广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初4191号原告：赵海云，男，汉族，1989年2月7日出生，住址：河北省张家口市阳原县，委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾端姣，广东鸿浩律师事务所实习律师。被告：陈德锦，男，汉族，1983年7月6日出生，住址：广西浦北县，委托诉讼代理人：汪进丽，系被告妻子。第三人：惠州市优居爱家房地产经纪有限公司。住所：惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园**旁湖滨花园******商铺。法定代表人：王润。委托诉讼代理人：温亮然，公司员工。原告赵海云诉被告陈德锦、第三人惠州市优居爱家房地产经纪有限公司(简称：优居公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何敏、被告委托诉讼代理人汪进丽、第三人委托诉讼代理人温亮然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海云向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令被告返还定金90000元；3、依法判令被告支付违约金180000元（900000*20%）；4、依法判令被告支付律师代理费30000元；因保全而产生的担保费3000元；按揭银行律师见证费1100元。以上合计304100元。5、本案的诉讼费保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告通过第三人惠州市优居爱家房地产经纪有限公司居间介绍房屋买卖，并于2018年6月11日签订（编号：0002372）《房地产买卖合同》，由原告购买被告所有的位于惠州市惠阳区淡水尧岗下刘屋别样城二期28号楼17层04号房产一套（产权证号：11××**）。被告在出卖前已将房屋抵押给中国农业银行股份有限公司惠阳支行。合同约定：交易房产总金额900000元；房屋建筑面积97.33平方米；购房定金90000元，买卖双方共同出资赎楼，在按揭银行批准提前还款后三个工作日内，买卖双方及时将赎楼款存入原供款账户，卖方出资人民币80000元，买方出资120000元，共同完成赎楼手续。卖方应在该房地产注销抵押登记后三个工作日内，将该房地产权证（不动产权证）原件交付经纪方办理过户手续。合同签订后，原告依约支付了定金90000元给被告，2018年9月6日，被告陈德锦与其弟陈德堂，被告妻子相互串通，被告不出面却以其弟陈德堂手持被告的身份证、手机、银行卡冒充被告身份收取原告首期款共计230000元。由于被告与其弟陈德堂外貌极其相似，原告及第三人的温经理误以为是被告本人，即共同在平安银行柜台办理了转账支付了首期款，当其弟陈德堂准备将已进账收到的款项再次转账到别处银行卡时，由于数额巨大，需人脸识别转出账户本人时，被平安银行大堂经理当场发现其弟陈德堂冒充被告身份的行为。原告与第三人的温经理方才发现上当受骗，在原告及银行的要求下，其弟陈德堂将通过被告银行卡收取的230000元原路返还给原告。前述冒充收款行为发生后，经原告及第三人多次要求被告亲自处理合同后续事项均无果，拒不履行合同义务，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，原被告双方签订的《房地产买卖合同》属双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方均不得擅自变更或者解除。现被告不仅未按合同约定全面履行义务，甚至存在与其第、其妻相互串通冒充身份涉嫌诈骗的行为。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定诉至本院望准如所请。被告陈德锦辩称，1、陈德锦在2018年6月11日和对方签订好合同，但是在2018年6月19日因涉嫌假冒商标罪被抓，目前尚未移送到法院进行审理，陈德锦是否构成犯罪还未定。对于被抓事情的发生，陈德锦无法预见也无法避免，故应当认定为不可抗力因素，因不可抗力原因陈德锦无法亲自履行合同。陈德锦具有法定的免责事由。2、在陈德锦出事之后，其妻也是全力配合过户给买家。一方面陈德锦的妻子与中介如实陈述陈德锦给抓的情况，另一方面陈德锦的妻子积极配合中介的要求去办理交易过户手续，通过律师找到了陈德锦签署了相关委托书，代陈德锦办理相关手续。陈德锦没有违约之故意及过错。3、未能办理交易过户手续的责任在于银行。去银行申请赎楼时，银行说没有户主在，是不能赎楼的。所以赵海云在9月6日转给陈德锦赎楼款23万元，当时全额退回给赵海云的账户上，并不存在于当事人所说的涉嫌诈骗，当时有中介和银行负责人，银行流水单作证。4、在银行申请赎楼手续办理不顺畅时，汪进丽告诉买家，房子他可以先使用，或者是先装修。等陈德锦回来后过户给他，或者到法院起诉，汪进丽配合过户给原告。原告还说都能理解。买家现在又起诉解除合同，违背了当时大家达成的口头协议。从银行回来之后，中介找到了一个法律顾问说是让陈德锦签署文件，汪进丽就可以到公证处做公证，汪进丽到公证处后说明所有情况，但是公证处说必须有当事人在场才可以办理，所以没有办理到公证书。5、关于对方索取的经济赔偿，被告认为不合理，第一，陈德锦属于不可抗力因素。第二，陈德锦的家里已经全力配合所有的事情。但是银行等都是不允许的。6、汪进丽代表陈德锦愿意配合法官的调停。早日把事情解决好。第三人优居公司述称：没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院对证据认定如下：被告、第三人对原告提交的被告身份证、企业信用信息登记查询、不动产登记结果、房地产买卖合同、委托代理合同及发票、收据、工商银行转账回单、房屋测绘成果报告、权籍调查表没有异议，本院予以确认。原告、第三人对被告提交的结婚证、个人收付款业务回单没有异议，本院予以采纳。原告对被告提交的两份授权委托书、拘留证、逮捕证有异议，但其未能提供相反证据予以推翻。经审查，上述证据符合证据三性，对本案事实有证明力，本院予以采信。第三人没有提交证据。本院经审理查明，2018年6月11日，经第三人介绍，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定：由原告购买被告所有的位于惠州市惠阳区淡水尧岗下刘屋别样城二期28号楼17层04号房屋一套（产权证号：11××**）；建筑面积97.33平方米；房款总金额900000元；定金90000元，于签订合同后2日内支付；剩余房款810000元用银行按揭贷款支付；买卖双方共同出资赎楼，在按揭银行批准提前还款后三个工作日内，买卖双方及时将赎楼款存入原供款账户，卖方出资人民币80000元，买方出资120000元，共同完成赎楼手续；卖方应在该房地产注销抵押登记后三个工作日内，将该房地产权证（不动产证）原件交付经纪方办理过户手续；首期款40000元（不含定金和赎楼款），于2018年7月15日前办理首期款托管，如首期款不做托管，首期款于过户当天支付。合同签订后，原告依约支付了定金90000元给被告。2018年6月19日，被告陈德锦因涉嫌假冒商标罪被刑事拘留，同年7月26日被逮捕。2018年9月6日，原告与被告妻子汪进丽及被告弟弟陈德堂到平安银行办理赎楼手续，原告将首付款23万元转账至被告账户，汪进丽代办转账赎楼时，因转账数额巨大，需要被告陈德锦本人人脸识别才能办理，故无法办理转账赎楼，当天汪进丽将收取的首付款23万原路返还给原告。之后，原告要求被告继续履行合同办理赎楼过户手续，被告妻子汪进丽表示愿意配合，准备采用委托代理或公证委托方式办理赎楼，经征询平安银行，平安银行告知赎楼必须是被告本人办理，委托代理或公证委托均不能办理。至今涉案房屋未能办理赎楼和过户手续。2018年9月29日，原告向本院起诉。庭审时，本院主持调解，因双方意见分歧较大，调解未果。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金90000元。依据该合同约定，买卖双方共同出资赎楼，原告支付首期款23万元后，由于平安银行规定转账赎楼需要本人亲自办理，被告陈德锦因被羁押无法亲自办理转账赎楼，其妻子汪进丽表示愿意配合办理转账赎楼，但平安银行不同意，致使原被告双方无法办理转账赎楼，首期款23万元退回原告。由于银行的原因，导致《房地产买卖合同》不能继续履行，应当认定因不可归责于原被告双方的事由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”原告请求解除合同，被告应当将收受的定金返还原告。现原告请求解除合同、返还定金90000元，本院予以支持。原告请求支付违约金180000元、律师代理费30000元、担保费3000元、按揭银行律师见证费1100元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，未能办理转账赎楼和过户手续的责任在于银行，与本案事实相符，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告赵海云与被告陈德锦签订的《房地产买卖合同》。二、被告陈德锦于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金90000元给原告赵海云。三、驳回原告赵海云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取即2931元、保全费2040.5元，合计4971.5元，由原告赵海云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  叶志光二〇一八年十二月三日书记员  刘 星