北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初92906号原告：何新田，男，1977年7月25日出生，汉族，北京人民在线网络有限公司职员，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：秦亮平，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告：刘荣，女，1964年6月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘柯，山东环周律师事务所北京分所律师。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员，住北京市大兴区。原告何新田（以下简称原告）与被告刘荣（以下简称姓名，一并提起时称二被告）、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司，一并提起时称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李永军，刘荣的委托诉讼代理人刘柯，我爱我家公司的委托诉讼代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令刘荣支付原告违约损失72万元；2、判令刘荣赔偿原告借款利息和服务费损失15万元；3、判令刘荣退还原告定金5万元；4、判令我爱我家公司对上述请求承担连带赔偿责任；5、判令我爱我家公司退还居间服务费和履约保证金82620元；6、判令撤销双方于2017年12月7日签署的C1570733号网签合同。事实和理由：2017年11月17日，原告通过我爱我家公司居间服务，了解到王xx位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）的相关信息。双方见面洽谈时，刘荣与一位男士一起过来，并向原告介绍该男士为王xx，双方系夫妻关系，并向原告出示刘荣本人及王xx的身份证原件、房屋所有权证原件、结婚证原件。双方就房屋价款、支付方式等合同条款进行了详细沟通，最终达成一致意见。签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）时，与刘荣一同前来的男士表示卖房事宜全部授权给刘荣，所以所有文件均由刘荣代为签署。双方约定房屋总价款360万元，拟公积金贷款120万元，定金5万元，剩余首付款分两次支付，过户前1日支付230万元，剩余5万元于户口迁出物业结清当日支付。协议签订后，原告向刘荣支付定金5万元，履行了自己的付款义务。之后双方分别办理了购房资格审查和房屋核验，并于2017年12月7日办理了网签手续。原告按照居间方的指导，打印银行交易明细，为办理公积金贷款做积极的准备。但刘荣多次拖延，迟迟不配合协助办理贷款事宜。直到2018年1月底，原告从八里庄派出所得知，王xx本人早已去世，签约当日出现的男士并非王xx本人。刘荣故意隐瞒该重大事项，存在欺诈的故意。我爱我家公司作为专业的房地产经纪公司未尽到谨慎勤勉义务，存在一定过错。三方就此问题多次进行沟通，但均无法达成一致意见，故诉至法院。刘荣辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，我与我爱我家公司联系原告对房屋进行过户时，原告总是以拿不出房款230万元为由一直拖延时间，甚至提出其向民间小额贷款公司进行贷款，让我担任其担保人。原告迟迟拿不出房款导致房屋不能正常过户，合同不能正常履行。签约当日我携带户口本去签署买卖合同，户口本显示王xx已去世，我已经将该情况告知了我爱我家公司的经理晋xx，原告于合同签订时已经知晓该情况。签约当日我与一个哥哥一起过去的，我没有谎称该男士是王xx，不存在欺诈情形。根据双方签订的合同，定金应当是不予退还的，考虑到我爱我家公司存在缔约过失责任，我同意退还原告定金，同意解除网签合同。我不存在违约情形，更不存在欺诈故意，故不同意支付违约金，且我认为原告主张的违约金标准过高。原告主张的借款我没有收到过，借款用途我也不清楚，该借款与我无关，不同意赔偿。我爱我家公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我公司与原告是居间服务合同关系，与本案并非同一法律关系，不应当在同一案件中审理。我方已经向原告提供了订立房屋买卖合同的机会，并促成房屋买卖合同的签署，完成了居间服务，不存在隐瞒与订立合同有关事实或提供虚假信息的情形。刘荣隐瞒订立合同的重要事实，提供的户口本中没有显示王xx已经去世的信息，我公司无法核实王xx的去世情况，我公司已经尽到了基本的审查义务，不存在过错，故不同意退还居间服务费。履约保证金并非我公司收取，故不同意退还。我公司并非合同的违约方，不同意承担违约金，且原告主张的违约金过高。原告作为买方应当具备合同履行能力，原告主张的借款利息损失不是本案的必然损失，即使合同履行也会产生该部分费用，故不同意赔偿。定金应当由收取方退还，我公司不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋登记在王xx名下。王xx与刘荣系夫妻关系，王xx于2016年3月24日去世，于2017年11月16日因死亡注销户口。2017年11月17日，经我爱我家公司居间介绍，刘荣以王xx的名义（出售方、甲方）与原告（买受方、乙方）签订房屋买卖合同，约定乙方从甲方处购买涉案房屋，建筑面积65．95平方米，成交总价为360万元，其中房屋主体价格为350万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为10万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元，乙方选择公积金申办贷款，拟贷款金额为120万元，双方同意乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于过户前一个工作日，乙方向甲方支付230万元；第二次，于户口迁出物业结清当日，乙方向甲方支付5万元。该房屋买卖交易的承诺：甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。同日，原告向刘荣交纳定金5万元。同日，刘荣以王xx的名义（出售方、甲方）与原告（买受方、乙方）以及我爱我家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方已对甲方提供的房屋产权证明、产权人身份信息进行了审核，乙方向丙方支付居间服务费79200元。同日，刘荣以王xx的名义（出售方、甲方）与原告（买受方、乙方）及北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方、服务方，以下简称伟嘉安捷公司）签订《履约服务合同》，约定乙方明确采取公积金贷款方式购买交易房屋，乙方支付履约服务费3420元。后原告支付居间服务费79200元，支付履约保证金3420元。2017年12月7日，双方办理网签备案手续，网签合同编号：C1570733。现原告要求二被告赔偿其信赖利益损失，包括房屋价格上涨以及原告为履行房屋买卖合同向多家贷款公司借款的利息及服务费损失，原告主张涉案房屋价值为450万元，二被告则表示涉案房屋价格并未上涨，现值339．6万元。经询，双方均不申请对涉案房屋价值进行评估。庭审中，刘荣提交的户口本显示王xx已死亡，户主由王xx变更为刘荣，刘荣的婚姻状况由“有配偶”变更为“丧偶”，变更时间为2018年3月29日。原告对此表示签订合同后，刘荣向我爱我家公司出具的户口本未显示王xx已去世，我爱我家公司称与签约时刘荣出示的户口本不一致，并提交由刘荣提供的户口本和委托书复印件，该户口本中并未记载王xx已死亡，委托书内容为：“委托人王xx和刘荣系夫妻关系，王xx名下有涉案房屋，因委托人事务繁忙，特委托上述委托人代办房屋买卖合同签署事宜及代收定金事宜。”经询，原告对此表示认可，刘荣称对户口本不认可，委托书的模板由我爱我家公司经理晋xx提供，由其按照模板书写。我爱我家公司申请证人任某出庭作证，任某到庭陈述：“合同签订时，我公司和原告不知道王xx去世的情况，签订合同时，刘荣提交了王xx的身份证和房产证原件，没有交户口本原件。合同签订后，查档的时候，刘荣提交了户口本原件。2018年1月份，我查看户口本时，没有显示王xx已去世。当时跟刘荣一起来的还有一名男子，那名男子管刘荣叫媳妇，委托书是该名男子书写的。正常情况下，房屋买卖合同应当由业主本人签字，因为刘荣是王xx的爱人，提交了委托手续，业主也在场，所以就由刘荣代为签字。涉案房屋朝向一般，性价比不高，现在出售的话大约340万元左右。中介服务费和履约保证金都打给我公司了，不清楚是否打给伟嘉安捷公司。如果合同继续履行，需要王xx的继承人进行继承公证，还需要撤之前的网签。买家当时借钱支付购房款，但具体是否筹到钱我们不清楚。在得知王xx去世后，双方曾经协商过，刘荣说可以继续履行，但是需要全款付款，不然的话就不卖了，买家说钱不够支付全款，所以不想继续履行。”原告不认可证人所述的关于房屋价值和没有履行能力的陈述，其余证言均认可。刘荣对此表示该男子名为王xx，没有冒充王xx，委托书不是王xx所写，不认可证人证言。诉讼中，原告称王xx因出国事宜无法按时出庭作证，提交王xx出具的证人证言一份。王xx于2018年8月14日到庭谈话称：“我和刘荣是朋友，2017年11月17日晚上9点多，刘荣给我打电话说在石景山的我爱我家公司签订房屋买卖合同，让我对价格和付款方式把把关。我去了以后当着我爱我家公司经理晋xx、业务员任某、买家原告的面说我是刘荣的哥哥，是刘荣的朋友。原告问我和刘荣是不是两口子，我说不是，我叫王xx，还把身份证给原告看了，不存在刘荣介绍我是王xx的情况，我也没有冒名说自己是王xx，否则房屋买卖合同应该是我来签字，不应该由刘荣签字。原告说他是人民日报社的，我说我和人民日报社的领导江x是同学，他还问我是做什么的，我说做高考培训的，原告有两个女儿，双方就孩子的高考报考问题聊了很多。刘荣把王xx去世的情况和晋xx说了，他说向公司领导请示一下，之后晋xx写了一个委托协议，让刘荣抄写一遍，具体内容不清楚。”原告对此表示王xx未按时出庭作证，其证言不符合证据形式，签约时王xx是以王xx名义出现的，刘荣、王xx及我爱我家公司均未告知王xx去世的情况。我爱我家公司对此称刘荣和王xx未告知该公司王xx去世的情况，故不认可证人证言。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。公民的民事权利能力和民事行为能力从出生时起到死亡时止，公民死亡后不再具有民事权利能力，也不具有民事权利及承担民事义务。本案中，王xx已于订立房屋买卖合同前去世，其死亡后依法不具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，不能成为合同主体，无法与原告确立房屋买卖合同关系，故刘荣以王xx的名义与原告签订的房屋买卖合同不符合法律规定的合同成立条件，该合同自始不发生法律效力。合同不成立的，因该合同取得的财产应当返还，故原告要求刘荣返还定金及协助办理撤销涉案房屋网签备案手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。房屋买卖合同不成立，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。本案中，据庭审查明的事实及现有证据可以认定，刘荣知悉涉案房屋的产权人王xx已经去世，但仍用王xx的名义与原告签订房屋买卖合同，明显具有过错，应当赔偿原告信赖利益的损失。原告主张的损失过高，且其未就主张的损失标准提供充分的证据予以证明，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等多项因素酌情予以确定。关于原告要求我爱我家公司退还居间服务费、履约保证金，并承担连带赔偿责任的诉讼请求，因居间服务合同与本案所涉及的房屋买卖合同并非同一法律关系，本院对此不予处理，原告可另行主张权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十二条、第四十四条之规定，判决如下：一、被告刘荣以王xx名义与原告何新田于二〇一七年十一月十七日就北京市朝阳区xx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》不成立；二、被告刘荣于本判决生效后七日内返还原告何新田定金五万元；三、被告刘荣于本判决生效后七日内赔偿原告何新田信赖利益损失十万元；四、被告刘荣于本判决生效后七日内协助原告何新田办理位于北京市朝阳区xx号房屋的撤销网签备案手续（网签合同编号：C1570733）；五、驳回原告何新田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13326元，由原告何新田负担11227元（已交纳6663元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告刘荣负担2099元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖华林审判员  周 墨审判员  黄雪芹二〇一八年十二月二十七日法官助理梁远书记员辛丽颖