河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初10630号原告：陈晖，男，1988年9月27日出生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：陈红杰，河南旺斌律师事务所律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。原告陈晖与被告河南宏江房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晖及其委托诉讼代理人陈红杰，被告委托诉讼代理人靳华阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金4034.37元；2.判令被告立即为原告办理房屋所有权证，并支付延期申报房产登记违约金32274.96元（自2017年7月31日至2018年11月30日）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以672395元的价格，购买被告开发的位于郑州市中原区××北西、××西××单元××房屋××套。《商品房买卖合同》第八条明确约定被告应于2017年5月31日，向原告交付房屋，被告应在商品房交付后60日即2017年7月30日前办理房屋权属初始登记，如有违约被告则按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定履行了全部付款义务，被告未按照合同约定交付房屋及办理房屋初始产权登记已构成违约，给原告造成损失，故原告诉至法院。被告辩称,一、被告不应该承担逾期交房的违约责任。被告在履行合同过程中不存在逾期交房的违约行为，原告以被告未能按照合同约定履行交房义务要求支付其逾期交房违约金证据不足，于法无据，法院应驳回原告对被告主张的全部诉求。被告提交的郑州市气象局、郑州市环保局提供的证据表明涉案工程施工期间郑州市政府在重污染天气下前后启动20次预警响应，与自2016年1月份至2017年5月31日，被告接到郑州市政府、市环保局、市建设安全监督站、中原区城乡建设局、中原区扬尘办、中原区棉纺路街道办事处等政府及主管部门以官方文件或微信、短信通知形式，向被告或工程施工单位发送的停工通知能够相互印证，从而致使案涉工程累计停工达90多天。建设工程施工过程中，由于国家对大气污染防控的原因，施工单位也就是被告在政府及相关部门的指令下，停止施工，其行为虽然说不符合我国法律规定的不可抗力的基本要求，但是该停止施工行为符合国家的整体利益，也是为了充分保障大气环境及全体民众的切身利益所为。另外，建设工程按照施工的工序要求，政府下令停止土石方工作等一系列需停工的工作，与其他建设施工部分具有关联性，并且被告按照郑州市政府及相关部门的要求，停止土石方作业等一系列施工，对涉案项目工程造成了巨大的影响。因此，对政府及相关部门要求停工的时间，就应当予以扣除。另外，案涉项目工程西侧的市政道路百花路迟迟没有修通造成“宏江瀚苑”小区的雨水管网、污水管网、电力管网铺设严重滞后，上述多方原因是导致逾期交房的根本原因。其次，截止到2017年5月31日，“宏江瀚苑”项目工程均已全部完工，但由于郑州市规划局验收工作进度缓慢，致使被告无法取得备案验收手续，从而也就无法向原告交付房屋，扣除上述多方原因导致停工的合理顺延期间后，被告向原告实际交房期限最早是2017年9月份。也就是说，被告只要在2017年9月前向原告交付房屋就不存在延期交房的违约行为。况且，被告克服重重困难，通过不懈的努力，在2017年7月31日达到了合同约定的房屋交付使用条件。因此，被告不应该承担逾期交房的违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、因办理房屋初始登记法律法规发生变化，不具备合同约定履行的事实基础，导致被告不能履行，故原告要求被告支付逾期办理初始登记的违约金，没有法律与事实依据，应依法驳回原告的诉讼请求。合同约定在房屋交付使用后60日内，被告需要履行向行政机关报送材料的义务，被告在房屋交付使用60日内取得房屋测绘报告，依据房屋登记管理办法的要求办理房屋初始登记的材料，但因不动产登记事项在郑州市主城区全面开展，房屋初始登记事项停止办理，合同约定事项不具有履行的事实基础。而办理不动产首次登记所需材料比房屋初始登记所需材料多出三项报告，加重了被告履行合同的义务，到2018年5月被告才取得首次登记证书。故被告不存在故意拖延合同义务的行为，因此被告不应承担逾期办理初始登记的违约责任。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：1.原、被告签订合同文本情况。2016年5月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以672395元的价格购买被告开发的位于中原区××北××、××西××单元××房屋××套。关于房屋交付，双方约定如下：交房时间为2017年5月31日前；如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交房的违约责任约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。”附件四第六条第一款产权初始登记约定如下：“出卖人应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之1违约金。”2.原、被告双方合同履行情况。原告依约已向被告支付了全部购房款；被告晚于双方约定的交房时间，于2017年7月31日将约定房屋交付予原告。郑州市不动产登记中心于2018年5月8日收到被告递交的涉案房屋首次登记申请材料。3.原、被告双方对被告逾期交付房屋的行为是否存在法定或约定的免责事由发生争议。诉讼中，被告主张造成其延期交房的原因有三：其一，重污染天气原因；其二，案涉项目西侧市政道路修建原因；其三，郑州市规划局验收工作进展缓慢原因。针对被告主张的其一原因，被告依据《郑州市大气污染防治条例》第二十八条以及郑州市人民政府印发的《郑州市重污染天气应急预案》（郑政文[2016]170号）第五条的规定，主张停工时间多达90多天。基于原告的反驳，本院认为，《郑州市大气污染防治条例》第二十八条规定：“在大气受到严重污染、发生或者可能发生危害公众健康和安全的紧急情况下，市人民政府应当及时发布空气重污染预警信息，并按照应急预案采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑拆除施工、停止露天烧烤、减少或者停止幼儿园和学习户外体育课等应急措施。”据此，被告虽未主张大气污染属不可抗力，实则意欲表述政府因大气污染而发布有关作业禁令导致其停工90多天应当免责。《郑州市大气污染防治条例》第二十八条仅规定市人民政府应当采取责令有关企业停止工地土石方作业等紧急措施。被告自诩为上述紧急措施下的“停止工地土石方作业”的关联企业并停工90多天，不仅混淆、混同房地产开发企业与建设工程施工企业的性质、主体，更是回避房地产开发企业与建设工程施工企业间的经营风险，并欲将风险转嫁原告；同时也是对法治政府鼓励环保施工、制止污染作业行政行为的莫名猜忌。针对被告主张的其二、其三原因，因被告缺少与其主张的免责举证之间的司法逻辑关联，即被告并没有举证证明涉案项目西侧市政道路修建的具体起止时间及对被告逾期交房的具体影响、涉案房屋验收缓慢的具体行为表现及对被告逾期交房的具体影响等。故被告主张的以上三点免责事由与应当免责间缺少法定或约定的适用认证推理及证据支撑，本院对此不予认定。综上，被告现有免责举证不能充分证明其所主张的适用法定或约定免责事由的相应认证规则和认证法律事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告不能因其所谓第三方原因而免除本案违约责任。另一方面，本案系涉案小区众多业主的系列案件之一。郑州市中级人民法院针对上述系列案件的上诉案件已作出部分生效判决。生效裁判对河南宏江房地产开发有限责任公司同一违约责任，从违约逾期天数方面调减了20%。4.原、被告双方对被告是否存在逾期向产权登记机关报送权属登记资料的违约行为以及被告是否应当免责发生争议。涉案房屋所在地房屋权属登记职能于2016年8月20日因政策变更确定为由郑州市不动产登记中心统一履行。双方发生意思分歧的是备案期间是否适用合同文本第十五条及附件四第六条第一款所显示的60日。本院认为，双方《商品房买卖合同》文本中所确定的60日期间所对应的被告义务范围是被告持郑州市住房保障和房地产管理局在2016年8月20日前仍具有房屋权属登记职能时所要求的办理权属登记需由出卖人提供的资料到该局备案。随着不动产权属登记职能机关的变更，出卖人所需要提交的资料范围亦随之发生变化，与双方《商品房买卖合同》文本第十五条及附件四第六条第一款所约定的“出卖人提供资料范围”有所不同，若仍按60日确定被告向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料的期间，势必加大被告责任。基于以上客观事实，本院酌定，参照合同文本所约定的房屋交付后60日（2017年9月30日）至被告向郑州市不动产登记中心报送材料之日的前一日（2018年5月7日）计算违约金后调减50%，以确定被告合理的违约责任承担，以此计算，被告应承担的违约金数额为7362.73元（672395×0.0001×219×0.5）。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效。针对原告第一项诉讼请求，被告没有证据证明其逾期交房行为存在法定或约定的免责事由，应当依法承担违约责任。参考逾期交房违约行为对买受人不能如期占有使用房屋的影响，原、被告双方约定的逾期交房违约金标准，相较原告已交房款的金额、时间及被告售房对价利益的全部实现时间，该违约金仅从日万分之一比例的角度不存在约定过高情形。因本案涉及涉案小区的系列案件，从司法的统一性角度考虑，郑州市中级人民法院有关该系列案件的生效判决作为无需证明的证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，本院将本案雾霾影响被告交房时间以其逾期交房天数（2017年5月31日至2017年7月31日）的20%计算，作为减轻被告违约责任的范围，即调减被告违约金20%，支持该项逾期交房违约金3227.50元（672395×0.0001×60×80%），对原告主张的过高部分，本院不予支持。针对原告第二项诉讼请求，基于本院前述分析，酌定支持7362.73元，对原告主张的过高部分，本院不予支持。原告主张被告为其办理房屋所有权证，因办理房屋所有权证系相关政府部门职能，不是被告的义务，被告的义务仅是持办理权属登记需由被告提供的资料到郑州市不动产登记中心备案，被告已于2018年5月8日履行了该项义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告陈晖支付逾期交房违约金3227.50元；二、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告陈晖支付逾期提交首次登记资料违约金7362.73元；三、驳回原告陈晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇一八年十二月六日书记员  徐亚男