江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7882号上诉人（原审被告）：周龙，男，1990年11月16日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人（原审被告）：徐洪峰，女，1990年6月6日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：徐燕，江苏致邦律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋玥，江苏致邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐业果，男，1966年12月8日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：罗春，女，1972年6月6日生，汉族，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审原告）：徐晓星，女，1994年1月10日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人周龙、徐洪峰因与被上诉人徐业果、罗春、徐晓星房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周龙、徐洪峰上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判上诉人不承担违约责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在买房过程中不存在违约行为，房屋交易不成功是因为国家政策调控而导致的。同时也因为双方在合同无法继续履行的基础上迟迟无法达成一致意见，或被上诉人附加条件而致。2、一审法院查明的事实中将支付208万元的前提“交件”错误写成“交付”，忽略了被上诉人应当先履行交件的义务。在被上诉人未履行该义务的情况下，上诉人有权拒绝支付后续208万元款项。3、双方签订的合同因政策原因导致贷款无法通过，符合法定解除条件，双方虽未明确提出解除合同，但双方后续对房价、支付方式及中介费负担等问题重新磋商，应认定为形成新要约。原合同已经解除，被上诉人要求上诉人承担违约责任没有依据。4、即使一审法院认为上诉人构成违约，损失赔偿数额也应建立在被上诉人实际损失的基础上。案涉房屋同地段房价已经上涨，被上诉人也未将房屋交付上诉人，权证亦不在上诉人处，且事实上被上诉人已经将房屋挂在中介出卖。被上诉人未能提交证据证明自己的损失，一审法院认定的违约金数额过高。4、双方当事人未能交易成功的根本原因是因为被上诉人不断变动房价、支付方式等情况，上诉人为购买案涉房屋已经将自己原来的房屋卖掉，准备全款买房，上诉人具有充分诚意，不存在违约行为。徐业果、罗春、徐晓星辩称：1、双方当事人自签订合同至解除两年多以来，上诉人共找了两家中介机构，签订两次合同，但未支付中介费，也不履行合同。存在欺骗被上诉人的行为。2、上诉人多次承诺付款，但始终未兑现。3、上诉人毫无诚信，在一审开庭中不到庭，履行合同也无诚信，应对此作出处理。4、合同明确约定了违约金数额为总房价款的20%。上诉人在合同履行过程中经多次催告，一直未支付房款，造成房屋既不能租，也不能卖的情况，给被上诉人造成巨大的经济损失。且由于上诉人未关闭案涉房屋窗户，导致家具、墙壁、地板经大雨浸泡而受损。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐业果、罗春、徐晓星向一审法院起诉请求：1、要求解除其与周龙、徐洪峰于2016年7月16日签订的《南京市存量房屋买卖合同》、2017年3月23日签订的《居间服务合同》及同日订立的“补充协议”中关于房屋买卖的条款。2、要求周龙、徐洪峰支付违约金1320000元及滞纳金（每日按总房价的万分之五，自2017年4月21日计算至合同解除之日止）；3、周龙、徐洪峰承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2016年7月16日，徐业果、罗春、徐晓星（甲方）与周龙、徐洪峰（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定由乙方以6600000元的价款向甲方购买案涉房屋，合同还载明：“甲乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币（小写）6600000元……定金共计人民币（小写）100000元，乙方于2016年7月16日向甲方支付定金人民币（小写）20000元，剩余定金人民币（小写）80000元，乙方于2016年7月21日向甲方支付……违约责任（一）除本合同其他条款另有规定，甲乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款每日万分之五的违约金……乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……拒绝购买该房屋的……乙方出现上述根本违约情形之一的，应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款20%。”。合同还对其他事项作了约定。周龙、徐洪峰于合同签订当日向徐业果、罗春、徐晓星支付了20000元定金。2017年3月23日，双方又签订《居间服务合同》，就案涉房屋买卖事宜进行了修订，约定：“乙方在2017年3月23日前付给甲方20000元，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款……该房价款为陆佰万元，（小写）6000000元。房价款支付方式和时间为：2017.3.23日之前定金贰万人民币；2017.4.20之前交付首付款贰佰零捌万；2017年银行下款余下款项叁佰玖拾万……本合同以之前合同的违约条款为主”。同日，双方还签订了“补充协议”1份，约定：“周龙购买江宁区秣陵街道湖滨路18号9-103室房屋所签署合同的成交价为600万，实际成交价为660万元，其中差额66万元双方约定在周龙和甲方找银行面签申请贷款时付清，未按期支付，每逾期一天，承担真实成交价666万元的万分之五违约金，逾期5天不支付，承担真实成交价666万元百分之二十的违约金。同时，此协议和购房合同中违约条款不叠加，若无法完成购房交易，违约方只需承担购房合同中的违约责任。”2017年10月27月，徐业果、罗春、徐晓星向一审法院提起诉讼。审理中，周龙、徐洪峰当庭提起反诉，要求徐业果、罗春、徐晓星返还定金20000元，但其后因周龙、徐洪峰经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院按照周龙、徐洪峰撤回反诉处理。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐业果、罗春、徐晓星与周龙、徐洪峰就案涉房屋订立的《南京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及补充协议系双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照执行。在本案中的《南京市存量房屋买卖合同》订立后，政府于2016年10月出台房产调控新政，确有可能导致周龙、徐洪峰因购房资格无法继续履行合同，但双方在此后的2017年3月23日就房屋买卖又签订了《居间服务合同》及补充协议，此时买卖双方对于房产调控政策已是完全知晓，且周龙、徐洪峰在答辩中陈述徐洪峰已经在2017年4月取得了购房资格，故其应当按《居间服务合同》及补充协议中的约定履行付款义务，但周龙、徐洪峰仅支付了20000元定金，再未履行后续付款义务，使得出售方的目的无法实现，故对于徐业果、罗春、徐晓星要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。因周龙、徐洪峰构成根本违约，其支付的定金应予没收。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，依照双方在合同中对于逾期付款违约金计算方式的约定，结合周龙、徐洪峰的违约情形给徐业果、罗春、徐晓星造成的损失，综合考虑房价涨跌走势（自双方订立《居间服务合同》至今，案涉房屋的单价仅有轻微上涨，结合货币购买力的波动，可视为房价持平），一审法院将该违约金调整为：自徐业果、罗春、徐晓星起诉之日起，以未付房屋价款6580000元为基数，按照每日万分之五的标准计算至合同解除之日止。对于徐业果、罗春、徐晓星主张之超出上述数额的违约金、滞纳金，一审法院不予支持。周龙、徐洪峰经一审法院合法传唤，未到庭参加第三次庭审，可以缺席判决。一审法院据此判决：一、原告徐业果、罗春、徐晓星与被告周龙、徐洪峰签订的《居间服务合同》、《南京市存量房屋买卖合同》及“补充协议”中关于位于南京市江宁区房屋买卖的条款于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告周龙、徐洪峰于本判决发生法律效力之日起10日支付原告徐业果、罗春、徐晓星违约金（自2017年10月31日起，以6580000元为基数，按每日万分之五的标准计算至合同解除之日止）；三、驳回原告徐业果、罗春、徐晓星的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人周龙、徐洪峰及被上诉人徐业果、罗春、徐晓星均围绕上诉请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人周龙、徐洪峰提交证据如下：1、2016年9月24日链家案涉房屋成交页面截图1份，以证明案涉房屋挂牌半年无人购买，仅上诉人看过一次房，故被上诉人主张受到损失没有依据。2、2017年12月案涉房屋在365淘房、赶集网、安居客网站挂卖页面截图，以证明被上诉人的房屋一直在挂卖，未能售出是因为其报价高及其他自身原因，与上诉人无关。3、2017年9月7日徐洪峰向罗春支付宝转账5000元的转账记录截图，以证明徐洪峰曾因被上诉人的要求支付5000元房款，该款项虽未在一审中提及，但应当退还。4、周龙与徐业果于2017年11月8日至2017年12月2日的聊天记录，以证明徐业果提起一审诉讼后，双方一直就成交的细节问题进行协商，周龙、徐洪峰一直有购买案涉房屋的意愿。经质证，徐业果、罗春、徐晓星认为：对证据1的证明目的不予认可。对证据2的真实性予以认可，但上述网站均是被上诉人在向上诉人出售该房屋前登记的，合同签订后未再挂卖。对证据3的真实性予以认可，但该笔款项并不是房款，而是被上诉人起诉上诉人支付的费用。关于证据4，部分聊天记录是真实的，但不完整，被上诉人的很多回复被删除。双方确曾商量过房屋买卖事宜。被上诉人徐业果、罗芳、徐晓星提交证据如下：1、淘宝网司法拍卖页面截图一份，以证明法院拍卖同小区同户型房屋最终成交价为496万余元，案涉房屋价格目前大跌。2、提交双方当事人聊天记录79页，以证明经过近两年的协商，被上诉人一直要求周龙交件、付款、过户，但第一份合同约定的定金10万元，周龙仅支付了2万元，合同没有继续履行下去是周龙的原因，而非上诉人的原因。期间经过双方协商，周龙同意付款，但一直没有支付。经质证，上诉人周龙、徐洪峰认为：对证据1真实性予以认可，对关联性不认可，该拍卖记录系其他房屋，不具有可比性，且可反映案涉房屋所在小区房屋成交率低，受众少。对证据2的真实性、合法性及关联性均予以认可，对证明目的不认可，该证据恰恰可以证明双方一直在就房屋价款、支付方式进行磋商，有几次达成协议后因被上诉人无理要求而推翻。被上诉人系违约方。本院经审理查明，周龙、徐洪峰与徐业果、罗春、徐晓星于2017年3月23日签订的合同中关于首付款的约定为“2017.4.20之前交件首付款贰佰零捌万”。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，周龙、徐洪峰与徐业果、罗春、徐晓星签订的合同1、合同2及补充协议均系双方真实意思表示，双方应遵照履行。双方在合同2中对首付款有明确约定，即2017年4月20日交件付首付款208万元，周龙、徐洪峰上诉主张徐业果、罗春、徐晓星有在先的交件义务，交件完成后再由周龙、徐洪峰支付首付款，其该项陈述与合同表述不符，亦不符合交易习惯。根据合同约定，双方所约定的“交件”及支付首付款应系同时履行之义务，现上诉人既未能提供证据证明被上诉人不配合办理交件手续，亦未能提供证据证明其已经在2017年4月20日前准备好首付款208万元，且在双方协商过程中，上诉人一直未支付该款项。故一审法院认定上诉人周龙、徐洪峰存在根本违约行为，判令解除案涉合同，并无不当。关于上诉人周龙、徐洪峰提出的其系购房政策变动而丧失购房资格，故不构成违约的意见，本院认为，房产调控政策虽在上诉人与被上诉人签订合同1之后出台，但双方当事人在签订合同2时业已知晓购房政策，且上诉人在2017年4月已经取得购房资格，故其应当按照合同履行义务，其该项上诉意见于法无据，本院不予支持。关于上诉人在二审中提出的要求被上诉人另行返还购房款5000元的意见，因超过一审法院审理范围，本院不予理涉。关于上诉人提出的双方当事人已经就案涉房屋买卖再次达成新的协议，系因被上诉人反悔而未履行的意见，本院认为，双方当事人在二审中提交的聊天记录均可以证明双方曾经就案涉合同的变更进行过磋商，但双方最终未就合同变更达成一致意见，亦未能形成书面合同，上诉人以此为由主张案涉合同已变更，其并未违约，理由不成立，本院不予支持。关于违约损失，因上诉人构成根本违约，应承担违约损害赔偿责任。被上诉人主张另应按合同约定的总房价款每日万分之五的标准支付违约金，本院认为，一审法院已判令解除案涉合同，案涉房屋此前从未交付上诉人占有，今后仍由被上诉人所有，案涉房屋现已有增值，该增值利益亦归于被上诉人，被上诉人未能举证证明自己的损失，故案涉合同约定的违约金标准明显过高，本院依法予以调整。本院酌定上诉人共支付违约金10万元，扣除已支付的2万元定金，上诉人仍需向被上诉人支付违约金8万元。综上所述，上诉人周龙、徐洪峰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18079号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18079号民事判决第二项为：周龙、徐洪峰于本判决发生法律效力之日起10日内支付徐业果、罗春、徐晓星违约金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16810元，由周龙、徐洪峰负担2300元，由徐业果、罗春、徐晓星负担14510元；二审案件受理费16810元，由周龙、徐洪峰负担2300元，由徐业果、罗春、徐晓星负担14510元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一八年十二月四日书记员  戴 苗