浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0424民初6477号 原告：夏芳芳，女，1985年9月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。 委托诉讼代理人：刘美州，浙江海威特律师事务所律师。 被告：姚金星，男，1949年10月22日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托诉讼代理人：何小李，浙江海兴律师事务所律师。 被告：姚勤俭，女，1970年2月12日出生，汉族，住浙江省海盐县。 原告夏芳芳为与被告姚金星、姚勤俭农村房屋买卖合同纠纷一案，于2017年12月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘美州、被告姚金星及其委托诉讼代理人何小李、被告姚勤俭二次开庭均到庭参加诉讼，原告夏芳芳第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认关于海盐县原海塘乡场前村2组的四间住房《房屋转让协议书》合同有效，所有权归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年11月14日，原告母亲李新春与被告签订《房屋转让协议书》一份，约定：被告姚金星所有的位于海塘乡场前村2组的四间住房及二间畜舍转让给李新春，转让价格为3500元，李新春一次性付清，并由海塘乡场前村村民委员会鉴证。另，李新春父母均先于李新春死亡，原告系李新春唯一子女。房屋转让后，房屋一直由李新春使用。2010年李新春去世，房屋一直由原告方亲戚居住至今。现涉案房屋面临征迁，被告方却否认其签订的上述协议。原告认为，原、被告双方签订了房屋转让协议，涉案房屋理应归原告所有。为避免日后纠纷，现请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，依法作出判决确认合同有效。 被告姚金星答辩称：被告姚金星和原告夏芳芳的母亲李新春并不认识，也从未签署过任何转让协议。 被告姚勤俭答辩称：其从未听到其父亲即被告姚金星说起过房子卖了，对房子卖了也不知情。 本院经审理查明：1989年1月30日，村民委出具土地使用权申报权源证明，兹有贰组农户姚金星于1973年建造住房7间，畜舍2间，未办过审批手续，界限清楚，情况属实，请予以登记。在海盐县土地使用权申报登记表上载明户主为姚金星，地址为海塘乡（镇）场前村（街）2组（居），家庭人口为5人，申报土地情况为住房平房4间、附属房平房3间、畜舍瓦房2间，房屋占地面积为206.20㎡。根据海盐县新城社区居民委员会证明，此海盐县土地使用权申报登记表登记的家庭人口5人分别为王小官、姚金星、周六囡（宝）、姚叶波、姚勤俭，王小官本人未结婚无其他家属，其于1990年死亡，周六囡于1991年死亡，其与姚金星系夫妻，两人共生育两个子女为姚勤俭和姚叶波，姚叶波于1991年死亡，去世时未成家。 1999年11月14日，被告姚金星和案外人李新春签订房屋转让协议书一份，载明甲方为姚金星，乙方为李星春，经双方协商甲方姚金星就房屋座落在海塘乡场前村二组泮忠祥南面的四间住房畜舍贰间转让给乙方李星春，现将协商结果如下：一、甲方将住房四间、畜舍贰间转让给乙方，从一九九九年十一月十四日起归乙方使用；二、房屋转让价格为叁仟伍元整，乙方一次性付给甲方；三、房屋四至东西南北；四、本协议自签字之日起生效，双方不得违反；五、协议一式三份，双方各执一份，一份归签证单位留存。被告姚金星在甲方处签字，案外人李新春在乙方处签字，鉴证单位为场前村民委，并加盖了海盐县海塘乡场前村民委员会章。此后，李新春及其亲属一直占有、管理、控制着该涉案房屋。 被告姚金星对房屋转让协议书上“姚金星”签字是否是其本人所签有异议，为此原告申请笔迹鉴定。本院委托浙江千麦司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见表明标称日期为“一九九九年十一月十四日”的《房屋转让协议书》上落款“甲方”处“姚金星”签名字迹是姚金星所写。 另查明，李新春于2010年1月22日死亡，其第一顺位法定继承人为原告夏芳芳。 本院认为，本案原、被告双方争议的问题主要是原、被告之间是否存在农村房屋买卖合同关系，是否合法有效？ 第一，被告姚金星认为其和案外人李新春根本不认识，也从未签署过涉案的转让协议书。根据原告提供的《房屋转让协议书》及浙江千麦司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，涉案《房屋转让协议书》上甲方确为姚金星本人签字，故被告姚金星的该项抗辩意见本院不予采纳。第二，被告姚金星认为《房屋转让协议书》所载明的意思表示是将房屋租赁给案外人李新春使用，这是一份不定期租赁协议。根据文义解释，协议书的标题为“房屋转让协议书”，协议书内容也载明“经双方协商甲方姚金星就房屋座落在海塘乡场前村二组泮忠祥南面的四间住房畜舍贰间转让给乙方李星春”。“转让”就是把自己的东西或合法利益或权利让给他人，而房屋转让产生的后果就是涉案房屋归属受让方使用，故被告姚金星认为只是给对方租赁使用的意见不符合文义解释的规定，且协议书通篇没有租赁的意思表示，也没有租赁期限、房屋维护等基本租赁合同所具备的要素，故被告姚金星的该项抗辩意见本院不予采纳。第三，被告姚金星认为案外人李新春在签署《房屋转让协议书》时不是海塘乡场前村村民，其不符合农村房屋买卖的身份资格。根据户籍证明，在签订《房屋转让协议书》时案外人李新春的户籍所在地为湖北省大冶市，但之后其户籍转入海塘乡场前村**场**，其户口户口的转入使其取得该集体经济组织成员资格，其有权利买受同村的农村住房。第四，被告姚勤俭认为，其作为农村房屋的共同所有权人对房屋买卖一事不知情，被告姚金星处分不动产时未经得其他共有人同意。涉案《房屋转让协议书》于1999年11月14日签订后，被告姚金星即将涉案房屋交付给李新春使用至今，期间被告姚勤俭作为完全民事行为能力人，从未提出任何异议和主张权利，由户主出面签订房屋转让协议也符合交易习俗，另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人以出卖人在缔约时没有处分权为由主张合同无效的，不应予以支持，因此，姚勤俭以无处分权为由主张合同无效，缺乏法律依据。 综上所述，被告姚金星作为户主与李新春订立的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，订立时双方均具有完全民事行为能力，订立后李新春户口户口迁入本村成为同一集体经济组织成员，间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未侵犯该村村集体的相关利益，也未违反法律的禁止性规定，无法定无效或可撤销事项，故该房屋买卖协议应属合法、有效。 第二，原告是否有权继承案外人李新春的农村房屋？宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的，具有人身属性和福利性质，不属于个人遗产，本就不能继承。但宅基地上农村房屋属于遗产，继承人有权利继承。 综上，上述农村房屋买卖协议已经履行，至今已有二十余年，现二被告否认双方存在房屋买卖关系，显然与事实不符，也有违诚实信用原则。原告作为李新春的法定继承人，涉案房屋相应的权利依法应归原告所有。因此，原告要求确认房屋买卖协议有效，农房所有权归原告所有的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院应予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 原告夏芳芳的母亲李新春与被告姚金星之间于一九九九年十一月十四日就坐落于原海盐县海塘乡场前村2组的住房（住房四间、畜舍二间）订立的农村房屋买卖协议有效，该住房归原告夏芳芳所有。 本案案件受理费80元，由被告姚金星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  郑连平 人民陪审员  吴金法 人民陪审员  俞连平 二〇一八年十二月十三日 法官助理陆广宇 书记员沈垲云