河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1022民初3206号原告：脱克，男，1976年11月5日出生，回族，北京市朝阳区人，现住朝阳区。委托代理人：熊元，北京市魂鹤律师事务所律师。被告：固安建投置地房地产开发有限公司。住所：河北省廊坊市固安温泉休闲商务产业园区。法定代表人：房勤慧，该公司董事长。委托代理人：李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。委托代理人：张少腾，男，该公司职工、置业顾问。原告脱克诉被告固安建投置地房地产开发有限公司（以下简称固安建投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告脱克的委托代理人熊元、被告固安建投公司的委托代理人李云海、张少腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告脱克向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告之间签订的商品房买卖合同。2、判令被告返还我已付的首付款1461299元。3、判令被告赔偿我经济损失100000元及利息损失37080元。4、判令被告支付我违约金30979元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月20日，在我不知情的情况下，我的前妻以我的名义，在被告审查不严的情况下与被告签订了编号：GF-2000-0171（20170420002）商品房买卖合同。合同落款并非我签名。合同约定我购买被告预售的商品房，房屋暂定名河北建投（固安）农业科技产业园二期中的第L3幢01单元1-3层0101号房。建筑面积共计203.82平方米，每平方米单价为14332.74元，房屋总价2921299元；交房时间为2017年12月31日。双方约定的付款方式是由被告指定的银行办理按揭贷款，我依约只支付了房屋总价款50%的首付款1461299元，并还应被告销售人员的要求支付给被告销售公司100000元中介费信息费。我依约履行，但被告并没有按照合同的约定履行义务，并且时至今日仍然没有任何通知，更没有通知我交房。按照双方合同的约定，被告逾期交房超过60日的，我有权单方解除，并要求其承担已付房款日万分之一的违约责任。被告存在严重的缔约过失，并且履行过程中严重违约，导致商品房买卖合同根本无法履行，也远远超出合同约定的交付期限，严重地侵犯了我的合法权益。根据双方合同的约定，我提出要求解除合同，被告仍然没有任何行为表示。为此，为保护我的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告固安建投公司辩称，根据我方与被告于2017年4月20日签订的商品房买卖合同、补充协议，商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同一经签署，即合法有效。对于原告在起诉状中所提及的在原告不知情的情况下，与原告已经离异的原告前妻以原告的名义，在被告审查不严的情况下与被告签订了商品房买卖合同的问题，经核实，2017年4月2日，原告和其妻到项目考察涉案房屋，很满意。2017年4月3日，原告和其妻（被告并不知晓其二人当时的婚姻状态）一起来项目看房，因此可以证明原告对购买商品房事宜知情。2017年4月3日，原告看房后，在项目团购推荐单上签字，且是原告本人签字，由此可以证明原告是知晓并同意购买商品房，并非不知情。如果合同确为其前妻所签订，则合同当事人就是其前妻，原告不是本案的适格主体，不具备本案的主体资格。关于原告要求被告返还其已付的首付款1461299元的诉讼请求，商品房买卖合同合法有效。如果原告要求返还首付款，则是一种违约行为，原告应当承担违约责任。关于原告要求被告赔偿其经济损失100000元及利息损失37080元的诉讼请求，原告在起诉状中宣称的“经济损失100000元”并非“应被告销售人员的要求而支付给被告销售公司”的钱，而是原告与尚势行（北京）房地产经纪有限公司签订的项目团购推荐单中约定的信息服务费，与被告无关。根据《关于美泉园墅项目团购推荐活动的声明》（2017-4-20）及《关于美泉园墅项目团购推荐活动的声明的确认函》（2017-4-20），原告承诺不会因此要求被告承担任何经济或法律责任，可以进一步证明100000元的信息服务费与被告无关，被告无需赔偿。原告要求的利息损失37080元，无任何依据。关于原告要求被告支付违约金30979元的诉讼请求，依据原、被告之间签订的商品房买卖合同，违约方应是原告，被告并不存在任何违约行为，原告要求支付违约金于法无据。本案不存在逾期交房情况。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的第八条约定的交付期限，我方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交买受人使用。根据2017年12月26日固安县住房和城乡建设局签发的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，证明该商品房已经达到交付条件，交付时间在合同约定的交付期限内，不存在逾期交房的情况。根据原、被告签订的《补充协议》（二）的6.1条，买卖双方一致同意该房屋的唯一交付条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格签字，买受人不得因其他任何原因拒绝收楼或主张出卖人逾期交楼。该商品房已经验收合格，唯一交付条件已经符合，已经具备交付条件，因此原告在起诉状中宣称的“逾期交房”无法律依据。根据原告提供的2017年12月31日为业主张宗祺签发的《美泉园墅/入住流转单》、同日与张宗祺签署的《面积差补充协议》及《交款通知单-美泉园墅》，可已在事实上证明该楼已经具备实质交付条件。根据双方签订的《补充协议》（二）的6.2条：买受人接收房屋时，应缴清本合同及本补充协议约定的款项，以商品房担保贷款方式付款的，还须银行实际放款入出卖人账户，否则，买受人无权要求出卖人交付该房屋。因此，原告在起诉状中宣称的“被告并没有按照合同约定履行其义务，没有通知原告交房”并非被告违约，而是因为原告没有交付剩余房屋款项，因此被告未向其通知交房，原告无权要求被告交付房屋，被告不构成违约。关于贷款事宜，被告已尽善了推荐贷款银行（固安兴业银行及渤海银行）的义务，积极协调银行为原告办理贷款。从2017年7月份至2018年4月份，被告一直通知原告办理按揭贷款事宜，原告始终不配合办理按揭，后向销售人员提出退房要求。根据被告提供的《贷款受托支付入账回单》、给业主张春贤出具的750000元收据及被告提供的渤海银行放款22套的excel表格,表明被告积极地推荐了贷款银行,该商品楼的许多业主已获得了贷款。被告已按照合同履行了其推荐义务。根据双方签订的《补充协议》（一）第一条第（二）款第二项：本合同签订之日起7日内（即2017年4月14日前），原告应按现行商业贷款政策，向被告指定的商业银行提出相应的贷款申请，并向银行提供符合要求且有效的全部贷款申请文件，签署全部所需文件并交纳相关费用等全部贷款申请手续。事实是被告一直通知原告办理按揭贷款事宜，原告始终不配合办理按揭。根据双方签订的《补充协议》(一)第二条其他约定第二款，除本合同约定的不可抗力情形外，无论何种原因，如原告未能在本合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或所获之贷款不足支付其所应付之购房价款，则原告须于合同约定的款项应付至被告账户之前，一次性向被告支付该部分房价款，否则原告应按照本合同第七条及相关约定承担逾期付款的违约责任，因此是否获得银行贷款并不免除或减轻原告支付剩余应付房款的义务。原告前期未能成功办理按揭导致未获得银行贷款，并不免除原告支付剩余应付房款的义务。根据双方签订的《补充协议》(一)第二条其他约定的第三款，双方确认：因金融机构贷款政策调整等原因导致原告未能获得银行贷款或所获得之银行贷款不足支付其所应付之购房款的，该等情况不属于不可抗力或情势变更的范围，原告不得据此要求延长付款期限或减免逾期付款的违约责任。根据双方签订的《补充协议》(二)，由于非被告的原因，造成贷款银行不能在本合同签订之日起30日内发放贷款至被告账户或被告账户在本合同签订之日起30日内未收到原告通过其他方法支付的款项，即视为逾期付款。根据双方签订的《补充协议》(二)特别确认的约定，原告的付款安排是在充分了解本项目所在地相关贷款政策后，经过慎重的综合考虑后确定，原告承诺并保证不会以无法办理按揭贷款或无法足额办理按揭贷款为由要求解除合同或调整付款时限及安排。因此是否获得银行贷款并不免除或减轻原告支付剩余应付房款的义务，并不成为原告要求解除合同的理由。原告主张解除合同，应承担房款20%的违约金。被告履行了通知义务。被告在合同履行期间告知原告其在协调其他商业银行，同时也通知原告为了不影响其按期收房，尽量筹措资金补齐房款。被告履行了催告义务，根据被告提供的顺丰速运的单子及《催款通知书》，被告已于2018年8月2日向原告寄送了《催款通知书》。根据双方签订的《补充协议》(二)的6.1条，法律规定或双方约定的原告可以解除合同的条件成就后，原告应该在知道或应该知道该事由发生后的十日内向被告提出书面解除合同申请；原告在此期间不提出的，视为原告放弃合同解除权，因此原告并不享有合同解除权。根据双方签订的《补充协议》(二)条的约定,原告擅自单方解除合同的，原告应向被告支付房屋总价款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用，被告有权直接在原告的放款中扣除原告应承担的一切费用(包括但不限于利息、违约金、房屋使用费、各种手续费或其他损失)。根据双方签订的《补充协议》(二)25条的约定,原告购买力、财产等自身客观情况发生变化；被告财产、经营状况等自身客观情况发生变化；房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同。任何一方拒不履行合同义务的，应依法或依约向守约方承担违约责任。综上所述，被告在商品房买卖合同的履行过程中一直严格履行合同约定的各项义务，因原告未能依据合同约定支付全部购房款，其已经构成违约。被告并无违约情形，原告主张均不成立，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月3日原告通过尚势行（北京）房地产经纪有限公司宣传的项目团购推荐单获取了被告销售商品房的信息。原、被告于2017年4月20日签订了商品房买卖合同，原告购买了被告预售的河北建投（固安）农业科技产业园二期中的第L3幢01单元1-3层0101号楼房一套，并约定交房时间为2017年12月31日前。同日双方签订了两份补充协议。原告于2017年4月20日分两次支付给被告首付款购房款1461299元。合同签订后，被告依照合同约定指定了办理按揭贷款的合作银行，但因银行贷款政策调整等原因导致原告未能取得银行的贷款，剩余房款原告亦未以其他方式支付给被告。原被告双方未按照合同约定办理房屋交付手续。原告于2018年7月14日向被告发出解除房屋买卖合同的通知书。另查明，被告于2015年2月10日取得了土地使用证、2015年5月30日取得了建设用地规划许可证、2015年6月16日取得建设工程规划许可证、2015年6月23日取得了建筑工程施工许可证、2017年1月20日取得了商品房预售许可证。2017年12月26日经固安县住房和城乡建设局备案证明涉案房屋竣工验收合格。原告于2017年4月20日支付北京联合创宇房地产经纪有限公司100000元的消息服务费。上述事实，有原、被告当庭部分陈述，有原告向提交的商品房买卖合同一份、补充协议两份、购房款收据两张、北京联合创宇房地产经纪有限公司收据一张、延期交房解约通知书一份及特快专递一份，被告向提交的商品房买卖合同一份、补充协议两份、尚势行（北京）房地产经纪有限公司的项目团购推荐单一份、关于美泉园墅项目团购推荐活动的声明的确认书一份、涉案房屋所在小区“五证”、河北省建设工程竣工验收备案证明书等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同及协议全面的履行各自的义务。原告虽按约支付了被告的首付购房款，但因银行政策原因致使原告未能取得按揭贷款，双方一直未能按照合同约定办理房屋的交付事宜。原告于2018年7月14日向被告发出解约通知书，被告未予以答复，应视为默认了原告解除合同的要求，但因金融机构贷款政策调整等其他原因导致该合同无法实际履行，故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原被告双方就该合同产生的相关权利义务应全部终止，被告应返还原告的首付购房款1461299元。因该合同解除的原因系金融机构贷款政策调整致使原告无法获得按揭贷款，原、被告双方均对该房屋买卖合同的解除不存在过错责任，故对原告要求被告按合同违约责任支付违约金的诉求本院不予支持。对原告要求被告赔偿经济损失100000元及利息37080元的诉讼请求，因其未向本院提交确实充分的证据加以证实，于法无据，故本院不予支持。原告主张商品房买卖合同系由其前妻代替所签，本院在庭审过程中已告知其进行笔迹鉴定，原告逾期未申请视为放弃其权利，且未提供证据予以证实，故本院不予采信。对被告辩称原告不能办理银行按揭贷款系原告征信有问题，导致银行不给办理按揭贷款，未向本院提交证据予以证实，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告脱克与被告固安建投置地房地产开发有限公司之间于2017年4月20日签订的商品房买卖合同。二、被告固安建投置地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告脱克购房首付款1461299元。三、驳回原告脱克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31515元，减半收取15757.50元，由原告脱克负担6781.50元，被告固安建投置地房地产开发有限公司负担8976元。限本判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 刘 军二〇一八年十二月十三日书记员 王鑫博