云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初4103号原告：景洪嘉宁物业管理有限公司。住所：云南省西双版纳州景洪市嘎兰北路**。法定代表人：张红霞，职务：总经理。委托诉讼代理人：切美仙，系景洪嘉宁物业管理有限公司副总经理。特别授权代理。被告：邓彪，住景洪市。原告景洪嘉宁物业管理有限公司（以下简称“嘉宁物业公司”）与被告邓彪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案，于2018年12月18日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉宁物业公司的法定代表人张红霞、委托诉讼代理人切美仙到庭参加诉讼，被告邓彪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉宁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年6月1日至2017年5月31日物业费用（物业费、消防维护费、生活垃圾费、滞纳金）共计：5172.90元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月1日原告与西双版纳广顺房地产开发有限责任公司签订了《物业委托合同》（以下简称合同），原告如约履行合同为被告提供了相应服务，但被告从2015年6月1日起至2016年5月31日起共12个月未按期缴纳物业费808.30元（0.65元/平方米/月×103.63平方米×12月），消防维护费62.20元（0.05元/平方米/月×103.63平方米×12月），生活垃圾费144.00元（12.00元/月×12个月）合计：1014.50元。滞纳金2127.40元【1014.50元×3‰×699天（2016年6月1日至2018年4月30日止23个月共699天）】共计3141.90元。2016年6月1日起至2017年5月31日起共12个月未按期缴纳物业费808.30元（0.65元/平方米/月×103.63平方米×12月），消防维护费62.20元（0.05元/平方米/月×103.63平方米×12月），生活垃圾费144.00元（12.00元/月×12个月）合计：1014.50元。滞纳金1016.50元【1016.50元×3‰×334天（2017年6月1日至2018年4月30日止11个月共334天）】共计：2031.00元。二年共计5172.90元。后原告于2017年11月以书面通知的方式督促被告限期交纳，时至今日被告置之不理，仍然不缴纳物业费。综上所述，为了维护原告的合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向贵院起诉，请依法支持原告诉请。被告邓彪未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：被告邓彪经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃相应的答辩、举证、质证等权利。原告嘉宁物业公司提交《法人身份证明》、《企业法人营业执照》、《物业委托合同》、《景发改价格[2008]21号》、《景洪市住房和城乡建设局物业收费标准评定公告》、《景洪市住房和城乡建设局物业服务等级备案回执》、《景洪市城市生活垃圾处理服务费收费标准表》、《消防系统维护保养工程合同》、《通知》、《律师函》等证据，内容真实，来源合法，能证实西双版纳广顺房地产开发有限公司与原告签订前期物业合同，双方对服务期限，物业费标准、违约责任进行约定的情况，原告向被告催收物业服务费、消防维护费、生活垃圾费、滞纳金等情况，本院予以采纳，并在卷佐证。被告邓彪未向本院提交相关证据材料。经本院审理认定法律事实如下：西双版纳广顺房地产开发有限公司开发建设了合顺景苑小区，被告邓彪购买房屋。房屋建筑面积103.63平方米。西双版纳广顺房地产开发有限责任公司于2013年6月1日与原告嘉宁物业公司签订了《物业委托合同》。约定：由原告嘉宁物业公司为该小区提供物业服务。第三章第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制及其他收费项目，多层住宅按产权面积0.65元/月/平方米收取。第二十一条，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间各自交纳费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每日应收额的3‰交纳滞纳金。第二十六条，本合同期限自2013年6月1日起至2015年5月31日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对其他事项进行了约定。”。景洪市发展和改革局景发改价格[2010]13号文件《景洪市发展和改革局关于景洪。城区物业服务收费标准的通知》，规定：无电梯房收费标准0.6元/平方米，以上价格为政府指导价，最高可上浮10％，下浮不限。2015年5月31日之后，由于合顺景苑小区至今未成立业主委员会，开发商西双版纳广顺房地产开发有限公司每年都与原告续签《物业委托合同》，委托原告对合顺景苑小区提供物业管理服务，原告至今在为该小区提供物业管理服务。自2015年6月1日起被告拒绝向原告缴纳物业费。2017年11月2日原告向被告发出《律师函》，向被告催收欠缴物业管理费等费用。但是，被告未按约定向原告交纳2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业费1616.6元（808.30元/年×2年）、消防维护费124.4元（62.20元/年×2年）、未缴纳生活垃圾费（144元/年×2年）288元，合计2029元，遂引发纠纷，原告于2018年10月16日起诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告嘉宁物业公司与开发商西双版纳广顺房地产开发有限责任公司签订的《物业委托合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，属合法有效，被告系该小区的业主，该《物业委托合同》对原、被告双方当事人具有约束力，现原告嘉宁物业公司已按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费。原告主张被告支付拖欠2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业费1616.6元、消防维护费124.4元，生活垃圾费288元，合计2029元，符合法律及合同的约定，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失基础，兼顾合同的情况的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中因《前期物业管理服务协议》中对违约金及违约金的计算方式进行了约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额为限，并根据公平原则，对原告主张的违约金部分予以支持，即支持实际损失30％的违约金2029元×30％＝609元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓彪于本判决生效之日起三十日内向原告景洪嘉宁物业管理有限公司支付物业管理费、消防维护费、生活垃圾费共2029元二、被告邓彪于本判决生效之日起三十日内向原告景洪嘉宁物业管理有限公司支付违约金609元；三、驳回原告景洪嘉宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓彪负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陶润仙二〇一八年十二月二十五日书记员  岩 三