江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终2662号上诉人(原审原告):刘一纬，男，1990年5月4日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王翠红、张军，江苏连大律师事务所律师。上诉人(原审被告):李乔银,男,1973年10月1日出生,汉族，住连云港市海州区。上诉人(原审被告):高云,女,1973年11月5日出生,汉族，住连云港市海州区。共同委托诉讼代理人：吴春明，江苏润唐律师事务所律师。上诉人刘一纬因与上诉人李乔银、高云房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初7339号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘一纬上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院驳回上诉人刘义伟要求被上诉人履行合同办理过户手续的诉讼请求，无事实和法律依据。1.上诉人刘一纬是涉案房屋的实际购买人，李乔银、高云在2010年12月5日已将涉案房屋卖给了上诉人，上诉人按约支付购房款30万元，李乔银、高云收到款后即交付了房屋，该房一直由上诉人全家居住，《房屋买卖合同》已经生效履行，李乔银、高云应当按照合同约定履行过户义务；2.李乔银、高云将涉案房屋出卖后又抵押，与案外人设立抵押权是双方的恶意行为，依法应予撤销，房屋存在抵押登记并非是法律或者事实上不能履行，只要李乔银、高云解除抵押登记，就可以办理房屋过户登记；3.李乔银、高云违约逾期不办理过户登记并将房屋抵押，应按照双方合同约定承担违约责任，法院酌定按照30万元为本金、年利率6%计算不妥；4.李乔银、高云与上诉人刘一纬签订房屋买卖合同后，以各种借口不履行过户手续，后通过与案外人恶意串通的手段，意欲占有上诉人的购房款，涉嫌刑事犯罪，请求法院查清事实后，移送侦查机关处理。上诉人李乔银、高云针对刘一纬的上诉答辩称：1.刘一纬不是涉案房屋的实际购买人，要求答辩人履行过户手续无事实和法律依据，答辩人经李某介绍，将涉案房屋卖给案外人田春华，与刘一纬根本就不认识；2.答辩人与李某写的两张收条，清楚载明是收到田春华购房款，刘一纬称是委托田春华代理买房交款，田春华既没有书面授权委托书，也没有向答辩人披露是受刘一纬委托，如果知道是刘一纬授权委托田春华代理买房，应当写收到刘一纬购房款，而且如果知道是委托代理，也不会同意卖房，并且委托代理，代理人必须以被代理人的名义为代理行为，这进一步证明实际购房人是田春华，而不是刘一纬；3.刘一纬为涉案房屋多次起诉，对房屋买卖合同签订的时间相互矛盾，充分说明其属于伪造证据，以捏造的事实多次提起民事诉讼，为谋取不正当利益，侵害答辩人合法权益；4.涉案房屋买卖合同签订以后，由答辩人交付田春华，田春华的父母在该房屋中居住近两年，李某及小区邻居都能证明5.田春华是东海张湾搅拌站的股东，也是法人代表，刘一纬当时才20岁左右，之前没有看过房子。也没有亲自签订购房合同，作为一个刚出校门的农村孩子，不去亲自买房竟然口头授权田春华代理其买房，不符合生活常理，实际上是田春华买房以后，转让与刘一纬。综上，刘一纬提供的房屋买卖合同对答辩人没有约束力，请求二审法院依法驳回上诉人刘一纬的上诉。上诉人李乔银、高云上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋的实际购买人是刘一纬，属于认定事实错误，2010年12月5日，上诉人经李某介绍将涉案房屋卖给案外人田春华，定价38万元，田春华共支付30万元房款，且房屋交付给田春华后，田春华的父母在其中居住两年左右，后因田春华不知去向，遂将30万元退给李某保管，上诉人和刘一纬根本不认识，其与田春华是表兄弟关系，是其拿了购房合同，把自己的名字加上去的，刘一纬称是委托田春华代理其房屋买卖事宜与事实严重不符，仅依据物业费收据等其他收费凭证不能证明房屋买卖关系；2.刘一纬为涉案房屋多次起诉，对房屋买卖合同签订的时间相互矛盾，充分说明其是伪造证据，以捏造的事实多次提起民事诉讼，为谋取不正当利益，侵害上诉人合法权益，构成虚假诉讼罪，请求二审法院移送公安机关立案侦查。上诉人刘一纬针对李乔银、高云的上诉答辩称：1.一审法院认定涉案房屋为刘一纬所有的判决是正确的，其依据为连云港市中级人民法院生效的（2017）苏07民终字1676号民事判决所确认；2.关于合同订立的时间问题，刘一纬的行为是对合同效力的追认，其追认的行为是符合法律规定，是法律允许的，是民事法律行为的表示形式。综上，请求二审法院依法驳回上诉人李乔银、高云上诉。刘一纬向一审法院起诉，请求判令：李乔银、高云继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续，并承担本案诉讼费用。在一审法院审理过程中，刘一纬增加诉讼请求，要求李乔银、高云支付违约金，自2010年12月9日起至被告履行之日止，每日按房屋总价款的3%计算。一审法院认定事实：刘一纬在本案审理过程中提供房屋买卖合同一份，李乔银、高云作为甲方（出卖人），刘一纬作为乙方（买受人），内容为：乙方购买甲方位于海州巨龙北路63号505室房屋，总价款为38万元，乙方于2010年12月5日支付房价款25万元，并正式交付房屋，余款于房屋产权及土地使用证转移过户后支付；双方应于合同生效之日起3日内到房产管理部门办理过户手续；甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价总额的3%计算违约金给乙方。逾期超过一个月时，乙方有权解除合同。双方还对其他事项进行了约定。刘一纬及李乔银、高云在该合同上签字，案外人李某以担保人身份在合同上签字，落款日期均为2010年12月5日。同日，案外人田春华向李乔银支付25万元，同年12月9日，田春华又支付5万元，由担保人李某代收。此后，刘一纬一直居住在涉案房屋中。刘一纬陈述，其委托田春华购买涉案房屋并代缴款项，田春华与李乔银、高云洽谈好后将三份没有刘一纬签名的合同交给刘一纬，刘一纬签好一份后让田春华转交给李乔银、高云，剩余的两份合同直至2015年才补签名。2014年12月16日，李乔银、高云与案外人孟敏签订借款合同一份，向孟敏借款40万元，并以涉案房产作抵押担保，并于2014年12月17日办理了他项权登记，将该房屋抵押登记在孟敏名下。2016年6月13日，孟敏向一审法院申请强制执行。一审法院立案后，张贴执行公告，要求李乔银、高云履行给付金钱义务，逾期将对涉案房产予以评估、拍卖。刘一纬向一审法院提出执行异议申请，被一审法院裁定驳回。刘一纬又于2016年12月20日向一审法院提出执行异议之诉，请求依法确认涉案房屋归其所有，停止对涉案房屋的执行。一审法院经一审审理驳回刘一纬的诉讼请求。刘一纬不服，提起上诉。2017年9月4日，连云港市中级人民法院作出二审判决，认定刘一纬系涉案房屋的实际购买人，且自2010年12月5日起一直居住在涉案房屋中，其在2015年补签协议系对房屋买卖合同的确认，不影响其作为房屋实际购买人的认定，但由于刘一纬的情形不符合法律规定的排除执行的条件，故判决驳回刘一纬的上诉，维持原判。故刘一纬诉至一审法院。一审法院认为：本案争议焦点有三：一是刘一纬是否是涉案房屋的实际购买人；二是涉案房屋能否办理过户手续；三是李乔银、高云应否支付违约金及违约金数额的计算。关于争议焦点一，根据生效文书（2017）苏07民终1676号民事判决书的认定，涉案房屋的实际购买人是刘一纬。李乔银、高云提出购房人为案外人田春华，双方虽主张的实际购房人不同，但均认可李乔银、高云出售房屋且收到30万元购房款的事实，可以与刘一纬提供的《房屋买卖合同》相印证，该合同约定涉案房屋于2010年12月5日交付，刘一纬提供的物业收费票据、接处警登记表、万润社区居委会的证明等证据能够证明，刘一纬自2010年12月5日起一直居住在涉案房屋中，刘一纬于2015年在房屋买卖合同中补签名，不影响对其实际购买房屋事实的认定。关于争议焦点二,根据合同法的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。李乔银、高云于2014年12月17日与案外人孟敏办理了涉案房屋的抵押登记手续，在抵押登记未注销的情况下，房屋过户登记在法律上成为不可能。依法向刘一纬释明后，刘一纬仍坚持要求李乔银、高云办理过户手续，对刘一纬的该诉讼请求，依法不予支持。关于争议焦点三，根据双方合同约定，双方应于合同生效后三日内办理过户登记手续，否则每逾期1天按房价总额的3%计算违约金给刘一纬。李乔银、高云于2010年12月5日签订合同，并交付房屋，刘一纬虽于2015年补签，但系对合同效力的追认，双方合同生效之日应为2010年12月5日，依合同约定，应于2010年12月8日前为刘一纬办理房屋过户手续，李乔银、高云逾期未予办理并对涉案房屋进行了抵押登记，应承担违约责任。但合同约定的每日按房屋总价38万元的3%计算违约金明显过高，且李乔银、高云申请予以调整，依法予以调整，对当事人的违约情形、过错责任等因素综合考量，依法酌定以刘一纬已付购房款30万元为本金，按照年利率6%标准计算，并根据诉讼时效的规定计算三年合计54000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回刘一纬要求李乔银、高云办理海州区巨龙北路63号505室房屋产权过户手续的诉讼请求；二、李乔银、高云于判决生效之日起十日内支付刘一纬违约金54000元。一审案件受理费2420元，由刘一纬与李乔银、高云各半负担（刘一纬已预交，李乔银、高云将其负担的部分与上述款项一并给付刘一纬）。二审期间,上诉人刘一纬向本院提交了田春华证明一份、田春华电话录音书面记录一份及一审法院2017年2月6日庭审笔录一份，证实因刘一纬出差在外地，案外人田春华受刘一伟委托向李乔银代为交购房款30万元，及田春华的证明及录音记录在该次庭审中已经出示过。上诉人李乔银、高云经质证认为，对两份证据的真实性不予认可，因为田春华本人一直没有找到，其出具证明的时间是2016年11月12日，电话录音也是后补的，与签订合同时间相隔六年，不能证明刘一纬是委托田春华购买，即使该证明是田春华所写，也不能排除刘一纬与田春华之间有借贷关系，田春华把所买房屋转让给刘一纬的可能，并且该份证据应当在一审出示，在二审出示不属于新证据。上诉人李乔银、高云向本院提交了李某书面证明一份、李冬梅书面证言一份、山某书面证言一份，并申请证人赵某、山某、李某出庭作证，李冬梅书面证言证实其住在506室，在帮女儿带孩子期间曾看见隔壁505住着一对老夫妻，个头都不高，老太太有点胖，老爷爷白发，大约70多岁；赵某证实其朋友山某的女儿李冬梅住在涉案房屋的隔壁506室，5、6年前的春天，因山某帮女儿带孩子，其常去李冬梅家找山某，看见涉案房屋内住着购房人的父母，是听老人说住的是孩子买的房子；山某证实女儿李冬梅和李乔银是叔伯兄妹，李冬梅住日月花园边上一栋楼的506室，2011-2012年其帮女儿带孩子期间看见隔壁505室住一对老夫妻，大约70多岁，姓什么不清楚，没和他们说过话，从门口看505室和506室差不多大，老太太胖乎乎的，老爷爷白头发，没有看见过刘一纬住在505室；李某证实其和李乔银、高云是庄邻，和田春华是朋友又是合作关系，涉案的房屋是其从中牵线搭桥，李乔银、高云与田春华交易的其是中间人也是担保人，30万房款中，田春华转账25万元给我卡上，田春华的父亲田作霓给我5万现金，我代李乔银打了5万收条给田春华，剩余8万元我要了很多次，田春华说房子没满五年，过户税高，让缓缓，事情拖到2012年11月16日，就再也联系不到田春华，后来在2013-2014年之间，李乔银家就把30万元陆续退给我了，都是现金，2014年8月8日我写了证明给李乔银，钱现在还在我这里，当时一共三份合同，田春华让我们先签，合同写好就吃饭了，吃完饭一打岔，就把田春华签字的事忘了，合同都给田春华带走了，房屋钥匙是李乔银和高云给田春华的，2011年春天，田春华父母搬进涉案房屋，因为我和田春华有业务来往，平时和逢年过节，我会去看他父母，2013年春节前田春华父母搬走了，因为田春华从刘一纬父亲处借了20万元，就叫刘一纬搬进去了，当时不知道是刘一纬进去住，事后知道的，田春华从未在合同上签过字。上诉人刘一纬经质证认为，对赵某、山某、李某证言及李某书面证明、李冬梅的书面证言、山某的书面证言的三性均有异议；赵某单方陈述的是否有其所说的这个朋友及女儿等情况均无相应证据证实，山某、李冬梅与李乔银系亲戚，与本案有利害关系，陈述前后矛盾，且在关联案件审理中已经有居委会出具的证明证实刘一纬一直在涉案房屋居住；李某的证言与高云的陈述相互矛盾，李某证实三份合同田春华均没有签字，但是高云在庭审时明确表述田春华签过一份，李某在前三次关联案件审理时均出庭作证，法院对其证言均为采信，故李某的书面证明不能作为新证据，无法证明该笔款项已经退给李某。本院经审理查明，一审法院查明的除“此后，刘一纬一直居住在涉案房屋中”之外的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2014年8月8日前，上诉人李乔银将田春华支付的30万元购房款退还涉案房屋买卖合同的担保人李某，上诉人刘一纬在一审法院审理关联案件时知悉此事。本院认为，对于上诉人刘一纬上诉提出李乔银、高云应当按照合同约定履行过户义务及上诉人李乔银、高云认为一审判决认定事实错误的上诉请求，经查，2010年12月5日及12月9日，通过李某的介绍及担保，李乔银、高云分两笔收到田春华交付的购房款合计人民币30万元，并向田春华出具了相应的收条。2010年12月5日，李乔银、高云、田春华与担保人李某签订涉案房屋买卖合同，但是田春华未在合同买受人一栏签字。后李乔银、高云称将房屋钥匙交付田春华，由田春华父母居住，并当庭申请李某、赵某、山某出庭作证并提供李冬梅书面证言，对此虽然刘一纬不予认可，但是李乔银的陈述与上述证人证言之间能够相互印证，本院依法予以采信。2012年李乔银发现刘一纬住在涉案房屋中，刘一纬称该房系其委托田春华所购，但不能提供相应证据，且当时因田春华下落不明，双方均无法就上述问题与田春华核实。2014年8月8日前李乔银、高云将上述所收的30万元房款陆续退还担保人李某。2016年在关联案件审理中，刘一纬提供一份买受人一栏有其签字的涉案房屋的买卖合同，并称其是该房实际购买人，田春华亦向一审法院出具书面证明及相应电话录音，证实其系应刘一纬委托向李乔银、高云购买涉案房屋，30万元房款系刘一纬委托其交付，对此李乔银、高云不予认可，田春华亦拒绝出庭作证，故对其证言本院依法不予采信。刘一纬称其在2010年12月5日即居住在涉案房屋中，并向一审法院提交了海州区新浦接到办事处万润社区居民委员会证明，因该证明系孤证，无其他证据相互印证，且与刘一纬在一审庭审中的自述相互矛盾，本院依法不予采信。因田春华下落不明，现李乔银、高云已将涉案房款退回李某，且涉案房屋因李桥银、高云与孟敏之间的借款被抵押登记，涉案房屋买卖合同从事实及法律上均已无法履行，故刘一纬要求李乔银、高云按照合同约定履行过户义务的上诉请求不能成立，本院依法不予采纳。对于上诉人刘一纬诉求的违约金，因刘一纬不能提供证据证明李乔银、高云在涉案房屋的买卖过程中存在过错，故一审法院判决李乔银、高云向刘一纬支付违约金不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人刘一纬的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人李乔银、高云的上诉理由成立，本院依法予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销连云港海州区人民法院（2017）苏0706民初7339号民事判决；二、驳回刘一纬的诉讼请求。一审案件受理费2420元，二审案件受理费4840元，均由上诉人刘一纬负担。本判决为终审判决。审判长  张淑媛审判员  万子榕审判员  严伟晏二〇一八年十二月十日法官助理徐林杉书记员李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。