河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫08民终3699号上诉人（原审原告）：李云霞，女，1968年6月14日出生，汉族，住所地：河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：傅增怡，河南苍穹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张汴霞，女，1973年11月11日生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：杨利冶，金研律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭倩倩，女，1988年11月7日出生，汉族，住河南省焦作马村区。上诉人李云霞、张汴霞与被上诉人郭倩倩房屋租赁纠纷一案，李云霞、张汴霞不服焦作市解放区人民法院于2018年11月5日作出的（2018）豫0802民初2810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。2018年12月25日，李云霞申请撤回上诉，本院予以准许，不再另行制作裁定书。本案现已审理终结。张汴霞上诉请求：撤销焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初2810号民事判决书第一项判决，改判为“被告张汴霞于本判决生效之日起10日内支付原告李云霞租金17020.48元。”事实和理由：房屋租金从2016年1月1日以后的标准是7506.4元/月，这个标准是按照张汴霞和李宝亮签订合同的标准，是李宝亮口头答应的，李宝亮是认可的，否则李宝亮早已去锁门催要了。故从2016年1月1日起到2017年12月房屋租金的标准也应该是7506.4元/月，一审判决多算了27923.76元【（9082.74—7506.4）元/月*12+9007.68=27923.76元】。李云霞向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即向原告支付自2015年1月1日起的租金直至租赁期限届满之日止（其中自2015年1月1日起计算至2018年7月30日共计130070.11元），并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，原告李云霞系位于解放区和平西街3-21（众盛大杨树5号楼）（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人。2008年12月8日，李云霞作为委托人、李宝亮作为受托人签订委托书一份，载明：李云霞将涉案房屋交由其哥李宝亮全权负责，出租、经营、管理、维修等一切相关事宜，与李云霞有着同等的该门面房东主人的法律效力。2013年11月12日，李宝亮作为甲方（出租方）、郭倩倩作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同一份。后原告李云霞得知涉案房屋实际用于焦作酒易购商贸有限公司经营，该公司法定代表人为张汴霞，郭倩倩仅是该公司雇员。经双方协商，李宝亮作为甲方（出租方）、张汴霞作为乙方（承租方）就涉案房屋租赁问题重新签订房屋租赁合同一份，约定：乙方自愿承租涉案房屋作为经营商业之用，房屋建筑面积为116.45平方米，租期自2014年1月1日至2015年12月31日止共5年。双方商定从2014年1月1日到2014年12月31日，每月租金为6824元，另交押金7000元，房租金每年按10%递增。本合同一经签署，乙方即缴纳从2014年1月1日到2014年3月31日共3个月的租金，租金每年以半年为单位付一次。甲方对房屋享有所有权，甲方应向乙方出示房屋所有权证。合同首页右上方注明“与法人执照一致”字样。合同签订后，被告张汴霞依约缴纳押金7000元，并按照6824元/月的标准向原告李云霞缴纳了2014年整年的房租，自2015年1月1日起按7506.4元/月的标准缴纳房租直至2017年8月，自2017年9月开始未支付房租，故原告于2018年8月7日诉至该院。另查明，李宝亮曾于2017年12月20日报警，发案地址为焦作市解放区大杨树街酒易购店铺里。接处警登记表上显示，报警内容为：在解放区大杨树街酒易购店铺里，有人把店里的电拔了，还乱砸东西。到现场了解属于经济纠纷，拆除装修物，告知自行协商或法院起诉。郭倩倩、张琨在处警情况一栏签名并注明身份信息。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。承租人应当按照约定的期限支付租金。关于本案中原告主体的问题。二被告辩称合同的签订方是李宝亮而非本案原告李云霞，原告李云霞非本案适格主体。本案中，原告提供的委托书明确载明委托事项，系双方真实意思表示，应为合法有效。李云霞系涉案房屋的所有人，其委托李宝亮代其与二被告签订租赁合同一事，有李云霞与李宝亮的委托书予以佐证，且二被告实际租赁并使用涉案房屋，每年按租赁合同约定将租金转至原告账户中，说明二被告对涉案房屋系李云霞所有的事实是知晓的，故原告李云霞应为本案适格主体，二被告的辩解意见该院不予采信。关于原、被告之间是否存在房屋租赁关系、应按哪份合同履行的问题。本案中存在两份房屋租赁合同，一份为李宝亮与被告郭倩倩签订的合同，另一份为李宝亮与被告张汴霞签订的合同。涉案房屋的实际使用人是焦作酒易购商贸有限公司，结合本案案情可知，原告李云霞的本意是与该公司或公司法定代表人张汴霞签订房屋租赁合同，当发现被告郭倩倩只是公司雇员而非法定代表人时，在其与张汴霞双方没有争议且郭倩倩在场的情况下，重新签订了房屋租赁合同。李宝亮与被告张汴霞签订的房屋租赁合同实际替代了李宝亮与被告郭倩倩签订的房屋租赁合同，在庭审中原、被告双方对此均无异议。此外，合同签订后，按期履行支付租金义务的是公司法定代表人即被告张汴霞。因此，结合签订合同双方的真实意愿及合同实际履行情况，本案中原告李云霞与被告张汴霞之间存在房屋租赁关系，应当按李宝亮与张汴霞签订的房屋租赁合同履行，即被告张汴霞应当承担按期支付租金的义务。关于租赁合同的期限问题。李宝亮与被告张汴霞签订的房屋租赁合同中约定“租期自2014年元月1日至2015年12月31日止共5年”。庭审中被告郭倩倩称该字样中非打印部分是其填写的，被告张汴霞对此予以认可。原告主张租期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日，“2015年”系笔误。二被告主张租期为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日，“5年”系笔误。该院认为，对于房屋租赁合同而言，租期是合同中重要事项。本案中，房屋租赁合同对租期的约定有较大争议，原、被告双方并未对租期协议补充约定且双方均未提供有效证据证明各自主张。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，双方对此没有协议补充或依照交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁，故该院认为合同租期约定不明确，本案房屋租赁合同应视为不定期租赁。关于租金标准的问题。庭审中，被告张汴霞明确表示签订租赁合同时是有租赁5年的意向的，且其2014、2015、2016年一直在租赁使用涉案房屋，故应当按照合同约定的租金标准向原告缴纳租金。合同中明确约定，2014年全年房租为6824元/月，每年递增10%。即2015年全年房租应为6824元/月×（1+10%）=7506.4元/月，2016年全年房租应为7506.4元/月×（1+10%）=8257.04元/月，2017年全年房租应为8257.04元/月×（1+10%）=9082.74元/月。被告张汴霞已按约定标准支付2014、2015年全年房租，自2016年1月1日起按7506.4元/月标准缴纳房租至2017年8月底，其仍欠付2016年房租数额为（8257.04-7506.4）元/月×12个月=9007.68元，欠付2017年房租数额为（9082.74-7506.4）元/月×8个月+9082.74×4个月=48941.68元，共计9007.68+48941.68=57949.36元，原告主张被告支付2016年之后欠付的租金51944.24元，不违反法律规定，该院予以支持。关于原告诉请的2018年1月1日之后的租金问题。从被告提供的邮寄单和终止合同告知书来看，被告张汴霞在2017年12月已经产生终止合同、不再租赁房屋的意愿。2017年12月20日，被告在涉案房屋内因拆除装修物等问题与李宝亮发生纠纷，李宝亮报警。被告称此前曾多次与李宝亮协商不再租赁涉案房屋，原告称并不知情。被告张汴霞自2017年9月至今未支付租金，原告未提供有效证据证明其向被告催要过租金，且被告自2018年1月起也未再使用涉案房屋。原告在被告占有使用房屋且拖欠房租长达一年之久的情况下未曾催要过租金，这显然与常理相悖。由此可以推定，原告至少在2017年12月20日应当知晓被告张汴霞不再继续租赁房屋并拆除装修物的事实。原告应当自2018年1月1日起积极寻找其他租户以弥补自己的损失，故2018年1月1日之后的租金不应由被告承担，原告的该项主张，于法无据，该院不予支持。关于原告主张的利息问题，被告未按约定支付租金确属违约行为，应当承担相应的违约责任，原告主张被告自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，不违反法律规定，该院予以支持。关于被告辩称应当返还其已交的押金7000元，原告认可已收到押金，且被告张汴霞现已不再租赁涉案房屋，该押金应当从租金中予以扣除，综上，被告张汴霞应支付原告欠付的租金数额为：51944.24-7000元=44944.24元。关于二被告辩称的转让费70000元，转让费票据上载明的收到人并非本案原告，二被告未就该主张提起反诉且未提供其他证据证明转让费与本案原告有关联性，该辩解意见该院不予采信。一审法院判决：一、被告张汴霞于本判决生效之日起十日内支付原告李云霞租金44944.24元及利息（计算方式：以44944.24元为基数，自2018年8月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告李云霞的其他诉讼请求。案件受理费1369元，由原告李云霞负担864元，被告张汴霞负担505元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，涉案房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同约定房租金每年按10%递增，张汴霞应当按合同约定的标准支付租金。张汴霞在2016年至2017年存在未按约定标准交纳租金的情形，亦属违约，只是违约责任未被追究的问题，但并不代表其不存在违约行为。张汴霞上诉称与李宝亮口头约定变更租金标准，证据不足，本院不予支持。张汴霞的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费499元，由上诉人张汴霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一八年十二月二十五日书记员 李国良