天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初48445号原告：王昕，女，1983年10月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩东涛，天津晟昊律师事务所实习律师。原告：高杨，男，1983年12月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩东涛，天津晟昊律师事务所实习律师。被告：天津万拓房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区台儿庄路6,**（原**）****。法定代表人：郝喜竹，董事长。委托诉讼代理人：潘海涛，天津则立律师事务所律师。第三人：天津住宅集团滨海置业有限公司，住，住所地天津市河**珠江道**/div>法定代表人：史增光，总经理。委托诉讼代理人：王智超，该公司法务。原告王昕、原告高杨与被告天津万拓房地产经纪有限公司（以下简称万拓公司）、第三人天津住宅集团滨海置业有限公司（以下简称滨海置业公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张向猛、韩东涛，被告万拓公司委托诉讼代理人潘海涛，第三人滨海置业公司委托诉讼代理人王智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王昕、高杨向本院提出诉讼请求：1.判令万拓公司返还10000元；2.诉讼费用由万拓公司承担。事实和理由：2016年9月1日，王昕、高杨为购买滨海置业公司开发建设的X号房屋，与万拓公司签订《团购协议书》，约定王昕、高杨参加万拓公司组织的团购活动，可享受该套房源5%的优惠。王昕、高杨为此支付团购服务费10000元。此后，王昕、高杨与滨海置业公司签订《商品房买卖合同》。办理完毕购房相关手续后，王昕、高杨得知房屋销售价格和滨海置业公司在房屋行政管理部门的备案限价完全一致，根本不存在5%的优惠。据此，万拓公司已经构成违约，理应返还收取的团购费10000元。万拓公司辩称，第一，万拓公司与滨海置业公司以及王昕、高杨之间系居间服务合同关系，万拓公司已经促成双方的房屋买卖合同，全面履行了居间义务。第二，商品房的销售价格由市场形成，房屋销售价格备案制度只是行政部门的调控措施，对案涉《团购协议书》及《商品房买卖合同》的效力没有影响。以备案价格作为认定王昕、高杨是否享受到5%的价格优惠的依据，对万拓公司并不公平。据此，万拓公司不存在违约行为，不应返还款项。滨海置业公司述称，滨海置业公司将汉沽华城馨苑项目委托给天津市华夏博成房地产投资咨询有限公司（以下简称博成公司）销售。滨海置业公司并非案涉《团购协议书》的当事人，也未收取过团购服务费，对万拓公司收取团购服务费一事也不知情。请依法判决。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：滨海置业公司系滨海新区汉沽华城馨苑住宅小区的开发建设单位。2014年4月16日，滨海置业公司与博成公司签订《委托代理合同》，约定滨海置业公司将华城馨苑项目住宅小区的1325套房屋委托博成公司进行房屋销售代理及相关策划。2016年4月1日，博成公司与万拓公司签订《项目分销代理合同》，约定博成公司将上述华城馨苑项目房源委托万拓公司分销代理，每成交一套收取佣金10000元。2016年9月1日，王昕、高杨与万拓公司分别作为甲、乙方签订《团购协议书》，约定：甲方欲购买新建商品房，参加乙方组织的项目团购服务事宜，经协商签订本团购协议书。1.甲方同意购买商品房为X号；2.甲方参加乙方组织的洋房团购活动，甲方与发展商签订商品房销售合同后，就该套房源可享受5%优惠；3.本合同签订时，甲方向乙方支付团购服务费10000元，若成功购房，该服务费将不予退还，若未能成功购房，此服务费全额无息退还甲方；4.签订《天津市商品房预订协议》时，甲方可享受专属购房优惠，每套房屋仅限使用一次价格优惠，甲方应在指定时间内签订《天津市商品房预定协议》及《天津市商品房买卖合同》并缴纳相应款项及税费，方可享受团购优惠；5.在组织团购活动时，乙方代为审查开发商及其项目的基本情况，并向甲方提供合作项目的销售情况，乙方应为甲方提供订约的媒介服务，撮合乙方与开发商签署商品房销售合同。《团购协议书》签订当日，王昕、高杨向万拓公司交纳服务费10000元，万拓公司为其出具了收款收据。此后，滨海置业公司与博成公司及王昕、高杨分别作为甲、乙、丙方签订《华城馨苑房屋订购协议书》，对房屋坐落、价格优惠、房款支付方式作出约定。2016年11月29日，王昕、高杨与滨海置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：王昕、高杨购买滨海置业公司开发建设的X号房屋；该房屋建筑面积127.40平方米，每平方米价格为7513.51元，总价款为957221元。合同签订后，王昕、高杨按约定交纳房款，并办理入住手续。诉讼中，本院依王昕、高杨申请，到天津市滨海新区规划和国土资源管理局调取了案涉房屋的备案销售价格信息。据该局出具的信息表记载，案涉房屋备案销售限价为每平方米7592元。本院认为，王昕、高杨与万拓公司订立的《团购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对当事人具有法律约束力。根据协议内容，王昕、高杨负有向万拓公司支付团购服务费的义务，万拓公司既负有促成王昕、高杨与滨海置业公司签订商品房买卖合同的居间义务，亦负有使王昕、高杨享受到5%购房价格优惠的义务。据此，王昕、高杨所支付的10000元服务费，既包括居间服务费，亦包括享受优惠的费用。万拓公司已经促成王昕、高杨与滨海置业公司签订《商品房买卖合同》，履行了居间义务，王昕、高杨要求其返还该部分服务费，于法无据，本院不予支持。关于王昕、高杨是否享受到5%购房价格优惠问题，双方当事人对《商品房买卖合同》确定的成交价格均无异议，争议焦点在于基础价格如何确定。根据天津市人民政府办公厅《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》第五条规定，房地产开发企业在申请办理销售许可时，应当在商品房销售方案中申报每幢房屋单位建安造价、销售单价上限和每套房屋销售价格上限，房地产开发企业取得销售许可后要公开每套房屋的销售价格上限，房地产开发企业及代理中介机构不得高于公布的销售价格上限宣传和销售商品住宅。据此，在没有证据证实滨海置业公司以低于备案价格上限销售房屋的情况下，该备案销售价格上限应作为认定王昕、高杨是否享受优惠的基础价格。案涉《房屋订购协议书》所约定的优惠前宣传价格如高于备案销售价格上限，则属违反上述规范性文件规定的行为，不能作为认定王昕、高杨是否享受优惠的基础价格。王昕、高杨购买房屋的成交价格为每平方米7513.51元，与备案销售价格上限每平方米7592元相比，其享受的优惠幅度约为1.03%，不足5%，应认定万拓公司并未全面履行合同义务，构成违约。据此，王昕、高杨要求万拓公司以返还该部分团购服务费来弥补其损失的方式承担违约责任，本院予以支持，并酌定返还金额为2000元。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告天津万拓房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内，给付原告王昕、原告高杨2000元；二、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担20元，被告负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  刘永强二〇一八年十二月二十日书 记 员  邵炫翔附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。