四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终15977号 上诉人(原审被告)：成都东原海纳置业有限公司，住所地：四川省成都市温江区金马新村（幸运城）。 法定代表人：张爱明，总经理。 委托诉讼代理人：刘纵宇，男，汉族，1976年6月2日出生，住四川省泸州市江阳区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈婧，女，汉族，1986年10月31日出生，住四川省成都市成华区。系该公司员工。 被上诉人(原审原告)：陈学玲，女，汉族，1975年12月1日出生，住湖北省武汉市洪山区。 被上诉人(原审原告)：李小胜，男，1968年5月26日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人陈学玲，女，汉族，1975年12月1日出生，系李小胜之妻。 上诉人成都东原海纳置业有限公司（以下简称东原公司）因与被上诉人陈学玲、李小胜房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东原公司的代理人刘纵宇、陈婧、被上诉人陈学玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东原公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈学玲、李小胜的一审诉讼请求；2、诉讼费由陈学玲、李小胜承担。事实和理由：一审法院举证责任分配错误，适用法律错误，应予撤销。根据双方的商品房买卖合同的约定，陈学玲、李小胜应当在房屋交付期限届满前主动向公司提交相关资料，如果未按时提交，逾期办证的责任应该由陈学玲、李小胜承担。因此陈学玲、李小胜应当主动提供查房证明在内的全部办证资料，这是其义务，而不需要东原公司通知和催促。一审法院将办证所需资料通知义务强加给上诉人，不符合双方的约定，违反了当事人的意思自治原则。同时根据成都市中级人民法院相关指导意见，对买受人是否缴纳税费、交齐资料的举证责任，应当由买受人承担，一审法院违背该指导意见，将属于陈学玲、李小胜的举证责任分配给了东原公司错误，应当予以纠正。且陈学玲、李小胜在一审起诉状中自认应提供查房所需资料等，该自述可证明东原公司已经履行了通知义务，且东原公司也在一审中证明陈学玲、李小胜是在2017年2月14日才提交查房证明等资料。 陈学玲、李小胜辩称，1、办理房产证都是先到税务部门缴纳税费取得完税证明，再用相关资料去房产部门申请，这才会审批。税务部门交税就是需要查房证明的。2、本人在2015年9月20日已给东原公司交过办理房产证税费、房屋维修基金等共计5000多元，相关证据一审已提交。2月14日东原公司又通知本人交查房证明。 陈学玲、李小胜向一审法院起诉请求：1、要求东原公司赔偿商品房东原．西岸3栋1单元2901号产权登记逾期办理违约金，以购房总价款342223元为基数，按照日千分之一计算，从2017年9月21日起算至2017年11月14日止；2、诉讼费由东原公司承担。 一审法院经审理查明，2013年9月15日，李小胜、陈学玲与东原公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定李小胜、陈学玲购买东原公司开发的位于温江区金马镇太极大道66号3幢1单元29层1号房屋，房屋总价款342223元。《商品房买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人（东原公司）应当在2015年12月31日前向买受人（李小胜、陈学玲）交付该商品房”。第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人（李小胜、陈学玲）同意委托出卖人（东原公司）向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，自买受人应取得《房屋所有权证》的期限届满之次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。《商品房买卖合同》补充协议第五条第三款约定：“在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人（李小胜、陈学玲）须主动向出卖人（东原公司）提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的委托书等代办资料和提供代缴的维修资金的，或买受人提交的资料和证件在办理产权时因过期等原因导致无法有效办理的（如身份证过期等），以及不履行权属转移登记办理时房产管理部门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担”。《商品房买卖合同》补充协议第五条第四款约定：“出卖人（东原公司）在买受人（李小胜、陈学玲）交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证取得后的两年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。2016年9月20日，李小胜、陈学玲向东原公司支付产权登记费80元、共有人工本费10元、契税322.23元、物业维修基金1472.22元、土地证工本费33元，共计5017.45元。2016年9月20日，东原公司将案涉房屋交付给李小胜、陈学玲。在2017年2月14日，李小胜、陈学玲向东原公司交了查房证明，至此李小胜、陈学玲已交齐办理案涉房屋不动产权转移登记所需的全部资料。另查明，李小胜、陈学玲已经于2017年11月16日取得案涉房屋的不动产权证书，李小胜、陈学玲在交房之前已全部缴纳购房款342223元。 一审法院认为，东原公司与李小胜、陈学玲签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议有效，双方均应按照合同约定履行义务。东原公司与李小胜、陈学玲对于双方之间成立房屋买卖合同关系、案涉房屋于2016年9月20日交付给了李小胜、陈学玲，并于2017年11月16日取得不动产权证书及东原公司应于2016年9月20日之日起365日内办理案涉房屋的不动产权转移登记的事实没有争议，双方庭审中都对此予以确认，双方争议在于东原公司办理案涉房屋不动产权转移登记的起算时间应当从2016年9月21日开始起算还是从2017年2月15日开始起算。该争议涉及到东原公司是否存在逾期办证的行为及是否应当承担给付违约金的责任。对此，一审法院具体分析如下：尽管《商品房买卖合同》约定了办理房屋所有权证是在交付房屋之日起365日内办理，但是《商品房买卖合同》补充协议对此进行了进一步的补充约定，补充协议第五条第四款约定：“出卖人（东原公司）在买受人（李小胜、陈学玲）交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证取得后的两年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。”至此，办理房屋所有权证书的前提是东原公司交付房屋给陈学玲、李小胜，陈学玲、李小胜向东原公司提交全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续。本案中争议问题所在就在于陈学玲、李小胜是否提交了“全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续”，根据庭审双方的陈述，唯一没有按期提交且补交的材料是查房证明。但是查房证明在双方签订的合同及补充协议中均没有明确约定，该查房证明是否必须是提交给东原公司才能办理证书，东原公司没有提供相应证据予以证明，退一步讲，即便查房证明是办理房屋所有权证所必须提交的资料，李小胜、陈学玲并没有义务必须知悉该资料需提交给东原公司，而恰恰相反，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，李小胜、陈学玲委托东原公司办理房屋所有权证、国有土地使用权证，即东原公司根据李小胜、陈学玲提交的资料和费用代李小胜、陈学玲向产权登记部门申请办理案涉房屋的不动产权证书，当东原公司向产权登记部门递交办证申请和办证材料之后，产权登记部门经审查认为材料欠缺，应当在法定期限内通知东原公司补交，东原公司收到通知后应当通知李小胜、陈学玲补交，故有义务知悉需补交查房证明的主体应当是东原公司，且东原公司在知道后应及时通知李小胜、陈学玲补交查房证明。东原公司没有提交证据证明其履行了通知义务，所以，李小胜、陈学玲于2017年2月14日向东原公司补交了查房证明并非李小胜、陈学玲违约造成迟延补交，而是东原公司违反合同的附随义务，没有通知李小胜、陈学玲在法定期限内补交查房证明。综上，东原公司应当从李小胜、陈学玲支付完毕产权登记费、契税、物业维修基和办证所需资料且交付房屋给李小胜、陈学玲之日起办理案涉房屋的不动产权证，即从2016年9月21日开始计算，需在365日内办理完毕，即2017年9月21日前办理完毕，逾期则视为东原公司违约，而李小胜、陈学玲取得案涉房屋的不动产权证书时间为2017年11月16日，故东原公司应当承担2017年9月22日至2017年11月15日期间的违约责任。关于违约金的承担数额（计算方式），李小胜、陈学玲主张以购房总价款342223元为基数，按照日千分之一计算，但是双方在合同中约定的计算方式为已付购房款为基数，按照日万分之一计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。故东原公司应向李小胜、陈学玲支付逾期办理房屋不动产权证书违约金1848元（以已付购房款342223元为基数，按照日万分之一计算，从2017年9月21日起计算至2017年11月14日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、东原公司于本判决生效之日起十五日内向李小胜、陈学玲支付逾期办理房屋不动产权证书违约金1848元（以已付购房款342223元为基数，按照日万分之一计算，从2017年9月21日起计算至2017年11月14日止）；二、驳回李小胜、陈学玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取37元，由东原公司负担。 二审中，东原公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：邮寄凭证、交房通知书。拟证明：东原公司已履行了通知义务。 陈学玲、李小胜质证认为对证据三性无异议。但该交房通知与其收到的不一致。庭后，陈学玲向法庭提交了一份交房通知书复印件，该复印件与东原公司二审提交的交房通知书所载明内容一致，本院予以确认。 陈学玲围绕上诉请求依法提交了以下证据： 证据1、一份国有建设用地使用权及房屋所有权商品房购买转移登记办事指南。 证据2、案涉房屋不动产权证 证据3、中国税收完税证明 证据4、一份委托书，委托人李小胜、陈学玲、委托人成都东原海纳置业有限公司（王曦梨） 证据5、案涉房屋房号面积确认书 证据6、一份房屋专项维修资金收款凭证 证据7、一份房屋分户平面图 以上证据拟证明：1、案涉房屋办理房产证需要的材料。2、证明东原公司将陈学玲、李小胜的原始资料遗失，陈学玲、李小胜一共给东原公司提交过三次资料，第一次给东原公司提交资料时间是2016年9月20日（税费、房屋产权税、办证税、陈学玲、李小胜的身份证复印件，一份委托书、房屋面积确认书），2017年2月14日第二次提交4份查房证明，第三次给东原公司提交资料时间是2017年11月10日，陈学玲、李小胜把所有办证证据又重新提交了一次。其中陈学玲、李小胜第二次向东原公司提交资料时候有让东原公司工作人员给陈学玲出具过一份说明可证明陈学玲、李小胜2月14日有提交资料。 东原公司质证认为： 1、证据1，办证指南三性不予认可。 2、证据2，不动产权证真实性、合法性无异议。 3、证据3，完税证明真实性、合法性无异议，提醒法庭注意该证据的填写日期是2017年11月10日，根据相关规定完税之后才可以办理不动产权证而案涉房屋的完税是2017年11月10日才取得。 4、证据4，委托书字迹无法核实，但该委托时间是2017年11月10日。 5、证据5，房屋面积确认书时间也是2017年11月10日。 6、证据6、证据7，维修基金、平面图真实性合法性无异议。 对以上证据，双方无异议部分的本院予以采信，对有异议的证据本院将综合予以认定。 二审中，双方当事对一审查明的案件事实无异议，本院依法予以确认。 本院认为，东原公司与李小胜、陈学玲签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效。根据双方约定，李小胜、陈学玲委托东原公司办理房屋所有权证、国有土地使用权证。根据该委托，案涉房屋的办证手续应由东原公司完成，因此对于办证所需材料，只有东原公司知晓，故，对办证所需材料，东原公司对李小胜、陈学玲负有及时完整的告知义务。审理中，东原公司抗辩李小胜、陈学玲未能按时提交的证据为查房证明，并在二审审理中提交《房屋交付通知书》，该通知书载明“对于符合契税优惠政策的业主，请提供户籍所在地房管部门出具的《纳税人家庭住房登记记录信息证明》（简称查房证明）”，东原公司以此证明其就查房证明已履行了告知义务。对此，本院认为，从该通知书所载明的内容看，此“查房证明”的作用是让业主享受“契税优惠政策”，而非办理产权证书，且，陈学玲、李小胜已于2016年9月20日缴纳了契税322.23元，结合上述事实，东原公司并未证明其二审提交的《房屋交付通知书》所载明的“查房证明”，系办理产权证书所需查房证明。故，对于东原公司的该项主张，本院不予支持。同理，一审判决关于东原公司违约，应当承担2017年9月22日至2017年11月15日期间的违约责任，并向李小胜、陈学玲支付逾期办理房屋不动产权证书违约金1848元（以已付购房款342223元为基数，按照日万分之一计算，从2017年9月21日起计算至2017年11月14日止）的认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费74元，由成都东原海纳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 骥 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月二十四日 法官助理  刘杨 书记员 张秋菡