河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0804民初883号原告（反诉被告）：焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会，住所地：焦作市马村区待王街道办事处西待王村。法定代表人：魏海军，村委主任。委托诉讼代理人：董红运，村委会委员。委托诉讼代理人：解志强，村委法律顾问。被告（反诉原告）：王少军，男，汉族，1976年1月8日出生，现住河南省焦作市。委托诉讼代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭峥，河南博联律师事务所律师。原告（反诉被告）焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会（以下简称西待王村委）与被告（反诉原告）王少军租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西待王村委委托诉讼代理人董红运、解志强、被告（反诉原告）王少军委托诉讼代理人王炳豫、郭峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西待王村委向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2010年4月1日签署的有关西待王人民路以南土地《租赁合同》；2、判令被告支付所欠土地租金本金503680元；3、判令被告承担因推迟缴纳租金而应承担的违约金319440元（按同期银行贷款利率二倍，即月息1.50%，结算至2018年7月31日），之后违约金依然按上述方式计算，直至本合同实际解除之日止；4、本案诉讼费由被告分担。事实与理由：2010年4月1日，原、被告双方签署了《租赁合同》一份，按照该合同约定，由被告承包原告人民路以南集体土地48亩，租赁期限为15年，自2010年4月1日至2025年3月31日；初始租金为每年1600元∕亩，每年合计76800元；以后每五年递增15%；合同签署之后缴纳第一年租金，以后每年3月31日一次性缴纳本年度租金。合同签署之后，被告方取得该土地租赁权利，开始种植园林树木等，2010年7月、2011年5月租金缴纳各76800元，2016年6月8日缴纳40000元，2017年5月9日、9月28日各缴纳20000元，剩余租金至今未缴纳。2018年6月15日，原告向被告下达了《合同履行催告书》，要求被告于2018年7月1日之前持有关手续来原告处对账，并根据实际情况补缴租金，逾期将终止本合同履行。《催告书》送达后，被告以种种理由予以推诿，于是再次形成纠纷。原告认为，合同是双方当事人意思表示一致的结果，双方当事人应当严格履行。被告不能按照合同约定支付相关租金，构成严重的合同违约行为，应当承担相应的违约责任；且被告在原告催告后仍不能及时清偿历年以来所欠租金，视为履行合同不能，故原告要求解除《租赁合同》有理有据。现依法提起诉讼，请法院依法判决。王少军辩称：一、被告不同意解除双方2010年4月1日签订的《租赁合同》。1、原告先行违约，未按照租赁合同中的约定向被告交付48亩土地，以致被告无法按照规划用途使用租赁土地，为此给被告造成了巨大经济损失；2、被告在租赁土地上已经种植了大量果树等经济作物，原告要求解除租赁合同将导致双方的利益显著失衡，其不具有解除合同的正当性与合理性；3、退一步讲，原告在享有合同解除权的情况下，未行使合同解除权，并接受了被告逾期支付的租金而未提出异议，表明其已接受被告继续履行合同的事实，现在诉讼过程中再以此违约行为行使合同解除权有违诚信原则，原告依法不应当享有解除权。二、原告要求被告支付土地租金本金503680元没有事实与法律依据。1、原告要求被告支付2012年至2015年期间的租金已经超过了一年的法定诉讼时效；2、被告不交纳租金系行使正当抗辩权，原被告双方已经通过履行行为将租赁合同的租金变更为一年4万元。三、原告要求被告支付欠缴土地租金违约金没有事实与法律依据。西待王村委称：关于被告提出的追缴租金已经过了1年诉讼时效问题，我方认为被告拖欠这个租金的行为是在合同连续履行当中发生的，被告缴纳租金我们没有及时追偿，只是我们的宽限，我方没有放弃任何权利，诉讼时效是知道或应当知道权利被侵害起计算，被告没有明示其不缴纳租金，我方不知道权利被侵害，直到今天被告提出这个观点我方才知道我方的权益被侵害，所以这个案件不过诉讼时效。关于违约金问题，合同上有明确的给付时间，被告违反合同约定应当依法承担相应的责任。王少军称：原告辩称的诉讼时效是知道或应当知道权利被侵害起计算起始时间应当以合同为准，合同第五条明确约定了缴纳租金为每年3月31日前缴清下一年的租赁款，故原告应当知道自该日期之后其权利受到侵犯，其已经超过诉讼时效。王少军向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告继续履行2010年4月1日签订的《租赁合同》，向反诉原告交付其未实际交付的约10亩租赁土地；2、请求判决反诉被告赔偿反诉原告的损失（损失待鉴定后确定）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2010年4月1日，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告48亩土地。期间，反诉原告赔偿了村民租赁土地附着物等几十万元，但是反诉被告并未按照《租赁合同》约定的亩数向反诉原告实际交付，以致反诉原告的生产经营活动无法正常开展，为此带来了巨额损失。反诉原告并未收到反诉被告下达的《合同履行催告书》，反诉被告先行违约却恶意提起诉讼，望贵院查清案件事实，依法判决。西待王村委辩称：一、反诉原告租赁土地的来源。2002年11月20日，村委会与本村村民梁留圈签署了《土地承包合同书》一份，将位于村南的原果园地发包给其经营，土地面积为103.5亩，合同期限为19年10个月，自2002年11月20日至2022年9月19日。2010年3月初，反诉原告要求承包人民路以南土地，经过反诉被告与承包人梁留圈协商，双方于2010年3月5日签署了《土地承包补充合同》一份，将其承包的人民路以南的全部土地返租过来，梁留圈退出经营，由村委会支付其相应费用。二、反诉原告土地租赁的签订及承包费缴纳情况。2010年4月1日，反诉被告与反诉原告签署了《租赁合同》一份。按照该合同约定，由反诉原告承包人民路以南集体土地48亩，租赁期限为15年，自2010年4月1日至2025年3月31日；初始租金为每年1600元/亩，每年合计76800元；以后每五年递增15%；合同签订之后缴纳第一年租金，以后每年3月31日一次性缴纳本年度租金。合同签订之后，反诉原告取得该土地租赁权利，开始种植园林树木等，2010年7月、2011年5月租金缴纳各76800元，2016年6月8日缴纳40000元，2017年5月9日、9月28日各缴纳20000元，剩余租金至今未缴纳。三、反诉原告所谓“10亩租赁土地未实际交付”不属实。依照2010年3月5日村委会与梁留圈签署的《土地承包补充合同》，梁留圈已无承包人民路以南土地的资格。反诉原告认为树木没有清除，影响其经营并造成损失，可依2010年4月1日《租赁合同》提起民事诉讼，请求法院判令“侵权行为人”梁留圈赔偿其相应损失，该纠纷、“损失”与村委会无关。王少军称：一、反诉被告是否按照合同约定向反诉原告交付48亩土地应当由反诉被告举证证明；二、按照反诉被告的观点，反诉原告2012年-2015年期间没有缴纳土地租金，也可以默示的认为反诉被告同意免除反诉原告2012年-2015年期间的租金。西待王村委称：一、关于48亩地不够问题，因为合同第二条对土地的四至、土地面积约定的非常清楚，在人民路以南全部土地都属于反诉原告租赁的范围；二、关于反诉原告称村委默认放弃租金的收缴问题，如果村委放弃应当采取明示的方式，从合同签订直到今天村委没有放弃或者变更任何合同权利。王少军称：如反诉被告所述，反诉原告在2010年和2011年缴纳7万余元的租金也不代表反诉原告承认反诉被告向反诉原告交付了48亩土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交的租赁合同一份、票据五张、催告书一份、《公证书》一份、公证费票据一份，被告（反诉原告）提交的租赁合同、证明三份（2010年3月3日梁留圈出具的两份证明、2010年3月5日出具的证明一份）、被告（反诉原告）申请出庭的证人证言（姬中原、程某），当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提交的原告（反诉被告）于2002年11月20日与梁留圈签订的土地承包合同书一份及双方于2010年3月5日签订的土地合同书补充合同一份，该两份证据与双方陈述的内容及证人证言的相关内容一致，本院对该证据的真实性依法予以确认；2、原告（反诉被告）提交的照片两张，证明原告（反诉被告）已经履行了催告义务。该催告书的送达方式应为公告送达，公告送达的前提是受送达人下落不明，或穷尽其他送达方式，本案中，被告（反诉原告）没有下落不明，原告（反诉被告）亦无证据证明其已穷尽其他送达方式，故对该证据的证明指向，本院依法不予确认；3、原告（反诉被告）提交的照片三张，证明原告（反诉被告）已将被告（反诉原告）承包的48亩土地交付给了被告（反诉原告）。被告（反诉原告）是与原告（反诉被告）签订的土地租赁合同，原告（反诉被告）的主要义务是将合同约定的租赁土地交给被告（反诉原告）使用，而不应认为签订合同就视为交付土地，签订合同后，原告（反诉被告）应当将无瑕疵的土地交给被告（反诉原告）使用，本案中，梁留圈仍占用部分土地，应当由原告（反诉被告）催促梁留圈将占用的部分土地腾出，再由原告（反诉被告）交付给被告（反诉原告）使用，故对该证据的证明指向，本院依法不予确认；4、原告（反诉被告）提交的《山阳杂谈》报网互动信息一份和现场照片十份，不能证明被告（反诉原告）违反了双方的合同约定，故对该证据的证明效力，本院依法不予确认；5、原告（反诉被告）提交的梁留圈承包土地的附图，与当事人的陈述及其他相关证据相印证，故对该证据的真实性，本院依法予以确认；6、被告（反诉原告）提交的西待王村委证明（2010年4月1日出具）一份、收据（2010年6月25日）一份、西待王村委证明一份（2012年2月21日出具）、农民专业合作社营业执照两份，原告（反诉被告）不予认可，无相关证据予以佐证，对以上证据的证明效力，本院依法不予确认。本院经审理认定事实如下：2002年11月20日，原告（反诉被告）与梁留圈签订了《土地承包合同书》，将位于原告（反诉被告）村南的原果园地发包给其经营，土地面积为103.5亩，合同期限自2002年11月20日至2022年9月19日。2010年3月5日，原告（反诉被告）与梁留圈签订了《土地合同书补充合同》，将梁留圈承包的人民路以南的全部土地返租过来，梁留圈退出经营，由原告（反诉被告）支付梁留圈相应费用。2010年4月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《租赁合同》一份。按照该合同约定，由被告（反诉原告）承包原告（反诉被告）人民路以南集体土地48亩，租赁期限自2010年4月1日至2025年3月31日，租金为每年1600元/亩，以后每五年递增15%，即5年以后增加到每亩1840元，十年后增加到每亩2116元，租金一年一结算，即每年的3月31日前交清下一年的租金。合同签订后，原告（反诉被告）未将48亩土地全部交给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）实际使用的为部分土地，另有部分土地仍由梁留圈使用，被告（反诉原告）多次找原告（反诉被告）协商，要求将梁留圈使用的部分土地交给其使用，但一直没有结果。本案审理期间，双方经测量、协商，确定被告（反诉原告）实际使用的土地为39.51亩。被告（反诉原告）于2010年7月、2011年5月各缴租金76800元，于2016年6月8日缴租金40000元，于2017年5月19日、2017年9月28日各缴租金20000元，共计缴纳租金233600元，剩余租金至今未缴。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）缴纳剩余租金，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）违约在先，双方纠纷成诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的土地租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行义务，承担责任。原告（反诉被告）的主要义务是按照合同约定将48亩土地交给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）的主要义务是按照合同约定按期缴纳租金。双方签订合同后，原告（反诉被告）未将合同约定的全部土地交给被告（反诉原告）使用，双方直至起诉前，始终不能确定被告（反诉原告）实际使用土地的亩数，不能确定被告（反诉原告）缴纳租金的实际亩数，原告（反诉被告）首先违反了双方的约定，按照《合同法》的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因被告（反诉原告）行使其先履行抗辩权，而未足额缴纳租金，不属于双方约定的解除合同的情形，也不属于法律规定的解除合同的情形，故原告（反诉被告）要求依法解除双方于2010年4月1日签署的有关西待王人民路以南土地《租赁合同》的诉讼请求，本院依法不予支持，被告（反诉原告）要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以支持。该合同应当继续履行，原告（反诉被告）应当将合同约定的全部土地交给被告（反诉原告）使用，即将未交给被告（反诉原告）使用的8.49亩土地交给被告（反诉原告）使用，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）交付其未实际交付的8.49亩租赁土地的诉讼请求，本院依法予以支持，过高部分不予支持。被告（反诉原告）应当按实际使用土地的亩数向原告（反诉被告）缴纳未缴纳的租金。双方确定被告（反诉原告）实际使用的土地为39.51亩，从双方签订合同至今，被告（反诉原告）按照实际使用的土地应当向原告（反诉被告）缴纳租金606873.6元【（1600元/亩×39.51亩×5年）＋（1840元/亩×39.51亩×4年）】，被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）缴纳租金共计233600元，应当再向原告（反诉被告）缴纳租金373273.6元，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付所欠土地租金373273.6元的诉讼请求，本院依法予以支持，过高部分不予支持。双方在合同中并未约定有关违约金的内容，原告（反诉被告）亦未提交判令被告（反诉原告）支付违约金的法定依据，故对原告（反诉被告）要求判令被告（反诉原告）承担因推迟缴纳租金而应承担的违约金319440元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失，该损失是预期利益的损失，被告（反诉原告）没有证据确定其具体数额，故对原告（反诉被告）的该诉讼请求，本院依法不予支持。原告（反诉被告）一直在向被告（反诉原告）主张缴纳租金，故被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）请求缴纳2012年至2015年租金超过诉讼时效的答辩意见，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会与被告（反诉原告）王少军继续履行双方于2010年4月1日签订的《租赁合同》；原告（反诉被告）焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会于本判决生效之日起三十日内将未交给被告（反诉原告）王少军使用的8.49亩土地交给被告（反诉原告）王少军使用；二、被告（反诉原告）王少军于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会缴纳租金373273.6元。三、驳回原告（反诉被告）焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王少军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12032元，由原告（反诉被告）焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会负担6576元，被告（反诉原告）王少军负担5456元；案件反诉费100元，由原告（反诉被告）焦作市马村区待王街道办事处西待王村村民委员会负担50元，被告（反诉原告）王少军负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  王小平人民陪审员  毋福花人民陪审员  张爱玉二〇一八年十二月二十六日书 记 员  安 婷河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2018）豫0804民初883号（2018）豫0804民初883号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。