广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0282民初60号原告：朱德兰，女，1979年4月23日出生，汉族，住广东省南雄市。被告：南雄市中泰房地产开发有限公司。住所地：南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块。法定代表人：黄顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：范元葵，系广东金韶律师事务所律师。原告朱德兰与被告南雄市中泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱德兰、被告的委托诉讼代理人范元葵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱德兰向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因逾期交房向原告支付违约金49769元（暂计至2017年12月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）,及被告因逾期交房造成原告生活、误工，精神等损失10000元；3、被告不得有任何理由收取天燃气安装费并立即开通安装原告的天然气；4、被告2018年3月25日交房，如期限内还没能交房按房价款总价万分之十赔偿；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月2日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告所开发的位于南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块中泰华府6栋2302号房，购房金额为497698元。该商品房买卖合同第八条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；第九条规定，预期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一违约金。签订商品房合同后，原告已经按照合同约定履行付款义务。但截至起诉之日止，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故原告现诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告南雄市中泰房地产开发有限公司辩称，一、关于继续履行合同约定的交房义务问题。2017年9月22日，涉案房屋已取得了相关部门的验收合格证书，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的规定，涉案房屋已具备了交房的条件。原告已对涉案房屋进行了装修并于2017年6月6日实际入住，因此，答辩人已经将涉案房屋交付给了原告，原告已实际使用了涉案房屋，不存在继续履行交房义务的问题。二、关于支付逾期交房违约金问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条、《广东省商品房买卖合同（补充协议）》第七条第7、8款的约定，被告应在2015年12月31日前交付房屋，逾期交付的，被告按每日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%，因此，被告应支付给原告的违约金不应超过原告已支付房款的5%，原告诉讼请求中诉求的49769元及之后的违约金不应得到支持。三、关于支付生活、误工精神等损失问题。首先，被告认为原告的此项诉讼请求既无法律依据，也无合同依据，被告没有向原告支付该笔损失的法定义务和约定义务。其次，原告要求被告赔偿10000元的该项损失没有证据予以支持，缺乏计算的依据。四、关于立即开通天燃气，不得收取天燃气开通安装费问题。被告认为原告的该诉讼请求不属于本案的受理范围，天燃气的开通需要根据业主的装修情况决定。另外，原告并未向被告收取燃气开通手续费用。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》及附件一至三，以及《广东省商品房买卖合同补充协议》。原告购买由被告开发的位于南雄市楼盘中泰华府第6栋2302房，总房款为497698元，并己按经按照合同约定履行了付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起180日内退回全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金。同时，合同补充协议中约定逾期交房的违约责任中第7.8条约定，如被告不能按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付给原告的，合同继续履行，被告按合同约定的最后交付期限第二天起，每日按已付房价的万分之一计付违约金，且违约金累计总额不超过已付房价款的5%。合同签订后，因被告未按照合同约定的期限交房给原告。原告于2017年6月6日申请装修工人进场装修，现已实际入住。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，原告为此向本院提起诉讼，并提出上列诉讼请求。本院认为,本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点：原告提出的各项诉讼请求能否支持？一是关于原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务的问题。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及原告提供的收据反映出，原告已按合同约定支付了相应购房款，但被告没有按约定履行交付商品房的义务。但原告于2017年6月6日起已对约定的房屋进行装修，已实际占有了该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述法律规定，应视为从2017年6月6日起已交付案涉房屋给原告。因此，原告提出被告继续履行合同，交付商品房给原告的诉求与事实不符，本院不予支持。二是关于被告向原告支付逾期交款违约金的问题。原告的第二、四项关于违约金的诉讼请求为重复请求。原告诉赔违约金49769元（暂计至2017年12月31日），2018年3月25日后按已付房价款万分之十计算。本案中，原告于2017年6月6日起已实际占有了该房屋，应视为被告从2017年6月6日起已交付房屋给原告，故被告违约时间为2016年1月1日起至2017年6月6日共522天，根据双方合同第九条的约定，被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，同时双方签订的补充协议第7.8条又约定了违约金总额累计不超过已付房屋价款的5%。原告已付房屋价款为497698元，按每日万分之一的标准计付违约金总额（497698元×0.01%×522天＝25979.8元）已超过已付房屋价款的5%（497698元×5%＝24884.9元）。因此，违约金应计算为24884.9元。原告超出这一数额的请求部分不符合双方约定，本院不予支持。四是关于因逾期交房影响原告生活、误工、精神等损失10000元的问题。因本案系商品房买卖合同纠纷，对于原告的上述请求无法律依据，对此请求本院不予支持。五是原告提出被告立即为原告开通天然气的问题，被告不认可收取了原告的天然气开通费，根据双方签订的合同并未约定天然气由被告负责开通，且原告并未提交证据证明被告收取了原告的天然气开通费用，因此原告要求被告开通天然气不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南雄市中泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金24884.9元给原告朱德兰；二、驳回原告朱德兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，由原告朱德兰负担494元，由被告南雄市中泰房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  邹鑫荣人民陪审员  彭维琳二〇一八年十二月二十五日书 记 员  王 玥