广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19763号上诉人（原审被告）：马唯理，女，1957年7月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吕绍东，广东增法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州迪佳物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风西路**自编****。法定代表人：秦少瑜，总经理。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。上诉人马唯理因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马唯理上诉请求：1.撤销一审判决第一项，维持第二项，驳回迪佳公司的全部诉讼请求；2.判令由迪佳公司承担本案的一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对迪佳公司是否具备物业管理资格、马唯理与迪佳公司签订的物业服务协议是否有效及迪佳公司向马唯理收取物业管理费的条件是否成就等问题不予审理的做法是错误的。合法的前期物业服务资格应是通过招投标或开发商委托指定两种途径取得。本案迪佳公司不是通过招投标方式取得案涉商铺的前期物业管理权，而是受广州康创投资有限公司（以下简称为康创公司）的指定与马唯理签订《金利壹号前期物业服务协议》取得的。从迪佳公司提供的证据证明，康创公司不是开发商，其身份是代业主，依法无权指定前期物业服务单位。对于康创公司不是开发商，迪佳公司不具备物业服务资质，马唯理在签订《金利壹号前期物业服务协议》时并不知情。马唯理与迪佳公司签订《金利壹号前期物业服务协议》是在不知情、受欺骗的情况下签订的，并不是真实的意思表示，该物业服务协议应是无效合同，自签订之日起就不具有法律约束力。迪佳公司与康创公司签订案涉商铺的委托合同及针对服务期限的多份协议，均未经马唯理及广大业主同意，马唯理在开庭时才得知该合同及协议的存在，而马唯理与迪佳公司签订的物业服务协议里并未约定服务期限，这并不符合正常的合同要件。二、本案迪佳公司向马唯理收取物业管理费的条件未成就，案涉商铺不符合约定的交付标准且未取得《消防安全检查合格证》，返租期满至今马唯理仍未收到移交验收商铺通知，案涉商铺仍在康创公司控制之中，而且康创公司与迪佳公司是同一法定代表人，是关联公司，二者联合侵害马唯理及广大业主利益。事实上，案涉商铺存在二次交付问题。第一次根据《商铺买卖合同》第五、六、七条以及《金利壹号商铺使用权确认书》约定：2011年8月31日至2014年8月30日期间，案涉商铺归康创公司装修、经营、使用和收益，承担一切权利和义务。在此期间，案涉商铺名义上是间隔的，实际上是未间隔的通场。名义上是名品酒会，实际上至今从未开业经营。2012年的消防验收合格证不能代替装修成现状格子铺的消防验收合格。第二次交付应是康创公司根据约定在期满前即2014年8月31日前六个月，向马唯理发出书面通知或主动约请迪佳公司商量是否续租，并有义务将经装修后符合约定标准，包括消防验收合格等的案涉商铺交还马唯理，由马唯理验收收铺。但是，返租期限届满至今康创公司仍未将符合约定标准包括消防验收合格的案涉商铺交还马唯理。一审判决对如此重要的事实不予审理查明，而是简单地以（2017）粤01民终5165号民事判决为依据，以马唯理、迪佳公司和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》认定马唯理已办理了案涉商铺的收楼手续并移交给康创公司。同时作出自2014年8月31日起，马唯理与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年8月31日起，迪佳公司作为案涉商铺的物业管理方要求作为产权人的马唯理支付物业管理费并无不妥的认定，有违事实是错误的。三、一审法院未查明事实，仅参照同楼盘同类型物业服务合同纠纷案由广州市中级人民法院作出的生效判决书，就认定迪佳公司对案涉商铺提供物业服务管理，并有权收取相应综合管理服务费是明显错误的。本案涉商场1至4楼自2011年由于出卖人康创公司装修的原因导致案涉商铺不具备交铺条件，至今尚未开业，大门紧锁。迪佳公司的办公室也长期关门，没有为马唯理及广大业主提供过任何量和质的服务。服务协议虽然约定每月16元一平方米，但这个标准是在康创公司承诺返租三年期间，将做到全面打造成亚洲最大的名酒汇，正常营业的状态下收取的。而事实上，一直以来所有商铺包括康创公司和迪佳公司持有、租用的商场都未开业，其重要原因是装修成格子铺后未取得《消防安全检查合格证》。迪佳公司作为案涉商场物业管理单位，依法有责任和义务追索康创公司办理消防验收，并依照《消防安全检查合格证》进行消防管理。迪佳公司也有义务协助落实。但是，迪佳公司没有履行消防安全管理责任，迪佳公司只是管理其租用的地下停车场，楼上住宅的物业管理公司收取1.75元一平方米的工作量。同时迪佳公司长期无资质经营，无法达到预期的服务效果。迪佳公司仅凭一份物业服务协议，就收每平方米16元的服务费，既不合理，也不合法。作为迪佳公司出示的证明其提供了物业服务的三份合同，即与其他单位签订的委托消防服务合同，保洁服务合同，电梯维护合同均没有出具相关付款票据，没有银行转账依据，证明上述服务合同没有实际履行，所涉及的开支均为虚假的。四、康创公司与迪佳公司签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》对马唯理不应具有约束力。康创公司与迪佳公司在2010年9月签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》，以及随后续签的延期合同，马唯理从不知情，也没有征求过马唯理的意见更没有签字同意。所有条款都是两个关联公司康创公司与迪佳公司为了共同利益炮制的，是强加给马唯理和广大小业主的，严重侵害了马唯理和广大小业主的合法权益。综上所述，为了维护马唯理的合法权益，请求二审法院依法公正判决。迪佳公司二审答辩：不同意马唯理的上诉请求，同意一审判决。迪佳公司于2018年2月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.马唯理向迪佳公司支付物业费保证金304元及水电费周转金152元，并自判决生效之日起按所欠物业费保证金、水电费周转金之千分之一按日支付违约金至付清全部欠付物业管理费之日止；2.马唯理向迪佳公司支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4560元（按每月每平方米16元，建筑面积为9.4821平方米计），并自判决生效之日起按所欠物业管理费之千分之一按日支付违约金至付清全部欠付物业管理费之日止。一审法院经审理查明：2011年1月22日，马唯理（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》。其中约定：马唯理向康创公司购买位于广州市东风西路X号三层X号铺，该商铺合同约定建筑面积9.4821平方米，其中套内建筑面积4.9164平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.5657平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为322587元。第五条、商铺使用权约定，1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接，1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同。……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付，1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。其中约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况，物业名称金利壹号，座落位置东风西路132号首层至四层；建筑面积约1.2万平方米。第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务收费采取包干方式，物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下，商场16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用。第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条、甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金。第二十七条、本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条、本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，迪佳公司与康创公司签订《之补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议，1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2011年8月29日，迪佳公司（甲方）与马唯理（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。第一条、双方的权利和义务，一、甲方的权利义务，1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务，1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容，包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用，一、物业管理服务费。乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.4821平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为152元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间，（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务，4.乙方交纳费用的时间，每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准，（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任，四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。同日，迪佳公司（丙方）与马唯理（业主，甲方）、康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定：甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”三层3169号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下，一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉讼商铺进行统一经营。2014年2月20日，迪佳公司（承租人、乙方）与马唯理（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》。其中约定：甲方将广州市越秀区东风西路132号3169号铺位出租给乙方使用，租赁期从2013年11月1日起至2019年10月31日止，前述租赁期限，自2017年11月1日起，乙方有权随时解除本租赁合同，不视为乙方违约，如甲乙双方有意继续执行剩余租赁期，该商铺租金另行商议；甲方于2013年11月1日前交付该房屋给乙方使用等。同日，迪佳公司（乙方）与马唯理（甲方）签订了《康创名品酒汇商铺使用权移交确认书》。其中约定：甲、乙双方就广州市东风西路132号“康创名品酒汇”三层3169号商铺使用权移交事宜签订本确认书，鉴于该商铺在2014年8月31日至2017年10月31日期间由乙方统一经营使用，故甲乙双方对该商铺的物业和经营管理的有关权利、义务确认如下，一、该商铺从2014年8月31日起，甲方将商铺使用权移交乙方，乙方自2014年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2014年8月31日至2017年10月31日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为。甲乙双方确认在2014年8月31日至2017年10月31日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人负责，同时《消防安全责任合同书》、《临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2017年11月1日起，如甲方自主经营或出租、承包、合作等方式交付第三方经营的，则由甲方承担向乙方支付综合管理费的责任，同时《消防安全责任合同书》、《临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2017年11月1日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。2015年2月15日，迪佳公司（甲方）与马唯理（乙方）签订了《解除合同协议书》。其中约定：一、双方确认，自本协议生效之日起解除2014年2月20日签订的《房屋租赁合同》；二、双方确认于签订本协议之日起十个工作日内，甲方向乙方一次性支付2014年9月1日至2015年2月28日租金共计1719元；三、双方确认于签订本协议之日起十个工作日内，甲方向乙方一次性支付解除合同违约金78元；……六、本协议一式两份，自双方签字、盖章之日起生效。2015年4月3日，马唯理通过银行转账向迪佳公司支付了3169号商铺物业管理费305.20元。2016年7月28日，迪佳公司向马唯理广州市天河区龙口西路穗园小区D栋1908室地址邮寄《管理费催缴通知》，签收情况显示“退回妥投”。2017年3月17日，迪佳公司再次向马唯理广州市天河区龙口西路穗园小区D栋1908室地址邮寄《管理费催缴通知》，签收情况显示“他人收，保安”。马唯理否认收到上述通知。据广州市房地产档案馆于2018年7月10日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，房产登记号2013登记字1004997号，房产地址越秀区东风西路132号3169，建筑面积9.5452平方米，其中套内建筑面积4.9368平方米，使规划用途商业，产权人马唯理，登记时间2013年4月2日。2017年5月17日，本院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定迪佳公司有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。本案诉讼中，迪佳公司称：解除租赁关系后，迪佳公司有通知过马唯理来收回商铺，但马唯理一直没有办理交接手续，拿回钥匙。一审法院认为：针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认迪佳公司对涉讼商铺提供了物业服务管理，有权向产权人收取相应综合管理服务费、物业费保证金、水电费周转金。在没有相反证据的前提下，马唯理以迪佳公司无权对涉讼商铺进行管理的抗辩主张，一审法院不予采纳。而且，迪佳公司与马唯理于2011年8月29日签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，马唯理逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以马唯理实际收楼之日起计收物业服务费。根据迪佳公司、马唯理和康创公司签订的《金利壹号商铺使用权移交确认书》可知，马唯理已办理了涉讼商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自2011年8月31日起至2014年8月30日期间，本应由马唯理缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与马唯理仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、马唯理是迪佳公司的同一相对方。马唯理是涉讼商铺的产权人，且2014年8月31日起，马唯理与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年8月31日起，迪佳公司作为涉讼商铺的物业管理方要求作为产权人的马唯理支付物业管理费、物业费保证金、水电费周转金并无不妥。至于马唯理抗辩称其又将涉讼商铺出租给迪佳公司使用，使用期间的相关费用应由迪佳公司承担。因双方已于2015年2月15日协商一致解除了租赁合同，故租赁合同解除后的相关费用应由作为涉讼商铺产权人的马唯理承担。且马唯理自己也于2015年4月3日向迪佳公司支付了两个月的物业管理费，认可了其向迪佳公司支付涉讼商铺物业管理费的义务。因此，对于马唯理的上述抗辩，一审法院也不予采纳。关于诉讼时效，《金利壹号前期物业服务协议》明确约定，马唯理应于每月五号前向迪佳公司支付当月物业管理费，并于首次缴费时向迪佳公司预交两个月物业服务费用作为保证金及相等于一个月物业服务费的水电费周转金。因此，自约定付款期限次日起即构成违约，开始计算上述款项的诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前，迪佳公司关于物业管理费、物业费保证金及水电周转金的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定确定其诉讼时效为两年，故2015年9月（含当月）以前的物业管理费以及应与首月物业管理费同时支付的物业费保证金、水电周转金均已过诉讼时效，一审法院不予支持，马唯理应向迪佳公司支付自2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费。迪佳公司提交的2016年7月28日和2017年3月17日向马唯理发出《管理费催缴通知》的邮件并无充分证据证明已送达马唯理，一审法院对该证据不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，一审法院于2018年8月22日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，马唯理向迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费3800元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费3800元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止。二、驳回迪佳公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由迪佳公司负担26.72元，由马唯理负担23.28元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，马唯理承认2011年至2014年返租给康创公司的租金在支付购铺款中已予抵扣。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，应审理马唯理与迪佳公司之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于马唯理与康创公司之间关于交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理，马唯理可另行主张。迪佳公司是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同，对马唯理具有约束力。马唯理抗辩不对其具有约束力，不符合法律、司法解释的规定，本院不予支持。马唯理与迪佳公司签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。对物业服务企业实行资质等级管理是行政管理的手段，且目前行政主管部门已不再进行资质审批，不能作为认定合同效力的依据。马唯理认为迪佳公司不具备相应物业资质等级，要求认定合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。马唯理与迪佳公司签订物业服务协议后，于2011年8月29日与迪佳公司、康创公司三方签订了商铺使用权移交确认书，确认收铺并将商铺移交给康创公司使用并收取了租金（在购铺款中抵扣），在此期间，办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现马唯理以未经消防验收、商铺未予交付等为由，拒不缴交物业管理费及保证金、水电周转金等费用，一审法院不予支持，并根据诉讼时效的相关法律规定依法支持时效范围内的物业管理费，依法驳回超过诉讼时效的物业费保证金及水电周转金的处理，并无不当，本院予以维持。且，案涉物业涉及的业主与迪佳公司之间的物业服务纠纷，已经生效判决认定处理。马唯理主张迪佳公司未尽物业服务职责，但举证不足，且与生效判决认定不符，本院不予支持。至于马唯理主张的康创公司存在交铺违约责任，迪佳公司收取物业管理费的条件没有成就的问题，其实质属于马唯理与康创公司之间的交铺纠纷，应另案处理。本案纠纷中，迪佳公司履行了物业服务协议约定的义务，要求马唯理缴交物业管理费，符合公平原则。马唯理缴交物业管理费产生的损失，可在其与康创公司的买卖合同纠纷中予以主张。综上所述，马唯理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马唯理负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年十二月二十五日书记员  杨仁义黄咏欣