广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1702民初5011号原告：阳江市尚城物业管理服务有限公司。住所地：阳江市江城区建设一路**之二嘉华尚城小区****（确认的送达地址）。法定代表人：郑革新，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽燕，女，1982年6月15日生，汉族，住阳江市江城区。系该公司员工。被告：柴泽峰，男，1985年5月30日生，汉族，住广东省阳江市江城区（确认的送达地址），被告：陈翁莲，女，1984年10月30日生，汉族，住广东省阳江市江城区，委托诉讼代理人：柴泽峰，男，1985年5月30日生，汉族，住广东省阳江市江城区东风三路**创业名苑**，公民身份号码：1426011***********。原告阳江市尚城物业管理服务有限公司（以下简称尚城物业公司）诉被告柴泽峰、陈翁莲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用简易程序中的小额程序，公开开庭进行了审理。原告尚城物业公司的委托诉讼代理人周文靖、张丽燕，被告柴泽峰也是被告陈翁莲的委托诉讼代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年9月至2017年5月物业管理费共2751及违约金（违约金以当月所欠的物业管理费为基础，从逾期之日起按每天1%计算违约金，至付清之日止，违约金暂计至起诉日为1100.4元）；2、判令被告向原告支付2015年9月至2017年4月代缴水费、垃圾处理费共846.15元及违约金（违约金以当月所欠的代缴水费为基础，从逾期之日起按每天1%计算违约金，至付清之日止，违约金暂计至起诉日为338.46元）；3、判令被告向原告支付2015年9月至2017年4月代缴电梯分摊电费共436.5元及违约金（违约金以当月所欠的代缴电梯分摊电费为基础，从逾期之日起按每天1%计算违约金，至付清之日止，违约金暂计至起诉日为174.6元）；4、判令被告向原告支付2015年9月至2017年4月代缴公共路灯分摊电费共160元及违约金（违约金以当月所欠的代缴公共路灯分摊电费为基础，从逾期之日起按每天1%计算违约金，至付清之日止，违约金暂计至起诉日为64元）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是创业名苑F1602房的业主，其所在创业名苑小区的开发商是阳江市广厦房地产开发有限公司，阳江市广厦房地产开发有限公司委托原告提供前期物业服务并在2008年9月25日签订《物业管理委托合同》，原告在2008年11月1日进驻小区提供服务，其中该《物业管理委托合同》第二十二条第4点约定了物业管理费逾期交付的法律责任（即从逾期之日起按每天1%支付违约金）。随着物价上涨等因素的影响，原告2015年通过书面方式向业主征求上调物业服务费，征得了双过半业主的同意（专有部分占建筑面积过半数、业主人数过半数）后将带电梯房物业管理费每月0.8元/m2提升到1.2元/m2、步梯房/商业物业管理费每月0.5/m2提升到0.7/m2，该升价经物价部门备案通过，原告按照该收费公示执行。被告是创业名苑F1602房的业主，拖欠2015年9月至2017年5月物业管理费、2015年9月至2017年4月代缴水费、垃圾处理费、2015年9月至2017年4月代缴电梯分摊电费及2015年1月至2017年4月代缴公共路灯分摊电费，原告经多次向被告催收无果，被告已构成严重违约，应支付约定违约金。原告在2017年6月1日从创业名苑小区撤场，原告撤场后也对被告进行了催收，但被告逾期支付拖欠的款项，原告特诉至法院，请法院依法处理。被告柴泽峰、陈翁莲辩称：1、原告对违约金的收取是不合理的；2、按照1.2元收取物业管理费也是不合理的。经审理查明：被告柴泽峰、陈翁莲向广厦房地产开发有限公司购买的阳江市江××××号创业名苑F幢1602房于2014年6月27日登记在柴泽峰、陈翁莲名下，登记的房屋建筑面积为109.11平方米。柴泽峰、陈翁莲于2014年入住该房屋。原告尚城物业公司于2007年11月23日经阳江市工商行政管理局江城分局核准成立，经营范围为物业服务。2008年9月25日，广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）（委托方、甲方）与原告尚城物业公司（受托方、乙方）签订了《物业管理委托合同》，合同主要约定：“第二条物业基本情况：物业类型商住，座落位置阳江市江××××号，占地面积7286平方米，建筑面积36904平方米（其中住宅部分：29900.24平方米；其他配套设施包括商业、地、地下车库、发电机房、水泵房理用房等共7003.76平方米）。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、车辆停放服务费。第十八条委托管理期限2008年11月11日时起至小区业主委员会成立之日止。第二十二条物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方电梯房按建筑面积每月每平方米0.8元、步梯房按建筑面积每月每平方0.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收。2、管理服务费标准的调整，按政府有关部门规定调整。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。第二十三条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：车库：小车服务费40元/月，么托车服务费5元/月。等等”原告与广厦房地产公司均在合同上盖章确认。原告于2008年11月1日正式为创业名苑小区业主提供物业管理服务，直至2017年6月1日原告从该小区正式撤场。在原告提供物业管理服务期间，原告主张被告未缴交2015年9月至2017年5月的物业管理费、2015年9月至2017年4月的代缴水费及垃圾处理费、2015年9月至2017年4月的代缴电梯分摊电费、2015年9月至2017年4月的代缴公共路灯分摊电费，遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，被告对原告诉请的欠费时段无异议。庭审中，原告提供的水表抄表明细表显示被告2015年8月、2015年12月、2017年1月、2017年4月水表底表数分别为437立方米、491立方米、698立方米、722立方米，即被告2015年9月至2015年12月用水54立方米（491-437），2016年1月至2017年1月用水207立方米（698-491），2017年2月至2017年4月用水24立方米（722-698）；原告提供的缴水费发票显示2014年5月至2015年12月水费每立方米2.4元（污水处理费0.7元/立方米+水费1.7元/立方米）、2016年1月至2017年1月水费每立方米2.65元（污水处理费0.95元/立方米+水费1.7元/立方米）、2017年2月至2017年4月水费每立方米2.75元（污水处理费0.95元/立方米+水费1.8元/立方米）。另外，被告用水的水表安装在被告房屋处，被告每月可要求原告开锁读水表的方数。原告提供的柴泽峰、陈翁莲欠费清单显示2015年5月1日至2017年4月30日的每月电梯分摊电费分别为22.6元、23.9元、22.8元、14.9元、20.6元、20.2元、22元、19.3元、24.5元、21.3元、14.8元、23.8元、26.9元、26.9元、26.3元、23.8元、23.9元、20.8元、17.6元、9.6元。另外，原告提交的电费缴费发票（发票号码：00480565）显示电价为0.84550元另查明，业主支付物业管理费、水费、垃圾处理费、电梯分摊电费、公共路灯分摊费后，原告均会出具收据给业主。原告提供的被告交款收据显示被告支付的2014年1月至2014年8月电梯分摊电费及公共路灯分摊费共为251.1元。又查明，2015年5月1日，原告在小区内张贴书面通知，该《通知》主要载明内容如下：“由于物业管理成本逐年增加，本小区收支严重失衡(附收支情况表)我司根据《关于公布阳江市市区住宅物业服务收费政府指导价及有关问题的通知》的规定（附文件），拟计划从2015年7月1日起调整物业管理费，带电梯房按1.2元/㎡收取，步梯房按0.7元/㎡收取、商铺按0.7元/㎡收取）”。之后，原告在经过了向广大业主征求意见等程序后，原告调整物业管理费的行为在阳江市发展和改革局获得备案通过。在原告调整物业管理费前后，原告管理的小区有少部分业主不按约定支付物业管理费。2016年6月20日，原告尚城物业公司以业主柴泽峰、陈翁莲不按约定支付物业管理费为由向本院提起诉讼，案号为（2016）粤1702民初2711号；2016年8月12日，原告尚城物业公司以业主黄沛瑜不按约定支付物业管理费为由向本院提起诉讼，案号为（2016）粤1702民初3158号。在上述两案中，本院均认定原告尚城物业公司调整物业管理费的行为合法有效，从2015年7月1日开始，物业管理费，带电梯房按1.2元/㎡收取，步梯房按0.7元/㎡收取。上述两判决已发生法律效力。再查明，阳江发展和改革局于2012年1月20日作出的阳发改[2012]5号《关于调整市区生活垃圾处理费价格的通知》载明，物业小区居民住户的生活垃圾处理费调整到5.10元/户/月。诉讼中，原告未能举证证明被告未按约定支付物业管理费等费用而给其造成的损失。以上事实，有原告提供的营业执照、《物业管理委托合同》、《证明》、《通知》、《物业服务费调整业主签名表》、《物业服务收费备案表》、《关于调整物业服务费的通知》、《欠费清单》、《律师函》、快递单、不动产登记资料查询结果证明、水表抄表明细表、发票、收据、电梯电费分摊明细表等证据为证，结合本案庭审笔录，经综合分析，予以认定。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告与广厦房地产公司签订的《物业管理委托合同》，是各方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告已提供了物业服务。被告应支付物业管理费和其他费用给原告。本案中，双方争议的焦点有两个，一是原告调整物业服务费标准的行为是否有效；二是被告所欠各项费用的数额。对于第一个焦点问题，即原告调整物业服务费标准的行为是否有效问题。原告在调整物业收费标准前已向创业名苑小区广大业主征求了意见，阳江市发展和改革局对原告提升物业服务费收费标准的行为予以核准备案并在《物业服务收费备案表》中盖章确认。本院作出的已发生法律效力的（2016）粤1702民初2711号、（2016）粤1702民初3158号民事判决书已认定原告调整物业服务费标准的行为合法有效，故原告调整物业服务费标准的行为合法有效。因此，被告从2015年7月1日开始，应按1.2元/㎡缴交物业管理费。对于第二个焦点问题。原、被告双方是物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应履行支付相关费用的义务。本案中，被告应缴交的费用项目共有五项，分别是物业管理费、水费、垃圾处理费、电梯分摊电费、公共路灯分摊电费。至于被告已缴交上述各项目的费用至何时的问题。被告明确表示其对原告诉请的欠费时段无异议。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”，被告应对其已交费至何时以及之前支付的费用是按何标准支付的负有举证责任。被告未能举证，应承担举证不能的不利后果。故本院对原告主张被告未缴交2015年9月至2017年5月的物业管理费、2015年9月至2017年4月的代缴水费及垃圾处理费、2015年9月至2017年4月的代缴电梯分摊电费、2015年9月至2017年4月的代缴公共路灯分摊电费，予以采信。2015年9月至2017年5月的物业管理费按每平方米1.2元，房屋建筑面积109.11平方米计算，共2749.57元（109.11平方米×1.2元/平方米×21个月）；对于水费，原告提供的原始抄表记录可看出被告2015年9月至2015年12月、2016年1月至2017年1月、2017年2月至2017年4月用水量分别是54立方米、207立方米、24立方米，该原始抄表记录可信度高，结合水表在被告处，被告应持有每月水表方数而不提交，故本院对原告提供的原始抄表记录予以采信。水费按不同时段缴费发票显示的单价计算，被告共应支付水费744.15元（54×2.4+207×2.65+24×2.75）给原告；垃圾处理费每月5.1元，被告应支付2015年9月至2017年4月的垃圾处理费102元（5.1×20）给原告，原告请求被告支付水费及垃圾处理费共846.15元，于法无悖，本院予以支持；对于电梯电费分摊费，原告出具的被告2015年9月至2017年4月每月所欠的电梯分摊电费清单与被告于2014年1月至2014年8月平均每月支付电梯分摊电费23.5元（251.1÷8-8）相差不大，故本院对原告出具的被告所欠电梯分摊电费清单予以采信。根据该清单，被告共应支付电梯分摊电费436.5元给原告；对于公共路灯分摊电费，根据原告的陈述及其提供的业主缴款收据，被告及其他所有业主一直是按照每月8元的标准缴付公共路灯分摊电费的，据此可认定原告与业主已达成了每月固定支付8元公共路灯分摊电费的协议，该协议合法有效，被告应按该标准支付。据此计算，被告应缴付2015年9月至2017年4月的公共路灯分摊电费共160元给原告。对于原告请求被告支付上述欠费的违约金，即违约损失问题。现原告请求被告以欠缴金额为本金，按日利率1‰计算违约金，对此被告不同意支付。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告逾期没有缴纳上述各项费用，已构成违约。被告应赔偿因其违约而给原告造成的损失。因原告未能举证证明因被告的违约造成原告的实际损失是多少，根据公平原则和诚实信用原则，原告的损失应以被告尚欠的费用为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告应在每月月初缴交上月的各项费用，参考行业惯例及小区具体实情，本院酌定违约金从次月6日起计算。故原告诉请的违约金应以被告当月所欠的各项费用为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止。被告阮前直经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、限被告柴泽峰、陈翁莲在本判决生效之日起十日内支付2015年9月至2017年5月的物业管理费共2749.57元及违约金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；二、限被告柴泽峰、陈翁莲在本判决生效之日起十日内支付2015年9月至2017年4月的代缴水费及垃圾处理费共846.15元及违约金（以当月所欠的代缴水费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；三、限被告柴泽峰、陈翁莲在本判决生效之日起十日内支付2015年9月至2017年4月的电梯电费分摊费共436.5元及违约金（以当月所欠的电梯电费分摊费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；四、限被告柴泽峰、陈翁莲在本判决生效之日起十日内支付2015年9月至2017年4月的公共路灯分摊电费共160元及违约金（以当月所欠的公共路灯分摊电费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月6日起计至判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市尚城物业管理服务有限公司；五、驳回原告阳江市尚城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取，原告已预缴），由被告柴泽峰、陈翁莲负担。本判决为终审判决。审判员  徐英涛二〇一八年十二月二十六日书记员  周琬澄附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。