广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12582号原告：黎群英，女，1972年9月11日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：侯靖宇，广东载信律师事务所律师。被告：胡红梅，女，1980年10月5日出生，汉族，住湖北省监利县，被告：余春明，男，1976年4月28日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，上列两被告共同委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司中山西区支行，住所地广东省中山市**富华道****楼商铺029-032卡，统一社会信用代码91442000898101990W。主要负责人：徐牧雨。第三人：中山市胜意房地产代理有限公司，，住所地广东省中山市**蓝波湾豪庭D-31卡统一社会信用代码91442000096802402F。法定代表人：黄大妹。委托诉讼代理人：曾祥德，公司员工。委托诉讼代理人：阳静，公司员工。原告黎群英与被告胡红梅、余春明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，根据原告申请，依法追加中国银行股份有限公司中山西区支行（以下简称中行西区支行）、中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎群英及其委托诉讼代理人侯靖宇，被告胡红梅、余春明及其共同委托诉讼代理人郭扶危，第三人胜意公司法定代表人黄大妹及其委托诉讼代理人阳静、曾祥德到庭参加诉讼，第三人中行西区支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎群英向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行与原告签订的二手房买卖合同及居间服务合同二手房买卖部分；2.由原告代两被告归还涉案房地产即位于广东省中山市××花园××房尚欠的住房按揭贷款，由第三人中行西区支行注销上述房地产的抵押登记；3.两被告在涉案房地产注销抵押登记之日起7日内协助原告办理过户登记，将涉案房地产登记至原告名下；4.两被告向原告交付涉案房地产；5.两被告赔偿原告已支付的中介费5000元。事实与理由：2017年2月15日，原告和两被告通过第三人胜意公司签订房地产买卖合同，合同约定：原告购买两被告名下位于广东省中山市××花园××房，建筑面积89.16平方米，现状为毛坯，有抵押；合同总价款750000元，买方应于2017年2月15日支付给卖方定金50000元，剩余楼款700000元，买方向银行申请按揭贷款约550000元，其余款项应于买方收到按揭银行通知后多退少补；卖方注销抵押后及买方银行贷款批复后十五个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税缴税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；卖方须在过户当天将该房地产交于买方使用；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。合同签订后，原告于2017年2月15日向被告支付50000元定金，向胜意公司支付5000元中介费。合同履行期间，原告得知涉案房地产已出产权证，联系被告胡红梅要求将产权证交到胜意公司处，以便办理申请按揭等相关手续，被告胡红梅在合理期限内不予回应，并将原告微信拉黑。综上，被告的行为已严重违反合同约定，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，原告特诉至贵院，望判如所请。原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.二手房买卖合同及居间服务合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.收据；4.原告和胡红梅之间的微信聊天截图；5.阳静和余春明的微信聊天截图；6.不动产登记查询资料；7.中国建设银行个人活期账户交易明细。被告胡红梅、余春明辩称，1.被告签订本合同的目的是换间面积更大的房屋。被告从开发商处收楼后，察看涉案房屋面积太小，不够被告和小孩及父母共同居住，便计划将房子卖掉，以购买面积更大的房屋。后向胜意公司咨询时，胜意公司承诺二个月内取得房产证，然后就可以卖房收款，便签订了本案的房屋买卖合同。待两个月后，被告没有拿到房产证，于是要求胜意公司找原告协商解除合同，但胜意公司和原告均置之不理。现涉案房屋是被告的唯一住房，现房价涨幅很大，被告已失去购得更大面积房子的时机，达不到被告换购大房子的目的。2.本合同签订时，被告未取得涉案房屋的产权，依法不得转让，因此本合同应确认无效。3.被告已于2017年5月10日通知原告解除合同。4.若法院确认本案合同有效，被告已超过合同约定的赎房期限15日以上，依合同约定，被告只须支付原告双倍定金或转让价款的20%的违约金后解除合同。5.胜意公司违反两个月内出房产证的承诺，无权收取中介费，故被告不应承担本案中介费。被告胡红梅、余春明对其辩解意见提交以下证据：1.微信聊天记录；2.光盘一、文字整理资料；3.光盘二、文字整理资料。第三人中行西区支行未到庭参加诉讼，其向本院出具债权确认书，确认两被告向其贷款292000元，截止2018年9月7日，余春明尚欠贷款本金239132.01元，利息846.26元，现处于正常供款状态；在原告黎群英出具法院相关执行文书之后，其同意原告代余春明、胡红梅清偿涉案房屋的贷款本息及相关费用，并同意协助办理注销涉案房屋的抵押登记手续。第三人胜意公司述称，1.被告之前在胜意公司处并非说需要换房，而是需要套现资金做生意。其次，被告在买房的时候，已经看过了样板房，知道房子的大小，并非因为房子太小而出售。再者，在签订合同时，是约定开发商递交办证资料后2个月办好房产证，并非签订合同后2个月办好房产证，而开发商递交办证资料的时间是不确定的。2.被告即使超过15个工作日违约，原告可以要求被告支付违约金并继续履行合同。3.胜意公司一直居间协商双方的交易，但是被告不想继续履行合同，而原告坚持履行合同，所以无法协商好。4.胜意公司认为是被告存在违约行为，违约的最大原因是房价上涨。第三人中行西区支行、胜意公司没有提交证据。本院经审理认定事实如下：中山市西区××花园××房于2014年11月4日登记备案在胡红梅、余春明名下。2017年2月15日，黎群英（买方）、胡红梅、余春明（卖方）与胜意公司（居间方）签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××花园××房，该房地产处于抵押状态；转让总价为750000元，定金50000元为第一部分楼款，买方同意在签署合同时向卖方支付50000元；700000元为第二部分楼款，买方意向贷款金额为550000元（具体贷款金额以银行批复为准），卖方抵押注销后及买方银行贷款批复后十个工作日内买卖双方须到税务局办理二手房交易核税交税等相关手续并签署中山市房地产买卖合同及到房管局办理递件手续；买方自愿支付交易过程中产生的所有税费，如合同履行过程中因法律法规和政策变化原因需缴纳新的税费的，由法律法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方须在过户当天将房地产交予买方使用；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；买方向居间方支付居间服务费15000元；备注条款:房产证出来后，业主60天内办理完赎楼手续，客户6个月内办理完按揭手续；合同还约定了其他内容。合同签订当天，黎群英依约向胡红梅、余春明支付了定金50000元，向胜意公司支付中介费5000元。2017年5、6月份，胡红梅、余春明通知胜意公司，要求解除涉案合同。经协商，黎群英、胡红梅、余春明双方未能就解除合同达成合意，黎群英不同意解除合同。2018年3月23日，涉案房地产获国土部门颁发不动产权属证书。经催促胡红梅、余春明将不动产权属证书交胜意公司办理相关赎楼及按揭贷款手续未果，2018年6月22日，黎群英诉至本院，主张前述实体权利。另查，截止2018年8月30日，黎群英名下存款余额足够支付涉案房地产的剩余购房款。庭审中，黎群英同意在扣除代为清偿的银行贷款本息等费用后，在涉案房地产办理递件过户时将剩余购房款一次性支付给余春明、胡红梅。又查，截止2018年8月28日的中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市**××花园××房[不动产权证号：粤（2018）006×/粤（2018）00×]的房地产，权利人为余春明、胡红梅；涉案房地产于2018年3月23日抵押给第三人中行西区支行、被担保主债权数额为292000元，仍处于抵押登记状态。诉讼中，根据黎群英申请，本院于2018年7月6日查封了涉案房地产（第一查封），除本案查封外无其他被查封的情形（截止2018年8月28日）。庭审中，余春明、胡红梅称涉案合同签订时，胜意公司承诺签订合同后两个月内办妥房产证，否则可解除合同，但并未将该承诺内容写入合同。黎群英、胜意公司均否认有此承诺。为此，余春明、胡红梅申请本院调取2017年2月15日下午胜意公司与黎群英、余春明洽谈及订立合同全过程的录音录像资料以证明其主张。庭审中，胜意公司表示因录像每3个月就会被覆盖一次，故涉案录音录像无法提供。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黎群英与胡红梅、余春明、胜意公司签订的二手房买卖合同及居间服务合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，此虽在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条有规定，但此规定并非效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋买卖合同无效。胡红梅、余春明主张涉案房屋买卖合同无效，依据不足，本院不予采纳。胡红梅、余春明称买卖双方及中介方在洽商签订涉案合同时，胜意公司承诺在签订合同后两个月内出房产证，否则可解除涉案合同。胡红梅、余春明对此主张应承担举证责任。黎群英、胜意公司对胡红梅、余春明该主张不予确认，且合同对此亦没有约定，胡红梅、余春明要求调取当日洽谈情况的录音录像亦因胜意公司无法提供录音录像而无法证实当时洽谈的具体情况，无法证实其主张，其应承担举证不能的法律后果。即使胜意公司有此承诺，但该承诺没有写入三方签订的涉案合同中作为合同内容，该承诺对黎群英亦没有约束力，胡红梅、余春明仍应按合同约定在房产证出来后60天内办理赎楼手续等合同义务。黎群英依约支付定金50000元后，胡红梅、余春明在合同履行期限届满前明确表示不再继续履行合同，提出解除合同，在涉案房地产出证后60天内亦不履行办理赎楼手续等合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。黎群英要求继续履行涉案合同，依法有据，且涉案房地产除了本案查封（第一查封）外，不存在其他查封，本案不存在无法履行的情形，因此，黎群英要求胡红梅、余春明继续履行合同，将涉案房地产过户至黎群英名下以及将涉案房地产交付给黎群英的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，黎群英亦应履行其付款义务。黎群英同意代胡红梅、余春明清偿第三人中行西区支行的按揭贷款本息及相关费用，并在涉案房地产过户当天支付除此之外的剩余购房款，本院予以准许。中行西区支行作为款项接收方，胡红梅、余春明作为涉案房地产权利人，应协助配合黎群英代为清偿以消除抵押权。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由黎群英自行承担。对于黎群英主张胡红梅、余春明赔偿中介费5000元的诉求，根据已查明的事实可知，黎群英已向胜意公司支付中介费5000元，同时根据合同中“若买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”之约定，违约方胡红梅、余春明应承担已实际支付的中介费。因此，黎群英主张胡红梅、余春明赔偿中介费5000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，黎群英诉求合理，本院予以支持。胡红梅、余春明辩解意见，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告胡红梅、余春明继续履行与原告黎群英于2017年2月15日签订的二手房买卖合同及居间服务合同；二、原告黎群英于本判决发生法律效力之日起七日内代被告胡红梅、余春明向第三人中国银行股份有限公司中山西区支行清偿位于中山市西区翠景北道28号富沙湾花园7幢1503房[不动产权证号：粤（2018）006×/粤（2018）00×]的贷款本金、利息等相关费用（贷款本金、利息等相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；被告胡红梅、余春明、第三人中国银行股份有限公司中山西区支行于原告黎群英清偿前述贷款本金、利息等相关费用后七日内协助办理注销前述房地产抵押登记手续；三、被告胡红梅、余春明于前述房地产抵押登记注销后七日内协助将前述房地产过户至原告黎群英名下并于办理涉案房地产递件过户手续当日将前述房地产交付给原告黎群英；四、原告黎群英于办理涉案房地产递件过户手续当日向被告胡红梅、余春明支付剩余购房款（总购房款750000元-定金50000元-上述代清偿的银行贷款本息等费用）；五、被告胡红梅、余春明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎群英赔偿中介费5000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11350元，诉讼保全费4295元，合共15645元(原告黎群英已预交)，由被告胡红梅、余春明负担（被告胡红梅、余春明于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  刘玉金二〇一八年十二月十八日书 记 员  梁楚英许晓丹