浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8953号 上诉人（原审被告）：王爱忠，男，1992年10月2日出生，汉族，住甘肃省宕昌县。 被上诉人（原审原告）：汪洋，男，1985年10月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。 上诉人王爱忠因与被上诉人汪洋房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初13613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年6月15日，汪洋与杭州市余杭区临平街道蓝庭花园品蓝轩10幢2单元1201室的房东李尚炫签订《房屋租赁合同》一份，约定李尚炫将上述房屋出租给汪洋，建筑面积103.21平方米，租期为自2017年6月15日至2020年6月14日，月租金1300元，租金支付方式为押一年付。物业费每年2848元，与房租一起交李尚炫。2017年5月15日，汪洋支付李尚炫第一年租金15600元、一个月的押金1300元、第一年物业费2848元共计19748元。2018年4月14日，汪洋支付李尚炫租金15600元。2018年4月16日，汪洋支付李尚炫租金15600元及两年物业费5696元共计21296元。至此，汪洋付清应支付李尚炫的全部租金及物业费。 2018年2月1日，汪洋将案涉房屋转租给王爱忠，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租期2年，自2018年2月1日至2020年1月31日，月租金2300元，首期支付租金3个月，另付2300元押金，以后按每3个月结算一次，提前15日支付下次租金。合同中明确汪洋提供的设备为，空调1个、办公桌、办公椅若干。2018年7月19日，汪洋与王爱忠签订《房屋租赁合同提前终止协议》一份，约定双方同意于2018年7月31日提前终止双方于2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》。基于提前终止《房屋租赁合同》，汪洋同意自本协议签订日给予王爱忠8300元的补偿，王爱忠同意接受汪洋给予的补偿，该补偿包括因提前终止租赁合同可能给王爱忠造成的一切直接损失和间接损失以及违约金。如王爱忠未在本协议约定期限前将房屋及其附属物品、设备设施交付给汪洋，王爱忠应退回上述补偿。王爱忠须于2018年8月1日之前返还房屋及附属物品、设备设施，并清空所有自有物品。因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应协商解决，诉至法院的，由违约方承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。2018年7月19日，汪洋将补偿款8300元支付给王爱忠，但王爱忠至今仍未将上述房屋腾空交还汪洋。为此，汪洋诉至原审法院，支出律师费5000元。汪洋请求判令：1.王爱忠立即返还补偿款8300元；2.王爱忠立即将位于杭州市余杭区.21平方米腾空交还，并返还志高牌空调一个、办公桌1台、办公椅2把、餐桌1台、餐椅6把；3.王爱忠立即按每月2300元的标准支付自2018年8月2日至实际腾空交房之日止的房屋占有使用费；4.王爱忠支付汪洋因本案支出的律师代理费5000元；5.王爱忠承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为：汪洋与王爱忠签订的《房屋租赁合同提前终止协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。现王爱忠未按约于2018年8月1日前返还房屋，汪洋主张王爱忠返还补偿款8300元，该院予以支持。汪洋要求王爱忠腾空交付案涉房屋，该院予以支持。汪洋要求王爱忠返还志高牌空调一个，有汪洋提交的《房屋租赁合同》载明的汪洋提供的设备清单为凭，结合汪洋提供的2017年7月8日购买空调记录，该空调为志高家用立式空调，收货地址为案涉房屋地址，收货人为汪洋，王爱忠亦未到庭抗辩，该院予以支持。汪洋要求王爱忠返还办公桌一台、办公椅2把，有《房屋租赁合同》载明的汪洋提供的设备清单为凭，该院予以支持。汪洋要求王爱忠返还餐桌、餐椅，依据不足，该院不予支持。因王爱忠仍占有使用案涉房屋，汪洋主张王爱忠以每月2300元的标准，支付自2018年8月2日至实际腾空交房之日止的占有使用费，该院予以支持。合同约定由违约方承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失，现王爱忠未按约履行腾空交房义务，汪洋主张王爱忠支付律师费5000元，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2018年10月18日判决：一、王爱忠返还汪洋补偿款8300元，于判决生效后十日内付清；二、王爱忠于判决生效后十日内将坐落于杭州市余杭区北沙西路绿城蓝庭品蓝轩10幢2单元1201室的房屋腾空交还给汪洋，并同时返还汪洋志高牌空调1台、办公桌1张、办公椅2把；三、王爱忠支付汪洋房屋占有使用费（自2018年8月2日起至王爱忠实际腾空交还案涉房屋之日止，按2300元每月的标准计算），于判决生效后十日内付清；四、王爱忠支付汪洋律师费5000元；五、驳回汪洋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元，由王爱忠负担。 宣判后，王爱忠不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对汪洋提供的其与李尚炫签订的《房屋租赁合同》审查不实。该房屋租赁合同第四条第三款约定案涉房屋未经李尚炫书面同意不能转租他人使用。汪洋在原审中并未提供李尚炫书面同意转租的证据，汪洋与王爱忠签订的《房屋租赁合同》存在效力待定的情况，汪洋私自转租系违约行为。二、关于《房屋租赁合同提前终止协议》，该协议中约定的8300元补偿款并非补偿性质，其中的2300元为汪洋解除合同支付给王爱忠的违约金。王爱忠与汪洋有相关聊天记录证明该款项实际为汪洋支付给王爱忠的装修赔偿费用及违约金费用。三、王爱忠已于2018年8月1日前将案涉房屋内的自身重要物品搬离，剩余为王爱忠遗弃物品及汪洋的相应物品。汪洋就此认为王爱忠违约，王爱忠对此存在异议。汪洋亦未根据《房屋租赁合同提前终止协议》的约定与王爱忠协商处理而直接向法院起诉。王爱忠因家中父亲疾病，故未在原审到庭答辩上述情况，也未能与原审法院联系成功。四、关于原审律师费由王爱忠承担，王爱忠认为该费用过高，应根据相关律师费收费标准确定。综上，汪洋存在违约转租等明显违约的过错行为，亦未与王爱忠友好协商，极大损害了王爱忠的权益。原审法院据此判决王爱忠承担违约责任，明显违反了公平原则以及诚实信用原则。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由汪洋承担。 被上诉人汪洋答辩称：王爱忠的上诉理由均不能成立，原审事实认定清楚，王爱忠与汪洋之间的权利义务关系在《房屋租赁合同提前终止协议》上也已约定清楚。第一，房东李尚炫对于王爱忠与汪洋之间的《房屋租赁合同》是完全知情的，到目前位置都没有提出相应的反对意见，且汪洋已经支付了全部租金。第二，8300元补偿款在《房屋租赁合同提前终止协议》上已经表达清楚，2300元是租赁押金也非常清楚。第三，王爱忠主张其已于2018年8月1日前搬离，与事实不符。《房屋租赁合同提前终止协议》对腾空有明确要求，王爱忠需要返还案涉房屋及附属设施，双方需要对交接情况进行验收，汪洋需要返还王爱忠押金2300元。到目前为止，双方尚未进行交接，案涉房屋仍在王爱忠控制之下。第四，本案虽金额较小，但诉讼请求是多项的，且汪洋已经实际支付律师费，故该律师费收费是符合法律规定的。 二审中，在本院指定的举证期限内，王爱忠向本院提交了以下新证据：证据1，微信聊天记录，用以证明8300元不是补偿款，而是装修费用和违约金。汪洋质证称，对该证据的三性均有异议，且《房屋租赁合同提前终止协议》对于8300元的构成已经有了说明。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 汪洋未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《房屋租赁合同提前终止协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效，王爱忠与汪洋均应全面、严格履行。王爱忠主张汪洋与其签订的《房屋租赁合同》效力待定且汪洋私自转租系违约，但案涉《房屋租赁合同提前终止协议》的生效与否与汪洋及王爱忠签订的《房屋租赁合同》的效力及违约情况显然无涉。王爱忠还主张其已按约于2018年8月1日前搬离案涉房屋，但未能提供充分有效的证据加以证明，故其应承担举证不能的不利后果。此外，案涉《房屋租赁合同提前终止协议》已经明确8300元款项系提前终止《房屋租赁合同》可能给王爱忠造成的一切直接损失和间接损失以及违约金，5000元律师费汪洋亦已实际支付，故王爱忠对上述款项的主张均没有相应依据。现王爱忠未按约返还案涉房屋，原审法院根据双方签订的《房屋租赁合同提前终止协议》及在案证据判令王爱忠返还补偿款，腾空交还案涉房屋，返还志高牌空调1台、办公桌1张、办公椅2把，并支付相应占有使用费及律师费，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费132元，由王爱忠负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月二十九日 法官助理张琪 书记员陆奕洲