贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初6991号原告：赵政，男，1993年6月4日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：王鹏，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。被告：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道鹿鸣社区城南市场内****，统一社会信用代码9152038255194493X2。法定代表人：徐显贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高云峰，贵州律林律师事务所律师。原告赵政与被告贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称金中正房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告赵政及其委托诉讼代理人王鹏、被告金中正房产开发公司的委托诉讼代理人高云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵政向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋面积差价款11181元；2.判令被告按房屋总价款的日万分之三支付原告自2013年12月31日至2014年4月4日期间逾期交房的违约金15806元；3.判令被告按房屋总价款的日万分之一支付原告自2014年7月30日至2018年1月24日期间逾期交付商品房转移登记文件的违约金71409元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2012年4月5日与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区房屋××（××号），合同约定该房屋建筑面积为128.10㎡，套内建筑面积107.78㎡，房屋单价为5200.52元/㎡，总价款为560512.00元；合同约定被告于2013年12月31日交付房屋，且被告承诺于2014年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给原告，逾期则承担相应违约责任。后原告依约将全额购房款支付给被告，但被告未按合同约定实际交付房屋及转移登记的有关文书。此外，该房屋实际套内建筑面积亦与合同约定套内建筑面积不符。综上所述，原告认为原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告交付该房屋的套内建筑面积与合同约定不符，且未按合同关于逾期交付转移登记文书的约定向原告支付违约金，故原告依据相关法律规定诉请人民法院支持原告的上述诉求。被告金中正房产开发公司辩称，1.原告请求被告支付房屋面积差价款，应依据合同约定计算，按原告提供房产证记载的套内面积和商品房合同约定的套内面积之差乘以单价计算；2.原告请求被告支付逾期交房违约金，根据商品房买卖合同的约定，商品房交付期限2014年3月30日，原告要求按日万分之三计算，被告请求对此违约金的计算根据实际情况予以降低；3.原告要求支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，被告请求人民法院参照仁怀市人民法院生效的民事判决书并根据合同法第一百一十四条的规定调整降低。本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年4月5日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××房，建筑面积128.10㎡，套内建筑面积107.78㎡。按照套内建筑面积计算，该商品房单价5200.52元/㎡，总价款560512.00元。该合同第四章第十一条约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房。第五章第十五条约定该房屋按套内面积计价，套内面积以测绘部门实测数据为准，按套内面积单价多退少补，据实计算。第八章第二十二条约定被告承诺于2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的方式办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2014年4月4日将房屋交付给原告，但未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2017年8月23日，被告完成该商品房的初始登记。2018年1月24日，仁怀市国土资源局向原告颁发《不动产权证书》，该证中仁怀市城市房地产测绘所出具的《房产测绘分户平面图》载明权利人赵政坐落中枢街道办事处兴茅路金汇苑1幢2-19-1号房，建筑面积126.75㎡，套内面积105.63㎡。现原告以被告未按合同约定承担违约责任为由诉至本院主张上述请求。另查明，被告金中正房产开发公司向本院提交金汇苑小区物业公司代表、业主委员会代表、金中正房产开发公司代表于2016年1月8日签订的《关于金汇苑小区物业管理情况的处理会议记录》一份、金中正公司与金汇苑小区业主委员会代表于2016年1月8日签订的《关于房开公司与业主委员会处理物管问题的意见》一份，证明金汇苑小区业主委员会代表与被告金中正房产开发公司就小区存在的一系列问题达成会议记录，约定被告为包括原告在内的小区业主垫付物业管理费（一年）、装修保证金、垃圾清运费、装修管理费，上述垫付费用在推迟交房的违约金中予以扣除。但被告未提供为原告垫付物业管理费（一年）、装修保证金、垃圾清运费、装修管理费的具体金额证据。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、缴费票据，经庭审质证和本院审查，可以证明本案事实，足以确认。对被告提供的营业执照、法人身份证明、转移登记有关文书不动产权证书、建设工程竣工规划认可证、房屋交易确认书等证据的关联性、合法性、真实性予以确认，但不能排除被告违反《商品房买卖合同》约定的事实；对其所举福顺物业有限公司关于金汇苑小区处理物业的处理记录、关于房开公司与业主委员会处理物管问题的意见、接房登记明细、有限电视入户协议、有限电视入户发票、管道燃气设施安装协议和交费发票，因其未举证证明原告应抵扣的物业管理费、装修管理费、装修垃圾清理费、装修保证金等费用的具体金额，故不宜在本案中抵扣。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。一、关于房屋面积差价款问题，因双方在合同中约定套内面积以测绘部门实测数据为准，购房款按套内面积单价据实计算，多退少补，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”的规定，对原告主张被告支付房屋面积差价款11181元（即（107.78㎡-105.63㎡）×5374.67元/㎡）的诉讼请求，本院予以支持。二、关于逾期交房违约金问题，对原告主张被告支付按房屋总价款的日万分之三自2013年12月31日至2014年4月4日期间逾期交房计付的违约金15806元，被告请求予以调低并扣减，因原、被告在合同中约定了“逾期交房在30日内的违约金为已交付房价款万分之三，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，但合同并未对逾期交房超出30日的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告购房之目的在于居住，被告迟延交房给原告带来的损失应为房屋租金的损失，且原告并未向本院提交证据证明其实际产生的租金具体损失，按原告诉请计算的违约金15806元（560512元×3÷10000元×94日）属于过高，被告请求调减违约金的理由符合法律规定，依法予以采纳。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平、诚实信用原则进行综合平衡，将违约金调整为原告所交房款每日万分之一点二为宜，即被告应支付原告违约金数额为6322.58元（560512元×1.2÷10000×94日），超出部分，本院不予支持。对被告要求扣减为原告垫付的物业管理费（一年）、垃圾清运费、装修保证金、装修管理费的燃气费、电视费、可视系统费等，因其所举证据不足以证明实际为原告垫付的费用为多少，故可依法另行主张权利。三、关于逾期交付转移登记文件违约金的问题，对原告主张被告按购房款的日万分之一支付其自2014年7月30日至2018年1月24日期间逾期交付商品房转移登记文件的违约金71409元的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》中有约定，且被告承诺“于2014年7月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。”但被告实际于2017年8月23日才取得该商品房初始登记，明显违约；双方在合同中明确约定“自被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”，由此可见，办理不动产权证书是由开发商被告统一办理，且办理商品房转移登记的有关文书亦自然由被告向房产登记机关提供，而被告交付给买受人原告的文书也仅限于不动产权证书，故合同约定的办理商品房转移登记的有关文书起算的终止时间理应以实际登记办理不动产权证书之日即2018年1月24日的日期来计算。被告未按约定在2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告迟于2017年8月23日才取得房屋初始登记，原告于2018年1月24日才办理所购商品房的《不动产权证书》，被告亦未向本院举证提交证据证明其在完成房屋初始登记后及时向原告履行了公示告知义务。原告要求被告承担因逾期未将办理商品房转移登记的有关文书交付的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，因双方签订的商品房买卖合同对此有明确约定，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，超过90日的，原告不退房的，被告自约定日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。在本案中，原告接受了被告交付的房屋，以其自身行为表明不退房，被告理应当按约定向原告支付违约金。对被告以原告的房屋所有权证未能及时办理不是被告的原因，是政府职能部门的原因造成，被告不承担违约责任的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……。”的规定，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，对其抗辩意见不予采纳。故原告主张计付自2014年7月30日至2018年1月24日期间逾期交付转移登记文件违约金的诉讼请求，本应支持，鉴于在庭审中被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中被告对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，继续按《商品房买卖合同》第八章第二十二条履行将导致显失公平；且原告在支付房屋价款后，被告已实际履行交付房屋义务，原告已实际入住，原告亦未向本院提交证据证明其因被告未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告要求调减违约金的辩解意见，本院予以采纳。本院酌情调减违约金按已付购房款日万分之零点一的标准自2014年7月31日逾期之日起计付至2018年1月24日止，共计1273天，为7135.32元（即560512元×0.1÷10000×1273天），超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内退还原告赵政购房面积差额款11181元；二、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告赵政逾期交房和逾期交付商品房转移登记文件（不动产权证）的违约金6322.58元、7135.32元，合计13457.90元；三、驳回原告赵政的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元（已减半收取），由原告赵政承担208元，被告贵州金中正房地产开发有限责任公司承担922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  陈长杰二〇一八年十二月十七日书记员  王群惠