山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初279号原告（申请执行人）：宋爱平，女，汉族，1956年2月2日出生，住山东省威海市环翠区。原告（申请执行人）：巩加林，男，汉族，1988年9月1日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。原告（申请执行人）：李海玉，女，汉族，1973年12月6日出生，住山东省威海市环翠区。原告（申请执行人）：孙秀成，男，汉族，1967年10月4日出生，住山东省威海经济技术开发区。原告（申请执行人）：王艳娟，女，汉族，1985年3月5日出生，住山东省威海市环翠区。原告（申请执行人）：于青，女，汉族，1964年8月2日出生，住山东省威海经济技术开发区。原告（申请执行人）：张玉广，男，汉族，1963年4月2日出生，住山东省威海经济技术开发区。上述七原告之共同委托诉讼代理人：李小金、孙一平，山东恺维律师事务所律师。被告（案外人）：芦炳德，男，汉族，1968年6月11日出生，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：肖延伟，辽宁平正律师事务所律师。被告（被执行人）：威海港领置业有限公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路**。法定代表人：闫凤芝，总经理。委托诉讼代理人：宋玉娇，山东德衡（威海）律师事务所律师。原告宋爱平、巩加林、李海玉、孙秀成、王艳娟、于青、张玉广与被告芦炳德、威海港领置业有限公司（以下简称“港领置业公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月20日、12月7日公开开庭进行了审理。原告李海玉、孙秀成、王艳娟、于青及委托诉讼代理人李小金、孙一平，被告芦炳德之委托诉讼代理人肖延伟、港领置业公司之委托诉讼代理人宋玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋爱平、巩加林、李海玉、孙秀成、王艳娟、于青、张玉广向本院提出诉讼请求：1.准许执行威海市疏站路-1号1514、1515、1516室房屋；2.确认港领置业公司对上述房屋享有物权。事实和理由：1.执行异议审查过程中，芦炳德称其借钱给王辉及其在本溪的公司，但未提供借款利息依据，没有往来账目，不能确定是否存在真实的借款关系及是否已偿还；2.芦炳德与港领置业公司虽签订了商品房预售合同，但未在房管部门备案，可以随时解除，如芦炳德系真实的购房人，一般会进行合同备案，且房屋产权仍属港领置业公司。芦炳德提供的部分证据系在各原告申请执行甚至芦炳德提起执行异议之后形成，各原告有理由相信芦炳德与港领置业公司之间并无真实的房屋买卖合同关系，而是以合法形式掩盖非法目的，规避人民法院执行；3.芦炳德与港领置业公司是以物抵债关系，根据最高法院的裁判观点，案外人在法院查封前以物抵债并占有不动产但未过户，不能排除强制执行。综上，希望判如所请。诉讼中，各原告申请撤回确认港领置业公司对上述房屋享有物权的诉请。芦炳德辩称，1.案涉房屋应属芦炳德所有，该房屋系基于王辉欠付芦炳德款项而签订的商品房预售合同，芦炳德于2018年6月26日实际占有案涉房屋并交纳物业、卫生、水电等费用；2.各原告所提及的最高法院裁判观点仅适用于单纯的房屋抵债协议，不能对抗申请执行人，本案抵债协议已经实际履行，故该观点不适用本案，各原告要求对案涉房屋继续执行无法律依据。港领置业公司辩称，同意芦炳德的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各原告提交如下证据：证据一、威海市城市房地产综合开发管理办公室查询结果一份，拟证实案涉房产商品房预售合同未备案；证据二、于青与港领置业公司职工由萧雨之间的录音材料一份及证据三、房屋中介微信朋友圈截图照片，拟证实港领置业公司在2018年7、8月份尚在销售案涉房产。经质证，芦炳德对证据一的真实性无异议，商品房预售合同未备案并不影响房屋买卖及以房抵债的效力，证据二、三与本案无关；港领置业公司同意芦炳德的质证意见，主张芦炳德委托港领置业公司出售房屋。芦炳德提交如下证据：证据一，2011年10月2日中国工商银行个人业务凭证复印件一份，拟证实芦炳德向案外人王辉出借150万元；证据二，2012年6月11日本溪金达房地产开发有限公司（以下简称“金达公司”）出具的200万元收款收据一份，拟证实芦炳德与港领置业公司股东王辉之间存在债权债务关系；证据三，港领置业公司与杨玉江签订的房屋抵顶协议复印件，该证据来源于王辉，王辉因身体原因委托杨玉江代其与港领置业公司签订上述协议，拟证实案涉房屋归王辉所有，港领置业公司亦证实该房屋在王辉名下，在执行异议听证中，王辉曾证实该事实；证据四，芦炳贺、芦炳德与港领置业公司签订的四份房屋买卖合同，拟证实芦炳德于2017年6月3日就案涉房屋与港领置业公司签订房屋买卖合同；证据五，收款收据四份，拟证实港领置业公司出具收取威海市疏站路-1号1514、1515、1516、1104号房屋房款的收款收据，其中1104号房屋的收款收据系复印件，加盖了港领置业公司公章；证据六、2018年6月26日芦炳贺、芦炳德与金地众邦大厦签订的前期物业服务协议及物业公司于2018年8月26日出具的物业费缴纳收据，拟证实芦炳贺、芦炳德已实际占有使用上述房屋。各原告的质证意见为：证据一系复印件，真实性无法确认，且该业务凭证显示的借款人是王辉，而非港领置业公司；对证据二的真实性有异议，金达公司与港领置业公司无关联关系，且王辉与港领置业公司之间也无关联关系，该收据所载明的200万元与证据一中的500万元是否为同一借款关系无法确认；证据三系复印件，对真实性有异议，不能证实杨玉江与王辉之间存在委托代理关系，且该房屋抵顶协议所载明的房产是以物抵债的标的物，房产均没有办理产权登记手续，仍登记在港领置业公司名下，杨玉江对港领置业公司仅享有债权请求权，而不享有物权所有权；对证据四的真实性无异议，但对证明内容有异议，该合同未进行备案，没有完成产权登记，且芦炳德未实际向港领置业公司支付房款，该房屋买卖合同实际是芦炳德所主张的以房抵债协议；对证据五的真实性无异议，对证明内容有异议，该收款收据所载明的购房款并未实际支付，实际为芦炳德所主张的以房抵债协议；对证据六的真实性无异议，但该协议形成于2018年6月26日，无法证实案涉房屋此前的占有使用状态，该协议的签订亦是为了逃避法院执行。本案原告宋爱平与港领置业公司执行异议听证过程中，王辉曾出庭作证。王辉称：其系港领置业公司的股东，开始占有50%的股份，后将股份转给其他股东，其他股东以在公司中所占股份应得的房产支付对价；王辉投资港领置业公司向朋友借款，全体股东同意王辉以公司名义借款，后港领置业公司用开发的金地众邦大厦包括涉案房产在内的部分房产抵顶借款；王辉原是金达公司的大股东，现为中加公司的大股东；王辉欠付芦炳德借款500万元，用部分房产抵偿，本金已结清，利息尚未结清。经质证，芦炳德、港领置业公司无异议，各原告主张王辉称港领置业公司用房产抵顶股权转让款，违反法律规定，王辉称港领置业公司将房产网签至杨玉江名下，与事实不符。港领置业公司提交2017年2月22日港领置业公司内部函件复印件，主要内容是：港领置业公司将包括案涉房屋在内的5套房产抵顶给股东王辉，因王辉需偿还借款的债权人暂未确定，故临时将上述房产网签在杨玉江名下，待王辉确定债权人后，由杨玉江无条件配合将上述房屋网签至王辉指定的债权人名下。拟证实该证据可印证芦炳德提交的证据，港领置业公司认可案涉房屋的抵顶事宜。各原告质证意见为：对上述函件的真实性及证明目的均有异议，即使该函件存在原件，亦是港领置业公司单方制作，属于当事人的陈述，无证据效力；函件所记载的内容与事实不符，案涉房屋从未网签至杨玉江名下，且不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，案涉房产至今没有进行产权登记，故不发生物权的设立与变动效力。芦炳德对上述函件的真实性及待证事实均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：宋爱平等各原告与港领置业公司因商品房预售合同纠纷，2018年4月17日威海仲裁委员会分别作出调解书，主要内容为：1.双方确认解除各原告与港领置业公司签订的商品房销售合同；港领置业公司于2018年6月10日前向各原告分别返还购房款若干并支付相应利息。后港领置业公司未按调解协议内容履行付款义务，各原告向本院申请执行并立案。2018年7月31日，本院以（2018）鲁10执319、323、324、325、326、328、329、330、331号之三执行裁定查封了案涉房产。2018年8月21日，芦炳德以已购买案涉房产为由提出执行异议，同年9月11日，本院作出（2018）鲁10执异87号执行裁定，中止对案涉房产的执行。各原告在法定期限内提起执行异议之诉。另查，2017年6月2日，港领置业公司与芦炳德签订三份商品房买卖合同（预售）并出具三份收取房款543411元的收据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：各原告提交的于青与港领置业公司职工由萧雨之间的录音材料及房屋中介微信朋友圈截图照片，真实性无法确认，本院不予采信。芦炳德提交的工商银行业务凭证及金达公司出具的收款收据，涉及芦炳德与王辉、金达公司的借款情况，借款的本息数额计算、是否还款、借款人为谁等均无法确定，本案作为执行异议之诉并非处理王辉及上述公司与芦炳德之间的借款纠纷，王辉及上述公司无需参加诉讼，故对该部分证据本院不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：芦炳德就案涉房产是否享有足以排除强制执行民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人对登记在被执行人名下的房产提出异议，需符合一定条件才可排除强制执行，主要包括：人民法院查封之前已签订合法有效的合同并支付相应价款、查封前合法占有房产、非因买受人原因未办理过户。本案中，芦炳德显然不符合上述情形。首先，芦炳德并非案涉房产买受人。根据芦炳德、港领置业公司的陈述及王辉在执行异议听证过程中的证言看，王辉或其为大股东的公司欠付芦炳德款项，借款本息金额、是否偿还在本案中无法确定，港领置业公司与芦炳德之间不存在债权债务关系，案涉房产系港领置业公司的财产，港领置业公司以公司财产代或为其股东的王辉偿还债务，明显不符合法律规定。芦炳德并非向港领置业公司支付房款，故虽然港领置业公司与芦炳德签订商品房预售合同，但芦炳德并非案涉房产买受人。其次，芦炳德在查封前并未合法占有案涉房产。本院于2018年7月31日查封案涉房产，而芦炳德于同年8月26日向物业公司等交纳相关费用，此前其已提出执行异议，明显是为规避案涉房产被强制执行而为之，不产生合法占有的法律效果。再次，芦炳德就案涉房产不享有物权期待权。案涉房产一直登记于港领置业公司名下，芦炳德主张的以物抵债属于消灭债务为目的的履行方式，并不形成优先于其他债权的权利，且损害其他与港领置业公司存在债权债务关系当事人的合法权利。诉讼过程中，各原告申请撤回确认港领置业公司对上述房屋享有物权的诉请，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准许执行位于威海市房屋。案件受理费100元，由芦炳德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  杨秀萍审判员  万景周人民二〇一八年书记员邓雯涛