江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初187号 原告：南京汇冠创辰企业管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MGYYB55，住所地江苏省南京市。 法定代表人：薛飞。 委托诉讼代理人：王捷，江苏东恒律师事务所律师。 被告：江苏中和亚健康科技有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MD44Y4Y，住所地江苏省南京市。 法定代表人：姜英。 委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田靖嵘，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：姜英，女，1978年2月27日，汉族，身份证号码******************，住江苏省常州市。 被告：李春花，女，1980年9月17日，汉族，身份证号码******************，住江苏省常州市。 被告：许瑜萍，女，1962年6月12日出生，汉族，身份证号码******************，住江苏省句容市。 原告南京汇冠创辰企业管理有限公司（以下简称汇冠公司）诉被告江苏中和亚健康科技有限公司（以下简称中和亚公司）、姜英、李春花、许瑜萍房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月15日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇冠公司的委托诉讼代理人王捷，被告中和亚公司的委托诉讼代理人杨丽霞到庭参加诉讼。被告姜英、李春花、许瑜萍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告汇冠公司向本院提出诉讼请求：1.中和亚公司返还原告已支付的租金74795.56元（15457.75元/月×5个月-15457.75元/月÷31天×5天）；2.中和亚公司返还原告已支付的部分物业费用7253.5元（100000元-92746.5元）；3.中和亚公司赔偿原告各项损失242424.22元；4.中和亚公司赔偿原告可得利益损失40000元；5.姜英对中和亚公司应负的金钱给付义务向原告承担连带责任；6、李春花、许瑜萍在对中和亚公司未实缴出资的范围内向原告承担连带责任；7、上述被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和中和亚公司于2016年2月15日签订了《房屋租赁合同》，双方约定，中和亚公司将位于南京市，面积约为423.5平方米。租赁期限为2016年3月16日至2019年3月15日。双方约定采取先付后租的租赁方式，每年租金为185493元，每半年支付一次租金。原告租赁房屋后，经过装修，用于经营企业管理咨询、商务信息咨询、教育培训等业务。2017年8月15日至8月30日，原告以微信支付的方式，向中和亚公司的员工黄锡慧转款共计100000元，用以支付2017年9月16日至2018年3月15日期间的房租和物业费。原告承租的房屋系中和亚公司从南京台兴汽车零部件制造有限公司（以下简称台兴公司）处承租房屋的一部分，2017年9月20日，原告收到房屋所有权人台兴公司发送的《解除房屋租赁合同的通知函》，该函载明，因中和亚公司未按期向台兴公司支付房租，构成严重违约，台兴公司解除与中和亚公司之间签订的《房屋租赁合同》。2017年9月25日，台兴公司对中和亚公司承租的房屋停水停电，并强制要求原告等租户搬离。台兴公司的行为，使原告无法正常经营，被迫停止营业。原告为此多次和中和亚公司协商，均没有得以妥善解决。原告为避免损失的扩大，于2017年10月20日向中和亚公司发函，要求解除合同。同年11月19日，原告又向中和亚公司发函，要求办理房屋交接手续，但中和亚公司未予理睬。后台兴公司将原告承租房屋更换了门锁，原告在搬离物品时，尚有价值10000余元的桌椅被台兴公司扣留。中和亚公司的违约行为，对原告造成重大损失，包括装修损失、搬家费用、广告牌制作费用、停业期间的可得利益损失、对客户的退款损失等。因中和亚公司为自然人独资企业，故姜英应对中和亚公司所负的金钱给付义务向原告承担连带责任。李春花和许瑜萍系中和亚公司的原股东；李春花和姜英于2016年5月6日签订《股权转让协议》，约定李春花将其持有中和亚公司的51%（实缴0元，未缴510万元）的股权，以0元转让给姜英；许瑜萍和姜英于2016年5月6日签订《股权转让协议》，约定许瑜萍将其持有中和亚公司的49%（实缴0元，未缴490万元）的股权，以0元转让给姜英，因此许瑜萍、李春花应承担责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告中和亚公司辩称，1、原告尚欠被告租金，原告至今仍占有使用涉案房屋，因此原告应当向被告支付租金17万元。2、原告未向被告支付过物业费，其主张返还物业费缺少事实和法律依据。3、关于损失问题，原告的损失均是由原告自作主张的违约行为造成的。首先，被告未收到原告的书面装修申请，原告亦并未告知被告与相关政府部门，违反约定。在不到2年的时间里，原告装修两次，有许多不实之处，因此被告不应承担装修损失。其次，原告的营业损失是原告擅自离开造成的，并不是被告导致的，因此应当由原告自行承担损失。其次，关于广告费用的损失，双方并无约定，原告做广告自己获利，应自行承担广告费用。再次，原告搬家是其自身的原因，与被告无关。最后，对于可得利益损失，在签订合同时，原告是可以遇见的，原告构成违约，因此不应当由被告承担可得利益损失。4、关于原告要求被告姜英、李春花、许瑜萍承担连带责任的问题。中和亚公司是一人独资企业，既然已经要求唯一的股东姜英承担连带责任，就不能要求李春花、许瑜萍承担连带责任，属于重复主张损失，因此法院应当驳回对姜英、李春花、许瑜萍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南京市。 2015年，经台兴公司授权，案外人南京源泉资产管理有限公司（出租方，甲方，系台兴公司的关联公司，以下简称源泉公司）与被告中和亚公司（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南京市，房屋计租面积约为2117.3平方米，租赁用途为办公；甲方于2015年10月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2015年11月19日至2025年11月18日，免租期至2015年11月18日止；双方约定的房屋租金不含房产租赁税，前五年每年租金为1081940.30元，租金价格为1.40元/日/平方米，付款时间为每年的10月19日前（第一年为2015年10月18日前）、1月19日前、4月19日前、7月19日前，前五年每次付款金额为270485.08元，自第六年即2020年11月19日起租金递增10％，租金价格为1.54元/日/平方米，即每次付款金额为297533.58元，实行先付后租的租赁方式，乙方付款时逢法定节假日，提前至节假日前一日支付，乙方以转账方式向甲方支付租金。逾期支付超过五天，乙方应按该应付未付租金金额0.1％按日向甲方支付逾期利息。乙方向甲方支付的租金或使用费均不包括物业管理费及与该房屋有关且应由乙方承担的税费及其它乙方因使用该房屋而产生的费用；乙方应在本合同签订之日向甲方支付首期租金270485.08元和押金30000元；租赁合同终止或解除时，乙方对房屋内固定装潢不得拆除（设备除外），同时乙方必须做好垃圾清运工作，应经甲方验收认可，并结清各自应当承担的费用。甲方对乙方的固定装修不予补偿；乙方不得转租该园区房屋；乙方逾期不支付租金单次超过30日，累计超过60日的，视为乙方严重违约，乙方应按半年租金支付违约金，本合同即行终止，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于租金、使用费、保证金、租赁押金、物业管理费及其他费用或违约金、损害赔偿金），乙方应按该应付未付款项金额的0.1％按日向甲方支付逾期利息。若乙方逾期超过十五日，甲方有权停止公用设施（包括但不限于停水、停电）或阻止乙方使用该房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担等等。 上述合同签订后，台兴公司（出租方，甲方）再次与被告（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，除签订主体不同外，内容与上述合同一致。双方均按此份《房屋租赁合同》实际履行。 被告成立于2015年12月21日。合同签订后，上述房屋交付被告的发起人使用，被告成立后，由被告使用。在合同履行过程中，被告多次逾期支付台兴公司租金。 2016年2月15日，原告汇冠公司（承租方，乙方）与被告中和亚公司（出租方，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋计租面积约为423.5平方米，租赁用途为办公；甲方于2016年2月25日前向乙方交付房屋，租赁期限为2016年3月16日至2019年3月15日，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还；乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；如双方没有重新签订租赁合同，乙方应于租赁期满时搬出房屋；双方约定的房屋租金不含房产租赁税，年租金为185493元（租金价格为1.2元/日/平方米）；租金支付方式，实行先付后用的租赁方式，每次支付金额为92746.5元，乙方应自签订合同之日向甲方支付首期租金92746.5元，分别自2016年2月25日前、2016年8月16日前、2017年1月16日前支付；乙方租赁期间，因使用房屋及从事经营活动而发生的相关费用，包括但不限于电费、水费、电话费、网络安装使用费、物业管理费、停车费等，均由乙方每月按时向相关部门或甲方交纳，并承担因滞纳所产生的一切费用;租赁关系终止时，乙方在未损害房屋主体结构、附属设施及结清各项费用的情况下，甲方无息归还房屋租赁押金；甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，即视为违约，违约方应向另一方按月租金的两倍支付违约金等等。薛飞、李春晔分别代表原、被告在合同尾部签字。 2017年8月20日，被告向原告送达《付款计划》，内容为：汇冠公司应于2017年7月16日前支付房租，多次向汇冠公司催缴，2017年8月31日为最后催缴日。房租为100369.5元，牌子12000元，水电4523元，合计112350.25元，已经支付20000元。汇冠公司在该资料尾部加盖印章，薛飞签字。其中付款计划中滞纳金处“4200元“，系铅笔所写，而且字体与其他手写字体不一致，故原告亦不予认可。 截止2017年8月31日，原告支付被告租金100000元，支付至2018年3月15日。原告于2017年9月14日向姜英支付水电费4523元。 2017年9月20日，台兴公司向被告发出《解除“房屋租赁合同”的通知函》。次日，台兴公司通过微信再次向被告发送《解除“房屋租赁合同”的通知函》。2017年10月9日，原告向李春晔邮寄送达《解除合同函》，并通过微信送达。2017年10月10日，被告向原告送达付款通知，内容为；原告已经于2017年8月18日支付20000元，2017年8月22日支付10000元，2017年8月25日支付20000元，2017年8月31日支付50000元，水电费4523元，合计104523元；尚欠房租32027.5元。2017年11月17日，原告向李春晔邮寄送达《告知函》，要求搬离房屋，双方进行交接。同时原告通过微信送达李春晔。 2017年11月22日，原告要求搬取涉案房屋内物品，管理涉案房屋的物业公司拒绝原告的工作人员进入涉案房屋，原告方工作人员因此报警（接处警工作登记表）。本院要求调取公安机关视频资料，公安机关仅允许观看视频，本院查看视频，发现其中内容与公安机关出具的接处警工作登记表一致。 2017年12月4日,台兴公司以中和亚公司为被告诉至本院，要求解除合同、腾空房屋、支付租金等。2018年2月28日，本院作出（2017）苏0106民初12117号民事判决书，认定：“被告尚有办公物品在涉案房屋内，原告已将该物品收拾整理，占用部分涉案房屋”；“被告应在2017年7月19日前向原告支付租金270485.08元，直至2017年8月14日才支付100000元，剩余租金至今尚未向原告支付，超过合同约定的期限，因而，原告解除合同的条件成就，原告有权单方解除合同。根据规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2017年9月20日收到原告的解除通知，故原、被告双方的《房屋租赁合同》于2017年9月20日解除”。上述判决书判决：一、原告南京台兴汽车零部件制造有限公司与被告江苏中和亚健康科技有限公司就南京市；二、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市；三、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京台兴汽车零部件制造有限公司支付房屋租金82998.16元及占有使用费（按每天300元的标准，自2017年9月21日起计算至被告实际迁出上述房屋之日止）；四、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京台兴汽车零部件制造有限公司支付违约金100000元；五、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京台兴汽车零部件制造有限公司支付其垫付的税款330893.42元；六、驳回原告南京台兴汽车零部件制造有限公司的其他诉讼请求。 中和亚公司不服一审判决，提起上诉。2018年9月19日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终5806号民事判决书，查明事实为：二审期间，上诉人提交南京汇冠创辰企业管理有限公司起诉上诉人的民事起诉状复印件一份，证明被上诉人扣留了南京汇冠创辰企业管理有限公司的部分物品，其认为上诉人仍然占有部分涉案房屋没有依据。被上诉人质证认为，上诉人称被上诉人扣留案外人物品没有事实依据。被上诉人提交南京汇冠创辰企业管理有限公司与上诉人签订的合作协议书一份，证明上诉人与南京汇冠创辰企业管理有限公司之间是合作关系，被上诉人从未认可上诉人与南京汇冠创辰企业管理有限公司的转租关系，涉案办公物品无论是南京汇冠创辰企业管理有限公司的还是上诉人的，都应视为涉案房屋系上诉人占有使用。上诉人质证认为，该证据无法达到被上诉人的证明目的，只是复印件，真实性无法确认。本院认为，上述证据均为复印件，亦不属于民事诉讼二审期间新证据，本院不予采信。上诉人另申请法院至南京市溧水区地税局调取其与被上诉人签订的房屋租赁合同及税费缴纳的相关凭证。本院认为，上诉人一审期间未申请法院调取证据，其二审期间申请法院调取证据缺乏事实和法律依据，本院不予准许。南京市中级人民法院判决:驳回上诉，维持原判。 另查明：2015年12月21日，中和亚公司成立，股东为许瑜萍、李春花。当日，许瑜萍、李春花制定并通过《江苏中和亚健康科技有限公司章程》，该章程附表规定，许瑜萍的认缴额为490万元，分别于2015年11月1日、2016年11月30日、2017年11月30日、2018年11月30日、2019年11月30日缴付100万元、100万元、100万元、100万元、90万元；李春花的认缴额为510万元，分别于2015年11月1日、2016年11月30日、2017年11月30日、2018年11月30日、2019年11月30日缴付100万元、100万元、100万元、100万元、110万元。2016年5月6日，许瑜萍、李春花在没有实缴出资的情况下将股权转让姜英。后姜英制定了《江苏中和亚健康科技有限公司章程》，该章程第七条规定股东姓名、出资额、出资方式如下：姜英，认缴出资额分别为200万元、100万元、200万元、300万元、200万元，出资期限分别为2016年5月26日、2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日。 诉讼中，台兴公司出具证明，证明台兴公司于2018年1月29日与原告进行交接。 庭审中，原告称，2017年9月25日台兴公司进行停水停电，导致原告无法经营，于是原告于2017年10月14日搬离涉案房屋。 上述事实，有当事人陈述，以及房屋租赁合同、解除合同函、告知函、本院（2017）苏0106民初12117号民事判决书、南京市中级人民法院（2018）苏01民终5806号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人合法的权利受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据本院认定的上述事实以及原、被告的诉辩意见，本院做如下评判：关于原、被告之间租赁合同的效力问题。在本院（2017）苏0106民初12117号民事判决书中，并没有认定被告因转租构成违约，而且在原、被告2016年2月15日签订房屋租赁合同后，所有权人台兴公司并未在规定期限内提出异议。因此原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告、被告中和亚公司之间租赁合同的权利义务关系是否终止的问题。本院生效的（2017）苏0106民初12117号民事判决书认定台兴公司与被告中和亚公司之间就南京市，且涉案房屋属于上述房屋的一部分，因此被告中和亚公司自此无权将涉案房屋继续转租，原告、被告中和亚公司之间租赁合同关系亦于此时终止，原告可以要求搬出涉案房屋。 关于原告搬离涉案房屋具体时间的问题。原告以相关搬家公司出具的证明用以证明其搬离涉案房屋的具体时间，该搬家公司未到庭作证，被告中和亚公司对此亦不予认可，因此原告的举证不足以证明其于2017年10月14日搬离涉案房屋。本院生效的（2017）苏0106民初12117号民事判决书中认定被告中和亚公司支付台兴公司部分房屋占有使用费，证明仍有部分房屋未交付台兴公司。根据本院查看的视频资料，可以证明原告于2017年11月22日要求搬离涉案房屋，因物业公司阻挠而未果，因此原告不应支付此后的房屋占有使用费。同时台兴公司作为所有权人，其出具证明能够证明原告于2018年1月29日交接。被告中和亚公司应返还原告2017年11月23日至2018年3月15日的租赁费用58224元。被告中和亚公司亦可以以此主张相关权利。对于原告主张的物业费，原告未能证明支付确定期间的物业费以及物业费的计算标准等，被告中和亚公司亦不予认可，因此对于其物业费的主张，本院不予支持。 关于原告、被告中和亚公司是否均构成违约的问题。根据被告中和亚公司提供的还款计划，在被告中和亚公司与台兴公司之间的租赁合同解除之前，原告没有按期支付租金，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。被告中和亚公司与台兴公司存在纠纷，每月按约支付租金，且双方之间的租赁合同于2017年9月20日解除，导致原告、被告中和亚公司之间的租赁合同无法继续履行，因此被告中和亚公司亦构成违约，应承担违约责任。 关于原告主张的损失问题。原告、被告中和亚公司在房屋租赁合同中约定的租赁期限为2016年3月16日至2019年3月15日，而被告中和亚公司与台兴公司的租赁合同于2017年9月20日解除，距离原告、被告中和亚公司之间的租赁合同期限届满近6个月，给原告造成了相应的损失，被告中和亚公司应承担相应的责任。原告的举证不足以证明其具体的损失主张，而且原告亦未申请鉴定，因此本院根据公平和诚信的原则，结合原告使用涉案房屋的具体情况以及原告、被告中和亚公司的违约程度等因素，酌定被告中和亚公司支付原告损失30000元。对于原告主张的可得利益损失，与原告主张的上述损失中经营损失重复，而且原告亦未举证证明，因此本院不予支持。 关于被告姜英、李春花、许瑜萍是否承担本案责任的问题。被告中和亚公司现在属于一人有限责任公司，原告认为姜英因此应对公司的债务承担连带责任，没有法律依据。根据《公司法》规定的认缴出资制度，中和亚公司的股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。根据2015年12月的《江苏中和亚健康科技有限公司章程》附表的规定以及变更股东后的公司章程规定，中和亚公司原股东李春花、许瑜萍应缴足转让前应认缴的出资额，即于2016年5月6日前缴足认缴的出资额，但是李春花、许瑜萍违背认缴承诺，并未在转让股权前缴足其按照公司章程规定的认缴出资额，二人应在未认缴出资额的范围内承担补充赔偿责任。原告认为姜英没有履行出资义务，而姜英未到庭参加诉讼亦未举证证明其在李春花、许瑜萍转让股权时以及转让后，履行上述两位被告的出资义务，因此姜英应对李春花、许瑜萍未履行的出资义务承担连带责任。 被告姜英、李春花、许瑜萍未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应自行承担相应的不利后果。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京汇冠创辰企业管理有限公司租赁费用58224元； 二、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京汇冠创辰企业管理有限公司损失30000元； 三、被告许瑜萍、李春花对被告江苏中和亚健康科技有限公司不能清偿的上述债务部分在未认缴的出资额范围内（2016年5月6日前，被告许瑜萍出资额为100万元、李春花出资额为100万元）承担赔偿责任，被告姜英对于被告许瑜萍、李春花应承担的上述责任承担连带责任； 四、驳回原告南京汇冠创辰企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6767元，公告费600元，合计7367元，由原告南京汇冠创辰企业管理有限公司负担5367元，被告江苏中和亚健康科技有限公司负担2000元（原告南京汇冠创辰企业管理有限公司已经预付，被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内一并支付原告南京汇冠创辰企业管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周力文 人民陪审员  孙善伟 人民陪审员  王 虹 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  刘 陶 3.对被执行人限制高消费、限制出入境；