北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初3535号原告（反诉被告）：和味坊餐饮服务（北京）有限公司，地址北京市海淀区。法定代表人：潘驭骐，总经理。委托诉讼代理人：杨婧，北京威欧盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京荷华明城实业有限公司，地址北京市东城区建国门南大街**。法定代表人：张英康，副总经理。委托诉讼代理人：沈颖虹，女，1976年12月27日出生，被告职员。委托诉讼代理人：李建平，女，1979年2月22日出生，被告职员。原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司与被告北京荷华明城实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司委托诉讼代理人杨婧，被告北京荷华明城实业有限公司委托诉讼代理人沈颖虹、李建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2018年7月4日解除；2、判令被告向原告退还租赁保证金206421.47元，装修保证金30000元；3、判令被告向原告赔偿开店费用453795元，包括装饰工程121036元、电气工程54399元、给排水工程7179元、燃气工程19785元、通风空调工程58839元、消防工程6881元、餐具费21900元的60%13140元、设备费177711元的60%为106627元、收银机费15680元的60%为9408元、家具费36320元的60%为21792元、工商代理费用40000元的60%为24000元、大堂地面及墙面防水费用10709元；4、判令被告向原告赔偿2017年7月至2018年3月营业收入损失740731（以2017年6月营业收入额381841元为标准，后面每月和其收入差额总和740731元）；5、判令被告向原告赔偿2018年4月至2018年6月三个月的营业利润损失赔偿金228000元（以2017年6月收入38万元为标准，38万×3个月×20%为228000元）；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2015年2月10日签订了《商铺租赁合同》，约定被告将北京市东城区建国门南大街×号×商铺（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，用于经营米饭类快餐、手工面等快餐业务。合同签订后，原告积极履行合同义务，按季足额支付了房屋租金，但被告却未按照合同约定履行合同义务，出现了持续违约的状况。《商铺租赁合同》第七条第4款约定“甲方承诺不再招商与乙方相同或近似行业的其他企业、个人进驻其商铺”，约定该条款的目的，是为了保证原告在万豪中心写字楼经营中式快餐的唯一性，进而保证商铺的客流量及营业额，但被告在合同履行过程中，却违反上述合同约定，不断的招商中式快餐入驻开店，先后有小具私厨、嘉和一品等多家中式快餐都在该写字楼开设了店铺，而于2017年6月26日在地下B1层开业的一家17个档口的以快餐为经营项目的中亿美食广场，更导致原告的经营收入锐减，损失巨大。被告无视合同约定的承诺义务，违反合同约定招商与原告相同或近似的中式快餐进驻商铺，被告的违约行为导致了原告客流量及营业额的减少，严重损害了原告公司利益，致使无法实现合同目的。《商铺租赁合同》第六条第3款约定“在租赁期内，有下列情形之一的，乙方可以书面通知甲方解除合同，并有权要求甲方承担违约责任：甲方违反法定及合同的约定义务，致使乙方权益受到实质性的损害，致使乙方合同目的不能实现的”，合同第十一条第2款约定“租赁期内，由于甲方违约，乙方有权依照本合同的约定解除合同，并按照实际损失向甲方要求赔偿”。根据上述合同约定及被告违约情况，原告曾委托北京威欧盛律师事务所杨婧律师于2017年7月3日向被告送达了《律师函》，要求其停止违约行为，继续履行合同义务，但被告始终未解决问题。为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告被告北京荷华明城实业有限公司辩称：原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，合同约定了租金、物业管理费用的支付及合同解除等内容。原告所述被告招商中式快餐入驻开店，2017年6月，被告确在涉案房屋地下B1层开了一个用餐场所，把摊位出租给他人经营，约有十六、七个档口，但该行为并没有使原告权益受到实质性损害，也没有导致合同目的不能实现，故不能成为原告单方面解除合同的依据。依据合同约定，原告应于2018年1月25日支付2018年2月5日至2018年5月4日期间的租金及物业管理费，经被告多次催缴欠款，原告一直拒绝支付，原告的行为已经构成严重违约。《商铺租赁合同》第六条第2款约定“在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除合同，提前收回该商铺，并有权要求乙方承担违约责任：乙方逾期支付租金或者应由乙方支付的任何其他费用，累计超过15日的”，因原告逾期支付租金及物业管理费累计已经超过15日，被告已于2018年2月20日给原告发了《解除合同告知函》，原告已经于2018年2月27日收到该函，故原、被告之间《商铺租赁合同》、《补充协议》的解除时间应以原告收到《解除合同告知函》时间为准，不认可合同于2018年7月4日解除。《商铺租赁合同》第十二条第3款约定“租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用，另需支付免租期内租金并应当赔偿甲方的损失”，因原告违约，依据合同约定，租赁保证金及押金均归被告所有，不冲抵欠费，且原告无权要求被告赔偿其装修损失、营业损失等各项损失，不同意原告的诉讼请求。被告北京荷华明城实业有限公司提出反诉请求：1、判令原、被告之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2018年2月27日解除；2、判令原告按照月租金72936.16元的标准向被告支付自2018年2月5日起至2018年2月27日止的房屋租金，并按照日千分之五的标准支付自2018年1月24日起至实际给付之日止的滞纳金；3、判令原告向被告支付自2018年2月5日起至2018年7月4日止的物业管理费，并按照日千分之五的标准支付自2018年1月24日起至实际给付之日止的滞纳金；4、判令原告向被告支付自2018年2月27日起至2018年7月4日止的房屋占有使用费；5、判令原告向被告支付免租期内的租金137614.32元；6、判令保证金206421.47元归被告所有；7、鉴定费26000元由原告承担；8、案件受理费由原告承担。原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司对被告北京荷华明城实业有限公司的反诉辩称：原告暂停支付租金及相关费用是因为被告违约在先，被告无权单方解除合同。2018年3月30日，被告对涉案房屋进行断水断电导致原告无法正常经营，故租金、物业费应支付至2018年3月30日，不同意支付2018年3月30日之后的租金、房屋占有使用费、物业费及相应滞纳金。原告并未存在违约行为，不同意支付涉案房屋免租期内的租金，且被告理应将保证金退还原告。本案系被告违约，司法鉴定也是由被告提起的，原告不同意承担鉴定费及案件受理费。被告的反诉请求及理由没有任何依据，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年2月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于北京市东城区建国门南大街×号×商铺出租给乙方，计租面积为176.46平方米。该商铺仅用于乙方经营米饭类快餐、手工面等。租期6年，自2015年5月1日起至2021年4月30日止。租金为288.96元/平方米/月，月租金共计50989.88元，每两年环比递增6%。租金支付方式为按季度支付，押三付三，乙方应提前10日缴纳下期租金及物业管理费。三个月押金作为租赁保证金使用，由甲方保管直到租赁期满或解除合同，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方于1个月内不计息全额退还乙方。物业管理费为45元/平方米/月。甲方于2015年6月1日前将该商铺交付乙方。免租装修期自交付日起2个月，免租期内乙方可免交租金，但仍须交纳物业管理费用、水电费等其它费用。非经甲方同意，乙方提前退租或因乙方违约导致甲方提前解除合同的，乙方不享有以上免租租期，已享有的免租期须补交租金。在租赁期内，乙方逾期支付租金或者应由乙方支付的任何其他费用，累计超过15日的，甲方可以书面通知乙方解除合同，提前收回该商铺，并有权要求乙方承担违约责任。在租赁期内，甲方违反法定及合同的约定义务，致使乙方权益受到实质性的损害，导致乙方合同目的不能实现的，乙方可以书面通知甲方解除合同，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承诺不再招商与乙方相同或近似行业的其他企业、个人进驻其商铺。乙方进行装修施工之前，应当按照甲方的规定交付装修保证金，装修保证金数额为70元/平方米，最低不得少于30000元，装修保证金在乙方装修完成并经甲方营运、工程等部门验收合格后6个月内全额无息退还。租赁期内，由于甲方违约，乙方有权依照本合同的约定解除合同，并按照实际损失向甲方要求赔偿。乙方逾期交付租金或者本合同约定的任何其他费用的，每逾期1日，应当按照每日0.5%的标准支付滞纳金。租赁期内，非本合同约定或者法律规定的情况，乙方提前退租的，不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用，另需支付免租期内租金。乙方未经甲方书面同意，擅自提前退租的，还应当支付相当于自退租之日起至本合同期满之日止全部租金2倍的违约金并赔偿甲方损失。租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用，另需支付免租期内租金并应当赔偿甲方的损失。2015年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《补充协议》，约定甲、乙双方于2015年2月10日就位于北京市东城区建国门南大街×号×商铺签订了《商铺租赁合同》。现双方协商一致，补充约定，甲方于2015年5月28日将涉案房屋交付乙方，免租装修期自交付之日起2个月，自2015年6月5日至2015年8月4日止。租期6年，自2015年6月5日至2021年6月4日止。该商铺计租面积为238.12平方米。本协议仅为原《商铺租赁合同》之补充，除本协议约定内容之外，双方仍须按原《商铺租赁合同》约定履行。《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，原告共计向被告交纳商铺租赁保证金206421.47元，装修保证金30000元，并向被告支付租金及物业费至2018年2月4日。原告承租的商铺在万豪中心一楼，2017年6月，被告在万豪中心D座地下一层开了一个中亿美食广场，把摊位出租给他人经营，约有十六、七个档口。2017年7月3日，原告委托北京威欧盛律师事务所杨婧律师向被告发出《律师函》，载明鉴于被告于2017年6月26日在地下B1层开业美食广场的行为构成违约，请被告在收到律师函后五日内停止违约行为，继续履行合同约定的承诺义务，清退写字楼内的中式快餐店铺，避免原告的损失进一步扩大，若被告在2017年7月10日前未履行上述义务，且未和原告沟通协商赔偿事宜，则原告保留单方解除合同及主张全部赔偿的权利，且保留暂停支付下一季度及后续租金的权利，直至上述违约事宜得到妥善解决为止。从原告提供的EMS回执上可以看出，原告于2017年7月3日将此《律师函》寄给被告公司云某，被告在法庭表示，云某虽为被告方员工，但其已于2017年7、8月份离职，被告没有收到此《律师函》。2018年1月24日，原告向被告发出《关于暂停支付租金的通知》，载明“贵公司与本公司于2015年2月10日签订的《商品租赁合同》，因贵公司违反合同第七条第4款的约定，本公司曾委托北京威欧盛律师事务所杨婧律师于2017年7月3日向贵公司送达了《律师函》，要求贵公司停止违约行为，继续履行合同约定的承诺义务。本公司经电话确认，贵公司的云某确认贵公司收到了该律师函，并与其多次进行沟通解决问题。2017年12月14日本公司又与贵公司蒋某某、宋某面谈协商上述事宜，也没有得到结果。截止到本通知发出之时，贵公司仍未停止违约行为，给本公司造成了重大损失。现本公司正式书面通知贵公司，鉴于贵公司违约行为的严重性，为维护本公司的合法权益，本公司暂停支付后续租金，直至上述违约事宜得到妥善解决为止”。被告在庭审过程中认可收到该通知，但其表示即使被告存在违约，原告可以主张损失，但无权不交租金。2018年2月20日，被告向原告发出《解除合同告知函》，载明“贵司于2015年6月5日与我司签署了《写字楼租赁合同》，合同约定贵司承租我司位于中国北京市东城区建国门南大街×号的北京万豪中心/座电梯楼层一层之×承租单元作为商铺办公使用。截止到2018年2月5日，贵司拖欠租金人民币218808.48元，物业管理费人民币32146.2元以及相应滞纳金未支付，我司多次向贵司催缴上述欠款，贵司均不予付款，贵司该行为已严重违约，根据合同约定，若贵司拖欠租金、管理费或其他费用超过十五日仍未足额支付的，则视为贵司单方面退租，我方将没收贵司的承租保证金，同时有权索取免租期内免去的相应租金和要求贵司按合同约定承担违约金及进一步追偿超出的损失。故合同将于2018年2月21日终止，承租保证金不再退还，同时我司有权将承租单元内的物品另行安排库房存放并按照存放时间每日收取500元仓储费用，贵司收到该告知函3日仍未能付清所有欠缴款项，我司有权自行处理上述库房留置物品用以偿还租金等费用且不承担任何责任”。被告称原告于2018年2月27日签收了该《解除合同告知函》。2018年2月28日，原告向被告发出《关于的回复》，载明“我司已收到贵公司的《解除合同告知函》，现回复如下：一、告知函中提及的《写字楼租赁合同》，无论合同名称还是合同签订时间，以及承租的地址、拖欠的租金、物业费等，均与事实不符，我公司对该告知函的事实内容均不予认可，也不同意贵公司解决问题的内容；二、关于贵我双方之间的租赁合同纠纷，系贵公司违约在先，我公司已提起了诉讼，现法院通知了开庭时间，该纠纷应通过法律途径得到公平公正的解决，请贵公司不要擅自处理；三、2018年2月27日我公司去贵公司交水电费，贵公司将水卡、电卡都收缴了，导致我公司即将停水、停电，无法正常营业，无疑将导致我公司的损失扩大化。我公司必将通过增加诉讼请求，要求贵公司赔偿扩大的损失部分。因此，请贵公司慎重考虑停水停电后果的严重性，理性解决纠纷，避免双方损失的扩大化；四、现贵我双方的纠纷已诉至法院，我公司郑重函告贵公司，请贵公司尊重法律，按生效的判决书或调解书解决双方的纠纷。在诉讼期间应保证我公司的正常生产经营，不得擅自停水、停电，擅自处理库房用品等，以避免损失扩大化，增加贵公司的诉累”。2018年3月26日被告向原告发出《撤场通知》，载明“你方租赁我方北京市东城区建国门南大街×号×商铺及地下室仓库，依据双方签订的《商铺租赁合同》，您应于2018年2月5日缴清下期租金及物业管理费，但至今未交纳，已构成严重违约……为减少双方损失，你方将于2018年3月撤店离场并完成仓库搬离工作，请你方于2018年3月31日缴清所前租金、物业管理费及滞纳金，并于同日将店内及地下室仓库所有物品搬离商铺并结清相关水电及其他费用，我方保留追究你方相关违约责任之权利，逾期未结清及完成搬离，我方将采取相应措施以避免进一步损失”。2018年3月30日，被告对涉案房屋进行断水断电，断水断电后原告没有再继续经营。2018年7月4日，双方对涉案房屋进行交接，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《撤场返还商铺协议》，载明关于乙方承租甲方建国门南大街×号×商铺及仓库库房事宜，因甲乙双方租赁合同纠纷已提交至东城区人民法院审理，为减少双方损失，经甲乙双方协商一致，就乙方撤场事宜特签订如下协议：一、乙方于2018年7月4日将上述承租商铺及仓库库房返还给甲方，甲方不再主张自2018年7月5日起的房租、物业费、水电费等一切相关费用；二、甲乙双方对乙方撤场搬离的设备清单确认一致，双方对设备清单中已提交法院的设备价值以鉴定公司的鉴定结果为准，双方对本次撤场搬离的设备清单没有其他争议。诉讼中，原告称其拉走的餐具、设备、收银机、家具等无法继续利用，已当垃圾进行处理，仅处理了1500元；被告对此不予认可。2015年10月20日，和味坊餐饮服务（北京）有限公司东城分公司成立，工商登记营业场所为本案租赁房屋。原告为此支付工商代理费4万元。另，本案审理过程中，经被告北京荷华明城实业有限公司申请，对北京市东城区建国门南大街×号×号商铺装修工程造价进行评估鉴定，北京双圆工程咨询监理有限公司作出双圆司鉴字(2018)第012号造价鉴定意见书，鉴定结果：北京市东城区建国门南大街×号×号商铺装修工程确定项所涉装修剩余价值为268119元，不确定项鉴定结果为10709元。庭审中原、被告均对该鉴定意见书的鉴定结果表示认可。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告于2015年2月10日签订的《商铺租赁合同》及2015年7月1日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据《商铺租赁合同》的约定，原告承租涉案房屋用于经营米饭类快餐、手工面等，被告承诺不再招商与原告相同或近似行业的其他企业、个人进驻其商铺，而在合同履行过程中，被告在涉案房屋地下B1层开业了中亿美食广场，设置十几个档口，把摊位出租给他人经营，客观上对原告的经营造成了影响，被告的行为已经构成违约。在原告向被告提出合理异议且未获解决前，原告享有抗辩权且原告已及时进行诉讼，原告未按约定继续交纳费用并不构成违约。在此情况下，被告以原告未按时交费构成违约为由，要求解除合同，被告并不享有合同解除权。因2018年7月4日，原、被告对涉案房屋进行交接，原告已于2018年7月4日将涉案房屋返还给被告，故本院认定，原、被告之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2018年7月4日解除。因系被告违约导致合同解除，故合同解除后，被告理应将租赁保证金及装修保证金退还原告，并赔偿原告的合理损失。对于原告所主张的开店费用。对于其中原告所主张的装饰工程、电气工程、给排水工程、燃气工程、通风空调工程、消防工程、大堂地面及墙面防水费用，业经诉讼中工程造价鉴定，共计278828元，故该范围赔偿金额应以278828元为准。对于其中原告所主张的餐具费、设备费、收银机费、家具费，因原告认可其在交接时已将相关物品拉走，现其又要求被告赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。对于原告主张的工商代理费用，综合租赁期限、分公司成立日期、合同已履行情况，本院酌情确定为赔偿2万元。关于原告主张的营业收入损失及营业利润损失。原告称其该分公司为独立核算，但又称其并非按实际营业额进行报税，故本院对原告自行统计的相关营收数据不予认定。但应当指出，在原告利用租赁房屋经营餐饮期间，被告在该区域引入其他经营餐饮的商户，开设美食广场，违反了合同约定，亦势必对原告经营收入构成实际影响，故本院酌情确定2017年7月至2018年3月期间原告的收入损失为13.5万元。另，2018年3月30日，被告将租赁房屋断水断电，此后原告未再继续经营，且原告无法就其正常经营期间盈利情况进行举证，故对于原告所主张的2018年4月至6月期间的营业利润损失，本院不予支持。关于被告反诉主张的房屋租金、房屋占有使用费、物业费。因2018年3月30日，被告对涉案房屋进行断水断电，之后原告无法再继续经营，故原告仅需交纳2018年3月30日之前的房屋租金及物业费。因被告违约导致双方产生争议，在相关争议明确之前，原告未继续交纳费用并不构成违约，故原告无需向被告支付延期付款滞纳金；被告要求原告补交免租期租金及扣除原告保证金的诉请，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司与被告北京荷华明城实业有限公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2018年7月4日解除；二、被告北京荷华明城实业有限公司于本判决生效后七日内退还原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司租赁保证金206421.47元及装修保证金30000元；三、被告北京荷华明城实业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司装修损失278828元、工商代理费用损失20000元；四、被告北京荷华明城实业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司营业损失135000元；五、原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付被告北京荷华明城实业有限公司自2018年2月5日至2018年3月30日的房屋租金133099元、物业费19554元；六、驳回原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告北京荷华明城实业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19737元，由原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司负担9237元（已交纳），被告北京荷华明城实业有限公司负担10500元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5444元，由被告北京荷华明城实业有限公司负担3767元（已交纳），原告和味坊餐饮服务（北京）有限公司负担1677元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费26000元，由被告北京荷华明城实业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰人民陪审员  袭菊英人民陪审员  赵 强二〇一八年十二月二十五日书 记 员  刘 斌