浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初6426号 原告（案外人）：杨群芬，女，1987年8月5日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：陈琨，浙江正大光明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢晓燕，浙江正大光明律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：周志炼，男，1965年8月6日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：鲍晓忠，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晚霞，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陈宝库，男，1983年1月16日出生，汉族，住永嘉县。 第三人：徐伯权，男，1978年2月13日出生，汉族，住永嘉县。现住温州市鹿城区。 原告杨群芬与被告周志炼、第三人陈宝库、徐伯权案外人执行异议之诉一案，于2018年9月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告杨群芬的委托代理人陈琨、谢晓燕，被告周志炼及其委托代理人鲍晓忠、周晚霞，第三人徐伯权、陈宝库均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨群芬向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人徐伯权签订房屋卖契合法有效；2、确认坐落于永嘉县房屋权属归原告所有；3、排除对坐落于永嘉县房屋强制执行并解除查封；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月25日，原告与第三人徐伯权签订买卖房屋契约，约定购房款142万元，分别于2018年6月15日前支付35万，2018年12月15日前支付30万，2019年12月15日前支付77万，另建设尾款10万元由原告自行向建设单位支付。买卖房屋契约后，原告向永嘉县瓯北街道新桥村委会支付10万元建设尾款，该村委会已将房屋权利人从徐伯权变更为原告并办理房屋交付手续。原告从2018年4月开始着手装饰装修房屋，并缴纳物业管理费，实际占有使用该房屋。 永嘉县人民法院因被告与第三人陈宝库民间借贷纠纷案，依据（2015）温永商初字第143号民事判决书，在强制执行阶段，于2018年6月22日，查封了原告所有的瓯北镇房屋。原告认为法院查封毫无法律依据，依法向法院申请执行异议，但法院裁定驳回原告的异议请求，原告对裁定不服。另，原告与第三人陈宝库于2015年11月11日已离婚，因此涉案房屋系原告离婚后取得的个人财产，与第三人陈宝库无关。 综上所述，原告与第三人徐伯权签订的房屋买卖合同有效，原告属于涉案房屋的权属人，法院查封该房屋无依据应当立即解封。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼并请判令如诉请。 被告周志炼辩称：一、原告未取得涉案房屋，其主张没有事实与法律依据。1、原告提供的《卖契》虚假，原告提供两份与徐伯权签订的《卖契》落款时间不同、价款与付款方式完全不同，内容自相矛盾，均系伪造，不能证明涉案房屋系原告购买；2、原告没有付款凭证等证据证明原告从徐伯权处购买涉案房屋的事实，徐伯权取得涉案房屋系单方面的说法，董某和徐伯权之间没有有效的买卖合同，也没有相应的支付凭证，双方没有实际发生交易，涉案房屋不存在董某出卖给徐伯权，徐伯权又出卖给原告的情况。实际上，涉案房屋系陈宝库向董某购买，系陈宝库所有，永嘉县人民法院查封房屋的行为正确无误。二、原告提供的相应证据无法证明涉案房屋系原告合法占有及所有的事实。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人徐伯权述称：2011年董某将自己在新桥的房子以280万元卖给陈宝库。当时陈宝库欠我142万元，欠李某30万、金某25万，陈宝库刚好资金紧张，所以陈宝库以200万的价格将诉争房产卖给我，抵扣欠我的142万元外，他欠李某和金某的借款也由我来偿还。为今后办理该安置房手续方便，陈宝库、董某和我三人协商后决定由董某直接与我签订协议，将该安置发所有手续材料交给我。2012年上半年，陈宝库、周志炼、金某、李某和我五人在王府吃饭，周志炼提出该安置房陈宝库已抵押给周志炼，我说所有的原件都在我这里，他也拿不出协议书及其他材料，我不同意他的讲法，便离开。2015年、2016年，我都在村里进行登记了，复印件也有村里留底。今年三月份，我去县处置办公室交付10万，因为之前的纠纷，所以延迟交付了。之后，我和杨群芳签订了买卖协议。 第三人陈宝库述称：2011年7月3日，我从董某处以280万元的价格购买诉争房屋，同年年底，因资金周转紧张，将该房屋以200万元转让给徐伯权。我欠徐伯权借款142万、李某30万、金某25万共计197万抵房款，欠李某和金某的借款由徐伯权支付。由于安置房办理转让手续比较麻烦，因此让徐伯权直接和董某再签一份卖契，落款时间亦为2011年7月3日。2012年上半年，我约了周志炼、李某、徐伯权、金某在王府吃饭，周志炼说涉案房屋已抵押给周志炼，徐伯权觉得涉案房屋已经卖给他，不同意商量房屋的分配问题。2015年，我与周志炼签订了一份关于涉案房屋的协议书，具体内容记不清了。2016年上半年，我与原告复合但未办理复婚手续，2017年下半年再次分居，现在是分居状态。村里安置房办手续，我确实签了“陈宝库代”几个字，纯粹是因为原告是我前妻出于帮忙签的。被告称存在前后两张卖契，一份是为新桥村安置房办手续当场签，为了方便过户，一份是原告与徐伯权的真实买卖协议。我与董某签协议基本上都有其他人在，也没叫她在空白纸上签字。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1、原、被告及第三人身份证各一份，以证明原、被告及第三人的身份情况； 2、执行裁定书一份，以证明原告的执行异议被驳回的事实； 3、卖契一份，以证明2018年3月25日原告与徐伯权签订房屋卖契，查封的涉案房屋系原告所有的事实； 4、房款结算清单、收据、进账单、转账凭证各一份，以证明原告向村委支付购房款98323元，现为涉案房产权利人的事实； 5、物业管理费收据、建筑服务工程款发票、收款收据、宽带固话业务受理单、电费明细、液化石油气费结算、订货单、网购订单信息各一份，以证明原告实际占有使用涉案房屋的事实； 6、离婚证一份，以证明原告与陈宝库已离婚的事实； 7、情况说明一份，以证明陈宝库因抵债将房屋正常转让给徐伯权的事实； 8、卖契两份、新桥村第三期三产安置房核对登记表一份，以证明2011年年底，陈宝库已将涉案房子卖给徐伯权及2016年徐伯权向新桥村村委申报房产权利的事实； 9、购房确认名单、公证书、卖契各一份，以证明涉案房屋在永嘉县备案的权利人系徐伯权的事实； 10、证人董某的证言，以证明其确实在2011年7月3日将诉争房产出售给陈宝库，并应陈宝库要求在卖给徐伯权的契约上签字，后在办理过户手续时签过字，几份合同的具体内容均不清楚； 11、证人李某的证言，以证明其知道陈宝库将诉争房产转卖给徐伯权，陈宝库欠其的债务亦由徐伯权代为清偿，具体房产交易过程及手续不清楚，但徐伯权至今未清偿该笔债务； 12、证人金某的证言，证明其知道陈宝库将诉争房产转卖给徐伯权，陈宝库欠其的债务亦由徐伯权代为清偿，具体房产交易过程及手续不清楚，但徐伯权至今未清偿该笔债务。 被告周志炼围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1、2011年7月3日董某与陈宝库《买契》一份，以证明涉案房屋由董某于2011年7月3日卖给陈宝库的事实； 2、《自愿达成执行协议书》一份，以证明陈宝库在取得涉案房屋后，于2015年6月12日自愿将涉案房屋执行给周志炼的事实； 3、2018年3月25日、2018年3月30日徐伯权与杨群芬分别签订的《卖契》各一份，以证明这两份卖契自相矛盾，均系伪造，不能证明涉案房屋系杨群芬所买的事实； 4、2011年7月3日董某与徐伯权的《卖契》及2018年6月7日、6月11日董某的两次谈话笔录，以证明涉案房屋由董某卖给陈宝库，2011年7月3日董某与徐伯权的《买契》实际上是事后虚假书写，不是双方真实意思表示的事实； 5、《新桥村第三期三产安置房核对登记表》一份，以证明原告与陈宝库离婚登记后，杨群芬在村委会办理的相关手续是代陈宝库所为，并未取得房屋的事实。 第三人徐伯权、陈宝库均未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据质证。 一、对原告提供的证据，被告周志炼对原告提供的证据1、2均无异议，证据2证明永嘉法院的查封正确的；证据3、4真实性、合法性、关联性均有异议，证据3系虚假伪造的，证据4不能证明涉案房产属于原告，也无法证实原告缴纳购房款的事实；证据5的真实性由法庭核实，关联性有异议，不能证明原告待证事实；证据6因没有原件，真实性由法院核实；证据7应以徐伯权及证人李某、金某当庭陈述为准；证据8、9的真实性、合法性、关联性均有异议，落款2011年7月3日由董某与徐伯权签订的两份卖契是虚假的，伪造的，2016年7月11日徐伯权在《新桥村第三期三产安置房核对登记表》上签字时，陈宝库在2015年的执行案件中，陈就已将诉争房屋交给被告执行；证据9不能证明诉争房屋的权利人是徐伯权；证据10，证人证言与之前法院所作笔录前后矛盾，且证人一直认为诉争房产为陈宝库所有，因此不能证明诉争房产已转卖给徐伯权；证据11、12均为证人口头陈述，无其他证据佐证，且与事实不符。第三人徐伯权、陈宝库对原告提供的证据均无异议。 二、对被告提供的证据，原告对证据1真实性没有异议，但只能证明陈宝库于2011年向董某购买房屋的事实，不能否定本案徐伯权向董某购买房屋并转让给原告的事实；证据2对于证实性由陈宝库确认，即使协议真实，因陈宝库已将诉争房产出卖给徐伯权，徐伯权已实际取得该房屋并转卖，故陈宝库在协议时处分该房产属于无权处分，该协议对徐伯权及原告均无约束力；证据3真实性无异议，双方契约以3月25日签订的契约为准，3月30日的契约仅为办理过户手续而制作，两契约均非伪造；证据4中卖契真实性没有异议，但形成时间为2011年年底，而非2011年的7月3日；证据4中董某的两份谈话笔录真实性均有异议，应以董某出庭作证内容为准；证据5，真实性、合法性无异议，之所以出现“陈宝库代”是因为陈宝库先到村委会，应村委会工作人员要求先行代原告填写表格，原告到达后由原告确认签字。第三人徐伯权、陈宝库同意原告的质证意见。 对于当事人提供的证据，本院作如下认定： 一、对原告提供的证据1、2、5，被告提供的证据1、2、3、5及4中的卖契，对方当事人对其真实性未提出异议，对其真实性本院予以认定。 二、原告提供的证据3，签订合同的双方均予以认可，被告虽对真实性提出异议，但未提供证据证明该证据系伪造，故对其真实性予以认定；证据4可以证明原告向村委会交购房款98323元的事实，证据8中的新桥村第三期三产安置房核对登记表、证据9均复印于永嘉县村级安置房清理办公室，证据6系民政部门出具的离婚证，经审查，尚未发现证据存有瑕疵或疑点，对上述证据的真实性本院予以认定；证据10与上述认定的书证基本吻合，本院予以认定；证据8中的卖契与原告、第三人陈宝库、徐伯权以及证人董某的陈述可以相互印证，但并非董某与徐伯权的真实意思表示，故对该证据的形式真实性本院予以认定；证据7不属于法定的证据类型，证据11、12关于购房过程的陈述属于传闻证据，本院不予认定。 三、对被告提供的证据4中的谈话笔录内容与证人出庭陈述基本一致，本院依法予以认定。 综合上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 诉争房屋坐落于永嘉县安置房。董某与陈宝库于2011年7月3日签订《卖契》，约定董某将坐落于永嘉县瓯北街道新桥大厦B幢1004室房屋出售给陈宝库，董某已收取购房款280万元。同年年底，陈宝库以买卖形式将诉争房产以197万元的价格抵债给徐伯权，为办理手续方便，应陈宝库的要求，董某在陈宝库与徐伯权拟定好的《卖契》上签字，落款时间仍为2011年7月3日。《卖契》签订后，徐伯权未支付任何款项。2015年6月12日，陈宝库又与周志炼签订《自愿达成执行协议书》，将诉争房产用以抵债。2018年3月25日，徐伯权将诉争房产以142万元的价格出售给原告，并签订卖契。签订协议后，原告于2018年4月10日支付涉案安置房尾款及各种费用合计98323元。 另查明，陈宝库与杨群芬于2007年8月6日结婚，于2015年11月11日离婚。《新桥村第三期三产安置房核对登记表》载明：B1004房屋认购人杨群芬（代陈宝库），签署时间为2018年4月3日。 再查明，2015年3月26日，本院受理周志炼与陈宝库民间借贷纠纷一案。2015年4月22日，本院作出（2015）温永商初字第143号民事判决：限陈宝库于本判决生效之日起十日内偿还周志炼借款本金1185300元及利息（其中685300元的利息从2011年12月15日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至判决确定履行之日止，另500000元的利息从2012年1月19日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至判决确定履行之日止）。因陈宝库未履行生效法律文书确定的义务，周志炼于2015年5月20日向本院申请强制执行，本院于2018年6月8日查封了诉争房产。后原告向本院执行局提出书面异议。2018年8月6日，本院作出（2018）浙0324执异31号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，遂于同年9月3日提起本案诉讼。 本院认为：本案的争议焦点系原告杨群芬是否享有足以排除强制执行的民事权益。从当事人的陈述及证据分析来看，董某与陈宝库于2011年7月3日签订的《卖契》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定陈宝库（被执行人）购买了涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续；董某与徐伯权之间签订的《卖契》，落款时间为2011年7月3日，实际签订时间为2011年底，董某确认其与徐伯权之间不存在买卖关系，是应陈宝库的要求签署上名字，没有实际发生交易，实质上系陈宝库与徐伯权之间的以房抵债关系，且尚未办理物权转移手续。综上，本院认为，根据相关法律规定，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋等不动产实施强制执行，与被执行人存在以该不动产抵偿债务关系的案外人，以其系该不动产的实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除执行的，人民法院不予支持。本案中，本院对陈宝库（被执行人）购买但尚未办理产权过户登记手续的房屋实施强制执行，虽陈宝库（被执行人）与徐伯权以该不动产存在抵偿债务关系，若徐伯权以其系该不动产的实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除执行的，本院不予支持，现原告（案外人）以与徐伯权签订了该房屋的买卖合同，主张其系不动产买受人并以享有物权期待权请求排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的四个条件，故原告主张排除对涉案房屋的执行无法律依据，且影响到申请执行人的合法权益，故原告的该诉讼请求本院不予支持。本案中原告尚不足以取得排除执行的效力，原告主张确认诉争房产归其所有的理由亦不能成立，原告的该主张本院亦不予支持。确认合同效力及解除查封不属于案外人执行异议案件审查范围，本院不予审查。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告杨群芬的诉讼请求。 本案受理费15600元，由原告杨群芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  盛向光 人民陪审员  孙宏贵 人民陪审员  刘纪德 二〇一八年十二月一日 书 记 员  吴微微