北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初25400号原告（反诉被告）：唐新球，男，1975年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街****。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，汇天网络科技有限公司职员。原告（反诉被告）唐新球（以下简称唐新球）与被告（反诉原告）汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。本案唐新球之委托诉讼代理人刘宏辉，汇天网络公司之委托诉讼代理人闫洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐新球在本诉中向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令汇天网络公司支付唐新球迟延交付租赁房屋的违约金（计算方式，以唐新球已交房款1200256元为基数，按日万分之二计算，自2018年1月1日起计算至判决生效之日止）；2.请求法院判令被告承担全部诉讼费用。在审理过程中，唐新球将其主张的第1项诉讼请求变更为，请求法院依法判令汇天网络公司支付唐新球迟延交付租赁房屋的违约金（以唐新球已交总房款1210256元为基数，按日万分之二计算，自2018年1月1日起计算至汇天网络公司实际交付房屋之日止）；唐新球的其他诉讼请求与起诉状一致。事实与理由：2013年8月18日，唐新球与汇天网络公司签订了《国际健康港租赁合同》，约定唐新球承租汇天网络公司开发的位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港F-6-XX号房屋，已交租金1200256元，汇天网络公司应于2014年8月18日将房屋交付唐新球使用。至今案涉房屋已施工完毕，但汇天网络公司仍拒不履行房屋交付义务，就此，唐新球曾多次与汇天网络公司协商，均未果。唐新球认为，依据合同法的有关规定，汇天网络公司迟延交付房屋的行为已构成违约，其应当承担继续履行合同并向唐新球支付违约金的责任。为了维护守约方的合法权益，特诉至法院，望判如所请。针对唐新球的本诉请求，汇天网络公司辩称：1、不同意唐新球的全部诉讼诉求。2、双方诉争合同虽名为租赁，但实际是以租代售合同，根据涉案土地的相关行政审批规定，诉争房产所占用土地为科研用地，双方当事人不得以合同形式变更规划用途。3、汇天网络公司对外出租、出售的相关房屋（包括本案诉争标的物在内的），因改变规划用途，导致未能通过行政主管部门验收，且已经收到相关行政主管部门责令整改的通知。4、2018年3月，北京市通州区住房和城乡建设委员会、北京市通州区宋庄镇人民政府召开现场办公会，责令汇天网络公司将包括本案诉争标的物在内的6号楼内的隔断及装修于2018年4月底前全部拆除，并恢复产业园土地的科研用途；根据相关行政主管部门的指示，汇天网络公司已于2018年5月8日开始对6号楼内隔断及装修进行拆除，至2018年5月底已经全部拆除完毕。5、双方当事人所签订之合同变更了涉案标的物的规划用途，在程序上双方不可能完成交付手续；由于行政主管部门强令汇天网络公司对于违反规划的隔断、装修全部拆除，汇天网络公司只能遵照相关指示进行拆除且已经拆除完毕，故包括本案诉争房屋在内的标的物已经灭失，汇天网络公司在实体上亦无法向承租人交付房屋。6、根据北京市规划及国土部门2017年第121号文件的规定，为保障房地产市场合理、有序、健康发展，政府部门依法严厉打击炒房行为，故汇天网络公司遵守政府部门相关规定拆除不符合规划的6号楼内隔断，导致不能按照约定交付标的物的情形应被认定为合同法上规定的不可抗力情形，汇天网络公司不应就此向合同相对人支付违约金。7、唐新球在变更诉讼请求中要求增加作为违约金计算基数的1万元款项并非由汇天网络公司收取，唐新球要求将此款项计入违约金计算基数，并要求汇天网络公司承担无事实及法律依据。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回唐新球对汇天网络公司的全部诉讼请求。2018年8月21日，汇天网络公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令解除唐新球、汇天网络公司之间签订的《国际健康港租赁合同》；2.反诉案件受理费由唐新球承担。事实与理由：经北京市通州区住房和城乡建设委员会认定，汇天网络公司建设的IDC产业园6#楼分割出租行为涉嫌改变了土地的科研用途。2018年3月，北京市通州区住房和城乡建设委员会主持相关部门在IDC产业园召开现场办公会议，责令汇天网络公司在2018年4月底前，将6#楼室内分割及其装修部分全部拆除，恢复产业园土地的科研用途。依据北京市通州区住房和城乡建设委员会的指示，2018年6月，汇天网络公司对IDC产业园6#楼的室内分割及其装修部分完成了拆除。至此，双方租赁合同约定的租赁标的物已经不存在，事实上无法完成交付。综上所述，双方签订的合同已经不能实现双方的合同目的，根据合同法解释二相关规定，特提起反诉，请求法院查明事实，依法支持汇天网络公司的反诉请求。针对汇天网络公司的反诉请求，唐新球辩称：1、汇天网络公司所提起之反诉无事实和法律依据，原、被告双方所签订的合同已经由生效民事判决书确定有效，汇天网络公司曾在此前系列纠纷中反复主张双方所签订之合同改变涉案土地使用性质要求解除合同，均被法院驳回。2、根据汇天网络公司与北京市国土资源局签订的《国有建设土地使用权出让合同》补充协议第14条的约定，涉案土地性质为科研用地，仅限受让人使用；事实上，涉案土地并未转让他人，仍由汇天网络公司开发、建设并对外出租，该行为亦未违反受让人自用规定的限制；包括唐新球在内的承租人承租使用涉案标的物的目的亦在于在此开办企业，故标的物在实际利用上亦没有改变土地用途。3、根据合同约定，汇天网络公司存在逾期交房行为，应按照合同约定向承租人承担违约责任支付违约金；根据诉争标的物系列纠纷案件查明的事实，汇天网络公司曾委托第三方电商公司开展“交纳1万元折抵5万元”的促销活动，应认定相关电商公司与汇天网络公司存在事实上的委托合同关系，作为受托人电商的相关行为应由委托人即汇天网络公司承担；承租人向电商支付的1万元款项亦应当认定为合同款项，据此汇天网络公司应就此承担相关义务，承租人有权将该1万元款项计入违约金计算基数；因汇天网络公司与电商之间的委托关系，汇天网络公司不得依据其与电商的协议内容对抗承租人。4、汇天网络公司主张住建委要求其对包括诉争标的物在内的6号楼室内隔断、装修进行拆除，但汇天网络公司并未就此提交充足证据予以证明；即使诉争标的物存在违规情况，根据相关规定，对于土地性质违规问题的认定、处理应当由国土部门作出，对于规划许可内容的违规认定及整改应当由规划部门处理；故住建委无权要求汇天网络公司拆除6号楼室内隔断及装修，住建委即使作出相关决定亦属于越权处理。5、经了解，诉争园区内的3号楼、6号楼至今仍未进行验收，故相关工程应被认定为处于未竣工的不稳定状态，在竣工前的任何变动不影响竣工验收的实际情况；包括本案在内的系列纠纷的正确解决途径应当为，要求汇天网络公司按照合同约定内容、按照规划继续施工建设，尽快达到交付条件并完成交付义务，在完成交付房屋的义务以前汇天网络公司应就此承担违约责任。6、本案不存在汇天网络公司主张的因隔断拆除而无法履行的情况，在诉讼前，包括本案承租人在内的其他承租人及其代理人均因出租人的原因未能进入标的物，未能进行现场查看；2018年8月21日，在诉讼过程中，经法院主持，本案承租人的委托诉讼代理人方得以进入诉争大楼进行现场查看，但承租人认为依据当时查看之现状无法确定现场是否存在所谓的拆除情况；其次，承租人要求出租人交付的是空间非隔断，故隔断是否拆除并不必然导致合同事实上的无法履行。综上所述，请法院驳回汇天网络公司的全部反诉请求，依法维护承租人合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月18日，唐新球（乙方）与汇天网络公司（甲方）签订《国际健康港租赁合同》（以下简称合同）一份。涉案合同约定主要内容为，1、该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘F-6号楼（以下简称6号楼）XX室。2、该房屋之租赁期为二十年，自2013年8月18日（下称“起租日”）起至2033年8月17日止，2033年8月18日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。3、该房屋的交付日期为2014年8月18日，该房屋租金总价款1200256元。4、甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算；逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。5、合同还约定了其他内容。合同签订后，唐新球给付汇天网络公司租金1200256元。经核实，至今汇天网络公司仍未按照合同约定向唐新球交付涉案标的物。另查：唐新球曾就汇天网络公司逾期交房的违约责任分别于2015年、2016年诉至本院，要求汇天网络公司就此给付违约金。经审理，本院分别作出（2015）通民初字第03253号、（2016）京0112民初27410号民事判决书。在该两案中，本院均认为双方签订之合同系双方真实意思表示，应属合法有效，汇天网络公司未按照合同约定交付房屋构成违约，应向唐新球支付违约金。对于前述两案本院作出的一审判决，汇天网络公司均不服并提起上诉，经审理，北京市第三中级人民法院分别作出（2015）三中民终字第06674号、（2017）京03民终8120号民事判决书，均判决驳回上诉，维持原判。另，在（2016）京0112民初27410号案件中，唐新球称其参加过相关的团购优惠活动，支付了1万元，该1万元应计入唐新球交纳的租金总数中计算违约金，为此唐新球提交了《国际健康港租赁合同签约签呈》予以证明。对此，汇天网络公司不予认可。该案中，本院就该笔款项的认定意见为，由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使唐新球参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于唐新球该主张，本院不予采纳。经核实，（2015）通民初字第03253号、（2016）京0112民初27410号、（2015）三中民终字第06674号、（2017）京03民终8120号民事判决书均已发生法律效力。2017年12月，就汇天网络公司逾期交房的违约金支付事宜，唐新球再次诉至本院。经本院主持调解，双方当事人于2017年12月26日达成调解协议，本院制作（2017）京0112民初41674号民事调解书，调解书的主文内容为“汇天网络公司向唐新球支付违约金（以1200256元为基数，按日万分之二计算，期间自2017年7月25日起至2017年12月31日止），于本调解书生效之日起七日内支付。”再查：2018年5月11日，北京市潞洲公证处作出（2018）京潞洲内经证字第00292号《公证书》，载明经申请人汇天网络公司申请，于2018年5月7日对位于北京市通州区宋庄镇徐尹路与富壁路交叉口东北角的建设项目的6号楼（即本案诉争标的物所在6号楼）内装修现状保存证据，进行了全程摄像取证公证。经查看该公证书所附视频资料，该视频资料较为清楚的记录了诉争6号楼内此前存在的相关隔断设施情况。在本案审理过程中，本院于2018年8月21日组织双方当事人进行了现场勘察。经现场查看，本院确认涉案诉争6号楼地上建筑每一楼层均无明显隔断设施（主体结构除外），呈现通体、开放式格局，墙体对应位置可见明显隔断拆除后的痕迹。对此，汇天网络公司主张涉案6号楼内的相应隔断、设施已经按照住建委要求予以全部拆除，故涉案合同履行不能，标的物事实上已经灭失，要求解除合同；唐新球并不认可拆除事实，并表示现状仅属于施工未完成状态，且主张即使汇天网络公司将相应设施拆除，乃至将整栋楼拆除亦可以进行重建，故当前状态不影响合同的继续履行，不同意解除合同，并坚持其诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，唐新球与汇天网络公司所签订之合同系双方真实意思表示，应属合法有效，汇天网络公司未能按照合同约定向唐新球履行交付房屋义务，故其构成逾期交房的违约，应就此向唐新球承担违约责任，按照合同约定标准支付违约金。在本案中，汇天网络公司主张涉案6号楼中相应的隔断、设施及相关装修等均已经全部拆除，从本院现场勘验的情况可以确认，涉案6号楼地上楼层中并未设置有任何隔断（主体结构除外）、设施、装饰、装修，且6号楼主体结构对应墙体存有明显拆除遗留痕迹，故汇天网络公司关于6号楼内隔断已经全部拆除的主张本院予以采纳。现，汇天网络公司认为现场确已拆除，诉争涉案标的物已经实体灭失，汇天网络公司事实上不可能具备向承租人交付租赁标的物的条件，据此要求解除合同。综合本案实际情况，本院对于汇天网络公司要求解除涉案合同的请求予以支持，具体分析如下：第一、任何主体签订的合同、协议首先系双方当事人的合意，该合意最终是否能够实现取决于诸多因素，其中双方当事人的意愿及现实制约条件系其中的关键因素。第二、为保护契约精神，倡导建立诚信社会，法律赋予了法院对诉争协议、合同强制审查、实施、执行的权利；但是，法院在依据法律授权强制合同当事人履行合同时亦受到客观条件的限制，而不能仅因守约方坚持履约而罔顾客观规律、现实条件的制约径行判决继续履行；脱离实际情形的裁判将使得双方权益事实上处于悬而未决的状态，反而不利于纠纷的处理、化解，亦不利于合法权益的保护；在客观上已不具备履行条件的情况下，强令继续履行可能致使双方当事人损失扩大，并造成社会资源的浪费。第三、对于未能实现合同目的负有过错的一方，应当承担相应的责任，但是，并不能就此剥夺过错方对其自身过错进行改正的权利；根据双方当事人意见，双方均认可涉案土地性质为科研用地，依据现场勘察时查明之情况，即汇天网络公司进行拆除、整改后的情况相较于最初采取的设置众多隔断的状态而言，现状更符合规划设计，更有利于实现规划目的，对此本院不持异议。第四、本案中，根据现场勘验情况，诉争标的物已经事实上被拆除，实体上已经灭失，即在客观上不具备继续履行的条件，涉案合同属于事实上的履行不能。故关于汇天网络公司要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。但是，需要特别指出的是，虽然标的物已经事实上被拆除，不具备交付条件，但在出租人要求解除合同的意思到达承租人之前，其仍应向承租人承担逾期交房的违约责任。关于唐新球要求汇天网络公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，汇天网络公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照合同约定（以已付款1200256元为基数，以每日万分之二为标准计算违约金）承担相应违约责任，具体计算的截止日期以汇天网络公司提出解除请求送达唐新球之日为准，超出期限的请求，本院不予支持。关于唐新球主张其参加优惠活动所交纳的1万元计算至租金总数中的主张，由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使其参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于唐新球该主张，本院不予采纳。关于汇天网络公司要求解除涉案诉争合同的请求，证据充足、于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、唐新球与汇天网络科技有限公司于2013年8月18日签订的《国际健康港租赁合同》于2018年8月21日解除；二、汇天网络科技有限公司给付唐新球逾期交房违约金55931.93元（以1200256元为基数，以每日万分之二为标准，自2018年1月1日起计算至2018年8月21日止，共233天），于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回唐新球的其他诉讼请求；四、驳回汇天网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费389元，由汇天网络科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费7801元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  梁涛二〇一八年十二月十二日法官助理李成书记员纪妍