辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终10294号上诉人(原审被告)：大连颐和物业管理有限公司，住所地大连市西岗区不老街****。法定代表人：郭汝宸，董事长。委托诉讼代理人：张芝丽，辽宁金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张健为，男，1972年5月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：戴宝宇，辽宁晟大律师事务所律师。上诉人大连颐和物业管理有限公司（以下简称颐和公司）因与被上诉人张健为物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。颐和公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决第二、三项，依法改判1、第二判项的履行期间为2019年清明节后；2.第三判项的履行期间为维修基金发放以后合理期限内。事实和理由：1.原审判决要求在判决生效后三十日内履行补种绿植的义务，但现在正是冬季，不具备履行该项判决的自然条件；2.小区地灯主要作用是美化小区环境，对于夜间出行照明并不是必须的。小区内的地灯不亮的问题主要原因是地灯的地埋线路问题导致，若进行维修则须先行进行检查，检查线路损坏的位置及长度，维修时还需要对小区步道方砖进行拆除，进行地面开挖等工作，时间上不可能在45日内完成，且所需费用应当从住宅专项维修资金中支出，故应当自维修基金发放后，颐和公司才应开始进行维修。张健为辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、一审法院判决上诉人对案涉及小区A、B、C区公共绿地在30日进行修复合理合法。本案从立案之日起一审判决经历6个月的审限。在一审中经历两次开庭，2018年5月30日双方对案涉小区内的绿化、路灯和地灯及地下车库等问题进行了现场确认并录制视频。一审法院在宣判前给予了颐和公司充足的时间修复草坪相关问题，然而其却一直不予修复，抱有侥幸心理蒙混过关。颐和公司作为物业服务公司早已熟知绿化草坪种类，草坪分为暖季型草坪适用于春天种植，冷季型草坪适用于秋天或者冬天草籽播种，根据不同的季节补种相应的草坪，这也是为什么众多开发商在秋天交付商品房种植草坪的原因。自2018年9月25日一审法院下发判决，被上诉人完全可以履行法定义务补种冷季型草坪，哪怕是现在，具有可执行性，而颐和公司却以时季不合适为由不予补种，其理由明显不足。二、一审判决第三项适用法律正确，认定事实清楚。案涉小区的地灯作为公共照明的一部分已规定在《前期物业服务合同》之中，地，地灯作为每栋楼进户门前的主要照明工具并非单纯的装饰灯具，确实地灯的损坏给小区业主夜间出行造成很多不便，甚至是安全隐患。根据《前期物业服务》第四章服务费用，2条物业费用主要用以下开支（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。《前期物业服务合同》附件五，第5项公灯的维护也属于物业费用开支的范围。作为物业服务企业本应就依据《前期物业服务合同》约定的履行检修、维修、维护等义务。一审法院要求被上诉人在45日内履行相关义务并无不妥。原审认定事实清楚，适应法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张健为向一审法院起诉请求：请求判令被告在1个月内维修案涉小区损坏的以下公共设施设备:1、B区地下车库地面；2、路灯、墙灯、地、地灯灯合计252盏；3、A、B、C区损坏的草坪；4、C区电子显示屏一块。一审法院认定事实：2010年8月28日，被告大连颐和物业管理有限公司（乙方）与大连大和中盛房地产有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为颐和星海提供前期物业管理服务，物业类型为住宅物业，座落位置为大连市沙河口区星文园，建筑面积为33万平方米；物业管理区域范围为南至中山路，西至连山街，东和北与山相连；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共环境卫生，包括房屋共用部位指所有大堂、电梯轿厢、消防通道的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集及运送至环卫部门指定垃圾站，小区范围内的其它公共环境卫生，公共绿化的养护和管理，维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理，维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、中央监控室服务，物业使用禁止性行为的管理，物业装饰装修管理服务，包括房屋装修的安全、垃圾处理等各项管理工作，物业档案管理服务，包括管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等，业主委托的其他物业管理服务事项；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅、高层住宅为3．5元／月·平方米、别墅为5．5元／月·平方米、公建为4．5元／月·平方米；物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，法定税费，物业管理企业的利润，其它费用；本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还约定了甲、乙双方的其他权利义务。案涉房屋座落于颐和星海小区，位于大连市沙河口区星文园******，建筑面积89．89平方米，所有权人为原告张健为，所有权证填发日期2016年5月23日。一审法院认为，被告大连颐和物业管理有限公司与大连大和中盛房地产有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务，该合同内容对原告张健为所在的颐和星海小区（以下简称"案涉小区"）全体业主也具有约束力。前期物业服务合同中，物业管理服务的内容包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，因此在物业服务中，被告对案涉小区的共用设施设备有保障正常运行、维修养护、管理的责任和义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主有权请求物业服务企业继续履行、采取补救措施。被告虽主张案涉小区共用部位、共用设施设备、公共绿地属小区全体业主共有，原告作为单个业主对公共区域行使诉权，其诉权的行使存在瑕疵，但被告仍同意对原告诉请的共有设施设备予以维修，对此一审法院予以照准。案涉小区已交付数年，庭审中被告自认共用设施设备保修期均已届满，主张应以住宅专项维修资金进行维修。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定，住宅专项维修资金系专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。但案涉前期物业合同也约定，物业服务费用的开支包括共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及物业管理区域绿化养护费用。庭审中，原、被告一致认可，对案涉小区共用设施设备的小修、小补、日常维修养护的费用应由被告承担，案涉小区共用设施设备的大修、升级、改造的费用应由住宅专项维修资金承担。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，原告并未提供证据证明案涉小区总人数及占建筑物总面积三分之二以上的业主同意动用住宅专项维修资金对诉请的共用设施设备予以修复。考虑到原告四项诉请中待修复的系不同种类的共用设施设备，其修复所需的成本、难度各有不同，故对其修复的期限、资金来源、修复标准应分别予以确定：1、对案涉小区C区的显示屏一块，被告应在十五日内进行维修，使其能够正常运行。2、对案涉小区A、B、C区草坪，被告提供了《颐和星海A、B、C区绿化提升施工合同》，主张在本案开庭前已对案涉小区公共绿地草皮的铺种工作签订了合同并实际开始施工，原告也当庭认可上述施工已实际进行但尚未完结，被告对原告该项诉请同意并已实际履行，故其应按前期物业合同约定的标准继续履行至完工，因本案审理过程中该工程已进行数月，故被告应在三十日内完成案涉小区A、B、C区草坪的补种、恢复工作，使其达到前期物业合同附件五中第4条"公共区域绿化养护服务"第1项"草坪"的服务标准。3、对案涉小区公共区域的照明灯，被告应在十五日内对损坏的路灯1盏、墙灯25盏、单元入户门的顶灯33盏进行维修，使其能够正常照明。对案涉小区公共区域的地灯，原告主张损坏共计193盏，数量较多。诉请中的地灯属地埋灯，均镶嵌在小区步道或其他公共区域路面上，如若地灯故障需对已埋设好的地下线缆进行大量调试、维修，可能要对埋设地灯或线缆的路面、步道石或其他铺装材料进行拆除、重装，或发生其他额外的施工内容，且地埋灯的施工尤其要求防水、防漏电，以上均有别于其他普通照明灯的维修，可能超出前期物业合同约定的小修、小补、日常维护的范畴。因维修前无法对193盏地灯各自损坏的成因一一判断，进而明确维修费用应由被告还是住宅专项维修资金承担，且大量地灯熄灭可能对小区业主晚间出行造成安全隐患，故被告应在四十五日内对损坏的地灯先行予以维修，若该工程的实际情况确实满足住宅专项维修资金的使用条件，被告应按照法律法规的相关规定予以申请、使用。4、对案涉小区B区地下车库地面，原、被告提供的现场勘查视频证明，被告已就B区地下车库B1层地面动工修复，被告对原损坏地面大面积剥离至基层，并对基面进行处理当中。因该地下停车场面积较大，施工中自基面处理至地坪完工需对地面进行打磨、找平、涂底油、刮砂浆等数层、数次的不同处理，部分工序完成后风干才能进行下一工序，气温高低也会对材料风干、成型时间造成影响，导致整体工期较长。并且被告若对B区地下停车场全部楼层同时动工，势必对案涉小区业主的停车造成影响，现被告逐层施工更加延长了停车场地面施工的工期。因此在该项施工工期较长、且被告已对原告该项诉请内容自动履行的情况下，原告可暂待被告继续施工，在合理期限后视其施工进度、结果再行决定是否通过诉讼程序主张权利，故对该项诉讼请求本案不予一并处理，权利人可另行主张权利。判决：一、被告颐和公司对原告张健为居住的颐和星海小区公共区域的路灯1盏、墙灯25盏、单元入户门的顶灯33盏及C区电子显示屏一块进行修复，限判决生效后十五日内履行；二、被告颐和公司对原告张健为居住的颐和星海小区A、B、C区公共绿地草坪进行修复，限判决生效后三十日内履行；三、被告颐和公司对原告张健为居住的颐和星海小区公共区域地灯193盏进行修复，限判决生效后四十五日内履行；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元由被告负担，于判决生效后十日内给付原告。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，各方当事人均同意关于对案涉颐和星海小区A、B、C区公共绿地草坪进行修复应当在2019年5月5日之前完成。本院经审理查明的其它事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是对案涉小区公共区域地灯193盏进行修复是否应当属于使用住房维修基金维修的范围。本院认为，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条的规定，专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保价上期满后的维修、更新及履行的费用，共用设施系指电梯、天线、照明......道路、路灯等。同时，案涉《前期物业服务合同》第四.7.2条约定物业费用主要用以......物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。综合以上规定及约定，颐和公司对于地灯应当负有维护日常使用的义务。本案中经原审查明损坏的地灯为193盏，且属于地埋灯，镶嵌在小区公共区域，如对前述地灯进行修复，可能要对埋设地灯或线缆的路面、步道石或其他铺装材料进行拆除、重装,或发生其他额外的施工内容，且地埋灯的施工尤其要求防水、防漏电，因目前无法确定193盏地灯损坏的原因，因不能确定其是否属于前期物业服务合同约定由颐和公司承担的日常维护、小修、小补的义务，被上诉人张健为的此项诉请，在本案中尚不具备判决的条件。但颐和公司作为小区物业服务企业应当及时对前述地灯进行初步检修，对于简单可以修复的部分，先行修复。如认为需要使用住宅专项维修资金，应当按照法律、法规的相关规定和程序及时进行申请、使用。在此过程中如需业主或业主委员会、业主大会的配合，前述主体亦应积极配合。在具备维修的条件时，颐和公司应当及时进行维修。综上，对被上诉人的此项主张，本院不予支持。对于案涉小区A、B、C区公共绿地草坪进行修复的时间本案当事人间已达成共识即：颐和公司应当于2019年5月5日前修复完毕。对以方当事人以上一致意见，本院予以支持。综上，本案二审出现新的事实，本院依法对原审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2174号民事判决第一项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2174号民事判决第二项为"上诉人大连颐和物业管理有限公司于2019年5月5日前完成对被上诉人张健为居住的颐和星海小区A、B、C区公共绿地草坪的修复"；三、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初2174号民事判决第三、四项；四、驳回被上诉人张健为的其他诉讼请求。一、二审案件受理费100元，由上诉人大连颐和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王丽明审判员 宁 宁审判员 王慧莹 二〇一八年十二月十七日书记员 徐 林