广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初16551号原告：梁浩委托诉讼代理人：陈达翰，广东海埠律师事务所律师。被告：深圳市网云安全技术有限公司法定代表人：周焕文，总经理。委托诉讼代理人：李嘉伦，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛茜茜，广东宝城（前海）律师事务所律师。原告梁浩诉被告深圳市网云安全技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈达翰，被告委托诉讼代理人李嘉伦、薛茜茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付双倍租赁保证金118950元（人民币，下同）；2、被告向原告支付装修赔偿23万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月28号与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于深圳市南山区××东××头合欢大厦××楼××房，租赁期限为2017年7月31日至2020年7月30日，每月租金为39650元，租赁保证金为118950元。合同签订后，原告按约定支付了租金和租赁保证金，被告也按约定交付了房屋，原告遂开始委托装修公司对租赁场所进行装修，前后原告的装修投入为23万元。自2017年9月开始，被告物业因安全消防问题被深圳市公安局南山分局消防监督管理大队依法查封，导致已经装修好的房间原告却不能正常使用，在原告的多次抗议下，被告向原告出具了《承诺书》，承诺在查封期间原告无需支付房租和管理费，被告以免一补一的方式给予原告场地费全免，并承诺最迟不超过2018年1月30日取得整栋楼的主体消防合格批文，如有超过，租赁合同解除，原告搬离租用场地，被告给予原告赔偿相关损失。直至2018年2月6日，被告物业因安全消防问题，依旧被深圳市公安局南山分局消防监督管理大队依法查封。由于被告物业一直处于被查封状态下，导致原告无法正常经营办公，原告投入的装修已经成为了原告的巨大损失，在原告多次与被告协商要求被告双倍退还租赁保证金并赔偿装修损失的情况下，被告仅退还了原告已支付的租赁保证金和部分租金，剩余一倍的租赁保证金以及损失至今没有进行赔偿。综上所述，被告物业因存在消防问题被执法机关查封，导致原告作为租户无法正常使用房屋，对原告造成了巨大的经济损失，原告依据《中华人民共和国合同法》第107条、第112条、第113条、第115条、第216条、第233条，《中华人民共和国民事诉讼法》第123条之规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。被告辩称：一、在涉案租赁房屋从未被查封，可以正常使用（可与当地消防主管部门核实）的情况下，原告自行搬离涉案租赁房屋。1、原告提交的大门贴有封条的照片明显不是涉案房屋的照片。2、原告、被告均能够进入屋内拍摄涉案租赁房屋内景，证明涉案租赁房屋没有被查封。3、原告装修的过程中，租赁房屋所在片区开展安全隐患整治活动、进行安全生产大检查，检查落实企业安全生产主体责任，部分场所被查封。4、原告称担心其装修后租赁房屋不能正常使用，因此要求被告出具书面承诺，保证其全部装修后进场能正常办公。5、未获得主体消防竣工验收备案合格证明不代表涉案租赁房屋不能正常使用，消防主管部门也并未禁止涉案租赁房屋投入使用或责令停止使用。(1)涉案房屋所在建筑物是合法建筑，于1995竣工（在《消防法》1998年颁布之前），完全符合当时各部门的要求、规定，因此获得房管部门颁发的房产证。(2)涉案房屋所在建筑物是合法建筑，并不属于《消防法》所规定的“依法应当进行消防验收的建设工程（大型的人员密集场所和其他特殊建设工程）”，消防主管部门也并未禁止涉案租赁房屋投入使用或责令停止使用。(3)未获得主体消防竣工验收备案合格证明并不影响租赁房屋的正常使用，涉案房屋所在建筑物从未被整栋查封禁止使用。二、原告收到被告退回的租赁保证金、电费押金、已付租金、电梯费等全部已付费用后不久就已实际搬离涉案租赁房屋。2017年10月底，原告要求被告根据其要求出具承诺书并退回全部租赁保证金、电费押金、租金等全部已付费用，否则将不再继续承租。但是，当被告根据原告要求出具承诺书并退回所有已付款不久后，原告就自行搬离涉案租赁房屋。三、原告主张双倍退还租赁保证金没有依据。1、被告并未违反《租赁合同书》第十一条约定，涉案租赁房屋的安全性不存在违反法律法规的情形，在当地街道办事处及消防主管部门长期监管、开展大规模消防整治活动下，涉案租赁房屋从未被查封或者责令停止使用，涉案租赁房屋所在建筑物仍可使用、对外出租。2、原告没有任何证据证明涉案租赁房屋的安全性违反相关法律法规。3、在被告出具承诺书并返还全部租赁保证金、电费押金、租金等全部已付费用后，双方之间不再存在关于租赁保证金、电费押金的约定，同时约定租金可以先不付，待确认接下来的一段时间原告保持正常使用租赁房屋未被查封再付租金。四、原告提交的装修施工合同真实性严重存疑，原告实际支付的装修款存疑。1、装修施工合同“梁浩”的签字并非原告本人签字，与租赁合同上的签名明显不一致。2、装修施工合同的施工方为个人，没有装修施工资质。3、原告主张装修款由平达广告公司支付，并无客观证据证明平达公司支付款即为原告装修本案租赁房屋的装修款。(1)平达广告公司与梁浩没有关系。(2)没有客观证据证明“黎劲松”为本案租赁房屋的实际施工方，以及其收取的款项为装修款。(3)商事登记查询结果显示平达广告公司在2017年8月发生住所的变更，不排除平达广告公司向黎劲松（假设其为装修施工人员）支付的款项实际为其自身经营场所发生的装修费用。4、现场装修非常简单，与原告主张的23万元装修款不相符。五、原告在涉案租赁房屋没有被查封、可以正常使用的情况下自行搬离，属于其单方不履行租赁合同，没法享用装修后的租赁房屋是其自身过错，与被告无关，被告无需承担其装修费用。综上，恳请法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：深圳市南山区蛇口后海大道东角头厂房A1于2002年4月18日登记在案外人深圳市蛇口东帝实业发展有限公司名下。原告向本院提交了《证明》、《委托书》，以证明深圳市蛇口东帝实业发展有限公司确认其名下的东角头厂房A1产权属于深圳市蛇口渔一实业股份有限公司，深圳市蛇口渔一实业股份有限公司委托深圳市利安购物有限公司进行出租、转租，委托期限为2011年1月1日至2027年7月31日。2011年12月14日，被告与深圳市利安购物有限公司签订《房屋租赁合同》，深圳市利安购物有限公司将东角头厂房A1出租给被告，租赁期限为2012年6月1日至2027年7月31日，租赁期间被告可将租赁房屋全部或部分转租他人。2017年7月28日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区××东××头合欢大厦××楼××房（涉诉房屋）出租给乙方使用，建筑面积610平方米；月租金为39650元；租赁期限自2017年7月31日起至2020年7月30日止；租赁房屋用途为厂房（舞蹈室）；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金118950元；甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合法律、法规或规章的规定，甲方违反该约定的，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金；及其他内容。同日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，建筑面积610平方米；租赁期限自2017年7月31日起至2020年7月30日止；装修期自2017年7月31日起至2017年9月14日止；月租金为39650元，月租金中含管理费、不含税费，租金每年递增8%；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金118950元；电费押金为6100元，电梯使用费为200元/月；乙方对此承租时的建筑物现状都已经了解并认可（包括楼层、主体建筑结构、出租面积、周边配套、消防、给排水及配电等）；乙方必须于每月5日前将房租费用按时缴纳到指定账户，甲方收款后提供收据给乙方，否则每天滞纳金按总金额的0.5%收取；乙方超过约定时间20天未向甲方缴纳房租，视为乙方违约，甲方有权采取包括停水、停电，单方面解除合同，收回房屋等一切可行之措施以维护自身利益，甲方采取以上措施无须另行通知乙方，由此造成的一切后果，均由乙方自负；若乙方拖欠房租、水电费或其他甲方的应付款，自拖欠发生之日起计达20天，且甲方无法与乙方取得联系，视为乙方根本违约，在此情况下，甲方有权收回该房屋，同时甲方有权处理房屋内的所有物资，由此造成的一切后果由乙方负责；租赁期间，乙方应正常履行完毕《深圳市房屋租赁合同》，如有提前终止合同或违约的，甲方没收乙方保证金，乙方须向甲方结清该房屋租金、水电等费用，同时乙方应将所承租物业按照《深圳市房屋租赁合同》及本补充协议约定完整交还甲方（包括乙方二次装修不动产的地面、墙面及天面等部分），该装修部分不评估不作价；本合同生效后，即成为《深圳市房屋租赁合同》不可分割的组成部分,与《深圳市房屋租赁合同》具有同等的法律效力，本合同与《深圳市房屋租赁合同》有冲突的地方，以本合同为准；及其他内容。原告称：涉诉房屋所处的大楼于2017年9月、10月左右因消防问题被查封，原告于2017年9月23日开始营业，几天后被告通知原告消防管理部门要进行检查，原告便停止营业并撤出，此后亦未再入场经营。为此，原告提交了其拍摄的涉诉房屋所处大楼一层商户的店门照片，照片显示商户门口张贴了深圳市公安局南山分局消防监督管理大队的封条，封条载明的时间为2018年2月6日。原告另称，因其已从涉诉房屋撤出，故涉诉房屋未被查封，其他未撤出的商户均被查封。被告则：涉诉房屋所处大楼并未被整栋查封，只是部分商户被查封，查封时间为2017年9月，在此之前也查封过一次，截至本案庭审时，仍有部分商户处于查封状态。原告亦表示大楼出入口未被查封。被告确认：2017年10月30日前原告确已未正常营业，且至今未能正常使用涉诉房屋。2017年10月30日，被告出具《承诺书》，列被告为甲方，列原告为乙方，主要内容为：甲方出租的涉诉房屋因消防等问题不能正常办公，甲方承诺保证乙方搬进去能正常办公，如甲方因主体消防查封及相关原因影响到乙方不能正常运作，乙方在查封期间无需交房租和管理费，甲方将免一补一的方式给予乙方场地费用全免，最迟不超过2018年1月30日取得整栋的主体消防合格批文，如有超过，乙方搬离租用场地，甲方给予乙方赔偿相关的损失。关于上述《承诺书》中“免一补一”的含义，原告称：在查封期间，被告不仅免除原告的租金，还应按照免租的时长补偿原告租金；被告则称：在查封期间，被告免除原告的租金，并按照免租一个月就延长租期一个月来对原告进行补偿。经查，2017年12月22日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队向被告作出深公南消竣复字[2017]第0129号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：你单位向我大队备案的东角头工业区Al栋主体消防工程，经我大队竣工验收消防备案检查为不合格；你单位于2017年12月7日申请复查，经按照国家工程建设消防技术标准和进行复查，“深公南消竣复字[2017]第0049号”存在的问题未整改完毕；你单位应当组织对存在的问题进行整改，整改后向我大队申请复查；未经检查合格，该工程不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用。截至本案庭审时，被告未向本院提交涉诉房屋所处建筑通过消防验收的证据。租赁期间，原告向被告支付了租赁保证金118950元、电费押金6100元、一个月租金39650元、一个月电梯使用费200元，合计164900元。2017年11月3日，被告向原告退还164900元。经被告同意，原告对涉诉房屋进行了装修。为证明装修情况，原告向本院提交了其与案外人黎敬松签订的装饰装修工程施工合同、银行流水、收据。合同载明施工方式为包工包料，价款为255800元，工程范围按照双方签名的施工图纸；银行流水显示深圳市平达广告有限公司（以下简称“平达公司”）分别于2017年8月7日、8月14日、8月21日、8月30日、9月11日向黎敬松转账支付3万元、5万元、5万元、5万元、5万元。原告另提交了盖有平达公司印章的代付款声明，内容为该公司的上述付款均系代原告支付装修工程款。被告对以上证据均不予认可，认为不能证明平达公司的转款为原告的装修款。原、被告均向本院提交了涉诉房屋的照片，被告主张原告只是进行了简单装修，照片显示房屋顶部安装了空调，墙面安装了落地镜，房内有隔墙。庭审中，原告确认已将空调等未形成添附的装饰装修物取走，经本院释明，原告表示不申请对涉诉房屋内形成附合的装饰装修进行评估。本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。被告作为出租人，应向承租人提供符合约定用途的租赁物并保障租赁物的安全。截至本案庭审辩论终结时，被告对涉诉房屋所处建筑所实施的消防工程仍未通过消防主管部门的验收，消防主管部门的审查意见书明确载明，未经检查合格，该工程不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用。虽然原告租赁的涉诉房屋未被查封，但房屋所处建筑依法不得投入使用，原告显然无法正常使用涉诉房屋，故，被告未向原告提供符合安全标准和约定用途的租赁物，原告的租赁目的无法实现，被告构成根本违约，应承担违约责任。针对其违约行为，被告出具了《承诺书》，自愿承诺至迟于2018年1月30日取得整栋大楼的消防验收合格批文。被告未能履行该义务，应依照《承诺书》的约定赔偿原告的损失。被告在《承诺书》中表示，若未能于2018年1月30日前取得整栋大楼的消防验收合格批文，原告可搬离租赁场地。原告事实上已搬离涉诉房屋，被告亦已将租赁保证金返还原告，双方已以行为解除了房屋租赁合同。双方租赁合同约定，被告提供的租赁房屋的安全性不符合法律、法规或规章的规定的，原告可就因此造成的损失请求被告双倍退还租赁保证金。故原告请求被告双倍返还租赁保证金，有合同依据，本院予以支持。被告已向原告返还租赁保证金118950元，还应向原告支付118950元。关于原告主张的装修损失，原告明确表示不申请对涉诉房屋内形成附合的装饰装修进行评估，其提交了装修施工合同及付款凭证，合同载明施工内容依照双方确认的施工图纸，但原告未向本院提交施工图纸证明其装修的具体内容，案外人平达公司向原告所称的施工方的转款亦未注明款项性质，故原告的证据不能充分证明其实际支出装修款23万元，原、被告提交的租赁房屋照片亦无法反映出原告装修的价值与其主张的相当。被告于2017年11月3日便将原告已付的租赁保证金、租金等各项费用全部返还，且未再向原告收取租金，故被告承担双倍返还租赁保证金的违约责任已足以弥补原告包括装修在内的损失，本院对原告诉请的装修损失不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市网云安全技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁浩支付118950元；二、驳回原告梁浩的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3267.12元，由原告负担2153.12元，被告负担1114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  蒋雅琴二〇一八年十二月二十八日书记员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。