山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋10民终2817号上诉人（原审原告）：卫亚昆，男，1981年8月29日出生，汉族，住临汾市。上诉人（原审原告）：李国静，女，1985年3月25日出生，汉族，住临汾市。委托代理人：王发源，山西师达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：临汾市紫旌房地产开发有限公司。住所地：临汾滨河南路恒大华府综合楼。法定代表人：顾朝晖，董事长。委托代理人:薛伟伟，男，1991年9月16日出生，汉族，住山西省吕梁市离石区和平街**。系该公司法务部职工。原审第三人：兴业银行股份有限公司临汾分行。住所地：临汾市向阳路**。负责人：程刚。上诉人卫亚昆、李国静与上诉人临汾市紫旌房地产开发有限公司及原审第三人兴业银行股份有限公司临汾分行买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2018）晋1002民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卫亚昆及其与上诉人李国静的委托代理人王发源，上诉人临汾市紫旌房地产开发有限公司（以下简称紫旌公司）的委托代理人薛伟伟到庭参加诉讼。原审第三人兴业银行股份有限公司临汾分行（以下简称兴业银行）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：卫亚昆、李国静系夫妻关系。2015年715日，卫亚昆、李国静同紫旌公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买由紫旌公司开发的××府号房屋一套。建筑面积为1115.79平米，单价5294.16元/㎡，总价款5907172元，首付款为2367172元。经双方协商，卫亚昆、李国静实际支付首期房款537172元，尚欠1800000元，剩余房款3540000元，由兴业银行向卫亚昆、李国静提供贷款。2015年8月6日，卫亚昆、李国静与兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行向卫亚昆、李国静提供借款3540000元，借款期限为240个月，还款方式为等额本息偿还，每月归还本息共计23173.8元，紫旌公司为担保人。合同签订后，兴业银行按约将借款全部支付给紫旌公司。卫亚昆、李国静按约支付本息至2016年11月，2017年4月、5月、7月又陆续支付了三期，共支付本金248270.64元、利息269021.96元，至2018年3月，卫亚昆、李国静所欠借款本息均为紫旌公司代偿，2018年5月紫旌公司将剩余借款本息全部提前向兴业银行还清。2015年9月23日，卫亚昆、李国静向紫旌公司支付270000元购买临汾恒大华府一期地下车库负一层0388、0416两个车位。2016年4月13日，卫亚昆、李国静就以上两个车位与紫旌公司补签了《停车位合同》。2015年10月20日，卫亚昆、李国静向物业公司交纳维修基金86862元、代收煤气、取暖、电费、电梯服务费，预交水费、物业费40175.4元，以上两项共计127037.4元，该日紫旌公司正式向卫亚昆、李国静交付房屋。从2016年1月起，卫亚昆、李国静对该房进行装修，安装了格力中央空调3台、净水系统1套、铺地砖、吊顶及水、电等装修工程，并提供了价值1715824.1元的内部收据。2015年12月27日，案外人宋彬购买紫旌公司开发的恒大华府的房屋一套，建筑面积为766.07平米，购买价为3672.66元/㎡。卫亚昆、李国静诉称2016年10月得知以上情况，卫亚昆、李国静认为在买房时，紫旌公司以欺诈的手段使卫亚昆、李国静在违背真实意思的情况下签订合同，该合同所订的房价显失公平，依法应当予以撤销。原审庭审时卫亚昆、李国静申请紫旌公司委托的第三方代理公司售房人员田丽丽出庭作证。田丽丽证明，房屋库存情况是根据一个软件而来，卫亚昆、李国静购房时该软件显示已售出一套大面积房屋，价格为5500元/㎡，卫亚昆、李国静买房后证人才知道那套房屋因贷款未办理成功，未实际售出。紫旌公司委托出售的房屋为一房一价，向卫亚昆、李国静介绍之前的售价比向卫亚昆、李国静的售价高，能让卫亚昆、李国静更容易接受。此次庭审卫亚昆、李国静提供了与贺荣的通话录音，贺荣称在紫旌公司购买的大面积的房屋，团购价为4000元左右/㎡，但未出庭作证。另查明，根据卫亚昆、李国静与紫旌公司签订的买卖合同中约定，出卖人应在该商品房交付之日起720日内办结该商品房的房屋所有权登记。否则买受人有权解除合同，并由出卖人向买受人支付违约金；另约定，在商品房已实际交付后，产权证办理完毕前，出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人应对银行扣款部分按银行同期贷款利率向出卖人支付利息，并支付违约金。截止2018年1月11日该案发回该院重审前，紫旌公司不同意与卫亚昆、李国静解除合同，亦没有为卫亚昆、李国静办理房屋所有权登记。重审中，卫亚昆、李国静与紫旌公司同意调解，紫旌公司同意解除合同，且紫旌公司已向兴业银行归还了全部贷款本息，但因双方应承担的损失未能达成一致意见，致调解未果。原审法院认为：根据法律的相关规定，一、因重大误解订立的；二、在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。虽然紫旌公司委托的第三方代理机构的售楼人员向卫亚昆、李国静对已售房屋的情况进行了夸大和不实的宣传，但对涉案的本房屋的情况并不存在欺诈的情况，且已实际交付卫亚昆、李国静实际使用。卫亚昆、李国静购买的该房屋的面积具有特殊性，不是其他小区都能有同等条件的房屋可以替代，基于此需要是卫亚昆、李国静购买该房的前提条件。且房屋作为商品的一种，价格涨跌都在市场调整的规律之内，卫亚昆、李国静并不能提供紫旌公司向其出售的房屋价格违反法律的相关规定。另根据法律的规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。卫亚昆、李国静起诉之日距离与紫旌公司签订合同之日远远超过法律规定的期限。因此对卫亚昆、李国静据此撤销与紫旌公司签订的房屋买卖合同及停车位买卖合同的理由，该院无法采信。另该院认为，在履行合同过程中，卫亚昆、李国静违反合同约定不按时向兴业银行归还房屋贷款，紫旌公司亦违反合同约定不按时为卫亚昆、李国静办理房屋所有权证，视其现状，双方已没有继续履行合同的诚意，对卫亚昆、李国静要求与紫旌公司解除房屋买卖合同及补充协议、停车位买卖合同的诉讼请求，该院予以准许。合同解除后，卫亚昆、李国静应将房屋及停车位返还给紫旌公司，紫旌公司应向卫亚昆、李国静返还房屋首付款537172元、车位购置费270000元、向兴业银行归还的贷款本金248270.64元，以上共计1055442.64元，并返还格力中央空调3台、净水系统1套。其他属于卫亚昆、李国静所有的装修物品能拆除的也应允许卫亚昆、李国静拆除，不能拆除的损失由卫亚昆、李国静自行承担。但考虑到装修部分已经与房屋主体融为一体，在拆除时是否会损坏房屋，以及如何拆除，此次诉讼时卫亚昆、李国静并未提供相应的方案，本案无法处理。双方可就此进行协商，如协商不成可另案诉讼。卫亚昆、李国静向物业公司交纳维修基金、代收煤气、取暖、电费、电梯服务费，预交水费、物业费，并未向紫旌公司交纳，对卫亚昆、李国静要求紫旌公司返还的请求，该院不予支持。另该院认为，双方在履行合同中均有过错，合同的解除给双方造成的损失自行承担，因此卫亚昆、李国静支付房款的利息损失、装修房屋不能拆除部分的损失均由卫亚昆、李国静自行承担，紫旌公司向兴业银行支付的利息损失由紫旌公司自行承担，并不相互支付违约金。因紫旌公司已将兴业银行的贷款全部还清，对卫亚昆、李国静要求紫旌公司向兴业银行返还房款的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决：一、撤销原告卫亚昆、李国静与被告临汾市紫旌房地产开发有限公司于2015年7月15日签订的《商品房买卖合同》及依据该合同所签订的补充协议和停车位合同；二、被告临汾市紫旌房地产开发有限公司返还原告卫亚昆、李国静1055442.64元，格力中央空调3台、净水系统1套（由二原告自行拆除）；三、原告卫亚昆、李国静将恒大华府4号楼1单元15层1501号房屋一套、地下车库负**0388、0416两个停车位返还给被告临汾市紫旌房地产开发有限公司；四、驳回原告卫亚昆、李国静其他诉讼请求。以上第二、三项在判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31335元，由原告卫亚昆、李国静承担15667.5元，被告临汾市紫旌房地产开发有限公司承担15667.5元。卫亚昆、李国静不服（2018）晋1002民初486号民事判决，向本院提起上诉称：1、卫亚昆、李国静购房时支付维修基金86862元，双方签订的合同已撤销，卫亚昆、李国静不再是此笔维修基金的受益人，紫旌公司应返还卫亚昆、李国静已交维修基金86862元。2、卫亚昆、李国静与紫旌公司签订房屋买卖合同后，支付了房款首付，其他房款由兴业银行付清，卫亚昆、李国静已向兴业银行支付分期款417003.53元。现合同已撤销，兴业银行应当返还卫亚昆、李国静已交分期款417003.53元。3、卫亚昆、李国静投入170余万元对房屋进行了装修，现双方合同撤销，该装修部分的财产留给了紫旌公司，紫旌公司应赔偿卫亚昆、李国静装修房屋的损失费。4、卫亚昆、李国静购买房屋后，并未入住，未接受物业管理服务，紫旌公司应返还已交物业管理费。综上，请求二审撤销原判，改判支持上诉请求。紫旌公司针对卫亚昆、李国静的上诉答辩称：1、卫亚昆、李国静提出返还分期款41万余元，一审判决第二项已予明确，其此项上诉请求不应支持。2、维修基金费用问题，卫亚昆、李国静一审中没有提出，是二审新增的诉讼请求，应予驳回。且维修基金交到临汾市房地产管理局的专项账户了，紫旌公司不应退还。3、物业费交给物业公司了，与紫旌公司无关，而且涉案房屋已经交付，卫亚昆、李国静已享受了物业服务，应当支付物业费。4、卫亚昆、李国静一审提供的证据不足以证明其装修花费，且也是卫亚昆、李国静导致的合同解除，不应由紫旌公司承担损失。紫旌公司不服（2018）晋1002民初486号民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决判令撤销双方签订的商品房买卖合同存在明显矛盾，撤销合同的依据错误。本案不存在法律规定的合同撤销事由，合同不应撤销。卫亚昆、李国静提供的证据不足以证明本案存在欺诈事由，其主张的合同欺诈不存在，且撤销权已经消灭，卫亚昆、李国静的一审诉求无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。一审审理过程中，双方进行过调解，但并未调解成功，说明双方对于合同解除未达成合意。一审判决认为双方没有继续履行合同的诚意而判令撤销合同，侵犯了双方的合同自由权益。本案中，紫旌公司作为保证人为卫亚昆、李国静垫付了银行贷款，紫旌公司有权按照合同约定，要求解除购房合同，并要求卫亚昆、李国静承担违约责任。而一审判决判令撤销合同，却未要求卫亚昆、李国静承担违约责任，不符合商品房买卖合同的约定，侵犯了紫旌公司的合法权益。双方之间签订的停车位合同不属于商品房买卖合同的附属合同，停车位具有独立产权，与涉案商品房无关，且停车位已经交付，不存在解除停车位合同的法定事由和约定事由。2、一审判决认定事实不清。卫亚昆、李国静已支付的购房款中存在面积补差款，即使判令合同撤销，该部分款项也不应退还卫亚昆、李国静。根据商品房买卖合同约定，因出卖人原因，未在房屋交付720日内办结房屋交易手续的，买受人享有合同解除权。本案中，卫亚昆、李国静至今仍未缴纳房屋契税，不具备办理房产证的条件，该情形不属于紫旌公司的过错，一审判决以此为由解除合同没有依据。紫旌公司为卫亚昆、李国静垫付的银行贷款中，分为贷款本金和贷款利息，贷款利息是卫亚昆、李国静与兴业银行签订贷款合同，由卫亚昆、李国静向兴业银行支付的款项。紫旌公司作为保证人，为卫亚昆、李国静垫付了银行贷款利息。无论购房合同解除还是继续履行，卫亚昆、李国静都应偿还紫旌公司该部分款项。一审判决要求紫旌公司承担垫付的银行贷款利息明显错误。综上，请求二审撤销原判，改判驳回卫亚昆、李国静的原审诉讼请求。卫亚昆、李国静针对紫旌公司的上诉答辩称：一审判决基本正确，除卫亚昆、李国静提出上诉的部分外，其余部分内容应予维持。1、紫旌公司在销售给卫亚昆、李国静房屋时有欺诈行为，价格显失公平，虽然一审判决没有认定，但事实如此。一审判决撤销房屋买卖合同是正确的，关于车位买卖合同，是房屋买卖合同的从合同，撤销主合同的同时撤销车位买卖合同是正确的。2、一审判决认定事实基本清楚，紫旌公司上诉所称一审认定事实不清的情况不存在。3、紫旌公司关于垫付资金的上诉理由不能成立。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，依据本案查明事实，卫晋昆、李国静与紫旌公司在履行购房合同过程中发生纠纷后，双方未能妥善协商解决矛盾。在发生纠纷至今，卫亚昆、李国静与紫旌公司均有与合同约定不符的行为，原审法院认定双方均有违约行为，据以判决解除双方签订的购房合同并无不当，本院不持异议。因本案购房合同所涉房屋具有特殊性，原审法院根据双方在履约过程中的过错，认定卫晋昆、李国静与紫旌公司各自分别承担自己的损失符合实际情况，卫亚昆、李国静与紫旌公司虽对原审判决内容提出异议，但均未提供证据证明自己的主张，本院对双方的上诉主张，均不予采纳。综上，原审判决依据在案证据，对本案纠纷所作处理不违反法律规定，应予维持。卫亚昆、李国静与紫旌公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23539元，由上诉人卫亚昆、李国静负担9240元，上诉人临汾市紫旌房地产开发有限公司负担14299元。本判决为终审判决。审判长  遆海鹏审判员  吉 磐审判员  贾芝真二〇一八年十二月十八日书记员  张文涛