山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初8240号原告：李丽，女，1983年11月14日生，汉族，住山东省胶州市。委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所律师。被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地胶州市扬州西路**。组织机构代码：91370281697196065L。法定代表人谢洪波，该公司总经理。委托代理人冷延平，山东海康律师事务所律师。委托代理人柳燕，山东海康律师事务所律师。原告李丽与被告青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽的委托代理人张传昌及被告青岛恒翔置业有限公司的委托代理人柳燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金69478元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：20154年1月3日，原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定被告将位于胶州市户房屋出售给原告，总价736780元.合同签订后，原告按约付清了购房款项。合同约定的房屋交付期限截止日期为2015年12月31日，但被告未按期竣工验收亦未按期交房。按照合同约定被告应当支付逾期交房违约金，原告多次向被告索要未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁决。庭审中原告明确违约金计算方式：请求法院依法判决被告向原告支付自2016年1月1日至2018年8月1日止共计943天，以已支付房款736780的日万分之一计算违约金共计69478元。被告青岛恒翔置业有限公司辩称，逾期交房情况属实，但是原告已经于2016年，具体时间不能确定，实际收房入住,但一直拒绝办理房屋交付手续，原告主张实际收房之后的违约金于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一、《青岛市商品房预售合同》一份，证明事项：原告与被告签订了一份《青岛市商品房预售合同》，合同约定：被告将位于胶州市《恒翔.金水苑小区》14号楼2单元1101户住宅房一套出售给原告;总价款736780元;同时特别约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该住宅房;如延迟交房，应向原告支付违约金，按照原告已支付的房价款日万分之一计算，并自本合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日。合同第十三条明确约定，房屋交付标志为双方办理书面交接手续或甲方发出交付通知满十日。原告既未收到书面交房通知，也没有与被告办理书面交接手续，即被告至今未能履行交付义务。证据二、发票一份，证明原告按约支付了全部购房款736780元。针对原告提交的证据，被告质证称：对证据一、二的真实性均无异议。证据一的证明事项有异议。因本案涉案房屋系原告通过第三人顶账而来，被告在与原顶账人以及原告结算交涉过程中曾对结算数额等存在争议，后来原告于2016年在未通知被告的情况下强行换锁入住并拒绝配合被告办理房屋交接手续。故因原告原因在被告处没有书面的房屋交付材料。但原告于2016年装修入住系既定事实，应视为房屋已经交付。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一、提交胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，原件存于胶州市建设局，证明涉案房屋已于2016年12月26日符合单体验收条件。证据二、收据复印件五份，证明原告于2018年6月4日补缴了2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，于2018年7月24日补缴了2017年1月6日-2017年9月30日电费，于2017年5月20日缴纳了初始至2017年2月24日、2017年2月24日至2017年4月24日水费，于2018年6月4日缴纳了2017年4月24日至2018年5月28日水费。上述五份收据综合证明原告最迟已经于2017年1月1日已经实际入住，涉案房屋已经交付。后又向法庭出示原件原始凭证。补充说明：原告提交法庭的物业费、水电费收据系整本提交，从收据的前后序号、开具时间的连贯性以及收据记载内容的相对统一性可以形成证据链，证实收据和被告陈述的真实性，从收据记载原告缴纳水电费、物业费的时间和数额可以证实原告自2017年1月1日前就已经开始长期居住在涉案房屋的事实，从物业费整本收据可以看出业主缴纳物业费一般都是缴纳当年的物业费，即使预交大多也不会超出半年以上，原告所述其缴纳两年的物业费系预交了一年半多，与常理不符。针对被告提交的证据，原告质证称：证据一真实性及证明事项均无异议。证据二系被告单方出具，真实性均不予认可，也不符合事实。2017年5月20日水费单据两张真实性不认可，该收据属于出具单位单方制作的，该收据出具单位随时可以出具，任意书写任何内容，其单方出具的证据并不能对原告发生效力，原告也没有缴纳过水费。其余三张2018年6月4日及7月24日的收据是因为原告前往物业公司办理房产证并补办原告已经丢失的《青岛市商品房预售合同》时物业公司强制要求原告缴纳的，否则不给原告办理相关手续，且物业费物业公司一直都是主张从单体验收之后就开始收取物业费，物业公司向小区其他业主收取物业费时也是要求从单体验收之后开始缴纳。该三份收据上用水和用电的起止时间都是出具单位私自填写，没有经过原告签字确认，也没有给原告出具同样的收据，原告对该三份收据的内容均不知情。且原告对缴纳款项也不认可，原告认可缴纳了物业费5163元，同时我们缴纳的物业费的起止时间是从2018年1月1日至2019年12月31日，原告物业费缴纳是通过微信转账费物业公司的王经理，原告没有去物业公司拿相应收据。原告没有缴纳过水电费。被告虽然提交了整本的缴费单据，但这些单据都只有被告公司单方公章，完全可以进行自行制作。且涉案小区物业小区一直要求业主从自认的交房时间开始缴纳物业费，物业费的缴纳不代表原告认可已经收到房屋并且应该缴纳物业费。只是迫于物业公司强制要求才缴纳的物业费。另，根据被告的申请，法院依法到胶州市公安局三里河派出所调取了报警记录一份。经质证，原告质证称对该证据的真实性无异议，但该证据载明的内容系物业公司自己陈述的，其所述的14号楼2单元1101室业主私自拉线用于装修均是其单方面陈述，事实上原告并未私拉电线，金水苑物业公司报警的时间原告也未装修入住，原告于2017年7月2日领取钥匙。被告质证称对该证据的真实性无异议。该证据可以证明原告在未通知被告的情况下私自收房入住，在2016年12月23日私自从电梯井拉电使用进行装修时被物业发现报警处理。原告在2016年12月23日之前就已经实际收房入住。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：对原告提交的证据一、二与被告提交的证据一、二及法庭调取的报警记录真实的真实性予以采信。虽然原告对被告提交的证据二不予认可，原告主张该证据系被告单方制作的收款凭证，但该收款收据装订完整，系完整的整本凭证，符合证据的完整性、关联性。故，本院对上述证据予以采信。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2015年1月3日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛恒翔置业有限公司，乙方（买方）：李丽，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《恒翔.金水苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市《恒翔.金水苑小区》14号楼2单元1101户房屋。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价5482元，总房价款736780元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交钥匙条件。第十一条：甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。二、原告全额缴纳了购房款736780元。三、2016年12月16日涉案房屋通过竣工验收，2016年12月26日胶州市城乡建设局出具竣工验收备案证。庭审中，对涉案房屋的交付情况，庭审中原告主张原告是于2018年7月在被告同意的情况下提前进行了房屋装修，但原告庭审中又称其一直未领取涉案房屋钥匙。对此，被告抗辩主张涉案房屋原告已于2017年1月1日前已经装修入住，为证实其主张向法庭提交了原告缴纳物业费、水电费的单据，并申请法院调取了2016年12月23日物业公司的报警记录。虽然原告对被告提交的证据拟证明的事项均不认可，但原告认可其已缴纳物业费5163元的事实，不认可收据中记载的物业费系2017年1月1日至2018年12月31日止的物业费，主张其缴纳的物业费的起止时间是从2018年1月1日至2019年12月31日止。庭审中原告称，物业费是因为原告前往物业公司办理房产证并补办原告已经丢失的《青岛市商品房预售合同》时物业公司强制要求原告缴纳的。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已付清全部购房款736780元，被告应当根据合同约定于2015年12月31日前向原告交付房屋，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为构成违约，被告应当承担自合同约定的最后交付期限之第二天起算的违约金。关于涉案房屋原告实际收房使用时间的认定。根据庭审查明的情况，原告在庭审中的自认陈述结合被告方的举证，可以认定原告在2017年1月1日已经实际收房的事实。因原告一方面主张其缴纳的物业费的起止时间是从2018年1月1日至2019年12月31日止，另一方面又主张其系2018年7月在被告同意的情况下提前进行了房屋装修；原告主张其一直未领取涉案房屋钥匙，原告在不认可房屋已入住使用的前提下又主张其曾于2018年6月4日曾前往物业公司办理房产证手续。原告的陈述前后矛盾并多处存疑，另原告主张其缴纳的5163元物业费的起止时间是从2018年1月1日至2019年12月31日，也不符合正常的物业费缴纳收取交易习惯，原告亦未提交有效证据证实其主张及其确实于2018年7月收房入住的事实。故对原告主张的交房时间，本院不予采信。故，本院仅支持原告主张的自2016年1月1日起至2017年1月1日止的逾期交房违约金。自2016年1月1日起至2017年1月1日止共366天，按照已支付房款736780元的日万分之一计算违约金共计26966.15元（736780元*366天*日万分之一）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李丽逾期交房违约金26966.15元。二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1537元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担474元，由原告负担1063元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 赵 燕审判员 匡建玲审判员 孙 超二〇一八年十二月二十四日书记员 汤振生