吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0621民初2138号 原告徐飞，男，1983年1月14日生，汉族，无职业，住吉林省长春市二道区。 委托代理人张治学，吉林龙达律师事务所律师。 委托代理人李宝军，吉林龙达律师事务所律师。 被告曲鹏程，男，1990年10月3日生，汉族，无职业，住抚松县抚松镇。 委托代理人曲信明，男，1958年1月28日生，汉族，无职业，住抚松县抚松镇。 被告吉林基龙实业有限公司，地址：抚松县抚松镇，法定代表人岳守琴，系该公司经理。 原告徐飞诉被告曲鹏程、被告吉林基龙实业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐飞的委托代理人张治学、李宝军、被告曲鹏程的委托代理人曲信明、被告吉林基龙实业有限公司的法定代表人岳守琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐飞诉称：2017年2月15日，抚松县人民法院对原告徐飞、孙荣杰诉被告抚松县天合热力有限公司股权转让纠纷一案作出（2017）吉0621民初239号民事调解书，经法院主持调解，双方自愿达成协议：（1）被告抚松县天合热力有限公司于2017年5月15日前一次性给付徐飞、孙荣杰股权转让款300万元；（2）被告抚松县天合热力有限公司如到期不能付清所欠徐飞、孙荣杰股权转让款300万元，自2014年10月20日至还清欠款日止，按中国人民银行同期贷款利率承担利息。调解书生效后，被告抚松县天合热力有限公司没有按照生效调解书履行义务，故原告徐飞依法向抚松县人民法院申请执行。执行机构于2017年7月26日作出（2017）吉0621执610号裁定书，因被告吉林基龙实业有限公司自愿为被执行人抚松县天合热力有限公司提供保证，所以抚松县人民法院执行机构于2017年10月19日作出（2017）吉0621执610号之一裁定书，裁定查封被告吉林基龙实业有限公司所有的位于抚松县抚松镇抚松大街的商业用房一处（房权证号：抚FQ字第**，建筑面积977.28平方米）。 2018年9月20日，被告（案外人）曲鹏程对执行标的向法院提出书面异议。抚松县人民法院于2018年9月30日作出（2018）吉0621执异93号执行裁定书，裁定中止对位于抚松县抚松镇抚松大街房权证号为：抚FQ字第**7XXX号中一层149.52平方米商业用房（产籍号8855010－010－0103－01XXXX，房间编号160XXX）的执行。原告不服，本案被告曲鹏程称2016年12月1日即与被告吉林基龙实业有限公司签订了《房屋买卖协议》，支付了全款，并装修后于2017年4月1日将涉案房屋出租给他人。但在吉林通联房地产评估有限公司出具估价报告中被告吉林基龙实业有限公司提供的2016年12月31日签订的《房屋租赁合同》中，被告又将涉案房屋整体出租给了袁林，其中包括已卖给被告曲鹏程的部分。原告至今无法看到《房屋买卖协议》，但仅从这一点，原告有理由怀疑该买卖协议和租赁合同是伪造的，租赁合同中租赁期限为20年，一次性交付租金，完全不符合交易习惯，且原告有证据证明二被告签订《房屋买卖协议》并非在2016年，而是在2018年，系双方伪造的。故诉至法院，请求判令准许执行被告吉林基龙实业有限公司所有的位于抚松县抚松镇抚松大街房权证号为：抚FQ字第**7XXX号中一层149.52平方米商业用房价值110万元（产籍号8855010－010－0103－01XXXX，房间编号160XXX），并要求被告承担本案的诉讼费用。 为证明上述事实，原告向法庭提供了抚松县人民法院（2018）吉0621执异93号民事裁定书一份等证据。 被告曲鹏程的委托代理人辩称：原告属无理之诉。曲鹏程于2016年12月1日与吉林基龙实业有限公司签定《房屋买卖协议》，购买了涉案的房屋，该房屋买卖协议签定后，曲鹏程将购房款交付给了吉林基龙实业有限公司，吉林基龙实业有限公司将涉案的商业用房交付给了曲鹏程。抚松县房产测绘中心测量了吉林基龙实业有限公司和曲鹏程现有商业用房的面积，测绘中心测绘出吉林基龙实业有限公司商业用房现有面积827.76平方米，曲鹏程的商业用房现有面积为149.52平方米。曲鹏程将涉案房屋进行了装修，之后于2017年4月1日将该涉案房屋出租给了承租人朱兰凤和于兴水。根据上述事实可得知该涉案房屋所有权人是曲鹏程。 另外，曲鹏程是2016年12月1日购买的涉案房屋，法院是于2017年10月19日作出（2017）吉0621执610号之一执行裁定书查封的涉案房屋，曲鹏程购买涉案房屋在前，法院查封涉案房屋在后，因此，抚松县法院于2018年9月30日作出的（2018）吉0621执民93号执行裁定书合法有效。应当驳回原告的诉讼请求。 为证明上述事实，被告曲鹏程的委托代理人向法庭提供了《房屋买卖协议》一份、银行转帐凭证两份、抚松县人民法院（2017）吉0621民督2号支付令一份、吉林基龙实业有限公司出具的收据一份、抚松房权证抚FQ字第**7XXX号房屋所有权证一份、房产测绘委托书两份、房产面积测绘报告两份、测绘发票两份、宗地图一份、房屋租赁协议书二份、抚松县山城装饰有限公司证明材料一份、抚松县人民法院（2017）吉0621执610号之一执行裁定书一份、（2018）吉0621执异93号执行裁定书一份等证据。 被告吉林基龙实业有限公司辩称：曲鹏程购买我公司房屋的事实属实，曲鹏程将购房款已全部付清。曲鹏程购买我公司房屋之后，我们去办理过过户手续但没有办成，因当时房屋的建筑地址差了50公分。我不同意原告要求继续执行我公司名下的房产，因为原告徐飞的叔叔已将欠原告的300万元还了一多半，另外我公司的房屋已经出租给袁林了，因为当时我公司欠袁林的钱，无钱偿还，所以我公司把房屋出租给袁林。 被告吉林基龙实业有限公司未向法庭提供证据。 经审理查明：2017年2月15日，抚松县人民法院作出（2017）吉0621民初239号民事调解书，该调解书确定（1）被告抚松县天合热力有限公司于2017年5月15日前一次性给付徐飞、孙荣杰股权转让款300万元；（2）被告抚松县天合热力有限公司如到期不能付清所欠徐飞、孙荣杰股权转让款300万元，自2014年10月20日至还清欠款日止，按中国人民银行同期贷款利率承担利息。调解书生效后，抚松县天合热力有限公司未能按照生效调解书履行义务，原告徐飞依法向抚松县人民法院申请执行。抚松县人民法院在执行过程中，于2017年7月26日作出（2017）吉0621执610号裁定书，裁定吉林省基龙实业有限公司在保证责任范围内对申请执行人承担清偿债务的责任。后经本院查明，被告吉林基龙实业有限公司在抚松县抚松镇抚松大街有商业用房一处（房权证号：抚FQ字：抚FQ字第**977.28平方米），抚松县人民法院于2017年10月19日作出（2017）吉0621执610号之一裁定书，裁定查封被告吉林基龙实业有限公司所有的位于抚松县抚松镇抚松大街的商业用房一处（房权证号：抚FQ字第**7X：抚FQ字第**8平方米）。 2018年9月20日，被告曲鹏程以案外人的身份对执行标的向抚松县人民法院提出书面异议。抚松县人民法院经审查后，于2018年9月30日作出（2018）吉0621执异93号执行裁定书，裁定中止对位于抚松县抚松镇抚松大街房权证号为：抚FQ字第**7XXX号中一层149.52平方米商业用房（产籍号8855010－010－0103－01XXXX，房间编号160XXX）的执行。 另查明：被告曲鹏程于2016年12月1日与吉林省基龙实业有限公司签定了房屋买卖协议，协议约定吉林省基龙实业有限公司将其所有的抚松市场旧楼西南角延寿胡同北侧部分商业用房（房权证号为：抚FQ字第**7XXX号中一层149.52平方米）以总价款110万元的价格出售给曲鹏程。房屋买卖协议签定后，曲鹏程于2016年12月2日将购房款110万元通过银行汇款和给付现金的方式已全部支付给吉林省基龙实业有限公司，吉林省基龙实业有限公司于当日为曲鹏程出具购房款收据，并将实际出售的商业用房交付给曲鹏程。2017年4月26日，曲鹏程委托抚松县房产测绘中心对其购买的商业用房面积进行了面积测绘并交纳了测绘费，经测绘，购买的商业用房（产籍号8855010－010－0103－01XXXX，房间编号160XXX）面积为149.52平方米。2017年6月27日，抚松县土地利用开发公司为曲鹏程出具宗地图，主要内容为一层为曲鹏程，土地分摊面积37.38平方米。曲鹏程在实际取得购买的商业用房所有权后，于2017年3月对所购的房屋进行了装修并出租给他人使用。 上述事实，由原、被告的陈述及提供的抚松县人民法院（2017）吉0621执610号执行裁定书一份、（2017）吉0621执610号之一执行裁定书一份、（2018）吉0621执异93号民事裁定书一份、房屋买卖协议书一份、收据一份、中国工商银行汇款凭证一份、吉林省农村信用社个人储蓄凭证一份、抚松县人民法院（2017）吉0621民督2号支付令一份、抚FQ字第017XXX号房屋所有权证一份、房产测绘委托书二份、测绘费缴费票据二份、房产面积测绘报告二份、抚松县土地利用开发公司出具宗地图一份、抚松县山城装饰有限公司出具的证明材料一份、商品房租赁协议书二份等证据予以证实。本院对上述事实及证据予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该司法解释系就案外人对执行标的物的物权期待权进行的保护。结合本案事实分析，被告曲鹏程在原告徐飞诉抚松县天合热力有限公司股权转让纠纷一案前即与被告吉林省基龙实业有限公司签订了房屋买卖协议，并已全部支付了购房款项和实际占有使用了所购的房屋，可见该房屋买卖协议的签订系其双方的真实意思表示，故应认定被告曲鹏程与被告吉林省基龙实业有限公司签定的房屋买卖协议合法有效。虽然该房屋未办理过户登记手续，但并非因买受人自身原因所造成。虽然原告徐飞在庭审中主张被告曲鹏程与吉林省基龙实业有限公司签定的房屋买卖协议系双方伪造，但对该主张原告徐飞未能向法庭提供充分有效的证据予以佐证，故本院对原告徐飞所提出的被告曲鹏程与吉林省基龙实业有限公司签定的房屋买卖协议系双方伪造的主张不予采纳。综上所述，涉案的位于抚松县抚松镇抚松大街房权证号为：抚FQ字第**7XXX号中一层149.52平方米商业用房（产籍号8855010－010－0103－01XXXX，房间编号160XXX）不能做为被执行人吉林省基龙实业有限公司所有的财产予以执行，被告曲鹏程（案外人）就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告徐飞的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告徐飞的诉讼请求。 案件受理费14,700.00元，由原告徐飞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判长  杨金涛 审判员  张 岩 审判员  徐立峰 二〇一八年十二月十二日 书记员  董 静