大连市甘井子区人民法院民事判决书（2018）辽0211民初5385号原告：潘君，女委托诉讼代理人：梁成昆、高长鑫，均系辽宁同人律师事务所专职律师。被告：大连广宇置业有限公司委托诉讼代理人：赵明、林荣泉，均系辽宁裕景律师事务所专职律师。原告潘君（以下简称“原告”）与被告大连广宇置业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付逾期办理房屋权属登记的违约金（自2018年1月24日起至实际办理完毕之日止）。庭审中，原告认可被告完成协助办证义务的时间为2018年6月25日，并将违约金数额明确为37,710.74元（自2018年1月26日至2018年6月25日，共计151天）。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋。合同约定办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起算，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约金。被告于2016年1月25日交付房屋，但直至起诉，原告仍无法办理房屋权属登记，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告不应承担违约金或者违约金计算比例应当予以减少。根据《商品房买卖合同》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，都出现了“由于出卖人原因、责任”字样，也即开发商逾期办证的违约担责采用的是过错原则，根据特殊法优于一般法的原则，不应适用合同法不加区分的采取无过错原则。具体到本案，本案产权证未按照合同日期办理完成原因如下：1、原告在期间内未积极要求办理产权。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，办理产权的负责人为原告，被告只是履行辅助义务。即当原告办理产权需要被告的时候，被告才履行相应地义务。而实践中并不是所有的购房者都急于办理产权，存在众多情况，比如考虑更名、出国等等，故原告应当证明其主动要求办理产权的事实。2、房屋未能在期间内具备办理产权条件，过错不在被告。本案中，被告未能办理产权证的原因是质监站一直消极，未予办理竣工备案，所以被告认为不应承担违约责任或者相应比例减少。3、原告并未举证未办理产权对其造成的损失，加之其未证明在合同期限内要求办理产权的事实，根据合同法的公平原则，被告不应承担逾期办证违约金。综上，原告未在合同约定时间内取得产权证的过错不在被告，被告不应承担违约金或者违约金计算比例应当予以减少。第二、在不考虑被告是否承担违约责任的前提下，仅对违约金计算的答辩意见。被告不同意原告对于违约金的计算天数，因为包括原告在内多名业主提起诉讼，故分为两种情况：1、针对在合同约定交付房屋日期前提前收房。合同约定的交房日前，开发商并无义务提前将房屋交付给原告，提前交付为善意行为，方便原告装修入住等，故办证的违约金起算时间应当以合同约定的交付时间为准，不能因被告的善意行为而加重被告的义务。2、针对在合同约定交付房屋日期后逾期收房。从合同约定条款来看，办证期限自交付之日起算，此“交付”应当理解为实际交付，否则商品房买卖合同无需设立逾期交付房屋的违约金。从合同条款设定来看，办证和交付是两个阶段，逾期交付应适用逾期交付的违约金，交付后逾期办证应适用逾期办证的违约金，故购房者逾期收房的，只有其实际收房时才可计算办证的期限，其未实际收房时，不符合办证期限的起算条件。3、违约金计算结束的时间节点。案涉房屋在2018年6月25日具备了产权办理的条件，应以该日为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2016年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》和补充协议，约定如下：原告购买甘井子区某号房屋，总价2,497,364元；被告应在2016年2月25日前交付房屋，合同第九条亦约定了被告逾期交付房屋的违约责任。合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。补充协议第八条关于交接部分约定：出卖人提前交房的，买受人同意《合同》第十五条所述的该房屋“交付使用”的时间仍按《合同》第八条约定交房时间计算。原告另提供发票以证明其支付全部房款。原、被告均认可被告完成合同约定的协助办证义务的时间为2018年6月25日。案涉房屋在2016年1月25日交付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。案涉合同约定，办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日计算，因出卖人的责任，两年内买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋所有权属证书的，自两年届满之次日起，出卖人向买受人按已付房款的日万分之一支付赔偿金。现从实际履行情况上看，被告未按约履行该义务。依据前述规定和双方约定，被告的行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应该承担违约责任，向原告支付逾期办理产权登记违约金。关于被告辩称原告在期间内未积极要求办理产权一节，根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，而买受人要求的房地产权属登记属于转移登记，因此，被告作为开发商必须完成办理房屋的初始登记并为原告提供办理转移登记的相关材料后，原告才能以此为条件申请办理过户登记并取得房屋所有权证书，故被告如未完成房屋的初始登记及为原告提供相关资料，原告作为业主即使再积极要求办理产权，亦无法独自完成房屋权属登记手续。故被告此节答辩，在其未举证证明其已于2018年6月25日前完成房屋初始登记并履行通知原告领取办证材料等协助义务的情况下，本院不予采纳。关于被告辩称房屋未能在期间内具备办理产权条件，过错不在被告，而在质监部门一节，因被告并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。关于被告辩称原告并未举证未办理产权对其造成的损失及违约金应予减免一节，原、被告对违约金计算标准已进行约定，且该标准低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”，现被告并未举证证明原告的实际损失过分低于合同约定的违约金，原告亦不再承担证明其具体损失的举证责任。故对被告此节答辩，本院不予采纳。关于违约金的具体起止时间，原、被告均认可被告完成合同约定的协助办证义务的时间为2018年6月25日，故违约金应计算至2018年6月24日。关于起算时间，根据被告的答辩，分为两种情况：一为交付房屋日期在合同约定日期前，即提前收房。因案涉合同的补充协议中已约定：买受人同意《合同》第十五条所述的该房屋“交付使用”的时间仍按《合同》第八条约定交房时间计算。故如实际收房时间早于合同约定的交房日期，计算违约金的起算时间以合同约定的交房日期为准。二为交付房屋日期在合同约定日期后，即逾期收房。现案涉合同第十五条约定为“商品房交付使用后”、“房屋交付之日”，而在补充协议又特别约定提前收房的房屋交付日期认定问题，故该日期应理解为房屋实际交付之日。且合同亦约定了被告逾期交付房屋的违约金标准，故如逾期办证违约金再以合同约定交房日期为准，该两种违约金存在重复计算的可能。故对于逾期收房情况，应以实际交付房屋日期为准。对于被告此节答辩，本院予以采纳。现原告在合同约定交房时间之前收取房屋，其从2018年1月26日计算的部分违约金，本院不予支持。故违约金的起算时间应以房屋约定交付日（2016年2月25日）起两年届满之次日为准（2018年2月26日）。综上，被告应向原告支付自2018年2月26日至2018年6月24日止的逾期办理产权证违约金29,719元（2,497,364元×日万分之一×119天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连广宇置业有限公司给付原告潘君逾期办理产权登记违约金29,719元；二、驳回原告潘君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元（原告潘君已预交），由原告潘君负担200元，被告大连广宇置业有限公司负担543元。被告大连广宇置业有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告潘君。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长 李盼盼人民陪审员 刘精华人民陪审员 张晓青 二〇一八年十二月三日书 记 员 王 健