上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初20740号原告：上海冠好佳物业管理服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：卢栋，总经理。委托诉讼代理人：祁律成，上海邦拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。被告：阚东旭，男，1962年11月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海冠好佳物业管理服务有限公司诉被告阚东旭物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海冠好佳物业管理服务有限公司之委托诉讼代理人祁建勋到庭参加诉讼，被告阚东旭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海冠好物业管理服务有限公司提出诉讼请求：1.被告给付原告2016年1月至2018年3月的物业服务费5261.22元；2.被告给付原告停车管理费6750元；3.被告支付原告违约金，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2016年4月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2016年7月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2016年10月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年1月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年4月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年7月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年10月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2018年1月1日起至实际支付之日止，以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2018年4月1日起至实际支付之日止。事实和理由：原告与上海市虹口区聚星苑业主大会签订《物业服务合同》。根据合同约定，由原告对位于上海市虹口区凉城路1111弄“聚星苑”小区负责物业管理。物业服务费按季度交纳，物业管理收费标准为高层1.6元每平方米，露天机动车车位每月按250元收取。被告系上海市虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室的业主，被告所有的房屋建筑面积为121.79平方米。自2016年1月至2018年3月，被告拖欠原告物业费及停车费合计12011.22元。为此原告多次通知被告交付物业费，但被告拖欠至今未付。故诉至法院，作如上诉请。被告阚东旭未作答辩。本院经审理认定事实如下：阚东旭系本市凉城路******房屋权利人，该房屋建筑面积121.79平方米。2015年12月，原告与聚星苑业委会签订了《物业服务合同》，该合同为期三年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止。合同约定多层住宅每月每平方米1.6元，物业服务费按季度交纳，业主应在期内交纳义务。逾期交纳的，违约金支付约定如下：按日千分之三支付违约金。该合同还约定：车位使用人应按露天机动车车位每月250元一个的标准向原告交纳停车费。2015年11月20日，上海市虹口区聚星苑业主委员会发出告知书：“聚星苑全体业主：冠好佳物业公司2008年进入聚星苑小区，为小区提供物业服务，在小区业主的支持和配合下，小区面貌焕然一新，最近又被江湾镇街道作为示范小区。由于本小区面积小，物业费偏低，且每年的人工成本不断增加，冠好佳物业为小区提供服务已有七年之久，本小区累计欠冠好佳物业管理费较多(包括道路、灯光、绿化、技防、围墙铁栏、儿童乐园维修改造等)。2013年7月3日业委会和楼代表会议的决定，从2014年起如政府调整最低工资，则物业管理费作同步调整，由于2014年、2015年均未作出调整，造成欠费快速增长。2015年11月3日，业委会开会决定：按照2013年7月3日业委会和楼代表会议的决定从2016年1月起，物业费在原来的基础上每平方增加0.3元，小区停车费从2016年1月起调整为250元/辆/月。”2015年12月20日，上海市虹口区聚星苑业主委员会及上海市虹口区聚星苑业主大会发出告知：“上海冠好佳物业管理服务有限公司：聚星苑小区业委会经过业主大会有关规定的程序，征得半数以上业主同意。从2016年1月1日起物业管理费从原来的1.3元/月/平方米调整为1.6元/月/平方米；贵公司从2016年1月1日起按调整后的物业费管理费的收费标准收费。”2018年3月28日，上海市虹口区聚星苑业主委员会及上海市虹口区江湾镇街道镇西居民委员会开具证明：凉城路1111弄聚星苑小区2016年1月1日至2016年10月31日由上海冠好佳物业管理服务有限公司为该小区提供物业服务。2018年2月5日，原告委托上海市海之纯律师事务所向被告阚东旭发出《律师函》：“阚东旭：我受上海冠好佳物业管理服务有限公司委托，特向你致函如下：上海冠好佳物业管理服务有限公司在上海市凉城路1111弄小区物业管理服务期间，你居住的7号601室房屋，从2016年1月至2017年12月共欠物业管理费4676.64元，停车费6000元，未付，为此上海冠好佳物业管理服务有限公司多次向你催讨，但你至今未付。今特向你致函，请你接函后10日内及时向上海冠好佳物业管理服务有限公司缴纳欠款物业管理费4767.64元，停车费6000元，否则上海冠好佳物业管理服务有限公司将通过法律途径解决。如你有何问题，也请及时与上海冠好佳物业管理服务有限公司联系。”该律师函于2018年3月11日因逾期退回。2017年1月16日，上海市虹口区人民法院就上海冠好佳物业管理服务有限公司与阚东旭就本案同一房屋的2014年1月至2015年12月期间的物业服务费、停车费、违约金问题，作出(2016)沪0109民初22028号民事判决书：“本院认为，2011年10月31日，原告冠好佳物业公司与聚星苑业委会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。冠好佳物业公司作为聚星苑小区的物业管理企业，在对小区进行物业管理服务后依据物业服务合同的约定，向小区业主主张物业服务费和停车费，依法有据。至于系争小区物业管理费的上涨，原告所依据的是上海市虹口区聚星苑小区业主委员会向其发出的书面函，虽被告对聚星苑业委会在调整提高物业管理费的征询过程有异议，但在异议尚未被确立成立，该告知书未被撤销之前，仍对全体业主有法律效力，故2014年1月1日起物业管理费应按每月每平方米1.30元支付。另外合同期满后，原告仍为该小区提供物业服务，被告作为小区业主理应支付相应的物业管理费和停车费。......综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条判决如下：一、阚东旭应支付上海冠好佳物业管理服务有限公司2014年1月至2015年12月物业管理费3799.92元、停车费3600元，此款应于本判决生效之日起10日内付清；......”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《物业服务合同》的效力及于全体业主，应当得以全面履行。原告作为物业服务公司依据该合同提供物业服务，有权按合同约定的标准主张物业服务费，业主按时交纳物业费是应尽义务，原告主张2016年11月至2018年3月期间的物业费，本院予以支持。2016年1月至2016年10月期间，虽不在《物业服务合同》的服务期限内，但鉴于原告实际已提供了物业服务，对于该期间的物业费，本院予以支持。物业费及停车费支付标准，应按业委会及业主大会公式为准，具体理由已由虹口法院阐述，本院不再重复。关于违约金，2016年11月起原告依据物业服务合同提供服务，该合同中对于违约金计算有明确约定，被告无正当理由拖欠物业服务费，显属违约，原告要求被告支付物业服务费及滞纳金，于法不悖，本院予以支持。2016年1月至10月期间不包括在物业服务合同内，本院鉴于原告实际付出而支持对应的物业费，但原告主张违约金，无约定依据，且未有证据证明原告在该期间内向被告催讨过上述物业费，对此本院难以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果，由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第二款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阚东旭应于本判决生效之日起十日内支付原告上海冠好佳物业管理服务有限公司自2016年1月1日起至2018年3月31日止的服务费5261.22元；二、被告阚东旭应于本判决生效之日起十日内支付原告上海冠好佳物业管理服务有限公司自2016年1月1日起至2018年3月31日止的停车费6750元；三、被告阚东旭应于本判决生效之日起十日内支付原告上海冠好佳物业管理服务有限公司逾期违约金，以389.72元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年1月1日起至实际支付之日止；以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年4月1日起至实际支付之日止；以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年7月1日起至实际支付之日止；以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2017年10月1日起至实际支付之日止；以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2018年1月1日起至实际支付之日止；以584.58元为本金按每日千分之三的标准计算自2018年4月1日起至实际支付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242.35元(已减半收取)，由被告阚东旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一八年十二月二十六日书记员 王好义附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。......第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。