浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终2742号 上诉人（原审被告）：邱福君，男，1964年4月30日出生，汉族，住天台县。 上诉人（原审被告）：范金飞，女，1965年8月13日出生，汉族，住天台县。 上诉人（原审被告）：邱荣臻，男，1987年3月16日出生，汉族，住天台县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：项先权，浙江新台州律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：崔晶晶，浙江新台州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许式弓，男，1959年4月22日出生，汉族，住天台县。 被上诉人（原审原告）：齐秀女，女，1964年5月21日出生，汉族，住天台县。 被上诉人（原审原告）：许超舜，男，1985年10月22日出生，汉族，住天台县。 被上诉人（原审原告）：许学舜，男，1984年8月12日出生，汉族，住天台县。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：叶建德，浙江天城律师事务所律师。 上诉人邱福君、范金飞、邱荣臻因与被上诉人许式弓、齐秀女、许学舜、许超舜房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱福君、范金飞、邱荣臻上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审判决审理程序错误。一审法院判决上诉人向被上诉人返还拆迁补偿款所依据的基础法律事实是“上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖契约》无效”，然而，被上诉人在向一审法院提出要求分割拆迁款之前，并未向法院提起过确认双方买卖合同无效的诉讼，一审中也并未提出要求确认《房屋买卖契约》无效的诉讼请求，仅仅是提出要求分割拆迁补偿款，根据不告不理的审判原则，一审法院无权主动确认合同是否无效，然而一审法院无视这一原则，以双方买卖合同无效这一未经法律审判确认的事实为由将原本属于上诉人的拆迁款以比例的方式分割给被上诉人、程序有误。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人虽不是其购买房屋所在村集体的成员，但是其购买之后交付了全部款项，实际居住并翻新了该房屋，并于2004年4月经过天台县人民政府、天台县国土资源局审批批准取得合法土地使用权证，《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，上诉人系依法取得涉案土地的使用权人，其权利受到法律保护，一审法院无视上诉人系经过主管部门审批取得《集体土地使用证》这一事实，将该案与其他未经审批的集体房屋买卖合同被确认为无效的情形混为一谈，系认定事实不清。根据浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[1992]82号文件）规定，买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。参照《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第二条规定，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。因此，无论是浙江省内还是省外均有农村房屋买卖在特定条件下系有效合同的规定，本案中，上诉人与被上诉人的买卖合同应该属于有效合同。被上诉人无权要求分割上诉人因自己的合法权利获得的利益。三、一审法院判决错误。一审法院判决上诉人返还被上诉人拆迁补偿款的比例是按照过错责任比例划分，但是上诉人在此买卖过程中并没有过错，上诉人没有强行购买被上诉人的房屋，该买卖合同完全是双方自愿订立，更有数人见证合同签订过程，在合同签订之后，上诉人积极履行付款义务，缴税义务，而且该买卖行为也经过主管部门的认可，在这一系列的过程中，上诉人是没有过错的，相反被上诉人在将自己的权利出卖之后，在金钱面前违反自己十几年前签下的契约，无视诚实信用原则，应该对自己的损失承担全部责任，否则不利于诚信社会的建设。即使判决上诉人应当返还拆迁补偿款，也应当在双方可分配总额中扣除市场货币化安置补偿313927.5元及合法道地和田静补助6533.7元，然后再按照比例分割，及被上诉人仅有宅基地的补助可分配。同样，被上诉人应当返还上诉人的99800元的购房款也应是另行返还，即应当从其分得的款项中扣除，而不应该从上诉人的拆迁款中扣除，同样被上诉人还应当支付上诉人该购房资金的利息损失。 被上诉人许式弓、齐秀女、许学舜、许超舜辩称，一、一审判决审理程序正确。一审中，被上诉人以双方是非同一集体经济组织成员，该房屋买卖违反法律的禁止制性规定应属无效为主要理由，提起诉讼，要求对涉案房屋因拆迁所取得的权益享有40%的权利。一审法院审理后，依法对卖契的效力进行评析、认定，然后作出相应判决，并无不妥。二、一审判决认定事清楚。适用法律正确。（一）一审判决对双方当事人的身份，涉案房屋买卖前后的登记、拆迁征收情况等事实均进行了清楚的认定，并不是如上诉人所讲认定事实不清。上诉人所称的一审判决认定事实不清，实际上是将一审认定的事实与一审法院说理认为的内容混为一谈。（二）关于农村房屋买卖的法律效力问题。《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办[2011]第42号）第15条明确规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开出售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。2015年的全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第19条第2款明确规定，在非试点区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移问题。宅基地使用权是农村集体经济组成员享有的权利，与特定的身份相联系。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。而本案双方非同一集体经济组织。该房屋买卖违反了法律的禁止性规定应为无效。根据我国《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，本案上诉人依据无效的房屋买卖契约所取的《集体土地使用权证》也应属无效。上诉人引用浙江省高级人民法院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪》（浙高法[1992]82号）的规定，认为本案双方房屋买卖契约有效的理由，不能成立。该纪要规定，买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效。该纪要形成于1992年，现在是否尚可继续适用暂且不去讨论。从该纪要规定的内容来看，在农村私房买卖中，即使双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，但要认定有效还需符合一个条件（即双方没有其他违法行为）。而本案中，双方非同一集体经济组织，该买卖违反了我国《土地管理法》第63条的禁止性规定，也不符合该纪要关于农村房屋买卖有效的认定要件。三、本案的房屋买卖违反了国家的禁止性规定，双方均有过错，上诉人诉称其在房屋买卖中没有过错的理由不能成立，一审判决综合双方过错程度进行判决是正确的。综上。一审判决审理程序正确，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。 一审法院认定事实：许式弓、齐秀女系夫妻关系，于1984年8月12日生育儿子许学舜，于1985年10月22日生育儿子许超舜。坐落天台县后门溪地方，原土地使用证号为：天集建（95）字第103047号，载明土地使用者：许式弓，用地面积152.44平方米，土地登记时家庭人口4人。2003年10月，许式弓立卖契一份将涉案房屋（包括平台三间、抱屋长形一间）卖给邱福君，邱福君支付99800元，许式弓交付房屋给邱福君，邱福君对房屋进行拆建重新建造，建成三间三层房屋。2003年11月19日，邱福君缴纳契税，并于2004年2月6日取得集体土地使用证[证号：天台集用（2004）字第0053号]，载明使用权面积152.44平方米，土地登记时家庭人口三人，即邱福君、范金飞、邱荣臻。原告系天台县村民，被告系天台县赤城街道洋头洪村村民，原被告并非同一集体经济组织成员。因涉案房屋被纳入政府拆迁范围，2017年6月2日，被告邱福君与天台县人民政府福溪街道办事处签订房屋征收市场货币化补偿协议书一份，该协议确定被告选择市场货币化安置补偿方式，由天台县人民政府福溪街道办事处支付给邱福君补偿款2378547.92元，其中包括：1.评估价：被证收房屋的土地评估价1299100元，房屋评估价378093元，装修及附着物评估价239032元，合法道地、天井补偿费6533.7元，合计1922758.7元。2.临时安置费（过渡费）516121.12元。搬家补助费7794.6元。3.市场货币化安置补助费313927.5元，房屋腾空奖励费77946元。2017年6月9日，邱福君出具领条一份，确认领到征迁补偿费2378547.92元。之后，原告以卖契无效为由要求对涉案房屋因拆迁所取得的权益享有40%的权利。庭审过程中，原告自愿以拆迁时的现状主张权益。 一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，原告将涉案的农村房屋卖给非同一集体经济组织成员的被告，其所立的卖契应为无效。我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应责任”，因此，在卖契无效、涉案房屋已被拆除的情况下，作为房屋实际权利人的原告应当承担返还被告支付的99800元的义务，而被告应当返还因房屋拆迁所取得的拆迁安置权益。因涉案房屋的实际价值已经发生重大变化，被告返还涉案房屋的拆迁安置权益后，其基于房屋增值部分的可得利益（房屋拆迁安置权益扣除其原先支付的99800元）遭受损失，该部分损失应当得到赔偿，但是因本案的卖契系违反法律禁止性规定而无效，在法律有明文规定的情况下，买卖双方仍进行交易，双方均存在过错，故该部分损失应当根据买卖双方的过错程度，由双方分担。基于被告已经按照约定履行全部付款义务并实际占有使用房屋多年，而原告在出卖房屋后又反悔要求取回房屋的权利的事实，从诚信角度出发，该院酌定由原告对上述损失承担70%的责任。结合双方在庭审中的陈述，原告可对本案房屋的拆迁补偿款2378547.92元在扣除合法建筑评估价378093元、装修评估价239032元、腾空奖励费77946元、临时安置费（过渡费）56121.12元、搬家补助费7794.6元及应返还给被告的购房款99800元后的部分享有30%的权利份额，计455928.36元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：限被告邱福君、范金飞、邱荣臻在本判决生效之日起十日内返还原告许式弓、齐秀女、许学舜、许超舜拆迁补偿款455928.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13320元，减半收取6660元，由原告负担2590元，由被告负担4070元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于，一、关于一审判决是否超过当事人的诉讼请求。上诉人认为一审主动审理双方买卖合同的效力问题，超过被上诉人的诉讼请求，属于程序错误。本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院依职权审查的范围，本案系房屋买卖合同纠纷，不论当事人是否主张合同无效，人民法院都应对合同效力依职权进行审查。本案房屋买卖合同确认无效后并不影响对被上诉人一审诉讼请求的处理，故原审判决并未超出当事人的诉讼请求，上诉人该项上诉主张，无法律依据，本院不予支持。二、关于案涉房屋买卖合同的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，本案交易双方并非属于同一集体经济组织成员，因此一审法院认定案涉房屋买卖合同无效，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定双方均存在过错并基于上诉人已经按照约定履行全部付款义务并实际占有使用房屋多年，而被上诉人在出卖房屋后又反悔要求取回房屋的事实，从诚信角度出发酌定由被上诉人对上述损失承担70%的责任，并无不当。双方当事人均认可，案涉房屋自被上诉人出卖给上诉人后，原先的地上建筑物均已拆除，结合当地市场化货币补偿政策，市场货币化补偿协议书中所涉及的各个赔偿款项中，仅被征收房屋的土地评估价所涉及的赔偿款项属于被上诉人可主张的权利，即被上诉人可对案涉房屋的土地评估价1299100元享有30%的权利份额，计389730元，扣除被上诉人应当返还给上诉人的购房款99800元后，上诉人还应返还给被上诉人拆迁补偿款289930元。一审对此认定不当，应予纠正。综上所述，上诉人邱福君、范金飞、邱荣臻的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初4120号民事判决； 二、限上诉人邱福君、范金飞、邱荣臻在本判决生效之日起十日内返还被上诉人许式弓、齐秀女、许学舜、许超舜拆迁补偿款289930元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费13320元，减半收取6660元，由被上诉人许式弓、齐秀女、许学舜、许超舜负担4662元，由上诉人邱福君、范金飞、邱荣臻负担1998元；二审案件受理费8100元，由被上诉人许式弓、齐秀女、许学舜、许超舜负担3240元，由上诉人邱福君、范金飞、邱荣臻负担4860元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 勇 审 判 员  陈文杰 审 判 员  黎利荣 二〇一八年十二月十七日 代书记员  赵灵仙