广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤13民终6202号上诉人（原审被告）：惠州市金衡实业有限公司，住所惠州市博罗县福田镇福新居委会车桥头。法定代表人：黄菊璇，总经理。委托诉讼代理人：王思瑶，广东科明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾如柏，男，1978年7月20日出生，汉族，住广东省博罗县，被上诉人（原审原告）：邓玉娟，女，1981年8月6日出生，汉族，住广东省博罗县，被上诉人共同委托诉讼代理人：王世银，广东兆鹏律师事务所律师。上诉人惠州市金衡实业有限公司（以下称金衡公司）因与被上诉人曾如柏、邓玉娟商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2017)粤1322民初4761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金衡公司的委托诉讼代理人王思瑶，被上诉人曾如柏、邓玉娟的共同委托诉讼代理人王世银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金衡公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回曾如柏、邓玉娟的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由曾如柏、邓玉娟承担。事实和理由：一、本案已过诉讼时效。1、本案起诉时间，以曾如柏、邓玉娟向人民法院递交书面民事起诉状为准。以2015年10月31日为约定交楼期，则期满两年的最后一天应当是2017年10月31日，本案存在诉讼时效逾期问题。二、涉案房屋已竣工验收，金衡公司并已作告示。在本案发生之前，金衡公司曾面临多起交楼问题的诉讼案件。当时其诉讼时效期尚未届满，为避免不可承受损失继续扩大和发生同类诉讼纠纷，2016年9月1日，金衡公司在山水华章花园楼盘处向山水华章花园合同买受人公开告示：“山水华章花园房地产开发系地方政府BT关联项目并有项目作为整体进行验收安排等不可抗问题，为避免交付矛盾发生和损失扩大，公司特此公开告示并即时生效。一、解除与山水华章花园第1栋、第2栋、第3栋、第48栋、第49栋、第50栋合同买受人签订的商品房买卖合同；合同买受人即可联系公司办理相关手续；二、合同买受人可予谅解，按标准补偿物业管理费并办理入住，公司将按原商品房买卖合同办理业主物权登记手续；三、不予谅解的合同买受人，请务必不可办理入住使用，否则滋生一切债权与物权责任纠纷后果自负。”三、交房时间约定显然失当，违约金过高应予调整。一审判决按照每日万分之四或者五向曾如柏、邓玉娟支付违约金，违约金已达到购房款总额的40%多甚至50%，明显过高。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。合同法解释二第29条规定，当事人主张违约金过高请求适当减少的法院应当以实际损失为准。本案能够确定曾如柏、邓玉娟的损失，只有银行贷款利息或者租房租金利息等损失，购房人以较低价格买得房屋并享有超额升值溢价的客观情况下，开发商交房延迟并没有造成购房人的其他实际损失，应当对违约金予以恰当调整。四、违约金计算截止日期不合理。从合同约定来看，合同设定的交楼时间显然不符合房地产开发商业行为的一般规律，甚至购房人自身也是预计到按照合同设定的交楼时间交楼是不可能完成的任务。如违约金计算至交房之日，将让企业无法承受，甚至破产。计算违约金的截止日期由法院进行认定。曾如柏、邓玉娟辩称：一、上诉人称诉讼时效已过是不成立的。1、金衡公司在一审时没提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。2、《民法总则》于2017年10月1日起施行，诉讼时效为三年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。而非金衡公司所讲的二年。3、关于诉讼时效的起算点，被金衡公司认为应从收房的次日起算，而非合同约定交房次日，这是因为金衡公司违约是一种持续的行为，即使曾如柏、邓玉娟收了房，金衡公司仍没达到交房的标准，更无法律规定是以合同约定的交房日的次日作为诉讼时效的起算点。二、金衡公司称房屋已经竣工验收，开发商并已经作出告示，这些更是没有的事。1、竣工验收是要有合法的验收手续，而非金衡公司说已经竣工验收就是竣工验收了。2、合同是双方合意达成，任何一方无权单独更改其内容。关于告示，曾如柏、邓玉娟不知道，也没看到。3、金衡公司是商业公司，与地方政府有何种关系，曾如柏、邓玉娟不知道，也与曾如柏、邓玉娟无关。三、交房时间是金衡公司定的时间，不存在显然失当，金衡公司称违约金过高应予调整的理由是不成立的。1、在房屋买卖中，曾如柏、邓玉娟处于弱势地位，何时交房完全是金衡公司定的，曾如柏、邓玉娟只能是签合同认可。2、金衡公司在一审中并没有提出违约金过高的抗辩，在二审中提出不应得到法院支持。3、根据“谁主张谁举证”的原则，金衡公司没有进行“违约金过高”的相关举证，金衡公司的主张不能得到支持。4、本案的房屋买卖合同是国家相关部门制定，日万分之四的违约金，是各方均认可的，理应得到各方遵守。因此请求二审维持原判，驳回上诉。曾如柏、邓玉娟向一审法院起诉请求：1、判令金衡公司向曾如柏、邓玉娟支付违约金87235元（291562元×0.04%×748天，自2015年11月1日暂计至2017年11月29日共748天）；2、本案诉讼费用由金衡公司承担。一审法院认定的事实：金衡公司系有限责任公司，经营范围为房地产开发。2014年7月24日，曾如柏、邓玉娟与金衡公司签订了一份编号为14060424的《商品房买卖合同》，约定曾如柏、邓玉娟购买金衡公司开发的位于博罗县××山水华章花园××房，房款为291562元。《商品房买卖合同》第八条约定，金衡公司应当在2015年10月31日前将商品房验收合格交付曾如柏、邓玉娟使用。第九条约定，金衡公司逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，曾如柏、邓玉娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自付款期限的第二天起至实际交付之日止，金衡公司向曾如柏、邓玉娟支付已交房价款万分之四的违约金。以上合同签订后，曾如柏、邓玉娟于2014年8月29日付清了购房款291562元。之后，金衡公司于2017年11月29日向曾如柏、邓玉娟交付房屋，金衡公司未按合同第八条约定的时间交付房产给曾如柏、邓玉娟使用。一审法院认为，金衡公司是具备房地产开发资质的企业，曾如柏、邓玉娟与其签订的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行自己的义务。曾如柏、邓玉娟按合同履行付款义务后，金衡公司无正当理由未按合同第八条约定的时间将房产交付曾如柏、邓玉娟，明显属违约，根据《中华人民共和国合同法》关于违约的规定及双方签订的合同的第九条、第十一条的约定，曾如柏、邓玉娟要求金衡公司自2015年11月1日起至2017年11月29日，每日按曾如柏、邓玉娟已交房款的万分之四计算违约金，理由充分，予以支持。至于金衡公司以政策规定变化导致合同客观情况无法履行，并未提供充分有效的证据予以证明，且金衡公司提供的公告及协议书，系金衡公司的单方制作，并无曾如柏、邓玉娟业主的签名或印章，不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金（从2015年11月1日起至2017年11月29日止按房款291562元为基数，并按每日万分之四计算）给曾如柏、邓玉娟。案件受理费990元，由惠州市金衡实业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院确认一审查明的事实。本院认为,本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点：一是曾如柏、邓玉娟起诉是否超过诉讼时效；二是违约金的计算标准是否过高；三是对逾期交房计算违约金的截止时间如何认定？关于曾如柏、邓玉娟起诉是否超过诉讼时效的问题。逾期交楼违约金是基于同一违约行为而产生的一个整体债权，该债权因房屋出卖人逾期交楼行为的持续而延续，并因出卖人履行交楼义务而完成，该违约金的诉讼时效最迟可在实际交房之日起计算。金衡公司于2017年11月29日才将案涉房屋交付曾如柏、邓玉娟使用，因此，金衡公司认为曾如柏、邓玉娟起诉超过诉讼时效，本院不予支持。关于违约金是否过高应予调整问题。金衡公司与曾如柏、邓玉娟签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在曾如柏、邓玉娟已按合同履行付款义务后，金衡公司无正当理由至今未按合同第八条约定的时间将房产交付曾如柏、邓玉娟使用，明显属违约，根据双方签订的合同的第九条、第十一条的约定，金衡公司应当承担相应的违约责任。曾如柏、邓玉娟请求金衡公司自2015年11月1日起至交房之日止，每日按已交房款的万分之四计算违约金，符合合同约定，应予支持。金衡公司张贴的告示系其单方制作，自行减轻或免除其应承担的义务，并未得到曾如柏、邓玉娟的确认，对曾如柏、邓玉娟不产生法律约束力。金衡公司认为逾期交房违约金约定过高，应就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任，金衡公司未履行充分的举证责任，应承担举证不能的不利后果。因此，金衡公司请求调整逾期违约金数额的请求不能成立。关于违约金的计算截止时间如何确定的问题。本院认为，企业在追逐利润最大化同时，亦应承担自身的合同义务、社会责任、商业风险。房屋是否实际交付使用涉及房屋买受人的重大利益，为有利于督促商品房出卖人及时履行房屋交付使用义务，更好地平衡商品房出卖人、买受人权利义务，曾如柏、邓玉娟请求计算逾期交房违约金的截止时间计至实际交房之日止，符合双方合同约定，理由正当，应予支持。综上所述，金衡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由上诉人惠州市金衡实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  温永宏审 判 员  饶来新代理审判员  罗 帅二〇一八年十二月二十四日法官助理严克芳书记员赵昕