海南省洋浦经济开发区人民法院民事判决书（2018）琼9701民初1000号原告：王庆凯，男，1959年4月28日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：董品，海南日新律师事务所律师。被告：唐杰，男，1984年5月5日出生，汉族，户籍地海南省。第三人：海南省洋浦开发建设控股有限公司，住所地海南省洋浦经济开发区洋浦国际商业大厦**。法定代表人：张磊，该公司董事长。原告王庆凯与被告唐杰、第三人海南省洋浦开发建设控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董品、被告唐杰到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告王庆凯向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行与原告签订的《购房指标转让协议书》的约定办理房屋产权证书，并将洋浦阳光海湾花园小区3栋1103号房过户至原告名下；2.被告向原告支付违约金20,000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告于2013年10月23日与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买洋浦阳光海湾花园小区3栋1103号房。2013年11月12日，原、被告签订《购房指标转让协议书》，约定被告将洋浦阳光海湾花园小区3栋1103号房的购房指标转让给原告，协议第二条第二项约定了在房屋符合办理房地产权证的条件时，按照相关政策先将房地产权证办理至被告名下，然后再过户至原告名下。同时，协议第七条约定，房屋达到可上市交易的时期，被告应及时配合原告办理过户手续。协议签订后，原告依约将转让款支付给被告，并支付完毕全部购房款后于2016年10月12日收房装修入住。2018年9月，第三人通知被告办理房屋过户手续，但由于房价市场行情波动，被告反悔，要求原告另行支付费用，否则不予配合过户。综上，被告拒绝同第三人办理房产且超越双方签订的《购房指标转让协议书》要求原告另行支付费用的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告唐杰辩称：因为房价上涨，听别人说转让指标的都补钱了，所以与原告沟通，希望原告补钱。对原告陈述的双方交易的细节没有异议，但是原告并没有强烈反复要求被告办证。第三人海南省洋浦开发建设控股有限公司，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了《购房指标转让协议书》、《商品房买卖合同》、收条、借条、购房款发票、中国银行交易流水明细清单、中国银行交易清单收据证据、洋浦阳光海湾花园小区临时管理规约承诺书签约页、《入户声明》、《装修须知》、业主（住户）消防安全责任书、装修安全责任协议书、电费发票、通话录音、短信记录、企业基本养老保险个人缴费明细单，被告对原告提交的上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告于2013年10月23日与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买洋浦阳光海湾花园小区3栋1103号房。2013年11月12日，原、被告签订《购房指标转让协议书》，由被告向原告转让洋浦阳光海湾花园小区3栋1103号房对应的购房指标；协议第一条约定“甲方自愿将上述购房指标（包括所附带的车位、车库等附属设施）转让给乙方，转让价款为现金人民币62,000元，同时支付甲方已向开发区住房办公室缴纳的购房订金人民币10,000元，两项共计人民币72,000元。双方签订协议后，先支付人民币52,000元到甲方账户，余下款项20,000元是乙方以借款方式借给甲方，以作为甲方配合乙方办理房屋过户手续的违约金，如甲方到时不配合乙方办理房屋过户手续，乙方有权向甲方索取20,000元违约金，等到房屋产权完全过户给乙方后该借款作废，乙方须在办完各种购房手续后，一次性向甲方付清。”第二条约定“1.甲方享有的购房指标所需交纳的购房款全部由乙方按照购房要求按期出资，全部购房款均以甲方的名义由乙方直接交纳至洋浦经济开发区管委会办公室指定的银行账户，整个购房的实际出资人是乙方。2.在该房屋符合办理房地产权证的条件时，按照相关政策先将房屋的房地产权证（房屋所有权证与土地使用权证）办至甲方名下，办证所需全部费用由乙方承担，其后根据乙方需要，甲方配合乙方再将上述房屋过户至乙方名下过户费用由乙方承担。”第七条约定“除根据相关政策或开发区管委会的内部政策等第三方因素导致房屋无法取得房地产权证外，房屋一旦达到可上市交易的时期，甲方应及时配合乙方办理过户手续，其中办理房产相关的证件的所有费用及办理各种相关证件（包括水电上户）的费用均由乙方承担”。原、被告双方配偶同时在协议上签字确认。2013年11月12日原告向被告支付款项72,000元，被告于同日分别向原告出具收到购房指标转让费72,000元的收条及向原告借款20,000元的借条，借条里载明该笔20,000元借款系作为配合办理过户的违约金，如被告不配合过户原告有权索取该20,000元，等到完全过后该借款作废。原告现已以被告名义缴纳了涉案房屋购房款245,153元，并于2016年10月12日验收房屋后装修入住。2018年11月28日，被告收到洋浦控股小王短信，通知其办理补税及把过户证明及身份证复印件送至洋浦大厦614室，并在办证材料上签字按手印。另查明，本案所涉房屋系商品房性质。2017年4月14日起施行的《海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行》第一条规定“在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。”第二条规定“本通知印发后，居民家庭购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让”；2018年4月22日起施行的《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅》规定五指山、保亭、琼中、白沙、海口、三亚、琼海以外区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上所得税或社会保险缴纳证明。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。原告王庆凯户籍所在省份为河南省，其自2013年至2018年在洋浦经济开发区缴纳养老保险。本院认为，原、被告签订的《购房指标转让协议书》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。现原告已履行其约定的义务，被告应依约履行其相应的义务，办理涉案房屋产权登记手续，并在符合相关政策规定的条件后办理相应的过户手续，期间产生的相关费用和税费由原告承担。关于原告提出的20,000元违约金，双方仅约定了被告履行义务的条件，但未约定具体的履行期限，则被告应在履行条件达成时的合理期限内履行相应的义务。原、被告双方均认可履行条件的达成应以第三人的通知为准，现原告所举证据仅能证明被告系2018年11月28日收到办理相关手续的通知，而办理相关手续的材料部分由原告所持有，却未能举证证明2018年11月28日至2018年12月17日本案开庭之日其曾将办理手续所需材料提交被告而被告拒绝履行相应义务，对原告主张的违约金不予支持。但双方约定的办理相关产权登记的条件业已达成，被告应依约办理相关产权登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告唐杰应于判决生效之日起十五日内办理洋浦阳光海湾花园小区3栋1103号房产权登记手续，所产生的税费及相关费用由原告王庆凯负担；二、被告唐杰应于办理完毕洋浦阳光海湾3栋1103号房产权登记手续后，在符合相关政策规定的过户条件之日起十五日内协助原告王庆凯办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至原告王庆凯名下，过户税费及相关费用由原告王庆凯负担；三、驳回原告王庆凯的其它诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告王庆凯负担；保全费3820元，由被告唐杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 胡 耿 二〇一八年十二月二十八日书记员 段红艳附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。