文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11596号原告：广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社，住所地广东省广州市海珠区鹭江西街**之2。负责人：车志广，该社社长。委托诉讼代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。被告：郑静研，女，1989年10月28日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区，委托诉讼代理人：黄昌宏、郑秀琴，均为广东律点律师事务所律师。被告：陈金全，男，1969年8月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。原告广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社诉被告郑静研、陈金全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭大成、被告郑静研的委托诉讼代理人黄昌宏、郑秀琴及被告陈金全的委托诉讼代理人李世良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告郑静研向原告交还广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2号A02号商铺的使用权；2、被告郑静研向原告支付上述房屋的占用费（按每月13200元×90%的标准计算，自2018年8月1日起至实际交还之日止）及水电等费用；3、被告陈金全对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2、4、6号物业（以下简称“涉案物业”）的业主及出租方。2018年1月11日、2017年12月29日、2018年1月11日，原告分别与被告陈金全签订了三份《租赁合同》，将涉案物业出租给被告陈金全经营，租赁期限均自2018年3月1日起至2018年6月30日止。同时原告也就涉案物业向政府申请危房改造，政府书面作了同意改造的复函。2018年5月3日，原告向两被告出具了书面告知书，明确提出在《租赁合同》到期后，原告将不再续租，要求收回涉案物业，要求两被告返还涉案房屋。但两被告在原告不知情的情况下签订的分租协议约定的租赁期限超出了原告与被告陈金全签订的《租赁合同》约定的租赁期限，被告郑静研作为涉案物业的分租租户及实际占有使用人拒绝交还涉案物业，也拒绝向原告支付无理占用物业的占用费。被告陈金全作为涉案物业的承租方对原告也具有交还涉案物业的义务，故被告陈金全对被告郑静研交还涉案租赁物业及支付占用费依法应承担连带责任。被告郑静研辩称：第一，本案前，被告郑静研已因为提前终止租赁合同而达成的赔偿没有履行对原告及被告陈金泉提起了诉讼。第二，涉案房屋是由被告郑静研向被告陈金泉转租过来，相关的转租合同，被告陈金泉及原告都是知情并认可的。合同均没有到期，虽然达成了相关的提前终止及赔偿协议，但是并没有兑现，所以在另外的案件没有审结前，无法确定合同是否已经解除，更加不能因此而要求返还涉案房屋。第三，合同的直接主体是两被告，而非被告郑静研与原告，本案中原告将被告郑静研列为返还责任人，实际上是主体不适格。2018年7月份的占用费，被告郑静研按原告陈述的标准已经缴纳，但被告郑静研认为是7、8月的占用费。支付的标准不应按照两被告签订合同的标准，而应当按照原告与陈金全签订的之前三个合同租金的总金额总面积分摊计算为标准，而这个标准比较接近五折的标准。因为原告方不认可两被告签订的租赁合同的有效性，表明原告不清楚租金金额，所以占用费要按照原告与陈金全签订的租金标准计算，而不是按照九折计算。被告陈金全辩称：第一，被告陈金全向原告承租涉案物业十几年，一直处于正常续约中，租期也是长短不一，最近的租约分别是2017年12月29日及2018年1月11日续签。当时原告知道被告陈金全于2016年8月投入300多万元对涉案物业的商铺进行了重新装修，原告当时强调基于该原因也会续约。第二，被告陈金全整体承租涉案物业后，一直是用于转租、分租，赚取差价，原告对此是知情及默许的；对被告陈金全与众多租户的租期不一且租赁合同超期的事实，原告也是知情的。第三，2018年5月3日，原告突然向众多租户张贴告知书，虚构有关部门对涉案物业已审批同意拆除重建，提出2018年6月30日不再续租给被告陈金全、承诺承担最终的支付责任的方式，促成被告郑静研与被告陈金全签订拆迁补偿协议，事后原告又予以否认，造成被告郑静研等众多租户经营混乱，并开始拖欠水电费及租金。在2018年5月31日的协调会上，原告又明确表示可以直接与被告郑静研等众多租户直接签订租约，且租金标准不变，但是不同意和被告陈金全续约。原告恶意损害了合同约定的被告陈金全的优先承租权，造成被告陈金全巨大的装修损失，应当承担损害赔偿责任。因原告的恶意行为造成众多租户拖欠租金和水电费的后果，被告陈金全与原告也已经不存在租赁合同关系，且租赁场地并非由被告陈金全占有、使用，被告陈金全对此不应当承担连带责任。第四，被告陈金全在与被告郑静研签约之前，明确告知原告租赁期限的问题，重申了十几年租约都是按照惯例续签，被告郑静研对此负有审查责任，被告陈金全在签约过程中没有任何过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：穗海新字第012895号、第012894号、第012893号农村（墟镇）宅基地使用证记载：坐落广州市海珠区凤和乡路江村西街德胜五巷2号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、4号（建筑面积1311.75平方米，框架结构5.5层）、6号（建筑面积2318.80平方米，框架结构5.5层）宅基地，使用人均为路江第五经济合作社。原告（甲方、出租方）与被告陈金全（乙方、承租方）曾签订三份《租赁合同》，分别约定：甲方同意将鹭江德胜五巷2、4、6号整栋物业租赁给乙方作厂房经营使用。具体签约时间及约定的位置、面积、金额等如下：            签约时间              位置              面积              金额                  2018年1月11日              2号              1410平方米              每月每平方米40元，合计每月应交款为56400元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金28200元、管理费16920元、服务费11280元                  2017年12月29日              4号              1410平方米              每月每平方米28元，合计每月应交款为39480元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金19740元、管理费11844元、服务费7896元                  2018年1月11日              6号              2550平方米              每月每平方米33.3元，合计每月应交款为84915元，其中：租金占50%、管理费占30%、服务费占20%，即租金42458元、管理费25474元、服务费16983元      上述合同均约定：租赁合同期限自2018年3月1日起至2018年6月30日止；合同期满后，甲方收回该租赁物；如乙方需继续经营而又无违约行为，在同等条件下，乙方有优先承租权；如遇甲方经政府职能部门批准进行旧房改造，乙方将无条件退场，立即迁出，交回租赁物，甲方将履约保证金（合同押金）无息退回给乙方；乙方未经甲方书面同意不得转租或分租租赁物，否则，甲方有权免责单方面解除合同，乙方所交的履约保证金不予退回并赔偿甲方相当于租赁物同期两个月租金、管理费和服务费数额的场地空置费；等。2017年9月20日，被告郑静研与被告陈金全签订《场地租赁合同》，约定被告陈金全将广州市海珠区新港西路鹭江德胜新村五巷2号4号6号楼的一楼A2铺位约100㎡出租给被告郑静研；期限从2017年9月26日至2020年3月25日，每月租金13200元；等。2018年5月3日，原告发出《告知书》，主要内容是：陈金全及德胜五巷2、4、6号全体租户：一、我社于2017年初对上述租赁物业已向政府相关职能部门递交拆除重建改造申请，并于2018年4月25日得到审核批复同意拆除重建；按照合同约定，我社现书面通知贵方在合同期满即2018年6月30日起不再对该物业续租；贵方应在接到本告知书之日起，通知上述租赁物业的全部租户必须于2018年7月10日前自行搬迁，并无条件将鹭江德胜五巷2、4、6号物业交还给本社；二、如贵方或次承租人不能按期搬清，我社将停水、停电；如因贵方分租给其他次承租人引起的合同纠纷及一切损失赔偿由贵方负责，与我社无关；因搬迁拖延而使我社改造工程延误造成的经济损失由贵方负责。原告于2018年8月7日提起本案诉讼。诉讼中，当事人均确认涉案房屋由被告郑静研使用。原告表示：原告知道被告陈金全将涉案房屋转租，但是不知道转租给谁、转租期限及转租合同的内容；同意按现状收回涉案房屋；被告郑静研按照11880元/月的标准向原告支付了2018年7月的占用费。被告陈金全表示：被告郑静研已在涉案场地使用多年，涉案租赁合同是续签的；被告郑静研从2018年5月起没有缴纳租金。原告向本院申请撤回第2项诉请中的水电等费用的请求，被告郑静研对此没有发表意见，被告陈金全对此没有意见。经本院释明相关诉讼风险后，原告坚持其诉讼请求。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：广东保顺检测鉴定有限公司于2018年3月20日分别就涉案物业出具的保顺鉴字〔2018〕0164号、0165号、0166号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为涉案物业的等级应评定为C级，即该房屋为“局部危房”；处理建议（仅供参考）：应立即停止使用该房屋，并迅速采取排危措施……等。经质证，被告郑静研、陈金全认为：危房是局部问题，可以局部维修继续使用。被告陈金全为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、微信聊天记录；拟证明2018年4月13日原告承诺合同到期后可以续约，原告对被告陈金全的转租事实是知情及默许的，原告于2018年5月3日张贴公告不再续约，恶意损害被告陈金全的优先承租权。2、村委协调会录音光盘及内容摘要；拟证明原告领导在协调会上明确说明其直接与租户签订租赁合同，租金按现有租金标准收取，损害了被告陈金全的优先承租权；原告领导明确提到房屋质量没有问题，原告关于涉案房屋拆迁或者危房改造的说法是虚构的。3、《工业区生产经营情况调查表》；拟证明原告定期会对租户租赁情况进行摸查，对租户租期超期的问题是知情且默许的。原告表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。被告郑静研表示：证据1、3真实性予以认可，证据2真实性、合法性予以认可。本院认为：原告与被告陈金全就广州市海珠区凤和乡路江村西街德胜五巷2号、4号、6号宅基地上房屋签订三份《租赁合同》，原告将涉案物业交付给被告陈金全使用，陈金全向原告支付了租金，故双方就涉案物业的租赁合同关系成立。原告与被告陈金全签订的《租赁合同》于2018年6月30日租赁期间届满，双方未就续租事宜达成合意，且原告于2018年5月3日向全体租户发出《告知书》，明确租期届满后不再续租，要求被告陈金全及全部租户于2018年7月10日前将租赁物交还给原告，则被告陈金全理应在上述合同期限届满时及时将涉案房屋返还给原告。涉案房屋现由被告郑静研使用，因原告与被告陈金全之间的《租赁合同》约定的租赁期限仅至2018年6月30日，而被告郑静研和被告陈金全签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限却至2020年3月25日止，已超过前述租赁期限，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告郑静研和被告陈金全关于超过部分的租赁的约定无效，即在2018年6月30日之后，被告郑静研亦无权使用涉案房屋。而且，根据原告提交的《房屋安全鉴定报告》，涉案物业为局部危房，已不宜出租。故原告要求作为合同相对方的被告陈金全和作为房屋实际使用人的被告郑静研腾空涉案房屋并交还给原告的诉讼请求合法有理，本院予以支持。两被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由于被告郑静研实际使用涉案房屋，故原告要求被告郑静研参照《场地租赁合同》约定的租金每月13200元×90%即11880元的标准支付从2018年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的请求，合法有理，本院予以支持。被告陈金全明知其与原告之间的《租赁合同》约定的租赁期限仅至2018年6月30日，仍与被告郑静研签订《场地租赁合同》约定租赁期限至2020年3月25日止，被告陈金全对上述转租期限超过部分的约定无效存在过错，且被告陈金全未尽其使被告郑静研退涉案房屋之义务，致使被告郑静研一直使用涉案房屋，被告郑静研至今继续占有使用涉案房屋，被告陈金全对此亦应承担相应责任。据上，原告要求被告陈金全对上述使用费承担连带责任，本院予以支持。诉讼中，原告向本院申请撤回第2项诉请中的水电等费用的请求，是其处分自身权利的表现，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈金全、郑静研在本判决生效之日起十日内腾空广州市海珠区凤阳街鹭江西街德胜五巷2号A02号商铺并交还给原告广州市海珠区凤阳街凤和鹭江第五经济合作社；两被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、被告郑静研在本判决生效之日起十日内向原告支付上述房屋的占用费（从2018年8月1日起至实际交还之日止，按每月11880元的标准计算）；三、被告陈金全对本判决主文第二项确定的被告郑静研的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费130元，由被告郑静研负担65元，被告陈金全负担65元。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一八年十二月二十七日书 记 员  郭世文吴越鸣