北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终8495号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京易城阳光健身有限公司，住所地北京市朝阳区青年路**院**楼。法定代表人：石小苍，总经理。委托诉讼代理人：许旭，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：许新土，男，1956年10月3日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：胡大银，北京中首律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨茜，北京市中首律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：林丝萦，女，1988年11月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡大银，北京中首律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨茜，北京市中首律师事务所实习律师。上诉人北京易城阳光健身有限公司（以下简称易城阳光公司）因与上诉人许新土、林丝萦房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人易城阳光公司之委托诉讼代理人许旭，上诉人许新土、林丝萦之共同委托诉讼代理人胡大银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易城阳光公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，依法改判支持易城阳光公司一审中除装修损失外的其他全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由许新土、林丝萦承担。事实和理由：一、一审判决认定易城阳光公司发出的解除租赁合同的通知不发生法律效力系事实认定错误。一审判决认为：“因许新土的行为未构成根本性违约，故易城阳光公司向许新土发出的解除租赁合同通知不发生法律效力”。易城阳光公司认为，一审判决上述认定的理由不能成立，许新土的迟延履约行为足以导致易城阳光公司的合同目的无法实现，易城阳光公司发出解除租赁合同通知有事实和法律依据。（一）许新土建造夹层之行为将导致易城阳光公司无法获得相关消防审批，从而影响合同目的的实现。《北京市健身房安全管理规范》第二十二条规定，健身房在开放使用前，必须具备治安、消防安全条件，依法向当地公安、消防机构申报审查，经安全审查合格后，方可开放使用。根据易城阳光公司与许新土签订的《租赁合同》可知，易城阳光公司所租赁场地为北京市朝阳区百子湾路16号百子园×号楼地下一层的部分房产，而许新土在王祥所拍视频中多次提到欲建造夹层，其建造夹层之行为会导致租赁场地由地下一层变更为地下二层。而根据《北京市健身房安全管理规范》第二十六条规定，健身房不许设置在地下二层及二层以下，许新土建造夹层之行为将导致易城阳光公司所开办的健身会所不符合《北京市健身安全管理规范》的规定，不能获得相关消防审批，无法开展经营活动，直接影响易城阳光公司合同目的的实现。根据《合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，符合法定解除的条件，易城阳光公司可以解除合同。（二）许新土交付的租赁场地不符合合同约定条件。根据《租赁合同》约定，许新土应当向易城阳光公司提供可以良好使用的租赁场地。但是，许新土并未按照合同约定履行，反而对合同履行设置种种障碍，迟延履行合同义务，具体表现在：1．许新土提供的房屋系临时用电，其虽然同意提供商业用电，但其要求易城阳光公司同意其建造夹层。根据王祥拍摄视频及说明，许新土因易城阳光公司不同意其建造夹层之原因未向易城阳光公司提供商业用电，经王祥催告后仍拒绝提供。建造夹层会直接导致消防验收无法通过，从而会影响易城阳光公司办理证照手续，也会影响经营，最终会导致易城阳光公司合同目的无法实现，故易城阳光公司无法同意其建造夹层，许新土也因此不同意提供商业用电，合同无法继续履行系许新土拖延履行行为导致。2．许新土提供的场地不能提供热水，并且在合同签订时未告知易城阳光公司，导致双方因供应热水问题产生争议。易城阳光公司租赁场地是为了经营快乐健身品牌会所，一审判决已经认为，健身会所从事经营活动应当具备热水供应系统。因租赁地在易城阳光公司承租前原业主已欠缴水费，致使热力公司不向租赁场地提供热水，许新土在出租租赁场地之前对此情况应当知晓，其有义务将水费结清，确保易城阳光公司能够正常使用租赁场地。但许新土并未在签订租赁合同时告知易城阳光公司，导致双方对此产生争议。产生争议后，作为租赁场地提供方的许新土应当积极解决问题，但事实上，许新土一直怠于解决问题，导致合同无法继续履行。（三）许新土存在根本违约。本案中，一审判决已经认定许新土存在迟延履行的行为，但又认为该行为不构成根本性违约行为。根据法律规定，合同一方当事人不履行主要义务，足以导致双方不能实现合同目的的，构成根本性违约。本案中，许新土作为房屋的出租人，虽然其交付了房屋，但其所交付的房屋存在瑕疵，且该瑕疵将直接影响易城阳光公司的经营，且许新土要加盖夹层的行为，也对合同继续履行造成了危机，如果易城阳光公司同意建造夹层，则会导致消防验收不过关，从而影响营业执照的办理，甚至有可能会遭到相关部门的行政处罚。在此情况下，易城阳光公司认为，许新土的行为已经对合同继续履行构成障碍，应当认定为根本违约行为，易城阳光公司发出解除通知有事实、法律依据，应当予以认定。此外，根据公证处提供的视频资料可知，租赁场地两处主要出入口均未清理，环境杂乱，许新土未尽《租赁合同》中约定的及时维修、维护义务，其交付的租赁场地无法良好使用，未尽双方约定的主要义务，因此，根据《合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，符合法定解除的条件，易城阳光公司可以解除合同。二、一审判决事实不清，前后矛盾，未支持易城阳光公司退还租金、保证金及支付违约金等请求存在错误。一审判决认为：“易城阳光公司要求许新土退还租金，缺乏依据，本院不予支持。易城阳光公司要求许新土返还保证金，根据约定，合同解除时，许新土收取的房屋租赁保证金用以抵扣易城阳光公司承担的费用外，剩余部分无息退还易城阳光公司，故本院将该保证金与易城阳光公司尚欠其他费用进行折抵。因双方在对热水供应方式未达成一致的情况下未能继续履行合同，各自行为均不能认定违约行为，故对易城阳光公司要求许新土支付违约金，本院不予支持”。易城阳光公司认为，上述判决存在以下问题：（一）一审判决已经认定许新土的迟延履行行为，但又不认定为违约行为，前后矛盾。一审判决（第10页）已经查明，易城阳光公司自2015年7月就开始就商业用电问题和许新土进行沟通，但许新土一直不予配合，一审判决认定许新土存在迟延履行行为，又认为该行为不构成根本性违约，混淆了违约行为和根本性违约行为的概念，许新土已经构成违约，其应当承担违约责任，按照合同约定支付易城阳光公司违约金。（二）易城阳光公司未实际经营使用房屋，合同解除后，许新土应当退还租金及保证金。合同签订后，易城阳光公司向许新土缴纳了履行保证金50万元、2015年6月1日至2016年3月31日的房屋租金1791660元。但易城阳光公司向许新土发出了解除租赁合同通知，通知许新土《租赁合同》于2015年10月11日解除，因为许新土的违约行为导致易城阳光公司从未营业，故许新土应当退还租金及保证金。（三）一审判决对于易城阳光公司主张的装修押金、装修管理费、筹备期间人员工资、订购健身设备预购款等损失未予以支持，裁判说理不充分。一审判决认为“易城阳光公司主张之其他经济损失，依据不足，本院不予支持”。对于其他经济损失，易城阳光公司提供了相应证据，但是一审法院并未仔细审查，而是以“依据不足”驳回了这些请求，但是这些损失都是易城阳光公司实际发生的损失，如得不到支持，将有损易城阳光公司的经济利益和合法权益。许新土交付的租赁房屋已注册登记了其他公司，直接导致易城阳光公司不能通过消防审批，无法在租赁房屋上注册并办理营业执照，使合同目的根本无法实现。一审易城阳光公司提交的证据可以证明，易城阳光公司已经委托了工商代理机构代为办理营业执照，因为缺少地下空间备案证明，所以朝阳区工商局未收取易城阳光公司的申请。该事实有工商代理公司负责人程峰的证言可以证实。许新土、林丝萦辩称：第一，关于易城阳光公司解除通知书的法律效力，认同一审判决，一审中易城阳光公司多次给许新土发函，要求继续履行合同，变更了单方解除合同的行为。第二，关于合同解除理由不认可，房屋夹层从未搭建，并在双方签署合同时已达成一致，易城阳光公司同意在适当的时间搭建夹层，在装修过程中，搭建夹层会影响工程验收，故未搭建，许新土在2015年8月25日录音中明确提出一切以对方公司营业为重，搭建夹层可在适当时间进行；关于用电，物业公司规定装修时使用临时用电，消防验收后提供正式用电，在谈话录音中许新土多次明确可以提供几天主电，为了配合公司消防验收和设备调试，客观上不存在不提供用电导致消防不通过的问题。关于热水，提供热水不是许新土的合同义务，合同约定表明许新土只提供水，且双方已经达成一致，由易城阳光公司自行购买用水设备。易城阳光公司解除合同行为不合法，事后主张继续履行合同，无权要求退还租金、保证金和违约金，未实际使用房屋的原因是易城阳光公司单方解除合同、自行放弃使用房屋，并拒不交接房屋。许新土于2016年7月21日发出解除通知后多次书面要求易城阳光公司交接房屋，对方拒绝，许新土被迫只能向一审法官申请主持交接。2017年7月24日在一审法官主持下，易城阳光公司申明放弃房屋所有物品所有权的情况下，许新土才接管该房屋。故易城阳光公司不仅无权要求退还租金，还应当支付交接之前的租金和使用费。装修押金是易城阳光公司交给物业公司的，与许新土、林丝萦无关，故无权向许新土、林丝萦主张。因为易城阳光公司违法解除合同，故装修管理费和人员工资无权向许新土、林丝萦主张。一审判决并没有直接认定许新土违约的情况，许新土也不存在迟延违约的情况。易城阳光公司一审没有提交任何证据，也没有见到其提到的证人证言，该证人一审也未出庭作证，易城阳光公司的陈述与事实不符。办理营业执照的前提是必须要装修完毕、消防验收合格、办理地下空间使用证、办理营业执照，而易城阳光公司提出解除合同时装修未完成，其明知当时不具备办理营业执照的条件。不可能去办理营业执照，所以其称委托办理营业执照是为了诉讼而自行制造的证据。许新土、林丝萦上诉请求：1．撤销一审判决第一项和第三项，改判驳回易城阳光公司的全部诉讼请求并支持许新土、林丝萦的全部反诉诉讼请求。2．判令易城阳光公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决事实未查清，且法律适用错误，并最终作出错误判决，严重损害了许新土、林丝萦的合法权益。总体意见：由于易城阳光公司经营不善，陆续关闭了三家分店且拒不退还会员费引发群体事件。易城阳光公司无力继续履约，便小题大做试图单方违法解除合同。同时易城阳光公司长期拖欠租金尤其装修期间的水电费，许新土被迫解除合同，许新土的解除行为合法有效，易城阳光公司应当承担相应的违约责任。在房屋交接上，易城阳光公司拒不履行交接义务，应当支付交接之前的房屋使用费。对于本案合同的无法履行，易城阳光公司确定无疑应当承担全部至少也是主要责任。但是一审判决却在易城阳光公司的主要损失及装修费用上判令许新土超额承担全部损失，而对于许新土的主要损失即房屋的使用费，却判令由许新土自行承担，不仅逻辑混乱，并且显失公平，严重侵害了许新土、林丝萦的合法权益。具体如下：一、关于热水问题。首先许新土没有提供热水的合同义务，其次双方虽未签署书面补充协议，但是在多次沟通中，均已达成了口头一致意见即由易城阳光公司自行购买供热水设备。热水问题从来没有对合同的履行造成任何阻碍，一审判决夸大了热水问题，并作出了对许新土极其不利的判罚。所以一审认定“双方未就热水问题达成补充协议的情况下不支付租金和其他费用不属于无故拒绝合同”是错误的。《租赁合同》是双方经过多次协商并最终一致确认的，合同中只是约定出租方即许新土提供水，没有约定必须是提供热水，许新土没有提供热水的合同义务。易城阳光公司作为健身房经营企业，明知健身房运营中需要热水，但是其没有在合同中明确要求许新土提供，这不是易城阳光公司的疏忽，而是其在经营的其他店中也都是自己购买热水设备，而没有使用市政的热水。许新土、林丝萦经过调查发现，北京绝大多数的健身房都是选择自己供应热水，主要原因是成本更低。尤其泳池是采用热计量收费的，市政热水经过长距离管道运输，热量损失很大，而损失的部分当然都是用户承担，增加了很大的成本。许新土并没有故意隐瞒市政热水无法供应的问题，在发现这个问题之后，双方有过几次协商，许新土也曾表示过如果易城阳光公司要求的话，许新土可以增加供热水设备，按照市政热水的价格收费，而易城阳光公司选择了自行购买供热水设备，双方已经达成一致意见。二、易城阳光公司长期拖欠装修期间发生的水电费等费用，许新土有权根据合同约定单方解除合同，一审判决认定许新土单方解除合同行为无效是错误的。《租赁合同》第5．3条约定易城阳光公司在收到许新土的付款通知书后7天内应当缴纳水电燃气费等。根据合同第12条第（1）款的约定，易城阳光公司拖欠水电费等费用超过10天的，许新土有权单方解除合同。而本案许新土自2015年至2016年8月长达一年多时间内十多次书面催缴水电费，但易城阳光公司一直拖延，许新土有权单方解除《租赁合同》。三、易城阳光公司在2016年10月后没有实际使用房屋，是因其试图单方解除合同，并不能作为其拒绝支付房租和其他费用的抗辩理由。2015年10月9日易城阳光公司向许新土发出解除《租赁合同》的书面文件后停止使用该房屋，但易城阳光公司从未向许新土交接该房屋。一审判决既然确认了易城阳光公司解除行为不合法，那么其擅自停止使用房屋并不能作为其拒绝支付房租和其他费用的合法理由。一审判决也判令易城阳光公司支付2016年3月30日至2016年7月20日的房租及物业费、水电费等费用，但是一审判决却又认定“易城阳光公司未实际使用租赁房屋并未支付租金及其他费用不属于无故拒绝履行合同”，前后逻辑矛盾。四、关于2016年7月21日至2017年7月24日房屋使用费的问题，应当考虑双方负有义务责任的大小，并根据实际履行情况来综合认定。首先房屋交接是双方共同义务，且房屋控制人即易城阳光公司应承担主要义务，其次，许新土多次书面要求易城阳光公司尽快交接房屋，防止损失扩大，但易城阳光公司不予理睬，拒不交接。在许新土申请下才最终于2017年7月24日办理了交接手续。许新土一直在积极要求交接，易城阳光公司一直拖延，拒绝交接，但一审判决仅以许新土负有及时收回房屋防止损失扩大的义务就驳回了许新土关于房屋使用费的诉求明显是错误的。一审判决无视易城阳光公司负有的主要交接义务和拒绝交接的恶劣违约行为，也忽略了许新土的积极努力。1．对于物品的交接，交是主动行为，接是被动行为，先交后接，实际控制人不交，接收人无法接收。易城阳光公司实际控制着房屋，是房屋交接的主要义务人。许新土作为接收一方只能通过积极沟通的方式以及通过法院要求易城阳光公司交接，许新土一直在积极努力地履行收回房屋的义务，而易城阳光公司却拒绝履行交接义务。2．许新土在2016年7月21日向易城阳光公司发出的书面解除通知书中明确要求易城阳光公司在2016年7月25日前交接房屋，易城阳光公司拒不配合交接房屋；许新土在2016年8月3日再次向易城阳光公司发出书面文件要求交接房屋，易城阳光公司继续不予理睬。许新土同时向一审法院申请由法官主持交接，最终于2017年7月24日在一审法官的主持下，易城阳光公司明确放弃租赁房屋内遗留物品的财产权利，才最终交接房屋。3．易城阳光公司主张2015年10月9日单方解除合同后快递了一把卷帘门钥匙视为交接房屋，一审判决未采纳这一主张并判令易城阳光公司支付2016年7月20日前的租金是正确的，但是一审判决却仅以许新土、林丝萦负有积极收回房屋的义务而判令许新土承担全部房屋使用费是错误的。4．易城阳光公司所称的快递钥匙给许新土被拒收，不能视为已经完成房屋的交接。第一，不确定易城阳光公司所快递的钥匙是否是租赁房屋的钥匙；第二，租赁房屋面积大，且处于易城阳光公司装修过程中，室内还有大量易城阳光公司的物品，易城阳光公司快递钥匙时并未声明放弃屋内物品及装修的所有权，如果许新土擅自进入房屋导致易城阳光公司物品丢失，则很可能引发更多的纠纷；第三，应该由双方对房屋的现状进行确定、对遗留物品及装修的归属进行确认之后再移交房屋的使用权；第四，易城阳光公司在2015年10月22日向一审法院起诉要求赔偿装修费损失，必然会涉及装修费的评估，涉及到房屋现状的保存问题。这也表明了易城阳光公司未放弃房屋内物品及装修的所有权，许新土也不可能擅自强行收回房屋；第五、易城阳光公司在一审中多次向许新土发函要求继续履行合同约定的配合义务并向工商局申请营业执照的行为，也视为易城阳光公司撤回了当初作出的单方解约的意思表示，租赁合同处于继续履行过程中。这与易城阳光公司主张的在2015年10月已经交付房屋是矛盾的。第六、2017年4月对房屋现场评估时，房屋的钥匙仍在易城阳光公司手中，房屋仍处于易城阳光公司的控制中。五、关于装修费的问题。1．一审判决认定存在160万元的装修损失缺乏事实根据。装修造价鉴定结果为188万元，双方认可120余万元，有争议金额为68万多元。但是一审判决许新土支付160万元装修损失，对于超出双方认可的40余万元，易城阳光公司未能提供有效证据，且一审法院关于易城阳光公司就有争议的装修事项的举证是否采信及采信的依据均未作出明确认定，所以一审判决认定存在160万元的装修损失缺乏事实依据。2．另外，法院在处理装修费用时应当考虑合同解除的原因、双方过错大小以及装修残值的利用情况。（1）本案合同未能履行的根本原因是易城阳光公司自身经营发生严重困难，导致无力继续履行合同。（2）合同解除的直接原因是易城阳光公司无故单方违法解除合同，后又在诉讼中主张继续履行合同，且长期拖欠租金及其他费用，许新土依据合同约定解除了该合同。如前所述，许新土解除合同的行为是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的约定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿”，本案因易城阳光公司违约导致合同最终解除，故其无权主张装修费用损失，且许新土从未同意利用其装修残值。新的租户又重新进行了装修，未使用易城阳光公司的装修残值。（3）退一步说，假设对于合同的解除双方都有过错，那么也应当根据双方的过错责任比例来分担装修费用，而不应由许新土承担全部损失。易城阳光公司辩称：关于许新土与林丝萦所述内容，未提交相关证据作证，均为对方的猜测。一、一审判决认定易城阳光公司发出的解除租赁合同的通知不发生法律效力系事实认定错误。（一）许新土建造夹层之行为将导致易城阳光公司无法获得相关消防审批，从而影响合同目的的实现。（二）许新土交付的租赁场地不符合合同约定条件。根据《租赁合同》约定，许新土应当向易城阳光公司提供可以良好使用的租赁场地。但是，许新土并未按照合同约定履行，反而对合同履行设置种种障碍，迟延履行合同义务。（三）许新土交付的租赁房屋上已经注册登记了其他公司。易城阳光公司所租赁房屋为北京市朝阳区百子湾路16号百子园×号楼地下一层的部分房产，租期自2015年6月1日至2025年5月31日。但经查询，北京鑫翰致远上网服务有限公司在上述租赁期内，将其公司注册在租赁房屋地址，即其注册地址为北京市朝阳区百子湾路16号百子园×号楼-1层D01，该公司注册核准日期为2017年6月28日。许新土在合同履行期间允许其他公司在租赁房屋上注册公司，将直接导致易城阳光公司无法在租赁房屋上进行注册，进而导致易城阳光公司无法办理营业执照，最终无法正常经营，合同的目的无法实现。（四）事实上易城阳光公司租赁的房屋变为地下二层，从而无法开展经营活动。涉案房产即百子湾×号楼，地，地下共两层，负一夹层和负**城阳光公司租赁的房产为负一层，北京鑫翰致远上网服务有限公司实际使用的房产为负一夹层。但北京鑫翰致远上网服务有限公司工商注册地址为负一层，北京鑫翰致远上网服务有限公司通过的《消防安全检查合格证》的地址也为负一层，实际上将易城阳光公司的租赁房屋变成了地下二层，而根据《北京市健身房安全管理规范》第二十六条规定，健身房不允许设置在地下二层及二层以下，上述行为将导致易城阳光公司所开办的健身会所不符合《北京市健身房安全管理规范》的规定，不能获得相关消防审批，无法开展经营活动，直接影响易城阳光公司合同目的的实现。（五）许新土存在根本违约。二、一审判决事实不清，前后矛盾，未支持易城阳光公司退还租金、保证金、违约金等请求存在错误。（一）一审判决已经认定许新土的迟延履行行为，但又不认为是根本违约行为，明显前后矛盾。（二）易城阳光公司未实际经营使用房屋，合同解除后，许新土应当退还租金及保证金。（三）一审判决对于易城阳光公司主张的装修押金、装修管理费、筹备期间人员工资、订购健身设备预购款等损失未予以支持，裁判说理不充分。易城阳光公司向一审法院起诉请求：要求许新土与林丝萦向其退还已付租金1791660元及保证金50万元，赔偿装修工程款2762635元、装修押金100200元、装修管理费9920元、筹备期间人员工资87096．47元、订购健身设备预购款237600元、支付违约金1074996元。许新土向一审法院提出反诉请求：请求法院判令易城阳光公司向许新土支付2016年3月30日至2016年7月21日拖欠的房屋租金662914．20元及违约金159430．87元、2016年7月24日至2017年7月24日房屋使用费4299984元；房屋免租期租金637498元；2015年度物业费87480元，违约金38359．98元；2016年度物业费87480元，违约金22394．88元；2017年度物业费34803．87元，违约金2540．68元；按每平米60元标准支付2015年度制冷费145800元，违约金56133元；2016年度制冷费145800元，违约金29451．60元；2017年度制冷费58320元，违约金1166．40元；2015年度供暖费145800元，违约金44979．30元；2016年度供暖费145800元、违约金18297．90元；污水清理费7290元；装修期间临时水电费27008．55元；违约金1074996元。一审法院认定事实：北京市朝阳区百子湾路16号百子园×号楼-1层D01房屋登记在许新土、林丝萦名下，该房屋规划用途会所，建筑面积4280．71平方米，许新土享有5%的共有份额，林丝萦享有95%的共有份额。2015年2月6日，许新土作为出租方（甲方），易城阳光公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》。约定：甲方同意出租给乙方位于北京市朝阳区百子湾路16号百子园×号楼-1层部分房产，用于经营快乐健身品牌会所，租赁面积约为2430平方米；甲方于2015年2月28日前向乙方交付满足基础条件的租赁场地，甲方给乙方从交付日起至2015年5月31日前为装修时间，甲方在此期间不收取乙方租金，但乙方需据实向甲方缴纳水、电、物业、垃圾清运等费用；租赁场地的租赁期限为10年，即从2015年6月1日起至2025年5月31日止，其中2015年3月1日起至2015年5月31日为免租期；乙方应在本合同的租期届满或者合同终止后2日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年租金标准的200%向甲方支付该房屋占用期间使用费，甲方可直接从保证金中扣除使用；第一年至第三年的月租金179166元，年租金215万元；其他应缴费用水费、电费1．2元/度、燃气费、垃圾清运费、烟道清洗费、排污费、物业费3元/平米/月、空调制冷费、供暖费，具体收费标准按国家相关规定执行；上述租金10个月一付，乙方应于本合同签订3个工作日内向甲方支付第一次付款期应付的租金，之后每个付款期届满前10天预付下一个付款期的租金；其他应缴费用（包括但不限于水、电、燃气等）由乙方在每月1日收到甲方付款通知书后7天内向甲方支付；本合同签署后，乙方须向甲方支付履约保证金50万元，且该保证金须在本合同签订3个工作日内一次性付清，履约保证金在整个租赁期内保持不动，本合同终止或解除时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方保证及时向乙方提供办理因在租赁场地进行经营活动而需要办理消防审批、资质证书、经营许可、营业执照等所要的文件材料及相关手续，甲方有权督促乙方依法办理相应装修消防审批和经营证照；承租场地内原有的设施、装修归甲方所有，乙方在租赁期内享有使用权，合同终止或被解除后2日内，乙方可将其所有的设备、设施等财物搬离租赁场地，与租赁房屋不可分离的其他设施、装修均归甲方所有，乙方不得故意拆除或破坏，否则损失费在乙方租赁保证金中扣除；出现如下情况之一时，甲方有权选择提前解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失；如合同解除，乙方还应支付甲方按照租期当年租金标准计算的6个月租金的违约金；如果乙方逾期不支付保证金、租金、水费、电费、燃气费、空调费以及其他应由乙方支付的费用，甲方有权要求乙方每延期一日，支付该项费用的万分之五作为滞纳金外，超过10日的，甲方有权解除合同；其他因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在30天内不能结束该种违约状态的；乙方发生上述情形，甲方有权提前终止合同，乙方应及时交回租赁场地，若乙方仍欠付甲方租金等费用，则乙方应在合同终止后10日内补齐，乙方未按时补齐费用的，按日息万分之五承担违约金；出现如下情形之一时，乙方有权提前终止本合同，甲方应退还保证金，赔偿乙方因此而遭受的一切实际损失；如合同解除，甲方还应支付乙方按照租期当年租金标准计算的6个月租金的违约金；甲方未能按照合同约定，提供办理相关证照所需的资料，造成乙方无法营业的；自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方不得擅自提前终止合同，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租期当年租金标准计算的6个月的租金数额的违约金；如乙方无故单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其他甲方此前予以减免的全部费用。合同签订后，易城阳光公司向许新土支付履约保证金50万元、2015年6月1日至2016年3月31日的房租1791660元；许新土向易城阳光公司交付租赁房屋。后易城阳光公司向房屋物业管理单位北京西宇嘉业物业管理有限公司百子园分公司缴纳装修押金100200元、装修管理费9920元，于2015年3月至2015年7月期间对租赁房屋进行了装修。2015年10月9日，易城阳光公司向许新土发送律师函，载明：合同签订后，在权利人己投入巨额资金进行装修施工等前期准备工作的情况下，你方却多次提出要对租赁场地所在的地下一层进行违法夹层搭建，且至今未向权利人接通主电，房屋亦有多处漏水现象，另因你方欠缴热费，致使热力公司拒绝向权利人提供热水；基于前述诸多原因，导致权利人无法进行装修工程验收、设备无法进场，亦迟迟无法如期开业，通知许新土解除双方于2015年2月6日签订的《租赁合同》。许新土于2015年10月11日签收。易城阳光公司主张其提出解除《租赁合同》基于以下三个原因：1、易城阳光公司已完成80%至90%部分的装修，装修中使用的是220伏民电，装修基本完工后需要连通380伏主力电进行设备试用，易城阳光公司于2015年7月至10月期间就电力问题与许新土进行协商，许新土提出如不同意赔偿因易城阳光公司原因导致许新土未能搭建夹层的损失、不同意中央空调收费标准，许新土就拒绝提供主力电，后因许新土未能提供主力电，导致易城阳光公司无法办理消防验收手续以及营业执照手续；2、易城阳光公司使用租赁房屋用于健身经营，其中泳池需要使用热水，但易城阳光公司在装修过程中发现租赁房屋的原业主拖欠热力公司的水费200万元，需要补交水费，才能使用热水，许新土就该问题未进行解决；3、许新土将易城阳光公司承租的地下一层与一层之间的夹层区域出租给一家公司经营网吧，但该公司使用地下一层的地址办理了营业执照，故即使不存在上述争议，后期也会导致易城阳光公司的注册登记和消防验收无法通过。易城阳光公司就其主张向该院提供录音证据等。许新土主张根据物业公司的规定，装修期间提供临时电，在装修完成经物业公司验收合格后提供主电，许新土对易城阳光公司也表示只要装修完成随时可以提供380伏的主电；双方在签订租赁合同前，易城阳光公司已同意许新土在地下一层与一层之间搭建夹层，后由于妨碍易城阳光公司装修及可能影响消防验收，许新土一直没有搭建，并表示可以不给补偿款；许新土没有自行制定中央空调费用标准，也没有提出不接受中央空调收费标准就不提供主电；双方在合同中约定许新土应提供水，但不是热水，许新土于2015年6月、7月左右得知租赁房屋原业主拖欠热水费200万元，易城阳光公司同意自行增加设备解决热水事宜；许新土将地下一层与一层之间已有夹层部分出租给经营网吧的公司，该公司使用涉案租赁房屋的场地办理营业执照不会影响易城阳光公司办理营业执照。许新土就其主张向该院提供录音证据等。诉讼中，许新土于2016年7月20日主张解除租赁合同，并于2016年7月21日作出解除合同通知书。该通知书载明因易城阳光公司拖欠房租及其他各项费用，且对催缴置之不理，故解除双方之间租赁合同。易城阳光公司于当日收到该通知书。许新土主张双方于2017年7月24日办理了租赁房屋的交接手续，许新土于次日收回房屋，于2017年8月将该房屋另行出租，并将易城阳光公司留下的装修一并移交新租户。易城阳光公司否认双方办理了租赁房屋交接手续。经易城阳光公司申请，该院委托北京中兴恒信工程造价咨询公司对租赁房屋装修造价进行鉴定。2017年5月2日，北京中兴恒信工程造价咨询公司作出鉴定报告，对租赁房屋装修造价鉴定结果为1888638．36元，其中双方认可金额为1206387．61元，争议金额为682250．75元。许新土主张易城阳光公司未对预售部天棚涂料、渣土外运、原泡澡池地面砖拆除、除器械区外其他房间的混凝土垫层拆除、金属吊顶拆除、操房矮墙拆除、有氧区侧墙、器械区、私教区地面防水砂浆、水泥自流平等项目进行装修，未对预售部电气工程、泳池设备、灯具、通风管道、消防改造等工程进行安装，前台柜属可移走项目。审理中，易城阳光公司主张其与案外人签订合同额为118万元的健身设备供应安装合同，并支付定金237600元，因无法履行合同，造成定金不予退还；其基于与许新土之间的租赁合同开展筹备工作，支付员工工资87096．47元。一审法院认为：易城阳光公司与许新土之间签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，易城阳光公司以许新土在租赁房屋上方搭建夹层、未提供主电、房屋存在漏水以及不能提供热水为由向许新土发出解除合同通知。关于未提供主电一节，许新土主张装修完成后可以提供主电。根据查明的事实，易城阳光公司自2015年7月起就商业用电供给问题与许新土进行沟通，许新土虽曾以搭建夹层等未解决为由未予配合，但此时易城阳光公司对租赁房屋的装修尚未完工，装修期间对房屋可提供临时用电，且在之后双方沟通中许新土亦表示同意供应商业用电，故即使许新土存在迟延履行的违约行为，但该行为尚不构成根本性违约，该案并未发生因许新土拒绝提供电力导致易城阳光公司无法营业、合同目的不能实行的情形，故易城阳光公司以上述理由提出解除合同，该院不予采纳。关于不能提供热水一节，根据双方陈述，租赁房屋存在因原业主拖欠热力费导致市政热水无法供应情况。但因双方在合同中仅约定水费由易城阳光公司负担，对热水的供应方式未进行约定，故易城阳光公司不能以此为由要求解除合同。关于在租赁房屋上方搭建夹层、房屋存在漏水以及易城阳光公司当庭主张之无法办理营业执照、消防验收无法通过一节，因许新土称并未实际搭建夹层，易城阳光公司就其他主张亦未充分举证，故上述理由亦不构成解除合同的合法理由。因许新土的行为未构成根本性违约，故易城阳光公司向许新土发出的解除租赁合同通知不发生法律效力。诉讼中，许新土以易城阳光公司拖欠房租及其他各项费用为由，向易城阳光公司发出解除合同通知。考虑到易城阳光公司承租房屋用于健身经营，从事该经营活动应具备热水供应系统，而双方在签约时对热水供应方式未进行约定，亦无证据证明易城阳光公司在签约时对租赁房屋尚不能通过市政供应热水知情，在双方就热水供应方式不能达成补充协议的情况下，易城阳光公司未实际使用租赁房屋并未支付租金及其他费用不属于无故拒绝履行合同，易城阳光公司的行为不能认定根本性违约，故许新土向易城阳光公司发出的解除租赁合同通知亦不发生法律效力。诉讼中，因易城阳光公司、许新土均无意继续履行合同，故该院确认双方合意解除之日即2016年7月20日为租赁合同解除之日。易城阳光公司要求许新土退还租金，缺乏依据，该院不予支持。易城阳光公司要求许新土返还保证金，根据约定，合同解除时，许新土收取的房屋租赁保证金用以抵充由易城阳光公司承担的费用外，剩余部分无息归还易城阳光公司，故该院将该保证金与易城阳光公司尚欠其他费用进行折抵。易城阳光公司要求许新土赔偿装修工程款，考虑到易城阳光公司在签约前未就租赁房屋相关情况进行充分了解，许新土亦未将房屋情况全面告知易城阳光公司，均具有过错，再结合双方对装修工程争议部分的陈述、装修工程利用情况，该院对赔偿数额予以酌定。易城阳光公司要求许新土赔偿装修押金，不属于损失范围，该院不予支持。因双方在对热水供应方式未达成一致的情况下未能继续履行合同，各自行为均不能认定违约行为，故对易城阳光公司要求许新土支付违约金，该院不予支持。易城阳光公司主张之其他经济损失，依据不足，该院不予支持。因林丝萦不属于合同一方当事人，故易城阳光公司对林丝萦的起诉，该院予以驳回。许新土要求易城阳光公司支付2016年3月30日至2016年7月20日的租金，该院在考虑实际情况后予以酌定；许新土要求易城阳光公司支付租期内物业费、装修期间临时水电费合理；许新土要求易城阳光公司支付供暖费，该院结合相关规定确定为102060元。对于上述欠付租金、物业费、临时水电费、供暖费，该院将该款项与保证金进行折抵后，许新土不再退还易城阳光公司保证金，易城阳光公司亦不再向许新土支付上述费用。许新土要求易城阳光公司支付房屋使用费，因双方租赁合同已于2016年7月20日解除，许新土亦负有及时收回租赁房屋防止损失扩大的义务，故对许新土该项诉讼请求，该院不予支持。许新土要求易城阳光公司支付免租期租金、合同解除后发生的物业费，缺乏依据，该院不予支持。许新土要求易城阳光公司按每平米60元标准支付制冷费、污水清理费，证据不足，该院不予支持。许新土要求易城阳光公司支付违约金，因该案中双方各自行为均不能认定违约行为，故该院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决：一、许新土于判决生效后十日内给付易城阳光公司赔偿装修损失一百六十万元。二、驳回易城阳光公司其他诉讼请求。三、驳回许新土的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕争议焦点提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许新土、林丝萦向本院提交了装修对比视频及证明，证明现在的承租户在承租后对房屋进行全面装修，并未使用易城阳光公司的原有装修。易城阳光公司发表质证意见称：一、许新土提交的证据已超过举证期限。本案二审程序第一次开庭时，法官已明确取证期限届满，双方均无新证据。且该证据为一审期间即可取得的证据材料，因此许新土在二审取证期限届满后提交该证据，具有逾期举证的故意。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零一条、第一百零二条之规定，当事人逾期提供证据的，人民法院应不予采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条的规定予以训诫、罚款。二、许新土提供的视频资料不具有真实性、关联性。许新土提供了两份视频资料，欲证实在涉案房屋现经营的健身房（未取得营业执照）并未使用易城阳光公司的装修。该证据不能证明待证事实，自频听资料可见，在涉案房屋现经营的健身房，与易城阳光公司的原有装修对比，基本结构无变化，功能分区无变化，水电空调供暖等基础设施无变化，顶棚无变化，只是局部增加了镜面和墙面有变化，因此现有证据可以证实，在涉案房屋现经营的健身房使用了易城阳光公司的原有装修。三、许新土提供的北京壹健国际投资咨询有限公司出具的证明不具有真实性。该份证明称，北京壹健国际投资咨询有限公司在涉案房屋现经营健身房，该健身房重新装修。现没有证据能够证实涉案房屋现由北京壹健国际投资咨询有限公司经营（因该健身房未进行工商注册，无法证实北京壹健国际投资咨询有限公司承租涉案房屋）。且，根据许新土提供的视频资料，在涉案房屋现经营的健身房（未取得营业执照）其基本结构无变化，故该份证据不具有真实性。四、在涉案房屋现经营的健身房未取得营业执照，为违法经营，危害社会公众安全。健身房为人员密集场所，且该房屋为地下空间，为维护人员安全，必须取得营业执照。对许新土、林丝萦提交证据的真实性，本院予以确认，但该部分证据不足以证明现承租户未使用易城阳光公司的原有装修的事实。本院补充查明：2015年7月10日，易城阳光公司与许新土就提供主电问题进行沟通，许新土提出搭建夹层问题解决后可供应主电。2015年8月25日，易城阳光公司与许新土就供应热水、提供主电、搭建夹层等问题进行沟通。许新土方提出在提供正式电之前会跟物业组织验收，组织验收之后提供正式电，如易城阳光公司需要调试随时可以供应主电。关于搭建夹层，许新土提出签合同之初易城阳光公司同意搭建夹层、因未搭建夹层赔偿了原租户一笔费用。易城阳光公司提出因为消防不允许、无法同意许新土搭建夹层、可以给许新土部分经济赔偿，双方就赔偿数额进行了协商。许新土提出验收之后再搭建夹层，易城阳光公司提出会影响消防检查，不同意在负一层进行搭建。关于热水问题，易城阳光公司提出与热力部门沟通未果、可以自己上设备来解决热水的事。2015年9月21日，易城阳光公司与许新土就热水问题再次产生争议，易城阳光公司提出许新土有供应热水的义务、房屋应具备供应热水的条件，许新土提出己方并无供应热水的义务，双方协商未果。2016年7月21日，许新土向易城阳光公司发出的《解除合同通知书》中，要求易城阳光公司于7月25日将房屋交还。2016年8月3日，许新土向易城阳光公司发送函件，要求易城阳光公司于2016年8月6日前将房屋内的物品搬走。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据双方的诉辩主张及案件查明的事实，本案的主要争议焦点在于《租赁合同》解除的原因及相应法律后果如何处理。首先，关于易城阳光公司发出的解除通知的效力问题。易城阳光公司于2015年10月9日向许新土发送律师函，以许新土在租赁房屋上方搭建夹层、未提供主电、不能提供热水、不能验收以及房屋存在漏水为由提出解除合同。关于搭建夹层一节，通过录音资料可以显示签订合同之初易城阳光公司同意许新土搭建夹层，合同履行过程中易城阳光公司提出如有搭建会影响其消防验收、不同意搭建，双方亦对许新土不能搭建夹层而造成的损失在双方之间如何分担进行了协商，且许新土并未实际搭建夹层，故上述理由不构成易城阳光公司解除合同的合法理由；关于未提供主电问题，根据物业公司的规定装修完成后方能提供主电，在易城阳光公司与许新土沟通时，许新土虽曾以搭建夹层作为提供主电的条件，但此时易城阳光公司对租赁房屋的装修尚未完工，装修期间存在临时用电，且在之后的沟通中许新土同意在消防验收时供应主电、亦同意物业验收合格后供应主电，故易城阳光公司以许新土未提供主电为由解除合同，依据不足，本院不予支持；关于不能提供热水一节，《租赁合同》中未明确约定许新土负有供应热水的义务，且通过录音资料可以显示，双方开始协商由易城阳光公司与热力部门进行沟通，沟通未果的情况下易城阳光公司提出自行购买热力设备解决供应热水的问题，后双方又产生争议，易城阳光公司以此为由解除合同，无事实及法律无据；关于消防验收的问题，易城阳光公司主张夹层内的网吧注册为负一层，导致其无法验收、无法进行注册，但易城阳光公司未提供充足证据证明其实际申请了消防验收，不能证明因网吧注册问题对其造成了妨碍，且网吧将负一层作为注册地址亦不必然对易城阳光公司办理营业执照产生影响，本院对其以此为由解除合同的主张不予采信；关于房屋存在漏水一节，易城阳光公司就其主张未充分举证，其以此为由要求解除合同，无事实依据。如前所述，易城阳光公司提出解除《租赁合同》的理由均不能成立，其于2015年10月9日向许新土发出的解除《租赁合同》通知不产生解除合同的法律效力。第二，关于许新土发出的解除合同通知的效力问题。一审诉讼过程中，许新土以易城阳光公司拖欠房租及其他各项费用为由，于2016年7月21日向易城阳光公司发出解除合同通知。考虑到易城阳光公司承租房屋用于健身经营，从事该经营活动应具备热水供应系统，双方在签约时对热水及供应方式未进行明确约定，现并无证据证明许新土就房屋欠缴大额水费的事实告知了易城阳光公司，在双方就热水供应方式存在争议、经数次协商仍不能达成一致意见，且对于是否搭建夹层双方亦存在较大分歧的情况下，易城阳光公司未支付租金及其他费用不属于无故拒绝履行合同，不能认定为根本性违约，故许新土向易城阳光公司发出的解除租赁合同通知亦不发生解除合同的法律效力。第三，如前所述，因易城阳光公司与许新土对《租赁合同》有重要影响的内容约定不明且不能协商达成一致意见，导致合同无法继续履行。一审诉讼过程中，因双方均无意继续履行合同，本院确认双方均同意解除之日即2016年7月21日为《租赁合同》解除之日。因双方对于《租赁合同》的解除均存在一定的过错，故对因此导致的法律后果亦应由双方各自承担相应的责任。第四，关于易城阳光公司的一审诉讼请求。易城阳光公司诉求退还已付的2015年6月1日至2016年3月31日的房租1791660元，因该期间内房屋由易城阳光公司占有使用，且合同在履行过程中，该期间的房屋租金应由承租人易城阳光公司自行负担，对其该请求本院不予支持；易城阳光公司诉求赔偿装修款2762635元，因双方对于合同解除均存在一定过错，考虑到易城阳光公司的投入情况、房屋后续出租利用情况等因素，结合租赁房屋装修造价鉴定报告，一审法院酌情确定许新土赔偿易城阳光公司装修损失160万元，并无不当；易城阳光公司诉求赔偿装修押金100200元，因该笔费用系交纳给物业公司，且该笔费用不必然成为易城阳光公司的损失，故对其该项请求，本院不予支持；关于装修管理费9920元，因该费用系易城阳光公司因装修向物业公司实际支付的管理费用，故应由其自行负担；关于筹备期间人员工资，易城阳光公司提交的工资表不能证明该部分费用实际发生，不应予以支持；关于订购健身设备预购款，易城阳光公司提交的证据不足以证明因合同解除对其造成了已支付款项的实际损失，故对其该部分请求本院不予支持。第五，关于许新土一审的反诉请求。《租赁合同》解除之前的租金（2016年4月1日至2016年7月21日）应由承租人易城阳光公司自行负担，许新土主张的租金数额662914．20元不高于本院按照《租赁合同》约定的租金标准核算的数额，应予支持；关于2016年7月24日至2017年7月24日期间的房屋使用费，因双方对于合同解除均存在过错，双方均未尽到积极交接房屋之义务，且考虑到该时间段处于法院诉讼期间，装修损失需进行评估、造价鉴定报告于2017年5月出具等因素，该期间的房屋使用费应由双方分担，本院酌定由易城阳光公司承担100万元，其余部分由许新土自行承担，对许新土诉求过高部分，本院不予支持；因《租赁合同》约定在承租方无故单方解除合同的情况下，承租方需补交免租期租金，而本案不属易城阳光公司无故单方解约，故许新土主张房屋免租期的租金，无合同依据，本院不予支持；关于装修期间的临时水电费27008．55元，该部分费用是易城阳光公司装修期间实际产生的费用，且易城阳光公司对许新土发送的通知中载明的水电费的数额并未提出异议，故该部分费用应由易城阳光公司负担；关于2015-2017年度的物业费、制冷费、供暖费，系实际发生的费用，考虑到合同解除的过错程度，本院酌定由易城阳光公司负担的物业费、制冷费、供暖费连同装修期间的临时水电费共计为50万元；关于污水清理费7290元，许新土未提供相应的证据证明该笔费用已实际支出，本院不予支持。最后，对于易城阳光公司和许新土主张的违约金，如前所述理由，因双方均不构成违约，故本院均不予支持。根据合同约定，合同解除时许新土收取的房屋租赁保证金用以抵充由易城阳光公司承担的费用外，剩余部分无息归还易城阳光公司，故本院将易城阳光公司交纳的50万元保证金与易城阳光公司尚欠的物业费、制冷费、供暖费、装修期间的临时水电费进行折抵。许新土不再退还易城阳光公司保证金，易城阳光公司亦不再向许新土支付上述费用。另，因林丝萦并非《租赁合同》的一方当事人，根据合同相对性原则，易城阳光公司对林丝萦提起的诉求及林丝萦对易城阳光公司提出的诉求，本院均不予支持。综上所述，易城阳光公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。许新土的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56315号民事判决书第一项、第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56315号民事判决书第三项；三、北京易城阳光健身有限公司于本判决生效后十日内支付许新土自二○一六年四月一日至二○一六年七月二十一日期间的房屋租金662914．20元；四、北京易城阳光健身有限公司于本判决生效后十日内支付许新土自二○一六年七月二十四日至二○一七年七月二十四日期间的房屋使用费1000000元；五、驳回许新土的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费33800元，由北京易城阳光健身有限公司负担16900元（已交纳），由许新土负担16900元（于本判决生效之日起七日内支付给北京易城阳光健身有限公司）。一审本诉案件受理费57749元，由北京易城阳光健身有限公司负担38549元（已交纳），由许新土负担19200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费33668元，由许新土负担23785元（已交纳），由北京易城阳光健身有限公司负担9883元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费90080元，由北京易城阳光健身有限公司负担47095元（38549元已交纳，余8546元于本判决生效之日起七日内交纳），由许新土、林丝萦共同负担42985元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李春香审判员  张 慧审判员  贾 旭二〇一八年十二月二十九日法官助理熊静法官助理何平书记员陈玥