重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初17210号原告：高廷升，男，1990年5月22日出生，汉族，住重庆市江**。被告：周成红，女，1973年11月15日出生，汉族，住重庆市江**。原告高廷升与被告周成红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高廷升，被告周成红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高廷升向本院提出诉讼请求：判令周成红按购房款的10%赔偿高廷升违约金9.5万元。事实和理由：2018年7月12日，高廷升、周成红经重庆东临房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（转让）合同》，约定高廷升购买周成红位于重庆市江北区松树桥爱丁名苑X号X-X号房屋，总房款为95万元。双方约定高廷升支付定金5万元，其中通过银行转账支付3万元，2万元为欠条，并约定欠款于3日内支付。后中介公司对涉诉房屋产权信息进行查询，发现涉诉房屋已被查封，经协商，但周成红拒绝还款解封，导致房屋买卖交易无法进行。被告周成红辩称，在合同签订前，周成红就告知中介公司涉诉房屋存在冻结，但中介公司说可以通过担保公司垫资金解决。合同签订时，高廷升有义务了解涉诉房屋的所有情况，且周成红明确告知高廷升涉诉房屋存在冻结。虽然合同约定高廷升支付5万元定金，但高廷升仅支付了3万元给中介公司，向周成红出具了2万元的定金欠条，周成红至今未收到任何款项。担保公司要求高廷升将按揭办下来才同意垫资，但高廷升不同意，双方最终对垫资解押没有协商一致。在此过程中，周成红积极配合，一直有出售的诚意，系高廷升违约在先，周成红不应支付违约金，且违约金的计算标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《房屋买卖（转让）合同》、定金收据、欠条收据，本院予以确认并在卷佐证。本案本院认定如下事实：2018年7月12日，高廷升与周成红经重庆东临房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（转让）合同》，约定高廷升购买周成红位于重庆市江北区爱丁名苑X号X-X号房屋，成交价为95万元，高廷升须于签订本合同当日支付定金5万元给周成红，该笔定金在交易过程中抵作房款；高廷升采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款，第一次，高廷升须于产权过户当日支付29万元予周成红作为首付款；第二次高廷升以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款60万元用于支付周成红房款，高廷升的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款的，则由高廷升于过户之前自筹剩余房款支付给周成红；由高廷升承担该笔交易所有税费。该合同第五条（交易手续办理）约定，该房屋尚处于银行抵押状态中，周成红自行还贷解押，周成红须于2018年8月30日之前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知重庆东临房地产经纪有限公司；双方须在签订本合同后，2018年7月30日之前在重庆东临房地产经纪有限公司指定时间、地点与贷款银行签订按揭贷款相关文件（包括但不限于借款合同、抵押合同等），并提交齐全贷款所需相关资料，缴纳相关费用；按揭贷款面签的具体时间、具体地点、具体银行最终以重庆东临房地产经纪有限公司发出的短信或书面通知为准；过户、取证，双方约定于按揭贷款通过银行审批（以重庆东临房地产经纪有限公司发出的短信和书面通知为准），且周成红产权已注销抵押后7个工作日内双方携带齐全相关证件、资料共同到该房屋所在地不动产登记中心办理该房屋的产权过户手续，并缴纳税费。第六条（其他权利义务）约定，周成红及其代理人保证对该房有完整的所有权或已得到该房所有权人/共有权人的授权，能完全支配及处置该房屋，并保证所提供的该房屋的产权信息、资料真实有效，且该房屋在本次交易期间无产权、债务、税费、租赁清还、抵押等纠纷，否则周成红及其代理人自行承担相应的法律责任及赔偿因此给高廷升及重庆东临房地产经纪有限公司造成的一切损失。双方应积极配合重庆东临房地产经纪有限公司及相关部门提供办理还款解押、按揭贷款、产权过户等手续所需资料，并保证其真实有效，否则应赔偿因此给他方造成的一切损失。第七条（违约责任）约定，双方任何一方违反本合同条款约定（包括但不限于拒不或逾期办理还款解押，拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、产权过户所需资料，拒不或延迟办理按揭贷款、产权过户手续，拒不或逾期或无法支付房款、交易税费、居间服务费等费用，拒不或延期交付房屋，拒不或延期或无法履行本合同项下其他义务），逾期超过10日以内的，违约方须每日按房屋成交价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并且违约方须支付守约方该房屋成交价10%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书；逾期超过10日但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按照该房屋成交价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；以上违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当向守约方补足实际损失。合同补充条款约定，周成红保证该交易房屋产权清晰，无司法冻结、无其他任何产权纠纷，有则自行承担相应的责任；周成红保证该交易房屋无继承或赠与税，有则自行承担相应的税费；高廷升保证自身征信良好，无不良记录，否则自行承担相应的责任。2018年7月12日，周成红出具定金收据，内容为收到高廷升支付购买重庆市江北区松树桥爱丁名苑X号X-X号房屋款项5万元。同日，高廷升出具欠条收据，内容为高廷升欠下周成红购买重庆市江北区松树桥爱丁名苑X号X-X号房屋房款2万元。高廷升现已收到了中介公司退还的3万元定金。2018年9月26日，涉诉房屋被司法拍卖。庭审中，双方均同意《房屋买卖（转让）合同》于开庭之日，即2018年10月29日解除。本院认为，高廷升与周成红签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、承担义务。当事人协商一致，可以解除合同。高廷升、周成红均同意于2018年10月29日解除该合同，故该合同已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因周成红未按照该合同的约定自行就涉诉房屋进行还贷解押，也未于2018年8月30日之前向银行预约还款，未履行该合同约定的义务，导致该合同无法继续履行，已构成违约，应承担该合同约定的违约责任。关于周成红认为在签订该合同时已告知涉诉房屋存在查封，该合同不能履行系因高廷升未按担保公司要求办理抵押的抗辩，因周成红未举证证明曾告知涉诉房屋的查封情况，且与合同补充条款中涉诉房屋无司法冻结的约定不符，而解除涉诉房屋的抵押以完成房屋转让系其作为出卖人的合同义务，周成红在明知涉诉房屋存在抵押和查封的情况下签订该合同，应承担由此产生的合同义务和责任，故对其抗辩主张，本院不予采纳。高廷升要求周成红支付购房款10%的违约金，即9.5万元的诉讼请求，符合合同关于违约责任的约定，本院予以支持。关于周成红要求调低违约金的抗辩，因该违约金并不过高，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周成红在本判决生效之日起十日内支付原告高廷升违约金9.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1087.5元，由被告周成红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王中申二〇一八年十二月六日法官助理郑成帅书记员刘培