重庆市第四中级人民法院 民事判决书 (2018)渝04民初1169号 原告：蒋兆华，女，1963年7月22日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人:周楚齐,北京市中银（重庆）律师事务所，律师。 委托诉讼代理人:岳田田,北京市中银（重庆）律师事务实习律师。 第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。 原告蒋兆华诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日受理后，于2018年11月22日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告蒋兆华的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、岳田田，第三人盛景公司的委托诉讼代人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋兆华起诉请求：中止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢X单元负2-X号房屋的执行。事实和理由：1.原告是涉案房屋的买受人，完全履行了买方的义务，是涉案房屋的权利人。 2016年7月25日，原告与第三人就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》和《室内装修工程合同》，第三人向原告出具了收到房款、装修款、大修基金的票据，并将房屋钥匙交给原告。2.原告购买涉案房屋时，房屋没有任何抵押、查封，被告行使的申请执行权，不具有合法性。3.双方签订的合同中约定委托第三人办理产权证，并且整个明月绿洲小区至今均未办理产权证，涉案房屋至今未办理过户登记，并非原告的原因所致。 被告华融资产重庆分公司辩称，原告不享有物权期待权，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.查封时间应当以2015年6月8日首轮查封时间为准；2.被告已善意取得涉案房屋的抵押权，原告不能取得案涉房屋，债权不能对抗抵押权；3.本案系以物抵债，不能产生物权期待权，不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十八条、第二十九条审查，应以第二十七条驳回诉讼请求；4.买卖合同签订时间在人民法院查封案涉房屋之后，不满足第二十八条、第二十九条的规定。 第三人盛景公司述称：请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与原告签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。 蒋兆华为了证明自己的主张举示了以下证据： 第一组证据：1.（2018）渝04执异606号《执行裁定书》，拟证明起诉程序合法。 第二组证据：2.《借款合同》、银行转账凭证三张；3.《情况说明》、证明、蒋兆平身份证复印件；4.公证书、《房屋抵款协议书》；5.《重庆市商品房买卖合同》、收据。以上证据拟证明蒋兆平、辛华、海丰建设公司三角债抵款，双方达成《房屋抵款协议书》，指定将涉案房屋抵债。 第三组证据：6.《室内装修工程合同》、收据；7.中国电信代办收据、物管费收据、水费和冬季放水费收据。以上证据拟 证明原告已实际占有了涉案房屋。 第四组证据：8.重庆市第四中级人民法院公告；9.最高人民法院（2015）执复字第5号《执行裁定书》；10最高人民法院第72号指导案例。拟证明本案的查封时点应以重庆市第四中级人民法院的查封时间为准。 被告华融资产重庆分公司质证认为：证据1三性予以认可；证据2《借款合同》真实性无法核实，银行的三张转账凭证真实性予以认可，该证据与本案无关；证据3情况说明真实性无法核实，证明的真实性予以认可，蒋兆平的身份证复印件真实性由法院核实；证据4公证书的真实性、合法性予以认可，仅能证明海丰建设公司与辛华签订了协议，不能证明债务是否真实以及是否实际履行，《房屋抵款协议书》真实性无法核实，签订时间在被告抵押权设立以及人民法院查封案涉房屋之后；证据5真实性不予认可，合同签订时间为2016年7月25日，但约定交房时间为2013年10月30日，时间上矛盾，收据载明的收款方式为抵工程款；证据6真实性不予认可，合同抬头无甲方签字，收据收款方式为抵工程款；证据7真实性无法核实，形成时间为法院查封之后，不能达到证明目的；证据8真实性、合法性予以认可，本案应使用渝中区人民法院的查封时间；证据9和证据10真实性无法核实，且与本案无关，没有参考价值。第三人盛景公司质证认为，对证据1、证据4、证据5、证据6、证据7中重庆卓海物业服务有限公司出具的三张收据、证据8均予以认可，对其他证据不发表质证意见。 本院经审查认为，原告蒋兆华举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：蒋兆平系蒋兆华姐姐，蒋兆平出具《情况说明》，说明其先后出借60万元给辛华，其中有20万元借款是委托白太兰转账给辛华，辛华尚欠其54万元，于是蒋兆平、辛华、海丰建设公司三方达成《房屋抵款协议书》。根据蒋兆华举示的证据，可以认定以下事实：1.2013年5月10日，蒋兆平与辛华签订《借款合同》，约定蒋兆华借款10万元给辛华，月息二份；2.蒋兆平分别于2013年5月9日、2013年5月25日、2013年11月18日向辛华转账共计40万元。2015年3月18日，辛华就其与海丰建设公司之间的665万元债权金额、还款期限、保证人的保证责任等事项申请公证，重庆市大渡口公证处就上述事项出具了债权文书公证书。2016年7月25日，蒋兆平、辛华、海丰建设公司三方达成《房屋抵款协议书》，三方确认海丰建设公司欠辛华665万元，辛华欠蒋兆平54万元；约定海丰建设公司将其关联企业盛景公司开发的涉案房屋作价231551元销售给蒋兆平指定的蒋兆华名下，用来代辛华偿还蒋兆平的债务，价格含装修费、契税等税费。2016年7月25日，蒋兆华与盛景公司就涉案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房价款186968元，委托盛景公司办理房屋产房权证；与海丰建设公司签订《室内装修工程合同》，约定由海丰建设公司负责涉案房屋的装修，装修工程款35433元。当日，盛景公司向蒋兆华开具房款及契税等税费收据二张，海丰建设向蒋兆华开具装修费收据一张，以上三张收据金额合计231551元，收款方式均注明抵工程款。2016年7月29日，蒋兆华向重庆卓海物业服务有限公司交纳了涉案房屋从2016年7月29日至2017年7月28日的物管费、冬季放水费和水费。蒋兆华在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异606号执行裁定书，裁定驳回蒋兆华的执行异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为：蒋兆华能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。   蒋兆华是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，蒋兆华向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，蒋兆华与盛景公司签订的《商品房买卖合同》时间为2016年7月25日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）蒋兆华在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据蒋兆华与海丰建设公司签订的《室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从蒋兆华提交的证据来看，蒋兆华于2016年7月29日缴纳了涉案房屋从2016年7月29日至2017年7月28日的物管费、冬季放水费和水费，足以证明其于2017年8月2日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从蒋兆华提供的证据及本人陈述来看，其支付购房款系通过抵扣债务方式支付。根据查明的事实，重庆市大渡口公证处就辛华与海丰建设公司之间的665万元债权出具了债权文书公证书；蒋兆平、辛华、海丰建设公司三方达成《房屋抵款协议书》，明确约定将涉案房屋作价231551元销售给蒋兆平指定的蒋兆华名下，用来抵偿辛华欠蒋兆平的债。可以认定海丰建设公司所欠辛华债务的真实性、合法性，《房屋抵款协议书》中明确约定用于抵债的涉案房屋指定购房人为蒋兆华，并由盛景公司与蒋兆华签订《商品房买卖合同》并向其出具了购房款收据，说明盛景公司认可了通过抵债的方式支付购房款，双方抵债行为已经完成。本案应认定蒋兆华已支付全部购房款。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2016年7月25日，于涉案房屋设立抵押之后及人民法院查封前签订，蒋兆华通过以房抵债方式购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定蒋兆华委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人蒋兆华自身原因的条件。  据此，蒋兆华在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因蒋兆华自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，蒋兆华享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，蒋兆华的诉讼请求应予支持。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行蒋兆华购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号1幢X单元负2-X号房屋。 案件受理费4039.36元，由被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审判长 刘文玉 人民陪审员 邓思伦 人民陪审员 王勇 二Ｏ一八年十二月四日 法 官助 理  雷书彦 书记员  吴松涛