山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋03民终1358号 上诉人（原审原告）：山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司，住所地山西省晋中市榆次区锦纶路**云清大厦**。 法定代表人：王巧珍，公司经理。 委托诉讼代理人：张方兵，男，该公司员工。 上诉人（原审原告）：杨慧民，男，1992年8月15日出生，汉族，山西省寿阳县人，现住寿阳县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张新民，山西新东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司，住，住所地盂县秀水西街/div> 法定代表人：王金鑫，公司经理。 委托诉讼代理人：闫建军，男，公司法律顾问。 委托诉讼代理人：白海银，男，公司副经理。 上诉人山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民因与被上诉人山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司租赁合同纠纷一案，不服山西省盂县人民法院（2018）晋0322民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨慧民、上诉人山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司委托诉讼代理人张方兵及共同委托诉讼代理人张新民，被上诉人山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司的委托诉讼代理人闫建军、白海银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民上诉请求：1.撤销原判；2.改判被上诉人承担单方解除合同的违约责任；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人从未收到过相关部门处罚决定，原审认定环保未达标事实有误；2.由于被上诉人消防手续遗失，造成未能消防验收；3.上诉人投入大量资金装修后，被上诉人强令上诉人停业，应承担违约责任。赔偿违约金96000元、返还电费30000元、租赁保证金10000元、垫付费用9798.39元、另租房损失150000元及装修损失。 山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司辩称，1.租赁合同合法有效应继续履行；2.本公司从未单方提出解除合同；3.上诉人经营困难是由于其改变经营项目致多部门不容许其继续经营造成的，与被上诉人无关；4.上诉人应继续履行支付租金的义务并承担违约责任。 山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民向一审法院起诉请求：1.判令被告承担违约责任、赔偿违约损失80万元（以司法鉴定评估结论计算为准）；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年4月23日，山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司作为甲方、山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》。双方就房屋租赁的有关事宜协议如下：租赁房屋建筑面积2700平方米，为办公楼负一楼、一楼、二楼。房屋用途为山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司饭店经营性使用。甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，费用由乙方承担。租赁期限2009年6月1日至2019年5月31日，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租金标准：前二年租金每年20万元，第三年租金22万元，第四年租金23万元，第五年、第六年租金每年30万元，第七年、第八年、第九年租金为每年32万元，最后一年为35万元。租赁期满，若乙方继续承租，双方可协商对租金进行调整。租金支付时间：每年5月25日前一次性支付次年的全年租金。房屋租赁保证金：甲方交付房屋时，乙方向甲方支付保证金10000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，水表、电表归甲方管理，乙方的水、电费用按国家标准和套表实际使用数计收。采暖费用按平方米由甲方在取暖期内根据市价向乙方收取。乙方承租范围内发生的管道、电路等改造费用由乙方自负。变压器产权归甲方所有。房屋的交付及返还：甲方于2009年4月1日按约定条件交付，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分及房屋返还后该房屋内未经甲方同意乙方遗留的物品，甲方有权自行处置。合同的解除：经甲乙双方协商一致，可以解除合同，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用的；4、交付的房屋危及乙方安全、健康的。甲方有该情形之一的，应按年租金3%向乙方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同收回房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达30日的；2、擅自改变该房屋的用途的；3、擅自拆改变动或损坏该房屋主体结构的；4、擅自将该房屋转租给第三人的；5、从事违法活动的。乙方有该情形之一的，应按年租金3%向甲方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按年租金3%支付违约金；乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按年租金的3%支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司经营涮锅业务。2015年11月25日，原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与被告山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁期自2015年6月1日至2019年5月31日。租金：2015年6月1日至2018年5月31日每年租金32万元，2018年6月1日至2019年5月31日年租金35万元。约定的其它事项与2009年4月23日签订的《房屋租赁合同》相一致。2017年4月，山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司作为甲方，杨慧民作为乙方，签订了《联营协议》，约定甲乙经协议整体联营，房屋租赁以原有合同条款为准。租期2017年4月11日至2019年5月31日。乙方支付甲方6万元，甲方占二楼5%股份，其余股份归乙方所有，利益共享、责任共担。新华书店1万元押金、供电局2万元押金归乙方所有。经营期间乙方交纳房租、电费、水费、燃气费等各项税款。合同还对其它事项进行了约定。一层主要经营涮锅，二层经营香辣虾。饭店名称为盂县吉尚品香辣虾饭店。原告杨慧民投资更换线路、配电设施，对饭店整体重新装修。2017年11月，山西天和盛环境检测有限公司对盂县吉尚品香辣虾饭店作出《监测报告》，监测结果：监测期间油烟净化装置油烟排放浓度达到《饮食业油烟排放标准》中的最高允许排放浓度限值要求；油烟净化设施去除率达到《饮食业油烟排放标准》中的净化设施最低去除效率要求。2017年8月27日，盂县防暴队、城管环保联合执法就原告环保未达标对原告封门停业，并罚款3万元。2018年3月1日，盂县环保、城管部门向被告下达《责令限期整改通知》，要求7日内按规定安装专用烟道排放油烟，排放达标后营业；3月11日县消防大队因原告未办理消防安全许可，对饭店配电箱张贴封印，禁止接待消费者。3月12日，被告给原告送达《停业整改通知书》，要求原告：1、香辣虾饭店即日起停止营业；2、饭店应在环保和消防检验合格的前提下经营，不得经营产生油烟、噪音等污染项目，原有产生油烟污染的炒虾项目立即取缔；3、停业整改后须取得楼上住户和相关部门的谅解后方可开业；4、以上三条须严格执行，如你方拒不执行，书店有权采取相关措施断水、断电，强制停业，直至解除合同。2018年3月15日，原告作出《回复停业整改通知答复意见书》，1、取消二楼炒虾项目，合法经营一楼；2、按相关部门要求，遵纪守法、合法经营。3月16日，被告给盂县吉尚品香辣虾饭店《回复函》：按消防队要求整改，恢复一品皇牛涮锅，如出现擅自改变经营项目产生油烟导致住户举报必须立即停业自动撤离，解除双方租赁合同。2018年4月，原告撤离租赁被告的房屋，另租他址经营。2018年4月18日，原告与被告在《一品皇牛与新华书店交接记录》上签字确认：交接财产为26台空调和4台行风机（由于处置需要时间暂由新华书店代为保管，保管最后的期限为新华书店再次开发利用综合楼底商，一品皇牛接到新华书店开发通知后，负责清理这部分财产）。交接前后门钥匙各一把，除上述交接外双方无其他财产纠纷。 一审法院认为，原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与被告山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司两次签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的民事合同，受法律的保护，各方当事人均应恪守履行各自的合同义务。原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与原告杨慧民组成联营组织并征得被告同意在二楼经营香辣虾饭店，但因香辣虾在经营过程中多次被环保、城管消防部门要求整改。2018年3月12日，被告要求原告整改，原告进行了答复。双方在协商整改期间，原告与被告未解除合同的情形下整体撤出，原告与被告之间不符合合同解除的约定条件，亦不符合合同解除的法定条件，系原告以其行为表示不再履行《房屋租赁合同》。原告与被告之间并未解除合同，被告方仍要求继续履行合同的情形下原告要求赔偿损失，而赔偿损失是指违约不履行合同给对方造成的损失，依法应承担的赔偿责任。而原告方也未能提交被告方主观上有过错及其它违反合同义务的证据，应承担举证不能的不利后果，故原告的诉讼请求，不予支持。原告方预交电费30000元，因原告撤走后未产生用电费用应予退还；为被告垫付的费用9798.39元，被告也应归还，租赁保证金10000元，双方未对租赁物的现状进行核实，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司于本判决生效之日起十日内退还原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司39798.39元；二、驳回原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民的其它诉讼请求。案件受理费11800元，由原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民负担11000元，被告山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司负担800元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司提供了2017年4月6日山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司所作承诺书，其中第二项载明：“改变经营模式须经书店同意，不得影响书店正常工作及职工住户生活”。拟证明山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司改变经营模式造成楼上住户举报，从而造成经营困难。山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民认为该证据不属二审新证据，而且未改变经营模式，只是在经营涮锅的基础上，增加了香辣虾项目。本院对证据真实性予以确认。一审认定2017年8月27日，盂县防暴队、城管环保联合执法就山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司环保未达标对其封门停业，并罚款3万元的事实，证据不足，本院不予认定。对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司两次签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民组成联营组织并征得山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司同意在二楼经营香辣虾项目，但在经营过程中多次被环保、城管、消防部门要求整改。双方在协商整改期间，在山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司尚未采取相关措施断水、断电，强制停业的情况下，山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民整体撤出，山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民主张系山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司单方解除的理由，证据不足。对经营餐饮业，消防部门有着更为严格的要求，山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民系因未达消防要求而被整顿，并非因山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司消防手续遗失所致，其主张山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司违约的理由，本院亦不予支持。山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民整体撤离并不再交纳租金，以自己的行为表明不履行主要债务，符合合同解除的法定条件，双方租赁合同应自双方办理财产交接之日解除。山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民遗留的26台空调和4台行风机在交接记录中载明为山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司代为保管，如有争议可另行解决。按照合同约定，解除合同后，山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司应当返还山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民租赁保证金10000元，故山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民此项上诉请求，本院予以支持。至于违约金及装修、租房损失因不能证明山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司违约，本院不予支持。 综上所述，山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与杨慧民上诉请求中合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山西省盂县人民法院（2018）晋0322民初585号民事判决第一项，即“被告山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司于本判决生效之日起十日内退还原告山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司39798.39元”； 二、解除山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司与山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司于2009年4月23日及2015年11月25日签订的房屋租赁合同； 三、山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司于本判决生效之日起十日内退还山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司房屋租赁保证金10000元； 四、驳回山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民的其它诉讼请求。 一审案件受理费11800元，由山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民负担9710元，山西新华书店集团阳泉有限公司盂县分公司负担2090元；二审案件受理费11800元，由山西一品皇牛餐饮文化管理有限公司、杨慧民负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫华 审判员  胡旭辉 审判员  贾志强 二〇一八年十二月十二日 书记员  翟文洁