福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0481民初4231号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市含笑大道永乐佳房****首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，职务：董事长。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，1961年7月29日出生，汉族，住福建省永安市，系福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司法务专员。 被告：施祖辉，男，1963年4月19日出生，汉族，住永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司与被告施祖辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的委托诉讼代理人曹秀兰到庭参加诉讼。被告施祖辉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令施祖辉支付截止2018年6月30日的物业管理费2868.88元，公共能耗667.40元、违约金538.22元，合计4074.5元；2.由施祖辉承担本案诉讼费用。事实和理由：因福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲物业公司）与施祖辉未签订物业合同，参照2008年8月15日鑫九洲物业公司与福建创世纪房地产开发有限公司签订的《永安市名流公馆前期物业服务合同》。合同约定：由鑫九洲物业公司提供物业管理服务，施祖辉按每月37.77元交纳物业管理服务费。鑫九洲物业公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务，但施祖辉没有按照合同及时缴纳物业管理服务费，鑫九洲物业公司参照小区业主签订的《名流公馆前期物业服务管理服务协议》约定，如果施祖辉拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲物业公司交纳违约金。施祖辉系永安市名流公馆小区9#1109室房产的业主，房产建筑面积为47.21平方米，其每月应交物业管理费37.77元。从2012年3月1日至2018年6月30日期间施祖辉已欠物业管理费2868.88元，公共能耗667.40元、违约金538.22元，合计人民币4074.5元。福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司多次向施祖辉催讨，施祖辉均拒绝交纳。为了维护福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的合法权益，特向本院具状起诉，望判如所请。 施祖辉未作答辩。 福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：业主入伙手续确认单、业主信息登记表、永安市《名流公馆》前期物业服务合同、名流公馆前期物业服务补充协议、物业公司工作照片、催缴物业费用照片、物业费和公共能耗明细表、违约金计算表、永安市房产登记信息查询结果，施祖辉未提供证据。本院组织当事人进行了证据质证，施祖辉未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。本院依法进行审查，对鑫九洲物业公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.永安市名流公馆楼盘系福建创世纪房地产开发有限公司开发建设。2008年8月15日，鑫九洲物业公司与福建创世纪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《名流公馆前期物业服务补充协议》，合同主要约定：“由鑫九洲物业公司为永安市名流公馆小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每平方米每月0.70元～1.10元；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，由鑫九洲物业公司收取。合同还对服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金及其他事项作了约定，但未就公摊费如何分摊及物业服务费、公摊费的交纳时间、交纳方式、违约金等事项进行约定。2015年7月1日，鑫九洲物业公司与永安市名流公馆小区业主委员会签订《名流公馆小区物业管理服务合同》，主要约定：一、本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下:1、住宅0.8元／月／平方米;（含电梯正常运行费即电梯运行的电费及电梯日常维护费）;2、商业店面：1.5元／月／平方米;3、二次装修垃圾清运费随行就市;4、装修保证金：1000元／户（无违约装修，入住3个月后经乙方验收全额无息退还）;5、电梯年检费由业主承付；6、消防设施、监控设施、智能化设施的日常维护和保养费用由鑫九洲物业公司负责，化粪池的清理费由永安市名流公馆小区业主委员会、鑫九洲物业公司双方各承担一半；7、小区内单项维修费用在200元以内，电梯维修费用在200元以内的由鑫九洲物业公司承担，高于以上标准由业主公摊。电梯的维护费、电梯的电费由鑫九洲物业公司依法承担（半年未按约定期限缴纳物业费的业主，和特殊情况除外不能享受电梯电费的优惠）。消防设施、监控设施、智能化设施，除日常维护和保养费用外其余由业主承担。特别约定：（3）业主不得以工程遗留问题、与小区建设开发单位及相关单位纠纷，邻里纠纷为由拒缴物业服务费。该合同还对其他事项作了约定，但未就违约金等事项进行约定。合同签订后，鑫九洲物业公司为该小区提供物业服务至今。 2.福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司成立于2007年8月3日，法定代表人方与龙；公司类型有限责任公司；经营范围物业管理、房屋租赁以及其他经营范围；营业期限自2007年8月3日至2057年8月3日。2016年9月28日，福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司更名为福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，经营范围内容不变。 3.永安市名流公馆小区9幢1-1109室房产属于住宅，业主系施祖辉，建筑面积47.21平方米，住宅0.8元／月／平方米，每月应交物业服务费37.77元，从2012年3月1日至2018年6月30日期间，施祖辉已欠物业费2868.88元、公共能耗费667.40元。 本院认为，福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司作为物业服务单位与福建创世纪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《名流公馆前期物业服务补充协议》，与永安市名流公馆小区业主委员会签订《名流公馆小区物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。鑫九洲物业公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主施祖辉未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故鑫九洲物业公司要求施祖辉支付从2012年3月1日起至2018年6月30日止的物业管理费2868.88元、公共能耗费667.40元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司主张按月利率0.5%的计算违约金，符合法律允许的保护范围，予以支持。因协议及合同均未约定违约金事项，故计算违约金期限只能从起诉之日2018年10月16日开始计算至实际欠款还清之日止。施祖辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，本院根据到庭当事人的陈述、举证情况，本院查明的事实及现有的证据，结合具体案情，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第六十条、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,109)?)、第一百零九条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、施祖辉应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司2012年3月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2868.88元； 二、施祖辉应于本判决生效后十日内支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司2012年3月1日至2018年6月30日期间的公共能耗费667.40元； 三、施祖辉应于本判决生效后十日内以3536.28元（2868.88﹢667.40）为基数，按月利率0.5%支付福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司从2018年10月16日开始计算至实际欠款还清之日止的违约金； 四、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由施祖辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗奕音 二〇一八年十二月十七日 书记员  苏 琳 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?http:?/??/?www.dffy.com?/?faguixiazai?/?msf?/?200311?/?20031110211955.htm?)第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。