福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初5025号 原告：郑丽萍，女，1984年10月8日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：蔡娴、陈冬霞，福建百中律师事务所执业律师。 被告：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码XXXXXXX。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：庄伟军，男，汉族，系公司员工。 原告郑丽萍与被告莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑丽萍的委托诉讼代理人蔡娴，被告华港公司的委托诉讼代理人庄伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑丽萍向本院提出诉讼请求：1.华港公司立即退还郑丽萍公共维修资金8505.58元；2.华港公司立即退还郑丽萍多收取的费用15333.05元；3.由华港公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，郑丽萍增加诉讼请求：1.华港公司立即支付给郑丽萍自2015年10月1日起至2016年8月31日止的逾期办证违约金55784.38元；2.华港公司立即返还给郑丽萍《商品房买卖合同》原件。后庭审过程中，郑丽萍放弃上述增加的第2项诉讼请求。事实和理由：郑丽萍购买华港公司开发的位于莆田市荔城区、编号为XXXXXXXXX号地块上建设的第XXXX幢XXXXXX房屋，房款总价为850558元。《商品房买卖合同》附件六：补充协议（一）约定，由华港公司统一办证，税费由郑丽萍承担。郑丽萍于2011年3月22日向华港公司交纳公共维修资金8505.58元。后华港公司通知办理商品房交接手续。2012年1月31日，郑丽萍再次向华港公司交纳相关代收费用共计36597元，包括公共维修基金8505.58元及办理房产证、土地证等费用。华港公司承诺多还少补。根据莆田市建设局莆建房[2007]20号文件，按购房款2%的比例交纳维修资金，在购房时交纳一半，另一半待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。设立物业维修资金专户，由市房地产主管部门代为管理。2017年12月28日，莆田市住房和城乡建设局作出莆建物[2017]36号《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》，通知华港公司将其中1%上缴莆田市住宅专项维修资金专户，还有另外1%维修资金仍截留在华港公司……现要求华港公司及时如数退还截留的住宅专项维修资金。2017年11月9日，莆田市荔城区住房和城乡建设局作出荔城建综[2017]345号《关于要求尽快予以业主结算相关费用的通知》，通知华港公司：业主多次投诉称东城一号项目交房时，华港公司收取了3%的契税，按照政策规定，业主只需缴纳1.5%的契税。故此，郑丽萍需要缴纳的契税为：850558×1.5%=12758.37元。华港公司应返还郑丽萍多收取的费用：36597-12758.37-8505.58=15333.05元。因双方在《商品房买卖合同》中未约定因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的情况下，出卖人向买受人支付违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2011年12月1日，华港公司与郑丽萍办理商品房交接手续。2016年8月31日，郑丽萍取得不动产权证。华港公司应当支付的逾期办证违约金为（336/365）×7.125%×850558=55784.38元。双方签订《商品房买卖合同》后，华港公司无正当理由拒不交付《商品房买卖合同》原件。 华港公司辩称，1.逾期办证是政府政策造成的，并非是华港公司造成的，郑丽萍诉求华港公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据。（1）2011年12月2日，莆田市人民政府关于印发莆政综XXXXXXXX号《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定的通知》中第三条、第八条及2016年4月25日，莆田市人民政府印发莆政办XXXXXXX号《莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》第三点可知，不动产登记部门因为“XXXX”小区幼儿园配套使用问题，暂停办理“XXXXXXXX”小区权属登记手续。上述政策在双方签订《商品房买卖合同》后，正是因为上述政策的施行，导致了涉案房屋权属登记无法办理。2018年6月21日，华港公司建设的凯斯幼儿园获得办学许可证，现已交付使用，且在办理权属登记证书过程中，华港公司于2013年6月24日将宗地图交于莆田市土地局并办理后续房屋权属登记手续，并于2013年9月3日郑丽萍取得房屋所有权属证书，但土地部门需开发商所建楼盘每栋楼交付70%以上才可以集中办理土地证，且郑丽萍所在楼栋地块XXXXXXX与地块XXXXXX地下室XXXXXXX有交叉，土地部门需华港公司所在项目地块7与地块8合并才可办理土地证，后因房产部门及土地部门（之后合并为莆田市不动产中心）在试实行“双证合一”过程中，造成华港公司送件无法受理，因产权及土地办理分属两个部门，后市政府决定成立不动产登记中心，实行房产、土地双证合一为不动产证，造成不动产登记中心无法受理而滞后，并非是因华港公司的原因造成逾期办证，华港公司不应支付逾期办证的违约金。（2）合同第14条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，该条款因是制式条款，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改该条约90天的约定，莆田市并无开发商可以在交付后90日取得房屋权属证书，而华港公司已于2013年9月3日为郑丽萍办理完房屋权属证书，且与郑丽萍签订的《商品房买卖合同》第14条双方同意按2买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的/%向买受人支付违约金。根据双方的约定，逾期办证并非是华港公司的原因，因此不需要支付违约金，另外违约金画斜杠代表该条款删除，表示双方一致同意放弃追究逾期办证责任的权利、且郑丽萍诉讼超过时效。（3）根据《合同法》第114条规定，违约金应当约定，本案中双方对合同第14条规定的退房和逾期办证违约金一致同意放弃。根据《合同法》规定，违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产依约交付郑丽萍使用，郑丽萍实际上不存在损失。（4）如果法院认为应给郑丽萍适当补偿，恳请法院综合考虑政府决策行为、莆田市房地产市场和华港公司的实际情况酌情妥处。2.华港公司依法收取公共维修资金，不存在不当收取和非法收取情况。（1）根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六：补充协议（一）第四条约定，郑丽萍应当缴纳2%的公共维修资金。（2）华港公司依法代为收取费用应缴到莆田市住宅专项维修资金专户，华港公司已缴交1%，尚有未缴部分交由华港公司负责移交给莆田市住宅专项维修资金专户，故郑丽萍要求退还没有依据。3.关于交易费、契税、办证等费用，在扣除郑丽萍应当缴纳的费用后，法院认为不应当收取的，华港公司承诺如数返还。（1）华港公司代郑丽萍向各部门缴纳费用有：契税25650.09元、转移登记费80元、交易手续费271.2元、土地登记费100元、预存电费500元，按双方约定多还少补，华港公司愿退还余额。（2）剩余公共维修资金8505.58元由华港公司负责缴交到莆田市住宅专项维修资金专户。4.关于《商品房买卖合同》原件归还，华港公司与郑丽萍签订《商品房买卖合同》，华港公司当庭归还。综上，郑丽萍诉求没有事实法律依据，请求依法予以驳回。 郑丽萍围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织华港公司进行证据交换和质证。对华港公司无异议的身份证复印件1份、工商登记信息复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票（自开）复印件2份、《房屋所有权证》复印件1份、《不动产权证书》复印件1份、《莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证》复印件1份、《代扣税、费收据》复印件1份、《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》复印件1份、《关于要求尽快予以业主结清相关费用的通知》复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。 华港公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织郑丽萍进行证据交换和质证。对郑丽萍无异议的福建省政府非税收入票据（XXXXXXXX）复印件1份、税收转账专用完税证复印件1份、福建省政府非税收入票据复印件1份（XXXXXXXXX）及办证费用明细表复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对郑丽萍有异议的证据，本院经审查认为，福建省莆田市地方税务局通用机打发票（发票号码为XXXXXXXXX）复印件1份，郑丽萍对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以认定，但该证据无法体现系收取涉案房屋的交易手续费，无法证实该证据与本案事实存在关联性，故本院不予确认。莆政综XXXXXXXX号莆田市人民政府文件、莆政办XXXXX号莆田市人民政府办公室文件复印件各一份，因该组证据系政府文件，来源合法、内容客观真实，本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。 根据郑丽萍、华港公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月17日，华港公司与郑丽萍签订《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXXXX）,约定郑丽萍以总价款850558元向华港公司购买“XXXXXXX”第XXX幢XXX层XXXXXX号商品房一套（房屋登记坐落于莆田市荔城区）。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人(即华港公司)应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即郑丽萍）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按/%利率付给利息，同时按已付款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的/%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。该合同第十八条中约定：专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计8506元，于合同签定后15日内缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。该合同附件六：补充协议（一）第一条约定：买受人所购商品房的产权证由买受人委托出卖人统一办理，办理产权证的所有税费由买受人承担，在交房时由买受人预交给出卖人（此项税费按相关部门的收费标准代为预收，多还少补）。买受人应配合出卖人办理产权证及抵押登记等手续，因买受人原因造成房产证及抵押登记未能在商品房交付之日起180日内办妥的，则买受人按房价款每日万分之三向出卖人支付违约金。第四条约定：买受人应按照莆田市建设局关于执行建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施维修基金管理办法》的实施意见（莆建局XXXXX号）缴纳专项维修基金。合同签订后，郑丽萍向华港公司付清了涉案商品房的全部购房款。2011年12月1日，华港公司将涉案商品房交付给郑丽萍。2012年1月31日，华港公司向郑丽萍出具《代扣税、费收据》，记载：华港公司收郑丽萍购买“XXXXX”XXX号楼XXXXX房公共维修基金及办理房产证、土地证等相关代收费用36597元，并注：1.以上收取费用为暂收费用，最终收费标准以相关部门收取为准，实行多还少补。2.以上收取费用的正式发票或凭证待相关部门出具后，可凭此收据到公司财务部兑换。后华港公司代为郑丽萍申请办理涉案商品房的权属登记，2013年9月3日，涉案商品房的房屋所有权转移登记至郑丽萍名下；2016年8月31日，涉案商品房的国有建设用地使用权转移登记至郑丽萍名下。庭审中，华港公司将涉案商品房的《商品房买卖合同》（合同编号为XXXXXXXXX）原件一份交付给郑丽萍。郑丽萍、华港公司对下列事实无异议：《代扣税、费收据》中的8505.58元用于交纳公共维修资金，在《代扣税、费收据》出具之前，郑丽萍已向住宅专项维修资金专户中缴交了专项维修资金8505.58元；截至目前，华港公司已代郑丽萍交纳涉案商品房的所有权转移登记费80元、契税25650.09元、土地登记费100元，尚未将《代扣税、费收据》中收取的公共维修资金8505.58元缴存至涉案商品房公共维修资金专户中。 2017年11月9日，莆田市荔城区住房和城乡建设局作出荔城建综[2017]345号《关于要求尽快予以业主结清相关费用的通知》，通知华港公司：业主多次投诉称东城一号项目交房时，华港公司收取了3%的契税，按照政策规定，业主只需缴纳1.5%的契税，华港公司表示等房产证办理出来后予以退还多收的契税，但至今未予以结算退还代缴契税后的余款……（一）关于物业维修基金问题，根据2007年8月19日市建设局出台的《莆田市建设局关于执行建设部、财政部的实施意见》（莆建房[2007]20号）文件，凡2007年9月1日（以《商品房买卖合同》登记备案为准）以后开发的商品房在预（销）售时，售房单位应该按维修资金交纳标准，与购房者签订有关维修资金交纳约定，并按购房款2%的比例交纳维修资金。规定的维修资金交纳标准在购房时交纳一半，另一半待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。该物业维修资金缴纳至市房地产主管部门设立的物业维修资金专户，由市房地产主管部门代为管理。请华港公司于收到文件起30日内将代收代缴的另外1%物业维修基金按照要求上缴至市住建局物业维修资金专户或者退还给业主。（二）关于代收契税余款以及其他相关费用结算问题，请华港公司于收到文件30日内按照相关政策规定以及合同约定，通知业主予以结清相关费用，多还少补。2017年12月28日，莆田市住房和城乡建设局作出莆建物[2017]36号《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》，通知华港公司：其开发的位于荔城区东城一号小区，已交房多年且成立了业主委员会，该小区业主委员会及部分户业主反映购买商品房时，按购房款2%的比例交纳住宅专项维修资金，华港公司将其中1%上缴莆田市住宅专项维修资金专户，还有另外1%维修资金仍截留在华港公司……现要求华港公司及时如数退还截留的住宅专项维修资金，退还结果在一个月之内向全体业主公布，并在2018年1月28日前将处理结果反馈莆田市住房和城乡建设局物业科。 另查，莆政办XXXXXXXX号莆田市人民政府办公室《关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》中记载：XXXXXX……幼儿园已建但未与住宅小区同时竣工验收交付使用的项目，限于2016年5月31日前完成竣工验收并明确幼儿园举办者，确保2016年8月份正常招生。对逾期竣工验收交付使用的项目，规划部门不予办理住宅小区规划条件核实，住建部门不予办理项目竣工验收备案，不动产登记部门不予办理不动产权属登记……。现因涉案商品房的房屋权属证书未能及时办理，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，郑丽萍与华港公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六：补充协议（一），双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。华港公司向郑丽萍收取公共维修资金8505.58元，但截至目前未提供该款项已缴存至住宅专项维修资金专户的相关凭证，故郑丽萍诉讼请求华港公司退还其收取的公共维修资金8505.58元，符合双方的约定，本院予以支持。郑丽萍诉讼请求华港公司退还多收取的费用15333.05元，因华港公司在《代扣税、费收据》中约定以上费用为“暂收费用，最终收费标准以相关部门收取为准，实行多还少补”，且华港公司提供的证据仅可证实其已代郑丽萍交纳涉案商品房的所有权转移登记费80元、契税25650.09元、土地登记费100元，故经核算：华港公司应退还多收取的款项为36597元-公共维修资金8505.58元-契税25650.09元-所有权转移登记费80元-土地登记费100元=2261.33元。华港公司辩称其代为交纳了其他相关费用，但未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该辩解意见本院不予采纳。郑丽萍已向华港公司付清涉案商品房的购房款，双方确认于2011年12月1日办理涉案商品房的交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，华港公司应于涉案商品房交付使用后60日内（即2012年1月30日内）向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2012年2月29日内）为郑丽萍取得涉案商品房的房屋权属证书。2013年9月3日，涉案商品房的房屋所有权转移登记至郑丽萍名下；2016年8月31日，涉案商品房的国有建设用地使用权转移登记至郑丽萍名下，华港公司逾期代为郑丽萍申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的/向买受人支付违约金。鉴于郑丽萍与华港公司对上述违约金约定的理解不同，郑丽萍又未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定逾期办理房屋权属证书的违约金按日万分之一计算。郑丽萍诉讼请求华港公司支付逾期办证违约金，经核算：华港公司应以已付购房款850558元为基数自2015年10月1日起至2016年8月31日止按日0.01%向郑丽萍支付违约金28578.75元。华港公司辩称郑丽萍的诉讼请求超过诉讼时效，因郑丽萍于2018年9月向本院递交了民事起诉状，其诉讼请求自2015年10月1日起的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，华港公司的上述辩解意见没有事实依据，本院不予采纳。华港公司辩称逾期办证未造成相应实质性损失及逾期办证系政府政策变动所致、不属于出卖人的原因，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻其逾期办证的违约责任事实，故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向郑丽萍返还代收的公共维修资金8505.58元； 二、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向郑丽萍返还《代扣税、费收据》中多收取的费用2261.33元； 三、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给郑丽萍逾期代为申请办理坐落于福建省莆田市荔城区XXXXXXXXX室商品房房屋权属证书的违约金28578.75元； 四、驳回郑丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1791元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担964元，由郑丽萍负担827元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  杨靖靖 人民陪审员  陈光辉 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14-