广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂06民终879号 上诉人（原审被告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司。住所:广西防城港市港口区仙人湾小区****西。统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段丽君，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘慧娇，女，1991年8月31日出生，汉族，，住辽宁省大连市甘井子区 委托诉讼代理人：韦叶锦，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，广西创想律师事务所律师。 上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）因与被上诉人刘慧娇商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2017）桂0602民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人腾飞龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误认定上诉人可据实延期交房的起算点为合同签订之日。双方签订合同时，涉案项目已开工建设，开工时间和交房时间已在政府主管部门备案，该时间不包括可据实延期交房因素，因此腾飞广场已开工建设后，即被上诉人在签订合同前发生的可据实延期交房的天数应当予以计算。按照合同约定，被上诉人不及时办理按揭手续，法定节假日，台风、降雨达到中雨以上等非卖方因素的,出卖人可据时延期交房。被上诉人逾期办理按揭手续13天。本项目开工后，法定节假日44天,强降水中雨以上为204天。因此,上诉人可据实延期交房的天数合计为261天。二、被上诉人请求逾期交房违约金已超过诉讼时效。被上诉人要求逾期交房违约金的前提是要求上诉人交付房屋，该项权利应为债权请求权，适用诉讼时效的规定，显然被上诉人要求交房的权利已超过诉讼时效，基于此，被上诉人无从主张违约金。三、一审判决未充分考虑双方约定的违约金过高,法院应根据本案的实际情况，从合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，依法对违约金予以调低。并且，我方已于2018年1、2月份通过报纸公告的方式通知被上诉人办理交房手续，所以违约金只应计算至我方发布交房公告的日期。 被上诉人刘慧娇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、一审判决错误认定法定节假日可作为上诉人延期交房的依据。双方签订合同之时，已经可以预期交房期限，所以法定节假日不应作为上诉人可以预期交房的理由。二、涉案购房合同是上诉人单方制作的格式合同，被上诉人也认可，是双方真实意思表示。关于违约金数额计算方法，也是由上诉人单方起草，根据合同意思自治原则，法院应当尊重合同当事人的真实意思表示。因此，上诉人主张违约金过高，没有事实和法律依据。三、逾期交房违约金的诉讼时效应从房屋具备交房条件之日起算，如果涉案房屋在合同约定期限届满时尚未具备交付条件，房屋交付属于无法履行的状态，就不能以此作为诉讼时效的起算点。 刘慧娇向一审法院起诉请求：1.腾飞龙公司向刘慧娇支付逾期交房违约金219480元（自合同规定最后交房期限即2014年12月1日至2017年7月1日计为944天，每日按照已交房价款465002元的万分之五即232.50元的违约金计算，以后另计）。 一审法院认定事实：2013年9月3日，刘慧娇与腾飞龙公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定刘慧娇向腾飞龙公司购买位于防城港市港口区，面积为78.27平方米，总价款为465002元。腾飞龙公司应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》且经验收合格并符合本合同约定的商品房交付刘慧娇使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，腾飞龙公司可据实予以延期。包括其他非出卖人能控制因素（如政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上等）造成工期延误，腾飞龙公司可据实延期交房。腾飞龙公司如未能按本合同规定的期限将涉案商品房交付刘慧娇使用，逾期超过90日后，刘慧娇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，腾飞龙公司按日向刘慧娇支付已交付房价款万分之伍的违约金。2013年9月3日，刘慧娇就涉案房屋向腾飞龙公司支付了首付款95002元。2013年9月23日，刘慧娇与中国建设银行股份有限公司防城港分行签订了《住房公积金借款合同》，完成了剩余房款的支付，腾飞龙公司对此予以认可。 一审法院认为，刘慧娇与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。按照涉案商品房买卖合同的约定，刘慧娇已完成了支付购房款的义务，腾飞龙公司应于2014年11月30日前将符合合同约定的商品房交付刘慧娇使用。庭审中，腾飞龙公司自认其至庭审之时仍未履行交付房屋的义务，逾期天数已超过90日，腾飞龙公司的行为已构成违约。基于此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，刘慧娇有权选择继续履行合同并要求腾飞龙公司按照合同约定的违约金计算方式向其支付违约金。 关于违约金的计算问题，刘慧娇、腾飞龙公司双方于2013年9月3日签订商品房买卖合同，腾飞龙公司根据合同约定可据实延期的起算点应为合同签订之日，而非腾飞龙公司主张的涉案楼盘项目开工之日。从2013年9月3日至2014年11月30日，法定节假日15天，中雨天气以上天数74天，台风天数8天，扣除重复天数7天，故腾飞龙公司可据实延期90天至2015年2月28日前向刘慧娇交付房屋。违约金计算方式应为自2015年3月1日起暂计至2017年7月1日，逾期天数853天，按照已付房款465002元的日万分之五计算，以后另计至实际交房之日。腾飞龙公司认为按上述标准计算的违约金明显过高，请求人民法院予以调整。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，虽然腾飞龙公司本身存在逾期交房的主要过错，但其表明在2017年底前可完成交房。结合刘慧娇、腾飞龙公司买卖房屋的总价款，从公平原则和诚信原则的角度，一审法院对刘慧娇主张的违约金予以调整，并酌定腾飞龙公司一次性向刘慧娇支付逾期交房违约金69750元。对于刘慧娇要求从2017年7月2日起另行计算的逾期交房违约金，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、腾飞龙公司向刘慧娇一次性支付逾期交房违约金69750元；二、驳回刘慧娇的其他诉讼请求。案件受理费2296.10元，由腾飞龙公司负担730元，刘慧娇负担1566.10元。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，上诉人在二审中陈述，涉案房屋在2018年1月竣工验收，目前已具备交房条件。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.被上诉人要求支付逾期交房违约金的请求是否已过诉讼时效；2.本案违约金如何确定。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决对《商品房买卖合同》的效力认定正确，本院予以确认。 一、关于被上诉人要求支付逾期交房违约金的请求是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”上诉人自认涉案房屋于2018年1月初才竣工验收，具备交房条件；同时还提出因天气原因其可据实延期交房的抗辩；且其也未提出证据证明已在被上诉人起诉前通知被上诉人办理交房手续。因此，在上诉人通知被上诉人交房前，被上诉人无从知道或应当知道具体交房的时间，故计算被上诉人知道或者应当知道权利被侵害的时间应从上诉人通知被上诉人办理交房手续时起算。本案中，被上诉人于2017年8月15日起诉请求上诉人支付逾期交房违约金，并未超过法定诉讼时效。一审判决对被上诉人诉讼请求的诉讼时效认定正确，本院予以确认。 二、关于本案违约金如何确定的问题。上诉人逾期交房构成违约，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人应按日向刘慧娇支付已交付房价款万分之伍的违约金。上诉人主张合同约定的违约金过高，应予以调整。本院认为，上诉人逾期交房时间较长，即便是存在可顺延交房的情况，按照合同约定的违约金计算方法计算出的违约金总数仍然过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并综合考虑合同的履行情况、上诉人的过错程度及被上诉人的诉请等因素，截止2017年7月1日的违约金，本院酌情确定为139500.6元。但一审判决上诉人的应付违约金为69750元，被上诉人未提起上诉，对一审判决不予支持从2017年7月2日起另行计算的逾期交房违约金亦未提起上诉。因此，一审判决上诉人的应付违约金为69750元，本院予以维持。 综上所述，上诉人腾飞龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4592.2元，由上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄大亮 审判员  刘帅武 审判员  栾彩云 二〇一八年十二月三十日 法官助理邹采伶 书记员谢馨仪