云南省墨江哈尼族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0822民初695号 原告：黄定元，男，1969年1月25日出生，汉族，云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县（以下简称江城县）人，小学文化，个体户，住江城县。 委托诉讼代理人：蔡茂仙，男，云南慧申律师事务所律师。特别授权代理。 被告：普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司，住所地：普洱市江城县勐烈镇三国贸易城中国区****。 负责人：李伟忠，系该分公司经理。 被告：普洱至胜房地产开发有限公司，住所地，住所地：云南省普洱市思茅区茶苑路**iv> 法定代表人：张建荣，系该公司总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：张建平，女，云南张建平律师事务所律师。特别授权代理。 被告：普洱至胜物业服务有限公司，住所地：，住所地：普洱市思茅区茶苑路**v> 法定代表人：杨晓霞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张智聪，男，1969年9月3日出生，汉族，四川省仁寿县人，普洱至胜物业服务有限公司法务部主任，本科文化，住普洱市思茅区，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨成松，男，1982年1月18日出生，白族，云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人，普洱至胜物业服务有限公司江城管理处小区主任，大专文化，现住普洱市江城县，特别授权代理。 原告黄定元与被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司（以下简称至胜江城分公司）商品房销售合同纠纷一案，于2017年7月17日立案后，经江城县人民法院开庭审理后作出一审判决，原告不服一审判决上诉至普洱市中级人民法院，普洱市中级人民法院以原审判决漏例当事人，于2018年7月27日将本案发回江城县人民法院重审。因发回重审案件需另行组成合议庭进行审理，而江城县人民法院民事审判团队五名员额法官，其中三名员额法官系未参与诉讼与该案件原告同属共同业主，与案件当事人存在直接利害关系，属于法定规定应当回避的情形，故普洱市中级人民法院裁定本案由本院审理。本院于2018年10月16日立案后，原告于2018年11月9日向本院申请追加普洱至胜房地产开发有限公司（以下简称至胜公司）、普洱至胜物业服务有限公司（以下简称至胜物业公司）为被告，本院予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄定元及其委托诉讼代理人蔡茂仙、被告至胜江城分公司、至胜公司的共同委托诉讼代理人张建平、至胜物业公司的委托诉讼代理人张智聪、杨成松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄定元向本院提出诉讼请求：1、判决被告按合同约定为原告办理商品房产权证；2、判决三被告连带赔偿原告逾期办证违约金171268.5元和到实际办证止的逾期办证违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告至胜江城分公司通过协商，于2012年9月12日与被告至胜公司和至胜江城分公司签订了二份《商品房购销合同》。双方在合同中约定，被告以出让方式取得位于江城县三江大道东城新区地块的土地使用权，土地规划用途为住宅用地。被告在该地块上建设商品房，并将该土地上的ZG1-4幢第1层106号商品房，购房款377494元和ZG1-4幢第1层107号商品房，购房款377494元，两套合计购房款为754988元的商品房销售给原告。同时，约定被告应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。并且在该合同第十二条中对产权登记进行了约定，被告承诺在房屋交付后90个工作日内为原告办理完房屋产权登记；签订合同的同时还与被告至胜物业公司签订了代办产权证书的委托书。2013年4月22日原告以按揭贷款的方式向被告交清了两套商品房的全部购房款，2013年9月12日被告将两套商品房交付原告，同时原告还行向被告缴纳了房产证办证费及代办证相关费用。2017年6月7日原告交纳了二套商品房的契税和印花税。 但由于被告没有全面履行合同约定义务，直到今日也未能按合同约定为原告办理有关的商品房产权证，构成逾期办证，按合同约定应承担逾期办证的违约责任。被告于2013年6月8日统一正式交房，扣除90天的正常办证时间，逾期办证期限从2013年9月9日到2017年6月20日止，按逾期1380天，违约金利率按银行同期贷款年利率6%计算，两套商品房的逾期办证违约金为171268.5元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 至胜江城分公司、至胜公司共同辩称，根据《中华人民共和国公司法》规定，分公司不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司承担。一、二被告已经严格履行了作为开发商的各项义务，项目按期竣工验收备案。二被告已尽力使项目达到具备办证条件，不存在任何违约情形。因原告自身怠于向产权登记部门申请办理产权登记，应由其承担不利后果。而后来由于政府行为导致无法办理产权登记，并非二被告原因造成，故二被告不承担违约责任；二、法律规定及购销合同约定，办理产权登记的义务人是原告，原告只有在书面委托二被告办理时，二被告才负有协助原告办理产权登记的义务。在项目第一次具备办证条件后，原告未向二被告申请要求委托办理产权登记，亦未自行办理，所以当时未能办证的后果由原告自负。而项目第二次具备办证条件后，只要原告委托二被告办理产权登记并缴纳税费和提交全部办证资料，二被告就可以将原告交齐的资料完整提交登记机关，但目前原告仍未交齐办证资料，所以相应责任应由原告自行承担。二被告自始至终均已严格履行合同义务，原告至今未办理产权登记的责任完全是原告怠于履行合同义务以及作为不可抗力的政府行政行为所导致，与二被告无关。综上所述，二被告恳请人民法院在查清本案客观事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。 至胜物业公司辩称：一、被告不是本案的适格主体。被告是专业从事物业管理服务的企业，不是房地产开发企业，未与原告签订过任何房屋买卖合同或向原告出售过房屋。被告不是商品房购销合同的主体，现原告以商品房销售合同纠纷为由将至胜物业公司列为被告，违反了合同相对性原则。二、未办理房屋权属证书的责任不在至胜物业公司。被告接受房地产开发企业、业主委托代为办理房屋权属证书是被告开展的业务之一。被告代办房屋权属证书，需要房地产开发企业、原告向被告提供符合办证所需的资料，被告才能完成受托办证事项。本案中，原告从未向被告书面委托代为办证事项，也未主动将办证所需要的资料提交给被告，被告无法为其办证。直到2017年6月5日，原告才将办证所需资料提交给被告，被告收到原告所提交的办证资料后，及时到不动产权登记中心对接办证事项，但不动产登记中心以该项目土地性质变更手续尚未完成、暂缓办证为由不予受理。被告在未完成办证一事上并无过错，不应当承担责任。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 综合双方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、至胜物业公司的主体资格是否适格？2、各被告是否构成违约？3、原告的诉讼请求应否得到支持？ 原告围绕诉讼请求依法本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》原件2份；2、购房收据、购房发票、印花税发票、契税发票、收据共17张；3、办证委托书1份；4、被告出具的《承诺书》复印件1份；5、2018年5月28日当事人黄定元和余建军与江城县不动产登记中心罗光祥主任的对话录音；6、办证通知书原件1份。 被告至胜江城分公司与至胜公司围绕答辩主张，向本院提交了如下证据：第一组：1、国有土地使用证复印件1份；2、建设用地规划许可证原件1份；3、建设工程规划许可证原件1份；4、建筑工程施工许可证原件1份；5、商品房预售许可证原件（三张）；6、建设工程竣工验收备案表原件1份。第二组：7、商品房购销合同原件1份及补充协议原件2份。第三组：8、江城县广播电视台公告原件1份；第四组：9、房屋所有权证（权利人王梅）原件1份；第五组：10、国际贸易城办证事宜专题会议纪要原件1份；第六组：11、江城县三国贸易城绿地率情况说明原件1份，12、承诺书原件1份；第七组：13、客户回执单（附《三国贸易城办证客户需要提交的材料》）原件1份；第八组：14、江城县广播电视台公告原件1份；第九组：15、不动产权证书（自红兰）1份，16、不动产权证书（范晓洪）1份，17、不动产权证书（郑翠蓉）1份，18、不动产权证书（王梅）1份；第十组：19、会议纪要复印件1份；第十一组：20、普洱市人民政府常务会议纪要（第七期）（部分页）复印件1份。 被告至胜物业公司围绕答辩主张向本院提交如下证据：1、不动产登记完税证明复印件1份；2、《委托合同》复印件1份（庭审后提交了原件核对一致）。 本院依照原告的申请，向江城县不动产登记中心调取了不动产登记资料查询结果证明1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的1、3、4、6组证据来源合法，内容真实，能证明原告与至胜江城分公司、至胜公司签订《商品房购销合同》，双方对产权登记进行了约定的事实，本院予以采信；对证据2，三被告对证据的三性予以认可，但其中公共维修资金、装修垃圾清理运费、物管费、电表费、电视入网初装费、光纤入户费的收据与本案无关，本院对该部分证据不予采信；对证据5，无其他证据相互印证，不能证明原告欲证明的目的，本院不予采信。 被告至胜江城分公司、至胜公司提交的第一、二、三、四、八组证据，来源合法，内容客观真实，能证明二被告欲证明的目的，本院予以采信；第五、六组证据的真实性，本院予以确认，但不是正式文件，均不足以证明被告欲证明的事实，对证明目的本院不予采信；第七组证据，系原告黄定明自己签收，能证明原告于2017年6月16日收到至胜江城分公司下发的三国贸易城不动产权证办理通知书的事实，本院予以采信；第九组证据来源合法，内容真实，本院予以采信；第十、十一组证据的真实性，本院予以确认，但不是正式文件，不能证明二被告欲证明的目的，本院不予采信。 被告至胜物业公司提交的证据1、2，来源合法，内容真实，能证明至胜物业公司欲证明的目的，本院予以采信。 本院依照原告的申请，向江城县不动产登记中心调取的不动产登记资料查询结果证明，能证明至胜江城分公司、至胜公司没有提供首次登记办证的初始资料的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告至胜江城分公司、至胜公司通过协商，于2012年9月12日签订了二份《商品房购销合同》。合同约定：被告至胜江城分公司、至胜公司以出让方式取得位于江城县三江大道东城新区，编号C-（9）-112的地块的土地使用权，该地块的土地规划用途为住宅用地。被告将该土地上ZG1-4幢第1层106号、ZG1-4幢第1层107号二套商品房销售给原告，每套房内面积各为38.48平方米，每平方米9810.14元，二套购房款为754988元。《商品房购销合同》第十二条约定：“1、房屋交付乙方（原告）后，乙方可以委托甲方（至胜江城分公司、至胜公司）代理办理产权登记，若委托甲方办理的，乙方（按揭购房的必须委托）应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》。2、乙方自接到甲方通知可办理房屋产权登记手续时，需在10个工作日内提供办证相关材料给甲方，同时预交相关办证费用及税费。3、甲方应在乙方提供完备资料后的90个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到房管处，乙方预交的费用在领证时按照实际支出多退少补，乙方必须按约定结清所有费用后方可领取《房屋所有权证》。按揭购房户，自甲方到房管局领回《房屋所有权证》，乙方接到通知后，应在30个工作日内办理《房屋他项权证》进行抵押”。《合同补充协议》第五条约定：“按照法律规定，办理产权证的义务人为乙方，甲方为协助人。乙方委托甲方办理的，应出具委托书及支付委托办证的代办费；如乙方以按揭贷款方式购买房屋的，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方统一办理，并自收房之日起10日内交给甲方应由乙方承担的相关办证费、抵押登记费等费用。” 另查明：原告于2013年4月22日按揭贷款方式付清全部房款。2013年9月12日被告将两套商品房交付原告，同时原告向被告缴纳了房产证办证费及代办证相关费用。 被告至胜江城分公司分别于2015年9月11日、2017年6月18日起两次在江城县文体广电旅游局广播电视台滚动播出可以办理产权登记的公告。2017年4月24日，被告至胜公司江城分公司向江城县三国贸易城全体业主承诺于2017年6月30日前启动三国贸易城不动产权证办理，在2017年9月30日前提交其应提交的相关办证资料到不动产交易中心，并承诺于2017年4月28日前拿出违约赔付方案。2017年6月16日，原告收到至胜江城分公司下发的三国贸易城不动产权证办理通知书。但至胜江城分公司、至胜公司未向江城县不动产登记中心提供首次登记办证的初始资料。原告自购房后未与三被告签订《办理房屋产权登记授权委托书》，直至2017年6月7日原告将二份完税证明材料交给被告至胜物业公司。 还查明，至胜江城分公司没有法人资格，不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司即至胜公司承担。至胜江城分公司于2013年6月2日与至胜物业公司签订了《房地产办证手续委托合同》，全权委托至胜物业公司办理江城县“三国贸易城”商品房业主的房产证、土地证事宜，并对相关权利义务、违约责任等进行了约定。 本院认为，关于至胜物业公司主体资格是否适格的问题。本案中，被告至胜江城分公司与至胜物业公司签订《房地产办证手续委托合同》，将三国贸易城的商品房业主的房产证、土地证事宜委托给至胜物业公司，二原告也将代办产权证的相关费用及部分办证材料交给至胜物业公司，双方间形成事实委托关系，本案与至胜物业公司存在利害关系，故至胜物业公司的主体资格适格。至胜物业公司关于其不是本案适格主体的答辩主张，本院不予采纳。 关于各被告是否构成违约的问题。原告与至胜江城分公司、至胜公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。至胜公司江城分公司、至胜公司将房屋交付原告后，已经通过电视公告及书面通知告知所有业主可以办理产权登记。但原告一直未将办证的所有材料交给至胜物业公司，导致至胜物业公司无法及时为原告办证，原告应承担怠于提供办证资料的责任。而原告于2017年6月7日将完税证明交予至胜物业公司时，其已经将所有办证材料全部交齐，由于至胜江城分公司、至胜公司将土地性质为住宅的地块建盖为商铺出售给原告，导致至胜物业公司在原告具备办证的条件下却因土地性质不符，至今无法为原告办理不动产权证书，至胜江城分公司、至胜公司构成违约，须赔偿逾期办证违约金。该不能办证的原因不是至胜物业公司造成，故至胜物业公司不构成违约，无需承担责任。 关于原告的诉讼请求应否得到支持的问题。对于办证问题。本院认为至胜江城分公司、至胜公司在开发建设过程中，对土地性质为住宅的地块未经审批却建盖为商铺，至今未变更土地性质的问题，属于行政机关行政执法调整的范畴，在这个问题没有得到解决的情况下，原告要求被告按合同约定为原告办理商品房产权证的诉讼请求，事实上不能履行也无法通过人民法院的判决强制履行，故原告的该诉请本院不予支持。对于违约金问题。原告于2017年6月7日办理完税证明，具备了办证条件。因合同约定至胜江城分公司、至胜公司应在原告提供完备资料后的90个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到房管处，故逾期办证违约金应从2017年6月6日起扣除90个工作日（每月酌情认定为20个工作日）提交材料的时间后，酌情自2017年11月1日起，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至至胜公司解决好土地性质问题使该房屋达到具备办证条件后将不动产权证书办理至原告名下之日止的逾期办证违约金。由于至胜江城分公司没有法人资格，不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司即至胜公司承担，上述办证违约金应由至胜公司承担。故原告关于三被告连带赔偿原告逾期办证违约金171268.5元和到实际办证止的逾期办证违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。至胜江城分公司、至胜公司关于其不应承担责任的答辩主张，本院不予采纳。至胜物业公司关于其不应承担任何责任的答辩主张，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告普洱至胜房地产开发有限公司在江城三国贸易城ZG1-4幢第1层106号、ZG1-4幢第1层107号二套房屋具备办证条件后90日内将不动产权证书办理至原告黄定元名下； 二、由被告普洱至胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照房款总额754988元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息进行计算，支付原告黄定元自2017年11月1日起至不动产权证书办理至原告黄定元名下之日止的逾期办证违约金。 三、驳回原告黄定元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3725元，由原告黄定元负担1117元，由普洱至胜房地产开发有限公司负担2608元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判长  白智洪 审判员  张晓燕 审判员  陈丽君 二〇一八年十二月二十日 书记员  姚 梦