广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5328号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**石化大道**畔山名居******房。法定代表人：易友刚。委托诉讼代理人：顾传富，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:邓承斌，男，汉族，1972年1月9日出生，住四川省中江县，被上诉人（原审原告）:刘珍，女，汉族，1975年11月7日出生，住四川省中江县，委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐学英，广东鹏乾律师事务所实习律师。上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司（以下简称恒丰润公司）因与被上诉人邓承斌、刘珍商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒丰润公司的委托诉讼代理人顾传富、被上诉人邓承斌、刘珍的委托诉讼代理人谢新志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒丰润公司上诉请求：请求二审法院依法发回重审或依法予以改判。事实和理由：一、关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。原审认定：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。”恒丰润公司认为该认定缺乏法律依据，根据广东省高级人民法院2017年9月12日发布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十四条：“商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”由上述规定可见，合同中约定的“备案”是指“办理初始登记”的备案，合同中不仅约定了备案的时间也约定了办理房地产证书的时间。原审认定恒丰润公司提交资料是办理不动产转移登记所需资料，即不动产权证资料备案回执并无法律依据，应当予以纠正。二、违约金标准的认定存在错误。在假定恒丰润公司逾期办理不动产权证的情况下，违约金标准问题值得商榷：原审认定：“关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同，约定了被告在提交资料报产权登记机关备案后550个工作日内不能办理该商品房的房地产权属证书的违约金计算标准，但是没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6％的标准确定并计算逾期违约金。”恒丰润公司认为该认定与原审认定的：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料”相矛盾。首先，既然原审认定是办理不动产权证的备案，则其结果就是等待政府发不动产权证了，其实际就是认定备案时间就是办理房地产权证的时间。按此理论，备案逾期则应当只能按照该条款约定的房屋总价的日万分之一承担违约责任。其次，合同第十五条约定的违约金责任是对整体办理房地产权证的约定，认定办理房地产证的节点提前或最后一个节点并不影响违约金承担标准的结果。第三，合同统一约定逾期付款或逾期办证承担的责任均为日万分之一，是对等的且公平合理的，且逾期办理房地产证的违约责任为日万分之一，则其他节点的违约不会大于该违约的严重性和危害性，没有理由承担比办理房地产权证更大的违约金责任。否则就是不公平、不合理。第四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是逾期办理房地产证的且没有约定违约金的或损失难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是本案已经非常明确的约定了逾期办理房地产权证的违约责任，且邓承斌、刘珍也是明确要求承担逾期办理房地产证的诉讼请求。适用约定逾期办理房地产证的违约责任并无不当，为何要认定没有约定违约金责任呢？原审法院的适用法律和酌定并无事实依据。由上，恒丰润公司认为，即使认定了提交资料备案为办理每个购买人的房地产权证备案资料，其违约了也是应当按照双方在第十五条约定的违约金责任进行承担，原审法院的认定不能成立，请予以纠正。综上所述，原审认定的“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料”以及对于违约金标准酌定存在错误，请二审法院依法公正审理，做出准确的判决。邓承斌、刘珍辩称，第一，《商品房买卖合同》约定办理产权登记的期限为“商品房交付使用后540日内，恒丰润公司将办理商品房房地产权属登记证书所需的资料报产权登记机关”。《商品房买卖合同》第二十四条约定，邓承斌、刘珍委托恒丰润公司办理《房地产权证》。第十五条约定，恒丰润公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。按照通常的理解，该条中的权属登记指的是恒丰润公司为邓承斌、刘珍购买的商品房办理房地产权属证书。《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”只要规定了恒丰润公司向产权登记机关提供办理商品房房地产权属证书资料的期限，那么，邓承斌、刘珍取得房地产权属证书的期限就是确定的，即恒丰润公司提交资料之后的三十个工作日内取得。恒丰润公司逾期向产权登记机关提交相关资料，必然导致邓承斌、刘珍延期取得房地产权属证书。因此，“恒丰润公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”应认定为“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。第二，《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项对恒丰润公司违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定所应承担的违约责任没有约定。根据合同的上下文，第十五条第一款第3项规定的应当是对恒丰润公司违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定所应承担的违约责任。但该条款规定的却是“双方约定在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的”这种情况下的违约责任。第十五条第一款第3项属于格式条款，在约定不明或无法解释的情况下，应作有利于邓承斌、刘珍的解释，视为双方对恒丰润公司违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定所应承担的违约责任没有约定。此外，恒丰润公司设置第一款第3项这一格式条款的目是为了免除自己的违约责任，该条款应认定为无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回恒丰润公司的全部上诉请求，维持原判。邓承斌、刘珍向一审法院起诉请求：一、判令恒丰润公司支付逾期办理产权证违约金14268元（以房屋总价款410000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2017年6月23日起,暂算至2017年12月31日,计算至恒丰润公司向房地产登记机关提供涉案房屋办理权属登记所需的全部证明文件之日止）；二、本案诉讼费由恒丰润公司承担。一审法院认定事实：恒丰润公司具有商品房开发经营资质，涉案商品房取得预售许可。2014年3月11日，邓承斌、刘珍和恒丰润公司签订《商品房买卖合同》，约定由邓承斌、刘珍购买恒丰润公司开发的位于惠州大亚湾西区XX大道西X号恒丰润XX名居第X栋X单元XX号商品房，总价款为410000元，恒丰润公司应在2015年12月30日前将房屋交付邓承斌、刘珍使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：双方约定在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的，买受人不退房，但应按已付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止”。同日，邓承斌、刘珍和恒丰润公司签订《补充协议》，约定：买受人未交清房款、契税及办证所需的有关费用等款项或不按期前来填写资料、办理相关手续致使未能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人承担；买受人未按约定交清所有款项和办妥相关手续的，出卖人可拒绝向权属登记部门提供需由出卖人提供的登记备案资料，并可拒绝代买受人办理房地产权属证书，因此造成的后果由买受人承担；出卖人依据合同第十五条承担逾期办证的违约责任最高不超过该商品房总价款的5%。邓承斌、刘珍和恒丰润公司还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，邓承斌、刘珍于2014年6月9日付清了购房款，并于2014年8月份缴纳了契税。2015年12月27日，恒丰润公司将房屋交付邓承斌、刘珍使用。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。2017年5月27日，恒丰润公司办理完成了恒丰润畔山名居2栋房屋的首次登记，在此之前，恒丰润公司办理完成了该栋房屋的权籍调查手续，用时30日。恒丰润公司于2017年11月17日向登记部门提交了邓承斌、刘珍所购房屋办理转移登记所需的资料，在此之前，恒丰润公司办理完成了该套房屋的权籍调查手续，用时30日。恒丰润公司两次办理权籍调查手续，共用时60日。一审法院认为，邓承斌、刘珍和恒丰润公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于对合同条款第十五条的理解和适用问题。（一）该条款中“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。恒丰润公司提交资料备案的合同目的是为邓承斌、刘珍取得不动产权属证书做准备，邓承斌、刘珍作为房屋的买受人，恒丰润公司作为房屋的出卖人，双方约定的“办理权属登记”当然是为买受人办理权属登记，而不应当是为出卖人办理首次登记（又称“初始登记”或“大产权登记”），故合同第十五条约定“权属登记”应当是转移登记（又称“增量房转移登记”或“小产权登记”）。（二）该条款中第一款第3项的效力问题。该条第一款第3项约定，出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书，逾期不能办理的，买受人不退房，但应按己付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止。该条款是恒丰润公司在主合同上事先添加的内容，属于为了重复使用而预先拟定，符合格式条款的要件，该格式条款免除了恒丰润公司的违约责任，应当认定无效。关于恒丰润公司提交转移登记资料报产权登记机关备案是否逾期和构成违约的问题。本案中，涉案商品房已于2015年12月27日交付邓承斌、刘珍使用，故恒丰润公司应当在540日内的2017年6月19日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由恒丰润公司提供的资料报产权登记机关备案。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，恒丰润公司在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即恒丰润公司再先行申请办理邓承斌、刘珍所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，恒丰润公司向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在邓承斌、刘珍和恒丰润公司双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由恒丰润公司承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果，违背公平原则，故本院酌情予以扣除。因此，恒丰润公司向产权登记机关提交上述转移登记资料的期限顺延60日应为2017年8月18日。恒丰润公司于2017年11月17日将转移登记资料报产权登记机关备案，已实际逾期91日。综上，恒丰润公司在提交转移登记资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于恒丰润公司如何承担违约责任的问题。双方没有约定逾期提交转移登记资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而邓承斌、刘珍因恒丰润公司逾期提交转移登记资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以及本地区审判实践的相关标准，一审法院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6%的标准计算逾期违约金，但是，该违约金总额不得超过合同总价款的5%的违约责任上限。即本案恒丰润公司应向邓承斌、刘珍支付的逾期违约金计为：410000元×6%/年÷365日/年×91日＝6133.15元。该违约金总额未超过合同总价款的5%的违约责任上限，符合双方约定，恒丰润公司应当依法支付给邓承斌、刘珍。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邓承斌、刘珍支付违约金6133.15元；二、驳回原告邓承斌、刘珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由原告邓承斌、刘珍负担90元，由被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担67元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合上诉人恒丰润公司的上诉请求及被上诉人邓承斌、刘珍的答辩理由，本案二审争议焦点是：一、恒丰润公司是否存在逾期办证的问题；二、恒丰润公司逾期办证的违约金应按什么标准计算。本院分析如下：关于恒丰润公司是否存在逾期办证的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上述条款中的“权属登记”是指首次登记还是指转移登记，双方当事人的理解存在分歧，恒丰润公司认为是首次登记，邓承斌、刘珍认为是转移登记，并且都在上诉和答辩过程中阐述了各自理由。对此，本院认为：该条款是恒丰润公司为了重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，故对该条款应当作出不利于提供格式条款一方即恒丰润公司的解释，该条中的“权属登记”应理解为转移登记，即，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”应理解为：“恒丰润公司应当在商品房交付使用后540日内将办理商品房转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。同理，既然上述第十五条中的权属登记是转移登记，则其与该条第3项“在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的，买受人不退房，但是应当按已付房价款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止”的约定属重复且矛盾的合同条款，原审据此认为该格式条款因免除了提供格式条款一方的违约责任，从而认定双方当事人对本案合同第十五条第3项中关于逾期办证时间的延长约定条款无效有理，本院依法予以支持。关于恒丰润公司逾期办证的违约金应按什么标准计算的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，虽然对办理“权属登记”是指首次登记还是转移登记理解上存在分歧，导致对办证时间的约定不明确。但在该条款第3项中，双方当事人对逾期办证应当按已付房价款的日万分之一计算违约金的约定是明确的。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条及第九条关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任均按日万分之一承担，根据合同双方权利、义务对等原则，亦应认可双方当事人按已付房价款的日万分之一的标准，确认逾期办证违约金。故一审根据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价为基数按年利率6%的标准计算逾期违约金”的认定与本案合同的约定不符，应依法予以纠正。邓承斌、刘珍已付购房款为370034元，恒丰润公司逾期提交转移登记资料的时间是123天，所以，恒丰润公司应向邓承斌、刘珍支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为4551元（370034元×1/10000×123）。该违约金总额未超过双方约定的商品房价款的5%的逾期办证违约责任上限，恒丰润公司应当依法支付给邓承斌、刘珍。综上所述，恒丰润公司的上诉请求部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初250号民事判决第二判项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初250号民事判决第一判项为：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向邓承斌、刘珍支付违约金4551元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费122元，由惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担100元，邓承斌、刘珍负担22元。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十二月四日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。