河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初2789号原告：乔景峰，男，1963年9月11日出生，汉族，个体户，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张春峰，河南文苑律师事务所律师。被告：许春玲，女，1968年9月3日出生，汉族，驻马店市中心医院护士，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：吴保平，男，1967年9月2日出生，汉族，住址同上。系许春玲之夫。被告：张强，男，1964年10月13日出生，汉族，现在押于信阳监狱。第三人：张贺丽，男，1967年2月10日出生，汉族，现在押于鹤壁看守所。委托诉讼代理人：谭红斌，河南文苑律师事务所律师。第三人:张艳红，女，1963年12月21日出生，汉族，无业，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张震，河南周晓华律师事务所律师。原告乔景峰与被告许春玲、张强、第三人张贺丽、张艳红案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔景峰及其委托诉讼代理人张春峰、被告张强、被告许春玲的委托诉讼代理人吴保平、第三人张贺丽的委托诉讼代理人谭红斌及第三人张艳红的委托诉讼代理人张震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔景峰向本院提出诉讼请求：撤销驻马店市驿城区（2018）豫1702执异19号执行裁定书，不予强制执行驻马店市驿城区人民法院查封的驻马店市金尚翠景小区6号楼4单元3-4层东户的房产。事实和理由：2007年9月24日张强将其所有的位于驻马店市××小区××楼××单元××东户的一套房产以42万元价格出售给张富华，当日与张富华签订一份《房屋买卖合同》，合同约定张强协助张富华办理房产证。2013年4月13日张富华的妻子张艳红以95万元的价格将上述房产转让给张贺丽，张艳红与张贺丽签订一份《房屋买卖合同》。2014年7月16日，张贺丽将该房屋以156万元的价格卖给乔景峰，并与乔景峰签订了一份《房屋转让协议书》。本协议当天双方完成了房屋交付手续，协议签订后，虽然该房屋一直未办理房产过户，但原告一直居住至今。因许春玲与张强民间借贷纠纷一案，被告许春玲于2014年9月18日申请强制执行涉案房屋，贾海霞通过拍卖程序竞得，驻马店市驿城区人民法院于2017年11月27日作出（2016）豫1702执恢552号执行裁定书进行了确认。原告购买房屋虽未办理过户，但该房屋已有原告合法取得，涉案房屋进入拍卖程序未通知原告，驿城区人民法院作出的（2018）豫1702执恢552执行裁定书也未向原告送达。综上，驿城区人民法院强制执行原告合法取得的房屋，损害了原告的合法权益，为维护合法权益，诉至法院。被告张强辩称，原告起诉有充分的理由，本人与张富华签订的房屋买卖合同系在借许春玲款之前，不存在造假，涉案房屋未办理过户手续，系因为整个小区的房屋手续都不完善，至今都没办理房产证，非因个人原因。被告许春玲辩称，涉案房屋系2011年12月5日由司法局移交给张强，张强与张富华在2007年9月24日签订房屋买卖合同，张强未提交房屋买卖票据，买卖合同属虚假合同。2013年4月13日张艳红将该房屋卖给张贺丽，2014年7月16日张贺丽又将该房屋卖给乔景峰，以上房屋均未依法变更登记。2015年5月4日驿城区法院对该房屋张贴通知，选定评估机构。2015年7月27日驿城区法院张贴公告，该房屋已被查封，进入评估拍卖阶段，2015年7月27日张贴公告，限2015年7月31日前向法院执行局主张权利，逾期视为放弃。2014年12月3日驿城区法院查封该房屋，该房屋在驻马店市预购商品房贷款抵押登记显示抵押人（购房人）为张强，根据物权法规定，涉案房屋未依法登记，房屋买卖无效。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人张贺丽称，张贺丽与原告之间签订的房屋转让协议系真实的，与张艳红之间签订的房屋买卖合同也是真实的，并且原告已向张贺丽交付了全部购房款，双方签订协议后，张贺丽就将房屋交给原告。第三人张艳红称，涉案房屋张艳红已经卖给张贺丽，张贺丽也已经交付了全部购房款，并使用占有该房屋，该房屋归张贺丽所有，张贺丽又将该房屋卖给原告，现房屋应归原告所有。经审理查明，2007年驻马店市司法局组织单位团购房，购买驻马店市金宇翠景小区房屋，被告张强购买该小区6号楼4单元3-4层东户房产一套，并交付了购房款。2007年9月24日张强与张富华签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方张强，乙方张富华，甲、乙双方经协商达成如下条款：一、甲方将自己购买的复式住房一套和车库（位于驻马店市开源大道中段司法局家属院内，建筑面积约320平方米），出售给乙方，乙方同意以人民币肆拾贰万元的价格购买。二、甲方负责向单位交纳含集资房款和空调费用等全部应交款项，并协助乙方办理房产证，办理费用由乙方承担。乙方须在合同签订当日付清全部房款。三、合同一式两份，双方签字生效，具有同等法律效力。甲方：张强签名，乙方：张富华签名，2007年9月24日”。当日，张富华向张强支付购房款42万元，张强给张富华出具收条载明：“收到张富华购房款肆拾贰万元正，张强，2007、9、24”。2012年元月5日，张富华与张艳红离婚，离婚协议书载明：……二、双方婚后共同财产：位于驻马店市驿城区骏马路****老街土管所家属院**（带院）住房**和位于驻马店市××大道金尚××小区××楼××单元复式住房（含车库）归女方所有。无其他财产。……张富华、张艳红签名，2012年元月5日”。2013年4月13日，张艳红将上述房产卖给张贺丽，双方签订《房屋买卖合同》约定：甲方：张艳红，乙方:张贺丽，经双方协商达成如下条款：一、甲方将自己购买的复式住房一套和车库（位于（位于驻马店市开源大道中段司法局家属院内面积约320平方米），出售给乙方，乙方愿意以人民币玖拾伍万元的价格购买。二、乙方须在合同签订当日付清全部房款。三、合同一式两份，双方签字生效，具有同等法律效力。甲方：张艳红签名，乙方：张贺丽签名，2013年4月13日。同日，张贺丽让其子张俊珂取款95万元，存入张艳红的银行账户。张艳红给张贺丽出具收条载明：“收到人民币玖拾伍万元整（950000），张艳红，2013年4月13日”。2013年4月12日，张贺丽借乔景峰200万元，同日乔景峰通过银行给张贺丽转款200万元，驻马店市天鸿房地产开发有限公司出具证明：“西平县农村信用联社营业部账号87×××12在2013年4月12号存入200万元，是张贺丽挂靠我公司在西平开发项目的资金，是张贺丽的个人资金，该资金用于张贺丽项目，特此证明，驻马店市天鸿房地产开发有限公司加盖公章，2018年7月1日”。张贺丽无力偿还借款，将上述房屋转让给乔景峰。2014年7月16日，张贺丽与乔景峰签订《房屋转让协议书》约定：甲方：张贺丽，乙方：乔景峰，经双方协商，立合同如下：第一条，1、本合同出售房屋坐落在驻马店市开源大道中段司法局家属院内6号楼四单元三东户。2、该房屋为复式楼房，八室二厅三卫，房屋的建筑面积约320平方米（包括主房面积和车库面积）……第二条：甲方不得隐瞒与转让房屋相关的重要事实，必须保证其对转让房屋拥有完全的所有权，保证上述房屋没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷……第三条：1、转让价格：双方商定该房屋转让价格为壹佰伍拾陆万元（人民币）此款包括买房屋费用、房屋装修费用及房屋现有家具。2、付款方式：合同签订后3日内，乙方向甲方付完购房款。……第四条：房屋交付：双方协商议定甲方应于收到全部购房款当天，将上述房屋的钥匙交付乙方，在双方在场的情况下乙方对房屋验收，乙方无异议，视为该房屋符合合同约定，甲方完成房屋交付。……第五条：关于产权的约定：甲方将上述房屋转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利义务，假如所转让房屋目前未办理房产证、土地证、今后条件允许办理房产证、土地证，……第八条：本合同未尽事宜，双方协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。甲方：张贺丽签名捺印，妻子杨兰香签名捺印，乙方：乔景峰签名捺印，合同签订日：2014年7月16日。本协议签订当天双方完成了房屋交付手续，乔景峰入住至今，但该房屋一直未办理房产过户手续。许春玲起诉张强、驻马店市龙鼎投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理。本院于2014年8月25日作出（2014）驿民初字第1837号民事判决书，判决如下：限被告张强于判决生效后10日内返还原告许春玲借款280000元及利息（利息自2013年4月19日起按月利率15‰支付至判决确定的还款之日止）。被告驻马店市龙鼎投资担保有限公司承担连带清偿责任。该判决生效后，许春玲向本院申请强制执行，本院于2014年12月3日依法查封了被告张强位于驻马店市××大道中段××小区××楼××单元××东××房产。2015年5月4日驿城区法院对该房屋张贴通知，选定评估机构；2015年5月6日驻马店市驿城区法院在《天中晚报》刊登公告，向张强公告送达选定鉴定机构通知。2015年7月27日驿城区法院张贴公告，该房屋已被查封，进入评估拍卖阶段，2015年7月27日张贴公告，限2015年7月31日前向法院执行局主张权利，逾期视为放弃。案外人贾海霞通过拍卖程序竞得该房屋，驻马店市驿城区人民法院于2017年11月27日作出（2016）豫1702执恢552号执行裁定书进行了确认。原告乔景峰得知消息后，向本院提出书面异议，本院于2018年2月8日作出（2018）豫1702执异19号民事裁定书，裁定如下：驳回案外人乔景峰的异议请求。乔景峰随以案外人执行异议诉至本院。另查明，被告张强所购买的房屋属单位团购房，金宇翠景小区所有房屋因手续不完善，至今均未办理房产证。上述事实，有当事人陈述及相关书证在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，本院作出的（2014）驿民初字第1837号民事判决书，判决限被告张强于判决生效后10日内返还原告许春玲借款280000元及利息，被告驻马店市龙鼎投资担保有限公司承担连带清偿责任。该判决生效后，许春玲向本院申请强制执行，本院于2014年12月3日依法查封了被告张强名下位于驻马店市××大道中段××小区××楼××单元××东××房产。2015年5月4日本院对该房屋张贴通知，选定评估机构，2015年5月6日本院在《天中晚报》刊登公告，向张强公告送达选定鉴定机构通知。2015年7月27日本院张贴公告，该房屋已被查封，进入评估拍卖阶段，2015年7月27日张贴公告，限2015年7月31日前向本院执行局主张权利，逾期视为放弃。案外人贾海霞通过拍卖程序竞得该房屋，本院于2017年11月27日作出（2016）豫1702执恢552号执行裁定书进行了确认。原告乔景峰得知消息后，向本院提出书面异议，本院作出（2018）豫1702执异19号民事裁定书，裁定驳回案外人乔景峰的异议请求。乔景峰随以案外人执行异议之诉起诉至本院。本案涉及房屋系被告张强于2007年购买，2007年9月24日张强将其所有的位于驻马店市××小区××楼××单元××东户的一套房产以42万元价格出售给张富华，并与张富华签订一份《房屋买卖合同》，张富华支付全部购房款，并实际占有该房屋。2012年张富华与张艳红离婚，该房屋归张艳红所有；2013年4月13日张艳红以95万元的价格将上述房产转让给张贺丽，并与张贺丽签订一份《房屋买卖合同》，张贺丽支付全部购房款，并实际占有该房屋。2014年7月16日，张贺丽将该房屋以156万元的价格卖给乔景峰，并与乔景峰签订了一份《房屋转让协议书》，乔景峰支付全部购房款，并实际占有该房屋。因金宇翠景小区所有房屋手续不完善，至今均未办理房产证，乔景峰对此没有过错，该房屋虽未办理房产过户手续，但原告乔景峰一直居住至今。原告乔景峰购买房屋在先，法院查封房屋在后，根据相关法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，本院查封登记在被告张强名下的位于驻马店市××小区××楼××单元××东户的房产一套，不够妥当，应予纠正。被告许春玲辩称房屋买卖均未依法变更登记，买卖合同属虚假合同，根据物权法规定，涉案房屋未依法登记，房屋买卖无效的理由不能成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条之规定，判决如下：一、立即停止对位于驻马店市开源大道中段金宇翠景小区6号楼4单元3-4层东户房产的执行。二、驳回原告乔景峰的其他诉讼请求。案件受理费13300元，由被告许春玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  贺麒娇审 判 员  高世一人民陪审员  周培芝二〇一八年十二月二十二日书 记 员  邢莉娟