上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初24889号原告：上海静安悦诚资产管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王纪来，董事长。委托诉讼代理人：陈瑶。被告：宇熙(上海)文化传播有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：陈文会。委托诉讼代理人：孟婷，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巧红，湖南联合创业律师事务所律师。原告上海静安悦诚资产管理有限公司(以下简称悦诚公司)诉被告宇熙(上海)文化传播有限公司(以下简称宇熙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日、2018年9月17日两次公开开庭进行了审理。原告悦诚公司的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加了两次庭审，被告宇熙公司的委托诉讼代理人孟婷到庭参加了第一次庭审，被告宇熙公司的委托诉讼代理人王巧红到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告悦诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金51,849元(自2018年3月1日至2018年5月31日止，按每月17,283元计算)3、判令被告向原告支付拖欠的物业费6,819元(自2018年3月1日至2018年5月31日止，按每月2,273元计算)；4、判令被告向原告支付拖欠的推广费1,704元(自2018年3月1日至2018年5月31日止，按每月568元计算)；5、判令被告向原告支付由此产生的租金的违约金，(每月20日支付下月的租金)，3月份租金的违约金原告只主张自2018年3月1日至2018年5月31日止，以17,283元为基数，按日0.5%计算，计8,641.5元；自2018年4月1日至2018年5月31日止，以17,283元为基数，按日0.5%计算，计6,221.88元；自2018年5月1日至2018年5月31日，以17,283元为基数，按日0.5%计算，计3,543.02元；6、判令被告向原告支付由此产生的物业管理费的违约金，(每月20日支付下月的物业费)，3月份物业管理费的违约金原告只主张自2018年3月1日至2018年5月31日止，以2,273元为基数，按日0.5%计算，计1,136.5元；自2018年4月1日至2018年5月31日止，以2,273元为基数，按日0.5%计算，计818.28元；自2018年5月1日至2018年5月31日，以2,273元为基数，按日0.5%计算，计465.97元；7、判令被告向原告支付由此产生的推广费的违约金，(每月20日支付下月的推广费)，3月份推广费的违约金原告只主张自2018年3月1日至2018年5月31日止，以568元为基数，按日0.5%计算，计284元；自2018年4月1日至2018年5月31日止，以568元为基数，按日0.5%计算，计204.48元；自2018年5月1日至2018年5月31日，以568元为基数，按日0.5%计算，计116.44元；8、判令被告支付的租赁保证金53,145元、管理费保证金6,819元归原告所有；9、判令被告支付原告违约金34,566元，为两倍的月租金，即17,283元×2；10、判令被告支付租赁房屋的恢复原状的费用28,711元；11、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月13日签订合同编号为(LLEASE-201712-L2-05)的《房屋租赁合同》，原告将上海市静安区万航渡路XXX号二层L2-05室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期自2017年12月08日起至2019年12月07日止。租赁合同补充条款第5.2.1条约定：自2017年12月08日至2018年12月07日止,月租金为17,283元；补充条款第6.5条约定：每月商场管理费为2,273元，每月推广宣传费为568元；补充条款第14.2条约定：乙方逾期支付租金、商场管理费、推广费、水电费等费用的,每逾期一日，按欠付费用的0.5%支付违约金。租赁合同补充条款第13.1条约定：租赁期间,乙方逾期向甲方支付租金及合同中约定的任何一项费用累计超过30日或乙方累计擅自停业超过3日的,甲方有权不予返还乙方的保证金、提前终止租赁合同并要求乙方还应按照月租金的2倍标准向甲方支付违约金。租赁合同补充条款第7.2条、第11.1条和11.2条约定：乙方应在租赁合同终止后,将租赁房屋自费复原并经甲方验收认可。原告依合同约定于2018年12月08日将房屋交付给被告。被告接受房屋并且营业。2018年3月30日,被告擅自关门停业,被告停业后没有向原告办理任何正式的店铺交接手续,也未将房屋恢复原状并交还甲方。被告擅自停业和欠费不交的行为有违诚实信用原则,不仅给原告带来了大量的经济损失,更是对商场的整体形象造成了恶劣的影响。就被告擅自关门停业的行为,原告多次通过电话、函件等方式向被告提出异议,但被告均未作出积极有效的回应。故诉至法院，请求判如所请。审理中，原告变更上述第一项至第七项诉讼请求为：1、判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年7月3日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金69,132元(原告只主张自2018年3月1日至2018年6月30日止，按每月17,283元计算)3、判令被告向原告支付拖欠的物业费9,092元(自2018年3月1日至2018年6月30日止，按每月2,273元计算)；4、判令被告向原告支付拖欠的推广费2,272元(自2018年3月1日至2018年6月30日止，按每月568元计算)；5、判令被告向原告支付由此产生的租金的违约金(每月20日支付下月的租金)，3月份租金的违约金原告只主张自2018年3月1日至2018年6月30日止，以17,283元为基数，按日万分之五计算，计1,054元；4月份的租金的违约金主张自2018年4月1日至2018年6月30日止，以17,283元为基数，按日万分之五计算，计786元；5月份租金的违约金主张自2018年5月1日至2018年6月30日，以17,283元为基数，按日万分之五计算，计527元；6月份租金的违约金原告主张自2018年6月1日至2018年6月30日止，以17,283元为基数，按日万分之五计算，计259元，总计2,626元；6、判令被告向原告支付由此产生的物业费的违约金(每月20日支付下月的物业费)，3月份物业费的违约金原告只主张自2018年3月1日至2018年6月30日止，以2,273元为基数，按日万分之五计算，计138元；4月份物业费的违约金自2018年4月1日至2018年6月30日止，以2,273元为基数，按日万分之五计算，计103元；5月份物业费的违约金自2018年5月1日至2018年6月30日以2,273元为基数，按日万分之五计算，计69元；6月份物业费的违约金，自2018年6月1日至2018年6月30日以2,273元为基数，按日万分之五计算，计34元；总计344元；7、判令被告向原告支付由此产生的推广费的违约金(每月20日支付下月的推广费)，3月份推广费的违约金原告只主张自2018年3月1日至2018年6月30日止，以568元为基数，按日万分之五计算，计34元；4月份推广费的违约金，自2018年4月1日至2018年6月30日止，以568元为基数，按日万分之五计算，计25元；5月份推广费的违约金，自2018年5月1日至2018年6月30日，以568元为基数，按日万分之五计算，计17元；6月份推广费的违约金，自2018年6月1日至2018年7月3日，以568元为基数，按日万分之五计算，计8元；总计84元。并撤回上述第十项要求被告支付恢复原状费用的诉讼请求。原告表示上述诉讼请求中的物业费就是商场管理费，均变更为商场管理费。被告宇熙公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不付租金也不同意解除合同。被告公司合伙人之间存在股权纠纷，公司账户被冻结，无法支付相关的费用。两项违约金和履约保证金不能同时适用，两项违约金也不能同时适用。合同约定的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为悦诚公司。2017年12月13日，悦诚公司作为甲方与宇熙公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2017年12月8日起至2019年12月7日止，交付日期为2017年12月8日。乙方需支付甲方53,145元租赁保证金。该合同补充条款中约定：自2017年12月8日至2018年12月7日月保底租金17,283元，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金。乙方应支付每月商场管理费2,273元、月推广宣传费568元，于每月的20日前支付下月的费用。甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交装修期的房屋占用期间使某费(该房屋占用期间使某费按本合同约定乙方应支付的最高日租金标准向甲方支付)，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方(若采用保底租金或营业额抽成租金两者取其高的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金)：……乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的；……乙方累计擅自停业超过3日，或租赁期内迟开早收累计超过10次的。……在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知终止本合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。乙方逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。2017年12月8日，悦诚公司将系争房屋交付宇熙公司使某。宇熙公司向悦诚公司支付租赁保证金53,145元、管理费保证金6,819元。宇熙公司按照月租金17,283元、月商场管理费2,273元、月推广宣传费568元向悦诚公司支付上述费用至2018年2月28日。2017年12月31日，宇熙公司在系争房屋开业。2018年3月，宇熙公司在系争房屋停止营业。审理中，悦诚公司表示其于2018年7月27日将系争房屋交付给案外人使某。以上事实，有当事人的当庭陈述，及悦诚公司提供的《房屋租赁合同》、房屋交付确认书、开业申请表、开业确认函等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。本院认为，悦诚公司与宇熙公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。宇熙公司逾期支付租金等费用累计超过30日，其亦表示目前仍无法支付相关费用，悦诚公司要求解除《房屋租赁合同》，有合同依据，应予支持。悦诚公司主张合同于2018年7月3日宇熙公司收到本案起诉状及证据副本等诉讼材料之日解除，于法有据，本院予以支持。悦诚公司要求宇熙公司支付自2018年3月1日至2018年6月30日止，按每月17,283元计算的租金69,132元、按每月2,273元计算的商场管理费9,092元以及按每月568元计算的推广费2,272元，有事实和法律依据，且系其自行处分权利，于法不悖，应予支持。悦诚公司主张按照日万分之五计算的逾期支付租金的违约金2,626元、逾期支付商场管理费的违约金344元以及逾期支付推广费的违约金84元，于法有据，应予支持。悦诚公司主张租赁保证金53,145元、管理费保证金6,819元归其所有，并要求宇熙公司按月租金的两倍支付违约金34,566元，鉴于该两项费用均属于违约金性质，且宇熙公司亦认为违约金金额过高，要求法院予以调整。综合考虑各项因素，本院酌定租赁保证金53,145元、管理费保证金6,819元归悦诚公司所有，悦诚公司要求宇熙公司支付违约金34,566元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海静安悦诚资产管理有限公司与被告宇熙(上海)文化传播有限公司就上海市静安区万航渡路XXX号二层L2-05室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年7月3日解除；二、被告宇熙(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司租金69,132元；三、被告宇熙(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司商场管理费9,092元；四、被告宇熙(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司推广宣传费2,272元；五、被告宇熙(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司逾期支付租金的违约金2,626元；六、被告宇熙(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司逾期支付商场管理费的违约金344元；七、被告宇熙(上海)文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海静安悦诚资产管理有限公司逾期支付推广宣传费的违约金84元；八、租赁保证金53,145元、管理费保证金6,819元归原告上海静安悦诚资产管理有限公司所有；九、原告上海静安悦诚资产管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,012元，减半收取计2,006元，由原告上海静安悦诚资产管理有限公司负担455元，由被告宇熙(上海)文化传播有限公司负担1,551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇一八年十二月二十日书记员  潘云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……