江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终5064号 上诉人（原审原告）：江西燕兴物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市长征大道**商会大厦**。 法定代表人：刘燕，该公司董事长。 委托代理人：张红英，女，汉族，系该公司职员。 被上诉人（原审被告）：吴启滨，男，1966年6月15日出生，汉族，现住南康区。 上诉人江西燕兴物业管理有限公司（下称燕兴公司）因与被上诉人吴启滨物业服务合同纠纷一案，不服赣州市南康区人民法院（2018）赣0703民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人燕兴公司上诉请求：1、改判被上诉人立即向上诉人支付拖欠的物业管理费3573．9元。2、判令被上诉人按所欠物业管理费总额的30％承担滞纳金。3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清、证据不足，在确定双方责任比例时，存在滥用“自由裁量权”的情形，这无形中加重了上诉人的责任。一审中被上诉人没有提供任何证据材料证明其停放在地下停车场保安岗亭旁边的两辆电瓶车被盗，一审法院就凭被上诉人一审答辩认定“被上诉人两辆电瓶车在保安岗亭旁边的地下停车场被盗”事实不清、证据不足，而且认定被盗电瓶车的停放地点与被上诉人所称地点不符。根据上诉人、被上诉人双方签订的《物业管理服务协议》第三条第7点明确规定物业管理公共性服务费不包括业主的人身保险和财产保管费用。退一万步说，即使被上诉人电瓶车被盗，也与上诉人无关。另外，上诉人负责的“御龙城小区”地;地下停车场尚未正式启用尚在开发商管理下，还不属于上诉人物业管理区域，只是出于“服务至上”理念及对客户负责要求，上诉人会安排保安定时、不定时到地下停车场巡逻，所以即使被上诉人电瓶车被盗，也与上诉人无关。因此，上诉人对负责的御龙城小区提供了相关的物业管理服务，已尽基本注意和管理业务，对尚不属于上诉人物业管理区域的地下停车场也给予了额外免费的服务，对上诉人“电瓶车被盗”诉请既无过错，也无任何违约行为，更不存在侵权行为，一审法院以“被上诉人电瓶车被盗推断上诉人未完全履行合同与事实不符”，适用“公平”原则将被上诉人应交的物业管理费核减50％更无任何事实和法律依据，判决错误，请求二审法院予以改判。 被上诉人未进行答辩。 原告燕兴公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3573.98元、滞纳金1126.1元，两项合计4880元。2、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定的事实：原告系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围包括物业管理和酒店管理等，2013年10月1日至2017年5月31日止在被告所在的南康区御龙城小区进行物业管理，其收费标准获得南康市物价局批复许可[康价字（2012）5号]。被告吴启滨系赣州市南康区御龙城小区8栋505室业主，其房屋面积为125.13㎡。原告与被告于2014年1月6日签订《物业管理服务协议》一份，其中约定原告为该小区提供物业管理服务，被告应在每三个月的首月10日前按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理公共性服务费用，高层住宅为1元/㎡/月，电梯专项服务费为0.2元/㎡/月，如逾期缴纳，原告有权要求被告按日3‰的标准加收滞纳金。协议签订后，被告依约缴纳了部分物业管理费，但2015年5月1日至2017年5月31日的物业管理费至今未付。原告分别于2016年7月10日、2016年12月11日、2017年4月1日向被告催缴了上述时间段的物业管理费。期间，被告两辆电瓶车在保安岗亭旁边的地下停车场被盗。 一审法院认为：本案系物业服务合同，原告燕兴物业公司与被告吴启滨签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。根据该协议，原告为御龙城小区提供了基本的物业管理服务，业主也享受了这一服务，因此，被告作为该小区的业主就应当依照合同约定交纳物业管理费，故原告要求被告交纳2015年5月1日至2017年5月31日的物业管理费及滞纳金的请求，有事实和法律依据。但原告作为物业管理公司，其对公共区域应尽到基本注意和管理义务，被告两辆电瓶车被盗，可以说明原告提供的物业管理未完全履行合同义务，从公平原则考虑，酌情将被告应交的物业管理费的标准调整，核减50%，即1877元。另，原告主张的滞纳金计算标准过高，应予核减，应从2017年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金至被告付清物业管理费为止，较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、由被告吴启滨在本判决生效后十日内支付原告江西燕兴物业管理有限公司物业管理费1877元。二、由被告吴启滨从2017年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告滞纳金至付清之日止。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴启滨负担。 二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。 二审认定的事实与一审认定的事实一致。 二审另查明：因同一小区南康区御龙城小区的物业欠费问题，燕兴公司曾起诉过另一业主胡协禄，请求判令胡协禄向燕兴公司支付物业管理费3325.80元、滞纳金997.70元，两项合计4323.50元。南康区人民法院（2018）赣0703民初2206号民事判决，由胡协禄全额支付了物业服务费，仅对滞纳金作出部分调整，判决胡协禄按中国人民银行同期同类贷款利率支付燕兴公司滞纳金至付清之日止。胡协禄不服上诉，二审案号为（2018）赣07民终3137号。该案二审认为，业主拒交物业服务费用应当有正当理由，只有物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，才能构成业主交拒交的正当理由。业主以燕兴公司履行义务存有瑕疵及违约行为为由拒交物业服务管理费用，属于行使合同履行抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。燕兴公司在实际履行物业服务管理义务时确有瑕疵，存在一定违约行为，业主拒交全部物业服务管理费用的理由不能成立，不予支持，但不宜判决业主支付滞纳金。故该二审判决支持了燕兴公司全额物业费的主张，仅撤销了滞纳金的判项。 本院认为：从长远来看，物业公司的物业服务是对整个小区业主的一般性公共性服务，并不是分别针对各个业主的单独服务。因此，在同一个小区同一个时段，物业公司的物业服务标准对于各个业主应当是同一的。对于案涉南康区御龙城小区而言，已经有一个先前的物业服务纠纷案件即胡协禄的案件中，生效判决已经认为燕兴公司履行义务存有瑕疵，但不构成重大瑕疵，业主不能主张减免物业费，仅可以不交逾期利率。本案物业属同一小区，时间段也基本一致。故从统一裁判尺度出发，本案的处理本应参照该生效民事判决进行，即支持全额物业费，撤销利息的判项。但是，本案中，吴启滨的电动车在小区被盗，且被盗时间发生在欠费该时间段内，一审也认定电瓶车被盗与燕兴公司提供的物业管理不到位有关，故酌情核减了该时间段物业服务费的50%即1877元，该处理是妥当的，应给予维持。对于利息部分，本应予以撤销，但考虑到吴启滨未对此提起上诉，且对燕兴公司的履约瑕疵，已通过核减50%物业服务的方式承担了相应的责任。故本院对利息部分不作撤销。 综上，上诉人燕兴公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江西燕兴物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑小兵 审 判 员  赖国东 审 判 员  王阿婷 二〇一八年十二月十一日 代理书记员  葛颖婷