广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终3737号 上诉人（原审被告）：柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市航生路柳邕农贸综合市场。统一社会信用代码：9145020072305562XC。 法定代表人：熊仕良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁宗强，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：周世闻，广西都乐律师事务所。 被上诉人（原审原告）：卢伟源，男，汉族，1964年2月25日出生，住广西壮族自治区桂平市。 委托诉讼代理人：赵一刚，广西合运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市祥安房地产经纪有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市航鹰大道**俊园小区**。统一社会信用代码：91450200075209335L。 法定代表人：黄进，该公司经理。 上诉人柳州市龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉公司）因与被上诉人柳州市祥安房地产经纪有限公司（以下简称祥安公司）、卢伟源房屋租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2018）桂7101民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 龙泉公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回卢伟源对龙泉公司的诉讼请求或终止本案审理；二、本案诉讼费用由卢伟源、祥安公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定龙泉公司与祥安公司之间是委托租赁合同纠纷，而不是委托房屋买卖合同纠纷，明显事实认定错误。龙泉公司只委托祥安公司对涉案房屋进行整体销售，无任何证据证明龙泉公司有委托祥安公司对涉案房屋进行租赁行为。龙泉公司从未与卢伟源签订过任何法律文书，从未收到卢伟源的任何款项，龙泉公司与卢伟源不存在任何法律关系。因此，一审判决认定事实错误。二、一审判决证据不足。祥安公司与卢伟源所签的《使用权出让合同》是无效合同，事前未经龙泉公司之授权，事后未取得龙泉公司之追认，该合同书并未留存龙泉公司备案，祥安公司所收取之费用分文未支付给龙泉公司。一审判决认定祥安公司与卢伟源签订的《房屋使用权岀让合同书》有效明显证据不足。龙泉公司开具给祥安公司的委托书明确授权其就属于龙泉公司坐落于航岭路7号金岭商埠半地下室房地产（房产证号：柳房权证字第××号，建筑面积5312.59平方米）进行整体买卖。委托书共三项具体授权，第一条授权不是本案争讼的内容，第二条授权清楚明确的写明了“与买方签订转让、买卖合同”，显然这个买方确定了龙泉公司的授权本意仅指买卖行为，而非租赁行为；而本案系租赁性质的使用权出让合同，该合同未涉及权属变更。该授权书的第三项代为管理签发《使用证》，代为管理未涉及争讼内容，争讼的是《使用权》作为龙泉公司是授权方，其授权祥安公司签发《使用证》是考虑到买受人在签订买卖合同到变更产权登记过程这段时间内，便于买受人办理相关证照而设定的，是为了买受人便于及时使用该房屋的一张便民措施，没有任何授权祥安公司租赁该涉案房屋的意思，且该《使用证》是单方面的法律行为，无须征得买受人的意见，更与租赁无关。显然祥安公司是未经授权擅自违法处置龙泉公司资产的行为，其行为有过错、依法自行承担相应的法律责任。因一审认定事实错误，直接导致适用法律错误。 卢伟源辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 祥安公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 卢伟源向一审法院起诉请求：一、判令卢伟源与祥安公司签订的《使用权出让合同》第二条出让期限中超过二十年以上的年限无效，并确认合同出租期限为二十年，即，即从2014年11月15日起至2034年11月15日；二、龙泉公司、祥安公司共同返还卢伟源因合同租赁期限无效部分多收取的50年房屋使用费人民币142857元（计算方式：200000元÷70年×50年=142857元）；三、龙泉公司和祥安公司共同承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月4日，卢伟源与祥安公司签订《使用权出让合同》，祥安公司为甲方，卢伟源为乙方，合同约定甲方将位于使用权出让给乙方，合同签订时该房屋已达到储藏室交付使用的标准，并实际上作为整个储藏室的一部分已经用于经营。乙方受让使用权的储藏室建筑面积为33平方米，出让期限约定与楼上住宅年限一致，使用费为200000元；合同有效期内，甲方有权对所出让的使用权行使统一的管理并制定相关制度，有权监督乙方合理使用其受让的标的物，有权同意或拒绝乙方出租、转租、转让，经甲方书面同意出租、转租、转让的，该合同对实际使用人具有约束力；在合同期限内，乙方对所受让标的物拥有出租权、转租权（为保标的物的完整性，出租、转租需要取得出让人的书面同意）、使用权、收益权，经甲方同意的情况下，乙方可以将使用权转让，但转让必须告知甲方，且不得超出本合同约定使用权期限及适用范围；在合同期限内，乙方需接收甲方或者实际管理人对储藏室的统一规划及管理；本合同所称的使用权是指受让方一次性交纳使用费之后所获的对标的房屋一定期限的使用权以及基于该使用权而产生的收益权、出租权、转让权及继承权，但基于使用权而产生的各项权利的行使必须按照本合同的约定方式行使。双方合同签订后，卢伟源向被告支付使用费200000元，2014年11月20日，被告祥安经纪公司向卢伟源发放《使用证》。 经查明，龙泉公司系产的所有权人，房产证号为柳房权证字第××号，建筑面积5312.59㎡，设计用途为车库，车库上的住宅用地使用期限的终止日期为2066年12月20日。另，龙泉公司于2012年2月28日已将上述房产抵押给广西融安农村商业银行股份有限公司。2014年8月1日，龙泉公司委托祥安公司办理上述房产的有关事项并出具书面委托书，委托事项如下：1．全权代理龙泉公司销售上述房地产，与买方确定售价，收取买方定金；2．与买方签订转让、买卖合同，收取售房款；3．代为管理及签发上述房地产《使用证》，受托人在龙泉公司所授权范围内办理的委托事项，其所受签署的一切有关文件，龙泉公司均予承认。祥安公司与卢伟源签订使用权出让合同时向卢伟源出示了该委托书及涉案房屋的产权证。 一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点为：一、《使用权出让合同》是租赁合同还是买卖合同；二、祥安公司与卢伟源签订的《使用权出让合同》是否超出龙泉公司的授权；三、卢伟源的各项诉讼请求是否得以支持。 针对第一个争议焦点，买卖合同是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。卢伟源、祥安公司签订的房屋使用权出让合同并不涉及房屋所有权的转移，且在合同中约定买受人使用储藏室须接受出让方的管理，并明确了使用权是受让方交纳使用费后获得的一定期限的使用权以及产生的收益权等，与租赁的性质相同，故涉案合同应为租赁合同而不是买卖合同。 针对第二个争议焦点，龙泉公司向祥安公司出具的《委托书》中第三点写明，祥安公司管理及签发涉案房地产《使用证》，《使用证》的发放是受让人取得房屋使用权的书面证明，即只有双方签订了使用权出让合同，形成租赁合同关系，受让人才持有祥安公司发放的《使用证》。祥安公司与卢伟源签订的《使用权出让合同》目的是对龙泉公司授权委托的涉案房产进行出租。祥安公司与卢伟源签订租赁合同及颁发《使用证》未超出龙泉公司的授权范围。因此，祥安公司与卢伟源签订的《房屋使用权出让合同书》系在龙泉公司的授权范围内进行，即龙泉公司应对祥安公司明确授权下的经济活动承担责任。 针对第三个争议焦点，第一，关于合同约定的租赁期限的问题。卢伟源与祥安公司签订的《使用权出让合同》对使用期限约定为“与楼上住宅年限一致”，根据我国的相关法律规定，房屋的所有权人对房屋拥有所有权，而住宅用地的使用年限最长为70年。庭审中，卢伟源与祥安公司均表示双方签订的《使用权出让合同》是租赁合同，“与楼上住宅期限一致”指的是与涉案房产住宅用地的使用年限一致，故合同双方均认可以涉案房产住宅用地的使用年限来确定双方合同履行的期限，系双方真实意思表示。鉴于涉案的产的住宅用地终止日期为2066年12月20日，卢伟源支付使用费并取得使用权的时间是2014年11月20日，则涉案储藏室（车库）的住宅用地从2014年11月20日至住宅用地使用权的终止日的使用年限为五十二年零一个月，合同约定租赁期限为五十二年零一个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，该院认为，卢伟源、祥安公司在使用权出让合同中约定有效的租赁期限从2014年11月20日至2034年11月19日，超过部分无效。第二，关于使用费返还的问题。由于卢伟源已支付五十二年零一个月的储藏室（车库）使用费，龙泉公司应当返还超过20年部分的使用费，卢伟源已支付200000元，应返还的费用为200000元-（200000元÷52年1个月×20年）=123200元。第三，关于龙泉公司、祥安公司责任承担的问题。由于龙泉公司与祥安公司系委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。卢伟源与祥安公司签订合同时明确知道龙泉公司是房产的所有权人，二被告之间系委托代理关系。祥安公司作为代理人，其将储藏室（车库）出租并向承租人颁发《使用证》的行为，均在龙泉公司的授权范围内进行。在《委托书》中，龙泉公司表明“受托人在我司所授权范围内办理的委托事宜，其所受签署的一切有关文件，我公司均予承认。”即祥安公司与卢伟源签订的《房屋使用权出让合同书》约定的内容系得到龙泉公司认可，并未超越代理权限，故龙泉公司作为委托人对祥安公司的代理行为应当承担民事责任，龙泉公司应向卢伟源返还超过20年部分的使用费。祥安公司在授权范围内行使的代理行为未违反相关法律规定，其不承担返还使用费的民事责任。因此，对卢伟源要求祥安公司承担相关责任的诉讼请求，该院不予支持。 一审判决：一、确认卢伟源与祥安公司于2014年11月4日签订《使用权出让合同》的租赁期限从2014年11月20日至2034年11月19日，超过部分无效；二、龙泉公司向卢伟源返还使用费人民币123200元；三、驳回卢伟源的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币3158元（卢伟源已预交），由卢伟源负担人民币442元，由龙泉公司负担人民币2716元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合本案当事人在二审中的诉辩意见，本案争议的焦点归纳为：一、祥安公司签订《使用权出让合同》是否超出龙泉公司授权的范围以及该合同是否全部无效；二、龙泉公司是否应当承担返还使用费的责任。 本院对前述争议的焦点问题综合评判如下： 一、关于祥安公司签订《使用权出让合同》是否超出龙泉公司授权的范围以及该合同是否全部无效的问题。 根据本案查明的事实，龙泉公司出具的委托书明确载明其授权祥安公司签订转让、买卖合同，并代为管理及签发涉案房地产《使用证》。前述授权内容应包括有：（一）祥安公司代为签订房地产买卖合同；（二）祥安公司代为签订房屋使用权转让合同；（三）祥安公司代为签发、管理《使用证》。房屋使用权转让即为房屋租赁，而《使用证》所载内容为承租房屋的位置、承租人以及承租人的义务。祥安公司与卢伟源签订的《使用权出让合同》实际上房屋租赁合同，没有超出龙泉公司授权的范围。在《使用权出让合同》中，除超过二十年租赁期限部分因违反法律强制性的效力性规定而无效外，该合同的其余部分有效。 二、关于龙泉公司是否应当承担返还使用费的责任的问题。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条的规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。龙泉公司授权祥安公司与第三方签订租赁合同。祥安公司在签订租赁合同时，已经明确告知第三方其为龙泉公司的代理人，故租赁合同对龙泉公司发生法律效力，龙泉公司应按照合同的约定享有合同权利，履行合同义务。祥安公司已经按照租赁合同约定的租赁期限收取承租人全部租金，现租赁合同中超过二十年租赁期限部分无效的，龙泉公司应当向承租人返还无效部分的租金（使用费）的责任。因此，一审判决本案争议的《使用权出让合同》的租赁期限为二十年，超过部分无效，龙泉公司向卢伟源返还合同无效部分的使用费正确，应予维持。 至于祥安公司在向第三方出租房屋过程中是否存在未向龙泉公司交付租金或者实施了其他损害龙泉公司利益的行为，此属于龙泉公司与祥安公司之间委托代理关系纠纷，与本案分属不同的法律关系，本院对此不予审理。 综上所述，龙泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2764元，由龙泉公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 江 侦 审判员 杨显强 二〇一八年十二月十九日 书记员 杨茜茹