广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21611号上诉人（原审原告）：赖海燕，女，1984年9月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张晓敏，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴兵，系赖海燕丈夫。上诉人（原审被告）：广州汇城房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区新华街东镜村。法定代表人：蔡启孝，董事长及总经理。委托诉讼代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。上诉人赖海燕因与上诉人广州汇城房地产开发有限公司（以下简称汇城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖海燕上诉请求：1.汇城公司履行双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定，为赖海燕涉案房屋的三个非封闭阳台配套雨棚；2.汇城公司赔偿赖海燕因汇城公司不按合同约定交付房屋,给赖海燕带来的损失52200元，2017年1月至2018年7月租房租金共计52200元；3.汇城公司承担本案诉讼费。事实与理由：一审判决在认定事实、适用法律两个方面上存在错误。汇城公司应承担违约责任，首先考虑是否继续履行合同，是否可以补救，一审中部分事实存在缺漏，阳台加盖只要没有相邻权的纠纷，不存在公共安全和质量安全的情况下是可以搭建的，没有配备阳台对赖海燕的生活有极大影响，一审认定数额过低，赖海燕认为可以继续履行合同，并按照一审诉请赔偿相应的损失。汇城公司二审辩称：不同意赖海燕上诉请求、事实和理由，不同意一审判决。汇城公司不存在违约行为，双方的买卖合同附件明确涉案房屋所具备的露台，赖海燕购买涉案房屋是清楚涉案房屋现状的，汇城公司交付涉案房屋是赖海燕对涉案房屋进行过验收，对汇城公司交付的房屋是予以认可的。若其违规搭建，与物业公司有任何争议的，应根据物业管理协议向物业公司进行主张，而不是向汇城公司主张，让汇城公司为其搭建涉案房屋的雨蓬，赖海燕混淆法律关系，涉案房屋所具备的露台为赖海燕专属使用，并且在合同中未支付相应的对价，其主张的露台封闭及损失，没有相应的合同依据，违反了公平原则。汇城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回赖海燕全部诉讼请求；2.赖海燕承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院事实认定存在错误且适用法律不当，请求予以纠正。（一）一审法院认定事实错误。汇城公司已按照签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》约定履行了交付房屋的义务，并不存在违约的情形。赖海燕在签署购置涉案房屋前对所购买涉房屋情况清楚知悉，涉案房屋所配备使用的露台并不具备天花和雨棚；且汇城公司已于2016年9月24日根据合同约定向赖海燕交付了涉案房屋，赖海燕已对涉案房屋进行验收，亦未提出任何异议。汇城公司所售房屋没有欺诈和隐瞒。汇城公司交付涉案房屋是根据规划设计标准进行建造，且已通过政府相关部门验收，并未违反法律规定。同时，根据《广州市商品房买卖合同(预售)》约定，汇城公司交付了符合约定标准的标的房屋，涉案房屋约定的3个非封闭式阳台实际为三个露台，赖海燕对此也是清楚知悉的。赖海燕根据《广州市商品房买卖合同(预售)》附件六：装饰、设备标准主张涉案房屋应当具备天花板或雨罩，完全是对合同条款的误读，根据该附件约定装饰及设备装修对象为室内部分装修，然涉案房屋为室外阳台(露台)，并且赖海燕在购买时已清楚知悉，现因其装修违规而无法达到目的而提起主张明显与事实不符。根据《广州市商品房买卖合同(预售)》约定，汇城公司是按照标的房屋套内面积计算收取房屋价款，涉案房屋能够专属使用的阳台(露台)并未计算价款，汇城公司既然没有享受权利何来承担义务之说，一审法院认定汇城公司违约并判决赔偿损失明显不当。（二）一审法院判决没有事实及法律依据，判决事项超出赖海燕诉请范围，违反了“不告不理原则”。双方争议主要是因为涉案房屋阳台违法违规封闭产生，根据一审中证据《室内装修申请表》、《**花园业主手册、管理规约及装修指南》、《**花园物业服务协议》、《**花园临时管理规约》等均证实，赖海燕在涉案房屋露台搭建行为即不符合装修申请标准，也不符合物业管理规定及约定，其搭建行为明显违规，物业管理公司根据规定要求其拆除并无不当，若产生争议，赖海燕应当向物业管理公司进行主张，而非向汇城公司主张。根据本案的事实证据，赖海燕向汇城公司主张的损失为租金损失，认为因其无法及时完成装修而无法使用涉案房屋所导致的租金损失因由汇城公司承担，然一审法院却审查认为汇城公司违约，酌情要求汇城公司承担赔偿责任，对汇城公司的租金损失不予支持。另，赖海燕诉求没有合同依据及法律依据，应予驳回。针对诉请一，明显没有合同依据及法律依据，一审法院亦予以认定并驳回；针对诉请二，根据证据证实汇城公司已交付了符合约定的涉案房屋，没有违约。且赖海燕所主张的租金损失也是其因违规装修造成，应当由其自行承担，若认为物业管理公司行为违法的，其应当向物业管理公司进行主张，而非汇城公司。综上所述，一审判决事项没有事实依据，不符合法律规定，对汇城公司明显不公平，请求予以改判。赖海燕二审辩称：不同意汇城公司的上诉请求、事实和理由，《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件6约定了阳台的装修要求，汇城公司没有交付符合合同标准的房屋给赖海燕，一审法院认定汇城公司违约正确，汇城公司交付的房屋不符合，赖海燕在一审中以汇城公司交付的房屋不符合合同约定与住宅建筑要求为由，要求继续履行，并且赔偿损失，一审判决没有违反法律规定。赖海燕向一审法院起诉请求：1.判令汇城公司履行双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定，为赖海燕涉案房屋的三个非封闭阳台配套雨棚；2.判令汇城公司赔偿赖海燕因为汇城公司不按合同约定交付房屋。给赖海燕带来的损失52200元，2017年1月至2018年7月租房租金共计52200元；3.一审的诉讼费用由汇城公司承担。一审法院认定事实：2015年3月20日，汇城公司（甲方、卖方）与赖海燕（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定，乙方所购商品房位于广州市花都区**街**二街1号（5栋）**01房，该商品房的用途为住宅，层高为3米，该商品房户型结构为5房及以上1厨3卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个，该商品房合同约定建筑面积共216.91平方米，其中，套内建筑面积170.21平方米，共有分摊面积46.7平方米。该商品房以套出售，单价为每平方米11032元，总金额1877756元。甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。附件一为房地产平面层图，其上显示涉案房屋有3个露台。合同及附件并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，赖海燕向汇城公司付清了房价款，赖海燕办理了收楼手续。2018年8月20日，涉案房屋的权属登记至赖海燕名下，涉案房屋的不动产权证书显示，套内建筑面积172.41平方米，共有分摊面积47.70平方米，单元总建筑面积220.11平方米，封闭阳台0平方米，不封闭阳台0平方米。房地产分户图显示有露台两个。赖海燕与汇城公司对于涉案房屋有无阳台各执一词，赖海燕认为涉案房屋有阳台，就是赖海燕诉讼请求中的三个阳台，但是没有遮挡物，收楼时发现没有雨棚，对此向汇城公司提出异议，汇城公司回复可以由赖海燕自行搭建，后赖海燕曾两次搭建雨棚，物业管理处要求赖海燕拆除。汇城公司认为涉案房屋没有阳台，合同约定的是不计算面积的露台，该露台属于涉案房屋的专有部分，但是在报建、预测及实测的过程中均没有计算该部分的面积，签订合同时约定了3个非封闭式阳台属于笔误，签订合同的时候需要先将房屋基本情况录入系统，然后直接输入房号打印合同，基于最初的录入错误，导致签订合同时打印错误。赖海燕收楼时没有对雨棚问题提出任何异议。汇城公司提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《5栋三十二层平面图》、《商品房预售面积计算书》、《房屋面积测量成果报告书》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《不动产权证书》等拟证明其上述陈述，上述证据均显示涉案房屋无阳台，有露台。赖海燕认为依照《中华人民共和国住宅设计规范》，涉案房屋的阳台应当配备雨罩，因此提起一审诉讼。一审法院认为，赖海燕与汇城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。根据涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《5栋三十二层平面图》、《商品房预售面积计算书》、《房屋面积测量成果报告书》、《建筑工程建筑面积计算规范》、《不动产权证书》均显示涉案房屋并无阳台，因此，赖海燕要求汇城公司为其三个非封闭式阳台配套雨棚，依据不足，一审法院不予支持。双方签订的合同约定涉案房屋有三个非封闭式阳台，但汇城公司交付的房屋并无阳台，汇城公司存在未按照合同约定交付房屋的违约行为，汇城公司应当承担违约责任，双方签订的合同中并未针对无阳台约定相应的违约责任，故应当根据汇城公司的违约程度和赖海燕受损程度酌情确定赔偿数额。根据汇城公司的举证可看出，涉案房屋规划时并不存在阳台，汇城公司按照规划设计建设涉案房屋，汇城公司不存在主观上故意违约的情形，但赖海燕作为普通购房者对合同文本约定产生了信赖，认为涉案房屋具有阳台，而阳台确实承载了晾晒衣物、凭栏远眺等功能，涉案房屋没有阳台对赖海燕的生活产生了一定的影响，综合考虑上述因素，一审法院酌定损失为总房价款的2%即37555.12元。赖海燕请求按照其租房产生的租金赔偿损失，依据不足，一审法院不予采纳。因此，赖海燕诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，赖海燕诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2018年9月29日作出如下判决：一、汇城公司于本判决发生法律效力之日起十日内向赖海燕支付37555.12元；二、驳回赖海燕的其他诉讼请求。本案受理费552.50元，由赖海燕负担155.50元，由汇城公司负担397元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:汇城公司应否承担损失赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方合同约定案涉房屋有三个非封闭阳台，但汇城公司实际交付的案涉房屋并无符合上述约定，因此，汇城公司行为违反了诚实信用原则。依据上述法律规定，汇城公司应当承担损失赔偿责任。汇城公司上诉提出其不存在违约行为，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于损失赔偿标准，一审法院结合汇城公司违约的性质以及违约程度，酌情确定损失赔偿数额为总房价款的2%，符合公平合理原则，本院予以维持。汇城公司与赖海燕对此提出的上诉均不能成立，本院不予采信。综上所述，赖海燕、汇城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1844元，由赖海燕负担1105元，广州汇城房地产开发有限公司负担739元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一八年十二月二十六日书记员  杨希