北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终14065号上诉人（原审被告）：冯裕，男，1982年6月17日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京泛茂物业管理有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里**楼****。法定代表人：王鹏，经理。委托诉讼代理人：张家忍，北京昊庭律师事务所律师。上诉人冯裕因与被上诉人北京泛茂物业管理有限公司（以下简称泛茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初32770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯裕上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判冯裕向泛茂物业公司支付3486元或将本案发回重审；2．本案诉讼费由泛茂物业公司负担。事实与理由：一、泛茂物业公司破坏公共财产，骗取维修赔偿金。2012年6月，冯裕家中橱柜吊柜玻璃门自行炸裂，经查看，系因厨房顶层天花板渗水导致橱柜木质板膨胀变形进而导致玻璃面板受力不均匀所致。泛茂物业公司在业主不知情的情况下，擅自在楼顶打洞，雨水自楼层顶面天花板渗透到业主房间，导致冯裕家中橱柜及墙面严重受损，造成损失4000元以上。泛茂物业公司向开发商报备了该情况并承诺向冯裕赔偿经济损失3000元，冯裕至今未收到赔偿。泛茂物业公司为毁灭证据，已将洞填平。二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，泛茂物业公司在2012年至2017年期间从未积极主动与冯裕进行沟通或调解，其收取物业费不主动，本案已经超过诉讼时效。三、根据泛茂物业公司与冯裕签订的《前期物业服务协议》，泛茂物业公司提供的物业服务未达到双方约定的质量标准，主要包括：1．物业服务只有八小时，未达到全天化标准。2．涉案小区多处绿地已成为荒地，泛茂物业公司未按照要求进行绿地园艺维护。3．涉案小区单元楼无门禁，到处张贴小广告，经常发生入室抢劫事件，对业主安全造成威胁；消防设施缺失，造成火灾隐患。4．涉案小区车辆管理混乱，无停车位规划，车辆乱停乱放，交通堵塞。5．房屋维修、竣工图纸及档案影像等相关档案资料未妥善保存，严重损害业主权益。6．电路、水路等故障无人维修，相互推诿，推卸责任且态度恶劣。7．涉案小区公共部位广告收入未向业主进行分配，严重侵害业主权益。8涉案小区电梯、楼道、走廊及房顶等多个部位损毁严重。上述物业服务质量问题，泛茂物业公司未按照要求进行维护及整改，不应当收取相应的物业费。泛茂物业公司辩称，服从一审判决，不同意冯裕的上诉请求及理由。泛茂物业公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令冯裕向泛茂物业公司支付2012．11．24-2017．11．23期间的物业服务费11120元、公共楼道能源费350元、生活垃圾消纳费150元，共计11620元，2．请求依法判令冯裕向泛茂物业公司支付违约金：（1）自2012年11月24日至2013年11月23日，以2224元为基数，按照每日千分之三的标准按日累计计算；（2）自2013年11月24日至2014年11月24日，以4448元为基数，按照每日万分之三的标准按日累计计算；（3）自2014年11月24日至2015年11月23日，以6672元为基数，按照每日万分之三的标准按日累计计算；（4）自2015年11月24日至2016年11月23日，以8896元为基数，按照每日万分之三的标准按日累计计算；（5）自2016年11月24日至2017年11月23日，以11120元为基数，按照每日万分之三的标准按日累计计算；（6）自2017年11月24日起至付清之日止为基数，按照日万分之三标准按日累计计算；3．诉讼费由冯裕承担。一审法院认定事实：2010年11月23日冯裕（乙方）与泛茂物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：本物业名称：嘉州阳光苑C区，乙方所购房屋基本情况：坐落位置通州区，建筑面积98．56平方米。第四条甲方的权利和义务。一、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮；第六条房屋建筑公共部位的维修、养护和管理。公共部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙体、楼梯间、走廊通道等。第七条公共设施设备的运行、维护和管理。公共设施设备是指公用的上下水管、落水管、公共供电线路、烟道、公共照明、消防设施设备、绿地、道路、沟、井和公共设施设备使用的房屋等。第八条园艺及环境卫生。一、小区内公共绿地、园林小品等的管理和养护（不含保修、保养期内小区公共绿化的养护）；二、公共环境的卫生清洁、房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运（不含垃圾消纳场的管理及建筑装饰垃圾收集和清运）。第九条安全及消防。一、配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区域的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）；二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，做好消防安全的防范工作。第十条交通秩序与车辆管理。对本物业区域的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。第十一条档案资料。一、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、影像资料等进行管理收集保存；二、对业主及非业主使用人的档案资料进行收集保存。第十六条物业管理服务费。一、以居住为使用性质的住宅按1．88元/建筑平方米/月为单价计算；以商业经营为使用性质的房屋收取标准按2．50元/建筑平方米/月为单价计算；四、交纳费用时间：乙方应于每收费年度首月前10天到物业管理单位交纳物业管理相关费用。第十七条代收代缴费用。一、公共楼道能源费：70元/户/年；二、生活垃圾消纳费：30元/户/年；四、交费时间：与物业管理服务费同时交纳。第十八条其他有偿服务费用（此项费用不属于物业服务费，执行政府规定标准）一、车位使用费依据物价部门的现行标准，由车位使用人按标准向甲方交纳：1．露天车位：150元/车位/月；2．车库：350元/车位/月。协议还约定了其他内容。合同签订后物业公司为该小区提供物业服务，冯裕未交纳2012年11月24日至2017年11月23日的物业费、生活垃圾消纳费、公共楼道能源费。一审法院于2018年4月3日到涉案小区进行了现场勘查，勘验过程中发现涉案小区确实存在小区部分绿化区域裸露、部分绿地垃圾堆积、绝大部分单元门禁损坏情况严重无法使用、业主门上小广告堆积、部分墙面瓷砖脱落、部分路面不平、大部分电梯无监控、大门监控不完善且无人值守、部分地下室存在积水问题等现象。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，泛茂物业公司与冯裕签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。泛茂物业公司依约为冯裕提供了物业服务，冯裕理应按照合同约定履行交纳物业费的义务，其拖欠未交不妥，现泛茂物业公司要求其交纳拖欠的物业费，对其合理部分，一审法院予以支持。物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人的举证情况、现场勘验情况及本案核查的事实，物业公司在对涉案小区提供物业服务过程中在安保、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出物业公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，据此，一审法院结合本案具体情况，对泛茂物业公司诉求的物业费等各项费用予以酌情扣减。泛茂物业公司要求冯裕支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。冯裕辩称物业在其家中打洞，与本案不属于同一法律关系，当事人可另行解决。另对于涉案小区物业服务存在的问题，泛茂物业公司应尽快整改，避免产生更为严重的后果。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、冯裕给付泛茂物业公司2012年11月24日至2017年11月23日的物业费、公共楼道能源费、生活垃圾消纳费共计10455元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回泛茂物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案所查事实及双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为冯裕应向泛茂物业公司交纳的物业费数额。根据本案所查事实，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。签订协议后，泛茂物业公司为冯裕所在涉案小区提供了物业服务，冯裕理应交纳相应的合理物业费。泛茂物业公司提供的物业服务存在瑕疵的，业主可以要求泛茂物业公司对物业费进行相应的酌减。本案中，根据现有的证据显示泛茂物业公司在对涉案小区提供物业服务中在绿化、安保、环境卫生等方面提供的物业服务不到位，其提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院综合本案实际情况对物业费进行酌减，判令冯裕交纳全部物业费的约90%，并无不妥。冯裕上诉认为一审法院对物业费数额酌减明显过少，只同意交纳30%的物业费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效，因物业服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性及持续履行的特点，且泛茂物业公司在一审中提交了付款通知单证明其向冯裕主张权利，现无证据表明泛茂物业公司存在明显怠于主张权利的行为，故本院对冯裕关于泛茂物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉意见不予采纳。关于冯裕提出的泛茂物业公司利用公共设施获取广告收入未予分配的上诉意见，本院认为，因冯裕在本案一审中未提出反诉，故本院不予处理，其可依法另行主张。关于冯裕主张的泛茂物业公司在楼顶打洞对其造成损失的问题，因与本案并非同一法律关系，当事人可另行解决，本院亦不予处理。需要指出的是，虽然一审法院对泛茂物业公司应收取的物业费进行了酌减，但泛茂物业公司仍应对涉案小区物业服务中存在的问题及时进行整改，在物业服务中不断提升物业服务质量与水平，同时业主亦应交纳相应的物业费用，促进泛茂物业公司提升物业服务进而形成良性循环，共同建立整洁安全、和谐有序的小区环境。综上所述，冯裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由冯裕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 杜丽霞审判员 田 璐二〇一八年十二月六日法官助理夏海曼书记员刘波