北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17109号原告（反诉被告）：北京明强物业管理有限公司，住所地北京市丰台区杨树庄****。法定代表人：程雄飞，总经理。委托诉讼代理人：李姝菲，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京时尚印佳彩色印刷有限公司，住，住所地北京市丰台区杨树庄**乙/div>法定代表人：唐玲玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李洁琦，北京市三知律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天本，北京市三知律师事务所律师。原告北京明强物业管理有限公司（以下简称明强物业公司）与被告北京时尚印佳彩色印刷有限公司（以下简称时尚印刷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明强物业公司委托诉讼代理人李姝菲，被告时尚印刷公司委托诉讼代理人李洁琦、陈天本到庭参加诉讼，本案现已审理终结。明强物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令在合同解除后腾退承租房屋；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，又于2013年4月1日签订《附件》作为《房屋租赁合同书》的《补充协议》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。双方合同项下第九条第三款约定“乙方未经甲方书面同意，拆改变动房屋外部结构的，甲方有权解除合同，收回房屋”。2014年被告在所承租的建筑周边进行违规、违法建筑，建筑遮挡了消防通道，经原告通知警告后仍不处理，致使原告于2015年10月19日收到丰台区遏制和查处违法建设领导小组办公室[2015]445号《督办通知》要求就该违法建筑进行拆除，对原告造成严重恶劣的影响。时尚印刷公司辩称：一、被告不存在拆改变动房屋外部结构的情形。《房屋租赁合同书》及《附件》租赁物为房屋（办公楼960平米，车间2000平米）和配套设施（招待所小楼600平米，五十铃库二楼1000平米，南边大棚），被告没有对上述房屋、设施做任何涉及主体或外部结构的改造，不存在原告称的拆改变动外部结构。被告在租赁物周边的建设行为，是一个经原告同意的、独立建设的行为，没有对上述租赁物进行拆改。二、被告在租赁物周边建设获得了原告的同意。根据双方口头约定和2011年6月22日签署的《房屋租赁合同补充条款》，被告可以在出租方原有的基础上进行改造，以及新建设施。2013年4月1日双方签订的协议书约定原告将厂房及办公场地周围几处空地出租给被告，用于盖房，盖房由被告负责，年租金4200元。被告依据《房屋租赁补充条款》及《协议书》建设设施，按年支付租金，原告收取被告租金，进一步证明原告同意被告在租赁物周边新建设施的行为。综上，被告建设行为是双方约定，获得原告同意，被告没有违约，原告不能随意解除合同。三、《督办通知》不构成原告解除租赁合同的理由。首先，该通知没有明确违法建筑的对象；其次，如果确定了被告后建的设施是违法建筑，原告应依合同约定以业主的身份为后建的设施办理相应手续，保证出租给被告的房屋及设施的合法性；再次，后建设施是双方2013年4月1日签订的《协议书》的标的物，并非租赁合同标的物，如果原告不能取得后建设施的合法手续，应依约赔偿被告损失，并非是原告解除租赁合同的理由。四、原告滥用诉权。原告不尊重契约精神，在履行合同中蓄意制造事端，干扰被告正常经营，破坏双方合作基础，意图单方面毁约。2014年原告多次单方面下发通知；恶意退回原告2017年第一季度租金；从2008年至2017年欠开被告税票；2017年六次向丰台环保局恶意投诉，丰台环保局每次检查结果都是符合规定，但检查对被告正常生产经营造成影响。综上，请求驳回原告的诉讼请求。时尚印刷公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行合同；2.判令被反诉人增加供电，将院内变压器增容至1000伏安；3.判令被反诉人开具租赁期内已交水、电费增值税抵扣专用发票5025109.09元；4.判令被反诉人赔偿损失697242.59元（雨水侵泡造成机器、产品、原材料损失562242.59元，修缮费用13.5万元）；5.判令被反诉人承担诉讼费。事实与理由：原、被告签订的房屋租赁合同及附件约定，租期2008年4月1日至2026年3月31日，租期内被告应缴纳水电等费用，原告应保证反诉人的动力电正常供应，如动力电源不足需增加发生的费用由原告负责，原告应保证租赁房屋的使用安全，房屋及配套设施的维修责任由原告承担。合同签署后，被告依约按期支付租金，履行合同义务。2008年至今，被告向原告支付水电费5025109.09元，原告均未开具发票。因租赁房屋地势低，雨天院内有积水，被告要求原告采取保障措施，被告迟迟未解决，2012年“7.21”暴雨时院内雨水倒灌进房屋，致使被告机器设备和大量产品、原材料侵泡毁损，损失562242.59元。2013年以来，房屋多次出现电力供应不足的情况，被告要求原告依约增加供电，原告一直未增电，使原告被迫取消多笔订单，造成大量损失。2012、2015年，屋顶严重漏雨，被告通知原告修缮，原告怠于修缮，被告自行出资维修花费135000元。被告认为，原告未开具发票、供电不足、怠于维修、未及时保障租赁物使用安全等行为，已构成违约，应赔偿被告的损失。同时，被告要求原告继续履行合同。明强物业公司针对反诉辩称：一、变压器增容问题。2015年开始，北京市出台政策，要求六环内将燃煤热统一改造为用电供热，被告承租面积大，用电供热电器功率增大，需要变压器增容，电费相应也会提高，但被告与其他八位承租人共用电表、变压器。鉴于此，被告要求增容，应当与其他承租人协商一致报出租人，在不影响其他变压器使用的情况下，出租人向电力部门申请方可增容，不存在原告不履行合同项下的适租义务。二、大雨积水造成经济损失问题。双方签订合同是就明确告知被告出租房屋院内地势低洼，合同签订及之后被告均未提异议。2012年“7.21”暴雨属于自然灾害，原告不可预见、无法克服、无法避免，原告在暴雨后及时通知各承租人采取相应措施避免损失，尽到了通知义务，不承担赔偿责任。三、房屋修缮问题。原告在接到修缮通知后已经修缮，修完后被告未提出异议，至于现在称的自行修缮，原告对该事实不予认可。原告尽到修缮义务，不承担赔偿责任。四、水电费是原告代交代付，水电部门给原告开具一张发票，无法向被告单独开具。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据房屋产权证、房屋租赁委托书、房屋租赁合同书及附件、数份通知、房屋租赁合同补充条款、协议书、双方当事人陈述等证据，本院认定以下事实：坐落于北京市丰台区杨树庄103号乙的房屋所有权人为中国机械进出口（集团）有限公司，该公司委托明强物业公司经营管理上述房屋租赁业务。2008年1月30日，出租方甲方明强物业公司与承租方乙方时尚印刷公司签订《房屋租赁合同书》，约定甲方出租给乙方北京市丰台区杨树庄103号乙，出租房屋面积2960平方米，其中办公楼960平方米（配套设施如有详见附件），租期自2008年4月1日至2026年3月31日，年租金50万元，按季支付，每季第一个月的1-7号前支付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。房屋安全的所有修缮费用及大院的保安管理费用由甲方负担。甲方保证乙方的动力电及自来水的正常供应，如果动力电源不足需增加则所发生的费用由甲方负责。乙方交纳水、电及电话费，按市价发生交纳，按国家收费标准，乙方应按时交纳自行负担的费用，垃圾清运及费用由乙方自行承担。租赁期内甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，但对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方可以改变房屋的内部结构及内部装修，如要改变外部结构则需经甲方书面同意。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，拆改变动房屋外部结构；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；利用承租房屋进行违法活动；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠房租累计30天以上。附件：甲方向乙方提供以下设施、设备：一、大院门口招待所小楼约600平方米（不含移动使用的两间及配电室两间）；二、五十铃库二楼1000平方米；三、南边大棚供周转使用。2011年5月6日，明强物业公司做出的《通知》显示：时尚印刷公司共租用房屋4960平方米，包括西二楼1000平方米，宿舍楼600平方米，南边纸库360平方米，车间2000平方米，办公室1000平方米。2011年6月22日，原、被告签订《房屋租赁合同补充条款》约定：根据中机总公司的通知要求，双方协商一致：承租方在出租方原有的基础上所改造及新建的设施等，在其使用过程中发生安全事故及造成损失，一律由承租方自负责任。2013年4月1日，甲方明强物业公司与乙方时尚印刷公司签订《协议书》约定：甲方将厂房及办公场地周围几处空地出租给乙方。甲方房屋座落北京市丰台区杨树庄103号乙，租赁给乙方几处空地，盖房由乙方负责。租赁期限2013年4月1日至2026年3月31日，年租金4200元，每年交纳一次。该地位置：位于主体车间周围几处及南边金特纸毛房共约1000平米。根据双方提交的证据，时尚印刷公司于2013年3月交纳租金4200元，于2014年4月交纳租金4200元，于2017年4月1日通过银行转账周边房屋房租4200元；明强物业公司于2015年1月14日退房租4200元、于2016年4月13日退房租4000元、于2017年4月13日退房租4200元。审理中，被告称“租金交了2013、2014两年的，2015年至2017年的租金通过银行交纳，原告收取后又退回，2015年收了两次分别是4000元、200元，退了4000元，2016年、2017年全退”。明强物业公司于2014年5月12日向时尚印刷公司发出通知：贵司在所承租建筑周边的违规、违法建筑，尤其是东面和背面的建筑挡住了消防通道，责令贵司于2014年6月30日前拆除。原告出示2015年10月19日丰台区遏制和查处违法建设领导小组办公室下发[2015]445号督办通知，通知要求相关部门限期制止和拆除位于永合庄明强物业公司院内（钢架结构一层，约250平方米）的违法建设。本案审理中，被告绘制涉案房屋、场地平面示意图，并称：平面图中北340㎡、45㎡，东189㎡，南50㎡（纸毛房）、82㎡，西100㎡、36㎡系被告依据2013年4月1日的《协议书》所盖房屋；平面图还有《房屋租赁合同书》约定的“车间2000㎡、办公楼960㎡”；平面图中的南库房就是附件约定的“南边大棚”；附件约定的“招待所小楼约600㎡、五十铃库二楼1000㎡”未在平面图中显示。原告称“示意图中西100㎡，36㎡，南82㎡，东189㎡，北340㎡是违章建筑”。被告出示2008年至2017年水费通知单、电费收据及统计表，要求原告开具相应金额的增值税抵扣专用发票。被告出示照片、通知、联络函、工程报告、分销图书承印协议、协议书、采购纸张发票等，欲证明因租赁房屋地势低洼，暴雨致使房屋进水，导致设备毁损、产品、原材料有损失。被告出示2012年11月12日签订的《防水工程承包合同》及收据（防水工程款）、2015年5月20日签订的《建筑装饰工程承包合同》（工程名称库房改造）及发票（材料款），欲证明支出修缮费用。本院认为：原告明强物业公司与被告时尚印刷公司签订了《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充条款》，就位于北京市丰台区杨树庄103号乙的房屋的租赁事宜进行了约定，双方应依约履行。2013年4月1日《协议书》中约定“盖房由乙方负责”，双方明确了时尚印刷公司在涉案房屋周边空地上盖房的行为，后续明强物业公司收取了租金。明强物业公司直至2014年5月12日发出拆除通知，且最早于2015年1月退回租金，发通知和退租的行为并不能排除其在签订《协议书》时就已对盖房行为予以约定和确认的事实。现明强物业公司以时尚印刷公司未经其书面同意拆改变动房屋外部结构为由，要求解除合同并腾退承租房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，被告反诉要求原告继续履行《房屋租赁合同书》，于法有据，本院予以支持。双方约定“甲方保证乙方动力电的正常供应，动力电源不足需增加则所发生的费用由甲方负责”，增加动力电源的行为涉及到电力部门的职能，双方应依据合同约定及电力部门的具体要求协商解决；双方未约定是否开具水、电费发票及相应的违约责任。故对被告要求原告增加供电、将院内变压器增容、开具租赁期内已交水电费增值税抵扣专用发票的反诉请求，本院不予支持。地势低洼系租赁物自然属性，被告承租房屋时应全面了解租赁物的自然状况，暴雨属自然灾害，由此导致的机器、产品、原材料损失属被告应承担的自然风险和商业风险，不可归责于原、被告双方，且原告所出示的证据亦不足以证明其主张，故对被告要求原告赔偿雨水侵泡造成机器、产品、原材料损失的反诉请求，本院不予支持。被告主张支出了修缮费用，但结合《房屋租赁合同书》的约定，被告未举证证明其曾向原告提出维修请求，其提交的证据不足以证明系修缮房屋而非对承租房屋的装修改造，也不足以证明其实际支出了所主张的数额，故对被告要求赔偿修缮损失的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告北京明强物业管理有限公司的诉讼请求；二、原告北京明强物业管理有限公司与被告北京时尚印佳彩色印刷有限公司继续履行2008年1月30日签订的《房屋租赁合同书》；三、驳回被告北京时尚印佳彩色印刷有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费74800元，由原告北京明强物业管理有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费74800元，由被告北京时尚印佳彩色印刷有限公司负担10772元（已交纳），由原告北京明强物业管理有限公司负担64028元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁艳玲人民陪审员  朱小露人民陪审员  白选民二〇一八年十二月二十五日书 记 员  李津楠书 记 员  戴雅竞