江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初5687号 原告：周莉。 被告：苏州新高置地有限公司。 法定代表人：朱复民，董事长。 委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金融，江苏颐华律师事务所实习律师。 原告周莉与被告苏州新高置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法由审判员沈文春独任审判，并于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告周莉，被告苏州新高置地有限公司的委托诉讼代理人刘晓炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周莉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决赔偿房屋差价20000元；2、请求被告承担本次全部诉讼费用。事实与理由：原告为外地来苏州工作人员，初到苏州，在听信被告工作人员介绍及广告宣传虹锦湾花园为苏州新区科技城实验小学、新区实验中学和东渚实验小学双学区房后，原告为了将来子女能够能够获得更好的教育资源，就读重点中学，与被告签订了合同编号为：苏新合同201311120073的购房合同，工商备案号05000900120130301，房屋面积为118.59平方米，房价为1101112元，交房日期为2014年9月15日。合同签订后，原、被告双方各自履行了付款和交房义务。时至2018年5月，原告始知虹锦湾花园并未划入苏州新区科技城实验小学、新区实验中学范围。原告认为，被告交付的房屋无法达到宣传中的学区房，被告的行为为虚假宣传，并且按照公认的市场行情，重点小学和中学学区房的价值高于非重点小学、中学学区的房屋，被告应补偿差价损失，暂定起诉金额为人民币两万元，若经鉴定或评估原告损失超出两万元，以实际损失为准。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告苏州新高置地有限公司辩称，1、自2017年起，涉案房屋所属的新区三中已被列为苏州高新区实验初级中学分校，由此可以认定目前该学校与被告前期宣传中提及的苏州新区实验中学科技城分校属于同一所中学，故被告的前期宣传并无不实。2、原告并未举证证明确有适龄儿童需要就学，不能证明其购房是为了选择相关学区。3、原告的起诉已经超过诉讼时效。2015年5月，苏州市教育局发而的《2015年—2016年义务教育施教区及幼儿园招生范围》中已明确虹锦湾的学区归属。原告于2015年5月份就应当知道该小区的学区划分，到原告提起本案诉讼的时间为2018年10月，已经超过了法律规定的诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告于2013年11月12日与被告苏州新高置地有限公司签订编号为苏新合同201311120073号《商品房买卖合同》一份，约定前者购买后者开发的位于苏州高新区松花江路933号虹锦湾花园**室房屋一套，建筑面积118.59平方米，总价为1101112。在该合同附件五：合同补充协议第2条，双方约定：买受人已充分了解该房屋的规划内容及周围20米范围内（本小区范围内）和该房屋地下室、屋顶部分的相关环境的建设内容和相邻关系。买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。出卖方在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受方参考之用，不作为合同内容和出卖方承诺内容，具体以政府部分批准的实施方案为准。第15条约定：双方在此确认买卖合同及本补充协议均为双方经充分协商讨论后达成的一致的意思表示，双方充分明确、理解并接受买卖合同及补充协议内容，并取代在此这双方正式或非正式的书面（含广告、楼书、模型、样板间）或口头的交流、谈判和协商。双方另对其他相关事宜进行了约定。 合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告按约向原告交付了涉案房屋。2015年6月19日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为本案原告周莉单独所有。 另查明，2015年4月10日，苏州市分安局便民服务员针对市民关于“虹锦湾属于科技城还是东渚镇”的网络咨询：回复称“虹锦湾花园项目属于东渚镇区域、业主户籍应属东渚派出所属地管理”。2015年5月份，在苏州市教育局发布的《2015年义务教育施教区及幼儿园招生范围》中，明确东渚镇范围内所属村及居民住宅区属于苏州高新区东渚实验小学及苏州高新区第三中学施教区。2018年，虹锦湾花园仍属于苏州高新区东渚实验小学和苏州高新区第三中学。 又查明，在虹锦湾楼盘的路面广告中，频繁出现“双学区”字样。在苏州高新区东渚镇路西渚公交站台，立有广告牌一副，其上记载“虹锦湾”、“首付10万元起”、“双学区”等字样。在苏州搜房网关于该楼盘的宣传视频中，楼盘置业顾问在接受网站记者采访时，就周边配套介绍称“楼盘中学为双学区，一个是位于松花江路的新区第三中学，另一个是位于北面的苏州实验中学科技城分校，业主可以双向选择”。2014年2月至5月间，名为“虹锦湾”的公众微们号推送的文章中，多次使用“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等字样。被告也在诉讼中确认，销售中广告纸上确实写过上述“双学区”等字样。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充条款、不动产权证书、谈话笔录及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以有房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告与被告苏州新高置地有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。被告在虹锦湾楼盘的路面及高炮广告牌、网站宣传资料及向信推广平台中多次提及“双学区”“双学区，实验中学”等内容，根据上述销售广告及宣传资料，普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学（新区实验中学科技城分校）施教区范围，其子女可在该校就读的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约，即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋不属于新区实验中学科技城分校学区范围，而属于新区第三中学学区范围，故被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，对于被告所做的双学区宣传，其应有着起码的鉴别与判断；其次，即使原告对此缺乏起码的判断，其也应了解某小区是否属于某学校施教区范围并非由开发商决定，而是由政府教育部门决定，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再做决定；第三，教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。因此，学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的，原告由于疏忽、轻率而做出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。因被告的不当宣传构成违约，引起了本案纠纷的产生，本院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况，酌定被告赔偿原告损失1万元。至于双方在合同附件五的合同补充协议就涉案事项作出的相关约定，本院认为，上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务，因而为无效约定。关于被告提出的“原告的起诉已经超过了诉讼时效”的辩解，本院认为，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被分害时计算，虽然虹锦湾小区的学区及户籍情况原告已于2015年知悉，但2015年、2016年虹锦湾小区的适龄学生是可以就读科技城学区学校的，此时原告的权利尚未被侵害，直至2017年虹锦湾小区的适龄学生不能就读科技城学区的学校时，原告权利被侵害的状态才得以确定，因此本案的诉讼时效期间应当自2017年开始计算，原告的起诉未超过诉讼时效期间，故被告的上述辩解本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 被告苏州新设置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周莉支付赔偿款10000元。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：62284004061********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告周莉负担75元，由被告苏州新高置地有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号105553010********。 审判员  沈文春 二〇一八年十二月十日 书记员  沈道真