建平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1322民初2777号 原告建平县棚户区改造办公室 委托代理人李少伟 委托代理人代文龙 被告朝阳家和兴置业有限公司 第三人聂书刚 委托代理人聂书娟 第三人杨闯 第三人陈卫东 第三人杜桂芝 委托代理人陈卫东 第三人张义军 委托代理人孙建霞 第三人聂书娟 第三人高文英 第三人肖永荣 第三人陈富发 第三人张建军 第三人魏华 第三人王伟 委托代理人樊秀莉 第三人刘志伟 第三人杨立君 第三人杨青云 委托代理人孙月华 第三人蒋凤英 第三人任立华 第三人李国兴 第三人崔玉廷 委托代理人崔淑凤、 第三人李振华 第三人曲苹 第三人武凤岐 第三人王洋 原告建平县棚户区改造办公室（以下简称棚改办）与被告朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司），第三人杜桂芝、陈卫东、王伟、聂书刚、王洋、杨青云、聂书娟、杨立君、任立华、张建军、高文英、曲苹、刘志伟、李国兴、李振华、蒋凤英、肖永荣、崔玉廷、张义军、陈富发、杨闯、魏华、武凤岐合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告棚改办的委托代理人李少伟、代文龙，被告家和兴公司的法定代表人王国玉，第三人杜桂芝的委托代理人陈卫东、王伟的委托代理人樊秀莉、聂书刚的委托代理人聂书娟、聂书娟、陈卫东、杨青云的委托代理人孙月华、杨立君、任立华、张建军、曲苹、刘志伟、李国兴、李振华、肖永荣、崔玉廷的委托代理人崔淑凤、张义军及其委托代理人孙建霞、陈富发、魏华、王洋、武凤岐、高文英、蒋凤英、杨闯的委托代理人霍士昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告棚改办诉称：原被告于2016年12月5日签订《棚户区改造项目采购安置房协议》，于2015年12月15日签订《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》，协议约定了安置房屋采购及确定相关事宜，现被告非法将安置房屋另行出卖给他人，为维护被征收人合法权益，提起诉讼，要求被告履行交付房屋义务；被告立即解除将安置房屋另行出卖给他人的商品房（网签）买卖合同或抵押；被告立即办理安置房屋的所有权证和国有土地使用权证至房屋被征收人名下。 被告家和兴公司辩称：同意原告的诉讼请求。房屋现已交付给被征收户了，但整个小区水暖电未完工，故城建主管部门没有验收，并不代表验收不合格。我们已经履行了相应的交付义务。我们同意协助办理所有权和土地使用权过户手续至房屋被征收人名下。对于第二项请求，出卖或抵押都是前法人刘铁权借款的一种担保方式，并不是卖给他人。 第三人杜桂芝等22人述称：主张产权调换房屋的所有权，并要求被告协助办理房屋所有权证和国有土地使用权证的过户手续。 被三人杨闯未答辩。 经审理查明：2015年12月15日，原告棚改办（合同甲方）与被告家和兴公司（合同乙方）签订了《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》就安置房屋买卖事宜进行了约定，安置房源所在项目为家和小区；乙方提供家和小区内71套，共5702.94平方米房屋作为棚改安置房源；甲方购买乙方的存量商品房作为棚改安置房。房源最高限定价格多层为3150元/平方米（含开发企业应承担的全部费用），房源最高限定价格高层为3080元/平方米（含开发企业应承担的全部费用）。乙方保证所提供房屋符合国家建筑质量安全标准；《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》“五证”齐全；无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。列入安置房源房屋内的房屋，必须是通过招标确定房屋，招标确定房屋的栋号、房号、户型、面积等，不得更改。甲方有权在参考棚改居民选择安置房意愿基础上，在安置房源范围内，优先选择乙方提供的房源中的全部或部分房屋做为棚改安置房屋，乙方不得以任何理由拒绝提供。双方签订建平县棚户区改造项目采购安置房协议进行具体明确。本协议签订后，乙方不得以任何理由违反协议，乙方必须严格履行和被征收人签订的商品房买卖合同，如出现违反协议行为，甲方有权停止拨付安置房购买款直至乙方纠正其违约行为，并由乙方承担因此而产生的全部经济及法律责任。 2016年12月5日，原告棚改办（合同甲方）与被告家和兴公司（合同乙方）签订了《棚户区改造项目采购安置房协议》，为进一步推进我县棚户区改造工作，促进棚改安置与存量房有效衔接，双方约定安置房项目名称家和小区。安置房屋内容（一）甲方购买乙方提供的在本项目小区内21套、共1797.25平方米的存量商品房作为棚改安置房屋。（二）购房价格以建平县2015年棚户区改造采购安置房源中标价格为准。购房款中含开发企业应承担的全部费用，购房款总计为5571334元。乙方保证所提供房屋符合国家建筑质量安全标准；《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》“五证”齐全；无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况；乙方所提供的房屋必须符合甲方通过安置房源招标确定的栋号、房号、户型、面积等，不得更改；乙方保证于2016年12月31日前将验收合格的安置房屋交付给被征收人，以保证被征收人及时安置。如逾期交付，自逾期之日起由乙方承担商品房买卖合同约定应承担的全部费用及违约责任。乙方收到甲方支付的购房资金之日起，须一周内和选房的被征收人签订商品房买卖合同。本协议签订后，乙方不得以任何理由违反协议，乙方必须严格履行和被征收人签订的商品房买卖合同，如出现违反协议行为，甲方有权停止拨付安置房购买款直至乙方纠正其违约行为，并由乙方承担因此而产生的全部经济及法律责任。原告棚改办于2017年10月10日给付被告家和兴公司购房款5571334元。 2015年10月27日至2017年8月12日期间，原告棚改办与本案二十三名被拆迁人分别签订了《棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》，因建平县棚户区改造需要，征收本案二十三名第三人住宅，双方对所征占房屋的各项补偿费用进行了约定，同时还约定了用于产权调换的房屋的位置、面积及价款，以及差价款的结算等条款。根据补偿安置协议约定，第三人的产权调换房屋均安置于家和小区，第三人魏华的产权调换房屋为1号楼2单元16层02161号面积为99.47平方米；第三人杨闯的产权调换房屋为4号楼1单元5层01052号面积为70.04平方米；第三人张义军的产权调换房屋为5号楼2单元6层02062号面积128.84平方米；第三人陈富发的产权调换房屋为1号楼3单元15层03153号面积为57.42平方米；第三人武凤岐的产权调换房屋为1号楼1单元16层01162号面积为90.85平方米；第三人肖永荣的产权调换房屋为1号楼1单元3层01032号面积90.8平方米；第三人蒋凤英的产权调换房屋为3号楼1单元3层01034号面积为73.74平方米；第三人聂书娟的产权调换房屋为1号楼3单元12层03121号面积为74.23平方米；第三人李国兴的产权调换房屋为3号楼1单元4层01041号面积为75.18平方米；第三人高文英的产权调换房屋为1号楼3单元15层03151号面积为74.23平方米；第三人任立华的产权调换房屋为1号楼2单元11层02111号面积为99.47平方米；第三人张建军的产权调换房屋为1号楼2单元15层02151号面积99.47平方米；第三人陈卫东的产权调换房屋为1号楼3单元5层03052号面积68.02平方米；第三人杨青云的产权调换房屋为1号楼2单元8层02081号面积99.47平方米；第三人曲苹的产权调换房屋为3号楼1单元1层01011号面积75.18平方米；第三人刘志伟的产权调换房屋为3号楼2单元4层02042号面积97.88平方米；第三人杜桂芝的产权调换房屋为1号楼3单元12层03123面积57.42平方米；第三人王伟的产权调换房屋为1号楼3单元9层03091面积74.23平方米；第三人聂书刚的产权调换房屋为1号楼3单元11层03111号面积74.23平方米；第三人杨立君的产权调换房屋为1号楼2单元10层02101号面积99.47平方米；第三人王洋的产权调换房屋为1号楼3单元10层03101号面积74.23平方米；第三人李振华的产权调换房屋为5号楼2单元8层02081号面积98.78平方米；第三人崔玉廷的产权调换房屋为5号楼2单元7层02071号面积98.78平方米。上述用于安置的产权调换房屋均包含在原被告签订的两份协议约定的用于棚户区改造安置的房源内。协议签订后，除第三人张义军、陈富发、刘志伟、高文英未领取到安置房屋钥匙外（该四人的安置房屋现无人占用），被告家和兴公司将其余19位第三人的产权调换房屋按约定的单元及楼层楼号交付给了第三人，部分第三人已经对安置房屋进行了装修并入住。 2015年12月25日至2017年9月30日期间，被告家和兴公司与案外人李成举、李明杰、刘艳辉、史帅平、张立民、臧兴银、苏国明、刘天桥、王阳、张立志、李秀华、钟成磊分别签订了商品房买卖合同，将本案第三人的二十三房安置房出卖给了上述案外人，并办理了网签。在双方签订买卖合同第五条房屋权利状况承诺约定：“……2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。”原告棚改办以被告家和兴公司将安置房屋另行出卖给他人违约为由，未给付第三人张义军、陈富发、杨闯、魏华、武凤岐五户的安置房屋价款。 上述事实有原、被告及第三人的相关陈述及原告提供的原被告签订的《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》、《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》（附安置房户数、面积、金额统计表，房源数量及价格表，所购21户安置房面积及价款等）、原告与第三人签订的《房屋征收安置协议书》、“交房联系单”、“棚户区改造产权调换汇总表”、收款收据、购房发票、为被告发货的货票、增值税专用发票、被告提供的被告与案外人签订的《商品房买卖合同（预售）》，第三人崔玉廷提供的《回迁安置房屋置换补充协议书》、《房屋征收补偿安置协议书》等予以证明，并经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。 本院认为：本案争议的涉案房屋应当归第三人所有，被告应当为第三人办理相关安置房屋的房产证及国有土地使用权证。其理由有三：一、原、被告签订的《建平县棚户区改造项目确定安置房源协议》、《建平县棚户区改造项目采购安置房协议》依法成立并有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。据此，被告将用于安置的房屋另行“出售”给案外人的行为构成违约，应当承担违约责任，并且本案在审理过程中，被告家和兴公司的法定代表人明确同意原告的诉讼请求，也即同意履行其与原告签订的两份协议约定的义务，故被告家和兴公司应当交付安置房屋给被征收人，同时协助办理相关权属证书；二、本案争议的房屋为第三人产权调换房屋，第三人对该安置房屋享有物权（所有权），即使被告与案外人签订房屋买卖合同，案外人也只能依合同约定取得相关的债权，依据物权优于债权的法理，第三人优先取得安置房屋所有权；三、参照相关司法解释的规定，因本案第三人与原告按照所有权调换形式订立了拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对第三人予以补偿安置，所以即使存在将该房屋另行出卖给他人的行为，被拆迁人（即本案第三人）仍然享有房屋优先权。因原被告双方未约定办理房屋所有权登记的期限，根据相关司法解释的规定被告已经逾期，但考虑到被告协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证需要一定的时间，故本院酌定被告在本判决生效后三十日内协助第三人办理。综上对原告要求被告履行交付安置房屋给第三人，并办理安置房屋所有权证和国有土地使用权证至被征收人名下的诉讼请求，本院予以支持。 因原告不是被告将安置房屋另行出卖他人的合同当事人，不享有相关合同解除权，故对原告要求被告立即解除将安置房屋另行出卖给他人的商品房（网签）买卖合同或抵押的诉讼请求，本院不予支持。 因第三人杨闯未到庭参加诉讼，也未陈述自己的意见，因其具有独立的诉讼请求权，故其可以另行主张其权利。 若第三人认为被告交付的调换安置房屋与《棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》的约定不符，则可以另行协商，如协商不成可以另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、1、位于建平县家和小区**楼******房屋归第三人魏华所有； 2、位于该小区、位于该小区**楼******房屋归第三人张义军所有> 3、位于该小区1号楼3单、位于该小区**楼******房屋归第三人陈富发所有v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 4、位于该小区1号楼1单元16层01、位于该小区**楼******房屋归第三人武凤岐所有e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 5、位于该小区1号楼1单元3层01032号房屋归、位于该小区**楼******房屋归第三人肖永荣所有e-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 6、位于该小区3号楼1单元3层01034号房屋归第三人蒋凤、位于该小区**楼******房屋归第三人蒋凤英所有ght: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 7、位于该小区1号楼3单元12层03121号房屋归第三人聂书娟所有；、位于该小区**楼******房屋归第三人聂书娟所有25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 8、位于该小区3号楼1单元4层01041号房屋归第三人李国兴所有；、位于该小区**楼******房屋归第三人李国兴所有text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 9、位于该小区1号楼3单元15层03151号房屋归第三人高文英所有； 10、位于该小区1号楼2单元11层02111号的房屋归第三人任立华所有； 11、位于该小区1号楼2单元15层02151号房屋归第三人张建军所有； 12、位于该小区1号楼3单元5层03052号房屋归第三人陈卫东所有； 13、位于该小区1号楼2单元8层02081号房屋归第三人杨青云所有； 14、位于该小区3号楼1单元1层01011号房屋归第三人曲苹所有； 15、位于该小区3号楼2单元4层02042号房屋归第三人刘志伟所有； 16、位于该小区1号楼3单元12层03123号房屋归第三人杜桂芝所有； 17、位于该小区1号楼3单元9层03091号房屋归第三人王伟所有； 18、位于该小区1号楼3单元11层03111号房屋归第三人聂书刚所有； 19、位于该小区1号楼2单元10层02101号房屋归第三人杨立君所有； 20、位于该小区1号楼3单元10层03101号房屋归第三人王洋所有； 21位于该小区5号楼2单元8层02081号房屋归第三人李振华所有； 22、位于该小区5号楼2单元7层02071号房屋归第三人崔玉廷所有。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。 审 判 长  胡汉志 审 判 员  张志刚 人民陪审员  李德林 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  王 萌