河北省迁西县人民法院民事判决书（2018）冀0227民初2729号原告：宝升昌（唐山）房地产开发有限公司，住所地：唐山路**渤海东西街**。法定代表人：关秀兰，女，该公司法定代表人。委托诉讼代理人（特别授权）：王兴，男，河北乾伦律师事务所律师。被告：张晓波，男，1975年11月2日出生，汉族，群众，现住迁西县。被告：鲍春月，女，1980年2月29日出生，汉族，住迁西县。原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司与被告张晓波、鲍春月追偿权纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司委托诉讼代理人王兴及被告张晓波到庭参加了诉讼，被告鲍春月经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼，本案现已部分缺席审理终结。原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：l、依法裁判被告张晓波、鲍春月给付原告垫付房款人民币86073.9元，并自原告起诉之日起至实际给付之日止按垫付房款的日万分之二承担违约责任；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告持证合法开发以出让方式取得的位于迁西县景忠西街北侧，太平路东侧编号为17号土地的千玺广场商业住宅。被告采取分期付款方式于2012年10月12日与原告签订两份“千玺广场”商品房买卖合同（合同号分别为：20121012139和20121012141），合同订立后，被告支付了首付款，在履行分期付款过程中，被告自2017年5月份至今拖欠分期房款合计86073.9元，此款均由原告垫付，此过程中双方协商多次未果，被告的行为严重违反了合同义务，侵犯了原告合法权益。综上，为保护原告合法权益，特依法诉至贵院，请依法裁决。被告张晓波、鲍春月辩称：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告存在违约行为，迟延交付、迟延办证等情况，具体如下：1、2013年9月28日，原告入住案涉商品房经商，曾多次发生停电情况，严重影响商业经营功能，经核实，本案房屋未配置双回路电源。另外，案涉商品房公共区域未建设供暖系统，自2013年至今的冬季供暖时期，案涉商品房所在商场达不到市政供暖标准，严重影响本案商品房营业效益。以上两种情况，原告至今未修复，依据本案商品房买卖合同第十四条约定，原告应向被告支付经济补偿并进行修复，至本案原告起诉之日，原、被告就本案房款清算未达成一至处理办法。2、案涉商品房位于商场一层，因原告未建设卫生间，严重影响本案房屋商业经营使用功能，2017年9月13日，唐山市住建局核实查证，原告在建设时，对一层卫生间通道、一至三层楼残疾人卫生间、消防楼梯等基础设施、设备多处变更设计建设,严重影响了本案商品房的经营使用功能、消防安全、和商业环境的美观价值。而原告并未依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，和《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，书面告知被告，原告已涉及侵犯被告的合法权益，故被告有要求解除双方买卖合同的权利。3、原告存在迟延交付房屋和迟延办证的违约责任。应当按合同约定支付违约金，至今拖欠违约金未付，且未按约定办理房屋两证。4、原告购买的被告楼房无取暖设施、消防栓无水源，存在严重安全隐患。综上，双方存在买卖合同纠纷，在未解决被告违约责任之前，原告起诉无事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原、被告于2012年10月12日签订的两份商品房买卖合同，用以证明原、被告的合同关系及采取的付款方式为被告分期付款。2、原告与中国建设银行迁西支行签订的个人住房借款最高额保证合同，用以证明原告为二被告采用分期付款方式向银行借款提供担保。3、原告代付二被告贷款明细及贷款还款凭证和中国建设银行履行保证责任通知书（每笔包括一份通知书和一份还款凭证，合计代为偿还30笔），原告合计代二被告偿还86073.9元。上述证据用以证明原告已经为被告履行了2017年5月至2018年7月偿还银行贷款的担保责任及偿还数额。被告张晓波对原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司提交的证据发表以下质证意见：对证1两份商品房买卖合同无异议，但根据该两份合同约定，原告应在2012年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第九条约定，逾期超过90日，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金。而原告通知被告交房的日期是2013年11月28日。合同第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电系统，自入住之日起达到正常使用条件。如果在规定日期内末达到使用条件，双方同意按以下方式处理：从规定期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按买受人累计付款的万分之一支付违约金，而本案房屋供暖、供电系统实际并不符合附件三第十条约定的双回路供电和市政统一供暖标准。由此可见，原告有向被告赔偿的责任。对证2无异议。对证3我不清楚，我和被告鲍春月是从2017年5月至2018年7月没有偿还两套房屋的房贷，但房贷一直由鲍春月偿还，我不知道偿还的具体数额。被告张晓波向本院提交以下证据：1、《唐山市住建局信访复查意见书》复印件一份，用以证明本案商品房公共区域无采暖系统和商场照明用电为三级符合（即单电源）。案涉商品房所在商场存有变更设计建设，原，被告之间存有房屋买卖权利争议。2、《2013年交房通知书》复印件一份，用以证明原告交房时间。3、《宝升昌广场消防设施整改通知》复印件一份，用以证明案涉商品房所在商场存有消防隐患问题。上述证据共同证明，双方存在买卖合同纠纷，在未解决原告违约责任之前，原告起诉无事实及法律依据。原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司对被告张晓波提交的证据发表以下质证意见：被告提交的上述证据，无论是其主张的房屋质量还是原告存在其他违约行为，与本案担保追偿权不产生任何冲突，并不影响原告履行追偿的相关权利，被告所主张的这些理由，其可以另行通过法律途径主张权利。被告鲍春月未提交证据。综合分析原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司、被告张晓波、鲍春月诉、辩意见及举、质证意见，本院认定以下事实：2012年10月26日，被告张晓波、鲍春月与原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司签订商品房买卖合同两份，合同签订后，二被告支付了房屋首付款，剩余款项在中国建设银行迁西支行办理了分期贷款，原告为保证人。二被告在履行分期付款义务过程中，未偿还自2017年5月8日至2018年7月6日贷款本息86073.9元，中国建设银行股份有限公司迁西支行在原告的担保保证金专户中扣收了二被告拖欠的贷款本息86073.9元。另，原、被告双方签订的上述商品房买卖合同第七条约定“逾期在三十天之内，自本合同规定的应付款期限第二天直至实际全额应付款之日止，买受人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金”。本院认为，本案审理的是原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司与被告张晓波、鲍春月的追偿权纠纷，被告所持的抗辩理由不属于本案审理范围。二被告在履行分期付款义务过程中拖欠中国建设银行股份有限公司迁西支行贷款本息86073.9元，原告作为保证人代二被告偿还了上述贷款本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，对原告要求二被告偿还其代偿的贷款本息86073.9元的诉请，本院予以支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同就违约金标准作了约定，且不违反法律规定，原告要求被告按日万分之二标准计算支付自起诉之日（2018年9月25日）起至履行完毕之日止的违约金，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张晓波、鲍春月于本判决生效之日起十五日内共同返还原告宝升昌（唐山）房地产开发有限公司代偿款人民币86073.9元，并按日万分之二标准计算支付自2018年9月25日起至本判决履行完毕之日止的违约金。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1952元，由被告张晓波、鲍春月负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 赵桂英人民陪审员 吴小凤人民陪审员 赵小娟 二〇一八年十二月二十七日书 记 员 葛英杰