江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0112民初1966号 原告：曹维坚，男，1982年9月15日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 原告：吴敏桃，女，1984年10月29日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 原告：邹国彪，男，1977年12月16日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 上述三原告共同委托诉讼代理人：陈健，江西求正沃德律师事务所律师。 被告：邹亮，男，1985年9月3日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：叶学华，江西平常心律师事务所律师。 原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪诉被告邹亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，被告邹亮于2018年6月5日提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曹维坚、吴敏桃、邹国彪的共同委托诉讼代理人陈健、被告（反诉原告）邹亮的委托诉讼代理人叶学华到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）邹亮的委托诉讼代理人叶学华代表被告（反诉原告）邹亮当庭撤回反诉，本案现已审理终结。 原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《店面租赁合同》；2.判令被告支付原告房屋租金472000元（房屋租金暂计算至2018年5月，实际计算至被告将租赁房屋恢复原状时止），违约金283200元，共计755200元；3.判令被告将新建区工业大道99号龙湾豪景1栋房屋中被损坏墙体、地面和房顶恢复原状（具体按原告购房合同附件图纸为准）并承担恢复原状的所有费用，并承担恢复原状的鉴定费用1万元；4.本案诉讼、保全费用由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定：1、原告将新建区工业大道99号龙湾豪景1栋103一二三层、1栋106一层附1号二三层附1号-附6号租给被告经营使用，房产面积共2950㎡；2、租赁期限为120个月，自2018年1月1日至2027年12月31日止，第一年租金1132800元，每季度租金283200元，按季度支付；3、被告进行装修及安装设备不能影响店面主体结构和安全使用；4、违反合同约定时违约方须承担当年租金金额50%的违约责任；5、因合同履行发生纠纷的，由原告所在地人民法院管辖。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告投入装修与经营，然而被告却未依照合同约定按时支付房屋租金，以各种理由拖延，至今仍未支付任何租金。与此同时，被告一边装修时擅自拆除原告部分租赁房屋主体结构，一边擅自将部分房屋转租给第三人使用自行收取租金，经原告发现后仍然拒不纠正违约行为。故原告诉讼来院，请求判如所请。 被告邹亮辩称：1.我方同意解除双方的店面租赁合同，同时要求三原告双倍返还定金283200元，装修费1285570元，共计1851970元。原告出租房屋部分面积无产权证，该部分系消防通道公共部分改建而成，不属于原告合法所有，无权出租。三原告隐瞒了事实，根据合同法第五十二条第五项规定，三原告将其不具有合法所有权及租赁权的出租物租赁给被告，违反法律规定，合同无效。2.因三原告是该楼盘开发人，对该房屋面积熟悉，而被告对相关知识缺乏，实际面积相差较大，存在欺诈行为。3.被告投入了130万元左右的装修费进行装修，被告要求解除合同，并要求其承担装修费及违约金。 原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 证据一、三原告身份证复印件、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体资格。 证据二、不动产权证书7本，证明三原告系新建区工业大道99号龙湾豪景1栋103室、1栋106室店面所有权人。 证据三、原、被告签订的《店面租赁合同》一份（共3页），证明2017年9月20日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定了租赁店面面积、租赁期限、租金及支付方式、店面装修及安装限制、违约责任、管辖法院等，房屋交付时系毛坯房。 证据四、新建区天佑宾馆工商信息，证明被告在签订租赁合同以后，于2017年9月28日成功注册新建区天佑宾馆，宾馆登记地址为本案租赁店面所在位置。 证据五、招商银行户口历史交易明细表两页，证明被告于2017年9月22日向原告支付房屋押金15万元，于2017年11月11日向原告支付押金13.32万元，共计28.32万元。 证据六、录音刻录光盘一张、录音文字整理材料一份，证明原告邹国彪与被告邹亮2018年6月11日通话，邹亮承认原告已经在租赁合同签订前告知本案租赁房屋实际产权面积、状态。 证据七、被告与李春海签订的《店面租赁合同》一份（共两页），被告与张娟娟签订的《店面租赁合同》一份（共四页）、租赁房屋现场图片一张，证明被告违约转租店面给李春海、张娟娟，二人分别开设汽车美容养护中心与超市。 证据八、《工程竣工验收备案表》一份（共一页）、房屋结构图两张，证明本案租赁店面原状结构图。 证据九、租赁店面现场照片五张，证明本案租赁店面现状。 证据十、《建筑工程消防设计备案受理凭证》一份一页、现场照片三张，证明被告所注册天佑宾馆消防设计已经被公安消防部门备案，备案号360000WSJ170004629。同一栋相同结构、户型一致的店面同样可以被消防验收合格开设足疗店和饭店，不存在被告所谓的消防无法验收合格的说法。 证据十一、《情况说明》一份一页，证明据龙湾豪景小区物业公司南昌市方雅物业管理有限公司陈述，不存在本案租赁店面装修被投诉事宜，物业公司仅仅是向被告催收物业费。 证据十二、鉴定意见书一份，鉴定费发票一张，证明经原告申请，新建区法院委托司法鉴定机构鉴定，本案被告对原告房屋恢复原状的费用为268108.14元，原告支付鉴定费10000元。 被告邹亮提交了以下证据：收条收据二十一份及送货单三份，工程预决算表一份，消防工程合同一份，电梯安装合同一份，热水工程系统供应合同一份，中央空调安装合同一份，水电安装协议一份，微信转账记录一份。证明被告已经进行装修，支付了部分工程款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年9月20日,原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪与被告邹亮签订《店面租赁合同》，约定：原告方将位于南昌市新建区工业大道99号龙湾豪景小区1栋103一二三层、1栋106一层附1号-附6号租给被告经营使用，面积（1700＋1250）共2950㎡（店面实际面积被告认可确定无争议后再签订合同），租赁期限为120个月，自2018年1月1日至2027年12月31日止，第一年租金1132800元，即每季度租金283200元，按季度支付，并约定被告进行装修及安装设备不能影响店面主体结构和安全使用，违反合同约定违约方须承担当年租金金额50％的违约金。合同签订后，原告方按约将上述房屋交付给被告装修与经营，被告却未按合同约定按时支付租金，且将部分房屋转租给第三方自行收取租金。另外，被告在装修时擅自拆除部分租赁房屋主体结构，经原告发现并指出后拒不纠正，原告多次交涉无果，故诉讼来院。 另查明，原告曹维坚、吴敏桃系夫妻关系。 本案在审理过程中，被告邹亮到庭陈述，其反诉状中称消防无法验收不实，实际消防部门已于2017年12月8日备案，被告租赁原告的房子是为了与他人合伙开宾馆，因合伙人之间出资有纠纷，导致宾馆装修不下去，从而导致了与原告的纠纷。 本院认为，原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪与被告邹亮签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告邹亮不按约履行合同约定的义务，导致合同无法履行，应承担违约责任，原告要求解除合同、支付租金并赔偿损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。按合同约定的违约金应为566400元（283200元×4×50％），原告仅要求被告承担283200元，属于对自己权利的处分，本院予以支持。被告已交付的押金283200元应扣除。因被告在装修过程中违约改变了店面的主体结构，且由于被告与合伙人的矛盾导致合同无法履行，故原告要求被告承担房屋恢复原状的费用及鉴定费，本院予以支持。原告要求被告承担2018年1月至5月的租金，因已实际发生，本院予以支持，但原告要求被告承担2018年6月至房屋恢复原状时止的租金，因原告起诉时尚未实际发生且本院已判令被告承担违约金，故不予支持。被告辩称原告租给被告的房屋部分无产权证，存在欺诈行为，合同无效，因合同中对面积的约定是“（1700＋1250）共2950㎡（店面实际面积被告认可确定无争议后再签订合同）”，由此可知原告已告知被告房屋部分面积无产权证，被告明知且进行了核实并接受的，故对此辩解本院不予采信。被告代理人辩称因原告方出租的房屋部分没有产权证的原因，导致合同无法履行，要求原告双倍返还定金和装修费用，这与被告邹亮到庭陈述不一致，且被告当庭撤回了反诉，本院不予采信。 综上，被告邹亮应承担的费用为：违约金283200元，房屋恢复原状费用268108.14元，鉴定费10000元，给付原告2018年1月至5月的租金为283200元÷3×5＝472000元，合计1033308.14元，扣除被告已交付的押金283200元，余750108.14元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪与被告邹亮签订的《店面租赁合同》； 二、限被告邹亮在本判决生效后十日内给付原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪2018年1月至5月的租金、违约金、房屋恢复原状费用和鉴定费计750108.14元； 三、驳回原告曹维坚、吴敏桃、邹国彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11352元，由被告邹亮负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  匡宗平 人民陪审员  聂丰升 人民陪审员  涂春莲 二〇一八年十二月三日 书 记 员  周 勇