广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11043号上诉人（原审被告）：钟宏艺。上诉人（原审被告）：高岚。两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司。法定代表人：陈仲很。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。上诉人钟宏艺、高岚与被上诉人佛山市顺德区丰兴房地产代理有限公司（以下简称丰兴公司）居间合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初12491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟宏艺、高岚上诉请求：1.撤销佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初12491号民事判决，发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由丰兴公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。丰兴公司在与钟宏艺、高岚签订合同时安排了具有专业知识及经房地产业协会考核合格的陈仲很为钟宏艺、高岚提供经纪服务。但签订合同后丰兴公司未经钟宏艺、高岚同意安排其他人提供经纪服务，经钟宏艺、高岚多次提出异议，均未改正，违反了居间人如实报告的义务。根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于加强房地产中介企业和从业人员监管的意见》，佛山市房地产业要配合主管部门做好全市房地产中介从业人员实名登记工作，并由市房地产业协会对登记的从业人员统一安排培训，经考试合格后获得个人职业编码号码，并持牌上岗。然而，丰兴公司为钟宏艺、高岚安排的经纪人员并无相应从业资格，甚至在服务过程中出现多次差错，严重影响到经纪合同的履行。根据《中华人民共和国合同法》第111条的规定，应承担相应的减少价款等违约责任。另外，丰兴公司刻意隐瞒其经纪人员无从业资质的重要事实，损害了钟宏艺、高岚的利益，根据《中华人民共和国合同法》第425条之规定，丰兴公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2.一审判决对涂改后的《买卖代理费支付承诺书（买方）》予以采信并据以认定应支付的中介服务费是错误的。丰兴公司提供的《买卖代理费支付承诺书（买方）》经过涂改，将代理费6000元涂改成了15000元，一审法院未经查证即采信了此项证据。中介费多少的举证责任在于丰兴公司，原审法院却认为丰兴公司对涂改后的关键证据有异议的举证责任在于钟宏艺、高岚。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第64条之规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。然而，在丰兴公司未有其他证据佐证的前提下，原审法院依据涂改后的《买卖代理费支付承诺书（买方）》认定钟宏艺、高岚应支付的中介费，在对此项证据的证明力未达到高度可能性的情况下，法院即予以采信，极不公平。3.原审法院认定中介代理费是钟宏艺、高岚的夫妻共同债务错误。依据双方签订的房屋买卖合同第七条的约定：基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成双方签署本合同，买卖双方向经纪方支付的代理费应以买卖代理费支付承诺书（买方）为准。但在买卖代理费支付承诺书（买方）上只有钟宏艺签名，即双方在签署合同时已明确了代理费支付方丰兴公司未要求高岚在买卖代理费支付承诺书（买方）签名确认，应视为丰兴公司对高岚放弃向其追偿代理费。丰兴公司没有提交答辩意见。丰兴公司一审法院起诉请求：1.钟宏艺、高岚向丰兴公司支付代理费48900元及违约金（违约金从起诉之日起按日百分之一计算至实际清偿之日止）；2.钟宏艺、高岚支付丰兴公司律师费8000元；3.本案诉讼费用全部由钟宏艺、高岚承担。一审法院认定的事实：房屋买卖双方及中介公司于2018年3月24日共同签订的《房屋买卖合同》的第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及中介代理费，其中，卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费以买卖代理费支付承诺书（卖方）为准，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费以买卖代理费支付承诺书（买方）为准。逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。钟宏艺于2018年3月16日出具的《买卖代理费支付承诺书（买方）》的有如下内容：……如贵公司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费（不含税）共为人民币壹万伍千元整（￥15000.00），否则须按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付……本人同意就本承诺书而产生的任何纠纷均向上述物业所在地法院提起诉讼，并且本人同意如因本人违约，按总楼价的3%支付中介服务费，并愿意支付贵公司主张权利时所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、交通费等一切相关费用）。该费用之缴交日前为：过户当天付清。2018年4月16日，案涉房屋办理过户手续，案涉房屋过户至高岚名下，高岚与钟宏艺系夫妻关系。一审法院认为，本案为居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，支付居间费的依据为居间人是否提供了合同订立的机会或媒介服务。本案中，丰兴公司通过其提供的居间服务，已成功促成钟宏艺、高岚与转让方订立房屋买卖合同，且该房屋买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，钟宏艺、高岚的委托事项得以实现，因此，钟宏艺、高岚应当按约向丰兴公司支付中介费用。关于钟宏艺、高岚应向丰兴公司支付多少金额的中介费用及是否应支付逾期付款违约金、律师费的问题，《买卖代理费支付承诺书（买方）》中钟宏艺承诺在过户当日付清中介服务费15000元，否则按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部完毕之日止，其后的内容中钟宏艺又承诺如因其违约，按总楼价的3%支付中介费，并愿意支付丰兴公司主张权利时所产生的一切费用。上述违约责任的承诺系钟宏艺、高岚真实意思表示，合法、有效，故在其未能向丰兴公司支付中介服务费时，丰兴公司选择主张钟宏艺、高岚按照总楼价163万元的3%标准支付中介费、承担实现债权的费用的违约责任，故丰兴公司要求钟宏艺、高岚向其支付中介费48900元及支付律师费8000元的请求，合理有据，予以支持。至于丰兴公司主张钟宏艺、高岚向其支付按百分之一的标准计付违约金的请求，虽然《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定了违约金计算标准，但该违约金标准系在逾期支付中介费标准为15000元的基础上所约定的违约条款，但丰兴公司选择要求钟宏艺、高岚在违约时向其支付按总楼价的3%计付的中介费的违约责任，且丰兴公司并未提供证据证明钟宏艺、高岚未支付中介费导致其存在其他损失的情形下，再主张钟宏艺、高岚向其支付逾期付款违约金的意见，属于双重惩罚，不予支持。因钟宏艺、高岚系夫妻关系，且案涉《房屋买卖合同》中的“买方”为高岚，房屋最终系登记在高岚名下，故本案债务属于夫妻共同债务。综上所述，钟宏艺、高岚应向丰兴公司支付中介费48900元及律师费8000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、钟宏艺、高岚应于判决发生法律效力后五日内向丰兴公司支付中介服务费48900元，并支付律师费8000元；二、驳回丰兴公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取611.25元，由钟宏艺、高岚负担。在本案二审过程中，钟宏艺、高岚向本院提交了两份微信聊天记录，其一为丰兴公司员工的聊天记录，其二为丰兴公司要求钟宏艺支付中介费，并提供中国建设银行信用卡×××的图片。上述证据均系复印件，不符合提交证据的要求，本院不予接纳。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2018年3月16日，钟宏艺签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》，向丰兴公司承诺：过户当天付清房地产咨询及买卖代理费。2018年3月24日，卖方黄予蘅、冯强、冯翰文，买方高岚，经纪方丰兴公司三方签订《房屋买卖合同》，钟宏艺为高岚的委托代理人。《房屋买卖合同》约定丰兴公司居间介绍高岚购买位于佛山市XX区XX镇XX路XX座T02号房屋，总楼价为人民币163万元。2018年4月16日，买方高岚，卖方黄予蘅、冯强、冯翰文向佛山市顺德区不动产登记机构递交相关材料，申请办理案涉房屋的房地产权转移登记。丰兴公司于2018年6月27日向佛山市顺德区不动产登记机构查询案涉房屋产权登记情况，查明佛山市XX区XX镇XX路XX座T02号房屋的权利人已登记至高岚名下。本院认为，案涉《房屋买卖合同》中，高岚与丰兴公司之间关于买卖案涉房屋的居间合同依法成立，《房屋买卖合同》中的相关条款和《买卖代理费支付承诺书（买方）》均是本案居间合同的组成部分。案涉居间合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行义务，否则，构成违约，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第七条约定：“买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。”同时约定：“买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费以买卖代理费支付承诺书（买方）为准。”而《买卖代理费支付承诺书（买方）》承诺：“本人同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费”（印刷体文字），之后又在“该费用之缴交日期”之后填写“过户当天付清”（手写文字）。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”由于《房屋买卖合同》和《买卖代理费支付承诺书（买方）》中“签订房地产买卖合同时支付”的文字为印刷体，系丰兴公司提供的格式合同条款内容，而《买卖代理费支付承诺书（买方）》中“过户当天付清”六个字为手写内容，所以，案涉居间合同关于支付房地产咨询和买卖代理费的支付期限应为：“过户当天付清”。丰兴公司提供的证据《买卖代理费支付承诺书（买方）》载明的内容“支付房地产咨询及买卖代理费（不含税）共为人民币壹万伍千元整（￥15000.00）”中大写数字“壹万伍千”和小写数字“15000.00”为手写字体，其中原填写的“陆”被涂黑改写为“伍”，原填写的“16000.00”被涂划改写为“15000.00”。大写数字“壹万陆千”和小写数字“16000.00”均为整体连续书写，填满下划线空格。根据该书证显示的文字布局、结构和一般人的书写习惯分析，原填写数字为“陆千”和“6000.00”的可能性极低。钟宏艺、高岚上诉主张“将陆仟元改成了壹万伍仟元”与该证据反映的情形不符，本院不予采信。一审法院经庭审质证采信证据《买卖代理费支付承诺书（买方）》，并确认房地产咨询及买卖代理费为15000元，并无不当。钟宏艺、高岚关于一审法院采信该证据错误的意见不能成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《房地产经纪管理办法》第十七条规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。”从案涉居间合同的内容看，经纪方丰兴公司的合同义务主要为提供包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、费用等方面的咨询，为买卖双方提供订立合同的媒介服务等。高岚没有委托丰兴公司代办按揭贷款、代办房地产登记等。而丰兴公司已成功促成房屋买卖双方订立房屋买卖合同，案涉房屋买卖交易已经完成。丰兴公司已履行其合同义务，钟宏艺、高岚应当按照合同约定向丰兴公司支付报酬。钟宏艺、高岚没有按照约定支付相关费用，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决根据案涉居间合同约定的违约条款，判决钟宏艺、高岚支付中介服务费48900元，赔偿律师费损失8000元，有事实和法律依据，并无不当。至于上诉人钟宏艺、高岚提出丰兴公司安排的经纪人员无从业资格，该事项涉及丰兴公司从事房地产经纪业务是否符合相关行政管理或者行业管理规定，钟宏艺、高岚可向有关行政管理单位或部门反映，本案重点审查居间合同双方履行合同的民事行为，因此，本院对钟宏艺、高岚的此项上诉意见不予支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”钟宏艺、高岚系夫妻关系，以高岚名义购买案涉房屋，并与丰兴公司签订居间合同，钟宏艺在《买卖代理费支付承诺书（买方）》上签名。一审判决认定本案债务属于钟宏艺、高岚夫妻共同债务有事实和法律依据，处理正确。上诉人钟宏艺、高岚关于一审法院认定夫妻共同债务错误的上诉意见理据不足，本院不予支持。综上所述，钟宏艺、高岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1222.50元，由上诉人钟宏艺、高岚负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  王咏章审判员  温万民审判员  翁丰好二〇一八年十二月十一日法官助理谢童书记员何斯棋