海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初787号原告(申请执行人）：海南柏盈实业投资有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。统一社会信用代码：×××。法定代表人：孙崇格，总经理。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宗坤，海南外经律师事务所律师。被告(案外人)：镡海娇，女，汉族，1982年4月25日出生，现住海南省乐东县。被告（被执行人）:乐东金地房地产开发有限责任公司,,住所地海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆统一社会信用代码：×××。法定代表人：熊风，总经理。委托诉讼代理人：刘若伟，该公司法律顾问。被告（被执行人）:三亚圣义海达房地产开发有限公司,,住所地海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**统一社会信用代码：×××。法定代表人:王海达，董事长。原告海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）因与被告镡海娇、被告乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、被告三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰、被告镡海娇、金地公司的委托诉讼代理人刘若伟到庭参加诉讼，圣义海达公司经本院合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。柏盈公司向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2018）琼01执异815号执行裁定书，驳回镡海娇的异议请求；二、请求不中止对金地公司名下“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房屋的执行；三、本案诉讼费由镡海娇、金地公司、圣义海达公司承担。事实与理由：柏盈公司与金地公司、圣义海达公司借款合同一案，经柏盈公司依法申请，海口市中级人民法院作出（2017）琼01民初48号民事裁定书，裁定查封了金地公司及圣义海达公司名下的土地使用权及雨林海景公馆A栋、B栋房产。2017年7月7日，海口市中级人民法院作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决金地公司、圣义海达公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息，圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充。判决圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元。金地公司不服该判决，上诉至海南省人民高院。2018年3月23日，海南省高级人民法院作出（2018）琼民终51号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决作出后，金地公司、圣义海达公司不履行判决，海口市中级人民法院立案执行，案号（2018）琼01执382号。在执行过程中，海口市中级人民法院作出（2018）琼01执382号公告。自本公告日起15天内向本院提出异议。镡海娇向海口市中级人民法院提出异议。镡海娇主张拟处置的查封的“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房屋是其向金地公司购买的，依法享有所有权。海口市中级人民法院作出（2018）琼01执异815号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。柏盈公司认为，该裁定做出中止执行的决定，事实不清，证据不足。第一、镡海娇提交的《购买房屋认购书》不是正式的商品房买卖合同，合同并未成立。依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该《购买房屋认购书》未到房管部门办理备案登记，未加盖商品房预售备案章，该房屋也未办理网签手续，所以涉案房屋未发生物权变动，镡海娇未取得该房产的所有权。第二、镡海娇未提供转帐凭证证明支付了全款，其仅有金地公司的收据，未开具发票，买卖行为不具有真实性。且没有证据证明实际入住并占有该房屋，未办理产权过户登记手续的行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。第三、镡海娇购买的该处房产，系旅游度假投资性质，并非用于家庭居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第四、争议房屋的物业管理是由龙运物业公司承担，但镡海娇并未提供向龙运物业公司缴纳物业费的票据，大量的收费收据均加盖金地公司的印章。开发商没有资格收取业主的物业费，镡海娇提供的执行异议的全部证据都是在镡海娇和金地公司之间完成的文件，没有任何第三方凭证，如果是一个真实的房地产买卖关系，如何能不通过银行、税务、不动产登记中心、物业公司等。因此，镡海娇并没有真实的购买、使用争议房屋，而只是金地公司找来与其串通虚构买卖关系以阻碍柏盈公司实现债权的。第五、柏盈公司经过查询得知，“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房屋系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月13日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间连续设定抵押登记，至今仍未解押。而镡海娇提供的合同时间为2015年2月4日，在第三个抵押期间内，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利。双方的所谓买卖行为应属无效行为。依据抵押合同的约定，未经抵押权人的授权与同意，金地公司无权对外销售抵押房屋，因此镡海娇在明知此情形下，仍然购买已设定抵押权的房屋，明显存在过错，同时损害了抵押权人的优先受偿权。综上所述，由于柏盈公司与金地公司和圣义海达公司之间存在重大数额的借款纠纷，该案已经二审判决。金地公司与镡海娇签订所谓的房屋认购协议存在恶意串通之行为，是不真实的。目的是为了转移财产，逃避其所应承担的还款责任。因此，镡海娇所提出的解除查封异议与原判决、裁定无关。为维护柏盈公司的合法权益，特提起诉讼，请求撤销（2018）琼01执异815号执行裁定书，纠正其错误，并驳回镡海娇的解除查封异议请求。镡海娇答辩称，一、镡海娇购买的房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，海口市中级人民法院（2018）琼01执异815号执行裁定书公平、公正。二、镡海娇付全款购买了涉案房产，出售方开具了收款收据，没换开发票并办理产权证是出售方违约，镡海娇缴纳物业管理费并居住至今是事实。柏盈公司主张镡海娇的买卖行为不真实、没有实际入住等，没有证据证明，应承担举证不能的法律后果。三、谁收物业费与镡海娇无关，业主要的是服务。既然金地公司提供了服务，镡海娇向其交费就合情合理，是否有权收取，是金地公司和龙运物业公司之间的问题，与镡海娇无关，更与柏盈公司无关。四、柏盈公司主张镡海娇购买涉案房产是旅游度假性质，无证据证明。五、关于镡海娇与金地公司签订合同时，金地公司是否有处分权的问题，该问题应由中国农业发展银行三亚分行（以下简称农发行三亚分行）来主张权利。既然当事人都没有主张权利，作为案外人的柏盈公司更无权提出。金地公司答辩称，海口市中级人民法院裁定中止执行的房产都是业主与金地公司签订了商品房销售合同书或认购书，并向金地公司交了全部房款的房产。即使部分业主是现金支付房款，也未被法律所禁止。而且，涉案购房业主是在柏盈公司申请保全之前即购房并入住，部分业主已在乐东县房管局办理了网签备案手续，部分未办理备案的，也是因金地公司为其他公司提供担保所致，与购房者无关。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相应条款，是应当排除执行的。海口市中级人民法院作出的中止执行裁定书是正确的。购房者均为无过错的善意第三人，所持购房手续合法有效，购房者的行为受物权法保护。金地公司已另行用159套房产供法院执行来偿还对柏盈公司的债务，柏盈公司不应再向购房者主张权利。柏盈公司主张金地公司转移财产，并主张涉案购房合同是虚假合同，毫无依据，柏盈公司未能举证证明，且部分购房者系在保全之前就已在房管局办理了备案手续，何谈虚假。而金地公司与购房者签订合同时是否有处分权，与柏盈公司无关，是否侵害了农发行三亚分行的优先受偿权，应由农发行三亚分行来主张权利。关于柏盈公司主张的物业费收据上由金地公司盖章的问题，因为目前金地公司还未将物业管理真正交到龙运物业公司手中，实际上还是金地公司提供了物业服务，所以由金地公司收取物业费。这是金地公司与龙运物业公司的问题，与柏盈公司无关。圣义海达公司缺席未作陈述。经审理查明，本院在审理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案过程中，柏盈公司向本院申请诉讼保全，本院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，本院对金地公司名下的包括镡海娇购买的位于海南省××县“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房屋的财产进行查封。2017年7月7日，本院就柏盈公司与金地公司、圣义海达公司民间借贷纠纷一案作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决：一、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案经海南省高级人民法院作出终审判决，维持了一审判决。上述民事判决发生法律效力后，圣义海达公司、金地公司未按判决内容履行义务，柏盈公司遂向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执382号。在执行过程中，本院作出（2018）琼01执382号公告，主要内容为：拟对本院（2017）琼01民初48号民事裁定所查封的土地使用权及房产进行处置。如对法院待处置的财产有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。镡海娇认为本院查封的房产中含有其购买的房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。经本院审查，认为镡海娇提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂作出（2018）琼01执异815号执行裁定：中止对金地公司名下“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房屋的执行。柏盈公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，金地公司名下的尖峰国用（2010）第31号土地使用权证所载明的土地使用权先后于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月13日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日期间设定抵押登记，抵押权人农发行三亚分行持有的乐东他项（2015）第007号他项权证载明，该土地已于2018年7月12日解除抵押。再查明，2015年2月4日，镡海娇与金地公司签订两份《购买房屋认购书》，约定镡海娇购买金地公司开发的“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房屋，暂定总价款分别为163350元和302750元。付款方式为一次性付款。同日，金地公司出具了《收据》，载明收到镡海娇房款163350元和302750元。镡海娇还提供了交纳涉案房屋的物业费、公共设施费用、水费、维修基金等费用的收据。以上事实有本院(2017)琼01民初48号民事裁定书、本院（2018）琼01执异815号执行裁定书、尖峰国用（2010）第31号土地使用权证、乐东他项（2015）第007号他项权证、《购买房屋认购书》、收款收据、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：镡海娇就“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，镡海娇在法院申请查封之前已经与金地公司签订了《购买房屋认购书》，该合同是双方当事人真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，镡海娇与金地公司签订的《购买房屋认购书》中对当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且金地公司收取了涉案房屋的全部购房款，因此，该《购买房屋认购书》应认定为商品房买卖合同，对于柏盈公司提出的双方未签订商品房买卖合同的主张，本院不予支持。二、镡海娇与金地公司签订的《购买房屋认购书》，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《购买房屋认购书》签订时，金地公司已取得涉案房产的预售许可证，镡海娇已经尽到一个购房者的审慎注意义务。在镡海娇交付了全部购房款后，金地公司也将镡海娇所购的房产交付给镡海娇入住。虽然镡海娇购房后至今尚未办理房产过户手续，但其原因是金地公司因其他债权债务纠纷导致其名下的涉案土地及地上建筑物处于抵押或被人民法院查封的状态，客观上不能办理房产证。对此，镡海娇作为购房者没有过错。镡海娇签订购房合同在先，柏盈公司申请财产保全在后，镡海娇的物权期待权应当受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，镡海娇所购买的“金地·雨林海景公馆”1B402和1B313号房于人民法院查封之前已签订购房合同并支付完全部购房款，该房屋也已在人民法院查封之前交付镡海娇居住使用，且该房屋至今未办理过户登记亦非因镡海娇的原因，故镡海娇所提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出中止执行的裁定符合法律规定，柏盈公司请求继续执行镡海娇购买的涉案房屋没有事实根据，本院不予支持。综上，柏盈公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，缺席判决如下：驳回原告海南柏盈实业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费8291.5元，由原告海南柏盈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 韩 芬审 判 员 赵 曼人民陪审员 高燕劝 二Ｏ一八年十二月二十八日书 记 员 叶苗芳速 录 员 庄翠玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。