四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初8748号 原告（反诉被告）:陈勤，男，汉族，1963年1月出生，四川省宜宾市翠屏区人。 原告（反诉被告）：蓝兴莲，女，汉族，1968年12月出生，四川省宜宾市翠屏区人。 被告（反诉原告）：宜宾银龙广场商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街**********，统一社会信用代码91511500579619813E。 法定代表人：夏光利,总经理。 被告：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦，社会信用代码91511500709067026C。 法定代表人：夏光利,总经理。 二被告委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。 二被告委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。 原告陈勤、蓝兴莲与被告宜宾银龙广场商业管理有限公司（以下简称银龙商管公司）、被告宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）合同纠纷一案，及反诉原告银龙商管公司诉反诉被告陈勤、蓝兴莲合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈勤、蓝兴莲、被告（反诉原告）银龙商管公司的委托诉讼代理人黄滨、廖小刚、被告银龙房地产公司的委托诉讼代理人黄滨、廖小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈勤、蓝兴莲向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告租金217515元、违约金76200元，二项合计：293715元,剩余违约金算至租金实际支付之日止；2.请求被告宜宾银龙房地产开发有限公司对租金及违约金承担连带责任；3.判决被告承担诉讼费。事实与理由：2014年10月6日，原、被告签订《委托经营管理协议》，原告将其购买的天柏组团A2-1-08地块银龙广场商场1幢-1层A-15号商业用房委托被告出租，第三条双方约定委托期限：自2015年5月1日至2027年4月31日，约定第1-2年每月租金252.30元/平方米，第3-4年每月租金258.60元/平方米。《委托经营管理协议》第十六条约定的租金违约金条款（逾期支付租金千分之一的违约金）。合同签订至今被告没给过原告一分钱租金，已经违约。宜宾银龙房地产也应对租金及违约金承担连带责任，虽然两家公司是两个主体，但是法定代表人都是同一人夏光利，属于典型的家族企业，当时签订协议时是属于售后包租、捆绑式销售模式，且二公司在2018年1月19日为缓解业主对租金诉讼时效的担忧共同发布公告，加盖了二公司的公章及法定代表人私章，由此可见，宜宾银龙房地产公司应对租金及违约金承担连带责任。原告特根据《合同法》、《民事诉讼法》的规定,诉至法院。 被告银龙商管公司辩称，原告所购买的案涉商铺是银龙广场购买的一部分，原告与我方签订的委托经营协议，是基于全体业主共同利益，由被告对整个银龙广场商城进行统一经营、招商和管理。被告开展招商工作后，最终引进永辉超市进驻银龙广场商城，-1、-2层经营但因银龙房地产开发公司等涉及民间债务，遭受众多债权人阻扰永辉超市及其他商家经营，致使永辉超市等商家撤场，最终商城-1层B区大部分物业被瞿详娟等债权人抵偿，致使银龙广场相关物业设施产权及使用权各自独立，不再具备统一运营的基础。我公司接受原告的商铺进行运营的时间，最早时间是在2015年7月1日，是根据原告的商品房买卖合同约定的交房时间，停止经营时间是在2016年7月份，因上述原因无法经营，所以合同目的无法实现是由于不可归责于双方当事人的原因造成的，如果维持原有协议则有失公平，恳请法院驳回原告诉请并解除协议。 被告银龙房地产公司辩称，银龙商管公司与银龙房地产公司是两家银龙公司，是两家独立的法人公司，两公司没有任何隶属关系，银龙房地产公司与原告签订的委托经营协议无关，银龙房地产公司只与原告签订了商品房买卖合同并且依据商品房买卖合同的约定，按时将地下商铺交于了原告，因此本案与我公司无关。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告银龙商管公司向本院提出诉讼请求：解除反诉原告与反诉被告签订的《委托经营协议》。事实与理由：反诉原告系依法成立、独立承担责任的有限责任公司。2014年10月6日，反诉被告向银龙房地产公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）购买了宜宾银龙广场商城1幢负一层A15号并签订了《商品房买卖合同》。银龙广场是按整体商城模式统一规划和修建（地下**、地上**），地下负三和负**为车库，地下负**至地上**为商用房屋。基于银龙广场整体商城的特殊性，反诉被告在购买上述房屋后将其购买的房屋委托反诉原告统一进行商业管理和物业管理，双方签订了《委托经营协议》。受托后，反诉原告引进了永辉超市进驻银龙广场商城负一层和负二层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间债务众多，不理性的债权人长期阻扰永辉超市经营，导致永辉超市退出。之后，经瞿祥娟、韩志群等476人申请，翠屏区人民法院裁定将银龙广场负一层商铺中的72.3%及以负三层、负四层车库全部抵偿给瞿祥娟等476人。至此，银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础，反诉原告与反诉被告之间的《委托经营协议》也就失去履行的前提条件，不能实现合同目的。特向贵院提起反诉，恳请依法解除双方签订的《委托经营协议》，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告陈勤、蓝兴莲辩称：1、《委托经营协议》是双方在2014年10月6日本着公平、公证、诚信、真实的前提下签订的，本协议是合法有效的，甲乙双方都应遵守协议约定。协议签订三年之久，被告（反诉原告）未付分文租金，现其要求解除协议，违反了合同法的相关规定，这样会对原告利益造成重大损失，对原告（反诉被告）太不公平、不合理，；2、被告（反诉原告）以不可抗力解除合同，实质是想规避责任，这不属于不可抗力事件，至于反诉方提到的两个问题都是银龙集团公司自身因素造成，是他们公司的内部问题，与我们无关，我们始终没有一点过错；3、根据《委托经营协议》的相关约定，双方不得随意解除协议。综上，我们不同意解除《委托经营协议》。综上，请求法院驳回反诉原告的无理请求，判决继续履行协议，并支付原告应得的租金和违约金损失，维护原告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年10月6日，陈勤、蓝兴莲与银龙房地产公司、玉龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买二公司共同开发的位于宜宾市翠屏区天柏组团A2-1-08地块银龙广场商城1幢第-1层A15号商业用房，总价款人民币768598元，二公司应当在2015年6月30日前向陈勤、蓝兴莲交付房屋。同日，陈勤、蓝兴莲（委托方/甲方）与银龙商管公司（受托方/乙方）签订《委托经营协议》，该协议约定：“1、陈勤、蓝兴莲将其购买的位于宜宾市翠屏区银龙广场购物中心1幢第-1层A15号商业用房委托乙方经营管理；2、委托管理期限自2015年5月1日起至2027年4月31日止，期限为12年；3、该房屋委托经营管理期间的租金，以套内面积计价，按半年支付，采用固定标准的支付方式，无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定向甲方支付租金，不因实际租金增加或减少而发生变化，该房屋的租金按下列条款执行：第1-2年每月租金为227.94元/平米，每6个月租金为30744元；第3-4年每月租金为233.63元／平米，每6个月为31513元；第5-6年每月租金为239.33元／平米，每6个月为32881元……第11-12年每月租金为256.43元／平米，每6个月为34587元。乙方需每6个月最后一月31日前支付半年租金；4、甲方委托乙方向本协议项下房屋向开发单位办理接房手续，接房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方代为招商使用和管理；5、甲方在购得银龙广场商城购物中心该商业用房后，对该商业用房拥有产权，甲方同意将该商业用房的使用权委托给乙方，全权统一商业规划、统一招商管理、统一运营管理和统一物业管理。乙方将委托经营的全部商业用房面积，进行统一招商，按照经营要求统一安排经营业态及品牌。甲方不得以任何理由干涉乙方的经营管理活动，否则乙方有权拒绝支付甲方应得的租金，甲方应承担违约所造成的一切经济甲方应承担违约所造成的一切经济责任；6、乙方应按时将本协议中约定的甲方应得的租金支付给甲方，除不可抗拒力外，如乙方未按时支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金；7、如因不可抗力的原因造成本协议无法履行时，双方互不承担责任，不可抗力发生应自事件发生之日起15天内通知对方。”上述协议签订后，陈勤、蓝兴莲按约付清了相应的购房款和税费。之后陈勤、蓝兴莲按委托经营协议约定将其所购商业用房交由银龙商管公司管理，但银龙商管公司一直未向陈勤、蓝兴莲支付房屋租赁费用。 2018年1月19日，银龙商管公司、银龙房地产公司共同发布《公告》载明：尊敬的各银龙商业广场业主：受宜宾市宜宾市银龙房地产开发有限公司开发的银龙商业广场消防验收的影响，银龙商业广场至今尚未开业运营，导致公司与各业主签署的《委托经营协议》约定支付商铺租金未能按原约定支付，为此公司深表歉意。依据2017年10月23日政府对银龙商业广场消防验收专题会所确定的原则及要求，公司及时对违建进行了撤除和相应整改，已具备1-5楼消防验收条件。现公司已确定具备消防整改施工资质的单位，正按消防验收的要求进行消防验收相关资料的整理、汇总、申报，有望在2018年2月底前通过消防验收、5月前后全面试营业。为化解《委托经营协议》法定诉讼时效给各业主带来的担忧，公司再次承诺，公司与各业主签订的《委托经营协议》继续有效。 另查明：1、“银龙广场商城”由银龙房地产公司、玉龙房地产公司联合开发，该商场分为地上（六层）与地下（四层）部分，地下部分已办理了房屋所有权证，地上部分今未在宜宾市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2、2018年2月12日，本院作出(2015)翠屏执字第2807、2808号等5案、（2016）川1502执59、60号等346案、（2017）川1502执110、111号等125案《执行裁定书》，该裁定书载明：“……裁定如下：一、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-1层B区商铺中的72.3%作价47687437元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。二、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-3层车库作价37509206.4元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。三、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-4层车库作价31696025.6元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。……”。 本院认为：陈勤、蓝兴莲与银龙商管公司签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守遵行。委托经营协议约定银龙商管公司需每6个月在最后1月的31日前支付半年租金，但银龙商管公司未按合同约定向陈勤、蓝兴莲支付租金，陈勤、蓝兴莲诉请银龙商管公司支付2015年5月1日至2018年6月30日期间的租金217515元，银龙商管公司未提供证据证明其已支付了上述期间的租金，该诉请符合合同约定，本院依法予以支持。陈勤、蓝兴莲诉请银龙商管公司支付违约金76200元（2018年10月31日之后的违约金计算至实际支付租金之日止），委托经营协议约定银龙商管公司未按时支付，每逾期一天按未付租金的千分之一支付违约金，经本院计算，原告请求金额不违反相关规定，本院予以支持。陈勤、蓝兴莲诉请银龙房地产公司对银龙商管公司的债务承担连带责任，庭审查明，银龙房地产公司、银龙商管公司系依法成立的各自独立的法人公司，公司以其全部财产对其债务承担责任，且陈勤、蓝兴莲未提供充分的证据证明二家公司存在财产、人格混同。同时，银龙房地产公司在《公告》中未有为银龙商管公司的债务承担连带清偿责任的意思表示。故该诉请证据不足，本院不予支持。 银龙商管公司以银龙广场车库及负一层产权抵偿给瞿祥娟等476人，不可能对银龙商城进行统一经营管理，双方签订的《委托经营协议》因合同目的不能实现为由，请求解除合同。陈勤、蓝兴莲与银龙商管公司签订的委托经营协议的合同目的为陈勤、蓝兴莲将其购买的商业用房委托给银龙商管公司经营管理，银龙商管公司不论商业用房为空置或经营使用都应定期按约向陈勤、蓝兴莲支付租金，而银龙商管公司主张合同解除的理由系双方对银龙广场购物中心经营管理模式进行约定后，由银龙商管公司进行经营管理所产生的商业经营目的，并非双方签订委托经营协议的合同目的，故银龙商管公司诉请解除陈勤、蓝兴莲与银龙商管公司签订的《委托经营协议》，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜宾银龙广场商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈勤、蓝兴莲支付2016年5月1日至2018年10月31日期间的租金217515元、2015年11月1日至2018年10月30日期间的违约金76200元，并支付陈勤、蓝兴莲从2018年10月31日起至本判决指定履行之日止的违约金，以尚欠租金为基数，按每日1‰计算，若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至实际支付租金之日止。 二、驳回原告陈勤、蓝兴莲的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告宜宾银龙广场商业管理有限公司的反诉请求。 若宜宾银龙广场商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5706元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）陈勤、蓝兴莲负担100元，被告（反诉原告）宜宾银龙广场商业管理有限公司负担5656元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  龙 科 审 判 员  赵 容 审 判 员  曹 静 二〇一八年十二月二十八日 法官助理  王凤利 书 记 员  夏 源