安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终9024号上诉人（原审原告）：谈军，男，1978年5月12日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：李鹏，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪伟，安徽安泰达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：安徽文德投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区明光路**东方大厦**，统一社会信用代码913401005970571998。法定代表人：杨秀梅，董事长。委托诉讼代理人：方辉辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：殷平勇，安徽华腾律师事务所律师。上诉人谈军因与上诉人安徽文德投资控股有限公司（以下简称安徽文德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初4499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谈军委托诉讼代理人李鹏、倪伟，上诉人安徽文德公司委托诉讼代理人方辉辉、殷平勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谈军上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判安徽文德公司立即为谈军办理电表出户手续，本案全部诉讼费用由安徽文德公司承担。事实和理由：本案系房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，原审法院应当就房屋交付时是否达到约定的“水、电表一户一表”的举证责任分配给安徽文德公司，并由安徽文德公司承担举证不能的不利后果。故一审法院对于该项请求的论述，属于适用法律错误，恳请贵院依法改判安徽文德公司立即为谈军办理电表出户，以实现合同约定的水、电表一户一表。安徽文德公司辩称，谈军的上诉请求不能成立，因为按照肥东县供电局文一名都供电系统规划，商业、物业、地、地下室梯、消防、人防等属于自管性用电。由于涉案商业房用电不属于局管用电的范围，故不能另行安装电表，但是并不是说谈军等用户是共用一表，实际上涉案商业房每户都安装了电表。综上，一审判决第三项内容是符合法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。安徽文德公司上诉请求，请求撤销原判第二项，并改判驳回谈军原审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由谈军承担。事实与理由：一、案涉小区商业在规划建设过程中，经过多次变更，并且依规定进行了公示。根据政府部门的相关规定，商业部分的报验，须进行整体报验。报验通过后，方能进行统一办理产权证。因此安徽文德公司在办证过程中主观上不存在过错。二、涉案房屋所在楼栋需先行办理“大证”后才可办理涉案房屋的权属证书，而肥东县房管部门需为肥东县所有楼盘办理产权证，工作量大，进而导致办理房屋产权证书的时间跨度较大，因此安徽文德公司认为其未超过办证的合理期限，一审判令安徽文德公司支付逾期办证违约金缺乏法律依据。谈军辩称，安徽文德公司应当自行承担规划变更调整后合同不能履行的风险。变更时间是施工前期，对按时完工、按约交房没有产生实质的影响。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，设计变更在经过批准后，应当书面通知购房者，安徽文德公司没有按照约定进行通知，系主观上存在过错。另根据《商品房买卖合同》第十五条对产权登记进行了明确约定，安徽文德公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。本案安徽文德公司一直未提供任何证据证明其按照约定履行了上述义务，已构成违约，应承担违约金。一审此项判决正确，应予维持。谈军向一审法院起诉请求：1、依法判令安徽文德公司继续履行合同并于判决生效后立即为谈军办理文一名都S12号商业楼116室产权证及立即为谈军办理供电公司出户手续；2、依法判令安徽文德公司赔偿谈军产权登记备案违约金7888.81元；3、判令安徽文德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：对谈军提供的商品房买卖合同，安徽文德公司对其证明目的不予认可，认为没有按合同约定办理房产证的原因系规划调整。该院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现安徽文德公司未能举证证明已经将相关资料报产权登记机关备案，故谈军主张安徽文德公司违约，该院予以采纳。对安徽文德公司提供的2015年4月3日和2018年6月12日两份建设工程规划许可证，谈军认为逾期办证系安徽文德公司自己的责任，且与本案没有关联性。该院认为，规划是否调整，与安徽文德公司向产权登记部门提供产权登记备案资料，无必然的关联，即便存在关联，亦是安徽文德公司自己的原因，不能否认安徽文德公司违约的事实。一审法院认为，谈军与安徽文德公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按约全面履行各自义务。谈军已按照合同约定付清房款总额788881元，且于2017年12月1日将办证所需缴纳的相关契税及维修基金等41685元交付给安徽文德公司，安徽文德公司应按照合同约定履行相应的义务。谈军诉请要求安徽文德公司继续履行合同并于判决生效后立即为谈军办理房产过户手续。该院认为，办理房产过户手续属于政府相关部门的职能，依据合同约定，安徽文德公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故该院仅对谈军诉请安徽文德公司继续履行合同的诉讼请求予以支持。谈军诉请安徽文德公司立即为谈军办理供电公司出户手续，安徽文德公司辩称，按照供电部门的规定，小表出户必须在小区的整体验收完成后由物业公司统一办理。该院认为，谈军无证据证明安徽文德公司未履行合同附件三中“水、电表：一户一表”的约定，故本院对谈军此项诉请不予支持。谈军诉请赔偿产权登记备案违约金7888.81元，该院认为，谈军与安徽文德公司在《商品房买卖合同》中第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”故安徽文德公司应支付谈军逾期未办理房屋产权证违约金为7888.81元【788881元×1%】。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、安徽文德投资控股有限公司继续履行与谈军于2017年9月19日签订的《商品房买卖合同》；二、安徽文德投资控股有限公司于判决生效后十日内支付谈军逾期未办理房屋产权证违约金7888.81元；三、驳回谈军的其他诉讼请求。本案受理费130元，减半收取65元，由安徽文德投资控股有限公司负担。二审期间，谈军提供二组证据：证据一、国家发展改革委关于完善居民阶梯电价制度的通知即发改价格【2013】2523号及国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知即发改办价格【2018】787号，旨在证明按照国家政策规定，涉案小区应当一户一表进行建设，由电网企业统一进行维护，实行阶梯电价制度。即便是在规划时没有按照国家政策进行建设，也应当按照发改委的通知在2017年底完成居民电表改造，而案涉房屋规划许可证是在2018年6月才取得，故从时间上来看，是具备落实发改委价格通知的条件。证据二、瑞士花园东边商铺电费发票（复印件）一张，旨在证明肥东辖区内商业部分可以办理电表出户手续。安徽文德公司质证意见为，对证据一的真实性和合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。发改价格【2013】2523号文针对的是居民用电，发改办价格【2018】787号文是要求供电公司对具备改造用电进行改造，且案涉小区最初的规划许可证是2015年，后因调整重新办理了规划许可证。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，达不到其证明目的。根据相关规定，如果是政府拆迁或者是用电总容量在100KW以下是可以进行安装小表，超过则不能安装小表。安徽文德公司提供文一名都供电系统规划方案、安徽省地方标准居住区供配电系统技术规范、合政办【2013】50号文及合政办【2016】3号文，旨在证明案涉23户都是商业用房，属于自管用电，按照相关政策规定，供电部门是不予办理电表的出户手续，不能实行电表一户一表。谈军质证意见为，首先，供电系统规划方案系彩色复印件，对其真实性不予认可，无法证明涉案房屋电力系统是按照该份规划实施并通过验收的，故与案涉房屋的关联性不予认可。且该份证据达不到安徽文德公司的证明目的。既不能证明安徽文德公司履行了合同中电表一户一表的约定，也不能证明其所谓的自管用电就是目前“分电表到商铺但不在供电公司分户”的模式。其次，合政办【2016】3号文件对合政办【2013】50号文件进行了修改，【2013】50号文件现已不适用。且【2016】3号文件针对的是商住一体式建筑，与本案的商铺结构不同，故不能证明案涉房屋不具备办理一户一表的技术条件。同时，根据《居住区供配电系统技术规范》可以看出，具有独立产权且用电设备容量在100KW及以下的小型商铺是应当进行分户的。案涉商铺均有独立产权且符合相关技术规范的小型商铺，应当按照合同约定及国家政策规定实行一户一表。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，谈军与安徽文德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据合同第十五条的约定，安徽文德公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案合同约定安徽文德公司应当在2017年11月30日前将案涉房屋交付给买受人使用。从本案现已查明的事实来看，谈军已按合同约定付清房款，且于交房之日将办证所需缴纳的相关税费及材料交付给安徽文德公司，但安徽文德公司并未提供切实有效的证据证明其已在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显已构成违约，应承担违约责任。安徽文德公司主张因规划设计变更等原因导致办证延迟，其不应承担违约责任。但是其该项主张并非双方合同约定的免责事由，且案涉房屋规划许可证正本下发时间亦为2018年6月12日，安徽文德公司也未在合理期限内报备相关资料。故安徽文德公司的上诉主张依据不足，本院不予采信。关于谈军主张安徽文德公司为其办理涉案房屋电表出户手续问题。安徽文德公司提供的文一名都供电系统规划方案等证据反映，涉案商业用房属自管用电，不符合当地供电部门办理电表出户的相关政策规定，谈军要求安徽文德公司办理电表出户手续实属履行不能。且截止目前谈军亦未提供相反证据能够证明案涉商业用房可以办理电表出户手续，一审法院在此情况下未予支持谈军该项诉求并无不当，本院予以维持。综上所述，谈军、安徽文德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人谈军负担80元，安徽文德投资控股有限公司负担130元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年十二月二十六日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。