安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初7087号原告：陈光，男，1969年12月26日出生，汉族，住阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：杨金龙，安徽尊天律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路**新能大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。原告陈光诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限责任公司（以下简称：皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨金龙、被告阜阳君和的委托诉讼代理人张旭福、被告皖能公司的委托诉讼代理人汪培金到庭参加诉讼，被告芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告因逾期办理房屋登记手续向原告支付违约金22863元；2、三被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2013年12月12日与被告阜阳君和置业投资有限公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和.皇家花园18#商住楼1202号房屋，购房金额为457261元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条的规定，被告应于2016年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。截止至起诉日，被告只将符合交付条件的商品房交付原告使用，未向原告说明逾期办证的原因。原告认为，被告迟延办证既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，约原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害的原告的利益。被告在合同中有关逾期办证的约定为格式条款。在该格式条款中被告没有遵循公平原则确立当事人之间的权利义务，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的约定。该格式条款排除了原告的主要权利，按照合同法第40条的规定，应属无效。鉴于皖能公司在开盘时宣称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋，后皖能公司在业主不知情的情况下，过度拿走业主交付的购房资金，致使阜阳君和资金不足，造成迟延交房和办证。同时皖能公司在开发初期违反诚实信用原则虚假宣传称独占北城小学和实验中学学区，误导公众。皖能公司系阜阳君和的原股东，芜湖君泰系阜阳君和的现股东，均不能证明阜阳君和财产独立于股东自己的财产，应共同对阜阳君和的债务承担连带责任。被告阜阳君和公司辩称：一、原告诉求逾期办证的损失不成立。（1）阜阳君和公司协助办理相关手续的前提是原告先向房产管理部门申请，如果因阜阳君和公司未提供相关手续致使原告不能办理，方能承担协助的义务；（2）法律规定阜阳君和公司承担责任的前提是双方无特别约定，而本案双方已经就逾期办理作出了特别约定，因阜阳君和公司的原因未能办证的，待阜阳君和公司补齐相关材料协助原告办理产权登记，原告不追究被告的违约责任。且原告也未能提供证据证明其未能办理房产证君和公司的原因造成的。故而，要求被告阜阳君和公司协助办证并承担赔偿责任的请求不能成立。二、被告阜阳君和公司和原告签订的商品房合同，是双方真实意思表示，不存在格式条款。双方均具有完全民事行为能力，对合同中的各条款均知悉且无异议，合同第2页中的第1、3、7条证明了原告对是被告合同的所有约定均认可，且该合同对各方公平公正。原告在诉状中关于逾期办证的约定系格式条款且排除了其主要权利的辩称不成立，本案中，原告的主要权利是被告阜阳君和公司向其交付房屋或者协助办理产权登记，对要求被告阜阳君和公司承担逾期办证责任不是原告的主要权利，是一种期待具有不确定性。双方签订的合同并未约定逾期办证的赔偿条件及计算方式。综上，原告的诉求无事实根据与法律根据，其诉求不能成立，依法应当驳回。被告芜湖君泰公司在答辩期限内均未向本院提交书面答辩状及相关证据。皖能公司辩称，驳回原告诉请，理由：1、本案是房屋买卖合同纠纷，合同的双方主体是原告和阜阳君和，故皖能公司不是合同的主体，不存在共同赔偿的问题，诉请皖能承担赔偿没有事实和法律依据；2、原告的诉请是三被告赔偿损失，本案中赔偿损失和违约金是两个概念，赔偿损失原告应举证遭受损失的证据，本案中被告没有收到原告遭受损失的证据；3、阜阳君和是依据公司法相关规定成立的公司，具有完全的民事行为能力的企业法人，股东以其出资为限承担责任；4、2011年皖能置业成立阜阳君和公司且出资到位，符合公司法52条规定，同时也完成工商商誉登记，合法有效；5、皖能公司于2013.12经安徽省国资委批准将其持有的阜阳君和100%股权转让给芜湖君泰公司，并依法完成工商变更登记手续，在企业信息公示系统均可查询，本次转让合法有效不违反法律规定；6、皖能公司在股东资格存续期间依据公司法63条规定在每一年会计年度终表均有财务审计报告，此审计报告我方也作为证据在举证期限向法庭举证；7、皖能公司在2013年股权转让时委托第三方机构对阜阳君和公司进行审计并出具审计报告，于2017年在诉讼时也在举证期限内向法院举证专项关于财务独立的审计报告，本案诉讼被告3再次将此审计报告作为证据举证；8、无论是在诉讼前已产生的年度专项审计报告，还是后期系列诉讼发生后产生的专项审计报告均可证明皖能在股东资格存续期间其财产严格独立于阜阳君和公司；9、本案购房合同中关于延迟交房违约金的规定不是格式条款，对双方是对等约定。综上，皖能置业公司不应在本案中承担责任，驳回原告诉请。经审理查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年12月12日原告与被告阜阳君和置业投资有限公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和.皇家花园18#商住楼1102室房屋，购房金额为457261元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十五条的规定，被告应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款的5%作为买受人的违约赔偿。涉案楼房尚未办理不动产首次登记。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了付款义务。涉案楼房于2017年11月23日工程质量竣工验收合格，尚未办理不动产首次登记。另查明，阜阳君和公司与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和公司转款，阜阳君和公司单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰公司于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。再查明，皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026号审计报告和安徽华安会计事务所出具的皖华安会审字（2012）073号、（2013）058号审计报告，证明阜阳君和公司与皖能公司各自财产独立。上述事实，由原告的身份证、阜阳市中级人民法院民事判决书、阜阳君和公司、皖能公司的营业执照、《关于成立阜阳君和公司的批复》、《省国资委关于安徽皖能置业公司协议转让所持阜阳君和公司100%股权有关事宜的批复》、《国有资产评估项目备案表》、2011年、2012后度阜阳君和置业投资有限公司审计报告、2013年股权转让前阜阳君和置业投资有限公司审计报告、专项审计报告、项目开发协议书、还款明细及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律强制性规定，应为有效协议。双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。而涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，因该条款免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和公司按照原告支付的房屋价款457261元的5%向原告支付逾期办证违约金，即22863元。根据合同相对性原则，原告向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的君和公司的100%股权转让给了君泰公司，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故原告要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，未能举证证明阜阳君和公司财产独立，应对阜阳君和公司违约承担连带责任。芜湖君泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃答辩权和质证权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告陈光逾期办证违约金22863元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回原告陈光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，减半收取186元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 闫 静二〇一八年十二月五日书记员 刘严云