广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初20167号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所深圳市罗湖区深南东路**，统一社会信用代码91440300G347773590。负责人：杨东照，行长。委托诉讼代理人：张国瑞，广东天浩律师事务所律师，执业证号：14403200110464461。委托诉讼代理人：涂素雄，广东天浩律师事务所律师，执业证号14403201610374275。被告（反诉原告）：郑晓滨，男，汉族，1995年4月5日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，被告（反诉原告）：叶惠贤，女，汉族，1965年5月24日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，共同委托诉讼代理人：李东雄，广东华商（龙岗）律师事务所律师，执业证号14403201710604350。共同委托诉讼代理人：方志烽，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。原告与被告财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，被告提出反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行委托诉讼代理人涂素雄，被告郑晓滨、叶惠贤共同委托诉讼代理人李东雄、方志烽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决两被告连带向原告支付《租赁楼宇合同书》中约定的租赁房产的房屋占有使用费，按罗湖区房屋租赁市场指导租金价格（165／月／平米）和两被告出租房屋所实际收取的租金中的高者计，自2017年1月1日起计算至原告恢复行使上诉房产租赁权之日止，现暂计至2018年7月21日共计人民币671783.48元。2.请求法院判令两被告支付上述使用费的利息，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，自上述款项产生之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日为人民币24685.39元。3.本案的诉讼费、保全费、公告费等费用由两被告承担。事实与理由：原告与宝安县友谊总公司（现更名为深圳市富信康实业有限公司）签订了《租用楼宇合同书》，约定宝安县友谊总公司将深圳市东门北路十号宝安友谊大厦主楼底层（5）-（7）轴之间面积为214.285平方米的楼宇（后建筑物名称更改为虹楼，涉案房产为虹楼104单元的一部分）出租给原告使用，租期为48年，自1989年3月1日起至2037年2月28日止，原告一次性将48年的租金共计人民币889282元支付给了宝安县友谊总公司。原告承租涉案商铺后，一开始作为营业网点使用，后来又出租给了深圳市石语文房四宝有限公司（以下简称“石语文房四宝公司”）。2007年6月，原告通过拍卖的方式将涉案商铺的租赁权转让给了陈婵朝，并约定由陈婵朝向石语文房四宝公司收租，陈婵朝从2007年7月1日实际收取涉案房产的租金，直至2009年9月止。此后，由于涉案房产的业主洪清亮（深圳市富信康实业有限公司于2003年12月30日将涉案房产转让给贾颖，贾颖于2006年1月24日又转让给洪清亮，洪清亮于2010年2月5日又转让给本案被告郑晓滨和叶惠贤）持房产证要求石语文房四宝公司向其交租，并通过多种方式干扰承租人行使租赁权，石语文房四宝公司自2009年10月起，就将租金交付给了洪清亮，自2010年4月，又将租金交付给了叶惠贤、郑晓滨。2011年7月，陈婵朝与原告之间的拍卖协议经深圳仲裁委员会裁定无效，原告重新取得了涉案房产租赁权。但两被告依然拒绝原告行使涉案房产租赁权，双方因此产生了纠纷并诉至法院，深圳市中级人民法院在其作出的（2013）深中法房终字第101号生效民事判决书中对上述事实予以确认，并判决原告与宝安县友谊公司签订的《租用楼宇合同书》的租赁期截止至2019年9月30日为有效，被告郑晓滨、叶惠贤应继续履行上述《租用楼宇合同书》。根据前述判决，原告曾于2016年12月向深圳罗湖区法院提起诉讼，要求被告郑晓滨、叶惠贤支付2015年7月1日起至原告恢复行使上述房产租赁权之日止的房屋占有使用费及相应利息。该案最终由深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民终8721号生效民事判决书，判决被告郑晓滨、叶惠贤向原告支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的房屋占用使用费人民币501426.9元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率向原告支付上述款项的利息。因此，原告对涉案房屋享有租赁权（权利期限截止2019年9月30日）业经法院生效判决予以确认，但关于原告所主张的房屋占用费，生效判决文书仅支持到2016年12月31日，之后的房屋占用费，由于尚未到支付期限，生效判决文书中并未予以支持，原告有权向两被告主张涉案房屋因两被告占有使用从而对原告租赁权造成的损害。故原告特请求贵院判令两被告支付其侵犯原告租赁权期间的房屋占有使用费及相关利息，以维护原告的合法权利。被被告郑晓滨、叶惠贤答辩称：1.关于涉案房屋的租金标准，原告主张按罗湖区房屋租赁市场指导租金价格和房屋实际收取的租金中较高者计，没有根据。政府指导价不能对抗合同约定。根据前述的生效判决，以及备案合同的租金、实际租金、发票、交税额等，涉案房屋的月租金应为130元/平方米，应当以此作为原告请求房屋占有使用费的计算标准。2.关于原告请求的利息，被告在收到本案应诉通知书之前一日，从未收到原告要求返还占有使用费的通知。实际上被告也愿意按照上述确定的月租金标准每月向原告支付但原告没有向被告发出支付的通知以及提供相应的收款方式，导致被告无法履行，因此，被告认为利息的计算应当从被告第一次收到请求返还租金并在相应的履行期满之日起计算，而不是按照原告的请求，每隔一至两年诉讼至法院，请求支付利息。被告郑晓滨、叶惠贤向本院提出反诉请求：1.请求法院判令原告向两被告支付房屋出租的税费人民币40094.1元，（自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2018年8月31日，其中2017年1月1日至2017年12月31日30768.65元，2018年1月1日至2018年8月31日9325.45元）。2.请求法院判令原告向两被告支付上述税费的利息人民币1914.74元，（按中国人民银行同期同类贷款利率，自上述款项产生之次月1日计算至实际清偿之日止，暂计至2018年10月31日）。3.由原告承担本案的全部诉讼费用。以上暂合计42008.84元。事实与理由：2010年2月，两被告从第三人处善意购得本案本诉涉案房屋的所有权，后原告以其享有的租赁权为由分别于2012年、2015年2016年起诉至法院要求两被告支付涉案房屋的占有使用费及其利息，法院认定原告享有房屋的租赁权截止至2019年9月30日，因此支持了原告的合理范围内的请求。本案中原告同样基于此，请求被告承担2017年1月1日至今房屋占有使用费及其利息。根据公平合理原则，两被告在贵院审理（2015）深罗法民三初字第1号、（2016）粤0303民初20985号案件中提出反诉，请求原告承担两被告代为垫付的房屋租赁相关税费及其利息，并最终得到了支持。因此，本案基于同样的事实与理由请求原告承担2017年1月1日至今的税费及其利息，理应得到支持。原告针对反诉答辩称:对于反诉请求中第一项要求原告支付2018年1月1日至2018年8月31日的税费超出本诉的诉讼范围，原告以本诉中主张的是2017年1月1日至2018年7月31日的房屋占有使用费，被告所主张的2018年8月份的税费及因此产生的利息，另立案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据查证属实的证据以及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：一、1989年3月2日，原告与宝安县友谊公司（现更名为深圳市富信康实业有限公司）签订《租用楼宇合同书》1份，约定：宝安县友谊公司将深圳市东门北路十号宝安友谊大厦主楼底层（5）-（7）轴之间面积为214.285平方米的楼宇（后建筑物名称更改为虹楼，涉案房产为虹楼104单元的一部分）出租给原告使用，租期为48年，自1989年3月1日起至2037年2月28日止，原告一次性将48年的租金共计人民币889282元（以下均为人民币）支付给了宝安县友谊公司；承租方负责租用面积内的装修施工费用和使用的水电费、保险费、公证费、土地税等费用开支。之后双方签订补充协议约定涉案房产面积214.285平方米。涉案房产于2003年11月25日由非商品房转为商品房。2003年12月30日，深圳市富信康实业有限公司将虹楼104单元（建筑面积为454.32平方米）转让给贾颖、2006年1月24日贾颖又将虹楼104单元转让给洪清亮、2010年2月5日洪清亮将涉案房产转让给两被告。原告承租涉案商铺后，一开始作为营业网点使用，后来又出租给了深圳市石语文房四宝有限公司（以下简称“石语文房四宝公司”）。2007年6月，原告通过拍卖方式将涉案商铺的租赁权转让给了陈婵朝，并约定由陈婵朝向石语文房四宝公司收租。陈婵朝从2007年7月1日实际收取涉案房产的租金，直至2009年9月止。此后，由于涉案房产的业主洪清亮持房产证要求石语文房四宝公司向其交租，通过多种方式干扰承租人行使租赁权，石语文房四宝公司自2009年10月起，就将租金交付给了洪清亮。自2010年4月，又将租金交付给了叶惠贤、郑晓滨。2011年7月，陈婵朝与原告之间的拍卖协议经深圳市仲裁委员会裁定无效。后因两被告拒绝原告行使涉案房产租赁权，双方因此产生纠纷，原告诉至本院。本院于2012年12月3日作出（2012）深罗法民三初字第699号民事判决书，二审判决原告与宝安县友谊公司签订的《租用楼宇合同书》的租赁期截止至2019年9月30日为有效，被告郑晓滨、叶惠贤应继续履行上述《租用楼宇合同书》。该判决已生效。二、涉案房产于2010年2月9日过户登记在两被告名下，自2011年10月27日开始由两被告出租给案外人至今，房屋租赁合同经备案，备案租金为130元/平方米。三、被告为证明其主张的税费，而向本院提供了2017年1月1日至2018年8月31日期间税费票据，总金额为65234.68元。按照租赁房屋比例计算原告应承担40094.1元，原告对于被告上述主张的税费数额没有异议。四、2016年，原告向本院起诉被告要求支付房屋占有使用费，案经二审，深圳市中级人民法院于2017年9月7日作出（2017）粤03民终8721号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决判决两被告向原告支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费人民币501426.9元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率向原告支付上述款项的利息（每月均应以人民币27857.05元为基数，自次月1日计付利息，上述利息均计至判决确定的付款之日止）；同时判决原告应向被告支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的房屋出租方面的税费人民币35613.05元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率向被告支付上述款项的利息（每月均应以人民币1784.42元为基数，自次月1日计付利息，上述利息均计至本判决确定的付款之日止）。以上事实，有（2015）深中法房终字第1704号民事判决书、（2017）粤03民终8721号民事判决书、税费票据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。根据已生效的（2015）深中法房终字第1704号和（2017）粤03民终8721号民事判决书，涉案租用楼宇合同书实质为租赁合同，且2019年9月30日之前的部分应认定为有效。原告要求按政府指导租金价格即165元/平方米/月的标准计算房屋占有使用费，因备案合同的租金已经有关政府管理部门备案，且被告提供的租赁合同及相关税费也是依照备案合同的租金为基础作出，政府指导价不能对抗合同约定，原告也没有提交证据证明被告不是按照合同约定的租金价格收取租金，故应按照备案租金130元/平方米计算房屋占有使用费和税费。原告主张按照165元/平方米计算租金，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告支付2016年12月31日之后的房屋占有使用费，理由成立，本院予以支持。以备案租金标准130元/月/平方米，从2017年1月1日计算至2018年11月30日，该项数额具体为640712.15元（214.285平方米×23个月×130元/月/平方米）。被告还应按金融机构同期贷款利率向原告支付从2017年1月1日至判决确定之日止的利息，利息每月均应以每月的租金人民币27857.05元为基数，自次月1日计付利息。关于被告反诉主张的税费，因原告通过诉讼取得相当于出租人的租金收益方面的利益，原告亦应承担出租人应承担的相应税费。被告反诉要求原告承担房屋出租方面税费的合理部分，应予以支持。根据被告提供税费票据计算税费总额为40094.1元（从2017年1月1日计至2018年8月31日），被告请求原告向两被告支付房屋出租的税费人民币40094.1元，理由成立，本院予以支持。原告还应分别按每月本金2564.05元（从2017年1月1日计至2017年12月31日）和1165.68元（从2018年1月1日计至2018年8月31日）为基数，向被告支付从2017年1月1日至2018年8月31日期间税费的利息。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑晓滨、叶惠贤应于判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的房屋占有使用费人民币640712.15元（214.285平方米×23个月×130元/月/平方米），并按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率向原告支付上述款项的利息（每月均应以人民币27857.05元为基数，自次月1日计付利息，上述利息均计至判决确定的付款之日止）。二、原告中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行应于判决生效之日起十日内向被告郑晓滨、叶惠贤支付2017年1月1日至2018年8月31日期间的房屋出租方面的税费人民币40094.1元，并按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率向被告支付上述款项的利息（分别按每月本金2564.05元（从2017年1月1日计至2017年12月31日）和1165.68元（从2018年1月1日计至2018年8月31日）为基数，自次月1日计付利息，上述利息均计至本判决确定的付款之日止）。三、驳回原告原告中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行的其他本诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10764元，由原告负担人民币538元，两被告负担人民币10226元，财产保全费人民币4002元，由被告负担，被告负担部分已由原告预缴，本院予以退回，被告需在判决生效十日内向本院缴纳受理费、保全费人民币14228元，拒不缴纳，本院强制执行。反诉费人民币425元，由原告负担。此费用已由被告预缴，本院予以退回，原告需在判决生效十日内向本院缴纳受理费人民币425元，拒不缴纳，本院强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王志刚人民陪审员  陈文蓓人民陪审员  吴伟芳二〇一八年十二月十一日闵婷书记员巴小品