南昌市青云谱区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0104民初590号 原告：南昌金街商业运营管理有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区解放东路******，统一社会信用代码：913601043091576471。 法定代表人：贺春先，总经理。 委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：何宗斌，男，1972年5月18日生，汉族，住福建省福清市。 原告南昌金街商业运营管理有限公司诉被告何宗斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌金街商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人王国强、被告何宗斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌金街商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付所欠租金376320元及物业费112640元，以上共计488960元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》。根据该合同，原告将南昌市青云谱区解放西路426号“青云谱小镇”A107、A207、A208、A209商铺建筑面积约704平方米的房屋出租给被告用于餐饮经营，租期为六年，即自2015年1月1日至2020年12月31日止，房屋租金为每月23520元，前三年租金价格不变，第四年起房屋租金在上一档期租金标准每年递增6%，上述价格为不含税价格；该房屋的物业费每月为人民币7040元；租金与物业管理费在每季度末前15天收取下季度费用，被告应向原告支付房屋租赁保证金人民币70000元。另外，合同还对双方的权利义务、违约责任等条款作出了详细明确的规定。合同签订后，原告依约向被告交付了上述租赁房屋，但被告却未按照合同约定交纳租金和物业管理费。截止2017年12月31日，被告尚欠原告租金人民币376320元及物业管理费人民币112640元。现原告已多次催促被告还款，但被告一直拖欠。为维护自身的合法权益，故诉讼至法院，请求法院判如所请。 被告何宗斌答辩称，一、答辩人一次没有收到催收的单据。二、答辩人的房屋租金交纳到2016年8月份，后被答辩人公司一位姓熊的管理人员说答辩人不需要再交纳房屋租金等费用，2017年1月答辩人无力运营因此没有再营业，答辩人之后还多次来南昌，但被答辩人均未提出要求答辩人缴纳任何费用，只是告诉答辩人说会有政府扶持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月，以原告南昌金街商业运营管理有限公司为出租人（甲方），以何品虹为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于南昌市青云谱区解放西路426号“青云小镇欧式商业风情街项目”青云小镇铺号为A107-1、A207、A208、A209房屋出租给乙方，以上房屋的建筑面积约为704平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于刘一手火锅，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁标的的租期为六年，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日止。租赁标的交付日期为2014年9月15日（租赁标的交付日暂定，以下简称暂定日）。如租赁标的实际交付日迟于暂定日的，则租期、装修期及开业日期相应顺延。甲乙双方约定房屋租金为（A107-1建筑面积60平方米，单价70元/平方米/月，A207、A208、A209建筑面积644平方米，单价30元/平方米/月）每月租金合计人民币23520元，前三年租金价格不变，第四年起房屋租金在上一档期标准递增6%。上述租金为不含税价格，乙方自行办理缴税事宜并承担租赁税费。该房屋的物业服务费为10元/平方米/月，每月物业管理费合计人民币7040元整。水、电、燃气费及由乙方经营所产生的费用均按国家有关标准交纳。乙方应将其应付租金及物业服务费汇入甲方指定的账户。乙方不得以任何理由抵销、扣减其应付的租金、物业服务费或其它费用。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金额为人民币70000元。租赁期内，乙方不得用上述保证金冲抵乙方应付的租金、物业服务费或其他费用。本合同到期后，乙方将该房屋依据本合同约定归还甲方，甲方应在办理交接手续三十天内将上述保证金无息退还乙方。本合同期内，甲方有权从保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业服务费等所欠缴部分费用，不足部分甲方有权向乙方追讨。扣除部分乙方应在收到甲方发出扣款通知七日内补齐。乙方逾期支付的按该次应付款项的日千分之五支付滞纳金，滞纳金自延期第一天起算至全部应付款项付清之日。乙方按季向甲方支付租金及物业管理费，合同生效后，乙方预付首期租金70560元，物业管理费21120元，以后租金和物业管理费在每季末前15天收取下季度费用。乙方在付清该房屋的租赁保证金后进入房屋开始装修，装修期至2014年11月30日止。在此期限内，租金免付，但乙方须按实际支付水、电费。本合同签订后，乙方确因无力经营，申请将租赁权转让第三方，应经甲方同意后更改合约，乙方承担由此产生的换约费￥10000元。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方不予退还乙方所付的租赁保证金，乙方并应按月租金的五倍向甲方支付违约金。 合同签订之后，原告南昌金街商业运营管理有限公司将出租房屋交付给何品虹，何品虹向原告南昌金街商业运营管理有限公司交纳房屋租赁押金70000元，并在合同履行过程中，经原告南昌金街商业运营管理有限公司与何品虹协商一致双方均同意将合同主体变更为原告南昌金街商业运营管理有限公司与被告何宗斌，双方签订了与原《房屋租赁合同》（系原告和何品虹签订的合同）内容完全一致的《房屋租赁合同》，由被告何宗斌继续履行该合同中的权利和义务。被告何宗斌交纳房屋租金和物业管理费至2016年8月，之后未再交纳房屋租金和物业管理费。2017年2月，被告何宗斌由于经营管理不善，停止了涉案店面的经营管理。2017年10月17日，原告南昌金街商业运营管理有限公司向被告何宗斌发出《租金催款函》一份，要求被告何宗斌缴纳2016年9月1日至2017年12月31日期间的租金376320元、物业费112640元，以上共计488960元，被告何宗斌在该《租金催款函》上签字确认。庭审过程中，原告南昌金街商业运营管理有限公司明确表示自2018年1月18日之后的房屋租金、物业管理费不再向被告何宗斌进行主张。 以上事实，有原告的工商营业执照、被告的身份证、《房屋租赁合同》、《租金催款函》等证据以及庭审笔录予以证实。 本院认为，原告南昌金街商业运营管理有限公司与被告何宗斌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告南昌金街商业运营管理有限公司将坐落于南昌市青云谱区解放西路426号“青云小镇欧式商业风情街项目”青云小镇铺号为A107-1、A207、A208、A209房屋出租给被告何宗斌，被告何宗斌负有向原告南昌金街商业运营管理有限公司支付房屋租金以及物业管理费的义务，而且被告何宗斌在涉案承租店面经营至2017年2月便擅自退租，但被告何宗斌仅向原告南昌金街商业运营管理有限公司支付房屋租赁金、物业管理费至2016年8月，从2016年9月1日起至2017年2月被告拖欠租金、物业管理费的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告何宗斌负有向原告南昌金街商业运营管理有限公司支付截止至2017年2月房屋租赁费、物业管理费的合同义务。被告何宗斌在涉案承租店面经营至2017年2月便擅自退租，根据双方当事人在《房屋租赁合同》中：“租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方不予退还乙方所付的租赁保证金，乙方并应按月租金的五倍向甲方支付违约金”的约定，被告何宗斌以自己的行为表明了解除租赁合同的意思。至于因被告擅自解除租赁合同产生的违约金等相关问题，因原告在本案中并未提起相应的诉讼请求，故本院对于因被告擅自退租产生的违约金等相关问题不作处理。综上，被告何宗斌还应向原告支付的房屋租金、物业管理费共计为183360元（从2016年9月1日计算至2017年2月28日）。对于原告要求计算房屋租金、物业管理费至2017年12月31日的诉讼请求，由于被告何宗斌已经在2017年2月退租，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、由被告何宗斌在本判决发生法律效力之日起七日内向原告南昌金街商业运营管理有限公司支付183360元； 二、驳回原告南昌金街商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8634元（原告已预交），由原告南昌金街商业运营管理有限公司承担5396元，由被告何宗斌承担3238元，被告何宗斌承担的3238元限其在本判决发生法律效力之日起七日内支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 。 审 判 长  殷奋进 人民陪审员  林燕屏 人民陪审员  熊文群 二０一八年十二月十七日 书 记 员  熊 云