北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初3101号原告：宫黎明，男，1981年3月8日出生，满族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。被告：王旭，女，1984年9月9日出生，汉族，户籍地吉林省磐石市。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。第三人：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市前进监狱。第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市前进监狱。第三人：靳广前，男，1977年1月3日出生，汉族，户籍地河南省淮阳县新站镇靳湾村**,现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。原告宫黎明与被告王旭、第三人段云、刘永跃、靳广前房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭爽、被告王旭的委托诉讼代理人庞嘉靖、第三人靳广前及其委托诉讼代理人李艳华到庭参加了诉讼。第三人段云、刘永跃经本院合法传唤，未委托代理人到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宫黎明向本院提出诉讼请求如下：1．确认原告与被告王旭于2013年11月10日签订的《北京市房屋出租委托合同》及《补充协议》无效；2．判令被告王旭支付拖欠房屋使用费，按照每月3600元标准，自2015年10月10日至实际腾退之日止；3．第三人靳广前腾退北京市昌平区xx苑xx区x号楼x单元xxx室给原告；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年11月10日签订《房屋出租委托合同》及《补充协议》，约定原告将其所有的北京市昌平区xx苑xx区x号楼x单元xxx室委托被告对外出租，租赁期限自2013年11月10日至2017年11月9日。租金标准为3600元/月，按年支付。合同签订后，原告按照合同内容认真履行，但被告自2015年10月10日起就未再按照合同约定向原告支付租金。根据已生效的北京市第一中级人民法院（2016）京01刑初57号判决书显示：段云伙同刘永跃将上述房屋违法“出售”给靳广前。段云、刘永跃均因诈骗罪被判处无期徒刑，目前二人正在服刑中。生效判决书认定靳广前是受害人，其损失应当由段云、刘永跃赔偿。原告认为，因涉案房产为建设在集体土地上的“小产权房”，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案《北京市房屋出租委托合同》及《补充协议》应属无效。但原告有权依据上述合同的租金标准索要房屋占用费。同时第三人靳广前应负有立即腾退房屋的义务。因此，现诉至法院，望判如所请，维护原告的合法权益。被告王旭辩称：首先，答辩人认为答辩人不是本案的被告。答辩人与被答辩人签订的《北京市房屋出租委托合同》中明确了答辩人作为被答辩人的代理人将被答辩人的房屋对外出租。答辩人接受委托后履行了受托义务，无任何过错，在租赁事宜上双方不存在矛盾及冲突。答辩人不是房屋的实际占有使用人，没有退还房屋及支付房屋租金的义务。故答辩人不应为本案被告。其次，答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求。第一，答辩人与被答辩人所签订的合同是有效的，因为答辩人与被答辩人双方均系完全行为能力人，该合同内容不存在合同法第52条规定的情形，故该合同依法有效。第二，答辩人不是房屋的实际占有使用人，无义务也没有办法向被答辩人返还房屋，也没有义务向被答辩人支付房屋租金。从答辩人与被答辩人签订的《北京市房屋出租委托合同》约定可知：被答辩人与答辩人都明知答辩人是将房屋出租给不特定的第三人，即被答辩人明知答辩人不是房屋的使用人。同时根据被答辩人起诉书阐述内容可知被答辩人明白房屋由第三人实际占有使用，故答辩人没有义务也没有办法向被答辩人返还房屋，没有义务支付房屋租金。第三，不同意承担诉讼费。第四，王旭向宫黎明交付的房屋租金包含了工作期的租金，对于工作期的房屋租金王旭保留追回的权利。第三人靳广前述称：第一，请求法院驳回被答辩人的第三项诉讼请求。1、本案起诉的是租赁合同纠纷，答辩人实际上是受害人。我占有房屋是通过购买方式取得该房屋的占有权。虽然该买卖合同在（2016）京01刑初57号判决书中被认定是合同诈骗，本案的被告段云和刘永跃被判处刑罚，因此答辩人占有房屋不是非法占有。在本案中只能解决合同的相对人也就是原、被告之间基于房屋租赁合同产生的债权债务纠纷。2、如果被答辩人请求答辩人腾退房屋应以物权法为基础，另行起诉，而不应在租赁合同纠纷中起诉。答辩人占有该涉案房屋不是基于租赁合同的占有。3、请求支付租赁费和腾退房屋不是同一法律关系。请求租赁费是以房屋租赁合同为基础，请求腾退房屋是以物权法中的房屋所有权为基础，故不能在租赁合同纠纷中一并处理房屋腾退之事。第二，该涉案房屋在2017年12月29日被北京市规划和国土资源管理委员会做出的京规划国土（昌）土罚字（2017）第175号行政处罚决定书予以没收。涉案房屋归国家所有，本案的原告不是房屋的所有权人，因此原告无权要求答辩人腾退房屋，不具有原告资格。综上，答辩人不同意腾退房屋，被答辩人的第三项诉讼请求不应得到支持。请求法院查明事实，保护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的第三项诉讼请求。第三人段云和刘永跃经本院合法传唤，无正当理由未委托诉讼代理人到庭应诉，亦未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：2011年2月1日，宫黎明（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）签订一份《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同书约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京宏福苑小区内编号为xx区x-x-xxx的房屋（以下简称诉争房屋）。房屋用途为住宅，建筑面积为147．8平方米，售价为1197180元。其后，宫黎明支付了全部购房款并办理入住手续。2013年11月10日，宫黎明与王旭签订了一份《房屋出租委托合同》。该合同约定，宫黎明将诉争房屋委托王旭对外出租，出租代理期为2013年11月10日至2015年1月9日，月租金为3600元/月。当日，宫黎明向王旭出具了代理出租房屋的授权委托书。宫黎明与王旭还曾签订过一份关于出租诉争房屋的《补充协议》。王旭向宫黎明实际支付租金至2016年1月9日。2013年11月10日，王旭与段云签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定王旭以自己的名义将诉争房屋出租给段云，租期自2013年11月10日至2017年11月9日，租金标准为4000元/月。2014年5月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给靳广前。靳广前在本案庭审过程中提交了一份自称其妻杨华敏与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会签订的关于出售诉争房屋的《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同约定诉争房屋售价为881600元。该合同关于房号书写有误。原告和第三人靳广前均认可应为xx区x-x-xxx。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由靳广前、杨华敏占有使用。2017年12月29日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《行政处罚决定书》（京规划国土（昌）土罚字【2017】第175号）。该决定书内容为：“北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会：我单位于2017年10月10日对北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会违法占地一案立案调查。经查，你单位于2010年11月未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建郑各庄村村民回迁楼南一区。经现场勘测，该项目占地总面积26257．81平方米（合39．39亩），建筑占地面积9242．79平方米，建筑面积88281．69平方米，场地硬化面积5870．44平方米。共建设楼房5栋，平房7栋。……《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。你单位行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地行为。……根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定处罚如下：责令北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会退还非法占用的北京市昌平区北七家镇郑各庄村26257．81平方米（合39．39亩）集体土地，对未办理用地审批手续，占用该地块建设的楼房5栋，平房7栋给予没收。没收建筑面积88281．69平方米，并按每平方米占地10元罚款，共计262578．1元人民币。”经查，诉争房屋在该处罚决定书没收的范围内。上述事实，有《北京宏福苑房屋买卖合同书》、《房屋出租委托合同》、《行政处罚决定书》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、（2016）京01刑初57号刑事判决书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，第三人段云、刘永跃经本院传票合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。宫黎明与王旭签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对租期和租金标准都有明确约定，且王旭对外转租时都是以自己的名义，故原被告双方为事实上的房屋租赁合同关系。王旭辩称双方为委托关系，不符合事实，本院不予采信。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故原被告签订的《房屋出租委托合同》应为无效。原告的第一项诉讼请求有法律依据，本院予以支持。原告关于要求被告支付房屋使用费的主张，本院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，被告作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向原告支付房屋使用费。在行政机关作出行政处罚决定之后，原告要求支付房屋使用费的请求，本院不予支持。本院对原告的第二项诉讼请求部分予以支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，原告要求第三人向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、宫黎明与王旭签订的《房屋出租委托合同》及《补充协议》无效；二、王旭于本判决生效之日起十日内支付宫黎明自2016年1月10日至2017年12月28日房屋使用费84960元；三、驳回宫黎明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3756元，由被告王旭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  寇艳荣人民陪审员  路新生二〇一八年十二月二十五日书 记 员  李泳泽