安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖15民终2447号上诉人（原审原告）：陈梅，女，1974年2月5日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人:蔡广明，安徽梅山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜慧兰，女，1985年11月20日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人:胡星，湖北兼爱利世律师事务所律师。上诉人陈梅因与被上诉人杜慧兰房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省金寨县人民法院（2018）皖1524民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。陈梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审适用法律不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条的规定，上诉人有权要求解除合同，法院应当尊重当事人意愿，支持解除合同；二、一审认定事实不清。1、已预付租金95000元，是承租人想租案涉房子三年的意思表示；期满后，原出租人（房东）要收回房屋，租赁目的根本不能实现。2、付租金说明承租人已经履行了合同的主要义务，对方没有明确表示反对，那么只能意味着合同成立，但仍然属于不定期租赁，双方均有权限随时解除该租赁合同。3、上诉人在庭审中提供的录音证据直接显示到期后房东要收回房屋，并且在本次转租过程中不知情，态度非常明确，更何况被上诉人与房东之间也没有续签合同，合同2017年5月10日到期，双方之间也属于不定期租赁合同性质，出租人随时根据法律规定收回将导致上诉人蒙受损失，逾期利益也不能得到根本实现。4、被上诉人在转租期间即使有效，但却只能有10个月出租期限。后来是否有权出租是不确定的。结合收取95000元的费用对于上诉人来讲也显失公平。如果10个月期满不能续租，也应当返还多收的租金。否则，收取95000元租赁费多余的部分也属于不当得利没有法律依据和事实根据。杜慧兰辩称，一、一审法院认定事实清楚，本案的转租行为已经经过房东的同意，与上诉人陈述的未经同意事实不符，且续租的期限明确，房东已经收取2018年5月10日-2019年5月9日的房租，本案的被上诉人在转租给上诉人的时候，已经向上诉人明确说明上述事实，已收取的95000元包括转让费、租金及被上诉人前期的装修的费用，被上诉人也是转租的，别人也收了被上诉人的转租费；二、本案适用法律正确，被上诉人是经过房东的同意转租的，即使没有经房东同意，法律也没有赋予上诉人解除合同的权利，本案上诉人以此为理由，行使解除权，是没有法律依据的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈梅向一审法院起诉请求:1.依法确认原告与被告签订的合同无效，判决被告返还租赁费95000元，当庭变更为解除原、被告之间的租赁关系，判决被告返还租赁费95000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：被告于2015年5月10日与房主储修林签订房屋租赁合同，储修林将其所有的位于梅山镇天易凤凰城23栋409商铺租赁给被告，期限从2015年5月10日到2017年5月10日，每年房租24000元。到期后，被告与储修林没有签订书面合同，2018年5月10日，被告向储修林交了一年的租金30000元，即从2018年5月10日至2019年5月10日。原告想租赁门面房经营服装生意，其看到被告发布的天易凤凰城23栋409号商铺出租广告后，便联系了被告。2018年7月29日，被告将天易凤凰城23栋409商铺转租给原告，双方没有签订书面合同，没有约定租赁期限，原告向被告交纳95000元，被告向原告出具条据，注明“本店已转给陈梅，转让费一切结清，房租共95000元。2018年7月29日，杜慧兰。”后原告在该商铺内经营服装生意。原告从房东储修林处了解到2019年5月10日后，储修林要随时收回房屋，原告认为租赁期限太短，达不到租赁目的，故到法院起诉。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,被告与储修林签订租赁合同后，又将房屋转租给原告，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。根据合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，储修林知道转租行为后，并没有要求解除与被告签订的合同，只是称房屋到期后、即2019年5月10日后要收回房屋。且2019年5月10日后，储修林是否真的要收回房屋，不再租给原告，还不确定。原、被告双方也没约定租赁期限，现在原告仍在诉争的房屋内经营服装生意，转让合同也无其他法定和约定解除的情形，原告要求解除租赁合同，返还租赁费无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告陈梅的诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由原告陈梅负担。二审期间，双方所举证据与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，一方面，虽杜慧兰与陈梅没有签订书面合同，但是从陈梅向杜慧兰交付95000元及陈梅现在案涉门面房经营的事实说明双方已经形成事实上的租赁关系，案涉门面房的所有权人系储修林，杜慧兰系转租人，房租已付至2019年5月10日，且通话录音反映储修林对杜慧兰的转租行为是知晓的，应视为储修林同意杜慧兰承租期内的转租行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，结合杜慧兰2018年7月29日出具的收条，可知陈梅向杜慧兰支付的95000元系2018年8月1日至2019年5月10日的租金及转让费。陈梅现要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同的条件，一审判决并无不当，本院对此予以确认。另一方面，陈梅要求杜慧兰返还租赁费95000元，由于该95000元包括房屋租金及转让费，其中租金为23333.3元（30000元÷12×9+30000元÷360×10），转让费为71666.7元（95000元-23333.3元），陈梅支付包括租金、转让费在内共95000元是基于对能够租赁几年期限的预期，存在不确定性，因此从公平原则考虑，本院酌定杜慧兰返还陈梅20000元转让费。综上所述，陈梅上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省金寨县人民法院（2018）皖1524民初2243号民事判决；二、杜慧兰应于本判决生效之日起十日内返还陈梅20000元转让费；三、驳回陈梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由杜慧兰负担652.5元，陈梅负担435元；二审案件受理费2175元，由陈梅负担。本判决为终审判决。审判长  张海龙审判员  王 丽审判员  魏晶晶二〇一八年十二月十八日书记员  耿广玉附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。