四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川10民终778号 上诉人（原审被告）：四川省内江川南农用机电有限公司，住所地四川省内江市东兴区中兴路**。 法定代表人：李擘，董事长。 委托诉讼代理人：何云萍(一般授权)，四川汉安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄艺琳(一般授权)，四川汉安律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：四川省内江圣华德变压器有限责任公司，住，住所地四川省内江市东兴区中兴路**/div> 法定代表人：黄海岩，董事长。 委托诉讼代理人：张亮（一般授权），男，公司员工。 委托诉讼代理人：陈力（一般授权），男，公司员工。 被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司内江直属支行，住所地，住所地四川省内江市市中区广场路**iv> 负责人：唐军，行长。 委托诉讼代理人：樊兵(一般授权)，男，该支行职工。 委托诉讼代理人：肖兵(一般授权)，男，该支行职工。 上诉人四川省内江川南农用机电有限公司（以下简称川南农用机电公司）因与被上诉人四川省内江圣华德变压器有限责任公司（以下简称圣华德公司）、中国农业银行股份有限公司内江直属支行（以下简称农行内江直属支行）所有权确认纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院(2018)川1011民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。双方当事人申请案外和解期间，应依法扣减审限。上诉人川南农用机电公司法定代表人李擘及委托诉讼代理人何云萍、黄艺琳,被上诉人圣华德公司委托诉讼代理人张亮、陈力，被上诉人农行内江直属支行委托诉讼代理人樊兵、肖兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川南农用机电公司上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判川南农用机电公司只出售了部分房屋资产（仓库）的事实。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.关于圣华德公司的主体资格。在2001年4月30日至2005年6月2日期间同时存在两个名称完全相同，地址完全一样，行业相同的一个内资、一个外资圣华德公司。与川南农用机电公司发生买卖关系时究竟是哪一个圣华德公司并未查清，也未查清哪一个才具备合法的主体资格。2.不是在农行内江直属支行“斡旋”下签订了买卖协议，农行内江直属支行不是居间介绍，客观中立的，而是办了违规收贷。什么时候签订了《房屋买卖契约》？如有，应由圣华德公司出示原件。3.一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，适用该规定的前提事实是错误的，买卖双方没有当面协商过房屋买卖事宜，没有其他形式的协商，何来形成书面协议而不签字却接受圣华德公司合同义务的情形。二、一审法院对不利圣华德公司的法律法规视而不见，认定事实错误的基础上适用的法律不当。1.根据《企业名称登记管理办法》第6条、第31条等规定，企业只准适用一个名称。2.根据公司法第十章公司解散和清算之规定，无论是结算、被撤销，还是破产只能进行清算，没有公司本身被买卖和转让的规定和说法，本案中，两个依据公司法设立的圣华德公司，必定有一个是非法设立。 圣华德公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回川南农用机电公司的上诉请求，维持原判。一、本案圣华德公司具有合法的诉讼主体资格。1.作为民事主体要成为诉讼案件中的适格主体，必须要与诉讼案件有法律上的权利义务关系及直接利害关系。本案所涉纠纷是所有权确认纠纷，根据《房地产买卖契约》、转款凭证、收条，可证明答辩人具有合法的诉讼主体资格。2.根据一审双方无争议的事实为圣华德公司于1999年8月29日由原内江变压器厂改制成立，再结合客观证据材料等，证实圣华德公司系2001年4月29日成立的外商投资企业，并具有法律上的主体资格，原圣华德公司法律主体地位自变更登记时已实际灭失，对外没有法律权利义务，工商行政机关注销时间点应视为办理周期的程序性延续，不影响圣华德公司的合法诉讼主体资格。二、圣华德公司请求确认国有土地使用权及所属房屋所有权为自己，并要求川南农用机电公司办理过户登记合约合法。圣华德公司为证明是涉案国有土地使用权及所属房屋所有权真正产权人，举示了一系列证据，证明契约已成立生效，并实际履行完毕，川南农用机电公司应当按照契约约定办理过户登记。三、关于川南农用机电公司提到的涉诉为中兴路660号仓库房屋及土地还是所有房屋及土地的问题。根据双方签订的《房地产买卖契约》，该协议约定川南农用机电公司将其所有的位于内江市东兴区中兴路660号房产出售给圣华德公司，川南农用机电公司签字盖章予以确认，后圣华德公司按照协议约定及参考市场价格支付了相应对价。川南农用机电公司仅凭收条记录为仓库抗辩违背协议约定和商事行为中公平公正的基本原则，川南农用机电公司没有其他证据或补充协议，不能对抗契约的相关实质性约定。 农行内江直属支行辩称，针对圣华德公司主体资格问题，川南农用机电公司说的生效判决，内江市中级人民法院已经撤销该判决并发回重审。款项是我行在一审提交了证据，是从圣华德公司转到川南农用机电公司账户上，因此主体资格早已解决。关于农行内江直属支行居中的问题，由买卖双方自行达成的协议，才能买卖成功，因此不是川南农用机电公司所说的农行内江直属支行违规行为。关于合同，160万元已经按照要求履行，一审提交了合同原件，合同书上川南农用机电公司签字并盖章，圣华德公司没有签字盖章，但是一审法院认定已经支付了相应款项，已经履行了合同义务。 圣华德公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认位于内江市东兴区中兴路660号土地证号为内市国用（2003）5701号、内市国用（2003）5702号国有土地使用权（面积共计2961.**平方米）及其地上所属房屋（面积共计4428.00平方米）所有权属于原告，并办理过户登记手续；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：圣华德公司于1999年8月29日由原内江变压器厂改制成立，法定代表人为吴懋川，2000年9月18日，内江市人民政府议事纪要《关于港资收购四川内江圣华德变压器有限责任公司有关问题的议定意见》议定：“1.欢迎香港金威投资发展公司收购内江圣华德变压器有限责任公司。市政府有关部门要积极支持，并提供优质、高效服务，为企业发展创造宽松环境。2.同意收购后组建的新企业经营期为50年，同意转让圣华德公司全部工业用地50年的经营使用权，到期后根据国家有关政策和企业发展情况予以延期。3.委托市水电局与香港金威投资发展公司签订承债式转让协议，对收购后新组建企业的工商、税务办证、房屋、土地、资产过户等，按改制企业政策办理。由市水电局协助办理，并承担费用。……”2001年1月16日，金威投资发展（香港）有限公司与内江市水利电力局签订了《承债式转让四川省内江圣华德变压器有限责任公司协议》，该协议约定：金威投资发展（香港）有限公司出资人民币750万元，并承担圣华德公司截止2000年12月31日止的全部债权债务，以承债式转让的方式收购圣华德公司。2001年4月28日，圣华德公司经四川省对外贸易经济合作厅批准设立为外资企业，投资者为金威投资发展（香港）有限公司，公司的董事长由原内资企业的吴懋川变更为黄海岩，并申请内江市工商行政管理局对变更事项进行了变更登记。内江市工商行政管理局于2005年6月2日对圣华德公司（内资企业）核准注销。2004年，被告在第三人处的160万元抵押贷款到期无法偿还，第三人遂与原告商量，要求原告购买被告向第三人贷款时提供的抵押物。2004年6月，原、被告在第三人的斡旋下签订了《房地产买卖契约》，该协议约定被告将其所有的位于内江市东兴区中兴路660号房地产（其中房屋面积4428.00平方米，土地使用权面积2961.20平方米）出售给原告，上述房地产成交价格为人民币160万元。被告法定代表人李擘在《房地产买卖契约》上签字并加盖了被告印章，原告方未在该《房地产买卖契约》上签字盖章。原告于2004年6月30日委托内江运亨经贸有限公司向被告支付了160万元转让款，被告出具收条，载明：“暂收条今暂收到四川省内江圣华德变压器有限责任公司购买四川省内江川南农用机电有限公司库房，现金人民币壹佰陆拾万元正，待办理完房屋协议后此条作废。此条四川省内江川南农用机电有限公司二〇〇四年六月三十日”，并在该暂收条上加盖了被告公章及其法定代表人李擘的私章。被告将收到的原告购买土地及房屋款项160万元用于偿还被告在第三人处的贷款。但被告至今未将上述国有土地使用权及房屋所有权证变更登记到原告名下。另查明，被告川南农用机电公司与第三人农行内江直属支行于2001年9月27日签订的《抵押合同》约定，担保的主债权为短期流动资金160万元，抵押物为房屋3950.40平方米，土地4211.04平方米，上述抵押物暂作价人民币230.013万元。抵押物的最终价格以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。2003年9月10日，被告偿还了该笔贷款。同年，又用以上财产作为抵押物再次向第三人贷款，被告所有的位于内江市东兴区中兴路660号房地产房屋面积为3245.15平方米（包括：1.内江市房权证房监字第××号，面积为：387．19平方米；2.内江市房权证房监字第××号，面积为：417．94平方米；3.内江市房权证房监字第××号，面积为：47．80平方米；4.内江市房权证房监字第××号，面积为：258．00平方米；5.东兴区房权证房监字第××号，面积为：153．30平方米；6.东兴区房权证房监字第××号，面积为：905．22平方米；7.东兴区房权证房监字第××号，面积为：199．40平方米；8.东兴区房权证房监字第××号，面积为：39．80平方米；9.东兴区房权证房监字第××号，面积为：817．7平方米；10.东兴区房权证房监字第××号，面积为：18．80平方米），其中用于第三人处贷款抵押房屋面积为3226.35平方米，土地使用权面积为2961.20平方米（包括：内市国用[2003]字第5702号，面积413.62平方米；内市国用[2003]字第5701号，面积2548．8平方米）。被告尚欠第三人的利息20000元左右，原告方自愿代为清偿。一审法院认为，本案的争议焦点：一、本案原告是否具备诉讼主体资格的问题；二、原、被告双方是否签订了《房地产买卖契约》，以及签订《房地产买卖契约》是否是双方真实意思表示的问题。三、被告卖给原告的房屋及土地仅仅是位于内江市东兴区中兴路660号的仓库房屋及土地还是位于内江市东兴区中兴路660号的所有房屋及土地2961.20平方米？关于原告是否具备诉讼主体资格的问题。金威投资发展（香港）有限公司2001年1月16日，收购了圣华德公司，并于2001年4月28日到四川省内江市工商行政管理局变更了工商登记，故圣华德公司由内资企业变更为外资企业，从变更工商登记之日起，原圣华德公司（内资企业）实际上已经不存在了，虽然内江市工商行政管理局于2005年6月2日才核准注销，但并不影响原告主体资格的成立。其次，关于原、被告是否签订了《房地产买卖契约》以及签订《房地产买卖契约》是否是双方真实意思表示的问题。被告方在《房地产买卖契约》上签字盖章，原告方虽未在该契约上签字盖章，但原告按照《房地产买卖契约》的约定，向被告支付了转让款160万元，以其行为履行了合同义务，被告方已接收原告支付的购买房屋及土地的款项160万元，并向原告出具了收条。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方按受的，该合同成立”之规定，故应视为原告对《房地产买卖契约》的认可。被告称是在空白合同上签字盖章的，未提供相应证据，故应认定《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同成立并生效。关于被告卖给原告的房屋及土地是位于内江市东兴区中兴路660号的仓库房屋及土地还是位于内江市东兴区中兴路660号的所有房屋及土地2961.20平方米的问题。土地面积2961.20平方米，《房地产买卖契约》已载明，应以《房地产买卖契约》的约定为准。原、被告在第三人的斡旋下签订的《房地产买卖契约》，双方的真实意思应理解为被告出售其抵押给第三人的位于内江市东兴区中兴路660号房屋及土地，被告辩称其仅出售了内江市东兴区中兴路660号的仓库，未提供证据，且被告的辩称与当时的市场价格不符。故对其辩称理由一审法院不予支持。原告方称包括了被告方未用于抵押的的18.8平方米的理由亦不能成立，一审法院不予支持。原被告双方签订的《房地产买卖契约》中载明的房屋面积大于被告用于抵押贷款的面积，应以实际抵押面积为准。对被告尚欠第三人的利息，原告方自愿代为清偿。故《房地产买卖契约》约定的土地和房屋具备转让条件。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决：一、位于内江市东兴区中兴路**房屋3226.35平方米（包括：1、内江市房权证房监字第××号，面积为：387．19平方米；2、内江市房权证房监字第××号，面积为：417．94平方米；3、内江市房权证房监字第××号，面积为：47．80平方米；4、内江市房权证房监字第××号，面积为：258．00平方米；5、东兴区房权证房监字第××号，面积为：153．30平方米；6、东兴区房权证房监字第××号，面积为：905．22平方米；7、东兴区房权证房监字第××号，面积为：199．40平方米；8、东兴区房权证房监字第××号，面积为：39．80平方米；9、东兴区房权证房监字第××号，面积为：817．7平方米；）的所有权及土地面积为2961.20平方米（包括：内市国用[2003]字第5702号，面积413.62平方米；内市国用[2003]字第5701号，面积2548．8平方米）的使用权归原告四川省内江圣华德变压器有限责任公司所有；二、被告四川省内江川南农用机电有限公司在本判决生效后三十日内配合原告四川省内江圣华德变压器有限责任公司办理以上房屋及土地过户登记手续。本案诉讼费19200元，由被告承担，原告已预交，由被告在本判决生效后三十日内付给原告。 二审中补充查明：1.《房地产买卖契约》还约定，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方（圣华德公司）已对甲方（川南农用机电公司）所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；经双方协商上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由乙方自愿全部负担；契约附件一共九页，载明土地面积为3226.35平方米，土地使用权面积为2961.20平方米。川南农用机电公司在合同的甲方栏盖有公司印章，乙方圣华德公司栏为空白，未盖印章； 2.土地面积为2962.1平方米（包括内市国用[2003]字第5702号，面积413.62平方米；内市国用[2003]字第5701号，面积2548．48平方米）。一审判决有两处笔误，土地面积为“2961.20”，内市国用[2003]字第5701号，面积“2548．8”有误，应予更正； 3.自2006年3月开始，圣华德公司、农行内江直属支行出具授权委托书，全权授权委托给内江市东兴街道农校社区对案涉土地、房屋代为管理、监督，责成外来用户搬迁。 二审中，川南农用机电公司于2018年8月29日向本院提出书面申请要求向农行内江直属支行调取以“四川省内江圣华德变压器有限责任公司”名义于2004年6月30日向农行内江直属支行贷款200万元所提供的贷款人贷款申请资料，本院认为申请调取的证据属无调查收集必要，故不予准许。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议主要焦点是圣华德公司是否是适格主体，《房地产买卖契约》的效力及双方买卖标的物范围。 1.关于圣华德公司的诉讼主体身份问题。一审判决已经查明圣华德公司的沿革，当时主要是存在内资、外资两个登记企业的情况，但圣华德公司已经收购内资企业资产，实际与川南农用机电公司发生土地、房屋买卖，支付购买价款的就是该公司。故一审判决阐述理由充分，圣华德公司的原告主体资格合法，川南农用机电公司认为圣华德公司不具备原告身份的上诉理由依法不能成立。 2.《房地产买卖契约》的效力问题。《房地产买卖契约》是因川南农用机电公司拖欠农行内江直属支行贷款160万元本金无法归还，然后在农行内江直属支行“斡旋”下，川南农用机电公司与圣华德公司达成的土地、房屋买卖合意，系双方自愿达成。卖方为川南农用机电公司，买方为圣华德公司，但合同是由川南农用机电公司法人代表李擘先签名并盖具公章后交给农行内江直属支行，后圣华德公司支付价款160万元，川南农用机电公司出具了收条。二审庭审中，川南农用机电公司法人代表对此并不持异议，案涉合同虽然双方并未同时签名盖章，存在签订上的瑕疵，但是双方都以自己的行为表明在履行合同义务，故《房地产买卖契约》应属合法有效。圣华德公司已经支付160万元价款，并且同意代为清偿川南农用机电公司尚欠农行内江直属支行利息，用以解除土地、房屋上抵押权，因此一审法院判决涉案土地使用权、房屋归圣华德公司所有，并由川南农用机电公司协助办理转让、变更手续并无不当。 3.对于买卖标的物的范围问题。对买卖标的物争议问题主要是由于签订《房地产买卖契约》时双方并未到场，而是川南农用机电公司先在《房地产买卖契约》及附件上签字盖章后再交农行内江直属支行，故原件留存于农行内江直属支行。确定买卖房屋范围应当以《房地产买卖契约》及川南农用机电公司提供并盖章确认的房产证附件确定，但契约约定的房屋面积4428.00平方米，附件房产证总面积为3226.35平方米，两者不一致，应理解为契约是概括性叙述，附件中所列房产证总面积才应当作为直接依据。川南农用机电公司主张的收条内容，不能作为判定交易房屋范围的依据。故一审判决确认双方买卖的土地、房屋范围并无不当。 综上所述，川南农用机电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19200元由四川省内江川南农用机电有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 波 审判员 何 骏 审判员 裘南晶 二〇一八年十二月二十四日 书记员 王 洁