河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初4393号原告魏慧芳，女，1977年8月16日生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人许伟、孙逊，河北光显律师事务所律师。被告河北省浙商房地产开发有限公司，住河北省石家庄市长安区正东路**。法定代表人胡丽萍，总经理。委托代理人李陆璐，女，汉族，，住石家庄市裕华区该公司员工。委托代理人齐晓强，河北佳诚律师事务所律师。被告中铁建设集团有限公司，，住北京市石景山区石景山路**法定代表人赵伟，董事长。委托代理人赵树明，该公司员工，住，住北京市丰台区/div>委托代理人周怡婷，该公司员工，住，住北京市丰台区/div>原告魏慧芳诉被告河北省浙商房地产开发有限公司、中铁建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人许伟、被告河北省浙商房地产开发有限公司委托代理人齐晓强、李陆璐、被告中铁建设集团有限公司委托代理人赵树明、周怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第一被告签订《商品房买卖合同》，第二被告出具担保函，承诺对房屋质量安全问题承担责任。原告购买并入住后发现，《商品房买卖合同》存在诸多加重原告责任、减轻第一被告责任的格式条款，显失公平，第一被告也未释明。同时，第一被告在宣传及销售过程中诸多承诺也未兑现，存在虚假宣传，虚假承诺，以次充好等违约行为，且将属于全体业主所有的公共部位、公共设施擅自占为己有，严重侵犯了原告的权益。为维护合法权益特诉至法院，请求人民法院：1、判决第一被告完善绿地、医疗卫生机构等相关设施设备，使之达到规划标准；2、要求第一被告赔偿因蜂巢增加层数导致的房屋贬值损失2万元（最终以评估为准）；3、判令第一被告安装中央空调、新风主机、燃气热水器并补足相关设备费用1万元（最终以评估为准）；对不符合国家强制性标准和双方的约定的标准的设备设施，双倍赔偿差价；第二被告在质量问题范围内承担连带赔偿责任；4、判令第一被告更换断桥铝合金中空玻璃窗为中空玻璃塑钢窗，并双倍赔偿差价1万元（最终以评估为准）；第二被告在质量问题范围内承担连带赔偿责任；5、请求确认规划的车位、车库、会所及其他不归买受人所有或共有的建筑物或土地使用权的归属及使用权，对归属于原告的收益、被告应予交接或者返还；6、判令第一被告书面告知原告物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况；7、判令第一被告赔偿违约损失423154.38元（违约金以房款总额为基数，按照同期银行贷款利率自签订购房合同之日起暂计算至起诉之日止）；8、本案诉讼费用由被告承担。原告为了支持其诉讼请求，提交了如下证据：商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、交房款收据，证明原告与被告一签订了商品房买卖合同，被告一未按照合同约定履行相关的义务，存在欺诈行为，侵犯了原告方的合法权益，同时合同的诸多条款违反法律规定，应属无效，再有合同加重原告方责任减轻被告一的责任，属于格式条款，显失公平应予以调整。第一项：合同第十条第二款，公共服务及其他配套设施中的第一小项：小区内绿地率约定2016年12月30日达到规划标准，但至今因蜂巢的建设仍有大片绿地作为施工工地，违反合同约定。第二小项：小区内非市政道路合同约定与2016年12月30日达到规划标准，但至今也未达到。第五小项：合同约定医疗卫生机构与2016年12月30日达到规划标准，但至今仍未有医疗卫生机构，同时依据该款的约定小区绿地率是按照当时现状交付使用，但至今被告一将绿地破坏作为施工场地，侵犯了业主权利。第二项第二十一条，前期物业管理合同约定前期服务物业公司为河北恒辉物业，但被告一自行由自己的关联公司新源发物业降低了服务标准，实际上被告一在销售房屋过程中宣传了是北京长城物业，而签约的是河北恒辉物业。最终服务的是在2017年10月15日才取得服务要求的自己的子公司新源发物业，依据最高人民法院房屋买卖合同的司法解释物业服务条款构成房屋买卖合同的重大事项。被告一的此种欺诈行为已经严重影响到原告方对是否购买房屋的判断，也影响了房屋的价值。第三项第二十一条第四款，被告一明确约定应当将物业共用部位、共用设施、设备承建查验的备案情况书面告知买受人，但被告一至今未履行此项义务，构成违约。第四项合同第二十一条第五款，约定前期物业服务合同临时管理规约见附件9，但至今被告一既未赴约合同也未另行提交。第五项，合同的第二十二条第三款，约定归划了车位、车库、会所及其他建筑物或土地使用权，归出卖者所以或土地使用权。此款严重侵犯原告的合法权益也违反物权法及司法解释的约定，物权法的相关规定有第七十条、第七十二条、第七十三条，物权法的司法解释第三条，法律规定明确具体，原告也多次要求被告一予以说明提供相关材料，但被告一拒不提供，违反合同义务。第六项，合同的第二十四条第三款，出卖人承诺对商品房的销售不涉及依法或依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处置，但现在被告一一直占有使用本应属于广大业主所有的设施设备，二十四条第四款，出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件10，而实际情况是被告一并未将附件10交给原告也从未进行公示，而现在被告一通过后补手续将新源蜂巢建成超高层建筑，严重遮挡了原告房屋采光，导致房屋价值受损。第七项，合同附件2关于该商品房共用部分的说明（可附图说明）明确约定依据《石家庄市房屋面积测算规定》以石家庄石房房产测绘所，测绘规格为准，但被告一至今未完善共用部位的具体说明，导致哪些共用部位公共部分归业主所有，至今不清晰，而被告一擅自占有一楼的大堂，擅自销售产权还不明确的车库车位，严重侵犯了原告的合法权益，嫌属违约。第八项，合同的附件6，约定断桥铝合金而住宅质量保证书注明为铝塑，前后并不一致，存在欺瞒原告，此外在销售过程中，被告一承诺、宣传中央空调新风系统等等，但实际被告购买了部分管材，而主机是由原告方等广大业主出资购买。被告河北省浙商房地产开发有限公司质证称，第一点，原告未出示证据原件，因此根据规定其应承担不利后果；第二点买卖合同附件6第八条约定窗户为断桥铝合金中空而商品住宅使用说明书给原告的时间是2016年6月28日，而买卖合同签订日期为2016年9月21日，因此双方应以买卖合同为准。第二项买卖合同第22条约定规划的车位、车库、会所及其他不归买受人所有，或共有的建筑物或土地使用权，归买受人所有，根据物权法第七十四条第二款规定因此规划的车位、车库、会所归买受人所有；第三点，合同第二十一条关于前期物业的约定我方以通过合法程序更换了前期物业，不存在违约行为，且我方已将临时规约交付原告，原告交的证据仅能证明双方存在买卖合同关系，不能证明其诉讼请求中如：绿地不达标、中央空调系统质量不合格。根据买卖合同附件11第十四条，约定对于我方销售时的海报、沙盘、模型等不作为甲乙双方权利义务的依据，买受人不得以此为由向出卖人提出任何权利义务的主张和索赔请求。对其他证据的真实性认可。被告中铁建设集团有限公司质证称，原告出示的证据是原告和被告一签订的，我方不了解合同内容，同意被告一的质证意见。被告河北省浙商房地产开发有限公司辩称，1、原告要求我方完善绿地、医疗卫生机构等相关设施设备使之达到规划标准的诉请无事实及法律依据，依法应予驳回，石家庄市城乡规划局已经核实案涉小区符合规划许可要求，规划验收合格；2、原告要求赔偿因蜂巢增加层数导致的房屋贬值损失2万元不能成立蜂巢项目的开发建设均按照规划施工，不存在原告所述的而增加层数；原告购买的房产现增值，原告并未受损；3、原告要求我方安装中央空调、新风主机、燃气热水器并补足相关设备费用1万元，对不符合国家强制性标准和双方约定的标准的设备，双倍赔偿差价的诉请，缺乏事实和法律依据，应依法驳回。首先，我方已安装中央空调、新风主机、燃气热水器，并经专业检疫机构检测，符合规定和标准，其次，原告要求我方补足1万元，无依据；4、原告要求我方更换断桥铝合金中空玻璃窗，改为中空玻璃塑钢窗，并赔偿1万元无事实及法律依据，原被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》附件六第8条约定，窗户为断桥铝合金中空玻璃窗；断桥铝合金中空玻璃窗价格超过中空玻璃塑钢窗；5、原告要求确认规划的车位、车库、会所及其他不归买受人所有或共有的建筑物或土地使用权的归属及使用权，对归属于原告的收益、被告应予交接或者返还的去请无事实及法律依据。根据双方签订的买卖合同，规划的车位、车库、会所及其他不归买受人所有或共有的建筑物或土地使用权归出卖人所有，我方拥有上述建筑物的所有权和土地使用权；原告并非所有权人、用益物权人、担保物权人，不是利害关系人，不具备物权请求权的资格；6、原告要求被告告知物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况的诉请不能成立；首先，公用设施设备承接查验由物业所在地房地产行政主管部门进行备案，其备案的情况应由业主向房地产行政主管部门申请查询。其次，根据《物业承接查验办法》第四十四条规定，物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会解决。7、原告要求我方赔偿损失无事实和法律依据，应予驳回。被告河北省浙商房地产开发有限公司为了支持其抗辩，提交了如下证据：证据1.建设工程规划许可证证明蜂巢项目规划栋数是一栋楼，高度是159.8米，层数是33层，蜂巢项目依据规划施工并无增加层数的情况；证据2.石家庄市城乡规划局关于河北省浙商房地产开发有限公司新源燕府项目规划竣工验收合格的函，证明事项我方开发建设的新源燕府项目包括：建筑主体、设施设备、绿化等，经过石家庄是城乡规划局核实，符合规划许可要求验收合格；证据3.业主信息及领取物品确认单，证明事项：我方已于2017年3月13日前将中央空调、新风主机、燃气热水器及其说明书交付给原告，并交付商品住宅使用说明书和其他材料；证据4.中央空调主机、新风主机燃气热水器的检验报告，证明中央空调主机、新风主机符合国家质量规定。原告质证称，对证据1.2三性没有异议，但证据内容显示：蜂巢项目的发放日期为2016年6月29日，建设项目名称处标注“补办”也就是先建设造成即成事实，在通过缴纳罚款的形式使得手续齐全，该证据不能证明在原告购房时被告已经明确告知蜂房为超高层建设，目前可知的是沙盘模型、蜂巢楼盘远低于100米，仅为20层。对证据3的三性没有异议，但是不能证明业主已经领取了除物品确认单之外的其他书面材料，而且依据合同约定和相关法律规定前期物业服务合同属于买卖合同附件，但是被告至今仍未提供；对证据4三性无异议，但是仅能证明主机出厂时是合格的，而不能证明主机是由被告一购买的，也不能证明其安装完毕以后使用性能是良好的，实际情况是中央空调现在机房内夏季温度有70-80度，冬季温度也有50-60度，不能达到正常使用。被告一给出的解决思路是加盖棉被和隔热层，远远不能解决问题。被告中铁建设集团有限公司质证称，均有原件予以认可，证明目的予以认可。被告中铁建设集团有限公司辩称，原告立案的案由是房屋买卖合同纠纷，商品房买卖合同的双方当事人是原告及第一被告，由于合同具有相对性，我方中铁建设并非第一当事人，不能成为本案被告，其次原告在事实和理由中说明起诉我方的理由是担保函，担保函中明确约定，如该公司即浙商房地产开发有限公司发生企业破产、解散的清算情况，其有我公司承包范围内在保修期内应由我司承担的房屋质量安全问题，由中铁建设集团有限公司承担，通过这个约定可以了解到若由中铁建设承担担保责任需要满足两个条件，一是被告一出现了破产清算情况，二是我公司承包范围内，并且在我公司的保修范围内承担保修责任。目前被告一公司尚在存续中，原告要求我方承担连带责任的中央空调，新风主机，中空玻璃窗，既非我方的施工范围内也并非在我方的质保范围内。原告要求我方承担连带赔偿责任，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中铁建设集团有限公司为了支持其抗辩，提交了如下证据：证据1.建设工程质量保修书，在保修书的最后一页有保修范围分界表，原告在诉讼请求中要求我方承担连带责任的中央空调、新风主机、燃气热水器以及玻璃窗并非我方是施工内容，其次根据工程质量保修书，保修范围和保修期限除防水外均已过保修期。证据2.在原告提供的商品房买卖合同中担保函，是出具给石家庄市住房和城乡建设局并非单独向原告出具，原告不能以该担保函为依据，要求我方承担连带责任，况且该担保函目前也不具备我方承担连带责任的条件。原告及被告河北省浙商房地产开发有限公司质证意见均为认可。经审理查明，2016年9月21日，原告与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》，原告购买被告河北省浙商房地产开发有限公司开发的位石家庄市长安区房产。被告中铁建设集团有限公司为该小区的施工方，并安装了新风系统、空调、燃气容积式热水器，上述三项设备，均有检验报告并合格。原告与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》附件六第8条约定，窗户为断桥铝合金中空玻璃窗，但原告领取的住宅质量保证书注明为铝塑。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录证实。本院认为，当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实的主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。公用设施设备承接查验由物业所在地房地产行政主管部门进行备案，其备案的情况应由业主向房地产行政主管部门申请查询，民事审判不宜介入行政部门的公开事项；对于小区的绿地规划、医疗设施、楼层的增减，属于行政部门监管，不属于人民法院民事案件受理范围，原告的第一、二项诉请，本院不予处理。本案现有证据显示，本案涉案小区已安装新风系统、空调、燃气容积式热水器，均有检验报告并合格，且原告对于第三项诉请不申请评估，应承担举证不能的责任，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《石家庄市商品房买卖合同》附件六第8条约定，窗户为断桥铝合金中空玻璃窗，但原告领取的住宅质量保证书注明为铝塑。但是原告在庭审中，明确表示不申请评估，故原告第四项诉请没有相关证据予以证明，本院不予支持。石家庄市新源发物业服务有限公司与被告河北省浙商房地产开发有限公司签订《浙江大厦（新源燕府）前期物业服务合同》，约定合同期限自2017年10月20日起至业主大会或者业主委员会（或专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数业主）选聘新的物业管理单位之日止，原告居住的小区至今未成立业主大会或者业主委员会，被告河北省浙商房地产开发有限公司代行业主大会权利并无不妥；公用设施设备承接查验由物业所在地房地产行政主管部门进行备案，其备案的情况应由业主向房地产行政主管部门申请查询，民事审判不宜介入行政部门的公开事项；故对于原告的第五、六项诉请，本院不予支持。原告未能举证证明二被告为其造成损失，故对于原告的第七项诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告魏慧芳的诉讼请求。案件受理费8247元，由原告魏慧芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审 判 长  范 矛人民陪审员  贾赵坤人民陪审员  吕 霞二〇一八年十二月十五日书 记 员  任雨薇