广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初10816号原告：韦区，男，1972年11月2日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：吴浚年，广东邦仁律师事务所律师。被告：王淑芬，女，1968年3月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，被告：苏晓雯，女，1989年9月22日出生，汉族，住广东省中山市，原告韦区诉被告王淑芬、苏晓雯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2018年9月7日、2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告韦区的委托诉讼代理人吴浚年到庭参加了诉讼。被告王淑芬、苏晓雯经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告韦区向本院提出以下诉讼请求：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、被告王淑芬、苏晓雯向原告双倍返还定金16万元；3、被告王淑芬、苏晓雯向原告赔偿中介费损失13000元；4、被告王淑芬、苏晓雯向原告赔偿房价损失108653.48元。事实与理由：被告王淑芬、苏晓雯（代理人）于2017年3月20日与原告签订《房地产买卖合同》，约定向原告转让位于中山市××乡镇雅居乐新城1期H3幢501房，房产证号为中府国用（2008）第易315229号，土地证号为粤房地证字第C70954**，总楼价为865000元。签订合同后，原告按约定当天支付定金8万元给被告，支付中介费13000元。后经多次催告，被告拒绝继续履行合同，导致合同目的不能实现。被告的违约行为已经严重伤害原告的合法权益。为维护原告合法权益，遂诉至法院提出前述诉讼请求。原告韦区就其诉讼请求及主张的事实向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同；2.定金收据、中介费收据；3.房产证；4.同小区类似房产价格查询截图；5.转账凭证；6.情况说明、王淑芳收据、房地产买卖合同；7.收据。被告王淑芬、苏晓雯未答辩，也未向本院提供证据。本院认定事实如下：位于中山市××乡镇雅居乐新城******登记为被告王淑芬所有【《房地产权证》证号为粤房地证字第××号，《土地使用证》证号为中府国用（2008）字第易315229号）】。2017年2月28日，被告王淑芬（作为卖方）、被告苏晓雯（作为买方）、林胜蓝（作为苏晓雯的委托代理人）与中山市成杰房地产中介服务部（作为经纪方）签订房地产买卖合同，约定：1.买卖双方就买卖位于中山市××乡镇雅居乐新城1期H3幢501房达成一致合意；2.买卖双方同意该物业总楼价为75万元，该价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用，本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费及所有费用由买方承担；3.卖方合法持有该物业【《房地产权证》证号为粤房地证字第××号，《土地使用证》证号为中府国用（2008）字第易315229号）】，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违法诚实信用行为，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；4.如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方需赔偿双倍定金弥补买方损失，唯买方不可要求进一步赔偿或让卖方履行此合同；5.卖方同意本次交易过程中，买方可以指定过户到他人名下；6.备注：卖方同意买方按揭付款，银行贷款金额批下来之外，楼款余额国土过户当天一次性支付。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。上述房地产买卖合同结尾附一份附件，内容为：1.物业有抵押登记，注销抵押后付款，赎契出资方为卖方；2.定金5万元买方需在2017年2月28日支付给卖方；3.卖方应在签订本合同后3天内向抵押银行办理提前还贷手续，卖方承担还贷的一切手续费用；4.楼款余额70万元，买方在国土过户当天直接支付卖方；5.买卖双方同意签署本合同后100天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖过户，6月10日过户。上述房屋买卖合同及附件卖方落款处签被告王淑芬名，买方落款处签被告苏晓雯名，买方代理人落款处签林胜蓝名，经纪方落款处签周少杰名、盖中山市成杰房地产中介服务部公章。同日，被告王淑芬向被告苏晓雯出具一份收据并签名按捺，内容为：今收到苏晓雯交来购买中山市××乡镇雅居乐新城1期H3幢501房定金5万元。2017年3月20日，被告王淑芬（作为卖方）、被告苏晓雯（作为王淑芬的委托代理人）、原告韦区（作为买方）与中山市成杰房地产中介服务部（作为经纪方）共同签订一份房地产买卖合同，约定：1.买卖双方就买卖位于中山市××乡镇雅居乐新城1期H3幢501房达成一致合意；2.买卖双方同意该物业总楼价为86.5万元，该价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用，本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费及所有费用由买方承担；3.卖方合法持有该物业【《房地产权证》证号为粤房地证字第××号，《土地使用证》证号为中府国用（2008）字第易315229号）】，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违法诚实信用行为，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；4.如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方需赔偿双倍定金弥补买方损失，唯买方不可要求进一步赔偿或让卖方履行此合同。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。上述房地产买卖合同结尾附一份附件，内容为：1.物业有抵押登记，注销抵押后付款，赎契出资方为卖方；2.定金8万元买方需在2017年3月20日支付给卖方；3.卖方应在签订本合同后向抵押银行办理提前还贷手续，买方按揭付款的，买方需在合同签订后到银行办理按揭贷款申请，签署按揭申请表，提供贷款所需资料；4.首期楼款23.5万元买方于过户当天支付卖方；5.楼价余额按揭付款：买方申请银行贷款55万元；6.买卖双方需在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还需得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）后于2017年6月30日前备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖过户。上述房屋买卖合同及附件卖方落款处签被告王淑芬名，卖方代理人落款处签被告苏晓雯名，买方落款处签原告韦区名，经纪方落款处签周少杰名、盖中山市成杰房地产中介服务部公章。同日，原告通过银行转账的方式向被告苏晓雯支付了8万元。后被告王淑芬向原告韦区出具一份收据，内容为：今收到韦区交来购买中山市××乡镇雅居乐新城1期H3幢501房定金8万元。上述收据收款单位落款处签名为“王淑芬（苏晓雯代）”。同日，中山市成杰房地产中介服务部向原告出具一份收据，内容为：今收到购买中山市××乡镇雅居乐新城1期H3幢501房服务费13000元。2018年9月18日，中山市成杰房地产中介服务部出具了一份情况说明，内容为:业主王淑芬于2017年2月28日通过我中介服务部将位于中山市××乡镇雅居乐新城1期H3幢501房【《房地产权证》证号为粤房地证字第××号，《土地使用证》证号为中府国用（2008）字第易315229号）】转让给苏晓雯，收取苏晓雯定金5万元，王淑芬亲自到场签署《房地产买卖合同》及《收据》。王淑芬知道且同意苏晓雯另找买家代其转让该房产，所以苏晓雯与韦区签署《房地产买卖合同》时王淑芬未到场签约。庭审中，根据原告韦区的申请，本院依法传唤经纪方中山市成杰房地产中介服务部的法定代表人即原告与两被告房屋买卖交易以及两被告之间房屋买卖交易的共同经手人周少杰出庭作证。周少杰的证人证言反映了以下事实：1.原告韦区与被告王淑芬之间的房地产买卖合同中，被告王淑芬的名字并非其本人所签，是被告苏晓雯代签的，合同签订时被告王淑芬并不在场；2.被告王淑芬与被告苏晓雯之间并未签订书面的委托代理合同；3.原告韦区签订房地产买卖合同时，知道被告苏晓雯没有办理书面的委托代理手续；4.原告韦区已支付了中介费13000元。诉讼中，原告韦区对周少杰的证人证言反映的上述事实均确认。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。原告自述被告王淑芬并未在2017年3月20日签订的房地产买卖合同中签名，王淑芬的签名为苏晓雯代签，原告自述的事实有2017年3月20日出具的收据中落款为“王淑芬（苏晓雯代）”予以佐证，故对于原告自述的上述事实，本院予以认定。原告主张被告苏晓雯具有代理权限，有权代理王淑芬出售涉案房屋的事宜并有权以王淑芬的名义与原告韦区签订房地产买卖合同，本院认为，虽经纪方中山市成杰房地产中介服务部出具了情况说明拟证明王淑芬知道且同意另找买家代其转让涉案房屋，但并未能提供相应的书面授权委托手续予以证明，且王淑芬与苏晓雯于2017年2月28日签订的房地产买卖合同中仅约定“卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下”，并未约定买方可以卖方名义出售该房屋，故对于原告该主张，本院不予采信。被告苏晓雯未取得代理权，亦未取得王淑芬的追认，故苏晓雯以王淑芬的名义与原告签订房地产买卖合同的行为，属无权代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，故该房地产买卖合同对被告王淑芬不发生法律效力，该房地产买卖合同的对被告苏晓雯发生法律效力。根据原告韦区与被告苏晓雯签订的房地产买卖合同约定，买卖双方需于2017年6月30日前备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖过户。被告苏晓雯收取定金后未依约履行协助原告办理银行按揭贷款申请手续，且截至开庭之日止仍未取得涉案房屋所有权，其行为已构成根本违约。故原告主张解除原告韦区与被告苏晓雯于2017年3月30日签订的房地产买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。被告苏晓雯的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的房地产买卖合同约定，如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方需赔偿双倍定金弥补买方损失，唯买方不可要求进一步赔偿或让卖方履行此合同。现原告主张被告苏晓雯向原告双倍赔偿定金16万元同时赔偿房价损失108653.48元，本院认为，双方签订的房地产买卖合同已对违约金的计算标准进行了明确的约定，是双方真实的意思表示及共同的合意，且现原告未能举证证明合同约定的违约金标准不足以弥补其损失，故对于原告主张被告苏晓雯向原告双倍赔偿定金16万元的诉讼请求予以支持，对原告主张被告苏晓雯向原告赔偿房价损失108653.48元的诉讼请求本院不予支持，予以驳回。鉴于苏晓雯的违约行为导致韦区实际支出了中介费13000元，苏晓雯应赔偿韦区的实际损失。关于原告主张被告王淑芬承担责任的问题，本院认为，原告韦区与被告苏晓雯签订的房地产买卖合同对被告王淑芬不发生效力，故原告主张的解除与王淑芳签订的房地产买卖合同、双倍赔偿定金16万元、赔偿中介费13000元、赔偿房价损失108653.48元的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、六十条、九十四条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告韦区与被告苏晓雯于2017年3月20日签订的房地产买卖合同中关于房屋买卖的部分；二、被告苏晓雯应于本判决发生法律效力之日起三日向原告韦区双倍返还定金16万元及支付中介费13000元；三、驳回原告韦区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5525元，由被告苏晓雯承担。被告苏晓雯应于判决发生法律效力之日起三日内将应承担的案件受理费5525元迳付原告韦区。如不服本判决，可在本判决送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓文辉人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一八年十二月十八日书 记 员  卢芷琪冯莹