河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终7075号上诉人（原审被告）：喻斌，男，1988年3月11日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。上诉人（原审被告）：香河睿恒房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市香河县新华大街南侧华克商贸楼****门市。法定代表人：王海龙，该公司总经理。二上诉人委托诉讼代理人：李景志，香河县县城鸿鹄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黎静，男，1963年6月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黎纯，男，汉族，1964年12月11日出生,住北京市东城区。上诉人喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司因与被上诉人黎静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。一审判决认定《解除协议》显失公平，属于错误认定。解除协议系上诉人与被上诉人和房屋所有权人之间自愿达成的，是对房屋买卖合同和居间服务合同终止履行的法律文书，是当事人对自己权利、义务的处分，不属于显失公平。二、原审判决适用法律错误。原审判决应当依据《中华人民共和国合同法》第91条第一款第二项、第93条第一款之规定，驳回被上诉人一审诉讼请求，适用法律错误。三、喻斌系香河睿恒房地产经纪有限公司工作人员，其行为为代理行为，对于代理产生的法律后果应当由公司承担，一审判决不能判决喻斌与香河睿恒房地产经纪有限公司共同承担，属于承担责任主体判决不当。四、被上诉人如果认为解除协议存在显失公平应当在一审提出反诉或者另诉来撤销显失公平的事项，而本案在一审中被上诉人既没有反诉也没有另诉，一审判决不能直接认定该协议属显失公平。被上诉人黎静辩称，一、喻斌在一审中承认中介费、网签、银行贷款的费用打入了喻斌的个人账户，而不是打进了香河睿恒房地产经纪有限公司账户。二、上诉人称我方没有反诉或者另诉是因为被上诉人出门了，想着损失点就损失点。喻斌在2017年11月30日自己亲自书写并承诺一个月办不下来买房的手续就全额退款，一审已经提交了承诺书。三、黎静不具备购房资格，但是喻斌作为专业从业人员对国家房地产相关政策应该熟知，黎静是普通老百姓不知道限购，喻斌还承诺能够办理买房的各项手续，以各种借口多次收取费用共计94600元，最后一次收取20000元时又承诺一个月之内办理不下来全额退款。原审原告黎静向一审法院提出诉讼请求：1、要求判令二被告连带返还款项94600元及相应期间的债务利息；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原告经被告介绍与卖方订立房屋买卖合同。合同约定原告购买位于香河县房屋一套。合同约定了买卖双方的权利、义务。被告作为合同中介方收取了原告中介费、办理社保网签费等共计94600元，承诺于2017年12月30日前办理完结网签手续。因原告不知当地购房政策，轻信被告许诺，向被告交付了上述费用。在被告迟迟未予办理，原告了解事情真相后，要求被告退还上述款项，但被告总以各种无理借口予以推拖。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望予以受理并支持原告所诉请求。原审被告喻斌向一审法院辩称，被告喻斌是香河睿恒房地产经纪有限公司工作人员，不应承担责任。原审被告香河睿恒房地产经纪有限公司向一审法院辩称，原被告双方已经于2018年6月1日协商解除房屋买卖合同，并签订了解约协议书，由出售人返还原告购房款60万元，双方互不追究，因此被告香河睿恒房地产经纪有限公司也不应承担责任。一审法院认定事实：2017年8月31日，原告黎静经被告香河睿恒房地产经纪有限公司居间介绍与案外人刘永志就坐落于河北省香河县房屋签订《房屋买卖合同》一份。因原告黎静年龄大不能办理贷款，2017年9月7日，原告以其侄女黎孝楠名义经被告喻斌居间介绍再次与被告香河睿恒房地产经纪有限公司及案外人刘永志就坐落于河北省香河县房屋签订《房屋买卖合同》一份。合同约定原告购买位于河北省香河县房屋一套；房屋成交总价为1195000元；首期房款600000元；第二期房款595000元由买受方的银行贷款支付；出卖方和买受方通过被告香河睿恒房地产经纪有限公司居间介绍成交。合同签订后，原告黎静先后支付给被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司社保网签费、评估费、中介费等共计94600元。2017年11月30日，被告喻斌与原告黎静签订附加条约（合同），约定办理社保网签60000元、评估9600元、中介费25000元，后续做网签--银行贷款，如有一个月再办理不下来，全部退款。2018年6月1日，黎孝楠代原告黎静与被告香河睿恒房地产经纪有限公司及案外人刘永志签订解约协议书，协议书载明买方黎静因年龄不能贷款用侄女黎孝楠名义购买坐落于房屋，现因香河政策买方北京资质不能购买香河房屋，买卖双方自愿解除合同，卖方退还首付款六十万元给予买方，买卖双方和平解约，互不承担责任。自今日起自愿解除合同，收据，字据之一切相关手续开具的证明。本协议一式三份，卖方，买方，香河睿恒房地产有限公司。三方再无纠纷。案外人刘永志已将首付款600000元全部退还给原告黎静。再查，2017年6月4日，香河县人民政府办公室下发了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，其主要内容为：非本地户籍居民家庭能够提供本地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、附加条约（合同）、解约协议书、收据、银行交易明细、香河县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间合同支出的必要费用。本案中，被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司已为原告提供了部分中介服务，但因原告黎静不具有购房资格，原告黎静与被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司及案外人刘永志已协商解除《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》解除后，被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司已无需为原告办理社保网签、银行贷款等事项，因此本案居间合同的大部分义务被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司未履行，原告主张被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司返还全部居间服务费94600元的诉讼请求不符合法律规定，一审法院根据合同目的、合同履行状态、被告履行义务等情况，酌定被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司返还原告居间服务费69600元为宜，对于原告高出该数额的诉讼请求不予支持。原告主张被告支付94600元的债务利息，因其未提供证据予以证明该主张，故不予支持。即使2018年6月1日原告黎静与被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司及案外人刘永志达成“三方再无纠纷”的协议，此协议亦应是显失公平，故对被告的抗辩不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决：一、被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司于判决生效后五日内返还原告黎静各项居间服务费共计69600元。二、驳回原告黎静其他的诉讼请求。案件受理费2166元，减半收取计1083元，由被告喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间合同支出的必要费用。根据以上法律规定，本案上诉人喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司虽已为被上诉人黎静提供了部分中介服务，但因黎静不具有购房资格，黎静与喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司及案外人刘永志已协商解除《房屋买卖合同》，喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司已无需为黎静办理社保网签、银行贷款等事项，故本案居间合同的大部分义务上诉人喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司并未履行。经审查，一审法院根据合同目的、合同履行状态、上诉人履行义务等情况，酌情确定上诉人喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司返还被上诉人黎静居间服务费69600元，对于黎静高出该数额的诉讼请求不予支持，公平合理，符合事实和法律规定，本院予以维护。综上所述，喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1540元，由上诉人喻斌、香河睿恒房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二０一八年十二月十七日法官助理丁宗发书记员孙帅