福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0981民初734号 原告：宁德万达广场有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路**宁德万达广场**603，统一社会信用代码：91350900565357082E。 法定代表人：曲晓东，执行董事。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏昌梦，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：缪伏德，男，1967年12月29日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：王丽庄，女，1975年12月16日出生，汉族，住福建省福安市。 原告宁德万达广场有限公司（以下简称“宁德万达”）与被告缪伏德、王丽庄商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁德万达的委托诉讼代理人苏昌梦到庭参加诉讼，被告缪伏德、王丽庄经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德万达向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2011年7月21日签订的编号为20110600391的《商品房买卖合同》（含及其附件）于2018年10月14日解除；2.缪伏德、王丽庄向宁德万达支付合同解除违约金651238元（该违约金按合同总价款的20%计算）及宁德万达因此支付的律师费损失6万元，以上金额共计711238元；3.缪伏德、王丽庄立即配合宁德万达到房管部门办理编号为20110600391的《商品房买卖合同》（含及相关附件）的备案登记撤销及址于宁德市蕉城区天湖东路1号宁德房商品房预告登记注销手续；⒋由缪伏德、王丽庄承担本案诉讼费用（含受理费、保全费、公告费）等。本案庭审过程中，宁德万达撤回要求缪伏德、王丽庄返还6万元律师费损失的诉讼请求。事实与理由：2011年7月21日，缪伏德、王丽庄与宁德万达签订了《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其相关附件，以下简称“购房合同”），约定：由缪伏德、王丽庄向宁德万达购买位于宁德房屋。缪伏德、王丽庄应于购房合同签订当日支付首付款1636190元，余款162万元向银行申请按揭贷款支付。合同同时约定若缪伏德、王丽庄未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，宁德万达有权要求缪伏德、王丽庄在催告后七日内付清，若延迟超过30日的，宁德万达有权解除合同，并约定了其应当承担的违约责任，即按购房总额20%支付违约金、承担因签署购房合同而产生的全部税费、雇售佣金、律师费以及因此产生的其他费用，并配合办理合同备案登记及房产预告登记等手续。购房合同签订后，宁德万达已依约履行合同义务，并办理了合同备案手续，但缪伏德、王丽庄并未依约支付购房余款162万元。鉴此；宁德万达委托福建天衡联合律师事务所向缪伏德、王丽庄发送《律师函》，确认双方签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他附件）解除，同时要求缪伏德、王丽庄承担合同解除的违约责任并赔偿损失，根据购房合同的约定，已特快专递方式发出的函件，寄出后第3日为送达日，但截止至起诉之日，缪伏德、王丽庄并未履行上述义务。 缪伏德、王丽庄未作答辩。 经审理，对本案事实认定如下：2011年7月21日，缪伏德、王丽庄与宁德万达签订编号为20110600391的《商品房买卖合同》，合同约定：缪伏德、王丽庄向宁德万达购买位于宁德房屋，房屋总价3256190元；付款方式为：按揭付款，买受人应于本合同签订之日付清首付款1636190元，余款162万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款，按揭有关规定按合同补充协议执行，买受人如未按本合同规定的时间付款的，则双方按照补充协议的相关规定执行。《合同补充协议》中约定：缪伏德、王丽庄于本合同中确认的地址、电话等为有效送达地址，若有变更，应立即书面通知宁德万达，若因地址、电话不准确或发生变更未有效通知，造成宁德万达方的通知未能送达缪伏德、王丽庄的，视为已有效送达，并由缪伏德、王丽庄自行承担相关责任、损失。宁德万达发送的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达…以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日；关于按揭贷款付款的补充约定为，缪伏德、王丽庄应于本合同签订之日付清首付款，并在宁德万达指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。宁德万达协助办理按揭贷款手续，相关责任及费用由缪伏德、王丽庄自行承担。缪伏德、王丽庄承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致缪伏德、王丽庄未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，宁德万达有权要求缪伏德、王丽庄在催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为付款违约，应按合同承担违约责任；关于逾期付款的违约责任…若逾期超过30日的，宁德万达有权解除本合同，宁德万达未行使合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天至乙方实际全额支付应付款之日止，缪伏德、王丽庄按日向宁德万达支付购房款总额千分之八的违约金，且在缪伏德、王丽庄支付所迟延支付的购房款和违约金前，宁德万达可随时行使合同解除权；合同解除，缪伏德、王丽庄应向宁德万达支付购房款总额20%的违约赔偿金。宁德万达因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此产生的其他费用均由缪伏德、王丽庄承担。宁德万达有权在退还缪伏德、王丽庄购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除，购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，宁德万达有权继续向缪伏德、王丽庄追偿…如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，缪伏德、王丽庄应在宁德万达发出合同解除通知之日起10日内，配合宁德万达办理相关撤销手续。 合同签订当日，缪伏德、王丽庄即向宁德万达交付首付款1636190元，嗣后，双方就案涉购房合同办理了备案登记，并于2011年9月16日在宁德市房地产管理中心办理了预告登记，预告登记证号为：宁房预市区字第××号。此后，缪伏德、王丽庄并未依约向银行申请按揭贷款，并按约支付购房余款162万元。鉴此，宁德万达委托福建天衡联合律师事务所于2018年8月30日向缪伏德、王丽庄发送《律师函》，要求其履行支付尚余购房余款162万元的义务，但缪伏德、王丽庄未履行该义务。2018年10月8日宁德万达向缪伏德、王丽庄发送《律师函》，要求解除双方签订的购房合同，同时要求缪伏德、王丽庄承担合同解除的违约责任并赔偿损失，但缪伏德、王丽庄至今仍未履行上述义务。 上述事实，有到庭当事人提供的证据及其庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，合同双方应依照合同约定全面履行各自义务。购房合同签订后，缪伏德、王丽庄未能依约支付尚余购房余款162万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。购房合同明确约定，缪伏德、王丽庄应在宁德万达催告后7日内付清购房余款，逾期付款超过30日的，宁德万达有权要求解除购房合同。2018年8月30日，宁德万达公司按约向缪伏德、王丽庄于合同中确认的有效送达地址寄送了律师函,要求其在催告后七日内付清剩余未付款项，否则应承担相应违约责任。2018年10月8日，宁德万达公司再次向缪伏德、王丽庄寄送律师函，函告其未履行支付房款义务，合同约定解除条件已成就，宁德万达现通知其解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。宁德万达该解除合同的行为符合双方约定，亦符合法律规定，故可确认宁德万达公司与缪伏德、王丽庄之前签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年10月14日解除。合同解除后，因双方签订的《商品房买卖合同》约定，合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，缪伏德、王丽庄应在宁德万达发出合同解除通知之日起10日内，配合宁德万达办理相关撤销手续。案涉《商品房买卖》合同已在房产局办理了备案登记及商品房预告登记，现合同已解除，故缪伏德、王丽庄应协助宁德万达公司办理撤销案涉购房合同的备案登记及预告登记。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故宁德万达有权依据合同向缪伏德、王丽庄主张违约金。关于违约金数额问题。商品房买卖合同附件六合同补充协议约定，由出卖人行使约定解除合同权利的，买受人除应承担本合同约定的相应违约责任外，还应向出卖人支付购房款总额20%的违约赔偿金；宁德万达因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此产生的其他费用均由缪伏德、王丽庄承担;宁德万达有权在退还缪伏德、王丽庄购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除，购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，宁德万达有权继续向缪伏德、王丽庄追偿。经审查，该条款存在以下特点：1.未遵循公平原则确定双方的权利义务，仅加重了买受人的违约责任；2.包含该条款在内的整个合同附件六合同补充协议均为打印稿样式；3.未有证据显示宁德万达在签订该合同时对该违约条款予以明确解释说明。综上，该条款属格式条款模式，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认定该条款无效。故宁德万达主张按该条款的约定计算违约赔偿金，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案实际情况：1.宁德万达公司并未举证证明其因缪伏德、王丽庄逾期付款造成的实际损失；2.根据一般情况，宁德万达的损失主要包括缔约费用、准备履行所需费用、未按期付款产生的利息收入等；3.宁德万达正式通知缪伏德、王丽庄履行付款义务及接触合同的时间为2018年8月、2018年10月份；4.宁德万达在合同解除后并不丧失另行订立合同的机会。综上，可认定本案合同约定总房价款20%的违约金过高，本院酌定缪伏德、王丽庄支付德润公司违约金3,256,190元×5%=162809.5元，该款可从宁德万达应退还给缪伏德、王丽庄的购房首付款中予以扣除。对于诉讼费用的负担，应由法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的数额，不属当事人主张范畴。缪伏德、王丽庄经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、宁德万达广场有限公司与缪伏德、王丽庄签订的《商品房买卖合同》及其合同附件、补充协议已于2018年10月14日解除； 二、缪伏德、王丽庄应于本判决生效之日起十日内支付宁德万达广场有限公司违约赔偿金162809.5元，该款可从宁德万达广场有限公司应退还给缪付德、王丽庄的购房首付款中予以扣除； 三、缪伏德、王丽庄应自本判决生效之日起10日内配合宁德万达广场有限公司办理本判决第一项所述《商品房买卖合同》、房屋的备案登记及商品房预告登记（预告登记证号为：宁房预市区字第××号）的撤销手续。 四、驳回宁德万达广场有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10912元，减半收取计5456元，由宁德市万达广场有限公司负担4207元，由缪伏德、王丽庄共同负担1249元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  王少金 二〇一八年十二月五日                                                                                                                                                  法官助理 黄健涌                                                                                                                                                    书记员 詹曦 附：本案适用的法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。