江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0602民初2021号原告：徐瑶，女，1987年7月17日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，被告：江西远通房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路**，统一社会信用代码：913606023147822360。法定代表人吴员平，总经理。委托代理人高珍，江西胜利律师事务所律师。委托代理人汪兵胜，江西胜利律师事务所律师。原告徐瑶(以下简称原告)与被告江西远通房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐瑶，被告江西远通房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告江西远通房产开发有限公司立即支付原告徐瑶逾期交付商品房利息、违约金合计人民币35264.2元《按已付购房款267175元为基数。利息按银行同期存款（活期）年利率0.35%自208年1月1日起计算至2018年9月17日共259天，计665元，违约金按日万分之五自2018年1月1日起计算至2018年9月17日共259天，计34599.2元，共计35264.2元）之后的利息、违约金计算至被告江西远通房产开发有限公司实际交付商品房之日止。2、本案诉讼费用由被告江西远通房产开发有限公司承担。事实和理由：坐落于鹰潭市××海东路东侧、××东路南侧“四海广场”系被告开发的房地产项目。2016年9月10日，原、被告签订了“鹰潭市商品房买卖合同”（合同编号YT2016009090），编号YT206009090的合同约定：、商品房位于“四海广场”x号楼x单元x室（即该房屋坐落x栋x单元x楼x室，测绘号01222号，建筑面积50.22平方米，房屋总价款267175元（一次性付清）。商品房交付日期2017年12月3日前。合同第五条、第六条、第八条及附件三合同补充协议三、四就商品房交付、交接、逾期交付商品房的处理等进行了详细的约定。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后。原告严格按照合同的第三条的约定履行了全部付款义务。但被告未能按照合同的约定履行商品房交付、交接义务。该“四海广场”房地产项目工程于2018年8月2日经竣工验收备案，并于2018年9月17日办理竣工验收备案。原告就延期交房所产生违约行为多次与被告协商，被告均以种种理由搪塞，至今未果。同时在交房时需签署违法违规协议。鉴于上述事实。原告认为，原、被告签订的“鹰潭市商品房买卖合同”系双方的真实意思表达，合法有效，现被告未能按合同约定向原告履行商品房交付、交接义务，存在违约，被告应尽快按合同约定向原告支付逾期交付商品房利息、违约金，因此，原告为维护自身合法利益。特具状起诉，望贵院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其主张向本院提交以下证据：1、身份证、结婚证复印件、全国企业信用信息查询表；2、鹰潭市商品房买卖合同、收据；3、工程竣工验收备案表；4、新闻报道、远通公司系列案交房情况表。被告辩称，被告远通公司于2014年11月10日依法通过网上竞拍方式获得老仪表厂地块的国有土地使用权，设计图纸经有关部门规划许可。2017年12月，正当被告在办理竣工验收备案手续之时，铁路部门因侵占用地、侵入保护区、建筑距铁路支线距离未报批等权属争议，向被告发出《责令停建通知书》，导致竣工验收备案报批手续被迫中止。在国土等部门协调下，2018年8月20日，铁路部门才同意被告继续施工，故被告办完竣工验收备案手续后立刻向原告发出交房通知。由此可见，被告未按期交房的原因在于铁路部门向被告主张权利，而铁路部门主张权利的原因在于国土部门将铁路用地纳入被告的规划用地红线范围、不是被告自身经营行为造成的。被告未按期交房符合合同约定的免责事由，不构成违约,附件三合同补充协议第四条第3款约定在下列三种情形下，被告可据实延期并不承担延期交房责任：不可抗力、买受人未付清到期款项、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。政府部门对验收及市政配套、安装之延误应当理解为政府部门在履行土地出让、规划许可、建设许可、施工许可、验收备案审批、市政设施配套及安装等方方面面的政府职能时发生的延误，即政府行为导致的延误。在此种情形下，被告可根据合同约定据实延期且不承担延期交房责任。被告已于2018年9月17日书面通知原告交房，原告未及时办理商品房交接手续的原因不在于被告，原告主张2018年9月17日之后的利息、违约金没有法律和合同依据。被告为支持其主张向本院提交以下证据：1、被告营业执照；2、不动产权证书（赣[2016]鹰潭市不动产权第0002995号）；3、责令停建通知书（铁地字[2017]第003号）、《仪表厂片区棚户区改造占用铁路用地示意图》、鹰潭市国土资源局《关于支持解决鹰潭仪表厂片区棚户区改造项目居民小区修建围墙及土地占用问题的函》；4、复工通知书；5、交房通知书、邮寄单证。经庭前证据交换和庭审质证，被告对原告提交的第4组证据的三性有异议，认为不能证明来源的合法性，且只是业主的陈述，本院认为该组证据能证明本案的部分事实，异议不成立；对于被告提交的第2、3、4、5组证据的关联性有异议，认为不能证明被告要证明的事项，本院认为，可以证明被告主张的事实，异议不成立。本院经审理认定事实如下，被告于2014年11月10日依法通过网上竞拍方式获得老仪表厂地块的国有土地使用权，并进行房地产开发，设计图纸经规划许可。2016年9月10日，原、被告签订了“鹰潭市商品房买卖合同”（合同编号YT2016009090），编号YT206009090的合同约定：、商品房位于“四海广场”x号楼x单元x室（即该房屋坐落x栋x单元x楼x室，测绘号01222号，建筑面积50.22平方米，房屋总价款26775元（一次性付清）。商品房交付日期2017年12月31日前，合同第五条、第六条、第八条对商品房交付、交接、逾期交付商品房的处理等进行了详细的约定。合同补充协议第四条第3项约定，如遇下特殊原因，出卖人可据实予以延期，且不承担延期交房的违约责任：（1）、遇不可抗力；（2）、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同还就其它事项进行了约定。合同签订后，原告严格按照合同第三条的约定履行了全部付款义务。2017年12月，正当被告在办理竣工验收备案手续之时，铁路部门因侵占用地、侵入保护区、建筑距铁路支线距离未报批等权属争议，向被告发出《责令停建通知书》，导致竣工验收备案报批手续被迫中止。2018年8月20日在国土等部门协调下，铁路部门才同意被告继续施工，该“四海广场”房地产项目工程于2018年8月21日才竣工验收合格，并于2018年9月17日办理竣工验收备案。原告于2018年9月23日收到被告交房通知书。原告认为，被告未能按合同约定向原告履行商品房交付、交接义务，存在违约，应承担违约责任，为此原告诉至本院，望判如所请。本院认为，双方所签合同及补充协议合法有效，原、被告双方应严格按合同履行，但由于国土部门将铁路用地纳入被告的规划用地红线、是导致被告不能按合同如期交房的根本原因，因此被告未按期交房符合合同约定的免责条款的约定，也符合不可抗力的法定事由，期间不应承担延期交房的违约责任，但被告在法定事由消除后未及时交房，应承担期间的违约责任，因此，被告违约责任计算期间应从2018年8月21日计算至2018年9月23日止。被告主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，本院认为应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案原告未提供证据证明其损失，故本院酌情调整为，被告承担的利息及违约金按已付购房款267175元为基数，按银行同期贷款利率的130%，自2018年8月21日起计算至2018年9月23日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告江西远通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徐瑶逾期交付商品房违约金1366元（按已付购房款267175元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率的130%，自2018年8月21日起计算至2018年9月23日止）；二、驳回原告徐瑶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，减半收取计341元，由原告徐瑶负担328元，被告江西远通房地产开发有限公司负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇一八年十二月五日书记员  李 琪