广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初4734号原告（反诉被告）：关汝香，女，1974年12月24日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：郑焕明，广东森德律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁辅英，男，1973年11月8日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告（反诉原告）：江门市新腾科技有限公司，住所地江门市蓬江区宏达路****1-201、1-202、1-203，统一社会信用代码：914407033980888815。法定代表人：梁辅英。两被告共同委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：叶剑萍，广东洛克律师事务所律师。第三人：陈发满，男，1963年10月20日出生，汉族，住江门市蓬江区，第三人：张志雄，男，汉族，1973年6月20日出生，住江门市蓬江区，原告（反诉被告,下称原告）关汝香诉被告（反诉原告、下称被告）梁辅英、被告（反诉原告，下称被告）江门市新腾科技有限公司（下称新腾公司）、第三人陈发满、张志雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月3日和2018年12月7日公开开庭进行了审理，原告关汝香委托诉讼代理人郑焕明，被告梁辅英及新腾公司共同委托诉讼代理人罗君丽、叶剑萍，第三人张志雄均到庭参加诉讼，第三人陈发满经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关汝香提出诉讼请求：1、判决梁辅英及新腾公司偿还房屋买卖合同款930000元及违约金按20%计算186000元；2、判决梁辅英及新腾公司承担本案的一切诉讼、执行以及律师费等相关费用。诉讼期间原告将诉讼请求第一项变更为：解除双方签订的房屋买卖合同并判令被告退还房屋款930000元及违约金186000元。第二项诉讼请求明确为：承担案件的诉讼费，包括案件受理费、财产保全费、财产保全保险费、律师费60000元。事实与理由：原告与梁辅英及新腾公司于2018年2月13日签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：20180210-1）原告向梁辅英及新腾公司购买位于江门市××××2603房屋（下称金河湾9幢2603房），建筑面积为75.59平方米，梁辅英及新腾公司定于2018年6月30日前将该房屋过户到买方名下或者买方指定的名下，期限已过多时，原告多次催促梁辅英及新腾公司交付房屋给原告，梁辅英及新腾公司以种种理由不交付房屋及退购房款给原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。原告关汝香在举证期间提供的证据有：1、房屋买卖合同1份，；2、收据1份；3、网上转账单1份；4、关汝香身份证1份；5、梁辅英身份证1份；6、新腾公司营业执照1份；7、民事委托代理合同1份；8、发票(诉讼保全担保)1份；9、律师费发票；10、解除通知书1份。被告梁辅英、新腾公司辩称：关汝香的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予全部驳回。具体理由如下：一、4732号、4733号、4734号三案的《房屋买卖合同》实为梁辅英向陈发满借款500万元提供的担保，房屋买卖并非合同双方的真实意思表示，属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法无效，自始无效。首先，梁辅英、新腾公司提交的《借据》、《汇源新都（二期）营销策划及独家销售代理合同-B座1/2/3栋》等证据已充分证明梁辅英须在2018年2月15日前将保证金500万元汇入源佳公司指定账户，否则其将无法取得房屋销售代理权。2018年2月13日，新腾公司与鹤山市源佳房地产开发有限公司签订《汇源新都（二期）营销策划及独家销售代理合同》。根据该合同第5条第9款的约定可知，新腾公司必须在2018年2月15日前筹得500万元款项，否则其将无法取得该房地产项目的销售代理权。第二，正是在如此紧迫、而张志雄表示可以提供500万元借款但需拿三间房屋作担保的情况下，梁辅英及梁辅英、新腾公司才在张志雄提前准备好的三份《房屋买卖合同》上签名。因此，涉案三房屋实为为500万元借款提供的担保。梁辅英及梁素芳并无出售涉案三房屋的意思表示，关汝香亦从未要求梁辅英及梁辅英、新腾公司带其实地查看房屋。房屋买卖均非合同双方当事人的真实意思表示。第三，关汝香至今并未提供任何证据证明其有购买涉案三房屋的意思表示，亦无证据证明其有要求过办理过户手续。而且在其与梁辅英的微信对话中，对房屋买卖事宜只字未提。这些均已充分证明签订三份《房屋买卖合同》并非其真实意思表示。关汝香提供用以证明房屋买卖的证据仅为《房屋买卖合同》《收据》和网上转账单，并无前合同缔约过程、亦无后合同要求履行过户义务，更无约定期限届满后催促过户的任何证据，其应承担举证不能的法律后果。相反，根据梁辅英、新腾公司提交的证据《微信聊天记录（关汝香与梁辅英）》可知，梁辅英与关汝香是在2018年2月13日签订三份《房屋买卖合同》当天才认识并互相添加了微信号，在之后的2月15日梁辅英才向关汝香索要联系电话，而且在对话中关汝香从未提及过涉案三房屋的任何事宜，反而全部是关汝香协助支付500万元出借款的对话：“好的好的，我叫他继续转啦，现在正在转啦”“梁生啊，全部划过去了，后面打的那些是100万一笔的，全部打过去了的，500啊”，关汝香并将陈发满银行账户转账支付500万元的明细拍照发给了梁辅英。据此足以证明关汝香本人并无购买涉案三房屋的意思表示，其诉讼请求缺乏事实依据，依法应予驳回。因此，双方签订的涉案三份《房屋买卖合同》属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，根据我国《民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定可知，涉案三份《房屋买卖合同》因意思表示虚假而无效，且自始无效。故此，关汝香主张的解除涉案合同、要求梁辅英、新腾公司退还购房款和承担违约金的诉讼请求因合同无效而不应得到支持，应予全部驳回。二、虽然关汝香有转账约定款项共271万元给梁辅英和梁素芳，但法院调取的银行流水已充分证明关汝香与陈发满夫妻已收回该款项，关汝香并未实际支付所谓购房款。最终梁辅英实际收取并需承担还款责任的仅为陈发满提供的出借款500万元。第一，关汝香与陈发满夫妻已于转账当天即收回了关汝香转账的全部款项271万元。虽然关汝香有将合同约定的款项转账给梁辅英和梁辅英、新腾公司，但根据法院调取的包括关汝香、张志雄、陈发满各人的银行流水可知，事实上关汝香与陈发满夫妻已于向梁辅英、梁素芳转账付款合计271万元的当天即收回了关汝香转账的全部款项，由此足以证明：关汝香并未实际支付所谓的购房款271万元，其主张要求退还涉案款项和承担违约金的请求缺乏事实依据，应予驳回。第二，梁辅英最后实际只收取了陈发满提供的出借款500万元，只需对此承担还款责任，而非涉案款项。根据法院调取的流水，继而可以证明梁辅英最后实际只收到了陈发满支付的出借款500万元。因此，梁辅英需要承担还款责任的仅为该借款500万元，而非涉案三份《房屋买卖合同》所谓的购房款。故此，在实际未提供款项的情况下，关汝香无权要求梁辅英、梁素芳向其退还所谓的购房款以及承担所谓的违约金，其诉讼请求依法应予全部驳回。三、关汝香提交作证据的由张志雄出具的《情况说明》与事实不相符。张志雄将涉案房屋款项视为利润报酬的说法明显违背常理，缺乏逻辑，不具有任何可信性，法院不应采纳。梁辅英总共需要借款的数额为500万元，这一数额张志雄也是确认的。在这种情况下，梁辅英为何需要支付300万元利润给张志雄、而不直接借款200万元呢？因此，张志雄称的300万元为利润的主张明显违背常理，不具有可信性。更为重要的是，梁辅英收取陈发满借款在后。对于梁辅英而言，不可能先付300万元利润再在后收取500万元借款。张志雄的陈述明显违背逻辑，不具有可信性。根据关汝香微信发给梁辅英的转账照片即陈发满账户完成500万元转账的照片，可知完成500万元转账的时间是在2018年2月15日12时。而根据法院调取的银行流水以及梁辅英、梁素芳提供的银行流水等证据可知，梁辅英、梁素芳是在2018年2月14日中午收到关汝香转账的款项后随即向张志雄转账支付了271万元。第三，事实上张志雄本人也并未收取该271万元，因为在收到梁辅英、梁素芳款项后，张志雄亦随即将271万元全部转给了关汝香和关天略。所以张志雄并非其所述称的300万元利润得益者。结合法院调取的关汝香、张志雄、陈发满银行流水以及梁辅英、梁素芳提供的银行流水等证据可知，在收到梁辅英、梁素芳款项后，张志雄随即将向关汝香转账了69万元，向关天略转账了202万元，合共271万元，一出一入后，其本人并未获得任何款项。故此，张志雄将涉案房屋款项视为利润报酬的陈述完全违背常理、违反逻辑，不具有任何可信性。四、梁辅英从未要求过张志雄为其借款提供担保，亦对陈发满是否有要求张志雄为其借款提供担保、以及张志雄是否有为借款提供担保的情况完全不知情。即使张志雄的《担保函》属实，亦与本案无关。梁辅英、新腾公司一方是在法院于2018年10月29日主持原、被告双方进行庭前交换证据时，从关汝香代理律师处听到张志雄有为梁辅英的500万元借款提供担保，并于2018年11月30日从法院签收到由关汝香提交的落款显示为“担保人：张志雄”的《担保函》复印件，于2018年12月3日开庭审理核对证据原件时看到了该《担保函》的原件。对于张志雄担保事宜，梁辅英从未向张志雄提出过要求，反而是在洽谈借款时张志雄要求梁辅英提供三间房屋作担保。至于陈发满有否要求张志雄为梁辅英的借款提供担保、以及张志雄是否有为梁辅英的借款提供担保的情况，梁辅英均不知情。退一步而言，即使张志雄出具的《担保函》属实，该《担保函》亦与本案无关。综上所述，梁辅英、新腾公司与关汝香签订的涉案《房屋买卖合同》、以及关联案件的另两份《房屋买卖合同》，均因并非双方当事人的真实意思表示、意思表示虚假而无效，且自始无效；法院调取的银行流水和梁辅英、新腾公司提交的证据均已充分证明关汝香并未实际提供涉案购房款。故此，关汝香的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予全部驳回。相反，梁辅英、新腾公司提起的《民事反诉状》诉讼请求有充分的事实和法律依据，证据确凿，依法应得到人民法院的支持。被告梁辅英、新腾公司在举证期限内向本院提供的证据有：1、1-1、《房屋买卖合同》（江门市××××2603）；1-2、《房屋买卖合同》（江门市××××102）；1-3、《房屋买卖合同》（江门市××××202）；2、2-1、工商银行借记卡账户历史明细清单（梁辅英）、2-2工商银行借记卡账户历史明细清单（梁素芳）、交通银行账户交易明细；3、3-1、借据、收据各一份、3-2、建设银行转账记录查询结果列表、3-3、手机短信记录截图；4、4-1微信聊天记录（张志雄与梁辅英）4-2、微信聊天记录（关汝香与梁辅英）；4-3、微信聊天记录、通话录音刻录光盘各一份；5、5-1、商品房买卖合同、购房发票、税收完税证明各一份；5-2、房屋抵付活动策划费协议一份；5-3、商品房买卖合同、购房发票各一份；6、6-1汇源新都（二期）营销策划及独家销售代理合同-B座1/2/3栋一份、6-2、汇源新都（二期）营销策划及独家销售代理合同-B座7栋一份；6-3、补充协议一份；7、个体户机读档案登记资料（江门市蓬江区志隆装饰工程部）一份；8、结婚登记申请书一份；9、企业机读档案登记资料；10、关汝香、张志雄、陈发满银行流水各一份；11、建行电子回单2张、工行转账汇款单2张；12、光盘、电话通话文字记录、通话清单各一份；13、执行裁定书3份、民事判决书1份；14、中国建设银行个人账户支出交易明细一份。第三人张志雄辩称：2018年2月初，本人经梁辅英的拍档岑其业介绍说，他们在沙坪有一个好楼盘销售项目做，利润非常可观，而且周期短。利润高，只有他们这种专业公司可以做，如我帮助他融资500万元，他们可以给我固定分红款和介绍费300万元，我与他们一起多次到沙坪的项目考察和论证，认为确实有很可观的效益，我就提出可否先支付固定分红款和介绍费300万元给我，当时他们的话事人梁辅英就说可以给三处房产给我抵押担保，我不同意，因为我担心他们成功后拖迟付款或不讲信用不付款给我，因此，我对梁辅英提出：既然这个项目周期短，利润高，可以先卖了这几处房产，将房款给我，我再介绍他人融资500万元给他，到时他赚钱后什么房屋都可以买了，或者再买回那三间也可以，如果人家肯卖回给你。梁辅英同意了，并要求我按300万元的价钱找人买。因此，我找到关汝香，我告诉关汝香我的来意与去向：我现在有一单可赚钱几百万的生意，叫她出钱买了梁辅英及其姐梁素芳的房屋，然后对方收到房款后作为固定分红和介绍费给我，同时，我答应关汝香我收到分红款和介绍费后会还给关汝香我之前借她的钱。关汝香同意买，但她找房产中介咨询认为不值300万元，提出260至270万元可以买，我为了赚得梁辅英答应的固定回报，经过几次与梁辅英商量，梁辅英最终同意以272万元的价格卖掉三间房屋和收款后再经过他们的账户将钱转账给我。梁辅英怕我收到钱后不帮助他找人借钱给他，所以必须经正规合法手续转账，有个凭证。因此，我收到梁辅英的汇款后，叫我朋友直接借了500万元给梁辅英，我也完成了我对梁辅英的承诺。另，500万元借款是经过我介绍，我朋友陈发满借给梁辅英，当时陈发满叫我承诺担保，我为了可以赚梁辅英的介绍费和固定分红，我与陈发满说，帮帮我，我也作担保，我讲了楼盘项目的事给陈发满听，叫他借款500万元给梁辅英，并且是给鹤山源佳房地产公司作保证金的，，地产公司可以证明和保证以合同约定的形式在退回保证金时一定退回到陈发满账户。经过陈发满看完梁辅英及新腾公司与鹤山源佳地产公司关于楼盘销售的合同后，同意借款给梁辅英、新腾公司，不过要我承诺担保。因此，卖房屋是梁辅英、梁素芳自己同意卖给关汝香的，房款也收了关汝香的，借款也是梁辅英、新腾公司向陈发满借的，且钱也汇到鹤山地产公司作保证金了，卖屋与借款是两码事，没有以房屋作借款抵押。第三人张志雄在举证期限内没有向本院提供证据。第三人陈发满无答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。被告梁辅英、新腾公司向本院提出以下反诉请求：1、确认梁辅英、新腾公司与关汝香于2018年2月13日签订的江门市蓬江区金河湾9幢2063的《房屋买卖合同》无效；2、判令由关汝香承担本案反诉费及其他相关费用。事实与理由：新腾公司是从事房地产营销及策划咨询、房地产销售的企业，由梁辅英担任法定代表人。2018年初，新腾公司与鹤山市源佳房地产开发有限公司（下称源佳公司）洽谈房地产销售项目，由新腾公司担任源佳公司“汇源新都”楼盘项目的独家销售代理商，根据新腾公司与源佳公司的约定，新腾公司需要向源佳公司支付履约保证金500万元，由于新腾公司资金紧张，经过朋友介绍，梁辅英认识了第三人张志雄，张志雄表示可以出借款500万元给梁辅英，但要梁辅英提供价值约300万元的房屋作担保，梁辅英准备提供两间房屋作担保，与姐姐梁素芳联系后，梁素芳同意提供一间已经签订预售合同的房屋为梁辅英借款作担保。张志雄还表示要到律师楼办理签订手续，梁辅英应张志雄的要求提供了预售合同二份，《房屋抵付活动策划费协议》复印件一份给张志雄。2018年2月11日，张志雄通过微信提供了陈发满名下的银行账户，告知梁辅英：“保证金由此名交，回笼也是此账户”。但此时梁辅英并没认识关汝香与陈发满。2018年2月13日，在张志雄的要求下，梁辅英带上新腾公司的公章与梁素芳到广东森德律师事务所，张志雄介绍第三人陈发满、反诉被告关汝香给梁辅英、梁素芳认识，告知关汝香与陈发满是夫妻，并且将准备好的三间房屋对应的《房屋买卖合同》给梁辅英与梁素芳签名并加盖新腾公司公章，合同记录的内容分别为梁辅英以96万元的价格出售位于江门市××××102的房屋，以93万元的价格出售位于金河湾9幢2063的房屋给关汝香，由梁素芳以82万元的价格出售位于江门市××××202的房屋给关汝香.其中涉案《房屋买卖合同》对应房屋为金河湾9幢2063。张志雄同时提出，签订合同后，由关汝香转账支付三份合同对应总金额合计271万元到梁辅英、梁素芳银行账户，再由梁辅英、梁素芳收到的271万元全部转账支付到张志雄的银行账户，由张志雄转回给陈发满、关汝香，然后由陈发满转账支付500万元到源佳公司董事何栢添名下账户，作为支付给梁辅英的出借款。当天，张志雄同时提供了《借据》及《收据》各一份给梁辅英签名，梁辅英同时加盖新腾公司公章，根据借据约定，陈发满应于2018年2月14日向梁辅英和新腾公司支付出借款，款项由陈发满直接转账支付至梁辅英和新腾公司指定的账户，即转账至源佳公司董事何栢添名下的账户，作为梁辅英和新腾公司向源佳公司支付的履约保证金。关汝香于218年2月14日转账给梁辅英支付了189万元（96万元+93万元），向梁素芳转账支付了82万元。梁辅英及梁素芳在收到上述款项后，按张志雄的要求，于当天将上述款项（3笔合共271万元）全部转账至张志雄名下的银行账户，据张志雄表示其直接将款项转账回关汝香。2018年2月15日，陈发满手机短信转发了其分5笔合计转账支付出借款500万元到何栢添账户的短信给梁辅英。此后，张志雄还要求源佳公司退还的保证金要直接付到陈发满账户，作为梁辅英的还款，补充协议也要写权益人是陈发满，故此应张志雄的要求，新腾公司与源佳公司于2018年4月20日签订的代理合同写明了保证金支付账户及退还账户均为陈发满的账户，补充协议写明了如果新腾公司未能完成销售任务，保证金500万元转为购买汇源新都未出售的房屋的购房款，房屋要登记在陈发满名下。综上，关汝香虽与梁辅英签订了涉案《房屋买卖合同》，但双方并没有买卖房屋的真实意思表示，关汝香转账给梁辅英的所谓“购房款”已通过张志雄银行账户收回，故此关汝香并没有实际支付购房款，合同签订后，关汝香亦从没要求梁辅英、新腾公司办理涉案房屋过户登记手续，亦从没要求梁辅英、新腾公司交付涉案房屋。被告认为，第三人陈发满按约定向被告指定的银行账户转账支出出借款，被告亦向第三人陈发满出具了《借据》及《收据》，确认已收到出借款，故双方已经成立借贷关系，基于出借方要求为借款行为提供担保的需要，梁辅英与陈发满的妻子关汝香签订了涉案《房屋买卖合同》，但双方没有买卖房屋的真实意思表示，梁辅英根据出借方转账要求去操作，形成了关汝香已全额支付“购房款”的转账记录为表象，但关汝香转账给梁辅英的所谓“购房款”已通过张志雄的银行账户收回，故此，关汝香并无实际支付购房款，因梁辅英、新腾公司与关汝香既无买卖房屋的合意，关汝香亦无实际支付购房款，签订的涉案《房屋买卖合同》属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为。根据我国《民法通则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，涉案《房屋买卖合同》因意思表示虚假而无效。原告为维护自身的合法权益，特具状提起反诉，请求法院确认关汝香在（2018）粤0703民初4734号案本诉中提交的涉案《房屋买卖合同》无效。被告梁辅英、新腾公司就其反诉提供的证据与其本诉提供的证据一致。原告关汝香针对梁辅英、新腾公司的反诉辩称：对新腾公司、梁辅英的反诉请求没有证据支持也不符合案件事实。原告已经提供银行转账、新腾公司、梁辅英的收据且注明是购房款。合同是双方的真实意思表示。新腾公司、梁辅英提供的银行银行流水，关汝香与张志雄在合同签订前转账金额已经超过500万元。证明关汝香与张志雄另存其他法律关系。至于梁辅英、梁素芳为何转账给张志雄是行使其财产处分权与本案无关。如果张志雄是本案的借款组织人，或实际借款人，张志雄就没有必要为梁辅英借款提供担保，正因为张志雄收受梁辅英的利益或款项才为其担保符合常理。因此新腾公司、梁辅英的反诉主张没有证据支持应承担举证不能的不利后果，请法院驳回新腾公司、梁辅英的请求。梁辅英、新腾公司反诉提供的证据有：1、担保函一份，；2、情况说明（张志雄）一份。第三人张志雄针对反诉的答辩意见与本诉的答辩意见一致。第三人张志雄针对反诉没有向本院提供证据。第三人陈发满针对反诉无答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。本院依职权调取的证据有：陈发满名下的建设银行62×××54账号，关汝香名下农业银行62×××14账号及工商银行62×××53账号，张志雄名下工商银行62×××22账号的银行流水清单各1份。案经审理查明：2018年2月13日，关汝香分别与卖方签订三份《房屋买卖合同》（房屋合同的编号分别为：20180210-1、20180210-2、20180210-3），其中，合同编号：20180210-1的《房屋买卖合同》为本案争议合同，该合同约定梁辅英、新腾公司将坐落于金河湾9幢2603房屋（建筑面积为75.59平方米）出售给关汝香。合同主要内容：1、该房屋为梁辅英、新腾公司与开发商江门市金发经贸发展有限公司签订《房屋抵付活动策划费协议》而取得，未办理不动产权登记。2、房屋成交价格为93万元，关汝香于本合同签订之日起三日内付清全部购房款；上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修，相关物品和该房屋相关的所有权利，买卖双方房屋过户的全部税费，即房屋全包价格。3、权属转移登记：1、卖方梁辅英、新腾公司保证在2018年6月30日前办理好该房屋的产权登记手续，并将该房屋过户到买方关汝香名下或买方指定的名下；逾期办理时间超过十日的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起三日内退还买方关汝香全部已付款，并按房总价的20%计算违约金给买方；4、本合同签订后，卖方梁辅英再将该房屋卖给第三人，或因卖方债务或卖方原因（包括不限于因诉讼、仲裁、行政案件被查封、拍卖等）导致买方不能取得所有权证的，买受人关汝香有权解除本合同，卖方应当收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金，和承担买方解决争议的费用（含仲裁诉讼费、公证费、鉴定费、律师费及差旅费等）等一切经济损失。5、担保人新腾公司为卖方梁辅英履行本合同提供连带责任担保，担保的范围包括但不限于：督促梁辅英按时办理房屋过户及交付房屋给买方，支付合同解除后退回购房款和违约金。承担解决争议的费用（含仲裁诉讼费、公证费、鉴定费、律师费及差旅费等）等。该合同有梁辅英、关汝香的签名，并且有新腾公司盖章。合同编号为（20180210-2）的《房屋买卖合同》约定梁辅英将坐落于江门市××××102（建筑面积118.32平方米）的房屋以价款96万元出售给关汝香，并由新腾公司为梁辅英履行合同提供连带责任担保。合同编号为（20180210-3）的《房屋买卖合同》约定梁素芳将坐落于金河湾5幢2层202（建筑面积75.52平方米）的房屋以价款82万元出售给关汝香，并由新腾公司为梁素芳履行合同提供连带责任担保。经查，梁素芳是梁辅英姐姐，梁辅英为新腾公司法定代理人，涉案房屋金河湾9幢2603房屋属于梁辅英、新腾公司与开发商江门市金发经贸发展有限公司签订《房屋抵付活动策划费协议》而取得，未办理不动产权登记。上述三份合同签订后，关汝香于2018年2月14日分别通过银行转账将合同约定的购房款96万元及93万元转入梁辅英银行账户（62×××30）内，并于同日将另一合同约定的购房款转入82万元到梁素芳的银行账户（62×××50）内。梁辅英、梁素芳收到上述款项后，共订三份收据给关汝香，其中本案争议合同的收据订明：梁辅英共收到关汝香购买金河湾9幢2603房屋现金款93万元。梁辅英、梁素芳收到上述三笔汇款271万元后，应第三人张志雄的要求，于同日将该271万元转入张志雄银行账户内，张志雄应关汝香的要求于同日将其中69万元转入关汝香银行账户内，并应关汝香的要求将余款202万元转入关天略的银行账户内。张志雄对上述271万元的款项的转入和转出解释称，张志雄因介绍梁辅英向陈发满借款500万元做鹤山汇源销售项目，梁辅英承诺给张志雄的固定回报和介绍费300万元，故梁素芳和梁辅英将上述271万元转入张志雄的银行账户内，又由于张志雄欠有关汝香的借款，故张志雄应关汝香的要求，将上述271万元分别转入关汝香和关天略的银行账户内。又查，经张志雄介绍，梁辅英及新腾公司于2018年2月13日向陈发满借款500万元，并订立《借据》一份给陈发满，该借据订明：借款人梁辅英、新腾公司现借陈发满人民币500万元，此款于2018年2月14日通过陈发满的中国建设银行62×××54卡划至何栢添账户（开户银行：工商银行佛山市南滘丹灶支行，账号：62×××46，户名何栢添）用于支付鹤山市源佳房地产开发有限公司的房地产独家销售代理保证金，借款期限至2018年6月31日止，借款月利率1.8%，于每月15日结清当月利息。张志雄在诉讼期间确认为梁辅英、新腾公司上述借款提供连带责任担保。还查明，陈发满与关汝香是夫妻关系。本院认为：本案属买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：1、争议合同（即编号20180210-1）《房屋买卖合同》）是否买卖双方当事人真实意思表示是否有效；2、关汝香是否有权解除争议合同及合同解除的日期；3、梁辅英是否应该退还购房款93万元及是否应向关汝香支付违约金、律师费、财产保全保险费。一、关于争议合同是否买卖双方当事人真实意思表示及是否有效问题。本案证据显示：1、争议合同有买卖双方即关汝香的签名，并且有卖方梁辅英、新腾公司的盖章，关汝香、梁辅英、新腾公司对签名和盖章的真实性并无异议；2、争议合同条文具体、明确，争议合同有十一条共四页，其中包括房屋基本情况、房屋权属情况，成交价格和付款方式。权属转移登记，房屋产权及具体情况的承诺；房屋的交付和验收，违约责任，保证、不可抗力争议解决方式及其他等，且合同内容具体明确；3、梁辅英具有本科学历，还是从事房地产销售代理的新腾公司的法定代理人，应当知悉并且理解争议合同的全部内容；4、争议合同是在买卖双方自愿的情况下签订的，没有证据显示梁辅英及新腾公司是因为受到胁迫才签订买卖合同；5、买方关汝香签订争议合同后即于当日共通过银行转账189万元给梁辅英（其中包括争议合同购房款93万元），梁辅英收款后即于同日向关汝香出具相应的购房款《收据》，再一次对争议合同的真实性予以确认。综上，争议合同应是在关汝香与梁辅英、新腾公司在平等协商基础上自愿签订的合同，属于买卖双方真实意思的表示，且合同并没有违反法律法规强制性的规定，合法有效；梁辅英和新腾公司辩称：争议合同实际为梁辅英向陈发满借款500万元的担保，非当事人真实意思表示。经审查，本案证据显示：1、争议合同签订及关汝香向梁辅英支付购房款93万元后，关汝香有权依买卖合同约定单独向梁辅英、新腾公司主张合同约定所销售的房屋即金河湾9幢2603房屋的所有权，争议合同客观上不可能为陈发满借款500万元提供担保；2、梁辅英向陈发满出具的借据没有标注以争议合同为上述借款500万元提供担保；3、梁辅英、新腾公司没有提供相应的证据证明陈发满与梁辅英、新腾公司有约定以争议合同作为借款500万元的担保。据此，本院对梁辅英、新腾公司的上述辩解意见不予采信。梁辅英和新腾公司还辩称：虽然关汝香有按三份合同约定转账约定共271万元给梁辅英和梁素芳，但法院调取的银行流水已经充分证明关汝香与陈发满夫妻已经收回该款项，关汝香并没有实际支付所谓“购房款”。经审查，2018年2月14日，关汝香将上述三份买卖合同的“购房款”共271万元（其中包括本案争议合同购房款93万元）通过银行转账支付给张志雄，张志雄又于同日通过银行转账将该271万元其中69万元转给关汝香，余款202万元按关汝香的指示转给关天略，即相当于关汝香通过张志雄的转账共收取款项271万元。据此，张志雄解释为：张志雄因介绍梁辅英向陈发满借款500万元做鹤山汇源销售项目，并为梁辅英上述借款提供担保，梁辅英承诺给张志雄固定回报和介绍费300万元，故梁素芳和梁辅英根据张志雄的要求将上述购房款271万元转入张志雄的银行账户内，又由于张志雄拖欠关汝香的借款，故张志雄应关汝香的要求将上述271万元其中69万元转入关汝香银行账户内，余款202万元转入关天略账户内。张志雄对上述陈述提供有《担保函》一份予以佐证。首先，张志雄与关汝香是不同的民事主体，张志雄不是争议合同的买方和卖方，也不是争议合同的中介方，且没有证据显示关汝香有委托张志雄向梁素芳和梁辅英收取过任何款项；故张志雄向梁素芳和梁辅英收取款项不能等同于关汝香向梁素芳和梁辅英收取款项；其次，诉讼期间梁素芳和梁辅英均确认是应张志雄的要求将购房款271万元转账给张志雄，关汝香并没有要求梁素芳和梁辅英支付任何购房款给张志雄；再次，如果梁素芳和梁辅英是将购房款共271万元返还给关汝香，关汝香并没有实际支出购房款，则双方仅存在一个交易关系，即271万元的收取和返还关系；但本案关汝香从支出款项271万元到收取款项271万元，并不能排除经历了下面三个交易关系：其一是梁素芳和梁辅英向关汝香收取购房款共271万元的交易关系；其二是梁素芳和梁辅英向张志雄支付介绍费和合作利润的交易关系；其三是张志雄向关汝香清还借款的交易关系或其他交易关系。综上，虽然关汝香于2018年2月14日支出购房款271万元后又于当日收到款项271万元，但梁辅英和新腾公司辩称关汝香并未实际支付购房款的主张依据不充分，本院不予支持。综上，争议的合同合法有效，梁辅英、新腾公司请求确认合同无效的反诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于关汝香是否有权解除争议合同及解除争议合同的日期问题。因关汝香已经按合同约定支付购房款93万元给梁辅英，根据合同的约定，梁辅英和新腾公司应于2018年6月30日前按合同的约定将金河湾9幢2603房屋过户给关汝香。逾期过户超过十日的关汝香有权退房并要求梁辅英、新腾公司退回房款及支付房价的20%违约金。因合同签订后梁辅英、新腾公司没有依约将金河湾9幢2603过户给关汝香，故关汝香有权解除合同。关汝香解除合同通知于2018年12月3日送达梁辅英和新腾公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”故争议合同于2018年12月3日解除。三、关于梁辅英、新腾公司是否应向关汝香退还购房款93万元及支付违约金、律师费、财产保全保险费的问题。如前所述，关汝香已经按合同约定支付购房款93万元给梁辅英，根据合同约定，梁辅英、新腾公司应在2018年6月30日前办理好房屋产权过户手续，逾期办理超过十日的，关汝香有权退房，梁辅英、新腾公司应当收到退房通知之日起三天内退还关汝香全部购房款，并按总价20%计算违约金给关汝香。因梁辅英、新腾公司没有按合同约定办理涉案房屋的产权过户手续，且已逾期办理超过十日。故关汝香请求梁辅英返还购房款93万元并支付违约金186000元（93万×20%）的请求，符合合同的约定，本院予以支持。对于关汝香请求梁辅英、新腾公司支付律师费6万元的诉请，关汝香因本案诉讼支出律师费6万元，有关汝香提供的《民事委托代理合同》及律师费发票为证，本院予以认定。根据涉案买卖合同的约定，因被告原因导致原告不能取得房屋所有权的，原告解决争议而支出的律师费由被告负担。故此，原告关汝香请求被告梁辅英、新腾公司负担因本案诉讼支出的律师费共6万元合法合理，本院予以支持。对于原告请求被告支付财产保全保险费，由于涉案买卖合同并没有明确约定财产保全保险费应由被告负担且该项费用不属于申请财产保全必须支出的费用，故原告的该诉讼请求依据不充分，本院不予支持。第三人陈发满经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）梁辅英、江门市新腾科技有限公司与原告（反诉被告）关汝香于2018年2月13日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：20180210-1）于2018年12月3日解除；二、被告（反诉原告）梁辅英、江门市新腾科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款930000元给原告（反诉被告）关汝香；三、被告（反诉原告）梁辅英、江门市新腾科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金186000元、律师费60000元合计246000元给原告（反诉被告）关汝香；四、驳回原告（反诉被告）关汝香其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁辅英、江门市新腾科技有限公司反诉请求。如义务人不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14844元，保全费5000元，合计19844元，由原告（反诉被告）关汝香负担200元，由被告（反诉原告）梁辅英、江门市新腾科技有限公司负担19644元；本案反诉费14844元，由被告（反诉原告）梁辅英、江门市新腾科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王文锋人民陪审员  李樊荇人民陪审员  梁荣豪二〇一八年十二月二十八日法官助理康业为书记员潘颖贤