福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5535号 上诉人（原审被告）：何志军，男，1979年9月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蒋志勇，福建群翔律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：周建旺，男，1964年12月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人何志军因与被上诉人周建旺房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何志军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周建旺的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审查明讼争车位前的出入通道在双方交易前即已被他人围挡而无法使用、周建旺系经过鼎原房地产介绍现场看房后对何志军出售房产已充分了解，愿意购买上述房产等事实，并认定何志军向周建旺交付的车位即产权证记载的车位位置，可见一审亦认可周建旺购买讼争车位时已知晓出入通道被他人围堵的现状。但一审法院根据查明及认定的事实却得出产权证记载的车位客观上确因旁边通道被围挡而无法正常使用，致使周建旺购买车位的合同目的落空，且周建旺作为一个理性的购买人，明知车位不能正常使用还要购买，也有悖于常理的结论，该结论与一审法院查明及认定的事实完全自相矛盾。事实上，周建旺知悉讼争车位的现状和存在的风险：首先，购买房产属于大宗消费，按照交易习惯购买人必定会到现场进行实地查看。事实上，周建旺在购买案涉车位时也有到实地查看，已知晓讼争车位现状及可能存在的风险，即讼争车位只能侧向停车。正是因为案外人围挡占用讼争车位过道的行为损害车位业主的利益，周建旺才会特别要求在协议第十七条双方约定的其他事项的第3项中约定“若车位与其他业主有争议需何志军配合，何志军应无条件配合并提供所需材料”。其次，何志军在协议签订后的第三日即2016年5月27日就将讼争车位及《厦门市土地房屋权证》交付给周建旺。产权证中的房屋平面图已明确标识讼争车位位置，且周建旺在协议签订后第30日即2016年6月23日就将B10车位转售他人，鉴于讼争车位和B10车位紧邻互为“7”字型90度夹角，故周建旺必定知晓出入通道被围堵的现状，何志军从未隐瞒，但周建旺却时隔一年才提起诉讼要求何志军交付可以正常使用的车位明显有悖于常理。最后，何志军正是基于讼争车位现状才以明显低于同等地段车位的价格将讼争车位出售给周建旺，因出售的车位价格较低，周建旺才可以立刻轻松将B10车位转售给他人。双方交易系现状交易，双方签订的《房产买卖协议》并未约定且何志军也从未承诺要将讼争车位被围堵纠纷彻底解决，保证向周建旺交付可正常使用的车位。一审认定何志军应保证其交付车位可正常使用，系认定事实错误，与双方协议约定内容相悖，非法加重何志军的合同义务。二、一审适用法律错误。依据合同法第九十四条规定解除合同的前提为当事人一方有违约行为，因该违约行为致使合同目的不能实现。首先，具体到本案，一审认可何志军已向周建旺交付的车位即产权证记载的车位位置，且车位被围挡的状态在双方交易前即已存在，车位不能正常使用非合同双方当事人的过错所致，可见周建旺系在已知晓讼争车位现状及风险后仍愿意就讼争车位的买卖事宜与何志军达成合意，系其真实的意思表示，不为法律所禁止，案涉协议应为合法有效,何志军业已履行协议约定全部义务，明显不存在任何违约行为，讼争车位完全可以合法登记过户，一审认定何志军违约缺乏事实根据。周建旺故意在拖延过户时间将近一年，系为达到炒卖车位的目的，如此才是可以认定构成违约的行为。其次，周建旺之所以时隔近一年才主张何志军交付的车位无法正常使用，实因讼争车位难以转手获利、炒卖车位的目的落空，而绝非登记过户车位的合同目的不能实现，况且本案并无任何证据可证实讼争车位无法登记过户，也无任何证据证实何志军要交付能够正常使用的车位给周建旺，双方系现状交易。一审径行以周建旺作为理性购买人，明知车位不能正常使用还要购买，有悖于常理为由，认定其合同目的落空，忽视周建旺就是在已知晓讼争车位现状后购买车位用于低买高卖进行牟利的行径。周建旺在等待一年仍难以转售A45车位的情况下，遂无理要求解除合同，周建旺的诉求于法无据。最后，讼争车位不能正常使用是不能在产权记载的车位位置上正常停车，绝不意味着无法使用。A45车位及周围车位在被围挡后多年以来都是侧向停车，讼争车位的停车功能并未受限，周建旺购买讼争车位前就已知悉，一审判决否定了讼争车位及周围存在相同问题的其他车位的交易价值和使用功能。 周建旺辩称，一、一审判决认定事实正确。首先，何志军交付的车位并非是产权车位。双方合同签订后即到现场由何志军指认车位并将指认的车位交付给周建旺。次日，由双方及中介一起到现场就何志军指认的车位划线。后物业公司以该车位系通道为由不允许周建旺使用。何志军在交易时并不知晓被围墙围挡车位系产权车位。且一审判决认定周建旺提交的证据不足以证明现场划线标识的A45车位为何志军交付的车位，故在判决书中以推定的形式认定何志军交付的车位为产权车位。但，何志军亦没有提交证据证明其交付的车位为产权车位。因此，一审判决只能理解为产权车位是“推定交付”，而非“客观实际交付”。基于这个前提，一审判决认定作为一个理性的购买人周建旺，明知车位不能使用还购买，有悖于常理，并无不妥。其次，正是因为何志军交付的车位在签订合同当时并没有标线标识，所以才会在合同中备注“若车位与其他业主有争议需何志军配合，何志军应无条件配合并提供所需材料”。从该条款中也能印证，何志军在交付车位时，产权车位标识不明。周建旺不知晓产权车位位置亦在情理之中。同理，同时购买的B10车位亦是何志军指认，周建旺亦不知晓其产权车位位置。最后，讼争车位价款并非低于市场价格交易。二、一审判决适用法律正确。何志军在明知合法车位不能正常使用的情况下将车位出售给周建旺，构成违约。何志军的违约行为，使周建旺无法使用通过支付对价取得合法车位，合同目的落空。一审判决适用合同法第九十四条规定解除讼争合同是正确的。首先，何志军在一审诉讼中明确确认讼争车位无法正常使用，若要使用，只能侧向停车。但该侧向停车，会侵犯到其他车位的产权。同时，该侧向车位因影响车辆出入亦被物业管理单位禁止使用。其次，车位能否进行产权过户登记与车位能否正常使用不存在必然的因果关系。同时，车位的价值在于其正常的使用功能。如果车位不能正确使用，其能过户登记又有什么价值呢。周建旺无论是自己使用车位还是转让给第三人使用，其前提仍然是车位的正常使用。最后，何志军主张可以通过侧向停车方式解决停车问题。其一，该主张再一次明确产权车位无法正常使用；其二，其主张的使用方式并不符合产权标识，不符合规划使用；其三，其主张的使用方式侵犯了产权位置以外的土地使用权，甚至侵犯了其他业主的权利；其四，其主张的使用方式被物业管理单位所禁止，根本无法实现。 周建旺向一审法院起诉请求：1.解除周建旺与何志军于2016年5月24日签订的编号为0007567的《房产买卖协议》；2.何志军返还周建旺支付的购房款305000元并支付违约金（以305000元为基数，按日万分之五自2016年5月27日计至实际返还之日止）；3.何志军赔偿周建旺支付的中介费5500元。 一审法院认定事实：讼争车位即A45车位系何志军于2011年6月10日购买取得，现权属仍登记在何志军名下。 2016年5月24日，何志军（出售方、甲方）与周建旺（购买方、乙方）经厦门鼎原房地产行销策划有限公司（以下简称鼎原房地产）居间签订编号为0007567号的《房产买卖协议》，约定：何志军同意将A45车位出售给周建旺，建筑面积37.64平方米；周建旺经过鼎原房地产介绍现场看房后对何志军所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；车位成交总价为305000元，协议签订之日，周建旺支付何志军购房定金3万元；交易税费由周建旺承担；周建旺一次性于2016年5月27日向何志军支付购房款305000元（含定金）；何志军应于收到全款当日将房产交付给周建旺使用；鉴于鼎原房地产已促成周建旺与何志军之间房产买卖关系成立，协议签订后，周建旺与何志军同意向鼎原房地产支付中介费5500元，由周建旺支付。协议第十二条违约责任约定：1.双方不得中途悔约。若何志军中途悔约，应以书面形式立即通知周建旺及鼎原房地产，并自悔约之日起三日内应以周建旺所付定金的双倍及周建旺已付款返还给周建旺。若周建旺中途悔约，应以书面形式立即通知何志军及鼎原房地产，何志军应自周建旺悔约之日起三日内将周建旺的已付款返还给周建旺，但购房定金归何志军所有。2.若周建旺不能按期支付房款或何志军不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产总成交价0.05%的违约金。协议第十七条双方约定的其他事项：1.周建旺与何志军约定于2016年5月27日前到厦门市公证处办理全权公证委托；2.何志军同意周建旺指定的第三方为产权人或受托人；3.交房后该车位如与其它业主有争议需何志军配合的，何志军应无条件配合并提供所需材料。协议未就过户事宜作出约定。 合同签订后，何志军分别于2016年5月24日、5月27日各出具《收条》一份交由周建旺收执，载明收到周建旺承购A45车位定金30000元、购房款275000元。 2016年5月27日，鼎原房地产出具《收条》一份交由周建旺收执，载明收到周建旺承购A45车位中介费5500元。 一审法院另查明，2016年5月24日当日，何志军（出售方、甲方）与周建旺（购买方、乙方）经鼎原房地产居间还签订编号为0007554的《房产买卖协议》一份，该协议除约定的交易车位（B10车位）、中介费数额（7500元）与讼争合同约定的内容不同外，其他履行内容均相同。 2016年5月27日，何志军及其配偶蒋红色出具《委托书》并办理公证手续，将A45车位及B10车位包括出售、出租、抵押在内的相关权利委托给周建旺。 2016年6月23日，周建旺以何志军代理人的名义与案外人江惠玲签订《存量房买卖合同》，约定将B10车位出售给江惠玲。 2017年4月20日，周建旺曾就本案所涉诉讼请求向法院提出诉讼，即（2017）闽0203民初6669号一案（下称另案）。周建旺后于2017年12月5日申请撤诉，一审法院予以准许。 另案审理过程中，讼争车位所在物业服务处（厦门世纪桃源股份有限公司龙山山庄物业服务处）出具《证明》一份，载明：厦门市思明区莲前西路287号-309号第一层A45车位位于产权标识位置，未改变用途。 周建旺在另案审理中向法院申请对A45车位进行测绘鉴定，一审法院依法委托厦门闽矿测绘院进行测量，厦门闽矿测绘院出具《现状调查测量成果报告书》（闽矿2017007），测绘说明：“本项目A45号车位的实地位置由周建旺现场指认及实地画线为准，原权证A45号车位位置由厦门市土地房屋权证（厦国土房证第00857698号）所附房屋平面图取得。经实测，A45号车位实地位置与原权证所标明位置不一致”。何志军对上述测量报告书的真实性、合法性、关联性均有异议，理由为：1.周建旺所指认的A45车位位置是其自行在地上划线并自行在划线区域内标注“A45”，何志军在出售车位时已明确告知周建旺A45车位的实地位置，该位置与《土地房屋权证》中的房屋平面图表明的位置是一致的，根本不是周建旺指认的位置。2.何志军将B10车位及A45车位同时出售给周建旺并向周建旺移交相关产权证明材料，《土地房屋权证》显示B10车位与A45车位成“7”字型90度夹角，但周建旺所指认的A45车位实际上已经占用了B10车位的一部分，不存在“7”字型90度夹角，所以可以证明周建旺指认的A45车位时其自行划上的，并非交付的车位。3.车位的实地位置应由双方共同确认，但鉴定机构仅以周建旺单方指认的A45车位实地位置作为鉴定依据并出具报告书，不具有合法性。 因何志军的上述异议，一审法院组织双方对讼争车位进行现场勘验。勘验结果为：讼争车位（产权车位）前的出入通道在双方交易前即已被他人围挡而无法使用，现状为车位的一部分位置要作为车辆的出入通道。 本案审理中，周建旺主张签订讼争合同时，何志军有带其到现场查看，但因为没有划线所以辨认不出具体车位位置。何志军主张签订讼争合同时，双方到现场进行查看，车位现场标识的白线不清晰，但是结合产权证平面图标明的位置，可以确定A45车位的位置，当时A45车位旁边通道围墙就已存在，故A45车位仅能侧向停车，该情况周建旺是知晓的，周建旺自认的A45车位的位置并非何志军向其交付的产权车位。双方均确认讼争车位无法正常使用，何志军称正是因为讼争车位无法正常使用，才以低于市场价值的价格出售给周建旺，对车辆不能正常使用的事实周建旺一开始就是知晓的。 一审法院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，全面依约履行自己的合同义务。周建旺与何志军签订的《房产买卖协议》合法有效，无论周建旺购买讼争车位是自用还是通过倒手转卖赚取差价，均不影响其有权根据合同获得期待利益。何志军作为讼争车位的出售人，除应依约履行交付车位的合同义务外，还应当保证其交付的车位可正常使用。周建旺主张何志军交付的车位与《土地房屋权证》上记载的位置不符，但因其无法举证证明地上划线标识的A45车位系经过双方确认后划线且现场交付的车位，故其举证的闽矿2017007号《现状调查测量成果报告书》仅能说明地上划线标识的A45车位与产权证表明的位置不一致，无法证明何志军交付的车位与《土地房屋权证》上记载的位置不符，应认定何志军向周建旺交付的车位即产权证记载的车位位置。而产权证记载的车位客观上确因旁边通道被围挡而无法正常使用，致使周建旺购买车位的合同目的落空。且周建旺作为一个理性的购买人，明知车位不能正常使用还要购买，也有悖于常理。故周建旺以何志军交付的讼争车位无法正常使用导致其合同目的无法实现为由主张解除讼争合同，符合法律规定，应予以支持。合同解除后，何志军应将收取的购房款305000元返还给周建旺。 关于周建旺主张的违约金及中介费损失赔偿。一审法院分析认为，何志军未依约交付可正常使用的车位，构成违约，应当承担相应的违约责任。考虑到讼争车位被围挡的状态在双方交易前即已存在，车位不能正常使用非合同双方当事人的过错所致，且周建旺在交易前未尽到一般谨慎注意义务，交易后亦疏于管理，在车位交付后近一年的时间才主张何志军交付的车位无法正常使用，周建旺对讼争合同的解除也有一定的过错。另外，周建旺主张违约金的依据为合同第十二条的约定，但该条款系关于悔约及不能按期交付房产情形下违约责任的约定，故不能依该条款约定认定违约金数额。结合合同的履行情况、当事人的过错程度、当事人的损失情况，依照公平原则及诚实信用原则，酌定何志军应向周建旺支付自周建旺首次向法院起诉之日起的购房款占用利息作为违约赔偿，即违约金以已支付购房款305000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年4月20日起计至实际返还之日止。关于中介费损失，基于公平原则，中介费应由周建旺、何志军共同负担，故何志军应向周建旺赔偿中介费2750元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除周建旺与何志军于2016年5月24日签订的编号为0007567的《房产买卖协议》；二、何志军于本判决生效之日起十日内返还周建旺已支付的购房款305000元并支付违约金（以305000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月20日起计至实际返还之日止）；三、何志军于本判决生效之日起十日内赔偿周建旺中介费2750元；四、驳回周建旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7257元，减半计收3629元，由周建旺、何志军各负担1814.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，何志军将案涉车位出售予周建旺，应负有保证案涉车位正常使用功能，何志军没有提供有效证据证明其与周建旺签订《房产买卖协议》时向周建旺如实告知案涉车位无法正常使用，仅能侧向停车的真实情况，导致周建旺购买案涉车位的合同目的落空。何志军上诉主张《房产买卖协议》未约定何志军保证向周建旺交付可正常使用的车位等理由，有违交易诚信。 综上所述，何志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5875元，由何志军负担。 本判决为终审判决。 审判长  林巧玲 审判员  胡林蓉 审判员  陈 璟 二〇一八年十二月十七日 书记员  陈 源 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。