北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初54355号原告：北京信邦房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区。法定代表人：高晓春，总经理。委托诉讼代理人：刘欢欢，女，该公司经理。被告：蔡啸，男，1980年7月10日出生，汉族，住北京市大兴区。原告北京信邦房地产经纪有限公司（以下简称信邦公司）与被告蔡啸居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。信邦公司的委托诉讼代理人刘欢欢，蔡啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信邦公司向本院提出诉讼请求：判令蔡啸支付居间报酬24万元。事实和理由：我公司系合法备案的房地产经纪公司，蔡啸系北京市朝阳区西坝河南路某座某房屋（以下简称涉案房屋）的购买人。蔡啸为购买涉案房屋委托我公司提供居间服务，我公司按要求向其推荐了涉案房屋的房源信息，并成功撮合其与涉案房屋的出卖人王某达成交易，并签订了《北京市存量房屋买卖三方合同》。根据合同约定，蔡啸应支付居间报酬24万元，但蔡啸至今未支付。蔡啸辩称：信邦公司撮合我与王某签订房屋买卖合同时，王某一方提供的手续不齐全，其授权代理人不能办理房屋过户的手续。我与王某于2017年3月15日签订合同，但3月17日北京市出台与购房有关的政策，导致合同无法履行，我与王某未办理任何手续。综上，不同意信邦公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，王某作为甲方（卖方）、蔡啸作为乙方（买方）、信邦公司作为丙方（居间方）签订《北京市存量房屋买卖三方合同》，约定蔡啸购买王某名下的涉案房屋，房屋建筑面积165.79平方米，总成交价格为1068万元，其中房价款364万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备为704万元……乙方向相关银行贷款108万元，经办理贷款的银行审批，乙方符合贷款条件的，贷款银行依据乙方签署的《委托付款授权书》将款项一次性划至甲方在同行开设的专用结算账户。经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，双方经协商，自银行做出不予批贷的决定起7日内，乙方自行筹集剩余房款，按照现金支付的形式支付给甲方，乙方承担在此之间发生的各项费用。因甲乙双方基于丙方的媒介服务而订立房屋买卖合同，丙方作为本次买卖交易的居间方有权收取相应的居间报酬。甲乙双方在订立买卖合同时，约定居间报酬由一方支付，即乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间报酬24万元。本合同签署后因甲乙双方中任何一方原因导致最终买卖关系不能完全履行的，居间方已收取的居间报酬不予以退还。违约方应承担全部居间报酬；如违约方已支付居间报酬的，居间报酬不予以退还；未收取报酬的，居间方或已经支付居间报酬的一方有权向违约方进行追索。丙方的权利义务部分约定：1.为甲乙双方提供订立合同的媒介服务，为甲乙双方提供签约场所，见证甲乙双方签订房屋买卖合同；2.按期为甲乙双方提交相关资料，并及时向甲乙双方通报工作的进展情况，协助甲乙双方办理物业交割手续。韩某某作为王某的委托代理人签订了前述合同，经公证的委托书于2001年3月27日出具，委托书载明委托事项包括代表王某签署关于购买新天第某某房屋之一切买、卖、转、受让之有关契约及其他必要法律文件；代表王某办理购买上述房产的一切手续。经询，信邦公司、蔡啸均称前述委托书载明的房屋与涉案房屋系同一房屋。信邦公司还称前述委托书系王某委托韩某某购买涉案房屋时的委托书，并提出因涉案房屋产权证上地址有误且产权证上无二维码需要更换房本，公证机构不予办理公证书，故签订本案房屋买卖合同时王某并未向韩某某提供新的委托书，但此后办理了新的委托书。蔡啸否认见过新的委托书，经本院要求，信邦公司未向本院提交新的委托书。为此，信邦公司提交了涉案房屋的产权证两份，其中2004年的产权证载明的房屋坐落为“朝阳区西坝河南路某座某号”，2017年3月27日的不动产权利证书载明的房屋坐落为“朝阳区西坝河南路某座某层某号”。房屋买卖合同签订后，蔡啸未向信邦公司支付居间报酬。2017年3月31日，王某作为甲方（出卖人）与蔡啸作为乙方（买受人）签订《解除房屋买卖合同协议书》，约定甲乙双方通过友好协商，就因国家3月17日发布新政的原因导致首付提高，乙方无力支付提高后的首付款一事，乙方提出解除房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议：一、本合同双方签字后生效。在本合同生效前签署的一切关于涉案房屋的合同、协议等文件全部解除，双方互不追究法律责任。二、乙方已支付的定金100万元，甲方同意再次售房后返还乙方，具体返还日期甲乙双方另行约定。三、甲乙双方互不追责，此外再无其他争议。蔡啸称，韩某某已陆续将协议中涉及的100万元退还。庭审中，蔡啸提交与信邦公司员工李某某的微信聊天记录，证明信邦公司知道王某委托代理人提供的委托书无法办理相关手续以及新政出台后三方协商一致同意解除合同的事实，但后来信邦公司反悔。微信记录载明：蔡啸发“我们大概周一面签吧”，李某某发“可能往后迟延几个工作日目前需要韩先生更改物业地址”“公证书内容不齐全需要他重新做”。2017年3月16日，李某某发“韩先生最快周二才能去改房本”，蔡啸回复“好，听你安排”，李某某发“嗯，我今天催他催的很急，他说腾出手来得周二，我跟张老师也说了。”2017年3月28日，蔡啸发“明天解约协议书准备好了吗？”，李某某回复“明天业主有事过不来”“已经告诉蔡先生了”，蔡啸询问“改到哪天了？”李某某回复“4.6号之后再约”。信邦公司认可微信记录的真实性，但提出合同约定的履行期限是108天，即便委托书不能办理相关手续，也不会影响合同的履行。关于买卖合同中为何约定房价款为364万元，信邦公司称买卖双方协商一致希望将网签价格做到364万元，可以少缴纳部分税费，蔡啸称确实是为了少缴纳税费，签订合同前将自身的资金状况告知了信邦公司，信邦公司根据其资金状况计算出来的。关于新政出台后蔡啸可贷款数额的情况，信邦公司称可贷款20%，将网签价格约定为540万元，贷款金额可至108万元。另查，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监督局、北京住房公积管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，内容包括：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。本院认为，信邦公司在促成涉案房屋买卖合同签订时，韩某某提供的委托书系王某委托韩某某购买涉案房屋的委托书，信邦公司虽称此后重新办理了委托书，但蔡啸对此予以否认，且信邦公司也未能向本院提交新办理的委托书，故蔡啸辩称韩某某所提供的手续不全，不能办理过户有一定依据。考虑到2017年3月31日蔡啸仍与王某的委托代理人韩某某签订解约协议且协议载明系因新政导致首付提高进而双方协商一致解除，以及解约协议已实际履行的事实，可以认定信邦公司履行了促成蔡啸与王某签订房屋买卖合同的义务，故蔡啸应支付居间报酬。关于居间报酬的具体数额，考虑到信邦公司在提供居间服务中确实存在一定瑕疵，信邦公司的合同义务还包括为买卖双方提供材料、汇报工作进展以及协助办理物业交割等房屋买卖合同签订后的后续工作，且该部分义务未履行，新政的出台对蔡啸与王某之间的房屋买卖合同的继续履行确实产生了一定影响，故本院根据本案合同履行情况、政策因素等酌情判处蔡啸应支付信邦公司的居间报酬数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第四百二十六条之规定，判决如下：一、蔡啸于本判决生效后七日内支付北京信邦房地产经纪有限公司居间报酬2万元；二、驳回北京信邦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由蔡啸负担300元（于本判决生效后七日内交纳），由北京信邦房地产经纪有限公司负担4600元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李甲军审判员  张燕钧审判员  谷培培二〇一八年十二月十四日书记员  卢伟明