北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初23416号原告：王静，女，1976年5月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：燕茹，北京市盈盛律师事务所律师被告：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路****。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。原告王静与被告北京中信新城逸海房地产有限公司（以下简称中信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静的委托诉讼代理人燕茹，被告中信公司的委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼，本院现已审理终结。王静向本院提出诉讼请求：1、判令中信公司按照合同约定为原告所购买房屋配置户内红外防侵入探头、厨房燃气报警器、起居室及主卧烟感探头；2、本案诉讼费用由中信公司承担。事实和理由：王静与中信公司于2016年10月13日签订了《北京市商品房预售合同》及附件（含《北京市前期物业服务合同》及附件），王静购买中信公司出售的位于大兴区亦庄镇2-2#住宅2号楼1002号（以下简称涉案房屋）商品房。2017年10月29日，中信公司向王静交付涉案房屋，王静发现该屋内未按照合同附件三第六条约定配备户内红外防侵入探头、房屋内燃气报警器和起居室及主卧烟感探头。经多次与中信公司交涉，中信公司均拒绝为王静安装。王静诉至法院，望判如所请。中信公司辩称，第一，中信公司交付房屋符合商品房预售合同约定，商品房预售合同已经履行完毕。商品房预售合同及其补充协议是王静对涉案房屋享有专属权的唯一协议，也是中信公司向原告交付涉案房屋的唯一依据，鉴于王静已经验收确认房屋并实际入住，预售合同权利义务关系已经终止。第二，《北京市前期物业服务合同》与预售合同属于不同法律关系，不是涉案房屋交付的依据。涉案《北京市前期物业服务合同》使用说明第2条明确：“本合同中所称前期物业服务，是指建设单位承担前期物业服务责任，按合同的约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，该合同首部记载“就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜，协商订立本合同”，即《北京市前期物业服务合同》是王静委托中信公司对涉案房屋的维护、管理及涉案房屋所处中信墅小区的整体维护管理有关问题达成的协议。《北京市商品房预售合同》及附件共70页：《北京市商品房预售合同》附件一《房屋平面图及整个楼栋中的位置图》；附件二《共用部分与共用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三该商品房取得抵押权人同意销售的证明即抵押当事人的相关约定无抵押；附件四计价方式与防控的其他约定；附件五付款方式及期限的约定；附件六、装饰和配备标准的约定；附件七前期物业管理：《北京市前期物业服务合同》（附件一规划平面图；附件二物业共用部分明细；附件三物业共用设施设备明细（6.监控设施包括户内红外防侵入探头、厨房燃气报警器、起居室及主卧烟感探头）；附件四物业服务事项和标准；附件五其他服务事项和标准；附件六物业服务费用评估报告摘要；附件七移交材料清单；附件八违约责任的约定）。王静起诉的依据是《北京市前期物业服务合同》附件二及附件三是涉案小区物业共用部分及共用设施，并非王静房屋专有设施。中信墅小区房屋类型分为高层住宅、叠拼住宅、联排住宅、办公楼及商业物业，上述类型房屋整体组成涉案《北京市前期物业服务合同》项下的物业服务区域。涉案房屋是该整体物业服务区域的组成部分，是中信公司向包括王静在内的全体业主提供物业服务的对象。因此，《北京市前期物业服务合同》的标的及权利义务关系完全不同于《北京市商品房预售合同》。第三，涉案全部房屋设施设备符合设计及建造规范并经审批验收通过：（1）全部涉案房屋所在建筑类型为高层住宅，涉案小区高层住宅建设设计规划中，已经在首层、二层及顶层房屋配备有户内红外防侵入探头，该设备的意义在于防止外界从首层、二层或顶层侵入该楼栋，该设置已经完全能够实现王静房屋所在楼栋单体建筑的防侵入功能，也符合高层住宅的设计建造规范；（2）关于厨房燃气警报器和起居室及主卧烟感探头的设置，该设施设备不属于住宅建筑设计中应当及必须具备的设计单元，且涉案小区的高层住宅建筑设计时客观上也未设计上述设备。第四，王静无权单独就公共设施设备提起诉讼。根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，对本案中共有设施设备的主张应当经全体业主过半数且专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主同意后方可主张，王静即便要求中信公司改变建筑原有共用设施设备，也无权单独提起本案诉讼。综上，涉案房屋及房屋所在楼栋单体建筑的设计和建造均符合相关高层建筑规范及标准，且经过规划批准并验收合格，不存在与设计规划条件不符的情况，且目前的设施设备完全能够保证该单体建筑及分户建筑的使用安全，因此王静提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，中信公司（出卖人）与王静（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定王静购买位于大兴区亦庄镇2-2#住宅楼10层2单元1002房屋。商品房预售合同的附件七《北京市前期物业服务合同》的附件三物业共同设施设备明细中第6条约定，监控设施包括户内红外防侵入探头、厨房燃气报警器、起居室及主卧烟感探头。2017年11月23日，青宇（北京）物业服务评估监理有限公司就中信逸海园项目物业共用部位和共用设施、设备的承接查验评估，评估基准日为2017年11月23日，评估结论为中信逸海园物业项目共用部位及共用设施、设备承接查验评估工作，共完成评估查验点7649点，其中合格7649点，不合格0点。上述合同签订后，王静交纳了购房款，并办理了入住手续。入住后，王静发现涉案房屋并未配备户内红外防侵入探头、厨房燃气报警器和起居室及主卧烟感探头。经询，原告主张其要求安装的是包括上述设备在内的整个设施系统。对此，被告称因原告要求安装的是整个设施而非设备本身，这会涉及到公共区域，现客观上不具备安装的条件。为证明此点，被告还向本院提交了涉案房屋单元的弱电平面图和消防竣工图，该图显示涉案房屋并未配置上述设备。经本院释明，原告仍坚持要求安装其主张的设施系统，不同意变更诉讼请求。另查，涉案小区的弱电系统及消防系统已经竣工并验收合格，部分业主已经入住。本院认为：王静与中信公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。根据查明的事实，被告已向原告交付涉案房屋，原告虽在验房、收房时未对本案中所主张的设备设施提出异议，但根据《北京市商品房预售合同》的约定，其上载明了监控设施包括户内红外防侵入探头、厨房燃气报警器、起居室及主卧烟感探头，被告未按约定为原告提供上述设备，属瑕疵履行合同义务，对此其应承担相应的违约责任。本案中，原告坚持要求安装包括上述设备在内的设施系统，被告不同意安装。对此，本院认为，涉案房屋所在单元的弱电平面图及消防竣工图均显示涉案房屋并未配置上述设备，现涉案小区的弱电系统及消防系统已经竣工并验收合格，部分业主已经入住，如在涉案房屋内安装该设施系统，不仅要在涉案房屋内安装相应的专有设备，还会涉及到公共区域，影响其他业主的相关权益，现原告系基于《北京市商品房预售合同》的约定向被告主张权利，但该权利的行使不得损害其他业主的合法权益，尤其是对涉案房屋外的公共区域原告并无独占和处分的权利。现原告未提交证据证明其已取得其他业主的同意，故目前不具备安装条件，原告的诉讼请求，应予驳回。经本院释明，原告坚持要求安装，而不主张赔偿，故本院不在本案中处理损失赔偿问题。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王静的全部诉讼请求。案件受理费35元，由王静负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  肖 爽二〇一八年十二月二十六日法官助理  李运普书 记 员  杨 茜