四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初7253号 原告（反诉被告）:朱丹，女，1988年7月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：孙春霞，四川胜邦律师事务所律师，执业证号15115201611507099。 被告（反诉原告）：宜宾银龙广场商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街**********，统一社会信用代码91511500579619813E。 法定代表人：夏光利,总经理。 被告：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦，社会信用代码91511500709067026C。 法定代表人：夏光利,总经理。 二被告委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二被告委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告朱丹与被告宜宾银龙广场商业管理有限公司（以下简称银龙商管公司）、被告宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）合同纠纷一案，及反诉原告银龙商管公司诉反诉被告朱丹合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱丹的委托诉讼代理人孙春霞、被告（反诉原告）银龙商管公司的委托诉讼代理人黄滨、被告银龙房地产公司的委托诉讼代理人黄滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年5月1日至2018年7月1日期间的租金413062元；2.判令被告支付原告2015年11月1日至2018年7月1日期间的违约金200512.85元，剩余违约金算至被告实际支付租金为止；3.被告银龙房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年10月11日，2014年10月11日，原告与银龙房地产公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告按合同约定向被告银龙房地产公司支付购房总价53.58%即865624元，被告向原告出具了收款收据，剩余房款由原告向工行借款支付。同时，原告与被告银龙商管公司签订了《委托经营协议》对原告所购商铺进行经营管理并就协议约定了租金支付及违约金。委托经营期限自2015年5月1日起至2027年4月31日止，期限12年，租金支付方式为每6个月最后一月的31号前，支付半年租金。原告在房屋租金到期后就找被告要求其按约支付租金，被告则一致推脱承诺过些时间就支付。后被告于2018年1月19日作出了《公告》，由银龙商管公司和银龙房地产公司共同作出承诺，公司与各位业主签订的《委托经营协议》继续有效。因银龙商管公司和银龙房地产公司的法定代表人系同一人，且公告上均有加盖两公司公章及法人私章，由此可认定银龙房地产公司和银龙商管公司共同承认了租金及违约金责任的事实，银龙房地产公司应承担连带清偿责任。由于两被告未按约定履行自己的义务，违约事实存在，原告为维护自己合同权益，特诉至人民法院，请求判如所诉。 被告银龙商管公司辩称，1、原告所购买的案涉商铺是银龙广场商铺的一部分，原告与被告签订委托经营协议是基于全体业主共同利益，由被告对整个银龙广场商城进行统一招商、统一经营、统一管理;2、被告开展招商工作后最终引进永辉超市进驻银龙广场商城负1层、负2层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间借贷纠纷，遭受众多债权人长期阻挠致使永辉超市及其他商家撤场，后商城负一层B区的72.3%的物业及负3层、负4层车库全部抵偿给瞿祥娟等476人。至此银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础，所以合同目的无法实现，是由于不可归责双方当事人的原因造成，如果维持原有协议效力，则有失公平，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，并解除双方签订的委托经营协议。 被告银龙房地产公司辩称，原告诉请的租金、违约金与我公司无关，委托经营协议不是与我公司所签订，银龙房地产公司与银龙商管公司是两家依法独立成立的法人公司，请求人民法院驳回原告对银龙房地产公司的诉讼请求。 反诉原告银龙商管公司向本院提出诉讼请求：解除反诉原告与反诉被告签订的《委托经营协议》。事实与理由：反诉原告系依法成立、独立承担责任的有限责任公司。2014年10月11日反诉被告向银龙房地产公司、玉龙房地产公司购买了宜宾银龙广场商城1幢负一层A37号并签订了《商品房买卖合同》。 银龙广场是按整体商城模式统一规划和修建（地上**、地上**），地下负**为商城车库，地，地下负**至地上**为商用房屋于银龙广场整体商城的特殊性，反诉被告在购买上述房屋后将其购买的房屋委托反诉原告统一进行商业管理和物业管理，双方签订了《委托经营协议》。受托后，反诉原告引进了永辉超市进驻银龙广场商城负一层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间债务众多，不理性的债权人长期阻扰永辉超市经营，导致永辉超市退出。之后，经瞿祥娟、韩志群等476人申请，翠屏区人民法院裁定将银龙广场负一层商铺中的72.3%及以负三层、负四层车库全部抵偿给瞿祥娟等476人。至此，银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础，反诉原告与反诉被告之间的《委托经营协议》也就失去履行的前提条件，不能实现合同目的。特向贵院提起反诉，恳请依法解除双方签订的《委托经营协议》，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告朱丹辩称，1、根据双方签订的《委托经营协议》的约定，合同是反诉原告与我们单独签订的，并不是反诉原告与多人签订的合同，合同签订后，如何经营、管理是反诉原告公司的事情，与我们没有关系，从合同签订至今，反诉原告就没有支付过租金；2、银龙商场仅部分被执行，其被执行并不是业主的过错所导致，双方签订的委托经营协议，具有合同的相对性，反诉原告应按约支付租金并承担迟延交付租金的违约金；3、反诉原告与银龙房地产公司在表面上虽是不同的法律主体，但是两公司是两块牌子一家人，因为两家公司法人是同一人，反诉原告与银龙房地产公司之间是恶意串通损害我们的权益，双方签订的商品房销售合同与委托经营管理协议是在同一天；4、反诉原告与银龙房地产公司以合法形式掩盖非法目的，与我们签订的购房合同和委托经营协议都是格式合同，二公司为了达到目的，并没有告知我们真实情况，现在找理由说合同目的不能实现，将自己的过错强加在我们身上，我方不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，朱丹与银龙房地产公司、玉龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买二公司共同开发的位于宜宾市翠屏区天柏组团A2-1-08地块银龙广场商城1幢第-1层A37号商业用房，总价款人民币1615624元，二公司应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房。同日，朱丹（委托方/甲方）与银龙商管公司（受托方/乙方）签订《委托经营协议》，该协议约定：“1、朱丹将其购买的位于宜宾市翠屏区银龙广场购物中心1幢第-1层A37号商业用房委托乙方经营管理；2、委托管理期限自2015年5月1日起至2027年4月30日止，期限为12年；3、该房屋委托经营管理期间的租金，以套内面积计价，按半年支付，采用固定标准的支付方式，无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定向甲方支付租金，不因实际租金增加或减少而发生变化，该房屋的租金按下列条款执行：第1-2年每月租金为176.77元/平米，每6个月租金为64625元；第3-4年每月租金为181.19元／平米，每6个月为66241元；第5-6年每月租金为185.61元／平米，每6个月为67856元；第7-8年每月租金为190.03元／平米，每6个月为69472元；第9-10年每月租金为194.45元／平米，每6个月为71087元；第11-12年每月租金为198.87元／平米，每6个月为72703元。乙方需每6个月最后一月31日前支付半年租金；4、甲方委托乙方向本协议项下房屋向开发单位办理接房手续，接房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方代为招商使用和管理；5、甲方在购得银龙广场商城购物中心该商业用房后，对该商业用房拥有产权，甲方同意将该商业用房的使用权委托给乙方，全权统一商业规划、统一招商管理、统一运营管理和统一物业管理。乙方将委托经营的全部商业用房面积，进行统一招商，按照经营要求统一安排经营业态及品牌。甲方不得以任何理由干涉乙方的经营管理活动，否则乙方有权拒绝支付甲方应得的租金，甲方应承担违约所造成的一切经济责任；6、乙方应按时将本协议中约定的甲方应得的租金支付给甲方，除不可抗拒力外，如乙方未按时支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金；7、如因不可抗力的原因造成本协议无法履行时，双方互不承担责任，不可抗力发生应自事件发生之日起15天内通知对方。”上述协议签订后，朱丹按约首期支付购房总价款53.58%，银龙房地产公司向其出具了购房定金50000元及购房款815624元的收款收据。之后朱丹按委托经营协议约定将其所购商业用房交由银龙商管公司管理，但银龙商管公司一直未向朱丹支付房屋租赁费用。 2018年1月19日，银龙商管公司、银龙房地产公司共同发布《公告》载明：尊敬的各银龙商业广场业主：受宜宾市宜宾市银龙房地产开发有限公司开发的银龙商业广场消防验收的影响，银龙商业广场至今尚未开业运营，导致公司与各业主签署的《委托经营协议》约定支付商铺租金未能按原约定支付，为此公司深表歉意。依据2017年10月23日政府对银龙商业广场消防验收专题会所确定的原则及要求，公司及时对违建进行了撤除和相应整改，已具备1-5楼消防验收条件。现公司已确定具备消防整改施工资质的单位，正按消防验收的要求进行消防验收相关资料的整理、汇总、申报，有望在2018年2月底前通过消防验收、5月前后全面试营业。为化解《委托经营协议》法定诉讼时效给各业主带来的担忧，公司再次承诺，公司与各业主签订的《委托经营协议》继续有效。 另查明：1、“银龙广场商城”由银龙房地产公司、玉龙房地产公司联合开发，该商场分为地上（六层）与地下（四层）部分，地，地下部分已办理了房屋所有权证，地上部分未在宜宾市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续、2018年2月12日，本院作出(2015)翠屏执字第2807、2808号等5案、（2016）川1502执59、60号等346案、（2017）川1502执110、111号等125案《执行裁定书》，该裁定书载明：“……裁定如下：一、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-1层B区商铺中的72.3%作价47687437元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。二、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-3层车库作价37509206.4元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。三、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-4层车库作价31696025.6元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。……”。 本院认为：朱丹与银龙商管公司签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守遵行。委托经营协议约定银龙商管公司需每6个月在最后1月的31日前支付半年租金，但银龙商管公司未按合同约定向朱丹支付租金，朱丹诉请银龙商管公司支付2015年5月1日至2018年7月1日期间的租金413062元，银龙商管公司未提供证据证明其已支付了上述期间的租金，该诉请符合合同约定，本院依法予以支持。朱丹诉请银龙商管公司支付2015年11月1日至2018年7月1日期间的违约金200512.85元，剩余违约金算至实际支付租金为止，委托经营协议约定银龙商管公司未按时支付，每逾期一天按未付租金的千分之一支付违约金，根据协议约定，经计算应为201218.13元（计算方式：2015年11月1日至2018年7月1日期间的违约金为64625元×1‰×974天为62944.75元；2016年5月1日至2018年7月1日期间的违约金为64625元×1‰×792天为51183元；2016年11月1日至2018年7月1日期间的违约金为64625元×1‰×608天为39292元；2017年5月1日至2018年7月1日期间的违约金为64625元×1‰×427天为27594.88元；2017年11月1日至2018年7月1日期间的违约金为66241元×1‰×243天为16096.56元；2018年5月1日至2018年7月1日期间的违约金为66241元×1‰×62天为4106.94元），故对该诉请本院支持为银龙商管公司支付朱丹2015年11月1日至2018年7月1日期间的违约金200512.85元，并支付2018年7月2日至2018年10月31日期间违约金47699.80元[(64625元+64625元+64625元+64625元+66241元+66241元)×1‰×122天]及从2018年11月1日起至本判决指定履行之日止的违约金，以尚欠租金为基数，按每日1‰计算，若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至实际支付租金之日止。朱丹诉请银龙房地产公司对银龙商管公司的债务承担连带责任，庭审查明，银龙房地产公司、银龙商管公司系依法成立的各自独立的法人公司，公司以其全部财产对其债务承担责任，且朱丹未提供充分的证据证明二家公司存在财产、人格混同。同时，银龙房地产公司在《公告》中未有为银龙商管公司的债务承担连带清偿责任的意思表示。故该诉请证据不足，本院不予支持。 银龙商管公司以银龙广场车库及负一层产权抵偿给瞿祥娟等476人，不可能对银龙商城进行统一经营管理，双方签订的《委托经营协议》因合同目的不能实现为由，请求解除合同。朱丹与银龙商管公司签订的委托经营协议的合同目的为朱丹将其购买的商业用房委托给银龙商管公司经营管理，银龙商管公司不论商业用房为空置或经营使用都应定期按约向朱丹支付租金，而银龙商管公司主张合同解除的理由系双方对银龙广场购物中心经营管理模式进行约定后，由银龙商管公司进行经营管理所产生的商业经营目的，并非双方签订委托经营协议的合同目的，故银龙商管公司诉请解除朱丹与银龙商管公司签订的《委托经营协议》，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜宾银龙广场商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告朱丹支付2015年5月1日至2018年7月1日期间的租金413062元、2015年11月1日至2018年10月31日期间的违约金248212.65元，并支付从2018年11月1日起至本判决指定履行之日止的违约金，以尚欠租金为基数，按每日1‰计算，若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至实际支付租金之日止。 二、驳回原告朱丹的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告宜宾银龙广场商业管理有限公司的反诉请求。 若宜宾银龙广场商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9936元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）宜宾银龙广场商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  赵 杨 人民陪审员  黄德维 人民陪审员  凌会香 二〇一八年十二月二十八日 法官助理陈永倩 书记员黄莉娟