上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终12277号上诉人（原审原告）：庄毅，男，汉族，1964年2月6日生，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：上海盛魏餐饮有限公司，住所地上海市闵行区银春路********。法定代表人：盛爱军，总经理。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄路遥，上海君典律师事务所律师。上诉人庄毅因与被上诉人上海盛魏餐饮有限公司（以下简称盛魏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初21879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人庄毅、被上诉人盛魏公司委托诉讼代理人黄路遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄毅上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持庄毅一审诉讼请求。事实与理由：盛魏公司在双方租赁合同履行过程中，存在逾期不付租金、违背不得群租的承诺、拖欠水电等公用事业费等严重违约行为，经庄毅催告后仍无改善，庄毅据此于2018年5月25日向盛魏公司发出解约通知，盛魏公司于一审中当庭自认于5月27日签收，一审认定双方合同于2018年6月6日解除，适用法律明显存在错误。而合同解除日期认定错误，导致一审确定盛魏公司应当支付的迟延履行违约金、房屋使用费等存在偏差。关于违约金的标准，双方合同明确作出了约定，一审对此进行调整，缺乏法律依据。此外，合同解除后，盛魏公司并未返还系争房屋。因盛魏公司存在另行委托上海XX有限公司（以下简称XX公司）介绍租赁房屋的情况，二者存在利害关系，XX公司的书面证据不能作为认定本案有关事实的依据。何况，盛魏公司返还系争房屋应当通过双方合同及庄毅发出的解约通知上载明的地址与庄毅联系，即使无法联系，亦可依法予以提存。XX公司未经庄毅授权，无权代庄毅接收房屋。一审遗漏庄毅要求返还系争房屋的诉请，并认定房屋使用费计算至2018年6月6日，存在错误。关于保证金，按照双方合同约定，应当首先抵充盛魏公司逾期未付的房租及其他费用、违约金等。盛魏公司辩称：对迟延支付庄毅租金的事实不持异议，亦认可庄毅享有合同解除权。合同解除时间以盛魏公司收到庄毅解约通知的时间即2018年5月27日为准。盛魏公司愿意按照法定标准对庄毅进行赔偿。事实上，一审判决认定的违约金足以弥补庄毅的实际损失。盛魏公司实际于2018年6月6日返还房屋，当时因无法联系庄毅，故将房屋钥匙交给中介方XX公司。请求驳回上诉，维持原判。庄毅向一审法院起诉请求：1、判令盛魏公司给付第二期租金迟延履行违约金人民币4,800元（计算公式每日800元X6天）；2、判令盛魏公司给付第三期租金迟延履行违约金7,200元（计算公式每日800元X9天）；3、判令盛魏公司支付欠租导致的解约违约金11,760元（计算公式合同总租金33,600元X35%）；4、判令盛魏公司给付第四期租金迟延履行违约金，从2018年5月16日起直至解除通知实际收到日止的迟延日数X每日800元，确认金额为9,600元；5、判令盛魏公司给付房屋使用费，自解除之日起至实际交还房屋时，天数X800元，当庭确认的天数为88天，800元X88天=70,400元；6、判令盛魏公司返还租赁房屋。一审法院认定事实：坐落于上海市闵行区XX路******房屋的权利人为庄毅。2017年8月24日由庄毅作为出租方（协议甲方）、盛魏公司作为承租方（协议乙方）签订编号为20170824的《房屋租赁合同》一份，合同约定：第二条租赁期限、承诺、续约条件：该房屋租赁期限共12个月。自2017年8月24日至2018年8月23日；乙方承诺如下：1、租赁该房屋仅供乙方居住用途，遵守国家和本市有关房屋住宅使用和物业管理的规定（包括但不限于防治群租等，如有违反将被认为严重违约）；2、乙方放弃对该房屋优先购买权；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应按期交还。乙方如要续租，必须在租赁期满三个月前以书面通知甲方。经甲方同意后，重新续订租赁合同。乙方应提供本市身份证（如外地户籍的应同时提供本市的有效暂住证或居住证）或有效营业执照并经办人身份证，乙方承诺本次租赁房屋仅供居住使用；第三条租金和支付方式：经双方协商一致同意该房屋每月租金为2,800元，先付后住。每季度三个月支付一次，一年租金总额为33,600元；付租方式及支付时间期限：1、签订本合同当天，乙方首次付租以现金方式一次交付三个月房屋租金和保证金共计11,200元，甲方收款后提供给乙方相应收条。此后每三个月交次季房租；2、第二次交租三个月房屋租金共计8,400元，乙方应于2017年11月15日24点之前汇到甲方在工商银行卡号：XXXXXXXXXXX********，户名：庄毅；3、第三次、第四次乙方交租日期分别应当在2018年2月15日24点前、2018年5月15日24点前汇到甲方在工商银行卡号内（以甲方上述收租银行账户租金到账时间为准）；第四条保证金支付、用途和返还条件：保证金为2,800元，在乙方交付首次房租同时一并交与甲方。保证金用于优先抵充乙方逾期或没有支付应当由其承担的房租、费用、乙方违约金、损害赔偿等给甲方造成的任何损失。若支付的保证金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。损失抵充不足部分甲方可以继续向乙方追讨；当本合同履行完毕时，如发生违约、欠租、欠费或对房屋造成任何损害的情况下，由甲方将保证金优先抵充上述损失或扣除将损害恢复原状的对价后（在房屋恢复完好交还甲方后），经过甲方验收确定无误，才将如有剩余的保证金返还乙方；第五条费用及负担：租赁期间乙方应当按期如数交纳以下所述费用：1、因乙方使用该房屋内的自来水、电力、煤气、有线电视等实际发生的费用，这些费用并不包含在房屋租金内。乙方应按时交纳自行负担的费用。如若乙方逾期未交其中任意一项上述费用的，均属于严重违约；…….第八条合同的解除、变更与终止：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，均属于严重违约行为，甲方有权不加事先通知立即解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、分租或转借承租房屋的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏承租房屋的；（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途或存放危险品或进行违法犯罪活动等的；（4）违反上海市有关防治群租的有关规定；（5）只要出现乙方拖欠房租未付或逾期未缴纳应当由乙方交纳各项费用包括但不限于本合同第五条约定的各项公用事业费的，本房屋租赁合同即刻自动解除，所欠房租或费用同时转为欠租费违约金，应当由乙方支付给甲方，可从保证金内扣除。双方协商一致后，本合同可以书面变更。房屋租赁合同期满时，合同终止。第九条房屋交付及收回的验收：甲方应保证交付的租赁房屋本身及附属设施、设备处于能正常使用状态。交付验收时双方共同参与。乙方应于房屋租赁期满的当天，将承租房屋及附属设施、设备完好交还甲方。乙方交还甲方房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好和清洁状态，不得留存物品或垃圾影响房屋的正常使用。对未经同意留存在甲方房内的任何物品，甲方有权不加通知处置并有权收取乙方垃圾处理费800元。如造成房屋设施损坏的维修、更换费用由乙方承担，同意从保证金中扣除。如有不足部分甲方有权继续追索；第十条违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应按照本合同总租金35%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、分租或转借给他人使用的或违反群租有关规定的；（2）未经甲方书面同意，改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变租赁房屋用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租或有任何费用逾期支付的；（5）提前解除本合同的；（6）其他违反本合同约定的违约行为；第十一条乙方违约责任：1、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的120%支付给甲方欠费及其逾期违约金；2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同期内总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；3、乙方如逾期支付房租的，每逾期一日，乙方需按每日800元标准支付欠租逾期违约金，有一天算一天，累积计算；4、租赁期满，乙方如逾期归还房屋，每逾期一日应向甲方支付每日800元的房屋使用费。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的所有损失。第十二条其他：以上各条约定的违约金并行不悖，可以同时主张。如果本合同发生争议通过法院诉讼解决，败诉方必须承担胜诉方的律师费、差旅费和其他所有全部经济损失。上述租赁合同签订后，盛魏公司首期支付给庄毅3个月的租金8,400元以及2,800元的押金，2017年11月21日支付给庄毅第二期租金8,400元，2018年2月24日支付给庄毅第三期租金8,400元。庄毅于2018年5月25日向盛魏公司发出“致房屋租客的通知”一份，通知书载明：盛魏公司于2018年2月24日付到庄毅银行账户的第三期房屋租金，迟延9天；应当在2018年5月15日前付的第四期房屋租金，已经逾期十天至今庄毅没有收到。庄毅多次微信催促盛魏公司及时付租，盛魏公司明知付租等义务期限已到却既不履行也不交公用事业费，还以各种借口回避付租。按合同约定，上述行为均属于严重违约。经办理门禁卡的网格办工作人员证实，盛魏公司在承租房屋内安排了11人居住，网格办说治安责任书标准只允许最多8人居住。在此，正式通知盛魏公司：本房屋租赁合同已经解除。请盛魏公司收到本通知书十日内，书面联系庄毅，完整交还所租用房屋及房内所有设施，付清房租和滞纳金及各类违约金、损失、公用事业费等全部费用到庄毅账户。一审庭审中，盛魏公司称该份通知是收到的，但是与庄毅没有办法通过电话、短信、微信等方式予以联系。盛魏公司于2018年6月6日通过微信的方式告知庄毅其已经将房屋打扫完毕并予以搬离，其在6月10日发给庄毅的微信中称：“信息也不回电话也不接？房间我们打扫好了。因为联系不到你本人我们已经将钥匙交给XX公司中介保管了。水电费我们已经交掉了，我们六号搬走的差你14天房屋1,306元没有付，我们还有一个月房租押金2,800元在你那里可从里面抵扣吧，多余的我们也不要了，请知悉，收到回复。”XX公司于2018年6月6日出具钥匙收据，载明：收到盛魏公司经办人魏乾坤交付的座落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋钥匙一把。XX公司另于2018年8月22日出具情况说明，载明：盛魏公司于2018年6月6日已搬离上述承租房屋，并将该房屋钥匙交付XX公司，委托XX公司将该房屋钥匙交还给出租方；2、XX公司在2018年6月6日之后曾多次电话联系出租方，欲将该房屋的钥匙交还给出租方，但是出租方始终未接听XX公司员工电话。一审法院另认定，庄毅、盛魏公司系通过XX公司居间服务签订租赁合同，庄毅于2017年8月24日支付给XX公司中介服务费980元。一审法院认为，庄毅与盛魏公司所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然盛魏公司在履行合同过程中迟延支付了2018年5月24日起的第四期租金，其行为确实已经构成违约，依据合同的约定，庄毅作为守约方有权行使合同解除权。而庄毅于2018年5月25日发出解除合同的通知函解除系争租赁合同，盛魏公司确认收到了上述解除通知函，并于2018年6月6日搬离了涉案房屋。虽然盛魏公司未能与庄毅完成房屋的交接手续，但盛魏公司在与庄毅联系无果的情况之下，为了避免损失的进一步扩大，其通过当初的中介XX公司交接了房屋钥匙，完成了房屋的交接手续。虽然庄毅辩称其并未授权XX公司进行房屋的交接，但盛魏公司在多次联系庄毅无果的情况之下，通过当初的中介公司完成房屋的交接手续，实属无奈之举。更何况中介公司的业务员在收到该钥匙之后也是多次与庄毅联系无果，说明庄毅本身也是拒绝与盛魏公司进行协商交接的事宜，在盛魏公司已经实际搬离的情况之下，庄毅理应及时将涉案房屋收回，避免自己的损失进一步扩大。综上所述，一审法院最终确认庄毅与盛魏公司所签订的租赁合同于2018年6月6日解除，截止合同解除之日，盛魏公司尚有14天的租金1,307元未能支付给庄毅，对此尚未支付的租金盛魏公司理应予以支付。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，庄毅可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于盛魏公司未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，庄毅有权依据合同约定要求盛魏公司支付拖欠的租金并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期支付租金的违约金的计算标准为每日800元。同时庄毅亦根据合同约定要求盛魏公司承担合同解除之后的违约金，而庄毅主张的违约金标准为本合同总租金的35%。虽然盛魏公司确实存在第二期、第三期租金的迟延支付，但是庄毅作为承租人在收款之时并未提出异议，且在其在发给盛魏公司的解除合同通知书中也未提出异议，故对于盛魏公司方这种违约程度、过错程度较低的违约付款行为庄毅也是予以接受的，现在庄毅却提出要求盛魏公司承担逾期支付租金的违约责任，显然不当。更何况即使盛魏公司需承担相应的违约责任，庄毅在其拟定的租赁合同中对于盛魏公司的违约责任约定过于苛刻，相反对于其自身的违约责任却未作相对等的约定。另外，一审法院注意到引起合同被解除的原因是盛魏公司未能支付第四期租金的逾期付款违约行为。故上述逾期支付租金的违约责任以及合同解除之后的违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即盛魏公司存在逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。庄毅主张多项违约金显然不当，一审法院酌情予以认定。结合盛魏公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给庄毅所造成的实际损失，兼顾到盛魏公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，庄毅目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以1,300元计。合同解除后，庄毅理应在盛魏公司结清相应款项之后返还押金2,800元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二〇一八年八月二十八日作出判决：一、确认庄毅与上海盛魏餐饮有限公司于2017年8月24日所签订的《房屋租赁合同》于2018年6月6日解除；二、上海盛魏餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付给庄毅自2018年5月25日起至2018年6月6日的租金1,307元；三、上海盛魏餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付给庄毅逾期付款违约金以1,300元计；四、庄毅于收取了上述第二、第三项的款项之后返还给上海盛魏餐饮有限公司押金2,800元；五、驳回庄毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,187.60元。由庄毅负担800元，由上海盛魏餐饮有限公司负担387.60元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，庄毅确认，其于2018年9月12日从XX公司处拿回系争房屋钥匙。其后至房屋内查看，发现当时无人居住。本院认为，盛魏公司作为系争租赁合同的承租人对于合同履行过程中逾期支付租金的事实并无异议，双方于二审中的争议主要涉及合同解除后果的处理，包括合同解除时间的确定、违约金的认定以及庄毅是否存在未及时受领房屋的行为等。根据系争租赁合同的约定，盛魏公司逾期支付租金的，庄毅作为出租人有权解除合同。解除权为形成权，享有解除权的当事人解除合同的意思表示达到对方即产生解除合同的效力。本案庄毅解除系争租赁合同的通知于2018年5月27日到达盛魏公司，为双方所确认。因此，系争租赁合同已于2018年5月27日解除。合同解除后，盛魏公司应当及时返还系争房屋，并支付合同解除之前欠付的租金及实际返还房屋之前的占有使用费，庄毅亦应及时予以受领，并返还租赁押金。对于占有使用费的标准，根据本案的情形，可参照合同约定的租金标准予以确定。虽然庄毅于一审中并未向盛魏公司主张欠付租金，而仅主张自合同解除之日起的占有使用费，但一审判决盛魏公司支付庄毅截止2018年6月6日的租金1,307元后，盛魏公司并未就此提出上诉，相应金额本院予以确认。依查明事实，盛魏公司已于2018年6月6日通过微信、短信等方式通知庄毅办理系争房屋的交接手续。在通讯高度发达的今日，庄毅在解除合同通知中单方要求盛魏公司采取书面联系的方式办理交接房屋事宜，并无法律依据，有加重盛魏公司合同义务之嫌。XX公司作为系争租赁合同订立的中介方，所出具的书面证词能够与盛魏公司提供的其他证据相佐证，足以认定盛魏公司在无法联系庄毅的情况下，将系争房屋钥匙交付XX公司，且因庄毅的原因致房屋钥匙未能转交庄毅的事实。据此，可以认定庄毅存在未及时受领房屋致损失扩大的情况，其行为有违诚信，其无权要求盛魏公司支付2018年6月6日之后的房屋占有使用费。至于房屋的实际返还问题，因XX公司确非庄毅的受托人，无代为受领房屋的权利，盛魏公司在无法联系庄毅的情况下，将系争房屋交付XX公司，虽可免于承担之后的费用和风险，但并不能免除返还房屋义务。一审虽然在判决书庄毅诉请部分漏列了庄毅要求盛魏公司返还系争房屋的诉请，但实际系将盛魏公司交付系争房屋钥匙给XX公司的行为视为盛魏公司已经履行了返还房屋的义务，并对庄毅相应请求予以驳回。考虑到一审判决后，庄毅已实际收回系争房屋，故一审上述处理从结果上看并无不当。系争租赁合同对逾期支付租金及合同解除分别约定了不同的违约金，鉴于该等违约金实际系针对不同的损失，庄毅于本案中一并予以主张，于法有据。对于盛魏公司逾期支付各期租金的违约行为，并无证据显示庄毅已放弃追究盛魏公司违约责任的权利，因此，盛魏公司应当分别承担相应违约金。需要说明的是，系争租赁合同约定的租金标准为每月2,800元，逾期支付租金的违约金一天即高达800元，而解除合同的违约金为合同总租金的35%，二者均明显高于庄毅因盛魏公司违约行为所致的实际损失。在盛魏公司要求调整的情况下，应当依法予以调整。考虑到系争租赁合同对承租人违约责任的约定本身较为苛刻，盛魏公司逾期支付租金的时间并不长，且双方合同已经履行至最后一个季度，庄毅存在未及时受领房屋等因素，以庄毅实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将盛魏公司应当支付的逾期支付租金违约金及解约违约金调整为6,000元。实际履行过程中，盛魏公司应当支付庄毅的租金、使用费及违约金，自可与庄毅应当返还的押金进行抵扣。综上，一审判决关于系争租赁合同解除时间的确定，盛魏公司应当支付的租金、使用费及违约金，所作处理确有不当，应予纠正。庄毅的上诉请求部分成立，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初21879号民事判决；二、确认庄毅与上海盛魏餐饮有限公司于2017年8月24日所签订的《房屋租赁合同》于2018年5月27日解除；三、上海盛魏餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付庄毅租金及使用费1,307元；四、上海盛魏餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付庄毅违约金6,000元；五、庄毅于本判决生效之日起十日内返还上海盛魏餐饮有限公司押金2,800元；六、驳回庄毅一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,187.60元，由庄毅负担700元，上海盛魏餐饮有限公司负担487.60元；二审案件受理费2,323.06元，由庄毅负担2,000元，上海盛魏餐饮有限公司负担323.06元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  许 军二〇一八年十二月二十四日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。