广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1803民初3416号原告：黎清艺，男，汉族，1989年9月8日出生，住所：清远市清新区，委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。被告：广东中恒房地产开发有限公司。住所：清远市清新区太和镇二十六号区（太和路33号中恒公园大地营销中心）。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。原告黎清艺诉被告广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘振海，被告委托诉讼代理人罗秋琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎清艺向本院提出的诉讼请求：1、判令被告给付逾期交楼违约金25138.9元（从2015年7月1日到2016年5月21日共321天为25138.9元）；2、判令被告给付逾期办证违约金5576.4元（按已付楼款的年贷款率4.6%从交楼720天后的2018年5月11日开始计算到2018年9月1日）并继续计算到递交资料办房产证之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年12月2日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于清远市清新区太和镇太和路33号中恒公园大地花园4号楼1102号房屋，总房价为391572元。合同第八条中约定被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用。但被告实际在2016年5月22日交楼，且至今都没有向房管局提交办理房产证的资料，严重违约。根据合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，被告应按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，从2015年7月1日计付至2016年5月21日止共321天的违约金为25138.9元。因涉案楼盘未能验收，无法办理房产证，给原告造成巨大损失，楼盘经济价值无法流通和体现。合同约定按总房款的0.02%计付逾期办证违约金难以弥补原告的损失，至少应调整为每年按一年贷款利率4.6%计付。被告答辩称：一、原告实际收楼时间为2016年5月22日，起诉时间为2018年10月8日，其起诉要求赔付2015年7月1日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金已超过原《民法通则》规定的两年诉讼时效。其起诉要求赔付2015年10月1日至2015年10月7日期间的逾期交房违约金已超过原《民法总则》规定的三年诉讼时效。原告未提供证据予以证实本案存在法律规定诉讼时效中断、中止事由，因此，逾期交楼违约金应从2015年10月8日起计算。二、涉案《广东省商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准，即“……逾期超过四十五日后，……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金……”的约定，过分高于逾期交房造成的实际损失。逾期交房造成的实际损失表现为房屋租金的损失。本案中的逾期交房违约金应调整为参照同一地段或类似地段同类房屋的租金标准计算。三、涉案商品房于2018年9月11日取得《清远市房屋所有权首次登记告知书》，且被告已按合同约定于2018年9月28日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助义务已经履行完毕，逾期办证违约金应计算到该日止。四、涉案商品房逾期办证违约金应按已付房价款的0.02%计算，原告要求调整违约金没有法律依据。基于上述答辩理由，请法院依法裁判。原告黎清艺围绕诉讼请求提交的证据：1.《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同》补充协议，拟证明双方的合同权利义务；2.购楼付款凭证，拟证明原告已履行付款；3.房屋交接资料，拟证明实际交楼时间。被告对以上证据提出如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有补充，应按照买卖合同的约定的标准进行计算逾期办证违约金；对证据2、3的无异议。被告围绕答辩提交的证据：1.房地产估价报告，拟证明涉案商品房经评估每月租金标准；2.《清远市房屋所有权首次登记告知书》，拟证明涉案商品房已取得《清远市房屋所有权首次登记告知书》；3.《清远市清新区不动产登记收件收据》，拟证明被告已按合同约定办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告负有的协助办理不动产权证登记的合同义务已经履行完毕。原告对被告以上证据质证如下：对证据1的合法性、关联性有异议，报告书不能证明原告主张的损失过大；对证据2、3的无异议。经审理查明，本院认定事实如下：2013年12月2日，黎清艺作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定黎清艺购买被告中恒公司开发的位于清远市清新区太和镇太和路33号中恒公园大地花园4号楼1102号房屋，总价款391572元。第八条约定2015年6月30日前，被告中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。2013年12月9日，出卖人中恒公司与买受人黎清艺签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。合同签订后，黎清艺依合同约定支付全部购房款，但被告至2016年5月22日才将房屋交付黎清艺使用。涉案楼房于2018年9月11日办理房屋所有权首次登记，中恒公司于2018年9月28日将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。黎清艺与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金。1.被告中恒公司没有依照合同约定于2015年6月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付原告黎清艺使用，是违约行为，应从2015年7月1日起承担逾期交楼的违约责任。由于原、被告双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间。原告于2018年10月8日提起本案诉讼，其要求赔付2015年7月1日至2015年9月30日期间的逾期交楼违约金已超过原《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效，2015年10月1日至2015年10月7日期间的逾期交楼违约金已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，逾期交楼违约金应从2015年10月8日起计算。被告提出的诉讼时效抗辩依法有据，本院予以采纳。2.由于涉案房屋已经于2016年5月22日交付原告使用，逾期交楼违约金应计算至2016年5月21日，金额为17777.4元（391572元×0.02%/天×227天）。3.关于逾期交楼违约金应否调整的问题。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。涉案房屋迟延交付时间两年多，影响黎清艺居住使用。结合清远当地经济发展状况及给当事人造成的经济损失，合同约定违约金按已交付房价款的日万分之二标准计算比较合理，中恒公司主张违约金过高，并要求以租金标准进行调整的理由不成立，本院不予支持。三、逾期办证违约金。依照合同及补充协议约定，被告中恒公司应当在房屋交付后720日内为黎清艺办理房地产权证书，被告中恒公司未能依约办理，构成违约，应从2018年5月12日起支付违约金。涉案楼房于2018年9月11日办理房屋所有权首次登记，中恒公司于2018年9月28日将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关进行办证，违约金应计算至2018年9月28日止，共逾期140天。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，现原告请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按贷款年利率4.6%标准计算违约金至实际办理房产证之日止。本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经交付原告使用，中恒公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定按已付房款的0.02%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，本院酌情调整违约金为：由被告中恒公司以已付房款按年计为1%的标准向原告支付违约金至被告实际办理诉争房屋的房产证之日止。因此，逾期办证违约金计算为1502元（391572元×1%÷365天×140天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东中恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黎清艺支付逾期交楼违约金17777.4元；二、被告广东中恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黎清艺支付逾期办证违约金1502元；二、驳回原告黎清艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费214元，由原告黎清艺负担80元，由被告广东中恒房地产开发有限公司负担134元。被告负担部分原告已预交，本院不作退回，由被告广东中恒房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告黎清艺。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一八年十二月二十一日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。