北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初7739号原告张金喜，男，1958年3月18日出生。委托代理人霍晓娟，北京熙明律师事务所律师。被告北京锦琇玉州生态农业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇普安屯村西120米。法定代表人张国清，经理。委托代理人朱玉标，北京誉洲律师事务所律师。被告张文忠，男，1964年6月25日出生。被告兼被告张文忠的委托代理人张进杰。原告张金喜与被告北京锦琇玉州生态农业有限公司（以下简称锦琇玉州公司）、张文忠、张进杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员辛崇增担任审判长，与人民陪审员豆宝贵、隋玉民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金喜及其委托代理人霍晓娟、被告锦琇玉州公司的委托代理人朱玉标、被告兼被告张文忠的委托代理人张进杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张金喜诉称：原告于2016年8月13日与被告签订《锦琇庄园棚室租赁合同》，合同约定被告将位于北京市房山区×镇×村西120米处的锦琇庄园×号租赁给原告使用，合同租赁期限为30年，租赁费128000元，一次性付清。同时约定交付标准为：毛坯交房、水泥墙、水泥地面、外墙粉刷涂料、配入户塑钢门窗，配房室内操作间、卫生间等。签订合同后，被告于2017年3月份向原告交付×号棚室，原告于2017年3月8日向被告交纳1500元的物业费，并于2017年3月24日向被告（转账给张文生）支付共计10000元的装修费。2017年12月7日，×镇人民政府发出《关于进杰蔬菜种植基地设施农业项目限期整改的通告》称，被告被批准的项目为日光温室蔬菜种植项目，（实际经营中，被告私下改变使用性质，将其改建成农家小院对外以租代售）。通知要求对违规建设及装修予以拆除。至此，原告才得知所租赁的农家院实为违法建筑。原告认为：1、被告租赁给原告的农家院未经国家批准属违法建筑物，不能作为标的进行租赁和销售；2、被告隐瞒真相，将违法建筑说成合法的农家院欺骗原告与其签订合同。基于这两点原告请求法院判决合同无效，维护原告的合法权益。要求：1.请求判令原告与被告锦琇玉州公司于2016年8月13日签订的《锦琇庄园棚室租赁合同》无效；2.请求判令被告张文忠、张进杰与锦琇玉州公司连带返还原告租赁费128000元；3.请求判令被告张文忠、张进杰与锦琇玉州公司连带赔偿原告装修损失10000元、返还物业费1500元，以上合计139500元；4.案件受理费由被告承担。被告锦琇玉州公司辩称：原被告确实是签订了涉案租赁合同，我方认为该合同是双方真实意思表示，且该合同签订后，双方认真履行了该合同。并且在履行过程中，由于原告违反合同约定，在室内私自改造，造成了现在被政府强制拆除。因此这个损失应由原告自己承担，不应由被告公司来承担。我方也保留解除合同的起诉权利。对诉讼请求的答辩为，我方认为原告所要求判令双方签订的涉案合同无效是没有法律依据的，请求依法驳回，同时对原告的第二、三项的诉讼请求我方也请求驳回。因为原告在承租期间，其享受了大棚带来的利润，就是租别的房子也需要支付租金，所以原告无权要求我方返还租赁费。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告张进杰辩称：我认为原告申请追加张进杰为被告的理由并不成立，张进杰不是适格被告，也不应承担任何连带赔偿责任。具体答辩意见如下：1.张进杰不是合同相对方，仅仅是公司高管，履行职务行为不应承担连带责任。原告是与锦琇玉州公司签订的租赁合同，原告与锦琇玉州公司形成了租赁合同关系，按照合同法所规定的合同相对性原则，若原告与锦琇玉州公司因租赁合同发生纠纷，原告作为租赁合同一方只能起诉合同相对方即锦琇玉州公司，而无权起诉与租赁合同无关的第三方。原告称原来的土地承包人是张进杰，事实上，土地承包人是谁并不重要，因为原告不是租赁土地，而是租赁建设在该土地上的棚屋，原告起诉的理由也是因为棚屋租赁纠纷，而非土地争议，与原告建立租赁关系的合同主体是锦琇玉州公司，要承担责任也应是锦琇玉州公司承担责任。张进杰与锦琇玉州公司之间建立的合作关系本身与本案没有任何关联性。原告更不能因为张进杰担任过锦琇玉州公司的法定代表人就认为张进杰应该承担法律责任。张进杰担任锦琇玉州公司的法定代表人是基于《公司法》的相关法律规定，属于受聘于公司担任高级管理人员的行为，其代锦琇玉州公司收取原告基于租赁合同约定支付的租金属于代表公司履行的职务行为，且收取的租金所有权也是归属于出租方锦琇玉州公司。原告不能因为张进杰曾经担任过法定代表人并履行了代收款等职务行为就认为张进杰也是违约主体，这就明显违反了合同法中关于合同相对性的相关法律规定，也明显违反公司法中关于高管和股东对有限责任公司债务承担有限责任的相关法律，是明显缺乏事实和法律依据的行为。2.锦琇玉州公司变更公司股东和法定代表人不能成为张进杰承担连带责任的理由。原告称，双方发生争议后，张进杰和张文忠为逃避法律责任，将股东和法定代表人都变更为没有履行能力的张国清。这个说法是完全错误的，公司法明确规定，公司股东承担的是有限责任，即仅以对公司的出资承担责任，而公司章程约定的出资期限也尚未届满，股东并不存在逃避出资和逾期出资情况。如前所述，在本案中，承担责任的主体只能是锦琇玉州公司，无论股东是否有履行能力，都与锦琇玉州公司是否要承担法律责任无关。况且，原告并没有证据证明张国清没有履行能力，更没有证据证明公司正常进行股权变更和高级管理人员违反公司法规定。因为按照公司法的规定，公司享有经营自主权，完全有权利依据公司实际情况进行股权变更和高级管理人员变更，锦琇玉州公司完全按照公司法规定办理的工商变更行为没有改变锦琇玉州公司的主体性质，也不影响在本案涉及的租赁合同纠纷案件中承担法律责任。原告认为公司变更股东和法定代表人系张进杰和张文忠逃避法律责任的行为是毫无事实和法律依据的，以此作为理由申请追加张进杰和张文忠在原告和锦琇玉州公司之间的合同纠纷中承担连带责任也是没有任何事实和法律依据的。综上所述，请求人民法院驳回原告追加张进杰和张文忠为本案被告并承担连带责任的请求，公开公正公平审理原告与锦琇玉州公司的租赁合同纠纷，公正裁决。张进杰与张文忠的收款等行为都是职务行为，都是代表的公司，应由锦琇玉州公司承担责任。被告张文忠辩称：我认为原告申请追加张文忠为被告的理由并不成立，张文忠不是适格被告，也不应承担任何连带赔偿责任。具体答辩意见如下：张文忠不是合同相对方，仅仅是公司股东，其在没有违反公司法所规定的出资规定的情形下，不应对公司债务承担连带责任。锦琇玉州公司变更公司股东和法定代表人不能成为张文忠承担连带责任的理由。原告是与锦琇玉州公司签订的租赁合同，原告与锦琇玉州公司形成了租赁合同关系，按照合同法所规定的合同相对性原则，若原告与锦琇玉州公司因租赁合同发生纠纷，原告作为租赁合同一方只能起诉合同相对方即锦琇玉州公司，而无权起诉与租赁合同无关的其他第三方。原告称，双方发生争议后，张进杰和张文忠为逃避法律责任，将股东和法定代表人都变更为没有履行能力的张国清，这个说法是完全错误的。公司法明确规定，公司股东承担的是有限责任，即仅以对公司的出资承担责任，按公司章程约定的出资期限也尚未届满，股东并不存在逃避出资和逾期出资情况。如前所述，在本案中，承担责任的主体只能是锦琇玉州公司，无论股东是否有履行能力，都与锦琇玉州公司是否要承担的法律责任无关。况且，原告并没有证据证明张国清没有履行能力，更没有证据证明公司正常进行股权变更和高级管理人员违反公司法规定。因为按照公司法的规定，公司享有经营自主权，完全有权利依据公司的实际情况进行股权变更和高级管理人员变更，锦琇玉州公司完全按照公司法规定办理的工商变更行为没有改变锦琇玉州公司的主体性质，也不影响锦琇玉州公司在本案涉及的租赁合同纠纷案件中承担法律责任。原告认为公司变更股东和法定代表人系张进杰和张文忠逃避法律责任的行为是毫无事实和法律依据的，以此作为理由申请追加张进杰和张文忠在原告和锦琇玉州公司之间的合同纠纷中承担连带责任也是没有任何事实和法律依据的。综上所述，请求人民法院驳回原告追加张进杰和张文忠为本案被告，并承担连带责任的请求，公开公正公平审理原告与锦琇玉州公司的租赁合同纠纷，公正裁决。张进杰与张文忠的收款等行为都是职务行为，都是代表的公司，应由锦琇玉州公司承担责任。经审理查明：2016年8月13日，锦琇玉州公司（出租方，甲方）与张金喜（承租方，乙方）签订《锦琇庄园棚室租赁合同》，约定：1.棚室位置：位于北京市房山区×镇×村西120米处的锦琇庄园，种植编号为×，大棚占地面积220平方米，棚室用途：种植。附属设施包括缓冲间；2.租赁期限：12年，自2016年9月30日至2028年9月30日，赠送18年，棚室交付日期为2016年12月13日前。赠送年限从2028年10月1日至2046年9月30日。3.租金标准及支付方式：乙方租赁甲方的棚室租赁费为128000元整，付款方式为一次性支付；4.甲方的权利义务：（1）拥有收取乙方租赁费的权利；（2）监督乙方合法使用标的物的权利；（3）保证水、电等接入大棚并能够正常使用，水电费由乙方负担（甲方有权根据国家规定相应浮动水、电费收费标准）；（4）每棚收取物业费1500元/年；5.乙方的权利义务：（1）交纳租赁费后，有独立经营、自主管理的权利；（2）配合甲方的监督检查，并提供必要的材料；（3）对所承包大棚经甲方书面同意后享有转租的权利，向甲方缴纳手续费5000元，甲方协助乙方办理相关手续；（4）遵守甲方制定的棚区管理规定，接受和配合甲方内部检查员的检查，遇有违规操作的问题，主动及时纠正；（5）保证合法经营种植，不得进行违法建筑、违法种植，不得从事违法犯罪活动。关于交棚标准，双方约定：棚室：达到可种植的裸棚标准，有棚体、棚架，不包含草帘、薄膜。棚室缓冲间：（1）毛坯交房，水泥墙，水泥地面，无吊顶；（2）通上下水，室内电线预埋；（3）外墙粉刷涂料，配入户塑钢门窗，配房室内操作间、卫生间；（4）铁艺大门，分户围墙；（5）棚室外24小时监控，24小时保安。合同还约定了双方其他权利义务内容。2016年8月13日，张金喜交纳涉案大棚租金128000元。2017年3月8日，锦琇玉州公司将涉案大棚交付张金喜使用，同日张金喜交纳物业费1500元。后张金喜又向锦琇玉州公司交纳装修费10000元。张金喜称其租赁涉案的场地系为休闲、居住、养老、种植所用。关于装修问题，双方并未签订书面协议。张金喜称双方只是口头约定由锦琇玉州公司进行简单装修。锦琇玉州公司称双方对装修没有约定，如果租户需要装修，可以把风格告诉锦琇玉州公司，委托锦琇玉州公司进行装修，也可以自行找装修公司进行装修。张金喜称装修费已全部用于装修。另查，2013年11月7日，张进杰（承包方、乙方）与房山区×镇×村经济合作社(发包方，甲方)签订《土地承包（租赁）合同书》，约定甲方将集体所有耕地91亩发包（出租）给乙方承包（租赁）经营，承包（租赁）期自2013年10月1日起至2028年9月30日止，共15年。承包费（租金）计算标准：2013年10月1日至2018年9月30日每年每亩1800元整，年承包费163800元。2018年10月1日至2023年9月30日，承包费递增5%，每年每亩1890元，年承包费171990元。2023年10月1日至2028年9月30日承包费递增10%，每年每亩2079元，年承包费189189元。承包费（租金）交付办法：每年10月1日前付清下半年承包费（上打租）。合同还对双方其他权利义务内容予以约定。张进杰依据《土地承包（租赁）合同书》取得土地使用权后，以个人名义申请了进杰蔬菜种植基地项目。该项目是经北京市房山区人民政府批复同意的设施农业项目。该项目占地全部属于农用地。该项目获得批准后由锦琇玉州公司建设大棚，张进杰认可大棚属锦琇玉州公司所有。涉案大棚在进杰蔬菜种植基地项目范围内。因进杰蔬菜种植基地项目在运营中极大地改变了土地用途，2017年12月7日北京市房山区×镇人民政府对进杰蔬菜种植基地设施农业项目进行整改，内容为：1、农业设施内居住的各类人员2017年12月8日前全部搬离；2、现有设施农业要按相关要求整改，改变用途的须于2017年12月9日前依法拆除。2017年12月8日，张金喜搬离租赁大棚。涉案装修已拆除。锦琇玉州公司系一人公司。该公司由北京合力兴养殖场（2011年4月15日成立）改制而来（2016年8月3日办理工商变更登记）。张文忠原系北京合力兴养殖场的经营者。改制后张文忠系锦琇玉州公司的唯一股东。在2017年12月7日北京市房山区×镇人民政府要求进杰蔬菜种植基地项目整改后，2017年12月28日，锦琇玉州公司股东会决定：原股东张文忠退出股东会，张文忠将其持有的出资3000万元转让给张国清，张国清为公司唯一股东；免去张进杰的执行董事职务，解聘张进杰的经理职务，聘任张国清为公司经理。2017年12月28日，张文忠（转让方）与张国清（受让方）签订《转让协议》，约定：1、转让方同意将锦琇玉州公司中的股权3000万元转让给受让方；2、受让方同意接收转让方在锦琇玉州公司的股权3000万元；3、于2017年12月28日正式转让，自转让之日起，转让方对已转让的出资不再享有出资人的权利和承担出资人的义务，受让方以其出资额在企业内享有出资人的权利和承担出资人的义务。2018年1月8日，锦琇公司办理了工商变更登记手续。张国清成为锦琇玉州公司的股东、法定代表人，但锦琇玉州公司仍系一人公司。张进杰是涉案合同签订时锦琇玉州公司的法定代表人及经办人。张文忠未能举证证明签订合同及履行合同过程中锦琇玉州公司的财产独立于其个人财产。上述事实，有双方当事人陈述、《锦琇庄园棚室租赁合同》、《北京市房山区农村土地承包（租赁）经营合同书》、谈话笔录、北京市工商行政管理局档案材料、收据等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：违反法律、行政法规的禁止性规定的合同无效。依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，从张金喜与锦琇玉州公司涉案合同中的交棚标准、双方对大棚装修的开展以及政府部门对涉案大棚违法用地的认定和整改要求，足以认定双方将涉案农用地用于非农业用途。据此，双方签订的《锦琇庄园棚室租赁合同》违反法律的禁止性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，锦琇玉州公司作为设施农业的运营单位，其对设施农业项目的相关法律、法规、政策应该充分了解，并应严格遵守。涉案合同无效，锦琇玉州公司应负主要责任；张金喜抱有休闲、养老、生活之目的签订涉案合同，其对合同的无效应负次要责任。故张金喜有权要求锦琇玉州公司返还所交租赁费，但应扣除占用涉案棚室期间所产生的占有使用费。关于占用费的标准，结合双方合同中对租赁费标准的约定及本案的实际情况，张金喜所交128000元应视为30年的租赁费，据此核算每月的占用费标准，即356元。本院依据占用费标准及实际占用时间酌情确定应返还的所谓租赁费为124796元。参照张金喜对棚室的使用时间及所交纳的物业费数额、物业费的收费标准，酌定锦琇玉州公司应返还的物业费数额为375元。关于装修费赔偿，从庭审情况看，装修系双方合意，现装修已拆除，结合双方的过错程度，酌定由锦琇玉州公司按张金喜所交装修费数额60%的比例予以赔偿。对张金喜主张退还租赁费、物业费二项中的过高部分及赔偿装修损失中的过高部分均不予支持。张金喜要求张进杰与锦琇玉州公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。自涉案合同签订至2017年12月7日北京市房山区×镇人民政府要求整改时，张文忠一直是锦琇玉州公司的股东，其未能证明在此期间锦琇玉州公司的财产独立于其个人财产，故张文忠作为时任股东应对锦琇玉州公司在本案中所负的债务承担连带责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张金喜与被告北京锦琇玉州生态农业有限公司于二〇一六年八月十三日签订的《锦琇庄园棚室租赁合同》无效；二、被告北京锦琇玉州生态农业有限公司、张文忠于本判决生效后十五日内连带返还原告张金喜十二万四千七百九十六元；三、被告北京锦琇玉州生态农业有限公司、张文忠于本判决生效后十五日内连带返还原告张金喜物业费三百七十五元；四、被告北京锦琇玉州生态农业有限公司、张文忠于本判决生效后十五日内连带赔偿原告张金喜装修损失六千元；五、驳回原告张金喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零九十元，由原告张金喜负担一千二百三十六元（已交纳），由被告北京锦琇玉州生态农业有限公司、被告张文忠负担一千八百五十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  辛崇增人民陪审员  豆宝贵人民陪审员  隋玉民二〇一八年十二月二十五日书 记 员  陈翠微