云南省富宁县人民法院 行 政 判 决 书 （2018）云2628行初20号 原告王腈，女，汉族，1985年8月29日生，云南省文山市人，家住文山市。 原告王威羊，男，汉族，1991年4月8日生，云南省文山市人，家住文山市。 二原告共同委托代理人韦盛华，云南青龙律师事务所律师。特别授权代理。 二原告共同委托代理人林井高，云南玉泉律师事务所律师。特别授权代理。 原告保美仙，女，汉族，1968年4月14日生，云南省丘北县人，家住丘北县。 被告富宁县国土资源局。住所地：富宁县普厅北路**。组织机构代码：115326280152167873。 法定代表人陆加群，该局局长。 出庭应诉负责人朱甜津，系该局副局长。 委托代理人赵影武，云南天信律师事务所律师。特别授权代理。 第三人廖水英，女，汉族，1951年3月29日生，云南省富宁县人，家住富宁县。 委托代理人期宁，男，汉族，1977年7月6日生，云南省富宁县人，家住富宁县。系廖水英的儿子。 原告王腈、王威羊不服被告富宁县国土资源局土地行政登记一案于2018年7月16日向本院提起诉讼。本院同日立案后于7月20日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因保美仙与本案被诉行政行为和案件处理结果有利害关系，本院依法通知其为原告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于8月22日公开开庭审理了本案。原告王腈及其二原告共同委托代理人韦盛华、原告保美仙，被告出庭应诉负责人朱甜津、委托代理人赵影武，第三人廖水英及其委托代理人期宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告于2018年1月16日向第三人廖水英颁发了云（2018）富宁县不动产权第0000106号《不动产权证书》。该证载明：房屋权利人：廖水英；共有情况：廖水英单独所有；坐落：富宁县新华镇光辉路158号；不动产单元号：53262810210GB08097W00000000;权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：出让；用途：城镇住宅用地；面积：土地使用权面积62.56㎡；使用期限：国有建设用地使用权2017年12月28日起2055年12月27日止。业务号：201801100012；附记：2018年1月16日首次登记。 原告诉称，原告的父母于1995年通过出让方式获得位于富宁县新华镇灿烂街5号的国有土地（与富宁县土地管理局签订有国有土地宗地出让合同），受让人为原告父亲王成林。1996年8月13日原告父亲王成林与母亲保美仙离婚，约定夫妻共同财产富宁县新华镇灿烂街5号（新华镇光辉路158号）的国有土地连同地上房屋每人一半。因母亲不在富宁居住，房子一直由父亲管理，父亲将两人的房屋出租给第三人廖水英使用，2003年10月4日父亲王成林过世，因原告一家不在富宁居住，平常也忙，无暇顾及房子，所以房子至今就一直给廖水英使用，王成林在世时也明确告诉原告，房子是出租给他人，以后房子都是留给原告。2015年原告母亲到富宁县国土资源局要求重新登记换证，原告王威羊因特殊原因不能到场未能办理，当时第三人就到被告处主张土地使用权权属，导致双方一直争议至今，被告也已经知悉土地存在争议。后来原告一家发现2018年1月16日被告向第三人颁发了富宁县新华镇光辉路158号房的国有土地使用证（证号：云（2018）富宁县不动产权第0000106号），登记原因是：“该宗地属国有出让土地，原宗地出让合同权利人为王成林，后（1999年9月14号）私自与廖水英进行交易，交易后因原使用权人王成林次日失联至今，现廖水英提出不动产登记申请，经我局工作人员实地调查取证，报局专题会讨论决定，给予公告，无异议给予办理……”，经原告母亲向被告提出异议，被告到实地核实后表明向第三人办理的国有土地使用证不包括原告母亲的部分，而根据被告向第三人办理的土地使用证宗地图来看，其不仅包含了王成林的部分，还包含了原来房子侧边的院子，而该院子土地性质仍属于集体土地。原告认为，被告向第三人进行土地登记行为未履行全面审查义务，程序违法，应予撤销。理由如下：1、根据《土地登记办法》规定，土地登记应当由当事人共同申请，本案不符合单方申请的情形，被告公告违法，没有效力；2、第三人提供的材料不符，第三人提交的土地权属来源证明只有一张收条，原权利人国有土地使用权出让合同是复印件，没有购房合同及土地转让合同，被告也未审查收条的真实性，如果收条真实合法则本案属于房屋或土地买卖合同纠纷，第三人应向人民法院进行民事诉讼确认合同真实合法，要求过户从而取得土地权利，不能单方直接申请取得土地权利；3、土地行政登记还应当提供土地权利人的身份信息，但本案并没有王成林的身份信息，被告或第三人在公安部门查询后能够确定王成林已经死亡注销，原告作为合法继承人，对房屋享有继承权，被告登记未经原告同意；4、符合《土地登记办法》要求提供的地上附着物权属证明，其他证明材料等均不完善；5、被告予以登记的土地权属有争议。综上，被告土地登记行为违法，严重侵害原告的合法权益，故特提出诉讼，请求人民法院依法撤销被告于2018年1月16日向第三人廖水英颁发的云（2018）富宁县不动产权第0000106号《不动产权证书》。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1号证据：国有土地使用权出让合同，用以证明1995年6月28日富宁县土地管理局与原告父亲王成林签订国有土地使用权出让合同，原告父亲受让宗地地址为富宁县新华镇灿烂街5号（即现在的富宁县新华镇光辉路158号），面积为62.56平方米。 2号证据：不动产登记簿，用以证明2018年1月16日富宁县国土资源局向第三人廖水英颁发云（2018）富宁县不动产权第0000106号国有建设用地使用权证。 3号证据：户口注销证明，用以证明王成林死亡注销时间是2003年10月4日。 4号证据：富土通字【1995】46号、51号文件，用以证明王成林户的62.56平方米国有土地使用证是从张福本转让过来的。 5号证据：（1996）富民初字第81号民事调解书，用以证明：①1999年8月13日王成林与保美仙离婚，共有房产一楼一底砖混结构瓦房正面靠右一格归保美仙所有，正面靠左一格归王成林所有；②保美仙的宅基地与王成林的宅基地是相邻的，王成林的宅基地不可能有62.56平方米。 被告辩称，一、原告诉称不是事实，被告向第三人廖水英颁发产权证书时已履行全面审查义务，程序合法合理。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十九条第一款第一项规定，房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定，宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。本案事实并非原告所述，事实是1995年原告父亲王成林与被告签订《国有土地出让合同》，受让位于富宁县新华镇灿烂街5号的国有宗地一宗。1999年9月14日，王成林将上述土地转让给第三人廖水英，在廖水英交付购房款后，王成林将上述土地及地上的房屋交付给廖水英使用居住至今。次日因王成林一直失联，第三人廖水英无法找到其共同到被告处办理产权登记。经廖水英多次向被告申请，被告审查相关的材料并前往实地查看，经明确上述事实，并发现廖水英已在此地居住将近20年，在此期间原告从未提出异议。后被告在将登记事项记载于登记簿前进行公告，原告也未在公告期间提出异议，被告最终才给予廖水英确权登记，并颁发产权证书。此外，经实地查验，被告所确权的份额并不包括原告母亲的份额，且《国有土地宗地出让合同》中的产权人仅为王成林独有，无其他共有权人。由此，被告有理由相信该地块属王成林个人独有。另外，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条第二款规定，申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。本案中，廖水英提供的申请材料证明土地权属来源有《收条》原件一份及《国有土地使用权出让合同》复印件一份，已足以证明土地权属来源。且经被告反复核对《国有土地使用权出让合同》复印件与原件完全一致。至于土地权利人王成林的身份信息已记载于合同中，故被告才据此将涉案不动产确权给第三人廖水英。二、原告在被告公告期间未主张权属，对本案的发生存在重大过错。且在王成林过世十多年后才提出产权异议，不符合常理。如前所述，被告经过反复审查并实地查验后，在登记事项记载于登记簿前进行公告，原告未在公告期间提出异议，被告最终才向第三人廖水英予以确权登记并颁发产权证书，原告对本案的发生，主观上存在重大过错。此外，原告在王成林过世后十多年从未对本案土地及房屋主张过产权，假设王成林与廖水英是出租关系，房屋的实际产权人也应该对房屋进行适时维护、装修，使房屋达到适租状态，而原告在此期间从未与第三人廖水英交涉，现直接向被告提出产权异议，明显有违常理。综上所述，恳请人民法院查明本案事实，并驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交了下列证据： 1号证据：富土通字【1995】51号文件1份、《国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》1份，用以证明：①1995年5月7日，被告通知王成林有权受让位于富宁县新华镇光辉路158号的国有土地一宗，面积为62.56平方米，并告知其在限定期限内与被告签订出让合同；②1995年6月28日，王成林与被告签订《国有土地使用权出让合同》受让上述土地。 2号证据：《收条》1份，用以证明1999年9月14日，王成林将其所有的位于富宁县新华镇光辉路158号面积为62.56平方米的国有土地一宗出让给第三人廖水英，出让价款是22600元，廖水英付清房款后其出具收条一份对上述事实加以确认。 3号证据：《富宁县国土资源局关于光辉路158号房产不动产登记的公告》1份，用以证明2017年7月20日，第三人廖水英向被告申请不动产登记，经被告实地调查取证。报局专题会讨论决定，在将位于富宁县新华镇光辉路158号的国有土地登记给廖水英前对外进行公告，原告未在公告期内提出异议。 4号证据：《不动产籍调查表》1份，用以证明2017年12月26日，被告工作人员前往富宁县新华镇光辉路158号土地进行实地调查，另通知相邻前来指界，相邻无异议，该地的四至界限清楚，并确认廖水英已在此地居住将近20年。 5号证据：富国土资通【2018】2号文件1份、富国土资通【2018】3号文件1份，用以证明：①被告将本案不动产记载于不动产登记簿前通知王成林，撤销原持有的富土通字【1991】51号用地文件及土地出让合同载明的权利，并将上述权利转移给廖水英；②明确廖水英所受让的不动产位置、面积及界限仅限于原王成林独有的部分。 6号证据：《不动产登记簿》1份、不动产产权证1份，用以证明2018年1月16日，被告将本案不动产登记给第三人廖水英，并将登记的具体事项记载于《不动产登记簿》后，向廖水英颁发不动产权证书。 第三人廖水英述称，1999年王成林在卖房子，我们去看了，发现他的材料都齐全，当时他老婆也在，当时是以22600元成交，当天下午拿钱给他。第二天他就打电话给我说他去文山，我去看了发现房子里面被拆得乱七八糟。后面第二天他又叫他老婆来叫我们去文山办手续，后面我们想着不对，就没有去文山。后来就一直联系不上他。之后我们一直想去办土地登记，土地局一直以土地权属有争议没有办给，过后一直要求土地局才办给。这些年来我一直找不到王成林，一直是他老婆和我们联系。当时这个钱是我们交给他的，发票是他给我的，只有王成林最清楚这件事。这个房子我请人家来装水电等，房子这样子已经有20年了。当时房产证上只有王成林一个人的名字，所以现在说这个房子有其他人的份额我是不承认的。 第三人廖水英没有证据向本院提交。 经庭审质证，被告对原告提交的1号、2号、4号证据真实性、合法性、关联性无异议。对3号证据真实性无异议。对5号证据真实性、合法性无异议，但是该证据缺乏关联性，因为调解书载明正面靠右一格归保美仙所有，与被告颁给廖水英的土地权属证书无关，原告的待证观点也不成立。 第三人对原告提交的1号至4号证据无异议。对5号证据有异议，调解书载明这个房子归他们所有，但是第三人住了20年也没有来主张权利。而且调解书载明的归保美仙的那部分与被告办证给第三人的也不是同一部分。 原告对被告提交的1号证据的真实性、合法性、关联性没有异议。2号证据的真实性、合法性、关联性及待证事实不予认可，理由是：一是没有转让书面合同；二是没有明确转让房产的位置；三是没有明确转让房产面积；四是该组证据是孤证，不能作为定案依据。3号证据的真实性、合法性、关联性及待证事实不予认可，理由是：一是没有向法庭提交2017年7月19日以前的已进行调查的资料；二是从被告提交的第4号证据上看，被告是于2017年12月26日委托文山环宇测绘有限公司富宁分公司进行地籍调查，而公告时间是2017年7月20日，是先公告后调查；三是在没有任何证据证实第三人受让房产具体位置和面积的前提下进行公告是错误的。对4号证据的真实性、合法性、关联性及待证事实不予认可，理由是：一是被告没有向法庭提交第三人已经向被告提出土地登记申请书等相关资料；二是调查表记载的土地来源依据是富国土资通﹝2018﹞3号文件，该文件是2018年1月3日印发的，调查表是文山环宇测绘有限公司富宁分公司于2017年12月26日填写的，也是于当天由期宁（不是宗地的相邻人）去指认界限、由公司测绘、审核的。被告是先下文件给第三人以后再去实地调查核实、测绘、指认界限的；三是没有相邻人保美仙到现场指认界限，从调查表中可以证明被告已经把案外人保美仙的部分土地使用权划给了第三人，说明本案土地权属界限不清。5号证据的真实性、合法性、关联性及待证事实不予认可，理由是：一是通知没有送达王成林或者王成林的继承人、有利害关系人，也没有进行公告送达；二是地籍调查是没有向相关利害关系人了解情况，原告及其他利害关系人对被告的具体行政行为毫不知情；三是被告未履行调查责任，导致出让给第三人的土地使用权具体位置和面积不清、权属不清；四是文件出让的宗地面积已经将案外人保美仙的部分土地使用权划给了第三人。6号证据的真实性、合法性、关联性及待证事实不予认可，理由是：一是土地权属来源事实不清，权属及面积存在争议；二是地籍调查、权属公告、出让文件程序违法，没有任何证据证实第三人合法取得土地使用权；三是第三人取得土地使用权侵害了案外人保美仙的合法权益；四是土地登记簿没有加盖人民政府的公章，程序违法，不具有法律效力。 第三人对被告提交的1—6号证据没有异议。 本院对上述证据认证如下：原告提交的1、2、3、4号证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，能证明待证事实，予以采信。5号证据证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，但只能证明1999年8月13日王成林与保美仙离婚，共有房产一楼一底砖混结构瓦房正面靠右一格归保美仙所有，正面靠左一格归王成林所有；不能证明保美仙的宅基地与王成林的宅基地是相邻的，王成林的宅基地不可能有62.56平方米的事实，本院部分采信。被告提交的1号、6号证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，能证明待证事实，予以采信。2号、3号证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，予以采信。4号证据来源合法，内容真实，但无相邻指界人签名，不能证明相邻无异议，故该证据所待证事实，本院部分采信。5号证据来源合法，内容真实，但无证据证实被告将本案不动产记载于不动产登记簿前通知王成林，故该证据所待证事实，本院部分采信。 经审理查明，原告王腈、王威羊的父亲，保美仙的前夫王成林于1995年6月26日受让位于原光辉加油站对面的国有土地一宗，面积62.56平方米。王成林、保美仙夫妇在取得该宗地的使用权后，在该宗地四周又平整了一些土地，并于同年占用该宗地部分土地及集体土地建盖了一层半砖混结构房屋。1996年8月13日，王成林与保美仙在本院调解离婚，对所建盖房屋的分割是正面靠右一格归王成林所有，靠左一格归保美仙所有。保美仙离婚后就改嫁到丘北，未对属自己所有的房屋进行管理。后王成林在该房正面右边的空地上（占用宗地部分土地、集体土地）建盖了一间砖木结构瓦房。1999年9月14日，王成林将原与保美仙共同建盖的砖混结构房屋及其单独建盖的砖木结构瓦房作价22600元出售给廖水英，廖水英于同日交付购房款给王成林，王成林出具一张收条给廖水英收执。次日，王成林叫廖水英到文山办证，但廖水英没有前往办理。之后，廖水英一直无法联系到王成林。廖水英购买该房屋后，一直居住至今。期间，廖水英曾多次到土地管理部门要求办证，但土地管理部门以权属有争议未予办理。2018年1月10日，廖水英向被告申请办理其从王成林处受让的国有土地一宗（面积62.56平方米）的不动产登记，被告受理后经审核之后于2018年1月16日向廖水英颁发了云（2018）富宁县不动产权第0000106号《不动产权证书》。该证载明：房屋权利人：廖水英；共有情况：廖水英单独所有；坐落：富宁县新华镇光辉路158号；不动产单元号：53262810210GB08097W00000000;权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：出让；用途：城镇住宅用地；面积：土地使用权面积62.56㎡；使用期限：国有建设用地使用权2017年12月28日起2055年12月27日止。业务号：201801100012；附记：2018年1月16日首次登记。 另，王成林于2003年10月4日死亡。 本院认为，不动产登记以依申请登记为原则，其他登记为例外，除非法律法规另有规定，登记机构只有依当事人的申请才能开始登记活动。本案中，被告主张其是依第三人廖水英申请进行不动产登记，但未向本院提交登记申请书。而根据登记程序规定，被告作为不动产登记机构，在颁发不动产权证之前应对相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件等予以调查，在符合发证条件的情况下才能颁发不动产权证书。但被告在为第三人颁发不动产权证时，未对可能涉及他人利害关系的有关事项向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查；在没有将富国土资通【2018】2号文件《富宁县国土资源局关于收回国有土地使用权的通知》送达给王成林及其利害关系人，也未知王成林及其利害关系人是否对收回国有土地使用权有无异议的情况下，同日就将原王成林受让的国有土地使用权出让给廖水英，导致权属来源不合法。其颁证行为违反了《不动产登记暂行条例》第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十八条：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第十九条第二款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”第二十二条：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）……；”等上述规定，故其作出的颁证行为存在主要证据不足、违反法定程序、审查结果错误以及未尽到审慎合理注意义务等问题，行政行为违法，依法应予撤销。故原告诉请撤销的理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）、第（三）项之规定，判决如下： 撤销被告富宁县国土资源局于2018年1月16日向第三人廖水英颁发的云（2018）富宁县不动产权第0000106号《不动产权证书》。 案件受理费50.00元，由被告富宁县国土资源局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判长  黄友恒 审判员  黄志保 审判员  沈 匀 二〇一八年十二月十日 书记员  文 萍