辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1122民初1306号原告：张博，男，1978年12月17日出生，汉族，记者，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：孙丽君，盘山县胡家镇法律服务所法律服务工作者。被告：大连银龙房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区。法定代表人：夏金昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所专职律师。原告张博诉被告大连银龙房屋开发有限公司（以下简称银龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张博及其委托诉讼代理人孙丽君，被告银龙公司委托诉讼代理人孙密文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求解除与被告签订的位于盘山县太平镇学府名城小区XX#-XXX号房屋的商品房买卖合同；如不能解除商品房买卖合同，要求被告按照普通住宅价格2,900元/平方米确定该房屋总价款，返还原告差价101,193元（362,483元-2,900元/㎡×90.10㎡）。事实和理由：2013年9月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将其开发建设的盘山县太平镇学府名城小区XX#-XXX号商业用房90.17平方米，以362,483元的价格出售给原告。该房屋位于学府名城南街，此街道右侧相邻的是外环路，通往外环路的路口在售楼之时未开通。而当时被告楼房预售时，其售楼员明确表示此路口会与外环开通，且被告开发学府名城的规划图显示此路口系通向外环，故此，原告才与被告签订了合同。但是此路口的开通至今未能实现，由于受道路不通的影响，原告所购的商业用房无论是出租还是经营任何项目都非常困难。几年来原告找被告解决此问题未果，无奈于2018年4月找到盘山县规划局，得到的答案却是在学府名城开发之时，此路口规划就是不开通的，也未纳入以后的规划当中。由此说明，被告在售楼过程中存在提供虚假情况、诱使原告与其达成交易的行为。此外，被告不具备建设工程规划许可、商品房预售许可等五证手续，属违规售楼。另被告开发商业用房，其道路不通也违反了《城市商业网点建设管理规定》的有关规定。综上，因被告的违约与过错，致使原告期待通过合同中的商业用房而达到的经济利益无法实现，故诉至法院。被告银龙公司辩称，1.原告以“预售房屋时作出道路开通的承诺构成合同实质性约定”为由主张解除合同没有事实根据和法律依据。小区周边道路开通问题，是政府相关职能部门的职责，原告无权决定，更不可能进行任何承诺与约定，也没有将规划图制作广告进行宣传；小区周边道路不属于“房屋及相关设施”，不在开发商的规划范围之内；2.原告所称“五证”不全的观点，客观上根本不存在。本案案涉楼盘已于2013年10月30日竣工验收合格，并于2016年11月10日经盘山县住房和城乡建设局进行了工程验收备案登记，备案登记后便开始办理房屋所有权权属证书，不存在五证不全的情况；3、原告主张因道路不通，而违反《城市商业网点建设管理规定》更没有事实及法律依据。被告开发案涉商业网点与小区内的住宅楼，必须报国土资源局、规划委员会、房屋管理局等政府机关批准、核发证书，被告的开发建设完全符合法律及城市的整体规划，小区房屋已验收合格登记备案，不存在违反《城市商业网点建设管理规定》等事实。综上本案不存在房屋买卖合同解除的情形，被告方无过错，也不应对原告进行赔偿，法院应依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张向法院提供了下列证据：1.商品房买卖合同、认购协议书、销售不动产统一发票，拟证明原被告就案涉商网签订买卖合同及原告交付购房款的事实；2.被告售楼鸟瞰图，来源于百度房天下APP官网，拟证明原告所购商网南侧道路应通往西外环的事实；3.李春珍（另案当事人）对被告售楼员王艳的录像资料，拟证明被告售楼员承诺案涉商网南侧道路肯定会通向西外环的事实；4.某记者采访的法制节目视频，拟证明因案涉道路不通向西外环而导致原告商网经营萧条。针对上述证据，被告质证认为：对原告提供的第1项证据无异议；对原告提供的第2项证据，被告认为图片的文字记载中没有原告主张的内容，原告从图上分析得出的结论与事实不符。若该图为宣传的关键点，应在文字宣传中有所记载，但文字部分对该事实并没有记载，导致原告看图得出的结论不真实；对原告提供的第3项和第4项证据，被告认为该录像和电视台采访视频是原告单方获取的，带有主观目的，不能认定为合法证据，同时该两组证据不是双方签订合同时获取，且规划局表明此路是城市次干路不与外环接通与事实相符，实际上道路规划问题与被告无关。本院认证：原告提供的第1项证据，可以证明双方就案涉商网签订商品房买卖合同及原告按约交付购房款的事实；针对原告提供的第2项证据，因该鸟瞰图并无文字说明，无法证明案涉道路应通往西外环的事实；针对原告提供的第3、4项证据，因该两份证据的取得时间均在房屋交付后的2016年，不能反映案涉买卖合同签订当时被告作出过此承诺。被告为反驳原告的主张向法院提供了下列证据：1.工程竣工验收备案书、商品房预售许可证、国有土地使用权证书、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明学府名城小区工程已经验收备案，被告五证俱全，双方签订的商品房买卖合同合法有效；2.原告入住时间证明、9号公路施工合同、施工单位出具的情况说明，拟证明被告于2015年9月2日向原告交付案涉房屋，涉案道路未与外环路接通是因为省交通部门审批没有通过，此路不归被告公司建设。原告质证认为：关于上述第1项证据，原告认为国有土地使用权证书下发时间是2015年9月24日，晚于商品房预售许可证下发时间3年之久，按照正常顺序应早于商品房预售许可证下发时间。对商品房预售许可证的真实性有异议，其落款是盘锦市房产管理局但是并未加盖盘锦市房产管理局公章；关于上述第2项证据，原告认为9号路施工合同与本案无关，盘锦北方公路环保绿化工程有限公司的说明不能推翻被告售楼所作的虚假宣传，对于原告入住证明的真实性没有异议；本院认证：被告提供的第1项证据均为相关部门合法出具，可以证明被告取得相关土地使用、规划许可及预售许可手续的事实，虽然国有土地使用权证书晚于商品房预售许可下发，但并不影响本案案涉买卖合同的法律效力；被告提供的第2项证据，可以证明被告交付房屋的时间及案涉道路未通西外环的原因，对本案待证事实具有证明作用。本院调取的证据：1.在盘山县规划局调取的盘山县规划图；2.北京搜房科技发展有限公司房天下网站出具的银龙公司申请删除学府名城小区相关宣传资料的证实。原告质证认为：对于规划图无异议，该证据恰恰可以证明争议的道路是不通往西外环的，被告在售楼当时所做的系虚假宣传；对于房天下公司的证实无异议，被告于本案诉讼阶段申请删除其在该网站上传的宣传资料及鸟瞰图，且将张贴于售楼处的鸟瞰图也一并拆除，其目的就是想毁灭证据，掩盖其售楼时的欺骗行为。被告质证认为：对于规划图本身没有异议；对于房天下公司的证实有异议，该网站登载的资讯是由乐雅传媒上传的，实施主体不是被告，并且从内容上看没有任何具体的说明和承诺，既不是销售广告也不是宣传资料，所以该证据与本案无关联。本院认证：本院调取的规划图可以证明在规划范围内案涉道路不通向西外环的事实；北京搜房科技发展有限公司提供的已经删除学府名城小区“资讯文章”的证实，可以证明被告于诉讼阶段申请删除上述链接的事实。综合上述证据及当事人陈述，确认本案事实如下：盘山县太平镇学府名城小区由被告银龙公司开发建设。2011年6月至2012年12月期间，被告相继取得建设用地规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可等开发手续。2013年9月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将其开发建设的盘山县太平镇学府名城小区XX#-XXX号商业用房（90.17㎡）以单价每平方米4,020元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约支付了362,483元购房款，被告于2015年9月2日向原告交付了案涉商网。案涉商品房买卖合同对原告所购房屋的基本情况、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任、规划设计变更、基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺及关于产权登记的约定、保修责任等均作出相应的约定，该合同未体现案涉商网南侧道路通向西外环的内容约定。原告提供的售楼鸟瞰图及被告通过北京房天下网站登载的案涉楼盘宣传资料亦未对案涉道路通向西外环作文字性的阐述。该商网南侧道路由盘山县新县城筹备建设指挥部于2014年5月17日发包给盘锦北方公路环保绿化工程有限公司承建，并于同年9月15日竣工。2016年4月27日，被告方售楼员在另案当事人就案涉道路是否通向西外环问题向其咨询过程中表示此路会与西外环相通，否则其公司开发建设的商网也无法销售。本院认为，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，被告银龙公司亦已取得商品房预售许可证，故案涉买卖合同应合法有效，对双方均具有法律约束力。综合本案现有证据可以认定，原、被告双方在案涉买卖合同中并未对原告所购买的案涉商网南侧的道路是否通向西外环问题进行任何约定，原告提供的售楼海报及被告银龙公司在北京房天下网站发布的售楼简介亦未对此问题作任何文字性的说明和阐述，故原告所提出的被告在售楼过程中存在虚假宣传、欺诈买受人的主张缺乏事实依据。关于原告在庭审中提供的银龙公司售楼员王艳及法制节目的录像资料，该录像资料的录制时间距离案涉商网交付已达两年之久，故不能视为被告在售楼当时所作的承诺，该承诺对双方缔结案涉商品房买卖合同不具有诱导因素。此外，双方在签订合同当时，案涉商网南侧的道路并未开通，且小区周边道路开通问题不属于房屋相关设施，不在被告规划范围内。原告以此为依据主张解除案涉合同或按普通住宅价格返还其差价101,193元的理由不能成立。综上，被告在签订和履行案涉商品房买卖合同过程中不存在违约行为，原告亦未举证证明被告存在其他违约行为，故案涉合同不具备法定解除的情形和条件，本院对原告主张解除合同或按住宅价格标准向其返还差价款的诉请不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张博的诉讼请求。案件受理费2,324元，减半收取1,162元，由原告张博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  龚占久二〇一八年十二月二十九日书记员  邱 波