云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云07民终714号 上诉人（原审原告）：万红霞，女，汉族，1965年10月15日出生，住华坪县。 委托诉讼代理人（特别授权）:张盛频，云南瑞彪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张世云，男，汉族，1970年9月20日出生，住华坪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗群英，华坪县荣华法律服务所工作人员。 被上诉人（原审被告）：云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司。 负责人：陈全。 住所：华坪县中心镇兴隆社区东路**。 上诉人万红霞因与被上诉人张世云、云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司案外人执行异议之诉一案，不服华坪县人民法院（2018）云0723民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人万红霞及其委托诉讼代理人张盛频、被上诉人张世云的委托诉讼代理人罗群英、被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司负责人陈全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万红霞上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销一审判决，依法改判停止对上诉人位于腾云公司腾云.蓝色港湾2号楼704号房屋的执行，改判该房屋归上诉人所有；2、本案一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以腾云公司在没有与华坪县农村信用合作社签订《解除商品房购销合同协议》之前，就与上诉人签订了编号为N0477《商品房购销合同》为由，认定腾云公司与上诉人签订的编号为N0477《商品房购销合同》为无效合同，属认定事实错误。上诉人购买腾云公司腾云.蓝色港湾2幢1至7层中的楼704号房，是通过在腾云公司售楼部的洽谈、现场看房、签订《商品房购销合同》等正常手续购买，上诉人根本不知道腾云公司与华坪县农村信用合作社在蓝色港湾2幢1至7层及裙楼的关系，腾云公司也没有告知上诉人，上诉人完全认为是正常情况下购买的商品房，直到本案一审开庭中张世云的代理人出示《解除商品房购销合同协议》时才知道此情况。一审判决以此认定上诉人与腾云公司签订的《商品房购销合同》为无效合同，违反了房屋交易的公平原则。上诉人于2016年12月11日与腾云公司签订了《商品房网合同》，事隔22天后，腾云公司于2017年1月3日与华坪县农村信用合作社签订《解除商品房购销合同协议》，追认了腾云公司对蓝色港湾2幢1至7层及裙楼销售的合法性，其销售合同合法有效。 二、一审判决认定腾云公司不是适格的主体，认定事实错误。一审判决先认定上诉人与腾云公司签订的编号为N0477《商品房购销合同》，后又认定腾云公司未与上诉人签订过《商品房购销合同》，继而认定腾云公司不是适格的主体，前后矛盾，认定事实错误。 三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第五十二条认定上诉人与腾云公司签订的《商品房购销合同》无效，但上诉人与腾云公司签订的《商品房购销合同》不符合《合同法》第五十二条中的任何一款的规定，属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条属于选择适用条款，而非排除适用关系。该两条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。所以，本案一审判决仅适用第二十九条，而未考虑第二十八条，属适用法律错误。 四、上诉人完全享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。上诉人在华坪县人民法院查封之前，就已经通过合法有效的《商品房购销合同》取得了腾云.蓝色港湾2号楼704号房屋产权，交清了全部房款，并持有该房的《腾云蓝色港湾接房通知书》和房屋钥匙，签订了《腾云蓝色港湾前期物业服务合同》，缴纳了一年的物业管理费，实际占有并取得了该房屋的产权，腾云公司已丧失了该房的产权，且系腾云公司的原因未办理房屋过户登记，故上诉人对未过户登记没有过错。 被上诉人张世云的委托诉讼代理人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。腾云公司在没有与华坪县农村信用合作社签订《解除商品房购销合同协议》之前，就与上诉人签订了编号为N0477《商品房购销合同》，是违反法律规定的，且上诉人并未履行支付购房款的义务，也未对该房屋实际占有，不享有足以排除强制执行的民事权益。 被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司答辩称：腾云公司在与华坪县农村信用合作社签订《解除商品房购销合同协议》的时间为2017年1月3日，但双方解除购房合同一事早在2016年8月17日就已开始协商退房事宜。上诉人已经交清了购房款，办理了相关手续，被告上诉人张世云的行为给我们公司造成了极大影响，请求法院依法作出公正判决。 上诉人万红霞向向一审法院起诉请求：1、判决停止对原告位于腾云公司腾云.蓝色港湾2号楼704号房屋执行；2、判决位于腾云公司腾云.蓝色港湾2号楼704号房屋归原告所有；3、案件受理费由被告负担。 一审法院认定事实：云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司系云南腾云房地产开发有限责任公司的下属分公司。2016年12月11日，原告与云南腾云房地产开发有限责任公司签订了编号：N0477《商品房购销合同》，被告云南腾云房地产开发有限责任公司将其开发的腾云.蓝色港湾2号楼704号房屋出售给原告，双方办理了交房手续，原告取得该房屋的钥匙，2017年3月1日，原告与云南安杰物业公司签订了《腾云蓝色港湾前期物业服务合同》，并交纳了1年的物管费，该房屋于2017年10月17日由华坪法院（2016）云0723执558号之四执行裁定书予以查封，原告知道后提出了执行异议，华坪法院于2018年5月18日作出（2018）云0723执异40号执行裁定书，驳回原告的异议，原告不服该裁定，起诉来院；另查明，该房屋于2012年9月5日由云南腾云房地产开发有限责任公司与华坪县农村信用合作联社签订了编号：001《商品房购销合同》，双方于2017年1月3日才解除该合同。 一审法院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，2017年1月3日，云南腾云房地产开发有限责任公司与华坪县农村信用合作联社签订了解除《商品房购销合同》协议，华坪县农村信用合作联社解除了对腾云·蓝色港湾2幢1至7层及裙楼的购买。但在2016年12月11日，原告与云南腾云房地产开发有限责任公司就签订了编号：N0476《商品房购销合同》。原告与云南腾云房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》因云南腾云房地产开发有限责任公司在未与华坪县农村信用合作联社解除《商品房购销合同》前提下签订，违反了法律的规定，为无效合同。且被告云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司未与原告签订过商品房购销合同，被告云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司不是适格的主体；本院于2017年10月17日作出的（2016）云0723执558号之四执行裁定书是符合相关法律规定的。为此，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：驳回原告万红霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告万红霞负担。 本院二审期间，上诉人万红霞向本院提交了一份证据《情况说明》，拟证明卖给上诉人的房屋曾经卖给了华坪县农村信用合作社，后来华坪县农村信用合作社因腾云公司未能按时交房，经协商后双方同意并解除了商品房购销合同，上诉人是不知道这一情况的。 经质证，被上诉人张世云的诉讼代理人认为该证据是谁经办的没有签名，形式存在瑕疵，但对其内容不持异议。被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司对该证据无异议。 被上诉人张世云的代理人向本院提交了以下证据：1、华坪县人民法院协助执行通知书（回执），拟证明华坪县农村信用合作社营业部于2018年4月18日收到华坪县人民法院向其送达的关于协助查询云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司明细及帐户冻结情况执行通知书的事实。2、云南省农村信用合作联社帐户交易信息明细及数据查询明细，拟证明从2015年9月7日至2017年12月21日止，云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司帐户中并无收入款项流入的事实，由此佐证上诉人万红霞并未按照《商品房购销合同》的约定，向被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司履行付款义务。3、民事判决书二份，拟证明被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司在尚未与华坪县农村信用合作社解除合同退回商品房的情况下，于2016年11月9日，用以薪抵债方式一物二卖给了原告刘远美，并与之签订了《商品房购销合同》。该案在诉讼中，经华坪县法院及丽江市中级法院审理后，认定合同存在违反法律规定，为无效合同的事实。 经质证，上诉人万红霞对被上诉人张世云提交的三份证据的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人张世云的证明目的，没有银行流水就说明没有收到款的观点是不能成立的，当时因为被上诉人腾云公司的帐户被冻结，上诉人是用现金进行支付的房款。判决书不能证实我们的合同无效。被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司对被上诉人张世云在二审中提交的证据的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人张世云的证明目的，因为公司的帐户被冻结，所以就让上诉人用现金方式支付的房款。判决书不能证实我们之间签订的购房合同无效。 对上诉人万红霞提交的证据《情况说明》，因被上诉人张世云及云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司对其内容不持异议，故本院对该证据予以采信。对被上诉人张世云提交的三份证据，经质证，上诉人万红霞及被上诉人被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司对其真实性均无异议，故本院对被上诉人张世云在二审中提交的三份证据予以采信。 被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司在二审中未提交新证据。 经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，云南腾云房地产开发有限责任公司与案外人华坪县农村信用合作联社于2012年9月5日签订了编号为001《商品房购销合同》，在履行合同过程中，因云南腾云房地产开发有限责任公司未能按照合同约定交付房屋，经协商，云南腾云房地产开发有限责任公司与华坪县农村信用合作联社双方于2017年1月3日签订了解除《商品房购销合同》协议，华坪县农村信用合作联社解除了对腾云·蓝色港湾2幢1至7层及裙楼的购买。2016年12月11日，上诉人曾有全与云南腾云房地产开发有限责任公司签订了编号：N0477《商品房购销合同》，约定云南腾云房地产开发有限责任公司将其开发的腾云.蓝色港湾2号楼704号房屋出售给上诉人，并办理了交房手续，上诉人也交付了全部房款，取得了该房屋的钥匙，并于2017年3月1日，上诉人与云南安杰物业公司签订了《腾云蓝色港湾前期物业服务合同》，交纳了一年的物管费，上诉人已实际占有了该房屋。上诉人万红霞与云南腾云房地产开发有限责任公司于2016年12月11日签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。一审判决以上诉人万红霞与云南腾云房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》是在云南腾云房地产开发有限责任公司未与华坪县农村信用合作联社解除《商品房购销合同》的前提下所签订的《商品房购销合同》，违反法律的规定为由，认定为无效合同，显属错误，本院予以纠正。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户手续。结合本案，涉案房屋买卖时间发生于2016年12月11日，华坪县人民法院裁定查封该房屋时间为2017年10月17日，即在一审法院查封该房屋之前上诉人与云南腾云房地产开发有限责任公司已签订合法有效的书面买卖合同，且上诉人已交付了全部付款，并已合法占有该房屋，未办理房屋过户登记并非上诉人曾有全的自身原因，而系房地产公司因消防验收未通过等原因所致。 综上所述，上诉人万红霞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其上诉请求依法成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销华坪县人民法院（2017）云0723民初743号民事判决； 二、上诉人万红霞对位于腾云公司腾云.蓝色港湾2号楼704号房屋享有所有权，在被上诉人张世云与云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司民间借贷纠纷一案中不得执行该房屋。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人张世云承担。 本判决为终审判决。 审判长  胡强胜 审判员  王康元 审判员  蔡江英 二〇一八年十二月二十四日 书记员  陈旭燕