山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终8053号上诉人（原审原告）：赵志崑，男，1975年10月5日出生，回族，山东财经大学教师，住济南市。委托诉讼代理人：杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：杨前程，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙波，总经理。委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人赵志崑因与被上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称：华润置地）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵志崑上诉请求：1.撤销（2018）鲁0103民初1001号民事判决书并依法改判;2.本案一审、二审诉讼费用由华润置地承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。作为主要判决根据的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》（以下简称：《情况说明》）有诸多不实之处。首先，《情况说明》隐瞒了兴仲路道路及相关市政配套施工的责任主体。兴仲路道路及相关市政配套工程是由华润置地负责代建的，其施工延后显然与华润置地有关，所以不能以市政配套接通延后为由免除华润置地的逾期交房责任。即便根据补充协议7.1条，也必须是非甲方（即华润置地）原因的情形才可免除逾期交房责任。《情况说明》中称兴仲路道路及相关市政配套施工延后的主要原因是“拆迁推进艰难”，而拆迁不力不属于法定不可抗力，拆迁影响建设进度是可以预见的，不能据其免除华润置地的逾期交房责任。其次，《情况说明》中称兴仲路及相关市政配套施工延后的另一原因是“环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天”。华润置地在庭审中只提供了13份停工通知，且不能证明停工原因为非甲方原因。实际上，环保检查发生在合同约定房屋交付日期2017年4月30日之后，且2017年11月28日兴仲路建设项目被列入“济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目”（济尘治字[2017]14号）（兴仲路项目见项目清单第10号），不因环保预警停工。因施工过程中控制扬尘措施不力被处罚、停工整改，属甲方（华润置地）原因造成，不应计算入免除逾期交房责任范围。再次，《情况说明》中“紫云府小区需要等待道路及相关市政配套设施竣工后方能取得供电合格证明、市政综合验收合格证明，用于办理综合竣工验收备案”的说法是错误的。兴仲路道路至今仍未竣工，但本案房屋所在地块的市。兴仲路道路竣工不是取得市政综合验收证明的条件，也不是取得分期综合验收的必备条件。而且华润置地与电力部门之间就提供电力配套事宜是其双方之间的合同关系，如因电力配套迟延等因素导致无法完成竣工验收备案，也是华润置地项目开发进度计划的问题，应由华润置地自行承担责任或与电力供应部门之间处理，不能将给购房人造成的损失归结于购房人承担。二、一审法院根据补充协议第7.1条认定华润置地免于逾期交房责任是错误的，因为补充协议第7.1条是无效的格式条款。首先，补充协议的整体内容均系提前打印，结合华润置地作为房地产开发企业签订商品房买卖合同的对方当事人的不特定性。华润置地制定的补充协议7.1条未遵循合同法第三十九条的规定，未遵循公平原则确定双方的权利义务。基于商品房买卖双方主体的不平等性，政府为了保护消费者的合法权益不受侵犯，制定了示范文本制度。示范文本公平、合理的确定了双方权利义务。本案中主合同也是使用的济南市商品房买卖合同示范文本。示范文本中就据实延期问题，只约定了不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的才可以延期。不可抗力免责，强调的是无法遇见，不能控制，而7.1条将据实延期标注降低为非甲方原因导致的各种情况，减轻了自身责任，以补充条款形式扩大了主合同的免责范围。其次，补充协议是华润置地采用与主合同捆绑的方式诱导业主签订的，对补充协议7.1条未采取合理的方式提请业主注意免除或者限制其责任的条款，未按照业主的要求对该条款予以说明。纵观整个《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，华润置地认为应当提示的部分，都使用了字体加黑和下划线的方式予以提醒，而7.1条不在提醒范围内。7.1条并不具备醒目提示业主的形式，因此不能认为是赵志崑真实意思的表示，不能适用于赵志崑。再次，华润置地制定的补充协议7.1条免除华润置地责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效。按时交房，按照标准交付不仅是华润置地的合同义务也是法定义务，在不能按时或者按标注交房时，应当承担违约责任，而7.1条的规定则免除了列举情况下的违约责任。开发商逾期交房时，业主主张逾期交房责任是业主固有的权利，7.1条剥夺了了业主主张违约金的权利，应属无效条款。三、一审法院未考虑华润置地公告自愿支付逾期交房违约金标准为总房款的1%的事实。首先，从华润置地于2017年5月1日在交房现场发布的公告来看，华润置地自认因房屋未能在合同约定交付时间内取得分期综合验收备案证明，自愿支付逾期交房违约金标准为总房款的1%。据此，可以认为华润置地自认有逾期交房违约责任。而且，事实上房屋不具备交付标准前收房的业主，既可以使用房屋还领取了1%的违约金，而在房屋具备交付标准后收房的业主，根据一审法院的判决却未能获得违约金，这违反了公平原则。其次，一审法院已经认定了华润置地逾期交房360天的事实。不存在华润置地所讲“交付条件变更，华润置地已经取得相关部门验收文件，符合交付条件”的说法。关于补充协议8.5条“相关部门验收”的理解问题，赵志崑认为是8.5条没有变更交付标准，只是重申了分期综合验收备案证明，华润置地则认为8.5条变更了交付标准，变更为单体竣工验收证明。根据合同法第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以通常理解有关部门验收就是指建委出具分期综合验收备案证明。华润置地违反合同约定逾期交房360天事实清楚，应当承担违约责任。再次，合同约定的时间内未取得分期综合验收备案证明与华润置地有直接原因。拆迁影响建设进度是可以预见的，华润置地在合同中合理确定交房时间后，又以自己不能控制，不是自身原因为由抗辩，不能成立，应当承担违约责任。综上所述，特向二审法院上诉，请依法撤销原判决，并依法改判。华润置地辩称，一、赵志崑援引不可抗力相关规定，但一审法院是依据合同免责条款，因此在没有违反国家强制性法律规定的情况下，双方约定的免责条款应当有效。二、对于赵志崑提到的格式条款问题，并非所有格式条款都归于无效，华润置地约定的格式条款内容明显属于华润置地无法控制、更改的内容，因此具有合理性。三、赵志崑提到赔付1%的事实，该内容是华润置地与相关业主达成的部分意见，与本案没有关联关系，并且本案的当事人是否适用该范围无法确定。赵志崑向一审法院起诉请求：1.华润置地继续履行合同约定的交付房屋义务；2.华润置地支付赵志崑逾期交付房屋违约金87468.55元；3、本案诉讼费用由华润置地负担。一审法院认定事实：2015年7月11日，双方签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，约定赵志崑购买华润置地开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块7号楼1-1302室房屋，建筑面积138.56平方米，金额1214841元，华润置地应当在2017年4月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的房屋交付赵志崑使用。补充协议第7条（交付期限）约定：“因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性肺炎及其他国家或省、市启动一级防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工）等非甲方（本案华润置地）原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。”“甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”2015年9月1日，华润置地向赵志崑出具收据一张，证实收到购房款1214841元。2018年4月25日，涉案房屋取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。同年5月2日，双方办理涉案房屋交接手续。案件审理过程中，济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》一份，证实：济南市市中区兴隆片区项目由该部负责管理建设工作，其中兴仲路为兴隆片区主要城市次干道之一，该路服务于华润紫云府小区等，因存在多处拆迁户诉求过高，拆迁推进艰难，直至2018年1月11日最后一栋房屋方才拆迁完毕。受其影响，兴仲路道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天，主干道通车时间为2018年4月30日。由于紫云府小区需要等待道路及相关市政配套设施竣工后方能取得供电合格证明、市政综合验收合格证明，用以办理综合竣工验收备案。受此影响，紫云府F2一标、二标、F4一标综合竣工验收备案至2018年4月25日方才办理完毕。一审法院认为,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。华润置地在本案审理期间已向赵志崑交付了涉案房屋，赵志崑进行了接收。对于华润置地是否应承担逾期交房违约责任的问题。一审法院认为，双方签订的补充协议中对于逾期交房的免责范围进行了明确约定，根据华润置地提交的由济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》可以证实，涉案房屋所在地块需要等待道路及相关市，用以办理综合竣工验收备案。受此影响，涉案房屋综合竣工验收备案至2018年4月25日方才办理完毕。此种情况符合合同约定的逾期交房免责范围，华润置地据此提出的抗辩理由，合法有据，一审法院予以采纳。赵志崑提出的诉讼请求，依据不足，一审法院依法不予支持。判决：驳回赵志崑的诉讼请求。案件受理费1290元，由赵志崑负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵志崑提交证据一《华润置地济南兴隆南兴仲路总承包工程招标公告》打印件一份、证据二《关于公布济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单的通知》（济尘治字[2017]14号）及附件打印件一份、证据三华润置地出具的《关于华润紫云府商品房买卖合同中建筑标准不达标和补充协议霸王条款投诉及诉求的回复意见》打印件一份。经质证，华润置地辩称此三份证据不是新证据且打印件真实性无法确认。华润置地对证据一的证明目的有异议，首先，即使兴仲路项目是华润置地进行招标，其施工的前提也是在拆迁完成后，因此拆迁行为对施工是有明确影响的；其次，兴仲路属于市政工程，一般情况下市政工程如果委托开发企业代建，开发企业也只是施工方，在法律关系中责任主体依然是委托方的相关单位，不能以此来反证商品房买卖合同中相关条款的效力问题。对证据二，不能因为名单中包含涉案工程就说明不存在环保相关问题的影响，并且该文件与是否允许施工没有关联性。对证据三，该回复并不能证明合同中部分条款不是赵志崑真实意思。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《关于公布济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单的通知》载明“报市政府研究确定了第三批重点土石方作业项目，共计160个（见附件），采暖季期间……办理2017—2018年秋冬季建设工程项目施工通道特许证”，附件《济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单》第10号项目为济南市兴隆南区兴仲路道路及配套设施工程。另查明，华润置地于2017年4月28日出具《关于“华润城紫云府F2一标段交付”的公告》一份，载明“交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定的补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%。”一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为华润置地逾期交房是否应当承担违约责任。华润置地辩称，因拆迁逾期交房，其不应承担违约责任。但根据《商品房买卖合同补充协议》第7.1条中的约定，拆迁原因不是华润置地逾期交房的免责事由，故本院不予采信。华润置地又辩称，由于环保橙色预警及各级环保部门检查兴仲路累计停工82天，是逾期交房的免责事由。本院认为，即使该停工82天的免责事由存在，华润置地逾期向赵志崑交房三百余天，仍应承担逾期违约责任，故华润置地此项辩称本院亦不予采信。另，华润置地于2017年4月28日的公告中提出若交付日未取得《综合验收备案证明》则向业主补偿的补偿方案，虽名为补偿金，但结合华润置地逾期交房的事实及其过错程度，可作为认定华润置地违约的补强证据。故此，本院认为，华润置地逾期交房应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题，《补充协议》约定：“甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”赵志崑主张87468.55元违约金，系按已支付房价款的日万分之二计算；如按房款总额1214841元的4%计算违约金，则为48593.64元。《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，违约金可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合司法解释的规定及商品房买卖合同中双方的约定，本院认为，应以房屋价款总额的4%计算违约金为宜，即48593.64元。综上所述，赵志崑的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初1001号民事判决；二、华润置地（山东）发展有限公司支付赵志崑违约金48593.64元；三、驳回赵志崑的其他诉讼请求。一审案件受理费1290元，由华润置地（山东）发展有限公司负担717元，由赵志崑负担573元；二审案件受理费1290元，由华润置地（山东）发展有限公司负担717元，由赵志崑负担573元。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年十二月六日书记员 刘 琳