北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初11433号原告李新建，男，1984年11月15日出生，汉族，户籍所在地沈阳市沈北新区，住北京市朝阳区，公民身份号码：×××。被告李金国，男，1968年2月5日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市秀屿区，公民身份号码：×××。委托代理人罗猛，北京科宇律师事务所律师。被告北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福****楼****，统一社会信用代码：91110113795109623G。法定代表人刘胜秋，总经理。委托代理人苟波，北京天初律师事务所律师。原告李新建与被告李金国、北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称：金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李新建，被告李金国之委托代理人罗猛，被告金色时光公司之委托代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新建向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告李金国退还购房款本金人民币350000元，向原告支付违约金260000元以及精神损失费90000元，合计700000元；2．如被告李金国暂时无能力退还，请求法院判令被告金色时光公司垫付购房款，违约金和精神损失费。3.请求法院判令本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：被告李金国委托金色时光公司销售顺义区×南路×号院×号楼×层×房屋。原告于2016年9月25日通过金色时光公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，因被告李金国房屋有抵押担保，金色时光公司没有查明房屋有债务债权进行网上宣传销售，原告在不知情的情况下通过金色时光公司购买被告房产，合同签订后原告于2016年9月25日向被告李金国支付押金10万元人民币整。2016年10月10日网签后，原告李新建向被告李金国支付首付款50万元整。2017年2月5日被告金色时光公司微信通知原告所购买的房屋有担保抵押，暂时过不了户。原告一直等到2017年7月15日，被告金色时光公司再次通知原告所购买的房屋被查封。房屋查封日期为2017年6月27日。之后三方约定面谈签订补充协议，经三方协商后被告李金国分三期退还原告李新建所支付的购屋款60万元和违约金10万元，一共合计70万元。因被告李金国无能力全部退还欠款，暂时原告只收到25万元退款。按照三方协议和北京市存量房屋买卖合同约定，被告李金国超期未退还原告李新建欠款，被告应履行房屋购买合同违约金26万元和欠款。现被告李金国还需退还原告李新建61万元。根据金色时光公司五大保障条款，如在旗下购买到查封房，金色时光公司承诺损失先行垫付。另原告两年没有追回房款耽误购买房，暂时还租房居住，故此金色时光公司和李金国应当赔偿精神损失费9万元。被告李金国辩称：同意退还欠付购房款，但精神损失费缺乏法律依据不应得到支持，原告主张的违约金不同意赔偿。一、原告主张违约金数额过高，法院应当以其实际损失为基础进行调整，被告认为应以人民银行同期贷款利率作为参考；二、被告已经返还了25万元购房款，应当根据履行请款减少违约金数额；三、虽然被告没有按期履行《补充协议》，但该后果是原告单方毁约行为造成的，原告应当对自身过错承担责任。双方签订的合同最初因为银行迟迟无法出具解押手续，导致合同无法正常履行。在这过程中是中介公司协助与银行沟通办理解押，但通过中介公司了解，银行反馈信息是房屋涉及其他抵押贷款，所以不能出具解押手续。事实上房屋仅有一个银行抵押贷款，并且被告在收到首付款次日就将贷款还清，并无其他抵押或查封的情况。而后中介和被告与银行多次沟通核实，在2017年5月27日才办理解押，双方合同可以履行。原告因2017年“3.26”限购政策出台对房屋价格产生不利影响，所以单方面拒绝履行合同，在多次协商无果后，被告被迫才与之签订了《补充协议》。此时被告已将购房款用于解押，只能自行筹集资金偿还原告购房款，造成被告丧失了原有银行长期贷款利益，因款项巨大，在还款25万元后，被告无法按期履行。因此，本案原告违反诚实信用原则，被告不应对其违约行为承担违约责任。综上，原告要求违约损失不应得到支持。被告金色时光公司辩称：对于原告的第二项诉讼请求不认可，不同意此项诉讼请求，购房款本金交给了李金国，所以我方不应支付本金。违约金我公司并非是合同的相对方，不存在退还违约金的情形，精神损失费的主张超过法律规定，不应支持。金色时光与原告和李金国均是居间服务关系，在居间服务关系里边我公司没有任何义务代替李金国偿还任何款项，如果原告认为有义务，原告应另行起诉。2017.7.25日签订的补充协议，原告和被告李金国权利义务进行了明确约定，涉诉房屋并不是被查封了，只是当时建委在办理手续时候是因为通道占用不能办，现在也能办理了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，出卖人（甲方）李金国与买受人（乙方）李新建签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：买卖合同）及《补充协议》，约定李金国将位于北京市顺义区×南路×号院×号楼×层×房屋（以下简称：涉诉房屋）卖予李新建，总购房款133万元，房屋规划设计用途为办公，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2015年11月13日。双方对房屋交付、违约责任等均进行了约定。同日，李金国、李新建与金色时光签订了《居间服务合同》，约定由金色时光公司提供居间服务，金色时光公司向李新建提供了《金色时光房产交易安全五大保障》承诺书，其中第四条承诺“如果所售房屋在签约前被查封，金色时光房产却没有核查出，则购房人损失由金色时光房产先行垫付”。李新建于2016年9月25日向李金国支付了定金10万元。2016年10月10日双方办理了网签，李新建向李金国支付了首付款50万元。2017年5月27日李金国办理了涉诉房屋的解押手续。2017年6月27日涉诉房屋被北京市通州区人民法院查封。2017年7月25日，李金国（甲方）、李新建（乙方）、金色时光公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：“因不可抗力因素此房屋无法过户，经甲、乙、丙友好协商，对乙方购买顺义区×南路×号院×号楼×层×的房屋买卖合同做如下补充：1.甲方退还乙方全部定金及首付款共计人民币600000元；2.甲方补偿乙方补偿金100000元；3.甲方承诺支付方式及时间为：2017年8月30日之前退还乙方人民币200000元，2017年11月30日之前退还乙方人民币200000元，剩余300000元于2018年2月5日之前全部支付。再付清最后一笔当日乙方配合甲方去房管局共同办理撤销网签合同，撤销合同和付款同时进行。4.如甲方不能按照约定日期支付，每逾期一次，逾期每日按总房款的千分之五支付违约金，如逾期超过一个月按总房款的20%支付违约金”经询问，金色时光公司表示，李金国和李新建的网签日期在“3·26”政策颁布之前，不受该政策调整。自2017年5月27日李金国完成解押后至2017年6月涉诉房屋被通州区法院查封前，双方买卖合同可以继续履行。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是2017年7月25日签订的《补充协议》效力及涉诉房屋买卖合同的解除问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体到本案中，原告李新建与被告李金国、金色时光公司2017年7月25日签订的《补充协议》系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律的强制性规定，故该《补充协议》应属合法有效。原、被告应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体在本案中，三方签订的《补充协议》已经注明了房屋无法过户，并约定了被告李金国向原告李新建退还全部定金及首付款，已经具备了解除涉诉《房屋买卖合同》的意思表示。据此，故本院认定涉诉房屋买卖合同于2017年7月25日解除。案件争议焦点二是关于涉诉合同解除后，后续事项的处理和违约责任的认定问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。违约责任，是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。具体在本案中，首先就定金及首付款问题，原告李新建要求被告退还剩余定金及首付款共计35万元，被告李金国也同意退还，对此本院不持异议，就原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于违约金，根据合同的约定，每逾期一次，逾期每日按总房款的千分之五支付违约金，如逾期超过一个月按总房款的20%支付违约金。关于该项费用的计算标准，双方在合同中约定的计算标准过高，被告请求进行调整。对此，本院根据合同履行情况，被告的过错以及预期利益等综合因素，依法进行调整，就具体计算标准和计算方式，本院根据合同约定和相关法律规定核实后酌情进行确定。关于精神损失费，于法无据，本院不予支持。关于李新建要求金色时光公司先行垫付损失费用的请求。根据金色时光公司《金色时光房产交易安全五大保障》承诺书，其承诺对签约前被查封，金色时光房产却没有核查出的情况下先行垫付，本案涉诉房屋不存在签约前被查封的情况，故原告的该请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李金国于本判决生效之日起七日内向原告李新建返还购房款三十五万元，并支付违约金（违约金以三十五万元为基数自二〇一七年十二月一日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告李新建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零八百元由被告李金国负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  梁玉春人民陪审员  王晓琳二〇一八年十二月十八日法官助理崔东阳书记员赵文鑫