山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1702民初5528号原告：侯卫国，男，1955年9月6日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区牡丹南路**。居民身份号码：3729011955********。被告：侯艳丽，女，1971年4月19日出生，汉族，居民，住，住山东省菏泽市牡丹区/div>委托代理人：刘同进，菏泽开发丹阳法律服务所法律工作者。原告侯卫国与被告侯艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月23日受理后，依法由审判员潘友朋独任审判，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告侯卫国，被告侯艳丽及其委托代理人刘同进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯卫国向本院提出诉讼请求：请求依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效，被告履行合同办理房屋交接手续或按照《借款合同》偿还抵押借款本金50000元，利息按月息2分从借款之日到清偿完毕止。事实与理由：2016年9月4日，被告因急用钱将位于夹斜路的房屋卖给原告，双方自愿签订了《房屋买卖合同书》，原告当日付清房款5万元，被告将房产证交付于原告，而至今却严重违约不交房，原告多次找被告索要，被告以种种理由推脱，为维护原告合法权利，特诉至法院，望依法判如所请。被告侯艳丽辩称：本案不是房屋买卖合同纠纷，而是抵押借款、民间借贷纠纷。1、虽然双方签订了《房屋买卖合同书》，但并没有房屋买卖的事实，根据交易习惯，一手交钱一手交货，该房屋在什么地方、什么样子、里面有什么东西，原告都不知道，也没有到该房屋去看，因此买卖合同是无效的。在原告的变更请求中，也说到是借款抵押，实质上该案借款人是马令军，当时马令军找到被告说急用钱，用一下被告的房产证，让被告签个名，给被告5000元好处费，马令军与原告找到了微信名为“文哥”的人，他是马令军的好友，通过“文哥”借原告5万元，当时“文哥”只给了46000元，马令军给被告5000元。因此，本案应由马令军偿还46000元，特申请法院依法追究马令军为被告。该案属民间借贷纠纷，应依法驳回原告的诉请。原告侯卫国为支持其主张，向本院提交下列证据：1、《房屋买卖合同书》。证明被告与我签字捺印对房屋进行了买卖认可；2、00××80号房产证原件。证明被告收到款后按买卖合同书将该房屋的产权证交于我；3、《借款合同》。证明被告在自愿签订了《房屋买卖合同书》的同时与我签订了《借款合同》，合同约定到期不能归还借款，房屋归原告所有，借款人是侯艳丽，并签字捺印；4、银行取款凭证、收到条。证明被告已如数收到现金5万元整；5、现金支付的现场照片。证明双方是在银行门口办理的现金交接，我如数将5万元现金交付被告手中。被告侯艳丽对原告侯卫国提交的上述证据质证意见为：对证据1有异议，虽然签订了买卖合同，但并不是房屋买卖，没有买卖事实的发生，该房屋一直由被告使用。根据交易习惯，如真是房屋买卖，交款的当天应把钥匙及房屋交付给原告；对证据2房产证原件无异议，只是马令军借原告款用被告的房产证抵押，但并没有办理抵押登记，该抵押无效；对证据3有异议，实际的借款人是马令军，该款应由马令军偿还；对证据4有异议，该款是马令军拿走，并不是被告，被告在上面签字是属于担保的性质；对证明5有异议，当时是由4人在场，有马令军、“文哥”，该款只是被告清点一下，就让马令军拿走了，借款合同有马令军的签字，应依法追加马令军为被告。对原告侯卫国提交的上述证据，经本院审查认为：证据1,2016年9月4号原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》，被告质证无异议，对其真实性本院应予认定；证据2，菏房权证市直字第**房产证，记载的房屋所有权人为被告侯艳丽，被告认可，本院认定为有效证据；证据3，2016年9月4号原、被告双方签订的《借款合同》客观真实，意思表示明确，能够证实被告借款50000元及到期不能偿还应承担20%违约金的事实；证据4，2016年9月4号银行取款凭证及收到条，能够证实原告已将借款交付了被告，履行了《借款合同》的给付义务；证据5，现金支付现场照片，被告虽异议认为转手交给了案外人马令军，但结合上述证据，原告将借款交付被告的事实应予认定。被告侯艳丽为支持其主张，向本院提交下列证据：1、马令军身份证。证明当时马令军说把身份证押在被告处，他还上借款后，把押在原告处被告的房产证交给被告，再把身份证取走；2、微信聊天记录。证明当时马令军收到借款46000元，给被告5000元。原告对被告提交的上述证据质证认为：证据1，身份证真实性无异议，对证明目的有异议。仅凭一张身份证不能证明被告的证明目的；证据2，聊天记录有异议，他们说的这些事，我都不知道，单凭这些不能证明是否是事实，根本没有法律效力。被告和马令军及“文哥”是什么关系原告不知道，两个合同都是侯艳丽签字，5万元现金已足额交给侯艳丽，至于他们是怎么回事，我无权过问，马令军在借款合同中仅是担保人，并没有约定担保期限，根据担保法等有关法律规定，没有约定担保日期的，债权人应在6个月内有效，超过时效不再追究，并且不因任何理由中断或中止，马令军的担保时效早已超过。对被告侯艳丽提交的上述证据，经本院审查认为：证据1,马令军身份证的真实性原被告均为异议，本院予以认可，但对被告的证明目的本院不予采信；证据2，微信聊天记录，原告有异议，且原、被告之间借贷与被告和马令军经济往来之间非同一法律关系，本院不予认可。根据前述证据，经审理，本院确认以下法律事实：2016年9月4日，被告侯艳丽与原告侯卫国自愿签订《房屋买卖合同书》，将位于菏泽市夹斜路，房屋所有权证《菏房权证市直字第**》房产一套，建筑面积16.32平方米，转让给原告，约定价款5万元。同日，原告与被告又自愿签订了《借款合同》，被告借原告50000.00元，以该房屋作为抵押，借款期限2016年9月4日起至2016年10月4日，月息2分。合同担保人为马令军。2016年9月4日，侯艳丽收到现金50000.00元，原告提交了银行凭条及原告出具收到条。房屋产权证由被告交付原告保管，房屋使用权仍由被告掌管，但房产未实际交付和依法进行产权过户登记。被告主张房屋买卖系借款担保，非实际的房屋买卖。原告与被告在签订《房屋买卖合同书》同时又签订《借款合同》，约定借款到期不能归还借款，房屋归原告所有。双方当事人均无异议。庭审辩论结束前，本院明示原告侯卫国明确诉讼请求，其当庭表示按照《借款合同》，要求被告侯艳丽偿还借款本金50000元及按月息2分从借款之日到清偿完毕止支付利息。综上，本院认为：2016年9月4号，原、被告双方签订了《房屋买卖合同书》、《借款合同》，被告侯艳丽以房产抵押的方式向原告侯卫国借款50000元，借款期限为一个月，自2016年9月4号至10月4号，月息2分。被告愿用菏房房权证市直字第**产做抵押，如到期不能归还借款，原告有权处理，马令军为连带保证人在《借款合同》上签名按印。协议签订后，原告将50000元从银行取出后如数交付被告。到期后，被告本息未还，原告要求被告履行《房屋买卖合同书》交付抵押房产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原、被告《房屋买卖合同书》实质是债务人与债权人约定以债务人所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的“以房抵债”的代物清偿协议，双方法律关系从民间借贷演变到以房抵债，应以物权法的规定判断物权是否已经发生变动，在尚未办理物权转移手续前，物权并未发生改变，债务人反悔不履行抵债协议，债权人不能要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己，但原债权债务并未消灭，当事人可以要求继续履行原债权债务合同。本案中，双方签订的协议所涉房产未办理设立登记和转让登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，《房屋买卖合同书》所涉物权并未发生转移。依据《最高人民法院》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。故原告变更要求被告偿还借款本息的请求，本院应予支持。原、被告双方在《借款合同》中明确约定了利息，且月息2分不违反法律规定，依据《最高人民法院》第二十六条，对原告的主张，本院应予支持。被告庭审中要求追加马令军为被告人参加诉讼未提供法律依据，原告起诉被告或者保证人依法享有选择权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院》第二十四条、二十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：被告侯艳丽于判决生效后十日内偿还原告侯卫国借款本金50000.00元及利息（利息自2016年10月4日起按月息2分计算至本金履行完毕止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050.00元，减半收取525.00元，由被告侯艳丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  潘友朋二〇一八年十二月十七日书记员  李 哲