广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5241号上诉人（原审被告）：李志均，男，1968年6月19日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：梁煜明，广东六道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何佩珊，女，1989年7月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李绍雄，广东中古律师事务所律师。上诉人李志均因与被上诉人何佩珊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初8585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李志均上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回何佩珊的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院没有依法追加当事人。本案为分租合同纠纷，涉及原有租赁合同关系及政府征收及土地业主的违法行为，李志均与何佩珊的租赁合同未到期，也没有解除，是何佩珊自行擅自终止合同，并认为是李志均停水停电的违约行为造成，故意拒交租金。但李志均没有停水停电的违约行为，水表电表是由租户与自来水公司及供电公司申报安装，李志均不可能申请停水停电，停水停电行为是石岐区团结村经济联合社以土地征收名义向自来水公司、供电公司申报的，李志均与石岐区团结经济发展公司（以下简称团结公司）的租赁合同并未解除及终止，李志均一直反对终止合同，并提交了终止合同的赔偿要求，但团结公司还实施了强行逼迁、停水停电封路等行为。李志均在一审中提出申请追加团结公司及石岐区团结村经济联合社为被告，要求其承担所有的法律责任，但法庭并未依申请追加，属于遗漏当事人，审理程序错误。二、一审法院认定事实错误：1.认定团结公司依中山市国土局的土地预征收公告就符合条件解除与李志均的租赁合同错误；2.认定李志均称电表是2018年3月21日拆除错误，事实上电表是供电公司依团结村申请于2018年3月21日开始安排拆除，何佩珊称其店铺的电表是2018年3月28日拆除的，电表拆除时，何佩珊仍在使用店铺；3.认定本案店铺于2018年1月已经搬迁完毕错误，何佩珊提供的相片录像等均显示店铺在2018年4月26日仍在使用，在3月28日前仍正常供电；4.认定何佩珊无需缴纳2018年2月起的租金错误，何佩珊一直在使用店铺，未交回店铺钥匙，也未交接，应依法缴纳租金；5.认定何佩珊店铺从2018年1月起难以使用错误，所有事实均证明自来水只是间歇性停水，村委称是水管问题，停电在2018年3月底，搬迁在2018年4月底，店铺难以使用没有事实依据；6.认定电费以何佩珊2018年1月底开始迁出租赁场所为依据错误；7.认定李志均与何佩珊租赁合同关系于2018年1月底解除错误；8.因李志均与团结公司产生纠纷，认定李志均产权不清楚错误。三、一审法院适用法律错误，片面理解法律。一审法院认定李志均与团结公司调解协议约定租赁合同在2018年3月30日解除并返还租赁物，后又认定李志均在2018年1月已与各租户违约及解除合同，属于适用法律错误。一审法院没有处理扣除何佩珊占用店铺期间的租金错误，应依法扣除店铺至2018年4月中的租金。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法驳回何佩珊的诉讼请求，支持李志均的上诉请求。何佩珊答辩称：一审判决客观公正，程序合法。1.李志均要求追加团结公司和石岐区团结村经济联合社作为本案当事人与事实与法律不符。本案纠纷是李志均与何佩珊之间的合同纠纷，并没有涉及到第三方，作为合同相对方，李志均对合同的履行具有义务，第三方的原因导致合同不能履行，也是李志均没有尽到相应义务造成的，根据李志均与何佩珊签订合同的约定，合同第六条第三点约定将厂房转让、村委收回应当提前三个月通知何佩珊，何佩珊无条件搬迁不做补偿。本案中李志均没有尽到相应的义务，不仅不通知何佩珊，还故意隐瞒、阻挠何佩珊搬迁，根据李志均与团结公司的（2018）粤2071民初666号案件，团结公司于2018年1月份起诉至法院要求解除合同，后李志均与团结公司达成调解协议，调解协议约定×××××。但是李志均没有将这一事实告知何佩珊，且按照基本的常识，搬迁厂房没有两至三个月搬迁不了，何佩珊在这个过程中遭受巨大损失，从2017年12月份何佩珊已经接到村委通知场地需要拆迁，李志均一直隐瞒其与团结公司诉讼达成协议的事实，还用各种方式阻挠店铺不让搬迁，2017年12月-2018年2月期间，由于李志均与团结村的矛盾导致何佩珊不能经营，工商、安监、水电等部门不断通知何佩珊场地需要搬迁，经常停水停电，致2017年12月份以后何佩珊不能经营，2018年3月份以后停水停电后仓促搬迁，何佩珊是小本经营，损失巨大，一审判决赔偿损失已过低，但由于何佩珊经济能力有限，没有上诉。综上，李志均的上诉理据不足，请求二审法院驳回李志均的上诉请求。何佩珊向一审法院起诉请求：1.李志均立即退还何佩珊所交保证金15000元；2.李志均立即退还何佩珊所交从2017年12月到2018年1月租金15945元；3.李志均赔偿何佩珊经济损失15000元。一审法院认定事实：李志均称案涉租赁物即位于中山市石岐区×××××商铺的产权人为团结公司。2016年6月28日，团结公司与李志均签订厂房租赁合同，团结公司将位于中山市石岐区×××××厂房整体出租给李志均，其中厂房租赁面积为2600平方米，钢棚租赁面积为627平方米，租赁期限为三年，即自2016年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为23557.1元。李志均承租前述厂房后，将厂房首层5-6卡商铺分租给何佩珊，何佩珊用于加工制造用途。双方为此于2016年7月28日签订一份商铺租赁合同，约定李志均向何佩珊出租坐落于中山市××××5-6卡商铺，建筑面积为227平方米；租赁期限从2016年6月1日至2018年5月30日止；第一年每月租金为7490元，第二年每月租金为7945元，每月8日前缴交租金，本商铺村委不收回，2年内租金不变；本合同签订时，何佩珊应向李志均交纳商铺租赁保证金15000元，租赁期满或双方合法解除合同时，何佩珊没有违约行为的，李志均将保证金无息退还何佩珊；李志均应提供水电设施，费用由何佩珊支付，何佩珊应每月按时缴交水、电费；租赁期间李志均的责任为：1.将涉案租赁商铺按期提供给何佩珊使用；2.保证出租的商铺产权清楚，不存在争议，何佩珊承租商铺前该商铺欠下的债务由李志均负责理妥；3.将商铺转让或村委收回，应提前三个月通知何佩珊，何佩珊无条件搬迁，不作任何补偿；4.由何佩珊自行办理工商税务登记。合同约定，租赁期间内何佩珊应按时向李志均交纳租金；双方特别约定因政府建设等原因需要征用或拆除商铺的，双方应当服从，并终止本合同，任何一方不得向对方索赔。合同约定违约责任为：租赁期内何佩珊擅自终止合同的，所有保证金归李志均所有，不予返还，李志均有权按未履行期内租金总额10%向何佩珊收取违约金，保证金不足交付欠下租金，李志均有权将其机械、材料等变卖抵偿租金；何佩珊逾期交纳租金的，每逾期一天，按欠租金额百分之一向李志均交纳违约金，李志均还有权采取停水停电措施促使何佩珊交纳租金，逾期超过一个月的，李志均有权收回商铺，何佩珊所交保证金归李志均所有，造成李志均损失的，李志均还有权向何佩珊索赔；任何一方违反本合同其他条款的，均应承担违约责任，向守约方赔偿实际经济损失。该合同还约定了其他事项。合同签订后，何佩珊按约向李志均交纳了租赁保证金15000元。何佩珊向李志均交纳租金至2018年2月15日。截至2018年3月份，何佩珊尚欠水电费1100元没有结清。2017年11月23日，团结公司向李志均发出通知函，载明以下主要内容：“李志均租户，贵方与我方于2016年6月28日签订两份《厂房租赁合同》，约定将位于中山市石岐区×××××的厂房租赁给贵方。后我方根据双方合同第八条约定，提前三个月通知贵方解除双方租赁关系，现双方解除租赁关系的条件已成就，特再次通知贵方，双方租赁关系已于2017年11月30日终止，自此，贵方应终止向我方交租，如贵方自行将钱款转账至我方账户的，我方概不负责。特此函告。”2018年1月8日，团结公司起诉李志均至广东省第一人民法院[案号为（2018）粤2071民初666号]，认为根据中山市国土资源局的相关征地文件公告（中土征预字[2017]415号）及中山市土地储备中心、中山市人民政府石岐区办事处与团结公司的补偿协商，涉案土地现因国家政策被征收拟规划用作商住用地，该客观情况符合团结公司与李志均签订的合同中约定解除的条件，要求解除其方与李志均于2016年6月28日签订的两份厂房租赁合同并要求李志均向团结公司返还租赁物。后经广东省第一人民法院主持调解，双方于2018年3月21日达成如下调解协议：×××××。该调解协议已经发生法律效力。何佩珊称团结公司曾口头通知其方，租赁合同将于2017年11月30日到期，要求何佩珊限期搬迁，为此何佩珊多次询问李志均，李志均称合同不会提前解除，要求何佩珊按时交租，不能违约。李志均对上述事实予以确认，称其在团结公司发出通知函后，召集所有租户开会，要求何佩珊等租户继续履行合同。2018年5月3日，何佩珊具状诉至法院，主张前述实体权利。庭审中，李志均称何佩珊于2018年4月25日才从案涉租赁物里搬迁出去。何佩珊对此不予确认，称在2017年12月之后案涉租赁物经常停水停电，团结公司要求搬迁离场，李志均要求不能搬迁，其方无法正常使用租赁物，故从2018年2月1日开始搬迁，不再使用租赁物，于2018年2月底搬迁完毕。何佩珊称团结公司从2018年2月开始进行强制拆迁工作。为此，何佩珊提交了拆迁现场照片予以证实，现场照片显示拆迁工人在对其他卡位的商铺进行拆迁，现场拉起了“协议拆迁、阳光补偿、依法征收、强制保障”的横幅以及现场张贴着2018年3月2日的停水通知。何佩珊提交的收款收据显示，其方于2018年2月16日因搬迁向实力吊车叉车出租公司支付搬运费2800元；何佩珊提交的厂房式商铺租赁合同显示，何佩珊的丈夫高巧林于2017年10月13日与叶北杨签订一份租赁合同，高巧林向叶北杨承租位于中山市港口镇××建材城××卡、36-39卡，面积854平方米，每月租金25620元，租赁期限从2017年11月1日至2021年12月31日止，每月5号前支付当月租金，高巧林需支付租赁保证金76860元给叶北杨，装修期1个月（2017年11月1日至11月30日）。李志均对上述收款收据以及租赁合同的真实性、关联性均不予确认。庭审期间，何佩珊同意将尚欠的1100元水电费在本案所主张的诉讼请求金额中予以抵扣。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。李志均与何佩珊签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于何佩珊从案涉租赁物迁出的时间认定问题。李志均主张何佩珊的搬迁时间是2018年4月25日，但未能提交相应证据加以证明。其方提交的民事调解书显示，×××××。因此，李志均的主张与其方提交的证据内容存在矛盾之处，应由李志均承担举证不能的不利后果。对李志均所主张的何佩珊退场时间2018年4月25日不予采纳。采纳何佩珊的主张，认定从2018年1月起，案涉租赁物已难以使用，何佩珊从2018年2月1日开始迁出租赁场所。关于违约责任主体认定问题。根据双方签订的租赁合同约定，李志均应保证出租商铺产权清楚，不存在争议。而在本案中，团结公司于2017年11月23日通知解除租赁合同，要求包括何佩珊在内的租户限期搬迁，李志均则要求何佩珊不能搬迁，合同可以继续履行。团结公司与李志均为此产生纠纷，且团结公司于2018年1月8日起诉李志均至法院，要求解除租赁合同关系。据此认定李志均未按约履行合同，违反“将涉案租赁商铺按期提供给何佩珊使用”以及“保证出租商铺产权清楚、不存在争议”的合同义务，李志均构成违约。团结公司并非案涉租赁合同的当事人，团结公司与何佩珊之间不存在合同关系。对李志均认为停水停电及道路堵塞等行为均系团结公司所为，其方不存在违约事实的抗辩主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，李志均作为合同相对方，应向何佩珊承担违约责任。鉴于团结公司要求与李志均解除租赁合同关系且要求收回租赁物的事实，何佩珊已难以使用案涉租赁物，何佩珊于2018年2月1日自行迁出租赁场所，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同”的情形，何佩珊以其实际行为行使合同法定解除权，对此予以确认，何佩珊与李志均之间的房屋租赁合同关系于2018年2月1日解除。关于李志均应否向何佩珊退还保证金15000元以及赔偿损失的问题。鉴于本案的违约责任主体在于李志均，故李志均应将保证金15000元无息退还给何佩珊。庭审期间，何佩珊同意将其拖欠的1100元水电费在本案中予以抵扣，故李志均应退还的保证金金额为13900元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，租赁合同期限至2018年5月30日届满，而在使用期限届满之前，出租人团结公司与承租人李志均因租赁房屋提前收回事宜产生纠纷，何佩珊作为次承租人不能如期使用租赁物，经常性的停水停电亦导致无法正常使用租赁物。李志均亦未按合同约定提前三个月通知何佩珊搬迁。双方之间的租赁合同解除后，李志均作为违约方应承担赔偿损失的民事责任。现何佩珊起诉主张李志均赔偿经济损失15000元，该金额过高，综合考虑何佩珊的损失情况以及李志均的过错程度等因素，酌情确定何佩珊的经济损失金额为7945元，对超出7945元的部分不予支持。故李志均应向何佩珊赔偿经济损失7945元。关于李志均应否向何佩珊退还2017年12月以及2018年1月租金15945元的问题。依照前述认定，何佩珊从2018年2月1日开始迁出租赁场所，故其仍需向李志均支付2018年1月份之前占有使用租赁物的租金。现何佩珊主张李志均返还2017年12月至2018年1月租金15945元，理据不足，不予支持。至于李志均在2017年11月之后有无向团结公司缴纳租金，与本案无关，何佩珊不得以此作为拒交2017年12月至2018年1月租金的抗辩事由。综上，何佩珊的诉请，理据充分的部分，予以支持；理据不足部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李志均于判决发生法律效力之日起七日内向何佩珊退还保证金13900元并赔偿经济损失7945元，以上合计21845元；二、驳回何佩珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，减半收取为474元，由何佩珊负担249元，由李志均负担225元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中何佩珊称涉案商铺的用水从2017年12月份开始已经不正常，至2018年2月之后就完全没水了，供电也是两三天一停，租户们是从事建材、雕刻、木头等生意，都是需要用水用电的，停水停电导致承租户无法经营。李志均对于停水问题称是属于低压供水，就是有时候有水，有时候没水，水龙头开多了，可能就没有水出来，而且低压供水这个情况石岐区团结村经济联合社早就发出通知了，声称是水管维修，这个情况一直维持至2018年4月。本院认为，根据双方的诉辩陈述，二审双方争议的焦点为：一、本案是否必需追加团结公司和石岐区团结村经济联合社为被告，一审程序是否有误；二、李志均是否存在违约行为，何佩珊能否行使单方解除权。争议焦点一，本案是否必需追加团结公司和石岐区团结村经济联合社为被告，一审程序是否有误的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，本案中，涉案租赁合同的相对方是李志均与何佩珊，团结公司和石岐区团结村经济联合社不是涉案租赁合同的当事人，何佩珊也没有要求团结公司和石岐区团结村经济联合社承担责任，因此，团结公司和石岐区团结村经济联合社不是本案的必要共同被告，李志均作为一审被告要求追加团结公司和石岐区团结村经济联合社作为本案的共同被告来承担法律责任，没有法律依据，一审法院没有追加团结公司和石岐区团结村经济联合社作为本案的共同被告并无不妥，本院予以维持。争议焦点二，关于李志均是否存在违约行为，何佩珊能否行使单方解除权的问题。《中华人民共和国合同法》二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”本案中，团结公司于2017年11月23日通知李志均解除租赁合同，并要求包括何佩珊在内的次承租户限期搬迁，2018年1月8日，团结公司还对李志均提起了诉讼。因李志均与商铺业主团结公司之间存在租赁纠纷，从2017年12月起，涉案商铺经常停水停电，何佩珊实际上已无法按照租赁合同约定的目的使用涉案铺进行正常生产经营，而李志均作为租赁合同的出租方有责任保持租赁物符合约定的用途，否则应承担相应的违约责任，至于其与团结公司之间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定另行解决，故一审法院认定李志均存在违约行为致使何佩珊不能实现合同目的，何佩珊可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项行使单方解除权正确，应予以维持。2018年3月21日，李志均与团结公司在法院主持下已达成的生效调解协议，约定×××××，上述协议内容明显与李志均主张何佩珊是在2018年4月底搬迁相矛盾；且何佩珊为证明已另觅新址经营，还提供了其丈夫高巧林于2017年10月13日与案外人叶北杨签订的厂房式商铺租赁合同，合同期限是2017年11月1日至2021年12月31日，故一审法院采信何佩珊的主张，认定何佩珊于2018年2月1日搬离涉案商铺，李志均与何佩珊的租赁合同关系因李志均违约也于同日解除，在保证金15000元中抵扣何佩珊拖欠的1100元水电费后，李志均应向何佩珊退还保证金13900元并酌定赔偿经济损失7945元并无不妥，本院一并维持。综上所述，上诉人李志均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人李志均负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一八年十二月二十五日书记员  雷 媛