四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川07民终3147号 上诉人（原审原告）：徐鹏程，男，1991年4月19日出生，藏族，户籍地四川省广汉市，现住四川省江油市。 上诉人（原审原告）：熊星星，女，1990年7月12日出生，汉族，户籍地四川省江油市，现住四川省江油市，系徐鹏程之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张潇潇，四川太白律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：古佳伟，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鑫蜀江置业有限公司，住所地：四川省江油市太平镇红庙村**。 法定代表人：彭德义，总经理。 委托诉讼代理人：苗萍，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴晓明，四川颂亚律师事务所律师。 上诉人徐鹏程、熊星星因与被上诉人四川鑫蜀江置业有限公司（以下简称鑫蜀江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2018）川0781民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐鹏程、熊星星上诉请求：请求撤销原判，依法改判由鑫蜀江公司向徐鹏程、熊星星支付逾期办理房屋权属证书的违约金13860元。事实及理由：一、一审判决认定事实有误。1.一审法院在无任何明确政策规定，也未向江油市不动产登记中心核实的情况下即认定案涉“香榭国际”一期开发项目办理不动产登记证书需待二期开发完成后整体办理初始登记手续，系片面听信鑫蜀江公司答辩意见，属于认定事实错误；2.鑫蜀江公司未在合同约定的期限内向徐鹏程、熊星星办理并交付房屋所有权权属证书便构成违约，国家开展不动产权登记工作不影响鑫蜀江公司违约的成立；3.一审中徐鹏程、熊星星仅主张鑫蜀江公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，而一审法院却认定鑫蜀江公司办理不动产权证书时间不构成违约，超越了审理范围，且在无任何证据支撑的情况下片面认定办理不动产权证书的期间为房屋交付后两年及鑫蜀江公司不构成违约，该事实认定严重错误；4.一审法院忽略鑫蜀江公司无故拖延办证的事实，将延期办证的原因单纯归于国家不动产政策的变动，未全面审查案件事实。若鑫蜀江公司能在2015年8月19日交房后及时向建设部门申请房屋首次登记，则其完全可以在2016年5月10日实行不动产统一登记之前将房屋权属证书办理完毕并交付给徐鹏程、熊星星。另国家不动产登记制度变革影响的天数仅13天，鑫蜀江公司迟延至2017年6月12日才向徐鹏程、熊星星交付不动产权证书亦系其拖延办理造成的。据此鑫蜀江公司拖延办理房屋权属证书及不动产权证书的事实均客观存在。二、一审判决适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》关于违约责任承担的规定判决鑫蜀江公司承担违约责任。 鑫蜀江公司辩称，一、一审法院认定办证时间是在房屋交付后的三年内是完全正确的，按照这个时间算，鑫蜀江公司不存在拖延办证。二、本案中非鑫蜀江公司因素影响办证时间是405天，以徐鹏程、熊星星上诉理由中逾期办证的时间看，鑫蜀江公司办证未逾期而是提前了。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 徐鹏程、熊星星向一审法院起诉请求：请求依法判令鑫蜀江公司向徐鹏程、熊星星支付逾期办理房产证的违约金14646.16元。 一审法院认定事实：2015年8月19日，徐鹏程、熊星星与鑫蜀江公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：徐鹏程、熊星星共同购买鑫蜀江公司开发的位于江油市太平镇红庙村的“香榭国际”3栋1单元14楼4号房屋一套，建筑面积126.03㎡，房屋总价款465051元；买受人可以首期支付购房总价款的50.54%，其余价款可以向中国银行或者住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当于2015年7月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当于2016年7月31日前取得该商品房的权属证明，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得所购商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。徐鹏程、熊星星与鑫蜀江公司同时签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第六条约定：买受人委托出卖人办理本补充协议项下商品房房屋产权证的，买受人须全力配合办证事宜并向出卖人出具授权委托书，在出卖人向其交付本补充协议项下的商品房前，须向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理房产证所需税、费、维修基金，并提交相关全部资料。买卖合同及补充协议约定的房屋所有权证书取得的时间为房屋主管部门核发以买受人为所有权人的房屋所有权证的时间，而非出卖人向买受人移交房屋所有权证的时间；出卖人应当在商品房所在项目所有物业的房屋产权证全部办理完毕之日起两年内协助买受人办理《国有土地使用权证》分户手续，并将需由出卖人提供的资料交国土管理部门。合同签订后，双方于2015年8月21日到房屋登记机关进行了备案登记，合同签约备案号为53661号。徐鹏程、熊星星按照约定向鑫蜀江公司支付了购房首付款，并通过向中国银行江油西山支行按揭贷款的方式向鑫蜀江公司付清购房款。鑫蜀江公司于2015年9月13日向徐鹏程、熊星星交付房屋，徐鹏程、熊星星向鑫蜀江公司支付代办证税费14261.00元。另查明：2013年7月1日，鑫蜀江公司向绵阳市商业银行股份有限公司江油支行贷款时，用位于江油市太平镇红庙村的案涉国有土地使用权作抵押担保，国有土地使用权证编号为江国用（2013）第0200530号，使用权面积54986.98平方米。鑫蜀江公司还清贷款后，根据借贷双方的共同申请，江油市国土资源局于2015年10月30日注销抵押登记。2016年3月16日，鑫蜀江公司向江油市城乡规划建设和住房保障局申请办理“香榭国际”一期的房屋权属初始登记，3月25日，江油市不动产登记中心成立。2016年4月20日，江油市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的公告》，称：根据《不动产登记暂行条例》相关规定，报经市政府批准，2016年5月10日起在全市范围内实施不动产统一登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条关于“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”的规定，“香榭国际”分两期开发，一期使用了案涉宗地的部分土地面积，无法单独办理房屋权属初始登记，鑫蜀江公司在江油市城乡规划建设和住房保障局办理的“香榭国际”一期房屋权属初始登记，必须以案涉宗地为单位，与“香榭国际”二期合并进行房屋权属初始登记，只有待“香榭国际”二期开发完成后才能统一办理房屋权属初始登记。2016年4月27日，“香榭国际”二期取得《竣工验收备案书》。2017年1月13日，江油市不动产登记中心受理鑫蜀江公司提交的“香榭国际”一、二期房屋所有权初始登记申请,于2017年3月16日完成房屋初始登记。2017年4月5日，江油市不动产登记中心受理徐鹏程、熊星星与鑫蜀江公司共同提出的房屋所有权转移登记申请，于2017年6月12日作出房屋所有权转移登记，并向徐鹏程、熊星星颁发川（2017）江油市不动产权第0005115号《不动产权证书》，将位于江油市创业路385号香榭名邸3号楼1单元14层1404号建筑面积为125.67平方米的房屋登记在徐鹏程、熊星星名下。 一审法院认为，根据徐鹏程、熊星星与鑫蜀江公司的诉辩意见，本案的核心争议焦点为鑫蜀江公司为徐鹏程、熊星星办理不动产权证书是否逾期。根据商品房买卖合同及补充协议的约定，出卖人在商品房屋交付之日起365日内为买受人办妥房屋所有权证书，出卖人应在项目所有物业的房屋产权证全部办理完毕之日起两年内协助买受人办理《国有土地使用权证》分户手续。合同签订后，徐鹏程、熊星星按约定支付了全部购房款，鑫蜀江公司于2015年9月13日向徐鹏程、熊星星交付所购房屋。按照合同约定，鑫蜀江公司应在2016年9月13日前为徐鹏程、熊星星办妥房屋所有权证书，并于2018年9月13日前为徐鹏程、熊星星办妥《国有土地使用权证》分户手续。由此可见，鑫蜀江公司为徐鹏程、熊星星办理房屋所有权证和国有土地使用权证的期限共计三年。由于国家实施不动产登记制度改革，江油市作为试点单位，从2016年5月10日起在全市范围内实施不动产统一登记，即通常所称“两证合一”，将《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》合并为《不动产权证书》。“香榭国际”分两期开发，一期使用了案涉宗地的部分土地面积，鑫蜀江公司在江油市城乡规划建设和住房保障局办理的“香榭国际”一期房屋权属初始登记，必须以案涉宗地为单位，与“香榭国际”二期合并进行房屋权属初始登记，只有待“香榭国际”二期开发完成后才能统一办理房屋权属初始登记。鑫蜀江公司于2017年3月16日完成“香榭国际”一、二期房屋所有权初始登记，又于2017年4月5日向江油市不动产登记中心申请办理“香榭国际”一期香榭名邸3号楼1单元14层1404号的房屋所有权转移登记，2017年6月12日，江油市不动产登记中心向徐鹏程、熊星星颁发《不动产权证书》，徐鹏程、熊星星由此取得案涉房屋的所有权和国有土地使用权两项权利。因此，鑫蜀江公司为徐鹏程、熊星星办理不动产权证书的时间未超过商品房买卖合同和补充协议约定的期限，其行为不构成违约。 遂判决：驳回原告徐鹏程、熊星星的诉讼请求。 本院二审期间，徐鹏程、熊星星向本院申请调查取证，其申请调查的主要内容为：“1.了解江油市停止办理房屋产权证书的准确时间和不动产登记证开始办理登记的时间；2.了解案涉小区办理房屋产权证书或不动产登记证书是否需要该宗土地（一、二期）全部开发完毕才能办理或开发一期即可办理；3.了解办理房屋产权证书或不动产登记证书从递交材料到办理完毕需要多少个工作日”。本院向徐鹏程、熊星星的委托诉讼代理人出具了律师调查令。江油市不动产登记中心向本院进行了回复，主要内容为：“1.时间问题：江油市停止办理房屋产权证书时间为2016年4月27日，不动产登记证开始登记办理的时间为2016年5月10日；2.合并办理问题：按原有规范办理不动产权证因涉及土地分摊系数，需两期开发完毕后才能计算并办证，确实可能造成一期业主办证迟缓。在多次请示上级未果的情况下，我市2017年10月1日起进行了便民利民改革：土地不再分摊，改为共同共有，即一期不必和二期合并即可办证；3.工作日问题：对散户办证，我市已从30个工作日逐步提速，在2018年已提速到5个工作日；对批量办证（开发商），由于数量巨大，要求开发商分期分批提交办理，不限时间。”本院对上述回复内容予以采信。本院认定的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点为鑫蜀江公司为徐鹏程、熊星星办理不动产权证书是否逾期。案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人在商品房屋交付之日起365日内为买受人办妥房屋所有权证书。鑫蜀江公司于2015年9月13日向徐鹏程、熊星星交付所购房屋，则其应在2016年9月13日前为徐鹏程、熊星星办妥房屋所有权证书。由于国家实施不动产登记制度改革，江油市作为全省的试点单位，于2016年3月25日成立不动产登记中心，从2016年5月10日起在全市范围内实施不动产统一登记，将《房屋所有权证书》和《国有土地使用权证书》合并为《不动产权证书》。而该时间点正处于《商品房买卖合同》约定的出卖人为买受人办理房屋所有权证书的期间，即在2016年5月10日之后客观上已不能办理房屋所有权证书。据此，本案双方关于办理房屋所有权证书的约定已不能实际履行，且形成该事实的原因是鑫蜀江公司不能避免的。同时，根据本案查明的事实，案涉房屋所在的“香榭国际”分两期开发，一期使用了案涉宗地的部分土地面积，而江油市不动产登记中心向本院出具的复函显示，在2017年10月1日之前，办理不动产权证因涉及土地分摊系数，需两期开发完毕后才能计算并办证。故鑫蜀江公司在江油市城乡规划建设和住房保障局办理的“香榭国际”一期房屋权属初始登记，必须以案涉宗地为单位，与“香榭国际”二期合并进行房屋权属初始登记，只有待“香榭国际”二期开发完成后才能统一办理房屋权属初始登记。鑫蜀江公司于2017年3月16日完成“香榭国际”一、二期房屋所有权初始登记，又于2017年4月5日向江油市不动产登记中心申请办理“香榭国际”一期香榭名邸3号楼1单元14层1404号的房屋所有权转移登记，2017年6月12日，江油市不动产登记中心向徐鹏程、熊星星颁发《不动产权证书》，徐鹏程、熊星星由此取得案涉房屋的所有权和国有土地使用权两项权利。综上，鑫蜀江公司系在合理期限内为徐鹏程、熊星星办理了不动产权证，并不存在违约行为。 综上所述，徐鹏程、熊星星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147元，由上诉人徐鹏程、熊星星负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 严 炎 审判员 冯安石 二〇一八年十二月十一日 法官助理潘怡佳 书记员伍静贤