北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初6412号原告：刘燕宁，男，1956年1月27日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：刘铮，男，1985年12月17日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。二原告委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。被告：王旭，女，1984年9月9日出生，汉族，户籍地吉林省磐石市。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。第三人：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市前进监狱。第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市前进监狱。第三人：方广才，男，1966年6月14日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。原告刘燕宁、刘铮与被告王旭、第三人段云、刘永跃、方广才房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘燕宁及其与刘铮共同委托诉讼代理人谭爽、被告王旭委托诉讼代理人庞嘉靖、第三人方广才及其委托诉讼代理人杨丽娜到庭参加了诉讼。第三人段云、刘永跃经本院合法传唤，未委托诉讼代理人到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘燕宁、刘铮向本院提出诉讼请求如下：1．确认金晓莺与被告于2013年11月25日签订的《北京市房屋出租委托合同》无效；2．判令被告支付拖欠房屋使用费，按照2016年12月1日前3400元/月，2016年12月1日后3740元/月的标准，自2015年7月至实际腾退之日止；3．第三人方广才腾退北京市昌平区xx苑x区x-x-xxx室给原告；4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告的家人金晓莺与被告于2013年11月25日签订《北京市房屋出租委托合同》，约定金晓莺将其所有的北京市昌平区xx苑x区x#-xxx室委托被告对外出租，租赁期限自2013年12月1日至2018年11月30日。租金标准为3400元/月，按季支付，2016年12月1日至2018年11月30日月租金每年上涨10%。合同签订后，金晓莺按照合同内容认真履行，但被告自2015年7月起就未再按照合同约定向金晓莺支付租金。根据已生效的北京市第一中级人民法院（2016）京01刑初57号判决书显示，段云伙同刘永跃将上述房屋违法“出售”给方广才。段云、刘永跃均因诈骗罪被判处无期徒刑，目前二人正在服刑中。生效判决书认定方广才是受害人，其损失应当由段云、刘永跃赔偿。另，金晓莺于2016年6月2日因病去世，其继承人为丈夫刘燕宁与儿子刘铮。原告认为，因涉案房产为建设在集体土地上的“小产权房”。依据司法解释，涉案《北京市房屋出租委托合同》应属无效。但原告有权依据上述合同的租金标准索要房屋占用费。同时第三人方广才负有立即腾退房屋的义务。因此，现诉至法院，望判如所请，维护原告的合法权益。被告王旭辩称：首先，应在继承纠纷确认房屋归属后提起诉讼。其次，答辩人认为答辩人不是本案的被告。答辩人与金晓莺签订的《房屋出租委托合同》中明确了答辩人作为金晓莺的代理人将金晓莺的房屋对外出租。答辩人接受委托后履行了受托义务，无任何过错，在租赁事宜上双方不存在矛盾及冲突。答辩人不是房屋的实际占有使用人，没有退还房屋及支付房屋租金的义务，故答辩人不应为本案被告。最后，答辩人不同意金晓莺的全部诉讼请求。第一，答辩人与金晓莺所签订的合同是有效的，因为答辩人与金晓莺双方均系完全行为能力人，该合同内容不存在合同法第52条规定的情形，故该合同依法有效。第二，答辩人不是房屋的实际占有使用人，无义务也没有办法向被答辩人返还房屋，也没有义务向被答辩人支付房屋租金。从答辩人与金晓莺签订的《房屋出租委托合同》约定可知：被答辩人与答辩人都明知答辩人是将房屋出租给不特定的第三人，即被答辩人明知答辩人不是房屋的使用人。同时根据被答辩人起诉书阐述内容可知被答辩人明白房屋由第三人实际占有使用，故答辩人没有义务也没有办法向被答辩人返还房屋，没有义务支付房屋租金。第三，不同意承担诉讼费。第三人方广才述称：不同意原告的诉讼请求，一、方广才不是《北京市房屋出租委托合同》的相对人，非本案的适格诉讼主体，不应列入本案当事人参加诉讼，法院应当依法驳回原告对方广才的诉讼请求。本案中原告起诉的案由是租赁合同纠纷，但是，通过原告提交的《北京市房屋出租委托合同》内容看，原告与王旭之间是以房屋为基础建立的一种租赁关系，只是把转租权以委托的形式加以体现而已。在这个合同中，方广才既不是出租方，也不是承租人，不是合同主体，没有权利义务内容，没有利害关系，不应作为当事人参加诉讼。合同具有相对性，本案中，原告以房屋租赁合同纠纷起诉要求方广才腾退房屋，违反了合同的相对性原则。首先，从合同主体的相对性来看，本案中原告和被告王旭为《北京市房屋出租委托合同》的当事人，而方广才不是该租赁合同的当事人。其次，从合同内容的相对性来看，合同规定由当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力。合同中关于按时交房，收取租金，提供证明房屋产权归属证件的义务及按时交纳房租、合同期满归还房屋等约定，只对合同的当事人产生法律效力。而对非合同当事人方广才不产生约束力。最后，从合同责任的相对性来看，违约当事人应当对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。在因第三人行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任，因为只有债权人与债务人才是合同当事人。本案中方广才非租赁合同的当事人，不负有向原告腾退房屋的责任。二、方广才不是依据原告诉称的其与王旭签订的《北京市房屋出租委托合同》取得房屋使用权，而是以出资购买的方式取得该房屋的使用权。2013年12月3日，方广才从曲宝生处花150万元购买xx苑x区x号楼x单元xxx室房产，不是从王旭手中取得。因此，方广才没有向原告腾退房屋的义务。三、原告在本案中混淆了物权与债权的关系。原告基于《北京市房屋出租委托合同》的关系提起的合同纠纷诉讼，而该合同关系是一种债权关系；但原告同时又基于物权关系提起诉讼要求韩啸腾退房屋，按照民事诉讼一事一议的原则，原告在同一个案件中，既主张债权关系同时又主张物权关系，属于法律关系不明，法院应当依法查明事实后驳回原告对方广才的诉讼请求。补充答辩意见如下：本案的涉诉房屋已经经北京市国土资源局昌平分局作出行政处罚决定。本案涉案房屋已经被没收，归国家所有。因此，我们认为原告方对该案房屋不具有所有权，其不具有本案的原告诉讼主体资格，应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人段云、刘永跃经本院合法传唤，无正当理由未委托诉讼代理人到庭应诉，亦未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：原告刘燕宁与案外人金晓莺系夫妻关系，二人婚后生育刘铮。2011年12月26日，金晓莺（乙方）与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）签订一份《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同书约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京宏福苑小区内编号为x区x-x-xxx的房屋（以下简称诉争房屋）。房屋用途为住宅，建筑面积为144．09平方米，售价为1304014．50元。其后，金晓莺支付了全部购房款并办理入住手续。2013年11月25日，金晓莺与王旭签订了一份《房屋出租委托合同》。该合同约定，金晓莺将诉争房屋委托王旭对外出租，出租代理期为2013年12月1日至2018年11月30日，租金标准为3400元/月。当日，金晓莺向王旭出具了代理出租房屋的授权委托书。王旭向金晓莺实际支付租金至2015年7月1日。2013年12月31日，王旭与段云签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定王旭以自己的名义将诉争房屋出租给段云，租期自2013年11月25日至2018年11月30日，租金标准为3800元/月。2013年12月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给方广才。方广才在本案庭审过程中提交了一份其自称与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会签订的关于出售诉争房屋的《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同约定诉争房屋售价为830270元。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由方广才占有使用。2016年6月2日，金晓莺因病去世。其生前遗留有一份遗嘱。遗嘱称将诉争房屋属于其本人的份额由儿子刘铮继承。另查，2012年7月24日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》（京国土（昌）分局罚字【2012】第39号）。该决定书内容为：“当事人：郑各庄村村民委员会：你单位于2009年未办理用地审批手续，占用本村集体土地建设7栋回迁楼。该项目总占地面积50708．73平方米（合76．06亩），建筑占地面积7496．53平方米，建筑面积124593．8平方米。该宗地《北京市昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》规划为建设用地。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，决定处罚如下：处北七家镇郑各庄村村民委员会未办理用地审批手续，占用本村50708．73平方米（合76．06亩）集体土地建设的7栋回迁楼给予没收，没收建筑面积124593．8平方米，并按占地面积每平方米20元罚款（20×50708．73平方米），共计1014174．6元人民币……”经查，诉争房屋在该处罚决定书处罚的范围内。上述事实，有《北京宏福苑房屋买卖合同书》、《房屋出租委托合同》、《国土资源行政处罚决定书》、《房屋租赁合同》、（2016）京01刑初57号刑事判决书、结婚证、死亡证明、遗嘱以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依据金晓莺的遗嘱，刘铮与刘燕宁具有原告诉讼主体资格。第三人段云、刘永跃经本院传票合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。金晓莺与王旭签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对租期和租金标准都有明确约定，且王旭对外转租时都是以自己的名义，故双方为事实上的房屋租赁合同关系。王旭辩称双方为委托关系，不符合事实，本院不予采信。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故金晓莺与被告签订的《房屋出租委托合同》应为无效。二原告的第一项诉讼请求有法律依据，本院予以支持。在王旭支付最后一笔使用费前，行政机关已经对诉争房屋作出予以没收的行政处罚决定，故原告已经无权再要求被告王旭支付使用费。本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，原告要求第三人向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、金晓莺与王旭于2013年11月25日签订的《房屋出租委托合同》无效；二、驳回刘燕宁、刘铮的其他诉讼请求。案件受理费4360元，由被告王旭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  寇艳荣人民陪审员  路新生二〇一八年十二月二十五日书 记 员  李泳泽