云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2823民初1310号原告：范林珍，女，1975年10月10日出生，彝族，身份证地址勐腊县，住勐腊县。原告：米勇，男，1976年4月24日出生，汉族，身份证地址重庆市潼南县，住勐腊县。二原告共同委托诉讼代理人:李红芳，云南嫣红律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳中元房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市嘎兰北路**金山绿水会所。统一社会信用代码：91532800767055947J。法定代表人：保洲洪，职务执行董事。委托诉讼代理人：李雄斌，男，系西双版纳中元房地产开发有限公司员工，住勐腊县，特别授权代理。原告范林珍、米勇与被告西双版纳中元房地产开发有限公司（以下简称中元房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序于2018年12月10日与刘珠明、李所英、黄成、安贵花等三十二人分别诉中元房地产公司商品房销售合同纠纷十九案合并公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人李红芳、被告中元房地产公司委托诉讼代理人李雄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范林珍、米勇共同向本院提出诉讼请求：1.请依法判决被告向勐腊县国土资源局补缴二原告向被告购买的位于碧海云天小区XXXX号房屋所在地块的土地出让金；2.请依法判决被告将原告所交纳的办证契税等费用移交到不动产登记部门，为原告协助办理碧海云天小区XXXX号房屋的不动产权证；3.请依法判决被告向原告支付逾期办证的违约金（按己付房款总数额270246元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率0.07125计算，从2013年3月31日起计算至实际办证之日止，暂计算至2018年9月30日止，合计利息为270246×0.07125×5.5年-52951.3255元=52951.3255元。）庭审中，二原告明确表示放弃其第一项诉讼请求。事实和理由：2012年11月14日，二原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定二原告向被告购买位于勐腊县新城碧海云天小区的房屋，建筑面积为108.07平方米，房屋总价款为270246元，付款方式为按揭贷款，交房期限为2012年12月31日，产权登记约定为原告应在结清房款后，被告向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在办理过程中，所发生税费按国家规定由原告方承担，合同还约定了其他相关权利和义务。此后，原告按合同约定付清了房款。2012年12月5日，被告向原告发出了《入住通知书》，通知原告于2012年12月31日办理房屋入住手续，原告按被告通知的时间办理了入住手续，并交清了办理产权证的契税、产权证工本费、测绘费、维修基金、物管费等一切费用以及办证所需的资料。原告入住至今己有5年半多了，被告至今未为原告办理所购房屋不动产权证。原告以及原告所在的小区其他业主多次找被告及政府相关部门交涉，要求被告尽快为小区业主办理产权证，被告一直向小区业主称产权证正在办理中，但至今未见办证。据了解，被告迟迟未办证的原因是被告未向国土资源局缴纳土地出让金，故办不了证。综上所述，被告迟迟不去为原告协助办理产权证的行为，己严重构成违约，应承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被告应在交房之日起90日内办理不动产权登记手续，至今未办理；再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任，为此，原告依法具状起诉。被告中元房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。房屋至今仍然正在办理房屋权属证书，原告至今未能办理的主要原因如下：一、原告并没有与被告签订委托办证的协议和签署出具相应的授权委托书给被告，更没有向被告递交办理房屋权属登记属于原告应当按照规定提供的各项办证资料。根据双方合同第十二条约定内容，办理房屋权属登记，需要原、被告双方相互配合，相互协助，各自按规定提供相关资料之后，进行房屋权属登记。该条约约定内容中，既有原告的权利义务，也有被告的权利和义务，而并非被告是单向的义务或者责任。因此，本案在原告没有向法庭提供任何证据证实其已经向被告提交了规定的办证资料及已经签署了办证委托的情况下，其请求房屋权属登记的行为，客观上被告是不可能单独完成的。原告主张被告违约应承担违约责任支付违约金的主张依法不能成立。本案中，被告根据本项目的实际情况，已经提供了各项属于开发商能够做、可以做的全部事项，在持续的推动、尽力完成不动产登记工作。二、本案房地产项目系政府原因导致的不可抗力。碧海云天项目，在2010年政府规划调整批复下达之后，与政府国土部门签订了土地出让合同，全部缴清了土地出让金，并取得《国有土地使用权证》。被告遵照房地产开发管理流程，办妥了土地使用权证和相关房地产开发的全部手续。被告自将房屋交付之后，积极主动办理房屋备案登记手续，自被告取得国有土地使用权证至2017年期间，均未收到任何书面通知和相关文件要求被告补交土地出让金，直至2017年1月，勐腊县不动产登记中心正式接件受理房屋产权证办理手续，被告向不动产登记中心申请办理业主不动产权登记证时，要求被告补交土地出让金。因为政府原因，导致被告在补交土地出让金受重大损失。自2017年1月至2018年5月期间，被告多次与政府协商补交土地出让金事宜，于2018年5月，被告按当下市场价重新补交土地出让金，被告为配合政府工作和顾全大局，为此付出了巨大的损失，但为了全体业主的利益，在此情况下，也积极推动各项办证相关工作。这期间，由于不动产登记机构整合等各方面的原因，导致相关工作无法推进，才出现了部分业主在不动产登记机构整合之前，已经取得了房屋所有权证书，而之后房屋所有权证的办理又搁置等待，直到不动产登记机构整合完毕，又由于前述政府方面和原告提供办证资料、办证委托等诸多原因，致使相关工作目前仍然正在推进中，直至本案原告的系列诉讼将整个工作步骤打乱。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，被告不存在违约，不应承担违约责任，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告共同向本院提交商品房购销合同、合同补充协议、发票联、收据各1份、收款收据2份、入住通知书、房屋质量保证使用说明书、企业信用信息公示报告各1份，被告质证无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告中元房地产公司向本院提交商品房买卖合同登记备案表、勐腊县人民政府批复、设计要求通知单、国有建设用地使用权出让合同书、补交土地价款回单、不动产测绘技术服务合同各1份、测绘费回单2份、收条1份、维修基金电子回单1份，二原告认可其真实性，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2011年9月26日，中元房地产公司（甲方）与范林珍、米勇（乙方）签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，约定范林珍作为买受人,米勇作为共同买受人向中元房地产公司购买位于（现该小区名为碧海云天小区）XXXX号房屋，建筑面积为108.07平方米，房屋总价款为270246元，交房期限为2012年12月31日。其中，《商品房购销合同》关于产权登记的约定：“乙方应在结清房款后，甲方向房地产产权登记机关办理权属登记手续。在办理过程中，所发生税费按国家规定由乙方承担，乙方应提供同期政策规定的其它须由乙方提供的资料。”合同还约定了其他事项。合同签订后，范林珍于2012年6月7日向中元房地产公司支付了首付款130246元。2012年12月5日，中元房地产公司向范林珍发出了《入住通知书》，通知范林珍于2012年12月31日办理房屋入住手续。2013年11月14日，范林珍向中元房地产公司缴纳了契税、产权证工本费、测绘费等相关费用后入住至今。因中元房地产公司至今未为范林珍、米勇办理所购房屋不动产权证书，故范林珍、米勇诉至本院。另查明，本案《商品房购销合同》已在勐腊县建设局房地产管理股登记备案。2010年7月28日，勐腊县人民政府作出腊政复【2010】41号《勐腊县人民政府关于同意调整碧海云天商住小区项目用地功能及规划指标的批复》，同意将碧海云天商住小区的用地性质由二类居住用地调整为商业、住宅用地；建筑高度由4层调整为6.5层，建筑物高小于25米；容积率由1.1调整为2.0；建筑密度由30%调整为40%；绿地率由40%调整为30%。因用地功能及规划发生变动，勐腊县国土资源局与中元房地产公司于2018年9月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定勐腊县国土资源局向中元房地产公司出让宗地总面积为37120.19平方米，其中出让宗地面积为17075.29平方米，出让价款为7103300元（每平方米为416.00元）。并约定上述出让金于2018年9月14日前支付1603300元（现已支付），剩余5500000元在2018年12月30日前支付。2016年中元房地产公司向勐腊县房地产交易中心交纳了48089.50元房产测绘费。2017年3月13日、2018年2月13日向昆明云金地科技有限公司分别汇款100000元、70000元测绘费。2018年12月6日向西双版纳傣族自治州住房和城乡建设局汇款1213244.80元维修基金。本院认为，本案系原、被告双方在履行《商品房购销合同》过程中因未办理房屋不动产权证书所引起的商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：被告未办理二原告房屋不动产权证书是否存在过错？是否应向二原告支付违约金？根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同对双方当事人均有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对各方当事人均具有约束力。二原告依据合同约定向被告支付了房屋购房款，被告亦按约向二原告交付了房屋。但其在收取了二原告交纳的契税、测绘费、工本费等办理不动产权证书所需的相关费用后至今5年多的时间内尚未为二原告办理不动产权证书，虽原、被告签订的《商品房购销合同》中未约定办理房屋产权权属的期限，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，被告应在商品房交付后90日内（2012年12月31日交房）为二原告办理房屋产权证，故对二原告要求被告协助其办理房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。至于二原告主张要求被告将其所交纳的办证契税等费用移交到不动产登记部门的主张，因该诉请不属于民事诉讼的审查范围，故在本案中不予评判。关于被告未办理二原告房屋不动产权证书是否存在过错，是否应向二原告支付违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告将涉案商品房交付二原告使用已五年有余，但至今未协助二原告办理不动产权证书，存在过错，应当承担违约责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金的给付金额，综合考虑被告按约交付房屋，且二原告已入住的实际情况，酌情予以支持2700元。庭审中，被告抗辩其一直在协助二原告办理不动产权证书，交房至2015年没有为二原告办证是因为二原告并没有与被告签订委托办证的协议和签署出具相应的授权委托书给被告，该抗辩主张与其在交付房屋时已向二原告收取了有关办理房屋产权证费用的事实不符，该抗辩理由不能成立；而其主张的2016年因不动产中心成立后，该年停办相关产权证。2017年因涉案房屋项目的用地功能及规划指标发生变化，政府要求被告补缴土地出让金，双方因该事情发生争议，直至2018年9月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》后才解决了该争端，故2017年后未办理产权证系政府原因，被告在办理产权证的过程中并不存在过错，不应承担违约责任的主张，本院认为，涉案房屋自2012年年底交房后至被告主张的无争议的2015年也有3年的时间，该时间亦超出了合理办理房屋产权证的时间。且被告亦未提供证据证实自交房之日起至今未办理房屋产权证其并不存在过错，故上述抗辩理由均不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，判决如下：一、被告西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告范林珍、米勇办理碧海云天小区XXXX号房屋的不动产权证书；二、被告西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告范林珍、米勇逾期办证违约金2700元；三、驳回原告范林珍、米勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，因本案适用简易程序审理，减半收取562元，由原告范林珍、米勇负担533元，被告西双版纳中元房地产开发有限公司负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 张 敏二〇一八年十二月二十一日书记员 罗庆花