黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终8139号上诉人（原审原告）：张凤林，男，1962年3月15日出生，汉族，哈尔滨市平房区中小学卫生保健所司机，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：曹营珠，黑龙江高盛律师集团事务所律师。上诉人（原审被告）：李庆震，男，1975年5月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：李庆雷，男，1972年4月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：刁怀义，黑龙江兰新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佟刚，男，1978年2月28日出生，满族，名车汇汽车服务会所经营者，住哈尔滨市平房区。上诉人张凤林、李庆震因与被上诉人佟刚房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张凤林及其委托诉讼代理人曹营珠，李庆震的委托诉讼代理人李庆雷、刁怀义，佟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤林上诉请求：1.撤销一审判决，改判动力电权属及一切电力设施归张凤林所有；2.判决李庆震、佟刚赔偿锅炉、不锈钢水箱、玻璃、暖气片、装饰棚、防盗门、电力开关等损失157,200元。事实和理由：1.张凤林与李庆震签订的房屋租赁合同第4、5条约定，动力电设施权属归张凤林所有，双方并于2011年8月23日签订补充协议，约定因办理动力电手续时需要营业执照，所以双方约定用李庆震的名下营业执照办理用电手续，租赁合同到期后无条件永久归张凤林所有，并有哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇与哈尔滨市第二电业局城南供电局所签署的供电合同为准为证，并非一审判决认定的双方对动力电归属权未作出明确约定，动力电权属和一切电力设施应归张凤林所有。2.张凤林与李庆震签订的房屋租赁合同当中对动力电权属进行约定，并签订补充协议，故动力电的权属应属房屋租赁合同纠纷，系同一法律关系，并非一审认定的两个法律关系。3.李庆震、佟刚未履行合同约定的义务，租赁合同约定锅炉。不锈钢水箱、暖气、装饰棚等装修在合同到期后，应归张凤林所有，但李庆震、佟刚恶意将锅炉、暖气片、不锈钢水箱、装饰棚拆走、破坏，使张凤林遭受巨大的经济损失，由于该锅炉、不锈钢水箱、暖气、装饰棚等设施已经被拆走，现请求对方按损失数额赔偿。4.李庆震、佟刚在房屋使用期间，由于其二人不正当使用造成房屋内张凤林安装的玻璃损毁，特请求二人赔偿毁损玻璃的损失。李庆震辩称，1.关于张凤林上诉请求确认电力所有权问题，电力归国家，不归给人，合同约定该电力使用权的归属，并未约定所有权的归属；2.关于暖气片、玻璃等，一审中张凤林没有提交原始状态，上诉主张没有依据，张凤林依据鉴定结论提出具体数额，鉴定范围和鉴定结论未经李庆震确认，一审认定涉案房屋联乡路10号中张凤林享有160平方米所有权，其余为其女儿和李庆震扩建的部分房屋，因此上述鉴定数额不能作为认定事实依据。综上，请求驳回张凤林的诉讼请求。佟刚辩称，当时佟刚是花了120万元从李庆震手中兑的店，按照合同中约定店内的物品都是佟刚的。李庆震上诉请求：撤销一审判决，驳回张凤林的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认为李庆震未将涉案房屋交付给张凤林，并作出一、二项判定，是无任何事实根据和法律依据的认定，判项错误，应予纠正。首先，李庆震与张凤林争议的标的是涉案房屋在租赁期到期后已经交付给张凤林。李庆震与张凤林没有新的约定和事实的续签租赁合同的意思表示，不存在占有、使用该租赁物。理由有五：一是张凤林向佟刚请求一个月的房租，也证明了佟刚一个月以后没有占有该租赁物；二是张凤林向法院提交的录音、录像等证据能够充分证明张凤林于2017年12月即已能自由出入涉案房屋，对涉案房屋实际占有、控制；三是原审法院审判法官曾多次到现场对山房屋进行查看是，是张凤林让法官自由进入租赁房屋的，不存在再交付的问题；四是在原审庭审时佟刚也明确向法院陈述其已于2017年11月搬离涉案房屋，放弃涉案房屋内物品。其次，按照民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，张凤林有义务对李庆震、佟刚占有、使用涉案房屋举示相关证据，第三，张凤林在原审时自认2017年10月15日至2017年11月20日期间系佟刚强行占有房屋不迁出，属于侵权行为，应赔偿这个期间的损失。而李庆震与张凤林无法定、约定租赁关系，对涉案房屋未占有、继续租赁的情况下，原审判决由李庆震给付张凤林该期间的费用，无任何法律及事实依据。2.原审判决第三、四项判项指向需修复标的物系李庆震承租期间自行修建厂房，应为李庆震租赁期间添附物归属属性，双方签订合同约定该厂房在合同到期后归张凤林所有，应为赠与行为。按照赠与行为的法律规定，赠与物必须为合法物，而该添附物系违法建筑，不具有合法性，赠与关系不成立，该添附物也不具有任何价值，同样不具有任何修复价值。首先，李庆震新建厂房无任何规划审批手续，系违法建筑，根据法律规定违法建筑本身不应具有任何价值，也不具有物权效力，因此双方协议中关于新建厂房所有权的约定是无效的约定，张凤林更无权就违法建筑主张物权，更无权就违法建筑的修复主张赔偿，该违法建筑物本应被予以拆除，不具有任何修复价值。其次，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分纪要）》第21条规定“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国建有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。”本案，张凤林主张修复费用的前提基础即其为新建厂房的房屋所有权人，只有此事成立的情况下，法院才能判定其主张成立。原审法院作出的第三、四项判决，是变相的判定了新建厂房的所有权，违反了上述规定的立法宗旨。第三，李庆震与张凤林对新建厂房处置的约定应视为附条件的赠与条款，即只有租期届满条件成立，新建厂房才能赠与张凤林，要强调的是既然附了租期届满条件，就应视为赠与物品为租期届满时现有状态物品，在双方无特别约定的情况下，张凤林无权利就赠与物品质量、状态提出任何异议，即其无权就新建厂房任何部位主张修复及相关费用。3、原审判决依据鉴定意见书，判决维修费用为14,093.33元是错误的，该鉴定意见书不具有法律效力。理由如下：首先，该鉴定意见书中能够直接体现费用《总价措施项目清单与计价表》、《规费、税金项目清单与计价表》中无编制人员与复核人员签字确认，证明该鉴定意见并不是由造价人作出的，也未通过复核确认，不能作为合法价格依据，也不能作为结论性的依据。其次，该鉴定意见书无二位鉴定人亲笔签名，只有二鉴定人的名章，并不能视为二鉴定人对鉴定结论的确认，也不能证明该鉴定结论是由二鉴定人所作出的，因此该鉴定结论无任何法律效力。第三，鉴定材料未经李庆震方核实、确认，鉴定意见所依据的重要鉴定材料，即“现场勘验结果”并无李庆震及代理人的签字确认（李庆雷在《现场勘验人员登记表》上的签字只能证明其在现场，不能据此认定李庆雷对“勘验结果”确认。无异议）。因此依据此勘验结果而作出的鉴定结论必然不具有事实、不具有基础法律效力。4.原审判决中所涉水井并不是李庆震与张凤林签订《租赁协议》中所涉及到的水井，李庆震并未使用协议中所涉及到水井，该水井完好无损，判决中所述的水井为李庆震经营所需自行修建的水井。原审判决对该事实核实不清而作出错误判决。5.李庆震与张凤林合同解除后，李庆震与张凤林之间新发生的法律关系就不再受到原解除合同约定调整，不能再以违约对该案件作出判定。根据张凤林自认事实可以判定实际占有涉案房屋人员为佟刚，迁出房屋的行为应受物权法调整，而不是受合同法调整，而根据物权法相关规定，负有迁出房屋的义务人为佟刚，与李庆震无关。原审法院以本案为违约之诉而不是侵权之诉为由判定佟刚不承担责任，是适用法律错误。张凤林辩称：1、一审已查明，张凤林租赁给李庆震的房屋，李庆震在此房屋以李庆雷的名义开办的哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇，实际经营是李庆震。依据合同相对性原则，向张凤林返还租赁房屋的义务人应为李庆震；2.李庆震在租赁房屋期间，依据双方协议约定，租赁房屋原有的电动提升门、海螺牌塑钢门窗、水井、水泵扥完好无损交给李庆震，李庆震在租赁期间损坏，不能恢复原状，应当赔偿；3.李庆震与张凤林协议约定，在租赁期间内新建厂房、暖气、锅炉。动力电等安装完毕，租赁期满后，一并交给张凤林。李庆震涉案房屋转租给佟刚后被破坏，李庆震应对佟刚毁坏行为承担责任，与佟刚承担连带恢复原状或赔偿责任；4.李庆震在租赁期内，在张凤林所有的院内新建厂房是否是违章建筑，是否有价值，按合同约定，上述财产应当归张凤林所有，李庆震无权毁坏该财产；5.张凤林在租给李庆震房屋时，已有一个水井，李庆震在租赁期间又打了一个水井，双方自租房协议中约定所添附的无法移动的物品归张凤林，水井也是在租赁期间内增加的添附物之一，应当赔偿；6.李庆震在上诉状中提出，要求动力电权属和一切电力设施归张凤林所有，符合法律规定。佟刚辩称，李庆震的上诉请求并未针对佟刚，不发表答辩意见。张凤林向一审法院起诉请求：1.请求确认李庆震与佟刚签订的出兑、转让协议无效；2.请求李庆震、佟刚迁出房屋，并赔偿租赁期满后非法占用房屋期间的租金损失19,726元（暂自2017年10月15日计算至2017年11月20日，以后的损失计算至房屋实际交付之日止）；3.请求李庆震、佟刚连带赔偿房盖、保温棚、地基梁、室内塑料排水管道疏通及维修、室内塑料排水篦子的维修费用140,931.33元；4.请求李庆震、佟刚连带赔偿残余垃圾清运费5000元；5.请求李庆震、佟刚连带赔偿环保局应当给予张凤林实际没有给予的燃煤锅炉补助费28,000元；6.请求判令联乡路10号中意合顺名车汇名下的变压器一台、电表一块、电线（动力电线已经被佟刚掐断、照明电线已经被佟刚拆除）、动力电开关一个的所有权及使用权归张凤林所有；7.请求李庆震、佟刚将拆除的高压开关、动力电线、照明电线恢复原状；8.请求李庆震、佟刚将拆除的锅炉一个、水箱一个、室内所有暖气片、水井一眼恢复原状；9.请求李庆震、佟刚承担本案鉴定费6000元；10.请求李庆震、佟刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月21日，张凤林与李庆震签订《租房协议书》，约定：张凤林将位于联乡路10号院西侧的私产二楼一处，楼房面积530平方米左右，出租给李庆震。1.租期：六年（2011年10月15日至2017年10月14日止），房主赠装修期40天。2.租金，每年人民币二十万元整。如一次付清两年租金，两年租金为三十五万元整。3.此房现有的电动提升门和海螺牌塑钢门窗、水井、水泵完好无损。在租赁期间，房屋原有以上设施如被损坏或发生火灾等事故要按价赔偿给房主，而且不能擅自改变房屋原有的结构，如确定需要改动或接临时房，必须经房主同意并保证租期满无条件留给房主。4.在租期内房屋所发生的一切事情与房主无关，房主概不负责。如有征收房屋出租税时由甲乙双方负责一半。如遇政府动迁、租房者无条件撤出，从搬出之日起将所剩房租费按实际租用天数退还给租房者，租房者必须把新建厂房和暖气、锅炉房、动力电安装完毕后，否则房主张凤林不退给租房者一切费用。以上设施建成后，如遇动迁，房主张凤林一次性包赔租房者损失人民币五十万元整。5.此协议签订后，就此楼现状，房主张凤林不再负责任何工程和设备安装事项；照明和动力电80千瓦，房主张凤林和租房者各用40千瓦，要安装三套动力电表。租房期满后，无条件留给房主张凤林，暖气和锅炉，还有锅炉房等都由租房者出资安装，新建厂房和一切不能拆卸的建筑物，到期后无条件留给房主张凤林。租房者进车出车不能长时间占用公用道路。如影响对方通行，就终止合同，不退任何费用，一切损失自负。6.此楼房不经房主同意，租房者不得擅自转租。如租用期满，租房者想继续租用，需提前三个月与房主协商，在租用期满租房者必须将室内外卫生打扫干净，以上协议，签订后双方都要认真遵守，不能违约，如有违约包赔对方经济损失。张凤林将双方房屋出租给李庆震用于经营汽车美容、修车。合同期内的租赁费每两年支付35万元，共计支付105万元，现已经支付完毕。在租赁期间内，李庆震的哥哥李庆雷与佟刚于2014年11月25日签订《出兑协议》，约定：1.甲方（李庆雷）将自己位于平房区联乡路10号的店铺（中意名车汇）整体转让给乙方（佟刚），并保证佟刚同等享有甲方在原有房屋及场地租赁合同中所享有的权利与义务并负责签订后续场地租赁合同，价格不得高于现房租的25%。2.原有租赁合同的租金甲方交至2017年10月15日。3.甲方将协助乙方办理相关过户及续约手续，乙方接手前该店铺所有债权债务由甲方负责，接手后一些经营及债务由乙方负责。4.甲方自转让之日乙方按照甲方提供库存产品明细负责清点，清点后经乙方认可方可执行本合同。5.转让后店铺现有装修，装饰及其他设备，店内所有经营产品及甲方出资建设的房屋主体及路面包括水井。变压器及相关所有手续、店铺营业执照等手续全部归乙方所有。场地产权方（房东）如因续租与乙方产生纠纷致使乙方无法继续经营，乙方可将甲方出资承建所有设施及设备拆除（包括机房改建房屋、路面、变压器、水井等），善后事宜由甲方负责。6.乙方在2014年11月25日前一次性向甲方支付转让费一百万元整（已付），剩余部分二十万元在阴历大年三十前支付给甲方。后李庆雷与佟刚又补签《出兑转让协议》，约定：甲方（出兑方，李庆雷）自愿将位于哈尔滨市平房区联乡路6号的哈尔滨市平房区中意名车汇汽车服务会所转让给乙方（承兑方，佟刚），转让包括甲方出资修建的店面主体及装修全部出兑给乙方，含变压器、水井、四轮定位仪一台、架机一台。烤漆房两个、院内锅炉、扒胎机一部，及其他店内所有设施。出兑方李庆雷、承兑方佟刚、证明人李庆震三方签字。上述出兑、转让均未经张凤林同意。同时查明，涉案房屋坐落于平房区联乡路10号，房屋总层数2层，所在层数1层，建筑面积160平方米，所有权人张凤林，土地使用面积309.85平方米，产权证号为哈房权证平字第**。1993年4月25日，张凤林经哈尔滨市动力区朝阳乡人民政府乡村建设管理办公室审查、批准，取得《哈尔滨市城乡规划建设委员会农民个人建造住宅建设许可证》（朝建字第72号），批准建设项目为住宅，建筑性质为新建，二层砖结构，建筑面积400平方米，建筑位置为平顺村。1993年4月25日，张凤林女儿张金珠经哈尔滨市动力区朝阳乡人民政法乡村建设管理办公室审查、批准，取得《哈尔滨市城乡建设委员会农民个人建造住宅建设许可证》（朝建字第73号），批准建设项目为住宅，建筑性质为新建，二层砖结构，建筑面积348平方米，建筑位置为平顺村。2018年4月4日，张凤林提出鉴定申请，鉴定项目为：1.对已被拆除的锅炉一个，水箱一个，室内所有暖气片、水井一眼的市场平均价格予以评估；2.对该房屋内已被拆除的所有室内高压开关、动力电线、照明电线的市场平均价格予以评估；3.对该房屋的房盖、保温棚、房屋地基梁的修复费用进行鉴定；4.对该房屋室内塑料排水管道疏通费用及维修费用、室内塑料排水篦子的维修费用进行鉴定。原审法院依法委托黑龙江中达资产评估有限公司对“已被拆除的锅炉一个、水箱一个、室内所有暖气片、水井一眼的市场平均价格予以评估，对该房屋内已被拆除的所有室内高压开关、动力电线、照明电线的市场平均价格予以评估”，委托黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司对“该房屋的房盖、保温棚、房屋地基梁的修复费用进行鉴定；对该房屋室内塑料排水管道疏通费用及维修费用、室内塑料排水篦子的维修费用进行鉴定”。后经张凤林与黑龙江中达资产评估有限公司沟通得知只能对现残值予以评估，张凤林不同意，故撤回该两项鉴定申请，并提出变更诉讼请求为恢复原状。2018年5月28日，黑龙江省嘉信工程造价咨询有限责任公司出具龙嘉信司法鉴定［2018］鉴字第010号《司法鉴定意见书》，结果为：对该房屋房盖、保温棚、房屋地基梁的修复、室内塑料排水管道疏通及维修费用、室内排水篦子的修复费用金额为140,931.33元。另查明，哈尔滨市住房保障和房屋管理局、哈尔滨市环境保护局、哈尔滨市市场监督管理局于2017年5月10日联合下发《关于哈尔滨市341家燃煤锅炉使用单位拆除燃煤设施并入集中供热热网或改用清洁能源的通知》（哈住房发［2017］3号文件），内容为：为推进我市集中供热项目建设，淘汰燃煤供热小锅炉，改善城市空气质量，根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《黑龙江省城市供热管理条例》、《黑龙江省大气污染防治条例》、《哈尔滨市燃煤污染防治条例》、《哈尔滨市区集中供热规划（2014-2020）》的有关规定，经市区供热行业管理部门、供热企业，以及市区环保部门调查摸底，经市政府同意，决定对我说高污染燃料禁燃区域内的哈尔滨341家单位的515台燃煤锅炉事实限期整改。限2017年6月30日前停止锅炉使用。拆除燃煤设施；2017年9月30日前完成并入集中供热热网或改用清洁能源。并网或改造的锅炉由使用单位到市场监督管理局办理相关手续，未办理报废和改造告知手续的，一经查实将依法予以处罚。逾期未完成整改的单位，相关职能部门将依法予以查处。···附件：限期拆除燃煤设施并入热网或改用清洁能源单位名单···哈尔滨市平房区名车汇会所（联乡路5号1台0.2吨燃煤锅炉）再查明，2018年8月9日下午原审法院与张凤林、佟刚、李庆震的委托诉讼代理人荆雪莲共同到涉案房屋现场进行查看，该房屋仍挂有“名车汇”的牌匾，室内水井一眼被填埋。一审法院认为：张凤林与李庆震于2011年8月21日签订的《租赁房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律。行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照诚实信用原则全面履行各自的合同义务。关于李庆雷与佟刚签订的《出兑协议》、《出兑转让协议》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家利益、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据李庆雷与佟刚之间的协议约定，李庆雷将平房区联乡路10号的店铺（中意名车汇）整体转让给佟刚，并保证“乙方（佟刚）同等享有甲方（李庆震）在原有房屋及场地租赁合同中享有的权利与义务”，实际是李庆雷将涉案房屋转租给佟刚经营，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”张凤林将涉案房屋出租给李庆震，双方存在租赁合同关系，李庆震虽已将按照合同约定支付了全部租赁费，但仍负有租赁期满交付房屋、支付租赁期满后继续占有使用涉案房屋的租金的合同义务；其在租赁期内将交付房屋的合同义务、租赁期满后继续占有使用租赁房屋需缴纳租赁的合同义务转移给第三人佟刚，应当经张凤林同意，但其未经张凤林同意，依据合同相对性原则，李庆雷、李庆震与佟刚之间的出兑转让协议依法对张凤林不发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人李庆震在承租涉案房屋期间，未经张凤林同意转租，而李庆震认可李庆雷将该房屋“出兑”给佟刚，张凤林可以解除合同。综上，李庆震、李庆雷与佟刚之间的出兑协议、出兑转让协议仅对其内部具有法律约束力，对张凤林不具有法律约束力。故张凤林关于确认李庆震与佟刚签订的出兑、转让协议无效的诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于张凤林诉请李庆震、佟刚迁出涉案房屋，并赔偿租赁期届满后占有使用该房屋期间的租金损失19,726元。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”张凤林与李庆震签订的《租房协议书》约定租赁期限为六年，自2011年10月15日起至2017年10月14日止，在租赁期限届满后，李庆震未将涉案房屋交付张凤林，并继续使用租赁房屋，张凤林对由佟刚占有使用的事实提出异议，并于2017年11月2日提起诉讼，可以认定张凤林与李庆震的原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期租赁。李庆震未经张凤林同意将涉案房屋转租给佟刚，张凤林依法可以解除合同。故张凤林诉请李庆震、佟刚从涉案房屋迁出，实际为张凤林行使法定解除权，具有事实根据及法律依据，予以支持。张凤林诉请按照原租赁合同约定的年租金200,000元的标准给付2017年10月15日起至2017年11月20日期间继续使用房屋的租金19,726.03元（200,000元÷365天*36天），并按该标准继续计算并给付至房屋实际交付之日止的租金，具有事实根据及法律依据，予以支持。关于张凤林诉请赔偿房盖、保温棚、地基梁、室内塑料排水管道疏通及维修、室内塑料排水篦子的维修费用140,931.33元。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物收到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损失、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”因李庆震在承租涉案房屋期间，未经张凤林同意将房屋转租给佟刚，并且在佟刚占有使用涉案房屋期间对房屋造成非正常损耗的损坏，李庆震依法应承担赔偿责任。经鉴定，涉案房屋房盖、保温棚、地基梁的修复费，室内塑料排水管道疏通及修复费，室内塑料排水篦子的维修费用合计140,931.33元，予以支持。关于佟刚是否应予李庆震承担连带赔偿责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者其他法律要求其承担侵权责任。”因李庆震系涉案房屋的承租人，李庆震未经张凤林同意将涉案房屋转租给佟刚，并且张凤林在本案审理中明确表示主张违约责任而非主张侵权责任，故根据合同相对性，应由李庆震对张凤林的损失承担赔偿责任。张凤林主张佟刚承担连带责任无法律依据，不予支持。关于张凤林诉请赔偿残余垃圾清理费5000元以及环保局应当给予张凤林实际没有给予的燃煤锅炉补助费28,000元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张凤林诉请赔偿残余垃圾清理费5000元以及环保局应当给予但实际没有给予的燃煤锅炉补助费28,000元，对此负有举证证明责任，但其未举示相应证据予以证实，该两项诉讼请求均无事实根据和法律依据，不予支持。关于张凤林诉请判令联乡路10号中意合顺名车汇名下的变压器一台、电表一块、电线、动力电开关一个的所有权及使用权对其所有。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权归属。内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”张凤林诉请上述电缆设施的所有权及使用权归其所有，对此负有举证证明责任，但张凤林未举示证据证实其诉请变压器的种类及型号、电表的类别、电线的品牌及规格、电线线路架设的具体走向等电缆设施的具体情况，且双方在《租房协议书》中对动力电的安装及使用作出明确约定，并未对动力电设施的权属作出明确约定，张凤林亦未举示证据证实双方对上述电缆设施的归属有其他明确约定，同时，张凤林请求确认上述电力设施的物权归属系物权确认纠纷，与本案亦不是同一法律关系，本案不予处理。关于张凤林诉请李庆震、佟刚将拆除的高压开关、动力电线、照明电线恢复原状。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”根据双方《租房协议书》约定，张凤林同意李庆震对涉案房屋进行改善及增设他物。协议第5条约定：“此协议签订后，就此楼现状，房主张凤林不再负责任何工程和设备安装事项，照明和动力电80千瓦，房主张凤林和租房者各用40千瓦，要安装三套动力电表。房租期满后，无条件留给房主张凤林，暖气和锅炉还有锅炉房等都由租房者出资安装，新建厂房和一切不能拆除的建筑物，到期后无条件留给房主张凤林。租房者进车出车不能长时间占用公用道路。如影响对方通行，经房主张凤林对此提醒和劝告，还继续影响公用道路正常通行，就终止合同，不退任何费用，一切损失自负。”因李庆震系经张凤林同意办的动力电的使用权，架设的所有电线及电线开关，而双方在租房协议书中并无明确约定其归属，现因前述电力设施已被拆除，张凤林亦无举示证据证实已被拆除的电力设施的原状，故张凤林诉讼恢复原状无事实根据和法律依据，不予支持。关于张凤林诉请李庆震、佟刚将拆除的锅炉一个、水箱一个、室内所有暖气片、水井一眼恢复原状。根据双方签订《租房协议书》的约定，暖气、锅炉由租房者出资安装，且期满后无条件留给房主张凤林。可见，李庆震在承租涉案房屋后经张凤林同意增设锅炉、暖气片，并对其权属作出明确约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因涉案锅炉系佟刚应行政机关的行政命令拆除的，该行政命令不能预见、不能避免并不能克服，属于不可抗力，并且在租赁期限内拆除，拆除理由正当合法，依法可以免除承租人的责任。张凤林诉请将被拆除的锅炉恢复原状与行政命令相悖，属于事实上履行不能，并且违背保护生态环境的民事法律基本原状及社会公共利益，不予支持。张凤林诉请将拆除的室内所有的暖气片恢复原状，其对已被拆除的暖气片的原有状况负有举证证明责任，但其未举示证据证实已被拆除的暖气片的原有状况，主张恢复原状无事实根据，不予支持。双方当事人对已被拆除的水箱的大小描述不一致，且张凤林未举示被拆除的水箱规格。型号等原有具体情况，其主张恢复原状无事实根据，不予支持。关于涉案水井，双方在合同中明确约定出租房屋是水井完好无损，张凤林主张涉案水井被“添死”无法正常使用，本案诉讼期间，2018年8月9日，双方当事人一同到现场查看，涉案水井已被填埋导致无法正常使用，不属于按照水井的性质使用造成的正常损耗。尽管双方《租房协议书》第3条约定：“在租赁期间房屋原有以上设施如被损坏或发生火灾等事故要按价赔偿给房主。”但因诉讼中依法委托的鉴定机构无法对上述水井的市场价格予以评估导致张凤林无法主张损害赔偿数额，故张凤林变更诉讼请求为恢复原状，不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，张凤林诉请将水井恢复原状具有事实根据及法律依据，予以支持。关于张凤林诉请本案鉴定费6000元。双方在《租房协议书》关于“如有违约包赔对方经济损失”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，李庆震未经张凤林同意将涉案房屋转租给佟刚系违约行为，且涉案房屋在租赁期间遭到非正常使用的损坏，张凤林诉请赔偿为鉴定涉案房屋被损坏的经济损失而支持的合理鉴定费用，具有事实根据及法律依据，予以支持。据此判决：一、李庆震与本判决生效之日起七日内从哈尔滨市平房区联乡路10号的房屋中迁出；二、李庆震与本判决生效之日起七日内给付张凤林2017年10月15日至2017年11月20日期间占有房屋的租金19,726.03元，并自2017年11月21日起以每年200,000元的标准按日计算至房屋实际交付之日止；三、李庆震于本判决生效之日起七日内给付张凤林鉴定费6000元；四、李庆震于本判决生效之日起七日内给付张凤林房屋盖、保温棚、地基梁的修复费用，室内塑料管道疏通费用及修复费用、室内塑料排水篦子的维修费用合计140,931.33元；五、李庆震于本判决生效之日起七日内将位于平房区联乡路10号房屋（房屋所有权人张凤林，产权证号为哈房房权证平字第**）被填埋的水井一眼恢复原状；六、驳回张凤林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4293元，由李庆震负担。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李庆震举示2017年11月拍摄的涉案房屋照片6张，申请证人魏某出庭。拟证明佟刚在租期届满后已经搬离涉案房屋。张凤林针对李庆震举示的证据发表质证意见为，该组照片所拍摄地点是涉案房屋，但无法证明李庆震所述2017年11月佟刚已经搬离涉案房屋，至今房屋仍为李庆震和佟刚实际占有，并未搬离涉案房屋。对魏某证言，张凤林将房屋租给李庆震，不是佟刚，证人证实的是佟刚与张凤林租房与事实不符，如果佟刚代表李庆震向房主交还租赁房屋，也应该到房屋现场进行查看，而非仅凭一把钥匙证实李庆震将涉案房屋交给张凤林，因此该证人无法证实李庆震、佟刚将涉案房屋交还给张凤林。佟刚对李庆震举示的证据发表质证意见为，照片是真实的，证人所述也是属实的，对证明的问题均没有异议。张凤林举示证据一，哈尔滨市平房区合顺名车汇汽车服务会所工商档案。拟证明：1.佟刚提供的给工商局的由李庆雷提供给佟刚的张凤林的《农民个人建造住宅建设许可证》、并持有伪造张凤林签字的《租房协议》办理平房区合顺名车汇汽车服务会所工商登记。佟刚使用张凤林的房屋未得到张凤林的同意，与佟刚、李庆震一审中承认双方在转租张凤林房屋时没有得到张凤林同意的陈述一致。2.哈尔滨市平房区合顺名车汇汽车服务会所现属于存续，正常经营状态，与佟刚一审中陈述牌匾还要，仍挂在涉诉房屋上，佟刚占有涉诉房屋是基于与李庆震或李庆雷之间的协议为由仍占有涉诉房屋，该房屋应由李庆震将其租赁的房屋交付给张凤林。3.佟刚占有该房屋的原因，是李庆雷交付给佟刚使用的租用张凤林房屋，因此，一审法院判决，由李庆震从涉诉房屋内迁出，并承担违约给张凤林造成的损失，将物品毁坏应承担的修复费用，并将未按约定将租赁期间添加的锅炉、水箱、水泵、变压器等物品的所有权返还给张凤林符合法律规定。证据二、《高压供电合同》、张凤林与李庆震于2011年8月23日签订的《补充协议》。证明：2011年8月23日，张凤林与李庆震签订的《补充协议》，明确因办理动力电手续需营业执照，以李庆震名下的营业执照办理用电手续，租房到期后，动力电权无条件永久归张凤林所有。在此基础上，2011年10月21日，以李庆震名下的哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇名义与哈尔滨第二电业局城南供电局签订《高压供用电合同》，在租期内办理了涉诉房屋所在地动力电。因此，张凤林上诉请求中第一项的动力电权和一切电力设施（包括80kw变压器、三块动力电表、动力开关、动力电线等）应归张凤林所有。一审中，佟刚陈述上述物品已从李庆雷（震）手中兑来的，是李庆雷（震）侵犯张凤林兑上述物品所有权，上述物品出兑行为无效，李庆震应当予以返还。李庆震针对张凤林举示的证据发表质证意见为：证据一，对文字记载的真实性无异议，对证明法律问题有异议，该组证据是佟刚办理工商登记所提供的形式要件，该组证据租赁协议中是否为张凤林本人签字并不能以此为依据否认佟刚自2014年租赁期满转租该房屋的事实。该组证据中农民个人建造住宅规划许可证明确标明张凤林住宅为砖瓦结构，其空地由李庆震扩建部分为彩钢。证据二，该补充协议有改动，并未经李庆震按手印确认。该组证据约定的是电力所有权，依据电力法的相关规定电力所有权归国家所有，企业及公民只在法律规定范围内享有对电力使用权。因此对电力所有权的约定违反法律禁止性规定，应属于无效。佟刚针对张凤林举示的证据发表质证意见为:佟刚花钱购买，合同规定应属于佟刚所有。本院认证意见：李庆震、佟刚对张凤林举示的证据一、证据二的真实性均无异议，本院上述两份证据的真实性采信。张凤林对李庆震举示的照片的真实性无异议，拍摄地点系涉案房屋，但对照片证明的问题及魏某证言有异议。佟刚对李庆震举示的证据均无异议。本院对李庆震举示的照片的真实性予以采信，对于照片及魏某证言的待证事实与其他事实综合认定。二审查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2011年8月23日，张凤林与李庆震签订《补充协议》，约定：因为办理动力电手续时要求用营业执照，所以李庆震与张凤林协商用李庆震名下的营业执照办理用电手续。但租房到期后动力电权无条件永久还归张凤林所有。2011年11月21日，哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇与哈尔滨第二电业局城南供电局签订《高压供电合同》，主要约定：用电人为哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇；用电地址：黑龙江省哈尔滨市平房区联乡路10号。第一章供电基本情况，第三条用电容量：用电人共有1个受电点，用电容量80千伏安···。哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇受电点有受电变压器1台，其中，80千伏安变压器1台，共计80千伏安。第七条产权分界点及责任划分：电源侧产权属哈尔滨第二电业局，负荷侧产权属“哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇”用户。第三章合同变更、转让和终止，第三十四条合同变更程序：合同如需变更，按以下程序进行：1.一方提出合同变更请求，双方协商达成一致。2.双方签订《合同事项变更确认书》。第三十五条合同转让：未经对方同意，任何一方不得将合同下义务转让给第三方。第三十七条：合同解除：1.双方协商解除合同；2.合同一方依法行使合同解除权。第五章附则，第四十二条合同效力：合同期限为三年，自2011年10月21日起至2014年10月21日止。合同有效期届满，双方均未对合同履行提出书面异议，合同效力按本合同有限期重复继续维持。另，2017年10月25日，佟刚给张凤林发送短信，告知张凤林取涉案房屋钥匙；2017年11月27日，佟刚给张凤林女儿发短信，告知张凤林女儿取涉案房屋钥匙。一审审理期间，2018年1月4日第一次庭审中，佟刚称：“租期届满后，将涉案房屋的钥匙交给张凤林，张凤林的女儿要接钥匙时，张凤林不让接”，并当庭表示除了牌匾，涉案房屋内的东西不要了。张凤林对此辩称，“因涉案房屋内仍有东西没有搬出，所以没有接钥匙。”二审庭审中，法庭释明张凤林为避免损失扩大，应及时收回房屋。张凤林称其与李庆震签订的《租房协议书》约定，租期届满后，李庆震应将涉案房屋垃圾清理干净，如不清理给付垃圾清运费5000元。李庆震当庭表示不同意给付垃圾清运费，其负责清理。2018年11月18日，李庆震将涉案房屋内、外的垃圾等物品清理干净，张凤林接收了涉案房屋。本院认为：张凤林与李庆震签订的《租赁协议书》及《补充协议》及李庆雷与佟刚签订的《出兑协议》均系真实的意思表示，不违反法律强制性规定，均应确认有效并作为本案争议处理的依据。李庆震未经张凤林允许，将涉案房屋整体出兑给佟刚经营，违反法律规定及《租房协议书》的约定，但不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的无效情形，故一审法院对张凤林请求确认李庆雷与佟刚签订的《出兑协议》无效的请求未予支持正确。关于张凤林诉请李庆震、佟刚迁出涉案房屋并赔偿非法占用期间损失的问题。张凤林与李庆震签订的《租房协议书》中约定租期六年，李庆震在租期届满前已明确表示不再续租，并告知张凤林相关事宜与佟刚联系，故双方签订的《租房协议书》在租期届满时即解除。租期届满前张凤林与佟刚就佟刚是否继续使用涉案房屋进行协商，后因租金问题没有达成一致意见。后提出佟刚新店要装修，需晚搬出涉案房屋一个月，并同意给2万元租金，2017年12月，张凤林去管佟刚要一个月租金，佟刚不同意给付，因此其与佟刚在证人魏某的店中发生了争执。上述事实可以证明，张凤林在其与李庆震间租赁关系届满后，与佟刚间又形成了临时租赁关系，张凤林对佟刚继续占有并使用涉案房屋无异议，故一审判决李庆震迁出涉案房屋属认定事实错误，本院予以纠正。对于张凤林租金损失问题，如前所述，在2017年12月，张凤林已知佟刚已搬出涉案房屋，但在诉讼中称，因涉案房屋内仍留有部分佟刚的物品及垃圾，且依据其与李庆震间的租赁合同约定“租期届满租房者应将室内外卫生打扫干净”，故不同意接收涉案房屋。并在2018年1月4日一审庭审中举示了32张照片及视频，证实涉案房屋状况。佟刚对此并不否认，但当庭表示除牌匾之外，屋内物品都不要了。故在2018年1月4日，张凤林已明知佟刚已不再使用涉案房屋并可以将涉案房屋内物品进行处置，但张凤林却怠于处置亦不收回房屋，放任损失扩大，故对此后损失的产生及扩大应由其承担全部责任。鉴于2018年1月4日佟刚才明确表示放弃屋内物品，故2017年10月15日至2018年1月4日期间占有涉案房屋的租金损失应由佟刚承担，一审判决由李庆震承担显属不当，本院予以纠正。关于张凤林主张李庆震、佟刚连带赔偿张凤林房屋盖、保温棚、地基梁的修复费，室内塑料排水管道疏通费及修复费，室内塑料排水篦子的维修费用合计140,931.33元问题。根据双方签订《租房协议书》第5条····租房期满后，无条件留给房主张凤林，暖气和锅炉。还有锅炉房等都由租房者出资安装，新建厂房和一切不能拆卸的建筑物，到期后无条件留给房主张凤林。····依据上述约定，李庆震在租期届满后，应将完好的房屋交付与张凤林，故一审判决依据鉴定意见由李庆震赔偿张凤林房盖、保温棚等修复费用并无不当，本院应予维持。关于张凤林主张涉案房屋的动力电权属及一切电力设施归张凤林所有的问题。涉案房屋的动力电是以哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇申请的，并与哈尔滨第二电业局城南供电局签订了《高压供电合同》，该合同第三十五条约定：未经对方同意，任何一方不得将本合同下义务转让给第三方。依据上述规定对于涉案动力电权属的变更需经供电单位哈尔滨第二电业局城南供电局的同意，故张凤林依据其与李庆震间签订的补充协议约定请求哈尔滨市平房区中意汽车装饰总汇名下的动力电权属归其所有，可依电力部门的相关规定另行处理。本院对此不予处理。一审对此认定不当，本院予以调整。关于张凤林主张李庆震、佟刚连带赔偿锅炉、不锈钢水箱、玻璃、暖气片、装饰棚、防盗门、电力开关等损失157,200元的问题。对于锅炉，张凤林与李庆震签订的《租赁协议书》中虽约定了锅炉由李庆震安装租期届满后无条件留给房主张凤林。但在合同履行期间，哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市环境保护局、哈尔滨市市场监督管理局共同下发了《关于哈尔滨市341家燃煤锅炉使用单位拆除燃煤设施并入集中供热热网或改用清洁能源的通知》，该通知中被拆除的锅炉中包含涉案房屋所使用的锅炉，后佟刚是依据行政机关的行政命令将李庆震所安装的锅炉拆除，因此不能归责与佟刚或李庆震。关于不锈钢水箱、暖气片、装饰棚、防盗门、电力开关等损失，双方对于上述物品的没有具体明确约定，且张凤林未提供证据证实上述物品原有设置状况、型号，因此请求赔偿损失的依据不足。张凤林该项请求事实及法律依据不足，本院不予支持。关于水井，张凤林在一审判决所主张恢复原状的水井系李庆震租赁期间挖筑的，并非双方合同中约定的水井，故张凤林主张将该水井恢复原状的请求，亦不予支持。综上所述，李庆震上诉部分主张成立，应予支持；张凤林上诉主张不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初2164号民事判决第三、四、六项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2017）黑0108民初2164号民事判决第一、二、五项；三、佟刚于判决生效之日起十日内给付张凤林2017年10月15日至2018年1月4日期间占有房屋的租金27,945.21元（200000元÷365天*51天）；四、驳回张凤林的上诉请求；五、驳回李庆震的其他上诉请求。一审案件受理费4293元，由李庆震负担3999元，张凤林负担294元，鉴定费6000元，由李庆震负担。二审案件收费7737元（张凤林预交3444元，李庆震预交4293元），张凤林负担3738元，李庆震负担3999元。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇一八年十二月二十八日书记员  周小倩