广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018桂08**民初2902号 原告：李健忠，男，1979年9月5日出生，汉族，居民，住广西平南县。 原告：覃靖清，女，1982年4月15日出生，汉族，居民，住平南县。 两原告共同委托诉讼代理人：张成胜，广西李登之律师事务所律师。 被告：平南县名厦房地产有限公司，住所地平南县平南镇瑞雁花园小区****。社会统一信用代码：914508216902306706。 法定代表人：何育武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马柱海，男，1985年9月20日出生，住广西平南县。系该公司综合办主任。 委托诉讼代理人：咸刚南，广西诚济律师事务所律师。 原告李健忠、覃靖清与被告平南县名厦房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李健忠、覃靖清共同委托诉讼代理人张成胜、被告平南县名厦房地产有限公司委托诉讼代理人马柱海、咸刚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李健忠、覃靖清向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付违约金人民币18945元给原告（暂计至2017年6月2日，后续违约金应计算至完全符合约定为止）；2、判令被告退回以“其他费用”名义收取的600元给原告；3、案件受理费由被告承担。事实和理由:2015年8月25日，原告与被告签订了《商品房预售合同》（以下简称合同），被告将位于平南县大安镇镇西街大安·南河城1幢14层4单元041403号在建商品房卖给原告，总价格为人民币412762元，原告按约定履行了付款义务。合同第十条约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，被告交房时应当向原告出示该商品房已取得建筑工程竣工合格文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程分户验收表》。2016年12月26日，被告在《广西日报》登报通知交房时间延迟至2017年3月31日前。但是至原告起诉时被告亦未能出示合同第十条约定的文件以及《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的规划、环保、公安消防等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告迟延交房以及交房不符合合同约定及有关法律法规的规定，依法应当承担违约责任。违约时间暂计算至2017年6月2日，共153天（实际应计算至被告违约情形完全消除之日止），依据合同第十三条约定的违约金计算方法计算（以已付房款为基数，按每日万分之三计算），被告应当支付违约金18945元。被告以“其他费用”名义收取原告人民币600元，没有事实根据和法律依据，依法应予退回给原告。综上所述，被告违反合同约定和法律法规的规定，依法应当承担违约责任，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告平南县名厦房地产有限公司辩称，首先，被告不存在逾期交房。被告施工工期受政府停水停电、雨季天气、“新居配”电力施工等自然因素或政策不可抗力因素影响，致被告交房日期延后，原告也同意被告延期交房。2016年12月12日，涉案商品房已由住建部门、勘察公司、设计公司、施工公司、监理公司、名厦公司五方进行了竣工验收，核验该建筑工程竣工质量验收合格。当时只是因执行政府的政策令或主管部门需要的各项管制导致延期，该期间（即2016年12月12日至2017年6月1日）致使被告延误交房，但根据合同《补充协议》附件十三第六条约定，被告对该延误时间不承担任何责任。根据合同《补充协议》附件十三第六条第二款约定，因平南供电公司按照被告与其签订的《供配电设施建设维护协议》进行安装、维护供电设施8个月所需的时间不计入涉案工程的工期，被告可在原交房时限基础上延长8个月；根据气象部门记录的从2014年5月17日至2017年7月期间，共有568天连续2天或以上降雨的事实，被告交房时间可以延长568天。被告于2016年12月26日在《广西日报》刊登了《关于大安·南河城延期交房的通知》，原告对此并无异议，也同意被告延期交房至2017年3月31日。其次，被告不违反合同第十条的约定。现涉案房屋已交房原告使用，原告已签收《收楼文件及物品接收清单》，其已承认涉案房屋符合交付条件，且目前涉案房屋在开庭时也取得了有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等有关资料，符合合同第十条约定的条件，被告不存在违约。根据合同《补充协议》的约定以及供电设施安装、维护、连续两天及以上雨天因素的客观事实，被告最迟交房可延至2018年12月，原告的诉讼请求没有法律依据。退一万步讲，即使延期有被告的原因，按照买卖总价款的日万分之三计算违约金亦过分高于造成的损失，应予减少。原告是按揭购房，逾期交房对其利益根本没有实际影响，没有造成实际损失。日万分之三的标准不但过分高于原告的损失，也远远高于政府公布的同期住宅租金指导价的标准。《最高人民法院高于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。再次，关于原告主张退回600元的诉讼请求，该费用是原告委托被告办理相关手续所需的费用，包含查档费、房屋登记费、不动产权属证书工本费等有关政府部分收取的费用，已由有关政府部门开具正规发票给原告，对于这一项费用，被告主张多还少补。综上所述，被告及时履行了通知延期的义务，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失，原告在合同《补充协议》中均约定上述期间的顺延，不要求被告为该延误承担任何赔偿责任。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案经本院审理查明：2015年8月25日，原告李健忠、覃靖清与被告平南县名厦房地产有限公司签订了《商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于平南县大安镇镇西街大安·南河城1幢14层4单元041403号在建商品房，总价款为人民币412762元。合同约定交房时间为2016年12月31日前。原告依约向被告支付了全部购房款。合同第十条约定交房时还应当符合如下条件：1、出卖方已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2、出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。合同第十二条规定，双方进行房屋交接时，出卖人应当满足合同第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收；买受人查验商品房后，对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出书面通知收楼后30日内与出卖人办理交接手续；逾期则视为买受人正式接收该房屋。合同第十三条规定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十条的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60天内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；如逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同《补充协议》第六条明确约定如发生以下原因之一的，致使该商品房的基础安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延相当时间影响持续的期间，而无需为该延误承担任何责任及赔（补）偿费用：1、…；4、气象部门的气象记录有连续2天或以上降水的。2016年12月12日，大安·南河城工程经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收，结论为“本单位工程符合设计和规范要求。工程质量评定合格，同意验收。”2016年6月24日，涉案商品房经施工单位广西建工集团第二建筑工程有限责任公司、监理单位广西正峰工程项目管理咨询有限公司、被告平南县名厦房地产有限公司三方验收，以《住宅工程质量逐套验收表》的文件形式确认该套商品房质量合格。2017年4月25日，原告在被告送达的收楼文件和物品清单上签名，其中清单所列收楼文件和物品包括：《住户手册》和《装修手册》、《消防安全责任书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《验房收楼意见书》、入户门锁匙、《入伙通知书》等。2016年12月28日，被告在《广西日报》发出公告称，因从2014年6月9日开工至2016年11月30日止，停水停电、雨季天气影响工程建设进度共计404天、政府“新居配”电力施工工程由广西电网有限责任公司从2015年6月9日起至2016年11月7日完成设计招标、设备采购招标、监理招投标、施工招标流程，2016年12月10日“新居配”电力施工工程队伍才入场建设，以上因素属于自然和政策不可抗拒因素造成，影响工程进度，故大安·南河城交付延迟至2017年3月31日前。2017年6月1日，平南县建设工程质量安全监督站收到被告提交的工程竣工验收备案文件（包括工程竣工验收报告、单位工程质量综合验收文件、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），平南县住建委于次日备案。2017年10月19日，平南县房地产测绘队对涉案楼盘出具了测绘成果报告书。 本案当事人争议焦点是：被告是否存在违约行为，应否承担违约责任。 本院认为，被告是否存在违约行为问题。原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。双方当事人约定按照约定全面履行自己的义务。但是，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张违约金，不予支持。2016年12月12日，涉案商品房已经五方验收合格，应视为被告已经取得建筑工程竣工合格证明文件。2017年4月25日被告交房、原告验收后，原告签收了收楼文件和物品清单所列文件和物品，应视为被告已经完成交房。虽然当时被告尚未完全取得商品房面积实测技术报告书等合同第十条所约定的文件，但是，原告在被告未完全具备上述条件的情况下仍然签收商品房，表明原告同意变更原约定条件，双方当事人已达成新的合意，应视为双方原约定的交房条件已经成就。在双方签订的合同中，其附件十三《补充协议》与主合同具有连贯性，是主合同内容的补充，且与主合同同时出具，属于合同不可分割的部分，本案证据《商品房预售合同》（含《补充协议》）由原告提供，原告对合同《补充协议》内容是知晓或应当知晓的，《补充协议》对合同双方即本案原、被告均具有约束力。从涉案商品房开工之日2014年5月17日起至约定交房之日即2016年12月31日止，根据气象部门记录数据显示，有连续二天及以上降雨的天数为440天，而从约定的交房期限届满之日起至被告交房之日止的时间共114日。被告迟延交房的时间远少于连续二天及以上降雨延误的时间。根据合同《补充协议》的约定，被告不承担该迟延交房的责任。因此，被告不构成违约，原告主张逾期违约金，本院不予支持。关于被告应否退回其他费用600元给原告的问题，原告预付给被告的该款项，不属于合同约定的事项，与合同无关。本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告李健忠、覃靖清的诉讼请求。 案件受理费288元，减半收取144元，由原告李健忠、覃靖清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉受理费288元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 李 馨 二〇一八年十二月五日 书记员 黎德群