广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终7844号上诉人（原审原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良近良居民委员会延年路顺德雅居乐花园**商铺，统一社会信用91440606MA4UL0XY41。法定代表人：刘占垒。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健杨，广东一杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁琳，女，1968年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐才,广东德先律师事务所律师。上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）因与被上诉人梁琳物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒卓公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判梁琳立即向恒卓公司支付物业综合服务费52140元、水电费8222.51元及违约金（违约金自欠费之日起，以60362.51元为本金按日万分之五计至实际清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为7804.85元）；2.判令梁琳向恒卓公司支付本案律师费3000元；3.本案一、二审诉讼费由梁琳承担。事实与理由：（一）恒卓公司与广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）不存在任何关系，物业综合服务费保证金、首月物业综合服务费并非由恒卓公司收取。恒卓公司同意以首月物业综合服务费抵扣个别租户拖欠的物业服务费，系出于妥善处理前手物业公司遗留的问题及稳定已有商户的目的，并不代表恒卓公司有收取过该笔款项。一审法院认为物业综合服务费保证金、首月物业综合服务费的归属属于恒卓公司与卓凯公司之间的内部交接问题，并判令以物业综合服务费保证金抵扣物业服务费，严重损害了恒卓公司的合法权益，属于认定事实不清。（二）一审法院对涉案商铺停水停电时间的认定不符合逻辑，且对举证责任的分配存在严重不公，加重了恒卓公司的举证责任。（三）梁琳存在违约行为，应支付违约金。（四）根据《物业服务补充合同》第九条的约定，恒卓公司因梁琳的违约行为支出的律师费，应由梁琳承担。恒卓公司在一审中亦已提交了证据证明其支出了律师费，一审法院却以恒卓公司没有证据证明已实际支付律师费为由不予支持该项主张，明显错误。综上，请求二审法院支持恒卓公司的全部上诉请求。梁琳辩称，雅居乐都荟广场本由卓凯公司负责经营管理，但卓凯公司在收取首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金后便失去联络，此后恒卓公司强行接管。但恒卓公司在接管后并未履行相关义务，亦不配合梁琳办理营业执照的要求，整个雅居乐都荟广场的管理十分混乱，梁琳并未享受到合格的物业服务。梁琳交纳的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金与本案拖欠的物业综合服务费相抵后仍有盈余，因此恒卓公司的上诉无理，请求二审法院驳回其上诉请求。恒卓公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒卓公司与梁琳之间的物业服务关系；2.判令梁琳立即向恒卓公司支付物业综合服务费52140元、水电费8222.51元及违约金（自2016年9月6日起，以60362.51元为本金，按日万分之五计至实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日为7804.85元）；3.判令梁琳向恒卓公司支付本案恒卓公司支出的律师费3000元；4.本案全部诉讼费用由梁琳承担。一审法院经审理查明：2016年4月19日，梁琳与卓凯公司签订《物业服务补充合同》，约定：卓凯公司为梁琳额外提供合同约定的商场物业服务，梁琳每月应向卓凯公司缴纳物业综合服务费4740元，综合物业综合服务费从该商铺实际交付日起计收，出租方给予梁琳的免租装修期内，商场整体开业前的装修期间综合服务费按6元/平方米/月计算，如梁琳提前完成装修后经卓凯公司同意提前开业的，则装修期结束，综合物业费按正常收费标准计算；本协议期限内，梁琳每月须向卓凯公司缴纳由卓凯公司代收代缴的该商铺的独立水、电费，水、电费的代收代缴最终按照供水、供电部门的要求执行；梁琳在签订本协议时，应向卓凯公司交付相当于首年二个月的物业综合服务费合计9480元作为物业综合服务费保证金，由卓凯公司在梁琳无违约，缴清全部应缴费用及撤场之日起十五天内无息退还给梁琳；梁琳于签订本协议时，向卓凯公司预付首月物业综合服务费4740元。梁琳于2016年4月26日向卓凯公司支付首月物业综合服务费4740元、物业综合服务费保证金9480元。恒卓公司于2016年5月10日出具收据确认收到装修保证金12000元。梁琳自2017年1月自行撤场，2017年2、3月期间商铺被上锁，恒卓公司于2017年8月对涉案商铺清场。为追讨欠费，恒卓公司委托广东一杰律师事务所律师代理一审诉讼，约定律师服务费3000元，但恒卓公司尚未支付。以上事实，还有一审开庭笔录在案佐证。一审法院认为，恒卓公司与梁琳没有签订物业服务合同，但恒卓公司在2016年5月10日出具装修保证金收据，可见恒卓公司此时已实际对涉案商铺进行物业管理，恒卓公司主张参照梁琳与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》约定的收费标准收取物业综合服务费有理，一审法院予以支持。恒卓公司主张其于2017年3月对商铺停水停电，但没有证据佐证，而恒卓公司作为商铺的管理者，对使用人停水停电必然要对使用人进行告知、记录等，恒卓公司无法提交相关证据，应承担举证不能的不利后果，一审法院采信梁琳的抗辩意见，认定恒卓公司于2016年11月20日对商铺停水停电。恒卓公司对商铺停水停电以致梁琳无法使用商铺，即恒卓公司已向梁琳作出解除物业服务关系的意思表示，恒卓公司要求解除双方之间的物业服务关系有理，一审法院予以支持，物业综合服务费及水电费应计至2016年11月20日。因此，2016年10月至2016年11月20日，梁琳尚欠恒卓公司物业服务费7900元（4740+4740÷30×20）。恒卓公司于2016年11月20日对商铺停水停电，再产生水电费不合理，一审法院不予支持。恒卓公司称2017年1月以后收取每月120元的公摊水电费保底，但没有合同依据，一审法院不予支持。因此，梁琳尚欠恒卓公司水电费为4879.25元（936.22+3943.03）。关于梁琳已支付的费用的抵扣问题。从恒卓公司提交的证据可以看出，恒卓公司认可梁琳已支付2016年9月的物业服务费，但没有证据证明梁琳已实际支付，故一审法院认为恒卓公司已用首月物业综合服务费抵扣了2016年9月的物业服务费，本案中不能重复抵扣。梁琳已向卓凯公司支付物业综合服务费保证金，现在恒卓公司已实际管理涉案商铺，关于物业综合服务保证金的归属应属于恒卓公司与卓凯公司的内部交接问题，对于梁琳而言，无必要重复交纳。物业综合服务保证金的作用在于保证梁琳足额支付应付的费用，故在恒卓公司与梁琳解除物业服务关系且恒卓公司没有证据证明该费用已抵扣的情况下，物业综合服务保证金9480元应先用于抵扣梁琳尚欠的费用。恒卓公司出具收据确认已收取装修保证金12000元，现恒卓公司与梁琳已解除物业服务关系，没有证据证明梁琳有违反装修规定的情形，恒卓公司应予退还，梁琳主张用于抵扣应支付的物业综合服务费，一审法院予以支持，抵扣后梁琳无需另行向恒卓公司支付物业综合服务费和水电费。基于梁琳已不欠恒卓公司费用，恒卓公司要求梁琳支付违约金及律师费无理，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决：一、解除恒卓公司与梁琳之间的物业服务关系；二、驳回恒卓公司的其他诉讼请求。一审案件受理费789.59元，由恒卓公司负担。本院二审期间，恒卓公司围绕上诉请求依法提交了监控视频录像、已退场“凤梨花开”商户物品（存放）盘点表及EMS邮单，拟证明恒卓公司曾通知梁琳取回其物品，但梁琳拒绝取回，梁琳在涉案商铺内的物品仍存放在恒卓公司的仓库内，梁琳承租涉案商铺的物业服务费应计至实际交还涉案商铺之日止。梁琳没有提交新证据。经审查，恒卓公司在二审中提交的证据均无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，一审中，恒卓公司陈述，装修保证金并非由恒卓公司收取，但为了妥善处理卓凯公司遗留的租户问题，恒卓公司后补了该收款收据，并确认款项按恒卓公司收取处理。另查明，恒卓公司在与涉案商铺同属于一个商场的另一商铺的物业服务合同纠纷案件[一审案号：（2018）粤0606民初3385号，二审案号：（2018）粤06民终6394号]中陈述，虽然该案中的物业综合服务费保证金系由卓凯公司而非恒卓公司收取，但由于卓凯公司不再进行经营，后来业主委托恒卓公司进行出租管理，恒卓公司与对方重新签订合同，为了安抚之前的承租户，在没有收取对方支付的保证金的情况下向对方出具了保证金收据，但注明是换收据。另查明，生效民事判决[一审案号：（2016）粤0606民初20988号，二审案号：（2017）粤06民终8226号]认定，恒卓公司于2016年10月8日、11月5日向梁琳发出缴费通知单，要求梁琳向恒卓公司支付物业管理服务费等，在此争议期间，涉案商铺不知何故停水停电，梁琳遂于2016年12月6日提起诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。虽然恒卓公司与梁琳之间并未签订书面的物业服务合同，但恒卓公司为梁琳提供了物业服务，双方之间形成物业服务关系。一审判决解除恒卓公司与梁琳之间的物业服务关系，双方当事人对此均未提起上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：梁琳欠付恒卓公司的物业综合服务费及水电费的数额应如何确定；梁琳已支付费用的抵扣问题；恒卓公司上诉请求梁琳支付律师费3000元及违约金是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。恒卓公司上诉主张，梁琳应向其支付自2016年9月起至交还涉案商铺之日止的物业综合服务费、水电费。一审中，恒卓公司提交的欠费明细表标注梁琳已缴纳2016年9月的物业服务费，恒卓公司上诉请求梁琳支付2016年9月的物业服务费，理据不足，本院不予支持。根据生效民事判决[一审案号：（2016）粤0606民初20988号，二审案号：（2017）粤06民终8226号]认定的事实，恒卓公司于2016年11月对涉案商铺停水停电，与梁琳在本案中主张的停水停电时间2016年11月20日相吻合，本院予以采信。恒卓公司上诉主张对涉案商铺停水停电的时间为2017年3月，无证据支持，本院不予支持。虽然梁琳与恒卓公司之间并未签订书面的物业服务合同，但恒卓公司已为梁琳提供了物业服务，根据公平原则，应当支付相应的费用。一审法院参照卓凯公司与梁琳签订的《物业服务补充合同》的约定，认定截至2016年11月20日，梁琳尚欠恒卓公司物业服务费7900元、水电费4879.25元，有事实和法律依据，本院予以维持。因恒卓公司对涉案商铺停水停电后，梁琳已无法使用涉案商铺，恒卓公司主张停水停电以后的物业综合服务费及水电费，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。恒卓公司上诉主张，恒卓公司并未收取涉案商铺的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金，不应以上述费用抵扣梁琳拖欠的物业服务费及水电费。本院认为，虽然恒卓公司并未直接收取涉案商铺的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金，但根据恒卓公司在本案及另案中的陈述，结合恒卓公司已实际管理涉案商铺的事实，一审法院认定首月物业综合服务费及物业综合服务保证金的归属属于恒卓公司与卓凯公司的内部交接问题，应以上述费用抵扣梁琳尚欠的物业服务费及水电费，并无不当，本院予以维持。恒卓公司确认已收取装修保证金12000元，双方现已解除物业服务关系，恒卓公司亦未提交证据证明梁琳存在违反装修规定的情形，前述装修保证金应予返还。综上，以梁琳支付的首月物业综合服务费、物业综合服务保证金、装修保证金，抵扣梁琳应向恒卓公司支付的物业服务费、水电费后，梁琳无需再向恒卓公司支付物业服务费和水电费。关于第三个争议焦点。本院认为，恒卓公司上诉主张梁琳应按照其与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》中约定的标准支付逾期违约金，但恒卓公司与梁琳之间并未签订书面的物业服务合同，该主张缺乏依据，本院不予支持。恒卓公司并未实际支付律师费，其在本案中向梁琳主张律师费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，恒卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1579.18元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年十二月六日法官助理黎嘉鸿书记员何智峰