四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1381民初5838号 原告：何均辉，男，生于1975年2月12日，汉族，住四川省阆中市。 原告：刘正伟，女，生于1981年3月20日，汉族，住四川省南部县。 二原告委托代理人：罗权鑫、王耀，四川纪明律师事务所律师。 被告：四川省阆中顺达房地产开发有限公司,住所地：阆中市白果树街**。 法定代表人：张猛，系该公司执行董事。 委托代理人：张小云、邓志军，四川源正律师事务所律师。 第三人：四川鸿宇食品有限公司,住所地：阆中市工业集中区迎宾路中段。 法定代表人：魏钦康，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 上述原告何均辉、刘正伟诉被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司（以下简称“顺达公司”）、第三人四川鸿宇食品有限公司（以下简称“鸿宇公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何均辉、刘正伟的委托代理人王耀、被告顺达公司的委托代理人邓志军、第三人鸿宇公司的委托代理人杜学鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告从2014年11月1日起至办理不动产权止以304,534元为基数，按每日万分之三向原告支付违约金，并判令被告在判决书生效后三十日内为原告办理房屋不动产权证书；2、判令由被告及第三人对违约金给付及办理不动产权证互负连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月26日，原告与被告顺达公司签订《商品房买卖合同》，原告全款购买被告开发的“七里春晓（二期）”2幢1单元第10层1-10-4号房屋一套，建筑面积为105.86㎡，总购房款为304,534元。第三人鸿宇公司作为被告顺达公司的委托代理人向原告方收取了购房款、维修资金、办理产权的税费等相关费用。现原告已依法履行了合同义务，但被告至今未给原告办理产权证书。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，若逾期，则从逾期次日起至实际取得权属证明之日止，被告按原告已付总价款的每日万分之三的标准向原告支付违约金。后原告多次找到被告协商无果，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告顺达公司辩称，1、原告所购房屋系鸿宇公司开发，购房款也全部是鸿宇公司收取，与顺达公司没有任何关系。整个房屋销售及履行的实际过程，顺达公司未参与，鸿宇公司实施了销售过程中的全部行为，应当属于真正的销售主体；2、鸿宇公司销售涉案房屋仅是借用顺达公司的名义，顺达公司对此不应承担任何责任；3、本案原告主张的违约金过高，原告应提供相应的证据证明其损失达到了主张的违约金金额，同时鸿宇公司作为房款的收取者，享有了收益，因此违约金的支付也应当由鸿宇公司承担；4、“七里春晓”商住楼涉及该类诉讼阆中市人民法院及南充市中级人民法院以作出了判决，顺达公司不承担办证及支付违约金的责任，希望法庭判决时参考，同时鸿宇公司系房屋销售者，所有办证资料及税费都是由其收取，如果判决顺达公司办证将会导致判决履行不能。 第三人鸿宇公司辩称，1、《商品房买卖合同》由顺达公司与原告缔结，可以认定顺达公司为合同权利义务人，鸿宇公司非合同主体，不应承担连带责任；2、顺达公司提交的合作协议，系虚假协议。鸿宇公司为实际投资人，涉案房产由顺达公司开发销、销售，合作协议约定的购房款交由鸿宇公司所有以收回投资，是鸿宇公司与顺达公司的合作方式；3、原告主张的违约金过高，请法庭予以调减。顺达公司有义务也有能力为原告办理产权证，鸿宇公司愿意在过程中予以协助。 本院经审理，认定案件事实如下：2013年11月26日，原告何均辉、刘正伟与被告顺达公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告方以一次性付款的方式购买被告顺达公司开发建设的位于七里街道办事处七里大道“七里春晓（二期）”2幢1单元第10层1-10-4号房屋一套，总价款为304,534；2014年7月31日前交付房屋，2014年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，原告向第三人鸿宇公司缴纳了全部购房款并已实际取得了该房屋，现被告未能给原告办理并交付房屋产权证书，原告遂诉至本院，请求如前。 另查明，2007年7月8日四川鸿宇冷冻食品有限公司与被告顺达公司签订《合作开发合同》，约定：双方就四川鸿宇冷冻食品有限公司取得的[2007]006号土地一宗合作进行商品房开发，项目名称为《鸿宇》“七里春晓”商住楼工程，该工程项目的开发、建设工作由四川鸿宇冷冻食品有限公司以被告顺达公司名义全面组织实施，项目全部利润由四川鸿宇冷冻食品有限公司享有、经营风险由四川鸿宇冷冻食品有限公司承担。四川鸿宇冷冻食品有限公司对所建商品房以被告顺达公司名义自主销售，在办理工程竣工备案手续后九十日内，需被告顺达公司协助四川鸿宇冷冻食品有限公司为购房者办理完所购房地产的权属证明。 同时查明，四川鸿宇冷冻食品有限公司现已更名为四川鸿宇食品有限公司。 认定以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、《合作开发合同》及当事人陈述等为据。 本院认为，本案争议的焦点为：1、被告顺达公司、第三人鸿宇公司是否应当承担本案违约责任及承担责任的主体问题；2、违约金如何计算的问题。本案中，原告已按照《商品房买卖合同》约定向房屋出卖方支付了购房款，但出卖方未按照合同约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明及为原告办理产权证书，故其应当承担相应的违约责任。关于责任主体的，虽然本案《商品房买卖合同》中销售方为被告顺达公司，但从被告与四川鸿宇冷冻食品有限公司签订《合作开发合同》来看，该商品房所属项目的开发、修建、销售是四川鸿宇冷冻食品有限公司借用被告顺达公司的名义实施，该商品房所属项目的开发、修建、销售实际由四川鸿宇冷冻食品有限公司实施，且购房款也是由四川鸿宇冷冻食品有限公司直接收取。根据合同相对性和权利义务对等的原则，四川鸿宇冷冻食品有限公司应当承担办理房屋产权证书及支付迟延办证违约金的责任，被告顺达公司承担协助办理房屋产权证书的义务。现四川鸿宇冷冻食品有限公司已更名为四川鸿宇食品有限公司，原四川鸿宇冷冻食品有限公司的权利义务应当由名称变更后的四川鸿宇食品有限公司承担。关于违约金的计算问题，依据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，鉴于原告现已实际取得房屋，其合同主要目的已经实现，结合被告迟延办证对原告所造成的实际影响，根据《商品房买卖合同》的约定，本院确定违约金从2014年11月1日起至实际向原告房屋产权证书之日止，每日按照已付购房款的万分之一计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定、判决如下： 一、四川鸿宇食品有限公司于本判决发生法律效力后六十日内为原告何均辉、刘正伟办理“七里春晓（二期）”2幢1单元第10层1-10-4号房屋的不动产权登记证书。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司对四川鸿宇食品有限公司办证有协助义务； 二、四川鸿宇食品有限公司自2014年11月1日起至向原告交付不动产权登记证书之日止，以已付购房款304，534元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付迟延办证的违约金； 三、驳回原告何均辉、刘正伟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费767元，由四川鸿宇食品有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  罗小龙 二〇一八年十二月二十日 书记员  杨 文