浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终8559号 上诉人（原审被告）王仁星，男，1983年6月12日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 被上诉人（原审被告）杭州帝景物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区广德小区**营业房。 法定代表人杨小珍，总经理。 委托代理人陈广荣、金丽丽，浙江丰原律师事务所律师。 上诉人王仁星因与被上诉人杭州帝景物业管理有限公司（以下简称帝景公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初15977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，王仁星系杭州市萧山区宁围街道林之语嘉园流翠苑******的房屋所有人，房屋建筑面积为128.76平方米，系住宅房屋。2006年11月2日，帝景公司前身杭州美景物业管理有限公司（于2016年7月13日变更为现名）与开发商即案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订《林之语嘉园前期物业服务合同》，合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日，到期后帝景公司为该小区继续提供物业管理服务双方并于2015年1月1日续签合同。至2016年12月31日止，帝景公司从该小区撤出，终止物业服务合同。该前期物业服务合同约定，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定标准为高层住宅1.00元/平方米/月，别墅物业、办公用房及商业用房为1.50元/平方米/月，地下车位公共维护费50元/个/月。停车场系全体业主共同所有，车位服务费按露天车位100元/个/月，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位服务费50元/个/月。公共能耗费按实由业主按建筑面积平均分摊，预收0.30元/平方米/月（实际收取按相应系数即1楼0.5、2楼0.6、3楼0.7/、4楼0.8、5楼0.9、6楼及以上为1）。物业服务费按年预收，在计费周期（首次计费开始时间为交房通知书规定的交房之日）开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴，从逾期之日起每日应加收应交额千分之二的违约金。现王仁星尚未缴纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费1545元，及2016年1月1日至2016年12月31日止的能耗费324元，合计1869元。另查明,在王仁星所在小区业主委员会成立前后,部分业主与帝景公司就收缴物业服务费及物业管理服务满意度之间的矛盾激化，部分业主拒缴相应的物业服务费。帝景公司于2018年8月诉至原审法院，请求判令：1、王仁星支付其上述物业管理费及能耗费合计1869元；2、王仁星赔偿该款自2017年1月1日起至实际履行之日止按月利率2%计算的违约金。 原审法院认为：帝景公司与案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。按照《物业管理条例》的相关规定，开发商与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对居住小区的其他业主均有约束力。帝景公司自2007年1月1日对王仁星所在小区开展物业管理服务直至2016年12月31日终止合同关系，费用标准未有改变，业主欠缴、拒缴物业服务费与帝景公司提供的物业管理服务满意度存在矛盾发展激化的过程，并不能仅归咎于物业管理服务提供者一方。原审法院认为，小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。且物业服务的对象系小区全体业主，物业服务具有涉众性、持续性、同质化特点，个别业主对物业服务合同的订立、效力及履行所持异议不能代表全体业主，部分业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主利益。业主对物业公司不满意，可以投诉监督、组建业主委员会要求物业公司改进服务、弥补不足，可以解除合同或另聘物业服务，也可以另行提起损害赔偿之诉等维护合法权益。故在帝景公司提供了相应的物业管理服务义务的前提下，王仁星未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。综上，帝景公司关于物业费及能耗费的主张符合法律规定，原审法院予以支持。同时鉴于帝景公司与业主间矛盾纠纷的激化，部分业主拒缴物业费，后期帝景公司对小区的物业管理服务存在瑕疵，故对于帝景公司要求王仁星承担违约金的请求，原审法院不予支持。王仁星辩称帝景公司与开发商签订的前期物业管理合同系无效合同，认为依据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》，帝景公司不具有相应等级的物业管理服务资质，但相应条款属于行业资质管理规范，并非效力性强直性规定，且新物业管理条例对物业企业资质管理不再规范，故该辩称原审法院不予采信。王仁星辩称帝景公司未履行合同义务，原审法院认为，帝景公司提供的物业服务在双方矛盾激化的时间段内确有瑕疵，故对帝景公司的违约金诉请予以调节，但因物业费包含全体业主应当分摊的物业管理的必要成本与支持，不能等同于服务对价，业主不能因物业服务瑕疵或合同履行争议而拒缴物业费。至于王仁星提出的物业交接问题、营业性收入公开问题以及公共部分房屋挪作他用问题，案涉小区业委会已另行起诉，应在他案中另行解决。王仁星另辩称能耗费收缴并无依据，但前期物业服务合同中已明确了预收费标准，该预交义务应依约定期限履行，用于公共能耗费的及时支出，若不及时交纳则影响其他业主的利益，但王仁星仍有权要求帝景公司公布实际能耗结算分摊明细。至于王仁星提出的车辆出入管理的蓝牙使用押金问题，可持据另行向帝景公司主张。王仁星另辩称其签订的协议与帝景公司提供的前期物业服务合同存在冲突，但就本案欠费纠纷，收费标准并无改变，故该辩称不足采信。据此，根据《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决:一、王仁星于判决生效之日起十日内支付杭州帝景物业管理有限公司物业管理费1545元，能耗费324元，合计1869元。二、驳回杭州帝景物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杭州帝景物业管理有限公司负担5元，由王仁星负担20元。杭州帝景物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；王仁星于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，王仁星不服，向本院提起上诉称：帝景公司签订的两份前期物业合同前后不一致，特别是关于经营收入的处理部分，续签的前期物业合同作了修改，违反《物权法》第七十条的规定。帝景公司在物业服务期间长期对业主合法权益进行侵害，王仁星在2010年至2015年均正常缴费。根据2014年11月帝景公司制定的《林之语小区目前出现且急需处理的问题》的整改计划表的24条承诺，截至承诺期满，除物业费不打折外，另有5条相对简单的基本做到，其他都没有整改到位，且越来越差。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第三条，帝景公司应当履行上述承诺。在帝景公司撤离期间，经营用房被人为破坏、绿化枯死、大量垃圾未清运等，与物业合同约定明显不符，帝景公司违约在先。能耗费不等同于物业费。《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：2、物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用，故帝景公司主张的能耗费属于扩大收费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，王仁星有权拒绝帝景公司的该收费主张。即便根据合同约定能耗费也是预交，因帝景公司2016年12月31日已不再提供物业服务，应根据实际收支对能耗费进行结算并公布。根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第十七条的规定，前期物业服务合同约定的景观灯、楼道灯等非高能耗设施不应计入能耗费。前期物业服务合同比较复杂，物业服务涉及群众性利益，但也要遵循《合同法》的公平原则、等价有偿原则。综上，上诉人王仁星请求二审法院撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判物业费按五折计收，能耗费按照公示据实缴纳，一、二审诉讼费由帝景公司负担。 帝景公司答辩称：《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》中关于物业管理服务资质的条款属于行业资质管理规范，非效力性的强制规定，且现行《物业管理条例》对物业企业资质不再规范，《物业服务企业资质管理办法》也已被废止。业主不能因为物业服务瑕疵或合同履行争议不缴纳物业费。案涉小区实际测算的能耗费标准略高于0.3元/月/平方米，帝景公司按照0.3元/月/平方米进行主张符合常理。 上诉人王仁星在二审期间向本院提交以下证据材料：1、业委会2014年出具的小区物业整改情况汇报和帝景公司制作的计划书复印件各1份，拟证明帝景公司公开作出服务承诺并制定详细计划，应作为物业合同的组成，但帝景公司没有完全履行合同；2、照片打印件3张，拟证明帝景公司退场时没有把垃圾清运等费用付清，导致让业主承担；3、告知书和投诉函复印件各1份，拟证明帝景公司没有履行应尽的职责，破坏小区稳定；4、申请表和业主签名单复印件各1份，拟证明帝景公司在物业服务中质量没有达标；5、收房确认书复印件1份和照片打印件9张，拟证明帝景公司在离场前对业主产权的物业进行破坏；6、业委会出具的函复印件一份，拟证明帝景公司在交接中没有履行交接义务；、7、前期物业服务协议复印件一份，拟证明协议内容特别是公共能耗费问题、广告收益问题应当约束帝景公司。 被上诉人帝景公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人王仁星二审提交的证据材料，被上诉人帝景公司认为不属于二审新证据，保留意见的基础上，对证据1-7的三性均不予认可。本院认为，因上述证据均系复印件，真实性无法确认，故本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，杭州瑞博房地产开发有限公司与帝景公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对林之语小区全体业主具有约束力。根据该前期物业服务合同的约定，王仁星作为业主负有预缴物业费和能耗费的义务。对王仁星主张的帝景公司物业服务不到位的问题，因物业服务具有涉众性、持续性等特点，故物业服务的完善需要物业公司与小区业主的共同配合和努力，个别业主对物业服务所持异议不能代表全体业主，个别业主不履行预缴物业费的义务亦会影响帝景公司正常开展物业服务，进而影响小区其他已缴费业主利益，案涉小区在业委会成立前后，因部分业主与帝景公司矛盾激化导致业主物业费未缴、物业服务质量下降，一审已经从违约金调节上予以了考虑，因此本院对王仁星要求减免物业费的主张不予支持。能耗费系小区公共设施设备运行产生的费用，应由业主共同负担。根据前期物业服务合同的约定，王仁星负有按照0.3元/月/平方米预缴的义务，帝景公司负有按期公示、结算的义务，现王仁星未履行预缴义务，帝景公司也未有效举证已履行公示、结算义务，而帝景公司现已实际退场，故本院参考同类小区的能耗费情况，认定帝景公司按照0.3元/月/平方米的收费标准主张能耗费并无明显不妥。综上，上诉人王仁星的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王仁星负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 李国标 审判员 余江中 二0一八年十二月七日书记员姚亦驰