辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）辽01执异2346号案外人：黄铁成，男，1963年12月13日出生，汉族，住址辽宁省本溪市明山区。申请执行人：孙铌，男，1969年8月12日出生，汉族，住址沈阳市大**。被执行人：本溪市爱特房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区。法定代表人：滕佰庆，该公司总经理。被执行人：本溪市城乡建设综合开发公司，住所地本溪市明山区号。法定代表人：朱广义，该公司总经理。在本院执行申请执行人孙铌与被执行人本溪市爱特房地产开发有限公司、本溪市城乡建设综合开发公司国内非涉外仲裁裁决纠纷一案中，案外人对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人国内非涉外仲裁裁决纠纷执行一案，依据本溪仲裁委员会（2010）本仲裁字第48号裁决书，本院于2018年3月28日立案执行，执行案号为（2018）辽01执恢19号。辽宁省高级人民法院于2017年9月22日作出（2017）辽执复73号执行裁定追加本溪市城乡建设综合开发公司为被执行人。在执行过程中，本院于2018年11月1日查封被执行人本溪市爱特房地产开发有限公司开发建设的位于本溪市明山区高峪街新鑫嘉园公建房屋（项目名称：高峪地区经济适用房工程，用地单位：本溪市房产综合开发公司）以及相应土地使用权。案外人请求解除对上述房屋的查封。理由为，吕再全原系爱特公司项目经理，为了加快爱特公司当时的施工进度，缓解施工资金紧张问题，爱特公司将自己开发建设的高峪新馨嘉园公建：由（2-A）轴到（2-D）轴和（1）轴——（11）轴围城面积670.60㎡*4000=2682400元抹给吕再全，抵顶工程款。2007年6月8日，申请人与吕再全签订抹帐协议，约定吕再全将抹帐取得的高峪新馨嘉园（2A）轴到（2-D）轴和（1）轴——（11）轴面积670.60㎡房屋抹帐给申请人，申请人出资20万、100吨钢材以及轿车抵顶该房屋价款。2006年2月7日，吕再全向申请人出具收到奔驰车收条。2007年9月5日，吕再全向申请人出具了20万元及钢材的收条。后吕再全将涉案房屋交付给申请人。2009年12月31日，申请人将涉案房屋出租给杨楠，租赁期限为2010年3月1日至2015年2月28日，作为储存瓷砖的库房，每年租金7万元，杨楠按照约定缴纳房租。2015年2月28日，申请人又与杨楠续签房屋出租协议，租赁期限为2015年3月1日至2020年2月28日，第一年租金8万，押金1万，第二至第五年租金10万。涉案房屋因爱特公司原因至今不能办理产权登记手续。综上可见，申请人在法院查封之前已合法取得了房屋的所有权，合法占有了涉案房屋，只因爱特公司的原因不能办理过户登记，申请人有足够的理由和证据排除贵院的执行，请贵院依法支持申请人的申请，解除对涉案房屋及土地使用权证的查封。申请执行人孙铌答辩称，一、(2017)辽执复73号民事裁定书合法有效。二、异议人提出被查封的房屋已经由其抹账取得相应权利真实性存在异议,并且与法律规定不符,不足以阻碍执行,依法应驳回异议人异议。1.本溪市爱特房地产开发有限公司与吕再全签订的《协议书》,黄铁成与吕再全《抹账协议书》是否真实无法确定,存在恶意串通,逃避依法执行。2.依据《执行异议和复议规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)巳支付全部价款,或者巳按照合同约定交付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住约房屋;(三)巳支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。假设异议人提出的查封的房屋进行抹账是事实,在抹账过程中多项事实也不符合第二十八条,二十九条的规定,1.被执行人本溪市爱特房地产开发有限公司与吕再全签订的《协议书》第二条“甲方负责办理房屋买卖合同及相关手续”证实了双方在沈阳市人民法院查封之前没有签订合法有效的房屋买卖合同。2.吕再全再次将抹账房屋抹账给异议人也没有有效约房屋买卖合同。3.本案中查封的房屋系公建并非住房,且异议人不可能在此居住,异议人出具约证明和异议书中证实了该房屋用于库房(假定该事实为真实的)。4、同时根据二十九条约规定,本条适用于居住类商品房买卖,不适用异议人的抹账房。5.吕再全再次将房屋抹账给异议人时,是在没有合法取得房屋所有权约情形下进行的,签订的抹账协议不具有法律效力。根据上述司法解程规定和事实,异议人并没有取得足以妨害执行的权利,异议不应得到支持。三、沈阳市中级人民法院查封房屋和土地是合理,合法的。答辩人作为债权人,合法诉请自己的债权,经过法律手段查封被执行人房屋,被执行人与他人串通恶意逃避执行。本案中,涉案房屋,异议人没有合法的买卖合同,并没有依法登记,系在被执行人所有商品公建房,沈阳市中法已经查封了涉案房屋和土地使用权,属于合法行为,没有任何法律瑕疵。综上答辩人查封涉案房屋合情、合理、合法,异议没有法律依据,请求贵院依法驳回异议,维护答辩人的合法权益。经审查，案外人提供的《协议书》记载，本溪市爱特房地产开发有限公司用其自建的高峪新馨嘉园公建由（2-A）轴-（2-D）轴和（1）轴-（11）轴围成面积670.60m2*4.000.00=2.682.400.00元抵顶吕再全工程款项并负责办理房屋买卖合同及相关手续；案外人提供的落款日期为2007年6月8日的《抹帐协议》记载，黄铁成出资20万元、100吨钢材、以及轿车抵顶高峪新馨嘉园（2A）轴-（2-D）和（1）轴-（11）轴面积670.60平方米为准抹帐给案外人；案外人提供的《收条》记载，黄铁成向吕再全履行交付、支付义务；案外人提供的2009年12月31日《房屋临时出租协议书》记载，黄铁成将新馨嘉园公建门市房租给杨楠做为储存瓷砖的库房，年租金7万元；案外人提供的2009年12月31日、2010年3月1日、2014年4月20日《收条》记载，年租金70000元收款人为倪胜东；案外人提供的2015年2月28日《房屋临时出租协议书》记载，黄铁成将新馨嘉园公建门市房出租给杨楠做为储存瓷砖的库房，第一年租金8万元押金1万元，第2-5年年租金10万元；案外人提供的2015年2月28日《收条》记载，黄铁成收到租房押金1万元；案外人提供的2018年6月22日《收条》记载，年租金100000元收款人为倪胜东。案外人自述案涉房屋“没有法律上的交付手续”。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人提供的上述《协议书》记载，本溪市爱特房地产开发有限公司用其自建的高峪新馨嘉园公建由（2-A）轴-（2-D）轴和（1）轴-（11）轴围成面积670.60m2*4.000.00=2.682.400.00元抵顶吕再全工程款项并负责办理房屋买卖合同及相关手续，但案外人未向本院提供案涉房屋的房屋买卖合同及相关手续，也未向本院提供与上述协议相吻合的工程欠款相关证据材料；同时，案外人提供的上述2007年6月8日《抹帐协议》记载，黄铁成出资20万元、100吨钢材、以及辽E009**号轿车抵顶高峪新馨嘉园（2A）轴-（2-D）和（1）轴-（11）轴面积670.60平方米为准抹帐给案外人，但案外人未向本院提供与上述协议相吻合的债权债务相关证据材料；而且，案外人自述案涉房屋“没有法律上的交付手续”。综上，案外人的异议请求及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人黄铁成的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐雪春审 判 员  刘 晶代理审判员  曾 慧二〇一八年十二月十二日书 记 员  刘伟娜