青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1726号上诉人（原审原告）：赵国艳（公民身份号码：×××），女，汉族，1994年4月23日出生,住西宁市。委托诉讼代理人：岳凌羽，青海智凡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码×××,住所地西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，执行董事。委托诉讼代理人：贾生得，该公司法务部员工。上诉人赵国艳与上诉人青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称天桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，赵国艳于2018年6月19日向西宁市城东区人民法院起诉，请求：1、判令天桥公司向赵国艳支付迟延交房违约金22388.79元（暂计算至2018年5月2日，以实际支付之日止）；2、本案诉讼费由天桥公司承担。西宁市城东区人民法院于2018年9月12日作出（2018）青0102民初2013号民事判决。赵国艳、天桥公司均不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2018年11月20日公开开庭进行了审理，上诉人赵国艳的委托诉讼代理人岳凌羽，上诉人天桥公司的委托诉讼代理人贾生得到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赵国艳上诉请求：撤销原判，改判支持其在一审中的诉讼请求。事实和理由：一审以天桥公司2017年12月10日通知交房时间作为本案认定计算违约金截止时间有误，赵国艳并未收到天桥公司的相关通知，天桥公司提交的证据也不能足以证明己经向赵国艳通知交付房屋；天桥公司在2017年12月10日根本不具备交付房屋的条件，天桥公司并没有向赵国艳出示交付房屋时房屋已经具备交付条件的相关证明文件，也没有出示《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，直到一审庭审时，天桥公司也未出示上述证明文件。2017年12月10日，房屋水、电、气均未入户，根本不具备使用条件，直到2018年4月赵国艳的房屋才通水、通电，2018年9月底通天然气。依照合同第九条约定，在天桥公司不具备交房条件时，作为购房人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任应由天桥公司承担。天桥公司上诉请求：撤销原判，改判驳回赵国艳的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未就“不可抗力”的事实进行认定，属事实认定不清。赵国艳与天桥公司签订的《商品房预售合同》第十一条明确约定“除不可抗力外，出卖人按约定承担逾期交房违约金。”为配合西宁市政府创卫工作，根据政府要求停工67天；为配合西宁市政府创城工作，根据政府要求停工73天;因青海省发展和改革委员会政策变化导致项目供配电工程延误；因西宁市水压水量不足导致项目居民用水安装业务延误。上述创卫、创城、省发改委政策变化等事项，均属签订《商品房预售合同》中无法预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，由此导致天桥公司工期延误不能按时交房，不应承担违约责任。二、一审法院未对“违约金过高”的情形予以认定，属事实认定不清。本案中，天桥公司逾期交房的根本原因是“创卫、创城”等不可抗力等因素，天桥公司对此并无过错，现阶段己经交房，《商品房预售合同》已经全部履行，且并未因此给赵国艳造成损失，赵国艳亦未举证证明相应损失。一审法院判决时，并未以赵国艳实际损失为基础，亦未兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”,基于上述规定，天桥公司在履行交房义务、对逾期交房无过错，且未对赵国艳造成损失的情况下，依然承担10788.8元损失，属违约金过分高于损失。天桥公司、赵国艳均以对方的上诉理由不能成立，进行了口头答辩。一审法院认定事实：2016年9月12日，赵国艳、天桥公司签订《西宁市商品房预售合同》（编号YS0289824），约定赵国艳购买天桥公司开发的××路商品房一套，预测建筑面积96.57平方米，每平米4200元，总价款405594元，赵国艳首付125594元，余款280000元采取按揭贷款方式付款，天桥公司应在2017年7月30日前将达到交付条件的商品房交付给赵国艳，并约定了交付条件及违约责任。赵国艳于2015年8月5日交纳团购服务费15000元及认筹款10000元，2015年8月13日前给付认筹款90000元，2016年9月12给付房款25574元，2016年10月9日以按揭贷款方式给付剩余房款280000元，天桥公司于2017年12月10日开始交房，赵国艳于2018年3月31日给付房屋尾款及配套款23890.50元，并于当日收房。一审法院认为，赵国艳、天桥公司签订《西宁市商品房预售合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。赵国艳按合同约定及时交付了房款，天桥公司未能按合同约定交付达到交付条件的商品房，对酿成此纠纷应负完全责任，赵国艳要求天桥公司给付至2018年5月2日期间的逾期交房违约金共计22388.79元的诉求部分有理，实际违约金应计算至2017年12月10日开始交付房屋时较为适宜即405594元×0.02%×133天=10788.80元，天桥公司据此辩解不承担违约责任、违约金过高的理由不能成立。遂判决，青海省天桥房地产投资有限公司于判决生效后五日内给付赵国艳逾期交房违约金10788.80元。案件受理费减半收取180元，青海省天桥房地产投资有限公司承担，与前款一并给付赵国艳。另查明，赵国艳与天桥公司签订的《西宁市商品房预售合同》第八条约定了商品房交付条件即：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第九条约定了商品房相关设施设备交付条件即：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水官网连接。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。……4、燃气：采用分户燃气壁挂锅炉采暖或有分户燃气接口的房屋，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市官网连接；……等等。又查，赵国艳于2018年3月31日实际收房时，涉案房屋仍不具备商品房买卖合同约定的交房条件。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、天桥公司延期交房是否存在不可抗力之免责情形；2、双方于《商品房预售合同》中约定的违约金计算方式是否存在过高的情形。本院认为，关于焦点1，双方签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，对双方具有同等的约束力。赵国艳履行了交付房款的义务，天桥公司亦应履行按时交付房屋的义务。一、二审诉讼中，双方对天桥公司逾期交房的事实无异议，足以认定。对于天桥公司应否承担逾期交房的责任问题，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般情况下所称的不可抗力是指自然灾害（如地震、台风、水灾）、政府行为（如征收、征用）、社会异常事件（如罢工、骚乱）等。诉讼中天桥公司虽提交了2016年9月2日工期延误工程联系单，2017年8月1日工期延误工程联系单，称因创建卫生城市、文明城市，按照西宁市建设局和环保局要求，2016年5月31日至2016年8月31日期间，延误工期累计67天，2017年4月1日至2017年7月31日期间，延误工期累计73天，该工程联系单中施工单位、监理单位，以及天桥公司均加盖印章予以认可。2016年、2017年西宁市的确在开展创建卫生城市、文明城市工作，可能会要求不符合文明城市标准的事项进行整改，但是否实际影响到天桥公司开发项目的施工，并非天桥公司自己以及与其存在重大利益关系的施工、监理单位认可即能认定。天桥公司未能提交建设和环保部门关于创建工作要求导致延期的文件，亦未在工程联系单中明确政府部门针对项目建设提出的实质性整改要求，该工程联系单无编号且存在随时可以后补的可能性，真实性存疑，并不足以证明天桥公司所说的文明城市创建工作导致了其逾期交付房屋，也涉及不到是否构成不可抗力的问题，故对天桥公司其此项上诉理由不予采信。关于天桥公司就其所持因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期的上诉理由，虽提交的新建房屋供配电工程配套费缴费通知书、银行进账单、工程款支付申请表、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函银行客户回单，但上述材料仅反映出天桥公司缴纳配套费的相关情况，同时青海省发展和改革委员会于2017年1月24日下发“关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函”，距离涉案商品房预售合同约定的交房日期2017年7月31日尚有半年时间，此时天桥公司理应积极寻找相关施工单位自行施工供配电工程，由于天桥公司怠于开展相关工作导致延误工期，理应自行承担相应责任；诉讼中天桥公司未能提交其公司向水务部门申请居民用水安装业务，因西宁市水压水量不足而不予批准的的相关证据，而其提交的西宁晚报《西宁各种价格表》不足以证实其主张成立。据此天桥公司所持由于不可抗力，导致工期延期，不予承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。天桥公司未能按照合同约定的时间履行交房义务，理应承担逾期交房的违约责任。关于焦点二，双方签订的《西宁市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人按照逾期交付房屋的时间按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，该违约金标准是双方自愿约定的，天桥公司应清楚其承担的违约责任，天桥公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，亦不予支持。另，双方签订的合同是天桥公司提供的格式合同，由天桥公司事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式合同，而且在整个合同中关于合同违约金条款，对双方的违约责任的约定是相当的，天桥公司关于违约金标准约定过高的理由不能成立，予以驳回。天桥公司虽于2017年12月10日通知赵国艳交房，因此时涉案房屋未能达到涉案《西宁市商品房预售合同》所约定的商品房交付条件，故一审法院认定房屋交付时间为2017年12月10日欠妥；2018年3月31日赵国艳实际占有使用房屋，此时房屋仍未达到合同约定的交房条件，赵国艳有权拒绝接收房屋，而赵国艳实际收房的行为应视为赵国艳与天桥公司在事实上变更了合同约定的房屋交付条件，故本案中违约期限应自合同约定的交房时间次日即2017年8月1日起计算至2018年3月31日赵国艳实际收房之日为止，共计240天，依据双方签订的《商品房预售合同》约定计算违约金，天桥公司应向赵国艳支付的逾期交房违约金为29203元（405594×0.03%×240天=29203元）。综上，赵国艳的上诉部分有理，予以支持，天桥公司的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定房屋交付时间欠妥，据此计算逾期交房违约金有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更西宁市城东区人民法院（2018）青0102民初2013号民事判决主文为：青海省天桥房地产投资有限公司于本判决生效后五日内给付赵国艳逾期交房违约金29203元。一审案件受理费180元，二审案件受理费360元均由青海省天桥房地产投资有限公司负担；赵国艳预交的二审案件受理费360元，予以退还。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 左志萍审判员 王有林 二〇一八年十二月二十一日书记员 岳文伟附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。