湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0325民初1604号原告：钟涛，男，生于1983年4月28日，汉族，住湖北省房县。被告：湖北江洪置业有限公司，住所地：房县城关镇房陵大道**。法定代表人：李德平，系该公司经理。委托诉讼代理人：舒成兵，男，生于1966年3月7日，汉族，住湖北省房县。代理权限：代为立案，代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，参与和解，代收法律文书，申请执行。被告：湖北房县农村商业银行股份有限公司，住，住所地：房县城关镇南大街**/div>法定代表人：黄太平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴敏，男，生于1967年9月24日，汉族，系湖北房县农村商业银行股份有限公司职工，住湖北省房县。代理权限：参与诉讼，参与调解，代收法律文书。原告钟涛与被告湖北江洪置业有限公司（以下简称江洪公司）、湖北房县农村商业银行股份有限公司（以下简称房县农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，于2018年11月2日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟涛、被告江洪公司的委托诉讼代理人舒成兵、被告房县农商行的委托诉讼代理人吴敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告江洪公司于2014年8月30日签订的编号为FX14001541的《商品房买卖合同》；2、判令被告江洪公司退还原告已经支付的购房款（其中购房首付款68000元，偿还银行的按揭贷款本息，该本息以房县农商行证明为准），并按原告累计已付款的1%赔偿损失；3、依法解除原告与被告房县农商行2014年9月20日签订的编号为房农商行********按揭ZT001号《住房按揭借款合同》，剩余没有偿还的贷款由被告江洪公司负责偿还；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年9月30日，原告与被告江洪公司签订《商品房买卖合同》，江洪公司将位于房县城关镇建设东路鸿江学府3号楼602室商品房一套出售给原告。《合同》约定，房屋总价款为21.8万元，首付款6.8万元，余款15万元原告在被告房县农商行按揭贷款。2014年9月20日，原告与房县农商行签订了《住房按揭贷款合同》，合同约定：原告向房县农商行按揭贷款15万元，期限10年，保证人为江洪公司。随后，原告按与上述二被告签订的合同的约定交付购房款，截止到2018年9月2日，原告除支付了6.8万元首付款外，另支付按揭贷款本息共计75694.25元。江洪公司和原告签定的合同第8条、第9条还约定：出卖人应在2015年12月31日前，取得商品房验收合格的有关文件资料，并交付买受人正常使用，逾期超过60天后，买受人有权解除合同。同时，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第15条规定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，为买受人办理房屋产权证，若不能按约定办理，买受人有权解除合同，并给买受人支付房屋总款1%的违约金。然而，时至今日，合同签订已达4年之久，江洪公司既没有给原告提供房屋交付验收合格证，也没有提供房屋产权证。不仅如此，原告购买的房屋还有质量问题，特别是房屋墙壁漏水严重，配电箱墙壁出现裂缝等。自2018年4月份以来，原告多次要求江洪公司解决产权证及漏水等问题，该公司竟然置之不理，不屑于顾。在此还要特向法院说明的是，2015年12月30日，江洪公司通知原告办理房屋交付手续，原告没有同意，理由是江洪公司未提供房屋验收合格手续，房屋质量问题也没有解决。综上，被告江洪公司的违约行为给原告造成了经济损失，为此具状起诉，请依法判决。被告江洪公司辩称：我公司与原告签订的《商品房预售合同》虽然约定了合同解除的条件，但我公司履行了相关合同义务，向主管部门申报了办证材料，原告的房屋产权证书之所以没有在约定期限内办完，是因为国家调整了办证的机关和相关政策变化造成的，应属不可抗力因素。我公司与原告签订合同时，国家规定商品房买卖需要办理房产证和土地证的办证机关分别是房县房产局和国土局。而合同生效后，国家出台新规定，“两证”取消，合并为不动产权属证，办证机关是房县不动产管理局，而不动产管理局是一个新设的机关，从成立到办证要经过一个较长时间的过程，因此，答辩人不可能在约定的时间内办理完原告的不动产权证。上述事实只要走访办证机关就能得到证实。我们认为原告解除合同的条件因受国家政策变化这一不可抗力因素的影响是成立的。目前，我公司正在积极与房县人民政府和相关主管机关协调办理房县鸿江学府的办证工作，相信近期办证工作能如期开展，请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告房县农商行辩称：原告与我们签订的按揭合同等资金到位了才能解除，贷款责任要有人承担偿还责任。本院经审理认定事实如下：被告江洪公司系房县城关镇东关社区建设东路鸿江学府小区的房地产开发企业。2014年取得该项目的商品房预售许可证。2014年8月30日，原告钟涛（买受人）与被告江洪公司（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》（合同编号FX14001541），约定：买受人向出卖人购买鸿江学府3#楼602商品房1套，建筑面积81.12平方米，其中套内建筑面积63.80平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积17.32平方米；每平方米建筑面积单价2687.38元，该商品房价款总金额218000元；买受人于2014年8月30日付清首付款68000元整，余款150000元整，办理银行按揭；买受人未能在合同签订之日起10日内办理完相关贷款手续及其他个人原因导致银行不同意按揭或者公积金管理部门不同意贷款的，则买受人必须在出卖人书面通知之日起10天内一次性付清余款，否则，视为买受人逾期付款，逾期则按合同第七条规定承担工程逾期付款违约金或解除合同；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金（《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定）。合同签订后，原告钟涛于2014年8月30日向被告江洪公司支付首期购房款68000元。2014年9月20日，原告钟涛作为借款人、抵押人被告江洪公司作为担保人与房县农商行（贷款人）签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：借款人因购买住房（商业用房）向贷款人申请借款，贷款人同意向借款人放款，保证人、抵押人同意为借款提供保证担保、抵押担保；借款人借款金额为人民币15万元，借款期限为120个月，自实际放款日起算，实际放款日以借据（指借款凭证）记载为准。贷款年利率为7.205%；借款人将借款用于购买位于房县城关镇东关社区建设东路购房合同编号为FX14001541的商品房。贷款人将借款资金划入借款人结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人的账户，以支付借款人在购房合同项下的放款；贷款以等额本息还款方式偿还，借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，江洪公司为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，房县农商行按约发放贷款15万元。原告钟涛自2014年10月起逐月向房县农商行归还贷款本息至今。2015年12月30日，江洪公司向钟涛交付其所购房屋，钟涛因江洪公司没有提供房屋验收合格手续及房屋质量问题没有解决而拒绝接收房屋。该房屋还没有经过验收，江洪公司仅将验收材料报送给了相关部门，产权登记的材料至今没有报送。原告钟涛没有取得所购商品房的房地产权属证书，抵押登记也没有办理。因江洪公司违反双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定等，钟涛于2018年8月30日向江洪公司提出退房。2018年10月9日，原告钟涛向本院提起诉讼。本院认为，原告钟涛与被告江洪公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方均应按约履行各自义务。按照合同约定，江洪公司应当在2015年12月31日前将经验收合格的房屋交付给钟涛使用。江洪公司应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；因江洪公司的责任，钟涛不能在规定期限内取得房地产权属证书，钟涛有权单方解除本合同。现江洪公司于2015年12月31日交付给钟涛的商品房没有经过合格验收，交房后已超过360日，至今没有将办理权属需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致钟涛不能在规定期限内取得房地产权属证书，江洪公司的行为已构成违约，钟涛据此行使合同解除权，符合双方合同约定，本院予以支持。被告江洪公司辩称自己没有违约，与事实不符。其不同意解除合同的意见，本院不予采纳。因商品房买卖合同的解除，致使原告个人抵押借款合同的目的无法实现，故钟涛要求解除其与房县农商行、江洪公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》的诉讼请求，本院亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，江洪公司应按约将钟涛支付的房款返还给钟涛，并按已付房价款的1%赔偿钟涛损失。钟涛要求江洪公司返还已付购房首付款及已向房县农商行所还贷款本息，并按上述款项总额的1%赔偿损失的诉讼请求，既有合同依据，也有法律依据，本院予以支持。因借款合同同时也依法予以解除，江洪公司应当依法将收受的购房贷款本金及利息返还给房县农商行。钟涛要求江洪公司向房县农行返还剩余贷款的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五第二款条之规定，判决如下：一、解除原告钟涛与被告湖北江洪置业有限公司于2014年8月30日签订的编号为FX14001541的《商品房买卖合同》。二、解除原告钟涛与被告湖北房县农村商业银行股份有限公司、湖北江洪置业有限公司于2014年9月20日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》。三、被告湖北江洪置业有限公司于本判决生效后三日内向原告钟涛返还房款68000元及自2014年9月29日起至判决生效之日止原告钟涛已向湖北房县农村商业银行股份有限公司归还的贷款本息（以湖北房县农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、被告湖北江洪置业有限公司于本判决生效之日起三日内按本判决第三项返还款总额的1%向原告钟涛赔偿损失。五、被告湖北江洪置业有限公司于本判决生效后七日内向湖北房县农村商业银行股份有限公司偿还原告钟涛自判决生效之日起就《住房（商业用房）按揭借款合同》剩余的贷款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，减半收取2285元，由被告湖北江洪置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员  周兆林二〇一八年十二月六日书记员  孟奕悦附录：本判决所适用的相关法条1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零二条委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。