山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终3231号 上诉人(原审原告、反诉被告)：赵澎，男，1984年3月27日出生，汉族，自由职业者，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：施燕，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：程道强，男，1976年3月8日出生，汉族，个体工商户，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：陈俊蕾，山东康海律师事务所律师。 上诉人赵澎因与被上诉人程道强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵澎的委托诉讼代理人施燕，被上诉人程道强的委托诉讼代理人陈俊蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵澎向本院上诉请求：撤销原判，将本案发回重审，或者依法改判程道强支付赵澎房屋差价款489400元及中介费2万元。事实与理由：原审认定程道强系涉案房屋买卖合同的违约方符合事实,但对于因程道强违约导致赵澎损失赔偿额的认定则是主观臆断、无事实及法律依据。一、根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋买卖合同因一方违约被解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。因出卖人原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。二、退一步讲，即使原审具有酌情认定违约损失的权利，这种“酌情”也应当有事实及法律依据。本案中，赵澎已按照合同约定支付了定金并完成了银行贷款审批手续，但程道强却以各种借口和理由拒绝履行合同义务，且其因房价上涨原因不愿意继续履行合同，也未按照合同约定的解除条件及时解除合同以减少赵澎的损失，致使赵澎的损失进一步扩大。而且，程道强对涉案房屋大幅度涨价是明知的，也是预知的。双方于2017年2月11日签订涉案房屋买卖合同，程道强于3月26日便表示房屋现价135万元很容易出售，短短1个多月便增长了27万元。程道强表示其宁愿承担违约责任也不愿继续履行合同，显然系在预测到房屋价格上涨的情况下恶意违约，其行为构成根本违约，并导致涉案合同无法继续履行，应赔偿房屋涨价的全部损失。在此情况下，即便法院酌定赔偿损失的数额，也应当建立在程道强已预知房屋涨价的基础上（135万元-108万元或者489400元），故原审认定赵澎的损失为10万元与房屋实际涨幅489400元相差太大，不仅毫无依据，也是对不诚信者的纵容。 程道强答辩称：原审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 赵澎向一审法院起诉请求：1、依法判令程道强继续履行《房地产买卖契约》，办理过户手续并交付房屋；2、依法判令程道强承担本案诉讼费、律师费等因诉讼产生的费用。后赵澎将诉讼请求变更为：1、判令解除双方于2017年2月11日签订的房屋买卖契约；2、判令程道强双倍返还定金，合计4万元；3、判令程道强赔偿赵澎房屋差价款489400元；4、判令程道强支付赵澎中介费2万元；5、判令程道强承担本案诉讼费、律师费等因诉讼产生的费用。 程道强向一审法院提出反诉请求：1、判决确认赵澎违约，解除双方签订的《房地产买卖契约》，程道强不退还赵澎已付定金2万元，赵澎承担中介服务费；2、判令本案诉讼费、保全费、律师费等由赵澎承担。 一审法院认定事实如下：2017年2月11日，双方签订房地产买卖契约，赵澎购买程道强位于青岛市李沧区户房屋，房屋总价款为108万元。该契约第七条约定，在本契约签订后，乙方（赵澎）中途毁约，应书面通知甲方（程道强），甲方应在五日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起五日内将双倍定金及已付款返还给乙方。该契约第6页补充条款第3条约定，甲乙双方应积极的配合中介方办理贷款、过户及其与本次合同有关的手续。如中介方通知甲乙双方办理贷款、过户及其与本次合同有关的手续时，甲方或者乙方借故推脱超过五天，推脱方视为违约。合同约定由赵澎支付中介费2万元，若因甲乙双方原因造成合同悔约或解除，中介费不退，由悔约方承担，但该费用尚未支付。合同签订后，赵澎于2017年2月11日支付给程道强购房定金2万元，后双方于2017年3月2日到中国光大银行股份有限公司青岛李沧支行办理了个人贷款合同，此后合同再未继续履行，现双方均要求解除上述房地产买卖契约。 因双方对涉案房屋的涨幅价值达不成一致意见。经赵澎申请，原审依法委托青岛天荣土地房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估。经评估，该房屋2017年10月24日的市场价值为1569400元，赵澎花费评估费6424元。 本案争议焦点：1、违约方的确认；2、赵澎本诉的各项请求及程道强反诉的各项请求是否应予支持。 赵澎主张，2017年2月15日，赵澎向光大银行申请贷款，且多次通过“京诚居置业”工作人员联系程道强要求支付首付款20万元，并办理过户，但程道强均以身份证丢失为由拖延办理；2017年3月2日，赵澎贷款通过审批，又多次联系程道强要求继续履行合同，但程道强要求提高房价，拒绝继续履行合同；程道强妻子梅影曾在2017年3月26日的谈话中表示房屋价值上涨，以135万元出售现实可能，明确表示不愿按照合同约定108万元出售房屋，即便赵澎采取诉讼手段，程道强夫妻也不惜承担违约责任；2017年3月28日，赵澎委托山东黎强律师事务所向程道强邮寄《律师函》1份，告知其已严重违约，限其在收到函件10日内全面履行合同义务，若仍拒绝继续履行合同，赵澎将通过诉讼途径维护自己的合法权益，赵澎为此花费律师费2万元；因程道强违约，赵澎除要求按照合同约定由程道强双倍返还定金4万元外，还要求程道强赔偿赵澎房屋差价款489400元（1569400元-108万元）。赵澎提交书面证人证言1份、山东黎强律师事务所《律师函》1份、EMS快递单回执1份、EMS快递物流信息网页打印件1份、光盘1张、原始载体手机1部及律师费某2张以证明其主张，并申请中介工作人员孙某出庭作证。证人孙某述称，双方签订买卖契约后，大约2周贷款审批通过，因程道强身份证丢失，银行卡程道强自己折断了，必须等待其新身份证办理后，才能解押；程道强身份证办好后，赵澎通过证人，证人又通过“幸福苑”中介多次联系程道强交首付款，程道强一会儿说可以，一会儿说不可以，时间也一直没有确定，程道强也一直未出面，后程道强要求提高房价10万元，赵澎不同意。 程道强提出异议称，其对证人孙某的身份没有异议，孙某确实参与过该房屋买卖，但对其所说不予认可，并无“青岛京诚居置业”这个单位，程道强是通过“幸福苑”中介出卖房屋，目前涉案房屋尚有抵押贷款未还清；《律师函》是山东黎强律师事务所出具没有异议，但律师事务所无权以委托人的名义未经审理直接确认他人违约并要求他人承担合同项下以外的费用；对快递回执单的真实性不认可，该回执单无签收人，且快递内容是什么不清楚；物流信息网页打印件，因系复印件，不予认可，且程道强从未收到该封邮件，物流跟踪打印件中显示，系同事签收，与程道强无关；对手机录像的真实性没有异议，该证据说明了赵澎未按合同约定支付首付款20万元，并且多次推脱支付首付款的事实，导致限购政策出台；录像中系程道强妻子梅影，但与其对话的人身份不能确定；对赵澎提交律师费及评估费某的真实性无异议，但该费用应由赵澎承担；程道强对评估报告的真实性无异议，但该评估价格与双方约定的价格及第三方银行出具的评估价格出入较大，且该次评估的时间点是2017年10月24日，不符合双方交易的时间点的价格，即使双方存在违约情况，也应按照购房的时间点价格进行计算。 程道强反诉主张，根据双方签订合同第三条约定，赵澎没有向程道强交纳20万元首付款且拖延交纳；根据该合同第七条和第5页补充条款第4条约定，程道强充分尊重合同双方当事人的真实意思表示，仅主张不予返还定金2万元。程道强主张其花费律师费1万元，提交律师费某2张予以证实。赵澎提出异议称，双方在合同中约定过户前支付首付款，但程道强在赵澎与其联系交纳首付款时已明确表示违约，不会办理过户手续；对该合同第七条和第5页补充条款第4条，双方虽然约定了定金条款，但是违约责任不足以弥补守约方的损失，根据法律规定，违约方应承担守约方的损失。赵澎对律师费某的真实性无异议，但因程道强违约，该费用应由程道强自行承担。 一审法院认为，法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方于2017年2月11日签订的《房地产买卖契约》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。现双方均同意解除该契约，原审予以准许。关于合同履行过程中违约方的确认，因中介作为双方房屋买卖合同的居间方，促成并参与双方合同的签订及履行，对过程最为清楚，其证人证言效力较高，结合中介人员孙某的证言及赵澎提交的程道强妻子梅影的视频材料，能够确认程道强在履行合同过程中反悔，单方要求上涨房价，造成合同未能继续履行，其行为已构成违约。 关于赵澎主张的程道强双倍返还定金4万元及程道强赔偿赵澎房屋差价款489400元的主张。因合同约定，若程道强违约，其应双倍返还赵澎定金，故对赵澎主张程道强双倍返还定金4万元的主张，原审予以支持。对赵澎主张的房屋差价款，因双方对程道强违约行为仅约定了双倍返还定金，并未约定其他违约金条款，也未对房价上涨部分做出约定，但该损失客观存在，原审综合考虑本区域实际情况、双方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、合同履行情况、当事人的过错程度等，酌情认定程道强赔偿赵澎房屋涨价损失10万元。 关于赵澎主张的中介费2万元，对赵澎的该项主张原审不予支持。 关于赵澎主张由程道强承担律师费的主张，因双方在合同中对律师费并无约定，故对赵澎的该项主张，原审不予支持。 关于程道强的反诉请求，对于程道强反诉要求解除双方之间签订的《房地产买卖契约》的主张，原审予以支持。对程道强的其他反诉请求，原审不予支持。 综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除赵澎与程道强于2017年2月11就青岛市李沧区户房屋签订的《房地产买卖契约》；二、程道强于判决生效之日起10日内双倍返还赵澎定金40000元；三、程道强于判决生效之日起10日内支付给赵澎房屋差价款100000元；四、评估费6424元（赵澎已预交），由程道强负担，程道强于判决生效之日起10日内支付给赵澎6424元；五、驳回赵澎的其他诉讼请求；六、驳回程道强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14520元、保全费5000元，共计19520元（赵澎已预交），由程道强负担；反诉案件受理费400元，由程道强负担。程道强于判决生效之日起10日内支付给赵澎19520元。 二审期间，赵澎提交《不动产登记信息（现势及历史）查询结果证明》，以证明赵澎及其配偶郭晓佳名下至今无房产，因程道强恶意违约的行为致使赵澎至今没有能力再购买房屋，现仍属无房户，居无定所。经质证，程道强称其对该证据无异议。因程道强对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，双方当事人未达成一致意见。 本院认为，赵澎、程道强于2017年2月11日签订的《房地产买卖契约》，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务，违约一方应向对方承担相应的违约责任。鉴于双方在本案一审诉讼中均表示同意解除该契约，原审予以准许并无不当。原审根据本案相关事实及证据认定因程道强悔约并单方要求上调涉案房屋交易价款的违约行为造成双方合同未能继续履行，而程道强未对此提出上诉，应视为认可，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，程道强单方违约应赔偿赵澎因此遭受的全部损失，但不应超过其在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，尽管原审法院根据赵澎申请所委托的鉴定机构经鉴定确认涉案房屋在2017年10月24日的市场价值为1569400元，即房屋差价款为489400元（评估价值1569400元-合同价款108万元），但因赵澎无证据证明上述房屋差价损失系程道强在订立合同时预见到或者应当预见到的因其违约可能造成的损失，故赵澎上诉请求程道强赔偿其房屋差价损失489400元，本院不予支持。但考虑到在双方合同签订、履行过程中房地产交易价格保持上涨态势，且程道强之妻于2017年3月26日的谈话中明确表示因房屋价值上涨要求以135万元的价格交易而不愿按照合同约定的108万元出售房屋的事实，可以认定程道强一方对于合同签订、履行过程中涉案房屋价值上涨至135万元是已经预见到的，故其应按照135万元的标准赔偿赵澎该房屋差价款损失27万元（135万元-108万元）。原审酌定程道强赔偿赵澎房屋涨价损失10万元无法律依据，依法应予纠正。根据现有证据，上述27万元房屋差价款损失足以弥补赵澎因程道强违约所遭受的损失，故赵澎主张程道强双倍返还其定金4万元本院不予支持，但因双方合同业已解除，程道强继续持有赵鹏支付的购房定金已无合法依据，故其应返还赵澎交付的定金2万元。因赵澎无证据证明其已向中介方支付合同约定的中介费用2万元，故其请求违约方程道强赔偿其中介费损失2万元无事实及法律依据，原审不予支持并无不当。另外，原审判决程道强承担涉案鉴定费、一审诉讼费、保全费及反诉案件受理费，程道强未对此提起上诉，亦应视为认可，本院予以确认。 综上，赵澎的上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持。原审判决虽认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1310号民事判决第一、四、六项； 二、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1310号民事判决第五项； 三、变更山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1310号民事判决第二项为：被上诉人程道强于本判决生效之日起10日内返还上诉人赵澎定金20000元； 四、变更山东省青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1310号民事判决第三项为：被上诉人程道强于本判决生效之日起10日内支付给上诉人赵澎房屋差价款270000元； 五、驳回上诉人赵澎的其他诉讼请求。 一审案件受理费、保全费及反诉案件受理费，双方按照一审判决负担；二审案件受理费7441元，由上诉人赵澎负担3441元，被上诉人程道强负担4000元。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  安太欣 审判员  孙 琦 二〇一八年十二月七日 书记员  胡浩东 书记员  吴苗苗