重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0238民初3529号原告：邓兵，男，1972年10月8日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：徐晓旻，重庆正章律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹薇，重庆正章律师事务所律师。被告：重庆市君瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区白岩路****，统一社会信用代码915001017116856408。法定代表人：杨邦文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。原告邓兵与被告重庆市君瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓兵及其委托诉讼代理人徐晓旻、被告重庆市君瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人骆世和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓兵向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告逾期办证的违约金22400.00元（从2014年10月24日起至2018年8月24日止，按照已付房价款每日万分之二计算；并从2018年8月25日起至被告取得登记受理单之日止，按照已付房价款每日万分之二计算）。事实和理由：原、被告于2014年9月24日签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告位于重庆市巫溪县宁河街道滨河南路1号君瑞滨河广场车库×停车用房。根据合同约定，原告于2014年1月13日向被告一次性支付了全部车位款80000.00元，另于2014年8月7日向被告支付车位契税、代收费共计5375.00元。原告按照合同约定全面履行了支付款项的义务，但被告并未在合同约定的期限内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，导致原告未在约定时间内取得房屋产权证。依据合同约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告的行为已经构成违约，应按照合同约定和法律规定承担支付逾期办证的违约金，原告故依法提起诉讼。被告重庆市君瑞房地产开发有限公司辩称，原、被告双方签订车位买卖合同、该车位于2014年8月7日已移交原告、原告已支付合同约定车位款均属实。根据合同约定，对于交付土地房屋登记机构所出具的登记单的时间应当是2014年9月24日前，是合同明确约定的交付房屋30日内。按照相关法律规定，本案案涉的诉讼时效起算日应当是2014年10月25日，诉讼时效为两年，原告的请求已过诉讼时效。原告在诉状中所称的起算时间为2014年10月25日，而原告在2018年8月24日之前未就该违约事项向被告主张过任何权利，根据法律规定，原告的诉求已经超过法律规定的诉讼时效，应当予以驳回。由于本合同是按日计算违约金，每日均产生独立的债务抵偿权，原告有部分的违约责任，属于法律的保护范畴，本案由于新的民法通则的通过，可以推迟到2016年8月25日至2016年10月24日，原告享有该请求违约责任的债权。若法院认为案涉商品房买卖合同构成未超过诉讼时效或部分超过诉讼时效，如果存在这两个法定责任，被告则认为合同的责任过高，迟延办证未对原告造成任何经济损失，请求人民法院依法予以调减，违约金调减的标准为约定违约比例日万分之二的30%进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告作为乙方，被告作为甲方，双方于2014年9月24日就重庆市巫溪县宁河街道滨河南路1号君瑞滨河广场车库×的停车用房签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定成交金金额80000.00元。该合同第十三条关于办理产权登记的约定中载明：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同附件五以补充协议的形式对部分合同条款进行了约定，其中，对合同第八条的补充约定载明：在商品房达到交付使用条件后，如买受人未向出卖人付清房款（含按揭贷款、房屋面积补差及相关税费）及办理房屋所有权证所需的各项资料及费用，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担延迟交付及逾期办理产权证的责任。合同签订后，原告于2014年1月13日向被告支付车位款80000.00元。同年8月7日，被告向原告收取车位代收费2975.00元、代收契税2400.00元。同日，被告将案涉停车用房交付原告。本院认为，原、被告就重庆市巫溪县宁河街道滨河南路1号君瑞滨河广场车库×停车用房签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同成立并生效。本案争议焦点为：1．被告是否应当支付逾期办证违约金；2．被告如应承担逾期办证的违约责任，本案是否已超过诉讼时效或部分债权超过诉讼时效；3．被告如应当承担逾期办证违约金，是否应当调减违约金计算方法。关于被告是否应当支付逾期办证违约金的问题。按原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及原告的付费情况，原告已向被告支付全部车位款，被告已向原告收取车位代收费、代收契税等费用，故被告有按合同约定履行将车位登记在原告名下的义务。被告如果未按期办证，应当承担违约责任，即向原告支付违约金。关于本案是否已超过诉讼时效或部分债权超过诉讼时效的问题。逾期提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故，如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享有的2年诉讼时效期间未经过，或因中止、中断或延长等原因未经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按合同约定，被告应在交房后60日内向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单。原告于2014年8月7日接车位，故被告应于2014年10月7日前提交办证申请并取得登记受理单，即从2014年10月7日起开始起算诉讼时效，该违约行为持续至今，鉴于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，可按三年计算诉讼时效。原告于2018年8月24日形成民事诉状，本院于2018年9月3日立案受理，故诉讼时效中断事由确定日期为2018年9月3日，倒推三年，自2015年9月3日之后的违约债权未过诉讼时效，故，对原告主张2015年9月4日至被告取得登记受理单之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持；自2014年10月24日起至2015年9月3日期间的违约金，已过诉讼时效期间，本院不予支持。关于违约金是否调减的问题。被告认为合同约定的违约金标准过高，要求调低至合同约定的30%。因原告已实际接房，同时对被告的违约行为给原告造成的损失情况，原告亦负有举证证明责任，结合合同的履行情况以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，参照被告的答辩意见，本院酌情将违约金支付标准调整为按已付房款每日万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告重庆市君瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告邓兵给付2015年9月4日至2018年8月24日期间的逾期办证违约金8688.00元（80000.00元×0.0001×1086天），并以80000.00元基数，按照日利率万分之一的标准，给付自2018年8月25日起至被告重庆市君瑞房地产开发有限公司取得土地房屋登记机构出具的《房地产权证》登记受理单之日止的逾期办证违约金；二、驳回原告邓兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费360.00元，减半收取180.00元，由原告邓兵负担110.19元、被告重庆市君瑞房地产开发有限公司负担69.81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  王林林二〇一八年十二月二十九日书记员  薛 娇