辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终7458号上诉人（原审被告）：翟国强，男，1976年1月18日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：周福成，辽宁邦鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冬雪，辽宁邦鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代书珍，女，1965年7月1日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘斌，辽宁翊鼎律师事务所律师。原审第三人：武玉成，男，1974年10月20日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人翟国强因与被上诉人代书珍、原审第三人武玉成合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟国强的委托诉讼代理人周福成、王冬雪，被上诉人代书珍的委托诉讼代理人刘斌，原审第三人武玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟国强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人代书珍的诉讼请求。事实和理由：一、关于本案事实。1.案涉《厂房及工业用地转让合同》的签订时间为2010年，而非2005年。代书珍提供的转账记录证明付款开始于2011年，与武玉成一审陈述付款发生在合同签订后一年左右相吻合。而且，被上诉人提供的上诉人于2013年9月9日发出的催收照会中提到案涉房屋转让将近4年时间。上述证据证明所有付款时间及代书珍的建房行为均在2010年后，案涉《厂房及工业用地转让合同》的签订时间应当为2010年。2.根据上诉人与被上诉人的庭审陈述及被上诉人一审中提供的通讯稿可以证明，案涉《厂房及工业用地转让合同》涉及的转让标的物为违法建筑。3.《厂房及工业用地转让合同》中建筑物的实际面积约为1000多平方米，而非4800平方米。（1）催收照会中明确记载，房屋建筑面积为1000多平方米，土地约为6000平方米。催收照会是发送给被上诉人的，其中记载的建筑面积与被上诉人主张的建筑面积相差甚远，被上诉人在收悉该照会后没有对照会中记载的内容提出异议，可以证明催收照会的记载是真实的。（2）被上诉人在一审中提供的证据证明，被上诉人进入现场后又建设了新房。转让合同约定占地面积5330平方米，房屋面积4800平方米，几乎将地面全面覆盖，明显不符合常理。而在此之后，被上诉人又建设了新房，证明还有空地。由此可见，合同中关于建筑物的建设面积是不真实的。事实上，转让时地上建筑物面积约1200平方米，转让价格为275万元，截至2013年9月9日，被上诉人尚欠100余万元，这与照会内容基本相符，由此证明转让合同内容是虚假的。4.上诉人一审中强调签订案涉《厂房及工业用地转让合同》的目的是为骗取国家动迁补偿款，被上诉人对此不予认可。从合同条款看，合同目的是转让房产和租赁土地，被上诉人自称合同目的是获得房屋和土地使用权。无论是上述哪一种合同目的，合同均违反了法律法规的强制性规定，应当认定无效。二、关于法律适用问题。1.案涉《厂房及工业用地转让合同》应为无效合同。合同效力分为有效合同、可变更可撤销合同、效力待定合同以及无效合同。一审法院对被上诉人要求确认合同整体有效的主张不予认定，案涉合同也不存在可变更可撤销及效力待定的情形，故应当认为一审法院认定合同整体是无效的。2.一审判决认定案涉《厂房及工业用地转让合同》第五条部分有效是错误的。（1）在合同整体无效的情况下，只有合同中结算和清理条款，以及有关解决争议方法的条款才能认定有效，而案涉《厂房及工业用地转让合同》第五条不属于此类条款，一审单独认定该条款有效是错误的。（2）一审认定案涉《厂房及工业用地转让合同》第五条内容本身涉及地上建筑物的补偿，而补偿的前提是权利人享有所有权或者使用权。案涉房屋为违法建筑，如果认定房屋补偿条款约定有效，意味着变相确认了房屋权利归属，这与《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》有关违法建筑相关纠纷处理问题的规定相悖。而一审对案涉合同第五条是对国家或有关部门占用时可得利益分配的约定的认可，也没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，可得利益应当以有效合同为前提，无效合同自始无效，无从谈起可得利益。（3）一审法院以"考虑到合同款项支付和实际占用场地的事实存在"为由认定案涉合同第五条有效是错误的。双方对于实际支付款项的数额以及实际占用的地上房屋面积均存在争议，且合同的履行不能成为合同有效的条件，无效合同也存在履行问题，不能因为合同有履行行为，就认为合同有效。（4）合同目的违法是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，合同目的违法则合同整体无效，由此形成的所有合同条款均应无效，一审认定案涉合同第五条不存在法律规定的无效情形是错误的。（5）合同或合同条款有效的认定基于法律事实、法律行为客观存在且合法有效。案涉合同第五条约定的经营期限、地上建筑物面积以及是否存在经营均不确定，并且地上建筑物取得不合法，如果存在经营，也因被上诉人承认未取得营业执照和未在案涉场地注册经营任何企业而致经营不合法。一审法院对内容不确定、不合法的条款确认有效，显属不当。代书珍辩称，上诉人的上诉理由均不成立。1.案涉《厂房及工业用地转让合同》签订时间和本案诉争无关。不论合同签订时间是2005年还是2010年，上诉人已经认可案涉场地和房屋已经实际交付给被上诉人，被上诉人也新建了厂房，就证明双方合同已经实际履行，被上诉人是诉争场地和房屋的实际占有者。2.案涉《厂房及工业用地转让合同》包括厂房的转让和工业用地的租赁。上诉人与大连前关村委会签订的合同有效，上诉人将场地和房屋又转让给被上诉人也应认定有效。本案诉争并非是对厂房等建筑物进行确权，不违反相关法律规定。动迁补偿是行政部门的职权，本案也并非要求人民法院确定动迁补偿的数额。本案诉争是案涉合同的约定，涉及上诉人和被上诉人的权利，不能通过私下解决，只能通过法律途径予以确认。案涉土地和厂房的面积也和本案诉争无关，即使合同中书写的面积有误，但也不是本案审理的范围。上诉人在其上诉理由中多次承认被上诉人建设了新房，也认可尚欠其100余万元，证明被上诉人在一审陈述的理由及提交的证据都是真实的，能够证明上诉人已经交给被上诉人348万元，尚欠122万元，上诉人在历次庭审中进行了虚假陈述。被上诉人和上诉人不存在骗取动迁补偿款的问题，因为本案只解决双方约定的效力纠纷，并不解决动迁补偿款的数额。在上诉人发出的催收照会中，明确记载双方合同已经履行，被上诉人已经付款，公安机关对张杰的询问笔录也可以证明该节事实；动迁现场的录像能够证明在动迁时实际经营者是被上诉人。故双方签订的合同以及合同中对于动迁补偿的约定应该是有效的。武玉成述称，不同意上诉人的上诉请求。案涉转让合同中约定的厂房是倒了以后重建的，面积应该就是合同记载的面积。付款有一些是现金，有一些是银行转帐。因被上诉人经营不善，武玉成用自己的银行卡帮被上诉人支付了100多万元。代书珍向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告间签订的《厂房及工业用地转让合同》有效；2.确认《厂房及工业用地转让合同》中地上建筑物的补偿、砖厂的补偿及经营性赔偿归原告所有。一审法院认定事实：2004年11月15日，大连前关实业总公司（甲方）与被告翟国强（乙方）签订转让合同一份，约定甲方将其下属原工程队闲置房屋转让及土地租赁给乙方。双方对转让资产及转让费、场地租费、租赁面积、租赁时间、付款方式、双方权利义务等内容进行了约定。其中，房屋总建筑面积490平方米，转让费19.45万元，场地面积合计7453平方米（折合11.18亩），合计年交租费14352元。后原告代书珍（乙方）与被告翟国强（甲方）签订了《厂房及工业用地转让合同》一份，约定甲方将其大连前关实业总公司下属原工程队闲置房屋转让及土地租赁给乙方。双方对转让资产及转让费、场地租费、租赁面积、租赁时间、付款方式、双方权利义务等内容进行了约定。其中，房屋总建筑面积为4800平方米，转让费为470万元。场地面积为5330平方米（折合8亩），合计年交租费2万元。合同第五条约定：乙方所占场地在经营期内，必须服从村屯建设规划，租赁期内如遇国家或有关政府部门占用时，地上建筑物的补偿、砖厂的补偿、乙方自行回填场地的补偿及经营性补偿全部归乙方，甲方负责在统一搬迁后为乙方另选厂址，厂址占地面积不少于8亩，如甲方因相关原因或货币补偿不能按约定的数量提供场地，按当时每亩工业用地的市场价格折算赔偿给乙方。双方签订合同时间为2005年9月30日。被告翟国强对双方签订的合同的真实性没有异议，但是提出该合同并非2005年所签，而是双方为了增加案涉场地的动迁补偿的费用，而在2010年补签的虚假合同。对于原、被告双方签订的《厂房及工业用地转让合同》的履行情况，原告主张其已全部履行完合同约定的付款义务，并提供了银行业务回单及流水、公安机关对张杰的询问笔录、催收照会、证人证言予以证明。但是被告对原告的该主张不予认可，被告称双方签订的合同并未实际履行，被告亦未收到原告缴纳的款项。2014年1月13日至2014年1月16日，案涉场地上的所有建筑已被有关部门强制拆除，原、被告对该事实予以认可，原告主张其实际占用案涉房屋及场地，并提供拆迁现场录像、民事调解书、违规养犬通知书予以证明，但被告认为原告并未实际占用场地。一审法院认为，本案原告诉请有两项。关于《厂房及工业用地转让合同》的效力，该合同涉及房屋转让（4800平方米，转让费470万元）和场地租赁（八亩，年租金2万元）两部分，其中4800平方米房屋因双方均认可为违法建筑，且已被强制拆除，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的类似规定，对其进行转让的约定应属无效，原告主张确认该合同整体有效的诉请，不予支持。关于被告庭审中表示其从未收过原告的钱，也未向原告交付过房屋，双方合同系恶意串通损害国家公共利益应属无效的抗辩主张，原告提供了转账凭证、民事调解书、证人证言、第三人武玉成陈述、公安机关对张杰的询问笔录、违规养犬通知书、催收照会及拆迁录像证明款项支付及实际占用场地情况，被告仅以口头抗辩并未提供相关证据，通过原告提供一系列证据可以认为待证事实即支付款项和实际占用场地的存在具有高度可能性，故被告以此主张合同虚假并进而认为合同因损害公共利益而无效的抗辩，不予支持。关于《厂房及工业用地转让合同》第五条有关补偿、赔偿归属部分约定的效力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分的，其他部分仍然有效。双方合同中该部分约定并不涉及对违法建筑权利归属及内容的确认，实质是对国家或有关政府部门占用时可得利益分配的约定，被告并未举证证明其所称损害案外人利益情况，考虑到合同款项支付和实际占用场地的事实存在，该部分条款亦不存在法律规定的无效情形，故其效力予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，一审法院判决：一、原告代书珍与被告翟国强签订厂房及工业用地转让合同第五条中："乙方所占场地在经营期内，必须服从村屯建设规划，租赁期内如遇国家或有关政府部门占用时，地上建筑物的补偿、砖厂的补偿、乙方自行回填场地的补偿及经营性补偿全部归乙方"的约定有效。二、驳回原告代书珍的其他诉讼请求。案件受理费人民币34105元，其他诉讼费50元，合计34155元，由被告翟国强负担100元，原告代书珍预交案件受理费及其他诉讼费合计34055元予以退回。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的"双方签订合同时间为2005年9月30日"，双方存在争议，更正为"双方签订的《厂房及工业用地转让合同》载明的落款时间为2005年9月30日"。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点是案涉《厂房及工业用地转让合同》的效力如何认定。该合同约定，甲方（上诉人）将其大连前关实业总公司下属原工程队闲置房屋转让及土地租赁给乙方（被上诉人）。而关于《厂房及工业用地转让合同》约定的转让房屋，各方当事人均认可未取得产权证书，亦未取得相关规划部门的审批手续；并且，各方对2014年1月28日区执法局联合相关部门将案涉房屋作为违章建筑强制拆除的有关事实进行报道的通讯稿的真实性没有异议。从《中华人民共和国城乡规划法》相关规定可以看出，我国现行法律对未经规划批准进行建设的建筑物或构筑物，是明文作出否定性评价的。正因如此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定以未取得建设工程规划许可证的房屋为标的物签订的租赁合同无效。本案中，案涉转让合同约定转让的标的物系尚未取得规划许可证的建筑物，该合同因标的物不具有合法性，参照前述最高人民法院司法解释，应当认定为无效。被上诉人要求确认其与上诉人签订的《厂房及工业用地转让合同》有效，本院不予支持。至于被上诉人提及案涉《厂房及工业用地转让合同》已经实际履行一节，本院认为，合同是否履行属事实认定范畴，而合同的效力认定则属法律评价范畴，合同履行与否并不影响合同效力的认定，其不应作为认定案涉《厂房及工业用地转让合同》效力的依据。关于被上诉人提出案涉《厂房及工业用地转让合同》中地上建筑物的补偿、砖厂的补偿及经营性赔偿归其所有一节，本院认为，当事人的诉讼请求应当具体、明确。而就被上诉人本案主张的地上建筑物的补偿、砖厂的补偿及经营性赔偿，被上诉人自身称相关部门尚未进行相关补偿；而上诉人和原审第三人虽称政府部门对上诉人进行了部分补偿，但就整个补偿款项上诉人仍在与政府部门商谈，具体的补偿明细和金额并不清楚。即政府部门是否对被上诉人提及的地上建筑物、砖厂及经营进行补偿或赔偿，以及补偿的具体金额并不明确。在此情况下，被上诉人该项诉讼请求内容不明确，不具备法定起诉条件，应当驳回起诉。待政府部门就案涉土地及房屋拆迁涉及的补偿明细及补偿金额确定后，被上诉人可在明确诉讼请求具体内容后另行主张。另，从代书珍在本案中提出的诉讼请求来看，未就案涉《厂房及工业用地转让合同》第五条的效力提出独立的诉讼请求，一审判决确认该合同第五条有效，超出当事人的诉请，应属不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11945号民事判决；二、驳回代书珍要求确认其与翟国强签订的《厂房及工业用地转让合同》有效的诉讼请求；三、驳回代书珍要求确认《厂房及工业用地转让合同》中地上建筑物的补偿、砖厂的补偿及经营性赔偿归其所有的起诉。一审案件受理费100元（代书珍已预交案件受理费34105元和其他诉讼费50元），由代书珍负担；代书珍预交的案件受理费34005元及其他诉讼费50元，合计34055元予以退回。二审案件受理费100元，由代书珍负担。本判决为终审判决。审判长 侯学枝审判员 刘冬艳审判员 刘丽媛 二〇一八年十二月十二日书记员 董 芳