上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初11517号原告：施玉根，男，1965年11月14日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：马祖来，上海源杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐延辉，上海源杰律师事务所律师。被告：上海峰雄金实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：谢昌雄，总经理。委托诉讼代理人：干荣富。被告：谢昌团，男，1970年11月3日生，汉族，住福建省。原告施玉根与被告上海峰雄金实业有限公司(以下简称“峰雄金公司”)、谢昌团房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告施玉根的委托诉讼代理人马祖来、徐延辉，被告峰雄金公司的委托诉讼代理人干荣富到庭参加庭审，被告谢昌团经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告施玉根向本院提出诉讼请求：1.解除原告和两被告于2013年6月6日签订的《厂房租赁合同》；2.被告返还位于上海市松江区天马山工业园区衡宅路XXX号的14，100平方米的厂房。经本院释明合同无效，原告明确将第一项诉请请求变更为：确认原告和两被告于2013年6月6日签订的《厂房租赁合同》无效。事实和理由：2013年6月6日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于本区天马山工业园区衡宅路XXX号的14,100平方米的厂房(以下简称“涉案房屋”)出租给被告峰雄金公司，同时对于租期、租金、违约责任等进行了约定。被告谢昌团作为被告峰雄金公司的担保人在该合同上签名。涉案房屋缺乏合法建造手续，故租赁合同应属无效。即使合同有效，被告擅自在涉案房屋内乱搭乱建、擅自将涉案房屋转租他人，原告依约也有权单方解除合同。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告峰雄金公司辩称：合同应属有效，不同意返还房屋。被告峰雄金公司没有乱搭乱建，乱搭乱建也不是合同约定的解除事由。案外人上海若凡生物科技有限公司的转租事宜得到了原告的同意，其他案外人均是和被告合作经营的企业，所以被告不存在擅自转租的情形。被告谢昌团辩称：不同意原告的诉讼请求。被告峰雄金公司不存在擅自转租和乱搭乱建的行为。经审理查明：2013年6月6日，原告(甲方)与被告峰雄金公司(乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将承租的涉案房屋经原出租方同意后转租给乙方，租期自2013年6月15日起至2028年6月14日止，免租期为2013年6月15日起至2023年9月30日；乙方在承租该厂房期间，经甲方及原出租方(产权人)同意，乙方可以转租部分给他人使用，前提是必须经甲方同意，否则视为乙方违约；如有一方违约，守约方可以单方面书面通知对方解除本合同。合同另对其他相关事宜进行了约定。乙方落款处有被告峰雄金公司的盖章，被告谢昌团在乙方落款处以及乙方担保人处均有签名。合同签订后，被告峰雄金公司支付了截至2018年12月的租金，并经案外人(产权房)上海竹筠针织时装有限公司同意后将部分涉案房屋转租给案外人上海若梵生物科技有限公司。2013年7月8日，上海市松江区佘山镇人民政府出具《场所证明》一份，言明涉案房屋产权属于案外人上海市竹筠针织时装有限公司。另查明，上海市松江区佘山镇新镇村村民委员会(作为原告、以下简称“新镇村村委会”)于2015年4月22日将上海天山经济技术发展有限公司(作为被告、以下简称“天山公司”)、上海竹筠针织时装有限公司(作为被告、以下简称“竹筠公司”)、上海佘山经济技术发展有限公司(作为被告，以下简称“佘山经济公司”)、上海天斯实业有限公司(作为第三人，以下简称“天斯公司”)诉至本院，要求判令天山公司与竹筠公司签订的《出让土地使用权地块预约协议》以及佘山经济公司与竹筠公司签订的《关于地块位置、土地价格调整的补充协议》无效，并把该地块归还给新镇村村委会。本院于2016年3月22日作出(2015)松民三(民)初字第1310号《民事判决书》，认为各方当事人均未提交竹筠公司依法取得建设用地批准手续的相关证据，并判决支持了新镇村村委会的诉讼请求。对此，竹筠公司不符，提出上诉。上海市第一中级人民法院于2016年9月18日作出(2016)沪01民终7282号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。对此，竹筠公司仍然不服，并提出再审。上海市高级人民法院于2017年7月26日作出(2017)沪民申112号《民事裁定书》，裁定驳回竹筠公司的再审申请。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.照片，拟证明被告存在乱搭乱建。被告峰雄金公司对此认为照片无法显示被告存在乱搭乱建，被告峰雄金公司系正常使用厂房以存放货物。2.被告峰雄金公司与案外人签订的厂房租赁合同，拟证明被告峰雄金公司将涉案房屋擅自转租他人。被告峰雄金公司表示虽然其签署过该转租合同，但被告峰雄金公司又与案外人签订了合作协议并解除了转租合同。3.告示，拟证明原告针对被告峰雄金公司的违约行为进行了通知。被告峰雄公司认为原告没有将公告张贴在门口，且公告内容并未提及解除合同。审理中，被告峰雄金公司为证明其主张，提交了如下证据材料：1.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、批复，拟证明涉案房屋具有合法建造手续。原告对此不予认可，认为该证据中的建设单位并不是涉案房屋的产权人上海竹筠针织时装有限公司，事实上无法办理规划许可证，该证据与本案无关。2.情况说明，拟证明原告知晓被告峰雄金公司转租，并要求案外人将租金直接支付给原告。原告对此不予认可，认为实际承租人将租金直接支付给原告是因为与被告峰雄金公司发生了争议，原告之前并不知道被告峰雄金公司擅自转租。3.合作协议，拟证明涉案房屋系被告峰雄金公司与案外人一起合作经营，并非被告转租给案外人。原告对此不予认可，认为该证据系被告峰雄金公司为了本案诉讼刻意制造的证据。同时，对于押金问题，原告表示另行结算，被告亦同意在本案中不予处理。本院释明合同无效后，双方均表示没有合同无效的其他法律后果需要在本案中处理。以上事实，有厂房租赁合同、场所证明、民事判决书、民事裁定书以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有取得合法有效的建设工程规划许可证及房地产权证，且生效判决对土地性质也已确认，故双方签订的租赁合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同既属无效，被告峰雄金公司基于合同而取得的涉案房屋应返还给原告，原告的相应诉请，于法有据，本院予以支持。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。虽然被告谢昌团作为担保人在厂房租赁合同上签名，但作为主合同的厂房租赁合同既属无效，被告谢昌团因作为从合同的担保合同无效而无需承担保证责任。同时，双方均表示没有合同无效的其他法律后果需要在本案中处理，系当事人对于自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告施玉根与被告上海峰雄金实业有限公司于2013年6月6日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海峰雄金实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告施玉根位于上海市松江区天马山工业园区衡宅路XXX号的14,100平方米的厂房。案件受理费160元，由原告施玉根负担80元(已付)，由被告上海峰雄金实业有限公司负担80元(于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  谢 铭审 判 员  洪 飞人民陪审员  汪彩英二〇一八年十二月六日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。