安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初5948号 原告：姚家君，女，1991年3月26日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：许力，安徽大湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈典升，安徽大湖律师事务所实习律师。 被告：安徽点滴餐饮服务有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区庐州大道**万达文旅城A1地块万达茂**B028。 法定代表人：王栓，总经理。 委托诉讼代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所。 原告姚家君与被告安徽点滴餐饮服务有限公司（以下简称点滴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚家君的委托诉讼代理人许力，被告点滴公司委托诉讼代理人耿召军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚家君向本院提出诉讼请求：1.判令解除姚家君、点滴公司于2018年3月22日签订的商铺租赁合同；2.判令点滴公司退还姚家君房租21122.8元；3.判令点滴公司退还履约保证金20000元；4.判令点滴公司退还物业管理费1778.8元；5.判令点滴公司赔偿姚家君商铺加盟费损失47000元；6.判令点滴公司赔偿姚家君装修、营业损失75708.8元；7.本案诉讼费用由点滴公司承担。事实与理由：2018年3月22日，姚家君与点滴公司签订《庐园一楼美食广场档位合作经营合同》。合同约定点滴公司将位于合肥市庐阳区安庆路新庐阳新城隍庐园一楼佰味美食广场档口1A-15商铺租给姚家君经营美食。租期2018年3月24日起至2019年3月23日止。商铺月租金9500元，姚家君先缴纳六个月共计57000元，后期缴纳方式六个月一付。每月缴纳综合管理费800元，开业前足额支付六个月管理费4800元。同时约定姚家君向点滴公司缴纳20000元作为履约保证金。合同签订后，姚家君按照合同履行全部付款义务，点滴公司向姚家君交付商铺。2018年7月20日，姚家君收到安徽庐园文化投资有限公司的通知，通知内容为：根据点滴公司与该公司签订的商铺租赁合同，点滴公司已构成单方面违约，该公司决定于2018年8月4日终止与其签订的商铺租赁合同，同时要求收回位于新庐阳新城隍庐园一楼佰味美食广场所有商铺。2018年7月23日，姚家君经营的庐园一楼佰味美食广场商铺全部断电，美食城商户报警调解未果。故姚家君诉至法院，请求判如所请。 点滴公司辩称：同意解除双方的租赁合同，我方愿意退回截止至其诉讼之日的剩余房租，保证金不应退还，虽然合同上没有到期，但是在7月中旬姚家君一直欠付水电费，拒不支付，且也向点滴公司确认合同解决不了点滴公司和庐园文化的问题，本案实际上是姚家君违约，双方就解除合同搬出房屋达成意见，但是不能排除姚家君的责任。管理费同租金也愿意退还截止到起诉之日的剩余费用，其诉请中的加盟损失，装修营业损失没有合同依据，姚家君没有实际损失，不应支持其诉求。 经审理查明：2018年3月22日，姚家君从案外人商成诚处转租了合肥市庐阳区安庆路新庐阳新城隍庐园一楼食佰味广场1A-15商铺（商成诚房租已经交至2018年3月27日）。同日，点滴公司（合同甲方）与姚家君（合同乙方）签订《庐园一楼美食广场档位合作经营合同》一份，合同约定：点滴公司将位于合肥市庐阳区安庆路新庐阳新城隍庐园一楼食佰味美食广场档口1A-15档位商铺租给姚家君经营美食。租期2018年3月24日起至2019年3月23日止。商铺月租金9500元，姚家君先缴纳六个月共计57000元，后期缴纳方式六个月一付。每月缴纳综合管理费800元，开业前足额支付六个月管理费4800元。同时约定姚家君向点滴公司缴纳20000元作为履约保证金。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，姚家君向点滴公司缴纳了半年的商铺管理费4800元，6个月房租57000元，履约保证金20000元。点滴公司向姚家君交付了案涉商铺，姚家君对门头进行了装饰，花费了2300元。2018年7月20日，安徽庐园文化投资有限公司向姚家君等经营户发公告称，因其与点滴公司签订的《商铺租赁合同》，点滴公司单方违约，故安徽庐园文化投资有限公司决定于2018年8月4日收回案涉商铺在内的经营场地，关闭“食佰味美食广场”。后姚家君于2018年8月4日撤出案涉商铺，其与点滴公司双方因损失赔偿等问题协商未达成一致意见，故姚家君诉至法院，请求判如所请。 庭审中，点滴公司认可其房屋租金从2018年3月28日起算。 另查明，2018年3月，姚家君与长沙市鸿翔瑞景商务咨询有限公司签订了《黑色经典综合型品牌合作协议》一份，约定，姚家君在安徽省合肥市开设黑色经典长沙臭豆腐店，协议合作期限为2018年3月13日至2021年3月13日止，姚家君需支付专有技术指导及品牌授权使用费20000元，市场保证金5000元。合同签订后，姚家君向长沙市鸿翔瑞景商务咨询有限公司支付了黑色经典综合门店加盟费20000元以及综合店保证金5000元。 上述事实，有姚家君提供的身份证、单位信息复印件、《庐园一楼美食广场档位合作经营合同》、微信聊天记录、《收据》、加盟黑色经典综合型品牌合作协议、相关收据、美食厨房协议、店面转让协议、灯箱广告制作费、警情详情、公告等材料以及当事人庭审陈述等予以证实。对于姚家君提供的《营业额损失清单》系单方证据，点滴公司提供的微信记录、催缴电费管理费告知单、意见征询函、物业费租金收缴告知单、欠付水电费统计单等均系双方各自单方提供，本院不予采信。 本院认为：姚家君与点滴公司签订的《庐园一楼美食广场档位合作经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行。 对于姚家君要求解除双方当事人之间签订的《庐园一楼美食广场档位合作经营合同》的诉讼请求，本院认为，因点滴公司与安徽庐园文化投资有限公司发生纠纷，安徽庐园文化投资有限公司决定于2018年8月4日收回案涉商铺，姚家君撤出商铺，导致案涉商铺租赁合同无法继续履行，故本院据此认定案涉《庐园一楼美食广场档位合作经营合同》于2018年8月4日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 对于姚家君要求点滴公司返还租金21122.8元的诉讼请求，本院认为，因姚家君已交付2018年3月28日至2018年9月27日计6个月租金57000元，其自2018年3月28日起开业计租至2018年8月4日，其应付租金为39900元（9500元/月×4月＋9500元/月÷30天×6天），故点滴公司应当返还姚家君剩余租金为17100元。 对于姚家君要求点滴公司返还管理费1778.8元的诉讼请求，本院认为，因姚家君已交付管理费4800元，其自2018年3月6日起算至2018年8月4日，应付管理费为3360元（800元/月×4月＋800元/月÷30天×6天），故点滴公司应当返还管理费为1440元。 对于姚家君要求点滴公司返还履约保证金20000元的诉讼请求，本院认为，因点滴公司提供的证据不足以证明姚家君尚欠水电费费用未结清，故根据合同约定，点滴公司应当返还姚家君履约保证金20000元。 对于姚家君诉请的商铺加盟费损失47000元和装修、营业损失75708.8元，点滴公司作为案涉场地租赁合同的出租人，无法保证出租房屋的正常使用，故应当向姚家君赔偿损失。对于加盟费损失，结合姚家君提供的加盟费合同，加盟费发票、加盟期限，房屋剩余租赁期限，本院酌定加盟费损失为5416元【25000元÷36月（加盟期限）×7月24天（剩余期限）】。对于姚家君向商成诚支付的店面转让费20000元，其不属于直接损失，故本院对该转让费不予支持。对于装修损失，结合姚家君提供的装饰装修发票、房屋剩余租赁期限等等，本院酌定装修损失金额为1494元【灯箱广告制作费（2300元÷12月×7月24天）】。对于姚家君主张的营业损失，因其提供的证据无法达到其证明目的，故本院亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认姚家君与安徽点滴餐饮服务有限公司签订的《庐园一楼美食广场档位合作经营合同》于2018年8月4日解除； 二、安徽点滴餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还姚家君房屋租金17100元、管理费1440元、履约保证金20000元，共计38540元； 三、安徽点滴餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姚家君商铺加盟费损失5416元、装修损失1494元，共计6910元； 四、驳回姚家君的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1846元，姚家君负担1300元，安徽点滴餐饮服务有限公司负担546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  吴 艳 二〇一八年十二月十四日 法官助理  汪 云 书 记 员  阮晓艳 附本案适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。