河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫09民终2775号上诉人（原审被告、申请执行人）：崔德毅，男，1973年3月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：马倩倩，河南卓诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张科，男，1979年3月2日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：边利琴（张科嫂子），女，1972年11月6日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原审第三人（被执行人）：刘胜南，男，1987年7月28日出生，汉族，住濮阳市。上诉人崔德毅因与被上诉人张科、原审第三人刘胜南案外人执行异议之诉纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初8175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔德毅及其委托诉讼代理人马倩倩，被上诉人张科的委托诉讼代理人边利琴，原审第三人刘胜南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔德毅上诉请求：撤销濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初8175号民事判决，改判驳回张科的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：一、一审认定事实不清。涉案房产买卖合同存在多处质疑：合同约定价款为45万元，但收到条为20万元，未按照合同约定价款支付，也未提供银行转账流水；公证书内容涉及的是刘胜南与边利琴之间的委托关系，不能证明刘胜南与张科之间存在买卖房产关系；张科仅交纳了2015年12月29日物业费，边利琴交纳了2015年12月29日以及2018年5-8月物业费，如是张科购买房产，应当由张科自购买房产后连续性交纳物业费用及其他费用，而不是让边利琴交纳。二、一审适用法律错误。张科提供的证据不能认定购买房产的事实，不能证明在查封前合法占有使用该房产，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，否则会造成崔德毅的债权无法实现。张科辩称，合同约定的房价45万元，包括刘胜南已付首付款、已付银行按揭款和未还的按揭贷款三部分，张科向刘胜南支付的房款20万元为现金交付，符合交易习惯，且张科购房后一直按期归还房贷；张科、刘胜南因无法前往海南，为了避免刘胜南不配合办理过户手续，经咨询中介，由刘胜南委托边利琴办理房产收房、缴纳物业费以及过户等手续的公证书，故委托关系合法有效，不影响房产买卖合同效力；根据物业公司规定，物业费收据上必须登记房产底档登记人员刘胜南的名字，该房产于2015年5月2日由边利琴收到钥匙并签订物业协议，之后物业费由张科或者边利琴缴纳至今，充分证明此房产已由张科实际占有。涉案房屋所在楼栋因开发商原因均无法办理房产证和登记过户，过错不在张科。一审认定事实正确，应当维持。刘胜南述称，同意一审判决。房款45万元属实，张科支付了20万元现金，剩余款项是欠银行的贷款，由张科偿还。张科向一审法院起诉请求：不得执行位于海南省××楼××房产，并解除查封；确认该房产归张科所有；本案诉讼费由崔德毅负担。一审法院认定事实：崔德毅与刘胜南民间借贷合同纠纷一案，一审法院于2016年4月21日作出（2016）豫0902民初3493-1号民事裁定书，将刘胜南名下位于海南省××楼××房产（合同编号为GML000009640）予以查封。该院于2016年8月12日作出（2016）豫0902民初3493号民事判决，认定刘胜南、姜黎娜共同偿还崔德毅借款本金160万元及利息。后刘胜南未按判决依法履行还款义务，张科以涉案查封房产系其购买为由提出书面异议，该院于2018年7月9日作出的（2017）豫0902执异34号执行裁定书，裁定驳回张科的异议请求。另查明，2015年4月15日濮阳市中实公证处出具（2015）濮实证字第193号公证书，公证事项为2015年4月15日刘胜南向边利琴出具委托书一份予以公证，委托内容为：委托代为办理涉案房产的查档、买卖等相关手续，签订房产买卖合同；确定房产价格并代收房款；办理房产及附属设备移交等交割手续；办理交房验房事项。该委托书约定的委托期间为2015年4月15日至2015年10月8日。另查明，自2015年4月20日起至自庭审前止，边利琴按月向刘胜南涉案还贷银行卡转账用于涉案房产的银行贷款。2015年5月2日边利琴向涉案房产物业公司交纳物业服务费439.20元。同年12月29日张科向涉案房产物业公司交纳物业服务费439.20元。涉案房产2018年5－8月物业费均自边利琴银行卡中扣缴。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。崔德毅对刘胜南的到期债权执行过程中，张科提出执行异议。庭审中，崔德毅辩称，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，张科与刘胜南的购房合同无效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。故崔德毅仅以转让抵押房产未经抵押权人同意为由，辩称涉案购房合同无效的理由，不予支持。本案在审理过程中，通过张科提供的证据可以证实，张科依据双方签订的房产买卖协议履行了付款及还贷款义务，在涉案房产查封前已合法占有使用该房产。综上所述，张科异议之主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的例外条件，执行异议请求成立。我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房产买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人之间尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同或履行买卖合同径行主张确认其对于诉争房产享有所有权，没有法律依据，故对于张科确权的诉讼主张，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：一、不得执行海南省××楼××房产（合同编号为GML000009640）；二、驳回张科的其他诉讼请求。一审案件受理费5,500元，由崔德毅负担。二审中，张科围绕上诉请求依法提交了2015年8月10日家具订货单，涉案房产物业公司出具的交款通知单及收费收据，用以证明张科已实际占有并使用该房产。本院查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是：张科对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。张科主张其与刘胜南之间存在涉案房产买卖合同关系，提交了购房合同、房款收条、公证书等证据，能够证明张科与刘胜南于2015年4月15日签订购房合同，当日刘胜南向张科出具收到房款20万元的收据，当日刘胜南向边利琴出具经公证的委托书，委托边利琴办理涉案房产买卖、查档及房产及附属设备移交等手续，边利琴自2015年4月20日以来向刘胜南银行卡转账偿还房贷的事实。关于涉案房产的占有问题。张科提交了边利琴的银行流水清单、前期物业服务协议、物业费交纳发票等证据，能够证明2015年5月2日边利琴转账支付三个月物业费，2015年12月29日张科交纳三个月物业费用、2018年5-8月期间，通过边利琴银行卡扣划物业费用的事实。综合上述证据，能够认定：张科作为涉案房产购买方，于2015年4月15日签订购房合同后，已经接收、占有房产，而法院查封涉案房产时间是2016年4月21日，张科在涉案房产被查封前已经合法占有了涉案房产。关于房产过户登记的问题。张科购买房产后，向刘胜南支付20万元房款，并陆续向银行偿还剩余贷款，因涉案房产被抵押、查封以及开发商一方的原因，张科未能办理产权过户登记，属于非因买受人自身原因。崔德毅上诉称合同约定价款与交付款项不一致、物业费用交纳不连续、并非张科购买房产等上诉理由，本院不予支持。综上所述，崔德毅的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,050元，由上诉人崔德毅负担。本判决为终审判决。审判长  杨庆安审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇一八年十二月二十四日书记员  高嘉潞