广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂10民终1786号 上诉人（一审原告）：广西美之嘉物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区广园路**东波苑商铺****商铺。 法定代表人：潘忠俭，总经理。 委托诉讼代理人：陆长荣，男，1972年11月18日出生，该公司总经理，住南宁市兴宁区。 被上诉人（一审被告）：汤贵翔，男，1982年11月8日出生，壮族，公司职员，住广西靖西市。 上诉人广西美之嘉物业服务有限公司（以下简称美之嘉物业公司）因物业服务合同纠纷，不服靖西市人民法院（2018）桂1081民初991号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月5日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人的委托代理人陆长荣，被上诉人汤贵翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人美之嘉物业公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人的物业管理期限应当为自2016年12月1日起至2018年12月31日止，上诉人要求被上诉人支付2016年12月1日至2018年4月30日期间的各项费用本金及违约金，有开发公司与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》作为依据，依法有据；2、上诉人请求被上诉人支付代付的公摊费、生活垃圾清运费、代收水费、二次加压水费在一审时已提交相关证据，且上述费用开支符合物业管理商业惯例和人们日常生活经验，一审法院不予支持是错误的；3、违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性。上诉人按照《前期物业管理服务合同》约定的标准主张违约金，是对被上诉人违约行为的一种合理惩罚，没有过分高于造成的损失，也没有超出一般人的承受能力，故应该予以支持。综上所述，一审判决认定事实和适用法律有误，判决不公，请求二审法院依法纠正，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人汤贵翔答辩称：1、与开发商订立前期物业管理合同的是案外人广西德联物业有限公司，而非上诉人。2016年12月，上诉人在全体业主均不知情的情况下进驻管理，且与各小区业主也没有进行任何的签约协议或合同，被上诉人不存在任何违约行为，所以有权拒绝交纳物业费；2、上诉人在进行小区物业管理时，各项收费标准没有物价管理部门的审批文件原件，也从未向小区业主公示，对于上诉人主张的收费标准，被上诉人不予认可；3、上诉人在未经小区业主同意的情况下，擅自允许文昌华府1-3层商铺在楼顶、楼面安装广告牌、水塔等从中获利，并将小区公共活动空间（公摊面积）分配安排给其他单位、企业作为停车场，侵害了广大小区业主的合法权益；4、、地下停车场为小区附属设施主要为小区业主提供停车服务，但上诉人却要求业主按每部车、每月200元的标准交纳停车管理费，且未提供物价部门下发的收费文件，属乱收费行为，侵害了业主的合同权益；5、物业办公室使用的水费、电费以及地下停车场24小时的照明费用等均分摊到业主身上，无形中增加了业主的负担，该费用不应由业主承担；6、上诉人主张的各项费用中，水费单价未标明；“代收水费”也没有水厂出具的相关委托收费文件；“住宅电梯公摊”、“电费公摊”、“住宅二次加压电费”、“电梯维修费”等未能提供相关收费依据，且属于重复收费；“专项维修资金”应由政府相关房产管理部门收取，不属于物业公司的收费范畴；7、上诉人在进行物业管理期间未全面履行服务义务，其不作为和乱作为造成小区环境脏、乱、差，且多次发生盗窃现象，严重降低和影响了业主的居住质量；8、被上诉人与上诉人之间从未签订过任何物业服务合同，更没有对违约金标准进行过约定，因此上诉人要求被上诉人支付违约金没有依据；9、因上诉人管理不当导致被上诉人财产被盗，被上诉人已向公安机关报警，被上诉人保留向上诉人追偿的权利。综上所述，被上诉人认为在上诉人未纠正其错误之前，业主有权拒付物业服务费。请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉请。 一审法院认定事实：2014年1月13日，汤贵翔与世纪飞龙公司签订了《商品房买卖合同》，购得5单元1701号房，建筑面积116.98平方米，系文昌华府小区业主。2016年12月1日，世纪飞龙公司与广西美之嘉物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，世纪飞龙公司将其开发建设的位于靖西市时代广场文昌华府小区物业管理委托广西美之嘉物业服务有限公司进行管理，管理期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止。《前期物业管理服务合同》约定，物业服务费用由业主按其拥有建筑面积交纳，具体收费标准为住宅物业费0.6元/月/平方米、电梯维护年检费30元/月/户、专项维修基金0.15元/月/平方米；物业服务费及垃圾清运费等相关费用按每12个月为一个周期交纳，业主或物业使用人应在每周期前5日内按时交纳；业主未能按时交纳物业相关服务费的，自逾期之日起，广西美之嘉物业服务有限公司可以向责任方加收欠费总额日计千分之一的违约金。后广西美之嘉物业服务有限公司依据合同约定，小区业主提供了管理服务，但在提供物业管理上还存在一些瑕疵，出现了污水渗漏地方没有及时维修的现象。2018年6月21日，广西美之嘉物业服务有限公司以汤贵翔未依约缴纳物业管理费等费用为由，向一审法院提起诉讼，请求判决：1、汤贵翔支付2016年12月至2018年4月的物业管理费、公摊水费、公摊电费、住宅电梯公摊、生活垃圾清运费、电梯维保费、专项维修资金、代收水费、柴油公摊、二次加压电费等，合计3835.31元；2、按每日0.3%的标准支付逾期违约金直至缴清全部费用之日止；3、本案诉讼费由汤贵翔承担。 一审法院认为，广西美之嘉物业服务有限公司与世纪飞龙公司于2016年12月1日签订《前期物业管理服务合同》，对业主具有约束力。汤贵翔作为文昌华府小区的业主，实际与广西美之嘉物业服务有限公司之间形成物业服务合同关系，汤贵翔应当按照物业前期服务合同支付物业管理费，但汤贵翔没有交纳，应承担履行交纳的义务。根据2016年12月1日签订的《前期物业管理服务合同》“物业服务费垃圾清运费等相关服务费用按每12个月为一个周期交纳，业主按每周期前5日内按时交纳”的约定，汤贵翔向广西美之嘉物业服务有限公司交纳物业管理费等相关费用自2016年12月至2017年11月的为一个周期交纳，即应当交纳到期物业管理费为70.19元/月×12月＝842.28元，同理电梯服务费为360元，专项维修费为210.6元。2017年12月至今，广西美之嘉物业服务有限公司没有与开发商或业主签订物业管理服务合同。因此其要求给付2017年12月以后的相关费用，没有事实依据，一审法院不予支持。广西美之嘉物业服务有限公司请求汤贵翔支付代收公摊电费、生活垃圾清运费、代收水费、二次加压电费等，因广西美之嘉物业服务有限公司未提供相关部门授权代收依据及其本身已为汤贵翔垫付了该费用的相关证据，这些请求证据不充分，依法不予支持。由于广西美之嘉物业服务有限公司在提供物业服务期间，没有尽到管理义务，对出现的污水渗漏地方没有及时维修，本身有过错，应承担相应违约责任，酌情减少汤贵翔应当交纳的物业管理费。根据本案的具体情况，确定汤贵翔交纳本案物业管理费等相关费用的80%，即（842.28元+360元+210.6元）×80%=1130.3元，并以此为基数计算被告违约金。违约金按汤贵翔占用广西美之嘉物业服务有限公司资金期间造成的实际损失来计算。广西美之嘉物业服务有限公司要求按欠费金额×逾期天数×0.03%的标准支付违约金，没有依据，按前期服务合同约定日计千分之一计算，属明显过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，计算资金占用费，从2017年11月30日为周期起点，计算至广西美之嘉物业服务有限公司起诉时为半年，即1130.3元×6%×1/2＝33.91元。 综上所述，广西美之嘉物业服务有限公司的诉讼请求，符合有关法律规定及合情合理的部分，一审法院予以支持，其他予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、汤贵翔于本判决生效之日起十日内付给广西美之嘉物业服务有限公司自2016年12月至2017年11月物业管理费用、电梯维保费、专项维修基金等费用合计1130.3元；二、汤贵翔于本判决生效之日起十日内付给广西美之嘉物业服务有限公司违约金33.91元；三、驳回广西美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由广西美之嘉物业服务有限公司负担15元、汤贵翔负担10元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 结合诉辩双方的意见并综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，广西美之嘉物业服务有限公司于2018年11月30日撤出文昌华府小区。 再查明，二审期间，被上诉人对上诉人所主张的公摊水费、公摊电费、住宅电梯公摊、二次加压电费、柴油公摊和生活垃圾清运费数额均无异议。 本院认为，根据《最高人民法院》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人所购房屋的开发商即世纪飞龙公司与2016年12月1日与上诉人签订《前期物业管理服务合同》，约定由上诉人对本案所涉小区进行物业管理。被上诉人虽未与上诉人直接签订物业服务合同，但现有证据证实上诉人实际履行了对涉案小区即文昌华府小区的物业管理和服务工作。且在上诉人提供管理和服务期间，被上诉人作为小区业主并未提出异议，因此，上诉人与被上诉人之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。由于上诉人实际上为涉案小区提供了物业服务，被上诉人作为涉案小区的业主实际享受了相关服务，故上诉人要求被上诉人支付自2016年12月1日起至2018年4月30日止的物业服务费，具有事实和法律依据，依法予以支持。被上诉人以其并非合同当事人为由提出抗辩的理由不成立，依法不予支持。 关于本案所涉各项服务费如何计算的问题。上诉人主张按0.6元/㎡.月的标准收取物业管理费、按30元/月·户的标准收取电梯维护年检费0.15元/㎡·月收取专项维修资金，对此有其与世纪飞龙公司签订的《前期物业管理服务合同》作为佐证，且该合同约定的收费标准并未明显超过当地物业服务行业的一般收费标准。但由于上诉人在提供物业服务期间，没有妥善尽到管理义务，导致小区房屋存在多处污水渗漏且未及时维修的情况，即上诉人履行合同义务存在违约，依法应对物业费的收取金额予以调整。据此，一审酌定按80%的比例计付上述所涉服务费具有事实和法律依据，本院予以维持，即本案应付物业管理费为954.56元（0.6元/㎡.月×116.98㎡×17个月×80%）、电梯维护年检费408元（30元/月·户×17个月×80%）、专项维修资金238.64元（0.15元/㎡·月×116.98㎡×17个月×80%）。另，上诉人主张以实际用量按户分摊其他小区共用部分开支，要求被上诉人支付公摊水费93.8元、公摊电费99.15元、住宅电梯公摊195.62元、二次加压电费204.01元、柴油公摊1.2元和生活垃圾清运费136元。被上诉人对上诉人所主张的上述各项费用数额虽无异议，但认为上述费用属重复收费，且上诉人未能提供相关收费依据，故不同意交纳。对此，结合本案实际，因被上诉人对上述费用的各项数额并无异议，而根据《前期物业管理服务合同》第六、第九条的约定，上述开支项目属于物业共用部分运行发生的费用，且其收取主要是以维护小区业主共同利益、保障小区共有部分及公共设施的正常运转为目的，对于业主而言已潜在享受了这部分利益，故对于该部分费用开支，被上诉人应予承担。至于上诉人所主张的代收水费损失，因上诉人未能提供相关物业合同约定条款、与供水部门的委托合同以及已实际代缴的凭证等证明依据，故其要求被上诉人支付该项费用无事实和法律依据，本院不予支持。上述费用合计2330.98元（954.56元＋408元＋238.64元＋93.8元＋99.15元＋195.62元＋204.01元＋1.2元＋136元）。 结合上述分析并综合全案证据，因被上诉人逾期未交纳上述费用，依照合同约定上诉人有权要求被上诉人支付相应违约金。但由于合同约定的违约金计算标准明显过高，一审对上诉人所主张的计算方式不予采信并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见的规定》第二十九条第二款第（一）项规定“自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息”的标准计算上诉人因本案逾期交费造成的损失，于法有据，本院予以维持。另，又因《前期物业管理服务合同》中约定了物业服务费及垃圾清运费等相关服务费用按每12个月为一个周期交纳，即从本案物业服务开始之日2016年12月1日起至2017年11月30日止为一个交纳周期，被上诉人自2017年12月1日起未交纳相关服务费用的才开始计算违约金。而截至本案审理终结之日止，被上诉人逾期交纳相关服务费用的期限已满一年，故上诉人因此造成的逾期交费损失应为139.86元（2330.98元×6%）。上诉人诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但部分处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持靖西市人民法院（2018）桂1081民初991号民事判决第三项； 二、变更靖西市人民法院（2018）桂1081民初991号民事判决第一项为：被上诉人汤贵翔支付上诉人广西美之嘉物业服务有限公司2016年12月至2018年4月物业管理费、电梯维护年检费、专项维修资金、公摊水费、公摊电费、住宅电梯公摊、二次加压电费、柴油公摊、生活垃圾清运费，合计2330.98元； 三、变更靖西市人民法院（2018）桂1081民初991号民事判决第二项为：被上诉人汤贵翔支付上诉人广西美之嘉物业服务有限公司逾期交费违约金139.86元。 一审案件受理费25元（上诉人已预交）、二审案件受理费50元（上诉人已预交），合计75元，由上诉人广西美之嘉物业服务有限公司负担40元、被上诉人汤贵翔负担35元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 玉 江 二〇一八年十二月十三日 法官助理陈华婷 书记员黄晓莉