山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终6073号上诉人（本诉被告、反诉原告）：山西金宝地物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区五一路**。法定代表人：王立民，职务：总经理。委托诉讼代理人：于海生，1974年4月出生，汉族，该公司办公室秘书，住太原市迎泽区桥头街**铜锣湾城市福邸**。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：李燕，女，1973年12月16日出生，汉族，住太原市。，住太原市>委托诉讼代理人：吴凤，山西佳镜律师事务所律师。上诉人山西金宝地物业管理有限公司（以下简称金宝地公司）因与被上诉人李燕房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初3171号民事判决，提起上诉。本院于2018年12月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金宝地公司的委托诉讼代理人于海生、被上诉人李燕的委托诉讼代理人吴凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人金宝地公司上诉请求：一、依法撤销太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初3171号民事判决，发还重审或改判解除上诉人与被上诉人之间于2009年3月27日签订的《合同书》；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、首先，上诉人十几年来一直承担着业主与实际承租人山西美特好连锁超市间就涉案房屋的租金差额，直至2017年10月停发租金并与业主协商降低租金，最终引发包括本案在内的大量诉讼案件。一审以上诉人未提交有效证据证明涉案合同不能继续履行为由，支持被上诉人要求上诉人继续履行合同的诉求，认定事实不清。其次，涉案房屋所在的铜锣湾小区7幢二、三层共计614套房屋，截止上诉之日，已有468户业主与上诉人签订《合同书》，将租金自2017年11月20日起由原房款总额的10%变更为5%，租赁合同已发生情势变更，继续履行对上诉人及大多数签约业主显失公平。一审以上诉人无证据证明继续履行的成本过高以致合同目的无法实现为由，驳回上诉人反诉，认定事实不清。二、本案诉讼标的为租赁合同，属民事法律关系，上诉人虽存在欠付租金的违约行为，但其目的在于要求降低租金标准，上诉人从行为上已表明不愿继续履行涉案合同，一审判决违背民法自愿原则，适用法律错误。被上诉人李燕答辩：一、上诉人在一审并未提交有效证据证明其一直承担租金的差额，无法证明其无力继续履行合同。上诉人一审中提供的468户业主与金宝地公司签订的相关协议与本案并无关联，无法证明本案合同履行已发生情势变更。且已签约业主自愿降低租金系业主自愿的行为，与本案无任何关联，继续履行合同不会导致其他签订的降租合同无效，也并不构成对其他业主的显示公平。上诉人与被上诉人签订的《合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效。合同尚在履行期，上诉人应按照合同的约定按时给付租金，且本案不存在约定或法定的合同解除情形，一审判决上诉人给付租金并继续履行合同，合法合理。二、民事主体从事民事活动应遵循自愿原则，如支持上诉人的请求，必将扰乱正常民事活动，且《合同法》中关于违约行为“继续履行”的救济途径将成为一纸空文。三、上诉人于2016年7月11日被批准建设铜锣湾五一路公共停车场（主体7层，总建筑面积34208.72平米）。上诉人有能力投资上亿元建设停车场却要求业主降低租金并无力支付每月几万元的租金，这明显是恶意逃避债务。李燕在一审提出诉讼请求：1、判令金宝地公司向李燕支付所欠租金27252元（2017年10月至2018年6月）；2、判令金宝地公司支付李燕截止2018年6月20日逾期付款违约金7484.88元；3、判令金宝地公司以每日千分之四为标准支付逾期付款违约金，时间自2018年6月21日起直至所欠款项全部支付完毕；4、判令金宝地公司继续履行李燕、金宝地公司双方于2009年3月27日签订的《合同书》；5、判令金宝地公司承担本案全部诉讼费用。金宝地公司在一审提出反诉请求：1、请求确认金宝地公司与李燕签订的《合同书》于2018年7月20日解除；2、本案全部诉讼费由李燕承担。原审法院查明事实如下：2009年3月27日，李燕（作为乙方）与金宝地公司（作为甲方）签订《合同书》，其中约定：由甲方承租乙方购买的超市楼2层2031号商铺进行经营，租赁期限为15年，自2009年3月28日至2021年2月28日；每个租赁年度的租金为36342元，本合同签订满10日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方在每月20日支付租金，如遇节假日向后顺延；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日千分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日千分之二计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，乙方有权选择下列方式之一予以处理：⑴租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日千分之四计算；⑵有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务；本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。上述合同签订后，李燕依约将商铺出租给金宝地公司，金宝地公司自合同签订后至2017年9月26日每月支付李燕租金3028元，自2017年9月26日支付当月租金后未再按约向李燕支付租金。金宝地公司于2018年6月26日向李燕邮寄了《关于催促签约或解除合同通知》，李燕收到后不同意解除合同，于2018年7月5日向法院提交《民事起诉状》。原审法院认为，李燕与金宝地公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李燕依约将商铺出租给金宝地公司，金宝地公司未按约向李燕支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，并继续履行合同约定的义务。经核算，截至2018年6月20日，金宝地公司欠付李燕租金9个月，共计27252元，对于李燕要求金宝地公司支付租金27252元的诉讼请求，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，本案李燕未举证证明因对方违约造成的可得利益损失或其他损失，故李燕的损失实为因合同相对方逾期付款造成的利息损失，《合同书》约定违约金计算标准为日千分之一、日千分之二、日千分之四，由此计算违约金年利率为36.5%、73%、146%，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方约定的违约金计算标准应当认定为过高，法院酌情将违约金计算标准调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2017年10月21日起至租金实际付清之日止按年利率6%计算；其中截至2018年6月20日的逾期付款违约金为537.6元，即3028元×6%÷365×（240+210+180+150+120+90+60+30）；对李燕相应的诉讼请求法院予以支持。金宝地公司请求确认金宝地公司与李燕签订的《合同书》于2018年7月20日解除，按照《合同书》约定，“合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同”，本案双方未就合同解除达成一致意见，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除的条件；依据法律规定，法定解除是指在合同成立后，依照法律规定享有解除权的一方当事人行使法定解除权解除合同，本案金宝地公司未全面履行合同约定的义务，属于违约方，不享有法律规定的解除权，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的条件；同时，金宝地公司提供的证据不足以证明涉案《合同书》事实上不能履行或履行费用过高以致租赁合同目的无法实现。金宝地公司的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。故判决如下：一、山西金宝地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李燕2017年10月至2018年6月的租金共计27252元；二、山西金宝地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李燕截至2018年6月20日的逾期付款违约金537.6元，以及自2018年6月21日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（该违约金以未支付的租金为基数，按年利率6%计算）；三、驳回李燕的其他违约金诉讼请求；四、驳回山西金宝地物业管理有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，李燕与金宝地公司签订的《合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。李燕已按照合同约定交付出租房屋，金宝地公司应履行支付租金的义务，其未依约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。金宝地公司不按约支付租金并要求解除合同的理由为返租租金过高，导致公司长期亏损，无法继续履行合同。因该合同系金宝地公司出售房产后再进行返租，对租金价格在房屋销售时双方就已约定，现金宝地公司要求降低租金或解除合同的理由均无法定依据，故本院不予支持。原审法院对欠付租金及利息的计算准确，本院依法予以确认。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元,由上诉人山西金宝地物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹轶群审判员 张俊红审判员 唐 璐 二0一八年十二月十七日书记员 乔潞潞