襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0691民初1973号原告：襄阳市团山畜牧兽医服务中心（以下简称团山畜牧兽医服务中心），住所地：襄阳高新技术产业开发区团山。代表人：张友华，团山畜牧兽医服务中心书记。委托诉讼代理人：何洪海，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：易相军，男，1967年11月20日出生，汉族。住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：毛国权，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告团山畜牧兽医服务中心与被告易相军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告团山畜牧兽医服务中心的委托诉讼代理人何洪海，被告易相军及其委托诉讼代理人毛国权到庭参加了诉讼。2017年12月28日，被告易相军向本院提交鉴定申请书，申请对屠宰场内的道路硬化费用、装修办公室费用进行评估。本院依法移送鉴定。2018年10月22日，湖北大信正则工程项目管理有限公司做出鄂大信正则基鉴字[2018]021号工程造价鉴定意见书。本案现已审理终结。原告团山畜牧兽医服务中心向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告租用的房屋及场地；2.判令被告立即支付合同期内拖欠原告的租金155000元及合同到期后腾退房屋之前的占用费（截止起诉之日为75000元），并按银行同期贷款利率支付逾期利息；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告自2005年租用高新区团山镇黄家居委会原办公场所开办的屠宰场。后原、被告双方于2009年3月1日签订《团山镇屠宰场租赁合同》，原告将租赁标的物转租给被告，租期届满后双方于2012年3月1日又续签了3年合同。合同约定原告向被告提供房屋等供被告用于经营生猪屠宰，年租金3万元。2015年3月1日合同到期，原告要求被告支付租金并腾退租赁物，但被告一直继续占用租赁物至今。期间被告只是在2010年3月6日交付租金25000元。原告多次向被告要求被告腾退房屋，但被告以其他原因拒不支付租金也不腾退房屋。现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告易相军辩称，1.2009年3月1日-2012年3月1日期间，被告并不支付原告租金，因为此期间原告并未按照合同约定如数交付被告10个车间，其中1、2、3、4号车间未交付，故租金应该减少；另外，原告经常在被告处赊购猪肉等折价7万余元，至今没有付款。经原、被告双方对账，原告尚欠被告款项未付，所以原告就再没有向被告索要租金。原告的请求已超过诉讼时效期间；2.原告应按照合同约定保证三通，但原告并未履行合同，被告花费了5万元硬化道路，花费2万元打深水井三口，这些费用应由原告承担；3.2013年，因为国家政策原因关停屠宰场，但是国家补贴给被告的补偿费20万元，被原告截留，没有给付给被告，被告已补偿给其他的三个屠宰户4万元；4.原告因拖欠一老职工工资未付，安排其居住在门卫店、商店达十年之久，至今为腾退房屋，且居住期间未支付的房租、水电费折款8万元；5.原告为了创优达标，要求被告搞好卫生、装修办公室，被告花费8万元，改造猪栏、房屋、重建厕所灯花费4万元，上述费用应由原告承担；6.原告单位办公接的是被告的电，电费3万元、备案中心用电1.2万元，均应由原告支付。综上，原告没有履行合同义务，诉求无事实、法律依据，且已超过诉讼时效，原告截留的国家补偿款应返还给被告。请求法院依法驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.《土地房屋租赁合同》一份。该组证据由原告提交，证明原、被告争议的房屋及场地是原告从黄家居委会租赁取得的。被告对该组证据有异议，认为合同中有更改的痕迹，应由黄家居委会负责人及出具人签字证明。庭后，原告补充提交了加盖有襄阳高新技术产业开发区团山镇黄家社区居民委员会印章的租赁合同复印件，本院对该组证据的真实性予以采信。2.《团山屠宰场租赁合同》两份。该组证据由原告提交，证明原、被告之间存在租赁关系，合同约定每年租金3万元，2015年3月1日合同已到期，原告有权要求被告腾退房屋。被告对2009年3月1日的租赁合同无异议，但称2012年3月1日的租赁合同不清楚是否签订了。本院认为，被告在2012年3月1日至今一直继续在团山屠宰场经营，且被告易相军在庭审中通过对2012年3月1日的租赁合同进行质证，未明确表示合同上“易相军”三个字不是其签名，本院视为默认，本院对该组证据的真实性予以采信。3.清单5张、欠条1张。该组证据由被告提交，证明2009年-2012年原告欠被告肉款69278元，冲抵租金后，原告还应支付被告肉款。被告仅对加盖印章的2009年欠条、2010年清单无异议，其他单据不予认可。本院认为，2009年3月2日的欠条上加盖有襄樊市团山生猪定点屠宰场印章，2010年3月9日的购肉清单上加盖有襄樊市团山畜牧兽医服务中心印章，原告予以认可并同意抵扣租金，本院对2009年-2010年原告欠被告的购肉款予以认定。2011年-2012年的清单无原告方确认的签名或加盖印章，且原告不予认可，被告在本院指定期限内被告未对2011年-2012年的清单予以补强，应承担举证不能的不利法律后果，对2011年-2012年的购肉款本院不予认定。4.被告手写电费清单。该组证据由被告提交，证明原告从被告处接电使用，原告欠被告电费10358度，总计金额13465.4元，应抵扣租金。原告认可自被告处接电办公的事实，但称从未与被告对账确认用电度数及电费金额。本院认为，被告仅提交一份手写电费清单，并未提交其他证据印证，本院无法核实原告用电度数及电费金额，故对该项费用，本院不予审理。5.硬化路面清单、收条，打水井收条，证明两份、购货清单。证明原、被告合同约定水、电、路三通，但是只通了电，水和路是被告出资修理的，应由原告承担相应费用。原告对该组证据形式有异议，称租赁合同签订时，水、路都是通的，被告自行打水井的行为，为被告自行投资，与原告无关。庭后，本院询问原团山镇兽医站代表人侯某，侯某称被告和原告协商过，路面硬化及房屋、车间内的粉刷、吊顶等费用先由被告垫付，再从租金中抵扣。对于打水井的事情，被告未曾与原告协商过。本院认为，2009年3月1日-2016年12月13日期间，侯某一直担任原告处书记职务，对外具有代表原告的信赖基础，故本院对其陈述予以采信。6.鄂大信正则基鉴字[2018]021号工程造价鉴定意见书。原告对房屋装修工程造价及路面硬化造价均不予认可，认为被告进行房屋装修及路面硬化是为了方便生产，与原告无关。被告对鉴定结果有异议，认为鉴定价格与实际花费不符，不应计算折旧费。本院对该组证据的真实性予以采信。本院认为，结合证人侯某的证言以及被告陈述，原、被告双方协商一致，上述费用先由被告垫付，再从租金中扣减，故本院对原告的质证意见不予采信，该项费用应从租金中扣减。被告未举证证明鉴定机构计算的不妥之处，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告的质证意见亦不予采信。经审理查明，2005年6月16日，黄家居委会（甲方）与团山兽医站（乙方）签订《土地房屋租赁合同》，约定甲方将黄家居委会原院场地及办公用房屋租给乙方建屠宰场使用，租赁期限为2005年5月1日-2018年4月30日，年租金1.8万元。2009年3月1日，团山屠宰场（甲方）与易相军（乙方）签订《团山屠宰场租赁合同》，约定：“租赁时限及付款方式：从2009年3月1日至2012年3月1日，租期3年。租金每年3万元。每年3月1日前由乙方向甲方交纳本年度租金3万元。甲方责任：甲方向乙方提供住宅办公室房屋计20间，车间10间供乙方生猪屠宰用……确保乙方场区周边治安环境良好，水、路、电畅通。乙方责任：合同期间乙方对甲方提供的房屋及设施有管理使用维修的权利和义务。费用由乙方自理，生产期间的水、电费用由乙方自理，不再承担其他费用。合同有效期内：若因国家政府征用此地，屠宰场因政策性的关、停、并转，本合同自行解除，双方互不承担任何责任，产权属甲方的归甲方，属乙方的归乙方所有。合同届满：属乙方投资的建筑设施由乙方自行拆除，甲方概不作价收购，若双方需要继续租用，在同等条件下，乙方享有优先租用权。”合同签订当日，原告向被告交付车间6间、住房6间。2012年3月1日，团山屠宰场（甲方）与易相军（乙方）续签《团山屠宰场租赁合同》，约定内容同上。被告自认，合同签订当日，原告又向被告交付车间3间，共计车间9间，住房6间，且租用车间，住房作为配套设施免费使用，车间租金按每年每间3000元计算。2010年3月6日，被告易相军向原告支付2009年承包租金25000元，原告出具收据。被告租用屠宰场期间，原告多次在被告处赊购猪肉，2009年3月2日，原告向被告出具欠条一张，载明：“欠2009年春节购肉款共计21424元整（易相军）。”2010年3月9日，原告向被告出具2010年春节易相军购肉清单，载明2009年3月28日-2010年2月3日期间，原告在被告处收购猪肉价值共计9577元。租赁屠宰场期间，被告在未与原告协商一致的情况下在租赁区域内打水井用于经营。经与原告代表人侯某协商一致，被告对屠宰场进行路面硬化、办公室装修，费用由被告先行垫付，再从被告应付租金中予以扣减。经当事人委托，2018年10月22日，湖北大信正则工程项目管理有限公司做出鄂大信正则基鉴字[2018]021号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：团山畜牧兽医服务中心屠宰场内道路硬化及办公室装修工程造价为123468.41元。被告为此支出鉴定费3600元。另查明，团山镇兽医站系襄阳市生猪定点屠宰场之一（以下简称团山屠宰场），团山屠宰场具有生猪定点屠宰证书。被告易相军自认在租赁期间借用团山镇兽医站屠宰资质进行经营。2005年10月10日，团山镇人民政府发布团政发[2005]19号文件，载明“团山镇兽医站更名为团山镇畜牧兽医服务中心”。2012年8月2日，襄阳市生猪定点屠宰管理办公室印发襄屠管[2012]7号文件，载明：取消团山屠宰场屠宰资格，建议对被关闭的屠宰场给予适当的补助或奖励。如果专向资金得以落实，被取消屠宰资格的屠宰场需拆除屠宰设施、正式关闭停产，并向商务、畜牧、环保部门作出关闭承诺，向商务部门提供生猪定点屠宰证、牌及审核清理相关手续，经市政府批准同意后，由市政府将关闭奖励资金一次性划拨至被关闭的屠宰企业。2012年8月14日，团山屠宰场向市政府出具《承诺书》一份，承诺2012年9月30日前拆除本屠宰场所有生猪屠宰设施，将《生猪定点屠宰证》和其他证、章、牌上交市商务局，做好生猪屠宰场关闭的善后工作。本院认为，租赁期间届满，承租人应返还租赁物。承租人应当按照约定期限支付租金。本案中，原告与黄家居委会签订的《土地房屋租赁合同》以及原告与被告签订的两份《团山屠宰场租赁合同》，均系各方当事人在平等自愿基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同而受到国家法律保护。依据租赁合同，租赁期限届满后，原、被告双方并未采用书面方式订立合同，视为不定期合同，原告有权要求随时解除合同，并在合理期限内通知被告，要求被告腾退房屋，故对于原告要求被告立即腾退租用的房屋及场地的主张，本院予以支持。对于原告主张腾退房屋的时间，因原告未举证证明要求被告腾退房屋的具体时间，且被告陈述，原告被取消屠宰资格后，其并未再进行屠宰，而是继续租赁房屋对屠宰后的生猪进行分割。故本院以原告起诉之日认定为主张被告腾退房屋的时间。对于原告主张被告支付租金的主张，被告辩称原告请求被告支付租金的诉讼时效期间已经过。本院认为，被告陈述在租赁使用屠宰场期间，原告于被告处接电办公，被告一直未予以阻止，并对用电度数及费用进行记录，以抵扣应付租金，从被告提交的电费记账单来看，电费一直统计到了2016年12月24日，表明被告一直有偿还租金的意思表示。且庭审中，被告也明确表示赊购猪肉款、硬化路面及装修办公室的费用等均应抵扣租金，也表明被告具有向原告支付租金的意思表示，故诉讼时效因被告同意履行义务而中断，本院对被告的抗辩意见不予采信。合同签订后，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告未按约定交付10间车间及10间住房，应当扣减相应租金。被告未按《团山屠宰场租赁合同》约定于每年3月1日前向原告支付租金，应承担违约责任，及时按照实际租赁车间、住房数量支付相应租金。本案中，被告自认，2009年3月1日，原告向被告交付车间6间、住房6间。2012年3月1日，原告又向被告交付车间3间，共计车间9间，住房6间，且租用车间，住房作为配套设施免费使用，车间租金按每年每间3000元计算。故2009年3月1日-2012年2月29日的租金为54000元（3000元/间/年×3年×6间），2012年3月1日-2017年9月13日（起诉之日）的租金为149572.60元（3000元/间/年×5年×9间+3000元/间/年÷365天/年×197天×9间），以上共计203572.60元。2017年9月14日之后占用租用场地的租金，按27000元/年的标准，计算至实际腾退之日止。另，原、被告均同意扣减被告易相军已付租金25000元、2009年-2010年原告在被告处收购猪肉价款31001元。另屠宰场内道路硬化及办公室装修工程的费用，经鉴定，团山畜牧兽医服务中心屠宰场内道路硬化及办公室装修工程造价为123468.41元，因被告已与原告当时的代表人侯某协商一致，费用由被告先行垫付，再从被告应付租金中予以扣减，故被告主张抵扣租金的抗辩意见本院予以支持。对于鉴定费3600元，本院认为，原告对被告主张的硬化路面及办公室装修工程造价不予认可，导致被告支出鉴定费，且鉴定费是为了确定屠宰场内道路硬化及办公室装修工程造价支出的必要及合理费用，应一并予以扣减。对于被告主张应扣减其打水井的费用，本院认为，《团山屠宰场租赁合同》约定：“合同届满：属乙方投资的建筑设施由乙方自行拆除，甲方概不作价收购”，原告表示打水井的事情被告并未提前与其协商，被告也并未举证证明原告同意承担打水井费用，故依据合同约定，该费用由被告自行承担，本院对被告的抗辩意见不予采信。对于被告称原告从被告处接电使用，相应电费应抵扣租金。本院认为，原、被告未对账确认用电度数及电费金额，被告仅提交一份手写电费清单，并未提交其他证据印证，本院无法核实原告用电度数及电费金额，故对该项费用，本院不予审理，对被告的抗辩意见不予采信。被告可组织证据另行起诉。被告称原告职工在屠宰场居住，使用水电费用应予以扣减，但未提交证据证明使用水电的具体数额，本院无法核算，故本院对被告的抗辩意见不予采信。另被告称屠宰场因国家政策关闭时，补偿了20万元，该款项应补偿给被告，但被原告扣留，该笔补偿款应抵扣相应租金。本院认为，襄阳市生猪定点屠宰管理办公室印发的襄屠管[2012]7号文件载明：“取消团山屠宰场屠宰资格，建议对被关闭的屠宰场给予适当的补助或奖励。如果专向资金得以落实，被取消屠宰资格的屠宰场需拆除屠宰设施、正式关闭停产，并向商务、畜牧、环保部门作出关闭承诺，向商务部门提供生猪定点屠宰证、牌及审核清理相关手续，经市政府批准同意后，由市政府将关闭奖励资金一次性划拨至被关闭的屠宰企业。”团山屠宰场也向市政府出具《承诺书》，承诺2012年9月30日前拆除本屠宰场所有生猪屠宰设施，将《生猪定点屠宰证》和其他证、章、牌上交市商务局，做好生猪屠宰场关闭的善后工作。依据上述政府文件及《承诺书》，补偿金是发放给有屠宰资质的屠宰场，而被告亦认可其是借用屠宰场资质从事经营活动，且未举证证明该补偿款是补偿给个体经营户的，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告的抗辩意见不予采信。综上，被告应向原告支付租金20503.19元（203572.60元-25000元-31001元-123468.41元-3600元），2017年9月14日之后的租金，本院认为因被告未举证已向原告腾退全部或部分房屋，故本院依然按照9间车间每间3000元每年计算。占用租用场地的租金，即按27000元/年的标准，计算至实际腾退之日止。对于原告要求被告支付逾期利息的主张，本院认为，对于逾期利息，原、被告双方并未明确约定，依据法律规定，本院支持被告向原告支付自2017年9月13日起，以未付租金为基数，按年利率6%计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告易相军于本判决生效之日起十五日内腾退位于黄家居委会原院场地及办公用房屋（包括车间9间，住房6间），并向原告襄阳市团山畜牧兽医服务中心支付2009年3月1日-2017年9月13日的租金共计20503.19元，2017年9月14日之后占用租用场地的租金，按27000元/年的标准，计算至实际腾退之日止；并支付自2017年9月13日起，以未付租金为基数，按年利率6%计算的利息；二、驳回原告襄阳市团山畜牧兽医服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，减半收取计2375元，由被告易相军承担1375元，由原告襄阳市团山畜牧兽医服务中心承担1000元。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审判员  张艳君二〇一八年十二月三日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉