贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终2459号上诉人（原审被告）：贵州省嘉和房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市经济开发区（龙山大道）管委会**。统一社会信用代码91522701709665843W。法定代表人：黄俊，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：覃崇汉，男，1968年11月3日出生，布依族，住贵州省都匀市。被上诉人（原审原告）：黄云霞，女，1963年12月6日出生，侗族，住贵州省都匀市。上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司因与被上诉人覃崇汉、黄云霞商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2018）黔2722民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省嘉和房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审认定事实不清，适用法律错误，被上诉人对其损失并未提供相应的证据予以证明，一审判决上诉人支付违约金错误。首先，房开商逾期办理产权证给购房人所造成的损失为导致被上诉人无法对其购买的房屋进行处分、抵押、融资，但在本案中，被上诉人系通过按揭方式向上诉人购买房屋，在购房人尚未偿还银行借款期间，其房屋是无法进行处分、抵押、融资的。因此，在被上诉人未向银行还清贷款前，上诉人逾期办理产权证不会给被上诉人造成任何损失；其次，被上诉人在一审中没有提出任何证据证明上诉人的逾期办证对其造成的实际损失，一审虽按照合同约定违约金的51％对上诉人逾期办证的违约金进行调整，但依旧高于上诉人违约给被上诉人所造成的实际损失，对违约金依法应按照其实际损失进行赔偿。原告一审诉讼请求：1、判令被告按《商品房买卖合同》约定向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，赔偿金额从2015年6月29日至2016年5月11日止共319天违约金8732.94元；2、判令被告依照《商品房买卖合同》约定向原告赔偿逾期交房违约金，赔偿金额从2015年3月29日至2018年1月31日的违约金92640.38元；3、判令被告依照《贵州省物业管理条例》规定自行支付结清2018年1月31日前的一切物业服务费用；4、本案诉讼费由被告承担。经审理查明：原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买中央城小区商品房一套，房号8-2-25-4，总价273760元。原告在签订合同后如约支付了全部房款。合同约定于2015年3月28日交房，合同第十一条约定了交付条件：交付时应当符合下列1、2、3项所列条件，1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十二条约定相关设施、设备的交付时间与使用条件，1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电时达到使用条件。合同还约定如逾期交房自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之三的违约金。被告承诺于2015年6月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。如逾期则按逾期时间按日支付已交房款0.01%的违约金。2015年3月10日至14日建设单位、施工单位、监理单位对8号楼进行了分户验收，并填报了《住宅工程质量分户验收表》；2015年3月17日贵阳金阳黔汇测绘工程有限公司荔波分公司对8号楼面积进行测量，并出具了测绘报告；2015年3月18日被告建设的中央城8号楼经监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位、监督单位竣工验收，并有工程竣工验收记录表，被告出具有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2015年3月28日被告通知各业主交房，并于2016年5月11日取得涉案商品房初始登记。另查明，贵州电网有限责任公司都匀供电局2016年2月24作出《关于荔波嘉和中央城商住小区项目3-6号楼、8-14号楼供电方案的复函》，供电电源分为永久方案和临时方案，待10千伏时沙线投运送电后将一期负荷转接入时沙线供电，拆除临时供电电源电。2018年1月23日嘉和中央城8栋用电设备已通过验收投运送电，居民用户是以供电一户一表进行电费收缴。再查明，原告在起诉时有请求判决被告依照《商品房买卖合同》约定重新更换成“沃克斯”品牌电梯并向原告支付违约金诉请，庭审后原告自愿撤回该项诉讼请求，属于处分自己的诉讼权利和民事权利，不违反法律规定，一审予以照准。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，被告对违约事实无异议，对违约天数有异议，并要求调整违约金按原告已付房款日万分之零点五一计算。一审认为虽然双方当事人就逾期办理转移登记违约金在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失，故一审兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为被告按原告已付房款日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。另违约天数按合同约定的日期2015年6月28日的次日到实际交付时间为2016年5月11日，违约天数为318天，违约金4439元（273760元×0.000051×318天=4440元）。关于逾期交房违约金问题。由被告支付逾期交房违约金的前提条件是被告构成逾期交房，本案合同约定交房时间为2015年3月28日，被告在2015年3月28日已通知催告买受人交房，在交房前原告所购买的8号楼已经竣工验收，有测绘报告、住宅分户验收表和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告主张被告未提供相关住宅分户验收表等相关文件以及供电是工程用电不是民用电，未达到房屋交付条件，原告未收房则被告构成逾期交房。对于被告交付房屋时供电是否达到合同约定的使用条件，一审认为，原告对被告提交的上述文件的真实性无异议，供电方面合同约定的交付条件是达到使用条件，根据住建部门和供电部门的复函，涉案小区的供电方案分为永久方案和临时方案，待10千伏时沙线投运送电后将一期负荷转接入时沙线供电，拆除临时供电电源电，说明涉案小区的临时供电是得到供电部门的批准同意，被告交付的房屋已有供电和计量表，具备使用条件。原告未有证据证实通知交房时被告未提供相关住宅分户验收表以及证实供电未达到使用条件。具此，原告以此主张被告逾期交房缺乏事实依据，要求被告支付逾期交房违约金的请求应予驳回。关于由被告支付2018年1月31日前物业管理费的问题。因被告不构成逾期交房，被告在合同约定的交房时间已催告原告接收房屋，即使原告并未实际收房或使用，根据物业管理条例的规定原告也应当交纳物业管理费，且原告未提供证据证实已实际交纳该期间的物业管理费，因此原告的该项诉请无事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《贵州省物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内支付原告覃崇汉、黄云霞逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4440元；二、驳回原告覃崇汉、黄云霞的其他诉讼请求。案件受理费2152元，减半收取1076元，由被告贵州省嘉和房地产开发有限公司负担200元，原告覃崇汉、黄云霞负担876元。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人提出“一审认定事实不清，适用法律错误，被上诉人对其损失并未提供相应的证据予以证明，一审判决上诉人支付违约金错误。首先，房开商逾期办理产权证给购房人所造成的损失为导致被上诉人无法对其购买的房屋进行处分、抵押、融资，但在本案中，被上诉人系通过按揭方式向上诉人购买房屋，在购房人尚未偿还银行借款期间，其房屋是无法进行处分、抵押、融资的。因此，在被上诉人未向银行还清贷款前，上诉人逾期办理产权证不会给被上诉人造成任何损失；其次，被上诉人在一审中没有提出任何证据证明上诉人的逾期办证对其造成的实际损失，一审虽按照合同约定违约金的51％对上诉人逾期办证的违约金进行调整，但依旧高于上诉人违约给被上诉人所造成的实际损失，对违约金依法应按照其实际损失进行赔偿。”的上诉理由，本院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。由于上诉人未充分履行自己的义务，应当按照合同约定承担相应的民事责任，违约金既有补偿性又有惩罚性，只要有违约行为存在，守约方均可按照合同约定主张对方承担违约责任，不是必须以给守约方造成实际损失为前提，一审综合本案的实际情况对双方约定的违约金作出一定的调整，并判决上诉人承担相应的违约金并不违反法律规定，况且一审判决的逾期办证违约金也是按照上诉人提出的方案计算。故，其上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 蔡云飞审判员 朱代昀二０一八年十二月十八日书记员 何 璇