文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏11民终3341号上诉人（原审被告）：柳守斌，男，1981年1月9日生，汉族，住丹阳市。委托诉代理人：殷梅萍，江苏陈志伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王荣华，男，1965年1月26日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：张玉芳（系王荣华配偶），女，1964年11月29日生，汉族，住丹阳市。上诉人柳守斌因与被上诉人王荣华房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院(2018）苏1181民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。柳守斌上诉请求：撤销原判，发回重审或依法查明事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清。1.被上诉人于2017年9月19日晚将出租给上诉人房屋的大门焊死，导致上诉人无法使用该厂房，至今没让上诉人搬出货物。一审判决要求支付2017年9月19日之后的房租，实属不公。2.本案的诉讼主体错误，本案租赁被上诉人厂房的是丹阳达鑫汽车部件有限公司，柳守斌是该公司的法定代表人，他与被上诉人签订的租赁协议是代表公司的行为，被上诉人无权起诉上诉人个人。王荣华辩称：租房子是对方本人签订的协议，并没有盖丹阳达鑫汽车部件有限公司公章，并没有主体错误。租房子时规定是房租一年一付，我们一直催要租金，上诉人说借款25万元给他，被上诉人提交的证据提到多次催要本金，利息上诉人也不愿意结算。租的是三层厂房，所有的钥匙都在上诉人那。上诉人阐明2017年11月1日搬到新桥去生产，货物要搬走，租金也不给结。被上诉人需要上诉人归还借款的本金，因不还才焊了一个门。焊门过后，上诉人还发了几次货物，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。王荣华向一审法院起诉请求：1．要求柳守斌支付租金33.50万元（自2013年4月28日起至2017年9月30日止），并按照每月2万元的标准计算自2017年10月1日起至2018年6月1日止的租金；2．要求柳守斌支付水电费；3．要求柳守斌承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月2日，王荣华、柳守斌签订租房协议一份，约定柳守斌承租王荣华的厂房三、四两层，共计2800平方米，房租每年21万元，租金每年一付，需一次性付清，租金从2013年4月28日计算，租期暂定两年。2014年开始，柳守斌又承租了厂房的第二层，每年租金3万元。2017年9月19日，王荣华及其配偶张玉芳与柳守斌对租金进行了结算。柳守斌应付的租金为：2013年4月28日至2014年4月27日的租金为21万元，因2014年开始柳守斌又承租了厂房第二层，年租金3万元，因此，2014年4月28日至2017年9月27日止的租金应为82万元，合计103万元。柳守斌支付租金的情况：2013年4月2日付现金2万元、2013年7月2日转账4万元、2013年11月8日付15万元（该15万元作为向王荣华配偶张玉芳的借款与张玉芳另外转账给柳守斌的25万元形成一张由柳守斌出具给张玉芳的40万元的借条）、2014年5月27日转账10万元、2015年2月15日转账5万元、7月21日转账3万元、9月14日转账2万元、11月25日转账3万元、2016年1月5日转账1万元、2月3日支付承兑汇票5万元、2月6日转账2万元、4月30日转账2万元、6月8日转账2万元、7月21日转账2万元、9月30日转账2万元、11月12日转账2万元、12月26日转账3万元，2017年1月25日转账3万元、4月29日转账1万元、5月29日转账1万元、6月29日转账1万元、7月30日转账1万元、9月16日转账1万元，以上合计73万元。另查明，2013年11月8日，柳守斌出具一张借条给张玉芳，载明借款40万元，张玉芳于当日向柳守斌汇款25万元，其余的15万元系柳守斌应付而未付的房租。2014年2月15日，张玉芳分两次向柳守斌汇款合计20万元，同年5月15日，柳守斌向张玉芳出具借条，载明向其借款20万元。后因柳守斌未能还款，2017年9月18日，柳守斌重新向张玉芳出具两张借条，金额分别为40万元和20万元，之前的两张借条作废。次日，柳守斌又出具借条一份，载明借到张玉芳30万元，张玉芳称该30万元为借款的利息，柳守斌则称是所欠的租金。又查明，2017年9月22日，柳守斌至丹阳市公安局界牌派出所报案称因与张玉芳之间的经济纠纷，张玉芳将厂门封掉，三楼、四楼的电梯停掉。柳守斌还称，2013年4月份，其承租了张玉芳位于红灯二队华凌车灯厂内的厂房二、三、四楼作为厂房，年租金24万元，至2017年9月欠租金30万元，并写成了一张30万元的借条。再查明，案涉厂房位于丹阳市丹阳市界牌镇华凌灯具厂内，未领取房产证，但有建设用地规划许可证，土地使用权证号为丹国用（2015）第2099号，土地使用权人为丹阳市界牌镇华凌灯具厂，该厂为个体工商户，经营者为张玉芳，张玉芳与王荣华系夫妻关系。因柳守斌与张玉芳之间发生经济纠纷，张玉芳于2017年9月19日晚将厂房三层其中一个卷帘门焊死，案涉二、三、四层厂房每层均有四个门可以出入。以上事实，有王荣华提供的租房协议、借条、转账凭证、银行明细、电话录音，柳守斌提供的询问笔录，一审法院现场勘验照片及当事人的陈述所证实。一审法院认为：王荣华、柳守斌签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定履行各自义务。王荣华将厂房出租给柳守斌使用，柳守斌应当按约支付租金。协议约定的租期到期后，柳守斌仍使用厂房，王荣华也未有异议，应当认定原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。关于柳守斌尚欠租金的数额，王荣华称于2017年9月19日与柳守斌进行过结算并提供了两份结算单，但两份结算单均没有柳守斌的签名，柳守斌也不予认可，一审法院不予采信。一审法院根据租房协议、双方当庭陈述计算出2013年4月28日至2017年9月27日期间柳守斌应付租金为103万元，扣除柳守斌已经支付的73万元，尚欠租金应为30万元。柳守斌辩称租金已支付完毕，但除了73万元之外柳守斌未提供其他证据证明，一审法院不予采信。柳守斌拖欠王荣华租金30万元未能及时支付，已构成违约，应当承担违约责任。2017年9月19日，双方因经济纠纷，张玉芳将厂门三层楼其中一个卷帘门焊死，经一审法院现场勘验，厂房仍有其他门可以出入，并不影响柳守斌的使用，因此，对于王荣华主张的2017年10月1日至2018年6月1日的租金一审法院确认16万元（2万元/月×8个月）。王荣华主张水电费，但不能明确具体数额且未提供证据证明，一审法院不予支持。一审法院判决：柳守斌于判决发生法律效力之日起十日内给付王荣华租金46万元。二审中，柳守斌围绕上诉请求向本院提交以下证据：一、法人营业执照一份。拟证明柳守斌是丹阳达鑫汽车部件有限公司的法人，和被上诉人签订的租房协议是代表达鑫公司协议，不是个人租赁厂房。二、提交照片一张。拟证明被上诉人将出租给达鑫公司的厂房大门于2017年9月19日用电焊封死，不让达鑫公司使用该厂房。三、证人潘某证言一份。证明被上诉人2017年9月19日将出租给达鑫公司的大门封死，电梯停掉。将达鑫公司200多万的货物锁在出租厂房里，不让达鑫公司搬走，也不让达鑫公司生产。王荣华质证认为，上诉人签订协议时并未出具营业执照等资料；对于封门，就一个卷帘门。柳守斌说2017年10月1日搬走，我要求他把借款的本金还给我，房租也没有给。被上诉人没有让工人不上班。电梯是公用的，也没有停掉。潘某拿货的情况不清楚。每一层有四个门，一共四层有十几个门。法院可以去现场查看。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，柳守斌与王荣华之间的租房协议合法有效，柳守斌应当按照协议约定，履行给付租金的合同义务。租房协议约定的租期届满后，双方形成事实租赁关系，在事实租赁关系期间，柳守斌应当参照此前的合同约定，支付厂房租金（使用费）。因此，一审法院判决柳守斌给付王荣华租金46万元，并无不当。在事实租赁期间，因柳守斌欠付租金，2017年9月19日，出租方将租赁厂房三层楼其中一个卷帘门焊死。柳守斌据此主张自2017年9月19日起，其不应支付租金（使用费），一审判决未支持该主张，并无不当。当然，在柳守斌欠付租金的情况下，出租方采取“封门”的行为显然不当，王荣华应对该“封门”行为所产生的法律后果依法承担相应的责任。但是，柳守斌在本案审理中，并未主张损失赔偿，也未举证证明存在哪些具体损失，且二审中书面表示，损失很大，柳守斌保留要求出租方赔偿损失的权利。因此一审判决未将2017年9月19日之后的租金（使用费）下调，也可以维持。关于本案合同关系的主体。柳守斌主张租房协议的主体不是柳守斌，而是丹阳达鑫汽车部件有限公司。但是“租房协议”上载明“乙方：柳斌”，乙方签字一栏署名“柳守斌”。“租房协议”上没有任何“丹阳达鑫汽车部件有限公司”的信息。因此，柳守斌的上述主张，与事实不符，本院不予支持。综上所述，柳守斌的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8200元，由柳守斌负担。本判决为终审判决。审判长  王政兴审判员  姜 玲审判员  宋 涛二〇一八年十二月二十七日书记员  殷卓玮