云南省墨江哈尼族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0822民初629号 原告（反诉被告）：墨江县科技宾馆，住所地：云南省普洱市墨江县联珠大道**租房。 投资人：王云林，男，1965年11月16日出生，汉族，云南省普洱市墨江哈尼族自治县（以下简称墨江县）人，个体户，中专文化，住墨江县。 委托诉讼代理人：王永宏，男，云南尚祥律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：云南墨江回归兴昱投资开发有限公司，住所：墨江县原教育服务中心。 法定代表人：王平，系公司董事长。 委托诉讼代理人：聂亚萍，女，回归城法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。 原告墨江县科技宾馆（以下简称科技宾馆）为与被告云南墨江回归兴昱投资开发有限公司（以下简称兴昱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序审理。审理过程中，兴昱公司于2018年9月30日提起反诉，本院决定与本诉合并审理，于2018年10月26日公开开庭进行了审理。科技宾馆的投资人王云林及其委托诉讼代理人王永宏、兴昱公司的委托诉讼代理人聂亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 科技宾馆起诉称：1.判令兴昱公司赔偿科技宾馆一楼院场建造餐厅、库房、装修客房等各项损失费用人民币1230890元；2.判令兴昱公司承担科技宾馆安装的广告牌及彩灯费用人民币225000元；3.判令兴昱公司承担科技宾馆购置的餐厨具费人民币386800元；4.判令兴昱公司支付科技宾馆垫付的费用、应付的补偿费及保证金，合计人民币108000元；5.判令被告依法依规政策性补偿原告各项经济损失人民币800000元；以上5项诉请合计为人民币2750690元；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2007年4月20日，王云林与墨江县人民政府扶贫开发办公室协商，由王云林承租墨江县人民政府扶贫开发办公室位于墨江县的“科技培训中心”1-4楼，面积1400平方米的房屋及场地，用于经营酒店、餐饮、娱乐等项目。后王云林对客房、餐饮进行了装修。2011年11月2日王云林与墨江县人民政府扶贫开发办公室续签了五年的承租协议（2012年3月10日至2017年3月10日），在此期间王云林在征得出租方同意的情况下，对宾馆的水系统、消防、通讯、供电、电视收视设施设备进行升级处理，重新修建餐饮包间、车房车库，购置更换酒店及餐饮的设施用品。2017年4月21日《墨江哈尼族自治县人民政府关于同意行政事业单位国有资产第一批划转云南墨江回归兴昱投资开发有限公司的批复》（墨政复【2013】319号）文件中将科技宾馆及附属餐饮厅划转至兴昱公司经营管理。后兴昱公司与王云林(王云林认为租期太短在不情愿的情况下)续签了9个月20天的承租合同，租期自2017年3月11日至2017年12月31日止。2018年3月15日王云林接到兴昱公司通知房屋租赁合同到期，要求王云林办理退租手续的通知，2018年9月5日王云林接到兴昱公司的腾房通知，随后兴昱公司强行采取断水、断电的措施，要求王云林尽快腾房。综上所述，对于王云林在科技宾馆的资金投入，兴昱公司应当给予相应的赔偿、补偿，在协商达成共识的情况下进行腾房交接，兴昱公司强行要求腾房的行为，给科技宾馆造成巨大的经济损失，故科技宾馆诉至法院。 兴昱公司答辩并反诉称：1.请求判令终止科技宾馆和兴昱公司的房屋租赁合同；2.请求科技宾馆支付兴昱公司租金158888.9元；3.反诉费由科技宾馆负担。事实和理由：2017年3月11日兴昱公司和科技宾馆签订房屋租赁合同，兴昱公司把墨江科技宾馆和附属餐厅租赁给王云林经营，租赁期2017年3月11日至2017年12月31日止，租金16万元。合同约定2017年5月1日前支付租金，若科技宾馆不按规定时限内付清租金，期满后15天，每逾期一天征收年租金总额的千分之二；若租金缴纳期限超过一个月，兴昱公司将无条件收回房产的经营权。科技宾馆直到2018年3月16日前都没有支付完2017年的租金，故在2018年3月16日兴昱公司的书面通知到达科技宾馆时双方的房屋租赁合同已终止。科技宾馆自2018年3月16日都在非法占用兴昱公司的房屋进行经营，在此期间兴昱公司多次书面通知其搬离，王云林均以各种理由不予搬离。2018年9月5日兴昱公司再次发出通知，要求王云林于2018年9月10前腾空房屋交还给兴昱公司，否则兴昱公司将对其断水、断电，但王云林至今没有搬离，故兴昱公司诉至法院。兴昱公司辩称，科技宾馆应于2017年12月以前交足租金共计160000元，但是经兴昱公司多次催讨才缴纳租金，已构成违约，且自2018年起租赁合同为不定期租赁，兴昱公司可以随时解除合同；对于科技宾馆诉请的各项费用，双方签订的协议中已经明确约定，科技宾馆的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回科技宾馆的全部诉讼请求。 科技宾馆针对反诉答辩称：1.科技宾馆已经营十多年，有丰富的经验和稳定的客源，兴昱公司突然提出解除合同并要求搬离的行为致科技宾馆措手不及，同时兴昱公司对科技宾馆的经营场地断水、断电，导致科技宾馆无法经营，客源全部流失，投资人王云林只能被迫同意解除合同，但是兴昱公司应赔偿相关的损失；2.兴昱公司要求王云林支付租金的诉请，王云林认为该请求是不合理的，王云林已于2018年1月16日将2017年的租金全部支付完毕，并在2018年3月22日交了2018年的部分租金50000元，由于兴昱公司突然要求搬离，使科技宾馆的经营状况下滑，资金出现严重问题，员工工资无法支付，故科技宾馆不应该支付租金。综上，请求法院作出公正的裁决。 综合各方诉辩主张，本诉的争议焦点：1.原告（反诉被告）的诉讼请求是否应该得到支持？反诉的争议焦点：1.原、被告间的房屋租赁合同是否应该解除？2.本案中2017年3月-12月的租金是多少？3.2018年1月至今的租金如何计算？ 科技宾馆围绕诉讼请求及反诉答辩提交如下证据：1.科技宾馆的营业执照、王云林的身份证复印件；2.兴昱公司企业登记信息；3.经营权出租协议原件1份（2011年11月2日签订）、续签经营权出租协议原件1份（2017年4月24日签订）、收据复印件1份；4.科技宾馆装修合同2份、装修清单4份、收据12份；5.购买设施设备的单据5份；6.班子会议纪要1份、应收货款单3份;7.腾房通知2份；8.照片29张；9.关于给予调整出租有关协议内容的申请1份（王云林自行书写）；10.关于春节期间安全防范的通知1份、中国农业银行股份有限公司墨江县支行凭证一份、账户交易明细打印件2份；11.墨扶办函（2015）7号文件附件复印件、墨扶办发（2017）62号文件复印件、墨新昱发（2015）51号文件复印件、墨编办（2015）24号文件复印件各1份。 兴昱公司围绕本诉答辩及反诉请求提交如下证据：1.兴昱公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份；2.墨江县人民政府墨政复（2013）319号文件1份； 3.兴昱公司和王云林于2017年签订的墨江县科技宾馆租赁合同1份；4.墨江县人民政府墨政复（2018）26号文件、墨江县人民政府会议纪要各1份；5.兴昱公司文件处理笺一份；6.云南增值税普通发票原件1份；7.2018年3月20日王云林向兴昱公司提出给予补偿经营投资损失的申请复印件1份、兴昱公司文件处理登记卡1份、墨江县人民政府办公室文件处理笺原件1份；8.2018年4月4日兴昱公司会议签到表原件1份、会议纪录复印件1份；9.2018年5月31日和2018年7月3日王云林向兴昱公司提出给予补偿经营投资损失的申请、兴昱公司文件处理笺、2018年7月5日通知（王云林签收）和2018年7月25日通知（赵学艳签收）原件各1份，兴昱公司通知2份；10.2018年9月5日公司限期腾退房屋的通知书1份，云南省墨江回归兴昱投资开发有限公司文件处理笺1份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：科技宾馆提交的证据：证据1、2、3、7、8来源合法、内容真实，本院予以采信；证据4中的装修合同来源合法、内容真实，能证明科技宾馆进行过装修的事实，但是证据4的单据及证据5无其他证据相互印证，本院不予采信；证据6与本案无关，本院不予采信；证据9的真实性本院予以采信，证明目的本院不予采信；证据10的真实性及证据内容本院予以采信，证明目的本院不予采信；证据11的真实性本院予以采信，证明目的本院不予采信。兴昱公司提交的证据：来源合法、内容真实，本院均予以采信。 本院经审理认定事实如下:2011年11月2日，墨江县扶贫开发办公室与王云林签订了《墨江县扶贫办科技培训中心经营权出租协议》，协议约定：墨江县扶贫开发办公室将下列房产和资产出租给王云林经营：“（一）科技培训中心1-4楼面积1400平方米，具体为：一楼中间大堂及两边餐厅，二至四楼的客房共20间，其中：套房3间，标间10间，单间3间，标间一拖一1间，二楼娱乐厅1间，三楼值班室1间；(二)砖木结构青瓦屋面厨房1幢2间90平方米；（三）六楼楼顶晒衣场；（四）酒店经营所需的水、电、路等基础设施，太阳能、客房内部设施等（详见实物清单）。承租房产违约金2万元，房产租金每年21.8万元，承租年限为5年，从2012年3月10日至2017年3月10日止，租金每年收缴两次，即每年3月10日、9月1日各收缴一次，每次收缴10.9万元，若乙方不按规定时限内交清租金，期满后15天，每逾期一天，征收租金总额千分之一的滞纳金，若租金缴纳期限超过二个月，甲方将无条件收回房产的经营权。”该协议还约定，“协议约定的履行期满办理移交手续时，乙方（王云林）须按时归还甲方（墨江县扶贫开发办公室）的房产和资产，若逾期，甲方按照每天租金的3倍收取占用费，乙方投资购置的监控系统和治安专线，甲方出面协调，在协商自愿的原则下，乙方可以作价处理给下一轮承租人；乙方投资购置的低值易耗品由乙方自行处理；乙方投入在餐厅、桑拿厅的固定资产自行处理，但必须恢复原貌，乙方投资在客房、大堂及其他的财产无偿转让给甲方管理使用。”该协议签订后，王云林按照约定支付了2017年3月10日前的租金并将承租的科技培训中心作为科技宾馆进行经营。王云林在经营科技宾馆期间，对科技宾馆进行了装修，添置了电器设备，并安装了监控设施。2013年6月26日，墨江县人民政府下发墨政复〔2013〕319号文件，将墨江县科技宾馆划归兴昱公司经营管理。2017年3月10日，墨江扶贫开发办公室与王云林签订的出租协议期限届满后，经协商，王云林与兴昱公司于2017年4月24日签订了《云南墨江回归兴昱投资开发有限公司科技培训中心经营权续签出租协议》，协议中王云林的承租场地和2011年11月2日签订的协议中的一致，协议约定：“承租期限为9个月20天，自2017年3月11日至2017年12月31日止。租金：年租金160000.00元（壹拾陆万元整）。”协议的其他条款与2011年11月2日签订的《墨江县扶贫办科技培训中心经营权出租协议》的内容一致。2017年10月12日科技宾馆向兴昱公司支付租金50000元，2018年1月16日支付租金60000元，2018年3月22日支付租金50000元，科技宾馆向兴昱公司支付租金共160000元。因墨江县运动场要进行升级改造，2018年3月1日，墨江县人民政府同意将由兴昱公司经营管理的科技宾馆与中国农业银行墨江县支行综合办公楼和车库进行置换。兴昱公司分别于2018年3月15日、2018年7月24日、2018年9月5日向王云林发出书面通知，要求王云林结清科技宾馆的水、电等一切费用，腾退承租的房屋并向兴昱公司交纳租金。王云林至今没有腾退承租的房屋，兴昱公司于2018年9月15日对科技宾馆断水、断电，现在科技宾馆处于停业状态。科技王云林至今没有向兴昱公司交纳2018年1月至今的房租。自2018年3月起王云林一直与兴昱公司协商搬迁补偿问题，至今双方无法达成一致的补偿意见。 另查明，本案出租的科技培训中心及相关房产属于国有资产，2013年6月26日前由墨江县扶贫开发办公室经营管理，2013年6月26日后划归兴昱公司经营管理。王云林自2007年起承租该房产经营科技宾馆，2007年4月20日墨江县扶贫开发办公室收取了王云林交纳的墨江科技培训中心保证金20000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，王云林与兴昱公司在自愿协商的基础上于2017年4月24日签订了《云南墨江回归兴昱投资开发有限公司科技培训中心经营权续签出租协议》，该协议合法有效，协议中明确约定王云林续租科技培训中心进行经营，并约定“续租期限为9个月20天，即自2017年3月11日至2017年12月31日止。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2017年12月31日，王云林与兴昱公司签订的协议中约定的租赁期限届满，王云林继续使用承租的房屋，兴昱公司未提出异议，王云林与兴昱公司间的租赁合同继续有效，则自2018年1月1日起王云林与兴昱公司形成不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中自2018年1月1日起原、被告间的合同即为不定期租赁合同，兴昱公司于2018年3月15日向王云林发出了通知，要求王云林缴纳租金及搬离该房屋，故兴昱公司解除该不定期租赁合同的意思表示已于2018年3月15日送达王云林，王云林与兴昱公司签订的租赁合同应当予以解除，且科技宾馆在庭审中明确表示同意解除该不定期租赁合同。故兴昱公司要求解除与科技宾馆签订的房屋租赁合同的诉请，与本院查明的事实及法律规定相符，本院予以支持。 关于本案中逾期房屋租金的问题。王云林与兴昱公司于2017年4月24日签订的《云南墨江回归兴昱投资开发有限公司科技培训中心经营权续签出租协议》中约定“年租金160000元”，但结合王云林与墨江县扶贫办公室签订的协议及综合本合同全文的意思表述，本院认为，“年租金160000元”表述的意思是自2017年3月11日至2017年12月31日止的租金，科技宾馆已向兴昱公司支付了自2017年3月11日至2017年12月31日止的租金共计160000元。自2018年1月1日起，王云林继续使用承租的房屋，兴昱公司未提出异议，王云林与兴昱公司间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原合同中约定9个月20天的租金为160000元，本院酌情支持为每月租金16000元（160000元÷10个月=16000元/月），故自2018年1月1日起，王云林应支付兴昱公司每月租金16000元，兴昱公司于2018年9月5日向科技宾馆发放了限期腾退房屋的通知，并于2018年9月15日对科技宾馆进行了断水、断电，故本院酌情支持由科技宾馆支付兴昱公司自2018年1月1日起至2018年8月31日止共8个月的租金合计128000元（16000元×8月=128000元），兴昱公司诉请科技宾馆支付租金158888.9元中的128000元的部分，本院予以支持，科技宾馆对租金的其他诉请，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。科技宾馆辩称年租金为160000元，其已经交纳了2018年部分租金的主张，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，王云林与兴昱公司在自愿协商的基础上于2017年4月24日签订了《云南墨江回归兴昱投资开发有限公司科技培训中心经营权续签出租协议》，该协议中明确约定：“八、其他约定:(一)本协议履行期满办理移交手续时，乙方（王云林）须按时归还甲方（兴昱公司）的房产和资产，若逾期，甲方按每天租金的3倍收取占用费，乙方投资购置的监控系统和治安专线，甲方出面协调，在协商自愿的原则下，乙方可以作价处理给下一轮承租人；乙方投资购置的低质易耗品由乙方自行处理；乙方投入在餐厅、桑拿的固定资产自行处理，但必须恢复原貌，乙方投资在客房、大堂及其他的财产无偿转让给甲方管理使用。”王云林在与兴昱公司签订的协议中对租赁期限届满时的相关事项作出了明确的约定，该约定是经双方当事人协商并自愿达成的且不违反法律法规的规定，协议双方应当按照协议约定全面履行自己的义务，科技宾馆要求兴昱公司赔偿以下费用：1.一楼院场建造餐厅、库房、装修客房等各项损失费用人民币1230890元；2.安装的广告牌及彩灯费用人民币225000元；3.购置的餐厨具费人民币386800元，科技宾馆的以上三项诉请与原、被告的协议约定不符且不符合法律规定，故科技宾馆的以上三项诉请，本院不予支持。兴昱公司辩称科技宾馆的以上三项诉请无事实和法律依据，不同意对科技宾馆进行赔偿的主张，与本院查明的事实相符，本院予以采纳。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持……。”本案中，王云林与墨江县扶贫办于2011年11月2日签订了《墨江县扶贫办科技培训中心经营权出租协议》，承租年限为5年即自2012年3月10日至2017年3月10日止，在此期间，2013年6月26日墨江县科技宾馆被划归兴昱公司经营管理，虽然科技宾馆的所有权在租赁期内发生了变动，但是在《墨江县扶贫办科技培训中心经营权出租协议》中对违约金20000元有约定，王云林已于2007年4月20日向墨江县扶贫开发办公室以保证金的名义交纳了20000元，在王云林与兴昱公司于2017年4月24日签订了《云南墨江回归兴昱投资开发有限公司科技培训中心经营权续签出租协议》中对保证金也有约定，故保证金20000元属于合同内容，现原、被告双方解除合同，则兴昱公司应按照约定退还保证金20000元，故科技宾馆要求兴昱公司退还保证金20000元的诉请，本院予以支持。对于科技宾馆要求兴昱公司支付房屋使用补偿费50000元及电脑、复印机购买费38000元的诉请，因房屋及相关物品的使用主体不是兴昱公司，以上费用与本案无关，故科技宾馆的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）云南墨江回归兴昱投资开发有限公司返还原告（反诉被告）墨江县科技宾馆保证金20000元； 二、驳回原告（反诉被告）墨江县科技宾馆的其他诉讼请求； 三、解除原告（反诉被告）墨江县科技宾馆与被告（反诉原告）云南墨江回归兴昱投资开发有限公司签订的《云南墨江回归兴昱投资开发有限公司科技培训中心经营权续签出租协议》； 四、由原告（反诉被告）墨江县科技宾馆支付被告（反诉原告）云南墨江回归兴昱投资开发有限公司自2018年1月1日起至2018年8月31日止的房屋租金共计128000元； 五、驳回被告（反诉原告）云南墨江回归兴昱投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费28806元，减半收取14403元，由墨江县科技宾馆负担；反诉案件受理费1739元，减半收取870元（取整），由墨江县科技宾馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  张晓燕 审 判 员  陈丽君 人民陪审员  柴志良 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  姚 梦