广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终21535号上诉人（原审被告）：深圳市年丰市场管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道某商铺101、201，统一社会信用代码：914403003267189366。法定代表人：许少科，总经理。委托诉讼代理人：张浩亮，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦四勇，男，汉族，1991年11月19日生，住所地：山东省五莲县。委托诉讼代理人：李开宏，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳邦兆房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区红荔西路**凯旋豪庭**201，统一社会信用代码：91440300745199413F。法定代表人：刘磊，董事长。委托诉讼代理人：谭小虹，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈磊，男，汉族，1974年4月21日生，住所，住所地：广东省深圳市龙华新区div>上诉人深圳市年丰市场管理有限公司（以下简称年丰公司）因与被上诉人秦四勇、被上诉人深圳邦兆房地产开发有限公司（以下简称邦兆公司）、被上诉人陈磊租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初15211号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人年丰公司的委托诉讼代理人张浩亮，被上诉人秦四勇及其委托诉讼代理人李开宏，被上诉人邦兆公司的委托诉讼代理人谭小虹到庭参加诉讼。被上诉人陈磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。年丰公司上诉请求，撤销一审判决第一、三、四项，改判年丰公司无需退还秦四勇装修押金3000元；无需赔偿秦四勇的装修损失，由邦兆公司赔偿秦四勇装修损失64197.5元；由陈磊、年丰公司、邦兆公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审法院事实查明错误，判决显失公平，具体理由如下：一、本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，秦四勇与陈磊才系本案租赁合同法律关系的当事人，年丰公司并非合同当事人，无需承担责任。原审法院事实查明有误，请求驳回秦四勇的诉讼请求。（一）本案年丰公司享有涉案租赁房屋的转租权。深圳市某投资发展有限公司（以下简称“某公司”）与邦兆公司于2014年12月1日签订《房地产租赁合同》，约定邦兆公司将涉案房屋即某商铺101出租给某公司，租赁期限为十年，并经深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理处备案，备案合同租赁期限为2014年12月26日至2024年12月25日，原审法院查明前述租赁合同期限为2014年12月26日至2017年12月25日明显有误，应予纠正。根据年丰公司提交的证据以及原审法院查明的事实，2015年12月26日某公司与邦兆公司签订《补充协议》，约定邦兆公司同意某公司将涉案房屋转租给年丰公司作合法经营使用，且不得进行任何干涉，即邦兆公司允许年丰公司对涉案房屋正常合法经营使用，而年丰公司作为某公司的物业管理公司，为便于物业管理，某公司及年丰公司同意以年丰公司的名义对外签署合同，这也系房地产行业的普遍做法，邦兆公司对此系明知且默许的，并且某公司与邦兆公司所签订的《房地产租赁合同》也未限制某公司转租，法律也未规定承租人转租无效，因此年丰公司与陈磊于2016年11月10日所签订的《房屋租赁合同协议书》合法有效，符合合同法的规定，原审法院关于年丰公司未取得邦兆公司同意而不享有转租权的观点有误，且不具有事实及法律依据。因此，年丰公司将涉案房屋转租给秦四勇以及陈磊转租给秦四勇均合法有效，应予支持。（二）秦四勇与陈磊才系本案租赁合同纠纷法律关系的当事人，年丰公司并非本案适格被告，原审法院的事实查明及认定有误。陈磊承租涉案房屋后转租给秦四勇，虽然租赁合同有年丰公司的签署确认，但并不能认为年丰公司系租赁合同当事人，根据合同签署页附文之文义，应当理解为陈磊将涉案房屋转租给秦四勇，而相关的合同条款适用年丰公司与陈磊签订的租赁合同条款，因此陈磊与秦四勇才系本案租赁合同纠纷的双方当事人，并且秦四勇在转租期内一直将租金交给陈磊，更证明了年丰公司并非本案租赁合同的法律关系主体，而年丰公司已经将涉案物业交付给陈磊经营，已经完履行出租方的全部义务，年丰公司不应对秦四勇与陈磊之间的纠纷承担合同责任及赔偿义务，原审法院查明错误。因此，年丰公司认为，原审法院查明及认定年丰公司为涉案租赁法律关系的主体并判决承担违约责任错误，请求法院依法查明，撤销原审判决并改判年丰公司无需承担赔偿责任。二、原审法院关于年丰公司与陈磊、秦四勇、邦兆公司的损失承担责任的查明及认定存在重大失误，年丰公司不应当承担任何赔偿责任。（一）原审法院遗漏了房屋租赁合同中的重要免责条款，年丰公司不应承担任何赔偿责任。根据年丰公司与陈磊于2016年11月10日所签订的《房屋租赁合同协议书》的协议条款，其中与涉案有关的合同违约责任条款约定如下：1、合同第五条关于装修和改扩建第一款约定：乙方在租用期间，需要对租赁房屋进行装修，装修方案需先征得甲方书面同意……在取得有关部门批准前，乙方不得对该房屋实施相应行为。否则，乙方必须对该等非法工程而引起的一切损失、索赔、开支诉讼负全额赔偿的责任），第二款约定乙方装修成本在本合同约定的租赁期间折旧完毕。如合同到期或因乙方原因合同提前解除导致合同终止，乙方无权向甲方主张任何装修补偿；2、合同第八条转租的约定第六款约定，经甲方同意，乙方转租后受转租人引发的所有责任（包括因转租关系产生争议引发的装修损失赔偿、乙方转租引发的群体租户上访、受转租人按期搬离租赁物业将物业在良好的状况下交付甲方等）由乙方全部承担，如发生群体上访等行为损害甲方利益的，甲方可以解除租赁合同，没收租赁保证金，且要求乙方赔偿一切损失；第八款第2项约定，乙方、受转租人承担在出租屋内无论出现任何经济、刑事、消防等事故纠纷的，所有责任由承租人和受转租人承担，不得向甲方提出任何索赔要求；3、合同第十一条及十二条也约定了因秦四勇及陈磊的原因导致违约的，应当自行承担责任并需赔偿年丰公司的损失；以上条款足以证明合同中已明确约定了合同主体违约责任的承担方式。秦四勇于2017年4月23日签署合同，确认“执行原租方履行本合同的条款条约”，即表明秦四勇对于该等条款系知悉且接受的，而该合同也系年丰公司、秦四勇、陈磊的真是意思表示，真实、合法、有效，因此该等条款对秦四勇、陈磊均具有法律约束力，而该等违约责任条款明确约定年丰公司无需为秦四勇与陈磊的转租关系承担任何经济上的赔偿责任，因此秦四勇要求年丰公司承担赔偿责任系违反合同约定的，原审法院对合同条款未进行审慎查明，导致遗漏了案件中对年丰公司非常关键的重大事实，请求贵院依法予以查明并改判年丰公司无需承担任何赔偿责任。（二）原审法院以邦兆公司提起解除租赁合同之诉认为年丰公司应承担履约不能的违约责任，没有事实和法律依据。一审判决以邦兆公司向某公司提起解除租赁合同之诉为由认为年丰公司应承担履约不能违约责任明显有误，邦兆公司向某公司提起解除租赁合同的诉讼中，某公司以邦兆公司存在非法妨碍某公司及租户的正常经营为由提起了反诉，要求法院判决继续履行租赁合同并由邦兆公司赔偿某公司的损失，该案件目前尚在法院审理过程中，因此某公司与邦兆公司的解除租赁台同关系并未得到生效判决的认定，即该租赁尚未解除，尚处于租赁合同有效期内，合同仍可以继续履行，因此某公司及年丰公司具备履行租赁合同的条件及能力，原审法院事实查明不清，遗漏本案的关键事实，而仅通过片面且不完整的证据便认定年丰公司承担违约责任明显不公，严重损害年丰公司的合法权益。（三）年丰公司依法向原审法院提交了对于装修损失的评估报告的书面质证意见，但原审法院却遗漏了年丰公司的质证意见，违反了法定程序。对于原审法院提供的由深圳市某资产评估有限公司出具的关于涉案商铺装修价值的资质评估报告（编号为某资产【2017】评字第047号），年丰公司于2018年3月收到该评估报告后即在法院通知的质证期限内提交了质证意见，认为本案秦四勇所主张的装修损失的产生及损失金额与年丰公司没有任何因果关系，本案系因邦兆公司对年丰公司及租户在内相关人员进行无端干扰所致，本案邦兆公司未经承租方年丰公司的许可，擅自向某的商铺租户大肆渲染与某公司的租赁合同已经解除，并要求商铺租户限期搬离，否则邦兆公司将收回涉案商铺，故年丰公司认为，邦兆公司系导致本案纠纷发生的直接责任人，《资产评估报告》所评估的秦四勇装修损失67200元应由邦兆公司承担赔偿责任。一审判决认为年丰公司未对评估项目和价值提出任何异议，从而认定年丰公司承担秦四勇的装修损失明显拖反了审慎查明义务以及当事人享有的抗辩、质证的诉讼权利。（四）邦兆公司系导致本次纠纷发生的直接责任人，邦兆公司应当承担赔偿责任。本次租赁纠纷的发生源于邦兆公司，从本案的原审法院事实查明部分以及遗漏的事实可知，邦兆公司与某公司的租赁合同纠纷正由深圳市龙岗区人民法院审理，而该案的起因系邦兆公司在合同履行过程中，不断通过非法的手段妨碍某公司、年丰公司及商铺租户正常经营，而此事也可通过秦四勇的起诉状得知。据起诉状所述，邦兆公司经常多次派人进入涉案商铺阻止商铺进行装修，秦四勇无法正常经营，导致装修损失的产生，邦兆公司侵权及违约事实清楚，原审法院认为邦兆公司无需承担赔偿责任明显有误，且对于年丰公司及商铺均明显不公。因此，原审法院关于年丰公司与陈磊、秦四勇、邦兆公司的损失承担责任的查明及认定存在重大失误，年丰公司不应当承担任何赔偿责任。秦四勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。一、年丰公司主张其不是本案合同当事人不能成立，年丰公司在本案秦四勇与陈磊共同签订的《房屋租赁合同协议书》上签字盖章，并且收取了秦四勇支付的装修押金，显而易见为本案合同的当事人。二、年丰公司称其享有涉案物业的转租权，不符合实际情况。根据某公司与邦兆公司的转租合同约定，邦兆公司只是允许某公司将涉案物业转租给年丰公司，并未允许年丰公司可以转租，年丰公司依法不享有涉案物业的转租权。三、年丰公司主张其不是本案的适格被告不能成立，该司将涉案物业出租给陈磊，并且同意陈磊将涉案物业转租给秦四勇，因此该司负有义务保证秦四勇能够有效使用涉案物业，否则依法应当与陈磊承担连带赔偿责任。四、年丰公司主张其不应当承担赔偿责任的理由不能成立。（一）年丰公司同意陈磊将涉案物业转租给秦四勇经营，就是同意秦四勇装修，否则涉案物业根本无法使用，租赁该物业根本没有意义；并且年丰公司收取了秦四勇的装修押金，很明显就是书面同意秦四勇装修。（二）根据《房屋租赁合同协议书》第八条约定，因为受转租人引发的责任，年丰公司无需承担责任，但是本案租赁纠纷并非秦四勇引发的，并且秦四勇无任何过错。恰恰相反，本案年丰公司、陈磊存在严重过错，在与秦四勇签订《房屋租赁合同协议书》时，没有向秦四勇如实披露涉案物业的真实所有权人是邦兆公司，也没有向秦四勇披露涉案物业存在的租赁纠纷，依法应当承担连带赔偿责任。（三）根据《房屋租赁合同协议书》第十一条、第十二条的约定，也不能免除年丰的赔偿责任。五、原审法院已经查明，年丰公司允许陈磊将涉案物业转租给秦四勇，却无法保证秦四勇能够有效使用涉案物业，一审判决年丰公司和陈磊承担赔偿责任并无不当。六、年丰公司的质证意见只是主张涉案物业的装修损失与其没有关系，但是并没有对评估价值提出异议，因此一审法院采信评估报告符合法律规定。七、陈磊主张其不应当承担《房屋租赁合同协议书》的赔偿责任不能成立。在与秦四勇签订《房屋租赁合同协议书》时，陈磊没有向秦四勇如实披露涉案物业的真实所有权人是邦兆公司，也没有向秦四勇披露涉案物业存在的租赁纠纷，很明显存在严重过错，依法应当承担连带赔偿责任，退还收取的费用。八、陈磊主张其与秦四勇之间是转让关系，不是转租关系，不能成立。陈磊不是涉案物业的所有权人，并且根据与秦四勇签订的《房屋租赁合同协议书》约定，很明显是转租合同关系。邦兆公司辩称，一、秦四勇与邦兆公司无任何法律关系，双方不存在租赁合同关系，秦四勇所主张的损失是由其与陈磊、年丰公司共同造成的，与邦兆公司无关，一审法院关于邦兆公司不承担责任的判决正确。二、年丰公司、陈磊非法转租，秦四勇非法承租，应自行承担法律后果，理由如下：（一）邦兆公司将美X兰的商铺101、201出租给某公司，并同意某公司将101转租给年丰公司，但并未同意年丰公司再次转租，年丰公司与陈磊不具有转租的权利基础，其与秦四勇签订的合同不受法律保护，秦四勇在与年丰公司、陈磊签订涉案合同时，未核实涉案商铺的产权人，未核实年丰公司、陈磊是否具有转租权，秦四勇对于其主张的损失负有重大过错。（二）某公司拖欠巨额租金，邦兆公司于2016年12月向某公司发出解除通知，并同时向法院起诉。早在2016年12月30日、2017年1月3日、2017年2月24日、2017年3月、2017年4月23日等时间通知某公司解除美X兰商铺租赁合同并在涉案商铺处张贴公告，年丰公司、陈磊明知上述合同解除的事实，仍然于2017年4月23日将涉案商铺非法转租给秦四勇。在2017年4月23日前，秦四勇知晓上述事实，也多次致电邦兆公司工作人员，邦兆公司工作人员明确告知已解除与某公司的房屋租赁合同、某公司及年丰公司无权转租涉案商铺的事实，秦四勇仍然于2017年4月23日与陈磊、年丰公司签订转租协议并向陈磊交付租金、押金等费用，且非法装修，秦四勇十分清楚涉案商铺存在租赁纠纷而未采取“止损措施”，所主张的损失是其自己造成的，应自行承担。（三）秦四勇主张装修费的依据之一是其自行提供的装修票据、合同等资料，秦四勇、王敏与某工程公司签订涉案商铺的装修合同，某工程公司又是深圳市某实业管理有限公司的关联公司（两家公司的实际控制人是周红国），且综合签订装修合同时间，邦兆公司合理怀疑秦四勇、王敏与某工程公司为了主张本案的装修费用，自行制作、提供装修合同、票据等证据，邦兆公司认为上述证据不具有关联性、合法性、客观性，不能作为客观存在的装修依据。同理，评估报告依据上述证据进行评估没有客观性，一审法院不能将评估报告作为认定装修损失的证据。三、邦兆公司有权要求包括秦四勇在内的非法侵占人支付非法占有使用费并将涉案商铺恢复原状。陈磊未到庭，未发表意见。秦四勇向一审法院起诉请求，一、解除陈磊、年丰公司和秦四勇签订的《房屋租赁合同协议书》；二、陈磊退还秦四勇已经支付的入场费、2个月押金、4个月房租、管理费，共计7.7万元；三、陈磊退还秦四勇装修押金3000元；四、陈磊、年丰公司、邦兆公司赔偿秦四勇装修损失64197.5元，其他损失7800元；五、陈磊、年丰公司、邦兆公司赔偿秦四勇支付律师费1万元；六、本案诉讼费、评估费由陈磊、年丰公司、邦兆公司承担。一审法院经审理查明，一、涉案房产的位置及业主：位于深圳市龙岗区布吉街道某商铺101（不动产权证号600XXXXXX0，建筑面积4031.33平方米）和商铺201（不动产权证号60XXXXXXX2，建筑面积4772.65平方米）；权利人均为邦兆公司（100%份额）；房屋性质均为商品房；房屋用途商业金融业。二、涉案房产租赁合同签订情况：2014年12月，邦兆公司将上述房产租赁给深圳市某投资发展有限公司（以下简称“某公司”），租赁期限均为2014年12月26日-2017年12月25日。2015年1月7日在深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理办理了房屋租赁登记（备案）号：龙AD026340、龙AD026341。2015年1月，某公司将上述商铺101租赁给深圳市深布龙市场管理有限公司（注：深圳市深布龙市场管理有限公司于2016年3月变更名称为年丰公司），并于2015年1月9日在深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理办理了房屋租赁登记（备案）号：龙AD026342。2015年12月26日邦兆公司与某公司签订《补充协议》，主要约定邦兆公司同意某公司将上述租赁商铺转租给深圳市深布龙市场管理有限公司作合法经营使用，有效期与主合同一致。2016年11月10日，年丰公司作为出租方（甲方），陈磊作为承租方（乙方），甲乙双方签订《房屋租赁合同协议书》，主要约定：乙方陈磊承租甲方年丰公司上述地址的商铺101中的间隔铺位（1F-J8、J9），首期租金5000元，保证金10000元，租赁期限从2016年11月10日起至2019年11月9日止。自2016年11月10日至2018年11月9日租金5000元，2018年11月10日至2019年11月9日租金5500元。管理费每月500元。年丰公司给予陈磊装修期3个月，装修期间不计租金，但装修期间所产生的水、电费、管理费、卫生费及各项税费等费用，均由陈磊承担，陈磊的租金起交时间2017年2月10日。该协议书第八条明确了转租约定：（一）、转租或视同转租行为……（二）、乙方实施以上转租行为，需事先报甲方书面批准，且转租合同在事先报甲方审核后，在符合甲方所设立的相关前提条件下才能转租……（六）、经甲方同意，乙方转租后受转租人引发的所有责任包括因转租关系产生争议引发的装修损失赔偿、乙方转租引发的群体租户上访……由乙方全部承担……（八）、转租时乙方和受转租让须出具书面承诺函，承诺如下内容：1、承租人与受转租人的纠纷由其自行解决，不得向甲方提出任何主张或要求；2、乙方、受转租人承诺在出租屋内无论出现任何经济、刑事、消防等事故纠纷，所有责任均由承租人和受转租人承担。2016年12月，邦兆公司以某公司拖欠其租金为由诉请解除双方之间的租赁合同及要求某公司返还房屋、支付租金等等，案号（2016）粤0307民初18604号，目前该案尚在一审审理中。2017年4月23日，在上述《房屋租赁合同协议书》的最末页，秦四勇作为转入方、陈磊作为原租方，分别签署确认了“原租方：陈磊于2017年4月23日将本合同经营使用权转让给秦四勇经营使用。转入方：执行原租方履行本合同的条款条约。秦四勇”年丰公司盖章确认：“同意陈磊将本合同经营使用权转让给秦四勇使用，转入日起同时执行合同条款条约。”三、合同履行情况：2017年4月23日，秦四勇将费用45000元、押金10000元、租金+管理费4个月22000元（租金从2017年5月10日至2017年9月10日），合计77000元，缴纳给陈磊。四、装修情况：秦四勇承租涉案商铺后，对其进行了简单装修，本案审理过程中，秦四勇申请对涉案房产的装修残值进行评估鉴定。一审法院依法委托深圳市某资产评估有限公司对涉案房产装修残值进行评估。评估公司于2017年12月17日作出某资产【2017】评字第047号《资产报告报告》，其评估结果为涉案房产的装修价值为67200元。五、其他需要说明的情况：（一）、2017年4月28日，邦兆公司在涉案房产处发出《公告》，内容主要为告知某101、201商铺各商户，因某公司拖欠租金，邦兆公司在2015年9月14日发出《解除租赁合同通知函》，通知某公司解除租赁合同，要求某公司返还房产并付清拖欠款项，并就双方之间的房屋租赁纠纷已提起诉讼，案号（2016）粤0307民初18604号，如某公司逾期仍未履行相关义务，邦兆公司将依照约定自行收回租赁场所。（二）、2017年1月16日、17日，某公司对邦兆公司分别发出函件，主要内容对邦兆公司于2017年1月17日召集商铺商户召开会议一事进行回应。（三）、2017年5月24日，长龙社区工作站给布吉街道办的《关于某一、二层存在重大经济纠纷情况汇报》，涉及内容主要为邦兆公司称某公司将某小区一二层商铺进行分租，已欠租金高达700多万元，邦兆公司已起诉并准备收回物业。由于涉及商户众多，涉及金额较高，社区一直跟踪调处并建议布吉街道办介入事件调处。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。针对秦四勇诉请、陈磊、年丰公司及邦兆公司的答辩，一审法院归纳本案的争议焦点：一、秦四勇、王敏、谢瑛、深圳市某实业管理有限公司的起诉主体资格问题；二、秦四勇、陈磊、年丰公司的租赁法律关系及违约责任问题；三、秦四勇的损失承担问题。一审法院分析如下：关于秦四勇、王敏、谢瑛、深圳市某实业管理有限公司的起诉主体资格问题。2016年11月10日陈磊与年丰公司签订了《房屋租赁合同协议书》后，秦四勇、陈磊、年丰公司三方于2017年4月23日在该协议书下方均确认秦四勇受让陈磊对涉案租赁房产的使用经营权，则三方均受该协议书的约束，成为涉案合同的当事人。根据合同相对性原则，王敏、谢瑛、深圳市某实业管理有限公司以其与秦四勇存在合伙关系，租赁涉案房产是为了成立公司为由，同时对陈磊、年丰公司、邦兆公司起诉主张房屋租赁合同关系，没有事实和法律依据，在本案中不具有原告诉讼主体资格，一审法院依法予以驳回王敏、谢瑛、深圳市某实业管理有限公司对陈磊、年丰公司、邦兆公司的起诉。至于秦四勇、王敏、谢瑛、深圳市某实业管理有限公司之间的关系，可另寻法律途径解决。关于秦四勇、陈磊、年丰公司的租赁法律关系及违约责任问题。如上所述，三方均受《房屋租赁合同协议书》约束，年丰公司作为出租人，书面同意作为承租人的陈磊将涉案房产转租给秦四勇，则年丰公司、陈磊对秦四勇同时负有保证秦四勇能有效使用涉案房产的义务。邦兆公司作为产权人于2015年12月同意承租人某公司将涉案租赁商铺转租给次承租人深圳市深布龙市场管理有限公司（即年丰公司）作合法经营使用，但并未明确认可某公司或年丰公司可将涉案房产转租给任何不确定的第三方。现年丰公司、陈磊未提交证据证明其享有合法的转租权或获得了产权人邦兆公司的同意，对秦四勇已构成违约。邦兆公司已在一审法院另案起诉某公司要求解除租赁合同并诉请收回涉案房产，秦四勇现诉请解除与陈磊、年丰公司的《房屋租赁合同协议书》，一审法院依法予以支持。关于秦四勇的损失问题。邦兆公司作为产权人，已诉请解除与某公司的之间的租赁合同，秦四勇现诉请年丰公司、陈磊承担履约不能的违约责任，于法有据。邦兆公司作为产权人，与秦四勇并不存在合同关系，秦四勇诉请邦兆公司共同承担赔偿责任，无事实和法律依据。秦四勇若认为邦兆公司阻挠秦四勇装修行为属于侵权或其他法律关系的，可另寻法律途径解决。关于秦四勇的具体损失金额，陈磊一审庭审中确认收取了秦四勇支付的转让费、2个月押金、4个月的房租及管理费，共计77000元，依法应予以退回。年丰公司收取的装修押金3000元，亦应予以退回。关于装修损失，秦四勇承租涉案房产时，现状为间隔的商铺，但未证明具体装修现状的程度，根据深圳市某资产评估有限公司作出的某资产【2017】评字第047号《资产报告报告》，其评估结果为涉案房产的装修价值为67200元，《资产评估明细表》中所列项目和费用，未涉及可移动的未附合装饰装修物，秦四勇、陈磊、年丰公司在收到一审法院书面质证《通知书》后，均未对评估项目和价值提出异议，一审法院对【2017】评字第047号《资产报告报告》的评估装修价值予以采信。秦四勇诉请装修损失为64197.5元，一审法院予以支持。秦四勇诉请其他损失7800元，未提交证据证明，一审法院不予支持。秦四勇的装修损失64197.5元，由陈磊、年丰公司共同承担。秦四勇诉请陈磊、年丰公司、邦兆公司承担律师费10000元，无法律依据，对该项诉请，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除秦四勇与陈磊、深圳市年丰市场管理有限公司于2017年4月23日签订的《房屋租赁合同协议书》；二、陈磊于判决发生法律效力之日起三日内退还秦四勇款项77000元；三、深圳市年丰市场管理有限公司于判决发生法律效力之日起三日内退还秦四勇装修押金3000元；四、陈磊、深圳市年丰市场管理有限公司于判决发生法律效力之日起三日内共同赔偿秦四勇装修损失64197.5元；五、驳回秦四勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1770元（秦四勇已预交），鉴定费4000元（秦四勇均已预交），由秦四勇承担634元，由陈磊承担2715元、深圳市年丰市场管理有限公司承担2221元。二审另查明：邦兆公司与某公司就涉案房产签订租赁合同的租赁期限为2014年12月26日-2024年12月25日。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、年丰公司是否享有涉案房屋的转租权；2、年丰公司应否向秦四勇承担装修赔偿责任；3、邦兆公司应否向秦四勇承担赔偿责任；4、一审程序是否存在错误。关于第一个争议焦点，本院认为，一审查明涉案房产的所有权人为邦兆公司，2014年12月邦兆公司将涉案房产出租给某公司，2015年1月某公司将涉案房产出租给年丰公司，2015年12月邦兆公司对某公司的上述转租行为予以确认。2016年11月年丰公司将涉案房产转租给陈磊，但未取得邦兆公司的同意，年丰公司不具有涉案房屋的转租权。年丰公司上诉主张其拥有涉案房屋的转租权，本院认为，邦兆公司虽在其与某公司签订的《补充协议》中同意将涉案房屋转租给年丰公司做合法经营使用，但未明确表示同意年丰公司将涉案房屋再行转租，年丰公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。关于第二个争议焦点，本院认为，陈磊与秦四勇在陈磊与年丰公司签订的《房屋租赁合同协议书》最末页签字确认陈磊将该合同经营使用权转让给秦四勇，年丰公司同意该转让行为并加盖公章，因此，秦四勇替代陈磊成为租赁合同的承租人。年丰公司主张其并非涉案租赁合同当事人，理由不成立，本院不予支持。年丰公司作为出租方，负有保障承租人使用租赁物业的义务。现涉案物业由于年丰公司未取得转租权，导致秦四勇不能使用涉案物业，年丰公司应赔偿秦四勇的装修损失。同理，年丰公司收取的押金亦应予以退还。一审对此处理正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点，本院认为，与秦四勇签订涉案租赁合同的是陈磊和年丰公司，邦兆公司并非涉案合同的主体，根据合同相对性，邦兆公司不应向秦四勇承担赔偿责任。关于第四个争议焦点，年丰公司上诉主张一审遗漏了其对评估报告的质证意见，违反法定程序，本院认为，从年丰公司提交的质证意见可知，年丰公司认可评估过程的真实性、合法性，仅是对评估报告的关联性不予认可，认为装修损失的产生及损失金额与其无关，一审认定年丰公司未对对评估项目和价值提出异议正确，本院予以确认。年丰公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。综上，上诉人年丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1480元，由上诉人深圳市年丰市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十二月十七日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。