广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤14民终1335号上诉人（原审原告）：钟玉林，女，1986年8月23日出生，汉族，住福建省武平县。委托诉讼代理人：吴雯雯，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅州市超群房地产开发有限公司。统一社会信用代码91441400797719388A。住所地：梅州市金山街道办事处龙丰村村委会**。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：高亦娜，刘永标，该公司职员。上诉人钟玉林因与被上诉人梅州市超群房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钟玉林上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币48052元给上诉人（暂计至2018年5月17日止，从2018年5月17日起至上诉人取得房地产权属证书之日止的违约金另计）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年11月30日前，按照有关规定和条件交付房屋给买受人使用。第十五条约定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产权证》之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。从上述合同条款可知：1.商品房交付使用日期应该为合同第八条约定的日期，即计算逾期支付违约金的起算日期应为2016年11月30日；2.逾期办证违约金的截止日期应为上诉人实际取得房屋权属证书的日期，而不是涉案房屋初始登记日期。其一，上诉人至今仍未取得房屋权属。被上诉人已构成根本性违约。其二，涉案房屋取得初始登记，并不意味着上诉人已取得房屋权属证书，被上诉人偷换概念。其三，合同第十五条已明确约定，一审拆分理解，造成对逾期办证违约金的截止日期错误理解。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，对于合同条款约定的房屋交付日期及逾期办证违约金的截止日期理解和认定错误，恳请法院查明事实，正确适用法律并依法改判。被上诉人梅州市超群房地产开发有限公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确。一、被上诉人已经切实诚信履行合同。被上诉人主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料，被上诉人向原审法院提交的证据材料足以证明被上诉人在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件。导致延期办证并非被上诉人未提交上述材料。二、导致逾期办证的因素是股东杨道鹏不断地操纵其控制的深圳市益裕福投资有限公司、深圳市东方好来实业发展有限公司及其本人连番起诉被上诉人，从2016年11月起，梅江区法院在上述公司及杨道鹏的申请下，冻结了被上诉人所有公司的银行账户，时至今日还在查封冻结中，此事极大影响了被上诉人公司的正常经营，不能结算工程款、不能正常交税及办理房产证。被上诉人无法单凭自身力量掌控办证的相关流程。导致逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，被上诉人不应对此承担责任。三、被上诉人无过错。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上诉人未受到任何实际损失，自从入住后，几年未交物业管理等费用，遭受损失的是被上诉人，而非上诉人。请求驳回上诉，维持原判。钟玉林向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交付商品房的违约金人民币12500元给原告（自2016年11月30日至2017年5月23日止）；2.判令被告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币48052元给原告（暂计至2018年5月17日止，从2018年5月17日起至原告取得房地产权属证书之日止的违约金另计）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府房地产项目。2015年9月30日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发了《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2015054），被告取得了状元府（原超群花园9#塔楼住宅）的商品房预售许可证，有效期：自2015年9月30日至2016年9月30日（过期无效）。2016年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定主要有，……被告向原告预售位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府9座4层404房的房产，该商品房合同约定建筑面积共85.42平方米，其中，套内建筑面积68.3平方米，公共部门与公用房屋分摊建筑面积17.12平方米，房款总额为410000元，付款方式自本合同签订之日起7日内由被告协调银行及原告，办理银行按揭或者公积金贷款手续。……被告应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并于买受人房款付清之日条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按如下方式处理：合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起，向原告支付违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》止日止，被告向原告支付本购房总价款万分之四的违约金等。合同签订后，原告按约向被告交清了房款、支付了相关办证费用。被告于2016年12月13日办理了涉案房屋《建筑工程竣工验收报告》，于2017年5月23日将房屋交付给原告使用至今。被告于2018年3月29日将涉案房屋权属按户为单元，向梅州市国土资源局申请了初始登记。涉案房屋于2018年5月10日办理了登记在被告名下的《不动产权证》（该不动产权证附记：房屋权属来源：新建分户，该房屋已办理预告买卖登记，权利人是钟玉林，不动产登记证明号是：粤（2016）梅州市不动产证明第0006250号）。原告于2018年5月诉至一审法院，提出上述诉讼请求。原审诉讼中，原、被告均同意，合同约定的按政府部门颁布的同期指导性租金标准按1000元/月计算。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。原、被告均应按合同约定履行义务。本案争议焦点是，一是原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金理由是否充分的问题；二是原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金理由是否充分的问题。关于原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金理由是否充分的问题。被告未按约定在2016年11月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。本案所涉房屋于2016年12月13日竣工验收合格。根据双方合同中“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定。被告主张其已通知原告接收房屋，原告未按通知时间前来办理，未提交相应证据证明，不予采纳。庭审中双方对原告于2017年5月23日接收房屋的事实无异议，予以确认。据此，被告逾期交付房屋的时间应为5个月（从2016年12月1日起至2017年5月23日止，共5个月）。原、被告诉讼中对“合同约定的按政府部门颁布的同期指导性租金标准按1000元/月计算”均无异议，该1000元/月标准符合市场合理价格，不违反法律规定，予以确认。被告应支付逾期交付房屋违约金5000元（1000元/月×5个月）。原告该项请求合理部分，予以支持，请求超过部分不予支持。关于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金理由是否充分的问题。根据双方合同中“被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”的约定。原告于2017年5月23日接收房屋，被告根据约定办证的时间应为2017年5月23日后360个工作日应为2018年10月30日。被告于2018年3月29日将涉案房屋权属按户为单元，向梅州市国土资源局申请了初始登记，涉案房屋于2018年5月10日办理了登记在被告名下的不动产权证。据此，被告履行办证的行为，并未违反双方合同约定，原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内，支付逾期交付房屋违约金5000元给原告钟玉林；二、驳回原告钟玉林的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1313.8元，依法减半收取计656.9元（原告已预交），由原告负担606.9元，被告负担50元。二审中，双方当事人未提交新证据，一审查明事实除上诉人对逾期办证起算时间及计算违约金标准有异议外，其余无异议。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人无异议部分本院二审不再审查，予以确认。根据上诉人钟玉林上诉主张，本案二审主要的争议焦点为：被上诉人逾期办理不动产权证书违约金计算起止时间及标准如何确定。一、关于被上诉人逾期办理不动产权证书违约金计算起止时间问题。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人要求继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得房地产证之日止，出卖人向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。上述约定说明只要被上诉人在商品房交付上诉人使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约。而该条第3项又约定被上诉人需自商品房交付使用后第240日起计算违约金。两者存在矛盾，使被上诉人在守约期间需承担违约责任，有失公平。对于上述合同第十五条第3项内容的理解，上诉人认为计算违约金应从合同约定交房时间起，至实际取得产权证书止，以购房总价款为基数按日万分之四计算违约金；被上诉人则认为应以购房总价款为基数支付万分之四的违约金。双方当事人无法达成一致意见，也无法进行补充约定，属约定不明，视为没有约定；2.被上诉人逾期办证起算违约金应为商品房交付使用日2017年5月23日后的360个工作日，即2018年10月30日。据此，一审期间被上诉人尚未构成逾期办证违约，原审不予支持上诉人主张支付逾期办证违约金的请求恰当；3.涉案商品房虽已完成初始登记，但被上诉人仍需履行产权转移登记申请和缴纳税费等义务。被上诉人向产权登记机关提交办理产权转移登记资料后，产权登记机关何时进行产权转移登记，被上诉人并不能操控。因此，被上诉人向产权登记机关提交产权转移登记资料后，应视为合同义务履行完毕，之后不再承担逾期办证违约责任，即被上诉人承担逾期办证违约责任的时间止点为向产权登记机关提交产权转移登记资料之日。上诉人主张逾期办证时间应按合同约定交房时间2016年11月30日起，计至取得不动产权证书止，理由不充分，不予支持；4.银行账户被冻结并非完全无法克服的障碍。被上诉人未积极主动谋划筹措资金办证并取得业主谅解，消极等待银行账户解封是错误的。其抗辩银行账户被查封冻结导致逾期办证，为免责事由，理由不成立，不予采信。二、关于被上诉人逾期办理不动产权证书的违约金计算标准问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，本案被上诉人逾期办证违约金可按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计算。原审将被上诉人办理初始登记时间认定为计算违约金时间止点有误，应予纠正。综上所述，钟玉林上诉请求部分成立，有理部分予以支持，无理请求不予支持。一审判决认定事实部分有误，但实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1065号民事判决第一项；二、撤销梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1065号民事判决第二项；三、被上诉人梅州市超群房地产开发有限公司应在判决生效之日起30日内，支付从2018年10月30日起，至被上诉人将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止，以购房总价款410000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计算的逾期办证违约金给钟玉林；四、驳回上诉人钟玉林其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1313.8元，减半收取为656.9元（上诉人已预交），由上诉人钟玉林负担591.21元，被上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担65.69元。二审案件受理费1313.8元（上诉人已预交），由上诉人钟玉林负担525.52元，被上诉人梅州市超群房地产开发有限公司负担788.28元。上诉人预交的一、二审案件受理费不予退还。被上诉人应负担的受理费部分在支付违约金时一并结算并支付给上诉人。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾审 判 员  陈恒山代理审判员  范宜洪二〇一八年十二月二十一日书 记 员  朱红珍