福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽01民终9641号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈开化，男，1982年12月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈开放，福建汇德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：瞿敏，男，1955年2月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：瞿彬彬（系瞿敏之女），住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林松涛（系瞿敏妹夫），住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**。 法定代表人:林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 原审第三人：福州市鼓楼区城庆麦田房产经纪点，，住所地福建省福州市鼓楼区 经营者:林雪莲，总经理。 委托诉讼代理人：徐聪龙，男，公司职员。 委托诉讼代理人：徐国栋，男，公司职员。 上诉人陈开化因与被上诉人瞿敏、原审第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）、原审第三人福州市鼓楼区城庆麦田房产经纪点（以下简称城庆经纪点）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初5731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈开化上诉请求:撤销一审判决第二项，依法改判支持陈开化的第二、三、四、五项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院并未按照发回重审民事裁定书的要求查明相关基础事实，更正相关错误。本案重审时应进一步查明瞿敏是否构成根本性违约，但一审法院在重审时只是简单地询问合同签订和履行的过程，并未着重对办理按揭贷款事宜发生争议的过程和各方对争议的反应情况进行详细查明，就简单认定瞿敏不配合办理贷款手续的疑虑是合理的，进而认定其不存在违约，判决明显存在错误。二、重审判决查明的事实存在错误。1、瞿敏构成根本性违约。根据《房屋买卖合同》第七条和第八条，陈开化与瞿敏监管资金数额是扣除在金诚丰公司处的100000元购房保证金和暂押在陈开化处的20000元户口保证金之后的金额。其次，原一审已查明贷款银行要求《房地产买卖契约》成交价必须与资金监管金额相一致。且瞿敏的妻子黄巧如也在《房地产买卖契约》和《二手房交易资金监管委托协议书》中签字。最后，在贷款手续和资金监管手续因瞿敏拒绝签字没有顺利办成之后，陈开化与金诚丰公司多次发函瞿敏催促其配合办理相关手续，瞿敏都置之不理，其已构成根本性违约。故陈开化发函解除其与瞿敏之间的《房屋买卖合同》及补充协议有充分的法律依据。2、一审法院将瞿敏拒不配合办理相关按揭贷款和资金监管手续的原因特定为瞿敏对《房地产买卖契约》的成交价为1730000元有疑虑，并在此基础上认为该疑虑存在合理性，就认定瞿敏不构成违约，合同无法履行的过错在于中介对争议处置不当，夸大了中介在解决争议上的作用，也对瞿敏解决争议的态度预测过于乐观。3、陈开化与瞿敏签署《房屋买卖合同》的同时，陈开化、瞿敏与金诚丰公司同时签署了《交易服务合同》。金诚丰公司作为中介服务机构，基于《房屋买卖合同》及其补充协议的约定、资金监管银行的按揭贷款要求和服务规则，要求陈开化和瞿敏在其指定的银行相互配合办理相关手续。而瞿敏不仅未在争议发生后积极提出合理的解决方案，反而执意要求以1850000元的真实成交价办理按揭贷款和资金监管手续，意图单方面变更《房屋买卖合同》及其补充协议关于保证金及资金监管的相关约定，构成明示违约。三、重审判决适用当事人协商一致解除合同的法律规定，系适用法律错误。一审法院认为陈开化在瞿敏发函解除合同和补充协议后，发函瞿敏通知解除合同和补充协议，构成双方解除合同的合意。然而无论是瞿敏还是陈开化发函解除合同的行为都是单方法律行为，一审法院即便认定陈开化和瞿敏的发函行为不能产生解除合同的效果，也不能将两个发函行为分别认定为邀约和承诺。更何况瞿敏解除函的发出时间与陈开化解除函的发出时间相差近一个月，不符合邀约和承诺的合法时间特征。 瞿敏辩称，一、中介和陈开化在发出《履约通知函》前根本没有将《房屋买卖合同》与《房地产买卖契约》中成交价不一致的原因告诉瞿敏。至今瞿敏仍不知1730000元这个不存在的成交价从何而来，更未被告知在办银行贷款时还要配合陈开化签一份其单方面变更减少了成交价的不真实《房地产买卖契约》。瞿敏可以另签《房地产买卖契约》，但不得有违前约，不得减少成交价。中介和陈开化要瞿敏签成交价减少为1730000元的《房地产买卖契约》，作为后签订的合同，未对1850000元成交价的再次确认，没有任何规避风险的措施。中介和陈开化违反双方确认事项，已构成根本性违约。陈开化在签收了瞿敏《履约催告函》后置之不理，是造成本次交易失败、合同解除的直接原因。根据《合同法》第67条，瞿敏拒签《房地产买卖契约》不存在违约。二、2017年3月22日拒签《房地产买卖契约》之后，双方电话沟通无果，2017年3月31日瞿敏特发《履约催告函》催告陈开化、中介方尽快办理贷款，陈开化签收后置之不理。瞿敏根据已签合同第九条《违约责任》发出《解约通知函》无不妥之处。陈开化、中介所发信件瞿敏未收到，而非置之不理。三、本交易是陈开化委托中介的。中介与瞿敏发生过两次冲突，中介已没有中立和信任可言。2017年3月3日签合同之日，瞿敏忘记带眼镜，中介将合同条款读给瞿敏听，说实收1850000元，所有费用均由陈开化承担。3月7日中介通知瞿敏去改合同，说办瞿敏名下证的费用要瞿敏承担，出尔反尔，违反约定。瞿敏拒绝修改合同，中介说到时候扣瞿敏房款。2017年3月22日晚，黄巧如为了不影响办贷款，在《房地产买卖契约》落款的签字处签字，特意在前面留出了让瞿敏签名的位置，同时，黄巧如在出国前一晚预先签字也证明了瞿敏夫妻卖房的诚意。四、原一审未提及贷款银行的《房地产买卖契约》，陈开化主张原一审判决认定贷款银行要求《房地产买卖契约》成交价必须与资金监管金额相一致无任何依据。五、发生争议后，陈开化并未要求中介方处理买卖双方之间的争议，而是指责卖方瞿敏在争议发生后没有积极提出合理解决方案，事实上，瞿敏发出《履约催告函》及解除合同的函后，陈开化与中介方均置之不理，是造成本次交易失败的直接原因，应承担违约责任。六、陈开化单方要求瞿敏降低成交价，已构成根本违约，无论是保证金还是资金监管，都是为瞿敏收到足额成交价服务的，陈开化及中介方所称的扣除120000元的监管金额是双方进入诉讼之后瞿敏才知道的。在房屋买卖过程中，成交价是最主要的条款之一，中介方及陈开化无权要求瞿敏更改主要条款去迎合次要条款。 金诚丰公司述称，一、本案房产买卖合同、居间服务合同及交易服务合同均合法有效，金诚丰公司在交易服务过程中已履行了相应义务。金诚丰公司于2017年3月24日、2017年3月30日通过发函等方式联系瞿敏，但其均未回复，相应函件亦被拒收。金诚丰公司已经多次履行催告义务以促进双方合同的履行，金诚丰公司并没有任何过错及违约行为。二、陈开化与瞿敏于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》明确瞿敏的实收价款为1850000元，在银行签订的《房地产买卖契约》是银行提供的文本，成交价格1730000元系与《房屋买卖合同》约定的1850000元扣减100000元购房保证金、20000元户口保证金相对应，就价格问题金诚丰公司与银行工作人员均第一时间向瞿敏说明。且金诚丰公司是收取中介费用，没有任何理由阻扰交易。 城庆经纪点述称，城庆经纪点为交易双方提供居间服务并签订了居间服务合同，依据居间服务合同约定，居间服务在房屋买卖合同成立时结束。本案的纠纷发生在房屋买卖合同签订后，与城庆经纪点无关。关于交易双方对于房屋买卖合同的履行情况，城庆经纪点认同金诚丰公司的意见。对于瞿敏的违约情况及违约责任的认定，城庆经纪点请求法院依法裁判。 陈开化向一审法院起诉请求：1.判令确认陈开化与瞿敏于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月8日解除；2.判令瞿敏向陈开化支付违约金190000元并支付自起诉之日起按照商业银行同期贷款利率计算的资金占用利息；3.判令瞿敏赔偿陈开化房屋差价损失251800元并自起诉之日，按商业银行同期贷款利率支付资金占用利息；4.判令瞿敏承担陈开化的律师代理费22000元。 瞿敏向一审法院反诉请求：1.判令陈开化向瞿敏支付违约金190000元；2.判令陈开化向瞿敏支付延迟履行违约金22200元（从2017年3月22日起计至2017年4月15日止，按照成交价1850000元的日万分之五，即每天925元计算）;3.判令陈开化支付瞿敏为本案支出的律师代理费8000元；4.判令陈开化向瞿敏支付案涉房屋的租金损失（以每月2200元计算，从2017年3月3日起计至2017年4月15日止，为3153元）。 一审法院认定事实：2017年3月3日，陈开化（作为买受方）与瞿敏（作为出卖方）在金诚丰公司提供交易服务下签订《房屋买卖合同》，合同中约定瞿敏将其位于福州市鼓楼区附属间卖予陈开化，成交价格为1850000元（该价格包含房屋的房价款、房屋附属配套设施、固定装修、与房屋一并转让的家电家具），在房屋交接时，瞿敏应结清交接之前已产生的物业及各项附属配套设施相关费用；并约定陈开化有权指定合同外金诚丰公司作为所购房屋产权人，且应确保金诚丰公司具备购买该房屋及按揭贷款资格；并约定双方应在金诚丰公司收到房屋评估报告后三个工作日内至贷款银行办理商业按揭贷款申请手续（陈开化应在办理商业按揭贷款申请手续前准备好按揭贷款手续相关材料，瞿敏应配合办理按揭手续并按贷款银行规定签署相关文件）；并约定陈开化应在本合同签订时支付购房保证金100000元（购房保证金存入金诚丰公司指定账户无息代管，在房屋所有权过户登记至陈开化名下后即抵作部分成交价款并由金诚丰公司继续代管），房屋及家电家具交接保证金、物业及附属设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在金诚丰公司处并按相应约定的时间由金诚丰公司代陈开化退还给瞿敏；并约定签订本合同时瞿敏确认房屋内已有户口的或预查询过程中因相关部门原因致该房屋的户口情况无法查实，但陈开化选择继续履行本合同的，则瞿敏同意从成交价款中预留20000元在陈开化处作为户口保证金；同时约定房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金190000元，并要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；还约定双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准；双方还约定了其他权利义务事项。同日，双方与金诚丰公司签订了《交易服务合同》，与城庆经纪点签订了《居间服务合同》。上述合同签订后，陈开化于当日依约向金诚丰公司支付了购房保证金100000元。2017年3月8日，陈开化指定案外人刘巧萍为房产过户后的所有权人。2017年3月22日，陈开化与瞿敏共同前往福建海峡银行福州庆城支行办理商业按揭贷款申请手续，瞿敏拒绝签署《二手房交易资金监管委托协议书》等相关文件。在福建海峡银行福州庆城支行办理商业按揭贷款申请手续时，双方就签署《房地产买卖契约》发生争议，争议焦点为该契约约定上述房地产的成交价格为人民币1730000元，陈开化及金诚丰公司认为该买卖契约仅为向银行办理贷款手续所用，真实的购房款为1730000元加上陈开化已缴纳至金诚丰公司处的保证金100000元及预留款20000元即1850000元；但瞿敏认为，根据该买卖契约，购房款变更为1730000元，陈开化与金诚丰公司有串通欺诈瞿敏之嫌疑，故拒绝签署《二手房交易资金监管委托协议书》。 2017年3月25日，陈开化向瞿敏发出告知函，催促瞿敏协助办理商业按揭贷款手续及附属间的所有权登记。2017年3月24日，金诚丰公司向瞿敏发出告知函，要求瞿敏协助并配合陈开化办理商业按揭贷款申请手续。2017年3月30日，金诚丰公司向瞿敏发出履约告知函，再次要求瞿敏协助并配合陈开化办理商业按揭贷款申请手续。2017年3月31日，瞿敏向陈开化、金诚丰公司分别发出履约催告函，内容均为要求陈开化与金诚丰公司按照合同约定的时间向贷款银行提供2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》等材料申请商业按揭贷款。同日，瞿敏向城庆经纪点发出履约催告函，要求城庆经纪点严格依照正规交易流程提供居间服务。2017年4月10日，瞿敏向陈开化发出解约通知函，认为陈开化未按照合同约定办理商业按揭贷款手续，经催告后仍不履约，依法通知解除双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议。2017年5月7日，陈开化向瞿敏发出解除合同函，认为瞿敏违反合同约定，不配合办理按揭手续，不配合按贷款银行规定签署相关文件，经多次催促拒不履约，依法通知解除双方签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。 2017年4月17日，陈开化委托福建汇德律师事务所律师代为本案诉讼，并经一审、二审、重审，共计支出律师费用22000元。 又,根据陈开化申请，一审法院依法委托福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司对本案诉争的位于本市鼓楼区过洋垱金福新村4座501单元及金福新村4座10号附属间现值进行评估。2017年9月28日，福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司作出“同人大有房估[2017]041号”房地产估价报告，确定本案诉房屋市场价值为2101800元。本案评估费用为6200元，由陈开化先行垫付。 一审法院认为，陈开化与瞿敏签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点，在于2017年3月22日双方在福建海峡银行福州庆城支行办理商业按揭贷款申请手续时就《房地产买卖契约》发生的争议。虽然《房屋买卖合同》约定100000元保证金可抵扣购房款，但《房地产买卖契约》对此未作确认，造成瞿敏的疑虑，认为陈开化与金诚丰公司擅自将购房款变更为1730000元，并由此引发瞿敏拒绝签署《二手房交易资金监管委托协议书》。一审法院认为，《房地产买卖契约》约定的案涉房产成交价为1730000元，瞿敏对该契约产生疑虑是合情合理的，而金诚丰公司作为居间人，完全可以立即组织双方以书面形式对购房款为1850000元予以再次确认，而不应机械解读《房屋买卖合同》和《房地产买卖契约》，造成陈开化、瞿敏之间的不信任日益加剧，导致不必要的纠纷。一审法院认为，陈开化、瞿敏对涉案房产的交易均有成交的诚意，在办理银行按揭手续过程中，金诚丰公司在争议发生时处理不当，机变不足，与陈开化、瞿敏沟通不畅导致交易无法继续，陈开化、瞿敏对此均无过错，陈开化主张瞿敏违约证据不足，其第二、三、四、五项诉请一审法院不予支持；同样，基于上述理由，瞿敏主张陈开化违约亦证据不足，其主张陈开化承担违约责任一审法院不予支持。鉴于双方均同意解除合同，一审法院予以照准。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第八条、第九十三条之规定,判决：一、陈开化与瞿敏于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月解除；二、驳回陈开化的诉讼请求；三、驳回瞿敏的反诉请求。本诉诉讼费21450元，评估费6200元，由陈开化承担；反诉诉讼费2325元，由瞿敏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：陈开化提交的四组短信记录及通话记录，均不属于二审程序中的新证据，不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于瞿敏是否存在违约行为。首先，双方对瞿敏在2017年3月22日前往福建海峡银行福州庆城支行办理商业按揭贷款申请手续的事实均认可，虽然《房地产买卖契约》上有黄巧如的签字，但这只能证明黄巧如曾共同前往银行办理手续，并不能证明《房屋买卖合同》签订人瞿敏对《房地产买卖契约》的具体条款表示认可。鉴于《房屋买卖合同》签订时间为2017年3月3日，双方约定的成交价格为1850000元，而之后办理商业按揭贷款申请手续时双方拟签订的《房地产买卖契约》体现的成交价为1730000元，在后形成的《房地产买卖契约》成交价与原签订的《房屋买卖合同》约定的价格相差120000元的前提下，瞿敏对签订《房地产买卖契约》的后果产生疑虑并暂时拒签该契约合情合理，并不能以此认定瞿敏存在拒不配合办理相关按揭贷款和资金监管手续的根本性违约行为。其次，金诚丰公司作为专业的中介服务机构，应对两份合同主要条款存在差异作合理解释以促成双方交易顺利进行。在案证据显示，虽然金诚丰公司两次向瞿敏发函，但函中均未对两份合同成交价差异的原因进行解释，在收到瞿敏2017年3月31日发出的履约催告函已明确告知其要求向贷款银行提供2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》的前提下，仍未采取组织双方签订确认购房款实际为1850000元的补充协议等有效措施，一审法院认定本案因金诚丰公司在争议发生时未妥当处理、机变不足，导致买卖双方沟通不畅最终交易失败，上述认定并无不当。综上，瞿敏并不存在违约行为，陈开化要求瞿敏承担违约责任依据不足。另，因瞿敏并未违约，陈开化二审提出的司法鉴定申请，对证明待证事实无意义，本院不予准许。 关于合同解除事由及解除时间的认定，鉴于买卖双方均不存在违约行为，瞿敏2017年4月发函行为尚不能产生合同解除的后果，一审结合陈开化2017年5月发函解除合同的实际情况，认定合同系因双方同意解除而解除并无不当，认定合同解除时间为2017年5月也有事实依据，本院予以维持。 综上所述，陈开化的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21450元，由陈开化负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  陈 嘉 审判员  金光玉 二〇一八年十二月十九日 法官助理刘奕 书记员段薇