重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初22273号原告：杨洪军，男，汉族，1978年11月6日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人：唐国玲，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告：毛媚，女，汉族，1986年9月11日出生，住重庆市两江新区。被告：李远群，女，汉族，1960年1月29日出生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：李小艺，重庆朝锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王基友，重庆朝锐律师事务所实习律师。原告杨洪军与被告毛媚、被告李远群确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2018年11月29日公开开庭进行了审理，原告杨洪军及其委托诉讼代理人唐国玲，被告毛媚，被告李远群及其委托诉讼代理人李小艺、王基友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪军向本院提出诉讼请求：1.判决确认二被告于2017年10月23日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2.判令被告李远群将位于重庆市渝北区万年路×号×幢×号房屋产权过户登记在被告毛媚名下；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：原告与被告毛媚系夫妻关系，二被告系母女关系。2017年10月23日，被告毛媚隐瞒原告将登记在毛媚名下的位于重庆市渝北区万年路×号×幢×号房屋出售给被告李远群。2018年8月，被告毛媚向渝北区法院起诉离婚，原告要求分割夫妻共同财产时，才发现被告毛媚已将该房屋出售给了被告李远群。原告认为，该房屋系原告与被告毛媚的夫妻共同财产，二被告恶意串通，被告毛媚以明显低于市场价将该房屋出售给其母亲，损害了原告的合法权益，根据法律规定，该买卖合同系无效合同，被告李远群应当返还该房屋。原告特提起诉讼，请求依法判决。被告毛媚辩称，案涉房屋是由被告李远群出资购买，并非如原告所说的属于夫妻共同财产。案涉房屋于2013年过户至被告毛媚名下系由于被告毛媚的孩子杨某某读书的需要，2017年过户给被告李远群也是按照当时约定的条件还给被告李远群。被告毛媚与原告在婚姻存续期间双方均无能力购买房屋，从未支付过案涉房屋的首付款和按揭款。被告李远群辩称，1.本案事实情况是被告李远群系案涉房屋的实际出资人即真实产权人，李某某1、毛媚是受被告李远群委托的房屋产权代持人。案涉房屋系被告李远群于2009年出资购买，并委托李某某1于2009年至2013年期间代持房屋产权。2009年被告李远群因持有多套房产，不能办理银行按揭贷款购房，经与妹妹李某某1商量，决定以李某某1名义购买重庆市春城物业发展有限公司的案涉房屋一套，购房合同与贷款合同由李某某1签署，购房款（首付款及按揭还款等）均由李远群支付，房屋产权登记于李某某1名下，由李远群享有该房屋的真实产权。后李远群与李某某1履行了上述口头协议，且双方未发生任何争议，2013年李某某1依照李远群指示将案涉房屋过户给了被告毛媚；被告李远群于2013年至2017年期间委托被告毛媚代持案涉房屋产权。2013年被告毛媚的孩子即将入学读书，依据就读学校规定，需要在招生范围内有房屋才能入读，被告毛媚遂与被告李远群商量，希望将案涉房屋产权过户至被告毛媚名下代持，被告李远群为外孙读书需要，同意了被告毛媚的代持要求，并指示李某某1以买卖合同的名义将案涉房屋产权过户给被告毛媚，被告毛媚并未支付合同对价，案涉房屋按揭贷款也是由被告李远群提前归还，双方才顺利办理了过户。被告毛媚代持产权期间严格履行承诺，双方对该房屋产权并无争议，2017年10月，被告毛媚按要求将房屋产权过户给被告李远群，被告李远群要求被告毛媚以买卖合同名义将案涉房屋过户至自己名下，是案涉房屋产权的名至实归，是双方产权代持协议的终止行为，双方之间并非建立了真实的房屋买卖合同关系；2.原告诉求中所谓的房屋买卖合同的法律性质并非房屋买卖合同法律关系，而是隐名代理法律关系。本案中，除2009年自重庆市春城物业发展有限公司购买案涉房屋系建立真实的房屋买卖合同关系外，2013年签订的房屋购买合同并非建立了真实的房屋买卖合同关系，只是为了变更产权代持人而签署的假合同，属于隐名代理法律关系中的变更代理人，案涉房屋出资人即真实产权人并未发生任何变化，委托人与受托人也未就案涉房屋产权发生任何争议。原告诉求中所谓无效的房屋买卖合同，即2017年被告李远群与被告毛媚签署的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖合同关系，是隐名代理法律关系中双方为终止代理而签署的假合同，因该代理行为的终止而使房屋产权名至实归，原告的诉求系错误理解事实后的适用法律错误；3.原告对案涉房屋不享有任何权利。2013年被告毛媚以买卖合同名义将案涉房屋过户至自己名下，但其仅是受托代持房屋产权，并非存在真实的买卖合同关系，被告毛媚也未支付合同对价给案涉房屋的前名义产权人李某某1或实际出资人即被告李远群（毛媚夫妻在2013年时并无该笔房款的支付能力），同时其在代持房屋产权期间也未对房屋产权提出异议，其还于2017年结束了代持行为。被告毛媚作为完全民事行为能力人，作出受托代持产权和终止代持等行为时，无需夫妻另一方的知晓与同意。依据我国合同法规定，受托管理的财产无论登记于何方名下仍属于委托人所有，受托人并非财产所有权人，受托管理的财产也不是受托人的夫妻共同财产。故原告对案涉房屋无任何权利，其诉讼请求与事实不符，于法无据。综上，原告违背事实真相，将隐名代理法律关系错误理解为房屋买卖法律关系，进而错误适用法律规定，其诉讼请求没有事实基础和法律依据，请求法院依法审理。经审理查明：2009年，李某某1（借款人）与中国银行股份有限公司重庆渝北支行（贷款人）、重庆市春城物业发展有限公司（保证人、开发商）签订《个人购房贷款合同》，合同约定：李某某1向中国银行股份有限公司重庆渝北支行贷款257000元用于购买坐落于春城˙北城庭院×幢×号房屋，所购房屋总价款368510元，贷款期限240个月，贷款起止时间预计自2009年11月25日起至2029年11月25日止，借款人将本合同项下贷款所购位于渝北区万年路×号春城˙北城庭院×幢×房屋向贷款人提供抵押担保。2009年10月9日，李某某2分别向重庆市春城物业发展有限公司转账支付20000元、20000元，2009年10月27日，李某某2分别向重庆市春城物业发展有限公司转账支付100000元、98457元，2009年10月28日，李某某2向重庆市春城物业发展有限公司转账支付10000元。2013年1月22日，李远群向李某某1转账支付239592.07元。当日，李某某1向中国银行股份有限公司重庆渝北支行提前偿还并结清贷款本息233553.25元。2013年2月28日，李某某1（甲方、出卖人）与毛媚（乙方、购买人）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于重庆市渝北区万年路×号×幢×房屋（房地产权证号为112房地证2010字第009343号）出售给乙方，房屋建筑面积105.61平方米，总成交金额为460000元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。乙方于2013年2月28日付款460000元。甲乙双方同意，自本合同签订之日起5日内由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。甲方应当在2013年2月28日将房屋交付给乙方。2017年10月23日，毛媚（甲方、出卖人）与李远群（乙方、购买人）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于重庆市渝北区万年路×号×幢×房屋（不动产权证书号为渝20**两江新区不动产权第00086××××号）出售给乙方，房屋建筑面积105.61平方米，总成交金额为560000元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。2018年2月22日，原告杨洪军向我院起诉，要求与被告毛媚离婚等，2018年4月8日，我院作出判决，驳回了原告杨洪军的诉讼请求。另查明，2012年6月16日、2013年6月6日，重庆北部新区人和实验学校分别发布了《重庆北部新区人和实验学校2012年招生通知》、《重庆北部新区人和实验学校2013年招生通知》，内容均载明该校小学招生范围包括万年路309号以上等。杨洪军与毛媚儿子杨某某的学籍基本信息载明，杨某某出生于2007年3月26日，就读于2013级2班，父亲为杨洪军，母亲为毛媚，家庭地址位于重庆市北部新区人和街道万年路×号×幢×，其户口所在地由万盛经济开发区变更为重庆市市辖区渝**。庭审中，证人李某某2出庭作证称：被告李远群是其亲姐姐，与其共同经营公司，平时存在经济往来，李某某1是其三姐，也是和他们一起经营公司，被告毛媚是其外侄女。2009年10月份时，李某某2到重庆市渝北区万年路×号楼盘购买了两套房屋，当时是李远群喊其去买的，由李某某2买一套1楼的房屋，李远群在同一单元购买×楼的房屋，总共两套房屋，这两套房屋都是按揭，两套房屋的首付款共计20多万元，但具体金额记不清楚了，两套房屋的首付款都是通过刷李某某2的银行卡支付，李远群再现金支付给李某某2，李远群现金支付给了李某某2十几万元。由于李远群名下已经有多套房屋不能够按揭贷款，为方便按揭贷款，所以当时李远群购买的房屋就登记在李某某1名下，当时李某某2购买的房屋也是因为其名下已经有多套房屋，不能按揭贷款，故登记在其岳父刘某某（谐音，具体名字不清楚）名下。庭审中，证人毛某某出庭作证称：被告李远群是其妈妈，案涉房屋最开始是李远群购买的，但写的是其三嬢李某某1的名字，当时为了方便按揭贷款故才写了李某某1的名字，也是通过毛某某的舅舅李某某2付的首付款。毛某某妹妹毛媚的小孩比毛某某小孩大4个月，在2013年的时候刚好要读一年级，毛某某的妈妈李远群就说把房子先过户给毛媚，好让毛媚的小孩读小学，到时等毛媚的小孩小学毕业时把房屋再还给李远群。2013年李某某1过户给毛媚时，毛媚没有支付房款。2017年，当时毛媚小孩也快小学毕业了，毛媚就将房屋过户给了李远群，过户的时候毛媚和原告发生了争议，后来在2017年10月份时过户。2017年春节时，原告和毛媚在吵架，当时原告承诺从2017年开始每个月支付3000元，但不清楚原告是否支付。庭审中，证人李某某1出庭作证称：被告李远群是其大姐，其是三妹，其与李远群、李某某2在共同经营医院，平时也有经济往来。案涉房屋曾经登记在李某某1名下，当时因为李远群有多套房屋，登记在李远群名下要多支付费用，所以就登记在李某某1名下，案涉房屋登记在李某某1名下时，案涉房屋的首付款、按揭款以及提前归还的款项实际都是由李远群支付的，案涉房屋实际是李远群的，不是李某某1的，李某某1对案涉房屋的产权也无争议，后来为了毛媚的小孩读书，案涉房屋就登记在毛媚名下，当时毛媚也没有向李某某1支付房款，当时将案涉房屋登记在毛媚名下是他们几个人共同的意思。庭审中，原告与被告毛媚共同确认案涉房屋系在2013年2月份过户到被告毛媚名下的，原告与被告毛媚之间的婚姻关系于2018年11月14日解除。庭审中，原告陈述：案涉房屋从李某某1名下过户到毛媚名下时支付过购房款460000元，但具体系由毛媚一手操办，具体如何支付的原告不清楚，因为原告的钱一直是交给毛媚保管。庭审中，被告毛媚陈述：案涉房屋从李某某1名下过户到毛媚名下时，毛媚没有向李某某1支付过购房款，原告也并没有交付款项给被告毛媚用于支付购房款，案涉房屋从毛媚名下过户到李远群名下时，李远群也没有向毛媚支付购房款。庭审中，被告李远群陈述：2009年以李某某1名义签署购房合同及贷款合同，购买案涉房屋，案涉房屋首付款由李某某2招商银行账户代被告李远群支付，按揭贷款均由该账户定期扣还，李某某1中国银行的存折一直由被告李远群保留并负责存款偿还按揭贷款，李某某1中国银行存折中所指出的每笔款项均用于还按揭，案涉房屋系被告李远群购置，李某某2的银行明细中有5笔款项是付给重庆春城物业发展有限公司，李某某2在该楼盘也购买了一套房屋，该5笔款项为两套房屋首付款，2013年2月28日案涉房屋过户到毛媚名下。上述事实，有《个人购房贷款合同》、李某某2招商银行明细、转账凭证、中国银行提前还款凭证、《重庆市房屋买卖合同》、民事判决书、《重庆北部新区人和实验学校2012年招生通知》、《重庆北部新区人和实验学校2013年招生通知》、证人证言、当事人陈述等在案佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据两被告以及证人李某某2、李某某1、毛某某的陈述，结合案涉房屋的首付款支付情况、按揭款归还情况以及按揭提前还贷情况，在原告没有提供充分有效证据予以反驳的情况下，本院有合理理由相信李远群系案涉房屋的实际出资人，也系真正所有权人，李某某1原作为案涉房屋登记权利人仅是为李远群代持。又根据两被告以及证人李某某1、毛某某的陈述，并结合《重庆北部新区人和实验学校2012年招生通知》、《重庆北部新区人和实验学校2013年招生通知》的内容以及杨某某入学就读情况，兼且现无证据证明毛媚向李某某1支付了购房款，也无证据证明李远群向毛媚支付了购房款，本院认定李某某1与毛媚之间于2013年2月28日签订《重庆市房屋买卖合同》的主要目的是为毛媚的孩子杨某某读书创造条件，毛媚与李远群之间于2017年10月23日签订《重庆市房屋买卖合同》，主要目的是将案涉房屋返还给真正权利人即李远群，该两份合同的当事人之间并无真实交易涉案房屋的意思表示，双方也无支付房款等履行房屋买卖合同合同的行为，且合同主体也确认并不存在真实的房屋买卖关系，故该两份合同当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于通谋虚伪意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故二被告于2017年10月23日签订的《重庆市房屋买卖合同》应属无效，对于原告要求确认前述《重庆市房屋买卖合同》无效的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，李远群系案涉房屋的实际出资人及真实权利人，案涉房屋产权从毛媚名下转移登记于李远群名下仅系被告毛媚将本属于李远群的房屋归还给李远群，该行为并未违反法律、行政法规的效力性强制规定及公序良俗等，应为有效，故原告要求判令被告李远群将案涉房屋产权过户登记至被告毛媚名下的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告毛媚与被告李远群于2017年10月23日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；二、驳回原告杨洪军的其他诉讼请求。案件受理费9400元，适用简易程序减半收取4700元，由原告杨洪军负担80元，由被告毛媚、被告李远群负担4620元，财产保全费5000元，由原告杨洪军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 曾 庆二〇一八年十二月十八日书记员 潘文洁