福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5370号 上诉人（原审原告）：王忠堂，男，1971年2月11日出生，汉族，住厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：洪振树，男，1975年7月23日出生，汉族，住厦门市思明区 上诉人王忠堂因与被上诉人洪振树房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王忠堂上诉请求：依法改判洪振树退还王忠堂租金及押金共计18.5万元，并赔偿利息损失（自2017年11月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决指定履行之日止）。事实与理由：一、一审判决认定事实上存在部分错误或遗漏。1、一审判决认定，王忠堂要求洪振树全额退还租金8万元的请求缺乏事实依据。王忠堂认为，2017年8月26日，王忠堂与洪振树签订“意向书”，约定：正式合同签约日期于思明区卫计局现场勘验，场所符合设置医疗机构，签发获准医疗机构设置许可之日。2017年10月11日上午，思明区卫计局现场勘验海滨大厦二楼房屋,于2017年10月30日签发“设置医疗机构批准书”。王忠堂于2017年11月3日下午接到厦门市思明区卫计局电话通知，领取“设置医疗机构批准书”。由此证明，2017年10月12日，王忠堂与洪振树签订“店面租赁合同”，尚未获取思明区卫计局的医疗机构设置许可书，系在洪振树催促下，提前签订；王忠堂转账给洪振树的租金8万元，属于预交款。另外，2017年10月12日，王忠堂与洪振树签订“店面租赁合同”，明确注明，租期从2017年12月1日至2027年8月30日止。而一审判决确认，王忠堂与洪振树于2017年10月12日签订“店面租赁合同”于2017年11月15日解除。由此证明，在“店面租赁合同”解除时，租期还没有开始，没有产生租赁费用，预交的租金8万元理应全额退还。2、一审判决认定，王忠堂在签订“店面租赁合同”前应当对讼争房屋是否可以从事医疗美容诊所的用途进行过必要了解，因此其在上述合同签订后又以合同目的不能实现为由要求洪振树全额退还租金8万元的请求缺乏事实依据。王忠堂认为，王忠堂对讼争房屋是否可以从事医疗美容诊所的用途进行的了解，完全依照思明区卫计局、思明区消防大队的办事流程办理。“消防申报办理手续告知单”的第3项为“名称预核准通知书或营业执照”，而厦门市思明区卫计局核准的“医疗机构名称核准通知函批准文号：思卫医名核准[2017]第075号”出具时间为2017年10月30日。因此，王忠堂于2017年10月12日签订“店面租赁合同”时，无从提前知晓讼争房屋是否可以从事医疗美容诊所的用途。3、一审判决认定，双方当事人因此于2017年11月15日协商解除合同事宜，洪振树同意解除合同，只是在退还押金及租金问题上未能达成一致。王忠堂认为，洪振树于2017年11月15日协商时同意解除合同，无事实依据，不符合事实。王忠堂与洪振树于2017年11月9日、2017年11月15日、2017年12月20日进行过3次面对面协商，说明讼争房屋不能用于医疗美容诊所的用途，要求解除“店面租赁合同”，没有获得洪振树的口头的或书面的同意解除合同的意思表示。王忠堂电话或微信联系洪振树，多数没有回应。洪振树多次明示或暗示王忠堂通过法院诉讼途径解决。王忠堂将提交法院诉讼的信息及2018年1月8日的“厦门市思明区人民法院诉前（先行）调解告知书”，通过微信发给洪振树，包括告之诉讼标的额高达580万元，暗示将产生大额诉讼费用。在调解期限30天内，王忠堂未接到洪振树回应，遂依据流程，立案起诉。2017年12月1日，洪振树在王忠堂反复多次讨要下，退还给王忠堂装修押金5000元。至今，尚无任何退款行为。而洪振树收取的2万元装修押金，本应该由讼争房屋所在的物业管理处收取。因此，王忠堂提起诉讼实在是无奈之举。 二、一审判决在适用法律上存在不准确与不完整之处。1、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定判决，王忠堂认为，“店面租赁合同”虽然于2017年10月12日签订，但合同租期从2017年12月1日起效，即于2017年11月15日合同解除时，尚未履行租赁行为，理应终止履行，因此要求全额退还8万元租金。2、一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定认定王忠堂要求洪振树全额退还租金8万元的请求缺乏事实依据，王忠堂认为，“意向书”、“店面租赁合同”、厦门市思明区卫计局“设置医疗机构批准书”、厦门市思明区卫计局“医疗机构名称核准通知函批准文号：思卫医名核准[2017]第075号”、厦门市思明区消防大队窗口答复说明、消防公司的微信沟通等证据，足够支持王忠堂的诉讼请求。3、一审法院判决驳回王忠堂其他诉讼请求，王忠堂认为，洪振树自2017年11月15日起，理应退还王忠堂的18.5万元，至今没有退还，客观上，洪振树占用了王忠堂的资金，存在不当得利；另外，王忠堂开办诊所面临资金困难、个人生活窘迫，不得不向朋友借钱，申请20万元信用卡贷款，承受高额利息，导致财产损失。根据《民法通则》第92条规定，王忠堂要求洪振树偿付利息损失。 洪振树未到庭亦未提交答辩意见。 王忠堂向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认王忠堂与洪振树于2017年10月12日签订的《店面租赁合同》于2017年11月15日解除；2.洪振树退还王忠堂房屋租金及押金共计18.5万元，并赔偿利息损失（以18.5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年11月20日起计算至生效判决书指定履行之日止）。 一审法院认定事实：2017年8月26日，洪振树（甲方）与王忠堂（乙方）签订一份《意向书》约定：甲方同意将位于厦门市思明区鹭江道52-1一楼部分二楼后半部分出租于乙方使用；乙方于该协议签订当日支付意向金2万元于甲方，双方应于2017年9月5日之前签订正式房屋租赁合同（正式合同签约日期于思明区卫计局现场勘验，场所符合设置医疗机构，签发获准医疗机构装修筹备之日）；如因乙方个人原因无法在约定时间内与甲方签订正式合约，意向金由甲方没收，如因政府政策原因则意向金甲方无息退还乙方；如在约定时间内乙方可以正常办手续因甲方原因未能正式签约，则甲方双倍赔偿意向金于乙方。 2017年10月12日，洪振树（甲方）与王忠堂（乙方）签订一份《店面租赁合同》约定：出租之物业坐落于厦门市思明区鹭江道52-1号二楼之一；租赁用途为医疗美容诊所/门诊部之使用，不得擅自另作别用；租赁期限从2017年12月1日至2027年8月30日止，从2017年12月1日至2021年8月30日每月租金为4.5万元；合同签订之日，乙方应向甲方交付9万元作为履约保证金以及一次性交付甲方六个月租金27万元，租赁期间，乙方如有违约，违约金直接从履约保证金中扣除，乙方应及时补足履约保证金，合同期满或解除当日，甲方应将履约保证金无息退还乙方；租赁期间甲方不得违约，如果违约需赔偿乙方装修费，并返还押金及租金；甲方承诺该房产业主（房屋产权人）允许乙方经营美容整形医疗，如因此产生纠纷甲方承担一切责任及损失；补充协议：产权人黄金陵同意洪振树转租550平给王忠堂经营医疗美容诊所/门诊部使用。该份合同最后处落有手写“同意”二字及黄金陵的签字捺印。 王忠堂于2018年8月26日至10月31日期间分别通过自己账户及案外人陈丽账户向洪振树转账共计19万元，洪振树于2017年12月1日退还王忠堂5000元。 另查明，厦门市思明区卫生和计划生育局于2017年10月30日出具厦思卫医字[2017]第075号《设置医疗机构批准书》，核准同意王忠堂于厦门市思明区鹭江道52-1号二楼之一设置厦门思明区王忠堂医疗美容诊所。 审理中，王忠堂与洪振树确认：王忠堂支付的上述款项中包括合同保证金（押金）9万元、装修押金2万元，其余8万元为租金；洪振树已退还的5000元系押金部分的款项。 王忠堂陈述，2017年10月底其曾向洪振树了解办理消防手续问题，洪振树因此向王忠堂推荐了消防公司的袁总，2017年11月7日，王忠堂被消防部门告知讼争房屋不能用于开办医疗美容诊所，2017年11月9日和15日王忠堂因此曾与洪振树协商解除合同事宜，故要求洪振树从2017年11月20日起计算应还款利息。王忠堂还提交2017年11月15日和12月19日讼争房屋出租信息的网页截图，主张洪振树将讼争房屋再次出租，表明其已同意解除上述《店面租赁合同》。 洪振树陈述，其确实向王忠堂推荐过消防公司的袁总办理消防手续；2017年11月15日双方确实协商过解除合同，洪振树同意解除合同，也同意退还押金，但租金已交给房东不能退还；王忠堂退还讼争房屋后长期空置，洪振树也未再向房东支付租金，故讼争房屋已于2017年3月被房东收回。 一审法院认为，王忠堂与洪振树签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。王忠堂承租的上述讼争房屋因无法获得消防部门批准从事医疗美容诊所，双方当事人因此于2017年11月15日协商解除合同事宜，洪振树亦同意解除合同，双方当事人只是在退还押金及租金问题上未能达成一致，故王忠堂提出的确认该合同已于2017年11月5日解除的请求可以成立，本院予以支持。合同解除后，洪振树已收取的合同及装修押金的剩余部分10.5万元应当退还王忠堂。根据双方当事人于2017年8月26日签订的《意向书》内容分析可以确认，王忠堂在签订上述《店面租赁合同》前应当对讼争房屋是否可以从事医疗美容诊所的用途进行过必要了解，因此其在上述合同签订后又以合同目的不能实现为由要求洪振树全额退还租金8万元的请求缺乏事实依据。综合考量双方当事人约定的租金数额、支付情况以及合同解除的原因及时间等因素，结合当事人的上述陈述，法院酌定洪振树在扣除一个月的租金后，剩余3.5万元退还王忠堂。王忠堂提出的其他诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认王忠堂与洪振树于2017年10月12日签订的《店面租赁合同》于2017年11月15日解除；二、洪振树于本判决生效之日起十日内退还王忠堂租金及押金共计14万元；三、驳回王忠堂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半计收26243元，由王忠堂负担6383元，洪振树负担19860元。 二审经审理查明，王忠堂认为，洪振树诉讼中陈述其同意解除合同并退还押金不是事实，事实上洪振树从来没有同意解除合同，也不同意退回押金。此外，王忠堂对一审判决查明的事实无异议。洪振树对一审判决查明的事实未提出异议。本院对一审判决查明事实中双方无异议的部分予以确认。 二审中王忠堂提交三组证据：1、卫计局名称核准通知函，证明证明王忠堂按照思明区消防大队、思明区卫计局流程办理。2、诉讼后与洪振树微信沟通记录，证明王忠堂提起诉讼是无奈之举。3、申请信用卡贷款记录，证明洪振树未及时退还租金及押金，导致财产损失。 洪振树未提出质证意见。 洪振树于二审中未提交新证据。 本院认为，围绕上诉人王忠堂的上诉理由，作如下分析认定：一、双方虽于2017年8月26日签订《意向书》时约定“于正式合同签约日期于思明区卫计局现场勘验，场所符合设置医疗机构，签发获准医疗机构装修筹备之日”签订正式租赁合同，但双方于2017年10月12日以实际行动改变了该约定，签订了正式的《店面租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。王忠堂上诉认为该合同早于颁发的“设置医疗机构批准书”，因此其转账的租金8万元属预交款，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、关于合同约定从2017年12月1日起算租金的问题，一审庭审中，王忠堂陈述其在签订合同时没有收到钥匙，洪振树婚纱公司的员工一直在使用房屋。洪振树则称合同签订当场就将钥匙给了王忠堂，之所以从2017年12月1日起算租金，是给予王忠堂装修期。而从双方履行合同过程看，王忠堂8月、9月、10月陆续向洪振树支付款项，在微信沟通中，王忠堂从未提及讼争房屋未交付问题。而在王忠堂与消防袁总的微信沟通中则提到装修图纸等，也提到王忠堂就装修事宜找物业沟通等，完全没有讼争房屋不在其控制之下无法进行装修等的为难之处，因此，本院认为，洪振树所称2017年10月12日签订合同后，之所以从2017年12月1日起算租金，是给予王忠堂装修期，符合租赁市场的交易习惯，亦有相应证据予以支持，本院予以采信。因此，就讼争租赁合同而言，是在履行合同的情况下王忠堂才是从2017年12月1日起算租金，现在合同于签订后不久即解除，则王忠堂实际租赁使用了讼争房屋，应支付相应租金，王忠堂要求8万元租金全额退还，本院不予支持。三、双方在履行合同过程中，洪振树需退还的押金及租金应于合同解除后支付，王忠堂要求洪振树赔偿至王忠堂支付款项之日起的利息损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，王忠堂的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费925元，由王忠堂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （章 毅） 二〇一八年十二月二十四日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判+决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。