广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23060号上诉人（原审被告）：广州市金池物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区金沙街自编环洲四路**。法定代表人：刘绍星。委托诉讼代理人：张小龙，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊忠平，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎志勇，男，1982年8月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。原审被告：广州市金池生活小镇物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街康宁西路**兰桂坊B（部位：23铺**）。法定代表人：刘世良。上诉人广州市金池物业管理有限公司（以下简称金池物业公司）因与被上诉人黎志勇及原审被告广州市金池生活小镇物业管理有限公司（以下简称金池生活小镇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金池物业公司委托诉讼代理人熊忠平、被上诉人黎志勇委托诉讼代理人汪惠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金池物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判驳回黎志勇全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由黎志勇负担。事实与理由：（一）金池物业公司从广州五湖四海水产贸易有限公司（原广州五湖四海水产交易中心有限公司，以下简称五湖四海公司）承租涉案场地后再转租给黎志勇，是五湖四海公司的原因导致涉案商铺不能取得主管部门的建设批准和取得消防验收合格证明文件，造成合同目的无法实现的过错不在金池物业公司。（二）一审法院认定合同目的不能实现，涉案租赁合同依法应予以解除，属于适用法律错误。金池物业公司与黎志勇签订的租赁合同尚在履行期内，尚未达到合同解除的条件。（三）如法院最终认定涉案租赁合同予以解除，金池物业公司也不应全额退还保证金，黎志勇已按照合同约定使用了涉案商铺，应缴纳使用商铺期间的场地使用费、市场管理费、垃圾处理费等，之后尚有结余的才予以退还。综上，请求二审法院支持金池物业公司的上诉请求。黎志勇辩称，黎志勇在2017年9月16日进入涉案场地，无法使用场地是在2017年11月15日。黎志勇向金池物业公司缴纳了9月份租金。9月份之后就没有缴纳租金是因为金池物业公司的负责人在微信群中免除了所有租户10月、11月的租金，对此黎志勇有提交微信记录作为证明。10月份之后，整个场地经营就出现了问题，金池物业公司与第一手之间出现了纠纷，其实是没有管理的，所以市场管理费和垃圾处理费不应该缴纳给金池物业公司。黎志勇对涉案商铺进行了装修，作为租户来说损失非常大。同意一审判决，不同意金池物业公司的上诉意见。金池生活小镇公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面意见。黎志勇向一审法院起诉请求：1.确认黎志勇与金池物业公司于2017年9月16日签订的《租赁合同》于2017年12月6日解除；2.金池物业公司退回黎志勇押金20000元及利息（利息以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年12月6日开始计算至实际付清之日止，暂计至2018年1月1日为59.6元）；3.金池物业公司赔偿黎志勇损失4442元；4.金池生活小镇公司对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用由金池物业公司、金池生活小镇公司共同承担。一审法院经审理查明：2017年9月16日，黎志勇作为乙方与金池物业公司作为甲方签订一份《租赁合同（渔人码头生活小镇）》，由乙方向甲方承租位于广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编88号（渔人码头生活小镇）首层3046号商铺，租赁期限自2017年8月23日至2018年8月22日。经营海味干货。每月场地使用费1800元，市场管理费200元，垃圾处理费200元。乙方按月交付的场地使用费应于每月1日至8日前全部交付甲方。乙方在签约之日须向甲方一次性支付20000元作为租赁经营的履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，保证金在三十天内无息退还。甲方应按本协议约定将经营场地交付乙方使用并按规定收取租金和各项费用。违约责任约定（一）任何一方未能履行本协议，另一方有权提出提前终止协议，并提出赔偿。（二）乙方无违约，甲方单方终止协议，甲方需向乙方做出经济赔偿。合同对其他事项也作了相关约定。同日，黎志勇向金池物业公司支付20000元保证金，杂项120元，金池物业公司出具押金收据。黎志勇称当日还向金池物业公司支付2017年9月租金1800元、市场管理费200元、垃圾处理费200元，以上共支付22320元。并提供微电脑打卡钟专用（01型）的卡片及中国农商银行转账电话交易凭条作为证据，微电脑打卡钟专用（01型）的卡片抬头为“2017年渔人码头生活小镇”，下方有3046档，9月16日，黎志勇的签名，后为月份“9月”，盖有“收讫”印章。中国农商银行转账电话交易凭条显示2017年9月16日黎志勇向商户名为番禺五湖四海水产市场（个体户）刘世昌分三次分别转账18000元、2000元、2320元，共计22320元。金池物业公司表示确认收到22320元。对杂项收据因没有金池物业公司的盖章对该收据的形式不予认可，对租金签收条真实性、合法性、关联性不予认可，但确认收到押金、杂费和9月租金。金池生活小镇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为其并未收取黎志勇费用，与其无关。黎志勇称因金池物业公司、金池生活小镇公司原因导致黎志勇无法使用租赁标的，因此要求解除合同并赔偿损失。另称其于2017年11月15日前后无法进入涉案场地而退场。黎志勇为证明上述事实提供了下列证据：1.2017年11月6日金池生活小镇公司向五湖四海公司发出的《解除合同通知书》，内容为：2017年5月2日，金池物业公司与五湖四海公司签订了《物业租赁合同》（合同编号C-MB2017012），2017年8月30日，金池生活小镇公司与五湖四海公司及金池物业公司签订了《合同主体变更三方协议书》，三方一致确认金池物业公司将前述《物业租赁合同》中所约定的权利义务全部转让给金池生活小镇公司。由于五湖四海公司在前述两份《物业租赁合同》的租赁标的物上存在改建、扩建等情况，致使金池生活小镇公司在标的物上无法取得经营活动所需的许可证等法律文件，无法申办经营所需的营业执照、牌证，使金池生活小镇公司无法按经营目的使用标的物，为此特向五湖四海公司提出，于本通知发出之日，基础并终止前述两份《物业租赁合同》等等。2.2017年11月6日金池生活小镇公司向五湖四海公司发出的《退还场地通知书》，内容为：金池生活小镇公司已于2017年10月18日向五湖四海公司发函通知解除《物业租赁合同》并同时撤离场地，五湖四海公司接函后也已对相关场地实行接收并作封闭，现金池生活小镇公司明确将租赁场地退还给五湖四海公司等等。3.2017年12月1日，广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司向金池物业公司、金池生活小镇公司发出的《解除合同通知书》，内容为：2017年8月30日，该司和金池物业公司及金池生活小镇公司就上述两份《物业租赁合同》签订了两份《合同主体变更三方协议书》，约定的权利义务概况转让给金池生活小镇公司，但金池物业公司应向该司就金池生活小镇公司应履行的义务承担连带责任；但时至今日，金池物业公司、金池生活小镇公司共拖欠该司租金…已构成了严重违约；该司有权解除上述两份《物业租赁合同》；合同于本通知到达金池物业公司、金池生活小镇公司时解除，等等。4。2017年12月29日，五湖四海公司、广州五湖四海物业管理服务中心向原金池物业公司商户发出的《通知》，内容为：我司与金池物业公司签订《物业租赁协议》以及《物业管理服务合同》由其承租我司广州渔人码头水产世界四街首层及A、B座首层商铺，后因金池物业公司未按合同约定向我司缴纳租金、管理费及水电费用，且经我司催缴后仍未缴纳；遂我司已于2017年12月1日按照合同约定解除与其签订的《物业租赁协议》以及《物业管理服务合同》并通知其按照《物业租赁协议》约定于30日内清空场地并予以交还；但时至今日上述场地仍未清空；现我司正式通知，请上述场地商户于2017年12月31日自行清空商铺将商铺内所有货物及个人物品清理出场，否则我司有权自行清除，所有费用由您自行承担，等等。金池物业公司、金池生活小镇公司质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为金池物业公司未发送过上述函件给五湖四海公司，不知道为何加盖其公章，目前合同尚在履行中；金池生活小镇公司和五湖四海公司没有合同关系。另，金池物业公司确认其于2017年11月份无法进入涉案场地，因涉案场地被五湖四海公司围蔽导致，其未主动退出涉案场地。黎志勇对此表示其要求与金池物业公司、金池生活小镇公司解除合同的理由并不是基于金池物业公司、金池生活小镇公司与五湖四海的合同已实际解除，而是基于无法使用租赁标的，合同目的无法实现。2017年12月5日，黎志勇向金池物业公司、金池生活小镇公司发出《律师函》，主要内容是根据相关法律规定，金池物业公司、金池生活小镇公司作为出租方，应履行交付租赁标的并确保租赁标的能够正常使用的义务。金池物业公司、金池生活小镇公司的违约行为导致合同目的无法实现，黎志勇要求与金池物业公司、金池生活小镇公司解除合同；通知金池物业公司、金池生活小镇公司解除黎志勇与金池物业公司、金池生活小镇公司签订的《租赁合同》，请金池物业公司、金池生活小镇公司在5日内退回履约保证金并赔偿损失。EMS详情单显示金池物业公司于2017年12月6日签收《律师函》。金池物业公司、金池生活小镇公司称收到上述函件，但对函件额内容有异议，不存在函件所说事实，不同意解除合同。金池生活小镇公司确认收到函件，但对函件内容有异议，认为与其无关。关于黎志勇主张赔偿的依据。黎志勇称退场时黎志勇因经营购买的物品还在涉案场地并未取回，且现已清场，不清楚上述物品是否保存，因此要求金池物业公司、金池生活小镇公司赔偿损失。黎志勇提供了订单详情10张、发票、订货单、图片等拟证明黎志勇购买了货架667元、切片机1560元、不锈钢水槽115元、水槽支架28元，桌子90元、桌垫54元、落地扇109元、冷柜1279元、电脑台5**元等经营用具，共计4442元。金池物业公司表示黎志勇购买的物品不能证明是为租赁商铺购买，同时黎志勇没有及时将物品妥善保管，自身存在过错，应承担相应责任。金池生活小镇公司表示与其无关。另，黎志勇称金池物业公司同意免除全业主两个月场地使用费等费用，并提供了微信聊天记录作为证据，其中显示张总（微信名称：张荣海）称：“各位经营户，我是张总，根据渔人码头现在的实际情况，决定：愿意留在经营的商户，我们免去摊位费…”，“公司发过通知，免租时间是二个月….”金池物业公司称微信聊天记录中“张总”即张荣海为金池物业公司职员，但未授权其作为公司代表，金池物业公司从未免除黎志勇两个月月租，租赁合同中也没有约定免除黎志勇两个月月租。关于黎志勇要求金池生活小镇公司承担连带责任的问题。黎志勇称金池生活小镇公司和金池物业公司及五湖四海公司之间签订过合同主体变更三方协议，在该协议书中金池物业公司将其与五湖四海公司所签订的租赁合同权利义务全部转让给金池生活小镇公司，故要求金池生活小镇公司承担连带责任。金池生活小镇公司认为其与黎志勇无直接的法律关系，不应承担任何责任。一审法院认为，《租赁合同》是黎志勇与金池物业公司双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。涉案合同签订后，黎志勇依约缴交保证金20000元，金池物业公司应依约向黎志勇提供符合使用目的的场地。黎志勇称金池物业公司在未通知黎志勇的情况下整体撤场，导致黎志勇于2017年11月15日前后起无法进入涉案场地而被逼退场。金池物业公司亦确认其于2017年11月份无法进入涉案场地。在黎志勇依约履行合同义务情况下，金池物业公司却未能提供符合使用目的涉案场地，导致黎志勇的合同目的不能实现，金池物业公司的行为构成违约，黎志勇据此主张解除合同，并向金池物业公司发出通知函，金池物业公司于2017年12月6日收到解除合同的通知，故黎志勇诉求确认合同于2017年12月6日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因金池物业公司的过错导致合同解除，依上述法律规定金池物业公司应当向黎志勇返还保证金20000元。至于黎志勇要求金池物业公司赔偿损失4442元，虽然黎志勇提供了4442元的相关证据，但上述物品均为可移动的财产，不会因商铺无法经营而必然失去价值，且黎志勇可在自行搬离时一并带走，故黎志勇的上述主张缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。金池物业公司因违约导致合同无法履行，且占用黎志勇保证金20000元拒不退还，黎志勇于2017年12月5日发出《律师函》请求返还，金池物业公司于2017年12月6日收到上述函件却仍不予退还，故黎志勇请求自2017年12月6日起按按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间的利息，合理有据，一审法院予以支持。至于金池物业公司抗辩现场的围闭并非其原因造成，涉案场地系由案外人五湖四海公司围闭。一审法院认为，依租赁合同，作为出租方金池物业公司有义务向黎志勇提供符合要求的租赁物，否则，不管因金池物业公司自身原因还是案外人原因导致租赁物无法使用，金池物业公司均应向黎志勇承担违约责任。金池物业公司与案外人之间的纠纷，金池物业公司可另循途径解决。关于黎志勇要求金池生活小镇公司承担连带责任的诉请。一审法院认为涉案《租赁合同》是黎志勇与金池物业公司之间签订的合同，金池生活小镇公司并非合同的相对方，因此，根据合同相对性的原则，黎志勇要求金池生活小镇公司承担连带责任的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2018年9月4日判决：一、确认黎志勇与金池物业公司于2017年9月16日签订的《租赁合同（渔人码头生活小镇）》于2017年12月6日解除；二、金池物业公司应于判决生效之日起七日内向黎志勇退还保证金20000元及利息（利息以20000元为本金，自2017年12月6日，按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回黎志勇的其他诉讼请求。案件受理费412元，由黎志勇负担50元，金池物业公司负担362元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审查明，2017年9月16日，黎志勇、金池物业公司签订的《租赁合同（渔人码头生活小镇）》第四条第（三）项约定，经营期间，黎志勇应于每月1日至8日前向金池物业公司交付本月市场管理费、场地使用费、卫生费以及公摊水电费；第四条第（五）项保证金约定，黎志勇在签约之日须向金池物业公司支付保证金20000元整；作为租赁经营履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，黎志勇在无违约且无欠费情况下，金池物业公司在协议期满后三十天内无息如数退还给黎志勇。一审诉讼中，在黎志勇要求退回保证金的情况下，金池物业公司无提出要求从其应退回给黎志勇的保证金中扣除每月的市场管理费、垃圾处理费。二审中，金池物业公司要求从其退回给黎志勇的保证金中抵扣1800元租金、200元市场管理费、200元垃圾处理费。黎志勇称金池物业公司同意免除全体业主两个月场地使用费等费用，并提供了2017年10月5日及9日的群名为“渔人码头（商户群）”的聊天记录，其中显示张总（微信名称：张荣海）称“各位经营户，我是张总，根据渔人码头现在的实际情况，决定：愿意留在经营的商户，我们免去摊位费…”、“公司发过通知，免租时间是二个月….”。金池物业公司称微信聊天记录中“张总”即张荣海为金池物业公司职员，但未授权其作为公司代表，金池物业公司从未免除黎志勇两个月租金，租赁合同中也没有约定免除黎志勇两个月租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据金池物业公司的上诉及黎志勇的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：金池物业公司应退回黎志勇保证金的数额。关于本案的争议焦点问题，（一）关于合同解除的理由，本院同意一审法院的认定，理由不再赘述。（二）金池物业公司要求从其退回给黎志勇的保证金中扣除10月的租金1800元及市场管理费、垃圾处理费共计400元是否应予支持。首先，关于10月的租金，根据黎志勇提交的时间为2017年10月5日群名为“渔人码头（商户群）”的聊天记录来看，金池物业公司工作人员张荣海向租户发出的“各位经营户，我是张总，根据渔人码头现在的实际情况，决定：愿意留在经营的商户，我们免去摊位费”及10月9日“公司发过通知，免租时间是二个月….”的内容来看，张荣海系以金池物业公司的身份向各位租户发出免去摊位费的通告，且该通告中明确作出该决定的前提是“根据渔人码头现在的实际情况”，这与黎志勇所反映的涉案商铺为新场地，生意惨淡等问题相吻合。鉴于张荣海是以金池物业公司的身份向各位租户发送该微信通告的，因此该微信通告对于金池物业公司具有法律约束力。至于金池物业公司称其没有委托张荣海发送该微信的问题，因属于其内部管理问题，故本院在本案中不予评价。因此，本院对于金池物业公司要求黎志勇支付其10月份租金的主张不予支持。（三）关于10月份的市场管理费、垃圾处理费的问题。根据合同约定，黎志勇需每月固定向金池物业公司支付市场管理费、垃圾处理费各200元。诉讼中，黎志勇明确没有向金池物业公司交纳10月份该两项费用，故金池物业公司要求黎志勇交纳有理。综上，黎志勇需向金池物业公司支付10月市场管理费、垃圾处理费共计400元。根据涉案合同第四条第（五）项保证金约定的“黎志勇在签约之日须向金池物业公司支付保证金20000元整；作为租赁经营履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，黎志勇在无违约且无欠费情况下，金池物业公司在协议期满后三十天内无息如数退还给黎志勇”内容来看，在双方结束合同关系后，黎志勇应先交清所欠费用之后，金池物业公司才全额退还保证金给黎志勇。虽然金池物业公司二审才提出以保证金抵扣黎志勇的欠费，但为了避免当事人讼累，因此本院依据合同约定，在本案中一并解决。因此，金池物业公司应退回黎志勇保证金的数额为19600元（20000-400）。综上所述，金池物业公司部分上诉有理，本院予以支持。鉴于本案的改判系金池物业公司一审时未提出抵扣问题，因此本院对于一审案件受理费不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初771号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初771号民事判决第三项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初771号民事判决第二项：广州市金池物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向黎志勇退还保证金19600元及利息（利息以19600元为本金，自2017年12月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；四、驳回黎志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费368元，由广州市金池物业管理有限公司负担362元，由黎志勇负担6元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年十二月二十六日书记员  甄雪皓肖晓桐