广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0802民初3936号 原告：廖信任，男，1981年3月15日出生，壮族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：蒙宝林，广西天承律师事务所律师。 被告：广西贵港市圆美富业投资有限公司，住所地贵港市港**南苑**院（锦泰花园）**2-1802。统一社会信用代码：91450800765841952G。 法定代表人：陈武。 被告：广西港福时代商贸有限公司，住，住所地贵港市港**建设中路**院港福时代广场负**商铺一社会信用代码：9145080058983164XG。 法定代表人：陈武。 被告：广西贵港市港福商业管理有限公司（原名为贵港市港福商业管理有限公司），住所地贵港，住所地贵港市港**建设中路**院（港福时代广场）小区用代码：91450800330698050Q。 法定代表人：潘瑞珍。 上述三被告共同委托诉讼代理人：梁之宁，广西元丰律师事务所律师。 上述三被告共同委托诉讼代理人：梁少华，广西元丰律师事务所（实习）律师。 被告：广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司，住所地南宁青秀，住所地南宁青秀区金湖路**佳得鑫水晶城****房：914501005690901278。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周嘉鑫，广西金桂北斗律师事务所律师。 第三人：傅原美，女，1959年1月2日出生，汉族，住贵港市港**。 第三人：傅瑞永，男，1960年6月10日出生，汉族，住贵港市港**。 原告廖信任与被告广西贵港市圆美富业投资有限公司（以下简称圆美公司）、广西港福时代商贸有限公司（以下简称港福商贸公司）、广西贵港市港福商业管理有限公司（以下简称港福商管公司）、广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司（以下简称梦之岛公司）、第三人傅原美、傅瑞永租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告廖信任的委托诉讼代理人蒙宝林、被告梦之岛公司的委托诉讼代理人彭佩妮、周嘉鑫到庭参加诉讼，被告圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人傅原美、傅瑞永经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖信任向本院提出诉讼请求：1.确认李雨秋雨港福商贸公司所签的租赁合同无效；2.判令圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司、梦之岛公司、李雨秋、南宁盛品源餐饮管理有限责任公司贵港分公司（以下简称盛品源公司）六被告连带赔偿原告位于贵港市港北区建设中段港福时代广场1-2幢4层1单元4071、4072两间商铺共111.97平方米的租金（租金的计算：自2016年7月18日起至六被告停止侵权时止，按每平方米21元/月计付）暂计至起诉时止，约为29517元；3.判令圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司、梦之岛公司、李雨秋、盛品源公司六被告承担连带责任支付原告上述两间商铺租金的资金占用费（资金占用费计算：以每月所欠租金为本金自2016年7月18日起至六被告付清本金时止，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付）暂计至起诉时止，约为975元；4.本案诉讼费用由被告负担。上述请求计至起诉时止，总标的额约为：30132元。事实与理由：2014年10月31日，第三人傅原美、傅瑞永作为股东，与陈武签订了一份《股权转让合同》，约定将傅原美、傅瑞永持有的圆美公司100%股权全部转让给陈武，为此获得的对价（权益）为：现金2500万元及位于贵港市港北区建设路中段的港福时代广场4层及5层合计约15000平米房产。此后，港福商贸公司与被告梦之岛公司签订商业委托经营管理合同，约定由港福商贸公司成立独立法人的主体经营公司（即为港福商管公司）并授权其取得港福时代广场负二层至第五层经营管理权，同时自2015年1月1日起，委托被告梦之岛公司以该经营公司按约定开展一切经营管理工作，至今被告梦之岛公司仍以港福商管公司的名义经营管理港福时代广场负二层至第五层。2015年8月1日，第三人傅原美与圆美公司签订《商铺租赁合同》，约定将第三人傅原美、傅瑞永的港福时代广场四、五楼商铺出租给圆美公司，租期12年，租金为第三人每平纯收21元，等等。2015年8月份，港福商管公司与李雨秋签订《房屋租赁合同》，将港福广场4层1050平方米的商铺租赁给李雨秋用于经营“雨石阁”餐厅。2015年7月18日，原告与第三人傅原美、傅瑞永协商一致，将上述雨石阁餐厅所使用场地的港福时代广场港福时代广场第4层1单元4071、4072两间共111.97平方米的商铺出售给原告,2016年7月18日及同月30日。第三人傅原美、傅瑞永以圆美公司名义与原告签订了两份《商品房预售合同》，为此原告向第三人傅原美、傅瑞永付清了购房款，并取得了商品房买卖合同登记备案证明。此后李雨秋一直承租上述铺面至今，而铺面的实际使用人为盛品源公司，但铺面租金却汇进了港福商管公司的银行账户。因圆美公司拖欠第三人傅原美的租金，第三人傅原美与圆美公司于2016年11月1日签订《解除合同协议书》，协商一致于当天解除了之前双方签订的《商铺租赁合同》。自原告购买商铺以来即未得使用商铺也没得收取租金，为此曾多次与各被告交涉，但各被告则不予理会，不肯将租金交回给原告。原告认为，原告购买上述商铺并办理备案登记取得所有权后，被告圆美公司不通知李雨秋房产所有权已转移的事实，导致原告未能收到租金；经原告通知，李雨秋仍不向原告支付租金；盛品源公司不向原告支付对价而使用原告的铺面；港福商管公司和梦之岛公司未经原告许可收取租金，上述各被告在本案中均有过错，他们的行为已严重侵害了原告的合法权益。而租赁合同的出租方港福商贸公司无权行使出租的权利，与李雨秋所签订的租赁合同无效。故应确认港福商管公司与李雨秋所签订的租赁合同无效，判决停止侵害，并由各被告按原告受侵权房产每平方米21元/月的标准承担连带责任，赔偿原告的损失。 诉讼过程中，因原告已与李雨秋、盛品源公司达成和解协议，李雨秋与盛品源公司同意向原告支付2016年12月份至2017年12月份的租金25865元，原告遂于2018年6月7日申请撤回对李雨秋、盛品源公司的起诉，并向本院递交变更诉讼请求申请，变更诉讼请求为：1.撤回起诉状第一项诉讼请求；2.判令圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司、梦之岛公司连带责任支付原告所有的位于贵港市港北区建设路中段港福时代广场1-2幢4层1单元1单元4071、4072两间商铺共111.97平方米的租金10581.17元（租金的计算：自2016年7月1日起至2016年11月30日止，按每平方米21元/月计付）；3.判令圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司、梦之岛公司连带责任赔偿原告上述两间商铺租金10581.17元的资金占用费（资金占用费计算：以每月所欠租金为本金自2016年7月18日起至该四被告付清本金时止，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告计付），暂计至原告变更诉讼请求时止，约为1000元；4.本案诉讼费用由圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司、梦之岛公司负担。变更事实与理由为：圆美公司与傅原美解除租赁合同后，应当返还商铺给原告，逾期不还，应承担违约责任，支付租金和赔偿损失。被告港福商贸公司、港福商管公司、梦之岛公司应当承担连带责任。租金计算按每平方米21元/月的标准。 圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司未到庭应诉，共同提交书面答辩意见称，一、圆美公司和傅原美于2016年11月1日签订《解除合同协议书》，约定圆美公司与傅原美于2015年8月1日签订的《商铺租赁合同》自2016年11月1日解除，自解除之日起双方的权利义务中止。自此，圆美公司已经不再租赁第三人傅原美的商铺，原告的租金应当由商铺的实际承租人和梦之岛公司承担。二、梦之岛公司实际控制经营港福商贸公司、港福商管公司，自2017年9月8日之后，商铺的租金由梦之岛公司收取。 梦之岛公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、港福商贸公司与盛品源公司签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，双方按约积极履行各自的合同义务，对争议商铺并不存在任何侵权行为、事实及过错。圆美公司作为涉案商铺的开发建设商于2014年12月1日出具的《授权及担保书》，明确了港福商贸公司于2014年12月1日起至2029年12月3日期间对包括涉案商铺在内的负二层至五层商铺建筑面积5.8万平方米的物业进行全面的经营管理，包括有权委托他人进行商管管理、场地租赁等。在合同履行过程中，港福商贸公司另行策划成立了港福商管公司，由港福商贸公司、港福商管公司共同成为包括整个商场的经营管理方。2015年8月，港福商管公司与盛品源公司签订《商铺租赁合同》，是合法地行使其作为商业经营者的权利。该租赁合同签订之后，原告与圆美公司才于2016年7月签订《商品房预售合同》，根据“买卖不破租赁”的法律规定，即使原告现在已经获取涉案房屋所有权，也不影响租赁合同的效力。因此，港福商贸公司与盛品源公司签订的《商铺租赁合同》是合法有效的，双方依据合法有效的合同约定履行着各自的义务，于法有据，对争议商铺并不存在任何侵权行为或过错赔偿事实；二、原告要求梦之岛公司承担侵权责任是没有任何事实与法律依据。 针对原告变更的诉讼请求、事实和理由，梦之岛公司增加答辩意见称，根据合同相对性原则，当事人应按约定各自履行权利义务，梦之岛公司按照圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司的授权委托履行经营管理合同，原告要求梦之岛公司承担租金损失赔偿及占用费没有任何法律和事实依据。 傅原美、傅瑞永未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，傅原美、傅瑞永与陈武签订《股权转让合同》，约定由傅原美、傅瑞永将其持有的圆美公司100%股权转让给陈武，傅原美、傅瑞永获得的对价为现金2500万元及港福时代广场4层及5层合计15000平方米商管房产，同时还约定，为保证港福时代广场招商经营整体化，港福时代广场4、5层房产统一交由圆美公司或者陈武指定的租赁管理主体承租，租赁期间为12年，租金21元/平方米……租金自2015年8月1日起计。2015年8月1日，傅原美与圆美公司签订《商铺租赁合同》，约定将港福时代广场四、五楼商铺整体出租给圆美公司使用。租赁期间，圆美公司有权整体或分割转租。租期12年，租金21元/平方米/月。租赁期间如傅原美出售上述房产，有义务告知圆美公司及购买方房产出租的事实，并与购买方签订协议约定购买方履行合同相关权利及义务，以保证圆美公司的正常经营管理，如因购买方导致圆美公司不能正常经营的一切损失由傅原美承担。2015年8月，港福商管公司与李雨签订《房屋租赁合同》，约定港福商贸公司将港福时代广场第四层L401的房屋（建筑面积为1050平方米）出租给盛品源公司，租赁期从2015年8月6日至2025年8月5日租金由盛品源公司支付至港福商管公司的银行账户。 傅原美、傅瑞永以圆美公司名义与原告分别于2016年7月18日、2016年7月30日签订了两份《商品房预售合同》，将港福时代广场1-2幢4层1单元4071、4072两间面积为52.08平方米、59.89平方米的商铺出售给原告，原告分别于2016年7月22日、2016年8月2日取得了《商品房买卖合同登记备案证明》。2016年11月1日，因圆美公司拖欠傅原美的租金，傅原美与圆美公司签订《解除合同协议书》，约定将双方于2015年8月1日签订的《商铺租赁合同》解除，圆美公司自合同解除生效之日（即2016年11月1日）起90日内付清拖欠的租金。 诉讼过程中，原告认可委托傅原美作为代表出租商铺。租金由傅原美收到后再给原告，傅原美未从中赚取差价。自购得商铺以来，原告未能收到租金也未能使用商铺，因交涉租金未果，原告诉至本院后，原告又与李雨秋、盛品源公司达成和解协议，李雨秋与盛品源公司同意向原告支付2016年12月份至2017年12月份的租金25865元。 另查明，2014年7月25日，港福商贸公司与梦之岛公司签订《商业委托经营管理合同》，该合同系对广西贵港市建设路中段北侧港福时代广场负二层至五层商铺（含停车场）大型项目达成的商业委托经营管理协议。其中第二条是关于双方合作性质的约定，主要内容为：1.甲方（即港福商贸公司）成立具有独立法人的主体经营公司并授权该公司（即港福商管公司）取得对合同约定的商业项目的经营管理权，同时甲方委托乙方（即梦之岛公司）以该经营主体按本合同的约定开展一切经营管理工作；……3.甲方委托乙方为本项目提供商业咨询服务与商业经营管理工作。即乙方全面全权负责本商业项目的经营决策、经营管理等工作及市场营销管理工作，包括但不限于各运营阶段的营销战略及计划制定实施、管理工作的实施等，如经营团队资源管理、行政管理、价格体系、会员卡销售、客户维护、市场推广、对外招商项目等工作；……。2014年12月1日，圆美公司签发《授权及担保书》，主要内容为：“……根据港福商贸公司与梦之岛公司签订的《商业委托经营管理合同》，圆美公司授权并委托港福商贸公司全面负责该项目的经营管理工作，包括但不限于商业规划、……场地租赁等……；同时，圆美公司愿意作为港福商贸公司的担保人，为港福商贸公司履行《商业委托经营管理合同》承担连带担保责任。” 再查明，港福商管公司于2015年1月27日成立，法定代表人原为陈艳，后于2017年8月23日变更为现在的企业名称，法定代表人变更为潘瑞珍。 本院认为，原告已自主撤回对李雨秋与盛品源公司的起诉以及变更诉讼请求，系其对自己的权利处分，符合法律规定，本院已另行裁定予以准许。 关于原告主张租金的问题。 由于原告及第三人傅原美均认可授权给傅原美，由傅原美以其本人的名义出租商铺，因此，本院认为，傅原美与圆美公司先签订《商铺租赁合同》，后与原告签订《商品房预售合同》，根据《商铺租赁合同》约定的内容，结合原告与傅原美的自认，可以认定傅原美向原告出售商铺后，有与原告达成协议告知将商铺出租给圆美公司的事实，原告与傅原美系委托代理关系，傅原美基于涉案商铺租赁的民事法律行为对原告发生效力，因此，应认定实际上原告与圆美公司系租赁合同关系。而圆美公司签发授权书给港福时代商贸公司，双方形成委托代理关系，根据授权内容，港福商贸公司有权将涉案商铺租赁给盛品源公司，相应的权利义务由其委托人即圆美公司承受。因此，本案实际是原告将涉案商铺出租给承租人圆美公司后，圆美公司又将商铺转租给次承租人盛品源公司。 因圆美公司与傅原美于2016年11月1日签订的《解除合同协议书》，原告与圆美公司的租赁合同关系解除。圆美公司应按照解除合同协议书向傅原美支付尚欠的租金，再由傅原美将租金转交给原告，傅原美因没有收到圆美公司的租金，原告有权直接要求圆美公司支付自购得商铺之日（即2016年7月19日、2016年8月1日）起至解除合同协议之日（即2016年11月1日）止的租金。原告要求按每平方米21元/月计付租金并未超过租赁合同的约定，本院予以支持。经计算，租金为7528.04元（21元/月×52.08平方米÷30天×13天+21元/月×111.97×3个月）。因圆美公司未按照《解除合同协议书》约定的期限向原告支付尚欠的租金，原告有权要求圆美公司赔偿逾期支付租金的损失，原告诉请资金占用费，应视为其主张圆美公司逾期支付租金的利息损失，本院予以支持，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并未过高，本院予以支持，损失的计算：以所欠付的租金7528.04元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月30日起计付至款项清偿之日止。对原告诉请要求支付资金占用费超出部分，无事实法律依据，本院不予支持。 自租赁合同解除之后，圆美公司作为承租人，负有返还租赁物的义务，但其仍让盛品源公司一直占有使用涉案商铺而使得涉案商铺客观上没有返还给原告，故圆美公司应承担解除合同之日（即2016年11月1日）起至盛品源公司向原告支付租金起算时间止（即2016年11月30日）止这段期间的商铺占有使用费及赔偿损失。原告主张按每平方米21元/月计算，并未过高，本院予以支持。经核算，商铺占有使用费为2351.37元（21元/月×111.97平方米×1个月）。关于原告请求商铺租金的资金占用费，也应视为原告主张赔偿商铺占有使用费的利息损失，其主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，并未过高，本院予以支持。但其主张从2016年7月18日起算，无事实依据。结合本案实际，本院酌情从2016年12月1日起算。 对于原告要求港福商贸公司、港福商管公司、南宁梦之岛公司承担责任的问题。港福时代商贸公司根据圆美公司的授权出租商铺，双方系委托代理关系，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”故港福商贸公司出租商铺相关的权利义务应归属于圆美公司，故原告要求该公司承担连带责任支付租金及赔偿资金占用费，无事实依据，本院不予支持。港福商管公司系上述《商业委托经营管理合同》所约定设立的经营公司，与原告的商铺租赁无直接法律关系，故原告请求港福商管公司承担连带责任支付租金及赔偿资金占用费，无事实依据，不予支持。根据港福时代商贸公司与南宁梦之岛公司签订的《商业委托经营管理合同》，该合同第二条明确约定了梦之岛公司的权责，权责内容并未参与原告的商铺租赁事宜，故原告请求梦之岛公司承担连带责任支付租金及赔偿资金占用费，无事实依据，本院亦不予支持。至于圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司主张梦之岛公司实际控制了港福商贸公司、港福商管公司，但其未到庭参加诉讼，所提供的用于证明该主张的《文件移交清单》、《复函》、《回函》均系复印件，原告及梦之岛公司均不认可，且《文件移交清单》中文件接收人签名仅为个人签名，故其所提供的证据本院不予采纳，对其主张不予采信。至于圆美公司、港福商贸公司、港福商管公司主张自2017年9月8日之后的商铺租金由梦之岛公司租金收取的问题，因原告主张的是自2016年7月18日起至2016年11月30日止的租金，故其抗辩理由与本案无关，本院不予采纳。 圆美公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西贵港市圆美富业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖信任支付租金7528.04元并赔偿利息损失（损失计算：以7528.04元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年1月30日起计付至款项清偿之日止）； 二、被告广西贵港市圆美富业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖信任支付商铺占有使用费2351.37元及赔偿利息损失（损失计算：以2351.37元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年12月1日起计付至款项清偿之日止）； 二、驳回原告廖信任的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费554元，公告费520元，合计1074元，由原告廖信任负担722元，被告广西贵港市圆美富业投资有限公司负担352元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费554元，汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈朵朵 人民陪审员  宁 强 人民陪审员  张 雪 二〇一八年十二月二十八日 法官助理黄雯娟 书记员黄孔妮