北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终12360号上诉人（原审被告）：赵艳文，女，1956年8月7日出生。被上诉人（原审原告）：赵岩龙（精神残疾贰级），男，1944年2月26日出生。法定代理人：白玉兰，女。被上诉人（原审原告）：赵艳玲，女，1955年10月27日出生。被上诉人（原审原告）：赵艳芬，女，1958年11月3日出生。上诉人赵艳文因与被上诉人赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初4129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵艳文上诉请求：撤销一审判决，改判我给付赵岩龙等三人各13300元。事实和理由：2003年继承涉案房屋时，赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬一致同意由我在老宅内居住并经营管理，十余年间从未提出异议，2015年对方通过法律程序提出了返还房屋，我于16年年底停止经营，并非恶意占有房屋。20年间我独自在涉案房屋经营管理北京九歌居酒家，添置更新设备设施，对方从未参与经营。2016年我身患重病，将北京九歌居酒家以合作经营的方式承包给案外人经营，先后在房山、大兴等地租房居住。因此我主张将房屋收益扣除我的租房费用、涉案房屋装修、购置设备设施等成本后,可分配的纯利润应为8万元，可按六人平均分配。另，一审法院酌定之房屋使用费标准过高。赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬共同辩称，我们虽对一审法院判决在房屋收益中扣除2万元成本的做法不同意，但没有就此上诉，现表示同意一审判决。我三人从未委托或授权赵艳文修缮及经营涉案房屋，她私下与别人签订合同，将该房屋翻建并用于对外经营，违反法律、行政法规的强制性规定，属于恶意占有，其民事行为无效。赵艳文应向我们支付占用房屋期间的使用费及经营收益。赵艳文私自处置房屋的行为本身就违法，故发生的成本应由其自行承担，她对自己主张的装修费用曾有案外人和其自行出资的几个说法，故该主张本身不可信，关于电费的问题，一审法院认定正确，我们也不再多说。综上，二审法院对赵艳文的上诉请求均不应予以支持。一审法院认定事实：赵艳文与赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬系兄弟姐妹关系，2003年因继承取得本区某街166号1幢、2幢的房屋产权，每人六分之一。其中，1幢建筑面积15.5平方米，平房；2幢建筑面积13.7平方米，平房。赵艳文与赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬因案涉房屋，曾产生多次诉讼，赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲与赵艳文、周某房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2015年5月6日立案受理，受理后于2015年11月4日依法作出（2015）西民初字第13554号民事判决书。赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬不服该判决，提出上诉，本院于2016年4月21日依法作出(2016)京02民终1056号民事裁定书：一、撤销北京市西城区人民法院(2015)西民初字第13554号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。一审法院重新受理后，追加左某作为第三人参加诉讼，于2016年10月31日作出（2016）京0102民初14493号民事判决书。赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲不服该判决，提出上诉。本院于2017年4月17日作出（2017）京02民终460号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院(2016)京0102民初14493号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。一审法院重审后作出（2017）京0102民初25482号民事判决，判决：一、确认赵艳文与周某二零一四年十一月十五日所签北京市房屋租赁合同无效；二、驳回赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲的其他诉讼请求。赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲不服该判决，提出上诉。本院认为，根据赵艳文与周某在另案中的陈述，双方确实于2014年11月15日针对诉争房屋签有北京市房屋租赁合同。关于该合同的效力，因赵艳文没有提供证据证明其对诉争房屋的结构性改造取得了建设工程规划许可证，且该合同的签订未征得占诉争原始房屋共有份额三分之二以上共有人的同意，故赵艳文擅自与周某签订的北京市房屋租赁合同应属无效。关于赵艳文与周某之间实际履行的是租赁合同还是承包合同不是判断北京市房屋租赁合同效力的前提，故非本案的审理焦点，一审法院对此不予审理。因本案系房屋租赁合同纠纷，而赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲并非北京市房屋租赁合同的签订主体，故赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲无权依据房屋租赁合同关系要求赵艳文、周某将诉争房屋恢复原状。如赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲坚持该项请求，可基于物权另行主张。该案中载明案外人左某与周某系夫妻关系。关于某街166号1幢、2幢的房屋的改扩建问题，赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬表示2005年前后赵艳文把两间房及院子加盖二层，但未通知其他共有权人，且2014年由案外人左某将案涉房屋拆了重建。赵艳文表述，2003年5月，其在某街166号1幢、2幢的基础上加盖自建房，起因为案涉房屋后山墙裂了。2014年因防火问题，案外人左某将屋顶更换为防火的，主体结构没有变动。2014年11月15日，甲方赵艳文、乙方周某签订北京市房屋租赁合同，约定：房屋基本情况为宣武区某街166号，建筑面积76平方米、租赁用途为餐饮，租赁期限为2014年12月15日至2016年12月15日，共计贰年。甲方应于2014年11月17日前将房屋按约定交付乙方，《房屋交割清单》（详见附件一），经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及营业执照、餐饮许可证、其他业务专用章视为交付完毕。租金标准及支付方式为半年五万五千元。各期租金支付日期为2015年5月15日、2015年12月15日、2016年5月15日，2016年12月15日，租赁期限内的电费由甲方负担。甲方于2014年11月15日至12月15日提供给乙方做装修期。2014年12月20日，赵艳文（北京九歌居酒家）与承包人左某签订餐厅承包协议，约定：聘请左某为我餐厅营销经理。承包人每年上交餐厅承包费六万元、房屋使用费四万元，电费一万元（超出部分由餐厅承担），共计十一万元。承包期暂定2年，自2014年12月20日至2016年12月20日。每年承包费交付方式为半年付，即2014年11月20日、2015年5月20日、2015年11月20日、2016年5月20日。关于餐厅装修，经协商决定，餐厅装修费用由餐厅承担全部费用的40%，承包人左某承担60%。餐厅的一切外联事宜由法人赵艳文全部负责。餐厅的一切内部管理事宜由承包经理左某全部负责。法人负责办理和管理餐厅的一切合法经营手续。2014年11月20日至2014年12月19日作为装修期，2014年12月20日承包协议正式生效。2016年12月20日到期终止。一审法院认为，民事主体的财产权利及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。涉案房屋系赵艳文与赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬及案外人赵艳霞、赵艳云按份共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故共有的房屋由其中一人占有使用或交由他人使用的，应当向其他共有人支付占房使用费。案件争议的焦点为占房使用费的计付标准，赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬主张按年总额11万的标准，依据产权份额计付。赵艳文表示11万元系承包经营案涉房屋上的北京九歌居酒家取得，在承包协议中约定了6万的承包费、4万的房屋使用费以及1万的电费，而且赵艳文常年维护房屋，主张按照年总额4万元的标准进行划分计付。对于房屋使用费，双方均不申请价值评估。2014年11月15日，赵艳文与案外人周某签订的房屋租赁合同，租赁期限为2014年12月15日至2016年12月15日，共计贰年；约定年租金为11万元；2014年11月15日至12月15日为装修期；移交房门钥匙及营业执照、餐饮许可证、其他业务专用章等。赵艳文与案外人左某签订的承包经营协议，约定承包人每年上交餐厅承包费六万元、房屋使用费四万元，电费一万元（超出部分由餐厅承担），共计十一万元。承包期暂定2年，自2014年12月20日至2016年12月20日。每年承包费交付方式为半年付，即2014年11月20日、2015年5月20日、2015年11月20日、2016年5月20日；法人负责办理和管理餐厅的一切合法经营手续；2014年11月20日至2014年12月19日作为装修期；该协议的落款时间为2014年12月20日。也就是说在该承包协议签订之前，案涉房屋已经交由左某装修、左某也支付第一期的费用。先付款及装修房屋，后签订承包协议，不符合常理，且左某、周某系夫妻关系，前后两份协议约定的总价均为11万元，且第一份租赁合同中也约定了出租方要提供营业执照、餐饮许可证、业务专用章等；第二份协议将11万元细化为承包费、房屋使用费、电费，但是否区分承包费和房屋使用费，对于左某来讲，并无实质差异，在其他共有人未参与的情况下，赵艳文与左某签订的承包协议，将房屋使用费予以约定，该约定不应直接约束其他共有权人。赵艳文所抗辩的电费部分，赵艳文出示了电费支付明细的截图，但未出示原始载体，赵艳文未证明该证据的真实性，此外，即便该电费明细属实，赵艳文也未举证证明该款项系其个人支付，仅显示案涉房屋地址上有电费的交纳，故赵艳文的该项抗辩，一审法院不予采信。对于赵艳文所持的收益房屋的面积为七十余平米，各共有权人仅应取得正式房对应面积的收益的抗辩，赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲主张，案涉自建房系赵艳文在正式房基础上所建，系非法建筑，收益应由各共有权人均分。对此，法院认为，房屋面积增加自然会导致收益的增加，双方当事人均认可，在十余年以前，赵艳文在原有平房基础上，加建了二层房屋。故而在该房屋取得收益的问题上，赵艳文存在一定的成本支出。赵艳文未能举证证明其参与经营的贡献问题，也未证明支付电费问题，故而，法院将在总收益的基础上，酌情考虑赵艳文对取得案涉收益的成本支出问题，考虑加建的年代等因素，酌定该部分成本支出为2万元，在此基础上，酌情确定案涉房屋使用费的计付标准。对于计付的期间，案涉两份协议均约定了一个月的装修免租期，其中第一份协议约定的是2014年11月15日至12月15日，第二份协议约定的装修免租期为2014年11月20日至2014年12月19日作为装修期；考虑第一份协议约定的第一期款项支付日期为房屋交付半年后，第二份协议约定的付款日期与房屋交付装修日期相同，故而案外人占用案涉房屋并支付款项的日期以2014年11月20日起算，更符合常理，加之装修免租期为一般的行业习惯，且两份协议中均有约定，故装修期间免租一个月的问题，法院予以确认。对于2014年11月15日至2014年11月19日期间的占房使用费，考虑该房屋并未从外界取得收益及各原告受损害的情况，故对该5天的占房使用费，一审法院比照一般的亲属间的占房居住的情况，酌定占房使用费为月2880元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，赵艳文向赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬每人支付二〇一四年十一月十五日至二〇一四年十一月十九日期间对北京市西城区某街166号1幢、2幢房屋的占房使用费八十元；二、自判决生效之日起七日内，赵艳文向赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬每人支付二〇一四年十一月二十日至二〇一六年六月十三日期间对北京市西城区某街166号1幢、2幢房屋的占房使用费二万五千三百九十七元。三、驳回赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵艳文出示其女儿于丹华夏银行对账单9页，主张对账单中显示的四笔支出共计5000元与其一审时提交的为涉案房屋地址交纳电费的单据相对应，可以证明该费用应从房屋收益中予以扣除。赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲共同的质证意见为：对上述证据的真实性不予认可，无法看出电费的交纳情况，不能证明是谁交纳的，且认为不管是否系赵艳文支出，都是她在违法侵权的行为下发生的，该请求不应被法院支持。对当事人二审争议的电费是否应从房屋使用费中扣除的问题，本院认定如下：赵艳文出示的2016年5月的银行对账单中显示，2016年4月22日支出1000元，与赵艳文在一审时出具的涉案房屋地址于同日交纳电费1000元相一致；2016年6月的对账单中显示，2016年5月23日支出2000元，与赵艳文在一审时出具的涉案房屋地址于同日交纳电费2000元相一致；2017年1月的对账单显示，2016年12月14日支出1000元，与赵艳文在一审时出具的涉案房屋地址于同日交纳电费1000元相一致；另有2016年6、7月的对账单中虽有赵艳文主张的支出行为但与其一审中提交的缴费情况并不相符。据此本院认为，首先赵艳文在本院审理期间仍未就其一审中提交的电费明细截图的真实性予以证明；其次，虽现赵艳文提交的银行对账单中的相应支出与电费明细截图中的时间金额相对应，在截图真实性未予证实且赵艳文没有出示证据证明是否就该费用与实际使用人进行结算的情况下，本院尚难以判断上述费用应自房屋收益中予以扣除；再次，本案涉及的是2016年6月13日前的房屋使用费负担问题，赵艳文主张的其后发生的费用不在本案的审查范围内。综合上述情况，本院对赵艳文要求在房屋使用费中扣除电费支出的上诉意见，本院不予支持。本院对一审查明其他相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为赵艳文提出的其在外租赁房屋居住的租金、对涉案房屋装修费用及其主张的电费是否应从房屋使用费中扣除的问题。关于电费问题本院在事实部分已经进行了阐述，在此不再重复。关于租金问题，因赵艳文为涉案房屋的共有权人，其本人也已经按份取得房屋出租收益，故再行主张其在外租房损失，没有依据。关于涉案房屋装修费用，首先赵艳文没有对此进行举证，其次赵艳文没有证据证明其对涉案房屋的改建装修行为得到赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲的认可，且该行为系有利于共有房屋之必要措施，故现赵艳文要求扣除相应费用的上诉请求本院难以支持。另，一审法院酌定之2014年11月15日至2014年11月19日之使用费标准并无不当，本院不予调整。综上所述，赵艳文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由赵艳文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  陈雨菡审判员  王 佳二〇一八年十二月十七日书记员  张邵青