贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初3155号原告：龙世伟，女，1963年11月22日出生，侗族，住贵州省凯里市博南新区。原告：伍治平，男，1961年1月29日出生，汉族，住贵州省凯里市博南新区。二原告共同委托诉讼代理人：张启贵，男，1958年3月25日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路**。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，住贵州省天柱县瓮洞镇克寨村刘家组，系贵州省凯里市世纪城百货有限公司员工。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，，住所地贵州省凯里市文化北路**水木花园**法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，住贵州省凯里市，系贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司员工。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住，住所地贵州省凯里市金井路**/div>法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住，住所地贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼**/div>法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。原告龙世伟、伍治平诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙世伟、伍治平的委托诉讼代理人张启贵，被告世纪城公司的委托诉讼代理人吴彬，金井公司的委托诉讼代理人许翔，金马公司的委托诉讼代理人陆淼，阳光公司的委托诉讼代理人王树元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙世伟、伍治平向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告世纪城公司支付原告委托经营收益（租金）27152.4元；2.判令金井公司、金马公司、阳光公司对上述第一诉讼请求承担连带保证责任；3.本案受理费由四被告共同承担。庭审时，原告将第一项诉讼请求变更为判令金井公司、金马公司、阳光公司对第一项诉讼请求承担保证责任。事实与理由：2013年8月29日，原告与被告金马公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于凯里市××北路世纪城百货的商铺。购买商铺时，原告按照被告的要求签订了《商铺委托经营管理合同》。2018年，被告世纪城公司未按经营管理合同向原告支付租金。被告金井公司、金马公司、阳光公司在2012年12月2日签了保证函为世纪城公司作担保，故四被告均应向原告承担相应的付款责任。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告龙世伟、伍治平向本院提交的证据有：《保证函》、《商铺委托经营管理合同》、房屋权属证书、现金存款凭证3张、世纪城公司记账凭证1张、工商银行业务凭证1张、股东会决议、经营情况说明、准予变更登记通知书、世纪城公司章程复印件。被告世纪城公司辩称：一、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：一是国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；二是合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源；二、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。三、金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。被告世纪城公司向本院提交的证据有:营业执照、法定代表人身份证明、世纪城公司可用资金表、世纪城公司管理章程修正案、世纪城公司记账凭证复印件。被告金井公司辩称：一、金井公司签订的《保证函》合法有效。二、金马公司、阳光公司的违约行为是造成金井公司无法履行支付返租租金的原因。三、金井公司及公司法定代表人已投入104925637.62元用于世纪城公司的经营。四、金井公司已按《保证函》的约定向原告支付了返祖租金。被告金井公司向本院提交的证据有：营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、合作开发协议书、合作开发世纪兴城项目协议、世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议、专班账户关于金井房开资金结算表、金井公司支付三分之一到期业主返租租金明细表、《返租三分之一租金统计表》、《历史明细清单》。被告金马公司辩称：商铺委托经营管理合同属于无效合同。金井公司、金马公司、阳光公司并未共同出资设立世纪城公司，世纪城公司是伍茂才、陈华宾、万台生三人出资设立，故金马公司不可能出具《保证函》，并加盖公司公章。综上，金马公司不应承担保证责任，请求法院驳回原告诉讼请求。被告金马公司未提交证据材料。被告阳光公司辩称：商铺委托经营管理合同属于无效合同。金井公司、金马公司、阳光公司并未共同出资设立世纪城公司，世纪城公司是伍茂才、陈华宾、万台生三人出资设立，故阳光公司不可能出具《保证函》，并加盖公司公章。综上，阳光公司不应承担保证责任，请求法院驳回原告诉讼请求。被告阳光公司未提交证据材料。经审理查明：世纪城公司的历史名称为：贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。本案所涉商铺位于凯里市文化北路××号世纪兴城商业城3层3-36号，由原告向被告金马公司购买。2013年8月29日，以龙世伟、伍治平为甲方（委托方），贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方（受托方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为：委托经营的商铺位于凯里市文化北路××世纪城××货××号商铺，实付总价319320元；委托期限：自2013年1月1日起至2022年12月31日止；委托方式：甲方将该商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托乙方进行经营管理；委托期内商铺收益：委托期第1-3年度，由乙方每年向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益；第4-6年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期7—10年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。违约责任：乙方不得逾期向甲方支付该商铺的委托经营收益款项。如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。……。合同签订后，原告将涉案商铺委托给世纪城公司经营管理。合同履行过程中，因被告世纪城公司未按约支付原告商铺委托经营收益，原告遂于2018年5月31日向本院提起诉讼。庭审中，因被告金马公司、阳光公司不同意调解，本院未能主持原、被告进行调解。另查明：2012年12月2日，被告金马公司、阳光公司、金井公司共同向与被告世纪城公司签订《商铺委托经营管理合同》的所有委托人出具《保证函》，主要内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。案件受理过程中，原告认可庭后已收到第二被告金井公司支付的2018年三分之一的返租租金。上述事实有原告的起诉状、被告的答辩状、双方当事人所举证据及庭审记录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，龙世伟、伍治平与世纪城公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。本案立案时所定案由为合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺委托经营管理合同》的内容，双方所履行内容在本质属性上实为房屋租赁关系，故本案案由应改为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付原告2018年度的房屋租金，其行为违反了双方的约定，依法应当承担支付租金的民事责任。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，第四至六年租金为商铺实付总价款的8.5%，2018年1月1日至2018年12月31日系合同履行的第6年，原告主张该期间的租金应为27152.4元（实际购房款319440元×8.5%）于约于法有据。基于金井公司在诉讼期间（2018年9月4日）已向原告支付租金9051元，故被告世纪城公司还需支付租金18101.4元（27152.4元-9051元）。关于金马公司、金井公司、阳光公司是否应承担保证责任及承担何种保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十七条规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”本案中，金马公司、金井公司、阳光公司虽非《商铺委托经营管理合同》的当事人，但自愿向全体委托人共同出具了《保证函》，应视为三公司的真实意思表示，而保证函的内容也未违反法律法规的禁止性规定，本院对保证函的真实性、合法性及有效性予以确认。根据保证函的内容，可以认定其中的保证方式应为一般保证而非连带责任保证。虽然一般保证的保证人就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。”之规定，金马公司、金井公司、阳光公司依法应在世纪城公司的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，需承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十二条“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”虽然金井公司已向原告支付世纪城公司尚欠的部分租金，但依法仍应向原告承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙世伟、伍治平租金18101.4元。被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告龙世伟、伍治平的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取239元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王金贵二〇一八年十二月十四日书记员  朱 瑾