四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终13465号 上诉人（原审被告）：成都联利置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰南丰大道**。 法定代表人：刘志烨，总经理。 委托代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托代理人：黎丹璐，四川君合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：程青龙，男，汉族，1988年5月19日出生，住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：童茜，女，汉族，1991年4月26日出生，住四川省西充县。 上诉人成都联利置业有限公司（以下简称联利公司）因与被上诉人程青龙、童茜商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 联利公司上诉请求：一、请求依法改判原审判决，依法调低联利公司逾期交房违约金。二、一审、二审诉讼费由程青龙、童茜承担。 事实和理由：一、联利公司与程青龙、童茜已就逾期交房事宜协商处理完毕，联利公司已履行完毕双方协商中一致的赔偿事宜，程青龙、童茜不得再次请求联利公司承担赔偿责任。二、因程青龙、童茜要求提前入住，房屋使用的风险已经转移至程青龙、童茜，程青龙、童茜对房屋的装修已经对房屋竣工验收产生了影响，即使认定联利公司违约，逾期交房的违约责任应当由双方共同承担。三、程青龙、童茜已经实际占有使用房屋，根据损失补偿原则，即使认定联利公司应承担逾期交房的违约责任，也应考虑酌情调低违约金金额，并将联利公司已经赔偿给程青龙、童茜的物业费抵扣部分违约金。 程青龙、童茜答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，联利公司的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉、维持原判。1、针对联利公司提出已就逾期交房事宜处理完毕的理由不能成立，程青龙、童茜不得再次主张赔偿权利的上诉理由不能成立；2、联利公司提出程青龙、童茜要求提前入住而对房屋竣工验收产生了影响，逾期交房的违约责任应由双方共同承担的上诉理由不能成立；3、联利公司提出程青龙、童茜已实际使用房屋，应酌情调低违约金金额，并将赔偿给程青龙、童茜的物业费抵扣违约金的上诉理由不能等力；最后，联利公司有相同纠纷的案件在中院已裁决了，联利公司的理由均未受到中院的采纳，联利公司的上诉是浪费司法资源。 程青龙、童茜向一审法院起诉请求：1.判令联利公司支付程青龙、童茜自2016年2月1日至2017年12月1日延迟交付房屋的违约金76560元；2.判令联利公司支付自2017年2月1日至2017年12月1日逾期办证违约金34800元并办理房屋产权证；3.案件诉讼费用、律师费由联利公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月8日，程青龙、童茜与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定程青龙、童茜向联利公司购买位于成都市新都区，总价款为579040元。合同第十条交付条件约定:“（一）出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。……”；合同第十二条逾期交房责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”；合同第十九条产权登记约定:“……（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。 后程青龙、童茜向联利公司支付首付款，并在银行办理贷款后支付了剩余购房款。案涉合同于2015年1月4日备案登记。 一审法院另查明，联利公司所售房屋所在项目在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。案涉项目在庭审结束前仍未完成竣工验收，未进行产权的初始登记。但案涉房屋已实际交付给程青龙、童茜使用。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，程青龙、童茜与联利公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。一审审理要点为：一、迟延交付房屋违约金问题；二、办理房屋不动产权证以及迟延办证违约金的问题。一审法院将该要点分述如下： 一、关于迟延交付房屋违约金的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，程青龙、童茜已按合同约定履行付款义务，联利公司应严格按照合同约定的交房条件和交房期限履行交房义务。根据合同约定，联利公司应于2016年1月31日前向程青龙、童茜交付符合交付条件的房屋。由于案涉房屋并未竣工验收，联利公司至今未向程青龙、童茜交付符合交付条件的房屋。因此联利公司应当承担违约责任。关于违约金数额问题，虽合同约定逾期交房30日内按已支付房款的万分之一、超过30日按万分之二计算，但同时合同亦约定了解除合同即退房的违约金为已支付房款的百分之十。本案中，程青龙、童茜虽未选择解除合同，但从2016年2月1日至2017年12月1日，按照合同计算的违约金金额已经超出解除合同的违约金金额。因解除合同违约金系对当事人根本性违约的处罚，一审法院对逾期交房违约金57904元（579040元×10%）予以支持，对程青龙、童茜超出部分的违约金不予支持。 二、关于办证以及逾期办证违约金的问题。 根据商品房办理不动产权证书的流程，商品房所在项目通过竣工验收后才能办理项目产权的初始登记，然后办理分户的不动产权证书。结合本案情况，案涉房屋所在项目至今未通过竣工验收，不具备办理不动产权证书的条件。另根据双方签订的合同约定，程青龙、童茜委托联利公司进行房屋权属转移登记，联利公司应当商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。现案涉房屋所在项目未通过竣工验收，不具备交付条件，联利公司按照合同约定为程青龙、童茜办理案涉房屋的不动产权证书的条件暂未成就，故一审法院对程青龙、童茜请求判令联利公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。 对于程青龙、童茜主张的律师费没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、联利公司于判决生效之日起十五日内向程青龙、童茜支付逾期交房违约金57904元；二、驳回程青龙、童茜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1264元，由联利公司负担（已由程青龙、童茜垫付，由联利公司在支付违约金时一并付给程青龙、童茜）。 二审中，双方均未提交新的证据，对原审法院认定的事实均无异议。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人联利公司的上诉请求与被上诉人程青龙、童茜的答辩意见，本案二审争议焦点为：联利公司应向程青龙、童茜支付的逾期交房违约金的金额应当如何认定。现就上述争议焦点的认定论述如下。 联利公司与程青龙、童茜签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应当依照合同约定全面履行自己的义务。程青龙、童茜已向联利公司支付对价，联利公司应在约定的期限内交付房屋，否则应当依照合同约定承担相应的违约责任。 联利公司上诉提出其已向程青龙、童茜交付了案涉房屋，导致竣工验收无法按时进行；且联利公司以物管费作为赔偿故对于预期交房事宜已协商处理完毕的问题。本院经审查认为：首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条之约定，在交付案涉房屋时该商品房应当取得规划验收合格证、取得商品房所在楼栋的房屋权属证明等。但根据本案一审查明的事实以及二审中联利公司的确认，案涉项目至今未完成竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽然案涉《商品房买卖合同》及补充协议未以竣工验收作为交付条件，但联利公司交付的房屋仍应以通过竣工验收以及取得案涉楼栋权属证明为交付条件。因案涉房屋未经竣工验收备案，故联利公司向程青龙、童茜交付案涉房屋不符合法律规定，应当承担逾期交房的违约责任。 其次，联利公司提出双方已就违约责任以抵扣物管费的方式达成合意，其不应再行给付违约金的问题。联利公司主张双方就违约金的调整和给付达成合意，则应当举证证明其主张事实的成立。但本案中，联利公司并未举证证明双方已就违约金的调整、免除或抵扣等问题达成一致意见，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由联利公司承担举证不能的后果。本院对联利公司的该项上诉主张不予支持。 在本案中，程青龙、童茜依照《商品房买卖合同》的约定第十二条的约定要求联利公司承担违约责任，具有合同依据和法律依据。原审法院调低违约金后，程青龙、童茜未提起上诉，视为对原审法院确定的违约金的认可，本院对该违约金不再做调整。联利公司上诉请求按照万分一的标准调整违约金无合同依据，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，程序合法；原判虽未按照合同约定的标准判决逾期交房违约金而对逾期交房违约金按照解除合同违约金的标准予以调整，但程青龙、童茜未提起上诉，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2528元，由上诉人成都联利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 张卫敏 审判员 曹 洁 二〇一八年十二月五日 书记员 龙春光