青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2018）青0104民初1736号原告：曹美美，女，汉族，1983年9月27日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：赵小娟，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡富莲，青海延辉律师事务所律师。被告：青海星鸣房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地西宁市城**五四西路****楼****。法定代表人：王文婧，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小刚，青海鑫辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马博，青海鑫辰律师事务所律师。第三人：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（统一社会信用代码：×××），住所，住所地西宁市城**西川南路****楼**div>责任人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵严，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朝辉，陕西至正律师事务所律师。第三人：青海省庄和房地产开发有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地西宁市城，住所地西宁市城中区城南新城大道**div style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt" >法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵严，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朝辉，陕西至正律师事务所律师。第三人：青海万隆房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地西宁市城**，住所地西宁市城**西川南路****楼****v style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt" >法定代表人：王亚明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，男，该公司经理。第三人：青海置信传媒有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地西宁市城**胜利路59，住所地西宁市城**胜利路**申宝大厦**le="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt" >法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，男，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：贺耀辉，甘肃至行律师事务所律师。原告曹美美与被告青海星鸣房地产营销策划有限公司（以下简称“星鸣公司”）、第三人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）、第三人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）不当得利纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，依被告星鸣公司申请追加青海万隆房地产经纪有限公司（以下简称“万隆公司”）、青海置信传媒有限公司（以下简称“置信公司”）为第三人，公开开庭进行了审理。原告曹美美委托诉讼代理人赵小娟，被告星鸣公司委托诉讼代理人王小刚，第三人庄和西宁分公司及庄和公司共同委托诉讼代理人赵严，第三人万隆公司委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼，第三人置信公司委托诉讼代理人白斌、贺耀辉。各方当事人在诉讼过程中庭外和解未果。本案现已审理终结。曹美美向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原告缴纳的抵扣金40000元系购房款，并在原告支付涉案商铺尾款时等额折抵；2.本案诉讼费由被告、第三人承担。事实和理由：根据庄和西宁分公司对其开发的位于西宁市××区号、定名为“金色海湖奥莱城步行街”的宣传，2017年4月22日，原告在庄和西宁分公司售楼部缴纳40000元的抵扣金办理了认购手续，对方出具收据并加盖星鸣公司公章，摘要为“奥莱城三楼抵扣金，因个人原因概不退还”，款项内容为：134-1340。2017年5月4日，原告按照庄和西宁分公司要求与其签订了《商品房定购协议》（定购协议编号：ZHDG-），约定：该商品房为1号楼3层134-1340号，建筑面积为26.56平方米，套内面积为13.02平方米；按建筑面积计算该商品房价款，约定每平米的单价18240元，总价489562元；原告先缴纳首付房款245424元，剩余房款230000元办理银行按揭，对于该245424元首付款按照《商品房定购协议》约定包含定金但不包括抵扣金；本协议签订视为买受人正式购买商品房，具备《商品房买卖合同》的同等效力。但是协议对折后商品房的单价和总价全部划掉；对于“抵扣金的优惠事项”也只字未提。庄和西宁分公司称该40000元抵扣金系中介公司收取的费用，与自己无关，不同意计算在已付房款内。但是原告在售楼中心再三向销售人员确认上述款项是购房款。原告对于商铺销售中存在第三方承销的事实并不知情，不存在向第三方支付费用的情况。鉴于原告购买商铺的尾款未付清，特提出如上诉讼请求。星鸣公司辩称，本案案由应为房屋买卖合同纠纷；原告向该公司支付的款项系房屋的分销费用，属于购房款的一部分，其在支付该款项后得以享受从庄和公司处以最低价购买该商铺的优惠，原告对《商品房定购协议》中约定的房价款不包括其向星鸣公司支付的款项是明知且自愿的，原告享受购房优惠后又反悔违反了诚实信用原则，其诉求无事实和法律依据；上述购房方式是原告与代表庄和公司的星鸣公司协商一致达成的；星鸣公司系庄和公司委托销售房屋的代理人，对外以庄和公司名义销售房产，其在代理售房过程中的行为所产生的一切法律后果应由庄和公司承担。庄和西宁分公司及庄和公司共同述称，原告向代理销售房屋的代理公司支付的款项系《商品房定购协议》书面约定之外的购房款，庄和公司财产受到侵害；置信公司在销售房屋的过程中，将应属于庄和公司的房屋溢价款与原告协商，以“抵购金”、“抵扣金”、“服务费”等的形式私自处分，一部分由代理公司收取，剩余部分让利于原告，原告在购买商铺时享受了折扣优惠，又起诉要求折抵无事实与法律依据，有悖诚实信用原则。原告向置信公司或其下属代理公司支付的费用不包括在合同约定的购房款内是知情且同意的，庄和公司不存在任何过错；置信公司及其下属代理公司超越代理权或无权代理的行为未经庄和公司追认所产生的法律后果应由其自行承担。置信公司述称，原告诉请折抵购房款的理由不成立，置信公司代理销售庄和公司开发的奥莱城商品房，并与其他销售代理公司签订《分销合作协议》，准许其他销售代理公司销售奥莱城部分物业，并向客户收取营销服务费；原告在支付抵扣金后，以置信公司制定的最低优惠价与庄和公司签订《商品房定购协议》，原告支付的抵扣金系从房价款中提取用于支付分销公司的服务佣金，《商品房定购协议》中约定的房价款不包括该费用，二者一起构成客户购买涉案商铺应支付的总购房款，原告在签订《商品房定购协议》时对其实际支付的购房款高于合同约定的事实是明知且自愿的，该购房方式是双方协商一致的结果，原告的诉求没有任何事实和法律依据，有违诚实信用原则；置信公司系庄和公司的代理人，在代理销售商品房过程中的行为其法律后果应由庄和公司承担。万隆公司述称，该公司意见与置信公司一致。本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，庄和公司西宁分公司（委托方）与置信公司（代理方）签订一份《商品房委托代理销售合同》，约定：庄和公司西宁分公司委托置信公司独家全程代理其开发的位于海湖新区西关大街延长段商业、办公项目的销售；代理范围包括本项目所有商业、办公/产权酒店、Loft公寓/写字楼的定位、策划、销售、广告等一切营销事务及一切活动费用；其中商业负1-5层销售均价17500元/平方米；置信公司可进行分销。签订上述合同后，置信公司（甲方）又与万隆公司（乙方）签订了《分销合作协议》，置信公司将其代理的位于西宁市××区十字奥莱城项目的地下负一层餐饮及甲方指定的其他物业销售部分给乙方销售，乙方负责该物业部分的销售中的渠道宣传推广活动；后万隆公司（甲方）又与星鸣公司（乙方）签订《分销合作协议》，将甲方分销代理的位于西宁市××区十字奥莱城项目的地下负一层餐饮及甲方指定的其他物业销售部分给乙方销售，乙方负责该物业部分的销售中的渠道宣传推广活动；合作期限均自2016年6月1日起至本协议约定的销售项目销售完毕止。2017年4月22日，原告为认购庄和公司西宁分公司开发的金色海湖奥莱城步行街项目商铺，分别以“奥莱城三楼抵扣金”名义支付40000元钱款、以“奥莱城1号楼3层134-1340号购房定金”名义支付50000元钱款，收款收据分别加盖星鸣公司印章、庄和西宁分公司印章。2017年5月14日，庄和西宁分公司（出卖人）与原告曹美美（买受人）签订《商品房定购协议》，约定买受人认购位于青海省西宁市××区号金色海湖奥莱城步行街项目1号楼3层134-1340号建筑面积为26.56平方米的房屋一套，房屋单价17900元/平方米，房屋总价款475424元；付款方式为银行按揭付款，于协议签订当日缴纳首付款245424元，剩余房款230000元，需买受人向银行提交贷款资料进行银行按揭申请。协议签订当日，原告支付了195424元，庄和西宁分公司向原告出具收据，收款事由为奥莱城1号楼134-1340号购房款。另查，2018年4月17日，庄和公司西宁分公司与置信公司签订一份《协议书》，就双方于2015年11月15日签订的《商品房委托代理销售合同》的解除及结算达成协议。上述事实有《商品房定购协议》、收据、《青庄字[2016]第032号关于办理青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司金色海湖预售许可证的申请》、《西宁市商品房预售方案》、《商品房委托代理销售合同》、市长信箱的回信、《公告》、西宁市中级人民法院（2018）青01民初388号民事判决书、《分销合作协议》、《销售控制表》、《协议书》、西宁市中级人民法院（2018）青01民初1578号民事判决书、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是由星鸣公司收取的款项性质和应否折抵房款的问题。置信公司系庄和西宁分公司委托销售房屋的代理人且有分销权，万隆公司系置信公司委托的销售房屋的分销代理人，星鸣公司系万隆公司委托的销售房屋的分销代理人，置信公司及分销公司在代理售房过程中的行为所产生的后果均应由庄和西宁分公司承担。根据庄和西宁分公司与置信公司签订的《商品房委托代理销售合同》，庄和西宁分公司确定包括本案原告所购房屋在内的奥莱城商业负1-5层销售均价为17500元/平方米，置信公司可在不低于约定的销售总价的基础上自行制定、调整销售单价、制定单价策略，庄和西宁分公司向置信公司支付的代理费用为销售佣金，销售佣金分为基本销售佣金和销售溢价提成两部分。星鸣公司提交的销控表、原告支付的“抵扣金”、定购协议约定的购房款经计算能够证实，置信公司及分销公司在实际销售过程中，采用的销售模式为在总体上保证开发商制定的销售价格之前提下，为每个商铺制定不同的价格作为底价，在底价基础上溢价称之为表价（即对外挂牌销售价格），购房者在购买商铺时以表价为基础，由销售人员给出购房者享受交多少钱可抵多少房款的优惠政策，最终确定所购商铺的合同价款。购房者作为普通购房人，其关心的只是对所购商铺总计付出的价款是否达到其心理预期，至于最终签订的定购协议的价款并不会成为其是否购买的先决条件，从原告分别向星鸣公司及庄和西宁分公司交纳款项的收款事由能够证实原告对此销售模式也是认可的。且星鸣公司作为庄和西宁分公司房屋销售代理商，与原告之间并未建立居间关系或其他合同关系，星鸣公司没有向原告收取其他费用的依据。综合以上因素，原告向星鸣公司以“抵扣金”名义缴纳的钱款，虽未包含在定购协议约定的房款中，但其交纳的所有钱款性质均为购房款，原告的此项主张确无必要，应予驳回。原告与代表庄和西宁分公司销售房屋的星鸣公司达成的该种购房模式，是双方协商一致的结果，抵扣金属于购房款的一部分，原告要求折抵部分购房款的诉求，无事实及法律依据，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曹美美的全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告曹美美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 强亚茹 二〇一八年十二月十四日书记员 武 霞本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。