广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初20283号原告高潮生，男，汉族，1976年10月13日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，原告何新娣，女，汉族，1984年3月26日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，两原告共同委托代理人徐宇，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。两原告共同委托代理人粟丽，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告深圳瑞富丰实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区黄贝街道深南东路**金安大厦202，统一社会信用代码：91440300MA5ETLUJ0A。法定代表人刘茂忠，该公司总经理。委托代理人蔡晨，该公司员工。委托代理人伍肇斌，广东泰兆律师事务所律师。原告高潮生、何新娣与被告深圳瑞富丰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高潮生、何新娣及委托代理人粟丽、徐宇，被告深圳瑞富丰实业有限公司的委托代理人蔡晨、伍肇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，两原告是夫妻关系，2018年8月原告途径深圳市龙岗区横岗街道荣德时代广场，被开发商售楼处的销售人员拉往推销其商铺。销售人员称，荣德时代广场由华润运营，售后返租，一口价中返还五年统一运营租金，同时不断向原告鼓吹其销售状况十分良好、供不应求、投资潜力极大。后两原告于2018年8月12日与被告签订《房地产买卖合同》（合同编号：8880191），以272.088万元的价格购买了位于深圳市龙岗区横岗街道荣德雨辰公寓110号商铺，合同签订当日原告即支付全部定金55万元。原告还签署了《确认书》、《商业运营服务合同》等文件，约定原告取得涉案商铺后至2024年4月30日止，原告不享有涉案商铺租金或其他收益。后原告发现涉案商铺的销售存在如下问题：1、价格畸高、显示公平；2、虚假宣传，以欺诈手段使原告在违背真实意思的情况下签订合同；3、原告签订相应文件后，销售人员不给原告相应文件的原件。为维护原告合法权益，特诉请法院判令：1、撤销原告与被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号：8880191）；2、被告向原告返还交易定金55万元（人民币，下同）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的撤销合同的情形，原告要求撤销合同的诉讼请求没有事实和法律依据。1、涉案《房地产买卖合同》的签署系双方真实意思表示，真实合法有效；2、被告所售商铺不存在价格畸高、显失公平的情况；3、被告不存在虚假宣传或任何欺诈的情形。二、原告未按照双方在涉案《房地产买卖合同》中的约定履行付款义务，已经构成根本性违约，上述合同已依法解除，原告缴交的定金被告有权予以没收。经审理查明，2018年8月12日，两原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：NO.8880191），约定事项如下：一、买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区横岗街道荣德雨辰公寓110号商铺（以下简称“该物业”），该物业建筑面积13.32平方米，套内建筑面积11.71平方米，《不动产权证书》编号：粤（2017）深圳市不动产权第0220314号；2、卖方将该物业转让给买方的成交房价款为2720880元，交易定金为550000元，买方应在2018年9月30日前（含当日）支付首期款（不含定金）1610880元，该首期款项由买方支付至卖方指定的账户，并根据贷款银行的要求办理资金监管手续，买方根据贷款银行要求将首期款支付至银行监管账户视为买方已完成支付首期款；除定金、首期款之外的房价款，买方可通过按揭贷款的方式支付，买方须于2018年9月30日之前（含当日）向贷款银行交齐符合申请按揭贷款的合格资料，并配合贷款银行进行征信查询、贷款调查、审查和审批等手续；3、买方履行本合同义务，造成合同无法继续履行的，卖方可解除合同并要求买方按转让成交价百分之二十支付违约金或没收买方已支付的定金；在买方已缴清所有房价款、违约金的情况下，卖方未按照本合同约定的期限办理房地产过户手续的，卖方需以已付款项为基数每日按万分之六的标准支付违约金，如卖方逾期履行义务超过30日，则买方可解除合同并可选择要求卖方按转让成交价百分之二十支付违约金或要求卖方双倍返还买方已支付的定金。2018年8月8日、9日及12日，原告高潮生分四笔向被告刷卡支付涉案房屋定金合计55万元，被告于2018年8月12日向原告出具《收款收据》（编号：NO:000312），载明：今收到高潮生、何新娣交来购买深圳市龙岗区横岗街道荣德雨辰公寓110号商铺定金55万元。2018年8月12日，两原告签署《资料签收表》，确认已于当日签收了涉案《房地产买卖合同》原件、《收款收据》原件以及涉案商铺的房产证复印件。另查，两原告作为买方在《确认书》上签字，确认事项如下：原告（买方）与被告（卖方）就交易的深圳市龙岗区横岗街道荣德雨辰公寓110号商铺进行约定，在买方取得该物业产权后至2024年4月30日止的期间内，买方对该物业不享有任何租金或其他收益，在此期间该物业实际出租产生的租金、广告费等其他收益均单独归属于华思润泽公司，买方不享有该物业在2024年4月30日之前的占有、使用、处分、收益的权利，并与华思润泽公司签署《商铺运营服务合同》，卖方对此予以认可。再查，2018年10月1日，被告向两原告出具《履约催告函》，催告两原告自收到该函件之后2日内支付首期款1610880元。该催告函于2018年10月20日被寄往两原告于2018年8月10日在《购买人地址确认书》中提供的地址，并于2018年10月21日由被告本人签收。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告争议的焦点为：一、涉案《房地产买卖合同》是否应被撤销；二、被告收取两原告支付的定金55万元是否应予以返还。关于焦点一。两原告主张涉案《房地产买卖合同》的签订存在欺诈以及显示公平等情形，故要求根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定撤销合同。本院认为，首先，两原告主张有关销售人员在向其推销涉案商铺时作了不实宣传导致原告产生极大的误解，且两原告系在销售人员的反复催促下于签订合同当日支付了定金。对此，两原告未能提交充分的证据予以证实，故本院对该主张不予采纳。此外，两原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知晓在相关文件上签名捺印的法律意义并应自行承担相应的后果。两原告签署了涉案《房地产买卖合同》及《确认书》等文件，上述文件中均对涉案商铺的情况予以明确记载，并不存在隐瞒或虚假宣传等情况。而且，根据已查明的事实，涉案房屋买卖的定金系在签订涉案《房地产买卖合同》之前及当日分三日共四笔支付完毕，与两原告上述情形不符。该情况亦可得知两原告在签订涉案《房地产买卖合同》前有充分的时间自由考虑是否签订合同。其次，两原告自行委托第三方对涉案商铺的价值及租金情况进行评估并得出涉案商铺的成交价格畸高的结论。本院认为，上述第三方评估系两原告单方委托且被告不予认可，本院不予采纳，故，两原告据此得出的结论亦没有充分的事实依据。因此，现有证据不足以证实涉案《房地产买卖合同》的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，两原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故，定金与违约金系两个不同的法律概念，两原告于庭审时混淆概念，主张根据违约金的相关规定，依据两原告未履行合同给被告造成的损失对定金金额进行调整，没有法律依据，本院不予支持。根据已查明的事实，两原告逾期支付涉案商铺的首期款而导致被告解除涉案《房地产买卖合同》，故根据双方在合同中的约定，被告可没收两原告已支付的定金。但是，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金金额不得超过主合同标的额的百分之二十。因涉案商铺的成交价为2720880元，故本院确认被告收取定金金额超过法律规定的部分5824元（计算方式：2720880元×20%-550000元）应向两原告退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告深圳瑞富丰实业有限公司自本判决生效之日起五日内向原告高潮生、何新娣退还定金人民币5824元；二、驳回原告高潮生、何新娣的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4650元（原告已预交），由原告高潮生、何新娣负担4601元，被告深圳瑞富丰实业有限公司负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖薇薇二〇一八年十二月十四日书记员  黄雨柔