西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12556号原告：周艳菊，女，汉族，1958年3月6日出生，住西安市雁塔区。原告：张涛，男，汉族，1983年6月24日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人：严雨晨，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区丁白路****楼****。法定代表人：田军亚，系该公司总经理。委托代理人：罗滨，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：李永刚，陕西稼轩律师事务所实习律师。原告周艳菊、张涛诉被告陕西智逸实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告共同委托代理人严雨晨、被告委托代理人罗滨、李永刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周艳菊、张涛共同诉称，2015年7月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××区××街办××路的高新大都荟第7幢1单元9层10906号商品房，房屋面积193.89平方米，2015年5月29日，原告支付全部购房款1986516元。合同约定2016年8月31日为最后交房期限，但被告直至2017年7月7日才将房屋交于原告装修，直至2017年11月底左右才完成消防验收，被告的违约行为严重影响了原告对房屋的使用收益，现要求：1、判令被告向两原告支付自2016年8月31日起至2017年7月7日的逾期交房违约金61581.99元（计算方式：1986516元×万分之一/天×310天＝61581.99元）。2、本案诉讼费由被告承担。被告陕西智逸实业有限公司辩称，合同附件五：补充协议第3条明确约定“买受人在收房时应向政府相关部门一次性交清公用维修基金及房屋契税，并向出卖人出示交费单据；否则出卖人有权拒绝交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。”而原告至今未提供其已经交存了公用维修基金的凭证，因此上诉人无需承担逾期交房的违约责任。理由为：1、房屋专项维修资金是为了维护全体房屋所有者合法权益及保障住宅共用部分、公用设施设备的维护和正常使用而设立的。《住宅专项维修资金管理办法》也明确规定业主有义务交存专项维修资金。因此合同约定交存房屋专项维修资金作为交房的前置程序并不违反法律规定，相反是为了保护全体业主的合法权益。2、原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）系西安市住房保障和房屋管理局（下称“房管局”）提供且经房管局审查无误后于房管局所提供的相关网页下载打印后双方签订确认的，买卖合同的全部内容均是在房管局的监督下双方自愿签订，买卖合同的内容是双方真实意思的表达，对于原被告双方均有法律约束力，双方均应遵守合同约定。3、合同第十一条约定“房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房屋资讯网（××）查询、下载打印，自行前往专户银行交存。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证”，该条为房管局提供的标准模板，并不存在任何的改动。由此可见，交存房屋专项维修资金是有关部门要求购房者履行的法定义务，并非被告强加于原告；交存房屋专项维修资金的整个流程在签订合同时已经明确告知，且全程都无需被告参与，被告也不可能就房屋专项维修资金的交存设立任何的障碍。因此未交存房屋专项维修资金完全是原告自身的原因所致与被告无关，原告应就其未按照合同约定交存专项房屋专项维修资金承担相应的责任。综上所述，要求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2015年7月2日，原告周艳菊、张涛与被告陕西智逸实业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15070130），约定两原告购买被告开发的位于西安市××区××街办××路的高新大都荟第7幢1单元9层10906号商品房，该房屋建筑面积为193.89平方米，总价款为1986516元。该商品房层高3.3米，建筑层数地上28层，地下0层，，地下**：出卖人应在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定的方式支付了全部购房款1986516元。另查明，涉案房屋于2017年6月12日通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的分户验收。2017年6月20日，被告将《交房通知书》以特快专递的方式送达给原告。原告于2017年7月7日从被告处领取房屋钥匙。被告认可涉案房屋于2018年2月14日完成消防验收。上述事实，有商品房买卖合同、付款凭证、建设工程验收报告及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告按照合同约定的方式向被告支付了全部购房款，被告亦应按约在2016年8月31日之前向原告交付符合合同约定及法律规定的商品房。本案争议焦点为被告是否存在逾期交房违约行为。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上28层，系一类高层住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外，还应通过消防验收。本案中，被告虽然在向原告通知交房时已经取得了五方工程验收，符合合同约定的条件，但尚未取得消防验收，直至原告收房时，涉案房屋依然未获得消防验收，并不具备交付条件，故原告主张自合同约定的交付时间至实际收房之日的逾期交房违约金，有事实及法律依据。根据商品房买卖合同的约定，被告理应按照实际总房款1986516元每日万分之一的标准向原告支付自2016年9月1日至2017年7月7日共计310天的违约金。被告辩称于法无据，与事实不符，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周艳菊、张涛支付2017年9月1日至2017年7月7日期间的逾期交房违约金61581.99元（1986516元×日万分之一×310天＝61581.99元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，由被告陕西智逸实业有限公司负担。因原告周艳菊、张涛已预交，故被告应在履行给付金钱义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  景振宇审判员  郝 杰审判员  余 洁二〇一八年十二月二十四日书记员  李 丹打印：扈艳红校对：魏张红2018年月日送达