河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0402民初3061号原告：宋萍，女，1971年7月23日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。共同委托代表人：杨亚东，男，1975年7月20日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。共同委托代表人：王玉玺，男，1968年2月1日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。被告：平顶山市帝荣房地产开发有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段建行煤支行**，统一社会信用代码91410400776541103C（1-1）。法定代表人：刘国斌，总经理。委托诉讼代理人：王广生，河南旭宏然律师事务所律师。原告宋萍与被告平顶山市帝荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋萍的共同委托代表人杨亚东、王玉玺、被告平顶山市帝荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王广生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告自房屋交付90日起，至实际交付权属证书之日止，按银行逾期贷款利息承担违约责任，支付原告至诉讼之日止违约金104787元，退回原告房产证办理费1000元及有限电视工料费240元，共计106027元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2011年3月2日以每平米3763.65元价格，总价款214377元购买了被告所销售的平顶山市新华区蝶湖湾未来域10层10-公寓4号楼房，建筑面积56.96平方米。该合同除对所购楼房、位置、面积、价款、付款期限和交房期限均作出约定，并对所购楼房的产权属登记及双方违约责任做出约定。合同签订后，原告按合同约定，交付所购房屋款项，并缴纳了契税和住宅专项维修金。2012年12月31日，被告又强行收取原告办理房产权属证费1000元和有线电视工料费240元（有线电视始终未安装），才将原告所购楼房交付原告使用。虽然房屋买卖合同第十六条对违约时间约定的期限为交房使用后二年，但其违背城市房地产开发经营管理条例第三十三的规定。由于被告提供的房屋买卖合同第十六条对“90日内万分之一”和90日起按日“万分之0.1”计算违约金的阴谋最终得逞，才实现了被告对原告恶意违约行为起不到约束和惩治作用，致使被告诚信尽失，故意延期，拒不到产权登记部门备案，致使原告至今不能取得产权证书。由于没有取得房产证，致该房难以转卖，更不能以此房屋办理抵押、贷款等手续，给原告造成巨大经济和精神损失。虽然房屋买卖合同中约定了办理产权证时间，但该约定违背《房地产管理法》强制性规定，也违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，综上由于被告长达五年之久的违约，给原告造成了巨大经济和精神损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。平顶山市帝荣房地产开发有限公司辩称，首先为被告没有给原告办理房产证表述歉意。1、被告认为原告的诉讼请求两项，退回房产证办理费和逾期办理的违约金，相互矛盾，故应驳回原告的诉讼请求。原告既然申请退回房产证办理费，说明原告不愿办理房产证书，不办理房产证书是其对自己民事权利的自行处分，办理权属证书需要原告自行申请，被告只是协助义务，所以不存在违约责任承担问题，故应驳回原告诉讼请求。2、原告逾期办证违约金的诉讼请求，超过了诉讼时效，应驳回其诉讼请求。双方签订的商品房买卖合同，约定的办证时间是2014年12月31日前，逾期办证违约金属于债权请求权，应适用法律规定的时效规定。从应当知道权利被侵害时即2014年12月31日起，到被答辩人起诉时，已超过当时法律规定的两年时效，故应驳回其诉讼请求。3、退一步讲，如果认为部分违约金不超时效，合同约定的是按日支付违约金，即违约行为每天产生一个违约金，每天产生的违约金应各自计算诉讼时效，2015年9月30日前的违约金诉讼时效已过期，到2017年10月1日，超过了法律规定的两年时效，对2015年9月30日前的违约金原告丧失了该部分违约金的胜诉权，应按时效规定，驳回2015年9月30日前的违约金的诉讼请求。4、即使被告违约，原告对违约金的计算方式错误，计算数额错误，并且无任何法律和事实依据，商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同第十六条对违约金的计算有明确的计算方式，依法成立合同对当事人既有法律约束力，当事人应当按时合同约定的违约金的方式来计算违约金，原告在诉状中所陈，双方约定办证时间违背房地产管理法强制性规定是错误的，也是违反常识的，查中华人民共和国房地产管理法所有条款，约定办理产权证时间没有违反任何规定。5、本案中，原告未受到任何实际损失，逾期办证违约金应不支持，或依照合同约定适当减少，合同约定房产已经交付使用，办理房产证与否，不影响涉案房屋使用，没有对其产生经济损失，实际上，原告已住所购房屋，因房价上涨，被答辩人所购房屋只能取得上涨受益，而没有任何损失。根据合同法规定，违约金为预定的违约损害赔偿金，应当受到损害为前提。6、被告没有收到房产证办理费的1000元和有线电视工料的240元，故应当驳回其诉讼请求。7、本案中商品房买卖合同是政府行为，这种合同不能认定为格式合同，只能按一般合同处理。合同反映了政府的意思，开发商只是一方当事人，合同文本由政府向开发商出售，按要求填写，该合同不可能违反任何法律的强制性规定，开发商和业主的利益在合同中得到较好体现，故对双方当事人应当有法律上的约束力。经审理查明，2011年3月2日，宋萍与平顶山市帝荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201103020012号），约定主要内容为：“出卖人：平顶山市帝荣房地产开发有限公司.买受人：宋萍.第三条、买受人购买的商品房为蝶湖湾未来域10层10-公寓4号房，该商品房的用途为住宅，该商品房合同约定建筑面积共56.96平方米，其中，套内建筑面积45.9平方米，应分摊的共有建筑面积11.06平方米。……第五条计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3763.65元。……第七条付款方式.一次性付款：签订本合同当日支付首付款64377元整（含定金20000元整），剩余房款150000元整于2011年3月10日前补齐。第九条出卖人应当在2012年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……第十六条关于产权登记的约定.购买商品房，当事人选择申请预告登记就该商品房的预告登记有关事项，当事人可约定于附件五。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》（大证）；建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托代理人申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。……出卖人：平顶山市帝荣房地产开发有限公司合同专用章签章.刘国斌印章.买受人：宋萍签字.2011年3月2日”。2011年3月23日，平顶山市新城区财政局农业税收向宋萍出具《中华人民共和国契税完税证》载明：“纳税人宋萍位于蝶湖湾未来域10层10-公寓4号面积56.96㎡，计税金额214377.00元，税率4%，实纳金额4287.54元。”2011年5月12日平顶山市房产管理局房屋维修资金管理中心向宋萍出具《河南省住宅专项维修资金专用票据》，载明宋萍位于蝶湖湾未来域10层10-公寓4号缴款金额为4413元。2016年4月29日平顶山市帝荣房地产开发有限公司向宋萍出具《销售不动产统一发票》，载明蝶湖湾未来域10层10-公寓4号，建筑面积56.79㎡，金额213737.00元。平顶山市帝荣房地产开发有限公司、宋萍当庭均认可已于2012年12月31日交房。平顶山市帝荣房地产开发有限公司当庭认可合同中约定的《房屋所有权证》（大证）尚未取得。另查明，2012年12月31日，上海御荣房地产经纪有限公司向宋萍出具收据，载明：“今收到宋萍办理产权证1000元。”2012年12月31日，平顶山市顺广物业服务有限公司向宋萍出具收据，载明：“今收到宋萍有线电视工料费240元。”宋萍在庭审中表明办理产权证1000元和有线电视工料费240元，宋萍均交给了平顶山市帝荣房地产开发有限公司的工作人员。平顶山市帝荣房地产开发有限公司在庭审中不认可其收过以上两笔款项。上述事实由宋萍提供的《商品房买卖合同》、《中华人民共和国契税完税证》、《河南省住宅专项维修资金专用票据》、《销售不动产统一发票》、收据及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，宋萍与平顶山市帝荣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示，并且无法律禁止性的规定，故应认定该合同有效。宋萍已向平顶山市帝荣房地产开发有限公司足额缴纳购房款，平顶山市帝荣房地产开发有限公司应依照合同履行约定义务，《商品房买卖合同》中约定“平顶山市帝荣房地产开发有限公司承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的房屋权属证书，交付给买受人。”平顶山市帝荣房地产开发有限公司当庭认可其至今尚未取得合同约定的《房屋所有权证》（大证），故平顶山市帝荣房地产开发有限公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，宋萍提交的《商品房买卖合同》能够证明宋萍已交购房款214377元，双方合同中约定“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖仍不能交付权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金。”根据交易习惯，90日内的违约金按照已交房款万分之一的标准明显过低。根据公平公正及高度盖然性原则，90日内的违约金应依照按日向买受人支付已交房款的万分之一的标准即自约定日期2014年12月31日起至2015年3月31日止的90日内平顶山市帝荣房地产开发有限公司应向宋萍支付违约金1929.39元（214377元×万分之1×90天）。约定日期起90日以后即自2015年4月1日起至起诉之日即2018年7月23日的违约金平顶山市帝荣房地产开发有限公司应按日以已交付房价款214377元的万分之0.1向买受人宋萍支付违约金。对宋萍请求的违约金过高部分因无法律依据，本院不予支持。对宋萍请求平顶山市帝荣房地产开发有限公司退回房产证办理费1000元及有线电视工料费240元的诉讼请求，因未提供证据予以证明该费用系平顶山市帝荣房地产开发有限公司实际收取，故对宋萍的该项诉讼请求本院不予支持。对平顶山市帝荣房地产开发有限公司辩称的宋萍逾期办证违约金的诉讼请求，超过了诉讼时效，应当驳回的辩解理由，因平顶山市帝荣房地产开发有限公司的违约行为尚未停止，宋萍请求违约金的诉讼请求未超过诉讼时效，故对该辩解理由本院不予采纳。因原告宋萍在本案中不构成违约，不承担任何责任，且原告宋萍属于困难群体，根据《诉讼费用缴纳办法》第四十五条第五项规定：“当事人申请司法救助，符合下列情形之一的，人民法院应当准予免交诉讼费用：（五）确实需要免交的其他情形。”对于本案宋萍应承担部分的案件受理费，本院准予免交。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《诉讼费用缴纳办法》第四十五条第五项之规定，判决如下：一、平顶山市帝荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宋萍支付自2014年12月31日起至2015年3月31日止的违约金1929.39元（按宋萍已付购房款214377元日万分之一计算）。二、平顶山市帝荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按日自2015年4月1日起以已交付房价款214377元的万分之0.1标准计算至2018年7月23日止向宋萍支付违约金。三、驳回宋萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2421元，由平顶山市帝荣房地产开发有限公司负担102元，由宋萍负担的2319元予以免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王焕丽人民陪审员  姚秋娟人民陪审员  郭爱君二〇一八年十二月二十日书 记 员  徐鑫茹附法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条规定民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《诉讼费用缴纳办法》第四十五条当事人申请司法救助，符合下列情形之一的，人民法院应当准予免交诉讼费用：（一）残疾人无固定生活来源的；（二）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金的；（三）最低生活保障对象、农村特困定期救济对象、农村五保供养对象或者领取失业保险金人员，无其他收入的；（四）因见义勇为或者为保护社会公共利益致使自身合法权益受到损害，本人或者其近亲属请求赔偿或者补偿的；（五）确实需要免交的其他情形。