江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终4399号 上诉人（原审原告）：刘琨，男，1992年7月17日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：刘玉兰（系刘琨之母），住江苏省东台市。 被上诉人（原审被告）：东台市远华置业有限公司，住所地江苏省东台市溱东镇罗二村**。 法定代表人：沈存斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈桂官，男，该公司员工。 上诉人刘琨因与被上诉人东台市远华置业有限公司（以下简称远华置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初3525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘琨上诉请求：撤销一审判决，依法增加判决远华置业公司赔偿因拒绝履行2016年5月4日商铺整改维修协议所造成刘琨迟延使用商铺期间的租金损失60000元。事实与理由：虽然经有关鉴定机构鉴定，案涉房屋的梁板裂缝系非结构性裂缝，不影响原结构构件的安全性。但是由于远华置业公司怠于维修，造成了案涉商铺的迟延使用，构成刘琨相应的租金损失，一审判决未予支持是错误的。 远华置业公司辩称，刘琨的要求是无理的，其在购买案涉房屋时，远华置业公司当时并不想向其出售。双方当事人就案涉房屋的买卖以及裂缝维修情况先后协商过三次，第一次协商的内容系房屋价格，远华置业公司让利二十几万元；第二次协商的内容系裂缝维修，经鉴定，该裂缝对房屋安全性没有影响；第三次协商的内容系裂缝补偿，远华置业公司补偿了刘琨40000元，故双方当事人已经就裂缝维修协商完毕，刘琨不应当再行主张。 刘琨向一审法院起诉请求：1.判令远华置业公司赔偿刘琨商铺不能使用的租金损失128565元；2.判令远华置业公司给付屋面梁及现浇板裂缝维修费用（评估确定）。 一审法院认定事实：2013年2月27日、3月6日，远华置业公司收到刘美田、刘琨房款1400000元。2014年6月3日，在东台市住建局和东台市溱东镇人民调解委员会调解下，刘玉兰与远华置业公司达成调解协议：一、2014年6月4日上午9时，远华置业公司与刘玉兰正式签订碧水湾115室、116室商品房买卖合同，并进行网上备案；二、鉴于该商铺已由远华置业公司交刘玉兰装修使用，视为房屋正式交付；三、刘玉兰必须在远华置业公司将房屋所有权证书、土地使用权证书、房屋质量保证书和房屋使用说明书办理完毕后3日内将余款200000元一次性给付远华置业公司。 2015年8月31日，远华置业公司与刘玉兰签订协议书，载明刘玉兰购买碧水湾115室、116室时双方协商以1600000元确定合同价，后经政府调解远华置业公司以1458000元出售房屋。2015年8月31日，经调解双方同意上述房屋总价为1400000元。2015年9月19日，刘琨与远华置业公司签订商品房买卖合同，刘琨购买碧水湾115室，总价700000元。2015年9月30日，刘琨办理该房屋所有权证书。 因碧水湾115室、116室二层屋面梁及现浇板裂缝各存在一条平行裂缝（不渗漏），2015年10月14日江苏检测中心受远华置业公司、江苏江中集团有限公司和业主刘玉兰的共同委托，对碧水湾115室、116室屋面板、屋面梁裂缝进行检测，情况如下：1.所抽检2块板的裂缝宽度范围为0.2〜0.28毫米，裂缝位置对应管线的走向位置；所抽检梁裂缝整体呈竖向“U”形，即梁的两个侧面及底面裂缝相连，经扫描和现场局部破损，裂缝沿箍筋布置方向发展，裂缝宽度范围为0.12〜0.21毫米；2.经现场检查，该工程所检(19-21)/C轴屋面梁的混凝土现龄期强度满足设计要求；3.该工程所检(19-21)/C轴屋面梁的截面尺寸偏差符合规范允许的偏差要求，梁最底排钢筋配筋数量符合设计要求，所测梁侧箍筋间距满足规范允许的偏差。所测梁侧箍筋的钢筋保护层厚度符合规范允许的偏差要求；4.该中心采用PS200钢筋位置测定仪对该板的板底钢筋间距、保护层厚度进行检测，检测结果表明，所测板底钢筋间距满足规范允许的偏差要求，保护层厚度符合规范允许的偏差要求。同时，采用局部破损法，凿开板底保护层，采用游标卡尺测量其钢筋直径，检测结果表明：所测板底钢筋的直径符合设计要求。根据检测、检查结果，江苏检测中心认为碧水湾115室、116室屋面板、屋面梁裂缝为非结构性裂缝，不影响原结构构件的安全性。考虑混凝土的耐久性要求，建议对裂缝采取相应的技术处理措施。 2015年11月19日，东台质监站通知远华置业公司等单位，认为碧水湾115室、116室屋面梁板存在裂缝，需及时对该质量问题进行整改。2015年12月7日，东台市住建局答复刘玉兰，认为根据江苏检测中心的检测结论，东台质监站已向远华置业公司、江苏江中集团有限公司、江苏润华工程咨询有限公司发出《工程质量监督抽查整改通知书》，责令上列单位对碧水湾115室、116室商铺二层屋面梁及现浇板存在裂缝的质量问题进行整改。刘玉兰与远华置业公司之间因房屋质量问题产生的民事纠纷，可协商处理，亦可通过民事诉讼的司法途径进行维权。 2016年5月4日，刘玉兰与远华置业公司订立《关于碧水湾115室、116室商铺屋面混凝土裂缝维修的协议》，协议约定：1.裂缝维修由施工单位江苏江中集团有限公司按照盐建法规（2015）9号规定出具的处理方案完成维修，并经责任单位验收合格，出具验收报告给协议人；2.一次性补偿业主肆万元整，今后房屋主体结构外的所有质量通病不再要求经济补偿；3.补偿款在本协议双方签订后一周内给付业主，屋面裂缝及渗漏在协议签订后半月内完成。当日，远华公司给付40000元。 2017年6月20日，芜湖大正建筑技术有限公司出具《碧水湾115室、116室商铺梁板裂缝加固处理方案》。2018年6月13日，盐城兴诚工程造价咨询事务所有限公司受一审法院委托对碧水湾116室屋面梁板裂缝维修加固工程进行工程造价鉴定，该公司认为造价为7224.55元。 一审法院认为：刘琨购买远华置业公司开发的碧水湾115室房屋，双方之间为商品房销售合同关系，本案案由为商品房销售合同纠纷。关于远华置业公司是否应赔偿128565元租金损失的问题。2016年5月4日，刘玉兰与远华置业公司对碧水湾115室、116室商铺屋面混凝土裂缝维修问题达成了协议，远华置业公司一次性补偿业主40000元，且该协议明确今后房屋主体结构外的所有质量通病不再要求经济补偿。一审法院认为，违约方承担一次性补偿后，守约方不得再次要求给付。本案中，因案涉协议就屋面梁及现浇板裂缝维修赔偿责任约定为一次性支付，远华置业公司已履行该义务，刘琨不得就同一违约事实再次主张屋面梁及现浇板裂缝赔偿。此外，根据江苏检测中心的结论，案涉屋面梁及现浇板裂缝不影响原结构构件的安全性，从混凝土耐久性角度考虑需对裂缝进行修复，可见案涉屋面梁及现浇板裂缝并不影响房屋的安全性，不会造成房屋无法使用的后果，故一审法院对刘琨主张的另行租赁房屋租金为屋面梁及现浇板裂缝造成的实际损失意见不予采信。 关于刘琨主张的维修费用问题。一审法院认为，远华置业公司作为案涉房屋的出卖人，有义务维修案涉屋面梁及现浇板裂缝。远华置业公司认为，系刘琨不配合维修而未维修。一审法院认为，远华置业公司就维修事宜应及时与刘琨商定，但远华置业公司未能提供证据证明系刘琨拒绝维修，故远华置业公司仍负有维修义务。盐城兴诚工程造价咨询事务所有限公司认为，案涉碧水湾116室屋面梁及现浇板裂缝维修造价为7224.55元，一审法院参照该鉴定意见认定碧水湾115室屋面梁及现浇板裂缝维修造价为7224.55元，远华置业公司应给付此款。 综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。远华置业公司应给付刘琨屋面梁及现浇板裂缝维修费用7224.55元，刘琨主张该部分请求，一审法院予以支持。刘琨的其余请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、远华置业公司于判决生效之日起15日内给付刘琨屋面梁及现浇板裂缝维修费用7224.55元；二、驳回刘琨的其他诉讼请求。案件受理3016元，由刘琨负担2846元，远华置业公司负担170元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，1.首先，作为案涉商铺出卖人的远华置业公司应当按照合同约定向买受人刘琨交付符合合同约定和法律规定的合格商品房。因案涉商铺的屋面板和梁存在裂缝现象，刘琨要求远华置业公司予以维修符合法律规定。且从双方于2016年5月4日达成的维修并补偿的协议来看，远华置业公司亦同意在约定期限内予以维修，但因其未能履行该义务，故一审判决远华置业公司承担修复费用并无不当，本院予以支持。 其次，刘琨主张因案涉商铺屋面板和梁存在裂缝，导致其需另行租赁房屋经营，故该部分租金损失应由远华置业公司承担。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由于远华置业公司未能在2016年5月4日协议所约定的维修期限即2016年5月20日前修复案涉商铺，且在一定的合理期限内仍未修复，故刘琨可以选择自行或委托他人修复，但上述合理修复期间所造成的损失应由远华置业公司承担。结合刘琨另行租赁房屋的租金标准、当事人的过错程度，以及2016年5月4日协议中的补偿约定内容，本院酌情远华置业公司赔偿损失5000元。虽然远华置业公司主张因刘琨拒绝开门导致修复未果，以及双方在签订2016年5月4日协议时已口头约定由远华置业公司补偿4万元给刘琨自行修复，但因其未能提供充分的证据加以证明，故本院不予采信。另，案涉维修协议并未对逾期修复的赔偿责任进行约定，一审判决认为因远华置业公司已履行一次性补偿义务，故刘琨不得就同一违约事实再次主张赔偿存在不当。 2.二审中，刘琨向本院申请对案涉房屋的维修费用重新鉴定，但是鉴于其在一审中对于鉴定机构作出的维修费用是无异议的，且亦未提供足以推翻该鉴定意见的证据，故而其在二审中申请重新鉴定无法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初3525号民事判决第一项； 二、被上诉人东台市远华置业有限公司向上诉人刘琨赔偿租金损失5000元； 三、驳回上诉人刘琨的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3016元，由上诉人刘琨负担2846元，东台市远华置业有限公司负担170元；二审案件受理费1300元，由上诉人刘琨负担1060元，东台市远华置业公司负担240元。 本判决为终审判决。 审判长  丁益钧 审判员  孙曙光 审判员  樊丽萍 二〇一八年十二月十四日 书记员  唐 舒 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。