甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2018）甘08民初101号原告（执行案外人）：王某，男，汉族，生于1969年12月28日，甘肃省宁县人，住庆阳市，农民。被告（申请执行人）：泾川信邦典当有限责任公司。法定代表人：王某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成某，该公司总经理。被告（被执行人）：余某，住甘肃省庆阳市。被告（被执行人）：贺某，住甘肃省庆阳市。被告（被执行人）：孙某，住甘肃省庆阳市。被告（被执行人）：罗某，住甘肃省庆阳市。被告（被执行人）：庆阳市宏德房地产开发有限公司。法定代表人：贺某，该公司执行董事。被告（被执行人）：甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司。法定代表人：贺某，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕某，该公司办公室主任。原告王河与被告泾川信邦典当有限责任公司、余某、贺某、孙某、罗某、庆阳市宏德房地产开发有限公司、甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王河、被告泾川信邦典当有限责任公司的委托诉讼代理人成某、甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼。被告余某、贺某、孙某、罗某、庆阳市宏德房地产开发有限公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王河向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除对位于庆阳市××区号房产的查封；2、请求依法撤销本院（2018）甘08执异17号执行裁定书、（2018）甘08执23号执行裁定书、（2018）甘08执23号之四执行裁定书；3、依法确认位于庆阳市××区号房产系原告所有。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月21日，原告王河与被告甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司签订《住宅楼认购协议书》，该公司将位于庆阳市××区号住宅楼作价210016.80元出售给王河。2011年1月20日王河已足额支付楼房出售款。2011年5月19日开具了不动产销售发票及并缴纳了该房屋契税。2011年11月23日双方签订《房地产买卖契约》。在进行房产交易之前，原告曾对被告甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司的工商信息、开发资质、商品房销售资质等进行了考察了解，才做出决定，并签订了买卖契约且履行付款、纳税等义务。被告甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司也按期履行了房产交付义务。原告王河在约定的期间已接受房产并实际占有了房产。双方意思真实，交易行为合法有效。原告就是该套房产的所有者。过户登记手续正在办理之中。该套房产系住宅楼房用于家庭居住，原告已占有使用八年时间。在使用本套楼房的过程中无人提出异议。2018年5月下旬却被平凉市中级人民法院予以查封。王河遂向平凉市中级人民法院提出异议申请，但平凉市中级人民法院以（2018）甘08执异17号执行裁定书驳回异议申请。（2018）甘08执23号执行裁定书、（2018）甘08执23号之四执行裁定书、（2018）甘08执异17号执行裁定书均系在未做调查了解的情形下做出的错误裁定。以上裁定所依据的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。但原告认为，该裁定仅引用了前款，而忽视后款的规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告虽未办理过户登记手续，但已付清全部房款、缴纳税金，并已使用近十年，属于善意取得。原告购房用房与被告之间不存在任何经济纠纷。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求并解除对该套楼房的查封措施。被告泾川信邦典当有限责任公司辩称，其与余某、贺某、孙某、罗某、庆阳市宏德房地产开发有限公司、甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司民间借贷纠纷一案中，因各被告人未履行还款义务，故平凉市中级人民法院对甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司名下的房产进行查封符合法律规定。且原告并未取得房产证，这套房屋的所有权人是甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司。甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司对原告的诉讼请求无异议，称诉争房产已出售给王某，王某已经全额缴纳房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、房地产买卖契约、宏德大厦辅楼（综合楼）住宅楼认购协议书、销售不动产统一税务发票、购房交款收据，证明原告购买该诉争房产并缴纳房款及税金；2、庆阳宏德大厦物业管理部门暖气费、水电费收款收据复印件一份，证明原告王某实际居住并系该房屋实际所有人；3、中华人民共和国房屋所有权证一份，证明该证名称虽系房屋所有权证，但其实是分户卡；4、庆阳市国土资源局颁发的他项权证书、不动产信息查询各一份，证明该诉争房产的土地于2014年4月30日、2015年6月2日被甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司办理抵押贷款，致使无法办理房屋过户手续。故未办理房产证并非原告过错。被告泾川信邦典当有限责任公司的委托诉讼代理人质证认为：原告所出具的买卖契约时间早于办理房产证时间；房屋所有权证办理在甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司名下，故房屋所有权人即为甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司，原告和诉争房产并无关系；且这栋大厦的其他大部分住户都办理了房产证，原告却未办理，并非无过错。原告出具的中华人民共和国房屋所有权证并非分户卡。甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司对上述证据无异议。因庭审中双方当事人对原告出具的中华人民共和国房屋所有权证应认定为所有权证明还是分户卡产生意见分歧，故本院依职权向庆阳市不动产登记事务中心进行调查，所作的调查笔录证实：该两套房产的所有权人系庆阳宏德交通建设有限公司，该公司缴纳的是不动产税，住户购买房屋后应当持房屋销售不动产税票和房产证，缴纳契税后，才可以办理过户登记，取得房产证，该房屋所有权证对房产开发公司来说是房产证，对住户来说相当于分户卡。经查询该房屋的土地于2015年6月2日被办理抵押登记，至今未解除查封。原告王某、被告泾川信邦典当有限责任公司对该份证据均无异议。对于原告、被告的举证，本院作如下认定：他项权证书、不动产信息查询单可以证实诉争的该套房产的土地自2014年4月30日至今被办理押登记，土地被办理抵押登记期间诉争房产无法办理房屋过户登记手续。对原告提交的房地产买卖契约、宏德大厦辅楼（综合楼）住宅楼认购协议书、销售不动产统一税务发票、购房交款收据、庆阳宏德大厦物业管理部门暖气费、水电费收款收据复印件予以认定，可证明原告购买该诉争房产并缴纳房款及税金且实际入住的事实。根据上述证据并结合当事人陈述，认定事实如下：2009年7月21日，原告王河与被告甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司签订《住宅楼认购协议书》，该公司将位于庆阳市××区号（所有权证号：庆市房权证西峰区字第**）作价210016.80元出售给王河。2011年1月20日王河支付购房款，2011年5月19日开具了不动产销售发票及并缴纳了房屋契税。2011年11月23日双方签订《房地产买卖契约》。被告甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司按期履行了房产交付义务。原告王河在约定的期间已接受房产并实际占有了房产。但该套楼房的所有权人登记为甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司。2018年，本院在执行泾川信邦典当有限责任公司与余某、贺某、孙某、罗某、庆阳宏德房地产开发有限公司、甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司民间借贷纠纷一案中，作出（2018）甘08执23号执行裁定书、（2018）甘08执23号之四执行裁定书，对被执行人甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司名下的的位××区号（所有权证号：庆市：庆市房权证西峰区字第**予以查封并评估拍卖。原告王河以案外人身份提出执行异议，本院于2018年6月19日作出（2018）甘08执异17号执行裁定书，裁定驳回王河的异议申请。王河不服，向本院提出执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告王河对本案诉争的该套房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益；2、原告的案外人执行异议之诉是否成立？一、关于原告王某对本案诉争的该套房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王河对本案诉争的两套房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，应从法院查封之前原告是否签订合法有效的书面买卖合同、是否已合法占有该不动产、是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、是否非因买受人自身原因未办理过户登记等四个方面来综合审查判定。以上四个要件均具备的应予支持，反之予以驳回。本案中，王某提交的证据可证实在法院查封该房屋之前，其已签订了合法有效的买卖合同，并支付全部价款，且已合法占有该标的物，该房屋已实际处于王河的控制之下，因此根据法律规定，房屋未办理过户登记是否因王某自身原因造成是认定本案的关键。关于房屋未过户的原因，原告王某称该房屋土地被抵押，不能办理房屋过户登记手续。但庭审中，甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司的委托诉讼代理人的陈述证实：除了提起执行异议的四户以外，这栋大厦其他住户都办理了房产证，个人也可以办理过户手续。且根据庭审查明的事实可知，2011年11月23日王河签订《房地产买卖契约》时已付清房款并缴纳税款，而该房产的土地于2014年4月30日被办理抵押登记，在长达2年多的时间内王某未办理过户手续，其怠于办理房产过户的行为，导致法院查封该两套房产时仍登记在甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司名下。因此应当认定为这套房屋未办理过户登记是原告王某自身原因造成。故原告王某对房屋未办理过户登记手续存在过错，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因此原告王某对本案诉争的两套房产不享有足以排除法院强制执行的民事权益。二、关于原告的案外人执行异议之诉是否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此作为不动产的房屋，不论是物权设立或变更，均需办理登记，这是物权公示原则的体现。未经办理登记的，不能获得法律的承认和保护，不能对抗第三人。本案中，房屋所有权证登记在甘肃省庆阳宏德交通建设有限公司名下，原告王河虽实际占有、使用该房屋，但并未享有足以排除法院强制执行的民事权益。故本院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，裁定对本案诉争的该套房产予以查封符合法律规定。原告王某的案外人执行异议之诉不能成立。综上所述，原告王河的诉讼理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告王河的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告王某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日其十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长 杜爱勤审判员 高 雁审判员 高玉芬 二○一八年十二月十六日书记员 童 静