广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0523民初206号原告：许剑芳，女，汉族，广东省汕头市人，住汕头市。委托诉讼代理人：吴迪安、孙奕涛，广东国源岭东律师事务所律师。被告：深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司，住所地南澳县后宅镇前江码头水产品批发市场南侧**。负责人：谢晓文。被告：深圳市迪海投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路**京基100大厦**1901。法定代表人：郝智海。上列两被告之委托诉讼代理人：何智俊，系两被告公司员工。原告许剑芳与被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司（下面简称迪海公司南澳分公司）、深圳市迪海投资发展有限公司（下面简称迪海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许剑芳之委托诉讼代理人吴迪安、孙奕涛，被告迪海公司南澳分公司、迪海公司之委托诉讼代理人何智俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许剑芳2018年11月22日起诉时向本院提出诉讼请求：一、原、被告签订的《汕头市商品房买卖合同》（编号9069879）合法有效，继续履行；二、被告立即将迪海·蔚蓝海湾国际公馆A栋1904房交付原告许剑芳；三、被告立即办理迪海·蔚蓝海湾国际公馆A栋1904房的登记备案、产权登记和取得房地产证手续并交给原告许剑芳；四、被告支付原告许剑芳自2015年8月1日起至实际交房之日止以799621元购房款为基数按日万分之四计算违约金（暂计至2018年11月20日为385417元）；五、被告迪海公司承担连带责任；六、本案包括诉讼费在内的一切相关费用由两被告承担。庭审时，原告许剑芳变更及明确诉讼请求为：一、确认原告许剑芳与被告迪海公司南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（编号为汕房售9069879号）合法有效，继续履行；二、被告迪海公司南澳分公司立即将迪海·蔚蓝海湾国际公馆第A幢19层04号房交付原告许剑芳；三、被告迪海公司南澳分公司立即办理迪海·蔚蓝海湾国际公馆第A幢19层04号房的登记备案、产权登记和取得房地产权证并交给原告许剑芳；四、被告迪海公司南澳分公司支付原告许剑芳自2015年8月1日起至实际交房之日止以799621元购房款为基数按日万分之四计算违约金（暂计至2018年11月20日的违约金为385417元）；五、被告迪海公司对原告许剑芳主张的第四项诉讼请求承担连带责任；六、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告迪海公司南澳分公司、迪海公司承担。事实和理由：2014年5月，被告迪海公司南澳分公司通过印发宣传资料及口头向原告推销迪海·蔚蓝海湾国际公馆楼盘，声称该楼盘与豪生酒店运营团队合作，建设高级酒店公寓并配套高档会所、国际会议中心及世界名牌街。2014年5月14日，原告与被告迪海公司南澳分公司签订了认购协议书，并于当日向被告迪海公司南澳分公司支付了购房定金80000元。2014年5月23日，原告与被告迪海公司南澳分公司签订了《汕头市商品房买卖合同》，约定原告支付799621元购房款及其他代收费用，购买被告迪海公司南澳分公司开发的迪海·蔚蓝海湾国际公馆第A幢19层04号房，建筑面积为60.44平方米，被告迪海公司南澳分公司应于2015年7月31日前将上述房产交付给原告，若逾期交房，买受人可以要求继续履行合同，并要求出卖人自约定交房之次日至实际交房之日按已交房款的日万分之四支付违约金，出卖人应在合同签订后的30天内办理备案登记，在房屋交付后60天内报登记机关办理预告登记。原告于合同签订当日向被告迪海公司南澳分公司支付余下购房款719621元及印花税、维修基金等代收费用27718元，履行了合同义务，但被告迪海公司南澳分公司没有依约向不动产登记机关办理商品房预告登记，也没有在2015年7月31日前将案涉房产交付原告。原告与被告迪海公司南澳分公司于2015年8月21日签订《补充协议》，约定交房时间改为2016年3月30日，因迟延交房的违约金从2015年8月1日起按日万分之四计算至实际交房日为止。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以及双方签订的《汕头市商品房买卖合同》第九条和《补充协议》的约定，原告有权要求被告迪海公司南澳分公司继续履行合同并支付违约金。被告迪海公司南澳分公司是被告迪海公司设立的不具有法人资格的分公司，故被告迪海公司应对被告迪海公司南澳分公司的上述债务承担连带清偿责任。由此提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告迪海公司南澳分公司对原告许剑芳起诉的诉讼请求、事实和理由均无异议。被告迪海公司对原告许剑芳起诉的诉讼请求、事实和理由均无异议。原告许剑芳围绕诉讼请求依法提交了证据：一、原告许剑芳的居民身份证复印件，证明原告许剑芳的诉讼主体资格；二、企业信用信息公示报告，证明被告迪海公司南澳分公司和被告迪海公司的诉讼主体资格；三、合同编号为汕房售9069879号的《汕头市商品房买卖合同》复印件，证明原告许剑芳向被告迪海公司南澳分公司订购迪海·蔚蓝海湾国际公馆第A幢19层04号房及买卖双方的权利义务，同时双方约定违约金按所交房款的日万分之四计算至交房之日的事实；四、2014年5月14日的收款收据1张复印件和2014年5月23日的收款收据2张复印件，证明原告许剑芳已经支付全部房款及维修基金等代收费用的事实；五、南澳县人民法院（2016）粤0523民初62号民事判决书，证明案涉房产已经取得相关的建设许可、预售许可等事实；六、2015年8月21日的《补充协议》复印件，证明原告许剑芳与被告迪海公司南澳分公司约定延迟交房的违约责任。被告迪海公司南澳分公司围绕诉讼请求依法提交了证据：一、被告迪海公司南澳分公司的营业执照复印件，证明被告迪海公司南澳分公司的诉讼主体资格；二、编号为建字第201204号的《建设工程规划许可证》复印件，证明被告迪海公司南澳分公司具有开发建设房地产的资格；三、编号为440523201304080101的《建筑工程施工许可证》复印件，证明被告迪海公司南澳分公司具有开发建设房地产的资格；四、编号为南预售字[2014]02号的《商品房预售许可证》复印件，证明被告迪海公司南澳分公司具有预售房地产的资格。被告迪海公司围绕诉讼请求依法提交了证据：一、被告迪海公司的营业执照复印件，证明被告迪海公司的诉讼主体资格；二、南澳县[2007]南国土资建字第2007010-5号《建设用地批准书》复印件，证明被告迪海公司具有开发建设房地产的资格；三、编号为地字第201110号的《建设用地规划许可证》复印件，证明被告迪海公司具有开发建设房地产的资格。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告迪海公司南澳分公司和被告迪海公司对原告许剑芳提供的证据均无异议。原告许剑芳对被告迪海公司南澳分公司和被告迪海公司提供的证据均无异议。上述当事人提交的证据，本院经审查认为，当事人经质证均没有异议，能证明本案的基本事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告许剑芳与被告迪海公司南澳分公司的销售人员洽谈，决定购买迪海·蔚蓝海湾国际公馆一期项目房产。2014年5月14日，原告许剑芳向被告迪海公司南澳分公司支付了购房定金80000元，同日被告迪海公司南澳分公司向原告许剑芳出具一份收款收据给其存执。2014年5月23日，原告许剑芳（乙方、买受人）与被告迪海公司南澳分公司（甲方、出卖人）签订一份《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9069879号），约定原告许剑芳向被告迪海公司南澳分公司购买位于南澳县××镇牛郎崛的迪海·蔚蓝海湾国际公馆一期房地产项目第A幢19层04号房，该商品房属预售，用途为住宅，建筑面积共60.44平方米，单价为每平方米13230元，总价款799621元；原告许剑芳于合同签订前一次性付清房款799621元及代收费；被告迪海公司南澳分公司应当在2015年7月31日前，将符合经验收合格等条件的商品房交付原告许剑芳使用；被告迪海公司南澳分公司如未按期交房，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告迪海公司南澳分公司按日向原告许剑芳支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告许剑芳有权解除合同，被告迪海公司南澳分公司应当自原告许剑芳解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告许剑芳累计已付款的0.2%向原告许剑芳支付违约金；原告许剑芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告迪海公司南澳分公司按日向原告许剑芳支付已交付房价款万分之四的违约金；被告迪海公司南澳分公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因被告迪海公司南澳分公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由被告迪海公司南澳分公司承担全部责任；被告迪海公司南澳分公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告迪海公司南澳分公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还对其他事项作了约定。上述合同签订之日，原告许剑芳向被告迪海公司南澳分公司支付了剩余购房款719621元及印花税、维修资金、贴花等代收费用27718元，被告迪海公司南澳分公司出具两份收款收据，确认收到原告许剑芳上述款项。嗣后，被告迪海公司南澳分公司没有依约在2015年7月31日前将案涉房产交付原告许剑芳，《汕头市商品房买卖合同》也没有向房屋产权登记机关进行备案登记。2015年8月21日，原告许剑芳与被告迪海公司南澳分公司又签订一份《补充协议》，约定交房时间改为2016年3月30日；因延误交房，产生的违约金按合同处理，从2015年8月1日起按每日万分之四计算（以协议签署生效时所交房款金额为基数）计算至实际交房之日止。此后，被告迪海公司南澳分公司未按协议约定的交房时间将案涉房产交付原告许剑芳。2018年11月22日，原告许剑芳向本院提起诉讼，请求判准其诉请。另查，迪海·蔚蓝海湾国际公馆一期项目工程是由被告迪海公司南澳分公司开发的位于南澳县××镇牛郎崛的房地产项目。2011年12月1日，南澳县城乡规划局发给被告迪海公司证号为地字第201110号的《建设用地规划许可证》，同意迪海·蔚蓝国际公馆项目用地面积26670平方米，建设规模约为80000平方米。2012年7月25日，南澳县城乡规划局发给被告迪海公司南澳分公司证号为建字第201204号的《建筑工程规划许可证》，同意被告迪海公司南澳分公司开发位于南澳县××镇牛郎崛的迪海·蔚蓝海湾国际公馆一期项目，建设规模为二幢二十三层（总建筑面积为66126.82平方米，其中地下室3至4层面积为12048.57平方米）。2013年4月8日，南澳县住房和城乡建设局发给被告迪海公司南澳分公司编号为440523201304080101号的《建筑工程施工许可证》，同意建设规模为2幢地下4层，地上，地上**筑面积为66126.82平方米。2014年1月22日，南澳县住房和城乡建设局发给被告迪海公司南澳分公司编号为南预售字[2014]02号的《商品房预售许可证》，同意被告迪海公司南澳分公司开发的迪海·蔚蓝海湾国际公馆一期项目预售房屋建筑面积为53513.26平方米，计867套，其中住宅为46719.71平方米，计794套，商业用房6219.72平方米，计73套,该证同时载明有效期限自2014年1月22日至2015年4月18日（过期无效）。又查，迪海·蔚蓝海湾国际公馆一期房地产项目总体工程目前尚未竣工验收。再查，被告迪海公司南澳分公司是由被告迪海公司依法设立的不具有法人资格的分公司。本院认为，原告许剑芳与被告迪海公司南澳分公司所签订的《汕头市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告许剑芳依照《汕头市商品房买卖合同》的约定，向被告迪海公司南澳分公司支付了全部购房款，被告迪海公司南澳分公司逾期未履行交房义务，已构成违约。原告许剑芳诉请要求确认《汕头市商品房买卖合同》有效，以及要求被告迪海公司南澳分公司以其已付购房款为基数按日万分之四计付违约金，合法有据，本院予以支持。关于原告许剑芳提出案涉合同继续履行，以及被告迪海公司南澳分公司交付案涉房产及办理不动产确权登记手续之诉请应否支持的问题。因迪海·蔚蓝海湾国际公馆一期项目工程目前尚未竣工验收，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”之规定，案涉房产并不具备交付使用条件，不能交付，相关不动产确权登记手续亦无法办理。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；以及第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。案涉房产目前不能交付及办理不动产确权登记手续之情形，属法律上或者事实上不能履行，故案涉合同并不适用继续履行，原告许剑芳的上述诉请，本院不予支持。关于被告迪海公司是否应承担连带责任的问题。被告迪海公司南澳分公司是被告迪海公司的分公司，被告迪海公司南澳分公司并不具备法人资格，根据《中国人民共和国公司法》第十四条关于“分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，原告许剑芳诉请要求被告迪海公司对被告迪海公司南澳分公司因合同违约应付之违约金承担连带责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告许剑芳与被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9069879号）有效。二、被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告许剑芳支付逾期交房违约金（以799621元为基数自2015年8月1日起按日万分之四计至实际交房之日止）。三、被告深圳市迪海投资发展有限公司对被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告许剑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15465.34元，由被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  陈继鹏人民陪审员  康叙钧人民陪审员  余泽浩二〇一八年十二月二十七日书 记 员  李 敏附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。