河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初18987号原告王桦，女，汉族，1968年4月13日出生，住郑州市金水区。委托代理人司顺鑫、朱晓奇，河南广奥律师事务所律师，特别授权。被告郑州怡商置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD内环世贸大厦**，统一社会信用代码：914101006609035556。法定代表人王东霞，总经理。委托代理人张文明、刘曼，河南良仁律师事务所律师,特别授权。原告王桦诉被告郑州怡商置业有限公司（以下简称“怡商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人司顺鑫、朱晓奇，被告委托代理人刘曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月13日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××楼××号的商品房，总价为4136259元;并约定被告应于2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送有关部门，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。原告及其他业主多次要求被告为原告办理房产证，被告一再承诺又一再失信于原告，故房产证至今未办理。被告的行为严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（2015年8月31日起至实际履行日止），暂计453333元（2015年8月31日起至2018年8月31日止，共计1096天）；2、被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。被告怡商公司答辩称，一、房屋权属初始登记拖延是由于郑东新区历史遗留问题、规划变更、政策变更等多方面的客观原因造成的，怡商公司不构成违约，不应承担违约责任。2012年底郑东新区开始实施规划复核验收，要求办理初始登记必须通过规划复核验收，但是怡商公司2009年7月取得土地证后，因为郑州市国土资源局限期开发要求紧迫，郑东新区管委会规划局规划审批缓慢、车位数量规划变更等原因，实际建设的车位数量与规划局关于车位数量的规划变更不符而不满足规划复核验收标准，该问题出现后，怡商公司一直在积极协调解决办法，但是因为郑东新区管委会一直未给予明确答复而未能解决，目前通过怡商公司的努力，补建机械停车位的工作已经在进行中，车位数量补足即可满足规划复核验收达到办证条件。综上，规划复核验收拖延使得房屋权属初始登记拖延是由于郑东新区历史遗留问题、规划变更、政策变更、解决方案未得到主管部门及时答复等多方面的客观原因造成的。所以根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第八条和第九条之约定怡商公司不构成违约，不应承担违约责任。二、怡商公司按时交房，被答辩人对所购房屋占有、使用、收益、处分等所有权不受任何影响，被答辩人也没有证据证明未及时取得不动产证给其造成了损失，被答辩人请求按房价总额的日万分之一支付违约金没有法律依据和事实依据，请求贵院予以驳回。怡商公司按合同约定的时间通知被答辩人收房，被答辩人收房并签署郑州怡商花园式商务会馆交付物品清单，对交付房屋无异议，被答辩人已经实际占有使用所购房屋，此外怡商公司已经通过现金补贴适当补偿了被答辩人，被答辩人并没有任何购房损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，该规定是整个合同全部违约金的最高限，综合本案怡商公司是因为多方面的客观原因导致一小部分手续未完成，也并没有给被答辩人造成任何损失，所以本案被答辩人请求的违约金标准没有实际损失这一事实基础，且已明显超过上述法律规定的最高限，应当不予支持。三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定：被答辩人请求的2015年8月31日至2015年10月1日的违约金的诉讼时效于《民法总则》实施前已经届满，不适用三年诉讼时效。所以被答辩人起诉时2015年8月31日至2015年10月1日的违约金已超过诉讼时效，请求贵院不予支持。原告为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组证据：1、2013年11月13日郑州怡商置业有限公司与王桦签订的《商品房买卖合同》（1份），合同编号为：D130××××****。2、郑州怡商置业有限公司开具的发票（2张）。证明目的：1、证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××楼××商品房××套，总价为4136259元。2、原告已经依照合同约定向被告支付总房款4136259元。3、被告未在合同约定的时限内（2015年8月31日前）向有关部门提交办理产权初始登记资料，并且未向原告提供办理移转登记的资料，应承担违约责任。根据合同的约定“出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金”可知，截至2018年8月31日（共计1096天），被告应向原告支付违约金453333元。被告怡商公司质证称，对证据一、二真实性合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明是被告违约导致的原告迟延办证；另2015年8月31日至2015年10月1日的违约金已经超过诉讼时效。另有一部分原告在合同签订之日或2015年6月30日前并没有付清房价款，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项及附件四第六条第一款约定违约金的计算起点应在房款付清届满2个月之日起算。经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告怡商公司提交如下证据材料：第一组证据：1、《商品房买卖合同》及附件一、附件二、附件三、附件四；2、《商品房买卖合同补充协议》；3、合同信息备案摘要。证明目的：1、证明怡商公司与原告签署的《商品房买卖合同》第十五条中双方约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”；2、证明怡商公司与原告签署的《商品房买卖合同补充协议》第八条第2项中双方约定“出卖人为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对建筑区划布局所作出的变更，不构成违约”；3、证明怡商公司与原告签署的《商品房买卖合同补充协议》第九条第3项中双方约定“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。第二组证据：1、土地闲置罚款缴纳凭证；2、限期开发通知书；3、建设工程申请复函；4、郑东新区管理委员会规划局给怡商公司的三个《通知》复印件:2011年7月15日《通知》，2011年7月29日《通知》，2011年9月1日《通知》；5、河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18584号民事判决书。证明目的：1、证明郑东新区国土资源局对怡商公司进行了土地闲置罚款并下发限期开发通知，告知我怡商公司限定期限内不动工开发至其要求将再次给予土地闲置处罚；2、证明我公司建设工程规划设计至2011年9月仍由郑东新区管理委员会规划局变更调整中。3、证明因郑东新区国土资源局与郑东新区管理委员会规划局步调不一致且要求矛盾，迫使我公司边施工边报批而引起实际建设车位数与规划调整车位数不一致,而使得办理房屋权属证书迟延，我公司对此并无主观过错，结合第一组证据可得出我公司不应承担违约责任。4、证明郑东新区管理委员会规划局给我公司的三个《通知》的真实性，2011年7月15日通知原件在（2017）豫0191民初18584号案件中出示质证的事实。第三组证据：1、郑州怡商置业有限公司向郑东新区管委会提交的三份报告：2015年6月10日《关于郑州怡商花园式商务会馆项目规划复核情况的报告》，2016年12月18日《关于郑州怡商花园式商务会馆项目停车位不足问题的报告》，2017年1月17日《关于郑州怡商花园式商务会馆项目停车位不足问题的报告》，2、郑州怡商花园式商务会馆机械停车位设计方案专家评审会议纪要复印件（原件保存于郑东新区管委会）；3、郑东会记〔2018〕6号文件复印件（原件保存于郑东新区管委会）；4、《郑州怡商花园式商务会馆机械式停车设备项目施工合同》；5、郑州怡商花园式商务会馆机械式停车设备项目施工现场照片。证明目的：1、证明我公司一直积极协调解决车位不足问题，但因郑东新区管委会不予明确答复选择哪一种解决方案而无法推进；2、证明我公司一直在积极推进办理房屋产权登记证事宜，并且已有成效，目前郑州怡商花园式商务会馆机械式停车设备项目已经批准施工，机械式停车设备项目建成后郑东新区规划分局即对郑州怡商花园式商务会馆项目规划核实，届时初始登记资料齐全即可满足初始登记审批要求，进而可以协助原告办理房屋产权证书。第四组证据：1、交付物品清单2、郑州怡商置业有限公司财务部关于业主补贴资金支付审批表、补贴资金发放明细表及补贴转账凭证；3、郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金说明书。证明目的：1、证明原告对交付房屋没有任何异议，收房并办理领房手续；2、证明截止2017年11月怡商公司计划补贴总额3021582.24元，实际补贴总额1859710.49元；3、证明原告因政府原因迟延取得房屋产权证期间我公司以资金补贴等方式补偿原告，此期间原告不仅没有损失反而因被告补贴其实际应发生的支出减少，本案原告已收到补贴9043.44元。4、证明基金产生收益前，被告无现金补贴原告的义务，上述补贴是迟延办证给予原告的补偿。原告质证称，对第一组中1、3证据、真实性无异议，证明目的有异议，被告没有按照合同的约定向房管部门报送资料不是政府的原因，另《商品房买卖合同》附件四第六条约定出卖人应当在2015年8月31日前提交办理初始登记的资料，买受人在出卖人提交初始登记资料完成后申请出卖人提供办理转移登记资料，出卖人应当在15日内提供，证明原告只有在被告未按约定提供办理转移登记所需资料时起才知道被告违约，违约金诉讼时效不能自2015年8月31日起算；对2补充协议真实性有异议，不是正式的合同形式，没有被告公司盖章，没有签订日期，且没有骑缝章，内容可以调换，政府原因相对笼统约定不明，视为无效条款，被告出示的所谓政府的原因均在合同签订日前，不能成为认定免除被告违约责任的依据；对第二组证据中2011年7月15日的通知是复印件不符合证据规则，不予质证，2009年的交款凭证与本案无关，不能证明原告购买房产后发生了政府行为，其他证据均是复印件，不予质证，该组证据不能构成法律上免除违约责任的依据；第三组证据、没有原件相印证，不能反映被告因该事情解决的所做出的工作，即使因为车位的原因也是被告在规划时没有尽到责任，而不是政府的原因造成的，根据双方买卖合同的第一条被告是在2012年就取得了建设许可证、施工许可证，所以被告的该组证据不能免除其责任，该组证据并不能证明被告已经完全履行了商品房买卖合同约定的义务，应当按照合同约定的违约责任支付违约金；第四组证据、证据1真实性无异议，证据2、3有异议，原告并未收到相应的补贴，即使存在该补贴，也与我方的诉求主张的违约金无关，上述补贴是被告承诺的基金补贴，另证明被告承认曾就逾期办证的违约责任与原告进行过协商，原告的诉讼请求均未超过诉讼时效。经本院审查，被告提交的第一组证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。第二、三、四组证据虽客观、真实，但不能证明其所要证明的目的，本院不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2013年11月13日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，载明：原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××商品房××套，房产总价款4136259元；房屋交付期限为2015年6月30日前；被告应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；如被告怡商置业在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告于2014年3月7日向被告怡商公司付清购房款。截至庭审之日，被告报送的初始登记资料仍未被房地产主管部门受理。另查明，针对同一被告同一物业的房屋买卖合同纠纷案件，郑州市中级人民法院曾于2018年5月7日作出（2018）豫01民终3941号民事判决书，该判决将违约金标准由日万分之一调整为日万分之0.6，并将付清总购房款之日作为逾期办理房屋产权初始登记违约金的起算点。本院受理后，经多次调解未果。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定将办理房屋权属初始登记所需的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，已构成违约。关于原告请求的违约金，郑州市中级人民法院生效判决已经对违约金标准及起算时间作出认定，本案亦参照该标准予以支持，即被告以总购房款为基数按日0.06‰支付原告自违约之日2015年9月1日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金。对于原告请求判令被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州怡商置业有限公司以总购房款（4136259元）为基数按日0.06‰支付原告王桦自违约之日2015年9月1日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清。被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告王桦提供办理房屋所有权转移登记应由其提供的所需资料。驳回原告王桦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8100元，减半收取4050元，由原告王桦负担550元，被告郑州怡商置业有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一八年十二月二十日书记员  贾亦雅