西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初9303号原告刘珺，女，1988年11月21日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人刘静，陕西咸通律师事务所律师。被告王玉梅，女，1962年6月4日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人马骏驷，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人彭甜，陕西权诚律师事务所律师。被告陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区电子工业园电子五路北侧金泰假日花城**第********房。法定代表人杨帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人张专涛，该公司员工。原告刘珺诉被告王玉梅、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称：新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘珺的委托诉讼代理人刘静、被告王玉梅的委托诉讼代理人马骏驷、彭甜，被告新环境公司的委托诉讼代理人张专涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘珺诉称，2017年6月16日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告将其所有的位于曲江新区曲江华著中城3栋的房屋一套出卖给被告王玉梅，双方确认房屋总价为445000元，支付方式为合同签订当日，被告王玉梅交纳定金5万元，2018年2月13日前支付首付款12万元，剩余275000元被告通过贷款形式交纳。若合同一方未按照本合同约定条款履行义务，除本合同另有约定外每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按照房屋总价的20%向守约方支付违约金。合同签订之后，即双方认可被告新环境公司提供的居间服务，被告王玉梅应支付居间服务费用13350元。合同签订之后，原告即按照合同约定，将房屋钥匙交付给了被告，由被告使用，但是被告却未按照合同约定履行自己的付款义务，于2018年2月13日前将首付款向原告支付。原告为此亦多次与被告协商，更是前去被告新环境公司催促，但而被告却均不理睬，直至今日都未能支付房屋首付款。故原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告王玉梅承担违约金89000元；3、诉讼费用由二被告承担。被告王玉梅辩称，其未有任何的违约之处。依据三方签订的《房屋买卖合同》第二条第（三）项的约定，购房首付款支付的方式为通过第三方银行监管的方式支付给原告，而截至目前原告未开设资金监管账户，在未开设资金监管账户的情况下，被告王玉梅无法向原告支付12万元的首付款。因此不存在原告所述的被告王玉梅未按约在2018年2月13日之前将首付款支付给原告的情况。反而本案原告存在违约之处。按照合同第一条第2项的约定，原告应该在2017年10月19日前，向贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，截止目前原告未提交申请，存在违约之处。房屋买卖合同没有达到解除的条件，不应当解除，应依法驳回原告的诉请。被告新环境公司辩称，合同第三条约定，原、被告之间签订合同后就认可其公司的居间服务，原告申请解除合同应该在原告和被告王玉梅之间。但是，其公司认为合同可以履行的，因为双方约定房屋大证办理下来之后，原告偿还贷款，之后办理过户的手续顺延，但是涉案房屋现在的大证还没有办下来，故现在履行的时间需要顺延，双方均未有违约行为，待大证下来合同可以继续履行。关于原告的第2项诉请，其公司无法参与，其公司只能促成交易，并陈述客观事实。请求法院依法裁判。经审理查明，2017年6月16日，原告刘珺作为出卖方被告王玉梅作为买受方、被告新环境公司作为居间方签订《房屋买卖合同》。该合同约定，原告刘珺自愿将坐落于西安市曲江新区雁曲五路以北，雁翔路以西华著中城3栋1单元2508室，建筑面积约为51.55平方米的房屋（以下简称：涉案房屋）出售给被告王玉梅，房屋总售价为445000元。该房屋的现有状况为已设抵押，抵押银行金额约20万元，原告应于2017年10月19日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请。且最迟应于产权过户前5个工作日办理完毕注销抵押登记手续。合同第二条约定，付款方式为：购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。付款步骤如下：被告王玉梅于2017年6月16日支付原告购房定金5万元；在手续办理之时支付原告购房首付款12万元，以第三方银行监管的方式支付给原告，选定的手续最迟应于2018年2月13日之前办理；剩余购房款275000元由被告王玉梅通过银行贷款向原告支付。此房款由被告的贷款银行或第三方直接放款至原告指定账户的方式支付。双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到帐日期以实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内双方根据总房价结清，以多退少补为原则。合同第五条约定，房屋交付时间为被告王玉梅向原告刘珺付定金当天。第六条“违约责任”约定，1、原、被告双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料，并及时配合办理相关手续，如因双方任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用，而造成手续拖延，则由该方承担责任。如因主管部门调整手续办理流程，此种不可归责于甲乙双方的原因导致手续迟延的，双方应遵守诚实信用原则相互配合顺延时间办理交易手续。2.合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，违约行为已累计超过双方约定时间十个工作日的，或者保证事项不真实，守约方有权解除本合同。违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金（如违约方对违约金数额有异议，应由违约方举证证明）。如通过诉讼的，违约方方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同第七条约定，经双方友好协商，原告还贷时间，以此栋楼大证下来时间为准，大证下来5个工作日原告去还贷款。办理过户的所有手续顺延，大证下来之后，双方无条件配合被告新环境公司办理过户手续，此次交易付款方式原、被告皆同意，与被告新环境公司无责任。此外，合同中对涉案房屋产权情况明确为商品房买卖合同编号：Y13144842。上述合同签订当日，被告王玉梅向原告支付定金50000元，原告将房屋交付被告王玉梅。2017年6月16日，被告王玉梅与被告新环境公司签订《按揭委托办理协议》。2017年6月19日，被告王玉梅向被告新环境公司支付中介服务费13350元，委托办理银行按揭贷款手续的服务费4000元。2018年4月6日、4月9日，原告向二被告分别发出《解除合同通知书》，以未收到首付款及全部房款为由解除双方签订的房屋买卖合同。另查，截止至庭审时，涉案房屋尚未办理初始登记，房屋产权亦未登记在原告名下，且双方也一直未设立资金监管账户。庭审中，原告明确其行使解除权的理由有二：一是被告未能按期支付首付款构成严重违约，从而原告行使约定解除权；二是涉案房屋未取得房产证无法交易，也不符合2017年出台的房屋交易新政，故原告行使法定解除权。上述事实，有《房屋买卖合同》、物业费收据、解除合同通知书、录音、《按揭委托办理协议》、收条等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。经过双方的举证、质证、陈述等法庭调查，本案争议的焦点是被告是否存在违约行为及房屋买卖合同是否因此应予以解除。本案中，从原告与二被告签订的《房屋买卖合同》的内容来看，双方均明知涉案房屋在签定买卖合同时存在按揭贷款，也未取得房屋权属初始登记及房屋产权证书等基本状况，双方遂经过协商后，采取待涉案房屋取得初始登记后由原告偿还贷款，之后双方再按照二手房买卖流程进行交易的方式买卖涉案房屋。而以该方式买卖涉案房屋系当事人真实意思的表示，也不违反法律强制性规定，合法有效，双方诚信的按照约定履行己方义务，能够实现房屋买卖的合同目的。同时，双方合同虽约定选定手续的最迟办理时间为2018年2月13日之前，但同时还约定，涉案房屋取得初始登记后5个工作日原告偿还按揭贷款，之后所有手续相应顺延，故2018年2月13日并非履约的时间节点。而现涉案房屋尚未取得初始登记，原告也未偿还按揭贷款，加之资金监管并未设立，被告支付首付款及全部房款的条件尚不具备，被告并不存在原告所述的逾期付款的违约行为。因此，原告提出被告存在违约行为和房屋无房产证无法买卖不能实现合同目的的理由不能成立，其要求解除双方的房屋买卖合同，并由被告支付违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告刘珺的全部诉讼请求。本案案件受理费7975元，由原告刘珺自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  高雪梅人民陪审员  吕彩玲二〇一八年十二月十日书 记 员  孙源源打印：相丽华校对：孙晶晶2018年月日送达