重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初495号原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：徐建，男，1973年11月30日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：杨忠，男，住重庆市潼**，重庆华美电力设备有限责任公司推荐。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工。原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告徐建，第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年11月28日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被告徐建的委托诉讼代理人杨忠到庭参加诉讼。第三人盛景公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华融资产重庆分公司向本院提出起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元3楼X号房屋许可执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）与盛景公司借款合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》裁定，变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，被告对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元3楼X号房屋提出书面异议。重庆市第四中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）渝04执异656号执行裁定书（以下简称原裁定），裁定中止对该房屋的执行。华融资产重庆分公司认为，涉案房屋的查封时间应当适用首轮查封时间。本案中涉案房屋未办理网签，一直没有完成过户，被告对此存在过错。本案购房款收据载明的付款方式为现金支付，是否存在真实交易以及交易时间，需要银行流水佐证。同时，因涉案房屋未办理过户登记，被告仅对第三人盛景公司享有债权，不能对抗原告享有的抵押权。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，该规定第二十八条、第二十九条并非第二十七条的例外规定。即使认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系例外规定，本案也应当适用第二十九条的规定。被告未能证明涉案房屋是其名下唯一用于居住的房屋，不能排除执行。综上，原裁定系在认定事实不清且适用法律错误的情况下作出，若涉案房屋中止执行，将会严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。被告徐建辩称，1.被告与第三人于2013年9月10日签订《商品房买卖合同》，被告于2015年5月2日前便接收并占有涉案房屋，并通过现金支付方式于2016年8月5日付清全部购房款。2.徐建系重庆华美电力设备有限责任公司的高管，具备现金支付能力。3.涉案房屋未办理网签及过户登记的责任不在被告。4.本案查封时间的认定应以重庆市第四中级人民法院的查封时间为准。5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是第二十七条的例外规定。综上，被告对涉案房屋享有的权利足以排除执行，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人盛景公司提交书面意见述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，盛景公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。原告华融资产重庆分公司为支持其诉讼请求，向本院举示以下证据：3栋房屋的抵押权证和房产证，拟证明抵押权设立时间。被告徐建质证认为，该证据的真实性由人民法院核实。被告徐建为反驳原告的诉讼请求，向本院举示以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明徐建与盛景公司存在真实合同关系；2.购房款收据，拟证明徐建支付了全部购房款；3.宽带费、物管费收据，拟证明徐建已占有涉案房屋。原告对上述证据质证认为，1.对《商品房买卖合同》形式上的真实性认可，但是否存在真实交易、交易时间及交易性质，均需要依照被告提供的付款依据来结合认定；2.对购房款收据真实性、合法性不认可，本案的购房款收据是2016年8月5日出具，收据编号为0923500，徐建购买的该小区3幢2单元4楼X号房屋的购房款收据是2016年8月4日出具，收据编号为0923501，2016年8月5日出具收据的编号在2016年8月4日出具收据的编号之前，而且收据上均载明现金支付，无第三方证据佐证，在证据存在瑕疵的情况下，不能认定已经实际支付了购房款。徐建不只是在该小区购买了两套房屋，其妻子周孝琴在该小区买了八套房屋，总房价100多万，全是现金支付；3.物管费收据的真实性无法核实，具体的接房时间应当以接房流程单和业主资料卡为准。第三人盛景公司未举示证据。本院经审查认为，被告提交的购房款收据应当结合其他证据予以认定，被告提交的其他证据与原告提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明，因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月对涉案房屋办理了抵押登记。再查明，2013年9月10日，徐建与盛景公司签订《商品房买卖合同》，约定徐建购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元3楼X号装修房屋，总价款291399元。合同还约定付款方式为一次性付款，交房时间为2013年10月30日前。2016年8月5日，盛景公司向徐建出具购房款收据一张，收据编号0923500，载明金额291399元，收款方式为：现金。2015年5月2日，徐建为涉案房屋向中国电信石柱代办缴纳了光猫、机电盒、路由器费用共计882元。2016年8月5日，徐建向重庆卓海物业服务有限公司就涉案房屋缴纳了2016年8月5日至2017年8月4日期间的物管费753.1元。徐建在石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲小区与盛景公司签订的商品房买卖合同购买的房屋共有两套，分别为：1.3幢2单元4楼X号，房屋总价296188元，收据编号0923501，收据时间2016年8月4日；2.3幢2单元3楼7号，房屋总价291399元，收据编号0923500，收据时间2016年8月5日。除徐建在该小区购买两套房屋外，徐建的妻子周孝琴在该小区亦购买了八套房屋。徐建在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异656号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为：被告能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权。从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请执行人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，徐建应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据徐建主张的事实，徐建虽然与盛景公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但合同签订时间为2013年9月10日，约定一次性付款，并约定2013年10月30日前交房，而盛景公司向徐建出具的购房款收据载明现金支付的时间为2016年8月5日，且在购房款尚未支付的情况下，徐建于2015年5月2日为涉案房屋缴纳了光猫、机电盒、路由器等费用，明显有违商品房买卖的交易习惯。同时，徐建在涉案小区购买了两套房屋，但2016年8月4日的购房款收据编号为0923501，在2016年8月5日开具的购房款收据编号0923500之后，明显不符合常理。加之，徐建与其妻子周孝琴在同一小区共计购买十套房屋，购房款金额较大，徐建未提供证据证明其现金来源。故徐建提供的现有证据不足以证明其通过现金方式支付完了所有购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。最后，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，徐建应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定徐建已实际支付了购房款。加之，徐建在本案涉案房屋所在地签订购房合同购买的房屋有两套。因此，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上所述，徐建对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，原告的诉讼请求应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：本案中准许对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号3幢2单元3楼X号房屋的执行。案件受理费5670.98元，由被告徐建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  徐婷婷人民陪审员  冯成发人民陪审员  王贤江二〇一八年十二月三日法官助理雷书彦书记员石莹