广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初7067号 原告：莫丰源，男，汉族，1986年11月12日出生，住广西柳州市柳**。 原告：陆日贵，女，壮族，1987年4月1日出生，住广西武鸣县。 委托诉讼代理人：覃梦，广西锦康律师事务所律师。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长堽路五里**。统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄丽，该公司职员。 原告莫丰源、陆日贵与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称南国利得公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫丰源、陆日贵的委托代理人覃梦，被告南国利得公司的委托代理人王宁虹、黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫丰源、陆日贵向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；2、请求确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十二条第5款“自以上情形约定的房屋风险转移之日起，本合同项下房地产的物业管理综合服务费由买受人承担”条款无效；3、请求确认双方签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第七条：“双方的一切权利义务以法律条款和本合同为准，出卖人展示的（如样板房、宣传资料、临时构筑物、装饰物等）广告宣传内容，均不视为要约，除非在合同中有约定，否则不构成合同内容，双方不受其约束”条款无效；4、确认双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二十一条：“买受人确认在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况。出卖人展示的示范单位（样板间）、沙盘、模型及宣传资料仅供参考，不构成要约及合同内容，出卖人交付买受人的商品的装饰项目以双方签订本合同（附件三）所列标准为准”无效；5、确认双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中的第八条关于“本房地产所有广告及发布的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款无效；6、确认双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；7、请求判决物业管理综合服务费自2017年7月30日起以1.6元/㎡×房屋面积115.89㎡暂计至起诉之日止为2966.78由被告承担,起诉之日起至传媒星城B区绿化、大门、道路等基本配套完善之日止的物业综合管理服务费由被告负担；8、请求被告赔偿原告物业费损失1112.5元；9、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城8号楼1单元1205号。当事人双方签订合同时对合同中的权利义务安排应遵循公平原则，特别是在签订格式合同时，提供格式条款的一方不得采取加重对方责任的条款，否则被认定为无效条款。被告在《南宁市商品房买卖合同》第十条和第十二条第5款中约定出卖人逾期交房的违约责任时，排除了买受人的主要权利；约定买受人逾期收房的违约责任则属于加重了买受人责任；同样是逾期交房和收房，双方违约责任完全不对等，应确认无效。第十二条第5款、补充协议第七条、第二十一条的约定是单方免除其责任，排除原告的主要权利应属无效条款，传媒星城B区属于半工地交房，交付未完善配套的商品房的物业费，理应由被告承担；补充协议第八条、第十六条中约定属于不可分的共有部分建筑的处分权，被告通过格式条款排除原告的主要权利，且没有经过所有业主的同意，应属无效条款；传媒星城小区是分批开发、分批交付使用的，其配套设施和绿化环境等均达不到正常居住的标准，因此原告物业费应由被告负担。 被告南国利得公司辩称：1、合同条款的出卖人违约责任的条款是有效的，并没有合同法52、53条的情形，遵循双方的公平原则，在二审的判决中已经认定有效；2、针对违约条款及责任的答辩意见，二审判决已经认定有效，其他条款商品方买卖合同并没有免除被告的责任，不属于格式条款，遵循公平的原则，故被告认为是有效的；3、商品房买卖协议第8条约定的广告，既不是公用设施也不是承重结构，不应认定为业主共有，其不属于公共通行部分，不能认定为业主共有，被告有权对小区进行命名，被告将房屋出售给原告，并保留物权法之外的部分权利，并非法律规定专属而不能进行约定的范围，该约定与处分并不违反法律、行政法规的禁止性规定，该条款应属有效；4、关于物业费，原告主张由被告承担，而根据合同第12条第5款，前期物业服务合同第43条、业主管理规约第21条的规定，原告在合同约定的房屋交付时开始按每平米1.6元向物业公司缴费，第一次缴费先预交6个月的服务费，之后按6个月为一个收费周期缴纳费用，原告所认购的房屋符合合同约定的交付条件，被告已按合同约定的方式和时间告知原告办理房屋交接手续。故原告理应向物业公司缴纳费用，原告主张由被告承担物业费及物业费的损失违背合同约定，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下： 原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年6月17日，签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城8号楼1单元1205号，建筑面积为115.89平方米，套内面积为93.33平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米7617.9元，房屋总价款710979元。 在《商品房买卖合同》中，双方对商品房基本状况、商品房价款及付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定。其中合同第七条付款方式及期限约定银行按揭付款。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人。买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利。买受人在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后7日内须将办理合同解除相关手续所须的应由买受人提供的全部资料提供给出卖人，并配合出卖人办理撤销房屋买卖合同备案及预告登记手续，如买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合的，而致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预告登记的，买受人应在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止。出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》的全部余款外，仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五（计至买受人履行完支付义务止）向出卖人支付违约金。买受人按以上要求支付购房款和违约金后，《商品房买卖合同》方可继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定交付期限及交付条件：出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。合同第十二条第五款约定：自以上情形约定的房屋风险转移之日起，本合同项下房地产的物业管理综合服务费、水电费等费用由买受人承担。出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人因非出卖人原因拒绝受领的，该商品房的损坏、灭失风险及物业管理综合服务费等相关费用,自房屋风险转移之日起均由买受人承担。合同附件六第七条约定：双方的一切权利义务以法律条款和本合同为准，出卖人展示的（如样板房、宣传资料、临时构筑物、装饰物等）广告宣传内容，均不视为要约，除非在合同中有约定，否则不构成合同内容，双方不受其约束。合同附件六第八条约定：下列项目权益为出卖人拥有：（1）本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；（2）未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。第二十一条约定：在签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》前出卖人已向买受人明示《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《认购须知》、本补充协议及法律法规规定应明示的其它文件、证书及重要提示，并提示买受人仔细阅读。买受人声明已阅读并理解上述明示的合同文本、补充协议、重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境、城市规划、临近建筑、交通、卫生、环保、治安情况等有充分的了解且无异议。买受人确认在签订《商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况。出卖人展示的示范单位（样板间）、沙盘、模型及宣传资料仅供参考，不构成要约及合同内容，出卖人交付买受人的商品的装饰项目以双方签订本合同（附件三）所列标准为准。原告以上述合同中部分合同条款无效为由向本院提起诉讼，诉请如前。 涉案房屋所在的传媒星城8#楼子单位工程于2015年5月5日取得商品房预售许可证，并于2017年7月28日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 另查明，合同签订后原告已按合同约定付清全部购房款，并于2017年7月30日在被告处办理房屋交接手续、领取房屋钥匙。原告已向南宁永宁物业服务有限责任公司缴纳本案诉争房屋2017年8月1日－2018年1月31日物业服务费1112.5元，原告认可上述缴费期间其已实际收房，庭审中双方表示对上述物业费的计算标准、数额均无异议。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》和发票，《商品房预售许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、房屋交接单及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方当事人均应依约全面履行。 一、关于《南宁市商品房买卖合同》第十条和第十二条第五款是否无效的问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案合同第十条和第十二条第五款确实是原告与被告在内的所有购房人签订的《南宁市商品房买卖合同》中重复使用，属于格式条款，但格式条款并非当然无效。合同第十条和第十二条第五款约定的内容并未免除被告的责任，也未完全排除原告的主要权利，亦不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条所规定的情形，因此，本院确认《南宁市商品房买卖合同》第十条和第十二条第五款是合法有效的条款，双方均应遵照履行。 关于原告诉请的物业费承担问题，因原告诉请的上述费用依据的基础事实是原告与物业公司之间成立的物业服务合同法律关系，属于另外一个法律关系，而且该项费用没有实际缴纳，故本案不予处理。对于原告已经实际缴纳的物业费，根据涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，房屋交付条件为经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格，因此物业费应从五方验收合格之后才缴纳较为合理。2017年7月28日涉案楼栋已经取得五方验收合格，之后2017年7月30日原告才接收房屋并开始实际缴纳物业服务费是符合合同约定，原告依据《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十二条的规定以被告交房时未达到购房合同约定标准为由，主张被告赔偿经五方验收合格交房后产生的物业费，不符合双方的合同约定，本院不予支持。 三、关于《南宁市商品房买卖合同》补充协议第七条和第二十一条是否无效的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中涉案房屋在商品房开发规划范围内，没有证据证明被告的宣传资料、样板房、沙盘等宣传对原告订立商品房买卖合同存在影响，也没有证据证明上述宣传对房屋价格的确定有重大影响，故本院认定《南宁市商品房买卖合同》补充协议第七条和第二十一条中的广告宣传内容不应构成合同要约，原告主张该两项条款无效理由不充分，本院不予支持。 四、关于《南宁市商品房买卖合同》补充协议第八条和十六条是否无效的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”以及《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以上规定可以看出，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道、小区道路两侧等公共通行部分属物权法规定的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第八条中关于“本房地产所有广告及发布的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”内容和第十六条规定电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款内容应属无效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、七十三条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 原告莫丰源、陆日贵与被告广西南国利得投资有限公司于2015年6月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第八条关于“本房地产所有广告及发布的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”的内容无效。 原告莫丰源、陆日贵与被告广西南国利得投资有限公司于2015年6月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效； 驳回原告莫丰源、陆日贵其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告莫丰源、陆日贵负担40元，被告广西南国利得投资有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  陈燕洪 审判员  党建军 审判员  农慧兰 二〇一八年十二月二十七日 书记员  何 铃 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。