中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）最高法民申4188号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广东海建投资发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区礼岗路**海外花园首层**铺。 法定代表人：容桂宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔志伟，广东康浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓露，广东康浩律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东海外建设总公司，住所地广东省广州市天河区天河路**外经贸大厦**。 法定代表人：李福昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖莘，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓燕，广东金桥百信律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：广州海外建设开发有限公司，住所地广东省广州市，住所地广东省广州市海珠区新港西路大江涌****iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：王崴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖莘，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓燕，广东金桥百信律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：广州市中汇置业顾问有限公司，住所地广东省广州市天河区，住所地广东省广州市天河区东站路******v> 法定代表人：罗睿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张琳，该公司工作人员。 再审申请人广东海建投资发展有限公司（以下简称海建公司）因与被申请人广东海外建设总公司（以下简称广东海外）、广州海外建设开发有限公司（以下简称广州海外）、广州市中汇置业顾问有限公司（以下简称中汇公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2016）粤民终1386号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 海建公司申请再审称，（一）因本案是合并审理广东海外、广州海外就（2013）粤高法民一终字第3号民事判决（以下简称3号判决）提起的再审及中汇公司就该判决提起的第三人撤销之诉而形成的诉讼，诉讼主体、法律关系及审查内容已有别于3号判决，故海建公司有权对本案申请再审。（二）海建公司与广东海外之间的管理费、利润等债权债务均已通过诉讼清算程序履行完毕，本案二审判决仍认定海外花园项目转名条件尚未成就，属认定事实错误。1.（2006）穗中法民五重字第9号民事判决判令海建公司向广东海外一次性支付管理费及开发利润16658100元，广东海外向海建公司一次性返还违约占用的1700万元资金及利息，（2008）粤高法民一终字第21号民事判决（以下简称21号判决）对此予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条的规定及《合作开发、承包施工经营＜海外花园＞合同书》（以下简称《2000年合同》）第二条的约定，海建公司与广东海外互负债务已抵销完毕，互不拖欠款项。2.海建公司应给付属于广东海外的投资款及利息，已经（2013）穗中法民五初字第37号民事判决（以下简称37号判决）驳回。3.37号判决确认双方在《2000年合同》中约定需要清理的五笔贷款已全部清理完毕，海建公司不存在未偿还广东海外债务的情形。（三）21号判决已确认《2000年合同》合法有效且已实际履行，即已确认海建公司对海外花园项目的投资建设行为合法，海建公司为该项目的所有权人，可以取得海外花园项目的所有权。本案二审判决否认海建公司投资建造行为的合法性，仅以海外花园项目登记在广州海外名下及海建公司未办理相关备案登记手续为由，认定海外花园项目产权归属广州海外，属适用法律错误。1.《2000年合同》明确约定广东海外将合同签订前其在海外花园项目的投资权益和将来经营项目的权利全部转让给海建公司，海建公司一直是该项目的投资经营主体，且广东海外在3号案件中也认可海建公司是海外花园项目的投资主体。2.广州海外设立的目的在于开发海外花园项目，该项目商品房虽登记在广州海外名下，但实际所有权人是海建公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，在不动产权属争议中，不动产登记具有权利推定效力，该效力可以被相反证据推翻。海建公司诉请确认对海外花园项目享有物权，应得到支持。（四）（2003）穗中法执字第1294号裁定书（以下简称1294号裁定）并未直接确认中汇公司对海外花园190套房产的物权，不属于物权确权裁定，不直接发生物权变动的效力，中汇公司不能依据该裁定书取得海外花园未售房产的所有权，本案二审判决对此所作认定错误。（五）最高人民法院对3号案件指令再审的依据是合作双方的债权债务可能未清算完毕，广东省高级人民法院在3号案件发回重审意见中明确重审重点为债权债务清算问题。根据上述意见，只要广东海外与海建公司的债权债务已清理，即应确认海建公司单独享有海外花园未售房产权益，本案二审判决违背该意见。综上，海建公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 广东海外、广州海外提交意见称，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回海建公司的再审申请。 中汇公司提交意见称，（一）海建公司依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，主张取得物权的理由不能成立。1.海外花园项目登记在广州海外名下，相关建设手续亦由广州海外负责，海建公司对该项目自始至终主张的是工程款而非所有权，其建造行为不符合合法建造的基本条件。2.海外花园项目在1998年至2001年已全部建成，并在2002年1月至2004年3月期间登记在广州海外名下，中汇公司也于2004年12月17日依据1294号裁定获得案涉190套房产的所有权。而《中华人民共和国物权法》施行在后，根据法不溯及既往的原则，海建公司不能取得海外花园项目的物权，广州海外有权处分该项目房产。（二）海建公司不能依据《2000年合同》直接取得海外花园项目的所有权。1.21号判决确认《2000年合同》的性质是房地产项目经营权转让，本案应适用《城市房地产开发经营管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。经从广州市不动产登记中心查询得知，海外花园项目土地出让金直至2014年仍未支付，海建公司欲通过《2000年合同》的约定取得海外花园项目的物权，不符合法律关于项目转让的规定。2.即便《2000年合同》约定的债权债务已履行完毕，在海外花园项目土地出让金未支付完毕的情况下，海建公司亦不能直接依据该合同取得海外花园项目的物权。（三）海外花园项目物业始终登记在广州海外名下，在《2000年合同》生效后，该项目物业也未变更登记至海建公司名下。而物权变动分为原因行为和结果行为，海建公司与广东海外、广州海外签订《2000年合同》，仅完成了物权变动的原因行为，海建公司对海外花园项目仅享有债权请求权，不享有物权请求权。（四）1294号裁定确认海外花园项目190套房产转让给中汇公司，并明确裁定书送达后立即生效。广州海外始终是海外花园项目的唯一合法所有权人，中汇公司通过参与人民法院的执行程序，以合理对价取得了案涉190套房产的物权。且在本案确权之诉一审立案前，该190套房产已在房地产登记簿上变更登记至中汇公司名下，并始终作为中汇公司的房产对外公示，相关执行程序亦经海建公司异议和多部门审查，被确认为合法合规。中汇公司享有案涉190套房产的物权，有充分的法律依据。综上，海建公司的申请再审事由不能成立。 本院经审查认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律规定，不动产物权的变动以登记为要件，且区分为原因行为和结果行为。在不动产物权变动未经登记的情况下，虽然可能导致不动产物权变动的原因行为并不必然无效，但该行为尚不足以发生不动产物权变动的法律效力，亦即当事人不能因该行为取得不动产物权。且通常情况下，以发生不动产物权变动为目的的基础法律关系主要表现为合同，其属于债权法律关系的范畴，属物权变动的原因行为。本案中，根据原审已查明的事实，2000年2月28日，广东海外与海建公司签订《2000年合同》，对海外花园项目的合作方式变更、债权债务清理、双方权责等事项作出约定，明确在满足一定条件的情况下，广东海外负有将海外花园项目产权及物业转名给海建公司的义务。从《2000年合同》的约定内容看，虽然广东海外与海建公司之间有将海外花园项目产权及物业转让给海建公司的意思表示，但该合同属债权法律关系，仅为海外花园项目不动产物权变动的原因，并不必然发生海外花园项目不动产物权变动的法律效力。海建公司实际享有的仅为债权请求权，而非物权请求权。在本案现有证据尚不足以证明广东海外、广州海外与海建公司明确约定海外花园项目不动产物权归海建公司所有，且讼争不动产产权已登记在广州海外名下，权属未依法变更登记为海建公司所有的情况下，海建公司依据《2000年合同》直接请求人民法院确认海外花园项目权属归其所有，缺乏事实和法律依据。其次，根据《2000年合同》的约定，广东海外将海外花园项目产权及物业转名给海建公司，应满足海建公司已给付广东海外约定的管理费和利润、投资及利息、偿还原已形成的以广东海外名义承担的与海外花园项目相关的各项债务等条件。虽然人民法院已通过另案对广东海外、广州海外与海建公司之间的管理费和开发利润、投资及利息、相关银行债务等纠纷作出处理，但从原审已查明的事实看，双方当事人一直未对海外花园项目所涉债权债务进行清算，原判决认定讼争海外花园项目产权及物业的转名条件未成就，无明显不当。此情形下，海建公司请求人民法院确认海外花园项目权属归其所有，亦缺乏事实和法律依据。再次，承前所述，海建公司在本案中享有的仅为债权请求权，在海外花园项目国有土地使用权及相关规划、建设、商品房预售等证书均由广州海外取得，且讼争不动产产权已登记在广州海外名下的情况下，海建公司亦不符合原始取得海外花园项目物权的法定条件。海建公司主张其通过合法建造行为取得海外花园项目物权，同样缺乏法律依据。综上，原判决认定海建公司请求确认海外花园项目权属归其所有的主张不能成立，有事实和法律依据。海建公司关于其对海外花园项目享有权属的申请再审事由，理据不足，不能成立。 此外，海建公司申请再审还主张1294号裁定不能直接发生物权变动效力，中汇公司不能取得案涉190套房产的物权。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。从原审已查明的事实看，中汇公司是通过人民法院的执行程序参与案涉190套房产的处分，与之相关的1294号裁定是人民法院依法作出且已生效的法律文书，属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所规定的导致物权设立、变更、转让或消灭的法律文书，可以产生不动产物权变动的法律效力。据此，原判决认定中汇公司已通过1294号裁定取得案涉190套房产物权，符合法律规定。海建公司关于中汇公司未取得案涉190套房产物权的申请再审事由，缺乏法律依据，不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回广东海建投资发展有限公司的再审申请。 审判长  张颖新 审判员  奚向阳 审判员  钱小红 二〇一八年十二月十七日 法官助理盛强 书记员王天津