上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初678号原告：黄振，男，1967年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱宁，上海信和安律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾刘悦，上海信和安律师事务所律师。被告：上海金罗店开发有限公司，住所地上海市。法定代表人：任晓威，总经理。委托诉讼代理人：张斌，上海蓝白律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏威，上海蓝白律师事务所律师。第三人：上海美兰湖物业管理有限公司，住所地上海市宝山区罗店镇罗芬路****。法定代表人：周禾雨，执行董事。委托诉讼代理人：苗成峰。原告黄振与被告上海金罗店开发有限公司(以下简称金罗店公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，依法转为普通程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。审理中，被告金罗店公司申请撤销原委托诉讼代理人陆军，委托张斌、张宏威为诉讼代理人，本院予以准许。原告黄振的委托诉讼代理人顾刘悦、被告金罗店公司的委托诉讼代理人陆军参加第一次庭审。原告黄振的委托诉讼代理人朱宁、被告金罗店公司的委托诉讼代理人张宏威到庭参加第二次庭审。第三人上海美兰湖物业管理有限公司(以下简称美兰湖公司)经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄振向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将上海市宝山区美丹路XXX号XXX层XXX室房屋进行修复后，向原告交付该房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金[以已收房款人民币1,490,160元(以下币种均为人民币)为基数，按日万分之三的标准，自2014年1月18日起算至实际交房之日止]。审理中，原告黄振变更第一项诉讼请求为判令被告向原告交付上海市宝山区美丹路XXX号XXX层XXX室房屋，并支付房屋修复费用39,403.47元(26,268.98元×1.5)。事实和理由：2013年9月13日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定，原告以1,490,160元的价格向被告购买其开发的上海市美丹路XXX号XXX室商品房(办公)(以下简称系争房屋)；交房标准为精装修交房；交付日期为被告收到原告全部房价款之日起30日内交付；等。上述合同签订后，原告支付了全部房价款。被告应于2014年1月18日前向原告交付系争房屋。此后，原告办好小产证，迟迟未等到被告通知验收房屋。原告只好自行前往交涉交房事宜，在被告、第三人工作人员陪同下验收房屋时，发现系争房屋存在窗框、屋顶等多处渗水现象，导致房屋多处墙皮脱落、木地板起翘。故，原告要求被告、第三人修复后再进行验收和交付。被告、第三人工作人员均承诺修复后通知原告验收和交房，但之后一直遥遥无期。2016年期间，原告再次前往交涉，被告、第三人称公司股东发生变更，等办好交接再处理此事。2017年期间，原告再次前往交涉，第三人虽让原告进门查看，但拒绝向原告办理交房手续，让原告自行寻求解决方案。故，原告提出上述诉请。被告金罗店公司辩称，同意交房。被告在原告支付房款后通知原告办理交房手续，经多次催告后，原告拒绝办理，故相关责任应由原告承担。不同意支付维修费用及补偿。不同意支付违约金。原告主张的违约金计算方式有误，违约金应为合同总价款日万分之三×90天，超过90天的，违约金为房屋总价款的万分之三。第三人美兰湖公司未到庭，未提交证据。本院经审理查明如下事实，2013年9月13日，买方(乙方)黄振与卖方(甲方)金罗店公司签订《上海市商品房出售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区美丹路XXX号XXX室房屋；总房价款1,490,160元；甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋；乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为签署《房屋交接书》，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方；甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0.5倍补偿；如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担；除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分三计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，甲方继续向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款万分之三计算；自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年；甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0.5倍给予补偿；等。附件三约定了该房屋建筑结构、装修及设备标准。补充条款一约定了交房时，双方委托物业公司先行对该房屋验收合格，双方办理房屋交接时乙方需结清全额房款并签署房屋交接书后，对该房屋进行交接。上述合同签订后，黄振支付了全额房价款。2013年12月31日，黄振经核准登记为系争房屋的权利人。2013年底，黄振前往办理交房手续时，发现系争房屋的装修存在质量问题，双方最终未办理交房手续。审理中，黄振表示，签约当日，黄振仅看了样板房，但未看到系争房屋。双方办理交房手续时，黄振发现房屋的装修存在质量问题，金罗店公司、美兰湖公司进行了登记，并答应对系争房屋修复后再行交房。2014年6月、2016年11月、2017年10月，黄振前往查看系争房屋修复情况，但金罗店公司一直未修复。期间，金罗店公司也从未催告黄振办理交接手续。2017年10月14日，金罗店公司告知黄振因公司人员变动拒绝修复，故黄振为此涉讼。为证明上述主张，黄振提交了汪涓的名片及情况说明，汪涓是经办系争房屋的代理销售公司的销售人员，证明黄振签约时未看到系争房屋，黄振在办理交房手续时提出装修质量问题，金罗店公司、美兰湖公司答应进行修复。金罗店公司对上述证据真实性不认可。审理中，金罗店公司表示，黄振前来办理交房手续时，提出房屋的装修存在质量问题，不同意办理交接。当时，黄振反映的装修问题是墙上有裂缝，经核实墙上确有裂缝，金罗店公司进行了登记，但并没有达到拒绝收房的情形，应当先交房，若有瑕疵，再行修复。黄振不同意。金罗店公司之后有催告黄振办理交房手续，但材料已遗失。金罗店公司也未收到过黄振的相关催告。审理中，黄振表示，系争房屋每月租金5,500元。金罗店公司表示每月租金在2,000元至5,000元不等，系争房屋所处地段大量办公房系空置。经黄振申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋装修进行质量检测，出具修复方案并估算修复费用。鉴定意见为：1、系争房屋室内墙纸墙面、面砖墙面、涂料墙面、石膏板吊顶及橱柜和台面等项目的装修质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》要求，木地板装修质量不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》要求；2、根据修复方案，同时考虑到零星修缮的工程特点，修复费用估算为26,268.98元。黄振为此支付鉴定费25,000元。黄振、金罗店公司均对鉴定意见书、修复费用估算书无异议。审理中，鉴定单位表示：本次鉴定是对系争房屋的现状进行勘验，只能就现状进行鉴定，无法对装修质量问题何时形成的进行鉴定；本次鉴定进了两次现场勘验，第二次勘验时系争房屋有被打扫痕迹，窗框有修复痕迹，窗框边有水渍，目前无漏水现象。以上事实，有商品房出售合同、付款凭证、不动产登记簿、司法鉴定书及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，黄振与金罗店公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。审理中，金罗店公司同意交房，故对黄振要求金罗店公司交房的诉请，本院予以准许。根据已查明的事实，可以认定在双方办理交房手续过程中，因黄振对装修质量提出异议，故黄振未受领房屋，金罗店公司未交付房屋。现根据鉴定意见书，系争房屋在墙纸墙面、面砖墙面、涂料墙面、石膏板吊顶及橱柜和台面等项目的装修质量及木地板装修质量不符合规范要求。同时，根据涉案商品房出售合同约定，甲方交付的房屋有质量问题的，乙方有权要求甲方免费修复，并按修复费的0.5倍给予补偿。故，黄振要求金罗店公司承担修复费用，并按修复费的0.5倍给予补偿的诉请，符合合同约定，本院予以准许。审理中，金罗店公司抗辩认为，房屋空置4年，建材有自然损耗。本院认为，根据金罗店公司陈述，在办理交房手续时对黄振反映的装修质量问题进行了登记，可以认定黄振主张系争房屋在当时已存在装修质量问题，具有高度盖然性，故本院对金罗店公司的上述意见，不予采纳。关于逾期交房违约金。本院认为，房屋交接是买卖双方均应履行的合同义务。金罗店公司在符合交房条件后通知黄振前往办理交房手续，根据鉴定意见书，房屋内相关质量瑕疵尚不足以影响该房屋的正常使用，黄振以存在装修质量问题为由拒绝受领房屋，依据不足，且在之后长达4年时间里，黄振也未向金罗店公司积极主张，导致房屋长期空置，对迟延受领房屋存在过错。金罗店公司在黄振提出装修质量异议时未及时处理，也未按约催告黄振办理交房手续，导致房屋长期空置，对迟延交房亦存在过错。综上，本院结合本案实际情况，兼顾当事人过错程度、实际损失等综合因素，根据公平合理原则，酌定金罗店公司支付黄振违约金6万元。审理中，黄振主张金罗店公司承诺修复后再行交房，金罗店公司予以否认，黄振也未提交充分证据证明，本院难以采信。审理中，金罗店公司抗辩认为已履行了催告义务，黄振予以否认，金罗店公司也未提交证据证明，本院亦难以采信。美兰湖公司未到庭，不影响案件的审理和依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海金罗店开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄振交付上海市宝山区美丹路XXX号XXX室房屋；二、被告上海金罗店开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄振支付修复费26,268.98元；三、被告上海金罗店开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄振支付补偿款13,134.49元；四、被告上海金罗店开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄振支付违约金6万元；五、驳回原告黄振的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为10,824元，由原告黄振负担9,292元，被告上海金罗店开发有限公司负担1,532元。鉴定费为25,000元，由被告上海金罗店开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 蕾审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一八年十二月十八日书 记 员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。