福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7657号 上诉人（原审被告）：曹亮，男，1976年9月25日出生，汉族，住山东省博兴县。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊小华，福建贤泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:泉州市星宇达企业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区常泰街道南环路元安北路**，统一社会信用代码91350502MA344THPX0。 法定代表人：郭惠荣。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕萍，福建泉南律师事务所实习律师。 上诉人曹亮因与被上诉人泉州市星宇达企业管理有限公司（以下简称星宇达公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹亮上诉请求：撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决存在事实不清。曹亮向星宇达公司承租的商铺系空地上搭建起来的临时建筑，没有产权证，没有建设工程规划许可证，系违章建筑，租赁合同应为无效合同，但一审法院却认定为有效合同，事实认定错误。星宇达公司在招租时宣传市场内只做酒店用品专业市场，区域严格划分，但后来星宇达公司却对外招租很多与酒店用品无关的商家进驻，严重影响了包含曹亮在内的相关酒店用品商家的经营。为此，曹亮与星宇达公司交涉，星宇达公司遂于2018年3月底与曹亮解除租赁合同，并将店铺锁住收回。对此，一审法院并未查明。二、曹亮并未向星宇达公司租赁仓库，但一审法院仅依星宇达公司一面之词就认定曹亮向星宇达公司租赁B110仓库一间，并判令曹亮支付2017年的租金，系认定事实错误。补充事实和理由：租赁房屋无法通过消防验收，致使曹亮无法实现经营目的，退一步说即便需要支付占用费，也应当减少价款。星宇达公司要求收取市场营运服务费没有依据，星宇达公司未向曹亮提供市场综合管理等服务，无权要求曹亮支付该项费用。星宇达公司要求收取物业费也没有依据。 星宇达公司辩称：租赁合同合法有效，仓库是钢结构建筑，是有支架的，顶棚有7-8米，钢结构建筑是有产权登记的，住建局有颁发房屋所有权证书，国土局有颁发国有土地使用权证，该地址可以注册公司，可以注册就代表是有效的地址，是经建设工程规划许可的。根据合同的约定，消防验收应该由曹亮自行完成，整个消防是没有问题的，合同也可以证明一次消防已经通过了，单个店铺的消防问题在合同中也已经明确，曹亮应自行处理二次消防的问题。市场营运服务费在合同中有约定，2015年作为细分市场的项目，推广力度相当大，策划了数个活动，在报纸等新闻媒体上有推广，在整个市场周边都有做了广告位，市场推广确实存在；对物业费虽然没有明确，超范围经营并没有违反国家强制性规定，本案租赁行为并非是烟草和广播电视药品，未违反国家强制性规定。B110仓库其实就是店面，被曹亮占用的事实客观存在，一审中星宇达公司也有提供照片和收费票据。 星宇达公司向一审法院起诉请求：1.曹亮立即支付星宇达公司场地租金、市场营运服务费、物业管理费共计39070元及至清偿之日止的利息（其中19535元自2017年12月25日起、19535元自2018年3月25日起，按月利率3%计算）；2.曹亮立即支付星宇达公司仓库场地使用费18000元；3.曹亮承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：泉州市鲤城区江南酒店用品专业市场址在泉州市鲤城区常泰街道南环路元安北路259号，上述房屋登记在福建恒信置业有限公司名下，福建恒信置业有限公司自2015年10月20日起将上述房屋出租给星宇达公司，由星宇达公司进行租赁及物业管理。2016年3月22日，星宇达公司与曹亮签订一份合同编号为2016032224的《场地经营使用合同书》（含商铺租赁合同、补充协议、承诺书），与本案有关合同约定如下，曹亮向星宇达公司租赁址在泉州市鲤城区江南酒店用品专业市场内编号为B109号商铺，租赁面积约232.56㎡，租赁期限自2016年3月22日起至2021年3月21日止。合同期前两年，商铺租金每月4651.2元，市场营运服务费每月1162.8元，物业管理费697.6元，上述费用每季度共计19534.8元。曹亮应于每季度到期前10日付清下一季度的全部费用。若逾期，曹亮应按所拖欠上述费用的百分之一每日支付违约金。曹亮拖欠或者延迟支付租金、市场营运服务费、物业管理费等费用或未能在30日内付清所有未付款，视为违约，星宇达公司有权提前单方解除合同，回收商铺。合同还对双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，星宇达公司依约将案涉商铺交付给曹亮使用。曹亮另向星宇达公司租赁位于B110仓库一间，每月租金1500元。曹亮仅支付商铺租金、市场营运服务费及物业管理费至2017年12月24日，支付仓库租金至2016年止。星宇达公司已于2018年6月收回B110仓库。2018年7月16日，星宇达公司提起诉讼。庭审中，星宇达确认第1项诉讼请求中的“利息”系笔误，应为“违约金”。 一审法院认为，星宇达公司与曹亮签订的《场地经营使用合同书》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认合法有效。星宇达公司与曹亮均应按合同约定全面履行自己的义务。双方约定若曹亮拖欠租金、市场营运服务费、物业管理费等费用即视为违约，曹亮自2017年12月25日后未再支付B109号商铺租金、市场营运服务费、物业管理费及自2017年开始未支付B110仓库租金，其行为已经构成违约，故星宇达公司请求曹亮支付B109号商铺自2017年12月25日起至2018年6月24日止的租金、市场营运服务费、物业管理费中的39069.6元部分，及支付B110仓库2017年的场地使用费用18000元，符合合同约定和相关法律规定，予以支持。根据星宇达公司与曹亮签订《场地经营使用合同书》的约定，曹亮应于每季度到期前10日付清下一季度的全部费用。曹亮未在双方约定的期限内支付上述费用，已构成违约，星宇达公司根据合同约定有权要求曹亮支付违约金。虽然星宇达公司起诉时降低违约金标准要求按月利率3%计算，但鉴于星宇达公司未举证证明因曹亮违约造成实际损失的数额，综合考虑星宇达公司实际损失，兼顾本案合同的履行情况、曹亮的过错程度以及星宇达公司预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌情调整为按年利率24%计算至曹亮付清B109号商铺上述费用之日止，其中19534.8元自2017年12月25日起计算，19534.8元自2018年3月25日起计算。星宇达公司主张的违约金，予以部分支持。曹亮经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、曹亮应于判决生效之日起十日内向星宇达公司支付B109号商铺自2017年12月25日至2018年6月24日的租金、市场营运服务费、物业管理费共计39069.6元，及按年利率24%支付上述款项至付清之日止的违约金（其中19534.8元自2017年12月25日起计算，19534.8元自2018年3月25日起计算）；二、曹亮应于判决生效之日起十日内向星宇达公司支付B110仓库2017年的使用费18000元；三、驳回星宇达公司的其他诉讼请求。本案受理费1381元，减半收取计690.5元，由星宇达公司负担25.5元，曹亮负担665元。 二审中，除曹亮认为涉案租赁物不在房产证范围内，福建恒信置业有限公司出具的《证明》无法证明星宇达公司对涉案租赁物具有管理权，其并未承租B110仓库之外，双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。 二审中，星宇达公司向本院提交《国有土地使用权证》复印件一份，欲证明涉案租赁物所在位置的国有土地使用权证状况，星宇达公司有权将涉案租赁物进行出租。 曹亮质证称：真实性无异议，但只能说明福建恒信置业有限公司对土地享有国有土地使用权，但有《国有土地使用权证》并不代表可以在该土地上进行建设。 本院认为，《国有土地使用权证》系有权部门颁发的权属证书，真实性、合法性予以确认，结合星宇达公司在一审提供的《房屋所有权证》，可以证实涉案租赁物系经有批准权的行政机关准予建设的，非曹亮所称的违章建筑。 本案争议的焦点为：涉案《场地经营使用合同书》是否合法有效；曹亮应支付星宇达公司租金等相关费用的金额为多少。双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院对争议焦点分析如下： 1.涉案《场地经营使用合同书》是否合法有效。本院认为，涉案租赁物已依法取得《国有土地使用权证》《房屋所有权证》，系经主管部门批准建设而成，虽租赁物登记在福建恒信置业有限公司名下，但福建恒信置业有限公司已将该租赁物出租给星宇达公司，星宇达公司经福建恒信置业有限公司书面同意后，将该租赁物转租给曹亮，并签订《场地经营使用合同书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律法规强制性规定，依法应确认合法有效，曹亮以涉案租赁物属于违章建筑、星宇达公司无权管理租赁物、无法通过消防验收等为由主张《场地经营使用合同书》无效，无事实和法律依据，不予支持。 2.曹亮应支付星宇达公司租金等相关费用的金额为多少。曹亮就承租B109号商铺与星宇达公司达成《场地经营使用合同书》，合同签订后，星宇达公司依约履行交付B109号商铺的义务，曹亮主张其于2018年3月底就与星宇达公司解除租赁合同，双方对返还租赁物的时间存在异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，承租人曹亮应承担其已返还B109号商铺的举证责任，因其未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的后果，原审法院根据《场地经营使用合同书》的约定判决曹亮应支付B109号商铺2017年12月25日至2018年6月24日租金、营业服务费、物业管理费共39069.6元及相应违约金，并无不当。曹亮主张星宇达公司不应收取营业服务费、物业管理费，但《场地经营使用合同书》已就星宇达公司有权收取上述费用进行了明确的约定，且星宇达公司也履行了服务、管理等相关义务，曹亮的该项主张，因与合同约定及事实不符，亦不予支持。星宇达公司又诉请曹亮支付B110号仓库的使用费，本院认为，星宇达公司未与曹亮就承租B110号仓库签订书面合同，其仅以2017年4月25日的《收据》主张曹亮拖欠B110号仓库使用费，但该《收据》体现曹亮已将2016年B110号仓库的费用结清，星宇达公司亦已自认将该仓库收回，星宇达公司提交的七张收取租金的《收据》也无法证明2016年后曹亮仍继续使用该仓库，在长达三年的租赁期间内，星宇达公司也未就该仓库租金提出主张，因星宇达公司未能提供充足的证据证明曹亮于2017年继续使用B110号仓库，应承担举证不能的不利后果，对该项主张，本院不予支持，曹亮主张其不应支付该笔费用的辩解，具有事实依据，予以采信。 综上所述，曹亮上诉主张不应支付B110号仓库18000元使用费，具有事实和法律依据，予以支持，其他上诉请求，无事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实部分有误，予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初2773号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初2773号民事判决第二、三项； 三、驳回泉州市星宇达企业管理有限公司原审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1381元，由泉州市星宇达企业管理有限公司负担442元，应在本判决生效之日起五日内缴纳，由曹亮负担939元（多预交的442元予以退回）；一审案件受理费1381元，因适用简易程序减半收取690.5元，由泉州市星宇达企业管理有限公司负担221元，由曹亮负担469.5元。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 尹立新 审判员 王莉莉 二〇一八年十二月二十日 书记员 金雅琳 附注引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-