江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏民再497号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南京馨禾服饰市场有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区湖南路**。 法定代表人：陈明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李萱，江苏苏延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董袁，江苏苏延律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国人民解放军江苏省军区保障局，，住所地江苏省南京市虎踞关** 负责人：徐志坚，该局局长。 委托诉讼代理人：孙立，男，该局工作人员。 委托诉讼代理人：张向军，江苏高的律师事务所律师。 再审申请人南京馨禾服饰市场有限公司（以下简称馨禾公司）因与被申请人中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终2468号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月20日作出（2018）苏民申5267号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭审理了本案。再审申请人馨禾公司的法定代表人陈明及委托诉讼代理人李萱、被申请人省军区保障局委托诉讼代理人孙立、张向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 馨禾公司申请再审称，1.一、二审法院认定事实不清。2015年6月，馨禾公司与中国人民解放军江苏省军区对外有偿服务管理工作领导小组办公室（以下简称省军区有偿办）签订的《军队房地产租赁合同》到期后，省军区有偿办另行通过现代快报公开招租未果。双方于2015年12月份就南京市鼓楼区14号二层房屋及一层房屋（全部建筑面积约900平方米，主要面积位于二层，少部分面积系一层通往二层的楼梯，以下简称案涉房屋）达成了年租金80万元的意思表示。上述事实，一审中时任省军区有偿办主任吴某的证人证言可以予以佐证。2.案涉房屋所在区域封路施工期间，经当地政府、省军区及施工单位协商，省军区有偿办对段受影响的商户均给予租金减半的优惠政策。因施工封堵时间自2015年11月至2017年，故馨禾公司2016年年租金标准应当为40万元/年，上述事实亦有吴某、刘某的证人证言予以佐证。3.省军区有偿办在2016年1月1日交付案涉房屋给馨禾公司，馨禾公司支付了2016年2月初至4月底的租金10万元，该事实有银行对账单及支票存根予以佐证。4.2016年4月，省军区有偿办要求馨禾公司配合涉军停偿工作，尽快清退次承租人，因省军区保障局未能提供正常有序的房屋使用环境，馨禾公司有权拒绝支付2016年5月之后的房屋租金。5.根据证人刘某、吴某的证言，馨禾公司在2016年12月份即提出交还案涉房屋的钥匙，但因省军区保障局各部门之间的相互推诿，致使2017年1月初馨禾公司才将案涉房屋钥匙交给省军区政治部的一名电工，故对于2016年12月份之后的房屋占有使用费，馨禾公司不应支付。6.一楼楼梯间眼镜店并不属于案涉房屋的承租范围，因该眼镜店迟迟不愿清退，吴某要求馨禾公司先交二楼钥匙，后找机会予以清退。事后，馨禾公司在省军区保障局未给予任何补偿的情况下，自行补偿眼镜店2万元将其予以清退，故馨禾公司不应再承担眼镜店房屋占有使用费2万元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 被申请人省军区保障局提交意见称，本案一、二审中因证人吴某、刘某未出庭作证，故对于吴某、刘某的证人证言未能予以认可。本案再审审查阶段，证人吴某、刘某出庭作证，还原了当时案涉房屋租赁的具体情况，对于吴某、刘某的证言予以认可，请求法院根据查明的事实予以依法判决。 省军区保障局向一审法院起诉请求：1.馨禾公司腾空并返还南京市鼓楼区14号1－2层面积为900平米的房屋；2.馨禾公司支付房屋占有使用费（其中2016年尚欠租金75万元，2017年租金按照171万元/年的标准，自1月1日计算至返还房屋之日止）；3.馨禾公司支付房屋占有使用费的滞纳金（以未付租金及占有使用费为基数，以万分之二/天为标准，计算至返还房屋之日止）。 一审法院认定事实：案涉房屋系中国人民解放军江苏省军区建设，建设用地的使用权人为中国人民解放军江苏省军区，案涉房屋所在的建筑物未取得建设规划许可。 省军区有偿办（出租方，甲方）与馨禾公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》约定：甲方自愿将案涉房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为商业百货经营；租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日；租金为171万元/年，按季度结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；等等。省军区有偿办及馨禾公司均在合同上盖章，但军队房地产管理部门未加盖合同审核专用章。 合同签订后，省军区有偿办将案涉房屋交由馨禾公司使用，合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但馨禾公司继续使用案涉房屋。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，军队相关工作人员多次通知馨禾公司迁出案涉房屋。 2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、江苏省军区对外有偿服务管理工作领导小组办公室等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由江苏省军区保障局（即省军区保障局）全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由江苏省军区保障局享有和承担。 因案涉房屋地处南京市改造项目，自2015年11月至2016年路面多处围挡施工。 2017年9月22日一审庭审中，馨禾公司将案涉房屋的另一把钥匙交还给省军区保障局，省军区保障局接收。 一审庭审中，馨禾公司提交了证人刘某（中国人民解放军江苏省军区政治部工作人员）、吴某（时任中国人民解放军江苏省军区后勤部营房处处长，现已转业）出具的证人证言。 刘某证言的主要内容是：“刘某于2016年12月份介入部队停止有偿服务工作，2016年12月馨禾公司的法定代表人陈明向刘某提出交还案涉房屋钥匙；刘某要求陈明将钥匙交还给停偿办（全名为中国人民解放军江苏省军区停止对外有偿服务管理工作领导小组办公室）。2017年1月，陈明再次要求交还钥匙，当时案涉房屋二层已经清空并上锁，但是一层楼梯间还有一家商户在经营，刘某还是让陈明与停偿办联系，但同意陈明交了一把钥匙给省军区政治部电工。直到2017年5月，一层楼梯间的商户才清退，至此，案涉房屋已完全清空。” 吴某证言的主要内容是：“吴某负责案涉房屋招租工作，因案涉房屋地处南京市改造项目，路面多处围挡施工，致案涉房屋出租受影响。2016年1月，吴某代表部队与馨禾公司法定代表人陈明初步商定，馨禾公司续租案涉房屋，租金为80万元/年。2016年3月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，吴某代表部队表示不再签订续租合同，要求馨禾公司尽快清退承租商户并返还案涉房屋。至2016年12月，清退了绝大部分商户；至2017年春节前，除案涉房屋一层楼梯肚剩有一家商户外，其余均已清退。商场主体（二层房屋）已上锁，并将钥匙交给省军区政治部水电工。” 一审法院认为，案涉房屋并未取得建设工程规划许可，故省军区有偿办与馨禾公司签订的《军队房地产租赁合同》无效。 关于案涉房屋的返还。首先，根据证人证言可知馨禾公司多次要求返还案涉房屋，说明馨禾公司并无占有案涉房屋的意思表示；其次，刘某作为中国人民解放军江苏省军区负责停止有偿服务工作的人员，于2017年1月指示馨禾公司将案涉房屋的钥匙交给了省军区政治部水电工，应视为收取了案涉房屋的钥匙并实际控制了案涉房屋的二层；第三，案涉房屋一层楼梯间于2017年5月清空，因一层楼梯间系开放空间，无交付钥匙之必要，以及馨禾公司当庭将案涉房屋的另一把钥匙交还省军区保障局等事实；因此，一审法院确定案涉房屋二层于2017年1月返还给省军区保障局，案涉房屋一层楼梯间于2017年5月返还给省军区保障局。鉴于馨禾公司已于省军区保障局起诉之前将案涉房屋返还给省军区保障局，故对于省军区保障局要求返还案涉房屋的诉讼请求不予支持。 关于房屋占有使用费的计算。首先，《军队房地产租赁合同》虽然无效，但省军区保障局可参照合同约定标准171万元/年主张房屋占有使用费，省军区保障局自愿减半，按照85.5万元/年的标准收取2016年租金，系对自己权利的让渡，不违反法律规定；其次，馨禾公司虽主张租金标准为40万元/年且自2016年4月起不再收取租金，但是提供的证据不足以证明该主张，根据法律规定，应承担举证不能的责任；第三，结合案涉房屋二层于2017年1月返还、案涉房屋一层楼梯间于2017年5月返还的事实，一审法院确定馨禾公司应支付2016年房屋占有使用费75万元、2017年1月的案涉房屋全部的占有使用费14.25万元、2017年2月至5月期间案涉房屋一层楼梯间的占有使用费2万元，前述费用合计91.25万元。 省军区保障局主张的未按时支付房屋占有使用费的滞纳金性质上系违约金，该案涉租赁合同无效，故对于省军区保障局主张的违约金不予支持。综上所述，馨禾公司应支付房屋占有使用费91.25万元。 一审法院判决：一、馨禾公司于判决生效后五日内一次性给付省军区保障局房屋占有使用费912500元；二、驳回省军区保障局其他诉讼请求。一审案件受理费19876元，减半收取9938元，由馨禾公司负担。 馨禾公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回省军区保障局一审的全部诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由省军区保障局承担。事实及理由：1.2015年6月30日租赁合同到期后，馨禾公司已迁出案涉房屋，省军区有偿办在2015年8月通过现代快报对外公开招租，后因部队种种原因招租未能成功。2015年12月份馨禾公司的法定代表人与省军区有偿办又重新取得联系，在2015年年底双方又重新达成年租金80万元的意思表示。2.2015年因受到网店的影响，实体店基本处于亏损状态，因此租赁价格也大幅下降，2015年6月底双方租赁合同到期后，馨禾公司的负责人向省军区有偿办提出能否将租金降到80万元左右，但当时省军区有偿办并未同意，馨禾公司就迁出了案涉房屋。案涉房屋2015年7月份到12月底无人使用。3.的围挡施工自2015年11月1日开始直至2017年3月底结束，在此期间省军区曾有政策性规定，即在围挡施工期间，所有的门面房、商铺的租金在正常的年租金的基础上减半收取，故馨禾公司在2016年年租金应当按照80万元的标准减半收取即40万元/年。4.一审法院认定馨禾公司应支付2017年1月份的房屋占有使用费属错误，最多也只能计算到2016年12月份。5.馨禾公司承租的范围不包含一楼楼梯间，一楼的楼梯原是通道，后由馨禾公司改造成眼镜店，因该店的商户以索要赔偿为由而拒绝搬出，该侵权应由眼镜店承担相应责任。 省军区保障局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审法院经审理后认为，本案二审争议焦点为馨禾公司应支付的占用费全额。 涉案租赁合同虽为无效，但馨禾公司仍应参照合同约定支付相应占有使用费。馨禾公司上诉主张其已于2015年6月后迁出，且后又与省军区保障局达成一致后进驻，但其既未提交证据证明其已迁出涉案房屋，且已将房屋腾空返还省军区保障局，也未提交证据证明已与省军区保障局就承租涉案房屋及租金的标准达成一致。一审中省军区保障局已抗辩称刘某无权代表省军区保障局作出承诺，且吴某并未出庭作证，对吴某的证言不予认可，馨禾公司并无其他证据证明刘某、吴某有权代表省军区保障局作出相关承诺，馨禾公司提交的证据均不能证明其主张，馨禾公司应承担不利后果。一审法院根据馨禾公司占用和返还涉案房屋的实际情况，参考双方合同约定，确定馨禾公司应当支付的占用费，符合实际情况，并无不当。馨禾公司的其他上诉请求，并无事实及法律依据，二审法院亦不予支持。综上，馨禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19876元，由馨禾公司负担。 本案再审查明事实与一、二审查明事实一致。 本院再审复查阶段，馨禾公司申请证人刘某、吴某出庭作证，证人证言的主要内容同一审中提交的证人证言。省军区保障局对于刘某、吴某的证人证言予以认可。馨禾公司当庭明确放弃对于一楼楼梯间2万元占有使用费的再审申请请求，自愿承担该2万元占有使用费。 经当事人确认，本案再审争议焦点为：馨禾公司应当支付的案涉房屋占有使用费数额如何确定。 本院再审认为，一、关于案涉房屋的租金标准。在本院（2018）苏民申5267号案件再审复查阶段，馨禾公司申请证人刘某、吴某出庭作证，省军区保障局对于刘某、吴某的证人证言予以认可。对于省军区有偿办与馨禾公司法定代表人陈明2015年底达成的租赁意向中租金标准是年租金80万元，同时减免一个月装修期租金的事实，省军区保障局予以认可。对于省军区保障局在封路施工期间给予所有承租户租金减半的优惠政策，馨禾公司同样享受的事实，省军区保障局亦予以认可。根据双方当事人的自认，本院依法确认本案案涉房屋租金标准为40万元/年。 二、关于案涉房屋的承租期限。省军区保障局认可案涉房屋是2016年1月初交付给馨禾公司装修。2016年12月份，馨禾公司电话通知省军区政治部要求交还案涉房屋的钥匙，因省军区政治部工作交接等原因，直至2017年1月份省军区政治部的一名电工才收取案涉房屋钥匙。对于双方当事人共同认可馨禾公司实际占有使用案涉房屋的期间为2016年1月至2016年12月份，减去一个月的免租期，实际应当支付11个月的租金的事实，本院依法予以确认。 三、关于案涉房屋的租金计算标准。馨禾公司主张案涉租金应当分段计算，其中2016年2月至4月全额计算租金10万元；2016年5月至6月馨禾公司实际占有使用1/2的承租面积，应当支付租金3.33万元；2016年7月至9月馨禾公司实际占有使用1/5的承租面积，应当支付租金2万元；2016年11月至12月使用1/10的承租面积，应当支付租金1万元。省军区保障局对于馨禾公司上述分段计算租金方式予以认可。根据双方当事人达成的一致意见，本院确认本案中馨禾公司合计应当支付租金63300元。 四、关于案涉房屋已付租金数额。省军区保障局在再审庭审中认可馨禾公司已经支付2016年2月至4月的租金10万元。 省军区保障局在本案再审庭审中对于馨禾公司主张的案涉房屋租金标准、承租期限、租金计算方式以及已付租金数额均明确表示予以认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本院对于双方一致认可的事实予以确认。同时，馨禾公司再审庭审中明确放弃对于一楼楼梯间2万元占有使用费的再审申请理由，自愿承担该2万元占有使用费，上述行为属于对自身权利的处分，不违反法律规定。故馨禾公司在本案中应当支付省军区保障局租金总额为63300元，加上案涉房屋一楼楼梯间占有使用费20000元，共合计83300元。 综上所述，馨禾公司的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终2468号民事判决及江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8975号民事判决； 二、南京馨禾服饰市场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付中国人民解放军江苏省军区保障局房屋占有使用费83300元； 三、驳回中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9938元，由南京馨禾服饰市场有限公司负担942元，中国人民解放军江苏省军区保障局负担8996元；二审案件受理费19876元，由南京馨禾服饰市场有限公司负担1883元，中国人民解放军江苏省军区保障局负担17993元。 本判决为终审判决。 审判长 王 淳 审判员 汤立双 审判员 杨长青 法官助理周杨明 二〇一八年十二月二十四日 书记员 汪明珠