北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民初716号原告：王团结，男，1980年8月23日出生。委托诉讼代理人：涂毕声，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：深圳沃思投资管理企业（有限合伙），住所地深圳市福田区中心四路**嘉里建设广场****。法定代表人：唐小兵。委托诉讼代理人：金永泉，广东东方金源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊德，广东东方金源律师事务所律师。第三人：石家庄市亿嘉房地产开发有限公司，，住所地石家庄市长安区翟营大街**法定代表人：崔成。第三人：卓达房地产集团有限公司，，住所地河北省石家庄市翟营南大街**法定代表人：杨卓舒，董事长。委托代理人：高延，男，卓达房地产集团有限公司员工。原告王团结与被告深圳沃思投资管理企业（有限合伙）)（以下简称沃思企业）、第三人石家庄市亿嘉房地产开发有限公司（以下简称亿嘉公司）、卓达房地产集团有限公司（以下简称卓达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王团结之委托诉讼代理人涂毕声、被告沃思企业之委托诉讼代理人金永泉、卓达公司之委托诉讼代理人高延到庭参加诉讼。亿嘉公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王团结向本院提出诉讼请求：1．请求停止执行亿嘉公司名下位于河北省石家庄市1-4-601号房产（以下简称601号房屋）并解除查封；2．请求将601房屋判归我所有；3．本案的诉讼费用由沃思企业承担。事实与理由：贵院查封的亿嘉公司名下的601号房屋，我己支付全款并实际占有，依法应解除对涉案房产的查封，我曾向贵院提出书面异议，贵院作出（2018）京01执异287号执行裁定书，裁定驳回了我的异议。我对该异议不服，提起本案诉讼。我认为601号房屋虽然登记在亿嘉公司名下，但早在2015年12月22日，我以每平米单价l1555元，总房款2669150元，通过产权易房的方式将该房屋认购在了我名下，于2015年12月31日支付了全款，并取得了亿嘉公司出具的601号房屋的收款专用收据，办理完了易房手续。2016年6月1日我领取了涉案房产的钥匙，办理了入住手续，也交纳了水、电、暖、物业等费用。2016年12月20日，亿嘉公司开具了正式发票（收款专用收据收回），由于当时亿嘉公司售房条件不成熟，故601号房屋至今没有办理网签和备案手续。根据相关司法解释，我属于没有过错的第三人，且支付了全部购房款并实际占有了房产，应受到法律的保护。沃思企业辩称，王团结异议的理由不能成立，一是王团结没有合法有效的房屋买卖合同。王团结在执行异议的两次审理中，都没有提交房屋买卖协议，提交的是《房产认购协议书》，该协议书没有签章，也没有卖房的主体，并不是合法有效的房屋买卖合同。现在提交的《购房协议书》系倒签，是虚构的合同，不然如此重要的证据王团结不可能在之前审理中不提交。即便《购房协议书》是真实的，该协议书的签订时间为2016年12月20日，此时601号房屋已经被法院查封，被查封的房屋是不能够被转让的，该协议书不能发生法律效力。二是王团结没有支付相应的购房款。王团结没有交付房款的银行凭证，只是举证了亿嘉公司开具的收据，鉴于亿嘉公司与本案有利害关系，仅此无法证明王团结付清了购房款。王团结称该房款是由债权转让来支付，提交的证据反映的是与王团结无关的十多家公司之间有债权债务，债权人将债权都转让给了王团结，债务人把债务都转让给了亿嘉公司，但其所举证的发票，是与本案无关的10个公司之间所开具的发票，发票金额与所称每笔转让的债权数额差距很大，且发票本身也不能说明资金的真实流动情况，不能证明债权债务的真实存在。王团结对债权转让的原因未提供证据予以证明，其所举证的情况说明、证明相当于证言，不能够说明债权转让的客观事实。因此，王团结并无证据证明其支付了购房款。三是王团结在查封前并未实际入住601号房屋。王团结举证的入住照片，很明显是临时摆拍的，不能反映实际居住的现象。601号房屋在2017年9月25日还登记在亿嘉公司名下，登记都是产权人主动向登记机关申请的，说明亿嘉公司认为其为601号房屋的所有权人，并未提出601号房屋已经卖给了王团结并属于王团结。因此，王团结的异议理由不成立，应当驳回其解除601号房屋查封的诉讼请求。王团结还要求确认其对601号房屋的所有权，因本案属于执行异议之诉，确权之诉不应属于本案审理范围，应当予以驳回。综上，请求法院驳回王团结的全部诉讼请求。卓达公司述称，我方对王团结的诉讼请求没有异议。601号房屋是由亿嘉公司开发建设的，与我方没有直接关系，所以本案与我方没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实本院认定如下：2017年9月25日，601号房屋首次登记，房屋所有权人为亿嘉公司。2017年9月11日，深圳仲裁委员会对沃思企业与亿嘉公司、卓达公司合同纠纷一案作出（2015）深仲裁字第2976号裁决书，裁决：亿嘉公司向沃思企业支付第三年财务顾问费人民币9448768元、违约金人民币13472027．50元（暂计算至2016年11月6日），并以人民币9448768元为基数，按照日利率0．018%/日，自2016年11月7日起计至财务顾问费付清之日止；卓达公司对亿嘉公司上述债务承担无限连带责任；亿嘉公司补偿沃思企业因办理本案支出的律师费用人民币130000元、财产保全费人民币5000元、诉讼财产保全责任保险费人民币90000元。裁决生效后，亿嘉公司、卓达公司未履行裁决书确定的义务，沃思企业向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年5月4日查封了601号房屋。王团结作为异议人，就本院（2018）京01执30号案件执行过程中查封601号房屋提出异议，认为601号房屋虽登记在亿嘉公司名下，但实际所有人为王团结，请求中止对601号房屋的执行。本院经审查作出（2018）京01执异287号执行裁定书，裁定：驳回王团结提出的案外人异议。王团结于2018年9月27日收到该裁定书，于2018年9月29日向本院提交执行异议之诉起诉状，本院于2018年10月18日立案受理。另查，2016年4月21日河北省石家庄市长安区人民法院（以下简称长安法院）作出（2015）长民二初字第2066号民事裁定书，查封、冻结亿嘉公司银行存款310万元或其它同等价值的财产。据此查封了亿嘉公司名下601号房屋,2016年12月26日长安法院作出（2015）长民二初字第2066号民事判决书，判决亿嘉公司于本判决生效之日起十日内给付浙江中兴电缆有限公司货款2760031．32元，并自2015年10月13日起至执行完毕之日止按同期人民银行贷款利率计付逾期付款违约金；浙江中兴电缆有限公司向亿嘉公司开具同等数额增值税发票（扣除已开具部分）。亿嘉公司不服提起上诉，2017年4月27日石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01民终2630号民事判决书，驳回上诉，维持原判。王团结以其为601号房屋的实际所有人为由作为案外人对长安法院作出的（2015）长民二初字第2066号民事裁定书提出书面异议，2018年3月30日长安法院作出（2018）冀0102执异13号执行裁定书，驳回王团结的异议请求。双方有争议的证据和事实如下：审理中，王团结提交一份《房产认购协议书》，主要内容为：客户姓名王团结，项目及房号为明郡-1-4-601，总房款2669150元，定房时间为2015年12月22日，该协议无签字盖章。王团结向本院提交一份《购房协议书》复印件，其上记载：甲方亿嘉公司，乙方王团结，标的为601号房屋，房产总价2669150元，付款方式：一次性付清全部购房款：乙方为产权易房，于2015年12月31日已办理完产权易房手续，付清全款。交房日期：本协议项下房屋为现房，具体交房时间以甲乙双方签订的正式商品房销（预）售合同约定的为准。一次性付清购房款的，经乙方申请，甲方可以为乙方办理入住。协议下方甲方处盖有亿嘉公司的合同专用章并有委托代理人签字，乙方处有王团结的签字及手印，协议落款时间为2016年12月20日。王团结称其始终没有《购房协议书》的原件，当天只拿到了发票，该证据原件在亿嘉公司。庭审中，卓达公司将《购房协议书》原件交给王团结，王团结作为证据向法庭出示，卓达公司称其与亿嘉公司共用一个机要室，该机要室由卓达公司管理，卓达公司出具该原件系受亿嘉公司委托提供给王团结。沃思企业对该《购房协议书》真实性不予认可，称王团结在向长安法院及本院提出执行异议的时，均出示的是《房产认购协议书》，没有《购房协议书》，该《购房协议书》系王团结与亿嘉公司补签。沃思企业还认为，该《购房协议书》未在房产管理部门登记和网签，不属于有效的购房合同，且里面提到还需签订正式商品房销（预）售合同，说明这也不是正式的商品房买卖合同。此外，王团结主张购房款于2015年12月31日支付完毕，为此提交卓达公司的收款专用收据，主要内容为：客户名称王团结，日期2015年12月31日，交款方式为易房，金额2669150元，该收据上盖有亿嘉公司的财务专用章。王团结另提交3张增值税普通发票，发票号分别为13079495、13079496、13079497，开票日期均为2016年12月20日，购买方名称：王团结，盖有亿嘉公司发票专用章，金额分别为92万元、92万元、829150元。亿嘉公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为必须有汇款的单据才能证实，且票据出具的时间均在法院查封期间，违反了财产查封期间禁止转让的规定，票据无效。王团结另提交亿嘉公司出具的《情况说明》，载明：亿嘉公司及其关联企业烟台卓达蓝岛投资有限公司、威海卓达房地产开发有限公司等债务人欠桥西区业兴建材销售部、河北正信建筑装饰工程有限公司、河北茂生成林园林绿化有限公司等债权人工程款截至2015年12月24日共计2669150元。桥兴区业兴建材销售部等债权人已将上述债权转让给王团结，亿嘉公司受让烟台卓达蓝岛投资有限公司等公司的上述全部债务。亿嘉公司已于2015年12月22日与王团结协商达成一致，王团结同意用其对亿嘉公司前述债权2669150元冲抵购房款，购买亿嘉公司名下的601号房屋。亿嘉公司已和王团结签订购房协议，协议原件留存亿嘉公司。因亿嘉公司与浙江中兴电缆有限公司债权债务纠纷导致涉案房产被查封等原因，未能及时为王团结办理网签、过户等手续。亿嘉公司于2016年6月1日将房屋交付给王团结。王团结应向亿嘉公司支付的601号房屋购房款已于2015年12月31日全部结清。该《情况说明》的附件《工程对账结算单》记载了七笔债权冲抵购房款的情况：河北正信建筑装饰工程有限公司对烟台卓达蓝岛投资有限公司的债权1061491元、桥西区业兴建材销售部对威海卓达房地产开发有限公司的债权438230．37元、河北茂生成林园林绿化销售有限公司对天津卓达华夏颐园投资有限公司的债权1001250元、石家庄市桥东区创兴建材经销部对卓达新材料科技集团济南有限公司的债权91066．20元、河北茂生成林园林绿化有限公司对河北卓达太阳城房地产开发有限公司的债权14879元、桥西区业兴建材销售部对亿嘉公司的债权23924．96元及38308．47元，以上共计2669150元。王团结另提交上述所涉款项的合同、工程款发票、上述款项相关债权人出具的《情况说明》、《证明》，证明上述款项的债权真实存在，上述款项的相关债权人同意将上述金额的债权转让给王团结，王团结已支付了相应的对价。沃思企业对上述证据均不予认可，称王团结提交的发票数额与其主张的债权数额差距太大，现有证据不足以证明存在债权转让，所谓的债权转让均为虚构。王团结主张其自2016年6月1日起占有使用601号房屋至今，提交了《卓达明郡入住通知书》、《业主办理入住领取物品记录表》、《业主入住登记表》、《前期物业服务协议》《装饰装修管理服务协议》、《承诺书》、《（防盗门猫眼、可视对讲、燃气报警器、温控器）领取表》以证明其于2016年6月1日办理了入住手续。王团结另提交卓达物业服务股份有限公司向其出具的日期为2017年11月1日装修服务费收据、住宅采暖费收据（摘要：2016-11-15至2017-03-14）、住宅物业服务费收据（摘要：2016-07-01至2017-12-31）、日期为2017年12月1日水电费预付款收据、装修履约保证金收据、日期为2018年9月1日出具的住宅物业服务费收据（摘要：2018-01-01至2018-12-31）、日期为2018年11月13日微信支付4340元收据，并提交601号房屋照片，以证明其自2016年6月1日实际使用了601号房屋。沃思企业对上述证据不予认可。卓达公司对王团结提交的证据均认可。就601号房屋未办理权属转移登记的原因，王团结称其曾对长安法院的查封提起了执行异议之诉，后浙江中兴电缆有限公司与亿嘉公司达成了和解，其申请撤诉，长安法院于2018年6月7日作出（2018）冀0102民初2596号民事裁定书，准许王团结撤回起诉，故长安法院解除查封应在2018年6月7日之后。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，《认购协议书》无亿嘉公司公章，法院对该证据不予采信，而《购房协议书》复印件系王团结在诉讼中首次提交，王团结亦不持有该证据的原件，王团结未能就此向法庭作出合理解释。且《购房协议书》记载的签订日期为2016年12月20日，此时601号房屋已经被长安法院查封。因此，本案不属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。其次，王团结主张系用债权冲抵购房款，但上述债权债务均非在王团结与亿嘉公司之间产生，王团结对多个债权人向其转让债权未能向法庭提供有效证据，本院无法认定其已支付全部购房款。最后，王团结主张其自2016年6月1日起占有使用601号房屋至今，但其提交的物业公司出具的收据无相应发票予以佐证，所提供的房屋照片无法证明其自2016年6月1日至今一直在601号房屋居住，其提交的入住手续所涉的物业公司与本案第三人有关联关系，在无其他客观证据佐证的情况下本院对该证据不予采信，故上述证据无法证明其主张。并且，王团结主张入住的时间，此时601号房屋已被长安法院查封，并不符合在人民法院查封之前已合法占有房屋的情形。综上，王团结提出的异议不符合上述条款规定的条件，其权利不能够排除对601号房屋的执行，对其请求法院不予支持。因王团结未能证明其对601号房屋享有能够排除强制执行的实体权利，故对其在本案中要求确认601号房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。亿嘉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，不影响法院依据查明的案件事实，依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回王团结的全部诉讼请求。案件受理费28153元，由王团结负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  刘秋燕审判员  张洁芳审判员  朱文君二〇一八年十二月十一日法官助理叶康喜书记员明玥