重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终8286号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆嘉定商业管理有限公司，住所地重庆市渝**东湖南路****负**商业，统一社会信用代码91500112MA5UQHPR1J。法定代表人：张永林，总经理。委托诉讼代理人：晏勇，重庆智跃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐娜杰，女，1993年12月30日出生，汉族，住新疆石河子市。委托诉讼代理人：孔晓晖，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆嘉定商业管理有限公司（以下简称嘉定公司）因与被上诉人徐娜杰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初17830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人嘉定公司的委托诉讼代理人晏勇，被上诉人徐娜杰的委托诉讼代理人孔晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉定公司诉讼请求：依法撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初17830号民事判决第二、四项判决，要求被上诉人赔偿损失26400元。事实和理由：1.关于免租期的性质问题。首先，免租期是对正常履行合同后给予的优惠，附条件享受的，即正常经营的商户才能享受。一审判定租赁协议于2018年7月7日解除，被上诉人没有正常履行合同，不是正常经营的商户，不应该享受此优惠。其次，被上诉人违约，应当承担违约责任。因此，在合同存续期间，上诉人有3个月的免租期没有收到租金和综合管理费，这是上诉人的损失。2.上诉人解除合同后的损失问题。一审法院以“合同中约定被上诉人有权处理摊位上的物品并收回摊位”为由，认定上诉人负有积极收回摊位的义务，没有收回摊位的损失系扩大的损失，不予支持上诉人请求赔偿损失的主张。但是，至今为止被上诉人都未交还摊位，仍有部分物品存放于摊位之中，部分摊位被锁，导致摊位无法另行出租。同时，法院判决2018年7月7日解除合同，就算该日被上诉人交还租赁物，也应该给上诉人合理的寻租期。3.关于综合管理费的问题。被上诉人在免租期内接受了3个月服务，合同解除后的3个月，该项服务并未因被上诉人停止经营而停止，服务费用也未应被上诉人停止经营而减少，是上诉人的实际支出。徐娜杰辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应当驳回上诉人的全部上诉请求。1.免租期是双方在协议中明确约定的，被上诉人有权享受。2.解除合同后的损失，上诉人向被上诉人解除租赁合同的函告中，明确写清楚解除租赁合同要求被上诉人收好摊位的东西，否则将作无主处理。可以看出，上诉人自己并没有积极处理摊位的东西，现在又要求被上诉人承担损失不具有合理性。而且摊位上都是一些不要的垃圾，不存在上诉人所说的一直有东西放在摊位上。徐娜杰向一审法院提出诉讼请求：1.确认格式合同中第八条第四款为无效条款；2.确认双方签订的《商铺/摊位租赁协议》于2018年7月7日解除；3.被告退还租金44000元，管理费3600元，保证金5000元；诉讼费由被告负担。嘉定公司向一审法院提出反诉请求：原告赔偿损失26400元；诉讼费由原告负担。一审法院认定事实：2018年3月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》，第1条约定：甲方将市场B28、B28-1、B29摊位出租给乙方，租金4000元/月，一年租金48000元；第2条约定：租期从2018年1月18日至2020年1月17日，第一年乙方缴纳12月租金使用14个月，第二年乙方缴纳12月租金使用13个月，乙方应先交租金后使用，租金按年缴纳；第3条约定：签订合同时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金5000元，合同期满，乙方不再续租并无违约行为，甲方将保证金无息退给乙方，第3.1条约定：乙方应在本协议签订时缴纳摊位租赁保证金2000元，摊位租赁保证金用于乙方违约行为的赔偿和处罚；第3.2条约定：乙方应在本协议签订时缴纳消费者权益保证金3000元，消费者权益保证金用于消费者权益的保证，并且甲方可使用消费者权益保证金对消费者进行先行赔偿；第3.3条约定：乙方租赁单位的综合管理费用兴辉生态农超市场管理办公室负责收取，综合管理费为4800元/年，甲方替物业公司代收，摊位一铺一价、门面按照租金的10%收取，综合管理费用缴纳时间同租金缴纳时间一致、一年一次性收取，在签订本协议时一次性缴纳，公摊费用包含市场内公共部分的水电、保安、治安及清洁卫生费用；单独使用水电的，必须装表的计量另行收费，缴纳时间为当月15日，按实际用量进行结算；乙方如需自行更改或制作货架、柜台，需事前向市场管理部提出书面申请及效果图，经甲方事前同意后方可实施，其费用由乙方自行承担；乙方租赁期内经甲方同意乙方自行对摊位及包厢、精品摊位所做的装修，协议期满无偿移交给甲方；第8.4条约定：租赁期间，乙方须接受相关部门的监督和管理，乙方不得擅自歇业，歇业一天按年租金的5%向甲方支付违约金，月累计歇业5日或连续歇业达3日，甲方有权解除合同，履约保证金作为违约金不予退还，乙方应按甲方规定的时间营业，若不及时营业超过10日以上，甲方有权收回摊位并不退还履约保证金；第8.7条约定：乙方违反以上条款，应给付甲方违约金（根据情节轻重），甲方有权对乙方已给付的履约保证金抵偿，若履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方损失；且甲方有权收回摊位，若乙方拒不退还，则甲方有权处理乙方摊位上的物品，同时，甲方有权向乙方追讨因清理、处理前述物品所产生的费用。原告缴纳了案涉摊位的一年租金48000元，一年管理费4800元，保证金5000元。对于保证金，审理中双方均认可，租赁保证金及消费者权益保证金只是履约保证金的分类，原告只按合同约定金额缴纳了一笔保证金。2018年4月5日，被告向商户发出通知称于2018年4月7日正式营业。审理中，双方均认可应从正式开业日即2018年4月7日计算租金。2018年5月9日，被告出具《关于对5月5日有关问题的答复》，称其将采纳商家建议，改名为龙头寺菜市场，并与出租方协商，争取延长免租优惠政策。2018年7月7日，被告发出公告，称包括原告在内的部分商户违反合同约定，长期无故歇业，严重影响市场正常经营秩序，故将对不营业的商户解除合同，收回摊位。2018年8月1日，原告回函称同意于2018年7月7日解除租赁合同，但解除原因系被告违约，主要表现在：第一、安全消防问题，市场消防未验收情况下通知商户入驻营业；第二、允许液化气罐存在，存在安全隐患，多次反映仍置之不理；第三、市场处于负二楼，通风换气设备简单，经营环境恶劣，随着气温的升高，商户无法长期生存，商品也损坏无数；第四、管理不到位，市场大门长期被烧烤店占用、宣传促销流于形式、回避商户提出的问题、管理人员配置缺乏资质。由于被告的上述违约行为，导致原告损失惨重，只能被迫歇业，并非无故歇业。审理中，原告陈述：1.对于免租期，应该从合同履行开始计算，为此其举示了《通知》（2018年6月19日被告出具）予以证明，《通知》上载明：为了培育市场，租金按年缴纳的商户从以前合同规定两年免三个月租金调整为第一年直接免6个月，第二年不再减免，合同期仍按双方签订的时间执行。缴纳半年期商户在9月6日前缴纳另外半年租金即可享受全部一年期的免租，第二年不再减免。如果9月6日前不缴纳，免租期即为2018年4月7日到2018年7月6日，其他仍按原合同内容执行，所有免租期的享受必须是正常经营的商户。故此，从被告出具的通知可以得出，免租期应从合同履行开始计算；2.被告发出通知后，原告未去补交租金；3.认可在被告7月7日发出解除通知时，原告已连续歇业超过3天或一个月内超过5天；4.营业期间，被告确实提供了物业服务、清洁、保安服务等，但服务不到位。被告陈述：1.对于免租期，不应该从合同履行开始计算，因原告中途违约，被告依约解除合同，原告不应享有免租期，如果合同正常履行完毕，免租期应该是计算在年末，即计算在第13、14个月；2.合同中约定的A字头摊位是可以自行进行封闭的，被告交付时没有安装门，由商户自行决定是否装门，A字头的摊位只有商户徐娜杰没有装门；B字头的摊位是敞开式的，没有钥匙，现B字头摊位上还放有一些杂物，有些还有坏掉的蔬菜水果；3.综合管理费具体是指物业、公共部分的水电、安保等；4.反诉要求的水电系原告的专属水电，现无证据证明水电费；5.反诉的损失具体包括两方面，第一是合同解除后，原告仍占用摊位造成的占用损失；第二是被告仍需对公共部分进行管理的损失，所以反诉的第一项诉讼请求金额是按照合同约定的租金及管理费标准计算的6个月，6个月是合同解除至今的时间加上被告预估法院判决生效的时间所得出的。另查明：2018年4月3日，案涉摊位所在的市场取得了消防安全检验合格。2018年7月29日，重庆市公安局两江新区分局天宫殿派出所出具案接报回执，其上记载：2018年5月5日有人报警称东湖南路333号3栋附2楼，商户与管理办发生纠纷。经民警调查，报警人郭川东、冯杰等人租赁了被告的商铺，双方发生经营纠纷。一审法院认为：原被告签订的《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。现原被告双方一致认可，租赁协议于2018年7月7日解除，故一审法院对此项诉讼请求予以支持。现就原被告的诉讼请求分析如下：对于原告的诉讼请求。第一、原告请求确认合同第8.4条无效。根据法律规定，格式条款在具备“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，或“未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，且条款中存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形下，才属无效。由于案涉摊位位于市场，基于市场的良好发展，对市场进行统一管理，限定开业时间等具有合理性，亦符合市场发展规律。故本案中合同第8.4条虽系格式条款，但条款内容并未不当加重原告的责任，亦或不当免除被告的义务，故该条款不具备无效情形，一审法院对此项诉讼请求不予支持。第二、对于租金、管理费。因租赁合同已于2018年7月7日解除，之后原告也未使用案涉摊位，故被告应予退还2018年7月7日之后的租金及管理费。对于免租期，因合同中约定了原告享有免租期2个月。至于免租期的起算，由于被告亦在通知中明确免租期为2018年4月7日到2018年7月6日，可知其亦系从计租开始计算免租期。故2018年4月7日至2018年6月6日为本案被告的免租期。如上所述，合同解除后，被告应返还租金，故本案中被告应予退还租金44000元（48000元/年÷12个月×11个月）、综合管理费3600元（4800元/年÷12个月×9个月）。被告称因原告违约，不享有免租期，因合同中并无免租期取消的相关约定，即使其在通知等中说明只有正常经营的商户才享有免租期，但该表示系其单方陈述，故一审法院对此不予采纳。第三、对于保证金。因合同中约定，因原告违约的，被告有权解除合同，保证金亦作为违约金不予退还。本案中，原告亦认可在被告发函解除合同时，其已连续歇业达3日以上或月累计歇业达5日，故此时被告有权解除合同，且保证金金额亦未过分高于给被告造成的损失，故一审法院对原告请求返还保证金的诉讼请求不予支持。对被告辩称保证金作为违约金不予退还的意见予以采纳。原告称其系因被告的违约行为被迫歇业，因案涉摊位所在市场已通过了消防验收，原告作为承租人在承租摊位时也应对摊位的状况是否符合自己生活经营所需尽到审慎注意义务，至于管理问题，因原告也未举示充分证据证明被告长期存在管理错位等问题，故一审法院对原告的上述陈述均不予采纳。对于被告的反诉请求。被告要求原告赔偿损失。如上所述，合同的解除虽系原告行为所致，然在被告发函解除时，其亦表示将对不营业的商户收回摊位，合同中亦约定原告违约时，被告有权处理摊位上的物品并收回摊位，因被告解除合同的依据在于原告连续歇业，即停业。故在被告得知原告已停业的事实时，被告即负有积极收回摊位，减少损失的义务。故此被告无权要求原告赔偿合同解除之后的占用损失，至于被告所称的公共部分的管理支出等，因该支出系被告为维护市场正常经营所需的成本支出，且之后原告亦未实际享有该项服务，故该项支出并非被告的损失，其亦无权要求原告赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、原告（反诉被告）徐娜杰与被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司签订的《兴辉生态农超市场摊位租赁协议》于2018年7月7日解除；二、被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）徐娜杰租金44000元、综合管理费3600元；三、驳回原告（反诉被告）徐娜杰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2510元，减半收取1255元，反诉案件受理费230元，由被告（反诉原告）重庆嘉定商业管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的证据和事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人应否退还租金及综合管理费的问题。本案中，双方签订的租赁合同约定：“为培育市场，第一年乙方缴纳12月租金使用14个月，第二年乙方缴纳12月租金使用13个月，乙方应先交租金后使用，租金按年缴纳”。嘉定公司于2018年6月19日出具的《通知》载明：“为了培育市场，租金按年缴纳的商户从以前合同规定两年免三个月租金调整为第一年直接免6个月，第二年不再减免，合同期仍按双方签订的时间执行。如果9月6日前不缴纳，免租期即为2018年4月7日到2018年7月6日，其他仍按原合同内容执行。所有免租期的享受必须是正常经营的商户。”仅就租赁合同约定来看，双方约定的免租期为2个月且未附正常经营的条件，但该免租期应当何时享有约定不明。而结合嘉定公司出具的《通知》内容则可确定租赁合同中约定的免租期系合同履行开始的时候由承租人享有。至于《通知》当中附正常营业的条件延长免租期，因未得到承租人的认可，该《通知》的内容对承租人不发生延长免租期的效力，也不发生享受租赁合同约定的免租期需附正常营业条件的效力。故根据租赁合同的约定，缴纳12个月租金的承租人享有2个月免租期，而未缴纳12个月租金的承租人则不享有2个月免租期。徐娜杰缴纳了12个月的租金，应当享有2个月的免租期，其使用租赁物期间为3个月，仅需向嘉定公司支付1个月租金。因此嘉定公司已经收取的多余租期的租金应予退还。关于综合管理费的问题，徐娜杰的使用租赁物的期间为2018年4月7日至2018年7月7日，一审法院据此主张徐娜杰支付3个月综合管理费，并无不当，本院予以确认。关于承租人应否承担租赁合同解除后嘉定公司另行招租期间的损失的问题。本院认为，首先，承租人确实存在歇业5日或连续歇业3日的违约行为，其违约行为导致合同解除，应承担相应的违约责任。其次，嘉定公司主张合同解除后的另行招租需要一定期间，会导致嘉定公司在该期间受到租金和综合管理费损失，该期间的租金损失确实客观存在。同时，嘉定公司在合同解除后即负有积极收回摊位，减少损失的义务，且嘉定公司在其《通知》中也表明：“免租期内原租赁摊位商户继续不营业的情况，公司将坚持考勤制度，将按原合同执行。同时管理办公室外招游摊走贩入住空置单位进行经营。”故嘉定公司另行招租的损失期间不宜计算过长。对于嘉定公司所主张的该损失，一审法院判决承租人交纳的保证金不予退还，本院认为该款已足以弥补嘉定公司的前述损失。另，至于嘉定公司所称的综合管理费等损失，因该支出系其为维护市场正常经营所需的成本支出，且合同解除之后承租人亦未实际享有该项服务，故该项支出并非嘉定公司的损失，其亦无权要求承租人赔偿。故，嘉定公司主张除不退还保证金以外承租人需另行支付招租期间的租金和综合管理费的请求本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，嘉定公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人重庆嘉定商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 静审判员 张欲晓审判员 李盛刚二〇一八年十二月二十九日法官助理刘希书记员唐欢