盐城经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0991民初1730号 原告江苏亭粮产业发展有限公司（原盐城市亭湖区粮食购销总公司）,住所地在盐城市亭湖区便仓镇富民居委会。 法定代表人朱培章，该公司董事长。 委托代理人徐金林，江苏瀛鑫律师事务所律师。 委托代理人顾明秋，该公司副总经理。 被告李东祥，男，1974年12月20日生,汉族，住盐城市。 委托代理人孙万祥，江苏珠溪律师事务所律师。 原告江苏亭粮产业发展有限公司（原盐城市亭湖区粮食购销总公司）（以下简称亭粮公司）诉被告李东祥（以下简称李东祥）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰于同年11月16日、12月33日公开开庭进行审理。原告亭粮公司的委托代理人徐金林、顾明秋、被告李东祥及其委托代理人孙万祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亭粮公司向本院提起诉讼请求:1、判令被告立即交还租赁到期的房屋；2、判令被告向原告支付合同违约金50000元；3、判令被告支付实际占据租赁物期间的租金9150元(自2018年4月4日至2018年10月3日)以及从自2018年10月4日起至实际腾让之日止按50元/天计算的房屋占用费；4、由被告承担本次诉讼的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月26曰，原、被告之间订立一份《租赁合同》,约定被告租赁原告位于原告伍佑粮库办公楼对面7间平房，租期从2016年4月1日至2018年3月31日。合同约定：“除乙方已在本合同期满前和甲方续签合同，否则合同期满后，乙方必须在三天内清场完毕并交还房屋，不得以任何理由继续占据所租赁房屋。合同期满三天后，如乙方仍不即时交房，每逾期一天按50元的标准计算租金，并以违约处理。”如乙方违反本合同约定条款，“应向甲方承担违约金人民币50000元。”合同还约定了其他事项。合同到期后，被告拒不按照合同约定交还租赁物，原告于2018年2月25曰向被告当面发出《通知》，要求被告交还租赁物，被告签收《通知》后，置之不理。2018年9月18曰，原告再次向被告发《函》，并以邮寄和在租赁物上张贴的方式送达被告，被告仍然拒绝交还租赁物。原告于2018年7月26日，将公司名称由“盐城市亭湖区粮食购销总公司”登记变更为“江苏亭粮产业发展有限公司”，法定代表人不变。综上，被告未能按照租赁合同约定履行义务,构成违约，侵害了原告的合法权益。原告遂于2018年10月诉至法院。 被告李东祥辩称：原告所诉部分的事实与实际不符，首先双方之间并未签订租赁合同，2016年3月26日的房屋租赁合同并非被告本人所签。但从实际情况来说，自2008年起原、被告双方确定存在租赁关系，被告承租了原告位于伍佑粮库院子里七间平房用于开设盐城市城南新区伍佑宏宇食品厂使用。后在被告经营过程中，因实际需要与原告方负责人协商，同意被告在该租赁院落当中起建了三个小型冷库，面积达80多平方米，储藏立方近250立方米，并建设了130多平方米的房屋。目前原告由于涉及到政府拆迁，要求终止原、被告之间的租赁关系，对此，被告无异议。但根据物权法相关财产权的约定，对被告实际投入和建设的房屋、冷库应当依法予以补偿。对原告主张的违约金和实际占用费的问题，由于原、被告不存在书面租赁合同，故原告依据合同主张的两项权利，法院也不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实： 2016年3月20日，盐城市亭湖区粮食购销总公司（出租方、甲方）与李东祥（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定（摘要）：一、租赁资产范围：伍佑库办公楼对面平房7间。二、租赁期限：租期从2016年4月1日起至2018年3月31日止。三、租金及交付时间：乙方须先交租金后使用租赁资产，第一年租金为人民币6000元，乙方须在签订本合同时将租金一次性交付给甲方，第二年租金6000元在2017年3月10日前交付给甲方。四、租赁期间约定事项：………6、乙方应合理使用其所承租的资产，并对其进行维护，确保资产安全完好。如因使用不当或人为原因造成资产损坏的，乙方应负责赔偿或修复。租期结束后，乙方不得拆除已添置和维修的任何设施（包括门窗、灯具、吊顶、隔断等），添置和维修的费用不得抵算租金。同时乙方在承租的区域内不得私搭乱建。7、乙方在租赁期限内所承租的房屋产权由甲方所有，乙方只具有使用权，不得转租、转让、抵押或与他人联营、合作经营、承包经营………9、在合同期内，如因国家政策文件和主管部门的要求以及不可抗力等因素，导致本合同不能继续履行，乙方应立即向甲方返还承租资产，双方均不违约，任何一方都不得向对方追索赔偿，本合同自行终止，租金按实际使用计算，但如果乙方不能按照甲方要求及时向甲方返还承租资产，因此而使甲方遭受的损失乙方应全额赔偿。五、违约责任：1、除乙方已在本合同期满前和甲方续签合同，否则合同期满后，乙方必须在三天内清场完毕并交还房屋，不得以任何理由继续占据所租赁房屋。合同期满三天后，如乙方仍不及时交房，每逾期一天按50元的标准计算租金，并以违约处理，甲方同时有权采取一切措施包括但不限于停水、停电、强行封闭道路、更换门锁单方收回房屋，室内如有物品均视为乙方放弃的废物，所有责任和损失由乙方自负。2、如乙方违反本合同约定条款，则甲方有权单方解除合同，乙方除赔偿甲方的损失外，同时应向甲方承担违约金人民币50000元。如乙方违反转租条款约定的，则甲方有权单方解除租赁合同，乙方向甲方承担违约金人民币100000元。3、乙方如有上述违约责任，甲方有权处分乙方的实物资产来实现违约金。盐城市亭湖区粮食购销总公司在上述租赁合同下方甲方栏处盖章，乙方栏处有“李东祥”字样。 2018年2月25日，盐城市亭湖区粮食购销总公司伍佑库向李东祥发出一份《通知》，载明：我公司于2016年3月26日与你签订的伍佑库办公楼对面平房7间租赁合同将于2018年3月31日到期。以上资产我公司不再继续对外出租，请你按照原合同第五条第1点的约定，在三天内清场完毕并交还房屋。李东祥在上述《通知》下方签字确认。同年9月18日，亭粮公司向李东祥发出一份《函》，载明：我公司于2016年3月26日与你签订的伍佑库办公楼对面平房7间租赁合同将于2018年3月31日到期，并且我公司已于2018年2月25日书面通知你不再继续使用该承租房屋，并要求你在合同到期后三日内清场完毕并交还租赁的房屋。但截至到2018年9月18日，你仍未按照租赁合同约定将所承租房屋腾空并交还我公司。现再次致函予你，内容如下：一、请你立即腾空承租我公司的房屋，限你最迟在2018年10月8日前将你所承租我公司的房屋交还我公司。二、如你不能在2018年10月8日前腾空完毕并交还房屋，我公司将根据2016年3月26日与你签订的租赁合同第五条之第1点的约定，将你所租赁房屋内放弃的废物进行清理，所有责任和损失由你自负。三、你自2018年4月1日起未按合同约定交还所租赁的房屋，已构成违约，我公司有权依法追究你的违约责任并主张由你赔偿因违约造成的损失。 后因李东祥未按约返还租赁房屋，亦未向亭粮公司支付占有房屋的使用费，亭粮公司为此与李东祥发生纠纷，遂于2018年10月诉至本院。同年11月16日，亭粮公司向本院提交一份《关于江苏亭粮产业发展有限公司诉李东祥租赁合同纠纷的庭后意见》，载明：关于2016年3月20日《租赁合同》的乙方签名问题：经庭后了解，该“李东祥”签名系李东祥本人委托他人所签，故原告不再申请笔迹鉴定。同年12月7日，亭粮公司向本院提交一份《关于开发区法院12月3日询问情况的报告》，载明：关于我单位2018年2月25日发出的《通知》中“2016年3月26日签订合同”以及2018年9月18日发出的《函》中“2016年3月26日签订合同”，实际就是指2016年3月20日签订的租赁合同，是经办人错误打印成3月26日，属于技术性笔误。我单位与李东祥在2016年只签署过3月20日的合同，没有签订过其他租赁合同。 另2018年12月20日，本院向盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所调查，盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所出具一份《情况说明》：2018年10月8日上午9时许，伍佑派出所民警组织伍佑粮所负责人王正刚、钱超和房屋租赁人李东祥就房屋租赁产生的纠纷进行调解，经调解双方未能达成一致意见，后民警将双方当事人在派出所内调解的视听资料刻盘保存。2018年12月20日盐城市经济技术开发区人民法院工作人员到我所调取该视听资料，我所将执法记录仪中视听资料依法提交人民法院。盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所在上述《情况说明》下方盖章。该派出所提供了执法记录仪中视听资料，在该视听资料中，李东祥在伍佑派出所办公室中、在执法记录仪的摄录下承认与亭粮公司之间的合同不错，合同是事实。 又查明：2018年7月26日，经盐城市亭湖区市场监督管理局核准，盐城市亭湖区粮食购销总公司变更为江苏亭粮产业发展有限公司。 本院认为：原告亭粮公司与被告李东祥于2016年3月20日签订的《租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。对当事人双方具有法律拘束力，双方均应按约履行各自义务。关于被告辩称并未订立书面租赁合同的抗辩理由，虽然原告自认该份租赁合同“李东祥”三字并非被告本人所签，但因盐城市公安局城南新区分局伍佑派出所出具的情况说明及取自执法记录仪中的视频资料，被告承认与亭粮公司双方签过合同的事实，加上被告认可收到原告于2018年2月25日及9月18日向其发出的《通知》及《函》，并签字确认，该两份函件中，均有双方签订有书面租赁合同及合同到2018年3月31日到期的内容，而被告收到上述通知和函均未提出异议。综合上述事实，本院认定原、被告双方之间于2016年3月20日签订书面租赁合同。至于原告所发通知及函中所述“于2016年3月26日签订租赁合同”，由于被告不能提供2016年3月26日签订的书面租赁合同，结合被告在伍佑派出所执法记录仪中的陈述，本院认定原告关于该通知及函件中的合同签订时间为“经办人打印错误”所致的理由成立。 关于原告要求被告腾让房屋的要求，上述租赁合同约定“除乙方已在本合同期满前和甲方续签合同，否则合同期满后，乙方必须在三天内清场完毕并交还房屋，不得以任何理由继续占据所租赁房屋。”2018年3月31日租赁期限届满后，被告未和原告续签租赁合同，亦未按合同约定在三天内清场完毕并向原告交还房屋，其行为已构成违约，应承担向原告交还租赁房屋的责任，故原告的该项诉求具备事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金50000元的诉求，案涉租赁合同约定“如乙方违反本合同约定条款，则甲方有权单方解除合同，乙方除赔偿甲方的损失外，同时应向甲方承担违约金人民币50000元。”该违约金明显过高，据租赁合同约定的年租金标准，本院酌定被告支付违约金人民币1500元。关于原告要求被告支付2018年4月4日起至实际腾退并返还房屋之日止按50元/天计算的占有使用费的诉求，上述租赁合同约定“合同期满三天后，如乙方仍不及时交房，每逾期一天按50元的标准计算租金。”案涉房屋于2018年3月31日租赁期限届满，被告在租赁合同期满三天后仍不及时交房，应承担向原告支付房屋占有使用费的责任。现原告主张被告支付自2018年4月4日起至实际腾退并返还房屋之日止按50元/天计算的占有使用费，有事实和法律依据，本院依法亦予支持。 关于被告辩称其在租赁场地内建设近250立方米的冷库及130多平方米的房屋，现建筑物征收利益被原告享有，原告应当补偿被告的理由。本院认为，该辩称理由与本案并非同一法律关系，且被告未提出反诉，故本院对此暂不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李东祥应于本判决生效之日起十日内腾退出所承租的盐城市城南新区伍佑街道办事处繁荣居委会（伍佑街道北首110号）的房屋、场地（地号119-006-0057000）并交还原告江苏亭粮产业发展有限公司； 二、被告李东祥应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏亭粮产业发展有限公司违约金人民币1500元； 三、被告李东祥应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏亭粮产业发展有限公司自2018年4月4日起至腾退并返还之日止按50元/天计算的占有使用费。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1358元，依法减半收取679元，由原告江苏亭粮产业发展有限公司负担500元，被告李东祥负担179元。 如不服本判决，可于本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院；同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 邵海峰 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 万霞灿 书 记 员 赵明慧 附录相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。