四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终16421号 上诉人（原审被告）：赵玉书，女，汉族，1941年12月19日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：史飞江，四川履正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田炳林，男，1940年1月2日出生，住四川省成都市青羊区。系赵玉书丈夫。 被上诉人（原审原告）：陈东风，男，汉族，1963年8月28日出生，住西藏自治区拉萨市城关区。 被上诉人（原审原告）：刘牡英，女，汉族，1965年5月17日出生，住四川省成都高新区。 原审被告:向军，男，汉族，1965年9月16日出生，住重庆市丰都县。 原审第三人：成都泰顺物业管理经营有限公司。住所地：四川省成都市武侯区永顺路******。 法定代表人：符新蓉。 委托诉讼代理人：马发富，男，汉族，1959年9月26日出生，住四川省荣县，系成都泰顺物业管理经营有限公司工作人员。 上诉人赵玉书因与被上诉人陈东风、刘牡英、原审被告向军、原审第三人成都泰顺物业管理经营有限公司（以下简称泰顺物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 赵玉书上诉请求：1、请求撤销一审民事判决书，驳回陈东风、刘牡英的一审诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由陈东风、刘牡英承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人2015年租赁了高新商贸中心的营业房用于经营茶楼。从2016年6月份，当地贴出了房屋模拟搬迁公告，规定模拟搬迁实施期限，赵玉书所租赁的营业房属于该规划拆迁区域内。因赵玉书当初谈租赁营业房时，成都高新商贸中心管委会承诺至少保证租赁期限内为五年。因此赵玉书为了更好的经营茶楼，投入了大量的金钱用于茶楼装修。现在才经营一年就被通知要拆迁，如果拆迁将导致茶楼无法经营，赵玉书将因为装修费用和停止营业造成巨大损失。因此赵玉书多次与陈东风、刘牡英协商关于拆迁赔偿的相关事宜，陈东风、刘牡英在这期间也签订了房屋模拟拆迁补偿安置合同，赵玉书要求按照拆迁政策对茶楼的装修费用、固定设备、电器损失和停止营业的损失等进行协商赔偿，同时这期间该拆迁区域内已经在大量打围，严重影响了赵玉书茶楼的正常经营，但双方多次协商后无法达成一致的意见，后陈东风、刘牡英起诉至一审法院。 在一审判决中，法庭已经查明了该茶楼属于房屋征地拆迁范围，因赵玉书与陈东风、刘牡英无法达成一致，至今未将房屋交付给拆迁方的情况。但判决中对于赵玉书是因为拆迁赔偿问题和陈东风、刘牡英发生的纠纷只字未提，这将严重损害赵玉书的合法权益。正如赵玉书前面所述，本案并非单纯的房屋租赁纠纷，而是房屋拆迁补偿纠纷。其次一审判决中认定双方的书面合同于2017年5月28日到期后，双方的房屋租赁关系转变为不定期租赁合同关系，同时认定陈东风、刘牡英有权在合理期限前通知承租人就可以解除合同。然后根据商贸中心向赵玉书的代理人向军发送“解除通知书”的照片，据以认定陈东风、刘牡英已经履行了通知义务，双方的租赁合同于2017年9月30日解除，支持了陈东风、刘牡英要求赵玉书腾退房屋的诉求。一审判决中认定向军为上诉人的代理人，但向军与赵玉书只是朋友关系，当初出于帮忙目的进行了商务协调工作，也并未收取赵玉书任何报酬费用，向军不可能一直义务作为赵玉书代理人处理事情，并且向军后来也未取得赵玉书授权继续处理事务等，因此向军并非赵玉书合法的授权委托人。所以一审判决中认定商贸中心向赵玉书的代理人向军的手机发送“解除通知书”的照片，就被视为陈东风、刘牡英履行了通知义务，因为向军实质上并非是赵玉书的代理人，该送达行为无效，一审判决属于认定事实错误。 二、一审判决实用程序错误，剥夺了赵玉书的应诉抗辩权和依法参加一审诉讼的权利。一审判决中称赵玉书经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。事实是赵玉书从未得知已经被起诉，也根本未收到过人民法院的开庭传票，更别说其他作为被告理应领取的应诉通知书，诉讼权利义务告知书后、举证通知书等相关诉讼文书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条：“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；受送达人是法人或者是其他组织的，应当由他的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向法院指定代收人的，送交代收人签收。”同时一审法院在并未实际通知到赵玉书，赵玉书未收到法院传票的情况下，一审法院就认定赵玉书是经合法传唤无正当理由未到庭，进行了缺席审理，属于严重违反民事诉讼法程序的行为，剥夺了赵玉书依法享受的应诉抗辩权和举证权利。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。”一审判决下来后，赵玉书也从未收到该判决书，差点剥夺了赵玉书通过正常渠道进行依法维权的上诉权利。赵玉书因为身体原因一直在医院住院治疗，丈夫也在医院长期陪护，赵玉书已经没有自理能力，神智也不清楚，已没有民事行为能力。直至赵玉书的丈夫回家拿东西，发现贴在门上的一审判决书。才得知已被起诉，还被缺席审理判决。因此一审法院未依法通知赵玉书领取一审判决书的行为，属于严重违反民事诉讼法程序的行为。综上，一审法院在赵玉书不知情的情况下，认定赵玉书经合法传唤无正当理由未到庭，缺席审理并在事实认定错误的情况下，判决赵玉书承担相应责任。属于认定事实错误和适用程序错误，请求法院依法公正判决。 陈东风、刘牡英辩称：1、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回其全部上诉请求，维持原判。2、关于一审判决认定事实错误。赵玉书在上诉事实和理由论述中歪曲事实，把租赁合同纠纷说成是房屋拆迁补偿纠纷，实际是双方租赁合同期限为2017年5月28日截止，在此期间段内商贸中心的模拟搬迁尚处于征集业主意见阶段，是否搬迁没有定论。同时，双方合同第8条：“本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约。因政府统一拆迁甲方房屋时，一方应予配合。本合同亦自然终止，甲方不另承担责任”，明确约定了赵玉书在其租赁房屋拆迁时的利益范围，提示了租赁风险。而按照高新区芳草街街道办事处《成都高新区神仙树北路农贸市场改造项目模拟搬迁补偿安置方案》规定，方案涉及的各项补偿、补贴、奖励均直接给付产权人，与租赁人无关。况且赵玉书在2017年5月13日以后就拒绝缴纳房租费用，按双方合同第三条第二款“乙方延期缴费超过10天时，视乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序”的约定，赵玉书已经违约，合同应该终止解除。为此，从2017年5月份起，陈东风、刘牡英和其他出租人不断催促赵玉书履行合同义务，将租赁费用付清后请退房屋。但赵玉书要么置之不理，要么无理纠缠，恶意拖延占用陈东风、刘牡英的房屋，致使陈东风、刘牡英的房屋至今不能收回，极大的侵害了陈东风、刘牡英的利益。由此可见，陈东风、刘牡英与赵玉书之间的纠纷完全由于赵玉书不履行合同义务造成的，与搬迁没有关联。向军的代理人身份问题。赵玉书向向军出具的委托书注明了“由向军代我办理怡然居棋牌室（注：赵玉书在工商登记的租赁经营场所名称）所有的手续和法律文书”，在陈东风、刘牡英及其他出租人和陈东风、刘牡英的受委托人与赵玉书的多次联系、协商中，一直是赵玉书的代理人向军出面，向军也从来没有推脱过说自己已经不具备代理人身份。现在赵玉书却提出“向军实质上并非赵玉书的代理人”没有事实依据，是无理狡辩。3、陈东风、刘牡英在2018年1月份一审法院起诉赵玉书后，一审法院17法庭用了大量时间和精力联系赵玉书、向高新区芳草街街道办事处、高新商贸中心市场调查取证相关事实、核实有关政策规定，到2018年5月4日才第一次开庭审理，之后到8月14日才审理终结。在判决书中，法庭罗列了大量事实，引用了具体的文件政策规定，依据相关法律法规作出裁决，充分体现了判决结论的客观性、公正性、法理性。由此可见，一审是严谨、慎重的。综上所述，陈东风、刘牡英认为，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回赵玉书全部上诉请求，维持原判。 泰顺物业公司述称：赵玉书提出的相关合同期限应当以合同载明的为准，请求二审法院驳回赵玉书的上诉请求，维持原判。 向军未发表陈述意见。 陈东风、刘牡英向一审法院起诉请求：1、依法判定向军、赵玉书停止对高新商贸中心A214号营业房的违法占用行为，归还本属于陈东风、刘牡英的营业房；2、依法判定向军、赵玉书共同支付：⑴在高新商贸中心A214号营业房合同租用期间即2017年5月14日至5月28日的租金642.5元；⑵违法占用期间即2017年5月29日至2018年3月28日的租金损失补偿金12850元；⑶合同违约金2000元；3、向军、赵玉书就本案的违法行为向陈东风、刘牡英公开道歉。 一审法院认定事实：2012年1月，刘牡英（甲方，委托方）与成都高新商贸中心（乙方，受托方）签订了《房屋租赁管理委托协议》约定：1、甲方将自己位于成都高新商贸中心A幢2楼214号营业房委托给乙方，以乙方名义统一招商出租，委托期限为5年，从2012年4月至2017年4月；2、甲方同意第一年每月租金为720元，一次性收取租金的时间不少于三个月；3、委托租赁期间，如承租人因故停租，乙方应及时通知甲方，本房未出租或者停租后，甲方不能向乙方要求支付本房租金；4、本房出租后，由承租方向乙方支付不超过本房租金10%的代理租赁手续费，甲方不承担委托费用；5、本房出租期间耗用的物管费、水电费及其它费用由乙方向承租人收取。 2012年6月5日，赵玉书（乙方）与成都高新商贸中心（甲方）签订了《商品交易市场入市经营合同》约定：1、乙方租赁A栋214号营业房，面积29.55㎡，并按甲乙双方约定进入高新商贸中心市场从事经营活动，在该份合同中同时出租的还有其他案外人所有的房屋：A212，A213，A215，A216，A217，A228；2、租赁期限5年，从2012年5月29日至2017年5月28日，本房屋在本合同期内，只供乙方独立使用，甲乙双方都不得将本房让渡给第三方使用；3、第一年租金4860元/月，物管费925元/月，垃圾处置费每月115元，乙方每3个月交一次；第一次交费于合同签字当日交纳，第二次于上次费用到期前5天内交清，以后以此类推；4、乙方延期交费超过10天时，视为乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序；5、本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任；6、一方中途违约时，应支付对方相当于保证金50%的违约金，终止本合同。合同尾部乙方签字处由赵玉书签字，并留存代理人向军的电话。合同签订后，双方依约履行了合同。由于此份合同中涉及不仅仅是刘牡英、陈东风的房屋，因赵玉书将租赁房屋用作茶楼，故同时承租了2楼的7间商铺。根据商贸中心出具的铺面租金、费用执行清单，可知本案案涉的房屋A214号，每月租金为1163元。同时，赵玉书为承租7间商铺支付了保证金14000元，均摊到每户为2000元。在签订《商品交易市场入市经营合同》时，赵玉书向向军出具了委托书，委托向军代为办理怡然居棋牌室的所有手续和法律文书。 赵玉书一直按约履行合同至2017年5月，之后便未按时交纳租金，到2017年6月，赵玉书交纳了截止2017年5月13日的租金。此后赵玉书便未缴纳房租。 因赵玉书一直未缴纳租金，2017年9月20日，成都商贸中心向赵玉书、向军发出了《商品交易市场入市经营合同》期满解除的通知书，大致内容为：因双方合同已于2017年5月28日期满自然解除，你自2017年5月14日起就不交纳租赁等费用。现通知你在2017年9月30日前，交清拖欠的租赁费等费用，将房屋恢复原状后退还我方。2017年9月21日，商贸中心工作人员将上述通知书通过拍照的方式发到向军的手机上。 原审法院另查明以下事实： 1、2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围；2016年7月10日，经成都市公证处现场公证，由业主在动迁会上抽选了评估机构、测绘机构，并于7月18日至8月18日进行公示。 2、2016年11月12日，成都高新区芳草街街道办事处公布实施了《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，方案中涉及房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。 3、2017年7月17日，高新区规划建设局和芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，本模拟拆迁项目已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同自即日起生效。 4、2017年11月8日，成都高新区芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，符合方案规定的协议生效标准。该项目于2017年11月1日开始收房，请各位业主尽快到旧城改造办公室交付房屋。 5、根据成都市城乡房产管理局《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》第十一条规定，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议。截止2018年5月24日，模拟搬迁协议签约率尚未达到100%，尚有6家未签约。成都高新区芳草街街道办事处正在履行房屋征收决定申请程序。 6、签订模拟搬迁协议的业主已经将房产证交给旧城改造办公室，现上述房产证尚未注销。 7、成都高新区芳草街街道办事处与规建部门尚未发出通知明确最后收房时间。 原审法院再查明以下事实： 1、案涉房屋因陈东风、刘牡英与向军、赵玉书无法达成一致，至今未将案涉房屋交付给拆迁方，因此，陈东风、刘牡英至今未取得安置补偿款。 2、成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下属部门，负责管理神仙树北路商贸中心物业项目。 3、赵玉书与成都高新商贸中心签订的《商品交易市场入市经营合同》一式两份，因此份合同涉及的业主有7家，故在合同第一条：“乙方租赁以下营业房……”中下划线部分为空白，无具体业主名字。 原审法院认为，本案争议的焦点在于：1、陈东风、刘牡英是否合同关系中的相对人，是否为原审适格的原告，向军是否是合同的相对方；2、合同终止的原因以及时间；3、赵玉书是否应当支付违约金。 一、陈东风、刘牡英是否为合同关系中的相对人 对于合同中没有写明真正的业主，原审法院认为，虽然合同之中甲方为“成都高新商贸中心”，根据庭审查明的事实，成都高新商贸中心为泰顺物业公司下设部门，因此，其签订主体应该为泰顺物业公司，合同之中第一条：“乙方租赁以下营业房……”，虽业主名字部分为空白，但其后双方合同期满，陈东风、刘牡英表示要收回房屋，泰顺物业公司无法向陈东风、刘牡英履行返还房屋的义务，即向陈东风、刘牡英披露了承租人信息，按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……”，受托人泰顺物业公司因第三人赵玉书不腾退房屋而不能向陈东风、刘牡英返还房屋时，向陈东风、刘牡英披露第三人赵玉书，陈东风、刘牡英作为委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，所以，陈东风、刘牡英有权在本案之中提起诉讼主张权利，故陈东风、刘牡英作为原审原告诉讼主体是适格的。 另，关于向军的身份，《商品交易市场入市经营合同》的签订双方是商贸中心和赵玉书，根据赵玉书向向军出具的委托书，可知向军只是接受赵玉书的委托，代赵玉书承租涉案的房屋，因此，本案的承租方是赵玉书，向军只是代理人。陈东风、刘牡英要求向军承担连带责任，应该举证证明向军在代理行为中存在过错，而目前陈东风、刘牡英无法证明。因此本案的合同相对方是赵玉书。对于陈东风、刘牡英要求向军承担责任的主张不予支持。 二、合同终止的原因以及时间 2017年5月28日双方书面合同到期后，双方未续签书面合同。赵玉书继续使用房屋但未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方之间从2017年5月29日起转变为不定期租赁合同关系，合同内容继续有效，又根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，在泰顺物业公司向陈东风、刘牡英披露赵玉书后，陈东风、刘牡英可以行使合同之中“甲方”对赵玉书的权利。 其次，双方之间从2017年5月29日起由固定期限租赁合同转变为不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，陈东风、刘牡英有权随时解除合同，只需在合理期限之前通知承租人。因此商贸中心在2017年9月21日向赵玉书的代理人向军的手机发出“解除通知书”的照片，通知赵玉书解除不定期租赁合同，限期其在2017年9月30日前搬离，因此，双方的租赁合同于2017年9月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于陈东风、刘牡英要求赵玉书腾退案涉房屋的诉请予以支持。至于向军提出抗辩称，其不是合同相对方，商贸中心向其发送的解除通知短信不能达到送达的目的，原审法院认为，根据赵玉书给向军出具的委托书，向军有权处理案涉房屋的租赁事宜并且该委托书未明确约定委托截止时限，以及向军一直作为案涉商铺的联系人与商贸中心联系的事实，因此原审法院认定向军仍然为赵玉书处理案涉房屋租赁事宜的受托人，商贸中心发出的解除通知短信视为到达了赵玉书，对于向军的抗辩不予采纳。 关于租金，陈东风、刘牡英主张的期间包括2017年5月14日至5月28日的租金以及2017年5月29日至2018年3月28日的租金损失12850元，但是合同在2017年9月30日便解除，解除以后，赵玉书继续占用房屋，应支付相应的费用，因此，2017年5月14日至9月30日的部分为租金，从10月1日至2018年3月28日的为房屋占有使用费，对于租金及费用标准，根据费用清单显示的为每月1163元，原审法院予以确认。 三、赵玉书是否应当支付违约金 因双方的合同在2017年5月28日到期，而赵玉书在此之前便未按时支付2017年5月的租金，直到2017年6月才支付了5月的一半的租金，赵玉书的行为确属违约，因此根据合同第九条的约定，一方违约，应支付相当于保证金50%的违约金，因保证金每户为2000元，故违约金金额为1000元。故对于陈东风、刘牡英的此项诉请予以支持。 关于陈东风、刘牡英主张的让赵玉书、向军公开道歉，因本案为房屋租赁合同关系，双方合同也并未对此进行约定，故其提出的此项请求与本案不属于同一法律关系，原审法院不予处理。 据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵玉书于判决生效之日起十五日内向陈东风、刘牡英腾退位于成都市高新区神仙树北路商贸中心A幢214号的商业用房；二、赵玉书于判决生效之日起十五日内向陈东风、刘牡英支付2017年5月14日至9月30日的租金以及2017年10月1日至2018年3月28日的房屋占有使用费，均以1163元/月为标准进行计算；三、赵玉书于判决生效之日起十五日内向陈东风、刘牡英支付违约金1000元；四、驳回陈东风、刘牡英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案案件受理费减半收取25元，由赵玉书负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 赵玉书提交了以下证据：1.合同尾部落款时间注明为“2012年6月5日（原签时间）”、“2015年3月16日转签”的《商品交易市场入市经营合同》一份，赵玉书主张2015年3月才是赵玉书与高新商贸中心签订合同的时间；2.高新商贸中心出具的收据，拟证明赵玉书是2015年3月10日才缴纳了1.5万元保证金和6万余元的装修保证金，才正式接受房屋进行经营；3.高新区建设项目环境环保申报登记表、装修申请表、卫生许可证申请书、成都市疾病预防中心检测报告，拟以此证明赵玉书是2015年5月份才正式接受房屋，入场经营；4.三份收据，拟证明从2013年11月27日至2014年10月17日收到的租赁费均为该地方租赁台球室的租赁费。 陈东风、刘牡英发表质证意见称：对证据1不予质证，不清楚情况；对证据2的真实性无异议，但证明目的不清楚；对证据3、证据4不清楚情况。 泰顺物业公司发表质证意见称：对证据1的真实性无异议，合同履行过程中，租赁人中间有转租的情况，租赁的期限以原合同为准，2015年的合同与本案无关；对证据2的真实性、证明目的无异议；对证据3的真实性、证明目的无异议；对证据4的真实性无异议。 向军未发表质证意见。 本院经审查认为：因泰顺物业公司认可上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。 经二审审理查明：二审中，泰顺物业公司与赵玉书均确认：赵玉书于2015年3月16日经案外人也系原案涉房屋承租人介绍，与泰顺物业公司签订了《商品房交易市场入市经营合同》。 二审另查明：注明“2015年3月16日转签”的《商品房交易市场入市经营合同》，与落款时间为2012年6月5日的商品房交易市场入市经营合同》第二条关于租期的约定、第三条关于租金、物管费等项费用标准及交付时间等内容约定一致。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人赵玉书的上诉请求、被上诉人陈东风、刘牡英的答辩意见以及原审第三人泰顺物业公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：赵玉书是否应向陈东风、刘牡英腾退案涉房屋并支付相应租金、占用费及违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。赵玉书承租案涉房屋，则应当按照合同的约定支付租金、在未腾退的房屋期间应当支付相应的房屋占用费。根据本案二审查明的事实，赵玉书在2015年3月16日经案外人也系原案涉房屋承租人介绍，与泰顺物业公司签订了合同，该份合同与原承租人合同约定的租赁时间、租金等权利义务完全一致，故应当认定为赵玉书、泰顺物业公司均认可由赵玉书承接原案涉房屋租赁人的权利义务。在此情况下，赵玉书亦应当按照合同约定的时间、金额及时足额支付款项。但根据原审法院查明的事实，赵玉书至2017年5月后便未按时交纳租金，到2017年6月交纳了截止2017年5月13日的租金。此后赵玉书便未缴纳房租。在合同到期、且赵玉书仍未返还房屋的情况下，双方建立的系事实上的租赁合同关系。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 商贸中心2017年9月20日向赵玉书、向军发出了《商品交易市场入市经营合同》期满解除的通知书，解除了案涉合同。本院认为，商贸中心通知解除不定期租赁合同关系具有法律依据。案涉不定期租赁合同关系解除后，赵玉书即应当及时腾退房屋予以返还。原审法院判决赵玉书腾退案涉房屋正确，本院予以确认。 关于赵玉书上诉提出成都商贸中心对向军发出解除通知不能对其进行约束的问题。本院经审查认为，首先，赵玉书对向军出具了授权委托书，该委托书未明确约定委托截止时限，向军一直作为案涉商铺的联系人与成都商贸中心联系，赵玉书也未向成都商贸中心发出过解除向军的委托，且二审中赵玉书提交的“2015年3月16日转签”的《商品房交易市场入市经营合同》中，向军任在赵玉书的代表人处签字，故本院对其该项上诉理由不予以支持。 关于赵玉书上诉提出房屋拆迁补造成的影响、房屋拆迁款项的问题。本院经审查认为，首先，赵玉书在本案中未提交相应证据证明拆迁打围施工等对其造成的影响的具体事实；其次，在合同中，双方也未约定可据此拒绝返还房屋或减少租金价款，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于房屋拆迁补偿款的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，赵玉书在原审中并未提起反诉请求给与拆迁补偿款，故其该项主张本案二审不予处理。 关于赵玉书上诉提出其未收到一审法院送达开庭传票、原审审理程序违法的问题。经本院审查一审送达情况，认定原审法院依法向赵玉书进行了送达。 原审法院第一次系采取直接送达之方式，按照赵玉书身份证地址向其送达，但其地址为军事管理区，卫兵禁止法院工作人员进入，故送达未能完成，原审法院对该地址予以拍摄并填写了《法律文书送达情况登记表》对上述情况予以记载。赵玉书在二审中当庭确认该处系军事管理区，法院无法进入。 第二次送达系原审法院查询到赵玉书和其丈夫田炳林的其他住址后，向其直接送达。该次送达的文书包括了传票、应诉通知书、举证通知、起诉状副本、简易程序审理案件告知书。田炳林在送达回证上签字，并签署了《当事人送达地址确认书》、原审法院将送达回证与田炳林的身份证一并拍摄留存、对田炳林在送达回证上签字的情况进行拍摄留存于一审卷宗。在二审赵玉书中认可上述地址，但对于本院向其出示的送达回证、送达照片及记录等材料，其回复“记不清楚了”。 本院认为：原审法院审理本案采取简易程序，其送达符合最高人民法院《关于适用的解释》第二百六十一条之规定，故赵玉书的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费116元，由上诉人赵玉书负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月十八日 书记员 龙春光