湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终2019号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北天厦房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路北段八一路。统一社会信用代码：91420900793279581X。法定代表人：刘望珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，代为签收法律文书。委托诉讼代理人：黄志国，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，代为签收法律文书。被上诉人（原审原告、反诉被告）:何旺林，男，1982年7月19日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代为签收法律文书，代为选定鉴定机构。委托诉讼代理人：毛亚玲，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代为签收法律文书，代为选定鉴定机构。上诉人湖北天厦房地产开发有限公司因与被上诉人何旺林商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2018）鄂0902民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湖北天厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄志国，被上诉人何旺林的委托诉讼代理人王斌、毛亚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖北天厦房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判驳回何旺林的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费等费用全部由何旺林承担。事实及理由：一、一审判决事实不清，证据不足，且认定事实错误，依法应当改正。1、一审判决对是否实际支付本案房款的事实认定不清，证据不足，认定支付购房全款错误，依法应当纠正。何旺林未提供支付房款的银行转账凭证或购房发票等有效证据证明实际付清本案房款的事实，其提供的购房收据不是上诉人出具，也未经上诉人盖章确认，形式上不具合法性，上诉人未收到购房款，不能证明何旺林实际支付房款的事实，一审判决认定上诉人收到购房全款错误，依法应当纠正；2、一审判决对交房时间的事实没有查清，且证据不足，认定2014年底交付房屋错误，依法应当纠正。2012年8月14日，上诉人与何旺林签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）中约定，交房日期为2012年6月28日（此处为笔误，应为2013年6月28日）。《合同》第六条约定，签合同时付114400元整，余款在交接商品房之日付清。而一审法院既认定何旺林提供的购房收据的证明力，又没有认定实际交房时间为最后一张购房收据所署日期（即2013年4月1日），却认定上诉人于2014年年底交付房屋，明显相互矛盾。故一审判决对交房时间事实没有查清，证据不足，认定错误，应当依法纠正。二、一审判决解除上诉人与何旺林签订的《合同》和赔偿利息损失，不符合《合同》约定和法律规定，依法应当纠正。1、《合同》第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任，何旺林不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意办理产权（房产证、土地使用证）费用由何旺林自理。因本案房屋并非不能办证，只是因客观原因暂时办不了证，自交付时起，本案房屋已具备使用条件，办证事宜近期也会逐步解决，何旺林购买的目的可以实现，且《合同》并未约定逾期办证何旺林解除合同的权利，故《合同》应当继续履行，不应当解除；2、何旺林早已超过要求上诉人支付利息损失的诉讼时效，其关于利息损失的主张，依法不应得到支持。上诉人与何旺林约定交房时间为2012年6月28日（此处为笔误，应为2013年6月28日），实际交付房屋时间为2013年4月1日前，《合同》约定的办证时间为商品房交付使用后480日内（即16个月内），约定办证的最后时间应为2014年7月31日，而本案一审立案时间为2018年6月8日，早已超过法律有关二年诉讼时效的规定，故有关何旺林利息损失的主张，依法不应得到支持；3、何旺林未提交有效证据证明实际付清本案房款，无权要求解除合同和赔偿损失。何旺林未提供支付房款的有效凭证，不能证明实际支付过房款，故何旺林无权要求解除合同和赔偿损失。三、一审判决认定解除合同给上诉人造成的损失应由上诉人自己承担错误，依法应当纠正。何旺林实际占有和使用本案房屋多年，上诉人的损失客观存在，若要解除合同，上诉人的该部分损失应当由何旺林承担，并要求在本案中一并处理。四、一审判决适用法律错误，依法应当纠正。因一审判决事实不清、证据不足、认定事实错误，判决解除《合同》和赔偿损失不合法，所以导致适用法律错误，依法应当一并纠正。何旺林答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。1、一审中何旺林提交了四张收据，证明其于2012年8月14日向上诉人支付了购房款114400元、2013年1月18日向上诉人支付了购房款20000元、2013年4月1日向上诉人支付了购房款70025元，总计支付购房款204425元，与双方签订的商品房买卖合同第四条约定的房屋总价款一致。且这四张收据上有上诉人盖章确认，充分证明上诉人已收到购房款，何旺林按合同约定履行了支付房屋价款的义务；2、一审判决认定上诉人交付房屋的时间为2014年年底是符合事实的。根据双方签订的商品房买卖合同第六条的约定，签合同时付114400元，余款在交接商品房之日付清。何旺林在2013年4月1日支付了全部购房款，但上诉人未在何旺林支付完全部购房款后立即将房屋交付给何旺林，存在违约。何旺林实际收到房屋的时间为2014年年底，一审判决认定上诉人交付房屋给何旺林的时间为2014年年底符合客观事实。二、一审判决解除何旺林与上诉人签订的商品房买卖合同和要求上诉人赔偿利息损失符合合同约定和法律规定。1、根据双方签订的商品房买卖合同第15条的约定，上诉人应在商品房交付使用后480日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但上诉人至今仍未履行办理产权登记的义务，致使何旺林不能取得房屋权属证书，上诉人存在严重违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条的规定，一审判决解除何旺林与上诉人签订的商品房买卖合同，并按何旺林已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款年利率要求上诉人支付利息损失是符合合同约定和法律规定的；2、何旺林要求上诉人支付利息损失未超过诉讼时效。上诉人实际交房时间为2014年年底，按照商品房买卖合同约定的办理产权证的时间即为2016年4月底，在此期间何旺林多次积极督促上诉人履行办理产权登记的义务，存在诉讼时效中断的情形，迫于上诉人迟迟不履行义务，何旺林于2018年4月24日起诉到法院，并未超过法律规定的三年诉讼时效；3、何旺林已支付全部购房款204425元，有权要求解除合同，并按同期人民银行贷款利率要求上诉人支付相应的利息损失。三、一审判决驳回上诉人的反诉请求是正确的。上诉人交付给何旺林的房屋不具有使用、收益、处分价值，由于上诉人存在明显违约，不能办理产权证的过错在于上诉人，其主张的损失应由其自行承担。四、一审判决适用法律正确。何旺林与上诉人签订的商品房买卖合同合法有效。何旺林支付房款后，上诉人应按合同约定在交付商品房后的480日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案。而上诉人未履行该义务，违反了合同约定，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条的规定，判决解除双方签订的合同，并要求上诉人返还何旺林支付的购房款及利息损失是符合法律规定的。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。何旺林向一审法院起诉请求：1.判令解除何旺林、湖北天厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令湖北天厦房地产开发有限公司退还购房款204425元及利息（以204425元为基数，自交款之日起按照同期银行贷款利率计算至还清日止）；3.本案的诉讼费由湖北天厦房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2012年7月23日，湖北天厦房地产开发有限公司开发的位于孝南区××乡河口街××、××楼盘取得商品房预售许可。2012年8月14日，何旺林、湖北天厦房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定何旺林购买湖北天厦房地产开发有限公司出售的天厦?清泉苑9幢1单元401室商品房。合同中与本案争议有关的内容有：1.房屋建筑面积157.25㎡，单价1300元∕㎡，总金额204425元，合同签订之日10天内支付114400元，余款在交接商品房之日付清。2.出卖人在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按办理产权(房产证、土地使用证)费用由买受人自理。合同签订当日，何旺林支付房款114400元。2013年1月18日，何旺林支付房款20000元。2013年4月1日，何旺林支付房款70025元。何旺林支付房款后，湖北天厦房地产开发有限公司于2014年年底将商品房交付给了何旺林，但涉案商品房至今未办理产权登记。因湖北天厦房地产开发有限公司未按照合同约定期限为何旺林办理产权登记，遂引发诉讼。一审法院认为，何旺林、湖北天厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应据此履行。何旺林依约支付了房款后，湖北天厦房地产开发有限公司应当按照约定在交付商品房后的480日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，因湖北天厦房地产开发有限公司未履行该义务，致使涉案商品房未能取得房屋权属证书，湖北天厦房地产开发有限公司违反合同约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，由于湖北天厦房地产开发有限公司的原因，导致何旺林在合同约定的期限届满后超过一年仍无法办理房屋所有权登记，故何旺林请求解除合同和赔偿利息损失，依法予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，何旺林的利息损失，参照同期银行贷款年利率标准计算。合同解除后，何旺林应当将涉案商品房退还给湖北天厦房地产开发有限公司。因湖北天厦房地产开发有限公司违约，解除合同给湖北天厦房地产开发有限公司造成的损失应由其自己承担，故湖北天厦房地产开发有限公司反诉要求何旺林支付房屋使用费38332元，依法不予支持。据此，判决：一、解除何旺林与湖北天厦房地产开发有限公司于2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》；二、湖北天厦房地产开发有限公司返还何旺林房款204425元并支付利息损失（利息损失计算方式：1.以114400元为基数，自2012年8月14日起参照同期银行贷款年利率计算至付清日止；2.以20000元为基数，自2013年1月18日起参照同期银行贷款年利率计算至付清日止；3.以70025元为基数，自2013年4月1日起参照同期银行贷款年利率计算至付清日止）；三、何旺林将涉案的位于孝感市××南区××乡河口街××单元××室商品房返还给湖北天厦房地产开发有限公司；四、驳回湖北天厦房地产开发有限公司的反诉请求。上述给付项，于判决生效后三日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费4366元，适用简易程序减半收取2183元，反诉费758元减半收取379元，共计2562元由湖北天厦房地产开发有限公司负担。二审中，湖北天厦房地产开发有限公司提交了一份新证据：买受人为向恒、张阳和赵丽枝的《商品房买卖合同》及售电票据各一份，拟证明上诉人所售房屋于2012年8月9日就具备居住条件的事实。何旺林质证称，1、不属新证据；2、与本案无关联性，不能证明与本案有关的事实；3、对证明目的有异议，不能证明上诉人开发的房屋2012年8月9日就具备居住的条件。本院认为，湖北天厦房地产开发有限公司提交的证据仅证明向恒、张阳和赵丽枝分别与其签订《商品房买卖合同》并于签订合同当日缴纳电费的事实，但仅凭该证据不足以证明其销售的房屋是否具备居住条件，故本院对该证据依法不予采信。何旺林在二审中未提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，何旺林在一审中提交了4张由湖北天厦房地产开发有限公司出具并加盖公章的购房款收据，证明其已支付购房款204425元，湖北天厦房地产开发有限公司对该收据没有异议，故一审法院依据双方当事人没有异议的证据认定何旺林已向湖北天厦房地产开发有限公司支付204425元购房款的事实合法有据。虽然双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条约定“余款在交接商品房之日付清”，第八条约定的交房日期为2013年6月28日前，但双方并未按合同约定的时间交房。因湖北天厦房地产开发有限公司未提交其履行交房义务的相关凭证，一审判决以何旺林自认的2014年年底前已交房认定湖北天厦房地产开发有限公司于2014年年底交房并无不当。何旺林在签订《商品房买卖合同》后，已按合同约定向湖北天厦房地产开发有限公司支付了全额购房款，湖北天厦房地产开发有限公司应按合同约定在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因其未履行该合同义务，导致涉案商品房至今未能取得房屋权属证书，一审判决支持何旺林要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定。湖北天厦房地产开发有限公司称涉案房屋具备使用条件，只是因客观原因暂时办不了证，应继续履行合同的上诉理由不能成立。对于本案的利息损失，只有在解除合同，返还购房款时才有权主张，故湖北天厦房地产开发有限公司称何旺林主张利息损失超过诉讼时效的上诉理由不能成立。本案系因湖北天厦房地产开发有限公司违约导致的解除合同，对于湖北天厦房地产开发有限公司所称解除合同给其造成的损失应由其自行承担，一审判决未支持其反诉请求正确。综上所述，湖北天厦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366元，由上诉人湖北天厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡艳华审判员  龚 敏审判员  喻富林二〇一八年十二月二十四日书记员  刘 思