江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初2776号原告：南昌市尚东大道住宅小区业主委员会，住所地：南昌市青山湖区××大道×××号××大道小区×栋**。委托代理人：周世文、黄娜，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：江西华鹏物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区×××路×××号。法定代表人：刘元根，总经理。委托代理人：熊凉捷，江西华昌律师事务所律师。原告南昌市尚东大道住宅小区业主委员会与被告江西华鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2018年6月20日向本院提起诉讼，立案号为（2018）赣0111民初1797号，本院于2018年7月24日作出（2018）赣0111民初1797号民事裁定书，驳回原告起诉。原告不服本院裁定向南昌市中级人民法院提起上诉，2018年9月28日南昌市中级人民法院作出（2018）赣01民终2197号民事裁定书，撤销本院（2018）赣0111民初1797号民事裁定，指令本院进行审理。本院于2018年11月5日重新立案后，依法适用简易程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告南昌市尚东大道住宅小区业主委员会委托代理人周世文、黄娜，被告江西华鹏物业管理有限公司法定代表人刘元根及其委托代理人熊凉捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年2月23日，南昌市尚东大道住宅小区业主委员会（以下简称“尚东大道业委会”）与江西华鹏物业管理有限公司（以下简称“华鹏物业”）签订物业服务合同，合同约定由华鹏物业对尚东大道小区进行一体化的物业管理服务，合同期限为三年，双方约定小区公共道路、架空层停车费、广告费等收入，原、被告五五分成。经原、被告协商一致，临时停车费收入分成由华鹏物业每月固定支付8250元至业委会指定账户，但自2017年7月，华鹏物业拒不支付停车费收益，违反物业合同第六章第二条之规定，构成违约。由于被告提供的物业服务质量不达标，尚东大道业委会收到161名业主的联名信，要求解聘物业公司。尚东大道业委会于2017年11月11日至2017年11月14日召开业主大会，小区742户业主共有专有面积总计94759.89平方米，其中同意解聘华鹏物业的业主共计483户，专有面积49158.93平方米，达到解聘物业表决所需的双过半要求。尚东大道业委会对业主大会表决结果进行公示，并抄送京东镇政府、青山湖区房管局、京祥社区。被告华鹏物业收到业委会的解聘通知后，拒不依照《南昌物业管理条例》第四十八条之规定，向业委会移交物业管理用房及其他应当移交的财物、资料。为此原告向法院起诉，诉请：一、请求法院依法解除原被告之前签订的物业服务合同；二、请求法院判决被告依法交还物业用房及违法侵占的小区活动中心；三、请求法院判决被告支付临时停车费收益分成49500元并按照每日万分之三支付滞纳金（滞纳金暂计算至2018年6月15日为3967.43元）；四、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告撤回要求返还小区活动中心的诉请。被告辩称：一、关于原告第一项诉讼请求，本案物业服务合同应否解除的问题。1.尚东大道第三届业委会已无诉讼主体资格。理由一：尚东大道第三届业委会提交给政府主管部门并得到政府主管部门批复同意的备案文件显示，该届业主委员会任期为2015年6月28日至2018年5月28日。原告提供给法院的第三届业委会任期时间，被原告涂改为2015年6月28日至2018年6月28日，原告伪造篡改了重要证据。且中华人民共和国住房和城乡建设部下发的建房（2009）274号文件关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知，其中第三十四条规定，业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门，但截止第三届业委会任期结束，原告均未就该备案时间问题向备案政府部门提出变更。而原告是于2018年6月15日向青山湖人民法院提出诉讼请求，故原告已无诉讼主体资格。理由二：京东镇京祥社区居委会于2018年5月29日发出的给尚东大道小区全体业主的《通告》，明确尚东大道小区第三届业委会于2018年5月28日任期已满、履职结束。理由三：京东镇京祥社区居委会于2018年7月11日发出的给尚东大道小区业主的《通告》，明确尚东大道第三届业主委会任期时间确定为以备案时间为准，即2015年6月28日起至2018年5月28日止。第三届业委会组织的第四届业主委会选举未得到政府批复，违反物业管理条例规定，选举无效。理由四：南昌市青山湖区京东镇人民政府于2018年8月29日下发的通告，尚东大道小区业委会（第三届）解聘江西华鹏物业管理有限公司决定无效，在新一届业主委员会产生之前继续履好职。2.原告组织的业主大会未经社区居委会指导、监督。理由一：京东镇京祥社区居民委员会于2017年11月18日出具的《情况说明》，明确表示尚东大道于2017年11月11日至2017年11月14日对“关于是否同意解聘华鹏物业的表决”的业主大会，第三届业委会没有按照社区的指导意见进行，属业委会自行组织，原加盖社区公章的2017年11月16日表决公告无监管效力。理由二：京东镇京祥社区居民委员会出具的《关于洪尚东业委函的回复》，明确表示关于解聘华鹏物业公司在公示期内政府部门接业主投诉，针对此情况需进行核实，对12号、18号函（要求社区居委会指导、监督业主大会选聘新的物业公司）提出的事项暂缓。理由三：京祥社区居委会于2018年2月5日出具的《通知》，2017年12月26日下午在社区会议室召开了物业管理联席会议，参加单位有青山湖区住建局物业××、××镇村镇××、××派出所、××社区、××大道第三届业委会、华鹏物业公司，联席会议决议：业委会与物业公司的合同纠纷通过法律途径解决，根据以上情况，物业公司应进一步加强小区管理，为业主创造舒适的生活、居住环境。3.原告提交给京祥社区居委会的《尚东大道业主联名投诉书》有严重造假行为。按相关法律规定解聘物业公司须召开业主大会，召开业主大会须有该小区20%业主提议，而业委会于2017年10月20日提交给京祥社区有161名业主签名的联名信四页的其中一页当中，经核实就有四名伪造的业主签名。答辩人认为，原告主张的上述业主大会，因程序违法而无效。国务院颁发的《物业管理条例》第19条、20分、建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》第54条，均要求业主大会应当接受居委会监督，南昌市房管局颁发的《南昌市业主大会指导规程》第4条，更是具体要求居委会要参与业主大会会议全过程的指导监督，因原告上述业主大会投票过程未经当地居委会监督，且过程造假，青山湖区京东镇政府根据相关法律及实际情况下发了通告撤销了第三届业委会解聘江西华鹏物业的决议。而原告任期已于2018年5月28日到期，故无主体资格起诉，多项关键证据严重造假，按“程序违法实体无效和”的法律原则，上述业主大会决议无效，因原告依据无效，故其该项诉讼请求就实属无理，本案物业服务合同就不应解除。二、关于原告第二项诉讼请求，物业用房与小区活动中心应否交还的问题。因物业服务合同依法不能解除，答辩人需要继续使用物业用房，故物业用房不应交还。从答辩人提交的现场照片显示，小区活动中心仍为原告在管理及小区业主在使用，不存在答辩人违法侵占的问题。三、关于原告第三项诉讼请求，支付临时停车费分成的问题。答辩人与原告签订的物业服务合同中约定需按50%的比例支付广告、路面停车的费用给原告，但因此项费用核算较复杂，后双方口头约定，答辩人每月按8250元固定数额支付，原告每月提供8250元的收款收据后，答辩人再行付款，而2017年7月前都是按此方式操作，但2017年7月后，答辩人都未收到原告的收款收据，故付款条件未达到。2018年1月1日之后的临时停车费，答辩人不同意支付，原告于2018年1月21日在小区内公开张贴《告业主书》，唆使业主拒交物业服务费和停车费，致使答辩人自2018年元月份起，就再也没有收到停车费，因此2018年元月份之后的停车费，答辩人有理由拒付。原告在举证期限内提供了以下证据：证据一：原告南昌市尚东大道住宅小区业主业主委员会登记备案表、被告华鹏物业管理有限公司的企业公示信息，证明：原、被告基本身份信息。证据二：原、被告之间签订的《物业服务合同》，证明：原告委托被告提供物业服务，合同约定被告每月6号前，应当将公共道路、架空层的停车费、广告费、临时停车费收入总额的50%支付至原告指定账户，逾期按照每日万分之三收取滞纳金。证据三：被告每月向原告指定账户转账的转款记录，证明：被告每月支付8250元至原告指定账户，自2017年7月至今，被告没有支付任何收益分成。证据四：原告召开尚东大道业主大会的请示报告、大会表决方式公告、召开会议通知、计票统计、表决结果及表决结果公告，证明：尚东大道住宅小区业主大会通过投票的方式决定解聘物业服务企业，其中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘程序合法。证据五：原告出具的（2017）2号文件，请求京祥社区监督指导召开尚东大道业主表决大会的报告，京祥社区主任张云飞在亲自签收；京祥社区给原告出具的《业主联名投诉书的函的回复》；青山湖区房管局、京东镇政府、京祥社区签收原告方关于解聘物业公司相关文件的签收表，证明：原告已按照法定程序邀请京东镇政府、社区对此次解聘物业投票进行监督，社区主任张云飞签收后，京祥社区书面函复，并派员监督，社区主任张云飞在表决票统计报告上签字。京祥社区出具通告上说没有对此次业主大会进行指导、监督，也只能说是社区工作失职，而不是业主大会程序有瑕疵。证据六：南昌市青山湖区尚东大道小区议事规则（复印件），证明：业委会任期为三年，6名栋长提议即可启动召开业主大会的程序。证据七：南昌运输法院（2018）赣7101行初1352号行政判决书（尚未生效），证明：京东镇政府出具解聘无效的通告所依据的青山湖区专题协调会根本不存在，是京东镇政府非法杜撰，不具有合法性。被告在举证期限内提供了以下证据：第一组证据：1、尚东大道第三届业主委会备案表；2、通告（2018年5月29日）；3、通知（2018年7月11日）。1-3证明：原告任期已满，已无诉讼主体资格。4、情况说明（2017年11月18日）。证明：业委会组织的解聘物业公司的业主大会表决无效。5、关于洪尚东业委函的回复（2017年11月29日）。证明：原告未按社区指导意见召开业主大会。6、通知（2018年2月5日）。证明：尚东大道第三届业委会组织的业主大会解聘物业公司的表决无效，华鹏物业继续履行物业管理职责。7、通告（2018年8月29日）。证明：京东镇人民政府已撤销尚东大道业主大会解聘决定。8、不动产产权情况表；9、声明；10、业主基本情况登记表。8-10证明：尚东大道第三届业委会提交给京祥社区20%业主提名召开业主大会的业主签名有严重造假行为。第二组证据：1、现场照片。证明：物业公司未侵占尚东大道业主活动中心。第三组证据：1、收据、付款凭证。证明：物业公司至今未收到业委会2017年7月份后的付款收据，故未支付。2、告业主书（2018年1月21日）。证明：自2018年元月份起，被告就没有收到停车费。第四组证据：1、（2018）赣0111民初2903号判决书。证明：原告没有主体资格经庭审质证，被告对原告提供的证据一的备案表原稿上没有改，提交的复印件上改了，改成了6月28日，原稿上是5月28日，对证据一没异议，恰恰证明第三届业委会已经届满。对证据二的真实性、合法性无异议，关联性有异议。对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，正是因为他们没有提供收据我们才没有付钱。对证据四的三性均有异议。对证据五、六的三性均有异议，证据来源不合法，是原告自己给自己出证据。对证据七与原告代理人所说不相符，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告对被告提供的对第一组证据中的证据1三性无异议，证明目的有异议。不能达到其所称的第三届业委会任期届满，无诉讼主体资格的证明目的。青山湖区人民法院以原告主体不适格为由裁定驳回起诉，中院已予以纠正。对外代表业主行使权力的是业主委员会而不是第三届业主委员，被告纠结于第三届任期是否届满对本案毫无意义。起诉时第三届任期未届满，依据《南昌市物业管理条例》第十七条：“业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主大会定期会议的时间和形式、召开业主大会临时会议的条件、业主投票权的确定方法等事项”，业主委员会的任期应当在业主大会议事规则中予以确定。《南昌市青山湖区尚东大道小区议事规则》第十六条规定：“业主委员会成员由五至十一人组成，人数为单数，具体人数可视情况而定。业主委员会成员的每届任期3年。可连选连任。”尚东大道第三届业委会选举产生的时间为2015年6月28日，因此尚东大道第三届业主委员会任期截止日期应当为2018年6月27日。业主委员会备案表上登记的尚东大道第三届业主委员会任期为“2015年6月28日至2018年5月28日”，登记任期不满三年，与《南昌市青山湖区尚东大道小区议事规则》第十六条规定相冲突。因基层人民政府及县区房管局对小区业主大会的登记是管理型登记而非效力型登记，小区业委会备案任期与实际任期有冲突时，依据《南昌市物业管理条例》第十七条之规定，应当以议事规则中载明的任期为准。对证据2-6真实性无异议，合法性有异议。依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《物业管理条例》，居民委员会只是基层群众性自治组织，小区业委会是小区业主的自治组织，二者并无隶属或领导与被领导的关系，京祥社区超出其职权范围，宣布尚东大道小区第三届业主委员会任期届满、第四届选举无效、解聘被告华鹏物业行为无效均超出其职权范围且违反程序规定，其所出具的材料不具有合法性。依据住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条，业主委员会组织换届选举，需报告物业所在地房管部门和基层人民政府，京祥居委会并非业委会换届必须的报备机构，更非业委会换届选举的管理机构，京祥居委会通过《通告》直接宣布尚东大道第三届业委会换届选举报告无效，其宣告行为超越职权范围。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条：“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举。”据此规定，业主委员会逾期不换届选举，也应当是房管部门或基层人民政府责令业主委员会限期换届选举。京祥居委会直接宣布尚东大道第三届业委会选举报告无效，违反上述程序规定。关联性有异议，非法证据材料与本案无关。对证据6中，关于解聘物业公司、选聘新的物业公司，物业管理联席会得出的结论是：业委会程序合规，被告却用这份证据来证明业委会解聘物业公司表决无效，匪夷所思。对证据7真实性无异议，合法性有异议，青山湖区政府做出原告解聘物业管理公司的决定无效的通告，是援引了青山湖区委专题协调会精神和青山湖区法院（2018）赣0111民初1797号民事裁定书，但该裁定书已被南昌市中院依法撤销，且该裁定内容并未涉及到原告解聘物业是否合法的问题。关于所谓的青山湖区委专题协调会精神，在南昌运输法院（2018）赣7101行初1352号行政判决书中，青山湖区政府答辩时明确表示，从未组织过有关部门召开过该项会议。京东镇政府假借区政府名义出具虚假通告，原告方当事人将会实名向监察委进行举报。对证据8真实性无异议，与本案无关。证据9.10真实性无法核实，不予质证。证据8-10证明目的有异议，即使部分请求召开业主大会的业主姓名与房号统计有误，不影响此次业主大会召开程序的合法性。依据小区《议事规则》第七条第二款第一项，6名以上栋长提议即可召开业主大会，此次要求召开业主大会小区内栋长人数是满足议事规则人数要求的。第二组证据中的证据1无异议，业主活动中心是由业委会实际使用。对第三组证据中的这两份证据证明2017年1月以前其按时支付相应款项、2018年1月份之后业委会号召业主暂停支付物业费和停车费，这两组证据与本案无关，因为我们主张的是2017年7月-12月，这六个月的收益分成49500元应当按照合同约定支付给原告。对第四组证据该判决书已上诉尚未生效，不予质证。本院经审核原、被告所举的证据，并结合当事人质证意见认证如下：对原告证据一、二、三、六予以采信；对原告证据四、五、七真实性、合法性予以采信。对被告第一组证据中的1、2、3、4、5、6、7真实性、合法性予以采信；对被告第一组证据中的证据8予以采信；对第一组证据中的9、10无法确定真实性不予采信。对被告第二组证据予以采信。对被告第三、四证据真实性、合法性予以采信。本院依据上述采信的证据，认定本案事实如下：2016年2月23日原、被告签订物业服务合同。原告委托被告对位于南昌市青山湖区高新大道1588号的“尚东大道”住宅小区进行物业管理服务，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日，合同对服务质量、双方的权利义务、物业服务费用等均作了约定。合同第六章对多种经营计提分成作了约定，合同第七章违约责任中第（5）条约定“因物业服务不周，经过业主大会表决，并经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且过半业主同意，甲方有权终止合同”。2017年10月原告部分业主不满被告服务要求召开业主大会。2017年11月10日原告组织召开业主大会就是否同意解聘被告进行投票表决，并经过表决同意解聘被告江西华鹏物业管理有限公司。原、被告双方对表决过程是否合法有效发生争议，并向多个主管部门反映。2018年2月5日南昌市青山湖区京东镇京祥社区居民委员会发出通知，注明“2018年1月12日上午由市房管局物业处组织召开四方联席会，对业委会提出的问题进行了讨论，业委会整个程序合规，过程存在争议，宣布由业委会通过法律途径解决。”之后，原告诉至本院。同时查明：被告未将2017年7月至2017年12月共6个月收益分成49500元支付给原告。本院认为，原、被告双方所签订的物业服务合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案中原告提请业主大会表决是否解聘被告江西华鹏物业管理有限公司，该业主大会表决过程经确认为“整个程序合规，过程存在争议”。被告提交的证据中也能证明原告提出的表决名单中有个别不属实之处。原告整个表决过程也未得到有效监督，原告未提供充分证据证明表决名单与业主的实际一致，故本院无法确认原告陈述的“其中专有部分占建筑物总面积过半数的业主是占总人数过半数的业主同意”为全部真实无误，对此原告应承担举证不能的责任，并且原告的解除权诉请并不利于解决本案的矛盾纠纷。对原告要求被告支付滞纳金的诉请，因原、被告双方对先支付收据再付款还是先付款再提供收据，没有明确约定而发生争议，故对原告该项滞纳金诉请本院不予支持。为此，本院综合考虑案情，结合原、被告双方合同履行情况，合同履行期限，原、被告双方对合同解除效力的争议情况及原、被告双方对合同终止的约定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原、被告双方2016年2月23日签订的物业服务合同于2018年12月31日终止履行；二、被告江西华鹏物业管理有限公司于本判决生效后十日内将物业用房返还给原告南昌市尚东大道住宅小区业主委员会；三、被告江西华鹏物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付49500元收益分成款给原告南昌市尚东大道住宅小区业主委员会；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  胡小林二〇一八年十二月二十五日书记员  吴 艳