河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初28334号原告：田苏亮，女，1984年2月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：许河修，河南言理律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚二会，河南尚天律师事务所律师。被告：李炳芬，女，1981年10月24日出生，汉族，住郑州市惠济区。原告田苏亮与被告李炳芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田苏亮的委托诉讼代理人姚二会，被告李炳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告按合同约定腾空并搬离房屋；二、被告每日按照总房款的千分之一支付原告违约金（自2018年8月7日计算至被告实际交付房屋之日，暂计至立案之日支付违约金8700元）；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示第一项诉讼请求不再主张，其将第二项诉讼请求变更为：自2018年8月12日计算至实际交房2018年10月10日，共计延期交房天数为60天，违约金为34800元。事实与理由：原、被告于2018年4月25日签订了《房屋买卖合同》，合同签订后原告依约履行了支付房款及相关费用的义务；现涉案房屋已经过户到原告名下，按照房屋买卖合同的约定被告应于2018年8月7日前向原告交付房屋，但时至今日被告仍迟迟不履行交付房屋的义务。被告的行为已经严重违反了合同的契约精神，并且给原告造成了巨大的损失。被告于2018年10月10日已将房屋交付给原告，所以第一项诉讼请求不再主张，主张违约金34800元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：1、《房屋买卖合同》一份、购房发票一份；2、《郑州市存量房买卖合同》一份；3、不动产权登记证书一份。第二组证据：1、《收条》一份；2、转账流水清单打印件一份、POS签购单两份、《收据》两份、支付宝转账记录打印件一份；3、邮政储蓄银行支付交易凭证两份。第三组证据：1、录音笔录两份、录音录像光盘一份；2、物业交割清单复印件一份。被告辩称：因为原告还有1.8万元的房款没有向被告交付，所以被告没有向原告交付房屋。之前被告多次向原告交付房屋，8月9日当天晚上原告拒收，所以现在原告主张违约金不合理。被告为支持答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、赵亮的身份证及工牌复印件各一份；证据二、录音光盘一份；证据三、物业交接记录复印件一份；证据四、中介公司员工写的证明一份；证据五、房屋租户证明一份；证据六、托管公司证明一份。经审理查明：2018年4月25日，原告（作为买方）与被告（作为卖方）及河南中经正纬房地产营销策划有限公司（作为居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告将其拥有的位于郑州市金水区XX房屋出售给原告，总价款为58万元。原告于本合同签订时支付定金及居间服务费3万元，其中居间服务费7500元，余款作为丙方代被告保管的定金，该定金在办理完过户手续前由丙方代为保管。双方同意使用按揭贷款的付款方式，首付款及贷款金额以贷款银行确定的金额为准，同时定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起五日内向原告交付合同项下之房屋及其他相关配套附属设施。原、被告立契后，如原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。2018年5月27日，原告向被告转款80500元，系付房屋首付款。同日，被告向原告出具《收条》一份，主要载明：今收到田苏亮购买XX房产首付款10万元。该收条上手写“附：交房之日李炳芬将房屋托管合同转给田苏亮，并于当日起将房屋租金及押金转给田苏亮”的内容。2018年8月1日，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行向原告发放贷款48万元，2018年8月7日，该48万元转至被告账户。被告已协助原告办理了涉案房屋的过户手续，现房屋的权利人为原告。2018年8月30日，原告与中介方工作人员赵亮的通话录音显示：赵（亮）：业主说人家明天有时间明天给你交房了，你收不收？原（告）：她只要满足我条件就行。赵：啥条件？原：啥条件，赔我违约金，我可以不要租金，但是赔我违约金吧。赵：你明天不收房是吧？人家给你交房你也不收？原：我不是不收房，她不满足我咋收房。赵：人家这又不是业主的责任，人家为啥要赔你钱？……那当时最早给你转托管合同，你咋不要？原：你说是我的责任吧。赵：我问你当时给你转托管合同你为啥不要。原：你不用说那么多，咱法庭见。2018年9月6日，李炳威出具的《证明》载明：2018年8月9日晚业主李炳芬通知我与新业主交接托管合同，我们当晚约在20:00左右在明天花园广场，积极配合，随时交房，但是由于一些原因，新业主没有接收托管合同，交接没有成功，2018年8月11日中午，业主通知我与租户、新业主到东风路派出所进行协商交接，李炳芬、我与租户承诺随时可以交房，但协商未成功。2018年10月10日，原、被告在河南中经正纬房地产营销策划有限公司（经赵亮）的见证下进行物业交割，双方签订了《物业交割清单》，确认交割完毕，费用结清。审理中，原告提交了一份情况说明，主要载明：2018年4月25日，原、被告及居间方签订三方合同，在签订合同时原告通过POS刷卡及支付宝转账转给中介方3万元（含10500元中介费及19500元首付款），后于5月7日交给中介银行贷款服务费5000元，5月27日交付中介代缴契税5800元，并于5月27日转给被告80500元首付款，至此房屋首付款10万元交付被告。审理中，原告到庭接受法庭询问时认可2018年8月30日原告与赵亮的通话录音的真实性，称录音中不收房最直接的原因是里面有租户在，其没办法搬进去，其次租户不走，被告也不给其租金，录音中要求的违约金是被告应该支付的没有交房的违约金；原告另称，被告收到尾款48万元后应该是第二天，本来说好交房的，原、被告和托管人员都到了房屋的楼下，因为租户的押金1400元，被告不愿意退给租户，也不退给原告，所以原告就说不租了，要自己住，让他们把事情解决好再给原告交房。本院认为：原告与被告及河南中经正纬房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同约定，原告于本合同签订时支付定金及居间服务费3万元，其中居间服务费7500元，余款作为丙方代被告保管的定金；使用按揭贷款的付款方式，定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。原告向被告支付80500元购房首付款及原告通过贷款方式向被告支付购房款48万元的事实清楚。双方就购房款19500元产生争议，原告称在签订合同时转给中介方3万元，含10500元中介费及19500元首付款，被告称其未收到18000元的房款。本案审查的重点是被告应于何时向原告交付房屋，被告是否构成延迟交房。就合同约定的购房定金19500元中介方是否向被告支付，支付了多少，不属于本案的审理范围，亦不影响本案的认定。因为根据合同约定，19500元作为中介方代被告保管的定金，冲抵首付房款转为物业交割保证金，被告应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起五日内向原告交付合同项下之房屋及其他相关配套附属设施。被告于2018年8月7日收到除上述物业交割保证金之外的房款48万元，故即使中介方未向被告支付18000元房款，被告仍应自2018年8月7日起五日内（即2018年8月12日前）向原告交付房屋及其附属设施。原、被告所述及李炳威的证言可证明2018年8月9日原、被告及中介方曾试图交接房屋托管合同，但未协商一致。被告并未举证证明其于当时将房屋托管合同、押金、租金交付给原告，被告应承担举证不能的法律后果，故本院认定被告已构成违约。原告对被告提交的2018年8月30日的通话录音真实性无异议，该录音可以证明当日中介公司通知原告接收房屋时，原告以被告应先赔偿其延迟交房违约金为由，不予收房。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告应在2018年8月30日通知其收房时接收房屋，以避免损失的扩大，原告就损失扩大的部分，不得要求被告赔偿。故对于原告主张的自2018年8月30日至实际交房日（2018年10月10日）期间的损失，本院不予支持。因案涉《房屋买卖合同》的主要权利义务已履行完毕，另考虑被告的过错程度，本院认为原告主张被告每日按照总房款的千分之一支付违约金过高，本院酌定被告共向原告支付违约金3000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李炳芬于判决生效后十日内支付原告田苏亮违约金3000元；二、驳回原告田苏亮的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取335元，由原告田苏亮负担285元，被告李炳芬负担50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张岩二〇一八年十二月二十六日书记员  王芳