广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终7776号上诉人（原审被告）：郑哲梅，女，1972年11月14日出生，汉族，户籍地：吉林省敦化市，现住广州市。被上诉人（原审原告）：许雅明，女，1985年6月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：欧阳强、高慧义，均为广东金羊律师事务所律师。原审第三人：许卿，女，1958年10月11日出生，香港居民，住香港观塘，上诉人郑哲梅因与被上诉人许雅明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。郑哲梅上诉请求：1、依法撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1199号民事判决第一、二项，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、请求法院查明评估上诉人修建案涉房屋使用金额的事实，维护上诉人经济损失；3、被上诉人承担一二审诉讼费。事实与理由：一、原判决认定事实错误，“房东许光”及代理人“何焕添”同上诉人签此租房合同。当时此房多年失修，上诉人须投入大量资金来修建此房。上诉人协商房东修建好此出租房，并以六年续签一次租房合同给上诉人，房租不变直到房屋拆迁或上诉人不租，无条件终止合同。二、被上诉人以继承人身份续签合同时不合理高价涨租，违背上诉人与“房东许光”及代理人“何焕添”的承诺。三、被上诉人不讲诚信。双方曾协商由上诉人退房，被上诉人同意退回租房押金及补偿修建房屋使用金额，但之后一直未履行承诺，无奈上诉人只能住回修建房屋使用相等数额的损失。许雅明辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的请求。许光为涉案房屋原业主，其死后由许雅明继承取得涉案房屋，何焕添为许光的代理人。上诉状中提及的许光向郑哲梅的承诺不存在。关于合同的期限，合同有明确记载。许雅明向一审法院起诉请求：1.郑哲梅立即腾退广州市永庆街X号之一地下和二楼房屋，将房屋交还许雅明管业；2.郑哲梅清缴从2016年12月2日起至实际交还房屋之日的房屋使用费（按照月租金1650元/月的四分之三计付，其余四分之一由第三人收取）；3.本案受理费由郑哲梅承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区中山七路永庆街X号-1房屋是登记在欧秀英名下的房产，该房屋为混合和砖木结构3-1/2层，建基面积11.03平方米，总建筑面积40.3平方米；欧秀英是许雅明的祖母。欧秀英于2005年8月18日死亡。2007年许雅明父亲许光以许卿为被告向一审法院提起诉讼，要求继承案涉房屋等。一审法院于2008年5月4日作出（2007）荔法民一初字第755号生效民事判决书，判决广州市荔湾区中山七路永庆街X号-1房屋归许雅明父亲许光、第三人许卿按份共有，其中许光占四分之三产权，许卿占四分之一产权等。该判决已生效。后许光于2015年5月27日死亡，经广东省广州市南方公证处于2016年11月7日出具的（2016）粤广南方第053491号公证书确认，许光占有的案涉房屋四分之三产权份额由许雅明继承。2014年11月27日，许雅明父亲许光委托何焕添（甲方）与郑哲梅（乙方）签订《租赁合同》，约定郑哲梅承租案涉房屋地下及二楼，租赁期限由2014年12月1日至2016年12月1日止，每月租金1650元；乙方须于每月5号前向甲方交清当月租金；合同租赁期满后，如乙方没有违约，甲方要求将乙方预交担保金3300元，全部如数退回乙方（不计息）；合同期满后（或终止合同后），凡乙方装修之不动设施（指门窗、楼板、楼梯、地板、墙壁、天花板以及预埋之水电管线等），乙方均不得拆除破坏，无条件移交给甲方；移交前乙方若故意严重破坏原设施，则按损坏程度及数量作价赔偿给甲方，甲方可从担保金中扣除；如甲方继续出租，在同等条件下，郑哲梅有优先续租权，但须提前一个月来协商，过期无先续租权无效等等。同日郑哲梅向何焕添支付按金3300元后，入住案涉房屋至今。郑哲梅向何焕添交租至2016年2月，其后，郑哲梅通过银行转账方式向许雅明的母亲宁少珍的账户每月交租1650元至2017年9月。经查，2016年12月1日合同期满后，许雅明向郑哲梅主张收回房屋，因郑哲梅不同意，许雅明遂于2017年1月18日提起本案诉讼。审理中，许雅明同意将郑哲梅在2016年12月1日后转账支付给宁少珍的款项抵作郑哲梅占用房屋期间的房屋使用金。另查，许雅明与第三人并未对案涉房屋进行析产。一审法院认为：生效判决书已确认许雅明父亲许光享有广州市荔湾区中山七路永庆街X号-1房屋四分之三产权份额，第三人许卿占有四分之一产权份额。许光委托何焕添与郑哲梅签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，也没有相关权利人提出异议，为合法有效。许光去世后，许雅明作为许光的合法继承人，依法继承许光的产权份额，许雅明对其所占案涉房屋四分之三产权依法享有占有、使用、收益、处分的权利。2016年12月1日合同期满后，许雅明要求收回案涉房屋，不再续租，并于2017年1月18日向一审法院提起诉讼，可见双方未就续租达成一致，因此郑哲梅应依约将房屋腾空并交还给许雅明，现郑哲梅并未履行该义务，郑哲梅从2017年12月2日起继续占用房屋的行为构成侵权，许雅明要求郑哲梅立即腾退案涉房屋并清缴从2016年12月2日起的房屋使用金符合法律规定，予以支持。庭审中，许雅明表示同意将郑哲梅在2016年12月2日后转账支付的款项抵作相应的房屋使用金，故房屋使用金应从2017年10月1日起算。由于许雅明占有案涉房屋四分之三产权，并非全部份额，故许雅明向郑哲梅主张的房屋使用金应在其产权份额范围内，至于许卿所占的四分之一产权份额收益，许雅明无权代许卿主张权利。为此，郑哲梅应从2017年10月1日起按每月1237.5元向许雅明支付房屋使用金至实际搬迁退房之日。关于郑哲梅答辩中提及的房屋修建费，因郑哲梅对此并未以反诉形式提出主张，本案对此不作实质审查，郑哲梅可另循途径解决。第三人许卿经一审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起一个月内，郑哲梅（含同住人员）迁出广州市永庆街X号之一地下和二楼房屋，将该屋腾空交还给许雅明管业。二、从2017年10月1日起至郑哲梅搬迁退房时止的房屋使用金，由郑哲梅按月支付给许雅明（按每月1237.5元计付）。三、驳回许雅明的其他诉讼请求。本案受理费100元，由许雅明负担50元，郑哲梅负担50元并迳付给许雅明。二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。案涉《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效。合同期满后，郑哲梅理应依合同约定交还房屋，一审判决交还房屋正确，予以维持。郑哲明辩称原出租人许光承诺合同到期后无条件按原租金标准续租，但郑哲梅并无提供相应的证据予以支持；其请求的房屋修建费，不属于本案审查范围，可另循途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人郑哲梅的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑哲梅负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一八年十二月二十四日书记员 王日平