福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初4689号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住福州市鼓楼区五一中路**，统一社会信用代码913501006113378414。 法定代表人：林宏修。 委托诉讼代理人：阮陈铵，男，福州融侨物业管理有限公司员工。 被告：张巧萍，女，1986年7月26日出生，汉族，，住福建省福州市仓山区 原告福州融侨物业管理有限公司与被告张巧萍物业服务合同纠纷一案。本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阮陈铵和被告张巧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州融侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4312元（从2018年1月1日算至实际还清之日，暂计至2018年8月）;2.判令被告向原告支付水电公摊费3970.50（从2017年1月1日算至实际还清之日，暂计至2018年8月）;3.判令被告向原告支付逾期支付物业服务费和水电公摊费的违约金5498.80元（按逾期支付物业服务费的日千分之三从2017年1月1日算至实际还清之日，暂计至2018年8月），以上费用合计13781.30元；4.承担本案诉讼费用。 事实与理由:被告是闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期（融侨·旗山）15号楼102单元的业主（叠拼住宅），建筑面积为283.69平方米。原、被告曾签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。 然而，被告从2018年1月1日起即开始拖欠物业管理费，虽原告几经催讨，但被告仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2018年8月共计8个月。根据《前期物业管理服务协议》第四条关于物业服务费用的约定，叠拼住宅的物业服务费为每月1.9元/M2，因此被告拖欠的物业管理费共计4312元。另依据《前期物业管理服务协议》第五条第二款“业主逾期1个月，乙方可以按照每日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金。业主逾期6个月未交纳物业费的，乙方可以自行起诉法院。业主承担因乙方起诉产生的起诉费用和律师代理费用。”之约定，被告应按日千分之三向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，并依据协议约定承担原告因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。 另由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，暂计至2018年8月被告应向原告支付水电公摊费3970.5元。 综上所述，被告故意拖欠物业管理费及水电公摊费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，被告的这种行为，不仅损害原告的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益，望法院判如所请。 被告张巧萍辩称，被告现家庭经济出现困难，无力缴交物业费，希望原告能让被告延期到明年缴交。 经审理查明，被告是闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期（融侨·旗山）15号楼102单元（叠拼住宅）的业主。原、被告曾签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定双方的权利义务、物业管理服务内容、服务管理服务质量及物业管理服务费用等。其中合同第五条约定，物业服务费按月缴纳，被告应于每月10日前履行缴纳义务，不得以任何抗辩权利为由而不履行交费义务。协议签订后，原告按约为被告提供物业管理服务。但被告没有按时缴纳物业费，截止2018年8月被告尚欠原告物业服务费4312元、水电公摊费3970.50元，合计8282.50元。原告经向被告催缴无效。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。原告履行了为被告入住闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期（融侨·旗山）15号楼102单元的主要义务，被告作为该小区的业主之一，亦享受了相应的物业服务，交纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。被告没有按约缴交物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告要求被告交纳暂计至2018年8月的物业费用8282.50元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》第五条款关于原告按日千分之三向业主收取逾期缴纳物业费用滞纳金的约定不符合法律规定，故原告参照该条款约定主张被告应按日千分之三支付逾期支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题。本院认为，原告未能举证证明被告的违约行为造成其实际损失情况，且主张的违约金计算标准过高，本院根据被告的履行情况，兼顾公平与诚实信用原则，调整违约金标准为月利率2%，故违约金应以每月逾期物业服务费用为基数，分别从每月11日起计算至物业服务费用缴清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)第一款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条，《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条(?javascript:SLC(96816,7)?)第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)规定，判决如下： 被告张巧萍应于本判决生效之日起十日内向原告福州融侨物业管理有限公司支付物业服务费用8282.50元及违约金（违约金以每月逾期物业管理服务费用为基数，按月利率2%，分别从逾期日即每月11日起计算至付清之日止） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费144.50元，因适用简易程序审理，依法减半收取为72.25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 凯 二〇一八年十二月三日 书记员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第六条(?javascript:SLC(117252,6)?)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。