广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终803号 上诉人（原审被告）：倪宝荣，女，1960年2月20日生，汉族，住黑龙江省七台河市新兴区。 委托诉讼代理人：黄兴盛，广西鹏源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西广安置业有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星大道**。统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁能福，广西天环律师事务所律师。 上诉人倪宝荣因与被上诉人广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2018）桂0603民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人倪宝荣的委托诉讼代理人黄兴盛，被上诉人广安公司的委托诉讼代理人梁能福到庭参加质证和询问。本案现已审理终结。 上诉人倪宝荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案的案由应当为商品房买卖合同纠纷，而不是商品房预售合同纠纷，因为本案已经签订了正式的《商品房买卖合同》，并进行备案。二、本案双方虽然签订的是《商品房买卖合同》，并约定了双方权利义务关系，但实际上该合同的付款方式不是现金支付而是以“抵债”的形式将该房产抵给上诉人的女儿孙某。2013年初，被上诉人的法人代表陈雄庆邀请孙某到其公司做商品房销售工作。2014年4月1日、2014年5月陈雄庆聘请孙某分别到被上诉人开发的佳润•文昌国际商城及控股的佳润•水晶国际任销售经理。孙某任销售经理时对被上诉人做出的巨大贡献及被上诉人经济困难，未能兑现之前的佣金和报酬，故陈雄庆将涉案房产抵给孙某以抵消之前拖欠的佣金和报酬。后孙某由上诉人以上诉人的名义签订了购房合同并由广安公司办理备案手续，由上诉人交纳契税。三、被上诉人主张“先开收据，办理备案，承诺过后尽快付款，并承诺说有孙某的销售佣金做保障”等，是捏造虚构事实，如果是购买，一定是先付款，后有收据，才符合常理。而且，被上诉人也向房管部门办理了《商品房买卖合同》备案，完成了房产交易的全部交易环节，等待整个项目验收合格交付。另外，自签订商品房买卖合同至孙某于2018年3月份离职期间，被上诉人从未向上诉人或孙某催交过购房款，上诉人或孙某对被上诉人也未有过任何付款承诺。被上诉人称“直至孙某离职，也没有任何销售佣金可以抵冲上述购房款”也与之前承诺有“孙某的销售佣金做保障”前后矛盾。综上，应视为或推定上诉人已以抵债的方式履行了付款义务。故一审判决认定事实不清，支持被上诉人的诉讼请求错误。 被上诉人广安公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 广安公司向一审法院起诉请求：1.解除广安公司与倪宝荣签订的《商品房买卖合同》；2.倪宝荣协助广安公司办理撤销该《商品房买卖合同》的备案登记（编号为：2015117444）；3.倪宝荣承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年12月份，倪宝荣与广安公司签订《商品房买卖合同》，约定倪宝荣购买广安公司开发的文昌国际商城4号楼126号商铺，面积186.56平方米，销售单价为5000元每平方，总价为932800元，一次性付款。合同签订后广安公司向倪宝荣开具《收据》（No.1105825），并到房管部门办理了《商品房买卖合同》备案。另查明，倪宝荣未向广安公司支付上述合同约定的价款。 一审法院认为，广安公司、倪宝荣于2015年12月份签订了《商品房买卖合同》，双方的合同关系已经依法成立，双方本应按合同约定履行合同义务，但倪宝荣经广安公司律师函催告仍未按合同约定履行购房款给付义务，其已构成严重违约，广安公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，一审法院依法予以支持。广安公司按倪宝荣要求协助倪宝荣完成了房屋备案手续，现因倪宝荣违约，倪宝荣有义务协助广安公司办理撤销编号为2015117444的备案登记，故对广安公司的这一诉讼请求，一审法院予以支持。对于倪宝荣在庭审过程中辩称涉案房产是广安公司赠送给倪宝荣女儿的这一说法，因倪宝荣未提供证据证明这一主张，故一审法院不予认可。对于倪宝荣关于涉案房产已经备案，已完成了财产权利的转移，涉案房产已经属倪宝荣所有这一主张，一审法院认为，不动产财产权利的转移应当以不动产登记或者预告登记为准，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故对倪宝荣的这一主张，一审法院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除广安公司与倪宝荣签订的关于文昌国际商城4号楼126号商铺的《商品房买卖合同》；二、倪宝荣于本判决生效后立即协助广安公司办理撤销该《商品房买卖合同》编号为：2015117444的备案登记。案件受理费100元，减半收取50元，由倪宝荣负担。 二审中，上诉人倪宝荣向本院提交如下证据：一、税收缴款书一份，拟证明上诉人缴纳契税等事实；二、收据一份，拟证明被上诉人以相似方式将房产折抵给孙丹丹（孙某的姐姐）的事实；三、关于文昌国际项目销售提成结算方案的请示，拟证明孙某取得销售提成的依据；四、证人孙某的证人证言，拟证明涉案商品房是抵债给孙某的事实。 被上诉人广安公司无证据向本院提交，其对上诉人提交的证据质证意见为：对证据一的真实性没有异议；对证据二的真实性没有异议，但与本案没有关联，孙丹丹与广安公司有其他法律关系；对于证据三真实性有待核实，不能证实抵债的内容；对于证据四只能证明证人孙某曾在凯旭公司做过销售工作，无法证明进行抵债的关系，孙某工作是按时发工资，所以不存在抵债事实。 本院认为，上诉人提交的证据一真实合法，与本案有关联性，且被上诉人无异议，本院予以采纳；证据二与本案无关联性，本院不予采纳；证据三未载明孙某应得销售提成数额，亦不能证明孙某据此抵债的事实，本院不予采纳；证据四孙某的证人证言无法证明被上诉人拖欠孙某的具体款项数额并将案涉商品房抵债给孙某的事实，本院不予采纳。 上诉人倪宝荣对一审查明的事实中“另查明，倪宝荣未向广安公司支付上述合同约定的价款”有异议。本院认为，一审法院根据上诉人在一审庭审自认，查明认定该事实并无不当，本院予以确认。 双方当事人对一审查明的其他无异议的事实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳为：一、上诉人与被上诉人之间存在着何种法律关系，案涉商品房是买卖合同关系还是抵债关系；二、被上诉人请求解除双方签订的商品房买卖合同是否有事实和法律依据；三、被上诉人请求上诉人协助撤销合同备案登记是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点问题。本案中，被上诉人主张双方之间存在商品房买卖合同关系，提供了双方签订的《商品房买卖合同》；上诉人主张双方之间的商品房买卖合同实际上是抵债的关系，其提供了《税收缴款书》、《收据》和《关于文昌国际项目销售提成结算方案的请示》和孙某的证人证言，但这些证据均不能证实双方之间存在抵债的合意，且上诉人对主张的抵债的原债即销售佣金和报酬的具体数额不能阐述清楚，上诉人陈述的事实甚至与一审的陈述即双方是赠与关系相矛盾，本院对上诉人的主张不予采信。上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系有事实依据，一审认定双方之间存在合同关系正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点问题。上已述及，双方成立的是商品房买卖合同关系。合同签订后，被上诉人已经按照合同约定内容履行合同义务，上诉人自认并未向被上诉人支付购房款，经被上诉人催告，上诉人仍未在合理期限支付购房价款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。故被上诉人要求解除案涉《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审判决支持被上诉人解除双方签订的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。 关于第三个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，在案涉合同解除后，被上诉人要求恢复合同签订之前的状态，即撤销案涉合同的备案登记，一审判决上诉人协助被上诉人办理撤销案涉合同的备案登记并无不当，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人倪宝荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人倪宝荣已预交），由上诉人倪宝荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮 审判员刘帅武 审判员 栾彩云 二〇一八年十二月十三日 法官助理郭凯金   书记员阳秋艳