辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终13338号上诉人（原审被告）：付静静，女，1983年3月7日，汉族，住沈阳市铁西区上诉人（原审被告）：李俊江，男，1983年9月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区被上诉人（原审原告）：杨婉璐，女，1987年8月20日出生，汉族，住辽宁省阜新市蒙古族自治县上诉人付静静、李俊江因与被上诉人杨婉璐房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初9930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。付静静、李俊江上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人一审的诉讼请求；3.由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销；被上诉人在一审的诉讼请求应予驳回。一、本案买卖的房产在银行设置抵押的事实，上诉人在签订本案合同时第一时间告知了中介和被上诉人。二、本案合同没有约定由上诉人出资金先行偿还银行贷款解除抵押。三、本案合同因违反法律的禁止性规定而无效。四、导致本案合同无效的结果与上诉人无关。杨婉璐辩称，一、本人提供的录音证据是双方当事人及中介方，在房管家不动产办公室签订《房屋买卖合同》时用手机进行的录音，属于公共场所合法录音，并未侵犯当事人的隐私或违反法律禁止性的规定。此录音是从见到房主、与房主沟通解贷方式、签订合同、房主收取定金的完整过程。二、我与房主就解贷一事的口头协议，有录音及中介作为证据，证明确实有对解贷一事进行过协商，口头协议真实有效，具备法律效力，应受法律保护。三、上诉方所说的第三条为物权法内容，为法律上的管理性规定，而并非禁止性规定，与本案房主合同违约完全不是一个问题，我诉讼的理由，是房主单方面的对合同进行违约，属于合同法的违约范围。四、中介在此次交易中，正常办理相关手续，因房主违约而无法正常进行，如房主觉得中介还有其他过错，可另行起诉。杨婉璐向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，赔偿原告双倍定金20,000元；2、判令被告支付原告中介费6150元；3、判令二被告承担连带给付责任；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年7月1日，原告与被告付静静、李俊江经案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司居间介绍，签订《不动产买卖合同》，约定被告付静静、李俊江将位于沈阳市铁西区北启工街8-2号（1-6-2）住宅房屋（建筑面积63.59平方米）以房价款475,000元转让给原告。双方约定：合同签订当日，付款10,000元定金；更名过户资金监管当日付款180,000元；银行放款280,000元；交房当日支付5000元。协议还约定，由原告向沈阳市中联房管家房产代理有限公司支付信息服务费4750元。合同签订后，被告违约双倍赔偿原告定金，原告违约，定金不退，任何一方违约，中介费不退，由违约方承担。原告与二被告在协议上签字，沈阳市中联房管家房产代理有限公司加盖合同专用章。合同签订当日，原告向二被告交纳购房定金10,000元，向沈阳市中联房管家房产代理有限公司支付中介费4750元、申请银行贷款代办费1400元。后因二被告未能解除银行贷款，导致房屋买卖合同亦未履行。经原告催要返还定金及中介费、申请银行贷款代办费未果，原告起诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《不动产买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性禁止性规定，为合法有效。合同签订后，原告支付了定金，并已申办银行贷款。在协议履行期间，因被告不能解除银行贷款，导致合同不能履行双方发生纠纷，原告主张解除合同，二被告未表异议，一审法院依法解除原告与二被告签订的《不动产买卖合同》。原告诉请双倍返还定金问题，《中华人民共和国担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案因被告原因，导致合同履行不能，原告主张双倍返还定金，符合法律规定，应予支持。依据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。经庭审查明原告在此次合同履行中，向居间方交付中介费4750元，申请银行贷款代办费1400元，现买卖协议已解除,原告对合同解除并无过错，又根据合同约定，任何一方违约，中介费不退，由违约方承担，故二被告应给付原告中介费4750元，申请银行贷款代办费1400元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、解除原告杨婉璐与被告付静静、李俊江于2018年7月1日签订的《不动产买卖合同》；二、被告付静静、李俊江返还原告杨婉璐定金20,000元；三、被告付静静、李俊江赔偿原告杨婉璐中介费4750元；四、被告付静静、李俊江赔偿原告杨婉璐银行贷款代办费1400元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述款项，被告付静静、李俊江于本判决生效后十日内给付原告杨婉璐。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，减半收取226.5元，由被告付静静、李俊江负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间,经释明,被上诉人杨婉璐称,如果对方补足解贷的差价同意继续履行合同，或者直接修改合同，将首付款提到28万元，我也可以同意继续履行合同。而上诉人付静静、李俊江经考虑明确告知本院不能继续履行合同,出卖涉诉房屋。故本案经调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人付静静、李俊江与被上诉人杨婉璐签订的涉诉房屋《不动产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对交易各方具有约束力。涉诉房屋买卖需要办理提前解贷，因双方对于由何方承担先行出资解贷事宜各执一词，虽然被上诉人提供录音等证据证明系由于上诉人的原因造成解贷事宜无法完成，但该证据仅能证明买卖双方及与中介方之间的协商过程，内容并未在买卖合同中进行明确约定，被上诉人主张适用法律规定的定金罚则，要求上诉人双倍返还定金，需要以合同明确约定为前提，在合同对此未进行明确约定的情况下，根据交易惯例，提前解贷事项需要买卖双方互相配合完成。现已无法办理解贷事项，双方亦未达成一致的继续履行买卖合同的意思表示，故本案因不可归责于买卖双方的原因，无法继续履行，应予解除。上诉人先行收取的定金及占用期间的利息应向被上诉人予以返还。至于被上诉人要求上诉人双倍返还定金及赔偿经济损失的主张，依据不足，本院不予支持。又鉴于案外人沈阳市中联房管家房产代理有限公司已基本完成了中介服务事项，且对涉诉房屋买卖合同无法继续履行并不存在过错，申请银行贷款代办费业已实际发生，故在合同具备继续履行条件，上诉人明确拒绝继续出卖房屋的情况下，该费用应由上诉人承担。综上所述，付静静、李俊江的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初9930号民事判决第一、三、四项：“一、解除原告杨婉璐与被告付静静、李俊江于2018年7月1日签订的《不动产买卖合同》；三、被告付静静、李俊江于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨婉璐中介费4750元；四、被告付静静、李俊江于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨婉璐银行贷款代办费1400元”；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初9930号民事判决第五项：“五、驳回原、被告其他诉讼请求”；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初9930号民事判决第二项：“被告付静静、李俊江返还原告杨婉璐定金20,000元”为“付静静、李俊江于本判决生效之日起十日内返还杨婉璐定金10,000元”；四、付静静、李俊江于本判决生效之日起十日内给付杨婉璐利息损失以10,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月1日起至本判决确定给付之日止；五、驳回各方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费226.5元，二审案件受理费906元，共计1132.5元，由付静静、李俊江负担632.5元，由杨婉璐负担500元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年十二月十一日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。。