云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云31民终522号上诉人（原审被告）：赵楚，男，1981年生，汉族，本科文化，务工，现住芒市。上诉人（原审被告）：胡斌娟，女，1988年生，汉族，中专文化，务工，现住芒市。被上诉人（原审原告）：芒市和顺物业服务有限公司，住所地：云南省德宏州芒市团结大街**，统一社会信用代码91533103069806723E。法定代表人：钱元梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：金安宝，云南良益律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人赵楚、胡斌娟因与被上诉人芒市和顺物业服务有限公司（以下简称和顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2018）云3103民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人赵楚、胡斌娟，被上诉人和顺物业公司委托诉讼代理人金安宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵楚、胡斌娟上诉请求：1．撤销（2018）云3103民初784号民事判决；2．被上诉人提供的物业存在缺陷、服务质量存在缺陷，收费与服务水平不相适应，违反物业服务收费公平、合理原则，应当降低物业服务收费；3．判令被上诉人对物业缺陷和物业服务质量缺陷采取补救措施后，上诉人再按合同约定交物业服务费；4．判令被上诉人严格履行物业服务合同，按照国家标准对消防设施设备进行维修、养护、管理和维护；5．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，与事实不符，依法应予撤销改判或者重审。一、被上诉人提供的物业服务质量存在缺陷，收费与服务水平不相适应，违反法律规定的公平合理原则，应降低物业收费。自签订合同以来，被上诉人未完全按照《业主手册》履行合同约定。一审证据显示：被上诉人在经营活动中将楼顶安全出口安装上铁门并上锁，上诉人多次投诉该行为存在隐患，可能会危及上诉人及家人安全，违反法律法规和国家标准的规定，希望被上诉人进行整改，保证安全出口畅通，被上诉人拒绝整改。根据《中华人民共和国产品质量法》第十六条、第三十二条、第三十四条、第三十九条、第四十六条，《物业管理条例》第四十一条，《云南省物业服务收费管理实施办法》第五条，《中华人民共和国消防法》第十六条、第二十八条，《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十三条、第二十一条及《建筑设计防火规范》的相关规定，上诉人认为，被上诉人的行为违反法律规定，其产品质量存在缺陷，没有履行法律规定的责任和义务，收费与服务水平不相适应，违反物业服务收费公平、合理原则，应对物业服务质量缺陷采取补救措施，降低物业收费。二、被上诉人一审证据《消防安全巡查记录表》、《芒市泛亚壹城消防设备维修情况说明》显示，参与人员为张纯建、王启庆等8名人员，但该8名人员并不具备国家规定的从业资格，上诉人经营活动不符合《建筑消防设施的维护管理》规定的标准，应立即采取纠正措施，按照规范对消防设施进行管理。三、被上诉人一审证据五显示，安全通道被摩托车占用，疏散通道被经常占用、堵塞。被上诉人应立即进行整改。四、2018年1月消防安全巡查记录表显示：“本月更换消火栓头3个，模块3个”，记录不符合国家标准规定。五、被上诉人没有按照合同约定对“小区大门、停车场、电梯安装智能化一卡能管理系统”，违反合同约定。这些系统属于安保设施，是保障上诉人人身、财产安全的不可或缺的安全设施，是保证被上诉人服务质量符合要求的主要措施，也是评价被上诉人物业服务质量是否满足要求的核心要素，被上诉人应采取补救措施。六、被上诉人称应大部分业主的要求才停用门禁系统，没有证据，属一面之词。七、上诉人一审的证据证明物业的共用部位、共用设施设备净宽度不符合《建筑设计防火规范》要求，被上诉人认为这些宽度框架都基本定型，如果业主有疑问可选择不购买，这种认为不成立。上诉人购买房屋之前，被上诉人已经与开发商签订了《物业服务委托合同》，并对小区进行管理，证明被上诉人已经按照《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定，对共用部位、共用设施设备进行了查验，与开发商办理了物业承接验收手续，证明物业的共用部位、共用设施设备符合规范要求。上诉人购买的房屋经过芒市工程质量监督站检验，质量合格并通过竣工验收，证明上诉人购买的房屋及相关配套设施的设计、施工及验收符合国家标准。上述公共设施不符合国家标准，被上诉人应积极采取补救措施。八、上诉人提供的视频证据显示，被上诉人没有按照国家规定标准对消防设施设备进行管理，存在缺陷。九、一审法院认为，上诉人证据未能充分证明被上诉人提供的物业服务显著低于同类行业标准。上诉人认为，物业服务没有行业标准，各物业之间建筑类别、使用性质、配套设施千差万别，不能进行类比。衡量物业管理和物业服务是否满足要求，应该从物业管理水平，物业服务态度和质量，是否履行双方合同约定，是否执行国家标准，是否遵守法律法规，是否履行法律法规及其他标准要求的责任和义务等方面进行评价。一审法院认为被上诉人的管理服务确实存在不足之处，可以佐证被上诉人的物业服务质量不满足要求，被上诉人应采取补救措施，纠正错误，履行应尽的职责和义务。十、一审法院认为上诉人以服务质量为由拒交物业费证据不足，与事实不符。上诉人并不拒交物业费，由于物业管理本身存在缺陷，违约期间应当降低物业收费。综上，上诉人认为，被上诉人没有完全履行物业合同的约定，其从业人员不具备从业资格，服务质量存在缺陷，物业服务水平与收费不相适应，没有按照国家标准和法律法规要求对消防设施进行维修、养护、管理和维护，封堵安全出口并上锁，上诉人投诉后也拒绝整改，给上诉人及家人的生命、财产安全埋下重大安全隐患，应立即进行整改。请二审法院纠正一审错误判决，支持上诉人上诉请求。和顺物业公司答辩称，上诉人拖欠答辩人物业管理服务费事实清楚，证据确实充分，上诉人应向答辩人支付所拖欠的物业管理及相关费用。一、上诉人与答辩人签订《业主手册》中包含了《临时管理规定》、《前期物业管理服务协议》及《各项管理规定》。上诉人作为小区业主，自开发商交房之日起即享受了物业服务，应当按照合同约定缴纳物管费。二、答辩人入驻泛亚壹城小区以来，一直尽心尽责提供服务，因小区未有业主委员会，“一千个人眼里有一千个哈姆雷特”，答辩人对小区内同一问题的处理难以满足全体业主的需求，答辩人只能尽可能满足绝大部分业主所需，难以满足包括上诉人在内的部分业主需求。比如，小区一二期共有1356套已交接的房屋，今年8月以来，答辩人对门禁系统的使用问题，征询了844户业主，其中727户希望保持现状（不使用门禁系统），仅有117户业主希望恢复门禁系统。另外现小区虽不使用门禁系统，但答辩人加派了安保人员的巡逻次数，小区内安装了监控系统，防范小区业主人身财产安全受到威胁。三、因芒市其他小区出现了业主楼顶坠楼事件，公安局对本小区进行检查时，为避免出现类似事件，要求答辩人暂时对楼顶出口上锁，答辩人已加强了管理。四、2018年3月20日，芒市公安消防大队对小区进行消防监督抽查，各项检查均未有异常均符合标准。答辩人对小区内设施设备（如应急灯、指示灯等）等根据实际情况定期或不定期进行检查，一经发现均会对其进行统一维修，因小区二期房交房装修（搬抬家具过程中损坏应急灯、指示灯）或人为损坏等原因，答辩人无法保证应急灯、指示灯或人为损坏等原因，答辩人无法保证应急灯、指示灯时时刻刻完好无缺，但答辩人一经发现均会进行维修、维护。一审时上诉人所述指示灯、应急灯等设施设备在开庭后答辩人已安排人员全部进行维修维护，因自然损耗、人为因素以及小部分业主恶意破坏，一直都是“一边修一边坏”状况，但答辩人已尽到相应维修、维护义务。五、小区内设有停车位，业主有时为图方便会将摩托车、电动车停放至单元楼门口，答辩人不可能时刻派人巡逻不会马上知道，答辩人发现后无法立即知晓车主身份的，会在业主微信群内通知，请车主将摩托车停放至停车位，如微信群通知没有达到效果，答辩人也会将摩托车移动至不阻碍通道通行的地方。而2017年12月、2018年2月、2018年3月的消防安全巡查记录表可以看出绝大部分都属通畅状态。将物品停放在该停放位置上，这是基本常识，答辩人不可能随时嘱咐。业主临时违规停放摩托车等车辆，答辩人也不可能将车辆拖走并予以处罚。只有长期占用通道，答辩人又不能找到车主的情况下才会安排人员将车辆拖走，小区内车辆的秩序停放，需要车主的自觉性，车主临时违规停放车辆后答辩人采取的行为已尽可能的保障了通道的畅通。六、开发商开发楼盘后，将小区物业交由答辩人管理，疏散通道、楼梯的长宽高已经定型，答辩人未曾对其进行过改造。答辩人仅仅是对小区进行物业管理，如上诉人对此有疑问应向开发商询问，但这并不能成为不交物业管理费及相关费用的理由。七、由于小区内暂未成立业主委员会，且德宏州实行政府指导价的前期物业服务收费标准尚未出台，芒市各商住小区的物业服务费标准系由物管企业根据各小区实际成本，自定收费项目及标准向业主收取，未按等级划分，收费标准也不统一。答辩人根据小区内实际情况，在《业主手册》明确了收费标准，与上诉人签订《业主手册》是在平等、自愿协商一致的基础上签订的，且《业主手册》内容未违反相关法律、法规，合法有效，对双方具有约束力。上诉人已交纳了刚入住时当年的物管费，而答辩人在物业服务过程中，已尽到了相应服务义务，上诉人虽未交纳相应费用，却一直在享受着答辩人物业服务带来的小区环境卫生、安全消防、清洁绿化、安保等服务。综上，因物业服务存在长期持续性及不可计量性，答辩人不能保障相应设施设备时刻完好，上诉人的人身财产安全未曾受到任何威胁，上诉人享受了答辩人的物业服务。一审认定事实和适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人上诉请求。和顺物业公司向一审法院起诉请求：判令赵楚胡斌娟给付2016年度至2018年度物管费5,979元、自来水二次加压费360元、水池清理费60元、电梯维护及使用费900元、垃圾清理费600元，共计7,899元。一审法院认定事实：赵楚、胡斌娟系夫妻，居住于芒市。2015年6月29日，和顺物业公司与赵楚签订泛亚壹城《业主手册》，《业主手册》包含《泛亚壹城小区临时管理规约》、《泛亚壹城小区前期物业管理服务协议》、《泛亚壹城小区各项管理规定》，约定由和顺物业公司提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，并提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。业主按时足额交纳物业管理服务费用及相关费用。业主交纳费用的时间：起始时间为小区公告交房之日起计收，下次缴纳物业管理服务费为次年对应日，以此类推。物业管理服务费由业主按所购房屋产权建筑面积每月每平方米住宅为1.20元的标准交纳；自来水二次加压费住宅10元/户/月；水池清洗费20元/户/年；电梯维护及使用费300元/户/年；垃圾清运费200元/户/年。当日，双方办理了房屋验收、交接手续，同时赵楚向和顺物业公司交纳了物管费997元，自来水二次加压费120元，水池清洗费20元，电梯使用费300元，垃圾清运费200元，共计1,637元。签订《业主手册》后，和顺物业公司向赵楚、胡斌娟及泛亚壹城小区全体业主提供物业管理服务。赵楚、胡斌娟自交纳物管费及相关费用1,637元后至今未再交纳物管费及相关费用。一审法院认为，本案所涉《业主手册》系双方当事人平等、自愿协商一致签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，虽然从赵楚、胡斌娟提供的证据反映出和顺物业公司的管理服务确实存在不足之处，但未能充分证明该服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对该情况的持续性予以证明，故赵楚、胡斌娟以服务质量为由拒交物业费，依据不足。和顺物业公司已履行了合同的主要义务，仅是存在部分的瑕疵，不构成根本性违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，赵楚、胡斌娟应当承担支付物业服务费的义务。赵楚于2015年6月29日接房并交纳物管费等共计1,637元。其中，半年物管费997元、二次加压费120元、水池清洗费20元、电梯使用费300元，一年垃圾清运费200元，故赵楚、胡斌娟尚欠和顺物业公司2016年度至2018年度的物管费及相关费用为：1,993元/年×3年＝5,979元，自来水二次加压费120元/年×2年半＝300元，水池清洗费20元/年×2年半＝50元，电梯使用费300元/年×2年半＝750元，垃圾清运费200元/年×2年半＝500元，共计7,579元。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：由赵楚、胡斌娟于判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付芒市和顺物业服务有限公司2016年度至2018年度的物业管理费5,979元、自来水二次加压费300元、水池清洗费50元、电梯使用费750元、垃圾清运费500元，以上合计7,579元。案件受理费25元，由赵楚、胡斌娟负担（未付）。综合上诉人与被上诉人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：二上诉人是否应当支付给被上诉人2016年度至2018年度的物业管理费5,979元、自来水二次加压费300元、水池清洗费50元、电梯使用费750元、垃圾清运费500元，合计7,579元？本院二审期间，上诉人向本院提交以下十一组证据：1．照片两张，系地下车库及消防栓照片，证明被上诉人擅自拆除应急照明灯具，以及未按合同管理消防栓；2．照片11张，证明小区墙上均贴有非法广告，门上有开锁换锁广告，皆系没有小区门禁造成乱贴乱画；3．照片，证明被上诉人违反合同约定，没有对电梯进行智能化管理；4．照片，证明被上诉人私自拆除公共设施改建成公告栏，并锁了楼上的安全通道；5．照片，证明被上诉人通道上设置路障，违反国家法律规定；6．照片，证明被上诉人没有按合同约定对进出车辆进行登记管理；7．照片，证明上诉人所购买的房屋已经通过竣工验收并符合国家相关标准，被上诉方私自封锁楼顶安全门及消防出口不符合规定；8．照片，证明被上诉人维修人员没有相关从业资格；9．照片，证明对讲系统、门禁等配套设施业主都出了钱的，被上诉人没有尽到合同责任私自拆除门禁且对讲系统没有启用；10．受案回执，证明因为没有门禁造成被盗窃；11．照片及录像光盘，证明被上诉人在消防通道上设置路障导致急救车无法进去导致人员死亡，电梯关掉备用电源导致人员被困。经当庭质证，被上诉人对证据1的真实性、合法性认可，对证明观点不认可，称小区车位指示灯及相应设备一直处于边修理边损坏的状态，该证据恰恰反映出被上诉人一直在维修维护小区设备；对证据10真实性、关联性不认可，称报案人李翠萍居住在六楼，其家门没有被撬、门窗完好，该业主没有缴纳物业费，与本案有一定利害关系，案件还在侦办中尚无结论；对证据11，认为形成于一审前，不是新证据；对证据2、3、4、5、6、7、8、9的“三性”均不予认可。本院认为，上述证据均为逾期提交的证据，证据1－9不能证明被上诉人根本违约，证据10、证据11未经司法程序确定责任主体，均不能证明上诉人主张，本院不予采信。被上诉人向本院提交以下两组证据：1．征询意见统计表1份、征询意见书9份、小区大门门禁系统重新启用刷卡征询意见统计表31份，证明和顺物业公司向小区844户业主征询门禁系统是否重新启用，征询结果为117户要求恢复门禁系统，727户希望保持现状（小区一期、二期共有1432套房，截止2018年9月份已交接房共1356套，未交房共76套）。2．照片16张，⑴证明和顺物业公司在一审开庭后对消防指示牌、指示灯、小广场娱乐设施进行维修；⑵证明上诉人阻碍和顺物业公司管理，阻碍和顺物业公司对小区业主征询意见；⑶证明小区门口上下班高峰拥堵，启用大门智能化系统“一卡通”会造成业主进出不便。经当庭质证，上诉人对证据1的三性及证明内容不认可，认为根据《物业管理条例》第12条的规定，同意不使用门禁的有727户，没有超过三分之二，门禁是配套设施，私自拆除损害业主利益；对证据2的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为维修人员不符合从业资格，人与车共用车道存在安全隐患。本院认为，被上诉人二审提交的证据系针对上诉人上诉主张提出，与本案当事人一审诉讼请求无关，本院不作为定案依据。对当事人一审提交的证据，一审法院审核认证意见正确，本院予以确认。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案所涉《业主手册》系平等、自愿协商签订，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。和顺物业公司已履行合同主要义务，虽然存在部分瑕疵，但由于物业服务时间持续和无法计量的特点，不构成根本性违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，上诉人赵楚、原审被告胡斌娟应当承担支付物业服务费的义务，向被上诉人和顺物业公司交纳尚欠2016年度至2018年度物管费及相关费用7,579元。上诉人赵楚、胡斌娟以服务质量为由拒交物业费，无法律依据，亦与《业主手册·泛亚壹城小区前期物业管理服务协议》第八条违约责任“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。”约定不符，本院不予支持；上诉人提出要求降低物业服务收费，判令被上诉人对物业缺陷和物业服务质量缺陷采取补救措施后上诉人再按合同约定交物业服务费，以及判令被上诉人严格履行物业服务合同，按照国家标准对消防设施设备进行维修、养护、管理和维护的上诉主张，系二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院组织双方进行了调解，但双方未能达成一致意见，故本案对此问题不予审理。综上所述，赵楚、胡斌娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人赵楚、胡斌娟负担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇一八年十二月七日书记员  马勇胜附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。