江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0322民初4203号原告：徐州风光物业服务有限公司。住所地：沛县风光地带物业办公室。法定代表人：刘培信，该公司经理。被告：韩方龙，男，1988年12月27日出生，汉族，住沛县。原告徐州风光物业服务有限公司诉被告韩方龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信、被告韩方龙到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2018年11月15日、2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信、被告韩方龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告应缴纳物业服务费2290元，公共水、电、垃圾、电梯费975元及违约金1938元，合计5203元；还应承担案件受理费，应依法判决。事实与理由：被告韩方龙自2014年7月14日至2017年8月29日计37.5个月，按购房面积107.48平方米，每平方米每月缴费0.55元，计2217元；储藏室5.55平方米，每平方米月缴费0.35元，计73元。公共水、电、垃圾、电梯费每户月交费26元，计975元；还应按《汇景国际小区前期物业管理服务协议》第十一条三项，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金计1938元，累计5203元。虽经多次书面催交、上门催要、公示与曝光至今仍不交费，今特诉至沛县人民法院，请求依法判令被告应缴纳物业费和公共水、电、垃圾、电梯费及违约金合计5203元，还应承担案件受理费，应依法判决。被告韩方龙辩称，2013年7月份我上房，上房之后我先交物业费，原告后给我服务。2013年我反映问题，原告没给我解决，2014年的物业费我又交上了。交物业费，电梯没有年检，我母亲困在电梯里一次。我找物业要年检报告，物业始终没给我们出具2013、2014年的年检报告。2014年以后我不交物业费，有以下原因：第一是电梯。电梯经常困人，我们给物业多次反映要年检报告，从2013年年初我们就要，包括2014年、2015年我们一直在要，始终没给我们出示；第二是消防栓。我记的没错的话，我们二单元的消防栓是在2015年就坏了；第三是从我个人情况反映这块。家里窗扇小，给物业多次反映这个情况，就中间来换了一次密封条。然后再找物业，物业就推是开发商的责任，我就去找开发商，开发商说全权委托给物业公司了。现在他们两家之间始终在推托这个责任，造成我的窗户过了可以更换的期间了；第四是前面的39号楼做阳光房。给物业多次反映，物业也不管不问，最起码物业有权利去阻止，如果阻止不了的话可以协同城管来一块阻止；第五是车辆。我的车被划了，找物业调监控，监控全部都是坏的。最后造成我们小区业主财产全安有很大影响。如果物业把我要的东西出具出来，我一分不少缴纳物业费。经审理，本院认定事实如下：被告韩方龙系沛县汇景国际小区40号楼2单元202室的业主，其所有的以上房屋建筑面积为107.48平方米，房屋为小高层；另购得储藏室5.55平方米。被告韩方龙上房时与原告徐州风光物业服务有限公司签订《汇景国际小区前期物业管理服务协议》。协议约定由原告徐州风光物业服务有限公司为被告韩方龙提供物业服务。其中协议第四条第一项规定：乙方按上房通知之日起预缴12个月的物业管理费用，并于每年物业服务费到期前1个月10日前，缴纳当期物业服务费；第四条第二项规定，住宅、车库、储藏室及阁楼物业服务费每月每平方米0.35元；该协议第四条第四项规定：小高层物业服务费每月每平方米0.55元；该协议第五条、第六条还对代收垃圾处理费、公共水电、电梯运行费等作了约定。该协议第十一条第三项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。另查明，原告徐州风光物业服务有限公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。徐州市住房保障与房产管理局准予其从事物业管理活动时间为2010年3月23日，原告徐州风光物业服务有限公司系具有资质的物业服务企业。2015年11月27日徐州市住房保障与房产管理局向原告徐州风光物业服务有限公司颁发了苏物业徐字第3168号叁级资质证书，有效期至2017年11月27日。沛县物价局核准原告徐州风光物业服务有限公司在沛县汇景国际小区物业服务费的收费标准为小高层住宅0.55元/㎡、储藏室0.35元/㎡。原告徐州风光物业管理有限公司对沛县汇景国际小区的物业服务至2017年8月。本院认为，被告韩方龙与原告徐州风光物业服务有限公司自愿签订的《汇景国际小区前期物业管理服务协议》，系真实有效物业服务合同，对原被告均有约束力。合同签订后，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。综上，根据原告徐州风光物业服务有限公司庭审中提供的证据，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告韩方龙辩称因原告徐州风光物业服务有限公司没有向其提供电梯、消防栓的年检报告及自己窗户小、39号楼上有违建影响其采光、车辆被划等辩解意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。庭审中，被告韩方龙对其辩解意见虽然有证人孟某的证言及录像光盘，但其自认该光盘的原始载体已不存在且拍摄于2018年8月份系原告徐州风光物业服务有限公司起诉以后，同时庭审中被告韩方龙亦认可应当先缴纳物业费，且其辩解中违建、采光等均不属于物业管理服务的范围，更不是拒交物业服务费的理由。业主缴纳物业服务费以后，作为物业服务的原告徐州风光物业服务有限公司在管理与服务过程中，有部分服务项目没有服务到位可及时向其提出亦可向其管理单位反映，有管理物业服务企业的主管部门限期其整改。被告韩方龙的上述抗辩意见不能作为其不缴纳物业服务费的理由。综上，如果原告徐州风光物业服务有限公司在服务过程中违规或者侵犯了自己的合法权益，可向有关部门反映或者另行起诉，不属于本案审理的范围。故，被告韩方龙的辩解意见均不能成立，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，被告韩方龙对原告徐州风光物业服务有限公司收取物业服务费等费用的标准、入住后缴纳至2014年度物业服务费等费用及至原告徐州风光物业服务有限公司撤出沛县汇景国际小区期间没有缴纳物业服务费等费用的事实不持异议。本案中，原告徐州风光物业服务有限公司依约对汇景国际小区履行了物业服务义务，被告韩方龙作为业主实际享受了原告对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定缴纳服务期间产生的物业服务费用。原告徐州风光物业服务有限公司主张的2014年7月14日至2017年8月20日期间物业费等，服务期间为37个月，原告徐州风光物业服务有限公司要求被告韩方龙支付服务期间的费用应得到支持。被告韩方龙住房面积107.48平方米、储藏室5.55平方米。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告韩方龙按照住房面积及储藏室的面积交纳物业服务费，未超出双方的约定。经计算被告韩方龙应当交纳的物业服务费为2259元，公共水电、垃圾费、电梯费每月26元，计962元，以上合计3221元，原告徐州风光物业服务有限公司计算超出的部分，本院不予支持；根据原被告双方之间协议的约定，被告韩方龙应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告韩方龙支付违约金至2018年8月14日属于计算有误，根据相关法律规定只能计算至起诉之日，被告韩方龙应支付的违约金经计算为1880元，原告徐州风光物业管理有限公司计算超出的部分，本院不予支持。综上，被告韩方龙应向原告徐州风光物业服务有限公司交纳的2014年7月至2017年8月期间的物业管理费、公用水电费及垃圾费，逾期付款滞纳金合计5101元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下：一、被告韩方龙于本判决生效后十日内支付原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电、垃圾费、电梯费3221元，逾期付款违约金1880元，合计5101元；二、驳回原告徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告韩方龙负担（原告已预付，被告与物业费一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张 斌人民陪审员 罗 慧人民陪审员 黄清兰二〇一八年十二月五日书 记 员 张盛楠本案援引法律条款一、《中华人民共和国合同法》：1、第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院》：第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院》：第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。