山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋07民终2570号上诉人（原审被告）：孙搏鹏，男,1981年11月28日生,汉族，住太原市。被上诉人（原审原告）：晋中碧桂园房地产开发有限公司，住所：晋中市榆次老城物业办公区****。法定代表人：宗慧杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘芸，女，1991年6月28日生，汉族，系被上诉人员工。委托诉讼代理人：李磊，女，1983年5月14日生，汉族，系被上诉人员工。上诉人孙搏鹏因与被上诉人晋中碧桂园房地产开发有限公司（以下简称晋中碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙搏鹏上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未能按照双方草签合同的约定，与上诉人订立建设局正式的网签合同，致使上诉人因缺少该必要材料而无法办理银行贷款，从而未能支付涉诉房屋剩余价款，对此被上诉人存在过错。本案房屋买卖合同具备履行条件，上诉人不同意解除，在签订该网签房屋买卖合同后，上诉人能够履行价款支付义务，因此请二审法院从保护交易安全和秩序的角度出发，驳回被上诉人的原审诉讼请求。上诉人与被上诉人在2017年3月31日签订的内部房屋买卖合同约定，上诉人支付合同约定的部分价款，剩余房款通过银行贷款按揭方式支付，被上诉人应与上诉人订立网签合同，从而上诉人方能办理银行贷款手续，上诉人早已联系接洽好贷款银行，但只因该网签合同无法提供，至今不能办理贷款手续。至本案被上诉人原审起诉之时，被上诉人却一直未能与上诉人订立网签房屋买卖合同，从而导致贷款银行因缺乏该必要手续，无法办理贷款,进而上诉人也未能通过银行贷款方式支付剩余房屋价款，对此被上诉人存在明显过错。上诉人已经按照双方草签合同约定的房款数额，支付了房屋部分价款3622627元，该款已超出房屋总价的一半，且在办理正式网签合同后,上诉人可以通过银行贷款按揭方式支付剩余房款，因此本案双方买卖合同不存在履行不能的情形，对此请二审法院能依法查明，驳回被上诉人的原审诉讼请求，以促进交易流转，维护市场交易正常秩序。2、抛开上诉人提出的房屋买卖合同应继续履行主张不言，但从法律层面上看，原判认定违约金明显过高，存在错误。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案未付款项361万元，该款未付造成的损失，应参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算确定，经上诉人核算原判确定的361000元违约金，明显超出实际损失的30%，故原判该节认定存在错误。综上，原判认定事实和适用法律错误。被上诉人晋中碧桂园辩称，1、上诉人以答辩人未为其办理网签手续导致其逾期付款的主张无事实和法律依据。首先，2017年3月31日上诉人和答辩人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，其中补充协议第二条约定上诉人应于2017年9月30日前办理完毕按揭手续并向答辩人支付按揭贷款361万元。但事实是上诉人并未按协议约定如期办理按揭手续、支付按揭贷款，期间答辩人多次通知上诉人提交按揭资料、签署按揭合同，并于2017年9月12日向上诉人寄发了书面《催促签署按揭贷款合同通知书》和《催交资料通知书》，督促上诉人及时提交按揭资料、签署按揭合同，并在《催交资料通知书》中明确告知上诉人如逾期提交按揭资料导致延迟办理手续或按揭银行无法放款等所有责任和后果由上诉人自行承担，但上诉人以种种理由一直拖延未予办理，且逾期超过90日，直至2018年2月6日答辩人提起诉讼时上诉人也未去银行提交按揭资料、签署按揭合同、办理按揭手续。其次，根据山西省银监局《关于进一步加强个人住房按揭贷款业务风险防控的通知》第二条第4款规定可知，在2018年6月14日之前，银行发放按揭贷款的条件是只要贷款客户的资信条件符合银行要求即可发放贷款，《商品房买卖合同》办理网签及备案手续并非银行发放贷款的必要条件。由上可知，上诉人未在2017年9月30日前完成支付按揭款项，并逾期超过90日，是因上诉人未及时提交按揭资料签署按揭合同所导致，而并非如上诉人所言是因答辩人未为其办理网签手续，因此上诉人以答辩人未为其办理网签手续导致其逾期付款的主张无事实和法律依据。2、上诉人主张合同约定的违约金过高，要求减少违约金，证据不足，适用法律错误。首先，从答辩人与上诉人签订《商品房买卖合同》的目的来看，合同中约定逾期付款的违约金条款是为了约束上诉人有效履行合同，及时支付合同价款，维护交易的正常秩序，而且该违约金条款是上诉人与答辩人双方的自愿约定，是双方真实的意思表示，也未违反任何法律规定及社会公共利益，因此上诉人违反合同约定怠于履行付款义务，就应当按照合同约定向答辩人承担违约责任。其次，上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，主张答辩人的实际损失按照未付款的10％支付违约金比例过高，应当参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算确定。但上诉人并未提供证据证明答辩人的实际损失，故违约金比例是否过高，证据不足。综上所述，原判决认定上诉人欠付答辩人余款3610000元逾期超过90日，故作出解除上诉人与答辩人签署的《商品房买卖合同》及补充协议，并由上诉人支付答辩人36.1万元违约金的判决，认定事实清楚，而且上诉人的上诉主张证据不足，且无事实和法律依据，因此恳请贵院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。晋中碧桂园向一审法院起诉请求：1、判令解除晋中碧桂园与孙搏鹏签订的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议;2、判令孙搏鹏支付违约金723262.7元;3、判令全部诉讼费用由孙搏鹏承担。一审法院认定事实：2017年3月31日，晋中碧桂园、孙搏鹏签订了由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同》示范文本及晋中碧桂园提供的《补充协议》，约定孙搏鹏以总价款7232627元购买晋中碧桂园案涉商品房，并约定了付款方式及期限，后孙搏鹏支付3622627元房款，余款3610000元逾期超过90日未付。庭审中，晋中碧桂园坚持选择按照《补充协议》第四条第二款约定,解除合同,并要求孙搏鹏按合同约定总房价款的10%支付违约金。孙搏鹏则不同意解除合同，也不同意支付违约金,希望和晋中碧桂园协商后尽快付款。当事人双方各执己见，协议不成为本案事实。关于买受人逾期付款超过90日的责任，上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均有相关表述，《商品房买卖合同》第九条约定:逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的,应当书面通知买受人,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金,同时，出卖人退还买受人已付全部房款;本条所称逾期应付款是指依照约定的到期应付款与该期实际己付款的差额,采取分期付款的,按照相应的分期应付款与该期的实际已支付的差额确定。关于补充协议，该合同说明部分第五条“出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以另行签订补充协议”。该合同第二十九条(补充协议)约定:对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议;补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除头受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述《补充协议》第四条关于逾期付款超过90日的责任则表述为:买卖双方一致同意，关于逾期付款的责任不按照合同第九条的约定进行，以本条约定为准:逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的,买受人按合同约定总价款的10%向出卖人支付违约金。而关于补充协议的效力，该《补充协议》第十九条表述为“出实人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受入权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款,并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认:合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”、“本补充协议。效力优先于合同”。一审法院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，但必须遵循公平合理、权责对等的原则;格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。本案中，孙搏鹏逾期未付款361万元超过90日的事实清楚,但就其责任承担方面，晋中碧桂园、孙搏鹏于同一天签订的《商品房买实合同》及《补充协议》均有相关表述，后者明显加重孙搏鹏责任，且互相排斥对方相关表述的适用。该《补充协议》系晋中碧桂园为重复使用而预先拟定的,尽管该预制文本中有已提请买受人特别注意、买受人己仔细阅读并理解、买受人确认等表述，并不能当然证实晋中碧桂园在订立合同时与孙搏鹏协商,特别是针对加重孙搏鹏逾期付款超过90日责任的条款进行过协商，应当认定为格式条款，提供格式条款一方加重对方责任的条款无效，故孙搏鹏应按上述《商品房头卖合同》中相关约定承担责任，即“逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”，鉴于本案晋中碧桂园坚持解除合同，孙搏鹏应按逾期应付款即361万元的10%承担向晋中碧桂园支付违约金，同时，晋中碧桂园退还孙搏鹏已付全部房款。另外，案涉《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）系住房城乡建设部、工商总局为了有效处理近年来消费者对商品房投诉较多的问题,避免出现、显失公平和违法条款，规范商品房销售行为，切实解决老百姓购房的后顾之忧而推行,有利于规范商品房交易行为,保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公止的商品房交易秩序。晋中碧桂园作为商品房销售方不该枉顾该示范文本与法律对补充协议应在合同对相关内容“没有约定或者约定不明确的”情况下进行的限制，同时与买受人签订直接为买受人创设加重义务的补充协议。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十一条之规定，判决如下:一、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议（有效部分）。二、被告孙搏鹏于本判决生效之日起15日内支付原告晋中碧桂园房地产开发有限公司违约金36.1万元。三、驳回原告晋中碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。当事人未按生效判决书确定的期间履行给付金钱义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费11033元,由原告晋中碧桂园房地产开发有限公司负担5507元，由被告孙搏鹏负担5526元。二审中，上诉人孙搏鹏出示手机聊天记录，欲证明其催促被上诉人晋中碧桂园签订网签合同。被上诉人晋中碧桂园质证称，与本案没有关联性，该聊天记录的最早时间为2018年7月8日，当时一审已经开庭，基于解除合同的诉讼请求，不能再给上诉人打印网签合同。本院限上诉人孙搏鹏三日内提交该手机聊天记录纸质版，上诉人孙搏鹏未予提交。上诉人孙搏鹏称另有更早日期的聊天记录，本院限上诉人孙搏鹏三日内提交，上诉人孙搏鹏亦未提交。被上诉人晋中碧桂园提交：1、顺丰速运快递两件、盖有山西顺丰速运有限公司印章的寄发明细及回执两份，欲证明被上诉人碧桂园催促上诉人孙搏鹏提交资料、签署按揭贷款合同、支付剩余价款及违约金；2、晋银监办〔2018〕91号文件一份，欲证明2018年6月14日银监会下文之后所有个人银行按揭贷款才必须进行网签；3、逾期付款违约金明细一份，欲证明因上诉人孙搏鹏原因逾期付款。上诉人孙搏鹏质证称，银行要求网签合同才办理贷款，上诉人多次催促签订网签合同，但被上诉人晋中碧桂园一直没有签，对被上诉人晋中碧桂园提交的逾期付款违约金明细无异议。本院认为，本案二审争议的焦点：上诉人孙搏鹏与被上诉人晋中碧桂园签订的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议（有效部分）是否应予解除，上诉人孙搏鹏是否应当支付被上诉人晋中碧桂园违约金36.1万元。评判如下：（一）依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人孙搏鹏与被上诉人晋中碧桂园所签《商品房买卖合同》及补充协议均约定，逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。根据上诉人孙搏鹏认可的被上诉人晋中碧桂园提交的逾期付款违约金明细，上诉人孙搏鹏逾期付款已超过90日，现被上诉人晋中碧桂园请求解除合同，依法应予支持。（二）依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人孙搏鹏与被上诉人晋中碧桂园所签《商品房买卖合同》关于逾期付款违约金的约定，不违反法律规定，原判决孙搏鹏按应付款361万元的10%支付违约金36.1万元，并无不当，予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6715元，由上诉人孙搏鹏负担。本判决为终审判决。审判长  杨姣瑞审判员  王 雪审判员  申子西二〇一八年十二月二十四日书记员  刘沂岷