陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0116民初11459号 原告（反诉被告）王栋。 委托代理人韩旭，系原告之妻。 委托代理人田培群，陕西西岳律师事务所律师。 被告（反诉原告）王大鹏。 被告（反诉原告）李卫锋。 二被告共同委托代理人周鹏虎，陕西恒达律师事务所律师。 二被告共同委托代理人潘晓堂，陕西恒达律师事务所律师。 原告（反诉被告）王栋与被告（反诉原告）王大鹏、李卫锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐峰章独任审判，公开开庭进行了审理。原告王栋的委托代理人韩旭、田培群，被告王大鹏、李卫锋的共同委托代理人潘晓堂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称，2017年11月30日，其与二被告签订了《房屋买卖协议书》，约定由其购买二被告所有的位于西安市长安区航天城A区6号楼2单元2902室房屋，总价款743000元。合同签订后，其按照合同约定向二被告支付购房款共计600000元，并且交纳了大修基金及契税，但二被告拒不配合其办理交房及房屋过户事宜。现起诉要求与二被告继续履行合同，二被告协助其办理房屋过户手续；本案诉讼费由二被告承担。 二被告（反诉原告）辩称，其与原告签订了《房屋买卖协议书》后，原告未能按照合同约定的时间支付购房款，已构成严重违约。原告逾期付款的行为已达到了合同约定的解除条件，其于2018年10月1日给原告送达了解除合同通知书，双方之间的房屋买卖合同关系已经解除。同时，其二人出卖房屋系为偿还第三方的欠款，原告逾期支付房款的行为导致其二人未能按时偿还欠款而产生了高额的利息，故提出反诉要求确认《房屋买卖协议》已经解除；判令原告支付其逾期付款违约金69186元；依法判令原告支付其他损失共计62712元（其中二被告产生的利息损失53712元、律师费9000元）；本案本诉费及反诉费由原告承担。 原告对二被告提出的反诉进行了答辩，原告认为按照《房屋买卖协议》中交房条款的约定，是二被告违约在先，其迟延支付购房款的行为系先履行抗辩权。另外，在其支付第二笔购房款时，已与被告方协商，实际支付的购房款比合同约定的款项多出20000元，这是原、被告双方对合同内容作出变更的合意。合同约定的支付第三笔购房款的条件目前尚未成就，其不存在违约行为。根据我国相关法律的规定，一方提出解除合同的，应当约定异议期间，而被告发给原告的解除合同通知书中并未约定异议期。针对原告第一笔、第二笔延期付款的行为，二被告已经放弃了单方解除合同的权利，在第三笔付款条件未成就的情况下提出解除合同，是被告滥用合同解除权，请求法院依法驳回二被告的反诉请求。 经审理查明，二被告共同拥有位于西安市航天大道和神舟六路交叉口西南角西安航天城A区6-2-2902号房屋。原告与二被告此前系朋友关系。2017年11月30日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》。该协议书约定，由原告购买二被告共同所有的上述房屋，该房屋建筑面积82.56㎡；房屋单价约定为9000元，总价约定为743000元；付款方式约定为原告于合同签订之日向二被告支付400000元，二被告在收款时给原告出具收据，盖永竹安公司章进行成交，用二被告所有的两套房屋进行担保（咸阳世纪大道一套、长安春天花园一套），春节前（即2018年2月16日前）付第二次款180000元，过户成交后3日内付第三次款163000元，时间不超过明年5.1（即2018年5月1日前）（视情况商议）；就房屋交付期限约定为被告方应于合同生效之日起1日内，将房屋交付原告使用，并由原告进行物业收房，同时移交售房合同、各种票据，物业相关权益一并移交原告，物业费由原告出，在总房价里相应扣除；由被告方带原告收房，被告把房屋钥匙交给原告，并在双方在场的情况下，由原告对房屋进行验收，则被告完成房屋交付；房屋交付后，被告应协助原告办理房产证，当需要被告出示相关证件或证明时，被告不得以任何理由拒绝，但不承担任何相关费用，所需费用全部由原告承担，且办理房产证的相关费用由原告承担；就违约责任约定为，原告未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达10天以上的，即视为原告不履行本合同，被告有权解除合同，并不予退还保证金；该合同还约定，目前涉案小区周边市场价12000元左右，本小区市场价为10000-11000元每平方米，全部过户费、大修基金、契税等费用由原告承担，被告不再承担任何费用；该合同还就户口迁移、争议解决等内容做了明确详细的约定。合同落款处甲方（即本案二被告）及乙方（即本案原告）均签字确认，案外人“陕西永竹安建筑工程有限公司”还在落款处加盖了其公司的公章。合同签订当日，二被告先行给原告出具一份收条，该收条载明：“今收到王栋20万元整房款（--12.1付5万，12.3付15万）李卫锋2017.11.30。今收到王栋20万元整房款（--12月3日付20万）王大鹏2017.11.30以上确认为第一次付款王栋2017.11.30剩第二笔款和第三笔款，②春节前18万元③过户后3日内付16.3万元余款”。原告通过支付宝转账、微信转账、银行转账等方式分多次给二被告支付了合同约定的第一笔购房款400000元。原告的实际付款情况如下：第一，转给被告王大鹏的第一笔购房款分别为：2017年12月11月转账50000元、2017年12月13日转账130000、2017年12月26日转账20000元，共计200000元；第二，转给被告李卫锋的第一笔购房款分别为：2017年12月4日转账50000元、2017年12月11日转账50000元、2017年12月13日转账90000元、2017年12月24日转两笔5000元，共计200000元。截至2017年12月26日，原告总计将第一笔购房款400000元全部支付给二被告，比合同约定的合同签订之日（即2017年11月30日）一次性付首批款400000元迟延26天。2017年12月13日，被告王大鹏将涉案房屋的装修钥匙交付给原告，但并未在物业处办理房屋交接手续。原告拿到钥匙后，通过微信聊天方式告知被告李卫锋其已拿到钥匙，李卫锋于当日回复其“收房后才能装修…切记”。2018年3月2日，原告支付二被告第二笔购房款各100000元，共计200000元，比合同约定的第二次付款期限2018年2月16日迟延14天，但总计付款金额高出约定的付款金额20000元。被告李卫锋收取了该款项，被告王大鹏认为原告两笔付款均已逾期，本不愿收取该款项，但后经劝说终于收取。2018年2月25日，被告李卫锋通过微信聊天方式询问原告年前为何不收房子，原告回答年前（即春节前）收了房也没办法装修。时至2018年3月时，原告有意收房，开始询问被告何时办理房屋交接手续。2018年4月4日，原告交纳了契税花费3920.3元、交纳了大修基金花费11932.05元，同时被告将办理房产证所需资料提供给房屋管理局。至此，原告总计支付涉案房屋购房款600000元、契税3920.3元、大修基金11932.05元，总计615852.35元，无合同约定的保证金。2018年5月10日，涉案房屋房产证办理完毕，但直至2018年8月17日被告才取得该权属证书。此后，原告方催促被告办理房屋的网签、过户手续，但被告以原告逾期付款为由未予配合。2018年9月间，被告通过短信方式提醒原告逾期付款的事实，并告知一切要严格按照合同约定执行。2018年10月1日，二被告签署书面房屋协议书解除通知单，并于次日通过微信聊天方式将该解除通知发送至原告。该解除通知中写明解除合同的理由为原告未能按照合同约定的付款期限支付三笔购房款，按照合同约定已达到解除的条件，现通知其合同正式解除。原告收到解除通知后，认为第三笔购房款的付款条件尚未成就，被告所发解除通知不符合法律规定，遂诉至本院要求继续履行合同。被告认为基于朋友关系，其才同意接受原告逾期支付的前两笔购房款，且接受原告逾期支付的购房款也并不代表其放弃了解除合同的权利，现被告的第三笔购房款逾期支付长达5个月，其按照合同约定已经行使了解除权，涉案合同已经解除。同时，按照合同的约定，原告应当支付相应的违约金。 庭审中，原告就本诉部分提交正如如下：（一）二被告的身份证复印件、房屋买卖协议书，拟证明二被告系本案的适格被告，双方签订的房屋买卖协议书合法有效，被告应当严格恪守合同约定，协助其办理物业收房及办理过户；（二）银行转账凭证、转款记录、收条两张、购房款发票复印件、大修基金票据、契税票据、微信聊天记录，拟证明严格已经按照合同约定履行了支付前两笔购房款及大修基金、契税的义务，且第二笔付款金额超出合同约定20000元的事实；（三）微信聊天记录，拟证明被告违反合同的约定，不予协助严格办理收房及装修手续，已经构成了违约。经被告质证，对原告提交的第一组证据的真实性认可，认可二被告是本案的适格主体，但对第二个证明目的不认可。认为按照合同约定，原告要先履行付款义务，被告才有配合其办理相关手续的义务；对第二组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为根据原告提交的证据可以反证原告逾期付款的事实以及原告不愿意收房的事实。另外，可以证明到2018年4月时，二被告仍配合原告交纳了大修基金及契税，而原告并未在此后办理房产证加急；对第三组证据的真实认可，证明目的不认可，认为该组证据正好可以反证原告不愿意收房的事实。针对反诉部分，原告提交证据如下：（一）房屋买卖协议书，拟证明二被告未按照合同约定如期将房屋交付给原告的事实，以及按照合同约定第三笔购房款的付款条件尚未成就，其并无违约情形；（二）收条、银行转账凭证、微信聊天记录，拟证明由于被告未交付房屋才导致原告逾期支付购房款，在双方履行过程中被告并未提出异议应当视为双方对合同内容所做的变更，现第三笔付款条件尚未成就，被告的合同解除权也相应的没有产生。经二被告质证，对原告提交的证据一真实性认可，证明目的不认可，认为合同约定的交房是物业交房，物业费用应当由原告承担，而原告为了少交物业费而不愿意收房并非被告不交房；对于合同约定第三笔购房款的最后付款期限是2018年5月1日，而时至今日原告仍未支付该笔购房款，原告已经构成根本违约；对证据二的真实性认可，证明目的不认可，从收条的内容来看，可以确定被告王大鹏并不愿意收取该笔购房款，且双方并未就合同内容是否进行变更做出过认可合意。 被告就本案的反诉及本诉部分，提交相同证据如下：（一）房屋买卖协议书、证明、情况说明，拟证明二被告为了偿还第三方债务而低于市价出售房屋，原告逾期支付购房款及未办理房产证加急已经构成违约；（二）借条、转账凭证、微信聊天记录，拟证明二被告在第三方负有债务的事实，因为原告的逾期付款导致二被告多余支付了大额的债务利息，该费用应由原告承担。根据合同约定，原告逾期付款的行为赋予了二被告解除合同的权利，且二被告已经行使了该权利，合同已经解除；（三）微信聊天记录、合同解除通知函，拟证明原告逾期付款的事实及涉案合同已于2018年5月1日解除；（四）二被告损失费用清单、律师费发票，拟证明因为原告的违约行为，给被告造成的损失情况；（五）证人付斌的证言，拟证明合同签订的过程。经原告质证，对证据一的真实性认可，证明目的不认可，认为合同约定的房屋单价虽低于市场价，但房屋买卖过程中产生的任何费用都有原告承担，平均计算并未明显低于市场价格。双方签订合同中并未约定二被告出售房屋是为了偿还第三方的债务；对证据二的真实性不认可，认为该组证据与本案无关；对证据三的真实性认可，证明目的不认可，认为聊天记录明确可以看到双方已经协商同意将交房时间变更为2018年3月。同时认为，解除协议的通知是被告的单方行为，且被告解除合同的方式不符合法律的规定；对证据四的真实性不认可，认为其并未违约，合同总也未约定律师费用应当由原告承担的条款；对证人付斌的证言不予认可，认为证人当庭陈述的内容与庭前手书的证词内容不一致。庭审中，促其协商，双方争议较大，且本院多次电联原告欲进行协商，但原告态度消极，本案未能调解。 以上事实，有房屋买卖协议、收款收据、转账记录、大修基金票据、契税票据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订了房屋买卖协议书，且该协议书内容并未违反我国相关法律、法规的规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖协议中约定的第一笔付款期限为2017年11月30日，但原、被告在合同签订当日已经协商同意将第一笔付款期限宽限至2017年12月3日。即便如此，原告分期将第一笔购房款支付给二被告的时间也已逾期。合同约定第二笔购房款的支付时间为2018年2月16日，而原告实际付款期限为2018年3月2日，仍有逾期行为。由于被告接受了原告逾期支付的多出约定数额的购房款，应视为被告对原告逾期付款行为的谅解。对于第三笔付款时间，合同中约定“过户成交后3日内付第三次款16.3万元，时间不超过明年5.1（即2018年5月1日）”，原、被告对该条约定作出了不同的理解。结合合同上下文，本院认为该条约定应理解为如果在2018年5月1日前便完成了过户，则于过户后3日内支付尾款，不必等到5月1日再付；如果2018年5月1日前未完成过户则应在此日期前支付尾款。2018年5月1日应当理解为第三笔购房款的最后支付期限。同时，5月1日至10月1日期间，被告曾就原告第三笔购房款逾期支付的行为提出过异议，故被告认为原告自2018年5月2日起至2018年10月1日间逾期5个月未支付第三笔购房款的行为已构成违约的理由，本院予以采纳。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。综上，原告未按照合同约定的时间支付第三笔购房款的行为已构成违约，达到合同约定的解除条件。被告于2018年10月2日将解除合同的通知送达原告时起，被告已行使了合同赋予的解除权，被告依法行使解除权的行为并无不妥。该解除通知中未约定异议期，依据法律规定，原告如存异议，应在收到通知后三个月内向法院起诉确认解除通知不发生效力。虽然原告未提起确认之诉，但其于2018年10月19日诉至本院要求继续履行合同的行为，系对被告发出的解除合同通知的异议，故涉案合同现尚未解除，但依据本案事实及合同约定，该合同已达到解除条件，应当予以解除。对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法不予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于逾期付款违约金一节，合同约定条款的原文为：“每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达10天以上的，即视为乙方（即原告）不履行本合同，甲方（即被告）有权解除合同，并不予退还保证金”。对该条约定应作如下理解，如合同继续履行，则原告应当按照逾期金额的2‰承担违约金；如合同解除，则不予退还原告已交纳的保证金。据此可确定，现合同解除原告不再按日承担逾期付款的违约责任，故二被告要求原告支付逾期付款违约金为69186元的反诉请求，本院不予支持。对于二被告主张的律师费一节，因原、被告双方在签订合同时并未对此作出约定，且聘请律师系二被告自愿行为，故该费用不应由原告承担。对于二被告主张的要求原告赔偿其因此而多支出的高额利息一节，尽管二被告提交了证据对此予以佐证，但该损失并非因房屋买卖而引起的直接损失，且原、被告双方并未在合同中就卖房还款等事宜作出约定，故对此项反诉请求，本院依法不予支持。对于被告认为其在合同中写明房屋出售价格低于市价，是为了偿还欠款的理由，本院不予采纳。对于被告未按照合同约定于合同生效之日起1日内即2017年12月1日将房屋交付给原告一节，根据原、被告双方提交的微信聊天记录可以确定，原告也有意愿将收房时间推迟至2018年3月。从2018年3月4日的微信聊天记录可以确定，此时原告已有收房意愿并要求被告配合，但时至2018年3月22日时，原告又向被告表达不买房子要求退款的意愿，故由此可以判定涉案房屋至今未能按照合同约定在物业处收房，原、被告双方均有一定的责任，但涉案合同中就逾期交房的违约责任未作约定，故本案中不予处理。对于原告认为按照合同约定的条款，第三笔付款条件尚未成就的观点，与事实不符，本院不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告虽均未诉请合同解除后退还购房款，但为减少当事人诉累，二被告应当在合同解除后退还原告已经支付的购房款600000元及契税3920.3元、大修基金11932.05元。 对于陕西永竹安建筑工程有限公司在双方签订的合同上盖章一节，因涉案房屋与该公司并无任何关联性，故对该公司加盖公章的行为，本院在本案中不做认定。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十四条及相关民事法律法规之规定，判决如下： 一、原、被告于2017年11月30日签订的《房屋买卖协议书》有效，予以解除。 二、被告李卫锋、王大鹏于本判决生效后30日内退还原告王栋购房款600000元及契税3920.3元、大修基金11932.05元。 三、驳回原告王栋的诉讼请求。 四、驳回被告李卫锋、王大鹏的其余反诉请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费100元，原告已预交，减半收取，由原告承担50元；反诉受理费1469元，减半收取，由二被告承担734.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  徐峰章 二〇一八年十二月二十二日 书记员  崔 蓉