抵押权合法有效。彭发彬基于买卖关系享有的是债权，第三人享有的抵押权是担保物权，第三人的抵押权优先于彭发彬基于合同产生的债权，其可在第三人实现担保物权后，另向龙津酒店公司主张返还购房款等责任。综上所述，彭发彬与龙津酒店公司之间的买卖关系不足以对抗本案抵押权，不能实现涂销抵押权的法律效果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。各方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，证据的关联性本院将结合当事人的庭审陈述等综合认定。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 清流县农村信用合作联社西坪信用社（以下简称：农信社西坪社）系第三人农信社清流联社下属分支机构。 案涉房屋具体坐落于福建省清流县龙津镇迎宾路1幢08号，房屋所有权证号为：房权证清字第××号，土地使用权证号为：清国用（2012）第12144号。 2012年1月13日，龙津酒店公司向农信社西坪社申请贷款6,000,000元，以案涉房屋在内的房地产作抵押。双方于2012年1月19日签订《最高额抵押借款合同》，并于当日设定抵押权，办理了清房他证字第××号房屋他项权证，权利存续期间为2012年1月19日至2015年1月16日，同时一并办理了清他项2012第5506号土地他项权。 2013年1月5日，在上述抵押权权利存续期间，彭发彬与龙津酒店公司签订《房屋买卖合同》，约定由彭发彬购买龙津酒店公司所有的案涉房屋。合同约定：1.房屋转让价款为1,666,700元，在合同签订后十天内支付购房款1,516,700元,余款150,000元在龙津酒店公司将房屋权属证书办理至彭发彬名下时支付；2.龙津酒店公司应在2013年4月30日前将符合约定条件的房屋交付彭发彬使用；3.龙津酒店公司承诺在彭发彬付清房款后，保证在2013年6月31日前可以提供完整的可过户资料，双方到有关主管部门办理该房屋的权属过户手续。合同签订后，彭发彬分别在2013年1月9日、1月17日支付购房款516,700元、1,000,000元，但龙津酒店公司未按照合同约定将房屋权属证书过户至彭发彬名下。2014年下半年，龙津酒店公司将房屋交付彭发彬，彭发彬装修后，居住至，居住至今店公司于2015年1月7日缴纳营业税、土地增值税等178,927.3元。 2014年1月16日，龙津酒店公司向农信社西坪社申请贷款800,000元，以案涉房屋作为抵押，双方于2014年1月26日签订《流动资金借款合同》和《抵押合同》，并于当日设定抵押，办理了清房他证字第××号房屋他项权证，权利存续期间为2014年1月26日至2017年1月20日，同时一并办理了清他项2014第8879号土地他项权。 2015年3月24日，因龙津酒店公司未能按时归还贷款利息，农信社清流联社向本院申请实现担保物权，本院受理后依法进行了审查，并作出如下裁定：一、对龙津酒店公司所有的位于福建省清流县龙津镇迎宾路1幢08号房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；二、第三人农信社清流联社对第一项变价后所得的款项在借款本金800,000元、利息26,466.32元及2015年3月11日起至实际清偿之日止的利息范围内优先受偿。该案现已进入执行程序。 另查明，案涉房屋除设置抵押权外，另被三明市三元区人民法院（2016）元法民初字第968号案件、本院（2015）清执字第486号执行案件查封，本院（2014）清执字第591号案件、（2015）清执字第201号案件、（2018）闽0423执262号案件轮候查封。 再查明，彭发彬、黄兰香在本案起诉前已作为案外人向本院执行局提出执行异议。 现彭发彬、黄兰香以其系案涉房屋实际所有权人、第三人设立抵押权的行为无效等为由，向本院提起本诉。 本院认为，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况；需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。由上述规定可知，审理确权案件时，对需要确权的财产应查明权属状况，需确权的财产被执行局查封、扣押、冻结及正在被执行局处置的，应当裁定驳回起诉。本案系确认房屋所有权纠纷。经查，涉案房屋除抵押权外，还被法院查封、扣押、冻结，且正在执行当中，故彭发彬、黄兰香应依照民事诉讼法的相关规定向执行法院主张权利，且其在本案起诉前已向本院执行局提出执行异议，其纠纷应适用执行异议之诉程序审查，不能另行提起确权诉讼，本案应裁定驳回起诉。彭发彬、黄兰香认为，龙津酒店公司与农信社西坪社形成的抵押权无效，但农信社清流联社享有抵押权并有权在案涉房产拍卖、变卖所得范围内优先受偿的权利业经本院生效裁判确认，彭发彬所提意在否定本院前述生效裁判的效力，该主张应当属于《民事诉讼法》第二百二十七条有关“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理”的规定情形，不是本案审理范围，也属应驳回起诉的规定情形。 综上所述，彭发彬、黄兰香提起诉讼前，涉案房屋已被本院查封并正在执行中，应裁定驳回起诉。其对抵押权的效力提出异议，也应当通过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，本案不应审理。彭发彬、黄兰香的权利可通过向执行法院提起异议之诉进行救济，并可在执行异议之诉中请求确认其对执行标的物的权利。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 驳回彭发彬、黄兰香的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  赖伟华 审 判 员  巫金秀 人民陪审员  罗成忠 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  邹娇华 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。