北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初37555号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地：北京市西城区阜外大街**，统一社会信用代码：911101026000614809。法定代表人：常金海,经理。委托诉讼代理人：董帅，女，该公司职工。被告：吕京京，女，1970年9月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：史立（吕京京之配偶），无业，住址同上。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实公司）与被告吕京京物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中实公司之委托诉讼代理人董帅，被告吕京京均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中实公司向本院提出诉讼请求：1、判令吕京京支付2012年1月1日至2014年8月28日的物业费人民币5247.40元及逾期支付滞纳金524.74元。共计：5772.14元；2、本案诉讼费由吕京京承担。事实与理由：中实公司系枫丹丽舍小区的物业管理公司。吕京京系枫丹丽舍小区xxx的业主，房屋面积为101.53平米。按照法律规定及枫丹丽舍小区《物业管理委托合同》的约定，吕京京应当向中实公司支付2012年1月1日至2014年8月28日的物业管理费，每月每平米1.62元，但吕京京一直拖欠，至2014年8月28日已欠付5247.40元。根据物业服务合同之约定，逾期未交，自逾期之日起按应缴费用的千分之三加收违约金。经中实公司多次催告，吕京京一直推脱拒付，为维护中实公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请尽快依法判决。吕京京辩称：不同意中实公司诉讼请求。中实公司没有提供确切的原始的欠费纪录；中实公司没有提供符合管理服务合同所规定的应尽的服务，服务不达标，安全服务不到位，小区出入人员复杂，安全成问题，中实公司提供服务期间，发生大量失窃事件，而且还有私搭乱建，我认为物业费应该减少或者减免；中实公司动用了公共维修基金，应该赔偿；没有见到和我欠费时间相符的物业合同，且原有合同是业委会签订的，中实公司没有权利直接起诉我。本院经审理认定事实如下：吕京京系北京市海淀区枫丹丽舍小区xxx号房屋的业主，该房屋面积101.53平方米。2006年8月9日，甲方枫丹丽舍小区业主大会（授权代表：北京市海淀区枫丹丽舍业主委员会，以下简称枫丹丽舍业委会）与乙方中实公司签订《物业管理服务委托合同》，约定由中实公司为枫丹丽舍小区提供物业管理服务。物业管理费采取酬金制，物业费由业主（或交费义务人）按1.62元/建筑平方米·月的标准，每三个月向物业公司交纳一次。首次计费日期2006年8月1日至2006年10月31日，交费日期为2006年8月1日至2006年8月31日。逾期未交，物业公司可按应缴物业管理费总额3‰的比例加收滞纳金。第二个收费期之前1个月为交纳期，逾期未交的，物业公司可按应缴物业管理费总额3‰的比例加收滞纳金。依此类推。委托管理期限为自签约之日起至2008年7月31日止。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。2015年，枫丹丽舍业委会与中实公司因物业服务合同产生纠纷诉至我院，我院于2015年11月4日作出（2015）海民初字第10571号民事判决书，该判决书中认定：枫丹丽舍业委会与中实公司于2006年8月9日签订的《物业管理服务委托合同》，约定的委托管理期限为自签约之日起至2008年7月31日止；此后，双方虽未签订书面合同，但中实公司继续为该小区提供物业服务，枫丹丽舍小区业主亦接受服务，则双方自2008年8月1日起至2014年8月28日期间存在事实上的物业服务合同关系。后枫丹丽舍业委会提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年1月28日作出（2016）京01民终575号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决书认定：依2014年9月3日《关于收缴物业费的公告》，2014年8月28日之前的欠费由中实公司清缴。中实公司与吕京京未签订书面的物业服务合同。庭审中，中实公司主张吕京京尚未交纳2012年1月1日至2014年8月28日的物业费；吕京京表示上述期间是否交费记不清了，中实公司应提供确切的原始的欠费纪录，吕京京未提交自己交纳上述期间物业的证据。吕京京提出，中实公司没有提供符合管理服务合同所规定的应尽的服务，服务不达标，安全服务不到位，小区内私搭乱建的现象严重，物业费应该减少或者减免；中实公司动用了公共维修基金，应该赔偿。吕京京提供了关于幼儿园的报告、回函及通告，报案证明及照片，房屋建筑专项维修鉴定报告，招标文件，电脑截图，小区照片，委托合同及评估报告等证据相佐证。本院认为，中实公司与吕京京虽未签订物业服务合同，但中实公司是受枫丹丽舍业委会的委托，为枫丹丽舍小区提供物业服务，吕京京作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，中实公司与枫丹丽舍业委会签订的《物业管理服务委托合同》，对业主均具有约束力。上述合同到期后，中实公司亦在事实上继续为枫丹丽舍小区提供物业服务。根据已生效的法律文书，业主所欠交的2014年8月28日之前的物业费应向中实公司交纳。吕京京作为枫丹丽舍小区业主，负有向中实公司支付物业费之义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中实公司主张吕京京尚未交纳2012年1月1日至2014年8月28日的物业费，由于吕京京负有证明自己已交纳上述期间物业费的举证责任，但其未提交相应证据佐证，故本院认定其未交纳上述期间的物业费。吕京京虽主张中实公司服务不到位，服务不达标，安全服务不到位，但其所提交的证据尚不足以证实中信物业公司提供的物业服务已达到应减免物业费的程度，故对吕京京的相关抗辩意见，本院不予采纳。这里必须指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施，及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。现中实公司要求吕京京给付欠缴的物业管理费之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。中实公司主张的滞纳金，因吕京京对物业服务有异议所致，并非恶意欠缴，故本院不予支持。关于吕京京提出中实公司动用了公共维修基金，应该赔偿的问题，不属于本案审理范围，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、吕京京于本判决生效后七日内向北京中实杰肯道夫物业管理有限公司给付自2012年1月1日至2014年8月28日的物业费5247.40元；二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京中实杰肯道夫物业管理有限公司已预交），由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担2元，已交纳；由吕京京负担23元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孔京朝二〇一八年十二月十四日书记员  汪晓玉