广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初1101号 原告：梧州市心意物业服务有限公司，住所梧州市西环路中段******。统一社会信用代码：91450400682118275Y。 法定代表人：叶红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雪梅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：林春吉，女，该公司员工。 被告：陈灿文，男，1971年12月10日出生，汉族，住广西，住广西州市长洲区iv> 原告梧州市心意物业服务有限公司（以下简称心意物业公司）与被告陈灿文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告陈灿文下落不明转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告心意物业公司的委托诉讼代理人陈雪梅到庭参加诉讼，被告陈灿文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告心意物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告支付XX小区X幢X单元XX房物业管理服务费1386.8元，公共水电分摊费180元，违约金2499.5元，合计为4066.3元；2．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为梧州市XX小区******房屋所有人，房屋面积为81.61平方米。原告与XX小区业主委员会于2014年3月1日签订《物业服务合同》，合同约定从2014年3月15日到2017年3月14日期间由原告为XX小区提供物业服务。合同期满后，原告与XX小区业主委员会于2017年4月28日续签《物业服务合同》，确认由原告继续为XX小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年1月起未交纳物业管理服务费及公共水电分摊费，截止至2017年12月31日，被告欠缴物业管理服务费1386.8元，公共水电分摊费180元。根据合同第二十五条第六款第一项约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费用的千分之三的标准向原告支付滞纳金。以此计算，截止到2017年12月31日，被告欠缴物业管理服务费36个月产生的违约金为2499.5元，费用合计为4066.3元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理服务费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 原告心意物业围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.《物业服务合同》，证明XX小区业主委员会选聘原告为芝麻城小区提供物业服务、合同约定收费标准及违约责任； 2．梧州市XX小区业委会对原告的服务评价，证明原告的服务评分； 3．幸福社区对原告的服务评价，证明原告的服务评分； 4．梧州市物价局文件，证明原告收费的依据； 5．调价通知，证明约定公共水电分摊费进行调整：自2016年1月1日起：楼梯楼由4元/月调整为5元/月，电梯楼由5元/月调整为6元/月； 6.欠费明细表，证明被告欠费情况； 7.物业人员工作记录，证明原告积极履行合同约定事项并完善服务记录； 8．投诉内容处理，证明原告根据合同为业主提供相关物业服务； 9．催费照片、邮寄挂号信拍照及查询单，证明原告催费情况； 10．公示一份，证明梧州市XX小区业主委员会同意物业管理服务费调整为0.55元/平方米。 被告陈灿文未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告陈灿文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩及质证权利，并应承担由此产生对其不利的法律后果。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 综合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈灿文系XX小区X幢X单元XX房的业主。2014年3月1日原告心意物业公司作为乙方与作为甲方的XX小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同主要约定有：1．甲方委托乙方对XX小区内区域实行物业管理服务；2．合同期限自2014年3月15日至2017年3月14日止；3．物业管理服务费用：住宅房：住宅房屋按建筑面积每月0/㎡向业主或物业使用人收取，于每月10日前收取本月物业管理服务费，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金；4．乙方向业主或物业使用人收取公用电费及水费（包括绿化用水、公用设施、照明用电、灯泡等易耗品），暂按每月每户4元收取；如乙方需按市价提高公共水电分摊费用，必须向业主委员会提交报告及提供前三个月实际数据给业主委员会审核，并向小区业主公示后才能升价。原告心意物业公司在上述协议书的乙方处加盖公章，被告陈灿文所在小区的XX业主委员会在甲方处加盖公章。2015年10月19日，XX业主委员会及原告XX公司向XX业主发出调价通知：从2016年1月1日起对每个月的公共水电分摊费价格进行调整，楼梯楼每月4元调整为每月5元；电梯楼从每月5元调整为每月6元。合同期满后，原告与XX小区业主委员会于2017年4月28日续签《物业服务合同》，合同约定：1．由原告继续为XX小区提供物业服务。合同期限自2017年5月1日至2020年4月30日止；2．物业管理服务费用：住宅房：住宅房屋按建筑面积每月0/㎡向业主或物业使用人收取，于每月10日前收取本月物业管理服务费，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的3‰交纳滞金；3．乙方向业主或物业使用人收取公用电费及水费（包括绿化用水、公用设施、照明用电、灯泡等易耗品），暂按每月每户5元收取。 另查明，被告房屋建筑面积81.61㎡，从2015年1月1日起被告未再向原告支付物业管理服务费、公共水电分摊等费用。原告多次追讨未果，遂向本院起诉成讼。 本院认为，原告与被告所在的XX业主委员会签订《物业服务合同》，双方形成物业服务合同关系。XX业主委员会代表业主签订了该合同，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，该合同对该小区业主被告陈灿文具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依合同履行自己的义务后，依法享有向被告收取物业管理服务费的权利。根据合同约定，2015年1月1日至2017年4月30日，物业管理服务费按每月0.45元/㎡计，被告应付物业管理服务费合计1028.29元（0.45元/㎡×81.61㎡×28个月）。2017年5月1日起至2017年12月31日，物业管理服务费按每月0.55元/㎡计，被告应付物业管理服务费359.08元（0.55元/㎡×81.61㎡×8个月）；共计1387.37元。原告要求被告支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费1386.8元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。根据合同约定，从2016年1月1日起对每个月的公共水电分摊费价格进行调整，楼梯楼每月4元调整为每月5元。2015年1月1日起至2015年12月31日，公共水电分摊费按每月4元计，被告应付水电公共分摊费为48元（4元×12个月）。2016年1月1日起至2017年12月31日，公共水电分摊费按每月5元计，被告应付水电公共分摊费为120元（5元×24个月），故2015年1月1日起至2017年12月31日期间，被告公共水电分摊费应付168元（48元＋120元）。 被告逾期未交纳物业管理服务费、公共水电分摊费，已构成违约。根据《物业管理服务合同》的约定，应从逾期之日起按每天3‰计付其拖欠物业管理服务费的违约金，因该计付的标准过高，且已明显高于原告造成的损失，本院予以调整。本案中，原告因被告迟延支付物业管理服务费造成的实际损失是银行利息，本院将违约金损失调整为按被告每月欠缴物业管理服务费的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。据此，被告从2015年1月11日起至2017年12月31日止应向原告支付其拖欠物业管理服务费的违约金为125.66元，从2018年1月1日起，违约金以1386.8元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计算至被告付清所欠物业管理服务费之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈灿文应于本判决生效之日起三日内向原告梧州市心意物业服务有限公司支付物业管理服务费1386.8元及公共水电分摊费168元； 二、被告陈灿文于本判决生效之日起三日内向原告梧州市心意物业服务有限公司支付拖欠物业管理服务费的违约金（违约金计至2017年12月31日为125.66元；从2018年1月1日起，以1386.8元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计至付清之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费700元，合计750元，由被告陈灿文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  蓝玉凯 人民陪审员  黄巧萍 人民陪审员  陈 衡 二〇一八年十二月六日 法官助理莫素兰 书记员周紫丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。