广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初685号 原告：广西防城港市华汇房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区滨海大道南侧中央海洋公园项目**楼****。统一社会信用代码：91450600685179938E。 法定代表人：曾强。 委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所实习律师。 被告：张彦军。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港市港口区支行，住，住所地广西防城港市港口区友谊路**一社会信用代码：91450602059501109N。 负责人：黄奕珉。 原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司（以下简称华汇公司）诉被告张彦军、第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口区支行（以下简称工行港口区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦成瑶、邬江月到庭参加诉讼。被告张彦军、第三人工行港口区支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华汇公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；三、判令被告协助原告办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；四、判令被告偿还原告代为支付给工行港口区支行的贷款本息及逾期罚息17379元（暂计至2017年11月29日，以后另计）；五、判令被告向原告支付解除合同违约金124729元（违约金按合同总价款30%计算）及承担保证责任违约金3476元，共计128204元；六、本案诉讼费、律师费25454元由被告承担。事实及理由：2016年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发位于广西防城港市港口区北环路4号晨华星园小区5号楼6层601号房，总金额为415762元。首期款为l25762元（已含定金），余款人民币290000元向第三人工行港口区支行办理贷款手续。另外，合同附件四第三条第3款还约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人可以任意行使以下权利：(1)有权要求买受人协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续，并有权对买受人所交的全部款项不予退还。”上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，导致第三人工行港口区支行从原告的保证金账户中扣款17379.7元。因被告迟迟不履行银行还贷义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息等。被告的行为已构成根本违约且符合解除合同的条件，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（一）项、《中华人民共和国担保法》第三十一条等法律规定，以及根据《商品房买卖合同》附件四第3条第(7)款的规定：“如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金，且买受人应承担出卖人已承担的担保责任金额的20%支付违约金。出卖人因实现债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担”，原告有权向被告追偿已向第三人工行港口区支行履行的借款本息、逾期罚息17379元以及各项损失。同时要求被告承担违约责任，对被告所交的全部款项不予退还；另外，《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续的义务。 被告张彦军、第三人工行港口区支行不到庭参加诉讼，未提交书面答辩材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经与原件核对并审查，本院对原告提交的全部证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发位于广西防城港市港口区北环路4号晨华星园小区5号楼6层601号房，总金额为415762元。首期款为l25762元，余款人民币290000元向第三人工行港口支行办理贷款手续。合同附件四第三条第3款第（7）项约定：如买受人向银行申请按揭贷款或者住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。 另查明，被告华汇公司于2016年8月5日为本案涉案房办理了商品房买卖合同（预售）备案登记手续。 2016年10月25日，原告华汇公司、被告张彦军与第三人工行港口区支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告张彦军向第三人借款290000元用于购买本案案涉房屋，贷款期限为240个月，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。约定借款发放账户为广西防城港华汇房地产开发有限公司账号21×××36。约定借款人按照按月等额本息偿还贷款本息。上述合同签订后，被告张彦军已经支付完购房款给原告华汇公司。但在合同履行按揭贷款还款过程中未按借款合同约定按时履行还款义务，导致第三人工行防城港分行从原告的保证金账户中扣款2017年3月22日至2017年11月29日期间本金6233.86元及利息11145.37元，合计17379.7元。 本院认为，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。 一、关于原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。根据上述查明事实及合同约定，被告张彦军不按期支付银行按揭贷款还款，导致原告向第三人履行担保责任，代为支付按揭贷款本息，被告已构成违约，原告有权按照合同约定条款主张解除合同。因此对于原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被告张彦军已付清房款，而在合同解除后，被告除了扣留支付原告相应的违约金及损失外，可以向原告主张返还剩余房款。 二、关于原告要求解除原告与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的问题。本院认为，被告张彦军因不按期支付按揭贷款还款，导致原告履行担保责任及《商品房买卖合同（预售）》的解除，并不构成适用解除用于商品房按揭贷款《个人购房借款/担保合同》的情形，且第三人工行港口支行并未提出解除的主张或意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”的规定，因第三人工行港口支行未提出诉讼请求，本院仅处理商品房买卖合同纠纷，原告应当继续履行担保责任直至被告张彦军贷款债务清偿或原告代为清偿后导致《个人购房借款/担保合同》解除、终止等担保责任终结时。因此原告该项诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，原、被告双方应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。现原告诉请被告协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，本院予以支持。对于协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记，因此《个人购房借款/担保合同》未解除，房屋抵押担保依然有效。对于解除抵押登记的请求，本院不予支持。 四、要求被告偿还代付月供款、支付违约金的问题。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致工行港口支行从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，对原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告偿还原告代为支付的贷款利息和相应的违约金，即贷款本金和利息、罚息暂计于2017年11月29日为17379.7元（2017年11月29日之后的贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告实际代为支付的数额为准）、解除合同的违约金为合同总价款415762元×30%=124729.6元、承担保证责任的违约金为17379.7元×20%=3475.94元，本院予以支持。 五、关于原告要求被告支付律师费25454元的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款的约定，原告有权要求被告支付实现该债权所支付的律师费，但原告提供的《委托代理合同》、《收据》及《广西增值税专用发票》证明原告因本案诉讼支出了律师费25454元，但该收费标准以145583元为诉讼标的额，已超出《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，故本院仅予支持7051.24元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司与被告张彦军于2016年8月2日签订的购买位于广西防城港市港口区北环路4号晨华星园小区5号楼6层601号房的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告张彦军在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司偿还代为支付的暂计于2017年11月29日的贷款本息17379.7元（2017年11月29日之后的贷款利息计至《个人购房借款∕担保合同》解除为止，以原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司实际代为支付的数额为准）； 三、被告张彦军在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司支付解除合同的违约金124729.6元、承担保证责任的违约金3475.94元，合计128205.54元； 四、被告张彦军在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司支付律师费7051.24元； 五、被告张彦军在本判决生效之日起三十日内协助原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司办理撤销广西防城港市港口区北环路4号晨华星园小区5号楼6层601号房《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续； 六、驳回原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决指定的期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3720.76元，由被告张彦军负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3720.76元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李启宁 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  李成霖 二〇一八年十二月二十三日 法官助理何耀鹏 书记员黄嵘