北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初7835号原告（反诉被告）：北京依诺泰药物化学技术有限公司，住所地北京市大兴区104国道瀛海段********。法定代表人：宁宗超，副总经理。委托诉讼代理人：车萌枝，北京柴傅律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏翔，北京柴傅律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国投尚科信息技术有限公司，住所，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路****楼**div>法定代表人：李智勇，总经理。委托诉讼代理人：郭新嵘，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京依诺泰药物化学技术有限公司(以下简称：依诺泰公司)与被告（反诉原告）北京国投尚科信息技术有限公司（以下简称：国投尚科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）依诺泰公司的委托诉讼代理人车萌枝、夏翔，被告（反诉原告）国投尚科公司的委托诉讼代理人郭新嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。依诺泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认编号为2017年度SKBGSQY001号《租赁合同》于2017年11月9日解除；2、判令国投尚科公司退还依诺泰公司已支付的房租265672.56元，能源费62199.8元、履约保证金265672.56元；3、判令国投尚科公司支付依诺泰公司违约金410584.86元；4、诉讼费由国投尚科公司承担。事实与理由：2017年8月22日，依诺泰公司与国投尚科公司签署了《租赁合同》，约定国投尚科公司向依诺泰公司提供北京经济技术开发区经海二路27号院尚科办公社区一层101单元、102单元和二层205单元办公室，建筑面积共计1323.4平方米，租赁用途为研发和办公，租赁期限为5年，租赁期前三年每月租金为68430.81元。此外，双方约定协议签订生效后，国投尚科公司向依诺泰公司交付101单元、205单元，于2017年11月1日交付102单元。合同签订后，国投尚科公司向依诺泰公司支付房租265672.56元、能源费62199.8元、履约保证金265672.56元，共计563544.92元。国投尚科公司于2017年9月15日交付101单元和205单元，但其未依约交付102单元，依诺泰公司多次前往收房，均发现原租户未搬走，原租户安装的大型设备亦未拆除。国投尚科公司未依约向依诺泰公司交付房屋，致我公司未能迁入，研发和投产计划受到影响。依诺泰公司于2017年11月9日向国投尚科公司发出《解除租赁协议通知函》，解除了《租赁合同》。国投尚科公司的违约行为致依诺泰公司承租房屋的合同目的不能实现，为了维护我方的合法权益，故诉至法院。望判如所请。国投尚科公司辩称，我方按期交房，没有违约，依诺泰公司欠缴租金，并且拖延收房。我公司在2018年3月5日已经向依诺泰公司邮寄解除合同通知书，告知其解除涉案合同。国投尚科公司反诉称：1、确认双方2017年8月22日签订的《租赁合同》于2018年3月7日解除；2??判令依诺泰公司支付合同解除的违约金410584.86元；3??判令依诺泰公司支付逾期交付房租的违约金（以265672.56元为基数，按每日千分之五计算，每日1328.36元，共计34天）共计45164.33元；4??依诺泰公司承担本案反诉费用。事实与理由：依诺泰公司与国投尚科公司就北京经济技术开发区经海二路27号院国投尚科大厦租赁事宜，于2017年8月22日签订《租赁合同》，约定国投尚科公司以房屋现状交房。但依诺泰公司在合同签订后，拒绝接收房屋并拒绝交纳房屋租金，已构成违约，致使合同解除。特提起反诉，望判如所请。针对国投尚科公司的反诉，依诺泰公司辩称，不同意国投尚科公司的反诉请求，我方不存在违约行为，不同意支付违约金。我方在2017年11月提出解除涉案协议，并且涉案房屋非我方占有使用，房屋租金亦没有实际发生。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。依诺泰公司就本诉及反诉提交了如下证据：1、租赁合同；2、汇款凭证；3、照片及视频资料；4、解除租赁协议通知函；5、房屋租赁合同；6、通知函；7、回复函；8、（2017）京长安内经证字第49018号公证书及录像；9、亦庄鸿坤智谷写字楼租赁合同；10、搬运服务合同书；11、解除通知送达现场照片。国投尚科公司就本诉及反诉提交了如下证据：1、2017年8月22日的租赁合同及租赁标的交接表；2、2018年1月20日国投尚科公司送达依诺泰公司的缴费通知单及EMS邮寄单；3、2018年3月5日国投尚科公司送达依诺泰公司的解除合同通知书及EMS邮寄单及回单。庭审中，国投尚科公司向本院申请证人许某出庭作证，但经本院传唤，许某未到庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，国投尚科公司（甲方、出租方）与依诺泰公司（乙方、承租方）就北京经济技术开发区经海二路27号院尚科办公社区一层101单元、102单元和二层205单元办公室（以下简称：涉案房屋）的租赁事宜签订编号为2017年度SKBGSQYZ001号《租赁合同》。关于租赁标的，双方约定租赁标的交付标准为现状交付，甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方租赁标的的现有装修及设施状况，由双方在《租赁标的交接表》中予以列明。关于租赁期及交付时间，双方约定租赁期共60个月（伍年），自2017年11月1日至2022年10月31日止。本协议签订生效后，甲方向乙方交付101单元、205单元，于2017年11月1日向乙方交付102单元。关于租金、费用、支付时间及免租期，双方约定租赁合同期前三年期（自2017年11月1日至2020年10月31日止），该租赁标的每月租金为68430.81元。租金支付方式为每三个月支付一次。首期租金由乙方在签订租赁合同三个工作日内，向甲方支付2017年11月1日至2018年1月31日止共计205292.43元。关于履约保证金，双方约定乙方应于签署本合同三个工作日内，向甲方支付履约保证金265672.56元。关于违约责任，双方约定本协议生效后，甲、乙双方均应全面地、准确地依约履行，如有一方违约，必须按本条规定向另一方支付违约金。任何一方对本合同约定义务、承诺或保证的违反，均构成违约：守约方有权提前解除本合同。本合同因任何乙方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年六个月租金的违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失。关于房屋面积，101房屋472平方米、102房屋635平方米、205房屋216.4平方米。涉案合同签订后，依诺泰公司支付国投尚科公司房屋租金265672.56元，能源费62199.8元，履约保证金265672.56元，共计593544.92元。国投尚科公司于2017年9月15日向依诺泰公司交付101单元、205单元房屋。依诺泰公司提交通知函欲佐证其于2017年10月17日书面告知国投尚科公司102单元按期交付的重要性和逾期交付的严重影响，提示国投尚科公司依约交付102单元。对此，国投尚科公司不认可收到该通知函。依诺泰公司提交照片及视频资料欲佐证国投尚科公司未向其交付102单元房屋，该房屋内大型设备一直未拆除，原租户未搬离。该证据显示2017年11月7日102单元内原租户办公设备未搬离、2017年11月9日原租户设备未拆除，现场有施工人员进行拆除作业。国投尚科公司认可照片的拍摄时间为2017年11月7日，但其称上述证据显示原租户已经退场，涉案合同明确约定交付标准为现状交付，且依诺泰公司与原租户已经约定自行交接，故102房屋适租，并不存在出租方违约的情形。2017年11月9日，依诺泰公司向国投尚科公司发出《解除租赁协议通知函》，其中载明“目前至11月9日，102单元原租户仍未完成搬迁，致使我公司无法按时接收102单元，预期接收房屋严重影响我公司装修安排，以及后续搬家计划。我公司决定，解除与贵公司于2017年8月22日签订租赁合同（编号：2017年度SKBGSQYZ001号）及其附件签署的企业服务协议，希望双方妥善协商解决相关遗留事宜”，依诺泰公司在该函盖章并落款日期。就该函的送达方式及时间，依诺泰公司提交送达解除合同通知书照片称其于2017年11月9日现场向国投尚科公司送达，国投尚科公司认可依诺泰公司当日向其送达解除通知，但因当时不同意解除合同所以没有接收该通知，但自认于2017年11月17日收到该函。2017年11月17日，国投尚科公司向依诺泰公司发出《关于解除租赁协议通知函的回复函》，其中载明“102单元于2017年11月1日已具备租赁合同约定的交房条件，并多次要求贵公司安排收房相关事宜，但贵公司以各种理由拖延收房。截止收到贵司通知函为止，贵方一直未办理装修相关手续，也一直未待装修公司与物业沟通装修改造事宜……”，国投尚科公司在该函上盖章并落款日期，依诺泰公司收到该函。依诺泰公司提交（2017）京长安内经证字第49018号公证书及公证录像，欲证明依诺泰公司已于2017年11月29日通过卸除链锁的方式将101单元及205单元退还给国投尚科公司，并赴国投尚科公司处告知退租事宜。对此，国投尚科公司认可该公证书及公证录像的真实性，但并不认可双方已就涉案房屋的退租事宜进行了验收及交接。国投尚科公司提交缴费通知单及解除合同通知书，欲证明依诺泰公司因未按时交纳相应房屋租金而导致涉案合同解除，其中载明“因贵公司在约定日期内未按时交纳相应房款，违反了租赁合同第五条之相关规定。依据《租赁合同》相关之规定，现我公司正式通知贵公司如下：我公司自2018年3月5日起，解除与贵公司的租赁合同，并收回租赁标的”。对此，依诺泰公司认可于2018年3月7日收到上述缴费通知单及解除合同通知书，但称国投尚科公司无解除权。此外，国投尚科公司自述其于2018年3月5日收回涉案房屋并重新装修。上述事实，有租赁合同、汇款凭证、照片及视频资料、解除租赁协议通知函、回复函、开庭笔录等证据材料在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为，依诺泰公司与国投尚科公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应该全面履行自己的义务。本案中，依诺泰公司主张国投尚科公司未向其交付102单元房屋而导致其涉案合同目的无法达成，该行为构成根本违约。对于依诺泰公司的该项主张，国投尚科公司的抗辩理由主要有二，本院将一一论述。其一，国投尚科公司抗辩涉案合同约定房屋交付为现状交付，应视为依诺泰公司对102单元房屋现状已进行确认。对此，涉案合同虽约定租赁标的交付标准为现状交付，但现状的应有之义是指房屋的装修、附属设施、土建、电源、强弱电、隔墙、隔断的当前状态，仅限于国投尚科公司作为出租人可以处分的权利范围，其并不能对102单元房屋原租户中的办公设备、设施等作出处分，除非原租户明确授权于国投尚科公司可以自行处置，且该授权应以明确、明示的方式告知依诺泰公司，从依诺泰公司提交的照片中可以看出该公司前往收房时102房屋尚在进行设备拆除，房屋不处于适租状态，故对于国投尚科公司以此为由的抗辩意见，本院不予采信。其二，国投尚科公司抗辩依诺泰公司与案外人即原租户已经私下协商，双方自行交接，涉案房屋的腾退问题与其无关。对此，国投尚科公司虽申请证人出庭，但证人未出庭，应由国投尚科公司承担不利后果，故对其抗辩意见，本院亦不予采信。综上，根据本案证据及当事人庭审陈述，国投尚科公司作为出租人未依约向依诺泰公司交付102单元房屋的事实成立，该行为已构成根本违约，其应承担违约责任。关于涉案合同解除问题，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方以享有法定解除权为由主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因国投尚科公司未依约向依诺泰公司提供适租房屋导致依诺泰公司承租涉案房屋的目的无法实现，依诺泰公司有权解除涉案合同，该公司提交的照片能够证明该公司于2017年11月9日向国投尚科公司送达《解除租赁协议通知函》，故本院确认双方签订的《租赁合同》于2017年11月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，对于依诺泰公司要求退还租金、能源费、履约保证金的诉讼请求，本院予以支持，但考虑国投尚科公司于合同签订之日起即将101单元房屋、205单元房屋交付与依诺泰公司，国投尚科公司应退还依诺泰公司的房屋租金中，应扣除依诺泰公司返还101单元房屋、205单元房屋之前的租金及占有使用费。国投尚科公司抗辩虽2017年11月29日依诺泰公司于其处告知退租事宜，但此举并不代表双方已经交接完毕。对此，租赁房屋的交接本应承租人与出租人间相互协助，若国投尚科公司作为出租人拒不配合承租人依诺泰公司进行房屋交接，则依诺泰公司将长期处于无法与国投尚科公司进行退租交接的状态，依诺泰公司提交的公证书及录像足以佐证其已经向国投尚科公司返还了房屋，尽到了己方义务，国投尚科公司未提交相反证据证明涉案房屋存在无法交接的情形，故国投尚科公司的抗辩意见不成立，本院认定依诺泰公司已于2017年11月29日将101、205房屋返还给国投尚科公司。关于违约金，因国投尚科公司未交付房屋的行为构成违约，应向依诺泰公司赔偿违约金，依诺泰公司主张由国投尚科公司支付其违约金，有合同及法律依据，本院予以支持。国投尚科公司认为依诺泰公司主张的违约金过高，要求调整，本院结合双方合同的履行情况、过错程度及预期利益、依诺泰公司的损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定。此外，对于国投尚科公司基于依诺泰公司逾期交纳房屋租金构成违约的而提出的全部诉讼请求，因国投尚科公司根本违约在先，不享有解除权，故本院均不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认北京国投尚科信息技术有限公司与北京依诺泰药物化学技术有限公司于2017年8月22日签订的编号为2017年度SKBGSQY001号《租赁合同》于2017年11月9日解除；二、北京国投尚科信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京依诺泰药物化学技术有限公司租金177901.56元、能源费62199.8元、保证金265672.56元；三、北京国投尚科信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京依诺泰药物化学技术有限公司违约金250000元；四、驳回北京依诺泰药物化学技术有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京国投尚科信息技术有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15400元，由北京依诺泰药物化学技术有限公司负担3808元（已交纳），由北京国投尚科信息技术有限公司负担11592元（于本判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费15400元，由北京国投尚科信息技术有限公司（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐伟龙二〇一八年十二月二十五日法官助理李运普书记员赵若含