安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1622民初8299号原告：柳海叶，男，1977年12月20日出生，汉族，住蒙城县。委托诉讼代理人：侯长飞，安徽潮平律师事务所律师。被告：蒙城新发地农副产品有限公司，住所地蒙城县政通路与西外环交叉处，统一社会信用代码91341622073928280L（1-1）。法定代表人：顾兆学，该公司经理。委托诉讼代理人：何燕铭，安徽京奇律师事务所律师。原告柳海叶与被告蒙城新发地农副产品有限公司（下称新发地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告柳海叶的委托诉讼代理人侯长飞、被告新发地公司的委托诉讼代理人何燕铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳海叶向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金161958.34元（计算至2018年10月10日，原告保留此后延期交房违约金的诉权）；2、判令被告向原告支付延期备案登记违约金14670.14元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是专门从事房地产开发的公司，原、被告在2015年6月16日签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场商业A区A1-177号商品房。合同编号：201506160089。房屋总价款733507元,房款已经付清。在合同第八条、第九条中规定，被告应当在2015年6月30日前交付给原告商铺，被告预期交付按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，在合同第十五条关于产权登记规定，出售人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。被告新发地公司辩称：答辩人就被答辩人提起的商品房销售合同纠纷一案，答辩如下：一、根据2017年10月1日施行的《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”的规定，根据法不溯及既往原则，本案中涉及的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2015年6月30日前，被答辩人理应在2018年7月1日前起诉，而距离被答辩人起诉早已超过新法施行的《民法总则》规定的3年的诉讼时效。被答辩人在此期间从未向答辩人催要，也未在法定诉讼时效期间主张权利，被答辩人的诉请现已超过法定的诉讼时效；二、答辩人已在约定的交房时间前取得涉案房屋的分期竣工验收合格报告，无需承担逾期交付和逾期办证责任。1、答辩人与被答辩人合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在2015年10月15日验收合格，且被答辩人收房后，已进行使用和收益，因此答辩人并未违约，无需承担违约金。2、答辩人在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向被答辩人交付房屋，且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。因被答辩人诉称答辩人未提供相关材料，根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持；三、被答辩人计算标准应以其提供证据证明所缴付房价为基准，且应举证证明实际损失，否则应根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定减少违约金计算。由于被答辩人已经使用收益因此违约金中的补偿损失部分应予去除。综上，被答辩人的主张已过诉讼时效，答辩人在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。经审理查明：2015年6月16日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场B区即A1-177号商品房，房屋总价款733507元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付给原告。如果逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总价的万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年10月15日原告收到被告交付的房屋。另查明：蒙城县新发地农产品物流批发市场A区商业2工程，于2014年1月1日开工，2015年1月16日竣工，经建设、设计、地质、监理、施工等单位进行验收，该工程为合格工程。2016年6月22日蒙城县公安消防大队认为蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，有商户的因素也有开发商的因素，认为该市场工程整体未竣工，不具备消防验收条件。上述事实，有原、被告提供的身份证、营业执照、商品房买卖合同书、商品房网上备案确认单、商品房交付单据、及当事人当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：根据《合同法》第六十条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中,柳海叶与新发地公司在《商品房买卖合同》中明确约定,开发商应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付柳海叶使用。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经分期综合验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位对该期住户使用的项目进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经分期综合验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。新发地公司认为已经按期交付了验收合格的房屋，不应承担逾期交房违约责任的抗辩意见，不予支持。根据双方合同逾期交房违约责任的约定，新发地公司逾期交房，每逾期一日需向购房人支付已交付房价款固定比例的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金系个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。根据双方的合同约定，新发地公司应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付柳海叶使用。2015年6月30日被告未按期交付商品房时，柳海叶已经知晓自己的权利受到侵害，诉讼时效应从此时开始计算。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，适用《中华人民共和国民法通则》中二年诉讼时效的规定，至2017年10月1日二年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效的规定。从2017年10月1日向前推算二年即2015年10月1日，2015年10月1日之前（包括本日）的违约金至2017年10月1日时已超过二年诉讼时效，不应予以支持。2015年10月15日柳海叶接收房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。自2015年10月1日至2015年10月15日之间的违约金按双方合同约定万分之二计算违约金；此后至2018年10月10日期间的逾期交房违约金，本院对合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻，将其调整为每日万分之一计算。新发地公司应支付柳海叶的延期交房违约金：自2015年10月1日起至2015年10月15日按已交房款733507元计算日万分之二的违约金2200.52元（733507元×0.0002×15天），自2015年10月16日至2018年10月10日按已交房款733507元计算日万分之一的违约金元80025.61元（733507元×0.0001×1091天），总计为82226.13元。被告未在约定的期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，构成违约，应依合同约定按已付房价款的2%向原告支付违约金14670.14元（733507元×2%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告蒙城新发地农副产品有限公司于判决生效后10日内给付原告柳海叶违约金合计96896.27元；二、驳回原告柳海叶的其他诉讼请求。案件受理费3832元，减半收取1916元，由原告柳海叶负担805元，被告蒙城新发地农副产品有限公司负担1111元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙鹏程二〇一八年十二月十三日书记员  吴 方附法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。