广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初12096号原告：黄景派，男，汉族，1984年5月18日生，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：郑男，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小清，广东指针律师事务所律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市江**小区xx。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。原告黄景派与被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄景派的委托诉讼代理人郑男、杨小清、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2011年11月10日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称为“合同”），约定原告以按揭贷款的方式购买被告位惠州市××路××号伟豪领御世家1栋2单元20层03号房。房价款总价为773098元，原告向被告支付了预收购房款473098元并依约履行原告应履行的义务，原告积极履行合同，申请办理了银行按揭手续并向被告支付了剩余房款300000元。按约定被告应该在2012年8月31日前交房，并应当在交房后730日内为原告办房产证。即被告应当在交房后，2014年9月1日前办理好房地产权证，但经原告多次催促被告仍无故迟迟不办理。被告竟然拖延至2016年9月18日才给原告办证，原告认为被告的行为已构成违约。被告与原告签订了《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，其中第3项约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。综上，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，理应履行。原告一直依约履行，不存在任何违约。而被告却言而无信、拖延办理房产证。原告无奈只能起诉要求被告承担违约责任，请求判决：1、被告向原告支付迟延办证违约金289138.652元；（773098元*万分之五*748天（2014年9月1日至2016年9月18日）2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，被答辩人的起诉己经超过诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求，理由详述如下：本案双方签订《商品房买卖合同》的时间是2011年11月10日，双方合同第八条约定的房屋交付时间为2012年8月31日，该房屋的实际交付时间为2012年11月12日。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权厲登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的贵任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：”因此，按照合同约定，答辩人应当在2014年11月12日前为被答辩人办妥房屋产权资料备案登记手续。答辩人于2016年6月16日向房产局提交被答辩人的办证资料备案成功，房产登记机关于2016年9月18日办妥涉案房屋的产权登记证件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。因此按照上述司法解释规定，逾期办证违约金的诉讼时效期间，应当自合同约定的办证期限届满之日开始起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。按照上述司法解释第一项规定，答辩人应当从2012年11月12日房屋交付之日起730天内，即2014年11月12日前为被答辩人办妥房屋产权资料备案登记手续，本案中答辩人己经于2016年6月16日向房产局提交被答辩人的办证资料并备案成功，并办妥权属登记证件。如果被答辩人认为答辩人违约办理房屋权属登记备案手续，应当从答辩人违约之日起，即2014年11月12日起三年内（2017年11月12日前）向答辩人主张违约赔偿权利。但从房屋交付之日起至本案提起诉讼6年多以来，被答辩人从未向答辩人提出任何异议。双方办妥房屋交接手续后，被答辩人入住以来并从未向答辩人主张商品房买卖合同之任何权利，被答辩人在本案中主张的权利的时间显然己经远逾三年诉讼时效期间。依据我国《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护、民事权利的诉讼时效期间为三年”。被答辩人的起诉已远超过法律规定保护的诉讼时效期间，故被答辩人在本案已丧失胜诉权，依据法律规定及参照我国各地法院类似的的生效判例，请法院依法驳回被答辩人诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的商品房，购房总价773098元，合同约定被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。另查，原告已经付清购房款，被告于2011年11月12日将房屋交付原告使用。被告于2016年6月16日将资料报产权登记机关备案。原告于2018年9月26日向本院提起本案诉讼。上述事实，与身份证、营业执照、商品房买卖合同、购房发票、收楼手续、备案资料等及当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款和办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日2012年11月12日起730日内为原告办理产权登记，即被告应当在2014年11月12日内向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至2016年6月16日才向惠州市不动产登记中心提交权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告要求被告支付逾期办理房屋产权备案登记违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的逾期办证违约金，但根据本市此类案件处理的司法实践，本院调整逾期交房违约金应按原告已付房款的每日万分之三计算，原告于2018年9月26日提起本案诉讼，原告主张的逾期办证违约金在诉讼时效期间内应为2015年9月26日起至2016年6月16日止，超过诉讼时效的违约金，本院不予支持。据此，本案逾期办证违约金应计算为61229.36元（773098元×264天×0.0003）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄景派支付逾期办理房屋产权备案登记违约金61229.36元。二、驳回原告黄景派的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5765元（已经减半收取，原告已预交5765元），由原告黄景派负担4434元，被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担1331元。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 李 军二〇一八年十二月十七日书记员 谭少君