湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终2706号上诉人（原审被告）：曹新平，男，1978年8月17日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住湖南省新田县。上诉人（原审被告）：李艳，女，1982年8月27日出生，瑶族，湖南省新田县人，居民，住湖南省新田县。被上诉人（原审原告）：蒋亚斌，男，1976年3月12日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，户籍地湖南省新田县。被上诉人（原审原告）：唐知青，又名谭知青，女，1974年5月10日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，户籍地湖南省新田县。原审被告：蒋晓伍，男，1971年10月26日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住湖南省新田县。原审被告：齐明艳，女，1974年5月15日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住湖南省新田县。上诉人曹新平、李艳因与被上诉人蒋亚斌、唐知青，原审被告蒋晓伍、齐明艳占有物返还纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2018）湘1128民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：1、原判认定事实不清。被上诉人蒋亚斌、唐知青与原审被告蒋晓伍、齐明艳于2012年4月4日签订租房合同之后，原审被告又于2015年7月21日将涉案房屋全部转租给了二上诉人并重新签订了一份《铺面转让协议》。被上诉人对此协议是知情并同意的。该协议对原来的房屋租金进行了变更，并对房屋的装饰装修进行折价转让或补偿进行了重新约定。现在租赁期间届满后，被上诉人无理提高房租，导致双方协商不成，被上诉人随即将涉案房屋锁上，上诉人也未再经营使用该房屋，不存在占用的事实。2、原判违反法定程序，超出原告诉请。原审原告在起诉状中只要求判令被告支付房屋占用费5000元，原判却判决被告支付房屋占用费6000元。3、原判适用法律错误。涉案房屋的二楼本是毛坯房不具备入住条件，二上诉人进行了精装修，这笔投入应当按照公平原则进行折价或补偿，不能简单的适用效力低于上位法的司法解释。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法判决。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。现在涉案房屋仍然被二上诉人锁着，占用事实一直存在。关于装修费用，无论是双方签订的协议还是相关司法解释都明确规定了装修不予以拆除、补偿。综上，一审判决正确，请求二审法院予以维持。蒋亚斌、唐知青向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令被告曹新平立即腾出其占有的原告位于新田县龙泉镇秀峰北路713号的两间门面及二楼住房；2、判令被告曹新平支付从2018年4月11日起至完全搬离期间的房屋占有费5000元（暂计算至起诉之日，按每月5000元计算）；3、被告曹新平承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告唐知青又名谭知青。2012年4月4日，原告蒋亚斌、谭知青（甲方）与被告蒋晓伍、齐明艳（乙方）签订了《租房合同》，合同约定：“1、甲方将位于秀峰北路（红太阳商务宾馆对面）的两间门面房及二楼出租给乙方。2、本合同租赁期限为2012年4月11日至2018年4月11日。3、合同头三年租金为贰万元一年。三年后房租每年按10%递增。房租在每年的4月11日之前一手交清一年的房租。乙方一次性交给甲方押金伍仟元。4、租期届满，乙方可以再同样的条件下有优先续租的权力。5、合同终止后，所有乙方所装修的不动产乙方不得拆迁。6、其他相关未尽事宜，甲乙双方通过协商解决。7、本合同一式两份，甲乙双方签字生效。8、如一方违约，需赔偿给对方违约金叁万元整”。被告蒋晓伍、齐明艳在租房后，在征得原告蒋亚斌、唐知青同意的情况下，于2015年7月21日将承租的房屋全部转租给被告曹新平、李艳，双方签订了《铺面转让协议》，协议载明：“甲方：代表胡昌发、邓平平，乙方：曹新平、李艳。一、甲方现承租房东蒋亚斌谭知青的店面，位于秀峰北路（红太阳商务宾馆对面）现“北京东方华美装饰工程公司”，共两间门面房及二楼，包括该店面现有的一切内外装饰、装修及外墙全部广告招牌等一并转让给乙方。二、双方议定该店铺的转让价格为壹拾壹万捌仟元整（含协议签订之日起至2016年4月11日的房租），此转让价款在协议签字之日由乙方一次性付清甲方。三、2016年4月11日至2018年4月11日，每年租金按叁万陆仟元计收，由乙方在每年4月1日前交给甲方代表蒋晓伍；合同签字之日起至2018年4月11日（甲方原合同到期前）房东收取的房租由甲方负责交纳。2018年4月11日后，由乙方直接与房东协商续签合同。四、协议到期时，乙方室内外的一切装修不动产不得拆除，归房东所有。五、协议期内，该店铺内外的一切装饰装修和广告牌，由乙方使用和维修维护，乙方必须做好安全防范，协议生效后，该店面发生的一切事情，均与甲方无关。六、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效，不得违约。如违约，由违约方赔偿守约方叁万元整”。被告曹新平、李艳转租到期后，因与原告蒋亚斌、唐知青续租房屋事宜未达成一致意见而产生纠纷，在租赁期间届满二个月后原告蒋亚斌、唐知青将铺面大门上锁，被告曹新平、李艳至今亦未从铺面内搬出。另查明，1、本案所涉租赁合同在租赁期限2018年4月11日到期前的租金均已付清；2、被告曹新平、李艳在转租房屋后，未经原告蒋亚斌、唐知青同意，对房屋进行了装饰装修。一审法院认为，原告蒋亚斌、谭知青与被告蒋晓伍、齐明艳于2012年4月4日签订的《租房合同》以及被告蒋晓伍、齐明艳的代表于2015年7月21日与被告曹新平、李艳签订的《铺面转让协议》，未违反法律规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。根据双方合同及协议的约定，租赁期间至2018年4月11日到期，被告曹新平、李艳在租赁期间届满后，应当返还租赁物，故原告蒋亚斌、唐知青请求判令被告曹新平、李艳立即腾出其占有的原告位于新田县龙泉镇秀峰北路713号的两间门面及二楼住房的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持；原告蒋亚斌、唐知青请求判令被告曹新平、李艳支付从2018年4月11日起至完全搬离期间的房屋占有费5000元（暂计算至起诉之日，按每月5000元计算）的诉讼请求，因租赁期间届满后，双方就续租房屋事宜产生纠纷，原告蒋亚斌、唐知青表示在租赁期间届满二个月后将铺面大门上锁，之后五日解锁，但被告曹新平、李艳在原告方对铺面上锁后未再经营使用租赁房屋，原告方表示锁了五日后解锁，但解锁后未提供通知被告曹新平、李艳的证据，故应当确认被告曹新平、李艳在租赁期间届满后占有使用租赁房屋2个月的事实，该占有期间的占有费应按被告曹新平、李艳原租金每年36,000元标准计付，即6000元（36,000元÷12个月×2个月），原告蒋亚斌、唐知青该诉讼请求超出部分不予支持；被告曹新平、李艳提出在转租原告的房屋后，对房屋进行了装饰装修，所产生的费用应当由原告负担，请求人民法院驳回原告对被告曹新平、李艳的诉讼请求的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”，第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，现当事人约定的租赁期间届满，故该辩解意见不符合法律规定，不予采纳；被告蒋晓伍、齐明艳要求原告赔偿精神损失费97元，应当提出反诉，该辩解意见不符合法律规定，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二、第十三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告曹新平、李艳在本判决发生法律效力后十日内腾出其占有的原告蒋亚斌、唐知青位于新田县龙泉镇秀峰北路713号的两间门面及二楼住房；二、限被告曹新平、李艳在本判决发生法律效力后十日内一次性支付原告蒋亚斌、唐知青房屋占有使用费6000元；三、驳回原告蒋亚斌、唐知青的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告曹新平、李艳艳负担100元，原告蒋亚斌、唐知青负担50元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，根据法律的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。1、本案中，涉案房屋虽经过转租，但无论是原租赁协议还是转租协议，租赁期都已于2018年4月11日届满。现因被上诉人欲提高房租，上诉人不能接受，双方无法达成新的租赁协议。虽法律规定承租人在同等条件下具有优先续租的权利，但上诉人与被上诉人均未能向本院提交证据证明同地段同面积房屋的普遍租价，且上诉人在庭审过程中也明确表示无法再租赁该房屋，故上诉人曹新平、李艳依法应当将房屋返还给被上诉人蒋亚斌、唐知青。2、上诉人提出对涉案房屋二楼进行了装饰装修，但未能提供有效证据证明装修的费用。且原租赁协议以及转租协议均规定：租期届满后，承租人装修的不动产不能拆除，归房东所有。故上诉人要求对装修费用予以折价补偿没有依据，本院不予支持。3、上诉人提出原判超出原告诉请，经查，原审原告提出的第二项诉请是“判令被告支付从2018年4月11日起至完全搬离期间的房屋占有费5000元（暂计算至起诉之日，按每月5000元计算）”，从2018年4月11日至今被告仍未搬离返还房屋，原审法院按照每月3000元的标准计算2个月房屋占用费共6000元，并未超过原告诉请。综上所述，上诉人曹新平、李艳的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人曹新平、李艳负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  陈久余二〇一八年十二月七日书记员  申玉倩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。