湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1057号上诉人（原审被告）：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司。住所地宜昌市开发区大连路**（展示中心内）。统一社会信用代码91420500695143744M。法定代表人：秦道祥，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张勇，男，汉族，1981年5月9日出生，住宜昌市伍家岗区。被上诉人（原审原告）：游少荣，女，汉族，1984年1月14日出生，住宜昌市夷陵区。系张勇妻子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：许海东，湖北前锋律师事务所律师。上诉人宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司（以下简称和艺公司）因与被上诉人张勇、游少荣房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案的审理需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2018年5月16日作出（2018）鄂05民终1057号民事裁定，中止本案的审理。本案现已审理终结。和艺公司上诉请求：撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初1042号民事判决，并依法改判。事实和理由：1、一审在被上诉人并未变更诉讼请求的情况下，径直作出合同条款无效的裁判属于超出了被上诉人诉讼请求的行为，属于程序错误。2、双方并没有对逾期办证的违约责任达成变更的意思表示，补充协议是合同的有效补充，且补充条款不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，一审法院的裁判超出了和艺公司在签订合同时所能预见的违约损失。3、一审法院以民间借贷司法解释关于逾期利息计算标准来确定本案逾期办证违约金属适用法律错误，即便逾期办证违约条款无效，亦应按合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定处理，而不应用民间借贷司法解释处理。张勇、游少荣辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。张勇、游少荣向一审法院起诉请求：1.和艺公司及时办理房屋权属证书。2.支付逾期交房违约金1145元（从2015年7月30日至竣工备案之日2015年9月2日止，共计33天，按已付房款346962元的日万分之一计算）。3.支付逾期办证违约金（以购房总款346962元为本金，以年利率6.175%为标准，从2016年5月21日计算至不动产证书办理完毕之日止）。一审法院认定事实：2015年8月22日，张勇与和艺公司签订《清风华园商品房认购协议书》，约定购买位于宜昌市××新区××路××清风××楼××单元××号房屋，房屋面积为82.61平方米，总金额为346962元，未约定交房时间，约定双方签署商品房买卖合同后，该协议书失效。2016年6月2日，张勇、游少荣与和艺公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号为0474764），约定购买房屋的位置、面积、价格都与协议书一致，同时第九条约定2016年6月2日前交房，并约定交付的房屋应符合取得商品房项目竣工交付使用备案证等相关条件；合同第十条逾期不超过30日交房的，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金处理”；合同附件六第六条第3项补充约定“如乙方（张勇、游少荣）委托甲方（和艺公司）或甲方确定的代办机构代为办理房地产权属证书的，自乙方向甲方或甲方确定的代办机构签署授权委托书，提供相关资料且足额缴纳相关税费后180个工作日内办理完毕。如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，乙方应向甲方支付房价款万分之一的违约金，且由此产生的一切后果由乙方自行承担”；附件六第十三条约定如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。一审同时认定，合同签订后，经测绘，张勇、游少荣依约支付了全部购房款346962元。2015年7月29日，和艺公司在三峡晚报上刊登《交房公告》称，清风华园1号楼已达到交房条件，可以向业主交房。2015年9月2日，和艺公司取得了清风华园1#、2#楼商品房项目竣工交付使用备案证，备案号为宜市（高）竣备字[2015]第025号。2015年8月28日，张勇、游少荣向和艺公司支付了契税、维修基金等税费共计8751元，并办理了房屋交接手续。张勇、游少荣至今尚未领取不动产权属证书。一审法院认为：张勇、游少荣与和艺公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。1.关于协助办证。和艺公司对张勇、游少荣主张的要求其继续协助办理产权证书的请求无异议，且双方对此事项有合同约定，张勇、游少荣也已将办证税费支付给和艺公司，一审对张勇、游少荣的此项请求予以支持。2.关于逾期交房违约金。双方在《清风华园商品房认购协议书》未约定交房时间，且在协议签订6天后的2015年8月28日即办理了交房手续，和艺公司虽于2015年9月2日才取得竣工验收备案证，但双方在《宜昌市商品房买卖合同》中约定交房时间为2016年6月2日前，张勇、游少荣在合同约定的交房时间前接收的房屋已符合交付条件，和艺公司未逾期交房，一审对张勇、游少荣主张的逾期交房违约金不予支持。3.关于逾期办证违约金。张勇、游少荣认为商品房买卖合同第十五条对于逾期办证违约金的约定显失公平，请求调高至其诉请标准，一审认为，双方对于逾期办证的违约责任约定已被附件六补充协议变更，补充协议中对于张勇、游少荣未按期提交办证资料和交纳税费的违约责任约定：每迟延一日，应向和艺公司支付总房款的万分之一违约金，但补充协议对于和艺公司逾期向产权部门提交资料的违约后果未做对等调整，依然适用商品房买卖合同第十五条中按已付房款的0.5%计算违约金，显属违约责任约定不对等，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效，案涉商品房买卖合同第十五条和附件六第六条均为无效条款。一审对于张勇、游少荣诉请的逾期办证违约金，参照民间借贷关于逾期利息的相关规定，确定为以张勇、游少荣已付房款为基数，按年利率6%，从张勇、游少荣交纳税费后180个工作日即2016年5月24日起计算至案涉房屋产权登记之日止。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、和艺公司在判决生效之日起60日内协助张勇、游少荣办理商品房产权证书。二、和艺公司在判决生效之日起十日内支付张勇、游少荣逾期交房违约金1145元。三、和艺公司支付张勇、游少荣逾期办证违约金（以346962元为基数，自2016年5月24日起至案涉房屋产权登记之日止，按年利率6%计算）。四、驳回张勇、游少荣的其他诉讼请求。案件受理费160元（已减半），由和艺公司负担。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）关于本案商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金条款的效力问题。张勇、游少荣主张本案商品房买卖合同第十五条关于和艺公司逾期办证违约金的条款不公平不合理，属于和艺公司利用格式条款加重张勇、游少荣负担，免除或减轻自身责任的情形，该条款无效；而和艺公司则认为该条款合法有效。本院评判如下：1.违约金条款原则上属于当事人意思自治范畴，否定其效力应当有明确法律依据。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”另据该法第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，合同双方对于违约金的支付条件、计算方式等相关约定原则上均属于当事人意思自治的范畴。以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，对于当事人达成并以合同条款予以固定的合意，应当予以尊重，除非符合合同条款无效的法定情形，不能轻易否定其效力。2.本案逾期办证违约金采取固定数额的方式是否科学、合理，不属于确定合同条款效力所应当考量的法定因素。在实践中，合同主体对于违约金计算的约定存在多种方式，固定数额的计算方法是其中的一种。原国家建设部和国家工商行政管理局共同发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）第十五条对于逾期办证违约金采用的就是固定数额的计算方式，而本案商品房买卖合同即是双方当事人以该示范文本为蓝本签订。当然，无论是以固定值方式计算违约金还是按日累进方式计算违约金，都可能存在一定缺点，违约金以固定值方式还是以累进方式计算并不是确定合同条款效力应当考量的法定因素。必须明确，支付违约金仅是违约方承担责任的方式之一，守约方并非只有要求对方继续履行合同并支付违约金一种方式维护自己的权益。即便和艺公司支付合同约定的违约金后仍拖延办证，购房人还可以通过其他方式进行救济。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”逾期办证一天和逾期办证一年或几年当然会有不同的法律后果，一审法院认为本案合同逾期办证违约金采取固定数额的方式可能导致和艺公司无限期拖延办证、严重损害买房人的权益的理由不能成立。3.本案合同逾期办证违约金条款并不具有法定无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款提供方利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案合同逾期办证违约金条款虽然确系和艺公司提供的格式条款，但该条款本身约定的是和艺公司应对其违约承担责任，并非免除和艺公司责任。并且，该条款本身仅约定了和艺公司违约应支付的违约金，没有任何字句涉及购房人一方的法律责任，不存在加重购房人一方责任或者排除购房人主要权利的情形。综合前述分析和本案查明的事实，本案合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不存在法定无效的情形，本案合同及合同第十五条逾期办证违约金条款合法有效。当然，该条款中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但增加违约金是以违约金条款有效为前提。（二）关于和艺公司逾期办证应担的违约责任问题。当事人违约，应按约定支付违约金。如前所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。但对于违约金与损失之间的差额，应由主张对方违约的一方承担举证责任。本案中，张勇、游少荣主张和艺公司逾期办证致使该房屋面临不能自由交易、不能变现，给其造成损失。但目前社会总体房屋处于上升趋势，持有房屋并不会造成损失，张勇、游少荣并未举证证明本案房屋房价在逾期办证期间逆势下跌，其主张逾期办证影响再次出售给其造成损失，本院不予支持。张勇、游少荣另主张逾期办证可能使该房屋面临被抵押、司法查封等风险，但这均属一种可能性，张勇、游少荣并未提交证据证明以上事实已经实际发生并给其造成了损失。因此，张勇、游少荣未举证证明和艺公司逾期办证给其造成的损失大于双方合同约定的违约金，其请求和艺公司赔偿以购房总款为本金按年利率6.175%的标准支付违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。基于前述分析，本案合同第十五条约定的逾期办证违约金条款合法有效。和艺公司未在约定期限履行义务，应按约定向张勇、游少荣支付已付房价款0.5%即1735元（346962元×0.5%）的违约金。综上所述，和艺公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初1042号民事判决；二、宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在判决生效之日起60日内协助张勇、游少荣办理商品房产权证书；三、宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在判决生效后三十日内向张勇、游少荣支付逾期交房违约金1145元；四、宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在判决生效后三十日内向张勇、游少荣支付逾期办证违约金1735元；五、驳回张勇、游少荣的其他诉讼请求。一审案件受理费160元，由宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司负担22元、张勇、游少荣负担138元；二审案件受理费320元，由张勇、游少荣负担。本判决为终审判决。审判长  尹为民审判员  李 平审判员  关俊峰二〇一八年十二月七日书记员  赵芯羽