广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终5927号上诉人（原审被告)：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇走马埔广汕公路边稔山镇人民政府办公楼**。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，该公司法务主管。委托诉讼代理人：叶珊，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄嘉红，女，1970年11月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司因与被上诉人庄嘉红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初2563号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊和叶珊、被上诉人庄嘉红的共同委托诉讼代理人吴春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案依法发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人已经预见到有可能无法办理到土地使用年限不早于2080年，并以此为由认定上诉人未能变更土地年限的事由不属于不可抗力，是基本事实认定错误，请求二审法院对此予以纠正。原审法院认为，补充协议第二十二条约定了被告承诺为原告办理房地产权证的土地使用年限不早于2080年否则原告有权在取得房产证之日起三个月内提出书面通知解除合同，可见，被告在签订商品房买卖合同及补充协议的时候已经预见到有可能无法办理到土地使用年限不早于2080年，不属于《合同法》第117条第二款关于“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，因此不构成不可抗力，这是原审法院对基本事实的认定错误。首先，该条约定并非是上诉人预见到了“无法办理到土地使用年限不早于2080年”，而仅是赋予被上诉人在一定条件下解除合同的权利，是“附条件”解除合同中的“条件”而已。其次，是否预见到“无法办理到土地使用年限不早于2080年”与是否预见到“政府在调整土地用途及年限时，需补缴的地价为负数的情况下，仍坚持要被告补缴地价款”是两个不同的概念，对于后者，上诉人确实是不能预见、不能避免且不能克服的。原审法院依据该补充协议第二十二条的约定即推导出上诉人对无法办理到土地使用年限不早于2080年有预见，进而推导出不属于不可抗力，属基本事实认定错误，请二审法院依法予以纠正。二、原审法院判决的逾期办理不动产权证的违约金过高，事实认定与适用法律均错误，请二审法院予以纠正。对于逾期办理不动产权证的违约金问题，原审法院认为：本案是系列案之一，各被上诉人与上诉人签订的补充协议均为同一版本，本案中争议的附件十一补充协议第十一条约定均一致，可见，补充协议第十一条是被告为了重复使用而预先拟制的格式条款，与商品房买卖合同第二十条比对，该条款限制了被上诉人的权利、减轻了上诉人的责任，该条款显失公平，且商品房买卖合同第二十条明确约定不选择补充协议第十一条，被告未举证证明已经采取合理的方式提请原告注意该条款且对该条款予以了说明，因此，该补充协议第十一条无效。上诉人认为，原审法院在认定逾期办理不动产权证的违约金问题上认定事实与适用法律均错误。首先，补充协议中，被告已经以加黑字体对买受人作了特别提示:“买受人确认，出卖人已经对所有带＊条款中免除限制出卖人责任的条款作了特别提示，买受人已经充分理解并同意其全部内容。”补充协议第十一条和第二十二条均加注了“＊”，被告已经完成了对“以合理的方式提请原告注意该条款且对该条款予以了说明”的举证责任；其次，该条款并未显失公平。从程序上看，上诉人作为开发商，其开发的楼盘对外销售，面向的是不特定的买受人，因此，其预先拟制合同并对需提示买受人特别注意的内容采取了合理的方式作出提示，这一行为本身符合法律规定；从实质内容上看，补充协议第十一条约定了上诉人逾期办证的违约金最高不超过总房款的1％，未对被上诉人逾期付款违约金的上限作出约定，主要是因为涉案楼盘的商品房只有一个出卖人，即上诉人，而买受人则可能是成千上万人，上诉人与每个买受人的《商品房买卖合同》中约定了逾期办证的违约金最高不超过总房款的1％，但该违约责任是对每个买受人都需要承担的，即，买受人逾期付款可能只是个案，其承担的逾期付款违约金数额相对较小，但若因为土地使用权期限问题导致迟延办证的则必定是涉案土地上的全体业主，此时，出卖人所承担的违约金数额必然是巨大的。因此，无论从程序上还是实质上，补充协议第十一条均非显失公平。最后，我国《合同法》等法律规定了显失公平的合同，受损害的一方有权请求变更或者撤销，但本案中，被上诉人并未诉请变更或撤销，因此，原审判决直接认定补充协议第十一条的内容无效，明显是适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。上诉人庭审时补充如下上诉意见，1、上诉人未按照约定时间办证属于不可抗力，有法定免责可减轻责任。合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，法律另有规定出外。上诉人与被上诉人在签订商品房买卖合同之时，涉案房产土地用途为商业教育用地，中止日期为2050年12月30日，土地使用日期为四十年。依据惠州市土地征收调整以及出让土地项目的文件规定，当地政府坚持要求上诉人缴纳因延长土地出让年限补交地价款2.4亿元，否则不予办理土地延期。这个情况，是上诉人在签订商品房买卖合同时候完全没有预料的。上诉人已多次向政府有关部门递交办证材料，均要求先补交地价后补交材料，未予受理。因此，上诉人对于逾期办证不存在过错。根据合同法第117条规定，上诉人可以免除或者部分免除违约责任。一审判决认为土地延长期限从四十年到七十年，是在签订合同时可以预料的。但是忽略了，上诉人并没有预料到要补交2.4亿元地价款的事实。因为，按照上诉人的理解，该变更除了使用年限变更，还有用途变更，用途变更而退回的地价款足可以抵消延长期限的地价。政府有关部门已经口头同意我们对用途及期限的变更并办理了《预售许可证》，上诉人完全没预料到要求补交地价的事实。因此，政府部门要求上诉人补交2.4亿元地价是上诉人在签订合同时无法预料的。退一步讲，即使上诉人因逾期办证构成违约，被追究违约责任，也应当适用补充协议一第十一条约定来确定上诉人的违约责任。双方同时签订数份合同约定不明确之处，应当根据双方当事人真实意思表示，跟实际履行情况来确定双方之间的权利义务。双方已经在补充协议二中，明确约定三份合同使用效力顺序，先适用补充协议二，然后补充协议一，最后商品房买卖合同。补充协议与商品房买卖合同同时签订，补充协议二第五条约定，商品房买卖合同与补充协议不一致的，按照补充协议二履行。可见，双方已协商一致对三份合同的效力约定以及效力顺序。对于实际履行中，对于约定不一致情况下，按照补充协议二履行。从付款金额看，根据买卖合同第六条预定，被上诉人除了向上诉人缴纳房款外，并无其他应支付费用。补充协议第十七条约定，买受人办理房产证之前应向我方支付全部房款、专项维修积极及税费。在具体履行过程中，被上诉人按照补充协议第十七条约定支付了房款以及维修积极及税费，从被上诉人要求上诉人办理的房产证有效期限，双方也是按照补充协议履行。实际中，被上诉人也是一直要求上诉人按照补充协议二中的七十年产权证。对于三份合同约定存在不同之处，无论是从双方在补充协议二中对于三份合同效力顺序的约定，还是实际履行中，均是按照补充协议由于商品房买卖合同顺序确定双方权利义务。所以，对于上诉人逾期办证违约责任，应适用补充协议第十一条约定执行，即最高不超过被上诉人已付房款百分之一。2、一审法院适用法律错误，一审认定被上诉人补充协议第十一条约定违反了合同法第五十一条格式合同无效条款，因而构成无效，且未尽特别说明及提醒义务。上诉人已尽特别提醒及说明义务，在补充协议及补充协议二首部，已经用特别加粗加黑字体，向被上诉人予以特别说明，提醒被上诉人注意。且在补充协议第十一条前，以星号标注予以贴别说明。上诉人在补充协议第十一条只是减轻了上诉人的责任，并非免除上诉人的责任。补充协议第十一条约定，对上诉人逾期办证的，违约金计算方式变更为最高不超过买受人已付房款百分之一，此内容只是减轻了上诉人的违约责任并未免除，更非对被上诉人权利的限制。合同法第51条规定的是提供格式条款一方，免除责任或限制对方权利，方才构成无效。因此，上诉人没有违反合同法第51条规定。3、上诉人已采取措施，防止损失持续夸大，被上诉人拒不配合，无权就扩大损失要求赔偿。我方于2018年10月22日向被上诉人寄出的关于办理产权证通知，证明上诉人为了防止损失持续扩大，已经向被上诉人寄送通知，要求其来办理产权证，但被上诉人拒不配合。根据民法通则第117条规定，上诉人认为因被上诉人拒不配合行为造成损失扩大，无权要求上诉人赔偿扩大损失。被上诉人庄嘉红辩称，1、关于地价，在上诉人没有补交七十年土地使用出让金前，无法为上诉人办理七十年国有土地使用权证。一审开庭时，上诉人向被上诉人出具的回函证明这一事实。既然上诉人无法办理国有土地证，就不具备办理七十年房产证。根据为国务院国有土地使用权暂行条例规定。2、关于违约金，合同二十条已经明确约定。因上诉人违约没有办出不动产权证，合同明确约定使用第一种方式。3、关于上诉人提及的办证通知书，就扩大损失问题。上诉人为了推脱办理不动产权证合同义务，推卸责任。不顾事实，向广大业主出具办理产权证通知。上诉人明知无法办理产权证情形下，向被上诉人发出通知。被上诉人去国土局询问，国土局明确回复，上诉人不补交七十年契税就不具备办证条件。上诉人是单方制造证据，与事实不符。根据广东省高院（2016）粤民申6415、6431号裁定书，裁定明确否定了违约金不超过已付房款百分之一上限。惠州中院的判决，也明确否定了违约金不超过已付房款百分之一上限。一审原告庄嘉红向一审法院起诉请求：1.判令被告承担逾期办理不动产权证的违约金107104.21元（以全部房价款3706028元为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月30日暂计算至2018年4月15日为107104.21元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。庭审时原告增加诉讼请求：本案的保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告庄嘉红（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年12月16日签订了编号为HT0012775的商品房买卖合同，合同约定原告购买的商品房所占用的土地用途为商业、教育，土地使用权终止日期为2050年12月30日，标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）M78栋01号房，约定交付日期为2016年6月30日前；总楼款为3706028元，付款方式为原告于合同签订前支付定金50000元，于2015年12月16日前支付首期楼款1436028元，其余楼款2220000元向中国银行股份有限公司惠州惠东支行申请贷款支付。第二十条“房屋登记”约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”第二十八条“补充协议”约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该商品房买卖合同于2016年3月15日在惠东县房产交易所备案。原告与被告签订的附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。补充协议第十三条约定买受人应当及时查收出卖人邮寄的函件，自出卖人寄出函件之日起的第十日视为买受人收到。补充协议第二十二条约定“出卖人承诺为该商品房办理房地产权证（用途为‘住宅’），土地使用终止年限不早于2080年，否则买受人有权在取得房产证之日起三个月内向出卖人提出书面通知解除合同，出卖人承担解除合同产生的费用，并在收到买受人书面通知后一个月内退回买受人已付房款，且每日按同期银行贷款利率的标准向买受人支付已付购房款的利息，买受人应在合同解除后15天内配合出卖人办理注销备案登记等相关手续”。原告主张于2015年12月16日支付楼款1486028元、2016年3月21日支付楼款2220000元，总楼款已支付完毕，提交了广东省地方税收通用发票、中国银行借款借据予以证明，本院对原告主张的事实予以采信。原告于2016年7月6日办理了收楼手续。涉案房屋在商品房买卖合同签订时的土地使用权的土地用途商业、教育，土地终止日期为2050年12月30日、2060年12月30日。被告于2017年10月27日就涉案房屋的土地使用权重新办理了不动产权证书，该证书记载的土地使用权用途为城镇住宅用地，使用期限为2010年12月30日起至2050年12月30日止。被告主张在办理变更土地使用权用途及使用年限时，政府同意变更用途，而变更使用年限却要求被告补缴地价款，被告认为无需补缴低价即可变更使用年限为70年，后政府未同意变更年限，只变更了土地用途。被告主张因未能变更土地使用年限，故未办理涉案房屋的不动产权证。本案原告系多名原告分别起诉本案被告的系列案之一，各原告与被告签订的补充协议均为同一版本，本案中争议的附件十一补充协议第十一条约定均一致，该补充协议共24条，带“*”的条款共20条包括该第十一条，被告未举证证明双方已经就该条款进行了充分协商。另，（2018）粤1323民初2562号、（2018）粤1323民初2563号、（2018）粤1323民初2569号、（2018）粤1323民初2570号、（2018）粤1323民初2574号、（2018）粤1323民初2581号、（2018）粤1323民初2582号案的原告分别为张晓梅、庄嘉红、孙箬梅、张婕、邓甜甜、詹明谕及林晓君、佟青，被告均为惠州富茂房地产开发有限公司，案由均为商品房预售合同纠纷，以上案件的原告分别向本院申请财产保全，请求冻结被告的银行账户，冻结金额为张晓梅52257元、庄嘉红107104元、孙箬梅47065元、张婕94177元、邓甜甜49639元、詹明谕及林晓君42328元、佟青533**元，本院依法作出民事裁定书，裁定冻结被告账户存款共445923元，冻结期限均为一年。被告按民事裁定书裁定冻结的数额向本院缴纳了反担保金，本院未继续冻结被告的银行账户。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.被告未能办理不动产权证是否违约；2.延期办证违约金计算依据。关于第一个焦点，商品房买卖合同第二十条约定被告应当在商品房交付之日起360日内取得涉案房屋的所有权属证书，房屋约定交付日期为2016年6月30日前，可见原、被告双方在合同签订时约定的办理不动产权证的截止日期为2017年6月25日，被告目前尚未办理，违反了合同的约定，构成违约。被告抗辩称政府不同意变更土地使用年限属于不可抗力，补充协议第二十二条约定被告承诺为原告办理房地产权证的土地使用年限不早于2080年，否则原告有权在取得房产证之日起三个月内提出书面通知解除合同，可见，被告在签订商品房买卖合同及补充协议的时候已经预见到有可能无法办理到土地使用年限不早于2080年，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告抗辩的未能变更土地年限的事由并不属于不可抗力，应承担违约责任。关于第二个焦点，原告主张本案违约金应适用商品房买卖合同第二十条的约定自应当办理完成不动产权证期限届满之日起至实际办理完成不动产权证之日止以已付楼款为基数按日万分之一计算，被告抗辩称本案的违约金应当适用补充协议第十一条的约定最高不超过原告已付楼款的1%。本案原告系多名原告分别起诉本案被告的系列案之一，各原告与被告签订的补充协议均为同一版本，本案中争议的第十一条约定亦均一致。另外，补充协议第十一条将被告逾期办证的违约责任进行了限制，而《商品房买卖合同（预售）》第八条约定原告逾期付款责任按日万分之五向被告支付违约金，未对原告逾期付款违约金的上限作出对等的约定。可见，补充协议第十一条是被告为了重复使用而预先拟制的格式条款，与商品房买卖合同第二十条相比对，该条款限制了原告的权利、减轻了被告的责任，该条款显失公平，且商品房买卖合同第二十条明确约定不选择补充协议第十一条，被告未举证证明已经采取合理的方式提请原告注意该条款且对该条款予以了说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该补充协议第十一条无效，被告请求按照该条款计算违约金，理据不足，本院不予支持。对原告的主张，本院予以支持，被告应向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金自原告请求的2017年6月30日起至不动产权证办理完毕之日止以总楼款3706028元为基数按日万分之一计付。综上所述，原告主张理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告庄嘉红支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金自2017年6月30日起至不动产权证办理完毕之日止以总楼款3706028元为基数按日万分之一计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1222元、申请费1056元共2278元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。本案二审期间，上诉人提交了一份《补充协议二》，用以证明双方在三份合同的适用效力；一份邮单，用以证明上诉人在2018年10月22日向被上诉人寄送的办理产权证通知书的回执，且被上诉人已经收到。被上诉人提交了一份律所函、一份国土局回函，用以证明被上诉人附件3国土资源信访事项受理告知书明确记载，截止到2018年12月23日，惠东县没有收到上诉人申请帮业主办理房产证。涉案地块的情况，至今为止，土地使用年限都没有变更为七十年，才是无法办理七十年不动产权证的根本原因。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提交的两份证据质证认为，1、对于补充协议二真实性不认可，证明内容不认可，这份证据恰好可以证明该补充协议二是格式条款。上诉人拿出这份补充协议二，一系列补充协议都是为了限制被上诉人权利。2、关于邮单，文件本身真实性认可，确实邮寄了，但是与客观事实不符。广大业主去惠东县国土局查询，也递交了材料，但是无法办七十年的证。上诉人对被上诉人提交的两份证据质证认为，1、对于律师函真实性认可，对证明内容、目的不认可。该证据证明目的，国土局要求我方必须要先交地价后办理产权证，恰恰证明我方上诉第一点理由不可抗力。2018年10月22日我方已经向被上诉人发出办理产权证的通知，且被上诉人已经收到。2、对于国土局回函，认可真实性，不认可证明目的。我方认为该证据只能证明过国土局的态度是，要先交地价才能办延长期限的产权证。本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。另查，2018年10月22日，上诉人向被上诉人发出《关于办理产权证的通知》，通知被上诉人办理不动产权证。被上诉人以上诉人尚未办出70年土地使用权证，目前不具备办理70年不动产权证的条件拒绝办理。本院认为：综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：1、由商业教育用地转变为住宅用地后延长使用年限需要补缴地价款，是否属于不可抗力；2、是否按照补充协议的约定限定违约金为总房款的1%；3、上诉人通知被上诉人办证，是否可以截止违约金的计算。对此，分析如下：首先，由商业教育用地转变为住宅用地后延长使用年限需要补缴地价款，是否属于不可抗力的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第一条虽写明项目建设所占用的土地用途为商业、教育用地，土地使用权终止日期为2050年12月30日，但上诉人提供的合同附件十一《补充协议》第二十二条则约定“出卖人承诺为该商品房办理房地产权证（用途为住宅），土地使用终止年限不早于2080年，否则买受人有权在取得房产证之日起三个月内向出卖人提出书面通知解除合同……”。可见，为被上诉人办理土地使用终止年限不早于2080年的房地产权证是上诉人的合同义务，上诉人对履行这一义务需将商业教育用地转变为住宅用地并延长使用年限到70年这一情况是清楚的。在办理变更登记的过程中，从上诉人的陈述看，土地使用用途在变更为住宅用途后却未能延长到70年是由于上诉人未补交地价造成，并非相关的政策法规出现重大变更导致无法办理，上诉人完全可以通过及时补交地价款来履行自己的合同义务，并非不能预见、不能避免并不能克服的情况，故上诉人主张是不可抗力，本院不予采信。其次，对违约金是否能按补充协议约定限制为总房款的1%的问题，双方在《商品房买卖合同》第二十条房屋登记的违约责任中已约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”，该条款已将第2种违约处理方式“双方同意按附件十一补充协议第十一条执行”排除在外；此外，补充协议第十一条将违约金总额限制在总房款的1%实际是限制了被上诉人在主合同中应享有的权利，不论是依据合同法关于格式条款的规定，还是依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条规定，都应适用主合同的约定。故上诉人主张违约金按总房款的1%计付不应支持。再次，上诉人通知被上诉人办证能否作为违约金计付截止日期，我们认为，双方签订合同时，被上诉人是明确知道涉案土地的使用年限为40年，主合同第二十条只规定了逾期完成房屋所有权登记的违约责任，并未明确完成房屋所有权登记中土地年限必须是70年，补充协议第二十二条上诉人虽承诺为被上诉人办理房地产权证，土地使用终止年限不早于2080年，并约定如上诉人未能按上述承诺办理房地产权证，则被上诉人有权解除合同，并未约定当所办房地产权证未能达到土地使用年限为70年、被上诉人不同意解除合同时仍需向上诉人按日万分之一支付违约金。因此，在目前房屋已具备办证条件的情况下，上诉人通知被上诉人先行办证，上诉人不同意办理，由此造成房地产权证未能办出的，上诉人不应再承担逾期办证违约金。扣除一个月的办证合理期限，逾期办证违约金可计至2018年11月22日。但目前的土地使用权证年限为40年，上诉人仍有义务按该承诺将涉案土地使用年限延至2080年，上诉人应积极予以履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初2563号民事判决为：上诉人惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向被上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金自2017年6月30日起以总楼款3706028元为基数按日万分之一计付至2018年11月22日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费2444元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一八年十二月二十八日法官助理唐栩权书记员刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。