广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终22119号上诉人（原审被告）：广州银山建设开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：胡艳青，职务：总经理。委托诉讼代理人：张军、纪云妹，均系广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：资兴，男，1982年10月12日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：龙丹，女，1983年12月8日出生，汉族，住广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周波，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）因与被上诉人资兴、龙丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初8443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人银山公司代理人纪云妹、被上诉人资兴、龙丹代理人周波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人银山公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回资兴、龙丹全部诉讼请求；2.判决本案诉讼费由资兴、龙丹承担。事实与理由：（一）一审判决自相矛盾。一审法院经审查，认定《补充协议》第三条第8、9、10、11、12、13、14、15条并不存在免除银山公司责任，排除资兴、龙丹主要权利的情形，故合法有效。既然条款有效，就不存在一审法院认定的有失公允及违反公平的情形；（二）一审判决认定不清，涉案房屋已符合交付使用条件。根据双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，银山公司已向资兴、龙丹发出书面的《收楼通知》。根据相关法规，该工程具有规划、环保部门出具的任何文件或准许使用文件、公安消防部门出具的验收相关文件方可交付使用，涉案房屋已经达到上述有关部门的验收要求，已经符合交付使用条件，不存在一审法院认为的尚未具备法定交付条件及交楼时间尚不确定的情形；（三）一审判决适用法律错误。双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照约定执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条仅在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损害赔偿额计算方式的情形下才可以参照，而本案中双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》均有明确约定，故不能适用该法律规定；（四）关于面积误差款，一审法院属于主观推断。一审中，银山公司明确表示，由于房产正在办理产权登记，等实际办妥产权登记后，银山公司会根据合同约定据实结算房价款，因此不存在面积差纠纷的事实。一审法院根据其他已经办证的房屋产权面积和网站公示房源面积信息一致，就主观推断网上面积信息必定与产权登记面积一致，并认为一定会存在诉讼纠纷，从而对资兴、龙丹面积差款的主张予以支持，并认定从本案诉讼之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算返还款项的利息，是主观臆断；（五）对于违约金的处理，应当按照双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条及《补充协议》第三条第9款的约定处理。具体理由如下：其一，《补充协议》第三条第9款约定的违约责任不存在有失公允且违反公平原则的情况。首先，银山公司在出售该房屋时，是基于公司资金紧张，故以远低于当时市场价格的优惠价、特价形式向资兴、龙丹进行销售，资兴、龙丹在购买该房屋时清楚知道并同意，故即便合同对逾期交房的违约金约定从一般角度看比较低，资兴、龙丹也愿意签字购买。其次，资兴、龙丹并未向法院提交任何证据证明其因银山公司迟延交楼遭受的损失事实及所受损失的实际金额。其二，一审法院以银山公司逾期交房的违约事实处于持续状态为由，作出银山公司应承担的违约责任也应当按照“每日”这一标准计算的认定，是错误的。双方在商品房买卖合同第十四条、《补充协议》第三条第9款达成的约定属于双方合意达成，双方应全面履行该约定。即使因资兴、龙丹对该违约金计算标准提出异议，人民法院也应当依法、适度调整。“违约时间段”不应成为法院在调整违约金计算标准时的调整对象。针对银山公司的逾期交房行为，双方并未约定“按日”或是按“每日”，仅仅约定只要出现逾期交房这一违约行为，银山公司就按照“已付房款0.1％”的标准支付一笔违约金。因此，法院如果认为违约金计算标准过低，应当调整的是“已付房款0.1％”这一标准，而不是将持续违约期间拆分成“按日”违约并要求银山公司承担责任。其三，一审法院对《补充协议》第三条第9款的理解发生错误。该条款约定延期交房违约金可以延长至2017年7月1日起30日，故一审法院认定从2017年7月1日起算，明显错误。被上诉人资兴、龙丹二审辩称：其一，银山公司存在逾期交房的行为，双方争议的是违约金的适用标准。银山公司使用格式合同的不平等条款，严重损害资兴、龙丹的权益，应当依照公平原则，参照合同约定的逾期付款违约金标准即日万分之五支付延期交房违约金。其二，关于面积误差款问题。经一审法院核实，数据来源于住建部门的官方信息。部分产权证的登记信息与公布的数据一致，证明资兴、龙丹提交数据的真实性。银山公司应依据法律规定支付面积差异款。资兴、龙丹向一审法院起诉请求：1.请求确认银山公司、资兴、龙丹签订《广州市商品房买卖合同》补充协议第三条第8、9、10、11、12、13、14、15款无效；2.请求判令银山公司向资兴、龙丹支付逾期交房违约金（以房屋总价款为本金，按照每日万分之五的标准，从2017年7月1日开始计算至实际收楼之日）；3.请求判令银山公司支付诉讼费。一审法院经审理查明：2016年9月10日，资兴、龙丹（乙方，买方）与银山公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，合同第四条合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的倚×山庄×组团×栋第倚××街×号2层20×号房，房屋地址：白云区倚××街×号20×房。该商品房合同约定建筑面积共102.5765平方米，其中套内建筑面积87.4925平方米。第七条计价方式与价款：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27773.81元，总金额2430000元。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期甲方向乙方支付已付房款0.3%违约金，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。等等。合同附件七《本合同补充协议》约定：第二条贷款方式付款的约定中，对于乙方未按照《商品房买卖合同》约定付款方式的时间提交办理个人住房按揭贷款的相关资料并签订有关银行的按揭手续，若逾期不办理银行按揭贷款申请手续，或未按时提交资料或提交资料不全或不符合要求的，视为乙方违约，乙方应每日按购房总价款的0.05%标准向甲方支付违约金。第三条商品房交付及验收1.甲方在2017年6月30日前交付本合同房屋给乙方使用，甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房经工程监理单位、总承包单位、建设单位出具《工程合格验收证明》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。……8.甲方的通知送达后，除非有合法的理由导致乙方不办理房屋交接手续的，在不影响使用的情况下，视为甲方已按期交房。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自房屋交付之日起由乙方承担。房屋保修期亦从此日开始计算；9.乙方同意甲方在《商品房买卖合同》约定的交房期满后30日内，甲方可将房屋交付给乙方使用，乙方不追究甲方的逾期违约责任，超过30日的，甲方向乙方支付已付房款0.1%违约金，合同继续履行；10.交房时该房屋已达到双方约定的验收交付标准，但因乙方对该房屋质量有异议而暂不领房的，如影响乙方正常使用的情况，乙方应向甲方提出书面意见，由甲方认可后双方签署《维修协议》，由甲方负责予以修缮。修缮期间，不视为甲方逾期交房也不视为乙方逾期不收房，期间的物业管理费由甲方承担。甲方修缮完毕后，应按照《维修协议》约定方式通知乙方，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋的修缮进行验收，乙方逾期不验收不交接的，视同乙方已验收合格，期间物业灭失风险及相应物业管理费由乙方承担；11.乙方认为交付的房屋需要整修的，应以书面形式向甲方提出，交房的时间相应顺延，双方另行约定交付时间，以另行约定时间视为房屋的交付时间，相应的违约责任以后约定的交付时间为准。12.乙方在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，甲方将根据法律规定以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，乙方不得以此拒绝接受房屋交付，乙方拒绝接受房屋交付的甲方不承担逾期交房的责任。13.乙方购买的商品房，包括室内外装饰设备等保修时间从《入伙通知书》规定的房屋交付之日起开始计算。乙方应自该日起承担室内外装饰、设备等的保养维修工作及使用能耗费用；14.甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得合同第十条和第十二条的证明文件或尚未满足合同第十二条约定的其他交房条件，乙方仍愿意提前接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；15.甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，则自《收楼通知书》的约定收楼时间之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。上述合同签订后，资兴、龙丹已向银山公司付清合同约定的全部购房款。资兴、龙丹于2018年1月8日在《楼宇交接书》上签名，确认收到涉案房屋的全部钥匙。本案审理过程中，银山公司确认涉案房屋所在的项目尚未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。因涉案楼盘部分房屋存在渗水、墙面空鼓等质量问题，涉案楼盘总承包方广东集盛建设有限公司已安排人员对涉案楼盘的部分房屋的渗水、墙面空鼓等问题进行维修。另查明，涉案房屋现已于2018年9月17日过户至资兴、龙丹名下，该房屋套内面积为87.271平方米，建筑面积为104.0071平方米。以上事实，有《商品房预售合同》、购房发票、楼宇交接书、不动产登记查册表、维修处理方案、光盘、照片及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：资兴、龙丹与银山公司签订《商品房预售合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于资兴、龙丹要求确认《补充协议》第三条第8、9、10、11、12、13、14、15款无效的诉讼请求，经审查，上述合同条款并不存在免除银山公司责任，排除资兴、龙丹主要权利的情形，资兴、龙丹要求确认上述条款无效的诉讼请求一审法院不予支持。资兴、龙丹依约向银山公司支付了全部购房款。根据双方约定，银山公司应当在2017年6月30日前将涉案房屋交付资兴、龙丹使用。另根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）（以下简称通知）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因双方在《补充协议》第三条第1款对《商品房预售合同》第十二条约定的交房条件进行了变更，且双方《补充协议》约定的房屋交付条件低于上述通知中明确的交付标准，故应当按照通知中明确的交付标准认定交付条件。本案审理过程中，银山公司陈述涉案房屋所在的项目至今未取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，即涉案房屋尚未具备法定交付条件，但资兴、龙丹已于2018年1月8日实际收楼，其同意按照现状接收房屋的行为，应视为其以自己的实际行为放弃了对于房屋交付标准的要求，资兴、龙丹主张银山公司承担2017年7月1日至2018年1月8日共计192天的逾期交楼违约金的诉讼请求应予支持。对于违约金的标准，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。《商品房预售合同》第十四条约定的逾期交房违约责任为：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期甲方向乙方支付已付房款0.3%违约金，合同继续履行”。而《补充协议》第三条第9款将《商品房预售合同》第十四条约定的逾期交房违约责任变更为：“乙方同意甲方在《商品房买卖合同》约定的交房期满后30日内，甲方可将房屋交付给乙方使用，乙方不追究甲方的逾期违约责任，超过30日的，甲方向乙方支付已付房款0.1%违约金，合同继续履行”。本案中，银山公司逾期交房的违约事实处于持续状态，银山公司的违约责任及资兴、龙丹不能如期收房的损失持续产生，《补充协议》约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为已付房款的0.1%，该约定有失公允且违反公平，且资兴、龙丹对该违约金标准提出异议，一审法院依法予以调整。现资兴、龙丹主张按照以总房价款为本金，每日万分之五的标准计算违约金，由于对于违约金标准的确定，应根据举证责任分配原则，由资兴、龙丹对于银山公司违约行为给其造成的损失进行举证，在资兴、龙丹未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，一审法院考虑资兴、龙丹因银山公司迟延交房所受的实际损失的情况，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损害赔偿额计算方式，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，按照广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》中涉案房屋同地段住宅租金标准酌情确定本案违约金的标准。因涉案房屋为电梯楼，位于广州市白云区×和街，广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》中×和街一般区域电梯楼租金标准为25元/平方米/月，涉案房屋实测建筑面积为104.0071平方米，则银山公司应当向资兴、龙丹支付的违约金为16413.18元（25元/平方米/月×104.0071平方米×12月÷365天×192天），资兴、龙丹主张的超出部分一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，一审法院于2018年9月30日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，广州银山建设开发有限公司向资兴、龙丹支付逾期交房违约金16413.18元；二、驳回资兴、龙丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2399.60元，由资兴、龙丹负担2294.44元，广州银山建设开发有限公司负担105.16元（上述受理费2399.60元已由资兴、龙丹预交，资兴、龙丹同意由广州银山建设开发有限公司在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给资兴、龙丹，一审法院不作退回）。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，资兴、龙丹向本院提交涉案房屋所在区域的网上租金信息，以证明涉案房屋的租金现状。银山公司表示对其真实性、合法性、关联性均不予认可。银山公司向本院提交以下证据：1、由广州市白云区建设工程质量安全监督站于2017年11月10日出具的《工程竣工验收告知书》，拟证明涉案房屋所属工程已通过竣工验收，达到交付使用条件；2、快递单，拟证明银山公司已向资兴、龙丹发出收楼通知及收楼指南，不存在迟延交付的问题。资兴、龙丹对此发表如下质证意见：对两份证据的真实性没有异议，但关联性有异议。证据1只是告知书，通知完成竣工验收不能等同于已实际完成竣工验收。且证据1载明2017年11月9日组织工程质量验收，而证据2快递单则显示投递时间是11月8日，早于竣工验收时间，两者是矛盾的。涉案房屋不具备交房条件，故资兴、龙丹没有收楼。二审审理过程中，银山公司确认，其至今为止仍未取得涉案房屋所属项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合银山公司的上诉请求和理由以及资兴、龙丹的答辩，本院确定本案争议的焦点是：一、涉案房屋是否具备交付条件，银山公司是否应向资兴、龙丹支付逾期交房违约金；二、合同约定的逾期交房违约金标准是否可予调整。现评析如下：关于银山公司是否应向资兴、龙丹支付逾期交房违约金的问题。双方约定银山公司应在2017年6月30日前将涉案房屋交付给资兴、龙丹，但银山公司提交的证据显示其直至2017年11月9日才取得《补充协议》约定的《工程合格验收证明》，且至今为止尚未取得涉案房屋所属项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案房屋目前尚不具备交付条件，银山公司应向资兴、龙丹承担相应的延期交楼违约责任。因此，一审认定涉案房屋不具备交付条件，并判决银山公司自2017年7月1日起向资兴、龙丹支付逾期交房违约金至资兴、龙丹实际收楼之日，并无不当，可予维持。银山公司以涉案房屋已具备交付条件，且其已通知资兴、龙丹办理收楼手续为由，上诉主张其无需承担逾期交房违约金，与事实不符，本院不予采纳。关于合同约定的逾期交房违约金标准是否可予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案中，支付房款属于资兴、龙丹作为买受人应承担的主合同义务，而交付房屋属于银山公司作为出卖人应承担的主合同义务，但双方在《补充协议》中约定如资兴、龙丹逾期付款，则应按每日总房价款的0.05%标准向银山公司支付违约金，而在银山公司逾期交房的情况下，银山公司仅需按已付房款的0.1%向资兴、龙丹支付违约金，该违约责任的约定违反公平原则，故资兴、龙丹申请对逾期交房违约金标准进行调整合理合法。关于违约金标准的具体调整幅度，资兴、龙丹因银山公司逾期交房所遭受的损失主要体现为无法及时取得对涉案房屋的占有使用，在资兴、龙丹未充分举证证明其存在其他损失的情况下，一审法院酌情将逾期交房违约金标准调整为参考广州市房地产租赁管理所公布的同地段住宅租金参考价计算合理适当，可予维持。因此，无论是资兴、龙丹上诉请求改判为按总房价款日万分之五的标准计付逾期交房违约金，还是银山公司上诉请求改判依照合同约定标准计付逾期交房违约金，均缺乏充分理据，本院均不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。银山公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费210.32元，由上诉人广州银山建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一八年十二月十二日书记员  钟明丽区敏儿