湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初6922号原告(反诉被告)：湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街**。法定代表人：蔡育杰，董事长。委托诉讼代理人：莫钦，湖南金州律师事务所律师。被告(反诉原告):张宇帆，男，1986年1月30日出生，住株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：苏丹，湖南纲维律师事务所律师。原告湖南盈富置业有限公司（以下简称“盈富公司”）诉被告张宇帆租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，被告张宇帆在答辩期间向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盈富公司的委托诉讼代理人莫钦，被告（反诉原告）张宇帆及其委托诉讼代理人苏丹，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈富公司向本院提出诉讼请求：1、判令盈富公司与张宇帆之间签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月28日解除；2、判令张宇帆支付盈富公司欠付的自2017年5月份至2017年6月28日止的租金47283.8元（该租金计算标准是16016元/月租金+2242.24元/月物业费+400元/月收银机租金）和商铺复原费6162元；3、判令张宇帆支付盈富公司自2017年6月29日起至2017年7月14日止的占用费19475.46元[占用费每月计算标准是(16016元/月+2242.24元/月)×2倍]；4、判令张宇帆支付盈富公司装修免租期租金12916.13元（按每月16016元标准计算，即16016元÷31天×25天）；5、判令张宇帆支付盈富公司违约金54774.72元[(16016元/月+2242.24元/月)×3个月]；6、判令张宇帆支付盈富公司律师费9247元。事实与理由：2016年12月5日，张宇帆与盈富公司签订一份《商铺租赁合同》，约定张宇帆承租盈富公司所有的悦方IDMALL购物中心编号为NB1-13号商铺，租赁期间为盈富公司交付商铺之日（即2016年12月10日）起两年，第一年度月租金为保底租金16016元/月或提成租金中较高者，物业管理费为2242.24元/月。并约定若张宇帆逾期支付租金等费用达30日以上、未经盈富公司同意擅自中途退租的，盈富公司有权解除合同等。合同签订后，张宇帆在接收房屋后，拖欠租金、物业管理费等费用，并且在未取得盈富公司同意的情况下擅自退场终止营业。盈富公司于2017年6月21日发函通知双方的租赁合同于2017年6月28日解除。盈富公司多次向张宇帆催收相应欠款，均未果，以致成诉。被告张宇帆辩称：1、张宇帆与盈富公司之间的《商铺租赁合同》已于2017年6月15日解除，并非2017年6月28日，因为盈富公司在2017年6月15日停止提供物业服务，张宇帆当时已经撤场了。2、租金起算日应为2017年1月15日。因为合同第6条承租方应自装修期届满之次日或承租方开业日（两则中较早日为准，下称起租日）起付租金，悦方IDMALL于2017年1月15日开业。3、张宇帆没有欠盈富公司租金。因为张宇帆已支付了120284.15元，张宇帆仅应支付自2017年1月15日起至2017年6月15日止的租金80613.87元（51天×16016元/月÷30天），故张宇帆仍有39670.28元在盈富公司处，并没有欠付租金。4、物业费收费标准应是每月2038.4元，而不是每月2242.24元，因为调价通知上没有张宇帆签字，且物业费调整应经全体业主总面积1/2以上且总人数1/2以上的业主同意，并报所属地区的物监处备案。5、张宇帆无需支付占用费。6、张宇帆不应支付装修免租期内租金。7、张宇帆不应支付违约金。合同中约定的违约金为月租金加月物业管理费的6倍明显过高，盈富公司现起诉要求3倍亦过高，实际上截至目前盈富公司并未产生实际损失，张宇帆多支付的39670.28元的资金自2016底汇入到盈富公司账上到目前将近2年，盈富公司并未退还并支付利息，因此张宇帆不应该支付这笔违约金。8、张宇帆不应支付律师费。律师费的支付在《商铺租赁合同》没有约定。反诉原告张宇帆向本院提出反诉请求：1、判令确认张宇帆与盈富公司签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月15日解除；2、判令盈富公司返还张宇帆保证金58968元；3、判令盈富公司返还张宇帆装修押金5000元；4、判令盈富公司返还张宇帆收银机押金1200元；5、判令盈富公司支付保证金、装修押金、收银机押金的占用利息（以65168元为基数，按照年利率6%，从2018年12月5日起计算至实际支付之日）；6、本案的诉讼费用由盈富公司承担。事实与理由：2016年12月5日，张宇帆与盈富公司签订《商铺租赁合同》，合同对租赁期间、租金及违约责任等进行了约定。因悦方IDMALL商场人气很淡，生意非常萧条，张宇帆于2017年6月初提出解除租赁合同，并于同年6月15日撤场，但是盈富公司一直未退还张宇帆支付的保证金58968元、装修押金5000元、收银机押金1200元，上述3笔款共计65168元，遂提起反诉，要求返还。反诉被告盈富公司辩称：1、关于租赁合同解除时间，应以盈富公司发出的解约通知函时间（即2017年6月28日）为准，而不是张宇帆单方认为的以其撤场的时间为准，撤场只是其停止商铺经营的意思表示，并不是法律上合同解除的依据。2、根据合同约定，张宇帆存在拖欠租金及单方退场的根本违约行为，依法所缴纳的保证金、装修押金、收银机押金应当不予退还。3、关于张宇帆主张的占用利息，但是是因为张宇帆违约行为导致双方的租赁合同无法继续履行才导致本案诉讼，其反而要求相应的利息是无事实和法律依据的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年12月5日，张宇帆作为承租方，盈富公司作为出租方，签订了《商铺租赁合同》及附件，主要约定：出租方将其所有的位于长沙市天心区216号悦方IDMALL购物中心负一（B1）层NB1-13号商铺出租给承租人，商铺租赁面积为29.12平方米，用于经营wakeup品牌的美瞳店；租赁期为自交付日起二年，即从2016年12月10日起至2018年12月9日止；商铺的装修期自该商铺交付日起二十五天，即2016年12月10日至2017年1月3日；双方同意按保底租金或提成租金（取金额较高者为当月适用租金），第一个租赁年保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为550元，月保底租金为16016元，或月提成租金为承租方于该月营业额的16%；每月物业管理费为70元/平方米，合计2038.40元/月；商铺的保证金为58968元、装修押金为5000元、专用收银系统月服务费400元及押金1200元；首月保底付费月租金16016元、月管理费2038.40元、收银机服务费400元；一次性付费包括装修期物业管理费1643.87元、建筑垃圾清运费232.96元；装修期内承租方无须向出租方支付租金，如承租方实际租赁不满本合同约定的租赁期或违反本合同的条款及规定，出租方有权向承租方索取装修期的所有租金及宣传推广费（若有），索取的每月租金及宣传推广费标准参照承租方第一年向出租方实际支付的每月平均租金和每月平均宣传推广费；承租方应自装修期届满之次日或承租方开业日（两者中以较早者为准）（下称“起租日”）起计付租金；租赁期内，承租方应在每历月一（1）日前按本合同附件一第9条规定向出租方或指定的管理公司支付当月物业管理费，物业管理费按商铺租赁面积计算出租方有权根据实际支出调整物业管理费，且上述调整应符合国家有关物价法规的规定；承租方应在签署本合同之日向出租方足额支付相当于三个月保底租金、物业管理费和宣传推广费综合之金额的保证金，在整个租赁期限内由出租方保管且无需支付利息，承租方无权以保证金抵消其在本合同项应付的任何款项；承租方应于交付日或之前向出租方该支付装修押金，装修押金在扣除承租方在装修期间内违反本合同有关规定或造成第三方财产损失的相应赔偿款（如有）后，若有剩余，出租方应在承租方装修完工且通过有关部门验收批准后三十日内无息退还给承租方；在本合同因任何原因终止时，承租方应在合同终止当日或按出租方通知的日期将该商铺恢复至附件三约定的交付标准，恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担，若该商铺交还时之状况不符合前述规定，出租方有权要求承租方采取一切措施或自行采取措施，由此而产生的一切费用和开支由承租方负担；若承租方未经出租方书面同意逾期占用该商铺的（包括以人或物品占用），每逾期一日，承租方应按合同终止日前租金和物业管理费之和的两（2）倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用；除非因不可抗力原因，若承租方出现逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日，承租方未经出租方同意，擅自中途退租的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权逾期出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于合同终止时前六（6）个月承租方实际应付平均月租金、月物业管理费和月宣传推广费之和的六（6）倍的违约金；合同还对其他相关事项进行了约定。此外，盈富公司还向张宇帆送达了《通知函》，告知自2017年1月1日起，物业管理费收费标准由原来的70元/平方米/月调整为77元/平方米/月。合同签订后，盈富公司将案涉商铺交付给张宇帆使用，悦方IDMALL于2017年1月15日开业。张宇帆为履行合同向盈富公司共支付122040.29元，其中包括了保证金58968元（未退还）、收银机押金1200元（未退还），装修押金5000元（未退还），装修期间物业管理费1643.87元，垃圾清运费232.96元，剩余54995.46元为已支付的租金。2017年6月21日，因张宇帆欠付租金等费用，盈富公司向其发出《关于解除合同并要求追究租赁费用及违约金的函》，载明：经核实，张宇帆自2017年1月开业以来，仅按优惠后的租金标准支付租赁费用至2017年4月，自2017年5月开始支付租金等租赁费用，为此多次催促，但张宇帆一直未按照合同约定予以支付，构成严重违约，基于此，盈富公司要求自2017年6月28日起，双方签订的《商铺租赁合同》解除，张宇帆应当于2017年6月28日前将商铺恢复原状后交还，若超过此期限未按照约定标准将商铺复原完成交还的，次日起盈富公司有权要求支付占用费，并自行采取措施，由此产生的一切费用由张宇帆承担，并要求补交装修免租期内的租金、所欠费用及违约金等。张宇帆在欠付租金后于2017年6月搬离案涉商铺并将收银机退还给盈富公司。盈富公司为恢复案涉商铺原状支出工程款6162元，并于2017年7月14日完工。另查明，盈富公司为解决本案纠纷与湖南金州律师事务所签订委托代理合同，湖南金州律师事务所指派莫钦律师到庭参加了诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》及其附件、《通知函》、《关于解除合同并要求追究租赁费用及违约金的函》、分部分项工程量清单计价表、工程付款申请函、中信银行客户回单、湖南增值税专用发票、委托代理合同、微信聊天记录、银行转账记录等证据在卷佐证，并经当事人质证，予以认定。本院认为，盈富公司与张宇帆签订的《商铺租赁合同》及其附件系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除的问题，合同对出租方的解除权有明确约定，若承租方出现逾期未足额支付租金等费用累计超过30日，出租方有权不经承租方同意立即解除该合同。本案中张宇帆未按约支付租赁期间租金等费用，其行为已构成违约，盈富公司有权解除合同。现盈富公司已以书面方式通知张宇帆于2017年6月28日起解除合同，双方租赁合同关系应自即日起解除。关于张宇帆所欠租金（包括月租金、月物业管理费、月收银机租金）的问题，自2017年1月15日至2017年6月28日期间，张宇帆应支付的租金为87020.27元（16016元/月×5个月+16016元/月÷30天×13天）、物业管理费为12182.84元（2242.24元/月×5个月+2242.24元/月÷30天×13天）、收银机租金为2173.33元（400元/月×5个月+400元/月÷30天×13天），共计101376.44元。减去张宇帆已支付的租金54995.46元，其仍应向盈富公司支付租金为46380.98元，对于盈富公司超出该部分的诉求，于法无据，本院不予支持。关于商铺复原费6162元，因张宇帆经催告通知后未按照合同约定标准复原商铺并交付，故按约定该笔费用应由张宇帆承担。关于占用费，租赁合同于2017年6月28日解除后至商铺复原日2017年7月14日，逾期15天，根据合同约定承租方逾期占用该商铺的，每逾期一日，承租方应按照合同终止日前日租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，但考虑到商铺的实际损失，本院认定以实际占用时间的租金损失为占用费计9129.12元［（租金16016元/月+物业费2242.24元/月）÷30天×15天］，对于盈富公司超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于装修免租期租金，按照合同约定当承租方实际租赁不满本合同约定的租赁期，则出租方有权索取装修期间（25日）免去的租金，故盈富公司要求张宇帆支付装修期租金12916.13元，本院予以支持。关于违约金，盈富公司主张按照月租金（包括租金16016元/月+物业费2242.24元/月）标准计算3个月，因张宇帆已支付相当于三个月保底租金、物业管理费的保证金58968元，该笔保证金足以弥补合同提前解除后另行招租等损失，且盈富公司还另行主张了占用费、复原费、免租期租金，故本院依法对盈富公司主张违约金的诉求，不予支持。关于律师费的诉求，合同对律师费的承担没有约定应由张宇帆承担，故本院对该诉讼请求，不予支持。关于装修押金的返还，合同明确约定了在装修完工后扣除相应赔款（如有）应返还，盈富公司未主张或证明有赔款产生，故盈富公司应向张宇帆退还装修押金5000元。关于收银机押金的返还，张宇帆已将收银机退还给盈富公司，并每月向其支付了收银机使用费，故张宇帆有权要求盈富公司向其退还收银机押金1200元。关于装修押金、收银机押金的占用利息，该两笔款项盈富公司应退还而未退还，必然导致张宇帆利息损失，故张宇帆主张以应退款（装修押金和收银机押金）为基数按年利率6%的标准计算从2018年12月5日起至实际支付之日止的利息，于法有据，本院依法予以支持。关于张宇帆诉请确认双方合同在2017年6月15日解除，其理由是张宇帆在该日已撤场，但其只是以行为明确表示不再继续履行合同，张宇帆作为违约方，在守约方盈富公司未同意解除合同之前，合同并未解除，另合同亦未约定张宇帆在此种情况下享有单方解除权，故本院对张宇帆的该诉求，不予支持。关于保证金的返还，因合同明确约定因承租方张宇帆违约，保证金不予退还，该笔保证金用于弥补合同提前解除的损失，故张宇帆要求盈富公司退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。另主张返还保证金的占用利息，无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于张宇帆辩称物业费收费标准应是每月2038.4元而不是每月2242.24元，但张宇帆当庭认可调价通知上签名系本人所签，且合同对物业费调价有约定，双方对物业费调价已达成合意，故本院对该辩称事由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）湖南盈富置业有限公司与被告（反诉原告）张宇帆签订的《商铺租赁合同》于2017年6月28日解除；二、被告张宇帆于本判决生效之日起十日内向原告湖南盈富置业有限公司支付租金46380.98元和商铺复原费6162元；三、被告张宇帆于本判决生效之日起十日内向原告湖南盈富置业有限公司支付占用费9129.12元；四、被告张宇帆于本判决生效之日起十日内向原告湖南盈富置业有限公司支付装修免租期租金12916.13元；五、反诉被告湖南盈富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告张宇帆返还装修押金5000元；六、反诉被告湖南盈富置业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告张宇帆返还收银机押金1200元；七、反诉被告湖南盈富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以6200元（装修押金5000元和收银机押金1200元）为基数按年利率6%的标准向反诉原告张宇帆支付从2018年12月5日起至该款项实际支付完毕之日止的占用利息；八、驳回原告湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告张宇帆的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3298元，减半收取1649元，由原告盈富公司负担814元，由被告张宇帆负担835元。本案反诉受理费1430元，减半收取715元，由反诉原告张宇帆负担660元，由反诉被告湖南盈富置业有限公司负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长军二〇一八年十二月二十六日书记员  唐 莉