湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9589号上诉人（原审被告）：武汉市爱家合生鲜市场有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区石牌岭路与雄楚大道交汇处三鸿乐都汇负**。法定代表人：黎晓红，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁苏秦，湖北诚智成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程同玉，女，汉族，出生于1980年10月20日，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：刘德君，湖北楚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄薇，湖北楚韬律师事务所律师。上诉人武汉市爱家合生鲜市场有限公司（以下简称爱家合公司）因与被上诉人程同玉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。爱家合公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由程同玉承担。事实和理由：一、一审法院认为系爱家合公司原因导致程同玉生意不佳，属于事实认定错误。爱家合公司对市场进行改造，装修升级，目的是为了改善市场内租户状况，程同玉以此为由要求解约并退款，是为了将自身的经营风险转嫁给爱家合公司。二、一审法院认定因租赁关系程同玉除了向爱家合公司缴纳了租金及押金外，还额外提供了保证金，属于事实认定错误。程同玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。爱家合公司对市场进行装修，改变市场性质，导致程同玉无法正常经营。程同玉一审中提交了保证金的收条及银行流水，一审予以认定正确。程同玉向一审法院起诉请求：一、判令解除程同玉、爱家合公司签订的《市场铺（摊）位租赁合同》；二、判令爱家合公司返还程同玉押金10,000元，保证金100,000元，剩余租金13,600元，共计123,600元，并赔偿利息损失（自2018年2月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告履行完毕之日止）；三、本案诉讼费由爱家合公司承担。一审法院查明：爱家合公司将其所经营的位于洪山区石牌岭路与雄楚大道交汇处爱家合生鲜市场对外招商，2017年5月15日，程同玉与爱家合公司签订了《武汉市爱家合生鲜市场摊位门面租赁合同》（以下简称《合同》），约定，爱家合公司将爱家合生鲜市场门-6#承租给程同玉从事豆制品经营，不得改变经营项目，并一次性缴纳该门面摊位的租金24,000元、押金10,000元；起租时间为2017年6月1日至2018年5月31日止，免租期为2018年6月1日起至2018年8月31日；程同玉在签订本协议后向爱家合公司支付押金（不计利息）；程同玉如若退出经营，须提前2个月向爱家合公司提交书面申请，爱家合公司同意后，按流程进行退场。本协议履行期间，若程同玉违反本协议及爱家合公司市场管理的相关规章制度，并造成爱家合公司的经济损失，爱家合公司有权将程同玉的押金作为违约金收取。如需继续经营，程同玉必须在接到爱家合公司通知后7日内向被告补足押金；本合同一式贰份，具有同等效力。合同签订当天，程同玉向爱家合公司缴纳了摊位费24,000元、押金10,000元以及保证金100,000元。其中摊位费24,000元、押金10,000元是以现金支付，保证金100,000元中的60,000元于签订合同当天通过中国工商银行武汉天兴洲大桥支行转账给爱家合公司、40,000元是现金支付。爱家合公司向程同玉出具加盖有被告公司财务章的收据两张，载明收到租金24,000元，收到押金10,000元，出具加盖爱家合公司公章以及前法定代表人徐茂翔签字的收条一张，该收条载明：“今收到程同玉保证金100,000元（壹拾万元整）”。《合同》签订后，程同玉于2017年5月28日进入爱家合生鲜市场内从事豆制品销售，2017年10月之后，爱家合公司对生鲜市场进行了重新装修，并对外更名为“乐都惠生鲜市场”。2018年1月19日至29日爱家合公司在未与程同玉等商铺租户进行沟通的前提下，对该市场进行了较大规模的装修整改，由于该装修整改过程中产生的噪音、灰尘等，导致程同玉生意不佳，程同玉于2018年2月6日开始未在市场内持续经营，并通过邮寄、张贴《解除合同告知函》等形式向爱家合公司告知解除双方之间的租赁合同关系。且爱家合公司法定代表人黎晓红于2018年2月7日知晓该告知函内容但并未提出异议。2018年3月19日，爱家合公司在未经程同玉同意的情况下，将程同玉承租的柜台拆除，改成他用，致使程同玉不能经营。自拆除次日即2018年3月20日至合同到期日2018年5月31日共计72天，为程同玉无法经营期间。一审另查明，爱家合公司于2017年4月13日登记成立，2017年12月8日，爱家合公司股东及法定代表人由徐茂翔变更为黎晓红。一审法院认为：程同玉与爱家合公司签订的《武汉市爱家合生鲜市场摊位门面租赁合同》，为程同玉、爱家合公司真实意思表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的租赁合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。《合同》签订后，程同玉进入该市场经营，爱家合公司出于改善经营环境、扩大经营项目等目的对市场进行了装修整改。但该装修整改行为并未与程同玉等商铺租户进行有效沟通。由于该装修整改过程中产生的噪音、灰尘等因素，对程同玉经营的豆制品这一特殊商品，其对环境要求相对较高，从而导致程同玉生意不佳，这也是不争的事实，致使程同玉无法在市场内继续经营。程同玉通过邮寄、张贴《解除合同告知函》等形式于2018年2月6日向爱家合公司表示其不再租赁该摊位经营。爱家合公司知晓该告知函内容，虽未书面或口头同意，但爱家合公司在2018年3月19日将程同玉摊位拆除后另做他用，爱家合公司以自己的行为表明不履行合同主要义务，应视为爱家合公司同意解除该《合同》，案涉《合同》于2018年3月19日解除。爱家合公司辩称程同玉于2018年2月6日搬离摊位的行为属于违约，但双方签订的《合同》中并未载明有关需要按时持续经营的具体内容。同时，程同玉已于2018年2月6日通过多种形式告知爱家合公司解除合同，爱家合公司也未提出书面或口头异议。另外，程同玉搬离也是由于爱家合公司的装修整改影响其正常经营所导致，故对于程同玉的搬离行为不能认定为违约。关于爱家合公司辩称的并未收到程同玉100,000元保证金，且该保证金在《合同》中也并未体现的抗辩理由。本院认为，在2017年5月15日签订的《合同》中虽然没有载明关于100,000元保证金的内容，但根据现有证据并不能证明爱家合公司并未收到该笔款项。具体理由如下：一、爱家合公司的前法定代表人徐茂翔向程同玉出具的《收条》，该《收条》上有徐茂翔的签字确认；二、《收条》上面加盖了爱家合公司公章；三、爱家合公司虽对《收条》的真实性有异议，但在规定期间内并未就收条上的盖章及签字申请鉴定，视为放弃该项权利；四、程同玉于签订合同当天通过银行向爱家合公司转账，之所以没有打到爱家合公司账户，是由于爱家合公司内部行政财务管理问题，不能以此对抗程同玉要求退还该100,000元保证金的诉讼请求，故对爱家合公司这一抗辩理由不予支持。关于爱家合公司辩称提出解除合同应当提前两个月向爱家合公司提出书面申请。提前两个月向爱家合公司提出书面申请是属于在常规情况下的操作方式，但本案虽然爱家合公司出于市场经营的长远考量对市场进行装修整改，但该装修整改行为并未与市场内部包括程同玉在内的各租户进行有效沟通，达成共识。其装修过程中确实给程同玉的经营造成了不利影响，加之程同玉已向爱家合公司通过多种方式告知其要求解约，但爱家合公司并未明确提出反对，同时于2018年3月19日单方将程同玉的摊位予以拆除，由此可见，程同玉并未违约，故对爱家合公司此辩称理由本院予以驳回。现爱家合公司以实际行动表明同意程同玉退场，故对于程同玉主张退还爱家合公司收取的押金10,000元、保证金100,000元，予以支持。因程同玉已于2018年2月6日搬离摊位，且涉案摊位于2018年3月19日拆除并作他用，故对于剩余租期72天（2018年3月20日至2018年5月31日）的租金4,747.25元应当予以返还，剩余租金因程同玉实际经营了，故不予支持。对于程同玉主张赔偿利息损失，在涉案《合同》中并未予以约定，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、程同玉与武汉市爱家合生鲜市场有限公司于2017年5月15日签订的《武汉市爱家合生鲜市场摊位门面租赁合同》于2018年3月19日予以解除；二、武汉市爱家合生鲜市场有限公司于本判决生效之日起十日内返还程同玉租金4,747.25元、押金10,000元及保证金100,000元；三、驳回程同玉的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,386元，由程同玉承担100元，武汉市爱家合生鲜市场有限公司承担1,286元。二审中，双方当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，爱家合公司在装修整改后，将原生鲜市场改成了百货销售同时包含生鲜的超市模式。本院认为，本案应围绕上诉人爱家合公司的上诉请求及理由进行审理。关于爱家合公司主张程同玉因自身经营不善而要求解约，与爱家合公司装修改造市场无关，程同玉单方违约的上诉理由。根据一、二审查明的事实，爱家合公司进行的装修改造涉及到经营业态的改变，规模较大，而装修过程中产生的灰尘、较大规模装修对经营环境和客流量的妨害、经营业态由生鲜市场变更为超市，均会对程同玉的经营产生较大影响，同时爱家合公司单方拆除程同玉摊位的行为，更导致程同玉无法继续经营，一审判决认定程同玉并未违约，并无不当。关于爱家合公司主张保证金10万元不应认定的上诉理由。程同玉在进入新开办的生鲜市场经营时，除缴纳租金、押金外，另交纳保证金，并非不合常理的情形，虽然保证金是以收条而非收据的形式出具，其中转让款亦未直接转入爱家合公司账户，但程同玉转账6万元与签订租赁合同及爱家合公司的前法定代表人徐茂翔出具收条为同日，收条上亦加盖有爱家合公司公章，一审法院认定程同玉已支付保证金10万元，并由爱家合公司退还，具有事实和法律依据，并无不当。综上所述，爱家合公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,386元，由武汉市爱家合生鲜市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  李斌成审判员  安林锋二〇一八年十二月十九日法官助理申光伟书记员舒渲