广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1302民初3053号 原告：潘雪杰，男，1983年1月20日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 原告：覃忻迪，女，1985年12月6日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 两原告共同委托诉讼代理人：黄优艳，广西桂中律师事务所律师。 被告：来宾市万泰隆房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市兴宾区迎宾路**，统一社会信用代码：91451300561590821F。 法定代表人：陈耀龙，董事长。 委托诉讼代理人：莫贵，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 原告潘雪杰、覃忻迪诉被告来宾市万泰隆房地产开发有限责任公司（以下简称万泰隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告潘雪杰、覃忻迪委托诉讼代理人黄优艳到庭参加了诉讼；被告万泰隆公司委托诉讼代理人莫贵、廖柳萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘雪杰、覃忻迪向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告逾期交房违约金22490元（自2017年2月28日至8月19日,共计173天）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于来宾市迎宾路181号万泰名庭6号楼1102房，该房屋建筑面积147.12㎡，单价2960.38元/㎡，总价为435531元。该合同第九条约定：“出卖人应当在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经五方主体单位验收合格。……。”在第十条第2项中约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金”。合同签订后，原告于2016年2月1日向被告支付首期购房款135531元，余款300000元于2017年3月22日向中国银行股份有限公司来宾分行贷款付清。原告已如期履行了合同义务，被告没有按期向原告交房，直至2017年8月19日才办理交房手续。同时，被告交房时的配套设施也没有符合交房条件，已构成严重违约。至通知交房时，被告已逾期交房173天，应当向原告支付逾期交房违约金22490元（自2017年2月28日至8月19日共计173天）。为维护原告的合法权益，根据双方合同约定及法律规定，特向法院起诉。 原告向法院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，双方明确了权利义务，在签订合同之前延期事由应不计算在被告可延期交房时间内；2、《楼宇交接书》，证明被告交房给原告的时间；3、《销售不动产销售统一发票》、《广西增值税普通发票》、《个人一手住房贷款合同》、《借款借据（存根联）》及《贷款放款回单》复印件，证明原告已按照合同约定将房款交付给被告。 被告万泰隆公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。第一、原告计算逾期交房的违约金方式不准确，主要表现为：1、计算标准不准确，原告在向被告购房时只支付了首付款135531元，余款由原告向银行申请按揭贷款或者公积金贷，被告实际上只收到了原告支付的房价款135531元，应当以135531元为基数计算违约金，即如果被告违约，被告应向原告按日支付违约金的标准为：135531元×0.0003=40.6元；2、计算约定交房日期方式不准确，合同第九条约定：“出卖人可据实予以延期：5、买受人未按约定付清房款（含银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”按照原告诉状中自认于2017年3月22日向中国银行股份有限公司来宾分行贷款付清，根据合同约定，交房日期应顺延至2017年4月7日，原告按2017年2月28日开始计算逾期交房日期错误；3、计算交房日期方式不准确，根据合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：延期交房责任由买受人承担。”按照上述约定，被告已于2017年8月9日贴出《交付公告》，决定于2017年8月15日起办理6号楼交房手续，并请业主按照销售部的电话通知要求携带相关资料及费用前往物业管理部办理手续，随后销售部的陈某又多次打电话通知原告上述内容，商品房交付的时间应当为2017年8月15日，而不是原告诉请的2017年8月19日。第二、被告有约定的可以延期交房事由，根据合同第九条的约定：“出卖人可据实予以延期：3、其他非出卖人控制的因素，如政策、法规或者自然灾害等造成的；4、出现大雨、暴雨、四级及四级以上大风的恶劣天气的；5、买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。”按照上述约定，被告可以延期交房的事由有：1、根据来宾市气象局提供的《气象凭证》显示，自2015年3月1日至2015年12月31日期间大雨天数14天，暴雨、大暴雨天数6天，2016年1月1日至2016年12月31日期间大雨天数12天，暴雨、大暴雨天数7天，2017年1月1日至2017年8月31日期间大雨天数13天，暴雨、大暴雨天数4天，合计59天；2、中考、高考、法定节假日等不能正常进行施工作业的情形，2015年6月1日至2017年8月15日，元旦6天，春节14天，三月三6天，清明节6天，五一6天，端午6天，高考9天，中考9天，中秋6天，国庆14天，合计82天；3、四级及四级以上大风的天气共计336天；4、买受人在起诉状中自认于2016年12月19日向中国银行股份有限公司来宾分行贷款付清，但没有出具贷款付清的凭据，仅提供了由被告出具的2017年8月24日的发票，按照该证据，原告付清余款的时间为2017年8月24日，则交付日期应顺延至买受人付清房款之日起15日内，即2018年9月9日，被告不存在逾期交房的情形。第三、被告有法定的适当减少违约金事由。本案中，原告未提供任何证据证明其损失的存在及损失的大小，更不能证明因被告延期交房而造成其损失，故对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失，且每日万分之三的标准也过分高于原告损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。第四、被告不应支付原告逾期交房违约金。根据合同第九条第5点的约定，被告不应支付逾期交房违约金。根据合同第九条第1项至第4项的约定，合同约定的交房时间为2017年2月28日，被告实际交房时间为2017年8月15日，按照合同约定被告违约168天，按照合同约定被告可据实予以延期477天，两者相减，被告实际违约-309天。故被告不存在违约的情形，不应支付逾期交房违约金。 被告万泰隆公司向法院提交的证据有：1、《开工令》复印件，证明涉案项目六号楼于2015年3月1日开工；2、《交房公告》、《陈某的证人证言》，证明2017年8月9日被告已通知业主按照销售部的电话通知在同月15日可以办理交房手续；3、编号分别为201726、201707、201824的《气象凭证》，证明来宾市兴宾区在2015年3月1日至2017年8月31日期间降雨天数的情况；4、《气象资料使用证明》、编号分别为201825、201827、201828的《气象凭证》，证明来宾市兴宾区从2015年3月1日至2017年8月31日期间四级及四级以上的大风天气天数的情况；5、《建设工程质量竣工验收意见书》，证明万泰名庭6号楼已经五方验收合格，可交付业主使用。 本院依法收集的证据有：编号为201834号的《气象凭证》，证实自2016年1月24日至2017年2月28日期间，来宾市兴宾区极大风速大于或者等于10.8m/s（六级以上风力，包括六级）的天数情况。 对于原、被告提交的书证以及本院依法收集的证据，经核对与原件无异，对于证据的真实性、合法性，对方当事人均没有异议，本院予以确认作为定案的依据。对于被告提交的证人证言，证人陈某已出庭接受了双方当事人询问，并与被告提供的《交房公告》相互印证，具有真实性，本院予以采纳，作为定案的依据。 本院经审理认定事实如下：2016年1月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买出卖人开发的来宾市迎宾路181号万泰名庭6号楼1102房，该房建筑面积147.12㎡，总价为435531元，首付款135531元，余款300000元由买受人向银行申请银行按揭贷款或者公积金贷款。合同第九条约定，出卖人应当在2017年2月28日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付给买受人；如遇系列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……；3.其他非出卖人能控制的因素，如政策、法规或自然灾害等造成的（包括但不限于公共突发事件、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的）；4.出现大雨、暴雨、四级及四级以上大风的恶劣天气的，非因出卖人原因停水停电的；5.买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。合同第十条约定，除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订次日，原告依约交付了首付款135531元。 2017年2月7日，原告作为借款人、中国银行股份有限公司来宾分行作为贷款人、被告作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定借款人向贷款人贷款300000元用于购买保证人开发的迎宾路181号万泰名庭6号楼1102号房，贷款期限360个月，自贷款发放后起算，贷款发放到以保证人名字开户的中国银行来宾分行61×××65账户，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性担保。2017年04月12日，中国银行股份有限公司来宾分行依约将贷款300000元发放给了被告。 2017年8月9日，被告在其开发的来宾市迎宾路181号万泰名庭6号楼张贴交房公告，并通过电话方式通知业主携带相关资料及费用前往物业管理部办理交房手续。2017年8月18日，被告经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格。2017年8月19日，原告与被告办理交房手续，原告正式接收其购买的商品房。 另查明，万泰名庭6号楼于2015年3月1日开工。2015年3月1日至2017年8月31日期间，来宾市兴宾区极大风速四级及以上的天数为617天，其中2016年1月24日至2017年2月28日期间318天。2016年1月24日至2017年2月28日期间来宾市兴宾区极大风速六级及以上的天数为58天。2015年3月1日至2017年8月31日期间来宾市兴宾区降雨天数396天，含小雨276天，中雨59天，大雨及以上60天，其中2016年1月24日至2017年2月28日期间降雨天数143天，含小雨107天，中雨17天，大雨及以上19天。2016年1月24日至2017年2月28日期间，来宾市兴宾区极大风速六级及以上日期与大雨及以上重合的日期有五天，分别为：2016年5月20日，2016年6月14日、16日，2016年8月12日，2016年9月10日。2016年1月31日至2017年2月28日期间，高考2天，中考3天。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，除违反法律、行政法规的合同条款无效外，其他条款继续有效，对当事人具有约束力，双方当事人应当依约履行。原告按照合同约定履行了付款义务，被告应当依照合同约定办理交房等义务。被告作为具有房地产开发资质的企业，在开发房地产过程中应当严格依照法律、行政法规及行业标准规范自己的行为。中华人民共和国住房与城乡建设部于2016年7月9日发布2016年12月1日实施的《建筑施工高处作业安全技术规范》第3.0.8条规定，在雨、霜、雾、雪等天气进行高处作业时，应采取防滑、防冻措施，并应及时清除作业面上的水、冰、雪、霜；当遇有6级以上强风、浓雾、沙尘暴等恶劣气候，不得进行露天攀登与悬空高处作业；暴风雪及台风暴雨后，应对高处作业安全设施进行检查，当发现松动、变形、损坏或脱落等现象时，应立即修理完善，维修合格后再使用。《商品房销售合同》系被告提供的格式合同，合同第九条第二款第4项关于四级及四级以上大风出卖人可据实延期的事由违反了行业标准，应认定为无效条款，双方当事人应当按照行业标准的规定执行，即遇六级及六级以上大风天气停工可据实顺延。 根据合同约定，被告应于2017年2月28日前将验收合格的商品房交付给原告，被告于2017年8月9日才开始通知原告办理交房手续，并且案涉房屋所在的6号楼2017年8月18日才验收合格。被告通知交房后，应当预留合理期限给原告办理交房手续，该合理期限应当自被告通知交房或者商品房验收合格后七日内，以在后日期为准，即2017年8月18日至同月25日应视为被告实际交付房屋的期间。原告在2017年8月19日接收房屋，原告接收房屋之日为该房屋实际交房日。根据合同第九条第二款的约定以及行业标准，因大雨、暴雨、六级及六级以上大风、中考、高考等非出卖人原因，以及买受人未按约定付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内，出卖人可据实延期交房。原告办理的房贷于2017年4月12日划拨至被告指定账户，相应的被告可延期交房日期顺延15天，至2017年4月28日。原告与被告于2016年1月24日签订《商品房买卖合同》，被告可据实延期交房的非出卖人原因的事由应自2016年1月24日起计至2017年2月28日。2016年1月24日至2017年2月28日期间，中考3天，高考2天，大雨及以上天气天数19天，六级及六级以上大风恶劣气候58天，扣除极大风速六级及以上日期与大雨及以上重合的日期5天，共计77天。据此，被告可根据非出卖人原因延期交房77天，即顺延至2017年5月16日。因买受人付清房款实际时间与被告根据非出卖人原因延期交房时间不一致的，以在后时间为准。即被告应当在2017年5月16日前将五方验收合格的房屋交付给原告，顺延交房日期次日即2017年5月17日起算被告逾期交房期间，自2017年5月17日至2017年8月19日，共计95天。法定节假日系被告可预见的确定的期日，不属于被告不能控制的因素，被告辩解要求扣减法定节假日期间，没有事实与法律依据，本院不予支持。根据合同第十条的约定，被告应当支付的逾期交房违约金数额为12412.63元（435531元×0.03%/天×95天=12412.63元）。违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用，被告辩解违约金过高并请求调整，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告来宾市万泰隆房地产开发有限责任公司支付给原告潘雪杰、覃忻迪逾期交房的违约金12412.63元； 二、驳回原告潘雪杰、覃忻迪的其他诉讼请求。 上述债务，限被告来宾市万泰隆房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费362元，减半收取181元，由原告潘雪杰、覃忻迪负担81元（已交纳），由被告来宾市万泰隆房地产开发有限责任公司负担100元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  韦仕俩 二〇一八年十二月三日 书记员  朱子吉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。