重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0112民初4288号 原告（反诉被告）：石泉，男，1937年6月25日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：刘有明，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：詹庆君，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：罗前斌，男，1971年11月8日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：张高易，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）石泉与被告（反诉原告）罗前斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、田学芳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石泉的委托诉讼代理人刘有明，被告（反诉原告）罗前斌的委托诉讼代理人张高易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）石泉向本院提出诉讼请求：1、判决罗前斌支付石泉房屋差价损失、装修费2.07万元；2、本案诉讼费由罗前斌承担。事实和理由：2006年3月14日，石泉与罗前斌达成口头协议，约定罗前斌将房屋的第四、五层两套房屋（清水）以11万元出售给石泉。石泉按约向罗前斌交纳了房款8万元，剩余3万元约定待过户之日支付，罗前斌也将房屋交给石泉占有使用。后石泉多次催促罗前斌办理房屋过户手续，但罗前斌均予拒绝。2015年4月17日，罗前斌以石泉未支付房屋尾款将石泉诉至法院，在法院审理过程中，石泉才发现案涉房屋系违法改建，属违章建筑，不能交易买卖，故法院判决双方间的买卖合同无效，石泉返还房屋给罗前斌，罗前斌退还石泉8万元购房款。石泉认为，罗前斌故意隐瞒案涉房屋系违法改建的事实，违反诚信，具有完全过错，石泉将自己其他房屋变卖的款项才来购买的上述房屋，且石泉购买案涉房屋系在2006年，时隔十年之久，现商品房的房价涨价十倍之多，石泉由于信赖合同有效而丧失了与第三人订立有效合同可能获得的利益损失，是罗前斌原因致使合同无效，房屋在此期间溢价，上述房屋的现值与原购房款之间的差价可以认定为石泉的信赖利益损失，罗前斌应当赔偿。且石泉对案涉房屋进行了整体装修，支出装修费6万余元，该损失亦应由罗前斌承担。 被告（反诉原告）罗前斌辩称，1、我方与石泉达成房屋买卖协议属实，石泉共向我方支付房款8万元，我方也将案涉房屋交给石泉占用使用。后渝北法院于2015年作出（2015）渝北法民初字第08402号民事判决书，确认双方间的买卖协议无效，判决石泉向我方返还案涉房屋，我方向石泉退还8万元购房款。因案涉房屋属于我方所有，房屋是否增值均与石泉无关；2、石泉购买案涉房屋时，我方告知了案涉房屋属于自建房，无产权。双方买卖协议达成后，石泉并未按约足额向我方支付购房款，违反诚实信用原则。在案涉房屋的买卖过程中，我方不存在过错，不应当承担赔偿责任；3、案涉房屋现为法院执行期间，石泉一直未将房屋退还给我方，石泉应当赔偿我方占用房屋的损失。 被告（反诉原告）罗前斌向本院提出反诉请求：1、判令石泉支付自2006年3月起至2017年11月30日期间一直占用房屋第4、5层的租金损失62400元；2、本案的反诉费由石泉承担。事实和理由：石泉与罗前斌于2006年3月14日达成合意，约定罗前斌其自行修建的房屋的第四、五层房屋以11万元出售给石泉，石泉支付了部分房款，罗前斌亦将房屋交于石泉。2015年11月，经渝北法院判决，罗前斌退还石泉8万元购房款，石泉返还案涉房屋。案涉房屋为罗前斌所有，但石泉一直占用使用案涉房屋，对罗前斌造成占用损失。案涉房屋出售给石泉时，罗前斌告知了其房屋属于自建，无产权，但石泉一直拒绝支付剩余房款，致使双方的买卖协议无法履行，石泉存有过错，且其一直占用案涉房屋的行为也给罗前斌造成了损失，应依法予以赔偿。 原告（反诉被告）石泉针对反诉辩称，我方并非以租赁的名义占用案涉房屋，故不应该向罗前斌支付租金损失，且渝北法院于2015年11月作出的（2015）渝北法民初字第08402号判决书已确认双方间的房屋买卖协议无效，罗前斌就应当将案涉房屋的溢价损失赔偿给我方，请求驳回罗前斌的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对（2015）渝北法民初字第08402号民事判决书、收条3张、重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司关于重庆市渝北区人民法院司法评估委托书退件说明、房产函估价有限公司出具的退件说明、渝海特【2017】评鉴字第145号房地产估价报告、渝海特【2017】评鉴字第146号房地产估价报告、重庆增值税普通发票，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对证人彭某某、李某某的证言，证人彭某某、李某某出庭接受原、被告双方质询，其证言能印证部分案件事实，石泉虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据予以推翻，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 罗前斌名下有房屋，该房屋原层数为1层，所用土地性质为划拨。后罗前斌自行将该房屋改建为五楼一底房屋。2006年，罗前斌与石泉口头约定由罗前斌将上述房屋的地上第四、五层出售给石泉，房屋总价款11万元。后罗前斌将上述房屋交于石泉，石泉亦于2006年3月14日、2006年5月21日、2007年3月26日分别支付罗前斌购房款4万元、2万元、2万元，共计8万元。 2015年，石泉曾就案涉房屋买卖事宜以罗前斌为被告向本院起诉，请求判决解除双方之间的房屋买卖合同、罗前斌返还房款8万元并按照人民银行同期贷款利率计付资金占用损失至房款还清为止。在该案审理中，罗前斌认可双方存在口头上的房屋买卖合同，同意解除房屋买卖合同并退还房款8万元。后石泉申请撤诉，本院裁定予以准许。 2015年4月17日，罗前斌以石泉未付案涉房屋尾款3万元为由向重庆市渝北区人民法院提起诉讼。本院法院经审理认为，案涉房屋所用的土地性质为划拨，罗前斌的改建行为未经规划许可，也未取得施工许可，系违法建设，且所建房屋也无法取得权属证书，故向罗前斌和石泉释明双方就案涉房屋达成的房屋买卖合同关系无效。罗前斌遂将诉讼请求变更为：请求罗前斌退还石泉房款8万元、石泉将罗前斌自建房屋第四、五层的房屋返还给罗前斌。本院在2015年11月2日作出（2015）渝北法民初字第08408号民事判决书，判决：石泉在判决生效后十五日内将房屋第四、五层返还给罗前斌；罗前斌在判决生效后十五日内返还石泉房款8万元。后石泉在2015年11月9日领取了该民事判决书，罗前斌在2015年11月6日领取了该民事判决书。 上述（2015）渝北法民初字第08408号民事判决书生效后，因石泉未按生效判决履行返还案涉房屋的义务，罗前斌申请强制执行，现仍在执行中。石泉陈述，我方未履行该判决书中返还房屋的义务是因罗前斌的原因导致我失去了当时购买其他房屋的机会，存在溢价损失，罗前斌未予赔偿。现案涉房屋仍是我方在居住使用。 庭审中，石泉陈述，购房时罗前斌口头告知我案涉房屋可以办证，双方便口头约定房屋尾款3万元待房屋过户之日支付，因罗前斌原因导致双方间的房屋买卖合同无效，罗前斌应赔偿我房屋差价损失和装修款。罗前斌陈述，出售案涉房屋时，我和石泉并未对何时办案涉房屋产权证作出约定，石泉购买案涉房屋时知晓该房屋系我方的自建房，且我方在出售案涉房屋时也告知了石泉该房屋不能办产权证。因双方间的房屋买卖关系已在另案中作出生效判决，我方按判决结果履行了义务，但石泉一直占有房屋至今，给我方造成了租金损失，其应予赔偿。 本案审理中，石泉坚持申请对案涉房屋的现值和装修费进行司法鉴定，罗前斌申请对案涉房屋2006年3月至房屋现场勘验日止的租金损失进行鉴定。本院依法委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定。后该鉴定机构于2017年6月22日作出《关于石泉与罗前斌房屋买卖合同纠纷案涉及对住宅市场价值、装修价值和2006年3月至今租金的退函说明》，主要载明因案涉房屋为改建房，未经规划许可、也未取得施工许可，且也无法取得权属证书，对此类有权属瑕疵的房屋无法调查到类似住宅的交易案例，无法出具市场价值鉴定报告；因租赁物价值跨期较长，无法对案涉房屋的租金损失进行鉴定，可对装修价值进行鉴定。该鉴定机构遂退还鉴定委托。 后本院就上述鉴定事项另行委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行司法评估，该鉴定机构于2017年12月5日出具渝海特【2017】评鉴字第145号估价报告，载明：案涉房屋在2017年12月1日时点的装修价值为2.07万元。特别提示中载明：因估价对象房屋修建时未取得相关部门的合法手续、且未取得产权证书，本次不对其房屋价值进行评估。石泉为此支付司法鉴定费5000元。该鉴定机构于2017年12月12日出具渝海特【2017】评鉴字第146号估价报告，载明：案涉房屋市场租金价值在估价目的和有关假设和限制条件下，于价值时点自2006年3月1日至2017年12月1日期间所体现的市场租金价值为：租金总价6.24万元。其中2015年1月1日-2015年12月31日、2016年1月1日-2016年12月31日、2017年1月1日-2017年12月31日月租均为300元/层。罗前斌称支付司法评估费5000元，但未举示证据。 因上述两次鉴定均未就案涉房屋的价值进行鉴定，石泉于2018年5月10日申请对案涉房屋的增值部分（案涉房屋的市场价值-双方的买卖价格11万元）进行补充鉴定。本院依法委托重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，后该鉴定机构以案涉房屋修建时未取得相关部门的合法手续，未取得产权证明，不具有合法原则的评估基础，无法对案涉房屋评估为由退还该鉴定。 罗前斌申请的证人彭某某出庭陈述，我是罗前斌的嫂子和邻居，我知道罗前斌将房屋的第四、五层卖给了石泉，但不清楚具体情况。我向罗前斌购买了该房屋的第三层，购买时罗前斌说了房屋是自己修的，没有产权。当时房屋的厨房、厕所都装修好了，房屋的基础走线也是完成了的。罗前斌的房屋原本是修建自住，地砖材料都是买齐了的，我没去房屋第四、五层看过，不清楚里面的装修情况，也不清楚里面厨房、厕所的地砖是否铺好，但石泉客厅的地砖是和我一起去买的。 罗前斌申请的证人李某某出庭陈述，我丈夫与罗前斌是兄弟，与石泉是一个生产队的，2006年罗前斌在茨竹镇街道修建了一幢5层楼的房屋，我向罗前斌购买了二楼的房屋，购买时罗前斌说了房屋是自己修建的，没有产权。当时房屋厨房、厕所都是装修好了的，房屋的基础走线也是完成了的。我后来得知房屋的第四、五层卖给了石泉，现由石泉的女儿居住，我不清楚其房屋的装修情况，过路时看到房屋第四、五层的客厅地砖是铺好的。 本院认为，石泉与罗前斌之间的房屋买卖关系已被法院生效判决认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，罗前斌作为案涉房屋的产权人，其明知改建的案涉房屋违法，不能办理产权证和正常交易，其仍出售给石泉，存在较大过错；石泉作为买受人其在购买案涉房屋时未尽到合理的注意义务，审查案涉房屋是否合法，亦存在过错。故石泉与罗前斌之间的房屋买卖关系无效双方均有责任，但罗前斌作为出卖人应负主要责任。 关于房屋差价损失。本案房屋买卖合同关系已被生效判决确认为无效合同，合同被确认无效后自始无效，一方要求对方承担赔偿责任，只能主张实际损失，对方承担的是缔约过失责任而非合同责任。本案中，石泉主张罗前斌应向其赔偿的房屋差价损失，属于合同有效履行的可期待利益损失，不属于实际损失，其要求罗前斌赔偿无法律依据。同时，对该损失金额，本院准许石泉三次申请鉴定，但均未通过鉴定确定结果，即该损失金额无证据证明，应由负有举证责任的一方即石泉承担举证不能的不利后果。故对石泉要求罗前斌支付房屋差价损失，本院不予支持。 关于装修费。因本院（2015）渝北法民初字第08408号生效判决书已判决石泉将案涉房屋返还给罗前斌，而石泉在占有使用案涉房屋期间对房屋进行了装修，罗前斌因该房屋返还而享有装修增值利益，故石泉要求罗前斌赔偿装修损失2.07万元，本院予以支持。 关于租金损失。罗前斌与石泉口头达成房屋买卖合意后，石泉向罗前斌支付部分购房款8万元，罗前斌将案涉房屋交由石泉占有使用，即石泉占有使用案涉房屋系基于双方间的房屋买卖关系。因罗前斌对案涉房屋买卖关系无效应负主要责任，故（2015）渝北法民初字第08408号生效判决书确定石泉返还案涉房屋前的房屋占用损失应由罗前斌自行承担，罗前斌反诉要求石泉支付，本院不予支持。（2015）渝北法民初字第08408号生效判决书确定石泉返还案涉房屋的义务后，石泉应及时履行，其未履行交还案涉房屋的义务，给罗前斌造成了损失，应予以赔偿。石泉在2015年11月9日领取该判决书，则该生效判决书确定石泉至迟应在2015年12月9日将案涉房屋返还给罗前斌，现其未履行交还房屋义务，故罗前斌反诉要求石泉赔偿案涉房屋的2015年12月10日至2017年11月30日期间的租金损失14225.8元（600元/月÷31天×22天+600元/月×23个月），本院予以支持，对该项诉讼请求超出部分，本院不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗前斌在本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）石泉房屋的装修损失20700元； 二、原告（反诉被告）石泉在本判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）罗前斌占用房屋的租金损失14225.8元； 三、驳回原告（反诉被告）石泉的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）罗前斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告（反诉被告）石泉负担1823.9元，被告（反诉原告）罗前斌负担476.1元。本诉司法鉴定费5000元，由被告（反诉原告）罗前斌负担。反诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）石泉负担43元，被告（反诉原告）罗前斌负担107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  田学芳 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  龙 倩