云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0602民初4618号原告昭通百货大楼集团有限责任公司，统一社会信用代码：91530600757176948R,住所地：云南省昭通市昭阳区学生路**。法定代表人岳学韬，系该公司董事长。委托代理人杨标、杨香云，云南振诚律师事务所律师（特别授权）。被告昭通厚德汽车维修有限责任公司，统一社会信用代码：91530602MA6K39ULXN，住，住所地：云南省昭通市昭阳区环西路小石桥**/div>法定代表人钱斌，系该公司董事长。委托代理人李维，云南堃茂律师事务所律师（特别授权）。原告昭通百货大楼集团有限责任公司(以下简称：“百货大楼集团公司”)诉被告昭通厚德汽车维修有限责任公司（以下简称：“厚德汽车维修公司”）租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百货大楼集团公司的委托代理人杨标、杨香云，被告厚德汽车维修公司的委托代理人李维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告百货大楼集团公司诉称：2016年3月20日，原、被告签订《房屋出租合同》，双方约定：原告出租位于昭阳区的房屋及用地给被告使用，出租房屋面积1388.9平方米，土地面积3291平方米，租赁期限2016年4月1日至2019年3月31日止，每年租金300000元，租金一年一付，定于每年合同签订月的十个工作日内，厚德公司一次性向百货公司付清，厚德公司若不按时足额缴纳租金，超过每年租金结算日10日仍无法结清应缴租金的，百货公司可以单方解除合同。合同签订后，被告在土地上搭建钢结构临时用房，但被告自使用土地开始至起诉之日，由于被告经营不善，从未向原告缴纳过租金。2018年1月，被告由于亏损严重，停止了营业，至此昭阳区人去楼空。原告多次与被告联系，要求支付租金，但被告均以无力支付为由长期拖欠。2018年1月12日，在被告使用房屋两年时间之久，在被告未缴纳一分钱租金的情况下，原告申请昭通市众诚公证处对房屋现状进行了保全，同日原告通知被告解除合同收回房屋。原告收回房屋后为了减少自身损失，将房屋出租给第三人。综上所述，原、被告签订租赁合同是事实，被告拒付租金已构成违约，原告可单方解除合同，同时租赁物已经重新转租第三人，原、被告双方租赁事宜已无法继续履行。为维护原告合法权益，故诉至法院请求：1、解除原、被告双方于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》；2、判决被告支付原告差欠两年的房屋租金60万元；3、判决被告拆除修建在原告土地上的违章建筑，恢复土地原状；4、本案诉讼费用由被告承担。被告厚德汽车维修公司辩称：原告的第一项请求不应得到支持，本案诉争的《房屋出租合同》已经法院判决要求原告继续履行合同，并判决原告停止对被告厂房及办公用房的侵占，被告已就该判决申请法院强制执行，原告的侵权行为现在还在持续，原告拒绝履行生效判决，故原告的第一项请求，依法不应得到支持。对第二项诉求，岳学韬与马迪系夫妻关系，马迪代岳学韬持股，只出资了80万元，被告公司出资了100万元，岳学韬少出资的20万元，当时岳学韬说就抵作第一年的房屋租金，第二年的租金没有支付，原告也没有向被告催缴过租金，到2017年底，被告承租的厂房就被原告强行占用了。被告也没有收到任何收回房屋的通知，原告也没有证据证明被告收到通知的事实。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人存在如下争议：1、原、被告签订的《房屋出租合同》是否符合解除的条件？2、被告实际差欠原告多少租金？3、原告的诉求能否得到支持？原告百货大楼集团公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书各1份，证明原告的主体资格及身份信息；2、《房屋出租合同》、房屋产权证书各1份，证明原告系昭通市昭阳区的所有权人，有权与被告签订租赁合同，且合同约定：乙方（被告）超过每年租金结算日10日仍无法结清应缴租金的，甲方可单方解除合同。3、昭阳区法院（2018）云0602民初1997号民事判决书、昭通市中级人民法院（2018）云06民终1882号民事判决书各1份，证明两级法院的判决书都判决确认原、被告2016年3月20日签订的合同合法有效的事实；4、《告知函》1份，证明2018年11月16日，原告向被告送达了书面解除合同的告知函。5、《公证书》1份，证明原告2018年1月12日收回出租场地时场地的现状；6、《停止侵权告知书》1份，证明原告提交的告知函是在被告已经向原告送达了停止侵权告知书后，原告才书面作出的告知函，并当面送达给被告公司负责人。经质证，被告对第1组证据的三性无异议；对第2组证据，其中对房屋产权证书的三性无异议，对《房屋出租》合同的三性均不予认可，被告认为该合同系恶意串通签订的，属于无效合同；对第3组证据的三性均无异议，但判决书判决原告继续履行房屋出租合同，并判令原告停止侵权行为，因此不能达到原告的证明目的，该合同应当继续履行；对第4组证据的三性均不予认可，系原告单方制作的，被告也没有收到该告知函，告知函的时间是2018年11月16日，系原告起诉三天后才制作的，被告并不知情；对第5组证据的三性无异议，但不能证明原告的欲证目的；对第6组证据的三性无异议，但该证据是被告依据中院的判决书向原告下发的通知，不能证明原告的欲证目的。被告厚德汽车维修公司为证明其答辩主张，向本院提交了工商登记备案登记表复印件、公司章程各1份，证明被告公司股东的持股情况，马迪持股34%，认缴金额是170万元，但实际出资80万元，马迪与岳学韬系夫妻关系，马迪代岳学韬持股，钱斌的出资为100万元。当时大家约定马迪少出资的20万元抵作原告第一年的土地租金。经质证，原告对上述证据的三性均有异议，认为上述证据系被告公司内部股东之间的事情，与本案无关，马迪和原告的法人岳学韬确系夫妻关系，但马迪是独立的主体，其在被告公司的投资及持股情况与岳学韬无关。通过当事人对上述证据的举证和质证，本院认为，对原告提供的第1组证据，因被告无异议，故本院予以采信。对原告提交的第2组证据，其中房屋产权证书，因被告无异议，故本院予以采信；对《房屋出租合同》，原告对三性均不予认可，认为该合同属于无效合同，经本院审查，原、被告于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》，经两级法院判决百货大楼集团公司继续履行该合同并停止侵占被告厚德汽车维修公司修建在租赁土地上的厂房及办公用房，因此，原告不能单方解除该合同，应当继续履行该合同，故对合同的真实性，本院予以采信，对其欲证事实，本院不予采信；对第3组证据，经本院审查，该组证据系生效裁判文书，能够证明原告的欲证事实，故本院予以采信。对原告提交的第4组证据，被告有异议，经本院审查，该组证据不能证明原告向被告进行了告知和送达的事实，故本院不予采信。对原告提交的第5组证据，经本院审查，该组证据客观真实，只能证明原告强制占用厂房的时间，不能证明原告收回厂房的事实，故对其真实性，本院予以采信，对其欲证事实，本院不予采信。对原告提交的第6组证据，被告对三性无异议，但认为不能达到原告的欲证事实，经本院审查，该组证据只能证明被告向原告下发停止侵权通知书的事实，不能证明原告向被告公司负责人送达告知函的事实，故对该组证据的真实性，本院予以采信，对其欲证事实，本院不予采信。对被告提交的证据，原告对三性有异议，认为与本案无关联性，经本院审查，该组证据只能证明被告公司的股东构成和股东出资情况，不能证明马迪代岳学韬持股和马迪少出资的20万元系缴纳给原告第一年房租的事实，故本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年3月20日，原告百货大楼集团公司与被告厚德汽车维修公司签订《房屋出租合同》，双方约定：百货大楼集团公司出租位于昭通市昭阳区的房屋及用地给厚德汽车维修公司使用，出租房屋面积1388.9平方米(建筑面积),用地面积3291平方米,租赁期自2016年4月1日起至2019年3月31日止。每年租金300000元人民币,租金按一年一付,定于每年合同签订月的十个工作日内,厚德汽车维修公司一次性向百货大楼集团公司付清。百货大楼集团公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态，不能提供符合约定的条件，致使房屋用地不能使用，或未履行房屋修缮义务，致使房屋不能使用，厚德汽车维修公司有权解除合同。厚德汽车维修公司若不按时足额交纳租金，超过每年租金结算日10日仍无法结清应缴租金的，百货大楼集团公司可以单方解除合同。合同订立后，被告厚德汽车维修公司在租赁场上搭建钢结构房屋，作汽车维修厂房屋，工程期限为：2016年2月20日起至2016年5月20日止，工程造价为人民币1850000元。2018年1月12日，原告百货大楼集团公司将承租给被告厚德汽车维修公司的场地租赁给蓝盾保安公司使用。2018年5月23日，原告（本案被告）厚德汽车维修公司诉至本院，请求判决确认原、被告之间订立的土地租赁合同合法有效，由被告（本案原告）百货大楼集团公司继续履行土地租赁合同，停止侵占被告在租赁土地上修建的厂房及办公用房。2018年7月25日，本院作出（2018）云0602民初1997号民事判决书，判决：一、被告昭通百货大楼集团有限责任公司继续履行其与原告昭通厚德汽车维修有限公司于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》；二、被告昭通百货大楼集团有限责任公司停止侵占原告昭通厚德汽车维修有限公司在《房屋出租合同》中租赁土地上修建的厂房及办公用房。判决后，双方均不服判决，向昭通市中级人民法院提起上诉。2018年10月29日，昭通市中级人民法院作出（2018）云06民终1882号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月13日，原告诉至本院请求：1、解除原、被告双方于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》；2、判决被告支付原告差欠两年的房屋租金60万元；3、判决被告拆除修建在原告土地上的违章建筑，恢复土地原状；4、本案诉讼费用由被告承担。另查明，原、被告签订合同后，被告厚德汽车维修公司未支付自2016年3月20日至2018年1月12日的租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告双方于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》，经本院作出（2018）云0602民初1997号民事判决书，判决：一、被告昭通百货大楼集团有限责任公司继续履行其与原告昭通厚德汽车维修有限公司于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》；二、被告昭通百货大楼集团有限责任公司停止侵占原告昭通厚德汽车维修有限公司在《房屋出租合同》中租赁土地上修建的厂房及办公用房。判决后，双方均不服判决，向昭通市中级人民法院提起上诉。2018年10月29日，昭通市中级人民法院作出（2018）云06民终1882号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因此，原告应当继续履行原、被告双方于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》。故对原告诉求解除原、被告双方于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》及要求被告拆除修建在原告土地上的违章建筑，恢复土地原状的请求，因不符合解除条件，原告应当继续履行合同，故对该请求本院依法不予支持。对原告诉求被告支付原告差欠两年的房屋租金60万元的诉求，被告主张马迪代岳学韬持股，马迪少出资的20万元约定系缴纳给原告第一年的房租，第二年的房租未支付，但第二年的房租只能计算至2017年12月底原告强占厂房时止。本院认为，被告主张马迪代岳学韬持股，马迪少出资的20万元约定系缴纳给原告第一年的房租，被告提供的证据不能证明马迪代岳学韬持股和马迪少出资的20万元系缴纳给原告第一年房租的事实，故对被告的该主张，本院不予支持。对被告主张的第二年的只能计算至2017年12月底原告强占厂房时止，因被告未提供原告强制占用其厂房的时间，而原告提供的公证书能够证明原告强制占用厂房的时间为2018年1月12日，故第二年的租金应计算至2018年1月12日，故对被告的该主张，本院不予支持。因此，被告应当支付原告租金的时间为双方合同签订之日即2016年3月20日起至2018年1月12日止，合计664天，按合同约定的年租金为300000元计算，应支付原告租金545753.42元（300000元÷365天×664天）。故对原告的该请求，本院确定由被告向原告支付租金545753.42元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告昭通厚德汽车维修有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告昭通百货大楼集团有限责任公司租金545753.42元。驳回原告昭通百货大楼集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告昭通百货大楼集团有限责任公司负担441元，被告昭通厚德汽车维修有限责任公司负担4459元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  赵英强二〇一八年十二月二十七日书记员  彭碧莲