上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初69881号原告李玉红，女，1981年1月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：刘启来。原告李玉红诉被告上海歆禺房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告李玉红到庭参加诉讼。被告上海歆禺房屋租赁有限公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李玉红向本院提出诉讼请求如下：1、要求解除《上海市房屋出租委托代理合同》；2、判令被告支付的押金人民币(以下币种相同)7,700元作为违约金没收归原告所有；3、判令被告支付2018年7月的电费241元、2018年6月的煤气费203.70元、2018年7月的水费148.30元、2018年6月的电费119元。4、判令被告赔偿原告重置台盆柜2个的费用1,000元、重置阳台遮阳帘3个的费用477元、重置阳台伸缩晾衣架1个328元。5、判令被告支付按每月7,700元计算的自2018年6月25日起至8月10日止的滞纳金3,619元。6、判令被告支付原告违约金15,400元(7,700元/月*2个月)。7、判令被告赔偿免租期75天的租金19,250元。8、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年4月21日签订《上海市房屋出租委托代理合同》，为期6年，免租期为90天，约定每月25日为租金支付日。合同并约定，如被告逾期支付房屋，每逾期一天，须向原告支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，原告有权追究被告的违约责任。被告从2017年11月开始拖欠租金支付，原告多次打电话、短信催讨。2018年2月，原告从网上查询得知被告已大面积违约，立即前往被告实际运营地，发现现场汇集了众多房东与租客，均为受害者。被告声称在近期的运营中出现了一些资金周转问题，并承诺在两周内完成资方尽调及资产重组后，会陆续支付延付房东们的租金。2018年3月22日，原告收到被告转账支付的2月、3月房屋租金。此后，被告亦不能按时付租，总是要原告催讨后方才支付。到6月25日，原告多次联系对方都无人接听，短信不回，热线电话也无法打通。2018年7月13日，原告遂向被告寄出解除《上海市房屋出租委托代理合同》的通知，解除与被告的合同，并要求被告支付未缴纳的各项费用。被告上海歆禺房屋租赁有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区益江路XXX弄XXX号XXX室房屋登记在原告李玉红与案外人名下。2018年1月28日，原告李玉红作为甲方(委托方)、被告上海歆禺房屋租赁有限公司作为乙方(受托方)签署《上海市房屋出租委托代理合同》一份，约定：1、甲方将房屋独家委托乙方全权代理出租，不得自行或另行委托第三方办理该房的代理出租事宜，不得自行将该房屋在任何第三方房屋经纪机构登记出租，不得自行将该房屋出租或擅自将该房屋委托出售。2、我公司不承担任何口头承诺，条款以合同打印文字及其填空部分为准，如确实需对本合同做其他补充，应当以书面形式进行。且必须加盖我公司合同专用章，方为生效。甲方委托乙方出租的房屋坐落于上海市浦东新区益江路XXX弄XXX号XXX室。合同第二条“租金及交付方式”第1款约定“本合同签约期内，甲方应给予乙方共计90天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。以上免租期自本合同签订后，在甲方签约之日起，由乙方享有”。第3款“房屋出租委托代理期限与免租期，租金及付款方式”约定，合同期限自本合同签订次日起至2023年7月19日。其中免租期自2017年4月21日至2017年7月19日。第一年租金为7,700元/月，2017年7月25日。第二年租金为7,700元/月，第一次支付日期2018年6月25日(12期)。第三年租金为7,931元/月……。该款备注记载，乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日。第4款约定，房屋委托期内，乙方向甲方支付租金的方式为月付，并约定了原告的收款账号。第三条“装修约定”第2款记载“合同期满后，乙方所添置的设施设备(含家具电器)及装饰装修，全部归甲方所有”。第五条“乙方权利和义务”第3款约定，委托期内，该房屋的水、电、燃气费、电话费、数字电视收视费、停车费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或结算。不足部分由乙方承担。合同第七条“违约责任”第4款，如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任。第5款，乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方对房屋进行主体结构破坏且无法修复的；(3)擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍不恢复原用途的的；(4)乙方或者乙方相关的承租人，在居住过程中，其行为不当，发生扰邻情况，且经甲方催告后乙方不予配合解决的；(5)明知承租人存在上述行为而放任的。2018年7月13日，原告向被告发出《解除〈上海市房屋出租委托代理合同〉通知书》。该通知书记载“我是位于上海市浦东新区益江路XXX弄XXX号XXX室房东李玉红。你方于2017年4月21日与我签订《上海市房屋出租委托代理合同》，合同编号为：YGJWTXXXXXXX，租期从2017年4月21日至2023年7月19日，租金每月7,700元。第三年后每年递增3%的房屋租金。该合同履行期间，你方无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《上海市房屋出租委托代理合同》。因此，我现在依法通知你方：一、自本通知函发之日起，你方与我之间签订的《上海市房屋出租委托代理合同》解除，请在收到本书面通知后7日内(最迟在2018年7月22日12时前)搬出位于上海市浦东新区益江路XXX弄XXX号XXX室房屋，清退里面的租客，结清一切拖欠的水电煤等相关费用。届时房屋里的一切遗留个人物品、设备实施以及装饰装修作为自主放弃物，由我全权处理。二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，清退里面的租客，结清拖欠费用。本人将通过必要的法律途径予以解决，并要求你方承担包括不限于以下的损失：1、未彻底搬出该房屋，导致我无法收回并且正常使用该房屋，每拖延1天，你方须支付我每日300元房屋占用费。2、房屋遭到破坏，导致我无法正常使用该房屋，你方须承担我修复房屋所发生的相关费用以及修复期间房屋占用费，每日300元。3、我交付给你放的相关家具家电实施遭到破坏，你方须按同品牌同型号或者同等档次的全新物品价格进行赔偿。4、你方须向我支付已经产生的租金和滞纳金”。期间，原告缴纳了系争房屋2018年7月电费241元、2018年7月水费148.3元、2018年6月电费119元、2018年6、7月间的燃气费203.70元。审理中，原告表示，原告于2017年4月21日将房屋交付被告，2018年7月13日通知被告解除合同，通知使用房屋的租客迁出。被告要求向原告补付租金，原告拒绝，坚持解除合同。2018年7月25日，租客向原告返还房屋。2018年8月1日，原告将房屋重新出租给他人。期间，被告共支付截止到2018年6月19日的租金。本院认为，原、被告签署的《上海市房屋出租委托代理合同》是双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应按约履行。根据《上海市房屋出租委托代理合同》约定的具体权利义务，双方间名为房屋出租委托代理合同，实为房屋租赁合同关系。合同第二条第3款约定租金支付时间当为每月25日。现被告无故超过15个工作日以上未支付租金，原告向被告主张解除合同，可予支持。原告主张没收押金，并无合同依据，难以支持。双方合同解除，原告理应将押金返还被告。原告主张滞纳金，因见于双方在合同中的约定，原无不妥，但根据原告陈述，被告在原告要求解除合同后曾要求补付租金遭原告拒绝，故滞纳金计算当以7月13日截止为妥。原告主张垫付的水电煤费用，因根据约定应由被告结算后支付原告，故无不妥，予以支持。原告主张台盆柜、遮阳帘、晾衣架的赔偿费用，依据均不充分，本院难以支持。原告主张的免租期赔偿金，因双方原约定租赁期限长至2023年，为长约。现因被告的原因，致合同无法继续履行，原告主张75天的免租期租金赔偿，于法亦有依据，予以支持。鉴于原告的实际损失已超过其主张的违约金金额，本院在支持原告的实际损失后，对其再行主张的违约金诉请，不予支持。被告上海歆禺房屋租赁有限公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李玉红与被告上海歆禺房屋租赁有限公司签订的《上海市房屋出租委托代理合同》解除；二、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉红滞纳金人民币1,386元；三、原告李玉红应于本判决生效之日起十日内返还被告上海歆禺房屋租赁有限公司押金人民币7,700元；四、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李玉红水费、电费、煤气费共人民币712元；五、被告上海歆禺房屋租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李玉红免租期租金人民币19,250元；六、驳回原告李玉红其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币819.53元，减半收取，计人民币409.77元，由原告李玉红负担人民币242.92元，被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担人民币166.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张春华二〇一八年十二月十日书记员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。