福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初4643号 原告：马明亮，男，1986年7月3日出生，汉族，户籍地住址河南省新郑市，居住地住址福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：黄清枝，福建景行律师事务所执业律师。 被告：封春荣，男，1978年3月16日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：付丛，福建名仕律师事务所执业律师。 第三人：福建福家房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道江滨西大道东北侧海西金融大厦**05办公。 法定代表人：吴丰，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华群律师事务所执业律师。 原告马明亮与被告封春荣、第三人福建福家房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马明亮的委托诉讼代理人黄清枝、被告封春荣及其委托诉讼代理人付丛，第三人福建福家房产代理有限公司的委托诉讼代理人林儒瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马明亮向本院提出诉讼请求：1.判令封春荣偿还马明亮购房保证金本金50000元及利息（利息从2017年12月14日起以购房保证金本金50000元为计息基数，按照同期银行贷款利率的四倍标准支付至封春荣还清购房保证金之日止，暂计至起诉之日为10233.33元）；2.判令本案诉讼费用由封春荣承担。 事实与理由：2017年12月9日，马明亮与封春荣就买卖位于福建省闽侯县福州正荣财富中心10#楼1303单元房屋签订《居间服务合同》《房屋买卖合同》《交易服务合同》。2017年12月14日，马明亮将50000元购房保证金转账至封春荣的银行账户。后经马明亮、封春荣与福州念家房产经纪服务有限公司、福建福家房产代理有限公司四方协商一致，于2018年5月11日签订《具结书》，具结解除前述三项合同，四方之间的权利义务终止，互不承担责任。马明亮近期多次要求封春荣返还购房保证金50000元，但封春荣至今仍置之不理。 封春荣辩称，马明亮的诉讼请求没有事实和法律根据，请求法庭依法保护封春荣的合法权益，驳回马明亮的诉讼请求。 一、马明亮未及时备齐房屋首付款违约在先。马明亮与封春荣于2017年12月9日签订《房屋买卖合同》及补充协议，依据《房屋买卖合同》补充协议第4条及第7条约定：“甲方同意乙方于2018年3月31日前备齐购买该房屋的首付款”“甲方同意乙方自行选择评估公司对该房屋进行评估，乙方保证在2018年4月20日前取得申请按揭贷款所需的评估报告并提交给交易服务人，否则，视为乙方违约”。封春荣已经于2018年1月12日办妥并将封春荣名下的《不动产权证书》交由交易服务人。此后，交易服务人多次致电马明亮，提醒其备齐购房首付款及出具评估报告，但马明亮一直未明确答复。交易服务人于2018年4月9日向马明亮发送告知函，告知马明亮若2018年4月20日前未能将评估报告提交给交易服务人，则马明亮构成违约。2018年4月23日，交易服务人再次发告知函要求马明亮提交相关材料，若未立即提交则视为违约。封春荣也于2018年5月4日、9日分别向马明亮发送了履约通知函，通知马明亮按照合同约定备齐相关材料办理贷款手续，否则，封春荣依法追究马明亮的违约责任。 二、马明亮违约在先，封春荣有权没收其保证金。依据《房屋买卖合同》第十条履约保证之规定第二款、第三款，马明亮在合同签订当日缴纳50000元购房保证金，若有一方未按照约定履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。保证金的性质就是起到保证合同的正常履行，因马明亮原因导致合同无法履行，因此封春荣有权没收其保证金作为对自己的补偿。 三、三方签订的具结书是在没收保证金的基础上签订的。依据《房屋买卖合同》第十一条违约责任规定，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金150000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。依据合同条款，马明亮已明显违约且封春荣可以解除合同并向其追索150000元的违约金。后马明亮与封春荣在居间人福州念家房产经纪服务有限公司及交易服务人福建福家房产代理有限公司的协调下，同意与马明亮解除合同，不再另行追究马明亮的违约责任。但该具结书签署的前提是50000元保证金不予退还。因此，马明亮现主张返还50000元保证金于法无据。 福建福家房产代理有限公司述称，本案讼争合同于2017年12月9日签订后，封春荣于2017年12月13日前往人民银行查询了夫妻双方的征信情况，显示征信良好，同日查询了讼争房屋权属情况，显示不存在查封、冻结。马明亮于2017年12月14日将购房保证金50000元直接支付给封春荣。2018年1月11日，封春荣办理了讼争房屋的不动产权证。根据合同约定，马明亮应于2018年3月31日前备齐购买讼争房屋的首付款。合同还约定马明亮自行办理评估手续，并于2018年4月20日前将评估报告提交给交易服务方福建福家房产代理有限公司。在上述合同约定的时间内，马明亮并未备齐首付款。福建福家房产代理有限公司应封春荣要求于2018年4月9日向马明亮发出书面告知函，督促其备齐首付款并提交相关凭证，以及提示马明亮须按时提交评估报告。马明亮拒收该函件后，于2018年4月17日将评估报告提交给了福建福家房产代理有限公司，但未提交首付款的付款凭证。福建福家房产代理有限公司于2018年4月23日再次向马明亮发出书面告知，督促马明亮备齐首付款，并提交相关证明以办理按揭贷款手续，马明亮予以拒收，并未答复，至此本次交易受阻。事后，福建福家房产代理有限公司曾多次组织双方进行协商。2018年5月11日，马明亮与封春荣达成一致意见，马明亮同意将已支付给封春荣的购房保证金50000元直接作为违约金，不再另行支付，双方就此解除本次的房屋买卖合同关系。本案的事实系因马明亮的迟延履约行为致使合同无法继续履行，后经双方协商一致解除讼争合同。签订具结书时，马明亮与封春荣的真实意思表示系将马明亮已支付的购房保证金50000元当做违约金予以支付，从而解除讼争合同并签订具结书，马明亮与封春荣在当时对此并无任何异议。该事实系双方均无争议的事实，因此具结书中并未予以体现。并且，马明亮与封春荣明确约定在具结书签订后，各方的权利义务终止，互不承担责任，即明确了本案的买卖合同关系在具结书签订之后，所有权利义务已经终止，各方无权相互追究责任，马明亮也无权索要回该笔款项。据此，马明亮已支付的购房保证金50000元事实上已经作为违约金予以支付，从而解除讼争合同并签订具结书，这在当时是没有任何争议的。马明亮在长达半年之后才起诉，也不符合常理。因此，福建福家房产代理有限公司认为马明亮的诉请没有事实依据，恳请法庭查明本案事实并依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月9日，封春荣（甲方）与马明亮（乙方）经福州念家房产经纪服务有限公司提供居间服务，签订了《房屋买卖合同》，约定封春荣将其所有的位于福建省闽侯县福州正荣财富中心10#楼1303单元房屋出售给马明亮。同日，双方还与福建福家房产代理有限公司签订《交易服务合同》，约定由福建福家房产代理有限公司为双方的房屋交易提供交易服务。《房屋买卖合同》约定，甲方应在2018年3月31日前向抵押权人申请还款。甲乙双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，乙方应取得《闽侯县房屋登记信息查询结果证明》并将首付款转入该银行指定账户。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金150000元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同补充协议约定，甲方同意乙方于2018年3月31日前备齐购买该房屋的首付款。在签订本合同之日起3日内，甲乙双方共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）以及甲方夫妻的征信情况。经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的且甲方夫妻双方征信良好，乙方应在查询之日起7个工作日内向甲方交接本合同第十条第二款约定的购房保证金50000元整并将该款项汇入甲方指定账户，甲方应向乙方出具收款收据。甲方同意乙方自行选择评估公司对该房屋进行评估，乙方保证在2018年4月20日前取得申请按揭贷款所需的评估报告并提交给交易服务人，否则视为乙方违约。 合同签订后，封春荣及其配偶于2017年12月13日依约查询了房屋登记信息及其夫妻的征信情况。马明亮于2017年12月14日将购房保证金50000元直接支付给封春荣。2018年1月11日，封春荣办理了其夫妻名下的不动产权证书。2018年4月9日，福建福家房产代理有限公司向马明亮发出《告知函》，要求马明亮收到本函件后即行将首付款凭证及讼争房屋的评估报告原件提交给福建福家房产代理有限公司，若超过2018年4月20日前未能将评估报告提交给交易服务人，则属马明亮违约。2018年4月23日，福建福家房产代理有限公司再次发函要求马明亮备齐首付款并携带相关材料前往银行办理按揭贷款申请手续。封春荣分别于2018年5月4日、5月9日分别向马明亮发出《履约通知函》，要求马明亮备齐首付款办理按揭贷款申请手续。前述函件均按合同约定地址发出，但均被马明亮拒收。2018年5月11日，封春荣（甲方）、马明亮（乙方）、福州念家房产经纪服务有限公司（丙方）、福建福家房产代理有限公司（丁方）签订《具结书》，约定甲乙丙丁四方协商一致，具结解除前述《房屋买卖合同》及《交易服务合同》等，在本具结书签订后当日内，丁方退还甲方相关权属材料且收回相应收证收据；本具结书签订后，甲乙丙丁四方之间的权利义务终止，互不承担责任。 本院认为，马明亮与封春荣之间签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，马明亮未依约备齐首付款并办理按揭贷款的申请手续，已构成违约。封春荣、马明亮、福州念家房产经纪服务有限公司、福建福家房产代理有限公司就房屋买卖合同解除事宜自愿签订《具结书》，该《具结书》合法有效。根据《具结书》约定，讼争《房屋买卖合同》及《交易服务合同》等解除；本具结书签订后，各方之间的权利义务终止，互不承担责任。结合《房屋买卖合同》履行过程中马明亮的违约行为、合同中所约定的违约责任，以及交易服务人的陈述，本院认为《具结书》签订后，各方之间的权利义务终止，不能另行主张权利。马明亮在签订具结书后，另行主张封春荣返还购房保证金50000元并支付利息，违反双方合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回马明亮的诉讼请求。 案件受理费1306元，因适用简易程序审结，依法减半收取计653元，由马明亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 彬 二〇一八年十二月十三日 书记员 包晓丹 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。