山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0983民初3271号原告：泰安市银丰典当有限责任公司，住所地泰安市。法定代表人：许建东，董事长。委托诉讼代理人：宋其岩，山东泰诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小龙，住泰安市。被告：山东剑桥新型材料有限公司，住所地肥城市。法定代表人：袁剑，总经理。委托诉讼代理人：赵军，山东成康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷，住肥城市。原告泰安市银丰典当有限责任公司（以下简称银丰典当公司）与被告山东剑桥新型材料有限公司（以下简称剑桥材料公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银丰典当公司的委托诉讼代理人宋其岩、张小龙，被告剑桥材料公司的委托诉讼代理人赵军、王雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银丰典当公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告返还肥城国用（2014）第040012号国有土地使用证项下的土地及地上建筑物6处（房权证号：肥房权证高新区字第**至第00××**）；2.自2018年7月1日起至实际返还之日止按每天735.21元赔偿损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月18日，泰安市泰山区人民法院执行裁定书将涉案土地及地上所属房产六处移交原告，原告享有前述房地产的所有权及其他财产权益。被告通过与该房地产原产权人签订资产租赁合作协议对该房地产占有使用，因该协议签订时涉案房地产已作为典当债务的抵押财产进行抵押并由泰安市泰山区人民法院依法查封，双方的租赁合同关系无法对抗原告的物权，因此应由被告将涉案财产返还。此外，被告还应依法院委托评估价值按日计算的分摊数额赔偿原告房地产返还前的损失。被告剑桥材料公司辩称，一、答辩人是基于2016年4月与山东恒基材料有限公司之间的《资产租赁合作协议书》依法租赁、占有涉案财产，该合同系有效合同，答辩人为此投入了大量的人力物力和财力，并非无权占有。原告于2018年才取得涉案财产的所有权，不能依据物权法第三十四条行使请求权。二、由于答辩人基于租赁合同关系合法占有、使用涉案财产，依据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁原则”，原告须待答辩人与恒基公司的租赁合同届满后行使请求权。三、鉴于答辩人系合法从恒基公司取得并占有使用的涉案财产，属于善意第三人，并非侵权人，故原告要求答辩人赔偿损失的请求没有事实根据和法律依据。原、被告双方根据各自主张向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。被告剑桥材料公司对原告提交的（2016）鲁0902执175号之二《执行裁定书》、肥城他项（2015）第020号他项权证、肥城国用（2014）第040012号国有土地使用证、房权证号为肥房房权证高新区字第**第00×**9号的房产证、泰安市泰山区人民法院张贴的执行公告等照片五张、原告向被告邮寄的信函及邮寄凭证、《资产租赁合作协议书》影印件、被告公司企业注册信息表等证据的真实性均无异议，原告对被告提交的《资产租赁合作协议书》的真实性无异议。上述证据客观真实，与本案案情相关联，可以作为认定事实的依据。被告剑桥材料公司对原告提交的山东联邦房地产土地评估测绘有限公司出具的《房地产价值评估报告》的证据三性均提出异议，认为该报告仅是对涉案房产及土地剩余年限进行了评估，但原告基于评估报告计算的每天损失，只是根据财务记账规则对折旧进行的计算，其折旧损失按照会计准则和财务通则的相关规定，应当计入原告公司的正常经营成本，不能根据该评估报告作为向被告主张侵权损失的有效证据来使用，该证据与本案无关。本院认为该评估报告由泰安市泰山区人民法院委托形成，用于涉案房地产的执行拍卖，与本案案情相关联，可以作为本案认定事实的依据。但原告据此评估价值计算每天的占地损失，与其实际损失不符，应参照原告实际取得涉案财产的价款对相关损失进行确定。根据双方当事人的陈述，结合审查确认的证据，本院认定如下事实：案外人山东恒基新型材料有限公司（以下简称恒基材料公司）原系肥城国用（2014）第040012号国有土地的使用人，及房权证号为肥房权房权证高新区字第**00×**9号的六处房产的所有权人。2015年1月22日，原告银丰典当公司通过抵押登记取得肥城他项（2015）第020号他项权利证书，对上述土地依法取得抵押权，地上六处房产依法随土地抵押，未单独办理抵押登记。2015年8月26日，泰安市泰山区人民法院作出（2015）泰山民初字第1745号民事裁定书，因原告银丰典当公司与被告恒基材料公司等典当纠纷一案将涉案房地产一并查封，期限至2018年8月25日。2016年4月9日，被告剑桥材料公司与恒基材料公司签订《资产租赁合作协议书》一份，约定恒基材料公司将包括涉案房地产在内的全部资产租赁给被告剑桥材料公司，租赁期限20年。此后，涉案房地产开始由被告占有使用。（2015）泰山民初字第1745号民事判决书生效进入执行阶段后，泰安市泰山区人民法院于2017年10月20日作出(2016)鲁0902执175号限期履行通知书、评估拍卖通告、公告并予以张贴。该院另委托山东联邦房地产土地评估测绘有限公司对涉案房地产的价值进行了评估，评估价为1257.50万元。2018年5月18日，泰安市泰山区人民法院作出(2016)鲁0902执175号之二执行裁定书，载明：本院在对发生法律效力的（2015）泰山民初字第1745号民事判决书的强制执行中，依法通过司法网络拍卖平台对被执行人山东恒基新型材料有限公司位于肥城市高新区康汇大街66号土地一宗及地上附属房产六处进行了拍卖，因无人竞买而流拍。申请执行人泰安市银丰典当有限责任公司以拍卖保留价704.2万元接受上述房地产抵债。……。裁定书主文第一条载明，将肥城市高新区康汇大街66号土地一宗[证号：肥城国用（2014）第040012号]及地上附属房产六处（房产证号：肥房产证高新区字第××、00×**5、00××56、00××57、00××58、00××59号）交付申请执行人泰安市银丰典当有限责任公司。上述房地产的所有权和其他财产权益，自本裁定送达申请执行人泰安市银丰典当有限责任公司之日起转移。2018年6月15日，原告向被告公司邮寄了关于土地房屋使用问题的函，将涉案房地产所有权转移的事实告知被告，并告知被告其所租赁的房地产属抵押财产，且被法院查封，其租赁合同不能对抗抵押物权的实现，对物权变动后的所有权人无法律约束力。并要求被告于六月底前提出继续使用方案或不再占用。此后双方协商未果，2018年7月3日，原告诉来本院。案经开庭审理，调解未达成协议。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，因人民法院法律文书导致物权设立变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。本案中泰山区人民法院作出的(2016)鲁0902执175号之二执行裁定书已经生效，应认定原告银丰典当公司据此取得了涉案房地产的所有权。《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《物权法》第一百九十条又规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告于2015年1月22日对涉案土地使用权办理了抵押登记，并取得他项权利证书，该土地上的六处涉案房产依法应视为一并抵押。被告于此后的2016年4月9日与抵押人签订合同对涉案房地产进行租赁，该租赁关系不得对抗原告的抵押权。现原被告双方就涉案房地产的使用未能协商一致，原告诉请被告将所占用的房地产予以返还，合理合法，应予支持。关于原告主张由被告赔偿占用期间损失的请求，因原告已明确函告被告限期返还，现主张自到期日起由被告进行赔偿，符合法律规定。关于占用期间损失的计算，本院认为应以原告实际取得涉案房地产的价格即拍卖保留价704.2万元作为损失依据，再按照土地使用的剩余年限46.86年分摊计算更为合理，据此方式计算出每天分摊的损失为411.72元。原告主张按评估价格确定损失的计算方式与实际不符，本院不予支持。被告剑桥材料公司的辩称与事实不符，且于法相悖，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第一百八十二条、第一百九十条规定，判决如下：一、被告山东剑桥新型材料有限公司于本判决生效之日起四十五日内，将肥城市高新区创业路以南、白云山大街以西土地一宗[证号：肥城国用（2014）第040012号]及地上附属房产六处（房产证号：肥房产证高新区字第××、00×**5、00××56、00××57、00××58、00××59号）返还给原告泰安市银丰典当有限责任公司；二、被告山东剑桥新型材料有限公司于本判决生效之日起七日内，赔偿原告泰安市银丰典当有限责任公司占地损失（自2018年7月1日起，按每天411.72元，计算至实际返还之日止）；三、驳回原告泰安市银丰典当有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的还款期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30547元，由原告泰安市银丰典当有限责任公司承担547元，由被告山东剑桥新型材料有限公司承担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 刁 剑二〇一八年十二月二十九日书记员 张春远