浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6783号 上诉人（原审原告）：李兵，男，1971年2月23日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 上诉人（原审原告）：任晓燕，女，1974年8月21日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵瑜华，浙江励恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:缪金美，女，1948年5月20日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被上诉人（原审被告）：李琪，男，1975年7月20日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：缪金美，身份信息同上，系李琪母亲。 被上诉人（原审被告）：李茜之，女，1978年8月9日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：彭灵峰，男，1995年9月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市，现住杭州市下城区。 委托代理人：陈小雷，浙江少雷律师事务所律师。 上诉人李兵、任晓燕因与被上诉人缪金美、李琪、李茜之、彭灵峰确认合同无效纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初5600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：彭灵峰持有如下《房屋转让合同》一份——落款时间为2015年4月10日，签订人甲方为李根木、缪金美、李琪、李茜之，乙方为彭灵峰，名字均系各方本人所签，内载明：转让房屋位于杭州市拱墅区（以下简称案涉房屋），房屋结构为砖混结构，建筑面积79.11平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及其附属设施）；双方商定该房屋转让价格880000元；双方一致同意，本合同签订后三日内，乙方支付甲方60万首付款，甲方向乙方交付房屋全部钥匙，剩余房款28万元在甲方将房屋权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据；甲方应于本合同签订当日，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使；房屋交付乙方后，甲方应当在三年时间内，即2018年4月10日前办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。如甲方不能在上述约定时间，将该房屋的产权证办理到乙方名下，则乙方有权利要求甲方返还其支付的首付款60万元，并按中国人民银行同期贷款基准利息支付乙方的利息损失；甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍；甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当缴纳的费用已全部交清，如有尚未缴纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。 缪金美持有上述相同版本的《房屋转让协议》一份，该协议中关于转让房屋的基本情况系空白，其余载明内容与彭灵峰持有的《房屋转让合同》一致；落款处甲方签名为李根木、缪金美、李琪、李茜之，乙方为彭灵峰，名字均系各方本人所签。缪金美在原审庭审中认可虽然该协议中未明确买卖的房屋名称，但是其内心确定了案涉房屋。 彭灵峰已支付了首付款及另外的30000元给了李琪，缪金美认可李琪系代其收取售房款。协议签订时案涉房屋因缪金美已在对外出租中，故租金由缪金美从租户处收取后按季度打款给彭灵峰，自2017年开始，彭灵峰直接出租案涉房屋给他人。 原审法院另查明：2013年7月2日，李根木与杭州市拱墅区城中村改造指挥部上塘分指挥部（以下简称上塘分指挥部）签订了《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，内载明——李根木房屋坐落台州路187弄19-3号，房屋用途为住宅，房屋补偿面积为226.23平方米，李根木家庭常住户口人数合计为4人，姓名为李根木、缪金美、李兵、任晓燕，可增加安置人口1人，其中属已婚尚未有子女增加1人，以上各项合计安置人口为5人；根据《拆迁方案》，上塘分指挥部向李根木提供瓜山地块范围内安置用房，房源类型为高层。缪金美称其至2017年才看到上述补偿安置协议书。 2014年缪金美（代）签署确认了瓜山佳苑确认表，确认了包括案涉房屋在内的四套房屋为其拆迁安置的房屋。 李根木于2017年3月30日去世。 李兵、任晓燕于2017年6月19日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认原审各被告签订的《房屋转让协议》无效；2、本案诉讼费用由原审被告承担。 原审法院审理认为：一、缪金美、李根木、李琪、李茜之与彭灵峰签订书面房屋转让协议时，出卖人缪金美确认案涉房屋的产权仅系其与李根木二人的夫妻共有产权，对于共有人包括李兵、任晓燕的事实并不知情，原审庭审中李兵、任晓燕也表示其对拆迁安置房享有共有产权亦不知情；同时，缪金美称其在签订房屋转让协议之前并未持有拆迁安置协议，至2017年才持有该拆迁安置协议。由于上述主观和客观原因，房屋出卖方缪金美、李根木、李琪、李茜之对拆迁后的安置房的权属并不知情，以致于误导彭灵峰，以为案涉房屋仅系缪金美和李根木的共有财产，因案涉房屋在拆迁安置后并未办理产权登记，缪金美、李根木、李琪、李茜之未曾向彭灵峰出示拆迁安置协议，彭灵峰无法知晓案涉房屋权属情况，彭灵峰在主观上属于善意。 二、缪金美、李根木出卖房屋的本意为筹集李根木的白血病治疗款，在2015年杭州房地产市场行情低迷之际，在案涉房屋并未领取房产证的情形下，该房屋存在出卖艰难的情形。彭灵峰基于对介绍人亦其亲戚陈小雷及缪金美、李根木、李琪、李茜之的信任，购买案涉房屋，从客观上解决了李根木治疗款筹集的难处。 三、结合案涉房屋的面积及单价、地理位置，在2015年签订案涉房屋转让协议时，案涉房屋的单价符合市场行情，并不存在缪金美、李根木、李兵、任晓燕以明显低于市场行情的单价出卖房屋的情形，因2016年9月开始杭州房价迅速上涨，至原审庭审时该房屋单价约为30000元每平方米，显然若该房屋买卖协议无效，则可使李兵、任晓燕及缪金美、李根木、李兵、任晓燕获利，但损害了彭灵峰的利益，违背了市场交易的诚实信用原则。 四、李兵、任晓燕作为李根木与缪金美的儿子、儿媳，在李根木患病时有义务为其筹集资金用于治病，李兵、任晓燕未提供足够资金用于支付李根木的医疗费用，那么缪金美、李根木等变卖其中一套拆迁安置房合乎情理，客观上并未损害李兵、任晓燕的利益。 五、案涉房屋已经自2015年就实际交付给彭灵峰出租使用至今，在起诉前未有证据显示李兵、任晓燕、缪金美等曾就房屋的出租使用向彭灵峰提出异议，综合房屋转让协议签订时彭灵峰、缪金美、李根木、李琪、李茜之主观上的善意，房屋买卖所支付的合理市场对价，彭灵峰已实际占有使用案涉房屋，李兵、任晓燕对于李根木治病所负有的义务等情节，案涉房屋转让合同并未损害李兵、任晓燕的权利。 综上，李兵、任晓燕要求确认案涉《房屋转让协议》无效的诉讼请求缺乏相应依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2018年6月12日判决：驳回李兵、任晓燕的诉讼请求；本案受理费收取计80元，由李兵、原告任晓燕共同负担。 宣判后，李兵、任晓燕不服，共同向本院提起上诉称：1、原审判决对事实和观点的归纳有失偏颇，违反了起码的公平公正原则。2、原审判决适用法律错误。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。 缪金美、李琪、李茜之均答辩称：没有什么要说的。 彭灵峰辩称：一、一审法院查明事实正确；二、上诉人彭灵峰与缪金美、李根木、李琪、李茜之之间签订的《房屋转让协议》合法有效。三、上诉人要求确认无效，采取各种手段追回房屋占有权的行为，违反了最基本的诚实信用原则。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第七条规定，确认《房屋转让协议》有效，适用法律正确。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：各方当事人对于原审判决所认定的事实均无异议，本院予以确认。现已查明，案涉房屋系上塘分指挥部因征收李根木户原集体土地上房屋而予以补偿安置的四套房屋之一，李兵、任晓燕系补偿安置人员，依法对于上述安置房屋享有共有权利。李根木、缪金美、李琪、李茜之在与彭灵峰签订的案涉房屋转让合同中，未有李兵、任晓燕签字确认；各被上诉人也均未举证证实李根木、缪金美等与彭灵峰签订案涉房屋转让合同对案涉房屋进行处分系经共有人李兵、任晓燕的同意或者追认，也未举证证实案涉房屋业经共有人作分割处置，故缔约双方均未尽审慎核查之义务。李根木、缪金美、李琪、李茜之系无权处分，但并不影响作为原因行为的案涉房屋转让合同的效力，但能否发生案涉房屋所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，案涉房屋之物权变动属于效力待定状态。因无权处分致使案涉房屋所有权不能转移的，出卖人约定承担违约赔偿责任。案涉房屋转让合同不存在无效的法定情形，原审判决对李兵、任晓燕诉请判决确认合同为无效的主张不予支持系正确。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，但适用法律不完整，本院予以纠正。李兵、任晓燕的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第九十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李兵、任晓燕共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月四日 书记员 王 勤