北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终9121号上诉人（原审被告）：北京振远护卫中心第一支队，住所地北京市西城区西四义达里**。负责人：刘艳飞，支队长。委托诉讼代理人：孙小宝，北京市中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京博联圣宇科技有限公司，，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**法定代表人：王杰，经理。委托诉讼代理人：刘强，北京儒德律师事务所律师。委托诉讼代理人：厚勇，北京儒德律师事务所律师实习律师。上诉人北京振远护卫中心第一支队（以下简称振远第一支队）因与被上诉人北京博联圣宇科技有限公司（以下简称博联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人振远第一支队之委托诉讼代理人孙小宝，被上诉人博联公司之委托诉讼代理人刘强、厚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振远第一支队上诉请求：撤销一审法院判决第二项、第三项。事实与理由：1、本案是被上诉人将其与中国人民解放军66400部队（以下简称66400部队）一手合同实际租期只有五年，租金只为30万元/年的事实刻意隐瞒，欺诈上诉人签订租期为十年，租金为80万元/年的合同，进而诱骗上诉人与其签订二手租赁合同，给上诉人造成了巨额的投资损失。故上诉人有权拒付租金。2、上诉人与被上诉人在合同履行过程中，实际履行均是被上诉人先提供租金发票，然后上诉人支付租金。因此在被上诉人未开具发票时，上诉人有权拒付租金。3、一审判决在双方合同已经解除后，仍以合同相对性为由，支持被上诉人的所谓房屋占有使用费，于法无据，二审应予纠正。博联公司辩称：同意一审法院判决。不同意上诉人的事实和理由，请求驳回上诉请求，维持原判。本案是房屋租赁纠纷，本案的纠纷来源是因为上诉人拒付租金，按照合同约定2016年9月30日前应该支付下一年的租金，截至到12月12日还没有支付，根据合同约定我们可以单方解除，我们也向对方发了函，对方收到函并同意，解除后租金尚未支付，也并未腾退房屋，2018年1月15日才腾退房屋，应该向我们支付房屋占有费。博联公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认博联公司、振远第一支队之间的《租赁合同》于2016年12月12日解除；2.请求法院判令振远第一支队向我方支付自2016年9月30日至2016年12月12日的房屋租金，以及2016年12月13日至2018年1月25日的房屋使用费，共计1802547.95元；3.判令振远第一支队向我方支付欠付租金的滞纳金，自2016年9月30日开始至振远第一支队实际付清之日止，按照每日万分之五计算；4.案件受理费由振远第一支队负担。一审法院认定事实：2012年9月29日，博联公司（甲方、出租人）与振远第一支队（乙方、承租人）签订《租赁合同》。该合同约定，甲方将位于北京市石景山区部队乙号院（以下简称：乙号院）的全部房屋、土地及所有附属设施转租给乙方。租赁物占地面积5843.59平方米，建筑面积2710平方米，具体坐落地点和四至详见军字第00162号《房屋所有权证》及甲方与所有权人的《军队房地产租赁合同》。租赁场地内的一切不动产、动产均属于租赁物范围之内，甲方一并转交于乙方使用。甲方就该租赁物的转租事宜已取得所有权人66400部队保障部的许可同意。租赁期限自2012年10月1日起至2022年9月30日止。第一年租金为130万元，之后租金每三年递增5%。（其中2015年10月1日至2018年9月30日，租金为每年136.5万元）。租金包括应全部应交税费。首付租金为两年租金260万元。首笔租金之后的租金为一年一付，乙方应于每年9月30日前向甲方支付下一年租金。乙方支付租金采用支票形式一次性支付，同时甲方向乙方提供合法有效的税务发票。甲方必须确保原所有权人许可转租，保证乙方在租赁期限内享有持续、有效的租赁权。在合同履行期内终止履行合同，须经甲、乙双方协商一致同意，任何一方不得擅自单方解除或终止履行合同。因不可抗力，国家征地及其他有关政策调整，导致乙方难以继续经营，双方有权终止合同，且双方无需承担违约责任……乙方应按本合同约定的时间支付租金。每逾期一天按应付未付租金部分的万分之五支付滞纳金；逾期支付租金超过60天的，甲方有权解除合同。租赁期间，因原所有权人终止租赁合同导致本协议无法履行的，甲方赔偿乙方的全部损失（包括租赁期满乙方的经营利益）。但因原所有权人是基于国家军事需要解除与甲方的租赁关系，甲方只负责对乙方的投资损失给予赔偿。2016年12月12日，博联公司向振远第一支队发出《通知函》。其中载明：根据《租赁合同》第三条第3款的约定，贵司应于2016年9月30日前向我司支付下一年的房租；第七条第1款的约定，贵司逾期支付租金超过60日的，我司有权解除该《租赁合同》。但截止我司发函之日止，仍未收到贵司支付的租金款项。贵司已经迟延支付我司房租长达73日，已经严重违反了《租赁合同》的约定，属根本违约。鉴于此，我司郑重向贵司致函，于贵司收到本函之日之日起，解除贵司与我司于2012年9月29日签订的《租赁合同》。贵司应于收到本函之日起30日内（2017年1月11日）前腾退租赁房屋。2016年12月21日，博联公司委托北京儒德律师事务所向振远第一支队发出《律师函》。该函载明：委托方于2016年12月12日向贵司送达了书面解除合同通知书，并通知贵司于2017年1月11日前腾退租赁场地，支付租金及滞纳金。贵司收到上述通知书并签收。2017年1月16日，博联公司再次委托北京儒德律师事务所向振远第一支队发出《律师函》。要求振远第一支队腾退房屋交纳租金及滞纳金。2017年7月6日，66400部队向北京市公安局发出《关于请贵局协助关停北京振远护卫中心租赁我部房屋、场地项目的函》。该函载明：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，军队必须停止一切有偿服务活动，租赁合同到期的项目必须立即坚决关停。鉴于北京振远护卫中心系贵局下属企业，为贯彻落实中央军委关于停偿工作的通知精神，确保合同到期项目顺利关停，特请贵局协助我部完成如下工作：一、责成北京振远护卫中心务必于2017年8月31日前腾退撤收，将租赁房屋、场地交还我部；二、督促北京振远护卫中心尽快通过法律途径解决与北京博联圣宇科技有限公司之间的矛盾纠纷，不得以此为由拖延、阻碍停偿工作推进。2018年1月25日，振远第一支队向66400部队交付了租赁房屋。另查明，2012年9月27日，66400部队保障部营房科出具《证明》。该《证明》载明：我部位于北京市石景山区的营院，军队坐落号：京字第XX乙方，北京市房地产管理局核发《房屋所有权证》号：军字第XX号，现由北京博联圣宇科技有限公司承租使用。在国家、军队有关法律、法规许可范围内，北京博联圣宇科技有限公司可以开展转租活动。振远第一支队未交纳2016年10月1日以后的房租。再查明，2017年2月27日，振远第一支队以房屋租赁合同纠纷为由将博联公司诉至法院，其诉讼请求为：1.判令解除振远第一支队与博联公司的《租赁合同》；2.判令博联公司赔偿振远第一支队投资损失813.19万元；3.判令博联公司赔偿振远第一支队租赁期满的经营收入716.9662万元；4.全部诉讼费用由博联公司负担。该案正在法院审理。经询问，振远第一支队同意《租赁合同》于2016年12月12日解除，同时表示双方约定的滞纳金标准不高，不申请法院调整。经释明，博联公司明确表示即使振远第一支队作为分支机构，无力承担本案的民事责任，也不需要追加北京振远护卫中心作为被告共同参加诉讼。一审法院认为，乙号院的房屋及院落系军产，由66400部队使用。66400部队将乙号院出租给博联公司。博联公司承租后，经66400部队的同意，将乙号院转租给振远第一支队，双方于2012年9月29日签订《租赁合同》，租赁期限为2012年10月1日起至2022年9月30日止。现博联公司要求确认双方的《租赁合同》于2016年12月12日解除，振远第一支队同意《租赁合同》于2016年12月12日解除。故法院对博联公司的该诉求不持异议。关于博联公司提出，请求法院判令振远第一支队向博联公司支付自2016年9月30日至2016年12月12日的房屋租金以及2016年12月13日至2018年1月25的房屋使用费的诉讼请求。经查，振远第一支队未交纳2016年10月1日以后的房租。但一直占有使用乙号院，直到2018年1月25日才向66400部队交付了租赁房屋。故振远第一支队应当向博联公司支付2016年10月1日至2016年12月12日的房租租金27.3万元。2016年12月13日后，双方的《租赁合同》虽然解除，但振远第一支队仍使用乙号院。根据合同的相对性，振远第一支队也应当向博联公司支付房屋使用费。博联公司主张房屋使用费参照租金，法院对此不持异议。故振远第一支队应当支付2016年12月13日至2018年1月25的房屋使用费152.8042万元。关于博联公司提出，请求判令振远第一支队向博联公司支付欠付租金的滞纳金自2016年9月30日开始至振远第一支队实际付清之日止，按照每日万分之五计算。经查，《租赁合同》约定振远第一支队应于2016年9月30日前向博联公司支付下一年租金。每逾期一天按应付未付租金部分的万分之五支付滞纳金。经查，振远第一支队欠付的租金为27.3万元。经释明，振远第一支队表示双方约定的滞纳金标准不高，不申请法院调整。故振远第一支队应以27.3万元为基数，自2016年10月1日起按照每日万分之五的标准向博远公司支付滞纳金。关于振远第一支队提出，博联公司因军方政策调整要求解除合同，振远第一支队的投资损失和逾期利益没有妥善处理，才没有交纳租金。且交纳租金应由博联公司先开具发票，博联公司没有履行开具发票的义务，故责任不在振远第一支队的答辩意见。经查，合同约定:“乙方支付租金采用支票形式一次性支付，同时甲方向乙方提供合法有效的税务发票”,故支付租金和开具发票应当同时履行，现振远第一支队以博联公司没有开具发票作为不支付租金的抗辩理由无法律依据不予支持。另，博联公司因军方政策调整要求解除合同，振远第一支队因此遭受的投资损失和逾期利益损失可通过另行诉讼的方式解决。故振远第一支队的答辩意见也不能成为不交纳租金的抗辩意见。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、北京博联圣宇科技有限公司与北京振远护卫中心第一支队签订的《租赁合同》于2016年12月12日解除；二、北京振远护卫中心第一支队于本判决生效后十五日内向北京博联圣宇科技有限公司支付2016年10月1日至2016年12月12日的房租租金二十七万三千元及支付2016年12月13日至2018年1月25日的房屋使用费一百五十二万八千零四十二元；三、北京振远护卫中心第一支队于本判决生效后十五日内以二十七万三千元为基数向北京博联圣宇科技有限公司支付滞纳金（从2016年10月1日起至北京振远护卫中心第一支队实际支付二十万三千元房屋租金之日止，按每日万分之五的标准计算）；四、驳回北京博联圣宇科技有限公司的其他诉讼请求。一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。二审期间，振远第一支队提交《通知函》，证明博联公司于2016年8月18日通知振远第一支队，由于中央军委停止有偿服务，双方有权终止合同，且双方无需承担违约责任。上述事实，有《租赁合同》《律师函》《通知函》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，博联公司与振远第一支队于2012年9月29日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现博联公司要求确认双方的《租赁合同》于2016年12月12日解除，振远第一支队同意《租赁合同》于2016年12月12日解除，故本院对一审确认双方合同于2016年12月12日解除不持异议。关于博联公司提出，请求法院判令振远第一支队向博联公司支付自2016年9月30日至2016年12月12日的房屋租金以及2016年12月13日至2018年1月25日的房屋使用费的诉讼请求。根据本案查明的事实，振远第一支队2018年1月25日向66400部队交付了租赁房屋，自2016年10月1日起未再交纳房租，故振远第一支队应当向博联公司支付2016年10月1日至2016年12月12日的房租租金27.3万元。2016年12月13日后，双方的《租赁合同》虽然解除，但振远第一支队仍使用乙号院。根据合同的相对性，振远第一支队也应当向博联公司支付房屋使用费。一审法院参照租金标准确定振远第一支队应当支付2016年12月13日至2018年1月25日的房屋使用费为152.8042万元，并无不当，本院对此不持异议。关于振远第一支队未交纳租金是否构成违约，是否应当支付滞纳金一节，根据振远第一支队二审期间提交的《通知函》的记载内容，博联公司于2016年8月18日通知振远第一支队，由于中央军委停止有偿服务，双方有权终止合同，且双方无需承担违约责任。故振远第一支队未按期交纳租金有合理理由，无需承担违约责任。一审法院判决支持博联公司要求振远第一支队支付滞纳金，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，振远第一支队的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初875号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初875号民事判决第三项；三、驳回北京博联圣宇科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费21009元，由北京振远护卫中心第一支队负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 蕾审判员 辛 荣审判员 王爱红二〇一八年十二月十八日法官助理张宏宇书记员马子萌