四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终14024号 上诉人（原审被告）：成都盛邦信息技术有限公司。住所地：四川省成都市高新区德赛一街******。 法定代表人：张雷，董事长。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都梦翔装饰工程有限公司。住所地。住所地：四川省成都市青羊区二环路西二段********iv> 法定代表人：蒋孝权。 委托诉讼代理人：谢佳年，四川铸信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王硕，男，汉族，1982年2月9日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曾兵，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄平，四川思勉律师事务所律师。 上诉人成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦公司）、成都梦翔装饰工程有限公司（以下简称梦翔公司）因与被上诉人王硕商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 盛邦公司上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求改判驳回王硕的诉讼请求；3、请求改判一审、二审诉讼费由王硕承担。 事实和理由：一、一审判决以“本案涉争商品房2016年6月23日才取得了规划验收合格证并具备交房条件，已经超过了约定的交房期限时90日，因此，存在逾期交房行为，已经符合合同约定的解除条件”，从而认定王硕享有约定解除权，盛邦公司认为一审属主要事实及证据认定错误。1.一审判决认为盛邦公司因航空限高原因逾期取得规划验收合格证不属于不可抗力实属错误。2、一审判决以：“虽然王硕与案外人展望公司签署了《委托经营协议》有代收房屋的事项，但涉争房屋在2015年12月31日并未完成竣工验收，违反了《中华人民共和国建筑法》所要求的竣工验收后的房屋方可交付的强制性规定”，从而认定该收房行为不具有法律效力，实属一审判决法律认识及法律适用错误。二、一审判决认定王硕还享有法定解除权，实属混淆了法律关系，遗漏了必要的诉讼参与人，以致认定事实错误、法律适用不正确。1、一审认定：“本案盛邦公司在销售时指派案外人展望公司同时与王硕签订《委托经营合同》”的事实与实际严重偏颇。2、一审认定：“涉争房屋亦未实际进行统一装修打造，也未投入运营，无法产生租金收益，盛邦公司和梦翔公司的违约行为导致王硕订立合同的根本目的不能实现”，而认定王硕享有法定解除权是明显混淆了基础法律关系。3、从本质上看，本案购房收租也是一种市场投资行为，就像房屋的价格一样，也是有涨有跌，任何投资行为都有市场风险，一审判决将投资风险责任全部归责于房屋出售方的盛邦公司，明显有失公允。三、一审程序违法。一审中，在一审期限严重超期的同时，王硕在法庭第一次开庭后一年多后才提出变更诉讼请求，严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出”及《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第232条的规定，而一审法院不但违法同意其变更诉讼请求，而且变更诉讼请求也是一审审判员强烈引导下促成，一审程序严重违法，一审法院完全违背了公平公正、保持中立的司法原则。综上，一审判决认定案件主要事实错误，适用法律不正确，程序违法，请求二审法院依法改判。 梦翔公司上诉请求：一、判决撤销一审判决；二、判决驳回王硕的诉讼请求；三、判决王硕承担本案一审、二审的诉讼费。 事实与理由：一、一审在案证据不足以证明王硕享有案涉合同的约定解除权或法定解除权。一审判决支持其权利主张的依据不足。对此，盛邦公司提出了上诉并进行了详实的阐述和论证。梦翔公司完全同意并支持其主张的事实和理由。限于篇幅，故不再赘述。二、一审认定梦翔公司系案涉合同主体的理由不足。1、梦翔公司没有与王硕签订案涉商品房买卖合同。2、梦翔公司没有实际履行案涉商品房买卖合同的主要义务。3、梦翔公司系受盛邦公司委托以装修款、装饰款的名义代收拆分的房款，对此，王硕是知情并配合的。故双方没有建立买卖的意思表示。4、根据《合同法》第402条的规定，梦翔公司的代收行为属于隐名代理。案涉合同直接约束盛邦公司和王硕，王硕无权向梦翔公司主张权利。由于以上原因，梦翔公司认为，一审判决认定事实不当，适用法律不准，有请贵院判决支持上诉所请。 王硕答辩称，一、一审认定王硕享有约定解除权，认定事实清楚，适用法律正确。1、一审判决认定盛邦公司因航空限高原因逾期取得规划验收合格证不属于不可抗力，该认定事实清楚。2、一审判决以：“虽然王硕与案外人展望公司签署了《委托经营协议》有代收房屋的事项，但涉争房屋在2015年12月31日并未完成竣工验收，违反了《中华人民共和国建筑法》所要求的竣工验收后的房屋方可交付的强制性规定”，从而认定该收房行为不具有法律效力，法律适用正确。二、一审判决认定王硕享有法定解除权，事实清楚，法律适用正确。1、虽然盛邦公司与案外人展望公司为两个不同的民事主体，但是从两者一系列的行为来看，就是恶意串通行为。盛邦公司在销售之初对外宣称案涉房产中得到酒店管理是由全球最大的饭店及娱乐休闲集团之一的喜达屋集团进行统一管理和运营，并在涉案房产上面开设喜来登酒店，像模像样地搞了一个签约仪式，还在成都成立了一家成都喜达屋酒店管理有限公司（后更名为成都展望酒店管理有限公司），来迷惑业主，后经成都市高新区经侦大队证实，以上为虚假宣传，成都喜达屋酒店管理有限公司与喜达屋集团没有任何关系。2、梦翔公司也是案外人成都展望酒店管理有限公司的法人股东。三、一审认定梦翔公司系案涉合同主体理由充分。梦翔公司是以自己的名义与王硕签订装修、装饰合同并不具备合同的基本要素，其行为与盛邦公司销售房屋的行为共同构成了一个完整的商品房买卖合同，而且梦翔公司对盛邦公司以拆分房款的形式销售房屋知晓并实际参与，盛邦公司、梦翔公司共同与王硕成立商品房买卖合同关系，因此，盛邦公司和梦翔公司应当对本案涉争商品房买卖合同关系承担共同合同责任。四、一审判决没有违反法定程序。虽然《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出”，但是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张得到法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，以及《最高人民法院关于适用中华人民民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。本案诉讼中，王硕主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院告知了王硕可以变更诉讼请求，因此王硕在一审法庭辩论结束前变更了诉讼请求，没有违反法定程序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确的，应当依法驳回盛邦公司、梦翔公司的上诉，维持原判决。 王硕向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告立即返还购房款311100元、税费11418元，并支付违约金15555元。后王硕于2018年6月5日向一审法院提出变更诉讼请求的申请，变更诉讼请求为：1、解除王硕、盛邦公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋装修协议》、《装饰补充协议》；2、盛邦公司返还王硕已付购房款856147元及税费11418元，并向王硕支付违约金42807.35元，以及购房款及税费的利息（自2013年12月31日起计算至购房款和税费返还完毕之日止）。2018年6月7日，王硕向一审法院提出追加被告申请，请求追加梦翔公司，要求其承担连带责任。 一审法院认定事实：2013年12月31日，王硕向盛邦公司支付311100元购房款和11418元税费，用于购买“高盛金融中心”1-877号房，盛邦公司向王硕出具了收据。 同日，王硕与案外人成都喜达屋酒店管理有限公司（以下简称喜达屋公司）签订《委托经营合同》，约定：1、王硕将前述房屋委托给喜达屋公司经营管理，委托房屋为精装修房，房屋装修标准及《委托装修协议》见附件1、附件2，委托权限包括收房、物管、招商、出租及办理相关营业手续、装修装饰等（不再另行出具委托书），且该全权经营管理不可撤销；2、喜达屋公司向王硕每月支付经营管理收益，委托经营期限为10年，从2015年12月1日起至2025年11月20日止，2015年12月1日起至2020年11月30日每月经营管理收益为5708元，其后每月经营管理收益为6064元；3、王硕在2020年10月1日至2020年12月31日，有权要求喜达屋公司收购该房产，收购价格为898954元，2025年10月1日至2025年12月31日收购价格为941762元。 同日，王硕还与梦翔公司签订《房屋装修协议》，约定：1、梦翔公司是经喜达屋公司指定的并经王硕认可的装修公司，梦翔公司按照王硕认可的喜达屋公司提供的酒店装修标准进行装修，装修款为414800元，梦翔公司按照约定标准或酒店统一要求的装修标准进行施工；2、本协议包含一个附件，为本协议不可分割部分，该附件为“委托经营管理合同附件二”（高盛金融中心3#、4#楼DRC外交公寓装修装饰及家具家电配置标准）。协议签订后，王硕向梦翔公司支付了前述款项，梦翔公司出具了装修款收据，载明“代收到王硕交高盛金融中心1-877号房装修费”。同时，王硕与喜达屋公司、梦翔公司签订《装饰补充协议》，约定王硕自愿向梦翔公司支付130247元作为酒店房屋的家具、家电、床上用品、装饰品等个性化装饰及配套费用，该费用不因相关工程量的增加或减少而发生变动，该款项由喜达屋公司代收并根据装修工程进度向梦翔公司支付，但王硕实际于当日向梦翔公司支付了该款计130247元，梦翔公司亦向其出具相应收据，载明“代收到王硕交高盛金融中心1-877号房配套费”。 2014年3月20日王硕与盛邦公司正式签订《商品房买卖合同》，由王硕购买盛邦公司建设的成都高新区交子南一路与蜀锦路交汇处“高盛金融中心”（暂定名）1幢1层877号商业房屋，合同内容包括：1、房屋总价款为311100元；2、约定交房时间为2015年12月31日前，交房条件为取得规划验收合格证和面积实测报告书，盛邦公司逾期超过90日交房的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。 一审法院另查明，盛邦公司与梦翔公司、王硕均一致认为前述支付的装修款和装饰配套费为房款的拆分，实际上收取的是购房款，合计856147元。2015年12月31日，盛邦公司与喜达屋公司签订了《房屋移交单》，移交时间为2015年12月31日。2016年1月起，喜达屋公司（2016年5月9日变更为成都展望酒店管理有限公司，以下简称展望公司）向王硕支付租金直至2016年9月，其后未再支付租金。2016年9月9日王硕诉至一审法院。 一审再查明，涉争楼盘为蜀锦路88号的“成都丽都国际中心”（规划许可证和规划合格证载明的名称，即双方当事人所称的高盛金融中心），该工程于2013年10月取得《建设工程规划许可证》，2014年4月30日，成都高新区规划建设局向盛邦公司发出《停工通知》，内容为盛邦公司开发的“丽都国际中心”项目部分楼层修建高度已接近太平寺机场航空限高，要求在建至限高时停止施工，并到空军相关部门办理手续，取得书面批复后方可开工。2016年4月20日，成都高新区规划建设局发出《关于丽都国际中心工程复工的函》，载明“丽都国际中心”工程2014年7月7日因航空限高原因暂停质量监督，2015年8月全部解决航空限高问题，拟恢复其质监工作，请成都市建设工程质量监督站高新分站受理该工程质量监督。2016年5月27日涉争工程进行了竣工验收，2016年6月23日取得《建设工程规划合格证》，2016年6月30日进行了竣工验收备案，2016年9月20日取得面积测绘成果报告。 一审法院认定以上事实，有双方当事人提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营合同》、《房屋装修协议》、《装饰补充协议》、《收据》4份、《建设工程规划许可证》、《停工通知》、《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》、《银行转账明细》等证据和当事人一致陈述在案佐证。 一审法院认为，王硕与盛邦公司之间的商品房买卖合同关系主体适格、意思表示真实且不违反相关法律规定，依法成立并有效。本案争议的内容在于：1、梦翔公司是否系商品房买卖合同关系的主体，是否应当承担相应的合同责任；2、王硕是否享有合同解除权；3、盛邦公司和梦翔公司是否应当承担导致合同解除的违约责任及承担违约责任的方式。 关于第一个争议焦点，涉争当事人之间对于梦翔公司以装修款、装饰配套费名义收取的款项系商品房买卖合同项下总房款的一部分均无争议，梦翔公司认为该装修款和装饰配套费均是房款的拆分，其实际是盛邦公司借用自己的名义收取相关款项，其与王硕之间并不存在实际的装修合同关系，因此不应当承担合同责任。一审法院认为，梦翔公司以自己的名义与王硕签订装修、装饰合同并实际收取部分销售房屋款项的行为与盛邦公司销售房屋的行为共同构成了一个完整的商品房买卖合同，且其对盛邦公司以拆分房款的形式销售房屋知晓并实际参与，因此，盛邦公司、梦翔公司共同与王硕成立商品房买卖合同关系，该合同关系实际系由《商品房买卖合同》及其补充协议和名为装修实为房屋买卖的《房屋装修协议》、《装饰补充协议》多个书面合同所构成，因此，盛邦公司和梦翔公司应当对本案涉争商品房买卖合同关系承担共同合同责任。 关于第二个争议焦点，王硕是否享有合同解除权的问题。王硕主张的合同解除权既包括了依据合同的约定解除权，也主张了法定的解除权，以下分别评述。 首先是约定解除权。王硕所主张约定解除权的依据系涉争《商品房买卖合同》所约定的卖方逾期交房超过90日的买方有权解除合同，本案涉争商品房2016年6月23日才取得了规划验收合格证并具备交房条件，已经超过了约定的交房期限90日，因此，盛邦公司存在逾期交房行为，已经符合合同约定的解除条件，王硕享有涉争商品房买卖合同的约定解除权。对于盛邦公司所辩称其逾期交房系因政府部门的停工要求，属于不可抗力所致应当免除逾期交房责任的意见。一审法院认为，涉争楼盘的规划许可证已经明确载明该楼盘建设至限高高度时应当取得相关部门的许可，盛邦公司未能及时取得许可导致政府主管部门通知停工系其自身因素所致，不属于不可抗力的范围。对于盛邦公司提出的王硕主张解除合同超过法定期限的问题，王硕取得合同解除权需盛邦公司逾期交房超过90日，则解除权的行使期限应当自2016年4月1日起算，王硕在不到一年内就向本院提起诉讼明显未超过解除权的行使期限。对于盛邦公司提出的喜达屋公司（展望公司）已经接受王硕的委托在2015年12月31日接收房屋，不构成逾期交房的意见，一审法院认为，虽然王硕与案外人展望公司签署了《委托经营协议》有代收房屋的事项，但涉争房屋在2015年12月31日并未完成竣工验收，违反《中华人民共和国建筑法》所要求的竣工验收后的房屋方可交付的强制性规定，因此，该收房行为不具有法律效力，不能免除盛邦公司的逾期交房责任。 其次，关于法定解除权问题。一审法院认为，本案涉争商品房买卖合同所约定作为交易标的的房屋系没有独立通道、单独分隔的商业办公房屋，必须进行统一的打造和管理，否则即使取得权属登记证书也无法产生价值收益，因此，取得投资收益才是买方订立涉争商品房买卖合同的根本目的。本案中盛邦公司在销售时指派案外人喜达屋公司（展望公司）同时与王硕签订《委托经营合同》，约定了统一打造、统一装修、固定租金收益以及到期回购选择条款，以达到购房人预期的稳定投资回报，使购房人有理由相信购买涉争商品房会按照购房款价格取得固定投资收益，这点从涉争项目在王硕取得租金收益期间双方并未产生任何争议亦可印证。而本案自2016年9月之后，王硕再未取得任何投资收益，涉争房屋亦未实际进行统一装修打造，也未投入运营，无法产生租金收益，盛邦公司和梦翔公司的违约行为导致王硕订立合同的根本目的不能实现，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，王硕依法应当享有合同解除权。 关于第三个争议焦点，王硕享有合同解除权，盛邦公司、梦翔公司因为违约导致合同解除，其应当承担相应的合同解除的法律责任。根据王硕主张的诉求分别评述如下： 1、关于王硕主张的解除涉争《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋装修协议》、《装饰补充协议》的请求。如前所述，本案商品房买卖合同关系系由前述四份书面合同组成的一个整体买卖合同关系，因此，在王硕享有合同解除权并且其行使方式不违反法律规定的前提下，一审法院对王硕的该主张予以支持，王硕与盛邦公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、王硕与梦翔公司签订的《房屋装修协议》、《装饰补充协议》在一审判决生效之日解除； 2、关于王硕主张的返还购房款、税费、支付违约金和购房款、税费利息请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，在涉争商品房买卖合同解除后，对于王硕主张的返还购房款、税费、支付违约金和资金占用利息损失的请求均符合法律规定，且返还购房款的金额包括盛邦公司和梦翔公司以装修款、装饰配套费收取的房款部分。由于王硕所主张的违约金金额低于按照已经缴纳款项基数计算的资金占用利息，一审法院对资金占用利息予以支持后，不再重复支持王硕所主张违约金金额。故盛邦公司、梦翔公司应当向王硕返还购房款856147元、税费11418元，并支付前述款项自2013年12月31日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的资金利息损失。 同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除效力的规定，为了减轻当事人讼累，一审法院对于盛邦公司、梦翔公司返还购房款后王硕应当协助返还所购商品房的事宜在本案中一并处理，由于涉争商品房并未实际交付，仅需对涉争房屋所作的商品房备案登记进行处理，故王硕应当在盛邦公司、梦翔公司支付完毕前述款项后协助注销涉争商品房买卖合同的备案登记。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王硕与盛邦公司于2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、王硕与梦翔公司于2013年12月31日签订的《房屋装修协议》、《装饰补充协议》于判决生效之日起解除；二、盛邦公司、梦翔公司于判决生效之日起十日内向王硕退还购房款856147元、税费11418元，并支付前述款项自2013年12月31日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失；三、王硕在前述款项付清之日起三十日内于协助盛邦公司办理位于高新区交子南二路以东、交子南一路以西、蜀锦路以北、锦尚西一路以南1栋1楼877号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续；四、驳回王硕的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16798元、保全费5000元，由盛邦公司、梦翔公司负担。（此款王硕已预交，盛邦公司、梦翔公司在支付前述款项时一并向王硕支付此款） 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：在二审中王硕陈述：其在2016年3月份通过业主群知晓案涉房屋没有通过竣工验收。 本院认为，根据盛邦公司、梦翔公司的上诉请求与王硕的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、盛邦公司是否未向王硕交付房屋、王硕是否享有合同解除权；二、王硕提起解除合同的诉讼是否已经超过除斥期间。现就上述争议焦点的认定分述如下： 关于第一个争议焦点。在二审中，王硕明确其依照《商品房买卖合同》第十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定请求解除合同。 本院认为，案涉商品房买卖合同约定案涉房屋的交付时间为2015年12月31日，但王硕与展望公司签订《委托经营合同》，该合同第10.6条约定内容为“甲方（王硕）全权委托乙方（展望公司）对该房产的收房、物管、招商、出租、及办理相关营业手续、装修装饰等权利（不再另行出具委托书）”。根据《委托经营合同》的约定，王硕委托展望公司对案涉房屋进行收房。王硕在二审中提出，根据《商品房买卖合同》的约定，应当由王硕本人收房，不能亲自收房的情况下应当出具经公证的委托书，故展望公司的收房行为只能约束王硕和展望公司。对此本院认为，王硕与展望公司签订《委托经营合同》的目的是通过委托经营获取租金收益，且根据《委托经营合同》首部载明的“鉴于：1.甲方（王硕）取得了位于成都市金融城高盛金融中心房产”的表述，并在《委托经营合同》中约定由展望公司收房、经营、支付租金等，可以推定王硕与盛邦公司建立商品房买卖合同关系的时间在先，与展望公司签订《委托经营合同》的时间在后。故展望公司作为受托人，根据委托人王硕在《委托经营合同》中的委托有权代收房屋，代收行为符合王硕的购房目的和利益，故展望公司代王硕与盛邦公司签订《房屋移交单》之后果应由委托人王硕承担。 根据本案查明的事实，盛邦公司与展望公司在2015年12月31日签订了《房屋移交单》，展望公司已代王硕收房。同时本院注意到，在签订《房屋移交单》之时，案涉房屋并未取得竣工验收报告、测绘成果报告，直至2016年9月20日方取得全部手续、符合约定和法定的交付条件，至此案涉房屋方完成交付。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、以及盛邦公司与王硕签订的《商品房买卖合同》第十条中交付条件的约定，案涉房屋在2015年12月31日时未竣工验收、未取得规划验收合格证、面积实测报告，故2015年12月31日盛邦公司的交付房屋行为不符合法律规定和合同约定。但是，在2016年5月21日案涉房屋进行了竣工验收、2016年6月23日取得规划合格证明、2016年9月20日取得了面积测绘成果报告，至此时间案涉房屋符合法定以及约定的交付条件；且展望公司按照《委托经营合同》的约定支付了部分租金，王硕已部分实现了购买案涉房屋并取得收益的目的。故本院认为，王硕起诉主张解除案涉《商品房买卖合同》，理由为盛邦公司未向其交付房屋，且在合同约定的房屋交付时间即2015年12月31日前案涉房屋并不符合法定和约定的交付条件，盛邦公司存在交付不符合法定条件和约定条件的情况。但在2016年9月20日，案涉房屋取得面积测绘成果报告，且王硕收取了租金已部分实现了购买房屋的合同目的。参照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，在一审庭审辩论终结前案涉房屋已取得竣工验收合格证、取得面积测绘成果报告，故已符合法定和约定的交付条件。王硕以盛邦公司未向其交付房屋主张解除《商品房买卖合同》及补充协议、解除《房屋装修协议》及补充协议的理由不能成立，本院不予支持；一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点。盛邦公司在一审、二审中均提出，王硕提起解除合同的诉讼已经超过除斥期间。本院经审查认为，案涉《商品房买卖合同》第十条约定了交付时间和交付时应当取得的证明文件。盛邦公司与王硕签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，盛邦公司未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。合同约定的交付时间并具备交付时应当取得的证明文件为2015年12月31日，一审法院受理本案的时间为2016年10月，故除斥期间并未经过，盛邦公司的该项主张不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12009号民事判决； 二、驳回王硕的诉讼请求。 一审案件受理费16798元、保全费5000元，二审案件受理费24952元，由上诉人王硕负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年十二月十二日 书记员 张淑雅