浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7155号 上诉人（原审原告）：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州富阳区银湖街道九龙大道**。统一社会信用代码：9133018369707800XC。 法定代表人：邵昶魁，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：唐侃洋，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应舒婷，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴远峰，男，1982年10月7日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：何桢达，浙江秦望律师事务所律师。 上诉人杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）因与被上诉人吴远峰商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初3852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：1.2014年4月25日和26日，俞侠芳向楼庆丰的账户合计转款9000000元。2.2016年2月3日，吴远峰与野风乐多公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：吴远峰向野风乐多公司购买野风山城春晓苑1号2213室的商品房，房屋总面积为47.41㎡，单价为5500元/㎡，购房价260755元。3.虞辉系野风乐多公司原法定代表人，2011年后不再担任野风乐多公司法定代表人。2016年11月与野风乐多公司现股东俞红离婚。2016年2月8日，虞辉向吴远峰等出具了收据。该收据载明：野风乐多公司出售给吴远峰的野风山城春晓苑1号楼2213房、俞凯琳的野风山城春晓苑1号楼1913房、吴炬生的野风山城春晓苑1号楼2312、2313房、吴剑峰的野风山城春晓苑1号楼2111、2112、2113房、吴远峰的野风山城春晓苑1号楼1911、1912、2212房、黄敏军的野风山城锦庐12-3号房、卢章春的野风山城锦庐10-4号房房款已经全部收到，系由俞侠芳汇入楼庆丰农行东阳吴宁支行的账户（62×××48…8616）共计9000000元。4.2016年2月16日，野风乐多公司开具了案涉销售不动产统一发票（自开），金额260755元。吴远峰持有第一联发票联。该发票载明系付款方付款凭证。5.2017年4月30日野风乐多公司向吴远峰发出解除合同函，通知吴远峰即日起解除案涉商品房买卖合同。6.吴远峰于2017年5月13日委托东阳市申义法律服务所向野风乐多公司邮寄送达了《法律意见函》，要求野风乐多公司在收函后三日内交付房屋并按合同约定支付违约金。2018年5月21日野风乐多公司诉至一审法院，请求判令：1.确认双方于2016年2月3日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0009834）于2017年4月30日解除；2.吴远峰向野风乐多公司支付违约金2607.55元（违约金按商品房总价款的1%计算）；3.吴远峰配合、协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及预告登记手续；4.案件受理费由吴远峰负担。 一审法院认为，野风乐多公司与吴远峰于2016年2月3日签订《商品房买卖合同》，约定吴远峰向野风乐多公司购买野风山城春晓苑1号2213室的商品房。该商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，主体适格且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于吴远峰有无履行付款义务。关于该争议焦点，一审法院认为，野风乐多公司于2016年2月16日向吴远峰开具了案涉销售不动产统一发票。2016年5月1日营改增前，根据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》的相关规定，从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》，其中不动产自开发票由自开票纳税人领购和开具。本案吴远峰持有不动产自开发票的发票联，且该发票联也载明系付款方付款凭证，证明吴远峰已经履行了付款义务。野风乐多公司诉称吴远峰没有实际付款，开发票是为了催促吴远峰付款。一审法院认为，首先，吴远峰陈述包括其在内的七人通过俞侠芳与野风乐多公司的虞辉协商，于2014年4月向野风乐多公司出资9000000元炒房。结合虞辉曾经担任野风乐多公司的法定代表人且当时未与俞红离婚的事实，2014年4月俞侠芳汇入楼庆丰的账户9000000元的事实，2016年2月3日包括本案吴远峰等七人与野风乐多公司签订十二份商品房购房合同的事实以及2016年2月8日虞辉向吴远峰等出具收据，确认包括案涉房款在内的十二套商品房的房款9000000元已由俞侠芳汇入楼庆丰账户的事实，一审法院确信包括吴远峰在内的七人于2014年4月向野风乐多公司实际投资9000000元用于炒房的事实具有高度可能性，故认定该事实存在；其次，野风乐多公司认为未授权虞辉代表公司收取房款出具收条。一审法院认为，野风乐多公司之后于2016年2月16日开具了与收条金额一致的不动产发票，确认吴远峰等已支付购房款。即使之前虞辉系无权代理，野风乐多公司开具发票的行为也追认了虞辉代表公司收款以及出具收条的行为。综上，一审法院对野风乐多公司的该抗辩意见不予采信。野风乐多公司以吴远峰逾期付款为由，于2017年4月30日通知吴远峰解除合同要求解除合同。一审法院认为，吴远峰已履行了付款义务，野风乐多公司不具有合同解除权，故其行使解除权的行为无效。综上所述，野风乐多公司要求确认合同已解除、支付违约金、撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及预告登记手续的诉讼请求，没有相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回野风乐多公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由野风乐多公司负担。 宣判后，野风乐多公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院在没有调查清楚案件事实的情况下，错误认定吴远峰向野风乐多公司支付了案涉商品房购房款。一审判决认定确信包括吴远峰在内的七人于2014年4月向野风乐多公司实际投资9000000元用于炒房。但本案中没有证据证明该事实。第一，吴远峰主张其以银行转账形式支付了购房款。但就吴远峰提交的银行转账凭证显示，付款方和收款方分别为俞侠芳和楼庆丰，均为与本案无关人员；汇款时间为2014年4月25日、26日，早于商品房买卖合同签订时间近两年之久，明显不符合正常的商品房交易习惯；并且记载的款项用途为货款而非购房款。该银行转账凭证记载的汇款并非支付案涉商品房的购房款，系案外人俞侠芳和楼庆丰基于其他债权债务关系产生的款项支付。吴远峰主张系为通过俞侠芳介绍炒房，但即便俞侠芳为介绍人，案涉商品房的购房款也应由吴远峰支付给野风乐多公司，更何况，吴远峰既没有提供其向俞侠芳支付对应款项的凭证，也没有提供楼庆丰向虞辉支付款项的凭证。即吴远峰主张的付款路径不但不完整且完全无法与本案中商品房买卖合同关系相对应。第二，吴远峰在本案一审中提交了载有虞辉签字的收条作为其主张野风乐多公司已收到案涉商品房购房款的证据。野风乐多公司在一审中就收条的真实性提出异议，认为无法确认收条中所载虞辉签字的真实性，吴远峰也没有提供进一步证据加以证明。即便收条是虞辉本人出具，虞辉也无权代表野风乐多公司收取购房款。野风乐多公司在一审中对本案异常的款项支付路径明确提出异议，且野风乐多公司认为很可能虞辉、俞侠芳和楼庆丰之间本存在借贷关系，收条中表述的9000000元购房款有极大可能为借款而非购房款，吴远峰根本没有支付过所谓的购房款。但一审法院既没有向俞侠芳、楼庆丰、虞辉三位与本案关键性证据密切关联的当事人调查核实案件情况和收条的真实性，也没有要求吴远峰进一步举证证明，仅凭吴远峰的一面之词就认定了吴远峰主张的事实具有高度可能性，严重违反民事诉讼法及相关法律的规定。第三，一审法院认为销售不动产发票即为付款凭证，并认为野风乐多公司开具发票即为对虞辉出具收条的追认。野风乐多公司认为本案中的销售不动产发票不能作为证明吴远峰支付购房款的证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于以普通发票作为已履行付款义务凭证的认定，应以合同约定或当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证为前提，而且适用的情形是双方均无法提供证据证明是否付款的情形，如付款方主张以现金形式付款而收款方主张未收到款项。但吴远峰已主张以银行汇款形式支付购房款，案件审理焦点应该是吴远峰主张的付款方式是否有效？但显然，吴远峰提供的银行汇款凭证根本无法证明吴远峰向野风乐多公司支付购房款这一待证事实。野风乐多公司从未表示过开具发票是对虞辉出具收条的追认。开具发票是野风乐多公司在商品房买卖合同项下的合同义务，野风乐多公司开具发票是履行合同义务的行为。在野风乐多公司没有明确意思表示的情况下，无法直接推定为对虞辉出具收条的追认。 二、一审法院在没有调查清楚虞辉身份和代理权的情况下，错误认定虞辉有权代表野风乐多公司。一审法院以虞辉当时的妻子俞红为野风乐多公司现董事和虞辉曾担任过野风乐多公司的法定代表人为由，认定虞辉具有野风乐多公司的代理权，既无事实根据，也无法律依据。第一，俞红不是案发当时野风乐多公司的股东、董事、高管，也不是野风乐多公司的实际控制人，故一审法院基于虞辉与俞红当时的婚姻关系推断虞辉即可代表野风乐多公司显然是错误的。俞红在2017年3月24日才担任董事职务，而吴远峰提供的收条落款时间为2016年2月8日，虞辉、俞红在2016年2月8日未在野风乐多公司担任任何职务。即使俞红担任了董事，也没有任何依据可以认定公司董事的配偶有权代表公司。第二，虞辉早自2011年3月29日起已不再担任野风乐多公司的法定代表人及其他职务，吴远峰主张的付款时间和收条出具时间均在虞辉不再任职的三年、五年之后。并且，本案商品房买卖合同中明确记载了野风乐多公司法定代表人为俞蘠，吴远峰也明知这一事实。第三，野风乐多公司没有出具过任何授权文件同意虞辉代表野风乐多公司收取案涉商品房购房款。吴远峰在庭审中也确认，其没有收到过野风乐多公司的授权文件，也没有向野风乐多公司核实过虞辉的身份和权限。上述任何一项事实，都不能够推定未交付为善意第三人或虞辉的行为可构成表见代理。 三、一审法院判决既已认定野风乐多公司于2017年4月30日向吴远峰发出解除函的事实，且根据商品房买卖合同的约定，解除函视为已送达吴远峰，而吴远峰没有在规定期限内提出异议，一审法院应确认商品房买卖合同解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对解除合同有异议的，如没有约定异议期间，则应在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，否则人民法院不予支持。本案中，解除通知在2017年4月30日已送达吴远峰，但吴远峰没有在规定异议期间向人民法院起诉，故案涉商品房买卖合同在2017年4月30日已解除。 四、野风乐多公司与吴远峰签订商品房买卖合同，并在没有收到购房款的情况下开具发票可能是一种“以房抵债”行为，野风乐多公司员工（包括高管）擅自用公司房产为他人抵债无效。（一）即使一审法院认定的部分事实属实，野风乐多公司员工与吴远峰签订商品房买卖合同并开具发票也是以公司房产抵偿他人债务的行为，而非一般的商品房买卖合同，一审将其当作一般的商品房买卖合同进行审理属于定性错误。第一，2014年4月份，俞侠芳向楼庆丰支付的900万元绝非本案购房款，但确实有可能因该款项的支付在俞侠芳、楼庆丰等人间产生了某种债务。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案所涉的楼盘2014年就取得了预售许可证，从那时开始就可以进行网签预售，但野风乐多公司与吴远峰于2016年2月才签订商品房买卖合同，称购房款提前近两年支付或商品房买卖合同推迟近两年签订，这均违背常理。该900万元并没有支付给野风乐多公司，其支付时载明的用途是货款，其金额是个整数，不像是购房款的金额，故根本无从认定其为支付野风乐多公司的购房款。2014年4月份是杭州房地产市场的冰点期，成交量极低，市区的二手房都跌破开盘价，限购限贷政策取消，市场仍看不到希望，在这种情况下，吴远峰仍筹集900万元炒房，且是到杭州郊区购房，这亦不符合常理。2016年时杭州房地产市场已明显升温，吴远峰选择以房抵债存在可能。第二，即使前述900万元是本案购房款，那也是因为野风乐多公司员工与吴远峰协议以公司房产抵偿他人900万元债务而使其成为购房款的，一审法院认定野风乐多公司在合同签订后收到了吴远峰支付的购房款是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》约定购房款应在签订合同当日支付，但野风乐多公司在当日及之后均没有收到任何购房款，其员工在没有收取任何购房款情况下开具发票，其有可能在用公司的房产为他人抵债。（二）若确实存在以房抵债的事实，则野风乐多公司员工与吴远峰用公司房产抵偿的债务并非公司债务，而是他人债务。2014年4月份，俞侠芳向楼庆丰支付的900万元并非发生在野风乐多公司与吴远峰之间的债务，且没有证据可以证明该笔债务是公司债务。（三）未经股东会同意，野风乐多公司员工与吴远峰协定用公司房产为他人抵债，属于恶意串通损害公司利益，应属无效。第一，《中华人民共和国公司法》第一百四十七条规定，董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。第一百四十八条规定，董事、高级管理人员不得违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保。本案中，以公司房产为他人偿债并非正常的经营行为，未经股东会批准，没有一个公司员工包括法定代表人有权限以公司的房产给他人抵债。而吴远峰对抵偿的债务非公司债务有是明知的，故与野风乐多公司员工存在恶意串通，双方的以房抵债行为是无效的。第二，在我国司法实践中，人民法院普遍认为公司高管包括法定代表人以公司财产为他人偿债或擅自将公司财产赠予他人是无效的行为。比如，最高人民法院在最高院（2012）民提字第208号中认为，公司法定代表人以公司财产偿还个人债务的行为属于违反法定忠实义务的越权代表行为，若相对人为恶意，则法定代表人的越权代表行为无效。综上所述，野风乐多公司认为原审法院的判决存在认定事实不清适用法律错误的情形，恳请二审法院在查明事实的情况下依法撤销原审判决，支持野风乐多公司的全部诉讼请求。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判支持野风乐多公司一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由吴远峰承担。 吴远峰答辩称：一、吴远峰已全额支付了案涉商品房的购房款，并取得了野风乐多公司开具的销售不动产统一发票，已履行支付房款的义务。本案系包括吴远峰在内的共同购房人的合伙炒房行为，由俞芳侠出面于2014年4月合计出资900万元，按照当时野风乐多公司实际控制人虞辉的要求，款项汇付至楼庆丰账户。2016年2月3日，包括吴远峰在内的购房人与野风乐多公司签订了共计12份浙江省商品房买卖合同，其中公寓房10套，排屋2套。12套商品房总价按900万元计算，并由虞辉在2016年2月8日出具12套房屋总价的收条，野风乐多公司于2016年2月13日分别开具了12套房屋的销售不动产统一发票。故吴远峰已履行合同付款义务。 二、野风乐多公司认为没有收到房款的上诉理由不能成立。1.野风乐多公司在出售给吴远峰的12套房屋中，其中2套排屋早已交付给黄敏军和卢章春，若按照上诉人所述该900万元房款未交付，那为何向黄敏军和卢章春交付2套排屋，而且2套排屋的价格为6599890元。2.野风乐多公司在原审庭审中陈述，其在收取购房人房款时并不单独开具收款收据，即以开具销售不动产统一发票为收款的凭证。3.虞辉是野风乐多公司在本项目野风山城苑启动时的法定代表人，是野风乐多公司当时唯一的股东野风集团法定代表人俞国生的女婿、现任公司董事俞虹的丈夫，且在签订商品房销售合同、出具收条以及收到野风乐多公司销售发票均是在野风乐多公司内进行的，虞辉均在现场，故吴远峰有理由相应虞辉能代表野风乐多公司。且在其出具收条后野风乐多公司亦开具了相应发票，应视为对其收款行为的追认。 三、对于野风乐多公司以合同法司法解释二第24条主张吴远峰未在规定的异议期三个月内提出异议，应视为合同已解除。对此观点，吴远峰认为是错误的。1.本案一审中野风乐多公司并没有提交邮寄解除合同函的证据材料，其仅向原审法院提交快递面单，面单中没有快递公司签收的证明，也没有收件人签收的证明，无法证实野风乐多公司已向快递公司交寄该函件。对此，吴远峰对一审认定有异议，但一审结果公正，吴远峰未提出上诉，但吴远峰仍向二审法院澄清该情况。2.即使认定野风乐多公司已经交寄解除合同的函，仍应按照合同法第93条第2款的规定审查解除合同的条件是否成就。而本案中吴远峰已在合同约定的限期内履行了支付房款的义务，故野风乐多公司是违法解除合同，该解除合同当然不产生法律效力。野风乐多公司的该项上诉理由不能成立。综上，吴远峰已按约支付全部购房款项，野风乐多公司拒绝交付房屋违法了诚信原则，构成违约。 对于野风乐多公司提出，野风乐多公司与吴远峰签订的商品房买卖合同并开具发票的行为是以公司房产抵偿他人债务的行为，一审法院以商品房买卖合同进行审理，属于定性错误这个观点，吴远峰认为不能成立。首先，野风乐多公司是作为原告向一审法院提起的诉讼，其提起诉讼的案由即是商品房买卖合同，原审法院根据野风乐多公司起诉的事实理由以及适用法律商品房案由来进行审理当然是正确的。其次，野风乐多公司提到该签订商品房买卖合同和开具发票的行为是以公司房产抵偿他人债务的行为，不符合客观事实，野风乐多公司也并没有提供相应的证据来证明该900万元的款项是涉及他人债务或是以房抵债的行为。本案实际上是非常简单的一个合伙投资房地产的行为。野风乐多公司认为是以房抵债并没有提交任何的证据证明。对于野风乐多公司认为是以房抵债抵偿他人债务，我们认为不存在以房抵债的事实。对于第三点，野风乐多公司认为以房抵抵债的行为是野风乐多公司员工与吴远峰协议签订损害公司利益，应属无效的观点。吴远峰认为这个观点也是错误的。因为公司法仅仅是一个内部法，公司法对公司管理方面的相关规定仅仅是管理性的一些规范，违反管理性的强制性规定并不必然导致合同无效，所以野风乐多公司的该项理由也是不能成立的。针对野风乐多公司再三提出可能涉嫌以物抵债的观点，吴远峰补充一点。退一步，即使本案存在以物抵债的情况，根据最高法院72号的指导性案例精神来看，以物抵债的协议也是有效的。而且各地法院，包括《广东省高院对于审理房屋买卖合同纠纷案件的规定》第十四条也明确了，以房抵债的行为一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由，主张合同无效的，不予支持。各地法院也是与最高院的72号指导案例的精神是一致的。即使存在以物抵债，野风乐多公司认为是无效的观点也是不能成立的。 野风乐多公司的书面上诉意见都讲到了野风乐多公司员工与吴远峰签订商品房买卖合同的行为，那么这个说法与一审中的说法，实际上承认了虞辉的身份，认为虞辉是野风乐多公司的员工，这个事实请法庭注意。请求法庭依法驳回野风乐多公司的上诉请求。 本院二审期间，双方未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2016年2月3日，野风乐多公司与吴远峰签订了《浙江省商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效。吴远峰认为包括其在内的七人通过俞侠芳支付购房款，现已查明2014年4月25日和26日，俞侠芳向楼庆丰账户支付9000000元，2016年2月3日，野风乐多公司与吴远峰签订了《浙江省商品房买卖合同》，2016年2月8日，虞辉出具收条载明收到包括吴远峰案涉购房款在内的全部购房款9000000元，之后野风乐多公司于2016年2月16日向吴远峰开具了案涉房屋销售不动产统一发票。前述相关证据能相互印证，且虞辉出具收条中载明的十二套房屋中卢章春、黄敏军购买的房屋，已经由野风乐多公司分别办理过户手续将产权登记至卢章春、黄敏军名下。故一审法院认定吴远峰已经履行了案涉《浙江省商品房买卖合同》的付款义务并无不当。野风乐多公司认为其开具案涉房屋销售不动产统一发票系公司内部工作人员疏忽以及认为虞辉、俞侠芳和楼庆丰之间存在借贷关系或有其他债务关系案涉房屋可能系以房抵债的情形，均无证据予以证实，本院不予采信。野风乐多公司认为其未对虞辉出具收条进行追认，虞辉无权代表野风乐多公司的上诉理由本院亦不予采信。野风乐多公司以吴远峰未付清案涉房屋购房款为由，发函解除案涉《浙江省商品房买卖合同》，因吴远峰已履行案涉合同付款义务，野风乐多公司并不具有解除权，故一审法院认为野风乐多公司行使解除权的行为无效并无不当。综上所述，野风乐多公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月二十七日 书记员 朱创威