新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0104民初9844号原告：熊翼，男，1975年12月30日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：程红梅，新疆智瑞律师事务所律师。被告：新疆和兴房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市高新区（新市区）高新街北一巷********601。法定代表人：马文斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟兴军，新疆元正律师事务所律师。原告熊翼与被告新疆和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理，原告熊翼委托诉讼代理人程红梅、被告和兴公司委托诉讼代理人孟兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊翼向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担延期交付房屋违约金18,837元；2.请求判令被告承担本案的诉讼费。原告增加诉讼请求标的金额为41,047.9元。事实和理由：原、被告于2015年5月15日签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）东戈壁二街和兴北城大观小区第16幢第30层2单元3004号房屋，房屋总价款442,330.84元，车位12万元。合同约定被告应于2016年10月15日向原告交付房屋，每逾期交付一日按已付房款每日万分之一承担违约金，但被告至今未通知原告入住，截止2018年10月15日已经延期交付房屋730天。故诉至法院，请求判如所请。被告和兴公司辩称，原被告签订的商品房预售合同中约定了交房条件，即竣工验收合格且达到约定的水电暖等条件，被告已经达到了房屋验收合格的要求，但因高新区政府等其他主体的原因使得市政配套的道路、供水、供电、燃气等设施未及时通到小区门前，从而造成被告交付房屋滞后。商品房预售合同第八条约定，道路、水、电、暖、气等管网维修维护施工等导致项目延误的可顺延交房，双方互不承担违约责任，故被告不应承担延期交房违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订商品房预售合同，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐高新区（新市区）东戈壁二街111号和兴北城大观商住小区第16幢2单元3004室商品房，该商品房预测建筑面积124.46平方米，单价3,554元，总价442,330.84元，付款方式为2015年7月29日前支付首付款205,330.84元，2015年8月5日前以转公积金方式支付购房款75,000元，剩余购房款162,000元以公积金贷款的方式支付。该合同约定的交付期限为：出卖人应当在2016年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。其中特殊原因有：市政停水、停电、或道路、水、电、暖、气等管网维修维护施工等导致项目的延误，可顺延交房，双方互不承担违约责任；如遇政府政策调整等不可预知原因或非出卖人所能控制的因素所致，双方互不承担违约责任。该合同约定的出卖人逾期交房违约责任，其中：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同中对于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同中出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.出卖人交付房屋时水、电、暖正常使用2.天然气接入户，乙方交费后能够正常使用3.有线电视、电话、宽带接口到户4.电梯等配电设备使用正常；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.由出卖人或小区物业负责维修达到能够使用条件2.由出卖人协助国家相关单位统一安装达到使用条件。该合同中载明的建设工程施工合同约定的开工日期为2015年5月8日、竣工日期为2017年8月30日。原告已支付被告上述合同约定的房价款442,330.84元，并缴纳了契税及物业专项维修资金，被告向原告开具了房款发票。2016年11月28日，和兴北城大观商住小区1-10号楼、14-17号楼、19-24号楼以及C-2地下车库经建设、监理、设计、施工、勘察单位工程竣工验收合格。2017年8月14日，被告向本市亚心公证处申请对和兴北城大观小区南侧道路现状进行证据保全，公证人员根据现场情况制作工作记录一份并对现场进行了拍照。现场工作记录载明：上述道路正在修建，道路东边入口处放有“向右改道”标牌；道路两边管道基础设施尚未完工，路两边挖有渠道，部分渠道内铺有管道，部分渠道内管道未铺设；道路上有工作人员在施工，路面堆有水泥、砖、管道等材料，路面有挖掘机正在工作，有车辆运输材料；道路两边有钢板护栏。2017年8月28日，被告在报纸上刊登和兴北城大观小区入住通知书，通知业主于2017年8月31日起可正式办理入住手续并告知应携带的资料。2017年8月31日，被告在报纸上刊登声明，因市政道路、市政管网建设等工程的影响，原定于2017年8月31日交付的和兴北城大观小区将延迟办理入住手续。2017年9月18日，案外人新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司（以下简称亿峰鸿瑞翔公司）单独以及与被告、案外人乌鲁木齐市金亿源房地产开发有限公司（以下简称金亿源公司）共同向自治区公证处申请证据保全公证，公证人员对现场现状进行拍照、摄像，制作工作记录，其中：在标有“君威·景苑”小区的地方，见该处四周被土堵上，没有路通行，有工人在施工，其中有一些工人正在开挖燃气管道沟，管道在路边堆放未接，另外小区还有一些平房未拆除；在北京“阳光恒昌·万象天地”小区斜对面约200米处的一口井（申请人所指的19号井）无明显标识，距离该井最近有一处标有“新特顺”字样的高压室，打开该井井盖后，里面有一处电缆是断开的；在六十户乡吉盛路附近有一处标有“新疆旭日环保股份有限公司乌鲁木齐市城北新区污水处理厂项目部”的施工现场。又，2015年8月31日，被告向高新区（新市区）建设环保局缴纳基础设施配套费24,693,732.87元。2016年3月25日，被告、亿峰鸿瑞翔公司、金亿源公司以及案外人新疆昌和永信房地产开发有限公司（以下简称昌和永信公司）作为发包人，与案外人新疆聚源电力设备安装工程有限公司（承包人）签订北京君威景苑小区10kV电力外网安装工程施工合同，工程承包范围为1)从苗圃变至三个开闭所的3*400高压电缆敷设、安装、调试，2）1487.6米廊道开挖建设（从106#检查井至1#开闭所及四工变电站），3)三个开闭所的安装调试，4)从苗圃变至健福路路口两根PVC-C167电力排管由发包方提供，5)发包方如占用电力部门廊道所产生的费用由发包方自行承担（苗圃变至的使用费用），合同工期为2016年3月22日至同年7月30日（总工作天数130天，因气候原因工期顺延），合同价款为19,377,066.54元。该合同中约定由承包人办理电业局所有用电手续及竣工验收送电手续。2016年11月29日，上述四开发商向高新区（新市区）人民政府书面报告，提出此段外网廊道属于政府配套七通一平工程，不应再另行收费，望政府予以协调解决。2016年11月30日，上述四开发商与乌鲁木齐水业建设投资有限公司签订新市区-和兴公司供水新接小型工程施工协议，工程内容为在主管上开DN300口新建DN300给水管道1167米、DN200给水管道57米，全线设阀门井15座、消防井10座、消火栓井10座、水表井4座、减压阀井1座、安装DN50基建水表4套，工期为2017年4月1日至2017年4月30日，合同价款为206万元。2017年7月3日，双方再次签订小型工程施工协议，工程内容为新增康健路顶管60米、新增DN300给水管275米，工期为2017年6月25日至2017年7月25日，合同价款为110万元。再，和兴北城大观小区燃气安装工程包括中压、次高压、低压、户内及锅炉房、燃气泄漏报警控制工程于2017年7月30日及8月8日竣工验收交接。2018年2月1日，110kV宣仁墩变10kV宣康线1022至自治区监狱管理局2#开闭所电缆头制作、安装、试验、接火。2018年10月10日，被告与国网新疆电力有限公司乌鲁木齐供电公司签订高压供用电合同。另，北京路北延安宁渠镇东戈壁二街的自治区监狱管理局团购房项目分为A、B、C、D四个区，和兴北城大观小区为C区，土地使用权是与高新区管委会、新市区人民政府以净地形式置换后取得。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，被告未按合同约定的期限交付房屋是事实。合同中明确约定，被告应当在2016年10月15日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用；如遇特殊原因，即：市政停水、停电或道路、水、电、暖、气等管网维修维护施工等导致项目延误，可顺延交房，双方互不承担违约责任；如遇政府政策调整等不可预知原因或非出卖人所能控制的因素所致，双方互不承担违约责任。被告延迟交付房屋是因小区供电、供水、供气的接入及周边道路建设问题其所不能控制的因素所致，故被告依约不应承担违约责任。本案涉及的商品房预售合同是国家建设主管部门为指导当事人订立合同、规范合同内容而制定的参考文本，当事人可以选择适用，也可以不选择适用而根据实际情况另行拟定合同文本，该合同为示范合同，不存在格式条款的情形。原告本案的诉讼请求不能成立，本院不予支持。判决如下：驳回原告熊翼主张被告新疆和兴房地产开发有限公司支付延期交付房屋违约金41,047.9元的诉讼请求。本案案件受理费413.10元（已减半收取、原告已预交）由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员 郭 荣二〇一八年十二月十七日书记员 史雅楠