.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初13667号原告：邹铭远，男，1982年2月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：姚旺，系辽宁华远律师事务所律师被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元峥，辽宁铭迅律师事务所实习律师。第三人：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路**（9门）**。法定代表人：董长安。原告邹铭远与被告曲贵田、第三人张志勇、第三人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称"联合地产"）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月18日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告邹铭远的委托诉讼代理人姚旺，被告曲贵田的委托诉讼代理人李春丽到庭参加了诉讼。第三人联合地产、张志勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹铭远向本院提出诉讼请求：1.解除对位于沈阳市苏家屯区银杏路xxx房屋的查封；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案涉位于沈阳市苏家屯区银杏路xxx的房屋系联合地产出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》，原告已实际收房装修入住。然而贵院在执行曲贵田与联合地产、张志勇民间借贷纠纷一案，将原告所有的该房屋错误查封。原告提出书面异议后被裁定驳回。事实上，原告已经实际占有并使用该房屋，贵院驳回原告的执行异议严重侵犯了原告的合法权益。特依《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零五条之规定提出案外人执行异议之诉，请求法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告曲贵田辩称，一、原告邹铭远与被执行人联合地产签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。原告邹铭远与被执行人虽于2015年8月10日签订了《商品房买卖合同》，但该合同的真实性存在诸多疑点，首先，原告提供的合同并不是合法有效的统一备案合同，且不是机打形成的书面文本，合同中所涉及的相关内容都是手写填上去的，合同所形成的时间和真实性都不能确定。其次，《商品房买卖合同》所涉及的重要条款缺失，对于双方违约责任，交付期限等涉及双方重大利益的条款都未予约定，显然不符合正常的交易习惯，更不具备一个完整的、真实有效合同的要素，所以，原告与被执行人签订的合同真实性存疑，不能确定原告与被执行人存在真实有效的商品房买卖关系。二、原告所提供的纳税发票，并不能够证明原告交付房款的事实。原告提供的发票仅是纳税证明，不能够单独证明也无法证明原告交付购房款的事实，加之，原告强调其与被执行人之间存在以房抵账的关系，原告不可能向被执行人支付购房款。三、原告所提供的商品房准住通知和钥匙收条并不能证明其已入住房屋。原告提供的商品房准住通知真实性存疑，原告自己提供的钥匙收条为原告单方制作的证据，不能证明实际入住案涉房屋。2018年4月，律师陪同执行法官去房屋所在处贴公告，当时案涉房屋的门洞未安装，从门洞向屋内观察，房屋处于清水房的状态，并没有人居住，从这点足以看出原告并没有实际入住该房屋。四、被告向法院申请强制执行案涉房屋的行为是合法合理的。被告对被执行人名下的房产申请强制执行是合法合理的，理由主要有以下三个方面，其一，原告所提供的沈阳市中级人民法院出具的（2015）沈中民一初字第00034号调解书指向的诉讼双方当事人为高仁海和联合地产、张志勇，《和解协议》和《以物抵债协议》亦是高仁海和联合地产、张志勇签订，其中并没有体现原告的名字，原告作为无关的第三方并不具备诉讼主体的资格，属于当事人不适格。其二，即使不论原告是否具备当事人资格，沈阳市中级人民法院出具的调解书仅能证明高仁海与被执行人存在普通的债权债务关系，《和解协议》和《以物抵债协议》并没有载入调解书经法院确认，并且依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。即便《和解协议》和《以物抵债协议》是高仁海与被执行人所达成的共同意思表示，被执行人并未将案涉房屋过户到高仁海名下，即《和解协议》和《以物抵债协议》未履行，被执行人仍是案涉房屋的所有权人，被告申请执行案涉房屋合理合法。其三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这两项条款明确规定能够排除案涉房屋强制执行权的只有合法有效的商品房买卖关系，并不包括原告所主张的以房抵账情况，加之，以房抵账只是双方的意思表示，高仁海与被执行人之间实际上只存在普通债权债务关系。五、本案的诉讼费用应当由被执行人承担。贵院在同类案件中将诉讼费用判令由被执行人承担，因此应当坚持同案同判的原则。在沈阳市中级人民法院同类案件中，人民法院依法认定执行异议之诉案件所产生的原因是开发企业未偿还到期债权所导致，因此应当由开发企业承担案件诉讼费。综上所述，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人联合地产、第三人张志勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在答辩期内提交书面答辩。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2016年2月22日，本院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封辽宁联合房地产开发有限公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房屋，本案诉争房屋亦包含在内。2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为："一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求"。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决内容为："一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决于生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求"。本案原告于该案件执行过程中提出执行异议。2018年8月20日，本院作出（2018）辽0102执异320号执行裁定，驳回原告的异议。原告不服，提起执行异议之诉。2、庭审中，原告为证明其诉讼请求，向法庭提交了民事调解书、和解协议、以物抵债协议、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、商品房准住通知。3、民事调解书显示，案外人高仁海与联合地产、张志勇民间借贷纠纷一案，经沈阳市中级人民法院调解，达成如下协议："一、原告高仁海与被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇三方共同确认至协议签订之日被告辽宁联合房地产开发有限公司尚欠原告高仁海借款本金人民币3,000万元及利息1,100万元，共计4,100万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于2015年9月30日前偿还原告高仁海人民币500万元；三、被告辽宁联合房地产开发有限公司于2015年12月31日前偿还原告高仁海人民币3,200万元；上述第二、三款项如按期给付，原告高仁海放弃尚欠人民币400万元款项的权利。如不能按期给付，仍按照借款本金人民币3,000万元及利息人民币1,100万元计算借款数额，逾期利息以尚欠本金数额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日。四、被告张志勇对以上调解书主文第二、三项应由被告辽宁联合房地产开发有限公司偿还给原告高仁海借款本金及利息承担连带给付责任。五、各方当事人对本案再无其他纠纷。"该院于2015年8月21日作出的（2015）沈中民一初字第00034号民事调解书对上述协议进行了确认。4、和解协议（即法院制作民事调解书备案文件）及以物抵债协议（即和解协议的补充协议）显示，上述两份协议系联合地产、高仁海、张志勇于2015年8月18日签订，约定联合地产以其开发的部分房产抵顶所欠高仁海的债务，附件中列明的房产包括案涉房屋。5、商品房买卖合同显示，该合同系原告与联合地产于2015年8月10日签订，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路xxx、建筑面积185.08平方米的住宅，单价为每平方米5,000元，总价款为925,400元，但合同中交付期限、违约责任、保修责任、面积确认及差异处理等处均为空白。6、销售不动产统一发票显示，开票时间为2015年8月13日，付款方为邹铭远，收款方为联合地产，不动产名称为联合花园，楼牌号为沈阳市苏家屯区银杏路xxx，建筑面积185.08平方米，单价为每平方米5,000元，总价款为925,400元。庭审中，原告自述未向联合地产支付购房款。7、商品房准住通知显示，开具时间为2015年8月10日，联合地产于2015年8月10日前将案涉房屋交付邹铭远使用。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，第三人张志勇、联合公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据及其当庭陈述意见，并结合出庭被告曲贵田的答辩和质证意见等，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定："案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。"就案涉房屋价款支付一项，原告虽提供了联合公司开具的销售不动产统一发票，但原告自认并未向联合公司支付购房款；其提供的民事调解书、和解协议、和解协议补充协议，仅能体现高仁海与联合公司之间存在债权债务关系，无法体现原告已支付购房款；原告虽主张高仁海欠其债务，其以该债权直接抵顶案涉房屋的购房款，但原告并未提供证据证明其与高仁海存在真实的债权债务关系。基于以上，原告无法证明其已支付购房款，应承担举证不能的法律后果，故原告不符合上述规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告邹铭远的诉讼请求。案件受理费13,054元，公告费800元，均由原告邹铭远承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 唐 佳人民陪审员 万鹏飞人民陪审员 高 佳 二〇一八年十二月二十四日法官 助理 王红蕾书 记 员 刘红梅书记员刘红梅本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；