甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0702民初10060号 原告：王某，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州区。 委托诉讼代理人：郭某，系甘肃振泽律师事务所律师。 被告：黄某，汉族，甘肃省张掖市人，个体户，住甘州区。 原告王某与被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王某及委托代理人郭某、被告黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的房屋租金115071元；2.要求被告按照月息3%承担拖欠房租租金已造成的损失70589元，直至房租还清为止；3.要求被告支付拖欠的物业费5035元；4.要求被告支付拖欠的采暖费5309元；5.要求被告将房屋改动部分恢复原状（二楼阁墙、一楼楼梯及柱子）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告妻子韦某与被告于2015年7月30日签订一份三年期《房屋租赁合同》，约定原告将其所属的位于甘州区欧式街13号铺面租赁给被告从事餐饮业，约定租金每年220000元，租期至2018年7月30日，租金均在年度初一次性付清，若不按时支付，应承担日万分之五违约金。第三年度开始，被告以生意不景气为由，没有依约付租。租赁期满后，被告将店面交付原告，所拖欠的租金、物业费、暖气费经原告多次催要未果。2018年9月6日，原告妻子病故。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告黄某辩称：原告妻子韦某与被告签订《房屋租赁合同》属实，但原告所诉的2017年7月30日至2018年7月30日的租金金额不属实，当时双方口头约定第三年租金为16万元，而且被告支付给原告的现金及原告在被告处的待客费合计是115421元，另被告改造暖气花费4000元，共计是119421元，应从租金16万元中予以扣减。物业费5035元，采暖费5309元，被告确实未交纳，原因是租赁的原告房屋屋顶漏水，暖气也不热，被告找了原告和物业公司多次，但均无人处理，所以这些费用被告不承担。关于原告要求被告恢复房屋原状的诉请，被告认为其租赁原告房屋后并未做过任何改动，不存在恢复原状的情况。且被告租赁原告房屋期间，由于屋顶漏水，加之门店二楼的门檐脱落，导致被告停业两个月，给被告造成了一定的损失，被告保留诉权，另行主张权利。 本案原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.甘州区东街交通巷社区居民委员会出具的证明一份（复印件），证明原告与案外人韦某系夫妻关系； 2.甘州区大满镇李家墩村民委员会出具的证明一份，证明案外人韦某父母均已去世的事实； 3.房屋产权登记证两份（复印件），证明涉案房屋的所有权人及房屋面积； 4.《房屋租赁合同》一份，证明案外人韦某与被告签订房屋租赁合同的事实及租金等双方权利义务的约定内容； 5.供暖收费票据一张、2017年物业费交费票据一张、2018年物业费交费票据一张，证明原告代被告交纳暖气费、物业费的事实； 6.被告出具的欠条一张、案外人兰某出具的欠条一张，证明被告承诺由兰某恢复房屋原状的义务由被告承担的事实； 7.滞纳金计算清单一份，证明原告诉请的滞纳金的计算方式； 8.张掖市建融物业管理有限责任公司出具的证明一份，证明被告租赁的房屋自2017年至2018年物业费交费情况。 上述证据，经本院组织质证后，被告对东街交通巷社区居民委员会出具的证明、大满镇李家墩村民委员会出具的证明、交纳采暖费、物业费的发票、建融物业公司出具的证明均无异议；对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但认为当时双方口头约定第三年租金为16万元，否则被告是不会继续租赁原告房屋的；对被告个人出具的押金欠条无异议，但认为其未给原告支付押金，原告也未给其退还押金；对案外人兰某出具的押金欠条，认为与被告无关，与原告诉请的要求被告恢复房屋原状也没有关系。 被告对其辩驳理由未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：原告王某与案外人韦某系夫妻。2015年7月30日，韦某作为甲方，被告黄某作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于欧式街13号、17号门店（面积384平方米）租给乙方使用。租赁期限为三年，自2015年7月30日至2018年7月30日止，铺面租金每年按年租金总额递增。付款方式为：第一年租金22万元，于签订合同时一次性付清。其余租金按递增比例分年度于合同签订时一次性交清。乙方如不按时向甲方交清租金，逾期一日，按未交清租金每日百分之五收取滞纳金。超过五日，甲方终止合同，收回房屋铺面，在此期间的一切损失由乙方承担。押金约定为：甲方交付乙方铺面前，乙方向甲方交付租赁房屋押金20000元，电费押金10000元。双方的权利义务约定为：1.乙方在租赁期间，甲方负责向乙方提供水暖电现有的便利条件，一切费用由乙方承担。房屋内所有设施确因乙方使用需要改动，经甲方同意施工，一切费用由乙方负担。2.……。其他事宜约定为：1.乙方在租赁期间，甲方交给乙方的房屋设施，由乙方负责维护，门窗和其他设施损坏由乙方负责维修、更换或赔偿，房屋四墙如有水淹及其他损毁由乙方负责维修赔偿。若有人身伤亡全部责任由乙方承担，甲方不承担任何法律连带责任。2.乙方交给甲方的租房押金和电费押金，合同期满后在乙方将改动的房屋恢复原状，房屋设施无损坏的前提下，由甲方一并退还乙方。3.……。7.兰某负责恢复二楼与张庭国隔墙及一楼门面楼梯台及柱子。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告陆续支付了原告2015年7月30日至2017年7月30日的租金44万元，2017年7月30日至2018年7月30日期间的租金，被告通过支付原告现金或原告在被告经营的餐饮店待客抵顶房租等方式，共计支付115421元。在被告租赁期间，拖欠2017年至2018年度采暖费5309元，2017年至2018年7月30日期间的物业费5483.4元，现原告均已代为交纳，诉讼中，原告只要求被告支付采暖费5309元，物业费5035元。 另查明，原告妻子韦某父母均已去世。韦某于2018年4月去世，其与原告婚后育有三个子女，均放弃参加诉讼和分割财产的权利。 上述事实，由原告提交的村委会证明、社区证明、户籍证明、《房屋租赁合同》、交费票据、产权证等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告妻子韦某已去世，其子女均放弃参加诉讼和分割财产的权利，王某以合法的继承人的身份作为本案原告参加诉讼，符合法律规定。本案争议的焦点是：2017年7月30日至2018年7月30日期间原告租赁房屋的年租赁费是多少。庭审中，原告主张2017年7月30日至2018年7月30日的房屋租金按照合同约定为22万元。被告辩称2017年7月30日至2018年7月30日的房屋租金双方口头约定为16万元。本院认为，韦某与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。韦某与被告签订的是三年期租赁合同，合同约定第一年租金为22万元，其余租金按递增比例分年度交清，但关于递增比例，双方并未进行明确约定，应视为无递增比例。庭审中，原告称前两年租金均为每年22万元，第三年曾向被告说过“只要他一次性付清房租，可以减少到19万元”，但被告至今未付清房租，所以房租按照合同约定还是22万元。被告辩称第一年房租为22万元，第二年房租为20万元，第三年房租双方口头说好为16万元。对被告的辩称，原告不予认可，第二年、第三年，双方再未重新签订合同，也未形成书面的变更或补充协议，被告亦无提供有力证据证明自己的主张，故对被告的辩解理由本院不予采信。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容，应认定第三年房屋租金为22万元。现被告已通过不同途径支付原告租金115421元，下欠租金104579元，被告应承担支付义务。对原告要求被告支付物业费和采暖费的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的租赁合同的约定，租赁期间水暖电费用由乙方承担，现被告租赁期间拖欠的物业费、采暖费，原告已代为被告向相关部门交付，原告依法享有向被告追偿的权利，故原告要求被告支付物业费5035元、采暖费5309元的诉讼请求依法成立，本院予以支持。对原告要求被告恢复原状（二楼阁楼墙、一楼楼梯台及柱子）的诉讼请求，本院认为，依据韦某与被告签订的租赁合同中“兰某负责恢复二楼与张庭国隔墙及一楼门面楼梯台及柱子”的约定，该项义务的实际履行人应是案外人兰某。庭审中，原告主张兰某系被告小舅子，恢复原状的义务是由被告履行的，并提交了被告及兰某出具的押金欠条证明自己的主张。对原告的该主张被告不予认可，且原告提交的押金欠条对此亦无进行明确的约定，无法证明原告的主张。故对原告的该项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院认为，韦某与被告签订的三年期租赁合同虽然约定了付款方式及付款时间，但在双方履行中，前两年的租金均不是一次性支付的，原告亦未按照合同约定解除合同或收回房屋，而且在第三年，原告称“他一次性把房租付清，我给他减少到19万元”，言外之意就是被告一次性付不清租金19万元，租金不予减少。这就说明双方在履行合同中，以自己的行为对付款方式进行了变更，原告对被告陆续支付租金的行为是默许的，故对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称的改造暖气花费的4000元应该由原告承担的主张，原告对此不予认可，被告亦未提供证据证明自己的主张，应承担举证不力的法律后果，故对被告的该辩解理由本院不予支持。对被告辩称的租赁房屋漏水等质量问题，给自己造成了损失，因被告未提出反诉，故在本案中不予处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告黄某支付原告王某房屋租金104579元、物业费5035元、采暖费5309元，合计114923元，于本判决生效后30日内履行完毕； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4220元，减半收取2110元，由原告负担873元，被告负担1237元。原告已交纳，被告负担的受理费1237元由被告直接给付原告，本院向原告退还受理费2110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  于菊瑛 二〇一八年十二月二十四日 书记员  省 瑞