辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终1149号上诉人（原审被告、反诉原告）：盘锦京铭房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：杨辉贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冯占领，辽宁仁同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张红，女，1973年11月2日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。委托诉讼代理人：顾秀芝，大洼县法律援助中心律师。原审第三人：盘锦市恒亿信不动产信息咨询服务中心，住所地辽宁省盘锦市大洼区大洼街道鑫华国际新城****商网。经营者：张志鹏，该中心经理。上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司（以下简称京铭房地产公司）因与被上诉人张红、原审第三人盘锦市恒亿信不动产信息咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人京铭房地产公司的委托诉讼代理人冯占领，被上诉人张红的委托诉讼代理人顾秀芝到庭参加诉讼。盘锦市恒亿信不动产信息咨询服务中心经本院传票传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。京铭房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、销售广告与《商品房买卖合同》内容不一致的，应以合同约定为准。“七楼为赠送，不计产权面积”应视为对“买六楼赠七楼”的变更。二、一审对“七楼为赠送，不计产权面积”条款理解有误。一审对该条款只关注了前半句，而未考虑后半句。合同条款是合同整体的一部分，与其他条款有着密切的联系，而不是孤立地去看待某条款。双方约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”即产权登记面积为双方计价的最终依据。在这一整体语境中，“七楼赠送，不计产权面积”显然不能理解为不管七楼计不计入产权，七楼都赠送。三、2015年的测绘面积与房产部门办证面积一致，可以作为房屋面积差价款结算的最终依据。四、本案应依公平原则进行裁判。《民法总则》第六条规定公平原则是民事法律关系的基本原则。由于张红所购房屋产权面积增加，其因房屋产权价值增值而获得利益，与此同时京铭房地产公司因返还楼下面积差价款和补交土地出让金等税费而遭受损失。张红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由：京铭房地产公司在销售商品房时允诺，广告视为商品房买卖的内容，合同系双方真实有效的意思表示，张红已经履行交付房款和相关费用的义务，并已经实际入住至今。京铭房地产公司有义务在合理期限内协助办理房屋权属凭证。宣传单明确写明买六楼赠七楼，京铭房地产公司自行委托测绘公司，不能作为测算依据，京铭房地产公司的诉请没有事实和法律依据。原审第三人盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心未到庭参加诉讼亦未提交书面陈述意见。张红向一审法院起诉请求：判令京铭房地产公司履行房屋买卖合同义务，协助张红办理网签手续、权属证明；盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心协助办理网签手续。京铭房地产公司向一审法院提出反诉请求：判令张红给付房屋面积差价款15,787.00元。一审法院认定事实：京铭房地产公司系大洼区丽景华庭小区的开发商。其在该小区销售中宣传“买六楼赠七楼，超值享受更大空间”。2012年3月16日，张红与京铭房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买丽景华庭小区第131005-5幢6单元601号房，该号房包含六楼和七楼，其中仅有六楼有入户门，七楼没有单独的入户门。合同约定，房屋建筑面积共107.06平方米，房屋单价为每平方米3,269.19元，总金额350,000.00元。付款方式为首付250,000.00元，银行贷款100,000.00元。出卖人应当在2011年12月31日前将商品房交付买受人使用。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意（1）最后以产权机关测绘面积为准，据实结算；（2）七楼赠送，不计产权面积。张红于2013年12月11日前结清全部购房款及其他相关费用，并于2017年5月20日入住涉案房屋。经京铭房地产公司委托，2013年、2014年，辽宁水程测绘有限公司对张红所购房屋进行测绘，套内面积92.35平方米，分摊面积14.71平方米，建筑面积107.06平方米，与《商品房买卖合同》约定面积一致。2015年京铭房地产公司再次委托辽宁水程测绘有限公司测绘，张红所购房屋套内面积139.69平方米，分摊面积21.24平方米，建筑面积160.93平方米（包含六楼和七楼面积）。京铭房地产公司委托的上述三次测绘均未到张红室内进行实地测量。张红要求京铭房地产公司办理购房网签手续、房屋所有权证时，京铭房地产公司认为该房屋最终测绘面积为160.93平方米，根据《商品房买卖合同》约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，应以产权机关测绘面积为准，据实结算，并要求张红补足实际测绘面积与合同约定房屋面积误差比3%的房价款15,787.00元。张红不同意支付该款项。另查明，京铭房地产公司现已取得商品房预售许可。涉案房屋现已具备办理房屋权属凭证的条件。第三人盘锦市大洼区恒亿信不动产信息咨询服务中心与张红及京铭房地产公司均未就本案所涉房屋订立任何委托代理合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，张红与京铭房地产公司于2012年3月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应自觉履行。张红作为买受方，已经履行交付全额购房款及其他相关费用的义务，并已实际入住涉案房屋，京铭房地产公司作为出卖方除应履行交付房屋的义务外，还应履行在合理期限内协助张红办理房屋权属凭证的合同附随义务。故对张红要求京铭房地产公司协助办理房屋权属凭证的诉讼请求予以支持。对于张红要求京铭房地产公司协助办理网签备案手续的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》中未作约定，且网签合同备案是国家对房地产行业进行管理的一种行政措施，系办理房屋权属凭证相关手续流程中的一项，故请求办理房屋权属凭证的诉请涵盖请求办理网签手续的诉请。因张红与京铭房地产公司均未与第三人签订委托合同，张红亦未提供证明与第三人之间存在委托服务合同关系的证据，且第三人对张红的主张不予认可，故对张红要求第三人协助张红办理网签备案事宜的主张不予支持。关于京铭房地产公司在反诉中提出的要求张红支付所购房屋实际测绘面积与合同约定房屋面积误差比3%的房价款15,787.00元的主张，因双方在《商品房买卖合同》中约定“七楼赠送，不计产权面积”，故京铭房地产公司收取张红的房款应仅限于六楼建筑面积差异产生的房款。京铭房地产公司现要求张红补交房款，应提供证据证明张红购买的房屋六楼的测绘面积大于合同约定的面积。而庭审中京铭房地产公司出具的辽宁水程测绘有限公司2015年的测绘数据是包含六楼、七楼在内的房屋建筑总面积160.93平方米，且庭审中陈述并未对六楼单独测绘，亦不确定六楼实际面积与合同约定面积是否相符，故对京铭房地产公司的反诉主张不予支持。同样基于上述原因，京铭房地产公司提出“因为张红房屋测绘面积增加，导致京铭房地产公司补交土地出让金和契税，并向六楼以下住户返还相应购房款，故基于公平原则，京铭房地产公司仅向张红主张面积误差比3%的房价款15,787.00元应予支持”的主张，因法律原则的适用条件是穷尽法律规则，且合同有约定从约定，无约定按法定。本案《商品房买卖合同》中明确约定“七楼赠送，不计产权面积”，应以合同约定为准。现京铭房地产公司因涉案房屋补交土地出让金和契税等，以公平原则为由要求张红补交面积误差比3%的房价款的主张不能成立。关于京铭房地产公司提出“七楼赠送的是阳台面积，其余部分是在不计产权的前提下赠送”的主张，与京铭房地产公司在楼盘销售时宣传不符，张红购买楼盘在销售时，宣传单上明确写明“买六楼赠七楼，超值享受更大空间”，按照相关司法解释，该描述系出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的允诺，且该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。故京铭房地产公司提出“七楼赠送的是阳台面积，其余部分是在不计产权的前提下赠送”的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告盘锦京铭房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张红办理房屋权属凭证。二、驳回反诉原告盘锦京铭房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费100.00元（张红已预交），由盘锦京铭房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费195.00元（盘锦京铭房地产开发有限公司已预交），减半收取97.50元，由盘锦京铭房地产开发有限公司负担。本院除认定一审判决查明的事实外，另查明：涉案《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“1、最后以产权机关测绘面积为准，据实结算；2、七楼为赠送，不计产权面积”。2015年辽宁水城测绘有限公司在大洼区不动产登记中心备案的涉案房屋《户室面积信息表》内面积，与产权登记面积一致。涉案房屋是一套房子一本房照，不能单独计算该房屋的六楼或七楼的建筑面积。张红签订合同时约定建筑面积为107.06平方米，现房屋建筑总面积160.93平方米，即能计入产权的房屋面积多出53.87㎡。涉案房屋因产权机关测绘面积增加，京铭房地产公司补交了土地出让金和契税等费用。本院认为，涉案房屋的七楼面积应否为赠送面积，是当事人争议的焦点。京铭房地产公司认为，依据合同约定，七楼赠送的前提条件是不计产权面积，如果计入产权面积，则应据实结算。张红认为，七楼是否计入产权面积，均应赠送。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，从合同订立目的及交易习惯分析，京铭房地产公司作为开发企业希望通过销售楼房收回投资获得利润。涉案七楼计入产权面积，张红所购房屋产权面积增加，其房屋因产权面积增加而增值，而京铭房地产公司因补交土地出让金及契税等费用增加了投入，显然京铭房地产公司投资获利的合同目的无法实现，不符合交易习惯。从合同条款内容分析，京铭房地产公司对“七楼为赠送，不计产权面积”合同内容的解读，与“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定最后以产权机关测绘面积为准，据实结算”的合同约定内容相衔接，可以认定双方约定的赠送面积为不计入产权面积部分。因房地产开发企业对于房屋具体情况的预测，存在一定的不确定性，七楼是否计入产权面积，不是京铭房地产公司能自行调控的范畴，现依据盘锦市大洼区不动产登记中心及辽宁水城测绘有限公司出具的证明，可以认定七楼已计入产权面积的事实存在。京铭房地产公司依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，主张张红补交3%的房款的诉讼请求，在张红主张继续履行合同的情形下，有事实和法律依据，本院应予支持。房屋实际面积大于合同约定面积的，应根据合同约定面积和价格计算差价款，即涉案房屋面积的误差比3%部分的房屋价款应为10,499.98元（合同约定建筑面积107.06平方米107.06平方米×误差比3%×合同约定每平方米单价3,269.19元）。京铭房地产公司主张补交房款数额为15,787.00元（实际建筑面积160.93平方米×误差比3%×合同约定每平方米单价3,270.00元）的计算依据错误，本院予以调整。张红关于“七楼是否计入产权面积，均应赠送”的抗辩理由，与“以产权机关测绘面积为准，据实结算”的合同内容相矛盾，且不符合交易习惯和合同目的，有违公平原则，本院不予采信。一审关于涉案房屋“七楼不应计算在建筑面积之内的”裁判理由，与建设部颁发的《建筑面积计算规则》相冲突，无法律依据，本院予以纠正。大洼区不动产登记中心的说明可以认定2015年辽宁水城测绘有限公司在大洼区不动产登记中心备案的涉案《户室面积信息表》面积即为涉案房屋的产权登记面积，故一审关于“涉案房屋面积未经产权机关测绘，京铭房地产公司自行委托辽宁水程测绘有限公司出具的测绘面积，不能作为房屋面积差价款结算的最终依据”的裁判理由，无事实依据，本院予以纠正。另，一审在本院认为中明确论述了张红要求恒亿信服务中心协助办理网签手续的诉讼主张不予支持的理由，但判决主文中对该请求的判决结果未予表述，属于漏列判项，本院予以纠正。综上所述，京铭房地产公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初702号民事判决第一项：“被告盘锦京铭房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告张红办理房屋权属凭证”；二、撤销盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初702号民事判决第二项：“驳回反诉原告盘锦京铭房地产开发有限公司的诉讼请求”；三、被上诉人张红于本判决生效后十日内给付上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司房屋差价款10,499.98元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被上诉人张红的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费100.00元（张红未预交），由上诉人盘锦京铭房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费195.00元，减半收取97.50元，二审案件受理费195.00元，均由被上诉人张红负担。本判决为终审判决。审判长  刘洪亭审判员  周慧君审判员  乔 雪二〇一八年十二月二十五日书记员  彭 帅