福建省寿宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0924民初1300号 原告：寿宁县东区农贸市场，住所地寿宁县鳌阳镇**笔架山路**，统一社会信用代码91350924099257593B。 法定代表人：范世雄，职务：执行事务合伙人。 被告：梁荣龙，男，1978年6月18日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：袁方彪，男，1973年2月24日出生，汉族，住寿宁县。 被告：袁明福，男，1976年8月9日出生，汉族，住寿宁县。 原告寿宁县东区农贸市场（以下简称“农贸市场”）与被告梁荣龙、袁方彪、袁明福租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农贸市场法定代表人范世雄、被告袁明福到庭参加诉讼，被告梁荣龙、袁方彪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农贸市场向本院提出诉讼请求：1、判令解除农贸市场与梁荣龙、袁方彪、袁明福签订的《租赁合同书》，并要求梁荣龙、袁方彪、袁明福限期腾出租赁场所；2、判令梁荣龙、袁方彪、袁明福支付拖欠的租金（截至2018年10月2日租金为73380元，2018年10月3日起按合同约定12元/㎡计算至被告实际腾出租赁场所为止）。事实与理由：农贸市场系普通合伙股东的联建房，股东为有效管理合伙产权，成立了“寿宁县东贸联建房管理处”，后于2014年5月8日经工商登记为“寿宁县东区农贸市场”，系普通合伙企业。梁荣龙、袁方彪、袁明福为了经营农贸市场，向其租赁联建房第一层560平方米，双方于2014年3月3日签订了《租赁合同书》，合同约定：租赁期限为8年，即从2014年4月3日起至2022年4月2日止；其中2014年4月3日至2015年4月2日免租金，2015年4月3日至2016年4月2日的月租金6元/㎡计算；2016年4月3日至2017年4月2日期间的月租金8.4元/㎡计算。2017年4月3日至2022年4月2日期间的月租金，按年摊位费收入扣除双方确定的费用后的纯利润的75%缴纳；摊位费按月登记，乙方收取后及时缴到甲方的账户…，但保底月租金为12元/㎡。租金的缴纳方式为：每半年的租金一次性缴纳，并在每个半年开始前一次性缴纳；逾期缴纳租金，二个月内按月利息3%计算，超过二个月未交的，其有权无偿收回所出租的场所。梁荣龙、袁方彪、袁明福承租市场后，支付租金至2017年4月2日，此后经原告农贸市场多次催讨，梁荣龙、袁方彪、袁明福于2018年1月23日给付租金50000元，抵扣2017年4月3日至2017年10月2日期间的租金40320元、利息2420元后，仅剩7260元用于抵扣2017年10月3日之后的租金，截至2018年10月2日，梁荣龙、袁方彪、袁明福拖欠租金73380元。农贸市场多方催讨无果，诉至法院，依合同第四条约定，其有权单方解除合同，收回出租场所。 梁荣龙未作答辩。 袁方彪未作答辩。 袁明福答辩称：对原告农贸市场的陈述没有异议。解除合同需要三个合伙人商量，其没有办法一个人解除，其拖欠的租金会想办法支付。前期也是因市场经营不下去，才无力支付租金。 农贸市场围绕其诉讼请求依法提交了证据：1、农贸市场营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，梁荣龙、袁方彪、袁明福的身份证复印件，关于寿宁县东贸联建房管理处与寿宁县东区农贸市场是同一主体关系的情况说明，房屋所有权证（证号为“房权证寿证房字第××号”）各一份，证实原、被的基本身份情况及诉讼主体资格；2、租赁合同书一份，收款收据复印件三份、账户短信复印件一份，证实梁荣龙、袁方彪、袁明福向农贸市场租赁场所签订合同的具体约定及梁荣龙、袁方彪、袁明福支付租金的情况。 袁明福质证表示无异议。 本院组织当事人进行证据交换和质证。对农贸市场提供的第1组证据均为相关职能部门出具，第2组证据间能相互印证，形成证据链，且袁明福质证表示没有异议，梁荣龙、袁方彪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，对农贸市场提供的上述证据真实性、合法性及关联性，本院予以认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月3日，寿宁县东贸联建房管理处与梁荣龙、袁方彪、袁明福签订了《租赁合同书》，合同约定：一、租赁场所情况：甲方（寿宁县东贸联建房管理处）将坐落于寿宁县东区农贸市场联建房一层农贸市场部分，使用面积为560㎡承租给乙方（梁荣龙、袁方彪、袁明福）经营，乙方享有经营管理权。二、经营方式：乙方经营期间，应按农贸市场模式设计市场，不得改行，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。三、承租期限：承租期限8年，即2014年4月3日至2022年4月2日。四、租金及缴纳：租金实行半年支付制，先支付后使用，分别于每年4月3日和10月3日前交清，逾期2个月内按月息3%计算，逾期超过2个月的，甲方有权无偿收回出租场所，由此造成的损失，乙方自行承担。第一阶段：2014年4月3日至2017年4月2日，其中2014年4月3日至2015年4月2日免租金，2015年4月3日至2016年4月2日租金为6元/月/㎡（按现有租金12元/月/㎡，50%）,2016年4月3日至2017年4月2日租金为8.4元/月/㎡（按现有租金12元/月/㎡，70%）;第二阶段：2017年4月3日至2022年4月2日，租金按年度纯利润分成，甲方75%，乙方25%，市场分红不足12元/月/㎡的，租金应按现有12元/月/㎡计算，因乙方经营不善造成甲方分红达不到保底租金12元/月/㎡，双方均可提出协商解除合同。五、保证金：乙方于2014年3月3日向甲方缴纳保证金30000元，乙方违约的，无权主张保证金，保证金归甲方所有，乙方无违约的，甲方应在协议解除或终止后及时退还保证金。……八、违约责任，任何一方违约的，均应向守约方承担违约金30000元，违约金不足以弥补守约方损失的，还应当赔偿守约方的损失。九、……合同签订后，梁荣龙、袁方彪、袁明福向原告农贸市场缴纳保证金30000元，并按时支付租金至2017年4月2日，从2017年4月3日开始未按时支付租金，经原告农贸市场催收，于2018年1月23日支付租金50000元，截至2018年10月2日结欠租金70960元。租赁场所至今仍在梁荣龙、袁方彪、袁明福管理使用中。 另查明，寿宁县东贸联建房管理处因无法进行工商注册，于2014年5月8日更名为“寿宁县东区农贸市场”，并进行工商注册登记。 本院认为，合法有效的合同，应受法律保护。涉案《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定的情形，合同有效，当事人应当按照约定履行义务。合同签订后，农贸市场按约履行了将租赁物交由梁荣龙、袁方彪、袁明福使用的义务，梁荣龙、袁方彪、袁明福应当依约履行按时支付租金的义务，从2017年4月3日起，梁荣龙、袁方彪、袁明福未按时足额支付租金，已构成违约，至2018年1月28日支付部分租金，逾期支付租金超过两个月，按《租赁合同书》第四条约定，农贸市场有权无偿收回出租场所，对此，到庭被告袁明福表示无异议，被告梁荣龙、袁方彪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃其诉讼权利，对农贸市场主张解除合同并要求梁荣龙、袁方彪、袁明福腾出租赁场所及支付租金的诉讼请求，于法有据，亦符合合同约定，予以支持。庭审中，袁明福抗辩称农贸市场应退还签订《租赁合同书》时缴纳的保证金30000元，且合同中违约金约定过高；农贸市场提出因被告未按时支付租金构成违约，按合同约定保证金归原告所有，违约金是否过高，由法院裁判；本院认为，庭审中双方均陈述签订合同时，该保证金是被告依约承租市场的保证金，合同签订后，被告已依约承租租赁场所，合同解除时，原告应将该保证金退还被告；对被告提出合同约定违约金过高的问题，因农贸市场诉请中未主张违约金，故本案不作处理。截至2018年10月2日，梁荣龙、袁方彪、袁明福结欠农贸市场租金70960元，但应扣除签订合同时，梁荣龙、袁方彪、袁明福缴纳的承租保证金30000元，故梁荣龙、袁方彪、袁明福结欠租金为40960元；从2018年10月3日起的租金按12元/月/㎡计算至梁荣龙、袁方彪、袁明福实际腾出租赁场所之日止。 综上所述，梁荣龙、袁方彪、袁明福未按时支付租金构成违约，农贸市场主张解除合同并要求梁荣龙、袁方彪、袁明福限期腾出租赁场所的诉讼请求，于法有据，亦符合合同约定，本院予以支持;农贸市场主张梁荣龙、袁方彪、袁明福应支付拖欠租金,合理部分,予以支持,超出部分,不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告寿宁县东区农贸市场与被告梁荣龙、袁方彪、袁明福于2014年3月3日签订的《租赁合同书》在本判决生效之日起解除，被告梁荣龙、袁方彪、袁明福应于本判决生效之日起10内腾出租赁场所； 二、被告梁荣龙、袁方彪、袁明福应于本判决生效之日起10日内向原告寿宁县东区农贸市场支付拖欠的租金（截至2018年10月2日结欠租金40960元，从2018年10月3日起的租金按12元/月/㎡计算至实际腾出租赁场所之日止）； 三、驳回寿宁县东区农贸市场其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1634.50元，减半收取计817.25元，由原告寿宁县东区农贸市场负担334.12元，由被告梁荣龙、袁方彪、袁明福负担483.13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期届满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  吴美云 二〇一八年十二月十四日 书记员  姜张秀 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -6-