甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0702民初5769号 原告：陈某，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。 委托诉讼代理人：贺振中，甘肃锦舒律师事务所律师。 被告：刘某，甘肃省民勤县人，住张掖市。 被告：张掖农村商业银行股份有限公司。住所：张掖市甘州区。 法定代表人：魏周平，该行行长。 委托诉讼代理人：蒋小琴，该公司营业部支行主任。 委托诉讼代理人：王爽，甘肃沁泽律师事务所律师。 原告陈某与被告刘某、张掖农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，因关联案件一直在省高院申诉，被告农商银行申请本案中止诉讼。现本案恢复审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人贺振中，被告刘某，被告农商银行委托诉讼代理人蒋小琴、王爽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认二被告于2013年3月31日签订的个人借款抵押担保合同无效；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1998年8月18日，张掖市万兴综合开发有限责任公司（以下简称万兴公司）与中共甘州区农村工作办公司（以下简称甘州区农办）签订一份联合修建农业综合开发培训中心协议书，并由甘州区农办委托万兴公司办理该99KT综合楼的设计、招标、施工、资金筹集等工作。1999年8月26日，万兴公司将甘州区青年西街富民小区21号楼1层2号门店出售给原告，并于2002年3月将门店交付原告，此后该门店一直由原告占有使用并对外出租收益至今。被告刘某系万兴公司法定代表人刘泽虎侄子。2010年7月26日，甘州区农办与被告刘某签订一份房地产买卖契约，将已出售的上述门店又出售给被告刘某，双方并未发生真实的交易行为，被告刘某于2010年8月18日将上述门店的房屋所有权证办理在了自己名下。2013年3月31日，被告刘某与被告农商银行签订个人借款抵押担保合同，向被告农商银行借款120万元，并将原告所有的上述门店抵押给被告农商银行，并办理了抵押登记。2013年12月17日，原告提起诉讼，要求确认甘州区农办与被告刘某签订的房地产买卖契约无效，甘州区人民法院作出（2014）甘民初字第338号民事判决书，确认上述房地产买卖契约无效。2015年2月12日，原告向甘州区人民法院提起行政诉讼，要求撤销上述房产的登记行为，甘州区人民法院作出（2015）甘行初字第12号行政判决，撤销了张掖市房产管理局向被告刘某颁发的涉案房屋所有权证的登记行为。之后，经过上诉，二审法院维持了该一审行政判决。综上，原告认为，甘州区农办与被告刘某签订的虚假房地产买卖契约，已被甘州区人民法院生效民事判决确认无效，其房屋所有权的登记行为，也被甘州区人民法院作出的行政判决予以撤销，由于二被告签订的个人借款抵押担保合同的基础不合法，涉诉房屋设定的抵押依据不存在，所以涉诉房屋设立的抵押合同应属无效，请求予以确认。 被告刘某在庭审中辩称，对原告起诉的事实无异议，由法院依法裁判确认。 被告农商银行在庭审中辩称，原告诉称属实，但是原告起诉要求确认抵押合同无效没有法律依据，农商银行取得的抵押权登记手续合法有效，不存在无效的情形和事实，法院判决确认房地产买卖契约无效不能直接导致抵押合同也无效，因此，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1999年8月26日，原告陈某与万兴公司签订联建协议，约定万兴公司负责修建综合楼一幢，原告作为集资购房者共同修建。并约定原告购买上述综合楼1层2号门店一间，建筑面积约50平方米，每平方米造价4150元。合同签订后，原告依约付款。2002年3月，万兴公司将上述门店交付原告。此后，该门店一直由原告占有并对外出租受益。 2010年7月26日，甘州区农办与被告刘某签订房地产买卖契约，约定甘州区农办将上述门店出售给刘某，价款为178820元。7月28日，甘州区农办和刘某向房管局提出房屋转移登记申请，2010年8月18日，房管局作了房屋的转移登记。 2013年3月31日，被告刘某作为借款人、抵押人与被告农商银行签订一份个人借款/抵押担保合同，约定由被告农商银行向被告刘某借款120万元，借款期限24个月，即2013年3月31日至2015年3月30日。该合同项下的贷款由被告刘某以登记在其名下的上述涉案门店作为抵押物提供抵押担保，并在张掖市国土资源局和张掖市房屋产权交易中心办理了该房屋土地他项权证和房屋他项权证。 2013年9月，原告催办产权时，得知万兴公司将该门店的所有权及土地使用权办理在了被告刘某名下。原告等人随后找到万兴公司法定代表人刘泽虎及刘某，二人于2013年9月26日向原告等人出具门店产权承诺书一份，承诺于2013年11月25日前还清四个门店抵押贷款，本息一并还清，并将抵押产权登记从刘某名下过户到原告等原始购房人名下，并承担全部过户费用。 该承诺出具后，刘泽虎、刘某一直未履行，引起原告等人诉讼。2013年12月17日，原告将甘州区农办、刘某、万兴公司作为被告起诉至本院，本院经审理，作出（2014）甘民初字第338号民事判决，双方均未提出上诉，该判决认定原告陈某与万兴公司、甘州区农办形成了房屋买卖合同法律关系，该法律关系受法律保护。甘州区农办和万兴公司明知诉争房屋已出售并交付原告，并且在未发生任何真实交易的情况下，又与刘某签订房地产买卖契约，其行为损害了原告利益，属于无效的民事行为。故判决甘州区农办与刘某于2010年7月26日签订的××区的房地产买卖契约无效。 2015年2月12日，原告提起行政诉讼，案经一二审法院审理，作出（2015）甘行初字第12号行政判决，撤销了张掖市房产管理局向被告刘某颁发的涉案房屋所有权证的登记行为。 上述事实，有原、被告提交的书面证据及当庭陈述在案佐证，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点即为抵押合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，该条第二款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，上述法律条文明确规定了所有权的善意取得，对抵押权的善意取得仅是采用参照适用的方式进行了规定。善意取得法律制度是以牺牲物权人的物权来维护善意交易相对方的利益，所维护的交易应当具有合法性及正当性，认定善意取得时应充分考虑登记公示、表意真实、内容合法、不违背法律和行政法规的强制性规定等方面，故“参照”适用并不必然成为房屋抵押权善意取得的适用原则。本案中，甘州区农办与被告刘某明知涉案不动产已经出售给原告并交付原告使用至今，在未发生任何真实交易的情况下，双方又签订虚假的房地产买卖契约，采用隐瞒真实情况、提交虚假材料的方式，使被告刘某获取涉诉不动产的产权登记，侵害了原告的合法权益，应属无效民事行为，双方签订的房地产买卖契约依法被（2014）甘民初字第338号民事判决认定无效，所涉的不动产权属登记行为亦被（2015）甘行初字第12号行政判决依法撤销。虽然二被告做了抵押登记，但不动产设立抵押的基础是抵押人对房屋具有所有权或者使用权，如果基础不合法，设立的抵押则不能成立，被告刘某对涉诉不动产不具有任何权益，在与被告农商银行进行抵押交易时，利用虚假的买卖契约办理了房屋所有权证，其取得的房屋所有权并不属于善意取得，被告刘某与甘州区农办无效的房屋买卖合同使得房屋所有权证的登记行为失去合法基础，房屋所有权证的登记行为被依法撤销后，被告以涉诉房屋设定抵押的依据亦不存在，因此二被告以涉诉房屋设立的抵押必然无效，应认定原、被告之间所签抵押合同亦无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 被告刘某与被告张掖农村商业银行股份有限公司于2013年3月31日签订的个人借款抵押担保合同无效。 案件受理费35元，由被告刘某负担。原告已交纳，被告直接给付原告，本院不再向原告退还受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员 刘 艳 二〇一八年十二月十三日 书记员 李维佳 【本案适用的法律法规】 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。