云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0602民初3842号原告刘科仕，男，汉族，1974年2月7日生初中文化，居民，四川省会东县人，住四川省会东县（未到庭）。委托代理人周世正，云南众选律师事务所律师（特别授权）。委托代理人刘科全，男，汉族，1971年9月4日生初中文化，居民，四川省会东县人，住四川省会东县（系原告刘科仕哥哥，特别授权）。被告周开慧，女，汉族，1968年10月11日生中专文化，居民，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（未到庭）。委托代理人王汝雄、孔德燚，云南大韬律师事务所律师（特别授权）。被告席更奇，男，汉族，1971年9月4日生文盲，农民，四川省会东县人，住云南省昭通市昭阳区（未到庭）。委托代理人朱平，云南冰鉴律师事务所律师（特别授权）。原告刘科仕诉被告周开慧、席更奇买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，被告周开惠于2018年11月13日申请追加席更奇为本案被告，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘科仕委托代理人周世正、刘科全，被告周开惠委托代理人王汝雄、孔德燚、被告席更奇委托代理人朱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘科仕诉称，2018年7月12日，原被告双方在平等自愿的基础上签订了《房屋抵债协议》，约定原告差欠被告的材料商混工程款为110万元，原告用位于昭阳区金鹰小区的自有房屋以物抵债的方式偿还差欠被告的材料商混款，超出差欠被告材料商混款的部分由被告于办理过户手续当日支付给原告。另约定了被告未支付超出抵债金额部分的购房款，应当向原告承担购房总款20%的违约金。协议签订后，原告办理过户19套房产（合计面积为1008.21平方米，单价2700元/平方米）至被告名下，已经履行了协议约定的全部义务，但被告至今未向原告支付超出抵债金额部分的余款1572167元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。请求：一、请求人民法院判决被告向原告支付购房款1572167元；二、请求人民法院判决被告向原告支付违约金544433.4元；两项合计：2116600.4元；三、本案诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。被告周开惠辩称，一、本案属原告违约，应当由原告承担违约责任。从本案中合同目标来看，签订房屋买卖合同，其最重要的功能就是能够取得房屋的居住使用权，但是本案中因原告与合伙人未能妥善解决纠纷，导致原告无法实际交付房屋所导致的违约，其违约行为致使合同目的的根本无法实现。目前该房屋已被其合伙人用建筑垃圾占用，无法交付使用，且没有门窗、电梯、没有消费设施，没有化粪池，等其他附属设施。并且原告在卖房时口头承诺完善所有房屋的附属设施。况且就房屋买卖合同而言，购房人的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利。因此，对商品房买卖合同的目的考量，不应仅着眼房屋产权的转移，而应更多的应当考虑房屋是否实际满足交付的条件，在原告因与合伙人发生纠纷而导致房屋无法实际交付使用的违约行为影响到房屋的使用功能时应当由买方承担违约责任。二、本案原告及其合伙人长期拖欠被告周开惠混凝土货款，在周开惠多次索要无果的情况下，周开惠基于片面相信原告其与合伙人债权债务关系已结算清楚的重大误解之下，其处于被动受胁迫的危困状态、缺乏判断能力的情形，致使民事法律行为成立时显失公平，周开惠有权对原告共同债权的意思表示进行撤销。三、现答辩人要求原告及席更奇共同承担给付欠款的责任，并要求原告处理好与合伙人之间的纠纷，将房屋交付给原告实际使用，交付后原告愿意将超过二人所欠部分的价款一次性给付二人。被告席更奇辩称，一、本案中席更奇不是适格被告，因为根据合同相对性，原告与被告周开慧签订的合同，席更奇没有参与、不知情，所以不是适格被告；二、席更奇不知悉原告与被告周开慧房屋买卖一事，并且他们在进行房屋买卖的时候，此房屋仅完成主体结构，其房屋的后续工程，由席更奇个人投资完成，与原告没有任何关系。基于这一个情况席更奇无论原、被告如何买卖，不允许周开慧使用由席更奇投资建设的后期工程（电梯、水电、化粪池、门窗等）。综上请求法庭驳回原告对席更奇的所有诉求。原告刘科仕向本院提交如下证据：一、原告身份证复印件，证明原告主体适格；二、房屋抵债协议及房屋买卖合同19份，证明2018年7月12日，原被告双方在平等自愿的基础上签订了《房屋抵债协议》，约定原告差欠被告的材料商混工程款为110万元，原告用位于昭阳区金鹰小区的自有房产以物抵债的方式偿还差欠被告材料商混款的部分由被告于办理过户手续当日支付给原告。另约定了被告未支付超出抵债金额部分的购房款，应当向原告承担购房总款20%的违约金，同时证明被告周开慧作为债权人明确了刘科仕、席更奇差欠周开慧的商混款以分割，由刘科仕偿还周开慧110万元，该协议是周开慧的真实意思表示，周开慧作为债权人且该协议是周开慧的真实意思表示，其完全有权利将自己的债权做出处分；三、查询结果1份，证明原告将19套房产过户给周开慧后，周开慧已将房产做出处置，证实了周开慧对接受的19套房产的现状是明知的，也就不存在被告周开慧所述的问题。经质证，被告周开惠对原告提交的证据一无异议；证据二该协议是有前提和基础的，该前提是原告与其合伙人所占股份比例及债权债务关系已处理清楚，但签订该协议后在房屋的交付过程中周开慧才发现原告与其合伙人的合伙关系并未结算清楚，对于原告及其合伙人共同欠付周开慧的货款所应承担的份额也未进行划分，因此该以房抵债协议的前提部分，并非是被告周开慧的真实意思表示，并且从证据中均有约定不能因甲方原因导致乙方被合法追索；对证据三三性无异议，但不能证明原告的待证目的，该查询结果仅显示房屋是否属于抵押查封状态，但该房屋是否具备交付条件，从该证据中不能证明。经质证，被告席更奇对原告提交的证据一、三与席更奇无关，我方不发表质证意见，对证据二是无效的合同，根据规定合同鉴于部分将商混所欠的款由刘科仕和席更奇各占一半，席更奇并没有签字，而是由刘科仕和周开慧相互串通签字的，席更奇不知情，刘科仕与席更奇并未进行任何结算，故损害席更奇权益，根据规定该合同是无效合同我们不予认可。本院认为，原告提交的第一组证据能够证明原告的主体资格，本院予以采信；第二组证据能够证明原、被告双方于2018年7月12日签订《房屋抵债协议》，及其原告与被告周开惠对抵债的相关约定，本院予采信；第三组证据该查询结果只显示房屋为交易变更状态，不能证明原告证明目的，本院对该证明目的不予采信。被告周开惠向本院提交如下证据：一、被告周开慧身份证复印件，证明被告周开慧主体资格；二、商品混凝土供需合同一份，混凝土结算单两份，证明原告及席更奇共同欠付被告周开慧混凝土款2251140元的事实，并且该欠款是作为二人的共同欠款，并未进行比例分配；三、双方房屋买卖标的物现状图片四张，证明原告与周开慧房屋买卖合同的标的目前不具备交付使用的条件并且因为其与席更奇合伙关系未结算清楚导致该房屋部分附属设施被拆除，房屋内被建筑垃圾堆积无法使用的客观事实；四、该小区内正常交付房屋的情况照片一张，证明与第三组证据相互印证，双方房屋买卖合同的标的物暂不具备交付使用的条件。经质证，原告对被告周开惠提交的证据一三性无异议，对证据二三性无异议，但对证明内容不予认可，原告刘科仕与席更奇共计向周开慧购买混凝土，但都分别向周开慧出具130万元欠条；对证据三三性均不认可，在我方出具的证据中，周开慧已将房屋抵押给他人赚取利润，与被告所述相矛盾。经质证，被告席更奇对被告周开惠提交的所有证据的三性及证明目的均予以认可。根据证据三图中这些垃圾正是席更奇做扫尾工作时留下的，因为没有钱无法安装，原告在出售此房时是不符合交易条件的，要将房屋进行交付是要符合房屋的交付条件的，这些房屋现在都不符合交易条件，所以证实了刘科仕周开慧损害了席更奇的利益。本院认为，被告周开惠提交的第一组证据能够证明被告周开惠的主体资格，本院予以采信；第二组证据能够证明被告周开惠向原告刘科仕、被告席更奇修建的金鹰小区供混凝土的事实，本院予以采信；第三、四组证据能够证明涉案房屋现况，本院予以采信。被告席更奇向本院提交如下证据：一、被告席更奇身份证复印件1份，证明被告席更奇身份证信息及主体资格；二、1、电梯合同及已支付款未支付款项情况及付款凭证，2、外墙白灰工程结算清单及付款凭证，3、窗子结算清单及付款凭证，4化粪池购买清单，5、水电尾期工程购买支付凭证，6、部分转款支付凭证，7、楼梯扶手付款凭证，8、地板砖墙砖支付凭证，9、外墙漆支付凭证，证明原告和被告周开慧交易的房屋后续工程是由被告席更奇单独完成并支付了部分工程款项，还尚欠大量工程款。同时证明原告不具备将房屋交付给周开慧的条件。经质证，原告刘科仕对被告席更奇提交的证据一三性无异议；对证据二中均是由被告席更奇所做的工程，但是对价款不予认可，对该部分费用未进行结算，仅只能证明原告与席更奇之间的合伙关系，与本案原告起诉周开慧买卖合同无关，席更奇与刘科仕之间的合伙关系应该另案起诉。经质证，被告周开惠对被告席更奇提交的所有证据均无异议，予以认可，且能证实以下几个问题：一、原告与周开慧达成的买卖合同的标的物是属于刘科仕与席更奇合伙修建的，现二人合伙关系并未结算清楚，因此周开慧与刘科仕达成的以房抵债协议的鉴于部分属于损害第三人利益，应属无效；二、该证据能证实本案的标的物买卖时不符合国家强制性规定的交付使用条件；三、该证据能证实因原告与席更奇合伙关系未结算，导致现在周开慧受到席更奇的合法追索，依据双方合同约定应属原告违约。本院认为，被告席更奇提交的第一组证据能够证明被告席更奇的主体资格，本院予以采信；第二组证据与本案无关，本院不予采信。经过庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：原告刘科仕与被告席更奇系合伙关系，双方及案外人谢虎雷合伙修建金鹰小区房屋。修建过程中，由被告周开惠供应混凝土，经结算共欠被告周开惠混凝土款2251140元。主体工程完工后，原告刘科仕与合伙人之间未进行清算，且附属设施未完成，但合伙人之间对该小区房屋进行分配，分别分配到各自名下。2018年7月12日，原告刘科仕便与被告周开惠签订《房屋抵债协议》，将金鹰小区仅是主体完工的属原告分配所得的19套房屋折价抵给被告周开惠，并进行了变更过户。原告将19套房屋抵消欠被告周开惠混凝土款2251140元中的110万元，19套房屋价值2722167元，被告周开惠应补原告1622167元，之后被告周开惠向原告支付了5万元。现原告起诉来院，请求：一、请求人民法院判决被告向原告支付购房款1572167元；二、请求人民法院判决被告向原告支付违约金544433.4元；两项合计：2116600.4元；三、本案诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告刘科仕与被告周开惠签订的《房屋抵债协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的规定，属于合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行。双方在签订该协议时明确注明“就刘科仕与席更奇与谢虎雷三人共同在云南省昭通市昭阳区龙泉路255号共同合伙修建金鹰小区房屋3幢（1号楼2号楼3号楼）项目共计欠乙方周开惠材料商混工程款人民币2200000元整，其中刘科仕占项目50%股份，现在房屋已全部划分在三人名下。220万元的商混款刘科仕承担50%即110万元整，其余110万元整由席更奇与谢虎雷二人承担与刘科仕无关”，但原告未提交证据证明该50%的比例是原告与合伙人之间所确定的比例，且被告席更奇予以否认，故对《房屋抵债协议》里承担50%的比例对其他合伙人不具有约束力。对于原告认可其用房抵债给被告周开惠110万元，应视为是其合伙人即原告刘科仕偿还被告周开惠混凝土款的行为，而原告用其分配所得的19套房屋抵与被告周开惠，其超值部分即1622167元，扣除被告周开惠已支付的5万元，实际款项为1572167元应归原告所有，故原告请求被告周开惠支付购房款1572167元的请求，本院予以支持。对于原告请求被告支付违约金544433.4元，鉴于原告所交付被告周开惠的房屋仅只是工程主体完工，不能达到全面交房的事实，故其请求本院不予支持。而被告周开惠辩称，其协议属重大误解之下，其处于被动受胁迫的危困状态、缺乏判断能力的情形，致使民事法律行为成立时显失公平的主张，被告周开惠无相应证据予以证明，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第二十五条第一款之规定，判决如下：一、由被告周开惠于本判决生效之日起15日内支付原告刘科仕购房款1572167元；二、驳回原告刘科仕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23733元，由原告刘科仕承担6105元，由被告周开惠承担17628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审 判 长 龚 勋人民陪审员 马 丽人民陪审员 吕兆华二〇一八年十二月二十五日书 记 员 周 镝