江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0822民初2235号原告刘健，男，1967年3月13日出生，汉族，居民，住吉水县。被告皮忠华，男，1979年9月14日出生，汉族，居民，住吉水县。被告吉水县小皮烟酒店，住所地吉水县文峰中大道**。经营者廖春平（被告皮忠华之妻），女，1978年7月15日出生，住所同上，汉族，居民。委托代理人皮忠华，系本案被告之一。原告刘健与被告皮忠华、吉水县小皮烟酒店租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘健、被告吉水县小皮烟酒店的委托代理人皮忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘健向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告腾空所租赁店面交付给原告；2、判令被告支付原告的租金34998.87元(租金计算从2017年1月1日至2018年10月1日止),此后的租金按每月1666.67元计算至被告交付房屋给原告为止)；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年12月7日原告与吉水县地税局签订了房屋出租合同,租赁期五年。依被告的要求,原被告就原告租赁地税局坐落在吉水县地税局办公大楼一楼(文中大道455号)北起第三间店面转租给被告经营吉水县小皮烟酒店。双方每年都会签订一份《店面租让合同》,合同对租期、租金及各自的权利和义务进行了约定。由于双方合作多年，加上2016年县城街道“白改黑”工程影响,自2016年1月合同期限届满后,双方没有继续签订书面的租赁合同,但被告按约定支付了11个月(至2016年12月止)租金16500元。2017年1月之后双方口头约定年租金为每年2万元,被告表示默认。2018年5月吉水县地税局因机构改革,诉请至人民法院要求终止原告与地税局的房屋出租合同,补清租赁期间的租金,得到人民法院的支持。为此原告租赁合同关系无法继续履行,原告也多次通知被告交回所租赁的房屋(店面)并支付所欠原告的租金未果。综上,依据我国相关法律法规之规定,特向法院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。被告皮忠华口头辩称：原告租赁吉水县地税局房屋后，我向原告转租了其中一间店面，用于我妻子廖春平经营烟酒店。后来原告未与地税局续签书面租赁合同，也未向地税局支付租金，由于不清楚原告是否继续租赁地税局的房屋，所以在2017年我就将租金12000元直接交给了地税局。到了2018年，地，地税局退回了我交的12000元租金表示要收回房屋，不再出租。因此，原告与我方的租赁关系引起纠纷，发生诉讼，责任在原告，并不是我方故意不支付租金。再则，原告起诉要求按年租金涨至2万元的标准支付，事先并未与我方协商，我不同意按年租2万元支付租金。根据原告诉请、被告答辩，本案争议焦点归纳为：租金如何确定。原告为支持其诉请向本院提供证据如下：1、《店面租让合同》，证明被告向原告租赁的事实；2、《房屋出租合同》，证明原告向吉水县地方税务局租赁房屋的事实；3、企业工商登记信息，证明被告租赁后用于经营食品销售，工商登记字号为：吉水县小皮烟酒店，属个体户，经营者为被告皮忠华之妻廖春平；4、吉水法院（2018）赣0822民初1149号民事判决书，证明原告应向吉水县税务局交还租赁的房屋；5、原告与鞠玲霞签订的《店面租赁合同》及鞠玲霞支付租金的银行转账流水，证明鞠玲霞向原告租赁了与被告隔壁的两间店面，每间店面年租金2万元，证实被告也是年租2万元。原告举出的以上证据，经法庭质证，被告对原告证据1、2、3、4不持异议，本院予以采信；被告对证据5有异议，认为两个店面合租在经营上要优于一个店面，鞠玲霞的租金即便是2万元，并不等于被告的租金也是2万元，二者没有关联性；本院认为，被告的抗辩意见成立，证据5与本案无直接关联，不予评判。综合以上证据的分析与认定，本院确认本案的法律事实如下：2009年12月7日，原告刘健通过投标的方式取得吉水县税务局（原吉水县地方税务局）房屋的承租权，并于当天由原吉水县地方税务局与刘健签订了《房屋出租合同》，合同约定，第一条、房屋的基本情况：出租房屋坐落于吉水县文峰镇文峰中大道455号，含主楼、附属楼以及院内空地。主楼七层，建筑面积约1408.63平方米；附属楼三层，建筑面积约577.5平方米（附属楼一楼南边一间房间以及西面两间车库不在出租范围内）。主楼和附属楼均属于砖混结构，承租方在租赁期内不得擅自拆改墙体。第二条、租赁使用的行业主要是：宾馆住宿、公司办公（医院除外）、教育办学、商业（危险有毒有害物品除外）。其中主楼一层的店面不得经营摩托等机械修理、烟花爆竹、餐饮等有碍环境卫生及容易诱发安全事故的行业。第三条、房屋租赁期自2010年1月10日至2015年1月9日，共五年。租金支付时间为每年的1月10日至31日。第四条第（四）项，承租方将房屋部分或全部转租给他人，应符合本合同第一、二条之规定，并将转租合同报一份出租方备存。转租后所有事宜由承租方向出租方负总责。2015年2月1日，原告将主楼一层其中一间店面转租给被告，原告（甲方）与被告皮忠华（乙方）于2015年4月18日补签了书面合同，即《店面租让合同》。合同约定：“一、租让标的：甲方愿将坐落在文峰路原吉水县地税局办公大楼一楼店铺北起第三间店面租让给乙方经营；二、租期与租让价格：租期为壹年，从2015年2月1日起到2016年1月30日为止。年租金为人民币15600元整，乙方共现金支付（计大写壹万伍仟陆佰元整）；三、付款办法：签订本合同的同时，乙方付清当年租金于甲方；四、特约事项：（一）、乙方在租期内不得经营摩托车等机械修理、烟花爆竹、餐饮等有害环境卫生及容易引发安全事故的行业。若违反此规定所受损失由乙方自行承担；（二）、乙方应合法经营，店面产生的水、电费用当月交清给甲方，否则甲方可断水断电。乙方其他的债权与债务概与甲方无关；（三）、乙方在合同期内可转租，但须经过甲方许可，甲方收取商议转让费，否则造成甲方与第三方损失均由乙方负责赔偿。赔偿在违约金中支付；五、违约金：为防止乙方在经营期间发生拖欠水电费、损坏房屋造成损失及转租等损害甲方行为，甲方向乙方收取违约金叁仟元，合同到期未发生违约甲方如数归还乙方。但不计息；六、有关续租的事项：乙方在遵守前期协议的情况下，租期届满后在同等条件下享有优先续租权，但须在原租期结束日前一个月与甲方重新签订租让合同”。合同签订之后，被告向原告支付了租金及交纳了履约押金3000元，原告也将租赁物交付给了被告。合同到期后，被告要求续租，原告表示同意。被告续租后，与原告并未续签书面租赁合同，但向原告支付了2016年2月1日至2016年12月31日共11个月的租金16500元（1500元/月），从2017年1月1日起以后的租金未予支付。2018年5月24日原吉水县地方税务局以机构改革需要停止对外出租资产为由，向刘健发送《终止房屋租赁合同通知书》，要求刘健在通知函发出之日起，终止原吉水县地方税务局与刘健签订的《房屋出租合同》，并要求刘健在收到通知书后10日内腾空该房屋和交清2017年度至房屋腾空之日所欠交的租金。刘健于当日收到通知书后没有在规定的时间内腾空租赁的房屋和交清所欠租金，故吉水县税务局以原吉水县地方税务局的名义向本院提起民事诉讼。本院于2018年9月10日作出（2018）赣0822民初1149号民事判决书，判决刘健应于该判决生效后二个月内腾空并交付租赁的房屋给吉水县税务局，及交纳所欠租金等事项。为此，刘健依据该判决，于2018年10月24日向本院起诉，要求被告腾空店面，交还租赁物，及支付尚欠的租金。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第五条分别规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案原告与出租人签订《房屋出租合同》的租赁期限为五年，即于2015年1月9日租赁期限届满，此后，双方并未续签书面合同，维系的是不定期的租赁合同关系。原告在该租赁期限届满后，于2015年2月1日将其中主楼一层的一间店面转租给被告，并与被告于2015年4月18日补签书面合同即《店面租让合同》，该转租合同，应认定为无效合同。原告与被告签订的书面合同期限为一年，租金每月1300元，一年后原、被告实际也属不定期的租赁关系，期间，被告在租金由合同约定的每月1300元涨至每月1500元后，按每月1500元向原告支付了11个月的租金。故原告要求被告腾空房屋并交付租赁物，及支付占有和使用租赁物期间尚欠的租金的请求，于法有据，予以支持。但原告提出的按年租2万元的标准计算租金的主张，无证据证明，不予支持，应以月租1500元的标准计算占有房屋的使用费。被告提出其腾空店面需要一定的合理期限，且该期限内无经营收入，其租金应当免除的意见成立，酌定该合理期限为二个月，此期间的使用费予以免除。综上，被告应从2017年1月1日起至2018年10月31日止按1500元/月向原告支付使用费33000元；此后的使用费按每月1500元计算至房屋交付给原告止（应扣除二个月的合理期限）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院（关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告皮忠华、吉水县小皮烟酒店应于本判决生效之日起六十日内腾空并交付所占有和使用的房屋给原告刘健。二、被告皮忠华、吉水县小皮烟酒店应于本判决生效之日起六十日内共同向原告刘健支付截至2018年10月31日的房屋使用费33000元；2018年11月1日至房屋交付时的使用费，上列被告共同应按每月租金1500元标准计算支付给原告刘健（应扣除六十日的合理期限）。三、原告刘健应于本判决生效之日起六十日内返还被告皮忠华、吉水县小皮烟酒店交纳的押金3000元。四、驳回原告刘健的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即337元（原告已预交），由被告皮忠华、吉水县小皮烟酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  宋国庆二〇一八年十二月三日书记员  罗逸灵