文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0111民初2803号原告：重庆市茂田实业集团物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南办处梨园路**附**，统一社会信用代码代码91500117450580671X。法定代表人：黄丽云，经理。委托诉讼代理人：袁光福，女，1971年9月16日出生，汉族，系公司员工，住重庆市江**。被告：肖瑶，女，1989年12月24日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（以下简称茂田物业公司）诉被告肖瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告茂田物业公司委托诉讼代理人袁光福到庭参加了诉讼，被告肖瑶经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告茂田物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告肖瑶立即支付原告物业管理服务费27883.84元（计算至2017年11月23日）；2.判令被告支付原告违约金41218.21元（违约金以每期应交原告的物业管理服务费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金自每期应付物业管理费之日起至付清费用之日止，计算至2018年4月30日）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告对第一项诉讼请求中“27883.84元”提出计算错误，降低为“25828.6元”。事实和理由：原告（乙方）与被告肖瑶（甲方）于2014年11月25日签订了《物业管理服务协议》，协议约定：由原告对被告租赁的位于大足区大足印象商铺提供物业管理服务，并约定物业管路费以10元/m2的标准收取，被告应于每月15日前向原告缴清上月费用。若违反协议，不按照约定支付物业管理服务费的，应从逾期之日起按费用总额每天千分之三的标准向原告支付违约金。另根据被告与大足县印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）签订的《租赁合同》的约定，被告承租其位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目B区×单元×幢第×层，房号为3-3、3-10号商铺经营百货，商铺建筑面积为93.42㎡。《物业管理服务协议》签署后，原告按约向被告提供了物业管理服务，但被告至今仍拖欠应付的物业管理费。原告经多次催收未果，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告肖瑶未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告肖瑶未到庭诉讼，视为其对举证质证辩论权利的放弃，对原告提交的证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、物业服务企业资质证书、被告身份证复印件、物业管理服务协议、收据、商铺移交表等证据，以上证据因属于书证原件（被告身份证为复印件）且与待定事实性关联，已形成完整证据链，本院对其真实性合法性关联性予以采信。根据当事人的陈述和本院采信的证据，本院对案件事实认定如下：原告茂田物业公司是印象置业公司开发的“大足印象”商城的物业服务单位。2014年11月24日，被告肖瑶与印象置业公司签订了一份《租赁合同》，承租了印象置业公司所有的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目B区×单元×幢第×层，房号为3-3、3-10号商铺，建筑面积93.42㎡，用于经营童装百货。2014年11月25日，被告肖瑶（甲方）又与原告茂田物业公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》，该协议约定原告茂田物业公司为被告肖瑶租赁的大足印象项目B区×单元×幢第×层房号为3-3、3-10号商铺提供物业服务。该协议第四条约定：甲方缴纳费用时间为每月15日前，物业管理费收费标准暂按10元每月每平方米，按建筑面积进行收取（该协议附加条款约定物管费按建筑面积10元/m2收取）。协议第八条约定，甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，乙方有权要求交付补交，并从逾期之日起按费用总额3‰天交纳违约金。被告肖瑶租赁了位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目B区×单元×幢第×层，房号为3-3、3-10号商铺后，于2014年11月25日向原告交纳装修保证金5000元和2014年11月25日至2015年2月24日的物业服务费2802.6元，之后肖瑶未交纳物业服务费，2015年11月3日原告将被告交的装修保证金5000元转为物业服务费，至此，被告共计交纳物业服务费共计7802.6元，之后未在交纳物业服务费。诉讼中，原告提出其主张的物业服务费25828.60元计算方为为：肖瑶每月应交纳物业服务费93.42㎡×10元/㎡=934.2元，从2014年11月25日至2017年11月24日共三年期间的应交纳物业服务费共计33631.2元，扣减已付的7802.6元，尚欠物业服务费25828.60元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告茂田物业公司作为“大足印象”商城的物业服务单位，已为“大足印象”商城各租赁户提供了物业服务，被告肖瑶作为“大足印象”B区×单元×幢第×层房号为3-3、3-10号商铺的租赁户，应当按照和茂田物业签订的物业服务合同的约定交纳物业服务费，被告肖瑶拖欠物业服务费用不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。本院对原告茂田物业公司的请求作如下确认并支持；1.关于物业服务费，被告肖瑶所租赁的重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号大足印象项目B区×单元×幢第×层，房号为3-3、3-10号商铺，建筑面积93.42㎡，被告肖瑶租赁商铺时间2014年11月25日至租赁期届满2017年11月24日共计三年，每天应交纳物业服务费93.42㎡×10元/㎡×12÷365天=30.71元/天，三年应交纳物业服务费共计93.42㎡×10元/㎡×3年×12=33631.2元，扣减已付的物业服务费7802.6元后，尚欠物业服务费25828.60元，该款应由被告肖瑶支付原告，故本院对原告茂田物业公司要求被告肖瑶支付物业服务费25828.60元的诉讼请求予以支持。2.关于违约金，被告肖瑶不向原告缴纳物业服务费构成违约后，是否应当按照原、被告双方所签订的《物业管理协议》约定同时承担违约金问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告肖瑶虽未到庭参加诉讼，但本院根据本案的实际情况，确定被告肖瑶按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%承担违约金，即按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算违约金。对违约金的起算时间，被告肖瑶已交的物管费7802.6元应为交纳的2014年11月25日至2015年7月23日八个月的物业服务费和2015年8月15日应付物业服务费934.2元中已付物业服务费329元，尚欠当月物业服务费605.2元，因此，2015年8月15日的物业服务费欠605.2元，据此，本院确定由被告肖瑶应承担的违约金，以其每月所欠物业服务费934.2元（2015年8月15日欠物业服务费605.2元）为基数，从欠费当月16日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至所欠物业服务费付清为止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告肖瑶在本判决生效后十五日内支付其所欠原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司的物业服务费25828.60元；并支付违约金给原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（该违约金计算方式：从2015年8月15日开始至2017年11月15日，除2015年8月欠物业服务费605.2元以605.2元为基数外，其余以被告肖瑶每月所欠物业服务费934.20元为基数，从欠费的当月16日开始，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计算至所欠物业服务费付清时为止）；二、驳回原告重庆市茂田实业集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1528元,由被告肖瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李玉辉人民陪审员  徐元开人民陪审员  张克勤二〇一八年十二月十日书 记 员  杨 宇