湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂28民终2337号上诉人（原审原告）：陈翠芝，女，1969年12月20日出生，汉族，住湖北省宣恩县。上诉人（原审原告）：侯龙应，男，1971年5月4日出生，土家族，住湖北省宣恩县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：周良腾，湖北震邦华广律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：恩施华龙村置业有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道**。法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：谌章余，湖北图盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。上诉人陈翠芝、侯龙应因与被上诉人恩施华龙村置业有限公司（以下简称恩施华龙村公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈翠芝、侯龙应上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持陈翠芝、侯龙应的诉讼请求，一、二审诉讼费由恩施华龙村公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。一审认定陈翠芝、侯龙应拒绝验收房屋导致延期交付应承担延期交房的责任错误。《商品房买卖合同》第十一条明确约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。华龙置业公司虽履行了交房通知义务，但未向陈翠芝、侯龙应提供《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，违背了《商品房买卖合同》第十一条的约定，华龙置业公司应承担延期交房的责任。一审认定陈翠芝、侯应龙拒绝验收房屋导致再次延期交房的责任由陈翠芝、侯应龙承担错误，本案延期交付房屋的时间应为2016年7月1日至恩施华龙村公司交付两证之日止。陈翠芝、侯龙应的诉讼请求应当得到完全支持，请求二审法院依法改判。恩施华龙村公司辩称，案涉房屋达到法定和约定交房条件，恩施华龙村公司书面通知陈翠芝、侯龙应收房，但陈翠芝、侯龙应没有按照约定收房，应承担逾期交房的责任。本案中双方约定的交房条件为验收合格，至于水电气的完善属商品房买卖合同约定的交房后由出卖人完成的义务。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院维持原判。陈翠芝、侯龙应向一审法院起诉请求：1.判令华龙置业公司继续履行合同，包括①交付房屋；②办理产权登记。诉讼中，陈翠芝、侯龙应放弃办理产权登记的诉讼请求。2.要求华龙置业公司从2016年7月1日起至实际交付房屋之日止每日按照购房款总额万分之三支付陈翠芝、侯龙应违约金。3.本案诉讼费及律师费由华龙置业公司承担。一审法院认定事实：2014年11月12日，陈翠芝、侯龙应（买受人）与恩施华龙村置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为华龙集团莲湖花园三期第21幢住宅14层1401号房，建筑面积136.17平方米（其中套内建筑面积110.4平方米），单价3500元/平方米，总价款476595元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时全额（100%）支付按合同约定面积计算的房屋价款，房屋交付时按实际的登记面积结算房款，实行多退少补。第八条交付期限。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。该合同签订后，陈翠芝、侯龙应按照约定付清了购房款。2016年6月27日，建设单位即恩施华龙村置业有限公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、勘察单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司签署了莲湖花园三期二标段21#楼（即陈翠芝、侯龙应购买房屋所在楼栋）的《建筑工程竣工验收报告》，各单位均签署“验收合格”。本案2016年11月8日庭审中，恩施华龙村置业有限公司向陈翠芝、侯龙应出示该验收报告，以证明涉案房屋已通过验收合格，达到法定及约定的交付条件。陈翠芝、侯龙应对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为是华龙置业公司自行验收，没有公安消防、城乡规划、环保等职能监督部门的认可文件或者批准使用文件。恩施华龙村置业有限公司承认：已书面通知陈翠芝、侯龙应交房，但没有将《建筑工程竣工验收报告》告知陈翠芝、侯龙应；莲湖花园三期房屋的水、天然气已经立户，虽然电正在立户过程中，但华龙置业公司提供了能正常使用的生活用电。2016年9月20日，华龙置业公司向陈翠芝、侯龙应发出了《收房通知书》，该通知载明：尊敬的侯龙应、陈翠芝，你购买的莲湖花园三期21栋1单元1401号房于2016年10月19日上午起开始正式办理收房手续。因公司自身原因导致交付时间延期，相关违约责任我公司将严格按照合同约定条款执行，具体赔偿方案在交房现场双方协商确定，赔付期限截止到通知收房日期为止。2016年9月30日，华龙置业公司向莲湖花园三期、西湖花园二期的业主发出了《关于莲湖花园三期、西湖花园二期交房相关情况说明》，“情况说明”载明：一、关于地下车库车位的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条的特别约定，该小区地下室区域没有分摊到合同约定的建筑面积中，根据《商品房买卖合同》附件四第七条约定，停车位等公共设施委托物业公司统一管理，所有的物业管理用房、社区用房、、地下停车位和地下室区域的所有权和使用权归恩施华龙村置业有限公司所有二、关于水电气的配套费用的问题，根据合同第四条第4款的约定，房屋价款不含配套费、契税、维修基金及办理两证的费用。目前水的配套费用为15元/㎡、电的配套费用为97元/㎡、气的配套费用为10元/㎡，共计122元/㎡。三、关于延期交房的问题，《商品房买卖合同》第九条第一款已经约定了两种处理方式，…，我公司同意支付延期交房的违约金（自2016年7月1日至通知收房之日止），协商不成，贵方可以退房，我公司将按照合同约定承担已付房屋总价款5%的违约金，并在退房之日起60日内退清所有房款。2017年3月3日，恩施华龙村公司向陈翠芝、侯应龙交付房屋，陈翠芝、侯应龙办理了收房手续。一审法院认为，《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋已于2017年3月3日实际交付，故本案主要争议焦点为违约金支付的问题。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但恩施华龙村公司于2016年9月20日才书面通知陈翠芝、侯龙应于2016年10月19日交接房屋，已构成违约，恩施华龙村公司应当承担延期交房的违约责任，故陈翠芝、侯龙应要求恩施华龙村公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。双方在《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。虽然该条约定了买受人有权拒绝交接房屋的条件，但陈翠芝、侯龙应拒绝接受房屋的主要理由为恩施华龙村公司未能出示《建设工程竣工验收备案表》。《商品房买卖合同》未约定恩施华龙村公司应提交何种证明文件，亦未约定以《工程竣工验收备案表》作为房屋交付使用的条件，且备案制是事后监督的管理制度，不是商品房交付使用的前置条件，因此，《建筑工程竣工验收报告》能够证明涉案房屋具备“该商品房经验收合格”的交付条件。恩施华龙村公司现能提供合同第八条规定的证明文件即《建筑工程竣工验收报告》，又于2016年9月20日通知陈翠芝、侯龙应于2016年10月19日验收房屋，陈翠芝、侯龙应拒绝验收房屋导致再次延期交房的责任应由其自行承担。故恩施华龙村公司应承担责任的延期交付房屋时间为2016年7月1日至2016年10月19日。关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金。对此，恩施华龙村公司无异议，法院予以确认。陈翠芝、侯龙应支付的房款为476595元，每天的违约金应为143元（476595元×万分之三，取整数），恩施华龙村公司延期交房的时间为111天，故恩施华龙村公司应支付陈翠芝、侯龙应违约金15873元（143元/天×111天）。陈翠芝、侯龙应要求恩施华龙村公司支付律师代理费的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》中未约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第四十条第二款、第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、恩施华龙村置业有限公司于判决生效后三日内支付侯龙应、陈翠芝违约金15873元。二、驳回陈翠芝、侯龙应的其他诉讼请求。案件受理费400元，由恩施华龙村置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合陈翠芝、侯龙应的上诉理由以及恩施华龙村公司的答辩意见，本案双方争议焦点为案涉房屋是否达到交付条件。经审查双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定恩施华龙村公司交房条件为商品房经验收合格，即恩施华龙村公司交付案涉房屋时必须确保案涉房屋质量合格，能达到陈翠芝、侯龙应购买房屋以居住使用的合同目的。从查明事实看，案涉房屋已经在2016年6月27日经建设、设计、勘察、监理等单位验收合格，并出具了竣工验收报告，可见已符合交房条件。在达到合同约定的交房条件后恩施华龙村公司通知陈翠芝、侯龙应于2016年10月19日接收房屋，陈翠芝、侯龙应拒绝接收应对其后延期交付房屋承担责任。陈翠芝、侯龙应主张恩施华龙村公司在交房时未出示住宅质量保证书和住宅使用说明书故未达交房条件，对此本院认为，上述两份文件系房地产开发商对新建成的房屋质量在出售给买受人时作出的质量承诺，即保证房屋达约定质量标准，并对质量问题承担维修、补修责任。综合本案实际情况，即便在恩施华龙村公司没有出示住宅质量保证书和住宅使用说明书的情况下，所涉房屋在陈翠芝、侯龙应使用过程中出现合同约定的质量问题，恩施华龙村公司仍应承担维修义务。故是否具备上述两份文件并不影响双方签订的《商品房买卖合同》合同目的的实现，陈翠芝、侯龙应以恩施华龙村公司未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书为由拒收房屋，相应的法律后果应由其自己承担。综上所述，上诉人陈翠芝、侯龙应的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人陈翠芝、侯龙应负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇一八年十二月三日书记员 肖 容