湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终724号上诉人（原审被告）：翁俊林，男，1964年10月27日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：湘乡市北家安物业服务有限公司，住所地湖南省湘乡市桑梅中路烟酒副食大市场。法定代表人：赵铁兵，总经理。上诉人翁俊林因与被上诉人湘乡市北家安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2017）湘0381民初2479号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。翁俊林上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人在法庭调查阶段提出反诉，时间为案件受理后，法庭辩论结束前。法庭应当允许我反诉。二、被上诉人在法庭调查举证阶段没有提供《前期物业委托服务合同》，也没有提供与我的《物业服务合同》，开庭时没有对这两个合同进行质证。上诉人有理由确认不存在或者临时伪造所谓《前期物业委托服务合同》。三、一审判决认为《前期物业委托服务合同》对上诉人有约束力。开庭时被上诉人没有提供该合同，不能作为定案的依据。四、被上诉人收取的666元物业费和分项名目收取的路灯费30元、垃圾清运费、管理费、电梯修复费等700元均为物业管理费，合计已经收取1396元。被上诉人收取的装修押金1000元应当返还。五、被上诉人将小区绿地改成摩托车停车库收费牟利，同时减少了绿化养护费用支出，应当核减物业费。六、一审判决认定的物业费收费标准每平方米1.25元/月没有法律依据，也没有合同依据，不合法。七、被上诉人没有提供相关企业资质和核准备案材料，其收费不合法。八、被上诉人起诉要求上诉人给付2014—2015年物业费2088元，一审判决凭空认定物业费收取标准为每平方米1.25元/月，超过了被上诉人的起诉请求，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。九、《民法总则》自2017年10月1日起施行，本案诉讼时效应依据《民法通则》的2年诉讼时效。湘乡市北家安物业服务有限公司的答辩意见是：请求维持一审判决。湘乡市北家安物业服务有限公司一审起诉请求：1、判决被告偿付物业管理费2088元；2、由被告承担全部诉讼费用。原审法院查明：被告翁俊林于2013年底在湘乡市新城名珠购置了面积为88.8平方米的住宅一套。宇隆（湘潭）房地产开发有限公司与湘乡市北家安物业服务有限公司于2012年5月14日签订了《前期物业委托服务合同》，合同第十六条约定物业服务期限至业主大会成立后，业主委员会与所选聘物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。合同第十七条其中约定，物业服务费价格高住宅1.25元/平方米/月按建筑面积计算。2015年12月新城名珠小区业主委员会成立，原告为该小区提供物业服务至2015年12月31日止。被告于2014年、2015年度应交纳物业费2664元（1.25元/平方米·月×88.8平方米×12个月×2年=2664元）。原告湘乡市北家安物业服务有限公司于2013年11月29日向被告翁俊林收取了2013年12月至2014年6月的物业费666元，被告至今尚欠交2014年、2015年两年度物业费1998元（2664元-666元=1998元）。被告以多种理由拒付原告的物业费，原告遂于2017年11月20日诉至法院。另查明，原告湘乡市北家安物业服务有限公司于2013年11月29日向被告翁俊林收取了路灯费30元，装修垃圾清运费、梯级修复费等700元，装修押金1000元。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。因此宇隆（湘潭）房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业委托服务合同》对被告翁俊林具有约束力，其应该按照合同约定履行义务，被告没有按约定履行义务，应当继续履行，原告要求被告支付按合同约定余欠的物业费请求予以支持。诉讼请求中超出合同约定多计算的物业费金额被告不应支付。原告依据《前期物业委托服务合同》为被告居住的小区持续提供物业服务至2015年底，原告于2017年11月20日对被告拖欠的物业费向法院主张权利，尚未超过三年的诉讼时效，被告以原告主张权利超过时效二年的观点法院不予采纳。被告称原告存在违法、违约、侵权行为造成其损失，要求原告赔偿属于另一法律关系，不予审查，被告可另行主张权利，但不能成为本案法定或约定抗辩交纳物业费的理由，被告该部分答辩意见本案中不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、由被告翁俊林向原告湘乡市北家安物业服务有限公司支付物业费1998元；二、驳回原告湘乡市北家安物业服务有限公司其他诉讼请求。以上给付内容限本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告翁俊林负担。在二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审上诉人翁俊林上诉的焦点问题是：一、上诉人翁俊林提出的一审反诉问题。上诉人翁俊林提出自己在一审提出了反诉，而一审法院未予允许。经二审审查，在一审案卷材料中并未有上诉人翁俊林单独提出反诉的书面请求的文件，庭审笔录中也没有上诉人翁俊林曾经提出反诉的记录。虽然上诉人翁俊林在一审民事答辩状中提出了要求被上诉人湘乡市北家安物业服务有限公司赔偿损失等意见，该意见只是上诉人翁俊林的抗辩内容。上诉人翁俊林认为一审未受理其反诉的意见不能成立。二、关于《前期物业委托服务合同》的问题。上诉人翁俊林主张《前期物业委托服务合同》在法庭调查举证阶段没有提供，不能作为定案的依据，该合同可能系伪造，不合法。但在一审的庭审笔录中对《前期物业委托服务合同》当事人双方进行了举证、质证过程予以明确的记录，上诉人翁俊林称该合同未在庭审时出示、质证的上诉意见没有事实依据。三、物业管理费及其他费用的收取及标准问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。本案《前期物业委托服务合同》对于上诉人与被上诉人均具有约束力，该合同对于物业服务费的标准有明确约定。上诉人翁俊林认为物业服务费的收取没有法律和合同依据的上诉理由不能成立。对于除物业服务费之外的其他费用的收取，并不在被上诉人湘乡市北家安物业服务有限公司的起诉请求之内，双方当事人如有争议，可通过合法途径另行解决。四、被上诉人湘乡市北家安物业服务有限公司资质以及物业费是否经过物价部门核准或者备案。二审中上诉人翁俊林对于上述问题未提供任何证据证明，本院对该意见不予采信。五、一审判决是否超诉请。被上诉人湘乡市北家安物业服务有限公司一审起诉时，明确本案诉讼标的是上诉人翁俊林所欠物业费2088元，一审在审查被上诉人请求后认定，上诉人翁俊林按照合同约定标准所欠的物业费为1998元，并未超出被上诉人起诉的诉请。六、本案诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。因物业管理费费用是依据物业管理服务合同收取，合同的履行处于一种长期、不间断的过程，是一种持续履行的状态，故诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。本案双方当事人的合同期限届满之日是2015年12月31日，被上诉人湘乡市北家安物业服务有限公司起诉的时间为2017年11月20日，故本案没有超过诉讼时效。综上，上诉人翁俊林的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翁俊林负担。本判决为终审判决。(本页无正文)审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇一八年十二月二十七日法官助理杨晟书记员马红兰附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……