宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁04民终968号上诉人(原审原告)：徐文华，男，1971年04月27日出生，汉族，中专文化，居民，住宁夏固原市原州区。上诉人（原审被告）：宁夏中恒房地产开发有限公司。住所地：银川市玉皇阁北街**。法定代表人：王志乾，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦华，宁夏合天律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：黄选明，男，1956年5月3日出生，汉族，中专文化，退休职工，住宁夏固原市原州区。上诉人徐文华、宁夏中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒房产公司）因与被上诉人黄选明返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初4881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐文华、中恒房产公司的委托诉讼代理人秦华、被上诉人黄选明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐文华上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2018)宁0402民初4881号民事判决并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：首先，一审法院认定错误。一审法院认为，黄选明合法取得南苑府邸小区西区4号楼3单元201室房屋并实际占用居住至今，对该房屋享有合法占有权的抗辩理由成立，应予支持，中恒房产公司“一房二卖”导致上诉人无法实现其物权目的，应承担相应法律责任。上诉人认为一审法院的认定错误，无事实和法律依据，且该认定与(2013)原民初字第276号民事判决书的认定结果完全相反。在2013年，黄选明诉上诉人徐文华与中恒房产公司确认合同无效纠纷一案，原州区人民法院依法作出判决，且该判决现已发生法律效力。(2013)原民初字第276号民事判决认为，中恒房产公司在2008年5月21日将涉案房屋作为支付工程款顶抵给了工程实际施工人段立新、赵玉科，赵玉科又将该房屋出售给黄选明。虽然黄选明与中恒房产公司没有直接签订房屋买卖合同，但其与段立新、赵玉科挂靠的宁夏建设工程有限公司固原分公司签订了“锦绣园民族风情园ll期住宅认购协议书”，并由黄选明缴纳了全部购房款，在2008年8月19日由中恒物业服务有限公司固原分公司向黄选明交付了涉案房屋，该行为应是中恒房产公司对黄选明购房买卖协议的追认。在中恒房产公司未处理妥与实际施工方工程款问题时，宁夏中恒房产公司又与徐文华签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出售给徐文华，收取了购房款，并协助办理了房屋产权证书。黄选明认为中恒房产公司将该房产出卖给徐文华，属无效合同。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故黄选明的该主张不能成立。《合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形，庭审中，黄选明没有充足的证据证实徐文华与中恒房产公司签订的合同为恶意串通的行为或属于合同无效的其他情形，故徐文华与宁夏中恒房产公司签订的商品房买卖合同为有效合同。宁夏中恒房产公司的行为实为“一房二卖”。作为所有权人的中恒房产公司实际将同一标的房屋签订了两份买卖合同，即同时产生了两个债权，但不能并存两个物权。本案实质问题是争议房屋所有权的归属问题，黄选明在本案中诉请要求确认中恒房产公司与徐文华签订的商品房买卖合同无效，同时要求确认其对该房屋具有所有权，该诉请涉及合同纠纷和物权纠纷两个不同性质的法律关系。综上，黄选明要求确认中恒房产公司与徐文华签订的商品房买卖合同无效的请求不能成立，本院不予支持。以上两份判决书基于同一法律事实，但就合同效力却作出了完全不同的判决结果和认定，既然该份判决认定徐文华与中恒房产公司所签“商品房买卖合同”合法有效，且虽未实际占有标的物，但上诉人却将涉案房屋产权证书办理到自己名下。根据物权公示登记原则，上诉人对涉案房屋享有所有权无可非议，而黄选明虽然占有使用涉案房屋，但其不享有对涉案标的物的所有权。故上诉人的诉请有事实和法律依据，其在一审中的诉请应该得到法律的支持和保护。其次，一审法院的判决结果错误，损害了上诉人的合法权益。基于上述事实和理由，上诉人认为一审法院判决结果错误。综上所述，请二审法院予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求。中恒房产公司针对徐文华上诉理由及请求辩称，一、徐文华取得房屋系通过固原市中级法院强制执行措施，由中恒房产公司配合办理产权证书完成，合法有效。二、徐文华针对中恒房产公司的起诉请求以及上诉请求没有事实依据，责任应当由黄选明对徐文华承担，理由是徐文华取得产权证书之前在执行程序中向中恒房产公司出具承诺书，承诺书中载明徐文华了解楼盘开发状况，自行选定房屋。中恒房产公司除办理产权证书之外，涉及房屋交付等其他事项，由徐文华与房屋实际控制人段立新自行协商，与中恒房产公司无关，因此徐文华针对中恒房产公司的诉请无关，中恒房产公司在本案中无责任。中恒房产公司上诉请求：1.请求依法撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2018)宁0402民初4881号民事判决，改判由黄选明向徐文华返还固原市原州区南城路南苑府邸西4一3—201室房屋，或发回重审。2.本案各项诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：徐文华起诉黄选明、中恒房产公司返还原物一案，经固原市原州区人民法院审理，做出(2018)宁0402民初4881号民事判决书，中恒房产公司认为该判决书认定事实、认定法律关系有误，属错误判决，应当予以纠正：一、本案一审判决“刻意遗漏”认定上诉人提交的关键证据“承诺书”，从而认定事实错误。本案一审法庭调查中，上诉人当庭向法庭提交“承诺书”一份，系本案被上诉人(一审原告)向上诉人出具形成，载明了中恒房产公司配合一审原告徐文华办理本案涉案房屋产权证的原因：是上诉人中恒为了配合固原市中级人民法院的“协助执行措施”而实施的，解决也是徐文华与段立新之间的债权债务纠纷。还载明了房屋由徐文华本人自行选定，自行与当时的房屋控制人段立新进行交付的内容，而(2018)宁0402民初4881号民事判决书自第4页12行起至第7页第6行止，整个阐述各方举证内容部分没有说明上诉人中恒房产公司是否举证，举证内容是什么?从此可见，一审判决书明显是刻意遗漏了审查中恒房产公司一审出示的证据“承诺书”，当然也就意味着无法客观认定案件基本事实，得出判决结论也必然是错误的，因此，中恒房产公司认为本案事实有误，应当予以纠正。二、本案一审判决认定中恒房产公司存在“一房两卖”没有事实依据，认定法律关系错误。首先，徐文华向中恒房产公司出具的承诺书作为关键证据，可以充分证明：中恒房产公司向徐文华配合办理案涉房屋产权证书的行为，是履行固原市中级人民法院“协助执行措施”的行为，该强制执行措施的行为的目的是处理徐文华与段立新之间的债权债务关系；其次，中恒房产公司在配合固原市中级人民法院强制执行措施过程中，属协助执行人身份，自始与徐文华没有房屋买卖合同的一致意思表示，自始也没有通过房屋抵顶的方式与徐文华之间建立任何的合同关系，实质上解决的徐文华与段立新之间的债权债务也与中恒房产公司无关，因此，该房屋配合办理至徐文华名下的行为没有建立在房屋买卖的基础上，何来“一房两买卖”；第三，基于上述事实，被上诉人依法取得房屋产权有合法依据，相反黄选明取得房屋的实际占有没有合法依据，包括没有与项目开发商中恒房产公司签订任何协议，也没有向项目开发商中恒房产公司交付任何购房款项，其占有房屋的违法行为不应当受到保护。因此，一方面，本案一审原告徐文华提起的返还原物之诉因其依法取得了房屋产权，法律关系清楚明确，其诉求应当得到保护。另一方面，中恒房产公司既没有与黄选明之间形成房屋买卖合同关系(包括没有形成房屋买卖的意思表示)，也没有与徐文华之间形成房屋买卖合同关系(仅仅是因为人民法院的强制执行措施配合办理产权)，一审判决认定上诉人中恒房产公司“一房两卖”显属错误!综上，请二审人民法院依法纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益。徐文华针对中恒房产公司的上诉请求及理由辩称，一、一审两次判决中恒房产公司一房两卖。二、中恒房产公司所说的承诺书，我不知道承诺书这件事，如果有的话，2008年将该房屋通过建设局和段立新顶抵给黄选明，2011年中恒房产公司自己制作承诺书来欺骗我。三、中恒房产公司说我自行选房不属实，我没有自行选择房屋。四、我对该房屋享有物权。五、黄选明侵占我房屋，应该给我赔偿房屋损失。黄选明针对两上诉人徐文华、中恒房产公司的上诉请求及理由辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐文华向一审法院起诉请求：1.判令二被告向原告返还位于固原市原州区南苑府邸小区西区4号楼3单元201室房屋或双倍返还购房款及利息；2.本案诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实，2007年11月2日被告黄选明向宁夏建设工程公司固原分公司付176700元房款，与宁夏建设工程公司固原分公司签定“锦绣民族风情园II期---住宅”认购协议书，确认购得西区4号楼3单元201室， 2008年5月21日被告中恒房产公司法定代表人王志乾与西区施工队段立新、赵玉科签订了协议追认了段立新、赵玉科对该房屋的处理权，2008年6月15日被告中恒房产公司法定代表人王志乾与西区施工队段立新、赵玉科在固原建设局主持下就相关事宜签订了协议。对施工队与购房者已签订的协议进行了再次确认。同年8月19日被告黄选明缴纳了5000元入住手续费领取了水表、电卡。中恒物业公司将南苑府邸小区西区4号楼3单元201室房屋交付给被告黄选明，被告黄选明合法取得实际占有并居住至今。被告中恒房产公司明知南苑府邸小区西区4号楼3单元201室房屋由被告黄选明合法取得并实际占有，却将该房抵债给原告徐文华，原告徐文华在2012年5月4日将南苑府邸小区西区4号楼3单元201室房屋的房权证办在自己名下。一审法院认为，被告黄选明合法取得南苑府邸小区西区4号楼3单元201室房屋并实际占有并居住至今，对该房享有合法占有权的抗辩理由成立，应予支持。被告中恒房产公司“一房二卖”导致原告徐文华无法实现其物权目的，应当承担相应的法律责任，本案审理的物权纠纷，对原告徐文华与被告中恒房产公司的债权法律关系不作处理。综上所述，原告徐文华请求被告黄选明、被告中恒房产公司返还南苑府邸小区西区4号楼3单元201室房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条、第三十九条的规定，判决：驳回原告徐文华的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，原告徐文华负担。二审期间，上诉人中恒房产公司、被上诉人黄选明未向本院提交新证据。上诉人徐文华向本院提交长城路改造工程段立新付款明细，证明房屋是由中恒房产公司卖给徐文华。中恒房产公司质证认为，1、该证据是复印件，没有加盖相关单位印章，真实性存疑。2、该证据体现不出与本案有关联性。3、该证据仅仅是账目统计表，不能证明徐文华与中恒房产公司之间存在房屋买卖的意思表示。黄选明质证认为，该证据是复印件，没有加盖相关单位印章，真实性存疑。本院认为，该证据系复印件，未加盖单位印章，无法与原件核对，该证据不符合证据的三性，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2007年11月2日宁夏建设工程公司固原分公司的段立新、赵玉科将涉案房屋卖给被上诉人黄选明，黄选明全部缴纳了购房款，双方签订的认购协议，中恒房产公司法定代表人分别于2008年5月、6月两次对施工队与购房者已签订的协议进行了确认。2008年8月19日黄选明在向中恒物业服务有限公司缴纳了入住手续费后实际占有了该房屋。上诉人中恒房产公司明知段立新、赵玉科已将涉案房屋卖给黄选明，黄选明合法取得并实际占有，却将该涉案房屋与上诉人徐文华签订了商品房买卖合同，并且协助徐文华在2012年5月4日将涉案房屋的房权证办在其名下。中恒房产公司的行为符合“一房二卖”的特征，该涉案房屋“一房二卖”的事实清楚，证据确实充分。第一买受人黄选明在缴纳合理的购房价款及入住手续费后占有该房屋，系中恒房产公司同意取得, 并实际占有居住至今，黄选明的行为并不违法，对该房屋享有合法的占有权，虽然其未办理房产登记过户手续，但责任系上诉人中恒房产公司将该房“一房二卖”造成。徐文华作为第二买受人，虽然对该房办理了房屋所有权证，但上诉人中恒房产公司，并未将该房屋移交。本院根据价款交付、占有以及合同成立时间等因素综合确定房屋所有权归黄选明所有，中恒房产公司无权对该房屋再次出售。徐文华通过顶账向中恒房产公司购得涉案房屋，在2011年中恒房产公司向其交房时，其已知涉案房屋被黄选明占有，中恒房产公司无法交付,其向中恒房产公司作出承诺，涉案房屋钥匙交接、入住事宜由徐文华与段立新直接接洽解决。徐文华的行为可以证实其知晓该房屋已被黄选明占有的事实，但其却在2012年5月4日,在该房屋被黄选明占有的情况下，办理了房屋产权证书，根据本案案情，其不属于善意第三人。徐文华应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，向卖房者主张违约请求权。因中恒房产公司无权处分涉案房屋以及黄选明已交付房款并占有的情况下，徐文华要求黄选明、中恒房产公司返还房屋无法律依据，徐文华的主张，一审不予支持，处理正确。徐文华请求中恒房产公司双倍返还购房款及利息，可另行起诉中恒房产公司“一房二卖”所承担的法律责任。故一审对徐文华与中恒房产公司的债权法律关系不作处理，只审理物权纠纷，程序合法，处理正确。综上所述，徐文华、中恒房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，上诉人徐文华、宁夏中恒房地产开发有限公司各负担100元。本判决为终审判决。 审判长 吴俊良审判员 王喜军审判员 李凤玲二○一八年十二月十三日书记 员 侯 荣