广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终10152号上诉人（原审被告）：梁业坚，男，汉族，住广东省广州市南沙区。上诉人（原审被告）：梁咏仪，女，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：梁业坚，男，汉族，住广东省广州市南沙区，系梁咏仪的父亲。被上诉人（原审原告）：陈孟林，女，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：葛宏志，广东仲马律师事务所律师。上诉人梁业坚、梁咏仪因与被上诉人陈孟林房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初8574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁业坚、梁咏仪上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.陈孟林赔偿30000元给梁业坚、梁咏仪；3.本案一、二审诉讼费由陈孟林承担。事实与理由：（一）一审判决认定陈孟林不存在过错，是未查清陈孟林的违约行为和过错事实。1.陈孟林是成年人，有相应社会经验并已咨询过中介，应当知道自己是否具备在顺德区购房的资格，不应在不具备购房资格的情况下欺骗梁业坚、梁咏仪签订《房地产买卖合同》，故陈孟林应对自己的违约行为负责。2.陈孟林在三方签订《买卖协议》时明确知道自己的购房资格存在问题，需要办理临时户口，其在起诉状和一审诉讼过程中均承认是通过中介介绍委托他人办理临时户口，因此，陈孟林应当对办理临时户口的真实性和有效性负责。梁业坚、梁咏仪信任陈孟林办理的临时户口，因此配合陈孟林申请银行同贷书，亦获得银行同意贷款的批复。但在办理过户过程中，陈孟林的临时户口被发现是虚假的，导致双方不能交易成功，陈孟林应当承担过错责任，一审判决认为陈孟林不存在过错，是错误的。（二）一审判决没有正确全面地认定《买卖协议》关于“否则赔偿30000元包含定金给卖方”的约定之含义。《买卖协议》包含4层意思：1.买方需要15个工作日办理临时户口；2.如买方未办理成功，卖方退回10000元定金予买方；3.如买方办理成功，则继续向卖方交付定金40000元和房款，办理买房的剩余全部手续；4.买方未办理临时户口成功，就要赔偿卖方损失30000元包含定金，支付中介费10000元。其中，第4层意思是指在没有交付40000元定金的情况下，故该定金是指10000元定金，该约定是指买方未成功办理临时户口的情况。（三）一审判决错误适用合同约定和法律规定。双方解除合同的原因并非是双方约定了合同解除条件，而是陈孟林不具备购房资格，且主观上存在过错，故陈孟林应当承担缔约过失责任。因陈孟林没有成功办理临时户口，根据《买卖协议》第4层意思和合同法的定金罚则，梁业坚、梁咏仪应当没收其10000元定金，陈孟林还应赔偿20000元损失予梁业坚、梁咏仪。（四）梁业坚、梁咏仪因陈孟林违约造成的损失应当得到赔偿。梁业坚、梁咏仪为促成涉案交易多次与中介洽谈，并配合向银行申请同贷书，耗费诸多精力和费用，但因陈孟林不具备购房资格导致合同不能履行而被解除，陈孟林应当赔偿梁业坚、梁咏仪各项损失。陈孟林已支付50000元定金，扣除应赔偿的30000元，梁业坚、梁咏仪仅应退还陈孟林20000元。陈孟林辩称，（一）一审认定事实清楚。1.陈孟林在购房过程中没有欺骗梁业坚、梁咏仪。签订《买卖协议》时双方均知道本次房屋买卖需要买方具有顺德户口，但双方并不清楚临时户口能否成功办理，故而约定若买方没能成功办理临时户口，则卖方应退回定金给买方。2.陈孟林作为购房人，请求中介公司介绍的人帮助办理顺德户口，是为履行合同促成交易所做的善意履行行为，主观无过错。（二）一审判决对《买卖协议》认定正确。《买卖协议》的内容显示梁业坚、梁咏仪知悉陈孟林在签订《房地产买卖合同》时并无购房资格，只有在陈孟林成功办理顺德户口后才能交易。若户口未办理成功，卖方需退回定金，合同取消。陈孟林只有在成功办理顺德户口后又悔约的情况下，才需要对梁业坚、梁咏仪进行赔偿。（三）一审判决没有错误适用合同约定和法律规定。《买卖协议》、郭×证言均可证明梁业坚、梁咏仪一直知悉陈孟林不具备购房资格，双方均知涉案交易不一定能成功，因此才签订《买卖协议》进行特别约定。梁业坚、梁咏仪要求陈孟林在未成功办理临时户口的情况下赔偿定金和损失，与《买卖协议》约定矛盾。陈孟林向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈孟林与梁业坚、梁咏仪签订的《房地产买卖合同》；2.梁业坚、梁咏仪向陈孟林返还定金50000元：3.梁业坚、梁咏仪承担本案诉讼费。经审理查明：梁咏仪是位于佛山市顺德区某（以下简称涉案房屋）的产权人。2017年11月7日，梁业坚受梁咏仪的委托与陈孟林签订《房地产买卖合同》，约定：陈孟林向梁咏仪购买涉案房屋，定金50000元。同日，双方签订《买卖协议》，约定：因买方购买资格问题，需办理临时户口过户，此过程需要15个工作日，如买方未能成功办理临时户口，卖方需退还10000元定金给买方，如买方成功办理，必须按照购房合同走流程完成购房，还需支付40000元定金给卖方，否则赔偿30000元包含定金给卖方。陈孟林支付定金50000元。陈孟林自行找人代办临时户口，梁咏仪协助陈孟林向银行申请贷款。后陈孟林告知梁业坚临时户口已办妥，陈孟林、梁业坚、梁咏仪遂一同前往房产交易中心办理过户手续。经房产交易中心审查陈孟林的临时户口为虚假的，故陈孟林无法办理过户。一审法院认为，虽然梁咏仪没有在《房地产买卖合同》《买卖协议》上签名，但其配合陈孟林办理银行贷款和房产过户手续，即对出卖涉案房屋无异议，因此《房地产买卖合同》《买卖协议》合法有效，对合同双方具有约束力。《买卖协议》实际上是关于解除合同条件的约定。双方约定，如陈孟林未能成功办理临时户口，梁咏仪需退还定金。在本案中，陈孟林确实未能成功办理临时户口，没有证据证明陈孟林故意制作虚假的临时户口以促成该条件的成就，陈孟林并不存在过错。双方约定的合同解除条件成就，《房地产买卖合同》解除。双方约定合同解除后，梁咏仪需退还定金给陈孟林，因此陈孟林要求梁咏仪退还定金50000元有理，一审法院予以支持。梁业坚作为梁咏仪的代理人签订合同并收取定金，相关的法律责任应由梁咏仪承担。陈孟林要求梁业坚承担共同返还定金的责任无理，一审法院不予支持。关于陈孟林无法取得顺德户口导致无法达成房产交易的事实，陈孟林、梁业坚、梁咏仪均不持异议，故陈孟林申请一审法院调查取证没有必要，一审法院不予接纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除陈孟林与梁咏仪签订的《房地产买卖合同》；二、梁咏仪应于判决发生法律效力之日起十日内向陈孟林返还定金50000元；三、驳回陈孟林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取并由陈孟林预交），由梁咏仪负担（梁咏仪径向陈孟林支付，一审法院不另作退收）。二审期间，双方当事人均未提出新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方对《房地产买卖合同》《买卖协议》的效力和《房地产买卖合同》解除均无异议，本院迳予确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：梁咏仪应否向陈孟林返还定金50000元。根据《买卖协议》的约定可知，双方对陈孟林在签订《房地产买卖合同》《买卖协议》时不具备顺德户口这一情况是明知的，故而双方对陈孟林能成功办理临时户口和不能成功办理两种情形如何处理分别进行了约定。现双方均确认陈孟林未能成功办理临时户口，但因对《买卖协议》约定的“否则赔偿人民币小写30000元整包含定金给卖方”之含义发生分歧，导致交易后续处理不能达成一致，引发本案。梁业坚、梁咏仪主张该约定是指如陈孟林未能成功办理临时户口，则陈孟林的10000元定金被没收，还要赔偿20000元予梁咏仪；陈孟林则主张是指如陈孟林能成功办理临时户口但不继续履行合同，即支付剩余40000定金和“走流程完成购房”，则其10000元定金被没收，还要赔偿20000元予梁咏仪。纵观《买卖协议》全文，本院认为，梁业坚、梁咏仪的理解与《买卖协议》关于“如买方未能成功办理临时户口，卖方需退还人民币小写10000元整定金给买方”之内容相矛盾，相反，陈孟林的理解不存在逻辑上的矛盾或歧义，符合常理。故本院采纳陈孟林的理解。在陈孟林未成功办理临时户口的情况下，陈孟林先行支付的10000元定金，梁咏仪应予退还；陈孟林是在误以为已成功办理临时户口的情况下支付了后续的40000元定金，并与梁咏仪相约办理过户手续，故对于该40000元定金梁咏仪亦应予以退还。一审判令梁咏仪退还50000元定金予陈孟林，处理正确，本院予以维持。梁业坚、梁咏仪主张陈孟林赔偿其30000元损失没有合同依据，本院不予支持。《房地产买卖合同》《买卖协议》已成立并生效，且双方在签订上述合同时均知悉陈孟林不具备购房资格，陈孟林并无违约之处，梁咏仪以陈孟林存在过错为由要求其承担缔约过失责任、赔偿损失，没有事实和法律依据。综上，梁业坚、梁咏仪的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由梁业坚、梁咏仪负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  徐允贤审判员  吴媛媛二〇一八年十二月二十八日法官助理梁启星书记员何泳怡