天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终8029号上诉人（原审原告）：王世英，女，1960年1月6日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：马俊刚（上诉人王世英之夫），1957年10月5日出生，汉族，住所地天津市河**。上诉人（原审被告）：广州国际信托投资公司，住所地广州市越秀区东风中路**国信大厦****。法定代表人：丘华，总经理。委托诉讼代理人：罗祎彬，男，该公司职员。委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。上诉人王世英、广州国际信托投资公司因合同纠纷一案，均不服天津市河东区人民法院(2017)津0102民初5610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王世英的委托诉讼代理人马俊刚，上诉人广州国际信托投资公司的委托诉讼代理人罗祎彬、田蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王世英上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持王世英的一审全部诉讼请求；2、案件诉讼费由广州国际信托投资公司承担。事实和理由：一审判决既然认定双方之间房屋买卖合同合法有效，广州国际信托投资公司是涉案房屋的实际权利人，但未判决广州国际信托投资公司在限定时间内为上诉人王世英办理产权转移登记手续，所作认定自相矛盾。上诉人王世英作为实际出资人，合法权益应受到保护，上诉人王世英的诉讼请求应得到支持。上诉人广州国际信托投资公司辩称，双方之间是租赁关系并非房屋买卖关系，根据房屋买卖协议，房屋产权是否转移属于广州国际信托投资公司的自主权，一审法院对该事实认定有误，上诉人王世英的诉讼请求不应得到支持。上诉人广州国际信托投资公司上诉请求：1、维持一审判决结果，但对一审法院认定上诉人与被上诉人之间是房屋买卖关系予以改判，改判为认定双方之间是租赁合同法律关系；2、本案一、二审诉讼费由上诉人王世英承担。事实和理由：双方之间是租赁合同关系而非买卖合同关系，双方之间不存在债权债务的法律关系。上诉人王世英辩称，双方签订的买卖协议经司法鉴定真实有效，上诉人王世英支付了购房款，广州国际信托投资公司所作陈述与事实不符。王世英向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理坐落天津市河东区中山门X房屋的产权登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2001年被告下属天津证券交易业务部与案外人天津康利房地产开发有限公司因房屋转让合同纠纷成讼天津市河西区人民法院。经（2001）西民二初字第70号民事判决，坐落天津市河东区中山门X单元归被告所有。后被告未办理上述房屋的产权过户手续，目前涉案房屋仍登记在案外人天津康利房地产开发有限公司名下。经询，被告表示因部分房屋存在抵押未注销且办理过户需补缴部分税款，故目前尚未办理。2003年11月21日，原告为乙方、被告下属驻天津办事处为甲方，双方就坐落天津市河东区中山门X房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋买卖协议书》（以下简称买卖协议），约定甲方有偿转让涉案房屋（带产权），建筑面积71.12平方米。协议第二条约定，进驻前交齐购房款，所转让房屋均属于广州国投天津办事处产权；第三条约定，广州国投天津办事处暂签发天津市公有住房租赁合同，并盖有企业公章有效；第四条约定，如果甲方解除代管需产权过户时由甲乙双方协商，承担过户手续；第五条约定，转让房屋暂为企业产，乙方按月交纳企业代管费18元，不得拖欠。被告为原告之夫马俊刚出具了《天津市公有住房租赁合同》（以下简称租赁合同）。买卖协议签订后，原告办理入住。原告曾向被告交纳了1098元的租金。现涉案房屋由原告居住使用。另查，双方均认可涉案房屋原楼号为1号楼，现改为18号楼，涉案房屋包含于被告从案外人天津康利房地产开发有限公司受让的16套房屋内。双方有争议的事实和证据：1、关于买卖协议的真实性问题。被告对原告提供的《房屋买卖协议书》真实性不予认可，并申请司法鉴定。经一审法院委托天津市中胜物证司法鉴定所鉴定，结论为：《房屋买卖协议书》中“广州国际信托投资公司驻天津办事处”印文与平安银行天津分行被告开户及销户留存的“广州国际信托投资公司驻天津办事处”印文均是同一枚印章盖印。《天津市公有住房租赁合同》中两处“广州国际信托投资公司驻天津办事处”印文与平安银行天津分行被告开户及销户留存的“广州国际信托投资公司驻天津办事处”印文均是同一枚印章盖印。因此，一审法院对原告提供的买卖协议、租赁合同真实性予以认定。2、关于原告是否缴纳款项问题。对此，原告主张已经支付100000元，但未能提供房款收据等证据证明。经询，原告表示房屋款项并未由其直接交付给被告当时的法定代表人，因协议和房本已经拿到，故未追要房款收据。被告则否认收取房屋款项的事实，并表示认可原告的承租权。一审法院认为，结合诉辩双方的意见及提供的证据和一审法院认定的证据，本案双方的争议焦点为：1、原、被告之间的合同关系是房屋买卖关系还是房屋租赁关系。2、原告主张的办理产权过户手续应否支持。针对原、被告的合同关系，一审法院分析认为，买卖合同和租赁合同的本质区别应为是否转移所有权。从双方签订的买卖协议内容上看，协议第一条明确约定为“有偿转让……带产权”，第三条约定“暂签发天津市公有住房租赁合同”，第四条约定的“双方协商承担过户手续”，从而可见，原、被告就涉案房屋存在交付使用并转移所有权的意思表示；反之，被告主张系租赁关系，双方虽签订了《天津市公有住房租赁合同》，但该合同的签订与《房屋买卖协议书》约定存在一定关联，原告虽曾向被告交纳了1098元的租金，亦是因买卖协议中有暂发天津市公有住房租赁合同及原告按月交纳企业代管费18元的约定，被告此后再未主张收取租金也未履行维修等法定义务。可见，双方签订的《天津市公有住房租赁合同》是基于涉案房屋产权并未转移登记在被告名下的情况下，以签订租赁合同的形式作为原告买卖房屋后的权利证明。根据《中华人民共和国民法总则》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故，原告与被告签订的租赁合同无效。原、被告之间应为买卖合同关系。针对原告主张办理过户应否支持问题，一审法院分析认为，原、被告就涉案房屋签订了买卖协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。关于被告主张原告未缴纳购房款的问题，一审法院分析认为，根据双方买卖协议中“进驻前交齐购房款”的约定，以及原告签订买卖协议后入住至今的事实，被告虽抗辩原告未提供交纳房款的书面证据，但不能对抗涉案房屋已经交付原告的事实，以及在原告占有使用房屋的十多年中，被告未向原告主张给付房款的事实，因此，现被告主张原告未给付房款的抗辩，一审法院不予支持。关于原告主张办理过户手续的诉讼请求，一审法院认为，被告系依据人民法院的法律文书取得涉案房屋的所有权，其虽为涉案房屋的事实权利人，但在其对物权进一步处分时，为不妨害第三人的利益和保护交易安全，应先办理转移登记手续，现被告尚未将涉案房屋转移登记至自己名下，其与原告之间的买卖协议尚不能发生物权转移的效力。因此，现原告主张被告办理过户的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可待涉案房屋转移登记至被告名下后再行主张物权变更，或依据双方签订的买卖协议主张债权。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条之规定，判决：“驳回原告王世英的诉讼请求。案件受理费80元，鉴定费10000元，由被告广州国际信托投资公司负担。”二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人对于双方之间的法律关系存在争议，应就此分别举证予以证明。上诉人王世英提供的《房屋买卖协议书》上加盖的广州国际信托投资公司驻天津办事处公章，经司法鉴定为上诉人广州国际信托投资公司真实印章，故该买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方的权利义务受协议约定的拘束。从上述协议文本内容看，亦可以认定双方之间具有有偿转让涉案房屋所有权的意思表示。上诉人广州国际信托投资公司虽以在案《天津市公有住房租赁合同》为证，以证明双方之间仅为租赁合同关系，但考虑到双方签订《房屋买卖协议书》之时涉案房屋产权仍登记在案外人天津康利房地产开发有限公司名下，广州国际信托投资公司尚未登记为涉案房屋权利人，双方亦在上述《房屋买卖协议书》中作出以暂签订租赁合同作为实现产权转让之前的暂行措施的意思表示，且上诉人广州国际信托投资公司未能举证证明其存在收取租金、房屋维修等租赁合同关系涵盖的主要权利义务，故对于广州国际信托投资公司主张双方之间系租赁合同关系的诉讼意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方之间应为房屋买卖合同关系。上诉人王世英有权主张上诉人广州国际信托投资公司继续履行上述《房屋买卖协议书》,办理涉案房屋所有权转移登记手续。但因涉案房屋目前仍登记在案外人名下，上诉人广州国际信托投资公司尚未完成权属变更登记手续。此一节使得上诉人王世英要求办理产权登记手续的主张客观上存在履行障碍。基于此，一审法院判令上诉人王世英可待涉案房屋转移登记至上诉人广州国际信托投资公司名下后再行主张物权变更或依据双方签订的买卖协议主张债权的处理结果，并未侵害上诉人王世英的合法权益，对此本院予以维持。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王世英负担80元，上诉人广州国际信托投资公司负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  包 颖代理审判员  高垚垚代理审判员  郭 鑫二〇一八年十二月二十五日书 记 员  李佳琳