四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0304民初1871号 原告(申请执行人)：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市南岸蜀南大道西段**。 负责人：杨端，行长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付文鹏，四川康维律师事务所律师。 被告（被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心 法定代表人：冉寅吾。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼 法定代表人：王又民。 被告（被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路**** 法定代表人：王又民。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，户籍所在地四川省宜宾县。 被告（被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，户籍所在地四川省宜宾县。 被告（案外人）:黎欣雨，女，1996年6月2日出生，汉族，户籍所在地四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：邓秀娟，四川竹海律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称：建行宜宾分行）与被告宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称：鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称：寅吾公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称：寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川、黎欣雨申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行宜宾分行的委托诉讼代理人黄俊杰，与被告黎欣雨的委托诉讼代理人邓秀娟到庭参加诉讼，被告鼎城公司、寅吾公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1、判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾壹号7幢1单元5层18号房产继续执行；2、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：1、案外人被告无权对尚未生效且无实质性影响的人民法院轮候查封行为提出排除执行的异议；2、案外人被告与被告鼎城公司之间的买卖合同应属无效：a买卖合同的标的不动产系原告享有抵押权的抵押物，其转让并未经作为抵押权人的原告同意；b原告享有的抵押权先于买卖合同的签订，案外人被告作为买受人，其提出排除执行的异议依法不能成立；3、案外人被告与被告鼎城公司之间的买卖合同并非真实的买卖关系，而是以房抵债，依法不符合《执行异议规定》第27-29条确定的排除执行的情形：a被告鼎城公司向案外人被告出具的《收据》，不足以证明案外人被告实际向鼎城公司支付了全部合同价款；b案外人被告明知合同标的不动产系原告的抵押担保物仍然购买，对该不动产不能办理过户登记存在明显过错。 被告黎欣雨辩称，1、无论涉案不动产的法院查封属于首封，还是轮候查封，均不影响案外人被告对涉案不动产作为执行标的提出排除执行异议；2、涉案不动产均为原告出具《证明》同意被告鼎城公司对外预售，房管部门亦据此向鼎城公司颁发了《商品房预售许可证》之后，案外人被告通过与鼎城公司签订《商品房买卖合同》的形式购买。因此，涉案买卖合同是有效的；3、原告作为抵押权人，同意作为抵押人的被告鼎城公司对外转让抵押物的行为，应视为原告放弃其抵押权，丧失了对抵押物的物上追及效力，无权对已出售的涉案不动产主张优先受偿。也就是说，案外人被告享有的物权期待权，其效力大于原告的抵押权；4、案外人被告对涉案不动产提出的排除执行异议，完全符合最高院《执行异议规定》第28条、第29条规定的排除执行要件，人民法院应当支持：a案外人通过买卖合同约定的方式，向被告鼎城公司实际支付了全部价款，该付款方式并不为法律所禁止；b案外人被告已在人民法院查封前合法占有、使用涉案标的不动产，前期物业服务合同、物管费收据已足以证明占有、使用的事实；c案外人被告与被告鼎城公司之间并无共谋逃避原告贷款本息的行为或动机，且原告并未举示证据证明买卖双方存在恶意串通行为；原告不能收回贷款本息的原因在于其同意被告鼎城公司对外预售抵押物后，未对抵押物的转让价款进行有效监管，原告应当自负因监管不到位导致不能收回贷款本息的后果。 被告鼎城公司、寅吾公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川均未答辩。 当事人围绕诉辩依法提交了下列证据： 原告建行宜宾分行向本院举示的证据有：1、原告营业执照复印件、金融许可证复印件、被告（被执行人）的营业执照复印件、身份证复印件各一份。拟证明：原、被告双方的主体适格；2、省高院《民事调解书》（复印件）、原告的他项权利证复印件各一份。拟证明：原告对涉案执行标的享有抵押权，且已由生效法律文书所确认；3、省高院《民事裁定书》（复印件）一份。拟证明：涉案执行标的已被法院查封；4、大安区法院《执行异议裁定书》（复印件）一份。拟证明：大安法院裁定中止对涉案执行标的的执行，原告作为申请执行人有权提起本案诉讼；5、涉案执行标的的《买卖合同》（复印件）一份。拟证明：被告明知存在抵押登记且未支付对价，对涉案执行标的不享有足以排除执行的权利。 被告黎欣雨向本院举示的证据有：1、身份证复印件一份。拟证明：案外人被告的身份信息及主体适格；2、《证明》（复印件）、《商品房预售许可证》（复印件）各一份。拟证明：涉案不动产是经抵押权人原告同意后出售；宜宾市房管局向被告鼎城公司颁发了商品房预售许可证；3、《商品房买卖合同》、物业费《专用收据》、《收款收据》、《前期物业服务合同》、《房屋交付通知书》、《交房及入伙流程卡》（均为复印件）各一份。拟证明：查封前，买受人（案外人被告）与被告鼎城公司已签署了合法有效的买卖合同；查封前，买受人已合法占有涉案不动产；买受人已支付全部价款。 被告鼎城公司、寅吾公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川均未向本院举示证据。 庭审中，本院依照法定程序组织各方当事人对各自举示的证据进行了相互质证，各方当事人的质证意见如下： 对原告建行宜宾分行举示的证据，被告黎欣雨的质证意见为：1、对第1组、第4组证据均无异议；2、对第2组证据中的三性无异议，但对证明目的有异议。《民事调解书》系原告与被告鼎城公司之间的协议，不能约束协议之外的第三人；两证据仅确认了被告鼎城公司项下的土地使用权及其上面的在建工程的抵押权。在原告同意对外预售抵押物后，其仅能对尚未出售的抵押物主张抵押权的优先受偿权；原告的抵押权不能对抗案外人被告作为买受人的物权期待权；3、对第3组证据的三性无异议，但对证明目的有异议。该查封裁定书明确裁定对龙湾壹号中尚未出售的房产进行查封，本案涉案不动产是已经出售的房产；4、对第5组证据的关联性无异议，但对证明目的有异议。该买卖合同不仅载明合同标的不动产系抵押物，但同时也载明抵押权人同意该不动产的预售；该合同不因签订在抵押权之后就当然无效，物权法第191条并非合同效力性强制性规范。 对被告黎欣雨举示的证据，原告建行宜宾分行的质证意见为：1、对第1组证据无异议；2、对第2组证据，因均为复印件，对其真实性不予认可。《证明》系原告办理涉案不动产抵押登记之前，在办理抵押登记之后原告并未出具任何同意鼎城公司出售抵押物的承诺，故不能证明原告已放弃了涉案不动产的抵押权；《商品房预售许可证》上明确载明，购买人应当将购房款转入原告指定的监管账户。被告鼎城公司与案外人被告之间私自串通所形成的款项支付显然并非购房款；3、对第3组证据的三性均不认可，均系鼎城公司与案外人被告串通形成。买卖合同中载明的原告同意销售的《附件三》系空白页，证明买卖双方均明知原告未同意销售涉案不动产，故该合同为无效合同；对《收款收据》，参照最高院《民间借贷的解释》等司法解释的精神，仅有收据不能证明付款行为的实际发生，且本案的被告鼎城公司与案外人被告之间有明显的利害关系，因此《收款收据》不能达到案外人被告的证明目的；物业费收据均系串通形成，不能证明已实际占有、使用涉案不动产。 根据各方当事人的举证、质证，并结合庭审录音录像与庭审笔录，本院认定的事实如下： 原告建行宜宾分行作为贷款人，与被告鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了四份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了被告鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号；2013年12月27日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”一期住宅及商业（2、3、5、B、C、D、E、F、G幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-91号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000011号；2013年12月27日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”二期住宅及商业（6幢、11幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-92号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000012号；2014年7月1日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”（1幢、6幢等）的在建工程（编号为：在建-95号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000015号；2014年9月12日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾壹号”（7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园地下室）的在建工程（编号为：在建-97号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000017号。被告寅吾公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川对被告鼎城公司在原告建行宜宾分行的借款承担连带保证责任。 被告鼎城公司对“龙湾壹号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。原告建行宜宾分行分别于：2013年11月8日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号二期商住6#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2013年12月17日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号二期商住11#楼商品房，并负责收回贷款”；2014年4月16日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号一1#楼、9#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”；2014年11月3日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置业有限责任公司预售龙湾壹号地下室商品房，并负责收回贷款”。 宜宾市房地产管理局先后于：2013年4月8日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第3号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（2幢住房、3幢住房、商业、5幢住房、商业）”；2013年11月18日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第24号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第6幢住房、商业）”；2013年12月23日，向被告鼎城公司颁发了（2013）房预售证第26号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第11幢住房）”；2014年6月18日，向被告鼎城公司颁发了（2014）房预售证第12号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第1幢住房、第9幢住房）”；2015年7月22日，向被告鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、22号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾壹号（第7幢住房、第8幢住房）”、“龙湾壹号地下室（商业、仓库、车库）。 被告鼎城公司在出售其开发建设的“龙湾壹号”过程中，采取了预先缴纳“诚意金”的销售方式，先行收取了各欲购者交纳的金额不等的款项。2015年8月12日，被告鼎城公司与被告黎欣雨签订了《商品房买卖合同》，约定了由被告黎欣雨以一次性付款369808元的价格购买位于“龙湾壹号”7幢1单元5层18号房产等主要内容。同日，被告鼎城公司出具了一张加盖有财务专用章的《收款收据》，向被告黎欣雨收取了“龙湾一号7-1-5-18房款369808元”。2017年3月10日，被告鼎城公司向被告黎欣雨发出《房屋交付通知书》，并交付了上述房屋；同日，被告黎欣雨与成都合智商务服务有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，并向该公司缴纳了物业公共服务费。 原告建行宜宾分行与被告鼎城公司、寅吾公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对宜宾鼎城置地有限责任公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B2地块、权证号为宜宾市翠国用（2012）第03377号的土地使用权，及其“龙湾壹号”未出售的房产进行查封。在该案诉讼过程中，因双方就还款达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该民事调解书生效后，因被告鼎城公司、寅吾房地产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，原告建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执96号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人（被告）鼎城公司、寅吾公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值的财产。 2018年5月22日，被告黎欣雨向本院提出书面执行异议，就涉案不动产主张排除执行；同年6月10日，本院作出（2018）川0304执异221号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本院认为，其一，原告作为抵押权人，同意抵押人被告鼎城公司对外销售抵押物，被告鼎城公司也因此办理了《商品房预售许可证》。原告同意对外销售的行为，应视为其自愿放弃了对抵押物的物上追及力，其抵押权的客体已从涉案不动产转化为对外销售所得价金，不得再对涉案不动产本身主张任何权利；其二，被告鼎城公司取得商品房预售许可证，与被告黎欣雨之间签订买卖合同，系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并生效。合同双方按照约定付款方式、付款金额、交付方式履行各自的义务，均与合同之外的第三人无涉。只要合同当事人相互认可各自支付的对价，即可以确定双方均各自履行了自己的合同义务，均实现了各自的合同目的；其三，被告鼎城公司出具的《收据》已足以证明被告黎欣雨履行了付款义务，支付了对价；被告黎欣雨举示的物业费等因涉案不动产而产生的相关票据，足以证明被告鼎城公司向其交付了涉案不动产。因此，涉案不动产虽未办理物权变更登记，但被告黎欣雨已经取得合同标的物，即涉案不动产的物权期待权，当然享有足以排除强制执行的民事权益。故原告诉请对涉案不动产继续执行的主张于法无据，其理由亦不能成立，本院不予支持。 另，关于原告认为案外人被告应当按照《商品房预售许可证》的要求将价款支付至原告指定的监管账户以及认为被告鼎城公司与案外人被告之间存在恶意串通的主张。 本院认为，其一，原告对涉案不动产买卖、价款收支等所负的监控责任，不能转嫁他人；根据民法基本原理“合同双方不得对合同之外的第三人设定义务”，预售许可中载明的“购房人请将购房款交入监管账户”等内容对购房人没有约束力，案外人被告作为实际的买受人没有义务分担原告的上述监控责任；其二，原告对被告鼎城公司与案外人被告之间存在恶意串通的主张，并未举示证据予以证明，且涉案不动产买卖行为不违反法律、行政法规以及相关国家政策。故原告的该两项主张均无事实与法律依据，其理由亦不能成立，本院不予采信。 综上所述，涉案不动产虽尚未办理物权变更登记，但案外人被告作为买受人，依法对涉案不动产享有排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第（三）项、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司宜宾分行的全部诉讼请求，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾壹号7幢1单元5层18号房产不得执行。 本案受理费6847元，由原告（申请执行人）中国建设银行股份有限公司宜宾分行全额承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  陈海钦 审 判 员  涂珠科 人民陪审员  王荣建 二〇一八年十二月十日 法官 助理  陈 阳 书 记 员  陈 梅 附：本判决书所适用的法律法条及司法解释 1、《中华人民共和国物权法》 第177条第（三）项：“有下列情形之一的，担保物权消灭：……（三）债权人放弃担保物权；……” 第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。” 3、最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十三条第（二）项：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”