重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初7722号原告：向世杰，男，1977年7月18日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：金科物业服务集团有限公司开州分公司，统一社会信用代码91500234585700773A，营业场所：重庆市开州区云枫街道天宫二路106号。负责人：周浪，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭小荣，男，1974年7月19日出生，汉族，住重庆市渝**，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐运龙，男，1982年10月25日出生，汉族，住重庆市南岸区，系该公司员工。原告向世杰与被告金科物业服务集团有限公司开州分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年10月17日、2017年10月26日公开开庭进行了审理，原告向世杰、被告金科物业服务集团有限公司开州分公司的诉讼代理人彭小荣、唐运龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向世杰诉称，2011年11月7日，被告与重庆市金科骏耀房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，金科XX城X期于2013年12月7日交房，原告按期接房并按被告要求预交一年的物业服务费。被告于2014年1月向原开县发改委提交了《关于金科XX城(X-X)期物业服务收费的申请》，开县发改委于2014年7月1日作出了《关于开县金科XX城（X期）物业服务收费试行标准的批复》(开发改价[2014]25号)，文件要求：上述标准为试行标准，试行期间，因申报的设备设施条件和服务内容尚需逐步完善，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。我对1.2元/平方米·月的收费标准本身无异议，但是该小区游泳池作为配套设施一直没有完善移交。故物业服务费收费应下浮30%，且下浮的30%由建设单位承担。但从交房至今，金科物业一直未按文件要求执行，应下浮30%由建设单位承担的部分转嫁到了我们业主头上，全额向业主收取了物业服务费，对超收的30%部分理应退还给我们。从2013年12月至2017年12月被告向原告共多收物业费953.88元。根据《前期物业服务合同》第十六条约定：乙方违反合同约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主、物业使用人有权要求清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿。因此，被告应赔偿1907.76元。根据渝价[2004]778号文件规定，日常维修费用实行专款专用，每年定期公示接受业主监督，而金科物业至今对该费用从未公示，剥夺业主的知情权和监督权。原告多次要求被告严格执行国家价格主管部门的有关文件规定，并履行清退、赔偿责任，在小区定期公示日常维修养护费使用情况，但被告拒不执行国家价格主管部门的文件规定并继续违规收费。为了原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判决被告退还多收的物业服务费953.88元，并赔偿1907.76元，共计人民币2861.64元；如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督。被告金科物业服务集团有限公司开州分公司辩称，原告提出的诉讼请求、事实及理由我方不予认可。我方与金科骏耀房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》属于双方真实意思表达，且已到开州区国土房管局备案，并不违反法律的强制性规定，本合同对全体业主具有约束力。原告提出的我方收费价格没有下浮30%，在管理规约中以及前期物业服务合同中已明确告知原告上述收费标准是前期收费标准，且已考虑到前期物业不完善的情况，原告对此签字认同并按了手印，表示原告认同该合同约定的所有内容。原告提出的关于下浮30%是2004年778号文件，该文件已于2015年5月1日正式废止，已被渝价2015(68)号文件所代替，因此开州发改委2014（25）号文件已经失效。原告提出的对2015年之前多收的费用予以清退的诉讼请求，到今天2018年10月17日，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告提出的小区配套设施没有完善，我方不予认可，金科XX城X期已于2013年10月30日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记代表小区工程建设已经完工，符合交付条件，故不存在配套设施不完善的情况，游泳池因维修而无法使用是正常的情况，原告不能据此认定本小区配套设施不完备；对原告的诉讼请求第二项，根据前期物业服务合同约定，本物业服务区域的物业收费采取的是包干制，经营期间的盈利及亏损均由我公司承担，故对其诉讼请求我方不予认同。综上，我方要求法院按合同约定进行判决，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年11月7日，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司(甲方)与重庆市金科物业服务集团有限公司开州区（原开县）分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由重庆市金科物业服务集团有限公司在金科XX城提供物业服务，其中第六章第九条内容为：“本物业服务区域内的物业服务收费采取包干制（物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式。根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层：1.2元/平方米·月（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：1.6元/平方米·月；3、商业门面：3.0元/平方米·月；4、共用部位、公用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收。上述物业服务收费已属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的10%，以后物业服务费收取标准每二年递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%。如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收取标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行。”第七章第十二条约定：“本合同期限为金科XX城项目首次交房至本项目业委会正式成立后止。如本合同期满，该物业区域未成立业主委员会且甲方未作出续聘或选聘的决定，或者甲方未与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而乙方仍在提供服务的，则本合同继续有效，直至该物业区域成立业主委员会，或甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订物业服务合同时本合同方才终止。本合同终止后，如相关业主仍有欠费的，乙方仍可向相关业主追偿。”第八章违约责任第十六条约定：“乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或使用人赔偿。”第九章附则第二十五条约定：“本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任”。重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与重庆市金科物业服务集团有限公司开州区分公司在该合同上加盖印章。2011年12月1日，开县国土资源和房屋管理局对该《前期物业服务合同》进行备案。《金科XX城临时管理规约》，其中第一章总则第一、二项内容为：“物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对本规约予以签字承诺，表示认可本规约的内容；本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本规约的规定，相关业主承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及于新的物业继受人”。第五章第二项为：“本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行以下物业管理服务工作：公共房屋及其公共配套设施设备的维修、养护、管理、公共环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序维护、车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等”。第五项为：“本物业服务区域内的物业服务收费实行包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润)的方式，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：1、高层住宅按建筑面积1.2元/平方米·月收取（含电梯费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房按建筑面积1.6元/平方米·月收取；3、商业按建筑面积3.0元/平方米·月收取。小区公共能源使用费向物业使用人按户据实分摊收取。上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的10%，以后物业服务费收取标准每二年递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收取标准的10%。如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收取标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行。”《金科XX城临时管理规约》所附的承诺书第一、二项内容为：“确认已详细阅读重庆市金科骏耀房地产开发有限公司拟定的‘金科XX城业主临时管理规约(以下简称‘临时规约’)’；同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务”。原告向世杰在该承诺书上签名捺印。2013年9月18日，经开县规划局确认，金科·XX城X期经规划核实，其建设工程符合城乡规划要求；金科XX城X期工程AXX、AXX、AXX楼于2013年10月28日经过竣工验收，并于2013年10月30日进行备案登记。另查明，向世杰系金科·XX城X期XX栋XX的业主，其房屋建筑面积为71.62㎡，向世杰于2013年12月7日接房，并按照合同约定向被告金科物业服务集团有限公司开州分公司交纳2013年12月至2017年12月的物管费。另查明，金科XX城X期配套设施中游泳池交付后投入使用，后由于游泳池边花坛中海藻树根茎变大造成花池开裂，游泳池漏水，被告对其进行维修，2017年该游泳池由金科XX城X期业主委员会管理，2018年该游泳池由金科XX城X期业主委员会及被告金科物业服务集团有限公司开州分公司共同管理。上述事实，有原告向世杰、被告金科物业服务集团有限公司开州分公司的当庭陈述，以及原告向世杰的身份证复印件，金科物业服务集团有限公司开州分公司的营业执照及法定代表人身份证明书，《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》，《前期物业服务合同》及前期物业服务合同备案证明存根，《金科XX城临时管理规约》，《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》，原告向世杰的房屋信息，证人张和明的证言及其身份证复印件、土地房屋权属登记信息查询结果证明，花坛开裂图片、游泳池维修图片，被告的告知书、关于XX城X期游泳池经营的函、以及关于XX城X期游泳池启动的函等证据，前述证据经本院审核认定，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。本院认为，关于被告抗辩该案已过诉讼时效的意见，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。且诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，现原告主张被告退还2013年12月至2017年12月期间多收的物业费，并未超过诉讼时效，故对被告的该项辩解意见不予采纳。关于原告主张被告退还多收的物业服务费953.88元，并赔偿1907.76元，共计2861.64元的诉讼请求，原告主张的依据是：对高层住宅按照1.2元/平方米·月收取物管费的标准本身无异议，但是该小区游泳池作为配套设施一直没有完善移交，故应当根据开县发展和改革委员会《关于开县发展和改革委员会关于开县金科XX城(X期)物业服务收费试行标准的批复》的规定，应下浮30%收费，且下浮的30%由建设单位承担，根据庭审查明，被告出示了《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》证明涉案小区金科XX城X期于2013年9月18日经过规划部门核实，符合城乡规划要求，且根据证人张和明的证言证实，该小区游泳池在交付后已经投入使用，使用过程中，因游泳池边花台开裂导致游泳池漏水，被告对游泳池进行了维修，本院认为，被告对小区配套设施进行维修和管理符合《前期物业服务合同》以及《金科XX城临时管理规约》的约定，因维修导致游泳池无法投入使用是正常现象，不能由此认定小区配套设施不完备；并且在2011年11月7日，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与重庆市金科物业服务集团有限公司开州区分公司签订《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告向世杰购买了重庆市开州区金科XX城的房屋，该小区系重庆市金科骏耀房地产开发有限公司开发，重庆市金科骏耀房地产开发有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，该合同对重庆市开州区金科XX城全体业主具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告还在承诺书上签名同意履行、遵守《金科XX城临时管理规约》，该承诺是原告的真实意思表示，故原告应遵循诚实信用原则全面履行《金科XX城临时管理规约》及《前期物业服务合同》约定的义务，故原告应当依照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费，《前期物业服务合同》第九条约定高层建筑按照1.2元/平方米·月收取物管费，原告向世杰按照此标准向被告交纳物管费，被告并未违反合同约定超过该标准向其多收取物管费，综上所述，对于原告要求被告退还多收的物业服务费953.88元，并赔偿1907.76元，共计2861.64元的诉讼请求，本院不予支持。另外，关于原告主张被告如实公布日常维修养护费使用情况并接受业主监督的诉讼请求，双方在《前期物业服务合同》中并没有明确约定，且在《前期物业服务合同》中约定该小区物业服务收费采取包干制，另外，原告的该项请求并不属于本案的调整范畴，故对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告向世杰的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告向世杰负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。审判员  陈小容二〇一八年十二月五日法官助理杨大蓉书记员李路