湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9509号上诉人（原审被告）：新亿胜（武汉）置业发展有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区龙阳大道**。法定代表人：谢冠荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘松、江跃，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘桂，女，1974年3月23日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：张彦、周正富，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漆昌斌，男，1971年11月25日出生，汉族，住所同上，委托诉讼代理人：张彦、周正富，湖北鼎力众邦律师事务所律师。上诉人新亿胜（武汉）置业发展有限公司（以下简称新亿胜公司）因与被上诉人甘桂、漆昌斌房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月23日公开开庭进行了审理，上诉人新亿胜公司的委托诉讼代理人刘松、江跃，被上诉人甘桂、漆昌斌的委托诉讼代理人张彦、周正富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新亿胜公司上诉请求：一、撤销一审判决;二、改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：案涉房屋虽在交付使用之日起90日内未办理完初始登记，但不可归责于上诉人，系因被上诉人未提出办理房地产权属证书的申请，亦未提交相关办证材料，因此，上诉人没有违约，无需支付逾期办证违约金。一审判决认定事实不清、适用法律错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。甘桂、漆昌斌答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请予维持。甘桂、漆昌斌向一审法院起诉请求：1、判决新亿胜公司立即支付甘桂、漆昌斌逾期办理房地产权证书违约金人民币3,302.17元（逾期办证违约金按合同约定计算，计算公式：1,100,724元(0.003=3,302.17元）；2、判决本案诉讼费用全部由新亿胜公司承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，甘桂、漆昌斌与新亿胜公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140197003），约定：甘桂、漆昌斌购买新亿胜公司开发建设的位于武汉市汉阳区永丰乡龙阳村.汉城村的南国明珠四期第1、2[幢]2号楼单元8层4号房，建筑面积为125.45平方米；按建筑面积计算，房屋单价为每平方米人民币8,774.2元，房屋总价为人民币1,100,724元；付款方式为贷款方式付款。交房期限及条件为出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：与交房时间同；6、给水：与交房时间同。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人应承担违约责任。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同附件六对房屋交接时间及通知方式进行了补充约定：本合同第九条所约定的交房时间，仅指开发的房屋满足交付条件。本项目交接时《房屋交付通知书》以挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式送达。买卖双方签订购房合同时所留通讯地址及方式必须真实，如发生变更或有误，必须3日内书面通知对方，如因不真实、、地址有误或变更后未通知对方出卖人按签订购房合同时所留通讯地址书面通知买受人后，即视为买受人收到，所产生的一切法律后果由买受人自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，甘桂、漆昌斌向新亿胜公司支付了全部购房款人民币1,100,724元。2016年9月27日，新亿胜公司以特快专递形式向甘桂、漆昌斌寄送了交房通知书。2016年9月29日，甘桂、漆昌斌、新亿胜公司办理了交房手续。当日，甘桂、漆昌斌签署收楼声明书一份，该声明书载明：“声明除列于《房屋交付验收单》内需要更正及改善的项目外，本人认为其他设备符合购房合同的条件和要求，现正式声明收楼入户。同时收到南国明珠《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《业主临时公约》、《装修管理协议》、《住宅质量保证、使用说明书》”。漆昌斌在业主签名处签名。同日，甘桂、漆昌斌、新亿胜公司签订《逾期交房违约赔偿协议书》一份，表示由于南国明珠四期住宅楼工程逾期竣工，新亿胜公司未能按合同约定期限向甘桂、漆昌斌交付商品房，甘桂、漆昌斌自2016年9月29日起办理入住手续，自2016年7月1日起至2016年9月28日止，新亿胜公司逾期交房90日，新亿胜公司向甘桂、漆昌斌支付逾期交房违约金人民币19,813元。同年11月28日，新亿胜公司向漆昌斌支付了上述款项人民币19,813元。现甘桂、漆昌斌、新亿胜公司因逾期办证问题协商未果，甘桂、漆昌斌起诉来院。一审法院另查明，2016年1月，南国明珠四期项目人防工程竣工验收，同年4月26日，该项目人防工程竣工验收备案。同年6月21日，南国明珠四期供水工程竣工验收。同年8月17日，南国明珠四期燃气管道供气工程竣工验收，同年9月13日该项目取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年8月23日，南国明珠四期项目高压供用电合同签订。同年9月2日，南国明珠四期项目1至7号楼单体工程质量符合设计及施工质量验收规范要求，竣工验收。同年9月28日，南国明珠四期项目（不含集中商业）消防验收合格。同年11月4日，新亿胜公司取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的南国明珠四期项目的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。同年11月11日，南国明珠四期项目专用供电工程竣工验收。2017年8月16日，南国明珠四期园林景观工程苗木采购及施工项目竣工，同年9月30日验收合格。2018年2月13日，南国明珠四期1至2号楼取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。截至2018年6月21日，南国明珠四期项目1栋、2栋房屋尚未完成初始登记。2016年10月25日，武汉市住房保障和房屋管理局房地产开发企业、房地产经纪机构信用信息公开不良记录显示，南国明珠四期项目擅自将未经验收的房屋交付使用。案经调解，双方未能达成一致协议。一审法院认为，甘桂、漆昌斌、新亿胜公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，甘桂、漆昌斌依约支付了全部购房款。依据双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，出卖人不能在约定的90日内办理完房地产初始登记，导致买受人不能办理房地产权属证书的应承担违约责任。依据该约定对出卖人逾期办证责任的承担应首先界定诉争房屋的交付使用时间。甘桂、漆昌斌、新亿胜公司虽于2016年9月29日办理了房屋交接手续，但当时诉争房屋未经验收，房屋不具备交付条件，直至2018年2月13日，南国明珠四期项目1-2号楼才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，才具备房屋交付条件。诉争房屋的有效交付使用时间为2018年2月13日。诉争房屋在2018年2月13日具备交付条件后，新亿胜公司至今尚未办理初始登记，超过合同约定的90天，导致甘桂、漆昌斌至今仍不能办理房地产权属证书，新亿胜公司未能举证证明存在不可抗力或其他免除责任的情形，故新亿胜公司应按合同约定承担逾期办证的违约责任，向甘桂、漆昌斌支付已付房价款的0.3%的违约金人民币3,302.17元（人民币1,100,724元(0.003）。对于新亿胜公司辩称合同第16条约定的只有因出卖人原因不能办理房产证才需要承担违约责任而不是在限定时间内不办证就需要承担违约责任的观点，综合第十六条全文理解，新亿胜公司上述辩称观点不符合上下文文义，不符合商品房销售的惯例，且明显对买受人不公平，故对新亿胜公司的该辩称观点不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：新亿胜公司于本判决生效之日起十日内向甘桂、漆昌斌支付逾期办证违约金人民币3,302.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元（甘桂、漆昌斌已预交），由新亿胜公司负担，新亿胜公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给甘桂、漆昌斌甘桂、漆昌斌。本院二审期间，新亿胜公司、甘桂、漆昌斌均未提交新证据。二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人新亿胜公司的上诉请求和理由及甘桂、漆昌斌的答辩意见，本案上诉争议焦点为：涉案房屋在交付使用之日起90日后不能办理房地产权属证书的责任归属。双方所签合同第十六条约定，新亿胜公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，新亿胜公司不能在约定的90日内办理完房地产初始登记，导致甘桂、漆昌斌不能办理房地产权属证书的应承担违约责任。根据本案所查明事实，新亿胜公司在涉案房屋交付使用之日起90日内未能办理完房地产初始登记，客观上导致甘桂、漆昌斌不能办理涉案房屋权属证书。因此，涉案房屋在交付使用之日起90日后不能办理权属证书的责任应归属于新亿胜公司。上诉人新亿胜公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，新亿胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由新亿胜（武汉）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 张文霞审判员 申 斌审判员 丰 伟审判员 骆朝辉二〇一八年十二月十三日法官助理刘卫书记员陈亮希