湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1182民初1984号原告：中国建设银行股份有限公司武穴支行。住所地：武穴市民主路**。统一社会信用代码：91421182722076090U。负责人：魏建平，男，该支行行长。委托诉讼代理人：李树汉，男，湖北文信律师事务所律师。一般代理。被告：湖北金典房地产开发有限公司。住。住所地：武穴市正街**一社会信用代码：914211825627256953。法定代表人：胡金凤，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡智德，男，1972年8月12日出生，汉族，公司法务部经理，住武穴市。特别授权。原告中国建设银行股份有限公司武穴支行（以下简称“建行武穴支行”）诉被告湖北金典房地产开发有限公司（以下简称“金典开发公司”）合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法组成由审判员苏玉广担任审判长，审判员王政清、人民陪审员高亚玲参加的合议庭，于2018年9月28日公开开庭进行了审理，原告建行武穴支行的负责人魏建平及其委托诉讼代理人李树汉、被告金典开发公司的委托诉讼代理人卞毅到庭参加诉讼。本案在审理期间，依据原告建行武穴支行的申请，本院依法对被告金典开发公司开发的武穴市永宁大道与龙潭路交汇处的“永宁商场”，临永宁大道一楼自西向东（原新华书店东起宽14米）计150平方米门面房屋，二楼自西向东靠南临街500平方米房屋予以保全。本案现已审理终结。原告建行武穴支行向本院变更诉讼请求为：1、判决金典开发公司按照双方约定的拆迁补偿协议向建行武穴支行履行交付还建房屋的义务；2、判决金典开发公司向建行武穴支行支付违约金170.4万元（从2013年11月26日起至2018年7月30日止，按协议约定每天1000元计算）；3、判决金典开发公司负担案件受理费及其他诉讼费用。事实与理由：建行武穴支行原在武穴市××××大道永宁商场有一银行营业网点，其中一层临街门面宽14.03米，纵深10.28米，占地面积144.43平方米。二、三楼还有办公室，建筑面积分别为343.68平方米、389.81平方米，一至三层总使用面积达877.92平方米，另还有公用面积172.08平方米。建行武穴支行享有该处房产的全部所有权，在武穴市房地产管理局办理房屋所有权证（武政武房字第**）。2011年10月18日，金典开发公司取得武穴市永宁商场旧城改造项目，为支持金典开发公司的工作，经协商，双方签订一份《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》，明确建行武穴支行原有房屋状态，并明确金典开发公司用新建房屋产权置换的方式进行拆迁补偿。具体补偿办法在协议第三条第一款约定：一层按1：1的面积比例补偿；二层按1：1的面积补偿；三层按1：1.2的面积，用新建房屋第五至七层的商品房补偿，按照开发商对外报价，一楼门面价格为7万元/㎡，二楼门面价格为2万元/㎡，五至七层商品房价格为0.5万元/㎡，房屋合计价格为1932.255万元[7万元/㎡×144.43㎡+2万元/㎡×343.68㎡+(0.5万元/㎡×389.81㎡×1.2)]。协议还特别约定一、二层用于补偿的房屋原则上对应原址相同的位置和朝向。协议还对交付时房屋面积如果有相差，按市场价的90%向对方补偿。协议第三条第四款还约定，由金典开发公司按建行武穴支行要求提供临时性过渡经营性房屋，所有费用由金典开发公司承担。另外，协议约定新房交付的时间为甲方自双方签订合同后乙方退出原有房屋之日起两年内向乙方交付房屋，每推迟一天向乙方支付违约金1000元整。协议签订当天，双方就有关问题还签订一份《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿补充协议》，该补充协议约定：金典开发公司还建时交付的公用面积原则上不少于原有公用面积。二楼还建的面积不少于500平方米，但要保证临街南面宽度不少于15米的广告位，且符合整体设计要求，建成水泥立柱。拆迁补偿协议签订后，双方又与武穴市汇丰建筑装饰有限公司于2011年10月28日签订一份《装修装饰工程合同》，双方按拆迁协议约定，在武穴市××××大道宁安广场小区由金典开发公司为建行武穴支行提供临时经营性房屋进行装修。装修期限为2011年10月28日于2011年11月25日。房屋装修完成后，建行武穴支行按金典开发公司的要求撤离原房屋。但是，金典开发公司由于各方面原因，没有在约定的两年期限内建成房屋，直到现在，金典开发公司都一直没有按协议向建行武穴支行交付房屋。据了解，金典开发公司现已将五楼以上房屋全部对外出售给他人，根本不能完全履行还建协议约定的交房义务，给建行武穴支行造成重大损失。依照约定，金典开发公司应按每超过一天，向建行武穴支行支付违约金1000元，直到房屋交付时止。为了维护建行武穴支行的合法权益，故具状起诉。被告金典开发公司辩称：1、建行武穴支行第一项诉讼请求实质上包含了继续履行合同和解除合同这两个相互矛盾且不具体的请求，因此，其第一项诉讼请求是不具体不明确的诉讼请求；2、如建行武穴支行要求继续履行合同并要求法院通过判决向其交付房屋，因永宁商场全体工程尚未备案通过验收，现阶段不具备法定交付条件，在此情况下，建行武穴支行的诉讼请求是不能成立。如建行武穴支行选择解除合同要求主张的赔偿损失金额缺乏依据，既然建行武穴支行选择解除合同，也就是就金典开发公司不负有向其还建房屋的义务，而是根据建行武穴支行根据房屋的价值予以货币补偿，那么建行武穴支行计算的损失就不能依据现在永宁商场该路段的价值作为赔偿依据，只能参照房屋的同路段房屋的市场价值及金典开发公司在拆迁其他商户的价款综合起来作为参考依据，最终对建行武穴支行予以货币补偿，最终的价格应由第三方有资质的机构进行评估；3、建行武穴支行主张的违约金，建行武穴支行在拆迁后在异地进行了安置，并没有给建行武穴支行造成损失，金典开发公司不应当承担该违约金，即使建行武穴支行要求的违约金受法律保护，但其要求也过高，要求法院予以审查扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告金典开发公司对原告建行武穴支行提交的五组证据的真实性均无异议，本院予以采信。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本院认为：一、原告建行武穴支行与被告金典开发公司签订的《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿协议》、《武穴市永宁商场旧城改造（武穴建行永宁分理处）拆迁安置补偿补充协议》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效；二、原告建行武穴支行要求被告金典开发公司按照双方约定的拆迁补偿协议向建行武穴支行履行交付还建房屋的义务，但原告建行武穴支行没有提供证据证明涉案房屋已经竣工验收，故交付房屋的法定条件还不成熟，对此诉讼请求因无事实和法律依据，不予支持，原告建行武穴支行可在涉案房屋竣工验收合格后，交付房屋条件成熟时，另行主张；三、因被告金典开发公司未在约定的期限内交付房屋，其行为违约，故对其辩称“已在拆迁后对原告建行武穴支行在异地进行了安置，并没有给原告建行武穴支行造成损失，被告金典开发公司不应当承担该违约金。即使原告建行武穴支行要求的违约金受法律保护，但其要求也过高，要求法院予以审查扣减。”，不予采信。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，判决如下：一、限被告湖北金典房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司武穴支行支付违约金170.4万元。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司武穴支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146932元，保全费5000元，共计151932元由被告湖北金典房地产开发有限公司负担45400元，原告中国建设银行股份有限公司武穴支行负担106532元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  苏玉广审 判 员  王政清人民陪审员  高亚玲二〇一八年十二月十日书 记 员  饶 记