北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初20711号原告:蔡斌，男，1984年7月30日出生，汉族，北京鑫旺达机械设备有限公司总经理，住河北省涿州市清凉寺区。委托诉讼代理人：程东伟，北京首冠律师事务所律师。被告：王建刚，男，1962年11月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李清海，北京市营建律师事务所律师。原告蔡斌与被告王建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蔡斌及其委托诉讼代理人程东伟与王建刚的委托诉讼代理人李清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡斌向本院提出诉讼请求：1、依法判令王建刚支付蔡斌搬迁补助费106832.5元、企业机械设备补偿款616781元、工程配合奖534162.5元、暖气补偿款320497.5元、场地费246121元、水泥地款104792元、装修及监控等杂物补偿款2万元、自建房拆迁补偿款523380元（219000+87780+216600）、一次性停产停业综合补助费929550.44元，共计3402117元；2、诉讼费用由王建刚承担。事实与理由：2013年12月1日，蔡斌承租王建刚位于魏善庄农机站土地及房屋用于生产经营场地并自建房屋872.3平米，租赁期限为21年，自2013年12月1日至2034年11月30日止，年租金为6万元，每5年递增10%，交付时间为9月1日付清下年租金，但协议书未对征地拆迁补偿分配办法进行约定。现蔡斌所承租的房屋及场地已经开始拆迁，王建刚未通知蔡斌私自与拆迁部门签订拆迁协议，并对蔡斌所租赁的经营场所停水、停电，导致蔡斌无法经营并带领拆迁工作人员进场拆迁。王建刚的行为给蔡斌造成巨大经济损失，双方多次沟通无法达成协议。故诉至法院，请求法院支持蔡斌的诉讼请求。王建刚辩称：王建刚对蔡斌主张的搬迁补助费不认可，蔡斌搬迁是因为其企业被定性为散乱污企业，其设备搬迁是由魏善庄镇政府强制搬迁至库房，搬迁补助费与其无关，且蔡斌未出具发生搬迁费的证据；企业机械设备补偿款不同意支付，因为机器设备是由魏善庄镇政府强制搬迁至库房，属于行政行为，与本次拆除腾退补偿无关；工程配合奖不同意支付，因为蔡斌并没有按照拆除腾退的要求和期限完成腾退工作，即便蔡斌被强制腾退，也没有按照拆除腾退的期限完成腾退，该项费用王建刚能否取得尚不确定，如因蔡斌的行为给王建刚造成损失，王建刚保留追究的权利；暖气补偿款、场地费、水泥地款、蔡斌主张的建房补偿费，王建刚不同意支付，蔡斌没有证据证明该部分是由其自行建设，按照规定该部分补偿与蔡斌无关，同时根据大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法第7条的规定，以上事项均发生在2009年2月19日政府控违大会之后，按照规定没有取得规划审批手续的房屋也没有补偿；停产停业补助费王建刚不同意支付，蔡斌停产停业是因为其企业经营违反了行政性规定，被定性为散乱污企业，其停产停业与本次拆除腾退无关。请求法院驳回蔡斌的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年6月1日，甲方北京市大兴区魏善庄镇人民政府与乙方赵霞（系王建刚之妻）签订协议书，合同约定：甲方将魏善庄农机站院内的土地租赁给乙方，四至：南至食品加工厂，北至化工厂，东至场区路围墙，西至仓库围墙，南北长73米，东西宽60米，共6.1亩；租赁期限30年，自2005年6月1日至2035年5月31日止；租金及付款方式：每亩租金4000元，共24400元，共计732000元，付款方式2005年10月31日前交租金16万元，2011年10月31日前交租金16万元，2017年10月31日前交租金16万元，2023年10月31日前交租金25.2万元；承租期满后，乙方在承租土地上的一切建筑物归甲方所有。赵霞承租上述土地后，在承租土地上自建部分房屋，所建房屋未取得建设工程规划许可证。2007年4月8日，赵霞将承租土地中的2.71亩（北院）出租给北京芳馨顺景装饰装修有限公司，租赁期限为28年，自2007年4月30日至2035年3月31日止，年租金12000元。2013年12月1日，甲方王建刚与乙方蔡斌就乙方承租甲方魏善庄农机站土地及房屋签订协议书，甲方将上述土地及房屋（南院）租给乙方（食品厂至北35米处，东围墙至西围墙），租赁期限为21年（2013年12月1日－2034年11月30日），每五年重新签订协议书，年租金为6万元，每五年递增10%，租金每年9月1日年付清下年租金；乙方逾期不交租金，自动解除协议，乙方无条件搬走；承租期满后，乙方在承租土地上自建的建筑物归甲方所有。蔡斌承租上述房屋及场地后在该地址成立北京鑫旺达机械设备有限公司并在此生产经营。蔡斌已交付2015年－2017年租金18万元。2017年赵霞承租的土地列入魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目，在拆除腾退范围内有2537.87平方米房屋。2017年9月30日，赵霞在交房条上签字将位于农机站院内2537.87平方米的房屋交付拆除公司。2018年7月20日，魏善庄镇政府将蔡斌承租厂房场地内剩余的机器设备搬至东沙窝暂扣物品库房，蔡斌承租的厂房场地被全部拆除。被腾退人（乙方）赵霞与腾退人（甲方）北京兴瑞临福置业有限公司签字确认的拆除腾退补偿协议记载：乙方在腾退范围内有建筑面积2537.87平方米房屋，被腾退房屋位于魏善庄镇农机站，本协议项下腾退补偿总价款共计5002449元，其中房屋重置成新价为216431元、房屋拆除费为807772元、房屋腾退费为547679元、装修设备及附属物补偿费616781元、一次性停产停业综合补助费666825元、搬迁补助费为126894元、工程配合奖1268935元、其他751132元。本案在审理过程中，蔡斌提交建筑施工合同3份及证人证明其承租上述房屋及场地后自建部分房屋；王建刚对蔡斌提交的建筑施工合同及证人证言真实性和证明目的均不认可。王建刚提交证据1、魏善庄镇2017年污染突出类“散乱污”企业台账，证据2、通知回执，证明蔡斌在涉案房屋经营的企业被定性为污染突出类“散乱污”企业，蔡斌所经营企业因违反行政管理规定而被停产停业、搬家等，无论涉案房屋是否应拆除，蔡斌所经营的企业均应停止经营、均需搬离涉案房屋，不应获得任何经营、搬家等补偿；证据3、照片和物品入库凭证，证明蔡斌的机器设备是政府强行暂扣不是自行搬家；证据4、2016年、2017年查家马坊基地施工协议、平面图、收条，证明蔡斌所主张的自建房屋实为王建刚建造，蔡斌所述不属实，房屋拆除补偿与蔡斌无关；证据5、村委会证明，证明2017年7月18日魏善庄镇查家马坊村委会张贴拆除腾退公告。蔡斌认为证据1、2、3均没有原件，对复印件不予质证，对王建刚的证明目的不认可；对证据4的真实性均不认可，认为是王建刚伪造的证据，施工协议中没有体现具体的施工地址，在什么地方建造的体现不出来，王建刚质证认可的厂区平面图中没有这两处建筑，对两份施工协议、图纸和收据均不予认可；对证据5的证明目的不予认可，该证明并没有明确蔡斌经营的企业属于被腾退企业，只是对管辖内的企业张贴公告。本院到魏善庄镇政府相关部门调取了魏善庄镇2017年污染突出类“散乱污”企业台账、通知回执、照片和物品入库凭证，对该证据真实性以确认。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、2005年6月1日协议书、2007年4月8日协议书、2013年12月1日协议书、拆除腾退补偿协议、本院调取的魏善庄镇2017年污染突出类“散乱污”企业台账、通知回执、照片和物品入库凭证等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王建刚出租给承租人蔡斌的房屋未取得建设工程规划许可证，故王建刚与蔡斌于2013年12月1日签订的协议书无效。诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案蔡斌基于房屋租赁合同有效主张权益，经本院向蔡斌释明该房屋租赁合同无效后，蔡斌不同意变更为基于合同无效主张权利，仍坚持基于房屋租赁合同有效向王建刚主张权利，故本院对蔡斌的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回蔡斌的全部诉讼请求。案件受理费17008元，由蔡斌负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  毕士臣二〇一八年十二月二十八日书记员  张东莹