湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民再188号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：道县通力房地产开发有限公司，住所地湖南省道县潇水中路（教育宾馆**），统一社会信用代码91431124772284568T。法定代表人：何昌龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：于林志，湖南濂溪律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：何艳，女，1971年11月16日出生，住湖南省道县。委托诉讼代理人：张波，湖南濂溪律师事务所律师。再审申请人道县通力房地产开发有限公司因与被申请人何艳商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）湘11民终2734号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于二○一八年八月十日作出（2018）湘民申1153号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人道县通力房地产开发有限公司的法定代表人何昌龙及委托诉讼代理人于林志、被申请人何艳的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。道县通力房地产开发有限公司申请再审称，一、再审申请人道县通力房地产开发有限公司已经按照双方合同的约定提交了办证相关材料，无法预见到政府相关部门何时能够办理房产证；二、2013年9月道县人民政府下达《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》，暂停了全县所有楼盘的产权登记，该政府行为属于一种不可抗力的行为，因此再审申请人道县通力房地产开发有限公司在本案中不存在任何过错。根据双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，再审申请人只有在同时具备没有在规定期限内将资料提交给房产登记机关进行备案登记，同时不能在规定的期限内取得产权证的，申请人才承担责任；三、申请人已经为原先的近300户购房者都办好了产权证，且已经将涉案97户业主的材料提交了登记机关备案，主观上不存在故意拖延的事实；四、关于增加容积率、补缴出让金系申请人的过错没有依据，因为申请人的楼盘容积率是经过道县人民政府及主管领导批示的。综上，原一、二审判决再审申请人承担违约责任，属认定事实不清，适用法律错误。请求：依法撤销湖南省道县人民法院（2017）湘1124民初1248号民事判决和永州市中级人民法院（2017）湘11民终2734号民事判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。何艳辩称，一、再审申请人道县通力房地产开发有限公司没有按合同约定提交办证的相关材料，也没有提交相关证据；二、政府的专项治理并非针对全县的治理，而是针对容积率超标的停止办理相关手续；三、暂停办证文件下达后，开发商按超容积率补交出让金，是完全可以办证的；四、《商品房买卖合同》第15条约定，如果因出卖人的责任，不能在期限内办证，应当按照房款的3%支付违约金；五、再审申请人没有在90日之内提供资料给产权部门登记备案，被申请人也没有取得产权证，再审申请人提交的诉讼资料恰恰证明了再审申请人存在故意延期办证等违约行为。综上，再审申请人的申请理由不能成立，应当承担全部的违约责任。何艳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋权属（含土地使用）登记手续，交付房地产权属证书；2.给付逾期办理房地产权属证书的违约金3600元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月3日，原告何艳与被告道县通力房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方约定：原告以121,000元的价格购买被告的奥苑新城4幢2单元304房，交房期限为2010年6月30日前，被告将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。……”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋。原告向被告交纳了所购买商品房的房产办证费、国土使用权办证费。2013年9月3日，道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室下发了道专治办函【2013】3号文件《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》。通知规定：“县房产局：经县专治办调查核实，部分房地产开发项目变更规划、调整容积率后，至今尚未补缴土地出让金。按照县委、县政府的统一安排部署，拟请你局自发函之日起暂停办理下列房地产项目（名单附后）的相关手续，待项目方补缴土地出让金并经县专治办核定后，凭县专治办可办证通知单再为其办理相关手续，在此期间如擅自办理相关手续，将严肃追究经办人员、分管领导直至主要领导的责任。”该通知所附名单中包括被告的道县奥苑新城房地产项目。2013年9月，道县房产管理局停止了奥苑新城小区房屋产权证的办理。2015年6月10日，道县国土资源局向被告下达了《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》。告知书内容为:“道县通力房地产开发有限公司：经核实，你公司奥苑新城项目调整容积率增加4.14，增加建筑面积83,027平方米，应补缴土地出让金2934.59万元，根据相关法律法规，请你公司于2015年6月24日前缴清上述应补缴的2934.59万元土地出让金，否则，将依法强制征缴……”。被告收到道县国土资源局送达的告知书后，向道县国土资源局提出了书面异议,异议认为没有超容积率，不应当补缴土地出让金。由于上述等原因，被告至今没有为原告办理好诉争房屋的国有土地使用权证（房屋所有权证已办理）。一审法院判决：一、限被告道县通力房地产开发有限公司自该判决生效之日起60日内代为原告何艳办理位于道县西州街道办事处奥苑新城4幢2单元304号房的不动产权证书，并向原告何艳交付不动产权证书；二、被告道县通力房地产开发有限公司自该判决生效之日起10日内向原告何艳支付逾期办证违约金计人民币2541元。何艳不服一审判决，上诉请求：撤销原判第二项，改判道县通力房地产开发有限公司承担全部违约责任。道县通力房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回上诉人何艳的诉讼请求。本院二审认定事实：道县国土资源局依据道县住房和城乡规划建设局出具的《关于奥苑新城项目容积率情况的说明》，作出《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》并向道县通力房地产开发有限公司送达，该公司至今未补缴土地出让金。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审认为，本案争议的焦点为买受人未在商品房买卖合同约定的期限取得房屋权属证书是否是由于出卖人的原因，如果是由于出卖人的原因，出卖人应承担多少违约责任。根据道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室下发的《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》、道县住房和城乡规划建设局出具的《关于奥苑新城项目容积率情况的说明》、道县国土资源局出具《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》，结合本院二审期间到上述部门调查核实的情况，足以证实上诉人道县通力房地产开发有限公司开发的奥苑新城项目存在调整容积率后未补缴土地出让金的情形。上诉人道县通力房地产开发有限公司辩称其调整容积率的程序合法、不存在违规行为，并未提供充分的证据证实，本院不予支持。因政府部门的文件明确说明暂停办理奥苑新城项目的房屋产权手续是基于变更规划、调整容积率后道县通力房地产开发有限公司未补缴土地出让金的原因，故可以认定买受人未在商品房买卖合同约定的期限取得房屋权属证书是由于出卖人的原因。上诉人道县通力房地产开发有限公司主张政府部门的相关处理错误，对于造成办证延迟的后果，该公司无需承担责任，本院认为，政府相关职能部门认定该公司应当补缴土地出让金，以及以未补缴土地出让金为由暂停办理该项目的房屋产权手续是否合法，均不属于本案的审理范围，本院不予审查，该公司可通过行政复议或诉讼等方式主张权利，现政府行为未被确认违法或不当，该公司应对办证延迟的后果承担违约责任。对于出卖人应承担多少违约责任的问题，考虑到上诉人何艳没有提供因道县通力房地产开发有限公司逾期办证所受到的实际损失的证据，一审法院结合合同约定的违约金计算方式，酌情支持买受人主张违约金金额的70%，亦符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，双方当事人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法维持原判。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审申请人道县通力房地产开发有限公司在再审期间向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》26份，拟证明蒋忠力等26户是在2014年以后重新签订的合同，再审申请人道县通力房地产开发有限公司没有违反合同约定，且合同签订的日期与判决书认定的日期不同，一、二审认定事实不清，认定的事实自相矛盾。2、再审申请人道县通力房地产开发有限公司为程斌等22户办理的预购商品房预告登记证，拟证明再审申请人在2014年7月1日就已经向道县房产管理局对涉案房屋进行了备案登记，履行了合同义务。被申请人何艳质证认为对证据1合同的来源有异议，合同不合法，不是买卖双方签订的原始合同，认为是再审申请人道县通力房地产开发有限公司为了偷逃国家税收制造的假合同；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能达到申请人道县通力房地产开发有限公司的证明目的，恰恰证明了再审申请人道县通力房地产开发有限公司在违约。本院认为，证据1、2与本案的争执焦点不具有关联性，本院对其不予采信。被申请人何艳在再审期间向本院提交了以下证据：李阿玲、许志祥购买万和世纪城房屋签订的《商品房买卖合同》及该房屋的不动产登记证书，拟证明二人在道县万和世纪城买了房子，他们购买的房屋已经取得了产权证。再审申请人道县通力房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性无异议，但许志祥在万和世纪城的房子是2015年11月29日购买的，办产权证却是在2017年，说明在2017年以前这段时间也是办不出产权证的。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院对其不予采信。本院再审查明的事实与一、二审一致，对一、二审查明的事实，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、被申请人何艳未能取得涉案房屋权属证书是否是再审申请人道县通力房地产开发有限公司的原因；二、被申请人何艳要求再审申请人道县通力房地产开发有限公司给付违约金是否有法律依据。具体分析如下：一、关于被申请人何艳未能取得涉案房屋权属证书是否是再审申请人道县通力房地产开发有限公司的原因。再审申请人道县通力房地产开发有限公司提出其已经按照双方合同的约定提交了办证相关材料，无法预见到政府相关部门何时能够办理房产证，被申请人何艳不能取得涉案房屋权属证书的原因是因为2013年9月道县人民政府下达《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》，暂停了全县所有楼盘的产权登记，系政府行为，应当认定为不可抗力。经查，再审申请人道县通力房地产开发有限公司和被申请人何艳签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，再审申请人道县通力房地产开发有限公司作为出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但目前再审申请人道县通力房地产开发有限公司并没有提交证据证实其在约定的期限内将被申请人何艳的相关房屋产权登记资料交给了登记机关进行备案登记，违反了上述合同约定。道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室下发的《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》和道县国土资源局出具的《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》证实再审申请人道县通力房地产开发有限公司开发的奥苑新城项目存在调整容积率后未补缴土地出让金的情形，被暂停了办理房地产登记手续，待暂停办证项目补缴了土地出让金后，凭县专治办可办证通知单县房产局才可再为其办理相关手续。故政府相关部门暂停办理涉案房屋所在楼盘的房产登记手续的事实虽然客观存在，但并非不能克服，再审申请人道县通力房地产开发有限公司收到道县国土资源局出具的《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》后，完全可以通过先补缴土地出让金，再凭县专治办可办证通知单到相关登记部门为被申请人何艳办理涉案房屋权属登记手续。同时，道县国土资源局依职权要求再审申请人补缴土地出让金系具体的行政行为，而具体的行政行为具有优先性，即便再审申请人提出了书面异议，作为行政相对方的再审申请人也应当先行履行补缴土地出让金的义务，再向其上级机关申请复议或者提起行政诉讼要求撤销。但再审申请人在提出了书面异议后未履行补缴土地出让金的义务，导致被申请人不能取得涉案房屋权属证书，因此可以认定被申请人未能取得涉案房屋权属证书是由于再审申请人道县通力房地产开发有限公司未在合同约定的期限内为被申请人进行备案登记和未补缴土地出让金的原因，故对再审申请人认为被申请人未能取得涉案房屋权属证书系不可抗力的再审理由，本院不予采纳。二、关于被申请人何艳要求再审申请人道县通力房地产开发有限公司给付违约金是否有法律依据。再审申请人道县通力房地产开发有限公司和被申请人何艳签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按照已付房屋价款的3%向买受人支付违约金。再审申请人道县通力房地产开发有限公司未在合同约定的期限内将被申请人何艳购买的房屋办理权属登记的资料交到房产登记部门进行备案和未补缴土地出让金，导致被申请人何艳不能在规定期限内取得涉案房屋权属证书，在被申请人何艳选择不退房的情况下，再审申请人道县通力房地产开发有限公司应当根据上述合同约定，向被申请人何艳承担违约责任。一、二审综合全案综合考量，酌情支持了被申请人主张违约金金额的70%，处理恰当，应予以维持。综上所述，再审申请人道县通力房地产开发有限公司的再审理由不能成立，对其再审请求，本院依法不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审依法予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2017）湘11民终2734号民事判决。一审案件受理费50元，由被申请人何艳负担10元，由再审申请人道县通力房地产开发有限公司负担40元。二审案件受理费50元，由被申请人何艳负担15元，再审申请人道县通力房地产开发有限公司负担35元。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  秦 慧审判员  廉丽萍二〇一八年十二月十二日书记员  汪亮香附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。