海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初7661号   原告：海口佳和嘉美物业服务有限公司，住所地海南省海口市琼山区。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：熊先普，该公司董事长。   被告：何开茂，男，1979年3月18日出生，汉族，现住海口市。   被告：陈芳，女，1990年1月25日出生，汉族，现住海口市。   两被告共同委托诉讼代理人：应红源，北京盈科（海口）律师事务所律师。   两被告共同委托诉讼代理人：陈柳坤，北京盈科（海口）律师事务所律师。   原告海口佳和嘉美物业服务有限公司（以下简称佳和公司）诉被告何开茂、陈芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳和公司的法定代表人熊先普，被告何开茂、陈芳共同委托诉讼代理人应红源、陈柳坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告佳和公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年4月6日至2018年11月30日期间的物业管理服务费4016.54元；2.被告支付违约金5653.86元（暂计至2018年12月10日）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系阳光三号苑小区的前期物业服务公司，被告系阳光三号苑小区1#楼××房屋业主，其房屋建筑面积为74.22平方米。被告于2016年4月6日与原告签订了《阳光三号苑·前期物业服务管理服务协议》（以下简称服务协议），协议签订后，原告按服务协议中的约定向被告提供了物业管理服务，但被告在此期间未按约定向原告缴纳物业管理服务费（以下简称物业费）。根据服务协议约定：物业费自房屋交付之日起开始计收，物业费根据房屋建筑面积计算，物业费的收费标准（纯生活用房）为1.7元/平方米/月，业主应于每月10日前主动到缴费处交清上月应缴纳的各项费用，及逾期交纳物业费的按拖欠金额每日千分之三支付违约金等，被告自2016年4月6日至2018年11月30日期间应缴纳的物业费4016.54元，违约金为5653.86元。原告书面催告后，被告仍未向原告缴清，被告拖延缴纳物业费的行为已构成违约，为此，原告诉至法院。   被告何开茂、陈芳辩称：1.该房屋并未实际交付，不具备收取物业费的条件；2.原告以前期物业服务管理协议签订日期为被告逾期缴纳物业管理费的起算日没有事实依据，签订合同并不代表被告已经实际入住并且享受原告的服务；3.原告公司的物业服务标准并未在物价管理部门备案，原告也未向被告提供过各项审批文件，该协议自开庭审理当日还不具备法律效力；4.原告的违约金请求明显超过了法律的规定，于法无据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据如下：1.《房屋预告登记证明》，证明被告系阳光三号苑的业主；2.《前期物业服务合同》，证明原告为阳光三号苑的前期物业服务公司；3.《阳光三号苑·前期物业服务管理服务协议》及相关交接资料，证明原告与被告已就物业服务的相关事项签订了服务协议，被告已实际收房；4.《缴费催款通知书》及EMS快递面单，证明原告已以书面形式向被告催缴物业费。被告对原告提交证据1、2的三性没有异议，对证据3、4的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院对原告的证据的真实性予以认定。被告提交的证据如下：海口市中级人民法院（2018）琼01民终2264号民事判决书，证明案涉小区存在开发商壮兴公司向业主逾期交房的情形，并判令壮兴公司承担相应的逾期交房违约金。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。本院对被告提供的证据真实性予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）与原告佳和公司签订《前期物业服务合同》，约定佳和公司为壮兴公司开发建设的“阳光三号苑”小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业的面积交纳，具体标准为每平方米的纯生活用房1.70元/月,办公商住两用房2.00元/月,营业性用房2.50元/月。业主应于房屋交付之日起交纳物业费用。2015年9月24日，被告将其购买的“阳光三号苑”1#楼××房在海口市房屋产权交易登记中心办理了预购商品房预告登记。2016年4月5日，被告与原告佳和公司办理了房屋交接，领取该房屋钥匙，实际占用使用房屋至今。同日，被告与原告佳和公司签订了《阳光三号苑前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务事项进行了约定：被告接受原告提供的物业管理服务；被告对于原告正常管理活动予以配合、协助，按时缴纳物业管理费、涉及全体业主利益的各项公摊费用、专项维修资金等相关费用；原告应对物业区域内房屋公共部位、公共设备设施、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序等项目进行维修、养护与管理；物业管理服务费计算时间自房屋交付之日起计收，如因被告自身原因未能在与建设单位约定的房屋交付时间内收房，则自建设单位发出的收房通知书约定的最后收房的次日起，被告应开始支付物业管理服务费及其他费用；物业管理服务费根据被告的购房面积计算（其中服务协议中载明被告的建筑面积为74.22平方米），具体为每平方米的纯生活用房1.70元/月（管理费1.50元+日常维修养护费0.20元）；办公商住两用房2.00元/月（管理费1.80元+日常维修养护费0.20元）；营业性用房2.50元/月（管理费2.30元+日常维修养护费0.20元）。被告应于每月10日前，主动到原告收款处交清上月应缴的各项费用。被告违反协议，未按约定的标准和时间缴纳物业管理服务费用，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每日千分之三标准支付违约金。协议签订后，原告依约提供相应的物业管理服务，因被告一直未缴纳该费用，原告于2018年3月24日向被告邮寄《缴费催款通知书》，要求被告在2018年3月31日前缴清物业服务费，被告至今未交。自2016年4月6日起至2018年11月30日，被告总计产生物业管理服务费4016.54元。因此原告遂诉至法院要求被告支付物业管理费4016.54元，并按日千分之三计付截至庭审前即2018年12月10日的违约金5653.86元。   另查明，海口市中级人民法院于2018年6月19日作出（2018）琼01民终2264号民事判决确认涉案商品房项目至今尚未经验收合格。   本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案被告与原告佳和公司签订《阳光三号苑前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，协议不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方应按照约定全面履行合同义务。原告提供物业管理服务后，被告应当按期支付物业服务费。现被告拖欠自2016年4月6日起至2018年11月30日的物业服务费4016.54元已构成违约，依法应承担相应的民事责任。原告起诉要求被告支付该费用具有事实和法律依据，本院予以支持。   关于被告抗辩其居住的房屋未竣工验收，不具备物业费用收取条件的问题。被告在明知案涉房屋未达到合同约定的房屋竣工验收交付条件，仍与原告办理房屋交接手续，实际占有、使用房屋，并与原告签订前期物业服务协议，实际接受原告提供的物业服务，应视为其认可该物业服务协议中约定的权利义务。根据合同相对性原则，被告应受到前期物业服务协议的约束，依约应承担物业服务费的缴纳义务。被告关于案涉房屋未达到约定交付条件，物业服务费应由建设单位承担的抗辩意见，本院不予采纳。   关于原告公司的物业服务合同及收费标准未在物价管理部门备案，是否具备法律效力的问题。原告与壮兴公司的《前期物业服务合同》及相应的物业费收费标准未经物价部门备案，属于相关行政机关行政管理范畴，不属于合同法规定的应当无效的情形，不影响本案原被告签订的《阳光三号苑前期物业管理服务协议》的法律效力，故被告此项抗辩意见无法律依据，本院不予采纳。   关于原告主张的违约金是否过高的问题。《海南经济特区物业管理条例》第六十八条规定：“业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。”被告在本案中存在逾期支付物业管理费的行为，应承担相应的违约责任。原告根据《阳光三号苑前期物业管理服务协议》的约定以日千分之三的标准向被告主张违约金明显过高，结合案涉房产尚未实际竣工验收的事实以及原被告双方的合同履行情况，基于公平原则本院依法将日千分之三的违约金标准调低至日万分之二。按照日千分之三的标准原告主张被告应支付的违约金至2018年12月10日为5653.86元，日千分之三与日万分之二之间相差15倍，故对于原告主张的违约金本院调整为5653.86元中不超过十五分之一的部分，即376.92元。   综上，被告应支付的物业服务费金额为4016.54元、违约金为376.92元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条，参照《海南经济特区物业管理条例》第六十八条之规定，判决如下：   一、限被告何开茂、陈芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口佳和嘉美物业服务有限公司支付物业服务费4016.54元及违约金376.92元，合计4393.46元；   二、驳回原告海口佳和嘉美物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元（原告已预交），由被告何开茂、陈芳共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 刘海云   审 判 员 杨 新   审 判 员 王荔枝     二○一八年十二月二十八日   法官助理 唐梦丹   书 记 员 黄良文   速 录 员 杜晓雯   附相关法律及解释条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用   法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。