广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3331号上诉人（原审原告）：江志云，男，汉族，住广东省清远市清新区。上诉人（原审原告）：赖三妹，女，汉族，住广东省清远市清新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：傅秋元，广东宸韬律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：清远市鼎丰房地产开发有限公司。法定代表人：肖习松。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。上诉人江志云、赖三妹因与上诉人清远市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。江志云、赖三妹上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、改判鼎丰房地产公司立即为江志云、赖三妹办理不动产权证；三、改判鼎丰房地产公司于判决生效之日起十日内一次性支付逾期办证违约金7730元（从2015年10月9日起以购房款306000元按每年1%计算至向产权登记机关提供的资料备案之日止，暂计至2018年4月19日，其后一直计至成功办理房产证之日止，每月10日前逐月支付逾期办证违约金）；四、一、二审诉讼费由鼎丰房地产公司承担。事实和理由：鼎丰房地产公司逾期办证的违约行为是持续存在的状态，其违约行为将延续至成功办理不动产权证为止。一审判决仅支持至判决确定的付款日，对之后的违约金不予支持，明显不公。鼎丰房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、江志云、赖三妹承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由:双方签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同第九条的约定，逾期交房的违约责任应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款万分之一计算。合同第十五条关于产权登记的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。法院虽然有权对违约金进行调整，但是根据相关法律规定，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。而在具体量化时，应依据合同法司法解释（二）第二十九条的规定进行裁量。买受人未提交证据证明逾期办证所造成的实际损失。实际上，买受人已经办理了按揭贷款，即使办了证也抵押给了银行，在按揭期内不能处分。且这两年的房价都在上涨，可见并未给其造成损失。即使法院认为需要调整，也应当遵循合同约定的一次性支付的方式，改为持续计算没有法律依据。因此，一审法院将逾期办证违约金调整为每年1%属于适用法律错误，违反了当事人自治原则。请二审法院依法撤销一审判决，予以改判。江志云、赖三妹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。将逾期交楼违约金调整为每日万分之二，逾期办证违约金调整为每年1%符合本地区的情况和损失计算标准，亦有以往的案例支持。江志云、赖三妹向一审法院起诉请求：一、鼎丰房地产公司办理房屋不动产权证；二、鼎丰房地产公司支付逾期办证违约金（从2015年10月9日起以购房款306000元按每年1%计算至向产权登记机关提供的资料备案之日止，至2018年4月19日为7730元）；三、鼎丰房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2014年8月4日，江志云、赖三妹与鼎丰房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，江志云、赖三妹购买位于清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居××号商品房，房屋总金额306000元；鼎丰房地产公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付江志云、赖三妹。逾期超过90日，江志云、赖三妹要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰房地产公司按日向江志云、赖三妹支付已交付房价款万分之三的违约金；鼎丰房地产公司应于房屋交付使用后720日内将办理权属由鼎丰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，因鼎丰房地产公司责任，江志云、赖三妹不能在规定期限内取得房地产权证书的，江志云、赖三妹要求继续履行合同，合同继续履行，鼎丰房地产公司向江志云、赖三妹支付已付房款每日万分之三的违约金。合同签订后，江志云、赖三妹按约定支付鼎丰房地产公司购房款306000元及契税。2015年7月9日，鼎丰房地产公司向江志云、赖三妹交付房屋，该商品房没有在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。鼎丰房地产公司与江志云、赖三妹签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、不动产权证及逾期办证违约金。1、违约责任。合同约定，鼎丰房地产公司应在2015年9月30日前交付房屋，在交付房屋后的720日内（2017年9月19日前）提交产权登记资料在产权登记机关备案。鼎丰房地产公司提前交付房屋，合同约定于2017年9月19日前提交产权登记资料在产权登记机关备案的期限不发生变更。鼎丰房地产公司没有履行办证义务，应从2017年9月20日起支付逾期办证违约金。该商品房没有在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案，暂不具备办理不动产权证的条件，江志云、赖三妹请求为该商品房办理不动产权证，不予支持。2、违约金的调整。江志云、赖三妹主张以房款306000元为基数、按年1%计算，是对权利的自行处分，予以支持。综上，鼎丰房地产公司应付江志云、赖三妹的逾期办证违约金为以房款306000元为基数、从2017年9月20日起按年1%计算；超出部分诉讼请求，不予支持。判决：一、清远市鼎丰房地产开发有限公司应付江志云、赖三妹的逾期办证违约金（从2017年9月20日起以306000元为基数按年1%计至判决确定付款日），于判决生效之日起10日内付清。二、驳回江志云、赖三妹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由清远市鼎丰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，鼎丰房地产公司提交证据：竣工验收备案表，拟证明涉案楼盘于2018年10月11日通过竣工验收备案。本院组织双方对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案商品房于2018年10月11日通过竣工验收备案。此外，合同补充协议对涉案合同第十五条增加补充条款约定，如卖方未按期办理房产证，逾期办证违约金自商品房交付之日后第720日起以房屋总价为基数按每日万分之三的标准计至卖方实际办理房产证之日止。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：逾期办证违约金应如何确定。关于逾期办证违约金应如何确定的问题。首先，根据涉案的《广东省商品房买卖合同》的约定，鼎丰房地产公司应于商品房交付使用后720日内提交办证资料，而合同约定的交付期限是2015年9月30日之前。买受人提前收房，是买受人对自身权利的处分，亦是双方以行为达成对交付期限的变更。但提交办证资料的期限是建立在合同约定的交付期限的基础上，双方在签订合同时对办证期限已有预期，现并无证据证明双方已对办证期限达成变更，故买受人要求以实际收房之日起90日后起算逾期办证违约金的上诉理由不成立。一审判决确定从2017年9月20日起支付逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。二审中，鼎丰房地产公司提交的竣工验收备案表显示，涉案楼盘已于2018年10月11日通过竣工验收备案，具备办理不动产权证的条件，鼎丰房地产公司应及时履行办理房产证的义务，对买受人的该项请求，本院予以支持。涉案商品房已竣工验收备案，但鼎丰房地产公司并无证据证明其已将办证资料提交产权登记机关备案，故一审判决确定的违约金计算截止期限不当，本院予以纠正。根据合同补充协议的约定，本院确认逾期办证违约金应计至鼎丰房地产公司实际办理房产证之日止。其次，根据合同补充协议的约定，逾期办证违约金的计算标准为每日万分之三。上诉人要求按每年1%的标准计算是对自身权利的处分，故一审法院根据上诉人的主张将逾期办证违约金的计算标准确定为按每年1%计算并无不当，本院予以支持。至于鼎丰房地产公司认为其虽逾期办证，但未给买受人造成损失的上诉理由不成立，本院对此不予确认。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1673号民事判决第二项；二、变更清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初1673号民事判决第一项为：清远市鼎丰房地产开发有限公司向江志云、赖三妹支付逾期办证违约金（违约金从2017年9月20日起以购房款306000元为基数按每年1%计至清远市鼎丰房地产开发有限公司办理房产证之日止。其中暂计至2018年10月11日的违约金于本判决生效之日起十日内支付，其后从2018年10月12日起的违约金每六个月支付一次）；三、清远市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；四、驳回江志云、赖三妹的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由清远市鼎丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十日法官助理黄敏书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。