云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2823民初1303号 原告：自春兰，女，1976年5月16日出生，哈尼族，住勐腊县。 原告：胥成荣，男，1972年8月4日出生，汉族，住勐腊县。 二原告共同委托诉讼代理人:李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。 被告：西双版纳中元房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市。 法定代表人：保洲洪，职务经理。 委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。 原告自春兰、胥成荣与被告西双版纳中元房地产开发有限公司（以下简称中元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序于2018年12月11日与原告郑林玲、王建能、彭细平等三十二人分别诉被告中元公司商品房销售合同纠纷十九案合并公开开庭进行了审理。原告胥成荣及二原告共同委托诉讼代理人李红芳、被告中元公司委托诉讼代理人王家元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告自春兰、胥成荣共同提出诉讼请求：1.请依法判决被告向勐腊县国土资源局补缴二原告向被告购买的位于碧海云天小区1幢1单元301号房屋所在地块的土地出让金；2.请依法判决被告将原告所交纳的办证契税等费用移交到不动产登记部门，为原告协助办理碧海云天小区1幢1单元301号房屋的不动产权证；3.请依法判决被告向原告支付逾期办证的违约金（按己付房款总数额355972元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息0.07125计算，从2013年3月31日起计算至实际办证之日止，暂计算至2018年9月30日止，合计利息为355972元×0.07125×5.5年＝139496.50元。）。庭审中，二原告明确表示放弃其第一项诉讼请求。事实和理由：2012年11月10日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买位于勐腊县房屋，建筑面积为135.83平方米，房屋总价款为355972元，付款方式一次性付清，交房期限为2012年12月31日，产权登记约定为原告应在结清房款后，被告向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在办理过程中，所发生税费按国家规定由原告方承担，合同还约定了其他相关权利和义务。此后，原告按合同约定付清了房款。2012年12月5日，被告向原告发出了《入住通知书》，通知原告于2012年12月31日办理房屋入住手续，原告按被告通知的时间办理了入住手续，并交清了办理产权证的契税、产权证工本费、测绘费、维修基金、物管费等一切费用以及办证所需的资料。原告入住至今己有5年半多了，被告至今未为原告办理所购房屋不动产权证。原告以及原告所在的小区其他业主多次找被告及政府相关部门交涉，要求被告尽快为小区业主办理产权证，被告一直向小区业主称产权证正在办理中，但至今未见办证。据了解，被告迟迟未办证的原因是被告未向国土资源局缴纳土地出让金，故办不了证。综上所述，被告迟迟不去为原告协助办理产权证的行为，己严重构成违约，应承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被告应在交房之日起90日内办理不动产权证登记手续，但被告至今未办理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任。为此，原告依法具状起诉。 被告中元公司辩称，按照《最高人民法院商品房买卖合同的司法解释》的规定，明确只有因出卖人的原因致使逾期办证才能由出卖人承担责任，当事人另有约定的除外，本案根本不存在这样因出卖人的原因不能取得房屋权属证书的情形。首先，办理房屋权属证书是出卖人与买受人的共同行为才能办理，单纯的由出卖人是不可能办理，在本案中，二原告并未委托被告办理房屋权属登记证书，亦未签署委托协议或出具委托办证文书，在此情况下，作为出卖人是没有办法启动办证的程序，因此不能说明被告方的责任导致逾期办证。本案中，二原告没有向被告提供办理房屋证书所需要的证件及相关资料，致使被告无法办理产权证书。本案开发的项目存在不可抗力的情形，这主要是在房地产开发的程序中因政府政策的原因，导致整个房地产开发流程手续办理上被打乱，被告当初取得房地产开发时，项目土地最初的用途是住宅用地，后期因政府对该区域土地性质进行修改、调整，具体修改为商铺、住宅两用，在被告合法取得相应的住宅土地使用权并办理了房地产开发的全部手续，已开工建设完成，后仍然无法办理相关手续，经多次协调，被告才接受了勐腊县政府腊政府2018年325号文件批复的内容，致使在取得土地使用权的情况下，仍然需要向政府补交商业用地性质的土地出让金。被告为了维护大局补交相应土地出让金，之后政府才同意办理后续的相关手续。因此，被告认为这属于政府政策变动的原因，属于不可抗力的情形，被告在不可抗力的情况下付出了巨大的损失，迫于政府工作的需要而无条件配合，目前该项目已经可以推动办理相关房屋权属工作，被告也积极的履行了自己的义务将房屋进行备案，现剩余的工作就是数据整合之后进行不动产登记，只要二原告配合提供相关证件资料，出具相应办证委托手续，在2019年4月份之前可以实现不动产权证权属的登记，完成各购房者的不动产登记工作。综上，二原告的诉请，无事实及法律依据，请依法驳回。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交商品房购销合同1份、合同补充协议1份、云南省销售不动产统一发票2份、收据1份、收款收据2份、缴费清单1份、入住通知书1份、房屋质量保证使用说明书1份、企业信用信息公示报告1份，被告质证对上述证据真实性无异议，本院予以采信，并在卷佐证。被告中元公司向本院提交商品房买卖合同登记备案表1份、国有建设用地使用权出让合同书1份、不动产测绘技术服务合同1份、勐腊县人民政府批复1份、设计要求通知单1份、测绘费回单2份、收条1份、补缴的土地价款回单1份、维修基金电子回单1份，原告认可其真实性，本院予以采信，并在卷佐证。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2012年11月10日，中元公司（甲方）与自春兰、胥成荣（乙方）签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，约定自春兰作为买受人，胥成荣作为共同买受人向中元公司购买位于勐腊农场三分场二队（现该小区名为勐腊县新城碧海云天小区）1幢1单元301号房屋，建筑面积为135.83平方米，房屋总价款为355972元，交房期限为2012年12月31日前。其中，《商品房购销合同》关于产权登记的约定：“乙方应在结清房款后，甲方向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在办理过程中，所发生税费按国家规定由乙方承担，乙方应提供同期政策规定的其它须由乙方提供的资料。”合同还约定了其他事项。合同载明，自春兰、胥成荣已于2011年10月21日将购房款付清。2012年12月5日，中元公司向自春兰发出了《入住通知书》，通知自春兰于2012年12月31日办理房屋入住手续。2012年12月31日，自春兰、胥成荣向中元公司缴纳了契税等相关费用后入住至今。因中元公司至今未为自春兰、胥成荣办理所购房屋不动产权证，故自春兰、胥成荣诉至本院。 另查明，本案《商品房购销合同》已在勐腊县建设局房地产管理股登记备案。2010年7月28日，勐腊县人民政府作出腊政复[2010]41号《勐腊县人民政府关于同意调整碧海云天商住小区项目用地功能及规划指标的批复》，同意将碧海云天商住小区的用地性质由二类居住用地调整为商业、住宅用地；建筑高度由4层调整为6.5层，建筑物高度小于25米；容积率由1.1调整为2.0；建筑密度由30%调整为40%；绿地率由40%调整为30%。因用地功能及规划发生变动，勐腊县国土资源局与中元公司于2018年9月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定勐腊县国土资源局向中元公司出让宗地总面积为37120.19平方米，其中出让宗地面积为17075.29平方米，出让价款为7103300元（每平方米为416.00元）。并约定上述出让金于2018年9月14日前支付1603300元（现已交付），剩余5500000元在2018年12月30日前支付。2016年中元公司向勐腊县房地产交易中心交纳了48089.50元房产测绘费。2017年3月13日、2018年2月13日向昆明云金地科技有限公司分别汇款100000元、70000元测绘费。2018年12月6日向西双版纳傣族自治州住房和城乡建设局汇款1213244.80元维修基金。 本院认为，本案系原、被告双方在履行《商品房购销合同》过程中因未办理房屋不动产权证所引起的商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：被告未办理原告房屋不动产权证是否存在过错？是否应向原告支付违约金？根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，依法成立的合同对双方当事人均有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对各方当事人均具有约束力。原告依据合同约定向被告支付了房屋购房款，虽被告亦按约向原告交付了房屋，但被告在收取了原告交纳的契税、测绘费、工本费等办理不动产权证所需的相关费用后至今多年的时间内未为原告办理不动产权证，虽原、被告签订的《商品房购销合同》中未约定办理房屋产权权属的期限，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，被告应在商品房交付后90日内（2012年12月31日交房）为原告办理房权产权证，故对原告要求被告协助其办理房屋不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张要求被告将其所交纳的办证契税等费用移交到不动产登记部门的主张，因该诉请不属于民事诉讼的审查范围，本案不予评判。关于被告未办理原告房屋不动产权证是否存在过错，是否应向二原告支付违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，被告将涉案商品房交付二原告使用已多年有余，但至今未协助原告办理不动产权证，存在过错，应当承担违约责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于违约金的给付金额，综合考虑被告按约交付房屋，且原告已入住的实际情况，酌情予以支持3500元。被告抗辩其一直在协助二原告办理不动产权证，交房至2015年没有为原告办证是因为原告并没有与被告签订委托办证的协议和签署出具相应的授权委托书给被告，该抗辩主张与其在交付房屋时已向二原告收取了有关办理房屋产权证费用的事实不符，该抗辩理由不能成立。被告主张的2016年因不动产中心成立后，该年停办相关产权证。2017年因涉案房屋项目的用地功能及规划指标发生变化，政府要求被告补缴土地出让金，双方因该事情发生争议，直至2018年9月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》后才解决了该争端，故2017年后未办理产权证系政府原因，故被告在办理产权证的过程中并不存在过错，不应承担违约责任的主张。因涉案房屋自2012年年底交房后至被告主张的无争议的2015年也有3年的时间，该时间亦超出了合理办理房屋产权证的时间，且被告亦未提供证据证实自交房之日至今未办理房屋产权证其并不存在过错，故上述抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，判决如下： 一、被告西双版纳中元房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内协助原告自春兰、胥成荣办理碧海云天小区1幢1单元301号房屋的不动产权证； 二、被告西双版纳中元房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告自春兰、胥成荣逾期办证违约金3500元； 三、驳回原告自春兰、胥成荣的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3090元，减半收取1545元，由原告自春兰、胥成荣负担1506元，被告西双版纳中元房地产开发有限公司负担39元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  朱正武 二〇一八年十二月二十一日 书记员  盘丽珍