常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0404民初4452号 原告：常州市常某某有限公司， 法定代表人：徐某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄惠平，江苏常元律师事务所律师。 被告：常州市苏某某有限公司， 法定代表人：杨某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨某伟（系杨某某之子），男 委托诉讼代理人：吴志强，江苏德音律师事务所律师。 原告常州市常某某有限公司（以下简称“常某公司”）与被告常州市苏某玻钢璃制品有限公司（以下简称“苏某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常某公司法定代表人徐某某及委托诉讼代理人庄惠平，被告苏某公司法定代表人杨某某及委托诉讼代理人吴志强、杨某伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常某公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告苏某公司支付原告拆迁补偿款计80万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2008年起连续租赁被告的厂房进行大棚钢管制作和农资经营，为此双方连续签订了租赁合同，其中2015年7月8日和9月26日分别续签的租赁合同约定租期为五年，同时约定原告在租赁期内搭建的钢结构厂房等在租赁期满后所有权归被告所有。后原告在租赁期内另行搭建了近1000平方米的钢结构厂房进行大棚钢管的加工业务，同时在租赁的东侧厂房进行了装修用作经营门面进行农资及农药销售。2018年年初因租赁的厂房被邹区镇政府拆迁，为此原告多次与被告及拆迁办进行协商，但均未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。 被告苏某公司答辩，第一，原告没有权利起诉被告，也没有权利要求被告支付拆迁款。《租赁协议书》约定，原告租金拖欠如超过一个月，被告随时有权收回该出租房屋，原告应无条件搬出。在实际租赁过程中，原告发生了拖欠租金的行为，根据协议约定，原告应当在2018年4月24日支付租金25万元，但原告只是支付了23万元，拖欠租金2万元。直至2018年7月15日搬出为止，原告共欠租金等共19万元。针对原告的违约行为，被告除口头告知外，还以书面形式进行了告知，并声明原告因欠租需无条件搬出。如果按协议执行，原告早就应该搬出该出租房屋，也就不存在拆迁补偿给原告的说法。此外，《租赁协议书》第六条约定，如遇政府拆迁，双方应服从，且原告在收到被告退还的租金后，需在一个星期内无条件搬出。2017年7月27日，邹区镇政府正式通知要将厂房拆迁建医院，被告当天便通知了原告要其搬走，后又多次告知原告搬走，但原告均以未得到补偿而拒不搬出，直到7月中旬才搬走。因涉案厂房遇政府拆迁，根据协议第六条约定，原告应当是无条件搬出，故原告没有权利起诉被告，也没有权利要求被告支付拆迁补偿款。第二，原告应向被告赔偿经济损失43.5万元。原告在搭建钢结构大棚时，私自拆掉了原幼儿园厨房43平方米的面积，使该厨房在拆迁评估时未能列入评估内容，造成被告直接损失5.33万元。而钢结构大棚系搭建在被告所建的重型砼马路上，造成拆迁评估时该马路只能作为钢结构大棚的一般地坪不参与评估补偿，由于拆迁评估价已包含在钢结构大棚中，使被告直接损失9.5万元。同时原告还私自拆除了被告的围墙及2个办公室等，使得被告损失拆迁评估费用近10万元。此外，对于设备搬迁费及停产停业损失问题，由于原告是承租户，而拆迁办一再表示该两项费用承租户无权要求补偿。再说原告的设备仅有一台脚踏弯管机、二台小冲床加上其他一些工具而已，并非都是设备。原告拆迁前也一直在生产经营，后来是边经营边搬迁，从未停产过。最后，被告请求原告交清拖欠的租金、滞纳金等19万元，赔偿因非法拆除而使被告损失的拆迁补偿款246956元，赔偿私自变卖的钢结构外楼拆段计8000元，交清2018年1月至7月的水电费。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告常某公司围绕诉讼请求依法提交了：《租赁协议书》二份、租金收条、钢结构厂房施工合同及付款凭证、装饰装修工程合同及付款依据、被告2013年至2017年年度报告、信访答复意见及证明、搬迁企业补偿协议、房屋估价报告、房屋装修及附属设施补偿计算表、房屋补偿结果结算表、拆迁办出具的证明及限期腾空通知、税务局出具的原告纳税情况等证据；被告苏某公司则提交了：《租赁协议书》三份、被告告知原告拆迁的通知、证人证言等证据。 本院前往邹区镇房屋征收与补偿服务中心（以下简称“拆迁办”）进行了调查，被告知本案涉及的设备搬迁费及停工停产损失都是发放给被拆迁人苏某公司的，与承租人即原告无关，且结算表上也明确注明了该两笔费用的计算方法都是跟苏某公司的合法建筑面积（航内面积）有关，与是否需要搬迁设备及有无停产损失无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月25日，原、被告法人就租赁被告的房屋签订了《租赁协议书》，主要内容为：1、租赁范围为原幼儿园七间二层楼房及楼房后约200平方米场地；2、租期自2015年3月25日至2018年3月24日；3、楼房租金每年为12.8万元，后面场地每年1万元，共计13.8万元，该租金在每年的3月25日前交清，如有拖欠，按每天500元的滞纳金计算，拖欠如超过一个月，被告有权收回该出租房及后院，原告应无条件搬出；4、原告如果要搭建彩钢瓦大棚，资金由原告自理；5、有关土地使用税和土地租金问题，由被告向原告收取后向主管部分交纳；6、在租赁期间，如遇政府拆迁，在不可抗拒的情况下，双方应服从，被告有提前告知原告的义务，原告在收到被告退还的租金后在十天内无条件搬出，该协议自行终止。后该协议又续租至2020年。 2015年7月8日，原、被告法人又签订了另一份《租赁协议书》，主要内容为：1、租赁范围为被告自有的院内15间平房及二楼4间办公室作为营业房；2、租期自2015年7月9日至2020年7月8日；3、租金每年为12万元，按照先付后租原则，该租金在每年的7月8日一次性向被告交清，如有拖欠，按每天100元的滞纳金计算，租金拖欠如超过一个月，被告随时有权收回该出租房院，原告应无条件搬出；4、原告如在出租房内装修或搭建其他用房，应取得被告同意并按被告规划进行，租赁期满，所有产权归属被告，同时被告有权要求原告恢复原样；其他内容与2015年3月25日的协议一致。此外，该协议另约定了其他事项：钢结构大棚占地690平方米，原告向被告支付设施费1.8万元，连同本协议交清。 2015年9月26日，原、被告法人再次签订了一份《租赁协议书》，主要内容为：1、租赁范围为被告自有的17间仓库约1223平方米；2、租期自2015年9月26日至2020年9月25日；3、租金每年为13.88万元，按照先付后租原则，该租金在每年的9月25日一次性向被告交清，如有拖欠，按每天100元的滞纳金计算，租金拖欠如超过一个月，被告随时有权收回该出租房院，原告应无条件搬出（后补充为前三年的租金为13.88万元，2019年和2020年的租金为每年15万元）；4、原告如在出租房内装修或搭建其他用房，应取得被告同意并按被告规划进行，租赁期满，所有产权归属被告，同时被告有权要求原告恢复原样；其他内容与之前的协议一致，但该协议最后也约定了其他事项：1、第一年租金13.88万元被告同意原告以借款的形式暂借；2、被告同意原告将租赁的7间楼房转租。 庭审中，原、被告明确上述法人签订的租赁协议系代表原、被告所签订。 原告于2015年5月13日与钟楼区邹区杰庆钢结构厂签订了建造钢结构大棚的《施工合同》，约定工期为60天，并约定合同的总价为809600元（被告对此不予认可），而后原告搭建的钢结构大棚实际面积为914.09平方米。同时，原告也对部分租赁的房屋进行了装修。 2017年7月因接到邹区镇政府通知，得知上述房屋即将拆迁，被告便向原告送达了相关通知，2018年3月9日，被告再次向原告送达了租赁房屋将要拆迁，要原告做好搬迁准备的通知。2018年4月28日，被告又一次向原告送达通知，告知因原告拖欠租金，故要求原告搬出租赁房屋。 原告应在2018年4月24日支付租金25万元，但只支付了23万元，拖欠租金2万元，之后原告未再支付租金。此外，被告已于2018年3月26日将租用的部分厂房共196.2平方米（即2015年9月26日租赁协议中的部分面积）完成腾空，后又于2018年7月21日将租赁的其余房屋全部腾空。 2018年5月8日，被告与邹区镇政府签订了被搬迁企业补偿协议，其中协议约定：1、房屋面积（航外）即原告建造的钢结构大棚为914.09平方米，房屋估价为488179元，其余1269.84平方米的航内面积为被告建造的房屋面积，估价为706816元；2、房屋装饰装修及附属设施为579957元，其中补偿计算表上列明的属于承租户（即原告）的2号房装修估价为39148.5元，属于承租户（即原告）的5号房装修估价为29520.8元；3、设备搬迁费为106022元，计算依据为被告航内面积重置价格（706816元）的15%；4、停工停产损失为22857元，计算依据为被告航内面积（1269.84平方米）再乘以每平方米18元。此外，上述房屋现已被拆迁，而被告也已先行拿到了拆迁补偿款约100万元。 庭审中，原告明确其主张的各项费用为：钢结构大棚补偿款488179元、装修补贴款68669元、行车补偿款5万元、设备搬迁费106022元、停工停产损失22857元。 本院认为，原、被告签订的三份《租赁协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。后租赁合同在实际履行过程中，因出现市政拆迁的情形，致使租赁合同无法继续履行，应认定房屋租赁合同已实际终止。但被告作为出租人，应当在拆迁补偿范围内对承租人（即原告）的损失予以补偿。对于原告主张的钢结构大棚补偿款488179元，因双方在协议中明确约定如原告搭建其他用房，租赁期满所有产权归属被告，而至拆迁协议签订时原告已实际使用该大棚较长时间（合同期为五年共60个月，原告使用了近34个月），同时考虑到原告搭建的大棚系在被告所建的重型砼马路上建造而成，故本院酌情支持原告的该钢结构大棚的补偿款为20万元。对于原告主张的装修补贴款68669元，因拆迁办出具的房屋装修及附属设施补偿计算表上明确注明2号房及5号房的该部分费用共计68669元属于承租户（即原告）所有，且被告签订拆迁协议时亦未提出异议，故本院对原告主张的该项费用予以支持。对于原告主张的行车补贴5万元，因被告予以认可，本院对此予以确认。对于原告主张的设备搬迁费106022元，因拆迁办明确该项费用为被告所有，且该费用也是依据被告航内建筑面积的评估价格计算所得，但考虑到被告认可原告该费用15000元，故本院支持原告的该项费用为15000元。对于原告主张的停工停产损失22857元，因拆迁办明确该项费用亦为被告所有，且也是依据被告的航内面积计算所得，但考虑到被告认可原告该费用1万元，故本院支持原告的该项费用为1万元。对于被告提出的原告拖欠其租金及滞纳金的辩称意见，因被告在答辩状及第一次庭审时均明确原告在2018年4月24日拖欠租金2万元，且原告亦予以认可，本院对此予以确认，而之后的租金应计算至拆迁协议签订时的2018年5月8日，再加上至今的滞纳金（被告主张的过高，本院按人民银行同期贷款利率的1.3倍计算），故本院酌情支持原告应支付被告租金及滞纳金等共36000元，并在本案中一并予以抵扣，被告后在第二次庭审中认为其之前计算的租金金额有误，其可另行主张相关权利。对于被告提出的原告应支付水电费、拆迁损失等其他辩称意见，因被告并未提交充分证据证明其主张，且原告也不予认可，故本院对被告上述其他辩称意见不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下： 一、被告常州市苏某玻璃制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常州市常某某有限公司各项拆迁补偿共计307669元； 二、驳回原告常州市常某某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11800元，由原告负担2309元，由被告负担1500元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张 锋 人民陪审员  季金兰 人民陪审员  曹佳义 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  包凌琪