北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初17816号原告：熊少英，男，1952年11月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：崔凤骞，河北宏天律师事务所律师。被告：北京北小营天弘农业科技发展有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北小营村**。法定代表人：边志深，总经理。委托诉讼代理人：李汉耀，男，该公司员工。原告熊少英与被告北京北小营天弘农业科技发展有限公司（以下简称天弘公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔凤骞、被告天弘公司的委托诉讼代理人李汉耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2012年4月16日，原、被告签订《天弘假日庄园承包合同》，约定由原告承包位于北京市昌平区马池口镇北小营村土地所建的天弘假日庄园内的C87号种植单元（包含大棚一个、农业看护房一间和育秧棚一个），面积共410平方米，承包期限20年，自2011年3月4日至2031年3月3日，承包费148000元，交工日期为2012年5月31日。合同第六条第4项约定：“在本合同期内如遇拆迁，退还原告方所装修房屋和自建房屋产生的所有费用”。合同签订后，于2014年春季由陈连升经办，在该种植单元内增建61平方米操作间，原告为此支付人工及材料费92400元。2017年8月15日，原告在天弘假日庄园C87号种植单元内所有地上建筑物除保留15平方米外全部被北京市昌平区马池口镇北小营村村委会强行拆除，并给原告造成直接损失98400元（包括建筑投资损失92400元及毁坏的室内物品、设施损失6000元）。原告认为，由于被告违法经营，承诺、误导并允许原告在天弘假日庄园内扩建育种育苗操作间，导致原告地上建筑看护房及扩建的育种育苗操作间大部分被强行拆除。原告为装修和扩建所投入的资金全部损失，被告应承担赔偿责任。为维护我方合法权益，故诉至法院。请求法院判令：1.确认原、被告于2012年4月16日签订的《天弘假日庄园承包合同》无效；2.被告返还原告支付的承包费109458元；3.被告赔偿原告损失98400元；4.诉讼费由被告承担。天弘公司辩称：1、我们所签订的《天弘假日庄园承包合同》合法有效。2、关于承包费，因为合同已经履行了部分年限，同意退还未履行年限的剩余承包费。3、建筑物现在已经被强拆，而不是拆迁，所以合同第6条第4款约定的补偿条件并未成就。我方从未同意原告在涉案土地内新建未取得批准手续的房屋，原告方应当承担与其过错相对应的责任。且强拆行为是北小营村村委会所为，自然不应当由我们承担。我们从未口头协商一致过支付该部分损失，因为会谈纪要写的是一起向政府申请。因此原告所主张的建房支出费用没有证据支持，其主张的赔偿数额没有依据。经审理查明：2012年4月16日，原告熊少英（乙方）与被告天弘公司（甲方）签订《天弘假日庄园承包合同》，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式生态庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，双方协商由乙方自愿承包甲方位于北京市昌平区马池口镇北小营村种植单元C87号。占地面积410平方米，承包期限为20年，自2011年3月4日至2031年3月3日。交付日期为2012年5月31日。乙方向甲方一次性支付日光温室承包费148000元。甲方负责建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社，开创自主创新，引进以蔬菜、植物为主的高新产品和技术，提供日常生活用品及农业生产资料买卖服务，保证水、电接入日光温室及正常使用等。甲方不得干涉乙方的经营自主权和合法经营活动，甲方有权按期收取物业费，代收水电费。按照甲方设计装修标准，由甲方施工，装修费按乙方选取不同装修规格收取。如乙方自找施工队装修，甲方收取装修费5%的管理费。乙方对所承包的土地及地上物享有转让、转包和出租的权利，甲方须协助乙方办理相关手续并收取租金的5%手续费。乙方在不违背国家政策、法律的前提下，自主决定种植项目，但不能影响周围居民的日常生活。承包期间所产生的水电费自行负担。在合同期内如遇拆迁，补偿费归甲方所有，差多少年房租金按未使用年限返还给乙方，并退还乙方所装修房屋和自建房屋产生的所有费用。乙方应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律法规的活动，如有违反，造成的损失自行负担，乙方不得以此向甲方以任何名义提出赔偿。2012年4月16日，被告出具收据，载明收到原告交来C87大棚承租费148000元。2017年8月12日，北京市昌平区马池口镇北小营村委会在种植园内张贴了《通知》，该通知载明：根据《北京市农村工作委员会北京市农业局关于开展清理整治违法占用基本农田建设“大棚房”的通知》规定，我村加强对村域内农用地的管理。在对天弘农业种植园的日光温室进行排查工作中发现违规农业设施，该行为已严重违反土地租赁协议约定的土地使用用途，也违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，本村委会有权依据合同约定制止承租方损害承租地的行为。为此，我村委会于8月10日对违规农业设施发放和张贴了限制拆除的通知。为避免承租方财产造成损失，本村委会再次催告，现通知承租方立即搬出违规设施内的财物，北小营村委会将于近期根据土地租赁协议对违规设施陆续进行清理。2017年8月15日，熊少英承租的大棚配套房等非农业设施被拆除。2017年9月27日，天弘苑公司法定代表人边志深与业主方代表签订会谈纪要，载明“20平米的问题待定，既有20-30平米以后占地补偿时会赔偿给大家，退租的问题也会赔偿给大家，由天弘苑公司和业主共同向政府申请恢复和赔偿的问题”。案件审理过程中，1、本院依职权向北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局查询涉案土地性质和规划性质，北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局对此回函称：经核实，涉案地块的土地性质为集体土地，另核对《昌平区马池口镇土地利用总体规划》，该地块的土地规划性质为基本农田保护区、一般农地区和有条件建设区；核对《昌平新城规划（2005年-2020年）》，该地块的规划性质为E2耕地（新京标为E2农林用地）。2、本院对现场进行勘验，照片显示：涉案地块上建筑物已经被全部拆除。庭审中，原告出示了：1、宣传彩页及销售顾问名片，写明：天弘假日广场，拥有超大私家花园、超大绿化、独门独院、垂钓、种植、养殖、畅想田园生活，在田园安家；2、项目答客问，写明：天弘假日庄园项目整体规划包括停车场、中餐厅、海鲜餐厅、假山水池、采摘园2个、商务接待区、特色园、花园、健身会馆、会议室；总占地300亩，建筑面积5万平方米，提供休闲场所，户型包括410平米、820平米、1600平米，项目保证每户2个停车位，总户数150-240个，采用砖混、钢架结构，本公司自行管理物业，项目可以自建30-100平米房屋，自建需经项目负责人审批。3、承租大棚被拆除后的照片，照片显示承租的大棚内、外进行了地面硬化，户周边有铁艺大门及围挡。庭审中，原告陈述称，其主张的9.84万元损失包括建筑装修费用9.24万元（包含加盖操作间、休息间、卫生间及厨房）及其它物品设施损失6000元。上述事实，有天弘假日庄园承包合同、收据、照片、彩页、名片、通知、通告、国土局回函及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：以合法形式掩盖非法目的，合同无效。本案中，熊少英与天弘公司签订的《天弘假日庄园承包合同》中虽然书面约定为农业种植用途，但天弘公司提供给熊少英的大棚外修建有围墙、加装有铁门和围挡，大棚内外路面进行了硬化，而熊少英承租大棚后将其用于生活休闲，天弘公司对此也予以许可，故天弘公司与熊少英合意将农用地用于非农业用途，违反相关法律规定，属于以合法形式掩盖非法目的行为，该合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方合意以订立合同的合法形式达到违法使用涉案土地的目的，对于合同无效均存在过错，双方均应对损失承担相应责任。现原告所承包的大棚已经被拆除，无法再继续使用，天弘公司应当将熊少英未占用大棚期间的承包费退还给熊少英，且天弘公司对此予以认可，本院对该项诉讼请求予以支持。对于熊少英所主张的建筑装修损失，因为加盖操作间、休息间、卫生间、厨房的建筑装修行为属于对温室大棚的不当使用行为，该部分损失应当由其自行负担，故本院对熊少英主张的该部分损失不予支持。对于熊少英所主张的室内物品设施的损失，因其未能提供充足证据予以证实，故本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告熊少英与被告北京北小营天弘农业科技发展有限公司于2012年4月16日签订的《天弘假日庄园承包合同》无效；二、被告北京北小营天弘农业科技发展有限公司返还原告熊少英承包费109458元，于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告熊少英的其他诉讼请求。如果北京北小营天弘农业科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2209元（原告已预交1234元），由原告熊少英负担964元（已交纳）；由被告北京北小营天弘农业科技发展有限公司负担1245元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杨杰二〇一八年十二月十四日书记员  刘璐