北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初37906号原告：方福祥，男，1953年9月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于力涓，北京汉颂律师事务所律师。被告：北京光恒金泰农业发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇翟里村委会东500米。法定代表人：张学军，总经理。委托诉讼代理人：韩冰，男，北京光恒金泰农业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：冷友红，北京友恒律师事务所律师。原告方福祥与被告北京光恒金泰农业发展有限公司（以下简称光恒金泰公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方福祥之委托诉讼代理人于力涓，被告光恒金泰公司之委托诉讼代理人冷友红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方福祥向本院提出诉讼请求：1.依法确认方福祥与光恒金泰公司于2013年10月30日签订的认养合同无效；2.解除方福祥与光恒金泰公司签订的认养合同，要求光恒金泰公司返还已支付的认养款16万元；3.案件受理费由光恒金泰公司负担。事实和理由：2013年10月30日，方福祥与光恒金泰公司签订了一份认养合同，光恒金泰公司将位于北京市通州区宋庄镇翟里村光恒金泰农业观光园内位于1-19的一处大棚及管护房土地共计580平米以16万元的价格租赁给方福祥使用，使用年限自2013年6月20日至2033年6月19日，共计20年。方福祥在签合同之后又经光恒金泰公司同意在院内加盖了部分棚房。2017年8月14日，宋庄镇政府将方福祥在院内新建的棚房全部无偿拆除，2018年6月18日又将土地上的大棚及管护房全部拆除。土地已恢复原状。为维护自身合法权益，方福祥特起诉至法院要求解决。光恒金泰公司答辩称：《认养合同》是有效合同，合法成立的，涉案土地内大棚、设施及看护用房被拆除是由于方福祥的违法建设所导致的，不能继续履行系应由方福祥承担全部责任。《认养合同》具有继续履行的条件，根据《认养合同》约定方福祥承包的是土地使用权，不影响方福祥对于土地的承包，仍可以利用现有土地进行农作物的种植。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，光恒金泰公司（甲方）与方福祥（乙方）签订《认养合同》，约定：第一条、1、该户占地面积580平方米（含房屋面积、庭院面积、大棚面积、公摊面积），单元号为：1-19。2、本合同土地使用年限自2013年6月20日起至2033年6月19日止，认养期限为：20年。第二条、双方同意上述土地及地上物认养金额为人民币大写：壹拾陆万整。（人民币小写）：??160000元。第三条、付款方式：一次性付款。第四条、甲方在2013年6月30日前向乙方交付土地及地上物的使用权。第六条、资产处理方法。2、乙方认养期间，如遇国家征地拆迁或地方政府收回土地的客观事实发生，合同视为自动解除。甲乙双方本着真实意愿约定，乙方有权选择要求甲方退还尚未发生的认养费用；或者要求取得在乙方认养区域内地上物补偿价款权益，乙方选择确定一项后视为自动放弃另一项。第七条、双方的权力和义务。（三）关于物业管理。甲方负责管理园区的公共设施维护和维修，保证园内的防火、防盗、卫生和安全等。防火、防盗、卫生、安全、水、电路维修，维护的费用合计每户每年人民币壹仟伍佰元整（??1500.00）。《认养合同》还约定了其他内容。2013年10月30日，光恒金泰公司出具收据，载明收到认养款160000元。2013年4月2日，北京市通州区农村工作委员会出具通农委字[2013]34号《关于宋庄镇人民政府的复函》，载明：“宋庄镇人民政府：贵单位《关于北京光恒金泰农业发展有限公司生态农业体验园建设项目的函》（通宋政函[2012]42号）收悉。经研究，认定北京光恒金泰农业发展有限公司生态农业体验园建设项属农业结构调整项目。同意立项。根据贵单位申请，批复本项目建设内容为：项目区位于宋庄翟里村，面积110亩，全部为蔬菜生产基地。计划新建30栋半地下日光温室，1000平方米仓储库，1000平方分装库，800平方米保险库。按照属地管理农业项目的相关规定，要求宋庄镇政府要按照请示文中确定的建设方案，全面负责北京光恒金泰农业发展有限公司生态农业体验园项目的规范建设工作。北京光恒金泰农业发展有限公司生态农业体验园要加强质量管理，确保在市、区有关部门组织的水产养殖产品质量抽查中100%达标。要落实安全生产措施，保证在施工建设和经营管理过程中不发生人员伤亡事故。本文件只对宋庄镇政府在请示文中的建设方案予以登记备案。项目建设单位不准在备案建设方案之外擅自增建，改建内容，不准将农业设施用作非农目的，不准将农业设施出售、出租、转让、转借牟利，不准拖欠农民土地流转金，不准拖欠工人工资。如违反上述规定，通州区农委撤销本备案文件，同时由有关部门依法处理”。2017年8月5日，北京市通州区宋庄镇人民政府就涉案土地发布《公告》，载明：“该建筑所有权人、承租户：经查，你（单位）在位于北京市通州区宋庄镇翟里村南所承租（建设、改建）的大棚建筑，因存在看护房超标、改变种植大棚外观、硬化地面、室内装饰有家电器材等，改变了种植大棚用途，已构成违法大棚房行为。我镇现依据市规土委《关于清理整治以设施农业、险户搬迁及村民安置等名义进行违法用地行为的函》（市规划国土函【2017】1311号）的工作要求，现告知你（单位）自本公告下发日期3日内自行拆除整改上述建筑恢复种植用途，逾期不自行整改的，本机关将予以强制拆除整改，届时，导致一切损失，由你（单位）自行承担”。方福祥提交的宣传页显示：城市生态家园金泰庄园，观光、采摘、养生、种植、垂钓、休闲、度假、娱乐为一体的精品生态园，每套占地面积580㎡，惊爆价325元/㎡，距繁华不远，离自然更近，农庄地址：北京通州宋庄（距国贸25公里），体验田园风光，享受健康生活，凭此单有优惠。光恒金泰公司不认可该宣传页的真实性，没有说居住再建设设施，只是广告，不是合同的附件，当事人是看现状签订的合同。双方当事人认可涉案土地为一般农用地，双方均认可大棚的交付时间为《认养合同》签订的时间。涉案大棚装饰装修、院门、硬化的地面等基础生活设施于2017年8月14日被强制拆除，大棚的看护房及围墙于2018年6月18日被强制拆除。上述事实有《认养合同》、收据、公告、宣传页、《关于宋庄镇人民政府的复函》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。涉案土地为一般农用地，依照法律规定，不得用于建造、出租、出售房屋。但根据方福祥提供的证据及其他同类案件原告提供的证据材料，可以认定光恒金泰公司在对外发包大棚时宣传其经营的是农家小院，具备居住、养老、休闲、度假等功能。虽然光恒金泰公司对方福祥提供的部分证据的真实性不予认可，但结合其他证据足以认定光恒金泰公司进行了上述宣传，由此可以认定光恒金泰公司系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可以认定光恒金泰公司与方福祥系以售买“农家小院”为目的签订《认养合同》，违反了法律的强制性规定，损害社会公共利益；应属无效，故方福祥要求确认其与光恒金泰公司于2013年10月30日签订的《认养合同》无效的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。对于光恒金泰公司有关《认养合同》有效的抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故光恒金泰公司应将已收取的认养费退还方福祥，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以《认养合同》约定的认养费及认养期限进行折算。关于大棚的认养期间，庭审中，光恒金泰公司明确表示应以合同中明确约定的认养期限为准，鉴于双方签订的《认养合同》明确约定认养年限自2013年6月20日起至2033年6月19日止，故应以该约定确定认养总期限。关于交付时间和拆除时间，因双方均认可《认养合同》签订时间为实际交付时间，故本院认定交付时间为2013年10月30日。涉案大棚的装饰装修拆除时间为2017年8月14日，因此次拆除导致大棚已不具有居住等非农功能，方福祥的合同目的已无法实现，应作为使用时间的终点。故本院确认拆除时间为2017年8月14日，未使用期间所对应的认养费应予退还。综上，扣除方福祥应当承担的占用期间的使用费，光恒金泰公司应退还方福祥的认养费的具体数额确定为129665.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告方福祥与被告北京光恒金泰农业发展有限公司于2013年10月30日签订的《认养合同》无效；二、被告北京光恒金泰农业发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告方福祥认养费129665.75元；三、驳回原告方福祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告方福祥负担303元（已交纳），由被告北京光恒金泰农业发展有限公司负担1447元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  林文彪二〇一八年十二月二十七日书记员  杨思涵