四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终18427号 上诉人（原审原告、案外人）：马雪娇，女，1987年5月29日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：汪洋，四川瀛领律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴淼，四川瀛领律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周蕾，女，1993年7月28日出生，汉族，住四川省资中县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨学川，男，1987年5月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：邓孟倩，女，1995年1月29日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：杨学川（系邓孟倩之夫），住四川省广安市广安区。 上诉人马雪娇因与被上诉人周蕾、杨学川、邓孟倩案外人执行异议之诉一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初6139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马雪娇上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人邓孟倩作为被告一审未出庭，应当视为放弃答辩，依法应对其缺席判决，但一审法院却庭后向邓孟倩电话核实的方式调查并据此确认本案事实，且未将调查结果通知上诉人由上诉人质证，剥夺了上诉人的正当程序权利，构成程序违法。二、一审法院通过比较授权委托书和其他证据上签名即得出非同一签字的判断，进而确定杨学川未经邓孟倩授权擅自出售案涉房屋，并由此认定杨学川与上诉人签订的《房屋买卖合同》系无权处分，系认定事实，适用法律错误。三、案涉房屋抵押权的他项权利来源于房屋按揭而产生的抵押权，法律法规并不禁止按揭贷款抵押的房屋进行买卖。上诉人买卖按揭房屋，不能作为认定马雪娇对未办理案涉房屋的过户登记有过错。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，系各方真实意思表示。一审判决认定事实错误，适用法律错误，且上诉人有新的证据推翻一审法院认定的事实，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人周蕾辩称，请求依法判决。 被上诉人杨学川、邓孟倩共同辩称，买卖合同本身不是有效的买卖合同，不是其真实的意愿。杨学川和马雪娇之前是男女朋友关系，为公司运转向马雪娇借了十万，其中还了一部分，后马雪娇找杨学川要二十万分手费，但是杨学川拿不出来，就签订了案涉买卖合同。杨学川是先欠了周蕾的钱，马雪娇一直要求返还现金，不同意以物抵债，现马雪娇要求要回房子没有依据。 马雪娇向一审法院起诉请求：1.解除对位于成都市新都区木兰镇香岸北路168号XXX号房屋的查封；2.判令杨学川继续履行合同义务，将位于成都市新都区木兰镇香岸北路168号XXX号房屋过户给马雪娇。 一审法院认定事实：位于成都市新都区木兰镇香岸北路****房屋系成都市保新房地产开发有限公司修建的商品房。成都市保新房地产开发有限公司将该房屋出售给杨学川、邓孟倩并于2015年10月7日办理了合同备案登记（合同签约备案号295128）。同时，该房屋办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都锦城支行，债务人为杨学川、邓孟倩，债务履行期限从2015年10月9日至2025年10月9日。 2017年1月9日，马雪娇与杨学川签订《房屋买卖合同》，约定杨学川将位于成都市新都区木兰镇香岸北路168号XXX号房屋以497157元转让给马雪娇，合同生效日三日内马雪娇支付杨学川房屋价款200000元，房屋产权过户到马雪娇名下前，由杨学川承担房屋银行按揭款，房屋产权过户到马雪娇名下后由马雪娇本人承担房屋银行按揭款。2017年3月1日，马雪娇实际占有案涉房屋并缴纳物管费等费用。 一审法院在审理周蕾诉杨学川、邓孟倩民间借贷纠纷一案，周蕾提供担保，申请对杨学川、邓孟倩价值20万元的财产进行诉讼保全，一审法院于2017年10月19日以（2017）川0105民初9761号之一民事裁定书及协助执行通知书依法查封了成都市新都区木兰镇香岸北路168号XXX号房屋。 2018年4月23日，一审法院作出（2018）川0105执异85号《执行裁定书》，驳回案外人马雪娇对成都市新都区木兰镇香岸北路168号7栋2单元30楼3003号房屋提出的执行异议。 一审法院认定的事实主要采信了《房屋买卖合同》、住宅使用说明书、补充协议、物业管理服务协议、服务中心收费清单、证明、电卡、电费发票、燃气客服服务卡、缴费信息、收据、《执行裁定书》、《协助执行通知书》及当事人陈述等证据。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。关于马雪娇与杨学川于2017年1月9日签订的房屋买卖合同，杨学川在庭审中自认，与马雪娇系前男女朋友关系，因没有钱赔偿马雪娇青春损失费二十万故签订房屋买卖合同，该房屋系杨学川与邓孟倩共同共有，在房屋买卖过程中，邓孟倩委托杨学川与马雪娇买卖房屋的授权委托书中“邓孟倩”的签名并非邓孟倩本人所签，系杨学川代签。后经一审法院向邓孟倩本人电话核实，邓孟倩表示并未签任何关于案涉房屋买卖的授权委托书，同时并表示不同意将案涉房屋售与马雪娇。经本院审查，授权委托书上“邓孟倩”的签字与马雪娇提交的保新房屋地产开发有限公司与杨学川、邓孟倩订立的《商品房买卖合同》《保利狮子湖（香樟郡）项目商品房买卖合同补充协议》及《个人住房（商业用房）借款合同》原件上的“邓孟倩”的签字可以明显看出非同一签字。基于前述事实，一审法院认为，案涉房屋系杨学川、邓孟倩共同共有，杨学川未经邓孟倩授权擅自出售案涉房屋，与马雪娇订立《房屋买卖合同》系无权处分，故该房屋买卖合同对邓孟倩不发生效力。同时，马雪娇与杨学川签订《房屋买卖合同》时，明知案涉房屋有抵押权的他人权利的登记障碍仍与其订立合同，而未加以合理注意，故其自身对未办理案涉房屋的过户登记有过错。综上，马雪娇要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求不符合法定的阻却事由，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回马雪娇诉讼请求。一审案件受理费8657元，保全费5000元，共计13657元，由马雪娇负担。 二审中马雪娇向本院提交录音一份，拟证明邓孟倩明确表示知晓并同意案涉房屋的买卖，合同应当是有效的，经质证杨学川、邓孟倩认可该录音的真实性，邓孟倩当时知道是要卖房子，但不知道买卖合同的具体情况和房屋具体价格等。周蕾认可该录音的真实性，但对关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。上述证据经质证，对其真实性予以认可，也与本案争议事实有关，可作为证据使用，能够证明邓孟倩在与马雪娇通话之时，知晓并同意将案涉房屋卖与马雪娇，并同意由马雪娇借钱给杨学川支付房屋按揭款。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳二审的争议焦点为：马雪娇对位于成都市新都区木兰镇香岸北路168号XXX号房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。对此，本院作如下分析： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款所规定的条件，须为同时满足方能排除执行。具体到本案，针对双方是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题，马雪娇向一审法院提交了其与杨学川于2017年1月9日签订的《房屋买卖合同》，以及邓孟倩于2017年2月25日出具的《授权委托书》，虽然邓孟倩在一审审理过程中否认该事实，《委托授权书》上的签字亦与其他邓孟倩签字的文书不一致，但马雪娇二审提交的录音证据又显示邓孟倩知晓并同意杨学川将案涉房屋卖与马雪娇的事实。邓孟倩作为本案当事人，陈述前后矛盾，因邓孟倩、杨学川系夫妻关系，即使《委托授权书》上邓孟倩的签字系杨学川代签，亦不足证明《房屋买卖合同》《委托授权书》违反其本人意愿。案涉房屋查封时间在2017年10月19日，故马雪娇主张在查封前已签订书面买卖合同的事实成立。 针对购房款的支付，马雪娇向一审法院提交了转账凭证四张、杨学川出具的收条一张，拟证明其已按照约定支付购房款20万元。杨学川对转账凭证的真实性予以认可，但认为在收到转账后全部以现金形式归还马雪娇，马雪娇不予认可，杨学川未能提交任何证据予以证明，本院确认马雪娇于2017年1月9日按照《房屋买卖合同》的约定向杨学川四次转账共计20万元。但《房屋买卖合同》约定的房屋总价为人民币497157元，马雪娇提供的证据不能证明其已支付完全部购房款，也未按照合同约定的剩余价款交付执行。 针对查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。首先，本案审理过程中，虽然马雪娇一方主张案涉房屋已经交付其使用，但在本案二审审理过程中，马雪娇与杨雪川均认可案涉房屋的现状系清水房，马雪娇未实际在案涉房屋中居住，并且签订《房屋买卖合同》后的大部分按揭款仍是杨学川在负责偿还，故本院对马雪娇主张案涉房屋已经实际交付其使用的事实，本院不予确认。 针对是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。因马雪娇与杨学川在签订《房屋买卖合同》时，均清楚杨学川并未取得案涉房屋产权证书，案涉房屋尚有按揭款未支付完毕，短期内不具备办理过户登记的条件，马雪娇主张其对未办理过户登记不存在过错的主张，缺乏事实依据，本院对此不予确认。 综上所述，虽然马雪娇在人民法院查封案涉房屋之前签订了书面买卖合同、付了部分房款，但并未实际占有案涉房屋，对不能办理过户登记亦存在过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故其主张排除执行的依据不足，本院不予支持。上诉人马雪娇的上诉请求不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8657元，由马雪娇负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 谢 芳 审判员 童庆勇 二〇一八年十二月二十八日 书记员 王 芋