大连高新技术产业园区人民法院   民事判决书   （2018）辽0293民初772号   原告：王立新，女，1969年6月19日出生，汉族，住山东省青岛市市**，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：张鹤，辽宁君子道律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘刚，辽宁君子道律师事务所律师。   被告：中合（大连）置业有限公司，住所地大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：张海航，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑军，北京德恒（大连）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙杰，北京德恒（大连）律师事务所律师。   原告王立新与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王立新的委托诉讼代理人张鹤、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王立新向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金523,514元（自2015年5月2日起至实际交房之日止按日万分之二标准计算，暂计至2018年4月2日）。事实与理由：2013年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的"南海壹号"项目F1座2单元21层2号房屋（以下称该房屋），房屋用途为公建，建筑面积171.12平方米，总价款为2,439,487元。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。根据合同约定，被告应于2015年5月1日向原告交付符合使用条件的房屋，但被告至今未交付，给原告造成损失。被告应按总房款日万分之二的标准支付自2015年5月2日起至实际交付之日止的违约金。故诉至法院，望判如所请。   被告辩称，不同意原告的诉讼请求：1.因市政配套延误案涉房屋无法接通正式用电，进而无法进行消防验收，并非被告过错。根据合同约定，因市政配套设施接通延误，或市政府规划导致的延期，出卖人可以予以延期；2.原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，依法不应获得支持。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的商品房买卖合同及补充协议、购房发票、辽宁消防总队办事直通车网页截图、被告提供的大政土（2014）488号大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的分别位于大连高新园区环涛路108号2单元21层2号，建筑面积为171.12平方米，房屋总价款为2,439,487元，房屋用途为公建。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1......；2......；3......；4......；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）......；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。上述合同签订后，原告已支付了2,439,487元购房款。   2014年6月17日，大连市财政局向被告下发《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，通知被告应缴纳的城市基础设施配套费已全部收讫。2017年10月20日，案涉房屋F地块通过消防设计审核。截至庭审时，案涉房屋均为临时用电，已接通正式用水。   本院根据原告的申请调取了大连高新产业园区城市管理行政执法局于2016年4月12日对被告下达的《行政处罚决定书》（大高执法罚决第2016006号），该处罚书的内容显示，被告未在质量监督站监督下开展大连高新区凌水湾填海区F地块的竣工验收并向业主交付商品房的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定向被告罚款人民币10万元整。   本院根据原告的申请向大连市城市建设档案馆调取"凌水湾填海区F地块"F1、F4号楼的《工程竣工验收报告》，但据大连市城市建设档案馆介绍，"凌水湾填海区F地块"F1、F4号楼的建设工程档案资料尚未移交、存档。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提供了录音资料一份，拟证明被告自行组织五方验收是违反法律规定的，工程质量竣工验收必须在质监站的监督下开展，竣工日期也应以质监站监督下的验收完成时间为准。对此，被告认为该证据不具有真实性、合法性及关联性，人员身份信息无法核实，且系其个人行为。因录音中人员的身份信息无法核实，该证据的真实性无法确定，故本院对该证据依法不予采信。   2.被告提供了五方验收报告，拟证明被告交付的房屋经被告组织五方验收后，通知原告接受房屋，符合合同约定的交付条件，且不违反法律的强制性规定。对此，原告对该证据的真实性、合法性均有异议，认为被告在没有质监站监督下进行五方验收，违反了法律规定，不能作为其房屋具备交付条件的证据使用。因被告提供的五方验收报告无竣工日期的记载，无法证明被告主张的竣工日期，故本院对该证据依法不予采信。   3.被告提供了大连建设工程信息网公示中标结果的网页截图一张，拟证明案涉房屋因变电所及进电工程即市政供电工程的延误，导致F地块无法正式供电进而无法进行消防验收，根据合同约定，因市政配套设施接通延误或市政府规划导致的延期，出卖人可以予以延期交付房屋。对此，原告认为该文件不能直接体现是针对案涉F地块进行招标，且该图片记载开标日是2016年4月20日，有效工期为60日，即该工程早已竣工，所以不能证明被告的主张。同时网络公示的信息，仅针对参加该工程投标人才可见，网络渠道原告无法核实其真实性。因网页截图属复制件，未与原件核对，真实性无法确定；即使该截图真实，该证据无法证明消防验收和10KV变电所进线工程有直接关系，大连建设工程信息网公布的工程中标结果亦不适宜作为责任认定的依据，不能排除系因被告原因造成用电未能接通，故本院对该证据依法不予采信。   4.被告提供了其与大连高新技术产业园区管理委员会于2011年8月签署的《大连高新区中国供销集团东北基地项目合作框架协议书》及《大连高新区中国供销集团东北基地项目补充协议》，主张按照合同第2.1.7条约定案涉房屋所在地块"七通一平"等基础设施、配套到地块红线边系政府义务，案涉房屋目前水电不通、消防未验收合格系政府原因造成的。对此，原告认为该证据与本案无关，无法证明案涉房屋红线外市政配套工程的完成情况，且被告未提供证据证明案涉房屋红线内的配套工程已竣工验收合格，即被告不能证明市政配套设施工程系案涉房屋不具备交房条件的唯一理由。因被告未进一步提供证据证明案涉房屋红线外市政配套设施的建设情况，且不能排除系因被告原因造成案涉房屋不具备交付条件，该份证据无法证明被告的主张，故本院对该证据依法不予采信。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同"。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行合同义务。根据庭审情况来看，本案争议焦点为：1、案涉房屋是否符合合同约定的交付条件。2、在被告构成违约情况下，违约责任的认定及原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。   关于争议焦点一，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的案涉房屋的交付时间为2015年5月1日前，对于案涉房屋的交付条件双方约定为"经建设单位组织建设工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告"。被告为证明案涉房屋已符合合同约定的交付条件，提交了由勘察、设计、施工、监理单位分别出具的《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》及《工程质量评估报告》，以及依据前述完工报告由勘察、设计、施工、监理及建设单位共同出具的中合（大连）置业填海区F地块F1、F4号楼《工程竣工验收报告》，虽然该《工程竣工验收报告》中的"竣工日期"栏目是空白，但被告认为案涉房屋于《工程竣工验收报告》的落款日期即2015年6月25日已符合合同约定的交付条件。而原告则认为，根据相关法律规定，被告组织工程竣工验收并出具《工程竣工验收报告》除由施工、监理、勘察、设计各方分别出具的完工报告外，必须同时满足其他合法前提条件，包括工程规划、消防、环保各单项事先经有关部门验收合格、工程竣工验收过程需由工程质量监督机构实施现场监督等，并据此主张被告在未满足前述全部条件下组织的"竣工验收"并形成的《工程竣工验收报告》不合法，不能作为认定案涉房屋符合交付条件的依据。本院认为，对双方当事人约定的商品房交付使用的条件，应根据法律、行政法规的规定正确理解合同中有关商品房经"验收合格"条款的内涵。2013年12月2日施行的住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定："工程竣工验收由建设单位负责组织实施。"，第六条规定："工程竣工验收应当按以下程序进行：......（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构..."，第八条规定："负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。"，因此，质监机构现场监督下的由建设单位组织的工程竣工验收方为法律意义上的"竣工验收"。被告虽然提交了案涉房屋的《工程竣工验收报告》，但在城建档案馆未能调取到有关报告与之印证，且截至本案第三次开庭审理时被告未提供任何证据证明其系在质监站的监督下实施的工程竣工验收；同时鉴于大高执法罚决第2016006号《行政处罚决定书》针对F地块未在质监机构现场监督下擅自竣工验收的行为作出处罚，因此本院认定被告针对案涉房屋实施的工程竣工验收并未在质监机构现场监督下进行，因此本院认为被告提交的《工程竣工验收报告》不能视为合同约定的"验收报告"，不能证明案涉房屋已符合合同约定的交付条件。   关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第九条约定："除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）......逾期超过60日后......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限"。案涉房屋系房号是F1号楼2单元21层2号的房屋，原告要求被告支付自2015年5月2日起至实际交房之日止的违约金，鉴于被告至今尚未取得合同约定的"竣工报告"，原告亦因此至今未办理入住手续，被告亦未能提供其他有效证据证明案涉房屋系因不可归责于被告的原因而无法交付，因此本院认定被告应按合同约定履行支付逾期交房违约金的义务。关于被告对逾期交房违约金诉讼时效的抗辩，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而"累加计算"的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的"累加计算"的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，结合本案的实际情况，案涉房屋至今尚不具备交付条件即被告的违约行为仍在继续中，在房屋具备交付条件之前要求购房方不时单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗，因此应自被告违约行为终止之时即实际交房之日起算违约金的诉讼时效。总之，被告关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。故逾期交房违约金应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2015年5月2日开始起算。鉴于被告逾期交房的违约行为仍在继续中，本院仅支持违约金计算至原告起诉之日即2018年4月8日；自原告起诉之次日至案涉房屋实际交付之日的违约金，将待案涉房屋取得"竣工报告"或原告接收案涉房屋后由原告另行诉讼解决。据此，被告应向原告支付的违约金数额为2,439,487×0.0002×1073天=523,514元。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王立新20**年5月2日至2018年4月8日期间逾期交房违约金523,514元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9,035元，财产保全费5,000元，合计14,035元，由被告中合（大连）置业有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。   审 判 长 高琳琳   人民陪审员 张付勇   人民陪审员 刘忠广     二〇一八年十二月二十日   书 记 员 张 旭   附：相关法律条款   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。