贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8730号 原告：张菊，女，汉族，1986年3月11日出生，住贵州省毕节市。 原告委托诉讼代理人：张祯耀、秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：吴明江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡胤举、李倩，该公司工作人员。 原告张菊与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称“三江房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张祯耀、被告三江房开公司委托诉讼代理人胡胤举、李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于毕节市××城区××路××单元××房(房号为：1-2203)的所有权登记至原告名下，并将前述房屋的所有权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付房款319624.00元为基数，按每日0.03%的标准，自2015年7月26日起计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计10000.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年7月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市××城区××路××单元××房(房号为:1-2203)(建筑面积117.25平方米、套内建筑面积97.49平方米，房屋总价款为319624.00元)的商品房一套，并就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中第二十二条约定：“三、转移登记(一)出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。合同签订后，原告即按合同约定将上述房屋的房款共计319624.00元支付给被告。被告向原告交付上述房屋后，并未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至原告的名下。从商品房交付使用至今，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。原告认为，原被告双方签订的《商品房买房合同》中对违约责任进行了明确约定，被告依法、依约应当办理商品房转移登记有关文书交付原告，但被告一直未履行合同义务，构成违约。为维护自身合法权益，原告特具状诉至贵院，请求判如所诉为谢! 被告三江房开公司辩称：一、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证，是因涉案房屋的开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房项目的验收是以2010年以前的相关消防条例作为验收依据。然而在答辩人开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该按2010年以前的验收条例为准尽行验收。然而，在“依山雅苑”商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收条例作为验收涉案房屋开发项目的标准。由于消防部门新老条例的标准不至，至使涉案房屋开发项目到目前为止还没有验收。为此，答辩人一直在和相关部门协调，尽早为被答辩人办理产权登记相关证件。二、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施。导致办证部门停止办理房屋产权证段时期。由于房部门使用新的办证程序以及数据收集等原因，办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业较多，排队等候时间长。所以在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间、但上述因素已经不是答辩人可以控制的范围。属于房管部门及政府政策原导致。造成违约不完全属于答辩人的原因。三、逾期办证的情况，客观上并不是答辩人造成的，且并未因此给被答辩人造成任何实质性的经济损失。被答辩人早已实际入住所购买的商品房，居住权利得到充分保障。答辩人还为部分被答辩人办理了行按揭贷款。故答辩人不应承担逾期办证违约金。四、买、卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买卖合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记所需条件及办证时间也不由房开企业能控制。且双方签订该合同时，都没有考虑到消防部门、房管部门会出台新的政策措施，所以合同中约定的违约金并不合理。双方应该根据现在的实际情况合理调整。五、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据上述及相关法律法规，所以答辩人不应该承担本案中的违约责任综上，在本案中，答辩人从客观上并没有违约，造成违约的根本原因主要是:1、消防部门适用新、老消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成，新老消防规定和三证合一是国家后期出台的政策，任何房开商都无法抗拒国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。且愈期办证的情况非答辩人恶意违约。现答辩人正在积极和消防部门、政府相关部门协调。现已得到政府支持，特事特办，正在给被答辩人办理房屋产权证件。请求法院查明本案事实、分清责任，驳回被答辩人诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、收据、《个人购房借款/担保合同》，经本院审查认为，该证据符合证据“三性”，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但不能完全达到双方各自的证明目的。被告提交的毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书，能证明被告消防验收不合格的事实，本院予以确认，但达不到被告的证明目的。 根据原、被告的陈述以及本院经审查认定的证据，本院确认以下事实：2012年7月14日，原告张菊作为买受人与被告三江房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：依A-2012-327），约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××路依××单元××房，房号为1-2203；商品房总价款为319624.00元；出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。原告向被告支付购房款319624.00元。 另查明，毕节市公安消防支队建设工程消防验收意见书毕公消验（2016）第0242号关于毕节依山雅苑A、B栋建设工程消防验收不合格的意见载明：该工程未经消防验收合格不得投入适用。涉案房屋未取得综合验收备案登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请被告为原告办理不动产权属证书的问题。涉案房屋还未取得综合验收备案登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的交付办理涉案房屋产权转移登记有关文书的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现原告要求被告为原告办理权属登记缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于被告提出的诉讼时效问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2018年10月15日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2015年10月15日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月15日。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告现尚不能履行办证义务，故违约金应计算至被告提交完毕办证的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于被告主张违约金比例过高，请求予以调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。被告以约定违约金过高要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，故被告的调整违约金主张缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定的标准进行计算。 被告表示未办理房屋产权证，主要是因为房地产市场低迷，消防验收标准变严的因素造成，并非主观因素造成的抗辩理由，不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款319624.00元为基数，按日0.03%的标准从2015年10月15日起，计算至被告提交完毕办理毕节市新城区东升路“依山雅苑”第A幢一单元二十二层03号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告张菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一八年十二月十七日 书记员  申开旭