安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0602民初1613号原告：潘敏，女，1974年12月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张伟，安徽启宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小文，安徽启宇律师事务所实习律师。被告：淮北市友诚房地产有限公司，住所地安徽省淮北市东湖矿业设备博览城内，统一社会信用代码：91340600777352961R（1-1）。法定代表人：王立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡刘韬，该公司员工。第三人：刘裕峰，男，1968年7月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。原告潘敏诉被告淮北市友诚房地产有限公司（以下简称友诚房地产公司）、第三人刘裕峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序。公开开庭进行了审理。原告潘敏及其委托诉讼代理人张伟、李小文，被告友诚房地产公司委托诉讼代理人胡刘韬到庭参加诉讼。第三人刘裕峰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与第三人之间的中国矿业博览城85栋130号商铺的买卖合同为无效合同；2、依法确认原告与被告之间的中国矿业博览城85栋130号商铺的买卖合同为有效合同；3、判令被告协助原告办理中国矿业博览城85栋130号商铺的产权登记手续，并承担相关费用；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月16日，原告与被告签订一份《中国矿业博览城订购单》，约定被告将其开发的位于开渠路69号中国矿业博览城85栋130号商铺出售给原告，总房价21万元。原告按照协议约定于2015年1月19日缴纳了全部房款，被告将该商铺交付原告使用至今。之后原告要求与被告签订购房合同并开具购房发票，被告迫不得已于2015年1月30日与原告签订了一份《协议书》，又2015年10月8日出具了购房发票。2015年1月20日，原告又缴纳了房屋维修基金2100元、物业费550元及垃圾清理费200元。原告多次找到被告要求办理房屋备案免产权登记，至今未果。后经核实被告不给原告签约的原因是已经将涉案的商铺备案在第三人刘裕峰名下。综上，为维护原告的合法利益，故诉至法院，请求判如所请。友诚房地产公司辩称，对潘敏的诉求以及主张的事实和理由均无异议，潘敏所述情况属实，予以认可。第三人刘裕峰在法定期限内未予答辩，在举证期限内未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对潘敏提交的案涉房屋定购单、购房协议书、商品房买卖合同、购房发票、商铺移交单、维修基金费、物业费、垃圾费收据、第三人刘裕峰与友诚房地产公司民间借贷纠纷一案，生效的（2015）杜民一初字第01166号民事判决书等证据。因被告友诚房地产公司对上述证据均无异议，且证据与本案的待证事实具有关联性，其证明内容客观真实，取得程序亦符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日，潘敏与友诚房地产公司就友诚房地产公司开发的中国矿业设备博览城（位于安徽省淮北市开渠中路**）85栋130号商铺签订了一份《中国矿业设备博览城订购单》（单号：0000440），双方在订购单上约定，友诚房地产公司将其开发的中国矿业设备博览城85幢130号的商铺出售给潘敏，房屋建筑面积为91.75平方米，定金20000元，房屋单价4294元/㎡，房价总款393975元。特别约定：1、买方应于2015年1月25日携带本订购单、产权登记名义人之身份证及应付房款至友诚房地产公司办理购房签约手续。逾期者视为违约，卖方不再另行催告，本单即行作废，卖方可将该房产另售他人。买方已缴付的定金，不得以任何理由要求退回。2、定购单不得转让、更名及涂改，否则无效。3、本订购单壹式肆份，买方执壹份，卖方执贰份，签订购房合同后，已交付的定金自动转为购房款，本定单作废。备注：按本定单约定的时间前买方支付完毕购房全款的可以享受优惠，逾期支付则优惠取消。订购单上友诚房地产公司加盖了公章，潘敏签名。2015年1月15日，潘敏交纳了85栋130号房屋的维修基金2100元，2015年1月20日潘敏又交纳了该房的物业费550元、垃圾转运费200元。2015年1月20日，友诚房地产公司将涉案房屋交付给潘敏，潘敏使用至今。2015年1月30日友诚房地产公司与潘敏又签订《协议书》约定85栋130号房屋，面积91.75㎡，单价2289元/㎡，总计210000元，于2015年1月19日缴清房款。协议上友诚房地产公司加盖了公章，潘敏签名。2015年10月8日潘敏付清房款210000元，友诚房地产公司向潘敏出具购房款发票，但友诚房地产公司未按定购单约定办理购房签约手续。另查明，本院在（2015）杜民一初字第01166号民事判决中认定：2013年1月24日，刘裕峰与友诚房地产公司签订借款合同，双方约定：刘裕峰向友诚房地产公司出借人民币100万元，月息2%，借款期限自出借之日起6个月，友诚房地产公司每次月5日前付息一次，到期一次归还本金。同时在合同第四条保证条款中约定友诚房地产公司以中国矿业设备博览城（（位于安徽省淮北市开渠中路**85幢121、122、123、124、125室作抵押，双方另行签订商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局备案，如合同到期后，借款人不能按期归还借款本息，出借人书面通知5天后尚不能还款，出借人无需另外支付任何购房款及相关费用，抵押房产归出借人所有，并配合出借人办理相关产权手续……。根据商品房买卖合同显示，2014年1月23日，刘裕峰与友诚房地产公司签订商品房房屋买卖合同，约定刘裕峰购买85幢一单元一层130号房屋（本案涉案房屋），并在淮北市房地产管理局进行了商品房预售登记备案。友诚房地产公司为刘裕峰开具发票，刘裕峰未支付房款，友诚房地产公司亦未向刘裕峰交付房屋。2013年1月25日，刘裕峰通过交通银行向友诚房地产公司会计吕香维汇款100万元；2014年1月26日，刘裕峰与友诚房地产公司签订借款合同，双方约定：刘裕峰向友诚房地产公司出借人民币300万元，月息2%，借款期限自出借之日起6个月，友诚房地产公司每次月5日前付息一次，到期一次归还本金。2014年1月26日，刘裕峰通过中国农业银行向友诚房地产公司会计吕香维汇款300万元；后双方签订展期合同，100万元的借款展期至2015年7月24日付清；300万元的借款展期至2015年7月25日付清。双方认可利息按照月息2分支付至2015年4月25日，本金至2015年10月8日未付。刘裕峰与友诚房地产公司上述民间借贷纠纷一案，友诚房地产公司在诉讼中辩称涉案房屋系买卖关系，抵消借款后，刘裕峰应支付剩余房款，刘裕峰在庭审中陈述涉案房屋买卖合同不能成立，在借款合同中明确约定签订房屋买卖合同（含涉案房产）系为了借款的抵押，非真实的买卖关系。本院在（2015）杜民一初字第01166号判决中认为：友诚房地产公司与刘裕峰签订借款合同，刘裕峰依约向友诚房地产公司出借现金，友诚房地产公司按照合同约定每月支付利息，双方的行为符合借贷行为的生效要件，依法应受法律保护。刘裕峰要求友诚房地产公司归还借款400万元的诉讼请求，本院予以支持。刘裕峰与友诚房地产公司签订借款合同，双方又签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同并未实际履行，同时友诚房地产公司在借款合同中自愿将上述房产抵押给刘裕峰用以担保债务的清偿，此行为证明刘裕峰与友诚房地产公司之间发生的民事行为实为民间借贷，用做抵押担保债务清偿的房产并未进行事实上的房屋买卖。因此，友诚房地产公司关于刘裕峰出借款400万元折抵部分房款的辩由不成立，本院不予采纳。本院认为：一、潘敏与友诚房地产公司就涉案房产买卖合同效力的问题。潘敏与友诚房地产公司虽然未签订正式的房屋买卖合同，但双方在房屋定购单中对房屋的位置、房号、单价、面积、总价、付款方式、签约时间等商品房买卖合同的主要条件均予以议定，且其他内容不违背国家法律、行政法规规定，潘敏亦依照约定支付了全部房款及维修基金及物业费、垃圾转运费，友诚房地产公司也实际交付了涉案房屋，潘敏使用至今，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，应认定潘敏与友诚房地产公司就涉案房产的买卖合同有效。二、刘裕峰与友诚房地产公司就涉案房产是否存在真实的买卖合同关系问题。因友诚房地产公司向刘裕峰借款，刘裕峰与友诚房地产公司在借款合同中约定用签订房屋买卖合同的方式为借款提供抵押担保，并约定了流质条款，尽管双方就涉案房产签订了房屋买卖合同并在房地产管理部门进行了商品房预（销）售合同备案登记，但在刘裕峰起诉友诚房地产公司民间借贷纠纷[案号：（2015）杜民一初字第01166号]一案中，刘裕峰陈述双方并不存在真实的房屋买卖关系，实为借贷的担保，本院认定双方系借贷关系，按借贷关系进行审理并判决，刘裕峰、友诚房地产公司均服判息诉，案件已进入执行程序，刘裕峰已通过诉讼维护了自身权益。刘裕峰与友诚房地产公司虽然约定用签订买卖合同方式为借款提供抵押担保，但未按照担保法的规定办理抵押登记，并不导致抵押权的设立，刘裕峰与友诚房地产公司签订涉案房屋买卖合同不是双方真实意思表示，虚假的意思表示实施的民事法律行为当然无效。第三人刘裕峰与友诚房地产公司在借款合同中，约定用签订房屋买卖合同的方式为借款提供抵押担保，但抵押的房屋为坐落在中国矿业设备博览城（位（位于安徽省淮北市开渠中路**5幢121、122、123、124、125室，与对本案涉案房屋85幢130室没有关联性，对潘敏要求确认刘裕峰与友诚房地产公司房屋买卖合同无效的诉求，予以支持。三、办理房屋产权登记及办证费用承担的问题。潘敏基与和友诚房地产公司之间达成的房屋买卖意向，并全额支付了房款，友诚房地产公司亦向潘敏交付了涉案房屋，潘敏请求友诚房地产公司协助其办理房屋产权登记的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，应予以支持，双方未约定办证费用的承担，各自按国家规定承担相应的办证费用。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，第一百四十三条第（二）项、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告潘敏与被告淮北市友诚房地产有限公司之间的中国矿业设备博览城85幢130号商品房房屋买卖合同为有效合同；二、被告淮北市友诚房地产有限公司与第三人刘裕峰之间签订的中国矿业设备博览城85栋130号商铺的房屋买卖合同无效；三、被告淮北市友诚房地产有限公司与第三人刘裕峰于本判决生效之日起10日内至淮北市房地产管理局涤除中国矿业设备博览城85幢130号商品房预（销）售登记备案；四、被告淮北市友诚房地产有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告潘敏办理中国矿业设备博览城85幢130号房屋的产权登记手续；五、驳回原告潘敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告淮北市友诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  叶 波审 判 员  张超芳人民陪审员  葛密成二〇一八年十二月十日书 记 员  张清华