江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7316号上诉人（原审被告）：中电建物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路**晓庄国际广场****。负责人：牛海河，该公司总经理。上诉人（原审被告）：中电建物业管理有限公司，住所地北，住所地北京市海淀区西三环北路****1-1202v>法定代表人：尉连秋，该公司董事长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：胡啸，北京市长安律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙明达，北京市长安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘创，男，汉族，1991年3月30日生，住江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：楼琪娜，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人中电建物业管理有限公司南京分公司（以下简称中电建南京公司）、中电建物业管理有限公司（以下简称中电建公司）因与被上诉人刘创物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初4088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中电建南京公司、中电建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；被上诉人承担一审诉讼费、评估费和二审诉讼费等全部因诉讼活动产生的费用。主要事实和理由：一、违约责任的产生应以违约事实的存在或违约行为的认定为前提，而不是进行反向推理。一审法院以财产损失存在反推上诉人存在违约行为属于典型的逻辑错误，导致一审判决认定事实和适用法律错误。在本案中，被上诉人主张上诉人违约导致其财产损失，并以此为根据要求上诉人共同承担违约责任。根据民事诉讼法的一般原理，被上诉人对其主张依据的事实负有举证责任。然而，被上诉人仅对财产损失的金额提供了相应证据，而对上诉人中电建南京公司存在违约行为和由此导致其财产损失的因果关系并未提供证据加以证明。上诉人作为原审被告，不但举证证明了其按照《前期物业服务合同》的约定履行了合同义务，定时对排水管道进行了清扫疏通，无任何违约行为；同时，上诉人还提出证据证明下水管道堵塞现象出现的真正原因：根据对堵塞物的探明，污水上溢现象的出现是由于装修垃圾进入下水道导致的水泥凝结堵塞共用排水管道所致，含被上诉人在内的房屋所在楼栋的16家业主在房屋交付之后陆续对房屋进行了装修，更有8家业主在两次污水上溢现象出现期间持续进行装修，显然，该装修垃圾进入并堵塞公用排水管道系不文明装修行为所致，而非被上诉入主张的上诉人中电建南京公司违约行为所致。一审法院在判决中提出“案涉房屋两次因共用下水道被堵塞造成污水上溢，导致原告刘创的财物在污水中浸泡而受损，故被告中电建南京公司没有按照《前期物业服务合同》的约定全面履行义务，其行为构成违约，应对原告刘创的财产损失承担赔偿责任”。然而，根据《合同法》的法理，在合同关系中，违约责任的产生应以违约事实的存在和违约行为的认定为前提，而不是进行反向推理，认为只要存在财产损失就存在违约行为，就能将所有非己方导致的财产损失直接归责于合同相对方。违约责任的认定应属于建立在违约事实判断之后的责任归属问题，而不应该成为不符合法律适用规则的推理结果。逻辑推理是一份合法合理的判决必备的内在基础。如果本案属于一般侵权责任纠纷引发的损害赔偿之诉，损害赔偿责任产生的逻辑在于：原告方利益受损，查找出侵权人，侵权行为人因过错侵害他人民事权益，根据侵权责任法的规定要求承担侵权责任。即，侵权责任的产生应该具备损害事实、违法行为、因果关系和过错四个要件。而违约责任纠纷的逻辑在于：违约方未依据《前期物业服务合同》的约定提供维修等物业服务，违约行为给合同相对方造成损失，违约方因此应根据合同承担违约责任。二、上诉人中电建南京公司不存在违约行为，一审判决武断认定上诉人中电建南京公司违约属于事实认定错误。上诉人中电建南京公司系被上诉人所购买的房屋商品房项目地产公司选聘的前期物业服务企业，上诉人中电建南京公司与被上诉人基于《前期物业服务合同》形成了物业服务法律关系。在房屋交付后，被上诉人申请对其房屋进行装修。其后，该楼栋至少15家住户均陆续开始对房屋进行装修。部分业主的房屋在装修过程中出现将装修垃圾等废物倒入管道的情形，上诉人中电建南京公司发现后及时对该问题进行了提示。2017年6月16日，被上诉人房屋内马桶和洗脸盆下水道出现污水上溢现象，上诉人中电建南京公司经得知后立即安排人员进行了维修，经维修，污水上溢问题得到解决。2017年7月3日，上诉人中电建南京公司的工作人员在巡查过程中发现被上诉人房屋内马桶和洗脸盆下水道再次出现污水上溢现象，并立即通知了在别处居住的被上诉人并准备协助处理该情况，但被上诉人不予配合，坚持要等警察到场录像之后方才要求解决，拖延时间长达3个小时之久，导致被上诉人的财物受到了严重浸泡。经房地产公司查明，该楼栋的公用下水管道内被巨大的水泥块堵塞，并因此导致了上述溢水现象的出现。后来，房地产公司集中对该楼栋的公共下水管道进行了更换，该问题得到了解决。一审法院无视上诉人中电建南京公司已经如约履行合同义务的事实，依据上诉人中电建南京公司和被上诉人之间存在合同关系和被上诉人财产损失的事实认定上诉人中电建南京公司违约属于明显的事实认定错误，一审法院武断认定上诉人中电建南京公司存在违约行为是错误的。三、被上诉人财产损失的产生非因上诉人中电建南京公司行为导致，一审法院判决上诉人对被上诉人的财产损失、租金损失和评估费承担赔偿责任无事实和法律依据，一审所判上诉人中电建南京公司承担的违约责任远远高于其所收取的物业费及其履行物业服务合同的商业预期，违反了权责利相一致和公平原则。如上所述，上诉人中电建南京公司不存在违约行为，不应对被上诉人的财产损失、租金损失和评估费承担责任，一审法院判决上诉人中电建南京公司承担责任无事实和法律依据。同时，值得注意的是，被上诉人一方在第二次污水上溢现象出现时，拒绝上诉人中电建南京公司配合其及时对问题进行解决，坚持等到警察到场，其拒绝及时解救自己财物的行为直接导致了自身损失的扩大。根据《合同法》第一百一十九条，被上诉人不得对扩大的损失要求赔偿。一审法院即使认定上诉人对被上诉人的损失承担责任，亦不应要求其对全部损失承担责任，一审法院在错误认定事实的同时，法律适用亦存在错误。另外，物业公司对业主承担的仅是物业服务责任，所收取的物业服务费用每月仅100多元，服务内容有秩序维护、绿化、保洁、公共设施维护等多项内容，而一审法院将物业公司的责任扩大到业主租房等全部损失达十几万元，不仅超出了订立物业合同时物业公司所能合理预测的范围，亦违反了权责利相一致和公平原则。四、补充如下：1.2017年6月16日和2017年7月3日被上诉人房屋内的两次堵塞现象是两个不同的事件，原因也不同。6月16日是户主专属部分堵塞，7月3日那次经过最终勘察，证明是公共部位堵塞。一审法院在查明部分认定两次都是公共部分堵塞，上诉人不予认可。2.南京市建筑安装工程质量监督站的工作人员对堵塞现象分析，提到几点堵塞原因，包括下水管的管材选择、管零件配置是否合理、施工过程是否规范、有无建筑杂物落入、弯头弯曲半径等是否到位、业主装修过程中是否有建筑垃圾进入管道，没有任何一种原因是上诉人合同义务履行原因导致。3.一审判决认定事实中说是因与被告方协商未果，这个说法不准确。被上诉人在事件发生之后，首先找的责任人是开发商，他们对媒体进行披露的时候，也都是主张开发商的责任。4.上诉人均向业主收取了装修管理费304.92元，不能自行清理垃圾的业主收取了数额不等的拆墙、垃圾清运费，这个描述也是不正确的。根据装修管理服务协议，上诉人向业主收取装修管理费、垃圾清运费都是双方协商选择的结果。是根据房屋的面积，还有一些具体情形确定的。根据这个协议，清运垃圾是要求业主将建筑垃圾从他们室内运送到小区指定的装修垃圾集中点，然后由上诉人负责清运到政府指定的垃圾场。装修期间签署的装修管理服务协议，主要是规范业主的文明施工，对施工人员的进出、施工时间等进行管理。业主和上诉人之间因装修管理服务协议产生的合同关系和物业服务合同是两个合同关系。物业公司对装修人的约束主要是要求文明施工，物业公司不是行政管理主体，不可能是直接干涉业主或是装修人的具体装修情况，也不可能杜绝不文明的装修行为。所以因为其他业主不文明的装修行为，导致业主的一些财产损失，应该是物权法的相邻关系或是侵权法上的侵权责任。这种法律关系调整跟物业管理服务协议或物业服务合同是没有关系的。5.被上诉人主张的租房费用不是上诉人前期物业服务合同可预见到的损失。刘创辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人存在违约行为，根据前期物业服务合同第二条约定，上诉人提供前期物业管理服务的内容包括：物业共用设施设备的日常运行和维修养护。第二十九条约定了公共排污管道属于物业共用设施设备。此两条约定明确了上诉人对公用排污管道有维修养护之约定义务，而本案正是由于上诉人未尽该约定义务，未对公共排污管道进行及时有效之疏通、养护，才导致被上诉人家中因污水倒灌遭受巨大损失。上诉人的违约行为还具体体现在以下几个方面：第一，被上诉人家中分别于2017年6月16日、7月3日发生两次污水倒灌事实，两次间隔时间仅半个月。正是由于上诉人在第一次发生时未进行有效疏通，事后也未对此类事件引起重视，保持管道的畅通，才再次造成了事件重演。第二，上诉人在7月3日第二次发生倒灌事件通知被上诉人时，污水已经漫到了电梯口，此时被上诉人家中早已全部被淹，上诉人正常应当有专人负责巡视楼道安全，但在事故事件发生时，上诉人并未及时发现并通知。现上诉人自身有过错，反而称被上诉人因为报警的时间造成了损失的扩大，此说法严重不符事实。第三，上诉人向全体装修业主收取了装修管理费及拆墙垃圾清运费。该费用顾名思义是针对装修期间物业公司加强管理，提供装修期间额外服务，所收取的费用。既收取了费用就应当承担更多的责任。这才是权、责、利统一的体现。但上诉人连基本物业管理义务都未尽到，更未尽到装修期间特别管理义务。上诉人在一栋楼能收取到的仅就装修期间特别费用的数额便相当可观，却仅想承担几百元的责任，这样的理解权责利统一实在不符逻辑，也完全没有作为企业该有的责任心。二、上诉人一直强调公共排污管道系楼上业主使用不当所致，但被上诉人认为上诉人这一说法缺乏证据，真实性无法予以认可。事发当时维修现场均是上诉人私下进行，维修过程均未通知被上诉人到场，最后也未告知被上诉人维修方案。其次，即使上诉人这一说法成立，仍不能免除上诉人赔偿责任。由于上诉人收取了全体业主的装修期间管理费用，则应当加强管理，并承担因管理不力带来的后果。三、关于损失，被上诉人屋内的装饰装修等损失均经过专业的鉴定机构鉴定确定；租金损失，系因房屋倒灌事件造成无法居住，所直接产生的租房费用。该部分费用在合理预见的范围之内，其实被上诉人因此事所遭受的损失远不止法院判决支持的数额。被上诉人因上诉人拒绝赔偿转而诉讼所产生的律师费就有25000元整，虽没有法律依据支持，但却也是被上诉人实实在在的损失。刘创向一审法院起诉请求：请求判令原审被告赔偿刘创财产损失250000元，赔偿在外租房租金损失暂定36000元（从2017年7月1日起至2018年4月1日，暂定8个月，按4500元/月计算），承担律师费用20000元，本案的诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：2015年10月25日，刘创与案外人南京中水电星湖湾房地产有限公司（以下简称中水电房地产公司）签订了《商品房预售合同》，购买了位于栖霞区建筑面积为87.06平方米的房屋。在《商品房预售合同》的附件中有中水电房地产公司与中电建南京公司签订的《前期物业服务合同》及中水电房地产公司与刘创签订的《临时管理规约》。刘创接收案涉房屋后，于2017年1月8日对案涉房屋进行了装修，装修期自2017年1月8日至2017年4月7日，并与中电建南京公司签订了《装修管理服务协议》，向中电建南京公司交纳了装修管理费304.15元及拆墙垃圾清运费259.2元。2017年4月26日，刘创办理了案涉房屋的不动产权证书，在不动产权证书中案涉房屋的坐落登记为栖霞区。2017年6月16日，案涉房屋卫生间内的马桶及洗脸盆下水道因共用下水道堵塞造成污水上溢。刘创即通知中电建南京公司进行了维修。2017年7月3日，案涉房屋卫生间内的马桶及洗脸盆下水道再次因共用下水道堵塞造成污水上溢，导致房屋内的地板、沙发、墙纸、家具等物品在污水中浸泡，造成财产损失。因与原审被告方协商处理未果，故刘创将中水电房地产公司及中电建南京公司、中电建公司诉至法院，要求处理。一审审理中，刘创申请对其财产损失价值进行鉴定，2018年3月10日，经南京中信资产评估有限公司评估，刘创的财产损失价值为106109.33元。刘创为此支付了评估费11750元。庭审中，刘创根据前期物业服务合同，主张中电建南京公司、中电建公司未尽到合同义务，应承担民事责任，并撤回了对中水电房地产公司的起诉，同时将其诉讼请求变更为判令中电建南京公司、中电建公司赔偿因违反物业服务合同的规定造成的财产损失106109.33元，赔偿其自2017年7月1日至2018年8月1日在外租房费用58500元（13个月×4500元/月）。刘创表示从2017年6月16日及7月3日发生两次因公共排污管道堵塞导致家中大面积被污水浸泡，中电建南京公司、中电建公司和其之间系物业服务合同关系，双方签订了物业服务合同，其中约定了物业公司对小区物业公共部分有管理、维修义务，而中电建南京公司、中电建公司并未履行合同义务，导致其财产损失，中电建南京公司、中电建公司作为物业公司应当承担责任；物业公司对每位业主都会收取装修管理费，因此物业公司应该具有更多的管理义务；本案是合同关系而造成的赔偿，就对损害发生的原因没有必要进行查实；其财产的直接损失已经由鉴定部门鉴定，其无法居住案涉房屋在外租房居住也是一种损失，该损失与中电建南京公司、中电建公司不履行义务的行为存在间接的因果关系，至于有关的租金和期限，请求法院酌情考虑。中电建南京公司、中电建公司认为刘创明确了诉求是基于合同产生的纠纷，其对物业公共部位的维修和养护的合同义务就是对公共部分出现了需要维修的由其去维修；当刘创家中漫水向其提出报修时，其也积极履行了义务，第二次漫水的时候是其发现了问题，提醒了刘创，中电建南京公司、中电建公司已经履行了相关义务。刘创将物业公司的义务扩大到下水道的疏通，超出了物业公司的范围，物业公司也做不到对公共管道的管理；在本案中刘创明确了是合同的违约之诉，在物业合同订立的时候，其是不可能预见到刘创主张的租金损失，在违约之诉的诉求之下，该诉请不应支持，故请求驳回刘创的诉讼请求。因双方各持己见，以致调解不能。另查明，中电建南京公司在海赋尚城A02栋二单元的业主装修房屋时，均向业主收取了装修管理费304.92元；对于不能自行清理垃圾的业主收取了数额不等的拆墙垃圾清运费。2016年8月12日，刘创的家人与案外人张晓梅签订了房屋租赁合同，承租了南京市鼓楼区幕府西路33号金域中央14幢一单元302室、建筑面积为135.94平方米的房屋，月租金为4500元，租赁期限为2016年8月12日至2017年8月11日。2017年8月10日，刘创与张晓梅签订了房屋租赁合同，继续承租了南京市鼓楼区幕府西路33号金域中央14幢一单元302室、建筑面积为135.94平方米的房屋，月租金为4800元，租赁期限为2017年8月12日至2018年8月11日。经法院查询，海赋尚城中，与刘创类似的房屋月租金在2200元至2500元之间。再查明，在《前期物业服务合同》的第二条约定：“在物业管理区域内，乙方（中电建南京公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修养护；2.物业共用设施设备的日常运行和维修养护……”。第二十九条约定；共用设施设备是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。上述事实，有当事人的陈述、不动产权证、南京市商品房预售合同、《前期物业服务合同》、情况说明及污水照片、房屋租赁合同、视频录像光盘、现场照片、建筑工程施工质量验收资料、工程质量竣工验收记录、建筑工程竣工验收备案表、海赋尚城项目物业接管移交单、牌号编排证明、南京市建筑工程质量保修书，住宅质量保修说明，商品房移交书及验房单，案涉房屋下水管道疏通照片及视频，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司检测报告，案涉房屋给排水设计图、临时管理规约、排水管网巡检记录、装修注意事项、装修管理服务协议案涉房屋装修装饰申请表及以上部分楼层装修装饰申请表、装修巡查表，资产评估报告书、庭审、质证笔录等证据在卷证实。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中水电房地产公司和中电建南京公司就海赋尚城小区前期物业管理服务所签订的《前期物业服务合同》合法有效。《前期物业服务合同》作为南京市商品房预售合同的附件之一，对海赋尚城小区的业主也产生法律效力。刘创在本案审理过程中，明确表示以物业服务合同法律关系主张权利。根据《前期物业服务合同》的约定，中电建南京公司对海赋尚城小区提供的前期物业管理服务包括了对物业共用设施设备的日常运行和维修养护等，而合同第二十九条约定了共用设施设备是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水道、落水管等，且中电建南京公司在海赋尚城A02栋二单元的业主装修房屋时，均向业主收取了装修管理费并对不能自行清理垃圾的业主收取了数额不等的拆墙垃圾清运费，因此，中电建南京公司应当按照《前期物业服务合同》的约定全面履行自己的义务，包括对由全体业主共同拥有的上下水道维修养护及海赋尚城的业主在装修房屋时，对业主的装修行为进行监督、管理。但案涉房屋两次因共用下水道堵塞造成污水上溢，导致刘创的财产在污水中浸泡而受损，故中电建南京公司没有按照《前期物业服务合同》的约定全面履行义务，其行为构成违约，应对刘创的财产损失承担赔偿责任。中电建南京公司系中电建公司的分支机构，根据相关法律规定，中电建公司应对中电建南京公司所确定的赔偿义务承担补充清偿责任。刘创的损失经南京中信资产评估有限公司评估，其财产损失价值为106109.33元，刘创为此支付了评估费11750元，中电建南京公司对此应予以赔偿。刘创因房屋受到污水浸泡，在外租房居住而支付的房屋租金是其直接损失，中电建南京公司在与中水电房地产公司签订的《前期物业服务合同》时应当预见可能造成该项损失；对于刘创主张在外租赁房屋的损失，法院参照查询的海赋尚城中与刘创类似的房屋租赁价格，结合刘创两次房屋租赁合同的期限、装修时间及修复期间，酌情认定刘创在外租赁房屋期限从2017年8月12日至2018年4月11日，计8个月，以每月房屋租金2350元计算，租赁房屋租金损失为18800元，中电建南京公司对刘创该损失应予赔偿。中电建南京公司、中电建公司抗辩已经履行了相关义务，证据不足；中电建南京公司、中电建公司主张刘创将物业公司的义务扩大到下水道的疏通，超出了物业公司的范围，且在物业合同订立的时候，不可能预见到刘创主张的租金损失，无法律依据，所以，法院对中电建南京公司、中电建公司的上述抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，一审法院作出判决：一、中电建物业管理有限公司南京公司于判决生效后十日内赔偿刘创各项财产损失合计人民币136659.33元（含评估费11750元）；二、中电建物业管理有限公司对中电建物业管理有限公司南京公司所确定的给付义务承担补充清偿责任。二审中，当事人均未提供新的证据。一审庭审中，对于法庭向中电建南京公司询问：2017年6月16日，刘创案涉房屋第一次漫水后，中电建南京公司是否告知刘创公共排污管道堵塞已经疏通？中电建南京公司答复：在2017年6月17日进行了疏通，公共管道里有水泥块和塑料袋。法庭询问：这次疏通是否将管道堵塞全部疏通完毕？中电建南京公司答复：是的。二审中，中电建南京公司提交书面情况说明，主要内容为：2017年6月16日和7月3日两次污水上溢堵塞部位不同，6月16日发生的溢水，是因被上诉人自己家中管道堵塞，属于户主专属部分堵塞；7月3日发生的溢水，堵塞部位为被上诉人与其他业主共用部位，是隐蔽工程。上诉人一审的陈述与经维修发现6月16日溢水的原因是被上诉人专属部分堵塞的事实没有冲突：被上诉人家中下水发生溢水现象是结果，而维修开始时根本不知道哪个部位出现堵塞，操作的流程是疏通业主家中专属部分和室外地下管井，经疏通被上诉人家中管道发现其家中下水畅通后，又在被上诉人家放水时检查了室外下水井，以查看下水是否顺利排出，在检查下水井时，发现公共管道里流下的下水中有水泥块和塑料袋；而7月3日溢水后维修发现堵塞的原因是隐蔽工程，所以才开挖了一楼的地面下方的隐蔽工程主管道。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.中电建南京公司对于刘创本案所主张的损失应否承担赔偿责任；2.一审法院认定的损失项目及数额是否有依据。关于争议焦点一，即中电建南京公司对于刘创本案所主张的损失应否承担赔偿责任的问题。首先，导致刘创本案所主张的损失产生原因是案涉房屋卫生间内的马桶及洗脸盆下水道污水上溢。根据一审法院查明的事实，2017年6月16日、7月3日两次污水上溢均因共用下水道堵塞造成。上诉人二审中对2017年6月16日污水上溢原因提出异议。结合中电建南京公司一审中就该事实的陈述及上诉人二审中提交的书面说明，本院认为，中电建南京公司一审中的陈述清楚明确，上诉人二审中主张2017年6月16日污水上溢原因系刘创专属部分管道堵塞造成，缺乏依据，本院不予采信。其次，中水电房地产公司和中电建南京公司就海赋尚城小区前期物业管理服务所签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据《前期物业服务合同》的约定，由全体业主共同拥有的上下水道、落水管属于中电建南京公司负责日常运行和维修养护义务的共用设施设备。因共用下水道堵塞造成损害，刘创有权要求中电建南京公司依据前述合同承担违约责任。再次，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。案涉损失发生系共用下水道堵塞造成，而共用下水道堵塞是否存在第三人原因导致，均不影响中电建南京公司根据《前期物业服务合同》的约定承担违约责任。最后，关于上诉人主张刘创在第二次污水上溢现象出现时坚持报警，拒绝及时解救自己财物的行为导致了损失的扩大，本院认为，刘创在损失发生情况下采取报警、固定证据等相关措施并无不当，对上诉人此项主张不予支持。综上，对于案涉房屋因共用下水道堵塞造成污水上溢导致刘创的损失，中电建南京公司应当承担赔偿责任。关于争议焦点二，即一审法院认定的损失项目及数额是否有依据。刘创的财产损失经南京中信资产评估有限公司评估，一审法院据此认定该项损失依据充分，本院亦予以认定。刘创还主张因房屋受到污水浸泡，在外租房居住而支付的房屋租金，本院认为，污水上溢造成案涉房屋财产损失及一定期间内无法使用，刘创主张的租金损失与污水上溢存在直接关联，一审法院对租金标准及相应期间的认定并无不当，本院予以维持。上诉人主张租金损失超出其订立物业合同时所能预见的范围，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中电建南京公司、中电建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3033元，由中电建物业管理有限公司南京分公司、中电建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年十二月十八日书记员  戴 苗