湖南省东安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1122民初953号 原告：胡志文，男，1991年5月21日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，现住湖南省东安县。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋礼，男，1983年1月3日出生，汉族，湖南省东安县人，教师，现住湖南省东安县。 被告：湖南省永州市甬兴置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东百业街**，统一社会信用代码914311007767833640。 法定代表人：李昌增，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈国林，东安县平和法律服务所法律工作者。 原告胡志文与被告湖南省永州市甬兴置业有限公司（以下简称甬兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案事实较为复杂，当事人争议较大，本院于2018年11月8日裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡志文特别授权的委托诉讼代理人蒋礼，被告甬兴公司特别授权的委托诉讼代理人陈国林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡志文向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金38,035.96元（违约金具体计算标准为：以原告购房款的总金额355,892元为基数，自2016年3月13日至起诉之日止，依照2018年中国人民银行贷款同期年利率4.75%计算标准为基础，即355,892×4.75%÷12个月×27个月=38,035.96元）；2、本案诉讼费用及实现债权的相关费用由被告承担。事实和理由：原告胡志文于2013年6月25日与被告甬兴公司签订了《商品房买卖合同》。本合同第十三条约定：“被告应当在商品房交付使用后一年内，将办理的房屋权属登记资料报产权登记机关备案”。合同签订后，原告按照约定向被告付清了所有购房款项，被告于2014年2月26日向原告交付了被告开发建设的锦豪?雍景园16栋1105室的商品房。原告接收所购买的商品房后，为及时办理所购买商品房的不动产登记权属证书，于2015年3月12日按照被告指示向被告缴纳了办理房产证、土地使用证等有关费用。并分别于2014年2月26日、2014年3月26日向有关管理部门缴纳了房屋买卖契税与房屋维修基金，全面履行了本合同约定的有关义务。至起诉之日原告已入住或使用所购买的锦豪?雍景园小区商品房已达39个月。而本案被告至今仍未按照合同第十三条之约定，将原告办理房屋权属登记所需要的合法房屋权属登记资料报送湖南省东安县不动产登记中心备案，导致原告至今无法办理房屋产权登记手续。被告的行为已经严重违约，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释有关规定，特提起诉讼。恳请人民法院依法支持原告诉讼请求，并判决被告立即履行将原告办理商品房权属登记所需要的登记资料报送湖南省东安县不动产登记中心备案之义务。 被告甬兴公司辩称：一、本案符合合同约定的商品房产权登记备案的情形。被告与原告在《商品房买卖合同》第13条中约定：“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后一年内，将办理的权属登记资料报产权登记机关备案”。被告认为在本案当中被告只需向相关产权部门报了商品房权属资料备案即为履行了义务。而被告完全履行了备案的义务，没有违反该合同条款的约定。所谓的房屋产权备案是指房地产开发企业在商品房在销售或预售时持项目建设图纸和有关批准文章到房屋产权管理机关进行了登记叫产权备案，以此备案作为商品房产权登记的基础资料。而被告在商品房预售前于2013年5月30日向房屋产权管理机关东安县房产局提供了相关资料进行了登记备案，并由东安县房产局核发了东房售许字（2013）第0029号商品房预售许可证。事后，被告与原告签订《商品房买卖合同》又到东安县房产局进行了合同和抵押备案等等。2015年8月10日被告申请了有关部门进行了竣工验收，并提供了相关资料进行了登记备案。2016年4月16日被告持相关资料又向8家相关单位申请了商品住宅竣工综合验收和备案。因此，被告完全履行了产权登记备案的义务，没有违约情形；二、原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，其理由不予成立，应予驳回：第一、原告所购买的商品房已经交付使用，并进行了房屋权属登记备案和商品住宅竣工综合验收的全过程，被告完全履行了自己的应尽的义务；第二、该商品房已抵押贷款，并作抵押备案，没有给原告造成任何损失；第三、原告的请求没有事实和法律依据的支持。因此，原告的诉讼请求不予成立，应予驳回。 原告在举证期限内向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》，拟证实原、被告签订了购房合同，对双方权利与义务及有关争议解决方法的约定等； 2.购房发票，拟证实原告已全额支付购房款项； 3.被告收取原告办理房产证、土地使用证的费用收据，拟证实：①原告向被告缴纳了办理房产证、土地使用证所需的费用；②本案被告向原告交付原告所购买商品房的交付使用时间； 4.原告商品房的契税发票，拟证实本案原告已全额缴纳所购买商品房的契税款项； 5.房屋公共维修基金收据，拟证实本案原告已全额缴纳所购买的商品房屋公共维修基金款项； 6.中国人民银行贷款利率表（网上查询下载），拟证实根据法律及有关司法解释规定，本案原告要求被告赔偿损失违约金的计算标准。 被告在举证期限内向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》和《合同补充合同》各一份,拟证实：①原、被告在合同13条中有商品房权属资料登记备案的约定即在商品房交付使用后一年内报登记机关开始备案即可；②所购商品房的最终面积以测绘报告为准，也就是说测绘确定商品房面积后才能确定产权面积； 2.东安县房产局执法监察大队证明一份，拟证实：①被告在2013年5月30日前已向产权登记机关提供了相关的备案资料；②被告在约定备案的时间内进行了备案登记； 3.商品房预售许可证一份，拟证实被告于2013年5月30日取得了商品房预售资格，并提供了相关的备案资料； 4.借款及抵押合同一份，拟证实：①原、被告于2014年1月22日在商品房预售中进行了合同备案和抵押贷款备案。说明被告在销售商品房时向房产登记的相关单位进行了逐一备案登记；②被告为原告的抵押贷款进行了担保。说明了被告为原告所购商品房是高度负责和重视的； 5.东安县建设工程竣工验收备案资料（12-17楼），拟证实：①被告在锦豪雍景园所建的12-17楼的商品房竣工验收合格；②被告所建的12-17楼已竣工验收备案； 6.商品住宅竣工综合验收表一份，拟证实2016年4月16日原告申请了商品住宅竣工综合验收，相关的八部门先后验收完毕。说明该工程已形成了竣工综合验收合格的法律事实，即将启动办证程序； 7.东安县国土测绘队证明一份及测绘费增值发票一份，拟证实：①本案的商品房的面积因测绘部门的原因于2018年6月20日才由东安县国土测绘部门公布面积最终结果。②被告于2018年6月20日已交了测绘费66982.5元； 8.不动产测量报告（复印件），拟证实导致现在才发放产权证的原因是政府行为； 9.2018年11月20日关于将锦豪·雍景园二期（9-17栋）项目综合验收的意见，拟证实政府下文后才可以统一办证，系政府行为造成办证延迟。 经庭审举证、质证，本院对原、被告双方提交的证据认证如下： 原告提供的1-5号证据，被告无异议，本院予以采信。被告对6号证据不予质证。该表记载的内容是现行中国人民银行关于贷款利率的规定，本院对6号证据的真实性予以采信。 被告提供的1、3-6号证据，原告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性予以采信。被告提供的2、7号证据，原告虽有异议，但未提供其他证据予以反证，该两份证据系由行政机关出具的证明文件，具有公信力，本院对被告提交的2、7号证据予以采信。被告提供的8、9号证据，原告认为恰恰证明了被告存在违约行为，应承担违约责任。本院经审核认为被告提交的8、9号证据只能证实锦豪?雍景园二期（9-17栋）项目综合验收和不动产测量报告出具的时间，不能证实被告在交房之日起一年内将原告提交的办理权属登记资料报产权登记机关备案的事实，因此，本院对被告提交的8、9号证据的真实性予以采信，但对其证明目的不予认定。 本院经审理认定事实如下：被告甬兴公司系涉案锦豪·雍景园的开发企业。2013年5月30日，被告取得了锦豪·雍景园二期（9-17栋）的商品房预售许可证。2013年6月25日，原告胡志文与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告胡志文购买被告开发的锦豪·雍景园第16栋1105号房房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积约为135平方米，总价为355,892元。合同第十三条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理的权属登记资料报产权登记机关备案”。2014年3月26日，原告向有关部门缴纳了房屋买卖契税与房屋维修基金。2015年3月12日，原告向被告缴纳了办理房产证、土地使用证、预抵押手续费等有关办证费用。同日，被告将涉案房屋交付给原告。2015年10月8日，锦豪·雍景园16＃楼的房屋通过了各有关部门的竣工验收，验收合格；2017年7月27日，东安县规划建设局出具了锦豪·雍景园16＃楼工程的竣工验收备案文件已收讫，文件基本齐全的备案意见。本案审理过程中，被告为原告办妥了涉案房屋的不动产权证。 另查明，东安县国土测绘大队于2018年6月20日出具《证明》：“湖南省永州市甬兴置业有限公司开发的锦豪·雍景园（二期）于2016年7月18日在东安县房产局进行了商品住宅竣工综合验收登记，房产局同意验收，在此期间，东安县成立不动产登记中心由于不可抗拒的原因，我队于2018年6月20日出具了锦豪·雍景园（二期）9-17栋的测绘成果结论是实。” 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并有效，对双方均有法律约束力。依照合同第十三条约定，“被告应当在商品房交付使用后一年内，将办理的权属登记资料报产权登记机关备案”，办理登记备案的目的是为原告办理房屋产权证，被告于2015年3月12日将涉案房屋交付给原告，依照约定，被告应于2016年3月12日前为原告办理房屋产权证，被告于2016年7月18日在东安县房产局进行了商品住宅竣工综合验收登记，涉案房屋于2018年6月才完成测绘，而完成测绘是办理房屋产权证的必备条件，故被告未能及时协助办理房屋产权证导致违约，虽然部分牵涉到第三人的原因，但根据合同法的有关规定，亦应由被告承担违约责任。关于逾期办证的违约责任，因双方未在合同中约定，原告也没有提供因此给其造成了经济损失的证据，根据被告的违约程度，结合违约金的惩罚性，本院酌情确定由被告支付原告违约金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南省永州市甬兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡志文违约金3000元； 二、驳回原告胡志文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，由被告湖南省永州市甬兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蒋文智 审 判 员  欧阳钦 人民陪审员  龙海坤 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  李 琳 附： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。