广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7637号原告：中山大学，住所地广州市新港西路**。法定代表人：罗俊，校长。委托诉讼代理人：陈双云、邓玲玲，均为广东广信律师事务所律师。被告：徐二妹，女，1967年7月2日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：黎福华，男，1959年10月3日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：黎某，男，1988年10月23日出生，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：徐二妹，被告黎某的母亲，也是本案被告。被告：黎宇飞，男，1978年8月29日出生，住广州市海珠区，被告：黎子晖，男，2017年10月21日出生，住广州市海珠区，法定代理人：黎某、潘某，均为本案被告。被告：潘某，女，1992年11月23日，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区，原告中山大学诉被告徐二妹、黎福华、黎某、黎宇飞、黎子晖、潘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈双云和被告徐二妹（也是被告黎某的委托诉讼代理人）、黎福华到庭参加了诉讼。被告黎宇飞、黎子晖、潘某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月20日，原告与被告徐二妹签订《中山大学公有住房租赁合同》，约定由原告将座落在广州市新港西路135号大院南校区蒲园区684-101房的房屋租给被告徐二妹居住使用，租期从2014年4月1日至2015年3月31日。上述租赁合同生效后，原告已依约将涉案房屋交付给被告徐二妹居住使用。租赁期限届满后，因被告徐二妹并非是《中山大学公有住房租赁管理办法》规定的租赁对象，原告未与被告徐二妹续签新的租赁合同。原告多次书面或口头催告被告徐二妹缴清房租费用并办理退房手续。2018年1月24日，原告委托广东广信君达律师事务所向被告徐二妹发送律师函，正式通知被告徐二妹，双方的不定期租赁合同于2018年2月28日解除，双方的不定期租赁关系自该日起终止，并要求被告徐二妹应于2018年2月28日前腾退返还涉案房屋。但六被告仍在涉案房屋共同居住。原告认为，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告与被告徐二妹之间的不定期房屋租赁合同关系已于2018年2月24日起终止，自该日起双方已不存在合同关系，六被告至今仍未搬离、返还涉案房屋属非法占用，严重侵害了原告对涉案房屋的所有权。故起诉请求判令：1、确认原告与被告徐二妹之间的房屋租赁关系已于2018年2月28日解除；2、六被告立即搬离广州市新港西路135号大院南校区蒲园684-101房，按现状将上述房屋返还给原告；3、六被告承担本案的诉讼费。被告徐二妹、黎福华、黎某辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告黎福华的父亲是原告后勤集团的正式职工，一直工作到退休，2012年因病去世。被告黎福华从小就得了××，肢体4级残疾，生活不便，故从小就与父亲一道在中山大学居住，户口也落在原告上址。被告徐二妹在退休前也是原告后勤集团的职工。被告徐二妹、黎福华一直租住原告的房屋至今，均按时依约缴交租金，也无任何违法行为，本次诉讼是原告以2015年制定的《中山大学公有住房租赁管理办法》认为被告及其丈夫不符合相关租赁条件，解除与被告的租赁合同，众被告认为这是毫无道理的。二、被告黎福华是个残疾人，一直无业，仅靠被告徐二妹每月微薄的收入过日子，现在被告徐二妹也退休了，退休金一个月才1471.95元，勉强维持生活。多年来被告一家人一直租住原告房屋生活，在此，众被告也很感激原告。现在原告向法院提起诉讼，要求解除租赁合同并清退众被告徐二妹、黎福华，这无疑是将被告徐二妹、黎福华赶上绝路，在今天广州高房价、高租金、高消费的环境下，被告徐二妹、黎福华仅靠被告徐二妹那一点儿退休金生活，连广州市平均工资都达不到，现又面临年龄越来越大，快60岁的人了，病痛增多，开支逐渐加大，又何来有能力在外租房生活。三、被告黎福华、徐二妹各自租一间房，是由于一间房太小无法居住，当时原告的副校长余世友和房管处长李常之考虑到被告家庭的实际困难，同意被告徐二妹在原有住房旁再租一间房。被告黎某是被告黎福华、徐二妹的儿子，一直与被告黎福华、徐二妹一起生活，现在也已结婚，并生了孙子即被告黎子晖。被告黎某无固定工作，儿媳妇即被告潘某无业，一家几口住在一起勉强度日。被告黎福华残疾、行动不便加之年事已高，徐二妹身体也不好且已退休，更需要儿子及儿媳妇在身边照料。据上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黎宇飞、黎子晖、潘某没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2014年3月20日，原告（出租人、甲方）与被告徐二妹（承租人、乙方）签订《中山大学公有住房租赁合同》，约定、甲方同意将坐落在广州市新港西路135号大院南校区蒲园区684-101的房屋出租给乙方居住；此房屋建筑面积39平方米，租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日，租金标准每月344元；退还住房时，乙方应将使用的水、电、房租、物业管理、有线电视等费用结清，封好管道煤气表，室内打扫干净，携带已交所有费用票据，到房地产管理处住房管理科办理退房手续；租赁期满，乙方逾期未退还承租房屋的，甲方从期满之日起每月递增20%计收租金，如有意续租该房，乙方须在房屋租赁合同到期前30天内到学校房地产管理处办理有关续签合同事宜，逾期60天不办理者，甲方有权收回乙方承租房屋，并作清房处理；等。2018年1月24日，原告委托律师以EMS全球邮政特快专递方式向被告徐二妹发出《律师函》，主要内容：原告此前已书面催告被告徐二妹退房，现原告正式通知双方的不定期租赁合同于2018年2月28日解除，请被告徐二妹于2018年2月28日前腾退房屋；等。该邮件于2018年1月25日妥投。被告徐二妹确认收到上述《律师函》。另查，住址为广州市海珠区中大蒲园区****的户籍材料显示，被告黎福华为户主，被告徐二妹、黎某、黎宇飞、黎子晖分别为被告黎福华的妻子、儿子、侄子、孙子。被告黎某、潘某于2017年2月16日登记结婚。原告于2018年7月3日提起本案诉讼。诉讼中，被告徐二妹、黎福华、黎某表示：涉案房屋现由被告徐二妹、黎福华、黎某、潘某、黎子晖使用，被告黎宇飞不在涉案房屋居住。原告表示被告黎宇飞户口在涉案房屋，故其要求被告黎宇飞搬离涉案房屋。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《情况说明》，主要内容：位于广州市新港西路**大院南校区蒲园区****，系原告自有物业，所有权人系原告。因该房屋所属建筑物建筑年代久远，限制于历史原因，故原告未能办理相应的不动产产权证；等。2、广州中信诚会计是事务所有限公司于2016年7月27日作出的《中山大学清产核资报告》，该报告中记载“五、审计情况具体说明……（八）其他需要说明的事项……9、本次清查中发现，除珠海校区的构筑物金额8，614万元计入了房屋建筑资产外，其他各校区的构筑物因欠缺建设时的图纸、竣工、验收数据资料，资金来源等原因，本次资产清查中山大学暂未对构筑物进行价值认定和价值清查。”该报告后附的“房屋构筑物情况表”中记有“教工住宅684号”、“取得日期1974-01-01”；等。3、穗房地证字第**《房地产证》，载明海珠区新港西路135号大院东北区街（坊里巷）334栋房屋的权属人为原告；拟证明涉案房屋经过合法报建。被告徐二妹、黎福华、黎某对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告徐二妹为证明其抗辩主张还提交了如下证据：中国残疾人联合会于2009年12月8日颁发的《残疾人证》载明：被告黎福华为肢体残疾人，残疾等级：四级，等。原告质证表示，对上述证据的真实性、合法性均没有异议，但认为该证据与本案无关。被告黎福华、黎某对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原告与被告徐二妹签订的《中山大学公有住房租赁合同》租赁期限届满后，双方没有续签合同，但被告徐二妹继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原告与被告徐二妹之间形成了事实上的租赁关系。原告主张其于2018年1月24日通知被告徐二妹双方的不定期租赁合同于2018年2月28日解除，要求被告徐二妹于2018年2月28日前腾退房屋，被告徐二妹确认收到上述通知。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故原告要求确认原告与被告徐二妹双方的房屋租赁关系已于2018年2月28日解除的请求，本院予以支持。诉讼中，被告黎福华、徐二妹、黎某表示涉案房屋现由被告黎福华、徐二妹、黎某、潘某、黎子晖使用。合同解除后，原告要求上述五被告腾空交还涉案房屋合法合理，本院予以支持，搬迁时，上述五被告不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。被告黎福华、徐二妹、黎某表示被告黎宇飞不在涉案房屋居住，原告以被告黎宇飞户口在涉案房屋要求搬离涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山大学与被告徐二妹之间关于广州市新港西路135号大院南校区蒲园区684-101房的租赁关系于2018年2月28日解除；二、被告黎福华、徐二妹、黎某、潘某、黎子晖在本判决生效之日起30日内腾空并搬出广州市新港西路135号大院南校区蒲园区684-101房，并将该房屋交还给原告；上述五被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告黎福华、徐二妹、黎某、潘某、黎子晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  欧桂馨二〇一八年十二月二十一日书 记 员  刘 淼陈秋贻