贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初2036号原告：高尔海，男，1973年1月19日，汉族，住贵州省黎平县。委托代理人：柴凡姣，女，1974年10月29日出生，侗族，住贵州省黎平县，系原告高尔海的配偶。委托代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师，执业证号：15226201710202019。被告：黔东南州林业集团房地产开发公司。统一社会信用代码：915226007143286140。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市建森路10号。法定代表人：王大立，男，该公司经理。委托代理人：杨再晖，男，1977年7月15日出生，侗族，住贵州省凯里市，系该公司职工。原告高尔海诉被告黔东南州林业集团房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日受理后，依法由审判员吴晨独任审判，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告高尔海的委托代理人柴凡姣、彭双雄，被告黔东南州林业集团房地产开发公司的委托代理人杨再晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高尔海向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、依法判决被告支付原告逾期交房违约金5272.00元（从2011年1月31日到2011年6月15日，共计165天，按每天万分之一计算，319500.00元×0.0001×165=5272.00元）；3、判决被告承担逾期未能取得房地产权属证书违约金3195元（319500.00元×0.01=3195.00元）；4、判决被告退还原告代为收取的办证费用16039.00元；5、依法判决被告退还多收取的房屋面积差款18844.00元；6、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计43350.00元。事实与理由：原、被告于2010年12月13日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤街道××大道民航小区××单元××房，该套商品房建筑面积为162.95平方米，房屋总价319500.00元，合同约定被告应当于2011年01月31日前将综合验收合格的商品房交付给原告，于2011年7月30日前将房地产权证书交付给原告。合同还约定了被告向原告逾期交房以及原告逾期交付房地产权属证书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋契税和维修基金、装修押金也由被告代为收取，被告至今未向有关部门进行缴纳。合同签订以来，被告直到2011年6月15日才将房屋交付给原告，逾期交房达165天，2013年12月25日，被告在未有任何合法有效手续情况下，单方面收取原告房屋面积补差款18844元，但房屋面积并没有实际变更。时至今日，被告无故违约不履行合同约定的应由被告方协助完成的房屋权属办证义务，其多次忽悠、搪塞原告,至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有任何通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务,其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实,被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护法律的严肃性,维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请支持原告诉讼请求。被告黔东南州林业集团房地产开发公司辩称：1、延期交房因为时间过长需要再次核实；2、关于违约金的问题，被告认为根据《民法通则》的规定，诉讼时效是二年，新的《民法总则》是三年，均已经超过诉讼时效了，原告的主张赔偿两项违约金已经过了诉讼时效；3、被告没有多收原告的面积差价，预售面积和实际交房面积存在10多个平方的面积差，被告是根据实际面积收取房款；4、争议房屋是被告与黎平机场公司共同修建，当时黎平县人民政府修建黎阳大道，要求被告开发的民航小区后退15米，之后政府又没有跟被告办理新的规划红线，造成了土地无法落宗，才导致办理不了不动产权证，现被告就此事积极与政府进行协调，政府承诺在一年内优先办证。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告已经按照合同要求履行完成合同义务，被告却未将房屋房产权属证书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任；3、黎平民航小区房屋交接书复印件，证明被告直到2011年6月15日才将房屋交付给原告，逾期165天之久，应当承担逾期交房违约责任；4、购房款、装修押金等费用单据复印件，证明原告已经支付完全部购房款，被告代为收取的装修押金至今尚未退还，被告应当承担违约责任；5、视听资料刻录光盘，证明被告未向原告出具购房发票，导致原告无法缴纳房屋契税及维修基金，该行为能够导致诉讼时效中断；6、黎平县商品房预售合同登记备案表，证明被告多收原告面积款的事实；7、房屋预告登记证明，证明被告多收原告面积款的事实。被告在举证期限内没有向本院提交证据，在庭审中向本院提交以下证据：1、《规划设计条件通知书》复印件，证明政府因修建黎阳大道，要求被告修建的民航小区后退15米，导致未能办证；2、《关于黎平县民航小区土地落宗情况的函》复印件，证明被告积极帮业主处理办证的问题。经审理查明：原、被告于2010年12月13日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤街道××大道民航小区××单元××房，该套商品房建筑面积为183.64平方米，套内面积为162.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.69平方米，房屋总价339500.00元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年1月31日前，将综合验收合格的商品房交付给原告。”第九条逾期交房违约责任第1条第（2）项约定：“逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款、办证费用等费用。被告于2011年6月5日将房屋交付给原告使用，但至今未向原告出具购房发票，导致原告无法缴纳房屋契税和维修基金。同时查明，2016年前，被告开发建设的黎平县德凤街道黎阳大道民航小区办理过房屋产权证，部分业主已取得房屋产权证书。后房地产政策变动，不再办理房屋产权证，需办理不动产权证，被告因尚未办理土地核验手续（测绘，被告称为土地落宗），至今不能办理不动产权证书给原告。原告认为被告的行为损害了原告的合法权益，遂向本院起诉。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交清了房款，但被告却未能在约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得房地产权证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于违约金的诉讼时效问题，根据《民法通则》的规定，诉讼时效是二年，诉讼时效应当自原告知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算，合同约定被告在2011年1月31日前，将综合验收合格的商品房交付给原告，所以原告应在期限届满两年内行使权利，即应当在2013年2月1日前向被告主张逾期交房违约金；合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，被告于2011年6月15日将房屋交付给原告，合同约定被告应在交付房屋后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即被告应于2011年9月15日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因未备案导致原告不能取得权属证书，原告应在合同约定期限届满两年内行使权利，即应当在2013年9月15日前向被告主张逾期未能取得房地产权属证书违约金。原告于2018年11月28日起诉，要求被告支付逾期交房违约金和逾期未能取得房地产权属证书违约金，均已超过两年的诉讼时效，故法律不予保护，被告关于逾期交房违约金和逾期未能取得房地产权属证书违约金已超诉讼时效的抗辩主张，本院予以采纳。关于原告请求判决被告退还代为收取原告的办证费用16039.00的诉求，本院认为，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或将办证所需材料交办证机关备案具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其协助办证义务。被告至今未将将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得房地产权证书，损害了原告的权益，原告请求退还办证费用，理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告退还多收的房款18844.00元的诉讼请求，由于本案涉案的房屋尚未办理土地核验手续，具体房屋面积尚不能明确，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，原告可在房屋办证面积明确后，另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告黔东南州林业集团房地产开发公司继续履行与原告高尔海签订的《商品房买卖合同》，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告黔东南州林业集团房地产开发公司于本判决生效后十五日内返还原告高尔海办证费用16039.00元；三、驳回原告高尔海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884.00元，减半收取442.00元，由被告黔东南州林业集团房地产开发公司负担150.00元，由原告高尔海负担292.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇一八年十二月二十七日书记员  谭蕾