辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终1060号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：盘锦京铭房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：杨辉贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳华，该公司职工。委托诉讼代理人：冯占领，辽宁仁同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李平，男，1983年10月20日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市大洼区。委托诉讼代理人：顾秀芝，大洼县法律援助中心律师。原审第三人：盘锦市恒亿信不动产信息咨询服务中心，住所地辽宁省盘锦市大洼区。经营者：张志鹏，该服务中心经理。上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司因与被上诉人李平与、原审第三人盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘艳华、冯占领、被上诉人李平及委托诉讼代理人顾秀芝到庭参加了诉讼，原审第三人盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。盘锦京铭房地产开发有限公司二审上诉请求及理由：1．撤销原审判决并依法改判。2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律有误，一、销售广告与《商品房买卖合同》内容不一致的，应以合同约定为准。《合同法》规定，当事人协商一致可以变更合同。销售广告中有“买六楼赠七楼”字样，按照相关司法解释，该广告可视为要约。然而开发商与部分买受人正式签订的《商品房买卖合同》中对该事项的约定是“七楼为赠送，不计产权面积”，与销售广告相比多了“不计产权面积”这一前提条件，且双方均已签字盖章，是双方真实的意思表示，因此“七楼为赠送，不计产权面积”应视为对“买六楼赠七楼”的变更。原审判决单纯依据销售广告内容否定上诉人提出的主张显然不妥。二、原审判决对“七楼为赠送，不计产权面积”条款理解有误。在上诉的三十三个案件中，有二十三个案件的《商品房买卖合同》中约定了“七楼为赠送，不计产权面积”这一条教。原审判决认为，根据双方在《商品房买卖合同》中的约定“七楼赠送，不计产权面积”故被告收取原告的房款应仅限于六楼建筑面积差产生的房款。原审判决对该条教理解片面，只关注了前半句，而未考虑后半句。上诉人认为，合同条款是合同整体的一部分，与其他条款有着密切的联系。因此，要与合同中相关条款联系起来分析判断，而不是孤立地去看待某条款，才能较为准确地确定该条款的意思。《商品房买卖合同》第五条为面积确认及面积差异处理，双方约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”即产权登记面积为双方计价的最终依据。另约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按第一种方式处理”，第一种方式为“最后以产权机关测绘面积为准，据实结算”。在第五条这一整体语境中，“七楼赠送，不计产权面积”显然不能理解为不管七楼计不计入产权，七楼都赠送。三、辽宁水程公司2015年出具的测绘面积与房产部门办证面积一致，可以作为房屋面积差价款结算的最终依据。原审判决认为，涉案房屋面积未经产权机关测绘，盘锦京铭房地产开发有限公司自行委托辽宁水程测绘有限公司出具测绘面积，不能作为房屋面积差价款结算的最终依据。实际情况是，因为房屋面积测绘需要向测绘公司支付费用，所以是由开发商委托测绘公司测绘，之后将测绘结果向房产部门备案。辽宁水程公司2015年出具的《户室面积信息表》已在房产部门备案并确认，其测绘面积与房产部门办证面积一致，可以作为房屋面积差价款结算的最终依据。四、本案应依公平原则进行裁判。《民法总则》第六条规定，公平原则是民事法律关系的基本原则。本案中，由于被上诉人所购房屋产权面积增加，被上诉人因房屋产权价值增值而获得利益，与此同时上诉人因返还楼下面积差价款和补交土地出让金等税费而遭受损失。在一方获利一方受损的情况下，应该依公平原则确认双方权利义务关系。上诉人考虑诸多因素，考虑如何解决纷争更公平合理，本次诉讼并未要求购房者全额补交房款，而是仅仅参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条主张房屋面积3％的房价款。纵观全案，如此解决方显公平。五、部分案件的《商品房买卖合同》中没有“七楼为赠送，不计产权面积”条款。被上诉人乞朝杰、李松等人的《商品房买卖合同》中没有“七楼为赠送，不计产权面积”条款，这更体现了合同第五条“最后以产权机关测绘面积为准，据实结算”的面积差异处理方式。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院在查明事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。李平二审辩称：在销售商品房时允诺，该广告视为商品房买卖的内容，合同系双方真实意思表示，被上诉人已经履行房款和相关费用，并已经实际入住至今。上诉人有义务在合理期限内办理房屋权属凭证。宣传单明确写明买6楼赠7楼，上诉人自行委托测绘公司，不能作为测算依据，上诉人的诉请没有事实和法律依据。买房时被上诉人的合同有7楼为赠送，不计产权面积。李平一审诉称：1、判令被告履行房屋买卖合同义务，协助原告办理网签手续、房屋权属证；2、被告承担涉诉费用。事实和理由：被告在大洼区大洼镇第二小学西侧开发楼盘一处，并发出商业广告，承诺“买六楼赠七楼超值享受更大空间”，原告基于此在被告处购买商品房一处，具体位置位于第11幢2单元601号房，并签订了商品房买卖合同。该合同也明确标注了“七楼为赠送，不计产权面积”字样，原告依约支付了房款，随后被告交付房屋，原告支付相应税费等。但后来原告需要办理产权证明，需要办理网签等前置手续，被告对原告的主张不予配合，并要求原告支付超过3%部分房款，以此来要挟原告。第三人与原告存在委托关系，负责具体办理网签事宜。故原告起诉至法院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。盘锦京铭房地产开发有限公司一审辩称：原告房屋的测绘面积大于房屋买卖合同面积，在原告补交房款后被告才能协助原告办理房屋所有权证。盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心一审述称：原告所称与我方存在委托合同关系不属实，我方未与原告签订任何委托手续。盘锦京铭房地产开发有限公司一审反诉诉称：1、判令反诉被告给付房屋面积差价款15215元；2、由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年9月6日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买大洼区丽景华庭小区第131005-11幢2单元601号商品房，建筑面积是86.34平方米，如果房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以最后产权机关测绘面积为准，据实结算。最终，产权机关的测绘面积为137.82平方米。产权面积的变化对买卖双方均产生了影响。一方面，反诉被告房屋产权面积增加了51.48平方米，使其产权价值增加；另一方面，反诉原告因此承受了巨大损失。一是由于六楼的产权面积增加，其相应分摊面积增加，导致六楼以下二至五楼房屋分摊面积减小，以至产权面积减小，反诉原告因此遭受损失。二是反诉原告因六楼的产权面积增加，补交了国有土地出让金811400元，契税32456元，同时供暖、绿化等配套费用也相应增加。依公平原则，反诉原告参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，请求人民法院依法判令反诉被告补足面积差3%的房价款15215元并承担本案的诉讼费用。李平一审反诉辩称：反诉原告所述与事实不符。根据反诉原告宣传单显示及双方签订的商品房买卖合同记载，买六楼赠送七楼，七楼为赠送面积，不计算产权面积。反诉原告要求反诉被告补交商品房面积差3%的房款没有依据，故测绘后实际增加的面积产生的房款反诉被告不应当承担。一审法院审理查明：被告盘锦京铭房地产开发有限公司系大洼区丽景华庭小区的开发商。2011年9月6日，原告李平与被告签订《商品房买卖合同》，购买丽景华庭小区第131005-11幢2单元601号房，该号房包含六楼和七楼，其中仅有六楼有入户门，七楼没有单独的入户门。合同约定，房屋建筑面积共86.34平方米，房屋单价为每平方米3680元，总金额317731元，付款方式为首付137731元，银行贷款180000元。出卖人应当在2011年12月31日前将商品房交付买受人使用。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意（1）最后以产权机关测绘面积为准，据实结算；（2）七楼为赠送，不计产权面积。被告在房屋销售宣传广告中允诺“买六楼赠七楼超值享受更大空间”。合同签订后，原告于2013年9月18日付清全部购房款、于2011年9月6日缴纳住宅专项维修资金、于2013年11月1日缴纳房屋契税，原告已实际入住涉案房屋。2013年、2014年，被告两次委托辽宁水程测绘有限公司对原告所购房屋进行测绘，套内面积73.12平方米，分摊面积13.22平方米，总建筑面积86.34平方米，与《商品房买卖合同》约定面积一致。2015年被告再次委托辽宁水程测绘有限公司测绘，原告所购房屋套内面积117.69平方米，分摊面积20.13平方米，总建筑面积137.82平方米（包含六楼和七楼面积）。被告委托的上述三次测绘均未到原告室内进行实地测量。原告要求被告办理购房网签手续、房屋所有权证时，被告认为该房屋最终测绘面积为137.82平方米，根据《商品房买卖合同》约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，应以产权机关测绘面积为准，据实结算，并要求原告补足实际测绘面积与合同约定房屋面积误差比3%的房价款15215元，在原告补交房款后被告才能协助原告办理房屋所有权证。原告不同意支付该款项。另查明，被告现已取得商品房预售许可。涉案房屋现已具备办理房屋权属凭证的条件。第三人盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心与原告李平及被告盘锦京铭房地产开发有限公司均未就本案所涉房屋订立任何委托代理合同。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受方，已经履行交付全额购房款及其他相关费用的义务，并已实际入住涉案房屋，被告作为出卖方除应履行交付房屋的义务外，还应履行在合理期限内协助原告办理房屋权属凭证的合同附随义务。故对原告要求被告协助办理房屋权属凭证的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告协助办理网签手续的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》中未作约定，且网签合同备案是国家对房地产行业进行管理的一种行政措施，系办理房屋权属凭证相关手续流程中的一项，故请求办理房屋权属凭证的诉请涵盖请求办理网签手续的诉请。关于原告要求第三人盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心协助办理网签手续的主张，因原、被告均未与第三人签订委托合同，故第三人盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心不承担协助办理网签手续的义务。关于被告在反诉中提出的要求原告支付所购房屋实际测绘面积与合同约定房屋面积误差比3%的房价款15215元的主张，因双方在《商品房买卖合同》中约定“七楼为赠送，不计产权面积”，故被告收取原告的房款应仅限于六楼建筑面积差产生的房款。被告现要求原告补交房款，应提供证据证明原告购买的房屋六楼的测绘面积大于合同约定的面积。而庭审中被告出具的辽宁水程测绘有限公司2015年的测绘数据是包含六楼、七楼在内的房屋建筑总面积137.82平方米，且庭审中陈述并未对六楼单独测绘，亦不确定六楼实际面积与合同约定面积是否相符，故对被告的反诉主张，不予支持。同样基于上述原因，被告提出“因为原告房屋测绘面积增加，导致被告补交土地出让金和契税，并向六楼以下住户返还相应购房款，故基于公平原则，被告仅向原告主张面积误差比3%的房价款15215元应予支持”的主张，因法律原则的适用条件是穷尽法律规则，且合同有约定从约定，无约定按法定。本案《商品房买卖合同》中明确约定“七楼为赠送，不计产权面积”，应以合同约定为准。现被告因涉案房屋补交土地出让金和契税等，以公平原则为由要求原告补交面积误差比3%的房价款的主张不能成立。关于被告提出“七楼赠送的是阳台面积，其余部分是在不计产权的前提下赠送”的主张，与被告在楼盘销售时宣传不符，原告购买楼盘在销售时，宣传单上明确写明“买六楼赠七楼，超值享受更大空间”，按照相关司法解释，该描述系出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的允诺，且该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。故被告提出“七楼赠送的是阳台面积，其余部分是在不计产权的前提下赠送”的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告盘锦京铭房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李平办理房屋权属凭证。二、驳回反诉原告盘锦京铭房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费100元（李平未预交），由盘锦京铭房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费180元（盘锦京铭房地产开发有限公司已预交），减半收取90元，由盘锦京铭房地产开发有限公司负担。本案争议的焦点：被上诉人应否给付上诉人房屋面积差价款。围绕本案争议的问题，上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司的意见同其上诉意见。围绕本案争议的问题，被上诉人李平的意见同其答辩意见。除一审查明的事实外，二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条约定“面积确认及面积差异处理。（1）最后以产权机关测绘面积为准，据实结算；（2）七楼为赠送，不计产权面积”。2015年辽宁水城测绘有限公司在大洼区不动产登记中心备案的涉案房屋《户室面积信息表》内面积，与产权登记面积一致。涉案房屋为一套房子一本房照，不能单独计算该房屋的六楼或七楼的建筑面积。上诉人与被上诉人签订合同时约定的房屋建筑面积为86.34平方米，现房屋建筑总面积137.82平方米，即能计入产权的房屋面积多出51.48平方米。涉案房屋因产权机关测绘面积增加，上诉人补交了土地出让金和契税等费用。本院认为，涉案房屋的七楼面积应否为赠送面积，为上诉人与被上诉人之间争议的主要问题。上诉人认为：依据双方所签合同的约定，七楼赠送的前提条件为不计产权面积，如果计入产权面积，则应据实结算。被上诉人则认为：七楼是否计入产权面积，均应赠送。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，从双方合同订立目的及交易习惯分析，上诉人作为开发企业希望通过销售楼房收回投资获得利润。涉案七楼计入产权面积，被上诉人所购房屋产权面积增加，其房屋因产权面积增加而增值，而上诉人因补交土地出让金及契税等费用增加了投入，显然上诉人投资获利的目的无法实现，其不符合交易习惯。从双方所签合同条款内容分析，上诉人对“七楼为赠送，不计产权面积”合同内容的理解，与“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定最后以产权机关测绘面积为准，据实结算”的合同约定内容相衔接，可以认定双方约定的赠送面积为不计入产权面积部分。因房地产开发企业对于房屋具体情况的预测，存在一定的不确定性，七楼是否计入产权面积，不是上诉人能自行调控的范畴。依据盘锦市大洼区不动产登记中心及辽宁水城测绘有限公司出具的证明，可以认定七楼已计入产权面积的事实应当存在。上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，主张被上诉人补交3%房款的诉讼请求，在被上诉人主张继续履行合同的情形下，应当具有事实和法律依据，应予支持。房屋实际面积大于合同约定面积的，应根据合同约定面积和价格计算差价款，即涉案房屋面积的误差比3%部分的房屋价款应为9531.94元（合同约定建筑面积86.34平方米×误差比3%×合同约定每平方米单价3680元）。上诉人主张补交房款数额为15215元（实际建筑面积137.82平方米×误差比3%×合同约定每平方米单价3680元）的计算不当，应予调整。被上诉人关于“七楼是否计入产权面积，均应赠送”的抗辩理由，与“以产权机关测绘面积为准，据实结算”的合同内容相矛盾，且不符合交易习惯和合同目的，有违公平原则，不予采信。一审判决关于涉案房屋“七楼不应计算在建筑面积之内”的认定，与建设部颁发的《建筑面积计算规则》相冲突，故该认定依据不足。大洼区不动产登记中心出具的说明可以认定2015年辽宁水城测绘有限公司在大洼区不动产登记中心备案的涉案《户室面积信息表》面积即为涉案房屋的产权登记面积，故一审判决关于“涉案房屋面积未经产权机关测绘，上诉人自行委托辽宁水程测绘有限公司出具的测绘面积，不能作为房屋面积差价款结算的最终依据”的认定依据不足。另，一审判决中虽论述了被上诉人要求原审第三人协助办理网签手续的诉讼主张不予支持的理由，但在判决中对该项诉讼请求的结果未予表述，属于漏列判项，应予纠正。综上，一审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初685号民事判决第一项。即“被告盘锦京铭房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李平办理房屋权属凭证”二、撤销盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初685号民事判决第二项。即“驳回反诉原告盘锦京铭房地产开发有限公司的诉讼请求”三、被上诉人李平于本判决生效后十日内给付上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司房屋差价款9531.94元。四、驳回被上诉人李平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元（李平未预交），由上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费180元，减半收取90元，二审案件受理费180元，均由被上诉人李平负担。本判决为终审判决。审判长 杨 敏审判员 李宝明审判员 王 丹二〇一八年十二月二十六日书记员 杨皓博