河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0105民初29911号原告杨志敏，女，汉族，1971年5月9日出生，住郑州市中原区。委托代理人杨帆、郭媛媛（实习），河南高端律师事务所律师。被告河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路**院，统一社会信用代码91410000678053800G。法定代表人张立洲，董事长。委托代理人姚孟开、张哲，河南成务律师事务所律师。原告杨志敏（以下简称原告）诉被告河南仁信置业有限公司(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨志敏及委托代理人杨帆，被告的委托代理人张哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月31日，原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号：150××××****），约定被告将其开发的位于郑州市××区××大道西、民航路北宏光协和城邦8幢1单元15层1506号房屋出售给原告，建筑面积87.1平方米，单价为每平方米10989.67元，房屋总价款957200元。合同签订当天，原告将首付款479200元及维修基金5661元支付给被告。后原告于2016年1月22日向兴业银行股份有限公司郑州分行贷款478000元支付给被告。被告分别于2015年12月30日、2015年12月31日、2016年1月5日、2016年2月18日给原告开具房屋维修基金收据、首付款发票（包括192000元收款发票和287200元收款发票）及剩余购房款478000元的发票。原告按约完成了全部房屋价款缴款义务，但被告在收取房款后，却拒绝为原告办理房屋交付手续及商品房不动产登记手续，将其开具的首付款287200元的发票原件也不返还原告。后经原告多次催促，但被告却拒不履行其义务。为了维护原告方的合法权益不受侵犯，同时也为了维护交易的诚信行为，故诉至本院。请求判令：1、请求判令被告继续履行房屋买卖合同，向原告交付房屋，办理房屋房地产权登记全部手续；2、请求判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金29146.74元（自2017年1月1日暂计算至2018年9月1日，以后继续计算至房屋实际交付之日，按日按照总房款957200元的0.005%计算），向原告支付逾期办理房地产权登记违约金26323元（自2017年3月1日起暂计算至2018年9月1日，以后继续计算至房屋实际办理房地产登记手续之日，按日按照总房款957200元的0.005%计算）；3、请求判令被告向原告返还首付款金额为287200元的销售不动产统一发票原件；4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告所购买的房屋系案外人团购被告的房屋。该房屋由案外人向外提供房屋信息并指定购房人进行购买，被告只是按照与案外人的团购协议的约定，配合案外人指定的购房人签订《商品房买卖合同》，并协助其办理银行按揭手续。被告、案外人霍其伟并未收取原告支付的首付款，不存在原告将首付款支付给被告的事实。被告确实未收到该首付款，被告有理由按照《商品房买卖合同》的约定拒绝交付房屋。退一步讲，被告未按照《商品房买卖合同》约定交房时间是符合合同约定的。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，在市政公共配套设施施工影响项目建设的情况下，被告可以延期交房。服务于案涉小区的市政公共管网随市政道路黑庄路同步铺设，因政府原因黑庄路未如期竣工，市政公共管网未能铺设完毕，导致案涉小区水、电、气等配套基础设施无法与市政公共管网联通使用，未能满足交房使用条件，应当依约顺延交房，且已有本院生效判决确认。关于逾期报送初始登记材料问题，是因部分业主私自移门原因导致无法报送，被告已积极通过法律手段要求该业主部分恢复原状，并已与2018年5月16日、17日将初始登记相关材料报送郑州市不动产中心。本院经审理查明，1、2015年12月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》(备案合同编号：150××××****)一份，主要内容为：（1）、原告购买被告的预售商品房，位于金水区××大道西、民航路北××单元××号，合同约定的建筑面积共87.1平方米，被告与原告约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米10989.67元，总金额957200元。（2）、付款方式及期限：约定金额479200元，付款方式为现金，约定付款时间为2015年12月31日；约定金额478000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年3月31日。（3）、被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金。合同第八条约定出卖人可据实予以延期：……（3）因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的。附件四合同补充协议第二条约定：该项目已实行预售资金监管，预收款监管账户为国家开发银行股份有限公司河南省分行，预售款存款专用账户为河南仁信置业有限公司、预售款存款专用账号为41×××00；该协议第六条约定：出卖人应当在2017年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，该日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。郑州市房屋交易和不动产中心于2015年12月31日出具的《合同信息备案摘要》显示，涉案商品房买卖合同信息已备案，原告签字，被告加盖公章。2、2016年1月22日，原告作为借款人，兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）作为贷款人，被告作为保证人，三方共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，原告作为抵押人，兴业银行作为抵押权人，2016年1月26日签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，上述合同主要内容为：原告向兴业银行申请房屋贷款478000元，兴业银行同意发放贷款并将款项汇入收款人即被告银行账户。原告用经过备案合同编号为150××××****，位于郑州市××区××大道西，民航路********，建筑面积87.1平方米的房屋抵押给兴业银行。3、被告于2015年12月31日、2016年1月5日、2016年2月18日分别向原告开具票号为01250575、01250614、01250781销售不动产统一发票（自开）各一份，金额分别为192000元、287200元和478000元。显示原告为付款方，被告为收款方，三份发票均盖有被告公司发票专用章。4、2015年12月30日，被告开具《收据》一份，载明：今收到杨志敏交来维修基金8-1-15-1506人民币5661元；郑州市物业维修基金管理中心于2016年1月8日出具的《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》显示，原告已经交付了维修基金5661元。5、郑州怡乐房地产营销策划有限公司起诉原告的民事起诉状一份，撤诉申请书一份，诉讼费缴纳票据一份，霍其伟、齐林平、张国良签字的《D区住宅98套定向房团购住宅房源中有32套可签约房源，首付款8322685元，按揭贷款1884万元》明细表一份，载明：郑州怡乐房地产营销策划有限公司自称是其代原告将首付款479200元支付给被告，要求原告返还。6、2015年4月19日、5月4日、5月13日、5月15日、7月3日、7月13日、马超（借款人）分别借赵丽（××）10万元、10万元、5万元、5万元、20万元、22万元、河南亚鼎金融服务有限公司为借款人指定收款人。河南亚鼎金融服务有限公司还款证明显示，赵丽收到该公司归还部分本金47400元，原本金79万元，剩余本金742600元。7、2015年11月28日，（甲方）被告河南仁信置业有限公司，（乙方）霍其伟，（丙方）郑州怡乐房地产营销策划有限公司，（丁方）黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部（简称宏光协和城邦项目部），四方签订《合同书》一份，主要内容为：在被告开发的宏光协和城邦D区项目中，齐林平系宏光协和城邦总承包的D区6#、12#搂工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，被告和宏光协和城邦项目部表示同意。被告承诺，被告既未收到霍其伟指定购房人交付的购房首付款金额戎购房人向霍其伟付款的证据、又未收到霍其伟关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房.8、被告提交的第三组证据显示因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天。另查明，被告认可首付款287200元的发票原件在其公司保管。2018年5月17日，被告将涉案房屋权属初始登记的资料向郑州市不动产登记中心报送完毕。原告诉至本院成诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明.没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告称签订合同当天将首付款192000万元直接交付给被告，剩余首付款287200元被告同意用马超所欠赵丽的借款相抵，后被告向原告出具首付款收款发票两份，发票载明付款方为原告，收款方为被告，金额分别为192000元、287200元。被告称原告未向其足额交付首付款，首付款也没有全部进入资金监管账户，但在首付款是479200元的情况下，被告只是让原告支付了192000元，剩余首付款287200元被告自合同约定交付之日至诉讼期间，被告一直也没有向原告主张要求支付剩余首付款287200元，反而被告却向原告分别开具了收取首付款192000元和287200元的销售不动产统一发票（自开），且在随后的合同履行过程中配合原告办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款478000元。况且，根据《郑州市商品房预售款监管办法》第10-12条的相关规定，预售款即首付款只有进入到被告在资金监管银行设立的商品房预售款资金监管账户，才可以到郑州市房屋交易和登记中心办理商品房合同备案手续。现原、被告双方签订的商品房买卖合同已经在郑州市房屋登记和交易中心备案，就足以证明被告已经收到原告的全部首付款。另本院认为根据2015年11月28日被告与霍其伟、郑州怡乐房地产营销策划有限公司、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部签订的《合同书》载明齐林平系总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，结合庭审中被告也认可购房款冲抵工程款，故本院认为原告虽未将全部首付款287200元按照合同约定以现金形式直接支付给被告，但在合同履行过程中被告的实际行动应认定为其对原告已经向其支付首付款这一事实的认可。至于被告与案外人之间是否存在债权债务关系与原告无关，被告与霍其伟、郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》《商品房团购合同》对原告不具有约束力，被告不能以此为由拒绝向原告交付房屋，本案中原告已经足额支付了所有购房款，故被告有义务按照合同约定向原告交付涉案房屋。被告未按约定交房，应承担逾期交付房屋的违约责任。合同约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，但因涉案房屋施工过程中，因政府政策等其他原因造成的停工，交房时间应予以顺延，综合被告提交的证据材料，考虑到影响施工的实际情况，本院认定涉案房屋交房日期顺延164天，故被告合理顺延交房日应为2017年6月3日。即被告应在2017年8月3日前将办理房屋权属初始登记的资料报送相关政府能职部门。2018年5月17日，被告才将办理房屋权属初始登记的资料报送完毕，其行为已构成违约，故应支付原告自2017年8月3日至2018年5月17日办理产权初始登记之日止的违约金共计13783.68元（957200元×0.05‰×288天=13783.68元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告杨志敏交付位于金水区中州大道西、民航路北的宏光协和城邦8幢1单元15层1506号房屋及金额为287200元的首付款发票原件；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨志敏逾期交付房屋违约金（该违约金自2017年6月3日起，按照总房款957200元的日0.005%计算至实际交付房屋之日止）；三、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨志敏逾期申请办理涉案房屋产权初始登记违约金13783.68元；四、驳回原告杨志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13663元，减半收取6831.5元，由原告负担126元，由被告负担6705元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 警二〇一八年十二月二十日书记员 刘安立