西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初8699号原告：徐镜轲，男，1991年7月30日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，陕西简能律师事务所律师。被告：陕西宝天房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技七路**国宾中央区********。法定代表人:江涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚梦竹，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军锋，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告徐镜轲与被告陕西宝天房地产开发有限公司（以下简称“宝天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐镜轲诉称，2016年1月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××新区××北路南段西侧国宾中央区第17幢1单元9层10902号房屋，合同总价款423557.7元。依照合同约定被告应于2016年3月31日前向原告交付验收合格并符合法定交付条件的房屋。合同签订后，原告依约付款，但被告未能依约向原告交付涉诉房屋。原告多次催促未果,依照双方合同约定，被告逾期交付房屋的，应当向原告支付迟延交付违约金，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告承担因迟延交付房屋产生的违约金24482元（暂计至2017年10月30日，以后产生的违约金按照合同约定计算至具备法定交付条件之日）；2、被告承担本案诉讼费用。被告宝天公司辩称，1、涉案工程于2016年3月31日完工，并经五方验收，工程质量符合技术规范和标准，综合验收合格。被告在电话通知原告收房后，2016年9月29日又以登报公告的形式通知业主收房，原告已对涉案房屋进行验收并签字确认，涉案房屋按照合同约定已经交付。2、原告未履行合同约定和法律规定的收房前交纳专项维修基金的义务，在其未按期交纳上述款项的情况下，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。合同第十一条（三）约定，买受人收房时应当向出卖人出示房屋专项维修基金交存凭证，未提供的，买受人可以拒绝交房。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”故原告按时交纳专项维修基金，既是其合同约定义务，亦是法定义务。原告未在收房前按照合同约定和法律规定履行其义务，被告拒绝交付房屋是行使合同约定先履行抗辩权的体现，也是履行法律规定的责任。3、合同履行过程中，因政府、政策和非答辩人所能控制的原因造成工程竣工迟延，具备交房条件的时间晚于合同约定的交付房屋时间，但依照合同约定应当据实延期208.5天，被告不构成违约，不应当承担违约责任。合同约定出现特殊原因时，交付房屋时间应据实延期。本案《商品房买卖合同》所涉房屋在建设过程中，因气候变化、雾霾环境污染严重，在党中央的高度重视及部署下，全国各地都掀起了大规模的环境污染治理工作，西安市在雾霾严重及特殊天气情况发生时，经常采取临时性的工地停工、停产等措施，以治理环境，保护人民群众的生命安全与健康。上述气候变化、国家雾霾环境污染治理、政府行为等原因非被告所能控制，按照合同约定上述原因导致工程迟延的，应当据实延期，不应视为被告违约，被告不应当承担违约责任。另外，本案所建楼盘，紧临被称为“陕西的钓鱼台”的“陕西宾馆大会堂”，陕西宾馆大会堂负责国家及地方重要会议、重要领导的接待工作，接待中外国家领导人、每年召开陕西省、西安市“两会”期间，政府要求周边工地在上述活动期间内停工，确保国家领导人接待和“两会”的顺利召开，维护西安国际化大都市的形象。选择银行商业贷款付款方式的原告，未在合同约定的期限内办理完毕银行按揭贷款手续，按照约定答辩人交付房屋时间同等顺延。同时，被告就原告上述违约行为享有合同解除权，被告将依法提出反诉，解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，要求原告返还涉案房屋。综上所述，在原告未按照合同约定缴纳专项维修基金的情况下，被告依照合同约定及法律规定享有拒绝交付房屋，后在政府各部门的协调下，被告按照有关部门的要求交付了房屋，原告已实际收取房屋入住。虽然被告具备交房条件的时间晚于合同约定的交付房屋时间，是因为合同履行过程中，因政府、政策和非答辩人所能控制的原因造成的，依照合同约定应当据实延期，被告不构成违约，不应当承担违约责任。故原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明，2016年1月23日，原告与被告宝天公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宝天公司开发的位于西安市××新区××北路南段西侧国宾中央区17幢1单元9层10902号房，建筑面积73.68平方米，房屋总价款为424018元。合同约定的付款方式商业贷款。买受人应当于2016年1月17日前支付首期房价款人民币134018元，占全部房价款的30%。余款人民币290000元向与出卖人合作的银行（贷款机构）申请贷款支付。《商品房买卖合同》首页对于合同做了特别的说明，第4项，本合同文本中的选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当将空格部位删除。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付，竣工验收备案证明不作为交付必备条件，但出卖人有义务在取得该证明文件后立即告知买受人或向买受人公示；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前60日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房产资讯网查询、下载、打印，自行前往专户银行交存。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。2、买受人按本合同第七条第一款第（二）项约定的第3种方式支付房价款的，本条约定的“全部房价款”系指买受人支付的购房首付款与买受人累计向按揭银行已偿还的房屋贷款本金之和。附件十二补充协议第一条关于房屋交付的补充协议约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因国家政策调整或政府行为造成工程延期或者遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期（以监理公司工地记录和出具的证明文件为依据）；因买受人提出经出卖人同意的工程设计变更引起的延期交付或者因买受人未按约定支付购房款或违约金，出卖人据其逾期支付的时间同等期顺延。被告收到了原告支付的购房款423557.70元。后涉案房屋经设计、勘察、施工、监理、建设5单位验收合格，原告于2016年9月4日收房。庭审中，被告就其辩称的交房时间应当顺延208.5天，提供了永明项目管理公司出具的情况说明，载明自2015年1月至2016年9月，因冬防期政府减雾治霾造成半停工43天，停工109天，因政府召开会议及会见外宾等停工34天，因停电导致停工5天、2015年及2016年5月至6月因政府对高考期间噪音管理共停工8天、半停工62天。并附2015年及2016年停工统计表及监理日志。就造成上述停工的原因，被告提供了1、西安市城市管理局于2015年11月19日下发的《关于印发全市城市管理系统今冬明春大气污染防治工作实施方案的通知》，载明今年12月1日至明年2月底，城六区、开发区全境及长安区、临潼区、阎良区、高陵区、蓝田县、户县、周至县建成区内，除抢修抢险、地铁施工及地铁、地铁施工及地铁**工程作业外批和拆迁工地拆除作业，工地现场未及时清运的建筑垃圾要密闭覆盖。2、陕西省政协十一届四次会议、政协西安市第十三届委员会第五次会议、陕西省十二届人大四次会议在陕西宾馆召开的相关新闻报道。3、西安市环境保护局、西安市城乡建设委员会、西安市公安局、西安市城市管理局、西安市教育局于2016年5月20日下发的关于加强2016年高中考期间环境噪声管理的通告，要求2016年6月7日、8日、25日、26日考试期间，考点周围500米范围内所有建筑工地全天停止施工。城市管理部门停止高、中考期间（5月23日至6月27日）渣土车辆夜间运营审批。被告宝天公司后补充提交了涉案房屋所在楼幢的房屋预售备案面积测算报告，该报告形成时间为2014年11月，测绘内容为预测、分户。该报告有效使用时间为18个月。上述事实，有《商品房买卖合同》、不动产统一发票、预售备案面积测算报告、工程质量竣工验收记录表、房屋交接单、新闻信息、情况说明等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告徐镜轲与被告宝天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于交房标准问题,《商品房买卖合同》第九条所约定的交付条件第1、2项是合同范本中的固有内容，而第3项系原、被告双方在签订合同时对涉案房屋交付标准的补充约定，补充约定的内容与合同固有内容相矛盾，合同以当事人自愿为原则，故涉案房屋交付标准应以当事人合意为准，即第3项商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付。涉案房屋虽经五方验收合格，且被告宝天公司提供了房屋的预售备案面积测算报告，但该测算报告系商品房预售备案面积测量，《中华人民共和国住房和城乡建设部关于进一步加强房地产实际监督完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）文件第二条第8条规定，房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。参照上述文件内容，预测面积报告是房地产开发企业在预售时应当完成且必须经过房屋行政管理部门备案文件，而本案涉及房屋交付条件，那么合同第九条所约定的房屋测绘报告应当是商品房竣工后的测绘报告，而非预售的测算报告。故被告提供的证据不能视为涉案房屋取得测绘报告，该房屋并不具备合同约定的交付条件。被告宝天公司应当向原告支付逾期交房违约金。虽然房屋一直未达到交房条件，但原告已于2016年9月4日收房，此时无论房屋是否达到合同约定的交付条件，原告都已实际占有并使用了涉案房屋，其自愿收房的行为应视为原告认可被告交付的房屋现状，因此其再主张2016年9月4日之后的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约天数的计算问题，被告辩称涉案房屋交付应据实延期208.5天，按照合同约定因国家政策调整或政府行为造成工程延期或者遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期。近几年北方城市进入冬季供暖季后雾霾污染严重，为了保障绝大多数人的利益，政府部门会出台多个治污减霾的措施，尤其是限制污染性较为严重的行业、企业的生产。原告提供了相关的政府文件及监理日志，且文件内容要求2015年12月1日至2016年2月底停止出土工地审批和拆迁工地拆除作业，结合本案实际情况，双方合同虽于2016年1月23日签订，但2015年12月1日至2016年2月底亦为涉案房屋的建设期，本院酌情认定因治污减霾造成的被告停工期限为3个月，被告可据此顺延交房至2016年6月30日。关于被告辩称因中高考、政府会议和停电而导致的停工，任何建设单位在施工初期都会对其整个工程进行施工进度的整体安排，对工期进行预期。其必然会考虑到已经出台的政府文件或者已经有施行惯例的相关政府行为。具体到本案中，政府工作会议的召开及外事活动多在“陕西宾馆”举行，为确保会议及相关活动的安全举行，对周边的道路、设施及建筑物采取安保措施，这种情况几乎是众所周知的，被告以此抗辩工期延期缺乏合理性。每年举行中高考的时间都是固定的，减少噪音污染的相关政策每年都会出台，被告对此应当是明知的，在与原告签订合同也应当是有预见的。因此该辩称不应当作为其工期延期的理由。故被告宝天公司逾期交房期间为2016年7月1日至2016年9月4日。关于延期交房违约金的计算标准问题，首先，被告迟迟不能向原告履行交房义务，已经严重影响了原告对涉案房屋的占有及使用，损害了原告物权价值的实现；其次，原告虽然为按揭贷款付款，但被告已经收到了全部的购房款，对其合同利益没有造成任何损害，而相反原告在未取得房屋的情况下还要继续支付银行贷款利息；再次，被告基于其在贷款合同中保证人的责任而在《商品房买卖合同》的约定中减轻其责任，亦有失公平。基于上述理由，对原告以总房款日万分之一标准主张违约金的请求予以支持。故被告宝天公司应当向原告支付逾期交房违约金2795.48元（以总价款按423557.70元日万分之一为标准）。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西宝天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐镜轲支付逾期交房违约金2795.48元；二、驳回原告徐镜轲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费412元，由原告负担365元，被告负担47元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其负担的案件受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  赵琳君审判员  秦 冰审判员  张叡婕二〇一八年十二月二十二日书记员  董 娇打印：相丽华校对：陈静2018年月日送达