广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1781民初2750号原告：陈威文，男，1979年8月19日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。被告：阳春市昊林达房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城广场路**妇女儿童活动中心**，现办公地址：阳春市春城街道公园路16号，统一社会信用代码：91441781677081973G。法定代表人：吴国雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：范绍勇，男，户籍住址：阳春市，由阳春市昊林达房地产开发有限公司推荐。原告陈威文与被告阳春市昊林达房地产开发有限公司（以下简称阳春昊林达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，在2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告陈威文、被告阳春昊林达房地产公司的委托诉讼代理人范绍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈威文向本院提出诉讼请求：1．阳春昊林达房地产公司立即将位于阳春市春城街道府前路124号“新时代广场”项目C栋11层1105房交付给陈威文使用；2．本案诉讼费用由阳春昊林达房地产公司负担。诉讼中，陈威文增加诉讼请求为：阳春昊林达房地产公司协助办理将阳春市春城街道府前路124号“新时代广场”项目C栋11层1105房的权属转移登记至陈威文名下的相关手续（包括签订商品房买卖合同、办理预告登记手续、办理权属转移登记手续等）。事实和理由：2016年1月28日，陈威文与阳春昊林达房地产公司签订《新时代广场认购书》，主要约定陈威文以444448元的总价款认购阳春昊林达房地产公司开发的位于阳春市春城街道府前路124号“新时代广场”项目C栋11层1105房（以下简称案涉商品房）。同日，陈威文按照约定付清了全部购房款444448元给阳春昊林达房地产公司，并由阳春昊林达房地产公司出具《收据》交给陈威文执存。但阳春昊林达房地产公司至今既没有将案涉商品房交付给陈威文使用，也没有与陈威文签订商品房买卖合同。后来，陈威文得知阳春昊林达房地产公司已就案涉商品房与他人办理了网签手续，其行为已经构成违法，损害了陈威文的合法权益。阳春昊林达房地产公司辩称，阳春昊林达房地产公司不同意陈威文的全部诉讼请求，应驳回陈威文的全部诉讼请求。事实和理由：一、阳春昊林达房地产公司与陈威文在2016年1月28日签订了《新时代广场认购书》，但陈威文并没有支付过任何款项给阳春昊林达房地产公司。二、案涉商品房是阳春昊林达房地产公司抵押给刘叠建筑施工队用于抵顶工程款。陈威文是向刘叠购买案涉商品房，并将购房款支付了给刘叠。案涉商品房所在的“新时代广场”项目至今没有竣工验收。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及相关法律规定，阳春昊林达房地产公司与陈威文在2016年1月28日签订的《新时代广场认购书》属于无效合同。三、阳春昊林达房地产公司与陈威文在《新时代广场认购书》中并没有约定签订《商品房买卖合同》的具体时间。本院经审理认定事实如下：阳春昊林达房地产公司是于2008年7月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售等。案涉商品房所在的“新时代广场”楼盘是由阳春昊林达房地产公司开发建设。2016年1月28日，阳春昊林达房地产公司作为甲方（出售方）与陈威文作为乙方（认购方）签订《新时代广场认购书》，主要约定陈威文认购阳春昊林达房地产公司开发建设的案涉商品房（建筑面积111.27平方米，套内面积94.1平方米）；付款方式为一次性付款，陈威文须于2016年1月28日前一次性付清总房款，购房总房款为444448元（含已支付的定金），并于当日到阳春昊林达房地产公司指定地点签订《商品房买卖合同》等内容条款。庭审中，陈威文主张其在2016年1月29日通过银行转账至阳春昊林达房地产公司指定收款人刘观成的银行账户方式支付了购房款375000元和以现金方式支付了剩余购房款，合共444448元给阳春昊林达房地产公司，并由阳春昊林达房地产公司出具《收据》给陈威文执存。陈威文对其主张的上述事实提交了日期为2016年1月28日的《收据》（编号为18449741）到庭拟加以证明。该《收据》载明内容为“今收到陈威文（身份证）交来购新时代广场C1105房房款金额（大写）肆拾肆万肆仟肆佰肆拾捌元零角零分，￥444448，经手人：苏小玲”阳春昊林达房地产公司在该《收据》中的“收款单位”上加盖财务专用章。经庭审质证，阳春昊林达房地产公司对陈威文提交的《收据》的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，并抗辩认为其与陈威文签订《新时代广场认购书》前，已将案涉商品房抵押给案外人刘叠用于抵顶工程款；陈威文是向案外人刘叠购买案涉商品房，购房款亦是支付给案外人刘叠；阳春昊林达房地产公司虽然出具了《收据》给陈威文执存，但实际并没有收到陈威文所主张已支付的购房款444448元。2017年1月10日，阳春市住房和城乡规划建设局向阳春昊林达房地产公司颁发了《商品房预售许可证》（编号：春预许字2017第003号）。该《商品房预售许可证》载明项目名称为新时代广场，项目坐落为阳春市春城街道府前路124号，备注栏注明由原春预许字2016第066号变更等内容。本院在审理涉及“新时代广场”项目商品房的系列案件中向阳春市住房和城乡规划建设局调查了解阳春昊林达房地产公司开发的新时代广场项目的相关情况。阳春市住房和城乡规划建设局于2018年9月19日作出了《关于〈广东省阳春市人民法院调查函〉（2018）粤1781民初1631号的复函》，该复函载明阳春昊林达房地产公司开发的“新时代广场”项目尚未向阳春市住房和城乡规划建设局申报工程竣工验收备案。经庭审质证，陈威文与阳春昊林达房地产公司均对阳春市住房和城乡规划建设局作出的上述复函无异议。为查明本案相关事实，本院于2018年11月30日向阳春市国土资源局调查了解案涉商品房的登记情况。阳春市国土资源局于同日出具《不动产登记资料查询结果证明》。该《不动产登记资料查询结果证明》载明案涉商品房的权利人于2018年2月7日预告登记为案外人黄国荣。经庭审质证，陈威文与阳春昊林达房地产公司均对《不动产登记资料查询结果证明》无异议。庭审中，陈威文与阳春昊林达房地产公司还均确认，双方至今仍未就案涉商品房另行签订商品房买卖合同，阳春昊林达房地产公司至今也未将案涉商品房交付给陈威文使用。在本案庭审中，本院向陈威文释明，因案涉商品房的权利人已预告登记为案外人黄国荣，且案涉商品房至今尚未经过竣工验收合格和尚未在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，目前尚不具备交付条件和办理权属转移登记的条件，其诉讼请求可能属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定的法律上或者事实上不能履行的情形，并询问其是否变更诉讼请求为解除《新时代广场认购书》、赔偿损失等，但陈威文明确表示不变更诉讼请求。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈威文与阳春昊林达房地产公司于2016年1月28日自愿签订《新时代广场认购书》，主要约定陈威文以444448元的总价款认购阳春昊林达房地产公司开发建设的案涉商品房；付款方式为一次性付款，陈威文须于2016年1月28日前一次性付清总房款，并于当日到阳春昊林达房地产公司指定地点签订《商品房买卖合同》等内容条款。该《新时代广场认购书》是陈威文与阳春昊林达房地产公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院依法认定陈威文与阳春昊林达房地产公司于2016年1月28日签订的《新时代广场认购书》成立有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。阳春昊林达房地产公司抗辩认为案涉商品房是其抵押给案外人刘叠用于抵顶工程款，陈威文是向案外人刘叠购买案涉商品房且购房款亦是支付给案外人刘叠，因此阳春昊林达房地产公司与陈威文于2016年1月28日签订的《新时代广场认购书》无效，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。陈威文请求判令阳春昊林达房地产公司立即将案涉商品房交付给其使用，并协助办理将案涉商品房权属转移登记至其名下等相关手续。本院认为，虽然陈威文与阳春昊林达房地产公司签订的《新时代广场认购书》成立有效，且阳春昊林达房地产公司已在2016年1月28日出具《收据》确认收到陈威文交付购买案涉商品房的购房款444448元，但案涉商品房的权利人已于2018年2月7日预告登记为案外人黄国荣，且至今尚未经过竣工验收合格和尚未在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，目前不具备交付条件和办理权属转移登记的条件。同时，经本院释明，陈威文明确表示不变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失等。陈威文的诉讼请求属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”规定的情形。陈威文请求判令阳春昊林达房地产公司立即将案涉商品房交付给其使用，并协助办理将案涉商品房权属转移登记至其名下等相关手续，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈威文的全部诉讼请求。案件受理费7966元，减半收取计3983元，由原告陈威文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  范文哲二〇一八年十二月十九日书记员  曾海婵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。