贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0203民初3032号原告：徐某，女，2001年11月28日生，汉族，住贵州省六枝特区。法定代理人：伍某，系原告之母，女，1972年1月19日生，汉族，住贵州省六枝特区。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市人民中路**。法定代表人：毛威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李林茂，贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。原告徐某与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代理人伍某，被告源丰房开公司的委托诉讼代理人李林茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理房屋所有权证及土地使用证，办理水表开户；2.判决被告支付原告多收房款7220元。事实和理由：2010年，被告预售阳光花园小区商品房，原告看中被告预售房A幢1单元5层2号房（1-5-2A），被告宣传该房屋面积108.52平方米，约定单价2630元/平方米，总房款286000元。被告将该房屋房款、面积、平方单价、总价及相关费用制作成《住宅买卖计税（费）表》给原告签字确认。2010年11月1日，原告按住宅买卖计税（费）表项目先支付被告相关费用。被告房屋建成后，被告通知原告交回《住宅买卖计税（费）表》，原告为了防止被告销毁原始约定，便复印《住宅买卖计税（费）表》保存。房款交清后，被告将制定好的空白《商品房买卖合同》让原告签字后，以办理相关证件为由，将合同原件收回。现房屋虽交付使用，但权属证书至今未办理。经测量，建筑面积只有106平方米，比被告当初预售的建筑面积108.52平方米少2.52平方米，原告要求被告退还多收房款，被告以各种理由拒绝退款。被告源丰房开公司辩称，1、基于法律规定和当事人的约定，源丰房开公司对原告要求其办理房屋所有权证及土地使用证没有异议。2、原告提出的其他诉讼请求，无事实与法律依据，应当依法驳回。首先原告诉请要求将多收的房价款返还，没有事实法律依据，2011年11月29日源丰公司取得阳光花园小区A栋商品房的预售许可，本案原被告以住宅买卖计税表的方式开展对商品房的计价行为，显然是无效行为，在被告尚未取得预售许可权，双方以该表的形式对商品房进行计价明显违法。其次，本案双方签订的买卖合同合法有效，该合同中明确约定涉案商品房按套方式计算房价款，并且，该合同由双方向六枝特区房地产管理机关申请预告登记并备案，那么，被告早已将涉案房屋交付给原告，在双方进行备案时，原告也未对涉案商品房的面积与合同的面积持有异议，居于上述行为，双方签订的合同合法有效，现原告要求返还差房价款，没有事实法律依据，应当予以驳回。最后，原告的水表在被告向其交房时，事实上已经满足并达到原告正常使用水的权利和条件，因此，原告在诉请为其办理水表开户不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据《商品房买卖合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽系复印件，但该证据与物业管理服务协议、物业费收据、已生效的民事判决书相互印证，证明原告向被告购买的“阳光花园”A幢1单元5层2号（1-5-2A）房屋系按建筑面积计价，并不是按套计价，依法应予确认。2、维修金、办证费收据，《企业信用信息公示报告》能证明原告已按约定支付了相关费用和被告指定的物业管理公司的股东之一系被告的法定代表人毛威，依法应予确认；3、被告提供的《商品房预售许可证》、《商品房预售登记备案档案资料》能证明被告建设的“阳光花园”A幢房屋已于2011年11月29日取得销售许可和涉案房屋已登记备案，但不能证明被告的答辩主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月，原告购买被告阳光花园小区商品房房A幢1单元5层2号房（1-5-2A），面积108.52平方米，单价2630元/平方米，总房款286000元。被告将该房应缴纳的房款、房屋面积、平方单价、总价及相关费用制作成《住宅买卖计税（费）表》给原告签字确认后。原告于2012年6月7日支付了全部房款。2012年11月29日双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定的是：建筑面积106平方米，套内建筑面积87.84平方米，按套计价，外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%，总价款为286000元；于2013年3月31日前交付商品房；2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月1元/平方米，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。事后，被告按期交付了房屋，但一直未办理相关产权手续给原告，物业公司按108.52平方米向原告收取物业管理费。本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原告与被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示。同时被告选聘的物业公司系按108.52平方米向原告收取物业管理费；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付首付款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积106平方米，套内建筑面积87.84平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋应按建筑面积106平方米计价。二、被告是否应提供房屋办证所需材料到产权登记机关为原告办理房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告，但被告至今未履行义务，已构成违约，依法应承担违约责任，故对原告要求被告提供房屋办证所需材料到产权登记机关办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、因涉案房屋系按108.52平方米计价，而被告交付原告的房屋面积仅为106平方米，原告要求被告退还多收房款7220元之诉请，予以支持。虽然《商品房买卖合同》约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。故对被告按套计价的辩解，不予采信。对于原告要求办理水表开户的诉请，因在交房时已经满足并达到原告正常使用水的权利和条件，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起，三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告徐某办理六枝特区“阳光花园”A幢1单元5层2号（1-5-2A）房屋所有权证及土地使用证；二、由被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起，十日内支付原告徐某房屋面积误差房款7220元；三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告徐某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  张永平二〇一八年十二月十七日书记员  黄 凯