湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初6154号原告（反诉被告）：武汉宝吉物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区三角路村余家湖。法定代表人：王世敏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：童梅，国浩律师（武汉）事务所律师。被告（反诉原告）：陈作兵，男，1967年4月7日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：郑廉明，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王又娥，女，1966年6月17日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：郑廉明，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉宝吉物业管理有限公司（以下简称宝吉物业公司）诉被告（反诉原告）陈作兵、被告（反诉原告）王又娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月31日、2018年12月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宝吉物业公司的委托诉讼代理人童梅，被告（反诉原告）陈作兵及被告（反诉原告）陈作兵、被告（反诉原告）王又娥的共同的委托诉讼代理人郑廉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宝吉物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》于2018年1月3日解除；2、判令被告立即腾退武汉市武昌区三角路村湖大琴园小区13#门面；3、判令被告立即向原告支付租金人民币87398.08元、物业费人民币75860.61元（从2017年4月9日计至2018年1月13日止）及滞纳金人民币2938.66元（从2018年3月6日暂计至2018年3月23日，实际要求计算至被告支付全部租金、物业费之日止）；门面被占用期间的占用费人民币30741.55元、物业费人民币7527.6元（以上占用费、物业费从2018年1月4晶暂计至2018年3月23日，实际要求计算至被告腾退门面之日止）及利息人民币92.48元（按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月6日暂计至2018年3月23日，实际要求计算至被告腾退门面之日止）；4、判令被告立即向原告支付违约金13946.17元；5、判令本案全部诉讼费用及保全费用均由被告承担。事实与理由：原告系位于武汉市武昌区三角路村湖大琴园小区13#门面（以下简称该门面）的所有权人。王又娥系陈作兵之配偶。2016年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）、《物业管理服务合同》（以下简称物业合同）。租赁合同约定，原告将该门面出租给被告，租赁期限三年，自2016年10月9日起至2019年10月8日止；每月租金11621.81元，门面租金以每半年为一个交纳周期，第一个半年租金的交纳时间为2016年8月11日前，以后每半年的租金在距该半年开始之日3个工作日前交纳，若被告出现包括但不限于（1）不按约定时间交付租金及其他费用达1个月的；（2）所欠各项费用总额达20000元的（包括但不限于租金、赔偿金等）情形之一的，原告有权单方面解除合同，收回该门面，所收保证金、租金不退；同时被告应按照合同年总租金的10%向原告支付违约金，给原告造成损失的（包括被告拖欠的费用及相应滞纳金、给原告造成的其他损失等），被告还应向原告承担全部赔偿责任；被告不得要求原告对其装修及设施设备进行补偿。物业合同约定，每月物业费为人民币8582.77元，物业费以半年为一个交纳周期，第一年的物业费交纳时间为2016年8月11日前，以后每半年的物业费在距该半年开始之日3个工作日前交纳。以上两份合同约定：被告需按时向原告交纳上述费用，逾期交纳的，每逾期一日按逾期金额的1‰向原告支付滞纳金。上述合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却未按合同约定履行支付租金及物业费等费用之义务。原告曾多次要求被告履行上述义务，均遭到被告拒绝。截止原告起诉之日，被告仅向原告支付了人民币9万元，剩余的租金、物业费及滞纳金等费用仍未支付。基于此，原告依约于2018年1月3日解除上述两份合同，并要求被告依约承担违约责任，然被告均予以拒绝。为维护原告的合法权益，现原告诉至人民法院，请求依其诉讼请求予以判决。被告（反诉原告）陈作兵、被告（反诉原告）王又娥辩称，1、陈作兵自2016年8月9日和宝吉物业公司建立租赁关系后，即分五次向宝吉物业公司缴纳了租金、物业管理费、履约保证金、卫生费等共计240500元。两被告认为，不仅不应支付原告诉请的租金、物业管理费、滞纳金、违约金等费用218505.15元，而且原告应返还陈作兵240500元。自2016年8月9日，双方签订租赁合同以后，陈作兵即请武汉卓盛伟业建筑装饰工程有限公司进行装修，支付了装饰装修款258700元。完成装修后，陈作兵于2016年9月10日进场使用门面，开始使用时，就发现门面墙面内外渗水影响正常经营，到2017年3月渗水变得更为严重。陈作兵向宝吉物业公司反映过多次，公司均不予理睬，一直未进行修复。陈作兵无奈，自行请人进行了维修，但始终无法解决墙面漏水的质量问题，导致陈作兵一直无法正常经营。除了门面渗水、漏水问题之外，门面卫生间的下水道自陈作兵承租使用开始，一直堵塞不通，严重时污水上泛，流入门面，甚至流入小区。宝吉物业公司对此解释是由于房屋整体下沉导致管道脱节，但宝吉物业公司一直未解决下水道的问题。陈作兵承租门面后去办理工商营业执照时，工商部门要求陈作兵提供《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程竣工证明》、《宝吉公司的营业执照》七样证明复印件，但是由于宝吉物业公司出租的13号门面权属有瑕疵无法提供《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工证明》和相应的产权证明，导致陈作兵无法办理工商营业执照。综上所述，陈作兵认为不仅不应向原告支付租金、物业管理费等共计218505.15元，而且原告应返还陈作兵240500元。另外，王又娥的诉讼主体不适格，其不是合同的相对方，不应作为本案的被告。被告（反诉原告）陈作兵、被告（反诉原告）王又娥向本院提出反诉请求：1、判令解除陈作兵与宝吉物业公司于2016年8月9日签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》；2、判令宝吉物业公司返还陈作兵租金、物业管理服务费、卫生费、装修垃圾费、履行约保证金共计240500元；3、判令宝吉物业公司赔偿陈作兵的装修损失258700元；4、判令宝吉物业公司向陈作兵支付违约金13946.172元；5、判令本诉、反诉的诉讼费用均由宝吉物业公司承担。后被告（反诉原告）陈作兵、被告（反诉原告）王又娥撤回第一项诉讼请求。事实与理由：陈作兵自2016年8月9日和宝吉物业公司签订《房屋租赁合同》和《物业管理服务合同》，即分五次向宝吉物业公司缴纳了租金、物业管理费、履约保证金、卫生费等共计240500元。双方签订租赁合同以后，陈作兵即请武汉卓盛伟业建筑装饰工程有限公司对租赁的13号门面进行装修，支付装修款258700元。完成装修后，陈作兵于2016年9月10日进场使用门面，开始使用时就发现门面正面墙面内外渗水影响正常经营，到2017年3月渗水变的更为严重，陈作兵多次反映，宝吉物业公司不予维修，后陈作兵自行请人进行了维修。特别是卫生间的下水道，自陈作兵承租使用开始，一直堵塞不通。陈作兵多次向宝吉物业公司反映，宝吉物业公司对此解释是由于房屋整体下沉导致管道脱节，但宝吉物业公司一直未解决下水道的问题。另外，陈作兵承租门面后去办理工商营业执照时，工商部门要求陈作兵提供相应的证明复印件，但是由于宝吉物业公司出租的13号门面权属有瑕疵无法提供《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工证明》和相应的产权证明，导致陈作兵无法办理工商营业执照。根据双方签订的租赁合同第六条第18款和第七条第24款的约定，陈作兵在实际使用门面房过程中，非人为损坏的门面房顶面、外墙面漏水由宝吉物业公司负责维修。宝吉物业公司负责对门面房出租时已有的公共设施进行维修保养，并负责门面房的结构维修；若宝吉物业公司因门面房权属瑕疵或非法出租门面房而导致本合同无效时，陈作兵有权终止合同。同时宝吉物业公司应退还预付租金的剩余部分和履约保证金，并给予陈作兵年总租金10%的赔偿。因此，陈作兵有权解除并终止合同并要求宝吉物业公司赔偿。综上所述，鉴于以上事实和理由，为维护陈作兵、王又娥的合法权益，现陈作兵、王又娥反诉至人民法院，请求依其反诉请求予以判决。原告（反诉被告）宝吉物业公司反诉辩称，1、该门面权利不存在瑕疵，该门面属宝吉物业公司所有，且陈作兵已以此门面于2016年9月19日作为武汉鑫滇味食品有限公司的住所地在工商部门进行了登记，故不存在陈作兵所谈到的无法办理工商营业执照之事。2、陈作兵在反诉状中所谈到的漏水、渗水、卫生间下水道堵塞、要求宝吉物业公司维修、自行维修及因宝吉物业公司原因导致无法正常经营等均不是事实，且无任何证据予以证明，陈作兵在签订租赁合同及物业合同已确认涉案门面设施完好。故陈作兵主张宝吉物业公司返还租金、物业管理服务费、卫生费、装修垃圾费、履约保证金无事实及法律依据。3、因陈作兵在起诉状中所谈到的漏水、渗水、卫生间下水道堵塞、要求宝吉物业公司维修及自行维修等均不是事实，且无任何证据予以证明，陈作兵在签订租赁合同及物业合同时已确认涉案门面设施完好；以及陈作兵存在拖欠租金等严重违约行为，宝吉物业公司不存在任何违约行为，故宝吉物业公司无需向陈作兵赔偿装修损失及支付违约金。4、关于装修部分，陈作兵无任何证据予以证明。5、陈作兵陈述其与王又娥离婚之事实无任何证据予以证明，且双方均作为本案的反诉原告提起反诉，证明双方均认可因涉案门面产生的债务系共同债务。经审理查明，宝吉物业公司经合法建造取得包括涉诉房屋在内的湖大琴园小区门面房的所有权。2016年8月9日，宝吉物业公司（甲方）与陈作兵（乙方）订立《房屋租赁合同》，合同的主要内容是：宝吉物业公司将位于琴园小区13#建筑面积166.98平方米房屋出租给陈作兵用于经营一品鲜花饼、一品绿豆饼、果汁混合冷热饮。租赁期限三年，自2016年10月9日起至2019年10月8日止。装修期自2016年8月9日起至2016年10月8日止免收租金。合同租赁期限内，若因政府原因或其他不可抗力因素导致本合同不能履行时，甲方除给予乙方1个月搬迁期外，无任何其他补偿（包括乙方自行装修补偿的费用）。该13#门面房每月租金11621.81元，每半年为一个交纳周期，第一个半年租金的交纳时间为2016年8月11日前，以后每半年的租金在距该半年开始之日3个工作日前交纳。乙方还应根据《物业管理服务合同》的约定交纳履约保证金。乙方须按时向甲方交纳上述费用，逾期交纳的，每逾期一日按逾期金额的1‰向甲方支付滞纳金。合同第六条门面装修、维修中第16款约定，甲乙双方在签订本合同前已经对门面房及其门窗、水电等设施进行了查验，双方对本合同签字后，视为乙方已确认门面房及其门窗、水电等设施完好。第18款约定，乙方在实际使用门面房过程中，非人为损坏的门面房顶面、外墙面漏水由甲方负责维修。甲方负责对本门面房出租时已有的公共设施进行维修保养，并负责门面房的结构维修。合同第七条违约处理中第22款约定，对于应由甲方维修的部分，由于情况紧急甲方怠于履行维修义务，而由乙方组织维修的，甲方应支付乙方相关维修费用或折抵租金，但乙方应提供合法有效证据及合法有效的付款发票。第24款约定，若甲方因门面房权属瑕疵或非法出租门面房而导致本合同无效时，乙方有权终止合同。同时甲方应退还预付租金的剩余部分和履约保证金，并给予乙方年总租金10%的赔偿。第26款约定，若乙方出现包括但不限于以下情况之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该门面房，除所收履约保证金及租金不退外，乙方还应按照合同年总租金的10%向甲方支付违约金，同时乙方应交清差欠的各种费用及滞纳金。若给甲方造成损失的，乙方还应向甲方承担全部赔偿责任，乙方也不得要求甲方对其装修及设施设备进行补偿。（1）乙方不按约定时间交付租金及其他费用达1个月的；（2）乙方所欠各项费用总额达20000元的（包括但不限于租金、赔偿金等）……。合同还对其他权利和义务进行了约定。2016年8月9日，宝吉物业公司（甲方）与陈作兵（乙方）订立《物业服务合同》，合同的主要内容是，在双方签订的《房屋租赁合同》基础前提下，租赁期间乙方接受甲方的物业服务，即2016年10月9日起至2019年10月8日止。每月物业管理服务费为人民币8582.77元，以半年为一个交纳周期，第一个半年物业管理服务费交纳时间为2016年8月11日前，以后每半年的物业管理服务费在距该半年开始之日3个工作日前交纳。乙方须按时向甲方交纳物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日按逾期金额的1‰向甲方支付滞纳金。合同还对其他权利和义务进行了约定。合同订立后，宝吉物业公司将上述门面交付给陈作兵使用，陈作兵收到门面后，对门面进行装修，并于2016年9月19日以该门面地址办理武汉鑫滇味食品有限公司。陈作兵自述自2016年7月15日至2018年3月5日，其共向宝吉物业公司缴纳租金、物业服务费、卫生费、保证金等费用共计240500元。在租赁房屋期间，涉诉门面墙顶渗水，陈作兵自行请人维修并支付维修费6000元。宝吉物业公司于2018年1月2日通过EMS向陈作兵邮寄送达律师函，主要内容是解除双方签订的房屋租赁合同，并向陈作兵催收拖欠2017年4月9日至2018年1月2日的租金52271.93元及物业服务费75814.47元及占用费等。陈作兵于2018年1月3日收到该律师函。因陈作兵在合同解除后，未向宝吉物业公司缴纳拖欠的租金及物业管理服务费、返还租赁物，现宝吉物业公司诉至本院。以上事实有《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、武汉市商品房预售许可证（武房开预售[2012]362号）、中华人民共和国建设工程规划许可证（武规建[2011]021号，项目编号WUAA20090542）、武汉市勘测设计研究院图纸、武汉金滇味食品有限公司企业信用信息公示报告、律师函、EMS邮寄单、2017年5月11日收据各一份及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，宝吉物业公司因合法建造取得涉诉门面的物权，其与陈作兵的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》依法成立生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。陈作兵反诉称宝吉物业公司不是涉诉门面的房屋所有权人，双方之间的《房屋租赁合同》无效，宝吉物业公司返还租金、物业管理服务费、卫生费、装修垃圾费、履约保证金合计240500元及赔偿陈作兵装修损失258700元的反诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。宝吉物业公司诉称陈作兵拖欠其自2017年4月9日起至2018年1月3日止租金人民币87398.08元及物业服务费75860.61元，另根据宝吉物业公司于2018年1月2日向陈作兵发生的《律师函》载明陈作兵拖欠宝吉物业公司2017年4月9日起至2018年1月2日期间的剩余租金人民币52271.93元。陈作兵辩称其向宝吉物业公司给付租金、物业费、卫生费等至2018年3月5日，且未区分给付租金、物业费、卫生费等的具体金额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”的规定，给付租金的举证责任在陈作兵，陈作兵提交的证据不足以认定其已付租金至2018年3月5日，对其抗辩主张，本院不予支持。本院对陈作兵拖欠宝吉物业公司自2017年4月9日起至2018年1月2日剩余租金金额52271.93元、拖欠物业管理服务费75814.47元予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定及房屋租赁合同第七条第22款“对于应由甲方（即宝吉物业公司）维修的部分，由于情况紧急甲方怠于履行维修义务，而由乙方（即陈作兵）组织维修的，甲方应支付乙方相关维修费用或折抵租金，但乙方应提供合法有效证据及合法有效的付款发票”的约定，在合同履行时，当事人应当遵循诚实信用原则。当承租的门面房在渗水时，陈作兵应当通知出租人，催告宝吉物业公司在合理的期限内进行维修。催告既是承租人的权利也是义务。陈作兵未提交证据证明渗水时，经催告，宝吉物业公司在合理的期限内拒绝履行维修义务的事实。另外，陈作兵自行维修漏水部位共花费6000元，应由出租人宝吉物业公司承担，此款项应与陈作兵差欠宝吉物业公司的租金予以冲抵相应部分。陈作兵自2017年4月起至今未向原告支付租金，依合同中承租人不按约定时间交付租金及其他费用达1个月的，或拖欠租金及物业费等费用达20000元时，出租人可以解除合同的约定，及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，陈作兵自2017年4月9日起，未按合同约定的期限向宝吉物业公司给付租金，宝吉物业公司通过EMS向陈作兵邮寄送达律师函。宝吉物业公司与陈作兵之间的房屋租赁合同自2018年1月3日陈作兵收到该律师函时解除。本案中，物业服务合同依赖房屋租赁合同而存在，房屋租赁合同是主合同，物业服务合同是从合同，宝吉物业公司与陈作兵之间的物业服务合同亦于2018年1月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。”，合同解除后，陈作兵应将涉诉房屋返还给宝吉物业公司。租赁合同的性质决定，一方在使用标的后，无法就使用的部分作出返还，但陈作兵应按照合同约定支付使用房屋期间的租金和合同解除后继续使用房屋应支付的房屋占有使用费及相应的物业服务费，房屋占有使用费和物业服务费应参照合同约定的给付标准。宝吉物业公司主张陈作兵给付2017年4月9日起至2018年1月3日止租金46654.02元（已扣除6000元）及2018年1月4日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费、给付2017年4月9日至2018年1月3日止的物业服务费75860.61元及2018年1月4日以后的物业服务费，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，宝吉物业公司与陈作兵在房屋租赁合同中约定，陈作兵不按约定时间交付租金、物业费、水电费及其他费用一个月的，原告有权单方面解除合同、收回该门面房，所收保证金、租金不退，同时按照合同年租金的10%向原告支付违约金。陈作兵违约后，应按照合同年租金的10%向原告支付违约金，被告交付的年租金为139461.72元，宝吉物业主张陈作兵支付违约金13946.17元，本院予以支持。宝吉物业公司主陈作兵承担滞纳金，无事实和法律上的依据，本院不予支持。宝吉物业公司主张其与陈作兵签订租赁合同是在陈作兵与王又娥夫妻关系存续期间产生，未提交婚姻登记机构出具陈作兵与王又娥双方系夫妻关系的证明，宝吉物业公司的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉宝吉物业管理有限公司与被告（反诉原告）陈作兵之间的房屋租赁合同于2018年1月3日解除。二、被告（反诉原告）陈作兵于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市武昌区三角路村湖大琴园小区13#门面；三、被告（反诉原告）陈作兵于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）武汉宝吉物业管理有限公司给付2017年4月9日起至2018年1月3日止的剩余房屋租金46654.02元，并按每月租金11621.81元标准给付2018年1月4日起至房屋实际返还时止的房屋占有使用费；四、被告（反诉原告）陈作兵于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）武汉宝吉物业管理有限公司给付2017年4月9日起至2018年1月3日止的物业服务费75860.61元，并按每月8582.77元标准给付2018年1月4日起至房屋实际返还时止的物业服务费；五、被告（反诉原告）陈作兵于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）武汉宝吉物业管理有限公司给付违约金13946.17元；六、驳回原告（反诉被告）武汉宝吉物业管理有限公司其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）陈作兵的反诉请求。案件受理费5078元，减半收取计2539元，由被告陈作兵（反诉原告）负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起三十日内向原告给付），本案反诉案件受理费4466元，由被告（反诉原告）陈作兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 周 杰二〇一八年十二月十四日书记员 严橄玲