河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终9056号上诉人（原审被告）：刘远，男，1982年12月17日出生，汉族，现住唐山市。上诉人（原审被告）：王巍，女，1983年6月11日出生，汉族，现住唐山市。二上诉人共同委托诉讼代理人：杜昌青、魏子喜，河北建宏昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐山市铭远房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**学院南路街道办事处。法定代表人：李广弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏红，河北高阶律师事务所律师。上诉人刘远、王巍因与被上诉人唐山市铭远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2018）冀0202民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人刘远、王巍共同委托诉讼代理人魏子喜、被上诉人唐山市铭远房地产开发有限公司委托诉讼代理人苏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘远、王巍上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、《商品房买卖合同》没有约定剩余房款的付款期限，被上诉人未经催告即申请解除合同，没有法律依据。一审法院认定剩余房款应于合同签订之日申请办理贷款、上诉人未向银行申请办理贷款是认定事实错误。1．合同没有约定剩余房款的付款时间。双方签订的《商品房买卖合同》所有条文中，没有约定470000元房款的给付时间。上诉人不存在逾期付款。2．上诉人已经积极申请了银行贷款。签订《商品房买卖合同》后，上诉人便向设在被上诉人售楼处的银行贷款经办人申请了贷款，提供了身份证、户口簿、结婚证、收入证明等贷款资料，所有材料经办理贷款人员审核，复印件上有审核人员手写签名。上诉人履行了申请贷款的合同义务。3．直到2018年4月起诉后，上诉人才知晓贷款未能办理成功。被上诉人没有告知上诉人贷款不成功，也没有让上诉人选择其他的方式付清房款。被上诉人没有催告、没有催缴即解除合同，于法无据。二、被上诉人违反了公平与诚实信用原则，依法不能支持。双方于2017年4月25日签订《商品房买卖合同》。但早在2016年12月30日被上诉人收143360元、2017年3月14日被上诉人交房，上诉人办理入住交11000元、2017年3月16日交付物业费、装修垃圾清运费、电费、水费等、4月24日交房款60000元。可见，被上诉人在未取得《预售许可证》、在房地产市场低迷的时候采用违规销售手段，先收房款先交房之后再签订《商品房买卖合同》以扩大销售。在房地产市场好转时，不经催告、不经通知补缴房款，即起诉解除合同，意图再以高价卖出。被上诉人的行为违反了公平与诚实信用原则。三、合同法的基本价值取向是鼓励交易，维护市场交易秩序的稳定。上诉人已装修入住房屋近两年，现在上诉人有47万元现金，上诉人有能力以全款方式付清剩余房款，实现合同目的。请二审法院查清案件事实，正确适用法律，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。唐山市铭远房地产开发有限公司辩称：第一，上诉人因住房困难向被上诉人提出提前入住，上诉人在签订商品房买卖合同时已经实际占有使用房屋，按照买卖合同交易习惯，上诉人应积极履行付款义务，缴纳全部房款，但是上诉人在支付首付款203360元后拒不交付剩余房款，经多次催缴仍不履行付款义务。第二，上诉人已经实际占有房屋，装修入住就恶意拖欠被上诉人的房款的行为违反了诚实信用原则，上诉人如真的有能力履行合同义务缴纳剩余全部房款，就应在签订合同后及时全面的履行交付剩余全部房款的义务。直至起诉时上诉人都未缴纳房款，证明其任何承诺继续履行合同的承诺均不可信，上诉人已构成根本违约，使合同目的根本不能实现，被上诉人享有法定的合同解决权，商品房买卖合同应予以解除。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。唐山市铭远房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．判决解除唐山市铭远房地产开发有限公司与刘远、王巍之间签订的合同号为20170425345的《商品房买卖合同》；2．判决刘远、王巍返还唐山市铭远房地产开发有限公司唐山市渤海豪庭小区5号楼2单元2802号商品房；3．判决刘远、王巍向唐山市铭远房地产开发有限公司支付违约金4700元。一审法院认定事实：唐山市铭远房地产开发有限公司提交的刘远本人的申请与本案缺乏关联性，对该证据的证明力不予确认。刘远、王巍提交的申请贷款资料仅能证实刘远、王巍准备了上述申请贷款资料，不能证实刘远、王巍按照合同约定向银行办理商业贷款，对上述证据的证明力不予确认。刘远、王巍向唐山市铭远房地产开发有限公司购买坐落于唐山市路南区渤海豪庭小区住房，并于2016年12月30日向唐山市铭远房地产开发有限公司缴纳首付款143360元。刘远、王巍于2017年3月14日入住了渤海豪庭小区5号楼2单元2802号商品房并居住使用，于2017年4月24日缴纳房款60000元。2017年4月25日唐山市铭远房地产开发有限公司与刘远、王巍签订编号为20170425345的《商品房买卖合同》，合同约定刘远、王巍购买第5楼2单元2802号商品房，该房单价为每平方米7345.48元，总金额为673360元，付款方式为商业贷款，刘远、王巍于2017年4月25日前支付首付房价款203360元，占全部房款的30.2%，余款470000元向贷款银行申请。合同同时约定逾期付款超过90日后，唐山市铭远房地产开发有限公司有权解除合同，刘远、王巍应按累计应付款的1%支付违约金。刘远、王巍至唐山市铭远房地产开发有限公司起诉仍未将剩余房款470000元付清。一审法院认为，原、被告签订的编号为20170425345的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法认定合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。唐山市铭远房地产开发有限公司已于2017年3月14日将涉案房产交与被告刘远、王巍居住使用，被告刘远、王巍应按照合同约定交付购房款，虽合同未约定交付商业贷款的付款期限，因被告刘远、王巍已于签订《商品房买卖合同》前办理了入住手续，则剩余房款应于签订合同之日即2017年4月25日申请办理贷款，但至唐山市铭远房地产开发有限公司起诉被告刘远、王巍未向银行申请办理贷款且亦未缴纳剩余房款导致其逾期付款，故唐山市铭远房地产开发有限公司要求解除其与被告刘远、王巍签订的编号为20170425345的《商品房买卖合同》理据充足，依法应予支持，被告刘远、王巍应返还渤海豪庭小区5号楼2单元2802号商品房并向唐山市铭远房地产开发有限公司支付其主张的违约金4700元，被告刘远、王巍可就已缴纳的购房款向唐山市铭远房地产开发有限公司另案主张返还。被告刘远、王巍提出的合同未约定付款期限其不构成违约的抗辩意见，理据不足，依法不予采信。被告刘远、王巍提出原告未按照约定进行催告也未向其进行催款的抗辩意见，唐山市铭远房地产开发有限公司起诉要求解除合同即视为通知被告刘远、王巍，被告刘远、王巍逾期付款已构成解除合同的条件，故对被告刘远、王巍的该抗辩意见，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告唐山市铭远房地产开发有限公司与被告刘远、王巍签订的编号为20170425345的《商品房买卖合同》；二、被告刘远、王巍于本判决生效之日起三十日内返还原告唐山市铭远房地产开发有限公司唐山市路南区渤海豪庭小区5号楼2单元2802号商品房，并支付违约金4700元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘远、王巍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交银行存款凭证，证明能够履行交付房款的义务且同意给付违约金。本院二审查明事实与原审法院一审查明事实一致。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，均应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人唐山市铭远房地产开发有限公司已于2017年3月14日将涉案房产交与上诉人刘远、王巍居住使用，上诉人应按照合同约定的期限内交付购房款。上述合同第六条约定了“付款方式及期限”，第七条约定了“买受人逾期付款的违约责任”，虽然第六条中并未明确约定交付贷款款项的时间，但结合第七条中双方关于逾期90日后出卖人有权解除合同的约定，且上诉人并未提交充足证据证实其已经积极履行了申请办理贷款及交纳剩余购房款的义务，且至被上诉人提起诉讼近一年的时间，上诉人主张其不知道贷款未办理成功，明显不符合常理，故上诉人怠于履行给付购房款义务，明显存在过错，促成了上述合同中解除合同条款的成就，原审法院支持被上诉人按合同约定解除合同的诉讼请求，并无不当，本院对上诉人主张不予支持；关于上诉人主张的被上诉人违反公平与诚实信用、合同法的基本价值是鼓励交易，维持市场交易秩序的稳定、上诉人已经实际入住及其有能力付清剩余购房款问题，均无法对抗上述合同的约定，本院不予采纳。综上所述，刘远、王巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘远、王巍负担。本判决为终审判决。审判长 郑国勇审判员 刘 岩审判员 杨鹏章 二〇一八年十二月五日书记员 刘莎娜