四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川18民终949号 上诉人（原审原告）：王虎，男，生于1971年9月21日，藏族，住四川省石棉县。 上诉人（原审原告）：代玉梅，女，生于1973年10月4日，汉族，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：胡超，四川兆盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石国文，四川兆盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛建全，男，生于1977年4月13日，彝族，住四川省石棉县。 上诉人王虎、代玉梅与被上诉人毛建全房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省石棉县人民法院(2018)川1824民初390号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王虎、代玉梅上诉请求：撤销一审判决第三项，判决毛建全支付的310000万元购房款作为违约金不予退还。事实和理由：一、一审法院违反法定程序，在没有法律规定的情况下恢复审理。未对王虎、代玉梅要求对毛建全支付的310000万元购房款作为违约金不予退还的诉讼请求进行审理。在毛建全未就《购房协议》行使撤销权的情况下，认定《购房协议》第三条约定显失公平，直接干预了当事人的合法权利；二、一审判决认定事实不清。一审判决认定《购房协议》第五条约定的违约责任中未约定违约金，是未全面审查《购房协议》，第五条约定主要是为保护毛建全在履行支付购房款义务后，王虎、代玉梅未按约定提供房产证，协助办理过户登记时，需对毛建全承担责任。而《购房协议》第三条约定了毛建全不履行义务的责任是王虎、代玉梅有权收回房子，并不予退还所交全部房款；三、一审判决适用法律错误。《购房协议》第三条约定不存在法律规定的显失公平的情形，在毛建全未行使撤销权的情况下，自行适用显失公平原则未予支持王虎、代玉梅的诉讼请求；在定金已经转化为购房款，且未主张定金情况下，一审判决适用定金条款，不予支持双方已经明确约定的违约金，属于适用法律错误。 毛建全未提交书面答辩意见。 王虎、代玉梅向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订的《购房协议》；2、依法判决毛建全向王虎、代玉梅返还房屋；3、依法判决毛建全支付的310000元购房款作为违约金不予退还。事实和理由：2014年11月3日，王虎与毛建全签订《购房协议》。协议对房屋总价、房款支付时间、违约责任进行了明确约定。2015年4月30日和2016年2月6日，毛建全仅向王虎、代玉梅支付房款300000元，包括签订协议时支付的定金10000元，尚欠房款470000元。2017年1月26日，毛建全向王虎出具《承诺书》，承诺在2017年4月1日前支付400000元。截止起诉时，毛建全仍未支付以上房款。毛建全未按协议约定支付房款，给王虎、代玉梅带来巨大损失。为维护自身合法权益，提起诉讼。 毛建全辩称：王虎事前并未告知其房屋已抵押的情况；愿意继续履行合同取得房屋，但现阶段暂无法将剩余购房款支付；合同约定的违约金只有10000元，而不是310000元，如果得不到该房屋，其装修房屋的装修费以及已经支付了的购房款300000元应由王虎、代玉梅予以返还。 一审法院经审理认定的事实如下：王虎与代玉梅系夫妻，共同共有位于石棉县新棉镇新建二巷二段156号附9号的住宅一套，该房屋建筑面积为255.82㎡。王虎、代玉梅用该房屋做抵押，于2012年1月10日到石棉县农村信用合作联社抵押贷款，贷款期限至2014年12月27日，因贷款即将到期，王虎、代玉梅为偿还贷款，在取得石棉县农村信用合作联社同意，并将贷款事宜告知毛建全后，王虎与毛建全于2014年11月3日签订《购房协议》，该协议中卖方（甲方）为王虎，买方（乙方）为毛建全，《购房协议》中主要约定：“第一条，乙方同意购买甲方拥有的坐落在石棉县新棉镇新建二巷二段156号附9号六楼左边的一套拥有的房产（住宅），总建筑面积为252平方。第二条，上述房产的交易总价约定价为人民币780000元（大写：柒拾捌万元整）。第三条，付款时间与办法：甲、乙双方同意以现金方式付款，乙方在签订本合同当日支付甲方定金人民币10000元，11月20日支付现金400000元，剩余房款人民币370000元整于甲方提供房产证和土地使用证总证后（注：以最快时间办理所有相关手续）乙方付清所有房款，如到时未付甲方房款，甲方有权收回房子，并不予退还乙方所交所有房款。第四条，甲方为乙方提供房产证和土地使用证总证，乙方负责买房后该套房产所有证件的办理事宜，并自行负责政府规定的所有税费（含有甲方负责支付的税费），上述一切费用由乙方全部承担，甲方只配合乙方办理。第五条，违约责任：1、甲、乙双方自签订本合同之日起三年内，甲方必须为乙方提供办理该房产产权证（土地使用证和房产证的总证），甲方有协助乙方办理房产产权证的义务。2、若甲方在签订合同之日起四年内，仍未能为乙方提供办理该房产产权证（土地使用证和房产证的总证），导致乙方不能办理产权证（该房的土地使用证和房产证）的，乙方将采取法律途径追讨该房产的所属权，所有费用均由甲方承担。……”。毛建全于2014年11月3日向王虎、代玉梅支付定金10000元，于2015年4月30日支付了购房款200000元，于2016年2月6日支付了购房款100000元，至今尚有470000元未支付。在签订《购房协议》后，毛建全便对该房屋进行了装饰装修，并在该房屋内居住至今。 一审法院认为：综合本案争议焦点，做如下评述： 第一，是否应支持王虎、代玉梅要求解除《购房协议》的诉讼请求。 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；本案案涉房屋虽然已被王虎、代玉梅作为担保物进行了抵押贷款，但是王虎、代玉梅在出售案涉房屋时已征得了抵押权人石棉县农村信用合作联社的同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”王虎、代玉梅在出售该房屋前已经征得了抵押权人的同意，并将抵押事实告知了毛建全，故本案王虎与毛建全签订的《购房协议》，该协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”本案双方应严格按照合同约定全面履行合同义务，现王虎、代玉梅已按照合同约定，将位于石棉县新棉镇新建二巷二段156号附9号六楼的住宅交付于毛建全，毛建全即应按照合同约定支付购房款，而毛建全不仅未按照合同约定的时间和方式付款，且在进行催告之后仍未按照约定支付购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故王虎、代玉梅诉请解除《购房协议》的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《购房协议》解除后，毛建全应将案涉房屋腾退，王虎、代玉梅亦应将毛建全已支付的购房款300000元返还给毛建全。 第二，毛建全是否应支付违约金。 王虎、代玉梅依约将案涉房屋交付给了毛建全，但毛建全仅支付了10000元定金和300000元购房款后，经王虎、代玉梅多次催收，仍未能支付余款，已严重违约，而在《购房协议》第五条所约定的违约责任中：“1、甲、乙双方自签订本合同之日起三年内，甲方必须为乙方提供办理该房产产权证（土地使用证和房产证的总证），甲方有协助乙方办理房产产权证的义务。2、若甲方在签订合同之日起四年内，仍未能为乙方提供办理该房产产权证（土地使用证和房产证的总证），导致乙方不能办理产权证（该房的土地使用证和房产证）的，乙方将采取法律途径追讨该房产的所属权，所有费用均由甲方承担。”未约定违约金。本案双方虽在《购房协议》的第三条中约定：“甲、乙双方同意以现金方式付款，乙方在签订本合同当日支付甲方定金人民币10000元，11月20日支付现金400000元，剩余房款人民币370000元整于甲方提供房产证和土地使用证总证后（注：以最快时间办理所有相关手续）乙方付清所有房款，如到时未付甲方房款，甲方有权收回房子，并不予退还乙方所交所有房款。”，其中的内容为付款时间与办法以及定金的约定，且该协议所规定的：“……如到时未付甲方房款，甲方有权收回房子，并不予退还乙方所交所有房款……”显失公平，故对王虎、代玉梅诉请判决毛建全已支付的310000元购房款作为违约金不予退还的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，毛建全已按照《购房协议》约定，支付王虎、代玉梅定金10000元，故毛建全不得要求返还已支付的10000元定金。 第三，关于案涉房屋装修装饰部分的处理。 毛建全在取得该房屋后，对该房屋进行了装饰装修，并在该房屋内居住至今。本案中系毛建全的严重违约行为导致《购房协议》的解除，故该装饰装修造成的损失应由毛建全承担，毛建全不得在腾退房屋时拆除房屋的装饰装修部分。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、解除王虎与毛建全于2014年11月3日所签订的《购房协议》；二、毛建全于本判决生效之日起三十日内将位于石棉县新棉镇新建二巷二段156号附9号六楼左边的房屋腾退给王虎、代玉梅；三、王虎、代玉梅于本判决生效之日起三十日内将购房款300000元返还给毛建全；四、驳回王虎、代玉梅其他诉讼请求。案件受理费11600元，减半收取5800元，由毛建全负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。 二审审理中，本院委托一审法院于2018年12月6日对为毛建全进行房屋装修的桥东进行询问，桥东陈述：“曾经为毛建全购买的王虎房屋进行过装修，双方签订了《装修合同》，装修总价为158000元，毛建全分四次现金支付了装修款”。当日，本院组织毛建全、代玉梅对案涉房屋装修情况进行勘验，经核实并经代玉梅认可，毛建全对案涉房屋进行了如下装修：1、更换楼梯铜边条、一、二楼蹲便器、冲水器、淋浴设备、抽油烟机；2、新安装厨房柜体、全部窗帘、洗漱台、镜前柜、顶楼钢梯、铝合金雨棚；3、全屋新贴墙纸。毛建全陈述上述装修费用为：桥东装修费158000元，顶楼钢梯、铝合金雨棚26000元，全部窗帘12300元，已全部支付。 代玉梅质证意见：虽然毛建全进行了部分更换和新增装修，但装修费用没有毛建全陈述的那么多。 二审经审理查明的本案基本事实与一审查明的一致，本院予以确认。 另查明：一审审理中，王虎、代玉梅提交毛建全于2017年1月26日出具的“承诺书”一份，载明“毛建全欠王虎购房款47万元，本人承诺2017年4月1日前付王虎40万元，剩余7万元房款和应付利息67万元本金，按银行贷款标准从2015年6月1日起计算，待王虎为我办完过户手续后2个月全部付清，本人如不能兑现以上承诺，无条件搬离，所购房还给王虎”；根据该承诺约定，从2015年6月1日起至2017年5月31日，以74万元为基数，按照王虎、代玉梅主张的贷款年利率7.6475%计算，两年的利息为113183元。 本院认为：根据王虎、代玉梅上诉理由，本院确定本案二审的主要争议焦点为：双方在房屋买卖过程中，王虎与毛建全签订的《购房协议》第三条中约定“如到时毛建全未付王虎房款，王虎有权收回房子，并不予退还毛建全所交所有房款”的内容是属于什么性质的约定。 根据已经查明的事实，该约定的前提是毛建全违反约定的时间节点未及时支付购房款时，王虎有权收回房子，并不予退还毛建全所交所有房款。该约定是针对毛建全违约后应承担的责任专门作出的约定，应属于违约责任的性质。毛建全在违反按约支付购房款的义务后，王虎、代玉梅按照该约定主张“毛建全支付的310000元购房款作为违约金不予退还”的请求应当予以支持。但由于毛建全违约后，双方当事人又以毛建全出具“承诺书”的方式，对购房款的支付以及毛建全应当承担的责任进行了重新约定。该“承诺书”应属于是对《购房协议》的补充约定，由于该补充约定对毛建全违约后应承担的责任进行了变更，应当以该变更约定作为认定毛建全违约后应承担的责任的依据。按照该“承诺书”约定，毛建全应当承担的逾期付款责任为：从2015年6月1日起至2017年5月31日，以74万元为基数，按照王虎、代玉梅主张的贷款年利率7.6475%计算的两年利息113183元。故，王虎、代玉梅按照该《购房协议》约定主张“毛建全支付的310000元购房款作为违约金不予退还”的请求，因有补充约定予以变更，一审法院虽然适用《中华人民共和国民法总则》认定王虎与毛建全签订的《购房协议》第三条中约定“如到时毛建全未付王虎房款，王虎有权收回房子，并不予退还毛建全所交所有房款”属于“显失公平”不予支持欠妥，但处理结果符合双方约定。王虎、代玉梅应当按照“承诺书”的约定，主张毛建全所承担的逾期付款违约责任，即“从2015年6月1日起至2017年5月31日，以74万元为基数，按照王虎、代玉梅主张的贷款年利率7.6475%计算的两年利息113183元”。一审判决在查明“毛建全对该房屋进行了装饰装修”事实基础上，根据所查明毛建全有严重违约行为导致《购房协议》的解除的事实，认定毛建全不得在腾退房屋时拆除房屋的装饰装修。该认定既考虑了毛建全严重违约行为应当承担的责任，也有利于王虎、代玉梅在接收房屋后的正常使用，且毛建全对案涉房屋的装饰装修费用能够弥补其因违约对王虎、代玉梅造成的损失。 综上，王虎、代玉梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院对本案的审理，认定事实清楚、适用法律并无错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5950元，由上诉人王虎、代玉梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 屹 审判员 汤 玉 审判员 陶明钢 二〇一八年十二月十日 书记员 邵 莎