贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初6785号原告（反诉被告）：陆吉晶，男，汉族，1975年11月17日出生，浙江省人，原住浙江省嘉善县魏塘镇北暑村花园浜**，现住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：韩乐仨，贵州群众律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗吉才，男，汉族，1972年11月16日出生，遵义市人，，住贵州省遵义市红花岗区委托诉讼代理人：田烨，汇川区上海路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘娇霞，汇川区上海路法律服务所法律工作者。原告陆吉晶与被告罗吉才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。在诉讼过程中，罗吉才提出反诉，本院予以受理并合并开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆吉晶及其委托诉讼代理人韩乐仨，被告（反诉原告）罗吉才及其委托诉讼代理人田烨、刘娇霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆吉晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告退还20000元履约保证金并承担违约金20000元；3、判令被告退还租金及场地管理费30000元及装饰装修残值损失20000元、工人工资45600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：双方于2018年3月6日签订《商铺租赁合同》。合同约定被告将位于遵义市××区××路××商住楼××号被告注册的汇川区考拉游乐美食城美食区17号商铺出租给原告，租期自2018年3月1日至2019年2月28日止，双方还对履约保证金、租金、场地管理费、管辖法院等作了约定。从2018年6月开始，被告在未通知原告的情况下对美食城进行封闭装修，致使原告的餐厅从2018年6月开始至今无法正常经营，导致原告签订《商铺租赁合同》进行经营的目的不能实现，且被告以自己的行为表示不履行合同义务。故原告诉至法院，诉如前述。被告罗吉才辩称，1、我方没有违约，解除合同不成立。2、本案是原告违约，不是被告违约，保证金没有达到返还条件。反诉原告罗吉才向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告立即支付2018年7月至2018年10月水电费共计6746元（2000元/月×5月-3254.5元）；2、判决反诉被告按合同约定支付违约金100000元（以36000元为基数，从2018年5月21日起按10%/天计算至2018年6月3日；以24000元为基数，从2018年6月4日起按10%/天计算至2018年7月19日；以18000元为基数，从2018年8月21日起按10%/天计算至2018年11月27日。合计仅主张违约金100000元）；3、诉讼费由反诉被告承担；4、反诉被告立即支付反诉原告房屋租金、管理费共计18000元（12000元/月×5月-42000元）。事实与理由：双方于2018年3月6日签订《商铺租赁合同》。合同约定反诉原告于2018年3月1日至2019年2月28日将位于汇川区澳门考拉娱乐美食城租赁给反诉被告使用。合同签订后，反诉原告按合同约定将商铺全面交于反诉被告管理使用、经营。反诉被告按约已向反诉原告交纳第一季度的相关费用，但根据合同约定反诉被告应于2018年5月21日前支付第二季度的租赁费给反诉原告，但反诉被告以种种原因和理由一直未向反诉原告交纳该租赁、管理费用。后经反诉原告多次催缴，反诉被告于2018年6月3日才向反诉原告支付12000元租赁管理费。按合同的约定，反诉被告所交付的费用仅仅是第二季度所应交付费用的1/3，反诉被告于同年7月19日才再向反诉原告支付租赁管理费30000元。此后，反诉被告不但未按合同约定向反诉原告支付租赁管理费，连7月至10月的水电费未付分文。综上，反诉被告的行为已构成根本违约，严重侵害反诉原告的合法权益，故反诉原告诉至本院。反诉被告陆吉晶辩称,反诉原告提起的诉请，事实与理由都不是事实，应驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汇川区考拉游乐美食城（以下简称考拉游乐美食城）于2017年4月12日登记成立，经营者为罗吉才，组成形式为个人经营，经营场所遵义市汇××区××路瑞港家具广场****、附1号门面。2018年6月7日，该美食城注销登记。汇川区考拉美食城（以下简称考拉美食城）于2018年7月17日登记成立，经营者为罗吉才，组成形式为个人经营,经营场所遵义市汇××区××路瑞港家居广场****。2018年10月16日，该美食城注销登记。2018年3月6日，考拉游乐美食城（出租方、甲方）与陆吉晶（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定乙方租用甲方商铺位于汇××区××路××商住楼××美食区××号商铺（建筑面积约150平方米）。租赁期限从2018年3月1日至2019年2月28日，本合同签订之日起乙方按甲方要求开始进行装修，甲方协调配合。为保证本合同履行的严肃性，保证遵守商场的管理制度，保证合法经营、诚信服务、物业安全，乙方应向甲方缴纳履约保证金20000元，履约保证金不计利息。本合同17号商铺按现状整体出租，第一季度租金2000元/月，第二季度调整为2500元/月。租金缴纳方式为季度缴纳一次，签订合同时一次性缴纳一季度租金6000元。第二季度起缴费时间提前15-20日，21日-25日缴费按日增收滞纳金（滞纳金按日计算，标准为每日10%）；26日仍未交租金的，乙方违约。场地管理费8000元/月，场地管理费第二季度调整为9500元/月。甲方收取的场地管理费等费用均为不含税价，若因此产生的所有税费均由乙方承担。场地管理费缴费方式为季度缴纳一次，同租金收费方式。租赁期（含免租装修期）内乙方在经营中发生的水费、电费、通讯费等各种税、费，由乙方自行承担，甲方可以统一代收、统一缴纳，甲方对各商铺已安装好水表、电表等，按水电费收取标准（电费1.5元/Kwh;水电费6.5元/T）。缴纳方式为按月缴纳，甲方每月统计，书面通知乙方收取。乙方用水用电产生费用，甲方在乙方使用一个月后下发缴费通知，限下发通知于5日内缴费，逾期未缴纳的，甲方有权停止向乙方供水供电服务，甲方视为乙方违约，乙方承担违约责任，按日计算违约金，违约金标准为每日5%。逾期五日以上的，甲方视为乙方违约。本合同签订办理完相关手续之日，甲方移交本商铺，乙方按照甲方要求开始进行装修，甲方协调配合。乙方应按照合同约定按时足额缴纳使用费及其他应付款。在合同期内，甲乙双方不得随意提出终止（解除）合同，否则由提出终止合同方承担违约责任。乙方未按照本合同约定的期限向甲方足额支付使用费或其他应付款，超过5天，甲方可单方解除合同，并收回铺位，乙方不持异议并承担违约责任。如乙方在合同期内，有违规、违法、欠费等行为，导致本合同终止的，甲方所收取的履约保证金不予退还。租赁关系合同期满，乙方不再续约，在乙方结清应付所有费用并交还所租赁的商铺，甲方将保证金无息退还乙方。乙方持缴费收据办理退还履约保证金，甲方应在乙方交还商铺后30个工作日内向乙方一次性办理返还履约保证金（无息）。任何一方违反合同规定需向守约方支付违约金的，守约方应拟定《付款通知书》通知违约金在5日支付，接到通知方有异议的应当在支付期内书面提出，不提出也不支付的构成负债。双方约定履约保证金为违约金，违约方承担违约责任，按违约保证金缴纳违约金。该合同还约定有其他的内容。2018年3月6日，陆吉晶向罗吉才一方支付履约保证金20000元。2018年3月7日，汇川区红和丝娃娃餐厅登记成立，经营者为陆吉晶，组成形式个人经营，经营场所汇××区××路考拉美食城**铺位，经营范围包括餐饮服务、鲜花零售。2018年6月3日，陆吉晶通过微信转账方式向罗吉才一方支付12000元（转账备注2018年6月房租）。2018年7月9日，陆吉晶通过微信转账方式向罗吉才一方支付水电费3254.5元。2018年7月19日，陆吉晶通过微信转账方式向罗吉才一方支付30000元（转账备注2018年7月-9月房租）。当日，罗吉才一方出具《收款收据》，载明今收到商场管理费30000元（7月1日-9月30日，每月10000元）。2018年8月14日，考拉美食城向17号商铺出具《通知》，载明于2018年5月31日改造商场之际，由于电工改造线路时将原商场送风机和抽油机接入你商铺空调线路上，导致这期间该设备使用你商铺的电，商场愿承担此期间使用该设备的电费。根据你商铺2018年4月、5月用水电比例情况（4月份水电费1963.5元、5月2703元），我商场承担相关责任后，你商铺可承担不超过4、5月比例水电（6月2000元、7月2000元、8月在改线前按此比例收取，改线后按实际费用收取）等内容。罗吉才与商铺业主建立有一微信群。其中，2018年9月1日，罗吉才在群中称“商场内部升级改造，今天11点前拆墙，对大家有些影响，请支持一下”。2018年10月8日，罗吉才在群中称“各位商家：本美食城已转股东，我委托钟总（钟诚）办理相关交接，现由招商部黄经理洽谈相关事宜。请各商家按原合同办理。”。2018年8月12日，罗吉才与陆吉晶因考拉美食城电费事宜产生争议并报警处理。当日，遵义市公安局汇川分局上海路派出所出警，处理结果为其他。2018年10月31日，陆吉晶因担心17号门店被人强行拆除报警备案。当日，遵义市公安局汇川分局上海路派出所暂做情况掌握，并处理结果为其他。2018年11月8日，陆吉晶因在汇××区××路考拉租用商铺事情报警。当日，遵义市公安局汇川分局上海路派出所出警，处理结果为其他。在诉讼过程中，陆吉晶表示17号商铺经营到10月31日，于2018年11月8日发现商铺已被拆除。在诉讼过程中，罗吉才表示考拉美食城的场地系租赁贵州袁龙商贸有限公司，其并非产权人。罗吉才表示于2018年10月2日与“顾民”、“唐建勇”签订《汇川区考拉美食城转让协议》将美食城转让给“顾民”、“唐建勇”，并于2018年10月13日将商户保证金、租赁合同等移交给受让方。在实际中，考拉美食城已转由他人经营管理，并已改变经营用途。本院认为，陆吉晶与考拉游乐美食城签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思的表示，符合法律的规定，当事人应恪守。本案中，罗吉才作为经营者先后登记成立经营场所相同的考拉游乐美食城、考拉美食城。在考拉游乐美食城于2018年6月7日注销登记，考拉美食城于2018年10月16日注销登记后，前述两美食城产生的权利义务依法由罗吉才享有承担。因此，前述《商铺租赁合同》产生的权利义务依法由罗吉才享有承担。关于《商铺租赁合同》解除事宜。本案中，陆吉晶基于以下理由主张解除《商铺租赁合同》：1、罗吉才在未通知的情况下对美食城进行封闭装修导致陆吉晶经营的目的不能实现；2、罗吉才以自己的行为不履行合同义务。对此，关于第1点理由。客观上罗吉才对美食城进行装修，但无论罗吉才是否通知陆吉晶均不影响陆吉晶作为其中商铺经营者应知晓装修的事实。虽然装修会影响商铺的经营，但陆吉晶并未提供足够的证据证明因装修导致陆吉晶的经营目的不能实现。故本院对于陆吉晶的该理由不予采信。关于第2点理由。在《商铺租赁合同》有效履行期间内，罗吉才作为出租方及管理方应切实履行合同义务及管理职责。但实际中罗吉才于2018年10月以自己的行为转让包括陆吉晶租赁商铺在内的美食城于案外人。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但本案中罗吉才并非美食城所在房屋的所有权人，故其对于美食城并不具备完全的处分权。另外，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，罗吉才在未取得陆吉晶的同意下不能在转让美食城时一并将前述《商铺租赁合同》中的权利义务转让给受让人。同时，罗吉才转让美食城后疏于管理，未履行合同义务，导致陆吉晶经营的商铺被人为拆除。因罗吉才的前述行为导致双方之间的《商铺租赁合同》客观上无法继续履行。因此，陆吉晶主张要解除双方之间的《商铺租赁合同》符合法律的规定，本院予以支持。关于水电费。《商铺租赁合同》约定水电费按月缴纳，罗吉才在陆吉晶实际用水用电后一个月后下发缴费通知，陆吉晶按通知缴费。本案中，虽然罗吉才下发一份关于水电费的《通知》，但该通知仅载明水电费的预收金额，并未载明水电费的实际数额。同时，本案中罗吉才并未提供足够的证据证明实际产生水电费的数额，故其应承担相应举证不利的法律后果。本案中，考虑陆吉晶使用商铺的时间、商铺受的影响程度、陆吉晶已支付4月-5月水电费等情况，本院酌情确定2018年6月-2018年10月的水电费为8000元（2000元/月×80%×5月）。陆吉晶已于2018年7月9日向罗吉才支付水电费3254.5元。因此，陆吉晶依法还应向罗吉才支付水电费4745.5元（8000元-3254.5元）。关于违约金。本案中双方主要争议：1、罗吉才是否存在违约；2、陆吉晶是否存在违约；3、违约金。关于第1点。陆吉晶主张违约的理由如下：①罗吉才没有维护商场的正常经营秩序；②罗吉才在合同有效期内将包括陆吉晶商铺在内的美食城一并转租转让给案外人；③商铺在在租赁期内被破坏，罗吉才未履行安全义务；④罗吉才封闭商场擅自施工。而罗吉才否认存在违约。对此，陆吉晶并未提供证据证明在其商铺被拆除前罗吉才没有维护商场的正常经营秩序。同时，陆吉晶也没有提供证据证明罗吉才封闭商场擅自施工。本案中，罗吉才改造美食城，客观上对于陆吉晶的商铺经营管理有影响，未全面履行合同义务。同时，罗吉才于2018年10月将包括陆吉晶承租商铺在内的美食城转让他人并未取得陆吉晶的同意。另外，转让之后，罗吉才并未履行《商铺租赁合同》中的出租方及管理方的义务导致陆吉晶的商铺被人为拆除。因此，罗吉才未全面履行合同义务构成违约，其应承担相应的违约责任。关于第2点。罗吉才主张陆吉晶未按约支付租金、管理费及水电费构成违约，而陆吉晶否认违约。对此，本案中，租金及场地管理费的缴纳方式及时间是相同的。根据《商铺租赁合同》约定及商铺租赁的行业情况，第一季度（3月-5月）的租金在第一个月的6日缴纳，而第二季度（6月-8月）的租金、管理费的缴纳时间较第一季度的约定时间提前15-20日，即5月18日-5月23日，从5月26日起未支付算违约；第三季度的租金、场地管理费较第一季度的约定时间提前15-20日，即8月18日-8月23日，从8月26日起未支付算违约。鉴于罗吉才未全面履行合同义务，故对于前述期间的租金、管理费应酌情扣减20%。即第二季度租金及管理费为28800元{（2500元/月+9500元/月）×3月×80%}，第三季度9月、10月租金及管理费为19200元{（2500元/月+9500元/月）×2月×80%}。前述两项合计48000元。而实际中，陆吉晶于2018年6月3日支付12000元，于2018年7月19日支付30000元。客观上，陆吉晶逾期支付第二季度的租金、管理费，未足额支付第三季度9、10月的租金、管理费构成违约，故其应承担相应的违约责任。关于第3点。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约情形，而罗吉才的违约更为严重。故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，综合双方的违约程度及本案的实际情况，本院酌情确定罗吉才依法应向陆吉晶支付违约金15000元。故本院对于罗吉才要求陆吉晶支付违约金的反诉请求不予支持。关于房屋租金、管理费。基于前述论理，结合罗吉才的主张，鉴于陆吉晶实际使用商铺的情况，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，陆吉晶依法还应向罗吉才支付房屋租金、管理费6000元（48000元-42000元）。因陆吉晶客观上已使用上述商铺从而受益，故陆吉晶再行要求罗吉才退还使用商铺期间交付的租金及管理费本院依法不予支持。另外，陆吉晶的商铺于2018年11月被人为拆除，罗吉才未尽到相应的管理职责，应承担相应的责任。但本案中，罗吉才并未主张11月的管理费及租金。故即便罗吉才在2018年11月未尽到相应的管理职责也不影响本案关于租金、管理费的处理。关于履约保证金。本案中，陆吉晶向罗吉才交付有履约保证金20000元。鉴于合同已解除及罗吉才的违约情形更严重。因此，罗吉才依法应向陆吉晶返还履约保证金20000元。关于装饰装修残值损失。本案中，虽然因罗吉才的原因导致合同解除。但在合同解除之前，陆吉晶的商铺已被人为拆除并由他人占有，也没有证据显示系罗吉才所为。因此，基于房屋租赁合同纠纷，罗吉才不应赔偿陆吉晶剩余租赁期内装饰装修残值损失。因此，本院对陆吉晶的该项诉讼请求不予支持。另外，关于装饰装修损失，陆吉晶可以另案向实际的侵权人主张赔偿。关于工人工资。本案中，陆吉晶并未提供证据证明因罗吉才的行为导致产生工人工资损失。故本院对于陆吉晶的该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院对于陆吉晶的其他诉讼请求不予支持，对于罗吉才其他抗辩理由不予采信。本院对于罗吉才其他的反诉请求不予支持，对于陆吉晶的其他反诉抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陆吉晶与汇川区考拉游乐美食城（经营者罗吉才）签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）罗吉才于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）陆吉晶履约保证金20000元，并支付违约金15000元；三、原告（反诉被告）陆吉晶于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）罗吉才水电费4745.5元；四、原告（反诉被告）陆吉晶于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）罗吉才房屋租金、管理费合计6000元；五、驳回原告（反诉被告）陆吉晶其他的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）罗吉才其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元（已依法减半收取），由原告陆吉晶负担810元，被告罗吉才负担700元。反诉案件受理费1397元（已依法减半收取），由反诉原告罗吉才负担800元，反诉被告陆吉晶负担597元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王梦二〇一八年十二月二十七日法官助理马育红书记员李博闻