福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0681民初1455号 原告（反诉被告）：郑钰莹，女，1991年12月27日出生，汉族，住龙海市。 委托诉讼代理人：林伯奇，北京中伦文德（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈俊聪，北京中伦文德（厦门）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：郑木林，男，1984年1月17日出生，汉族，住龙海市。 被告（反诉原告）：何秀珠，女，1979年7月13日出生，汉族，住漳浦县。 第三人：中国银行股份有限公司龙海支行，住所地龙海市石码镇人民路**，统一社会信用代码91350681856637383U。 负责人：江历忠，行长。 委托诉讼代理人：朱景湖，男，1988年11月23日出生，该公司员工，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈彪，男，1989年10月16日出生，该公司员工，住福建省龙海市。 原告（反诉被告）郑钰莹与被告（反诉原告）郑木林、何秀珠、第三人中国银行股份有限公司龙海支行（以下简称：龙海中行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案，诉讼中郑木林、何秀珠向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。2017年8月2日，本院作出（2017）闽0681民初2920号民事判决，原告郑钰莹、被告郑木林、何秀珠均不服提起上诉，漳州市中级人民法院于2018年1月22日作出（2017）闽06民终2684号民事裁定：撤销本院（2017）闽0681民初2920号民事判决；发回重审。本院于2018年4月2日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郑钰莹（反诉被告）及其委托诉讼代理人林伯奇，被告（反诉原告）郑木林、何秀珠，第三人龙海中行委托诉讼代理人陈彪、朱景湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郑钰莹诉称：1、判令被告郑木林、何秀珠继续履行与原告郑钰莹于2017年3月21日签订的《房地产买卖协议书》；2、判令被告郑木林、何秀珠立即协助原告郑钰莹向第三人中国银行股份有限公司龙海支行代为清偿位于龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢142室房产抵押所欠的贷款；3、判令第三人中国银行股份有限公司龙海支行应当接受原告郑钰莹的代为清偿,并在原告郑钰莹代为清偿后立即注销位于龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房产的抵押登记；4、判令被告郑木林、何秀珠在第三人中国银行股份有限公司龙海支行注销位于龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房产的抵押登记后,立即协助原告郑钰莹办理过户手续,将该房产变更登记至原告郑钰莹名下；5、判令被告郑木林、何秀珠在原告郑钰莹支付扣除定金、代为清偿的贷款后剩余的购房款的同时,向原告交付位于龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房产；6、判令被告郑木林、何秀珠向原告郑钰莹支付违约金30000元；7、本案受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日,原告在龙海市石码安居房产中介的居间下与被告签订了《房地产买卖协议书》。合同约定被告将坐落在龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房产以人民币744000元的价格出售给原告。合同第八条约定：双方预定于2017年3月31日前到龙海市房产局办理过户手续。如被告由于产权问题或其他自己问题，造成不能成交过户给原告或违约不卖，被告愿意按违约处理赔偿原告双倍定金作为违约金，该违约金在扣除原有的定金后，剩余部分由原告所得；如原告违约不买或其他个人问题造成双方不能过户，原告愿意按违约处理给被告取消定金作为违约金，该违约金由被告所得。合同第十二条约定：双方约定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续。如有一方没按时间及时办理或无故拖延时间，视为违约，守约方有权要求违约方按第八条或第十一条的违约处理给予赔偿。合同签订后，原告依约向被告支付定金人民币30000元，被告向原告出具《收条》一份。2017年3月31日前原告多次要求被告办理解押手续和过户手续，被告均不办理。后原告通过电话、短信、发函等方式要求被告于2017年4月5日前往银行办理解押手续并将房产过户至原告名下，但被告仍拒绝配合办理。原告认为被告的行为已严重违反双方的合同约定，且损害原告的利益，故诉至法院。 被告郑木林、何秀珠辩称：原告未按协议约定履行支付按揭贷款义务已构成根本违约,并导致双方签订的《房地产买卖协议书》无法继续履行,原告的诉求不应予支持。2017年3月21日,原告与答辩人签订《房地产买卖协议书》约定,答辩人将其所有的座落在龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房屋出售给原告,双方就房屋总价款、付款期限等权利义务作出约定。其中《房地产买卖协议书》第12条约定:甲、乙双方预定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续。如甲乙双方有一方没按时间及时办理或无故拖延时间视如违约,守约方有权要求违约方按第8条或第11条的违约处理给子赔偿。除此之外,原告与答辩人在《房地产买卖协议书》补充条款另乙方(原告)先替甲方(答辩人)还清银行解押款,甲、乙双方再一起拿房产证,再一起去交易中心办理过户手续,乙方再向银行贷款,款直接打入甲方的银行卡里,基于双方的上述约定,本案可以认定协议的履行程序为:原告先为答辩人还清讼争房屋的按揭贷款，双方一起去拿房产证，双方一起办理过户手续，原告向银行贷款，原告支付剩余购房款，答辩人交房。所以,本案原告负有先行替答辩人还清讼争房屋的按揭贷款,后答辩人才协助原告办理其他手续,双方的协议履行有先后顺序,且原告的付款义务在先,答辩人的协议义务在协议签订之后,原告虽有将购房定金支付给答辩人,但未按协议约定在2017年3月31日办理过户手续之前还清银行按揭款,且在答辩人催促之下仍拒绝支付,该款项至今仍由答辩人支付;原告在《起诉状》要求答辩人偿还讼争房屋的银行按揭贷款,以此可以进一步证明原告拒绝替答辩人还清按揭贷款、履行协议款义务,导致无法办理解除抵押登记手续、产权过户等协议义务,协议无法继续履行。因此,本案原告拒绝支付按揭款项导致协议无法履行,已构成根本违约,其诉求不应予采纳，答辩人享有先履行抗辩权及合同解除权,不存在违约。原告未在2017年3月31日办理过户手续之前还清银行按揭款,且在答辩人催促之下仍拒绝支付,该款项至今仍由答辩人支付,导致协议无法继续履行。因原告付款在先、答辩人办理解押及过户在后,原告拒绝支付按揭贷款,答辩人依据《合同法》第六十七条规定,“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求”,答辩人享有先履行抗辩权,答辩人有权拒绝原告的履行协议要求,不存在违约。另外,原告未按协议约定还清银行按揭款,在答辩人多次催促后仍未履行款义务,该款项至今仍由答辩人支付,根据《合同法》第九十四条之规定,答辩人享有合同解除权。答辩人已向贵院依法提出反诉,要求解除双方签订的《房地产买卖协议书》并追究原告的违约责任。综上所述,原告请求答辩人继续履行协议、支付按揭贷款、办理抵押注销登记手续及过户手续、交付讼争房屋及支付违约金等主张没有任何事实和法律依据,不应予以采纳,请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告郑木林、何秀珠反诉请求为：1、请求判令依法解除双方于2017年3月21日签订的房地产买卖协议书；2、判令反诉被告支付的购房定金人民币30000元归反诉原告所有；3、判令反诉被告支付反诉原告律师代理费10000元。事实和理由：2017年3月21日,反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖协议书》，约定反诉原告将其所有的座落在龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402房屋出售给反诉被告,双方房屋总价款、付款期限等权利义务作出约定。其中,反诉原告与反诉被告在协议补充条款中约定:反诉被告应先替反诉原还清银行解押款,双方再一起去拿房产证去房产交易中心办理过户手续反诉被告再向银行贷款后将款项打入反诉原告的银行帐户。《房地产买卖协议》第8条约定：如甲方有产权问题或其他自己问题，造成不能成交过户给乙方或违约不卖，甲方愿意按违约处理赔偿乙方双倍定金作为违约金，该违约金在扣除乙方原有的定金后，剩余部分由乙方所得；如乙方违约不买或其他个人问题造成双方不能过户，乙方愿意按违约处理给甲方取消定金作为违约金，该违约金由甲方所得。第十二条，甲、乙双方预定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续。如有一方没按时间及时办理或无故拖延时间，视为违约，守约方有权要求违约方按第八条或第十一条的违约处理给予赔偿。另外，双方还约定，若双方在履行过程中发生争议的，所有费用由违约方承担。协议签订后，原告虽有将购房定金支付给反诉原告，但未按协议约定在2017年3月31日办理过户手续之前还清银行按揭贷款，且在反诉原告催促之下仍拒绝支付，该款项至今仍由反诉原告支付；反诉被告拒绝替反诉原告还清按揭贷款、履行协议付款义务，导致无法办理解除抵押登记手续、产权过户等协议义务，协议义务继续履行，反诉被告已构成根本违约。请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告郑钰莹辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1、反诉原告在签订房产买卖协议书后随即反悔不卖，从未有过催促反诉被告支付解押款的行为，是反诉被告一直通过短信电话信函的方式要求反诉原告履行合同，所谓的反诉被告未支付解押款仅仅是反诉原告违约的借口。2、反诉原告从未告知反诉被告其房产的抵押情况，包括在哪家银行抵押、怎样还款、具体还款账户，更拒绝配合反诉被告办理解押手续，在此情况下反诉被告根本无法支付解押款，不存在任何违约行为。 第三人龙海中行述称，办理中国银行个人贷款提前还款结清手续：借款人本人持身份证原件与中行还贷卡至中国银行龙海海澄支行网点柜台，签字申请提前还款与结清手续。还款金额以当天系统计算为准。 经审理查明，2013年2月2日，郑木林、何秀珠与漳州市金石房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：商品房建筑面积119.37平方米，其中套内面积为98.56平方米，价款为68万元，首付款为20.4万元，47.6万元向银行办理按揭贷款方式支付等条款。2013年5月27日，郑木林、何秀珠与第三人龙海中行签订《个人一手房贷款合同》约定：本合同项下个人住房贷款金额为47.6万元，贷款期限为240个月，贷款年利率为6.55%，借款人采用等额本息还款方式，第月的1日为结息日和付息日，还款账户为郑木林，每月偿还按揭贷款3562.95元。龙房权证字第××号房屋所有权证登记为：何秀珠，共有情况为共同共有，共有人郑木林，房屋坐落海澄镇龙翔路13号东方康桥小区1幢1402室，登记时间2016年3月22日，建筑面积117.18平方米。 2017年3月21日,郑钰莹与郑木林、何秀珠在龙海市石码安居房产中介代王某红（以下简称：中王某红）的居间下，合同签订前何秀珠表示“我实际支付多少，买方就付给我多少”，双方签订书面《房地产买卖协议书》。合同约定：“甲方（卖方郑木林、何秀珠）自愿将坐落在龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房地产，面积117.18平方米，以人民币744000元的价款出售给乙方（买方郑钰莹）。合同第七条约定付款方式为乙方在2017年3月21日愿意先放人民币30000元整作定金；第八条：甲、乙双方预定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理过户手续。手续费、交易费、契税、包括办理土地证费用由乙方负责，与甲方无关。如甲方有产权问题或其他自己问题，造成不能成交过户给乙方或违约不卖，甲方愿意按违约处理赔偿乙方双倍定金作为违约金，该违约金在扣除乙方原有的定金后，剩余部分由乙方所得；如乙方违约不买或其他个人问题造成双方不能过户，乙方愿意按违约处理给甲方取消定金作为违约金，该违约金由甲方所得。第十条：甲方同意乙方如不去交易过户要到龙海市公证处办理公证买卖或办理公证委托，但手续费用由乙方负责，与甲方无关；第十一条：甲、乙双方预定在（空）前到龙海市公证处办理委托。如甲方有产权二证问题或其他任何问题，造成不能公证给乙方，甲方愿意按违约处理赔偿乙方双倍定金作为违约金，该违约金在扣除乙方原有的定金后，剩余部分由乙方和丙方（中介所）各得50%，如乙方违约不卖或其他个人问题造成双方不能过户，乙方愿意按违约处理给甲方取消全部定金作为违约金。第十二条，甲、乙双方预定在2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续。如有一方没按时间及时办理或无故拖延时间，视为违约，守约方有权要求违约方按第八条或第十一条的违约处理给予赔偿。第十三条，本协议若在履行中发生争议，…所有费用由违约方承担。补充：乙方先替甲方还清银行解押款，甲乙双方在一起去拿房产证，在一起去交易中心办理过户手续，乙方在向银行贷款，款项直接打入甲方的银行卡里。”合同签订当天，郑钰莹依约支付定金人民币30000元，何秀珠出具《收条》一份给郑钰莹收执。 2017年3月22日，在中王某红的召集下，双方一起到中介所，何秀珠、郑木林到龙海中行海澄营业所按揭贷款账户所在地打印其按揭贷款余额及贷款清单。郑钰莹到中介所后离开，何秀珠、郑木林将打印的贷款清单交付给中王某红，王某红交给郑钰莹，郑钰莹说清单丢了，何秀珠、郑木林打第二份清单，在龙海中行门口送给郑钰莹。在中王某红的召集下双方约定于2017年3月28日到第三人龙海中行海澄营业部办理交纳银行按揭款，此日，郑钰莹到第三人龙海中行海澄营业部等待被告郑木林、何秀珠，但郑木林、何秀珠未到场。 2017年3月29日，何秀珠发送信息通知郑钰莹“合同不成立”。2017年4月2日的信息联系中，郑钰莹向何秀珠发出“何秀珠：按合同约定，你我原约定于2017年3月31日到龙海市房产局办理解押、过户手续、现已超过原本约定日期，我方已多次催促你方，但你方至今仍拒绝履行合同约定的解押、过户义务。在此我方限你在2017年4月5日9:00到龙海中行办理解押手续，并将郑木林、何秀珠座落于龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房产过户至我方名下”。何秀珠向郑钰莹回复“郑钰莹：之前的合同与时间约定完全不符，并且没有付款时间，以及付给金多少款，这以违背了真实意思。还有上个月银行催解押，我也及时电话通知，但你们并未做任何处理。而且我也给予你电话通知合同有不付要嘛变更、要嘛解约，你也没做任何的回应，如果你们需要如此，我会通过诉讼维护权益”。何秀珠称“之前的合同与时间约定完全不符…我也给予你电话通知合同有不付要嘛变更、要嘛解约”。双方为讼争房屋的价款继续争执，按揭贷款由何秀珠、郑木林继续交纳至今。2017年5月8日，原告郑钰莹具状诉至本院。2017年5月15日，郑钰莹向本院申请对讼争的房屋采取财产保全，本院裁定对上述房产进行诉讼保全，并已执行。郑钰莹支付保全费4240元。 在审理过程中，郑钰莹向本院承诺如郑木林、何秀珠按照《房地产买卖协议》约定配合办理位于龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房产的过户手续，并且向郑钰莹交付该房屋，郑钰莹同意另外向郑木林、何秀珠补偿人民币五万元；并放弃请求第六项，即请求郑木林、何秀珠支付违约金30000元的请求。 认定以上的事实有以下证据：1.《房地产买卖协议书》；2.收条；3.原、被告及第三人的陈述；4.证王某红的证言；5.微信及通话记录；6.郑钰莹的承诺。以上证据经质证可以认定。 本院认为，原告（反诉被告）郑钰莹与被告（反诉原告）郑木林、何秀珠签订的《房地产买卖协议书》是双方的真实意思表示，未违法法律和法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按合同约定履行。对合同价款，郑木林、何秀珠虽主张签订合同时乙方达成“（郑木林、何秀珠）实付多少，（郑钰莹）就给多少”的意思表示，但原告当庭予以否认，郑木林、何秀珠也未能提供相应的证据予以证实，故对讼争房屋的价款应按《房地产买卖协议书》载明的744000元来确定。双方在合同中补充约定“乙方先替甲方还清银行解押款，甲乙双方在一起去拿房产证，在一起去交易中心办理过户手续，乙方在向银行贷款，款项直接打入甲方的银行卡里”。 依第三人龙海中行对办理中国银行个人贷款提前还款结清手续的到庭陈述，办理讼争房产的解押手续，须郑木林、何秀珠到场亲自办理，而郑钰莹负有支付借款余额款项的义务。2017年3月28日双方在中王某红的召集下约定到第三人龙海中行海澄营业部办理交纳银行按揭款，郑钰莹到及时履约到场等待郑木林、何秀珠，但郑木林、何秀珠无正当理由未到场，以致无法办理还贷解押手续，后经催告，郑木林、何秀珠仍拒不协助办理，已构成违约。现郑钰莹要求郑木林、何秀珠继续履行合同，符合法律规定，应予以支持；本案在审理过程中，郑钰莹向本院承诺如郑木林、何秀珠按照《房地产买卖协议》约定配合办理位于龙海市海澄镇龙翔路13号东方康桥1幢1402室房产的过户手续，并且向郑钰莹交付该房屋，郑钰莹同意另外向郑木林、何秀珠补偿人民币50000元；并放弃请求第六项，即请求被告支付违约金30000元的请求，是原告的意思自治，应当予以准许。双方均应按合同约定全面履行合同。双方在合同中明确约定：郑钰莹在2017年3月21日先交付定金30000元，并约定双方于2017年3月31日前到龙海市房产局办理土地过户手续或到龙海市公证处办理公证手续；在协议补充条款中约定了交易的流程，即郑钰莹应先替郑木林、何秀珠还清银行解押款——双方再一起去拿房产证——去房产交易中心办理过户手续——郑钰莹再向银行贷款——后将款项打入郑木林、何秀珠的银行帐户。合同签订后，郑钰莹如约支付了30000元定金。被告郑木林、何秀珠在原告郑钰莹支付对应价款后，有依法附随办理相关所有权转移的义务。被告郑木林、何秀珠主张解除合同，与法不符，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郑钰莹应于本判决生效之日起十日内代被告（反诉原告）郑木林、何秀珠向第三人中国银行股份有限公司龙海支行偿还被告（反诉原告）郑木林、何秀珠讼争房屋项下的贷款余额。 二、原告（反诉被告）郑钰莹应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑木林、何秀珠支付郑木林、何秀珠已偿还的自2017年4月1日起的按揭贷款（具体以银行还款对账单为准）。 三、被告（反诉原告）郑木林、何秀珠应于原告（反诉被告）郑钰莹交纳上述款项后十日内协助原告（反诉被告）郑钰莹办理解除抵押登记手续；所需费用由原告（反诉被告）郑钰莹承担。 四、被告（反诉原告）郑木林、何秀珠应于办理解除抵押后后的十日内协助原告（反诉被告）郑钰莹办理不动产权变更登记手续；所需费用由原告（反诉被告）郑钰莹承担。 五、原告（反诉被告）郑钰莹于办理讼争房屋不动产产权变更登记手续之日后的三日内支付被告（反诉原告）郑木林、何秀珠购房款（744000元+承诺的补偿款50000元-定金30000元-向第三人代为清偿的贷款余额）。 六、驳回原告（反诉被告）郑钰莹的其他诉讼请求。 七、驳回被告（反诉原告）郑木林、何秀珠的反诉诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11240元，反诉案件受理费11240元，由被告（反诉原告）郑木林、何秀珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判长  郭漳明 审判员  黄国强 审判员  陈忠伟 二〇一八年十二月二十八日 书记员  甘叶玲 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -11-