河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终5877号上诉人(原审被告)：王玲，女，1978年6月27日出生，汉族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：攸扬，河南殊尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申庆红，女，1973年11月12日出生，汉族，河南省。委托诉讼代理人：张广平，河南日诚律师事务所律师。原审被告：胡新勇，男，1980年8月11日出生，汉族，住河南省新乡县。上诉人王玲因与被上诉人申庆红、原审被告胡新勇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后依法组成合议庭于2018年12月18日公开开庭进行审理，上诉人王玲及其委托诉讼代理人攸扬，被上诉人申庆红委托诉讼代理人张广平到庭参加诉讼，原审被告胡新勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玲上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回申庆红的诉讼请求。理由如下：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、胡新勇在故意隐瞒王玲的情况下将属于夫妻共有财产的案涉房产出卖给申庆红，一审时申庆红提供的军芳信息部出具的证人证言是不真实的，王玲在安徽铜陵的房产系2013年所购，不存在该证人证言所称的为筹集购房款而卖房一说，王玲自2004年起就一直在铜陵工作生活，并没有与军芳信息部有过联系，更没有于2016年5月12日电话要求增加房款，该证言称2017年春节前后王玲委托两位律师在军芳信息部与申庆红协商增加房款，该证言既没有律师委托手续，也没有提供两位律师的姓名，且出具该证言的军芳信息部并未出庭质证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条规定，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，因此该证人证言不能作为本案的定案依据。2、根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产应当经共有人同意，共有人之间另有约定的除外，案涉房产的共有人为王玲、胡新勇，但胡新勇在与申庆红的整个交易过程中从未出具过任何王玲同意出卖该房屋的证明文件，也没有以王玲的名义实施任何民事行为，申庆红在明知案涉房屋为王玲和胡新勇共同共有的情况下，未与王玲联系并征得王玲同意就和胡新勇签订房屋买卖合同的行为构成重大过失。虽然申庆红和胡新勇签订了房屋买卖合同，但因申庆红存在重大过失，且未办理过户登记手续，所以不构成所有权的善意取得，标的物不发生物权变动。由于夫妻关系的特殊性以及胡新勇在房屋交易过程中未以王玲的名义实施民事行为，所以不构成表见代理，若申庆红认为其与胡新勇签订的《协议》所约定的内容对其造成损失，当属另一法律关系，申庆红应向合同相对方另案主张其权利，因此一审法院判令王玲履行《协议》没有法律依据。申庆红答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王玲的上诉理由不能成立，请求维持原判。理由如下：1、案涉房屋买卖合同是王玲的真实意思表示，且王玲通过居间方向申庆红提供了自己的身份证复印件、结婚证、商品房交款收据、商品房买卖合同等原始手续，现王玲因房价上涨而毁约并提出上诉，胡新勇作为王玲的丈夫以及合同当事人和房屋产权共有人，对于一审判决未提出上诉能够证明王玲的上诉理由是不真实的。申庆红在一审时提供的中介登记表、居间方交易情况说明符合《中华人民共和国民事诉讼法》中关于证据的规定，且原始中介登记表属于书证，居间方交易情况证明属于单位证明，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条关于证据规定的适用范围，王玲否认其增加房款不符事实，且王玲没有证据能够证明其主张。2、王玲主张其对案涉合同并不知之情，但其不能对提供自己的身份证复印件、结婚证等手续作出合理解释。另王玲另案提起撤销权诉讼后又撤回了该起诉讼，该行为证明案涉合同不仅是当事人胡新勇的真实意思表示，也是王玲对胡新勇签订合同的追认。3、《中华人民共和国合同法》中规定合同无效的五种法定情形，王玲的上诉请求均不在五种情形之内，根据《中华人民共和国民法总则》中规定的诚实信用原则、公平原则，王玲应当按照合同约定履行合同义务，协助申庆红办理房屋过户手续。胡新勇未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。申庆红向一审法院提起诉讼请求：1、判令胡新勇、王玲继续履行双方于2016年5月12日签订的房地产买卖合同，协助申庆红办理隆基新谊城14号楼2单元8层2807号房屋的所有权转移登记手续及缴纳税费等手续；2、判令胡新勇、王玲支付申庆红已缴纳定金10000元的双倍违约金20000元；3、判令胡新勇、王玲承担本案诉讼费。一审法院查明：胡新勇与王玲为夫妻，二人于2003年1月8日在新乡县民政局登记结婚。2015年10月28日，胡新勇与王玲共同购买位于新乡市开发区隆基新谊城14号楼2单元8层2807号房屋，房屋建筑面积116.20平方米，合同签订当日，全额付清房款265866元。2016年，胡新勇在军芳信息部登记案涉房屋出售信息，售价为360000元。2016年5月12日，胡新勇与申庆红在军芳信息部签订房地产买卖协议，在与王玲沟通后，双方约定：胡新勇将上述房屋出售给申庆红，售价368000元；申庆红交定金10000元，由军芳信息部暂时收存，在交易时扣除中介服务费后所余部分作为房款支付给卖方；胡新勇将商品房买卖合同（预售）（GF-2014-0171，合同编号2015-1027101）交于申庆红收存；交款方式为现金；胡新勇、申庆红各出3000元中介费。另外约定：申庆红首付胡新勇房款348000元，余款20000元等房产证办理后，胡新勇无条件配合申庆红过户或公证后，申庆红将20000元给胡新勇。合同签订当日，申庆红将10000元定金交付军芳信息部，信息部向其出具收款收据；将348000元房款交付胡新勇，胡新勇向其出具收到条。现申庆红诉至法院，要求胡新勇、王玲办理上述房屋的过户手续。查明以上事实的证据有合同编号为2015-1027101的商品房买卖合同（预售）、商品房买卖收据、结婚证、房地产买卖合同、定金收据、房款收到条、军芳信息部证明、军芳信息部登记表。一审法院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡新勇与申庆红所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同签订后，申庆红按约定支付了办理过户前应付房款348000元及定金10000元，胡新勇也交付了房屋购买手续，双方约定的办理过户前的义务均已履行完毕，故该合同依法有效，一审法院对申庆红要求胡新勇、王玲继续履行合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。但办理过户之后，申庆红应当根据合同的约定，将剩余房款10000元向胡新勇、王玲支付。胡新勇、王玲辩称，签订商品房买卖合同时，案涉房屋未办理产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该房屋不得转让，因此案涉房屋买卖合同无效，但该规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，故一审法院对胡新勇、王玲的该答辩意见不予支持。王玲还辩称其对涉案房屋的出售并不知情，胡新勇一人无权处分夫妻共同财产，因此，案涉房屋买卖合同无效，申庆红也不能根据合同要求办理过户，但根据军芳信息部出具的证明，王玲对胡新勇出售案涉房屋的事实知情，胡新勇虽提交军芳信息部向其发送的短信截图，但该证据只能证明申庆红起诉后，中介公司与胡新勇的联系情况，不能证明王玲在此之前对卖房的事实不知情，故申庆红与胡新勇签订的房屋买卖合同合法有效，且合同义务对王玲产生约束力，故胡新勇与王玲应继续履行合同，共同协助申庆红办理涉案房屋的过户手续。申庆红还要求胡新勇、王玲双倍返还其定金，但其已主张胡新勇、王玲继续履行合同，则定金不予退还，只能抵作价款，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、胡新勇、王玲继续履行与申庆红于2016年5月12日签订的房地产买卖合同，于该判决生效之日起十日内协助申庆红办理位于新乡市××大道隆基新谊城14号楼2单元8层2807号房屋的过户手续；二、驳回申庆红的其他诉讼请求。案件受理费7120元，由胡新勇、王玲承担6500元，申庆红承担620元。在本院二审期间，王玲向本院提交新证据：户口本复印件一份、水电煤气缴费账户一份和居住证明一份，据此用以证明王玲在胡新勇卖房期间居住于安徽省铜陵市，并未返回新乡。申庆红质证意见：对该材料的真实性无异议，但与本案无关，不能证明王玲没有回到新乡，更不能证明王玲没有授权或委托胡新勇卖房，不能证明房屋买卖合同无效。胡新勇未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院认为：双方对该材料的真实性均无异议，本院对该材料的真实性予以确认，但该材料与本案缺乏直接关联性且无法证明王玲对案涉房屋买卖事宜不知情，故本院对该材料的证据效力不予采信。在本院二审期间，申庆红向本院提交新证据：诉讼权利义务告知书一份，据此证明案涉房屋已经在新乡市房管局备案，属于合法交易房产范围。王玲质证意见：对其真实性、关联性均有异议，该证据系申庆红单方制作，与本案无关，不能证明王玲知情且同意申庆红与胡新勇签订的房屋买卖合同。胡新勇未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。本院认为：该材料真实性无法核实，且该材料与本案无关联性，亦不能证明案涉房屋在房管局备案，故本院对该材料的证据效力不予采信。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：本案系房屋出卖方拒绝继续履行合同义务而引起的房屋买卖合同纠纷，上诉人王玲对胡新勇和申庆红之间的房屋买卖合同真实性等事实不持异议，但在上诉中以其对胡新勇卖房不知情为由而拒绝履行合同义务，故本案二审争议焦点是申庆红要求王玲、胡新勇继续履行房屋买卖合同有无依据。首先，胡新勇与申庆红于2016年5月12日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。申庆红已经支付绝大部分购房款（尾款1万元因付款条件未成就而未支付），胡新勇亦履行合同主要义务（交付了案涉房屋原始购买手续），因此申庆红要求胡新勇、王玲继续履行合同（协助其办理房屋过户手续及缴纳税费手续）符合双方约定且不违反法律规定，应予以支持。其次，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）……。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”本案中，案涉房屋买卖合同的签订人胡新勇与王玲系夫妻关系，胡新勇在向申庆红出售房屋过程中出示了其与王玲结婚证、王玲户口本、身份证及原始的购房合同（含收据）等材料，胡新勇的特殊身份及上述行为在客观上具有使申庆红相信其有代理权的外观表象；申庆红与胡新勇在房屋中介人员主持下达成房屋买卖合同，并已经支付绝大部分房款（仅剩余1万因付款条件未成就而未支付），且双方签订合同地点系房屋中介办公地点，因此依据现有证据无法认定申庆红在主观存在恶意或存在重大过失，故申庆红基于相信胡新勇有权代理王玲出卖案涉房屋的信赖利益理应得到保护。因王玲并未向法院提交有效证据证明案涉房屋交易价格显著低于当时当地的房屋交易市场平均价格，亦未向法院提交有效证据证明申庆红在本案中存在重大过失或非善意，且判断房屋交易价格是否明显低于市场价格需根据交易发生的同时间、同地段、同品质、同配套的住宅价格等多种因素综合判断，而不能根据诉讼发生时候的房地产市场价格来推断案涉房屋交易时的价格是否偏低或偏高，因此依据现有证据无法认定申庆红以明显低于市场价格购买案涉房屋从而损害了王玲合法利益。恰恰相反，胡新勇将案涉房屋以36.8万元的价格出售于申庆红，该价格已经比胡新勇和王玲原始购房价格（265866元）多10万余元，胡新勇出售案涉房屋的行为不仅未侵害王玲合法利益，而是增加了胡新勇和王玲的收入。第三，不论胡新勇、王玲从房屋建设单位（开发商）处购买案涉房屋，还是申庆红从胡新勇处购买案涉房屋，案涉房屋并未建设完毕或办理房屋权属证书，即案涉房屋属于俗称的期房而非现房，因此案涉房屋权属截止目前仍在房屋建设单位处，并未转移至王玲和胡新勇名下，故王玲和胡新勇并不享有案涉房屋的所有权，而是对案涉房屋享有债权。从这个角度讲，胡新勇在本案中处分的不是案涉房屋所有权，而是夫妻共同债权，因此本案不适用《中华人民共和国物权法》相关规定。另外，胡新勇在一审判决作出后未提起上诉，胡新勇该行为应视为其对原审判决结果的认可。综上，王玲上诉理由不能成立，本院不予支持；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6820元，由王玲承担。本判决为终审判决。审判长  朱德民审判员  李 立审判员  张金帅二〇一八年十二月二十四日书记员  徐 坤