广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初11052号原告：惠州市百合物业管理有限公司，住所地：惠州市江**小区盛丰商务大厦**。法定代表人：董昌瑞，总经理。委托代理人：程学军，系广东直信律师事务所律师。委托代理人：谢斯雅，系广东直信律师事务所律师助理。被告：谢景耀，男，汉族，1982年8月4日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。被告：陈思连，女，汉族，1985年8月18日出生，住址：贵州省遵义县。原告惠州市百合物业管理有限公司与被告谢景耀、陈思连物业服务合同纠纷一案，惠阳区人民法院受理后，因被告提出管辖权异议，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院裁定移送本院管辖，本院受理后，依法由审判员卢耀适用简易程序独任审判，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告惠州市百合物业管理有限公司的委托代理人、被告陈思连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，被告与开发商广东中核惠原工程有限公司签订《前期物业管理服务协议》，原告受开发商广东中核惠原工程有限公司的委托并签订《前期物业管理服务合同》，自2007年5月24日进场为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑提供物业管理服务工作。被告购买的惠景豪苑A2-502房房屋，原告一直为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑小区提供物业服务，而被告2016年7月至今未缴纳管理费及其他费用，期间，原告曾多次联系催要未果。为维护原告的合法权益特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付拖欠的物业管理费1544.40元、水费772.30元、公用照明费259.40元、水泵维修分摊费22.30元、电梯维修费288元、违约金388.3元，合计3274.70元（自2016年07月计算至2017年12月，以后实际发生费用另行计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告违反了前期签订的物业服务合同的约定；2、原告非法阻止业主大会的召开；3、惠阳区人民法院判决原告2017年7月1日撤出惠景豪苑小区并驳回了原告对惠景豪苑服务合同的诉讼；4、原告非法阻止惠阳区人民法院判决书的判决，阻止小区正常交接；5、原告未按前期物业服务合同履行服务职责；6、原告公摊电费存在异议；7、要求原告按前期物业服务约定，提供历年历月保存服务职责记录的资料，证明该公司履行了前期物业服务合同。8、原告无卫生局准许的二次供水卫生许可证；9、本人未收到原告的律师函；10、不认可原告物业分摊的水泵维修费；11、驳回原告证明被告之前有正式常交物业管理费的凭证；12、请求驳回原告诉讼及违约金，本案诉讼费由原告承担。本院查明的案件事实经审理查明，被告与惠州市惠阳区豪苑小区的开发商广东中核惠原工程有限公司签订《前期物业服务协议》，2007年5月24日，广东中核惠原工程有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积1元/月·平方米的标准每月10日前向原告交纳；物业管理区域内共用水、电费用由原告代收代交，原告按每月实际发生费用合理分摊公告后收取，业主或物业使用人于每月10日前向原告交纳共用水、电分摊费等；该合同于2012年4月30日到期。2016年6月6日惠州市惠阳区惠景豪苑小区经召开业主大会选举成立业主委员会并于2016年7月8日在惠州市惠阳区房产管理局物业管理所备案。原告与惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会曾签署落款日期为2016年8月22日的《公示》（并附落款处加盖原告与惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会公章的空白《物业管理服务委托合同》），主要内容为惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会代表小区业主在与原告签订《物业服务合同》前就该合同内容向小区业主进行公示，公示期限为2016年8月22日至2016年8月31日。该《公示》原告落款处印有惠州市百合物业管理有限公司惠景豪苑物业管理处、联系人朱永伟及其联系电话等字样并加盖有原告的公章；惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会落款处印有惠景豪苑业主委员会、联系人宋刚、咨询电话及手写“此公示只作百合物业公司公示材料用不作最终合同签订的决定”等字样，并加盖有惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会的公章。公示期满后双方未另行签订物业服务合同。该《公示》所附的《物业管理服务委托合同》中，载明管理服务期限5年，自2016年至2021年，起止的月和日则空白，落款处只加盖原告与惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会公章。并无日期及签名。该物业管理服务委托合同约定的物业管理费用的标准和物业管理区域内共用水、电费的收取、分摊与上述《前期物业管理服务合同》的约定一致。2017年4月3日，惠景豪苑小区召开第三次业主大会，就是否续聘原告及招投标选聘其他物业管理公司、业主自治等物业管理方案进行投票，过半业主同意解聘原告。惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会向原告作出落款日期为2017年6月16日的《联络函》，该函主要内容为2017年4月3日召开的业主大会已通过全体业主过半决议同意，进行业主自治管理，要求原告在2017年7月1日撤出惠景豪苑小区并做好交接准备。因此，原告与业主产生纠纷，原告至今未撤离惠景豪苑小区。惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会为确认其与原告的前期物业管理服务合同关系于2017年7月1日终止，向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，惠阳区人民法院于2017年9月15日作出了（2017）粤1303民初2220号《民事判决书》，该判决：一、确认案涉前期物业服务合同关系于2017年7月1日终止；二、被告惠州市百合物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内搬离惠州市惠阳区惠景豪豪苑小区等。因惠州市惠阳区惠景豪苑小区业主委员会作出终止与原告的物业服务合同的行为以及向原告发出《联络函》和向业主发出《公告》，原告也向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，惠阳区人民法院于2018年3月8日作出了（2017）粤1303民初2611号《民事判决书》，判决驳回原告惠州市百合物业管理有限公司的诉讼请求。上述判决均上诉至惠州市中级人民法院，仍未发生法律效力。另查，原告自2007年5月24日进场为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑提供物业管理服务工作。被告购买的惠景豪苑A2-502房房屋，原告一直为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑小区提供物业服务，但被告自2016年7月至2017年12月未缴纳管理费及其他费用，其中欠物业管理费：140.44㎡×1元/㎡≈140.4元，140.4元×11个月=1544.40元；水费：20m3×4元/m3+19m3×4.3元/m3+14m3×4.3元/m3+16m3×4.3元+15m3×4.3元+16m3×4.3元+18m3×4.3元+25m3×4.3元+14m3×4.3元+11m3×4.3元+13m3×4.3元=772.30元；公用照明费：〔18992.12元+19297.83元+18856.78元+19415.31元+20066.58元+20427.26元+20476.04元+20499.39元+20129.10元+20675.27元+20179.25元〕÷844户≈259.40元；水泵维修分摊费22.30元、电梯维修费288元。以上事实有营业执照、《前期物业服务协议》、《前期物业管理服务合同》、欠费汇总表、未收费明细、水电抄表本、小区公共用电分摊情况公布表、代缴自来水电费发票、催缴证明、《物业管理服务委托合同》、民事判决书以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被告与惠州市惠阳区豪苑小区的开发商广东中核惠原工程有限公司签订《前期物业服务协议》，之后，原告受开发商广东中核惠原工程有限公司的委托并签订《前期物业管理服务合同》，原告自2007年5月24日进场至今一直为惠阳区金惠大道32号惠景豪苑提供物业管理服务工作，被告作为涉案房屋的业主，自签订协议后一直在接受原告提供的各项物业管理服务，双方已形成物业管理服务合同关系。根据《前期物业服务协议》以及《前期物业管理服务合同》的约定，被告应每月向原告支付物业服务费，并交纳共用水、电分摊费等。被告未按期向原告缴纳物业服务费，应当承担相应的法律责任。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费1544.40元、水费772.30元、公用照明费259.40元、水泵维修分摊费22.30元、电梯维修费288元的请求，证据充分，本院予以支持；被告辩称惠阳区人民法院已作出判决终止双方物业服务合同，因该判决未生效，不能作为定案的依据，不能据此作为不予缴纳物业管理费及其它相应费用的理由，为维护惠景豪苑的有序管理，物业管理费及相应缴纳的其它费用应当缴交到原告撤场之日止；被告辩称原告在提供物业管理服务的过程中侵害了业主的利益，造成了业主的损失可以另循法律途径解决，本案不予处理。因原、被告双方就是否继续履行物业服务合同产生纠纷，原告诉请被告支付违约金的请求，无理无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谢景耀、陈思连应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市百合物业管理有限公司支付物业管理费1544.40元、水费772.30元、公用照明费259.40元、水泵维修分摊费22.30元、电梯维修费288元（暂计至2017年12月）。上述合计为2886.4元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卢耀二〇一八年十二月四日法官助理徐浩光书记员温璐璇