广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3418号上诉人（原审原告）：刘炎荣，男，1960年8月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：骆美平，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑荻嫣，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖永松，男，1958年10月6日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：林伟堂，广东广能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区潮连房地产经营部，住所地广东省江门市水南路会龙里**。法定代表人：林礼芳。委托诉讼代理人：李健雄，广东焯群律师事务所律师。上诉人刘炎荣因与被上诉人廖永松、江门市蓬江区潮连房地产经营部（以下简称潮连房地产经营部）第三人撤销之诉一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘炎荣上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法判令撤销广东省江门市蓬江区人民法院作出的（2012）江蓬法民一初字第785号民事判决中关于原东华综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D房屋的交付义务；3．依法判令本案诉讼费由廖永松、潮连房地产经营部承担。事实和理由：一、一审判决存在如下的错误：（一）一审判决认定刘炎荣对涉案房屋只享有债权，不享有涉案房屋物权是适用法律错误。1．根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，法律文书是可以导致物权设立、变更，因此广东省江门市蓬江区人民法院做出（2010）蓬法民一初字第1502号民事判决书（下称1502号民事判决）和广东省江门市中级人民法院做出的（2011)江中法民一终字第104号民事判决书（下称104号民事判决）确认涉案房屋的产权归刘炎荣所有适用法律正确。2.1502号民事判决及104号民事判决为生效文书，在未被依法变更或撤销前，当事人及法院均应受其约束。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条及第三十条规定及该两份判决的内容，刘炎荣在2011年4月已取得涉案房屋的所有权。(二）一审判决认定潮连房地产经营部已向廖永松交付了涉案房屋，廖永松自2003年起一直合法使用至今，属于事实认定错误，导致适用法律错误。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，涉案房屋至今仍未办理竣工验收手续，不得交付使用，廖永松占有使用涉案房屋的行为属于违法使用，不产生合法交付及使用的法律效果，不得以此主张优先履行房屋买卖合同。2.廖永松提交的证据与其主张自2003年起开始使用涉案房屋的事实自相矛盾。在（2012）江蓬法民一初字第785号案件（下称785号案件）审理过程中，廖永松确认截至庭审审理之日，潮连房地产经营部未向其交付涉案房屋。潮连房地产经营部已明确廖永松未经其同意便占有使用涉案房屋，不产生交付的法律效果；廖永松分别于2013年5月、2014年2月才安装水电，与廖永松主张自2003年至2013年已向曾健青出租的事实自相矛盾（详见廖永松提交的证据5：协议书、证据7至8：供用电合同、交纳水费合同）；廖永松提供交付电费及电费计付相关证据，证据内容中显示的用电地址为“东华综合楼”，缴费时间为2017年、2018年，无法证明是否包括涉案房产，不能证明廖永松自2003年开始至使用涉案房屋。（详见廖永松在2018年6月14日补充提交的证据）。二、刘炎荣已合法取得涉案房屋的所有权，并非债权。1.潮连房地产经营部依法享有涉案房的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，1996年10月21日江门市城乡建设委员会向潮连房地产经营部颁发《江门市商品房建设准建证》（编号为：商房证字第96090号），潮连房地产经营部因合法建造已取得涉案房屋的所有权。2．潮连房地产经营部销售涉案房屋的行为合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，未修订版，下称1994年《城市房地产管理法》）第四十四条、《城市商品房预售管理办法》（1994年建设部令第40号，未修订版，下称1994年《城市商品房预售管理办法》）第六条规定，潮连房地产经营部销售涉案房屋属于商品房预售行为，1997年3月20日，江门市城乡建设委员会向潮连房地产经营部颁发《预售商品房许可证》，编号为：江预许字第97012号，许可潮连房地产经营部对外销售涉案房屋。因此潮连房地产经营部销售涉案房屋的行为是合法有效的。3.刘炎荣与潮连房地产经营部签订的房屋买卖合同合法有效，且刘炎荣已按约定支付全部房款，应当取得涉案房屋所有权。2010年刘炎荣依据合法有效的房屋买卖合同，请求确认其对涉案房屋享有所有权，符合法律规定。4.根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，1502号民事判决及104号民事判决两份判决书认定刘炎荣取得了涉案房屋的所有权，是符合法律规定。三、即使刘炎荣未获得涉案房屋的所有权，潮连房地产经营部应当优先履行与刘炎荣的房屋买卖合同，廖永松不能以涉案房屋违法占有为由要求优先履行其房屋买卖合同。（一）如上所述，廖永松违法占有使用未经竣工验收的涉案房屋，对公共安全造成严重的安全隐患，损害公共利益，是违反法律强制性规定的行为，是违法占有，不能产生合法占有的法律效力。（二）刘炎荣与潮连房地产经营部签订房屋买卖合同的时间、履行合同的时间均早于廖永松。1.1997年6月,刘炎荣与潮连房地产经营部在已签订房屋买卖合同，而1998年廖永松与潮连房地产经营部才签订了房屋买卖合同，因此刘炎荣与潮连房地产经营部签订房屋买卖合同的时间早于廖永松。2.刘炎荣在合同签订当日支付了购房款项，在2010年已起诉至法院要求确认涉案房屋的所有权，并在2011年申请执行；而廖永松无购买房屋的意思表示也未支付过购房款，在2012年才起诉要求潮连房地产经营部履行交付房屋的义务，廖永松无法证明其在2015年前已实际使用涉案房屋，因此刘炎荣与潮连房地产经营部履行房屋买卖合同的义务的时间早于廖永松。因此，即使刘炎荣与廖永松对涉案房屋均仅存在债权的，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，一房多卖的情况下，廖永松以违法占有涉案房屋，合同成立时间和合同履行时间均迟于刘炎荣，潮连房地产经营部也应当优先履行与刘炎荣签订的房屋买卖合同。被上诉人廖永松辩称，一、一审法院认定潮连房地产经营部交付纠纷标的正确。依合同约定，廖永松支付款项后就应交付纠纷标的，廖永松使用纠纷标的时间，已得到潮连房地产经营部确认，潮连房地产经营部提供的《通知》再次印证，廖永松与曾健青《协议书》也可证实，在广东省江门市中级人民法院（2018）粤07民初20号案庭审和本案一审笔录中，潮连房地产经营部也多次确认，证据充分。785号案所称的交付，廖永松指的是法律交付，主要是办证，与实际使用是两回事。在纠纷标的未合法装电前，租金很低，更证明了廖永松与曾健青租赁的合理性，而不是矛盾。租赁者不一定要电，何况还可借电。至于称潮连房地产经营部也未同意廖永松使用的房屋问题，证据13《合同》可证实潮连房地产经营部同意廖永松使用了房屋，后因履行该合同发生纠纷，诉至一审法院，三方还和解，继续履行合同，廖永松撤诉，再次证明潮连房地产经营部对交付房屋的确认，后来廖永松使用电量不足，向潮连房地产经营部借电，潮连房地产经营部同意借电并收取电费，再次证明潮连房地产经营部交付房屋。因此，一审法院推定视为交付房屋正确。二、1502号和104号判决错误，刘炎荣不可能取得物权。一是本案因买房合同引起纠纷，不是因物的所有权争执引起纠纷，1502号案应定商品房预售纠纷，而不是物权纠纷。二是刘炎荣购房合同只是担保，并不是购房。三是整幢楼均未有产权确权，刘炎荣先推定潮连房地产经营部已取得物权错误。四是刘炎荣借出是100多万，已收回本息200多万元，根据1502号案查明己还190多万元，刘炎荣与潮连房地产经营部并不存在购房事实。五是二审法院曾作出的（2015）江中法民一终字第15号判决，也认为是债权，而非物权，1502及104号判决错误。三、如1502号和104号判决错误，则刘炎荣就失去撤销权。如刘炎荣未取得所有权，那刘炎荣与潮连房地产经营部只是民间借贷关系，其担保是流押，既不合法，又无走登记程序，不能对抗第三人，就没有损害其权利，其诉讼请求就应驳回。退一步来说，就算其订立的买卖合同有效，根据《第八次民事审判工作会议纪要》第15条规定，亦要驳回其诉讼请求。就连其称合同签订时间、履行合同时间早于廖永松也不成立。（2010）江蓬法民一初字第1502号案件证据证明购房合同是不想履行的。1997年4月24日《借款协议书》，借69万元，也是签了良化东B区10#、11#楼地下①-④轴A-C轴，4-11轴A-4/B轴合同，也有移交凭证，借款期也是3个月，到1997年7月24日，房屋买卖合同也生效。但事实该物业不存在买卖，69万元借款在2010年明确还了。刘炎荣在1999年4月2日、5日都有收利息，在1998年8月25日，又以3.D小车作价25万元还款。1998年9月14日，收到还款142080元，该款还注明是潮连房地产经营部售东华综合楼D座国房（07-08）23.68㎡的楼房，该楼房正是纠纷标的范围。因此，刘炎荣与潮连房地产经营部虽然签购房合同，但只是担保形式，是允许潮连房地产经营部销售，销售后还款给刘炎荣而已。刘炎荣真想履行合同，也只能在1999年4月6日后，不会早于廖永松合同签订时间。被上诉人潮连房地产经营部辩称，与一审发表的答辩意见一致。刘炎荣向一审法院起诉请求：1.判令撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2012）江蓬法民一初字第785号民事判决书中关于01-03交0A-0C、03-09交0A-0D房屋的交付义务；2.判令本案诉讼费由廖永松、潮连房地产经营部承担。一审法院认定事实：1.关于（2010）蓬法民一初字第1502号案的基本情况。潮连房地产经营部的前身是江门市××区城市建设综合开发总公司潮连分公司，1997年6月17日，刘炎荣与该公司签订了一份《借款协议书》，主要约定：潮连房地产经营部向刘炎荣借款850000元，以东华路东华综合楼B座第四层办公楼6-8-9-15-16-18轴，共545.924㎡，D座01-09交0A-0D轴，共307.85㎡，及三套住宅（东华路A座401、502房及C座502房）的物业作为抵押。借款期从1997年6月17日起至1997年9月17日止，为期3个月，如到期无能力一次性归还全部借款，双方于1997年6月17日签订的购房合同（0000492、0000493、0000495、0000496、0000497）及发票（0000627、0000628、0000629、0000630、0000631）生效，所借款项自动转变为以上办公楼及住宅的购房款项（含水电及一切杂费）并按抵押物业所开发票计算。同日，刘炎荣与潮连房地产经营部签订了5份《购买房屋协议书》及1份《补充协议》，约定潮连房地产经营部将包括xxx路综合楼D座01-09交0A-0D轴在内的房屋出售给刘炎荣，同时还开具了相应的购房发票及房屋移交凭单。如江门市××区城市建设综合开发总公司潮连分公司不能在1997年8月18日交付使用，则要按借款总额690000元从1997年8月19日起每月按3%赔偿刘炎荣的经济损失。签订上述协议书后，双方就该购房协议书在江门市××区公证处办理公证手续，但并未就上述抵押约定办理登记手续。2010年9月14日，刘炎荣对潮连房地产经营部向一审法院提起诉讼，一审法院于2010年12月13日作出（2010）蓬法民一初字第1502号民事判决书，判决如下：一、确认潮连房地产经营部开发的位于东华路D座第一层01-09交0A-0D轴的房屋产权归刘炎荣所有。二、潮连房地产经营部应在上述房屋依法验收合格之日起一个月内（如验收合格的时间早于判决生效的时间，则应在判决生效之日起一个月内）协助将上述房屋登记到刘炎荣名下。（登记费用依法律、法规及相关政策的规定，由潮连房地产经营部、刘炎荣各自承担，如法律、法规及相关政策没有规定的，由潮连房地产经营部、刘炎荣各自承担50%）。后潮连房地产经营部因不服前述判决，向本院提起上诉，本院于2011年4月20日作出（2011）江中法民一终字第104号民事判决书：驳回上诉，维持原判。因潮连房地产经营部未履行生效民事判决书确定的义务，刘炎荣向一审法院申请强制执行，一审法院于2011年6月30日立案受理，案号为（2011）江蓬法执字第1299号，执行过程中，刘炎荣以涉案房屋现时并未符合验收合格的条件，暂时未能办理过户手续为由向一审法院申请终结本次执行，待涉案房屋依法验收合格后再申请恢复执行，一审法院于2011年12月8日出具（2011）蓬法执字第1299号执行裁定书，裁定终结本次执行。2、关于（2012）江蓬法民一初字第785号案基本情况。1998年1月13日，廖永松与潮连房地产经营部签订《购买房屋协议书》【（1998）江郊开发总字第NO.0001272】，约定：廖永松向潮连房地产经营部购买xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D、B座六层6-8-9-15-16-18轴、七层6-8-9-12轴房屋，合计面积为1150.136㎡，房价款合计为1330000元，房价款交付时间为1998年1月13日一次性付清，廖永松购买住宅要付清房价款后，潮连房地产经营部才交付房屋给廖永松使用，如购买现成的房屋要一次性付清房屋价款，如购买在建房屋需要预付房屋价款80%以上。上述协议签订当日，廖永松向潮连房地产经营部支付了购房款1330000元，该公司亦在当日开具了《商品房销售发票》【（95）江蓬地NO.0000679号】。2012年5月9日，廖永松对潮连房地产经营部向一审法院提起诉讼。一审法院于2012年10月29日作出（2012）江蓬法民一初字第785号民事判决书，判决如下：廖永松向潮连房地产经营部购买的原xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D以及B座六层6-8-9-15-16-18轴、七层6-8-9-12轴房屋的《购买房屋协议书》有效，潮连房地产经营部应于判决发生法律效力之日起继续履行《购买房屋协议书》约定的交付上述房屋义务。廖永松与潮连房地产经营部均无上诉，前述785号民事判决书已发生法律效力。因潮连房地产经营部未履行生效民事判决书确认的义务，廖永松向一审法院申请强制执行，一审法院于2013年1月22日立案受理，案号为（2013）江蓬法执字第733号。3.关于本案审理认定的事实。2015年2月，刘炎荣发现廖永松张贴的涉案房屋的招租启事，其向廖永松了解情况，廖永松向其出示了（2012）江蓬法民一初字第785号民事判决书。2015年4月28日，刘炎荣认为785号案生效民事判决书中判决潮连房地产经营部向廖永松交付原xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D房屋与其在1502号案生效民事判决书中判决东华路D座第一层01-09交0A-0D轴房屋重叠，损害其合法权益，遂向一审法院提起第三人撤销之诉。另查明，刘炎荣所购买的xxx路综合楼D座01-09交0A-0D轴房屋的面积为307.8㎡，廖永松所购买的xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D房屋扣除公共楼梯、配电房、消防水泵房后的面积为620㎡，双方在各自与潮连房地产经营部签订的《购买房屋协议书》中购买的房屋面积虽存在差异，但实际上房屋的坐落位置一致，即1502号判决中xxx路综合楼D座01-09交0A-0D轴房屋与785号判决中xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D房屋存在重合。再查，潮连房地产经营部开发的该xxx路综合楼项目于1998年封顶，至今仍处于“烂尾楼”状态，尚未办理竣工验收手续，故涉案xxx路综合楼D座第一层01-09交0A-0D轴房屋至今尚未办理确权手续，也未办理权属登记。1999年6月28日，江门市公安局出具《关于xxx路叁幢商住楼门牌编订的复函》，将涉案的xxx路综合楼D座门牌××。2003年5月1日，廖永松与案外人曾健青签订《协议书》，约定廖永松以每月1500元的价格将xxx路75号首层（含二楼）出租给曾健青，租赁时间从2003年5月1日至2013年5月1日。2014年4月27日，廖永松与案外人黄日升签订《房屋租赁协议书》，约定廖永松以每月1200元的价格将xxx路75号从左至右07-08-09商铺出租给黄日升，租赁时间从2015年5月1日至2020年5月1日。2013年5月12日、2014年3月18日，廖永松分别与江门供电局、江门融浩水业股份有限公司签订《供用电合同》、《交纳水费合同》，约定用电方（用水方）为廖永松，用电（用水）地）地址为江门市××区xxx路**首层门市工商行政管理局蓬江分局于2014年3月4日向蓬江区永松商行发放《个体工商户营业执照》，该商行是个体经营户，经营者为廖永松，经营场所为江门市××区xxx路**首层101。2017年7月12日，潮连房地产经营部开具《电费收据》，该收据载明用电地址为东华综合楼，用电户为廖永松，电费计付合计7024元，落款处盖有潮连房地产经营部公章。一审法院认为，一审案件是刘炎荣认为785号案民事判决书损害刘炎荣的合法利益，提起的第三人撤销之诉。结合各方当事人的诉辩意见及提交的证据，一审法院归纳以下争议焦点并评析如下：一、关于刘炎荣是否具备提起第三人撤销之诉的主体资格问题。首先，前述1502号、104号生效判决确认xxx路综合楼D座第一层01-09交0A-0D轴房屋产权归刘炎荣所有，潮连房地产经营部应在前述房屋验收合格之日起一个月内将前述房屋登记至刘炎荣名下。与785号民事判决书的判项，在有关“原xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D轴房屋”的部分存在重合，即两份生效判决判项指向同一标的物。其次，刘炎荣或廖永松对785号或1502号、104号案件不知情，法院在审理前述案件及进入强制执行程序时均没有告知双方785号案与1502号、104号案的判决书判项指向同一标的物，没有参加785号案诉讼不能归责于刘炎荣本人。最后，刘炎荣是在2015年2月经廖永松向其出示785号民事判决书的复印件后才知道该案，故刘炎荣在2015年4月28日向一审法院提起一审案件诉讼，没有超出六个月诉讼期限。综上所述，刘炎荣具备提起第三人撤销之诉的主体资格。二、关于前述785号民事判决是否确有错误且损害刘炎荣民事权利而应被撤销的问题。(一)关于785号案判决是否确有错误的问题。第三人撤销之诉的审查范围应以第三人的诉讼请求为限，故一审法院仅对785号民事判决书中关于原xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D轴房屋交付内容进行审查。对潮连房地产经营部主张认为其与廖永松签订《购买房屋协议书》时双方并无房屋买卖的合意，签订前述协议书是为了向银行贷款，廖永松并无支付购房款等意见，属于785号判决书的事实认定部分，由于一审案件不是适用审判监督程序进行再审，因此不属于一审案件审理范围，一审法院不予调整。（二）关于785号判决是否损害刘炎荣民事权益的问题。首先，结合各方当事人的举证以及在庭审中的陈述意见综合分析，潮连房地产经营部就涉案房屋分别与刘炎荣、廖永松签订了两份《购买房屋协议书》，这实际上是涉案房屋存在一房多卖的情况，而刘炎荣及廖永松均要求继续履行合同交付房屋，故本案件适用一房多卖的处理方式处理更为恰当。在数份合同均有效且买受人均要求履行合同的情况下，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权登记的，均未办理房屋所有权登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合各方当事人在庭审中的陈述以及廖永松提供的《房屋租赁协议书》、《供用电合同》、《交纳水费合同》、《交电费收据》等证据，可以证实廖永松在支付全部价款后，至少于2003年已对涉案房屋有对外租赁、通水通电等进行实际占有使用行为，虽然涉案房屋十多年来一直处于“烂尾楼”的状态，未竣工验收不符合法定交付条件，潮连房地产经营部亦陈述其并未向廖永松交付涉案房屋，是廖永松强行使用，但廖永松已实际占有使用涉案房屋十多年，潮连房地产经营部非但没有要求廖永松停止使用涉案房屋，并且还向廖永松收取涉案房屋的电费，潮连房地产经营部的行为应视为其早已向廖永松交付了涉案房屋。而刘炎荣虽然在与潮连房地产经营部签订《购买房屋协议书》后，潮连房地产经营部出具了房屋移交凭单，但当时涉案房屋尚未封顶，不具备实际交付使用的条件，故刘炎荣认为潮连房地产经营部于1997年已向其交付涉案房屋的意见，有悖常理，不予采纳。综上所述，涉案房屋已由廖永松先行占有使用十多年，故在廖永松与刘炎荣对涉案房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方廖永松的合同。其次，涉案房屋目前无法办理过户手续，刘炎荣及廖永松对涉案房屋只享有债权，并未享有物权，只是在双方争夺涉案房屋物权的情况下，廖永松已经先行占有使用房屋的情况下，从减轻损失、方便履行的角度考虑更应先履行廖永松的合同。而刘炎荣的权益可通过其他法律途径进行救济。故刘炎荣请求撤销785号民事判决书的意见于法无据，一审法院依法驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条的规定，判决：驳回刘炎荣的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由刘炎荣全部负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为第三人撤销之诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审中仅围绕刘炎荣的上诉请求进行审查，对于当事人未提出上诉的问题不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.刘炎荣是否已经取得涉案房屋的所有权；2.廖永松占有使用涉案房屋是否损害刘炎荣的民事权益。关于刘炎荣是否已经取得涉案房屋的所有权的问题。本案中，刘炎荣主张根据已发生法律效力的（2010）蓬法民一初字第1502号、（2011）江中法民一终字第104号民事判决，刘炎荣已取得对涉案房屋的所有权。本院认为，刘炎荣对涉案房屋只享有债权，并未享有物权，具体分析如下：首先，审查前述1502号、104号民事判决的具体内容可见，刘炎荣在相应案件中诉请直接确权的事实前提，应是与潮连房地产经营部之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，以及潮连房地产经营部对涉案房屋的有效处分行为。但是结合前述1502号、104号民事判决的认定事实和本案各方当事人的诉讼陈述可见，涉案房屋至今并无实际交由刘炎荣占有使用。况且，前述1502号、104号民事判决已经查明涉案房屋尚未办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国建筑法》（1997年第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，未修订版，下同）第六十一条第二款关于“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋依法也不得交付使用。故此，即使刘炎荣与潮连房地产经营部的房屋买卖合同合法有效，刘炎荣所享有的也仅系与涉案房屋有关的债权请求权而非物权。前述判决迳行作出的确权处理缺乏事实基础和法律依据。其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，未修订版，下同）第三十七条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。结合前述法律规定分析，我国有关不动产所有权的发证登记制度在《中华人民共和国物权法》实施之前早已确立，而《中华人民共和国物权法》实施之后不动产所有权的设立、变更、转让、消灭更应严格履行不动产登记制度的有关规定。本案中，刘炎荣通过（2010）蓬法民一初字第1502号、（2011）江中法民一终字第104号民事案件的民事诉讼请求确认对涉案房屋的所有权，是主张通过法律行为而非事实行为获得涉案房屋的所有权。根据前述法律规定，上述案件应先审查标的物的权属登记事实以便确定法律行为所指向的标的是否有效存在，然后才能作出实体处理。但是，该案并没有证据显示涉案房屋已经办理初始的确权登记手续，故刘炎荣所主张的法律行为所指向的标的并未合法存在，进而也无可供依法确认权属的对象。因此，前述判决将涉案房屋判归刘炎荣所有并要求潮连房地产经营部协助办理涉案房屋的过户手续，明显与法律的强制性规定冲突，属实体处理错误。综上，前述1502号、104号民事判决有关xxx路综合楼D座首层01-03交0A-0C、03-09交0A-0D的处理部分确有错误，刘炎荣上诉主张已经取得涉案房屋的所有权依据不足，不予支持。关于廖永松占有使用涉案房屋是否损害刘炎荣的民事权益问题。经已生效的（2012）江蓬法民一初字第785号民事判决赋予了廖永松对涉案房屋之债权请求权以强制执行力，而廖永松亦已依法申请法院强制执行并获立案受理，因此，即使涉案房屋暂因没有办理确权登记而无法办理过户手续，廖永松也仍然享有执行到位的期待利益。廖永松经一审法院（2013）江蓬法执字第733号案未能执行到位，但现有证据可反映廖永松最早于2003年开始占有使用包括涉案争议在内的房屋。关于廖永松占有使用涉案房屋是否构成损害刘炎荣的民事权益，具体分析如下：首先，结合各方当事人的举证以及在庭审中的陈述意见综合分析，潮连房地产经营部就涉案房屋分别与刘炎荣、廖永松签订了两份《购买房屋协议书》，这实际上是涉案房屋存在一房多卖的情况，而刘炎荣及廖永松均要求继续履行合同交付房屋，故一审案件适用一房多卖的处理方式处理更为恰当。在数份合同均有效且买受人均要求履行合同的情况下，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权登记的，均未办理房屋所有权登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。结合各方当事人在庭审中的陈述以及廖永松提供的《房屋租赁协议书》、《供用电合同》、《交纳水费合同》、《交电费收据》等证据，可以证实廖永松在支付全部价款后，至少于2003年已对涉案房屋有对外租赁、通水通电等进行实际占有使用行为，虽然涉案房屋十多年来一直处于“烂尾楼”的状态，未竣工验收不符合法定交付条件，潮连房地产经营部亦陈述其并未向廖永松交付涉案房屋，是廖永松强行使用，但廖永松已实际占有使用涉案房屋十多年，潮连房地产经营部非但没有要求廖永松停止使用涉案房屋，并且还向廖永松收取涉案房屋的电费，潮连房地产经营部的行为应视为其早已向廖永松交付了涉案房屋。而刘炎荣虽然在与潮连房地产经营部签订《购买房屋协议书》后，潮连房地产经营部出具了房屋移交凭单，但当时涉案房屋尚未封顶，不具备实际交付使用的条件，故刘炎荣认为潮连房地产经营部于1997年已向其交付涉案房屋的意见，有悖常理，不予采纳。综上所述，涉案房屋已由廖永松先行占有使用十多年，故在廖永松与刘炎荣对涉案房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方廖永松的合同。其次，涉案房屋目前无法办理过户手续，刘炎荣及廖永松对涉案房屋只享有债权，并未享有物权，只是在双方争夺涉案房屋物权的情况下，廖永松已经先行占有使用房屋的情况下，从减轻损失、方便履行的角度考虑更应先履行廖永松的合同。而刘炎荣的权益可通过其他法律途径进行救济。综上，刘炎荣上诉提出廖永松占有使用涉案房屋损害其民事权益，（2012）江蓬法民一初字第785号民事判决应予撤销的上诉主张依据不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。刘炎荣的上诉请求理据不足，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘炎荣负担。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一八年十二月二十五日法官助理梁淑珍书记员陈惠玲