广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终4199号 上诉人（原审被告）：柳州市思源房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇河东开发区福禄寺左侧**房，统一社会信用代码：914502267597904319。 法定代表人：许谦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭子钰，女，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佘艳琴，女，广西银正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈兆，男，1977年7月14日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 被上诉人（原审原告）：陈能军，男，1946年2月20日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴安宁，男，1976年5月2日出生，侗族，住广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇雅谷路****，公民身份证号码：4527021976********。 上诉人柳州市思源房地产开发有限公司（以下简称思源房开公司）因与被上诉人陈兆、陈能军商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院（2018）桂0226民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员李佳和审判员黄智文参加的合议庭，于2018年12月12日公开开庭审理了本案。翁春亚担任法官助理。代书记员廖靖康担任记录。上诉人思源房开公司的委托诉讼代理人郭子钰、佘艳琴，被上诉人陈兆、陈能军的委托诉讼代理人吴安宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人思源房开公司的上诉请求：1、撤销一审判决、并驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实及适用法律错误，在全案已过诉讼时效的情况下仍裁判上诉人承担违约金，应当依法予以纠正。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。具体到本案，首先，双方签订合同约定的产权证交付时间发生在民法总则实施以前。其次，逾期办证的违约金属一般债权。因此，本案应适用二年诉讼时效计算。再次，本案诉讼时效存在中止、中断、延长的事由应由被上诉人证明，综合全案，被上诉人并未提供诉讼时效的证明，因此本案明显已过诉讼时效，但原审法院却仍往前计算三年的违约金，这样的判决使得诉讼时效制度形同虚设，属于适用法律错误，应予以纠正。二、被上诉人不存在逾期的违约事实。上诉人主要材料均是在合同约定的时间内提交给三江不动产登记中心，上诉人于2016年2月22日获得思源小区B区1栋、2栋即本案销售合同涉及房屋的总证，并张贴通知小区业主交纳办证费用。同时，双方的商品房买卖合同明确约定办证的费用由被上诉人承担，因此，在上诉人张贴通知后，被上诉人就应清楚并有义务积极履行交纳办证费的，结合本案事实，上诉人在被上诉人交纳办证费后已在合同约定的14个月就为上诉人办理好不动产权证，而原审遗漏审查该事实而裁判对于上诉人是不公平的。综上所述，上诉人请求二审法院撤销一审判决，并依法驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人陈兆、陈能军辩称，一、上诉人提出的第一个上诉理由不成立。被上诉人请求上诉人赔偿逾期办证违约金没有超过诉讼时效。被上诉人认为上诉人应当依照合同约定为被上诉人办理不动产权证，而上诉人未按约定时间履行义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及该法第二百零六条：“本法自2017年10月1日起施行”的规定，被上诉人请求上诉人赔偿逾期办证违约金，该权利属于债权请求权，依法适用诉讼时效，2017年9月30日（含本日）之前依法适用二年的诉讼时效，2017年10月1日起依法适用三年的诉讼时效，被上诉人请求上诉人赔偿2015年10月1日之后的逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。二、上诉人提出的第二个上诉理由不成立。造成逾期办证的责任在于上诉人。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反我国的强制性规定，属于合法合同，从签订之日生效，对合同当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。上诉人将涉案房屋交付给被上诉人之后，根据该合同第十二条第一款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人”，上诉人应该于交付房屋后8个月内通知被上诉人递交办理不动产权证所需要的材料和相关费用，并于14个月内将不动产权证交付给被上诉人，而上诉人没有在此期间通知被上诉人和办理证书。另外，整栋房屋总证证号为：三房权证字第××号，登记时间为：2016年2月22日；整栋房子土地总证证号为：桂（2018）三江侗族自治县不动产第0000008号，登记时间为：2018年1月2日。被上诉人认为与其办证责任在上诉人。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法争取，实体处理得当，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，理由不成立，应当予以驳回，请求维持原判。 陈兆、陈能军向一审法院起诉请求：1.判令柳州市思源房地产开发有限公司赔偿陈兆、陈能军逾期办理不动产权证违约金34893元；2.判令自判决之日起60日内思源房开公司协助陈兆、陈能军办理不动产权证并交付给陈兆、陈能军；3.诉讼费由思源房开公司承担。 一审法院认定事实：2011年7月14日，陈兆、陈能军和思源房开公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：思源购物广场二期工程【2011】57号），该合同主要内容为：“出卖人：柳州市思源房地产开发有限公司，买受人：陈兆、陈能军。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢4单元302号房。该商品房的用途为商住，属砖混结构，层高为2.8米，建筑层数地上8层，地，地下**商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共128.37平方米，其中，套内建筑面积115.508平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.866平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米￥：1445.88元，总金额（人民币）壹拾捌万伍仟陆佰零拾捌元整（￥：185608.00元）。第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式（银行贷款）买受人于2011年7月14日交首付期款伍万陆仟陆佰零捌元整，余款壹拾贰万玖仟元整于2011年10月14日前向三江县信用社办理贷款手续完毕。第八条交付期限，出卖人应当在签订合同之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十二条关于产权登记的约定，1.出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。2.土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的税费由买受人承担。第二十条本合同自双方签订之日起生效。出卖人：柳州市思源房地产开发有限公司，加盖公司印章和法定代表人：许谦个人印鉴。买受人：陈兆、陈能军签名摁手印。2011年7月14日，签于：三江。”2013年9月11日，思源房开公司将合同约定的房屋交付陈兆、陈能军占有使用。2016年2月22日，三江侗族自治县房地产管理所向思源房开公司颁发三江县古宜镇侗乡大道57号B区1栋（证号：三房权证字第××号）、2栋（证号：三房权证字第××号）房屋的整栋房屋所有权证（亦称总证）。三江县古宜镇思源小区，宗地总证证号为桂（2016）三江侗族自治县不动产权第0000798号，登记时间为2016年7月22日，1栋土地总证证号为桂（2016）三江侗族自治县不动产权第0000804号，由于建筑物超出发证范围，房开于2016年7月22日完善用地手续后补发证书，2栋土地总证证号为桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0000008号，由于建筑物超出发证范围，房开于2018年1月2日完善用地手续后补发证书。2017年4月17日，陈兆、陈能军向思源房开公司预交代办房产证费用1500元。因思源房开公司没有依照合同约定为购房业主办理房屋所有权证，在自行协商处理未果的情况下，为此陈兆、陈能军诉至法院，引发本案诉讼。 另查，陈兆、陈能军已于2018年6月21日取得涉案商品房的不动产权属证，中国人民银行发布的一年至三年期限以内贷款基准利率为4.75﹪。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、本案是否存在逾期办证的事实？原因为何？责任应如何承担？二、陈兆、陈能军要求思源房开公司支付逾期办证违约金是否有依据？三、陈兆、陈能军要求思源房开公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效？ 关于第一个争议焦点，一审法院认为，陈兆、陈能军与思源房开公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，从签订之日生效，对合同当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。思源房开公司于2013年9月11日交房给陈兆、陈能军，根据该合同第十二条“1.出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付买受人。如产权登记部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。2.土地使用证、房屋产权证办理过程中产生的税费由买受人承担。”的约定，现思源房开公司并没有提供有效的证据材料证实已经通知陈兆、陈能军递交办理房产证所需要的材料和相关费用，亦未举证证明延期办理产权登记是产权登记部门的原因所造成，据此思源房开公司应当在2014年11月11日之前将涉案房屋房产证交付陈兆、陈能军，但直至2018年6月21日，思源房开公司才为陈兆、陈能军办理产权证。结合思源房开公司于2016年2月22日才取得广西三江侗族自治县古宜镇侗乡大道57号B区1栋房屋的整栋房屋所有权证（亦称总证），证号：三房权证字第××号，该栋房屋的土地宗地证于2016年7月22日才补发的情况，该院认为，未能在2014年11月11日之前为陈兆、陈能军办理涉案房产证，责任在于思源房开公司。为此，该院对思源房开公司认为业主迟交、晚交办证费用及办证材料，导致未及时办理房产证的辩解意见不予采纳。 针对第二个争议焦点及第三个争议焦点，当事人对逾期办理房产证未约定违约赔偿责任，为此应当依照法律规定的方式承担责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权属登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，该条规定的是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，并不是思源房开公司主张的合同没有约定与损失数额难以确定必须同时存在，现本案中，作为业主的陈兆、陈能军并没有按约定时间取得属于自己的房屋所有权证，依照上述司法解释的规定作为开发商的思源房开公司应当向陈兆、陈能军承担违约责任；该院对思源房开公司认为应当由业主自行承担责任的辩解意见不予采纳。关于诉讼时效问题，思源房开公司应当在2014年11月11日之前为陈兆、陈能军办理房产证，但直至2018年6月21日，陈兆、陈能军才取得该商品房的不动产权属证，陈兆、陈能军于2018年6月5日诉至法院主张权利，请求思源房开公司赔偿自2015年5月22日起至2018年5月22日为止共1096天的逾期办理房产证违约金，该权利属于债权请求权，依法适用诉讼时效，因此陈兆、陈能军请求思源房开公司赔偿2015年5月22日起至2015年9月30日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，对该部分请求该院不予支持。陈兆、陈能军请求思源房开公司赔偿2015年10月1日起至2018年5月22日期间的逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应当予以支持。陈兆、陈能军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定主张逾期办理房产证违约金，于法有据。陈兆、陈能军为了购买涉案房屋，一共交付购房款185608元，应当依此为计算违约金的基数,经核算，从2015年10月1日起至2018年5月22日，思源房开公司逾期办理房产证天数为964天,中国人民银行发布的一年至三年以内期限的贷款基准利率为4.75﹪，计收逾期贷款利息为基准利率基础上上浮30﹪，该院认为，陈兆、陈能军主张4.75%×1.3=6.175%的利率过高，故依法调整为按年利率6%计算，且中国人民银行规定每日利率为年利率除以360天，综上，该院计算逾期办理房产证违约金为29821.02元（185608元×6﹪×964天÷360天=29821.02元）。综上，该院认为思源房开公司应当赔偿陈兆、陈能军逾期办理房产证违约金29821.02元，对思源房开公司认为陈兆、陈能军主张逾期办证违约金已超过诉讼时效，其无需赔偿逾期办理房产证违约金的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 一、柳州市思源房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿陈兆、陈能军逾期办理房屋权属证书违约金29821.02元；二、驳回陈兆、陈能军的其他诉讼请求。案件受理费672元，减半收取336元（陈兆、陈能军已预交），由陈兆、陈能军承担49元，柳州市思源房地产开发有限公司承担287元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据以及二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审中提交的商明付的书面《证人证言》因其本人未到庭接受质询，本院对该证据不予采信。上诉人二审中申请法院开具调查令到三江县不动产管理中心调取涉案房屋不动产权证办理过程中存在行政程序迟延的情况，但首先，上诉人申请调取的并非二审程序中新出现证据，其并未在一审举证期限届满前提出申请，故其在二审中申请调取不符合法律规定；其次，上诉人称在办理不动产的过程中，原来房屋所有权证向不动产权证过渡，而涉案不动产权证的办理属于过渡期内，所以逾期办证存在着行政迟延的因素，但上诉人陈述在2016年2月22日前已将办理权属登记材料提交给三江县不动产登记中心，而房屋所有权证是向不动产权证过渡的时间系从2017年才开始，并不影响2016年时的办证进程，因此上诉人的陈述存在矛盾之处；再次，目前未能提供证据证实其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，则其二审中申请调取查实的情况尚不能认定其是否违约，因此本院对其申请不予准许。至于事实异议方面，上诉人主张一审判决遗漏查明了“被上诉人曾经起诉上诉人承担逾期办证违约责任”的事实，对此本院认为，被上诉人曾经起诉过上诉人承担逾期交房和逾期办证违约责任，但在审理过程中被上诉人已经撤回要求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼请求，并不能由此证实本案的诉讼时效已经届满，故上诉人的该项事实异议本院不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，思源房开公司已将涉案房屋于2013年9月11日交付给被上诉人，根据《商品房买卖合同》中关于产权备案及登记的约定，思源房开公司应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在6个月内将产权证交付给被上诉人，但思源房开公司交房后至2018年6月21日被上诉人才取得涉案房屋不动产权证，因此被上诉人存在逾期办证违约情形，应当承担违约责任。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定判决上诉人支付逾期办证违约金，事实和法律依据充分，本院予以维持。 上诉人主张被上诉人的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，不应当得到支持。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人要求上诉人承担2015年9月30日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，但其要求上诉人承担2015年10月1日之后的逾期办证违约金的诉讼时效期间直至民法总则施行之日尚未满二年，可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故被上诉人的该部分诉请未超过诉讼时效，上诉人的异议不成立，本院不予采纳。 上诉人还主张其不存在逾期办证的违约情形，但其并未提供证据证实将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的具体时间，亦未提供有效证据证实其已经通知被上诉人递交办证所需材料和相关费用，该项异议缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人思源房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费546元（上诉人柳州市思源房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州市思源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 李 佳 审 判 员 黄智文 二〇一八年十二月十九日 法官助理翁春亚 代书记员 廖靖康