新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新31民初62号原告：喀什新晨光房地产有限责任公司。住所地喀什市西域大道**院。法定代表人：买买吐尔逊·祖农，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗良才，新疆朱玉杰律师事务所律师。被告：新疆天德立房地产开发有限公司。住。住所地喀什市西域大道**新晨光花园小区**楼/div>法定代表人：谢云林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张坤，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告喀什新晨光房地产有限责任公司（以下简称新晨光公司）诉被告新疆天德立房地产开发有限公司（以下简称天德立公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2014年11月19日下发（2014）喀中民初字第84号民事判决书。被告天德立公司不服一审判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年9月29日下发（2016）新民再294号民事裁定书，裁定撤销一审判决、发回重审。本院依法另行组成合议庭，对此案进行重审。本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告新晨光公司的委托诉讼代理人罗良才，被告天德立公司的委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新晨光公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商业楼出租合同》；2、判令被告偿付拖欠原告的租赁费3900000元；3、判令被告支付拖欠原告房屋租赁费用违约金1170000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月20日，原、被告双方签订《商业楼出租合同》，约定：被告租用原告位于喀什市西域大道167号新晨光花园小区2#商业楼作为商业办公写字楼之用，租期5年，即2010年12月1日起至2016年2月28日止，年租金1300000元（不含税金，税金由被告承担），实行一年一次性支付，第一年租金为合同签订生效日后三天内付清，之后每年付租金时间为合同生效对应日前三十天。合同签订后，被告以种种理由不付租金，至今拖欠租赁费共计3900000元，经原告多次催要未果，故诉至法院。天德立公司辩称：1、2014年3月16日原告已经将租赁物封闭，双方无履行合同的可能性，所以合同自2014年3月16日就解除了。2、2011年4月1日双方签订商业楼出租合同约定租赁期限为2011年3月1日至2019年3月1日，并且约定该租赁物的装修期为三个月，装修期内不支付租赁费，所以本案我方实际应当承担费用的期限应该自2011年6月1日至2014年3月16日止，我公司在原告第一次诉讼之前已经向原告法定代表人支付了230万的租金，对方向我方出示收据，所以截至目前我公司商欠租金不到390万元。3、我公司不支付应该支付违约金：违约金系惩罚违约行为，原告否认收到230万租金的不诚信行为才造成案件经过数年双方任无法协商一致，至今仍未解决，2014年3月原告向喀什地区中级人民法院起诉主张390万的租金应该为恶意诉讼，再次之后主张的违约金不应该支持。应当驳回原告的部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的2011年1月22日双方签订的《商业楼出租合同》证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告新晨光公司为支持其诉求向本院出示两组证据，其中第一组证据2011年1月22日双方签订的《商业楼出租合同》因双方对真实性无异议本院予以确认。出示的第二组证据5份租金催款单，拟证明从2011年11月7日到2014年2月24日原告多次向被告催缴房屋租赁费的事实。被告天德立公司质证称：对该组证据的真实性认可，关联性不认可。因我方在2012年年初、2013年6月已经向原告支付租金230万元，该催缴房屋催款单只能证明向我方催缴过，但是不能认可具体的租金金额。本院对该组证据的真实性予以认可。被告天德立公司为支持其辩解理由向本院出示四组证据，第一组《商业楼出租合同》一份，拟证明在2011年4月1日原被告签订了商业楼出租合同，将涉案的商业楼出租给被告出租8年，租赁期限2011年3月1日至2019年3月1日，年租金130万，装修期限为3个月，所以被告实际计算应该为2011年的6月起，因为有三个月的装修期。原告新晨光公司质证称：对该证据的真实性不认可，但对该合同中新晨光公司加盖的印章和买买吐尔逊·祖农签字的真实性予以认可。认为双方实际履行2011年1月22日签订的合同，2011年4月1日的合同天德立公司的签订人穆提拉不是公司的法定代表人，装修期在2011年1月22日签订的合同中也有约定，应当从2010年12月1日开始起算。本院对该组证据的真实性予以认可。第二组证据：1、从自治区高院调取买买吐尔逊·祖农于2015年11月5日开具收据一份，内容为“立据人喀什新晨光房地产公司买买提吐逊，我从穆吐拉·依萨木丁那儿收到了办公楼执行费2300000（贰佰叁拾万）元”“原件在我这儿，跟原件一样”。2、从自治区高院调取木吐拉·依萨米丁询问笔录一份。3、从自治区高院调取2015年12月5日买买吐尔逊·祖农询问笔录一份。4、中国农业银行个人结算业务申请书一份，内容为“林泰然给穆提拉依·沙米丁付款130万元”。拟证明2010年11月12日我公司法定代表人的儿子林泰然将130万元租金汇入木吐拉·依萨米丁的账户，后买买吐尔逊·祖农向木吐拉·依萨米丁出具收据收到办公租赁费230万元，即原告收到了我公司租赁费230万元。原告新晨光公司质证称：收据上注明为执行费但并非支付的是租赁费，农行的个人结算业务申请书写明的收款人是木吐拉·依萨米丁并不是本案中的原告或原告公司的人，对于木吐拉·依萨米丁的询问笔录中，木吐拉·依萨米丁也承认租赁时间是从2010年开始的，所以租赁期间应从2010年计算，木吐拉·依萨米丁和买买吐尔逊·祖农有过经济往来，在我公司2014年3月18日起诉之前，被告的公司并未直接向我公司支付过租赁费。本院对该组证据的真实性予以认可。第三组证据：2014年3月6日封条照片一张，拟证明2014年3月6日原告已经将租赁物封闭，拒绝被告继续使用并且在2014年3月18日就已经向喀什地区中级人民法院提起诉讼，所以从2014年3月6日起我公司不应当支付该租赁物的租金。原告新晨光公司质证称：对该证据真实性合法性认可，对所要证明的问题不认可，贴封条是因为被告拖欠我方租金同时还拖欠的了一年的物业管理费和水电费，但是被告已经关门了，人找不到。我方无奈才将此门贴上封条，并采取诉讼向法院要求追缴租赁费和所拖欠水电费和物业管理费。本院对该组证据的真实性予以认可。第四组证据：自治区高院审监三庭开庭笔录一份，拟证明被告提供的前三组证据的原件，已在被告申请再审过程中提供给了自治区高院，并且在笔录当中予以明确记载。在2016年8月24日开庭时本案原告的代理人已经明确在2014年已经将租赁物大楼封闭。原告新晨光公司质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。对自己在2014年将租赁物大楼封闭的事实认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审理查明：2011年1月22日，原、被告双方签订《商业楼出租合同》，约定：乙方（被告）租用甲方（原告）位于喀什市西域大道**新晨光花园小区**商业楼作为商业办公写字楼之用，租期5年，即2010年12月1日起至2016年2月28日止，乙方装修期为三个月，年租金1300000元（不含税金，由原告提供租赁费发票，税金由被告承担），实行一年一次性支付，第一年租金为合同签订生效日后三天内付清，之后每年付租金时间为合同生效对应日前三十天，若乙方延迟加付租金一日则处应付款总额3‰的罚金，合同另约定：甲、乙各一方违约按房租费用总价的30%承担违约金。合同签订后，原告按约履行了义务。原告在2011年11月7日，2012年2月26日，2013年1月15日、2013年9月23日、2014年2月24日向被告分五次发放《租金催款单》要求被告支付租金。原被告双方又在2011年4月1日签订了《商业楼出租合同》，约定租期为8年，即2011年3月1日起至2019年3月1日止，租金不含税，由原告提供租赁费发票，原被告各承担50%的税。其他条款与双方在2011年1月22日所签订的《商业楼出租合同》条款内容一致。2010年11月12日被告公司法定代表人谢云林的儿子林泰然将130万元转账至木吐拉·依萨米丁，木吐拉·依萨米丁在2011年初将80万元交给了原告公司、在2012年初将50万元交给原告公司用以支付2010年起被告公司的租赁费，在2013年6月又将100万元作为租金交给了原告公司的法定代表人买买吐尔逊·祖农，2015年11月5日，买买吐尔逊·祖农出示收据认可收到了木吐拉·依萨米丁的230万元。因被告一直拖欠租赁费，原告在2014年3月6日在涉案的租赁物上贴上封条将租赁物封闭。本院认为，本案的争议焦点为：对租金费应该如何计算，被告是否应该承担违约金以及如何计算。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在2011年1月22日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定为有效，原、被告在2011年4月1日签订的租赁合同，原告虽不予认可，但同时又对该合同中的己方公司的盖章及签字表示认可，故该合同也是双方真实意思的表示，亦应认定为有效，该两份合同除了租赁期限和税金承担不同外，其余内容完全一致，在2011年4月1日所签的租赁合同中，双方也并未对前一份租赁合同予以否定，且根据被告提供的证据木吐拉·依萨米丁的询问笔录，木吐拉·依萨米丁作为被告方在2011年4月1日租赁合同签字人，本人也认可租赁期限从2010年起算。故可以认为后一份租赁合同是前一份租赁合同的顺延及变更，即双方在2010年12月1日至2011年2月28日履行的是2011年1月22日签订的租赁合同，在2011年3月1日后双方履行的是2011年4月1日所签的租赁合同，现原告按照租赁合同的约定向被告交付了涉案房屋，但被告未按照租赁合同约定按期足额向原告支付租金，被告的行为已经构成违约，因双方均要求解除租赁合同，且双方无履行合同的可能性，故原告要求解除双方签订的《商业楼出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。经原告多次催缴租金未果后，原告于2014年3月6日将涉案租赁物封闭，故本案的租赁期限为2010年12月1日至2014年3月6日，扣除三个月装修期间，计算租金的时间为2011年3月1日至2014年3月6日，共3年零6天。按年租金130万计算，被告应向原告支付租金为（1300000元*3年=3900000元）+（1300000元/365天*6天=21370元）=3921370元。因原告的法定代表人买买吐尔逊·祖农已经表示收到木吐拉·依萨米丁转交的230万元租赁费，且向木吐拉·依萨米丁出具了收据，故可以认定本案被告向原告支付了230万元租赁费，尚欠1621370元未支付，故对原告要求被告支付租金诉求，本院予以支持1621370元。因被告违约造成原告的经济损失即租金是可以确定的，在庭审中经本庭释明后，原告表示按照合同法的规定违约金不高于30%，故原告要求被告承担违约金的诉求，本院予以支持486411元（1621370元*0.3=486411元）。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告喀什新晨光房地产有限责任公司与被告新疆天德立房地产开发有限公司双方签订的《商业楼出租合同》；二、被告新疆天德立房地产开发有限公司支付原告喀什新晨光房地产有限责任公司租赁费1621370元；三、被告新疆天德立房地产开发有限公司支付原告喀什新晨光房地产有限责任公司违约金486411元；四、驳回原告喀什新晨光房地产有限责任公司的其他诉讼请求；以上二、三项合计2107781元，于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47290元，由原告喀什新晨光房地产有限责任公司承担19660元，由被告新疆天德立房地产开发有限公司承担27630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 陈   晓   东审 判 员 木叶赛尔·热瓦甫人民陪审员 李   政   义二〇一八年十二月二十七日书 记 员 杨      磊