湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5127号 原告：吴丽琳，女，1986年5月27日出生，侗族，住所地湖南省新晃侗族自治县。 原告：冯洋林，男，1984年10月4日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区，系原告吴丽琳之夫。 原告冯洋林委托诉讼代理人：吴丽琳，女，1986年5月27日出生，侗族，住所地湖南省新晃侗族自治县。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****，统一社会信用代码91431200668581845N。 法定代表人邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨小利，男，1982年5月26日出生，汉族，住，住所地河北省迁安市怀化市大汉置业有限公司客户管理中心员工。 原告吴丽琳、冯洋林诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日受理后，依法适用简易程序于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告吴丽琳、被告大汉置业公司委托诉讼代理人杨小利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴丽琳、冯洋林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2018年4月14日止的延期交房违约金28774.45元（以已交付房价款310404元为基数，按日万分之一计算，共计927天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月13日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买大汉龙城·旺龙府项目中的第×幢××号商品房，该商品房单价为每平方米2768元人民币，总金额310404元；出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告未在约定时间内将符合交房条件的房屋交付原告，构成违约。根据约定，被告应向原告支付延期交房违约金。 被告大汉置业公司辩称：1、原告主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应予以支持；2、涉案房屋于2016年1月23日已经竣工验收合格，取得《工程质量竣工验收记录》，2017年7月6日经消防验收合格，符合交房条件；被告并于2015年9月26日通过怀化日报发布交房公告通知原告交房，原告未收房不应当由被告承担逾期交房责任；3、原告未交清住房维修基金，依据《补充协议》第二条第二款，被告可以延期交房，不应承担逾期交房违约金。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对双方当事人均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人持异议的证据，现认证如下：1、原告提交《业主手册》一份，被告对证据的关联性持异议，本院认为该证据确与本案的审理无直接关联性，故不予采信；2、被告提交《工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》，原告持异议。本院认为该两份证据来源合法、形式有效，证明的事实与本案相关联，故予以采信。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府项目中的第×幢××号房屋，总房款为310404元；被告应当在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房经在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订一份《补充协议》，《补充协议》第二条第2款约定：由于原告原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任；第二条第3款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续……；《补充协议》第二条第3款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。 合同签订后，原告付清了全部购房款，并于2015年10月12日缴纳契税6208.08元，2018年4月12日缴纳房屋专项维修资金10990元。2018年4月14日原被告签订《商品房交接书》，原告收房。“大汉龙城·旺龙府”第×栋于2016年1月取得《工程质量竣工验收记录》，2017年7月6日经消防验收合格，但本案所涉商品房至今未取得《竣工验收备案表》。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。原、被告在补充协议第二条第三款第一项、第三项对于交房条件的约定出现理解歧义，导致双方对交房条件出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告按约已支付全部购房款，被告应当在2016年9月30日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，被告至今就涉案商品房未能取得《竣工验收备案表》，原告有权拒绝收房，被告应向原告承担逾期交房违约责任。现原告要求被告按总房款的日万分之一支付逾期交房违约金，系其在法律规定范围内对自己权利的处分，本院予以支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。因原告2018年11月5日才向本院起诉主张，故2015年11月5日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，本案逾期交房违约金应自2015年11月5日起算，计至原告实际收房日即2018年4月14日止的逾期交房违约金为27595元(310404元×0.0001×889天)。 被告辩称本案已超过诉讼时效的理由，因被告未按约定条件交房的事实持续至2018年4月14日，本案并未超过诉讼时效，故对被告该辩称理由不予采纳。被告辩称其已经具备交房条件不应承担逾期交房责任的理由与事实不符，本院对该辩称理由不予采纳。被告辩称原告未付清有关税费、维修基金被告可以延期交房不承担违约责任，因涉案房屋在交付前尚未具备约定交房条件，且被告亦非专项维修基金和税费的权利人，缴纳专项维修基金和税费并非合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩权行使的条件，本院对该辩解意见亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴丽琳、冯洋林支付逾期交房违约金27595元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费519元，减半收取为259.5元，由原告吴丽琳、冯洋林负担50元，被告怀化市大汉置业有限公司负担209.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  向好英 二〇一八年十二月十一日 代理书记员  何 灵