广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终19732号上诉人（原审被告）：深圳市中振元投资咨询有限公司，住所地：深圳市福田区福保街道福田保税区市花路长平商务大厦3412，统一社会信用代码：91440300MA5DGK5P6X。法定代表人：林瑞娴，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：谭克鹏，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋伟芳，女，汉族，1983年3月16日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：田胜超，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱观弟，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳市中振元投资咨询有限公司（以下简称中振元公司）因与被上诉人蒋伟芳房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初12348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中振元公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并判令由蒋伟芳承担本案诉讼费用。上诉理由：一、本案所涉及的纠纷是二手房买卖合同纠纷，中振元公司所交付的房屋符合合同约定。中振元公司从房地产开发商深圳xx房地产开发有限公司购买取得xx大厦x层x号的所有权，并完成过户登记。后蒋伟芳又与中振元公司签订《房地产买卖合同》，约定中振元公司将名下房产出售给蒋伟芳，在第一条“转让标的”中房屋的位置、建筑面积进行明确约定，中振元公司依约将深圳市罗湖区xx北路和xx四路交汇处xx大厦xx号房产交付给蒋伟芳。因此，本案属于二手房交易，中振元公司交付的房屋已符合合同约定。二、双方约定交付房屋的标准为“买方对钥匙的签收”，中振元公司已按时将涉案房产交付给蒋伟芳。根据双方签订的《房地产买卖合同》第八条：“……买方知晓该物业尚未实际使用，不存在包括电话线、有线电视费、燃气费等在内的费用结算情况，故同意该物业的交付以买方对钥匙的签收为标志。交付前该物业的各项费用（如有）由卖方承担，交付后各项费用由买方承担。”因此，应以蒋伟芳对涉案房产钥匙的签收日期为交房日期。但因本案客观上并未留存钥匙签收记录，应根据法定的公示程序判断房屋交付与否。根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，又根据中振元公司在一审中提交的《不动产权资料电脑查询结果表》，2017年4月14日中振元公司便将房屋转让给蒋伟芳，据此可推断中振元公司已履行了法定的不动产交付义务，未存在延迟交付房屋的现象，故蒋伟芳诉请延期交付房屋的违约金没有事实依据。三、一审判决据以认定中振元公司迟延交房的《罗湖区鹏大厦收楼意见书》实际上为对涉案房屋精装修的意见，并非是交付房屋的证据。（一）根据蒋伟芳一审中提交的《罗湖区鹏大厦收楼意见书》“本人已对下述房产进行认真检查，确认该房产已符合约定的精装修交付标准，我同意接收”，该收楼意见书并未提及对钥匙的签收，说明仅是对房屋精装修情况的主观确认。(二)蒋伟芳迟迟拒不签署收楼意见书的原因是其单方面认为中振元公司的装修不符合其要求。纵观蒋伟芳一审提交的证据，蒋伟芳一直在对装修提出无理整改要求，例如要求在房间放下1.2米的床，要求将抽油烟机和玻璃门拆除。然而以上的整改要求均不在合同约定范畴，中振元公司无奈之下只能对蒋伟芳进行配合，一审法院却将中振元公司的配合整改行为曲解成迟延交房，与实际情况严重不符。（三）也正是因为中振元公司交付房屋后，蒋伟芳认为中振元公司所交付的房屋不符合其主观认为的装修标准，才向中振元公司提出整改要求。据此亦可推断本案是先有房屋交付行为，后有双方协商整改的事实。四、一审法院混淆了房屋交付和房屋占有的概念，认为中振元公司未实际将房屋交付给蒋伟芳占有即为未交付，存在严重错误。（一）中振元公司与蒋伟芳双方未约定蒋伟芳需占有房屋才完成交付义务。根据双方签订的《房地产买卖合同》第八条的约定，物业的交付以钥匙签收为标志，并未约定为“物业的交付以买方占有房屋为标志”，一审法院以蒋伟芳未占有房屋来认定中振元公司迟延交付房屋没有依据。（二）“未交付”与“未占有”存在巨大区别，且蒋伟芳是否占有房屋不影响本案房屋买卖合同的履行。房屋的交付与否与房屋由谁占有并不是同一概念，中振元公司交付了房屋钥匙，即房屋交付给蒋伟芳后，蒋伟芳是自己直接占有房屋还是对外出租，由租客对房屋进行占有均与中振元公司无关。根据物权法第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，占有和使用属于两个不同类别的权利，中振元公司将钥匙交付，属于使用权的最终转移，并不涉及占有的权利，占有权如何行使由蒋伟芳自由决定。（三）蒋伟芳实际上已经占有了房屋。房屋的占有分为直接占有和间接占有，本案中，中振元公司将房屋交付给蒋伟芳后，蒋伟芳提出整改要求，此时，装修工人是根据蒋伟芳的指示间接占有着房屋，而蒋伟芳属于房屋的所有权人，属于推定占有。因此，即便蒋伟芳并未实际入住房屋，房屋确已在蒋伟芳的实际占有之下。蒋伟芳辩称：一、中振元公司迟延交付房屋事实清楚，迟延交付原因是中振元公司拟交付房屋装修标准不符合样板房标准和合同约定，中振元公司整改后延期交付。双方《房地产买卖合同》第八条明确约定中振元公司应于2017年12月31日前将物业交付蒋伟芳，但是双方签署的《罗湖区鹏大厦收楼意见书》显示实际交付时间为2018年4月8日。中振元公司履约严重迟延，应依据合同约定支付迟延交付房屋的违约金。蒋伟芳提供的证据显示，与样板房比较，中振元公司拟交付房屋与样板房装修存在多项不一致：1、715主卧只能放置1.1米床（样板房放置的1.2米床）；2、厨房多出了油烟机影响视野和采光，开放式厨房多了玻璃门影响通风；3、卫生间墙体厚于样板房导致卧室变窄；4、为了能放置1.2米的床，主卧门要返工缩小10CM。此外《房地产买卖合同》第九条房产交付标准约定中也没有将开放式厨房加装玻璃门，可以看出拟交付房屋同样也不符合合同约定的交房标准。涉案的鹏大厦除了本案外，还存在很多同样的违约情况，此外，还存在各种质量问题，也正是中振元公司认识到自己的违约行为，所以在蒋伟芳及其他买方提出上述问题后，中振元公司均给予了免费整改，最终交付严重逾期。二、涉案房屋在销售时均是按照一手楼宣传和销售，且针对各种户型均设置了样板房，中振元公司承诺按照样板房标准装修交付，故本案的交楼标准理应按照样板房进行。中振元公司销售的鹏大厦无论从装修还是销售均看不出是二手房销售，且中振元公司从未告知买房人该楼为二手房，故本案的交楼标准理应按照样板房进行，《商品房销售管理办法》三十一条应适用本案。中振元公司在预售房屋前针对不同户型都设置了对应样板房，在销售宣传中也承诺按照样板房标准装修交房，中振元公司在一审庭审中对样板房的事实也确认，可见中振元公司的精装修标准就是按照样板房进行的。三、涉案房屋交付标准如果为“买方对钥匙的签收”，则涉案房屋至今尚未交付，中振元公司没有在《罗湖区鹏大厦收楼意见书》签署前交付钥匙的行为，蒋伟芳没有在《罗湖区鹏大厦收楼意见书》签署前收到过钥匙，双方至今都没有办理钥匙的签收手续，依此标准，则房屋至今仍未交付。蒋伟芳向一审法院起诉请求：1、中振元公司向蒋伟芳支付延期交付房屋的违约金合计185004.6元（自2018年1月1日至2018年4月8日共97天，以转让成交价为基准按日万分之五计算）；2、中振元公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年12月6日，蒋伟芳（买方）与中振元公司（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定中振元公司将位于深圳市罗湖区xx路和xx四路交汇处xx大厦xx号房转让给蒋伟芳，物业建筑面积36.96平方米，转让成交价3814528元，交付时间为2017年12月31日；蒋伟芳知晓该物业尚未实际使用，不存在包括电话线、有线电视费、燃气费等在内的费用结算情况，故同意该物业的交付以蒋伟芳对钥匙签收为标志；房产交付标准为精装修；如中振元公司未能按照本合同约定的期限履行义务，蒋伟芳有权要求中振元公司以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同等等。合同签订后，蒋伟芳按约履行了房款支付义务，中振元公司也于2017年4月14日将前述房产过户登记至蒋伟芳名下。2018年4月8日，蒋伟芳的配偶郭x军在中振元公司出具的《罗湖区鹏大厦收楼意见书》上予以签字。该收楼意见书首部打印文字载明内容为“本人已对下述房产进行认真检查，确认该房产已符合约定的精装修交付标准，我同意接收；除下表所列需要维护的项目外，对本房其他设施、设备及其他装修认可，无异议”；蒋伟芳在表格中书写了内容“厨房玻璃2018年5月1日前通知拆除”、“经查验，符合改造后的标准，确认收楼”。中振元公司在庭审中称，其已在约定交付期限之前将涉案房屋钥匙交给了蒋伟芳，前述收楼意见书系因中振元公司交付钥匙后，蒋伟芳提出整改要求中振元公司整改完成后才签署的。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为中振元公司是否存在逾期交房行为。一审法院对此作如下分析：其一，合同虽约定物业的交付以买方对钥匙签收作为标志，但中振元公司并未举证证明其已将物业钥匙交给蒋伟芳签收；其二，中振元公司确认系根据蒋伟芳的整改要求而对涉案房屋进行整改，但该事实并不能证明中振元公司在整改完成之前实际将涉案房屋交付给蒋伟芳占有；其三，蒋伟芳的配偶郭x军于2018年4月8日在中振元公司出具的收楼意见书上签字，并书写“确认收楼”等内容，对此可视为中振元公司实际于2018年4月8日交房。综上，一审法院认定中振元公司存在逾期交房行为，构成违约，应按合同约定向蒋伟芳支付违约金。本案中，以涉案房屋的转让成交价3814528元为基数，违约金计算标准为每日万分之五，逾期交房天数为97天（2018年1月1日至2018年4月8日），故中振元公司应承担的违约金数额为185004.6元。因此，蒋伟芳的诉讼请求依据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：中振元公司应于判决生效之日起十日内向蒋伟芳支付逾期交房的违约金185004.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，保全费1445元，由中振元公司负担。蒋伟芳已预交的3445元，由一审法院予以退回。中振元公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳3445元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据本案查明的事实，中振元公司已应蒋伟芳的要求对涉案房屋的装修进行了整改，蒋伟芳在2018年4月8日确认整改后的房屋符合约定的装修标准，同意接收房屋。即使如中振元公司所称，蒋伟芳要求整改的内容超出了约定的范围，但中振元公司已按蒋伟芳要求进行了整改，在整改前并未就此提出反对意见，应视为接受蒋伟芳提出的整改要求。一审法院认定涉案房屋于2018年4月8日交付，中振元公司逾期交房97天，并无不当。按照合同约定，中振元公司应当按照日万分之五的标准支付逾期交房违约金。合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，中振元公司主张其无需承担违约责任，根据举重以明轻的原则，应视为中振元公司对违约金提出了调低的主张。在本案中，在蒋伟芳对装修提出整改要求后，中振元公司按照蒋伟芳的要求进行了整改，对逾期交房的主观过错程度较低。中振元公司逾期交房给蒋伟芳造成的损失主要是不能按时占有使用房屋，而涉案合同约定的违约金标准达57218元/30天，远远超过一般的房屋租金标准。在本案中，蒋伟芳也并未提交证据证明其因中振元公司逾期交房所受的损失大小。综合考虑本案以上实际情况，根据公平原则，本院将逾期交房违约金的标准调整为日万分之三。中振元公司应当向蒋伟芳支付逾期交房违约金111002.76元（即3814528元×0.0003×97天=111002.76元）。综上，中振元公司的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决认定事实清楚，但对违约金标准未做合理调整，应予相应纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初12348号民事判决为：深圳市中振元投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向蒋伟芳支付逾期交房违约金111002.76元。二、驳回蒋伟芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2000元（蒋伟芳已预交），保全费1445元（蒋伟芳已预交），二审案件受理费4000元（深圳市中振元投资咨询有限公司已预交），均由深圳市中振元投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年十二月十八日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。