湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2653号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原7429工厂）。法定代表人：汤斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳波，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹孝顺，男，1969年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审原告）：郭红艳（系曹孝顺之妻），女，1974年9月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜泉江，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人曹孝顺、郭红艳商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人陈阳波，被上诉人曹孝顺、郭红艳的共同委托诉讼代理人杜泉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回曹孝顺、郭红艳的诉讼请求并将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由曹孝顺、郭红艳负担。事实和理由：汇龙公司与曹孝顺、郭红艳签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件明确约定汇龙公司应在房屋综合验收之次日起540个工作日向产权登记机关提交相关材料并协助曹孝顺、郭红艳办妥商品房初始产权登记。而本案房屋综合验收是在2017年6月，汇龙公司在一审起诉之日仍在办理产权登记的合理期间，根本不存在违约情形。一审法院未查明相关情况，亦未审核合同内容的情况下，直接认定汇龙公司应在2017年5月20日前完成产权登记手续，系认定事实不清，导致适用法律错误。曹孝顺、郭红艳辩称：《工程验收备案表》与房屋综合验收是两个法律概念，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹孝顺、郭红艳向一审法院起诉请求：1、判令汇龙公司依合同约定给曹孝顺、郭红艳办理房屋产权证；2、判令汇龙公司给付逾期办证违约金36835元（逾期办证违约金时间从2017年8月20日计算至2018年5月7日），此后违约金计算至汇龙公司给曹孝顺、郭红艳办理房屋产权证之日止；3、本案诉讼费由汇龙公司负担。一审法院认定事实：一、2015年10月20日，郭红艳（买受人）、曹孝顺（共有人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同约定曹孝顺、郭红艳购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第A1栋18层1801号房，总房款为620000元。汇龙公司在2015年11月20日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1．买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3．详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以综合验收之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，曹孝顺、郭红艳依约向汇龙公司付清了全部购房款620000元，汇龙公司于2015年11月20日将房屋交付给了曹孝顺、郭红艳使用。二、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18∶00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”三、因存在违规问题，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字［2016］14号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款，郴州市城乡规划局2017年10月31日作出郴规罚决字［2017］22号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款。四、“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A1栋于2018年6月12日办理完毕。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，交房应在综合验收之后，汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在综合验收后540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点在于能否认定汇龙公司存在违约行为；如果汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。汇龙公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力，一审法院认为：1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请；3、汇龙公司因违规建设，2016年9月12日、2017年10月31日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件；4、汇龙公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续；因此，汇龙公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点不予认可，应当认定汇龙公司未如期办证是违约行为。（关于同一个土地证下分期开发所导致的土地验收障碍问题，经郴州市中级人民法院询问汇龙公司，本案不涉及到这个问题，同一个土地证是同期开发的。此外，经不动产登记中心领导介绍，2017年2月不动产登记中心已经试行办理该情况下的不动产登记；2017年7月市政府出台了郴政办函（2017）116号文件，专门解决这种情况下的不动产登记问题，故该问题在2017年7月底也已经解决）。双方在合同中没有约定逾期办证的违约责任。因汇龙公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定汇龙公司应当承担逾期办证违约金是恰当的。该司法解释中使用的是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付曹孝顺、郭红艳居住，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金、不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，结合郴州市中级人民法院的生效裁判，确认从2017年5月20日（交房之日即2015年11月20日后540日）开始，以6个月至1年的贷款基准利率计算违约金。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本案违约金从2017年5月20日起按已付购房款620000元为基数，按年利率4.35%计算到其为原告办妥不动产首次登记之日止（2018年6月12日）为28669.48元（620000元×4.35%÷365天×388天）。“汇龙.万宝国际城”项目部分商品房不动产首次登记已经办理完毕，其中A1栋于2018年6月12日办理完毕。故汇龙公司应协助曹孝顺、郭红艳办理位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”中的第A1栋18层1801号房的产权证。汇龙公司辩称曹孝顺、郭红艳存在未付清购房款的情形，但未提供证据证实，且未在本案中提起反诉，本案不予处理，当事人可另案诉讼。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告曹孝顺、郭红艳办理位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”中的第A1栋18层1801号房的产权证。二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹孝顺、郭红艳逾期办证违约金28669.48元；三、驳回原告曹孝顺、郭红艳的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费721元，由原告曹孝顺、郭红艳负担160元，被告郴州汇龙置业有限公司负担561元。”本院二审期间，汇龙公司围绕上诉请求依法提交了四份证据，即证据一、《工程竣工验收备案表》，证据二、《不动产测量报告》，证据三、《律师函》以及EMS快递单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：证据一、证据二具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据三虽具有真实性，可以证明汇龙公司向曹孝顺、郭红艳发出邮件，但因无邮件签收单据待证据佐证，尚不足以证明曹孝顺、郭红艳已收到邮件内容。本院二审查明事实：（1）涉案房屋不动产首次登记证载明涉案房屋于2016年10月30日竣工，于2018年6月29日完成不动产首次登记。（2）汇龙公司提交的工程竣工验收备案表载明涉案房屋所在第A4栋于2017年6月8日完成工程竣工验收备案。（3）双方签订的《郴州市商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第五条第1款约定：“双方同意以综合验收之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”（4）“合同补充协议”第五条第3款约定：如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：汇龙公司是否存在逾期办证违约行为、是否承担逾期办证违约责任。本案中，汇龙公司与曹孝顺、郭红艳签订的《郴州市商品房买卖合同》及其补充协议均系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依据合同及其补充协议的约定，汇龙公司应在综合验收之次日起540个工作日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。现经审理查明，涉案房屋于2017年6月8日完成工程竣工验收备案，从该日之次日起算540个工作日至今尚未到期，不动产首次登记亦是在该期限内完成，故汇龙公司尚不存在迟延办证违约行为，曹孝顺、郭红艳请求判令汇龙承担逾期办证违约金本院不予支持。一审法院认定事实有误，判决不当，本院予以纠正。综上所述，汇龙公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初2538号民事判决；二、驳回曹孝顺、郭红艳的诉讼请求。一审案件受理费721元，二审案件受理费517元，合计1238元，由曹孝顺、郭红艳负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 欧旭敏审判员 廖 军二〇一八年十二月二十五日法官助理陈祠平书记员刘淇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。