北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初20085号原告（反诉被告）:付成学，男，1974年6月20日出生，汉族，农民，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：刘自海，北京市禛熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：史有海，男，1960年5月12日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：阴政宏（兼李连刚、孙久龙的委托诉讼代理人），北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：李连刚，男，1957年11月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：孙久龙，男，1989年2月23日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙启江（系孙久龙之父，兼宋殿海的委托诉讼代理人），1963年2月3日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：宋殿海，男，1977年12月1日出生，汉族，北京市大兴区生物医药基地市政园林公司员工，住北京市大兴区。原告（反诉被告）付成学与被告（反诉原告）史有海、被告（反诉原告）李连刚、被告（反诉原告）孙久龙、被告宋殿海土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。付成学的委托诉讼代理人刘自海，史有海、李连刚、孙久龙及其委托诉讼代理人阴政宏，孙久龙、宋殿海的委托诉讼代理人孙启江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付成学向本院提出诉讼请求：1、判决双方于2006年7月1日签订的租赁合同及2016年7月1日签订的补充合同无效；2、判决史有海、李连刚、孙久龙、宋殿海退还租金378000元；3、本案诉讼费用由史有海、李连刚、孙久龙、宋殿海承担。事实和理由：原、被告于2006年7月1日签订租赁合同，双方约定被告将位于北京市大兴区魏善庄镇西枣林村东大梨地18亩土地出租给原告用于建材生产，租赁期限为30年，自2006年7月1日至2036年7月1日止。合同约定租赁期内总租金108万元，年均每亩租金为2000元，首付5年，租金18万元，1－2年付清后5年。合同约定的交地时间为2006年7月1日。合同签订后，双方按照合同约定履行了合同约定义务。2016年7月1日，双方协商一致签订补充合同。双方按照租赁合同和补充合同约定履行。现上述地块列入北京市大兴区魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退范围。双方签订的租赁合同及补充合同违反法律强制性规定，应属无效。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。史有海、李连刚、孙久龙辩称：我们认可双方签订的租赁合同和补充合同无效。关于付成学要求返还租金的请求，因为所涉及场地系因付成学违法建筑而被拆除，合同无法履行也是付成学自愿放弃经营所致，所以我们认为付成学应当承担全部过错责任，现土地仍未返还给我方。我们请求法院驳回付成学该项请求。宋殿海辩称：我在租赁合同中的权利义务已经全部转让给了孙久龙，租赁合同已经与我无关。史有海、李连刚、孙久龙向本院提出反诉请求：1、判决付成学支付史有海、李连刚、孙久龙一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、工程配合奖励费、拆迁补助费等腾退补助利益5624760.4元（83572×70%）；2、反诉费用由付成学承担。事实和理由：根据相关法律规定，2006年7月1日双方签订的租赁合同应属无效。现付成学承租的土地已经拆除腾退，史有海、李连刚、孙久龙有权分得相应拆迁利益。为维护史有海、李连刚、孙久龙的合法权益，提起反诉，请求法院支持史有海、李连刚、孙久龙的反诉请求。付成学针对反诉辩称：付成学认可双方签订的租赁合同是无效的，租赁合同无效的过错，应当由史有海、李连刚等人承担，付成学在承租土地内建房是得到史有海、李连刚等人允许的，因此无效过错责任由史有海、李连刚等人承担。关于史有海、李连刚、孙久龙基于拆除腾退补偿提出的诉讼请求，付成学认为是完全没有道理的，因为这次拆除腾退补偿均是基于对地上物房屋面积给予的补偿，没有对场地面积给予补偿，法院调取的预审表能够反映出来。停产停业综合补助费指的是房屋的停产停业损失、补助付成学对于拆除腾退工作给予的配合奖励和腾退发生的搬迁补偿，关于场地一次性停产停业综合补偿这一栏是空的，付成学在拆除腾退过程中的拆迁利益并不包含土地的经营利益，所以史有海、李连刚、孙久龙的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2005年4月25日，发包方（甲方）北京市大兴区魏善庄镇西枣林村经济合作社（以下简称：西枣林合作社）与承包方（乙方）史有海、宋殿海签订土地承包合同，甲方将村东大梨树地西侧土地40亩，发包给乙方，供其种、养业经营，承包期限30年，自2005年4月25日起至2035年4月25日止，每年每亩上交承包费600元。2005年9月20日，甲、乙双方协商一致签订合同变更协议书，将原合同第一条发包土地40亩变更为20亩，原合同其他条款不变。2005年4月25日，发包方（甲方）西枣林合作社与承包方（乙方）李连刚签订土地承包合同，甲方将村东大梨树地东侧土地38.8亩，发包给乙方，供其种、养业经营，承包期限30年，自2005年4月25日起至2035年4月25日止，每年每亩上交承包费600元。2005年5月8日，甲、乙双方签订补充合同，村东大梨树地80亩，实际丈量多10亩，多出亩数按原每亩600元出租。补充合同与原合同具有同等法律效力。落款处乙方由李连刚、史有海签名。2006年7月1日，出租方李连刚、史有海、宋殿海（甲方）与承租方付成学（乙方）签订租赁合同，甲方经村委会同意，将承包40亩土地中的18亩转租给乙方，其上无任何建筑物、树木及农作物，乙方将该地块作为建材生产用地。合同期限30年，自2006年7月1日至2036年7月1日止；年均每亩租金2000元，首付5年，租金18万元，1－2年付清后5年；甲方于2006年7月1日将租赁地交付给乙方。合同签订后，双方均履行合同约定义务。2007年12月20日，付成学将2016年7月1日前租金全部付清。2014年7月8日，宋殿海与孙久龙签订转让协议书，双方约定：2005年宋殿海与李连刚、史有海共同承包的西枣林村东大梨树地20亩，今宋殿海自愿将其承包的部分转让给孙久龙，自即日起合同内规定的所有事宜由孙久龙全权处理。村委会亦在转让协议书上签章。2016年7月1日，甲方李连刚、孙久龙、史有海与乙方付成学签订补充合同，租赁期限从第一个支付周期到期日2016年7月1日至2036年7月1日止，共计20年；新租期内租金上调为每亩每年租金6000元，每5年为一个支付周期，每周期支付租金一次，计54万元，每周期到期日为支付日，支付日前10日内乙方支付均有效，甲方不得以任何理由拒收，拒收则视同甲方违约，20年内不再上涨租金；本补充合同与原合同具有同等法律效力。2016年9月29日，李连刚、孙启江（代孙久龙签）、史有海出具收条，今收到付成学租地款5年支票转账54万元。2017年10月20日，北京市大兴区魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退工作启动。2017年12月27日，付成学将承租土地上总建筑面积9489.5平方米房屋完全腾空交付拆迁公司和拆除公司。上述房屋已经全部拆除。本院调取魏善庄镇集建地项目二期（三标段）拆除腾退项目预审表，腾退补偿价明细：2006年房屋重置成新价9172元，2006－2009年拆除费6690512元，2009年拆除腾退费38994元，装修、设备及附属物补偿价2175182元，苗木补偿补助费21392元，小计8935252元；房屋一次性停产停业综合补助费2822895元、场地一次性停产停业综合补助费0元、工程配合奖励费4738615元、搬迁补助费473862元、移机费9920元，小计8045292元；合计16980544元。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录，2005年4月25日土地承包合同及2005年9月20日合同变更协议书、2005年4月25日土地承包合同及2005年5月8日补充合同、2014年7月8日转让协议书、2006年7月1日租赁合同、2016年7月1日补充合同、租金收条、本院调取的魏善庄镇集建地项目二期（三标段）拆除腾退项目预审表、交房条等证据在案佐证。本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。李连刚、史有海、宋殿海将承包的农民集体所有的土地出租给付成学作为建材生产用地，双方签订的租赁合同及补充合同均违反了法律强制性规定，应属无效。该合同无效双方均有过错。现付成学要求确认双方签订的租赁合同、补充合同无效，本院予以支持。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。2017年12月27日付成学将承租土地上的房屋完全腾空交付拆迁公司和拆除公司，李连刚、史有海、孙久龙因该合同取得的2017年12月28日以后的租金37.8万元应当予以返还。本院对李连刚、史有海、孙久龙不同意返还剩余租金的答辩意见不予采纳。关于李连刚、史有海、孙久龙主张的拆除腾退相关补偿款问题，李连刚、史有海、孙久龙将承包的土地出租给付成学收取租金亦属经营行为，对于付成学应当取得的房屋一次性停产停业综合补助费2822895元在李连刚、史有海、孙久龙和付成学之间进行合理分配为宜，本院酌情确定给付李连刚、史有海、孙久龙705724元。李连刚、史有海、孙久龙要求付成学支付场地一次性停产停业综合补助费、工程配合奖励费、搬迁补助费，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认付成学与李连刚、史有海、宋殿海于2006年7月1日签订的租赁合同及付成学与李连刚、史有海、孙久龙于2016年7月1日签订的补充合同无效；二、李连刚、史有海、孙久龙于本判决生效后10日内返还付成学租金37.8万元；三、付成学于本判决生效后10日内给付李连刚、史有海、孙久龙房屋一次性停产停业综合补助费705724元；四、驳回李连刚、史有海、孙久龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7260元，由付成学负担3630元（已交纳）；由李连刚、史有海、孙久龙负担3630元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费25587元，由付成学负担5429元（于本判决生效后7日内交纳）；由李连刚、史有海、孙久龙负担20158元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  毕士臣二〇一八年十二月十日书记员  张东莹书记员  孙承铭