江西省庐山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0483民初1681号 原告：庐山市宜信物业服务有限公司，住所地庐山市南康镇农科所社区，统一社会信用代码：91360427081494240C。 法定代表人：郭美兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：邹琼，江西星子律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：宋荣江，男。 原告庐山市宜信物业服务有限公司与被告宋荣江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行审理。原告法定代表人郭美兰及委托诉讼代理人邹琼，被告宋荣江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业费2783.60元（2017年6月1日至2019年5月30日期间）、延期滞纳金4342.40元（自2017年6月1日至2018年11月10日，标准日千分之三），合计7126元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月28日原告作为物业服务公司与星子华泰房地产有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定2017年6月1日开始原告向星子华泰房地产有限公司投资开发的湖滨星都小区提供物业服务。其中约定，接受服务的业主按照1.1元/月/平方米缴纳物业费（收费标准经过了物价局审批），物业费按照每12个月为一个周期缴纳，业主延迟缴纳则加收延期每天3‰滞纳金。 被告于2016年9月购买了湖滨星都小区8栋3单元802室，该房屋建筑面积105.44平方米。在原告进驻该小区提供服务之前，开发商已将房屋交给被告（被告已领取钥匙），被告于2017年2月14日与开发商签订了《装修告知书》，缴纳了装修保证金，开始装修，也就是说原告开始提供服务时被告已装修入住。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条规定，业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳。第二十七条规定，已享受物业管理服务的业主应当按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业有权按国家有关规定和物业管理委托合同的约定追缴滞纳金。 依照相关法律规定和《前期物业管理服务协议》约定，原告已经提供了物业服务，被告有义务从2017年6月1日开始缴纳24个月的物业服务费，原告多次向被告口头和书面催缴，可被告却以各种不合理理由推脱。 原告作为物业服务公司开销成本大，收取物业费为其唯一收入来源，本来能够收取的物业费很有限，生存已经举步维艰，被告的行为严重侵犯了原告合法权益，万般无奈提起本诉讼。 被告宋荣江辩称：一、星子华泰房地产有限公司没有正式交房给答辩人，答辩人不存在交纳物业费。星子华泰房地产有限公司在2016年10月31日前就应该交房给答辩人，但一直未达交房条件，因此被答辩人也没有与答辩人签订物业服务合同。在2017年2月份，答辩人确实领取钥匙，但因开发商没有达到交付条件，答辩人一直都没有入住，因此不存在交纳物业费。 二、被答辩人的物业费标准高于之前答辩人与星子华泰房地产有限公司约定的标准。答辩人与星子华泰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》约定物业服务费为1元/月·平方米（建筑面积），而被答辩人诉状中所述的1.1元/月·平方米，高于此前约定的标准。因被答辩人与星子华泰房地产有限公司签订的协议约定的标准没有经过业主同意，之后也没有与业主签订物业服务合同，因此应以1元/月·平方米确定物业费标准。 三、被答辩人没有向答辩人正式书面催讨过物业费，也没有给答辩人合理的交纳期限，不应计算延期滞纳金。答辩人与被答辩人没有签订过物业服务合同，双方对延期滞纳金如何收取没有约定。被答辩人与星子华泰房地产有限公司签订前期物业服务合同后，也没有向业主公示如何收取滞纳金。被答辩人也没有向答辩人书面催讨过物业费，更没有给答辩人合理的交纳期限，而且双方在交纳标准上也存在矛盾。因此，被答辩人要求答辩人交纳滞纳金没有事实和法律依据。 四、被答辩人要求答辩人按年交纳物业费没有法律依据。按照《江西省物业管理服务收费管理办法》的规定，物业费是按月交纳。被答辩人要求答辩人一次性提前交纳一年的物业费没有法律依据。 综上所述，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告为了证明自己的主张，举证如下： 1、《商品房买卖合同（预售）》1份，拟证明被告于2016年9月2日购买了星子华泰房地产有限公司开发建设的湖滨星都小区8栋3单元802号商品房，房屋建筑面积105.44㎡（房产证载明面积）。 被告质证无异议。 2、《前期物业管理服务协议》1份，拟证明①原告于2017年5月28日与开发商星子华泰房地产有限公司签订湖滨星都小区物业服务协议。②原告进驻小区提供物业服务的时间为2017年6月1日。③原告的服务内容主要是对房屋公用设施、绿化、环境卫生、安全管理、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。④原告有权向业主收取物业服务费。⑤业主有义务按照建筑面积1.1元/月·平方米交纳物业服务费。⑥业主入住时一次性交纳12个月的物业服务费，交费周期为12个月。⑦业主逾期交纳则原告有权要求补交，并有权从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金。 被告质证意见：协议由物业公司与开发商签订，没有进行公示，业主不知情。物业服务合同与购房合同约定的收费标准不一致，没有告知业主。因为没有入住，所以对物业公司进驻时间不清楚。按年度交纳物业费不合理，应按月收取。滞纳金约定不知情且标准过高。 3、《装修告知书》和收据各1份，拟证明被告于2017年2月14日从开发商星子华泰房地产有限公司领取钥匙，并交纳装修保证金开始装修。 被告质证意见：装修告知书签署日期有涂改、不真实。签名不确定，记忆不清，内容不清楚。收据真实，领取钥匙、交纳保证金开始装修是事实。 4、水电费机打发票各1份，拟证明被告使用房屋产生了水电费，被告已经装修入住。 被告质证意见：发票、装修、产生水电费是事实，但不能证明入住。 5、原告的营业执照（副本）1份，拟证明原告已经注册登记，具备提供物业服务资质。 被告质证无异议。 6、星子县住宅小区物业、停车服务收费公示（公示号027）1份，拟证明原告按照1.1元/月·平方米的收费标准获得了物价部门审批。 被告质证意见：公示没见过，不能确定真假。 7、手机短信截图一张，拟证明原告多次向被告催收物业费。 被告质证意见：原告法定代表人向被告催收物业费的短信记录无异议，但不是多次催讨，也不是书面催讨，仅通过这次短信进行了催讨。 被告为了证明自己的主张，举证如下： 1、《商品房买卖合同（预售）》1份，拟证明开发商与物业公司签订的合同与购房合同约定的物业服务费标准不一致。购房合同还约定了交房条件和交房时间，事实上未达到交房条件。开发商没有按照约定时间交房，至今仍未交房。 原告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。购房合同是开发商与业主签订，对物业公司没有约束力。按照相关法律规定，物业公司与开发商签订的前期物业服务协议对全体业主具有约束力。物业服务协议约定的收费标准已获得物价部门的审批。因此，1.1元/㎡·月的收费标准对全体业主有约束力。购房合同对交房条件的约定是被告与开发商之间的约定，对原告不具有约束力。按照法律规定，被告是否交纳物业费，是以领取钥匙作为交房标准。被告与开发商约定的交房条件不能对抗原告收取物业费。 2、原告法定代表人郭美兰与被告于2018年7月22日电话录音1份，拟证明通话之前还未交房。 原告质证意见：真实性无异议，但证明不了实际的交房时间。领取钥匙就视为交房，享受了服务就应该交纳物业费。被告与开发商约定的交房条件与原告无关，也与是否交纳物业费无关。 经审理查明，星子湖滨星都小区由星子华泰房地产有限公司开发建设。2016年9月2日，星子华泰房地产有限公司作为出卖人与被告宋荣江作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告宋荣江购买湖滨星都小区8栋3单元8层802号房屋，建筑面积105.6㎡。合同第九条规定交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定房屋交付时间为2016年10月31日前。合同第二十一条约定前期物业管理，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为星子县宜信物业服务有限公司，物业收费方式为包干制，物业服务费为1元/月·平方米（建筑面积）。 2017年2月14日，被告宋荣江与开发商签订《装修告知书》，同时被告宋荣江交付装修保证金2000元，从开发商处领取钥匙并开始装修。装修完毕后已实际入住。 2017年5月28日，原告庐山市宜信物业服务有限公司作为甲方，与星子华泰房地产有限公司作为乙方，双方签订一份湖滨星都小区《前期物业管理服务协议》，约定本案原告庐山市宜信物业服务有限公司进驻时间为2017年6月1日。合同第四条约定业主入住时一次性交纳为期12个月的物业服务费，高层住宅收费标准为1.1元/月·平方米建筑面积。合同第七条约定违约责任，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金。协议还对双方权利义务等其他事项进行了约定。协议签订后，原告自2017年6月1日开始向入住业主收取物业服务费。因多次向被告催交未果，原告于2018年11月14日向本院提起了诉讼。 又查明，星子县宜信物业服务有限公司于2013年11月18日登记成立，因星子县撤县设市，名称变更为庐山市宜信物业服务有限公司，经营范围包括物业管理、房地产售后服务等。2016年8月16日，原星子县物价局发布《星子县住宅小区物业、停车服务收费公示（公示号027）》，公示显示物业小区名称为星子湖滨星都小区，物业收费单位为星子县宜信物业服务有限公司，高层电梯房住宅前期物业服务费标准为1.1元/平方米·月（不含二次供水，电梯起始层优惠30%）。 另查明，虽然《商品房买卖合同（预售）》载明的该小区8栋3单元802号房屋建筑面积为105.60㎡，但双方在庭审中均认可房产证载明的建筑面积105.44㎡。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告是取得物业服务资质的物业服务公司，其与开发商星子县华泰房地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议书》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对该小区全体业主均有约束力。原告作为物业服务企业，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受原告的物业服务后，有按照约定交纳物业服务费的义务。 本案双方当事人主要争议焦点为原告何时有权收取被告的物业服务费。原告认为被告已于2017年2月14日领取钥匙，开始装修且已实际入住，根据前期物业管理服务协议约定，原告自2017年6月1日起有权收取被告的物业服务费。被告认为开发商逾期交房，2017年2月14日领取钥匙时，尚未达到购房合同约定的交房条件，业主不存在交纳物业费，被告只有达到购房合同约定的交房条件后才有义务交纳物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。被告于2017年2月14日签署装修告知书、领取钥匙并开始装修，表明开发商已将房屋交付给被告实际占有、使用。此时，前期物业服务合同对被告具有约束力。至于是否实际居住，则不影响物业公司收取物业费。开发商逾期交房以及是否达到交房条件，则属于被告与开发商之间房屋买卖合同法律关系问题，与物业公司无关。被告享受了原告的物业管理服务，就有交纳物业服务费的义务。因此，原告依据前期物业服务协议的约定，有权自2017年6月1日起收取被告的物业服务费。 关于物业费的标准问题。前期物业管理服务协议中对收费标准已有明确约定，且该收费标准早在2016年8月16日已经过物价部门的审批。因此，原告按照1.1元/㎡·月的标准收取物业服务费，本院予以支持。购房合同中关于物业费收取标准的规定，是指在前期物业服务中，开发商支付给物业服务公司物业服务费的标准，同时也是签订购房合同的必要条款，与购房业主无关。 关于按年还是按月交纳物业费的问题。前期物业服务协议中明确约定一次性交纳为期12个月的物业服务费，该约定不违反法律规定，原告依约按年度收取应予支持。 关于滞纳金的问题。考虑到被告未按约交纳物业服务费存在不满开发商的原因，并非完全恶意拖欠，故本院对此诉请不予支持。原告作为物业管理服务企业，在今后的物业服务中，应加强与业主的沟通、协调、宣传工作。业主与物业服务企业应团结合作，相互支持、配合，共同创建和谐小区。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宋荣江于本判决生效之日起五日内支付原告庐山市宜信物业服务有限公司自2017年6月1日起至2019年5月30日期间的物业服务费2783.60元。 二、驳回原告庐山市宜信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费50元，由被告宋荣江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 审判员  吴水林 二〇一八年十二月七日 书记员  叶佳丽