福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽09民终2068号 上诉人（原审被告）：阮赛姬，女，1970年2月15日生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陈支何，福建宽达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州麒荣贸易有限公司，住所地福建省福州开发区君竹路**科技发展中心大楼****。 法定代表人：朱清华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秀清，福建天人和律师事务所律师。 上诉人阮赛姬因与被上诉人福州麒荣贸易有限公司（以下简称“麒荣公司”）侵权纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2018）闽0921民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阮赛姬的委托代理人陈支何，被上诉人麒荣公司的委托代理人王秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮赛姬上诉请求：撤销原审判决，依法予以改判。事实和理由：一、被上诉人选择本案案由为侵权纠纷，主张上诉人赔偿占用诉争店面期间的使用费，但一审法院却适用合同违约案件，一审法院适用法律错误。二、一审法院认定诉争店面按每月每平方米53.23元计付使用费，于法无据。因为租金不等同于使用费，在双方对占用期间的使用费未达成合意的情况下，简单适用原租金标准来确定房屋逾期占有使用费的做法不仅无任何法律依据，同时也违反了公平自治原则，因此应按照同类地段、同类店面的市场租赁价格即按每月每平方米30元计付。本案诉争店面的原租赁合同约定的租赁价格是上诉人与卢恭的双方真实意思表示，但该意思表示的效力范围是有限定条件的，亦即在双方约定的租赁期限内。2017年6月5日租赁合同届满，双方基于合同产生的租赁合同法律关系归于消灭，何况原出租方是卢恭。2017年6月5日租赁合同届满后，出租方变更至被上诉人麒荣公司，因此，被上诉人麒荣公司作为出租方，必须与承租方达成新的合意，但截至目前双方仍没有达成新的合意。故店面占用使用费只能按同类地区同类店面的市场租赁价格来确定，实际情况是被上诉人所有的王龙名城的同类地区同类店面即按每月每平方米30元出租。所以，被上诉人所遭受的租赁店面经济损失，应按照每月每平方米30元计付，而不是53.23元。只有这样，才能体现租金是一个变动而非恒定的价格，也刚好弥补被上诉人的经济损失。三、一审法院认定被上诉人于2017年11月21日收回诉争店面，并不等同于上诉人占用诉争店面至2017年11月21日。实际情况是，上诉人于2017年8月20日搬离了诉争店面，且有福建龙祥居物业管理公司出具的证明，证实上诉人物业费缴纳至2017年8月20日并将物品清空。故上诉人只应承担占用2017年6月6日至2017年8月20日的使用费，不应承担被上诉人所主张的至2017年11月21日的使用费。综上，上诉人认为一审法院将店面使用费等同于租金，导致认定使用费标准错误；同时混淆了上诉人占用店面与被上诉人收回店面的概念，导致认定上诉人占用诉争店面的时间有误。望二审法院查清事实，正确适用法律关于举证责任的分配，依法撤销一审判决，予以改判。 麒荣公司辩称，首先，因为本案属于侵权的特殊形式，它的产生发展是基于上诉人对原租赁合同变更了所有权人，并且合同履行期届满后上诉人仍然强占被上诉人的房产不还。相关法律还把有租赁关系的当事人在租赁合同终止后仍然占用租赁标的认定为侵权。因此一审法院参照合同法，规范上诉人的行为也是完全正确的。第二，王龙名城物业公司提供的证明，以及在《霞浦县松港街道东兴社区福宁大道33号王龙名城共计22套店面的交付清单》。可以作为本案确认上诉人搬迁时间的唯一有效证据。使用他人房屋，搬离时无论是租赁还是侵权或者是其他任何原因，退房时使用人都应该履行交还手续。被上诉人在2017年的1月5日已经正式向上诉人方发出律师函，明确告知其产权人变更等相关事宜，并且提供被上诉人方有效的联系方式。2018年3月更是进一步在每一间店面张贴公告，要求立即搬离。无论是按情、理、以及法律相关规范，上诉人搬离讼争屋都应该并且有义务与被上诉人或者作为管家的物业公司办理交接的相关手续，以证明该侵权行为的终结。本案在上诉人不提供或者无法提供退房的有效证据的情况下。王龙名城物业公司提供的证明，《霞浦县松港街道东兴社区福宁大道33号王龙名城共计22套店面的交付清单》，做为交付时间是客观准确的。一审法院据此认定的交付时间也是正确无误的。第三、麒荣公司主张按照原合同租金标准收取店面占用费的主张应当得到法庭的支持。主要理由有以下答辩状已经详细表述。根据侵权损害赔偿相关规定：1、上诉人方对讼争屋的原合同的租金有明确的预期，不搬走意味着对租金标准的认可；2、现在虽然被上诉人以每平方米三十元出租，那是属于整体打包出租的价格，还约定有每年递增。可是周围也有按照较高标准的租金。更何况由于上诉人拖延交房。使得被上诉人无法正常运作出租，造成很多房屋闲置，加上其他费用，其所受到的损失。是用三十元每平方远远无法覆盖的了的;3;《中华全国律师协会律师提供房屋租赁合同诉讼和仲裁法律服务操作指引》37.5.1“承租人未及时腾退房屋，交还房屋内的设备、设施而引起纠纷的情形，租赁合同终止后，如果承租人未及时腾退房屋，交还房屋内的设备、设施，出租人应当及时主张权利，要求承租人腾退房屋，交还房屋内的设备、设施。如果在提起诉讼时，对于承租人实际逾期腾退期限内的损失难以确定，出租人可依原租赁合同的租金主张损失赔偿。”承租方不搬的话。如果租金无法确定可以按照原合同约定的租金。 麒荣公司向一审法院起诉请求：1.判令阮赛姬向麒荣公司支付自2017年6月5日起至2017年11月21日（实际搬离涉案店面的时间）的租金，总面积91.99平方米按每月每平方米53.23元计，合计为26931元；2.判令阮赛姬向麒荣公司支付自2017年6月5日起按照年6%计算利息至还款日1615元（暂计至2018年6月4日），其余按照实际还款日另计。 一审法院认定事实：霞浦县松港街道东兴社区福宁大道33号王龙名城8号楼119店铺，合计产权面积91.99平方米。原产权人卢恭，在2012年9月办理银行贷款时，将上述房产抵押给债权人农行福建分行，在2013年3月又将抵押房屋出租给阮赛姬，双方签订《王龙商铺承包租赁协议书》，约定租期四年，租赁期限至2017年6月5日届满，年租金按年10%递增。由于原产权人卢恭到期不能履行还款义务，抵押物被拍卖用于抵债，经过一系列法律程序，目前麒荣公司是该产权的唯一合法所有权人。阮赛姬在租赁期限届满后继续占用店铺，麒荣公司在多次催告后于2017年11月21日收回上述房屋。 一审法院认为，案外人卢恭将用于抵押的王龙名城8号楼119店铺出租给阮赛姬，在租赁合同履行期间，其所有的该店面因抵债，不动产权转移至麒荣公司。租赁期满后，阮赛姬未依约向麒荣公司交回诉争房屋，占用至2017年11月21日，阮赛姬的该行为为侵权行为，应赔偿麒荣公司的损失，该损失为租期届满后占用期间的使用费，故麒荣公司诉请阮赛姬支付自2017年6月6日起至2017年11月21日（实际搬离涉案店面的时间）的租金，总面积91.99平方米每月每平方米53.23元合计为26768元，符合双方租赁协议的约定及法律规定，应予以支持。麒荣公司诉请阮赛姬支付自2017年6月6日起至还清使用费止按年利率6%计算的利息，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百一十三条、第二百三十五条、第二百二十九条规定，判决：一、阮赛姬应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付自2017年6月6日起至2017年11月21日的使用费26768元；二、驳回福州麒荣贸易有限公司其他诉讼请求。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除上诉人对讼争店面的交还时间有争议外，双方当事人对一审认定的其他事实并无异议，本院予以确认。 另查明，麒荣公司于2016年6月28日取得涉案店面的所有权。 本案的争议焦点是：1、阮赛姬何时将其承租的店面交还产权人麒荣公司？2、一审确定的占有使用费标准是否合理？对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、对于阮赛姬何时将其承租的店面交还产权人麒荣公司的问题。 本院认为，在租赁合同到期后承租人对租赁物负有返还义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，阮赛姬作为涉案店面的承租人应对其何时交还承租店面承担举证责任。对此，阮赛姬虽提供了福建龙祥居物业管理公司出具的证明，但该证据仅能证明其物业费缴纳至2017年8月份并于当月开始陆续搬离物品，并不能证明其何时已腾空店面并履行了返还义务。而从麒荣公司提供的店面交付清单、物业公司证明等证据，可证实2018年11月21日，阮赛姬才交付店面钥匙正式搬离诉争店面。故阮赛姬主张已于2017年8月20日已搬离案涉店面的上诉主张不能成立，本院不予支持。 二、一审确定的占有使用费标准是否合理的问题。 本院认为，根据本案查明的事实，阮赛姬在其合同届满后继续占有其承租店面。麒荣公司在此期间的损失即表现为租金损失。阮赛姬二审提供的麒荣公司于2018年4月与他人签订的《租赁合同》虽体现每平米每月租金为30元，但该合同订立时间在麒荣公司收回店面之后，且为16间店面整体打包出租，与本案单间店面租赁损失存在明显的差异，故不能证明在阮赛姬占用店面期间麒荣公司实际损失数额即为每平米30元/月。一审判决参照阮赛姬原租赁合同约定的租金标准计算其在合同到期后继续占有店面的使用费，并无不妥。 综上所述，本院认为，案涉店面系在租赁期间发生所有权变动，并不影响阮赛姬与原出租人卢恭所签订的租赁合同的效力。但该合同于2017年6月5日到期后，阮赛姬未按时腾退房屋，已构成侵权。一审确定案由为侵权纠纷是正确的，确定的占有使用费标准尚属合理。阮赛姬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元，由上诉人阮赛姬负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈鸣鸣 审判员  郑 彦 审判员  易丽容 二〇一八年十二月二十五日 法官助理陆学宇 书记员陈秀招 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……