贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初3345号原告：吴莹，女，1981年6月30日出生，侗族，住贵州省凯里市。原告：欧阳钦，男，1976年6月12日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：聂林生，男，1965年12月19日出生，汉族，住贵州省凯里市。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司。住所地凯里市文化北路**。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，住贵州省天柱县。系该公司员工。委托诉讼代理人（一般代理）：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司。。住所地凯里市文化北路**水木花园**法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般代理）：许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，住贵州省凯里市。系该公司员工。被告：凯里市金马房地产开发有限公司。住。住所地凯里市金井路**/div>法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：张小玉，贵州贵信律师事务所实习律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司。住。住所地凯里市宁波路房产交易大楼**/div>法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。原告吴莹、欧阳钦诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称世纪城公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称金井公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告吴莹、欧阳钦的委托诉讼代理人王江莉、聂林生，被告世纪城公司的委托诉讼代理人吴彬、徐云栋、金井公司的委托诉讼代理人许翔、金马公司的委托诉讼代理人陆淼、张小玉及阳光公司的委托诉讼代理人王树元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴莹、欧阳钦向本院提出诉讼请求：一、判令被告世纪城公司向原告支付委托经营收益（租金）9454.70元；二、判令被告世纪城公司向原告支付逾期付款违约金538.90元（并以尚欠委托经营收益为限，按万分之五每日计算至管理费全部付清时止）；三、判令三被告金井公司、金马公司、阳光公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带保证责任；四、本案案件受理费由四被告共同承担。事实及理由：2012年12月19日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，购买凯里市文化北路22号世纪城百货3-73号商铺，原告已付清全部购房款项。同时，原告按要求与被告世纪城公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定：甲方（原告）将商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托给乙方（世纪城公司）进行经营管理，被告每年固定向原告返还相应的经营管理费，管理经营期限10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止；甲方不得擅自解除本合同，否则承担商铺总价款200%的违约金；乙方不得逾期支付经营管理费，否则需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向甲方承担违约金。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司为了保障全体《商铺委托经营管理合同》委托人的合法权益不受损害，向全体委托人作出保证：若世纪城公司不能依法正常履行支付经营管理费的合同义务时，由金井公司、金马公司、阳光公司作为保证人对该债务承担保证责任，保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。自2018年1月起，世纪城公司开始拖欠原告租金，故诉至法院。原告吴莹、欧阳钦为证明诉请理由成立，向本院提交的证据有：身份证、结婚证、《商铺委托经营管理合同》、房屋所有权证、不动产发票、完税证明、《保证函》、2017年8月17日中国工商银行的现金存款凭证3张及世纪兴城管理公司记账凭证、凯里市工商行政管理公司《准予变更登记通知书》、《凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程》、股东会议决议、《凯里市世纪城百货公司经营情况说明》两份、《商铺认购书》复印件。被告世纪城公司辩称：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。3、金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。被告世纪城公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有:营业执照、身份证、世纪城公司2018年6月15日可用资金表、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程修正案、世纪兴城管理公司记账凭证复印件。被告金井公司辩称：1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效。2、金马公司、阳光公司的违约行为造成金井公司无法履行支付返租租金。3、金井公司及公司法定代表人已累计投入1000万余元用于世纪城的经营。被告金井公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有：营业执照、身份证、《合作开发协议书》、《合作开发“世纪兴城”项目协议》、《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》、专班账户资金结算表、金井公司支付三分之一到期业主返租租金明细总表复印件。被告金马公司、阳光公司辩称：1、《商铺委托经营管理合同》属于无效合同，该合同违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。2、金马公司、阳光公司没有出具《保证函》。3、金井公司、金马公司、阳光公司没有共同出资设立世纪城公司。4、即使金马公司、阳光公司承担责任也应是一般保证责任。被告金马公司、阳光公司未向本院提交证据。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2012年12月19日，吴莹、欧阳钦向金马公司购买了3-73号商铺，实付总价款111232元。同日，以吴莹、欧阳钦为甲方，以贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方，双方签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的商铺委托乙方经营管理，委托期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，共十年；委托期第1-3年度，由乙方一次性支付甲方商铺总价款的24%作为委托经营收益；委托期第4-6年度由乙方每年支付甲方商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期第7—10年度由乙方每年支付甲方商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度的委托经营收益，由乙方在每个委托年度的首月向甲方一次性付清当年的委托经营收益；乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。之后，吴莹、欧阳钦将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。2018年1月，世纪城公司开始拖欠吴莹、欧阳钦等商铺业主的委托经营收益。2018年6月7日，金井公司支付吴莹、欧阳钦委托经营收益3152元（按2018年度委托经营收益的三分之一计算）。庭审中，四被告均提出违约金约定过高，请求人民法院调整为按年利率6%计算。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺委托经营管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。本院认为，关于《商铺委托经营管理合同》的效力问题。原告与世纪城公司签订的《商铺委托经营管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认，合同双方应本着诚实信用原则依约履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺委托经营管理合同》的表述，即原告将商铺委托给世纪城公司管理，原告按房屋实付总价款不同年度比例收取收益，因此，原告与世纪城公司之间实为房屋租赁关系，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。世纪城公司未按时支付原告2018年度的房屋委托经营收益，原告依合同约定提起诉讼，于法有据，予以支持。根据《商铺委托经营管理合同》的约定，第四至六年委托经营收益为实付总价款的8.5%，2018年系合同履行的第六年，故该期间的委托经营收益应为111232元×8.5%=9454.70元，原告的起诉在法律规定范围内，予以支持。扣除金井公司已支付的3152元，世纪城公司还需支付6302.70元。关于违约责任及违约金的问题。世纪城公司未按约定时间给付租金，构成违约，应当承担违约责任。被告提出日万分之五的违约金过高，要求进行调整，于法有据，予以支持。兼顾当事人的过错程度及预期收益，根据公平原则，酌情调整为按年利率6%计算违约金。因合同约定支付的时间为每个委托年度的首月内，故违约金的计算时间应为自2018年2月1日起至付清委托经营收益时为止。世纪城公司辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约。本院认为，在世纪城公司经营管理的过程中，出租人并无过错，且亦不存在不可抗力，因此，世纪城公司的抗辩理由不成立，不予支持。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否应承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》均予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具了《保证函》，因此，本案确认《保证函》真实有效，金井公司、金马公司、阳光公司对世纪城不能履行给付商铺出租人委托经营收益的行为承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十七条规定“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证；一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。因此，金马、金井、阳光三家公司依法享有先诉抗辩权，只有在世纪城公司的财产依法强制执行后仍不能履行给付商铺出租人委托经营收益的义务时，才由保证人金马、金井、阳光三家公司承担保证责任，吴莹、欧阳钦诉请金井、金马、阳光三家公司承担连带责任于法于约无据，本院不予支持。关于金马、金井、阳光三家公司与世纪城公司之间，金马、金井、阳光三家公司与其法定代表人之间是否存在人格混同的问题，系另一法律关系，本案不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国担保法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条、第二十二条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴莹、欧阳钦委托经营收益6302.70元及自2018年2月1日起至委托经营收益付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，其中，2018年2月1日至2018年6月6日的违约金以9454.70元为基数计算；2018年6月7日后的违约金以6302.70元为基数计算）。被告贵州省世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由被告贵州省金井房地产综合开发有限责任公司、贵州省凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告吴莹、欧阳钦的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告吴莹、欧阳钦负担5元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  李蓉二〇一八年十二月六日书记员  杨岚