重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终7084号上诉人（原审原告）：苏承秀，女，1973年7月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗凡，重庆新源律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李远珍，女，1970年11月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗凡，重庆新源律师事务所律师。上诉人（原审原告）：蔡定云，男，1963年11月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗凡，重庆新源律师事务所律师。上诉人（原审原告）：徐思思，女，1987年4月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗凡，重庆新源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永川区东城上景小区业主委员会，住所地重庆市永川区东城上景小区3-19-5。负责人：吴洪斌，主任。委托诉讼代理人：袁国章，重庆进明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市宁泰物业管理有限公司，住所地重庆市永川区官井路**，统一社会信用代码91500118676133022W。法定代表人：罗成荣，总经理。委托诉讼代理人：袁国章，重庆进明律师事务所律师。上诉人苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思因与被上诉人永川区东城上景小区业主委员会（以下简称东城上景业委会）、重庆市宁泰物业管理有限公司（以下简称宁泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2018）渝0118民初3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人苏承秀、李远珍、蔡定云，上诉人苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思的共同委托诉讼代理人罗凡，被上诉人东城上景业委会、宁泰物业公司的共同委托诉讼代理人袁国章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由东城上景业委会、宁泰物业公司承担。事实及理由：1.一审认定“业主自由、自主、自愿的缴费行为应当视为对业委会行为的追认”是错误的。本案中，东城上景业委会、宁泰物业公司没有任何证据可以证明东城上景小区业主是自由、自主、自愿缴费，相反在一审判决书中引用的（2018）渝0118民初1507号民事判决书，是宁泰物业公司起诉业主要求支付物业服务费。2.一审认定《重庆市宁泰物业服务合同》征求了业主意见，并征得688名业主签字同意，占业主总人数60%是错误的。一审认定上述事实的依据是《签订物业合同征集意见表》，而大部分业主对该意见表提出质疑，认为是虚假签名，从而向有关部门进行反映，永川区房管局协同公安、街道办、业主代表调查后向蔡定云等业主出具了两份《复函》，一审也认可了这两份《复函》的真实性。该《复函》是物业服务企业行政主管部门专门针对《签订物业合同征集意见表》进行实质性调查后出具的，虽然在文字表述上认为难以达到“双过半”，但其内在含义则是这份《签订物业合同征集意见表》确有虚假的签名情况，否则相关行政部门不会出具这样的复函。一审认定《签订物业合同征集意见表》同意业主人数占业主总人数60%，是按业主人数来计算的，并非按法律规定的“双过半”（即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）计算。3.一审未依据事实和法律规定判决《委托书》无效，反而按照情理分析认定为有效，这与我国法律的基本原则相违背。4.一审已经查明《委托书》未经多数业主同意，是东城上景业委会私自作出的，该《委托书》应当认定为无效。一审亦已查明《重庆市宁泰物业服务合同》未经业主大会投票通过，而是东城上景业委会和宁泰物业公司私自签订的。虽业主大会也可以书面形式向全体业主征求意见，但也应是在召开业主大会之后并将大会议题公布后再向业主征求书面意见；就算是书面征求业主意见，《签订物业合同征集意见表》也明显存在虚假情况，不能达到法律规定的“双过半”。因此，《重庆市宁泰物业服务合同》应当认定为无效。合同无效属自始无效，不可能也无法被追认。5.本案属于非财产案件，案件受理费应按件收取80元，一审却收取了2900元，多收部分应予退还。东城上景业委会、宁泰物业公司共同答辩称，东城上景业委会曾向全体业主公示过交费说明，没有任何业主表示反对，所以东城上景业委会就向宁泰物业公司出具了《委托书》，该《委托书》是合法有效的，小区绝大部分业主也照此缴纳了物业服务费；东城上景小区处于前期物业合同履行期间，东城上景业委会委托宁泰物业公司管理并提高物业服务收费标准是合理合法的；苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思对宁泰物业公司本身没有意见，只是对宁泰物业公司提高物业服务收费标准有意见；其他答辩意见与一审法院的裁判理由相同；一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院维持一审判决结果。苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思向一审法院起诉请求：1.确认东城上景业委会于2014年12月20日向宁泰物业公司出具的《委托书》及其2017年9月24日与宁泰物业公司签订的《重庆市宁泰物业服务合同》无效；2.诉讼费由东城上景业委会、宁泰物业公司承担。一审法院认定事实：重庆市永川区东城上景小区是由重庆市科融房地产开发有限公司开发建设的居民小区。2008年7月22日，重庆市科融房地产开发有限公司与宁泰物业公司签订《物业管理委托合同书》，约定从2008年8月1日起由宁泰物业公司为东城上景小区提供前期物业服务，该合同约定的服务截止时间为2014年7月31日。东城上景小区交付使用后，宁泰物业公司对该小区提供了物业服务，执行的物业服务费标准为：多层住宅0.50元/平方米/月，电梯房0.80元/平方米/月（含电梯费）。2014年7月31日，《物业管理委托合同书》约定的服务期限届满，东城上景小区未选聘新的物业公司，仍由宁泰物业公司继续提供服务。2014年12月19日，宁泰物业公司与东城上景业委会经协商一致后签订了《2015年物管费交纳说明》，其中载明：一、物管费：步行房0.60元/平方米/月，电梯房1、2楼0.80元/平方米/月，电梯房3楼及以上1.0元/平方米/月，花园洋房1.50元/平方米/月，别墅1.30元/平方米/月；二、公摊费：步行房7元/月，电梯房10元/月，花园洋房20元/月，别墅20元/月。2014年12月20日，东城上景业委会给宁泰物业公司出具《委托书》，续聘宁泰物业公司继续为该小区提供物业服务，服务期从2015年1月至2019年12月31日，服务费按《2015年物管费交纳说明》收取。之后，宁泰物业公司将《2015年物管费交纳说明》在东城上景小区进行了张贴公示。2017年9月24日，宁泰物业公司与东城上景业委会签订《重庆市宁泰物业服务合同》，约定由宁泰物业公司为该小区提供物业服务，合同期限为2017年9月24日起至2020年9月23日。该合同约定的服务费收费标准与《2015年物管费交纳说明》的收费标准一致。宁泰物业公司诉苏承秀物业服务合同纠纷一案，一审法院作出的（2018）渝0118民初1507号民事判决书认定了如下事实：东城上景小区共有业主1146户，宁泰物业公司按《2015年物管费交纳说明》所载标准收取物业服务费和能源公摊费后，各年度已缴纳物业服务费的业主户数分别为：2015年930户，2016年718户，2017年781户。2017年，已缴费的781户占总户数1146户的68.15%，已缴费业主专有部分建筑面积为87782.85平方米，占总面积131549.97平方米的66.73%。原告苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思均系东城上景小区业主，其主张东城上景业委会向宁泰物业公司出具的《委托书》及其与宁泰物业公司签订的《重庆市宁泰物业服务合同》无效，提供的主要证据有：1.永川区国土资源和房屋管理局的会议纪要及分给陈长富、蔡定云的信访复函；2.何晶晶等74名业主签名的《证明材料》；3.538名业主签名的要求对东城上景业委会和宁泰物业公司制造伪证进行处罚的申请书，签名现场照片9张；4.李厚国、周遵梅、杨忠群、祝克文、苟怀英的证言。东城上景业委会、宁泰物业公司提供的反驳证据主要有：1.《2015年物管费交纳说明》张贴照片2张、会议纪要、委托书；2.2014年-2017年物业费明细表，证明大部分业主交纳了物管费；3.张贴通知照片2份、恳谈会通知1份、会议纪要4份；4.物业合同张贴照片13张，《签订物业合同征求意见表》19张；5.2018年物管费收费明细、收据复印件。一审庭审中，一审法院组织双方对证据进行了质证，双方对对方的部分证据提出了质疑，但均未对对方证据的真实性提供具体和充足的反驳证据，故该院对上述证据的真实性均予以确认。双方争议的事实是东城上景业委会向宁泰物业公司出具《委托书》，以及与宁泰物业公司签订《重庆市宁泰物业服务合同》是否征得多数业主同意。该院对双方提供的证据予以评析，并对争议事实认定如下：、东城上景业委会对其向宁泰物业公司出具《委托书》是否经过多数业主同意，仅提供了会议纪要和张贴《2015年物管费交纳说明》的2张照片，不能证明该委托行为经过了多数业主同意，故可以认定《委托书》是由东城上景业委会自行决定作出的。、关于东城上景业委会与宁泰物业公司签订《重庆市宁泰物业服务合同》是否经过多数业主同意的问题。为了突出双方证据的针对性，使争议事实更加明晰，首先评析东城上景业委会、宁泰物业公司的证据，再就苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思提供的证据能否推翻东城上景业委会、宁泰物业公司的证据进行评析。1.对东城上景业委会提供的相关证据，一审法院审查认为：（1）、张贴物业服务合同文本的13张照片、19张《签订物业合同征求意见表》（即“同意业主委员会与宁泰物业签订的物业服务合同及内容”的业主签名表）系直接证据，签名表系原始证据，在不存在相应反驳证据的情况下，该两项证据足以证明，东城上景业委会与宁泰物业公司签订《重庆市宁泰物业服务合同》征求了业主意见，并征得了688名业主签字同意。（2）、2018年物管费收费明细、收据复印件，与其他证据相印证，能够证明，截止本案一审休庭前，2018年，东城上景小区已缴费业主为645户，已缴费业主专有部分面积为73104.28平方米，占建筑物总面积的55.57%。2.对于苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思证据的评析：（1）、永川区国土资源和房屋管理局的会议纪要及给信访人的两份复函，能够证明永川区国土资源和房屋管理局工作人员对东城上景业委会续聘物业公司“双过半”资料进行了电话抽查，得出了“业主意见不统一，难以达到‘双过半’的要求”的意见。该院审查认为，所谓“双过半”资料应当主要指《签订物业合同征求意见表》，该资料属原始证据，是否达到“双过半”应以该资料中的签名的真伪为判断依据。应当看到，相关部门的调查只是抽查而不是全面调查，只是电话了解而不是当面指认核实，且未对“双过半”资料中的签名真伪进行鉴定，不能由此认定该资料中的签名系伪造。故苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思该组证据客观上不足以否定《签订物业合同征求意见表》的证明力。（2）、何晶晶等74名业主签名的《证明材料》载明：“东城上景小区自入住以来，小区业主委员会一直没有召开过小区业主大会。大事项及物业管理合同都是由小区业主委员会擅自做主决定,伙同物业管理公司单方面提高物业收费。对这种情况小区业主无不知晓。以下为证明这种情况的业主签名”。该院审查认为，《证明材料》是签名的74名业主对业委会工作的概括性评论，该部分业主只占小区全体业主的6.5%，不能代表多数业主意见，且经核对，其中46名业主已在《签订物业合同征求意见表》签名，其所称“物业管理合同都是由小区业主委员会擅自做主决定”并不属实，《证明材料》既不能证明东城上景业委会签订物业服务合同是擅自做主，更不能证明《签订物业合同征求意见表》不实。（3）、照片9张，538名业主签名要求对东城上景业委会和宁泰物业公司制造伪证进行处罚的申请书。该院审查发现，该证据是小区部分业主根据前述永川区国土资源和房屋管理局的信访复函，认为东城上景业委会、宁泰物业公司伪造“双过半”资料，要求对东城上景业委会、宁泰物业公司进行处罚的书面申请，故该证据只是表达了相关业主的主张。毫无疑问，主张应以事实为依据，但主张并不等于事实，不能以主张为依据认定事实。相关业主并未对东城上景业委会、宁泰物业公司制造伪证进行具体的指认证实，故该证据不能起到证明“东城上景业委会、宁泰物业公司伪造‘双过半’资料”的作用。（4）、李厚国、周遵梅、杨忠群、祝克文、苟怀英证言。五位证人分别陈述其于2011年至2015年期间先后入住东城上景小区，并一直在小区生活，没有看见东城上景业委会、宁泰物业公司张贴的告示，对东城上景业委会、宁泰物业公司签订物业服务合同不知情。该院审查认为，由于业主人数众多，客观上存在少数业主未能及时得到通知或者业主未注意到相关告示的情形，故证人未看见告示和不知情不足以证明东城上景业委会、宁泰物业公司未进行告示和签订物业服务合同时未征求业主意见。经一审当庭核实，证人周遵梅、苟怀英、证人祝克文之妻已在《签订物业合同征求意见表》签名，并非不知情。纵观苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思举示的以上证据，均不足以证明《签订物业合同征求意见表》存在虚假签名。综合双方提供的证据，可以认定东城上景业委会与宁泰物业公司签订《重庆市宁泰物业服务合同》征求了业主意见，并征得了688名业主签字同意，占业主总人数60%。2018年，已缴费业主专有部分面积占建筑物总面积的55.57%。一审法院认为，小区物业除业主专有部分之外属全体业主共有，全体业主享有共同管理的权利。由于小区业主众多，且对共有物业的管理往往意见不一，由此造成了共有物业管理的诸多实际困难。要实现对共有物业的有效管理，既要充分尊重每个业主的权利，又要根据小区实际情况采取切实可行的管理方式，故《物业管理条例》特别规定了业主大会召开的方式和业主大会决议形成的规则。现据相关法律规定就苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思主张是否成立评析如下：关于东城上景业委会向宁泰物业公司出具的《委托书》是否无效的问题。《委托书》由东城上景业委会于2014年12月20日出具，东城上景业委会、宁泰物业公司辩称苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思请求确认《委托书》无效已过诉讼时效。该院认为，诉讼时效仅适用于实体法上的债权请求权，而请求确认《委托书》无效只是诉讼法上的请求权，不是债权，不适用诉讼时效，故东城上景业委会、宁泰物业公司该辩称理由不能成立。东城上景业委会向宁泰物业公司出具《委托书》，宁泰物业公司接受委托，双方事实上达成了以委托书为内容的物业服务协议。《委托书》主要包括了两方面的内容，一是由宁泰物业公司继续为小区提供物业服务，二是物业服务费按双方签订的《2015年物管费交纳说明》执行，因此关于《委托书》的效力应从这两方面进行评判。（一）、就宁泰物业公司继续为小区提供物业服务而言，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”之规定，双方该约定不违反规定，属合法有效。（二）、关于物业服务费收取标准的问题。由于《委托书》确定的服务费标准高于前期物业服务期间执行的标准，涉及全体业主的利益，应当由业主大会表决，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能具备合法性。显然，东城上景业委会未经业主大会表决通过就自行与宁泰物业公司达成提高服务费收费标准的协议不符合法律规定。但是应当看到，前期物业服务的收费标准是在2008年8月后不久确定的，到2014年12月已经过去6年，随着社会经济的发展，物业服务成本也会随之增加，适当调整服务费对于维持物业服务企业正常运转和保证服务质量是必要的。从2015年至2017年小区业主实际缴费的情况看，每年缴费的业主人数均远超业主总人数一半以上，且从2017年统计的面积看，已缴费业主专有部分占建筑物总面积也显著超过一半。因此，尽管东城上景业委会在与宁泰物业公司对服务费收费标准达成协议时未经过业主大会表决通过，但业主自由、自主、自愿的缴费行为应当视为对业委会协议行为的追认，并且已缴费业主达到了“双过半”，因此以《委托书》为内容的物业服务协议应当判定为有效。关于《重庆市宁泰物业服务合同》的效力问题。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的方式。东城上景业委会在与宁泰物业公司签订《重庆市宁泰物业服务合同》时，对合同文本进行了张贴公示，并征得688名业主签字同意，超过了业主总户数一半以上，且从2017年和2018年统计情况看，已缴费业主专有部分面积也超过了建筑物总面积一半以上，满足了“双过半”的法定条件。因此，《重庆市宁泰物业服务合同》合法有效。综上所述，苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思要求确认《委托书》和《重庆市宁泰物业服务合同》无效的理由不能成立，该院不予支持。一审判决：“驳回原告苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思的诉讼请求。案件受理费80元，由原告苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思负担（已预交）。”本院二审期间，苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思向本院提交两份申请书（复印件）以及将这两份申请书寄给一审法院的中国邮政快递单、邮寄情况网上查询单，拟证明其曾向一审法院申请调查核实《签订物业合同征求意见表》中业主签名的真实性，一审法院却未予调查，反而在事实不清、证据不足的情况下作出了一审判决。东城上景业委会、宁泰物业公司共同质证后认为该证据违反我国民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定，《签订物业合同征求意见表》在一审第一次开庭时即已提交，苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思认为业主的签名有假，可以找到相关当事人进行核实或者申请鉴定；至于苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思是否向一审法院邮寄过这两份申请书，无法进行核实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，东城上景业委会作为该小区依法成立的业委会，在作出上调物业服务费缴纳标准以及与宁泰物业公司签订物业服务合同等关系全小区业主切身利益的重大事项之前，应当依照法律规定向全小区业主征求意见，按小区多数业主的意志作出相应决定。在本案审理过程中，因东城上景业委会未举示相关证据证明其在向宁泰物业公司出具《委托书》前，已向全体业主征求意见并取得小区业主“双过半”同意，因此该《委托书》系东城上景业委会自行决定向宁泰物业公司出具的。《委托书》的相关内容，是续聘宁泰物业公司继续在东城上景小区提供物业服务以及确定物业服务费的缴纳标准。事实上，从2014年7月31日《物业管理委托合同书》约定的服务期限届满至今，宁泰物业公司一直在东城上景小区提供物业服务，这是客观事实。因此，认定《委托书》有效与否的关键即其中约定的物业服务费缴纳标准是否得到东城上景小区过半数业主的同意或者认可。本案中，东城上景业委会、宁泰物业公司举示张贴物业服务合同文书的照片、《签订物业合同征求意见表》等证据，拟证明东城上景业委会作出上调物业服务费缴纳标准以及与宁泰物业公司签订物业服务合同的决定前，已经取得小区“双过半”业主同意（即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），但苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思对此并不认可，认为并未取得“双过半”业主同意。在一审中，双方分别举示了数百名业主的签名及相关证据佐证自己的观点成立。本院审查后认为，东城上景业委会、宁泰物业公司举示的相应证据材料的效力要优于苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思举示的证据材料，故本院对东城上景业委会、宁泰物业公司举示的相应证据材料予以采纳，并由此认定东城上景业委会和宁泰物业公司签订的《重庆市宁泰物业服务合同》已经取得该小区“双过半”业主的同意。苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思辩称根据东城上景业委会、宁泰物业公司举示的证据，只能得出“取得业主总人数过半同意”的结论，并不能得出“取得专有部分占建筑物总面积过半业主同意”的结论。本院认为，《签订物业合同征求意见表》上已经列出持同意意见业主的所属房号，若苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思认为持同意意见业主所占专有部分面积并未超过建筑物总面积的半数，可就此进行举证，在苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思尚未举证证明的情况下，对其这一辩解本院不予支持。根据本案已查明事实，在东城上景业委会作出上调物业服务费缴纳标准以及与宁泰物业公司签订物业服务合同的决定后，小区半数以上业主按上调后的物业服务费缴纳标准按时缴纳了物业服务费这一客观事实，足以说明东城上景小区业主对业委会的上述决定内容是认可的。而东城上景小区上调后收取的物业服务费和周边同档次小区相比，并不存在较大悬殊。而维持一个和谐、有序的小区环境比破坏小区现有秩序而言，更为困难，因此维持小区现有秩序更有利于小区工作的顺利开展。同时本院希望，在本次诉讼之后，东城上景小区业主对业委会以及宁泰物业公司的工作予以更多理解和包容，东城上景业委会在今后的工作中应更加透明和公开，宁泰物业公司也应不断提高服务质量。基于以上事实和理由，一审认定苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思请求确认《委托书》和《重庆市宁泰物业服务合同》无效的理由不能成立，对其诉讼请求未予支持并无不当。苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思在二审中举示的新证据，其内容并不能证明其上诉理由成立，对此本院不予采信。另，一审判决书中案件受理费的收取金额系笔误，对此一审法院已出具民事裁定书予以更正。综上所述，苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏承秀、李远珍、蔡定云、徐思思负担。本判决为终审判决。审判长 秦 敏审判员 周海燕审判员 倪洪杰二〇一八年十二月十四日书记员 梁诗玉