广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤05民终856号上诉人（原审原告）：王梓灿。委托诉讼代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汕头市金丰房地产开发有限公司。法定代表人：马楚勇，执行董事。委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。上诉人王梓灿与上诉人汕头市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服汕头市潮阳区人民法院（2018）粤0513民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王梓灿的委托诉讼代理人陈侠升及金丰公司的委托诉讼代理人钟学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王梓灿上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持王梓灿一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由金丰公司承担。事实与理由：一、一审法院片面理解和引用《合同法》第114条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第16条作为一审判决的法律依据。首先，违约金条款是由金丰公司单方面提供的格式条款，而且经过房地产交易所备案登记，金丰公司违约后又提出违约金过高，缺乏诚信；其次，王梓灿早早将购房款缴纳至金丰公司，金丰公司占有利用该笔资金已取得收益，而王梓灿却要每月支付按揭贷款本金和高于同期银行贷款利率数倍的利息，每日万分之四转化为年利率也不过是14%，不超过法律规定；最后，法律规定的适当减少应当是基于合同约定的违约金或依约定的违约金计算方式折算出来的金额予以适当减少，不是以其他方式予以替代，就算参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第17条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而一审法院直接选择以同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算违约金属于滥用自由裁量权。二、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的指引》（粤高法【2017】191号）第30条和32条的规定，办理工程竣工验收备案是法定的最低交付条件，本案一审查明案涉房屋未在建设行政主管部门办理工程验收备案，也认为不具备交付条件。而且金丰公司提交的《建筑工程验收报告》各单位签章均无落款时间，验收时间严重存疑。王梓灿因案涉房屋未能备案导致无法办理房产证，实际损失无法估算，并不是没有实际损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院以王梓灿未能举证实际损失为由不予支持明显错误。三、金丰公司仅以气象局证明下雨天气作为不可抗力的免责理由，而一审法院轻易采信，违反证据规则。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况在合同履行期间内发生，下雨甚至大雨暴雨本身是自然现象，工程项目也包括室内工程，并不当然导致停工，除非有关部门发出停工通知，而且金丰公司没有提交下雨对同期施工的影响依据，也没有履行法定的告知义务。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审法院予以改判。上诉人金丰公司对于上诉人王梓灿的上诉意见辩称，第一，关于违约金调整的问题，金丰公司认为之所以造成逾期交房除了天气原因外，还因第三人施工碰到了一些实际问题，而金丰公司则多次催促施工人在保质的情况下加快进度，尽到自己的责任，在具备了交付条件的情况下，立即通知各业主前来交房，现有的交房者都不同程度拖过时间前来交房，并且各交房者在一审都没举证其损失，因此，一审根据最高院《关于审理商品房买卖纠纷合同适应法律若干问题的解释》第16条规定予以调整下判，是完全正确的。第二，关于大雨以上天气停工扣除的问题。大雨以上的天气都属灾害天气，对建筑行业来说，无疑为了工人人身安全问题须采取停工，因此一审判决予以抵除是合情合理的。第三，王梓灿所谓要求赔偿未备案造成损失问题，金丰公司认为本案已具备交房的实质条件，而且王梓灿也已交房，交房时也承诺按现状交房，并且备案与否属行政管理的问题，与业主是否损失没有必然关系。因此以未备案为由，要求赔偿完善备案期间的损失是没有任何依据的。综上，金丰公司认为，王梓灿的上诉理由不成立，请求二审法院驳回王梓灿的上诉请求。上诉人金丰公司上诉请求：撤销原审判决第一项。事实与理由：金丰公司与王梓灿所订立的商品房买卖合同，虽约定交房时间为2017年6月30日前，但同时合同第八条也约定三种特殊原因可据实予以延期，即不可抗力、施工中遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的、以及其它非出卖人所能控制的事件等。本案中金丰公司与施工单位约定交房时间是2016年竣工交付使用，但施工单位在施工中不仅遇到大雨暴雨的影响外，还遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的，包括锤击管桩作业时受到村民阻碍、基坑支护桩及止水桩作业时遇地下障碍物、基坑滑坡等，导致2018年1月30日才竣工验收，而金丰公司验收后于2018年2月1日发出交房通知，通知包括王梓灿在内业主于2018年2月5日起开始交房，明显本案无法在6月30日前交房非出卖人所能控制的，完全符合金丰公司与王梓灿之间约定顺延的情形，因此，王梓灿请求金丰公司支付所谓逾期交房的违约金是不能成立的，原审未考虑到顺延的实际情况而作出相应的判决是错误的。鉴于本案未于2017年6月30日交房，系发生了非金丰公司所能控制的原因，符合双方约定顺延的情形，不存在逾期交房的问题，依法不应负担所谓逾期交房的责任，因此，特上诉请求二审法院撤销原审判决中第一项的判决，以维护金丰公司的合法权益。上诉人王梓灿对于金丰公司的上诉意见辩称，购房者已经按照合同的约定，如期支付定金和首付款，购房者是在开放商的配合下才取得银行贷款批准，银行放款时间是银行与开放商之间的问题，购房者毫无过错；且购房者的首付款和贷款都是在合同约定的交房日之前支付完毕的；根据谁主张谁举证的诉讼原则，开发商提出违约金过高，就应该由开发商举证证明，一审却将举证责任分配给购房者，违反证据规则。王梓灿向一审法院起诉请求：1.判令金丰公司完善合同交付条件，向王梓灿提供加盖金丰公司公章的《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.判令金丰公司支付逾期交房违约金和经济损失共计80629.92元（违约金按已付购房款日万分之四从2017年7月1日起计至2018年2月20日止，经济损失按已付购房款日万分之四计算至金丰公司完善交付条件之日为止，以上暂计至起诉之日）；3.金丰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月25日，王梓灿（作为买受人）与金丰公司（作为出卖人）签订合同编号为潮阳房售*号《汕头市潮阳区商品房买卖合同》，主要约定：金丰公司将其开发的位于汕头市潮阳区和平镇里美居委新和惠公路和平金丰广场第***号房出售给王梓灿，总建筑面积167.48㎡，单价5014.9元，总价839895元；买受人应当于2016年3月22日支付首期房价款259895元，余款58万元于2016年9月22日通过银行按揭支付；商品房交付条件：该商品房经验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的，以及其他非出卖人所能控制的事件；3.买受人没有付清合同约定的全部购房款。除以上特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。2016年5月26日，上述合同在汕头市潮阳区房地产交易所登记备案。合同签订后，王梓灿于2016年3月22日支付购房款259895元（包括之前支付的定金），2016年6月23日通过银行按揭支付购房款58万元。2017年11月26日，经环评单位、检测单位、环境监理单位等联合验收，作出《和平金丰广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收意见》，结论：原则同意通过本建设项目环境保护竣工验收。2018年1月16日，汕头市公安消防局作出汕公消验字[2018]第0008号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。同年1月19日，汕头市潮阳区城乡规划局作出编号为潮阳村规划建验字[2018]001号《建设工程规划条件核实证明书》，证明和平金丰广场符合规划要求。1月30日，和平金丰广场经建设单位、设计单位、勘察单位、承建单位、监理单位、施工图审查单位、监督单位签字盖章，共同出具了《建筑工程竣工验收报告》，同意竣工验收。1月31日，汕头市潮阳区建筑工程质量监督站作出编号为2018-02的《工程质量监督报告》，认定和平金丰广场工程施工质量满足竣工验收要求，具备竣工验收备案条件，同意申报备案。2018年2月1日，金丰公司在“金丰地产”业主群微信公众平台发出交房通知，通知业主和平金丰广场将定于2018年2月5日起正式交付。2018年2月20日，金丰公司将诉争房屋交付王梓灿使用。另查明，依据汕头市潮阳区气象局出具的《证明》，涉案《商品房买卖合同》签订之后至诉争建筑工程竣工验收之前，即2016年5月25日至2018年1月30日期间，汕头市潮阳区共有43天出现大雨到暴雨降水过程。一审法院认为：王梓灿与金丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面履行合同所约定的义务。关于金丰公司在本案中是否存在违约的问题。王梓灿、金丰公司双方在签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房。但金丰公司于2018年2月20日才将诉争房屋交付王梓灿使用，已构成违约。王梓灿以金丰公司未履行合同约定的按期交房义务，已经造成逾期交房为由，要求金丰公司承担违约责任，事实清楚，理据充分，一审法院予以支持。关于如何确定违约金的数额问题。违约金数额的确定涉及违约天数和支付标准两个问题。第一，关于违约天数问题。双方约定在2017年6月30日前向买受人交付商品房，同时约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。由于金丰公司于2018年2月20日才将诉争房屋交付王梓灿使用，故王梓灿要求从2017年7月1日起计算违约金，于法有据，一审法院予以支持。逾期交房天数从2017年7月1日起计算到2018年2月20日止（不包括当日），共234天。期间应扣除在工程施工过程中因出现大雨到暴雨降水过程导致停工的情况。因此，本案违约天数为191天（234天-43天）。金丰公司提出应剔除施工过程中遇到大雨暴雨过程属不可抗力拖延工期的天数部分，符合合同约定，一审法院予以采纳。至于金丰公司提出还遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决属不可抗力应予剔除的问题，因金丰公司所述事件在签订合同之前已经发生，并非不可预见，不属不可抗力事由，该项抗辩理由不充分，一审法院不予采纳。第二，关于违约金计算标准问题。本案金丰公司提出违约金按双方合同约定的日万分之四计算过高的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，因王梓灿未提交任何证据证明因金丰公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故王梓灿的实际损失应认定为：王梓灿已付购房款被被告金丰公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，一审法院酌情将违约金调整为金丰公司逾期交房期间占用王梓灿已付房款贷款利息的130%。因此，金丰公司应承担逾期交房的违约金为：以839895元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算。关于房屋交付条件的问题。王梓灿虽于2018年2月20日收房，但由于案涉房屋仍未在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，不具备交付条件。金丰公司应当尽快办妥工程竣工验收备案手续，确保讼争房屋符合交付条件。因此，王梓灿要求金丰公司完善合同交付条件，向王梓灿提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一审法院予以支持。此外，《竣工验收备案表》等有关资料，系因金丰公司办理工程竣工验收备案时需向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门提交的系列文件的组成部分，故王梓灿要求金丰公司向其提供《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》等资料的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。关于王梓灿提出交房后的经济损失问题。金丰公司虽在本案法庭辩论终结时仍未能完善相关备案手续，但王梓灿也未举证证明因此造成了实际损失。因此，王梓灿主张2018年2月20日交房以后的经济损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，一审法院判决：一、金丰公司应于判决发生法律效力后十五日内向王梓灿支付逾期交房违约金（违约天数191天，以已付购房款839895元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算）；二、金丰公司应于判决发生法律效力后十五日内向王梓灿交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回王梓灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1814元，减半收取计907元，由王梓灿负担624元，金丰公司负担283元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：1金丰公司逾期交房的天数应否扣除工程施工期间大雨暴雨天数；2.合同约定的逾期交房违约金是否明显过高、一审法院予以调整是否适当；3.金丰公司应否支付因逾期交房造成王梓灿的经济损失。一、关于金丰公司逾期交房的天数应否扣除工程施工期间大雨暴雨天数的问题。本案中，双方签订的《汕头市潮阳区商品房买卖合同》第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的，以及其他非出卖人所能控制的事件；3.买受人没有付清合同约定的全部购房款。其中可予延期情况第1点约定的“不可抗力”与第2点约定的“非出卖人所能控制的事件”，从内容上理解应属重合。金丰公司在一审抗辩时，并非单纯主张不可抗力，而是将遇到大雨暴雨天气连同其他事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决等情况主张为不可抗力、非出卖人所能控制的事件。其向一审法院提交的证据3证明的内容为“施工过程包括交房期间受天气恶劣影响的情况”，并未单纯主张为不可抗力。大雨暴雨属于出卖人不能预见、不能避免的客观情况，可以认定为“不可抗力”，也属于“非出卖人所能控制的事件”，对此应着重审查大雨暴雨是否影响施工进度，是否可以采取相应措施防止工程停工。从金丰公司向一审法院提交的《会议纪要》等证据内容看，可以证明工程施工过程中大雨暴雨天气确实属于非房地产商所能控制、足以影响施工进度的情形。当事人双方对合同约定条款内容理解的不同，其原因系合同约定的不明确。一审法院将金丰公司抗辩事由归纳为“被告提出应剔除施工过程中遇到大雨暴雨过程属不可抗力拖延工期的天数部分”，表述不全面。但该情形可属合同约定的可合理延期的原因，因此，一审据此认定在逾期交房天数中扣除大雨暴雨天数符合合同约定，并无不当，可予维持。至于金丰公司提出还遇到其他事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决应予剔除的问题，该理由不充分，一审法院不予采纳亦无不当，可予维持。金丰公司上诉主张不需支付逾期交房违约金，没有依据，本院不予支持。二、关于合同约定的逾期交房违约金是否明显过高、一审法院予以调整是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。从该法律规定可知，违约金具有的补偿性与损失赔偿紧密关联，虽然损失赔偿与违约金属于不同的责任形式，但违约金的补偿性却是以损失赔偿为基础。另外，违约金作为违约责任的一种形式，它不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院、仲裁机关提高或降低违约金的权力。本案中金丰公司主张约定的违约金过分高于造成的损失、请求予以减少，符合法律规定。金丰公司要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任，但从举证可能性的角度而言，金丰公司难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而买受人也未能对其损失予以举证。根据合同法规定，违约责任的承担应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。鉴于诉讼前买受人已经接受了房屋的交付，且买受人并未举证证明因迟延交房导致其损失的具体情形，而近年来汕头房地产市场价格上涨较大，买受人应不存在重大的实际损失，故一审法院对违约金予以调整，符合法律规定，符合本案案情，本院予以维持。三、关于金丰公司应否支付因逾期交房造成王梓灿的经济损失的问题。案涉商品房现仍未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，一审法院已责令金丰公司应当尽快办妥工程竣工验收备案手续，确保案涉房屋符合法定的交付条件。因王梓灿已接收涉案商品房，又未能举证证明因案涉商品房交付条件不完善造成其实际损失的情况，王梓灿要求金丰公司承担逾期交房的经济损失，事实依据不足，况且本院已就金丰公司逾期交房应支付的违约金做出认定，王梓灿再要求金丰公司赔偿经济损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1814元，由上诉人汕头市金丰房地产开发有限公司负担907元，上诉人王梓灿负担907元。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  吴伟峰审判员  林思浩二〇一八年十二月三日法官助理范晓武书记员郑晓芸