文书内容重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初10852号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：马守容，重庆市北碚区歇马法律服务所法律工作者。被告：全明，女，1966年2月20日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄爱公司）与被告全明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法由审判员赵振国适用小额诉讼程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告天骄爱公司的委托诉讼代理人马守容，被告全明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天骄爱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年10月至2018年9月期间的物业服务费5409.6元，2016年10月至2018年8月期间的水电公摊费290元；2、判令被告支付原告逾期缴纳物业服务费的滞纳金4739.5元。事实和理由：经招投标，天骄爱公司于2016年9月23日与重庆新华立地产（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由天骄爱公司为“重庆市北碚区xx”小区提供物业服务，每月住宅物业服务费1.8元/㎡，公摊水电费由全体业主按户据实分摊缴纳。逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。全明系该小区xx的业主（房屋建筑面积xx㎡），天骄爱公司为其提供物业服务后，全明拒绝支付服务费，现已拖欠2016年10月至2018年9月期间的物业服务费5409.6元，2016年10月至2018年8月期间的水电公摊费290元。经短信和书面催收后，全明仍拒绝支付，要求法院支持天骄爱公司的诉讼请求。全明辩称：涉案房屋权属及面积无异议，拒绝支付物业服务费，理由：1、涉案房屋窗户损坏，但物管企业久拖不决，目前仍然处于损坏状态；2、入户大厅漏水，目前正在整改；3、车库漏水；4、小区的后门经常打开，但无人看守，存在安全隐患；5、小区绿化不好，花园的花不多；6、公摊费不应当由业主负责；7、天骄爱公司从旧物管企业接手后并未通知全明；8、物管企业收取了全明的装修保证金后并未退还；9、因房屋不安全，全明产生了心理阴影。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月23日，重庆新华立地产（集团）有限公司与天骄爱公司签订了《前期物业服务合同》，约定由天骄爱公司为重庆市北碚区缙泉路99号xx小区提供物业服务，物业服务费标准如下（按建筑面积计算）：住宅每月1.8元/㎡，商业物业（非住宅）每月5.0元/㎡，公摊水电费由全体业主按户据实分摊，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金。物业服务费用或者物业服务资金由业主或物业使用人在每月二十五日履行缴纳义务。双方还约定了权利义务、物业服务事项、违约责任等内容，同时约定合同期限为本小区业主大会成立并于选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。xx小区于2018年5月份成立业主委员会，该小区原由重庆旺泽物业管理有限公司提供物业服务，天骄爱公司通过招投标的方式接手并提供物业服务。全明系该小区xx号房屋的业主，房屋建筑面积xx㎡。从2016年10月起至2018年9月止，全明欠付物业服务费xx㎡×24月×1.8元/㎡/月=5409.6元，并欠付2016年10月至2018年8月期间的水电公摊费290元。经天骄爱公司书面催收后，全明拒绝支付服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。天骄爱公司通过招投标的方式于2016年9月23日与重庆新华立地产（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括全明在内的业主具有约束力，全明以天骄爱公司未通知其为由拒绝支付物业服务费的理由不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，天骄爱公司为全明所在的小区提供了物业服务，全明应当根据《前期物业服务合同》的约定支付相应的物业服务费和水电公摊费。关于全明提出的其余抗辩理由，本院评析如下：全明房屋的窗户确有损坏，但该窗户系全明的专有（私有）部分，并非全体业主共有部分，修理或赔偿义务人非天骄爱公司，而天骄爱公司进入小区后已向开发商提出整改意见，尽到了相应的协助义务，全明据此拒绝支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳，全明可向修理或赔偿义务人主张权利；涉案小区入户大厅和车库确有漏水，但导致漏水的责任人并非天骄爱公司，全明并未证明天骄爱公司存在发现入户大厅和车库漏水后不予修缮、拖延修缮等拒绝履行业主共有设施维护义务的情形，该理由不能成立，本院不予采纳；涉案小区的后门已安装门禁系统，全明并未证明小区后门存在门禁系统损坏而天骄爱公司不予修理或后门形同虚设等情形，不能因此而说明存在安全隐患，该理由不能成立，本院不予采纳；全明并未提供票据证明装修保证金系天骄爱公司所收取，全明据此拒绝支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳，全明可向票据载明的收款人另行主张权利；关于全明提出的小区绿化不好，花园花不多的问题，其并未提供证据予以证明，本院不予采信；关于全明提出的“心理阴影”问题，其并未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，全明的抗辩理由均不能成立，其应根据《前期物业服务合同》的约定向天骄爱公司支付欠付的物业服务费和水电公摊费。关于天骄爱公司提出的滞纳金诉讼请求，每日3‰的违约金标准折合年利率为109.5%，超过了24%的年利率标准，同时，天骄爱公司的物业服务水平并未尽善尽美，全明的抗辩理由虽不能成立，但其拖欠物业服务费并非恶意拖欠，本着物业服务企业和业主和谐共处的理念，本院酌情支持截止至辩论终结日（2018年12月18日）止的违约金5409.6元×1月×1%（月利率）=54元（取整）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告全明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2016年10月至2018年9月期间的物业服务费5409.6元，2016年10月至2018年8月期间的水电公摊费290元。二、由被告全明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司以拖欠支付的物业服务费5409.6元为基数，截止至2018年12月18日的违约金54元。三、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由被告全明负担25元，由重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担5元。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  赵振国二〇一八年十二月二十二日书记员  冯 淇