江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0983民初3945号 原告：何某某，男，汉族，广东省兴宁市人。 委托诉讼代理人：谌建平，江西民信律师事务所律师，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：李望，江西民信律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：某某物流有限公司，住所地：江西省新余市。 法定代表人：刘某某，该公司经理。 委托诉讼代理人：肖建军，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：谌水清，江西筠泉律师事务所律师，代理权限：特别授权。 第三人：廖某某，男，汉族，广东省兴宁市人。 原告何某某（下称原告）与被告某某物流有限公司（下称被告）、第三人廖某某（下称第三人）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告向本院起诉后，本院于同日立案受理。本案依法由审判员况小建担任审判长，人民陪审员肖芳、李丽娟组成合议庭，书记员熊乐平担任记录，于2017年12月6日、2018年5月18日、2018年7月20日三次公开开庭进行了审理。原告何某某到庭参加了第一次诉讼，原告的委托诉讼代理人李望到庭参加了第一次、第三次诉讼，原告的委托诉讼代理人谌建平到庭参加了第二次诉讼。被告某某物流有限公司的委托诉讼代理人谌水清到庭参加了第一次诉讼，被告的委托诉讼代理人肖建军到庭参加了第二次、第三次诉讼。第三人廖某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年5月4日，原告何某某与第三人廖某某及其父母廖某2、廖某3签订了《房地产买卖合同》，约定将坐落于广东省兴宁市××路××号（××）房屋出卖给原告，总价款243万元人民币，第二日交定金150万元，余款93万元按照第三人廖某某的要求向其弟廖某4出具欠条，并交由第三人廖某某的父亲廖某2保管，并出具购房款总收条。合同签订后，原告按照第三人的指示已支付完毕243万元购房款，第三人也已将房产交付给原告使用至今，同时将产权证书交由原告保管。2016年5月5日，原告与第三人廖某某至兴宁市房产交易中心办理产权转移申请，并填报了《办理不动产转移申请书》。2016年5月6日，双方已委托兴宁市为民房地产评估所办理评估核价手续，支付评估费7989元。2016年6月16日，在地税局填报了《广东省地方税收纳税申报表》，在国税交产权转移印花税，国有土地使用权出让契税94.7元，在国土资源局补缴土地价款3105元。正在按程序办理过户的过程中，2016年7月5日接到房产交易中心不予办理过户登记的通知，原因是第三人廖某某在外有经济纠纷，房屋已被江西省高安市人民法院执行查封，无法办理过户手续。经查：被告某某物流有限公司系执行案件的申请人，第三人廖某某系执行案件的被申请人，在执行程序中被告某某物流有限公司作为申请人向江西省高安市人民法院申请对原告已实际取得所有权××房产（××于广东省××路××号（××））申请执行，并作出执行裁定，为此，原告提出案外人执行异议之诉。原告认为，依据《合同法》第60条、130条及《物权法》第15条等法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告已付清房款并已实际占有、使用房屋，已取得了该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，且原告对于未能办理过户登记手续不存在过错。综上，原告为维护自身的合法权益，依法诉至法院，请求判令立即停止对坐落于广东省兴宁市××路××号（××）房屋的强制执行，并解除查封措施；依法确认原告与第三人廖某某签订的房屋买卖合同有效，并确认坐落于广东省兴宁市××路××号（××）房屋归原告所有；本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，一、法院对第三人廖某某位于广东省兴宁市××路××号房产的查封，发生在原告何某某支付房屋购买金尾款之前，法院查封时间为2016年7月4日8时37分，而原告何某某支付尾款时间是2016年7月4日10时40分，且汇入的账户是廖某4的账户；二、原告何某某并未付清所有购房款，且在购房当中存在过错。从原告提供的相关证据只能证实原告在2016年5月5日向第三人廖某某转账130万元，且该款项并未注明用途，对于余款113万元原告未能举证其已支付给了第三人廖某某；三、被查封房产并未办理产权登记过户手续，兴宁市地税局在复函中已经陈述了第三人廖某某、原告何某某至今未在该局办理销售不动产发票和缴纳税费；四、原告何某某对查封房产并未实际占有，法院查封时显示的2016年7月5日电表的使用人仍然是赖某某，水表的使用人也是第三人廖某某。原告何某某是在房产被查封后的7月14日才办理了电表户名变更，在2016年7月21日办理的水表变更。因此，被告方认为原告既未支付房屋购买金，也未对房屋进行实际占有，依据相关法律规定，人民法院查封冻结第三人廖某某的该套房产符合法律规定，没有过错，不应当予以撤销。 第三人廖某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提出任何答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：证据（一）原告的身份证、被告工商登记信息各一份，被告对该证据没有提出异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。证据（二）《购房定金协议》一份、《房地产买卖合同》一份，被告对该证据提出了异议，本院对该《购房定金协议》的真实性、合法性、关联性予以认定，该定金协议上有原告何某某与第三人廖某某的签字；对该《房地产买卖合同》的真实性、合法性、关联性予以认定，该买卖合同上有原告妻子罗某某、原告何某某及第三人廖某某、第三人父母廖某2、廖某3的签字，见证人朱某,4也在该合同上签字。证据（三）收条一张及银行转账凭证，被告对该证据提出了异议，本院对该收条的真实性、合法性、关联性予以认定，该收条上有第三人廖某某的签字；对银行转账凭证的真实性、合法性、关联性予以认定，该银行转账凭证可以证明原告分别于2016年4月11日支付了200000元、2016年5月5日支付了1300000元、2016年5月19日支付了280000元、2016年7月4日支付了195000元和455000元，共计2430000元。证据（四）房产证五本，本院对该五本房产证的真实性、合法性、关联性予以认定，认定位于兴宁市××路××号的房屋（1-5层）登记的所有权人为第三人廖某某。证据（五）《办理不动产转移申请书》复印件、《兴宁市不动产登记申请表》复印件，被告对该证据提出了异议，本院对该证据的合法性不予认定，该证据为复印件，且没有相关出具单位的盖章证明。证据（六）《房地产二手房交易评估委托书》、《兴宁市房地产交易评估核价书》、评估费发票5张，被告对该证据提出了异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，五份评估核价书及五份评估收费计价表有“兴宁市为民房地产评估所”的盖章。证据（七）广东省地方税收纳税申报表两份、产权转移书据印花税一份、国有土地使用权出让契税税证明一份、补交土地价款电子票据、《国有土地使用权变更登记委托书》一份、关于调查“某某房产交易情况”的回复一份，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，可以认定2016年6月16日第三人向兴宁市地方税务局交纳了印花税和契税共计94.7元，向兴宁市国土资源局补交土地转让款3105元。证据（八）《兴宁市地方税务局关于廖某某、何某某销售不动产缴税情况的复函》复印件一份，本院对该复函的真实性、合法性、关联性予以认定。证据（九）新圩镇石崖村村委会、新圩镇派出所证明一份，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，认定第三人廖某某与廖某4为兄弟关系。证据（十）《梅州市兴宁供电局电费机打发票》一份、《兴宁市自来水有限公司用户用水清单》一份，被告对该证据提出了异议，本院对该兴宁市供电局的电费发票及兴宁市自来水有限公司用水清单的真实性、合法性、关联性予以认定，认定原告已交纳了2016年7月5日至2016年8月5日的电费30.60元，并交纳了2016年5月至2016年8月期间的自来水费用。证据（十一）房屋现场照片打印件，被告对该证据提出了异议，本院对该证据的关联性不予认定，该照片无法显示其拍摄的时间。证据（十二）“高安市人民法院协助执行通知书”一份、“查封登记审批单”复印件一份，被告对该证据没有提出异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。证据（十三）高安市人民法院（2016）赣0983民初1959号之2民事裁定书复印件一份、（2017）赣0983执891号之一执行裁定书复印件一份，被告对该证据没有提出异议，本院对该证据予以确认并在卷佐证。证据（十四）证人朱某,4的证言，证人朱某,4到庭进行了质证，本院对该证人证言的真实性、合法性、关联性予以认定。 对原告申请高安市人民检察院依法调取的证据，本院认定如下：证据（一）兴宁市不动产登记中心档案室关于收到《高安市人民法院协助执行通知书（2016）赣0983号执法字第185号》复印件的说明，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。证据（二）郭某某的询问笔录一份，该证据属于证人证言，而郭某某并没有到庭进行质证，故本院对该证据的关联性不予认定。证据（三）何某某的询问笔录一份，何某某系本案的原告，该证据属于当事人的陈述，为间接证据，需其他证据予以佐证。证据（四）广东省兴宁市公证处《公证书》一份，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，认定2016年7月4日廖某2、廖某3、廖某某、赖某某已授权委托原告何某某办理土地使用权转让、过户、并领取产权凭证等手续，及缴纳正当的税费等费用。2016年7月5日，兴宁市公证处对该授权委托书出具了一份公证书。证据（五）房屋来源及流转至廖某某名下相关审批登记资料，该证据系高安市人民检察院依法向兴宁市房产服务中心调取的，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。证据（六）银行电子回单、帐户交易明细，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 对被告提交的证据，本院认定如下：证据（一）一份高安市人民法院（2016）赣0983民初1959号民事判决书，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，认定高安市人民法院于2016年12月11日作出判决，确认了第三人廖某某尚欠被告某某物流有限公司融资租赁款及代缴款共计人民币3430555元。证据（二）档案信息表五份，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 综上认证，本院认定本案事实如下： 经本院审理查明，2016年4月11日，原告何某某与第三人廖某某签订了一份《购房定金协议》，协议约定第三人廖某某将其所有的坐落在兴宁市××路××号的房屋1-5层（包括门后面的地皮）以2430000元的价格转让给原告何某某，并约定房屋定金为200000元，于定金协议签订当天支付，原告何某某与第三人廖某某均在该份定金协议上签字。2016年4月11日，原告何某某将200000元购房定金，按照第三人廖某某的指示通过中国工商银行兴宁高华支行支付给了刘伟波。 2016年5月4日，在见证人朱某,4的见证下，原告何某某与第三人廖某某签订了一份《房地产买卖合同》，原告的妻子罗某某，以及第三人的父母廖某2、廖某3也均在该份房产买卖合同上签字，朱某,4作为见证人亦在该合同上签字。该房产买卖合同约定，第三人将其所有的坐落于兴城兴佛二路3-5号1-5层的房屋，以及门店后面地皮一块出卖给原告何某某。房屋内水、电设施齐全，建筑面积共654.11平方米。门店后面的地皮原户名为廖某3、廖某某，土地使用权证号为（2018）第01-529号，面积为116平方米。原告与第三人约定了房屋的交易总价款为2430000元，原告负责办证过户，过户所需的一切税、费由原告负担。上述《房地产买卖合同》第三条同时约定了付款方式为：合同签订，原告于2016年5月5日付购房定金150万元给第三人廖某某，收到定金后即日（当天）买卖双方到房管局、国土局，第三人廖某某提供原房产证验证，验证后办理房产过户，……，余款93万元，原告自签订日起15日内（5月20日前付28万元），二个月内7月4日付65万元整，此款93万元全部转入廖某4收。该《房地产买卖合同》第五条、第六条、第七条，就双方的违约责任进行了详细约定。 原告何某某与第三人廖某某签订《房地产买卖合同》后，原告便按照该合同的约定，于2016年5月5日10：29分通过广发银行将1300000元购房款汇入了第三人廖某某的银行账户内。原告又于2016年5月19日12:22分按照房产合同的约定，通过广发银行梅州兴宁支行将280000元购房款汇入了廖某4的银行账户内。剩余购房款，原告分两笔进行了支付，其中一笔购房款195000元，原告于2016年7月4日通过中国邮政银行兴宁市分行，汇入了廖某4的银行账户内。2016年7月4日10:29分，原告通过广发银行梅州兴宁支行，又将455000元购房款汇入了廖某4的银行账户。至2016年7月4日，原告何某某共计向第三人廖某某支付了购房定金及房款共计2430000元，其中有930000元汇入了廖某4的银行账户。在原告与第三人签订《房地产买卖合同》，并向第三人廖某某支付了1300000元购房款后，第三人便于2016年5月5日向原告出具了一张载明“收到何某某购房款人民币2430000元”的收条，廖某某在该张收条上签字。 原告何某某与第三人廖某某签订《房地产买卖合同》后，廖某某便将所出卖房屋的五本房产证交予原告，由原告去办理房屋过户的相关手续。2016年5月6日，原告委托兴宁市为民房地产评估所对其所要购买的廖某某的房屋进行评估，并交纳了房屋评估费7989元。2016年6月16日，原告何某某向兴宁市地方税务局交纳了印花税及契税94.7元，同时向兴宁市国土资源局补缴了土地转让款3105元。此外，原告还交纳了其所要购买房屋2016年7月5日-8月5日的电费30.6元，以及2016年5月、6月、7月、8月的自来水费用。 2016年7月4日，廖某2、廖某3、赖某某、廖某某同时签订了一份委托书，授权委托原告何某某在兴宁市国土资源局、房地产管理部门办理土地使用权转让、过户并领取产权凭证等手续；交纳正当的税费等费用。2016年7月5日，兴宁市公证处出具了一份公证书，对上述委托书进行了公证。在原告何某某向兴宁市房地产管理部门提交相关的房屋过户手续材料，办理房屋产权变更的过程中，因高安市人民法院对第三人廖某某的房屋（兴宁市××路××号××层）进行了查封，而无法进行产权转移登记。 另查明，廖某2与廖某3为夫妻关系，其二人为第三人廖某某的父母，廖某某与廖某4为兄弟关系，赖某某与廖某某系夫妻关系。被告某某物流有限公司因与第三人廖某某及其妻子赖某某融资租赁合同纠纷，被告于2016年6月17日向高安市人民法院提起诉讼，该案经本院开庭审理后，于2016年12月11日作出（2016）赣0983民初1959号民事判决书，确认了第三人廖某某尚欠被告某某物流有限公司融资租赁款及代缴款合计人民币3430555元，赖某某承担连带清偿责任，现该份民事判决书已经发生法律效力。在该案的诉讼过程中，被告某某物流有限公司向本院依法申请了财产保全，本院于2016年7月4日作出了（2016）赣0983民初1959号民事裁定书，依法查封了第三人廖某某所有的兴宁市××路××号××层房屋。后原告何某某对该房屋的查封提出了异议，2016年12月16日本院依法作出裁定，驳回了原告何某某的异议申请。 2017年6月7日，本院依据已经发生法律效力的（2016）赣0983民初1959号民事判决书，向第三人廖某某及其妻子赖某某发出了执行通知书，责令其履行义务，但其并没有履行。本院遂于2017年9月21日作出（2017）赣0983执891号之一执行裁定书，裁定拍卖第三人廖某某所有的兴宁市××路××号××层房屋，及其他房屋，以清偿所欠被告的债务。原告何某某对该执行裁定书不服，遂向本院提起诉讼。 本院认为，原告何某某与第三人廖某某所签订的《购房定金协议》，是双方真实意思的表示，是合法有效的。原告在签订《购房定金协议》后，当天即按照第三人廖某某的指示将200000元购房定金汇给了刘伟波，原告向廖某某履行了支付购房定金的义务。原告何某某与第三人廖某某所签订的《房地产买卖合同》，亦是双方当事人的真实意思表示，且廖某某的父母廖某2、廖某3也在该房产买卖合同上签字，故该《房地产买卖合同》应受到法律的保护。原告何某某与第三人廖某某签订房产买卖合同后，即按照该合同的约定，向第三人廖某某支付了1300000元购房款，并按照合同的约定分三次向廖某某的弟弟廖某4支付了930000元购房款。 原告何某某完全履行了《房地产买卖合同》所约定的支付购房款的义务，并不存在违约的行为。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，原告何某某与第三人所签订的《房地产买卖合同》已经成立，并发生法律效力。 原告何某某向第三人廖某某支付购房款后，廖某某即将所出卖房屋（兴宁市××路××号××层）的房产证交付给了原告。从原告所提供的梅州市兴宁供电局出具的缴交电费发票，及兴宁市自来水有限公司出具的用水清单，可以看出电费发票的户名、用水清单的户名均显示为原告何某某。并且，用水清单还可以反映出，在2016年2月、3月、4月该房屋的自来水用水量均为0，而自2016年5月开始便显示该房屋有自来水的使用了，原告与第三人签订房屋买卖合同的时间正是2016年5月4日。因此，可以认定在该房屋被查封之前，原告已经合法占有和使用了该房屋，并交纳了相应的电费及自来水费用。 此外，廖某2、廖某3、廖某某、赖某某也向原告何某某出具了授权委托书，并将该委托书在兴宁市公证处办理了公证，委托原告办理土地使用权转让、过户、缴费并领取产权凭证等手续。原告已经向兴宁市地方税务局交纳了印花税、契税，向兴宁市国土资源局补缴了土地转让价款3105元。并且，原告在2016年6月16日就已向兴宁市地方税务局提交了相关材料，欲办理房屋产权过户手续。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此规定，本案中原告何某某与第三人廖某某签订《购房定金协议》、《房地产买卖合同》时是双方真实意思的表示，原告亦按照该定金协议及房产买卖合同的约定，向第三人廖某某支付了全部购房定金及购房款共计2430000元。原告虽未及时向兴宁市地方税务局交纳房屋过户的税费，但是自原告2016年6月16日向该局提交过户材料，至2016年7月4日法院查封房屋，期间仅相隔十几天的时间，不能就此认定原告自身存在过错。因此，原告何某某在办理兴宁市××路××号××层房屋过户登记手续的过程中，原告并没有任何过错，仅仅是因被告某某物流有限公司因与第三人廖某某的融资租赁合同纠纷申请法院查封了该房屋，才最终导致原告无法办理该房屋的产权过户登记手续。 综上，原告何某某向本院提出的异议理由，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个要件，原告所主张的权利能够排除执行。为了保护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、停止对坐落于广东省兴宁市兴城兴佛二路3-5号1-5层房屋的强制执行，并解除查封措施。 二、原告何某某拥有广东省兴宁市兴城兴佛二路3-5号1-5层房屋的所有权。 三、案件受理费100元，由被告某某物流有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费。款汇至江西省宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，帐号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  况小建 人民陪审员  肖 芳 人民陪审员  李丽娟 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  熊乐平