湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终457号上诉人（原审被告）：黄石市华迅房地产开发有限公司,住所地黄石市黄石港区武汉路**。法定代表人：廖贡黎,该公司总经理。委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯晨，湖北善远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张韬，男，1983年2月16日出生，汉族，住黄石市黄石港区。系张同祥之子。委托诉讼代表人：孙建平，男，1958年12月20日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代表人：张同祥，男，1955年4月24日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代表人：彭光灿，男，1969年1月29日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：彭文和，湖北群力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:黄石市轴承厂,住所,住所地黄石市黄石港区南湖闸**div>法定代表人：戴俊军,该厂经理。上诉人黄石市华迅房地产开发有限公司（以下简称华迅房地产公司）因与被上诉人张韬、黄石市轴承厂（以下简称轴承厂）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年3月26日立案后，依法组成合议庭于2018年4月24日公开开庭进行了审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。华迅房地产公司上诉请求：撤销一审判决主文中的第一、二、三、四项判项，改判其只向张韬支付从2015年1月起至2016年1月期间的逾期过渡费;驳回张韬的其他诉讼请求。事实与理由：一、一审判决存在以下九个方面的认定事实错误：一、一审判决中存在以下九个方面的认定事实错误。1、一审判决超出张韬第一项诉讼请求，将主张的给付之诉改判成确认之诉。2、张韬主张第四段面积按照3700元/㎡计算，一审法院已经认定该主张没有约定依据而不予支持，却又判决按4200元/㎡计算，不符合法定程序。3、一审法院按4200元/㎡判决，既违背了合同约定，又违背了拆迁市场的交易习惯，根据约定和习惯，超过房单面积的计价方式是由其与轴承厂商定，作为承租人的张韬无权主张超过房单面积部分的房价，更无权直接向其主张。4、一审法院认定“楼盘市场价”违背合同约定的“甲方楼盘”，同时与张韬所举证据13中证明第四段房价是指还房时间的市场价格相矛盾。5、“两比照”是张韬与轴承厂之间的民事行为，不能约束其，同时不能以“两比照”而违背《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》、《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》和《拆迁安置补偿协议》、《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》的约定。6、一审法院对所涉地块的拆迁还建情况并不清楚，违背拆迁还建超面积部分的房价属于市场行为的事实，不能凭其他拆迁户的拆迁补偿协议来认定《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》中第四段房价为4200元/㎡。7、一审法院应当按市物价局备案的7600元/㎡或黄石市众邦基业开发建设有限公司（以下简称众邦公司）代筹价格7585元/㎡来认定第四段价格，这与一审判决适用《合同法》第62条也相符合。退一步讲，按照张韬等承租户陈述第四段房价是按过渡期届满时的市场价，那么同一时间同地段的市场价也是7580元/㎡。8、一审判决的第二项判项超过张韬的诉讼请求范围，且其已经履行完协助办理权属证书的义务。9、其已经支付过渡费到2014年12月，支付的截止期限应该是2016年1月12日其通知轴承厂交房之日。二、一审判决适用法律错误。1、本案首先应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关法律法规，其次才适用《合同法》。2、即使认定第四段房价约定不明，也应当适用《合同法》第61条。三、一审判决程序违法。1、本案一审第五次开庭时，张韬等人出示的《选房确认单》是复印件，证据来源和证据形式均不合法。2、一审法院调查取证的时间是在法庭辩论结束后接受申请进行的，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。张韬辩称：一、一审判决涉案房屋第四段面积4200元/㎡,有证据支持,符合《合同法》第六十二条之规定。二、一审判决也存在部分错误。1、黄石市城市综合开发管理办公室向法院提供的房地产市场信息管理平台载明,2010年7月31日相近地段顺佳怡景广场的商品房市场价为4011.43元/㎡，一审判决以2012年的市场价4200元/㎡偏向庇护华迅房地产公司的利益。2、一审判决认定本案的《拆迁安置补偿协议》不是商品房买卖合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定。3、其一直缴纳房租而华迅房地产公司却迟迟不交房，华迅房地产公司应当承担过渡费的违约金。轴承厂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。张韬向一审法院起诉请求：1、判令华迅房地产公司向其交付华迅广场2号楼拾壹层C1室房屋；2、判令华迅房地产公司为其办好房屋所有权证书和国有土地使用权证书，并承担相关的税费；3、确认拆迁安置补偿协议第四条“分段计算”第四段15.3㎡之房价按4000元/㎡再减去约定优惠的300元/㎡计价；4、判令华迅房地产公司向其给付过渡费600元/月×39个月＝23400元（过渡费计算至交房之日止）；5、判令华迅房地产公司向其支付违约金600元/月×39个月＝23400元（违约金计算至交房之日止）；6、本案诉讼费由华迅房地产公司承担。案件在审理过程中，张韬变更诉讼请求为：1、判令华迅房地产公司向其交付合同约定的华迅广场2号楼11层C1室房屋；2、判令华迅房地产公司、轴承厂为其办好《不动产权证》；3、确认拆迁安置补偿协议第四条“分段计算”第四段15.3㎡的房价按照3700元/㎡计算，房款为56610元；4、确认华迅房地产公司拟交付房屋面积83.75㎡，大于合同约定面积74.3㎡，面积误差为9.45㎡，其中的3%由其按照3700元/㎡补交房款9.45㎡×3%×3700元/㎡=1048.95元，其余面积的房款由华迅房地产公司承担，所有权归其；5、判令华迅房地产公司按照600元/月的标准，向其支付从2013年8月起至还建房交付之日止期间的过渡费；6、判令华迅房地产公司向其给付延期交房违约金27000元；7、本案诉讼费用全部由华迅房地产公司承担。一审法院认定的事实：2008年9月24日，轴承厂出具的《关于解决我厂教学楼职工住宅产权问题回复》载明：我厂南湖闸16号楼职工住宅由于历史原因，未能房改办证。经请示市改制工作领导小组和市国资委同意，对教学楼职工住户在房屋拆迁中按“两比照”的办法加以解决。即比照原房改政策处置职工住房，比照本地块其他有房屋产权的拆迁户进行拆迁补偿。2010年5月，根据《黄石市城市拆迁管理实施细则》及拆迁人华迅房地产公司报经黄石市房屋拆迁管理办公室审定备案的《黄石市一轴片旧城改造补偿安置方案》，结合轴承厂16号楼的特殊性，华迅房地产公司与轴承厂（系被拆迁房屋的产权人）共同协商制定了《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》。该方案确定：对于选择在项目还建楼中购置还建房并取得相应产权的住户，还建房价格按面积分段、分楼层计价办法计算房款。①在还建面积段内，住户不对拆迁人计交房款，只按房单面积（即缴房租面积，不足30㎡的按30㎡计算）对产权人轴承厂依评估价的30%计交房款。②超出还建面积20㎡以内的，拆迁人按以下分段办法优惠收取房款：超出面积在1-5㎡的（含5㎡），按1790元／㎡计算房款；超出面积在5-10㎡的（含10㎡），按1890元／㎡计算房款；超出面积在10-20㎡的（含20㎡），按2790元／㎡计算房款。③超出还建面积20㎡以上，该段内，按拆迁人楼盘市场价计算房款。④楼层调节价。八层以下不计楼层调节费（含八层），从第九层开始按全部面积每层递增30元／㎡计算。权证办理，由轴承厂牵头、拆迁人协助，对住户办理全部面积的产权分割与产权转移手续，其费用按规定由各方承担。对选择取得产权方式及继续承租方式的，可取得临时安置过渡费。在过渡期间内，过渡费按房单面积以每月6元／㎡的标准计算，每月不足300元／户的，按300元／户补偿。过渡期为36个月，超过协议约定过渡期限的，自超过期限之日起每月按12元／㎡的标准补偿。2010年6月4日，华迅房地产公司与轴承厂签订《拆迁安置补偿协议》。协议约定：对36户承租户，选择产权安置补偿方式的，还建房位于拆迁人2号楼，还建房面积以房屋竣工备案面积为准。承租户按房单所记载面积（不足30平方米的按30平方米计算）依《方案》向被拆迁人补交房改款；还建房超出房单面积部分，按拆迁人及被拆迁人共同商定的计价方式（具体详见本合同所附《方案》）由承租户向拆迁人（开发商）补交房款。对各承租户的补偿安置合同、购房合同和相关协议文书由拆迁人（开发商）、被拆迁人（房屋产权人）共同与承租户分别签立，其合同、协议文书作为本协议的必备组成部分。被拆迁人对选择产权安置户的产权办理工作负责，拆迁人全力协助，办理安置房权属证件时所涉及的税、费按政策办理。2010年8月29日，华迅房地产公司（甲方）作为拆迁人、轴承厂（乙方）作为被拆迁人与张韬（丙方）作为承租人签订了《承租户补偿协议》，该协议根据甲、乙双方所商定的《拆迁安置补偿协议》及《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》，经甲方、乙方与承租户丙方共同协商达成。协议约定：丙方所租住房屋位于轴承厂16号楼，房单面积为39㎡；丙方选择取得产权安置补偿方式；丙方所选产权置换新房位于甲方华迅广场2号楼中的拾壹层C1号房型，面积约为74.3㎡，实际结算及产权登记面积以房屋竣工测绘面积为准。关于房款结算与交付：1、丙方应交给租住房产权人轴承厂（乙方）的房款：（1）房款计算面积：39㎡（按房单面积计算，房单面积不足30㎡的，按30㎡计算）。（2）房款：按甲方、乙方共同委托的法定评估机构评估结果，该房评估单价为1601元/㎡，丙方按该评估价的30%向乙方交纳房款，金额为39㎡×1601元/㎡×30%=18731.70元，在本协议签立后壹周由丙方一次性以现金支付给乙方。2、丙方应交给甲方的房款：（1）房款计算面积：74.3㎡；（2）房价计算方法：含分段（A）与分层（B）计算两部分。具体如下：A、分段计算：第一段，1-5㎡，单价为1790元/㎡；第二段，5-10㎡，单价为1890元/㎡；第三段，10-20㎡，单价为2790元/㎡；第四段，15.3㎡，按甲方楼盘市场价计算，优惠300元/㎡。（3）丙方应支付甲方的房款的约定：在甲方办妥预售许可证后壹月内，丙方与甲方签立正式的商品房预（销）售合同，按本协议第四条中“房价计算方法”的约定，界定丙方应支付给甲方的总房款及交房条件诸事宜；在签立商品房预（销）售合同时，丙方支付给甲方的房款不得低于总额的85%，其余房款必须在交房前按甲方通知交清。关于临时安置过渡费。过渡期为36个月，过渡期间内，周转房由丙方自己解决，甲、乙方不负责安排过渡房。过渡费按房单面积以每月6元/㎡的标准计算，每月不足300元的，按300元补偿。超过协议约定过渡期限，每月按12元/㎡的标准补偿。临时安置过渡费按每季度发放，由拆迁人（甲方）对产权人（被拆迁人，乙方）轴承厂统一支付，丙方从轴承厂支取。丙方按规定期限在2010年8月30日前腾空房屋，并交出原房屋钥匙。2016年1月12日，华迅房地产公司向轴承厂发出《关于派员办理拆迁安置住宅交接手续的函》，内容为：2010年6月4日双方所签《拆迁安置补偿协议书》约定范围内的拆迁安置房现已建设完毕，具备交房条件。请贵单位派员前来协同办理房款结算、房屋交接与入户手续。2016年元月13日、2016年2月1日，轴承厂向华迅房地产公司发出《关于对黄石市华迅房地产开发有限公司的回复》及《黄石轴承厂关于原轴承厂16号楼住户办理交房等手续的证明》，证明住户张韬协议面积为39㎡，视同房改房面积的款项已交清，请办理相关的房款结算，交房入户手续。2016年3月30日，华迅房地产公司向轴承厂发出《工作联系函》，内容为:在收到2016年元月13日贵单位对我公司的回复后，我公司立即通过多种方式通知原轴承厂16号楼承租户前来办理住宅交房手续。有26人就住宅交接手续提出诸多问题与质疑，理应由轴承厂作为被拆迁人来牵头解决。2016年1月8日，华迅房地产公司就拆迁项目工程取得了湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2016年2月29日，华迅房地产公司就黄石摩尔城（湖滨大道180-1﹟、180-2﹟、180-3﹟）三栋住宅楼的商品房销售价格向黄石市物价局申报备案，黄石市物价局的审批意见为：建议平均销售价格按不超过7600元/㎡通过备案。2016年6月6日，被告华迅房地产取得了坐落于黄石××区湖滨大道××楼××室（建筑面积83.75㎡）的黄石市新建房屋权属登记证明。张韬已领取华迅房地产公司支付的36个月临时过渡期内的临时安置过渡费。黄石港区民政局对黄石摩尔城房屋统一编制门牌号码，张韬与华迅房地产公司共同确认，选房确认单中约定的华迅广场2号楼拾壹层C1号房屋现门牌编号为××5号楼3-1101号。张韬表示同意华迅房地产公司按房屋新编号交房。2017年1月17日，华迅房地产公司与黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局、众邦公司签订的《黄石摩尔城项目商品房代筹协议》约定，华迅房地产公司开发的黄石摩尔城项目除还建房之外的186套房源全部代筹给众邦公司，作为黄石市棚户区改造安置住房代筹房源。故涉案项目的住宅房屋自竣工验收后未投入市场销售。一审法院认为，华迅房地产公司与轴承厂制定的《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》符合黄石市城市拆迁相关法律法规的规定，相关各方应遵照执行。华迅房地产公司与轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。在上述方案与协议基础上，张韬、华迅房地产公司与轴承厂三方签订的《承租户补偿协议》是各方共同协商的结果，亦是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，是有效合同，各方当事人均应依约履行。对张韬、华迅房地产公司双方明确拟交付房屋坐落于××5号楼3-1101号房屋（建筑面积为83.75㎡）的事实，予以确认。但是，在交房前，双方应当按《承租户补偿协议》关于“丙方与甲方签立正式的商品房预（销）售合同”的约定订立交易合同。现因在履约过程中，双方对该协议中约定的第四段房价“按甲方楼盘市场价计算”的理解不一致而未能及时签订“正式的商品房预（销）售合同”。故合理地确定该第四段房价是解决本案诉争的焦点。关于还建房第四段的价格。张韬主张第四段面积15.3㎡的房价应按每平方米4000元再减去约定优惠的300元＝3700元/㎡确定。经审查，张韬主张的3700元/㎡，华迅房地产公司已明确表示不接受，且张韬的主张没有明确的约定依据，不予采纳。华迅房地产公司与产权人轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》及制定的《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》，均是基于张韬作为轴承厂未参与房改的职工身份而制定，张韬按照三方签订的《承租户补偿协议》确定的价款向轴承厂支付了视同房改房面积的房改款后，即可享有华迅房地产公司拆迁轴承厂16号楼的安置还建房的购买资格。《承租户补偿协议》约定按甲方楼盘市场价优惠300元/㎡计算第四段的房款，根据《合同法》第六十二条第（二）项的规定，“楼盘市场价”属约定不明，应按照订立合同时履行地的市场价格履行。为能及时解决纠纷，根据张韬作为16号楼的承租户，应按“两比照”的办法，即“比照原房改政策处置职工住房，比照本地块其他有房屋产权的拆迁户进行拆迁补偿”，按照公平原则，合理地参照同一地段、同一单位、同一项目、同一时段、同一拆迁人的拆迁还建情况，综合认定还建房屋第四段面积的房款单价为4200元/㎡。鉴于此，对华迅房地产公司提出应以黄石市物价局备案通过的平均销售价格不超过7600元/㎡的标准，或者按众邦公司的代筹价格7585元/㎡计算第四段房价的抗辩理由，亦不予采纳。关于《承租户补偿协议》约定的房屋面积与拟交付房屋面积之间存在误差的问题。张韬主张按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，其仅应对面积误差比绝对值在3%范围内的面积按3700元／㎡的标准补交房款，其余面积的房款由出卖人承担，所有权归买受人。因张韬、华迅房地产公司系在履行三方签订的《承租户补偿协议》的过程中发生纠纷而引起诉讼，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》系针对商品房买卖合同纠纷案件的审理而作出的规定，该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案所涉争议事项为与拆迁安置房屋有关的纠纷，并不符合该解释所规定的情形。故张韬要求本案适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十四条规定的主张缺乏法律依据，不予采纳。张韬、华迅房地产公司双方确定交付的××5号楼3-1101号房屋超出还建面积20㎡以上部分的面积计入第四段面积。关于张韬主张的临时安置过渡费与延期交房违约金。本案中，《轴承厂16号楼住户补偿安置方案》及《承租户补偿协议》各方当事人约定了临时安置过渡费，过渡期为36个月，过渡费按房单面积以每月6元/㎡的标准计算，每月不足300元的，按300元补偿。超过协议约定的过渡期限，每月按12元/㎡的标准补偿。过渡费应自张韬腾退房屋之日2010年8月30日起算，张韬陈述其36个月临时过渡期内的过渡费已足额领取，法院依法认定临时过渡期满后即从2013年8月30日起至还建房实际交付之日止期间的过渡费按合同约定的12元/㎡×39平方米=468元/月的标准计付。根据《承租户补偿协议》约定，华迅房地产公司是过渡费的支付义务人，张韬是过渡费的受益人，轴承厂仅为过渡费的代收、代发人，故张韬诉请华迅房地产公司直接向其支付过渡费的主张予以支持。华迅房地产公司应根据《承租户补偿协议》的约定按季度向张韬支付逾期过渡费。张韬在此基础上再主张延期交房违约金则不符合合同约定，不予支持。关于张韬主张房屋交付以及办理房屋权属证书的问题。根据华迅房地产公司与轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》中“在甲方办妥预售许可证后壹月内，丙方与甲方签立正式的商品房预（销）售合同，按本协议第四条中‘房价计算方法’的约定，界定丙方应支付给甲方的总房款及交房条件诸事宜”之约定，以及华迅房地产公司与轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》中“被拆迁人对选择产权安置户的产权办理工作负责，拆迁人全力协助，办理安置房权属证件时所涉及的税、费按政策办理”之约定，华迅房地产公司向张韬交付房屋及办理权属证书是合同约定的行为义务，现因当事人双方就第四段房价产生争议导致双方尚未依约签订正式交易合同，故在对第四段房价确定后，双方应按《承租户补偿协议》的约定签订正式的商品房预（销）售合同、交纳房款、交付房屋和办理权属证书。综上所述，归纳张韬提出的七项具体诉求的处理为：(1）交房、(2）办证的请求，依法予以支持；(3）确认第四段房价的请求，已综合认定作出裁决；(4）确认拟交付房屋面积误差责任的请求，因不符合法律规定而不予支持；(5）支付逾期交房过渡费的请求，已作出裁决；(6）给付延期交房违约金的请求，因不符合合同约定及法律规定而不予支持；（7）本案诉讼费用负担依法裁决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十二条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、确认张韬与华迅房地产公司、轴承厂之间签订的《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》中还建房位于黄石市黄石港区××5号楼3-1101号，第四段面积单价为4200元/㎡；二、在房价确定后，张韬与华迅房地产公司、轴承厂应相互配合履行《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》的约定，签订正式的商品房预（销）售合同、交纳房款、交付房屋和办理权属证书，相关税费按国家政策执行；三、华迅房地产公司于判决生效后15日内，按季度向张韬支付逾期过渡费（以每月468元的标准，从2013年8月30日起支付至实际交付还建房屋之日止，双方可凭支付或领款凭证据实结算）；四、驳回张韬的其他诉讼请求。二审中，华迅房地产公司提交了如下证据：证据一、《黄石市一轴片旧城改造补偿方案》，拟证明其对所有住宅按拆一还一的原则实行还建。超出面积20㎡以上按市场开盘价补交房款；该方案确定了其对涉案整栋房屋补偿方案是按评估部门对该房屋评估单价上浮50%对所有权人进行货币补偿。证据二、轴承厂16号楼承租人的《选房确认单》、产权人吴建国和吴金枝《选房确认单》。拟证明承租人与产权人对于20㎡以内享受的房价是一样的；其与产权人对超面积购房总款进行了计算，而对承租人的超面积购房总款没有约定；超面积20-40㎡的单价是4200元/㎡，40㎡以上的单价是5200元/㎡，相当于分五段计价。证据三、黄石港政文[2011]75号《关于原轴承厂片黄石摩尔城项目规划用地调整有关问题的请示》、2012年7月22日《关于议事规则、土地储备、相关供地的会议纪要》、2015年9月21日《国有建设用地使用权出让合同》。拟证明2012年7月，黄石市人民政府同意协议出让给其新增用地3845.83㎡，由黄石市黄石港区人民政府负责拆迁补偿安置。证据四、2012年8月16日《补充协议》、2012年6月25日《关于南湖游泳池地块及沈下路1号新建商品房市场价格预测的回复函》。拟证明2012年6月，摩尔城同地段同类型的房屋的销售均价在5500-5600元/㎡，其向黄石市黄石港区人民政府出售安置房的单价为5600元/㎡。证据五、黄房售字（2014）0031、0032、0033号《湖北省商品房预售许可证书》。拟证明其在2014年6月17日取得商品房预售许可证。轴承厂、张韬均未提交新证据。本院认为，华迅房地产公司提交的上述证据均不属于新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，予以确认。本院认为：关于一审判决是否超出张韬诉讼请求。首先，华迅房地产公司与轴承厂制定的《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》符合黄石市城市拆迁的有关政策，也不违反相关的法律规定，应作为轴承厂16号楼拆迁补偿依据；华迅房地产公司与轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》以及张韬、华迅房地产公司、轴承厂三方签订的《承租户补偿协议》是各方共同协商的结果，也是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行自已的权利和义务。张韬原所选产权置换的新房位于华迅房地产公司开发的华迅广场2号楼拾壹层C1号房型，面积约为74.3㎡（实际结算及产权登记面积以房屋竣工测绘面积为准），后经张韬、华迅房地产公司双方协商，明确拟交付房屋为坐落于××5号楼3-1101号房屋（建筑面积为83.75㎡），该行为不损害他人利益，也不违反法律规定，一审法院尊重当事人对自已民事权利的合法处分，对还建房房号予以确认并无不当。其次，无论是给付之诉还是确认之诉，法院都要对案件事实进行认定。一审法院根据张韬和华迅房地产公司双方提供的证据认定涉案房屋的价格，不是将给付之诉变成了确认之诉，而是给付之诉审理过程中的必经程序；根据华迅房地产公司与轴承厂签订的《拆迁安置补偿协议》中“在甲方办妥预售许可证后壹月内，丙方与甲方签立正式的商品房预（销）售合同”、“被拆迁人对选择产权安置户的产权办理工作负责，拆迁人全力协助，办理安置房权属证件时所涉及的税、费按政策办理”之约定，华迅房地产公司向张韬交付房屋及办理权属证书是合同约定的行为义务，一审法院根据张韬的诉请以及《承租户补偿协议》的约定作出双方签订正式的商品房预（销）售合同、交纳房款、交付房屋和办理权属证书的判决并无不妥。故华迅房地产公司提出一审判决超出张韬的诉讼请求，将给付之诉改判成确认之诉的上诉理由不成立，本院不予支持。关于还建房第四段价格的确定。《选房确认单》、《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》对第四段即超过20㎡以上的房价约定为“按甲方楼盘市场价计算”，该条款不属于约定不明，而是合同双方当事人对该条款的理解不一致。根据《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合本案的各种情况，“按甲方楼盘市场价计算”应理解为2013年涉案房屋所在楼盘开盘时的市场价格。理由如下：1、《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》“五（2）”中约定“过渡期36个月”，该协议是签订于2010年，36个月后，即是2013年，在签订安置补偿协议时，三年左右交房应是双方当事人的共同预期。2、如按2010年签订合同时的市场价计算第四段即超过20㎡以上的房价，显然对华迅房地产公司不公，因为该楼盘是2010年开发的，不可能当年开发即当年开盘；如按照涉案房屋楼盘2016年开盘时的市场价计算第四段即超过20㎡以上的房价，又明显损害了张韬的利益，因为该房屋不能按时建成，并非张韬的过错。3、按照公平原则，确定以2013年该楼盘周边商品房的价格为第四段即超过20㎡以上面积的房屋市场价格较为适宜，因为根据协议中三年过渡期的约定推算，该楼盘正常的开盘时间应为2013年。根据一审法院对涉案楼盘2013年度周边房价的调查以及物价部门当时备案的价格情况，房价在5200元/㎡-5600元/㎡之间，考虑本案的实际情况，酌定第四段楼盘市场价为5200元/㎡较宜，依据“按甲方楼盘市场价计算，优惠300元/㎡”的约定，第四段即超过20㎡以上的房价为4900元/㎡。一审判决第四段即超过20㎡以上的房价以合同约定不明为由按4200元/㎡计算，是认定事实和适用法律都有误，本院予以纠正。华迅房地产公司提出一审法院认定第四段即超过20㎡以上的房价为4200元/㎡是认定事实不清、适用法律错误的上诉理由成立，本院予以支持。关于支付交房过渡费的期间。张韬、华迅房地产公司与轴承厂在《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》及《承租户补偿协议》中对交房过渡费进行了明确约定，由于华迅房地产公司至今没有交付还建房屋，该公司应按协议约定的标准向张韬支付交房过渡费。华迅房地产公司主张其已支付过渡费至2014年12月，支付的截止日期应为2016年1月12日通知轴承厂交房之日，但是张韬实际腾退房屋之日系2010年8月30日，因过渡费应自被拆迁人腾退房屋之日起计算，且张韬已领取3年过渡费，故华迅房地产公司已支付过渡费至2013年8月29日而非2014年12月，另在本案当事人之间就《轴承厂16号楼住房补偿安置方案》的履行存在明显争议的情况下，华迅房地产公司通知轴承厂交房并不能当然证明张韬故意受领延迟，且该公司至今仍未交付房屋属实，故一审判决华迅房地产公司以12元/㎡×39㎡=468元/月的标准从2013年8月30日起至还建房实际交付之日止按季度向张韬支付逾期交房过渡费正确，华迅房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于法律适用问题。华迅房地产公司提出本案应首先适用《城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规，其次才适用《中华人民共和国合同法》的上诉理由，因自2011年起,国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》已被废止,且该条例与合同法的关系并非是特殊法与一般法的关系,并不存在优先适用的问题。故华迅房地产公司认为一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于程序问题。张韬等人出示的《选房确认单》虽是复印件，但经过法院调查、庭审时举证质证以及结合其他证据对《选房确认单》予以采信，符合法律规定；法庭辩论结束后，法院根据案件审理需要，在告知有关当事人情况下，对庭审中没有查明的事实进行调查，不违反法律规定。故华迅房地产公司提出一审判决程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。张韬在答辩中要求本院对一审判决予以维持，又提出不同请求与理由，因其不是上诉人，本院不予审理。综上，华迅房地产公司关于还建房第四段价格确定问题的上诉请求部分成立，本院应予支持，其他理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更黄石市黄石港区人民法院(2016)鄂0202民初1687号民事判决主文第一项为：确认张韬与华迅房地产公司、轴承厂之间签订的《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》中还建房位于黄石市黄石港区湖滨大道180号5号楼3-1101号，第四段即超出还建面积20㎡以上的单价为4900元/㎡。二、维持黄石市黄石港区人民法院(2016)鄂0202民初1687号民事判决主文第二、三、四项，即：二、在房价确定后，张韬、轴承厂、华迅房地产公司应相互配合履行《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》的约定，签订正式的商品房预（销）售合同、交纳房款、交付房屋和办理权属证书，相关税费按国家政策执行；三、华迅房地产公司于判决生效后15日内，按季度向张韬支付逾期过渡费（以每月468元的标准，从2013年8月30日起支付至实际交付还建房屋之日止，双方可凭支付或领款凭证据实结算）；四、驳回张韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3740元，由张韬负担740元，华迅房地产公司负担3000元；二审案件受理费3000元，由张韬负担300元，华迅房地产公司负担2700元。本判决为终审判决。审判长  何秀星审判员  卢丽华审判员  戴俊英二〇一八年十二月二十六日法官助理邓晶书记员严彬彬