成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初3812号 原告：赵莉，女，1985年12月15日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：四川华银达实业有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道三段锦江大厦。 法定代表人：程辉泽，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 原告赵莉与被告四川华银达实业有限公司（以下简称“华银达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵莉，被告华银达公司的委托诉讼代理人周婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵莉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令位于四川省成都市双流区×号房屋归赵莉所有；2.请求依法判令华银达公司协助赵莉办理上述涉案房屋的房产（不动产）登记手续；3.请求依法判令华银达公司向赵莉支付未及时办理房产证的违约金89604.4元(暂记至起诉时止，应计算至正式办理不动产权证书之日),及因华银达公司迟延办理房产证导致赵莉多缴纳房产增值税共计71603.3元；4.请求依法判令华银达公司返还赵莉预支付的房产登记费、合同印花税、契税、贴花印花税、维修资金共计6750元,及利息1603.6元(按照同期同类贷款利息暂记至起诉时止)；5.本案诉讼费、保全费等费用由华银达公司承担。庭审中，赵莉自愿撤回第4项诉讼请求即：请求依法判令华银达公司返还赵莉预支付的房产登记费、合同印花税、契税、贴花印花税、维修资金共计人民币6750元,及利息人民币1603.6元(按照同期同类贷款利息暂记至起诉时止)。事实及理由：赵莉与华银达公司于2011年5月签署《商品房买卖合同》,合同约定赵莉向华银达公司购买四川省成都市华阳街道×号房屋一套,购房价款共计490983元。赵莉已经如期支付全部购房款项,上述涉案房屋于2012年7月1日交付赵莉使用,且赵莉向华银达公司支付预房产登记费、合同印花税、契税、贴花印花税、维修资金等共计6750元用于办理相关房屋产权登记。根据合同约定华银达公司应于房屋交付后365日内向赵莉交付房屋所有权证书,否则按照赵莉支付的全部价款每日万分之一支付违约金,至起诉时止华银达公司依然未能向赵莉交付房屋所有权证书,已经构成违约。为维护赵莉的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》的相关规定特向贵院提起诉讼,望贵院依法判决,并望判如所请。 被告华银达公司辩称，1.赵莉要求确认房屋所有权归其所有的主张不适格，本案系商品房预售合同纠纷，并非确权纠纷；2.华银达公司愿意协助办理房屋产权证，是因为办证政策发生变化导致无法办理，华银达公司愿意在符合办理不动产证条件达到之后第一时间为赵莉办理；3.逾期办证的违约金已经过了诉讼时效；4.赵莉主张的因延迟办证多缴纳的房产增值税并未实际发生，且违约金和损失不能同时主张，不应该得到支持；5.赵莉主张的违约金过高，请求依法调减；6.诉讼费用请求法院依法判决。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：赵莉和华银达公司于2011年3月15日签订了编号为×的《商品房买卖合同》及《华银美景商品房买卖合同补充协议》。合同约定，赵莉购买华银达公司开发建设的位于成都市双流区华阳街道×号房屋一套（合同备案号×），房屋总价为490983元。合同第十条交付条件约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条产权登记约定：（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。附件五补充协议第十条约定：买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证(采用一次性或分期付款方式的买受人向出卖人书面承诺自行办理房屋产权证的除外)，在合同约定的房星交付期限届满前,买受人须主动向出卖人提交相关资料(包括购房合同、夫妻双方或单身个人身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等,具体资料均以相关部门最新规定为准)，及时与出卖人办理房屋面积差异的结算手续,办理面积补差款结算并签订面积确认文件,支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费(以房管部门、税务局的最新规定为准)并提供全部代办资料。如买受人未能提供上述相关资料、或提供资料不齐全、或所提供资料被相关部门认为不实的,或者买受人未缴纳相关费用的,每延迟一日买受人应当按总房款万分之一比例向出卖人支付违约金(采用一次性或分期付款方式的买受人向出卖人书面承诺自行办理房屋产权证的除外)。如因上述原因造成产权登记手续超过合同规定期限的,出卖人不承担逾期办理产权证的违约责任。《买卖合同》就二十三条中的约定的“出卖人受托之日”特指买受人将委托出卖人代交的全部税、费足额提交给出卖人的当日”。因政府及政府主管部门原因、工作程序,造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的,出卖人不承担任何责任。凡买受人以出卖人提供担保的贷款方式付款的,视为买受人已委托出卖人办理本买卖合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记。上述委托为不可撤销之委托且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持,待办理完毕房地产权属证书后,由出卖人交于贷款银行保管。办证所发生的相关费用,依照国家规定,由买卖双方各自承担。办理房屋所有权证的时间，从买受人办理完毕交房手续并向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费、提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算。如因买受人原因(包括但不限于买受人提交资料不完整)使产权登记手续超过买卖合同第十九条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任并有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失。如因不可抗力原因使产权登记手续超过买卖合同第十九条约定期限延迟办理的,出卖人不承担违约责任。买受人因契税缴纳不足的情况时,应及时按税务局和产权监理机构核算的数额补足税费,因此造成的办证延误,由买受人承担责任。未补足之前,出卖人有权不予继续办理。若因产权登记机关的原因导致产权证办理逾期,出卖人有权据实延期并不承担违约责任。出卖人承诺:在政策条件允许下,出卖人在华银美景三期所有房屋的所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。若因买受人原因导致办理分户国有土地权证时间滞后,则由买受人承担相应责任。 合同签订后，赵莉按照合同约定向华银达公司支付了购房款。赵莉和华银达公司双方均认可华银达公司于2012年7月1日将房屋交付给了赵莉且赵莉在收房时按照当时的要求提交了相关的资料。赵莉于2014年4月15日向华银达公司支付了案涉房屋的产权登记费、合同印花税、契税、贴花印花税、维修基金共计6750元，华银达公司向赵莉出具了收据。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。案涉房屋目前仍属于签约备案状态，尚未办理房屋不动产权证书。 以上事实有赵莉的身份信息及华银达公司企业信息，《商品房买卖合同》及《华银美景商品房买卖合同》补充协议、相关发票、收据、银行卡POS单凭证、个人房屋信息记录查询、商品买卖合同摘要、庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实，故本院予以采信。 本院认为，赵莉与华银达公司签订的《商品房买卖合同》及《华银美景商品房买卖合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 （一）关于确认位于四川省成都市华阳街道×号房屋归赵莉所有的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”及第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因案涉房屋目前仍未正式登记过户至赵莉名下，故赵莉要求直接确认上述房屋归其所有的请求缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 （二）关于赵莉要求华银达公司协助办理案涉房屋的房屋产权（不动产）登记手续的问题。本院认为，赵莉主张华银达公司协助办理案涉房屋的不动产权证书，华银达公司在庭审中表示愿意协助赵莉办理该权属证书，系对其民事权利的一种自由处分，不违反法律、法规规定，本院予以确认。故赵莉要求华银达公司协助其办理案涉房屋的不动产权证书具有事实和法律依据，本院予以支持。 （三）关于华银达公司是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为和承担违约金及应否承担因逾期办证导致赵莉多缴纳房产增值税的问题。本院认为，根据赵莉与华银达公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。补充协议约定，办理房屋所有权证的时间，从买受人办理完毕交房手续并向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费、提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算；如因买受人原因(包括但不限于买受人提交资料不完整)使产权登记手续超过买卖合同第十九条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任并有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的全部损失。如因不可抗力原因使产权登记手续超过买卖合同第十九条约定期限延迟办理的,出卖人不承担违约责任。上述约定系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。华银达公司于2012年7月1日向赵莉交付房屋，赵莉于2014年4月15日向华银达公司支付了案涉房屋的产权登记费、合同印花税、契税、贴花印花税、维修基金。根据双方合同的约定，办理案涉房屋产权证的期间应从2014年4月16日开始起算，故华银达公司应于2015年9月30日前协助赵莉办理案涉房屋所有权证书。而华银达公司并未在365个工作日的期限内办理房屋所有权证书，且没有证据证明其以充分有效合理的方式履行了相关通知义务，故应承担相应的违约责任。对于是否应当支付赵莉违约金问题，华银达公司认为赵莉主张违约金的诉请请求已过诉讼时效，本院认为，违约金的请求权从本质上而言，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”及第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2015年9月30日前的诉讼请求已经超过诉讼时效期间而不予保护。而本案中，赵莉主张华银达公司承担逾期办理房屋产权证书违约金应从超过逾期办证期限的次日即2015年10月1日开始计算。赵莉于2018年4月3日向本院提起诉讼，其诉讼请求未超过诉讼时效，对于其主张要求支付合理违约金的请求本院予以支持。此外，在诉讼中，由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市天府新区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，华银达公司在事实上和法律上已经不可能再为赵莉单独办理房屋所有权证书，且补充协议中出卖人承诺:在政策条件允许下,出卖人在华银美景三期所有房屋的所有权证书办理完毕后两年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。故上述违约金应当计算至天府新区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年8月19日止为宜。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”的相关规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。根据本案审理查明的事实，赵莉已经取得了所购的商品房，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在赵莉并未举证证明逾期办理房屋权属证书对其造成的实际损失的情况下，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为7929元为宜。关于赵莉主张要求华银达公司支付因其延迟办理房屋产权证导致赵莉多缴纳的房产增值税的主张，本院认为，该笔房屋增值税并未实际发生，且赵莉也未提供充分有效的证据对相关事实予以证明，故该项请求缺乏充分的事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、第三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川华银达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告赵莉到不动产权登记部门办理赵莉所购买的位于成都市双流区×号房屋（合同备案号：×）的不动产权证书； 二、被告四川华银达实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵莉违约金7929元； 三、驳回原告赵莉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5203元，由原告赵莉负担520元，被告四川华银达实业有限公司负担4683元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周卫 二〇一八年十二月十四日 法官助理彭先 书记员喻鸿凯