贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终8503号上诉人（原审被告）：贵州金辰酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼**。法定代表人：白家玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁媛，女，1981年11月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：卢骏，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫源，贵州黔信律师事务所实习律师。原审第三人：贵州晶诚德酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团购物中心（一）幢******房。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司（以下简称金辰公司）与被上诉人袁媛与第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司（以下简称晶诚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，金辰公司不服一审法院贵阳铁路运输法院作出的（2018）黔8601民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对公开开庭对本案进行了审理，上诉人金辰公司及第三人晶诚德公司委托诉讼代理人周璇，被上诉人袁媛委托诉讼代理人卢骏出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人金辰公司上诉请求，请求依法变更贵阳铁路运输法院原审第一项“被告贵州金辰酒店管理有限公司于本判生效之日起十日内向原告袁媛支付房屋租金35747.8元……”为：“被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告袁媛支付房屋租金33286元。”事实及理由：本案中，首先，涉案房屋并未对税收作出约定，按照法律规定，出租方就其租赁所得应当缴纳相应的税收，截止到2016年12月31日之前的税费均由上诉人金辰公司垫付；其次，金辰公司与业主委员会就房屋租赁税收承担问题进行协商后达成了业主与承租人各承担一半的意见。故上诉人根据每位业主的房屋面积扣减其应承担的相应税费。综上，上诉人并非单方扣留被上诉人的租金，而是根据与业主委员会达成的协议扣减相应每位业主应减少收取的租金。一审判决上诉人支付被上诉人的租金高于应付租金，认定事实错误，另涉案房屋系保险公司租用，为保障被上诉人利益，上诉人经多次与保险公司、业主业委会协商，最后达成上诉人与3楼业主共同让利100万元方案，经折算，3楼业主应按实际租赁面积按2.5/㎡减少应收租金，请求二审法院依法改判。被上诉人袁媛答辩称：一、对于租金的问题，金辰公司并未提交证据证明和业主委员会达成口头协议。二、对于税费的问题，金辰公司对房租进行整体转租，承担的税收与出租人无关，双方签订的《房屋租赁合同》约定在合同期限内涉及的物管费用等由上诉人自行承担，税收是包含在内的。其次，对于保险公司优惠，优惠结果由业主承担损坏了业主的利益，扣减两元多的租金没有和业主委员会协商，是上诉人单方的行为。第三人晶诚德公司答辩称：认可一审法院判决支付租金的判项，对于7.5元的费用应当予以扣减，不应当支付给被上诉人。袁媛向一审法院提出诉请：1.判令被告金辰公司支付2015年4月1日至2016年3月31日原告房屋租金21182元；2.判令被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留原告的租金3692.7元（41.03平方米×7.5元/平方米×12个月）；3.判令被告金辰公司支付违约金估算约为14234.3元（按2015年1月同期银行贷款利率5.6%的4倍计算至支付之日止，按3年计算，计算方式：21182元×5.6%×4倍×3年＝14234.3元）；4.判令第三人晶诚德公司应与被告金辰公司在诉请范围内承担连带支付责任；5.诉讼费用由被告金辰公司承担。一审法院认定事实：原告袁媛系贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼4层16号房屋（建筑面积41.03平方米）的所有权人。2009年7月22日，原告（甲方）与被告金辰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方用于酒店经营，租赁期限为2009年7月22日至2023年4月19日，每月租金为3026元，按季度支付；若乙方未能按时支付甲方租金，乙方将按当期租金为基数，每逾期一天以万分之一为标准向甲方支付滞纳金，合同继续履行。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告支付房屋租金至2014年12月。2015年1月起，被告未按期向原告支付房屋租金，截止至2016年3月31日，被告未支付原告共计11个月的房屋租金33286元。另查明，金辰公司在取得房屋后委托第三人晶诚德公司经营。晶诚德公司将涉案房屋所在的楼层整体出租给平安人寿保险公司。晶诚德公司未将2015年4月1日至2016年3月31日所取得的租金交予金辰公司。还查明，从2017年4月1日至2018年3月31日，被告金辰公司按案涉房屋建筑面积并以每平方米5元标准扣留应向原告支付的房屋租金2461.8元。上述事实，有原告、被告和第三人的当庭陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、银行账户流水、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应按合同的约定支付相应房屋租金。关于原告要求被告金辰公司支付房屋租金33286元的诉请，庭审中被告认可欠付11个月房屋租金的事实，一审法院对该诉请予以支持。关于原告要求被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年度扣留原告的租金2461.8元的诉请。经庭审明确，上述期间为2017年4月1日至2018年3月31日。被告提出扣减的5元系税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的抗辩意见，庭审中被告未提供相应证据证实其主张，且庭审中原告亦不予认可，一审法院对该抗辩意见不予支持，对原告的该项诉请予以支持。加之前述已确认拖欠的房屋租金，金辰公司应原告支付房屋租金合计35747.8元。关于原告提出要求被告按同期银行贷款利率4倍支付滞纳金的诉请。首先，该滞纳金性质应为合同违约金。其次，关于被告及第三人提出原告的违约金诉请超出诉讼时效的意见。本案中违约金系被告未按约定履行支付房屋租金的违约行为而产生。从合同上看，对逾期支付违约金的累计计算的约定，与合同双方所确定的支付租金的条款共同形成整体，而并非按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在合同权利未能实现时提出主张，故一审法院对被告及第三人提出的该意见不予支持。再次，原告提出按同期银行借款贷款4倍计算违约金，并无合同依据。被告主张按合同约定计算该违约金，一审法院予以支持。根据欠款金额的形成时间，一审法院以被告欠付租金33286元为基数，按逾期每日万分之一为标准，从2016年4月1日起计算至上述款项付清时止。关于原告要求第三人晶诚德公司与被告金辰公司在诉请范围内承担连带责任的诉请。首先，晶诚德公司并非案涉合同的合同相对人，原告请求其承担违约责任，无合同依据。其次，金辰公司委托晶诚德公司经营管理，晶诚德公司作为受托人应将从平安人寿保险公司取得的房屋租金交予被告，并由被告依合同将相应房屋租金再支付给原告。但晶诚德公司未将所收租金交付金辰公司，从客观上是造成金辰公司不能按期向原告支付租金的原因。为减少当事人的诉累，晶诚德公司应在被告欠付房屋租金33286元的范围内承担支付责任。此外，对于原告要求晶诚德公司就2017年4月1日至2018年3月31日扣留租金承担连带责任的诉请，与原告在民事起诉状的事实及理由中载明该扣款为金辰公司所为的陈述不符，且未提供相应证据佐证，故一审法院对该部分诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告袁媛支付房屋租金35747.8元，其中房屋租金33286元由第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司直接向原告袁媛支付；二、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告袁媛支付相应违约金（以欠付租金33286元为基数，按每日万分之一为标准，从2016年4月1日起计算至所欠款项付清时止）；三、驳回原告袁媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1224元，减半收取计612元，由原告袁媛负担235元，被告贵州金辰酒店管理有限责任公司负担377元；诉讼保全费412元，由原告袁媛负担158元，被告贵州金辰酒店管理有限责任公司负担254元（案件受理费、诉讼保全费已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，出租人将租赁房屋交付承租人使用，金辰公司就应按合同的约定支付相应房屋租金；上诉人金辰公司上诉称，按照业主房屋面积扣减的租金系上诉人垫付的相应的税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人金辰公司并未提供相应证据证实其与业主委员会达成关于按照业主房屋面积扣减的租金的税费的协议，且出租人对此也不予认可。同时，上诉人也未提交其已实际缴纳税费的证据。对此，上诉人金辰公司应当承担举证不能的民事法律责任，金辰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；同理，因上诉人对应扣减优惠2.5/㎡保险公司租金的上诉理由，因其无相应证据予以证明，本院亦不支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共50元，由上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一八年十二月五日书记员 李 萌