山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2484号上诉人（原审被告、反诉原告）：戚务敏，男，1954年6月10日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：许雁峰，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：初建伟，男，1975年10月25日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：李建，山东博实律师事务所律师。上诉人戚务敏因与被上诉人初建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2018)鲁1002民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。戚务敏上诉请求：撤销原判第一项，依法改判。事实和理由：戚务敏与初建伟于2018年7月13日对位于威海市环翠区张村镇西莱海工业园威海华辉机件厂院内一楼车间、二楼宿舍一间（以下简称案涉房屋）进行了交接，故初建伟应当向戚务敏支付房屋占用费3958元（2018年6月1日至2018年7月13日）。初建伟答辩称，戚务敏的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。初建伟向一审法院起诉请求：1、要求解除初建伟、戚务敏签订的房屋租赁合同，戚务敏退还初建伟3个月的租金8400元、押金5000元，合计13400元；2、诉讼费由戚务敏承担。戚务敏提起反诉请求：1、要求初建伟支付租期内拖欠的电费67.08元，水费100元，滞纳金1954.8元，共2121.88元，水费以抄表时实际发生的为准；2、要求初建伟支付违约金3360元；3、戚务敏支付自2018年5月30日至实际返还房屋之日止的租金，暂计算至2018年6月30日，共计2800元。一审法院认定事实：初建伟、戚务敏签订房屋租赁合同，合同约定戚务敏将案涉房屋出租给初建伟，租赁期共36个月，自2017年6月1日至2020年5月31日；年租金33600元，押金5000元，租金按年结算，由初建伟于每年的4月1日前一次性向戚务敏支付租金33600元；租赁期间，初建伟按在租赁期间实际使用数量承担相应的水电等杂费；初建伟应妥善处理污水、垃圾的排放，保护周边环境不因初建伟生产经营活动而受破坏，从而不影响周边邻居及生态环境。否则因此产生的一切费用及后果由初建伟承担；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；初建伟逾期交纳合同约定应由初建伟承担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付戚务敏滞纳金；初建伟未经戚务敏同意，中途擅自退租的，初建伟应按合同总租金的10%的额度向戚务敏支付违约金，戚务敏将不退还押金。合同签订后，戚务敏依约将案涉房屋交付给初建伟使用，初建伟亦依约向戚务敏支付租金33600元（2017年6月1日至2018年5月31日）、押金5000元。初建伟租赁房屋后从事渔杆生产及办公使用。在合同履行过程中，2017年10月26日，威海市环境保护局环翠分局给华辉机件厂下发关于“散乱污”企业责令停产整治的通知，内容：按照环翠区人民政府《环翠区“散乱污”企业专项整治实施方案》（威政办字【2017】29号，以下简称《方案》）规定，你单位及厂区出租户无环保审批验收手续，无有机废气和噪声等环保处理设施，危险废物贮存不规范，属于《方案》“散乱污”规定中的淘汰关停类、限期完善类。现责令你单位按照《方案》规定，立即停产，限期10月31日前，到环保分局办理完善手续，完善有机废气和噪声处理设施，规范的危险废物库。环保设施建成及手续完善后，要向当地镇街和环保分局申请恢复生产，经镇街和环保分局联合验收合格后，方可生产，否则不得恢复生产。西莱海合作社于2018年1月2日制作书面通知，并下发给西莱海工业园区内的各企业，包括戚务敏经营的华辉机件厂，内容：针对西莱海园区“散乱污”企业的治理，经过和上级有关部门的沟通协商，禁止有喷漆、冒烟、噪音、印刷及向外排污等污染的企业不得从事生产，各企业于2018年2月15日以前做好搬家工作，否则不能正常生产，后果自负。初建伟得知上述两份通知内容后，于2018年2月搬离案涉房屋，搬离前未与戚务敏结清水、电费。一审法院于2018年7月13日，组织初建伟、戚务敏双方对案涉房屋进行了交接，初建伟将案涉房屋交付给戚务敏，同时双方对水、电费进行了现场确认：初建伟截至2018年7月13日尚欠戚务敏电费51.48元、水费50元。一审法院认为，初建伟、戚务敏签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应依约履行。本案中，初建伟租赁案涉房屋从事渔具加工，其应属于环保部门责令停产整治的“散乱污”范围，且在停产整治过程中，基于其租赁房屋所在的西莱海工业园区的管辖单位西莱海合作社作出的责令停产且要求于2018年2月15日前搬离的事实，初建伟继续履行合同的目的已不能实现，故其提前解除与戚务敏的租赁合同，应属于不可抗力导致的结果，初建伟不构成违约，戚务敏应向初建伟返还未履行部分的租金以及已交纳的押金。关于初建伟诉请解除案涉房屋租赁合同的问题，戚务敏诉讼中已将租赁房屋收回，双方已实际解除租赁合同关系，无需再进行处理。初建伟主张其自2018年2月25日搬离租赁房屋，且于2018年3月16日通过EMS快递邮寄的方式书面通知戚务敏解除房屋租赁合同，但戚务敏不承认收到初建伟所述的解除房屋租赁合同通知书，亦不能确定初建伟具体搬离的时间。综合分析初建伟、戚务敏的陈述及双方提供的证据，结合威海市环境保护局环翠分局与西莱海合作社的通知以及法院调查的事实，一审法院认为，根据案涉两份要求停产搬离的通知内容，初建伟已实际无法在案涉租赁房屋内继续从事生产经营，其通过起诉的方式以实际行动作出要与戚务敏解除租赁合同的意思表示，且根据《合同法》第九十四条第（一）项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，本案符合法定解除合同的情形，故确定初建伟起诉之日初建伟、戚务敏双方之间的房屋租赁合同解除，应当自2018年4月9日起诉之日起计算返还剩余租期内的租金，即2018年4月9日至2018年5月31日的租金为4786元（33600元÷365天×52天）。戚务敏反诉水电费部分，经一审法院组织初建伟、戚务敏到租赁房屋现场进行了确认，初建伟现尚欠戚务敏电费51.48元、水费50元，初建伟理应支付。戚务敏反诉要求初建伟支付水电费的滞纳金及违约金，基于认为初建伟不构成违约的上述论述，该部分反诉请求，不予支持。综上，初建伟诉讼请求合理部分，依法予以支持。戚务敏反诉请求合理部分，亦依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条之规定，判决：一、戚务敏退还初建伟租金4786元、押金5000元，共计9786元；二、初建伟支付戚务敏电费51.48元、水费50元，共计101.48元；三、驳回初建伟的其他诉讼请求；四、驳回戚务敏的其他反诉请求；上述一、二项兑除后，戚务敏需支付初建伟款项9684.52元，于判决生效后十日内履行完毕。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，反诉费25元，由初建伟负担68元，戚务敏负担25元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，初建伟与戚务敏签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容合法，成立并生效。关于初建伟是否有合同解除权及合同何时解除的问题。2017年10月威海市环境保护局环翠分局向华辉机件厂下达《关于“散乱污”企业责令停产整治的通知》，要求华辉机件厂及厂内出租户立即停产，限期整改；2018年1月2日西莱海合作社通知各污染企业不得从事生产，2018年2月15日前做好搬家工作。该事件系国家加大环境保护力度、为保护绿水青山而进行的政策性调整，行政管理部门通知停产、搬离，属因不能归责于双方的国家政策的调整致合同目的不能实现，双方均有权解除合同。该合同解除权系法定解除权，而非约定解除权，故不受合同条款中约定的提前两个月通知的约束。戚务敏主张其对西莱海合作社的通知不知情，但根据一审法院向西莱海合作社副书记陈学习的调查，通知已下达给华辉机械厂，戚务敏的主张与事实不符，本院不予采纳。初建伟主张于2018年3月16日向戚务敏邮寄了解除合同的通知，提供了上有初建伟签名的解除合同通知的复印件一份；戚务敏认可其收到初建伟邮寄的文件，但主张其仅收到内容主要是初建伟不同意支付物业费及租赁房屋到期日的通知一份，并提交无初建伟签字盖印的打印文书一份，初建伟对该主张予以否认，结合2018年3月16日是西莱海合作社下达通知要求搬离的期限附近、初建伟已搬离主要生产设备等事实来看，初建伟的证据更具优势，其主张的事实更具合理性，本院对初建伟的主张予以支持，对戚务敏的主张不予支持。初建伟解除合同的通知到达戚务敏时双方的合同即应当解除，合同未履行的部分终止履行，已经履行的部分可根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故戚务敏应当返还押金及剩余租期的租金。另外，《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，即双方当事人均有协助对方履行租赁物交接的义务。双方均认可初建伟已经将主要的生产设备搬离，戚务敏应当本着诚实信用原则履行合同后义务，即使租赁房屋内仍有部分物品也是双方对租赁物进行清理义务中解决的问题，而不应以此为由不履行交接。因戚务敏没有配合进行交接，戚务敏要求租赁费计算至租赁房屋实际交接之日依据不足，本院不予支持。一审确认2018年4月9日是双方合同解除的时间并作为计算租金的依据，初建伟对此未提异议，本院对一审判决予以维持。综上所述，戚务敏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由戚务敏负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一八年十二月二十八日书记员  李冬菊