广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终1927号 上诉人（一审被告）：乐业县兴业房地产开发有限责任公司，住所地:乐业县公路局稽征站（小吃街）旁。 法定代表人：黄莉星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅伟，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：刘桂麟，男，1982年12月18日出生，汉族，个体户，住乐业县。 委托诉讼代理人：杨昌照，广西桂百律师事务所律师。 上诉人乐业县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乐业县（2018)桂1028民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月12日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人的委托代理人傅伟，被上诉人刘桂麟及其委托代理人杨昌照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人兴业房地产公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人已经在合同约定的期限内发出交房通知，正式书面告诉被上诉人前来办理相关接受房屋验收手续，但由于被上诉人在收到通知后在10日内未及时前来办理，按照《通知书》的要求应视为房屋已交付，上诉人不存在违约，相应后果由被上诉人自行承担；2、因被上诉人逾期收房而产生的物业费、公共垃圾费、水电费公摊、滞纳金等均由被上诉人承担，物业公司已向上诉人发出《催缴通知书》，但被上诉人始终没有到上诉人或物业公司处补缴相关费用，被上诉人行为存在过错；3、上诉人售楼销售代表已经通过电话或者短信、微信、房屋张贴通知书、有机挂号信件等多种方式向被上诉人发出了书面的交房通知，根据《商品房买卖合同》第二十六条及《附件六补充协议》第一款的约定，被上诉人向上诉人提供的通讯地址、联系电话应当真实有效，上诉人根据被上诉人所提供的联系电话进行通知交房，生效时间应以工作人员手机短信通知时间或挂号邮戳时间为准。即上诉人已按合同约定履行了通知义务，不存在违约；4、被上诉人未按合同约定缴足住房专项维修资金，根据合同约定上诉人不得向被上诉人交付商品房，故造成本案后果的原因系被上诉人的自身过错，与上诉人无关。综上所述，一审违背合同意思自治原则，在合同约定的交付条款尚未达成的情况下判决上诉人存在逾期交房的违约行为明显错误，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘桂麟辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定，任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以邮寄挂号信或手机短信方式送达对方。另《附件六：补充协议》中也明确约定，买卖双方所有通知均以书面通知为准，生效时间以挂号邮戳或工作人员手机短信通知时间为准。但现实中，上诉人一致没有任何书面通知送达被上诉人告知有关接收房屋的事宜，上诉人已经构成违约；2、上诉人既没有通知被上诉人收房，也没有通知被上诉人交纳专项维修资金，行为存在过错，应承担相应违约责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 一审法院认定事实：2016年7月18日，刘桂麟与兴业房地产公司签订一份《商铺认购协议书》，其中约定:认购方向开发商认购由开发商开发的乐业县同乐路兴业商贸城（一期）1－9、1-10号商铺，该商铺预测面积分别为35.28平方米、31.48平方米，成交总价为1962800元；认购方须于签订本协议书当日交纳购房定金200000元，且须于签订本协议书30日内到开发商指定办公场所签订《商品房买卖合同》并按合同缴纳相关比例首付款及各项费用，以上房款计算有误，开发商保留最终解释权并以正式《商品房买卖合同》为准。2016年12月27日，刘桂麟与兴业房地产公司签订二份《商品房买卖合同(预售)》，其中约定:买受人向出卖人购买位于乐业县同乐路兴业商贸城(一期)1—9-1-10号商铺，其预测建筑面积为35.56平方米、31.73平方米，总价款分别为1046800元、931900元；买受人采取贷款方式付款（商业贷款），签订合同前，买受人已向出卖人支付定金523800元、466900元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，余款52300元、465000元由买受人向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；买受人应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有,买受人委托出卖人代交住宅专项维修资金；任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信或手机短信方式送达对方。同日，双方签订《补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，其中约定:买卖双方所有通知均以书面通知为准，生效时间以挂号邮戳时间为准或以工作人员手机短信通知时间为准，可采取在当地报纸上发布通知的方式；房屋的各项税费、专项维修资金等均由买受人自行承担，以上费用按政府相关部门规定由买受人负责缴纳；因交房时间受不可抗力等客观因素难以确定最准确交房时间，双方同意以当地气象局、电力公司、自来水公司等单位开具证明，证明施工期间的不可抗力客观因素时间，同时作为本合同不可抗力因素时间，以上述单位开具的证明作为延迟交付房屋的证明材料。兴业房地产公司施工期间，因为乐业县水利电业有限公司线路检修时间停工26天，乐业县旅游投资开发有限公司举办山地户外挑战赛实行交通管制停工4天，乐业县自来水厂水管维修停工16天，凌云县公路管理局对省道206线K42+400-K42+880路段修复停工90天，以上因故停工共计136天。2018年7月9日，兴业房地产公司以邮寄挂号信方式向刘桂麟发出《催缴通知书》。2018年8月2日，刘桂麟向一审法院提起诉讼，请求判令兴业房地产公司支付从2017年1月1日起至2018年7月31日止的违约金共227946.24元，并承担本案诉讼费。 另查明，截止2018年8月2日，涉案房屋尚未办理交接房手续。 一审法院认为，刘桂麟与兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》为有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间是2016年12月31日前，交房期限届满前，兴业房地产公司既没有通知刘桂麟交房，也没有通知刘桂麟缴纳住宅专项维修资金，当然兴业房地产公司也就无从审查刘桂麟是否缴纳了住房专项维修资金，接收房屋办理入住手续是否完备。兴业房地产公司通过张贴非合同约定的方式向刘桂麟送达《交房通知书》，又于2018年7月9日才通过邮寄挂号信方式向刘桂麟送达《催缴通知书》，因此，兴业房地产公司提出其已在合同约定的期限内发出交房通知及因刘桂麟未缴纳住宅专项维修资金而构成违约的抗辩理由不成立。兴业房地产公司交房期限届满时未能交付商品房，违反了合同的约定，应当承担逾期交房的违约责任，即支付违约金。兴业房地产公司主张涉案工程在施工期间因不可抗力导致工程停工136天，应从逾期交房时间里扣减，对此,已经法院的生效判决确认，依法予以采纳。其逾期交房时间从2017年1月1日至2018年7月31日共计576天，扣除因故停工136天，故兴业房地产公司逾期交房时间应为440天，按逾期交房违约金每日以全部房价款万分之二计算的约定，兴业房地产公司应支付的违约金为174125.6元(即1978700元×2/10000×440天＝174125.6元)。刘桂麟诉请违约金合理部分，一审法院予以支持，超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、乐业县兴业房地产开发有限责任公司支付刘桂麟逾期交房违约金174125.6元；二、驳回刘桂麟的其他诉讼请求。案件受理费2359元，由刘桂麟负担557元，乐业县兴业房地产开发有限责任公司负担1802元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 结合诉辩双方的意见并综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定“买受人以委托出卖人代交的方式交纳住宅专项维修资金”，而双方在《附件六：补充协议》第四条中又约定“房屋的各项税费、专项维修资金等由买受人自行承担，以上费用按政府相关部门规定由买受人负责缴纳”，即双方对专项维修资金应于何时缴纳、怎么缴纳没有明确约定。对此，依照商品房买卖交易的惯例，专项维修资金一般由出卖方代收后转交房管部门，出卖方不代收的，也要在通知交房时告知买受方缴纳专项维修资金以及交存专项维修资金的建筑面积，以便计算专项维修资金数额。而本案约定的交房时间是2016年12月31日，交房期限届满时，上诉人既没有通知被上诉人交房，也没有通知被上诉人缴纳住宅专项维修资金，直至2018年7月9日才向被上诉人发出《催缴通知书》，且直至一审起诉2018年8月2日时双方仍未办理房屋交接手续。故上诉人以被上诉人未缴纳住宅专项维修资金、过错责任在于被上诉人一方为由来抗辩其逾期交房应予免责的理由不成立，本院不予支持。另，上诉人诉称其在合同约定的期限内已按约定向被上诉人发出交房通知，履行了告知义务，但因被上诉人对此不予认可，而上诉人又未能提供充分有力证据加以证实，故对其上述抗辩意见，本院亦不予采信。 因上诉人交房期限届满时未能交付房屋，违反了合同的约定，应当承担逾期交房的违约责任，被上诉人要求上诉人按合同约定即每日以全部房价款万分之二的计算标准支付逾期交房违约金的请求，有事实依据且未超出法律规定的最高标准，故依法应予以支持。至于上诉人提出因受降雨、市政停水、电力公司停电整修、政府对交通限期管制、建筑石料运输通道被堵等不可抗力因素导致停工的，应从逾期交房时间里扣减的主张。一审法院结合本案实际认定停水停电、交通管制等情形属于上诉人无法克服的客观因素，构成不可抗力的范畴，并从上诉人总逾期交房的时间576天（从2017年1月1日起至被上诉人起诉截止的逾期交房时间即2018年7月31日止）中相应扣减该停工天数共136天，于法有据，处理意见合理，本院予以维持。据此，上诉人因本案逾期交房而应支付的违约金为174125.6元（1978700元×2/10000×440天）。 综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3782.5元，由上诉人乐业县兴业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 玉 江 二〇一八年十二月十四日 法官助理陈华婷 书记员 黄晓莉