重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初13596号 原告：屠智辉，男，1983年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：庄浩，重庆泰源律师事务所律师。 被告：赵修平，男，1963年4月4日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：罗建华，重庆立万律师事务所律师。 第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路****1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：田希聪，女，公司员工。 第三人：但汉琴，女，1975年11月16日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：王光永，重庆峰岸律师事务所律师。 原告屠智辉与被告赵修平、第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、但汉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日受理后，依法由审判员贺前春担任审判长，与人民陪审员王敏、刘运祥组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告屠智辉的委托诉讼代理人庄浩，被告赵修平及委托诉讼代理人罗建华，第三人链家公司的委托诉讼代理人田希聪、但汉琴的委托诉讼代理人王光永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告屠智辉向本院提出诉讼请求：判令赵修平继续履行合同，即办理房屋权属转移登记手续，将房屋产权过户至蒋苗苗名下。本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由:屠智辉、赵修平和链家公司于2017年3月19日签订了《重庆市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》，约定链家公司为屠智辉、赵修平提供房屋买卖中介服务，由赵修平将其所有的位于重庆市xx区xx路xx号xx园xx幢xx楼xx号房屋一套出售给屠智辉，屠智辉支付了定金5万元，后赵修平见房价上涨，拒不履行合同。屠智辉为维护其利益，起诉来院。 被告赵修平辩称，愿意履行合同，但不得侵犯别人的合法权利。合同约定了签订合同当日，买卖双方及中介应当到房交所查档，对买方是权利也是义务，但买方未到场。至今没有去查档，赵修平至今没有看到过买方，导致无法核实买方身份，无法核实签名的真实性。对签合同后买方有继续买房的意思表示怀疑。也对合同约定过户到蒋苗苗名下有疑问，也无法核实。中介要收取托管保证金是有条件的，补充协议第五条约定应当三方去房交所查档，买受人没有去，收取保证金的条件不具备。但是中介没有退还赵修平该保证金。中介没有询问出卖人的婚姻状况，明知婚姻状况与所有权密不可分，仅靠格式合同要求出卖人承诺权属无争议没有尽到中介的义务。中介组织能力差导致双方无法同时在场，无法履行合同。中介通过格式合同导致定金直接汇入中介账户，出卖人至今没有收到过任何款项。用格式合同限制出卖人的权利，应当无效。屠智辉应当追加中介为被告，否则赵修平在屠智辉放弃的权利范围内免责。该房屋是赵修平与前妻的共有物，无论合同有无效力，对前妻是不生效的。 第三人链家公司述称，房屋买卖合同是双方真实意思表示合法有效，关于赵修平陈述的托管保证金应该是托管定金，托管定金我方是向赵修平出具了托管定金的收据，取得其同意的。是为了保证买卖双方的交易安全。关于赵修平的房屋产权情况，我方当时进行了核实，赵修平出具的产权证证实了该房屋是其一人的房产，我们也询问了赵修平配偶的情况，赵修平陈述其有权签订该合同。 第三人但汉琴述称，本案案涉房屋是赵修平与但汉琴的夫妻共同财产，赵修平系无权处分（出售行为），第三人但汉琴对此不予认可。但汉琴认为该合同属于无效合同，另同一物上，既有物权又有债权的，物权优先。应驳回屠智辉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋交易文件及补充协议、收款收据及快递单、履约通知书及EMS快递单、聊天记录公证书、补充协议、结婚证、离婚证、离婚协议、房产证、蒋苗苗的结婚证和户口本、情况说明、证人证言，因双方当事人对其真实性无异议或能与其他证据相印证，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 屠智辉与蒋苗苗系夫妻，双方于2008年2月25日登记结婚。赵修平与但汉琴曾经系夫妻，双方于2008年11月12日登记结婚，2011年8月18日登记离婚。案涉房屋于2010年10月13日购买，2010年11月23日登记在赵修平名下。 2017年3月19日，以赵修平为甲方（出售方），屠智辉为乙方（购买方），双方签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，主要约定：双方交易房屋座落在重庆市xx区xx路xx号xx园xx幢xx楼xx号，该房屋无抵押无租赁。成交价格、付款方式详见补充协议。合同第九条权属转移登记约定：1.甲乙双方均须按补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理权属转移登记手续。2.甲乙应当在过户取件完成后300日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续（如有）。若因未在约定期限内办理完成户口迁出手续，每逾期1日，甲方按照成交价的千分之五向乙方支付违约金。合同第十条违约责任约定：1.逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交价的千分之五向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2.逾期交房违约责任：甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的千分之五向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。 同日，以赵修平为甲方（出售方），屠智辉为乙方（购买方），链家公司为丙方（经纪方），签订了《补充协议》，约定房屋成交总价为965000元。协议第二条房款支付约定：乙方在签订本合同当日支付定金伍万元。乙方同意支付首付款345000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方。尾款570000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准。第三条关于房屋交易具体事宜约定：1.房屋评估：甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。2.申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。...4.权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。第四条违约责任约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价千分之五的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。2.甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或者限制转让、拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。3.甲乙双方任何乙方违约导致合同解除的，丙方已收取的守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。 同日，赵修平和屠智辉还作出了如下补充约定：1.甲乙双方协商一致：甲方将该房屋产权转移登记在蒋苗苗名下，若蒋苗苗不同意除外。蒋苗苗表示不同意的，则由乙方继续享有和履行原合同约定的所有权利义务。 同日，赵修平出具收款收据，载明收到屠智辉购房定金5万元。 2017年5月28日，屠智辉通过中介向赵修平发出《履约通知书》，通知如下：1.《重庆市存量房屋买卖合同》《房屋居间合同》《过户、按揭代理合同》《补充协议》合法有效，你应当在2017年6月15日前按照合同约定办理房屋交易相关手续；2.如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照合同约定，我有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，追究你相应的违约责任。虽然赵修平在庭审中表示没有收到该通知书，但根据屠智辉举示的短信记录显示链家公司工作人员张靖在邮寄出该通知书后以短信方式予以了告知。 庭审中，屠智辉和赵修平、链家公司均认可，签订合同后并未办理按揭，也未到房管局办理过户递件。赵修平陈述签订合同后屠智辉没有去房管局查档，无法相信其有继续买房的意思。屠智辉陈述是赵修平不配合办理过户递件，导致无法继续履行合同，故没有缴纳后续房款。屠智辉举示的其与链家公司的置业经理张靖的聊天记录显示赵修平在聊天记录中提到了要加价的事宜。证人张靖在庭审中陈述：经电话沟通赵修平要求买方付全款，屠智辉同意，并准备签订过户手续，赵修平没有对全款支付时间做出过要求。如果按照合同约定，则应该在过户递件后当日付款。但后来赵修平称有事没来，后不同意卖了，故双方没有最终签订过户手续。屠智辉在庭审中表示现在也愿意全款支付。 关于出售房屋的事宜，赵修平的前妻但汉琴在庭审中表示案涉房屋是夫妻共同财产，赵修平无权自行处置。赵修平陈述确实是夫妻共同财产，离婚协议中考虑到孩子就没有对该套房屋进行分割。现案涉房屋的房产证上载明的产权人系赵修平，办证时间发生在赵修平与但汉琴婚姻关系存续期间。 本院认为：屠智辉与赵修平签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 房屋买卖合同及补充协议中明确约定，买卖双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，买卖双方须在中介方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。”结合证人张靖及屠智辉在庭审中的陈述，买卖双方实际上并没有办理按揭手续，谈妥了付全款，但在通知赵修平办理过户递件手续并约定了过户的办理时间后，赵修平并未前往，后来就不同意卖了。即赵修平并未按照合同的约定办理过户递件手续，构成违约，依法应承担违约责任。案涉房屋登记在赵修平名下，系赵修平与但汉琴夫妻关系存续期间取得，应属赵修平与但汉琴共同共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产已经对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，对于案涉房屋的处分，必须经全体共有人即赵修平和但汉琴的同意，否则构成无权处分。但屠智辉与赵修平签订合同是，只能通过房屋产权证书上记载判断案涉房屋的所有权人，其没有实质审查案涉房屋是否还有其他共有产权人的义务。根据物权公示公信原则和诚实信用原则，应当对屠智辉的信赖利益予以保护。因此，在房屋共有权人一方擅自处分共有财产导致的所有权变动效果的效力待定与物权公示公信原则之间的冲突，为维护交易安全，优先选择适用物权公示公信原则，判定赵修平作为案涉房屋产权登记簿上唯一所有权人，赵修平以自己名义与屠智辉签订房屋买卖合同将案涉房屋出售给屠智辉，应属有权处分，从而维护善意买受人屠智辉的正当权益。赵修平对案涉房屋属有权处分，屠智辉可以请求合同继续履行。现屠智辉愿意全款支付，全款支付比按揭付款更有利于保护赵修平的权利，故双方应当继续履行合同，屠智辉应当在本判决生效后十日内支付赵修平915000元，赵修平应在收到全部房款后十日内协助屠智辉将房屋产权办理至蒋苗苗名下。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵修平继续履行双方于2017年3月19日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》，原告屠智辉在本判决生效后十日内支付被告赵修平915000元； 二、被告赵修平在收到上述房款后十日内协助原告屠智辉将位于重庆市xx区xx路xx号xx园xx幢xx楼xx号的房屋产权办理至蒋苗苗名下。 案件受理费13450元，保全费5000元，由被告赵修平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  贺前春 人民陪审员  王 敏 人民陪审员  刘运祥 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  陈 瑜