宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终3488号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏回族自治区戒毒管理局，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区彰武巷**。 法定代表人：段怀忠，该局局长。 委托诉讼代理人：毕超，男，汉族，系该局调研员，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：高雪华，北京大成（银川）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：银川鸿雅顺畅商贸有限公司，，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街** 法定代表人：吴雅静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李善鹏，宁夏北民太德律师事务所律师。 上诉人宁夏回族自治区戒毒管理局（以下简称区戒毒管理局）、银川鸿雅顺畅商贸有限公司（以下简称鸿雅顺畅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初4473号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。区戒毒管理局的委托诉讼代理人毕超、高雪华，鸿雅顺畅公司的委托诉讼代理人李善鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 区戒毒管理局上诉请求：1.依法维持（2018）宁0104民初4473号民事判决第一、二、三、六项；2.依法撤销（2018）宁0104民初4473号民事判决第四、五项，改判鸿雅顺畅公司向上诉人支付违约金68000元；上诉人不承担鸿雅顺畅公司任何房屋维修费用；3.本案诉讼费用及相关费用由被上诉人承担。当庭增加一项上诉请求：依法判决被上诉人承担2018年涉案房屋停暖手续费20853元。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。1、原审法院认定被上诉人并非恶意拖欠原告租赁费从而没有支持上诉人关于违约金的诉求系认定事实错误。2、原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋维修费用106367元亦属于查证事实不清。 鸿雅顺畅公司答辩称，一审法院认定事实存在遗漏和错误之处以及法律适用错误之处，答辩人已经在提起的民事上诉状中的上诉请求、事实和理由部分已经做了阐述，对该部分的答辩意见与答辩人的民事上诉状一致。对上诉人当庭增加的上诉请求，涉案房屋停暖手续费20853元被答辩人并非适格主体，而且在一审中也未提出，请求法庭查明后驳回该项诉请。 鸿雅顺畅公司上诉请求：1.依法撤销一审判决中第三项、第五项、第六项判决，并支持上诉人在一审提出的反诉请求，2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审没有认定被上诉人因恶意诉讼给上诉人造成转租租赁房屋及闲置后院产生的经济损失48万元、因消防隐患整改而产生停运及行政罚款损失21.05万元、因上水阀门损坏而造成上诉人的停运损失17.6万元属于事实认定错误。2、一审判决适用法律错误。 区戒毒管理局答辩称：被答辩人要求答辩人承担其转租房屋和闲置后院的经济损失、承担停业损失、案涉房屋上水阀门损坏而造成的停业损失没有任何事实和法律依据，被答辩人上诉请求既不符合合同约定，又不符合符合法律规定，依法予以驳回。 区戒毒管理局一审诉讼请求：1.判决被告支付原告2014年5月至2018年4月期间房屋租金680000元（其中2014年5月至2015年4月租赁费155000元、2015年5月至2016年4月租赁费165000元、2016年5月至2017年4月租赁费175000元、2017年5月至2018年4月租赁费185000元）；2.判决被告支付原告2015年11月至2018年4月期间采暖费87920.5元；3.判决被告支付原告违约金68000元；4.判决立即解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，被告立即腾空返还原告原劳教局旧办公楼以及后面的养殖区，并按照2017至2018年租金标准185000元/年承担逾期交房损失；5.本案诉讼费及保全费由被告承担。 鸿雅顺畅公司反诉请求：1.要求被反诉人支付反诉人对租赁房屋消防管网维修及屋顶和外墙修缮垫付维修费133000元；2.要求被反诉人赔偿反诉人因租赁房屋消防设施设备不合格而被消防部门要求停业整改而产生的停业损失及行政罚款共计210500元（停业损失210000元、罚款500元）：3.要求被反诉人赔偿反诉人因租赁房屋上水阀门损坏而造成2017年7月15日至2017年8月20日期间停业损失176000元；4.要求被反诉人赔偿因恶意诉讼给反诉人造成房屋转租损失及后院闲置损失共计480000元（1年租金388000元、代缴采暖费60000元、电费4000元、空置库房36000元）；5.由被反诉人承担本案全部诉讼费用。 原审法院认定事实如下：2008年5月1日，原告（原宁夏回族自治区劳动教养管理局）与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于银川市兴庆区XX号原告办公楼东侧2200平方米旧办公楼（含后院）出租给被告，后院三分之一随楼出租，剩余三分之二可自主经营使用（使用期为10年，自2008年10月1日起至2018年10月1日止），房屋租赁期限10年（自2008年5月1日至2018年5月1日），房屋仅作为商务招待所或者宾馆使用，租金标准为2008年5月1日起至2011年4月30日年度租金为120000元，自2011年5月1日至2013年4月30日，每年租金递增10000元。2013年5月1日至2018年4月30日年度租金根据同类市场价的调整而调整。租金支付方式为被告按年度于每年起租日前1个月向原告支付，原告收款后应向被告出具收款凭证。租赁期间，租赁房屋供暖、供电、供水等系统的维修费用由原告承担，被告负责所承租的房屋修缮、管理和维护。被告应合理使用其承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，被告应立即修复或经济赔偿。原告有权依照法定程序转让该出租房屋，未经原告同意，被告不得转租、转借出租房屋。在租赁期内，有下列情形之一的，原告有权解除合同，并收回出租房屋：（1）因政策性调整或不可抗力的因素导致合同无法履行的；（2）未经原告同意，被告转租、转借承租房屋的……（7）逾期未缴纳租金或逾期未缴纳应当由被告缴纳的各项费用给原告造成损失的。上述《房屋租赁合同》签订后，双方又于2008年9月29日签订《房屋租赁合同补充协议》约定，原告将位于旧办公楼后面的养殖区与被告向其提供的在市郊一处占地约2500平方米的养殖地进行交换，使用期间均为10年（2008年10月1日至2018年10月1日）。2009年5月19日，原、被告在银川市国信公证处对上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》进行了公证。被告承租涉案房屋后，对房屋及附属设施进行了修缮和装修。在经营过程中，被告向原告提出将涉案房屋与他人共同经营或将房屋转租。原告时任法定代表人、局长袁士鹏与其他领导商量后，同意原告提出的与他人共同经营或转租的要求，只要原告按时缴纳租金且不超过原、被告之间的合同期限即可。后被告法定代表人吴雅静与案外人闫少卫于2009年12月8日签订《房屋租赁合同》约定，被告将涉案房屋租赁给闫少卫，租赁期限自2010年2月1日至2018年4月30日止，合同履行期间，双方曾因暖气费的减免问题找原告时任物业科科长杜永红协商，杜永红亦明确表示认可并同意被告转租涉案房屋。2013年10月20日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》约定，在双方于2008年5月1日签订的房屋租赁合同的基础上，达成如下协议：一、根据双方原合同第三条之规定，经双方协商，自2013年5月1日起至2018年4月30日，年租金为145000元，如供暖外网改造验收投入使用后，房屋租金在145000元的基础上增加10000元……三、被告在前5年租赁期内欠缴原告租赁费40000元和1年采暖费，经双方协商，被告交40000元后剩余款抵顶前5年的水、暖、电维修费用，互不追缴。后被告按照上述协议支付了欠缴的租赁费40000元及之后1年的租赁费。被告在继续向原告交纳2014年至2015年度的租赁费时，原告拒绝接收并主张被告擅自转租涉案房屋且未按约定交纳房屋租赁费，于2014年4月10日将被告诉至原审法院，请求判令：“一、依法确认原告与被告之间就银川市兴庆区XX号办公楼及后院的《房屋租赁合同》已解除；二、被告将位于银川市兴庆区XX号办公楼及后院恢复原状并返还原告；三、被告向原告支付上述房产及后院的占用使用费（自2014年2月25日起，按每月25000元的标准计算至被告将上述房产恢复原状并返还上述房产之日止）；四、本案的诉讼费用由被告承担”。原审法院审理后依法判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，银川市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。现原、被告因履行合同发生争议，故原告诉至法院，被告提起反诉，请求判如各自所请。 另查明，2018年1月24日，宁夏回族自治区司法厅下发《关于印发的通知》载明：原告于2008年出租2200平方米旧办公楼（租期10年），监管不力使承租方违约低租高转，且在收回房屋官司中败诉；戒毒管理局2007年在法定职责以外经营养殖藏獒，4年损失230000元；因养殖藏獒用办公楼后院2500平方米土地与办公楼承租方置换同等面积的郊外土地一块，2011年养殖藏獒结束后，戒毒管理局对置换土地监管缺失，使该地作为个人休闲场地使用至今，造成国有资产零收益，而在办公楼后院（2500平方米）上，承租方修建1600平方米彩钢库房出租，年收益约300000元。要求立即整改，长期坚持。整改时限：2018年2月底前研究提出工作意见，形成工作方案。 再查明，被告提交了其与宁夏海津建筑装饰工程有限公司于2016年10月25日签订的桠泾宾馆维修工程费协议及该公司出具的收到桠泾宾馆维修费92096.6元的收据，该协议及收据载明被告因维修涉案房屋支出维修费92096.6元（含更换宾馆过道及房间内地毯费用8730元）;提交其于2017年4月15日购买循环水泵及电机费用共计2390元,被告称旧循环水泵及电机被水淹坏而购买新的更换;提交其于2016年6月26日因桠泾宾馆维修消防管道产生人工及材料费共计23000元收据一张（宁夏金盾消防产品有限公司出具）。原告对被告主张的上述费用均不认可，但称在上次诉讼后被告曾找过原告要求对出租房屋消防设施及屋顶漏水进行维修，原告认为自己不承担维修义务而拒绝。最终房屋维修由被告完成。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。双方在合同中约定涉案房屋租赁期限10年（自2008年5月1日至2018年5月1日），现涉案房屋租赁期限已经届满，故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的诉讼请求不予支持。关于《房屋租赁合同补充协议》是否在本案中一并处理，因原告主张该协议包含在《房屋租赁合同》中要求一并解除，被告不同意，考虑到《房屋租赁合同补充协议》是《房屋租赁合同》的补充，该补充协议涉及的后院置换期限虽然没有届满，但因该补充协议涉及原告旧办公楼后院及办公楼作为一个整体由被告使用，现原告收回旧办公楼导致被告无法正常使用办公楼后院，故该《房屋租赁合同补充协议》应予解除，对原告要求被告腾空并返还原告旧办公楼及后院的诉讼请求，予以支持，原告同时返还被告置换给其的郊外2500平方米的养殖用地。对原告要求被告支付2014年5月至2018年4月期间房屋租赁费680000元及要求按照185000元／年的标准支付2018年5月1日起至房屋返还前的占有使用费的诉讼请求，因被告对欠付租赁费680000元无异议，对原告的该项诉讼请求予以支持。原告要求被告支付2015年11月至2018年4月期间采暖费87920.5元，因原告并非供暖主体，且原告也未代被告交纳涉案房屋采暖费，原告要求被告向其支付采暖费于法无据，不予支持。对原告要求被告支付违约金68000元，因被告在向原告交纳2014年至2015年期间租赁费时，原告拒绝接收并将被告诉至法院要求解除双方签订的租赁合同，双方因此涉诉，被告并非恶意拖欠原告租赁费，故对原告要求被告支付违约金68000元的诉讼请求，不予支持。 关于被告的反诉诉讼请求：因原、被告在合同中约定“在租赁期间，租赁房屋供暖、供电、供水等系统的维修费用由原告承担，被告负责所承租的房屋修缮、管理和维护”，由此可以认定被告对房屋承担维修义务，维修费用由原告承担。从原、被告陈述及举证可以认定涉案房屋消防管网及房屋漏水需要维修，但双方均认为应当由对方承担维修义务而推诿，最终由被告进行了维修。被告提交的证据显示其维修桠泾宾馆（涉案租赁房屋）支出维修费92096.6元（含更换宾馆过道及房间内地毯费用8730元）、购买循环水泵及电机支出2390元、维修桠泾宾馆消防管道产生人工及材料费共计23000元，因更换宾馆过道及房间内地毯费用8730元不属于涉案房屋维修范围，同时被告也无证据证实旧循环水泵及电机被水淹坏，原审法院据此确认被告产生房屋维修费共计106367元（92096.6元-8730元+23000元），该费用由原告承担，对被告主张的更换宾馆过道及房间内地毯费用8730元及购买循环水泵及电机支出2390元不予支持。被告要求原告赔偿其因租赁房屋消防设施不合格而被消防部门要求停业整改而产生的2016年4月7日至2016年5月17日停业损失及行政罚款共计210500元（停业损失210000元、罚款500元），要求赔偿租赁房屋上水阀门损坏而造成2017年7月15日至2017年8月20日期间停业损失176000元，因合同约定被告对涉案房屋承担维修义务，费用由原告承担，被告未能及时维修所造成的停业损失由其自行承担，同时被告也未提交消防部门对其罚款500元的相关证据，故对原告的该两项诉讼请求，均不予支持。被告要求原告赔偿因恶意诉讼给其造成转租房屋及闲置后院产生的经济损失480000元（1年租金388000元、代缴采暖费60000元、电费4000元、空置库房36000元），因原、被告履行租赁合同发生争议涉诉，但并未影响被告正常使用该房屋，故对被告的该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告宁夏回族自治区戒毒管理局与被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司于2008年9月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告宁夏回族自治区戒毒管理局位于银川市兴庆区XX号原告办公楼东侧2200平方米旧办公楼及后院；三、被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏回族自治区戒毒管理局2014年5月1日至2018年4月30日租赁费680000元，并按照185000元／年的标准支付自2018年5月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费；四、驳回原告宁夏回族自治区戒毒管理局的其他诉讼请求；五、反诉被告宁夏回族自治区戒毒管理局于本判决生效之日起十日内支付反诉原告银川鸿雅顺畅商贸有限公司房屋维修费106367元；六、驳回反诉原告银川鸿雅顺畅商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费12160元，原告宁夏回族自治区戒毒管理局负担2329元，被告银川鸿雅顺畅商贸有限公司负担9831元；反诉案件受理费6898元，反诉原告银川鸿雅顺畅商贸有限公司负担6139元，反诉被告宁夏回族自治区戒毒管理局负担759元。 二审庭审中，区戒毒管理局出示以下证据： 《关于办理停止向桠泾宾馆供暖的函》、《关于的复函》、关于2018年度桠泾宾馆停暖通知一份、停止供暖缴费增值税普通发票复印件一张，证明：截止2018年11月22日，被上诉人依然用案涉房屋经营桠泾宾馆；2018年10月20日上诉人向被上诉人发函，要求被上诉人作为实际占有人和实际使用人依法向供热单位宁夏华电供热有限公司提出停暖申请，但被上诉人予以拒绝；为防止暖气爆裂产生不必要的损失，上诉人于2018年10月24日向宁夏华电供热有限公司提出停暖申请，并缴纳了停暖费20853元。根据《房屋租赁合同》第四条约定，被上诉人在承租期内的水电暖垃圾处理等费用，按实际发生额以及市场价，以水、电表读数和供暖面积支付，现被上诉人作为实际占有人和实际使用人应当承担停暖费20853元。 鸿雅顺畅公司对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，本案属于二审上诉案件，而戒毒局在一审中并未涉及到停暖费的诉讼请求，在今天二审中当庭增加违背了法律规定的二审终审原则。鉴于一审已经判决解除双方的租赁合同关系，而且宾馆需要给戒毒管理局返还房屋，要求戒毒局对于目前租赁的宾馆内房屋装修添置的设施、设备、购买的物品一并进行处置，否则基于目前的情况，双方还不能完全实现解除合同的目的。 二审庭审中，鸿雅顺畅公司出示以下证据： 证据一、上水阀门照片三张、消防管网照片三张，证明：2016年4月，消防管网损毁维修及损毁的部位是位于宾馆楼外西边地下系自然耗损，并非是使用不当，上水阀门损坏及损毁的部位位于宾馆路外东边地下，系自然耗损，楼外部分应当属于戒毒局维修，但其未经维修义务，导致我方停业受损，应当承担维修责任。 区戒毒管理局对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该组证据不符合证据的法定形式，而且，局部阀门以及水表均不能证明系案涉房屋相关的供水及消防管网系统，其次，该组照片并没有相应的拍摄的时间，也不能经过任何部门的公证，故其真实性上诉人不予认可。 证据二、证人张XX证言，证实：消防管网设施设备损坏、无水、是自然耗损，并非是宾馆使用不当所致，在消防部门检测有问题时第一时间向戒毒局进行了汇报，要求尽快修缮，但戒毒局却推诿、置之不顾，证实戒毒局未按合同约定履约、违约、存在过错；证实因维修产生23000元维修费，并产生210500元停业损失，对此费用戒毒管理局应当承担赔偿。 张XX当庭陈述:2016年消防支队对宾馆进行消防管道检查，当时检查时我们也不知道哪里漏水，后来我们找的维修工进行检查后发现在宾馆外面的地沟里发现管道漏水，然后进行了维修，换管道。 区戒毒管理局对证人陈述不认可，该证人的身份，宾馆并不能提供相应的劳动合同以及其他的有效的身份证明予以证明，除证人自述外也不能证明其于2015年9月至2016年7、8月间在该宾馆从事过相应工作，即便证人身份及证人证言是真实的，也不能够证明消防管网的维修维护责任在戒毒管理局一方，并且证人在陈述中也描述了损坏的消防设施是可以通过消防井直接观测到，而且，离该宾馆只有三、四米左右，因此，无论从合同约定还是从事实两个方面而言，消防管网的维护均应是该宾馆的义务，因此产生的维修费费用和停业损失是因为没有尽到完全的维护义务而直接引发的，与戒毒管理局无关。 经审查，区戒毒管理局出示的证据及鸿雅顺畅公司出示的证据均不能证实其证明目的，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，区戒毒管理局与鸿雅顺畅公司对双方存在房屋租赁合同关系不持异议，双方应按合同约定履行各自义务。对区戒毒管理局所提鸿雅顺畅公司应支付违约金68000元、不承担鸿雅顺畅公司任何房屋维修费用、鸿雅顺畅公司承担2018年涉案房屋停暖手续费20853元及鸿雅顺畅公司所提撤销一审判决中第三项、第五项、第六项判决、支持其一审反诉请求等上诉理由；经查，原判认为因鸿雅顺畅公司在向区戒毒管理局交纳2014年至2015年期间租赁费时，区戒毒管理局拒绝接收并将鸿雅顺畅公司诉至法院要求解除双方签订的租赁合同，双方因此涉诉，鸿雅顺畅公司并非恶意拖欠原告租赁费，故对区戒毒管理局要求鸿雅顺畅公司支付违约金68000元的诉讼请求不予支持；依据合同约定认定鸿雅顺畅公司对房屋承担维修义务，维修费用由区戒毒管理局承担；同时按照合同约定鸿雅顺畅公司对承租房屋具有及时维修的义务，其怠于履行所造成损失应由其自行承担，双方因履行租赁合同发生争议涉诉，鸿雅顺畅公司在诉讼期间房屋转租且未影响正常使用该房屋，鸿雅顺畅公司并没有实际损失，对鸿雅顺畅公司提出相应上诉理由不予支持，原判上述认定并无不当，区戒毒管理局与鸿雅顺畅公司所提上诉理由均缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人银川鸿雅顺畅商贸有限公司预缴二审案件受理费1500元；上诉人宁夏回族自治区戒毒管理局预缴二审案件受理费2329元，均由二上诉人各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  马少骏 审判员  王文花 审判员  解 杰 二〇一八年十二月二十四日 书记员  尉欣妍 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督