山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终9991号 上诉人（原审被告、反诉原告）：隋俊梅，女，1971年3月3日出生，汉族，住即墨市。 委托诉讼代理人：乔喜，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：许龙飞，男，1994年3月11日出生，汉族，住山东省高青县。 委托诉讼代理人：王玉磊，山东嘉阳律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：青岛一杉一墅房屋中介有限公司，住所地:山东省青岛市即墨区通济街道办事处西元庄村弘泰苑小区**网点。 法定代表人：卢方超，经理。 上诉人隋俊梅因与被上诉人许龙飞、被上诉人青岛一杉一墅房屋中介有限公司（以下简称一杉一墅中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人隋俊梅向二审法院提出上诉请求：1、撤销青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初705号民事判决书，依法改判驳回被上诉人许龙飞的诉讼请求；2、依法解除上诉人与被上诉人许龙飞签订的《房地产买卖合同》；3、判令被上诉人许龙飞承担违约责任并赔偿上诉人经济损失（具体数额以法院认定数额为准）；4、本案一、二审案件受理费、反诉费、律师费及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，经青岛市即墨区人民法院一审审结，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果显失公平。本案是由被上诉人许龙飞根本违约引发的纠纷，判令上诉人继续履行原房屋买卖合同必将给上诉人造成重大经济损失。首先，依法成立的合同，各方均应当诚信履行，上诉人、被上诉人签订《房地产买卖合同》后，上诉人始终本着诚信原则严格按照合同约定来履行合同，上诉人及时还清了涉案房屋的银行余额按揭贷款，严格依照该合同第十条约定为涉案房屋解除了抵押手续，实现了交易房屋权属清晰，为双方履约提供了条件。其次，被上诉人许龙飞没有能力按照约定履行合同，导致合同无法履行或者继续履行将给上诉人造成重大经济损失。根据合同约定，被上诉人的购房款包括首付和大部分的银行贷款,而被上诉人许龙飞因个人条件等原因不能够按照合同约定时间办理银行贷款，该事实直接导致合同因被上诉人不能够付清全额购房款而无法履行，这也就是被上诉人的根本违约行为导致合同无法继续履行。众所周知，即墨市自2017年七、八月份就已确定并在十月三十日正式“撤市划区”，这个事实反映在房地产市场上的直接后果就是房产价格大幅上涨，涉案房屋至被上诉人起诉时，依照该房屋总价计算至少上涨了原房款总额的50％以上，如果让上诉人依照原合同来履行，这无异于让上诉人承担被上诉人的违约责任后果。第三，一审法院适用法律不当。一审法院判决依据是《中华人民共和国合同法》第八条规定，上诉人注意到该条规定“当事人应当按照约定履行自己的义务”。同时依据该法第五条、第六条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，上诉人认为本案中多次违约、根本违约责任人是被上诉人许龙飞，因被上诉人不能够按合同约定办理贷款，并且在远远超出履行期限后，又一次性支付购房余款，这充分说明被上诉人许龙飞有能力以现金方式履行合同而不为，故意假借托词损害上诉人的重大经济利益。第四，被上诉人青岛一杉一墅房屋中介有限公司的陈述与事实不符，两被上诉人之间存有利益关系，被上诉人青岛一杉一墅房屋中介有限公司收取被上诉人许龙飞中介费（佣金）后，将合同无法履行的责任归咎于上诉人不配合，是颠倒事实的行为。上诉人已经履行协助被上诉人许龙飞办理贷款的义务，因许龙飞个人原因不能如愿,责任不在于上诉人，退一步来讲，买卖房屋系个人生活中的大事，贷款人是否具有贷款的能力及资格条件，应当在签订《房屋买卖合同》之前就必须详知的事实，能否办理及贷款额度均应取决于贷款人自身条件、信誉，所以说被上诉人青岛一杉一墅房屋中介有限公司将合同无法履行的责任推卸给上诉人，是严重背离了客观实际。同时，根据法律规定、合同约定和普遍的交易习惯，房屋买卖必须在购房人付清全部购房款后，房屋出卖人方能办理房产过户手续。本案中被上诉人许龙飞不能按约支付购房款，直接导致房屋买卖合同目的不能实现，责任及后果应当由被上诉人许龙飞全部承担。假设继续履行合同，就本案的实际情况来讲，应当参照被上诉人起诉时涉案房屋所在地同等地段房屋交易价格，提高涉案房屋总价才能彰显法律公平。 被上诉人人许龙飞二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。根据合同约定，守约方在违约方有违约的情况下，可以解除合同，但应以书面通知违约方。上诉人在2018年1月2日通知被上诉人接到通知后三日内付清房款，否则协议自动解除，证明截止到上诉人发函时双方都认可该合同的效力，并愿意继续履行。被上诉人收到通知后将全部房款打入上诉人账户，上诉人又将该款（扣除2万元后）返还给被上诉人，根据上诉人的上诉请求及一审判决书中的陈述可以得知上诉人不再履行该合同的真实目的是因为房价上涨，而并不是因为被上诉人违约。 被上诉人许龙飞向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令隋俊梅交付涉案房屋并办理涉案房屋的过户手续，2、判令隋俊梅支付许龙飞违约金150000元（总房款的百分之二十共计151000元，只主张150000元）,3、隋俊梅支付许龙飞律师费20000元、居间费15100元，4、诉讼费、保全费由隋俊梅承担。 上诉人隋俊梅向一审法院提出反诉请求：1、解除许龙飞、隋俊梅双方签订的房屋买卖合同，2、许龙飞支付隋俊梅违约金150000元（按照合同第十二条第一款，按照总房款百分之二十，共计151000元，隋俊梅只主张15万元）。3、反诉费由许龙飞承担。 一审法院经审理查明：涉案房屋座落于即墨市户，房屋所有权人为隋俊梅，房屋所有权填发日期为2007年7月24日。2017年7月23日，许龙飞（乙方）与隋俊梅（甲方）、一杉一墅中介公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：1、甲方将坐落于即墨市永合硕丰苑三期x号楼x单元x户房屋（即房抵按字第××号）出售给乙方。2、房屋交易价为755000元。首付款285000元扣除定金20000元后，乙方于办理房屋过户手续当日支付甲方。剩余房款470000元以银行贷款方式支付。3、甲方于购房全款到齐后当日腾出房屋交付乙方。4、甲乙双方应于2017年10月23日之前至青岛市即墨区房地产交易中心办理房产过户手续。5、甲方应自签订本合同之日起10个工作日内办妥抵押注销手续。6、违约责任：本合同签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币100元每天承担违约金，逾期超过30日后，违约方仍未履约的，除应向对方支付违约金外，守约方有权单方面解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的20%作为违约金，并赔偿居间费损失。2017年7月23日，隋俊梅出具收条，内容为：“今收到许龙飞购房订金20000元，其中5000元已作为交房预留金（用于水电燃气物业费等相关费用），在办理完过户手续后，扣除水、电、燃气、物业费一切相关费用后，由居间方无息转账给隋俊梅。”2017年8月30日，许龙飞与隋俊梅签订《青岛市存量房买卖合同》。2017年9月11日，许龙飞向隋俊梅支付285000元。2018年1月5日，许龙飞向隋俊梅支付450000元。后，隋俊梅又将该两笔款项退还许龙飞。2018年1月2日，隋俊梅向许龙飞发送顺丰快递，根据许龙飞提交的快递内件，为隋俊梅向许龙飞寄送的通知函，要求三日内付清后续房款否则协议自动解除。2018年1月8日，许龙飞与山东嘉阳律师事务所签订《委托代理合同》，约定山东嘉阳律师事务所接受许龙飞的委托，指派王玉磊、林世伟律师作为许龙飞的承办律师，代理费20000元。涉案房屋未交付，由隋俊梅占有使用。另，2017年8月2日，一杉一墅中介公司收取许龙飞中介费13288元。庭审中，隋俊梅提交了一份通知，证明许龙飞没按合同约定交付购房款长达2个月，因此隋俊梅通知许龙飞合同作废房权证收回，将预付的首付款退还。许龙飞主张没有收到过该份通知不予认可，一审法院亦不予采信。另，隋俊梅还提交了一份保证，证明一杉一墅中介公司承诺将涉案房屋的尾款于2017年12月31日前交付隋俊梅，如果没有按约定时间支付，房屋买卖合同终止。许龙飞不认可该份保证，认为保证上是隋俊梅的丈夫签字，没有隋俊梅的签字，且隋俊梅没有按照保证书积极配合办理贷款手续，一审法院对隋俊梅提交的该份保证的证明目的不予采信。上述事实，有隋俊梅、许龙飞及一杉一墅中介公司的陈述，有许龙飞提交《房地产买卖合同》、收条、《青岛市存量房买卖合同》、银行交易明细在卷佐证，经质证，一审法院依法予以确认。 一审法院认为，许龙飞与隋俊梅签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。1、关于许龙飞主张隋俊梅交付涉案房屋并办理涉案房屋过户手续的诉讼请求。许龙飞与隋俊梅签订合同当日许龙飞支付隋俊梅定金20000元。按照合同的约定，首付款285000元扣除定金20000元后，许龙飞应于办理房屋过户手续当日支付隋俊梅。2017年9月11日，许龙飞向隋俊梅支付285000元。后双方办理了银行按揭贷款审批，第一次未成功获批，根据许龙飞和一杉一墅中介公司的陈述，隋俊梅不再配合办理第二次贷款审批。2018年1月2日，隋俊梅向许龙飞发送顺丰快递，许龙飞称快递寄送了催款通知，许龙飞按照通知书的时间于2018年1月5日向隋俊梅支付剩余房款450000元。后，隋俊梅将许龙飞支付的全部房款扣除定金20000元后退还给了许龙飞。现许龙飞同意一次性现金支付剩余房款，双方的合同具有可履行性，且许龙飞并没有违约行为。故许龙飞应将剩余房款735000元一次性支付给隋俊梅，隋俊梅协助许龙飞办理涉案房屋的过户手续，并腾出涉案房屋交付给许龙飞。2、关于许龙飞主张隋俊梅支付违约金150000元的诉讼请求。根据双方签订的《房产买卖合同》，逾期履行义务超过30日仍不履行的，守约方有权书面通知解除合同，违约方应当支付合同总价的20%作为违约金，现许龙飞并未解除合同，要求继续履行，不适用20%合同总价违约金的约定，故许龙飞主张的该项诉讼请求，一审法院不予支持。3、关于许龙飞主张隋俊梅支付律师费20000元、居间费15100元的诉讼请求。根据查明的事实，隋俊梅未能配合许龙飞和一杉一墅中介公司办理第二次银行贷款审批，并发通知要求许龙飞限期支付剩余房款，许龙飞按照通知内容支付了剩余房款，隋俊梅又将全部房款扣除20000元定金返还，隋俊梅不同意按照合同继续履行合同，属于违约方。许龙飞本次起诉所支付的律师费20000元应当由隋俊梅承担。居间费是双方为了房屋买卖合同的签订所支付给一杉一墅中介公司的费用，双方的房屋买卖合同在一杉一墅中介公司的居间下签订并可以继续履行，许龙飞主张为此支付的居间费由隋俊梅承担，无事实和法律依据，一审法院不予支持。4、关于隋俊梅主张解除隋俊梅、许龙飞双方签订的房屋买卖合同，要求许龙飞支付隋俊梅违约金150000元的诉讼请求。隋俊梅、许龙飞双方签订合同后，许龙飞依约支付了定金20000元，合同约定的支付首付款时间为过户之日。双方之间并未办理过户手续，许龙飞于2017年9月11日向隋俊梅支付285000元。第一次贷款审批没有通过，双方再未办理第二次贷款审批，隋俊梅主张许龙飞未按合同约定时间办理贷款申请手续，无事实和法律依据。隋俊梅、许龙飞双方并没有办理过户手续，许龙飞在支付了定金20000元和房款285000元的情况下，收到隋俊梅的催款通知后，按通知要求将剩余房款450000元以银行转账的方式全部支付给了隋俊梅，隋俊梅主张许龙飞未在办理房屋过户手续当日即2017年10月23日前付清剩余款的抗辩，无事实和法律依据。隋俊梅提交了一份保证书，一杉一墅中介公司对保证书的真实性无异议，但一杉一墅中介公司称因隋俊梅没有按照保证书协助办理贷款手续才导致合同无法履行，隋俊梅主张许龙飞未按一杉一墅中介公司的保证书约定于2017年12月31日将房款付清，系许龙飞违约，无事实和法律依据。隋俊梅在许龙飞按约履行合同且愿意以现金的方式支付全款的情况下，主张解除双方之间的房屋买卖合同，要求许龙飞支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、许龙飞于本判决生效后十日内支付隋俊梅购房款735000元；二、隋俊梅于本判决生效后十日内协助许龙飞办理位青岛市即墨区1户房屋的过户手续，并将涉案房屋按合同约定交付许龙飞；三、隋俊梅于本判决生效后十日内支付许龙飞律师费20000元；四、驳回许龙飞的其他诉讼请求；五、驳回隋俊梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13201元（许龙飞预缴），减半收取6600.5元，由许龙飞承担825.5元，由隋俊梅承担5775元，保全费4520元（许龙飞预缴），由隋俊梅承担。反诉费1650元（隋俊梅预缴），由隋俊梅承担。 本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：本案被上诉人许龙飞是否违约，上诉人隋俊梅是否有权解除本案所涉合同。本院认为，上诉人隋俊梅的上诉请求不能成立。第一，上诉人隋俊梅与被上诉人许龙飞在本案所涉房屋买卖合同中约定双方于2017年10月23日之前办理过户手续，但因被上诉人不能办理房屋贷款而未能进行，后本案上诉人与被上诉人三方于2017年10月9日签订了保证书，约定被上诉人许龙飞于2017年12月31日前支付房屋尾款，在约定日期到期后，上诉人向被上诉人许龙飞发出通知函，要求被上诉人许龙飞于2018年1月5日之前支付尾款，被上诉人于2018年1月5日将全部房屋尾款支付给上诉人。上诉人在二审中称该通知函系许龙飞伪造，但其并未提交有效证据予以证明，且上诉人也承认其曾发出过相应通知函的邮件，故对上诉人的该主张，本院不予支持。因本案各方在房屋买卖合同中所约定的付款时间和条件并不明确，而上诉人与被上诉人三方以上述保证书的形式约定了房屋尾款支付的时间，在上诉人行使解除权之时，给予被上诉人许龙飞3天期限，被上诉人许龙飞在规定时间内支付了尾款，上诉人不能再行使解除权。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14851元，由上诉人隋俊梅承担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 管 磊 审判员 张晓华 二〇一八年十二月二十五日 书记员 张 燕