湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9931号原告：长沙市天见物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区赤岗北路**（现曙光中路**）。法定代表人：谭鑫，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告：刘娅群，女，1974年4月27日出生，汉族，户籍所在地长沙市天心区，现住长沙市雨花区。原告长沙市天见物业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘娅群（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍宇辉到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费3289元，违约金6414元，合计9703元（违约金暂计算至2017年10月31日，直至全部应付物业费清结之日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2014年9月23日与弘欣公寓小区业主委员会签订《弘欣公寓小区物业委托合同》，并约定该合同自原告于2014年8月1日正式进场起生效。原告自2014年8月1日起至今为弘欣公寓提供物业服务，被告是弘欣公寓的业主，应按照有关规定依约向原告支付物业管理服务费及相关费用。但被告从2014年8月1日起至2017年7月31日止共拖欠36个月物业管理服务费3289元及按日千分之三的标准计算的违约金6414元（暂计算至2018年11月9日）。原告多次催收未果，遂诉至法院。被告未答辩。经审理查明，被告系长沙市雨花区万芙南路180号弘欣公寓2栋107号房屋业主，该房屋产权面积为76.14平方米。2014年9月23日，原告（乙方）与长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会（甲方）签订《弘欣公寓小区物业委托合同》及《弘欣公寓物业质量监督考核办法》、《补充协议》、《承诺》、住宅物业服务（三级标准），约定：甲方聘请乙方为弘欣公寓小区提供物业管理服务。物业服务收费标准：住宅为1.2元/月/平方米、门面商铺2.0元/月/平方米，水电费按政府有关文件规定收取。合同期限为三年，从2014年8月1日起至2017年7月30日止。物业服务费按月交纳。业主无正当理由，不按时交纳物业费的，乙方有权责令其限期交纳并不为其出具任何证明文件（但不可采取限制购水、电等违规方式催交物业费）；逾期仍不交纳的，乙方可张榜公布，可按日收取千分之三的违约金，逾期六个月以上的可走法律程序收缴（房屋质量问题可协助沟通，但不得以此为理由拒交物业费）。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠缴金额×逾期天数×3‰）。该合同还就物业服务内容、服务质量等其他事项进行了约定。原告依照合同约定在规定的期限内为弘欣公寓小区提供了物业服务。被告自2014年8月1日起未交物业管理费。原告于2017年10月26日在被告所在楼栋门口公告栏粘贴《关于催缴物业费的通知》，向被告催收物业管理费。因被告未按约交纳物业管理费，原告遂于2018年11月9日诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告对诉求中的违约金明确为按照日万分之三的标准从2014年8月1日起计算至物业管理费结清之日止。上述事实，有《弘欣公寓小区物业委托合同》及《补充协议》、收房流程表、弘欣公寓一期交房申请单、业主家庭情况登记表、《关于催缴物业费的通知》、《不动产登记情况表》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与弘欣小区业主委员会签订的《弘欣公寓小区物业委托合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。一、关于物业管理费。原告依照合同约定在规定的期限内为弘欣公寓小区提供了物业服务，被告未按约定交纳物业管理费且在原告书面催交后仍未交纳，应当承担相应的民事责任。根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，被告自2014年8月1日至2017年7月31日期间应交物业管理费为3289.25元（76.14平方米×36个月×1.2元/月/平方米），原告要求被告支付3289元，以原告主张的为准。二、关于违约金。原告与弘欣小区业主委员会签订《弘欣公寓小区物业委托合同》中约定业主逾期三个月未缴纳物业服务费的，从过三个月的第一天起，由业主按欠缴金额逾期日千分之三的比例支付违约金。庭审中，原告主张违约金按照日万分之三的标准从2014年8月1日起计算至物业管理费结清之日止。本院认为，原告提供的有效证据能够证明其书面催交物业管理费的日期为2017年10月26日，其向法院主张支持违约金的日期应该在2017年10月26日以后。故本院决定将被告应支付的违约金调整为以其欠交的物业管理费3289元为基数，从原告出具的《关于催缴物业费的通知》之次日即2017年10月27日起，按每日万分之三的标准计算至欠交的物业管理费清偿之日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘娅群应于本判决生效之日起十日内支付原告长沙市天见物业管理有限公司物业管理费3289元及违约金（以3289元为基数，自2017年10月27日起按每日万分之三的标准计算至物业管理费实际清偿之日止）；二、驳回原告长沙市天见物业管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序已减半收取的受理费25元，由被告刘娅群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 唐 琳二〇一八年十二月五日书记员 胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。