湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0682民初1035号原告：老河口市卫生和计划生育局（原名老河口市卫生局）。住所地：湖北省老河口市沿江路**。统一社会信用代码：114206820112093019。法定代表人：殷建立，系该局局长。委托诉讼代理人：陈琳，系湖北宏义律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：叶魁，男，1968年2月6日生，汉族，住湖北省老河口市，原告老河口市卫生和计划生育局（以下简称：卫计局）与被告叶魁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，被告叶魁于2018年6月4日向本院提出管辖权异议，本院于2018年6月12日作出(2018)鄂0682民初1035号民事裁定书，驳回被告叶魁对本案管辖权提出的异议，叶魁不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，襄阳市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）鄂06民辖终172号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫计局的委托诉讼代理人陈琳及被告叶魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫计局向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告腾退位于老河口市商业街南端和平路151号（原中山卫生院旁聚龙阁）房屋；2.请求依法判令被告支付2016年12月2日至房屋腾退之日的房屋使用费（目前计算至2018年4月1日，共计16个月，暂定为168802元）；3.请求人民法院判决被告支付违约金10000元；4.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2013年11月25日签订房屋租赁合同一份，该合同对租金的缴纳、租赁期限等条款进行了约定，该合同约定租赁期为2013年12月1日至2016年12月1日，并约定租赁期满后，被告应当按时归还房屋，逾期则承担日1000元的违约金。2016年12月1日合同到期后，原告要收回房屋，被告以种种理由予以拒绝推脱。被告长期占据原告所有的房屋从事个人经营，却不向原告缴纳任何费用。为了维护原告合法权益，现特向人民法院提起诉讼，望人民法院依法支持原告诉求。被告叶魁辩称，房屋到期后被告没有回避此事，中途原告公开招租，被告还参与了招租，结果流拍了，被告积极主动的找对方签订合同，对方说等下次再拍的时候再说。当时卫计局让被告腾房子的时候还说给被告点补偿，被告说行，被告和蔡仑商量下，然后卫计局就把被告起诉了。卫计局2017年10月16日才把被告的餐费结清，卫计局说被告以种种理由推脱是毫无道理的。在被告租赁原告房屋期间，原告还在房屋顶楼建了个移动基站，费用都是卫计局收的。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据二，即2017年6月1日由湖北日晟行房地产评估有限公司出具的《房地产咨询估价报告》一份，拟证明原告计算年租金126602元的依据。被告叶魁认为，评估是叶魁配合原告做的，但评估的时候把叶魁的装修都评估进去了，空房子肯定评估不到这个价。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，叶魁（乙方）与老河口市卫计局（甲方）签订《市卫生局聚龙阁房屋租赁合同》，合同约定：1.乙方租赁甲方商业街南端聚龙阁房屋整体使用……。2.租赁期限三年，甲方从2013年12月1日起将房屋交付乙方使用，至2016年12月1日止。合同期满，乙方必须在3日内交还所有房屋及甲方所属固定资产，甲方房屋及所属固定资产若有损失或损坏由乙方照原价70%予以赔偿。乙方装修及添置资产所发生任何费用与甲方无关。合同期满，乙方添置资产必须在3日内自行转出聚龙阁，损失或损坏甲方概不负责。乙方若需继续租赁，乙方有优先租赁权，但乙方应提前一个月提出申请，与甲方商量重签合同事宜。3.乙方租赁期内向甲方交租金按每年4万元计算，租金三年内分三次结算，共计12万元。……9.为严格信守租赁合同，合同期满，乙方不得以任何理由拖延还房和移交甲方固定资产，否则每拖延一天按1000元一天计算，逐天累算，作为违约金交属甲方。合同签订后，叶魁一直使用租赁房屋从事餐饮业经营，2016年4月6日，被告叶魁与案外人蔡仑签订“合伙协议”一份，叶魁以承租权作为合伙资本与蔡仑合伙经营“天天向上培训辅导班”，合伙期限为五年。2016年12月1日合同到期后，因被告叶魁未腾退房屋，原告于2018年5月9日诉至本院。另查明，老河口市红十字服务站系原告卫计局改革类事业单位。老河口市商业街南端和平路151号房屋原属老河口市红十字服务站管理使用，根据市机构编制委员会河机编［2015］41号文件，老河口市红十字服务站予以撤销。2015年10月10日，老河口市财政局行政事业单位资产管理科出具《关于老河口市卫生和计划生育局红十字服务站房地产使用管理的通知》，将原属老河口市红十字服务站和平路151号房地产交由原告老河口市卫计局管理使用。本院认为，老河口市卫生局与被告叶魁签订的《市卫生局聚龙阁房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效,双方应当按照协议的约定履行各自的义务。2016年12月1日租赁期期间满后，双方并未重新签订租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在租赁期间届满后，原告虽在庭审中陈述其要求被告叶魁交付房屋，但未向本院提供证据证明其履行了催告义务，自2016年12月1日起至2018年5月9日原告起诉之日，长达一年半之久，叶魁实际在继续使用该租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因合同履行期间已经届满,故原告要求被告腾退位于老河口市商业街南端和平路151号（原中山卫生院旁聚龙阁）房屋的诉讼请求,应视为解除不定期租赁合同的请求，本院予以支持。因原被告在租赁期间届满后已经形成不定期租赁关系，双方的权利义务仍然受原租赁合同的约束，房屋租赁费用应当延续租金按每年40000元计算的约定，故要求被告支付2016年12月2日至房屋腾退之日的房屋使用费（目前计算至2018年4月1日，共计16个月，暂定为168802元）的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告叶魁应当自2016年12月2日起至租赁房屋腾退之日止，每年按40000元向原告卫计局交纳房屋租赁费用。原告要求被告叶魁支付违约金10000元，原告计算的依据来源于双方合同约定，即合同到期后，叶魁不腾退房屋每拖延一天按1000元一天计算，逐天累算。原告认为该违约金按照约定计算，数额太高，酌定叶魁承担10000元的违约责任。庭审中，经本院释明，原告变更该诉讼请求，要求被告按照拖欠租金的24%承担违约责任。本院认为，因双方形成不定期租赁关系，且该违约责任是对叶魁拒不腾退房屋的约定，该不定期租赁合同尚未终止，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。但为约束叶魁交付房屋的行为，原告卫计局要求被告叶魁承担拒不交付房屋的违约责任应当从本院限定叶魁交付房屋的最后期限的次日起起算。原、被告均认为每拖延一天按1000元计算约定过高，要求本院调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。结合本案情况，本院酌定，若本院限定叶魁交付房屋的最后期限的次日起叶魁拒不交付房屋，可按本案原、被告约定的年租金40000元折算成日为111元（40000÷360=111），每天按111元的24%计算违约金，即每天27元（111×24%=27），由叶魁承担违约责任。被告叶魁在庭审中辩称，其租赁房屋上原告让他人建立移动基站，基站的租赁费用由原告收取。因被告叶魁的辩称理由属另一法律关系，且其在本案中并未提出反诉请求，本案不予审理。在庭审中叶魁辩称，其与蔡仑合伙期间搭建有房屋钢构，因其未向本院提供搭建房屋钢构事宜是经过卫计局同意的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故对叶魁该辩称意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告老河口市卫生和计划生育局与被告叶魁签订的《市卫生局聚龙阁房屋租赁合同》所形成的不定期租赁关系；二、被告叶魁于本判决生效之日起第十五日，腾退原告老河口市卫生和计划生育局位于老河口市商业街南端和平路151号房屋；三、被告叶魁于本判决生效之日起十五日内，以年租金40000元折算成日，自2016年12月2日起至该房屋实际腾退之日止，向原告老河口市卫生和计划生育局交纳房屋租金；四、若被告叶魁在本院限定的期限内没有腾退原告老河口市卫生和计划生育局位于老河口市商业街南端和平路151号房屋，应当自本院限定的腾退日的次日起，每日向原告老河口市卫生和计划生育局承担违约金27元，至房屋实际腾退之日止；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3876元，减半收取1938元，由原告老河口市卫生和计划生育局负担1066元，被告叶魁负担872元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  万庆二〇一八年十二月十九日法官助理刘曼丽书记员高磊