北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0119民初1622号原告：丁祥，男，1936年5月27日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：孙运国，北京银隅律师事务所律师。被告：王瑛，女，1949年5月16日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：黎晨杰，北京市延庆区××镇法律服务所法律工作者。原告丁祥与被告王瑛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。丁祥的委托诉讼代理人孙运国，王瑛及其委托诉讼代理人黎晨杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。丁祥向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认诉讼双方于1996年12月签订的农村房屋买卖合同（契约）无效；2、请求判令王瑛返还涉案院落的拆迁利益（具体而言，要求分割本次拆迁补偿总额2936482元中的三分之一份额，即要求王瑛向丁祥支付款项970000元）。事实及理由如下：1996年12月，丁祥与王瑛签订了契约一份，约定丁祥将自己名下的位于北京市延庆区××镇××村的院落卖与王瑛，该院落内有房屋六间，占地1180.85平方米，当时买卖房屋的价款为20000元。丁祥认为，当时双方签订该份合同处分房屋的同时，连带将宅基地使用权一并予以了处分，这明显违反了法律的强制性规定，故丁祥请求法院依法确认买卖协议无效；另外，合同无效后，根据相关法律规定，依据合同取得的财产应当依法予以返还，故丁祥请求法院判令王瑛将整个院落腾退并交付给丁祥，至于王瑛在院内修建的房屋等，丁祥同意对其予以折价补偿。王瑛辩称，不同意丁祥的诉讼请求，具体理由如下：一、王瑛与丁祥签订的农村房屋买卖合同依法有效。1996年，王瑛与丁祥签订了《房屋买卖契约》，当时签订该份契约属于双方真实意思表示，且经过了××镇××村委会同意，王瑛向丁祥支付了合理对价（房款），取得了位于××镇××村××号院的房屋所有权以及宅基地使用权，当时有村干部在场，并经过了村委会同意。二、原有房屋已经不复存在。购买房屋后，王瑛出资将原有的房屋进行了拆除重建。2001年经××镇××村委会以及××镇人民政府同意，在该院落内新建房屋11间（包括北房5间、东房3间、西房3间），2003年延庆县规划局为王瑛颁发了《村民住宅建设工程规划许可证》。三、王瑛获得了合法的权属证书。1996年王瑛经××村委会同意，购买本案涉诉的、原属丁祥的房屋宅院后，1997年1月16日，王瑛经××镇××村委会以及××镇人民政府同意，对涉案房屋就权属问题到延庆县房管部门办理了变更登记手续，并于1997年2月13日取得了房屋所有权证证书。四、王瑛属于回乡落户的职工。王瑛系属××镇××村的老门老户，王瑛的父亲王某1以及母亲于某1均生活在××村，王瑛亦在该村出生且在该村生活、居住。后王瑛参加工作，在单位职工宿舍居住。1996年，王瑛回××村居住生活，购买了涉案房屋及院落。五、王瑛在××村没有其他住宅（宅基地）。王瑛在××镇××村没有其他宅基地，而丁祥在××村取得了其他宅基地使用权后，将涉案房屋及院落买与了王瑛。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。故本案中丁祥无权再向王瑛主张房屋返还，其诉讼请求应当依法予以驳回。六、丁祥此次诉讼超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼超过二十年的，不予保护。本案中丁祥的诉讼已经超过最长诉讼期间的相应规定，人民法院应依法驳回其诉讼。综上所述，请求法院在查明事实的基础上依法裁判，驳回丁祥的全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：丁祥与王瑛同在北京市延庆区××镇××村居住。1996年丁祥作为房屋出卖方与王瑛签订了《契约》一份，约定丁祥将位于北京市延庆区××镇××村××号院（院落内有北房四间、西配房两间）卖与本村村民王瑛，成交价格为20000元整，自订立《契约》之日起，上述四间北房、两间西配房的所有权以及院落宅基地使用权归王瑛，上有卖房人丁祥、买房人王瑛以及证明人车英、王江的签字。《契约》签订后，双方依约履行了各自的合同义务，即丁祥将涉案房屋及宅院交付给王瑛，王瑛向丁祥支付购房款20000元整。1997年1月16日王瑛作为申请人，延庆区××镇××村委会作为证明人，向延庆区××镇人民政府提出本案涉诉的位于北京市延庆区××镇××村××号院房屋过户申请，内容为：兹有延庆县××镇××村村民丁祥，将自家房屋北房四间、西房两间，西至车品、车普，东至丁奉，东西宽19.80米，南至邓广志、车付珍，北房及水道北至北沟边,长64.90米，将此房卖给本村村民王瑛，经大队干部和双方协商已经达成协议，现交贵单位办理房屋过户手续，请贵单位负责同志见此证明给予办理为盼。上有申请人王瑛签名，延庆县××镇××村委会盖章，同日延庆县××镇人民政府在该《证明》上批示同意，并盖有公章。1997年2月13日延庆县人民政府为王瑛颁发了编号为（97）京郊延字第宅008号《延庆县房屋所有证》，载明位于北京市延庆区××镇××村86号院内的北房四间、西房两间的所有权属于王瑛，并载明了四至和宅基地使用面积。2001年4月5日，王瑛向××村委会、××镇人民政府书面申请翻建房屋事宜，××村委会表示同意翻建，并在《申请书》上盖章。同日王瑛作为房屋翻建申请人，在《延庆县村民建房用地申请审批表》上注明的申请理由为：家中五口人，两个孩子已到结婚年龄，住房紧张，房子已盖多年，均属老房，需要翻建。同日××村委会在该《审批表》上盖章并有村主任车丰喜签字。后王瑛又于2001年7月份填写《延庆县村民建房申请审批表》，载明的主要事项如下：1、现有住宅情况：北房四间、西房两间；2、申请新建：院内新建房屋11间，其中北房5间、东西配房各3间；3、翻建房屋四至为：东至流水沟、西至车坤、南至本人北房、北至流水沟；4、申请理由：家庭五口人，老妈和两个孩子，长子27岁，次子25岁，均已到结婚年龄，住房紧张，房子已盖多年，现已老化，需要翻建。2001年7月15日××村委会在该《审批表》上盖章，同意翻建，2002年12月9日，延庆县××镇人民政府在该《审批表》上盖章，并批示同意翻建。同年延庆县规划局为王瑛颁发了《村民住宅建设工程规划许可证》，同意王瑛将位于北京市延庆区××镇××村××号宅院内原有房屋进行翻建，翻建后本案涉诉宅院的建筑布局为：北房五间、东西配房各三间。另外，2018年9月11日××村委会为王瑛出具《证明》一份，载明：王瑛（曾用名王英），系延庆区××镇××村老门老户，其系父亲王某1、母亲于某1之长女，王瑛属于××村村民，上有××村委会盖章，日期为2018年9月11日。另查明，房屋所有证上的名字“王英”与村民住宅建设工程规划许可证上的“王瑛”系属同一人，即被告本人。另，北京市公安局夏都派出所出具的户籍档案资料显示，王瑛于1949年5月16日出生，户籍所在地为延庆区××镇××村××号，1956年5月20日王瑛户口由河北省曲阳县迁入延庆区××镇××村，后因参加工作，王瑛户口又由延庆区××镇××村迁往北京市海淀区清河××厂，2013年9月13日，王瑛户口自北京市海淀区××小区宿舍××楼××门××号回迁至本案涉诉的位于北京市延庆区××镇××村××号院。另查，王瑛属非农业户籍。本案涉诉宅院因政府用地列入拆迁安置范畴，2017年9月15日北京市延庆区城市管理委员会（以下简称延庆管委会）对××村××号宅院进行了入户调查，并填写了《入户调查表》，载明××村××号院产权人为王瑛，家庭成员为陶伯军（王瑛之夫）、王瑛，户口性质属于居民。2018年2月1日，延庆管委会作为甲方与王瑛（乙方）签订了《延庆新城北靳路项目宅基地房屋搬迁腾退补偿安置协议》一份，载明××村××号院位列拆迁范围，回迁房屋为三居室（105平方米）一套、三居室（90平方米）两套；王瑛作为被拆迁人应得的腾退补偿、补助及奖励费合计为2936482元，除去王瑛安置房预留款1648200元，加上弃房补助费3213元，双方最终付款预结算额为：甲方即延庆管委会应向乙方即王瑛支付款项为1291495元。该《协议》上有甲方延庆管委会盖章以及负责人印章，乙方王瑛签字加印指纹，日期为2018年2月1日。2018年4月28日，甲方延庆管委会与乙方王瑛签订了《延庆新城北靳路项目宅基地房屋搬迁补偿款发放补充协议》，载明的主要内容如下：根据《延庆新城北靳路项目宅基地房屋搬迁腾退补偿安置方案》，延庆管委会与被拆迁人王瑛于2018年2月1日签订北靳路项目宅基地房屋搬迁补偿协议，协议约定乙方（王瑛）应得的腾退补偿、补助及奖励费2936482元，乙方（王瑛）安置房预留款1648200元，弃房补助费3213元，双方预结算款1291495元，根据北京国地房地产土地评估有限公司的评估报告，其中涉及光伏发用电补偿款600000元；经查，光伏发用电合同及安装规格存疑，本次暂停发放涉及光伏发用电补偿款600000元，协议约定中其余补偿款691495元正常发放。上有甲方延庆管委会盖章及负责人印章，乙方王瑛签字加印指纹，日期为2018年4月28日。另外，经本院核实，上述补偿款691495元已经向王瑛支付到账。庭审中丁祥向本院出示了如下证据：1、《契约》，证明丁祥与王瑛于1996年签订了农村房屋买卖协议；2、王瑛户籍档案资料一份，证明王瑛系北京市海淀区××厂职工，属于城镇居民，故其不符合在农村购买房屋的身份条件。经质证，王瑛对上述证据的质证意见如下：1、对《契约》真实性认可，并称协议上的证明人系××村委会的干部，恰恰证实了双方签订的协议合法有效；2、对王瑛户籍档案资料认可，但称该记载内容不完整，信息不全，王瑛出生地为××镇××村，后王瑛跟随母亲到了河北曲阳县，其户口亦去迁往该处，但后来王瑛因参加工作又将户口迁往了北京市海淀区××厂宿舍。王瑛向本院出示了如下证据材料：1、××村委会出具的证明两份，证明王瑛曾用名王英，“王瑛”与“王英”实属于同一人，且证明王瑛系××村的老门老户，2、1997年1月16日××村委会出具的证明一份，证明村委会、镇政府同意王瑛到相关房管部门办理涉诉房屋权属的变更登记手续，亦证实了王瑛购买本案涉诉宅院及院落内的房屋经过了××村委会以及××镇人民政府的同意；3、房屋所有证，证明本案涉诉宅院房屋属于王瑛所有；4、建房申请审批表，申请人系王瑛，证实了经××村委会同意后，王瑛利用本案涉诉宅院内的空地进行房屋翻建；5、建房申请表，证明翻建房屋事宜经过了××村委会同意；6、延庆区规划局颁发的村民住宅建设规划许可证，证明王瑛在涉诉宅院内翻建房屋经过了有关机关的批准；7、户口本，证明王瑛将户籍于2013年9月13日自北京市海淀区迁回延庆区××镇××村，其属于回乡落户职工身份；8、建房审批表复印件，证明王瑛在购买本案涉诉宅院及院落内房屋后，经过××村委会和××镇人民政府同意，对原有房屋进行了合法翻建。经质证，丁祥对上述证据的质证意见如下：1、对××村委会两份证明而言，2003年的证明不符合证据形式要件，单位出具证明需要有经办人签字，并加盖单位公章，但该份证明并没有经办人签名，也没有相应的联系方式，故证据真实性存疑；对王瑛曾用名的证明目的不认可，因为如若有曾用名的话，应该在派出所户籍科备案登记，但是现有证据不足以证实王瑛有曾用名的事实；对××村委会2007年出具的证明不予认可，因为国家相关机关办理证件需要核实当事人信息，包括身份证号等；2、对1997年1月16日××村委会出具的证明的真实性认可，但不认可证明目的，因为首先该证明上没有经办人签字，其次该证明中说明涉诉宅基地使用权属于丁祥所有；3、对房屋所有证，该证上记载的房屋间数与1996年房屋买卖协议上约定的房屋间数一致，均是六间，只能证明当时的房屋状况，故对其证明目的不予认可；4、对建房申请审批表的真实性认可，但不认可证明目的，因为该审批表中并没有乡镇人民政府的审批意见，故从审批表内容看，乡镇人民政府并没有批准王瑛翻建房屋；5、对建房申请表，王瑛仅是向××村委会提出了申请，××村委会同意其翻建房屋，但不代表政府已经批准；6、对住宅建设规划许可证的真实性认可；7、对户口本真实性认可，但不认可证明目的，因为户口本中记载了王瑛系非农业户籍，并且王瑛的户籍并非一直在××镇××村，王瑛并非××村村民，同时证实了由××村委会出具的上述两份证明的证明效力较弱，户籍情况应当以户口本记载的户籍信息为准，王瑛实际上属于城镇居民，故其不具备在农村购买房屋的条件；8、对建房审批表复印件，法院应当核实其原件并进行对比认定，另外，该审批表记载的时间与王瑛出示的第四份证据建房审批表记载的时间不一致，说明该份证据的真实性存疑；对其证明目的亦不予认可。另外，为了查明事实的需要，本院依职权到相关部门调取了本案涉诉宅院及院落内房屋的拆迁安置补偿协议书、补偿款发放补充协议以及针对××村××号院的入户调查表。庭审中经本院向诉讼双方出示，丁祥对上述证据的质证意见如下：对上述三份证据的真实性均予以认可，具体而言：1、对拆迁安置协议书而言，该份协议书明确了拆迁补偿标准，证明涉案宅院已经被拆迁，故丁祥主张应由王瑛向其返还相应的拆迁利益；2、对补偿款发放补充协议而言，证实了该笔款项已经向王瑛发放完毕，故丁祥主张依法分割；3、对入户调查表而言，证明本案涉诉宅院已于2017年9月15日起进入拆迁阶段，对其真实性予以认可。王瑛对上述三份证据真实性均予以认可，并称拆迁安置补偿协议书中约定的600000元补偿款并未实际发放。另据核实，1996年丁祥与王瑛签订针对位于北京市延庆区××镇××村××号院房屋的《契约》上记载的证明人王江、车英均系××镇××村村民，其中王江当时系××村委会干部，车英系该村村民。庭审过程中，因诉讼双方就房屋买卖合同的法律效力以及本案诉争宅院及房屋被拆迁后拆迁利益的归属问题争执较大，故未能协商解决。上述事实，还有双方当事人的当庭陈述以及谈话笔录、庭审笔录在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同（协议）具有法律约束力，如无欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同（协议）被撤销、认定无效等法定情节外，合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，双方当事人争议的焦点在于双方签订的农村房屋买卖合同（《契约》）以及双方买卖房屋的行为效力问题。本院结合庭审认定的事实以及诉争房屋从本案卖房人丁祥处转移至买受人王瑛处这一交易过程分析，综合认定本案中房屋买卖行为有效，丁祥的诉讼请求应依法予以驳回，具体裁判理由概述如下：其一，1996年丁祥作为卖方将本案涉诉房屋及宅院卖与王瑛，双方签订了针对涉诉宅院进行交易的书面《契约》，当时本案诉争房屋买卖行为虽未经××村委会核准，但该买卖协议确系双方真实意思表示，在该《契约》中亦载明“自即日起（签订《契约》之日起）四间正房、两间配房的所有权以及院落占用权归王瑛所有，立约为证”，上有丁祥、王瑛的签字以及证明人车英、王江的签字，故该合同签订系双方真实意思表示，无任何欺诈、胁迫、重大误解或者显失公平之处；且该买买合同签订后双方依约履行了各自的合同义务，即王瑛当时就向丁祥支付给了房屋价款20000元整，作为出卖方，丁祥接受了王瑛给付的房屋价款，并腾退了相关物品，并将本案涉诉房屋交与王瑛居住、使用。这一房屋买卖交易过程已成既定事实，证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系双方的真实意思表示。时至今日，房屋买卖行为已时过境迁二十二年之久，该期间内包括丁祥在内的相关人员均从未向王瑛主张过任何权利（包括主张认定房屋买卖行为无效、要求房屋返还等），从这一过程分析，应认定丁祥与王瑛在履行该房屋买卖协议的过程中具有自愿性、真实性、连贯性；其二，从庭审查明的事实看，丁祥系××镇××村村民，而王瑛作为居住在××村的老门老户，其父母生前亦系北京市延庆区××镇××村的村民；王瑛因参加工作将户口自北京市延庆区××镇××村迁往北京市海淀区××小区宿舍××楼××门××号，其户口转为非农业户口，且自1996年王瑛购买丁祥位于北京市延庆区××镇××村××号院后，其将户籍于2013年9月13日自北京市海淀区××小区宿舍××楼××门××号转到北京市延庆区××镇××村，属于我国法律规定的回乡落户的职工身份。依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定，非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的认定效力以认定无效为原则、以认定有效为例外，例外情形主要包括如下几个情形：（一）买卖合同双方在签订合同后均系同一集体经济组织成员的；（二）诉讼时买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的；（三）对于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的；上述三种情形应认定为农村房屋买卖合同有效。就本案而言，从查明的事实看，王瑛作为回乡落户的职工，其因工作原因将户籍从××镇××村迁至北京市海淀区××厂，后在购买丁祥的涉诉宅院后，将户口迁至北京市延庆区××镇××村××号院。从这一过程分析，王瑛与丁祥就本案诉争房屋的交易过程符合上述“例外情形”中第（三）种情形之规定，本院应以认定双方农村房屋买卖行为有效为宜；鉴于这一市场交易行为并不存在任何违法之处，没有损害国家、集体或任何第三人的合法权益，故应受法律保护，故本案丁祥与王瑛于1996年签订的《契约》合法有效；本院认定王瑛基于回乡落户职工的身份、亦作为××村常住居民（老门老户）从本村村民丁祥手中购买农村房屋的行为有效，且这一交易行为的效力并不受交易双方是否均系××村同一集体经济组织成员的束缚，故丁祥主张因王瑛与其签订的《契约》无效进而要求对方返还房屋拆迁补偿利益的请求，缺乏法律依据和法理支撑。本院从维护市场交易秩序和交易安全、当事人合理预期、尊重诚实信用的市场交易原则，依据非同一集体经济组织成员之间进行房屋交易行为效力的例外规定情形，综合认定对丁祥的诉讼请求以不予支持为宜；其三，从庭审查明的事实看，王瑛于1996年以回乡落户者的身份自丁祥处购买位于北京市延庆区××镇××村××号院后，延庆县人民政府于1997年2月13日向王瑛颁发了《延庆县房屋所有证》，正式确立本案诉争宅院内的房屋所有权以及宅基地使用权归属于王瑛，该颁证行为应理解为以国家公权力的形式为本案诉争房屋的权利归属以及房屋坐落范围内的宅基地使用权进行了确定，该行为应认定为相关国家机关对本案诉争物权已经做出了行政性质上的划定，且《延庆县房屋所有证》自颁发至今已有二十一年之久，期间包括丁祥在内的相关人员并未提出过任何异议；且从该《延庆县房屋所有证》登记的宅基地四至看，与丁祥和王瑛签订的《契约》记载的房屋院落四至完全吻合，且王瑛作为回乡落户的职工在××村居住的事实已经得到××村委会、延庆区人民政府的一致认可，本院对此不持异议；现丁祥仅以王瑛购买房屋之际以及之后均属非农业户口且不属于××村集体经济组织成员身份为由认定《契约》无效并进而要求王瑛返还本案诉争房屋及院落被拆迁后的相应拆迁利益的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持；其四，2001年上下王瑛作为位于北京市延庆区××镇××村××号院的房屋所有权人以及宅基地使用权人，因家庭人口多、孩子结婚需要住房等原因，向××村委会、××镇人民政府书面申请翻建房屋，得到了包括××村委会、××镇人民政府和延庆县规划局在内的相关机构的一致认可，并且批准其对原有的房屋（北房四间、西配房两间）进行翻建，拆迁之前本案涉诉宅院内房屋结构已变为北房五间、东西配房各三间，故上述翻建房屋并获得批准一节应视为××村委会以及相应国家机关已经认可王瑛作为回乡落户者的身份属性，且其购房以及翻建房屋的行为亦获得了××村集体经济组织的认可，2002年延庆县人民政府、延庆县规划局为王瑛颁发《村民住宅建设工程规划许可证》的行为亦应视为相应国家机关对王瑛作为××村常住村民的身份以及王瑛作为回乡落户者这一特殊情形予以承认，故本院从查明的相关事实出发，综合认定王英作为回乡落户职工自××村购买平房并居住的情形并未损害包括××村集体经济组织在内的相关主体的合法权益，其依法享有涉诉宅院内房屋所有权以及宅基地使用权，任何人不得干涉和侵犯。鉴于此，本院综合本案诉讼双方矛盾纠纷形成的时代背景和前因后果，结合双方庭审中举证质证和法庭辩论等，以事实为依据、以法律为准绳，综合认定王瑛与丁祥于1996年签订的《契约》合法有效，丁祥的诉讼请求依法应予驳回。综上所述，本院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，根据相关法律、法规及司法解释的规定，鉴于本案中王瑛作为回乡落户的职工依法享有在本村村民手中购买农村房屋的权利，同时考虑到本案涉诉宅院及房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和精神，兼顾各方利益平衡，综合认定丁祥要求确认房屋买卖协议即《契约》无效并据此要求王瑛返还房屋宅院被拆迁后的相应拆迁利益的诉讼请求，缺乏法律依据和法理支撑，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第二条之规定，判决如下：驳回丁祥的诉讼请求。案件受理费13500元，由丁祥负担（丁祥已交纳案件受理费150元，余款13350元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王得存人民陪审员  谢 瑶人民陪审员  张曼泽二〇一八年十二月十八日法官助理王竟百书记员池水源