广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11824号上诉人（原审原告）：冯兰英，女，1963年10月20日出生，汉族，住广东省广州市东山区，委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东金果投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇罗村机场路**华南国际医疗器材产业中心******，统一社会信用代码9144060568868004XP。法定代表人：戚桂泉。委托诉讼代理人：蔡仲磊，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：关承恩，广东经纬法律师事务所实习律师。上诉人冯兰英因与被上诉人广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初16702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯兰英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由金果公司承担。事实和理由：一、一审法院未认定案涉房屋是现售房的事实及金果公司有义务协助办证的事实，金果公司土地证拆分导致冯兰英无法在合同订立之日起90天内办理房屋不动产权证，已构成违约。1.买卖合同约定金果公司负责办理合同登记备案手续、双方共同申请办证、因出卖人原因导致无法办证时解除合同的情形，但未约定办理房产证的具体期限。2.案涉房屋属于现售商品房，金果公司应在合同签订之日起90天内共同并协助冯兰英办证，并提供必要的证明文件。案涉房屋于2016年6月30日竣工及于2016年8月5日竣工验收备案，因此，本案买卖双方签订买卖合同时案涉房屋已是竣工，属于现售商品房，根据买卖合同第二十条约定，金果公司不但须协助冯兰英办理登记手续，还应与冯兰英共同办证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，双方应自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，金果公司应在买卖合同签订之日起90日内向冯兰英提供必要的证明文件。3.金果公司以办证期限未到拒绝办证及拒绝向冯兰英提供必要文件，及因金果公司土地证拆分原因导致冯兰英未能在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书的，金果公司构成违约。第一，冯兰英多次到金果公司处要求办证，但金果公司均拒绝与冯兰英共同办理房产证及拒绝提供办证的必要证明文件。第二，案涉的土地证自2017年4月开始拆分两个土地证，并于2018年5月5日办理完毕。根据银行复函，可证明金果公司土地证拆分两个土地证，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日。第三，金果公司没有在合同签订之日起办理商品房买卖合同备案登记，金果公司因土地证拆分等原因无法向冯兰英提供土地证件和确权清单等文件，导致无法与冯兰英在买卖合同订立之日起90天内共同办理申请房产证登记手续，金果公司构成违约。二、双方在买卖合同中已明确约定商品房交付时间，且本案通知收楼时间和实际收楼时间均是同一天，商品房交付日不存在任何争议，一审法院作出合同约定的商品房交付之日起360日内的交付之日约定不明确的认定是错误的。1.买卖合同已明确约定金果公司应在2017年7月30日前向冯兰英交付该商品房，即并非金果公司主张的交付案涉房屋的日期为2017年7月30日。2.金果公司已通知冯兰英于2017年8月4日办理案涉房屋的交付手续，且冯兰英同一天完成了案涉房屋的交付手续，金果公司已于2017年8月4日向冯兰英交付案涉房屋。因此，通知收楼时间与实际收楼时间一致，本案案涉房屋的交付日为2017年8月4日。3.买卖合同第二十条第（二）约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。而本案案涉房屋的交付日为2017年8月4日，该条约定的商品房交付之日即是2017年8月4日，不存在任何争议。因此，自案涉商品房交付之日2017年8月4日起至金果公司收到合同解除通知书之日2018年8月1日，已超过360日。被上诉人金果公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。冯兰英向一审法院提出诉讼请求：1.解除冯兰英与金果公司于2017年4月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.金果公司向冯兰英返还购房款人民币368000元及赔偿冯兰英经济损失（以冯兰英已付房款为基数，自冯兰英付款之日起按年利率4.9%计算违约金，直至支付完毕之日止）；3.本案诉讼费用由金果公司承担。一审法院查明：2017年4月20日，冯兰英（买受人）、金果公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：冯兰英向金果公司购买佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋2142号产业配套用房（以下简称涉案商铺），总价368000元，（第七条）付款方式及期限：第一期，自本合同网上签订之日起5日内支付首期款248000元；第二期，在2017年6月1日前支付购房款120000元；（第九条）商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十一条）交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房。如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。同时该商品房的风险自交付之日起转移给买受人；（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。2017年6月3日，金果公司出具发票确认收到佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋2142号产业配套用房购房款368000元。冯兰英已支付涉案商铺的契税10514.29元、印花税184元及物业维修资金3680元。2017年7月30日、2017年8月4日，金果公司通知冯兰英当日收楼，冯兰英于2017年8月4日办理收楼手续。2016年8月5日，佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。一审法院认为，冯兰英、金果公司签订的涉案合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。冯兰英以金果公司未按约办理涉案商铺所有权转移登记为由主张解除涉案合同。合同约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。可见因出卖人的原因导致买受人未取得产权证书的，冯兰英才有权解除合同追究违约责任。同时，合同约定冯兰英、金果公司双方共同向房屋登记机构申请办理涉案商铺所有权转移登记，可见双方就办理所有权转移登记负有相互协助的义务。而本案中冯兰英并未举证证明系因金果公司原因导致其尚未取得产权证书，冯兰英应承担举证不能的不利后果。另，合同约定的商品房交付之日起360日内的“交付之日”，是指通知应收楼时间还是实际收楼时间，约定不明确，经询问双方亦未能达成一致意见，属于约定不明，而冯兰英主张从金果公司通知收楼时间而非实际收楼时间计算办理产权证书期限，理据不足，一审法院不予支持。综上，冯兰英不享有合同解除权。合同不解除，冯兰英主张的返还购房款及经济损失均无依据，故一审法院对冯兰英的全部诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回冯兰英全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费3584.72元，财产保全费2476.48元，合计6061.2元，由冯兰英自行负担。二审期间，冯兰英向本院提交了证据1.《公证书》，拟证明金果公司必须向登记机关提供《佛山市南海区不动产登记申请书》、房屋测绘平面图、商品房确权套间明细表、开发商营业执照和开发商委托书等资料办理案涉房屋所有权登记转移手续。本案中金果公司未向登记机关提交上述办证必要文件，构成逾期办证的违约；证据2.案涉土地查册信息、银行复函，拟证明金果公司把土地证拆分两个土地证，直至2018年5月5日才完成土地证，拒绝提供办证必要文件，期间导致冯兰英自合同签订之日起无法办证，且没有以合理方式告知冯兰英可以办理房屋所有权转移登记手续，金果公司逾期办证的行为构成违约，拆分期间为2017年4月到2018年5月5日。关于上述证据的证明效力详见下文阐述。二审期间，金果公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉商铺买卖合同应否予以解除。冯兰英以金果公司未按约办理案涉商铺所有权转移登记为由主张解除案涉合同，即其行使的系约定解除权，因此，解决本案争议焦点问题的关键在于审查判断冯兰英行使的约定解除权条件是否已经成就。双方于2017年4月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于“房屋登记”约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.买受人有权解除合同……”。从上述条文的具体表述来看，双方系共同作为办理案涉商铺所有权转移登记的申请主体，换言之，在办理商品房所有权转移登记手续时，冯兰英与金果公司均负有办理的义务，且在此过程中，双方只有相互协助、相互配合，才能成功办理商品房所有权转移登记手续。对于金果公司而言，在办理商品房所有权转移登记手续过程中，其应当在合理期限内办理初始登记，将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，并依照合同约定或者合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记，但金果公司在诉讼中并未提交相关证据证明其已经履行了上述通知义务；同时，作为买受人的冯兰英，也是办理案涉商铺所有权转移登记的申请主体，其亦应积极、主动地向金果公司主张相关权利，但冯兰英在诉讼中并未提交相关充分、有效的证据证明其要求金果公司履行协助办证义务，而遭致金果公司拒绝之客观事实。冯兰英虽然在二审中提交了公证书，但该公证书仅能证明在办理商品房转移登记手续时，金果公司应当提交哪些资料，并不能证明金果公司在客观上不能提供该公证书中所载资料，且冯兰英有向金果公司索要而遭致金果公司拒绝提交之事实。至于冯兰英提及的金果公司存在着拆分土地证的问题，从现有证据看，冯兰英提供的证据并未证明金果公司拆分土地证的行为与案涉商铺未办理产权证有着直接的因果关系，故本院对其该项主张不予支持。基于上述，造成案涉商铺至今仍未办理所有权转移登记这一结果的原因系双方均存在怠于履行办证义务所致，并非基于单一某一方当事人的原因。而根据案涉合同的约定，只有基于出卖人的单方原因，导致买受人未取得产权证书的，买受人才有权解除合同，故冯兰英在本案中主张的约定解除权，不符合合同约定，本院不予支持。此外，综合本案实际情况来看，冯兰英已经支付案涉商铺的全部购房款，案涉商铺也已实际交付给冯兰英，即是说，案涉房屋买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，且在客观上也不存在办证障碍之情形，因此，从维护市场交易秩序的稳定角度出发，案涉合同也不适宜解除。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。冯兰英的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7369.44元，由上诉人冯兰英负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十二月二十七日法官助理黄结仪书记员蔡依丽