海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初6804号   原告：韩家衍，男，1984年11月14日出生，汉族，住海口市。   原告：王娜丽，女，1984年6月21日出生，汉族，住海口市。   共同委托诉讼代理人：张忠和，北京大成（海口）律师事务所律师。   被告：海南和贵投资有限公司，住所地海口市海德路，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：陈杰学，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱晓宇，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符世龙，海南法立信律师事务所实习律师。   原告韩家衍、王娜丽与被告海南和贵投资有限公司（以下简称和贵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩家衍、王娜丽的共同委托诉讼代理人张忠和，被告和贵公司的委托诉讼代理人朱晓宇、符世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告韩家衍、王娜丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年12月21日至2017年2月13日止的逾期办证违约金20635元（违约金计算标准：以已付购房总价款491324元为基数，按每日万分之一的标准，共420天）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下称合同），约定原告购买被告开发的位于海口市××区房，商品房总价款为491324元。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起600日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权解除合同。合同还约定被告应当提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权登记需要由原告提供的证件资料。   合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，在逾期5个多月后，被告向原告发出《和贵公馆入伙通知书》，并于2014年4月30日将房屋交付原告。2016年3月11日，原告收到被告发出的《房产证办证通知书》，通知原告于2016年4月15日前将办理产权证所需资料交给被告。原告按约定向被告提交了所有办证所需资料，但被告却未按合同约定为原告办理房屋权属证书，截至2017年2月14日才为原告办理房屋权属证书。原告认为，被告未按合同约定为原告履行办证义务构成违约，应当按合同约定承担逾期办证的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，现诉请贵院，请依法判决。   被告和贵公司辩称：一、原告未依约缴纳全额购房款，依照合同约定原告未支付涉案房屋面积差部分房价款时无权要求被告办理不动产权属证书，即不存在被告逾期办证的事实，更不应当承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条面积确认及面积差异处理第1点约定：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人同意继续履行合同，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。”以及合同附件七：本合同补充协议第六条约定：“出现下列情形时，逾期办理房产权属登记的责任由买受人承担：1.买受人未付清该房产的相关房款、税金、费用等款项。”由此可见，原告作为商品房购买方应履行的主要合同义务即按时足额缴纳购房款，在原告未付清该房产相关房款的情形下，逾期办理房产权属登记的责任应由买受人即原告自行承担。双方合同约定建筑面积为70.35㎡，实际测绘面积70.74㎡，面积差需补交房价款为2724元。被告已于2016年12月29日将原告办理产权转移登记的所有材料移交至不动产登记中心，同日不动产登记中心出具了《收件回执》，至此被告已经充分履行了合同义务，但是截止到庭审之日，原告仍未缴纳面积误差房价款，因此，原告不但无权要求被告承担逾期办理房产权属登记的违约责任，还需依照合同约定向被告承担逾期缴纳房价款的违约责任。   二、即使像原告所述被告存在逾期办证的违约行为，那么原告所主张的违约金计算期间没有事实及法律依据，既不符合合同约定也不合理的加重了被告的责任。1.即使被告真的存在违约行为，逾期办理不动产权属登记证书的起始日也应为2016年12月15日。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起600日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。因此根据合同约定被告应于960日内为原告办理妥当房地产权属证书。原告以“600日内”作为被告办理产权登记的期间是错误的。且依据《不动产登记条例实施细则》第二条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”，即不动产登记的规则已从合同签订时的先行办理房屋所有权属登记随后再办理土地使用权属登记变更为房地权属一并登记，并且办理不动产登记证书所需提交的材料也是包括土地权属材料及房屋权属材料。故依照现行行政法规的规定和双方约定，被告应于交房之日（2014年4月30日）起960天内即于2016年12月15日前为原告办理不动产权属登记。2.计算违约金的截止期限应为不动产登记中心作出收件回执之日，并非原告实际领取不动产登记证书之日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告仅有协助原告办理不动产权属登记的义务，而具体实施的不动产权属登记行为系不动产登记机构依法定职权实施的行政行为。因此，自被告将办理产权登记的材料交付海口市不动产登记中心并被受理后，被告已经充分履行协助原告办理权属登记的义务，交付到不动产登记中心之后的时限已不由被告掌控。故，违约金依法应计算至海口市不动产登记中心实际受理登记申请之日（2016年12月29日）。综上，即使被告存在违约行为，其承担违约责任的期间应当为2016年12月15日至2016年12月29日，实际违约天数为14天。   三、被告作为开发商，已经充分履行合同义务，为各业主提供了完善的服务，并且涉案房产不动产权属证书的办理并不存在违约情形，也未对各业主造成损失。2015年被告已电话通知各业主提供办证所需材料，因业主人数众多，部分业主未予配合，故直到2016年3月11日才书面通知各业主提供办证所需材料。各业主需将全部办证必备的材料，其中包括《房产证办证通知书》中要求房地产过户税收证明书和住宅专项维修基金缴费单原件等等提交给被告后，被告才能代各业主向不动产登记中心申请办证。被告在收到足够数量的资料就第一时间前往不动产登记机构代各业主申请办理权属登记，积极履行协助各业主办理产权登记的义务。如果存在办证延误的情形，也系因部分业主未能如期交齐相关资料或迟延缴纳面积差部分房价款所导致，被告并非故意拖延，在海口市目前的房地产市场状态下，被告已经充分履行了自己的合同义务，做到了诚信经营，完善服务，也应竭尽全力为各业主提供优质服务。   综上所述，原告在未按时足额缴纳房价款的情形下应自行承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并且依照合同约定，被告不存在逾期办证的事实亦不应当承担相应的违约责任，原告的主张应予驳回。   原告围绕诉讼请求依法提交了《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、和贵公馆入伙通知书、房产证办证通知书、海南省住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明、不动产登记信息查询情况说明、房屋所有权登记审核表，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性未提出异议，本院对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。被告提交海口市不动产登记回执、不动产权登记证书，原告对上述证据的真实性、合法性没有异议，本院对被告提交的证据的真实性、合法性予以确认并在卷佐证。本院向海口市国土资源局去函，该局回复《关于协助调查事项的函》，原、被告对上述复函的真实性、合法性及关联性均无异议。   本院经审理认定事实如下：2014年2月8日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市××区房，建筑面积共70.35平方米；每平方米6984元，总金额491324元；原告应在合同签订当日向被告支付首期房款151324元，余款340000元申请银行按揭贷款；被告应在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并完成附件三约定的装饰设备标准，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用；合同约定计价建筑面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，面积误差比绝对值超出3%的，原告有权单方面解除合同，原告同意继续履行合同，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告按照约定的价格补足；被告应在房屋交付之日起600日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，被告应当给提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金；逾期360日以上的，原告有权单方解除合同。另，《合同补充协议》（附件七）第六条约定，出现下列情形时，逾期办理房产权属登记的责任由原告承担：1.原告未付清该房产的相关房款、税金、费用等款项...。   合同签订后，原告向被告支付首付款151324元和余款340000元，被告分别于2014年2月24日、2014年7月9日向原告开具发票。2014年4月30日，被告向原告交付房屋。2014年7月11日，原告缴纳了涉案房屋的契税费合计4667.58元。2016年12月29日，被告向不动产登记中心提交涉案房产过户至原告名下的登记申请。2017年2月14日，涉案房产不动产权证办理至原告名下。至庭审当日，原告尚未缴纳房屋差价款。   另查，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记。原来的房屋所有权证书和土地使用权证双证合一，统一办理不动产证书。不动产统一登记实施前后，房产及土地登记业务的办理不受影响。   本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约为原告办理房产权属登记。   2014年2月8日签订的《商品房买卖合同》中约定原告购买的和贵公馆1号楼二单元10B房总价款为491324元，原告于2014年7月9日付清前述价款后应视其完成合同约定的支付购房款的义务。合同附件七第六条约定原告在未付清房款、税金、费用等款项的情形下，逾期办理房产权属登记的责任由原告承担，此处的房款应指合同约定的房屋总价款491324元。原、被告虽在合同中约定面积差异的处理原则，但双方签订合同时面积差异是不确定的，合同并未约定面积差异款的支付时间，且面积差异款的退还及补交系双方之间新的争议。故被告关于原告未及时支付房屋差价款，违反了其应足额支付购房款的义务，被告不应承担相应逾期办证的违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告于2014年4月30日交付房屋，则应于房屋交付之日起600日内即2015年12月21日前为原告办理房屋权属证书，但直至2017年2月14日涉案房屋才登记至原告名下，因此，本院认定被告存在逾期办证的事实。被告逾期办证，应承担违约责任，向原告支付自2015年12月22日起至2017年2月13日止，以购房款491324元为本金按每日万分之一计算的逾期办证违约金，即20635.61元（491324元×0.1‰×420日）。本案原告主张被告支付逾期办证违约金20635元，本院予以支持。合同约定被告应于房屋交付之日起600日内为原告办理房屋权属证书应指房地产登记机关将房地产所有权人登记至原告名下之日，被告抗辩称违约金应计算至其将办理产权转移登记的资料递交至不动产登记机关签收之日，本院不予采纳。另，因海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记的时间是2016年7月25日，若被告按约定在2015年12月21日前协助原告完成过户登记，则不受统一登记制度的影响，故被告抗辩称不动产证包含了房产证和土地证，逾期办证的时间起点应为交房后960日内的意见，本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   限被告海南和贵投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩家衍、王娜丽支付自2015年12月22日起至2017年2月13日止的逾期办证违约金20635元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费158元（原告已预缴），由被告海南和贵投资有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二Ｏ一八年十二月三十日   书记员 林海莲   速录员 高莉瑶   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。