陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终11490号上诉人（原审原告）：董西龙，男，1979年1月3日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王锋，陕西贺宝虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟可琴，女，1952年7月27日出生，汉族，住西安市碑林区，系董西龙之母。被上诉人（原审被告）：陕西瑞鑫实业有限公司，住所陕西省西安市碑林区雁塔路北段**李家村购物中心****。法定代表人：黄道瑞，董事长。委托诉讼代理人：孙东红，男，1964年6月12日出生，汉族，陕西瑞鑫实业有限公司法务人员，住西，住西安市碑林区div>被上诉人（原审被告）：西安市碑林区城中村改造办公室（西安市碑林区棚户区改造办公室），住所，住所陕西省西安市碑林区友谊西路**div>法定代表人：马庆文，主任。委托诉讼代理人：李建西，陕西再创律师事务所律师。上诉人董西龙因与被上诉人陕西瑞鑫实业有限公司（以下简称瑞鑫公司）、西安市碑林区城中村改造办公室（以下简称碑林区城改办）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。董西龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持董西龙的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由瑞鑫公司、碑林区城改办负担。事实和理由：一审对瑞鑫公司与商户谢艳云等人签订的商铺租赁合同予以确认，不符合证据认定的规则；一审对其提交的《附加合同》及碑林区城改办关于荣会兰信访事项的答复，以系复印件等理由不予认定，与法相悖。瑞鑫公司并未按照合同约定的期限、金额及时间向其支付租金，但一审以瑞鑫公司无违约行为为由，未支持其要求瑞鑫公司支付违约金的主张，没有依据。一审认定瑞鑫公司以三年为限给部分业主增加租金，属于主观臆断。一审认定瑞鑫公司不符合合同约定涨租金的条件，亦属错误。其已提交充分有效的证据证明《附加合同》客观真实存在，应当认定《附加合同》的法律效力。根据瑞鑫公司向其支付2013年9月至2016年8月的增加租金的事实，足以认定双方就房屋租金达成了新的补充协议。瑞鑫公司未按约支付足额租金，系违约行为，应当承担违约金。一审认定事实不清，适用法律错误。瑞鑫公司辩称，一审审理中，其提交三份与不同商户的租赁合同原件，能够证明其收取的租金低于2008年9月1日至2013年8月31日涉案商城一、二层平均租金水平，董西龙虽不认可，但没有证据推翻其主张。董西龙提交的《附加合同》无其签字及盖章，其不予认可，董西龙提交的答复的内容亦不能证明双方签订过补充协议，故一审未认定《附加合同》及答复的效力，符合法律规定。董西龙的上诉理由和要求与一审违约金请求没有关系，实质是增加了新的诉讼请求，不符合法律规定。其向部分业主增加租金系因碑林区城改办从维稳的角度进行协调，其迫于各方面压力，为了息事宁人所作出的超合同义务的行为。一审认定董西龙要求增加租金不符合合同约定的涨租条件正确，且其收取的租金低于之前的租金水平，不符合合同约定涨租的条件。董西龙提交的证据不能证明双方签订过《附加合同》。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予维持。碑林区城改办辩称，其担保期限为五年，该期限早已届满，且国家法律也禁止国家机关进行担保，故董西龙要求碑林区城改办承担连带担保责任没有法律依据，不能成立。瑞鑫公司在碑林区政府及城改办的多次协调下，给董西龙等业主增加支付了租金是事实，关于董西龙所称《附加合同》，是因瑞鑫公司认为李家村服装城经营状况太差，未在《附加合同》上签字盖章，不同意签订，因此，《附加合同》未生效也是事实。董西龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令瑞鑫公司继续履行与董西龙签订的《李家村服装城商业用房租赁合同》《附加合同》；2.判令瑞鑫公司立即向董西龙支付不足的房屋租赁费自2016年9月至支付之日止，暂计算至2018年1月，共计17496元；3.判令瑞鑫公司向董西龙支付违约金5000元；4.判令碑林区城改办对瑞鑫公司上述租赁费及违约金承担连带赔偿责任；5.诉讼费及其他费用由瑞鑫公司和碑林区城改办负担。一审法院认定事实：董西龙在位于西安市碑林区商业安置楼一层有一商业用房。2008年9月14日，董西龙与瑞鑫公司签订《李家村服装城商业用房租赁合同》，约定：董西龙将所属商业用房40平方米租赁给瑞鑫公司，由瑞鑫公司对李家村服装城整体招商运营。租赁期限十五年，从2008年9月1日起至2023年8月31日止。租金按照建筑面积，每月每平方米为91元；瑞鑫公司承诺在后10年租赁期内，以前5年跟商户所签订的《李家村服装城商业用房租赁合同》为基础，不以时间为节点，瑞鑫公司若在此基础上给商户增加租金，则租金增加部分折算成建筑面积租金增加后，董西龙与瑞鑫公司对建筑面积租金增加部分各享受一半。租金增加有两种方式：（1）按建筑面积增加的，增加部分双方各享受一半；（2）按使用面积增加的，将使用面积的租金增加部分按照50%的公摊率折算成建筑面积的租金增加后，双方各享受一半。合同履行5年后，瑞鑫公司有义务向董西龙提供与商户所签合同的租金平均价格。租金支付方式：瑞鑫公司每半年支付一次租金，具体时间为每半年计租期开始的前15日内支付，董西龙收到租金后提供收据；租赁费用支付担保：1.瑞鑫公司以其拥有的1.5万平方米李家村服装城商业资产产权作为向董西龙支付租金的担保，保障按期向董西龙支付所租赁商业用房的租金。2.碑林区城改办对瑞鑫公司在本合同期内前五年董西龙支付租金承担保证责任，五年后不承担担保责任。上述合同签订后，董西龙将其所属的商业用房交付瑞鑫公司对外整体招商运营，瑞鑫公司亦按合同约定每月每平方米91元向董西龙支付租金。2013年，租赁合同签订五年后，董西龙等部分李家村安置商业用房业主要求瑞鑫公司上涨租金，并多次到碑林区城改办等政府部门反映诉求。后经碑林区城改办召集董西龙等部分业主与瑞鑫公司协调，瑞鑫公司同意在不变更原合同的前提下给董西龙在内的部分业主增加租金，但以三年期为限。瑞鑫公司向董西龙支付了自2013年9月1至2016年8月31日要求增加的租金，每月每平方米为109.26元。2016年9月之后，因受市场经济形势和网络电商等因素的影响，李家村服装城的经营状况每况愈下，瑞鑫公司为留住经营商户，大幅降低租金。因不符合合同约定涨租条件，瑞鑫公司按《李家村服装城商业用房租赁合同》约定每月每平方米91元向董西龙支付租金，引发董西龙不满。双方协商无果，诉至法院。本案在审理过程中，经法院现场调查勘验，西安市碑林区服装市场建筑面积四万五千平方米，其中三万多平方米属瑞鑫公司所有，一万四千多平方米属碑林区李家村村民所有，由瑞鑫公司承租后整体招商运营。李家村服装市场一楼主要经营服装零售批发，二楼经营金银饰品、礼品零售批发，二楼部分经营场地闲置，整体经营状况不佳。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。董西龙与瑞鑫公司签订的《李家村服装城商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应认定有效。合同签订后，双方均按合同约定履行了各自义务。根据双方签订的《李家村服装城商业用房租赁合同》第三条第2款约定：瑞鑫公司承诺在后10年租赁期内，以前五年跟商户所签订的《李家村服装城租赁合同》为基础，不以时间为节点，瑞鑫公司若在此基础上给商户增加租金，则租金增加部分折算成建筑面积后，双方对建筑面积增加部分各享受一半。租金增加有以下两种方式：（1）按建筑面积增加的，增加部分双方各享受一半；（2）按使用面积增加的，将使用面积的租金增加部分按照50%的公摊率折算成建筑面积的租金增加后，双方各享受一半。以上约定，是在后10年租赁期内若瑞鑫公司给承租商户增加租金，本案双方对增加租金部分的如何分配问题。不是瑞鑫公司在合同租赁期后10年进行对董西龙增加租金的承诺。2013年，董西龙等部分李家村商业用房业主要求上涨租金，经碑林区城改办协调，瑞鑫公司在不变更原租赁合同的前提下给董西龙在内的部分业主支付了自2013年9月1日至2016年8月31日要求增加的租金。瑞鑫公司给董西龙等人支付增加租金的行为，不属于《李家村服装城商业用房租赁合同》确定的合同义务，实为维护社会稳定之举措。2016年9月之后，因受市场经济形势和网络电商等因素的影响，李家村服装城的经营状况每况愈下，瑞鑫公司大幅降低经营商户租金，不再向董西龙等人支付增加的租金，并不违反合同约定，不构成违约。董西龙要求继续履行与瑞鑫公司签订的《李家村服装城商业用房租赁合同》，瑞鑫公司表示同意，予以确认。董西龙提交的《附加合同》，无双方当事人签字盖章，瑞鑫公司不予认可，依法不予采信。故对董西龙要求瑞鑫公司继续履行《附加合同》，支付房屋租赁金差额及违约金的诉请，依法不予支持。《李家村服装城商业用房租赁合同》约定碑林区城改办的担保期限为五年，现担保期限已经届满，董西龙要求碑林区城改办承担连带责任的请求，依法不予支持。董西龙与瑞鑫公司均为李家村服装城商业用房的业主，双方利益息息相关。董西龙应对李家村服装城和瑞鑫公司现实经营状况有客观冷静的认识，瑞鑫公司亦应按照《李家村服装城商业用房租赁合同》约定，及时向董西龙提供与商户所签合同的租金平均价格，消除董西龙顾虑，争取董西龙理解。双方应以《李家村服装城商业用房租赁合同》为依据，本着公平、诚信原则，通过协商，妥善解决纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、原告董西龙与被告陕西瑞鑫实业有限公司签订的《李家村服装城商业用房租赁合同》合法有效，继续履行；二、驳回原告董西龙的其余诉讼请求。案件受理费362元，由原告董西龙负担（已交纳）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，董西龙与瑞鑫公司签订的《李家村服装城商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行合同义务。现董西龙要求继续履行上述合同，瑞鑫公司亦同意继续履行，本院依法予以准许。董西龙上诉称，双方就涨租事宜形成了《附加合同》，要求瑞鑫公司按照《附加合同》约定支付租赁费并承担违约金。瑞鑫公司对《附加合同》的法律效力不予认可。当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。因董西龙提交的《附加合同》无各方当事人签字或盖章，且碑林区城改办亦称因瑞鑫公司不同意在《附加合同》上签字盖章，《附加合同》未生效等，故一审对《附加合同》的效力未作出认定，并无不当。董西龙称，瑞鑫公司涨租符合涉案租赁合同第三条第二款的约定。因该条约定内容是，租赁期限后十年若瑞鑫公司给承租商户增加租金双方租金的分配问题，并非瑞鑫公司给董西龙增加租金的承诺，且董西龙未提交充分有效的证据证明《附加合同》真实存在，故董西龙主张瑞鑫公司已按照增加的租金进行支付，双方形成了新的补充协议，无事实依据，依法不予认定。一审综合本案客观事实，认定瑞鑫公司向董西龙等人支付增加租金的行为，系超出合同义务，并无不妥，本院予以确认。据此，对董西龙主张瑞鑫公司履行《附加合同》并支付租金差额及违约金的诉讼请求，不予支持。因涉案租赁合同约定碑林区城改办的担保期限为五年，现担保期限已届满，故对董西龙要求碑林区城改办承担连带责任的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，董西龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由董西龙负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一八年十二月三日书记员  张 佩