河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终17969号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：李冬菊，该公司员工。委托诉讼代理人：郭睿毅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张超，男，1986年10月1日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：李春营，河南日诚律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人张超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人河南台兴房产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅依据上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同之规定，以上诉人逾期为被上诉人办理权属登记手续为由判决上诉人承担违约责任，严重与事实不符，且缺乏法律依据，应依法予以改判。郑州市住房保障和房地产管理局于2014年初便已开始不动产登记改革，暂停办理房屋产权登记，亦不再接收上诉人提交的办理房屋权属初始登记资料，遂上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》附件四第六条规定的上诉人应于特定时间履行的相关义务因政府政策的变更无法继续履行，且依据《中华人民共和国合同法》第117条规定，应免除上诉人的违约责任。二、《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，且不动产权利登记的流程也发生了很大变化，一审法院以郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向上诉人下发的“商品房预变现”受理通知单显示的日期即2018年8月20日作为计算上诉人承担违约金的终结日期，无任何法律与事实依据，严重侵害上诉人的合法权益，应依法予以改判。综上，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，判决有失公允，上诉人的合法权益受到侵害。被上诉人张超辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分、程序合法有效，依法应驳回上诉人诉请，维持原判。二、上诉人依法不存在有因政府不动产登记政策变化而免责的客观事由。上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人已按照约定时限及时交纳完毕房款、维修基金和契税等合同约定义务，而上诉人却违背涉案《商品房买卖合同》附件四第六条的规定逾期未办理涉案房产的初始登记，依法应当承担双方约定的逾期登记的违约责任，直至上诉人依约办理完毕涉案房产初始登记日止。而原一审过程中上诉人并未向法庭出示其在房屋产权登记调整前后向房管部门申请办理涉案房产初始登记任何相关凭证，而事实上，上诉人直到2018年8月20日才向房管部门申请办理商品房预变现。依据“谁主张、谁举证”的基本原则，上诉人无任何证据能证明其已经办理过初始登记或者因不动产登记政策调整导致其无法办理涉案房产初始登记和产权证书,因此，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，依法应当按照合同约定承担逾期登记的违约赔偿责任。三、被上诉人维修基金缴纳时间与上诉人承担违约责任的期间无任何关系。涉案商品房买卖合同明确约定，房屋维修基金由被上诉人自行交存，被上诉人未及时交存的，上诉人因办理房屋初始登记则由上诉人代为交存，上诉人可向被上诉人主张该费用的同期银行存款利息，由此可见被上诉人维修基金缴纳与否以及缴纳时间早晚与上诉人按照涉案商品房买卖合同附件四第六条承担逾期违约责任没有任何关系，也不是上诉人免责的事由。综上所述，上诉人违背涉案商品房买卖合同约定事实清晰，上诉人不具备因政府职能调整和房产登记政策变化以及被上诉人维修基金缴纳等免责事由，且上诉人也无证据证明其存在免责事由，依法应驳回上诉人诉请，维持原判。张超向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付逾期办证违约金45638元（以房屋总价款625185元为基数，按照日万分之0.5的标准自2014年3月1日计算至被告发放商品房权属证书之日止，暂计算至起诉之日为45638元）；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××单元××层××号房屋，合同总价款625185元。同时，该合同附件四约定维修基金由原告自行交存。原告应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修资金专户。原告未及时交存维修基金，被告因办理房屋初始登记需要代为交存的，原告应当按照同期银行存款利率向被告支付利息；被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％违约金；且被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。原告于2013年7月21日缴纳房屋预售定金10000元，2013年8月3日交纳涉案房屋的首付款295185元，于2014年1月9日支付剩余购房款320000元，并于2014年1月20日缴纳了契税及房屋专项维修资金。涉案房屋现由原告居住使用。被告已向房地产管理部门报送了办理涉案房屋权属初始登记的资料，2018年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向被告下发的受理通知单显示进展为“商品房预变现”阶段。因原告至今未能取得涉案房屋的产权证书，双方由此引发纠纷，故原告诉至该院，请求判令：1．被告向原告支付逾期办证违约金45638元（以房屋总价款625185元为基数，按照日万分之0.5的标准自2014年3月1日计算至被告发放商品房权属证书之日止，暂计算至起诉之日为45638元）；2．本案的诉讼费由被告承担。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林地等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％违约金，但被告至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，被告的行为已构成违约。合同签订后原告于2014年1月20日已缴纳房屋专项维修基金，被告应按合同约定向房管部门提供资料。根据该院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告的违约金应按总房款的日0.005％计算自2014年3月1日起至郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向被告下发的受理通知单之日即2018年8月20日共计1633天共计51046.36元，酌定赔偿60％即30627.81元为宜，原告多请求的部分该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告张超支付逾期办证违约金30627.81元；二、驳回原告张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元，减半收取470.5元，原告张超负担155.5元，被告河南台兴房产有限公司承担315元。余额470.5元退回原告张超。本院二审期间，上诉人提交郑州市房屋面积测绘报告书，证明上诉人已经向房管局办理不动产的手续了。然后在办理过程中政府办证改革，上诉人不存在违约行为。证据二，购房人逾期付款统计表，证明本案被上诉人逾期付款，应支付违约金。被上诉人质证称，对第一组证据的真实性、证明目的均有异议，该证据为复印件，无法核实真伪，不能作为本案的定案依据，上诉人在上诉状中明确认可原产权登记未实测和初始登记。而上诉人并没有证据证明其将涉案房产初始登记资料提交房产登记部门，依据谁主张谁举证的基本原则，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果，该组证据不是新证据，不能作为本案的定案依据。对第二组证据的真实性和证明目的均有异议，该组证据为上诉人单方所做证据，不能作为本案的定案依据，涉案房产的分期款是否能如实按照合同约定期限缴纳，取决于银行贷款的审批和发放速度，属于不可抗力，即使逾期缴纳，被上诉人也不应当承担对应的违约责任，且被上诉人是否需承担房屋分期付款的逾期违约责任与本案审理没有关系，上诉人应当另行起诉。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。由于上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但上诉人未在合理期限内办理涉案房屋的权属登记手续，且至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，上诉人的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。虽然《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对上诉人办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，上诉人应当根据政策变化继续履行其合同义务。因此，一审鉴于前述现实情况出现的变化，对上诉人应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，故上诉人要求免除其违约责任的上诉理由不成立。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，上诉人河南台兴房产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费941元，由上诉人河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员陈涛审判员 王   燕   燕二〇一八年十二月十九日书记员 李      杨