河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0108民初5131号原告：翟峰，男，1969年8月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王锐，河南见素律师事务所律师。被告：郑州中元置业有限公司，统一社会信用代码：91410100554227506R，住所地郑州市惠济区南阳路**附**。法定代表人：谢珊雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智、王振威（实习），河南荟智源策律师事务所律师。原告翟峰与被告郑州中元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王锐，被告委托诉讼代理人李智、王振威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期报送房屋首次登记资料的违约金（自2016年10月30日至实际报送之日止，以1223716元为基数，按每日万分之0.5计算），截止起诉之日暂计45889.35元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告通过全款方式购买被告位于郑州市××、××北××房屋××套;房屋总价共计1223716元；合同约定被告应于2016年10月30日前，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房管局（注：2016年8月开始郑州市城区实行不动产登记制度，开发商所报送初始登记材料的程序，调整为“报送首次登记资料”），被告未在约定时间内报送上报资料或报送资料不齐的未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。现交房已逾2年，因被告原因至今未向房管局及不动产登记中心报送办理房产首次登记资料，造成原告至今无法办理房屋产权手续，为维护其合法权益，故诉至法院。被告辩称，一、原告起诉没有合同约定依据，合同约定的是房屋交付60日内向房管局报送初始资料，初始登记仅是房屋所有权的登记，合同履行中，在2016年8月20日，初始登记已经被取消，房屋权属登记变更为国有建设用地使用权和房屋所有权的合并登记即首次登记，首次登记的受理机关为郑州市不动产登记中心，与房管局不是同一行政机关，首次登记和初始登记也不是同一行政行为，原告要求对首次登记所用时间承担责任，没有合同依据；二、依据最高人民法院合同法解释二第二十六条，初始登记被取消后，如果原告认为不约定对首次登记所用时间的违约责任显示公平，则可以请求人民法院对合同条款进行变更，在其未请求变更前，即要求被告承担事实责任，没有法律依据和事实依据；三、双方合同约定的是房屋交付使用后60日内递交初始登记资料，如果该约定存在争议，依据合同法规定，应先从字面进行理解，仍有争议时，按照交易习惯进行规定，该交易习惯存在于《商品房销售管理办法》的规定即房屋交付使用后60日内递交房屋权属资料，在房屋未实际交付前，不存在被告对房屋权属登记的违约责任；四、初始登记取消后，被告并没有停止权属登记的申报，而是积极组织首次登记材料，初始登记和首次登记并非同一行政机关，同一行政行为。依据最高人民法院合同法解释二第二十九条，中元公司请求法院按照首次登记用时的60%，承担合同约定的初始登记逾期责任，符合法律规定。综上，原、被告并未对首次登记用时进行时间限制，结合现房管局准许备案的首次登记用时365日，以及中元公司违约金金额过高，已经远远大于损失的客观事实，按照首次登记用时的60%，判决中元公司承担责任。经审理查明：原、被告于2014年8月28日签订《商品房买卖合同》一份，原告通过全款方式购买被告位于郑州市××、××北××房屋××套;房屋总价共计1223716元；被告应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。合同签订后，被告于2016年10月26日将涉案房屋交付原告。另查明，2016年8月12日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。再查明，开发商报送的首次登记资料与初始登记资料相比，增加或增设了不动产面积测绘、权籍调查等流程环节及对应的资料要求。截止至庭审之日，被告未能提供证据证明其已向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立、合法有效。合同履行过程中，因郑州市不动产登记中心的成立，郑州市住房保障和房地产管理局停止办理登记业务，被告在为原告提供办理权属转移登记需由被告提供的登记资料中，有超出合同约定所涉的新增资料，原、被告对新增资料无具体约定，但新增资料的准备及报送关涉合同约定的权属转移登记条件的成就。因此，不论接收报送登记资料的行政主体是否发生变更，均改变不了被告作为开发商应向作为购房人的原告提供办理权属转移登记需由开发商提供的登记资料，以实现双方的合同目的。关于原告现依据合同约定的初始登记资料的报送条款要求被告履行对应的首次登记资料的报送义务理由是否充分的问题，合同约定的“2016年10月30日（房屋交付使用后60内）前报送初始登记资料”中的“60日”应当理解为是对初始登记资料的准备及报送的时间约定，“首次登记资料”与“初始登记资料”相比，资料内容有所增加，被告确需一定时间准备新增资料，如果仍按照“60日”的期间要求被告完成首次登记资料的报送义务，显然不合理、不公平。一般情况下，合同各方应受合同条款的具体约束，但当存在充足理由需要偏离合同条款时，需对合同条款予以调整。被告需于2016年12月30日前（房屋交付使用后60内）完成首次登记资料的报送，故被告应支付原告自2016年12月30日至开庭之日（2018年12月5日）逾期报送房屋权属首次登记资料的违约金43135.99元（1223716元×0.00005×705天）。剩余违约金自2018年12月6日起计算至被告向郑州市不动产登记中心实际报送首次登记资料之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州中元置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告翟峰截止到2018年12月5日的逾期报送房屋权属登记资料违约金43135.99元，并以房款1223716元为基数，按照日万分之0.5支付违约金自2018年12月6日起至被告向郑州市不动产登记中心实际报送首次登记资料之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，减半收取473.50元，由被告郑州中元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间的最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  杨建华二〇一八年十二月十五日书记员  李梦霖