湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初8752号原告：武汉晚稻田房地产顾问有限责任公司，住所地武汉市武昌区和平大道水岸国际写字楼**。法定代表人：蔡坤，总经理。委托诉讼代理人：谢飚，湖北山河律师事务所律师。被告：湖北穗丰房地产综合开发有限公司，住所地武汉市江岸区保成路**穗丰大厦**。法定代表人：娄俊，董事长。委托诉讼代理人：刘晋，湖北易斯创律师事务所。委托诉讼代理人：陈长，该公司销售总经理。原告武汉晚稻田房地产顾问有限责任公司（以下简称晚稻田公司）与被告湖北穗丰房地产综合开发有限公司（以下简称穗丰公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。晚稻田公司的委托诉讼代理人谢飚、穗丰公司的委托诉讼代理人刘晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晚稻田公司向本院提出诉讼请求：1.穗丰公司向晚稻田公司支付合同款774535元；2.穗丰公司向晚稻田公司支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由穗丰公司承担。事实与理由：2014年4月8日，晚稻田公司与穗丰公司签订《销售代理合同》，约定穗丰公司委托晚稻田公司代理销售其开发的位于武汉市江汉区青年路41号地块“爱特城”小区住宅，穗丰公司以实际推向市场的房源套数以《期间可售房源明细表》的形式下达给稻田公司；销售佣金按0.6%的标准计提，采取月结方式；首次开盘后半年内完成总销量80%以上（含80%），佣金按0.8%计提，并将上阶段未结佣金按照现阶段的计提标准补足；穗丰公司关系客户按照正常佣金的70%计提；一方违约的应向未违约方支付10万元作为赔偿。该项目于2015年6月13日开盘，穗丰公司未以可售房源明细表方式告知稻田公司委托销售房屋数量，其实际委托销售商品房共计340套，建筑面积共计17917.51平方米。经晚稻田公司积极开展营销工作，截至2016年1月13日止，340套房屋成功完成销售332套，首次开盘一个月内的销售率达到50.58%，五个月内完成销售率为93.07%。晚稻田公司已达到合同约定的按0.8%比例计提佣金的标准（其中关系户按0.56%计提），穗丰公司应按此标准向晚稻田公司支付佣金，其中332套中经双方认可成功销售的307套房屋应结佣金为2376825元，另25套房在2015年10月26日之前已经进行了认购，在2016年春节前后均完成了办证或者抵押登记，应认定为晚稻田公司完成的销售成果，晚稻田公司对其中21套可按0.8%计提佣金160645元，另4套按照0.56%计提佣金19683元，上述应结佣金总额为2557153元。穗丰公司仅按照0.6%的标准向晚稻田公司支付了307套房屋的佣金1782618元，未付金额为774535元，穗丰公司已构成违约，应承担清偿下欠佣金并支付违约金责任。经晚稻田公司多次催要，穗丰公司仍拒不履行债务。为维护自身的合法权益，晚稻田公司诉至本院，请求判如所请。穗丰公司辩称，1.案涉合同是独家代理销售合同，穗丰公司未自行销售也未委托其他公司销售，在晚稻田公司没有其他证据情况下，委托销售的总面积应为预售许可证上确定的面积，扣除百分之五关系户的面积后，委托销售总面积为22000平米左右。晚稻田公司将认购面积确定为委托销售面积，则销售率永远是百分之百，与合同约定相悖。晚稻田公司没有达到合同约定的开盘一个月内和半年内销售率的指标；2.合同中约定按0.8%提取佣金的条件有两个条件，必须同时具备，一是首次开盘一个月内销售率达百分之五十以上，二是首次开盘半年内销售率达到百分之八十以上，晚稻田公司当时首月开盘销售率没有百分之五十，穗丰公司可以解除合同，但穗丰公司没有解除，而是让晚稻田公司加紧销售，但佣金率应按照0.6%计算，最后一次晚稻田公司仍然按照0.8%进行了佣金结算申报，证实晚稻田公司明知自己没有达到0.8%的申报条件；3.根据合同第二条约定，双方委托合同实际到2015年10月27日终止，此后双方是实际履行状态，实际履行到最后一次结算时双方已经没有任何履行行为。晚稻田公司称另有25套房屋系其销售成果，没有事实依据，且与其提交的证据材料相悖，如果符合佣金结算条件，则晚稻田公司在最后一次申报时应纳入申报，故晚稻田公司无权就该25套房屋申请佣金结算；4.穗丰公司没有违约行为，晚稻田公司向穗丰公司主张违约金没有事实依据。综上，晚稻田公司提出的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区青年路**地块“爱特城”小区房地产项目，属于穗丰公司开发建设。该项目的《武汉市商品房预售许可证》载明：项目总建筑面积30982.35平方米，住宅建筑面积23814.01平方米，商业建筑面积3409.76平方米。2014年4月8日，穗丰公司与晚稻田公司签订《销售代理合同》，将小区项目委托晚稻田公司代理销售。该合同约定：甲方（穗丰公司）委托乙方（晚稻田公司）代理销售其开发的上述“爱特城”小区，产品类型为高层住宅，商业建筑面积约20000平米；甲方确认本项目代理房屋由乙方独家代理销售，除本合同另有约定，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售或委托第三人销售；代理销售委托服务期限为18个月，自2014年4月28日起至2015年10月17日止，后期缩短或延长周期将根据市场状况或本项目发展的实际情况由双方协商确定；乙方负责本项目的全程策划和销售代理服务，具体销售面积以甲方最终授权的销售面积为准；可售房源单位和面积的调整由双方商定，甲方不应单方面改变《项目房源表》所约定的可售房源单位及面积；乙方按实际销售额分段计提销售佣金，销售佣金按照0.6％的标准计提；首次开盘后首月内面积销售率50％以下（不含50％），佣金结算比例为0.6％，首次开盘后半年内完成总销售量的80％以上（含80％），佣金结算比例为0.8％；乙方每阶段佣金以该阶段实际成交额×该阶段佣金计提标准进行计算，并将上期的未结佣金按照现阶段的计提标准补足；购房者为甲方关系户的佣金按照正常佣金结算的70％计提，但此类客户的比例不超过5%；销售业绩完成标准界定：购房客户签订商品房认购书且交齐足额定金，则视为乙方销售业绩的完成，乙方的佣金点数以此确认销售率。销售任务界定：甲方以实际推向市场的房源套数以《期间可售房源明细表》的形式下达给乙方；佣金结算条件：非贷款购房的客户以签订正式购房合同且付清合同约定的全部款项为准；贷款购房的客户以签订正式购房合同，付清合同约定的首期款项且按揭款项全部到达甲方账户为准；佣金采用月结方式。甲方未按合同约定期限支付乙方代理费用，视为甲方违约，乙方有权要求甲方支付10万元作为赔偿。合同订立后，晚稻田公司组成项目小组进行策划和销售代理工作。2015年6月13日，“爱特城”小区房地产项目开始对外销售。对于2015年10月26日前已签订认购合同的购房情况，双方先后制作了两份《销售台账》，一份是截止2015年10月9日的《销售台账》，其中载明：截止2015年9月10日户数共293户，6户关系户不与开发商结佣，其他287户销售业绩与公司结佣。另一份2015年10月26日作出的《销售台账》载明：2015年10月10日至2015年10月26日户数共20户，1户关系户不与开发商结佣，其他19户销售业绩与公司结佣。自2015年9月起，双方开始进行佣金结算确认，截止2016年1月16日，双方分别于2015年9月、10月、11月以及2016年1月16日制作《售房佣金对账明细表》五份，载明截止2016年1月16日共计307套房屋的购房人已付清购房款，按0.6％标准应结算的佣金总额为1782618元。穗丰公司在每期佣金结算后，已将相应佣金支付晚稻田公司。双方结算最后一期佣金后，已实际终止履行《销售代理合同》。另查明，晚稻田公司主张除上述307套房屋外，另有25套房屋已由其销售完毕，应予结算佣金。根据房产管理机关的登记资料，可以认定25套房屋的认购时间均在2016年1月16日前，其中19套房屋的合同备案时间或者抵押登记时间在2016年1月16日后，另5套房屋的合同备案时间在2016年1月16日前。本院认为，晚稻田公司与穗丰公司在自愿、平等基础上签订的《销售代理合同》，系双方自由意志的结合，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人应当秉持诚实，恪守承诺。双方合同约定，销售佣金按照0.6％的标准计提，如首次开盘后半年内完成的销售率达80％以上，佣金结算比例为0.8％。该销售率的确定应取决于两项因素，一是委托销售的总房屋面积，二是半年期限届满时已认购房屋总面积。而对于委托销售房屋总面积如何认定的问题，双方存在争议，对此本院认为，双方合同约定小区项目由晚稻田公司独家代理销售，未经晚稻田公司书面同意，穗丰公司不得自行销售或委托第三人销售。穗丰公司在合同期间未以下达《项目房源表》的方式确定可以代理销售的房屋总数，晚稻田公司也举证证明穗丰公司在代销房屋数量方面作出了限制性要求，故委托销售房屋总面积应以该项目的《武汉市商品房预售许可证》载明的住宅建筑面积23814.01平方米为准，晚稻田公司主张已认购340套房屋的总面积17917.51平方米为总委托销售房屋面积的主张不能成立。结合项目在开盘半年内认购房屋的总面积计算，晚稻田公司在开盘后半年内的销售率未达到80％以上，晚稻田公司要求按0.8％标准结算佣金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于晚稻田公司对25套房屋提出的佣金结算请求，本院认为，双方合同对佣金结算条件作出了明确约定，即为非贷款购房的客户以签订正式购房合同且付清合同约定的全部款项为准；贷款购房的客户以签订正式购房合同，付清合同约定的首期款项且按揭款项全部到达穗丰公司账户为准。对于晚稻田公司在2016年1月16日前已符合结算条件的307套房屋的佣金，双方已分期结算确认，并已实际给付。其次，双方合同约定的合同截止期限为2015年10月17日，此后双方存在对账结算行为，但晚稻田公司未能证明双方在2016年1月16日后存在继续履行合同事实；再者，晚稻田公司主张的25套房屋中有19套房屋的合同备案时间或者抵押登记时间在2016年1月16日后，购房户在此前不可能付清购房款，另5套房屋的合同备案时间在2016年1月16日前，因双方对此前已符合结算条件的佣金已予结算，且此后合同已终止履行，故晚稻田公司应对5套房屋的购房款在2016年1月16日前付清的事实承担举证责任，因晚稻田公司对此未举证证明，应承担举证不能的不利后果。综上，晚稻田公司主张代销的25套未达到双方合同约定的佣金结算条件，其要求支付佣金的请求不能成立，本院不予支持。穗丰公司未违反合同约定义务，晚稻田公司要求穗丰公司支付10万元违约金诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉晚稻田房地产顾问有限责任公司的诉讼请求。减半收取的案件受理费7344元，由原告武汉晚稻田房地产顾问有限责任公司负担（原告武汉晚稻田房地产顾问有限责任公司已付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张军华二〇一八年十二月十四日书记员  余 鑫