河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终7153号上诉人（原审被告）：任春瑞，男，1973年8月13日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：刘官文，北京市北达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严冬，女，1974年7月22日出生，汉族，黑龙江省鹤岗市人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：郭昊，河北郑志刚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：三河市兴达永承房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市冯庄子村西、京哈路南侧。法定代表人：吕凤侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨连杰，该公司员工。上诉人任春瑞因与被上诉人严冬、三河市兴达永承房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初7501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任春瑞上诉请求：一、依法撤销(2018)冀1082民初7501号民事判决第三项，改判上诉人无需向第一被上诉人支付60000元房屋装修款；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，应当依法予以撤销。一、一审法院认定事实不清。1、一审法院未查明第一被上诉人在限购政策出台后，明知无法成为房屋权利人情况下，未经上诉人同意而擅自装修房屋的行为，侵害了上诉人的合法财产权。2017年2月20日，上诉人与第一、第二被上诉人签署《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定上诉人将坐落在河北省三河市燕郊开发区京哈公路南侧东流河屯村西侧华城公寓**楼**出售给第一被上诉人，房屋售价为13××万元整；同时约定在上诉人取得房屋产权证后，双方办理贷款及过户手续。2017年2月23日，上诉人收到第一被上诉人首付款后将房屋交付第一被上诉人。2017年6月2日及2017年6月6日廊坊市和三河市分别出台房屋限购政策，并向社会公示。2018年3月，第一被上诉人在明知不是房屋产权人且无权购买的情况下，未经上诉人同意对房屋擅自进行了装修。上诉人认为：首先，政府出台房屋限购政策并经公示后，依法推定为己告知全体社会人员，即2017年6月，第一被上诉人已明知不具备购房资格，不可能成为该房屋的权利人；其次，不动产以登记为准，上诉人是该房屋唯一合法权利人，第一被上诉人在2018年3月份，未告知及未经上诉人同意或授权的情况下，擅自对该房屋进行装修的过错行为，构成了对上诉人财产权利的侵害。因此，一审法院在事实认定方面，并未认定房屋限购政策出台时间及第一被上诉人装修房屋的时间，实属事实认定不清，最终导致错误的判决上诉人向被上诉人补偿60000元装修款。2、一审法院对第一被上诉人装修费用认定不清。首先，第一被上诉人的装修行为，已经侵犯了上诉人的合法权益，上诉人对其向法庭提交的票据的真实性、合法性、关联性均不予认可；其次，为第一被上诉人提供装修服务的均为法人或个体工商户，按照我国相关法律法规的规定，法人或个体工商户在收到货款后均应向付款方提供合法发票，第一被上诉人向法庭提交的应当是正规的发票而非无法查实真伪的“收据”。因此一审法院即使要认定装修费用，也应客观公正的依据发票金额去认定，不能错误的采信“收据”。二、一审法院适用法律错误。本案纠纷的主要原因是廊坊市房屋限购政策的出台，房屋价格下降，第一被上诉人将财产损失转嫁上诉人。限购政策出台后，上诉人曾通过第二被上诉人询问第一被上诉人解决办法，其表示可以用她弟弟的名义购买。2017年12月，上诉人取得房屋产权证后，被上诉人仍愿意购买，并向第二被上诉人表示“她把她的房子做抵押贷出钱来支付购房余款”。之后，因受限购政策影响，该房屋售价直线下滑，上诉人多次联系第一被上诉人办理房屋过户事宜，其均以出差、在外地等借口拒绝办理2018年9月，第一被上诉人以不具备购房资格为由将上诉人诉至法院。上诉人认为：第一被上诉人的擅自装修行为侵犯了上诉人对该房屋的合法财产及使用权；因限购政策出台，第一被上诉人观望、拖延并最终拒绝购买房屋的行为，致使上诉人房屋贬值至少3××余万，亦侵犯了上诉人合法的财产权益。因此一审法院除依据《合同法》第九十三、九十七条外，应正确依据《合同法》的公平及诚实信用原则，同时也应依据《侵权责任法》第六条审理此案。综上所述：一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害上诉人的合法权益，望贵院依法查明案件事实，正确适用法律，维护上诉人的合法权利。严冬答辩称，一、一审判决认定事实清楚，应予维持。1、被答辩人任春瑞明知答辩人对房屋进行的装修。被答辩人在出售其房屋时，明确知晓房屋为毛坯房，不具备居住条件的，其也明知答辩人均买该房屋是用于自住。因此，为方便答辩人今后居住使用，双万在签订《存量房屋买卖合同》时，约定了被答辩人任春瑞在收到房屋首付款后即将房屋交付答辩人使用，并办理了物业交割。由此可以看出，被答辩人任春瑞已经将房屋的使用权让渡给了答辩人，也对答辩人今后的装修行为有明确而具体的认识，故其上诉状中所称“未同意或授权被上诉人装修房屋”的辩解明显无事实和法律依据，也不符合一般生活常理。此外，讼争房屋在交付前为毛坯房，无法居住；在交付之后答辩人对房屋进行了精装修，完全可以居住生活，不论该房是出租还是出售，均比原先的毛坯房。可以获得更高的价值。答辩人在装修房屋时，未对房屋的任何主体结构进行拆除破坏等，并且按期缴纳物业费，还开通了网络和有线电视，增加了房屋的实际价值，故被答辩人所称答辩人的装修行为造成了其财产损失，无任何事实和法律依据，亦匀一般生活常埋相悖。最后，双方在限购政策出台前便签订了《存量房买卖合同》，答辩人购买房屋的意愿是坚决明确的。在限购政策出台后，答辩人仍然希望合同可以继续履行。在2017年12月被答辩人取得房屋所有权证书时，答辩人仍在通过各种办法履行合同，但最终仍然无法办理过户。从被答辩人的上诉状中可以看出，当出现合同可能无法履行的情况时，其并没有和答辩人一起积极想办法解决，而是消极等待，造成问题久拖不决，存在明显过错。如按其上诉状中所表现出来的态度，在2017年6月份限购政策出台后，其本人也是被告知的“全体社会人员”之一，本应提出解除合同、返还答辩人房屋首付款等要求，而不是直至答辩人提起诉讼时仍消极等待；在答辩人装修房屋过程中以及装修房屋后直至一审时，被答辩人从未对此提出任何异议反而是多次要求我方过户，其目的就是为了赚取高额的房款。综上，答辩人购买房屋，花费大量金钱、时间以及人力物力装修房屋，并通过多种途径寻求能够办理房屋过户，但最终无果，故被迫提起诉讼解除合同，一审判决对相关事实认定清楚，判决公平，应予维持。2、装修费用客观存在，一审判决认定准确。通过答辩人在一审时提交诉争房屋现状照片，可以看出装修事实的客观存在，所提交各种修票据均能与装修项目相对应，票据上所记载金额也符合市场价格，不存在虚构装修金额的情况。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，开具发票的一般义务主体是收款方，而非付款方。此外，该条款为管理性强制性规定，收款方未开具发票并不导致装修合同无效，答辩人未提供发票也不能因此否认装修事实的存在，被答辩人的此种辩解明显无事实和法律依据，不应被采信。二、一审判决适用法律正确，应予维持。限购政策出台后，答辩人试图通过补缴社保等方法履行合同，在被答辩人任春瑞取得房屋所有权证书后，答辩人仍试图通过将房屋过户至他人名下等办法履行合同，被答辩人任春瑞的上诉状也明确自认了相关事实。房屋价格的直线下降，并非始于被答辩人取得房屋所有权证书时，而是始于半年前的房屋限购政策。双方发生纠纷的根本原因就是因为合同无法履行，与房价是否下降无关，否则答辩人完全可以在致策出台不久便解除合同，或者要求被答辩人以当下市场价格成交房屋以降低损失。从被答辫人的上诉状中反倒是看出其消极等待，无任何积极作为，在房屋市场价格持续走低，而其可获得高额房款的利益驱使下，被答辩人才未与答辩人解除合同，其房屋是否贬值与我方无关。请求维持一审判决，驳回上诉人全部上诉请求。三河市兴达永承房地产经纪有限公司答辩称，我方不赔偿装修费。被上诉人知道上诉人没有资格购买此房屋的情况下进行的装修，且知情限购政策，所以装修款我方不赔偿。严冬向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《存量房买卖合同》；2.依法判令被告返还原告支付的房屋首付款520000元及自2017年2月20日起至被告实际付清之日止的利息（以年息6%为标准），至起诉时暂计46800元；3.依法判令被告补偿原告房屋装修款8万元；4.依法判令解除原、被告及第三人之间的《过户、按揭代理合同》，第三人返还原告过户服务费3××00元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月20日，在第三人三河市兴达永承房地产经纪有限公司（丙方）的居间下，原告严冬（买受人、乙方）与被告任春瑞（出售人、甲方）签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。被告将坐落于河北省三河市燕郊高新区京哈公路南侧东柳河屯村西侧华城公寓2号楼805室出售给原告，房屋总价款为13××0000元。《存量房买卖合同》第四条约定买受人在签订本合同时支付购房定金40000元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为780000元。《补充协议》第二条第2款约定，甲方承诺在拿到房屋产权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第二条第5款约定，乙方于2017年2月23日将首付款520000元（该金额包含乙方已支付的全部定金40000元）支付甲方。第二条第6款约定，甲乙双方应于拿到房屋产权证3××日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第二条第8款约定，甲乙双方应当在交完首付款的同时自行办理物业交割手续，丙方陪同。上述系列合同签订后，原告于当日向被告支付定金40000元，并于2017年2月21日向第三人三河市兴达永承房地产经纪有限公司支付过户服务费3××00元。原告在2017年2月23日通过受委托人颜廷刚的账户向被告转账支付房屋首付款480000元。被告在2017年2月23日将涉案房屋交付给原告。此后，原告对涉案房屋进行了装修，并购买了家具家电等物品。2018年3、4月份被告取得涉案房屋所有权证书并联系第三人协商过户事宜，后第三人告知因限购政策影响，无法过户至原告名下，双方就如何解决未能协商一致，故原告提起本案诉讼。庭审中原告主张其为装修涉案房屋和购买家具家电共计花费117053元，并提交了装修费用收据及家具家电等票据，解除合同后原告可将涉案房屋中的冰箱、茶几、洗衣机、沙发、拉床、电视柜、床、床头柜、热水器、衣柜、空调搬走（上述物品价值共计28075元），其余装修的物品等需要被告补偿80000元。一审法院认为，原告严冬与被告任春瑞于2017年2月20日在第三人三河市兴达永承房地产经纪有限公司居间下签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因限购政策的出台，导致原告不再具备购房资格，原告要求解除原、被告签订的《存量房买卖合同》，被告亦同意解除该合同，故对原告请求解除原、被告签订的《存量房买卖合同》，一审法院予以支持。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告要求被告退还已收取的首付款520000元的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，一审法院依法予以支持。对于原告主张的利息损失，鉴于涉案合同的解除系由不可归责于双方当事人的原因导致，且原告也实际占有了涉案房屋，结合本案实际情况综合考量，一审法院认定以原告自行承担为宜。因被告已将涉案房屋交付给原告，且原告对涉案房屋也进行了装修，形成了房屋的添附价值，合同解除后，原告应将涉案房屋返还给被告，被告亦应补偿原告部分房屋装修款项，因原告陈述合同解除后可以搬离部分家具家电，故一审法院结合原告提交的相关证据酌定由被告补偿原告装修款60000元。鉴于《存量房买卖合同》解除后，《过户、按揭代理合同》已无履行之基础，故对原告要求解除《过户、按揭代理合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告向第三人交纳的过户服务费3××00元，因合同已经解除且合同尚未履行至过户阶段，上述费用并未实际发生，故对原告要求第三人三河市兴达永承房地产经纪有限公司返还过户服务费3××00元的请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告严冬与被告任春瑞于2017年2月20日签订的《存量房买卖合同》；二、解除原告严冬与被告任春瑞及第三人三河市兴达永承房地产经纪有限公司于2017年2月20日签订的《过户、按揭代理合同》；三、被告任春瑞于本判决生效后七日内退还原告严冬购房款520000元，并补偿原告严冬房屋装修款60000元。四、原告严冬于本判决生效后七日内将坐落于河北省三河市燕郊高新区京哈公路南侧东柳河屯村西侧的华城公寓2号楼805室房屋返还给被告任春瑞；五、第三人三河市兴达永承房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告严冬过户服务费3××00元；六、驳回原告严冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10298元，减半收取计5149元，由原告严冬负担529元，被告任春瑞负担4596元，第三人三河市兴达永承房地产经纪有限公司负担24元（本判决生效后三日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。本院认为，涉案《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。因限购政策的出台，被上诉人严冬不再具备购房资格，因不归责于双方当事人的原因合同不能履行，不构成任何一方违约。故被上诉人严冬主张解除合同，上诉人任春瑞同意，一审法院判决解除合同合法有据。合同解除后，一审法院依据一审诉讼请求及双方证据情况认定本案事实,判决上诉人返还被上诉人严冬购房款520000元、酌定补偿房屋装修款60000元，有事实基础，且符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。上诉人主张被上诉人严冬明知不是房屋产权人且无权购买的情况下，未经上诉人同意对房屋擅自进行了装修侵害了上诉人的合法财产权没有事实依据，该上诉理由不能成立。被上诉人收房后装修使用并无过错，一审判决酌定上诉人返还被上诉人装修费用有事实和法律依据。上诉人主张一审判决认定装修费用不能采信“收据”等理由不能成立。上诉人主张本案审理应正确依据《合同法》的公平及诚实信用原则正确，但主张同时也应依据《侵权责任法》第六条审理此案，没有事实基础，也不符合法律规定。故上诉人的上诉理由均不能成立。综上所述，任春瑞上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13××0元，由上诉人任春瑞负担。本判决为终审判决。审判长 宋 强审判员 田雪芹审判员 赵洪亮二〇一八年十二月二十四日法官助理宋巍书记员苏艳珍