广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终11921号上诉人（原审被告）：佛山市凯泰创展科技园有限公司，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：成尉冰，广东坚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦仲康，广东坚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪理论，男，汉族，1975年6月5日出生，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝荣，广东德先律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市南海区桂城街夏北经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。上诉人佛山市凯泰创展科技园有限公司（以下简称凯泰公司）与被上诉人洪理论，原审第三人佛山市南海区桂城街夏北经济联合社（以下简称夏北经济社）租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项,改判驳回洪理论的全部诉讼请求；2.案件诉讼费由洪理论承担。事实和理由：涉案建筑物已依法取得所需的相关手续，是合法建筑。一审判决在认定具体的法律关系及适用法律上均存在错误。一、《C时代国际专家公馆使用权转让合同》是签订双方的真实意思表示，约定转让建筑物的使用权并未违反法律强制性规定，合法有效。根据合同约定，洪理论对涉案物业享有相当于所有权权能的实质性权利，一审法院强行将使用权转让合同解读为租赁合同，违背了当事人的真实意愿、违背法律规定，也违背了契约自由和意思自治的民法原则。二、涉案合同约定洪理论享有的20年使用权期满后，凯泰公司再免费赠送其5年使用权。该项约定未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，法院应当尊重。一审判决将完全排他的20年使用权的转让对价分摊到25年，再以合同期限超过20年为由，把最后五年的期限认定为无效，违背了事实。洪理论答辩称一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回凯泰公司的上诉请求。夏北经济社发表意见称，洪理论的诉讼请求针对的是凯泰公司，本案与夏北经济社无关。夏北经济社不是涉案转让合同的相对方，无需承担任何责任。洪理论向一审法院起诉请求：1.确认洪理论、凯泰公司双方于2017年4月27日签订的两份《C时代国际专家公馆使用权转让合同》（合同分别编号为：2017-CZHT-1-1002；2017-CZHT-1-1003）无效；2.凯泰公司向洪理论返还款项724810元；3.本案诉讼费用由凯泰公司承担。洪理论在诉讼中明确不对夏北经济社主张权利。一审法院认定事实：2012年8月2日，凯泰公司（承租方、乙方）和夏北经济社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于佛山市南海区桂城佛山一环与宝石西路交界处、面积33亩的集体用地租予乙方。甲方同意乙方以支付建设补偿金的方式获得上述土地上、建筑面积为13638.7平方米的已建综合楼30年使用权。租赁期限从2012年8月16日至2042年8月15日。乙方对租赁土地上的建筑物有转租权。乙方将地上建筑物全部或部分转租时，应当书面告知甲方，等等。2017年4月27日，洪理论（乙方）和凯泰公司（甲方）签订《C时代国际专家公馆使用权转让合同》（合同编号：2017-CZHT-1-1002），约定甲方同意将C时代南海互联网产业载体x座综合办公楼《国际专家公馆》xxx单元的使用权转让给乙方作商业使用（具体用途需报甲方备案批准后方可经营），毛坯交楼，公共设施及相关公共装修标准、平面图及房屋状况见合同附件。物业使用权限从2017年11月1日至2037年10月31日。合同物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方4年7个月使用期，再使用从2037年11月1日至2042年5月31日。首期定金189622元，于2017年4月27日前支付；租金余款170000元，乙方应于签订合同当天，负责办理第三方支付手续。乙方在使用范围、在不影响房屋结构安全的前提下可以自行确定房屋间隔和装修。甲方保证有权转让物业的使用权，如因无权转让给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任，且退还剩余使用年限的转让款。双方并约定其他权利义务。2017年4月27日，洪理论（乙方）和凯泰公司（甲方）签订《C时代国际专家公馆使用权转让合同》（合同编号：2017-CZHT-1-1003），约定甲方同意将C时代南海互联网产业载体1座综合办公楼《国际专家公馆》1003单元的使用权转让给乙方作商业使用（具体用途需报甲方备案批准后方可经营），毛坯交楼，公共设施及相关公共装修标准、平面图及房屋状况见合同附件。物业使用权限从2017年11月1日至2037年10月31日。合同物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方4年7个月使用期，再使用从2037年11月1日至2042年5月31日。首期定金185188元，于2017年4月27日前付清；余款180000元，乙方应于签订合同当天办理第三方支付手续。乙方在使用范围、在不影响房屋结构安全的前提下可以自行确定房屋间隔和装修。甲方保证有权转让物业的使用权，如因无权转让给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任，且退还剩余使用年限的转让款。双方并约定其他权利义务。2017年10月30日，洪理论签署收楼确认书，签收涉讼1002、1003物业。另查明，2013年12月25日，C时代南海互联网产业园1座综合办公楼工程取得建设工程规划许可证。2014年10月23日，C时代南海互联网产业载体1座综合办公楼工程取得建筑工程施工许可证。C时代南海互联网产业载体1座综合办公楼于2018年4月2日竣工验收，于2018年4月12日通过竣工验收备案。夏北经济社在诉讼中陈述同意凯泰公司转租涉案物业予洪理论。凯泰公司确认已收到所有使用权转让款。一审法院认为，关于合同性质，洪理论和凯泰公司签订的《C时代公寓使用权转让合同》（下称涉案合同）约定凯泰公司将涉讼商铺的使用权转让给洪理论，洪理论需向凯泰公司支付物业使用权转让款，期限为24年7个月，期限届满洪理论需返还涉案物业予凯泰公司，洪理论是以支付使用费的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方的约定并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故双方之间构成房屋租赁合同关系。本案属租赁合同纠纷。关于合同效力，洪理论是完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，洪理论对涉案合同约定洪理论只是支付对价取得使用权、并未包含物业所有权的权属变更是清楚知悉的。凯泰公司已提供涉案物业所在综合楼经规划报建及已办理竣工验收备案的证据材料，证明涉案物业所在综合楼在本案一审辩论终结前已经批准建设且已验收合格。凯泰公司和夏北经济社签订的《租赁合同》约定凯泰公司对合同项下土地上的已建综合楼享有30年的使用权和转租权，双方关于综合楼使用的约定是基于凯泰公司出资建设的事实，该约定合法有效。夏北经济社在诉讼中也明确同意凯泰公司出租涉案物业。洪理论主张涉案合同因凯泰公司无权转让涉案物业的使用权、涉案物业未经规划报建、凯泰公司以租代售构成欺诈而无效的意见，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案合同约定凯泰公司将涉案物业出租给洪理论使用20年，其后无条件使用4年7个月。无论涉案合同如何表述超过20年的使用期限和洪理论已支付租金的性质，不改变凯泰公司将涉案物业出租给洪理论使用的年限为24年7个月及洪理论支付的全部租金是洪理论承租取得涉案物业24年7个月使用权的对价的事实。涉案合同约定的物业使用权转让期限超过20年的部分无效，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同部分无效，凯泰公司应返还无效部分的相应使用权转让款项135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）予洪理论，一审法院对洪理论建立在合同整体无效基础上的其他转让款返还请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认洪理论和凯泰公司于2017年4月27日签订的两份《C时代国际专家公馆使用权转让合同》关于2037年11月1日至2042年5月31日的约定无效；二、凯泰公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还135054.1元予洪理论；三、驳回洪理论的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5524.05元（洪理论已预交），由洪理论负担4023.51元，由凯泰公司负担1500.54元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予洪理论，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同的效力及凯泰公司是否应向洪理论退回已收取的部分涉案物业使用权转让款。关于争议焦点一。凯泰公司上诉主张其与洪理论之间为使用权转让合同关系并非租赁合同关系，洪理论享有相当于所有权权能的实质性权利，故涉案合同超出20年期限的部分应为有效。经查，根据涉案《C时代公寓使用权转让合同》的约定，洪理论是以支付使用费的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，合同中并未就涉案物业权属变更进行约定，故凯泰公司与洪理论之间构成租赁合同关系。其次，凯泰公司依据其与夏北经济社签订的《租赁合同》取得涉案物业的承租权及转租权，其将涉案物业转租予洪理论并不能赋予洪理论相当于所有权权能的实质性权利。最后，涉案合同约定凯泰公司将涉案物业出租给洪理论使用20年，其后无条件使用4年7个月，实质上系凯泰公司将涉案物业出租给洪理论使用的年限为24年7个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，一审判决认定涉案合同约定的物业使用权转让期限超过20年的部分租期无效并无不当，本院予以维持。凯泰公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。凯泰公司上诉主张，洪理论仅支付了涉案物业20年使用权的对价，后4年7个月使用期限为赠送的部分，其不应向洪理论退回已收取的该部分涉案物业使用权转让款。经查，虽然涉案合同约定后4年7个月为凯泰公司赠送给洪理论的使用期限，但对于作为承租人的洪理论而言，其就涉案物业所支付的使用权转让款建立在可以实际使用24年7个月的基础上，即该款项为24年7个月使用权的对价。出租方凯泰公司作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案物业提供4年7个月的免费使用期限明显违背市场规律，亦不符合常理。由此，一审判决认定凯泰公司与洪理论在合同中约定的使用权转让款应为24年7个月使用期限的对价，并基于涉案合同超出20年的部分无效判令凯泰公司应当向洪理论返还已支付的使用权转让款135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）并无不当，本院予以维持。凯泰公司的相关上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，凯泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3001.08元，由上诉人佛山市凯泰创展科技园有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一八年十二月二十日法官助理张晓航书记员钟伊发