江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0923民初2108号 原告：李尚志，男，1962年1月17日出生，汉族，上高县人，个体，住上高县。 委托诉讼代理人：刘金生，江西嘉德法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：万载县立城置业有限公司。 社会统一信用代码：91360922060786498B。 住所地：江西省万载县康乐大道******。 法定代表人：辛圣兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤水根，江西求理律师事务所律师，特别授权。 原告李尚志与被告万载县立城置业有限公司（以下简称“立城公司”）民间借贷纠纷一案，本院2018年9月5日立案受理后，立城公司于2018年9月13日向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回了立城公司对管辖权提出的异议，立城公司不服，于2018年9月25日提出上诉，宜春市中级人民法院于2018年10月29日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年11月28日依法由审判员晏胜民担任审判长与审判员龙岱荣、黄光明组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘金生、被告立城公司及其委托诉讼代理人汤水根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李尚志向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还所借原告人民币3191804.01元（至2015年12月底止），并按照约定利息支付借款利息给原告；2、判令被告按照双方所签订的《补充协议》及《商品房买卖合同》，将双方约定的56间商铺（面积为2213.98平方米）作为借款抵押物优先偿还原告的借款及利息；3、本案的案件受理费及其他诉讼费均由被告承担。事实和理由：2015年8月18日被告以开发坐落在万载县康乐大道东八栋商品房，需要资金为由，与原告签署了二份《商品房买卖合同》共10间商铺（面积为518．9323，总价款为2669630元人民币，原告于当日将约定的钱款汇入被告的公司帐户。第二日即2015年8月19日被告又与原告协商要求将原告支付的购房款转为其公司借款并按3．3％月利率支付借款利息。并与原告签订了一份《补充协议》协议约定该笔2669630元的款项，其借款期限为90天，借款月利率为3．3％。同时为了保证还款付息，约定前期所签订的二份《商品房买卖合同》进行合同备案，如被告不能按期归还借款，则被告应按《商品房买卖合同》的约定，将房屋交付给原告。然而该笔借款至2015年12月仅归还1821776元，尚有1191804.01元的本金及利息未归还和支付。2015年12月28日被告又以资金困难为由，再次要求原告借款给被告以利尽快将工程完工并取得开发利益，将其前期借款归还。原告考虑被告在前期虽然未完全履行其约定义务，但尚有还款的行为。同时被告又承诺与原告继续签订《商品房买卖合同》并进行备案，以确保原告出借的钱款能得到保障，因此，原告才同意再次借款给被告。在达成了一致意见后，双方于当天签订了10份《商品房买卖合同》（共46间商铺，建筑面积为1695．06平方米），合同签订后原告将200万元人民币通过银行转帐的方式汇入了被告公司帐户。第二天根据被告的要求就该200万元达成了《补充协议》协议约定与此前8月19日的《补充协议》相同。然而，被告却未依双方的协议约定履行还款付息义务，也未按照《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，到至今未归还借款也未交房。 综上所述，被告的行为已严重违约，故原告为了依法维护自己的合法权益，依法具状人民法院，对被告提起诉讼，恳请人民法院予以支持！ 被告立城公司辩称，1、对于原告的诉请借款，被告认为该笔借款涉及到先刑后民的问题，这笔钱是袁爱民作为原公司执行董事借的钱，他们把这些钱用作他们私人用掉了，现在公司立了案，需要等待刑事案件有了处理结果之后再来确定是不是属于诈骗还是借款；2、原告主张的利息标准过高，没有支付的利息只能按月利率2%计算；3、主张56间商铺作为借款抵押物优先偿还没有法律依据，他不是抵押物，尽管所涉案的56间店铺进行了备案，但是原告主张本案以借款的方式主张权利，那么他对56间的店面商品买卖合同自然解除了，被告也同意这个解除，那么商品房合同解除后，56间店面仍然归被告所有，56间店面没有抵押协议，更没有办理抵押登记，所以不存在抵押权问题，那么就不存在优先受偿权问题。鉴于以上情况，请法庭中止本案的审理，或者驳回原告的各项诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理认定事实如下：2015年8月18日，被告立城公司与原告李尚志签署《商品房买卖合同》，约定合同总价款为2669630元人民币，原告于当日将约定的款项通过万载农商银行汇入被告的公司帐户。2015年8月19日被告立城公司与原告协商要求将原告支付的购房款转为其公司借款并按3．3％月利率支付借款利息，并与原告签订了一份《补充协议》，协议约定该笔2669630元的款项，其借款期限为90天，借款月利率为3．3％。之后，被告立城公司陆陆续续归还原告借款本息1821776元，还款名细如下：1、2015年12月17日通过被告立城公司的原法定代表人祝进兴的账户向原告归还88000元；2、2015年12月23日通过被告立城公司的原法定代表人祝进兴的账户向原告归还88000元；3、2015年12月25日通过被告立城公司的原执行董事的账户分四次向原告共归还200000元；4、2015年12月25日通过被告立城公司的原法定代表人祝进兴的账户分六次向原告共归还900000元；5、2015年12月27日通过被告立城公司的原法定代表人祝进兴的账户分四次向原告共归还294526元；6、2015年12月28日通过被告立城公司的原法定代表人祝进兴的账户分二次向原告共归还251250元。2015年12月28日，被告立城公司再次与原告李尚志签订《商品房买卖合同》，约定合同总价款为2000000元人民币，原告于当日将2000000元通过银行汇入被告的公司帐户。2015年12月29日被告立城公司与原告协商要求将原告支付的购房款转为其公司借款并按3．3％月利率支付借款利息，并与原告签订了一份《补充协议》，协议约定该笔2000000元的款项，其借款期限为两个月，借款月利率为3．3％。之后，被告却未依双方的协议约定履行还款付息义务，也未按照《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，到至今未归还借款也未交房。经原告多次追索被告偿还本金及相应利息未果，现依法起诉，请判处。本案在审理中，被告立城公司提出反诉要求法院判决原告解除56间店面的登记备案，本院在庭审中告知被告就该反诉问题可另行起诉。 另查明，原、被告双方签署的《商品房买卖合同》中所约定的店铺已到相关部门进行了备案。 本院认为，原、被告于2015年8月18日、2015年8月19日和2015年12月28日、2015年12月29日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》名为房屋买卖合同，实为借贷合同，双方之间的实际法律关系为民间借贷，合法的借贷关系受法律保护。被告立城公司总计向原告李尚志借款人民币本金4669630元，并分别约定了借款期限及利息，是双方真实意思表示，原、被告债权、债务关系明确，被告立城公司应当偿还。原告请求被告未支付的利息按照《补充协议》约定月利率3.3%的标准计息的主张，超出法律规定的上限，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，应调整为以月利率2%标准计算。对于被告已支付的利息按当期计算已超过月利率的3%的部分应扣抵本金。为了便于计算还款情况，将年利率36%换算为日利率：年利率36%÷360日=日利率1‰。按第一笔本金2669630元，从2015年8月18日起，按月利率3%计算至2015年12月28日止，本金和利息分别计算如下：                            时间                       还款                       应付利息                       本金余额                               2015.12.17                                   88000元                       80088.9×4＝320355.6元尚欠利息232355.6元                                   2669630                                           2015.12.23                       88000元                       13348.15元，至此尚欠利息157703.75元                                   2669630元                               2015.12.25                       1100000元                       5339.26元，减去前面尚欠的利息，剩余款项936956.99元归还本金。                       1732673.01元                               2015.12.27                       294526元                       3465.4元，剩余款项291060.6归还本金                                   1441612.41元                               2015.12.28                       251250元                       1441.6元，剩余款项249808.4归还本金                                   1191804.01                综上所述，因2015年12月28日，被告再向原告借款2000000元，因此之后计算利息的本金为3191804.01元，利息为按月利率2%从2015年12月29日起计算至款项付清日止。原告李尚志要求将已备案的店铺作为借款抵押物优先偿还其借款及利息请求，不符合法律规定，因该已备案的店铺并不是借款的抵押物，也没有进行抵押登记，当然无法律优先偿付效力。至于被告认为本案属于先刑后民的问题，本院认为本案不属于先刑后民，因为股东犯罪与否与被告公司没有必然的联系，不影响公司应当承担的民事责任，所以本案不存在中止审理的情形。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条第二款第二项、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告万载县立城置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李尚志偿还借款本金人民币3191804.01元及利息（利息按月利率2%从2015年12月29日起计算至借款还清日止）； 二、驳回原告李尚志的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32334元，由被告万载县立城置业有限公司承担。 如逾期未履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于农行宜春市经济开发区支行14382401040009407账上，逾期按自动放弃上诉处理。 审判长  晏胜民 审判员  龙岱荣 审判员  黄光明 二〇一八年十二月十二日 书记员  周 颖