四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1381民初5748号 原告：王永福，男，汉族，生于1971年3月15日，住四川省阆中市。 原告：彭素林，女，汉族，生于1972年8月26日，住四川省阆中市。 二原告共同委托诉讼代理人：王耀、罗权鑫，四川纪明律师事务所律师。 被告：四川省阆中顺达房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915113817090424438，住所地：四川省阆中市双拥路**。 法定代表人：张猛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。 第三人：四川鸿宇食品有限公司（曾用名：四川鸿宇冷冻食品有限公司）。统一社会信用代码：91511381767265450A。住。住所地：四川省阆中市工业集中区迎宾路中段/div> 法定代表人：魏钦康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 上列原告诉被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、第三人四川鸿宇食品有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人王耀、罗权鑫，被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司委托诉讼代理人邓志军，第三人四川鸿宇食品有限公司委托诉讼代理人杜学鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告从2011年4月6日起至办理不动产产权时止按357,481元为基数以每日万分之三向原告支付违约金；2、判令被告在判决书生效后三十日内为原告办理房屋的不动产权证；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，二原告增加诉讼请求，要求第三人四川鸿宇食品有限公司对上述1、2项请求承担连带责任。事实和理由：2011年1月5日，原告与被告阆中顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）签订《商品房买卖合同》一份，原告按揭购买被告开发的阆中市住房一套，购房款为357,481元。第三人四川鸿宇食品有限公司（以下简称鸿宇公司）作为被告顺达公司的委托代理人向原告方收取了购房款、房屋维修资金、办理产权的税费等相关费用。且原告依约全面履行了己方合同义务，被告至今未向原告办理不动产权证书。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2011年4月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，若逾期，则从逾期次日起至实际取得权属证明之日止，被告按原告已支付总房价款的每日万分之三的标准向原告支付违约金。后原告多次找被告协商解决，均无果。综上，由于被告的逾期办证，已给原告造成重大经济损失，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，1、案涉房屋的销售主体系四川鸿宇冷冻食品有限公司。原告购买的房屋系鸿宇冷冻公司开发，购房款全部是由鸿宇冷冻公司收取，与顺达公司没有任何关系。鸿宇冷冻公司负责向原告交付房屋钥匙、办理入住手续，通过整个房屋销售及履行的实际过程来看，顺达公司未参与，鸿宇冷冻公司实施了房屋销售过程中的全部行为，应当属于真正的销售主体。2、鸿宇冷冻公司销售案涉房屋仅是借用顺达公司的名义对外签订《商品房买卖合同》，顺达公司对此不承担任何责任。根据双方签订的《合作开发协议》约定，所有投资由鸿宇冷冻公司负责，利润及风险均由鸿宇冷冻公司承担，对案涉房屋以顺达公司名义享有销售自主权，享有和承担商品房买卖过程中的权利和义务。该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，符合民事法律行为的构成要件，协议约定应当有效。因此，顺达公司不应对鸿宇冷冻公司的销售行为承担任何责任，对于原告主张的办证及赔偿责任均应当由鸿宇冷冻公司承担。3、本案违约金主张过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额。本案中，原告应当提供相关的损失证据证明其损失达到了主张的违约金金额，否则不应当予以支持。同时，根据权利与义务对等原则，鸿宇冷冻公司系房款的收取者，享有了收益，顺达公司没有任何收益，因此违约金的支付义务也应当由鸿宇冷冻公司承担。4、“七里春晓”商住楼涉及的该类诉讼已有王唯、王瑶、刘奇、缪绍芬、李开富等多人诉讼，阆中市人民法院及南充市人民法院均作出了判决，顺达公司不承担办证及支付违约金的责任，希望法庭在判决时可以参考。同时，鸿宇冷冻公司系房屋的销售者，所有办证资料及税收均是其收取，如果判决顺达公司办证将会导致判决履行不能。综上，本案顺达公司不是房屋销售的真实主体，房屋销售中的权利义务承担主体均是鸿宇冷冻公司，请求贵院依法驳回原告对被告顺达公司的起诉。 第三人辩称，1、原告主张违约金过高，请求调整。2、应该是顺达公司承担办证责任，第三人承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2011年1月5日，二原告与被告顺达公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：二原告以按揭贷款的方式购买被告开发建设的位于七里街道办事处七里大道房屋一套，总价款为357,481元。合同对交房时间及办理房屋权属证明的时间约定不明确，实际交房之日为2013年10月1日。合同签订后，二原告按约向第三人鸿宇公司支付了购房首付款，通过按揭方式在银行贷款支付下余购房款。因被告及第三人未能给二原告办理不动产登记并交付不动产登记权属证书，二原告诉讼来院。 另查明，相关关联案件认定及被告顺达公司提供的《合作开发合同》证实，四川鸿宇冷冻食品有限公司和顺达公司于2007年7月8日签订《合作开发合同》，约定：双方就四川鸿宇冷冻食品有限公司取得的[2007]006号土地一宗合作进行商品房开发，项目名称为《鸿宇》“七里春晓”商住楼工程，该工程项目的开发、建设工作由鸿宇公司以顺达公司名义全面组织实施，项目全部利润由四川鸿宇冷冻食品有限公司享有、经营风险由四川鸿宇冷冻食品有限公司承担。四川鸿宇冷冻食品有限公司对所建商品房以顺达公司名义自主销售，在办理工程竣工备案手续后九十日内，需顺达公司协助四川鸿宇冷冻食品有限公司为购房者办理完所购房地产的权属证明。 四川鸿宇冷冻食品有限公司现已更名为四川鸿宇食品有限公司。 认定以上事实有《商品房买卖合同》、《合作开发合同》、本院民事判决书、南充市中级人民法院民事判决书及当事人陈述等为据。 本院认为，本案争议的焦点为被告及第三人应否承担本案责任及承担责任的方式和违约金如何计算。按照民事法律规定原则，合同双方应当诚实信用，在买受人已经按约履行了相关义务的情况下，出卖方未按约定为买受人办理权属证书，依法应当承担相应的违约责任，本案第三人鸿宇公司与被告顺达房产公司在该商品房开发项目中系合作关系，房款由第三人鸿宇公司收取，根据合同相对性和权利义务对等性原则，第三人鸿宇公司应当承担为原告办理房屋权属证书和支付迟延办证违约金的责任，被告顺达公司对第三人鸿宇公司承担的办证责任有协助义务。关于迟延办理权属证书的违约金的确定问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，鉴于第三人鸿宇公司已履行了主要合同义务，原告的合同主要目的已经实现，结合第三人迟延办证对原告所造成的实际影响，被告及第三人要求减少违约金的请求，本院予以支持，本院将违约金调减为按已付房款金额日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定、判决如下： 一、第三人四川鸿宇食品有限公司于本判决发生法律效力后六十日内为原告王永福、彭素林办理房屋不动产权登记证书。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司对第三人四川鸿宇食品有限公司办证有协助义务； 二、第三人四川鸿宇食品有限公司自2015年10月2日起，至向原告王永福、彭素林交付不动产权登记证书之日止，以357,481元为基数按每日万分之一向原告支付违约金； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1446元，由第三人四川鸿宇食品有限公司负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南充市中级人民法院。 审判员  唐开国 二〇一八年十二月二十七日 书记员  马 享