北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初1849号原告：郭艳君，女，1963年2月17日出生，汉族，郑州市保障性住房办公室退休职工，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：徐明生（郭艳君之夫），男，1964年6月15日出生，汉族，煤炭工业（郑州）设计院职工，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：徐建星（郭艳君之子），男，1989年1月19日出生，汉族，中国工程物理研究院电子工程研究所职工，住河南省郑州市中原区。被告：北京久佳置地房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇西大街**院**楼******。法定代表人：赵海龙，经理。委托诉讼代理人：周大伟，男，1988年2月8日出生，回族，该公司部门经理。第三人：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现在北京市监狱管理局清河分局前进监狱服刑。第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现在北京市监狱管理局清河分局前进监狱服刑。第三人：于秀华，女，1970年11月2日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宝军（于秀华之夫），男，1971年9月30日出生，汉族，中国联合网络通信有限公司北京市分公司员工，住北京市昌平区。原告郭艳君与被告北京久佳置地房地产经纪有限责任公司（以下简称久佳置地公司）、第三人段云、刘永跃、于秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭艳君及其委托诉讼代理人徐建星、被告久佳置地公司的委托诉讼代理人周大伟，第三人于秀华的委托诉讼代理人田宝军、杨丽娜到庭参加了诉讼。第三人段云、刘永跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭艳君向本院提起诉讼请求：1．确认原告与被告久佳置地公司于2014年9月29日签订的《房屋出租委托合同》无效；2．判令被告久佳置地公司支付拖欠的房屋租金，按照每月2500元的标准，自2016年4月支付至实际腾退之日止；3．判令第三人于秀华腾退北京市昌平区宏福苑某室给原告；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月29日，原、被告签订了《房屋出租委托合同》，约定原告将昌平区北七家镇宏福苑某室的房屋委托给被告，由被告将此房对外出租给他人，委托期限自2014年10月1日至2016年9月30日，租金为2500元/月，并按季支付。原告全面履行了合同约定的义务，但被告自2016年4月起就未再按照合同约定向原告支付租金。根据已经生效的北京市第一中级人民法院（2016）京01刑初57号判决书显示段云伙同刘永跃将上述房产违法出售给于秀华，段云、刘永跃均因诈骗罪被判处无期徒刑。以上被告的行为给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告久佳置地公司辩称：我们和段云也有租赁合同，合同期内我们欠原告半年的租金，段云也没给我钱。我们也是受害者，该我们承担的责任我们承担。第三人段云、刘永跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人于秀华述称：1．我不是《房屋出租委托合同》的合同相对人，主体不适格，不应该被列入本案当事人参加诉讼。原、被告之间的上述合同是租赁合同法律关系，第三人在本案中不是合同主体，没有利害关系；同时基于合同相对性，该合同的权利义务也对第三人不具有法律效力。2．对于宏福苑某房产，我并非依据涉案的《房屋出租委托合同》取得的房屋使用权，而是通过曲宝生支付108万元价款后购买的诉争房屋。我也不是从原告处取得，也没有义务为其腾退。请法院驳回其要求我腾退房屋的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2011年2月1日，郭艳君（买受人）与（出卖人）北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，约定郭艳君自愿购买出卖人北开发建设的北京宏福苑小区某号房屋（建筑面积91．14平方米），房屋售价为802032元。此外，双方还就其他合同条款进行了约定。郭艳君交付购房款后，出卖人交付上述房屋。2014年9月29日，郭艳君（甲方）与久佳置地公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将位于昌平区北七家镇宏福苑某号房屋委托乙方对外出租，甲方应于2014年10月1日前将该房屋交付给乙方；出租代理期限自2014年10月1日至2016年9月30日，共2年；租金标准为2500元/月，按季交付。甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。甲方同意预留180日作为乙方接洽承租的工作期，工作日后从2015年4月1日开始计算租金，即自委托日起乙方给甲方18个月的房租。此外，双方还对各自权利义务等合同内容进行了约定。该房屋出租委托合同签订后，郭艳君将上述宏福苑某号房屋交付久佳置地公司。郭艳君认可久佳置地公司陈述的房屋租金已经支付至2016年3月31日。2014年10月3日，久佳置地公司与第三人段云签订《房屋租赁合同》，约定久佳置地将涉案的宏福苑某号（装修状况为毛坯）房屋出租给段云作为居住办公使用，租赁期限自2014年10月1日至2016年9月30日，共计2年；租金标准为3200元/月。双方还约定了其他合同条款。2014年10月，久佳置地公司将房屋交付段云。后段云伙同刘永跃伪造北京宏福建工集团有限公司和北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会的公章及有关人名章，并与第三于秀华签订《房屋购置合同书》，将其承租的宏福苑某号房屋出售给于秀华。北京市第一中级人民法院于2016年12月30日作出（2016）京01刑初57号刑事判决书，判决段云、刘永跃犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；同时责令段云和刘永跃共同退赔于秀华损失108万元。目前段云、刘永跃在监狱服刑。于秀华接受涉案房屋后对房屋进行了装修，涉案房屋现由其占有使用。另查，宏福苑南一区9号楼所占地块的土地性质为集体土地，因该地块涉及违法用地，原北京市国土资源局曾于2016年5月4日向北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）作出编号：京国土（昌）分局罚字［2016］第32号的《国土资源行政处罚决定书》，载明郑各庄村委会未办理用地审批手续，占用本村集体土地新建了包括南一区9号楼在内的5栋楼房（占用集体土地42536．56平方米），决定没收包括南一区9号楼在内的全部楼房，没收建筑面积83528．48平方米。上述处罚决定书已于2016年5月4日发生法律效力。经查，诉争房屋亦在上述行政处罚没收范围之内。上述事实，有房屋出租委托合同、北京宏福苑房屋买卖合同书、北京宏福集团专用收据、房屋租赁合同、“房屋购置合同书”、北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局的复函、国土资源行政处罚决定书、（2016）京01刑初57号刑事判决书及当事人的陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案，原、被告于2014年9月29日签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对租期和租金标准都有明确约定，且被告对外转租时都是以自己的名义，故原、被告双方为事实上的房屋租赁合同关系。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，原、被告于2014年9月29日签订的《房屋出租委托合同》应为无效。故原告要求确认《房屋出租委托合同》无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋使用费的主张，本院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，被告作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向原告支付房屋使用费。在行政机关作出行政处罚决定之后，原告要求支付房屋使用费的请求，本院不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，原告要求第三人向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。被告段云、刘永跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和辩论的权利，不影响本院依据查明的事实依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告郭艳君与被告北京久佳置地房地产经纪有限责任公司于2014年9月29日签订的《房屋出租委托合同》无效。二、被告北京久佳置地房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告郭艳君自2016年4月1日至2016年5月3日期间的房屋使用费2750元。三、驳回原告郭艳君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，由被告北京久佳置地房地产经纪有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李炜鑫人民陪审员  汪 霞人民陪审员  路新生二〇一八年十二月二十六日书 记 员  陈 曦