河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0705民初2787号原告：张家口市宏伟装饰工程有限公司，住所地张家口市宣化区槐树底街**烈士陵园西侧底商。法定代表人：韦玮，经理。委托诉讼代理人：王晓明，宣化区顺德法律服务所法律工作者。被告：张家口恒通中小企业创业园有限公司，住所地张家口市产业集聚区沈孔路北南李家庄村旧村。法定代表人：孙广富，经理。被告：赵辉，男，1987年3月17日出生，汉族，住张家口市宣化区。二被告委托诉讼代理人：杜慧莲，河北环舟律师事务所律师。原告张家口市宏伟装饰工程有限公司（以下简称宏伟公司）与被告张家口恒通中小企业创业园有限公司（以下简称恒通公司）、赵辉确认合同效力纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏伟公司的法定代表人韦玮及其委托诉讼代理人王晓明、被告赵辉、被告恒通公司和赵辉的委托诉讼代理人杜慧莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏伟公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原、被告签订的《协议书》有效；2、诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2015年7月2日，原、被告签订一份《协议书》，被告赵辉因以被告恒通公司的5套房屋入股李某的K馆KTV，故愿意用上述房屋偿还李某拖欠原告的装修费137万元。协议书约定：涉案房屋位于张家口市西山产业区，系恒通公司开发建设的房屋，5套房屋450平米，每平米均价3300元，其中M型两套、H型两套、G型一套。恒通公司同意用该五套房屋抵顶拖欠原告的K馆KTV装修费137万元，且日后房屋登记在原告名下。签订合同当日，被告恒通公司向原告法定代表人韦玮出具收到购房款收据。2017年年初，二被告以被告赵辉与其合伙人李某发生股权纠纷为由，与原告发生纠纷。因此原告提起诉讼。恒通公司、赵辉辩称，1、李某拖欠原告装修费137万，已经宣化区法院2015年11月30日2015-330号调解书确认。2、2015年12月赵辉将投资K馆的5套房屋给付原告，用以结清330号调解书的债务，赵辉（甲方）、李某（乙方）、原告（丙方）为此签订协议书，协议书第五条约定：如本协议房屋买卖和预售登记在合同规定日期内未办理在丙方名下或丙方韦玮名下并实际交付房屋，乙方给付丙方装修款137万元及利息。即房屋买卖合同解除，则仍由李某承担债务。3、2016年5月，原告找到赵辉，称解除以房抵债协议，要求李某还款。赵辉同意，并要求将购房合同和收据退回，但原告一直推脱。4、2016年6月，赵辉与李某散伙，散伙协议约定5套房屋由赵辉退还恒通公司。5、2016年12月底，李某以其父亲名下房屋一套过户到原告指定人名下，清偿欠款25万元。2017年李某以酒抵顶欠款19万元，给付原告现金6万元，共计偿还原告欠款50万元。现在330号调解书仍在执行过程中。6、原告所称2015年7月2日的协议书不真实，原、被告从未签订上述协议书。综合以上事实，被告认为137万元欠款，原告、赵辉和李某已经在2016年6月重新变更履行方式，因此以房抵债的协议已经解除，故请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明原、被告双方签订以房抵债协议书真实存在，提供2015年7月2日签订的协议书一份、恒通公司与宏伟公司签订的房屋预售合同5份和恒通公司给原告的法定代表人韦玮出具的收到购房款收据五份。上述证据的日期均为2015年7月2日，原告称实际的日期为2015年12月7日，但赵辉让把日期提前至2015年7月2日。被告对协议书的真实性提出异议，认为协议书第二页仅有当事人签字和盖章，第一页为协议书主要内容，两页之间没有骑缝章，协议书第一页存在原告调换的可能性；同时赵辉的签字是虚假的，原告也不能提供恒通公司的签章的真实性。对5份购房合同和收款收据被告没有异议，但恒通公司没有收到购房款，当时只是为了抵顶欠款137万元。被告为证明答辩事实，提供2015年12月7日赵辉、李某、宏伟公司三方签订的协议书，原告对此无异议。本院对2015年7月2日的协议书认证如下：该协议书与恒通公司的房屋预售合同、收款收据、2015年12月7日的协议书既不矛盾，也没有实质性变更，是对上述证据的补充，与上述证据形成完整的证据链条，可以证明其真实性。且协议书上恒通公司的签章与收据上的签章表面一致。可以初步证明该协议书的真实性，被告提出异议，但未提供任何反证，故对被告的异议本院不予采信，对该协议书的真实性予以认定。对于被告提供的（2015）宣区商初字第330号民事调解书、恒通公司的创业园工程项目建设工程规划许可证复印件（与原件核对无异），原告没有异议，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：赵辉系恒通公司法定代表人女婿。2013年9月10日，万全县住房和城乡规划建设局为恒通公司新建的创业园工程项目（一期）颁发建设工程规划许可证，许可证明确：该项目为恒通小企业创业园为该项目及辐射周边企业配建的公寓用房，根据国土资发（2008）24号《工业项目用地控制指标的通知》要求及西山产业集聚区控制性详细规划要求，该公寓不能出售。2015年11月30日，因李某的K馆KTV装修拖欠宏伟公司装修费137万元，经本院调解，李某愿意于2015年12月15日之前一次性付清装修费137万元。2015年12月7日，赵辉（甲方）、李某（乙方）、宏伟公司（丙方）签订协议书约定：甲方系投资137万元房屋财产入股乙方K馆KTV的投资入股方，乙方系拖欠丙方K馆KTV装修费137万元的债务人，丙方系乙方137万元装修费的债权人。甲方愿以恒通公司创业园5套450平米的房屋财产投资款直接给付丙方，以结清乙方拖欠丙方的137万元装修费。该协议第五条约定：如本协议房屋买卖和预售登记在合同规定日期内未办理在丙方名下或丙方韦玮名下并实际交付房屋，乙方给付丙方装修款137万元，并从2016年6月15日后按月息2分计息给付拖欠丙方137万元装修费的利息，直到付清为止。此后，赵辉、宏伟公司、恒通公司三方签订协议书，认定恒通公司系5套房屋的开发商和销售方，约定恒通公司将其预售的位于张家口市房屋450平米以137万元的价格抵顶K馆KTV的装修费137万元，并在日后将预售的房屋登记在宏伟公司名下。三方在履行本协议之日起十个工作日内完成本协议房屋的相关手续。该协议签订日期写在2015年7月2日。同时，恒通公司与宏伟公司签订了五份房屋预售合同，恒通公司为宏伟公司出具了5份收到购房款的收据。2016年6月，因房屋未交工，宏伟公司向法院申请强制执行，要求李某给付装修费137万元及其利息。该案在执行过程中李某共计偿还宏伟公司50万元。本院认为，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据城市建设规划许可的要求，本案涉及房屋的土地是建设用地中的工矿用地，不能作为城乡住宅用地。恒通公司建设的房屋只是为项目园项目及周边企业配建的公寓用房，恒通公司对公寓用房整体具有所有权，不能将房屋分套出售。恒通公司将其中的5套房屋预售抵顶债务，严重违反政府规划中“该公寓不能出售”的规定，让房屋具有居民住宅属性，实质上改变了土地用途，违反国家强制性规定，故房屋抵债协议无效。同时将5套房屋作为商品买卖，具有商品房买卖性质，恒通公司未取得预售许可证明，所订立的房屋预售合同亦无效。综上所述，对原告要求确认以房抵债协议书有效的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回张家口市宏伟装饰工程有限公司要求确认其与张家口恒通中小企业创业园有限公司、赵辉签订的《协议书》有效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张家口市宏伟装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙志光二〇一八年十二月十一日书记员  赵 巍附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。