山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2513号上诉人(原审被告)：王培祥，男，1956年10月22日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王明霞（系王培祥之女），住乳山市。委托诉讼代理人：邵燕飞，山东联志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王培军，男，1947年10月11日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于江东，山东旭杰律师事务所律师。上诉人王培祥因与被上诉人王培军房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王培祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王培军的诉讼请求。事实和理由：1.一审对房屋现状的描述有误，对证人王培亮、王培和证言的采信不符合法律规定，二证人均系王培军的叔弟，存在利害关系，且二人对房屋修缮的陈述与房屋现状并不相符；2.一审中王培军在庭审末端提交录音证据无光盘及书面整理材料，该录音证据中虽是与王培祥妻子的通话，但并不完整，亦未认可双方是房屋买卖关系，一审认定房屋买卖价款为300元，属认定事实错误。王培军答辩称，1.一审证人与双方均是同村同姓，证言是对事实的陈述，合法有效；2.案涉房屋一直由王培军占有使用且修缮，证人虽对于修缮细节陈述略有差异，但不影响一审对房屋占有使用状态的认定；3、一审庭审中王培祥认可录音证据的真实性，该证据证实王培军支付了房屋对价，至于价款是诉状中陈述的450元抑或王培祥妻子陈述的300元，均可证实买卖事实，因房屋买卖时间久远，王培军对具体数额不予计较。一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2018年6月26日，王培军向一审法院起诉请求：确认王培军与王培祥之间的房屋买卖合同有效，并要求王培祥协助办理产权过户手续。一审法院认定事实：王培军与王培祥均系威海市文登区小观镇七甲村村民。王培祥在七甲村有房屋三间，房权证号：文房产证字第**，土地证号：文集用（2014）第302300**。房产所有证原件由王培军持有，集体土地使用证原件由王培祥持有。案涉房屋原貌为草房，屋檐处有两行瓦，后由王培军全部换成瓦房，王培军将案涉房屋的门窗全部拆除，院墙加固并在院中加盖大棚用于养鸡，屋后的菜园由王培军使用至今。对有争议的证据，认定如下：1、王培军为证实王培祥将案涉房屋出卖给王培军，提交同村27名村民的书面证词一份，证词内容为：2004年王培祥把三间草房卖给王培军养鸡，王培军把房翻新，改成瓦房，房前院围墙加固改成养鸡大棚。王培军申请证人王培亮出庭作证称，王培军当时买房的时候是草房，后期王培军修缮换成瓦房，门窗都用砖堵死，院子用油纸扣了大棚，具体买卖过程不清楚。王培军申请证人王培和出庭作证称，证人是木工，王培军告知证人他某，证人也在王培军家中看到了房产证，王培军问证人修缮房屋需要什么材料，证人说了以后，王培军的儿子根据证人说的对房屋进行了维修，原来的房子有百年的历史，墙、窗倒塌，现在修缮成养鸡的房子，房顶不漏，窗户都堵死。王培祥对27名村民的书面证词的真实性有异议，应出庭接受质询。对证人王培亮的证言真实性有异议，认为王培军与证人有亲属关系，且无法证明房屋买卖的事实，对证人王培和的证言无异议，但是认为无法证明待证事实。一审法院认为27名村民未出庭接受质询，对其证言的真实性不予认定。对证人王培亮、王培和的证言，其均证实了王培军对房屋的修缮情况，对该证明内容予以认定，对于房屋买卖的事实，二证人均未见证，故对该部分证明内容不予认定。2、王培军为证实王培祥有关房屋借用的陈述不属实，提交王培祥妻子与王培军儿子的录音一份，录音中王培祥妻子陈述王培祥一方实实在在接了王培军300元钱，房子是租给王培军的，而非出售，房产证是王培军要着看，后来直接拿走了。王培祥对录音的真实性没有异议，但是认为录音无法证明王培祥以450元的价格卖给王培军。一审法院认为，王培祥对录音的真实性无异议，王培祥认可收到王培军款项300元，一审予以认定，关于王培祥妻子主张的系将房屋出租，而王培祥庭审中主张将房屋出借给王培军，二者相矛盾，王培祥亦未提交证据证实房屋出租、出借事实，故对该事实，一审法院不予认定。根据当事人陈述和经一审审查确认的证据，一审认定事实如下：2004年王培祥将案涉三间草房以300元的价格出卖给王培军，王培军拆除房屋的门窗，加固院墙，修缮为瓦房并用来养鸡，后案涉三间房屋一直由王培军管理使用至今。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王培军主张向王培祥购买了案涉房屋，王培军为证实其主张，提供了证人王培亮、王培和的证言证实王培军对案涉房屋进行了修缮，提供了王培祥妻子的录音，证实王培祥妻子收到了300元款项，提供了房产证，证实王培军实际持有案涉房屋的房产证原件，结合上述证据，王培军主张房屋买卖关系成立，有事实根据，予以认定。王培军要求确认房屋买卖合同有效并要求王培祥协助办理产权变更登记手续，于法有据，予以支持。而王培祥主张租赁或借用关系，仅提供2014年颁发的集体土地使用证，不足以证实双方存在租赁或借用关系，且如果王培祥将房屋租赁或借用给王培军，2004年至今已14年之久，期间王培军将房屋进行了较大程度的修缮，王培祥未向王培军主张权利，明显与常理不符，故一审法院对王培祥主张的租赁或借用关系不予认定，王培祥应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：王培军与王培祥关于威海市文登区小观镇七甲村房屋三间[房房产证号：文房产证字第**、地证号：文集用（2014）第30230018号]的房屋买卖合同有效；王培祥于判决生效后十日内协助王培军办理诉争上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费1950元，由王培祥负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交新的证据，本院依法组织双方进行了质证。王培祥提交拍摄于2018年8月的案涉房屋照片五张，拟证实：1.一审证人王培亮、王培和有关描述与房屋现状不符，证人陈述房屋墙、窗倒塌，经王培军修缮后屋顶不漏、窗户都堵死，而事实是王培军为了养殖蛋鸡在院内设置养鸡棚，并为通风将原门窗拆除，2008年王培军不再使用房屋后，在王培祥要求下王培军将房后和山头打开的位置全部封闭；2.一审认定王培军将案涉房屋由草房改建为瓦房与事实不符，因原屋顶有两行瓦，王培军使用期间为养殖之需接着该两行瓦又接了七行瓦；3.案涉房屋屋后并无菜园，七甲村村民对房前屋后闲置的土地均可耕种，并未限定归房主所有。经质证，王培军认为该证据并非新证据，且与本案关联性不大，因为一审根据证人证言只是认定了案涉房屋一直由王培军占有使用并修缮，至于修缮方式并不能改变实际使用状态；房后和山头打开的位置是王培军封闭的，不存在应王培祥要求封闭的情况；农房前后的菜地按习俗而言均由房主占有和使用；案涉房屋虽未用于居住，但用于存放着鸡架等物品，一直由王培军使用至今，上述照片亦可证实该事实。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，关于案涉房屋属出售或出借的问题，王培祥主张其于2005年始将案涉房屋出借于王培军，王培祥妻子收到王培军给付的300元款项是使用费或租金，房屋仍归王培祥所有，并提交案涉房产的土地使用权证予以证实。王培军对此不予认可，主张其于2004年左右以450元价款自王培祥处购买案涉房屋，并提交房屋所有权证为证。在无书面合同证实的情况下，王培祥与王培军之间的法律关系需根据相关证据综合认定。首先，案涉房屋交付王培军使用多年，房屋所有权证亦交由王培军持有，王培祥在妥善保管土地使用权证的情况下有关遗失房屋所有权证的主张以及王培军借查看之名强行占有权证的主张，无证据证实，亦与常理不符，相较而言，王培军关于王培祥在出售房屋时交付房屋所有权证的主张更符合农村房屋买卖之惯例；其次，王培祥之妻认可收取王培军300元款项，虽主张该款项系房租或使用费，却并未提交证据双方关于租金或租赁期限的约定，亦未对一次性收取多年使用费或租金的缘由作出合理解释，王培祥有关收到款项系租金或使用费的主张实难自圆其说；再次，王培祥虽主张将案涉房屋出借于王培军使用，但在明知王培军不再使用、房屋闲置的情况下，却多年未主张收回，亦不符合房屋出租或出借关系之交易惯例。综上所述，王培祥有关出借房屋的主张证据不足，本院不予采信。而从案涉房屋的管理使用情况、房屋所有权证持有情况及王培祥一方认可收到王培军一方交付款项等事实看，王培祥将案涉房屋出售于王培军的主张具有高度可能性，即王培祥与王培军之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。至于，王培祥有关其于2008年要求王培军封闭房屋后墙的主张，无证据证实，且即使该主张属实，因王培祥未履行房屋收回手续，案涉房屋仍由王培军管理使用之事实并不因此而改变；另，一审证人有关房屋修缮细节的证言亦不对王培军占有使用案涉房屋之状态产生影响。综上，王培祥的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由王培祥负担。本判决为终审判决。审判长  时述森审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一八年十二月二十日法官助理郭林涛书记员邓雯涛