云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云08民终937号 上诉人（一审被告、反诉原告）：云南孟连县公信橡胶有限责任公司。住所地云南省普洱市孟连傣族拉祜族佤族自治县。 法定代表人：岩来，系公司总经理。 委托诉讼代理人：符江，云南百姓律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人:（一审原告，反诉被告）：普洱博通商贸有限公司，住所地云南省普洱市孟连县。 法定代表人：袁毅，系公司总经理。 委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈中贤，云南云渝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人云南孟连县公信橡胶有限责任公司（以下简称公信公司）因与普洱博通商贸有限公司（以下简称博通公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县人民法院（2018）云0827民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 公信公司上诉请求:撤销一审判决第一、三项，改判支持公信公司的一审反诉请求，即判令解除公信公司与博通公司签订的《制胶厂租赁协议》。事实和理由：一审判决公信公司与博通公司签订的《制胶厂租赁协议》继续履行是错误的，违背了事实及法律规定，依法应予撤销、改判。一、一审判决《制胶厂租赁协议》继续履行的理由之一是公信公司对租金支付未进行催告要求博通公司在合理期限内支付。一审判决的这一理由违背了本案事实及法律规定，是错误的。1.公信公司曾多次催促博通公司支付租金，履行明面上的《制胶厂租赁协议》及另外的合作协议《股东合作及股权协议书》。公信公司出租的制胶厂出资达4000余万元，每年的租金应在200余万元以上。袁毅为了与公信公司合作，找公信公司法定代表人商量，双方商定公信公司以制胶厂的使用权作为出资，袁毅出资2000万元共同经营橡胶加工，经营主体是另成立一家公司，公信公司占新公司40%的股权，另外新公司每年再向公信公司支付数额较小的租金。后来各方商量以被上诉人为合作经营主体。合作开始后，公信公司将其制胶厂交给了博通公司，但被袁毅控制的博通公司一方面是不按《制胶厂租赁协议》约定支付租金，公信公司多次催促，但博通公司仍未向公信公司交付租金，另一方面又拒不履行双方原商定的合作协议，反而采取种种阴谋手段，意图侵吞公信公司全部资产。博通公司拖欠2017年的租金已快一年，2018年上半年的租金己超7个月。博通公司原是长期拖欠，本案一审中直接是说已付完租金。即双方争议的不是催促问题，而是租金付没付问题，是博通公司是否还愿意交的问题。一审判决以公信公司未进行催交租金判决租赁合同继续履行是审理错误双方的争议焦点。按一审判决的理解，公信公司未催交，那么公信公司反诉称博通公司未交租金，要求解除租赁协议，这也是催交的一种方式，但至今，博通公司仍未交付租金。这足以说明，不是公信公司不催，而是博通公司根本就不想交，博通公司已以实际行为表明其不愿履行协议义务，已经构成根本性违约，公信公司的合同目的已经无法实现，已符合《中华人民共和国合同法》第94条第三、四项的规定，合同当然依法应予解除。2.承租人拖欠租金，出租人不是必须要先催告承租人在合理期限内给付租金才能解除合同。没有任何法律明确规定出租人不催交就不能解除租赁合同。跟租金催交有关的唯一法律规定是《中华人民共和国合同法》第227条，此条规定的是出租人可以催交，不是必须催交，可以是一种权利，可以行使，也可以放弃。一审判决将法律规定的出租人的权利，理解为义务，显然是错误的。二、一审判决《制胶厂租赁协议》继续履行的理由之一是制胶厂的投资现状和土地使用权情况。但根据制胶厂的投资现状和土地使用权情况更是能够证明《制胶厂租赁协议》应予解除，而不是继续履行。1.制胶厂的投资现状，是租赁协议应予解除的理由，而不是继续履行的原因和理由。一审判决所说的制胶厂的投资现状，是指制胶厂交给博通公司后进行了大量的改扩建。无任何法律规定租赁物被改扩建，是合同应当履行的加强因素。《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。一审中，博通公司未举出任何证据证明其对制胶厂进行的改扩建征得了公信公司的同意。所以，博通公司擅自对租赁物进行了改扩建，应当恢复原状、赔偿损失，这显然是博通公司违约的表现，这只可能成为出租人解除租赁合同的理由，不可能成为承租人要求合同应当继续履行的理由。2.制胶厂的土地使用权情况是租赁协议应予解除的理由，而不是继续履行的原因和理由。一审判决所说的制胶厂的土地使用权情况，是指作为租赁物主要内容之一的制胶厂的土地使用权，其所有人在2017年9月由公信公司变更为博通公司，土地使用权由公信公司转让给了被上诉人。制胶厂的土地使用权，是双方的租赁物的主要内容。现在租赁物的主要内容都已经不属于公信公司，公信公司当然不能再将土地继续进行出租了。所以，双方签订的《制胶厂租赁协议》因为土地使用权变化情况，已经无法再继续履行，租赁协议当然应当予以解除，而不是继续履行。总之，因博通公司的根本性违约，公信公司签订租赁协议的合同目的已经完全无法实现，双方签订的《制胶厂租赁协议》，公信公司当然有权主张解除合同，《制胶厂租赁协议》依据本案事实和我国法律规定应当予以解除。 博通公司辩称：第一点，公信公司请求撤销一审判决的一项、三项没有事实和理由。因为涉案的场地租赁属于博通公司改建和扩建，并且博通公司在合同期限以内已经向这公信公司交纳了场地的租赁费；第二点，本案严格上讲，应当是由博通公司来上诉，对方因为一审法院的判决没有支持公信公司通知博通公司停产所造成的损失。那么对于这个损失我们将另案进行起诉。博通公司认为原审法院没有支持判决公信公司的反诉请求，适用法律正确，程序得到，应当予以维持。 博通公司向一审法院起诉请求：1.判令公信公司立即停止侵权，让博通公司恢复正常生产；2.判令公信公司继续履行双方签订的《制胶厂租赁协议》；3.判令公信公司向博通公司承担违约责任，赔偿博通公司自2018年5月9日起至2018年6月8日止，按人民银行一年期贷款基准利率4.75%/年（0.4/月）计算的博通公司投资12033229.20元的利息损失48132.92元，并自2018年6月9日起至博通公司恢复正常生产之日止的利息损失按每月48132.92元计算；4.判令公信公司向博通公司赔偿停产期间自2018年5月9日起至2018年6月8日止博通公司向工人支付的工资损失63857元，并自2018年6月9日起至博通公司恢复正常生产之日止的工资损失按每月63857元计算；5.诉讼费由公信公司承担。 公信公司反诉请求:判令解除双方签订的《制胶厂租赁协议》；2.诉讼费用由博通公司承担。 一审认定事实:2017年3月16日，博通公司与公信公司签订《制胶厂租赁协议》。协议约定，公信公司将公信乡制胶厂（包括土地及所属的厂房、宿舍、办公楼等设施）租赁给博通公司，并将排污许可证变更到博通公司名下，由博通公司自负盈亏经营。租赁期限为30年，即2017年3月18日至2047年3月17日止。租赁费为第一年5万元，第二年在上年的基础上增加1万元，以此类推，第30年租赁费34万元。第一年的费用在2017年12月付清（扣除维修等费用后），第二年费用在2018年3月30日结清本年租金50%，农历2019年春节之前结算清本年租金。如违约，违约方应承担非违约方的全部直接、间接经济损失。协议签订后，双方按协议办理了移交手续，博通公司租赁使用公信乡制胶厂包括土地及所属厂房、宿舍、办公楼等设施。博通公司承租公信乡制胶厂后，组织进行生产，对制胶厂做了改扩建，并将原属公信公司的制胶厂土地使用权转让到博通公司名下。2018年5月9日，公信公司在公信乡制胶厂张贴《云南孟连公信橡胶有限责任公司关于终止执行与普洱博通商贸有限公司签订租赁协议的通知》，通知内容为：“公司全体员工：即日起，云南孟连公信橡胶有限责任公司终止执行与普洱博通商贸有限公司签订的租赁协议相关约定。加工厂所有员工停止上班，重新上班的具体时间等候通知。公司的厂房、办公室、机械设备等暂时停止使用，任何人擅自使用的，我公司将一律追究其法律责任。”博通公司认为公信公司张贴公告的行为导致博通公司的停产，侵害了公司的权益。公信公司认为博通公司未按合同约定支付租金，违反合同的约定。 一审法院认为，1.关于双方签订的《制胶厂租赁协议》是否继续履行的问题。博通公司、公信公司是依法成立的公司，双方在平等、自愿的原则下签订的《制胶厂租赁协议》，协议不违反法律的相关规定，是合法有效的，合同双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。协议签订后，公信乡制胶厂交付博通公司经营使用，博通公司接收后对制胶厂进行了改扩建，且公信乡制胶厂的土地使用权已转让到博通公司名下。在合同约定的租赁期限内，公信公司仅以博通公司未按期支付租金为由，要求解除双方的租赁协议，一审法院认为，首先公信公司对租金支付未进行催告要求博通公司在合理期限内给付，其次结合公信乡制胶厂的投资现状和土地使用权情况，公信公司要求解除《制胶厂租赁协议》诉请不成立，合同应继续履行。2.博通公司诉请的损失如何认定的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。博通公司以公司资金投入利息和前期发放的工人工资金额主张损失，一审法院认为投资资金的利息和工人工资是制胶厂生产成本的投入，不是租赁物的收益，博通公司以此主张损失，于法无据，一审法院不予支持。对于博通公司要求公信公司立即停止侵权，让其恢复正常生产的诉请。博通公司以公信公司在制胶厂张贴《云南孟连公信橡胶有限责任公司关于终止执行与普洱博通商贸有限公司签订租赁协议的通知》的行为，认为其侵权，但未提交相关证据证实公信公司行为已妨害制胶厂的正常生产或者有其他妨害正常生产的行为，故一审法院认定其举证不能，对普洱博通公司的该诉请不予支持。综上所述，普洱博通公司与公信橡胶公司签订的《制胶厂租赁协议》按照合同约定继续履行。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告普洱博通商贸有限公司与被告云南孟连县公信橡胶有限公司于2017年3月16日签订的《制胶厂租赁协议》继续履行；二、驳回原告普洱博通商贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）云南孟连县公信橡胶有限公司的诉讼请求。案件受理费2540元，由原告（反诉被告）普洱博通商贸有限公司负担2440元，被告（反诉原告）云南孟连县公信橡胶有限公司负担100元；反诉费50元，由被告（反诉原告）云南孟连县公信橡胶有限公司负担。 本案二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 公信公司提交证据两组:第一组证据：照片，欲证明博通公司在租用的厂房办公区内未经公信公司许可乱修乱拆乱建。第二组证据:民事诉状、股东会决议、出资证明书，欲证明是公信公司与尹良清诉博通公司；出资证明书是配合一审已经提交的章程和合作协议一起使用，总的证明目的就是双方在签订协议只是合作的表面协议，合作的另外事实是在租赁协议之外还有用公信公司的使用权作为出资，占博通公司40%股份，各方一致认可股权或者股金已经到位了。双方有合作的事实。博通公司股东及法人袁毅与股东尹良清采取诈骗手段侵吞公信公司资产并意图将公信公司及持股代表赶出博通公司，达到侵吞公信公司资产的目的。 博通公司质证认为：对第一组证据的真实性认可，关联性及证明目的不予认可。公信公司的四个股东会在2013年6月9日的决议书将所欠博通公司法定代表人个人的借款抵押变更为博通公司法定代表人个人名义，博通公司为了生产开了一个门，与本案没有关系。第二组证据与本案没有关联性，并且案件已经由一审法院开庭审理，具体应该以法院认定判决为准；对证明的目的不予认可，岩伍没有实际出资和担任博通公司股东的资格；公信公司认为博通公司股东及法人的袁毅与股东尹良清采取诈骗手段侵吞公信公司资产并意图将公信公司及持股代表赶出博通公司，达到侵吞公信公司资产的目的，应该向公安机关报警解决。 本院认为，第一组证据的真实性予以认定，对证明目的不予认可。第二组证据与本案没有关联性，本院不予采纳。 博通公司提供两组证据:第一组证据:四个案件的民事诉状和四个案件的受理通知书。欲证明：1.租赁的产地和租赁物属于博通公司，投资兴建改建的事实；2.公信公司通知博通公司关闭生产厂地的系列损失，博通公司保留对公信公司的诉权。第二组证据：1.陈建华的挖机工作时间说明；2.宜兴市华联水处理设备有限公司环保设备到货安装清单；3.谢玉强对场地新改建施工的现场签证记录表；4.西双版纳锦辉经贸有限责任公司橡胶设备验收清单。以上单据均有岩来的签名。欲证实：1.涉案的租赁场地由公信公司的法定代表人岩来同意进行施工，并将租赁场地全部新改建；2.证实涉案的租赁场地改造的具体执行人是岩来，也就是博通公司的总经理。 公信公司质证认为：对第一组证据的关联性不予认可，真实性现在是没有办法确认，我方不清楚有这个事情，证明目的不予认可。对第二组证据的真实性无法确认，因为没有岩来的确认，所以不能确定岩来的签字，对其关联性不认可，不能证明公信公司法定代表人同意进行改建，只能说明岩来是参与，并且岩来同时也是博通公司的总经理。所以对证明目的不予认可。 本院认为，以上两组证据与本案无关联性，本院不予采纳。 经本院审查的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 另查明，博通公司承租公信乡制胶厂后，组织进行试生产，对制胶厂做了改扩建，并将原属公信公司的制胶厂土地使用权转让到博通公司名下。 2017年3月27日，博通公司支付公信公司租金5万元。 本院认为，本案争议的焦点为《制胶厂租赁协议》是否应予解除的问题。2017年3月16日，博通公司与公信公司签订《制胶厂租赁协议》，该协议约定了三十年的租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故，该协议约定超过法律规定二十年租赁期限的，部分无效。自2017年3月18日起至2037年3月17日止，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。公信公司认为，自协议签订后博通公司既没有支付过租金，又不履行双方商定的合作协议，博通公司根本性违约，合同目的已经无法实现，应当解除合同。其次，制胶厂的土地使用权已经转移给博通公司，合同内容已经变更合同无法继续履行，应当解除合同。博通公司认为，租金已经按时交纳，不存在没有交付租金的事实，并且博通公司承租后对制胶厂进行了大量的投入，合同不满足解除的条件。本案中,关于租金是否已经支付的问题。按照合同约定，第一年租金为5万元。博通公司于2017年3月27日支付5万元,在收据上写明“制胶厂租金”。该收据有支票存根及岩来的私章进行确认，公信公司不认可第一年租金已经支付，认为没有公司的公章也未进公司账户，岩来私章真实性不清楚，款项是用了5万元，但属于维修费用。本院认为，该款项在收据及存根上博通公司均注明款项性质是租金，虽没有公信公司公章进行确认，但收款人岩来是公信公司法定代表人，其行为可以代表公司，同时公信公司以岩来私章存疑及款项性质是维修费进行抗辩，应向法院提供相关证据予以证实或申请对私章进行鉴定，因其不能提供证据证明其主张，根据举证规则应由其承担举证不能的法律后果。第二年租金6万元。根据双方合同约定，应在2018年3月30日结算本年租金50%（3万元）,农历2019年春节之前结算清本年租金。博通公司认为，双方口头约定第二年租金应支付的3万元是用岩来向袁毅借款4.5万元进行了抵扣，所以已经支付。对此，公信公司不予认可，本院亦不认可该租金支付行为。博通公司未于2018年3月30日向公信公司支付租金3万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，首先，从第二年支付租金时间上看，租金6万元分为两部分进行支付，第一部分3万元，博通公司逾期未支付，第二部分3万元，支付时间在农历2019年春节之前，现还未到期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中,公信公司未向法院提供证据证实其对到期租金进行过催告,要求博通公司在合理期限内支付,同时结合合同双方对租期的长期约定、博通公司对租赁物的大量投入及租金逾期未支付的金额及违约程度，本院认为，3万元租金逾期未支付即不能认定是迟延履行了主要债务，也不能认定该迟延履行致使合同目的不能实现。第二，公信公司认为双方商定有合作协议，博通公司不履行，属于根本性违约，合同目的已经无法实现。本院认为，本案审理的是租赁合同纠纷。合作协议，属于另一民事法律关系，本院不予审查。第三，关于制胶厂的土地使用权已经转移给博通公司，合同内容已经变更，合同无法继续履行的问题。本院认为，根据双方合同约定的租金的范围包括土地、厂房、宿舍、办公楼等，现土地使用权已经转移到承租方博通公司名下，但博通公司并未要求减少租金，双方也未就此达成新的协议，出租方公信公司据此要求解除合同，没有法律依据。故，公信公司请求解除《制胶厂租赁协议》没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，云南孟连县公信橡胶有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费50元，由云南孟连县公信橡胶有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 坤 审判员 田 田 审判员 胡 荣 二〇一八年十二月十八日 书记员 李专政