广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1323民初4950号原告：许剑武，男，1979年11月9日出生，汉族，户籍地广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：曾文景、欧阳坤龙，广东标远律师事务所律师。被告：惠州波仕顿实业有限公司，住所地惠东县平山平深路老尖埔，统一社会信用代码：9144132355918762X1。法定代表人：范燕雄。原告许剑武与被告惠州波仕顿实业有限公司（以下简称波仕顿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月7号立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许剑武的委托代理人欧阳坤龙到庭参加诉讼，被告波仕顿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许剑武向本院提出诉请：1、判令被告在具备办证条件之日起10日内办理惠东县平山华侨城新平大厦20层01号房的房屋产权证。2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（以房屋总价款1219936元为基数，按照每日万分之一计算，自2017年10月26日起计至被告实际办理房屋产权证之日止，暂计至2018年7月30号为33792.22元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年6月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于惠东县××华侨城××大厦××号房××套，房屋总价款为1219936元。被告应当在2016年10月30日前向买受人交付商品房，如因被告原因导致原告在商品房交付之日起360日内未能取得房屋所有权证书的，每延迟一日，被告按照总房价的万分之一承担逾期违约责任。现原告已履行其自身合同义务，因被告自身原因至今未能取得房屋所有权证书。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”以及第一百一十四条：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，被告应当办理房屋产权证并向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告波仕顿公司未到庭应诉，未作答辩。原告许剑武围绕其诉请提交如下证据：1、身份证，证明原告主体资格；2、企业信息查询，证明被告的诉讼主体；3、《广东省商品房买卖合同》，证明购房情况及合同约定房屋交付时间为2016年10月30日；4、补充协议，证明被告未能按约定办理房产证，按合同约定支付违约金；5、广东增值税普通发票，证明涉案房产已缴纳税费；6、收据、收费通知单，证明房屋2016年10月交付，并按月支付管理费及其他费用。被告波仕顿公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述、原告提交的上述证据及庭审调查，本院认定事实如下：被告波仕顿公司于2010年8月10日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、物业管理、装饰工程、园林绿化、市政工程等。2015年1月30日，被告波仕顿公司开发建设的位于惠东县××华侨城××大道亨信大厦取得《商品房预售许可证》（证号：惠**预许字第××号），预售总建筑面积为33632.5㎡，总单元套数为325套，层数为23层，有效期自2015年1月30日至2019年1月30日。涉案房产位于惠东县××华侨城××大道××信大厦××房，不动产单元号FB10005059，不动产证（明）号粤房地预登惠东字第××号，房屋建筑面积163.24㎡，房屋套内面积115㎡，2016年6月8日，原告许剑武（买受人）与被告波仕顿公司（出卖人）签订（合同编号：HT0027689）《商品房买卖合同》及相关附件，合同主要约定“……第三条1、该商品房的规划用途为住宅；2、该商品房所在建筑物的建筑总层数为25层，其中地上23层，地下**。3、该商品房为第一规定项目中的惠东县××华侨城××大道××信大厦××房。4、预测建筑面积共163.24平方米，其中套内建筑面积115平方米，分摊共有建筑面积48.24平方米，该商品房层高为3.8米，有0个阳台，阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式……第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款；……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7473.27元，总价款为1219936元……第七条付款方式及期限，（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：买受人应当于2016年5月15日前支付首期房价款369936元，占全部房价款的30%。余款850000元向广东惠东农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见补充协议。……”，范燕雄在出卖人处法定代表人签章、被告波仕顿公司在出卖人处盖章，原告许剑武在买受人处签名并捺印。合同于2016年6月14日备案登记。同日，原告许剑武（买受人）与被告波仕顿公司（出卖人）签订合同附件十一《补充协议》第17条约定：“对买卖合同第二十条的补充：（1）出卖人应当在商品房交付之日起的360日内完成本商品房项目的初始登记、按照买卖合同约定的通讯地址或本商品房所在地址通知买受人在指定期限内到指定地点办理本商品房的《房地产证》（以下简称“办证通知”）、并将办理《房地产证》需由出卖人提供的资料提交本商品房所在地的房地产登记主管部门，出卖人完成上述事项后视为出卖人履行完毕办证义务。（2）买受人应当按照办证通知之要求及时前往房地产登记主管部门办理《房地产证》，包括但不限于提供或签署相关资料、缴纳办证相关费用等。若买受人通过银行按揭贷款方式支付房款，买受人应督促按揭银行及时向房地产登记主管部门提交相关办证资料及办理抵押登记手续。若因买受人延迟提供或签署相关资料、迟延缴纳办证相关费用、或未督促按揭银行提交相关办证资料，或者按揭银行拖延提交办证资料等原因导致办证延迟的，出卖人无须承担任何责任。（3）如因出卖人原因未能在商品房交付后360日内完成本条第1款约定的事项的，每延迟一日，出卖人按照总房价的万分之一承担逾期违约责任（迟延违约金最高以总房价款的3%为限）”。范燕雄在出卖人处法定代表人签章、被告波仕顿公司在出卖人处盖章，原告许剑武在买受人处签名并捺印。2016年6月23日，涉案房产办理预售商品房抵押权预告登记，抵押权人：广东惠东农村商业银行股份有限公司，抵押人：许剑武，抵押期限：2016年6月16日至2031年6月15日，登记证明号码：粤房地预登惠东字第××号。2016年7月31日，被告波仕顿公司向原告许剑武出具涉案房产的1219936元购房款发票。庭审期间，原告确认首期369936元购房款通过转账支付，剩余85万元办理按揭支付，确认涉案商品房买卖合同已于2016年6月14日办理备案登记，房屋已于2016年10月30日交付使用，并提交2017年1、2、3月份管理费、公摊水电费收费通知单予以证明。为查清本案事实，本院就涉案房屋能否办理不动产权证及波仕顿大厦的验收情况分别函询惠东县国土资源局、惠东县住房和城乡规划建设局。2018年11月12日，惠东县国土资源局复函称,“经查，惠州波士顿实业有限公司开发的商品房（亨信大厦）未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（确权），根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费交纳凭证。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交备案的买卖合同。因此，该商品房不具备产权转移登记的条件，须待开发商申请办理首次登记（确权）后，买卖双方向登记机构提供有效、齐全的转移登记申请材料才可办理。”2018年11月23日，惠东县住房和城乡规划建设局复函称：“经核查，亨信大厦目前尚未办理竣工验收及备案手续。”本院认为，被告波仕顿公司具备房地产开发的资质，原告许剑武向被告购买位于惠东县××华侨城××大道××信大厦××房屋，双方签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行。一、关于逾期办证违约责任的问题根据惠东县国土资源局于2018年11月12日作出的复函“……该商品房不具备产权转移登记的条件，须待开发商申请办理首次登记（确权）后，买卖双方向登记机构提供有效、齐全的转移登记申请材料才可办理。”及惠东县住房和城乡规划建设局于2018年11月23日作出的复函“经核查，亨信大厦目前尚未办理竣工验收及备案手续。”，原告未能按约定取得涉案房屋产权证的主要原因在于波仕顿公司，波仕顿公司应当承担违约责任。二、关于逾期办证违约金数额的确定问题《商品房买卖合同》第二十条约定办理房屋产权登记的期限为商品房交付使用之日起的360日，原告主张涉案房屋已按合同约定于2016年10月30日交付使用，被告波仕顿公司未到庭应诉，亦未提出异议，该主张本院予以采纳，故办理房屋产权登记的期限为2016年10月30日起至2017年10月25日，原告主张逾期办证违约金自2017年10月26日起算，本院予以采纳；《商品房买卖合同》第八条约定买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之二的逾期付款违约金，未设置上限，《补充协议》第17条第（3）项约定逾期办证违约金按总房价的每日万分之一计算，迟延违约金最高以总房价款的3%为限，被告设置逾期办证违约金上限，减轻、免除被告责任，排除对方主要权利，被告未采取合理的方式提醒原告注意该条款且对该条款进行说明，本院认定涉案补充协议第17条第（3）项设定逾期办证违约金上限无效，原告主张逾期办证违约金按总房价1219936元的每日万分之一计算，本院予以采纳，逾期办证违约金应自2017年10月26日起计至涉案房屋产权登记至原告名下之日止。三、关于涉案房屋产权登记的问题涉案房产项目尚未办理竣工验收及备案手续、未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记等，目前办理涉案房屋产权登记的条件尚未成就，原告可待涉案房产办证条件成就后，按照程序到相关部门办理或另行主张。综上，被告波仕顿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州波仕顿实业有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告许剑武逾期办证违约金（以1219936元为基数，自2017年10月26日起按每日万分之一计至涉案房屋产权登记至原告许剑武名下之日止）。二、驳回原告许剑武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元（原告许剑武预缴322元），由被告惠州波仕顿实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  叶兰香人民陪审员  杨振旺二〇一八年十二月二十五日法官助理叶璐书记员刘怡君