安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1021民初2660号原告：汪秀珍，女，1977年3月11日出生，汉族，农民，住安徽省祁门县。被告：黄山金百佳商贸有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路江南明珠**楼，统一社会信用代码91341021080337286A。法定代表人：邵瑞捷，执行董事兼总经理。被告：歙县领航房地产开发有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边，统一社会信用代码913410215744487528。法定代表人：金士明，执行董事兼总经理。原告汪秀珍诉被告黄山金百佳商贸有限公司（以下简称金百佳公司）、歙县领航房地产开发有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪秀珍到庭参加诉讼，被告金百佳公司、领航公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。汪秀珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告按委托经营管理协议支付原告2017年1月2日起至2019年1月1日止的商铺租金30550元（此金额应减去应交税费）；2.判令被告按委托经营管理协议支付原告应付而未付的2017年1月2日至2019年1月1日的租金的逾期违约金(按每日千分之一计算）；3.判令被告按委托经营管理协议第四条约定，原告2017年1月2日至2019年1月1日的租金己逾期超过三个月，属于违约需按未支付的租金总和作为违约金赔偿给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年，被告向社会公开销售，坐落于歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边，江南明珠底楼的商铺，承诺以租养贷，开发商包租12年百分百返本，前3年租金直接抵购房款的形式销售底楼所有商铺。原告于2013年10月8日与领航公司签约购买了3B-S1059号商铺（13.99平方米），总价252845元，抵扣掉前3年租金42141元，原告实际一次性支付被告210704元购铺款。原告按照领航公司的要求与金百佳公司签定了由领航公司担保的委托经营管理协议，同时又与金百佳公司签定委托经营管理协议。第一份协议为期叁年自2014年1月2日至2017年1月1日止，第二份协议为期九年，自2017年1月2日至2026年1月1日止。第一份协议第三条约定：第一年租金14750元、第二年租金15803元、第三年租金16856元、第四年租金17910元、第五年租金18963元、第六年租金20017元、第七年租金21070元、第八年租金22124元、第九年租金23177元，九年共计租金170670元；支付方式为每季度支付一次租金，即在本合同生效之日起，每年的1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付。协议第四条约定：若逾期支付，逾期部分需按每日未支付租金的千分之一支付违约金，逾期时间最多不可超过三个月；租期内双方不得提前解除合同，否则需按协议约定的金额赔偿对方，被告在租期内不论是否经营，都需支付原告租金，如违约需按未支付的租金总和作为违约金赔偿给原告。另外，该协议第七条还约定，租期满后，若原告同意将该物业出售给被告，被告按照贰拾伍万贰仟捌佰肆拾伍元（252845元）总价进行购买，并且一次性将房款付给原告。但至今日，被告未按协议约定支付原告2017年1月2日至2019年1月1日的租金（税后），需按约定支付原告违约金。何况，自2017年1月2日至2019年1月1日的租金（税后），己逾期超过三个月，被告已经违约，必须按协议第四条约定，需按未支付的租金（税后）总和作为违约金赔偿给原告，这种拖欠原告租金，并违反协议约定的行为己严重侵犯了原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院起诉，望法院查明事实，依法裁判。汪秀珍为支持其诉求，向本院提交如下证据：1.原告的身份证复印件一份，证明原告的身份信息；2.领航公司的宣传单复印件一份，证明被告承诺以租养贷提高房价，使房价高于市场价两倍；3.房地产权证一份，证明徽城镇百花路江南明珠3B幢1059室是原告所有的事实；4.委托经营管理协议二份，证明原告与两被告之间存在租赁关系，被告根据约定应该支付租金和违约金。金百佳公司与领航公司共同辩称：1.本案的案由应系委托代理合同纠纷，而非租赁合同纠纷。领航公司将商铺出售给原告等30位业主后，为了实现业主利益最大化，领航公司委托金百佳公司与各位业主洽谈对外整体出租事宜。经协商，各商铺业主与金百佳公司签订《委托经营管理协议》，由金百佳公司负责对外招商、整体出租。故汪秀珍与金百佳公司之间是委托代理的合同关系。金百佳公司接受委托后至诉讼日的期间内，受到商业环境影响，包括涉案房屋在内的商铺根本没有出租出去，一直空置，虽然损害了原告的经济利益，但金百佳公司也是受害者。2、双方约定的违约金不应得到支持。金百佳公司不能兑现原告的房租，并不是金百佳公司的违约。金百佳公司未占有、使用该商铺，也没有出租出去，这是人所不能控制的因素决定的，并不是金百佳公司违约行为所导致，依据民法的公平原则，不应该让无违约行为或无其他过错行为的金百佳公司承担违约金。即使要承担违约金，原告主张的违约金也过高，依据《合同法》及司法解释相关规定“原告主张的违约金远远大于实际损失，被告可以主张请求减少”。原告损失的只是占有资金期间的利息损失，若法庭判令金百佳公司支付违约金，可以判令按照中国人民银行同期贷款的利息数额承担违约金。金百佳公司与领航公司均未提供证据。原告提供的上述证据，经本院审查，内容真实，来源合法，且与本案有关联性，本院依法予以确认。依据法院确认的证据，结合当事人陈述，本院确认事实如下：2013年，被告向社会公开销售坐落于歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边江南明珠底楼的商铺，承诺以租养贷，开发商包租12年百分百返本，前3年租金直接抵购房款的形式销售底楼所有商铺。原告于2013年10月8日与领航公司签约购买了3B-S1059号商铺（13.99平方米），总价252845元，抵扣掉前3年租金42141元，原告实际一次性支付被告210704元购铺款。2014年1月23日，原告（甲方）按照领航公司的要求与金百佳公司（乙方）签定了由领航公司担保的委托经营管理协议，约定：甲方将其购买的江南明珠3B-S1059号商铺（13.99平方米）委托给乙方经营管理；租赁期限9年（2017年1月2日至2026年1月1日）；租金按年计算，第一年租金14748元、第二年租金15802元、第三年租金16855元、第四年租金17909元、第五年租金18962元、第六年租金20016元、第七年租金21069元、第八年租金22122、第九年租金23176元；支付方式为年租金按季度支付，即在本合同生效之日起，每年的1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付；乙方若逾期支付，逾期部分按每日未支付租金的千分之一支付违约金，逾期时间最多不可超过三个月；乙方不得提前解除合同，租期内不论是否经营，都需支付甲方租金，如违约需按未支付租金总和作为违约金赔偿给甲方；甲方不得提前解除合同，甲方如违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同，如合同期内，甲方不按合同履行或强行收回商铺，即按照合同约定的总价210695元作为违约金赔偿乙方；租期满后，若甲方同意将该物业出售给乙方，乙方按照贰拾伍万贰仟捌佰肆拾伍元（252834元）总价进行购买，并且一次性将房款付给原告。领航公司在该合同上盖章担保。同时原告（甲方）又与金百佳公司（乙方）签定委托经营管理协议，约定：甲方自愿将江南明珠3B-S1059号商铺（13.99平方米）以免租金的形式租赁给乙方，为培育江南明珠商业市场氛围；免租期限为：2014年1月1日至2017年1月1日止；租期内乙方对甲方出租的商铺即附属设施享有使用、收益等权利，有权自主决定招商、转租或自行经营管理等；甲方不得提前解除合同，甲方如违反本协议约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同，如协议期内，甲方不按合同履行或强行收回商铺，即按照协议约定的总价210695元作为违约金赔偿乙方。本院认为，原告与金百佳公司及领航公司三方签订的协议虽冠以“委托经营管理协议”，但其约定的内容均是有关房屋租赁的事宜，委托经营管理协议实质上是房屋租赁协议，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。故本院对金百佳公司辩称双方系委托代理合同纠纷的意见不予采纳。原告与金百佳公司及领航公司签订的协议，内容真实、合法有效，各方应按约履行。金百佳公司未按约定期限支付房屋租金，应承担违约责任。现原告主张金百佳公司支付到期租金30550元（2017年和2018年），符合法律规定，本院予以支持。原告主张按约定违约金及违约赔偿金，金百佳公司认为过高要求依法予以减少。本院认为，金百佳公司逾期支付租金，给原告造成的损失仅是同期同类银行贷款利息，而原告主张的违约金和违约赔偿金已超过损失的数倍。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院对原告主张的违约金和违约赔偿金依法调整为按损失的130%计算，即以每季度应付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止。其中2017年的季度应付租金基数3687元、2018年的季度应付租金基数3950.5元.领航公司在协议中约定为金百佳公司提供担保，并在协议上签章认可，依法应对金百佳公司的上述给付义务承担连带责任。金百佳公司、领航公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄山金百佳商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告汪秀珍2017年度租金14748元（租赁江南明珠3B-S1025号商铺）及逾期付款违约金（以3687元为基数，分别自2017年1月3日、2017年4月3日、2017年7月3日、2017年10月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止）；被告黄山金百佳商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告汪秀珍2018年度租金15802元（租赁江南明珠3B-S1025号商铺）及逾期付款违约金（以3950.5元为基数，分别自2018年1月3日、2018年4月3日、2018年7月3日、2018年10月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止）。二、被告歙县领航房地产开发有限公司对被告黄山金百佳商贸有限公司的上述给付义务承担连带责任。三、驳回原告汪秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，减半收取280元，由被告黄山金百佳商贸有限公司、歙县领航房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  汪海军二〇一八年十二月二十日书记员  方 格附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。