贵州省兴仁市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2322民初1162号原告：凯金松，男，汉族，1976年10月20日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市，原告：唐春，女，汉族，1978年8月18日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市，委托诉讼代理人：国良彪，贵州驭龙律师事务所律师。被告：陈佑国，男，汉族，1982年4月16日生，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市下山镇三角山村三角山****，现住兴仁市，委托诉讼代理人：荀娅，贵州高浩律师事务所律师。被告：邓国敏，女，汉族，1982年10月25日生，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市，系陈佑国之妻。第三人：张泽兴，男，汉族，1963年8月20日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市，第三人：刘丽萍，女，汉族，1963年2月8日生，贵州省兴仁市人，住兴仁市，第三人共同委托诉讼代理人：陈文进，兴仁东湖街道办事处法律服务所法律工作者。原告凯金松、唐春与被告陈佑国、邓国敏、第三人张泽兴、刘丽萍合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凯金松、唐春的委托诉讼代理人国良彪、被告陈佑国及其委托诉讼代理人荀娅、第三人张泽兴、刘丽萍及其共同委托诉讼代理人陈文进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告凯金松、唐春向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告签订的《土地转让协议》，在三日内将《国有土地使用权证》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地出让纳税申报表》等资料原件交付给原告，并配合原告办理土地变更登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月19日，原告凯金松、唐春与被告陈佑国、邓国敏签订《土地转让协议》，被告将其面积约为70平方米的一宗土地转让给原告，转让价款36万元，约定签订合同后支付20万元，在被告将土地的所有手续交付给原告次日支付160000元。该宗土地性质为国有出让。合同签订后，原告通过姚仕章向被告支付了20万元，后一直等被告完善土地手续并交付原告，但事后原告得知被告又私下将该宗土地转让给第三人张泽兴、刘丽萍，其行为违反了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益，故请求判决支持原告诉求。被告陈佑国辩称：双方签订的《土地转让协议》无效，原告也没有按照协议履行。被告邓国敏经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，其庭后辩称：我与陈佑国系夫妻关系，被告陈佑国与第三人张泽兴、刘丽萍签订的《土地转让合同书》未经我本人同意，该转让行为无效。第三人张泽兴、刘丽萍述称：一、关于案件事实问题。2016年1月28日，被告陈佑国经兴仁市人民政府核准取得住宅用地一宗，《国有土地使用权证》编号为：仁国用（2016）第06603号，该土地位于兴仁市湖街道办事处云盘安置二区；地类为住宅用地；使用权类型为出让；面积为69.96平方米。2017年6月，被告陈佑国为筹集小孩医疗费用，与第三人协商将该宗土地以38.68万元的价格转让给第三人。2017年6月9日，第三人支付被告陈佑国土地转让定金10万元，同年双方共同签订《土地转让合同书》，并支付土地转让余款28.68万元给被告陈佑国，第三人至此取得了该宗土地的使用权，被告陈佑国同时将该宗土地的《国有土地使用权证》、《国有土地使用权出让合同》、《土地登记审批表》、《国有土地出让纳税申报表》等证照及资料原件移交给第三人，第三人取得该宗土地的使用权后，立即向国土部门申请变更登记，但因政府临时冻结国有土地变更登记未果。2017年10月，第三人在该宗土地上建房，地基开挖基本平整时，案外人姚仕章称，该宗土地系其亲友凯金松、唐春夫妇早已购买，其亲友虽仅付部分价款，但其享有使用权。我方要求其出示相关证据，其拒绝出示，我方便继续施工，其便拖运砂石倾倒在该宗土地上阻止我方施工。事后，我方才知悉，2013年4月前，被告陈佑国家住房被拆迁，该宗土地系划拨给被告的住宅用地，在该土地划定之前，原告凯金松、唐春夫妇拟出资36万元购买该住宅用地，签约后，案外人姚仕章代为付款20万元。2016年1月2日，该宗土地终于划定，并颁发《国有土地使用权证》，登记使用权人为陈佑国，无共有人记录。2016年9月19日，被告陈佑国、邓国敏夫妇离婚，双方签订的离婚协议中明确约定双方无任何共同财产。被告陈佑国陈述一地二卖的事由，系家庭经济困难，小孩重病急需救治，多次找原告及案外人姚仕章支付土地转让余款16万元，但原告方以划定宅基地位置不符合双方约定为由拒绝支付16万元，被告陈佑国急需用钱，隐瞒该土地转让纠纷二次转让给第三人，第三人支付了全部转让价款38.68万元，被告也将《国有土地使用权证》等资料一并交付给第三人。二、关于原告与被告签订的《土地转让协议》、原告与第三人签订的《土地转让合同书》的效力问题。1、依照《国有土地使用权出让合同》第十一条第一款“乙方按照现行投资计划开发利用土地后，有权依法将本合同项下的全部或者部分地块的余期使用权转让、出租。”的约定，案涉《土地转让协议》与《土地转让合同书》均合法有效；2、《土地转让合同书》虽无被告邓国敏签字，但不影响其法律效力，理由为：二被告离婚前，就对外转让土地已达成共识，意思表示真实，二被告与原告签订《土地转让协议》便可佐证；《土地转让协议》未切实履行，并非被告反悔，而是原告拒付宅基地转让余款所致；案涉宅基地使用权证下发在先（2016年1月2日），被告邓国敏应当知情，二被告2016年9月19日离婚，离婚协议明确约定双方无任何共同财产，第三人以合理价格转让，系善意取得。三、我方对该宗土地享有变更登记请求权，案涉住宅用地，第三人虽后于原告购买，但第三人支付了全部转让价款，且第三人已先行合法占有开发该宗土地，地基开挖与平整基本完成，后因案外人及原告干涉被迫暂时停工，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷适用法律问题的解释》第十条第一款第二项“土地使用权人作为转让方就同一土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；……”的规定，我方优先享有请求陈佑国履行土地使用权变更登记等合同义务，应合法取得案涉宅基地的使用权。各方当事人均向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据的分析认定为：对原告凯金松、唐春身份证复印件，被告陈佑国身份证复印件、离婚登记审查处理表、《离婚协议书》，第三人张泽兴、刘丽萍身份证复印件、结婚证复印件，真实、关联、合法，应予采信；对原告提交的《土地转让协议》、《借据》、转账凭证、《申请》、被告陈佑国缴纳国有土地出让金的票据、被告陈佑国提交的《土地使用权证》复印件以及第三人提交的《土地转让合同书》、土地转让价款支付《收条》、转账凭证、《国有土地使用权出让合同》、《土地登记审批表》、《国有土地出让纳税申报表》、《土地使用权证》、现场标注图、《授权委托书》、第三人开挖地基产生的收条、传票、安置区人行道保证书，能够与各方当事人的陈述相互印证，且各证据之间能够形成完整的证据链，应予采信；对被告陈佑国提交的《不动产登记不予受理告知书》、会议纪要，不具备合法性，不予采信。本院经审理认定事实如下：被告陈佑国基于政府拆迁安置，2015年12月向兴仁市人民政府（原兴仁县人民政府）申请对安置土地进行登记，2016年1月，兴仁市人民政府同意登记并于2016年1月2日向被告陈佑国颁发仁国用（2016）第06603号《土地使用权证》。2016年1月21日，被告陈佑国与兴仁市国土资源局（原兴仁县国土资源局）补充签订《国有土地使用权出让合同》，被告陈佑国以协议出让方式取得位于兴仁市湖街道办事处云盘安置二区的一宗土地，面积为69.96平方米，土地性质为住宅用地，合同约定土地出让金为21000元，该土地出让金在双方签订《国有土地使用权出让合同》前，被告陈佑国已于2011年8月2日向国土资源局交纳；《国有土地使用权出让合同》第十一条同时约定，被告陈佑国按照现行投资计划开发利用土地后，有权依法将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。2013年4月19日，在该宗土地未办理《土地使用权证》前，被告陈佑国、邓国敏夫妇预先与原告凯金松、唐春签订《土地转让协议》，将该宗土地以360000元的价格转让给原告凯金松、唐春夫妇，2013年4月20日，原告凯金松、唐春夫妇通过案外人姚仕章以转账方式支付被告陈佑国转让价款20万元。余款160000元经被告陈佑国多次催要，原告凯金松、唐春以该宗土地安置位置不符合双方约定为由拒不支付。2017年6月9日，在该宗土地办理《土地使用权证》后，被告陈佑国急需筹集小孩治疗费用，在未告知第三人张泽兴该宗土地已转让的情形下，又将该宗土地以386800万元的价格转让给第三人张泽兴，当事人张泽兴当日支付订金100000元，2017年7月9日，第三人张泽兴与被告陈佑国正式签订《土地转让合同书》，并于当日支付土地转让余款286800元给陈佑国，被告陈佑国当日将该宗土地的《国有土地使用权证》、《国有土地使用权出让合同》、《土地登记审批表》、《国有土地出让纳税申报表》等证照及资料原件移交给第三人张泽兴、刘丽萍。2017年10月，第三人占有该宗土地后，对该土地进行开挖平整以修建房屋，地基开挖平整及近完工时，原告凯金松、唐春及亲友姚仕章以该宗土地其已事先转让为由阻止施工，各方为此发生纠纷诉至本院。另查明：原告凯金松、唐春系夫妻；第三人张泽兴、刘丽萍系夫妻；被告陈佑国、邓国敏系夫妻，双方于2016年9月19日登记离婚，并签订《离婚协议书》，《该离婚协议书》第三条约定：男女双方共同生活期间所产生的任何债权债务均由男方自行负责，女方不承担任何还款义务及责任，男女双方共同生活期间无任何共同财产。综合个方当事人的诉辩理由，归纳本案争议的焦点为：一、被告陈佑国、邓国敏与原告凯金松、唐春签订的《土地转让协议》、被告陈佑国与第三人张泽兴签订的《土地转让合同书》是否合法有效？二、案涉土地使用权归谁享有？本院认为，依法成立的土地使用权转让合同关系，应受法律保护。关于争议焦点一，被告为转让其以协议出让方式取得的国有土地使用权，分别与原告及第三人签订《土地转让协议》和《土地转让合同书》,系当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规规定，亦符合被告与兴仁市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》的约定，合法有效。被告陈佑国、邓国敏辩解与第三人签订的《土地转让合同书》未经邓国敏同意而无效，本院认为被告的辩解理由不成立，首先，被告陈佑国、邓国敏未离婚前，双方为及时筹集小孩医疗费用，共同与原告凯金松、唐春签订《土地转让协议》已转让案涉土地使用权，转让案涉土地使用权，系二被告共同的真实意思表示；其次，被告陈佑国与第三人签订《土地转让合同书》发生在二被告离婚后，被告陈佑国出示《离婚协议书》载明二被告无任何共同财产，而在第三人对该宗土地已转让不知情、《土地使用权证》又无共有权人记载的情形下，其完全有理由相信该宗土地的权利人为被告陈佑国，签订《土地转让合同书》主观为善意，无恶意串通损害他人利益的情形；第三，被告陈佑国再次转让土地使用权给第三人，其目的是急需筹集小孩医疗费用，而第三人支付的全部土地转让价款用途亦是治疗二被告小孩疾病，被告邓国敏应当知道；第四，本院开庭前和开庭时电话通知被告邓国敏参加诉讼，其明确表示不参与诉讼，土地转让事宜与其无关；第五，第三人已支付全部转让价款，并开发利用土地，被告陈佑国并将《国有土地使用权证》、《国有土地使用权出让合同》、《土地登记审批表》、《国有土地出让纳税申报表》等证照及资料交付给第三人，综上，二被告关于《土地转让合同书》无效的辩解理由不成立。关于争议焦点二，被告均未与原告及第三人办理土地使用权变更登记，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；……”的规定，被告将土地权属证书等资料交付给第三人后，第三人已支付全部土地转让价款，并已投资开发利用土地，该宗土地使用权应归第三人享有，第三人张泽兴、刘丽萍有权请求被告协助变更登记，被告应予以协助，故原告凯金松、唐春请求判决二被告继续履行《土地转让协议》，于法无据，不予支持。被告邓国敏经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”规定，决定对本案缺席判决。综上所述，原告凯金松、唐春的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告凯金松、唐春的诉讼请求。案件受理费6700元，由原告凯金松、唐春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  任万里人民陪审员  乔应高人民陪审员  韦 伟二〇一八年十二月二十九日书 记 员  隆 润