江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终2408号 上诉人(原审原告)：李鸿，男，1967年12月29日生，汉族，住南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：陈川，江西中山律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：沈蓓，女，1989年10月28日生，汉族，住九江市浔阳区。 被上诉人(原审被告)：沈寿生，男，1968年3月20日生，汉族，住九江市浔阳区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：熊洪盛，江西宏正律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：李钢，男，汉族，1972年11月18日生，住南昌市青山湖区。 原审第三人：熊彦芳，女，1981年11月17日生，汉族，住南昌市西湖区。 原审第三人：靳子斐，男，1967年9月5日生，汉族，住南昌市西湖区。 原审第三人：俞志青，女，1968年5月26日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：盛玲芳，江西求正沃德律师事务所律师。 上诉人李鸿因与被上诉人沈蓓、沈寿生、李钢，原审第三人熊彦芳、靳子斐、俞志青民间借贷纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李鸿及其委托诉讼代理人陈川，被上诉人沈蓓、沈寿生共同的委托诉讼代理人熊洪盛，原审第三人靳子斐、俞志青共同的委托诉讼代理人盛玲芳，原审第三人熊彦芳到庭参加诉讼，被上诉人李钢经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人李鸿上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人沈蓓在还款期限届满后与靳子斐、俞志青签订的店面买卖合同，具有以房抵债的性质，根据上诉人在宜黄县房管局调取的备案价格，可以证实该店面买卖协议约定的价格与2015年当地房产交易价格相当，不存在显失公平，故本案经双方合意的买卖价格750万元应作为涉案店面的实际价值。2、被上诉人要求评估的行为，实为恶意拖延诉讼，企图通过评估结果逃避债务，一审法院委托评估机构进行评估的行为毫无意义且评估报告不具有参考价值，该评估机构对涉案房产评估的方法采用的是收益法，计算方式中存在租金这一参数，但评估人对正处于租赁状态的涉案房产租金一无所知，故评估价格1700万元与事实不符。 被上诉人沈寿生、沈蓓辩称，一审法院启动评估程序合法合理，认定六套店面抵偿剩余欠款，事实清楚，要求维持原判。 原审第三人熊彦芳述称，其在宜黄县房管局出具的债务结清证明是依据宜黄县房管局的规定出具的，目的是为了解除他项权以方便过户，但双方实际欠款尚未结清。 李鸿向一审法院起诉请求：1、判令被告沈寿生、沈蓓偿还原告借款本金6347500元。2、判令被告沈寿生、沈蓓向原告支付借款利息（每月本金总额2%）至被告还清本息之日止。3、判令被告李钢为借款本息承担连带保证责任。4、诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：沈蓓、沈寿生为“过桥”，2013年10月29日与李鸿签订《借款协议书》，借款14500000元，借款期限为一个月，没有约定利息，但约定逾期还款，违约金为每天0.3％。李钢作为连带责任担保人签名。同日，李鸿叫熊彦芳与沈蓓签订《抵押借款合同》，约定沈蓓为借款14500000元，将名下位于宜黄县世纪大道西宜黄戏大剧院的六套房产抵押给熊彦芳，抵押期限也是一个月。当天，李鸿委托“江西鼎弘实业公司”转账13847500元至“江西东润工贸有限公司”账户，沈寿生出具《收条》，言明“今收到李鸿人民币壹仟肆佰伍拾万元整，该款汇入本人指定的以下银行账号：户名：江西东润工贸有限公司。以实际到账为准。”沈寿生于2014年5月15日还款300000元，5月17日还款200000元。因沈蓓、沈寿生无力还款，与李鸿协商以房抵债。2015年5月10日，沈蓓为甲方与靳子斐、俞志青为乙方分别签订六份《店面买卖协议》，约定“甲乙双方协商同意，甲方将此店面卖给乙方，乙方一次性将房款付给甲方，房产过户的税费由乙方付。甲方协助乙方办过户手续。”将沈蓓名下六套抵押以房产交易的形式过户给靳子斐、俞志青名下，以抵扣部分借款本金。15日，李鸿叫熊彦芳出具《证明》给江西省宜黄县房产管理局，内容为“借款人沈蓓已于2015年5月15日全部结清，退回他项权证。”19日，涉案六套房屋登记在第三人靳子斐、俞志青名下。现李鸿认为此后沈蓓、沈寿生未再履行还款义务，李钢亦未承担保证责任，故提出如前诉讼请求。审理过程中，经沈蓓申请，一审法院委托江西瑞源房地产评估咨询有限公司对宜黄县世纪大道西宜黄戏大剧院的六套房产评估，评估结论为：确定评估对象在价值时点2015年5月10日满足全部假设和限制条件下的市场价值为1702.5万元。 一审法院认为，李鸿与沈寿生、沈蓓之间的民间借贷关系真实存在，但是现有证据足以认定涉案的六套房屋全部抵销了李鸿的债务。2012年10月18日，江西东润工贸有限公司委托江西省天禄房地产评估事务所有限公司对涉案六套店面，评估价为24708900元；2018年4月18日，江西瑞源房地产评估咨询有限公司评估涉案的六套房屋评估价为1702.5万元；李鸿叫熊彦芳与沈蓓签订《抵押借款合同》，约定沈蓓六套房产抵押借款14500000元，沈蓓与靳子斐、俞志青签订六份《店面买卖协议》后，李鸿叫熊彦芳出具《证明》给江西省宜黄县房产管理局，内容为“借款人沈蓓已于2015年5月15日全部结清。”现李鸿认为六套房屋以《店面买卖协议》确认的价值抵扣借款7500000元，未提交双方就该六套店面价格进行新的约定的证据，故李鸿的诉讼请求，没有事实依据，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回李鸿的诉讼请求。李鸿预交的案件受理费56230元，由李鸿承担，沈寿生、沈蓓垫付的鉴定费65000元，由李鸿承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人李鸿提交了以下三组证据：证据一、宜黄县房产管理局档案室出具的《情况说明》，用以证明第三人熊彦芳为释放他项权证，依据宜黄县房管局的办理程序而出具形式上的结清证明。被上诉人沈寿生、沈蓓对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该《情况说明》没有经办人或负责人的签字，无法核实其真实性，且熊彦芳出具的结清证明已在房管局备案，对外有公示效力，故该《情况说明》不能推翻熊彦芳出具的结清证明。 证据二、交易信息备案，为证明2015年2月至9月期间，涉案房屋周边的交易实例登记的房屋价款与江西瑞源房地产评估咨询有限公司的评估结果相去甚远，评估结果严重失实。被上诉人沈寿生、沈蓓对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是上诉人单方提供，本案所涉六套店面3470.11平方米按照房屋单价均价7-8000元计算，其价值远超过鉴定机构所评估的1702万元。 证据三、江西省宜黄县人民法院作出的（2015）宜黄民初字第60号及（2017）赣1026民初467号民事判决书、江西省抚州市中级人民法院作出的（2018）赣10民终95号民事判决书及房屋租赁登记证明，为证明沈蓓在房屋过户之前就将本应向第三人支付的房屋租金提前收取，令第三人损失二十余万元。同时又将房产以极其不合理的低价租赁给他人长达12年，严重侵害第三人的合法权益。被上诉人沈蓓在2017年8月，在对该房屋没有权利的情况下办理出租备案，更是恶意侵犯第三人的合法财产。被上诉人沈寿生、沈蓓对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该三份判决书与房屋租赁登记证明均不能达到上诉人的证明目的。 被上诉人沈寿生、沈蓓二审中提交65000元鉴定费发票，为证明鉴定费应当由上诉人承担。上诉人对该发票真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该鉴定费用应由被上诉人承担。 二审期间上诉人李鸿对江西瑞源房地产评估咨询有限公司作出的赣瑞源（2018）【司房估】字第029号房地产评估报告提出异议，要求查阅该报告的评估技术报告。经本院要求江西瑞源房地产评估咨询有限公司出示了评估技术报告并接受了双方的质询。 除一审法院查明的事实外，二审另查明：江西翠园实业有限公司宜黄分公司（负责人为沈寿生）于2010年6月与案外人章银平签订了《店面租赁合同》，将涉案六套店面出租给章银平，租期六年，从2010年6月31日至2016年6月31日止，前三年租金为每年20万元，后三年租金每年按5%递增。2011年6月28日，江西翠园实业有限公司宜黄分公司与章银平又签订了《店面继续租赁合同》，约定租期从2016年6月30日起至2022年6月30日止，租金按2016年的租金（人民币贰拾叁万元整）为基数每年递增5%。江西瑞源房地产评估咨询有限公司对涉案六套店面评估时采用收益法计算，但未考虑沈寿生已将该店面低价出租给他人这一事实。为此，本院要求江西瑞源房地产评估咨询有限公司根据江西翠园实业有限公司宜黄分公司与章银平签订的《店面租赁合同》和《店面继续租赁合同》约定的租金和租期作出补充估价报告，江西瑞源房地产评估咨询有限公司于2018年12月18日作出了赣瑞源（2018）【司房估】字第125号房地产估价报告，内容为确定估价对象在价值时点2015年5月10日满足全部假设和限制条件下的市场价值为1592.50万元。 本院认为，本案争议的焦点是抵押财产涉案六套店面以房抵债时市场价值为多少。沈寿生、沈蓓因无力还款，沈蓓与靳子斐、俞志青于2015年5月10日签订《店面买卖协议》，约定涉案店面总价为7500000元，之后李鸿让熊彦芳向江西省宜黄县房产管理局出具《证明》，内容为“借款人沈蓓已于2015年5月15日全部结清”。2015年5月15日，宜黄县地税局按总价9404008元征收了涉案六套店面的相关契税。李鸿上诉称涉案六套店面应抵扣借款7500000元，沈寿生、沈蓓认为该协议只是为了避税，真正的交易价格是折抵全部的本金和利息，并提供熊彦芳向江西省宜黄县房产管理局出具的《证明》予以佐证。二审庭审中，李鸿称当时是为了保全房产先将涉案六套店面过户到其指定的靳子斐、俞志青名下，过户时双方并没有谈价格。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第三款规定“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”，故一审法院委托有资质的鉴定机构对涉案六套店面的市场价格进行评估并无不当，但江西瑞源房地产评估咨询有限公司在评估时未考虑该房在过户前，沈寿生、沈蓓已将该房低价出租给他人（租期至2022年6月30日）这一事实，故江西瑞源房地产评估咨询有限公司作出的赣瑞源（2018）【司房估】字第029号房地产评估报告存在缺陷，二审补充质证后，本院要求江西瑞源房地产评估咨询有限公司作出补充评估报告，江西瑞源房地产评估咨询有限公司于2018年12月18日作出了赣瑞源（2018）【司房估】字第125号房地产估价报告，内容为确定估价对象在价值时点2015年5月10日满足全部假设和限制条件下的市场价值为1592.50万元。对该估价报告本院予以采信。 本案中沈蓓、沈寿生向李鸿借款14500000元，并按李鸿的要求将涉案六套店面抵押给熊彦芳，李鸿于2013年10月29日转账13847500元至沈寿生指定的账户，故本案实际借款金额应为13847500元。沈寿生、沈蓓未按期还款，其应按双方的约定自2013年11月29日起承担逾期还款利息，按年利率24%计息。沈寿生于2014年5月15日还款300000元，5月17日还款200000元，故截止到2015年5月10日沈寿生、沈蓓欠李鸿本金13847500元，利息为4318930元（13847500元*24%/360*522天-50万元），本息共计18166430元。根据江西瑞源房地产评估咨询有限公司作出的赣瑞源（2018）【司房估】字第125号房地产估价报告对涉案六套店面的评估价1592.50万元，按照先息后本原则，扣除涉案六套店面的抵债金额，沈寿生、沈蓓尚欠李鸿本金2241430元（18166430元-15925000元）。李钢作为本案借款担保人，理应对上述债务承担连带保证责任。 综上所述，李鸿的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，依法缺席判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初436号民事判决。 二、沈寿生、沈蓓于本判决生效后七日内一次性偿还李鸿借款本金2241430元及利息（自2015年5月11日起按本金2241430元，年利率24%计算至还清借款本息之日止）。 三、李钢对上述债务承担连带保证责任。 四、驳回李鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费56230元，鉴定费65000元，二审案件受理费用56230元，共计177460元，由李鸿负担87944元；沈寿生、沈蓓、李钢负担89516元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 兰 审判员 张美燕 审判员 王晶晶 二〇一八年十二月二十六日 法官助理 刘星余 书记员 陶梦婷