北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）京03民终15402号上诉人（原审原告）：王济舟，男，1941年7月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：崔向荣（王济舟之妻），住北京市房山区。被上诉人（原审被告）：杨会增，男，1964年5月14日出生，汉族，住北京市平谷区。上诉人王济舟因与被上诉人杨会增农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初9846号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王济舟及其诉讼代理人崔向荣、被上诉人杨会增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王济舟上诉请求：撤销北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初9846号民事裁定，发回一审法院重新审理。事实及理由：一、一审法院认定王济舟与案涉房屋没有直接利害关系属于认定事实错误，基于物权便利原则，王沛然与杨会增的房屋买卖合同损害了王济舟的合法权益。王济舟与王沛然系同胞兄弟，1975年二人父亲分家时，对于东院北正房西侧的场院归属未作约定，兄弟二人对该场院都可使用，王济舟与王沛然是该场院的共有权人，西院新建三间北正房与该场院相邻，需从该场院进出。王沛然将西院新建三间北正房出卖给杨会增，而此西院新建三间北正房与王济舟、王沛然共有的场院相邻，且此西院新建三间北正房朝向王济舟、王沛然所有的场院，若在此西院新建三间北正房居住，必然需要出入王济舟与王沛然所有的场院，影响到该场院的占有、使用、收益。故基于物权便利原则，王沛然将此西院新建三间北正房予以出卖，损害了王济舟对该场院的所有权益。二、1975年的分家单仅是对房屋进行了分配，而未对宅基地的使用权进行分配，因宅基地使用权在遇到拆迁腾退时，可以转化为财产性权益，王济舟与王沛然对宅基地使用权处于共有状态，在该地上所翻建的房屋应是一种共有状态，王济舟享有优先购买权，王沛然擅自将案涉房屋出卖给杨会增，损害了王济舟的优先购买权。三、原平谷县房地产管理局于1998年6月10日作出的平房字[1998]第16号《关于确认王沛然、杨会增买卖房产立契过户手续无效的决定》（以下简称平房字[1998]第16号决定），对于王沛然与杨会增于1991年签订的房屋买卖合同予以否定，确认该房屋买卖立契过户手续无效，并追缴回已发放的房产卖契。而且原平谷县房地产管理局在该决定中认定在同等条件下，共有人有优先购买权，故对于王沛然出售案涉房屋的行为，王济舟不予认可。四、王沛然作为本案的利害关系人，一审本应追加其为第三人，一审法院在未予追加的情况下，直接裁定驳回王济舟的起诉，于法无据，应发回重审。五、杨会增答辩及裁判文书所谓的“经审理认定的事实”不是王济舟起诉的事实内容。1.王济舟起诉的事实内容主要是1989年12月至1998年6月，当时县房管局作出的平房字[1998]第16号决定的事实，其主要证据也是平房字[1998]第16号决定。该决定于法有据，表述完整严谨，具有合法性、证据性的法律文书，应被尊重，杨会增予以肢解，是不正常的，其拒不执行应予谴责。一审裁定第6页载明的“经审理认定的事实”是不妥当的。一是证据不是杨会增的，二是相关当事人王沛然缺席，三是相关单位和人员未出庭作证。平房字[1998]第16号决定也证明了王济舟与本案是有直接利害关系的。2.杨会增的答辩和所提交的证据只有户口本是自己的，又证明了其是非农业户口，却没有提供诉争房院的产权证书。六、杨会增的答辩超出了王济舟起诉的内容。主要是指2000年前后的所谓“王沛然与杨会增就案涉房屋再次签订买卖房屋草契”，王济舟是通过本次诉讼才知道的，王沛然与杨会增没有过户，杨会增也没有取得产权证书。对此，杨会增与王沛然一旦办理了过户手续，杨会增取得产权证书，具有公示效力时，王济舟将依法维权。此外，一审法官曾提出调解，如果王济舟与本案没有直接利害关系，没有必要调解。在诉争宅院中，老宅东头一间半仍属王沛然所有，王济舟在老宅中间有所有权，共有问题未调整，杨会增在没有产权证书的情况下，占据、把持着诉争宅院，老宅五间已坍塌，无法修建居住，这也说明与王济舟有直接利害关系。综上，一审裁定认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实，支持王济舟的上诉请求。杨会增辩称，同意一审裁定，不同意王济舟的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。王济舟向一审法院起诉请求：判令王沛然和杨会增于1990年左右签订的房屋买卖合同即在1998年平谷县房地产管理局决定中涉及的买卖合同无效，杨会增迁出诉争房院。一审法院认定事实：王济舟与王沛然系兄弟关系。1991年8月，王沛然将其所有的平谷区×号西院新建北正房三间、东院北正房西侧第一间、东院西厢房一间卖与杨会增，双方签订房产卖契。后因王济舟提出异议，原平谷县房地产管理局查明，王沛然出售的东院北正房西侧第一间与王济舟的房是同一界山柁，归属未明确，存在争议，遂作出平房字[1998]第16号决定，确认王沛然与杨会增房屋买卖立契过户手续无效，追缴已发放的房产卖契。后王沛然于1999年将王济舟诉至北京市平谷区人民法院，要求确认王沛然对东院北正房西侧第一间的所有权，北京市平谷区人民法院一审作出（1999）平民初字第1472号民事判决后，王济舟上诉，北京市第二中级人民法院于2000年10月18日作出（2000）二中民终字第3920号民事判决书，判决确认平谷区×号东院北正房西侧第一间归王沛然所有，两房相连的界墙及界柁归王济舟所有。该判决作出后，王沛然与杨会增就案涉房屋再次签订买卖房屋草契，并从平谷镇人民政府取得买房宅基地过户批示及契证。一审庭审中，王济舟认可西院新建三间北正房及东院厢房归王沛然所有，但主张他和王沛然构成松散型共有关系，且王沛然不能卖，否则里面居住的人无法外出。杨会增对此不予认可，认为案涉房屋与王济舟不存在利害关系，王济舟的起诉应予驳回。一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，王沛然与杨会增的买卖合同中所涉及的西院北正房三间及东院西厢房，王济舟、杨会增均认可为王沛然所有；东院北正房西侧一间，已经生效的法院判决确定归王沛然所有，王济舟与案涉房屋没有直接利害关系，对王济舟的起诉，法院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，裁定：驳回王济舟的起诉。二审期间，双方均未提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：2001年6月3日，杨会增的户口由平谷县（现更名为平谷区）平谷镇××号教育局迁入平谷县（现更名为平谷区）×号。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，王济舟起诉要求确认王沛然和杨会增于1990年左右签订的房屋买卖合同即在1998年平谷县房地产管理局决定中涉及的买卖合同无效，杨会增迁出诉争房院。根据已经查明的事实，原平谷县房地产管理局于1998年6月10日作出的平房字[1998]第16号决定，已经确认王沛然与杨会增于1991年8月6日办理的房屋买卖立契过户手续无效，追缴已发放的房产卖契。后王沛然于2000年11月就案涉房屋从平谷镇人民政府取得买房宅基地过户批示及契证。王沛然与杨会增的房屋买卖合同中所涉及的西院北正房三间及东院西厢房，王济舟、杨会增均认可为王沛然所有；东院北正房西侧一间，已经法院生效判决确定归王沛然所有，故王济舟与案涉房屋没有直接利害关系。一审法院据此裁定驳回王济舟的起诉，并无不当，本院予以维持。关于王济舟主张的王沛然出售西院三间北正房损害了其对东院北正房西侧场院的所有权益、其对案涉房屋享有优先购买权等上诉理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因王济舟并非本案适格原告，故一审法院未追加王沛然参加诉讼亦无不当，王济舟关于应追加王沛然参加诉讼的上诉理由亦不成立。综上，王济舟的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  巴晶焱审判员  蒋 巍审判员  曹 炜二〇一八年十二月十日法官助理徐晨法官助理田子阳书记员刘怡然