吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉08民终1501号 上诉人（原审被告）：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王学辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙丹阳，吉林高军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王殿军，男，1955年3月14日生，汉族。现住镇赉县。 委托诉讼代理人：王平，镇赉县法律援助中心律师。 原审被告：吴国建，男，1971年1月7日生，汉族，个体。现住镇赉县。 上诉人镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（以下简称宇星公司）因与被上诉人王殿军房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2018）吉0821民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 宇星公司上诉称：1.请求撤销镇赉县人民法院（2018）吉0821民初2563号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审庭审中，对上诉人与原审被告吴国建存在房地产开发挂靠这一事实，双方予以认可，但一审判决依据吴国建举证的“授权委托书”来推定上诉人“书面授权了吴国建办理东泰小区的销售楼房”行为在没有其他证据佐证且上诉人否定的情况下，单方面扩大了授权委托书的授权范围，这种推定严重违反了民事诉讼证据规则。1、该授权委托书出具人是上诉人，而上诉人是向“镇赉县建设工程招标管理办公室”出具的，委托内容明确为“我公司委托吴国建办理东泰小区工程建设的所有事宜。”2、镇赉县建设工程招标管理办公室的职能只是负责涉案商品房建设工程规划许可、施工许可等行政审批手续的办理，而并没有商品房销售许可、房屋权属登记等行政许可权限，一审判决仅凭该授权委托书即认定吴国建销售楼房的行为是上诉人授权，明显是主观臆断。3、根据《招投标法》及其实施条例、《政府采购法》及其实施条例和《建筑法》的规定，上诉人出具的授权委托书明确授权范围仅限于“工程建设”的所有事宜，而依据前述法律、行政法规的规定，商品房销售及办理房屋权属登记，并不属于工程建设的内容，它只是房屋建设工程竣工验收合格并交付后的销售和登记行为。综上，一审判决扩大“授权委托书”的授权范围，推定涉案合同是吴国建以上诉人的名义实施，属于认定事实错误。二、一审判决违反证据的合法性认定涉案合同是有效的商品房买卖合同，违反了民事诉讼法的规定。1、涉案合同的签订主体是镇赉县东泰小区与被上诉人，甲方处盖的公章是“镇赉县东泰小区预售楼专用章”，如果吴国建是以上诉人的名义签订合同，甲方处应当盖有上诉人的公章，显然涉案合同没有。2、相反地，涉案合同采用了一个虚假的未经工商注册登记的单位和伪造的公章与被上诉人签订，这明显是一种违法的行为。3、仅凭合同上打印了上诉人公司名称和上诉人与吴国建的挂靠行为，就推定吴国建销售房屋的行为是以上诉人的名义，实属断章取义，证据不足。如果认定这种行为合法且有效，那么这种裁决结果将会导致那些无视法律擅自私刻他人公章或者私自以他人名义实施损害他人权益的行为且由他人代替担责的行为合法化，这绝对是法律所不允许的。4、被上诉人在合同签订的甲方处打印名称与盖章单位并不致的情况下仍然签订涉案合同并交付购房款，明显存在过失。作为一个完全民事行为能力人，被上诉人应当为自己的不当行为承担后果，而不能仅仅因为不懂法或者是普通百姓就免责。综上，《民事诉讼法司法解释》第104条明确规定了“与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的证据。”从证据上看，涉案合同来源和形式并不符合法律规定，而一审判决据以认定合同效力，违反了民事诉讼法的这一规定。三、上诉人一审庭审中表示的是“只要吴国建把办理不动产登记的相关费用补齐，即便我公司不是合同当事人，我公司也同意协助办理不动产登记手续。”而不是一审判决中所阐述的“且宇星公司在庭审中也表示，只要吴国建将办理不动产登记的相关费用补齐就同意协助办理不动产登记手续。”上诉人的这一表示，足以证明上诉人始终否认其是合同的一方当事人，这种抗辩贯穿了整个一审庭审，一审判决再一次以断章取义之嫌推定了本案的事实。本案中，涉案的被上诉人是购房人，由于吴国建的违约行为及违法行为导致被上诉人的权益受到损害，庭审中吴国建代理人表示会尽快缴纳税费并同意协助被上诉人办理房屋权属登记，进一步说明了吴国建在办理权属登记过程中所起到的决定性作用，换言之，吴国建不缴税费，办理房屋权属登记就属于事实履行不能。归根结底是因为其擅自销售不动产欠缴税款才导致被上诉人的权益受损，上诉人之所以同意在与被上诉人不存在合同关系的情况下协助办理，也是为了着眼大局，一审判决仅凭上诉人本着解决问题的意思表示即推定上诉人具备本案诉讼主体资格，进而推定上诉人对吴国建的私自售楼行为存在准许或者默许，完全是没有任何事实依据和法律依据予以支持的。四、房地产开发挂靠行为，实践中屡见不鲜，但并不是挂靠方所有的行为都要由被挂靠方承担。本案中，吴国建向被上诉人销售东泰小区商品房并没有经过上诉人的授权，而且，涉案合同既不是以上诉人的名义签订的，也不是以吴国建的名义签订的，而是以私刻公章的东泰小区的名义签订的，而且在庭审中被上诉人自认：在签订合同时，被上诉人并不知道东泰小区是宇星公司开发的，只是知道房子是吴国建的，也是从吴国建手里买的，这再一次证明吴国建并非以宇星公司的名义销售。五、一审判决适用法律错误。被上诉人购买了东泰小区的房屋，其购房款也交付给了“东泰小区”和吴国建，上诉人既未签订合同，也未收受价款，依据合同相对性原则，上诉人不应承担履行房屋权属登记的责任。而且，依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，吴国建的行为以及东泰小区的行为都不构成以上诉人的名义实施的表见代理的行为，一审判决适用《民法总则》第162条，认定涉案合同是在代理权限内，以上诉人的名义实施对上诉人产生效力明显与据以认定案件事实的证据不符，适用法律错误。同理，《合同法》第六十条也不应适用于本案，上诉人连合同当事人都不是，如何去全面履行合同义务？这种他人擅自设定的义务或者说是一审判决推定的合同义务，不是法律规定应当由上诉人承担的义务。综上，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，原判正确、合理，二审法院应予以维持。 吴国建二审诉讼期间未答辩。 王殿军向一审法院起诉请求：要求被告办理原告所购买商品房（位于镇赉县东泰小区**楼****）权属证书。 一审法院认定事实如下：2015年吴国建挂靠宇星公司开发镇赉县东泰小区1、3、4号楼，宇星公司于2015年4月29日书面授权吴国建办理镇赉县东泰小区工程建设的所有事宜。2015年9月17日吴国建以宇星公司的名义与王殿军签订“商品房销售合同”，合同书上加盖“镇赉县东泰小区预售楼专用章”，将镇赉县东泰小区3号楼3单元202室房屋出售给王殿军，合同约定由出卖人办理房屋产权，王殿军交付楼款并入住涉案房屋。2018年11月6日，王殿军诉至本院，要求被告协助办理房屋产权登记。认定上述事实的证据如下：商品房销售合同、交款收据、商品房买卖合同、增值税发票、授权委托书、宇星公司申报计划、当事人陈述。 一审法院认为，本案争议的焦点为1、宇星公司是否具备诉讼主体资格；2、涉案合同是否有效；3、宇星公司、吴国建是否有协助办理不动产登记的义务。从诉讼各方庭审提供的证据及庭审陈述中，可以认定吴国建挂靠宇星公司并以宇星公司的名义开发镇赉县东泰小区，宇星公司已书面授权吴国建办理东泰小区工程建设的一切事宜，授权事项除包括东泰小区的建设外，当然包括授权销售东泰小区楼房，宇星公司具备本案诉讼主体资格。吴国建以宇星公司的名义对外销售楼房，并未受到宇星公司的阻碍，且宇星公司在庭审中也表示，只要吴国建将办理不动产登记的相关费用补齐就同意协助办理不动产登记手续。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。据此规定，结合本案实际，宇星公司对吴国建的售楼活动是准许或者默许的，涉案合同虽未加盖宇星公司的公章，但不影响合同效力，宇星公司与王殿军存在合法、有效的商品房买卖合同关系。《城市房地产开发经营管理条例》（２０１８年）第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”。根据以上规定，宇星公司应协助王殿军办理不动产登记手续，吴国建作为实际开发人，亦应承担协助办理不动产登记手续的责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，判决如下：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴国建于本判决生效后十日内协助王殿军办理镇赉县东泰小区3号楼3单元202室房屋不动产登记手续。案件受理费100元，减半收取50元，由镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴国建承担。 本院二审期间，当事人未提供新证据。 本院在二审查明事实与一审基本相同。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。2015年4月20日，宇星公司以自己的名义向镇赉县政府申请本案东泰小区开发建设工程项目。2015年4月29日，宇星公司向镇赉县建设工程招标管理办公室出具授权委托书，委托吴国建办理东泰小区工程建设的所有事宜。关于该委托书，宇星公司认为委托事项只包括东泰小区的开发建设，不包括完工后的楼房销售。本院认为该委托书应做广义解释，即吴国建本身没有开发建设资质，其挂靠宇星公司，宇星公司授权其办理东泰小区工程建设的所有事宜中，应该不止是东泰小区的施工建设，而且包括东泰小区楼房的销售以及办理不动产登记事宜。而且，宇星公司在一审提供的三份，加盖宇星公司公章的正规房屋买卖合同中，联系电话也是吴国建的手机号码。这就使包括王殿军之内的买房户有理由相信，吴国建即代表宇星公司，其与吴国建签订的房屋买卖合同即是与宇星公司签订的。虽然合同中没有宇星公司公章，加盖的是东泰小区售楼处的公章，但东泰小区是宇星公司申请立项开发的。吴国建与王殿军签订房屋买卖合同的行为，系代表宇星公司的行为。吴国建的代理行为，对被代理人宇星公司发生法律效力。宇星公司与王殿军存在房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”宇星公司作为吴国建被挂靠人和被代理人，没有尽到对吴国建销售东泰小区楼房销售的监督管理职责。宇星公司应遵循诚实信用原则，依法与王殿军重新签订规范的商品房买卖合同。协助王殿军办理房屋不动产登记手续。 综上所述，宇星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄学军 审判员  杨剑虹 审判员  王天立 二〇一八年十二月二十七日 书记员  姜孟雪