江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏01民终5782号 上诉人（原审被告）：陈文兵，男，1971年1月22日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：王爱国，江苏苏豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：包明星，男，1956年11月10日生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区。 被上诉人（原审原告）：包平，女，1986年6月18日生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区。 被上诉人（原审原告）：包青，男，1989年10月25日生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区。 上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。 上诉人陈文兵因与被上诉人包明星、包平、包青房屋买卖合同一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2××7）苏0114民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文兵上诉请求：1、请求二审法院解除陈文兵与包明星签订的购房合同；2、请求包明星迁出涉案房屋，并返还该房屋的《不动产权属证书》；3、本案诉讼费用由包明星承担。事实和理由：2011年7月11日陈文兵与包明星签订《关于西善花苑一期七栋204室房屋买卖协议》，现涉案房屋过户存在障碍系政策所致，非陈文兵原因。理由如下：1、不动产权证书附页记载“征地拆迁安置房，五年内不得上市，上市须经南京市住房保障办公室批准”。2、根据南京目前的购房政策，包明星系安徽池州人，非南京本地人，不具有购房资格。3、协议中，双方对涉案房屋过户存在障碍时出现纠纷如何解决已作出约定，包明星在签订协议时已预见到涉案房屋过户时的风险，也对出现过户风险时的救济措施作出了约定。4、根据双方在2011年7月17日签订的关于涉案房屋买卖协议约定，当时陈文兵向被上诉人借款，出具了借条，到目前为止，陈文兵在一审中也要求被上诉人提供借条，被上诉人拒不提交，本案存在另外一个法律关系，是民间借贷，通过签订买卖协议进行的让与担保，而且被上诉人掌握该证据，也清楚该证据对被上诉人不利，被上诉人拒绝提供，陈文兵请求法庭要求被上诉人提供该份借条。当时签订该份协议时，双方对该房屋的交易风险是明知的，而且写的很清楚，如果过户存在障碍，陈文兵负责退还借款证据，也就是借条中所约定的本金和利息。5、涉案房屋房产证是2××7年4月19日办理，在此之前，房屋不具备办证的条件，因此在2××7年4月19日之前，房屋不能过户的责任不在上诉人。等到2××7年4月19日房产证办理之后，陈文兵也到房产部门咨询，由于被上诉人是外地人，户口在安徽，无法在南京办理房屋的购房资格证明，一审判决明知被上诉人不具有购房资格，被上诉人通过司法干预的形式，要求办理过户，一审判决违反了国家的购房政策。 包明星、包平、包青辩称：1、一审法院审理事实清楚，判决合法有效，应驳回上诉人的上诉请求。被上诉人所提出的涉案房屋性质为经适房，合同无效这一理由不能成立。2、关于上诉人提出买卖协议中有过户障碍一说，买卖协议约定很清楚，2年后倘若过户存在障碍，则退还借款借据中所有本息，包明星退房。2014年2月陈文兵出具承诺，承诺要协助办理过户，所以不存在买卖协议中有过户障碍后就撤销该合同的说法。3、该房屋是2008年取得，而在2011年将该房屋卖给包明星后就已经办理了房屋交接手续，上诉人一直没有提出任何异议，而且该房屋领取的产权证费用都是被上诉人承担的，只是目前看到房屋价格上涨，当事人为了赚取更多利益，所以不同意过户，违反合同的诚实信用、公平原则。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 包明星、包平、包青向一审法院起诉请求：1、陈文兵协助包明星、包平、包青办理位于南京市雨花台区房屋过户手续;2、陈文兵承担本案诉讼费用。 陈文兵向一审法院反诉请求：1、解除包明星和陈文兵签订的购房合同；2、包明星迁出涉案房屋，并返还该房屋的《不动产权属证书》；3、本案诉讼费用由包明星承担。 一审法院认定事实：2011年7月17日，包明星（由包倩、包平代办）与陈文兵缔结《关于西善花苑一期七栋204室房屋买卖协议》，约定陈文兵向包明星出售西善花苑七栋204室房屋（面积85平方米）；总价款48万元，其中43万（包括商拟协议时买方所交的1万元定金），在签约并公证（卖方交房屋钥匙、齐全的房屋产权证明材料、借款条等）后交清，剩余5万在两年内双方配合、为买方办好该房屋过户手续后付清。双方另约定：因为所买的房屋是完全产权的房产，所以两年后，倘若房屋过户有障碍，或过户时需要买方再补交房屋交易契约税之外的费用时，卖方应如数代买方交纳，或退还借款证据中所有本息，买方退房。上述房屋买卖协议签订后，包明星向陈文兵交纳购房款合计43万元，陈文兵向包明星交付了涉案房屋。2014年2月26日，陈文兵向包明星出具《承诺书》，因2013年其他原因，未能协助包明星办理房屋过户手续，陈文兵承诺2014年底协助过户。 一审另查明，2005年4月17日，陈文兵与南京市建邺区房产管理局达成《征地房屋拆迁安置补偿协议》，陈文兵通过拆迁安置申请购买涉案南京市雨花台区家和园7栋一单元204室房屋。2008年4月，陈文兵交纳该房屋购置款项176610元，后取得涉案房屋。2××7年4月19日，陈文兵取得涉案房屋《不动产权证书》，该证书载明房屋来源：买受（征地拆迁安置）。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，包明星（包倩代办）与陈文兵签订房屋买卖协议，就南京市雨花台区西善花苑家和园7幢一单元204室缔结房屋买卖合同关系，系包明星与陈文兵之间的真实意思表示。涉案房屋虽名为经济经济适用房，但其性质系陈文兵通过拆迁安置取得，该拆迁安置房应区别于《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。对于拆迁安置房的买卖合同，并不涉及扰乱社会公共利益的问题，故而本案所涉房屋买卖合同应属合法有效。当事人应当按照约定履行。现涉案房屋自交付起已满5年，符合上市交易的条件，陈文兵应当按照合同约定继续履行其合同项下义务。包明星已按合同约定支付了购房款合计43万元，陈文兵亦已办理了不动产权证书，应当按照合同约定协助包明星办理转移登记手续，将涉案房屋产权转移登记至包明星名下。关于涉案房屋买卖合同主体，陈文兵认可其与包明星缔结房屋买卖合同关系，但不认可包平、包青的主体资格，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”而本案《关于西善花苑一期七栋204室房屋买卖协议》上买方一栏为“包明星等（由包倩、包平代办）”，无法确定包平、包青为涉案房屋买卖合同的当事人，包明星根据协议上的“等”字而认为包平、包青为合同当事人，进而主张涉案房屋上的权益不符合合同约定，亦于法无据，一审法院不予支持。 关于陈文兵辩称包明星不具备购房资格这一意见，一审法院认为，此次南京市限购政策于2016年下半年度实行，在此之前，陈文兵已于2008年已取得涉案拆迁安置房，现已满五年，符合上市交易条件，包明星已经支付了除尾款外的所有购房价款，故在南京市限购政策之前，合同双方实际已具备继续履行的条件，陈文兵应当协助包明星办理房屋转移登记手续，一审法院对陈文兵抗辩存在政策障碍的意见不予采纳。 关于陈文兵的反诉请求，因涉案房屋买卖合同合法有效，陈文兵应当按照约定履行合同项下义务，故陈文兵主张解除合同并要求包明星返还房屋、不动产权证书欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈文兵于本判决生效之日起十日内协助、配合包明星办理南京市雨花台西善花苑家和园7幢一单元204室不动产权的转移登记手续，将上述不动产权转移登记至包明星名下；二、驳回包平、包青的诉讼请求；三、驳回陈文兵的反诉请求。一审案件本诉受理费8500元，保全费5000元，反诉案件受理费80元，合计13580元，由陈文兵负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、南京市人民政府办公厅于2011年2月19日发布的关于进一步做好房地产市场调控工作的通知（宁政办发【2011】17号），根据通知第3条第9款规定，能够提供1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房，证明被上诉人包明星系非南京户籍的人员，在2011年7月17日签订涉案协议时就明知其不具有购房资格，导致涉案协议无法履行系政策障碍。2、南京市住房制度改革办公室（以下简称住房办）签署日期为2016年8月15日的南京市征地拆迁安置房购买通知书，证明住房办直至2016年8月15日才审核同意陈文兵家庭购买涉案拆迁安置房，导致涉案房屋的不动产权属证书直至2××7年才办结，并不是陈文兵拖延不办，不应当由陈文兵承担责任。 被上诉人质证称：上诉人提交的证据均不属于二审新证据；对证据1的真实性、合法性没有异议，但不认可其证明目的，被上诉人不属于限购的情况，即使被上诉人不具有购房资格，也不能否认房屋买卖合同的效力，且2014年南京市曾取消限购政策；对证据2的真实性、合法性均不认可，即使该证据是真实的，上诉人的证明目的也不能实现，该证据只是办理房产证流程过程中需要的文件，不能以此否定上诉人恶意拖延。 二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。 双方当事人于2011年7月17日签订房屋买卖合同，约定两年内过户。包明星户籍不在南京市，在双方签订合同约定的两年过户期间，南京市相关部门已经颁布了房屋限购规定，包明星即不具有购买涉案房屋的资格，直至目前，包明星仍然不具有购买涉案房屋的资格。南京市相关部门颁布的限购政策是为了贯彻国家关于控制房价的规定，应当予以遵守。因此，一审判决陈文兵将涉案房屋过户至包明星名下，与南京市的限购政策不符，该判决不当，应予改判。陈文兵要求解除合同、返还房屋及不动产权属证书的诉讼请求应予支持。陈文兵亦应返还购房款。 综上所述，上诉人陈文兵的上诉请求能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院（2××7）苏0114民初2523号民事判决； 二、解除2011年7月17日包明星与陈文兵签订的《关于西善花苑一期七栋204室房屋买卖协议》； 三、包明星于本判决生效之日起30日内迁出南京市雨花台区西善花苑家和园七栋一单元204室，并将该房屋及不动产权属证书返还给陈文兵； 四、陈文兵于本判决生效之日起30日内返还包明星购房款430000元。 一审本诉案件受理费8500元，保全费5000元，反诉案件受理费80元，合计13580元，由包明星负担。二审本诉案件受理费8500元，反诉案件受理费80元，合计8580元，由包明星负担（此款由陈文兵垫付，包明星于本判决生效之日起30日内将此款直接支付给陈文兵）。 本判决为终审判决。 审判长 孙 伟 审判员 汪德全 审判员 张旭东 二〇一八年十二月二十四日 书记员 郭旭冬