沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0103民初15692号 原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路**。 负责人：郭琦，该行行长。 委托诉讼代理人：吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旭，辽宁正时律师事务所律师。 被告：兰悦，女，1988年3月3日出生，汉族，住辽宁省新民市。 委托诉讼代理人：关波，系被告丈夫。 被告：沈阳恒联置业有限公司，住，住所地沈阳市沈北新区常州路**甲/div> 法定代表人：葛淑琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：霍佳睦，男，该公司员工。 原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告兰悦、沈阳恒联置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人吕梦娇，被告兰悦的委托诉讼代理人关波到庭参加诉讼，被告沈阳恒联置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2013年6月3日签订的《中信银行个人购房借款合同》；2、被告偿还原告贷款余额187378.33元，逾期利息6716.61元，罚息258.33元，共计194353.27元（暂计至2018年8月6日，2018年8月7日起按照合同约定计算利息、罚息、至贷款还清之日止。判决生效后延迟给付的，按民事诉讼法第253条规定执行）；3、原告对被告名下位于沈阳市沈北新区，建筑面积为58.94平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、判令被告沈阳恒联置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费用及原告实现债权的其他全部费用。事实与理由：1、2013年6月3日，原告中信银行股份有限公司沈阳分行（贷款人、抵押权人）与被告兰悦（借款人、抵押人）、沈阳恒联置业有限公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》，编号：（2013）城中银房贷字第131037号，合同约定借款金额为200，000.00元，贷款期限360个月，从2013年6月3日起至2043年6月3日止，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日。贷款年利率为6.2225%。合同第6.3款约定：借款人违反本合同约定逾期归还贷款的，贷款人有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%。从逾期之日起，按照罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。2、合同约定担保方式：抵押加阶段性保证。被告兰悦以登记在其名下的位于沈阳市沈北新区，建筑面积为58.94平方米的房产提供抵押担保，被告于2014年2月17日按协议约定到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。【沈房预中心字第0213094647号】；阶段性保证人：沈阳恒联置业有限公司。合同10.1款：沈阳恒联置业有限公司对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋所有权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（担保阶段），甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同8.2款本合同项下抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息…及为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、诉讼费、仲裁费…等）和其他所有应付的费用。3、合同15条约定：借款人发生下列情形之一即构成违约：……借款人违反本合同约定，逾期归还贷款本息……发生违约情况时，贷款人有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部到期贷款及相应利息。贷款人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、（本合同第20.10条约定的）律师费、…评估拍卖费等），均由借款人承担。贷款人有权按照合同约定选择以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，请求人民法院拍卖、变卖抵押物，依照本协议约定的纠纷解决方式按法律程序实现抵押权。以上述方式处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。4、2013年6月3日，原告按照合同约定向被告发放了贷款本金，在贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2017年10月21日起未按期足额偿还原告借款本息，经原告多次催收，但被告一直没能按约还款。截至2018年8月6日，逾期还款289天。被告尚拖欠贷款本金余额187,378.33元，逾期利息6,716.61元，罚息258.33元，总计194,353.27元未还。现根据《中信银行个人购房借款合同》的约定，请求解除双方签订的合同，要求被告兰悦提前偿还全部借款余额、利息、罚息等相关费用，对抵押物行使抵押权。被告沈阳恒联置业有限公司承担连带保证责任特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告兰悦答辩称：现在剩余本金一次性我还不上，按月能多还一些，我过段时间能有钱，现在没有。 被告沈阳恒联置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，原告与被告签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定借款金额为20万元，贷款期限为360个月，自2013年6月3日至2043年6月3日止，等额本息还款，年利率为6.2225%，被告兰悦以登记在其名下的位于沈阳市沈北新区，建筑面积为58.94平方米的房产提供抵押担保，双方于2013年6月3日到登记机关为该房产办理了抵押权预告登记。被告沈阳恒联置业有限公司作为该笔贷款的阶段性保证人，承担连带保证责任。2013年6月3日，原告按照合同约定向被告发放了贷款本金，自2017年10月21日起，被告未能按照合同约定还款，至2018年8月6日，尚欠贷款本金187378.33元，利息6716.61元,罚息258.33元。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳恒联置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。 原告与被告兰悦签订的《中信银行个人购房借款合同》、系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告未能按照合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权解除合同，同时约定借款人立即清偿借款本金及利息。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、罚息、利息之诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告沈阳恒联置业有限公司作为该笔贷款的保证人承担连带保证责任。 关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告抵押房产享有优先受偿权的诉求。经查，现争议房屋尚未办理抵押权登记，原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期内。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产无权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处罚该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告的该诉求，本院不予支持。 关于原告主张被告支付原告实现债权的全部费用的问题。因原告提供的证据不足以证明该项支出为必要支出，故对该部分请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告兰悦于2013年6月3日签订的《中信银行个人购房借款合同》； 二、被告兰悦于本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行贷款本金187378.33元，逾期利息6716.61元，罚息258.33元（截止2018年8月6日，自2018年8月7日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）； 三、被告沈阳恒联置业有限公司对上述第二项承担连带还款责任； 四、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。 诉讼费4187元，减半收取2093.5元，保全费1491元，由被告兰悦承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  焦玉玲 二〇一八年十二月七日 书记员  刘 铭