贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终6702号上诉人(原审原告)：徐开会，男，1952年3月11日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师，执业证号：15201201510366743。委托诉讼代理人：杨宁，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201610947144。被上诉人（原审被告）：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴，总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，1982年6月5日出生，汉族，系该公司员工，住。原审被告：花溪区贵筑社区服务中心云上居民委员会，，住所地贵州省贵阳市花溪区明珠大道阳光花园****法定代表人：李金荣，该居委会主任。委托诉讼代理人：杨灿，贵州丰来律师事务所律师，执业证号：15201201010656314。上诉人徐开会因与被上诉人贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开）、花溪区贵筑社区服务中心云上居民委员会（以下简称云上居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2017)黔0111民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐开会上诉请求：1.撤销原判，依法改判为支持我方的诉讼请求；2.由二被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.原判认定案涉的房屋未完成综合验收，不具备交付条件，系认定事实不清，适用法律错误。首先，根据花府【2002】13号花溪区人民政府文件及我方的补款行为均能够反映，被上诉人天地房开有义务向我方交付阳光花园（丰衢花园）第十一、十二、十三、十四栋中一层至三层90.54㎡的门面，双方形成了事实合同关系，被上诉人天地房开应向我方交付房屋。其次，被上诉人天地房开的义务是交付房屋，无论案涉的房屋是否达到交付条件均与本案无关，原判混淆了被上诉人天地房开的交房义务及客观的交房条件。再次，案涉的房屋已经大量投入使用，部分营业长达两年之久，早已经具备了交房的条件。2.原判以房屋的具体位置和门牌号不确定及房屋是一个整体商铺，不宜作出分割，系认定事实错误。被上诉人天地房开在向我方交付房屋的时候应当明确门面的具体位置及门牌号等，并应在产权登记证中予以明确。我方在征地过程中成为绝地户而享有安置的权利，补偿对象应当是我方，而非被上诉人云上居委会。3.我方增加诉讼请求为：请求判决被上诉人承担延迟交房的违约损失赔偿（以门面市场出租价格计算）。4.原判对部分证据未质证而作为裁判依据，系违反法定程序的。天地房开辩称，1.我方已经向被上诉人云上居委会交付了7000平方米的房屋，现该房屋正在公示期；2.上诉人徐开会的土地的征收主体是花溪区政府，我方对其是集体补偿，不能确认产权，不能单独分割。云上居委会辩称，1.我方不是合同的相对方，不应该承担合同中的义务；2.房屋是否具备交付条件，是否验收合格，应根据相关文件确定。徐开会向一审法院起诉请求：1.请求判令被告交付原告位于阳光花园（丰衢花园）第十一、十二、十三、十四栋中原告享有的90.54平方米门面，并办理房屋产权证书；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求：请求判令二被告确认原告徐开会享有门面的具体楼层和门牌号。一审法院认定事实：原告徐开会系花溪区贵筑办事处云上村村民。2002年3月1日，贵阳市花溪区人民政府向有关乡（镇）人民政府、区政府有关工作部门发出《关于批转区行政办公中心建设领导小组〈新区征地安置方案〉的通知》，其中针对云上村的安置途径及村民就业门路确定为1、建设综合市场，用营业房安置被征绝土地村民。新区47号地块规划为市场用地，占地23.55亩，拟建成农副产品交易餐饮、娱乐、小区生活服务为一体的综合市场。规划总建筑面积15700㎡，其中修建营业房6000㎡，底层营业房按20–30㎡划分为若干产权单位，以综合成本价结算安置被征收绝户自行经营或出租经营。安置资金概算为三个村在此次征地后共有征绝或基本征绝户223户，按每户25–30㎡营业房计算，需建营业房6000㎡，总投资为960.46万元，合每平方米建设面积1600.766元。安置办法：1.营业房按照被征地总量，被征绝程度，结合剩余土地及人口状况，采取量化计分办法，评定出每户分数；2.按户量化计分后，按照可安置营业房面积与总积分的比例分摊各户安置面积；3.以每20–30㎡为一个产权单位，以各户分摊安置面积就近靠档安置；4.安置房以成本价结算，成本构成以土建造价加征地费拟定三个方案待批；5.在一个自然间内，超过应享受安置面积的部分按项直接成本费1060元／㎡计算。资金筹措，按每减少平方米定价800元与村民结算，可筹集48万元。2002年3月11日贵阳市花溪区人民政府明确将新区47号地块23.55亩规划为市场用地，拟修建营业房7000㎡安置新区行政办公室、采取量化计分办法，每户约25-30㎡营业房，安置800元／㎡与村民结算，由村民自营或出租经营。2003年5月19日《花溪区城市片区新区建设领导小组办公室纪要》（（2003）03号）文件明确，将营业房单价调整为843元／㎡。由云上村招商引资将已获得用地指标的云上村城中村改造项目安置点项目地块作为一期开发，剩余土地及时办理相关手续，作为二期开发，修建云上村城中村改造项目安置点。2012年7月26日，贵阳市花溪区贵筑社区服务中心关于花溪云上城中村改造项目相关问题向花溪区人民政府请示，由云上社区居民委员会与贵州天地房地产开发有限公司作为项目实施主体负责项目建设。项目实施主体为贵州天地房地产开发有限责任公司，项目区域概况云上城中村改造项目主要用于云上社区区域内房屋的征收安置。解决原新区征地遗留问题，安置云上社区200余户居民产业用房7000㎡。原告徐开会作为云上村土地被征收绝户，于2016年3月5日向天地房开缴纳了上述补款金额76326.91元，天地房开向徐开会出具了一份《云上村村民产业房安置确认书》，载明：“徐开会户：你户安置的云上阳光花园（丰衢花园）产业房位于第十一栋、第十二栋、第十三栋、第十四栋壹至叁层，你户占有份额面积为90.54平方米，以产权占有份额方式取得。相关房屋产权证书按花溪区村民产业房办理规定处理。”2017年6月24日，天地房开（甲方）与云上居委会（乙方）、贵筑社区服务中心（丙方）签订了《调解（承诺）协议》，约定为有效解决新区征地遗留的安置产业房问题，经甲乙双方共同协商达成如下承诺协议：1.若乙方决定要房，甲方承诺于2017年9月30日前，将“阳光花园”项目7000平方米产业房交付给乙方，产业房位置位于阳光花园11-14栋1-3层，开口面面向明珠大道。逾期交房甲方则按每月每平方米50元支付租金给乙方；2.若乙方决定不要房，则甲方愿意按每平方米8000元支付乙方收购全部安置的产业房，并承诺于2017年9月30日前支付全款；3.乙方村民已经缴纳到甲方每平方米843元的款项，甲方从实际收款之日起开始按照每月1%计息，承诺于2017年9月30日前付清本息给乙方村民；4.甲方安置乙方村民的房屋达到交房条件后，乙方积极配合甲方动员村民回迁。经云上村委会确定原告徐开会的土地面积为5.326亩，门面面积90.54㎡，补款单价843元／㎡，补款金额76326.91元。2017年10月19日，经法院组织现场勘查，双方确认阳光花园11-14栋负一层为地下停车场，停车场周围有部分独立门面正在营业。1层至3层为尚未使用的商铺，且均连通，每层均有隔断，隔出来的1-3层，总共面积为7000平方米左右。隔出来的部分1层现由项目部使用，2-3层由项目部工人居住使用。3层的楼顶为大平台，大平台以上由11-14栋的住宅。同日，法院对被告云上居委会进行了调查，被告云上居委会称，2002年花溪区人民政府对云上村的土地进行征收，当时的地价是43600元／亩，由于价格较低，村民对此有意见，政府同意在原地价的基础上再进行补偿即17㎡产业房／亩，村民另需补偿843元／亩的差价。后因各种原因，产业房未修建，直至2009年，村民到区政府反映上述情况，经协调，村委会向村民承诺尽快落实产业房的安置。2011年，天地房开在云上村进行棚户区改造项目的建设，云上村委会和天地房开达成协议合作由天地房开修建房屋安置村民。房屋修建后，应当在两年前交付，但是由于天地房开出现了资金问题，所有一直未交房，村委会也在协调此事。天地房开公司是以一分的利息向已经缴纳补偿金额的村民支付利息，利息从村民缴纳差价的时间起算至2017年9月30日。2017年9月30日以后，天地房开是以50元／㎡的价格作为租金先行支付给村民。村委会已经将利息和租金发放给相关的村民。目前这部分产业房消防还未验收通过，所以没有办法交付。1-3层产业房是由村委会进行统一管理、统一招租，只能确定村民享有的份额，不能确定它的位置，一方面不可能将一个大商铺隔开，另一方面如果村民单独招租也不可能实现。地。地下停车场是负**，地下停车场同层周边的门面属于负**的，地下停车场以上的才是**院于2018年2月28日和2018年4月10日就本案向贵阳市花溪区住房和城乡建设局两次发出协助调查函，该局于2018年3月23日和2018年5月9日两次回函，第一次《情况说明》载明：“经调查，花溪区贵筑办事处云上村村委会与贵州天地房地产开发有限责任公司于2011年1月24日签订《花溪区城市新区安置中心建设项目合作协议》，《协议》第二条第四款约定‘用于安置村民的7000平方米营业房，云上村委会按843元/平方米的价格支付给贵州天地房开公司，手续按国家相关规定办理’。根据《协议》约定，贵州天地房开公司提供公布在第十一、十二、十三、十四栋给云上村的7000平方米产业房书属村集体产业房，由村委会提供分配名单，村民按村委会确定份额按843元每平方米的单价向贵州天地房开公司交款，村民仅对村集体产业房占有份额。”第二次回函载明：“贵阳市花溪区云上棚户区改造项目阳光花园（丰衢花园）。目前施工招投标手续已完成公示，现正在办理施工许可相关手续”。法院于2018年3月6日向被告贵州天地房开公司发出限期举证通知书，要求被告天地房开公司向法院提交云上阳光花园（丰衢花园）第11栋、第12栋、第13栋报送消防验收材料及消防验收进度的相关证据及从2017年9月30日起向被告云上居委会支付租金及利息的相关证据，被告贵州天地房开公司在法院规定的期限内未提交上述证据。一审法院认为，根据原、被告的诉辩意见以及庭审调查的情况，原、被告争议的焦点为：一、本案诉争的阳光花园（丰衢花园）第十一、十二、十三、十四栋一至三层房屋是否达到交房条件；二、原告享有的位于阳光花园（丰衢花园）第十一、十二、十三、十四栋一至三层的90.54平方米份额的房屋是否能够确定具体楼层和门牌号；三、本案诉争房屋是否能够办理产权证书。关于焦点一。根据《花溪区城市片区新区建设领导小组办公室（2003）06号会议纪要》、《贵阳市花溪区人民政府〔2002〕13号文件》、《贵阳市花溪区贵筑街道办事处花贵筑社报〔2002〕17号文件》、《贵阳市花溪区贵筑街道办事处花贵筑社报〔2010〕57号文件》、《中共贵阳市花溪区人民政府党组〔2012〕43号文件》，本案诉争房屋系花溪区政府针对云上村土地被征收绝户进行安置补偿的房屋，被告天地房开公司作为补偿安置项目的实施主体，原告向被告天地房开缴纳了相应的房屋差价，被告天地房开亦向原告出具了《云上村村民产业房安置确认书》，原告与被告天地房开之间形成了房屋安置补偿的合同关系，原告已经实际向被告天地房开缴纳了房屋差价，被告应当向原告交付《云上村村民产业房安置确认书》中所确认的房屋。本案中，原、被告双方对于诉争房屋是否达到交房条件存在争议，原告向法院提交了《云上村村民产业房安置确认书》、《云上村村民产业房安置确认证》、《贵阳市城乡规划局依申请信息公开登记回执》、《贵阳晚报》（2015.1.27）、《催费通知》、企业登记信息等，拟证明被告天地房开已经将与诉争房屋同一栋的其他房屋交付给其他业主使用，而被告辩称诉争房屋并未通过消防验收，并未达到交房条件，法院认为，房屋是否达到交房条件，应当以房屋是否通过房屋管理的相关行政部门的综合验收为标准，根据花溪区住建局于2018年5月9日向法院作出的回函，本案诉争房屋的项目目前“完成施工招投标手续的公示，现正在办理施工许可相关手续”，可以认定本案诉争房屋并未完成综合验收，尚不具备交房条件，因此原告主张交付房屋的诉讼请并不具备实现的条件，对该诉讼请求法院不予支持。关于焦点二。如上所述，本案诉争房屋系花溪区政府针对云上村土地被征收绝户进行安置补偿的房屋，其目的是对云上村被征收绝户的一种补偿安置，被补偿安置的对象达八十余户，而不是对原告徐开会户单独进行的补偿安置，因此应当对安置补偿的行为作为一个整体来看待，不能将原告个体单独从整个安置补偿行为中分割出来。根据区住建局于2018年3月23日所作的《情况说明》，云上居委会与天地房开于2011年1月24日签订《花溪区城市新区安置中心建设项目合作协议》，《协议》第二条第四款约定“用于安置村民的7000平方米营业房，云上村委会按843元/平方米的价格支付给贵州天地房开公司，手续按国家相关规定办理”。根据《协议》约定，贵州天地房开公司提供公布在第十一、十二、十三、十四栋给云上村的7000平方米产业房书属村集体产业房，由村委会提供分配名单，村民按村委会确定份额按843元每平方米的单价向贵州天地房开公司交款，村民仅对村集体产业房占有份额。由于原告对村集体产业房仅占有份额，被告天地房开在向原告出具《云上村村民产业房安置确认书》时，并未明确原告所享有份额的具体位置和门牌号，被告天地房开目前修建完成拟向原告等八十余户被安置户交付的房屋系一个整体商铺，亦不宜作出分割，被告天地房开作为房屋开发商亦并不具备单方面确定每户被安置户房屋具体位置的权利，被告云上居委会作为原告等八十余户被安置户所属的群众自治组织，负有作好与被安置户之间的协调、管理和服务等协助工作的责任，但对于是否能够确定每户被安置户所享有房屋的具体位置的问题，应当由主管房屋安置补偿的相关政府部门根据实际情况，进行妥善处理。综上，原告享有房屋的具体位置和门牌号的确定不应通过本案诉讼进行处理，因此对原告主张确定所享有房屋的具体位置和门牌号的诉讼请求，不予支持。关于焦点三，本案诉争房屋是否能够办理产权证书。法院认为，被告天地房开作为诉争房屋的开发商，负有办理房屋产权证书的义务，但根据本案的实际情况，暂不能确定原告所享有房屋份额的具体位置和门牌号，而办理相关的产权证书必须明确房屋的具体位置和门牌号，故原告房屋尚不具备办理产权证书的现实条件，因此对原告主张办理产权证书的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐开会的诉讼请求。案件受理费人民币426元，减半收取213元，由原告徐开会负担。二审中，上诉人徐开会向本院提交了如下证据：证据一，《徐开会及其妻子缴纳个人社保的银行流水》、《贵阳市被征地农民一次性补缴征集通知单》，欲证明：徐开会因为被征地丧失土地，未得到有效安置，明确的安置房的面积份额对应的安置房并没有得到，生活以及社保都是自己缴纳，包括同村村民能辅助证明这个问题。被上诉人天地房开、云上居委会质证称，对该证据的真实性无异议。但该证据与本案无关。证据二，《收据》，欲证明，案涉房屋已经具备交付条件。被上诉人天地房开、云上居委会质证称，与本案无关，本案涉及的是产业房，而该证据反映的是住房。证据三，《光盘》、产权证(复印件)、一期安置房的《平面图纸》，欲证明，案涉项目一期作为第一期安置房，现第九栋房屋不仅交付且办理了产权证，结合平面图我方所主张的房屋也属于该项目范围，我的诉请应当得到支持。被上诉人天地房开、云上居委会质证称，与本案无关。被上诉人天地房开向本院提交了如下证据：《村民营业房进行实物移交函》，欲证明，我们已经将7000平方米的产业房移交给了云上居委会。上诉人徐开会质证称，第一，对该证据的真实性待核实，即便交付了，但是说明案涉房屋应当由云上居委会统一使用和管理，我方属于被征收人，应单独安置，因为是行政征收行为的延续，现被上诉人天地房开将房屋移交给被上诉人云上居委会，损害了我方的权利。第二，被拆迁的主体是我方并非居委会，我方交的钱，那么房子应当是我方的。《安置确认书》已经明确了安置责任方为被上诉人天地房开，其有义务向我方移交房屋。被上诉人云上居委会质证称，该情况是真实的，但是现在房屋还没有接手，现在公示阶段，征求村民的意见过程中。对上述有争议的证据，本院认证如下：由上诉人徐开会提交的证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。由被上诉人天地房开提交的证据，因其提交的复印件，且庭后并未提交原件予以核对，本院不予采信。经二审审理查明的事实与原判决基本一致，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人天地房开是否负有义务向上诉人徐开会交付房屋并办理房屋产权证。第一，本案中，尽管花溪区人民政府为安置被征收地人就业门路问题，进而出台一系列的文件，拟以营业房的方式安置云上社区的居民，但是花溪区人民政府出台的文件，均是行政行为，均非调整平等的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系，故上诉人徐开会以上述文件向被上诉人天地房开主张权利，本院不予支持。第二，虽然上诉人徐开会向被上诉人天地房开缴纳了补款金额，但是根据被上诉人天地房开向上诉人徐开会出具的《云上村村民产业房安置确认书》中已经载明了是以产权占有份额方式取得营业房，并非以独立的方式取得，且该确认书中并未明确上诉人徐开会取得的具体位置及门牌号，故其要求对整体予以分割交付，无事实依据，本院不予支持。第三，根据贵阳市花溪区住房和城乡建设局出具的《情况说明》来看，被上诉人天地房开所修建的7000平方米营业房属村集体产业房，村民仅享有份额，故案涉的房屋不宜分割。一方面，若案涉的营业房予以分割，必然会影响房屋的整体性；另一方面，即便分割，也应当由集体成员共同决议。第四，根据合同的相对性，有权主张交付房屋的权利人及办理产权登记的权利人应当为被上诉人云上居委会。二审中，上诉人徐开会向本院申请调取案涉房屋的产权登记信息，该申请与本案缺乏关联性，本院不予支持。第五，针对上诉人徐开会二审中增加的诉讼请求，已超出了原审诉讼请求，本院不予审查。综上，上诉人徐开会的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由徐开会负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  程 奕二〇一八年十二月七日书记员  方雅兴