安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1225民初5818号原告（反诉被告）：张西虎，男，1964年6月5日出生，汉族，住安徽省阜南县。原告（反诉被告）：杨西利，女，1965年6月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。共同委托诉讼代理人：闫慧慧，安徽洪淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路,统一社会信用代码913412255770606574。法定代表人：马超，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪亚清，公司员工。委托诉讼代理人：庞金超，公司员工。原告张西虎、杨西利（反诉被告）与被告安徽鑫马置业有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张西虎及原告共同委托诉讼代理人闫慧慧、被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人纪亚清、庞金超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张西虎、杨西利向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房的违约金68048元（从2016年8月31日至2018年4月22日，按年利率7%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月24日，原告购买被告开发的金马中央公馆小区10幢1单元1层102号房屋，建筑面积98.95平方米，双方签订商品房买卖合同。合同约定房屋总价款591373元，原告按约支付了首付款501373元，并办理了按揭贷款90000元。合同约定被告应当在2016年5月31日前向原告交付该商品房。后因被告原因，原告在房屋交付后90日内未能取得房屋所有权证书，原告直到2018年4月23日才拿到房屋所有权证书，被告行为构成违约。被告安徽鑫马置业有限公司辩称，原告要求支付违约金68048元，无法无据，我公司不承担违约责任。逾期办证的问题上，在综合验收过程中，政府相关部门不作为，加之原告人为拖延办证时间，导致不动产证没有按期办出。请求法院查清事实，驳回原告诉讼请求。被告安徽鑫马置业有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告因其违约应立即支付的定金2万元；2、因逾期支付购房款违约金6804元；3、应补缴金额违约金3860元；4、反诉费用及其他由此产生的费用均由反诉被告承担。原告张西虎、杨西利辩称，被告陈述无事实及法律依据。定金2万元已经转换为房屋首付款，双方签订了合同，原告不存在违约。该按揭款是在卖方指定的银行办理按揭，且未限制按揭款交付期限，我方不存在违约，即使违约也是因为被告原因。根据双方当事人提供的证据，经庭审举证质证，本院查明的法律事实如下：2015年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》1份。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜南县阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区10幢1单元102号房屋，预测建筑面积99平方米，商品房单价为每平方米5973.46元，总价款为591373元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：买受人应当支付首期房价款501373元，余款90000元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合验收合格。合同第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理即（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决。2015年11月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份：该套房屋预测面积超出设计面积4.39平方，甲方按照每平方5973.46元给予乙方垫付此费用至房产局实际测绘面积出来（房产证实际登记面积），乙方返还甲方垫付费用26223元。2015年12月22日，原告支付房屋首付款475150元；2018年3月28日，原告支付房屋首付款26222元。余款90000元原告办理了银行按揭贷款。原告于2016年6月22日向阜南县房地产管理局交付了11828元维修基金。2016年6月30日，原告向被告交付了9077元的办证费用。同日，被告将涉案房屋交付给原告。另查明：2017年11月21日，经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告于2018年4月23日取得涉案房屋产权证书（证号：2018阜南县不动产权第**），该证载明涉案房屋建筑总面积为98.95平方米。2018年中国人民银行贷款基准利率为：一年以内短期贷款利率为4.35%。逾期贷款利率为贷款利率水平上加收30%-50%。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告按合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定办理房屋产权登记。涉案房屋于2018年4月23日办理房屋产权登记，房屋在2017年11月21日才取得房屋建设工程竣工验收备案表，在此之前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按年利率4.35%再上浮30%的利率标准计算，应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，即从2016年10月1日计算至2018年4月22日止，共569天，应为52133.09元[591373元×4.35%×（1+30%）÷365天×569天）。被告反诉称原告因违约应支付定金20000元，因未提供证据证明，本院不予支持；关于原告是否逾期支付购房款问题，因双方在合同中未约定购房款的具体交付时间，且原告现已付清全部购房款，被告的该项诉求本院不予支持；关于原告是否按期补缴了面积差款项问题，因双方于2015年11月8日签订补充协议时未约定原告的具体交款时间，故被告的该项诉求亦无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张西虎、杨西利逾期办理房屋产权登记的违约金52133.09元；二、驳回被告安徽鑫马置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1501元（原告预交），减半收取计750.50元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担551元，原告张西虎、杨西利负担199.50元；反诉费283元（被告预交），由被告安徽鑫马置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  陈亚南二〇一八年十二月三日书记员  张静云