江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣民终546号上诉人（原审被告、反诉原告)：江西腾达科技有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区南京西路**。统一社会信用代码：91360102332836875J。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李泽齐，该公司员工。委托诉讼代理人：耿伟，该公司员工。被上诉人(原审原告、反诉被告):萍乡市华雅房地产有限公司。住。住所地:江西省萍乡市萍乡经济开发区建设东路**一社会信用代码：913603017056394967.法定代表人:贺维章，该公司执行董事。委托诉讼代理人:胡鸣菊，江西金鳌律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉被告):腾达电器有限公司。住所。住所地：江西省新余市劳动南路div>法定代表人：傅志杰，该公司董事长。破产管理人：腾达电器有限公司破产清算组。委托诉讼代理人：张杰峰，江西姚建律师事务所律师。上诉人江西腾达科技有限公司（以下简称腾达科技）与被上诉人萍乡市华雅房地产有限公司（以下简称华雅公司）、腾达电器有限公司（以下简称腾达电器）房屋租赁合同纠纷一案，腾达科技不服江西省新余市中级人民法院（2017）赣05民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人腾达科技的委托诉讼代理人李泽齐、被上诉人华雅公司的委托诉讼代理人胡鸣菊、腾达电器的委托诉讼代理人张杰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾达科技上诉请求：1、撤销（2017）赣05民初82号判决书中第一条“江西腾达科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向萍乡市华雅房地产有限公司返还位于萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼的租赁房屋并将租赁房屋恢复原状”的内容、撤销该判决书中第二条“江西腾达科技有限公司于本判决生效之日起十日内向萍乡市华雅房地产有限公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费共计148050元（自2015年4月1日起暂计算至2015年6月30日），以及违约金2927.1元（自2015年4月10日起暂计算至2015年6月30日）”的内容；2、改判驳回华雅公司除解除合同及相关补充协议以外的全部诉讼请求；3、判令本案诉讼费由华雅公司承担。事实和理由：1、一审判决对本案事实认定不清，证据不足。一审法院对本案诉争房屋与华雅公司、腾达电器签订的《房屋租赁合同》中约定地址不一致的事实并未查清。租赁合同中约定房屋地址为“江西省萍乡市安源区凤凰街昭平东路238号雅天购物公园一楼”，而本案的诉争房屋地址位于“江西省萍乡市安源区凤凰街昭平东路238号雅天购物公园二楼”，诉争房屋与租赁合同约定的地址不一致，华雅公司无法依据租赁合同条款向腾达科技主张租金及其他权益。一审法院在既认定华雅大厦一楼房屋现状（部分被小业主收回，部分已租给第三方经营或存放物品）的情况下，又判决腾达科技返还房屋，恢复原状，对事实明显未查清。2、华雅公司与腾达科技对本案诉争房屋形成的租赁关系为事实租赁，并未签订租赁合同，对于诉争房屋闲置产生的房屋租金损失、物业管理费损失应当由华雅公司与腾达科技根据过错责任承担，而不应由腾达科技单独承担。腾达科技、华雅公司、腾达电器签订的租赁合同《补充协议》是对于一楼房屋的约定，与华雅公司诉争房屋并不存在关联性。租赁合同约定下的一楼房屋产权人为34户小业主，华雅公司根本履行不能。华雅公司以一份根本履行不能的合同要求腾达科技承担合同外房屋的闲置损失，腾达电器为逃避责任，以一份补充协议的形式将责任推卸给腾达科技，不合理、不合法，存在主观恶意的欺诈行为。对于诉争房屋，腾达科技自始至终未占有使用，其闲置造成的损失是由华雅公司与腾达电器相互推诿扯皮造成，故闲置损失不应当由腾达科技单独承担。3、一审法院对本案关键证据部分认定不明确，存在诸多错误。一审法院综合评述部分：“因《房屋租赁合同》明确载明出租的房屋位于江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼，腾达科技又未能提供充分证据证实案涉合同中约定的出租房屋为该购物公园的负一楼，因此，腾达科技辩称出租的房屋位于负一楼的意见，本院不予采纳。”而事实上，腾达科技从未主张过本案诉争房屋为负一楼，而是主张租赁合同约定房屋位于一楼，诉争房屋位于雅天购物公园的二楼。一审法院以萍乡市一田旅游开发有限公司（以下称“一田公司”）出具的未售明细表及（2011）安民初字第1593号民事调解书即认定华雅公司对雅天购物公园一楼拥有1286.57平方米所有权，即认定有权将房屋出租给腾达科技，显然不合理。房屋权属问题应由当地房管部门出具房屋产权证明文件，且一田公司与华雅公司此前存在合作关系，一田公司向华雅公司出具的证据其证明力和权威性也不能草率认定。1286.57平方米的房屋具体位置是一楼还是二楼，是与诉争房屋在同一位置还是与租赁合同约定地址在同一位置，一审法院也未予以释明。关于龚某,4的询问笔录，实际上该员工工作所在的门店是华雅公司与腾达公司形成的事实租赁门店（即诉争房屋所在地），而并非合同约定地址的门店（合同约定地址门店并不存在）。该询问笔录也无法证实腾达科技接收房屋，反而能够证明腾达科技为防止闲置门店损失的扩大所作出的努力。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，证据不足，请求二审法院核查事实，依法公正裁判。庭审中，腾达科技对涉案房屋的产权不持异议，对租赁房屋地址和租赁合同约定地址的认识偏差，认为是表述的问题。华雅公司辩称：本案诉争房屋与租赁合同约定地址一致，本案不存在事实租赁的问题，原审认定证据正确，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，腾达科技的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。腾达电器辩称：本案合同租赁地址为江西省萍乡市安源区凤凰街昭平东路238号雅天购物公园一楼还是二楼是双方认识方面存在偏差，不影响租赁关系的事实；腾达科技与华雅公司诉争的房屋存在关联性，腾达电器已经将该房屋交付给腾达科技，由此产生的租金、物业损失与腾达电器无关。华雅公司向一审法院起诉请求：1、判决解除华雅公司与腾达电器于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》以及华雅公司与腾达电器、腾达科技于2015年4月10日签订的《补充协议》，并判令腾达电器、腾达科技返还租赁房屋；2、判决腾达电器、腾达科技支付拖欠的房屋租金、物业管理费共计148050元（从2015年4月1日起至2015年6月30日止）；3、判决腾达电器、腾达科技支付拖欠房租的违约金2927.1元（从2015年4月1日起至2015年6月30日）；4、判决腾达电器、腾达科技支付从2015年7月1日至交付租赁房屋之日止的房屋租金、物业管理费的损失；5、判决腾达电器、腾达科技恢复原状；6、判决腾达电器与腾达科技承担连带责任；7、由腾达电器、腾达科技承担本案全部诉讼费用。腾达科技向一审法院反诉请求：1、判决解除华雅公司与腾达电器于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》以及华雅公司与腾达电器、腾达科技于2015年4月10日签订的《补充协议》；2、请求判令华雅公司退还履约保证金300000元；3、本案诉讼费用由华雅公司、腾达电器承担。一审法院认定事实：2011年5月13日，华雅公司与腾达电器签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：华雅公司将其坐落于江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼房屋出租给腾达电器经营使用，房屋结构为框架结构，以现状出租。具体坐落方位及范围详见合同附件。合同租赁期限为10年。租金标准为：2011年至2014年店铺年租金483800元(房屋原值9660000元×5%)、月租金40200元（房屋原值9660000元×5%÷12个月）；2014年至2017年店铺年租金532180元（483800元×1.1）、月租金44350元；2017年至2020年店铺年租金58540元（532180元×1.1）、月租金48780元；2020年至2021年店铺年租金64394元（58540元×1.1）、月租金53660元；10年合计544808元。每月租金在当月的10日前支付。本合同签订后15日内，腾达电器应向华雅公司交纳履约保证金300000元，合同期满，如腾达电器没有违约，则在腾达公司恢复隔挡后华雅公司不计息归还腾达公司。本合同范围物业管理费以每月5000元包干向华雅公司支付。腾达电器有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔挡或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下腾达电器可以拆除。合同期满或终止，现有玻璃隔挡或墙体由腾达电器负责恢复。租赁期间，如腾达电器逾期交纳租金，则每逾期一日，腾达电器应按未付租金万分之五向华雅公司支付违约金，拖欠租金超过60日的，华雅公司有权解除本合同。本合同自华雅公司、腾达电器双方签订之日起正式生效。合同还约定其他事项。合同签订后，华雅公司依约将上述店铺交付腾达电器经营使用，腾达电器依约向华雅公司支付了履约保证金300000元，也向华雅公司交纳了房屋租金至2015年3月31日。2015年4月10日，华雅公司与腾达电器、腾达科技签订一份房屋租赁合同的《补充协议》。该《补充协议》约定：华雅公司与腾达电器于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》由腾达科技继续履行；原《房屋租赁合同》约定的剩余租期由腾达科技履行期满后，华雅公司同意将租期延长至2024年10月31日止，延长期间的租金递增幅度及付款时间与原《房屋租赁合同》一致，并保证履约至2024年10月31日止；原《房屋租赁合同》除第二条变更外，其他条款内容保持不变；本《补充协议》是原《房屋租赁合同》的组成部分，与原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。该《补充协议》签订后，原腾达电器萍乡雅天店并未实际经营运行，腾达电器及腾达科技也均未向华雅公司支付相应的房屋租金及物业管理费。从2015年4月1日起至2015年6月30日止，腾达科技拖欠华雅公司房屋租金及物业管理费共计148050元。另查明，2015年4月，腾达电器与国美电器有限公司签订一份关于“腾达电器”商标及门店/库房租赁权转让的框架协议书。该协议书约定，腾达电器将其现经营的所有84家门店（含腾达电器萍乡雅天店在内）的租赁权及3个库房租赁权（按框架协议约定的条件及步骤接受全部或部分）以及依附于上述门店、库房的装修、空调、电梯、水电安装、展台展柜、门头广告等维持正常经营的门店、库房行政办公现状的固定资产及日常现状经营的其他物品转让给国美电器有限公司。国美电器有限公司以其自有资金新设立一个有限责任公司，即本案的腾达科技。该公司有权根据自身经营需要选择是否受让或具体的受让门店，按受门店应由相应各方签署门店及相应资产的交接单。该协议书还对交易模式、转让价款、支付方式和费用承担、腾达电器库存商品处理及人员聘用、保密条款、违约责任等进行了约定。还查明，江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼已销售房屋的销售价格为每平方米（建筑面积）8283元至27500元不等，未销售的建筑面积为1286.57平方米。上述雅天购物公园是华雅公司与萍乡市一田旅游开发公司共同开发的。萍乡市安源区人民法院（2011）安民初字第1593号民事调解书（已生效）载明：华雅公司与萍乡市一田旅游开发公司自愿达成如下协议：萍乡市雅天购物公园未售房屋（13336.41平方米）所有权归华雅公司所有，华雅公司自行办理该房产的过户手续，费用自行负担。腾达科技在萍乡市安源区人民法院庭审（本案）中认可其于2015年4月接收了涉案房屋。证人龚某,4的证言主要内容为，其原为腾达电器员工，已在该公司工作5年多，主要负责公司的仓管，2015年5月，其与腾达科技重新签订劳动合同，并主要负责腾达科技萍乡雅天店的安保及消防，该店没有实际运行经营，其现在主要是看守该店内原有的空调、设备。涉案房屋至今仍空置。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点是：一、华雅公司与腾达电器于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》，以及华雅公司与腾达电器、腾达科技于2015年4月10日签订的《补充协议》是否应予以解除？如果应予以解除，是否应将租赁房屋恢复原状？二、腾达科技是否应支付租金和物业管理费给华雅公司？如应支付，其金额是多少？三、腾达科技是否应支付房屋租金、违约金给华雅公司？如应支付，其金额各为多少？四、腾达科技是否应向华雅公司支付从2015年7月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金、物业管理费损失？5、腾达电器是否应承担连带清偿责任？6、华雅公司是否应返还履约保证金300000元给腾达科技？华雅公司与腾达公司签订的《房屋租赁合同》以及华雅公司与腾达电器、腾达科技签订的房屋租赁合同的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，应受法律保护。腾达科技通过与华雅公司及腾达电器签订房屋租赁合同《补充协议》的形式，承继了腾达电器基于原《房屋租赁合同》对华雅公司所负有的义务，应为合同义务的转移。在债务转移的情况下，原合同关系消灭，产生了新的合同关系。故腾达电器基于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》而对华雅公司负有的支付租赁房屋租金及物业管理费的义务已消灭，不应承担本案责任，腾达科技应向华雅公司承担债务转移的法律责任。故对于华雅公司要求腾达电器、腾达科技承担连带责任的诉讼请求，不予支持。在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权利让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。因《房屋租赁合同》明确载明出租的房屋位于江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼，腾达科技又未能提供充分证据证实案涉合同中约定的出租房屋为该购物公园的负一楼，因此，腾达科技辩称出租的房屋位于负一楼的意见，不予采纳。华雅公司提供的萍乡市一田旅游开发有限公司出具的雅天购物公园（一楼）未售明细表、萍乡市安源区人民法院(2011)安民初字第1593号民事调解书等，可以证实雅天购物公园一楼未售房屋建筑面积共计1286.57元归华雅公司所有，因此，腾达科技辩称华雅公司无权出租房屋的意见，于法无据，不予采纳。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，涉案租金的标准为按房屋原值9660000元的一定比例计算，雅天购物公园一楼已销售的最低价格为每平方米(建筑面积）8283元，按此价格计算同为一层的未销售房屋价值在10000000元（1286.57平方米×每平方米8283元）以上，大于合同约定的9660000元，华雅公司出租的房屋符合《房屋租赁合同》的约定，因此，腾达科技辩称华雅公司出租的房屋不符合约定的意见，无事实依据，不予采纳。华雅公司提供的《补充协议》、证人龚某,4的证言等，可以证实华雅公司将出租的房屋交付给了腾达科技，因此，腾达科技辩称华雅公司未交付房屋的意见，不予采纳。腾达科技自2015年4月10日签订债务转移协议起即未按合同约定缴纳每月的租金及物业管理费，截至起诉之日，尚欠华雅公司房屋租金及物业管理费148050元，已构成根本性违约。华雅公司主张解除与腾达电器于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》及华雅公司与腾达电器、腾达科技于2015年4月10日签订的房屋租赁合同的《补充协议》、返还租赁房屋并支付拖欠的房屋租金及物业管理费148050元的诉讼请求，予以支持。对于华雅公司主张的自2015年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止的损失，一审法院认为，该损失应参照房屋租赁合同的约定的租金及物业管理费计算。关于华雅公司要求支付拖欠房屋租金违约金的诉讼请求，一审法院认为，《房屋租赁合同》中已明确约定：“若腾达电器逾期交纳租金，则每逾期一日，腾达电器应按未付租金万分之五向华雅公司支付违约金”，华雅公司主张的违约金2927.10元并未超出上述约定范围，故予以支持。而根据《房屋租赁合同》第六条的约定“腾达电器有权根据营业需要对租赁房屋进行装修、装潢，现有玻璃隔挡或墙体在不破坏房屋结构质量的情况下腾达电器可以拆除，合同期满或终止，现有玻璃隔挡或墙体由腾达电器负责恢复。”故对于华雅公司要求腾达科技将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，予以支持。华雅公司已收取履约保证金300000元，现合同应予解除，该款应退还给腾达科技，故腾达科技要求华雅公司退还履约保证金300000元的反诉请求，于法有据，予以支持。综上所述，华雅公司的诉讼请求予以部分支持；腾达科技的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第八十五条、第八十六条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除华雅公司与腾达电器于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》以及华雅公司与腾达电器、腾达科技于2015年4月10日签订的房屋租赁合同的《补充协议》。腾达科技应于本判决生效之日起十日内向华雅公司返还位于萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼的租赁房屋并将租赁房屋恢复原状；二、腾达科技于本判决生效之日起十日内向华雅公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费共计148050元（自2015年4月1日起暂计算至2015年6月30日），以及违约金2927.1元（自2015年4月10日起暂计算至2015年6月30日）。腾达科技应按《房屋租赁合同》约定的月租金及物业管理费向华雅公司支付自2015年7月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金、物业管理费损失；三、华雅公司于本判决生效之日起十日内返还腾达科技履约保证金300000元。四、驳回华雅公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3261元，反诉案件受理费2900元，合计6161元，由华雅房公司负担2900元，腾达公司负担3261元。二审查明的案件事实与一审相同，对一审认定的事实，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案案涉房屋地址与华雅公司、腾达电器签订的《房屋租赁合同》中约定地址是否一致？二、本案案涉房屋闲置产生的租金损失、物业管理费损失应由谁承担责任？1、关于本案诉争房屋是否与《房屋租赁合同》中约定地址一致的问题。萍乡市雅天购物公园萍房权证安字第**房屋产权证、《房屋租赁合同》的租赁区域平面图、分层分户平面图、房屋出售情况明细等证据，证明江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼建筑面积为3587.11平方米，萍乡市一田旅游开发有限公司没有出售的面积为1286.57平方米，一楼其他面积均已由刘艳、吴斌、雷秋如等人购买。《房屋租赁合同》载明了房屋出租地址为江西省萍乡市安源区凤凰街昭萍东路238号雅天购物公园一楼，华雅公司所主张的房屋出租地址为雅天购物公园一楼没有出售的1286.57平方米的部分面积，诉争房屋地址与合同约定地址一致，腾达电器对本案诉争房屋地址没有异议，腾达科技主张诉争房屋系雅天购物公园二楼，没有提供相关证据证实，故对腾达科技的该上诉理由不予支持。2、关于诉争房屋闲置产生的房屋租金损失、物业管理费损失的承担问题。2015年4月，华雅公司与腾达电器、腾达科技签订了房屋租赁合同的《补充协议》，《补充协议》约定了华雅公司与腾达电器于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》由腾达科技继续履行，腾达科技承继了腾达电器基于《房屋租赁合同》对华雅公司所负有的权利义务，取得了案涉房屋的承租权，华雅公司与腾达电器的租赁关系解除，华雅公司与腾达科技产生了新的房屋租赁合同关系，腾达科技应依据合同和协议的约定，向华雅公司支付相应的租金、物业费。《房屋租赁合同》第8条第7款约定：任何一方违约，给对方造成损失的，违约方都应当赔偿由此造成的非违约方的相应损失。腾达科技作为合同承继主体未按合同约定缴纳每月的租金及物业管理费，构成违约，华雅公司主张诉争房屋闲置产生的房屋租金损失、物业管理费损失，有合同依据，一审法院判决该部分损失由腾达科技承担，并参照房屋租赁合同约定的租金及物业管理费计算损失并无不当，本院予以维持。综上所述，腾达科技的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54157.05元，由江西腾达科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓相红审 判 员 肖玉华审 判 员 邱爱珍二〇一八年十二月三日代书记员 李俊杰附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……