山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9657号 原告：田鸿业，男，1989年3月11日出生，汉族，恒大地产山东分公司职工，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：房爱静，山东德康律师事务所律师，特别授权代理。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事。 委托诉讼代理人：董豹，男，1990年9月8日出生，汉族，该公司法务，住公司宿舍，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师，特别授权代理。 原告田鸿业与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称：东城帝华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田鸿业的委托诉讼代理人房爱静，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人王琰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田鸿业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告交付合同约定的房屋、地下室；2.判令被告支付原告逾期交房违约金32043.57元（自2017年8月1日至2017年10月31日以38000元为基数，日万分之一计算；自2017年11月1日至2018年9月30日以634590元为基数，日万分之一点五计算）及自2018年10月1日起以634590元为基数按日万分之一点五计算至交房之日止的违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月1日签订《济南市商品房买卖合同》购买了帝华鸿府（西区）X号楼X号房屋一处，2016年3月1日签订《济南市商品房买卖合同》购买了帝华鸿府（西区）4号楼XXXX号地下室一处，商品房预售许可证为济建预许2015xxx号。合同第八条约定：出卖人应当在2017年7月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。后被告逾期交房，经原告多次找被告协商，双方在2017年8月6日签订了《补充协议书》一份，约定自2017年11月1日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日，甲方以乙方实际付款额的日万分之一点五向乙方支付违约金。乙方剩余借款按期还款成功后，甲方以还款到帐人民币38000元为基数自2017年8月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一向乙方支付违约金；自2017年11月1日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日，甲方以乙方实际付款额的日万分之一点五向乙方支付违约金。但因被告原因一直至今未交付合同约定的房屋及地下室，被告行为明显违约。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 东城帝华公司辩称，1.原告起诉的违约金所依据的补充协议书明显存在显失公平和胁迫的情形，根据合同法的相关规定不能作为本案定案的依据，协议签订的时间是在2016年10月、11月期间，业主围赌围攻售楼处，严重影响被告销售经营，在被告多次报警未果的情况下无奈才签订的，且违约金标准明显高于双方之前签订的网迁备案合同的约定；2.原告的诉求无合同及事实依据，根据补充协议书第二条的约定，双方的违约金为分段计算，2017年11月1日至12月31日按日万分之一点五支付，2018年1月1日之后双方未就违约金的比例做出明确约定。根据合同法的规定，补充协议书未作修改或变更的，仍适用原商品房买卖合同中的约定，退一步讲，对2017年11月、12月两个月的违约金标准日万分之一点五也明确过高，根据合同法第114条及合同法解释2的第29条约定，被告申请以原告的实际损失即不能按合同约定的时间使用所购房屋带来的房租损失酌情进行调减，根据被告提交的周边房屋租金价格，租金损失仅为每月1000余元；3.对原告主张的违约金的计算起止时间无异议，申请调整违约金根据合同法第114条约定，包括已经履行完毕的部分，也包括还没有支付的部分，请求对整个违约周期内的全部违约金进行调整，被告已经支付的部分也在调整范围内，或被告另行起诉要求返还。 本院经审理认定事实如下：原告田鸿业（买受人）于2016年3月1日与被告东城帝华公司（出卖人）分别签订了合同编号为销售（字）2016xxxxxxxx、2016xxxxxxxx的《济南市商品房买卖合同》各一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）X号楼X室的房屋，4号楼XXXX的地下室，商品房预售许可证号为济建预许2015xxx号。出卖人应在2017年7月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。上述合同签订后，原告田鸿业如约履行了付款义务，其中首付款向被告借款76000元，该款项于2018年8月1日偿还完毕。后因被告东城帝华公司未按合同约定向原告田鸿业交付房屋，经双方协商，于2017年8月6日签订《补充协议书》，约定：一、依据双方于2016年2月18日签订的《帝华鸿府认购书》或《济南市商品房买卖合同》，买受人购买帝华鸿府西区x号楼1单元xxxx室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）人民币￥672590元，实付款￥596590元，剩余借款人民币￥76000元。因帝华鸿府西区4号楼工程逾期竣工，出卖人未能按合同约定期限向买受人交付商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，买受人同意出卖人于2017年12月31日前向买受人交房。二、出卖人以双方所购买的西区x号楼1单元xxxx室，实付款￥596590元，自2017年8月1日起至自2017年10月31日止，出卖方以买受方实际付款额的日万分之一向买受人支付违约金；自2017年11月1日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年12月31日为止，出卖方以买受方实际付款额的日万分之一点五支付违约金；买受人剩余借款按期还款成功后，出卖人以还款到账人民币￥38000元为基数，自2017年8月1日起至自2017年10月31日止，按日万分之一向买受人支付违约金；自2017年11月1日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日止，至迟不超过2017年12月31日为止，按日万分之一点五向买受人支付违约金。……八、本协议履行过程中若发生争议，任何一方均可向出卖人所在地人民法院提起诉讼。……十、《补充协议书》签订后，双方所签订的《帝华鸿府认购书》或《济南市商品房买卖合同》内容不一致的，依本协议为准。《补充协议书》签订后，被告东城帝华公司依据补充协议书约定向原告支付了2017年11月1日之前的违约金。但之后的违约金被告未按约支付，原告要求被告交房并支付违约金未果，向本院提起诉讼。 另查明，至本案一审法庭辩论终结前，被告东城帝华公司仍未取得4号楼《分期竣工综合验收备案证明》，原告所购买涉案房产及地下室不具备交房条件，被告无法履行交房义务。 本院认为，原告田鸿业与被告东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向原告交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订了《补充协议书》，该《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与原告经自愿协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议书》系其受胁迫下签订，并无事实依据，本院不予采信。协议书中关于违约金的约定具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议书》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。鉴于惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故本院对此不再予以调整。东城帝华公司以上述约定违约金标准过高为由要求酌情调整违约金，理由欠当，本院不予采信。故对于原告主张，按照补充协议书约定要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋未取得综合验收备案证明，现不具备交付条件，故对原告要求交付房屋、地下室的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田鸿业逾期交房违约金345.8元（以38000元为基数，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一计算）； 二、限被告济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田鸿业逾期交房违约金31697.77元（以634590元为基数，自2017年11月1日起至2018年9月30日止，按日万分之一点五计算）； 三、被告济南东城帝华房地产开发有限公司支付原告田鸿业逾期交房违约金（以634590元为基数，自2018年10月1日起至被告发出交房通知书中载明的交房日期止，按上述第二项标准另行计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费301元，由被告济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李裕辉 二〇一八年十二月七日 法官助理 王义娥 书 记 员 姚东利