广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1303民初3465号原告：郑鹏，男，1989年10月20日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄元纯，广东信科律师事务所实习律师。被告：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******。法定代表人：颜添河。委托诉讼代理人：江伟，该公司法律顾问。原告郑鹏诉被告广东中胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯文娟独任审判，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈俊文、被告委托诉讼代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即返还原告已付购房款450000元；3、被告返还原告已付的办证费用4637元；4、判令被告向原告支付违约金148000元（违约金按房产转让价740000元的百分之二十计算）；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月4日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××房，总价款为740000元。双方约定以按揭贷款的方式付款，原告依约支付了首期房价款450000元，剩余购房款须等被告通知到其认可的按揭银行申请按揭贷款支付，但被告却迟迟没有通知原告去办理，一直以等通知、集体去办理为由拖延办理时间。之后，原告发现涉案房产已经网签至他人名下。被告将涉案房产一房二卖，已构成根本违约。根据合同与补充协议的约定，被告应承担违约责任。且2017年12月5日被告土地使用证被广州市中级人民法院查封，在惠阳区人民法院有涉案几百宗案件，被告无能力继续履行双方签订的买卖合同。因此，原告为了维护自身合法权益，诉至法院。原告为其诉讼主张提供如下证据：1、商品房买卖合同（预售）；2、商铺补充协议；3、收据一张；4、房管局复函；5、广州市中级人民法院的公告、国土局的信息公开答复。被告答辩称，一、商品房买卖合同中出卖人的合同目的是收到买受人的房款，买受人的目的是收到出卖人交付的合格房产，并以此为基础获得产权登记。且在实践中产权登记以买受人接受交付为前提，因此出卖人的主要义务是交付符合约定的房产，办理网签备案以及产权登记是附随义务。根据法理，主义务不履行时可以行使约定或法定的合同解除权，但是附随义务的履行瑕疵一般不得解除合同，除非双方有明确约定。本系列案中，双方在主合同或补充协议中均未约定网签备案与否作为解除合同的条件之一。因此原告的诉请解除合同，既不具备约定条件，也不符合法定条件。二、目前除了法院查证属实的马宏明、陈玉梅、郑鹏已经获得网签至原告本人名下，另谢迪也在惠阳区房管局出具复函之后变更至原告本人名下，沈雪峰、王青清、金立友正在办理变更网签登记。预计该部分工作十一月份完成。之所以会将房产网签登记在其他人的名下，并非被告的一房二卖，而是被告考虑到原告按揭贷款暂时未能发放，万一贷款银行不批准按揭贷款，届时要解除合同注销备案，会有诸多麻烦，加上被告其他纠纷的债权人正处于被告未售房产或未登记房产的过程中，所以被告才想到通过网签致房屋备案至可以受控于被告的自然人名下，一旦银行同意放款，被告即可注销原来的网签，并变更至相应的原告的名下。被告的初衷系善意并非恶意，目前涉案的几套房产已网签至原告名下或正在办理变更网签的过程中。即证明被告的善意措施是有效的。不仅避免了其他债权人对本案涉案房产可能采取的保全措施，就目前情形来看，对原告的权益并不存在任何影响。三、涉案商品房的交付期限都是2021年10月1日，主义务的履行期限尚未截至，在目前情况下，原告仅凭被告在惠阳区法院涉诉为由提出被告无法履行本合同交付义务，其事实依据并不充分。目前在惠阳区人民法院提出解除合同的诉讼（涉及商铺的）仅今日的8宗诉讼，其他诉讼均为违约金诉讼。因此从现有状况无法证明被告三年以后不能履行交付房产的义务。此外涉案项目整体已经进入消防验收阶段，待政府市政道路拓宽并满足消防要求后即可办理竣工验收，目前，无法交付的原因，其实质是前述政府市政道路辅助工程严重滞后，经市政府多次协调，初步估计整个项目竣工验收在2019年1月份可以完成，并整体交付业主使用。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，为维护市场交易的稳定性，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告庭后提交一份惠州市惠阳区房产管理局的复函复印件作为证据。本院经审理认定事实如下：2018年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××楼××商业××楼××号商铺，该商铺预售许可证号为：惠阳房预许字（2017）第078号；商铺建筑总面积24.44平方米，套内建筑面积12.13平方米，分摊共有建筑面积12.31平方米，房屋总价740000元，付款方式为贷款方式付款，原告须在2018年2月4日前支付首期房价款人民币450000元，余款290000元人民币向银行（贷款机构）申请贷款支付；被告应在2021年10月1日前向原告交付该商品房。合同第五条，被告承诺出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成该合同登记备案或房屋所有权转移登记的，原告有权解除合同。被告应在收到解除合同通知之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给原告造成损失的，由被告支付买受人全部损失。合同第十九条约定，被告应在本合同签订之日起三十日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将该合同登记备案情况告知原告。补充协议第九条第二款规定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如被告违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金。2017年12月3日、2017年12月6日、2017年12月17日，原告向被告共支付100000元定金，2018年2月4日，原告向被告支付房款350000元以及4637元办证费用，剩余购房款原告对此陈述是因为被告迟迟未能指定贷款银行供其办理贷款手续。被告未在合同约定期限办理合同登记备案手续，且该项目的土地已被广州市中级人民法院查封。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》属于双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合同及补充协议有效。原告已支付了房款450000元以及4637元办证费用，被告未按照合同约定办理涉案合同的登记备案，根据《商品房买卖合同（预售）》第五条的规定，原告有权解除合同，关于本案原告诉请违约金的问题，原告陈述其未完全履行合同义务的原因是由于被告未及时通知其办理贷款手续，但结合实际情况，原告未能成功办理贷款的存在因素多样，原告无法以此证明其未付清剩余房款的过错在于被告，应承担举证不能的不利后果。对此，原告以补充协议第九条的约定要求被告支付房产转让价20%的违约金，补充协议第九条的约定为：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任”。本案中，虽被告在合同签订后没有及时按照约定办理合同登记备案手续，但目前已将涉案房产登记备案至原告名下，现原告所涉房产的贷款无法获批，原告亦没有证据证实贷款未获批的原因系被告造成，故原告主张系因被告的原因导致交易无法完成，诉请被告支付房产转让价20%的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告郑鹏与被告广东中胜置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》。二、被告广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑鹏返还已收取的购房款及办证费用共454637元。三、驳回原告郑鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4913元，由被告广东中胜置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  冯文娟二〇一八年十二月二十八日书记员  沈 欣