辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽04民终1933号上诉人（原审被告）：陈燕，女，1963年11月22日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：陈海飞，男，1970年6月7日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：辽宁建荣物业服务有限公司，住所地：抚顺经济开发区。法定代表人：袁艳玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：马巍，该公司法律顾问。上诉人陈燕因与被上诉人辽宁建荣物业服务有限公司（简称建荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初1248号民事判决，上诉至本院。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建荣物业公司的诉讼请求。上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、建荣物业公司与业主签订的合同有隐瞒、欺诈行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应认定为无效合同。被上诉人隐瞒了其是3级物业资质，却与业主签订了一级物业资质的物业服务合同，被上诉人收取的物业费不合理。3级资质物业公司服务费每平0.51-0.6元，而我与被上诉人签订的物业合同中约定的物业费是1.5元。2、被上诉人提供的物业服务质量极差，工作人员无政治审查，保安多次打陈燕的委托代理人陈海飞，不发门禁卡，业主家门钥匙孔被堵，卫生差，草坪无人管理。车乱停乱放，业主家车不让进院，非法收停车费，非法占用业主会所。水系没有水，业主家墙长霉至今没有解决。该行为违反了合同法第九十四条的规定，当事人迟延或违约行为不能实现合同目的应撤销合同。3、建荣物业公司没有经过业主委员会下发催缴物业费的通知就起诉业主，违反了国务院2018年4月4日修改的物业管理条例第六十五条。经业主委员会下发催缴物业费的通知后仍不缴纳物业费，物业公司才可以起诉业主。建荣物业公司辩称：1、我公司与上诉人签订的《前期物业服务协议》不违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不存在隐瞒、欺诈行为，上诉人应按合同约定标准支付物业费。2、关于上诉人提出物业服务质量极差问题，被上诉人并不认可。且上诉人并无有力证据予以佐证。如上诉人认为被上诉人服务不到位、不履行合同义务，应另行主张权利。3、上诉人称“经业主委员会下发催缴物业费的通知后，仍不缴纳物业费的，物业公司才可以起诉业主”的观点无法律依据，且目前该小区业主委员会尚未成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。建荣物业公司向一审法院起诉称，原告系为建荣皇家海岸小区提供物业服务的物业公司，被告系该小区业主。被告从2012年3月2日起至2017年5月31日止共拖欠物业费8190.96元，并产生违约金。故诉至法院，请求法院判令被告向原告支付物业费8190.96元及违约金；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月4日，原告辽宁建荣物业服务有限公司与被告陈燕签订《建荣·皇家海岸前期物业服务协议书》一份，约定由原告对被告所在的建荣·皇家海岸住宅小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮与管理。物业管理服务费用多层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元人民币收取。甲方（业主）如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金的计算方法：违约金=应交纳物业费金额×逾期天数×3‰。协议签订后，原告按照约定对该小区进行了物业服务。被告陈燕于2010年5月4日办理了建荣·皇家海岸小区6号楼2-501号（建筑面积86.72㎡）房屋入住手续。2012年3月2日起，被告未向原告交纳物业费。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，原、被告双方签订的《建荣·皇家海岸前期物业服务协议书》不违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。原告依据上述协议管理建荣·皇家海岸小区，被告作为该小区的业主有义务向原告交纳物业费。关于原告要求被告支付2012年3月2日至2017年5月31日期间物业费8190.96元一节，双方在合同中约定多层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业费缴纳应以自然月为周期，故被告应当向原告支付2012年3月2日至2017年5月1日物业费应为86.72㎡×1.5元/㎡×62个月=8064.96元。关于原告主张违约金一节，因原、被告双方签订的《建荣·皇家海岸前期物业服务协议书》系格式合同，其中的违约条款片面加重了业主的责任，该条款应认定为无效条款，对被告不产生法律效力，故对原告的该项诉求，本院不予支持。关于被告辩称保安殴打其代理人一节，与本案并非同一法律关系，应另行主张权利。关于被告辩称原告物业服务有瑕疵一节，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益，被告所提出的物业公司存在的问题不属于根本违约的情形，尚未到达业主可以拒交物业费的情况，故该主张本院不予支持，但原告应当积极与业主沟通，完善服务质量，构建和谐的园区环境。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，判决：一、被告陈燕于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建荣物业服务有限公司物业服务费8064.96元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告陈燕承担，与上述款项一并给付原告。二审中，上诉人提交了一份2018年5月12日关于皇家海岸小区业主委员会组成人员选举结果等事项公告用以证明该小区已经组建了业主委员会；上诉人提交了物业管理企业资质证书用以证明建荣物业公司属于三级物业资质等级；上诉人提交了其他业主出具的证实材料，用以证明“物业公司与业主签订物业管理收费合同时没有向业主说明物业公司的等级资质和收费依据”的事实。被上诉人的质证意见是：“我公司向业主收取的物业费是依据双方签订的物业服务合同计算的，物业资质等级证书与本案无关，且现在已经没有资质等级一说。上诉人提交的证人证言的真实性无法确认，所证内容与本案无关。”本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，物业管理是物业公司与业主按照合同约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内环境和秩序的活动。物业公司依据合同为业主提供的是一种有偿服务，业主要为占有和消费物业服务支付一定的费用。业主与物业公司是一种提供服务与消费服务的关系，应当是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。物业公司提供物业服务过程中与业主产生矛盾，物业公司与业主应当本着互谅互让的原则，积极配合对方做好解决工作，而不是将双方的关系对立起来。物业公司应当明确，物业服务的本质属性是服务，作为提供服务者的物业公司在业主遇到困难时应当积极协助解决，即使是不属于自己服务范围内的事项也应当及时向业主说明情况并予以沟通协调。业主也要分清事件的责任主体，不能将所有问题都归责于物业公司。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见。陈燕所提出的物业公司在管理服务中存在的问题大部分是由于物业公司服务质量和水平达不到业主要求而提出的意见。物业公司应当加强管理并及时加强与相关行政部门的联系，并不断完善服务质量以满足业主对物业公司提出的各项合理要求。但这些问题不属于物业公司根本违约的行为，尚未达到陈燕可以拒交或少交物业费的情节和理由。综上，陈燕尚欠物业费8064.96元事实清楚，上诉人应予交纳欠缴的物业费。《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；…….”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”上诉人主张“建荣物业公司隐瞒3级物业资质，与其签订一级物业资质的物业服务合同，被上诉人收取的物业费不合理”一节，双方签订的《前期物业服务协议书》中明确载明“多层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元人民币收取”，上诉人主张建荣物业公司隐瞒3级物业资质一事，不符合合同无效或可变更、可撤销的情形，故其主张，本院无法支持。根据上诉人提供的证据显示，建荣物业公司在涉案小区内提供的物业服务存在瑕疵，此瑕疵虽不足以构成业主拒缴物业费的理由，但建荣物业公司应以此为戒，进一步提升服务质量，以最大化的满足业主的物业服务要求。关于陈燕主张“建荣物业公司没有经过业主委员会下发催缴物业费的通知就起诉业主，违反了国务院2018年4月4日修改的物业管理条例第六十四条。经业主委员会下发催缴物业费的通知后仍不缴纳物业费，物业公司才可以起诉业主”一节，国务院《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促业主限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”根据上述法律规定，业主委员会应当督促其限期交纳物业费，但并未规定业主委员会的督促程序是物业公司起诉的前置程序，故上诉人此节主张无相应的法律依据，本院不予支持。综上所述，陈燕的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈燕负担。本判决为终审判决。审判长 宫颖审判员马开智审判员罗华二〇一八年十二月十一日书记员 张             崇