贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6578号上诉人（一审被告）：黄洪早，男，1965年8月26日出生，汉族，现住贵州省仁怀市。被上诉人（一审原告）：施本明，男，1976年5月26日出生，汉族，现住贵州省仁怀市。上诉人黄洪早因与被上诉人施本明经济适用房转让合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2018）黔0382民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄洪早上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实及理由：一、一审程序违法。一审证人未出庭作证，只是法庭当庭对证人电话询问，且上诉人的一审代理人明确表示对证人证言真实性不予认可。二、一审认定事实错误。1、潘宗友、程德军未出庭作证，在法庭当庭询问中二人的陈述漏洞百出，不可采信。且程德军陈述借款4万元的时间在2016年1月左右，与案涉房屋买卖时间相隔两年八个月，被上诉人借款时正好在修建仁怀市中街办育人中学旁的房屋，被上诉人该项借款没有用于支付购房款。2、一审法院认定第二次支付10万元现金，上诉人认为被上诉人当时取款3万元，并无证据证明取这个钱就一定支付给了上诉人。3、一审法院认定欠条落款日期处被裁减过，仅凭大量的推理，而没有证据证明，违背了民事诉讼以事实为依据的原则，且一审法院将“一次性付清”认定为“将钱当场支付完毕”不符合逻辑。4、本案雷某1不能作为证人，其证人证言应予以排除。三、一审法院运用了大量没有证据支撑的逻辑推理，得出被上诉人已经全部支付完购房款的事实是错误的。被上诉人施本明辩称，上诉人已向被上诉人支付全部房款。施本明向一审法院起诉请求：1、确认施本明、黄洪早于2016年12月27日签订的《协议》无效；2、黄洪早返还施本明购房款21万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿施本明自2016年12月27日起至履行完毕之日止的损失；3、赔偿施本明装修损失5万元（以评估为准）；4、黄洪早返还施本明电视机一台、热水器一台。一审法院认定事实：2016年4月10日，黄洪早在案外人周远梅处购买仁怀市××广场××单元××楼××号经济适用房，由周远梅作为甲方、黄洪早作为乙方签订《协议》，约定：“一、甲方将自己东城广场经济适用房7栋1单元21楼4号房转让给黄洪早；二、转让房价为18.5万元；三、所有房子手续由周远梅办理；四、黄洪早另给周远梅转让费1.58万元；五、五年后周远梅将此房过户给黄洪早，周远梅提供一切手续。……”。赵某受黄洪早邀请作为中证人在协议上签字。次日，周远梅与仁怀市和德源房地产开发有限公司（以下简称和德源房地产公司）签订《仁怀市经济适用房买卖合同》，该合同约定：“和德源房地产公司将位于仁怀市××旁东环线南段的经济适用房第7栋1单元21层4号房屋（本案争议房屋）出售给周远梅，房屋总金额为18万元，……第十四条规定，根据国家《经济适用房住房管理办法》有关规定，买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能按市场价格上市出售，出售时，须按国家有关规定办理相关手续。”遂，2016年4月11日、2016年10月26日黄洪早代周远梅分两次向和德源房地产公司支付了房款10万、8.36万元。2016年10月份，黄洪早经案外人雷某1介绍，欲将位于仁怀市××广场××单元××楼××号经济适用房出售给施本明，经双方商议，约定购房价格为21万元。2016年11月5日，双方在仁怀市葡萄井听雨茶楼三楼再次协商，由黄洪早作甲方与施本明作乙方签订《协议》（注：该协议由双方撕毁后，黄洪早粘贴提交），约定：“一、甲方将自己东城广场经济适用房（武装部旁）房号为7栋1单元21楼4号房屋转让给施本明；二、转让房价为21万元；……九、施本明先付10万元，余款11万元在2017年5月1日前付清”。双方在协议上签名捺印，雷某1在中证人处签名捺印。随后，施本明将10万元房款交付黄洪早，对剩余房款11万元，施本明当日出具欠条一张（注：该欠条的尾部有裁剪的痕迹，折痕不整齐的特征），载明：“今欠黄洪早房款11万元。”2016年11月27日，黄洪早联系施本明要求先付1万元，施本明委托雷某1向黄洪早再支付1万元房款，黄洪早将房屋钥匙及该房屋缴纳物业费等凭证交付给雷某1，并出具借条一张，载明：“今借施本明1万元”。雷某1将房屋钥匙及物业费凭证转交给施本明，施本明开始对争议房屋进行装修。期间，黄洪早查看争议房屋时，以施本明未付房款为由，阻碍装修工人施工，遂双方再次商议购房事宜，施本明承诺短期内将房款付清。2016年12月27日，黄洪早作甲方与施本明作乙方再次签订《协议》一份，并将原协议撕毁作废，约定：“一、甲方将自己东城广场经济适用房（武装部旁）房号为7栋1单元21楼4号房屋转让给施本明；二、转让房价为21万元，房款一次性付清；……。”双方在协议上签字捺印，赵某在证人处签字捺印，在场人有雷某1。施本明将剩余房款10万元支付给黄洪早，黄洪早遂将周远梅的身份证复印件、黄洪早自己的身份证复印件及黄洪早与周远梅签订的购房《协议》复印件交付给施本明。施本明在2017年8月份将房屋装修完毕，现房屋内有施本明购买的三星电视机（型号PS43F4000AJ）一台、威廉史密斯热水器一台。黄洪早多次去查看争议房屋现状未果，2017年11月份，黄洪早以施本明未付清房款为由，请开锁师傅将房屋门锁打开；2018年1月19日，施本明因打开不了争议房屋的门锁，遂报警。另查明，施本明当庭陈述两次资金的组成，第一次支付10万元房款的组成：2016年10月底分别向潘宗友借款6万元、向程德军借款4万元；第二次支付10万元房款的组成：2016年12月23日施本明向施川借款6万元,2016年12月26日在中国建设银行取款30000元，剩余的1万元系家中的现金。另，在第一次庭审中，黄洪早当庭陈述其因此次购买房屋才认识赵某，但在2018年8月20日法庭对黄洪早进行询问时，黄洪早陈述其于2015年认识赵某，双方系朋友关系。再查明，2018年4月16日，施本明向一审法院申请要求对仁怀市××广场××单元××楼××号房屋装修部分的价值进行评估和鉴定。2018年6月22日，遵义市吴兰工程造价司法鉴定所作出遵吴司鉴字[2018]第005号鉴定意见书，鉴定意见为：东城广场7栋1单元21楼4号房屋装修部分的价值（材料费）共计27950.43元。为此，施本明支付鉴定费4000元。一审法院认为，当事人在从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议焦点一：施本明、黄洪早签订房屋买卖《协议》是否存在无效的情形。经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。根据国家相关政策，购买经济适用住房享有政府优惠，其购买对象具有特定性即城镇低收入家庭，其出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”的规定，本案诉争房屋属于经济适用住房，购买方周远梅在与和德源房地产公司于2016年4月11日签订《仁怀市经济适用房买卖合同》后，随即将该房屋出售给黄洪早，而黄洪早又将该房屋出售给施本明，购买者购买经济适用住房尚未满五年，不符合《经济适用住房管理办法》的规定，故施本明与黄洪早签订的房屋买卖合同违反了相关法规的规定，且损害了社会公共利益，双方签订的房屋买卖合同应属无效。焦点二：施本明是否已全部支付黄洪早房款，若支付，那么在《协议》无效后，应返还的具体金额及是否应当支付利息？在本案中，双方对是否支付全额房款产生分歧，施本明陈述其已付清房款，黄洪早辩解其仅收到房款1万元。下面将从以下几个方面进行分析。（一）通过双方当事人的陈述及举证，足以认定施本明分三次向黄洪早支付全部购房款。从证据上来说，关于第一次付款行为，从黄洪早提交的2016年11月5日双方签订《协议》，可以确定双方在第一次协商时约定先付10万元。施本明陈述其支付的该10万元系从案外人潘宗友、程德军处借款的，通过法庭当庭与出借人核实借款、还款的情况，与施本明的陈述基本吻合；同时，施本明陈述对未付11万元房款出具欠条一张，有黄洪早提供的11万元欠条印证，同时这种《协议》约定先付部分款项与未付款出具欠条的付款方式符合一般的交易习惯，故可以认定施本明在第一次签订协议时支付黄洪早10万元房款。关于第二次付款，黄洪早认可在2016年11月27日收到1万元房款。关于第三次付款行为，2016年12月27日双方再次就购房事宜重新达成《协议》，该协议约定房款一次性付清。施本明陈述该次房款系通过向案外人施川借款、从银行取款及家中拿现金等方式筹齐剩余房款10万元支付给黄洪早。有法庭当庭与出借人核实的借款、还款情况，以及施本明提交的银行流水记录，还有证人赵某的证言佐证，足以说明施本明支付了该次10万元房款。（二）关于黄洪早辩解其只收到涉案的1万元房款，剩余房款施本明未支付的问题。关于辩解理由一：11万元的欠条出具时间为2016年12月27日，而不是施本明所述的2016年11月5日，因在第二协议时，双方约定先付10万元，对未付的11万元由施本明出具该张欠条。首先，关于该欠条本身，施本明陈述该欠条出具时书写了落款日期，同时根据一般的交易习惯，欠条一般会载明金额和落款日期，但黄洪早提交的该欠条只载明了欠款金额，没有落款日期，且在落款日期部分有撕毁的痕迹；再从该欠条的折痕来看，并不是对齐折叠的，欠条落款处明显短于欠条的抬头处，落款处和抬头处相差的距离也恰好与一般书写落款日期的宽度大小无异，同时，从常人保管纸条的经验来说，纸条虽不会整齐折叠，但是也会基本吻合折叠，方便保管。据此，基本可以认定该欠条的落款日期处系被剪裁过的，又因该借条系黄洪早保管并举证，应由黄洪早承担举证责任。倘若黄洪早所辩的该欠条出具时间2016年12月27日为真，根据双方约定的总房款为21万元，期间施本明于2016年11月27日委托雷某1支付1万元房款，那么在12月27日双方第二次协议时，施本明差欠黄洪早的剩余房款应为20万元，且黄洪早自己陈述签协议当天施本明要支付10万元，扣除施本明先支付的1万元和准备支付的10万元后，若施本明当日对差欠的剩余房款出具欠条，欠款的金额应为10万元（21万元-1万元-10万元），但施本明出具的欠条金额却为11万元，这显然不符合逻辑。对此黄洪早辩解该欠条并没有包括2016年11月27日雷某1代付的1万元，因该1万元系雷某1支付的，不是施本明支付的，但该借条系由黄洪早本人亲自出具的，载明的内容为“借施本明1万元”，借条上已确定是施本明付的钱，且在第二次签协议时，雷某1也在现场，即使双方当事人忘记了，雷某1也会提醒双方先前支付的1万元。故黄洪早辩解不成立，该11万元的欠条出具的时间应为2016年11月5日。关于辩解理由二：其未收到剩余房款20万元，若收到，那么施本明应将上次出具的11万元欠条收回。对此，施本明陈述在第二次《协议》中双方已约定一次性付清房款，认为双方不会产生纠纷，遂没有将欠条收回。一审法院认为，虽施本明该解释看似牵强，但是双方约定的“一次性付清”对专业的法律人来说仅是一种付款方式，并不是款项已付的证明，但是对一般群众来说，约定“一次性付清”就是将钱当场支付完毕，在施本明按约定将所有房款支付完毕后，其认为已经履行完付款义务了，同时还有中证人、在场人能证明，便没有主动问黄洪早将欠条收回的行为，该行为也符合常理。同时黄洪早在明知施本明要先付10万元，对剩余的房款择日再付，施本明分期付款的行为与《协议》关于“一次性付清房款”的约定明显不符的情况下，黄洪早却仍在该协议上签字确认，这也足以说明黄洪早系认可房款是一次性付清。故黄洪早辩解不成立。关于辩解理由三：证人雷某1、赵某的证词在细节上存在不吻合的情况，他们的证词存在虚假嫌疑，不能采信。根据查明事实，雷某1系双方的介绍人，均与双方系朋友关系，且黄洪早在第一次庭审时陈述其系因此次卖房才认识赵某，但是在2018年8月20日法庭再次就黄洪早与赵某情况进行询问时，黄洪早又陈述于2015年便认识赵某，并主动要求赵某作为2016年4月10日黄洪早与周远梅购房的中证人，黄洪早的陈述前后相矛盾，也是不合常理的。故赵某作为施本明、黄洪早共同认识的朋友，其证言应该是相对客观、公正、真实的，具有较高的证明力，其证词与雷某1的证词基本能相互印证案件的事实，虽两人的证词在细节上有不同之处，但是因时间久远，证人记不得细节之处也实属正常；同时黄洪早也未提供证据证明其辩解，故黄洪早的辩解依然不成立。（三）关于黄洪早与施本明签订二次《协议》存在不合常理的行为的问题。第一，施本明、黄洪早系因此次购房才有第一次接触认识。黄洪早陈述其在签订第一次《协议》后，要求施本明按约定支付10万元时，但施本明却要求先看房后付款。一审法院认为，在双方第一次协商时，施本明就违约的情况下，黄洪早仍在标注“先付10万元”的协议上签字，黄洪早作为完全的民事行为能力人，应对自己的行为承担相应的责任，且黄洪早完全可以先将签字的合同收回或者不签字，等施本明方看完房屋后，双方再进行交易，因为也可能出现施本明看完房屋后不愿意购买房屋的情况。同时，在第二次签订《协议》时，黄洪早在施本明没有将上次约定的10万元付清且本次未收任何房款的基础上与施本明签订载明“房款一次性付清”《协议》，同时黄洪早还将自己和周远梅的身份证以及自己和周远梅签订的购买房屋《协议》等复印件交付给施本明，这更是不符合常理的地方。故黄洪早的解释不具有说服力。第二，若黄洪早陈述其签《协议》后未收到施本明支付的房款20万元为真，那么为什么黄洪早在连续被骗的情况下，且金额较大，却选择在时隔约11个月才将争议房屋门锁打开，重新占有房屋，期间并没有向有关部门反应情况或主张权利？对此，黄洪早陈述其系基于信任中间人雷某1，且在第二次未收到房款后，其在联系施本明一次无果的情况下，多次联系雷某1。黄洪早该陈述显然不符合常理，雷某1虽系中间人，但不是实际欠款人，黄洪早无理多次联系雷某1，且在联系雷某1无果的情况，黄洪早应主动再次联系实际欠款人，要求其还款或者及时通过其他途径来主张权利，而黄洪早却选择沉默11个月之久后才请人将房屋门锁强行打开。黄洪早的陈述与自身行为存在不符合常理的地方。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，施本明主张其已付清房款21万元，根据其陈述和提供的相关证据能相互印证，形成证据链，足以证明其向黄洪早交付了房款21万元，而黄洪早的反驳未提供充分的证据加以证明，应由黄洪早承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》规定合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对施本明要求黄洪早返还购房款21万元，应予支持，但施本明要求黄洪早支付相应的利息，因双方均明知出售的房屋为经济适用房，且该经济适用房不符合上市交易的规定，仍然进行交易，双方均有过错，故对施本明该诉请不予支持。焦点三：关于装修房屋的损失应由谁来承担的问题。首先，施本明将房款交付黄洪早后，对该房屋进行装修，而房屋的装修构成对原财产的添附，实质上增加了原财产的价值。在《协议》无效后，黄洪早重新占有该房屋和享有该房屋因装修而增加的价值，故黄洪早应将增加的装修价值返还施本明；其次，通过评估意见确定争议房屋装修部分的价值（材料费）共计27950.43元。虽施本明对鉴定结论表示异议，但其并未提交相反证据加以证明，故对诉争房屋装修部分的价值，一审法院依据鉴定结论加以确定，由黄洪早支付施本明装修款27950.43元。焦点四：黄洪早是否应当返还施本明电视机一台、热水器一台。在庭审中，黄洪早认可诉争房屋内的电视机、热水器系由施本明购买，根据《中华人民共和国合同法》合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，故由黄洪早应返还施本明三星电视机（型号PS43F4000AJ）一台、威廉史密斯热水器一台。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条，《经济适用住房管理办法》第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、施本明与黄洪早于2016年12月27日签订的《协议》无效；二、黄洪早在本判决生效后立即返还施本明购房款210000元、装修部分价值27950.43元，共计237950.43元；并返还施本明三星电视机（型号PS43F4000AJ）一台、威廉史密斯热水器一台；三、驳回施本明的其他诉讼请求。案件受理费2600元（已减半），鉴定费4000元，合计6600元，由施本明承担600元，黄洪早承担6000元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明，二审中，黄洪早认可共收到施本明房款11万元（即2016年11月27日，雷某2代施本明支付的1万元和2016年12月27日，在赵某在场见证下施本明向黄洪早支付的10万元）。另查明，一审判决中载明的证人“雷某1”应为“雷某2”。本院查明其余事实与一审无异。本院认为，施本明主张其分三次向黄洪早支付了全部房款21万元。第一次付款系在2016年11月5日，双方签订第一份《协议》后，施本明向黄洪早支付10万元；第二次付款系在2016年11月27日，施本明委托雷某2向黄洪早支付1万元；第三次付款系在2016年12月27日，双方签订第二份《协议》后，施本明向黄洪早支付10万元，当时赵某在场。二审中，黄洪早认可施本明主张的第二次和第三次付款事实，即认可其收到施本明11万元房款，否认收到施本明主张的第一次付款10万元。故本案争议的焦点系施本明所主张的第一次付款行为是否属实。本院认为，施本明所主张的第一次付款行为属实，其理由如下：1、施本明陈述其在2016年11月5日向黄洪早支付了10万元，同时向黄洪早出具一张欠10万元房款的欠条。黄洪早辩称该欠条系施本明在2016年12月27日支付10万元后出具的，并非系2016年11月5日所写。本院认为，如黄洪早所持欠条系2016年12月27日出具属实，则扣除其已收到的11万元，施本明向黄洪早出具的欠条数额应为10万元，并非11万元。而施本明所陈述的支付10万元现金，同时出具11万元的欠条，与双方所签第一份《协议》约定的先支付款项的数额及尚欠房款的数额相符。2、证人雷某2证实了施本明第一次向黄洪早支付10万元的情况，其证人证言与施本明陈述基本相符。对于施本明所陈述的款项来源，一审法院已当庭与出借人核实借款、还款的情况，与施本明的陈述基本吻合。黄洪早上诉主张因雷某2与施本明有利害关系，应排除其证言，但未提供证据证明雷某2与施本明有利害关系，其证言可能影响本案的公正判决，结合雷某2证实的本案其余两次付款情况均与实际相符，本院对黄洪早该上诉理由不予采纳。3、黄洪早陈述其在与施本明签订第一次《协议》后，要求施本明按约定支付10万元时，施本明却要求先看房后付款，其便于2016年将钥匙交付给雷某2。其在施本明未按约定支付10万元的情况下，将房屋钥匙交付给雷某2与常理不符。双方第二份《协议》约定“房款一次性付清”，而黄洪早在施本明尚欠10万元房款未付的情况下将自己和周远梅的身份证以及自己和周远梅签订的购买房屋《协议》等复印件交付给施本明，且在时隔约11个月才将争议房屋门锁打开，重新占有房屋，期间并没有向有关部门反应情况或主张权利，这更是不符合常理。综上，施本明主张其已付清房款21万元，根据其陈述和提供的相关证据能相互印证，形成证据链，足以证明其向黄洪早交付了房款21万元，而黄洪早的反驳未提供充分的证据加以证明，应由黄洪早承担举证不能的责任。综上所述，黄洪早的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费5200元，由黄洪早负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  刘娟娟审判员  喻 茜二〇一八年十二月三日书记员  田 林