河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初19909号原告河南泰安物业管理有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区电厂路**通和盛世小区**楼**。法定代表人殷辉，总经理。委托代理人付段段，河南善德律师事务所律师。委托代理人刘芷嫚，河南善德律师事务所实习律师。被告张文霞，女，1967年3月14日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人付斌，男，1965年8月28日出生，汉族，住郑州市中原区，系被告配偶。本院于2018年11月05日立案受理了原告河南泰安物业管理有限公司诉被告张文霞物业服务合同纠纷一案，依法由审判员申晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南泰安物业管理有限公司委托代理人付段段、刘芷嫚、被告张文霞及其委托代理人付斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告为通和盛世小区******房屋的所有人，房产建筑面积108.46平方米。原、被告于2011年11月24日签订《前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，物业管理费为1.35元/㎡/月（包括0.03元的智能化维护费用）。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2016年1月1日起拒交物业管理费，截至2017年11月30日，被告欠缴物业费共计3368元，根据《前期物业服务协议》违约条款之约定，被告从逾期之日起至2017年11月30日止违约金为3795元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。故请求判令：被告立即支付2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费3368元、违约金3795元，合计7163元。被告辩称：1、原告严重损害了被告的生命财产安全。小区电梯经常发生事故，被告受到了严重伤害；被告向原告交了小区停车费，但被告的汽车被划、被砸，物业不管不问；被告的房屋墙体出现裂缝等质量问题常年得不到解决。2、《前期物业服务协议》是霸王合同、无效协议，我是被迫在协议上签字的，当时不签协议不给钥匙，而且该协议公布的价格截止日期是2015年10月份。2017年9月份，业委会自动辞职，业委会和物业签订的合同视为解除，物业没有依据来继续收费。3、原告提供的服务质价不符，没有达到物业服务标准的每一条质量规定。4、违约金没有依据，纯属违法。综上，物业收费全部违法，没有任何收费依据，房屋质量问题不解决，拖到质保期到期，推给开发商，物业价格无故上涨，从1.15上涨到1.35，违反相关规定。原告服务的水平与收取的费用远远不符，协议中的每一条服务质量均未达到。物业费违法，无效。我不能说不交物业费，给我的问题解决之后，我可以交物业费。经审理查明：原告系郑州高新技术产业开发区电厂路35号通和盛世小区的物业服务公司，被告系该小区18幢1单元14层54号房的业主，其房屋建筑面积为108.46平方米。2011年11月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用（不包括房屋公用部分、公用设施设备大中修、更新改造的费用）、其他有偿服务、维修基金的管理与使用、违约责任等内容。其中关于物业费的约定为：一、缴费时间每半年预缴纳一次，具体为每半年首月5日前。二、物业费标准：1、按建筑面积收取物业服务费用，根据《郑州市物业服务收费管理实施办法》的规定以基准价每月每平方米1.10元为基础上浮20%，实际收取物业服务费用为每月每平方米1.32元；物业服务费用收费标准最终以物价局的批文为准；2、智能化维护费用按建筑面积每月每平方米0.05元。关于违约责任的约定为：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰支付违约金，或采取服务限制措施，直至诉诸于法律。关于其他有偿服务费的约定为：地面机：地面机动车车位使用费按每辆每月40元iv>2014年6月1日，郑州市中原区物价局向原告下发《关于核准通和盛世西院住宅区物业服务收费标准的通知》，载明：一、河南泰安物业管理有限公司服务的通和盛世西院住宅区。物业服务按一级收费标准执行。高层基准价为1.10元/平方米?月，向上浮动幅度不超过20%，具体收费标准，依据物业服务企业与业主在物业服务合同中约定为准。电子监控维护费单独收取，高层住宅电子监控设备运行维护标准0.03元/平方米?月。二、本批复自下发之日起执行，有效期至2015年11月29日。待资质证书新证下发后，重新到我局核准。期间小区成立业主委员会之日，此批复自动终止。庭审中原、被告双方均认可被告的物业费已缴至2015年12月31日，自2016年1月1日起开始停缴物业费。后原告多次催收，被告均以原告的物业服务质量问题拒绝缴纳。上述事实，由经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《前期物业服务协议》一份；2、被告身份证复印件、业主家庭情况登记表；3、缴费通知单2张及末次缴费记录；4、物业员工服务的照片、部分工作记录及业主向物业公司送的部分锦旗；5、郑州市中原区物价局《关于核准通和盛世西院住宅区物业服务收费标准的通知》一份；6、原告与杭州西奥电梯有限公司签订的《业务合约单》。被告提交汽车被划被砸照片一组、出警记录复印件、维修证明复印件各2张及汽车管理费收费单复印件一张、2014年和2015年物业缴费单复印件，用以证明被告向原告交纳了物业管理费和汽车管理费，但原告物业服务不到位，使被告遭受财产损失。原告质证称对该组证据的真实性及证明目的均有异议，该证据系复印件，且原、被告之间签订的只是物业服务合同不是财产保管合同，停车费收取是对小区车辆秩序进行管理和维护，不是财产保管，被告应向侵权人主张权利。被告提交的墙体裂缝照片4张，用以证明房屋质量有问题，原告迟迟未解决，拖到质保期结束。原告质证称对照片的真实性、证明目的均有异议，房屋质量问题，应当找开发商解决，与物业公司无关，物业只能从中协调。被告提供的泰安物业资质3级证明照片一张、业主代表证明3份、2013年1.15元的物业费收据复印件1张、装修垃圾清运费复印件1张、物业费以外的收费复印件1张（排污费、管道费等变相收费）、1.15收费的前期物业服务协议复印件1份、1.35收费标准的前期物业服务协议复印件1份，用以证明原告黑物业，私自涨价，勾结原业委会私自签订物业涨价合同，遭到全体业主代表的反对。原告质证称资质证明已经取消，不能证明被告的证明目的；3份证明无法核实证明人的身份，不予质证；收据及协议均系复印件，真实性有异议，不能证明其目的。被告提交楼道垃圾堵塞、堵塞消防通道等照片一组，用以证明物业共用部位日常管理混乱，不负责任，质价不符，与前期物业服务协议的每一条都不符。原告质证称照片未显示拍摄时间，物业公司与业主之间是物业服务关系，物业公司按照合同履行了义务，业主应当按照合同交纳物业费。物业服务的性质具有公益性，且物业服务是一个连续的过程，业主以某一时间某一地点发生的事情来拒缴物业费，这并不能反映物业服务的长期性、整体性的状态。被告提交照片2张，用以证明小区所有广告费用应归全体业主所有，而物业全部私自贪污，从未公布过广告费的所用地方，应每半年公布一次。原告质证称对该照片的真实性无异议，证明目的有异议，同时证明了物业按照协议对收支情况向业主进行了公示，按照合同履行了义务。被告提交通和盛世未交费业主声援团签名一份，用以证明泰安物业问题很多，遭到30%的业主反对，大家以拖欠物业费的方法让物业改变现状。原告质证称对该证据的真实性、证明目的均有异议，该证据未显示业主的身份信息，无法核实业主身份，且这些人均未交纳物业费，与本案有利害关系，不予认可。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应履行合同义务。原告为小区提供了物业管理服务，被告应当按协议约定交纳物业服务费。原告按1.35元/月/平方米的标准收取费用，符合合同约定，也不违反物价部门审批的收费标准，自2016年1月1日至2017年11月30日，被告应交纳的物业费为3368元（1.35*108.46*23=3368），故原告要求被告支付截止到2017年11月30日的物业费3368元，本院予以支持。被告无故拖欠物业费，构成违约，应当承担违约责任。因《前期物业服务协议》约定的违约金过高，本院酌定违约金以3368元为基数，自原告主张权利之日即2017年12月5日起按照同期银行贷款利率计算至被告支付全部拖欠物业费之日止。被告辩称的物业服务质量问题，根据双方约定的违约责任“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，因被告在本案中未提起反诉，被告可另行主张，不构成拒付物业费的合法理由。被告在举证阶段主张的收费标准、广告费收入归属、业主反对原告管理等问题，可依法另行起诉或向有关部门申请解决，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张文霞于本判决生效后10日内支付原告河南泰安物业管理有限公司截止到2017年11月30日的物业服务费3368元，并支付自2017年12月5日起至全部欠费清偿之日止的利息（以3368元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。二、驳回原告河南泰安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张文霞负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇一八年十二月十七日书记员  丁 霞