广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终2821号 上诉人(原审原告、反诉被告):桂林中大物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林巿穿山东路**樱特莱庄园，统一社会信用代码：914503007151073460。 法定代表人：陈建娥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁勇，广西嘉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所实习律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：广西荔浦福宏房地产开发有限公司，，住所地：广西壮族自治区荔浦县荔金路**君临荔江小区售楼部**统一社会信用代码：91450331697642715N。 法定代表人：郑振铎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫洲，广西昭盛律师事务所律师。 上诉人桂林中大物业服务有限责任公司（以下简称中大物业）因与上诉人广西荔浦福宏房地产开发有限公司（以下简称福宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦县人民法院（2016）桂0331民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人中大物业的委托诉讼代理人梁勇、秦子琪，上诉人福宏公司的委托诉讼代理人莫洲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中大物业上诉请求：1、改判福宏公司向中大物业支付空置房屋物业管理服务费、电梯维保费、公摊材料费以及开发商办公楼物业费等共计1264979.03元；2、改判福宏公司向中大物业支付未按时足额交纳物业服务费的违约金379493.7元；3、撤销一审判决第三项，改判福宏公司向中大物业支付解除合同的违约金100000元和赔偿中大物业预期利益损失673571元；4、撤销一审判决第五项，改判驳回福宏公司关于中大物业退还代付电费的诉讼请求；5、判令本案一、二审诉讼费及鉴定费都由福宏公司承担。事实和理由：一、北京国宏信评估公司《价格评估报告书》中：整栋6号楼和大部分商铺、杂物间、车位及车库的空置物业费因无调査数据而未评估，应该按中大物业提交的数据或实地勘查测量图纸进行评估；开发商办公楼欠费不应按0.6元/㎡/月而应按合同约定的2元/㎡/月收费标准进行评估；电梯维保费、公摊材料费未按中大物业实际支出进行评估。中大物业一审提交的房屋面积和竣工时间的电脑数据是宏福公司提供，并且己经按该面积收取业主物业费多年，与中大物业从政府部门调取的数据及现场实地测量相印证；中大物业申请法院要求持有物业面积和竣工时间数据的福宏公司提交证据，一审未依法认定福宏公司妨碍举证，推定采信中大物业提交的数据，导致评估报告忽略6号楼和大部分杂物间、车位及车库，评估价格比中大物业主张的数额少30%。福宏公司拖欠空置业管理服务费、电梯维保费、公摊材料费等共计1264979.03元。二、福宏公司应全额支付欠费违约金。中大物业一审主张违约金379493.7元未超过合同约定的每日3‰标准，一审判决擅自调低不当。三、福宏公司单方违约行为导致合同解除。福宏公司《工作函》明确表示解除合同的原因是中大物业多数主管及职员不在岗，并非一审判决提及的车辆停放和绿化养护问题。一审判决混淆合同解除过错和合同履行瑕疵概念，福宏公司解除合同的真实原因，在于协商不成空置物业欠费数额。福宏公司策反中大物业全部小区在岗员工后，才编造理由解除合同；本案不存在当事人协商一致或条件成就而解除合同的情形。四、福宏公司应支付解除合同违约金。中大物业的违约行为不足以导致合同解除，福宏公司理应按照合同约定支付解除合同的违约金100000元。五、福宏公司应赔偿预期利益损失。中大物业2014年的函不构成本案中对2016年至2019年经营盈亏的法律自认，中大物业2016年5月以后的合同利益损失是福宏公司一手造成。六、中大物业不存在退还福宏公司代付电费的约定或法定义务。代付电费的反诉主张与本案本诉没有法律上的牵连关系，不应作为本案反诉处理；没有证据证实中大物业同意向福宏公司支付269295.35元代付电费，双方根本没有就这个问题进行过协商，代付电费函上徐强彪的签字是补签的，不应作为判决中大物业负有向福宏公司支付电费义务的法律依据。请二审法院査明事实，支持中大物业上诉请求。 上诉人福宏公司答辩称，中大物业无法举证证明本案存在空置物业服务费或者空置物业服务费的具体金额，应当承担举证不能责任。一、福宏公司办公楼与小区完全隔离，并未享有安保、维修等公共服务，无需支付物业费；电梯维保费包含在物业费之内，无需另行支付。二、一审判决采信北京国宏信价格评估有限公司关于空置物业费的评估报告属认定事实错误，中大物业关于违约金的诉请应当驳回。三、中大物业在公共保洁、绿化养护、电梯维保、消防安全、秩序维护等方面怠于履行合同义务，小区投诉率接近50%，已经构成根本性违约，君临荔江小区320余户业主请愿要求解除中大物业，福宏公司行使合同解除权合法有据。一审判决不支持中大物业预期利益裁量适当，应予维持。请二审法院支持福宏公司的上诉请求。 上诉人福宏公司上诉请求：1、撤销荔浦县人民法院（2016）桂0331民初1900号判决第一、第二项；2、驳回中大物业诉讼请求，支持福宏公司反诉请求；3、本案一、二审诉讼费均由中大物业承担。事实与理由：一、一审存在严重程序错误。一审诉讼程序屡遭拖延，前后历经七次庭审和一次现场勘察，举证期限制度形同虚设，严重剥夺福宏公司的程序性权益；一审主审法官因产假需更换，但合议庭变更后未送达《合议庭组成人员通知书》即进入庭审，违反应当在三日内告知合议庭组成人员的规定；一审法院以通知形式确定“空置物业起算时间”替代中大物业承担举证责任，严重背离司法公正原则，评估结果不具有可信性。二、一审判决依据错误评估报告支持中大物业空置物业费896800元构成事实认定错误。评估机构由一审法院指定，并非如一审判决所述的由诉辩双方“一致同意启动”。空置物业“欠费起算时间”应为中大物业实际承接管理之日并由中大物业举证证明。“竣工验收后次日”不具备物业交付的基本条件，竣工验收仅仅是户型、面积等规划条件复核、配套设施和施工质量等的现场勘察，此后仍需进行户内配套整改、工序交界面收边收口、绿植栽种和园林养护、巿政管道接驳和公共区域保洁开荒等工作，上述事项齐备后方可移交物业公司承接管理。物业费起算日应为物业公司承接管理之日。《评估报告书》依据的基础数据缺乏法律和合同依据，《前期物业服务合同》并未明确约定空置物业费价格，在中大物业怠于履行合同义务且物业服务质量严重低于合同标准、行业标准的情形下，不应依据物业服务费用的一般单价标准计算空置物业服务费用；评估方法错误，本案釆用巿场法作为价格评估办法，但未见评估报告书选择3个以上的可比实例和参照物确定空置物业费的价格，未尽合理的调查分析义务；《房屋测绘报告》由“荔浦南方测绘中心”出具且未经政府部门印章予以确认，不应认可其真实性，房屋面积直接釆用中大物业单方数据和滥用“同单元同户型、同户型等面积”逻辑，评估结论不具有科学性。两名评估师之一的“梁苹”的执业证书并未标注执业类别，不具备“价格鉴证师”评估资质导致无效。三、中大物业诉请2014年5月26日以前的空置物业费用、电梯维保费用、公摊材料费等费用已逾诉讼时效。中大物业提供的相关会议纪要等证据为复印件，缺少原件予以印证，相关签名是否为福宏公司工作人员作出无法确认。四、中大物业怠于履行合同义务，物业服务质量低劣、管理混乱，导致业主怨声载道，收费标准与物业服务不匹配，福宏公司有权请求延迟交纳、减额交纳空置房屋物业服务费。五、中大物业诉请违约金缺少事实依据和法律依据。中大物业无法证明空置房屋物业费等是否存在及具体数额，2016年5月18日撤离君临荔江小区时将业主预交的物业服务费318447.93元，电费316457.26元、电梯年检费及维保费169920元、装修及出入保证金、装修垃圾清运费、生活垃圾费、广告费、开办费余额等截留转移，福宏公司经多次发函、长期催告无果，有权行使不安抗辩权，不支付或者迟延支付空置房屋物业费等，不应承担未按时足额交纳物业服务费的违约金。综上，一审诉讼存在程序和事实认定错误，请二审法院依法支持福宏公司诉讼请求。 上诉人中大物业答辩称，一审法院未违反证据制度、也不存在严重程序错误，不存在代替中大物业承担举证责任之说。《物权法》第七十九条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”因此,确定业主承担物业服务费的法定标准的考虑因素或评判因素只有一个即业主专有部分占建筑物总面积的比例，与房屋是否空置并无相关性，以一般物业服务费价格确定福宏公司应支付的空置物业费并无不妥。荔浦南方测绘中心是经核准登记成立的评估机构，可以独立开展经营业务，评估结果无需政府部门加盖公章，其采用“同单元同户型、同户型等面积”对争议房屋进行测算是经过细密考察及审慎思虑，《房屋测绘报告》确定的空置房屋的面积有理有据。中大物业向荔浦县建设局、不动产管理局及测绘公司等单位调取了涉案小区全部楼栋的竣工时问以及部分建筑面积，调取数据与中大物业的电脑数据一致。中大物业一直都是按照福宏公司提供给中大物业的电脑数据收取物业费；福宏公司如认为中大物业提供的数据有误，应当承担举证责任；否则，应当推定中大物业主张成立。中大物业向福宏公司发出的通知函中多次提到空置房物业管理费并由福宏公司莫海燕签收，一直在向福宏公司主张权利，并未超诉讼时效。中大物业未恶意截留福宏公司垫付费用，中大物业在正常经营当中收取的物业费等属中大物业与业主的权利与义务，福宏公司无权代表业主向中大物业主张权利。中大物业提交的证据均证明中大物业提供的物业服务得到了绝大多数业主一致好评，福宏公司应当按照约定支付费用，其违反约定拖延支付空置物业费，应当根据合同约定支付违约金。 上诉人中大物业向一审法院起诉请求：1、判令被告福宏公司支付拖欠空置房屋的物业管理服务费、电梯维保费、公摊材料费以及开发商办公楼物业费等共1264979.03元；2、判令被告支付未能按时足额交纳物业服务费的违约金379493.7元；3、判令被告支付解除合同违约金100000元；4、判令被告支付解除合同给原告造成的逾期利益损失暂计900000元(一审第一次庭审中，原被告均同意以相关部门实际评估或鉴定结论为准)；5、本案诉讼费由被告承担。 上诉人福宏公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告中大物业退还反诉原告物业服务费318447.93元、电费316457.26元、电梯年检维保费169920元、装修及出入质保金64200元、装修垃圾清运费74000元、生活垃圾费18080元、广告费56600元、开办费138341元，共计1069706.19元；2、本案诉讼费用全部由中大物业承担。一审诉讼中，福宏公司增加一项诉讼请求：请求法院判令确认原、被告签订的《君临荔江前期物业管理服务合同》于2016年5月18日解除。 一审法院认定的事实：2011年10月18日，原告桂林中大物业服务有限责任公司与被告广西荔浦福宏房地产开发有限公司签订了《君临荔江前期物业服务委托合同》及补充协议，由原告中大物业向被告福宏公司位于荔浦县（原罐头厂厂区的君临荔江楼盘提供物业服务。合同对物业基本情况、服务内容及质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、双方权利义务以及违约责任等内容均作明确约定。其中合同第五条1款第(9)项约定：空置物业按100%向物业所有人收取；该条第(10)项约定：已竣工未售或已售由于被告原因未交付的空置物业由被告按建筑面积100%缴纳物业服务费，若有政府回购部分的物业，其物业费由甲方(福宏公司)协助乙方(中大物业)与政府回购部门协商收取……；合同第五条第7款约定：本项目的开办费前期根据乙方清单及物业进场需求由甲方投入，后期费用待乙方公司在本项目盈利时由双方共同投入。甲方投入费用由乙方开具税务发票，此项费用不包含在以后逐月收取的物业管理费之内，不能视为物业管理费的预收费用；合同第十九条约定：如乙方违反本合同及双方认可附件的约定，未能完成本合同约定的服务管理质量标准，甲方有权书面要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止本协议；合同第二十条约定：如甲方违反本合同及双方认可附件的约定，使乙方未能完成本合同约定的服务管理质量指标，乙方有权书面要求甲方限期整改，逾期未整改的，乙方有权终止本协议；合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按应缴纳之日起每天按欠交管理费的3‰的标准向乙方支付违约金。合同在履行过程中，中大物业多次向福宏公司主张空置物业费未果。2015年12月18日，因“君临荔江”小区车辆随意停放及绿化养护存在问题，福宏公司向中大物业发函整改，因中大物业未能改善，福宏公司于2016年3月10日再次向中大物业发函要求整改。2016年5月18日，福宏公司向中大物业发出《工作函》，以中大物业多数主管及职员不在岗，造成小区管理混乱为由，解除与中大物业签订的物业管理合同，并由福宏公司接管“君临荔江”小区物业。本案在审理过程中，一审法院依法委托北京国宏信评估公司就本案空置物业费、开发商办公楼物业费进行评估，该评估公司于2018年3月26日作出国宏信桂林(价)字[2018]第13号《价格评估报告书》，评估结论：评估标的价格为896800元。原、被告在履行合同过程中，福宏公司多次向中大物业发函，要求中大物业返还代收到的水电费及具体数额，中大物业收函后均未提出异议。其中2016年4月12日函提出：中大物业于2016年4月15日前把2014年1月1日至2016年3月30日代收到的公共电费及套内电费共计269295.35元退还福宏公司。关于水电费用的退还，原、被告每次会议纪要中，福宏公司亦均予主张。 一审法院归纳本案本诉的争议焦点为：1、原告中大物业主张空置物业费、电梯维保费、公摊材料费及开发商办公楼物业费是否超过诉讼时效、数额是多少；2、本案合同解除是否因被告福宏公司违约引起；3、原告中大物业主张预期利益损失是否成立。本案反诉的争议焦点为：1、反诉原告福宏公司与反诉被告中大物业签订的《君临荔江前期物业服务委托合同》应否解除；2、反诉原告福宏公司主张反诉被告返还的物业服务费、电费、电梯年检维保费、装修出入质保金、垃圾费、广告费及开办费是否有事实依据及法律依据。 一审法院认为，一、关于原告中大物业主张空置物业费是否超过诉讼时效以及数额的问题。中大物业于2014年4月1日、2015年10月29日、2016年2月25日向福宏公司所发的工作联系函中，均向福宏公司主张空置物业费，2015年11月27日会议纪要中，虽记载为“空置费的物业管理费再议”，亦可见中大物业仍向福宏公司主张。中大物业2016年5月25日起诉要求福宏公司支付该费用，并未超过诉讼时效。因原、被告对空置物业费、开发商办公楼物业费等费用未能达成结算意见，故其具体数额应依照一审法院委托的国宏信评估公司于2018年3月26日作出国宏信桂林(价)字[2018]第13号《价格评估报告书》所确定，即896800元。对于原告中大物业的该主张，予以支持。对原告中大物业主张的电梯维保费、公摊材料费，无证据证实，不予支持。原告中大物业主张拖欠的物业管理费按30%计付违约金，即896800元×30%=269040元，不超过合同约定按应缴纳费用每日3‰的计算标准，亦不违反法律规定，予以支持。 二、关于本案合同的解除是否因被告福宏公司违约引起的问题。原、被告在合同履行过程中，原告中大物业多次向被告福宏公司主张空置物业费，被告福宏公司均未支付，对导致最终合同的解除，福宏公司存在一定的过错。但中大物业在提供服务过程中，福宏公司对其小区车辆停放、绿化养护等方面存在的问题多次向中大物业发函要求整改，中大物业未能改善，故中大物业对于合同的解除，亦存在过错。故对合同解除，原、被告双方均存在违约行为。故中大物业主张支付违约金100000元，不予支持。 三、关于原告中大物业主张预期利益损失的问题，在质证意见中已充分阐述，对于中大物业的预期利益所作出的评估意见书，不予釆信。且本案合同的解除，并非由被告福宏公司单方违约造成，对于合同的解除，原告中大物业亦有违约，原、被告具有同等过错。故原告主张预期利益损失，无事实依据，不予支持。 四、关于反诉原告福宏公司与反诉被告中大物业签订的《君临荔江前期物业服务委托合同》应否解除问题。福宏公司于2016年5月18日向中大物业发函主张解除合同后，中大物业于2016年5月25日提起诉讼主张本案各项诉讼请求，中大物业该行为足以表明其以实际行为表示不再履行该合同。因原、被告均无继续履行合同之合意，故福宏公司要求确认双方签订的《君临荔江前期物业服务委托合同》于2016年5月18日解除，予以支持。 五、因反诉原告福宏公司所主张的预收物业费、电梯年检维保费、装修出入质保金、垃圾费、广告费等，证据不足，不予支持。至于福宏公司所主张中大物业所预收的物业费，其缴纳主体为业主，对于已预交且未提供物业服务部分物业费，业主可另行主张权利。反诉原告福宏公司主张的开办费，因该主张已过诉讼时效，不予支持。据2016年4月12日福宏公司向中大物业所发的《关于返还我公司代付的小区电费函》，中大物业代收到应返还给福宏公司的电费为269295.35元，中大物业无证据证实其已返还，故福宏公司主张中大物业返还电费269295.35元，予以支持，超出该数额部分，无证据证实，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告广西荔浦福宏房地产开发有限公司向原告桂林中大物业服务有限责任公司支付空置物业费、开发商办公楼物业费等费用896800元；二、被告广西荔浦福宏房地产开发有限公司向原告桂林中大物业服务有限责任公司支付拖欠的物业费违约金269040元；三、驳回原告桂林中大物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、确认反诉原告广西荔浦福宏房地产开发有限公司与反诉被告桂林中大物业服务有限责任公司签订的《君临荔江前期物业服务委托合同》于2016年5月18日解除；五、反诉被告桂林中大物业服务有限责任公司退还其收到的由反诉原告广西荔浦福宏房地产开发有限公司代付的电费269295.35元;六、驳回反诉原告广西荔浦福宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费27956元，由被告广西荔浦福宏房地产开发有限公司负担12300元，由原告桂林中大物业服务有限责任公司负担15656元。本案反诉受理费7214元，由反诉原告广西荔浦福宏房地产开发有限公司负担5000元，由反诉被告桂林中大物业服务有限责任公司负担2214元。本案预期利益鉴定费6736元，由原告桂林中大物业服务有限责任公司负担，空置物业费鉴定费18900元，由被告广西荔浦福宏房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，上诉人中大物业为证明其诉讼主张，向法庭提交3组证据，第1组证据：2016年5月30日福宏公司民事诉讼状、证据目录及所附会议记录3份、（2016）桂0331民初1142号应诉通知书、民事裁定书（均为复印件），拟证明“从2015年11月至2016年3月，福宏公司与中大物业一直开会协商空置房物业管理费用未果”才是福宏公司强行解除合同的真实原因，不存在福宏公司主张的诉讼时效问题，且双方计划申报市优级物业服务小区，中大物业的服务在本案诉讼前福宏公司是认可的。 上诉人福宏公司对上述第1组证据质证意见为：真实性由法院认定，该组证据与本案没有关系，仅仅就前期物业合同的解除问题有争议，对于其他的争议焦点不具关联性，与诉讼时效也没有关联性。 第2组证据：第一批交车库物业费的凭证复印件70份、交杂屋间物业费的凭证复印件8份，拟证明车库和杂屋间的物业费交纳的起始时间及起始数量。 上诉人福宏公司对上述第2组证据质证意见为：真实性不予认定，是中大物业单方形成的证据没有福宏公司员工的签名及盖章，该证据仅仅表明已经交付给业主的物业的费用收取情况，并不能反推其他物业属于空置的物业范围，也不能依据已经缴费部分的时间来证明其他杂屋间、车库的未缴费时间，君临荔江小区是分期开发的，该组证据不能证明荔江小区2-5期的开发情况。 第3组证据：2014年11月6日（116829.50元）、2015年5月27日（160000.00元）、2015年10月27日（58000.00元）电汇凭证及2015年1-6月相关电费明细表，拟证明中大物业已经合计支付福宏公司334829.50元电费。 上诉人福宏公司对上述第3组证据质证意见为：对真实性没有异议，对关联性有异议，这是双方业务往来的款项，不能改变一审判决认定的联系函是电费最后一次对账所确认的事实，一审判决认定的福宏公司的电费债权合法有效。 上诉人福宏公司未向法庭提交新证据。 本院对上诉人中大物业二审向法庭提交的3组证据的认定意见为：福宏公司2016年5月30日起诉解除本案前期物业合同材料中的双方《会议纪要》，在一定程度上客观反映了福宏公司与中大物业本案纠纷的产生及矛盾激化的过程、其中2015年7月29日、8月26日《会议纪要》真实反映了双方对2014年12月底以前有关小区公共水电费代收代付情况的核算和认可；第2组证据只是表明中大物业对已收房业主物业费的收取情况，不能证明空置物业的范围或时间；第3组证据以事实行为表明了中大物业对代收代付电费行为的相当程度的认可。因此，本院对第1组、第3组证据的真实性、关联性予以认定。对第2组证据的真实性、关联性不予认定。 为核实案情，本院依法对曾经参与过双方物业工作例会的中大物业的行政经理李莲花，福宏公司办公室主任林志伟、水电助理范彬、财务会计王伟进行了调查询问。 中大物业行政经理李莲花陈述：其参加过双方2015年6月10日、7月29日、8月26日、9月23日的物业例会，主要就物业和双方关注的空置物业费、小区电费等交换意见；对工作往来的联系函其没有参与过，主要是中大物业已经退休的李金兰参与；小区电费开支包括福宏公司办公用电费、车库及杂物间电费、业主用电费、电梯运行电费、公共电费等分项，2015年1-6月电费明细表是根据福宏公司提供的资料汇总而成；对于“君临荔江2015年1-6月代收费明细”表中标注的“物业公司代收费支付开发商金额149498.76元”是否需要给付或者是否已经给付福宏公司不清楚，中大物业已经给付福宏公司的电费共3笔。 福宏公司办公室主任林志伟陈述：前期物业合同是中大物业提供的格式合同，福宏公司当时对约定空置物业费按面积100%缴纳有异议，其清楚记得后来签订了一个补充协议：约定中大物业没有赢利就由福宏公司补偿5000元/月的管理利润，中大物业若达不到一定业主满意度、福宏公司可随时要求中大物业撤出。其参加过双方物业例会，具体几次什么时间什么内容不记得了；中院调取的福宏公司2016年5月30日起诉解除本案前期物业合同的材料是真实的，双方物业例会《会议纪要》上只有“莫海燕”“徐强彪”签名是因为该两人是双方的物业方面主管和具体负责人；对法庭要求提交的“2012年至2016年5月期间总共垫付多少电费？公共电费中福宏公司、中大物业分别要承担多少？按业主用电费、电梯运行电费、公共电费等分项分别统计每年的数额”等明细，其会通知公司财务2018年11月2日前按要求提交法庭。 福宏公司水电助理范彬陈述：其参加过双方2015年9月23日、10月21日的物业例会；君临荔江小区至2016年5月共完工26栋，福宏公司一审诉请的316457.26元电费，证据明细表是2012年7月19日至2016年5月20日期间的小区业主用电费，小区业主电费是中大物业代收的，具体收了多少要问中大物业及福宏公司翁宗锋和莫海燕（2016年已辞职），当时是他们两人负责与物业对接。至2016年5月20日“君临荔江”入住楼梯房业主数多少户、入住电梯房业主数多少户不清楚。 福宏公司财务会计王伟陈述：其大约是2010年3月到福宏公司从事财务工作的，只清楚中大物业总共给付了3笔电费款项，具体该三笔款项是业主用电费还是公共电费不清楚。 2018年11月2日，福宏公司提交其2012年7月至2016年5月期间君临荔江小区1﹟-4﹟线路电费支出共1300272.83元的汇总表给本院，但未区分明细。 上诉人中大物业对本院依法调查询问中大物业行政经理李莲花，福宏公司办公室主任林志伟、水电助理范彬的笔录的质证意见为：对中大物业行政经理李莲花的调查询问笔录无意见；对福宏公司办公室主任林志伟的调查询问笔录不予认可，因其与福宏公司有利害关系；合同补充协议中的5000元是保安站岗的补助费，不是说不收空置物业费；福宏公司水电助理范彬在调查询问笔录中陈述小区2016年已经完工26栋，就包括中大物业主张空置物业费的6号楼，请求法院补充评估鉴定。对福宏公司提交的2012年7月至2016年5月支出君临荔江电费1300272.83元不认可，里面包括施工用电。 上诉人福宏公司对本院依法调查询问中大物业行政经理李莲花，福宏公司办公室主任林志伟、水电助理范彬的笔录的质证意见为：对中大物业行政经理李莲花的调查询问笔录不予认可，因其与中大物业有利害关系；对福宏公司水电助理范彬在调查询问笔录陈述的涉及6号楼的工程信息，因其仅为水电工程师，对工程的整体情况不了解，不足以采信；对福宏公司办公室主任林志伟的调查询问笔录无意见。 本院对中大物业行政经理李莲花，福宏公司办公室主任林志伟、水电助理范彬的陈述的认定意见为，该三人为涉案物业工作例会的参与人及本案纠纷的重要知情人，其陈述与本案有重要的关联性和一定的客观性，本院结合全案证据和其他相关事实予以相应认定。上述三人未对2015年7月29日、8月26日有双方物业方面负责人“莫海燕”“徐强彪”签名的《会议纪要》内容提出异议，本院对双方提交证据中与上述《会议纪要》内容相一致的《会议纪要》或事实的真实性、关联性、合法性予以确认。 上诉人中大物业对本院调取的“福宏公司2016年5月30日起诉解除物业合同材料”及“本院根据双方一、二审证据材料汇总的部分法律事实”的质证意见为：2015年4月15日双方物业例会是开了、但关于公摊水电费等未形成共识，中大物业是代收代付，业主付了多少电费中大物业才返还福宏公司多少，在业主没有交纳的情况下，中大物业没有义务返还；就空置物业要承担多少公摊电费双方也未达成一致；消防通知整改问题也是福宏公司的责任，是福宏公司消防配套设施未到位。中大物业认为福宏公司反诉公共水电费与本诉不是同一法律关系，福宏公司垫付公共水电费的债务人应当是未交费的业主。其他材料是真实的。 上诉人福宏公司对本院调取的“福宏公司2016年5月30日起诉解除本案前期物业合同材料”及“本院根据双方一、二审证据材料汇总的部分法律事实”的质证意见为：代收代付电费是合同约定中大物业必须履行的义务，福宏公司统计是762710.83元，中大物业已经给付334829.50元，还欠427881.33元；关于公摊电费如何负担涉及复杂的技术问题，请合议庭裁定；消防系统是重要的公共设施，中大物业称消防设施未配套移交，与常理不符；若消防设施真未配套移交，则说明小区尚未交付，不存在中大物业诉请空置物业费的问题。 二审庭审中，双方当事人均对一审认定的事实有异议。 上诉人中大物业对一审判决书第11页“…福宏公司向中大物业发函要求整改…”有异议，认为一审法院只表述中大物业服务有瑕疵，认定福宏公司发了函，但具体内容是什么没有明确。 上诉人福宏公司对一审判决书第12页第1-4行“依法委托国宏信评估公司就本案空置物业费、开发商办公楼物业费进行评估，该评估公司于2018年3月26日作出国宏信桂林（价）字[2018]第13号《价格评估报告书》，评估结论：评估标的价格为896800元”有异议；认为该评估鉴定并非当事双方一致启动，而是一审法院指定，竣工验收日不应作为物业费起算时间。 本院对一审认定的事实的认定意见为：因在本案一审第一次庭审过程中，争议双方对于由法院委托鉴定机构对空置物业费进行鉴定未提出异议、最终鉴定意见经过了双方质证，且把“竣工验收日作为物业费起算时间”在双方合同中有相应的表述，因此，一审认定的事实并无不当，本院依法予以确认。 本院经审理另查明： 中大物业2005年8月获得物业管理2级资质。福宏公司（甲方）与中大物业（乙方）2011年10月18日签订的《君临荔江前期物业管理服务合同》，除一审查明的条款外，还有如下条款：“第五条本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、物业服务费收费标准：⑴多层住宅0.6元/月·㎡；⑵商铺1.80元/月·㎡；⑶超市2.00元/月·㎡；⑷幼儿园2.00元/月·㎡；⑸电梯楼1.00元/月·㎡（以上均按建筑面积收取）；⑹汽车车位30元/月·个；⑺杂物间0.5元/月·㎡（按建筑面积收取）；⑻电动车40元/月·架（含充电费），摩托车30元/月·架；……3、生活垃圾清运费由业主自行缴纳，以上物业服务费标准均不含各业主所在楼栋的公共设施水电费和电梯运行电费费用，该栋公共用水用电费用由该栋业主（用户）按实际发生费用公摊，交房时多层楼业主每户预交200元/年公共水电费，电梯楼业主交房时每户预交公共水电费300元/年，电梯年检费每户预交240元/年，服务中心每季度定期公布费用分摊情况。4、资费时间：……采用每12个月为一个收费周期的收费方式，业主或物业使用人应以物业正式交付起或以《商品房买卖合同》中规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生为准）交纳物业管理费、公共水电费和电梯维护保养费，并在每个周期前10日内按时向乙方预先支付当期周期的物业管理服务费、公共水电费和电梯维护保养费，履行交纳义务。…第十一条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。……第十四条物业管理用房属甲方所有，在本合同期限内免费提供乙方使用，其在使用期间所产生的相关费用则由乙方承担……第十七条甲方权利义务……3、审定乙方制定的物业方案；……8、审定乙方提出的物业年度计划、核算及决算。第十八条乙方权利义务……5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设施、绿化等年度养护计划和大中修方案，经双方议定后，由乙方组织实施；……7、负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。……第三十二条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第三十三条本合同未尽事宜，双方可另外以书面形式签订补充协议。” 同日，双方签订《补充协议（一）》“第四条……2、所收取的物业服务费不够‘第三条’服务人员工资开支，按照时间段人员配置的差额由自甲方支付给乙方。3、乙方进场之日起，至2012年5月交房前，由甲方支付乙方5000元/月的管理利润；……第七条、甲乙双方在每月的25日前核对好费用数据……。” 合同签订以后，双方合作良好。2012年10月25日，双方签订《补充协议（二）》，内容为“由于甲乙双方于2011年10月18日签订的《补充协议（一）》已到期，根据小区目前开发和交房的情况，经甲乙双方友好协商，同意延续2011年10月18日签订的《补充协议》，有效期为一年（即2012年10月25日至2013年10月24日）。” 2013年11月1日，中大物业与南宁勺海园林绿化管理有限公司签订《绿化养护合同》，约定南宁勺海园林绿化管理有限公司自2013年11月1日起至2015年10月31日止共2年对君临荔江小区进行绿化养护。 2014年4月起，中大物业与福宏公司的分歧逐步明显加剧。之后2015年4月15日、5月14日、6月10日、7月29日、8月26日、9月23日、10月21日、11月25日，2016年1月20日、3月24日、4月26日，双方就空置物业费支付、垫付电费返还、物业服务改进等事项多次召开物业工作例会，但就空置物业费一直未达成一致意见。 2014年4月1日、4月17日，中大物业分别向福宏公司发《工作联系函》，4月1日函称“……自2013年10月25日起已没有支付我公司管理利润5000元/月，各种物品也由我公司自行购买。根据合同约定，贵公司自2013年10月25日起至2014年3月31日止应支付空置物业费共191853.46元。”4月17日函称“……收支相抵物业费亏损14665.10元/月。以上情况请贵公司尽快予以核实为盼！” 2014年7月7日、7月11日、12月4日，2015年4月14日、7月22日、8月6日，上海永大电梯多次向福宏公司、中大物业发《公函》，通报小区电梯检修运行情况并提出维保建议。 2014年10月22日，福宏公司向中大物业发《代收电费转款函》，要求将双方核对的电费116829.50元转入指定账户。 2014年11月6日，中大物业电汇116829.50元至福宏公司。 2015年4月9日、2016年4月29日，中大物业分别与上海永大电梯安装维修有限公司、永大电梯设备（中国）有限公司签订一年期《电梯维护保养合同》，约定永大电梯安装维修有限公司分别自2015年4月16日起至2016年4月15日止、2016年4月16日起至2017年4月15日止对涉案小区进行电梯养护。 2015年4月13日、4月26日、5月20日，福宏公司分别向中大物业发《函》，其中5月20日函称“经双方核算公摊一期公用电费至2014年12月30日止为286859.20元（一期后续及二期一户一表与公共用电费用另行核算）；经双方考虑物业从业主中收费的时间问题，确定中大物业2015年5月23日内先行支付16万元至福宏公司指定账户，剩余126859.20元在2015年7月23日内予以付清。”2015年5月27日中大物业电汇16万元至福宏公司。 2015年7月29日、8月26日双方两次《会议纪要》第二条内容大致相同：“2012年至2014年公共水电费共计286859.20元，中大物业已支付16万元，还剩下126859.20元……” 2015年6月17日、9月8日，荔浦县公安消防大队就消防设施、器材配置不符合标准、未保持完好等分别向中大物业下发《责令限期整改通知书》。 2015年8月11日，中大物业在小区发《公示》称“我公司2015年8月6日接上海永大电梯安装维修公司发来工务函：……需要从预收的电梯维保费用中支出10467.00元对电梯的零部件进行维修和更换，由受益业主按户分摊（具体明细见上海永大电梯工作联系函和估价单）。”2016年3月7日上海永大电梯发票实收中大物业金额为9379元。 2015年9月1日，福宏公司向中大物业发《工作联系函》，要求改进强电系统、消防系统、安防系统中存在的不足。 2015年10月27日，中大物业电汇5.8万元至福宏公司。 2015年10月29日，中大物业向福宏公司发《工作联系函》称“……福宏公司自2013年10月25日起至2015年9月31日止已欠中大物业空置物业费及其他费用共计785272.55元。” 2015年12月18日，福宏公司向中大物业发《关于大力整顿小区目前存在管理问题的函》，要求改进小区机动车停放、绿化养护等方面存在的不足。 2016年2月25日、4月13日，中大物业又分别向福宏公司《函》催空置物业费等。其中4月13日函称“根据合同约定，福宏公司自2013年10月25日起至2016年2月29日止已欠中大物业前期空置物业费950473.79元。中大物业多次催收，福宏公司领导口头答复不支付，为慎重起见再次函催。” 2016年3月10日，福宏公司向中大物业发《关于再次督促整顿小区目前存在严重管理问题的函》，再次要求改进小区机动车停放、绿化养护等方面存在的不足。 2016年3月24日双方召开的物业工作例会，《会议纪要》标注“一、空置房问题，两公司再议；二、2015年1-6月的公共电费物业公司在2016年4月15日前转给福宏公司，2015年7-12月的公共电费清单物业公司在2016年4月30日前报给福宏公司；三、监控室的安防系统及消防系统出现的故障，物业公司必须马上处理；四、消防标志牌福宏公司尽快配备到位；五、绿化问题，物业公司尽快解决；六、晚上停水问题由福宏公司协调解决；七、停车问题，物业公司一定要尽快解决。” 2016年4月12日，福宏公司向中大物业发《关于返还代付的小区电费函》称“根据2016年3月24日会议纪要，中大公司承诺2016年4月15日把2014年1月1日至2016年3月30日代收到的公共电费及套内电费（公共电费78590.9元、套内电费190704.45）…共269295.35元汇入福宏公司指定账户。” 2016年5月18日，福宏公司向中大物业发《工作函》称“近期接众多业主投诉…物业多数主管及职员均不在岗，造成小区管理混乱……应广大业主要求我司解除与贵司‘君临荔江’项目物业委托管理合同……我司正式接管‘君临荔江’物业管理工作。” 福宏公司接管‘君临荔江’物业管理工作后，原中大物业的管理人员徐强彪等员工为福宏公司接管的“君临荔江”物业返聘。 君临荔江小区为1﹟-4﹟线路供电，因君临荔江前期业主水电费尚未实行一户一表，从2012年3月起至2016年5月中大物业撤离小区，福宏公司代为垫付小区公共水电费用及业主用水电费。电费开支包括开发商用电费、车库及杂物间电费、业主用电费、电梯运行电费、公共电费等分项。中大物业2012年7月至2016年5月抄表收取业主电费317243.16元，2015年1-6月收小区水电公摊费30700元。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要有四：一、北京国宏信桂林(价)字[2018]第13号《价格评估报告书》关于本案空置物业费的评估是否违反合同约定或法律规定；二、中大物业、福宏公司本案是否存在违约行为,支持中大物业诉请违约金是否合法有据；三、中大物业本案主张的预期利益是否有合同约定或法律依据；四、福宏公司本案请求中大物业返还代付电费是否有事实和法律（合同）依据。 本院认为： 一、北京国宏信桂林(价)字[2018]第13号《价格评估报告书》关于本案空置物业费的评估不违反合同约定或法律规定。 1、该鉴定机构及鉴定人员具备相应的鉴定资格。北京国宏信价格评估有限公司桂林分公司执业范围为“价格评估及当事人委托的涉诉讼财务价格评估（包括土地、房地产）”，虽然涉案评估报告的评估人员之一梁苹证件的“专业类别”为“划线”，但该证件名称为“中华人民共和国注册价格鉴证师证”，为取得国家价格鉴证师执业资格的人员专门持有。上诉人福宏公司以梁苹证件的“专业类别”为“划线”为由认为“梁苹不具有价格评估鉴证资质”的辩称，无事实和法律依据。 2、本案鉴定程序不存在违法违规情形。2017年10月25日，荔浦县人民法院向福宏公司签发《补充鉴定材料通知书》，要求在收到通知书之日起5个工作日之内提交涉案小区第15-17＃、19＃、23＃、25-26＃楼以及开发商楼的竣工验收时间、面积（含杂物间）等证据。2017年11月1日，福宏公司向荔浦县人民法院提交了“所有工程材料在办理不动产登记已全部移交建设、不动产管理部门”的情况说明。因本案部分关键物业资料去向不明、双方各持己见，2017年11月21日、12月27日，2018年1月19日，荔浦县人民法院分别就相关鉴定材料多次听取双方质证意见，这并非福宏公司上诉状中所述的“偏袒中大物业，剥夺福宏公司程序性权利”，相反是对案件事实认定的严格审慎把握、对双方当事人合法权益的严肃认真的维护。2018年5月4日一审庭审中，审判长就当任合议庭成员当庭进行了公布并宣读了当事人有申请回避的权利，上诉人福宏公司在一审庭审辩论终结前、未对一审法院因工作需要进行的合议庭成员变更提出相应异议；上诉人福宏公司认为一审合议庭成员变更损害其诉讼权利的辩称，无事实依据。一审法院审理及评估鉴定程序与法无悖。 3、本案鉴定意见依据充分、结论客观，不存在明显缺陷或偏见。首先，关于空置物业费对应收费价格，因双方在合同中对各项目物业服务价格均有明确约定，而房地产行业的惯常做法是“价格确定的前提下按建筑（或套内）面积结算或折算。”因此，上诉人福宏公司关于“按面积100%收取空置物业费”指的是“面积而非价格按100%”的辩解，不符合交易习惯及公众对房地产行业的通常理解，亦无事实和法律依据。其次，把空置物业“欠费起算时间”明确为“竣工验收后次日”，亦不违反双方合同中“已竣工未售或已售由于甲方原因未交付的空置物业由甲方按建筑面积100%缴纳物业费”“业主或物业使用人应以物业正式交付起或以《商品房买卖合同》中规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生为准）交纳物业管理费”的约定。第三，上诉人福宏公司未提交证据证明其曾就涉案小区更改过规划，因此，就空置物业面积采用“同单元同户型、同户型等面积”计算，符合常理和法理。第四，对中大物业来说，2016年2月25日，中大物业向福宏公司发《工作联系函》，催收“自2013年10月25日起至2016年1月31日止欠中大物业空置物业费及其他费用共计918334.37元。”其主张数额仅仅比评估数额约多2.15万元，差额不大；且因中大物业聘用的绿化养护公司至2015年10月31日止，其物业管理开支费用之后相对减少，因此，北京国宏信桂林（价）字[2018]第13号《价格评估报告书》关于本案空置物业费的评估是相对客观、且真实公允的。 4、本案评估鉴定意见经过质证认定没有不能作为定案证据采信的其他情形。中大物业认为评估鉴定报告“少算了6号楼及地下车位、杂物间的空置物业费”，但中大物业就“6号楼及地下车位的空置物业费起算时间、杂物间的面积”等未尽到相应举证责任；6号楼为办案楼，中大物业关于应当按超市标准即“2元/㎡计算空置物业”的主张无事实和合同依据。福宏公司认为评估鉴定报告中“空置物业费起算时间以竣工验收后次日”有误，但福宏公司亦未就“双方对空置物业费约定另有补充协议”等尽到相应举证责任。 二、中大物业、福宏公司本案中均存在一定程度的违约行为，支持中大物业诉请福宏公司支付未按时足额缴纳空置物业费的违约金合法有据。按照合同约定，中大物业负有对“物业相关的图纸、住房档案和资料等进行管理”的职责、福宏公司负有对“当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费，协助物业公司负责催缴”的义务。然而，从庭审举证、质证来看，中大物业在“君临荔江”小区从事物业管理工作的多数主管及职员在2016年5月前后为福宏公司所返聘，对其所管理的“君临荔江”小区与“物业相关的图纸、住房档案和资料”去向不知晓、明显失察失管，存在相应责任；且须对未按合同中约定的“甲乙双方在每月的25日前核对好费用数据”承担相应责任。因此，本院对中大物业诉请福宏公司解除本案前期物业合同的违约金不予支持。 福宏公司在签订本案前期物业服务合同时对“空置物业费按面积100%缴纳”约定的风险评估不足，未按合同约定交纳空置物业费，或者与中大物业就双方存在较大分歧意见的空置物业面积、空置物业费金额等因素进行积极沟通磋商、履行协助义务，而是久拖不决，构成违约；且其亦须对未按合同中约定的“甲乙双方在每月的25日前核对好费用数据”承担相应责任。因此，一审以评估数额为基数按30%而不按合同约定的每日3‰支持中大物业诉请福宏公司支付未按时足额缴纳空置物业费的违约金，符合本案事实和法律规定。 三、中大物业本案主张预期利益的事实和法律依据不足。一是双方签订合同时，对预期利益损失及弥补没有约定；二是上诉人中大物业提交的证据不足以证明其有预期利益损失。中大物业提交的2014年4月1日发福宏公司《工作联系函》称“……2013年10月25日起已没有支付我公司管理利润5000元/月……”2014年4月17日《工作联系函》称“……收支相抵物业费亏损14665.10元/月……”可见在合同签订后近二年半的时间内，中大物业一直都自认为在涉案小区的效益处于亏损或非赢利状态。三是无证据表明中大物业作为当事方在2013-2016年已经采取适当措施防止损失扩大。中大物业提交的2015年10月29日发福宏公司《工作联系函》称“福宏公司自2013年10月25日起至2015年9月31日止已欠中大物业空置物业费及其他费用共计785272.55元。”2016年2月25日《工作联系函》称“福宏公司自2013年10月25日起至2016年1月31日止已欠中大物业空置物业费及其他费用共计918334.37元。”2016年4月13日《函》称“福宏公司自2013年10月25日起至2016年2月29日止已欠中大物业前期空置物业费950473.79元。中大物业多次催收，福宏公司领导口头答复不支付，为慎重起见再次函催。”上述期间，未见在中大物业在其认为福宏公司连续拖欠空置物业费、其管理效益处于持续亏损状态且多次交涉未果的情况下，采取适当措施减少损失。因此，一审法院不支持中大物业的预期利益，符合案件事实，亦不违反法律和合同约定。 四、关于福宏公司本案请求中大物业返还代付电费是否有事实和法律依据的问题。 1、双方合同对小区电费的代付代收有部分约定。《君临荔江前期物业管理服务合同》第五条约定“……该栋公共用水用电费用由该栋业主（用户）按实际发生费用公摊，交房时多层楼业主每户预交200元/年公共水电费，电梯楼业主交房时每户预交公共水电费300元/年，电梯年检费每户预交240元/年，服务中心每季度定期公布费用分摊情况。”从上述合同条文看，涉案合同约定了小区业主或物业使用人缴纳公共水电费的年度标准以及中大物业“每季度定期公布费用分摊情况”的义务；缴纳公共水电费和电梯维保费是业主或物业使用人的义务。但对业主或物业使用人“缴了多少、不缴怎么办”以及由谁垫支、垫付等，双方均没有明确约定。 2、双方合同存续期间有相应的代付代收事实行为。2014年10月22日福宏公司发《代收电费转款函》，要求中大物业将双方核对的电费116829.50元转入指定账户。2014年11月6日，中大物业电汇福宏公司116829.50元。2015年5月20日，福宏公司再发《公共电费转款函》要求将“双方核算至2014年12月30日止286859.20元的公摊电费，由中大物业2015年5月23日内先行支付16万元至福宏公司指定账户，剩余126859.20元在2015年7月23日内予以付清。”2015年5月27日中大物业电汇福宏公司160000.00元。2015年10月27日，中大物业电汇58000.00元至福宏公司。 3、一审判决关于“据2016年4月12日福宏公司向中大物业发《关于返还代付的小区电费函》，中大物业代收到应返还福宏公司的电费为269295.35元，中大公司无证据证实其已返还，故对福宏公司主张中大物业返还电费269295.35元予以支持”的认定，事实依据有误。福宏公司2016年4月12日向中大物业发《关于返还代付的小区电费函》称“根据2016年3月24日会议纪要，中大公司承诺2016年4月15日把2014年1月1日至2016年3月30日代收到的公共电费及套内电费共269295.35元汇入福宏公司指定账户。”而根据本院查明的事实，双方2016年3月24日《会议纪要》中并无相应内容或表述。因此，一审判决第五项事实依据不足，本院依法予以纠正。 4、关于中大物业代收代付电费数额的认定问题。按协议规定，本案双方均有义务核对清楚小区电费明细。从已经查明的事实来看，君临荔江小区电费开支包括开发商用电费、车库及杂物间电费、业主用电费、电梯运行电费、公共电费等分项，福宏公司对其支出1300272.83元电费中“开发商用电费、车库及杂物间电费、业主用电费、电梯运行电费、公共电费等分项每年度各为多少”负有举证责任；中大物业对“每年度已经分别收取了多少业主用电费、电梯运行电费、公共电费，以及公共电费的分摊比例”负有举证责任、福宏公司有相应核对责任。 关于套内电费，福宏公司称“2012年7月至2016年5月小区总计电费支出1300272.83元但未区分明细项，为举证不全。上诉人福宏公司一审举证2012年7月19日至2016年5月20日小区业主用电费316457.26元，因中大物业自认同时段抄表收取业主用电费317243.16元，本院确认中大物业实际收取小区套内电费金额为317243.16元；减去中大物业已经返还的套内电费116829.50元、58000元，还欠福宏公司142413.66元。 关于预收公共电费。2015年5月20日，福宏公司向中大物业发《公共电费转款函》要求将“双方核算至2014年12月30日止286859.20元的公摊电费，由中大物业2015年5月23日内先行支付16万元至福宏公司指定账户，剩余126859.20元在2015年7月23日内予以付清。”2015年5月27日中大物业电汇福宏公司160000.00元，该款项也为2015年7月29日、8月26日双方《会议纪要》第二条所证实“2012年至2014年公共水电费共计286859.20元，中大物业已支付16万元，还剩下126859.20元在2015年9月30日前付清。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”因此，本院确认截至2014年12月，中大物业还应当返还福宏公司公共电费为126859.20元。加上中大物业自认2015年1-6月已收取业主公摊电费30700元，两项相加合计157559.2元。套内电费加上公共电费，中大物业尚须返还福宏公司电费总计为299972.86元。 因合同规定公摊电费按每年度收取，本院对中大物业主张的至撤离小区时“其仅收取楼梯房144户、电梯房628户各一年共计217200元的公摊电费”不予采信。 对中大物业提出的应当从其所收电费中扣除其支付的小区公共维护及材料费等52544.80元的主张，虽然中大物业支付小区一定数额的公共维护及材料费是事实，但因双方未对公共维护材料费进行结算、中大物业有责任对2015年7月至2016年5月已经收取的业主公摊电费进行公示，且双方均有义务对公摊电费比例进行明确并结算、但实际却未依合同约定履行，双方均有懈怠履职行为；因此，本院对上述款项依法不作处理。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，案件审理程序得当。但实体判决对双方代收代付电费的认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区荔浦县人民法院（2016）桂0331民初1900号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销广西壮族自治区荔浦县人民法院（2016）桂0331民初1900号民事判决第五项、第六项； 三、上诉人桂林中大物业服务有限责任公司退还其收到的由上诉人广西荔浦福宏房地产开发有限公司代付的君临荔江小区电费299972.86元； 四、驳回上诉人广西荔浦福宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费及鉴定评估费，按一审判决执行。二审案件受理费26144元（上诉人桂林中大物业服务有限责任公司已预交），由上诉人桂林中大物业服务有限责任公司负担；二审案件受理费35170元（上诉人广西荔浦福宏房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西荔浦福宏房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 阳志辉 审判员 潘文华 二〇一八年十二月二十日 法官助理王国裕 书记员盘林云