山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终954号上诉人（原审被告）：李克社，男，1967年3月27日出生，汉族，农民，住莒南县。上诉人（原审被告）：李彬，男，1975年11月13日出生，汉族，农民，住莒南县。二上诉人委托诉讼代理人：韩希峰，山东隆山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李兆耐，男，1945年4月19日出生，汉族，农民，住莒南县。被上诉人（原审原告）：葛秀花，女，1945年7月11日出生，汉族，农民，住莒南县。二被上诉人委托诉讼代理人：徐前伟，山东方远律师事务所律师。上诉人李克社、李彬因与被上诉人李兆耐、葛秀花买卖合同纠纷一案，不服山东省莒南县人民法院（2017）鲁1327民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李克社、李彬上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、本案上诉人费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在认定事实方面违反了“谁主张、谁举证”的举证原则。被上诉人请求确认两上诉人之间的房屋转让无效，应当提供导致两上诉人房屋转让协议无效的证据，以及被上诉人与上诉人李克社之间存在的基础法律关系的证据。被上诉人提交的证据只能证明被上诉人享有该处宅基地的使用权，而不能证明其享有地上附属物的所有权。仅凭该证据不能作出两上诉人房屋转让无效的结论。关于该房屋在被上诉人与上诉人李克社之间是租赁还是买卖，证明责任应当由被上诉人完成，由被上诉人提供证据证明其收取2000元的性质。该证明责任不能由李克社来完成。二、鉴于目前我国农村房屋买卖有关的法律法规不完善的现状，有关农村不动产的变更、转让、消灭，难以通过《物权法》的规定来完成，只能通过当事人之间的协议及诚实信用来约束。即使物权未发生变更，原物权人不得以物权未发生变更为由主张处分标的物的协议无铲。因双方签订协议时，双方意思表示真实，是合法行为，物权只是起到登记公示的作用。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该条在买卖合同领域突破了《合同法》第51条的规定。两上诉人的房屋转让行为没有违反《合同法》第52条关于合同无效的规定。二被上诉人之间不存在恶意串通的情形，因此一审法院判决无效无法律依据。四、上诉人李克社与被上诉人之间争议的房屋，系租赁还是买卖，（2014）莒洙民初字第19号民事判决及（2015）临民一终字第672号民事判决均认定被上诉人李兆耐没有完成举证责任，（2017）鲁1327民初469号民事判决反而将举证责任转嫁给上诉人李克社，有违法律规定。一审判决在实质上推翻了（2014）莒洙民初字第19号民事判决及（2015）临民一终字第672号民事判决，根据本案一审结果，二上诉人协议无效就会存标的物返还的问题。李兆耐、葛秀花辩称，一、上诉人主张涉案房屋由其购买，按照最高院民事诉讼证据若干问题意见的规定，上诉人应就买卖合同成立的事实承担举证责任。二、上诉人主张法律不完善，应通过协议和诚信约束，但对于协议的基本内容，上诉人没有提供证据证实。三、买卖合同司法解释第三条并不适用本案，该条规定的是买卖的双方权利的限制。被上诉人从未将涉案房屋出卖给任何人，与上诉人不存在任何的买卖上的法律关系，该条款不适用本案。四、（2014）莒洙民初字第19号民事判决及（2015）临民一终字第672号民事判决处理的法律关系与本案不同，没有直接的关联性，也不影响上诉人的举证责任。五、二上诉人将属于被上诉人的房屋进行擅自买卖，明显存在恶意串通，损害被上诉人权益的情形，签订的买卖合同无效。上诉人上诉理由不充分，请求查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。李兆耐、葛秀花向一审法院起诉请求：要求确认被告李克社、李彬之间对原告李兆耐、葛秀花的房屋转让无效。一审法院认定事实：原告李兆耐于1964年使用本村集体土地207.41平方米建设房屋一处（含院落）。2002年9月1日，莒南县人民政府为原告李兆耐颁发了（93）字第22-25-057号集体土地使用证一份。该证主要载明：“土地使用者：李兆耐；坐落：洙边镇李家沟村；用途：住宅；使用权面积：207.41平方米”。2003年，经原告李兆耐同意，被告李克社占有、使用原告李兆耐的该处房屋，被告李克社并交付原告李兆耐现金2000元。2005年，被告李克社以3450元的价格将该房屋出卖给被告李彬。该房屋现由被告李彬占有使用。原告李兆耐与原告葛秀花于1965年登记结婚，双方系夫妻关系。2013年12月23日，原告李兆耐因侵权纠纷向本院提起诉讼，要求被告李彬及第三人李克社腾让所占有原告李兆耐的房屋及院落。案经审理，该院于2014年11月11日作出（2014）莒洙民初字第19号民事判决，以李兆耐没有完成争议房屋所有权的举证责任为由，判决：驳回李兆耐要求李彬腾空所占用的涉案房屋及院落的诉讼请求。李兆耐对判决不服，提起上诉。临沂市中级人民法院于2015年5月18日作出（2015）临民一终字第672号民事判决，认为李兆耐应解决与李克社之间的房屋是买卖关系还是租赁关系，在该争议解决之前，不能确定李兆耐与李彬之间就涉案房屋存在有关权利义务关系，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议的焦点一、原告李兆耐与被告李克社之间是否存在房屋买卖关系。被告李克社主张购买原告李兆耐的房屋，原告李兆耐不予认可。被告李克社仅有的证据是原告李兆耐认可收取被告李克社现金2000元的事实。被告李克社作为交款方即履行义务方对所交现金2000元是否为购房款应依法负有举证责任。因被告李克社未能提供充分证据证实现金2000元为购房款，故对被告李克社主张双方存在房屋买卖关系，本院不予采信。争议的焦点二、房屋所有权的认定。原告李兆耐建设的房屋，并办理宅基地使用证，且被告李克社亦认可房屋原系原告李兆耐所有。被告李克社主张购买原告李兆耐的房屋，自己为房屋的所有权人。物权法第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。据此，由于被告李克社对主张购买的房屋未办理转让登记手续，被告李克社对所主张的房屋依法不享有物权。本院应认定房屋的物权属于原告李兆耐，原告葛秀花作为原告李兆耐之妻，为共同财产所有人。争议的焦点三、被告李克社、李彬之间的房屋转让协议是否有效。因被告李克社、李彬之间所转让房屋的物权人为原告李兆耐。被告李克社、李彬之间转让房屋的协议，未取得原告李兆耐、葛秀花同意，损害了原告李兆耐、葛秀花的利益。应认定被告李克社、李彬之间的房屋转让协议无效。综上所述，原告李兆耐、葛秀花诉讼请求，理由正当，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，判决：被告李克社与被告李彬之间转让原告李兆耐、葛秀花房屋（集体土地使用证号：（93）字第22-25-057号）的协议无效。案件受理费50元，由被告李克社、李彬负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的一方当事人承担不利后果。上诉人李克社主张其与被上诉人李兆耐、葛秀花之间存在房屋买卖关系，依据的是李兆耐收取了李克社现金2000元的事实，上诉人李克社作为交款方，应对李兆耐所收取的现金2000元为购房款承担举证责任，因上诉人未能提供充分证据证实该2000元现金为购房款，故对李克社关于其与被上诉人之间存在房屋买卖关系的主张，不予采信。被上诉人李兆耐建设房屋并办理宅基地使用证，原审法院认定涉案房屋的物权属于李兆耐，葛秀花作为李兆耐的妻子，为共同财产所有人，符合法律规定。李克社与李彬签订房屋转让协议，将涉案房屋转让给李克社，但李克社、李彬之间的转让协议未经李兆耐、葛秀花的同意，损害了李兆耐、葛秀花的利益，李克社与李彬之间的房屋转让协议应为无效。综上所述，李克社、李彬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李克社、李彬负担。本判决为终审判决。审判长  韩振华审判员  张晓燕审判员  王信峰二〇一八年十二月十二日书记员  谢 圆