杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初7670号 原告（执行案外人）：蒋魏潮，男，1965年1月18日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：洪珠，浙江立峰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈凤花，女，1966年12月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：金科科，浙江恩波律师事务所律师。 第三人（被执行人）：汪利亚，女，1975年12月4日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 第三人（被执行人）：寿柳军，男，1975年4月2日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 原告蒋魏潮与被告陈凤花、第三人汪利亚、寿柳军案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告蒋魏潮及其委托诉讼代理人洪珠、被告陈凤花的委托诉讼代理人金科科、第三人汪利亚到庭参加诉讼；第三人寿柳军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告蒋魏潮向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行富阳区富春街道东兴路228号天时苑9号402室房屋（房产证号为：富房权证移字第××、18××98号）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年8月29日，原告与第三人汪利亚签订《房屋出售协议》一份，约定原告向第三人汪利亚购买位于富阳区的房屋，房价为418000元。原告当日即付清全部房款，汪利亚也当场将房屋钥匙交给了原告，后原告占有使用房屋至今。此后，因汪利亚故意隐瞒房屋可以办房产证的事实，一直拖延办理房屋登记手续。后原告发现被告陈凤花对原告实际所有的房屋申请执行，为此原告提出执行异议，但法院于2018年9月25日作出（2018）浙0111执异35号民事裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，该裁定认定事实不清，适用法律错误。原告与汪利亚之间的房屋买卖协议合法有效，且原告已经支付相应的对价并实际占有至今，只是因客观原因未办理相关登记手续。原告享有房屋买卖合同意义上的债权符合法律规定优先保护的条件，可以作为特定债权优先保护，故应当停止对该房屋的执行。故原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望支持如前之诉请。 被告陈凤花辩称，对原告蒋魏潮所述购买案涉房屋的经过不知情，但根据富阳区不动产权属信息查询记录，第三人汪利亚和寿柳军才是案涉房屋的所有权人。陈凤花作为与汪利亚、寿柳军民间借贷纠纷一案的原告，有权申请对案涉房屋进行执行。原告蒋魏潮所称其享有房屋买卖合同意义上的债权可以作为特定债权优先保护，答辩人不予认同。 第三人汪利亚述称，我于2007年将案涉房屋出售给原告蒋魏潮是事实，蒋魏潮支付了全部房款，我已将房屋钥匙交给蒋魏潮并办理了水电过户手续，之后的房屋装修也是蒋魏潮完成的。由于案涉房屋系城东村的农居点，签订《房屋出售协议》时没有房产证。后来可以办房产证的时候，我通知过蒋魏潮，但其因故没有前来。加之房产证只能做在我的名下，我之后就没有再通知蒋魏潮。 第三人寿柳军未到庭，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于有争议的证据，本院认定如下： 原告蒋魏潮提供第一组证据，《房屋出售协议》1份、收条1份、转账凭证1份，用以证明原告与第三人汪利亚之间存在房屋买卖关系以及原告已经支付全部购房款的事实；第二组证据，物业管理类收据4份、居民生活用电开户登记表1份、客户变更用电（丙类）申请表1份、历月电费明细1份，用以证明原告实际占有、使用房屋至今的事实。被告陈凤花质证认为，对第一组证据，陈凤花对房屋出售情况不知情，无法确认其真实性，请法院结合其他证据认定；对第二组证据的证明目的有异议，电费明细显示在2017年10月份之前用电量很低，只有三个月电费正常，故认为原告此前并未实际居住在房屋内。第三人汪利亚对原告蒋魏潮提供的证据均无异议。本院经审查认为，上述证据形式合法、真实，与本案具有关联性，故予以认定。 审理中，本院依职权出示富阳区不动产权属信息查询记录2份、协助执行通知书1份、送达回证1份、（2018）浙0111民初2883号民事判决书1份、（2018）浙0111执异35号执行裁定书1份，用以说明案涉房屋登记情况、查封情况以及与本案相关的民事判决、裁定情况。原告蒋魏潮认为，对不动产权属信息查询记录无异议，但系汪利亚背着原告去办理房屋登记；对协助执行通知书、民事判决书真实性无异议，但对具体案情不清楚，不排除被告陈凤花与第三人汪利亚恶意串通；对执行裁定书形式真实性无异议，对其中汪利亚陈述曾经通知原告拿8000元做房产证有异议，实际上没有通知原告，对裁定结果也不认可。被告陈凤花和第三人汪利亚无异议。本院认为，上述证据来源合法，与本案具有关联性，故予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2007年8月29日，原告蒋魏潮与第三人汪利亚签订《房屋出售协议》一份，约定：汪利亚将原富阳市富春街道城东村西必畈天时苑9号楼402室（即现富阳区富春街道东兴路228号天时苑9号402室）房屋出售给蒋魏潮，售价为418000元，一次性付清；同时约定蒋魏潮付清房款后，汪利亚将一切购房手续交给蒋魏潮，并保证以后办证时提供一切方便，办证所有费用全部由蒋魏潮承担。同日，蒋魏潮付清全部房款，汪利亚将房屋钥匙交给蒋魏潮。 二、2014年7月16日，第三人汪利亚为上述房屋办理房产登记手续，权利人为第三人寿柳军和汪利亚（共同共有），权证号为富房权证移字第××、18××98号，附记：天时苑公寓式农居点该房屋属寿柳军和汪利亚共同共有。同年7月18日，汪利亚办理房屋国有建设用地使用权登记手续，权利人为寿柳军和汪利亚（共同拥有），权利性质为划拨，权证号为富国用（2014）第003448号，附记：由富国用（2010）第001240号证书分割登记（属公寓式农居点）。2017年1月18日，汪利亚将案涉房屋及其国有建设用地使用权办理抵押手续，抵押权人为蔡理忠。 三、因陈凤花诉汪利亚、寿柳军民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月18日以（2018）浙0111民初字第2883号民事裁定书在诉讼保全中查封了案涉房屋，查封期间为2018年4月18日至2021年4月17日。后因汪利亚、寿柳军未履行生效判决确定的付款义务，陈凤花向本院申请强制执行，本院于2018年7月25日立案执行。2018年9月7日，原告蒋魏潮作为执行案外人对案涉房屋提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2018年9月25日作出（2018）浙0111执异35号执行裁定书，驳回蒋魏潮的异议请求。为此，蒋魏潮向本院提起案外人执行异议之诉。 四、另查明，原告蒋魏潮在庭审中陈述，所购房屋原系毛坯房，其购房后偶尔去住一晚。2017年春节之后，蒋魏潮装修案涉房屋，并于同年6月入住。同时，原告蒋魏潮自认在2017年4月份左右得知案涉房屋已经被抵押。 本院认为，本案的争议焦点为，原告蒋魏潮作为执行案外人，对执行标的富阳区富春街道东兴路228号天时苑9号402室是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告蒋魏潮对其不享有案涉房屋所有权并无异议。其认为应当停止对案涉房屋进行执行的主要理由为，其享有房屋买卖合同意义上的债权且该债权符合法律规定优先保护的条件，故应作为特定债权优先保护。被告陈凤花认为原告蒋魏潮对案涉房屋并不享有民事权益，即使享有民事权益，也不具有排他性。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，原告蒋魏潮在与第三人汪利亚签订《房屋出售协议》时，理应对房屋性质进行调查并作出判断，但其在明知该房屋尚未进行产权登记的情形下购买，应由其承担相应的交易风险。其次，案涉房屋在2014年7月16日已经办理产权登记，但原告蒋魏潮未提供证据证明其在之后的较长时间内积极主张权利。再次，根据原告蒋魏潮自认，其在2017年4月即已经知道案涉房屋被抵押，但现有证据不能证明其曾经采取积极方式维护自身合法权益。综合以上因素，本院认为原告蒋魏潮对房屋未办理过户登记手续存在一定过错，其基于房屋买卖合同享有的债权并未转化为物权期待权。至于原告蒋魏潮基于《房屋出售协议》享有的合同权利，可依法另行处理。 综上所述，原告蒋魏潮基于与第三人汪利亚签订《房屋出售协议》享有的债权，不具有排除对案涉房屋强制执行的效力，本院对其诉讼请求不予支持。第三人寿柳军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告蒋魏潮的诉讼请求。 案件受理费7570元，由原告蒋魏潮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  熊永义 人民陪审员  王京辰 人民陪审员  朱琳莲 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  徐 琪