湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1322民初3195号 原告陈彩霞，女，1973年9月2日出生，汉族，居民，住新化县。 委托诉讼代理人刘继华，湖南如顺律师事务所律师。 被告新化县燎星房地产开发有限公司，地址新化县上梅街道办事处迎宾路建材市场内**。 法定代表人陈铁云，该公司总经理。 委托诉讼代理人陈晓东，湖南迪坤律师事务所律师。 原告陈彩霞与被告新化县燎星房地产开发有限公司（以下简称燎星公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈彩霞及其委托诉讼代理人刘继华，被告燎星公司的委托诉讼代理人陈晓东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈彩霞请求本院判令：1、被告继续履行原、被告于2013年12月7日签订的《邻里建房赔偿协议》；2、如被告无法履行该协议，判令被告承担违约责任并按市场差价赔偿协议约定的120平方米房屋的损失；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告在新化县上梅镇迎宾路永兴市场有一套住宅。2013年，被告开发永兴棚户区改造工程项目，其承建的房屋与原告的房屋紧邻，对原告房屋的通风、采光等方面造成了严重的影响，经双方协商，于2013年12月7日签订了《邻里建房赔偿协议》。协议约定：被告同意原告以1800元/平方米的价格在被告承建的玉虚宫棚户区改造工程中选购面积120平方米的住房一套，原告有权在被告预售前任选栋数、楼层、户型，原告所选住房面积多于120平方米的，按市场价格补给被告。2018年8月下旬，原告得知被告开发建设的玉虚宫棚户区房屋将于9月8日对外预售，于是原告与同样签了协议的张建辉、袁贵湘多次到被告公司办公室，要求按协议履行。但被告均以目前房屋建设成本上涨为由，不同意履行合同，并提出如果原告要购房必须按2900元每平方米计算。预售之日，原告等再次找被告要求按协议购房，但又遭到拒绝。该协议是双方的真实意思表示，合法有效，被告应按合同履行。 被告燎星公司的答辩要点：被告在永兴街进行棚户区改造，原告等8户居民以影响通风采光等为由，向被告提出了一些要求。2013年5月份，被告同意该8户在被告以后要改造的玉虚宫棚户区房屋中各集资购房一套，该8户居民与被告签订了协议，并各交了20000元的定金。当年12月，其中4户决定不集资了，但原告等4户继续要求购房，并由原来的楼梯房改为高层电梯房，于是原告等4户与被告另外签订了合同。2014年4月，原告等4户认为被告可能出现资金问题，并称不愿购房，被告即退还了原告等4户每户20000元的定金，还补偿了每户20000元。因原告无意买房又领取了原预交的定金，所以双方所签订的协议自然解除了。请求驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 根据原、被告的诉讼主张及举证、质证情况，本院认定如下事实： 一、双方当事人无争议的事实。 1、原告陈彩霞在新化县上梅镇迎宾路永兴市场旁有一套住宅，建筑面积114.96平方米，房屋所有权证号为：新房字第S012134**，国有土地使用权证号：新国用（2013）第G0020号。系第五层楼房，同一单元的住户还有张建辉（第四层）、袁贵湘（第三层）、阳妮（第六层），住房下系永兴市场批发部。2013年，被告燎星公司开发永兴街棚户区改造工程项目，其承建的房屋有二栋，其中建成后的临街的一栋（八层）与原告陈彩霞等4户的楼房（共六层）紧邻，位于原告楼房的西面，两楼之间建成“拱门”用于通行。被告所建的另一栋（九层），位于临街**后方，两者平行。后栋的东面亦有一栋楼房（位于原告楼房的后面，平行，该栋有住户刘革新等4户），被告所建后栋与刘革新住户的楼房之间的距离近10米。 2、因被告建房时对原告等4户房屋及刘革新等4户房屋的通风、采光等方面造成一定的影响，经协商，被告燎星公司作为甲方与上述8户作为乙方共同签订了《集资建房内部协议》，协议内容大致为：甲方为解决永兴棚户区改造工程周边矛盾，应乙方要求，甲方同意，乙方可在玉虚宫棚户区改造工程（被告待建）或相邻新建房屋中以集资方式取得电梯套房。一、甲方收取乙方集资款141600元，该款以集资电梯房一套120平方米计算（超过120的，按市场价补交房款）。套房面积的确定，待正式施工图出台后，乙方选定单元楼层套房，以房产局的颁证面积为准进行结算。二、甲方预收乙方每户20000元，共计160000元（此款不计息）。此外，协议还约定了办证及办证费用的承担，水、电、气的落户，物业管理费用的承担等相关事宜，另从协议中可看出，被告在原告等8户处西端建房的楼层意向为11层。协议签订后数日，甲方收取了乙方每户所给购房定金20000元。当年12月，因原告后栋房屋的刘革新等4户不愿集资购房，原告所住同单元房屋的4户（乙方）分别又与被告（甲方）签订了《邻里建房赔偿协议》。该协议的开头明确了赔偿事由，与《集资建房内部协议》中内容基本一致。一、甲方同意乙方以1800元的价格在玉虚宫棚户区改造工程中选购面积120平方米的住房一套，乙方有权在甲方预售前任选栋数、楼层、户型，乙方所选住房面积多于120平方米的，按市场价补给甲方。二、赔偿房屋面积以房地产权属登记机关实测、颁证面积为准，同时以此面积双方进行结算。三、甲方赔偿乙方的房屋为高层框架电梯房，乙方同意缴交物业维修管理费。……十、本协议是在甲乙双方自愿、平等基础上签订的，甲乙双方不得以任何理由违约，如有违约，由违约方赔偿对方100000元。因前签订的《集资建房内部协议》未履行，经双方协商，被告除退还8户居民每户预交的20000元外，还赔偿每户20000元。2014年1月16日，刘文革等4户在被告处分别领取了购房定金退款80000元及通风采光、基建粉尘污染补偿款80000元。原告等4户于2014年4月28日一次性在被告处领取了购房定金及防尘补偿款160000元。 3、被告在永兴棚户区的两栋房屋建成及退回原告等居民的相关款额后，原、被告均未再提出异议。被告即着手在玉虚宫棚户区项目施工，因诸多方面的原因，该项目前期建设进度缓慢，直到2017年下半年，工程进度加快，至2018年8月，被告在玉虚宫建有5栋房屋（其中4栋电梯房），户型有几十平方米到一百多平方米不等，并于8月底得到了职能部门的预售许可。原告等4户即到被告处要求按《赔偿协议》选房，被告以协议中的价款过低及该合同已实际解除为由予以拒绝。原告遂起诉至本院。 二、双方当事人有争议的事实 原、被告所签订的《邻里建房赔偿协议》是否已实际解除，应否继续履行。 原告认为，原告与被告所签订的《邻里建房赔偿协议》，是双方的真实意思表示，原告自愿依协议履行。该协议与之前8户居民与被告所签订的集资建房协议，是两份主体、内容不同的协议，原告领取购房定金及赔偿款的行为是针对第一份协议，与第二份协议无关，如果说解除协议也是解除第一份协议。原告要求被告履行第二份协议时，被告的答复也是以房屋建设成本较高而不同意原告选房。被告没有提交任何证据证明原告同意解除赔偿协议。目前，被告履行协议的条件成就，应当依约履行。原告提交了以下证据：1、《邻里建房赔偿协议》，拟证明被告在永兴市场棚户区改造中，其承建的房屋与原告房屋紧邻，对原告的通风采光等造成影响，被告承诺在玉虚宫棚户区改造工程的房屋预售前，由原告任选一套房屋，120平方米以下按1800平方米计算，超过部分按市场价补给被告。2、新房售许字（2018）第012号《商品房预售许可证》，拟证明被告开发承建的玉虚宫棚户区的房屋于2018年8月29日被批准预售。3、玉虚宫4号栋可售房源表，拟证明该项目房屋销售的单价最高价为4360元/平方米，最低单价为3690元/平方米。4、《集资建房内部协议》，拟证明该协议签订的主体和内容与第二份协议不一致。5、娄底市规划局复查意见书，拟证明被告在永兴市场所建房屋对原告的相邻权造成影响，被告没有按规划与原告房屋保持相应的距离。 被告认为，原告等人与被告所签订的第二份所谓的赔偿协议，与之前签订的集资建房协议具有关联性，都是基于同一事实而形成的。无论集资协议还是赔偿协议，都是为了解决被告在永兴市场建房时与原告方之间的一些矛盾。原告方当时退款的原因也是因为当时房地产不景气，又要交集资款，所以该协议不存在继续履行的问题。如果原告一定要到玉虚宫购房，只能按市场价予以优惠，不可能是成本价。被告提交了以下证据：1、购房定金收据，拟证明原告在被告承建的玉虚宫购房所交的定金20000元。2、领据。以证明包括原告在内的8户居民领取了退还的购房定金20000元及补偿款20000元，说明原告自愿解除了《邻里建房赔偿协议》。 本院认为，被告与原告之所以签订协议，是基于被告在永兴市场建设施工与原告的相邻权受损之间的矛盾。原告等8户居民一起与被告签订的集资建房协议以及原告等4户分别与被告签订的赔偿协议，两份协议的首部均明确了签订协议的原由是基本一致的，实际上都是原告等通过到被告待建的玉虚宫棚户区改造房中优惠购房而获得一定的补偿。但两份协议在内容上有所区别：一是价款不一致，差距较大，同样是购电梯房，第一份协议中的价格为1180元/平方米（141600元÷120平方米），第二份协议约定的价格为1800元/平方米。二、在第二份协议中约定了违约责任，而第一份协议中没有约定。三、作为被告第二份协议的相对方，原告等4户的房屋与被告所建的临街楼房紧邻，通风采光等相邻权的影响相对较大。由此可见，第一份协议中另外4户不同意购房之后，原告等4户仍继续与被告签订协议，说明签订第二份协议时，双方都采取了更为审慎的态度。对第一份协议的解除，双方均无异议，且双方通过协商，原告等8户依同样的标准在被告处领取了购房定金及补偿款，虽然原告领取上述款项是在签订第二份协议之后，但被告没有提供相关证据证明原告不愿继续履行第二份协议或者说自愿解除第二份协议。被告称原告现在要求履行第二份协议之前，原告一直没有交购房款，但双方在协议中并没有就此约定。故原告在被告处领取购房定金及补偿款的行为，并不能当然导致合同解除的后果。 判决的理由与结果 原、被告之间签订的《邻里建房赔偿协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依法履行。被告辩称该协议实际是第一份《集资建房内部协议》的延续，原告领取购房定金及补偿款的行为，应当视为其自愿解除《邻里建房赔偿协议》的意见，缺乏足够的证据，本院不予采纳。关于如何履行协议的问题，被告已明确表示不同意原告按协议选房购房，原告亦同意不购房，但应按协议价与市场价的差额由被告予以赔偿。本院认为，原、被告在协议的第十条中约定，双方如违反协议，即由违约方赔偿相对方100000元，该条款亦是双方的约定，隐含如果一方不履行协议即赔偿相对方100000元之意，亦符合该协议相对方权利义务的对等原则。故根据本案实际，解除双方签订的《邻里建房赔偿协议》，由被告赔偿原告经济损失100000元。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈彩霞与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订的《邻里建房赔偿协议》； 二、由被告在本判决生效后十日内赔偿原告陈彩霞经济损失100000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费3300元，由原告负担1000元，被告负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 员  邹人献 二〇一八年十二月二十九日 法官助理彭方群 代理书记员  吴向楚 附相关法律规定： 对《中华人民共和国合同法》的适用 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。