昆明铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2018）云71行终146号上诉人（原审原告）开远市渝景花园小区业主委员会，住所地：云南省开远市景山路渝景花园小区。负责人兰舒文，业主委员会主任。委托代理人赵峰，云南睿信律师事务所律师。委托代理人李发达，云南睿信律师事务所律师。被上诉人(原审被告）开远市国土资源局，住所地：云南省开远市临江南路**。法定代表人李钢，该局局长。委托代理人杨新力，云南杨新力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）红河州恒兴房地产开发经营有限公司，，住所地：云南省个旧市金湖东路**法定代表人成文举，公司董事长。委托代理人李凌，云南李凌律师事务所律师。上诉人开远市渝景花园小区业主委员会（以下简称渝景花园业委会）因与被上诉人开远市国土资源局（以下简称开远国土局）、红河州恒兴房地产开发经营有限公司（以下简称恒兴公司）房屋登记管理行政登记一案，不服开远铁路运输法院（2018）云7102行初104号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人渝景花园业委会负责人兰舒文、委托代理人赵峰、李发达，被上诉人开远国土局的行政机关负责人副局长张亚、委托代理人杨新力，被上诉人恒兴公司的委托代理人李凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定以下事实：渝景花园业委会于2016年9月成立，并经开远市景山社区居民委员会和开远市房地产管理局登记备案。恒兴公司于2000年1月26日注册成立。2008年3月7日，恒兴公司以出让方式取得开远市景山路北侧14737.77平方米的土地使用权，土地规划用途为城镇混合住宅用地。2008年7月17日，恒兴公司取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称渝景花园，拟建建筑面积94485平方米。2009年1月16日，恒兴公司取得《民用建筑防空地下室建设许可证》，防空地下室面积3127平方米。2009年5月15日，恒兴公司取得《建设工程规划许可证》。经规划部门审批，渝景花园规划总建筑面积92623.20平方米，小区共6幢，A1、A2、A3三幢为27层、下设防空地下室，××1、××2、××3三幢为19层，住宅总套数**，停车位411个（含一层室内停车位301个），商业建筑面积3905.2平方米。另，半地下停车库和人防及辅助用房，规划标明“不计入总建筑面积”。2010年1月28日，恒兴公司取得《建设工程施工许可证》，A1、A2、A3幢为一标段和××1、××2、××3幢为二标段。2011年12月7日，二标段工程竣工；2012年1月9日，一标段工程竣工。开远市房地产交易服务中心分别出具了《房产测量报告》。2012年6月13日，经开远市住房和城乡建设局验收合格。2012年10月10日，恒兴公司向开远市房地产管理局分别提出A、××幢停车场，A1幢车库，A2幢摩托车、自行车库，A3幢摩托车、自行车库的房屋所有权初始登记申请，并提交了申请所需相关资料。开远市房地产管理局依法审查后，于2012年11月26日向恒兴公司颁发了A、××幢停车场5351.73平方米（开房权证字**)，A1幢车库374.42平方米（开房房权证字**)A2幢摩托车、自行车库632.91平方米（开房权房权证字**)3幢摩托车、自行车库528.73平方米（开房权证房权证字**)屋所有权证》。2014年2月19日，恒兴公司又向开远市房地产管理局提出房屋所有权变更登记申请，欲将上述四个《房屋所有权证》进行分割，并提交了办理分割变更所需相关资料。开远市房地产管理局依法审查后，于2014年5月8日将开房权证字房权证字**A停车场变更登记为174个车位《房屋所有权证》，将开房房权证字房权证字**变更登记为4个车位《房屋所有权证》，将开房权房权证字房权证字**、自行车库变更登记为3个车位《房屋所有权证》，将开房权证房权证字房权证字**自行车库变更登记为2个车位《房屋所有权证》。另查明，依2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》相关规定，国家实行不动产统一登记制度，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。原审法院判决认为：1.关于渝景花园业委会是否重复诉讼，开远国土局是否为适格被告的问题。渝景花园业委会于2017年5月16日以开远市房地产管理局、开远国土局为被告、恒兴公司为第三人，向开远铁路运输法院提起行政诉讼，开远铁路运输法院审查后裁定驳回起诉。渝景花园业委会不服提出上诉，本院于2017年12月8日裁定驳回上诉，维持原裁定。今年，渝景花园业委会再次向原审法院提起行政诉讼，原审法院依2018年2月8日起施行的《最高人民法院关于适用的解释》第二十条、第二十三条的规定，审查后依法分别立案。开远市不动产登记中心于2016年7月1日起统一受理和办理开远市的不动产登记业务，开远市不动产登记中心属于开远国土局的下属机构。故，开远国土局认为其不是适格被告，渝景花园业委会重复诉讼的答辩观点不成立。2.关于政府职能部门依行政职权对车位房屋所有权的变更登记行为是否违法，应否撤销诉请车位的房屋所有权证问题。第一，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，渝景花园的半地下停车库的车位，属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位车库，具有构造上和利用上的独立性，且规划时标明不计入总建筑面积；没有占用业主共有道路或者其他共有场地；也不属于利用人防地下室停放汽车的车位车库。第二，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十四条规定，城市地下工程由开发利用的建设单位或使用单位进行管理，并接受建设行政主管部门的监督检查。第二十五条规定，地，地下工程应本着“谁投资所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。恒兴公司作为负责规划车位及配套设施的投资方，在未与业主对涉案车位的权属作出约定的情况下，申请对投资车位登记，并不违反相关法律、法规的规定。渝景花园业委会认为诉争车位作为小区公共配套设施，产权应属于全体业主的主张，不予采纳。第三，从开远市房地产交易服务中心分别出具的《房产测量报告》中的面积汇总表、建筑面积计算表、分户面积结果表，可以看出小区的室内停车场、车位，测算时分别注明“非住宅、产权开发公司、面积不分摊”。渝景花园业委会主张涉诉车位面积纳入业主住宅公摊面积的观点，仅为单方推断，无相应证据证实，缺乏事实根据，不予采纳。至于渝景花园业委会主张的恒兴公司多次更改规划，规划变更审批手续违法的观点，因规划审批与房产登记属于不同行政机关依职权做出的不同行政行为，本案是对房屋登记行为的合法性进行审查，故规划变更审批的合法性问题，不属于本案的审查范围。渝景花园业委会主张与恒兴公司存在权属争议，经当庭释明却不能提供相应证据证明，且土地、房产的权属争议属于民事确权的范畴，渝景花园业委会可依民事诉讼另行解决。第四，恒兴公司提出初始登记申请，并依法提交相关的资料，开远市房地产管理局依《中华人民共和国房地产管理法》、《房屋登记办法》等相关法律法规，经实地查看并依法审核，且不存在《房屋登记办法》第二十二条不予登记的情形，于2012年11月26日向恒兴公司颁发4个车位初始登记的《房屋所有权证》的行政登记行为合法。2014年2月，恒兴公司提出分割车位变更登记的申请，并依法提交相关的资料，开远市房地产管理局依法审核后，符合《房屋所有权证》同一所有权人分割、合并房屋可申请房屋所有权变更登记的规定，于2014年5月8日向恒兴公司变更登记183个车位的《房屋所有权证》（含本案诉请撤销的开房字第**房屋所有权证）的行政登记行为合法。原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决驳回渝景花园业委会的诉讼请求。案件受理费50元，由渝景花园业委会负担。渝景花园业委会不服一审判决向本院提起上诉称：1.一审判决对于车库属于一层还是地下车库含混不清，但该车库应属于一层，是和房屋整体密不可分的一部分，根据车库功能也属于附属设施的一部分，该部分资金成本在业主购房时已包含在购房款内，原审法院将车库认定为地下车库，认定事实错误；2.被上诉人恒兴公司不能提供车库独立建设的有关财务账本资料，也未提供车库是单独于所有建筑独立投资、独立施工的证据，原审法院适用地下空间法的相关规定，属于适用法律错误；3.车库的权属问题应当是本案审查的问题，该车库已经由被上诉人开远国土局颁证给了被上诉人恒兴公司，本案就应当审查车库的权属问题，而不应当由上诉人另行提起民事诉讼。开远市房地产交易服务中心出具的《关于开远市恒兴房地产公司（渝景花园）小区共有建筑面积说明》中提到车库属于“不计入分摊的共有建筑面积”可以判定为涉诉183个停车位属于全体业主共有；4.本案存在严重违反行政规划许可的行为，根据《房屋登记办法》第二十二条第（一）、第（二）项规定，应当不予登记。原审法院以登记和规划不属于同一法律关系不予审查，违反了上述规定。综上，渝景花园业委会请求：1.撤销开远铁路运输法院（2018）云7102行初104号行政判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人开远国土局答辩称：1.涉诉停车库使用了半地下、一层、地、地下三种名称进行表述然名称不同，但内涵一致，代表的是同一建筑物。不论使用何种表述，不会改变停车库的具体位置、具体形状，不影响停车库所有权的区分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条的规定，该车库可以确定为恒兴公司所有。2.涉诉停车库的投资建设成本问题，法律并没有授权开远国土局进行审查，不是被上诉人开远国土局审查登记时应当审查的范围。3.本案车库的权属争议属于不动产物权争议，属于民事争议，上诉人应当提起民事诉讼或者在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，原审法院在上诉人没有请求一并解决民事争议的情况下，告知其依民事诉讼另行解决并无不当。4.开远市住房和城乡建设局是开远市人民政府城乡规划主管部门，负责开远市行政区域内城乡规划管理工作，其依职权出具的《开远市建设项目竣工规划验收合格证》，是判定当事人申请登记房屋是否符合建设工程规划许可的合法有效证明，上诉人认为本案房屋登记存在严重违反规划的主张，无事实和法律依据。开远国土局请求驳回上诉，维持原判。被上诉人恒兴公司答辩称：1.渝景花园小区一层半地下室内停车位系恒兴公司独立投资建设，是恒兴公司依法拥有合法产权的室内停车位。恒兴公司于2010年4月12日合法取得的《商品房预售许可证》明确记载：销售范围“商铺、住宅、车位等”。建筑工程施工合同及报规划审批的立面图均足以证明一层半地下室内停车库系答辩人独立投资建设，不存在任何民事权属争议。开远市房地产交易中心出具的产权测量报告中，测算时分别注明“非住宅、产权开发公司、面积不分摊”。上诉人关于业主在购房时该停车场已经包含在购房款中的观点缺乏基本证据支持。2.恒兴公司所开发的小区严格按照法定规划审批程序开发，不存在任何违法之处。涉诉停车场明确功能为停放汽车，具有构造上的独立性，且规划时明确不计入总建筑面积，房产测量时明确不计入分摊面积，该183个停车位没有占用小区业主共有道路或者其他共有场地，也不属于利用人防工程停放汽车的建筑区域，本案行政机关房屋所有权登记行为合法。恒兴公司请求驳回渝景花园业委会的上诉，维持原判。本院二审期间，上诉人渝景花园业委会提交了三组证据：证据一：《商品房购销合同》，以证明渝景花园小区的建筑层数为地上27层和19层，该小区均无地下一层，车位属于房屋主体结构应属全体业主共有；证据二：开远市房产交易服务中心出具的《关于开远市恒兴房地产公司（渝景花园）小区共有公用建筑面积说明》，以证明一层停车场为不计入分摊的共有建筑面积，理应归全体业主所有；证据三：红河州城乡规划局关于渝景花园小区业委会信访回复（2份），以证明恒兴公司擅自变更规划，开远市住房和城乡建设局在审批时程序违法，不符合法律规定，开远国土局违法颁证，应予撤销。经质证，被上诉人开远国土局不认可证据一和证据二的证明目的，认为该证据不能证明车位面积已经由全体业主公摊，也就不能证明车位应为小区业主共有。对于证据三，开远国土局不认可其关联性，认为该证据是由红河州城乡规划局出具，如果上诉人认为恒兴公司存在违反规划的行为，应当另案起诉。被上诉人恒兴公司认为，对证据一的真实性无异议，但不认可其证明目的。证据二证明小区业主并没有分摊地下停车场，所以涉诉车位当然不属于业主共有。对于证据三的质证意见同上诉人开远国土局的意见。被上诉人开远国土局、被上诉人恒兴公司没有提交证据。对于证据二是否能证明上诉人的证明目的，本院将结合其他在案证据予以评判。对于证据三因不符合关联性要求，本院不予采信。各方当事人对《商品房购销合同》均予以认可，本院采信其作为本案二审的新证据。经审理，本院二审查明的事实与原审法院一审查明的事实基本一致，但原审法院认定开远市房地产管理局为房屋所有权登记机构的事实不当，应认定为开远市人民政府。本院另查明，渝景花园小区共6幢房屋，A1、A2、A3三幢为27层（含车库层），下设防空地下室，××1、××2、××3三幢为19层（含车库层），渝景花园业委会主张权利的停车位位于建筑物一层。渝景花园小区业主与恒兴公司签订的《商品房购销合同》第四条“计价方式与价款”中约定，购房款单价已包含分摊的共有建筑面积的价格。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是是开房字第**屋所有权证对应停车位的权属问题。本院认为，新建建筑物的所有权应遵循谁投资建设归谁所有的原则，除非法律另有规定或者当事人另有约定。首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”其次，本案渝景花园小区业主与恒兴公司签订的《商品房购销合同》中并没有就涉案车位、车库的归属进行约定，且上述车位不属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的情形。最后，根据原审法院认定的证据房产测量报告、渝景花园各项面积统计表、面积具体分摊过程表，可以看出涉诉车位并没有计入公摊建筑面积。《商品房购销合同》第四条约定“每平方米XXX元（已包含分摊的共有建筑面积的价格）”，可以判定业主购房款中只包含了计入分摊的共有建筑面积价格，并未包含不计入分摊的涉诉停车位的价格。综上，在法律明确规定车位属于专有部分，恒兴公司与业主未对停车位的使用权属作出约定，涉诉停车位所占用面积未分摊给业主，业主在购房款中亦未承担该部分费用的情况下，上诉人认为涉诉183个车位（含本案停车位）应属全体业主共有的主张，缺乏事实和法律依据。对上诉人渝景花园业委会关于开远市房地产交易服务中心出具的《关于开远市恒兴房地产公司（渝景花园）小区共有建筑面积说明》（以下简称《说明》）中写明车库属于“不计入分摊的共有建筑面积”，可以判定涉诉183个停车位属于全体业主共有，以及涉诉183个停车位在产权没有认定、行政机关未严格审查的情况下进行颁证的上诉理由，本院认为，该《说明》是依据中华人民共和国国家标准：G××/T17986.1－2000《房产测量规范》出具的，该规范附录××：成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊，第××3.1项中规定“独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，第××3.2规定“整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积”。本院认为，此处的共有建筑面积并非《中华人民共和国物权法》规定的共有部分的含义，该《房产测量规范》中车库已经明确不计入共有建筑面积，《中华人民共和国物权法》中共有部分也未包含停车位，故本院对渝景花园业委会的此项上诉理由不予采信。对上诉人渝景花园业委会关于涉诉183个停车位存在严重违反规划的行为，应当不予登记的上诉理由，经查，开远市住房和城乡建设局承担开远市城乡规划编制管理责任，其批准补建的7042.07平方米并不包含涉诉的183个停车位，本案停车位所有权登记不属于《房屋登记办法》第二十二条第（一）项规定应当不予登记的情形。故本院对渝景花园业委会的该上诉理由亦不予采信。另，《城市地下空间开发利用管理规定》第二条第二款规定：“本规定所称的城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。”本院认为，该规定并不符合本案的情形，原审法院适用《城市地下空间开发利用管理规定》对本案进行评判，系适用法律不当，本院予以纠正。综上，本案开案开房字第**所有权证对应的停车位应属被上诉人恒兴公司，开远市人民政府依行政职权登记该所有权证给恒兴公司事实清楚、程序合法、适用法律法规正确，登记行为合法。据此，原审法院认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。上诉人渝景花园业委会的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、第一百零一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人开远市渝景花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  艾年玉审判员  杨云斌审判员  王 佳审判员  陈志杰审判员  刘 娜二〇一八年十二月二十日书记员  穆国伟书记员  穆升福书记员  王 鑫