云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0424民初815号原告：玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司。住所地：华宁县。负责人：李亚波，经理。委托诉讼代理人：宋成龙，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：金玉珠，女，1977年6月18日生，汉族，居民，住华宁县。原告玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司（以下简称福聚物业华宁分公司）与被告金玉珠物业服务合同纠纷一案，本院2018年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福聚物业华宁分公司的委托诉讼代理人宋成龙，被告金玉珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福聚物业华宁分公司向本院提出诉讼请求：依法判令金玉珠支付福聚物业华宁分公司15个月的物业管理费、电梯检测维修保费及电梯使用费共计1955.1元。诉讼过程中，福聚物业华宁分公司将诉讼请求变更为：依法判令金玉珠支付福聚物业华宁分公司自2015年1月至2016年3月共计15个月的物业管理费1344.9元（119.55㎡×0.75元/月×15个月）、电梯检测维保费325元（260元/年÷12个月×15个月）及电梯使用费178.5元[三层以下包括三层每月收费8元，每增加一层加收0.3元，金玉珠居住在15层，即（8元/月+12层×0.3元/层）/月×15个月＝178.5元）]，共计1848.4元。事实及理由：2013年7月18日，福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同为期三年，自2013年7月19日至2016年7月18日。此后，福聚物业华宁分公司按合同约定履行了宁州一号小区的物业服务工作，但金玉珠未交纳物业服务管理费，经福聚物业华宁分公司多次电话、在小区大门口粘贴催费通知及发律师函催要，金玉珠以种种理由拒绝交费。金玉珠的行为影响了福聚物业华宁分公司工作的正常开展，要求判如所请。金玉珠辩称，其不同意交纳物管费，因福聚物业华宁分公司未履行安全保卫义务，防消设施不完善就去接手，导致消防设施长期更换，并无故断水，电梯经常是坏的或者被关闭。福聚物业华宁分公司未经金玉珠同意，开门给开发商进入其楼下房屋打洞，导致其房屋损失，在住宅工程质量分户验收记录上的签名不是金玉珠本人所签。福聚物业华宁分公司围绕诉讼请求向法庭提交以下证据：1、营业执照、负责人身份证明、居民身份证各一份，以证明福聚物业华宁分公司的诉讼主体资格；2、华宁县宁州一号前期物业服务合同一份，以证明福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司于2013年7月18日签订了《前期物业服务合同》及合同相关约定；3、物业管理收费公告、云南秀实律师事务所律师函、关于撤出宁州一号小区物业的管理通知各一份，以证明福聚物业华宁分公司于2016年3月13日撤出宁州一号小区。以上证据，经质证，金玉珠对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组至第3组证据的真实性、合法性、关联性有异议。金玉珠针对答辩意见，向法庭提交以下证据：1、房屋建筑工程质量投诉告知书一份，以证明福聚物业华宁分公司未经金玉珠同意，开门给开发商进入其楼下房屋的顶板上打洞；2、住宅工程质量分户验收记录二份，以证明金玉珠不在家的情况下，福聚物业华宁分公司未开门给老人查看房屋质量，就将钥匙交给了老人；3、照片七张，以证明福聚物业华宁分公司接手后给金玉珠房屋造成的损失；4、收据三张，以证明福聚物业华宁分公司于2013年9月24日向金玉珠收取2014年度物业费1076元，收取电梯、热水费押金600元及相关费用200元。经质证，福聚物业华宁分公司对第1组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为洞不是公司打的，与本案无关；对第2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为房屋质量问题应找开发商解决；对第3组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为房屋内部问题不属物业管理范围；对第4组证据，因金玉珠在举证期限届满后才向法院提交，故不予质证。本院认为，福聚物业华宁分公司所举证据客观、真实，本院予以采信。金玉珠所举证据，不能完全证明其证明目的，本院综合全案予以评判。本院经审理认定如下事实：2013年7月18日，福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2013年7月19日至2016年7月18日为期三年。合同对物业服务收费作出约定：物业服务收费按每月0.75元/平方米收取，电梯维修费按每年260元收取，电梯使用费第三层为8元/户.月，第四层起每增加一层，费用递增0.30元/户.月。2016年，宁州一号小区选举出业主委员会，与福聚物业华宁分公司解除了前期物业服务合同，福聚物业华宁分公司自2016年3月30日起不再对宁州一号小区提供物业管理服务。金玉珠系宁州一号小区A-1504室房屋的业主，其住房面积为119.55平方米。金玉珠自2015年1月至2016年3月30日共15个月未向福聚物业华宁分公司交纳物业管理费，依据合同约定的收费项目及标准，其应交纳物业管理费为1344.9元（119.55㎡×0.75元/月×15个月）、电梯使用费174元（8元+0.3元/层×12层）/月×15个月）、电梯检测维保费325元（260元/年÷12个月×15个月），合计1843.9元。金玉珠未交纳的上述费用，经福聚物业华宁分公司多次催要未果。另查明，金玉珠向福聚物业华宁分公司交纳过600元押金费用，福聚物业华宁分公司同意将该费用用于抵扣物业管理费的意见，不违反法律规定，本院予以准许。金玉珠向福聚物业华宁分公司交纳过200元费用，福聚物业华宁分公司说明该费用系代业主收取后转付电力公司，但无证据证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司于2013年7月18日签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对宁州一号小区的全体业主均具有约束力。合同签订后，福聚物业华宁分公司依合同约定为宁州一号小区业主提供了物业管理服务至2016年3月30日，并在与宁州一号小区解除前期物业管理合同后，采用不同方式对宁州一号小区业主拖欠的物业服务管理费进行多次催要，金玉珠作为业主应按照合同约定支付相应的物业服务费用，福聚物业华宁分公司请求由金玉珠支付相关物业管理服务费的主张成立，本院予以支持，但计算有误，金玉珠应支付的相关物业服务管理费为1843.9元，应扣除金玉珠交纳的600元押金。福聚物业华宁分公司对于金玉珠交纳的200元费用，不能明确其支付用途，应作为金玉珠已给付的费用进行抵扣。金玉珠所提供证据不足以证明其抗辩事由，本院不予采信。综上，福聚物业华宁分公司的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告金玉珠于判决生效之日起十日内支付原告玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司物业管理费1344.9元、电梯检测维保费325元及电梯使用费174元，合计1843.9元，扣减已交纳的800元，还应支付1043.9元；二、驳回原告玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告金玉珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自判决履行期间的最后一日起计算。审判员 王 芯二〇一八年十二月四日书记员 马云霞