四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0403民初1875号 原告：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司，住所地四川省攀枝花市**蓝湖国际新城小区，统一社会信用代码915104036674446389。 法定代表人：李雪松，该公司总经理。 被告：斯大华，女，1946年7月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：梁洪平，男，1975年12月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市**，特别授权。 原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）与被告斯大华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用简易程序于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告福万佳公司的法定代表人李雪松、被告斯大华及其委托诉讼代理人梁洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福万佳公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付物业管理费538.5元；2.要求被告支付违约金387.72元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原告与攀枝花市西区书香御景业主委员会（以下简称书香业委会）签订了物业服务合同。双方在合同中就原告向被告所居住的小区提供物业服务的内容、费用承担、收费标准、缴费时间、违约责任等事项作出了明确约定。原告按约在该小区进行物业管理服务。自2017年6月起，被告就拖欠该服务合同中约定的物业管理费。经原告多次催收，被告至今仍拒绝支付。 被告斯大华辩称，被告未与原告签订物业合同。书香业委会与原告签订合同，未通知业主，所签订的合同未经过未公示，也未告知业主。被告不知道该物业合同，也不认可该物业合同。通道内车辆乱停乱放。之前有业主因通道不通畅，错过抢救时机。没有安装监控。原告的物业服务没有做好。如果做好，被告予以认可。被告只是暂缓缴纳物业费来促进原告把未做的事情做好，不存在违约。被告只做了卫生，只缴纳卫生费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于福万佳公司提供的物业管理服务合同，因其系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”斯大华并未提供足以反驳的相反证据，故本院对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：斯大华是书香御景小区的业主，其房屋建筑面积为89.15㎡。2017年6月1日，福万佳公司作为甲方，书香业委会作为乙方，双方就书香御景的物业服务事宜签订了物业管理服务合同。该合同约定：“第一条物业基本情况：物业民政编号：攀枝花市西区清香坪建兴路9号。第二条物业管理服务费用：1.合同期限1年，即2017年6月1日至2018年5月31日。2.物业管理服务费按如下标准收取：（1）多层住宅：0.4元/月·平方米；（2）花园洋房：0.9元/月·平方米；（3）商品房住宅（电梯）：0.9元/月·平方米；（4）商铺：1.5元/月·平方米；支付方式：按照月的方式支付，业主和物业使用人应于每月十日前履行交纳物业管理服务费用的义务。乙方应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金。3.乙方物业管理服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳……”之后，福万佳公司进入该小区开展物业服务。2018年6月1日，福万佳公司与书香业委会签订了物业管理服务合同，该合同期限为一年。经福万佳公司催收，斯大华至今未支付福万佳公司2017年6月1日之后的物业服务费。 本院认为，福万佳公司与书香业委会就书香御景的物业服务事宜签订了物业管理服务合同，之后，福万佳公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该物业管理服务合同对书香御景小区的业主具有约束力。该物业管理服务合同对于福万佳公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，福万佳公司应按约提供相应的物业服务。斯大华作为该小区的业主，应遵守该物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。斯大华辩称福万佳公司在物业服务方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。物业管理服务合同约定的服务内容是福万佳公司应提供的服务项目，但对这些项目的服务以其承接物业时的现状为基础。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，福万佳公司进行了相应的物业服务。福万佳公司对于部分业主的不当行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。斯大华认为福万佳公司服务不到位，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故斯大华不交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。斯大华在福万佳公司催收后，至今未支付2017年6月1日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。福万佳公司要求支付2017年6月1日至2018年8月31日的物业服务费538.5元，斯大华的房屋建筑面积为89.15㎡，按照约定的0.4元/月·㎡计算，每月为35.66元，本院确认该期间的物业服务费为534.9元。福万佳公司要求支付违约金387.72元，依照物业管理服务合同的约定，业主逾期交纳物业服务费用的，按每日3‰的标准计收滞纳金，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，本院酌情确定违约金为39元。 综上所述，斯大华应支付福万佳公司物业服务费534.9元、违约金39元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告斯大华在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司物业服务费534.9元、违约金39元，合计573.9元； 二、驳回原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告斯大华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  张度波 二〇一八年十二月十日 书记员  杨冬梅 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用；