江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初17327号 原告(反诉被告)：谢如流,男,1984年6月8日出生，沭阳县人,居民,住沭阳县。 委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏世茂房产开发有限公司,统一社会信用代码91321322663843607U,住所地沭阳县沭城街道上海南路**。 法定代表人：陶国彦，该公司董事长。 委托诉讼代理人:张大双,江苏吴非律师事务所律师。 原告谢如流（反诉被告，下简称“世茂公司”）诉被告江苏世茂房产开发有限公司（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告谢如流委托诉讼代理人范井虎、被告世茂公司委托诉讼代理人张大双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢如流向本院提出诉讼请求：1、判令被告世茂公司协助原告谢如流办理位于沭阳县浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室房屋的不动产权属登记手续；2、被告世茂公司赔偿原告逾期办证违约金20000元（以81704元为基数，自2011年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至原告取得不动产权属登记证书之日止）。事实与理由：2011年2月22日，谢如流购买世茂公司开发的沭阳县浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室房屋，并签订合同确认单一份。合同约定房屋面积为91.92平方米，总价为270704元，其中首付为81704元。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了首付款，被告将涉案房屋交付原告使用。后原告多次要求被告协助原告办理房屋产权登记手续，因被告原因至今未能取得房屋产权登记证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告世茂公司辩称：谢如流购买世茂公司开发的沭阳县浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室房屋，已付首付款81704元，余款189000元至今未付。谢如流在未结清房款的情况下于2011年强行上房，应承担赔偿世茂公司房屋租金损失以及未付房款的利息。 反诉原告世茂公司提出反诉请求：1、判令谢如流支付世茂公司房屋占用期间租金105600元（按月1200元，自2011年6月起计算至2018年10月）；2、判令谢如流支付世茂公司逾期支付购房款违约金84009元（以189000元为基数，从2011年6月1日起按年利率6%计算至2018年10月26日，之后按实计算至实际支付之日止）。事实与理由：2011年2月22日，谢如流购买世茂公司开发的沭阳县浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室房屋，并签订合同确认单一份，价款为270704元，其中首付为81704元。合同签订后，谢如流仅支付了首付款，余款189000元至今未付。后谢如流强行入住涉案房屋，侵犯了世茂公司的合法利益。 反诉被告谢如流辩称：1、涉案房屋是在签订合同确认单后世茂公司交付给谢如流使用的，且世茂公司至今也没有提出异议，谢如流占有、使用涉案房屋有事实及法律依据。2、根据双方约定，余款189000元是采用按揭贷款方式支付，系世茂公司的原因导致谢如流无法办理贷款，谢如流并无违约行为。3、世茂公司既要求谢如流承担租金损失又要求逾期付款违约金，诉讼请求存在重复主张。请求法庭依法驳回世茂公司的反诉请求。 本院经审理，原、被告对以下事实无争议：2010年3月15日，谢如流向世茂公司支付浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室的购房定金3000元。2011年2月22日，谢如流与世茂公司签订浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室的合同确认单，载明房屋单价2945元，面积91.92平方米，总价270704元，其中首付款81704元，贷款189000元。同日，谢如流向世茂公司支付了首付款78704元，双方未签署正式的商品房买卖合同，未办理合同网签手续。2011年3月份，谢如流取得房屋钥匙，并对房屋使用至今。2011年6月1日，世茂公司代收谢如流支付的有线电视入网费300元，并向谢如流出具加盖世茂公司代收代缴专用章的收据一份。本案在审理过程中，原告同意向被告一次性支付剩余购房款189000元。 另查明，世茂公司曾与案外人单学兵就涉案房屋于2009年3月10日签署商品房买卖合同，并至房管部门办理了网上备案手续，2018年9月份办理撤销备案手续。 再查明，浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室符合办证条件。 上述事实，由当事人陈述、合同确认单、房款定金收据、首付款收据、沭广网有限电视入网费收据等证据在卷佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点为：世茂公司应否向谢如流承担逾期办证的违约责任；谢如流应否向世茂公司承担逾期付款的违约责任，并赔偿房屋占用租金。 关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告之间签订的合同确认单具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方的商品房买卖合同关系成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案在审理过程中，为合同的顺利履行、及时办理房屋产权登记手续，谢如流现要求变更付款方式为一次性向世茂公司支付剩余购房款189000元，有利于保障世茂公司的权益，并实现合同目的，本院予以确认。因本案买卖标的物为不动产，物权的设立、变更、转让和消灭须依法登记方发生法律效力，故世茂公司在谢如流履行支付剩余购房款义务后，应协助其办理物权登记手续。关于原告主张的逾期办证违约金，本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据房地产市场交易惯例，一般情况下应由买受人先履行支付购房款义务，出卖人再将买卖的商品房交付买受人使用，后出卖人协助买受人办理房屋产权登记手续。而本案世茂公司虽已将涉案房屋交付谢如流居住使用，但谢如流客观上尚未付清剩余购房款，在双方未明确约定的情况下，世茂公司有权拒绝协助谢如流办理房屋产权登记手续，谢如流主张世茂公司支付逾期办证违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告约定剩余购房款189000元的支付方式为贷款，谢如流作为房屋买受人，在签署商品房买卖合同后，理应积极办理银行按揭贷款手续。但在此之前，世茂公司与案外人单学兵曾就该套房屋签订商品房买卖合同，并至房管部门办理网签手续，在该合同被解除后，世茂公司又怠于办理撤销备案手续，导致谢如流与世茂公司之间至今未能签订书面的商品房买卖合同，买受人谢如流便无法办理剩余房款的按揭贷款手续，在世茂公司撤销其与单学兵之间的商品房买卖合同备案合同后，又未能及时向谢如流履行告知义务。正是世茂公司的疏忽和拖延，才导致谢如流至今无法办理银行按揭贷款手续，其现向谢如流主张逾期付款的违约责任无事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于反诉原告世茂公司主张谢如流赔偿房屋占用期间的租金，本院认为，谢如流对涉案房屋的占用是基于其与世茂公司之间的商品房买卖合同，属于合法占用。再者，从世茂公司向谢如流出具的沭广网有限电视入网费收据行为看，世茂公司对谢如流入住涉案房屋的行为是知情并且认可的，故其主张占用期间租金并无事实及法律依据，本院依法不予支持。调解不成，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告谢如流于本判决发生法律效力之日起十日内向被告江苏世茂房产开发有限公司支付购房款189000元，被告江苏世茂房产开发有限公司在收到上述购房款后十日内协助原告谢如流办理浦东国际小区明月苑1号楼1单元602室房屋的不动产权属登记手续； 二、驳回原告谢如流的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告江苏世茂房产开发有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费380元，减半收取190元，由原告谢如流负担150元，被告江苏世茂房产开发有限公司负担40元，反诉费2040元，由反诉原告江苏世茂房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费380元、反诉费2040元。 审判员  于在会 二〇一八年十二月三日 书记员  孙千千 书记员  张小青 附录法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。