河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2018）冀0302民初4483号原告：杨立明，男,1969年9月15日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市，身份证号：×××原告：贾胜燕，女,1968年3月12日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市，身份证号：1委托诉讼代理人：薛磊、曹媛媛，河北吴秀萍律师事务所律师。被告:秦皇岛达润置业有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人:刘海涛，公司总经理。委托诉讼代理人:刘鑫，女，1978年7月4日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区玉峰里，公司职员，身份证号：×××。原告杨立明、贾胜燕与被告秦皇岛达润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨立明、贾胜燕的委托代理人薛磊、曹媛媛，被告秦皇岛达润置业有限公司的委托代理人刘鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨立明、贾胜燕向本院提出的诉讼请求：1、要求被告立即配合原告办理房屋不动产权登记及相关全部手续，并提供相关全部材料。2、要求被告按照原告购房总价款每年6%标准计息向原告支付逾期办理产权登记违约金至实际办理完毕房屋产权登记为止。3、要求确认双方的面积误差补偿条款无效，原告不应补面积差价。4、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年2月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于秦皇岛市海港区达润御园商品房。现地名变更为时代逸城，房屋总价款832281元，被告2014年11月1日向原告交付房屋，至今达润御园已经具备了办理产权登记条件，但被告仍以各种理由拒绝为原告办理房屋产权登记，同时合同仅约定了逾期办理产权登记时，原告退房时违约金的计算方法，对不退房没有约定。故按照法定，被告应当按照金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，原告要求按照每年6%计算至办理完毕之日止，故此，原告起诉至法院，请求法院依法判决被告立即为原告办理产权登记手续，提供相应材料，并依照法律规定支付逾期办证违约金。被告秦皇岛达润置业有限公司辩称，第一、根据《民八会议纪要》的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。而根据被告与部分原告在合同中约定交房日期为2014年9月30日，办理房屋产权证的时间为交房后360日内，即2015年9月25日之前，而本案所有原告的起诉状日期均为2018年3月之后，明显已经超过了两年的诉讼时效。而且，在2017年11月份，被告已经将办理房屋产权证所需的全部资料交由房产局，完成了合同约定的义务，至此，被告逾期办证的违约行为已经终止，故对于自起诉之日倒推2年的违约金，也不应予以保护。第二、针对所有原告的第一条诉讼请求，被告同意按照房屋实际面积协助或者配合原告办理房屋产权证书，房屋的实际面积也就是测绘大队出具的实测报告上的房屋面积。第三、被告虽然逾期办理了房屋产权证书，但是导致逾期办证的责任不在被告方，被告不应当承担违约责任。首先，秦皇岛市城乡规划局认为应该免收达润御园项目的城市基础设施配套费，时任市长作出批示，要求海港区政府组织力量就企业用地损失，道路建设垫资等认真核算后，提出处理意见报市政府。截至开庭之日，政府相关部门仍在反复研究，被告是否需要交纳城市配套费，如何交纳城市配套费依然没有定论，这直接导致规划局无法在联合验收报告书上签字盖章，这是达润御园项目房屋产权证明无法按期办理的原因之一。其次，防烟楼梯间，也就是通常称为北露台的凹廊部分，其设计用途为高层建筑发生火灾时，其困于内部的人员唯一停留的垂直疏散通道。为了满足扑救和安全疏散的需要，该部分禁止封闭。达润御园项目内部分业主擅自将其封闭，导致消防验收无法正常通过。这是达润御园项目房屋产权证无法按期办理的另一个原因。国网冀北电力有限公司秦皇岛供电公司，没有给被告办理建设的达润御园小区提供用电负荷，没有提供路由，导致该小区长期使用临时线路，没有正式供电，继而无法通过消防验收，也是迟延办证的原因。本次开庭的原告购买房屋时的每平方米单价基本为5000-6000元，而现阶段达润御园的销售均价为8500-9000元，每平米就上涨了3000-3500元，一套房子最少升值40万元。目前来看，迟延办理房屋产权证书并未给原告造成经济上的损失，因此，按照原告诉请中6%支付违约金，对被告来说显然是不公平的，法庭应驳回其诉请。第五、关于交付使用的房屋面积与买卖合同约定面积不符的情形，原、被告双方明确约定以实测面积为准，总房款在该商品房单价保持不变的前提下，根据产权登记面积调整，差价互不计息。因此应按双方约定处理。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求，不符合法律规定及双方合同的约定，恳请法庭在查明事实的基础上，公正裁决，以维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序。因此，请求法庭应依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2014年2月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的达润御园（现为秦皇岛市海港区时代逸城）房屋，房屋总价款为832281元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：（1）最终产权登记面积以测绘部门实测面积为准，总房款在该商品房单价保持不变的前提下，根据产权登记面积调整，差价款互不计息；2、略。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1‰赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价的X%向买受人支付违约金。3、X。”该合同附件四：《合同补充协议》第二条约定：“关于交付期限和交付条件的补充约定：如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期：施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而引起的延误，为配合政府行为而引起的延误或者出卖人无法预见原因及其他非出卖人所能控制的情况而引起延误。”合同签订后，原告付清房款。2014年11月1日被告向原告交付了房屋。另查明，在达润御园的宣传图册户型图上，在实景户型图中用红虚线勾画了赠送面积，并在户型图的下方标注了赠送面积数额。但在户型图的落款处标注“本资料为对不特定人的要约邀请。所有图片、文字、数据仅供参考。本公司保留对此资料的修改权。实际标准均已政府批准文件的规定以及买卖双方最终签订的商品房买卖合同为准。”原告认为该宣传图册与合同约定相矛盾，请求确认合同中第五条的约定无效。根据已经办理的产权登记情况，被告对购房人赠送了一部分面积，但是赠送的面积与宣传图册上的赠送面积不一致。对于被告的抗辩理由查明如下，案涉房屋位于秦皇岛市海港区燕山大街北侧，编号为秦籍国用字（2017）第036号地块，该地块面积270666.94平方米。被告开发该项目，其中第一、二、三期已履行规划手续，总建筑面积370639平方米，应收城市基础设施配套费11051833元。其中第四期项目建筑面积346516平方米，应收城市基础设施配套费9365522元；四期总计20417355元。在第四期项目开发建设过程中，被告提供部分自有土地用于建设市政道路，并负责省军区干休所住宅的道路拆迁安置工作。2013年1月，秦皇岛市城乡规划局向秦皇岛市人民政府请示被告免缴第四期城市基础设施配套费9365522元。秦皇岛市政府责成海港区政府核算被告用地损失、道路垫资等情况。2017年11月23日被告将办证资料提交到办证机关，2017年12月16日，登记机关办理了四期的产权证书，经秦皇岛市人民政府同意，达润时代逸城四期业主可以办理不动产产权证书。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，现被告开发的达润时代逸城第四期项目已经具备办理产权登记条件。原告诉请被告协助办理诉争房屋产权登记手续，并按照实测面积提供相关材料符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，被告应自房屋交付之日起360日内办理产权登记，直到2017年11月23日才将办证资料提交办证机关，被告的行为构成违约。对于被告的时效抗辩，符合民法的诉讼时效制度。涉案房屋所在小区属于部分拆迁改造项目，涉及省军区干休所住宅的道路拆迁安置工作以及被告建设道路用地垫资等一系列问题，根据被告提供的证据，能够证明造成该建设项目未能及时办理产权登记的原因是多方面的，不完全是被告的原因，故被告应对自身的原因承担相应的责任。结合本案的实际情况，本院酌定被告按年利率2%的标准支付违约金。即以购房款总额为基数，从房屋交付后顺延360日起算，计算到2017年11月22日止，按年利率2%标准支付违约金。关于原告要求确认双方的面积误差补偿条款无效。因宣传图册明确注明为要约邀请，所有图片、文字、数据仅供参考，不具有要约的效力。而《商品房买卖合同》第五条对面积差问题进行了明确约定，双方应按合同约定履行。对原告的此项诉讼请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛达润置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告杨立明、贾胜燕办理秦皇岛市海港区时代逸城房屋（下房一间）不动产登记手续；二、被告秦皇岛达润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨立明、贾胜燕支付延期办证违约金，违约金以原告缴纳的房款（832281元）按年利率2%的标准自2015年10月27日起算至2017年11月22日；三、对原告杨立明、贾胜燕其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，被告秦皇岛达润置业有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 韩有强人民陪审员 吕凤玲人民陪审员 陈永清 二Ｏ一八年十二月九日代理书记员 李 悦