河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终5760号上诉人（原审被告，执行案外人）：吴兴建,男,1960年8月18日出生,汉族,住新乡市。上诉人（原审被告，执行案外人）：刘清娟,女,1972年2月22日出生,汉族,住址同上。被上诉人：（原审原告,申请执行人）：李君怡,女,1969年3月9日出生,汉族,住新乡市。委托诉讼代理人：马清良,男,1965年1月23日出生,汉族,住新乡市。委托诉讼代理人:禄飞,新乡市卫滨区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告,被执行人）：杨晓静,女,1959年11月11日出生,汉族,住新乡市。被上诉人（原审被告,被执行人）：刘书杰,男,1959年3月31日出生,汉族,住新乡市。被上诉人（原审被告,被执行人）：刘帅,男,1986年3月10日出生,汉族,住新乡市上诉人吴兴建、刘清娟因与被上诉人李君怡、杨晓静、刘书杰、刘帅申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0711民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人吴兴建、刘清娟和被上诉人李君怡委托诉讼代理人马清良、禄飞到庭参加诉讼。被上诉人杨晓静、刘书杰、刘帅经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。吴兴建、刘清娟上诉请求：撤销原判，维持原审法院（2018）豫0711执异65号执行裁定书并解封房产，停止执行。事实与理由：1、其与刘书杰、刘帅在查封以前于2016年6月6日已签订合法有效的房屋买卖合同，同日支付房款后即办理交接手续并入住该房屋。物业公司于2016年7月5日出具的居住证明证实其在2016年7月5日以前已经合法占有房屋的事实。2、其交纳的水电费、燃气、物业费等费用，因房屋存在按揭贷款无法更名，虽以刘帅名义交纳上述费用，物业证明能够证明其是实际交费人。3、其按照市场价75万元的现金购房，购房款来源有2016年6月2日的结算单为证。4、因房屋存在按揭贷款抵押在银行，原审法院直接认定其签订的房屋买卖合同无效，无法律依据。房屋未办理过户，是因房屋出卖人刘帅的原因所致，并非其自身原因。李君怡答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、房屋存在抵押情况下所签订的房屋买卖合同应为无效合同。2、吴兴建、刘清娟交纳的物业费等费用是在法院强制执行程序期间交纳，且物业公司出具的证明是做户籍迁移所用。房屋所在小区拖欠物业费的业主较多，吴兴建、刘清娟主动交纳物业费的前提是要求物业公司开具居住证明，所以物业公司开具的证明不能证明其合法占有房屋的效力。3、现金支付75万元，仅有企业出具的结算单在没有其他证据印证的情况下，违反财务制度和日常交易习惯。杨晓静、刘书杰、刘帅未答辩。李君怡向原审法院提出诉讼请求：1、请求撤销原审法院（2018）豫0711执异65号裁定书；2、准许执行刘帅所有的新乡市××大道与××交叉口西北角尚东××城××楼××单元××室房屋并由吴兴建、刘清娟、杨晓静、刘书杰、刘帅承担诉讼费用。原审查明：李君怡与杨晓静、刘书杰、刘帅民间借贷纠纷一案，原审法院于2017年4月13日作出（2017）豫0711民初953号民事裁定书，裁定将刘帅位于新乡市××大道与××交叉口西北角尚东××城××楼××单元××室房屋予以查封。2017年11月21日，原审法院作出（2017）豫0711民初953号民事判决书，判决杨晓静、刘书杰、刘帅在判决生效十日内归还李君怡借款金额共计80万元及利息，刘书杰不服向本院提起上诉。2018年3月21日，本院作出（2018）豫07民终539号民事裁定书，裁定按刘书杰撤回上诉处理。判决生效后，杨晓静、刘书杰、刘帅未按照判决内容履行义务，李君怡向原审法院申请强制执行。2018年6月19日，原审法院作出（2018）豫0711执700号之一执行裁定书，裁定对刘帅所有的新乡市××大道与××交叉口西北角尚东××城××楼××单元××室房屋进行评估、拍卖。吴兴建、刘清娟不服，向原审法院提出执行异议。2018年8月13日，原审法院作出（2018）豫0711执异65号执行裁定书，裁定中止对新乡市××大道与××交叉口西北角尚东××城××楼××单元××室房屋的执行。另查明，2016年6月6日，吴兴建、刘清娟与刘书杰、刘帅签订《房屋买卖合同》一份，合同约定刘帅、刘书杰自愿将新乡市××大道与××交叉口西北角尚东××城××楼××单元××室房屋出售给吴兴建、刘清娟，交易总价75万元。同日，刘帅、刘书杰向吴兴建出具75万元收款收条一份。再查明，2016年6月6日，吴兴建、刘清娟与刘书杰、刘帅签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋仍在中国建设银行股份有限公司新乡分行办有抵押登记，该房屋至今仍登记被告刘帅名下。原审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吴兴建、刘清娟应承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。本案案涉房产登记在刘帅名下，吴兴建、刘清娟虽然向原审法院提供了其与刘帅、刘书杰签订的《房屋买卖合同》及收到条，但其在法院查封该房产前未办理过户登记手续，现有证据不足以证明其已购得案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。吴兴建与刘清娟明知案涉房屋抵押在中国建设银行股份有限公司新乡分行却仍与刘帅、刘书杰签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》为无效合同，不能对抗抵押权人的抵押权；吴兴建向原审法院提交的物业费发票及电费、燃气费票据均显示户主为刘帅，故吴兴建提供的证据不能充分证明其在法院查封之前合法占有案涉房屋；吴兴建称其以75万元现金从刘帅、刘书杰处购得案涉房屋，但其未提供银行取款凭证等相关证据予以充分证实；吴兴建、刘清娟也未提供充分证据证明非因其自身原因未办理过户登记。综上，吴兴建、刘清娟向原审法院提交的证据不足以证明其已合法取得、占有新乡市××大道与××交叉口西北角尚东××城××楼××单元××室房屋，故李君怡的诉讼请求理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、撤销原审法院（2018）豫0711执异65号执行裁定书；二、准许执行新乡市××大道与××交叉口西北角尚东××城××楼××单元××室房屋。受理费10800元，由吴兴建、刘清娟、杨晓静、刘书杰、刘帅共同负担。本院二审审理过程中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。吴兴建、刘清娟申请证人郝某出庭作证，证明吴兴建与郝某系朋友关系，吴兴建借给郝某100万元，没有约定利息，有条。吴兴建后因买房从郝某处取走现金75万元，该款是郝某经营钱柜KTV的营业款。李君怡质证意见：该款为现金取款不符合钱柜KTV的实际营业情况，不能证明取款的真实性。本院对此认证意见为，郝某的证言虽与75万元结算单能够印证，但郝某的证言在没有其他证据进一步印证双方存在借款关系，在出借数额、出借时间、支付借款方式欠缺相应证据佐证时，双方存在利害关系情况下，取款75万元现金用于购房的事实，因证据未形成完整的证据链条，不能证实取款75万元现金的真实性，故对证人郝某的证言不予采信。吴兴建、刘清娟提交换钥匙证明单一份，证明2016年6月7日将更换案涉房屋钥匙占有房屋。李君怡质证意见为：该证明与案涉房屋无关，不能证明是对案涉房屋进行了更换钥匙。本院认证意见为，该证据上未显示房屋位置等基本信息，与案涉房屋缺乏关联性，不予采信。二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，关于上诉人吴兴建、刘清娟对案涉房屋排除执行是否有事实与法律依据的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴兴建、刘清娟向原审法院提交的物业费发票及电费、燃气费票据均显示户主为刘帅，在案涉房屋存在银行抵押无法办理变更登记的情况下，结合吴兴建、刘清娟提供热水器维修记录单可知，2017年8月1日刘清娟对案涉房屋的热水器进行修理，可以证据其在法院查封之前合法占有案涉房屋的事实。但吴兴建、刘清娟称其以75万元现金支付房款，因其未能提供充分证据证明75万元现金来源及支付的真实性，其应承担举证不能的不利后果。吴兴建、刘清娟在购买房屋时，明知案涉房屋存在银行抵押的情况仍全款支付房款，未及时办理房屋过户登记手续，其自身有一定的过错。综上，吴兴建、刘清娟不能排除执行。综上，上诉人吴兴建、刘清娟的上诉理由不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由吴兴建、刘清娟负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  周云贺审判员  付学堂二〇一八年十二月二十四日书记员  李好杰