广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终20552号上诉人（原审原告、反诉被告）：周少如，女，汉族，1974年4月8日出生，住所地：广东省深圳市南山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市中天诚财税咨询有限公司。法定代表人：周少如，系该公司执行董事。两上诉人共同委托诉讼代理人：王冲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨丽青，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁冬梅，女，汉族，1985年12月15日出生，住所地：云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：陈南沙，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚瑶，北京大成（深圳）律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。负责人：王业，系该分行行长。委托诉讼代理人：段菲，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：宋贺，男，系该公司员工。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：符策程，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴梅，女，系该公司员工。上诉人周少如、深圳市中天诚财税咨询有限公司（以下简称：中天诚公司）因与上诉人丁冬梅、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称：建设银行深圳分行）、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称：中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初9210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周少如、中天诚公司上诉请求：1、改判丁冬梅向周少如、中天诚公司赔偿损失1200万元。2、改判丁冬梅承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：—、一审判决认为房屋售价较高，周少如、中天诚公司支付的定金比例较低，进而驳回周少如、中天诚公司的大部分赔偿请求是错误的。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据前述规定，违约的损失赔偿范围与违约造成的损失有关，与定金交纳比例并无任何关联。而且本案中周少如、中天诚公司仅仅主张其损失中的预期收益，而且是预期收益的一部分，所以一审判决理应依法予以支持。二、一审判决认为周少如、中天诚公司主张的1200万元的损失已远超过双方约定的违约责任，该认定与事实不符。1、周少如、中天诚公司与丁冬梅签署的《二手房买卖合同》并没有约定周少如、中天诚公司依法解除合同时丁冬梅应负的赔偿责任上限，所以周少如、中天诚公司主张的1200万元损失并不存在一审判决认为的“远超双方约定的违约责任”情形。2、涉诉房屋目前的市场价应在5000万元以上，周少如、中天诚公司与丁冬梅约定的成交价是3500万元，按照预期收益计算，周少如、中天诚公司的损失也远不止1200万元。（1）一审程序中，周少如、中天诚公司曾向一审法院提交其在房天下、Q房网等房产中介网站的截图，并向一审法院转告了向房产中介了解的情况。这些证据证明：涉案房屋为顶楼、三层复式结构，房屋出售报价不低于5000万元，高者甚至达7000万元。因丁冬梅的多次不正当干扰，导致评估机构始终无法就涉诉房屋出具客观的评估报告，且丁冬梅没有就涉诉房屋目前市场价提供任何相反的证据。在此情况下，一审法院本应采纳周少如、中天诚公司的前述证据，据以认定涉诉房屋目前的市场价不低于5000万元。（2）涉诉房屋是三层顶楼复式而非两层。2017年12月7日，一审法院组织对第一次评估报告进行质证时，中原地产己经当庭确认涉诉房屋是三层复式结构。2018年1月23日，第三次对涉诉房屋进行现场勘查时，各方当事人及主审法官、法官助理均在现场看到涉诉房屋为三层。一审法院委托的评估机构出具的评估报告将涉诉房屋按照两层进行评估，得出的价格均在3500万元以上，也就是说每层的价值在1750万元以上，据此推测可以知道三层复式结构的涉诉房屋总价格应在5000万元以上。（3）丁冬梅在诉讼中的行为也可以印证涉诉房屋目前的市场价在5000万元以上。在一审法院主持调解时，丁冬梅曾提出加价到4200万元出售涉诉房屋给周少如、中天诚公司的和解方案，周少如、中天诚公司接受后，丁冬梅很快反悔。为干扰一审法院2018年1月23日对涉诉房屋的评估，丁冬梅对涉诉房屋二楼到三楼的通道进行了物理封堵，而且派出三名彪形大汉在现场对一审法院工作人员进行威胁。从以上情形可以推断丁冬梅也认为涉诉房屋目前的市场价己经远远超过4200万元，否则丁冬梅实在没有理由采取前述措施。三、丁冬梅的根本违约及对一审的不当干扰。1、丁冬梅的根本违约。2014年7月，周少如、中天诚公司与丁冬梅签署《二手房买卖合同》，周少如、中天诚公司即时履行了全部义务。因丁冬梅迟迟不能注销涉诉房屋抵押登记手续，周少如、中天诚公司与丁冬梅对房款监管时间及递件过户时间进行了三次变更：第一次变更：将房款的资金监管时间更改为2014年12月30日前，递件过户时间顺延至2015年1月31日前；第二次变更：将房款的资金监管时间更改为2015年12月30日前，递件过户时间顺延至2016年1月31日前；第三次变更：将房款的资金监管时间更改为2016年6月30日前，递件过户时间变更为2016年7月29日前。最后一次变更后，丁冬梅曾向周少如、中天诚公司提出涨价要求，双方未能达成一致。2016年6月30日，双方约定的资金监管期限届至，周少如、中天诚公司联系丁冬梅办理资金监管手续，但无论通过何种方式均无法联系到丁冬梅。2016年7月1日，周少如、中天诚公司又向丁冬梅邮寄了催促丁冬梅履行义务的书面通知，丁冬梅拒收。2016年7月4日，中原地产也向丁冬梅邮寄了催促丁冬梅履行义务的通知，丁冬梅没有任何回应。2、丁冬梅对一审的不当干扰。2016年10月27日，本案第一次庭审，因为丁冬梅的律师当庭提起反诉，本案不得不中止开庭。（1）2016年11月11日，本案重新开庭，法庭为了查明涉诉房屋的抵押担保情况，要求丁冬梅在庭后五个工作日内提供贷款及抵押合同等证据，但丁冬梅拒不提供，最后是建设银行深圳分行在庭后近两个月才提供给法庭。（2）法庭在收到建设银行深圳分行提供的贷款及抵押合同等资料后，查明涉诉房屋被用于捆绑担保，担保金额高达1.4亿，法庭向周少如、中天诚公司释明要求继续履行合同存在障碍，周少如、中天诚公司不得不变更诉讼请求，改为解除合同，要求丁冬梅赔偿损失。而在周少如、中天诚公司变更诉讼请求后，丁冬梅立即偿还了银行贷款，解除了涉诉房屋的抵押。（3）周少如、中天诚公司变更请求后，法庭第二次开庭，庭后丁冬梅提出将涉诉房屋以4200万元出售给周少如、中天诚公司的调解方案，周少如、中天诚公司同意了丁冬梅的调解方案，但丁冬梅很快又反悔。（4）在调解不成的情况下，为了证明周少如、中天诚公司的损失，周少如、中天诚公司请求一审法院对涉诉房屋进行评估，法庭从2017年6月开始与周少如、中天诚公司、丁冬梅联系确认现场查勘时间，因丁冬梅各种不配合，现场查勘时间一再调整。第一次查勘确定在2017年7月7日，丁冬梅事先确认会到现场，但现场查勘的时候丁冬梅不出现。第二次查勘确定在2017年8月11日，丁冬梅仍未到场。因为丁冬梅不配合，两次查勘，周少如、中天诚公司、法官及评估公司人员都未能进入涉诉房屋内部。（5）在第一次评估严重错误的情况下，经周少如、中天诚公司一再据理力争，一审法院同意重新评估，并组织周少如、中天诚公司、丁冬梅及评估公司第三次对涉诉房屋进行现场查勘。2018年1月23日，第三次现场查勘时，丁冬梅将涉诉房屋第二层通向第三层的门封住，误导法庭。在现场查勘人员发现了楼顶通向第三层的铁门后，丁冬梅指派的几名彪形大汉强行按住铁门，不让评估公司及法院工作人员进入，并推搡试图进入的中天诚公司人员，且对法官言语威胁。因为丁冬梅的欺骗和暴力阻拦，评估公司第三次现场查勘未能进入涉诉房屋第三层。丁冬梅辩称：答辩意见与我方上诉状基本一致。另外，周少如、中天诚公司的上诉意见均不能成立，请求二审法院予以驳回。建设银行深圳分行辩称：坚持我方一审观点。涉案房产现在还在为建行的贷款提供抵押担保，我方的抵押权应予保障。中原地产辩称：与一审答辩意见一致。中原地产作为居间方促成买卖双方就涉案房产达成交易合意，并签订二手房买卖合同、资金托管协议等文件，在整个交易过程中积极履行了通知、协助义务，已尽到了审慎审查义务，托管资金2万元已由一审法院作出相关处理。丁冬梅上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回中天诚公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用及评估费用全部由周少如、中天诚公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，丁冬梅不存在违约行为，实际上是中天诚公司违约。1、周少如并非涉案房产的买方，其与丁冬梅之间达成的三次关于变更资金监管及递件过户时间的约定皆为无效约定，对中天诚公司不发生效力。2014年7月13日，丁冬梅与周少如、中天诚公司签订了《买方主体变更确认书》，约定由中天诚公司作为新买方继续履行《二手房买卖合同》，该确认书系三方真实意思表示，合法有效。根据该确认书显示，中天诚公司整体受让了《二手房买卖合同》所约定的买方的全部权利与义务，此后该合同的履行与变更主体皆应为丁冬梅与中天诚公司。此后，周少如与丁冬梅三次约定变更资金监管及过户时间，但因周少如已不具有《二手房买卖合同》的买方主体资格，因此以周少如的名义签订的补充协议均应认定为无效协议，以周少如的名义所作一切行为均非履约行为。周少如、中天诚公司在一审审理过程中亦明确表示该补充协议对中天诚公司没有约束力。中天诚公司作为买方，应当按照《二手房买卖合同》的约定履行支付购房款的义务，即在2014年9月19日前履行付款义务。中天诚公司未在此期限内履行付款义务，已构成违约。2、中天诚公司并未履行合同所约定的办理资金监管及付款义务，其存款行为也并非履约行为。周少如、中天诚公司及一审法院均认定办理资金监管手续的是周少如，而非于2014年7月13日已变更为买方的中天诚公司。周少如并非涉案房屋的买方，其个人行为均是无效的。中天诚公司事实上从未履行合同所约定的办理资金监管的义务。此外，根据中天诚公司一审提交的电子回单显示，其公司账户于2016年6月30日收到“往来款”3500万元，但该款项仅仅存在其公司账户，并未支付到指定的资金监管账户并用于本案所涉资金监管事项。且其存款后，并未以其买方身份给予丁冬梅任何通知，丁冬梅无法得知其在当日进行了存款，更无法得知该笔存款的用途所在。此后，中天诚公司迅速撤走该笔资金，可见中天诚公司的存款行为并非履约行为。故在合同履行过程中，丁冬梅并未违约，实际上是中天诚公司违约。丁冬梅有权按照合同约定要求中天诚公司承担违约责任，即要求解除合同并没收定金。二、一审法院委托的评估机构所作的《评估报吿》，评估程序合法、客观公正，其结论依法应予以采信。经过合法程序产生的评估公司人员于2017年5月12日和2018年1月23日，两次到涉案房屋现场进行勘查，第二次进入了房屋内部进行全面的勘查。之后，评估公司又向深圳市不动产登记中心调取了涉案房屋备案登记的户型图，依法依规的做出涉案房屋总价为35203014元的《评估报告》。一审法官称丁冬梅方人员阻拦现场评估毫无根据，根本原因是一审法官无法接受两次评估结论达均不到其要求的较高数额的结果。之后，一审主办法官还到原房屋开发商处对涉案房屋的情况进行调查，但仍然未能取得能够改变评估报告结论的证据。评估机构在作出第二次评估报告后，针对周少如、中天诚公司的异议进行了回复，称结合深圳市不动产登记中心所调取的户型图，对估价对象的原始资料进行了查档和分析，确认评估结论的数据是符合市场行情的，是客观合理合法有效的。评估公司并未在异议回复中表明由于受到了阻碍而可能导致评估结论是不确定的。事实上，即便评估人员不能进场勘查，也能对房屋的价值进行评估，更何况第二次评估时完全进入涉案房屋，进行了全面的勘查，既不存在受到了阻拦，也不存在不能进一步深入勘查的情形。另外，一审法院认为由于周少如、中天诚公司对评估报告有异议，故认为评估报告不能反映涉案房屋的价值，该评估报告也不予采信。对于案涉财产的评估报告，总有一方或双方提出异议，难道因为有异议，法院就不采信评估结论了吗？法院选取第三方机构对案涉的财产价值进行评估，还有何意义。三、关于违约责任的确定。1、中天诚公司作为违约方，并未遭受损失，涉案房产交易过程中，实际遭受损失的是作为守约方的丁冬梅。中天诚公司应按照合同的约定承担违约责任，即中天诚公司逾期付款超过5日，丁冬梅可以解除合同，并没收中天诚公司已支付的定金。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《二手房买卖合同》中明确约定若丁冬梅违约，中天诚公司有权解除合同并要求双倍返还定金；若中天诚公司违约，丁冬梅有权解除合同并没收定金。此违约条款表明双方订立合同时已经对违约后果进行预测，并对违约责任进行了明确约定，双方在订立合同时已经预见到违反合同可能造成的损失。因此，在本案中即使认定丁冬梅违约，给中天诚公司造成了损失，赔偿金额也不得超过双倍定金。本案中，一审法院不顾两次评估结论，认定损失金额为500万元，该金额是涉案房屋市场价值与交易价格差价的25倍之巨，超出合理程度，且毫无依据，不符合公平原则及诚实信用原则。四、本案评估费用应当由周少如、中天诚公司承担。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定：诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。即评估费用应当由申请评估的一方承担。本案中，两次评估的申请方均为周少如、中天诚公司，且法院也未采纳两份评估报告，故评估费用应当由周少如、中天诚公司承担。二审庭审中，丁冬梅变更上诉请求为：撤销一审判决第一项，改判确认中天诚公司与丁冬梅于2014年7月9日、2014年7月13日所签订的二手房买卖合同及《买方主体变更确认书》于2017年1月11日解除。理由是，该判项中的2015年12月30日并非中天诚公司与丁冬梅所签署的补充协议，因此应当对该判项予以撤销并改判。周少如、中天诚公司辩称：应当驳回丁冬梅的全部上诉请求，具体理由详见我方一审对丁冬梅的反诉答辩意见以及针对评估报告的异议函。建设银行深圳市分行辩称：坚持我方一审观点。涉案房产现在还在为建行的贷款提供抵押担保，我方的抵押权应予保障。中原地产辩称：与一审答辩意见一致。中原地产作为居间方促成买卖双方就涉案房产达成交易合意，并签订二手房买卖合同、资金托管协议等文件，在整个交易过程中积极履行了通知、协助义务，已尽到了审慎审查义务，托管资金2万元已由一审法院作出相关处理。周少如、中天诚公司向一审法院提出诉讼请求：1、丁冬梅继续履行周少如、中天诚公司、丁冬梅于2014年7月9日签署的编号为170833的《二手房买卖合同》及补充协议、《买方主体变更确认书》；2、丁冬梅配合周少如、中天诚公司办理资金监管手续；3、丁冬梅立即注销涉案房产抵押登记；4、丁冬梅将涉案房产过户至中天诚公司名下，并将涉案房产按合同约定交付给中天诚公司；5、丁冬梅向周少如、中天诚公司支付违约金542500元（以转让成交价3500万为基数，按每日万分之五的标准，从2016年7月1日开始起算，计至丁冬梅将房屋过户到中天诚公司名下之日，暂计至2016年7月31日）；6、本案诉讼费由丁冬梅承担。后周少如、中天诚公司申请变更诉讼请求为：1、解除周少如、中天诚公司、丁冬梅于2014年7月9日签署的编号为170833的《二手房买卖合同》及补充协议、《买方主体变更确认书》；2、丁冬梅向周少如、中天诚公司双倍返还定金100万元；3、丁冬梅向周少如、中天诚公司赔偿损失1200万元；4、本案诉讼费、保全费由丁冬梅承担。丁冬梅向一审法院提出反诉请求：1、2016年10月27日解除双方所签二手房买卖合同；2、中天诚公司自2014年9月19日起按3500万元的日万分之五标准赔偿丁冬梅逾期付款违约金1000万元，周少如承担连带清偿责任。一审法院认定事实：位于深圳市××华侨城××街西侧纯水岸（**）****房（涉案房产）于2011年1月28日核准登记至丁冬梅名下，建筑面积277.08平方米。另查，涉案房产于2017年1月25日申请国土局解除抵押登记。2014年7月9日，周少如（买方）与丁冬梅（卖方）签订《二手房买卖合同》（NO：170833）一份，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为3500万元；买方同意在本合同生效之日起向卖方支付定金20万元，在本合同生效后两日内（含当日）再向卖方支付定金30万元整，所约定的定金交由乙方所约定第三方监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买卖双方同意买方须于2014年9月19日（含当日）前将除定金之外的全部楼款3450万元一次性支付至买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；在买方按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年11月20日；双方同意在定金中预留2万元作为交房押金交由第三方监管；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期超过5日，卖方可以解除合同并没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过5日，买方可以解除合同并双倍返还买方已支付的定金；备注条款：1、买卖双方协商同意该合同第四条第一款资金监管时间更改为2014年12月30日之前；2、买卖双方协商同意递件过户时间顺延至2015年1月31日之前；3、买卖双方另行协商同意该合同第四条第一款资金监管时间更改为2015年12月30日前，递件过户时间顺延至2016年1月31日前；以及其他条款。后周少如向中原地产支付定金20万元、30万元，共计50万元。中原地产向周少如出具了交易资金委托监管业务收款收据，并于2014年7月14日将该定金中的48万元支付给丁冬梅，现还有2万元交楼押金托管在中原地产处。2014年7月9日，周少如（买方，乙方）、丁冬梅（卖方，甲方）及中原地产（托管方，丙方）共同签订了《资金托管协议》，约定将定金50万元、交楼押金2万元交由中原地产进行托管，并备注丙方查询涉案房产处于抵押但不存在查封状态等。2014年7月13日，周少如（买方，乙方）、丁冬梅（卖方，甲方）及中天诚公司（新买方，丙方）签订《买方主体变更确认书》，约定：甲方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买房写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。一审庭审中，各方确认周少如与丁冬梅于2014年7月13日在该主体变更书上签字。庭后中原地产提交情况说明，表示中天诚公司于2016年6月27日前后在《买方主体变更确认书》上签章。2015年12月30日，周少如（买方）与丁冬梅（卖方）签订《二手房买卖合同》补充协议，对原合同内容作出如下变更：1、“合同第四条第一款约定的买方须于2015年12月30日前（含当日）将除定金之外的全部楼款3450万元支付至第四条所述的监管机构指定账号中”变更为买方须于2016年6月30日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款3450万元支付至第四条所述的监管机构指定账号中；2、合同第五条约定递件过户时间买卖双方约定2016年1月31日之前变更为递件过户时间买卖双方约定的2016年7月29日之前。周少如、中天诚公司提交了短信记录，以证明周少如曾于2016年6月30日短信通知丁冬梅办理资金监管手续，丁冬梅未回复。丁冬梅不予认可，且认为没有提前3天通知其到监管银行开户。另，周少如、中天诚公司提交了中国工商银行深圳市分行电子回单，以证明中天诚公司已备齐资金，准备与丁冬梅办理资金监管手续。丁冬梅亦不予认可。2016年7月1日，周少如向丁冬梅发去《履约催告函》，内容载明：根据双方签订《二手房买卖合同》及补充协议约定周少如须于2016年6月30日之前（含当日）将定金之外的全部楼款3450万元支付至第四条所述的监管机构的指定账号中，经周少如多次电话通知，丁冬梅仍未办理有关手续，丁冬梅的行为属于单方面违约，故特致此函，请丁冬梅于2016年7月5日之前与周少如联系并继续履行合同义务。2016年7月4日，中原地产向丁冬梅发去《履约催告函》，内容为：2014年7月9日，其与周少如、丁冬梅签订《资金监管协议》周少如已经于2016年6月30日前将除定金之外的全部楼款3450万元支付至第四条所述的监管机构的指定账号中，丁冬梅须于2016年6月30日之前配合周少如签署银行资金监管协议。现经中原地产的业务人员多次电话通知，丁冬梅仍未前来办理有关手续，中原地产特致此函要求丁冬梅履行合同义务。建设银行深圳分行提交了编号为借2012流0360福田的《人民币流动资金贷款合同》、抵2012流0360福田－1的《抵押合同（自然人版）》、借2015流04018福田的《人民币流动资金贷款合同》、抵2015流04018－1的《抵押合同（自然人版）》，以证明建设银行深圳分行自2012年起为深圳一电科技有限公司持续提供贷款，丁冬梅以涉案房产和其他房产一并为该笔贷款持续提供抵押担保的事实。丁冬梅表示该证据与本案无关，涉案的房产已经解除抵押。一审法院依据周少如、中天诚公司的申请对涉案房屋2017年5月12日的市场价值进行评估，评估时丁冬梅未到场且评估公司的工作人员未实际进入涉案房屋勘查。后评估公司于2017年8月24日出具涉案房屋总价为35203014元的《评估报告》（深格评字第17082401号），周少如、中天诚公司对此评估报告提出异议，并表示涉案房屋有三层并提交了照片予以证明，而评估公司仅按两层进行评估，存在重大错误并申请重新评估。为查明案件事实一审法院依法再次组织各方于2018年1月23日进行现场勘查，后评估公司在2018年2月8日向一审法院发函，称：在现场勘查过程中因丁冬梅方人员阻拦，导致估价人员不能进一步深入勘查，请求一审法院调取涉案房屋的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。后一审法院依法向不动产登记中心调取了涉案房屋的上述备案合同，2018年4月20日评估公司依据该《深圳市房地产买卖合同（预售）》再次出具涉案房屋总价为35203014元的《评估报告》（深格评字第17082401号-补1）。对于该第二次《评估报告》周少如、中天诚公司再次提出异议，针对周少如、中天诚公司提出的异议，评估公司函复称：因丁冬梅方人员阻拦，估价人员不能进一步深入勘查，不能确定第28层部分属于估价对象纯水岸（七期）X栋XX使用范围。后，为查明房屋的真实情况，一审法院向涉案房屋的开发商华侨城房地产有限公司进行调查，其工作人员表示涉案房屋为26、27两层，但在该27层之上有一层为第28层的公共面积，该28层只有涉案房屋能通往，周少如、中天诚公司、丁冬梅双方对于该调查均不予认可。另查，周少如、中天诚公司要求解除合同的起诉材料已于2017年1月11日送达丁冬梅。一审法院认为，周少如、中天诚公司与丁冬梅签订的《二手房买卖合同》及补充协议、《买方主体变更确认书》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，买方主体由周少如变更为中天诚公司，故由中天诚公司承继涉案《二手房买卖合同》及补充协议的全部合同权利义务，因此对于周少如的全部诉讼请求，一审法院不予支持。按照中天诚公司、丁冬梅双方签订的《二手房买卖合同》及补充协议的约定，买方须于2016年6月30日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款3450万元支付至监管机构指定账号中，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件。本案中，中天诚公司、丁冬梅双方虽未在2016年6月30日届满前3个工作日内办理监管手续并签署相关文件，但6月30日为楼款一次性付清的最后期限，如若该日双方一同办理资金监管手续，本次交易仍可继续，但丁冬梅在接到中天诚公司和中原地产的通知后未予以配合，且在中天诚公司和中原地产发函、发邮件要求丁冬梅继续履行合同的情况下，丁冬梅仍未有继续履行的意思表示。除此之外，丁冬梅未提交证据证明其已按照合同约定办理了赎楼手续。综上，丁冬梅未配合办理资金监管手续，亦未办理赎楼手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故对于丁冬梅要求中天诚公司支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。本案中，中天诚公司作为守约方，享有合同单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。中天诚公司要求解除合同的起诉状已于2017年1月11日送达丁冬梅，此时中天诚公司关于解除合同的意思表示已经到达丁冬梅，故一审法院确认中天诚公司与丁冬梅签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》、《买方主体变更确认书》于2017年1月11日解除。根据相关法律规定，合同解除，应当恢复原状，丁冬梅应返还中天诚公司已支付的定金50万元。为减少各方当事人的诉累，其中托管于中原地产处的2万元交楼押金，由中原地产直接返还给中天诚公司。关于中天诚公司要求丁冬梅赔偿损失1200万元的诉讼请求。本案中，丁冬梅已构成根本违约，致使中天诚公司的合同目的无法实现，中天诚公司有权要求丁冬梅赔偿预期利益损失即房屋差价损失。一审法院根据中天诚公司的申请依法对涉案房屋的市场价值进行评估，但在评估过程中因丁冬梅方人员阻拦，导致评估人员不能进一步深入勘查，评估公司在此情况下出具了《评估报告》，且中天诚公司对评估报告有异议，因此一审法院认为评估报告不能反映涉案房屋的真实价值，故对于评估报告不予采信，根据民事诉讼证据规则中妨碍举证的推定规则，不利的法律后果应由丁冬梅自行承担。但本案也应考虑以下因素：一是房屋售价较高，中天诚公司所支付的定金比重较低；二是中天诚公司、丁冬梅双方在签订合同时已约定了违约责任条款，双方对于违约后果可预期，现中天诚公司主张1200万元的损失远超双方约定的违约责任。综上，基于上述情况考虑，虽房屋的市场价值无法确定的责任不在于中天诚公司，但中天诚公司主张定金以外的预期利益损失过高，一审法院综合中天诚公司的诉讼请求、合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情判令丁冬梅向中天诚公司赔偿损失500万元。关于中天诚公司要求丁冬梅双倍返还定金100万元的诉讼请求。因本案已判令丁冬梅赔偿中天诚公司损失500万元且已判令丁冬梅向中天诚公司返还定金50万元，故对于中天诚公司诉求另行赔偿单倍定金50万元，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认中天诚公司与丁冬梅分别于2014年7月9日、2015年12月30日签订的《二手房买卖合同》（编号为170833）、补充协议及《买方主体变更确认书》于2017年1月11日解除；二、丁冬梅于判决生效之日起十日内向中天诚公司返还定金50万元（其中2万元由中原地产直接向中天诚公司返还）；三、丁冬梅于判决生效之日起十日内向中天诚公司赔偿损失500万元；四、驳回周少如的全部诉讼请求；五、驳回中天诚公司的其他诉讼请求；六、驳回丁冬梅的其他反诉请求。本诉案件受理费99800元，保全费5000元，共计104800元，由周少如、中天诚公司负担60462元，由丁冬梅承担44338元；反诉案件受理费40900元，由丁冬梅负担；评估费69940元，由丁冬梅负担。周少如、中天诚公司多预交的119712.5元，一审法院予以退回。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于一审法院对于丁冬梅构成违约以及违约损失赔偿数额的认定是否正确。首先，丁冬梅是否构成违约的问题。按照中天诚公司、丁冬梅双方签订的《二手房买卖合同》及补充协议的约定，买方须于2016年6月30日之前（含当日）将除定金之外的全部楼款3450万元支付至监管机构指定账号中，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件。从上述约定可知，在6月27日至30日，包括30日当天，双方均可办理办理监管手续并签署相关文件。6月30日为楼款一次性付清的最后期限，丁冬梅在接到中天诚公司和中原地产的通知后未予以配合，且在中天诚公司和中原地产发函、发邮件要求丁冬梅继续履行合同的情况下，丁冬梅仍未有继续履行的意思表示。丁冬梅未配合办理资金监管手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故一审法院认定丁冬梅违约并无不当。其次，违约损失赔偿数额的认定问题。中天诚公司主张房屋差价损失，差价损失属于中天诚公司可得利益损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定。因中天诚公司申请对涉案房屋2017年5月12日的市场价值进行评估，一审法院委托有资质的第三方机构对房产市场价值进行评估，评估公司进行两次评估后，涉案房屋总价为35203014元。该评估报告中天诚公司不予认可，认为没有将涉案房屋26、27层之上的28层进行评估，导致评估价格不正确。为此，一审法院对涉案房屋的开发商华侨城房地产有限公司进行调查，证实在27层之上有一层为28层，属于公共面积，该28层只有涉案房屋能通往。对于该评估报告的效力，本院认为，因28层属于公共面积，并非属于涉案房屋的使用面积，故评估报告对28层未予评估符合房屋产权登记范围，且做出该评估报告的评估人员以及评估公司均具备评估资格，评估报告亦向丁冬梅与中天诚公司送达予以质证，因此，该评估报告合法有效，一审法院不予采信该评估报告不当，本院予以纠正。本院根据评估报告认定涉案房屋差价损失。双方合同约定的购房价为3450万元，评估价为35203014元，其差价为703014（35203014-34500000）元。故丁冬梅应当向中天诚公司赔偿房屋差价损失703014元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益的，违约损失赔偿额中应扣除该部分利益。而按照深圳市的交易惯例房屋交易所产生的税费应由买方负担，依照上述司法解释的规定，该房屋交易税应在违约赔偿额703014元中予以扣除。故丁冬梅的赔偿额与中天诚公司应支出的房屋交易税费可相互抵销。因丁冬梅违约，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，丁冬梅应当向中天诚公司双倍返还定金100万元。综上所述，中天诚公司的上诉请求应予驳回，丁冬梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2016）月0305民初9210号民事判决第一、四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2016）月0305民初9210号民事判决第三、五、六项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2016）月0305民初9210号民事判决第二项为：丁冬梅于本判决生效之日起十日内向深圳市中天诚财税咨询有限公司双倍返还定金100万元（其中2万元由中原地产代理（深圳）有限公司直接向深圳市中天诚财税咨询有限公司返还）；四、驳回深圳市中天诚财税咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回丁冬梅其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费99800元，保全费5000元，共计104800元，由深圳市中天诚财税咨询有限公司负担60462元，丁冬梅负担44338元；反诉案件受理费40900元，由丁冬梅负担；评估费69940元，由丁冬梅负担。深圳市中天诚财税咨询有限公司多预交的119712.5元，一审法院予以退回。深圳市中天诚财税咨询有限公司负担二审案件受理费60800元；丁冬梅负担二审案件受理费50300元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一八年十二月四日书记员 李开宇（兼）附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。