贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终2792号上诉人（原审被告）剑河县州剑房地产开发有限公司，住所：贵州省剑河县革东镇金泰世纪广场**。法定代表人：杨玉州，经理。委托诉讼代理人：戴文勇，男，1970年11月14日出生，身份证码：522601197011140039，系贵州宏强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘年荣，男，1986年7月23日出生，侗族，住贵州省剑河县。上诉人剑河县州剑房地产开发有限公司（以下简称“州剑房产公司”）因与被上诉人潘年荣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院（2018）黔2629民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人州剑房产公司上诉请求：1．依法认定一审判决以每月1,200元计算逾期交房违金，既无事实依据也无合同约定，逾期收房和逾期办证的责任系被上诉人原因造成，上诉人不应承担违约责任。2．撤销一审判决书第一项，即“被告剑河县州剑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告潘年荣逾期交房违约金2,240元，逾期办证违约金2,109.8元，合计4,349.8元”之判决。3．本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人己履行通知交房义务，被上诉人拖延收房并拒绝交纳房屋维修资金的责任应自行承担。上诉人根据房屋开发进度于2016年3月18日组织房屋竣工验收，验收当日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五家责任主体单位均作出了验收合格的意见书，施工单位、监理单位、建设单位、设计单位及有关单位代表剑河县住房和城乡建设局代表签署了《单位工程竣工验收证明书》，满足了上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房交付条件，之后于2016年3月20日上诉人要求物业公司通知所有业主办理交房手续，物业公司根据【玉锦新都名单】于3月23日至26日电话通知业主交房事宜，自3月25日起陆续有业主前来办理交房手续，仅截止2016年6月底，就有近百户业主接受了房屋并向物业公司提出装修申请，因此交房时间为2016年3月20日是足以认定的。而本案被上诉人故意延迟接受房屋并拒绝交纳房屋维修资金，违反了《商品房买卖合同》第十四条第（四）2项的约定：“合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用、办理银行按揭所发生的费用、办理房屋产权登记及房屋权属登记费用等，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋”。本案被上诉人至今没有履行此项合同约定交付前买受人义务，其产生的不利后果和责任应自行承担，一审判决无视被上诉人应负的合同义务，裁判上诉人承担违约责任，有失公正。二、一审法院认为我方提交的【玉锦新都名单】不客观真实，不作为证据采信，上诉人认为系事实认定错误。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第64条，法官应根据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，事实证明自3月25日起陆续有业主前来办理交房手续，仅截止2016年6月底，就有近百户业主接受了房屋并向物业公司提出装修申请，生活常识告诉我们，装修申请的提出，一定是在房屋交接之后，否则装修对象就无从谈起，如果以申请装修时间为交付房屋的时间，无疑加重了上诉人的违约责任，助长了被上诉人的不诚信。本案中有的原告因暂不需要使用标的房屋，故意拖延至2017年11月份才来办理交房手续，拖延交房时间的责任在于原告，如果以此时间作为交付时间，对上诉人显然是不公平的。三、一审判决以每月1,200元计算逾期交房违约金，既无事实依据也无合同约定，且不符合司法解释的规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金或损失赔偿额计算方法，违约金或损失赔偿额可以参照以下标准确定……”。显然司法解释明确规定合同中违约金有约定的从约定，本案上诉人与被上诉人在合同笫十三条中明确约定逾期违约金按中国人民银行同期活期存款利率支付，对当事人协商一致形成的合同，人民法院应予尊重，最高人民法院司法解释也没有给予可以无视当事人事先约定的权力。只有在商品房买卖合同中无违约金约定的情况下，才可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被上诉人购房的目的是自住房，被上诉人没有提供需出租、出让的证据证明其损失，一审判决以月租1,200元计算没有任何事实依据，因此，在违约金有约定应从其约定的情况下，不可能按房租或银行贷款利息计算虚无的损失，何况延迟收房的责任在被上诉人。四、逾期办证被上诉人应承担主要过错责任，不应由上诉人一方承担。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，办理转移登记时间应当在交房时间之后的第十一个月，但因被上诉人至今未交纳应由其交纳的房屋维修资金，也未向上诉人提供缴纳房屋维修资金的凭证，以及申请人的身份证明、当事人关于预告登记的约定、其他必要材料等合同第二十二条约定的应由被上诉人提交的材料，致使延期办证，其过错责任，不应上诉人承担，因为产权登记上诉人只是协助办理义务。上诉人已于2016年3月20日向建设主管部门提供备案手续，将有关办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关，因缺乏被上诉人身份资料以及缴纳房屋维修资金的凭证等规费原因，建设主管部门迟迟不予办理产权证书，但这些因素不是上诉人自身的原因造成的。根据贵州省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：出卖人能够举证自己办理商品房权属初始登记时，己经在合同约定或法定期限内合理时间将有关办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关的，可不承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第19条也规定办证的合理期限为一年，因此逾期办证被上诉人应承担主要过错责任，不应由上诉人一方承担。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，属背离当事人约定裁判案件，对上诉人显失公平，因此，恳请上级人民法院在查明案情的基础上，依法改判并支持上诉人上诉请求。被上诉人潘年荣在二审期间未提交书面答辩意见。潘年荣一审法院起诉请求：1．判令被告按月1,200元向原告支付自2016年1月31日起至被告取得工程竣工验收备案表之日止逾期交房违约金（暂计算至起诉之日即2018年7月10日）35,200元。2．判令被告按月1,200元向原告支付自2017年1月1日起至被告实际将办理不动产权证有关原件交付给原告之日止的逾期办证违约金（暂计算至起诉之日即2018年7月10日）21,960元。一审法院查明，2015年2月9日，原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：YJ-108），合同主要约定：1、原告向被告购买位于剑河县××浪路××“玉××新都”楼盘××单元××商品住房一套；2、套内建筑面积103.1㎡，总价款395,727元；3．交房时间：2016年1月30日前交付；4．交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（4）该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；（5）上水、下水、供电在交付时达到使用条件；（6）电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路敷设到户；5．逾期交房违约责任：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；6．办理房产证时间为2016年12月31日前；7．逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付全部已付款按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。至合同约定的交房日期届满即2016年1月30日，被告未能依约交房。被告于2016年3月18日组织房屋竣工验收，验收当日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五家责任主体单位均作出了验收合格的意见书，施工单位、监理单位、建设单位、设计单位及有单位剑河县住房和城乡建设局代表签署了《单位工程竣工验收证明书》；2015年12月30日取得房屋面积测绘报告书；2016年1月21日供水安装工程验收合格；2016年2月15日取得有线电视网络工程验收合格证书；2016年8月10日取得FTTH通信接入项目验收合格证书；2016年10月8日取得建设工程消防验收合格意见书。被告按合同约定，制备了《商品住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《商品住宅使用说明书》等文件。因被告违反原规划、设计方案，在地下减层、在顶上加层，导致该楼盘至今未能办理建设工程竣工验收备案登记。被告因此直至本案法庭辩论终结前也未能办理“玉锦新都”楼盘的不动产权初始登记，从而至今未能向原告等购房方提供涉案商品房办理转移登记所需要的相关文件。本案在审理过程中，双方均未提供何时实际交付、接收房屋的有效证据。被告提供的装修申请审批表显示，原告于2016年3月26日向剑河县安全物业管理有限公司提出装修申请。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。本案的争议焦点是：一、被告向原告交付房屋时未取得竣工验收备案表，是否符合交房条件；二、逾期交房期间的认定及逾期交房违约金的计算标准是否应调整；三、逾期办证期间的认定以及逾期办证违约金的计算标准是否应调整。对上述争议焦点问题，作如下评判：关于焦点一。商品房买卖中，出卖方交付房屋，必须确保房屋质量合格。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》均规定了建设工程经竣工验收合格方可交付使用的原则。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。”第二款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”第二款规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”本案所涉房屋交付时，已经勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收合格，取得了《单位工程竣工验收证明书》并制备了《商品住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《商品住宅使用说明书》等文件，且被告已在验收合格后即将竣工验收资料提交建设主管部门，建设主管部门虽未签署竣工验收备案表交付被告，但也未在法定期间内责令停止使用、重新组织验收，并有证据证明被告未取得建设主管部门签署的竣工验收备案表，系因非工程质量的原因。据此，应认定房屋交付时，已符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定的条件，也具备原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件。关于焦点二。逾期交房期间的认定。本案中，原、被告双方均未能提供有效的证据证明原、被告交接房屋的具体时间，但双方当事人对《装修申请审批表》中物业服务中心意见一栏的落款时间均无异议，根据交易习惯，原告向物业申请装修房屋的前提是已实际接收了房屋。因此，鉴于双方当事人均不能提供有效证据证明交接房屋的时间，确认原告向物业申请装修的日期为实际接收房屋时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应当视为被告已完成了向交付原告房屋。对于双方在合同中约定的交房日期至实际交房之日，被告应承担迟延交房违约责任。综上，合同约定房屋交付时间为2016年1月30日，被告逾期交房的截止时间为2016年3月26日，被告逾期交房期间为2016年1月31日至2016年3月26日，逾期天数56天。对于逾期交房违约金是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然本案原告未能提供直接证据以证明其损失，但被告的违约行为导致原告无法如约按时取得涉案房屋的占有、使用、收益、处分的各项权利，对原告造成的损失是客观存在的。原告全额将购房款交付被告后，被告未按期交房，形成对原告购房款的占用事实，占用资金，通常资金占用费是按贷款利率计算的。《商品房买卖合同》约定以中国人民银行公布的活期存款利率为逾期交房违约金的计算标准，远不足弥补原告所受的损失，依法应予适当调高。本案中，根据原告已交购房款总额，对照中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%（年利率）标准，原告请求被告按每月1,200元支付逾期交房违约金，低于按基准利率4.75%计算的金额，原告请求的计算标准合理，故本院根据每月1,200元折算违约金，为40元/天。综上，本案逾期交房违约金为2,240元（56天×40元/天）。关于焦点三。按照《商品房买卖合同》约定，被告应当于2016年12月31日前办理完毕“玉锦新都”商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记所需的有关文件交付给原告。虽然被告已于2018年7月2日发出通知业主领取办理不动产登记有关事宜《告知书》的短信及公告，但经向不动产登记中心核实，被告直至本案法庭辩论终结时，仍未对涉案的“玉锦新都”申请不动产权属初始登记，直接导原告未能取得办理商品房转移登记的有关文书，显然违反了合同的约定，应承担逾期办证的违约责任。对于逾期办证违约金标准是否应调整的问题。逾期办证的违约责任原告被告双方在合同中已有明确约定，且原告未举证证明逾期办证导致的具体损失情况，逾期办证违约金的计算标准，应按约定计算，原告主张以1,300元/月的标准调整逾期办证违约金的计算无事实和法律依据，不予支持。在本案中，根据合同约定，逾期办证违约金应从2017年1月1日起算，至原告起诉之日（2018年7月10日），逾期办证违约金为2,109.8元（395,727元×556天×0.35%/365天），关于2018年7月10日以后的逾期办证违约金，不宜在本案中一并解决，应当另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告剑河县州剑房产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内一次性支付原告潘年荣逾期交房违约金2,240元，逾期办证违约金2,109.8元，合计4,349.8元；二、驳回原告潘年荣的其余诉讼请求。案件受理费1,230元，减半收取615元（原告已预交），由被告剑河县州剑房地产开发有限公司负担25元，由原告潘年荣负担590元。二审期间，剑河县州剑房地产开发有限公司提交下列证据并进行质证：1．《交房公告》1份1页，证明2016年3月20-23日打电话向各个业主交房。经质证，买受人的委托诉讼代理人提出不排除事后粘贴然后拍照，而且这个照片是在售楼部，对三性不予认可的质证意见；2．《关于代收商品房交房相关费用的通知》、费用明细表、照片各1份共4页，没有说明证明目的。经质证，买受人的委托诉讼代理人提出对三性有异议，三个费用根据规定包含在商品房买卖合同之内，业主已交纳，应由出卖人退给业主的质证意见；3．剑河县住房和城乡建设局《关于缴存住宅专项维修资金有关事项的通知》和《通知》，证明购买人没有履行法定义务。经质证，买受人的委托诉讼代理人提出没有约定交纳契税和维修基金的具体时间的质证意见。本院对出卖人提交的上述证据认定如下：证据1《交房公告》落款时间为2016年3月10日，合同约定的交房时间为2016年1月30日，而FTTH通信接入在2016年8月10日验收合格，2016年10月8日才取得消防验收合格书。该公告内容不符合合同约定的交房条件，不予采纳；证据2《关于代收商品房交房相关费用的通知》、费用明细表、照片均是在出卖人没有具备交房条件下发出的通知是向剑河县安全物业管理有限公司发出，并不是向购房户发出，且有关安装费没有合同约定和法律依据，而专项维修资金税费注明是由收费单位确定。故对该组证据不予采纳；证据3《关于缴存住宅专项维修资金有关事项的通知》和《通知》，均是住建部门向出卖人通知，并不是出卖人向买受人通知，且出卖人也没有将上述通知向买受告知的证据，故不予采纳。另查明，二审庭审时出卖人的委托诉讼代理人陈述2018年10月完成初始登记。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。案经调解未果。本案争议焦点：1．买受人没有缴纳专项维修资金一审判决出卖人承担逾期交房违约责任是否有失公正；2．一审判决按每月1,300元计算逾期交房违约金有无事实依据；3．买受人是否应承担逾期办证的违约责任。本院认为，1．关于买受人没有缴纳专项维修资金判决出卖人承担逾期交房违约责任是否有失公正的问题。经审理认为，本案《商品房买卖合同》第十一条、第十二条第（一）项、第十四条第（一）（四）项分别明确约定“交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年1月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第一、2、3项所需条件：1．该商品房已取得建筑竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积和实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”“（一）城市基础设施：1、……；5—7、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户”“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将前期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋”。然而本案出卖人在在2016年8月10日才取得FTTH通信接入验收合格证书，2016年10月8日才取得消防验收合格证明文件（《消防法》第十条第三款明确规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”）。因此，此前出卖人向买受人发出的交房通知是在不符合约定交房条件下作出的，根据合同约定买受人可以拒绝接收。然而在商品房达到约定的交付条件后，出卖人未能提供实际交房的证据，而是提交2016年3月26日的《装修申请审批表》作为交房依据。显然，出卖人此时的交房行为不仅超过了合同约定的交房时间，也违反了合同约定的交房条件。至于交纳专项维修资金问题，根据合同约定和法律规定，应是在房屋达到交付条件后在办理房屋交付（入住）手续前完成的事宜，且约定和法定的情形是出卖人（开发建设单位）不得将房屋交付给买受人（购买人）。因未经验收合格的商品房不得交付使用，即在没有达到约定和法定的交付条件下，当然也就不存在办理房屋交付手续，那么也就不能认定买受人违反约定和法定义务，故出卖人并不取得不承担逾期交房违约责任的抗辩权。相反，如果该商品房达到了约定的交付条件，但由于买受人没有交纳维修资金，出卖人可以依据合同约定和法律规定不将房屋交付给买受人，并由此取得不交房的抗辩权。因此，一审法院以出卖人提供的交房日期认定出卖人违约，事实清楚，证据充分，没有违反公平原则。出卖人提出不承担逾期交房责任的抗辩理由不能成立，本院不予支持。2．关于一审判决按每月1,300元计算逾期交房违约金有无事实依据的问题。经审理认为，买受人在一审诉讼中以约定的违约金过低为由提出了请求调整的主张，而本案逾期交房的责任如前所述完全是由于出卖人的原因造成。因逾期交房，直接造成了买受人对购买房屋的占有、使用、收益（如出租、处分）等直接损失，在买受人未能提交具体损失依据的情况下，一审法院参考同地段租金认定违约损失，能客观的反映因出卖人逾期交房会造成买受人因此租房居住而支付租金或者接收房屋后可用于出租取得租金收益的直接损失情况。且出卖人对该租金数额并未提供反驳证据予以推翻，故其上诉请求不予支持。3．关于买受人是否应承担逾期办证的违约责任的问题。经审理认为，本案一审判决计算出卖人承担逾期交付办理商品转移登记有关文书的违约金时间为约定交付时间至2018年7月10日止，二审庭审时出卖人的委托诉讼代理人陈述2018年10月完成初始登记，且出卖人至今未按照合同约定将这一直接影响办理商品房转移登记手续的重要文书交付给买受人。足以认定出卖人违反合同约定，构成违约。至于出卖人提出买受人没有交纳专项维修资金，因缺乏买受人的身份资料以及缴纳房屋维修资金凭证等规费原因，建设主管部门迟迟不予办理产权证书的上诉理由，与其在买受人尚未交纳专项维修资金开情况下却已经完成了初始登记的事实不符，也没有因买受人没有交纳专项维修资金出卖人不能办理初始登记的其他事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由剑河县州剑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 嫄审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年十二月二十九日法官助理罗安松书记员侯印