北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0117民再4号原告：齐某，女，1966年5月24日出生，汉族，北京市平谷区平谷镇居民，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：陈涛，北京市翔龙律师事务所律师。被告：任福华，男，1942年6月13日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：任立新（任福华之子），住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王冬生，北京市时雨律师事务所律师。原告齐某与被告任福华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2017）京0117民初5511号民事判决。任福华不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）京03民终2527号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐某及其委托诉讼代理人陈涛，被告任福华及其委托诉讼代理人任立新、王冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐某向本院提出诉讼请求：1.任福华返还我购房款27000元；2.任福华赔偿我信赖利益损失4036800元。事实和理由：1986年9月11日，我与白某结婚。1995年，任福华从本村村民徐勇处购得本村段洼街×号房屋（以下简称×号房屋）。1997年3月25日，任福华与白某签订《买卖房屋契约》，将该房屋卖给白某。后我与白某将该房屋予以翻建，并增建了东、西厢房。2003年8月1日，我与白某协议离婚，离婚时约定×号房屋归我所有。后任福华起诉我和白某，要求确认《买卖房屋契约》无效，返还×号房屋。一、二审法院判决确认该《买卖房屋契约》无效，我需将×号房屋返还给任福华。为维护我的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法处理。任福华辩称，我不同意齐某的诉讼请求。齐某始终没有取得宅基地使用权，依据土地政策非本村集体经济组织成员无权享有宅基地使用权，故法院依据政策判决我们之间的《买卖房屋契约》无效，齐某向我返还房屋；如果按照市场价格评估进行补偿，则对城镇人员买农民房屋和宅基地的案件不会起到威慑作用；齐某在该案中的过错程度远高于我，对于诚实信用原则的违反，特别是为了牟取高额利益的过错是全部的。齐某围绕诉讼请求依法提交了北京市商品房预售合同、交纳购房款的发票、安居客网站截屏、地铁线路图截屏、（京）北方（2017）（估）涉字第106号房地产估价报告。任福华对（京）北方（2017）（估）涉字第106号房地产估价报告的真实性认可，但对该报告的评估结果不予认可，对上述其他证据的真实性及证明目的均不予认可。任福华围绕其辩解依法提交了徐永的宅基地使用权证、（2014）平民初字第00514号民事判决书、（2015）三中民终字第03491号民事判决书、（2016）京0117民初5932号民事判决书及卷宗材料、（2017）京03民终12704号民事判决书、平谷区大兴庄镇白各庄新村（二期）土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置实施方案、贾各庄村民委员会出具的证明、×号房屋的照片、房屋证明（有门牌）、（2016）京0117民初3462号民事判决书及卷宗材料、（2017）京0117民初2815号案件的卷宗材料、（京）北方估字（2017）涉字第105号房地产估价报告、（2017）京03民终606号民事判决书、（2017）京0117执2053号公告等证据材料复印件。齐某不认可徐永的宅基地使用权证、（2016）京0117民初5932号案件的卷宗材料、贾各庄村民委员会出具的证明、×号房屋的照片、房屋证明（有门牌）和（2016）京0117民初3462号民事判决书及卷宗材料的真实性，但认可上述其他证据的真实性。本院依法调取了徐永的宅基地证及北京市房屋契证复印件，双方当事人对上述证据均予认可。本院经审查后认为，齐某、任福华提交的证据及本院依法调取的证据与本案待证事实有关联，具有真实性、合法性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：1986年9月11日，白某与齐某登记结婚。1995年，任福华自本村村民徐勇处购得北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村段洼街×号房屋（以下简称×号房屋）。1997年3月25日，任福华与白某签订《买卖房屋契约》，将×号房屋卖给白某。后白某、齐某将该房屋予以翻建，并增建了东、西厢房。2003年8月1日，白某与齐某协议离婚，双方约定×号房屋归齐某所有。后任福华起诉白某、齐某，要求确认《买卖房屋契约》无效，返还×号房屋。本院于2016年8月26日作出（2016）京0117民初3462号民事判决书，判决：1.任福华与白某于1997年3月25日签订的《买卖房屋契约》无效；2.齐某将位于北京市平谷区王辛庄镇贾各庄段洼街×号房屋返还任福华。白某、齐某不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2017年1月16日作出（2017）京03民终606号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因经济损失问题未解决，齐某起诉至本院，本院于2017年12月28日作出（2017）京0117民初5511号民事判决书，判决：1.任福华返还齐某购房款并赔偿齐某经济损失共计2667236元；2.驳回齐某的其他诉讼请求。任福华不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）京03民终2527号民事裁定书，裁定：1.撤销本院（2017）京0117民初5511号民事判决；2.发回本院重审。齐某曾申请对×号房屋的房地产价值进行评估。2017年11月14日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方（2017）（估）涉字第106号估价报告，×号房屋按房地产市场价值进行评估，评估价值总计为1650648元，齐某交纳评估费5310元。任福华曾申请对×号房屋的重置成新价、附属物及宅基地区位补偿价进行评估，2017年11月13日北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具（京）北方估字（2017）涉字第105号估价报告，×号房屋的宅基地区位补偿价为：109825元，房屋重置成新价为：226676元，评估价值总计为：336501元，任福华交纳评估费2000元。本案庭审过程中，经释明，齐某及任福华均不申请对×号房屋的价值进行重新评估，齐某同意按照（京）北方（2017）（估）涉字第106号估价报告确定涉案房屋价值，任福华同意按照（京）北方估字（2017）涉字第105号估价报告确定涉案房屋价值。本院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，齐某、任福华签订的房屋买卖合同经生效判决确认为无效，故齐某、任福华均应将因该合同所取得的财产返还给对方。考虑到齐某在签订合同后，对×号房屋进行了整体翻建及装修，因此，齐某向任福华返还原物的同时，任福华应就添附价值向齐某进行赔偿。任福华作为出卖人，应当明知×号房屋及对应的宅基地属于法律法规禁止流转的范围，房屋售出多年后，其又以违法出售房屋为由主张合同无效，其行为有悖诚信，且其系为了获取较大利益而有悖诚信，故应对合同无效承担主要责任，赔偿齐某因合同无效而产生的经济损失。齐某作为买受人，对购置禁止流转的农村房屋及宅基地的行为亦存在过错，应对合同无效的法律后果承担相应责任。本案诉争的×号房屋位于平谷区王辛庄镇贾各庄村，该村紧挨平谷城区，且该村已有部分区域进行了征地并开发商品房，其区位价值及交通、商业、文化、教育、医疗等周边环境因城市化建设的推进发生了较大变化，×号房屋买卖合同被确认无效时的价值与双方签订买卖合同时确定的价值亦发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故应由任福华赔偿齐某的经济损失。具体数额，本院根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格，并结合周边地区商品房价格及双方既得利益等因素酌情予以确定。房屋的重置成新价中已包含购房款，故本院对此不再重复计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、任福华于本判决生效后10日内，返还齐某购房款并赔偿齐某经济损失共计2179124元；二、驳回齐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39095元，由齐某负担18131元（已交纳）；由任福华负担20964元（限本判决生效后7日内交纳）。齐某交纳的评估费5310元，由齐某负担2463元（已交纳）；由任福华负担2847元（限本判决生效后7日内交纳）。任福华交纳的评估费2000元，由齐某负担927元（限本判决生效后7日内交纳）；由任福华负担1073元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 张 军审判员 李晓明审判员 李东杰二〇一八年十二月十二日书记员 赵海丽书记员 庄丽娥