江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终5244号 上诉人(原审被告)：张木生，男，1966年7月7日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 上诉人(原审被告)：郭明秀，女，1967年8月9日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：卢毓津，江西文峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钱秋英，女，1957年9月15日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 被上诉人（原审原告）：黄宜胜，男，1957年7月2日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭春生，宁都县长胜法律服务所法律工作者。 上诉人张木生、郭明秀因与被上诉人钱秋英、黄宜胜房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宁都县人民法院（2018）赣0730民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张木生、郭明秀上诉请求：一、依法维持江西省宁都县人民法院（2018）赣0730民初1409号民事判决第三项。二、撤销江西省宁都县人民法院（2018）赣0730民初1409号民事判决第一、二项。三、依法驳回被上诉人黄宜胜、钱秋英的一审诉讼请求。四、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人黄宜胜、钱秋英承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。理由为：一、一审已认定“2018年2月12日，原告将房屋产权证书办理至被告张木生名下”。故根据上诉人与被上诉人于2012年8月22日所签订的《房屋买卖合同》第五条“…甲方提供三证，未交证前，一切费用由甲方负责”约定，被上诉人将房屋产权证书办理至上诉人张木生名下所产生的一切费用（被上诉人主张的办证费用）均应由被上诉人承担。而一审判决水电开户费、门框费、契税、印花税、非住宅房屋登记费合计人民币11676.63元由上诉人承担，明显违背了上诉人与被上诉人合同约定，系错误判决。二、一审认定上诉人与被上诉人于2012年8月22日所签订的《房屋买卖合同》合法有效。该合同第6条“房屋三证产权期限70年，未达到70年期限余额乙方不再支付”的约定是上诉人与被上诉人双方真实意思表示，并不违反我国现行法律禁止性规定，应属合法有效。而一审在缺乏法律依据的基础上，认定“被告张木生、郭明秀关于房屋产权证上的产权期限未达到自购房之日起满70年，依据合同约定应不用再行支付其余房款的主张缺乏法律依据，且显失公平，本院不予支持”，违背了客观事实和法律规定，显然错误。三、房屋买卖合同第7条“交证时限为2016年，如2016年后交证，按每日100元罚款”的约定是上诉人与被上诉人的真实意思表示，并不违反我国现行法律禁止性规定，应属合法有效。被上诉人办证时间是2018年2月12日，直到今日被上诉人也未将证交给上诉人。从2017年1月1日起算至2018年9月30日(暂定)，共逾期635天，按100元/天，被上诉人应支付给上诉人违约金63500元，一审法院应予以支持。而一审在缺乏法律依据的基础上，认定该条款违约金过高，不符合公平原则不予支持，显然错误。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应本着诚实信用原则，严格按合同约定履行，被上诉人违反合同约定，已属违约，应承担相应违约责任。一审判决认定事实不清，适用法律不当、判决错误，且明显偏袒被上诉人一方。为此，恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人上诉请求。 钱秋英、黄宜胜辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，判决公正，应依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。二、2012年8月22日双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定：“甲方（被上诉人）于2012年8月22日前房屋交付给乙方（上诉人）使用，乙方应付交付壹拾玖万元整(￥：190000元)，甲方提供三证（土地使用证、房产证、规划证），未交证前一切费用由甲方负责。”本条所指的是，未交证前，先由被上诉人负责垫付，办证后应由上诉人承担。且案涉合同第八条也约定：“水电等由甲方负责办理，费用由乙方负担”。2018年3月4日中午，上诉人张木生自己的询问笔录第2页中已明确认可了尚未支付的款项，故一审法院在查明事实的基础上，判决上诉人承担水电开户费，门框费、契税、印花税、非住宅房屋登记费合计人民币11676.63元有事实与法律依据。三、关于产权期限。因为全国的住宅年限为70年，商业40年，都是从初始取得土地权属起计算年限，本合同从初始取得产权的1993年至2063年是70年，而上诉人断章取义，理解从签订合同时2012年8月22日起计算70年，没有法律依据，且双方也没有约定从签订之日计算。如上诉人坚持认为，则该合同条款因有悖法律法规规定，也自始无效。一审法院不予支持上诉人的计算方式在情理之中。四、延时交证，上诉人没有任何损失，只有因延期交付购房款所产生的收益，而要求被上诉人给付滞纳金或违约金没有法律依据，属显失公平。在其它购房合同中的延期费，是指开发商只因延期交房才会承付滞纳金或0.5-10%违约金的法律后果。本案而言，延期交房与延时交证是两个不同概念，依交易惯例，还没有哪个开发商因延时交证承担经济后果。且本次购房行为在2012年8月22日合同签订前就已经交房给上诉人进行装修，2013年又入住至今。故合同中对被上诉人的责任承担应依法解除。上诉人在被上诉人于2018年2月12日已办证至上诉人张木生名下后，既不领证，也不支付拖欠被上诉人的购房款，此举实为不妥，一审法院依法作出了不予支持上诉人的抗辩意见，并无不妥。敬请二审法院依法驳回上诉人上诉请求。 钱秋英、黄宜胜向一审法院起诉请求：1、请求法院判决两被告立即支付尚欠原告的购房款123880元，水电开户费等3400元，办证费20000元，合计147280元。2、本案诉讼费由两被告共同承担。 一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2012年8月22日，两被告与两原告签订房屋买卖合同1份，两被告购买两原告所有的位于宁都县长胜镇农贸市场处的房屋1套及杂间1间（房屋产权证号：赣（2018）宁都县不动产权第00016**），套房建筑面积105.84平米、房价206600元，杂间23.84平米、单价4500元／平米（即杂间总价为107280元），总房款为313880元。两被告除签订购房合同时支付190000元房款后，其余房款依合同由原告办证后支付。双方另行约定了水电开户费3600元（水开户1200元、电开户2400元）、杂间门框费1800元等杂费5400元（两被告预付2000元）。2018年2月12日，原告将房房屋产权证书（赣（2018）宁都县不动产权第00016**办理至被告张木生名下，原告因此支付印花税95.4元、契税7631.23元、非住宅房屋登记费550元，合计8276.63元。土地使用权转让费依法应由原告负担，一审法院不予认定。而被告以房产三证期限自购房之日起未满70年为由拒绝领证，也拒不付清所欠房款。 一审法院认为，原告黄宜胜、钱秋英与被告张木生、郭明秀在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合同》，该合同真实合法有效，其房屋买卖法律关系依法成立。合同签订后，双方应当依据合同约定全面履行合同约定的义务，实现合同目的。原告于2012年8月双方签订房屋买卖合同时已将房屋交付给被告占有使用，并已将案涉房屋产权转移至被告张木生名下，原告的合同主要义务应视为已全面履行，那么被告张木生、郭明秀即应当依据合同约定向原告支付剩余购房款项及双方约定的其他杂费。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的适用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限”之规定，被告张木生、郭明秀关于房屋产权证上的产权期限未达到自购房之日起满70年，依据合同约定应不用再行支付其余房款的主张缺乏法律依据，且显失公平，一审法院不予支持，故减去两被告已经向原告支付的房款190000元，还应支付原告购房款123880元。此外，原、被告口头约定的水电开户费3600元、杂间门框费1800元及办证费8276.63元（含印花税、契税及非住宅房屋登记费，在办证时由原告垫付），因房屋产权已经转移至被告张木生名下，而两被告仅支付2000元，剩余费用合计11676.63元被告至今未付，两被告依法应予清偿。合同中关于逾期办理房屋产权证约定的违约金过高，不符合公平原则，一审法院依法不予支持。判决：一、限被告张木生、郭明秀在本判决生效后三日内支付所欠原告黄宜胜、钱秋英的购房款人民币123880元；二、限被告张木生、郭明秀在本判决生效后三日内支付所欠原告黄宜胜、钱秋英垫付的水电开户费、门框费、契税、印花税、非住宅房屋登记费合计人民币11676.63元；三、驳回原告黄宜胜、钱秋英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1818元，由被告张木生、郭明秀负担。 本院二审期间，上诉人张木生、郭明秀未向法庭提交新证据。被上诉人黄宜胜、钱秋英向法庭提交如下证据：1、房屋买卖合同原件2张与收条原件两张，房屋买卖合同分别是黄宜胜与郭章红、黄晓君签订的，都是同一楼层。证明上诉人买房时，被上诉人同样写了一份这样的价格确认书，其他购房人同样支付了购房款项。2、身份证复印件及2018年10月22日对张某的调查笔录，证明1、上诉人张木生、郭明秀与证人张某系唐兄嫂关系，同购买被上诉人黄宜胜、钱秋英位于宁都县长胜圩镇老农贸市场内原长胜供销社宿舍改建的套房。2、证明均已约定所有的购房户水、电开户费、杂物间的门框款及办国土证的费用先由被上诉人黄宜胜垫付，再由购房户补交。如所办国有建设用地使用权，购房户都承诺按所购套房建筑面积按每平方米补交200元给被上诉人黄宜胜，其他办水电等开支按实际开支为准。3、证明办证的年限只能按《中华人民共和国不动产权证书》所规定的使用期限为准，违约金互不追究。上诉人张木生、郭明秀的质证意见为：对证据1的“三性”均有异议，与本案无关联。对证据2，身份证与调查笔录，证人应出庭，且应在举证期限届满之日申请证人出庭作证，因此，上诉人不予质证。本院对被上诉人提交的证据评判如下:对于证据1，该证据与所涉标的物不是本案房屋，与本案无关联性，本院对其关联性不予认定。对于证据2，证人未到庭，其证言真实性无法核实，本院对其“三性”不予认定。 二审认定的事实与一审查明的一致。 本院认为，关于办证费用由谁负担的问题。双方签订的《房屋买卖合同》第5条约定：“甲方（被上诉人）提供三证，未交证前，一切费用由甲方负责。”第8条约定：“水电等由甲方负责办理，费用由乙方（上诉人）负担。”《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行费用的分担不明确的，由履行义务一方负担。”本案中，水电开户费双方在合同中已明确约定由上诉人承担，故应按照合同约定承担该项费用。契税、印花税、非住宅房屋登记费等费用双方在合同第5条约定的是在交证前由被上诉人负担，而本案房产证已经交付给上诉人，且被上诉人在房屋交易过程中仅是协助办证的角色，并不是房屋产权证的受让人，办证的申请义务在于买受人也即上诉人，故在办证过程中产生的税费、印花税等办证费用应由上诉人承担。至于门框费，合同并未明确约定安装杂间门框属于被上诉人的合同义务，故在上诉人已经使用了安装有门框的杂间后，公平起见，上诉人宜应承担该部分费用。据此，一审法院判决水电开户费、办证费、门框费等费用应由上诉人承担并无不当，上诉人该项上诉理由不成立。 关于合同约定的房屋三证产权期限70年应如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方在合同中并未明确约定产权期限70年自签订合同之日起算，且上诉人所购买的房屋并不是向开发商购买而是向被上诉人个人购买，其应当知晓所办产权证的使用期限应当是被上诉人原土地使用权期限的剩余期限。被上诉人提交的证据能证明其原土地使用权期限确为70年，在办理过户时，已将其原土地使用权剩余期限的国有土地使用权一并转让给上诉人。上诉人认为合同约定的70年产权期限是从签订合同之日起算70年无法律依据，也与交易习惯不相符合，故上诉人该项上诉理由不成立。 关于被上诉人应否支付逾期办证违约金的问题。双方合同第7条约定：“交证时限为2016年，如2016年后交证，按每日100元罚款，如证已办齐，乙方（上诉人）未按时交款则每日罚100元。”一审中，上诉人虽然对逾期办证的问题提出了抗辩，但并未提出反诉请求，要求被上诉人支付逾期办证的违约金，故本院不予审理。一审法院在判决书“本院认为”部分认定逾期办证的违约金过高，不予支持，主要是针对上诉人一审的答辩意见，且一审法院也未在判决主文部分载明，故一审法院未采纳上诉人该抗辩意见处理正确。 综上所述，张木生、郭明秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3011元，由上诉人张木生、郭明秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  王阿婷 审判员  郑小兵 审判员  赖国东 二〇一八年十二月二十六日 书记员  廖勤勤