福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初3867号 原告：蔡国强，男，1974年7月18日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：莆田市大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐公司），住所地莆田市城厢区梅园路西段梅园大厦。统一社会信用代码：91350300731876305E。 法定代表人：郑雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李庆耀，福建众益律师事务所执业律师。 原告蔡国强与被告莆田市大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡国强和被告莆田市大唐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李庆耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡国强向本院提出诉讼请求：大唐公司立即退还商品房契税余款8590元和水电立户费23738元，合计32328元；本案诉讼费用由大唐公司承担。事实和理由：蔡国强于2006年向大唐公司购买了大唐广场X号楼XX号商品房。于2007年12月21日向大唐公司预交契税款35416元和水电立户费23738元，并约定按税务、水电部门实际发生的费用多退少补。同年12月30日，大唐公司将上述房屋交付蔡国强使用，且之后也交付了房产证。但大唐公司只为蔡国强代缴契税26826元，并拒不退还多收取的契税余款8590元。且据核实，电力管理部门并未收取蔡国强电立户费，而蔡国强的自来水也未独立立户，因此大唐公司收取蔡国强水电立户费23738元缺乏依据，应予退还。故请求判如所诉。 大唐公司辩称：一、大唐公司除为蔡国强缴纳契税外，还为其缴纳印花税、所有权登记费、产权证工本费、按揭贷款抵押登记费、交易费等，上述费用也应由购房户承担。二、依据《商品房买卖合同》及补充协议约定，大唐公司有权向蔡国强收取水电立户费。依据双方订立的《商品房买卖合同补充协议》第二条“买受人办理房地产权属证件及水、电、管道液化汽立户手续，买受人委托卖受人统一上报，所需的税及费用由买受人按实承担。（办理房地产证需购房总额3%；水、电立户按建筑面积每平方米100元；管道液化汽立户每户3000元）”之约定，大唐公司有权向蔡国强收取相关水电立户税收及费用。事实上，依据大唐公司提供的相关证据证实，大唐公司开发的大唐广场花费自来水税收及费用共373960元，按建筑面积225716平方米进行分摊，每平方米为1.66元，大唐广场用电工程花费税收及费用共29374470.12元，按建筑面积225716平方米进行分摊，每平方米为130.14元。这方面税收及费用应由蔡国强等业主承担。大唐公司保留要求蔡国强等业主承担这方面税收及费用的权利。合同约定大唐公司有权收取水电立户的税收及费用，该约定系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力。蔡国强以福建省相关的文件、通知主张大唐公司收取水电立户的税收及费用违法，不能成立。因为蔡国强所援引的相关文件、通知不是法律、法规，也不是地方性法规，不能作为法院审理案件的依据，更不能作为认定合同条款无效的依据。而且大唐公司告提供的莆田市城厢区人民法院（2012）城民初字第847号判决书、莆田市中级人民法院（2013）莆民终字第690号判决书以及福建省高级法院（2014）闽民申字第742号民事裁定书三份法律文书，证实了司法实践中，商品房买卖合同关于水电立户税收及费用由购房者承担的约定是合法有效的。三、蔡国强的诉讼请求已超过诉讼时效，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的蔡国强提供的下列证据：《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议、房屋所有权证、商品房交付使用交接单及收款收据、中华人民共和国税收转账专用完税证（耕税）、商品房销售管理办法和大唐公司提供的下列证据：自来水建设发票、大唐广场用电工程的采购用电器材发票、工程设计费发票、用电工程款发票、莆田市城厢区人民法院（2012）城民初字第847号判决书、莆田市中级人民法院（2013）莆民终字第690号判决书以及福建省高级法院（2014）闽民申字第742号民事裁定书各一份的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的问题，本院将在后面予以分析认定。 根据上述本院确认的证据和当事人的陈述，可认定本案事实如下：2006年7月26日，蔡国强与大唐公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定蔡国强向大唐公司购买坐落 在莆田市城厢区马巷小区X号楼XX号套房，该房屋建筑面积237.38平方米，每平方米3730元等。当日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，约定买受人办理房地产权属证件及水、电、管道液化气立户手续，由买受人委托出卖人统一上报，所需的税及费用由买受人按实负担（办理房地产证需购房总额的3%；水、电立户按建筑面积每平方米100元计；管道液化气立户每户3000元）等。之后蔡国强依约交清购房款。2007年12月31日，蔡国强交纳给大唐公司办证费35416元，水电立户费23738元、燃气立户费3000元。同日大唐公司将上述房屋交付给蔡国强。2009年11月10日，蔡国强取得上述房屋的产权证书。该证书记载房屋建筑面积239.74平方米。附在该房产证后的税收转账专用完税证显示，大唐公司为蔡国强交纳税收26826元。 大唐公司开发建设的大唐广场地上建筑物面积计182740平方米，地下建筑物面积34976平方米，阳台建筑面积16000平方米。大唐公司共计花费上述建筑物的用电工程费用（含税收）29375270.12元；花费用水工程费用（含税收）373960元。 对双方有争议的问题，本院予以分析、认定如下： 一、关于大唐公司是否可以收取蔡国强水电立户费问题。 蔡国强认为，根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）、商品房销售管理办法、福建省物价局关于规范新建商品住房交易价格行为的通知（闽价房413号）的文件规定，从2001年4月4日和同年4月16日起，国务院相关部门已经多次明令禁止重复收费和取消水电气热道路以及其他各种名目的专项配套费，故大唐公司不能收取其水电立户费。 大唐公司认为，上述规定不是法律、行政法规和地方性法规，不能作为法院审理案件的依据；大唐公司与蔡国强签订的商品房销售合同是合法有效的，双方关于水电立户费由购房人承担并不违反法律、法规的强制性规定；法院的生效判决也支持开发商收取水电立户费。 本院审查认为，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定购房人支付的购房款包含水电立户费用，而补充协议明确约定水电立户手续由买受人委托开发商统一上报，所需费用由买受人按实承担。且大唐公司向水电管理部门交纳的水电建设费用应是与开发商和购房者在合同中约定的水电立户费系指向同一笔费用。另蔡国强主张大唐公司违反国家计委、财政部、福建省物价局的有关规定，故合同中关于水电立户费承担的约定是无效的，因国家计委、财政部和福建省物价局的文件等不属于法律法规，仅属于管理性规定，不能作为认定民事合同效力的依据。即便有关部门要求供水供电设施建设价款应包括在房价款中，若开发商与购房人达成合意约定该部分费用由购房人承担，也属于买卖双方明确约定的房屋价格构成，该约定在民事合同法律关系中仍然有效。因此蔡国强的主张缺乏依据，该费用大唐公司可以收取。 二、关于大唐公司是否有多收蔡国强办证费用及若有多收应退还多少的问题。 蔡国强认为，其向大唐公司预交办证费用35416元，双方约定该费用按实结算，现大唐公司实际只代缴契税26826元，剩余8590元应予退还。 大唐公司认为，其除为蔡国强交纳契税外，还代为缴纳印花税、所有权登记费、产权证工本费、按揭贷款抵押登记费、交易费等，上述费用也应由购房户承担。 本院审查认为，大唐公司与蔡国强签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条明确约定，办理产权证书手续由买受人委托开发商统一上报，所需费用由买受人按实承担。现虽然大唐公司主张其除代为缴纳契税外，还代缴纳了其他费用，但又未能提供任何证据证明，故应依法认定其只代蔡国强缴纳契税26826元。而因其共收取蔡国强办证费用35416元，故多收取的8590元应予退还。 三、关于蔡国强诉请退还有关费用是否超过诉讼时效的问题。 蔡国强认为其现主张未超过诉讼时效。 大唐公司认为其于2007年12月即收取蔡国强办证费用，而蔡国强至今才诉请退还，已超过诉讼时效。 本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受侵犯之日起计算三年，因大唐公司与蔡国强签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，办理产权证书和水电立户手续由买受人委托开发商统一上报，所需费用由买受人按实承担，而双方至今未对购房户应承担的费用进行结算，且开发商也未明确表示不予退还有关费用，购房户的权利并未开始受侵犯，故现蔡国强的诉请未超过诉讼时效期间。 综上所述，本院认为，大唐公司与蔡国强签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，均系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行义务。因合同明确约定蔡国强委托大唐公司统一上报办理房地产权属证书及水、电、管道液化汽立户手续，所需的税及费用由买受人按实承担（办理房地产证需购房总额3%；水、电立户按建筑面积每平方米100元；管道液化汽立户每户3000元），且该约定并不违反有关法律法规规定，故现蔡国强以大唐公司收取水电立户费违反有关规定为由，要求大唐公司退还全部水电立户费，缺乏依据，不予支持，水电立户费应按实际支出确定承担。因大唐公司开发建设的大唐广场地上建筑物面积计182740平方米，地下建筑物面积计34976平方米，阳台建筑面积计16000平方米。且根据有关规定，阳台面积按50%计算建筑面积，即上述建筑物的总建筑面积为225716平方米，而大唐公司共计花费上述建筑物的用电工程费用（含税收）29375270.12元，即每平方米分摊电力建设费（即双方约定的电立户费）130.14元；花费用水工程费用（含税收）373960元，即每平方米分摊水建设费（即双方约定的水立户费）1.66元。上述实际花费的每平方米水电建设费已超过蔡国强预交的每平方米100元，故现大唐公司不必退还给蔡国强水电建设费即水电立户费。因大唐公司未能提供证据证明其除代蔡国强向有关部门缴纳契税26826元外，还有代为缴纳其他费用，故其应将多收取的办证费用35416元-26826元=8590元退还给蔡国强。即蔡国强要求大唐公司退还多收取的办证费用有理，予以支持。因蔡国强与大唐公司约定办证和水电立户费由蔡国强预交，按实承担，而双方至今未对所花费的费用进行结算，且大唐公司又未明确表示不予结算或不予退还相关费用，故现蔡国强诉请退还相关费用，并未超过法定的诉讼时效期间。即大唐公司关于本案诉讼时效期间的抗辩不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市大唐房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还给蔡国强多收取的办证费用人民币8590元； 二、驳回蔡国强的其他诉讼请求。 案件受理费人民币308元，由蔡国强负担226元，莆田市大唐房地产开发有限公司负担82元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方新福 人民陪审员  陈国山 人民陪审员  王华眉 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  陈碧娴 附：本判决所依据的法律法规 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊规定的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法依法成立的合同，自成立起生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同约定的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。