沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初10207号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行，住所地沈阳市和平区中山路**，统一社会信用代码912101027164086509。负责人：何宝林，系该行行长。委托诉讼代理人：沈明明，女，1980年4月6日出生，满族，住沈阳市铁**，系该银行员工。被告：阎志起，男，1930年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨帅，女，1981年5月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：辽宁盛融万恒房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市浑**全运路**一社会信用代码91210112589388959B。法定代表人：宋宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇军，系辽宁华禹律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告阎志起、辽宁盛融万恒房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行委托诉讼代理人沈明明、被告阎志起的委托诉讼代理人杨帅、辽宁盛融万恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李勇军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除《个人住房借款合同》；2、请求法院判令被告共同清偿截止2018年5月15日所欠我行贷款本金64,265.06元及利息1,550.46元、罚息84.28元，共65,899.8元人民币以及全部贷款清偿之日止所产生的利息、罚息；3、请求法院判令我行对位于沈阳市东陵区房产享有优先受偿权；4、请求法院判令辽宁盛融万恒房地产开发有限公司承担连带保证责任；5、请求法院判令被告承担相关诉讼费用。事实和理由：2014年4月16日，借款人阎树伟与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款金额90,000元人民币，用于购买位于沈阳市东陵区之房屋，贷款期限为壹佰贰拾个月，并于2014年5月8日办理房产预告抵押登记手续。2013年6月27日被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司作为保证人与我行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定担保的债权是指自2013年6月27日至2015年6月27日期间原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同签订后，我行如约发放了贷款，借款人也按约定履行了还款义务，但是到了2018年1月份，借款人阎树伟开始拖欠贷款，经我行催要无果，截止2018年5月15日，此笔贷款已经拖欠5期。因此为了维护我行经济利益，特诉至法院，请求法院支持我行的诉讼请求。被告阎志起辩称，原告所述属实，但因为阎树伟已经去世，我也没有能力偿还，请求法院依法判决。被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司辩称，一、签订最高额保证合同情况属实，我公司是否应该承担担保责任，由人民法院依法裁决。二、涉案房产的抵押为预告登记，抵押权未办理设立登记，原告主张对房产行使优先受偿权没有法律依据，请求法院驳回此项诉讼请求。三、根据《物权法》第176条的规定，提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿，我公司就涉案房屋的还款问题垫付了一部分资金，因此，如法院判决我公司承担保证责任，应一并判决我公司在承担责任后，有权向第一被告追偿。经审理查明，2014年4月16日，原告与被告阎志起的儿子阎树伟签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，阎树伟向原告借款90,000元，用于购买位于沈阳市东陵区房屋。借款期限为120个月，年利率为5.88%。采用等额本息还款方式，每月归还本息1,085.3元。合同约定，借款人未按各具体合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上上浮50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。阎树伟以购买的房产为该笔贷款进行抵押担保。合同还约定，阎树伟分期还款任一期未按时足额还款，原告有权要求阎树伟归还全部贷款，并对未归还的全部贷款自逾期之日起，按逾期贷款计收罚息。如阎树伟违约，原告有权宣布贷款提前到期，并要求阎树伟立即归还全部借款本息及承担包括律师费、诉讼费在内相关费用。2014年5月8日，抵押房屋办理房产预告抵押登记。另查明，2013年6月27日，原告与被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司为购买其销售的房屋，在原告处借款的购房人提供连带保证担。保证期间为购房人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。上述合同签订后，原告按合同约定向阎树伟发放了贷款。合同执行的前期，阎树伟还能按合同约定向原告偿还贷款本息。2016年2月26日，阎树伟因病去世。此后，借款停止偿还，截止2018年12月3日，该笔贷款本金60,075.10元及利息1,612.17元、本金罚息85.79元、利息罚息37.49元、共计61,810.55元，未能偿还。另查，阎树伟于2016年2月26日去世，阎志起为其法定继承人。上述事实，有个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、房屋抵押权预告登记证书、个人贷款对账单、贷款账户基本信息及原、被告开庭陈述笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与阎树伟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，因阎树伟去世，致使合同不能继续履行。在没有遗嘱的情况下，被告阎志起作为阎树伟的唯一法定继承人，明确表示没有能力继续履行合同，因此，应当终止原告与阎树伟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。由于阎树伟在去世前对原告负有债务，而位于沈阳市东陵区房屋为阎树伟遗产，被告阎志起并未放弃对阎树伟遗产的继承。根据法律规定，被告阎志起在继承阎树伟财产范围内，对原告负有清偿义务。关于原告主张对抵押的房产享有优先受偿权问题，因该房产的抵押系预告登记，抵押权并未设立，原告对沈阳市东陵区房屋没有优先受偿的权利。由于被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起，至该抵押房屋设立原告为抵押房屋他项权利人止。因抵押房屋为预告登记，依据合同约定，被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司作为借款的保证人，对原告负有清偿的连带保证责任，并在清偿后，对被告阎志起在继承财产范围，有权进行追偿。对原告的合理诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第五条、第二十五条第一款、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、于本判决生效10日内，被告阎志起在继承阎树伟遗产范围内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行贷款本金60,075.10元及利息1,612.17元、本金罚息85.79元、利息罚息37.49元、共计61,810.55元。（以上截止2018年12月3日）并从2018年12月4日起，按合同约定的计息办法，支付逾期利息、罚息至实际清偿之日止；二、被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行为抵押权人的抵押登记手续之日前，对上述款项承担连带清偿责任；被告辽宁盛融万恒房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权对被告阎志起在继承阎树伟财产范围内进行追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1,448元，保全费679元，公告费400元，由被告阎志起、辽宁盛融万恒房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周福顺人民陪审员  马 欣人民陪审员  蔡 军二〇一八年十二月二十四日书 记 员  陈美婷本判决所依据的相关法律《中华人民共和国继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。