西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初990号原告:陈丽，女，汉族，1972年10月8日出生，住陕西省西安市雁塔区。原告:孙浩然，男，汉族，1999年1月19日出生，住陕西省西安市雁塔区,系原告陈丽之子。共同委托诉讼代理人:史楠楠，陕西尚文律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:田明明，陕西尚文律师事务所律师。被告:陕西金地家宜置业有限公司，住所地：西安市雁塔区书香路与西部大道十字金地西沣公元**楼****物业管理服务中心。法定代表人:郝一斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人:李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。原告陈丽、孙浩然与被告陕西金地家宜置业有限公司（以下简称“金地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈丽及其原告孙浩然共同委托诉讼代理人田明明、史楠楠，被告金地公司委托代理人刘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽、孙浩然共同诉称，两原告系母子关系。2016年，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，共同购买了西沣公园5幢1层10104号商铺，其商铺价款为1810583元，交房时间为2016年7月18日。合同明确约定，如逾期交房，被告应按照全部房款的日万分之0.5支付违约金直至实际交付之日，同时约定如商铺存在质量问题，则被告赔偿因此所造成的损失。合同签订后，原告完全履行了付款义务，但被告却未按照合同约定交房，直至2017年7月23日才交付，且交付的商铺至今仍存在道路不同、施工围挡、室内地面下沉、排水系统不符合规范等严重的质量问题致使商铺根本不能使用，原告多次要求被告对商铺进行维修均被拒绝，为了保证商铺及时使用依避免损失的继续扩大，原告只能自行维修。同时该商铺为投资用房，被告逾期交房且房屋质量存在的严重问题，给原告造成了的巨大的经济损失。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告因逾期交10104号房损失131938.15元；2、被告赔偿原告因房屋质量不合格所造成的损失33717.55元；3、本案诉讼费等由被告承担。被告金地公司辩称，被告向原告交付的房屋已经达到了国家规定以及合同约定的质量标准，不存在质量问题。合同约定，无论被告通知与否，原告均应在约定时间来收房，事实上原告也承认接到被告电话通知后前来收房，原告称被告拒不交付房屋应举证证明。原告迟延收房是自己的原因导致，不应该计算在其损失中。此外，原告所称交付房屋室内下沉及没有下水是不存在的，被告交付的房屋经验收合格，符合标准，并不存在质量问题。而原告主张的质量问题及逾期交房的损失并不属于同一法律关系。原告所称的道路位于被告规划的红线范围外，属于市政道路施工围挡，并非被告原因造成。请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2016年，原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同登记号为Y16098512，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区沣经三路以东、西部大道以北西沣路地区城中村综合改造项目DK-A（西沣公元）5幢1单元1层10104号商用房屋（以下简称“涉案商铺”）一套，建筑面积115平方米，房屋总价款1810583元。合同第七条约定，买受人采取一次性付款的方式在2016年7月3日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。……如果在约定期限内设施设备未达到交付条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不视为延期交付，上述整改完成后由出卖人在小区内公示，不在另行通知买受人。合同第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2016年7月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房能按期交付的，双方同意按照附件十二补充协议第五条处理。附件十二补充协议第五条第6项约定，买受人无合法理由拒收房屋，则房屋自出卖人确定的交付日期之日起视为交付。发生前述情形的，房量毁损、灭失的风险、与房屋有关的义务、责任以及所有相关的费用如物业管理费、水、电费等均从交付通知确定的交付之日起，由买受人承担。买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付之日为准。第8项约定，修改合同第十一条第（四）项第2点：双方同意除地基基础和主体结构外的其他质量问题按下列方式处理：交付的商品房存在粉刷瑕疵、裂缝、局部渗漏、部品要件损坏、管道堵塞等质量瑕疵时（地辐（地辐热保护层开裂在正常范围内除外卖人按《住宅质量保证书》负责维修。同一部位维修应在交付后30个工作且内完成。维修涉及特殊工艺或工期要求的，可以合理延长。维修不影响交付。同一部位维修超过30个工作日的，自超过之日起出卖人按每日10元赔偿买受人损失。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵或装修问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。除非经双方认可的、有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，买受人不得拒绝收房。合同第十二条“逾期交付责任”约定，如逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向出卖人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2015年8月，涉案房屋所在5号楼进行建筑物面积实测。2016年7月13日，涉案房屋所在5号楼通过建设工程消防验收。2016年11月4日，涉案房屋所在5号楼取得竣工验收备案登记。2017年7月23日，原告前往被告处实际收房，并填写《收楼意见书》载明，需整改的项目为：门口墙破坏，地面，地面漏水告发现涉案商铺屋内无排水设施、地面、地面下沉外道路不通，遂向被告多次电话投诉、报修。2017年8月16日、8月29日，原告向被告分别发出两份《督促函》，提出房屋存在以上问题，要求维修并赔偿损失。2017年10月9日至19日，原告自行修复两套涉案商铺屋内排水管道，共计花费2600元。原告认为合同约定的逾期交房违约金为总房款的按日万分之0.5过低，主张应按照租金损失每日每平方米租金2.89元计算逾期期间的损失，而涉案房屋的质量问题的损失除应按照上述计算2017年7月23日至10月19日维修完毕期间的损失外，还应赔偿物业管理费、垃圾清运费，并提交原告与承租人的租赁合同、承租人的证人证言及物业费票据。经查看，原告与案外人签订的租赁合同约定包括涉案商铺在内的303.12平米的商铺年租金为320000元，每平方米的日租金为2.89元。被告对此不予认可，认为涉案商铺已经具备交付条件，因原告自身原因未能按时收房，责任应由其自行承担。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、收楼意见书、照片、录音、督促函、竣工验收备案表、建筑物实测分户表、消防验收意见书等证据及庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方签订的合同约定，被告应当在2016年7月18日前向买受人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房。但被告直至2016年11月4日才取得涉案房屋所在5号楼竣工验收备案登记，故对被告关于房屋于2016年7月18日已达到交付条件的辩称，本院不予采信。涉案房屋迟至2016年11月4日才取得竣工验收备案登记，被告已经构成违约，理应按照合同约定支付逾期交房违约金。但是，双方合同约定的逾期交付的日违约金为全部房价款日万分之0.5即90.52元，而涉案商铺系商业用房，结合原告提交的租赁合同、承租人的陈述来看，涉案商铺的日租金为332.61元，两者相比，合同约定的违约金明显低于被告逾期交付归原告造成的损失，故结合合同的履行情况、被告的违约情况及原告的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应按照每日2元/平方米的租金标准向原告支付2016年7月18日至2016年11月4日的逾期交付损失25070元。而涉案商铺自2016年11月5日至2017年7月23日期间已经符合合同约定的交付条件，原告提出被告在此期间拒绝交付房屋并无相应证据证明。同时，涉案商铺在此期间虽一直无下水设施，但根据双方的合同约定，该情形属于被告承担质量瑕疵担保义务进行维修的范畴，并非原告拒收房屋的合理理由，故原告主张被告承担此期间的逾期交付损失，缺乏事实和合同约定，本院不予支持。关于原告主张的被告赔偿房屋质量不合格的损失一节，根据原告提交的涉案商铺的照片、录音、收楼意见书等证据可以看出，被告交付的商铺的确存在无下水设施，而原告多次提出后被告一直未按照合同约定及时修复，直至2017年10月19日原告才自行维修完毕，导致原告在此合理期间无法实际使用涉案商铺，故被告理应承担涉案商铺维修费1300元、原告租金损失20010元（每日2元/平方米的租金标准计算87天）、物业费2001元（每月6元/平方米，计算87天）、生活垃圾清运费200.1元（每月0.6元/平方米，计算87天），共计23511.1元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告陕西金地家宜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈丽、孙浩然支付逾期交房损失25070元。二、被告陕西金地家宜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈丽、孙浩然支付房屋质量不合格维修的损失23511.1元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈丽、孙浩然其余诉讼请求。本案案件受理费3613元，由原告自行承担2613元，剩余1000元由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  刘平均人民陪审员  马成功二〇一八年十二月四日书 记 员  李亚男打印：相丽华校对：杨华2018年月日送达