重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0116民初10016号原告：周义均农村土地承包经营户。代表人：周义均，男，1964年5月28日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘松，重庆森吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵野，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆烨茂恒星农业发展有限公司，住所地重庆市江津区龙华镇朱羊寺四社，组织机构代码59674197-6。法定代表人：王中云，总经理。委托诉讼代理人：韩忠，男，该公司工作人员。原告周义均农村土地承包经营户与被告重庆烨茂恒星农业发展有限公司（以下简称烨茂恒星公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告周义均农村土地承包经营户的委托诉讼代理人赵野，被告烨茂恒星公司的委托诉讼代理人韩忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周义均农村土地承包经营户向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年3月16日签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》；2.判令被告返还原告流转的土地田5.81亩、土3.817亩、林地0.266亩；3.判令被告支付原告租金13782.24元；4.判令被告支付原告违约金16014.34元。事实和理由：2012年3月16日，原告与被告签订《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，约定：原告将承包地田田5.81亩、土3.817亩流转给被告用于农业开发，租金标准按田每年每亩700斤稻谷、土每年每亩500斤稻谷计算，稻谷价格以当年8月31日前当地粮站公布中等稻谷国家收购价折算；租金交纳方式为上年交下年租金，即被告每年9月30日前按实物折价第二年租金给原告，如未按期支付则一次性赔偿原告两年的租赁费。合同签订后，原告将土地交付给被告，被告按期支付了2016年以前的租金及2017年的部分租金。但是，被告经村社向其催告，至今未付2017年剩余的62%的租金以及2018年全年租金。被告的行为构成严重违约，特提出本案诉讼请求。被告烨茂恒星公司辩称，原告所述签订合同、欠付租金的情况属实，但被告不同意解除合同。案涉合同是重庆烨恒农业发展有限公司签订的，合同签订后，被告烨茂恒星公司才成立，两公司的法定代表人相同，并由被告烨茂恒星公司实际经营，相关的合同权利义务已概括转移给被告烨茂恒星公司。被告按期支付了前期租金，并投入了两千余万元，对租赁的农田进行改造，修建了各种设施，种植了大量植物，用于打造农业生态度假休闲区。现在农业开发已经具有一定规模，只是因为政策因素等原因影响了被告后期资金投入。被告对原告主张的土地面积、金额、计算方式无异议，被告愿意支付租金，目前正在筹备资金，但原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：1998年二轮土地承包时，原告周义均农村承包经营户承包了重庆市江津区某某镇某某四社的土地。重庆市江津区某某镇某某四社变更为重庆市江津区某某镇某某村民委员会通花村民小组。2012年3月16日，原告周义均农村土地承包经营户（作为甲方）与重庆烨恒农业发展有限公司（作为乙方）签订了《农村土地承包经营权出租合同》，约定：甲方将其承包经营的土地出租给乙方用于农业开发等相关项目的生产经营，出租土地总面积为9.627亩，其中田5.81亩，土3.817亩。流转第一阶段期限自2012年3月16日起至2028年6月30日止；租金标准由乙方按田每亩每年700斤稻谷，土每亩每年500斤稻谷，以当年8月31日当地粮站公布的中等稻谷国家收购价折算；租金支付方式为上年交下年的租金，即乙方每年9月30日以前按实物折价支付第二年租金给甲方，逾期不兑现，甲方有权收回土地出租权；甲方应于2012年3月23日之前将拟出租土地交付乙方；如甲方违约，则一次性赔偿乙方两年的租赁费，如乙方违约则一次性赔偿甲方两年的租赁费。该协议书尾部有甲、乙双方的签字或盖章，鉴证单位重庆市江津区某某镇农村承包合同管理委员会盖章，重庆市江津区某某镇某某村民委员会、重庆市江津区某某镇某某村民委员会通花村民小组盖章。同期，重庆烨恒农业发展有限公司在重庆市江津区某某镇某某村租赁了较大面积土地，从事农业生产经营。合同签订后，由被告烨茂恒星公司实际经营。合同履行期间，被告陆续在租赁地上种植了大量蓝花楹、桂圆、桂花等植物，并修建了池塘、道路等附属设施。被告烨茂恒星公司按照合同约定面积向原告支付了2016年以前的全部租金以及2017年38%的租金。案件审理中，被告烨茂恒星公司自愿承担原告周义均农村土地承包经营户与重庆烨恒农业发展有限公司签订的《农村土地承包经营权出租合同》中约定的租金给付等义务，原告周义均农村土地承包经营户表示同意。另，原告周义均农村土地承包经营户要求林地租金在本案中不作处理。重庆市江津区粮食主管部门公布的2016年8月底普通稻谷市场价为2.74元/公斤；2017年8月底普通稻谷市场价格为2.68元/公斤。本院认为，案涉《农村土地承包经营权出租合同》虽然是由原告与重庆烨恒农业发展有限公司签订，但双方均认可土地是被告烨茂恒星公司在实际经营管理，被告烨茂恒星公司自愿承担合同全部义务，原告对此并无异议，依法视为原告同意被告烨茂恒星公司承受重庆烨恒农业发展有限公司在该合同中的全部义务，故被告烨茂恒星公司自愿承担租金和违约金支付义务，本院予以准许。原告要求林地租金在本案中不作处理，本院予以准许。关于合同是否应当解除的问题。原、被告签订的是长期土地租赁合同，被告租赁土地进行规模化农业开发，前期投入了大额资金整治土地、种植花木、建设基础设施，合同的投资回报期较长。被告虽然存在拖欠租金的情况，但其有继续履行合同愿意并积极筹措资金，在无证据证明被告已无履行能力的情况下，直接认定被告构成根本违约并解除合同，既破坏了农业生产的稳定，亦是对农业资源的浪费，对农户和土地流入方的利益都有损害。鉴于被告明确表示在积极筹措资金并拟定履行方案，给予被告一定的期限，促使合同继续履行，更有利于从根本上保护双方当事人的权益。故，综合考虑合同整体的权利义务、被告前期履行合同的情况、被告继续履行合同的意愿，本案不宜直接认定被告的行为构成根本违约，本院对原告要求解除合同、返还土地的请求不予支持。关于租金和违约金的认定问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告对被告欠付2017年62%的租金以及2018年全年租金无异议，本院予以确认。根据案涉《农村土地承包经营权出租合同》约定，本院依法确认被告应付原告2017年62%的租金为5075.59元[(5.81亩×700斤/年/亩×1.37元/斤+3.817亩×500斤/年/亩×1.37元/斤)×62%]；应付原告2018年全年租金为8007.17元(5.81亩×700斤/年/亩×1.34元/斤+3.817亩×500斤/年/亩×1.34元/斤)，上述合计13082.76元。原、被告签订的《农村土地承包经营权流转协议书》约定，违约金一次性赔偿原告两年的租赁费，该约定过分高于被告违约所造成的损失，本院综合考量合同的履行情况、预期利益、违约损失等因素，酌情确定违约金按前述欠付租金的30%计算，即3924.83元。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护农村社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决如下：一、被告重庆烨茂恒星农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周义均农村土地承包经营户2017年（62%）、2018年的土地租金13082.76元。二、被告重庆烨茂恒星农业发展有限公司于本判决生效之日起三十内支付原告周义均农村土地承包经营户违约金3924.83元。三、驳回原告周义均农村土地承包经营户的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，减半收取272元，由重庆烨茂恒星农业发展有限公司负担。限被告重庆烨茂恒星农业发展有限公司在本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  陈佑二〇一八年十二月十五日法官助理李果书记员程晓娅