上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初6879号原告：陈婉婉，女，1981年1月2日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：赵青，上海诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧超，上海诤正律师事务所实习律师。被告：张永刚，男，1961年4月25日生，汉族，住内蒙古包头市。原告陈婉婉与被告张永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，先适用简易程序，后因张永刚下落不明，本案依法转为普通程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告陈婉婉得委托诉讼代理人赵青到庭参加诉讼。被告张永刚经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈婉婉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年11月23日就上海市嘉定区启悦路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同解除；2、判令被告携其财产搬离系争房屋；3、判令被告支付自2018年1月1日至实际搬离之日止的房屋占用使用费，暂算至2018年3月31日为12,000元，自2018年4月1日之后按每月4,200元计算；4、判令被告支付拖欠的2017年10月至2018年3月的电费677.06元及2017年10月至12月的水费431.99元；5、判令被告支付违约金4,000元。事实与理由：2017年3月3日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2017年4月1日至2023年3月31日止。合同签订后，原告交付了系争房屋，被告在系争房屋内集中饲养大量流浪猫，导致被邻居多次投诉及报警，原告于2017年11月23日在系争房屋处张贴了解除合同申明，但被告不予理睬，且仅将房租支付至2017年12月31日，后再未支付。原告为避免损失进一步扩大，于2018年3月底更换了门锁，将系争房屋收回。合同签订时，被告承诺承租系争房屋仅作为居住及办公之用，现被告改变房屋使用性质并从事非法活动，显属违约，应承担相应的违约责任，为维护原告利益，原告诉至本院。原告为证明其主张提交以下证据材料：1、房屋产权证，证明原告是系争房屋的产权人。2、租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁合同对违约责任作了约定。3、解除合同通知，证明原告于2017年11月23日在系争房屋大门上张贴解除合同通知，租赁合同已于当日解除。4、照片，证明被告在系争房屋内饲养了大量流浪猫。5、2017年11月至2018年4月的电费单据、2017年10月及12月水费单据，证明原告代付了被告拖欠的水、电费。6、居委会于2018年11月9日出具的情况说明，证明原告于2018年3月30日更换了系争房屋的门锁。7、居委会于2018年12月6日出具的情况说明，证明被告饲养大量流浪猫已影响到小区居民生活。被告张永刚未作答辩。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提供的证据进行核对。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的权利人。2017年3月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租期为陆年，自2017年4月1日起至2023年3月31日。房屋钥匙(除南花园大门钥匙外)已在2017年2月21日交由乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为家庭居住、商业办公及经营使用。租金第一年4,000元/月。租金按季度结算，每三个月支付一次，在季度结算前一个月的1号-10号之间支付，如在规定时间内未付款，按0.05%/天收取滞纳金。押金4,000元，在第一次支付房租时一起支付，该押金用于保障房屋完好及水电煤等欠款，如出现房屋或设备损坏的现象，甲方有限(权)按照市场价格扣除相应的赔偿款，如出现拖欠水电煤等情况，甲方有权按照账单金额扣除欠款及滞纳金。如合同期满，乙方没有损坏房屋或设施及已交清欠费，则甲方应该在合同期满日如数退还押金。在房屋租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、上网费、有限电视费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。乙方出门遛狗时，为其带上出门绳索，做好安全设施，不离开主人的视线范围内，及时清理宠物留下的排泄物，如遇宠物纠纷，由乙方全权承担责任。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付一个月的房租作为违约金：1、在租赁期内遇乙方欠交租金15天，甲方应向乙方提出书面催交租金函。如乙方在收到该催交租金函后5天内，未能补交齐房租时，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面形式通知乙方之日起，本合同自动终止。同时甲方可以停用房屋内的有关设施(包括水，电，煤气)，留置房屋内的财产甲方有权处置用以清偿租金、物业管理费及相关费用；2、乙方提前终止合同，前提是乙方必须提前6个月书面向甲方提出申请；3、擅自将房屋转租、转让、转借的；4、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；5、乙方将房屋用作存放易燃易爆等危险品而未经甲方同意的；6、甲方不得以任何形式、理由提前终止合同，如提前终止合同，将赔偿乙方的一切损失，包括装修费100,000元。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告支付了押金4,000元，并将租金支付至2017年12月31日。后原告得知被告在系争房屋内饲养大量猫，原告多次劝阻未果。系争房屋周围居民亦向社区居民委员会及市民热线多次投诉，反映被告饲养的猫导致小区环境、卫生状况堪忧，影响居民生活，要求予以处理。原告遂于2017年11月23日在系争房屋大门处张贴解除房屋租赁合同申明，以被告擅自改变房屋租赁性质为由要求解除双方的房屋租赁关系。被告于同年12月将系争房屋内饲养的猫搬离，但尚有物品遗留在系争房屋内，且未将钥匙交还原告。审理中，原告陈述被告对系争房屋未进行过装修。原告自认于2018年3月30日自行更换了门锁收回了房屋，故仅将房屋使用费主张至2018年3月30日，对于被告尚遗留在系争房屋内的物品，原告将自行处置，用于抵扣被告拖欠的水电费，故在本案中不再主张被告携其财产搬离系争房屋及支付水电费，同意将被告支付的押金4,000元用于抵扣相应费用。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。本案系争房屋的性质为住宅，然被告在房屋内饲养大量猫，该行为并非一般的宠物饲养，其行为已改变了租赁物的用途，使租赁房屋处于不合理的使用状态，引起周围居民的不满，有悖公序良俗，原告在无法劝阻被告对上述行为予以改正的情况下，行使合同解除权，合法有据，本院予以支持。现原告于2017年11月23日在系争房屋大门处张贴合同解除通知，故本院确认房屋租赁合同自2017年11月23日起解除。因被告原因致使合同解除，被告理应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付违约金4,000元的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告未将房屋钥匙返还原告，原告为防止损失扩大，于2018年3月30日自行更换门锁收回房屋，故本案不涉及房屋返还事项。原告提出对于被告尚遗留在系争房屋内的物品由其自行处置，用于抵扣被告拖欠的水电费，并无不当，本院予以准许。被告应支付自2018年1月1日至2018年3月30日的房屋使用费，房屋使用费参照租赁合同约定的金额即每月4,000元计算，被告已支付的押金4,000元应在使用费中予以扣除。被告经本院合法传唤，未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈婉婉与被告张永刚于2017年3月3日签订的房屋租赁合同于2017年11月23日解除；二、被告张永刚应于本判决生效之日起十日内支付原告陈婉婉自2018年1月1日至2018年3月30日期间的房屋使用费12,000元，扣除被告张永刚已支付原告陈婉婉的押金4,000元，被告张永刚应支付原告陈婉婉房屋使用费8,000元；三、被告张永刚应于本判决生效之日起十日内支付原告陈婉婉违约金4,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，财产保全费180元，合计诉讼费380元，由被告张永刚负担。被告张永刚负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  滕继红审 判 员  黄 燕人民陪审员  陆德良二〇一八年十二月二十一日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。