广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23033号上诉人（原审被告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222Ｎ。法定代表人：赵世曾，董事长。委托诉讼代理人：王静怡，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭红，女，汉族，1970年3月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）因与被上诉人郭红商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初506号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄伟公司上诉请求：请求撤销一审判决，判决由郭红承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定案涉房屋不具备法定交付条件,事实不清，适用法律错误。我国建筑法第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定建设工程竣工验收合格之日起15日内向相关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用；未经验收或验收不合格的,不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案管理办法》第五条规定的内容为申请竣工验收备案需要提交的材料。以上法律及条例均是说明建筑房屋竣工验收合格后可以交付使用。一审法院认定规划合格证是涉案房屋交付使用的前提条件,属于适用法律错误。建筑法第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用。”深圳市中级人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第五条规定：“商品房预售合同明确约定了房地产交付条件,预售方在未达到合同约定的交付条件情况下交付房地产的,买方有权拒绝接受交付。”《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第六条：“预售方取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程验收合格证之后,在领取竣工验收备案收文回执之前即向买方交付房地产的,买方予以接收后,又以房地产未领取竣工验收备案收文回执为由,要求确认交付行为无效,并要求预售方支付延期交房违约金的,法院不予支持。预售方在取得主体、消防、电梯、燃气等单项工程的验收合格证之前交付房地产的行为无效,买方在售楼后要求预售方交付延期交房违约金或者解除房地产买卖合同的,法院应予以支持；但预售方在诉讼期间取得上述单项工程验收合格证明的,对买方上述请求,法院不应支持。”2003年2月27日国务院下发国发【2003】5号《关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》,房屋建筑工程竣工验收不再由房地产开发企业向政府申请或政府审定确认,只需房地产开发企业向政府报告工程已竣工,报告备案。雄伟公司自行组织了设计、施工、监理等，有关单位进行了竣工验收,取得了消防、电梯、燃气竣工验收合格证明,竣工验收备案符合深圳市建设主管部门的办文条件。城乡规划法第四十五条属于管理性规范,目的是约束建筑物符合城乡规划,而不是强制规定房屋的交付条件。《深圳市城市规划条例》第六十一条则属于地方性法规,不属于法律、行政法规的强制性效力规定,也不能以此认定房屋交付条款无效。城乡规划法第四十五条第二款规定：“建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”,雄伟公司已将涉案小区的规划验收提交政府规划部门办理,行为合法合理。且涉案小区在申请房屋预售许可证时深圳规划国土委员会已经初步核验过是否符合核发的建设工程规划许可证,不存在规划验收不合格的情形。案涉合同系深圳市规划和国土资源委员会、深圳市市场监督管理局联合制定的示范文本,该示范文本为深圳市全部房地产开发商所采用。如果将通过规划验收认定为房屋交付条件,则不仅推翻、否定了该示范文本的指导效力,也有违深圳房屋交易市场的交易习惯和交易秩序。雄伟公司于2016年10月24日取得了深圳市住建局发出的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》,符合合同约定的交房条件及《建筑法》的交付条件。雄伟公司已经在2016年10月25日通知郭红办理收楼手续,雄伟公司在通知郭红办理收楼手续时,合同约定的交楼文件齐全且通过竣工验收合格,交付的房屋质量符合我国商品房买卖合同及其司法解释的相关规定,主体结构质量经核验合格,房屋质量问题并没有严重影响正常居住使用。房屋空鼓等问题并不属于严重影响正常居住使用的原因且雄伟公司已经进行相应的修复,现案涉房屋并不存在郭红所称的空鼓问题。因此一审法院判决认定雄伟公司的交楼时间为取得规划合格证的日期,属于事实认定不清,适用法律错误,请求二审法院予以改判。二、一审判决认定合同附件五第四条第二项无效,属于事实认定不清,适用法律错误。合同法第四十条规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。案涉的合同附件五第四条第二项并没有合同法第五十二条和第五十三条规定的情形,也没有免除责任、加重对方责任和排除对方主要权利。格式条款不存在违反法律规定,侵害国家、集体或其他人的合法权益,未损害社会公共利益或免除义务人的法律责任,也未加重权利人的责任,排除权利人的主要权利等法律禁止的内容的,对双方当事人应具有法律上的约束力。格式条款只在存在法律规定无效的情形时,才能宣告无效,并非只要有格式条款就一定无效。格式合同也是法律允许的一种书面合同,格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就,但在双方当事人签字后,就成为双方当事人一致的意思表示,合同即告成立。双方如果就格式条款的理解发生争议,按照通常的理解予以解释,如果解释有两种以上,应当采用不利于提供格式条款一方的解释。格式条款只有存在法律规定的无效情形时,才能宣告无效。雄伟公司与郭红签订的格式合同,内容是合法明确的。对该合同的内容,郭红在签署合同时并没有提出不同的理解,也没有提出异议。该条款并没有加重郭红的责任,免除雄伟公司的责任和排除郭红的主要权利。该条款仅是约定在郭红未足额支付购房款（包含迟延付款违约金等）的情况下雄伟公司有权迟延交房,这是雄伟公司在行使正常不安抗辩权,且郭红支付迟延购房款的违约金是合同的应有之义,因此一审法院认定合同附件五第四条第二项为无效条款,属于事实认定不清,适用法律错误。三、一审法院没有处理郭红迟延支付购房款违约金的事宜,属于事实认定不清，请求发回重审。雄伟公司在举证期限内向一审法院提起反诉,但是一审法院却不受理雄伟公司的反诉请求,雄伟公司在答辩及庭审时均出示证据表明郭红存在逾期96天支付购房款的情形,但是一审法院在判决中没有关于郭红逾期支付购房款违约金的计算标准及金额的认定,属于遗漏事实,导致事实认定不清,请求二审法院依法予以改判,或发回重审。四、一审法院认定雄伟公司逾期交房的天数为283天,属于事实认定错误。退一步讲,即使认定雄伟公司直至2017年7月10日才交房,一审法院关于实际迟延交房的天数也计算错误。根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条的约定及附件五第六条的约定,“逾期在90天内（含90天）自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人应向买受人支付已付购房款万分之三的违约金,合同继续履行。”一审法院认定雄伟公司逾期交房期间为2016年10月1日至2017年7月10日,根据民间利息及违约金行业惯例的计算方法,利息或违约金应当算头不算尾,但是一审法院却是头尾都计算,属于事实认定错误,应当认定逾期交房的天数为282天,请求二审法院予以改判。郭红辩称：雄伟公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求维持原判。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。建设工程通过规划验收是房屋交付使用的法定条件，一审法院对相关法律依据已经作了详细分析，本院不再赘述。郭红在验房时以涉案小区未取得《建设工程规划验收合格证》为由拒绝收楼，理由成立。关于雄伟公司有关郭红迟延付款的天数应从迟延交房天数中扣除的抗辩主张，本院同意一审法院的意见。买受人支付迟延付款违约金与卖方的交房义务并不具有对等性，涉案预售合同附件五系格式条款，该附件第四条第2款的约定免除了卖方的责任，但并未提醒买方注意，应当认定无效。至于郭红是否存在迟延付款，是否应当支付迟延付款违约金，雄伟公司可另循途径主张权利。综上，雄伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9052元，由上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年十二月二十日书记员 马雪梅（兼）书记员 庄  曼  青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。