浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4072号 上诉人（原审被告）：王岳军，男，1970年3月24日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被上诉人（原审原告）：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司。住所地：宁波市海曙区迎春街****。 法定代表人：邓贵初，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张帆，浙江红邦律师事务所律师。 上诉人王岳军因与被上诉人浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司（以下简称盛元公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初8737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭于2018年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人王岳军、被上诉人盛元公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王岳军上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.盛元公司未履行物业管理职责，小区多次发生偷盗案件，平时外来人员和闲杂人员进入畅通无阻。小区实际上处于无管理服务状态。王岳军多次通过12345投诉和人民来信等渠道向政府有关部门反映。2.盛元公司对于公共部位的渗漏水问题未进行修理，导致王岳军的经济损失。双方曾在人民调解委员会等部门的协调下达成调解协议，但盛元公司不履行调解协议约定的内容，其行为侵害了王岳军的合法权益。 盛元公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 盛元公司向一审法院起诉请求：判令王岳军支付以下费用：一、2013年1月1日至2014年12月30日物业服务费2310.91元（120.36平方米×0.80元/平方米×24个月）；二、公共维修费481.44元；三、2013年1月1日至2014年12月30日的预收电梯费用500元（250元/年×2年）；四、逾期付款违约金2310.91元。庭审中，盛元公司撤回了第二、四项诉讼请求。 一审法院认定事实：位于宁波市海曙区迎春街******房屋，系登记在王岳军名下房产，该房屋建筑面积：120.36平方米，产权登记日期为2001年4月28日。2011年7月27日，宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会与慈溪市城市物业有限公司（2016年4月13日该公司进行工商变更登记，更名为浙江盛元城市物业有限公司）签订《物业服务合同》一份，该合同约定宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会委托慈溪市城市物业有限公司为建筑面积约4.90万平方米的世纪虹小区提供物业服务，委托期限自2011年8月1日至2014年7月30日，合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：2011年8月—12月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.50元/平方米/月；2.小高层0.60元/平方米/月；3.夹层住宅0.65元/平方米/月；4.商业用房商铺0.90元/平方米/月。2012年1月—12月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.60元/平方米/月；2.小高层0.70元/平方米/月；3.夹层住宅0.75元/平方米/月；4.商业用房商铺1.00元/平方米/月。2013年1月—12月综合服务费收费标准如下（如宁波市最低工资标准不提高，综合服务费不作调整）：1.多层住宅0.70元/平方米/月；2.小高层0.80元/平方米/月；3.夹层住宅0.85元/平方米/月；4.商业用房商铺1.00元/平方米/月。2014年1月—7月综合服务费收费标准按2013年标准执行。如宁波市最低工资标准每月上调超过100元，从上调之月起开始提高物业费，具体标准双方协商。第二十四条约定：其他向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1.小高层电梯年检、维保、材料更换、运行、保险等费用由业主或物业使用人合理分摊，乙方（注：物业方）按年度预收，标准每户250元，如有结余部分转入下一年度，不足则由小高层业主平均分摊。第三十九条约定：行政主管部门进行调解，协商或调解不成，双方同意当地仲裁委员会仲裁。该合同签订后，慈溪市城市物业有限公司自2011年8月1日起为世纪虹小区提供了物业服务，2011年11月23日，经工商登记，成立了慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（即盛元公司前身）。该公司成立之后，即与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会又签订了内容相同的《物业服务合同》一份，但合同第三十九条将争议解决方式变更为向法院起诉，还将合同落款时间擅自提前到2011年7月27日。2011年11月23日起至2014年7月30日，该小区的实际物业服务人一直是盛元公司，根据宁波市海曙区南门街道物业管理服务站和宁波市海曙区南门街道迎春社区居民委员会提供的证明，盛元公司为世纪虹小区提供的物业服务一直延续至2015年2月6日止。因王岳军等部分业主未交纳物业费，慈溪市城市物业管理有限公司（2016年4月13日更名为浙江盛元城市物业管理有限公司）曾于2016年8月向宁波仲裁委员会对包括小区业主陶伯华和王岳军等数十户欠费业主提起仲裁，宁波仲裁委员会于2016年10月11日作出2016甬仲字第124号《决定书》，对申请人浙江盛元城市物业管理有限公司诉被申请人陶伯华物业服务合同纠纷一案以“针对同一事项存在两份合同，争议解决方式分别约定仲裁和诉讼，违背了或裁或诉原则，本委对该纠纷亦无管辖权”等为由。“决定如下：驳回申请人浙江盛元城市物业管理有限公司仲裁申请。”为此，浙江盛元城市物业管理有限公司撤回了包括王岳军在内的其他所有欠费业主的仲裁申请，并于2018年5月，将包括王岳军在内的所有欠费业主诉至法院，请求依法解决。 另查明2012年4月王岳军房屋发生渗漏后，曾于2013年5月22日召开由社区居委会和人民调解委员会主持，区物业办、街道物管站参加的双方协调会，但盛元公司一直未对王岳军房屋屋顶进行防水改造。为此，王岳军至今一直未交付2013年1月1日至2014年12月的物业管理服务费2310.91元（2013年度—2014年度0.80元/平方米/月×120.36×24个月=2310.91元）。 一审法院认为：2011年7月27日，浙江盛元城市物业管理有限公司（原慈溪市城市物业有限公司）与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同及2011年11月23日盛元公司成立后与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同，均合法、有效。但盛元公司和业委会擅自将日期提前至2011年7月27日，显属不妥，该合同生效日期应为公司成立的2011年11月23日。盛元公司与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订物业服务合同，并为王岳军提供了物业服务，王岳军作为该小区业主和房屋所有权人理应支付物业服务费用。现王岳军未按约支付该费用，显属违约。王岳军的房屋建筑面积为120.36平方米，盛元公司要求按合同约定支付物业管理费2310.91元，合法有据，予以支持。考虑到盛元公司在为王岳军等业主服务期间，对照物业服务合同的标准，未能较好达到物业服务合同要求的实际情况，经做盛元公司工作，要求其酌情降低收费标准，现盛元公司自愿以宁波市区住宅小区物业管理条例实施意见中关于对空置房物业管理收费标准为参照，按八折收取王岳军物业管理费1848.73元（2013年度—2014年度0.80元/平方米/月×120.36平方米×24个月=2310.91元×80%=1848.73元），予以准许。盛元公司要求王岳军支付电梯用费500元，因合同约定该250元/年费用系预收，现盛元公司早已退出该小区物业管理，不能再以预收的方式收取王岳军的电梯用费，且盛元公司未提供该小区全部电梯费用收支结算凭证和按户分摊账目表，故目前无法核实王岳军应付金额，需待盛元公司自行逐年收支结算汇总后才可再向王岳军主张，故对盛元公司的上述请求不予支持。王岳军认为盛元公司未及时进行屋顶防水改造而造成其经济损失，保留了向盛元公司另行追诉索赔的权利，不再在本案中处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出判决：一、王岳军于判决生效之日起十日内向浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司支付物业管理费1848.73元。二、驳回浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司负担8元，王岳军负担17元。 二审中，王岳军提供情况说明和报告一份，拟证明新的物业公司入住后能履行合同约定，维修公共防水层渗漏问题，主动承担物业公司应当承担的责任。盛元公司对三性均不认可。其认为业委会公章是复印件，没有提供原件。本案纠纷与是否需要维修防水层没有关联性。本院审查后认为，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。 盛元公司未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，盛元公司与宁波市海曙区世纪虹业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。盛元公司已向世纪虹小区提供物业服务，其依据约定向王岳军主张相应的物业服务费，理由正当，应予支持。王岳军提出盛元公司未履行物业管理职责，其不应支付物业服务费，缺乏充分依据，且盛元公司已在一审中同意按照八折标准收取王岳军的物业管理费，故本院对此抗辩不予支持。 综上所述，王岳军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王岳军负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 周 娜 审 判 员 樊瑞娟 二〇一八年十二月七日 代书记员 贺婷婷