广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初14888号原告：深圳市中运房地产经纪有限公司，住所地：深圳市南山区深南大道与南新路交汇处英达鈺龙园**商铺，统一社会信用代码：91440300052754373C。法定代表人：叶贵荣，总经理。委托代理人：傅杰顺，广东君强律师事务所律师。委托代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。被告：李江，男，汉族，1974年6月19日出生，身份证住址：陕西省宝鸡市渭滨区.被告：肖爽，女，汉族，1983年7月6日出生，身份证住址：广东省深圳市.委托代理人：于博，男，汉族，1984年7月13日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，系被告肖爽的丈夫。原告深圳市中运房地产经纪有限公司（以下简称“中运公司”）诉被告李江、肖爽居间合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法由审判员刘丽梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人傅杰顺，被告肖爽的委托代理人于博到庭参加了诉讼。被告李江经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月4日，被告李江（卖方）和被告肖爽（买方）共同委托原告提供二手房买卖居间服务，并签订编号为N0.0003003的《二手房委托服务合同》，该合同第3条第2款约定：“买卖双方需共同向第三方（原告）支付服务费，具体支付方式及标准以相关《服务费支付承诺书》为准”。当日，在原告提供的居间服务之下，二被告就交易位于深圳市××假日花园××楼××房产（不动产权登记号：深房地字第**）一事签订了编号为NO.xxxx的《二手房买卖合同》。该合同于双方当日签字后生效。二被告鉴于已经享受了原告提供的优质居间服务，也于当日与原告签订了《卖方服务费支付承诺书》、《买方服务费支付承诺书》，承诺向原告支付服务费，被告李江的服务费约定为0元，被告肖爽的服务费约定为人民币52240元（注：本文金钱币种均为人民币，以下金额前略去“人民币”），且二被告在承诺书中也承诺如不能按时足额支付则按照服务费总额的千分之四计算滞纳金。同时，二被告还承诺，如违约还应当向原告支付购房总款的3%违约金，并且应当承担原告因诉讼而产生的律师费、诉讼费、交通费。但二手房买卖合同签订后，被告李江未全面履行与被告肖爽签署的买卖合同，被告肖爽据此起诉被告李江。同时，二被告也迟迟未向原告支付其承诺的居间服务费数额。对此，原告多次催促，但二被告均不予理会。截至起诉之日，二被告仍未向原告支付该居间服务费。原告认为，二被告已经在原告提供的居间服务下签订了房屋的买卖合同，由此原告已全面履行了的居间合同的所有义务，二被告应当向原告支付约定的居间服务费。但二被告经原告多次催促仍拒绝支付，其行为已违反了《二手房委托服务合同》及《买方服务费支付承诺书》《卖方服务费支付承诺书》之约定，构成违约。故二被告应当向原告支付居间服务费、延期履行滞纳金、约定的违约金。关于二被告费用承担的计算问题，按照原告与二被告之间的居间服务费支付承诺书约定的内容，计算如下：（1）居间服务费：被告李江为约定的0元，被告肖爽为约定的52240元；（2）滞纳金：二被告分别以各自应支付居间服务费数额为基数，按照承诺书约定的以日千分之四为标准计算，自2017年4月4日起计算至实际付清之日止，现暂计至2018年3月27日；（3）违约金：以二被告交易房屋约定的成交价6530000元为基数的3%计算，应为195900元。因此，原告诉至法院，请求判令：1、被告肖爽向原告支付款项52240元；2、被告肖爽向原告支付滞纳金暂计74598.72元（以52240元为基数，按照每日千分之四的标准，自2017年4月4日起计至被告实际清偿之日止，现暂计至2018年3月27日)；3、被告李江向原告支付违约金195900元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。原告在诉讼中当庭要求将其第1-3项诉讼请求的支付主体改为两被告，即由两被告共同向原告支付第1-3项诉讼请求所涉及的款项，起诉的事实与理由与起诉状一致。被告李江未到庭答辩，亦未提交任何书面答辩意见。被告肖爽辩称，本案合同所有违约都是因为被告李江，被告肖爽之前一直遵守合同条款，因为被告李江没有按照正常的来执行而造成违约，很多后续的步骤没有办法进行操作，责任不在于被告肖爽，且和被告李江解约后，被告肖爽又通过原告的居间服务购买了其他房产并支付佣金，故原告要求被告肖爽支付佣金没有任何依据，请求法院驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据均有原件核对，且两被告对其真实性未提出任何异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，涉案房屋深圳市月亮湾大道诺德假日花园3号楼1904房为市场商品房，由被告李江于2009年5月26日购买，2009年7月15日抵押给中国光大银行深圳蛇口支行，并于2010年1月15日登记于被告李江名下，房产证号为40××08。2017年4月4日，被告肖爽（买方）和被告李江（卖方）通过原告的居间介绍就涉案房屋签订了《二手房买卖合同》及相关文件，约定买方向卖方购买涉案房屋的成交价为6330000元，定金20万元，买方应于签署合同时支付，双方同意签署定金交由双方所约定的第三方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方应于2017年5月31日前支付剩余首期款180万元（以银行贷款为准）；房屋产权现状为房产证在光大银行抵押，卖方采用担保方式赎楼，在银行出具贷款承诺函之日起，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》；合同还约定了递件过户、税费及承担以及房屋交付、双方的违约责任等条款。在该合同的第十一条附加条款中的第4项约定：“买卖双方均知悉，该物业产权状态目前为查封，查封机关：深圳市南山区人民法院，查封时间：2017年2月15日，均同意在此状态下签署合同，在签署本合同20日内卖方自行解决查封事宜，如后续办理手续中因此引起的买方财产经济损失，由卖方负责，与居间方无关”。同日，被告肖爽依约支付定金20万元，被告李江出具收款收据。同日，原告（第三方，受托人）、被告李江（卖方，委托人1）、被告肖爽（买方，委托人2）签订《二手房委托服务合同》，约定买卖双方共同委托第三方就涉案房屋房产转让的相关事项的相关权利义务，并约定买卖双方需共同向第三方支付服务费，具体支付方式及标准以相关《服务费支付承诺书》为准。2018年4月4日，被告肖爽与原告签署《买方服务费支付承诺书》，约定承诺人与对方签订《二手房买卖合同》时，即视为被承诺人成功居间房屋买卖的标志，承诺人即需向被告承诺人支付服务费；被告肖爽须支付服务费52240元，鉴于承诺人已接受了被承诺人提供的居间房屋交易服务，在被承诺人协助办理产权转移递件手续前，承诺人向原告不可撤销的、无条件的同意凭本承诺书支付服务费，如不能按时足额支付，则按照服务费总额的千分之四按日向原告支付滞纳金；承诺人如有下列约定的违约情形，不仅须向被承诺人支付第一条约定的服务费，还须向被承诺人支付该物业实际成交价3%的违约金：（1）承诺人不按时与出售方签订国土部门的现售合同的；（2）承诺人在被承诺人房源信息公开后，直接或者通过其他中介机构与第三人签订购房合同的；（3）承诺人与出售人协商解除《二手房买卖合同》的；（4）承诺人不按时办理贷款手续或全额付款等合同义务的；及其他条款。同日，被告李江与原告签署《卖方服务费支付承诺书》，约定承诺人与对方签订《二手房买卖合同》时，即视为被承诺人成功居间房屋买卖的标志，承诺人即需向被告承诺人支付服务费；被告李江支付服务费0元，如李江全面履行与买方签署的房屋买卖合同，则不向被承诺人支付服务费，否则应以该物业成交价的1.5%向被承诺人支付服务费；鉴于承诺人已接受了被承诺人提供的居间房屋交易服务，在被承诺人协助办理产权转移递件手续前，承诺人向原告不可撤销的、无条件的同意凭本承诺书支付服务费，如不能按时足额支付，则按照服务费总额的千分之四按日向原告支付滞纳金；承诺人如有下列约定的违约情形，不仅须向被承诺人支付第一条约定的服务费，还须向被承诺人支付该物业实际成交价3%的违约金：（1）承诺人不按时与出售方签订国土部门的现售合同的；（2）承诺人利用从被承诺人处获得的信息直接或者通过其他中介机构与第三人签订购房合同的；（3）承诺人与购买人协商解除《二手房买卖合同》的；（4）承诺人没有履行赎楼、协助过户等合同义务的；及其他条款。之后被告李江（甲方、卖方）、被告肖爽（乙方、买方）与原告（居间方）签订一份《关于成交诺德假日花园3号楼1904物业买卖合同补充协议（合同编号：xxx）》，约定：因甲方房产在交易期间查封，甲方未能按合同约定履行义务，导致违约，经甲乙双方协商，甲方愿意赔偿5万元给乙方作为违约金，乙方同意甲方解封完房产后继续履行合同，且不再追究甲方违约责任（注：违约金由居间方拿甲方所托管的定金里支付给乙方）；房产解封后，甲乙双方继续履行合同，在履行合同过程中，甲方房产再次被查封或由甲方其他原因再次导致违约，则合同终止，且甲方必须在合同终止后48小时内配合乙方解除乙方在银行所监管的首期款，即签署解除银行资金监管协议，乙方并保留追究甲方再次所造成的违约责任。该补充协议落款处并未填写签订日期。2017年5月26日，被告李江（甲方、卖方）、被告肖爽（乙方、买方）签订一份《关于成交诺德假日花园3号楼1904物业二手房买卖合同补充协议（合同编号：xxxxxx）》，约定：因甲方未按合同约定履行合同，甲乙协商乙方首期款监管需在2017年6月10之前监管在银行（注：若该物业产权状态在2017年6月10日前还处于抵押查封，乙方可暂停监管或直接解除与该物业相关的所有合同，并有权追究甲方相关责任）；甲方需承诺在2017年6月10日前完成该房产的解封；购房定金20万需在该房产成功过户到乙方名下，乙方拿到房产证后，再由中介方（深圳市中运房地产经纪有限公司）给到甲方；在首期款监管、过户审批期间，如因甲方房产再次被查封等原因导致无法正常完成过户，则乙方有权要求终止此次交易，且不需支付任何违约金；且在办理期间产生的一切费用，包括中介费，全部由甲方承担；及其他条款。两被告后因履行涉案房产买卖合同发生争议，被告肖爽于2018年1月9日起诉被告李江至深圳市南山区人民法院（本案原告中运公司系第三人），被告李江亦在法定期限内提起反诉，本院经审理后于2018年7月30日作出（2018）粤0305民初616号民事判决，该判决已生效。该判决查明如下事实：经查，涉案房产于2017年2月15日被深圳市南山区人民法院查封，案号为（2017）粤0305民初2497号，查封期限从2017年2月15日起至2020年2月14日，2017年5月8日涉案房产解封；同日，该房产再次被深圳市南山区人民法院查封，案号为（2017）粤0305民初7588号，查封期限从2017年5月8日起至2020年5月7日，2017年7月20日解封；2017年8月15日，涉案房产被深圳市南山区人民法院查封，案号为（2017）粤0305财保283号，查封期限为2017年8月15日至2020年8月14日，2017年8月28日解封；同日，涉案房产再次被深圳市南山区人民法院查封，案号为（2017）粤0305执3826号之6，查封期限自2017年8月28日起至2020年8月27日,2017年10月31日解封；2017年11月14日，涉案房产被深圳市南山区人民法院查封，案号为（2017）粤0305民初19021号，查封期限自2017年11月14日起至2020年11月13日。该判决认为，涉案房产在肖爽办理首期房款的托管、取得中国农业银行深圳华侨城支行出具的个人购房贷款承诺函后，于2017年8月15日再次被法院查封，导致李江无法依照合同约定将涉案房产过户登记给肖爽，致使肖爽的合同目的不能实现，买方即肖爽的利益因此受到损害，李江的行为构成根本违约，李江应承担相应的违约责任。因此判决如下：一、确认肖爽与李江于2017年4月4日签订的编号为No.0003003的《二手房买卖合同》于2018年1月24日解除；二、李江于本判决生效之日起十日内向肖爽支付违约金979500元；三、驳回李江其他的反诉请求。该判决已生效。被告李江经本院传票传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证质证等诉讼权利。以上事实，有二手房委托服务合同、二手房买卖合同、房屋产权证明、关于成交诺德假日花园3号楼1904物业买卖合同补充协议、关于成交诺德假日花园3号楼1904物业二手房补充协议、定金收据、转业主赎楼费收据、卖方服务费支付承诺书、买方服务费支付承诺书、（2018）粤0305民初616号民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告已提交证据证明其为两被告提供居间服务，两被告就涉案房产达成买卖合同的合意，虽然之后因被告李江未能依约完成涉案房产的解封事宜而导致两被告未能继续履行合同、涉案房产未完成交易，但原告仍主张依据被告李江出具的卖方服务费支付承诺书、被告肖爽出具的买方服务费支付承诺书的承诺，要求两被告支付服务费及违约金。对此，本院分析如下：根据庭审查明的事实，两被告系在原告的居间服务下达成买卖的合意并签订《二手房买卖合同》，即原告及两被告当时均清楚涉案房产处于法院查封状态，依据我国法律的相关规定，被查封的房产在查封期间无法办理过户手续。原告作为有资质的、专业的房地产服务机构，本应非常清楚相应的法律规定及交易此类查封房产所可能存在的巨大风险，但原告在涉案房产仍处于查封状态时，就撮合两被告达成买卖的合意，在明知道涉案房产被查封、可能存在不能完成交易的巨大风险的情况下，利用自身的专业优势地位，通过合同约定免除自身责任，并通过其提供的服务费支付承诺书文本，使两被告承诺在交易未完成的情况下支付全额服务费52240元及物业成交价3%的违约金，意图在不可预测的交易风险中提前锁定其服务费收益甚至获得超额收益，对买卖双方均显失公平。本院认为，原告为被查封的房产提供居间服务，本就应当预料到有难以继续履行的交易风险，最终涉案房产确系因未能如期解封导致不能顺利交易，原告对此亦应承担相应的责任。综上，本院认为，原告虽促成了两被告房产买卖合同成立，根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成赎楼、申请房屋按揭贷款、过户和房屋交接等后续服务，委托人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。涉案的房产买卖合同在被告肖爽支付定金后，因被告李江未能依约解除房产被查封的问题未能继续履行，故原告实际并未提供合同履行的后续服务。因此，根据原告提供居间服务的过程及实际提供的居间服务内容，本院酌定由违约方即被告李江向原告支付服务费1万元；原告关于其他服务费、滞纳金及违约金的诉求，本院不予支持。被告肖爽对涉案房产买卖合同未能顺利履行并无过错，原告主张被告肖爽承担支付义务，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告李江经本院传票传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李江应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市中运房地产经纪有限公司支付服务费人民币1万元；二、驳回原告深圳市中运房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3070.54元，由原告负担人民币2975.54元，由被告李江负担人民币95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于省深圳市中级人民法院。审判员  刘丽梅二〇一八年十二月二十日书记员  吴亚非附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。