福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初9089号 原告：龙岩市万和物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂镇犀牛路安置小区微利商品房**，统一社会信用代码9135080055095188XD。 法定代表人：章耀金，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金秀，女，1985年10月21日出生，汉族，该公司员工，住福建省龙岩市新罗区。 被告：涂德耀，男，1962年9月12日出生，汉族，龙岩市建设工程造价管理站员工，住福建省龙岩市新罗区。 原告龙岩市万和物业管理有限公司（以下简称“万和物业公司”）与被告涂德耀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告万和物业公司的委托诉讼代理人陈金秀、钟永香，被告涂德耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万和物业公司向本院提出诉讼请求：判令涂德耀向万和物业公司缴纳2018年1月1日至2018年9月30日的物业服务费722.7元、公摊水费15.6元、公摊电费61元、2013年1月1日至2018年9月30日止2号楼12号车库服务费1380元，合计2179.3元，并支付自起诉之日起至款清之日止、以2179.3元为本金、按月利率2%支付的违约金。 事实与理由：万和物业公司与三华城市花园业主委员会签订了《“三华城市花园”物业管理服务合同》，自2013年1月1日起接手三华城市花园，实施物业管理。《合同》约定物业服务费0.5元/平方米/月，杂物间、车库服务费20元/个/月。合同签订后，万和物业公司依约提供物业管理服务。涂德耀系龙岩市新罗区后门前三华城市花园2号楼501室业主，从2013年1月1日开始尚欠万和物业公司物业服务费、车库服务费等相关费用共计2179.3元（其中2018年1月1日至2018年9月30日物业服务费722.7元、公摊水费15.6元、公摊电费61元、2013年1月1日至2018年9月30日2号楼12号车库服务费1380元）。万和物业公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 涂德耀辩称，请求判令万和物业公司减半收取物业费，同时驳回万和物业公司其他诉讼请求。一、万和物业公司在三华城市花园提供物业服务期间，管理服务不到位，小区道路存在到处乱停车现象。涂德耀与万和物业公司多年间多次进行交涉，要求将小区2号楼与3号楼一层之间通道停放的摩托车移除，涂德耀机动车才能开进车库，但万和物业公司始终没有解决该问题。因此，涂德耀自2013年1月1日起至2018年9月30日止未交2号楼12号车库的服务费。2013年至2017年期间万和物业公司对此未提出异议，已默许涂德耀不交车库服务费。二、万和物业公司存在物业管理服务严重不到位问题，如小区住宅消防栓长期没水，形同虚设，小区道路长期被机动车挤占，消防通道不畅通，存在严重消防安全隐患；小区公共设施维护及花圃管理不到位等，属于违约行为，故物业收费应减半收取。三、万和物业公司未事先书面或口头通知涂德耀缴交物业费。 本院经审理认定事实如下：2014年1月15日，万和物业公司与龙岩市新罗区三华城市花园业主委员会签订《“三华城市花园”物业服务合同》一份，该合同主要约定：由万和物业公司为三华城市花园小区提供物业服务，物业服务费多层住宅按0.5元/月/平方米、杂物间、车库服务费20元/月的标准计算，按季度收取；公共用电、公共用水由全体业主按户平均分摊。三华城市花园的房屋及公共设施、设备维修费用单次单项在200元以上（含200元）的，报请业主委员会审批后，由业主委员会申请公共维修基金支付或由受益业主公摊。业主委员会应配合万和物业公司对物业共用部位、公共设施设备进行查验，做好记录，遗留不完善需要整改的事项，由物业公司提出整改方案及维修预算，报告业主委员会审核，并协助业主委员会申请公共维修基金工作，整改维修事项由业主委员会安排实施整改。如业主无正当理由超过半年时间未按规定缴纳物业服务费用的，万和物业公司可通过诉讼渠道解决，并从逾期之日起按应交费用的3‰收取违约金；万和物业公司违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，业主委员会有权要求万和物业公司限期解决，逾期未解决的，业主委员会可依法解除本合同，并有权要求万和物业公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。物业服务期限自2012年12月31日起至2017年8月31日止；合同期限虽届满，但业委会没有选聘新的物业公司的，也没有签订新的物业管理服务合同的，双方仍按照合同约定，物业公司提供管理服务从未间断的，合同期限自然顺延。2018年5月28日，万和物业公司与龙岩市新罗区三华城市花园业主委员会重新签订了一份《福建省物业服务合同》，约定物业服务限期自2018年6月1日起至2021年5月13日止。自2013年1月1日起至今，万和物业公司按合同约定向三华城市花园小区业主提供物业服务，但小区内存在公共设施未及时维护、消防通道堵塞的情况。涂德耀系该小区2幢501室房屋及2号楼12号杂物间的业主，房屋面积160.57平方米，杂物间（车库）面积27.75平方米。从2018年1月1日至2018年9月30日期间，涂德耀拖欠物业服务费722.70元，公摊水费15.60元，公摊电费61元及从2013年1月1日至2018年9月30日期间杂物间（车库）服务费1380元，合计2179.30元。在此期间，万和物业公司每季度在小区内张贴催缴费用的书面通知单。 上述事实，万和物业公司提交的《“三华城市花园”物业服务合同》、缴费证明、个人房屋所有权登记信息查询结果、三华城市花园消防设施设备情况的报告、“三华城市花园”小区树木清除公告、“三华城市花园”小区树木清除报备函、车辆出入卡、照片、《福建省物业服务合同》、自来水收费清单、收费表，涂德耀提交的照片12张、收款收据、诉求件及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，万和物业公司具有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。万和物业公司与龙岩市新罗区三华城市花园业主委员会签订《“三华城市花园”物业服务合同》、《福建省物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。万和物业公司根据该合同的约定向包括涂德耀在内的业主提供了物业管理服务。涂德耀在接受前述服务后，应按合同约定按期向万和物业公司交纳物业服务费、公摊水电费、车位服务费。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，万和物业公司的服务瑕疵并不构成涂德耀减交或免除物业服务费的理由。涂德耀若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等法律责任。本案中，涂德耀以万和物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准为由要求减半计算物业费，缺乏依据，本院不予采纳。虽然涂德耀不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但涂德耀不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。万和物业公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，本院不予支持。涂德耀认为万和物业公司默许其不用缴纳车库服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、涂德耀应于本判决生效之日起十日内给付龙岩市万和物业管理有限公司物业服务费722.70元，公摊水费15.60元，公摊电费61元及2013年1月1日至2018年9月30日杂物间（车库）服务费1380元，合计2179.30元。 二、驳回龙岩市万和物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由龙岩市万和物业管理有限公司负担5元，由涂德耀负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员  江彬 二〇一八年十二月二十五日 法官助理赖芳芳 书记员吴琳婷（代） 书记员郭萍（代） 附注：一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。