福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初4222号 原告：福建中兴德商业管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇连江北路**万事利花园****。 法定代表人：卢晓辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄柏超、陈羽，福建旭鼎律师事务所执业律师。 被告：福建鑫动汽车销售服务有限公司，住所地福，住所地福建省福州市闽侯县尚干镇东升村进出口有限公司）4S店。 法定代表人：陈安宁，总经理。 原告福建中兴德商业管理有限公司与被告福建鑫动汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建中兴德商业管理有限公司的委托诉讼代理人黄柏超、陈羽，被告福建鑫动汽车销售服务有限公司的法定代表人陈安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建中兴德商业管理有限公司向本院提出本诉请求：1、确认福建中兴德商业管理有限公司与福建鑫动汽车销售服务有限公司2017年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除；2、判令福建鑫动汽车销售服务有限公司向福建中兴德商业管理有限公司支付2018年3月18日至2018年5月8日的租金49878元以及逾期利息7930元（以49878元为本金，按日利率1‰计，从2018年3月18日起计算至租金实际付清之日止，现暂计至2018年8月22日利息为2544元），共计52422元；3、判令福建鑫动汽车销售服务有限公司向福建中兴德商业管理有限公司支付违约金150000元；4、确认福建鑫动汽车销售服务有限公司缴纳的履约保证金121326元归福建中兴德商业管理有限公司所有；5、判令福建鑫动汽车销售服务有限公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2017年6月18日，福建中兴德商业管理有限公司与福建鑫动汽车销售服务有限公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：福建中兴德商业管理有限公司将坐落于闽侯县尚干镇东升村（福建润泰进出口有限公司）4S店的房屋（产权证编号为侯房权证Ｈ字第××号）出租给福建鑫动汽车销售服务有限公司使用。租赁期限自2017年6月18日起至2025年9月17日止。月租金40442元，履约保证金121326元。福建鑫动汽车销售服务有限公司每逾期一日支付租金，须按应缴总额的1‰支付欠款利息给福建中兴德商业管理有限公司。超过15日未支付租金的，福建中兴德商业管理有限公司有权解除合同并追究福建鑫动汽车销售服务有限公司违约责任。违约方须向守约方支付150000元违约金。若福建鑫动汽车销售服务有限公司违约，履约保证金不予以退还。合同签订后，福建中兴德商业管理有限公司依约将租赁场地交付福建鑫动汽车销售服务有限公司使用，但福建鑫动汽车销售服务有限公司不按合同约定及时支付2018年3月18日起的租金，严重侵害了福建中兴德商业管理有限公司的合法权益。2018年5月8日，福建中兴德商业管理有限公司向福建鑫动汽车销售服务有限公司发出《解除合同通知函》，解除了案涉房屋租赁合同并要求福建鑫动汽车销售服务有限公司支付租金及违约金。然而，福建鑫动汽车销售服务有限公司至今仍未向福建中兴德商业管理有限公司支付任何款项。 福建鑫动汽车销售服务有限公司辩称，一、因福建中兴德商业管理有限公司未能提供完全处分权的租赁房屋给福建鑫动汽车销售服务有限公司使用，已构成根本违约。2017年8月16日，因讼争房屋所有权人福建中兴德商业管理有限公司欠税未交，讼争租赁房屋被闽侯县地方税务局冻结，在租赁讼争土地及房屋时福建中兴德商业管理有限公司经营己恶化，并且有多笔的债务未能还清，福建中兴德商业管理有限公司在明知应知的情况下，并未向福建鑫动汽车销售服务有限公司如实告知该情形，仍然与福建鑫动汽车销售服务有限公司签订《房屋租赁合同》，显然是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，对福建鑫动汽车销售服务有限公司租赁及使用讼争房屋造成极大影响。根据福建中兴德商业管理有限公司与福建鑫动汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》第一条第1点的约定：“甲方同意将具有完全处分权的土地及房屋的使用权出租给乙方使用”，因讼争房屋所有权人无法缴清税款，讼争房屋被冻结，福建中兴德商业管理有限公司对讼争房屋己无完全处分权利，已构成根本违约，福建鑫动汽车销售服务有限公司有权随时解除《房屋租赁合同》。 二、因福建中兴德商业管理有限公司违约行为，福建鑫动汽车销售服务有限公司无法继续使用讼争房屋，福建鑫动汽车销售服务有限公司已以实际行为解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据《税收管理法》第三十八条规定：“税务机关有根据认为从事生产、经营的纳税人有逃避纳税义务行为的，可以在规定的纳税期之前，责令限期缴纳应纳税款；限期期满仍未缴纳税款的，经县以上税务局（分局）局长批准，税务机关可以……依法拍卖或者变卖所扣押、查封的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。”以及根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”，由于讼争房屋的所有权人无法缴清税款，讼争租赁房屋处于被冻结状态，讼争租赁房屋正面临随时可能被拍卖或者变卖的情形，导致讼争租赁房屋根本无法继续使用。如《房屋租赁合同》继续履行，福建鑫动汽车销售服务有限公司所投入的租金以及装修投入等将无法得到偿还，福建鑫动汽车销售服务有限公司作为承租人的合法权益无法得到保障。福建鑫动汽车销售服务有限公司在知晓讼争房屋所有权人存在被执行风险以及讼争房屋己被采取保全措施后，即不再使用讼争房屋。并且福建鑫动汽车销售服务有限公司于2017年11月7日向闽侯县人民法院起诉请求撤销与福建中兴德商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》。福建鑫动汽车销售服务有限公司己明确表示与福建中兴德商业管理有限公司解除《房屋租赁合同》，不再租赁讼争房屋。因此，福建中兴德商业管理有限公司主张福建鑫动汽车销售服务有限公司拖欠租金缺乏相应事实依据，不应予以支持，福建中兴德商业管理有限公司还应当退还福建鑫动汽车销售服务有限公司己缴纳的押金以及合同未履行部分的租金。 福建润泰进出口有限公司是土地所有权人未进行缴税，而且福建润泰进出口有限公司几个经办人员已经离职，根据判断，该公司租赁的场地有很大风险，故没有租赁诉争房屋场地，2017年9月20日已通过微信向福建中兴德商业管理有限公司法定代表人发函解除租赁合同，告知其场地风险很大，要求解除双方签订的合同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月，福建润泰进出口有限公司将其所有的坐落于闽侯县尚干镇东升村（福建润泰进出口有限公司）4S店的房屋产权证号：侯房权证Ｈ字第××号号）授权给福建中兴德商业管理有限公司以该公司的名义出租。2017年6月18日，福建中兴德商业管理有限公司（甲方、出租方）与福建鑫动汽车销售服务有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定福建中兴德商业管理有限公司将福建润泰进出口有限公司4S店中展销厅面积1876㎡、一楼维修车间部分场地约570㎡，租赁房屋目前内装修为纯毛坯状态，租赁期自2017年6月18日起至2025年9月17日止，装修期3个月，即自2017年6月18日起至2017年9月17日止装修期内面授房屋租金；租金每6个月支付一次，每次支付日期为30日前支付下一期租金，其中首期租金于合同签订即付；每月租金40442元，自第三个租赁年度起，租金在上一个租赁年度租金基础上逐年递增3%；乙方未能按时支付租金的，每逾期一日，乙方须按应缴总额的1‰支付欠款利息给甲方；双方签订本租赁合同次日内，乙方即向甲方支付履约保证金121326元（相当于3个月租金），直至租赁期限到期为止；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房交接手续时退还保证金（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；本合同任何一方不履行约定义务、违反本合同条款内容，导致本合同提前终止的视为违约；乙方租金超过15日未及时支付给甲方，视为乙方违约，甲方有权依此要求解除合同、追究违约责任，对乙方滞留物直接进行处置；违约方应根据合同法及相关法律法规的规定向守约方承担违约责任，赔付150000元作为违约金。 合同签订后，福建鑫动汽车销售服务有限公司于2017年6月19日支付租赁押金121326元及2017年9月18日至2018年3月17日的租金242652元。讼争租赁房屋于2017年8月16日被闽侯县地方税务局冻结。2017年11月7日，福建鑫动汽车销售服务有限公司向本院提起诉讼，要求撤销与福建中兴德商业管理有限公司于2017年6月18日签订的《房屋租赁合同》并退还已缴纳的履约保证金、租金并支付违约金等。本院于2017年12月26日作出（2017）闽0121民初5023号判决书，判决驳回福建鑫动汽车销售服务有限公司的诉讼请求。2018年5月8日，福建中兴德商业管理有限公司向福建鑫动汽车销售服务有限公司发出《解除合同通知函》，认为福建鑫动汽车销售服务有限公司逾期支付租金以及起诉要求撤销合同的行为符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除的情形，告知福建鑫动汽车销售服务有限公司即日起正式解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求其支付违约金、返还租赁物。2018年5月10日，福建鑫动汽车销售服务有限公司回复告知因讼争租赁场地被闽侯县地方税务局冻结，福建鑫动汽车销售服务有限公司从未使用租赁场地，并要求福建中兴德商业管理有限公司解除合同、返还履约保证金及租金。 本院认为，福建中兴德商业管理有限公司与福建鑫动汽车销售服务有限公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，福建中兴德商业管理有限公司将讼争房屋交付使用。2017年11月7日，福建鑫动汽车销售服务有限公司起诉要求撤销案涉合同，后被法院判决驳回诉请。福建鑫动汽车销售服务有限公司于2018年5月8日收到福建中兴德商业管理有限公司解除合同的通知，福建鑫动汽车销售服务有限公司亦回函要求解除合同，故福建中兴德商业管理有限公司要求确认案涉合同于2018年5月8日解除，本院予以支持。福建鑫动汽车销售服务有限公司应向福建中兴德商业管理有限公司支付租金至2018年5月8日止，福建鑫动汽车销售服务有限公司已支付租金至2018年3月17日，故仍应向福建中兴德商业管理有限公司支付自2018年3月18日至2018年5月8日期间的租金为67403元，福建中兴德商业管理有限公司要求支付租金49878元，未超出约定的租金标准，本院予以照准。根据合同约定，福建鑫动汽车销售服务有限公司逾期支付租金的应当按照日1‰标准支付逾期利息，该标准过高，本院酌定调整为按月2%标准，自2018年3月18日起计算。福建鑫动汽车销售服务有限公司不履行合同义务，已构成违约，依据合同约定，因福建鑫动汽车销售服务有限公司违约导致合同解除的，履约保证金不予退还，福建中兴德商业管理有限公司要求确认履约保证金121326元归其所有，符合合同约定，本院予以支持。违约金的性质以补偿性为原则同时兼具惩罚性，本案中，福建中兴德商业管理有限公司并未就其损失进行举证，而没收履约保证金已起到补偿损失并惩罚的效果，故对福建中兴德商业管理有限公司要求福建鑫动汽车销售服务有限公司支付违约金的主张，本院不予支持。福建鑫动汽车销售服务有限公司主张因讼争房屋被冻结，导致其无法继续使用诉讼房屋，但房屋产权被冻结并不影响房屋的继续使用，故对福建鑫动汽车销售服务有限公司主张福建中兴德商业管理有限公司构成根本违约的主张，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认福建中兴德商业管理有限公司与福建鑫动汽车销售服务有限公司2017年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除； 二、福建鑫动汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中兴德商业管理有限公司支付2018年3月18日至2018年5月8日的租金49878元及逾期利息（以49878元为基数，按月2%标准，从2018年3月18日起计算至实际付清之日止）； 三、确认福建鑫动汽车销售服务有限公司缴纳的履约保证金121326元归福建中兴德商业管理有限公司所有； 四、驳回福建中兴德商业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费6229元，因适用简易程序审结，依法减半收取计3114.5元，由福建中兴德商业管理有限公司负担1491.5元，由福建鑫动汽车销售服务有限公司负担1623元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇一八年十二月十三日 书记员  罗燕圆 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。