福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初3229号 原告：长城物业集团股份有限公司福州分公司，住所地福州市鼓楼区水部街道福新路**双子星大厦****，统一社会信用代码：91350100766185248F。 法定代表人：石磊，负责人。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所执业律师。 被告：林晶，女，1971年4月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告长城物业集团股份有限公司福州分公司（以下简称福州长城物业分公司）与被告林晶物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州长城物业分公司的委托诉讼代理人王雪香、被告林晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州长城物业分公司向本院提出诉讼请求：1、林晶向其支付拖欠的物业服务费14685.15元（2014年3月至2017年5月；2017年11月至2018年6月）、能源分摊费3337.47元（2014年3月至2017年5月；2017年11年至2018年6月）、水费259.76元，合计18282.38元；2、林晶支付其公司因本案诉讼支出的律师费3000元；3、林晶承担本案案件受理费、公告费、保全费等诉讼费用。福州长城物业分公司主张的事实和理由：深圳市长城物业管理股份有限公司（现为长城物业集团股份有限公司）与福建世茂投资发展有限公司福州分公司于2004年3月签订《XX花园前期物业管理服务合同》，约定委托长城物业集团股份有限公司对福州XX花园实行专业化的物业管理服务，实际提供服务单位为福州长城物业分公司。2006年2月14日，福州市物价局根据其公司申请，核定“XX花园”物业管理服务收费标准，综合管理服务费基准价格为：1、高层带电梯住宅（1号楼、4号楼）每月每平方米1.45元；2、超高层带电梯住宅（2号楼、3号楼）每月每平方米1.6元，以上基准价格不含公共水电费，综合管理服务费具体收费标准可在基准价格基础上上下浮动幅度10%。浮动后2号楼、3号楼综合管理服务费为1.76元/月/㎡。2016年1月，其公司与福州台江区XX业主委员会签订了《XX物业服务合同》，约定由其公司为福州世茂外滩花园提供物业服务，合同第十一条同时约定，住宅2#、3#楼物业服务费为1.76元/平方米/月，住宅能源分摊费0.4元/平方米/月；其公司可提供部分代收代缴服务。林晶所有的XX花园3#1005房屋面积为177.53平方米，故林晶每月应向其公司支付物业服务费312.45元、能源分摊费71.01元。林晶自2014年3月起拖欠物业服务费、能源分摊费及水费，至2018年6月止累计拖欠各项费用达18282.38元（其中2017年6月至2017年10月期间的物业服务费房屋承租人已缴纳）。其公司多次发函催收，林晶均拒绝签收。林晶的行为已构成违约。依据《XX物业服务合同》第三十一条约定：因合同发生的争议，双方可以向福州市台江区人民法院提起诉讼，违约方还需承担守约方因维权而支出的诉讼费、律师费。林晶作为房屋产权人，应依约向其公司支付物业服务费、能源分摊费、水费以及因其违约致其公司聘请律师支出的律师费3000元。现为维护其公司合法权益，特诉至法院，要求判如所诉。 诉讼中福州长城物业分公司撤回第一项诉请中的“林晶支付2014年3月至2015年12月期间物业服务费6873.9元及能源分摊费1562.22元”。撤回该部分诉请后，第一项诉请为：林晶支付拖欠的物业服务费7811.25（2016年1月至2017年5月；2017年11月至2018年6月）、能源分摊费1775.25元（2016年1月至2017年5月；2017年11月至2018年6月）及水费259.76元。 林晶辩称：福州长城物业分公司诉请的2014年3月的物业费等一切欠费均超过二年诉讼时效，此之前的欠费福州长城物业分公司都没有催讨过，已不受法律保护。理由是：2006年2月20日林磊（其胞弟）与世茂公司签订《商品房买卖合同》，约定林磊向世茂公司购买福州市台江区“XX”X号楼XX房，该房实际上是其全额出资购买的，写林磊的名字。另“XX”的商品房绝大部分都是精装商品房，而林磊购买的XX房和其购买的XX房及楼上XX房均为毛坯房，2006年7月林磊接收房屋时，福州长城物业分公司将林磊带到XX房，将XX房的钥匙交给林磊，故林磊才将XX房当成XX房进行装修（当时门没有标识号），在长达半年装修期间，福州长城物业分公司没有任何人员告知林磊装修错房，直到XX房业主自行装修时，才发现林磊装修错房，给林磊造成经济损失175000元。为了减少损失后经协调福州长城物业分公司承诺以终身免缴物业费来抵偿造成的损失，故其和林磊至今长达十几年从未缴纳过物业费，如福州长城物业分公司没承诺，不可能到现在才起诉，而且也超过诉讼时效。因此福州长城物业分公司诉请物业费等不成立，应予以驳回。 当事人围绕本案诉讼请求依法向本院提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。 2016年1月，福州市台江区XX业主委员会（委托方、甲方）与福州长城物业分公司（物业服务企业、乙方）签订《XX物业服务合同》。该合同主要约定：物业名称XX社区；坐落位置福州市台江区XX号……物业服务期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅**楼1.45元/平方米/月，二、三号楼1.76元/平方米/月；住；住宅能源分摊费0元/平方米/月……业主应在每月15日前到客户服务中心按月交纳物业服务费及水电公摊费和代收代付相关费用……因合同的解释或履行发生争议的，双方可协商解决，协商或调解不成的，双方可以向福州市台江区人民法院提起诉讼，违约方还需承担守约方因维权支出的诉讼费、律师费。合同还约定了其他内容。 现福州长城物业分公司以林晶未支付物业服务费等为由向本院提出上述诉请。 另查明，坐落于福州市台江区（下称案涉**）产权人系林晶。。坐落于福州市台江区产权人系案外人林磊 庭审中，福州长城物业分公司就林晶辩称中提出XX房装修错房的损失问题，其公司认为与本案XX房无关，林晶不能以此为由拒缴物业服务费等费用，且XX房业主林磊就装修错房的损失已经向福州市台江区人民法院提起了财产损害赔偿诉讼，福州市台江区人民法院就其公司所应承担的相应责任在（2011）台民初字第1417号民事判决书中作出了认定，判决其公司承担的相应赔偿金额，其公司也已向林磊履行完毕。 福州长城物业分公司提供两份邮件，以证明其公司分别于2017年1月5日、2017年10月27日委托律师向林晶邮寄《律师函》催收所欠物业服务费等费用，但均被林晶拒收的事实。2017年1月5日被退回的邮件上收件人的电话处载明的系林晶的联系电话，邮件内件品名载明“关于X#XX物业催缴函”，投递部门在该邮件面单上签注1月6日电联拒收。2017年10月27日被退回的邮件上收件人的电话处载明的系林晶的联系电话，邮件内件品名载明“律师函”，投递部门在该邮件面单上签注10月28日电联拒收。林晶对该两份快递面单上留的系其使用的手机电话号码没有异议，但提出其没有接到该快递电话通知。福州长城物业分公司遂当庭拆开该两份邮件。其中2017年1月5日邮件内《律师函》的主要内容为：林晶，在2005年7月至2016年12月期间，你已拖欠XX房物业管理服务费共计人民币53451.54元，你应按照《物业管理服务合同》的约定和《物业管理条例》的规定向福州长城物业分公司缴纳所欠物业管理服务费等费用。2017年10月27日邮件内《律师函》的主要内容为：XX花园小区X号楼XX单元林晶女士，就您拖欠XX花园小区X号楼XX单元的物业服务费相关事宜，函告如下，您自2014年3月至2017年5月，尚有物业管理服务费12308.4元，公共能源分摊费用2797.47元，水费费用2131.27元。截止至2017年10月共计拖欠相关费用17237.14元，物业公司已多次催促您缴纳上述费用，但您至今仍未缴纳。望您于接函后五日内与物业公司结清上述款项及违约金。该《律师函》的落款时间为2017年11月18日。对此福州长城物业分公司称系因笔误。 林晶提出福州长城物业分公司刘经理曾口头承诺其免缴物业服务费等费用，故福州长城物业分公司长期以来没有向其催讨过物业服务费等。林晶就该主张提供一份于本院作出（2011）台民初字第1417号民事判决书之前录制的通话录音，拟证明福州长城物业分公司同意免收其物业服务费作为因其公司失误导致林磊装修错房的补偿。福州长城物业分公司对该份录音真实性、合法性及与本案关联性均有异议，提出该录音通话的相对方身份不明，且录音中也听不出相对方有提出以免交物业费的形式对装修错误进行补偿的承诺。此外福州长城物业分公司就林晶辩称其公司从未向其催讨过物业服务费等提出异议，称其公司曾于2014年3月向福州仲裁委员会申请仲裁，要求仲裁裁决林晶支付2014年2月之前的物业服务费等，福州仲裁委员会裁决林晶应支付拖欠的物业服务费等款项，现已由福州市中级人民法院执行到位。 本院认为，福州长城物业分公司与福州市台江区XX业主委员会签订的《XX物业服务合同》，没有违反法律法规的强制性规定，对业主具有法律约束力。林晶作为XX房的业主应当依照《XX物业服务合同》约定及时缴纳物业服务费及能源分摊费。至于林晶提出林磊装修错房造成损失问题，林磊已经向本院提起了财产损害赔偿诉讼，本院经审理作出的（2011）台民初字第1417号民事判决书已经生效，该生效民事判决书对林磊和福州长城物业分公司各自应当承担的责任已经作出了明确认定，即“导致原告错误将1205房进行装修的原因主要是原告……在尚未向被告福州长城物业申报装修情况下私自委托该楼精品房装修工头进行装修所导致，故其所造成的装修单元错误损失主要应由原告自行承担……被告福州长城物业在物业管理过程中负有管理不到位的责任，故被告福州长城物业的该过错应对原告造成的损失承担一定责任……本院酌情以原告与装修人协议中9万元装修价款的20％承担赔偿责任……”据此作出福州长城物业分公司向林磊赔偿经济损失18000元的判决结果。林晶是案涉XX房的产权人，在法律上与XX房无关，现林晶以XX房系其出资购买以及福州长城物业分公司的原因导致XX房装修错房造成损失为由而不缴纳XX房物业费、能源分摊费，没有法律上的依据。另，林晶提交的录音中并未体现被录音人有作出免收林晶物业费等的承诺，该录音对话不能证明林晶的主张。现结合福州长城物业分公司于2014年3月向福州仲裁委员会申请裁决林晶支付2014年2月之前物业费等的事实，对林晶提出福州长城物业分公司承诺其终身免缴物业费等的主张，本院不予采信。 关于林晶提出福州长城物业分公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩主张。福州长城物业分公司提出其公司多次向林晶发《律师函》，已构成诉讼时效中断。本院认为，2014年3月至2015年12月期间的物业服务费及能源分摊费是否超过诉讼时效期间，基于福州长城物业分公司撤回要求林晶支付的这一期间所欠物业服务费及能源分摊费的诉请，本院不再评判。现就福州长城物业分公司诉请林晶支付2016年1月至2018年6月期间的物业服务费及能源分摊费是否超过诉讼时效的争议，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》规定，普通诉讼时效期间为二年，因当事人提出请求而诉讼时效中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。福州长城物业分公司于2017年1月5日和2017年10月27日委托律师向林晶发出《律师函》实际上系向林晶提出履行支付欠缴物业服务费及能源分摊费的请求，2017年1月6日和2017年10月28日催收函件被拒收之日即视为福州长城物业分公司提出履行请求的意思表示已经到达林晶，因此诉讼时效中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。据此，林晶所欠缴的2016年1月物业服务费及能源分摊费的诉讼时效于2017年1月6日中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算二年，2017年10月28日诉讼时效期间再次中断。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效期间为三年的规定，从再次中断时起重新计算至2018年8月16日即起诉之日，未超过三年诉讼时效期间。以此类推，林晶所欠缴的2016年2月至2016年12月期间的物业服务费及能源分摊费均未超过三年诉讼时效期间。同理，林晶欠缴2017年1月至2017年5月期间的物业服务费及能源分摊费的诉讼时效于2017年10月28日中断，从中断之日重新计算至2018年8月16日起诉之日，并未超过三年诉讼时效期间。林晶所欠缴的2017年11月至2018年6月期间的物业服务费及能源分摊费均在三年诉讼时效期间内。据上，林晶提出福州长城物业分公司诉请超过诉讼时效的抗辩主张无据，本院不予采纳。因此对福州长城物业分公司要求林晶支付2016年1月至2017年5月以及2017年11月至2018年6月的物业服务费以及能源分摊费共计9587元【（1.76元/月/平方米+0.4元/月/平方米）×177.53平方米×25个月，四舍五入取整】的诉请，本院予以支持。 关于福州长城物业分公司要求林晶支付水费259.76元的诉请，因案涉合同并未约定代收代缴水费，且福州长城物业分公司也没有提供代缴依据，因此对福州长城物业分公司该项诉请，本院不予支持。 关于福州长城物业分公司要求林晶支付律师费3000元的诉请，上述本院确认林晶应支付的物业服务费及能源分摊费为9587元，据此本院酌定林晶向福州长城物业分公司支付律师费500元。 综上，林晶应向福州长城物业分公司支付物业服务费、能源分摊费及律师费共计10087元，福州长城物业分公司诉请金额超过本院认定的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第四十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、林晶应于本判决生效之日起十日内向长城物业集团股份有限公司福州分公司支付2016年1月至2017年5月以及2017年11月至2018年6月止的物业服务费及能源分摊费9587元以及律师费500元，以上款项共计10087元； 二、驳回长城物业集团股份有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费332元，减半收取计166元，由长城物业集团股份有限公司福州分公司负担87元，林晶负担79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄敬宏 二〇一八年十二月三日 法官助理曾琦 书记员马艳珍 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《物业管理条例》 第四十八条第一款业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。