河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终11210号上诉人（原审被告）：范钦武，男，1975年4月30日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人:李旭洲，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓丹，河南魁达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵清题，男，1936年10月4日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人:李刚锋,河南永锋律师事务所律师。上诉人范钦武因与被上诉人赵清题房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2018）豫0181民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。范钦武上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定涉案房屋买卖合同有效，存在错误。涉案合同标的物系农村集体土地上所建房屋，也就是“小产权房”，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为应为无效。一审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，间接认定合同有效，明显存在错误。一审法院认定当事人一致同意解除涉案房屋买卖合同，存在错误。范钦武在一审答辩时明确提出，同意解除双方之间的购房合同，但附具了不予退还定金4万元且赵清题返还房屋的前提条件。范钦武与赵清题签订涉案合同并交付房屋的时间是2014年4月17日，而（2017）豫0181民初3282号生效判决显示当事人交易房屋的时间是2015年3月20日。范钦武与赵清题交易涉案房屋的时间明显早于（2017）豫0181民初3282号案件当事人交易涉案房屋的时间。赵清题因无效合同取得的房屋，依法依理应当返还给范钦武。另已生效判决中并未对涉案房屋的所有权属作出认定，且本案当事人均未参加该诉讼，不应对赵清题返还涉案房屋的责任造成妨碍。赵清题在已经占有掌管涉案房屋的情况下，被第三方侵占不能返还房屋，造成该后果不能归责于范钦武，应当由赵清题向第三方另行主张权利。一审法院适用法律错误，应当适用合同法第66条及第121条的规定。赵清题辩称，一审查明事实清楚，证据确凿，范钦武的上诉没有道理，应当维持原判。赵清题向一审法院起诉请求，1.依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令范钦武退还赵清题购房款170000元及从2017年4月17日起至实际退款之日止，每日按合同标的千分之一计算的违约金；3.范钦武承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月13日，赵清题、范钦武经协商，赵清题购买范钦武的房屋，双方签订《房产买卖协议》一份，赵清题按照该协议约定，将40000元支付给范钦武。2014年4月17日，赵清题作为乙方与范钦武作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：甲方自愿将其位于310国道南邻西义兴肉食楼，北邻常庄新华旅社本楼三层南室（大套）的房屋（建筑面积136平方米）以一套拾柒万元170000的价格出售给乙方；乙方支付甲方保证定金40000元，如甲方反悔，双倍赔偿，如乙方反悔，定金不退；甲方应于2014年4月17日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定（约定）的日期交付房屋，每逾期1天，按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。合同签订后，赵清题交给范钦武剩余购房款130000元，范钦武给赵清题出具《现金收条》一份，载明：“今收到赵清题购房款拾柒万元正（170000.00）”。范钦武同时将房屋钥匙交给赵清题。2015年4月，赵清题准备入住时，发现该房屋已被其他人占有，遂要求范钦武退还购房款。同时查明，本案诉争的房屋，系范钦武于2013年10月20日向王怀春所购买。2017年5月17日，李现权与李杏敏因本案房屋的买卖合同纠纷，诉至该院。2017年8月15日，该院作出（2017）豫0181民初3282号民事判决，判令李杏敏将本案诉争房屋交付李现权。该判决已经生效。一审法院认为：赵清题请求解除其与范钦武于2014年4月13日签订的《房屋买卖合同》，范钦武亦同意，故，赵清题此诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，赵清题、范钦武双方应该相互返还财产，范钦武应将赵清题交纳的购房款170000元退还给赵清题。对于赵清题要求从2018年1月18日起计算至实际退款之日止，每日按合同标的千分之一计算的违约金的诉讼请求，赵清题、范钦武双方签订房屋买卖合同后，范钦武即将房屋钥匙交于赵清题，赵清题不能入住，系因在赵清题、范钦武签订房屋买卖合同前，他人已经将该涉案房屋转卖，对此范钦武并不知情，且赵清题购买该房屋时已经知道该房屋并非商品房，房屋建房手续等方面存在瑕疵，应该意识到购买此房屋可能存在的交易风险，故，对赵清题的此诉讼请求，该院不予支持。对于范钦武辩称不予退还赵清题定金的理由，没有法律依据，该院不予采信。对于范钦武要求赵清题返还房屋，因本案涉案房屋，在该院已经发生法律效力的（2017）豫0181民初3282号民事判决书中已经判令由该案被告交付该案原告，故本案赵清题存在返还不能的现状。此事实的形成是由于本案涉案房屋一房多卖造成的，对此，范钦武可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除原告赵清题与被告范钦武于2014年4月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告范钦武于本判决生效之日起10日内返还原告赵清题170000元；三、驳回原告赵清题的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由范钦武负担。二审中，范钦武提交五份证据，第一份证据为房屋买卖合同，范钦武拟以该份证据证明涉案房屋是小产权房，双方明知交易风险，该合同签订后一手交房款一手交房，双方约定不能单方解除合同。合同约定的交房日期为2014年4月17日。第二份证据为赵清题2015年的起诉状以及（2015）巩民初字第2782-2号民事裁定书，范钦武拟以该份证据证明是2014年4月17日赵清题交付房款领取钥匙时隔一年后，赵清题于2015年6月3日发现房屋有人。第三份证据为赵清题2017年的起诉状以及（2017）豫0181民初5610号之一民事裁定书，范钦武拟以该份证据证明赵清题第二次起诉，将侵占人李杏敏列为第三人，后将第三人删去并再次撤诉，可以证明其怠于行使作为房屋实际占有人的权利。第四份证据为李现权与李杏敏于2015年3月20日签订的购房协议复印件，范钦武拟以该份证据证明范钦武与赵清题签订房屋买卖合同的时间在前，赵清题怠于行使权利。第五份证据为李菊红的证言一份，范钦武拟以该份证据证明赵清题在2015年5月之前一直占有涉案房屋。被他人侵占后，赵清题以房屋占有权人主张权利。针对范钦武提交的证据，赵清题质证认为，对第一份证据的真实性无异议，一审法院已经对该合同进行了审查。对第二、第三、第四份证据，认为，诉权是赵清题的权利，赵清题可以起诉，也可以撤诉。对第五份证据，因为证人没有出庭接受质证，因此，该份证人证言不能作为证据使用。赵清题提交巩义市人民法院开展集中腾房专项执行活动报道的网页打印件一份，赵清题拟以该份证据证明涉案房屋已被巩义市人民法院由李杏敏处执行至李现权处。针对赵清题提交的证据，范钦武质证认为，对该份证据的真实性无异议，但该报道中的事实是涉及2013年李现权与李杏敏的房屋租赁纠纷，与本案没有关联。（2017）豫0181民初3282号民事判决中涉及李现权与李杏敏的这个房屋买卖纠纷并没有判决确认房屋的所有权归属于李现权。针对双方提交的证据，本院经审查认为，由于赵清题并未否定范钦武提交的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性，本院对于以上四份证据的真实性予以认定。由于证人并未出庭作证，而赵清题对该份证人证言不予认可，因此，本院对该份证据不予采信。由于范钦武认可赵清题提交的证据的真实性，本院对该证据的真实性予以认定。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，范钦武并未否认本案所涉房屋已经（2017）豫0181民初3282号民事判决并执行至李现权处，即本案所涉房屋与（2017）豫0181民初3282号案件所涉房屋系同一房屋。根据（2017）豫0181民初3282号判决查明的事实，案涉房屋“系2014年3月14日巩义市元邦商贸有限公司出卖给李现权……双方约定，此房屋2013年10月30日由巩义市元邦商贸有限公司购买”，范钦武并未提供充分的证据否定已生效的民事判决确定的事实，即没有证据证明巩义市元邦商贸有限公司、李杏敏、李现权对案涉房屋进行交易、占有的真实性、合法性。综合现有证据并结合审理情况，一审认定案涉房屋存在一房多卖并无不当。据上，范钦武在与赵清题交易案涉房屋时，并未确保该房屋权利不存在瑕疵。案涉房屋系通过诉讼、执行交付于案外人李现权，即没有证据证明是由于赵清题的原因造成案涉房屋由李现权占有的事实。因此，一审认定赵清题不能返还案涉房屋事实的形成是由于涉案房屋一房多卖造成的，范钦武可另行主张权利并无不当。（2017）豫0181民初3282号判决并未否定案涉房屋在巩义市元邦商贸有限公司与李现权之间及李现权与李杏敏之间交易的效力。而本案案涉合同系双方真实意思表示，且范钦武并未提供充分的证据证明在案涉房屋土地性质、交易人员等方面违反了相关法律对于合同效力性强制规定，而赵清题现无法实现合同目的，因此，一审判决解除双方之间的合同并无不当。综上，范钦武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由范钦武负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一八年十二月十二日书记员  王云霞