海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初11476号 原告：韩本昌，男，1965年2月17日出生，汉族，住海南省。 原告：程瑞芬，女，1976年9月13日出生，汉族，住海南省。 委托诉讼代理人：谢茂亮，杨波，均为北京本录律师事务所律师。 被告：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海口市龙华区海棠路。 法定代表人：郭家彤，董事长。 委托诉讼代理人：喻江，系该司职员。 委托诉讼代理人：陈琼珠，系该司职员。 原告韩本昌、程瑞芬与被告海南东方明珠房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩本昌、程瑞芬委托诉讼代理人谢茂亮、被告委托诉讼代理人喻江、陈琼珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告购房价款中并不存在的公摊面积费用189,879.41元；2.判决被告支付原告逾期交房违约金16,748.16元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年1月18日签订房屋买卖合同，原告购买被告位于恒大海口文化旅游城三期的预售商品房一套。被告在销售时进行虚假宣传，称原告所购房屋所处的恒大海口文化旅游城三期为“花园美宅区”，使原告误以为所购房屋为住宅房屋。被告提供的恒大海口文化旅游城楼宇认购书上记载，该商品房既有建筑面积又有套内建筑面积，只字未提原告所购房屋为产权式酒店客房，使原告进一步确信所购房屋为住宅房屋，并包含公摊面积。可是，原告与被告签订房屋买卖合同时房屋却变成了产权式酒店客房，并且只有套内建筑面积，没有了公摊面积，而房屋总价款不变，其中包含了并不存在的公摊面积费用189,879.41元。针对被告虚假宣传、欺骗、误导消费者等违法行为，海口市龙华区工商行政管理局于2015年4月16日对被告作出《行政处罚决定书》（海工商龙处字[2015]10号），海口市工商行政管理局专业市场管理局于2017年7月12日对被告作出《行政处罚决定书》（海工商处字[2017]78号），对被告作出罚款113万元等行政处罚。另原告与被告签订的房屋买卖合同约定，被告应当在2017年6月30日前交付房屋，但被告未按期交付房屋，根据合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。被告的违法违约行为严重侵犯了原告合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定起诉至贵院，请依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、原告在购买房屋前，对其购买的房屋性质并非住宅早已知悉并确认。首先，在房屋销售现场，我司依法对《商品房预售许可证》、《土地使用权证》、《施工许可证》等证照及《合同范本》均进行了公示。这些证照上有明确记载房屋用途性质为商服用地并非住宅用地。其次，在客户决定购买我司项目房屋前，我司均以书面形式再次告知其购买的房屋土地性质及所需签署的买卖合同类型。原告签署的《项目注意事项告知书》第2条，已明确告知土地用途为商服用地，而并非住宅。第3条亦明确除一期房屋签署的是商品房买卖合同外，其余非一期房屋均签署产权式酒店客房买卖合同。从原告提供的总平图可知，其清楚知道自己购买的房屋为项目三期房屋，而并非一期房屋。再次，房屋属于重大贵重物品，正常人在购买房屋前，按照交易习惯，一定必然会了解整个项目房屋的价格情况，经过综合对比后作出选择。而无论采用何种计价方式，同时出售的一期房屋单价比该期房屋单价贵。其在选择该期房屋时已经清楚认识到该期房屋与一期房屋性质上的差别。采用按揭付款方式的客户，首付比例比住宅高，在其了解、确认购买该房屋首付比例为何会高于住宅时，亦会被告知其购买的房屋性质。二、双方签订的买卖合同合法有效，原告对其购买的房屋总价是清楚知悉的，我司对房屋总价不存在误导。首先，认购书中记载建筑面积及套内面积，因这两种房款计价体系为大众所熟知，提供两套价格计算体系可以方便购房人对自己选择的房屋与同期其他楼盘进行比较。而无论采用何种价格计算方式，房屋的总价款都是一样的。认购书中第二条第二款亦明确，乙方付款时间、金额、方式。原告清楚知道购买该套房屋应付总价款。其次，双方签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》合法有效。无论是《认购书》还是《买卖合同》均对房屋总价进行了明确约定。可见买受人对该房屋的总价是清楚知悉且认可的。如果原告对房屋总价不认可，完全可以不必购买此房屋，不必签署《认购书》跟《买卖合同》。其后在履行阶段，亦用付房款的行为，表明对该合同包括房屋价款的认可。关于该房的成交价格是经过协商，双方意思表示一致的结果。合同的基本原则是双方当事人意思自治，自愿。按照合同约定的总价款出售该房屋为我司的真实意思表示，原告购买房屋后又要求降低合同价格的行为实为强买。再次，根据《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与我司签订的《买卖合同》为双方当事人自愿协商一致，依法成立且生效的合同。对房屋的价格均已有明确约定，且不存在任何符合合同约定或者法律规定的合同变更情形。原告主张变更合同价格没有任何依据。三、房屋的公摊面积是客观存在的，且不影响原告使用房屋公用部分。首先，公摊面积是客观存在的。经住建局确认的《房屋建筑面积测绘报告书》指出原告购买的该幢楼是存在应分摊的公摊面积的。其次，明确公摊面积是为了让购房人清晰自己的权利义务，更好地规范我司的交房标准。2016年8月23日颁布的《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第七条“门厅(或独立门厅)、大厅(酒店大堂)、外墙面、屋面露台、楼梯间(井)、电梯间(井)、电梯机房、过道、管道井、垃圾道、设备间、物业管理用房、值班警卫室等共用部位及设施属于产权式酒店中不可分割使用的共有部分。客房产权人可与开发单位约定以上部分(但不限于以上部分)的使用权。”原告使用房屋亦确实需要使用到共有部分，共用部分的建造成本是应当由购房人分摊的，购房人使用共有部分支付相应对价亦符合一般大众买房的认知。再次，明确公摊面积是符合相关法律法规的要求。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。《商品房销售管理办法》第十八条按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。即在认购书中明确公摊面积并无不妥之处。最后，公摊面积是实际存在的，而原告在使用房屋的过程中，也在实际使用该公摊面积。原告使用公用部分亦不存在任何影响。被告亦按规定将公摊部分进行开发建设并交付业主使用。四、我司认为并不构成重大误解。首先，根据前面所述，原告对房屋性质跟总价格是不可能存在重大误解的。即便原告诉称，我司虚假宣传受到行政处罚。而该行政处罚针对的是我司在宣传过程中未有严谨区分房屋性质，容易让购房者误解的是房屋性质，而绝不是房屋总价格。其次，该行政处罚是针对我司对外宣传阶段的。而在与客户面对面沟通落实选购具体房屋阶段，我司已尽可能将房屋情况说明清楚，包括使用书面告知的形式。原告在购买房屋前已对房屋的性质、计价方式、购房总价款有清楚的认识。再次，被告与原告对该房买卖达成一致意思表示后，原告又要求返还的房屋差价金额高达十余万元，此案明显是原告纯属利用我司在宣传过程中因不严谨不规范遭受行政处罚一事，在恶意谋取不正当的利益。综上所述，原告要求返还房款的请求于法无据。请求贵院驳回原告诉讼请求并支持我司诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭进行了认证。对与原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为买受人与被告作为出卖人于2015年1月18日签订《海口产权式酒店客房买卖合同》，第三条约定买受人所购的产权式酒店客房为本合同第一条规定项目中的恒大·海口文化旅游城三期23#产权式酒店X单元XX层XXX房，该产权式酒店套内建筑面积共92.33平方米，户型结构为三居室，层高3.1米，非封闭式阳台2个。第五条约定出卖人与买受人约定按以下方式计算该产权式酒店客房的价款，按套内建筑面积计价，每平方米9024.62元，总金额833243元。第六条约定，按一次性付款方式，2015年1月21日前支付首付款249973元，余款（即583270元整）须在2015年2月18日前支付。第二十六条约定买受人对该产权式酒店中下列满足居住基本需求的配套用房及设施等法定共有部分享有所有权和共同管理权：门厅（或独立门厅）、大厅、外墙面、楼梯间（#）、电梯间（#）、电梯机房、通道、管理井、垃圾道、设备房、水箱间、物业管理用房、值班警卫室等。第二十九条约定该产权式酒店仅作酒店经营使用，买受人、出卖人及酒店管理公司在使用期内不得擅自改变该客房的建筑主体结构，承重结构和规划用途等。附件九《本合同补充协议》第十四条第三点约定出卖人针对买受人所购产权式酒店及其所在楼宇、项目做的销售材料及宣传材料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告，宣传资料而承担违约责任，上述广告，宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中的口头表示意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。第十五条约定该商品房建筑面积为119.58平方米，第十六条约定本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告已按约定支付房款，被告已通知原告交楼，原告未收楼。经查，按建筑面积计算的总价和按套内面积计算的房款总价一致。 另查，海口市工商行政管理局对被告违法广告行为，作出罚款113万元。 上述事实有以下证据：《海口市产权式酒店客房买卖合同》、《行政处罚决定书》（海工商处字[2017]78号）、海口市商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、恒大海口文化旅游城项目注意事项告知书、房屋建筑面积测绘报告书（竣工报告）、致业主通知及温馨提示、当事人陈述及庭审笔录为凭。 本院认为，原告与被告签订的《海口产权式酒店客房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。原告已依法付完房款，被告已交楼，双方均已依约履行，根据《海口产权式酒店管理暂行办法》第九条第三款规定，产权式酒店预售房屋的测绘报告书应包括建筑物专有部分房屋及套内建筑面积，共有部分名称、范围及建筑面积等。第十条规定，产权式酒店客房按套、间等房屋基本单元进行销售，建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店客房，不得按建筑面积计价销（预）售。依上述规定，被告在《海口产权式酒店客房买卖合同》中以套内面积计价房款符合规定，且经本院查明的事实可知无论按套内面积计价还是按建筑面积计价，房屋的总房款都是一致的，原告称其承担了不存在公摊面积的房款，无事实和法律依据，本院不予支持。原告称购买时以为是住宅式房屋，后来又变为产权式酒店客房，认为系被告欺骗，本院认为原告在签订《海口产权式酒店客房买卖合同》时就应该已经知晓是产权式酒店客房，而原告还是与被告继续签订了合同，表明原告当时已经知道并认可了合同内容，现原告诉称被告欺骗无事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第三条规定，判决如下： 驳回原告韩本昌、程瑞芬的诉讼请求。 案件受理费4098元，由原告韩本昌、程瑞芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长 王 飞 审判员 张为群 审判员 赵春香 二〇一八年十二月五日 书记员 徐丽丽