九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0421民初1338号原告：王玉鹏，男，1976年1月27日出生，汉族，住九江市柴桑区。原告：刘建华，女，1962年3月13日出生，汉族，住九江市柴桑区。两原告共同委托诉讼代理人：赵象彬，江西进取律师事务所律师，执业证号：13604199410469236，特别授权。被告：帅桂兰，女，1982年9月27日出生，汉族，住九江市柴桑区。原告王玉鹏、刘建华与被告帅桂兰租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法由审判员徐宜峰适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告王玉鹏及两原告诉讼代理人赵象彬到庭参加诉讼，被告帅桂兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉鹏、刘建华向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法解除原、被告之间租赁合同，责令被告将租赁的房屋立即完好交还给原告，支付拖欠的租金75000元；2.责令被告支付违约赔偿金224000元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月1日签订租赁合同，约定原告将位于九江市柴桑区双瑞西路205-211号的店面出租给被告经营使用，租赁期间六年，租金每年224000元，在签订合同之前先交保证金4万元，在每年1月1日之前交纳本年度的租金。并约定承租方违反合同约定单方解除合同的，未使用的租金不予退还，并赔偿一年租金金额的赔偿金，保证金归出租人所有。合同签订后，被告交纳了保证金和一年的租金，原告将店面交给了被告。到了2018年1月1日交租金时，被告却不能按时交纳，经原告多次催讨，至2018年9月21日尚欠租金款84000元，被告承诺在2018年10月4日先付27400元。但被告在支付了9000元后，余欠的租金仍没有支付。2018年10月1日被告突然告诉原告要终止租赁合同，并在附近另租了店面。原告认为：原、被告之间的合同合法有效，被告单方终止合同是违约行为，应按合同约定承担违约责任。被告帅桂兰未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告帅桂兰未出庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院对证据认定如下：1.对于原告提交的身份证、结婚证和房产证，以证明两原告的主体适格。本院认为，两原告当庭出示了该组证据的原件，经审查，符合证据的形式构成要件，故本院对该组证据予以采信。2.对于原告提交的租赁合同，以证明2017年1月1日两原告与被告帅桂兰签订租赁合同，约定原告将位于九江县双瑞西路205-211号店面出租给被告经营，租赁期间6年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止，年租金224000元，以后按每两年2万元递增。被告在签订本合同之前先缴纳门面保证金4万元，每年1月1日之前缴纳本年度的租金，并约定被告违反本合同约定单方解除合同的，属被告违约，被告缴纳的未使用的租金甲方不予退还，被告应向原告支付一年租金的赔偿金，并且保证金归原告所有。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告将店面交给了被告。本院认为，原告向本院出示了租赁合同的原件，该份租赁合同上有被告帅桂兰的签名和捺印，经审查，该份租赁合同符合证据的形式构成要件，故本院对该组证据的真实性予以采信。3.对于原告提交的承诺书，以证明被告在2018年1月1日不能按时缴纳租金，于2018年1月5日出具承诺书，明确2017年1月1日与两原告签订的租赁合同，由于资金周转困难，分期支付，保证在2018年1月6日之前付3万元，3月5日之前付3万元，4月至5月底之前付6万元，8月底支付全年租金余款10.4万元。本院认为，原告向本院出示了承诺书的原件，该份承诺书上有被告帅桂兰的签名和捺印，经审查，该份承诺书符合证据的形式构成要件，故本院对该组证据予以采信。4.对于原告提交的欠条，以证明被告没有按2018年1月5日出具承诺书支付租金，于2018年9月21日出具欠条，明确欠原告租金款84000元。承诺在10月4日前先付8、9月租金27400元。可是被告又没有履行承诺，不但未付清8、9月租金27400元，而且还把租赁原告店面里的经营物品搬到附近新租的店面。并在2018年10月11日原告催收租金时告诉原告，不租原告店面了，单方解除租赁合同。却没有将店面钥匙交给原告，也没有把店面里的物品清理干净。至今，店面还没有交还给原告。本院认为，原告向本院出示了欠条的原件，该份欠条上有被告帅桂兰的签名，经审查，该份欠条符合证据的形式构成要件，结合原告提交的承诺书，故本院对该组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告王玉鹏、刘建华与被告帅桂兰签订租赁合同，合同主要内容为：“出租方（甲方）：王玉鹏、刘建华；租赁方（乙方）：帅桂兰。甲乙双方经友好协商，就乙方承租甲方位于九江县双瑞西路205-211号店面之事宜，订立本合同，以兹共同遵守。…第三条、租赁期限。1、本合同正式租赁期限为六年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止。…第四条、店面租金。1、甲乙双方约定的租金为人民币每年￥224000元即￥18700元/月，以后按每两年贰万元递增。2、租金和支付方式。甲乙双方约定租金按先交费后使用的原则进行如下约定：乙方在签订本合同之前先缴纳门面保证金肆万元。租金以每年一月一日之前缴纳本年度的租金。3、乙方经营中涉及的所有费用由乙方自行承担。…第六条、甲方的权力及义务。…3、乙方出现下列情形之一，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有。拖欠按合同约定缴纳租金达7天以上的，拖欠应承担的用水、用电及其它费用达30天以上的。4、对于在合同履约期间，乙方支付给甲方的租金或各项费用，即使甲方接受了乙方应交租金或费用的部分款项，不得视为甲方同意免减乙方应付款项，也不影响甲方追索不足部分的应付款及单方解除合同权力。第七条、乙方的权利及义务。…3、未经甲方书面同意，乙方不得停止营业。停止营业或变相不营业超过30天，甲方有权单方解除本合同，单方进乙方租赁店面，清空店面并对外出租。…第八条、合同的终止或解除。…3、如甲乙双方其中的任何一方因故需提前终止本合同，应提前三个月通知对方，并经对方书面同意，未经对方书面同意，提前终止本合同的视为根本违约。4、无论任何原因终止或解除本合同时，乙方应于10日内将租赁店面内物品自行搬离，逾期未搬，甲方有权在乙方不到场的情况下，将物品搬离，且不承担物品缺失责任。…第九条、违约责任。1、甲乙双方按本合同约定全面合理地履行义务，任何一方未按合同履行义务的，按本合同约定条款执行。在本合同履行期间，除法律和本合同规定的情况外，双方均不得提前终止合同，任何一方违反合同，违约方应赔偿守约方经济损失。2、甲方违反本合同约定单方解除合同的，属甲方违约，甲方除应退还乙方未使用的租金外，还应向乙方支付赔偿金，赔偿金的计算为乙方已缴未使用的租金额的50%。3、乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方应向甲方支付赔偿金，赔偿金的计算为壹年的租金，并保证金归甲方所有。…”协议签订后，被告帅桂兰按约定向原告王玉鹏、刘建华支付了4万元门面保证金和2017年1月1日至2017年12月31日的租金224000元，两原告即将合同约定的商铺交给被告使用。2018年1月5日，被告帅桂兰向原告王玉鹏、刘建华出具承诺书，承诺书的主要内容为：“本人帅桂兰（承租方简称乙方）于2017年1月1日与王玉鹏，刘建华（出租方简称甲方）签订一份租门点合同，现由于本人资金周转困难，特作如下保证：一、本人决定继续承租甲方门点，并保证履行合同全部条款。二、对今年门面租金付款时间（即合同缴款时间应是2018年1月1日前支付2018年度全年租金，全年租金共计人民币贰拾贰万肆（四）千元整），现由于本人资金周转困难，就2018年度门面租金支付方式特作如下保证：（1）、保证2018年1月6日之前支付人民币叁万元整，在2018年3月5日之前支付人民币叁万元整，2018年四月至五月底之前支付人民币陆万元整，2018年8月底支付全年租金的余欠款共计人民币拾万零肆千元整。（2）、2019年租金付款时间继续按照2017年1月1日签订的合同约定执行。三、以上承诺如有违背，按2017年1月1日签订的合同违约执行。”2018年9月21日，被告帅桂兰出具欠条，欠条主要内容为：“今欠房东王玉鹏、刘建华的门面租金共计捌万肆仟元整（欠条中为正），因本人资金周转困难，先付八月半个月加九月一个月房租，共计贰万柒仟肆佰元整（欠条中为正）。本人承诺在10月4日之前付清八月九月的欠款。欠款人：帅桂兰。”欠条出具后，被告帅桂兰仅向原告王玉鹏、刘建华支付了9000元门面租金。另查明，被告帅桂兰承租的门面登记所有权人为原告王玉鹏和原告刘建华丈夫王玉斌。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的租赁合同合法有效。对于原告请求解除原、被告之间租赁合同的诉请，因被告在出具欠条后，未能按欠条上承诺的时间向两原告支付租金，按双方签订的租赁合同中约定，承租人拖欠合同约定缴纳租金7天以上的，出租人有权单方面解除合同，故本院对两原告的该项请求予以支持。对于两原告请求责令被告将租赁的房屋立即完好交还给原告的诉请，因本院对双方签订的租赁合同已判决解除，按照租赁合同的约定，被告应当返还其承租的门面，虽然双方签订租赁合同中约定合同终止或解除时，承租人应于10日内将租赁店面内的物品自行搬离，但考虑到本判决送达后尚有15天上诉期，故本院酌情认定被告在本判决生效之日起3日内搬离其租赁的门面。对于原告请求被告支付拖欠的租金75000元的诉请，因被告向两原告出具欠条时尚欠两原告门面租金84000元，在欠条出具后，被告仅向两原告支付租金9000元，故本院对两原告该项诉请予以支持。对于两原告请求责令被告支付违约赔偿金224000元的诉请，因双方签订的租赁合同中已约定了承租方违约时，承租方缴纳的未使用的租金出租方不予退还，承租方支付的保证金4万元归出租方所有，并由承租方向出租方支付一年租金的赔偿金，但该违约条款约定的违约金过高，且两原告也未能提交证据证明因被告的违约行为给两原告造成的实际损失是多少，故本院对两原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王玉鹏、刘建华与被告帅桂兰于2017年1月1日签订的租赁合同；二、被告帅桂兰于本判决生效之日起3日内从租赁的门面中搬离；三、由被告帅桂兰于本判决生效之日起3日内向原告王玉鹏、刘建华支付租金75000元；四、驳回原告王玉鹏、刘建华其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5785元，减半收取2892.5元，由被告帅桂兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  徐宜峰二〇一八年十二月十日书记员  高 放