北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0117民初12519号原告：吴培，女，1988年6月13日出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区人，住该区。委托诉讼代理人：石同情，原告之夫，1985年5月1日出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区人，现住该区。被告：御马坊置业有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区****。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，1979年10月29日出生，汉族，御马坊置业有限公司职员。被告：中弘控股股份有限公司，住，住所地安徽省宿州市浍水路**/div>法定代表人：王继红，总经理。原告吴培与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴培的委托诉讼代理人石同情与被告御马坊公司的委托诉讼代理人廖仕富到庭参加诉讼。被告中弘公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告购房款438370元、电商费50000元，合计488370元；被告立即返还终止协议约定的补偿金，补偿金以购房资金合计488370元为基数，按照同期银行贷款利率（个人贷款利率）10%（年利率）计算，违反终止协议约定期间以法定利率24%（年利率）计算，直至被告还清原告全部房款。截至2018年11月19日补偿金数额是163876元；2、依法确认原告相关商品房预售合同约定的新弘中心×幢×单元×层×××号房（简称该房屋）执行变卖（或拍卖）后的价款优先受偿给原告（优先于建筑工程承包商和抵押权人等）。事实和理由：原告于2016年7月31日与被告御马坊公司签订商品房预售合同，购买北京市平谷区新弘中心项目×幢×单元×层×××号房（以下简称涉案房屋）。所购房屋合同总价838370元，电商费50000元。于2016年7月30日交付电商费50000元，于2016年7月31日交付房款438370元，总合计488370元。2017年8月30日，原告以买受人身份与被告签订了终止协议，2017年9月21日前原告按照终止协议约定协助被告办理撤销网签手续，2017年11月9日被告未按照终止协议第3条办理第一次退款手续，也未退款，构成违约；2017年12月9日被告应该退还原告终止协议约定的给付款项，被告未履约付款造成第二次违约；时至今日被告应当退还原告的购房款488370元和补偿金163876元，被告均未退还。原告多次找被告催要应退还的购房款项，被告以中弘名义担保终止协议的履行，但被告多次拖延、不履行终止协议。原告请求法院判决被告立即返还原告购房款438370元、电商费50000元以及终止协议约定的补偿金（截至2018年11月19日补偿金为163876元）。原告购买御马坊项目公寓房屋是为使用，支付给御马坊公司等购房款项合计488370元是原告的消费资金。御马坊公司占用了原告的消费资金并且承诺以同期银行贷款利率计算补偿金给原告，其所称银行应当是经国务院银行业监督管理机构批准设立并持有相关执照的商业银行、农村信用社等金融机构，终止协议约定的银行贷款利率采用银行个人消费贷款利率符合原告消费资金被被告占用的实际情况。经调查，银行机构个人消费贷款利率为10%。根据实际情况，原告请求法院确认相关“同期银行贷款利率”为10%（年利率），用以计算相关补偿金数额。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，法释（[2002]16号），以及最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（[2014]执他字第23、24号）精神，请求法院依法确认涉案房屋被变卖（或拍卖）后所得价款优先给付原告受偿（优先于建筑工程承包和抵押权人等）。被告御马坊公司辩称，我公司同意退还原告诉讼请求中的房款，并根据终止协议自原告最后一次支付房款之日起计算补偿金。同意垫付电商费。不同意原告的其他诉讼请求。被告中弘公司未答辩。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，原告（买受人）与被告御马坊公司（出卖人）签订商品房预售合同，约定原告购买新弘中心项目（御马坊新奇世界）×幢×单元×层×××号房。双方为此办理了网签备案手续。2017年8月30日，原告（买受人）与被告御马坊公司（出卖人）签订终止协议，第1条、双方一致同意，买卖合同于2017年8月30日（含当日）之日起终止。买卖合同终止后，双方基于该合同彼此间不享有任何权利、不承担任何义务。第2条、买受人保证于2017年9月21日前，按出卖人要求协助出卖人办理完该房屋撤销网签的全部手续。第3条、自买受人依本协议第2条办理完撤销网签的全部手续后的35个工作日，出卖人将关于该房屋买受人已付全部购房款的50%、电商费及补偿金（即：补偿金=买受人已付全部房款的50%×自买受人支付房款日至该笔50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；于前述款项全部退还后的30个自然日，出卖人将买受人已付全部购房款的另外50%及补偿金（即：补偿金=买受人已付全部购房款的50%×自买受人支付房款日至另外50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人。第4条、因本协议履行过程中所发生的纠纷，双方一致同意交由出卖人所在地的人民法院管辖。第5条、本协议自双方签章之日起生效。第6条、本协议壹式肆份，出卖人执叁份，买受人执壹份，每份具有同等法律效力。被告御马坊公司未按上述协议约定时间向原告返还购房款及补偿金（利息）。2018年4月19日，被告中弘公司向原告出具承诺函，主要内容：您于2016年7月30日购买了本公司名下被告御马坊公司（简称项目公司）的新弘中心×幢×单元×层×××号房（简称该房屋），截止2016年7月31日，您已共计支付438370元的总房款（简称总支付房款）。本公司承诺于2018年4月1日开始按照退款批次进行打款，2018年6月30日之前向您退还总支付房款及利息（利息总额=总支付房款×您与项目公司间签署的关于该房屋终止协议约定的利率/365×支付完该房屋的房款日至总支付房款的实际退款日期间的天数）。对于被告中弘公司的承诺，原告接受且未提出异议。被告中弘公司未按其承诺履行还款义务，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与被告御马坊公司签订的终止协议，对双方当事人具有法律约束力。被告御马坊公司未按约定履行义务，其应承担继续履行的违约责任。被告中弘公司单方以书面形式向原告发出的承诺函，原告接受且未提出异议。被告中弘公司未在约定期限内履行还款义务，故应在其承诺范围内与被告御马坊公司承担连带清偿责任。原告提出的要求确认原告所购房屋执行变卖（或拍卖）后的价款优先受偿给付原告（优先于建筑工程承包商和抵押权人等）的诉讼请求，应在符合法律规定的情形时依照法定程序解决，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求按照同期银行个人贷款年利率10%（违反终止协议约定期间以法定年利率24%）计算补偿金，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告御马坊置业有限公司返还原告吴培购房款四十三万八千三百七十元及利息（利息以购房款为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，自二〇一六年七月三十一日起至付清之日止）；被告中弘控股股份有限公司承担连带清偿责任，本判决生效后七日内付清；二、被告御马坊置业有限公司返还原告吴培电商费五万元，本判决生效后七日内付清；三、驳回原告吴培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千七百六十一元，由被告御马坊置业有限公司、中弘控股股份有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐宝金二〇一八年十二月十三日书记员  陈可心