浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初5900号 原告：江永良，男，汉族，1974年10月18日出生，户籍地为磐安县，现住金华市婺城区 委托诉讼代理人：朱佩珊，浙江振进律师事务所律师。 被告：向阳，男，汉族，1966年10月8日出生，户籍地为金华市婺城区：×××1210）。 原告江永良与被告向阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序。因被告下落不明，本案依法转为普通程序，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告江永良及其委托诉讼代理人朱佩珊到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告江永良向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年5月25日签订的《房地产买卖（居间）合同》有效；2.被告继续履行合同义务，协助原告办理位于金华市婺城区房屋产权过户手续，过户所需税费（个人所得税）由被告承担；3.被告支付原告迟延过户违约金175200元（违约金按合同约定日0.3‰标准，以240万元为基数，从2017年9月5日开始暂计至2018年5月3日，此后仍按此标准计算至实际过户之日止）；4.被告支付原告为实现本案债权支出的保险费用5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月25日，原、被告就购买被告名下房屋事宜签订《房地产买卖（居间）合同》一份。合同约定，卖方（被告）将名下所有的位于金华市产转让给买方（原告）；房屋转让总价款245万元（含室内硬装即家具家电），买方于合同签订时支付定金10万元，于2016年7月31日前支付首付款230万元，余款5万元于所有产权及水电过户事项办理完毕当天以支付；买方履行完前述付款义务当日，卖方应配合买方、居间方办理相应过户手续；若卖方未能按合同第五条约定迟延办理过户手续的，卖方应以买方已付款项为基数，按日万分之叁向买方支付违约金。上述合同签订后，原告即陆续按约履行了240万元购房款交付义务，除定金外，其余款项均转入被告指定的何玲账户（账号：62×××69）。然上述款项付清后，原告多次催促被告办理过户手续，被告均以各种理由拖延。后因被告无法及时履行过户义务，为明确已收款项及过户时间，2017年6月30日，被告向原告出具收条一份，确认已收到原告支付的总房款240万元，并承诺于2017年9月5日办理房产过户手续，逾期不能办理，愿承担法律责任及购房方产生的一切经济损失。然此后，经原告多次催促，被告至今未能配合原告办理过户手续。原告已按约履行付款义务，但被告未按约履行协助办理过户手续，构成严重违约，且给原告造成了经济损失。原告为维护自身权益，遂诉至本院。 被告向阳未做答辩。 原告围绕诉讼请求向本院提交了《房地产买卖（居间）合同》、《收条》、浙江磐安农村商业银行股份有限公司分户明细对账单、中国大地财产保险股份有限公司保单、保险费发票、浙江新光物业服务有限公司收款收据等证据材料。被告未发表质证意见，亦未向本院提交任何证据材料。 在审理过程中，本院依证据审核认定的相关规定，对原告提交的证据材料进行了审查。经审查，上述证据来源合法、内容真实且与本案具有关联性，本院确认上述证据的证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下： 被告系位于金华市屋[权证号码为00409967、金市国用（2014）第006-10775；建筑面积为172.29平方米；土地使用权面积为8.53平方米]所有权人。2016年5月25日，原、被告经金华市远畅置业顾问有限公司居间服务，签订《房地产买卖（居间）合同》一份。合同约定，卖方（被告）将其所有的位于金华市产售予买方（原告）；房屋总价款为245万元，该总房款含物业维修基金、天然气、有线电视初装费、室内硬装及家具家电等；合同签订时，买方向卖方支付合同定金人民币10万元（由买方直接支付卖方），如双方均按约履行，该款项即抵充房款；买方于2016年7月31日之前，将房地产转让首付款230万元支付给卖方，余款5万元于所有产权及水电过户事项办理完毕当天以现金方式支付给卖方；买方按合同约定全款履行付款义务后，卖方应于买方履行付款义务当天，配合办理相应过户手续；过户过程中，由卖方承担个税，其余所有税费由买方承担；卖方应于房地产转让尾款收到之日起当日办理交房手续，将户口迁出，并缴清移交前所发生的水、电、物管费、燃气等费用；若卖方未能按照合同约定迟延办理过户手续的，卖方应以买方已付款项为基数，按日万分之叁向买方支付违约金；等等。 合同签订当日，原告直接向被告支付了购房定金10万元。合同签订后，原告分别于2016年5月30日、7月1日、7月4日、7月8日、10月13日、2017年6月30日向被告指定的何玲账户汇款10万元、80万元、10万元、40万元、70万元、20万元。原告共向被告支付了购房款240万元。2017年6月30日，被告向原告出具《收条》一份。《收条》载明：“今收到江永良欧景名城18-1-602售房余款叁拾万整，合计总房款贰佰肆拾万，已全部付清，款项已转金华市洋霖商贸有限公司何玲账户，账户号……。同时承诺于2017年9月5日办理房产证过户手续，如期不能办理，愿承担法律责任和购房方的一切经济损失”。被告至今未与原告办理涉案房屋过户手续。 2016年7月，被告向原告交付了涉案房屋，原告于同月入住。原告交纳了其入住涉案房屋后所产生的水费、物业服务费、公共能源费、车位服务费等费用。 另查，被告曾以涉案房屋作为抵押向招商银行股份有限公司金华分行申请贷款（2014年7月21日办理抵押登记手续），后因其不能按约偿付贷款本息，招商银行股份有限公司金华分行于2018年5月21日向本院起诉[案号为（2018）浙0702民初6678号]。本院于2018年8月14日作出一审判决：一、向阳应于判决生效之日起三日内归还招商银行股份有限公司金华分行借款本金人民币140万元，并支付利息、复利、罚息计人民币13190.58元（已算至2018年5月14日，此后利息、罚息等仍按合同约定计算至本金还清日）；二、向阳应于判决生效之日起三日内支付招商银行股份有限公司金华分行律师代理费28000元；三、招商银行股份有限公司金华分行对向阳所有的位于金华市婺城区李渔路1268号欧景名城18幢1单元602室房地产（他项权证：金房他证婺字第××号）享有优先受偿权。该判决生效后，被告未履行判决所确定给付义务，招商银行股份有限公司金华分行向本院申请强制执行[案号为（2018）浙0702执5125号]。在执行过程中，原告为被告代偿了该案执行款共计1489168.84元（其中贷款本息为1461168.84元、律师费为28000元）。招商银行股份有限公司金华分行于2018年10月15日向本院执行局出具了收条及结案报告。 再查，原告为保全涉案房屋，支出了保全保险费5000元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法法规标题中华人民共和国物权法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期2007.03.16时效性现行有效 》第十五条第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定。依上述法律规定，双方虽未办理物权登记手续，但不影响合同效力，该合同应认定为合法有效。虽然原、被告转让涉案房屋时，该房屋上设有抵押权，但并不影响双方所签订房屋买卖合同的效力。故原告要求确认双方签订的《房地产买卖（居间）合同》有效，本院予以支持。 据上述分析，原、被告之间所签订的《房地产买卖（居间）合同》合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告已按约履行向被告给付240万元购房款的合同义务并实际占有、使用了涉案房屋，被告理应继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续。因被告于2014年7月在涉案房屋上设定了抵押，现原告为消灭抵押权，代被告清偿了欠付抵押权人招商银行股份有限公司金华分行的全部债务，为双方办理房屋过户手续创造了条件，故被告应协助原告办理涉案房屋过户登记手续。同时，双方在合同中约定，房屋过户所产生的个人所得税由被告承担，其余所得税由原告承担。故原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续，过户所需个人所得税由被告承担，符合双方约定且于法有据，本院予以支持。 被告向原告书面承诺于2017年9月5日办理房屋过户手续，但其至今未协助办理，已构成违约，理应承担相应的违约责任。双方在房屋买卖合同中约定，如被告迟延办理过户手续的，其应以原告已付款项为基数，按日万分之叁向原告支付违约金。现原告主张被告按约支付迟延过户违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。但原告主张违约金自2017年9月5日起计算，缺乏依据，本院调整为自2017年9月6日起计算违约金。 被告承诺于2017年9月5日前办理过户手续，并承诺“如期不能办理，愿承担法律责任和购房方的一切经济损失”。原告为顺利办理房屋过户手续，向本院申请保全涉案房屋，并支付了保全保险费5000元，被告应按其承诺承担该笔费用。故原告主张被告支付保全保险费5000元，本院予以支持。 综上，对原告诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持；对原告诉讼请求中于法无据部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其自身诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法法规标题中华人民共和国物权法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期2007.03.16时效性现行有效 》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告江永良与被告向阳于2016年5月25日签订的《房地产买卖（居间）合同》有效； 二、被告向阳于本判决生效之日起十内协助原告江永良办理位于金华市屋[权证号码为00409967、金市国用（2014）第006-10775]产权过户手续，过户所产生的个人所得税由被告向阳承担； 三、被告向阳于本判决生效之日起十内支付原告江永良迟延过户违约金174470元（违约金已自2017年9月6日起以240万元为计算基数按日0.3‰计算至2018年5月3日，此后违约金仍按此标准计算至原告江永良实际取得涉案房屋所有权证之日止）； 四、被告向阳于本判决生效之日起十日内支付原告江永良保全保险费5000元； 五、驳回原告江永良的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27842元，保全费5000元，公告费260元，合计诉讼费用33102元（原告已预交），由原告江永良承担9元，由被告向阳承担33093元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  邵秋玲 人民陪审员  姜景明 人民陪审员  傅延棋 二〇一八年十二月十一日 代书 记员  蔡爱红