广西壮族自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）桂民申3495号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：广西潮志信息科技有限公司，住所地桂林市七星区高新区信息产业园**信息孵化大厦**第**办公**房。 法定代表人：黄映珊，总经理。 委托诉讼代理人：刘锦欣，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃政良，广西同望律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广西广隆汽车投资有限公司，住所地南宁市，住所地南宁市西乡塘区安吉大道**安吉华都A1-11面。 法定代表人：程维才，董事长。 委托诉讼代理人：刘军，广西欣源律师事务所律师。 再审申请人广西潮志信息科技有限公司（以下简称潮志公司）因与被申请人广西广隆汽车投资有限公司（以下简称广隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院于2018年2月1日做出的（2017）桂01民终8065号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人潮志公司申请再审称，（一）撤销广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2017）桂01民终8065号民事判决，维持广西壮族自治区西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初1023号民事判决。或改判双方继续履行合同。 （二）本案一、二审案件受理费由被申请人广西广隆汽车投资有限公司承担。 再审申请人潮志公司申请再审称，（一）广隆公司是不具备房地产开发资质的企业，而本案所涉标的属于标准的厂房，故本案无论从销售主体和销售内容均不属《商品房销售管理办法》适用和调整的范围，不能参照该办法将本案竣工验收合格的房产进行销售的行为认定为现房销售，而应以南府办（2015）9号《南宁市人民政府办公厅关于规范标准化厂房销售管理的若干意见》来认定仅竣工验收合格的房产并不属于标准厂房现房，所以潮志公司与广隆公司所签订的《房屋转让合同》无效。 （二）潮志公司不属于工业企业，也不属于南宁市重点发展的工业领域生产性服务企业，所以作为标准厂房的买受人主体不适格，因此潮志公司与广隆公司签订的《房屋转让合同》亦无效。 （三）广隆公司售楼宣传资料表明房屋性质为写字楼，并以要约的方式进行宣传，但是广隆公司最终出卖给潮志公司的是标准厂房而非写字楼，构成违约。 （四）潮志公司于2016年12月20日给广隆公司出具的《关于要求退还购房款的函》是由于广隆公司未取得涉案房屋的所有权之前，可能会给潮志公司造成损失，为防止损失进一步扩大的措施，不属于违约行为。 （五）二审法院以潮志公司单方违约为由，判决解除合同，并由潮志公司承担相应的违约责任，无事实依据。 综上，二审认定事实不清，适用法律错误，请求再审本案。 本院认为，（一）关于涉案合同的效力问题。潮志公司提出本案所涉标的属于标准的厂房，应以南府办（2015）9号《南宁市人民政府办公厅关于规范标准化厂房销售管理的若干意见》来认定，《房屋转让合同》中转让的标的物是南宁市高新区高新东二路东面--“安吉.华尔街工谷”1号楼C座第10层1003号，该标的物的土地性质为工业用地，房屋性质为厂房。而根据南宁市对标准厂房的管理要求，标准厂房的现售亦需取得竣工验收合格证明及《房屋所有权证》方可销售。签订转让合同时，广隆公司虽取得了涉案厂房的竣工验收合格证明，但尚未取得《房屋所有权证》，其出卖的是无所有权的标的物。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，广隆公司与潮志公司在平等自愿的基础上签订的《房屋转让合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行相应的义务。一、二审法院确认《房屋转让合同》合法有效，并无不当。再者广隆公司于2017年1年9日已取得涉案物业的房屋所有权证。 （二）潮志公司作为标准厂房的买受人主体是否适格问题。广隆公司与潮志公司签订《房屋转让合同》明确载明涉案房产土地用途为工业用地，物业用途为研发办公。南府办（2015）9号《南宁市人民政府办公厅关于规范标准化厂房销售管理的若干意见》第四条：标准厂房销售管理规定第（一）项规定：建设单位（产权人）销售标准厂房（含二手房）的，购买人原则人应当为工业企业或我市重点发展的工业领域生产性服务企业。该规定只是说原则上，并未说在此范围之外的企业一律不能购买。而且涉案房产的用途为研发办公，潮志公司营业范围属科技研发、销售、服务型企业，作为购买主体并无不适格之说。 （三）关于广隆公司是否构成违约问题。潮志公司一直以广隆公司售楼宣传资料上表明房屋性质为写字楼为由，认为广隆公司最终出售的是厂房，改变了涉案房产的性质，构成违约。根据潮志公司与广隆公司签订的《房屋转让合同》中已经明确约定涉案土地用途为工业用地，物业用途为研发办公，潮志公司在合同相关条款中也表示对房产现状有充分了解并同意。而且广隆公司所取得的《房屋所有权证》上登记的房屋规划用途为工业用途，南宁市住房保障和房产管理局答复函中也认定该项目为南宁市西乡塘区工业标准厂房，最终广隆公司交付的房产也是标准厂房，与合同上约定的是一致的。从潮志公司提供的证据来看，广隆公司销售涉案厂房所作的销售广告和宣传资料仅为要约邀请，不应视为买卖合同的内容，所以潮志公司以广隆公司出售改变土地用途建设商用办公用房为由认为广隆公司构成违约没有事实和法律依据。 （四）关于潮志公司出具的《关于要求退还购房款的函》是否属于履行不安抗辩权。潮志公司于2016年12月20日以广隆公司未按合同约定于2016年5月31日前交付涉案房产为由，认为其有权拒绝支付剩余购房款、有权解除合同，是在履行不安抗辩权。据查，广隆公司按合同约定于2016年5月30日已将涉案物业交付潮志公司，且潮志公司对于自2016年4月8日-2016年7月8日临时申请使用了广隆公司“华尔街•工谷”C座603-2、603-3、702-1、806-2四间物业办公的事实无异议。由于涉案房产已在合同约定的时间内交付潮志公司使用，且具备建设手续、签订合同时已取得竣工验收备案证明书，并已于2017年1年9日取得了《房屋所有权证》，潮志公司致函广隆公司表示不再履行《房屋转让合同》并要求返还购房款的行为不属于行使不安抗辩权。 （五）潮志公司是否构成违约。在合同合法有效的情形下，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据双方签订的《房屋转让合同》第四条关于具体付款方式及期限的约定，潮志公司除了支付首次款447312元外，第二期款650000元须在2017年3月29日前支付；剩余款项1090000元，甲方（广隆公司）同意乙方（潮志公司）分期8年按月支付，乙方同意余款按6%的年利率等额本息逐月支付给甲方。支付期限自2016年3月30日起至2024年3月29日，每月5日之前乙方须向甲方支付人民币14324.00元。潮志公司自2016年4月1日支付首次款后，未再向广隆公司支付任何房款，故潮志公司已经违反双方关于付款方式和期限的约定，应根据双方签订合同的约定承担违约责任。二审法院认定潮志公司违约，并判决潮志公司承担违约责任，并无不当。 综上，二审认定事实清楚，适用法律准确，广西潮志信息科技有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第 二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回广西潮志信息科技有限公司的再审申请。 审判长  黄秀军 审判员  梁 锐 审判员  邓崇荣 二〇一八年十二月七日 法官助理黄国艳 书记员林建成