北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初24209号原告：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区云岗新村粮店东50米王佐农工商联合总公司办公楼****。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：娄敏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李传慧，男，该公司职员。被告：崔希有，男，1975年2月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡振标，北京市铭达律师事务所律师。原告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）与被告崔希有商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青龙湖公司的委托诉讼代理人娄敏，被告崔希有的委托诉讼代理人胡振标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青龙湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性支付剩余所购房屋尾款81万元整；2.判令被告自逾期日（2016年10月18日，即合同签订后第8日）起至全部房款实际付清日止，按房屋总价款（1626854元）日万分之五标准向原告支付违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月10日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1959054），合同约定被告购买原告西山国际中心办公、商业楼4层401号房屋，总房款1626854元，买受人应在2016年10月10日向出卖人支付房款816854元，剩余房款810000元买受人以按揭方式支付，并应于2016年10月17日前办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。截至起诉日，被告向原告支付了首期房款816854元，剩余房款810000元，被告既未依约办理按揭贷款手续，也未依约一次性将剩余房款补齐，原告多次催缴，被告至今未付。被告的行为严重违约，给原告造成经济损失，特诉请贵院依法支持原告的诉讼请求。崔希有辩称：一、限购政策导致被告无法贷款，属于不可抗力，2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会（以下称北京住建委）发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下称“326政策”）第七条规定商业银行暂停个人购买商办类项目个人贷款，属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不是被告恶意违约行为。二、原告销售时虚假宣传、恶意欺诈，违约在先，原告宣传房屋具有居住功能，原告提供房屋平面图明确标注客厅、卧室、书房、餐厅位置，但实际该项目是商业办公，不得擅自变更为居住使用，不具备居住生活功能；原告销售时称交通便利、临地铁，距人大附中丰台校区800米，只要购房就可以入学，无需落户，基于该小区交通、入学的便利，被告才购买此房屋，实际上宣传与现实不符，被告无法入学，原告虚假宣传。原告售楼沙盘对地铁站、14号线的标注显示地铁可以达到项目周边、延伸内部，但《北京城市总体规划2016-2035》没有14号线的建设规划，原告虚假宣传。综上，原告虚假宣传、恶意欺诈，使被告轻信才购买房屋，原告违约在先，且限购导致无法贷款，被告非恶意违约，故请法院驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市商品房预售合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月10日，崔希有（买受人）与青龙湖公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y1959054，打印日期2016年10月10日）约定，青龙湖公司将其开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块20#办公、商业楼4层401号房屋出售给崔希有，该商品房的用途为办公。第五条，计价方式与价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米37519.7元，总价款1626854元，具体约定见附件四。第六条，付款方式及期限为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。其中附件五，付款方式及期限的约定为：买受人应于2016年10月10日向出卖人支付首付款计816854元（其中25000元为定金，且合计金额不低于总房款的20%），出卖人收到全额首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计810000元，买受人应于X年X月X日前支付X元（金额不低于总房款的30%）；剩余房价款810000元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《北京市商品房预售合同》附件十约定办理贷款手续。其中附件十，贷款补充协议约定为：买受人以所购房屋作为抵押，向出卖人指定的商业银行申请按揭贷款。买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即买受人签署预售合同第8日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准并到账至出卖人账户之日止。第十二条，交付条件。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2019年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方就上述合同同时签订附件九《补充协议》，其中第二十条其他补充约定为：“20.1买受人确认，包括本协议在内的主合同所有附件内容均系买卖双方的真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形。20.2在双方签署本协议前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，并不具备任何法律效力。所有双方的权利义务均以合同约定为准。20.3出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施、户门及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准。……20.10本协议是主合同不可分割的一部分，由双方在签署主合同之同时签署，与主合同具有同等法律效力，本协议与主合同内容不一致的，以本协议为准”。同日，青龙湖公司（甲方）与崔希有（乙方）签订《协议书》约定，鉴于乙方向甲方购买了西山国际中心（西山湖）项目20-301/401号房屋（以下简称该商品房），且甲乙双方已签署《北京市商品房买卖合同》/《北京市商品房现房买卖合同》，甲、乙双方就乙方或其子女入学问题进行如下说明：一、西山国际中心，项目四至为：东至洛平东路，南至规划青龙潮第十七号路，西至规划青龙湖地区九号路，北至云岗西路（不含保障房和两限房）；二、中国人民大学附属中学丰台学校（暂定名）（以下简称：学校）招生政策依照国家法律法规、教育行政主管部门和学校的有关规定办理；三、在符合教育行政主管部门、学校的招生政策的前提下，甲方承诺协助乙方对符合教委和学校要求的乙方子女优先进入该学校就读（义务教育阶段，不包括高中）。但是，因乙方子女的自身条件不能达到学校招生要求的，甲方不承担协助办理入学的义务。四、乙方或其子女须按教委及学校相关规定缴纳相关费用；五、在符合教育行政主管部门、学校当年招生政策的前提下，乙方须按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续；六、西山国际中心（西山湖）项目于2018年交付使用，2018年交付使用后乙方须按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续；七、如因教育行政主管部门、其他政府部门或学校的教育资源政策及开学时间调整，导致上述事项发生变化的，则乙方需按照相关部门调整后政策执行，甲方不承担相关责任；八、本协议在乙方履行该商品房买卖相关约定义务后，方可使用，且该协议不得转让。上述合同签订后，崔希有于2016年10月10日向青龙湖公司实际支付816854元首付款。崔希有尚未办理剩余房价款810000元贷款手续。涉诉房屋尚未交付使用。另查，北京住建委等五部门于2017年3月26日颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（326政策）：商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款；本公告自发布之日起执行。随后，北京住建委颁布的《的几点说明》指出：一、在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施……。审理中，原、被告双方认可：涉诉房屋有《北京市商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，涉诉房屋已于“326政策”颁布前即2016年10月10日办理了《商品房预售合同联机备案表》；2018年7月16日，北京银行中关村分行向青龙湖公司出具《关于客户按揭贷款情况的统计》：……其中2018年1月1日以后放款20670万元。我行与贵司合作之西山国际中心项目，目前按揭贷款业务处于正常状态，我行接受符合要求之客户贷款申请，并在我行内部审批通过后，按照贷款合同约定及时向客户发放相应按揭贷款。北京市丰台区教育委员会（建设单位，甲方）与青龙湖公司（配套单位，乙方）于2015年签订《中国人民大学附属中学丰台学校建设工程项目配套建设协议》，约定：乙方按本协议规定完成提供全部配套建设资金后，乙方在王佐镇青龙湖地区开发的西山国际中心（即西山湖）（不含保障房和两限房）项目的业主子女有先选择就读中国人民大学附属中学丰台学校（义务教育阶段，不包括高中），保障房和两限房业主子女入学按教委其它规定执行。甲方按照有关入校规定，确保乙方在王佐镇青龙湖地区开发的西山国际中心（西山湖）项目的业主子女入校完成义务教育阶段的学业（不包括高中），并向乙方提供招生细则。北京市丰台区人民法院于2017年11月30日就原告刘军与被告青龙湖公司商品房预售合同纠纷一案作出（2017）京0106民初19501号民事判决书。刘军提出诉讼请求：撤销双方于2016年10月17日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1961822）；被告返还已付购房款；被告赔偿居间服务费；被告赔偿已付款利息；诉讼费由被告承担。经法院查明：刘军与青龙湖公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1961822）约定，青龙湖公司将其开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块23#办公、商业楼2层222号房屋出售给刘军。同日，青龙湖公司与刘军签订《协议书》。刘军认为基于被告的虚假宣传、欺诈使原告在违背真实意思的情况下订立《北京市商品房预售合同》，故要求撤销双方签订的《北京市商品房预售合同》，刘军主张欺诈的内容包括入学问题、地、地铁**线的问题案案涉标的物与本案案涉标的物属同一项目、同一地块，两案《北京市商品房预售合同》、《协议书》对双方的权利、义务约定一致，该案中刘军对入学问题、地铁、地铁**线的问题的阐述与本案中崔希有的答辩意见基本一致审理法院认为：“第一，仅凭现有证据无法证明被告承诺在2017年原告仅支付首付款、合同约定的交房期限尚未届至、涉诉房屋尚未交付使用的情形下原告子女即可入学。第二，被告于2015年与丰台区教委签署配套建设协议，被告在销售现场就上述配套建设协议进行公开展示，且原告与被告于签订《北京市商品房预售合同》当日就入学问题签署《协议书》明确约定被告承诺协助原告对符合教委和学校要求的原告子女优先进入该学校就读，原告未提交相应证据证明被告承诺只要购房就可以入学。但需要指出的是，因原告与被告签订合同时均知晓涉诉房屋的用途为办公且涉诉房屋无法落户，同时依据双方均认可的2016年8月20日购房业主与被告销售现场负责人的谈话录音及当事人陈述等现有证据，原告子女的户口能否落户在涉诉房屋内与被告承诺的符合教委和学校要求的原告子女优先进入该学校就读无关。第三，依据《北京市商品房预售合同》约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。双方签订的《协议书》约定2018年交付使用后原告须按照丰台区教委或学校的规定办理相关入学手续。现合同约定的房屋交付时间尚未届至，原告未提交相应证据证明2018年房屋交付使用且原告子女按照丰台区教委或学校的规定办理相关手续后无法入学。综上，原告以此为由要求撤销合同，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。针对原告主张的关于地铁14号线问题的撤销理由，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，首先，原告认为被告的售楼沙盘上有关于地铁站及地铁14号线的标注，且被告销售时宣传地铁14号线可以到达项目周边且延伸至项目内部，据以主张被告存在承诺并构成要约。虽然原告提交的2016年的售房现场照片上显示被告的宣传内容为‘T1、T2有轨电车，区域发展的大动脉’、‘14号线西延，有轨电车或变地铁’，但也仅系介绍性文字，内容并非十分确定和具体，因此上述广告宣传资料不构成要约。其次，双方签订的《补充协议》明确约定出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，并不具备任何法律效力。再次，合同约定的交付期限尚未届至，涉诉房屋尚未交付，根据原告提交的现有证据很难认定被告就地铁14号线问题存在虚假宣传。综上，原告主张要求撤销合同的理由，缺乏事实和法律依据，故对于原告要求撤销合同及返还购房款等诉讼请求，本院不予支持”。该案已发生法律效力。本案审理中，被告提交宣传册，欲证明原告宣传的居住功能、学校及交通规划与实际情况不符，存在虚假宣传、欺诈客户。原告提交已办理按揭贷款客户回款单，欲证明按揭业务可以正常办理。原告提交儿童名单，欲证明涉诉项目房屋产权人的子女可以正常入学。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订了《北京市商品房预售合同》，双方应依约履行。关于被告主张的限购政策导致无法贷款的问题，首先补充协议约定，买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，即2016年10月17日前崔希有应办理贷款申请手续；其次涉诉房屋已于“326政策”颁布前即2016年10月10日办理了《商品房预售合同联机备案表》，相应贷款不受“326政策”影响；再次北京银行中关村分行的出具《关于客户按揭贷款情况的统计》表明涉案房屋的贷款并未如被告所称受到“326政策”的影响。故被告以不可抗力导致无法办理贷款为由抗辩合同的履行，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于被告主张原告虚假宣传、恶意欺诈的问题，本院认为，原、被告合同明确约定“该商品房的用途为办公”，双方在签订合同时均知晓涉诉房屋的用途为办公，被告以涉诉房屋不具备居住生活功能为由主张原告虚假宣传，没有事实依据，本院不予采信；针对子女入学、地铁1、地铁**线的问题据不足以证明被告的主张，且本院事实查明中的生效判决对此已详细阐述，本院予以确认，不再赘述。故被告以原告虚假宣传、恶意欺诈为由认为原告违约在先，没有事实和法律依据，本院不予采信。原、被告签订的《北京市商品房预售合同》约定剩余房价款810000元，买受人以按揭贷款方式支付；附件十贷款补充协议约定，买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，从逾期之日（即买受人签署预售合同第8日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准并到账至出卖人账户之日止。本案中，对原告要求被告一次性支付剩余房屋尾款的请求，合理有据，本院予以支持；对原告请求的违约金，考虑被告违约造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度，当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、格式合同等因素，本院酌情予以确定，按日以未付房价款的万分之五计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告崔希有于本判决生效后十日内支付原告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司剩余房价款810000元；二、被告崔希有于本判决生效后十日内支付原告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司违约金（自2016年10月18日起至剩余全部房价款付清之日止，每日按未付房价款810000元的万分之五计算）；三、驳回原告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16622元，由原告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司负担3170元（已交纳），由被告崔希有负担13452元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁艳玲人民陪审员  卢桂萍人民陪审员  孙桂华二〇一八年十二月二十四日书 记 员  李津楠