江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏01民初1076号 原告（案外人）：南京市住房保障和房产局，住所地南京市鼓楼区华侨路**。 法定代表人：郭宏定，该局局长。 委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。 被告（申请执行人）：南京中商房产开发有限公司,,住所地南京市秦淮区丰富路** 法定代表人:吴晓国，该公司董事长。 委托诉讼代理人:李伟，北京市大成（南京）律师事务所律师。 被告（被执行人）:江苏乾康房地产实业有限公司，住所，住所地南京市高淳区松园路松园村**div> 法定代表人:杭宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人:苏冠睿、徐紫阳。 原告南京市住房保障和房产局（以下简称房产局）与被告南京中商房产开发有限公司（以下简称中商公司）、江苏乾康房地产实业有限公司(以下简称乾康公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房产局的委托诉讼代理人曹登辉，被告中商公司的委托诉讼代理人李伟，被告乾康公司的委托诉讼代理人徐紫阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，乾康公司与中商公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年12月16日作出（2012）宁民初字第51号民事判决：一、乾康公司于判决生效之日起十日内，一次性给付中商公司违约金22610000元；二、中商公司于判决生效之日起十日内，一次性给付乾康公司围墙施工费100008元；三、驳回乾康公司其他诉讼请求；四、驳回中商公司其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费233148元、保全费5000元、合计238148元，由乾康公司负担237498元，中商公司负担614元；反诉案件受理费101686元，由乾康公司负担71155元，中商公司负担30495元。该判决发生法律效力后，根据中商公司申请，本院立案执行。 在该案执行过程中,本院于2014年12月5日查封了乾康公司名下位于南京市鼓楼区产（以下简称401室房产）。2017年12月22日，本院作出（2016）苏01执恢148号公告,将依法拍卖401室房产。案外人房产局提出异议后，本院于2018年5月25日作出（2018）苏01执异18号执行裁定，驳回房产局的异议申请。 房产局向本院提出诉讼请求：1.对401室房产解除查封、停止执行；2.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：法院在执行被告中商公司与乾康公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，公告对401室房产进行评估、拍卖。原告房产局获悉后提出执行异议，请求解除查封并终止对401室房产的执行，法院以（2018）苏01执异18号执行裁定驳回异议申请。原告房产局不服该裁定，根据民事诉讼法有关规定提起诉讼。 自1998年起，案外人江苏泰和房地产实业有限公司（以下简称泰和公司）拆除了原告房产局[原为南京市落实私房政策办公室（以下简称落私办），后划归房产局管理]房产，但一直未将用于偿还的房产面积足额交付原告房产局。 2011年1月10日，原告房产局与被告乾康公司、泰和公司签订《移交房屋补充协议书》，约定被告乾康公司于2011年1月15日前将401室房产交付给原告房产局，并配合办理过户手续。随后，被告乾康公司将401室房产交付给原告房产局，原告房产局一直占有使用至今。在此期间，原告房产局多次要求被告乾康公司协助办理401室房产的过户登记手续。 原告房产局认为，401室房产系拆迁安置房性质，在法院对该房产查封之前，各方就已经签订了书面协议明确该房产系对拆除原告房产局房产的补偿，加之原告房产局一直占有使用至今，在此期间多次要求被告乾康公司配合办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，原告房产局已经满足了排除强制执行的条件，享有足以排除强制执行的民事权益，故法院应对该房产解除查封、停止执行。 中商公司辨称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：1.案涉401室房产登记在被执行人名下，依法属于可供执行的财产。2.乾康公司与落私办并不存在债权债务关系。根据原告提供的《移交房屋补充协议书》，401室房产是乾康公司自愿代泰和公司将房屋偿还给落私办的，属于第三人代为履行但是并没有实际履行。根据物权法的规定，不动产设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，否则不发生法律效力，法律另有规定的除外。401室房产并没有办理过户手续，产权仍然属于乾康公司。3.原告所提起的执行异议之诉，我们认为并没有任何的法律依据可以对抗本案执行。原告并非商品房的买受人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于对买受人的特殊保护规定，是针对商品房的买受人，而本案原告并不是买受人。 乾康公司辨称，401室房产项目是乾康公司开发的，后来乾康公司和房产局签了个协议，把401室房产补偿给落私办。请法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年12月10日，落私办（甲方）、泰和公司（乙方）签订《移交房屋协议书》，主要内容：乙方及乙方下属江苏世昌实业公司在房地产开发工作中共拆迁甲方代管房产如下6处：1、宁夏路3号、7号。2、拆丹凤街126号。3、拆大方巷64号。4、拆鼓楼四条巷25号。5、拆汉口路48号。6、拆尖角营40-3号、丹凤街37号、唱经楼西街48号。上述合计乙方共应偿还贵局房产建筑面积953.4平方米，人民币102.66万元。目前乙方已支付人民币50万元，余款在本协议签订之日起二日内一次付清。应偿还的953.4平方米建筑面积房产乙方先行偿还649.9平方米，具体房号、面积详见附件一，交付时间为2004年12月15日前恢复房屋使用功能（并且交钥匙和电子防盗门钥匙），水电费用由乙方结清，并协助办理产权等手续。剩余303.5平方米乙方用凤凰东街华阳佳园的房产偿还，具体房号、面积双方另行签订补充协议解决。甲方同意在本协议签订后七日内允许乙方办理恒基中心B片四层商业用房的销售许可证。恒基中心B片1-3层商业用房的许可证待乙方将剩余303.5平方米偿还甲方后再予以办理。 2011年1月10日，落私办（甲方）、泰和公司（乙方）、乾康公司（丙方）签订《移交房屋补充协议书》，主要内容：依据2004年12月10日以及2007年5月28日甲、乙双方签订的两份《移交房屋协议书》的约定，截至目前，乙方还应当向甲方偿还264.59平方米房屋。现甲、乙、丙三方就上述乙方应向甲方偿还的264.59平方米房屋签订本补充协议书，共同遵照执行：一、本补充协议签订前，乙方已将坐落于南京市大方巷66号01幢701室（建筑面积为64.46平方米）偿还并交付给甲方，甲方也已对该套房屋进行使用，据此，乙方应向甲方偿还房屋面积应相应扣减南京市大方巷66号01幢701室房屋面积。对此，甲方表示认可并无异议。二、丙方同意，丙方以其开发建设的商品房2套代乙方向甲方偿还上述未偿还面积，具体如下：1、南京市中山北路215号万豪中心公寓401室，建筑面积为94.89平方米（最终以房产局实测面积为准）。2、南京市中山北路215号万豪中心公寓501室，建筑面积为93.52平方米（最终以房产局实测面积为准）。三、甲方已实地查看丙方所偿还的上述房屋，对上述丙方代乙方偿还的上述2套房屋的全部情况均无异议。四、丙方应当于2011年元月15日前将代乙方偿还的上述2套房屋移交给甲方，备齐移交房屋钥匙，结清房屋移交前所产生的水、电费用。五、乙方配合甲方办理上述大方巷66号01幢701室相关产权过户手续；丙方配合甲方办理上述万豪中心401室以及501室的产权过户手续。六、甲、乙、丙三方一致确认：上述三套房屋总建筑面积若与乙方应偿还甲方的264.59平方米房屋面积存在差异的，则三方相互不再进行任何形式的补差。 2011年1月，落私办将坐落于本市鼓楼区215号万豪中心公寓401室、501室两套拆迁安置房屋移交南京市房产经营有限公司（以下简称房产公司）进行管理，并将两套房屋的钥匙、水电卡等交付给房产公司。随后，房产公司又将具体招租、经营等事项交由南京苏房房屋租赁有限公司负责。 2011年6月22日，401室房产建立了商品房初始登记，不动产证号为鼓初字第428420号，建筑面积94.76平方米。2011年7月21日，落私办领取了401室房产的房产证。 另查明，南京市人民政府办公厅于2015年12月18日印发《南京市住房保障和房产局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（宁政办发﹝2015﹞145号），落私办划归房产局管理。 以上事实，有（2016）苏01执恢148号公告、（2018）苏01执异18号执行裁定书、《移交房屋协议书》、《移交房屋补充协议书》、情况说明、商品房初始登记清册等证据在卷佐证。 本案争议焦点为：房产局对401室房产主张的权利能否排除对该房产的强制执行。 本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应结合认定的事实，分析房产局的请求是否满足相应的条件。因落私办已划归房产局管理，房产局继受了落私办的权利和义务，故房产局在本案中的主体适格。首先，在401室房产被查封之前，落私办已经与泰和公司、乾康公司签订《移交房屋补充协议书》，三方就乾康公司以401室房产代为偿还对落私办的未偿还建筑面积签订了书面合同。其次，房产局在401室房产被查封之前领取了该房产的钥匙和房产证等，并交付房产公司经营，即合法占有了401室房产。再次，本案协议事项系由乾康公司代为偿还泰和公司对房产局所欠建筑面积，故房产局已经向乾康公司支付了相应的房屋对价。第四，无证据表明，房产局系因自身原因未办理过户登记。 综上所述，房产局主张的权利可以排除对401室房产的执行，故其诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行本院（2016）苏01执恢148号公告中的标的物即南京市鼓楼区产。 案件受理费29574元，由江苏乾康房地产实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  史俊 审 判 员  查寅 人民陪审员  李洁 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  李好