北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初54573号原告（反诉被告）:北京市博兴达工贸有限公司，住所地北京市海淀区巨山印刷厂巨山农场一队。统一社会信用代码：91110108736466700X法定代表人：刘春华，经理。委托诉讼代理人：刘雪魁，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪松，北京市华泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京普昊汽车服务有限公司，住所地北京市海淀区巨山印刷厂巨山农场一队平房。统一社会信用代码：91110108634366020X法定代表人：叶宁，总经理。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲安林，男，该公司员工，住北京市朝阳区。北京市博兴达工贸有限公司（以下简称博兴达公司）与北京普昊汽车服务有限公司（以下简称普昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博兴达公司之委托诉讼代理人刘雪魁、刘雪松与被告普昊公司之委托诉讼代理人彭彦、蒲安林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博兴达公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2016年4月8日签订的租赁合同于2017年5月21日解除；2、判令普昊公司向我方支付所欠2016年11月1日至2017年4月30日的房租10万元；3、判令普昊公司向我方支付所欠2017年5月1日至2017年5月21日的房租52500元；4、判令普昊公司向我方支付所欠2017年5月22日至2017年12月25日房屋占有使用费535000元；5、请求普昊公司支付违约金108000元；6、诉讼费由普昊公司承担。事实和理由：双方于2016年4月8日签订租赁合同，约定我方将北京市海淀区巨山印刷厂巨山农场一队院内的部分房屋及院内场地出租给普昊公司，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日，租金为每年90万元，每半年交纳一次，即每年4月20日前和每年10月20日前交纳，如未按时交纳房租，拖欠一个月后，我方有权单方解除租赁合同，每拖欠一个月，普昊公司应按年租金2%支付给我方作为补偿。上述合同履行过程中，普昊公司应于2017年4月20日交纳2017年5月1日至2017年10月31日的房租，但普昊公司以各种理由推脱不交纳房租。故现我方诉至法院，提出上述诉请。普昊公司辩称，不同意博兴达公司的诉讼请求。双方签订房屋租赁合同约定将位于北京市海淀区香山南路×号院的一层办公楼间、办公楼南侧全部房屋、食堂及9间宿舍和除公用通道外的院内场地出租给我方。租赁合同签订后，我方支付了第一期房租450000元后，对已经交付的房屋及区域进行装修及各种检测设备的安装调试，且对我公司的注册地进行了迁址。但除了办公楼内12间办公室、食堂外，南侧房屋大部分由博兴达公司占有，宿舍只给了我方7间，院内场地也堆积着大批对方的货物及材料，博兴达公司并未按合同约定交付全部的租赁场地，致使我方无法使用上述场地，经我方多次交涉未果。2017年5月23日，北京市海淀区四季青镇人民政府在租赁区内发布公告，要求在2017年6月30日前完成违法用地及违法建筑等自查自纠工作。我方经查询得知，博兴达公司出租给我方的房屋为未经审批建设的违法建筑。后我方一直与博兴达公司沟通交涉涉案房屋拆除赔偿问题，因为我方五年的租赁期实际履行时间还不到一年，我方租赁房屋场地从事汽车维修特种行业，每一次厂址搬迁变更，除需要装修外，设备都需要专业部门重新检测和重新进行环保评估审批，费用十分昂贵。但博兴达公司拒绝赔偿，且给我方断电，致使我方无法正常营业，给我方造成了更大的经济损失。我方认为博兴达公司不具备出租房屋的资质（营业执照无此经营范围），且出租的标的物为未经审批的违法建筑，故双方所签租赁合同应为无效。2016年5月23日，我方收到了涉案房屋限期拆迁的公告，故不存在博兴达公司主张的后续租金问题。博兴达公司未把合同约定的大部分租赁房屋和区域交付给我方使用，系对方先期违约，我方不同意支付违约金，且有权要求博兴达公司返还我方已付部分租金。2016年11月1日至2017年4月30日租金10万元，是对方同意减少的租金，并非我方拖欠。普昊公司向本院提出反诉请求：1、确认双方于2016年4月8日签订的租赁合同无效。2、判决对方返还我方租金50万元。3、判决博兴达公司支付我方装修、辅助设施费用129190.6元。4、判决博兴达公司支付我方搬迁、设备等检测款221000元。5、反诉案件受理费、鉴定费由博兴达公司承担。事实和理由：同答辩意见。博兴达公司对普昊公司的反诉辩称，双方租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。普昊公司实际占有使用租赁房屋，签订租赁合同合同时，其是知晓房屋情况的，不同意退还租金。装修应当征得出租人同意，普昊公司未经我方同意进行装修，系其违约，不同意其要求我方支付装修、辅助设施费用的反诉请求。其主张的搬迁、设备费用，没有事实和法律依据，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月8日，博兴达公司（出租单位、甲方）与普昊公司（承租单位、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方房屋坐落于香山南路×号院北京市博兴达工贸有限公司院内，租给乙方：办公楼内共12间（办公楼一层），办公楼南侧房屋，食堂，宿舍9间及院内场地（公用通道除外）；房屋用途为办公、厂房、食堂、宿舍；租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日止；租金为90万元/每年，租金采取每年4月20日前和每年10月20日前缴纳租金的方式，乙方每半年支付租金一次，租金缴纳后双方正式建立租赁关系；甲方于本合同生效之日起，将房屋交付给乙方；租赁房屋的水费、电费，按乙方实际用量，自行缴纳；乙方根据自行需要对承租房屋进行装修，必须征得甲方同意后方可进行，费用自理，合同期满后，无条件交给甲方；乙方如不按时缴纳房费，拖欠一个月后，甲方有权单方面解除租赁合同，拖欠一个月，按年租金的2%支付甲方作为补偿；租赁期内，因其它不可抗拒的自然、社会原因，需提前收回租用房屋时，甲方亦应提前告知乙方，乙方应无条件交还房屋，地面正负零以上的建筑、地面归还甲方；乙方不得在租赁范围内以各种理由私搭乱建、违规建设；遇国家征地合同自行终止，已缴纳的租金多退少补。租赁合同所涉房屋及场地位于所有权人为北京市巨山农场（以下简称巨山农场）的房屋所有权证所附的房产平面图范围内，地址为北京市海淀区巨山印刷厂巨山农场一队。2017年2月10日，巨山农场为普昊公司出具《机动车维修企业经营场所使用证明》，载明巨山农场同意将位于北京市海淀区巨山印刷厂巨山农场一队地址处面积为2331平方米的房屋提供给普昊公司使用，房前（或后、左、右）5460平方米的场地一并提供给该企业作为从事机动车维修经营停车场使用，该场地不属于国家征用和公共用地范围。使用期限从2016年5月1日至2021年4月30日。本案中，博兴达公司认可本案所涉租赁房屋为其自巨山农场承租原房屋和场地后翻建和自建，本院询问上述房屋建设有无相应规划许可，博兴达公司称系经巨山农场口头批准，但未向本院提交相应证据，本院就此函询巨山农场，巨山农场亦未予回复。租赁合同签订后，普昊公司依约于2016年4月26日交纳了2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金45万元，后于2017年5月22日、28日分两次交纳租金共计35万元。本案中，普昊公司主张博兴达公司因未能向其提供全部租赁房屋及场地，已为其减免了2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金10万元，其已付租金届至2017年4月30日，就此向本院提交博兴达公司对其出具的催款函两份为证，其中2017年6月26日的催款函内容为“贵公司欠我公司房租费（2017年5月1日-2017年6月30日），每月房租60000元，共计12万元，按双方约定，房租一月一付，请贵公司于2017年7月10日之前付清欠款”；2017年7月5日的催款函内容为“贵公司欠我公司房租费（2017年5月1日-2017年6月30日），每月房租6万元，共计12万元，按双方约定，房租一月一付，请贵公司于2017年7月10日之前付清欠款。逾期未付款，后果自负。另：根据房屋租赁合同第十一条违约责任中的第3条，乙方如不按时缴纳房费，拖欠一个月后，甲方有权单方面解除租赁合同。拖欠一个月，按年租金的2%支付甲方作为补偿”。博兴达公司认可催款函的真实性，但对于普昊公司的上述主张不予认可，表示就拖欠的房租，如果当时普昊公司支付了是按6万元，否则还应按照合同约定标准支付。普昊公司主张博兴达公司未向其提供全部租赁房屋和场地，据此诉请博兴达公司退还租金50万元，表示金额系其估算。博兴达公司对此不予认可，表示食堂中确有部分设备为其公司所有，但普昊公司可以随时腾空使用，普昊公司亦对此情况认可；宿舍其确实占用了2间，剩余9间已经全部交付普昊公司；2017年9月开始因为水管爆裂，为维修管道，其将一些交通标志暂时堆放在普昊公司的待修工位和钣金工位上；其在停车区的东南角一小片区域堆放了一些护栏，其向普昊公司交付时场地就是上述情况，普昊公司并未提出异议。2017年5月23日，北京市海淀区四季青镇人民政府与巨山农场、北京市西郊农场、北京市巨山物业管理有限公司、北京三元农业有限公司联合发布公告，载明将对包括本案所涉租赁房屋及场地所在地区进行疏解腾退，要求各相关单位、各承租人在2017年6月30日前完成违法建筑拆除、与产权单位解除合同、搬离承租房屋及土地等工作。本案中，双方确认普昊公司于2017年12月25日将租赁房屋及场地腾空。经询问，博兴达公司表示，如果合同被确认无效，其按照租金标准要求普昊公司支付房屋占有使用费。租赁合同履行过程中，普昊公司对于承租房屋及场地进行了施工改造，就其诉请赔偿的装修改造费用，普昊公司向本院提交了装饰装修施工合同、通信业务收据、刻字、标牌收款收据等为证。普昊公司另申请对：一、土建部分。1、机修工位、设备备件工具房间、准备间烤漆房，打商品混凝土地面；2、机修工位两侧砌墙、并购置安装塑钢窗8樘；3、机修工位的设备间、工具间、备件间房屋建筑，并购置安装塑钢门窗21樘；4、所有砌墙、房屋建筑墙面抹灰、刮腻子、粉刷涂料；5、宿舍7间更换八字门、更换马桶水箱；6、办公楼一层、业务厅、接待室、休息室等区域网络设施铺设安装及调试，办公区域卫生间，更换八字门及马桶水箱，办公室更换洁具。7、车间下水沟挖掘、砌沟抹灰、水篦子安装；8、举升机地基18个挖掘、浇灌、安装及调试；9、餐厅厨具、排风购置及安装调试；10、电线、电缆、配电箱安装及调试。二、烤漆房配电线路铺设。三、广告牌。大门外门牌匾、业务厅东墙广告牌、普昊公司及业务室字样的制作及安装等工程进行价值鉴定，双方确定以2017年12月25日为上述鉴定基准日。本院依法委托北京中威正平工程造价咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2018年4月23日作出鉴定报告书，载明：1、普昊公司申请鉴定内容中的“一、土建部分的6、9、10项，二、烤漆房电线路敷设及三、广告牌中的大门外门牌匾”已经被拆除无法勘验；2、对于鉴定申请内容中的一、土建部分中的第8项举升机地基中的4个举升机地基无异议，列入鉴定结果中的确定部分，其余工程内容博兴达公司主张系普昊公司未经其允许而私自进行改造故不予认可，该部分在鉴定结果中单独列为争议部分。鉴定意见为：确定部分工程造价金额为1589.46元，争议部分工程造价金额为127601.14元。博兴达公司确认其亦在涉案房屋处办公。普昊公司主张其为在涉案房屋及场地处开办汽修厂，需要办理项目环境评测及搬迁，其为搬迁及环境评测支出费用221000元，就此向本院提交北京市劳保所科技发展有限责任公司（以下简称劳保所公司）编制的《北京普昊汽车服务有限公司迁址工程建设项目环境影响报告表》、其委托劳保所公司编制环境影响报告表的委托书及其制作的支出凭证（载明支出环评办理经费18万元）为证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，考虑房屋与场地的不可分离性，博兴达公司将其未经规划许可翻建的房屋出租给普昊公司，双方就此订立的租赁合同应为无效，故本院对普昊公司主张双方租赁合同无效的反诉请求予以支持。博兴达公司出租未经规划许可建设的房屋，系其过错，普昊公司作为承租人未审慎审核房屋的情况，亦有过错，双方对于合同无效，应均等承担相应责任。博兴达公司诉请确认合同解除及要求普昊公司支付违约金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。博兴达公司主张普昊公司欠付届至2017年4月30日期间的租金10万元，普昊公司则主张博兴达公司因未提供全部租赁房屋及场地而为其减免了租金10万元，考虑博兴达公司向普昊公司发出的催款函中并未提及该笔款项，且博兴达公司亦认可其占有部分租赁房屋及场地，而就其主张的系经普昊公司同意而未提供全部租赁房屋及场地，举证不足，故对于普昊公司的上述主张，本院予以采信，在此情况下，对于博兴达公司要求普昊公司支付欠付租金10万元的诉请，本院不予支持；对于普昊公司以此为据诉请博兴达公司再行退还50万元已付租金的诉请，本院亦不予支持。博兴达公司诉请普昊公司腾退交还房屋前的占有使用费，有事实及法律依据，本院予以支持，但考虑博兴达公司并未向普昊公司提供全部租赁物及腾退公告发布确对普昊公司正常使用租赁房屋及场地进行经营产生影响，对于普昊公司应支付的房屋占有使用费，本院予以酌减。博兴达公司与普昊公司同在涉案房屋处办公，其主张普昊公司系未经其同意而进行装修改造，本院不予采信。普昊公司因装修造成的损失为其因合同无效所受损失，博兴达公司应当按照其过错责任比例予以赔偿。除鉴定意见所载明的金额外，对于鉴定因“一、土建部分的6、9、10项，二、烤漆房电线路敷设及三、广告牌中的大门外门牌匾”已经被拆除无法勘验而未确定部分的金额，本院依据普昊公司的举证情况酌情予以判定。普昊公司诉请赔偿搬迁及环评设备检测款221000元，证据不足，就其主张支出18万元环评费用的事实，仅有其单方制作的支出凭证为证，本院对此不予采信，故对其该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：一、北京市博兴达工贸有限公司与北京普昊汽车服务有限公司于二〇一六年四月八日签订的房屋租赁合同无效；二、北京普昊汽车服务有限公司于本判决生效后七日内支付北京市博兴达工贸有限公司二○一七年五月一日至二○一七年十二月二十五日期间的房屋占有使用费三十万元；三、北京市博兴达工贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京普昊汽车服务有限公司装修损失六万五千元；四、驳回北京市博兴达工贸有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京普昊汽车服务有限公司其他反诉请求。鉴定费六千元（北京普昊汽车服务有限公司已预交），由北京市博兴达工贸有限公司负担三千元，于本判决生效后七日内交纳；由北京普昊汽车服务有限公司负担三千元，已交纳。本诉案件受理费九千三百八十元（北京市博兴达工贸有限公司已预交），由北京市博兴达工贸有限公司负担四千六百九十元，已交纳；由北京普昊汽车服务有限公司负担四千六百九十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费六千一百五十元（北京普昊汽车服务有限公司已预交），由北京市博兴达工贸有限公司负担三千零七十五元，于本判决生效后七日内交纳；由北京普昊汽车服务有限公司负担三千零七十五元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  梁 珊人民陪审员  李绥奇人民陪审员  李蜀晋二〇一八年十二月十三日书 记 员  周乐怡