上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终10968号上诉人（原审被告）：丁永光，男，1955年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李爱萍，女，1968年3月3日生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：李建武，男，1978年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：赵升平，男，1981年4月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：董锦锦，上海中沃律师事务所律师。上诉人丁永光因与被上诉人李爱萍、李建武、赵升平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初46813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁永光上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人返还被上诉人购房款人民币（下同）188万元，驳回被上诉人的其他一审诉请。事实和理由：1、上诉人从未见过被上诉人向法院提供的《房地产买卖居间协议》，更没有以任何形式委托过任何人代理售房或收款，王某擅自签署《房地产买卖居间协议》及《定金收条》，上诉人不应为此承担法律责任；2、上诉人仅收到被上诉人购房款188万元，而不是190万元；3、案外人王某擅自签署《房地产买卖居间协议》及《定金收条》，一审法院应当追加其为第三人参加诉讼却未追加，程序违法；4、在签署《上海市房地产买卖合同》时直至被上诉人付款时，双方均未见过面。被上诉人在案外人张某1操纵下，没有采取任何防范风险的积极作为，加之被上诉人明知自己不符合在沪购房条件仍与上诉人签署买卖合同，理应对合同解除承担主要过错责任。被上诉人李爱萍、李建武、赵升平辩称，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在签订《上海市房地产买卖合同》时已经确认了王某签订居间协议并收取定金的事实，上诉人对此是明知的。上诉人和王某之间是代理关系，上诉人亲自确认了《上海市房地产买卖合同》附件承诺书中关于房屋买卖事宜，故没有必要追加第三人。根据合同约定，上诉人应赔偿被上诉人金额远高于100万元，一审已经酌情降低到100万元，被上诉人对此予以认可。李爱萍、李建武、赵升平向一审法院起诉请求：1、判令丁永光将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）交付李爱萍、李建武、赵升平；2、判令丁永光以人民币220万元为基数，按日千分之一标准计算支付自2017年6月15日起至房屋实际交付之日止的违约金。审理中，李爱萍、李建武、赵升平变更诉讼请求为：1、判令解除李爱萍、李建武、赵升平、丁永光所签订的房屋买卖合同；2、判令丁永光返还李爱萍、李建武、赵升平购房款190万元；3、判令丁永光支付违约金220万元；4、丁永光承担本案诉讼费和保全费。之后，李爱萍、李建武、赵升平再次变更诉请3为判令丁永光赔偿损失220万元。一审法院认定事实：2014年5月27日，丁永光及案外人丁某、廖某因上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX号房屋动迁共同被安置，该户预定了含系争房屋在内的四套房屋。2016年1月11日，系争房屋经核准办理产权初始登记。2017年5月14日，李爱萍作为买受方（乙方）、案外人王某作为出售方（甲方）代理人签署《房地产买卖居间协议》，上海XX事务所作为居间方（丙方）盖具印章。该协议约定，丁永光向李爱萍转让系争房屋，房价款220万元，其中首期190万元于《上海市房地产买卖合同》签订后当日内支付甲方（含定金）；第二期10万元于2017年6月15日甲方将该房屋交付给乙方当日支付，第三期20万元于该房屋产权过户于乙方当日支付。《房地产买卖居间协议》还约定，双方同意在签订本协议后，于2017年5月17日前共同赴中介方签订登记文本。当天，王某签署《定金收条》一份，记载收到李爱萍用于购买系争房屋定金2万元。2017年5月17日，李爱萍、李建武、赵升平作为买受人（乙方）、丁永光作为卖售人（甲方）签署《上海市房地产买卖合同》。合同约定，丁永光向李爱萍、李建武、赵升平转让系争房屋，总价款220万元。合同第四条约定，甲方于2017年6月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，房地产权利转移日期以浦东新区XX中心受理该房地产转让过户申请之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，以补充合同约定为准。合同补充条款（一）第一条“交易内容”中记载有“2017年5月15日，甲乙双方在上海XX事务所的居间下达成《房地产买卖居间协议》，约定甲方将其分得的位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动拆迁安置房一套出售给乙方”的内容。第五条“甲方义务”中记载甲方延迟交付的，每延迟一日，向乙方支付总房价的日千分之一作为逾期违约金。第六条“产权约定”记载甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，在政策允许情况下只报送丁永光一个人的名字，若甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋有丁永光之外的其他共有权人，进而影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理：……如乙方不愿意接受该房屋而主张解除买卖合同的，甲方应按该房屋成交价的200%赔偿给乙方，并赔偿乙方因准备履行本合同所发生的所有费用，并放弃向乙方主张任何违约责任的权利。同时，如因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索赔而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。第七条“房屋处分”约定，甲方承诺对所售房产有完全的所有权和完全的处分权，该房屋非本人或家庭名下唯一住房，保证任何第三方（人）不能对该房屋主张任何权利。若甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如该房屋有甲方之外的共有权人而未征得共有权人的同意，在出卖给乙方之前已设定抵押，保证担保或者已出租而承租人有优先购买权等，导致在该房屋交易限制期满后不能办理交易过户给乙方，甲方应根据本合同第十五条之规定承担违约责任。第十五条“兜底条款”约定，因前述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期满后房屋不能过户给乙方而由甲方收回或者作其他处分的，须按照该房屋市值的双倍标准赔偿给乙方。合同附件一“出卖人产权声明承诺书”记载“本人丁永光：今明确声明并承诺保证：我是位于上海市浦东新区XX路******的动拆迁安置房的被安置人，是今后该房屋进行产权初始登记后该房屋的所有权人，该房屋没有任何其他所有权人。我的其他家庭成员和其他任何人对该房屋都不拥有任何产权”。丁永光在该附件下方声明承诺人处签署姓名。当天，李建武转账向丁永光支付了钱款188万元，丁永光出具了188万元购房款的收据。丁永光账户收取上述钱款后，于当天现支138万元，并转支30万元至案外人张某1账户，转支2万元至案外人陈某处，又另现支19万元。2016年1月11日，系争房屋经核准办理了产权初始登记。审理中，1、李爱萍、李建武、赵升平表示，李爱萍曾因咨询房源与上海XX事务所业务员张某2互加微信。2017年5月因看到张某2在微信上发布系争房屋信息，故与张某2联系，并得以与丁永光的代理人王某签订《房地产买卖居间协议》，并向王某交付了定金2万元。居间协议签订时，王某提供的动迁协议复印件等材料中记载被安置人为丁永光一人。期间，一直未能看到原件。2017年5月17日上午签约转账时，李爱萍、李建武、赵升平、丁永光均在场，王某陪同丁永光在场。转账结束丁永光离开后，李爱萍、李建武、赵升平方还去中介处交付了中介费。2、李爱萍、李建武、赵升平提供证人张某2到庭证称，其为上海XX事务所业务员，在微信朋友圈发布系争房屋挂牌信息后，李爱萍联系要求看房。当天经实地看了系争房屋和另外一套后，李爱萍要求联系系争房屋房东。当天自称房东表弟的王某作为代表前来。双方就价款磋商过程中，王某一直电话与房东联系确认。5月17日双方签约时，房东即丁永光本人到场，签订买卖合同后，自己和双方以及房东的表弟一起去银行转账。6月15日交房期限界至之后，联系房东一直称在外地，再后来就无法联系了。李爱萍、李建武、赵升平还提供证人任某到庭作证，证明内容除微信发布朋友圈以外与张某2一致，另证明2万元现金系任某当丁永光面交付王某。李爱萍、李建武、赵升平还提供与张某2之间的微信交谈记录以证明自己得到房屋出售信息以及通过中介人员了解磋商的过程。丁永光对两证人证言真实性不予认可，对微信交谈记录真实性予以认可，但不认可关联性。3、李爱萍、李建武、赵升平表示，其所主张赔偿的损失220万元按照补充条款第十五条根据合同成交价提出的。4、李爱萍、李建武、赵升平、丁永光均确认，应按现在的房价计算房价上涨损失，系争房屋现市场价值为人民币330万元。一审法院认为，李爱萍、李建武、赵升平、丁永光签订的《上海市房地产买卖合同》，均由本人签署，且买卖房屋的意思表示清楚明确，应属合法有效。丁永光虽抗辩出售房屋非其本意，而是对他人借款的担保，但其并无任何证据予以证明，并且在签约时亦不曾对作为相对方的李爱萍、李建武、赵升平进行明示，故法院对丁永光抗辩的事实不予采信。至于丁永光抗辩中主张的其他事实，均非足以导致合同无效的事由，亦不予采信。现丁永光违反合同约定，以动迁安置有他人份额、转让尚不符合动迁安置房转让政策、卖售系争房屋非丁永光真实意思等为由拒绝向李爱萍、李建武、赵升平交房，李爱萍、李建武、赵升平方主张解除合同，并无不当，且丁永光亦同意解除合同，法院予以准许。作为合同解除的后果，李爱萍、李建武、赵升平要求丁永光返还房款190万元，于法有据，予以支持。丁永光以王某并非自己代理人为由，主张在返还房款时扣除王某收取的2万元。对此，因丁永光亲自签署的《上海市房地产买卖合同》确认了之前王某签署的《房地产买卖居间协议》内容，并且《上海市房地产买卖合同》中亦记载有买卖双方签署《房地产买卖居间协议》的事实和缴纳定金的事实，故不论丁永光事先是否委托王某为代理人，其签署《上海市房地产买卖合同》的行为均构成了对王某之前行为的追认。因此，丁永光关于在返还房款时扣除2万元定金的抗辩，毫无依据，不予采信。李爱萍、李建武、赵升平还主张要求丁永光赔偿损失，但双方对于赔偿金额，存有争议。李爱萍、李建武、赵升平主张按照合同约定应赔偿房屋市值的双倍，李爱萍、李建武、赵升平已酌情递减主张，丁永光主张双方均有过错丁永光只应赔偿上涨幅度的一半。对此，法院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现合同第十五条约定的“按照该房屋市值的双倍标准赔偿”虽名为赔偿，其实质显然并非违约所产生损失赔偿额的计算方法，而属约定的违约金。丁永光主张约定过高要求调整，符合事实与法律规定，法院予以准许。同时，李爱萍、李建武、赵升平购买未经产权登记的动迁安置房时既未核对动迁资料原件，亦未采取其他措施审查房屋权利真实性，其贸然签订房地产买卖合同的行为，确属自甘风险。据此，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以裁决，确认丁永光应赔偿李爱萍、李建武、赵升平损失100万元。一审法院审理后作出判决：一、解除李爱萍、李建武、赵升平与丁永光就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、丁永光应于判决生效之日起十日内返还李爱萍、李建武、赵升平购房款人民币190万元；三、丁永光应于判决生效之日起十日内支付李爱萍、李建武、赵升平钱款人民币100万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币845元，保全费人民币5,000元，合计人民币5,845元，由丁永光负担。本院二审期间，上诉人向本院提交上海市公安局浦东分局立案告知书及报案信一份，证明出售系争房屋并非上诉人真实意愿，本案涉及刑事诈骗。被上诉人对上述证据不予认可，认为上诉人虚报刑事案件。本院认为，上诉人提交的立案告知书及报案信与本案当事人之间的房屋买卖合同关系缺乏关联性，本院不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被上诉人有权依据其与上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》以上诉人为被告提起本案诉讼，上诉人以一审未追加案外人王某作为本案第三人为由主张一审程序违法，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。上诉人主张出售系争房屋并非其真实意愿，而是为借款所做的担保，但未就此提供证据证明，本院不予采信。根据上述买卖合同，双方在补充条款中不仅记载了先前由案外人王某与被上诉人签署居间协议的事实，亦对居间协议的约定内容再次进行了确认，故无论上诉人是否曾委托王某作为其代理人，上诉人签订房地产买卖合同的行为已构成了对王某之前行为的追认，故上诉人主张返还房款时应扣除王某所收取的2万元定金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。现上诉人未能按照合同约定将系争房屋交付给被上诉人，显已构成违约，应对合同解除负主要过错责任，一审根据合同实际履行情况及当事人过错等因素，酌情判定由上诉人赔偿被上诉人损失100万元，并无不妥，本院予以支持，上诉人主张其不应支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，丁永光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币845元，由上诉人丁永光负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  杨斯空审判员  郑卫青二〇一八年十二月七日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……