北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终10016号上诉人（原审被告）：北京东升紫御商贸有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡西柳村中街（三间房动漫集中办公区**）。法定代表人：龚望生，总经理。被上诉人（原审原告）：北京中德毛发移植整形医院有限公司，住所，住所地北京市海淀区畅茜园圣华里**楼**div>法定代表人：徐铭艺，院长。委托诉讼代理人：史建君，北京市国振律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街**院**楼tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。上诉人北京东升紫御商贸有限公司（以下简称紫御公司）因与被上诉人北京中德毛发移植整形医院有限公司（以下简称毛发公司）、被上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫御公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回毛发公司一审提出的要求我公司返还80万元订金及延期给付利息的诉讼请求。事实和理由：1.依据《房屋租赁三方合同》约定，80万元订金已经转为房租，三方合同不能履行是由于君天首业公司的原因，所以应由君天首业公司返还毛发公司80万元和相应利息；2.合同不能履行的原因是涉案房屋不能办理营业执照，我公司要求君天首业公司配合毛发公司出具办理营业执照的手续，但君天首业公司一直未予提供，因此无法办理营业执照不是我公司的原因。毛发公司辩称，1.我公司是与紫御公司签订的房屋租赁合同，我公司支付了80万元订金给紫御公司，80万元订金已经转化为租金；2.由于紫御公司一直无法提供办理营业执照所需要的手续，现我公司与紫御公司之间的房屋租赁合同已经解除，紫御公司应返还我公司支付的租金。同意一审判决，不同意紫御公司的上诉请求及理由。君天首业公司辩称，1.我公司虽然与毛发公司、紫御公司签订三方合同，但是该合同性质是同意转租的证明，以及我公司有权收取第二期租金。我公司不是毛发公司与紫御公司间租赁合同的当事人；2.对于办理营业执照，紫御公司和毛发公司均从未要求我公司提供办理证照的手续，故我公司对此没有责任。同意一审判决，不同意紫御公司的上诉请求及理由。毛发公司向一审法院起诉请求：1.判决紫御公司返还我公司80万元订金及延期给付的利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年8月20日起至实际给付之日止）；君天首业公司承担连带责任；2.紫御公司、君天首业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月19日，紫御公司（甲方）与毛发公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于海淀区东升乡马坊村马坊新村综合楼南楼一、二层，使用面积2100平方米（含公摊）的房屋租赁给乙方作为经营场地。房屋性质：商业。房屋用途：医疗+办公。租赁期限10年，自2015年5月19日至2025年5月19日。甲方于5月（此处空白）日前将房屋交予乙方，自2015年5月（此处空白）日至2015年9月（此处空白）日为乙方装修期，此期间不计租金，即免租期为3个半月。房屋租金从2015年9月（此处空白）日开始计算。月租金为220825元，押金40万元。合同签订后，乙方应在五个工作日内向甲方支付押金40万元及三个月的租金共计662475元，否则视为乙方放弃执行合同。双方约定，合同期内甲方有义务根据乙方的需要向乙方提供房产证明及相关合法证明材料，协助乙方办理3-4个注册手续等。如甲方不能履行上述责任与义务，乙方有权终止合同。2015年6月3日，毛发公司（乙方）与紫御公司（甲方）签订《房屋租赁订金说明》，内容为：“甲乙双方本着友好协商、平等互利的原则，甲方愿意将享有租赁权的海淀区黑泉路宝盛广场南楼一层和二层共计1800平方米的房屋租赁给乙方。为了便于甲方资金周转，乙方交予甲方订金80万元，为了能够顺利办理相关手续，目前宝盛广场一级承租方德阳市康健有限公司要求其房屋租赁代理方北京君天首业商贸有限公司与甲、乙三方共同签定三方房屋租赁合同。若三方能够达成一致，签订三方合同，此80万元，则作为房屋租金。如果三方不能达成一致意见，或乙方无法注册，则甲方在3日内将该笔款项全额退还给乙方。特此说明。”同日，君天首业公司（甲方）、紫御公司（乙方）、毛发公司（丙方）签订《房屋租赁三方合同》，约定甲方作为海淀区东升乡马坊村马坊新村综合楼房屋租赁代理商，同意乙方将海淀区东升乡马坊村马坊新村综合楼南楼（即海淀区黑泉路宝盛广场南楼）一、二层，使用面积2100平方米（含公摊）的商业用房租赁给丙方作为经营场地。租赁期限10年，自2015年5月20日至2025年5月20日止。甲方保证：如甲乙双方无论因何方违约而终止甲乙双方的租赁合同，甲方将接替乙方继续履行与丙方的该房屋租赁合同。付款说明：依据甲方要求：丙方所付第一笔房屋租金打入乙方账户，从第二笔租金开始，打入甲方账户。作为乙方提前支付的租金，到时抵减乙方租金。合同签订后，毛发公司于6月3日支付给紫御公司80万元。现毛发公司以紫御公司未能为其在租赁房屋办理工商注册为由，要求返还80万元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：毛发公司提供录音证据一份，证明紫御公司因无法提供产权证明，导致房屋无法办理工商注册，紫御公司同意返还毛发公司80万元。紫御公司对该证据真实性认可，但不认可证明目的。紫御公司则提供其向君天首业公司于2015年11月19日发出的解除合同通知，证明因君天首业公司不能提供办理工商注册所需材料，与君天首业公司解除合同，并以此告知毛发公司解除合同。毛发公司则认为该通知与其无关。君天首业公司对于证据的真实性认可，证明目的不认可。君天首业公司提供判决书、住所证明、产权证，证明可以为租户办理注册所需手续，其公司享有合法经营权。毛发公司不予认可，认为不能证明其为毛发公司出具产权证明。紫御公司质证意见为在其与君天首业公司解除合同前，君天首业公司并没有为其提供产权证明，对于其提供证据材料的证明目的不予认可。对于上述证据材料，法院均确认真实性，可以确认紫御公司因君天首业公司原因，未能为毛发公司办理工商注册提供相应手续。一审法院认为，毛发公司与紫御公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁订金说明》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规强制性规定，均合法有效。《房屋租赁订金说明》签订后，紫御公司促使君天首业公司与双方共同签订三方租赁合同，故毛发公司支付的80万元已转化为房屋租金。同时根据《房屋租赁合同》、《房屋租赁订金说明》，紫御公司有义务根据毛发公司的需要向毛发公司提供房产证明及相关合法证明材料，如无法注册，则紫御公司将该80万元款项退还给毛发公司。诉讼中，紫御公司亦认可未能提供相关材料，故依据合同约定，紫御公司应将80万元款项予以返还，并支付逾期付款的利息。故法院对于毛发公司要求紫御公司返还80万元及支付利息的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，因君天首业公司并不认可毛发公司所述合同解除之日，毛发公司亦未提供证据证明于2015年8月20日向紫御公司主张解除合同之证据，故法院确定紫御公司于2015年11月19日向君天首业公司发出解除合同通知之日即为毛发公司与紫御公司解除合同之日。根据三方协议，君天首业公司的义务是保证毛发公司与紫御公司租赁合同的稳定性，以及享有收取毛发公司后期租金的权利；但紫御公司与毛发公司间约定的其余条款并不能对君天首业公司产生约束力。紫御公司所述君天首业公司未能提供注册登记所需材料，系其与君天首业公司另一层法律关系，根据合同相对性原则，毛发公司不能注册公司的损失应由紫御公司赔偿；毛发公司要求君天首业公司承担赔偿退款的连带责任，缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认北京中德毛发移植整形医院有限公司与北京东升紫御商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁订金说明》、及与北京君天首业商贸有限公司签订的《房屋租赁三方合同》于2015年11月19日解除；二、北京东升紫御商贸有限公司退还北京中德毛发移植整形医院有限公司80万元及逾期给付的利息，自2015年11月19日开始计算，计算至款项给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；三、驳回北京中德毛发移植整形医院有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，毛发公司与紫御公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁订金说明》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规强制性规定，均为合法有效。毛发公司与紫御公司之间成立房屋租赁合同法律关系，双方当事人均应当依据约定履行各自权利义务。现有证据能够证明，经毛发公司要求，紫御公司无法提供办理营业执照所需手续。依据双方《房屋租赁合同》及《房屋租赁订金说明》之约定，毛发公司有权解除合同，并要求紫御公司返还收取的80万元款项。紫御公司上诉主张无法提供办理营业执照所需证明材料的原因在于君天首业公司，故不应由其返还所收款项。但合同关系具有相对性，对于合同外的当事人不发生拘束力。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，君天首业公司并非毛发公司与紫御公司之间租赁合同的当事人，君天首业公司的履行行为不能构成紫御公司不履行合同义务的抗辩。紫御公司所持因君天首业公司不能配合办理营业执照，应由君天首业公司返还80万元款项及利息的上诉理由与法律规定不符，本院对此不予采纳。紫御公司与君天首业公司之间的争议与本案并非同一法律关系，应另行解决。综上所述，紫御公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由北京东升紫御商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 徐 冰审判员 刘国俊审判员 刘新泉二〇一八年十二月十八日法官助理张超书记员杜莹