广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终10793号上诉人（原审原告）：王修庆，男，1964年3月8日出生，汉族，住河南省新野县。委托诉讼代理人：沈佳鹏，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泰，广东洛亚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄华敏，女，1964年3月8日出生，汉族，住河南省新野县。委托诉讼代理人：沈佳鹏，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泰，广东洛亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山房宝贝电子商务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁景辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖克平，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶惠芬，女，1990年2月21日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：廖克平，广东金石行律师事务所律师。上诉人王修庆、黄华敏因与被上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福兴达公司）、佛山房宝贝电子商务有限公司（以下简称房宝贝公司）、陶惠芬合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王修庆、黄华敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王修庆、黄华敏的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由恒福兴达公司、房宝贝公司、陶惠芬承担。事实与理由：（一）本案的VIP优惠费仅用于享受5万元抵15万元优惠，并不具有居间费用及购房资格的性质。《电商联动合作合同》系由恒福兴达公司与房宝贝公司签订，一审法院仅根据该合同就认定VIP优惠费具有居间费用及购房资格的属性，实际上是忽略了合同的相对性，属于认定事实错误。（二）房宝贝公司没有证据证明其已经提供5万元抵15万元的购房优惠，实际上已构成违约，依法应当承担违约责任。但一审法院却以王修庆、黄华敏在签署《【某福新里程】确认书》及《商品房买卖合同（预售）》时没有提出异议为由就认定王修庆、黄华敏是知晓涉案房屋的价格为承诺的优惠价格，显属认定事实错误。（三）5万元优惠费实际上是额外收取的房款，恒福兴达公司允许房宝贝公司在其销售场所收取该费用，且恒福兴达公司与房宝贝公司存在合作关系，故恒福兴达公司应当对返还5万元及利息承担连带责任。（四）陶惠芬作为房宝贝公司的股东，以其个人银行账户收取王修庆、黄华敏及其他购房者的VIP优惠费，存在个人财产与公司财产混同的情形，依法应对房宝贝公司返还款项等义务承担连带责任。恒福兴达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。房宝贝公司、陶惠芬辩称：（一）涉案的《电商联动合作合同》《房宝贝VIP优惠申请书》《【某福新里程】确认书》及《商品房买卖合同（预售）》均系订约当事人的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。王修庆、黄华敏要求返还5万元VIP优惠费及利息，明显有违诚信原则及契约精神。（二）陶惠芬提供自己的银行账户收取优惠费系经房宝贝公司授权，不应承担连带责任。王修庆、黄华敏向一审法院起诉请求：1.解除王修庆与房宝贝公司签订的《房宝贝VIP优惠申请书》；2.房宝贝公司向王修庆、黄华敏返还VIP优惠费5万元及利息4182.64元（暂计至2018年4月26日，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月31日起计至实际清偿之日止）；3.恒福兴达公司、陶惠芬对第2项请求的债务承担连带责任；4.诉讼费用由恒福兴达公司、房宝贝公司、陶惠芬承担。一审法院经审理认定事实如下：恒福兴达公司（甲方）与房宝贝公司（乙方）签订《电商联动合作合同》一份，约定恒福兴达公司委托房宝贝公司作为合同期内“三水某福新里程花园项目”的电商团购推广商，内容为：1.项目情况：本合同约定的销售项目定名为三水某福新里程花园项目、项目地址为三水区云东海德兴北路。2.合同期限：委托期限由2016年5月10日至2016年12月31日止。3.委托代理方式及工作内容：（1）甲方委托乙方为该项目的电商团购推广商，即乙方在本合同约定的合同期内以电商平台方式进行团购销售，提前锁定客户之形式为甲方推广促成该项目成交。（2）甲方同意，在客户认购本项目物业时，授权乙方在销售现场向购房客户收取五万元/套房的电商团购服务费。4.关于团购的相关约定：（1）甲方承诺给予持有乙方电商团购服务费收款证明之用户在签订正式商品房买卖合同前予以兑现团购活动的优惠，购房合同约定价款将是持收款证明用户享受全部优惠后的价款。（2）持收款证明用户购买一套该项目物业单位时仅可享受一次优惠。（3）购房优惠在持收款证明用户在与甲方签署正式商品房买卖合同前有效，逾期作废。（4）客户凭电商服务费收款证明与甲方签订购房合同时即由发展商兑现该优惠。（5）在委托期限内，该项目明源价格仅限于参与团购的客户，若客户不支付电商团购服务费给乙方，则甲方承诺不得以团购价格与任何客户签约。合同第五条还对甲乙双方各自义务进行了约定，其中乙方义务包括：1.乙方负责该项目的市场调查、销售宣传、推广、中介代理服务（包括推介、现场接待、组织参观和选房、留房、协助办理认购和签约手续、收集整理客户信息及资料）、二手联动渠道合作（包括自有平台、线上、线下、二手渠道）等业务，并承担开展上述业务的所有费用。2.甲方同意委托乙方利用其自有渠道向任何人介绍该项目的电商团购活动，乙方通过自有网络平台和相关线上、线下资源，对该项目进行推广，并向任何人介绍该项目的电商团购活动。乙方设置专业团队对外介绍该项目的电商团购活动；同时在客户签约后，发挥与银行优越的配合渠道，为客户解决按揭过程中的手续或问题；发挥与房管部门的配合渠道，为客户解决他项权证登记的手续或问题。3.委托期内，及时向甲方汇报客户登记数量的情况，并保证每月带客300台以上等。王修庆、黄华敏是夫妻关系。2016年6月25日，王修庆与房宝贝公司签订《房宝贝VIP优惠申请书》，内容为：1.VIP优惠条件及VIP优惠权利：（1）申请获得房宝贝VIP优惠需缴纳VIP优惠费。（2）房宝贝VIP在2016年6月25日至2016年6月25日期间，购买其合作伙伴旗下的某福新里程项目的房产一套，缴纳人民币伍万元整VIP优惠费，可享受开发商壹拾伍万的优惠，该优惠仅可适用购买一套房产，若购买两套及以上房产，则按照购房套数签署申请书并缴纳VIP优惠费才能享受相应的优惠。2.申请人确认：（1）本人将会按照开发商规定的流程购买，并按照开发商的要求按时完成认购并签署《商品房买卖合同》。（2）本人已知需缴纳上述VIP优惠费后才能获得房宝贝VIP优惠，在正式签署《商品房买卖合同》后，VIP优惠费不予退还，亦不冲抵房款。在签订《商品房买卖合同》前，放弃购房者，有权申请退还VIP优惠费（不计利息）。3．退款时间及方式：未购房者可凭房宝贝VIP优惠申请书、银行刷卡小票及收据（缺一不可），填写退款申请表进行退款，未购房者退款自申请之日起15个工作日内，退还至交款刷卡账户。因本人委托其他人员代付及接收VIP优惠费产生的纠纷与房宝贝无关。4．特别说明：（1）房宝贝公司为此次活动收取上述VIP优惠费，此费用不抵扣房款，仅做为优惠费，由房宝贝公司开具相应收据。（2）房宝贝仅向VIP优惠申请人提供购房优惠的服务，但任何时候在任何情况下，将不对购房者购买指定楼座特惠房的购买行为和/或购房者购买到的房屋的质量等问题承担任何担保和连带责任。（3）本人已知晓此次活动的全过程，同意参加房宝贝VIP优惠活动，并自愿缴纳上述VIP优惠费。同日，王修庆同恒福兴达公司签订《【某福新里程】确认书》一份，双方就王修庆、黄华敏确认购买位于佛山市三水区云东海街道某兴北路某号某福新里程花园二区XX座XXXX房的相关事项进行了约定，其中成交价为675230元。2016年7月31日，依照上述确认书所确认的房屋及总房价，王修庆、黄华敏与恒福兴达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201607310XXXX）。2018年3月14日，恒福兴达公司向黄华敏出具了《广东增值税普通发票》，载明“价税合计675230元”。一审法院认为，涉案的《电商联动合作合同》《房宝贝VIP优惠申请书》《【某福新里程】确认书》及《商品房买卖合同（预售）》均系订约当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对订约当事人具有约束力。本案的焦点在于：1.涉案VIP优惠费的性质？2.王修庆、黄华敏是否享受到购房价格优惠？对于第一个焦点。首先，《电商联动合作合同》中约定的房宝贝公司的合同义务有“……负责该项目的市场调查、销售宣传、推广、中介代理服务（包括推介、现场接待、组织参观和选房、留房、协助办理认购和签约手续、收集整理客户信息及资料）……同时在客户签约后，发挥与银行优越的配合渠道，为客户解决按揭过程中的手续或问题；发挥与房管部门的配合渠道，为客户解决他项权证登记的手续或问题。……”，以上义务并非仅针对合同相对方即恒福兴达公司，亦有针对作为购房者的王修庆、黄华敏提供的多项服务，其作用是提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，属于居间服务的一种形式，因此该费用具有居间费用的性质。其次，该合同中还明确约定：“在委托期限内，该项目明源价格仅限于参与团购的客户，若客户不支付电商团购服务费给乙方，则甲方承诺不得以团购价格与任何客户签约”，从上述约定可以看出，签订《房宝贝VIP优惠申请书》并缴纳VIP优惠费是王修庆、黄华敏购买涉案房屋的先决条件，否则，王修庆、黄华敏无法购买涉案房屋，故房宝贝公司为王修庆、黄华敏提供了购房资格。因此，VIP优惠费兼具居间费用和购房资格的双重属性。对于第二个焦点。王修庆、黄华敏诉称房宝贝公司在收取费用后未能使其享受到购房价格的优惠。首先，王修庆、黄华敏忽视了其自身获得的购房资格，而该资格是房宝贝公司基于《电商联动合作合同》而从恒福兴达公司手中所取得的对涉案房屋排他性的购房权利。其次，由于VIP优惠费具有购房资格的属性，王修庆、黄华敏享有缴纳VIP优惠费后以675230元购买涉案房屋，或者不缴纳/退还VIP优惠费而不购买涉案房屋两种选择。《房宝贝VIP优惠申请书》中明确约定：“本人已知需缴纳上述VIP优惠费后才能获得房宝贝VIP优惠，在正式签署《商品房买卖合同》后，VIP优惠费不予退还，亦不冲抵房款。在签订《商品房买卖合同》前，放弃购房者，有权申请退还VIP优惠费（不计利息）”，王修庆、黄华敏在明知上述约定的情况下仍签署《房宝贝VIP优惠申请书》并缴纳VIP优惠费，且当即与恒福兴达公司签订了《【某福新里程】确认书》，确认涉案房屋总价为675230元，后亦根据该价格与恒福兴达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。由此可见，王修庆、黄华敏是选择了缴纳VIP优惠费后以675230元的价格购买涉案房屋，否则，王修庆、黄华敏应当在签署《【某福新里程】确认书》及《商品房买卖合同（预售）》时提出异议，进而向房宝贝公司主张退还优惠费。据此可认定王修庆、黄华敏是完全知晓涉案房屋的价格即为房宝贝公司收取VIP优惠费后承诺的优惠价格。综上所述，王修庆、黄华敏在接受房宝贝公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后，要求其返还VIP优惠费并支付利息的诉请于法无据、于理不合，故一审法院不予支持。陶惠芬提供自己的银行账号为房宝贝公司收取涉案的VIP优惠费，系经房宝贝公司授权，且基于房宝贝公司不承担向王修庆、黄华敏返还VIP优惠费的责任，故一审法院对王修庆、黄华敏主张陶惠芬与房宝贝公司承担连带责任的诉请不予支持。恒福兴达公司并未收取涉案的VIP优惠费，也无向王修庆、黄华敏返还VIP优惠费并支付利息的其他事由，故一审法院对王修庆、黄华敏诉请恒福兴达公司返还VIP优惠费并支付利息的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王修庆、黄华敏的诉讼请求。一审案件受理费577元，由王修庆、黄华敏负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《房宝贝VIP优惠申请书》《【某福新里程】确认书》及《商品房买卖合同（预售）》均系缔约当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王修庆、黄华敏上诉请求解除其与房宝贝公司签订的《房宝贝VIP优惠申请书》、房宝贝公司向其返还VIP优惠费及支付利息是否有法律依据；恒福兴达公司、陶惠芬是否应向王修庆、黄华敏返还VIP优惠费并支付利息。关于第一个争议焦点。首先，王修庆、黄华敏在交纳优惠费时即应知道其已参加了5万元抵15万元的优惠活动，若王修庆、黄华敏不认可涉案房屋优惠后的价格为675230元，则其应于签订《【某福新里程】确认书》及《商品房买卖合同（预售）》时提出异议。其次，《房宝贝VIP优惠申请书》明确约定，王修庆、黄华敏享有签约买房或申请退还VIP优惠费的自主选择权。王修庆、黄华敏作为完全民事行为能力人，既没有放弃购房也没有申请退还VIP优惠费，反而与恒福兴达公司签订《商品房买卖合同（预售）》并支付了房款，足以认定王修庆、黄华敏在签订《商品房买卖合同（预售）》时已确认涉案房屋最终成交价675230元是房宝贝公司收取VIP优惠费后承诺的优惠价格。再次，根据恒福兴达公司与房宝贝公司签订的《电商联动合作合同》，恒福兴达公司委托房宝贝公司对涉案房屋项目进行推广，恒福兴达公司亦承认对支付VIP优惠费的客户兑现了优惠。综上，王修庆、黄华敏接受房宝贝公司的服务以优惠价格签订房屋买卖合同并已履行完毕后，上诉主张解除其与房宝贝公司签订的《房宝贝VIP优惠申请书》并要求房宝贝公司向其返还VIP优惠费及支付利息，既缺乏合同依据，亦与常理不符，本院对此不予支持。王修庆、黄华敏还上诉称，商品房销售应当明码标价，不应在房价以外加收任何费用，VIP优惠费加上房款已超过涉案房屋的备案价，房宝贝公司收取的VIP优惠费属于额外加收的房款。本院认为，根据市场经济运行规律，存在备案价与实际销售价格不相符的可能，且涉案《商品房买卖合同（预售）》对价格已作出了明确约定，并未隐瞒真实的成交价，故本院对王修庆、黄华敏该上诉主张不予采信。关于第二个争议焦点。本案中，向王修庆、黄华敏收取VIP优惠费的主体并非恒福兴达公司，且陶惠芬系根据房宝贝公司的授权提供自己的银行账号代房宝贝公司收取涉案的VIP优惠费，王修庆、黄华敏上诉主张恒福兴达公司、陶惠芬应对房宝贝公司的债务承担责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，王修庆、黄华敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1154元，由上诉人王修庆、黄华敏负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一八年十二月十八日法官助理黎嘉鸿书记员何智峰