广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终1933号 上诉人（一审原告）：广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人：黄平，经理。 委托诉讼代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：周小巧，女，住广西壮族自治区德保县。 上诉人广西德保县富泽物业服务有限公司（以下简称富泽物业）因物业服务合同纠纷，不服德保县人民法院（2018）桂1024民初490号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月21日受理后，由审判员刘亮、凌文楼、玉江组成合议庭依法进行审理。经审判委员会讨论后，本案现已审理终结。 上诉人富泽物业的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请请求。事实与理由：1、上诉人对行政主管部门办法的备案及公章具有信赖，上诉人只要能够看到房地产行政主管部门的备案和公章就足以相信业委会的合法性，且被上诉人在上诉人履行物业服务的过程中并未提出异议，上诉人不可能知道合同无效事由。因此造成本案合同无效的原因在于业委会成立的不合法，而不是上诉人没有进行审查，上诉人不存在过错；2、物业服务企业的服务成本是根据当地的实际情况以及自身的服务情况而确定的，物业收费项目也已在房地产行政主管部门备案，并经过价格主管部门的审核。上诉人主张的收费标准依法有据；3、上诉人所主张收费标准的合法及合理性已经百色中院成效判决确认并形成判例（（2017）桂10民终2192号民事判决），本案事实与该生效判决确认的事实一致，裁判标准也应遵循先例。因此，一审法院采取自由裁量酌定按比例分担物业服务费是错误的，没有法律依据。上诉人认为自由裁量权应当是在穷尽所有法律、法规及判例后仍无法适用的情况下才可以使用，本案既有生效判决在前则不应再适用自由裁量。综上所述，上诉人认为一审判决没有实施和法律依据，请求二审法院予以纠正，改判由被上诉人支付上诉人物业服务费710元。 被上诉人周小巧答辩称：1、上诉人是与“德立山庄业委会”签订的《物业管理委托合同》，被上诉人不是合同当事人，上诉人应起诉“德立山庄业委会”，而无权直接起诉被上诉人；2、“德立山庄业委会”属非法成立，其民事行为未经授权不能代表广大业主意思，其与上诉人订立的合同无效，相应的法律后果与广大业主无关；3上诉人富泽物业属于刚成立的三级物业公司，但其主张的0.68元/㎡.月的物业服务费标准则相当于一、二级物业公司的收费标准，上诉人于2017年未经大部分业主同意而强行入驻德立山庄，当时大部分业主即生命期物业费过高，表示不接受上诉人的服务，但上诉人仍强行服务，其强买强卖的行为依法应不受保护；4、百色市中级人民法院（2017）桂10民终2192号民事判决没有法律依据，系错误判决，不能作为本案的定案依据；5、上诉人无故诬告被上诉人，被上诉人为此因应诉而产生的误工费、精神损失费等应由上诉人承担。综上所述，上诉人的诉请没有事实和法律依据，依法应不予支持，请求二审法院依法公正裁判。 一审法院认定事实：周小巧系德保县德立山庄小区H栋1单元3A01号房的业主，建筑面积为149.26平方米。2016年11月26日下午召开德保县德立山庄小区业主大会，讨论选举业主委员会成员及新入住物业公司的情况，由于大部分业主并未按时去开会，故业主大会并未召开及讨论各项议题，事后案外另一业主陆瑞士按德保县房地产管理所的备案要求，虚假填写该小区召开业主大会投票情况及选举结果等并私自设立了小区业主委员会，业主委员会主任由陆瑞士担任，备案后刻了一枚“德保县德立山庄小区业主委员会”公章。 2017年1月7日，陆瑞士以“德保县德立山庄业主委员会”的名义与广西德保县富泽物业服务有限公司签订一份《小区物业管理委托合同》，合同约定服务小区的建筑面积为62000平方米，并约定住宅、杂物房、商铺夹层的物业服务费收费标准为0.68元/平方米/月，商业部分的收费标准为1.2元/平方米/月。合同签订后，富泽物业于2017年1月16日开始对德立山庄小区进行管理服务。2017年8月13日，富泽物业与德保县德立山庄业主委员会签订一份《终止合同协议书》，约定富泽物业为该小区提供物业服务至2017年8月16日止。由于周小巧没有向富泽物业交纳物业服务费，故富泽物业特向一审法院起诉，要求依法判决周小巧支付在此期间的物业费710元（0.68元/㎡.月×149.26㎡×7个月）。 一审法院认为，广西德保县富泽物业服务有限公司与德保县德立山庄小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》。因“德保县德立山庄小区业主委员会”未依法成立，不具备从事民事活动的主体资格，事后德保县德立山庄小区业主大会也未追认，故该合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案系物业服务纠纷，广西德保县富泽物业服务有限公司实际履行了对德保县德立山庄小区物业进行管理和服务。在富泽物业提供管理和服务期间，周小巧作为小区业主并未提出异议，因此，广西德保县富泽物业服务有限公司与周小巧之间形成事实上的物业管理服务合同关系。故富泽物业要求周小巧支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业费，依法予以支持。但广西德保县富泽物业服务有限公司要求按0.68元/平米/月支付物业服务费710元的主张，因富泽物业在签订合同时，没有尽到审查义务，对造成合同无效存在过错，应承担相应的民事责任。因此，根据本案的实际情况，酌定由周小巧支付富泽物业物业服务费426元。周小巧提出其未与富泽物业签订物业服务合同，不应承担责任的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。而本案“德保县德立山庄小区业主委员会”与富泽物业签订的物业服务合同虽然无效，但物业公司已经为德立山庄小区提供物业服务，周小巧作为德立山庄小区业主实际享受了相关服务，应支付相应的物业服务费，因此，周小巧提出的这一主张，依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、由周小巧支付给广西德保县富泽物业服务有限公司物业服务费426元。二、驳回广西德保县富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审受理费50元，依法减半收取25元，由广西德保县富泽物业服务有限公司负担15元，周小巧负担10元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 结合诉辩双方的意见并综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，案外第三人即本案所涉小区（德保县德立山庄小区）业主许彩妹于2017年就同类物业服务合同纠纷向人民法院提起民事诉讼。该案经本院二审后，于2018年2月27日作出（2017）桂10民终2192号民事判决，认定涉案的物业交纳标准已经德保县房地产管理所和物价局审核签章，且该标准符合当地物业服务行业的一般收费标准，故富泽物业要求按0.68元/平米.月标准支付物业费的意见合理，判决支持其诉请。该判决现已生效。 本院认为，本案的争议焦点是：1、本案所涉《物业管理委托合同》是否合法有效？2、上诉人要求被上诉人支付物业服务费是否有事实和法律依据？收费标准如何确定？ 一、关于本案所涉《物业管理委托合同》是否合法有效的问题。选聘小区物业服务企业属于业主享有的物业共有和共同管理的权利，应由业主共同决定。本案中，签订合同的主体即“德保县德立山庄小区业主委员会”成立程序不合法,事后亦未能得到业主大会的追认，不具备从事民事活动的主体资格，故其与上诉人签订《小区物业管理委托合同》属无效合同。上诉人提出其无义务审查业主委员会成立情况的意见，不能成为签订涉案物业服务合同合法有效的理由，依法应不予采纳。 二、关于上诉人要求被上诉人支付物业服务费是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案系物业服务纠纷，虽然上诉人与涉案业主委员会签订的物业服务合同无效，但现有证据证实上诉人富泽物业实际履行了对德保县德立山庄小区的物业管理和服务工作。且在上诉人富泽物业提供管理和服务期间，被上诉人周小巧作为小区业主并未提出异议，因此，富泽物业与周小巧之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。由于上诉人实际上为涉案小区提供了物业服务，被上诉人作为涉案小区的业主实际享受了相关服务，而物业服务费在客观上又无法返还，故业主应当向物业服务企业提供一定的费用以折价补偿物业服务企业因提供服务而发生的成本支出。据此，富泽物业要求周小巧支付自2017年1月16日起至2017年8月16日止的物业服务费，具有事实和法律依据，依法予以支持。被上诉人以其并非合同当事人为由提出抗辩的理由不成立，依法不予支持 三、关于收费标准如何确定的问题。因上诉人所主张0.68元/平米.月的收费标准系经过德保县房地产管理所和德保县物价局审核签章，且并未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准，故上诉人要求按照0.68元/平米.月的收费标准确定本案物业服务费即710元（0.68元/平米.月×83.86㎡×7个月），本院依法照准。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但部分处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销德保县人民法院（2018）桂1024民初481号民事判决； 二、由被上诉人周小巧支付上诉人广西德保县富泽物业服务有限公司物业服务费710元。 一审案件受理费25元（被上诉人已预交）、二审案件受理费50元（上诉人已预交），合计75元，由被上诉人周小巧负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 玉 江 二〇一八年十二月十四日 法官助理陈华婷 书记员黄晓莉