湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2827民初2538号原告：蔡昌松，男，生于1975年2月8日，汉族，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：包丁海，男，生于1976年8月18日，汉族，湖南省龙山县人，住龙山县。被告：沈志伟，男，生于1982年7月29日，汉族，湖北省天门市人，住来凤县。被告：何芝运，女，生于1978年12月28日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县。系被告沈志伟之妻。二被告委托诉讼代理人：王学富，湖南湘龙律师事务所律师。原告蔡昌松诉被告沈志伟、何芝运租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法由审判员袁志平适用简易程序，于同年12月12日公开开庭进行了审理。原告蔡昌松委托诉讼代理人包丁海、被告何芝运及二被告委托诉讼代理人王学富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡昌松向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院对本案的二个门面装修进行评估，所有损失以评估为准；二、请求法院依法判令二被告赔偿原告因门面无法正常经营所造成的店面加盟、误工和经营损失；三、本案的诉讼费、评估等费用由二被告承担。事实和理由：2017年8月23日原告租赁被告沈志伟位于龙山县××镇××国道（城中加油站对面）的金领公寓1、2号门面，便于同日原告与被告沈志伟签订了门面租赁合同书，约定门面租赁期限为三年，每年门面租金为5万元，三年内门面租金不涨价。原告租赁被告沈志伟的门面后便对所租赁的两个门面进行了全面装修并加盟，原告将两个门面刚装修完后就开始经营海鲜餐厅。原告仅经营近一年时间就于2018年8月24日接到来凤县人民法院《执行裁定书》裁定：将被告沈志伟、何芝运所属位于湖南省××镇××国道（城中加油站对面）的金领公寓1、2号门面作价人民币900000元交付给来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司用以抵所欠债务。于是原告的海鲜餐厅被迫停止营业，无法再正常经营，给原告造成了一定的误工经营损失。原告从执行裁定书中得知其所租赁二被告的1、2号门面已于2015年5月14日就被来凤县人民法院查封，而被告沈志伟却故意将1、2号门面被法院查封的事实隐瞒，还出租给原告并签订了三年租期的租赁合同拒不执行法院判决，也已收取了租金，造成原告对该两间门面进行了全面装修，其装修费用就达一二十多万元。综上所述，因被告故意隐瞒该两间门面已被来凤县法院查封的事实，导致原告对该两间门面装修和停止经营的误工和经营损失，为此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告沈志伟、何芝运辩称，1、门面确于2015年已经查封，但是没有贴封条，查封之后，沈志伟与储慧琼有债务纠纷，沈志伟委托储慧琼将门面租出去收取租金用于抵沈志伟欠储慧琼的钱，法院同意了的，储慧琼租了一年未将门面租出去，然后沈志伟本人也住到了本案争议的门面去了，储慧琼也同意了的。因为门面没有贴封条，被告沈志伟不清楚是否能租，所以就将门面租给了蔡昌松了。2、原、被告双方形成了实质上的租赁关系，原告的装修经营由原告自己决定，装修及经营风险由自己承担。3、合同虽然签了三年，双方履行合同已达一年之久，即使查封，原告方并没有停止经营，任何单位和个人也没有阻止其经营。4、2018年8月24日，来凤县法院执行裁定书385号裁定本案涉及门面由小额贷款公司所有，但根据买卖不破租赁的司法原则，并不影响其租赁和经营，因此，原告的诉讼请求应当不予支持。5、原告对装修损失进行了鉴定，被告会在质证阶段发表意见。6、关于加盟费与本案无关，因为加盟是在租门面之前就加盟的，加盟不是租赁引起的，因此，加盟费与本案无关。至于误工费和经营损失与本案无关，经营是自负盈亏，与租赁无关，所以这项诉讼请求应当不予支持。本案当事人围绕诉讼请求和抗辩理由向本院提交了如下证据：原告蔡昌松提交的证据为来凤县人民法院执行裁定书一份、租赁合同一份、尚滋味加盟服务合同复印件一份、评估报告书一份、鉴定费发票一张；被告沈志伟、何芝运提交的证据为原告与被告的微信聊天记录共计十二页、来凤县人民法院对蔡昌松的询问笔录一份。对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于双方有异议的证据，经审查，关于原告提交的尚滋味加盟服务合同一份，该合同系复印件，未提交原件予以核实，同时该合同中涉及到的加盟费，原告是否交纳，无相关证据证实，因此，本院对其证明目的不予认可；关于原告提交的评估报告书一份，被告对其有异议，但是被告未向本院申请重新鉴定，同时审查该评估报告书，该鉴定机构具有相关鉴定资质，且鉴定机构也是依据相关法律作出的评估报告，因此，本院对原告提交的评估报告书予以认可；关于被告提交的微信聊天记录，从其内容来看系被告向原告索要租金的内容；关于被告提交的来凤县人民法院对蔡昌松的询问笔录，因有法院的公章，因此，本院对其真实性予以采信。经审理查明，来凤县人民法院于2015年5月14日作出（2015）鄂来凤民初字第00326—1号民事裁定书，依法对被告沈志伟、何芝运所属位于湖南省××镇××国道（城中城加油站对面）的金领公寓1、2号门面进行了查封。2017年8月23日，原告蔡昌松（乙方）与被告沈志伟（甲方）签订一份《门面租赁合同书》，双方约定：“乙方欲租用甲方位于209国道门面2个经营，为维护甲乙双方的共同权利，经甲、乙双方共同协商，特立此协议如下：1、甲方以每年五万元整租金租给乙方，且三年租金不变，租金以一年一付方式支付给甲方，三年期满后以乙方续租为优先。三年期满后根据周边租金价格的浮动进行调整，不得随意乱加租金。2、乙方投资装修经营后，在租金期间乙方有权转让给他人经营，但无权拆除装修或无故损坏装修。……”。原告承租该门面后便对门面进行了装修。2017年8月29日来凤县人民法院执行人员找到原告蔡昌松，告知其所租门面已经被来凤县人民法院依法查封，当时原告还在继续装修中。2018年8月24日，来凤县人民法院作出（2017）鄂2827执385号执行裁定书，裁定将被告沈志伟、何芝运所属位于湖南省××镇××国道（城中城加油站对面）的金领公寓1、2号门面作价人民币900000元，交付给申请执行人来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司用以抵偿所欠债务、执行费、评估费等。另查明，原告蔡昌松已经向被告沈志伟交纳了一年的租金。2018年11月13日，原告蔡昌松向法院申请对所租门面进行装修、设施、设备等价值鉴定，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴[2018]第02027号评估报告书，其评估价值为58264.00元。原告蔡昌松于2018年10月9日向本院提起诉讼，于2018年11月12日向本院申请撤诉，本院于2018年十一月十二日作出（2018）鄂2827民初2326号民事裁定书，原告撤诉后又于2018年11月14日向本院提起诉讼。本院认为，被告沈志伟在与原告蔡昌松签订《门面租赁合同书》时未告知原告其所属房屋已于2015年被来凤县人民法院依法查封的事实，2017年8月29日来凤县人民法院执行人员找到原告蔡昌松，告知其所租门面已经被来凤县人民法院依法查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项之规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”，故原告蔡昌松享有撤销权。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款之规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”因原告蔡昌松知道房屋查封情况后未主张撤销权，因此，原告的撤销权消灭。虽然原告的撤销权消灭，但是由于涉案门面于2018年8月24日作价人民币900000元，交付给来凤县海玉金鑫小额贷款股份有限公司用以抵偿所欠债务、执行费、评估费等，其房屋所有人发生变更，而原告蔡昌松与被告沈志伟签订了的合同期限为三年，且根据法律规定法院依法查封期间出租房屋的行为不适用“买卖不破租赁”，故原、被告继续履行合同无现实可能，该合同依法应予解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”,本案中，被告沈志伟存在未履行如实告知就房屋已被查封事实的义务，原告蔡昌松存在怠于行使权力，双方对合同的解除都存在过错，根据双方各自的过错，本院确定被告沈志伟应当承担70%的责任，原告蔡昌松自行承担30%的责任。关于原告蔡昌松的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”。原告提交的湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具的鄂循价鉴[2018]第02027号《龙山县金领公寓1、2号门面装修、设施、设备等价值》评估报告书中罗列的具体鉴定项目不可拆除部分装饰装修物为：墙面乳胶漆粉刷（13616元）、80cm×80cm地板砖（9118.8元）、金属格塑料树叶吊顶（11398.5元）、筒灯（960元）、生态板酒柜（1215元）、吧台（1482元）、部分电设施整修（1823.55元）、广告牌（5768元），其价值共计45381.85元，至于其他鉴定部分物品，因未形成附合的装饰装修物（已登记在卷），原告可自行拆除，至于原告蔡昌松主张加盟费、误工和经营损失，因属于原告自身经营中的盈亏，与本案无关。关于被告何芝运是否承担责任，虽然本案中合同的签订主体为原告蔡昌松与被告沈志伟，被告何芝运作为被告沈志伟的妻子，该房屋租金的催收是由被告何芝运负责，因此，该房屋实质的出租方应为被告沈志伟、何芝运，故原告因合同造成的损失，被告沈志伟、何芝运应当共同承担。综上，被告沈志伟、何芝运应当赔偿原告蔡昌松的损失为45381.85元×70%=31767.3元。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项、第十条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告沈志伟、何芝运于本判决生效之日起5日内赔偿原告蔡昌松因合同解除造成的损失共计31767.3元。二、原告蔡昌松在租赁期间未形成附合的装饰装修物，由原告自行拆除归原告所有。三、驳回原告蔡昌松其他诉讼请求。如不按本判决确定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，减半收取40元，由原告蔡昌松承担585元，被告沈志伟、何芝运承担1365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁志平二〇一八年十二月二十六日法官助理程璟书记员程璟（兼）