河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终3529号上诉人（原审原告）：沈景莲，女，1972年12月10日出生，满族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：李文君，男，1972年4月7日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。系沈景莲之夫。委托诉讼代理人：张国强，河北山庄律师事务所律师。上诉人（原审被告）：承德市正昊房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区石洞子沟**（承德市木器厂院内第**）。法定代表人：王恩重，总经理。委托诉讼代理人：王久利，男，1985年10月6日，汉族，住河北省承德市双桥区。系该公司员工。委托诉讼代理人：杨静，河北蓝岛律师事务所律师。原审被告：林玉明，男，1954年9月25日出生，汉族，住河北省承德市丰宁满族自治县。原审第三人:邵云兰，女，1964年10月28日出生，满族，住河北省承德市平泉市。上诉人沈景莲、上诉人承德市正昊房地产开发有限公司因与原审被告林玉明、原审第三人邵云兰商品房预售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈景莲及其委托诉讼代理人李文君、张国强，上诉人承德市正昊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王久利、杨静到庭参加诉讼，原审被告林玉明、原审第三人邵云兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈景莲上诉请求：1、撤销承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2277号民事判决第二项中“被告承德市正昊房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内赔偿原告沈景莲损失210000.00元”，改判为“被告承德市正昊房地产开发有限责任公司于本判决生效后二十日内赔偿原告沈景莲损失370000.00元”；2、撤销承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2277号民事判决第三项“驳回原告沈景莲其他诉讼请求”的判决，改判为“被上诉人另按上诉人已付购房款492807.00元的一倍对上诉人承担违约赔偿责任；”3、维持解除合同、返还购房款并给付利息、赔偿律师代理费的判决。主要事实与理由：一审判决原审被告返还原审原告购房款492807.00元及利息，赔偿律师代理费50000.00元，均有充分的事实与法律依据，请求二审人民法院对一审判决的上述认定予以认可，对上述判决予以维持。但一审判决在以下事项上认定事实、适用法律及所做判决错误，二审应予纠正。一、认定原告与被告双方约定房款为592807.00元与实际不符，也与在案证据冲突，认定事实错误。只判决被告赔偿原告损失210000.00元，使被告一房二卖仍可获利20万元。而原告因此所受实际损失却有至少16万元得不到赔偿，不符合公平原则，也不符合合同法及相关司法解释的规定。1、本案双方约定的房屋价格应认定为492807.00元。2、按第二次一审开庭前被上诉人公开的售房价格。原告购买同等房屋至少需要比认购约定的价格多支付370000.00元，应全部判由被告赔偿。二、一审判决对上诉人申请法院从主管机关调取的证明被上诉人擅自抵押卖出的商品房，之后又一房二卖的相关证据只字不提，对被上诉人极为恶劣的合同欺诈行为没有做出认定，仅仅认定被上诉人“拒绝与原告签订商品房买卖合同，向原告交付房屋构成违约”，从而使被上诉人逃避了依法应承担的惩罚性赔偿责任，认定事实与适用法律错误。1、一审判决将被上诉人的欺诈违约认定为一般违约，有避重就轻之嫌。2、被上诉人对上诉人进行商品房买卖合同欺诈的事实清楚，证据确凿，没理由不予认定。3、被上诉人的合同欺诈行为极其恶劣，应依据法律的明确规定判决其承担最严厉的惩罚性违约赔偿责任，仅判其承担“填补损失的违约责任”不符合法律规定。请求二审人民法院依法审查，并诚望予以采纳。承德市正昊房地产开发有限公司上诉请求：请依法撤销河北省承德市双桥区人民法院(2017)冀0802民初1640号民事判决，将案件发还重审或依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人间不存在商品房买卖合同关系。1、本案事实为上诉人为本案诉争房屋的开发商，房屋建成后因欠付工程款问题，上诉人将本案诉争房屋抵顶给林玉明，被上诉人通过第三人邵云兰找林玉明购买的诉争房屋，被上诉人并非从上诉人处直接购房屋，所以双方不存在房屋买卖合同关系。2、对于上诉人与被上诉人签订合同以及出具收据问题，是由于为了避免手续繁琐，所以上诉人应林玉明的要求代林玉明出具，并且与被上诉人签订合同。另外，如果认定上诉人与被上诉人间存在商品房买卖关系，那么合同约定价款与被上诉人实际支付价款不符，而且上诉人仅收取了10万元，其余购房款上诉人并未收取。3、本案中原审第三人邵云兰的答辩中已将被上诉人买房的始末讲述的非常详细，第三人邵云兰的在原审的答辩也能证明上诉人与被上诉人间不存在商品房买卖合同关系。4、被上诉人存在过错，本案诉争房屋系上诉人开发，上诉人在售楼处对外直接销售，而被上诉人为贪图便宜从他人手中购买，从而导致不能实现合同目的，所以被上诉人存在过错，应承担一定责任。二、原审判决适用法律错误。1、本案中，被上诉人在起诉状中己自认将购房款按邵云兰的要求打入邵云兰的帐户，所以原审法院在上诉人未收到购房款的情况下认定双方具有商品房买卖合同关系并从而判决上诉人承担较高的赔偿责任并无法律依据。2、关于被上诉人的律师费问题，上诉人与被上诉人间并未约定律师费的支付问题，所以原审判决上诉人承担律师代理费用没有法律及合同约定的依据。三、本案程序违法。因上诉人与被上诉人的纠纷均因林玉明而起，也是林玉明收取了被上诉人的购房款，所以林玉明应作为本案的被告，上诉人依法申请追加了林玉明为本案被告，但一审法院未予追加。综合以上几点，上诉人与被上诉人间不存在商品房买卖合同关系，原审法律认定事实及适用法律错误，请二审法院予以纠正。林玉明、邵云兰二审期间未有辩称意见。沈景莲向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告正昊公司的商品房买卖合同（商品房认购合同书）；2、判令被告向原告双倍返还已付购房款，合计985614.00元及自2015年12月16日至生效判决确定的给付之日的利息；3、判令被告赔偿原告购买同等房屋的差价损失款370000.00元；4、被告承担本案全部诉讼费用和原告的律师代理费。一审法院认定事实：原告沈景莲与被告正昊公司于2015年12月16日签订商品房认购合同书，约定沈景莲作为买受人认购正昊公司开发建设的金牛山庄1幢1单元902号房，面积93.68平方米（最终以房产部门实测面积为准），单价6328.00元，总价592807.00元。合同尾部手写注明现交拾万元尾款抵工程款（林玉明1号楼）。合同签订后当日，原告向被告正昊公司会计王翠平账户转账100000.00元，向邵云兰之子杨雨泽账户转账320000.00元，交付邵云兰现金72807.00元。同日，林玉明向沈景莲出具收条，记载“今收到沈景莲金牛山庄1号楼1单元902室购房款392807.00元，抵林玉明金牛山庄工程款”，被告正昊公司向原告出具收据，记载“今收到沈景莲（二牛沟1号1单元902室)房款492807.00元”。2016年10月12日，金牛山庄1号楼取得预售许可证，但正昊公司以法院判决不认可其与林玉明抵顶工程款的行为，正昊公司不能付两份工程款为由拒绝与原告签订商品房买卖合同。现原告认购合同书中记载的1号楼1单元902号（备案登记为702号房屋）已经另行售出，售价802807.00元。一审法院认为，首先关于原、被告间是否存在有效商品房买卖合同关系，原告提交的其与正昊公司于2015年12月16日签订的商品房认购合同书上加盖正昊公司合同专用章，原告向正昊公司会计转账100000.00元，在向邵云兰、杨雨泽转账、付款后，被告林玉明向原告出具收到房款392807.00元抵顶工程款的收条，之后被告正昊公司向原告出具收到购房款492807.00元的收据，根据上述事实可以认定，正昊公司认可原告给付林玉明（转给邵云兰、杨雨泽）的款项为交纳商品房认购合同书所约定的金牛山庄1号楼1单元902室（后备案登记为702）的购房款。正昊公司以原告部分房款抵顶林玉明工程款的行为与原告无关。在原告起诉前，正昊公司取得商品房预售许可，因此该认购合同具有法律效力，对双方具有约束力。对于被告认为其与原告之间不存在意思表示一致的商品房认购合同的答辩意见，本院不予采纳。关于原被告之间签订的商品房认购合同的性质，认为原、被告签订的商品房认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且正昊公司已经按照约定收受房款，故该认购合同应认定为商品房买卖合同。关于原、被告双方是否存在违约行为，在原告向正昊公司交纳购房款492807.00元且正昊公司取得商品房预售许可证后，原告催促正昊公司签订商品房买卖合同，但正昊公司以（2015）双桥民初字第3882号民事判决书不认可其与林玉明之间抵顶工程款的行为为由，拒绝签订，并将本案所涉房屋另行出售。本院认为，在承德高远建筑安装工程有限公司以正昊公司为被告提起建设工程施工合同纠纷之诉，且于2015年12月4日开庭审理后，正昊公司就应明知其与林玉明之间以房抵顶工程款的行为具有争议，仍于2015年12月16日作出与原告进行房款抵工程款的民事行为，正昊公司本身具有过错。而且（2015）双桥民初字第3882号民事判决书认定正昊公司已向林玉明支付的工程款可另行向林玉明主张权利。因此，该判决并非正昊公司解除或终止其与原告签订的商品房认购合同的法定事由，正昊公司仍应承担继续履行商品房认购合同的约定义务，其拒绝与原告签订商品房买卖合同、向原告交付房屋构成违约，应承担违约责任。被告正昊公司辩称原告拒绝交纳剩余购房款构成根本违约，但未提交证据予以证实，故不予认定。关于被告正昊公司应承担的违约责任，一审法院认为被告正昊公司在取得商品房预售许可之后，拒绝与原告签订商品房买卖合同，明确表示不履行合同义务，构成法定解除事由，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求双倍返还购房款及利息并要求赔偿差价损失370000.00元的诉讼请求，本院认为原告主张双方商定的真实价格为492807.00元，但并未举证证明，故本院认定双方约定房款为592807.00元，被告正昊公司违约行为导致双方商品房买卖合同未能订立，被告应返还原告已付房款及利息。被告正昊公司的违约行为导致原告丧失依照当时的房价购买商品房的机会，造成购房差价损失，为鼓励诚实信用的合同行为并考虑被告正昊公司的主观过错程度，本院认为被告应承担填补性违约赔偿责任，其应赔偿原告起诉时与合同签订时的差价款210000.00元（802807.00元-592807.00元）以及原告为诉讼支出的律师费用50000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条之规定，判决：一、解除原告沈景莲与被告承德市正昊房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同书》。二、被告承德市正昊房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告沈景莲购房款492807.00元并自2016年10月12日起按中国人民银行同期贷款利率给付原告利息至本判决确定的履行之日止；被告承德市正昊房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告沈景莲损失210000.00元及律师代理费50000.00元。三、驳回原告沈景莲其他诉讼请求。案件受理费17001.00元，由原告承担6800.00元，由被告承德市正昊房地产开发有限公司承担10201.00元。财产保全费5000.00元，由被告承德市正昊房地产开发有限公司承担。二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院经审理，二审查明事实和采信证据与一审查明事实和采信证据一致。相关证据在案佐证，事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人沈景莲与上诉人承德市正昊房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同书》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。上诉人沈景莲向上诉人承德市正昊房地产开发有限公司及林玉明指定人付购房款计492807.00元；但上诉人承德市正昊房地产开发有限公司在未有确实证据证实上诉人沈景莲有违约行为的情况下，又将涉案房屋网签到他人名下，导致商品房买卖合同目的不能实现。一审法院依据上诉人沈景莲的诉讼请求解除该买卖合同正确。关于沈景莲要求双倍返还购房款的上诉理由，经查，因沈景莲与承德市正昊房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同书》价款是592807.00元，而沈景莲只交纳492807.00元，一审法院根据实际情况由承德市正昊房地产开发有限公司赔偿其购房差价损失210000.00元正确，其要求双倍返还购房款的上诉理由本院不予支持。关于承德市正昊房地产开发有限公司上诉称沈景莲并非是从其公司直接购买房屋，双方不存在买卖关系；该公司未收到购房款却承担较高赔偿责任及律师代理费于法无据等上诉理由。经查，二上诉人于2015年12月16日签订了《商品房认购合同书》并盖有承德市正昊房地产开发有限公司合同专用章，同日该公司又收取沈景莲100000.00元购房款，该合同中还注明“现交拾万元尾款抵工程款（林玉明1号楼）”，合同签订当日，沈景莲向承德市正昊房地产开发有限公司会计王翠平账户转账100000.00元，同日该公司又收取沈景莲100000.00元购房款，沈景莲向邵云兰之子杨雨泽账户转账320000.00元，交付邵云兰现金72807.00元。同日，林玉明向沈景莲出具收条，记载“今收到沈景莲金牛山庄1号楼1单元902室购房款392807.00元，抵林玉明金牛山庄工程款”，承德市正昊房地产开发有限公司向沈景莲出具收据，记载“今收到沈景莲（二牛沟1号1单元902室)房款492807.00元”。以上足以说明二上诉人之间存在买卖房屋关系，且沈景莲向林玉明付款是已经该公司同意。一审法院根据在双方买卖过程中承德市正昊房地产开发有限公司给沈景莲造成的诉讼及其他损失情况，判决该公司赔偿律师代理费及其他损失等并无不当，故承德市正昊房地产开发有限公司的上诉理由本院均不予采信。综上所述，沈景莲及承德市正昊房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34002.00元，由上诉人沈景莲负担17001.00元；由上诉人承德市正昊房地产开发有限公司负担17001.00元。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 李红梅审判员 孙琳丽二〇一八年十二月二十六日书记员 柳云琪