上海市普陀区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0107执异133号案外人：沈柳英，女，1948年5月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：朱惠兰，女，1970年6月15日出生，汉族，住上海市，系案外人之女。申请执行人：浙江太象网络科技有限公司，住所地浙江省。法定代表人：贾丁，总经理。委托诉讼代理人：虞逸彬，上海申蕴和律师事务所律师。被执行人：李彦，男，1981年2月5日出生，汉族，住上海市。本院在审理（2018）沪0107执4508号浙江太象网络科技有限公司（以下简称太象公司）与李彦债权转让合同纠纷一案中，案外人沈柳英对本院查封上海市XX区XX镇XX路XXX弄X号XXX室房屋（以下简称系争房屋）提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沈柳英称，系争房屋的权利人李彦于2017年6月15日与其签订购房合同，将该房屋包括装修在内以人民币170万元的价格出售给其，其已按照约定支付了全部房款并入住，因本院在执行（2018）沪0107执4508号案时，查封了该房屋，致其无法办理过户手续，故请求本院解除对系争房屋的查封。案外人对其所述提供如下证据，1、甲方（出卖人）李彦与乙方（买受人）沈柳英于2017年6月15日签订的《房屋转让协议》；2、收款人李彦出具的于2017年6月15日、6月30日、7月8日、7月31日金额为20万元、110万元、30万元、10万元《收据》；3、客户名称为朱惠兰于2017年6月15日通过银行转账人民币20万元给李彦的《中国建设银行个人活期账户交易明细》、付款人为朱惠兰于2017年6月30日通过银行转账人民币110万元给李彦的贷记凭证、户名为朱惠兰于2017年6月1日至2017年8月25日《中国农业银行银行卡交易明细清单》，载明其于2017年6月30日代沈柳英付李彦购房款110万元、于2017年7月8日代母付房款30万元、于2017年7月31日转支李彦98260.30元；4、查询日期为2018年12月2日的《上海市不动产登记簿》；5、物业费发票一份、系争房屋电费发票三份；6、被执行人李彦于2018年11月27日出具的《申请书》；7、《起诉状》，载明案外人为原告，被执行人李彦为被告，请求事项为要求被告履行房屋买卖合同，为原告办理过户手续。在本院审查过程中，案外人又向本院补充提供如下证据，1、沪（2017）青字不动产权第015662号不动产权证，载明系争房屋登记时间为2017年5月29日，权利人为李彦；2、上海市青浦区房地产交易中心于2018年12月20日出具的《情况说明》，载明2017年9月12日，因上海市青浦区人民法院向上海市不动产登记局发出（2017）沪0118行初112号应诉通知书，该交易中心暂停系争房屋的转让、抵押等不动产交易登记，又因上海市青浦区人民法院（2017）沪0118行初112号行政判决书撤销了沪（2017）青字不动产权第015662号不动产权证，该交易中心于2018年8月16日将系争房屋恢复至原登记的权利人李彦、李某某名下；3、XX镇XX居委会于2018年12月19日出具的《情况说明》，载明案外人于2017年8月2日在人口办登记居住于系争房屋，并居住至今；4、上海市青浦区人民法院（2018）沪0118民初20636号受理通知书，载明案外人于2018年11月27日就其与李彦房屋买卖合同纠纷向该法院提起诉讼，该法院以（2018）沪0118民初20636号立案审理；5、查询日期为2018年9月13日的《上海市不动产登记簿》；6、记载系争房屋原权利信息的《上海市不动产登记信息》，载明包括系争房屋在内的原权利人为上海中建八局投资发展有限公司，权利登记日期为2015年9月7日；7、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，载明该协议于2013年11月4日签订，系争房屋为动迁安置房之一。申请执行人太象公司称：其不同意案外人的异议请求，认为系争房屋属动迁安置房，根据上海市政府的有关规定，上述房屋需小产证满三年才可转让，案外人在限购期限内购买该房屋，故房屋转让协议无效；案外人提供的银行付款凭证的真实性认可，但仅说明案外人与被执行人之间属债权行为；其与被执行人的债权已经本院判决确认，理应得到法律的保护，故请求本院依法作出裁决。申请执行人对其所述未向本院提供证据材料。被执行人李彦未到庭参加听证，亦未对案外人所提异议发表意见及向本院提供证据材料。本院查明，根据本院（2018）沪0107执4508号案卷宗材料，申请执行人太象公司于2018年10月31日依据本院于2018年7月2日作出的(2018)沪0107民初397号民事判决书,向本院申请执行李彦支付借款本金、利息、律师费及案件受理费合计人民币1762925元，本院以（2018）沪0107执4508号立案执行后，于2018年11月26日查封了系争房屋。根据查询日期为2018年12月2日的《上海市不动产登记簿》载明，系争房屋权利登记于2018年8月16日，权利人为李某某、李彦，本院于2018年11月26日因（2018）沪0107执4508号案正式查封，该登记簿备注栏内载明“动迁安置房，三年内不得转让、抵押。”另查，案外人与被执行人于2017年6月15日签订《房屋转让协议》，被执行人将登记在其名下不动产权证编号为沪（2017）青字不动产权第015662号的系争房屋，以人民币160万元及装修补偿费人民币10万元的价格出售给案外人，案外人据此支付相应的价款并占有该房屋至今。上海市青浦区房地产交易中心因上海市青浦区人民法院（2017）沪0118行初112号应诉通知书，于2017年9月12日，暂停系争房屋转让、抵押等不动产交易登记；2018年11月25日，案外人因办理系争房屋过户手续未果，向上海市青浦区人民法院提起诉讼，要求被执行人履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续，该院于2018年11月27日以（2018）沪0118民初20636号立案受理。又查，系争房屋来源于房屋征收安置，原产权人为被执行人李彦与李某某，李彦于2017年5月29日取得该房屋的沪（2017）青字不动产权第015662号不动产权证，因上海市青浦区人民法院于2018年5月23日作出(2017)沪0118行初112号行政判决，撤销了上述沪（2017）青字不动产权第015662号不动产权证，在该行政判决书中认定，因被执行人李彦在其母李某某去世后，伪造继承公证书，向不动产登记机构递交的产权转移登记材料不具有真实性、合法性，故依法作出上述判决，2018年8月16日，系争房屋权利人恢复登记至李彦、李某某名下。上述事实由本院（2018）沪0107执4508号案卷材料、案外人向本院提供的证据材料、本院调取材料及本院听证笔录等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，在本院查封前，案外人虽与被执行人在签订购买系争房屋的书面合同时，该房屋登记在被执行人名下，但因相关人民法院的生效判决已确认被执行人当时取得该房屋的权利登记并不合法，且该权利登记也已被判决撤销，由于上述司法解释中只有同时满足四项条件的案外人异议才能得到支持，而本案案外人与被执行人所签订的系争房屋买卖合同的效力尚需依法确定，故案外人所提异议在不符合上述司法解释第（一）项规定的情况下，本院对其异议请求难予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人沈柳英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  单世平人民陪审员  任三扣人民陪审员  陈接娣二〇一八年十二月二十五日书 记 员  沈蓓丽附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。