山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初6781号原告（反诉被告）：麻小灵，女，1979年4月3日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：高玉峰，胶州润衡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘静，胶州润衡法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：杜昌巨，男，1974年7月22日生，汉族，住嘉祥县。委托诉讼代理人：刘耀宝，山东银河星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李高峰，山东银河星律师事务所实习律师。第三人：邱海燕，女，1950年10月10日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：夏文川，山东海金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜鑫，山东海金州律师事务所实习律师。原告（反诉被告）麻小灵与被告（反诉原告）杜昌巨、第三人邱海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）麻小灵及其委托诉讼代理人高玉峰、刘静，被告（反诉原告）杜昌巨及其委托诉讼代理人刘耀宝、李高峰，第三人邱海燕的委托诉讼代理人夏文川、姜鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，协助原告办理胶州市房屋的过户；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告2017年5月11日签订楼房买卖合同一份，被告将位于胶州市的楼房出售给原告，原告支付了全部购房款50万元后，2018年2月8日原告入住涉案房屋，原告多次催被告过户，被告称没有时间。2018年11月9日，原告申请变更诉讼请求，诉讼请求变更为：1、判令胶州市房屋归原告所有；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案房屋事实上是原告的，只因当时购房时原告信誉存在问题，购买不了房子。原告找到被告让被告顶名购买涉案房屋，购房后因怕被告将房屋占为己有，所有原被告双方签订了房屋买卖合同等一系列手续。被告辩称，2017年5月11日，原告和被告签订房地产买卖合同书一份，约定以50万元总价款将涉案房屋出售给原告，合同签订后，原告没有付款，被告也未交付房屋，双方产生争议导致合同无法继续履行，请求驳回原告诉讼请求。原告变更诉讼请求中的陈述与事实不符，该房系被告购买，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈述，第三人未参与原被告的合同签订，因此对合同的真实性无法确定。即使原被告签订的合同真实存在，也违反了《物权法》第191条的规定，抵押物未经抵押权人同意买卖是无效的。同时因为该房屋办理产权是2016年，原被告签订合同时间是在2017年5月11日，根据青岛市国土资源和房产管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会、青岛监管局2017年3月30日颁布实施的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，不动产交易需要取得产权证两年后方可交易，因此原被告双方的房屋买卖合同违反了相关规定，系无效合同，因此该合同无法、也不可能实际履行。原告变更后的诉讼请求及事实理由，与其起诉时及之前开庭时所陈述的事实理由不相符，在此前庭审中，原告一直主张是从被告处购买的涉案房屋，并且提供了证人及证言予以证明，而本次变更诉讼请求与之前原告欲证明的事实相矛盾，第三人认为原告就本案而言进行了虚假诉讼。被告向本院提出反诉请求：1、依法解除原被告于2017年5月11日签订的《房地产买卖合同书》；2、诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年5月11日，原被告签订《房地产买卖合同书》，约定被告将其所有的位于胶州市房屋以总价50万元出卖给原告。合同第二条第2款约定：签订本协议时，乙方确认并已收到甲方支付的购房款50万元。也就是签合同与付款同步进行。当时，原告提出签完字后立即付款，被告信以为真，没有多考虑就在合同书上签字并出具了收条。但被告要求原告支付房款时，原告百般推诿，至今未付。原告长期拒付购房款，严重违约，只是双方合同目的无法实现，符合法定解除条件。双方签订的买卖合同也违反了青岛市国土资源管理局、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局三部门于2017年3月30日联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》中的限购规定。原告针对被告的反诉请求辩称，被告所述不实，原告已经给付50万元现金，现被告不予认可，因此被告存在欺诈行为。第三人针对被告的反诉请求陈述，原被告签订的合同是有效和无效的问题，而不是解除。原告与被告之间的合同价款是50万元，如此大额的交易，通过现金的方式显然不符合常理。原告应该提供相应的银行转账明细。认可被告主张的原被告之间的合同违反限购政策。第三人向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效，确认第三人与被告签订的房屋买卖合同有效，判令被告继续履行合同，履行办理过户手续的义务；2、律师代理费35900元由被告承担；3、诉讼费由被告杜昌巨承担。事实和理由：2018年5月15日，第三人与被告签订房屋买卖合同一份，约定第三人购买被告位于胶州市房屋一套。合同签订后，第三人按合同约定履行了付款义务，但是办理房产过户手续过程中，发现原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告并申请司法查封了该房屋，导致房屋无法办理过户。因第三人与本案有直接利害关系，特申请以有独立请求权的第三人参与诉讼。原告针对第三人的诉讼请求辩称，被告与第三人签订的购房合同是无效的，不仅违反限购政策，且在原被告签订购房合同之后。被告针对第三人的诉讼请求辩称，1、原告和被告的房屋买卖合同应是效力待定合同。2、原告于2016年6月初次取得了涉案房屋的所有权证。根据2018年4月18日《青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，自2018年4月19日在本市进行房地产交易需要取得不动产权证满5年。第三人和被告是2018年5月15日签订的买卖合同，因此被告和第三人签订的房屋买卖合同违反了上述政策的规定，该合同应属无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告、第三人提交的证据，经审查，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。证人魏某、胡某关于原告与被告签订房屋买卖合同，原告以现金的方式向被告交付了50万元购房款的陈述，经本院审查系虚假陈述，本院责令原告、魏某、胡某具结悔过，三人向本院递交悔过书。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月，被告以银行按揭贷款的方式自案外人处购得胶州市房屋一套，即涉案房屋，房屋价值34万元。2016年6月24日，被告取得涉案房屋的不动产权。涉案房屋购房定金2000元、首付款8000元由原告丈夫胡某支付。自2016年8月至2018年5月，自魏某支付宝账户向被告偿还按揭贷款的银行账户转款34750元。2017年3月14日，被告（委托人）向魏某（受托人）出具《委托书》一份，委托事项：被告夫妻自愿决定出售涉案房屋，并全权委托魏某办理相关事宜。委托权限：1、代为办理涉案房屋的《不动产权证书》及一切票据、证明的挂失及补办的一切相关手续，代为领取补办的不动产权证书。2、到银行还清上述房产的银行贷款并领取抵押证，到房产管理部门和不动产登记部门办理解除上述房产抵押登记的有关事项。3、办理网上挂牌签约、查询房产档案。4、办理出售上述房屋过程中订立房产买卖合同、协助买方办理二手房银行贷款签字，代开银行结算账户、代收取售房款，代签署一切相关文件。5、代办理缴纳税费、维修基金等房屋交接过程中的一切有关事宜。6、办理上述房屋产的房屋所有权转移登记及土地使用权变更登记等一切有关事宜。代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件被告夫妻均予承认。代理人无转委托权。委托期限至办完上述委托事项为止。双方就《委托书》进行了公证。2017年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产买卖合同书》，约定：1、甲方以50万元的价格购买乙方所有的涉案房屋。2、“签订本协议时，乙方确认并已收到甲方支付的购房款伍拾万远征。”（被告在该条款处签名并捺印）……。同日，被告向原告出具收条一份，载明“本人今确认已收到麻小灵购买本人位于胶州市处房屋购房款现金伍拾万元整，即500000.00元”。合同签订后，该合同未实际履行。2018年5月15日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方将其所有的涉案房屋以70万元的价格出售给乙方。甲方于2016年6月24日办理了不动产权证，2016年6月30日以该房屋从中国建设银行股份有限公司青岛分行抵押贷款人民币32万元并办理了抵押登记，2018年4月因不动产权证丢失重新补办，2018年4月以该房屋从焦群处贷款20万元并办理了抵押登记，乙方对上述情况充分了解。二、乙方于2018年6月28日向甲方指定账户支付购房款58万元，余款12万元于双方办理房屋产权过户后3日内支付。三、因涉案房屋房产证办理时间为2016年6月24日，根据现有政策需要2018年6月25日方能办理产权过户手续，并且房屋存在抵押贷款，双方协商一致：1、甲方在收到乙方购房款58万元第3日为交付日，甲方应将涉案房屋正式交付给乙方占有、使用，同时将房产证、房屋钥匙、购房发票、房屋维修基金发票等交付乙方。2、在交付日前发生的费用由甲方承担。3、甲方应在收到乙方支付58万元后优先用于偿还抵押贷款并及时办理房屋解押手续以便合同顺利履行，并保证收到58万元后10日内，即2018年7月8日前配合乙方办理房屋产权过户手续。4、甲方应保证合同项下的房屋除合同第一条释明的抵押外，在办理产权过户前产权清晰、合法，再无任何抵押、担保、或遭受司法机关查封等无法买卖或办理过户的情形……六、违约责任：……3、甲乙双方任何一方违反合同该约定，导致诉讼的，违约方应承担对方因此而支出的诉讼费、保全费、律师代理费、交通费等费用……。合同签订后，第三人向被告支付购房款58万元（其中第三人按照被告要求于2018年6月26日向抵押权人焦群支付20万元并于同日办理了撤押手续。第三人于2018年6月28日清偿被告的建设银行贷款300047元，因涉案房屋于2018年7月5人被法院查封，未办理撤押手续）。第三人为本案诉讼委托山东海金州律师事务所律师，并支付律师代理费35900元。本院依法咨询青岛市不动产管理中心，核实了2018年4月19日限购政策的适用范围，经核实2018年4月19日之前办理了不动产权证的房屋仍然适用的是2017年3月30日的限购政策，即取得房屋不动产权证后两年可上市交易。被告主张，2016年被告办理涉案房屋初始登记时由胡某陪同办理，被告只负责签字、交款等事宜，城市私房交易服务费、维修基金专用票据由胡某持有未交付被告。涉案房屋原不动产权证由胡某领取，被告要求胡某交还遭到拒绝后重新补办了新证。（2014年）胶民初字第115号刘静与胡某民间借贷纠纷一案，该案民事调解书发生效力后，胡某未自动履行，刘静于2014年7月18日向本院申请执行，在执行过程中，因被执行人胡某无财产可供执行，本院于2014年10月20日终结执行，直至2018年8月23日，刘静与胡某达成和解该案才执行完毕。涉案房屋现闲置，现不动产权证号为（2018）胶州市不动产权第0005791号。魏某系原告职工。本案争议焦点：一、原告与被告之间是否存在顶名买房关系。二、原告与被告签订的《房地产买卖合同书》的效力。三、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》的效力。关于焦点一，本院认为：1、原告主张购房定金和首付款10000元是原告支付的，被告认可该10000元是原告丈夫胡某支付的，但抗辩称，随后胡某用被告身份证办理了信用卡，从信用卡中划走15000元，因此购房定金和首付款10000元实际是被告支付的，被告未提交证据证明其主张，对被告的抗辩主张，本院不予采信。综上，购房定金和首付款10000元系原告支付。2、被告主张与魏某是朋友关系，购房时被告没有钱就向魏某借款用于偿还按揭贷款，魏某当庭否认了被告该主张。魏某称，原告丈夫胡某用魏某的身份证办理了一张银行卡一直使用至今，是胡某用魏某的银行卡和支付宝账户给被告转款。被告提交的其与魏某的微信聊天记录可以看出2018年7月二人才添加微信好友，二人关系并不密切，再结合魏某账户分次分批向被告按揭贷款账户汇款的实际情况，对于被告主张其向魏某借款以用于偿还按揭贷款，本院难以采信。根据魏某的陈述以及银行转账明细、支付宝付款情况，可以认定自被告购得涉案房屋至被告出售涉案房屋期间的银行按揭贷款系原告支付。3、房屋系大宗财产，一般人购得房屋后会自行领取保管房屋的不动产权证，以及与房屋有关的税费单据，而涉案房屋的城市私房交易服务费、维修基金专用票据在原告处，且涉案房屋原不动产权证由胡某领取，被告现持有的不动产权证是被告补办的，上述行为有悖常理。4、原告与被告于2017年5月11日签订《房地产买卖合同书》，在原告未向被告实际支付合同约定的50万元购房款的情况下，合同中约定“签订本协议时，乙方确认并已收到甲方支付的购房款伍拾万元整”且被告向原告出具了收到50万元购房款的收条，有悖常理。5、魏某与被告之间关系并不密切，相反魏某系原告处职工，魏某的支付宝账户、银行卡由原告丈夫胡某控制使用，魏某与原告之间关系十分密切。在此种情况下，被告向魏某出具《委托书》，委托魏某全权出售涉案房屋，从委托事项看，出售涉案房屋无须被告的任何参与，魏某甚至可以代收购房款，有悖常理。综上，涉案房屋购房定金、首付款以及2018年5月（被告与第三人签订房屋买卖合同）前的全部银行按揭贷款均是由原告支付，结合涉案房屋原不动产权证以及其他重要税费单据在原告处的事实，以及原告并未向被告支付50万元购房款的情况下，被告向原告出具收到条并在合同中明确约定房款已付的事实，可以认定原告与被告之间系顶名购房，即原告借用被告的名义购买了涉案房屋。原告主张其因信誉不好无法自行购房，经本院调查核实，2016年6月涉案房屋购买时，原告丈夫胡某系本院被执行人，且执行案件因胡某无财产可供执行于2014年10月20日终结执行，直至2018年8月23日，刘静与胡某达成和解该案才执行完毕。因此原告丈夫胡某系法院被执行人，原告夫妻二人在有能力履行法院生效裁判文书确定的给付义务的情况下，为了达到规避法院执行的目的，借用被告名义购房。原告借用被告名义购房的行为，损害了案外第三人刘静的利益，恶意规避法院执行，属无效行为。原告借用被告名义购房的行为无效，应当根据不动产登记确定涉案房屋权属，被告于2016年6月24日取得涉案房屋的不动产权证，涉案房屋归被告所有。原告要求确认涉案房屋归原告所有，于法无据，本院不予支持。被告取得房屋所有权，应当返还原告已经支付的购房定金、首付款以及银行按揭贷款，本院向原告释明是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更，原告可另案向被告主张权利。关于焦点二，本院认为：原告与被告于2017年5月11日签订《房地产买卖合同书》，其目的是为了保证原告借用被告名义购房后，原告最终能够实际取得涉案房屋的所有权，原被告签订该合同的目的，实际是以合法形式掩盖非法目的，违反了法律的强制性规定，为无效合同。第三人要求确认该合同无效，于法有据，本院予以支持。合同无效，自始无效无须解除，被告主张解除该合同，于法无据，本院不予支持。关于焦点三，本院认为：被告与第三人于2018年5月15日签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行。合同签订后，第三人根据合同约定向被告支付了购房款58万元，并用该58万元偿还了被告以涉案房屋作为抵押物的抵押债务，现第三人要求被告继续履行合同，协助办理涉案房屋的不动产变更登记，于法有据，本院予以支持。但是第三人应当根据合同约定向被告支付剩余购房款12万元。被告于2016年6月24日取得涉案房屋的不动产权证，涉案房屋根据青岛市“2017年3月30日的限购政策”满两年即可上市交易，即2018年6月23日后可上市交易。被告与第三人签订《房屋买卖合同》约定“根据现有政策需2018年6月25日方能办理产权过户手续”，说明合同签订时被告对限购政策是清偿明了的，且在法庭辩论终结前（2018年11月12日）涉案房屋已经符合上市交易的条件，故被告抗辩称被告与第三人签订的《房屋买卖合同》违反青岛市限购政策为无效合同，本院不予支持。被告与第三人签订《房屋买卖合同》约定“甲方（被告）应保证合同项下的房屋除合同第一条释明的抵押外，在办理产权过户前产权清晰、合法，再无任何抵押、担保、或遭受司法机关查封等无法买卖或办理过户的情形”“甲乙双方任何一方违反合同该约定，导致诉讼的，违约方应承担对方因此而支出的诉讼费、保全费、律师代理费、交通费等费用”，第三人按照合同约定支付购房款后，因被告原因导致合同无法办理过户并引发本案诉讼，被告构成违约，第三人要求被告承担第三人因本案诉讼支出的律师费，于法有据，本院予以支持。第三人主张律师费35900元，数额合理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条判决如下：一、驳回原告（反诉被告）麻小灵的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）杜昌巨的诉讼请求。三、确认原告与被告于2017年5月11日签订的《房地产买卖合同书》系无效的。四、确认被告（反诉原告）杜昌巨与第三人邱海燕于2018年5月15日签订的《房屋买卖合同》系合法的、有效的。被告（反诉原告）杜昌巨应当继续履行合同，于本判决生效之日起十日内协助第三人邱海燕办理胶州市房屋【不动产权证号为（2018）胶州市不动产权第0005791号】的不动产变更登记。五、被告（反诉原告）杜昌巨于本判决生效之日起十日内给付第三人邱海燕律师费35900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3020元，由原告（反诉被告）麻小灵负担。反诉费50元，由被告（反诉原告）杜昌巨负担。第三人预交案件受理费5580元，由被告（反诉原告）杜昌巨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  姜宝刚人民陪审员  张 炜人民陪审员  田 振二〇一八年十二月十二日书 记 员  孙康嘉