贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初6797号原告：邓伟，男，1987年12月3日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：付登义，贵州止争律师事务所律师。被告：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道鹿鸣社区城南市场内****。法定代表人：徐显贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高云峰，贵州律林律师事务所律师。原告邓伟与被告贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称“金中正公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓伟之委托诉讼代理人付登义，被告金中正公司之委托诉讼代理人高云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付转移登记文件违约金76447.56元；2.判令被告支付原告逾期交房违约金17181.40元；3.判令被告支付原告房屋面积差价款13327.78元。庭审中，原告将第一项诉讼请求确认为：判令被告按购房款的日万分之一支付原告自2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付商品房转移登记文件的违约金76447.56元；将第二项诉讼请求明确为：判令被告按房屋总价款的日万分之三支付原告自2013年12月31日至2014年3月30日期间逾期交房的违约金17181.40元。事实与理由：原告于2013年与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买了被告开发的位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××号房屋，合同约定该房屋建筑面积150.35㎡，套内面积126.50㎡，房屋单价5086.94元/㎡，总价款643498元。原告依约将总房款643498元支付给被告，被告却未按合同中关于逾期交房、逾期交付转移登记文件的约定支付原告违约金，亦未按合同约定支付原告房屋面积差价款，故诉至人民法院主张上述请求。被告金中正公司辩称，1.原告诉请支付的违约金金额过高，请求人民法院予以调减，并扣除被告为原告垫付的燃气费、有限电视初装费、可视系统费用、物业管理费、垃圾清理费、装修管理费、施工出让证费用、装修保证金，若业主未在物业管理处退取装修保证金的，可不在本案中扣除；2.原告诉请支付的房屋面积差价款，请求人民法院核实实际差欠面积后据实计算。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年4月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××单元××号房屋，建筑面积150.35㎡，套内建筑面积126.50㎡。按照套内建筑面积计算，该商品房单价5086.94元/㎡，总价款643498元。该合同第四章第十一条约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房。该合同第四章第十三条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第五章第十五条约定该房屋按套内面积计价，套内面积以测绘部门实测数据为准，按套内面积单价多退少补，据实计算。第八章第二十二条约定被告承诺于2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的方式办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2014年3月30日将房屋交付给原告，但未在约定时间内即2014年7月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书。2017年8月23日，被告取得该商品房的初始登记。2018年1月24日，仁怀市国土资源局向原告颁发《不动产权证书》，载明：权利人邓伟，坐落中枢街道办事处兴茅路金汇苑1栋1-21-1号，房屋建筑面积149.21㎡，套内面积123.88㎡。现原告以被告未按合同约定承担违约责任为由诉至本院主张上述请求。另查明，被告金中正公司向本院提交金汇苑小区物业公司代表、业主委员会代表、金中正公司代表于2016年1月8日签订的《关于金汇苑小区物业管理情况的处理会议记录》一份、金中正公司与金汇苑小区业主委员会代表于2016年1月8日签订的《关于房开公司与业主委员会处理物管问题的意见》一份，证明金汇苑小区业主委员会代表与被告金中正公司就小区存在的一系列问题达成会议记录，约定被告为包括原告在内的小区业主垫付物业管理费（一年）、装修保证金、垃圾清运费、装修管理费，上述垫付费用在推迟交房的违约金中予以扣除。现被告要求在本案中扣除其为原告垫付的燃气费、有限电视初装费、可视系统费用、物业管理费、垃圾清理费、装修管理费、施工出让证费用、装修保证金，原告明确表示同意在逾期交房违约金中予以扣除物业管理费（一年）、垃圾清运费、装修管理费共计3046.86元，其余费用不同意扣减。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同关系依法成立并有效，对双方当事人具有法律约束力。一、因双方在合同中约定套内面积以测绘部门实测数据为准，购房款按套内面积单价多退少补，据实计算，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”的规定，对原告主张判令被告支付其房屋面积差价款13327.78元[（126.50㎡-123.88㎡）×5086.94元/㎡]的诉讼请求，本院予以支持。二、对原告主张被告按购房款的日万分之一支付自2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付商品房转移登记文件的违约金76447.56元的诉讼请求，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告有义务在2014年7月30日前完成房屋初始登记，但被告于2017年8月23日完成房屋初始登记，且被告未向本院提交证据证明其在完成房屋初始登记后及时向原告履行了公示告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……。”的规定，现原告接受了被告交付的房屋，以其自身行为表明不退房，故原告主张计付2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付商品房转移登记文件违约金的诉讼请求，本院予以支持。现被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中，1、被告对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，继续按《商品房买卖合同》第八章第二十二条履行将导致显失公平；2、原告在支付房屋价款后，被告已实际履行交付房屋义务，原告已实际入住，且原告未向本院提交证据证明其因被告未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告要求调减违约金的辩解理由，本院予以采信。本院酌情调减违约金按已付房款日万分之零点一的标准从2014年7月31日起计付至2017年10月31日止（1188天），即643498元×0.1÷10000×1188天＝7644.76元，超出部分，本院不予支持。三、原告主张被告按房屋总价款的日万分之三自2013年12月31日至2014年3月30日（89日）计付逾期交房违约金17181.40元，被告请求予以调低并扣减，因原、被告在合同中约定“逾期交房在30日内的违约金为已交付房价款万分之三，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，但合同未对逾期交房超出30日的违约金进行约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告购房之目的在于居住，被告迟延交房给原告带来的损失为房屋租金的损失，但原告并未向本院提交证据证明其实际产生的租金损失为多少，按原告诉请计算违约金17181.40元属于过高，被告请求调减违约金的理由符合法律规定，依法予以采纳。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行综合平衡，将违约金调整为原告所交房款每日万分之一点二为宜，即被告应支付原告违约金数额为6872.56元（643498元×1.2÷10000×89日），扣减被告为原告垫付的物业管理费（一年）、垃圾清运费、装修管理费3046.86元，被告还应向原告支付逾期交房违约金3825.70元。超出部分，本院不予支持。被告要求扣减其为原告垫付的燃气费、有限电视初装费、可视系统费用、装修保证金、施工出让证费用，因原告不予认可，故在本案中不予作出处理，当事人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内退还原告邓伟购房差价款13327.78元；二、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告邓伟逾期交付商品房转移登记文件的违约金7644.76元、逾期交房的违约金3825.70元，以上共计11470.46元；三、驳回原告邓伟的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元（已减半收取），由原告邓伟承担488元，被告贵州金中正房地产开发有限责任公司承担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  张浪琴二〇一八年十二月十一日书记员  胡登勇