安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1021民初2673号原告：钱四海，男，1977年1月12日出生，汉族，户籍地安徽省歙县，经常居住地安徽省歙县。被告：黄山金百佳商贸有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路江南明珠**楼裙楼，统一社会信用代码91341021080337286A。法定代表人：邵瑞捷，执行董事兼总经理。被告：歙县领航房地产开发有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边，统一社会信用代码913410215744487528。法定代表人：金士明，执行董事兼总经理。原告钱四海与被告黄山金百佳商贸有限公司（以下简称金百佳公司）、歙县领航房地产开发有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱四海到庭参加诉讼，被告金百佳公司、领航公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。钱四海向本院提出诉讼请求：1.请求被告按商铺（委托经营管理协议）支付原告2017年6月2日至2018年12月1日止商铺租金22650元（此金额减去应交税费）；2.请求被告按商铺（委托经营管理协议）支付原告2017年6月2日至2018年12月1日的租金逾期违约金（按每日千分之一计算）。3.要求被告按商铺（委托经营管理协议）第四条，原告2017年6月2日至2018年12月1日的租金已逾期三个月，属于违约，需按未支付的租金总和作为违约金赔偿给原告。4.要求本案诉讼费用由被告承担，判决生效后按法律规定（民法第207条）由歙县人民法院先行支付给原告。事实与理由：2014年，被告向社会公开销售坐落于歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边江南明珠底楼的商铺，承诺以租养贷，开发商包租12年内百分百返本，前3年租金直接抵购房款的形式销售底楼所有商铺。原告于2014年2月10日与领航公司签约购买了江南明珠3B-S1060号商铺（13.99平方米），总价210695元，抵扣掉前3年租金37925.1元，原告实际一次性支付领航公司172769.9元购铺款。同时原告（甲方）按照领航公司的要求与金百佳公司（乙方）签订了由领航公司担保的委托经营管理协议，约定：甲方将其购买的江南明珠3B-S1060号商铺（13.99平方米）委托给乙方经营管理；租赁期限9年（2017年6月2日至2026年6月1日）；租金按年计算，第一年租金14749元、第二年租金15802元、第三年租金16856元、第四年租金17909元、第五年租金18963元、第六年租金20016元、第七年租金21070元、第八年租金22123、第九年租金23176元；支付方式为年租金按季度支付，即在本合同生效之日起，每年的1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付；乙方若逾期支付，逾期部分按每日未支付租金的千分之一支付违约金，逾期时间最多不可超过三个月；乙方不得提前解除合同，租期内不论是否经营，都需支付甲方租金，如违约需按未支付租金总和作为违约金赔偿给甲方；甲方不得提前解除合同，甲方如违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同，如合同期内，甲方不按合同履行或强行收回商铺，即按照合同约定的总价210695元作为违约金赔偿乙方；租期满后，若甲方同意将该物业出售给乙方，乙方按照贰拾伍万贰仟捌佰肆拾伍元（252834元）总价进行购买，并且一次性将房款付给原告。领航公司在该合同上盖章担保。同时原告（甲方）又与金百佳公司（乙方）签定委托经营管理协议，约定：甲方自愿将江南明珠3B-S1060号商铺（13.99平方米）以免租金的形式租赁给乙方，为培育江南明珠商业市场氛围；免租期限为：2014年6月1日至2017年6月1日止；租期内乙方对甲方出租的商铺即附属设施享有使用、收益等权利，有权自主决定招商、转租或自行经营管理等；甲方不得提前解除合同，甲方如违反本协议约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同，如协议期内，甲方不按合同履行或强行收回商铺，即按照协议约定的总价210695元作为违约金赔偿乙方。现两被告违反协议约定，托欠原告租金，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。钱四海为支持其诉求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件,证明原告身份的基本情况，诉讼主体资格合法。2、原告房地权证复印件一份、商品房买卖合同、发票,证明原告对诉争商铺拥有合法所有权及房价。3、委托经营管理协议2份,证明原被告系租赁关系及有关房屋租赁等相关事实的约定。4、委托经营管理合同,证明原、被告签订的委托合同情况。金百佳公司与领航公司共同辩称：1、本案的案由应该是委托代理合同纠纷，而不应该是租赁合同纠纷关系。歙县领航房地产开发有限公司将商铺卖给原告等均有30人业主，为了实现业主利益最大化，委托黄山金百佳商贸有限公司与各位业主洽谈，由各位商铺业主共同委托黄山金百佳商贸有限公司对外整体出租（因单个商铺对外很困难），于是，各商铺业主与黄山金百佳商贸有限公司签订了《委托经营管理协议》，由黄山金百佳商贸有限公司负责对外招商、整体出租。所以，原告与被告黄山金百佳商贸有限公司之间应该是委托代理的合同关系。自从黄山金百佳商贸有限公司接受委托后，到诉讼之日，也许受到歙县商业环境的影响，包括原告在内的商铺根本没有出租出去，一直空置着，虽然损害了原告的经济利益，对黄山金百佳商贸有限公司来说也是受害者。2、双方约定的违约金不应得到支付。如上所述，黄山金百佳商贸有限公司不能兑现原告的房租，并不是黄山金百佳商贸有限公司的违约，黄山金百佳商贸有限公司从来没有占有、使用该商铺，也没有将该商铺出租出去。这是人所不能控制的因素决定的，并不是黄山金百佳商贸有限公司违约行为所产生的，依据民法的公平原则，不应该让无违约行为或其无他过错行为的黄山金百佳商贸有限公司承担违约金。即使要黄山金百佳商贸有限公司承担违约金，原告主张的违约金也过高，依据《合同法》司法解释相关规定，原告主张的违约金远远大于实际损失，被告可以主张请求减少。原告损失的只是应该占有资金期间的利息损失，若法庭判令被告应支付违约金，可以判令被告按照中国人民银行同期贷款的利息数额承担违约金。金百佳公司与领航公司均未提供证据。本院查明的事实与原告诉称内容一致。原告提供的上述证据，经本院审查，内容真实，来源合法，且与本案有关联性，本院依法予以确认。本院认为，钱四海与金百佳公司及领航公司三方签订的协议虽冠以“委托经营管理协议”，但其约定的内容均是有关房屋租赁的事宜，委托经营管理协议实质上是房屋租赁协议，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。故本院对金百佳公司辩称双方系委托代理合同纠纷的意见不予采纳。钱四海与金百佳公司及领航公司签订的协议，内容真实、合法有效，各方应按约履行。金百佳公司未按约定期限支付房屋租金，应承担违约责任。现钱四海主张金百佳公司支付到期租金22650元（2017年6月2日至2018年12月1日止），符合法律规定，本院予以支持。钱四海主张按约定违约金及违约赔偿金，金百佳公司认为过高要求依法予以减少。本院认为，金百佳公司逾期支付租金，给钱四海造成的损失仅是同期同类银行贷款利息，而钱四海主张的违约金和违约赔偿金已超过损失的数倍。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院对钱四海主张的违约金和违约赔偿金依法调整为按损失的130%计算，即以每季度应付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止。其中第一年的季度应付租金基数3687元、第二年的季度应付租金基数3950.5元。领航公司在协议中约定为金百佳公司提供担保，并在协议上签章认可，依法应对金百佳公司的上述给付义务承担连带责任。金百佳公司、领航公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄山金百佳商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告钱四海2017年6月2日至2018年6月1日止的租金14749元（租赁江南明珠3B-S1060号商铺）及逾期付款违约金（以3687元为基数，分别自2017年7月3日、2017年10月3日、2018年1月3日、2018年4月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止）；被告黄山金百佳商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告钱四海2018年6月2日至2018年12月1日止的租金7901元（租赁江南明珠3B-S1060号商铺）及逾期付款违约金（以3950.5元为基数，分别自2018年7月3日、2018年10月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止）。二、被告歙县领航房地产开发有限公司对被告黄山金百佳商贸有限公司的上述给付义务承担连带责任。三、驳回原告钱四海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取230元，由被告黄山金百佳商贸有限公司、歙县领航房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  俞建平二〇一八年十二月二十一日书记员  张小妹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。