上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初20933号原告：吴剑雄，男，1990年3月14日生，汉族，户籍地吉林省长春市。被告：汤若梅，男，1966年3月25日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。原告吴剑雄与被告汤若梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴剑雄、被告汤若梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴剑雄向本院提出诉讼请求：被告返还原告已付押金1,500元和租金3,096元。事实和理由：原告与被告于2017年10月7日签订房屋租赁合同，原告租赁被告所有的坐落于上海市奉贤区古华新村XXX号XXX室房屋。合同约定租金每月1,600元，被告每次收取三个月房屋，押金1,500元。如原告提前解约，被告不收违约金，抵押金退回，原告与被告于2018年8月1日达成约定解除上述租赁合同，并退还提前支付的两个月租金及押金，后被告于2018年8月9日要求原告于8月13日搬出，原告于2018年8月10日至13日多次电话联系被告，被告拒接电话，短信通知被告也未得到回复，且已付租金与押金未退还。被告汤若梅辩称，其不同意原告的诉讼请求。原告于2016年10月租借被告的房子，2017年10月，原告续签一年，月租1,600元。2018年8月10日，被告打电话给原告，问是否已经搬好家，被告与原告商量能否周末搬完，8月13日双方交接退房，被告要去旅游要到月底回来，所以想早点结算。但是原告马上给被告电话，要求被告退已付的房租。按照合同约定，被告提前收房要算违约金，原告退房不算违约金。被告就让原告发短信，写明是原告要退房，但是至今原告都没有给被告书面自愿退租的承诺，被告只收到原告的2条短信，字里行间都没有是原告要退房的意思。9月10日上午，被告给原告母亲打电话，说会退原告一个月房租和押金，但是原告不同意，就到法院起诉了。9月18日诉前调解，原告坚持要求被告退还2个月的租金和押金，调解失败。另，原告有两个月电费没交，是被告去交的，应当由原告支付给被告。合同到2018年10月17日到期，被告不知道房屋状况，要求原告返还房屋，可以退还押金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认，并认定无争议事实如下：原告吴剑雄(乙方承租方)与被告汤若梅(甲方出租方)于2017年10月7日签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告所有的坐落于上海市奉贤区古华新村XXX号XXX室的房屋，合同期限自2017年10月18日至2018年10月17日。租金每月1,600元，甲方每次收取三个月房租，乙方保证在每次房租付讫前十天交付房租。甲方向乙方收取房租押金1,500元，租借期满，在乙方履行好协议规定的各项条款之后，甲方全额退还给乙方。乙方保证及时缴纳各类公用事业费用，并保存好各类公用事业费用发票以供甲方核实，如有特殊情况未曾缴纳，由甲方按实际情况代收转付，且不提供相关发票。……甲乙双方不得单方终止协议，如确实终止协议，规定违约金1,500元。如乙方提前解约,甲方不收违约金,押金退回。合同签订后，原告吴剑雄租住在涉案房屋内，后因其租到公租房，于2018年8月1日与被告电话联系，要求双方办理退租事宜。2018年8月9日，经电话联系，被告要求原告于2018年8月13前日全部搬离，并于同日交接退房以及返还已支付房租和押金事宜。同日，原告又致电被告，因当月提前4天搬离，希望被告按50元每日返还原告当月4天房租。被告未同意。2018年8月11日，被告收到原告手机短信，“8月13日下周一晚上6：00我交钥匙你退2个月房租+押金，收到回复”。2018年8月13日，被告收到原告手机短信，“来了么？”2018年8月30日，被告收到原告手机短信“律师信已寄户籍地址金汇镇金星村，请于3日内回电并归还房租及押金，否则法庭见。”双方有争议的事实和证据为：原告提供律师函及EMS邮寄凭证，证明其在2018年8月20日向被告发出书面确认合同解除的文件至被告的户籍地，且显示有人签收。经当庭质证，被告称其户籍地房屋已出租，故其没有收到原告的律师函，其是在诉前调解时才看到律师函的。经查，上述邮件至被告户籍地后由家人签收，而且被告在庭审中认可其已通过户籍地邮件签收人得知原告向其邮寄了律师函，故本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认，并据以认定相应的事实。另，庭审结束后，原、被告双方共同至涉案房屋内进行交接，原告吴剑雄于2018年10月23日将涉案房屋全部钥匙返还被告汤若梅，双方确认水费已由原告支付，电费未付。双方的争议焦点为：原、被告双方是否就解除上述房屋租赁合同达成一致意见。原告主张因其租到公租房于2018年8月1日开始联系被告提前终止房屋租赁合同事宜，双方于2018年8月9日电话联系确认，确认于2018年8月13日原告退房，被告返还多付租金以及押金，即双方已经就解除合同达成了约定，合同解除时间应为2018年8月13日。被告称因原告从未发短信给被告确认是原告“自愿退租”几个字，故双方未约定解除合同，而是合同到期。本院认为，结合本案查明的事实，原、被告双方在合同未到期前已于2018年8月1日协商解除合同事宜，2018年8月9日，被告电话联系原告提出要求原告于8月13日交接退房事宜，原告表示同意，双方已就终止合同权利义务达成了意思表示一致，合同终止期限变更至2018年8月13日。被告抗辩称因原告未向被告发一条是原告“自愿退租”的短信，故双方的合同权利未于2018年8月13日终止，因被告未提供证据证明双方有约定该形式解除，本院认为，被告的该抗辩意见，于法无据，本院不予彩信。2018年8月13日，原告联系被告办理退房交接手续，被告未予处理，原告给予了被告合理的履行期限，至2018年8月20日，原告通过向被告发送律师函的形式进行催告，被告亦未进行处理，直至诉讼中，被告才与原告办理退房交接事宜，被告应自行承担合同解除后其怠于办理交接手续所产生的扩大损失。原告要求被告返还已支付的合同未履行的租金和押金，于法有据，本院予以支持。关于电费，被告称原告未支付7月、8月两个月电费，因其未能提供证据，原告认可被告所主张的电费数额，并同意从应返还租金中扣除，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告汤若梅于本判决生效之日起十日内返还原告吴剑雄押金1,500元；二、被告汤若梅于本判决生效之日起十日内返还原告吴剑雄多付租金2,919.1元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告汤若梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛二〇一八年十二月二十八日书记员  苏 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。