江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初9544号 原告:鲁磊磊，女，1981年5月29日出生，汉族，住连云港市开发区。 委托诉讼代理人：杲先亮、李彪，江苏永信律师事务所律师。 被告：江苏两淮盐化有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路**。 法定代表人：杨永，该公司董事长。 委托诉讼代理人：伍丽娟，江苏公善民律师事务所律师。 原告鲁磊磊与被告江苏两淮盐化有限公司（以下简称两淮盐化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁磊磊的委托诉讼代理人杲先亮、被告两淮盐化公司的委托诉讼代理人伍丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁磊磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金29390元（暂计算至2018年8月10日，按照已交付房屋价款的日万分之一计算）；2、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年3月21日，原告鲁磊磊（买受人）与被告两淮盐化公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区苍梧路同科汇丰国际第F1#楼1单元1-3405室房屋出卖给原告。总价款854363元。根据合同约定，被告应当在2017年8月31日前将验收合格的商品房交付给原告。但截至起诉之日，被告仍未将具备交房条件（验收合格且水、电、气、路通）的房屋正式交付给原告，应承担违约责任。另外合同第九条约定，被告逾期交付涉案房屋，应按日向原告支付已交房价款万分之0.05的违约金。鉴于日万分之0.05的违约金明显低于原告的实际损失，原告请求法院依法调整为日万分之一。 被告两淮盐化公司辩称，1、原告于2018年1月6日收房并在后续装修使用，该收房行为应视为其认可房屋的质量达到交付的条件，原告在诉状中称没有将验收合格的房屋交付，我们认为与法律规定不符；2.双方签订的买卖合同第9条明确约定，按日支付已交房价款万分之0.05的违约金，违约金应该以双方合同约定进行计算，原告要求调整没有法律依据；3.诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求提供商品房买卖合同、发票、咨询函、交房通知书、竣工验收证明等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。 根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年3月21日，原告鲁磊磊（买受人）与被告两淮盐化公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区苍梧路同科汇丰国际第F1#楼1单元1-3405室房屋出卖给原告，总价款854363元。 上述合同第八条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于其他在订立合同时无法预测的原因，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。 合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.05的违约金，合同继续履行。2.逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.05的违约金。 上述合同签订后，原告鲁磊磊支付全部购房价款。2018年1月6日，原告领取房屋钥匙进行装修。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，原告诉称，日万分之0.05的违约金明显低于原告的实际损失，要求调整为日万分之一。本院认为，合同约定的逾期交房违约金按照日万分之0.05计算，确实低于原告的实际损失，本院参照同地段同类房屋租金标准，将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间，原告诉称，被告承诺违约金计算至正式交房之日，即房屋经验收合格后；本院认为，原告于2018年1月6日实际接收房屋并进行装修，应当认定为原告放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性的变更，原告实际收房之日即为房屋交付之日，原告再主张收房之后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告逾期交房期限应当从2017年9月1日起计算至2018年1月6日止，共128日。因此，被告应支付原告逾期交付房屋违约金为10935.85元(854363元×0.01%/日×128日)。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江苏两淮盐化有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告鲁磊磊逾期交付房屋违约金10935.85元。 二、驳回原告鲁磊磊其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费336元（原告已预交），由原告鲁磊磊负担324元，由被告江苏两淮盐化有限公司负担199元（被告于履行本判决时一并将该款项给付原告）。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  万路遇 二〇一八年十二月二十四日 书记员  周春艳 后附法律条文及上诉须知 法律条文和上诉须知 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。