安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖04民终1502号上诉人【原审被告（反诉原告）】：淮南豆乐福食品科技有限公司,住所地:淮南市谢家集区卧龙山西路唐山产业园。法定代表人:王文凯,系该公司董事长。被上诉人【原审原告（反诉被告）】:淮南市西部门户投资开发有限公司，住所地:安徽省淮南市谢家集区唐山镇政府办公楼。法定代表人:邱传伦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨杰，安徽竞合律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧，安徽竞合律师事务所律师。上诉人淮南豆乐福食品科技有限公司（以下简称豆乐福公司）因与被上诉人淮南市西部门户投资开发有限公司（以下简称西部投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院(2017)皖0404民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人豆乐福公司法定代表人王文凯，被上诉人西部投资公司委托诉讼代理人杨杰、夏慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豆乐福公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人请求被上诉人返还支付的房屋租赁费297490元。事实和理由：原审法院以“西部投资公司的厂房已交付完毕，涉案厂房已实际适用，且在之前已经交付过租金。可视为占有使用费，故不再返还”为由，驳回上诉人要求返还租金的诉讼请求，显然是违背法律规定的，是错误的。原审判决违背《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。原审法院已经查明：“西部投资公司建设租赁给豆乐福公司的彼岸准话厂房未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等审批手续”，已经认定“与豆乐福公司签订的租赁合同系无效合同”，那么根据法律规定，西部投资公司依据无效合同取得的财产，应当予以返还。综上，请求二审法院依法公正判决，改判被上诉人返还上诉人支付的租金297490元。西部投资公司辩称：一、导致租赁合同无效的缔约过错在上诉人，本合同系上诉人与被上诉人第二次签订的租赁合同，双方第一次签订合同是2015年1月1日到2016年12月31日。上诉人在履行合同的过程中，上诉人未支付过租赁费用。在2017年的1月份签订的第二次合同，如果该合同在对应的不动产具有瑕疵的情况下，上诉人在此长达两年的时间应该会提出。二、被上诉人在履行合同的过程中没有任何过错。被上诉人完全按照合同约定的条款履行了合同的全部义务。三、上诉人适用法律的观点错误，上诉人在原审中依据最高院关于房屋租赁案件的司法解释所规定的无效条件，但是其在上诉状中又不引用该司法解释支付房屋占用费的条款规定，反而依据民法通则和合同法的相关规定，因此适用法律错误。四、上诉人违法侵占被上诉人厂房的违法行为，仍然在持续的状态中，上诉人在2015年的1月接受被上诉人一万平方米的厂房使用至今。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议二审驳回上诉人上诉请求，维持原判。西部投资公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原、被告双方签订的“唐山产业园标准化厂房租赁合同”;2.判令被告立即将租赁的房屋完好交还原告;3.判令被告立即支付拖欠的截止到2018年3月31日的房屋租金261660元及违约金200000元合计461660元,后续房屋租金计算到被告交付房屋止;4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，西部投资公司与豆乐福公司签订了租赁合同内容如下：出租方(以下简称甲方):淮南市西部门户投资开发有限公司法定代表人:邱传伦,住所地谢家集区卧龙山西路承租方(以下简称乙方):淮南豆乐福食品科技有限公司,住所地淮南市谢家集区唐山产业园,法定代表人:王文凯,统一社会信用代码34040400000160514。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议。第一条租赁房屋概况:甲方房屋坐落于淮南工业园区内,西至李园路,南接102省道,北靠合淮阜高速公路。经甲、乙双方确定认可的房屋现状为标准,租赁房屋为1#厂房一层,面积6435平方米(长110米,宽585米),层高5.2米。该租赁房屋的水、电、天然气等附所有的属设施均由乙方自行解决,甲方不承担任何义务,但必要时,甲方可以协助乙方触决,费用由乙方承担。第二条租赁房屋用途：赁房屋用途为生产经营等。未经甲方许可,乙方不得任意改变房屋用途。第三条租赁期限及交付：1、租赁期限为壹年,2017年1月1日起至2017年12月31日2、本合同签订前该租赁房屋已经由乙方占有、使用。本合同签订时,甲方的租赁房屋及其它设施均由乙方保管、使用,具体房屋及设施明细,双方认可以2015年2月9日签订的“租赁生产设施交接表”为准,该交接表内的厂房面积以本合同为准。第四条租金：1、租金以面积为单位进行计算,厂房标准为每平方米每月六元每月租金为:38610元,每季度租金为:115830元2、租金先付后租,提前一个月支付,每三个月为一个支付周期。乙方签订合同后的一个月前,即2017年1月1日前支付首期租金双方以此日为租金交付基准日,三个月的最后一个月内乙方支付下个周期租金3、租金以转账方式支付,甲方的开户行账号。第五条除租金以外其他费用的支付：(1),本合同签订后三日内,乙方向甲方支付履约保证金十万,作为乙方履行本合同的担保。(2)、租赁期间,乙方应自行负担因其使用租赁房屋而发生的,电,燃气、电话、网络等费用。此前的费用因为系乙方使用,应当全部由乙方自行结清。第六条租赁房屋的改建、添建、维护、管理等安全责任：1、乙方公司若对租赁房屋进行改建或者添建工程,须经甲方书面同意,并保证改建或者添建工程不影响原房屋结构安全2、租赁期间,乙方负责租赁物房屋主体结构及附属公共设施的维修工作3,租赁期间,防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作,乙应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检。第七条乙方有下列情形之一的,甲方有权终止合同、收回房屋,并且乙方的履约保证金不予退还：1、擅自将承租的房屋转租或出让经营使用权的2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;4、拖欠租金达一个月的5、利用承租房屋进行违法活动的6、故意损坏承租房屋的。第八条提前终止合同：如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第七条的情形甲方必须终止合同时,一般应提前一个月告知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿2、租赁期内,除上款情形外,任何一方提出终止合同,需提前六个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍有效。第九条租赁期满或合同终止：1、租赁期满乙方如要求继续租赁,则须提前三个月书面向甲方提交。在同等条件下,乙方享有优先承租权。甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同。2、乙方出现本合同第七条情形或租赁期满乙方不能继续租赁的,本合同即终止。在合同终止前,乙方须将租赁房屋原样退还甲方。乙方的添附物除可搬离的物品外,其他无偿归甲方所有。如果租赁房屋出现缺损,乙方应当赔偿损失,赔偿款优先从乙方支付的保证金支付。第十条违约责任：（一）甲方1、甲方保证出租房屋甲方拥有合法物权,并且保证没有任何第三人在租赁期间内对该房屋主张权利2、甲方违反本合同第八条第2款约定,提前收回房屋的,以乙方未到期应付租金的30%向乙方支付违约金。(二)乙方1、乙方出现本合同第七条所列情形之一或中途擅自退租的,造成甲方损失的,或违反本合同第八条第2款约定提前退租的,应以乙方未到期应付租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应该承担赔偿责任。2、乙方逾期支付租金的：乙方逾期支付租金超过一个月的,甲方有权解除合同,逾期违金按日租金的3倍向甲方支付租金,乙方支付的保证金不予退还租赁期满,乙方如不继续租赁房屋,应当在本合同租赁到期日后的十日内向甲方返还房屋。乙方逾期归还,则自租赁到期日起,每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金,直至归还日4、乙方如有上述2、3违约情形未及时支付违约金,在合同终止时,乙方应当足额支付,否则甲方有权对乙方的物品进行留置。因此向乙方主张权利的,乙方还应当赔偿甲方处理该纠纷的各项费用第十二条本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时任何一方均可向合同签订地的人民法院起诉。第十三条、本合同一式四份,甲、乙双方各执二份,均具有同效力。甲方：西部门户投资开发有限公司，代表人签字：邱传伦，2017.1.1。乙方：淮南豆乐福食品科技有限公司。代表人签字：王文凯，2017年1月1日。另查明：2016年4月26日，西部投资公司取得了（2016）040013号土地使用证，宗地编号：040030010207，地籍图号：0.38-90.25；使用面积64135.10平方米；用途：工业用地；终止日期2066年2月18日。豆乐福公司所租赁的厂房坐落于该土地。西部投资公司建设租赁给豆乐福公司的标准化厂房未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等审批手续。2016年12月26日至2017年8月8日西部投资公司共收到豆乐福公司417490元（其中押金100000元，租金317490元）。原告西部投资公司在案件审理期间向本院提出撤诉申请，本院裁定准予原告西部投资公司撤回起诉。一审法院认为：首先，西部投资公司所有的涉案厂房未取得建设工程规划许可证且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，与豆乐福公司签订的租赁合同系无效合同，豆乐福公司反诉理由成立，本院予以支持。第二，豆乐福公司要求返还租赁费297490元，保证金100000元，因西部投资公司的厂房已交付完毕，涉案厂房已实际使用，且在之前已经交付过租金，可视为占有使用费，故不再返还。对豆乐福该诉请，本院不予支持。保证金100000元是在租赁合同中约定的，因双方签订的合同系无效合同，故要求返还保证金的诉求，本院予以支持。第三，关于物业管理费28359元，是豆乐福公司与西部投资公司占有使用厂房应缴纳的费用，且不在本诉受案范围，故不予处理。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）淮南豆乐福食品科技有限公司与原告（反诉被告）淮南市西部投资门户开发有限公司2017年1月1日签订《唐山产业园标准化厂房租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）淮南市西部投资门户开发有限公司于判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）淮南豆乐福食品科技有限公司保证金100000元；三、驳回淮南豆乐福食品科技有限公司反诉的其他诉讼请求；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉费3848元，由原告（反诉被告）淮南市西部投资门户开发有限公司承担1150元，被告（反诉原告）淮南豆乐福食品科技有限公司负担2698元。二审诉讼中，当事人没有提交新证据。二审认定事实与一审相同。二审争议焦点：上诉人已交付过的房屋租赁费297490元是否应当返还。本院认为，上诉人豆乐福公司与被上诉人西部投资公司在2017年前双方就存在房屋租赁关系，2017年1月1日，豆乐福公司与西部投资公司在原租赁合同终结后，双方又重新签订了一份《唐山产业园标准化厂房租赁合同》，此后，豆乐福公司使用了合同约定的租赁厂房。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案是西部投资公司原为一审原告向人民法院起诉后，又撤回起诉。虽然西部投资公司已撤回起诉，豆乐福公司反诉请求西部投资公司返还其已支付使用房屋过的租金，不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的精神。据此，豆乐福公司上诉请求没有法律依据。综上所述，豆乐福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5762元，由淮南豆乐福食品科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卞九龙审判员  张 晨审判员  王元元二〇一八年十二月十二日书记员  许小玄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。