山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初5357号原告：徐向兰，女，1963年06月18日出生,汉族，山西省新时代进出口股份有限公司会计，住太原市。委托诉讼代理人：李新平，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐，山西华炬律师事务所律师。被告：山西佳境房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心******。委托诉讼代理人：高文婕，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：淮锦锦，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告徐向兰与被告山西佳境房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐向兰及其委托诉讼代理人李新平、陈璐，被告山西佳境房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高文婕、淮锦锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐向兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告向太原市产权登记机关提供相关材料备案并协助为原告办理房地产权属证书。二、判令被告向原告支付逾期办证违约金4410元。三、判令被告承担律师费用2766元与本案的诉讼费用。事实与理由：原告系山西省新时代进出口股份有限公司（以下简称“新时代公司”）职工，新时代公司于2004年决定采用与太原精良房地产开发有限公司（以下简称“精良公司”）合作形式为全体职工进行集资建房。新时代公司让原告与被告于2005年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于长风街南一巷佳境花园小区5幢b座1201室，面积为179.26平方米房屋一套。被告认可收到原告全部购房款。后合同在太原市房地产管理局进行了备案。合同中明确约定交房期限为2006年6月30日，并且约定出卖人应当在商品房交付使用后90日将相关材料报太原市产权登记机关备案，即最晚应于2006年9月29日完成备案。合同中还对逾期办证违约金计算进行了约定。但时至今日，被告仍未将办理房产证相关材料报太原市产权登记机关备案，导致原告无法办理房产证，原告多次与被告进行协商，但被告一直推诿。原告认为，原、被告之间依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，且已经实际履行，被告应履行其作为开发商进行备案的义务。因被告的责任，原告为本案支付的律师费2766元，应由被告承担。为保护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告山西佳境房地产开发有限公司辩称：一、原、被告双方没有买卖商品房的意思表示，也不是商品房买卖合同法律关系。案涉商品房属于佳境花园小区5号楼，该楼系山西省新时代进出口股份有限公司出资，由太原精良房地产开发有限公司建设，双方于2004年5月25日签订《委托建房合同》案涉商品房的建设和销售均由新时代公司负责，购房款由新时代公司收取。但时至今日，新时代公司未能全额支付精良公司建房款。我方从未收取原告的购房款。原告明知签订合同只是为了办理合同备案手续，而不是真正的订立商品房买卖合同关系。我方系佳境花园小区国有土地原使用权人，2004年4月协议出让给精良公司。二、我方已经将案涉商品房权属登记材料进行备案。案涉商品房已经完成不动产首次登记和分户登记，所以，我方未违约。原告未支付办理产权登记的相关税费是一直无法办理权属证书的真正原因，所以我方不承担逾期办证利息。原告主张的逾期办证利息早已超过诉讼时效，不应支持。三、原告主张的律师费没有事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充条款，证明原、被告双方依法签订商品房买卖合同且在房地局备案，合同内容约定被告将办理房产证的相关材料报太原市产权登记机关备案的最晚期限，及原告不能在约定时间内取得房产证被告应支付的违约金。2、被告出具的收据复印件一份、新时代公司出具的收据复印件，证明原告在约定时间内已支付全部房款，履行了原告作为购房者的付款义务，原告有权要求被告为其办理不动产登记证。3、太原精良房地产开发有限公司与山西新时代进出口股份有限公司签订的委托建房合同一份（复印件）、并政地国用（2003）字第00294号国有土地使用证（复印件）、（2005）并商房预售字第186号商品房预售许可证一份（复印件），证明被告为国有土地使用者，在商品房销售时具有相应资格，手续齐全，被告完全有条件履行其义务为原告办理不动产登记证书。4、山西华炬律师事务所律师代理费发票一份，证明被告未履行其作为开发商将相关材料报太原市产权登记机关备案的义务，原告为本案支付的律师费应由被告承担。被告山西佳境房地产开发有限公司质证意见为：1、真实性有异议，证据形式真实性认可，原、被告双方没有真实买卖房屋的意思表示。虽然合同中明确收到全款，但是原告购房款是分批支付给新时代公司的，没有支付给被告，并且合同要求我们将权属登记材料备案，我们不存在违约情形。2、我公司的收据形式真实性认可，但是实际我们没有收到钱，原告全部购房款支付给新时代公司，也可以证明原告与新时代公司有买卖关系。多份收据说明原告付款不是一次性，也不是合同记载的2005年9月20日。3、真实性、合法性和关联性均无异议，对证明内容有异议，被告只负责案涉商品房的备案工作，并且已经办理完毕，而非原告说的办理不动产登记。4、真实性无异议，关联性有异议，原告没有提供委托合同，收费高于山西省标准。被告山西佳境房地产开发有限公司举证为：1、委托建房合同，证明原告所诉5号住宅楼并非一般的商品房，而是精良公司受新时代公司委托建设的定向福利房。2、2005年11月21日《个人首付款收据更换说明》，证明购房款由新时代公司收取，被告开具的收据仅为职工办理公积金贷款需要，并未发生实际的款项支付。原告并未向被告支付购房款，未履行商品房买卖合同的义务。3、佳境花园5号楼购房合同移交明细，证明各购房合同中的付款方式并未实际履行。有关款项由精良公司与新时代公司进行结算。4、房屋所有权证,证明原告所诉商品房已办理完所有权初始登记证书，有关备案资料已提交，被告不存在违约。5、新时代公司说明5份，证明赵紫峰、武月朋、武日有、杨红梅、赵梅生房款支付至新时代公司账户，并未向佳境房地产支付。6、更换首付款收据说明3份，证明职工武凯萍、芦晶晶、武永芳房款支付至新时代公司账户，并未向被告支付。7、个人购房付款说明，证明职工武艳萍房款支付至新时代公司账户，并未向被告支付。原告徐向兰的质证意见为：证据1真实性、合法性和关联性均无异议，被告与精良公司签订的土地转让合同，并未在土地部门登记，土地使用权人仍为被告，土地使用权人、建设规划许可证单位、商品房预售许可证的单位均为被告公司。证据2、3、5、6、7真实性无异议，对关联性有异议，与原告无关，被告在商品房买卖合同中认可原告的付款方式，且合同中被告认可原告已支付全部购房款并在房管局备案。证据4真实性、合法性和关联性均无异议。被告已经办理了房屋的初始登记和分户登记，但是房权证没有转到原告名下，原告认为被告具备为原告办理房产证的条件，应当为原告办理。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2005年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定:由原告购买被告位于太原市杨家堡南巷17号精良佳境花园小区5幢B单元1201室，面积为179.26平方米房屋一套。交房期限为2006年6月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将相关材料报太原市产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。付款方式写明：买受人已于2005年9月20日一次性付清房屋总价款人65.98%，即人民币290980元。剩余34.02%房款即人民币15万元办理公积金贷款。原、被告于2005年12月23日签定《补充条款》，将《商品房买卖合同》中付款方式更改为一次性付款，即买受人一次性付清房屋总价款，即440980元。2005年11月21日被告向原告出具160000元收据。2005年11月15日、2005年11月23日山西省新时代进出口股份有限公司分别向原告出具130980元、150000元收据。2005年11月21日山西省新时代进出口股份有限公司与被告签订《个人购房首付款收据更换说明》写明：山西省新时代进出口股份有限公司统一收取职工购房首付款，收款时公司已为职工开具收款收据，现该公司职工办理公积金贷款手续，需提供开发商收取首付款凭证。故山西省新时代进出口股份有限公司委托房地产开发商山西佳境房地产开发有限公司第二项目部对职工个人按明细开出同等额的购房首付款收据，仅限于办理贷款手续使用，并无资金的实际收付，两公司资金的实际划转以正常手续为准。2009年5月25日，案涉房屋办理了房屋所有权证，房屋确定坐落太原市杨家堡南巷17号1号院5幢B单元1201号，房屋所有权人为山西佳境房地产开发有限公司。2017年12月7日原告向山西华炬律师事务所支付律师费2766元。庭审中，原、被告双方均认可案涉房屋已于2006年6月30日前交付使用。本院认为，原、被告于2005年10月31日签订的《商品房买卖合同》双方分别在买卖双方项下签名或签章确认，是其真实意思表示。且尚无证据显示上述合同违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。2005年11月21日被告向原告出具160000元收据，2005年11月15日、2005年11月16日山西省新时代进出口股份有限公司分别向原告出具130980元、150000元收据，据此原告共支付房款440980元。上述收据虽并非均由被告出具，但2005年12月23日《＜商品房买卖合同＞补充条款》写明：买受人已一次性付清房屋总价款，即人民币440980元。故被告从实际履行看是认可原告向山西省新时代进出口股份有限公司支付房款的付款方式的，且也在合同中明确房款已全额支付。故被告关于未收到购房款不应履行协助原告办理产权证义务的抗辩本院不予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《商品房买卖合同》的性质及约定，被告作为出卖人有协助原告办理案涉房屋产权证的合同义务，故原告关于被告应协助其办理房屋产权证的诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内将相关材料报太原市产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故该违约金的请求权为普通债权请求权，应适用民法中普通债权诉讼时效的法律规定。根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。涉案房屋已于2006年6月30日前交付使用，故诉讼时效应从商品房交付使用后90日开始起算。庭审中，原告未提交从商品房交付使用后90日到本案起诉期间内存在诉讼时效中止、中断的证据。故原告关于被告应支付违约金的诉讼请求已超过向人民法院请求保护民事权利的三年诉讼时效期间，本院不予以支持。《商品房买卖合同》中并无诉讼中律师费的支出应由被告支付的约定，故原告关于被告应支付律师费的诉讼请求无合同依据，本院不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。原告关于判令被告向太原市产权登记机关提供相关材料备案的诉讼请求，其“相关材料”不具体明确，不符合起诉的基本条件。故本院不予以受理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：被告山西佳境房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告徐向兰办理坐落于太原市杨家堡南巷17号1号院5幢B单元1201号房屋的房地产权属证书；驳回原告徐向兰的其它诉讼请求。案件受理费25元由被告山西佳境房地产开发有限公司负担（此费原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  张盈敏二〇一八年十二月二十九日书记员  侯文燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。