重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初22071号 原告：邹平，男，1981年4月16日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：谭杨，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪志国，重庆合纵律师事务所律师。 原告：舒木兰，女，1984年1月11日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：谭杨，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪志国，重庆合纵律师事务所律师。 被告：重庆润鹏房地产开发有限公司，住所地重庆市江**洋河北路**，统一社会信用代码91500105578975170R。 法定代表人：尹喜地，董事长。 委托诉讼代理人：王和林，重庆博志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙章利，重庆博志律师事务所律师。 原告邹平、舒木兰与被告重庆润鹏房地产开发有限公司（以下简称润鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹平、舒木兰的委托诉讼代理人谭杨、汪志国，被告润鹏公司的委托诉讼代理人孙章利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹平、舒木兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告立即支付逾期交房违约金77887.35元（以已付房款1302464元为基数，从2016年3月30日起至2017年1月24日止，按每日万分之二的标准计算）；2、被告按年利率6%支付前述款项自2017年2月23日起至实际付清之日止的资金占用损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月17日签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，被告将位于重庆市XX区XX路XX号3幢8-5房屋以2592464元出售给原告。合同签订后，原告按约支付了房屋的首付款1302464元，并按时提交了办理银行按揭贷款的资料，但被告却未在合同约定的交房期限即2016年3月30日前交付房屋，直至2017年1月24日才通知原告接房。原告为维护自身的合法权益，遂起诉来院。 被告润鹏公司辩称，1、根据《重庆市商品房买卖合同》第八条第2款的规定，原告付清全部房款，方可进行房屋交接，否则被告无须承担逾期交房的责任。案涉房屋的贷款在2017年3月30日才支付至被告账户，补差款在2017年4月22日才支付给被告，被告根据合同约定无需承担逾期交房的违约责任。2、原告主张违约金及资金占用损失无法律依据。3、润鹏公司提交竣工备案证时间迟延仅影响银行的放款时间，银行对原告的贷款条件审查与被告无关，即便存在逾期交房，银行审批时间迟延不应由被告润鹏公司承担该时间段内的责任，故被告认为应自银行审批通过起计算至2017年1月24日的逾期交房责任。请求法院驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对重庆市商品房买卖合同、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆增值税普通发票2张、润鹏地产房屋销售专用收据2张、调查笔录，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月17日，润鹏公司作为甲方（卖方），邹平、舒木兰作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，甲方将其位于重庆市XX区XX路XX号3幢8-5预售商品房出售给乙方，该商品房用途为非住宅，属于办公用房，房屋总成交价2592464元。合同第五条付款方式及期限中约定，乙方选择按揭付款：买受人于2015年10月17日支付房款660000元；于接房之前支付642464元，剩余房款1290000元由银行提供按揭支付。合同第七条交房期限及交付条件中约定，甲方应当在2016年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条交房手续的办理中约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。……2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（2）乙方付清全部房款（若办理按揭贷款，贷款已全部到达甲方账户）和按国家政策规定缴纳的各种税费、代收费、维修基金、物业管理费等且无拖欠按揭还款，方可进行房屋交接。否则，甲方无须承担逾期交房的责任。合同第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。 上述合同《补充协议》第四条第3款按揭贷款付款方式中约定：……（3）乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行/公积金代办机构要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行/公积金代办机构提出正式的按揭贷款申请，与按揭贷款银行/公积金代办机构签订按揭合同及相应的放款文件（如有）。若乙方未按期签订按揭合同或未按期提供按揭贷款所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述贷款金额的万分之四向甲方支付违约金。甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行批准乙方的按揭贷款申请。第十条对房屋交付、交房手续的补充约定中约定，乙方在办理该商品房的交接手续前，若存在下列情形之一的，甲方有权拒绝向乙方实际交付房屋（但不影响视为交付），直至下列情形中的义务已全部履行完毕：尚未付清全部应付房价款（包括乙方向银行按揭贷款的房价款）、违约金（如有）、面积差价款、尚未办理完毕面积差价款结算手续、尚未偿还由甲方代偿的按揭款及利息（如有）。 合同签订后，邹平、舒木兰按约支付了首期房款1302464元，润鹏公司亦向其开具金额为1302464元的增值税普通发票。 2017年1月24日，润鹏公司取得案涉房屋的竣工验收备案登记证。当日，润鹏公司通知邹平、舒木兰接房。 2017年3月30日，案涉房屋的按揭款1290000元支付至润鹏公司账户，润鹏公司出具房屋销售专用收据。 2017年4月22日，邹平、舒木兰支付案涉房屋面积差价款5796.13元。庭审中，原、被告均认可案涉房屋的实际交付时间为2017年4月22日即原告付清案涉房屋全部房款时。 原告邹平、舒木兰陈述，根据合同约定的履行顺序，在被告润鹏公司具备交房条件之前，我方只负有付清首付款的义务，合同约定的交房时间为2016年3月30日前，但润鹏公司未能在2016年3月30日使案涉房屋具备合同约定的交房条件，客观上已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。原告申请的贷款至2017年3月底才发放，并非因原告自身原因造成，而是因润鹏公司逾期取得建设工程竣工验收备案登记证所致，案涉房屋为非住宅，属于办公用房，根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会银发【2007】359号关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条“严格商业用房购房贷款管理，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”的规定，商品房性质为商业用房的，开发商必须向银行提供房屋的建设工程竣工验收备案登记证，银行才能启动购房贷款的办理程序，之后银行才能发放贷款。故润鹏公司不应因其不当行为而获得免除其逾期交房违约责任的利益。被告润鹏公司陈述，我方在2017年1月24日即取得案涉房屋的竣工验收备案登记证时通知原告办理房屋交接手续，但因原告在2017年4月22日才付清案涉房屋的全部房款，故双方于2017年4月22日才办理完房屋交接手续，被告根据合同约定无需承担逾期交房的违约责任。 关于建设工程竣工验收备案登记证的取得是否影响贷款的发放，本院与原、被告双方一同于2018年12月10日去贷款银行调查，形成2份《调查笔录》。经调查，原告邹平、舒木兰在被告润鹏公司处购买了6套房屋，分别在华夏银行、光大银行两个银行各办理了3套房屋的贷款。其中3-8-1、3-8-4、3-8-6三套房屋在光大银行股份有限公司民生路支行办理贷款，当事人双方认可该三套房屋签订贷款合同的时间为2017年3月8日。光大银行股份有限公司民生路支行的工作人员表示，根据国家政策规定，商业门市贷款需要开发商提供建设工程竣工验收备案登记证，开发商向银行提供该证后，银行才发放贷款。贷款审批通过的时间一般就是合同签订的时间，3-8-1、3-8-4、3-8-6三套房屋经查询系在2017年3月8日审批通过。贷款流程先不考虑竣工验收备案登记证的情况，开发商要先立项，银行讨论同意后就可以开展按揭业务，开发商迟延取得竣工验收备案登记证就会延期放款。其中3-8-2、3-8-3、3-8-5（即案涉房屋）三套房屋在华夏银行股份有限公司重庆分行办理贷款。该行工作人员表示，该三套房屋按揭贷款审批通过的时间就是贷款合同签订的时间，该三套房屋贷款合同签订时间为2016年11月9日，贷款约在2017年3月29日发放，贷款迟延发放系因为需要等开发商的建设工程竣工验收备案登记证回来，开发商将备案证交过来后我行才开始放款，案涉房屋开发商约在2017年春节后才交过来。 原、被告双方均表示对上述2份《调查笔录》不需要开庭质证，原告邹平、舒木兰表示该《调查笔录》不影响其诉讼请求；被告润鹏公司庭后提交书面质证意见，对《调查笔录》的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为支付房款系原告邹平、舒木兰的合同义务，调查笔录仅能证明因迟延提交竣工验收备案登记证导致银行迟延房款，但原告邹平、舒木兰的银行审批通过时间1号楼801、804、806号房屋为2017年3月8日，802、803、805（即案涉房屋）号房屋为2016年11月9日，说明银行对原告的贷款资质审查截止上述时间才通过，润鹏公司提交竣工备案证时间迟延仅影响银行的放款时间，银行对原告的贷款条件审查与被告无关，即便存在逾期交房，银行审批时间迟延不应由被告润鹏公司承担该时间段内的责任，故被告认为应自银行审批通过起计算至2017年1月24日的逾期交房责任。 本院认为：原告邹平、舒木兰与被告润鹏公司在2015年10月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 合同约定，润鹏公司应当在2016年3月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付邹平、舒木兰使用。但被告润鹏公司于2017年1月24日才取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，案涉房屋在此时才具备交房条件。合同虽然约定“乙方付清全部房款（若办理按揭贷款，贷款已全部到达甲方账户）和按国家政策规定缴纳的各种税费、代收费、维修基金、物业管理费等且无拖欠按揭还款，方可进行房屋交接。否则，甲方无须承担逾期交房的责任”、“乙方在办理该商品房的交接手续前，若存在下列情形之一的，甲方有权拒绝向乙方实际交付房屋（但不影响视为交付），直至下列情形中的义务已全部履行完毕：尚未付清全部应付房价款（包括乙方向银行按揭贷款的房价款）、违约金（如有）、面积差价款”，但上述约定应为邹平、舒木兰因自身的原因在合同约定的交房期限前未履行支付房款的义务时，润鹏公司才有权拒绝交房且不承担逾期交房的责任，若系润鹏公司的原因导致邹平、舒木兰的贷款迟延发放，则视为润鹏公司为自己的利益不正当地阻止付款条件成就的，根据法律规定视为付款条件已成就，润鹏公司不能免除逾期交房的责任。本案中，从《调查笔录》可以看出，润鹏公司迟延取得竣工验收备案登记证会导致原告邹平、舒木兰的贷款迟延发放。案涉房屋的贷款审批在2016年11月9日通过，但贷款于2017年3月30日才发放至润鹏公司账户。在银行贷款审批已通过的情形下，可以排除因邹平、舒木兰自身的原因导致贷款迟延发放，故邹平、舒木兰的银行贷款在2016年11月9日至2017年1月24日期间迟延发放系因润鹏公司迟延取得建设工程竣工验收备案登记证所致，润鹏公司应承担在此期间的逾期交房责任。2016年11月9日至2017年1月24日期间共77天，润鹏公司根据合同约定应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。故邹平、舒木兰要求润鹏公司支付逾期交房违约金20057.95元（1302464元×0.02%×77天），本院予以支持。因商品房需取得竣工验收备案登记证后才能交付使用，房屋面积的测量也需取得竣工验收备案登记证后才能进行，故润鹏公司取得案涉房屋的竣工验收备案登记证前，案涉房屋是否存在面积差价款尚不能确定，故邹平、舒木兰在2017年4月22日补案涉房屋的面积差价款不能免除润鹏公司前述期间的逾期交房责任。被告润鹏公司辩称其根据合同约定无需承担逾期交房的违约责任的意见，本院不予采纳。 合同约定“乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行/公积金代办机构要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行/公积金代办机构提出正式的按揭贷款申请，与按揭贷款银行/公积金代办机构签订按揭合同及相应的放款文件（如有）。……甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行批准乙方的按揭贷款申请”，从该约定可以看出，申请办理按揭贷款系原告邹平、舒木兰自己的义务。原告邹平、舒木兰在2015年10月17日签订商品房买卖合同，其在2016年11月9日才与银行签订贷款合同并审批通过。原告邹平、舒木兰称被告润鹏公司取得建设工程竣工验收备案登记证是其获得银行贷款的先决条件未举示相应的证据证明。相反，从查明的事实看，案涉房屋的竣工验收备案登记证在2017年1月24日取得，但事实上案涉房屋在2016年11月9日即通过银行贷款审批，这表明申请办理银行按揭贷款手续并签订贷款合同与被告润鹏公司取得案涉房屋的竣工验收备案登记证并不存在必然的因果关系。原告邹平、舒木兰也未举示其他证据证明其向银行申请按揭贷款但因案涉房屋未取得竣工验收备案登记证而银行拒绝办理贷款手续。因申请办理按揭贷款系原告邹平、舒木兰的合同义务，现邹平、舒木兰未举示有效证据证明其迟延办理贷款手续系因润鹏公司原因所致，依法应承担举证不能的不利后果。即在2016年3月30日至2016年11月9日期间润鹏公司虽未取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，但邹平、舒木兰也未及时履行申请办理按揭贷款手续的义务，在此期间银行贷款未发放不能归咎于润鹏公司，润鹏公司根据合同约定无须承担此期间的逾期交房责任。邹平、舒木兰要求润鹏公司承担此期间的逾期交房违约金，本院不予支持。 综上，原告邹平、舒木兰要求润鹏公司支付逾期交房违约金20057.95元（1302464元×0.02%×77天），本院予以支持，对其超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的资金占用损失，因违约金的性质主要就是弥补守约方的损失，被告润鹏公司逾期交房给原告邹平、舒木兰造成的损失已通过其主张的违约金予以弥补，故其要求违约金的资金占用损失无法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆润鹏房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告邹平、舒木兰支付逾期交房违约金20057.95元； 二、驳回原告邹平、舒木兰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1936元，已减半收取968元，由原告邹平、舒木兰负担719元，被告重庆润鹏房地产开发有限公司负担249元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一八年十二月十九日 书记员  龙 倩