湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0281民初3055号 原告：醴陵市金泰物业管理有限公司，住所地：湖南省醴陵市。 法定代表人：张赛龙，总经理。 委托诉讼代理人：马平，男，1993年8月21日出生，汉族，甘肃省景泰县人，住甘肃省景泰县。系原告醴陵市金泰物业管理有限公司员工，代理权限：特别授权，即代为起诉、撤诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，申请执行等。 被告：张旺，男，1986年5月17日出生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍所在地湖南省醴陵市，现住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：周晓华，湖南天舒律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，提起反诉、上诉等。 原告醴陵市金泰物业管理有限公司与被告张旺物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告醴陵市金泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人马平，被告张旺及其委托诉讼代理人周晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告醴陵市金泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付五环都会17栋201室物业管理费12614元，违约金2000元，合计14614元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张旺系五环都会17栋201室的业主，原告与被告签订了前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米0.9元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2012年2月16日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费月数为82个月零14天，被告房屋面积为169.96平方米，欠缴物业费共计12614元，违约金部分原告请求支付2000元，合计14614元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告张旺辩称：1、原告未依约提供相应的物业服务，五环都会小区的电梯、消防设备等共用设施设备处于无人管理、维护状态；2、原告要求的物业费计算标准过高，原、被告约定的物业费计算标准是0.55元/㎡/月；3、原告诉求的违约金没有事实与法律依据，原告未按照约定提供相应的物业服务，且在2014年至2017年，长达两年多的时间内，原告并未向包含被告在内的众多业主提供物业服务，直至2017年原告才恢复提供一些简单的物业服务，故此，原告违约在先，被告无需支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的欠费统计表，系由原告单方制作，未经被告签章认可，本院不予认定。原告提交的物业费催缴通知单，可以证实原告曾向被告书面催缴物业费的事实，本院予以认定。被告提交了商品房买卖合同、前期物业服务协议及物业费收据拟证明原、被告之间约定的物业费收费标准为0.55元/㎡/月。经本院审查，原、被告双方在前期物业服务协议中未约定物业费收费标准，商品房买卖合同载明被告所购房屋建筑面积为168.14㎡，该合同附件四中的物业服务收费部分约定了物业费收费标准为：多层住宅0.55元/平方米建筑面积，且原告于2011年8月16日按0.55元/㎡/月的标准向被告收取了2011年8月16日至2012年2月16日期间的物业费555元，据此，足以认定原、被告之间实际执行的物业费收费标准为0.55元/㎡/月。对被告提交的五环都会小区业主联名签署的证明材料及视频光盘所待证的原告提供的物业管理服务存在瑕疵的事实，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月24日，被告张旺与醴陵市金泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告张旺购买由醴陵市金泰房地产开发有限公司开发的位于湖南省醴陵市阳三街道办事处泉湖路五环都会小区17幢201号的房屋，该房建筑面积为168.14平方米，该合同附件四中的物业服务收费部分约定了物业费收费标准为：多层住宅0.55元/平方米建筑面积。2011年8月16日，被告张旺（乙方）与原告醴陵市金泰物业管理有限公司（甲方）就上述房屋的前期物业服务工作签订了《前期物业服务协议》，该协议第三条约定物业服务的内容包括了房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备的运行和维护管理、环境卫生、秩序维护与消防安全预防、交通秩序与车辆停放的管理、房屋装饰装修管理等六项；第四条中约定缴费时间为每年的6月和12月预缴半年物业服务费，也可一年一次缴清；第六条中约定甲方违反本协议，未按服务内容提供服务，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正，给乙方造成损失的，甲方应视情况承担实际损失责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他应收费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按欠费总额的3‰计算日滞纳违约金；第九条约定本协议自房屋交付日起至业主委员会成立，与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止自然终止；该协议还就双方的权利与义务、维修基金的管理与范围等事项进行了约定。被告张旺于《前期物业服务协议》签订当日收房，同时向原告缴纳了2011年8月16日至2012年2月16日期间的物业费555元。此后，被告张旺未再向原告缴纳物业费。 另查明，2014年至2015年期间约有半年的时间内，原告未提供物业管理服务。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是：原告要求被告缴纳物业管理费的理由是否成立？本案物业管理费应按何种收费标准计算？原告是否按约全面履行了相应的义务？原告要求被告支付违约金的诉讼请求是否应予支持？原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。原告在合同约定范围内提供了物业管理服务，被告则应当依约缴纳物业管理费。被告自2012年2月17日起未再缴纳物业管理费，截止到2018年12月31日，欠费月数为82个月零15天，即82.5个月。被告辩称原告于2014年至2015年期间未向业主提供物业管理服务，庭审过程中，原告亦认可上述期间内其未提供物业服务的时间约有半年，故被告有权要求扣减半年的物业管理费，被告的欠费月数应当按照76.5个月（82.5个月-6个月）计算。原告主张原、被告双方约定的物业费单价为每月每平方米0.9元，但其未能提交相应的证据予以证实。如前所述，根据被告所提交的商品房买卖合同及物业费收据，足以认定原、被告之间实际执行的物业费收费标准为0.55元/㎡/月，故本案物业管理费应按0.55元/㎡/月的标准计算。综上所述，被告应当向原告支付物业管理费的金额为7074元（168.14㎡×0.55元/㎡/月×76.5个月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告所提供的物业服务不符合合同约定，原告违约在先，其不应当原告支付违约金。本院认为，原告提供的物业管理服务虽存在瑕疵，但根据双方的陈述及被告提交的证据，不足以证实原告所提供的物业服务与合同约定的标准之间存在明显差距，被告拒绝支付物业费及违约金的理由不成立，本院不予支持。《前期物业服务协议》中约定了被告未按协议约定交纳物业服务费，原告有权要求被告从逾期之日起按欠费总额的3‰计算日滞纳违约金。该违约金计算标准明显过高，但原告起诉仅要求被告支付违约金2000元，不违反法律规定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告张旺于本判决发生法律效力之日起三日内向原告醴陵市金泰物业管理有限公司支付物业费7074元，并支付违约金2000元，合计9074元； 二、驳回原告醴陵市金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费166元，减半收取83元，由被告张旺负担51元，由原告醴陵市金泰物业管理有限公司负担32元。 如义务人未自觉履行上述义务，权利人有权在本判决书生效后二年内申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审判员  刘午平 二〇一八年十二月十一日 法官助理肖晓连 书记员汪瑜 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。