广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初3254号原告：广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司，住所地：开平市长沙区三江大道海伦堡**楼首层06、07。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：余丽萍，女，该公司员工。被告：黄秀丽，女，1983年4月13日出生，汉族，户籍地址：广东省雷州市。被告：戚卫权，男，1975年2月15日出生，汉族，户籍地址：广东省开平市。原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（以下简称海伦堡物业开平公司）诉被告黄秀丽、戚卫权物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业开平公司的委托诉讼代理人余丽萍到庭参加诉讼。被告黄秀丽、戚卫权经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业开平公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费、水费、公共分摊费和滞纳金共人民币4893.05元，其中，物业管理费（2017年5月至2018年7月）2823.75元、管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，计至2018年7月18日为1675.05元，水费210.6元、公共分摊费183.65元（2017年5月至2018年6月25日）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。原告在庭审中变更诉讼请求，物业管理费及滞纳金计至2018年6月，即物业管理费（2017年5月至2018年6月）2635.5元、管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，计至2018年6月29日为1557.02元，物业管理费、水费、公共分摊费和滞纳金共人民币4586.77元。事实和理由：原告是开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司委托的开平市三江大道海伦堡花园的物业管理单位，被告是开平市三江大道海伦堡31号楼77座102房的业主，该房屋建筑面积为125.5平方米。被告与原告签订了《管理公约》及《物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据《物业管理服务协议》第四条的约定：被告须在每月8日-20日之间向原告缴纳物业管理服务费及有关费用包括水费、公共分摊费及其他相关费用，涉案房屋的收费标准为每月每平方米1.5元。被告未按协议缴费，原告有权要求被告从逾期之日起每日按应交费用总额的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年5月起至今就没有依约支付物业服务费及其他相关费用，截至2018年6月止，被告拖欠原告物业服务费等费用共4586.77元，原告多次向被告催收，被告均拒绝缴纳。被告的欠款行为已构成了违约。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定和协议的约定提起本案诉讼，以维护原告合法权益。原告海伦堡物业开平公司对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：1、被告黄秀丽身份证复印件各一份，证明被告黄秀丽主体资格；2、物业服务手册原件一份，证明双方存在物业服务合同；被告应缴纳管理费、公摊费用的时间及标准；管理费及公摊费用的计收依据；违约金的计收依据；3、原告与开发商签订的前期物业服务合同原件一份，证明原告为涉案物业的管理公司，负责物业管理事宜；4、收楼确认书原件一份;5、住宅交付验收表原件一份，证据4、5证明被告收楼情况；6、欠费明细表复印件一份，证明被告拖欠管理费、公摊费用、滞纳金等情况；7、商品买卖合同复印件一份，证明被告购买涉案物业的情况及被告确认的文件送达地址；8、原告营业执照以及企业机读档案登记资料复印件两份，证明原告的主体资格。本院依职权调取证据：开平市房地产登记信息查询表、本院拍卖公告及被告戚卫权的身份资料各一份。被告黄秀丽、戚卫权没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告海伦堡物业开平公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告黄秀丽、戚卫权没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告海伦堡物业开平公司提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据对上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：广州中颐物业管理有限公司开平分公司成立于2006年12月20日，该公司于2014年1月29日经开平市市场监督管理局核准变更登记为原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（出卖人）与被告黄秀丽、戚卫权（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告黄秀丽、戚卫权向出卖人购买开平市三江大道海伦堡第31号楼77座102房，该商品房建筑面积共125.5平方米；出卖人应当在2011年10月23日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人同意由出卖人聘请的物业管理公司管理小区一切事务，并从该商品房交付之日起，买受人需按规定缴交该商品房的相关费用（如物业管理费、公共分摊费、水费等），开平市开2013年12月31日屏海伦堡房地产开发有限公司（建设单位，甲方）与原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：一、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对开平﹒中颐海伦堡住宅小区（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。二、物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，每月应于25日前交纳物业管理费。三、本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。广州中颐物业管理有限公司开平分公司（甲方）与被告黄秀丽、戚卫权（乙方）签订《物业服务手册》，《物业服务手册》由“管理公约”、“物业管理服务协议”两部分组成。《物业管理服务协议》第四条约定：乙方需在每月8日至20日之间向原告缴交当月管理费及上月水电费；案涉房屋的收费标准为每月每平方米1.5元。物业管理费按建筑面积计算。协议第六条约定，受有关部门或单位委托，甲方可提供公共水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务。协议第七条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告向原告缴纳物业服务费。但从2017年5月起，被告没有依约向原告缴纳物业服务费。自2017年5月起至2018年6月29日止，被告拖欠原告物业管理费共2635.5元（每月欠缴金额为188.25元）、违约金1557.02（按物业管理费×逾期天数×3‰计算）、水费210.6元、公共分摊费183.65元（计至2018年6月25日）。原告多次要求被告缴纳其拖欠的物业管理费、违约金及其他相关费用，被告均拒绝缴纳。另查明，涉案房屋（开平市三江大道海伦堡第31号楼77座102房）于2018年6月29日在我院淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖，并于同日由余妙嫦竞拍成交。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”原告是开平市海伦堡小区建设单位依法选定的提供物业管理服务的企业，其为海伦堡小区的业主提供物业服务。被告受该《前期物业服务合同》及《物业管理服务协议》的约束，被告在房屋转让前接受原告的物业服务后，应当向原告海伦堡物业开平公司支付物业服务费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，原告向被告催收物业费无果后，起诉要求被告支付2017年5月至2018年6月的物业管理费人民币2635.5元，理据充足，本院予以支持。此外，依照上述签订的物业服务合同的约定，水费及公共分摊费由原告按实际费用和约定方式及标准向被告及本小区的其他业主、物业使用人分摊。原告请求被告支付2017年5月至2018年6月25日的水费210.6元、公共分摊费183.65元，理据充足，本院亦予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”及第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告未按期支付物业管理费构成违约，造成海伦堡物业开平公司利息损失。根据上述物业服务合同的约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳滞纳金。上述约定折合年利率为109.5%（每日3‰×365日），明显过分高于利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然原、被告双方签订的《物业管理服务协议》约定了逾期缴交物业费的违约金标准，即甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金，且被告黄秀丽、戚卫权未对该违约金标准提出异议，但鉴于《物业管理服务协议》是原告提供的格式合同，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，因此，从公平原则考虑，本院对逾期交纳物业费的违约金标准应予以调整，认为逾期缴交物业费的标准按年利率24%计付较为合适。因此，被告应支付违约金（2017年5月至2018年6月物业管理费产生的违约金，从欠费每个月的21日起算，逐月以欠缴金额188.25元为基数，按照年利率24%计算至清偿之日止）给原告海伦堡物业开平公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告黄秀丽、戚卫权经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综合上述，原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：被告黄秀丽、戚卫权应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费2635.5元、水费210.6元、公共分摊费183.65元及违约金（2017年5月至2018年6月物业管理费产生的违约金，从欠费每个月的21日起算，逐月以欠缴金额188.25元为基数，按照年利率24%计算至清偿之日止）给原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已交纳），由原告广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司负担17元，由被告黄秀丽、戚卫权负担33元。原告预交的案件受理费50元，由本院予以退回33元；被告黄秀丽、戚卫权应向本院补缴案件受理费33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁颖文审 判 员  关健湛人民陪审员  张荫星二〇一八年十二月二十六日书 记 员  廖嘉雯劳惠萍