福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终4690号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚来，男，1957年2月2日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：李建成(系李亚来之子)，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：岳文发，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：温志伟，男，1974年2月6日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：邱兴亮，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白茹，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人李亚来因与被上诉人温志伟合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李亚来的委托诉讼代理人李建成和岳文发、被上诉人温志伟的委托诉讼代理人邱兴亮和白茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李亚来上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持李亚来全部反诉请求。事实和理由：一审认定事实、适用法律错误，导致判决错误。一、一审法院认为，从《购房协议书》第一条约定内容“乙方共支付211274元”看，未约定明确履行期限，这是错误的。(一)《购房协议书》对案涉款项211274.18的支付时间有明确的约定，并非约定不明。1.《厦门海沧区“海沧南部工业区”开发建设用地（宁店社）集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》）为《购房协议书》的一部分，两份协议密不可分。《安置协议书》核心内容为，李亚来应付拆迁人共计211274.18元，李亚来于本协议书签订后经区征地拆迁办、区财政局审核后10个工作日内付给拆迁人，同时拆迁人将安置房交付给李亚来。《安置协议书》已经明确了该款项的支付时间、支付对象。2.双方于2014年12月2日签订《购房协议书》时，《安置协议书》已经通过了审核，具备交钱后收房的条件，否则，双方不可能签订《购房协议书》。3.《购房协议书》与《安置协议书》的履行是一以贯之的，没有《安置协议书》的履行，《购房协议书》的履行将失去基础；没有《安置协议书》的履行，双方不可能进一步履行《购房协议书》。4.《购房协议书》第一条明确约定温志伟共支付211274.18元，并在尾部中注明“详见《安置协议书》的附件《厦门市集体土地房屋拆迁安置费用表》、《缴款单》并在其后的第2-4条多次引用《安置协议书》的内容。结合海沧征迁公司向法院的复函内容“厦门海沧房屋征迁服务有限公司曾找过温志伟协商拆迁补偿事宜”，“安置房由温志伟挑选，李亚来确认并由李亚来签订协议”，以及温志伟在原案庭审中陈述：“211274.18元是拆迁办收取的购房款，可以由温志伟直接向拆迁办支付，也可以先转给李亚来再由李亚来再转交给拆迁办”。温志伟完全知晓支付该款项的支付时间、支付对象。一审仅对合同内容“乙方共支付211274元”进行孤立的字面解读，认为约定不明，是错误的。(二)退一步讲，从合同条款解释的角度来看，该款211274.18元的支付时间也是明确的。依据《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。如前所述，211274.18元的支付时间是明确的，但温志伟一味认为该款项在签订《房屋买卖预约合同》和办理公证委托之后支付，显然不符合常理及逻辑。1.从合同以及该条款签订的目的来看。《购房协议书》将211274.18元的支付置首，并将《安置协议书》的缴费单作为内容之一，该条款的目的极为明确：支付该款项，取得安置房。在《安置协议书》的履行中，温志伟是没有资格受安置的，更没有购买超面积安置部分的资格的，李亚来将该资格在第一条中进行了让渡，该211274.18元的支付对李亚来不仅是支付义务，事实上蕴涵了价格优惠的福利。李亚来之所以将蕴涵重大利益的支付义务由温志伟完成，从而完成案涉房屋的买卖，是因为李亚来无须投入211274元就可迅速得到温志伟后续应支付的331732.34元，而不是温志伟陈述的无关李亚来的利益。因此，无论从单条款的目的以及整个合同的目的来看，立即支付211274元符合双方的目的及利益。2.从合同条款本身来，“乙方以甲方名义按4258元/㎡人民币价格向政府有关部门购买101室安置房中71.74㎡的面积，扣除甲乙双方按期搬迁政府给予的各项补贴、奖励83175.20元后，乙方共支付211274.18元（详见《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置费用表》、《缴款单》）”的字面来解释，“共支付”的意思并不是支付金额的计算相加的意思，应为已经支付的意思。虽然，彼时温志伟事实上未支付，但双方都明了《安置协议书》已经通过审核，将《安置协议书》的附件作为合同首要内容，暂时默认支付，未支付的应立即支付。3.从整个合同体系来看。首先，整个交易流程如下：李亚来接收温志伟该211274.18元再支付给拆迁部门或者李亚来直接缴交至拆迁部门→签订《房屋买卖预约合同》→办理公证→温志伟交付331732.34元，李亚来交付房屋。可见，缴交该211274.18元是合同履行的第一步。而非如温志伟所说的在签订《房屋买卖预约合同》和办理公证委托之后，甚至交付房屋后再补。其次，合同当事人将先履行的合同义务置于合同之首符合合同订立的通常做法。4、从交易的习惯、诚实信用的原则来看。房产买卖中约定款项的支付时间点为通常的习惯做法，并且也是合同的重要内容，有如案涉合同的第二笔款项交易习惯做法。如前所述，温志伟一味的认为李亚来应与其签订《房屋买卖预约合同》和办理公证委托之后，拒绝履行支付211274.18元的义务。在李亚来支付211274.18元并入住后，温志伟自称其具备随时支付几十万元的能力，但其仍没有立即将该款项给李亚来，甚至连表示支付的意思也没有，反而雇人骚扰，反诬李亚来瞒着其缴款、抢先入住，背离诚信原则。 二、一审法院在上述错误的事实认定基础上，错误的认为李亚来在发出《解除合同告知函》之前没有向温志伟催告，认为不存在法定或约定解除《购房协议书》的条件，是错误的。(一)依据上述事实，对缴纳211274.18元的支付时间是明确的，并且温志伟未缴交该款项不是李亚来未催告的原因。原一审以及重审中，温志伟、证人均陈述，其之所以未支付211274.18元是因为李亚来未签订《房屋买卖预约合同》、办理公证事宜。可见，温志伟未支付该款项不是不知晓支付时间、支付对象，更不是李亚来没有催告。并且，证人与温志伟不仅为朋友关系，更在原案一审中隐瞒其在签订《购房协议书》及后续的交涉过程中为温志伟所雇佣的事实，其陈述有利于温志伟的内容均不应认可，其陈述“房屋可以先交付最后再去补该211274元”显然是荒谬的。(二)温志伟以自己的行为明确拒绝履行合同义务，所以不存在所谓的催告问题。依据原案一审温志伟于2018年1月18日针对李亚来的反诉答辩中自述，其具备随时支付几十万元购房款能力的情况下，但是签订协议后从未支付。如前所述，该款项的支付关系到双方的切身利益。但是，在2014年12月2日双方签订《购房协议书》后至2016年5月6日，长达一年半的时间，因为温志伟一直没有向李亚来或者拆迁部门支付该款项，李亚来不得已于2016年5月6日向拆迁部门支付了该款并入住。温志伟听闻后从未向李亚来支付或表示要支付该款项，反而组织多人对李亚来进行骚扰。 三、双方签订的《购房协议书》已经依法解除，温志伟应向李亚来支付违约金。(一)李亚来有权解除《购房协议书》并且已经依法解除。如上所述，温志伟应当在签订《购房协议书》后立即支付该211274.18元，但其在长达一年半的时间未支付，在李亚来于2016年5月3日缴交该款项并入住后，温志伟仍然未支付，温志伟以自己的行为拒绝履行合同义务构成违约。依据《合同法》第九十四条的规定，李亚来有权解除《购房协议书》。同时，李亚来于2016年10月27日向温志伟发出书面的《解除合同告知函》，温志伟于2016年10月31日签收了《解除合同告知函》。至此，双方于2014年12月2日签订的《购房协议书》正式解除。(二)依据《购房协议书》的约定，温志伟应向李亚来支付违约金。《购房协议书》第九条约定，“若乙方未在规定的时间内向甲方支付约定款项，则乙方违约，应就应付未付部分从应付款项届满之日起按同期贷款利率的4倍向甲方计算支付逾期付款违约金”，显然，温志伟未在规定的时间向李亚来支付211274.18元，温志伟延迟履行合同义务，构成违约导致合同解除。李亚来有权要求温志伟按照上述约定支付违约金。 温志伟辩称，一、李亚来指责“一审法院认定事实错误，适用法律错误”不能成立。(一)李亚来称“《购房协议书》对案涉款项211274.18的支付时间有明确的约定”，该等说辞不能成立。一则，《购房协议书》未约定支付时间。二则，《安置协议书》约定的支付时间不明确。三则，李亚来从未告知温志伟款项支付时间。四则，征迁公司等也未告知温志伟款项支付时间。(二)李亚来在《解除合同告知函》中，称自己“多次催告”，却没有任何证据证明，在上诉状中则认为“根本不存在所谓的催告问题”，凸显其根本就没有催告的意思、没有催告的动作。 二、双方之间的《购房协议书》应结合之前签订的《合作建房协议书》一并考量。(一)依照《合作建房协议书》约定，因合建房屋拆迁补偿安置而取得的案涉房屋（面积101.94㎡）系温志伟和李亚来共有。合建房屋拆迁补偿过程中，征迁公司找温志伟协商拆迁补偿事宜，案涉房屋系温志伟挑选，处处凸显温志伟对房屋享有份额，享有权利。(二) 在《合作建房协议书》的基础上，《购房协议书》第2、3、4条进一步明确李亚来对案涉房屋的份额，即第2条约定的15.1㎡（30.2㎡的50%，该部分温志伟以市价每平方米11000元的价格购买）和第3条约定的19.8㎡（李亚来申请的补贴面积，该部分温志伟以11000-4258=6742元的价格购买），合计34.9㎡，其他份额67.04㎡归温志伟所有，换而言之，李亚来约占案涉房屋101.94㎡的34%或者说1/3份额，温志伟约占101.94㎡的66%或者说2/3份额。双方对案涉房屋享有的份额比例是确定的，双方签订《购房协议书》的目的是李亚来将其房屋份额34.9㎡转让给温志伟，最终实现101室房屋101.94㎡的所有权全部归属温志伟。(三)《购房协议书》第1条中温志伟须支付的人民币211274.18元，该笔款项与支付征迁公司款项金额211274.18元完全一致。1.该211274.18元款项的支付对象并非李亚来，与李亚来并无关联，李亚来对该笔款项并不享有合同权利，也不影响其所谓合同目的的实现。2.该211274.18元款项付款与否，与案涉房屋之交付相关联。在李亚来将其1/3房屋份额转让给温志伟的情形下，款项何时支付、房屋何时取得，影响的是温志伟的利益，并不影响李亚来的权益，更何况案涉房屋的2/3份额属于温志伟。3.李亚来从未催促温志伟付款。李亚来寄送的《解除合同告知函》称其多次催告并非事实，李亚来无证据能够证明其多次催告，其从未催促温志伟付款。4.李亚来亦无证据证明《安置协议书》的“甲方”（征迁公司等）催促付款。需要强调的是，案涉房屋与一般商品房存在差异。 (四)李亚来有权接收的价款系《购房协议书》第2、3、4条中提及的价款166100元、133491.60元和32140.74元，三者合计331732.34元，该金额即系第7条提及温志伟须支付李亚来331732.34元。《购房协议书》签订后，温志伟屡屡催促李亚来履行，然李亚来一味迟延履行《购房协议书》，该款项的付款条件未成就。331732.34元的付款时间与211274.18元的支付时间是两个独立的支付时间。 三、温志伟不存在违约行为，李亚来不享有约定解除权或者法定解除权。如前所述，温志伟不存在违约行为。相应地，李亚来要求温志伟支付违约金的请求不能成立。李亚来向温志伟寄送《解除合同告知函》非但不发生解除《购房协议书》的法律效力，反而凸显李亚来背离诚信，恶意违约。李亚来应履行2014年12月2日签订的《购房协议书》。温志伟与李亚来签订的《购房协议书》，系合法有效的合同，其目的是李亚来将其1/3房屋份额转让给温志伟，最终实现案涉房屋的所有权全部归属温志伟，该合同目的能够实现。眼见房价迅猛上涨，为经济利益所驱使，李亚来匆匆入住抢占案涉房屋（毛坯房），诉讼过程中，特别是在一审法院作出本案一审判决后，更是一味强行装修，企图造成既成事实，影响法院二审判决。李亚来的行为，严重违反契约精神、诚信原则，严重侵害温志伟对案涉房屋享有的的合法权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 温志伟向一审法院起诉请求：1.确认温志伟、李亚来于2014年12月2日签订的《购房协议书》未解除；2.判令李亚来履行温志伟、李亚来于2014年12月2日签订的《购房协议书》，李亚来向温志伟交付厦门市海沧区兴港花园二期兴港二里18号楼269号101室房屋（以下简称案涉房屋），办理案涉房屋权利登记，并配合办理案涉房屋权利转移至温志伟名下的权利转移登记。 李亚来向一审法院反诉请求：1.判令确认李亚来与温志伟2014年12月2日签订的《购房协议书》于2016年10月31日解除；2.判令温志伟支付违约金100020.72元（违约金以211274.18元为基数，自2014年12月3日始，按银行同期贷款利率的4倍的标准，暂计至2017年3月24日，计至实际支付之日止）。 一审法院认定事实：一、2003年4月5日，温志伟（乙方）与李亚来（甲方）签订《合作建房协议》，建房协议载明甲方为李亚来、案外人李石象（李石象系李亚来父亲，已于2001年12月24日死亡），乙方为温志伟，内容为双方共同利用甲方在温厝村宁店社拥有的宅基地15.1㎡（证号杏集建98字第1561号）合作建造二层共30.2㎡的房屋，甲方出地，乙方出资，建成后该房屋归双方共同共有，各占一半（即各拥有15.1㎡），如遇国家建设需要拆迁，甲、乙双方可协商一致选择货币补偿方式，补偿安置总费用各分一半，也可按本协议的约定各自拥有的房屋面积份额选择补偿安置方式，补偿费用各自拥有，所有拆迁补偿费用双方各分一半等内容。李亚来、温志伟在《合作建房协议》的首部、尾部处签名、捺印。建房协议签订后，温志伟出资在建房协议约定地址建成一幢二层房屋。 二、2014年9月18日，李亚来作为李石象的继承人（被拆迁人、乙方）与厦门海沧土地开发有限公司（拆迁人、甲方）、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处（受托拆迁人）、厦门海沧房屋征迁服务有限公司（拆迁实施单位，以下简称海沧征迁公司）签订协议编号为厦拆通【2009】25-081-2号的《厦门海沧区“海沧南部工业区”开发建设用地（宁店社）集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》。《拆迁协议》约定：甲方拆除乙方房屋壹幢，总建筑面积124.22平方米，一层62.11平方米，二层62.11平方米，根据李石象房产证所占的份额24.51%可分得房屋实建面积为30.44平方米（一至二层均为15.22平方米），产权人李石象，用地证号厦集土证海沧字第000321号，批准用地面积61.6平方米，房屋用途住宅，批建层数一层，产权（加层）证号厦农证海沧字第000321号，批准建筑二层，批建面积123.2，其中李石象占份额24.51%折合30.2平方米，超建面积0.24平方米。本次拆迁按“拆一补一”给予补偿。乙方该房屋合法批建手续的建筑面积30.2平方米，认定产权面积30.2平方米，按产权面积30.2平方米给予补偿安置。《拆迁协议》第二条约定，乙方被拆迁房屋应安置面积30.2平方米，全部实行产权调换，安置房为海沧区兴港花园二期18号楼兴港二里269号101室（本案案涉房屋），面积为101.94平方米，乙方应缴交超面积安置71.74平方米购房款。甲方补偿补助乙方各项费用为：搬迁补助费422.8元，被拆迁房屋装修补偿费8456元，自行过渡补助费2140.74元。乙方应向甲方缴交：超面积安置71.74平方米的安置房市场评估价4258元/平方米计305468.92元。综上，乙方应付给甲方294449.38元。《拆迁协议》第三条约定，乙方应于收到首期补偿款或接到甲方领款通知后十天内搬迁完毕并将原房屋完整的交给甲方验收拆除。乙方若按时搬迁，甲方给予乙方各项补助及奖励费用共计83175.2元。第四条约定，综上，乙方应付甲方共计211274.18元，乙方于本协议书签订后经区征地拆迁办、区财政局审核后10个工作日内付给甲方，同时甲方将安置房交付乙方。《拆迁协议》第六条载明协议所列补偿款项详见补偿安置费用表。《拆迁协议》后附一份《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置费用表》，载明乙方应付甲方211274.18元。 三、2014年12月2日，李亚来（甲方）与温志伟（乙方）签订一份《购房协议书》。《购房协议书》首部载明甲、乙双方已于2003年4月5日签订了《合作建房协议》，并在《合作建房协议》中已明确甲乙双方各自拥有建于杏集建（98字第1561号）宅基地上30.2㎡房屋50%的面积即15.1㎡；鉴于甲方是101室安置房（即本案案涉房屋）唯一合法的拥有人，本着公平、公正、自愿、诚信的原则，甲、乙双方就案涉房屋买卖等相关事宜，订立以下协议条款。1、乙方以甲方名义按4258元/㎡的价格向政府有关部门购买101室安置房中71.74㎡的面积，扣除甲乙双方按期搬迁政府给予的各项补贴、奖励83175.2元后，乙方共支付211274.18元（详见《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置费用表》、《缴款单》）。2、甲方以11000元/㎡的价格向乙方出售其在101室安置房中30.2㎡所占的15.1㎡面积（30.2㎡的50%），共计166100元。3、甲方以6742元/㎡的价格向乙方出售其在101室安置房中71.74㎡所占的由甲方申请的补贴面积19.8㎡（政府由原30.2㎡补贴至50.0㎡），共计133491.6元。4、乙方另按《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置费用表》中的相关费用支付给甲方共计32140.74元（该费用包括：①自行过渡贴费2140.74元；②已办理《厦门市农村房屋所有权证》费5000元；③按厦门市海沧区人民政府【2008】88号专题会议纪要，第一轮签订协议奖励25000元）。5、因101室安置房的产权证尚未发放，故甲乙双方须签订关于101室安置房的《房屋买卖预约合同》。6、为了方便日后办理101室安置房产权的变更，在《房屋买卖预约合同》签订后10个工作日内，甲方应授权委托乙方办理101室安置房产权的变更，并与乙方共同到海沧公证处办理该事项的《授权委托书》的公证事宜。7、在签订了《房屋买卖预约合同》和办妥101室安置房产权变更的《授权委托书》公证手续后——（此处为下横线）日内，乙方一次性以转账方式支付共计331732.34元给甲方，甲方向乙方提供331732.34元的收款收条。至此，甲、乙双方完成101室安置房的买卖，101室安置房土地房产权（土地使用权及房屋）全部属于乙方。8、如果需要，甲方应全力配合日后乙方办理101室安置房产权的变更工作；若甲方不配合，则甲方违约，甲方应退还乙方支付的一应款项共计331732.34元，按11000元/㎡的价格支付67.04㎡（101.94㎡-15.1㎡-19.8㎡）计737440元给乙方，此外，甲方尚应以1069172.34元（331732.34元+737440元）为基数从乙方支付给甲方款项之次日起按同期银行贷款利率的4倍向乙方计算支付违约金。9、若乙方未在规定的时间内向甲方支付约定款项，则乙方违约，应就应付未付部分从应付款期限届满之日起按同期银行贷款利率的4倍向甲方计算支付逾期付款违约金。《购房协议书》签订时，李亚来向温志伟出示前述《拆迁协议》。庭审中，温志伟与李亚来均举证《购房协议书》，温志伟举证的《购房协议书》第7条下横线上有书写“7”（手写笔迹），李亚来举证的《购房协议书》第7条下横线上为空白。 四、2016年5月3日，李亚来通过其儿子李建成向海沧征迁公司支付211274.18元。2016年5月6日，厦门市海沧区建设局向厦门海投物业有限公司发去《交房通知书》，内容为由厦门海投物业有限公司办理案涉房屋交房手续。2016年5月20日，李亚来向厦门海投物业有限公司缴交案涉房屋装修押金1500元、土头清运费357元。李亚来接收房屋后，入住案涉房屋，并缴交水费、电费。2016年5月23日至2016年10月23日期间，李亚来多次报警称有人要闯入家里、强行将沙袋运走等。 五、2016年10月27日，李亚来向温志伟邮寄一份《解除合同告知函》，内容为：温志伟于2014年12月2日与李亚来签订《购房协议书》后，经多次催告，长达一年半的时间未按双方签订的协议履行协议内容，温志伟已经构成根本违约，造成李亚来严重损失。为此，李亚来已于2016年5月3日向拆迁方按《拆迁协议》内容支付了款项，拆迁方亦于2016年5月6日交付了101室安置房（案涉房屋），李亚来已经入住上述房屋，《购房协议书》履行的基础不复存在，已属履行不能。鉴于此，李亚来正式通知温志伟解除于2014年12月2日签订的《购房协议书》，并保留主张温志伟违约责任的权利。温志伟于2016年10月31日收到该份《解除合同告知函》。 六、经温志伟申请，证人李某出庭作证陈述：其与温志伟是朋友，与李亚来同村；2003年李亚来、温志伟合作建房，建了两层。当时建房的平方数每层15.1平方米，两层是30.2平方米；该房屋大概于2014年拆迁，后安置于兴港花园二期101室，拆迁补偿补的面积是102平方米；温志伟将打印好的《购房协议书》给李某，李某再给李亚来签字；温志伟和李亚来原本约定办理授权委托公证，但当时李亚来结婚证丢失需补办，加上李亚来儿子上班没有时间等原因，至今公证手续尚未办妥；温志伟应付给李亚来35平方的价款，其中15平方按每平方11000元支付给李亚来，另外20平方，李亚来当时向政府购买是每平方4258元，而温志伟要按每平方6742元（11000-4258元）支付给李亚来；211274.18元是要公证后温志伟再去向政府付款；李亚来和拆迁办均未向温志伟催促交款；房屋可以先交付最后再去补超面积（102平方扣除30.2平方）安置的款项。 七、在一审法院审理（2017）闽0205民初480号案件中，本院向海沧征迁公司发去调查取证函，海沧征迁公司向本院复函，内容为：“1、李亚来系海沧南部工业区（宁店社）项目被拆迁人。2、兴港花园二期兴港二里18号楼269号101室安置房系由杏集建（98）字第1560号、杏集建（98）字第1561号换发的厦集土证海沧字第000321号所置换的安置房。3、杏集建（98）字第1560号、杏集建（98）字第1561号已换发的厦集土证海沧字第000321号所有权证，根据厦集土证海沧字第000321号所有权证登记情况，该证所对应的房屋为李亚来所有。4、拆迁杏集建（98）字第1560号、杏集建（98）字第1561号已换发的厦集土证海沧字第000321号所有权证，厦门海沧房屋征迁服务有限公司曾找过温志伟协商拆迁补偿事宜。5、兴港花园二期兴港二里18号楼269号101室安置房系由温志伟挑选，经李亚来确认并由李亚来签订协议。” 八、案涉房屋的产权尚未办理，温志伟也未向李亚来或厦门海沧土地开发有限公司或海沧征迁公司支付211274.18元。温志伟在原案庭审中还陈述：“211274.18元是拆迁办收取的购房款，可以由温志伟直接向拆迁办支付，也可以先转给李亚来再由李亚来再转交给拆迁办。剩余的331732.43元是支付给李亚来的。”李亚来庭审陈述：“21万多的款项是超面积安置房的差价。该款项支付时间应于拆迁协议签订后审核十个工作日内缴交。签完协议后是随时可以去交。”（是否书面催告温志伟交款？）“我方有通过中间人告知温志伟。温志伟也有参与拆迁的过程，其也应知道款项是要缴纳的，也是无需催告的，是可以随时去交的。”温志伟陈述：“李亚来或拆迁办都没有催告温志伟去交钱，审核的时间拆迁办也没有向温志伟告知。” 一审法院认为，本案系合同纠纷。温志伟与李亚来签订的《购房协议书》系双方自愿达成，合法有效，对双方均具有法律拘束力，合同双方都应严格遵照履行。温志伟与李亚来均确认存在合作建房及合建房屋因海沧南部工业区开发建设用地需要被拆迁而实行产权调换为案涉房屋安置房事实，《购房协议书》载明双方明确各自拥有杏集建（98字第1561号）宅基地上30.2平方米房屋50%面积，故双方系在合作建房的基础上订立购房协议。双方在《购房协议书》中不仅对案涉房屋进行实际分割份额，且李亚来还将其拥有的案涉房屋份额出卖给温志伟。从《购房协议书》第1条约定内容“乙方共支付211274.18元”看，未约定明确履行期限。根据《中华人民共和国合同法第六十二条第四款：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，在李亚来、温志伟关于温志伟何时支付《购房协议书》第1条约定的211274.18元款项约定不明的情况下，李亚来可以随时要求温志伟履行支付该约定款项的义务。根据诉讼中李亚来提交的证据来看，李亚来没有提交证据证明在2016年10月27日向温志伟发出《解除合同告知函》之前曾向温志伟主张过该项权利。因此，在2016年10月27日之前，本案不存在法定或约定解除《购房协议书》的条件。李亚来主张其依据协议书约定有权解除合同不能成立，其于2016年10月27日向文志伟发送《解除合同告知函》的行为并不产生解除《购房协议书》的效力。现温志伟本诉主张要求确认温志伟、李亚来于2014年12月2日签订的《购房协议书》未解除，具有事实和法律依据，予以支持。李亚来反诉主张温志伟、李亚来于2014年12月2日签订的《购房协议书》于2016年10月31日解除，于法无据，不予支持。《购房协议书》除了约定温志伟支付上述211274.18元之外，还约定温志伟在签订《房屋买卖预约合同》和办妥案涉房屋产权变更的《授权委托书》公证手续后支付331732.34元，温志伟与李亚来各自举证的《购房协议书》虽然在条款第7条下横线上内容有所不同，但并不影响该笔款项支付时间系在签订《房屋买卖预约合同》及办理《授权委托书》公证手续之后的认定。本案案涉房产一手产权尚未办理，且温志伟也尚未履行支付购房款的义务。现温志伟本诉主张李亚来向温志伟交付案涉房屋，办理案涉房屋权利登记，并配合办理案涉房屋权利转移至温志伟名下的权利转移登记，缺乏依据，不予支持。温志伟在履约过程中不存在违约情形，李亚来反诉要求李亚来支付违约金，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认温志伟与李亚来于2014年12月2日签订的《购房协议书》未解除；二、驳回温志伟的其他本诉诉讼请求；三、驳回李亚来的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费14423元，由温志伟负担14323元，李亚来负担100元。反诉案件受理费2300元，由李亚来负担。 本案二审期间，李亚来对一审认定的事实提出如下异议：1.“经温志伟申请，证人李某出庭作证陈述：……”中有遗漏了证人部分证言，实际上证人李某2018年1月29日开庭时陈述的内容有前后不一致情形，其是温志伟公司员工，不仅是中间人，还是温志伟的代理人，证言对温志伟部分有利的陈述是不可信的。2.“安置房系由温志伟挑选,经李亚来确认并由李亚来签订协议”有误，实际上谁挑选的房子李亚来不记得了，但确实是李亚来确认101室是安置房。 温志伟对李亚来提出的异议不认可，其认为，海沧征迁公司的复函说明安置房实际是温志伟挑选的。 温志伟对一审认定的事实提出如下异议：1.“李石象系李亚来父亲，已于2001年12月24日死亡”中时间有笔误，应为2001年12月17日。2.第七页“安置房为海沧区兴港花园二期18号楼兴港二里269号101室”有笔误，应该是兴港二里18号楼。李亚来认可温志伟提出的异议。本院对双方没有争议的事实予以确认。 二审中，李亚来提交4组证据:证据1.温志伟与李亚来儿媳谢某青的电话通话录音，用于证明温志伟要求李亚来退出案涉房屋，否则将继续骚扰。从通话内容中可听出，李亚来在向拆迁办缴交211274.18元之前，是有通过中间人（事实上为温志伟的代理人）李某要求温志伟缴款的，但是温志伟怠于履行该义务。证据2.户口簿、结婚证，用于证明谢某青为李亚来儿媳。证据3.房屋买卖协议，用于证明李亚来为了支付该211274.18元而于2016年4月出售其居住的海沧区兴港二里270号402室房产。证据4.工商登记信息，用于证明温志伟名下有公司。 温志伟质证认为，证据1录音证据在2016年8月3日已经形成，对该证据不应采纳，李亚来说手机找不到的理由明显不能成立。对录音证据真实性予以确认，但通话人系谢某青并非李亚来，谢某青不能代表李亚来。录音形成的确切时间应由李亚来提供证据证明，显然是在李亚来偷偷抢占安置房并装修之后。依据录音内容，李亚来系在抢占安置房屋后，方才通知“中间人”要求其转告温志伟“拿钱”，所谓的“钱”是录音中所说的“15平方的赔偿款”加“相应补偿一点”，温志伟“了解”这个情况后才打电话，立场是明确而坚定的，即要求李亚来停止装修，履行协议。录音内容不能证明李亚来的证明对象，反而证明其偷偷缴款入住抢占安置房，自己没有催告温志伟缴款也没有通过“中间人”要求温志伟缴款。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4工商信息的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。 温志伟提交4组证据:证据1.《报警回执》，用于证明因李亚来装修案涉房屋，温志伟于2018年7月8日向厦门市海沧派出所报警已受理。证据2.《律师函》（2018）闽信实律函字第0270号及《邮政特快专递邮寄单》EMS单号1042923435129，用于证明温志伟发现李亚来装修案涉房屋后，于2018年7月10日委托律师向李亚来邮寄《律师函》，但李亚来拒收。证据3.《公证书》（2018）闽厦开证内字第2531号及《律师函》（2018）闽信实律函字第0373号、《律师函》（2018）闽信实律函字第0270号。证据4.《公证书》（2018）闽厦开证内字第2532号及《律师函》（2018）闽信实律函字第0373号、《律师函》（2018）闽信实律函字第0270号，证据3.4用于证明温志伟委托律师于2018年9月4日以公证邮寄的形式向李亚来发出《律师函》，要求李亚来依约履行《购房协议书》，告知李亚来停止强行装修讼争房屋的行为及以书面形式向温志伟提供用于收款的银行账户信息。上述两份《律师函》已于2018年9月4日通过快递寄给李亚来，李亚来于2018年9月4日签收。 李亚来质证认为，对证据1真实性认可，但李亚来是案涉房屋的合法所有人，不存在所谓的装修问题。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，李亚来从未收到过该律师函，温志伟也无权提出装修问题。2018年6月，李亚来委托的律所地址已经变更。对证据3、4，李亚来本人及委托律师未到编号0373、0270的律师函，李亚来作为案涉房屋的合法所有人装修房产为合法行为，在此之前也已进行过装修，未损害温志伟的合法权益，温志伟无权制止。温志伟所谓的要求李亚来停止装修属于侵害他人利益的行为。陆德强、岳文发律师未就温志伟要求李亚来提供账户信息以便收款一事接受过李亚来的授权，不知道温志伟为何要向李亚来付款、付哪一笔款。 本院分析认为，李亚来提交的证据1电话录音形成于李亚来接收案涉安置房以后，李亚来提交的通话录音“谢：老人的意思是当时有想坐下来说，那中间人跟我老公说他不再处理了，你也没再过来说过……我们没你电话，中间人又不理，所以我们才自己交款，直到遇到那中间人，老人才通知中间人说来拿钱，当时我们也不是说只给你15平方的赔偿款而已，也会相应补偿一点给你……”，从语义理解，通知中间人拿钱是指向赔偿款，而非向拆迁办交纳的款项，该证据不能证明李亚来主张，不予采信。李亚来提交的证据2、3、4与本案缺乏关联性，不予采信。温志伟提交的证据证明的是温志伟就李亚来装修案涉房屋一事报警、向李亚来发送《律师函》等事宜，上述事实均发生于本案诉讼期间，与本案已无实质关联，不予采信。 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明事实，双方系在合作建房的基础上签订《购房协议书》，上述协议书约定：“乙方(温志伟)以甲方(李亚来)名义按4258元/㎡人民币的价格向政府有关部门购买101室安置房中71.74㎡的面积，扣除甲乙双方按期搬迁政府给予的各项补贴、奖励83175.20元后，乙方共支付211274.18元（详见《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置费用表》、《缴款单》）……”，从协议书约定内容看，双方未就温志伟何时支付211274.18元作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。李亚来明知温志伟的通讯地址，其于2016年10月27日向温志伟邮寄《解除合同告知函》，但李亚来并未书面通知温志伟支付211274.18元款项，其二审提交的证据不能证明其有口头通知温志伟支付211274.18元而温志伟拒不履行，故李亚来应承担举证不能的法律后果，对李亚来的上诉理由不予采纳。李亚来于2016年10月27日向温志伟发出解除《购房协议书》，但缺乏证据证明其经多次催告而温志伟拒绝履行合同义务，故不具备法定解除合同的条件，不能发生解除合同的法律效力。李亚来据此诉求确认《购房协议书》于2016年10月31日解除、温志伟支付违约金缺乏事实与法律依据，一审不予支持是正确的，应予维持。 综上所述，李亚来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由李亚来负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾 聆 审 判 员 柯艳雪 审 判 员 章 毅 二〇一八年十二月二十五日 书记员 朱燕 萍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。