河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终10640号上诉人（原审被告）：河北旭哲物业服务有限公司，住所地：石家庄市桥**南简良**。法定代表人：张军锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张铁矿，河北球衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北珠峰通信工程有限公司，住所地：石，住所地：石家庄市新石北路**>法定代表人：韩久启，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋建强，男，1971年9月16日出生，汉族，该公司法律顾问，现住河北省石家庄裕华区槐北路********。被上诉人（原审原告）：赵国茹，女，1965年4月29日出生，汉族，农民，住河北省迁安市。委托诉讼代理人:王臣，河北弘丹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李杰，女，1970年11月12日出生，汉族，住河北省石家庄市。上诉人河北旭哲物业服务有限公司（以下简称旭哲公司）因与被上诉人河北珠峰通信工程有限公司（以下简称珠峰公司）、赵国茹、李杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省乐亭县人民法院（2018）冀0225民初10207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。旭哲公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人赵国茹对上诉人的起诉。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人赵国茹存在房屋租赁合同关系错误。虽然经鉴定房屋租赁合同上公章为上诉人公司公章，但上诉人与被上诉人赵国茹虽然签订房屋租赁合同，但该租赁合同并未实际履行。首先，被上诉人赵国茹并未将诉争房屋出租并交付给上诉人，被上诉人赵国茹无任何证据证明已将诉争房屋出租并交付给上诉人；第二，上诉人也未实际接收并使用诉争房屋；第三，被上诉人将诉争房屋实际出租并交付给被上诉人珠峰公司和李杰，并由李杰和王菁实际支付租全。通过一审庭审调查，很明显诉争房屋的实际承租人为支付租金的被上诉人珠峰公司、李杰及案外人王菁。因此上诉人与被上诉人之间赵国茹虽然签订房屋租赁合同，但并不存在事实上的房屋租赁合同关系。二、一审判决认为仅从银行流水即认定上诉人与原审原告存在合同关系于法无据，是错误的。房屋部分租金正是王菁和李杰以银行转账方式支付，说明王菁、李杰为实际房屋承租人。而实际上对此银行流水，上诉人与三被上诉人均明确认可是支付本案诉争房屋的租金。上诉人与被上诉人珠峰公司、李杰均陈述双方之间没有合作关系，因此该银行流水正是王菁、李杰实际承租诉争房屋的有力证据。至于被上诉人李杰辩称是韩久升利用其银行账户转账，则可认定韩久升为实际承租人，应由韩久升支付租金，而李杰将其账户出借给韩久升使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第65条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”，李杰应该与韩久升承担连带责任。三、他人冒用上诉人名义与被上诉人赵国茹签订的房屋租赁合同，对上诉人没有法律效力。合同法第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”在该租赁合同中，没有上诉人公司法定代表人或授权代理人签字，被上诉人也不能指出是谁代理上诉人签订合同，实际支付涉案房屋租金的王菁、李杰两人不是上诉人公司法定代表人，也非上诉人单位职工，而是开发商珠峰公司的职工。实际签订合同的人没有上诉人的授权委托书，也未在租赁合同上签字，说明其没有代理权而以上诉人名义签订租赁合司，根据合同法第48条之规定，对上诉人不发生法律效力，所以不应由上诉人支付租金。四、被上诉人赵国茹在签订房屋租赁合同时有过错，应承担相应的责任。租赁合同第三条约定甲乙双方应提供身份证明的（营业执照）等文件，双方验证后可复印对方文件备存，所有复印件均标注仅供本次租赁使用。原告并未提供标注有仅供本次租赁使用的营业执照复印件，说明被上诉人赵国茹在签订本合同时有一定的过错，也未查清签订合同人是否有上诉人的授权，才造成开发商欺骗，以致造成经济损失，被上诉人赵国茹应承担相应的责任。五、被上诉人赵国茹明知权利受损害，未采取措施，致使损失扩大，应承担相应的责任。第九条第3款约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（3）拖欠房租累计三个月以上的。租赁合同签订后，原告并未按合同约定提前一个月收到一年房租时，原告应及时行使解除合同的权利，收回房屋。合同法第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”而被上诉人赵国茹却未及时解除合同防止损失扩大，不得就扩大损失要求赔偿。在本案中实际承租人珠峰公司、李杰未按合同约定的提前一个月支付一年租金。这时，珠峰公司、李杰就已经违反租赁合同，赵国茹却并未行使合同解除权解除房屋租赁合同，避免损失扩大，而任由珠峰公司、李杰多次违反合同直至最后不履行合同，致使损失扩大，赵国茹所起诉的租金损失，全部为赵国茹未及时行使解除合同的权利收回房屋所造成的，不应由上诉人承担。六、应追加韩久升为本案共同被告。被上诉人李杰在答辩中称，是韩久升让其打款支付房屋租金，说明韩久升是诉争房屋实际承租人，应由韩久升承担支付租金的责任。李杰未到庭，未作出答辩意见。珠峰公司答辩称，上诉人称本案实际承租人为珠峰公司和李杰，没有事实和法律依据。一、本案所涉及的房屋系被上诉人开发属实。但是，在该项目具备销售条件时，被上诉人即全权委托了秦皇岛鹏博房地产经纪有限公司代为销售，为此与经纪公司签订了《项目独家代理销售合作协议书》。被上诉人与旭哲公司之间没有任何的业务接触和往来，不可能以旭哲公司的名义对外签订合同，更不可能使用旭哲公司的公章。二、即便李杰曾担任过被上诉人员工，但是业主与旭哲公司签订合同时，已经不是被上诉人员工。现旭哲公司称被上诉人与李杰实际使用业主的房屋，却没有任何的证据加以证明，仅仅凭李杰曾担任过被上诉人的员工，就认为被上诉人是实际承租人没有事实依据，纯属主观臆断。三、李杰在一审过程中辩称款项系韩久升委托其付的款，可见李杰的付款行为与被上诉人无关。且上诉人也不能仅凭李杰的打款行为，就认定李杰系实际承租人。四、公章的控制权在旭哲公司，而非被上诉人。旭哲公司与业主之间签订的《租赁合同》上的公章，经过公安机关的鉴定，确定是真实的。五、至于旭哲公司通过何种方式与一审原告签订的租赁合同，旭哲公司又将房屋出租给了何人，与被上诉人无关。六、作为被上诉人来说，与业主之间仅存在买卖关系。房屋销售后即属业主所有，至于业主用于自住还是出租是业主的权利，被上诉人无权干涉。通过业主提交的证据来看，业主是与旭哲公司之间存在租赁合同关系，而非被上诉人。综合上述，被上诉人与一审原告之间仅存在房屋买卖合同关系，与旭哲公司之间不存在任何法律关系。被上诉人既没有以旭哲公司的名义承租业主的房屋，也没有与旭哲公司或者其他公司、人员共同承租一审原告的房屋，更未使用过旭哲公司的公章。一审法院判决认定事实清楚，望二审法院，正确适用法律，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人赵国茹答辩称，1.我方与上诉人有书面合同，对租金、租期和双方的权利义务均作出了明确的约定，所以我方与上诉人存在租赁关系。2.我方与上诉人的租赁合同纠纷在2017年提起过诉讼，但是法院驳回我方诉请。3.李杰与上诉人是什么关系，我方不清楚，租赁合同签订后，我方收到了租金，至于是以谁的名义打的租金，我方没有义务知晓，既然李杰按照合同约定前期按时打款且备注明确写明租金，那么肯定是上诉人所有。4.我方与上诉人签订了租赁合同，根据合同相对性，只有上诉人付租金的义务，至于上诉人与珠峰公司或者李杰甚至说韩久升是否存在经济往来或者合作关系与本案无关。上述三方之间的矛盾应该另案解决，不应该依照上诉人的意愿追加韩久升，扰乱法律关系。5.上诉人欠付租金是违约行为，造成了直接损失不是扩大损失。上诉人不履行义务造成了损失依法应当承担，所以上诉人的理由不成立。请求维持原判，驳回诉请。赵国茹向一审法院起诉请求：1.解除被告与原告签订的《房屋租赁合同》并由被告返还房屋；2.依法要求被告给付所欠租金共计28306元（截止到2017年10月31日）；3.要求被告承担违约金1000元并支付自2017年11月1日起至实际交还房屋之日的租金；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月19日，原告与被告旭哲公司签订《蓝海公寓房屋租赁合同》，原告将其自被告珠峰公司处购买的位于唐山市海港开发区海平路与港荣街交口蓝海公寓318号房间出租给被告经营宾馆酒店等办公综合使用。租赁期限6年，自2012年6月20日起至2018年6月19日止。每年租金为13956元，每两年上浮一次，按年租金的4%递增，计算公式为：年租金+年租金×4%。房屋租金每一年支付一次，下一期租金应当于当期租金到期日一个月前付清。乙方承诺为甲方提供不低于280元/平米的室内装修标准，合计装修费用为21383元，装修标准由乙方统一制定。此装修费用用于抵扣租金，在第一次交纳租金时相应扣减，实应扣减租期为18.4月，装修期间免收租金，装修期为本合同签订之日起90日。租赁期间乙方应按时交纳房屋使用过程中所发生的水、电、暖、燃气及物业等相关费用。乙方有权根据经营使用需要改变房屋的内部结构或装修，租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。租赁期间，乙方有权转租该出租的房屋。租赁期间乙方拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方拖欠房租累计三个月以上的，应按合同总租金的1倍向甲方支付违约金。逾期支付租金，每逾期1日，乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，案外人王菁及被告李杰以银行转账方式向原告给付租金31548元。另查明，石家庄旭哲物业服务有限公司于2014年9月9日更名为河北旭哲物业服务有限公司。原告于2017年7月26日向本院提出诉讼，要求被告旭哲公司承担相应责任，案号为（2017）冀0225民初10164号。审理过程中，经唐山物证司法鉴定中心鉴定后认定，房屋租赁合同中加盖的“石家庄旭哲物业服务有限公司”印章与工商登记档案中的印章为同一枚印章，尾页盖印的“石家庄旭哲物业服务有限公司”印文与打印文字的先后顺序为先打字后盖印。因被告旭哲公司认为公章可能存在冒用，本院将案卷移交唐山市公安局海港经济开发区分局，唐山市公安局海港经济开发区分局经调查后认为不存在刑事犯罪事实，将案卷退回本院。上述事实有双方提交的相关证据在卷佐证。一审法院认为，原告与被告旭哲公司签订的《蓝海公寓房屋租赁合同》为双方真实意思表示，应为合法有效。被告旭哲公司辩称公章被冒用，但经公安机关侦查，未发现刑事犯罪事实，且经鉴定合同上加盖的公章与其工商登记档案中印章一致，旭哲公司亦未提供证据证明其主张，对其此项主张不予采信，本院确认原告与旭哲公司之间存在房屋租赁合同关系。旭哲公司未按合同约定按期给付租金，已构成违约，应当承担违约责任。截止2017年10月31日应付租金为77618.89元，扣除已付租金31548元，扣除装修费用21383元，被告旭哲公司未付租金为24687.89元。双方签订的租赁合同截止日期为2018年6月19日，因涉案房屋未交还原告，应视为双方对继续使用租赁物均无异议，故原合同继续有效，租赁期限为不定期。因被告旭哲公司拖欠房租三个月以上，原告据此主张解除合同的条件已经成就，故对原告要求解除合同的诉请予以支持，合同解除后旭哲公司应当返还涉案房屋，并支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占用费，因该项费用尚未实际发生，待发生后原告可另行起诉。自2017年11月1日起至本案解除合同之日止，被告旭哲公司应按原合同约定继续给付租金。原告根据合同约定主张1000元违约金合法有据，予以支持。根据合同相对性原则，被告珠峰公司、李杰并非租赁合同的相对方，仅凭银行流水即认定二被告与原告存在合同关系，于法无据。对于旭哲公司与珠峰公司及李杰之间是否存在其他法律关系，应由各方另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十九条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵国茹与被告河北旭哲物业服务有限公司于2012年3月19日签订的《蓝海公寓房屋租赁合同》；二、被告河北旭哲物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵国茹返还蓝海公寓318号房间；三、被告河北旭哲物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵国茹欠付的租金24687.89元，违约金1000元，共计25687.89元；四、被告河北旭哲物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内按2012年3月19日原告赵国茹与被告河北旭哲物业服务有限公司签订的《蓝海公寓房屋租赁合同》约定给付原告赵国茹自2017年11月1日起至合同解除之日止的租金；五、驳回原告赵国茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，由原告赵国茹负担61元，由被告河北旭哲物业服务有限公司负担205元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，上诉人旭哲公司主张其与被上诉人赵国茹不存在房屋租赁合同关系，但蓝海公寓房屋租赁合同上加盖的公章为上诉人公司的公章，上诉人无法推翻该租赁合同的真实性，故一审法院认定上诉人与被上诉人存在房屋租赁合同关系符合事实依据。上诉人主张给付部分租金的主体为李杰、王菁，另根据李杰一审辩称系韩久升利用其银行账户进行转账，故认定韩久升为实际承租人，但上诉人作为签订房屋租赁合同的承租方，上诉人并无证据证明李杰、韩久升实际承租房屋并进行使用，仅凭银行流水转账并不能认定李杰、韩久升与被上诉人赵国茹存在房屋租赁合同关系。上诉人称他人冒用其名义与被上诉人赵国茹签订房屋租赁合同，但其没有证据证明，上诉人亦无法对其公司公章加盖在房屋租赁合同上作出合理解释，故对此主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人赵国茹明知权利受损，未采取措施，致使损失扩大，根据合同法119条的规定被上诉人赵国茹应依据租赁合同约定行使合同解除权，被上诉人赵国茹在一审期间只是主张了上诉人承租房屋期间的租金，并没有扩大损失，故上诉人的该项上诉理由不能成立。上诉人主张韩久升为案涉房屋的实际承租人，因追加其为被告，但其并没有证据证明韩久升是案涉房屋的承租人，故本院对该主张不予支持。综上所述，河北旭哲物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人河北旭哲物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李学静审判员 沈 军审判员 毕雪维 二〇一八年十二月十四日书记员 郑 悦