河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀08民终4068号上诉人（原审被告）：刘伟，男，1978年11月5日出生，个体工商户，住河北省隆化县。委托诉讼代理人：李亚楠，河北尚丰律师事务所律师。上诉人（第三人）：任文华，男，1952年7月21日出生，汉族，市民，住河北省隆化县。上诉人（第三人）：董桂英，女，1948年5月29日出生，满族，市民，住河北省隆化县。委托代理人：张俊杰，河北骥腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董艳玲，女，1983年8月4日出生，满族，农民，现住隆化县。委托诉讼代理人：袁爱国，河北君兴律师事务所律师。原审被告：任敏，女，1977年5月11日出生，满族，隆化县广播电视台职工，现住河北省隆化县。上诉人刘伟、任文华、董桂英因与被上诉人董艳玲,原审被告任敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院(2018)冀0825民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘伟及其委托诉讼代理人李亚楠,上诉人任文华、董桂英及其委托诉讼代理人张俊杰,被上诉人董艳玲的委托诉讼代理人袁爱国,原审被告任敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟、任文华、董桂英上诉请求：一、请求二审法院撤销隆化县人民法院于2018年9月10日作出的(2018)冀0825民初1039号民事判决书，依法将本案发回重审，或查清事实后改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由，原审判决认定基本事实不清，所依据的证据不充分，判决结果明显有失偏颇，请求二审法院依法予以纠正。上诉人刘伟与被上诉人董艳玲之间并未形成有效的房屋买卖事实，且始终未实际履行，故本案并不存在解除房屋买卖口头协议及上诉人刘伟返还被上诉人董艳玲购房款和赔偿其差价损失的情形，原审判决认定基本事实不清。一、上诉人任文华从未书面授权委托上诉人刘伟出售涉案房屋。涉案“隆化镇景恰南小区4号楼3单元701室”房屋系本案上诉人任文华、董桂英夫妻所有，上诉人刘伟始终未取得二人书面授权对该房屋进行处分。且即便上诉人刘伟联系好买家，也需经由上诉人任文华本人与买家直接签署房屋买卖协议才能真正实现有效的房屋买卖行为，通过上诉人任文华名下另一套回迁房（隆化镇景怡南小区4号楼2单元702室）的处置过程即可证实。然而本案中，上诉人刘伟既没有取得任文华委托其出售房屋的书面授权委托书，也未实际履行所谓的房屋买卖合同。此外，通过被上诉人原审提交的证据4（即询问笔录）可知，任文华对上诉人刘伟是否将涉案房屋出售给被上诉人毫不知情，更谈不上对上诉人刘伟无权处分房屋之事的事后追认。因此，根据《合同法》第47条、第48条之规定，限制民事行为能力人订立的合同、无权代理订立的合同、无处分权的人处分他人财产的合同，均属效力待定，其法定代理人、被代理人、权利人没有依法追认的，合同无效。因此，不管是上诉人刘伟与被上诉人董艳玲之间是书面合同还是口头合同，均属于无效合同。二、结合本案证据，能够证实上诉人刘伟自始至终从未收取被上诉人董艳玲缴纳的购房款20万元，被上诉人董艳玲也并未实际履行所谓的房屋买卖口头协议！因此，原审法院判决上诉人刘伟返还被上诉人董艳玲购房款缺乏事实根据和法律依据。三、本案中的全部证据，并不能证实上诉人刘伟与被上诉人董艳玲之间存在房屋买卖的所谓“口头协议”。买房对于一个家庭来说属于必须经历的大事，根据家庭的经济情况，有些家庭会选择预售房，有些家庭会选择相对比较便宜的二手房。根据我国民间交易习惯，在二手房交易过程中买卖双方必须签订二手房买卖合同，以此来约定双方的权利义务。而被上诉人诉称双方存在房屋买卖口头协议，既与事实不符，也违背交易习惯。然而，即便上诉人曾与被上诉人达成过房屋买卖口头协议，该协议也属无效，具体理由在第一点中已明确释明；不再赘述。四、原审法院判决上诉人刘伟赔偿被上诉人董艳玲房屋差价损失210320.00元，既无事实根据和证据支持，也缺乏法律依据。1、既然上诉人刘伟与被上诉人董艳玲之间并未形成有效的房屋买卖协议，且被上诉人也并未实际履行，那么何谈被上诉人所谓的房屋差价损失？该损失是依法不应得到支持的。2、原审判决仅仅根据被上诉人原审中诉称的“现同档房屋的价格已达每平方米6000元”,减去所谓口头约定的每平方米3800元，再乘以房屋面积95.6平方米，进而认定上诉人应赔偿被上诉人房屋差价损失210320.00元，明显缺乏有效依据。(1)、所谓的同档房屋价格每平米6000元即不是评估价格，也不是市场价格，仅凭被上诉人一说，就予以认定，违背法律的公正原则。(2)、所谓的口头房屋价格每平米3800元，也是被上诉人单方一说，当时回迁楼价格每平米4200元，上诉人一家可能将房屋低于回迁价格出售给被上诉人吗？五、原审法院判决上诉人任文华、董桂英承担连带给付责任，属于适用法律错误。如第一条上诉理由，上诉人任文华、董桂英夫妇并未委托上诉人刘伟出售涉案房屋，被上诉人出示的委托书只是因二人常年不在隆化，当时拆迁时需要经常去拆迁办签手续，所以给拆迁办出具了委托书，委托任敏、刘伟办理房屋回迁相关事宜，并未委托任敏、刘伟二人出售该涉案房屋，因此，原审法院认定上诉人任文华、董桂英与刘伟之间委托出售房屋关系，承担连带给付责任，实在是适用法律错误。综上，原审判决认定基本事实不清，所依据的证据不充分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，上诉人请求二审法院依法支持全部上诉请求。董艳玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请依法予以维持。任敏述称，我不承担任何法律责任。董艳玲向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告间的房屋买卖合同；2、判令被告连带返还原告购房款200000.00元，并赔偿原告房屋差价损失210320.00元，合计410320.00元；2、请求判令第三人对上述两项诉请与被告一起承担连带责任;3、请求判令两被告连带承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月份左右，被告刘伟称在隆化镇××小区××楼××单元××室，面积为95.6平方米的回迁房屋出售，当时原告正要买房，双方就以每平方米3800.00元，总价款360000.00元达成口头协议。之后原告向被告刘伟交付了购房款200000.00元，因当时被告刘伟说几天就能交房，可直接写原告的户名，故未签书面购房合同和要求被告刘伟出具收据。此前因被告刘伟欠孙秀娟（系赵大勇的前妻）的房屋租金和保证金，故此被告刘伟当场又将此款转交给了案外人赵大勇。后该房屋拖延未交付，且后来第三人将该房屋又退回了房屋拆迁办。另查明，现同档房屋的价格已达每平方米6000.00元。一审法院认为，被告刘伟受第三人任文华的委托，以每平方米3800.00元的价格，与原告达成口头协议，将位于隆化镇××小区××楼××单元××室，面积为95.6平方米的回迁房屋出售给原告，之后原告向被告刘伟交付了购房款200000.00元，但被告刘伟并未按约定向原告交付房屋，现第三人已将该房屋退回了拆迁办，交付已不可能，被告刘伟构成违约。现原告要求解除原告与被告刘伟的口头购房协议，并要求被告刘伟返还已交付的200000.00元购房款和赔偿房屋差价损失的诉讼请求，应予支持。被告刘伟受第三人任文华的委托出售房屋，第三人任文华、董桂英夫妻虽未收到原告交付的购房款，但第三人任文华委托被告刘伟出售房屋，应当承担连带责任。被告任敏未接受委托，虽然被告刘伟在收到原告给付的房款时与被告任敏未离婚，但该购房款并非应为两被告所有，故不应承担相应的民事责任。综上所述，原告要求解除原告与被告刘伟订立的口头购房协议，并要求被告刘伟返还已交付的200000.00元购房款和赔偿房屋差价损失210320.00元以及第三人承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决：一、解除原告董艳玲与被告刘伟订立的口头购房协议。二、被告刘伟返还原告董艳玲购房款200000.00元并赔房屋差价损失210320.00元，合计410320.00元。此款于本判决发生法律效力后十五日内给付。第三人任文华、董桂英对前述款项承担连带给付责任。如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7455.00元，由被告刘伟负担。二审查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，上诉人任文华委托上诉人刘伟与被上诉人董艳玲达成口头房屋买卖协议，已构成了民法的表见代理关系。因此上诉人任文华和上诉人刘伟应承担相应的民事责任,被上诉人董艳玲将构房款200000.00元交付给上诉人刘伟,因刘伟与案外人赵大勇有债权债务关系,赵大勇直接收取该房款用于抵顶双方的部分债权债务,属另一法律关系,并不影响刘伟收取房价款的事实。因该争议的房屋被任文华退回拆迁办,房屋标的物已不存在。所以,对收取的房价款应予以返还。原审法院判决刘伟返还房价款并赔偿损失,任文华、董桂英承担连带给付责任并无不当。综上所述，刘伟、任文华、董桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7455.00元，由刘伟、任文华、董桂英负担。本判决为终审判决。审判长  张小健审判员  邓立波审判员  陈建民二〇一八年十二月十七日书记员  李浩时