广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20563号原告：文小勇，男，***出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告：深圳市奥斯汀酒店管理有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：赵瑞芳。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。原告文小勇与被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田海波、被告的委托诉讼代理人梁智航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文小勇向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋经营托管合同（固定收益）》，被告返还涉讼房屋；2.被告赔偿经济损失86400元；3.被告支付以每月2523元为标准从2018年7月起至实际返还涉讼房屋之日止的租金；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月9日，原告与被告经过协商就位于佛山市南海区***的房产签订《房屋经营托管合同（固定收益）》，约定：原告将上述房屋委托被告提供在线租赁服务及增值服务；并需委托被告对物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于被告制定的奥斯汀公寓物业装修及房间设施标准，由此产生的所有费用由原告承担；合作期限为5年，双方对五年内的租金收益做了明确约定，收益支付时间应在每月15日前支付上月固定收益。合同第八条第二款约定，被告迟延支付租赁收益超过30日的，原告有权提出解除合同。同时，双方还签订了《家私家电代购委托书》，后原告按照合同约定陆续向被告支付了代装代购款86400元。双方履行合同期间，被告自2018年8月起就无法足额支付租金收益，一直到2018年9月15日，被告逾期支付租金的时间已经超出合同约定的30日。鉴于被告未按合同约定按时足额支付租金，超过三十日构成根本违约，合同约定解除条件成就，原告作为守约方要求解除合同的同时，请求法院依法按照诉请作出判决，以维护原告合法财产权益。诉讼中，原告申请撤回第三项诉讼请求。被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司辩称，双方签订的是房屋经营托管合同，属于委托合同，双方应当共同承担经营风险。被告已经按照相关约定完成相关装修装饰及物品配置，故无需向原告进行赔偿。相关的装修款是购置物品的费用，绝大部分不能归属于损失的范畴，应当属于房屋的增值。原告的诉讼请求中要求被告支付租金的请求及赔偿损失的请求属于重复诉求。被告已经支付部分的费用，应当针对该费用予以扣减。被告并没有违约，退一步而言，即使法院认为被告违约，按照合同第8条的第1款、第9款的约定，违约金为每套2000元或3000元，被告最多只需承担3000元的损失。双方当事人围绕其诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区***综合办公楼于2013年12月25日取得建设工程规划许可证。2017年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋经营托管合同(固定收益)》，约定：甲方将位于佛山市南海区***房产（以下简称“委托物业”）委托乙方提供在线租赁服务及增值服务；甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方制定的奥斯汀公寓的物业装修及房间设施配套标准；甲方必须委托乙方按照其标准代为采购、配置全部房间设施；合作期限为5年，自2017年11月1日起至2023年4月31日止；甲方应在2017年11月1日前交付乙方使用，乙方应在5个月内完成装修调试，2018年5月1日正式对外营业并作为收益起始日期；甲方应承担经营物业装修及房间的标准设施配置费用，小区物业装修、整改费用、物业管理费等费用；乙方应承担水、电、燃气费、公共水电分摊费等费用；甲方享有固定收益，第一年的租金为2523元/月、第二年的租金为2649元/月、第三年的租金为2781元/月、第四年的租金为2920元/月、第五年的租金为3066元/月，乙方应在每月15日前支付上月固定收益；乙方迟延支付租赁收益超过30日的，甲方有权提出解除合同；本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金，违约金为每套3000元；除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止协议；如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金2000元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了《委托代购协议》，约定：甲方委托乙方代甲方购买涉讼房屋的家具家电及其他配置物品（附：《一房各区间软装配置清单》）；家具、家电购置完成后，乙方通知甲方验收，甲方应在上述约定时间内到场验收。如甲方不能到场验收的，甲方可委托第三方进行家具家电的验收，第三方必须获得甲方有效的委托证明；甲方未在前述约定的期限前来验收的，视为验收合格。上述合同签订后，原告陆续向被告支付了代装代购款合计86400元。2018年4月16日、5月16日、6月15日、7月16日、8月15日、9月17日、10月15日、11月15日，被告分别向原告支付了收益款1000元、1000元、1093元、2523元、1000元、1000元、500元、500元，合计8616元。2018年10月11日，原告提起本案诉讼，本院于2018年11月8日向被告送达应诉材料。至法庭辩论终结之日，委托物业仍由被告使用。本院认为，根据双方当事人签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》（以下简称“涉讼合同”）第五条“租赁收益分配、结算方式及税务承担”中“甲方享有固定收益，每月租金按照房屋建筑面积计算”的约定内容，双方将所约定的固定收益明确表述为“租金”。可见，双方签订的合同虽然名为经营托管，但实际上是原告向被告转移其房屋的使用、收益权，每月收取固定的租金，并不需要承担经营风险，双方协议的主要内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，故本院认定本案属房屋租赁合同纠纷，对被告提出本案属委托合同纠纷的答辩意见不予采纳。一、关于合同解除问题委托物业已经取得建设工程规划许可证，涉讼合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。原告依约提供租赁物，而据被告提供的网上银行电子回单显示，其并未按合同约定按时足额支付租金，构成根本违约，合同约定解除条件成就，原告作为守约方要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同自解除合同通知到达对方时解除。本案中，原告在起诉前未通知解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达被告的时间，即2018年11月8日为准。二、关于合同解除后的损失承担问题1.涉讼合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定。被告无权继续占有租赁物，原告要求被告返还房屋合理有据，本院予以支持。2.关于原告主张被告赔偿其按约定投入涉讼房屋的装修装饰及购置物品的款项的问题。由于涉案租赁物的装修装饰及物品配置是原告基于对被告的信赖，为了履行租赁合同需要，按照被告所要求的特定使用目的、标准、条件、风格而定制。换言之，若双方没有签订涉讼合同，原告当然也不会按照被告之要求而委托其对涉讼房屋进行相应的装修装饰和购置特定物品。且按照双方的约定，原告原本可以通过在租赁期内以每月收取固定收益的方式收回该成本，但现因被告的单方违约行为，导致双方租赁合同无法履行，原告无法按约定取得固定收益，相应地也就无法通过合同的履行利益而收回装修装饰、物品之成本，该成本应当属于原告损失范畴，原告在本案中并未请求固定收益，也不存在重复计算损失的问题，故原告主张被告赔偿该部分损失合理。此外，被告为涉案房屋所购置的物品，被告可以自行收回，该部分对被告而言也不属于损失；至于装修装饰附合于房屋的价值，虽然因合同解除被告无法享用该部分价值，但原告作为守约方，没有义务对违约方即被告的损失负责，在原告没有明确同意利用的情况下，强行要求其承接上述装修装饰的现有价值也不符合公平原则。因此，被告依法应当对原告为信赖涉案合同而投入的款项予以赔偿。被告辩称其不应承担违约责任以及无需向原告赔偿理据不足，本院不予支持。至于被告主张违约赔偿应限合同约定的3000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，本院不予支持。原告所投入的装修款及购置物品费用本应通过租赁期内的租金收益167268元[（2523元/月+2649元/月+2781元/月+2920元/月+3066元/月）×12个月]来补偿，现被告已经支付了合计8616元的租金，原告的损失相应减少。根据未付租金的金额与被告在合同期限内应付租金金额的比例，被告应赔偿原告的损失计算为86400元×（167268元-8616元）/167268元＝81949.52元。原告主张损失超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认文小勇与深圳市奥斯汀酒店管理有限公司签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》于2018年11月8日解除；二、深圳市奥斯汀酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《房屋经营托管合同(固定收益)》项下的房屋予文小勇；三、深圳市奥斯汀酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿81949.52元予文小勇；四、驳回文小勇的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取980元（文小勇已预交2561.17元），由深圳市奥斯汀酒店管理有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。文小勇预交的案件受理费2561.17元，在本判决发生法律效力后经文小勇书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一八年十二月二十八日书记员  余宝儿