浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1122民初3770号 原告：卢时众，男，1971年5月3日出生，汉族，住浙江省缙云县。 原告：卢设林，男，1963年4月19日出生，汉族，住浙江省缙云县。 两原告委托代理人：胡顶军，缙云县政鼎法律服务所法律工作者。 被告：卢文进，男，1961年12月21日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托代理人：张帮，浙江丽阳律师事务所律师。 委托代理人：褚晓兵，浙江丽阳（缙云）律师事务所律师。 原告卢时众、卢设林与被告卢文进合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法由审判员王灯辉适用简易程序于2018年10月22日、12月18日公开开庭进行了审理。原告卢时众、卢设林及两原告委托代理人胡顶军，被告委托代理人褚晓兵、张帮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢时众、卢设林诉请：1、依法确认建房合作协议和转让协议无效；2、判令被告返还房基款50000元；3、要求被告返还转让款600000元及补偿款200000元；4、要求被告承担建房资金损失599630.33元；5、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：两原告与被告于2009年达成协议，在本村石明堂小淘滩卢土法屋后进行合作建房。协议约定，建房费用由三人共同支付。协议签订后，原告支付给被告已交的屋基集体土地费50000元。三人共同支付了卢龙飞户建房资格费用3000元，卢文进建房资格费用20000元及卢文进、卢龙飞二户配套费用各8400元。约定经批准后三人共同投入资金进行建设，三人共同决定进行出售。后被告将自己份额转让给原告，并于2011年2月25日签订了“合伙共建房屋份额转让协议”，由原告接受共建份额，原告支付转让费600000元及补偿款200000元。因被告与原告有矛盾，被告进行了投诉。于是政府有关部门对原、被告所建房屋进行调查。2014年9月17日，缙云县三改一拆行动领导小组办公室给出了《关于卢设林、卢时众等户违法建设案件的建议处理意见》，尔后，于2016年10月26日缙云县市场监督管理局做出了行政处罚决定，在调查处理过程中对所建房屋委托评估，评估结论房屋重置价格为1762091元，而原、被告实际共同投资达190多万元。2016年11月22日，缙云县国土资源局做出了“土地违法案件行政处罚决定”，限期拆除所建房屋，退还非法占用土地。原告不服，向青田县人民法院提起了行政诉讼，经法院审理，2018年2月1日，青田县人民法院驳回了原告的诉讼请求，原告不服提起上诉，丽水中院于2018年6月25日判决驳回上诉，维持原判。原告认为，从行政处罚和行政诉讼可以看出，原告和被告因非法占用土地建设住宅被处罚。因此，原、被告双方三人建房合作协议和转让协议均因用地违法而无效。为此，被告应退还屋基土地费50000元，返还转让款600000元和补偿款200000元，并共同承担因建房造成的损失（一是房屋投资款1762091元，二是其他费用8400*2+20000元，共计1798891元及利息损失），被告应承担损失599630.33元（利息损失不计在内）。另有购房户期待赔偿的，待实际发生时再处理分担。 原告卢时众、卢设林提供了以下证据予以佐证： 1、协议书、合伙共建房屋份额转让协议复印件各一份，待证原、被告合伙共建房屋、约定费用承担，房屋建成共同所有、共同决定出卖以及合伙份额转让费600000元、补偿款200000元等事实； 2、行政处罚决定书复印件一份、评估报告原件一份，待证共建房屋付卢龙飞3000元，交付土地费50000元，交付配套费各8400元，共计16800元，共建房屋份额转让款600000元，评估房屋重置成本为1762091元等事实； 3、丽水市中级人民法院行政判决书复印件一份，待证中院驳回原告的诉讼请求，原、被告之间的二份协议因违法用地而无效的事实； 4、缙云县市场监督管理局不予执行决定书一份，待证原、被告建房销售的行为属于违法的事实； 5、笔录一份，待证被告在市场监督管理局调查阶段承认转让份额时，前期投入及利息已经收回的事实； 6、证明、营业执照、个人活期明细、客户回单各一份，待证原告向被告支付补偿款200000元的事实。 被告卢文进答辩称： 一、被告与两原告均系缙云县壶镇镇石明堂村村民。2008年10月9日，被告向壶镇镇石明堂村民委员会购买了面积为370平方米的土地使用权，向村委支付了57350元转让费。2009年9月，两原告与被告达成本案共同建房协议，并形成《协议书》，该协议约定了三人合作建房等内容。2009年9月4日，被告与案外人卢龙飞签订了建房指标转让《协议书》，3000元的转让款当场支付给了卢龙飞。2009年12月，经缙云县人民政府批准被告、卢龙飞的建房面积各为80平方米，共计批准面积160平方米，被告支付了两幢房屋的建房配套费共计16800元。批准后，被告开始建房，建房费用均由被告支出。2011年2月25日，被告与原告卢时众签订了《合伙共建房屋份额转让协议》。该份协议签订时，房屋总共11套，还是屋壳，门窗管道都没有做，下面水泥路等路面均没有做，建房成本经三人核算成本为950000元。2011年3月1日，原告卢设林给被告中国建设银行账户转了420000元，原告卢时众现金存入被告建设银行账户170000元。2016年10月26日因违法销售房屋，三人被缙云县市场监督管理局处以行政处罚，没收违法所得；2016年11月15日，被缙云县国土资源局处以行政处罚。 二、被告认为两原告的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据，应当驳回诉讼请求，具体阐述如下：（一）被告认为合伙建房《协议书》和《合伙共建房屋份额转让协议》系本案当事人真实意思表示，原告认为两份协议无效没有事实根据和法律依据。具体理由如下：1、该两份协议的真实意思就是在本村的集体土地合作建房，以及转让合作建房份额等内容。其约定内容并不符合《合同法》第五十二条规定合同无效的情形。2、签订合伙建房《协议书》时，共同建房合意本身发生在建房前，其共同建房的约定并没有违反我国相关法律之规定。签订建房协议后，被告向政府部门进行报批建房手续并得到政府部门的许可。被告认为事后实际建房行为应当与协商合作建房签订《协议书》的行为要区分对待，好比当事人合谋成立一家公司，公司事后做了违法行为，不应因公司事后违法行为而认定公司成立无效。3、本案《合伙共建房屋份额转让协议》本质上系退伙协议，这点可以从本案三个当事人在缙云县市场监督管理局中所做的笔录中证实，被告的1／3份额退出后由原告卢时众持有，协议中600000元系被告的利润。2011年2月25日，签订转让协议时，房屋并没有造好，但因其销售已经产生了利润，被告退出合伙建房，其房屋份额根据协议约定由原告卢时众持有，原告卢时众也并没有拿出自己的钱购买被告的1／3份额，而是从房屋销售产生的利润中分配给被告600000元。所以，本案《合伙共建房屋份额转让协议》实质就是退伙协议：被告退出合伙建房，将利润分配给被告。这是对自己合作份额的转让，并不符合《合同法》无效的条件。4、合伙建房《协议书》和《合伙共建房屋份额转让协议》两份协议在缙云县国土资源局处理三人合伙建房行为过程，以及青田县人民法院审理本案两起行政诉讼认为“三人未在审批的红线范围内”建房而认定违法；并不是认定三人“合作建房”协议和被告“退出合作建房”协议违法。基于上述四点，原告第一项诉讼请求没有依据。（二）被告于2008年10月9日向壶镇镇石明堂村民委员会购买了本案案涉房屋的土地使用权，已经向村委支付了57350元转让费。本案房屋地基款被告早已支付，并非原告支付；他们并不清楚房基款的事情，故其陈述的金额也是错误的。原告要求被告返还房基款50000元，缺乏事实基础。从三人建房《协议书》第3条“卢文进审批建房不计价值…”之约定，原告本身就无需支付房基款。（三）原告第三项诉讼请求返还转让款600000元和补偿款200000元没有事实根据和法律依据。第三项诉求中的600000元约定在《合伙共建房屋份额转让协议》中，被告已经在上述第（一）项意见已经明确阐述该份协议有效，并且该600000元并不是两原告自身的钱，也不属于两原告的财产。原告和被告在工商询问的笔录中均确认600000元系卖房的利润，该利润并不是来源于两原告，且该600000元已经在缙云县市场监督管理局市监案字［2016］第146号《行政处罚决定书》中认定为违法所得，应子以没收。所以，两原告无权拥有该600000元钱，进而无权要求被告返还600000元。关于补偿款200000元的问题。被告没有收到两原告的补偿款200000元。原告要求被告返还补偿款200000元，缺乏事实基础和证据证明。（四）关于第四项诉求建房成本，被告认为：（1）三方的建房《协议书》有效，被告无需退还；（2）前期建房，建房费用由被告支付，被告已经平摊了合伙建房期间的建房成本。（3）2011年2月25日后，被告退出合伙建房，之后建房成本由两原告自行付出与被告无关，并且后来销售的房款也都是原告收取，其付出与收入均因被告退出而无关。（5）被告也因房子被拆亏损了其份额的建房成本。所以，该诉求应当驳回。 综上，纵观本案，三人合伙建房、三人亏损建房成本并且所得利润被罚没均属于事实，两原告的诉求依法依理均应当予以驳回。 被告卢文进提供了如下证据： 1、收款收据一份，待证被告于2008年10月9日向壶镇镇石明堂村民委员会购买本案案涉房屋的土地使用权，面积为370平方米，并支付了57350元费用的事实； 2、协议书一份，待证被告于2009年9月4日向案外人卢龙飞购买建房指标，并当场支付了3000元转让款的事实； 3、农村私人建房用地呈报表一份，待证被告向政府部门审批建房用地，并于2009年12月得到审批许可建设用地80平方米的事实； 4、票据二份，待证被告于2009年12月16日向壶镇镇人民政府支付了卢龙飞户和被告户建设配套费16800元的事实； 5、笔录复印件二份，待证两原告在工商局调查阶段承认600000元是利润而不是转让款的事实。 对原、被告提供的证据材料，本院组织双方当事人进行了当庭质证，根据民事诉讼证据规则的相关规定，本院认证如下： 一、原告提供的证据，被告方对真实性均无异议，但认为证据1协议书有效，合伙共建房屋份额转让协议约定的补偿款是20元，且不能证明原告支付了200000元补偿款的事实，认为证据2中的共建房屋付卢龙飞3000元，交付土地费50000元，交付配套费各8400元均是被告方支付的，且不能证明证据1中的协议无效；认为证据3，仅是认为建房违法，但是未认定合伙共建协议和合伙共建份额转让协议违法；认为证据4，缙云县市场监督管理局的行政处罚虽不予执行，但未能改变600000元是非法所得的性质；认为证据5，与本案无关，本案并未涉及950000元款项分配的主张；证据6，证据形式不合法，且不能证明原告已经将200000元支付给被告的事实。本院审查后，认为原告提供的证据1、2、3、4、5，能够证明原、被告共建房屋销售、违法用地、销售所得、建房成本等事实，均作有效证据认定；证据6，证明系证人证言，证据形式不合法，且不能证明原告向被告支付补偿款200000元的事实，不作有效证据认定。 二、对被告提供的证据，原告对真实性无异议，但认为证据1、2、3、4都是发生在三人合作之前，被告以自己户头去审批，钱由被告先交掉都是正常的，之后由两原告付钱；认为证据5也不能证明600000元是利润，行政处罚书第5页也讲到“转让三分之一的份额”这句话。本院认为，被告提供的证据来源和形式合法、内容客观真实、与本案相关联，均作有效证据认定。 本院经审理认定本案事实如下：2008年10月9日，被告向缙云县壶镇镇石明堂村民委员会支付房基款57350元。2009年，原、被告合伙共建房屋，并签订协议书一份，甲方为卢文进、乙方为卢设林、丙方为卢时众。协议书约定：1、三方建房地点位于石明堂村小陶滩卢土法屋后，总面积300平方米左右；2、前期费用暂由甲方支出（不计利息），后期建房费用由乙丙方支出，账务平摊；3申请建房由石明堂村卢文进、卢龙飞户出面审批，卢文进户审批不计价值，但该户需重新批地建房，由三方运作寻找一个户头给卢文进，费用三方承担，卢龙飞户由甲方出面签订户头审批协议，费用3000元；4、建房审批费用由乙丙方支付，建房费用由三方共同支付，账务由甲方登记，每月算一次账；5、房屋建成后，所有权属三方所有，出卖房由三方共同研究决定，任何一方无权私自做主卖房……。协议签订后，被告卢文进与案外人卢龙飞签订协议书一份，约定卢龙飞将建房指标转让给卢文进，转让款叁仟元，当场付清。后，卢文进、卢龙飞以各自名义分别向政府审批建房，并在2009年12月7日取得建设工程规划审批，获批的用地面积各80平方米，建筑面积为240平方米。之后，由被告卢文进出面，对共建的房屋进行规划设计，并在三方共同确认后进行施工。三人合伙建房，由被告卢文进负责建房，垫付先期建房费用，并按月利率1.5%计算垫付费用的利息。2010年12月，三人开始销售房屋。2011年2月25日，卢文进与卢时众签订《合伙共建房屋份额转让协议》一份，此时，房屋连底层车库一共7层共11套，已经销售6套。退出合伙共建时，被告卢文进已经收回前期垫资款及按月利率1.5%计算的利息成本，并由卢时众、卢设林共同向其支付利润600000元。此后，卢时众和卢设林在六楼加盖一套房屋继续销售，并将外墙、门窗、水电管道等安装完成，以及附属配套的水泥地建好以供交房。根据缙云县三改一拆行动领导小组办公室在2014年9月17日给出的《关于卢设林、卢时众等户违法建设案件的处理意见》，该幢房屋许可用地面积合计160平方米，许可层次三层合计480平方米，而实际一层车库占地面积243.45平方米、第二至7层建筑面积均为293.77平方米，共2006.07平方米。且卢文进、卢龙飞两户原许可选址范围全部移位，并且将房子建在河道控制区域范围，其全部建筑面积均应按违法用地处理。房屋建成后，累计销售10套。2016年10月26日，缙云县市场监督管理局以缙市监案字【2016】第146号行政处罚决定书认定原、被告三人在最初签订协议时，就商定所有权为卢时众、卢设林、卢文进三人共有，销售房屋共同协商。三人以营利为目的，建房销售的行为是一种违法经营活动。行政处罚决定书还认定，累计对外销售10套房产，销售款共计2965050元，建造总成本为1828891元。2018年6月25日，丽水市中级人民法院就两原告诉被告缙云县国土资源局的行政诉讼作出二审判决，认定原、被告三人在以卢文进、卢龙飞两人的名义各申请建房80平方米，并经土地规划部门审批，确定了建房四至及建房红线图，但未在原规划定点红线范围内建房。而是将建房地点移到了好溪边的防洪堤上，由此构成未批非法占用土地建住宅的违法行为。 本院认为：原、被告于2009年签订合伙建房协议书，以共建商品房销售为目的，具有明显的非法经营意图，该行为已被缙云县市场监督管理局认定为违法经营，并处以行政处罚；原、被告三人签订协议书合伙共建房屋以供销售符合《合同法》第五十二条第一款第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”之情形，应确认该合伙协议书为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，合伙共建房屋的资金由被告卢文进垫付，且其在退伙时已收回建房成本，故无返还之必要。原告卢时众与被告卢文进于2011年2月25日签订的《合伙共建房屋份额转让协议》，实质系对前期合伙共建房屋行为的退伙处理，因前述协议书无效，该退伙协议亦无效。两原告要求被告返还房基款的诉讼请求，根据本院查明的事实，房基款系被告卢文进向石明堂村民委员会支付，且原告未提供证据证明上述房基款已经由两原告向被告支付，本院不予支持。两原告要求被告返还补偿款200000元的诉讼请求，提供的证据不足以证明两原告已向被告支付补偿款200000元的事实，且合伙共建房屋份额转让协议中约定的也是补偿款“贰拾元人民币”，故本院不予支持。两原告要求被告承担建房资金损失599630.33元并返还转让款600000元的诉讼请求，本院查明，三人合伙建房销售所得2965050元，已超出建房成本1828891元，支付给被告的600000元系利润分配款项，并非两原告向被告支付的转让款，两原告未提供有效证据证明有实际损失产生，故对于两原告要求被告承担建房资金损失并归还利润的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告卢时众、卢设林与被告卢文进签订的关于合伙共建房屋的协议书以及原告卢时众与被告卢文进于2011年2月25日签订的《合伙共建房屋份额转让协议》无效； 二、驳回原告卢时众、卢设林的其他诉讼请求。 案件受理费17846元，减半收取8923元，由原告卢时众、卢设林负担8883元，被告卢文进负担40元。被告负担的费用于本判决生效之日向本院缴纳。逾期未缴纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员  王灯辉 二〇一八年十二月二十五日 法官助理廖愉山 代书记员梅碧恋 附件一：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第一款第（三）项（三）以合法形式掩盖非法目的； 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。