上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终9899号上诉人（原审被告）：上海皓颢汽车零部件有限公司，住所地上海市金山区张堰镇松金公路******。法定代表人：高志平，董事长。委托诉讼代理人：李瑜青，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：上海颖旺机械制造有限公司，住所地上海市，住所地上海市松江区新桥镇新格路******法定代表人:王小四，执行董事。委托诉讼代理人：王政，北京市世纪（上海）律师事务所律师。上诉人上海皓颢汽车零部件有限公司(以下简称“皓颢公司”)因与被上诉人上海颖旺机械制造有限公司(以下简称“颖旺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。皓颢公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人因厂房转让而不再租赁房屋，并依据双方合同第6.1条的约定向被上诉人发出通知函，被上诉人在接到通知函之后开始明确表示同意，并签署了不优先购买厂房的意见，但之后却故意失踪，不接电话，去信亦被一一退回。厂房新权利人要求上诉人清退租户按约交房，而被上诉人却故意不履行清退义务。在此情况下，上诉人被迫自行清退次承租人，并非一审法院认定的自愿行为；2.被上诉人不履行清退义务，拖欠租金也已超过三个月，故上诉人亦有权以被上诉人违约为由解除合同。按照一审法院的观点，因为厂房转让，合同约定可以给予被上诉人三个月的免租期，因此被上诉人不付租不构成违约。但是，该观点成立的前提是，被上诉人配合厂房转让，安置好次承租人，而被上诉人并没有履行上述义务；3.上诉人一审中提供了大量的证据证明被上诉人不履行配合房屋转让的清退义务，但一审法院却认定上诉人和被上诉人的联系是没有问题的，显然与事实不符，上诉人付出的资金也远远超过合同约定应给予被上诉人的补偿款。颖旺公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。颖旺公司向一审法院起诉请求：1.判令颖旺公司与皓颢公司于2016年9月2日签订的《厂房租赁合同》于2018年3月8日解除；2.皓颢公司向颖旺公司返还押金2.5万元；3.皓颢公司向颖旺公司支付赔偿金20万元。一审法院认定事实：2016年9月2日，颖旺公司和皓颢公司签订《厂房租赁合同》，约定：乙方（皓颢公司）将坐落于上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号底楼一层的房屋租赁给甲方（颖旺公司），建筑面积约1,850平方米，厂房类型为工业厂房。厂房租赁期自2016年11月16日起至2022年11月15日止，租赁期六年，租金为第一年30万元，第二年开始为每年32万，租金第一年为每季度支付一次，第二年开始每半年支付一次。合同4.4约定，租赁期间，甲方同意乙方可将厂房转租或分租给第三方使用，其中所产生的一切责任与甲方无关。合同6.1约定，如果甲方在合同期第1年、第2年内，将该厂房转让给第三方，则应赔偿乙方20万元及免去3个月租金，同时退还预付的押金以及未使用该厂房提前所付的厂房租金。合同6.4约定，合同期内，如果甲、乙双方其它单方面原因要提前终止合同的，违约方应当赔偿当年的一年租金给另一方。合同7.3约定，甲方如果将该厂房转让给第三方后，第三方愿意继续履行该合同，甲方则不承担赔偿。合同签订当日，颖旺公司支付皓颢公司押金2.5万元。签订上述合同后，颖旺公司于2016年10月13日、2016年10月28日、2017年3月28日分别与案外人上海A有限公司、上海B有限公司、上海C有限公司签订出租涉案厂房的《房屋租赁合同》，年租金分别为12.5万元、13万元、24万元。2017年8月29日，皓颢公司向颖旺公司发出《通知函》，告知由于有意对外转让XX路XX弄XX号楼整栋厂房的所有权，并已告知颖旺公司同时签订了放弃优先购买权协议，故通知颖旺公司于2017年11月30日前终止《厂房租赁合同》。颖旺公司收到《通知函》后，于2017年11月20日向皓颢公司法定代表人高志平及股东张某、徐某发出《通知函》，要求皓颢公司及时披露涉案厂房转让进度。期间，颖旺公司、皓颢公司通过电话进行沟通，颖旺公司要求继续履行租赁合同，皓颢公司不予同意。2017年11月1日，皓颢公司通知案外人上海B有限公司及上海C有限公司：颖旺公司、皓颢公司之间的租赁合同已解除，案外人应搬离涉案厂房。嗣后，皓颢公司与两案外人达成协议，两案外人配合皓颢公司搬迁出涉案厂房。至2018年1月底已搬迁结束。另查明，涉案厂房的产权人于2017年10月31日变更为案外人上海D有限公司。上海D有限公司于2018年3月8日向颖旺公司书面表示不愿意继续履行颖旺公司、皓颢公司之间签订的《厂房租赁合同》。一审法院认为，本案的主要争议焦点是颖旺公司、皓颢公司之间的《厂房租赁合同》是否已经由皓颢公司单方解除？皓颢公司认为颖旺公司拖欠租金三个月之久，并且未经备案和取得皓颢公司书面同意转租涉案厂房，已经构成严重违约，皓颢公司方已经按照合同单方解除租赁协议。颖旺公司认为其在收到皓颢公司发出的《通知函》之后，依据《厂房租赁合同》中“免去三个月租金”的条款缓交了租金，并与皓颢公司保持电话联系，积极沟通涉案物业的转让进度，皓颢公司无权单方解除合同。一审法院认为，首先，皓颢公司发出《通知函》之时，颖旺公司并无违约行为，皓颢公司无单方解除权。其次，结合《厂房租赁合同》6.1条款的约定、颖旺公司、皓颢公司之间2017年9月至10月的通信记录、及颖旺公司于2017年11月20日向皓颢公司发出的《通知函》，可以确认颖旺公司在收到皓颢公司的《通知函》之后，依据“免去三个月租金”的条款缓交租金，并积极与皓颢公司沟通涉案厂房的转让进度。依据《厂房租赁合同》的约定，皓颢公司因何种原因提前终止合同关系到赔偿的不同适用标准，故皓颢公司有义务向颖旺公司披露厂房转让情况，颖旺公司在收到《通知函》以后，要求皓颢公司披露厂房转让情况具有合同依据。故在与皓颢公司交涉期间内，颖旺公司基于信赖合同的免交条款而暂缓缴纳租金，不构成根本违约。且颖旺公司之后发函至上海D有限公司表示希望继续履行租赁合同，可以确认颖旺公司有继续履行合同的意思表示，拒绝缴纳租金与常理不符。而本案皓颢公司，在颖旺公司要求其披露厂房转让情况后并没有如实告知，而后却以合同已单方解除为由认为颖旺公司无权过问予以拒绝，并单方面和次承租人达成协议予以清退，一审法院有理由认为皓颢公司的这些行为系为了逃避合同的赔偿义务。最后，关于颖旺公司是否擅自转租。按照《厂房租赁合同》约定，皓颢公司同意颖旺公司将涉案厂房转租或者分租给第三方使用，故可以认定皓颢公司同意颖旺公司的转租行为，不存在皓颢公司所称的转租行为未经皓颢公司书面同意的情况，且转租合同未备案并不能影响转租合同的生效，亦不能构成违法转租。皓颢公司以颖旺公司擅自转租、违法转租为由认为颖旺公司严重违约，理由亦不能成立。综上所述，皓颢公司的抗辩理由不能成立，皓颢公司单方面解除颖旺公司、皓颢公司之间的《厂房租赁合同》，无事实和法律依据，一审法院不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。颖旺公司与皓颢公司所签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，应为有效。颖旺公司、皓颢公司均应严格遵守，履行义务。现皓颢公司已经把涉案厂房的产权转让至上海D有限公司，且上海D有限公司亦于2018年3月8日向颖旺公司表示不同意继续履行颖旺公司、皓颢公司间订立的合同，已经符合租赁合同约定的合同解除和赔偿条件，故颖旺公司、皓颢公司之间的《厂房租赁合同》于2018年3月8日解除，由于皓颢公司的转让行为对颖旺公司造成了实际的损失，且合同亦有关于赔偿金的约定，故皓颢公司应根据合同约定向颖旺公司支付赔偿金20万元并返还押金。颖旺公司的诉请有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、上海颖旺机械制造有限公司与上海皓颢汽车零部件有限公司间2016年9月2日签订的《厂房租赁合同》于2018年3月8日解除；二、上海皓颢汽车零部件有限公司于判决生效之日起十日内返还上海颖旺机械制造有限公司押金2.5万元；三、上海皓颢汽车零部件有限公司于判决生效之日起十日支付上海颖旺机械制造有限公司赔偿金20万元。如果上海皓颢汽车零部件有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,675元，由上海皓颢汽车零部件有限公司负担，所负之款在判决生效之日起七日内缴纳一审法院。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案厂房签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于合同的解除问题。双方合同第6.1条约定，“如果甲方在合同期第1年、第2年内，将该厂房转让给第三方，则应赔偿乙方20万元及免去3个月租金，同时退还预付的押金以及未使用该厂房提前所付的厂房租金”。关于6.1条款的理解，双方存在争议。上诉人认为在厂房转让的情形下，上诉人提前三个月通知被上诉人，则合同解除，上诉人承担相应赔偿责任即可；被上诉人则认为该条仅是规定了赔偿金及免租金的条款，并未规定上诉人享有单方解除权。对此，本院认为，第一，从该条款约定的内容来看，可以将其简化为，若在特定时间出现转让情形，则出租人应赔偿承租人20万元及免去三个月租金，同时退还押金及多付的租金，而退还押金及多付的租金换言之即为解除合同。由此可见，该条款应系附解除条件的约定，即在特定时间转让厂房的条件成就，则出租人承担相应赔偿责任而合同解除；第二，从该条款设立的目的来看，出租人在签订合同时对于两年内厂房转让的情形应当是有所预期的，从而提出该问题，并与承租人就解除的赔偿问题作出相应约定，否则没有必要就此情形单独作出约定，故若认为该条仅是单纯的违约条款显然并不合理；第三，从被上诉人接到通知函的行为来看，其亦以该条“免去三个月租金”的约定为由不再支付租金。被上诉人既认为上诉人依据该条无权确认合同解除，又援引该条款的约定不再支付租金，显然自相矛盾。若被上诉人认为在厂房转让的情形下其有权选择继续履行合同，则不应不支付租金，而是明确要求继续履行合同并继续支付租金。基于上述分析，本院认为，双方合同6.1条款，实质上应为附合同解除条件的约定。故而，上诉人基于该条款“免去三个月租金”的约定通知被上诉人合同于三个月后即2017年11月30日解除，符合合同约定，亦属合理期间。至于上诉人以被上诉人逾期支付租金为由解除合同的主张，本院认为，被上诉人在接到上诉人发出的合同解除的通知函后不再支付租金，并不违反合同约定，故上诉人以此为由主张被上诉人违约缺乏依据，本院难以支持。此外，合同7.3条的约定仅是明确厂房受让方若同意继续履行合同则上诉人免去赔偿责任的问题，并未规定必须在受让方明确不再继续履行合同的前提下双方合同才能解除。鉴于上诉人发出的通知函亦送达被上诉人，故本院确认双方租赁合同于2017年11月30日解除。一审法院关于系争约定条款性质的认定存在不妥，本院予以纠正。关于被上诉人主张赔偿的问题。基于上文分析，租赁合同系因约定条件成就而解除，故被上诉人依据合同6.1条款的约定主张20万元的赔偿，于法有据，本院予以支持。至于上诉人关于被上诉人未清退厂房以及上诉人实际清退厂房的抗辩意见，本院认为，根据上诉人发出的通知函，租赁合同应于2017年11月30日终止。即便被上诉人未按该期限返还房屋，亦系另行承担赔偿责任的问题，并不影响其主张约定的合同解除的赔偿权利。况且，根据查明的事实，上诉人在双方合同终止之前，已自行与次承租人达成搬迁协议。由此，本院对于上诉人拒绝承担赔偿责任的抗辩意见难以采纳。综上所述，上诉人的上诉请求虽难以成立，但一审法院关于合同解除时间的认定存在不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初438号民事判决第二项、第三项；二、变更上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初438号民事判决第一项为：上海颖旺机械制造有限公司与上海皓颢汽车零部件有限公司间2016年9月2日签订的《厂房租赁合同》于2017年11月30日解除。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,675元，二审案件受理费人民币4,675元，均由上海皓颢汽车零部件有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 娄 永二〇一八年十二月十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……