海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初398号原告（执行案外人）：张洪娟，女，1972年5月20日出生，汉族，住黑龙江省肇东市东发乡五湖村贺庆屯**。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：张贵宏，黑龙江元辰律师事务所律师。被告（申请执行人）:海南柏盈实业投资有限公司,住所地海口市龙昆北路龙珠大厦****。统一社会信用代码：914600007212241788。法定代表人：孙崇格,该司总经理。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被告（被执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司,,住所地乐东尖峰岭镇岭头村雨林海景公馆统一社会信用代码：91469033552774346W。法定代表人:熊风，该司总经理。委托诉讼代理人：刘若伟，该司法律顾问。委托诉讼代理人：刘桂琴，该司副总经理。被告（被执行人）：三亚圣义海达房地产开发有限公司,住所地三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**。统一社会信用代码：914602005527683173。法定代表人：王海达。原告张洪娟与被告海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。张洪娟的委托诉讼代理人张贵宏、柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰、金地公司的委托代理人刘若伟、刘桂琴到庭参加诉讼，圣义海达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张洪娟的诉讼请求：1.请求判令不得执行海南省乐东市××镇龙沐湾雨林海景公馆一期1号楼7层B710号房屋；2.判决柏盈公司、金地公司、圣义海达公司承担本案诉讼费用。事实与理由：海南省乐东市××镇龙沐湾雨林海景公馆一期1号楼7层B710号房屋是金地公司、圣义海达公司开发建设的，该房屋与2015年1月11日由金地公司抵账给案外人李田有。2015年11月15日，张洪娟从李田有处购买该房并缴纳了171840.00元，李田有以肇东市发社区建设办公室的名义为张洪娟出具收据。2016年1月2日，张洪娟与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》，约定：张洪娟购买金地公司开发的雨林海景公馆一期××楼房屋。同日，金地公司收取了物业费、办理房屋所有权证所需的相关税费并办理了进户手续，将该房交付给张洪娟使用。2017年2月13日，海南省海口市中级人民法院查封了该房。该房曾经被金地公司、圣义海达公司在张洪娟不知情的情况下抵押给了中国农业发展银行三亚市分行，2017年5月17日，贷款结清，抵押权消灭，张洪娟知道该房被查封后，向海南省海口市中级人民法院提出执行异议申请。2018年4月27日，张洪娟收到海南省海口市中级人民法院驳回异议请求的裁定。张洪娟认为，张洪娟所购买房屋在海南省海口市中级人民法院查封之前已经签订合法有效的书面购买合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款、进户时就缴纳了办理房屋所有权所需的相关税费，未办理过户登记不是买受人自身原因。因此，张洪娟购买的房屋符合《最高人民法院关于人法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件，张洪娟享有能够排除执行的权利。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》227条规定向贵院提出诉讼，请求判令不得执行雨林海景公馆一期1号楼7层B710号房屋屋。柏盈公司答辩称，张洪娟主张对“雨林海景公馆一期1号楼B710号房屋”享有所有权没有事实根据。一、依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”张洪娟皆未能提供相关登记证明，张洪娟并未取得该房产的所有权。二、张洪娟提交的《乐东商品房买卖合同》没有体现明确的签订时间，张洪娟未提供相应款项的转账凭证及收款发票，其出示的收款收据有两张，在时间上为同一日期，一张是由肇东市东发社区建设办公室出具，一张是由本案金地公司出具，金额与房号均不一致。其出示的还款协议、用房抵欠款协议、购买房屋认购书等材料体现的是自然人李田友，依据张洪娟的自述可知，无论是肇东市东发社区建设办公室还是自然人李田友并没有取得涉案房的所有权即进行了转售，而且所谓的抵偿面积并不一致，存在明显的矛盾之处，因此张洪娟提交的材料不能相互吻合，不能证明张洪娟实际取得并占有涉案房屋。其主张是不真实的、虚假的，不能自圆其说，亦不符合房屋不动产权交易的法定情形。三、柏盈公司经过查询得知，上述“雨林海景公馆B710号房屋”系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间设定登记抵押，至今仍未解押。根据乐东金地房地产开发有限责任公司与中国农业发展银行三亚分行之间的《最高额抵押合同》的约定登记设立，该合同第五条约定：“本合同项下抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息、以及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金。”。第七条第三款约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。”而张洪娟主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，乐东金地房地产开发有限责任公司显然没有自由处分地上附着物的权利,双方的买卖行为应属无效之行为。综上所述，张洪娟的请求并无事实根据也无法律依据。这明显是金地公司为了逃避债务，转移财产的做法。为维护柏盈公司的合法权益，请求贵院依法驳回张洪娟的请求，维持原裁决结果，驳回张洪娟的诉请。金地公司答辩称，李田有在开发建设中借给金地公司千万余元，所以金地公司把房给李田有卖，所以李田有给张洪娟开了票据，但李田有开具的票据，金地公司入不了账，只有金地公司自己开的才可以，最后张洪娟只有到金地公司开具正式的票据才可以，因此张洪娟提供的两个收据是合情合理的，不矛盾，主要是因为金地公司之前有欠账，所以并不存在作假之说。圣义海达公司未作答辩。经审理查明，2017年1月16日，本院受理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司起诉请求：1.判决解除柏盈公司与圣义海达公司、金地公司双方于2015年10月26日签订的《协议书》及2015年11月27日签订的《补充协议1》；2.判令圣义海达公司、金地公司共同偿还借款本金人民币47336079元及相应利息17242775元（按月息2%暂计算至2016年12月31日为17242775元），合计为：64578854元，自2017年1月1日起按年利率24%计算至本息实际还清为止；3.判令圣义海达公司、金地公司共同赔偿柏盈公司、律师费损失人民币400000元、财产保全担保费损失69745元；4.本案诉讼费用由圣义海达公司、金地公司承担。本院于2017年7月7日作出（2017）琼01民初48号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至金地公司、圣义海达公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至金地公司、圣义海达公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案在审理中，柏盈公司向本院申请诉讼保全，请求冻结金地公司在中国建设银行股份有限公司乐东支行的银行账户存款（账号：×××）、圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××），以64578854元为限，或查封金地公司、圣义海达公司价值64578854元的土地使用权及房产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号、尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号及该土地上的房屋雨林海景公馆A栋、B栋[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]。柏盈公司以中国平安财产保险股份有限公司向本院出具的保险金额为19373656元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。本院于2017年2月13日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，本院对金地公司名下的包括张洪娟购买的海南省××县龙沐湾雨林海景公馆一期1号楼7层B710号房屋的财产进行查封。张洪娟为此提出异议，以其已购买被查封房产为由，要求法院解除查封。经本院审查，认为张洪娟并未提供证据证明其已向金地公司支付了全部购房款，故张洪娟提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条及第二十九条第（三）项的规定，遂于2018年4月12日作出（2018）琼01执异124号执行裁定：驳回案外人张洪娟的异议请求。张洪娟不服该裁定，遂提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2012年4月8日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局对雨林海景公馆一期1、2号楼颁发乐房售证字（2012）004号《商品房预售许可证》。有效期为2年，自2012年4月1日至2014年4月11日；因该楼盘尚未竣工验收和销售完毕，金地公司分别于2014年4月21日、2015年4月21日、2016年5月24日向该局提出续期申请，经核准，该局批准续期1年的申请。预售时间续期为2014年4月23日至2015年4月23日、2015年4月30日至2016年4月30、2016年5月25日至2017年5月25日；2016年2月26日，中国农业发展银行三亚市分行致函该局，说明该项目一宗土地连同在建房屋已在县国土局设定抵押登记（抵押登记时间为2015年9月17日），故该局在2016年5月25日续期时在《商品房预售许可证》上备注“部分土地已设定抵押”字样。2015年9月17日，乐东黎族自治县国土环境资源局向中国农业发展银行三亚市分行颁发乐东他项（2015）第007号《土地他项权利证明书》，载明：金地公司将其位于乐东县尖峰镇岭头粮食附营所8000平方米的国有土地设定抵押权[土地证号为：（2010）第**]，用于为借款人三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元的贷款担保，期限为2年，自2015年9月10日至2017年9月16日。2018年6月6日，中国农业发展银行三亚市分行乐东黎族自治县国土环境资源局发函，载明：上述贷款已于2017年5月17日结清贷款本息。故该局于2018年7月12日解除雨林海景公馆一期1号住宅楼、2号住宅楼房屋的抵押。再查明，张洪娟与金地公司签订《乐东商品房买卖合同》一份，约定：张洪娟决定购买金地公司开发的雨林海景公馆一期××楼房，建筑面积约28.64平方米，房屋单价为5000元/平方米，总价款为143200元，合同还对其他事项进行了约定。2016年1月2日，金地公司向张洪娟出具了两张收据，一张载明收到张洪娟1B710号房款143200元，一张载明收到张洪娟1B710号税款、契税、维修基金、物业费等费用共计14635.40元。张洪娟提交一份2015年11月15日加盖了“肇东市东发社区建设办公室财务专用章”的收据，载明交款单位张洪娟，交款事由1-B-710房款171840元。本院向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请查询涉案房屋的网签状况，查询结果为：B710号房，合同编号为LDL000006858；网签生成时间为2016年1月2日；网签提交时间为2016年2月6日；买受人为张洪娟。以上事实，有当事人提交的（2017）琼01民初48号民事判决书、裁定书、（2018）琼01执异124号执行裁定书、乐东商品房买卖合同、收据、商品房预售许可证、土地他项权利证明书、网签状况证明、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：张洪娟对1号楼B710号是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，关于张洪娟能否就被查封的××楼除执行的问题，可参照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定予以审查。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，应根据张洪娟在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与金地公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等情况予以认定。1、本案证据能够证明，双方在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，张洪娟在法院查封1号楼B710号房之前已经与金地公司签订了《乐东商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。柏盈公司虽辩称，涉案土地及地上建筑物已设定抵押，张洪娟与金地公司的买卖行为无效。但先办理抵押再进行转让，并不影响合同效力的认定，商品房买卖合同也不因房屋转让未经抵押权人同意而必然无效。此外，柏盈公司虽辩称该合同没有体现明确的签订时间，对其真实性存疑。但根据房管部门出具的网签状况，1号楼B710号房的买受人为张洪娟，备案时间为2016年2月6日，备案的合同编号与张洪娟提供的合同一致，可证实该商品房买卖合同的真实性以及签订于该房被查封之前的事实，故柏盈公司的该项答辩意见不能成立。2、本案证据能够证明，张洪娟已支付全部房款并已合法占有涉案房屋。根据金地公司开具的收据可知金地公司已收到张洪娟支付的1号楼B710号房的全部购房款143200元，该金额和《乐东商品房买卖合同》约定的房款一致，故本案可以认定张洪娟在1号楼A506号房被查封之前已向金地公司支付了全部房款。此外，根据金地公司向张洪娟开具的关于收取物业费、公共设施等费用收据，可知金地公司已向张洪娟交付了1号楼B710号房，张洪娟在法院查封之前已入住该房屋。关于张洪娟提交的“肇东市东发社区建设办公室财务专用章”的收据问题，因金地公司欠付李田有的款项，由李田有直接代金地公司向张洪娟销售房屋并收取房款折抵金地公司欠款，上述说法足以与张洪娟与金地公司签订的书面合同，金地公司向张洪娟出具收据，以及张洪娟实际入住该房的证据相互印证，应当采信，故对柏盈公司的抗辩理由本院不予采纳。3、涉案房屋非因张洪娟自身原因而未办理过户登记。因金地公司当时没有偿还银行贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除，客观上不能办理房产过户登记。张洪娟购买涉案房屋时系在商品房预售许可证有效期之内，该许可证上也未载明土地已设定抵押的内容，作为普通消费者的张洪娟有理由相信涉案房屋的产权清晰，对涉案房屋能否办理过户登记手续的问题已尽到了充分的注意义务，对于该房屋不能办理过户登记并无过错。故应当认定非因张洪娟自身原因而不能办理涉案房屋的过户登记。综上所述，张洪娟对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得强制执行海南省××县房的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，缺席判决如下：不得执行张洪娟购买的海南省××县龙沐湾雨林海景公馆一期1号楼7层B710号。案件受理费100元，由海南柏盈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。本院（2018）琼01执异124号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 林 梅审 判 员 刘华琪人民陪审员 杨 华 二〇一八年十二月十九日书 记 员 廖 敏速 录 员 李 萍附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(1在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；(2在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(4非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。