广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4216号原告：罗瑶，女，1990年5月10日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：张晓威，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：付丽莎，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘焱、安家亮，均系该公司员工。原告罗瑶诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告罗瑶及其委托诉讼代理人张晓威、付丽莎，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人安家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗瑶向本院提出诉讼请求：1.被告支付延期交房违约金81865.11元（从2018年1月1日起，暂计至2018年7月24日，应计算至被告实际交楼之日）；2.被告承担本案诉讼费用。原告罗瑶当庭变更第1项诉讼请求为被告向原告支付延期交房违约金，期间从2018年1月1日计算至实际交楼之日，暂计至2019年1月19日为153746.67元（798684元×0.05%×385天）。事实和理由：一、基本事实。2016年6月19日，原告与被告签订了《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》并支付了定金20000元。2017年6月13日，原告与被告在网上签订了合同号为201706151052的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以798684元购买被告位于广州市萝岗区伴河路192号自编C栋（自编B-1、B-2栋）1201房的商品房。按照合同约定的付款方式，原告于2016年6月28日以及7月28日通过POS机刷卡向被告支付了首期房款，被告于2017年4月1日出具发票，确认收到了原告的首期房款408684元。二、被告延迟交楼，应支付相应的违约金。根据预售合同第十三、十四条的规定，被告应于2017年12月31日交房，否则将应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。直至2018年7月24日，被告仍未交房，其行为已严重违反了合同约定，应依照合同给付延期交房违约金。综上所述，被告的行为属于恶意违约，根据诚实信用原则，被告需向原告支付相应的违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告清大瑞泰公司辩称：关于原告要求被告支付违约金的诉请。我司同意支付逾期交房违约金，但逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照原告主张的租金损失为标准予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）的租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/平方米，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准。因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。本院经审理查明事实如下：2016年6月19日，罗瑶与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，罗瑶购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号C座12层01公寓，该物业的建筑面积为55.7平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为40.64平方米，该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准；认购价为798684元，罗瑶于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即388684元须于2016年7月26日前付清（已扣除定金），剩余房款390000元，罗瑶须于2016年7月26日前申办按揭贷款，按揭年限10年。2017年6月13日，罗瑶（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201706151052），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编C栋（自编B-1、B-2栋）1201房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积55.6961平方米，套内面积40.635平方米，共有分摊面积约15.0611平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19655.08元，总金额798684元，首期款408684元自本合同网上签订之日支付，除首期款外的剩余房款390000元应于2017年7月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理（不作累加）：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。上述认购书和买卖合同签订后，罗瑶依约交付了首期购房款。清大瑞泰公司于2017年4月1日向罗瑶出具首期房款408684元的发票。双方当事人确认涉案房屋至开庭之日即2018年9月19日尚未办理按揭贷款手续。清大瑞泰公司确认涉案房屋截至开庭之日尚未满足交付条件。另查明，罗瑶于2018年10月9日向本院提出财产保全申请，本院于2018年11月12日作出（2018）粤0112民初4216号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结清大瑞泰公司价值81865.11元的财产。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、首期房款发票，本院的（2018）粤0112民初4216号《民事裁定书》及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：罗瑶与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前向罗瑶交付涉案房屋，但至开庭之日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付罗瑶，系违约，应当依法承担违约责任。根据合同约定，至罗瑶起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，罗瑶未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。首先，关于违约金的计算期间。罗瑶诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年1月1日至实际交楼之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持罗瑶请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年8月1日，共计213日，其后的逾期交楼违约金罗瑶可另行向清大瑞泰公司主张。其次，关于违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于罗瑶的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。再次，关于计算违约金的本金，罗瑶实际向清大瑞泰公司支付的房价款为408684元，剩余房价款尚未支付，故清大瑞泰公司的违约金应当按照罗瑶实际支付的房价款408684元计算。综上，清大瑞泰公司应向罗瑶支付的违约金为43524.85元（408684元×0.05%/日×213日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告罗瑶支付2018年1月1日至2018年8月1日的逾期交楼违约金43524.85元；二、驳回原告罗瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3375元，由原告罗瑶负担2420元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担955元；财产保全费839元，由原告罗瑶负担237元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担602元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓 颖人民陪审员  王丽云人民陪审员  丁树祥二〇一八年十二月十二日书 记 员  陆镇培