四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终15568号 上诉人（原审被告）：简阳市宏馨房地产开发有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑**楼。 法定代表人：朱君，总经理。 委托诉讼代理人：王秀贵，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张平，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何瑞菊，女，汉族，1981年8月24日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：晋兆敏，四川理创律师事务所律师。 上诉人简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨房产公司）与被上诉人何瑞菊商品房预售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2018）川0180民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏馨房产公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回何瑞菊要求宏馨房产公司支付违约金的全部诉讼请求；二、支持违约金金额不高于约定的20%；三、本案一审、二审诉讼费用由何瑞菊承担。 事实与理由：一、一审对本案双方争议的关键事实认定错误。包含一审判决书中已经认定的事实部分错误，也包括一审中宏馨房产公司已经提交的证据，一审判决没有认定为本案的事实的错误。1、一审判决书第五页第三段对简阳市市政府纪要（第41次）会议议定内容遗漏以下内容：该纪要第（二）4载明：拆迁安置划转到市拆迁办组织实施。未拆迁的居民楼的改造，由市拆迁办负责约谈，实施预拆迁。2.一审判决书第五页第四段认定事实全部错误。2014年5月13日，申请人申请规划验收时，已经按照规划完成了全部工程项目，物管用房已经修建，但由于规划调整，部分绿化与公共厕所的位置位于市政道路，故无法修建。钟伯勋的降溪河边小二层楼房位于市政道路，依照法律规定及简阳市市政府纪要（第65次）第二项，会议议定内容，均应该由市政拆迁办负责并由市财政据实支付。3.一审判决书第七页第二段及第三段认定事实错误。根据2012年简阳市规划局《城北市场升级改造市政道路红线图》，钟伯勋的河边小二楼位于道路中心线，整个房屋完全位于规划道路范围内，不应该认为位于宏馨尚苑楼盘用地范围内。更不存在2017年11月28日钟伯勋的河边小二楼才被简阳市住建局纳入拆迁范围的问题。4.一审对本案争议焦点具有关系的两份政府纪要没有认定是错误的。2011年6月12日，简阳市政府议事纪要（第65次）第二项，会议议定：道路建设所涉及的房屋征收由市拆迁办负责，道路建设和征收所需资金由市财政据实支付。2012年9月7日，简阳市政府议事纪要（第109次）第八项，关于启动城北市场周边市政道路建设问题，会议议定：（一）同意由市住房和城乡规划建设局牵头，按照施工招标方式立即启动城北综合市场改造周边市政道路建设工程。（二）由市房屋征收补偿局负责，对城北综合市场改造周边市政道路涉及的房屋进行征收。（三）同意按照就地安置的原则，由宏馨房产公司在城北市场新定的商品房内实施还房。房屋拆迁所需资金由市财政承担。5.对本案具有重大关系的国家房屋登记制度发生了变化，一审没有作为关键事实认定。取得不动产权证书相当于以前的同时取得了房屋所有权证书及国有土地使用权证书。2014年11月24日国务院公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起实施。该条例规定国家对不动产权属实行统一登记制度，由不动产权利登记中心统一办理，不再由原来的行政机关分别办理，取得不动产权利证书相当于以前的同时取得了房屋所有权证书及国有土地使用权证书。二、宏馨房产公司没有在合同约定的时间内办理房屋所有权证书，是因为当时已经实行不动产登记制度，签订商品房买卖合同时，关于产权登记的内容已经发生根本变化，符合合同约定的执行政府的法规、规章等强制性文件的变化：另外，一审判决认定，导致不能按期办理房屋所有权证书的原因的宏馨房产公司自身原因是错误的，根据一审宏馨房产公司提交的证据，完全可以证明，是当地政府及相关部门的原因，导致不能按期办理房屋所有权证书；以上原因，符合合同约定的非宏馨房产公司责任原因，依合同约定，应该免除逾期办证的违约责任。三、鉴于与宏馨房产公司相同时间内，类似的案例，在没有政府部门原因的情况下，属于开发商过错的情况下，判定的违约金是20%，本案的违约金不应该高于20%。 何瑞菊辩称，一、宏馨房产公司在一审中提交的大量《会议纪要》以证明逾期办证是政府部门的原因，但《会议纪要》只是政府协调处理相关事宜的一种记载，是谁的原因导致需要市政府协调处理该事情，是无法证明的，因此不能达到宏馨房产公司不承担违约责任的证明目的。二、政府的议事会议纪要，不属于何瑞菊与宏馨房产之间约定的“法律、规章等强制性文件”，因此不能作为宏馨房产公司免责的证据。三、宏馨房产公司认为逾期办证是规划部门迟迟不予规划验收，阻碍了宏馨房产公司的办证时间，为查明这一情况，一审法院向简阳市规划局发了专函，查明是宏馨房产公司的原因导致规划验收推迟，最终导致宏馨房产公司办理不动产权证时间推迟，因此宏馨房产公司应当自行承担责任。四、简阳市实行不动产登记是在宏馨房产公司与何瑞菊约定办证之后，即宏馨房产公司在违约办证期间政策发生变化，根据相关规定，这种情况应当由宏馨房产公司承担相关责任。 何瑞菊向一审法院提出诉讼请求：1.判决宏馨房产公司立即为何瑞菊办理1-26-5号商品房的不动产权证书；2.判决宏馨房产公司立即支付何瑞菊违约金（从2015年10月1日至2018年3月31日的违约金为31639.5元，从2018年4月1日起至何瑞菊取得不动产权证书时止（以不动产权证书登记的时间为准），按已付购房款346924.32元的万分之一每天支付何瑞菊违约金）；3.判决宏馨房产公司退回代收何瑞菊的契税6938.49元。 一审法院经审理认定事实如下：何瑞菊于2012年7月1日与宏馨房产公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，由何瑞菊购买宏馨房产公司开发的宏馨尚苑1-26-5号住房，总价款348244元。合同约定宏馨房产公司应在2014年6月30日前交房。在《商品房买卖合同》第二十条对产权登记进行了约定“（一）初始登记：宏馨房产公司应当于2015年6月30日前取得该楼栋的权属证明；（二）转移登记，商品房交付后，双方同意按照下列方式处理：1.双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行确定的利率给付利息。(2)买受人不退房的，自买受人应当取得所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内由出卖人支付。”在《商品房买卖合同》第二十五条中约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起向另一方当事人提供证明。”《商品房买卖合同补充协议》第四条“对商品房买卖合同第二十五条补充约定：合同中约定的不可抗力因素包括（非因出卖人责任及工程质量问题造成的下列因素）：1、人力不可抗拒的自然灾害；2.执行政府的法规、规章等强制性文件；3.由于大面积停水、停电导致的工程施工工期延长的（以供水、供电企业相关通知为准）…。” 合同签订后，何瑞菊交纳了购房款。2014年6月26日，何瑞菊接房，接房时何瑞菊和宏馨房产公司按接房时的测绘面积进行了房价结算，多退少补，何瑞菊实际交纳的购房款总金额为346924.32元。同时宏馨房产公司向何瑞菊代收了以下费用：交房管局的登记费、办证工本费、住房维修基金，交地税局的契税、贴花税，交国土局的住房费用等费用共计11732.19元。2018年4月，宏馨房产公司向不动产登记中心申请办理不动产初始登记。 一审法院另查明：宏馨尚苑楼盘位于简阳市建设路城北市场，该楼盘系旧城改造项目。2008年，简阳市工商局拟启动城北市场改建，市政府同意启动该改建工程。2009年，简阳市宏馨房产公司向简阳市发改局申请企业投资项目备案，由宏馨房产公司与城北市场业主钟伯勋申请联合改建城北市场综合工程。2010年6月28日，简阳市政府同意启动该工程，在案外人钟伯勋原城北市场（土地使用权面积3399.5平方米）的基础上进行修建，另外拆除了旁边一栋工商局家属住宅楼（29户业主），土地面积315.09平方米，拆迁工作由宏馨房产公司负责。2010年8月4日，简阳市政府通过了宏馨尚苑规划设计方案并提出修改完善意见。2010年12月，宏馨房产公司取得建设工程规划许可证，规划许可证的项目方案及红线图上载明了该楼盘的用地范围、建筑方案、建筑面积、容积率、物管用房、公厕、绿地率等。2010年12月宏馨房产公司取得了建设工程施工许可证。 2011年4月29日，简阳市市政府会议纪要（第41次），会议议定：同意启动城北市场项目，由征收部门按程序征收，由项目业主与政府签订协议，约定征收补偿的全部费用由简阳市宏馨房产公司全部承担。2011年6月22日，简阳市城市建设工作领导小组审议关于城北综合市场周边市政道路建设，同意启动规划城北市场周边市政道路建设工作的相关前期工作。 2014年5月13日，宏馨房产公司申请规划验收，但由于宏馨房产公司没有按照规划许可证上的设计方案进行修建，其中应当修建的物管用房、绿化、公共厕所均未修建，在宏馨尚苑楼盘用地范围内的钟伯勋的降溪河边小二层楼房应当拆除而未拆除，规划局认为宏馨尚苑楼盘项目不具备验收合格的条件，要求宏馨房产公司进行整改，但宏馨房产公司至今未整改，因此规划局拒绝向宏馨房产公司核发规划验收合格证。 2014年6月20日，宏馨尚苑楼盘进行了主体工程竣工验收备案。2014年8月15日，宏馨尚苑楼盘消防验收合格。 2016年10月31日，简阳市政府对宏馨尚苑项目办理用地手续的问题进行了审议，认定钟伯勋的降溪河边小二层楼房屋的合法面积为984.54平方米，该面积计入钟伯勋原有建筑面积，根据宏馨房产公司与钟伯勋的联合开发协议，由宏馨房产公司自行拆除984.54平方米的房屋，相关费用由宏馨房产公司承担（钟伯勋与宏馨房产公司的联合开发协议的内容为：钟伯勋将其所有的简阳城北市场土地使用权面积3399.5平方米和工商局住宅楼门市的土地使用权分摊面积38.7平方米提供给宏馨房产公司用于开发修建宏馨尚苑项目，虽是联建，但钟伯勋并不参与利益分配和亏损分担。钟伯勋提供土地，宏馨房产公司按照其土地上的建筑物的建筑面积分配其相等面积的住房和门市）。同时议定了宏馨尚苑项目延长土地使用权年限、增加建筑面积、超规划建筑面积、协议出让315.09平方米的土地价款。 2016年11月8日，简阳市国土局和宏馨房产公司、钟伯勋签订了国有土地出让合同，对宏馨尚苑项目所涉土地的土地使用权出让面积、年限和补缴价款进行了约定，钟伯勋原有3399.5平方米的土地使用权年限进行延长并缴纳相应价款，将工商局家属住宅楼（29户业主）的土地315.09平方米出让给宏馨房产公司和钟伯勋，宏馨房产公司补交超规划建筑面积和改建增加建筑面积的土地价款。2016年11月10日，宏馨房产公司和钟伯勋取得了宏馨尚苑楼盘项目所涉土地的不动产权证书（面积3714.59平方米）。 2017年10月30日，由于宏馨尚苑的办证问题迟迟未落实，简阳市政府要求规划局、建设局负责，对宏馨尚苑楼盘用地范围内的钟伯勋河边小二楼未拆除导致不符合验收合格条件的问题提出意见并进行处理。 2017年11月28日，简阳市住建局将钟伯勋河边小二楼纳入拆迁范围。 2018年3月8日，宏馨尚苑业主因迟迟办不到不动产权证书，集体到简阳市规划局信访，规划局基于维稳目的和市政府解决未按规划建设商品房项目遗留问题的处理意见，规划局向宏馨房产公司核发了规划验收合格证。 2018年4月12日，宏馨房产公司申请办理不动产权初始登记，2018年5月18日，宏馨房产公司取得了宏馨尚苑项目不动产权证书（总证），但何瑞菊至今仍未取得不动产权证书。 2018年4月25日，宏馨房产公司向简阳市房管局缴纳了其代收的何瑞菊的住房维修基金4644元。 在一审庭审中，因宏馨房产公司表示愿意为何瑞菊办理不动产权证书，何瑞菊同意由宏馨房产公司代缴不动产登记的所需的税费，何瑞菊当庭表示放弃要求宏馨房产公司退回代收何瑞菊契税6938.49元的诉讼请求，一审法院予以准许。 上述事实，有宏馨房产公司、何瑞菊双方当事人的陈述，何瑞菊身份证复印件、宏馨房产公司工商登记信息、《商品房买卖合同》及其《补充协议》、何瑞菊交款收据、简阳市政府议事会议纪要、简阳市发改局《企业备案通知书》和《审批部门招标核准意见》、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及图纸、红线图、建设工程规划许验收申请、资阳市公安消防支队验收意见书、《竣工验收报告》、《国有土地使用权出让合同》和缴款通知、缴款票据、《不动产权证书》、简阳市建设项目工程规划验收合格证和竣工图、简阳市规划局关于宏馨尚苑项目验收相关问题的复函、钟伯勋土地使用权证、维修基金缴存明细等证据证明，且经一审庭审质证，一审法院依法予以确认并采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。何瑞菊、宏馨房产公司双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同系双方当事人真实的意思表示，合同合法有效，合同约定的所有条款对双方当事人具有约束力。 一、关于办理不动产权证书的问题。不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明，在《不动产登记暂行条例》实施前，取得房屋所有权证书是房屋所有权人享有该房产权属的证明；在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施以后，国家对不动产权属实行统一登记制度，由不动产权利登记中心统一办理，不再由原来的行政机关分别办理，取得不动产权证书是房屋所有权人享有该房屋所有权权属的证明。因此，基于不动产统一登记制度，行政机关用不动产权证书代替原房屋所有权证，不再由房管局单独办理房屋所有权证，根据合同的宗旨，现何瑞菊要求宏馨房产公司为其办理不动产权利证书符合合同目的，也符合合同约定，因此一审法院对何瑞菊主张宏馨房产公司立即为其办理宏馨尚苑1-26-5号商品房的不动产权证书的主张依法予以支持。 二、关于宏馨房产公司是否应当承担违约责任的问题。在商品房买卖合同关系中，办理房屋所有权转移登记是买方当事人取得房屋所有权的必须途径，也是开发商应尽的合同义务，取得房屋所有权证书是买受人的权利，实行不动产统一登记后，买受人的权利为取得不动产登记证书。何瑞菊、宏馨房产公司双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应在2015年6月30前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），买受人应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书（转移登记）。双方在购房合同中明确了办证的权利义务以及时间期限和违约责任，宏馨房产公司没有在合同约定的时间内取得房屋所有权初始登记的权属证书，也未在约定的时间内为何瑞菊等人申办房屋所有权权属证书，宏馨房产公司已构成违约。 宏馨房产公司抗辩何瑞菊与宏馨房产公司双方签订的商品房买卖合同和补充协议中约定了免责条件，宏馨房产公司不应当承担违约责任。宏馨房产公司的理由是：本楼盘系旧城改造项目，涉及执行政府的会议纪要，该政府会议纪要属于政府的法规、规章等强制性文件，符合《商品房买卖协议》第二十五条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”和《商品房买卖合同补充协议》第四条“对商品房买卖合同第二十五条补充约定：合同中约定的不可抗力因素包括（非因出卖人责任及工程质量问题造成的下列因素）2.执行政府的法规、规章等强制性文件”的规定，因不可抗力因素导致宏馨房产公司违约，宏馨房产公司不应当承担违约责任。一审法院认为，政府议事会议纪要，是政府内部对有关事项的研讨、决议情况的记录性文件，记录和传达会议精神和议定事项，具有一定的规范性和执行性，但不属于“法规、规章等强制性文件”，不属于合同约定的免责范围。另外，从宏馨房产公司执行其联合建房协议和政府会议纪要的过程看，宏馨房产公司以钟伯勋土地进行联合建房开发，宏馨房产公司有责任对其用地范围内的地上建筑物、附属物按照建筑规划许可的方案进行拆除和修建，即应当拆除钟伯勋原有建筑物（河边小二楼应当由开发商拆除）、对新修的建筑物按照规划进行修建。另根据2011年4月29的第41次简阳市政府会议纪要议定的“对城北市场房屋拆迁工作，征收安置补偿的全部费用由宏馨房产公司全部承担”的精神和2016年10月31日简阳市政府会议纪要议定的“审议宏馨尚苑办理用地手续的问题，认定钟伯勋河边小二楼合法建筑面积为984.54平方米，由宏馨房产公司根据其与钟伯勋的联合开发协议，自行拆除984.54平方米的房屋，相关费用由宏馨房产公司承担”的精神，规划验收迟延导致办证迟延，并非规划部门不作为或慢作为导致，也非执行政府会议纪要强制性文件导致其履行不能，宏馨房产公司在办证迟延的问题上负有直接责任。宏馨房产公司提出的市政道路红线范围涉及钟伯勋小二楼，影响其规划验收，但从规划局反馈的信息及规划验收的情况看，市政道路什么时候修建、如何修建、是否修建，对宏馨尚苑项目的验收并没有影响。钟伯勋河边小二楼一直应拆未拆、物管用房和公厕应有而没有、绿化未实施等因素导致规划验收不合格的原因在宏馨房产公司。因宏馨房产公司迟延未办证，导致宏馨尚苑业主上访，政府为尽快启动办证程序解决民生问题，简阳市住建局于2017年11月28日简住建函【2017】173号文件，将钟伯勋小二楼纳入建设路片区的棚户区改造工程，简阳市规划局宏在馨尚苑项目不符合规划验收合格的条件下于2018年3月8日向宏馨房产公司核发了规划验收合格证，以上一系列的政府行为系政府为解决遗留问题、促使宏馨房产公司尽快为购房业主办理产权证的惠民措施，其目的是为了解决民众的困难，不能作为开发商可以不承担违约责任的依据（不属于执行政府的强制性规定）。另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，一审法院对宏馨房产公司抗辩的因政府因素导致其违约和执行政府强制性文件导致其违约的事实和理由均不予采纳。宏馨房产公司应当按照合同约定承担违约责任。 三、关于逾期办证的违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》中明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，应按日计算万分之一的违约金。何瑞菊在接房时向宏馨房产公司交纳了办证所需的税费后至今未取得房屋产权证书，主要原因是宏馨房产公司开发的宏馨尚苑项目不符合规划验收合格条件而未能取得规划验收合格证，导致宏馨房产公司无法为何瑞菊办理房屋所有权证书（现在因行政机关统一管理变更为不动产权证书）。按照合同约定宏馨房产公司应从交房后365日的次日起至何瑞菊实际取得不动产权证书止按已付总购房款每日万分之一的标准计付违约金。违约金的起算时间，考虑到合同约定的办理不动产权初始登记的时间为2015年6月30日以前，办理转移登记的时间为交房后365日内（约定的交房时间为2014年6月30日以前），合同约定的办理初始登记的时限和转移登记的时限相同，在宏馨房产公司提前交房的情形下，何瑞菊考虑到办理不动产权初始登记和转移登记之间需要一定的时间期限，何瑞菊自愿给予宏馨房产公司合理的履行转移登记的期限，将办理转移登记交付不动产权证书的履行期限宽限到2015年9月30日前，要求从2015年10月1日起计算违约金，一审法院依法予以支持。从2015年10月1日至2018年3月31日，违约金为：346924.32元×0.1‰×912天=31639.5元，从2018年4月1日起至实际何瑞菊取得不动产权证书止的违约金为所付购房款的万分之一乘以实际天数。 关于给付违约金的时间问题。双方在合同中约定为买受人实际取得房屋所有权证书（现在不动产统一登记后应为不动产权证书）之日起七日内，但如果宏馨房产公司一直拒绝履行办证义务导致何瑞菊不能取得不动产权证书，就意味着宏馨房产公司支付违约金的时间为无期限，何瑞菊也无法向宏馨房产公司主张。在违约方拖延履行导致守约方违约金请求权的时间条件一直无法成就的情况下，守约方的利益就一直无法实现。且宏馨房产公司明确表示不应支付何瑞菊违约金，基于公平原则和违约金的性质系惩罚违约当事人、保护守约当事人，为及时保护为守约当事人的利益，在合同约定的违约金给付条件尚未成就情形下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，一审法院对何瑞菊要求宏馨房产公司立即给付2018年4月30日前的违约金的主张依法予以支持。之后的违约金按合同约定给付。 关于宏馨房产公司抗辩的违约金过高问题。因宏馨房产公司未按要求对规划局提出的问题积极进行整改，导致办证迟延，其责任在宏馨房产公司，宏馨房产公司本可以及时采取措施推进办证程序的启动，但从一审法院查明的情况看，宏馨房产公司并没有及时改进，直至业主上访由政府出面解决问题才推进办证程序，因此宏馨房产公司在迟延办证的问题上存在重大过错。何瑞菊已付清房款，并在接房时就将办证费用交给了宏馨房产公司并等候宏馨房产公司通知办证，何瑞菊在办证迟延的问题上并没有过错，在何瑞菊没有过错的情况下，不应当减轻宏馨房产公司的责任。在未确定当事人因逾期办证造成的损失的情况下，当事人对违约金约定为已付房款的万分之一每日，约为年利率3.65%，比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方约定的违约金的计算方式并不算过高，因此对宏馨房产公司要求调低违约金的主张一审法院不予支持。 综上所述，一审法院对何瑞菊主张的要求宏馨房产公司立即为何瑞菊办理不动产权证书的诉讼请求和给付违约金的请求依法予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十七条第二款、第一百二十一条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条、《不动产登记暂行条例》第二条、第四条第一款、第五条之规定，判决如下：一、宏馨房产公司于判决生效后三十日内为何瑞菊办理宏馨尚苑1-26-5号住房的不动产权证书；二、宏馨房产公司于判决生效后三日内支付何瑞菊从2015年10月1日至2018年3月31日的违约金31639.5元；从2018年4月1日起至何瑞菊取得不动产权证书（以何瑞菊不动产权证书登记的时间为准）的违约金为已付购房款346924.32元的万分一乘以天数，宏馨房产公司在何瑞菊取得不动产权证书后七日内支付何瑞菊；三、驳回何瑞菊的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费738元，减半收取369元，由宏馨房产公司负担344元，何瑞菊负担25元。 本院二审期间，宏馨房产公司提交了以下证据：1.现场照片，拟以此证明河边小二楼在规划道路上；2.中标通知书和简阳市建设工程合同备案书，拟以此证明案涉房屋修建完毕之前，2013年3月18日，河边小二楼被当地政府相关部门包给其他单位拆除，拆除工作与宏馨房产公司无关；3.案涉楼盘办证情况通知表以及三户已经办证业主的不动产权证书，拟以此证明除案涉当事人外，其他业主已办证。 何瑞菊发表质证意见称：对证据1的真实性予以认可，但照片不能反映河边小二楼在道路规划上，不能达到其证明目的；对证据2的真实性与合法性予以认可，但只载明了城北市场道路建设的中标，不能证明河边小二楼属于四川恒枫建筑工程公司应当拆除的范围，不认可该证据的关联性；对证据3的真实性、合法性予以认可，但是与本案无关联。 本院对上述证据1、2、3的真实性予以确认。但证据3并非本案当事人所购房屋的房屋权属证书，故与本案无关联性，本院不予采纳。关于证据1、2是否能达到宏馨房产公司的证明目的，本院在下文予以论述。 二审另查明：2016年11月11日简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：“……三、登记簿证启用及证书效力：从2016年11月21日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由简阳市国土资源局颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，2016年11月21日前，依法颁发的土地、房屋等权利证书及制作的登记簿继续有效。四、系统调试暂停业务时间：因提前开展不动产登记系统联网调试工作，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务”。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人宏馨房产公司的上诉请求与何瑞菊的答辩意见，本案二审争议焦点为：宏馨房产公司是否应向何瑞菊支付逾期办证违约金、原审法院对违约金金额的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下： 本院认为，宏馨房产公司与何瑞菊签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。何瑞菊已按约定支付了房款，宏馨房产公司应当按照合同约定为何瑞菊办理案涉房屋的权属证书。而宏馨房产公司未按照合同约定的时间办理案涉房屋的权属证书，已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。 宏馨房产公司上诉提出，因不可抗力、二证合一办证方式发生变化的原因，应当免除其逾期办证的责任。本院审查认为：首先，宏馨房产公司与案外人合作开发房地产、简阳市政府进行旧城改造等事项均在宏馨房产公司与何瑞菊等人签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》之前。宏馨房产公司作为案涉楼盘的开发企业，在签订商品房买卖合同之前，其已知晓合作开发等具体事项，故合作开发、旧房拆迁等问题并非属于不能预见的事项，故宏馨房产公司提出因不可抗力导致逾期办证的理由不能成立，本院不予支持。 其次，根据一审法院查明的事实，宏馨房产公司未按照与案外人的约定拆除984.54平方米的房屋导致其不能取得规划验收合格证。即便存在第三人的因素导致办证逾期，而买受人何瑞菊在履行案涉合同时并无过错，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，确定宏馨房产公司应当承担违约金等认定正确，本院予以维持。故在二审中宏馨房产公司提交的证据1、证据2不能达到其证明目的，本院不予采信。 综上，本院对宏馨房产公司提出不可抗力等因素、不应当承担违约金的上诉理由不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费738元，由简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月十五日 书记员 龙春光