山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋08民终3735号 上诉人（原审被告）：运城市鑫宇房地产开发有限公司。住所地：运城市。 法定代表人：孙子焮，董事长。 委托诉讼代理人：赵志伟、孙敏，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董文娟，女，1978年4月18日出生，汉族，山西省夏县。 委托诉讼代理人：杨雷兵，河南建庄律师事务所律师。 原审第三人：北京四季传奇房地产投资管理有限公司。住所地：北京市海淀区。 法定代表人：段晓霞，董事长。 委托诉讼代理人：郭育兵，该公司员工。 上诉人运城市鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）因与被上诉人董文娟、原审第三人北京四季传奇房地产投资管理有限公司（以下简称四季公司）合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初2002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人运城市鑫宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵志伟、孙敏，被上诉人董文娟的委托诉讼代理人杨雷兵到庭参加诉讼。原审第三人北京四季传奇房地产投资管理有限公司及其委托诉讼代理人郭育兵经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人运城市鑫宇房地产开发有限公司上诉请求为：1、撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、判令一、二审诉讼费由被上诉人负担。上诉理由为：一审法院认定事实错误，上诉人已在交房期限内履行了交房义务，并无违约情况存在。 被上诉人董文娟答辩称：一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。 原审第三人四季公司及委托诉讼代理人未到庭亦未答辩。 董文娟向一审法院起诉请求:1、依法判令被告尽快将位于运城市空港南区雪花路与侯安路交汇处曼哈顿电子广场第壹幢贰层2502号商铺交付给原告；2、依法判令被告支付原告逾期交房违约金元6314.94元（暂计至起诉之日，之后违约金继续计算至实际交房之日)；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定：2013年9月3日，原告董文娟与被告鑫宇公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了鑫宇公司开发的空港南区雪花路与侯安路交汇处曼哈顿电子广场二层2502号商铺，面积为8.4平方米，原告交付房款74733元，约定于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按已付购房款日万分之二向原告支付违约金。原、被告签订购房合同时，原告与第三人四季公司签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告将购买的商铺委托给第三人经营，委托期限20年，自商铺正式运营之日起生效；第三人四季公司一次性代商户提前向原告支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金共计13188元，第三人垫付的租金从商户计租中优先扣除给第三人。自2017年1月1日起，根据商场实际经营情况随行就市与商户确定租金金额，第三人在收到商户租金后30日内支付给原告。同时查明，2016年12月7日，运城市空港经济开发区城建局向被告颁发了（2013）晋商房预售运港字第020-1号山西省商品房预售许可证。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。本案原告购买被告的商铺，将房款支付给被告后，被告应当按照合同约定向原告履行交付商铺的义务。原告要求被告交付商铺并承担逾期交付的违约金，理据充分，本院予以支持。原告在购买商铺后与第三人四季公司签订了《委托经营管理协议》，第三人四季公司提前向原告交付了2015年1月1日至2016年12月31日的租金，也就是被告向原告交房期限延长至2016年12月31日。原告以2014年12月31日被告逾期交房为由要求被告支付2014年12月31日至交房之日止的违约金，理据不足，应从2017年1月1日起按购房款74733元的日万分之二计算违约金至交房之日止较妥。关于被告辩称，原告在购买商铺时已将商铺委托给第三人经营管理，被告已将商铺交付给第三人，应驳回原告诉请的辩解意见，经查，原告在购买商铺时虽与第三人签订了《委托经营管理协议》，第三人称被告已将商铺交付给第三人使用，但是原、被告在《商品房买卖合同》中第八条约定，被告应当将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。经营权与所有权相分离，二者不能等同。原告并未委托被告将商铺直接交付给第三人，也不能因为原告将商铺委托给第三人经营就消灭原告作为商铺的所有权人要求被告交付商铺的权利，故被告的辩解意见，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审判决：一、被告运城市鑫宇房地产开发有限公司于本判决书生效后15日内将原告董文娟购买的位于空港南区雪花路与侯安路交汇处曼哈顿电子广场二层2502号商铺（面积为8.4平方米）交付给原告。二、被告运城市鑫宇房地产开发有限公司从2017年1月1日起按照购房款74733元的日万分之二向原告支付违约金至商铺交付之日止。三、驳回原告董文娟的其他诉讼请求。案件受理费1826元，由被告运城市鑫宇房地产开发有限公司承担。 经审理查明，上诉人与被上诉人对一审判决认定的事实不持异议。 另查明，2013年9月3日，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，该商品房交付后物业管理费用由买受人承担”；合同第九条约定“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、……；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之二的违约金”。 还查明，上诉人鑫宇公司在一、二审诉讼中未提交证据证明被上诉人授权原审第三人四季公司接收涉案的商品房。 本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人鑫宇公司是否已履行商品房买卖合同的交付房屋义务；二、原判认定上诉人违约并判令从2017年1月1日起支付逾期违约金是否正确。 关于焦点一，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效，并对双方当事人具有法律约束力。本案合同第八条明确约定鑫宇公司应在约定期限内向被上诉人履行交房义务，因此，接收本案商品房的主体为被上诉人。现鑫宇公司以被上诉人与原审第三人签订了委托经营管理协议，为减轻成本及重复交接程序为由，其向原审第三人履行房屋交付义务即等同为向被上诉人履行义务。鑫宇公司的该上诉理由，违反了合同关于交房的约定，且上诉人亦不能举证证实原审第三人接收案涉商品房系被上诉人授权所为。故上诉人鑫宇公司的该上诉理由，本院不予采纳。 关于焦点二，鉴于上诉人鑫宇公司未按商品房买卖合同履行交房义务，故其依法应对逾期交房行为承担违约责任。原审法院认定案涉合同交房期限延长至2016年12月31日，各方当事人在法定期限未提起上诉。因此，原审法院判令上诉人从2017年1月1日起按照双方约定支付被上诉人违约金正确。 综上，上诉人鑫宇公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1668元，由上诉人运城市鑫宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王拂晓 审判员  赵武平 审判员  兰晓红 二〇一八年十二月十二日 书记员  顾秋霞