安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终3928号 上诉人（原审被告）：阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区阜阳临沂商城****，统一社会信用代码91341200570410191A。 法定代表人：顾凤伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣向前，北京市景运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高燕，女，1987年7月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 被上诉人（原审原告）：张国强，男，1983年10月29日出生，汉族，住安徽省阜南县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：韦宝昌，安徽皖北律师事务所律师。 上诉人阜阳临沂冠蒙房地产开发有限公司（以下简称冠蒙房地产公司）因与被上诉人高燕、张国强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民初2503号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冠蒙房地产公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判。事实与理由：1、涉案房屋未在约定期限内办理产权登记是由于政府行为所致，属不可抗力，应免除其公司责任；2、2016年6月14日，涉案房屋经综合验收备案，高燕、张国强在2016年6月28日前有充分的时间办理产权登记，其二人故意拖延不办，应自行承担责任，一审判决支持2016年6月28日以后的逾期办证违约金显系不当。 高燕、张国强辩称：1、双方签订的合同中约定办证时间为360日，可以完全包括国家政策调整等意外状况，且政策变更并未造成合同目的不能实现，故冠蒙房地产公司主张情势变更不能成立。2、房屋验收备案后，开发商还有办理初始登记、通知办证和协助办理房产登记等义务，故应以房产证下发时间为违约金的计算截止点。 高燕、张国强向一审法院起诉请求：判令冠蒙房地产公司支付逾期办理房屋产权证违约金26525.3元。 一审法院查明事实：2013年7月14日，高燕、张国强与冠蒙房地产公司签订编号为ＦＹ2013015351的《房屋买卖合同》，主要约定：高燕、张国强（买受人）购买冠蒙房地产公司（出卖人）开发的位于于颍泉区建筑面积90.13㎡的房屋一套，房屋总价款395310元……第六条付款方式及期限。买受人采用首付款加公积金贷款方式支付房款：本合同签订当日买受人缴纳首期购房款人民币125310元整，余款人民币270000.00元整办理公积金贷款，并于30个工作日缴清尾款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限及交付条件。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。第十五条房屋登记……。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起60日内退还买受人全部已付款、并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，高燕、张国强按合同约定交纳了首付款125310元，余款27万元办理了公积金贷款。该房屋于2014年12月20日竣工，2016年6月14日，办理了综合查验备案。2017年10月31日，高燕、张国强取得该房屋的不动产权证书。 一审法院认为，高燕、张国强与冠蒙房地产公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。冠蒙房地产公司应按合同约定于2014年12月30日前交付房屋，并应于2015年12月30日前为高燕、张国强办理房屋产权登记手续。冠蒙房地产公司未能按合同约定的期限为高燕、张国强办理房屋产权登记手续，于2017年10月31日方为高燕、张国强办理房屋产权登记手续，超出合同约定的办理房屋产权登记手续的期限671天，应当按照合同的约定支付已付购房款日万分之一的违约金，以高燕、张国强已付购房款395310元为基数，冠蒙房地产公司应支付逾期办理房屋产权登记的违约金26525.3元。 综上所述，高燕、张国强要求冠蒙房地产公司支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。冠蒙房地产公司以逾期办理房屋产权证的情形不属于开发商的过错，而是因政府有关部门对房地产开发进行政策重大调整造成的，合同约定的由开发商代办房产证已无法实现，属于不可抗力，依法应予免责的答辩意见，与合同的约定及相关法律规定不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定,判决:阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付高燕、张国强逾期办理房屋所有权登记的违约金26525.3元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费463元，减半收取231.5元，由阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司负担。 二审中，冠蒙房地产公司为支持其上诉理由，向本院提交2018年9月17日阜阳市国土资源局文件（复印件）一份，证明涉案房屋未能按期办理产权登记是由于政府原因所致，属不可抗力。 高燕、张国强质证认为：对于该文件不予认可，且与本案无关。 本院认证意见为：冠蒙房地产公司提交的证据系复印件，对方亦不予认可，该文件（复印件）缺乏其他证据相互印证，且与本案不具有关联性，故对其证明效力，本院不予认定。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对其主张的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的不利后果。涉案《房屋买卖合同》关于冠蒙房地产公司应当在房屋交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的约定，应当是作为制式合同提供者的冠蒙房地产公司，在充分考虑可能阻碍按时办理产权登记的因素后，订立合同时确定的较为合理的期限，该约定合法有效。冠蒙房地产公司虽称未在约定期限内办理产权登记是由于政府行为所致，属不可抗力，应免除其公司责任，但一、二审期间，其公司均未举出足以证明该事实主张的充分证据，故该项上诉理由依据不足，本院不予采信。同时，冠蒙房地产公司亦未举出充分证据证明房屋符合办理产权登记条件后，其公司已经通知高燕、张国强办理产权登记以及该二人故意拖延办理的事实主张，故一审判决计算逾期办证违约金至2017年10月31日，即涉案房屋办理产权登记之日并无不当。冠蒙房地产公司称高燕、张国强故意拖延办证，应自行承担责任，一审判决支持2016年6月28日以后的逾期办证违约金显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费463元，由阜阳临沂商城冠蒙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马杰 审判员  马林 审判员  刘伟 二〇一八年十二月七日 法官助理李婉璐 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。