广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初1675号 原告：陆灿辉，男，1990年1月14日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 原告：廖慧珍，女，1991年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：唐忠军，广西利业律师事务所律师。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：邓绵春，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林广汇实业投资有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区芦笛路**办公楼**。 法定代表人：单文孝，该公司董事长。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所，住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******div> 法定代表人：沈红霞，该公司董事长。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：甘永雄，男，1987年2月16日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区,桂林彰泰实业集团有限公司法务部员工。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：滕骞，男，1981年4月25日出生，苗族，住广西壮族自治区南宁市，桂林彰泰实业集团有限公司法务部员工。 原告陆灿辉、廖慧珍诉被告桂林广汇实业投资有限责任公司（以下简称广汇公司）、桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。本院在审理的过程中，因发现本案不宜适用简易程序，本案于同年11月19日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于同年12月7日第二次公开开庭进行了审理，原告陆灿辉、廖慧珍的共同委托诉讼代理人唐忠军、被告广汇公司、彰泰公司的共同委托诉讼代理人甘永雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆灿辉、廖慧珍向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告支付原告违约金人民币35486元（按涉案购房款的5%酌定）；2.依法判决本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：桂林市叠彩区九华路22号花千树小区系二被告联合开发，2017年7月30日，原告与被告广汇公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告广汇公司购买位于桂林市叠彩区房屋，房屋总价709710元；二被告在本案房屋销售过程中，多次利用售楼广告、宣传资料、照片就商品房相关设施教育配套作出具体确定的说明和允诺，如：“教育配套：社区自带国际双语幼儿园、铁路幼儿园、芦笛小学、桂林第五中学、第十九中学”、“住花千树，读芦笛小学”等等。2018年3月5日，桂林市叠彩区教育局发布了《桂林市叠彩区教育局关于花千树住宅区学区划分的函》（叠教函【2018】1号）确定本案房屋未被划入芦笛小学，却被划入桂林市胜利小学。原告认为芦笛小学为叠彩区“窗口学校”，师资力量突出，是一所规模大、生源足、师资强、基础好、有特色的学校。因二被告发布的售房广告内容具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，在涉案小区的学区不在芦笛小学，无法就读芦笛小学的情况下，二被告的行为构成违约，应当承担赔偿责任。综上，二被告联合发布的销售广告系虚假广告，该行为严重损害了原告的合法权益，违反诚实信用原则，现原告为维护其自身的合法权益而向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告广汇公司、彰泰公司辩称，一、彰泰公司不是本案的适格被告，不应承担任何责任，与原告签订《商品房买卖合同》并建立商品房买卖合同关系的是广汇公司，不是彰泰公司，彰泰公司并非该买卖合同的相对人，花千树小区是由广汇公司所开发建设的，彰泰公司也非广汇公司的股东，原告与彰泰公司之间不存在任何形式的法律关系，原告要求彰泰公司承担责任缺乏事实及法律依据；二、广汇公司从未在宣传资料中承诺本案房屋处于芦笛小学的学区之内，不存在对小区作出明确具体的说明和允诺，按原告所举证据显示，广汇公司在宣传资料中宣传的住花千树读芦笛小学，并非对此承诺，广汇公司并未在宣传资料或买卖合同中承诺花千树小区是芦笛小学的学区；三、广汇公司的宣传对既定事实的发布，不属于要约或要约邀请，广汇公司在进行楼盘宣传的同时，向外界转述了已经在政府官方网站确认并公开发布的招生片区划分信息，该信息属于政府的公开信息，对已经公开的政府信息的如实描述，不属于广汇公司的承诺，即便有承诺，也是政府部门对广大公众的承诺，而非广汇公司对买受人的承诺，学区是根据教育部门教育资源的合理分配会随时发生变化的，双方买卖合同进行明确约定，在补充协议12条第1款，已经明确说明相关信息应以政府最终批准文件为准，该信息也包括学区的划分，广汇公司未违约，如前所述广汇公司所进行的所谓广告宣传，只是对政府公开信息的合理转述及引用，原、被告双方均未将此列为合同义务，因此，广汇公司不存在违反合同约定的情形，不应承担违约责任；四、原告不存在利益损失，还获得了房价上涨数十万元的巨大经济收益，花千树现归属于胜利小学学区，从胜利小学与芦笛小学两学校的师资力量及公众认可度及花千树小区的距离等重要因素，胜利小学优于芦笛小学，花千树小区的房屋价值并未受到学区变更而导致价值贬损，该小区房屋价值较原告购买时已出现了每平方米几千元的价值上涨，原告既不存在无法就读更好小学的可期待利益损失，也不存在房屋价值的利益损失，合同法违约责任补偿性质，原告并未在小区学区的变换中遭受任何损失，被告没有违约行为，原告主张缺乏基本事实及法律依据，不应得到支持。二被告签订了一份《花千树项目委托运营管理协议》，被告广汇公司是该项目的开发主体，被告广汇公司与被告彰泰公司是委托与受委托的关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告所举的广汇公司与彰泰公司国家企业网信息、广汇公司与彰泰公司联合广告宣传单三份、桂林市叠彩区教育局《桂林市叠彩区教育局关于花千树住宅区学区划分的函》（叠教函【2018】1号）、桂林市叠彩区教育局文件（叠教发【2018】11号）、桂林彰泰公司官方网页上对花千树楼盘的宣传资料的真实性均予以认可，但对该证据证明的内容不认可，本院对原告提交的该证据真实性予以确认；原告对被告提交的《商品房买卖合同》（节选-补充协议）、《花千树项目委托运营管理》的真实性予以认可，但对该证据证明的内容不认可，对该证据的真实性本院予以确认；原告对被告提交的《教育局2014年至2017年关于学区划分的范围》、《花千树小区与胜利小学和芦笛小学的距离对比图》、《芦笛小学与胜利小学的师资力量等各方面对比》、《胜利小学和芦笛小学两学校简介》、《胜利小学的校容校貌及学校荣誉》、《城际分类网》、《二手房网站上房价信息截图》、《大众点评网桂林市地叠彩区小学排名》的真实性及证明的内容均不认可，因上述证据二被告未提供具体引用的出处，本院对上述证据的真实性无法核实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年7月30日，原告与被告广汇公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：房屋坐落于桂林市叠彩区，建筑面积为94.7平方米，套内建筑面积83.16平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8534.27元，该商品房总价款709710元。该合同附件四补充协议第十二条约定：除非在《买卖合同》签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力。如买受人认为上述因素对本人作为购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准。合同签订后，原告依约向被告广汇公司支付了购房款。原告陆灿辉、廖慧珍认为该小区的学区不在芦笛小学，无法就读芦笛小学，而被告广汇公司与被告彰泰公司联合发布的销售虚假广告损害原告利益而诉至法院。 另查明，在被告广汇公司、彰泰公司发放的“花千树推荐会”宣传单最下面醒目位置标明：“住花千树，读芦笛小学”。在被告彰泰官方网站上对花千树项目配套优势中对“教育配套”的宣传内容为：“社区自带国际双语幼儿园、铁路幼儿园、芦笛小区、桂林第五中学、第十九中学”。在被告彰泰公司的官方网站上介绍《花千树产品推荐会》上，被告彰泰公司副总裁刘钟在致辞中表示“……广汇与彰泰二次携手，用足够的专业和专注打造花千树……”。2016年2月22日，被告广汇公司与被告彰泰公司签订了一份《花千树项目委托运营管理协议》，该协议约定就被告广汇公司开发花千树项目委托被告彰泰公司进行全程运营管理事宜，委托期限为2016年元月1日至2016年12月31日止。委托期限届满后，被告广汇公司继续委托被告彰泰公司运营管理该项目直至2018年年初才撤场。 再查明，新开发小区的学区划分，需要开发商在一期业主入住之前向当地县区教育部门提交申请划分学区报告（含楼盘规模、共开发几期、共计多少户、预计入学的适龄儿童的数量等）、定点文、规划图等文件。区县教育部门根据小区周边的学校分布、生源情况、学校学位容量、交通安全等情况进行学区划分。2018年2月8日被告广汇公司向桂林市叠彩区教育局提交桂广字【2018】5号《关于花千树学区划分的申请》载明：“我司开发的花千树项目所属地于原内配厂，位于九华山**。花千树项目住宅共计1481户。一期于2017年11月30日交付716套住宅。二期于2018年9月10日交付765套住宅。目前我司已委托九华社区对花千树项目2016年销售一期716户业主进行了入学适龄儿童人数调查统计（初步调查预计2018年适龄入学儿童约25人左右，2019年适龄儿童约27人左右，最终数据以业主提交子女完整的入学申请资料为准）。特向叠彩区教育局申请花千树学区划分。桂林广汇实业投资有限责任公司2018年2月8日”。同年3月5日桂林市叠彩区教育局作出《桂林市叠彩区教育局关于花千树住宅区学区划分的函》（叠教函【2018】1号），该文件载明：“在桂林市九华路22号开发的花千树住宅区适龄儿童入学学区划分到桂林市胜利小学”。 本院认为，原告与被告广汇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告彰泰公司的诉讼主体是否适格；2、被告对就读学校的宣传是否应当视为合同内容，被告是否违约；3、如果被告构成违约，二被告如何承担责任及具体的赔偿金额如何确定。 关于争议焦点一的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”，对于立案受理条件的规定，要求原告与案件有利害关系，及原告需适格，但对于被告的规定仅要求具有明确的被告，即原告能够提供被告准确的名称、住址、联系方式等信息，就可视为有明确的被告，故本案被告彰泰公司不存在是否“适格”或“正确”的问题。 关于争议焦点二的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，在被告广汇公司、彰泰公司发放的“花千树推荐会”宣传单最下面醒目位置标明：“住花千树，读芦笛小学”。在被告彰泰官方网站上对花千树项目配套优势中对“教育配套”的宣传内容为：“社区自带国际双语幼儿园、铁路幼儿园、芦笛小学、桂林第五中学、第十九中学”,上述宣传中被告广汇公司、彰泰公司关于花千树小区属于桂林市芦笛小学学区的说明和允诺具体确定，且对原告购买该房具有重大影响，虽未载入双方签订的商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。二被告辩解根据原告与被告广汇公司签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议12条第1款，已经明确说明相关信息应以政府最终批准为准，该信息也包括学区划分。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该条款为无效条款，故对二被告的上述辩解意见，本院不予采信。二被告辩称其广告宣传只是向外界转述了在政府网站确认并公开发布的招生片区划分信息，是对既定事实的发布，不属于要约和要约邀请，本院认为二被告在未取得辖区教育部门将花千树小区划入桂林市芦笛小学学区批文的情况下，将“买花千树、读芦笛小学”作为其销售房屋的宣传方式，以此获得超额利益，并非对既定事实的发布，明显有违诚实信用的商业规则，因此对二被告的辩解，本院不予采信。因案涉房屋位于花千树小区，不属于桂林市芦笛小学学区范围，被告广汇公司、彰泰公司提供的房屋不符合合同约定，不能兑现原告购买的房屋系桂林市芦笛小学学区的承诺，构成违约，应承担违约责任。 关于争议焦点三的问题。因二被告签订了《花千树项目委托运营管理协议》，故被告广汇公司与被告彰泰公司是委托与受委托的关系，被告彰泰公司在花千树项目运营管理过程中的代理行为由被告广汇公司承担民事责任，且根据合同相对性原则，被告彰泰公司不是其合同的签订方，对原告不存在权利义务关系，故对原告要求被告彰泰公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案有关违约责任的承担，可根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定。首先，桂林市芦笛小学的生源由桂林市叠彩区教育局统一划分，且每年其对口的学区划分都可能发生变化，对涉案房屋是否划入桂林市芦笛小学的服务区，并非属于被告的可控范围，被告广汇公司、彰泰公司在销售广告中将并非确定的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，显然存在过错。其次，原告在应知学区划分具有不确定性的情况下，仍轻信被告的宣传广告，亦未能尽到理性购房人的谨慎注意义务。第三，原告的子女根据现行学区划分的政策，虽不能就读桂林市芦笛小学，但可以就读桂林市胜利小学，对原告因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量。综上，在原告未能举证证明其遭受的实际损失的情况下，结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，本院酌情按购房款的2%对原告进行赔偿。原告购买的房屋金额为709710元，故赔偿的数额为14194元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 被告桂林广汇实业投资有限责任公司在本判决生效之日起十五日内给付原告陆灿辉、廖慧珍违约金14194元； 驳回原告陆灿辉、廖慧珍的其他诉讼请求。 本案案件受理费687元（原告陆灿辉、廖慧珍已预交），由被告桂林广汇实业投资有限责任公司负担275元，由原告陆灿辉、廖慧珍负担412元。 上述义务，义务人应于本案判决指定的期间履行完毕，逾期履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费687元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈碧青 人民陪审员  刘金莲 人民陪审员  曾爱华 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  李 雯 附相关法律法规： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。