江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0502民初505号原告：刘永，男，1974年3月28日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：杨七芽、郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。被告：新余市新泰安房地产开发有限公司，住所地：新余市渝水区胜利北路**。法定代表人：董小青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李辉华，江西三江合律师事务所律师。原告刘永（下称原告）与被告新余市新泰安房地产开发有限公司（下称被告）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月1日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨七芽、郭翔星，被告委托诉讼代理人李辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月14日签订的《调解协议书》第三条为无效条款；2、判决被告支付原告工程款2735739元，利息217660元，合计2953399元（利息暂计算至2018年1月10日），并以2735739元为基数，按年利率6%计算自2018年1月11日起至还清之日止的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月21日，原、被告签订一份《水西印象老街施工合同》，约定被告将其开发的“水西印象老街住宅小区”1#、2#、4#楼以包工包料的方式一次性包干给原告承建，并对工程范围、工程量计算方法、工程款支付期限与方式等进行了约定。合同签订后，原告按期完成各项施工任务。工程竣工并交付使用后，被告一直以各种理由拒绝办理工程价款结算。2016年9月14日，双方签订一份《调解协议书》，确认原告已完工工程的总价款为4509147.7元，原告未完工工程不再继续施工，减去被告已支付工程款1600000元，被告欠付原告工程款2909147.7元，被告以“水西印象老街住宅小区”部分店面、住宅作价2735739元用于偿还原告工程款2735739元。但被告至今未将房屋交付原告，更加没有办理商品房买卖预售备案登记和权属登记手续，并且用于抵偿的房屋被他人占有，被告已无法向原告交付房屋。另据原告了解，被告至今未取得商品房预售许可证明，其与原告订立的有关以房抵债条款系无效条款，故向法院起诉。被告辩称，原、被告签订的《调解协议书》是双方真实意思表示，不存在违法的情形，该协议合法有效，原告要求确认协议第三条为无效条款没有事实和法律依据；原告没有完成案涉工程，被告拖欠原告工程款与事实不符；协议书中载明被告已将店面交付原告，原告诉称与事实不符；原告要求支付利息与事实不符。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，当事人对提交的《水西印象老街施工合同》、2016年9月14日签订的《调解协议书》、（2016）赣0502民初2212号民事裁定书真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的《调解协议书》提出异议认为，该协议书是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家强制性规定，属有效协议，且被告已按约定交付以房抵款的店铺、住宅。本院认为，该协议虽然是双方当事人真实意思表示，但被告在本案审结前仍未办理本案案涉房屋的预售许可证明，其与原告签订的协议书第三条约定：“被告以水西印象老街住宅小区部分店面、住宅作价2735739元用于偿还原告工程款”违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该条款属无效条款，且被告不能提交证据证明被告已将约定的以房抵款的店面、住宅交付原告。故对被告的异议不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月21日，原、被告签订一份《水西印象老街施工合同》，约定被告将其开发的水西印象老街住宅小区1#、2#、4#楼以包工包料的方式一次性包干给原告承建。并对工程范围及要求、工程量计算方法、工程款支付期限和方式、违约责任等相关事项进行了约定。合同签订后，原告组织队伍进场施工。后双方因工程施工、工程款结算、支付等事项发生纠纷，原告于2016年6月23日向新余市渝水区法院起诉（案号：2016赣05**民初2212号）。诉讼中，原、被告经庭外协商，于2016年9月14日自愿签订《调解协议书》一份。约定：一、双方结算确定原告已完工的水西印象老街住宅小区1#、2#楼工程总价款为4509147.7元，被告已支付1600000元，欠原告工程款2909147.7元；二、双方签订的《水西印象老街施工合同》终止执行，原告未完工程（包括1#、2#楼的扫尾工程、4#楼工程）不再继续施工，且相互不承担法律责任，但原告应对已完工工程承担工程质量保修责任；三、被告以水西印象老街住宅小区部分店面、住宅作价2735739元用于偿还原告工程款2735739元；四、第一、三条相抵后，被告还应支付原告工程款173408.7元，此款被告无须支付给原告，全部用于被告代扣代缴原告工程款的建筑安装工程税费；五、协议签订当日，被告将全部抵款店面、住宅交付原告使用等其他相关事项。同日，原告向渝水区法院申请撤诉，2016年9月26日，渝水区法院裁定准许原告撤诉。但被告至今未将协议约定的店面、住宅交付原告使用，也未办理相关手续，故原告向法院起诉。另查明，至本案审结前，被告未取得水西印象老街住宅小区的商品房预售许可证明。本院认为，本案属建设工程施工合同纠纷。原告作为不具备建筑施工资质的自然人与被告签订《水西印象老街施工合同》违反国家法律、法规的强制性规定，该合同属无效合同。在原告部分施工后，原、被告经协商一致，签订《调解协议书》，该协议中对原告已完工工程总价款结算金额、已付工程款的确定和未完工工程的处理等相关内容系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，也未损害国家、集体、第三人的利益，该部分协议内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。但被告在本案审结前，未取得水西印象老街住宅小区的商品房预售许可证明，其与原告在协议书中第三条约定：“被告以水西印象老街住宅小区部分店面、住宅作价2735739元用于偿还原告工程款2735739元”，违反国家法律、法规的强制性规定，该条内容属无效协议。且被告也不能提交证据证明被告已将约定的以房抵款的店面、住宅实际交付原告使用，故被告应按双方结算工程款2735739元支付给原告。自双方工程款结算之日即2016年9月14日起计算至原告起诉之日2018年1月10日止。被告应支付原告工程款利息217660元（2735739元×6%÷365天×484天）。综上，依据《中华人共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告刘永与被告新余市新泰安房地产开发有限公司于2016年9月14日签订的《调解协议书》第三条内容无效；二、被告新余市新泰安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘永工程款2735739元，利息217660元，合计2953399元，并以2735739元为基数，按银行同期同类贷款利率支付自2018年1月11日起至全部工程款付清之日止的利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30428元，诉讼保全申请费5000元，合计35428元，由被告新余市新泰安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  蒋小群人民陪审员  周 芳人民陪审员  郭丽华二〇一八年十二月二十四日书 记 员  彭靖彧