黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终8321号上诉人（原审原告）：寇利民，男，1965年6月5日出生，汉族，黑龙江省委党校财务处处长，住哈尔滨市松**。被上诉人（原审被告）：黑龙江省大正房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区隆顺街**。法定代表人：丁海星，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡庆治，黑龙江司和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省正莅物业有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区果戈里大街******法定代表人：曹军，该公司总经理。委托诉讼代理人：于颖，女，1974年10月19日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市平房区。上诉人寇利民因与被上诉人黑龙江省大正房地产开发有限责任公司（以下简称大正公司）、黑龙江省正莅物业有限公司（以下简称正莅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人寇利民，被上诉人大正公司的委托代理人蔡庆治，被上诉人正莅公司的委托诉讼代理人于颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇利民上诉请求：判令撤销（2018）黑0109民初1481号民事判决第二项，依法支持寇利民诉讼请求。事实和理由：寇利民于2012年6月20日签订《商品房买卖合同》，购买了大正公司开发的位于松北××道××正××江小区××单元××号房屋，寇利民交纳购房款827,804元。2012年12月16日大正公司书面通知寇利民交纳费用办理进户。寇利民按照大正公司要求于当日预交了水费200元、电费200元、煤气初装费2800元、一年的物业费2927元、电梯费996元、垃圾清运费300元、装修保证金2000元、车位服务费1224元。寇利民认为原判认定的事实和理由是不正确的。寇利民与大正公司签订的《商品买卖房合同》第十一条交接中明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。寇利民认为，办理房屋进户应包括交纳有关费用、签订《前期物业管理服务协议》和买卖双方共同验收房屋并办理房屋的实际交接，上述环节均不存在问题才是完整有效的进户程序。房屋交接验收中，买卖双方已确认房屋进户门有严重质量问题，且大正公司拒不提供两书的情况下，仅以房屋办理进户手续、交纳有关费用并与正莅公司签订《前期物业管理服务协议》等前置程序就认定寇利民已经形成进户事实是错误的、片面的。因为，不完成前置程序寇利民就领不到房屋钥匙和门禁卡，也看不到所购房屋的实际情况。其二，共同验收房屋是房屋实际交接进户的重要环节和实质手续，设施存在严重质量问题的房屋虽进行了前置程序，但不能就错误的认定寇利民已事实进户。其三，《房屋验收单》上已写明：“进户门框有大坑门斜。”，正莅公司工作人员也认可进户门的严重质量问题并记录在房屋验收单上还对进户门拍摄了照片。且同意给更换无质量问题的房门，也收回了寇利民一把房门钥匙，事实上房屋已回到了大正公司手中，寇利民并未接收房屋进户。还有就是，寇利民不是房门出现质量问题的过错方，不应承担过错方的责任。因此，上述事实证明房屋没有实质性移交给寇利民。其四，更换新的无质量问题房门不是什么难的事情，两天三天就应该解决，可是，大正公司的工作人员总是敷衍寇利民说“很快就给解决，再等几天，马上就给你更换新门了。”，一推再推，极其不负责任，枉顾买房人受到的伤害和损失，拒不履行应尽责任，导致寇利民近三年时间无法装修入住所购房屋。其五，寇利民购买的大正公司的房屋属于毛坯房，需要装修后才能入住。而进户门属于房屋主要设施之一，大正公司不履行责任，一拖再拖更换房门义务，事实影响了寇利民装修入住。另外，大正公司应当在商品房交付使用时，向寇利民提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。同时住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。大正公司应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。其六，寇利民与正莅公司没有买卖房屋合同关系，而其代表大正公司与本人验收所购房屋，同时又一直负责处理此事，且收回了寇利民的房屋钥匙。因此，正莅公司事实上就是大正公司的代理人，完全代表大正公司，对其应负责解决的问题一拖再拖始终不予解决，正莅公司和大正发公司均负有不可推卸的责任。寇利民认为，大正公司应该向寇利民交付无质量问题的房屋，在质量问题未能处理前，不能强行要求寇利民进户。国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》明确规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”这是开发公司的责任和义务，开发公司不能提供两书，寇利民也有权拒收房屋，开发商在长达近三年的时间才给寇利民解决进户门的更换，导致寇利民直到2015年夏季才进户，其行为堪称霸道恶劣！在房屋明确存在质量瑕疵的情况下，一审法院却认为一审法院认为2012年12月16日大正公司就已经交付房产完成合同义务，寇利民认为这是明显的误判，应该予以纠正。另外，房屋进户门不能正常关闭和开启，需要整体更换新的进户门，更换过程中，势必对门框土建部分造成损坏，必须重新抹灰施工，因此寇利民无法对房屋进行装修使用，这样明确的事实一审法院却认为证据不足以证明进户门的质量问题影响寇利民正常使用房屋，寇利民认为这是更为明显的错误，更应该予以纠正。为维护寇利民合法权利，诉至贵院，望依法裁决。大正公司辩称，1.大正公司已按与寇利民签订的《商品房买卖合同》约定如期向寇利民履行了交付案涉商品房的义务，且寇利民也于2012年12月16日实际受领并占有了案涉商品房，因此大正公司不存在延期交付的情形；2.退一步讲，按照寇利民在《起诉状》中自称其是在2015年8月入住的，直至其2018年5月25日向一审法院起诉时止，在此期间其从未向大正公司主张过逾期交房的违约责任，其该项请求已经超过了法定的诉讼时效期间。综上所述，大正公司认为寇利民的上诉请求没有事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法应当予以维持。正莅公司辩称，本案与正莅公司无关。寇利民向一审法院起诉请求：1.判令大正公司赔偿寇利民迟延进户违约金237,584元；2.判令大正公司赔偿寇利民进户门款2960元；3.判令正莅公司对第一、二项诉请承担连带责任。一审法院认定事实：2012年6月20日，寇利民与大正公司签订《商品房买卖合同》，购买了大正公司开发的位于松北区××大道××正××江小区××单元××号房屋，房价款827,804元，大正公司应当在2012年12月31日前将经验收合格房屋交付寇利民使用。合同第十六条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，大正公司应当履行保修义务。此后，大正公司书面通知寇利民于2012年12月16日到大正莅江10号商服1门办理案涉房屋入住手续。同日，寇利民与大正公司、正莅公司工作人员对案涉房屋进行了验收，接收了入户门卡及房屋钥匙，发现案涉房屋进户门存在质量问题需要用力才能正常关闭，并在《房屋验收单》上写明“客卧卫生间保护盖坏了，进户门框有大坑门斜、大厅天棚有水泡过”。2014年11月7日，寇利民向大正公司提交了《关于更换5号楼3102飞云门申请》。2015年6月11日，大正公司总经理办公会决定同意对案涉门款作价2000元于当年年末拨付，寇利民当时对此门款数额表示认可。2016年4月22日，大正公司向寇利民出具金额为827,804元销售不动产统一发票（自开）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，寇利民与大正公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。寇利民虽主张大正公司未向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且因案涉房屋进户门存在质量问题其未进户，但寇利民已于2012年12月16日对案涉房屋进行了验收，实际领取了单元入房门卡及进户门钥匙并在《房屋验收单》上签字确认，应当认定寇利民已实际受领了案涉房屋并实际进户，寇利民虽主张该进户门存在质量问题影响其正常使用，但其所举证据不足以证明其此观点且大正公司予以否认，寇利民庭审亦自认该进户门用力即可关闭，故大正公司已依约履行了合同义务，对寇利民据此要求大正公司赔偿迟延进户违约金的诉讼请求不予支持。寇利民与大正公司签订的商品房买卖合同第十六条明确约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题由大正公司承担保修义务，大正公司应依约履行。大正公司虽辩称寇利民的诉请已过诉讼时效期间，但大正公司于2015年6月11日经总经理办公会决定同意对案涉门款作价2000元并于年末付款，寇利民于2018年5月25日提起诉讼要求大正公司赔偿该进户门款，自大正公司承诺付款的履行期限即当年年末至寇利民起诉之日的期间并未超过三年的诉讼时效期间，故对大正公司此抗辩主张，不予采纳。大正公司虽辩称该进户门款以减免物业费的形式予以扣减，但其未举示证据证明大正公司及正莅公司已实际履行，故对大正公司的该抗辩主张，不予采纳。寇利民虽主张因案涉房屋进户门存在质量问题其更换花费2960元，但其未举示证据证明其此主张，且其此前认可大正公司对进户门的作价2000元，故大正公司应赔偿寇利民进户门款2000元，对寇利民诉讼请求中超出此数额的部分，不予支持。正莅公司并非案涉商品房买卖合同相对人，其与寇利民之间系物业服务合同关系，故寇利民要求正莅公司承担连带赔偿责任的诉请，于法无据，不予支持。判决：1.大正公司于判决生效之日起五日内赔偿寇利民进户门款2000元；2.驳回寇利民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2432元（寇利民已预付），由寇利民负担2412元，由大正公司负担20元，此款大正公司须于判决生效之日起五日内给付寇利民。本院二审期间，寇利民提交了钥匙交接单一份。拟证明：房屋存在质量问题，对方同意维修完善之后再行进户。大正公司的质证意见：对该证据的真实性及证明问题均有异议，大正公司从未向寇利民收取过房间钥匙，且该钥匙交接单盖章处是空白的，不能证实其出处。正莅公司的质证意见：不认识签字人杨义，不清楚此事。本院的认证意见：寇利民未举示证据证明该证据的真实性，且证据内容上亦未体现寇利民主张的待证事实（即“房屋存在质量问题，对方同意维修完善之后再行进户”），本院不予采信。本院查明，大正公司一审提交的《单位工程竣工验收报告》证明案涉小区于2012年12月13日经竣工验收合格。其他事实与一审判决认定一致。本院认为，根据2012年6月20日，寇利民与大正公司签订《商品房买卖合同》第八条约定，大正公司应当在2012年12月31日前将经验收合格房屋交付寇利民使用。大正公司一审提交的《单位工程竣工验收报告》证明案涉房屋经验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”2012年12月16日，经大正公司通知寇利民对案涉房屋进行了验收，实际领取了单元入户门卡三张及进户门钥匙七把，并在《房屋验收单》上签字确认，应当认定寇利民已实际占有案涉房屋，大正公司在《商品房买卖合同》第八条约定的期限内，按约定的条件完成了交付义务，至于《房屋验收单》上表明的质量瑕疵属《商品房买卖合同》第十六条约定的保修责任范畴。据此，一审法院对寇利民要求大正公司赔偿迟延进户违约金的诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，寇利民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4824元，由上诉人寇利民负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇一八年十二月二十日法官助理咸雅芳书记员周小倩