湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1302民初2118号原告刘锡之，男，汉族，1953年7月21日出生，住娄底市娄星区。委托代理人龙松贞，女，汉族，1955年9月12日出生，住址同上，系原告刘锡之之妻。被告娄底市旺家房地产开发有限公司（以下简称“旺家房地产公司”）。住所地：娄底市娄星区吉星路与月塘街交汇处东星花园**门面。法定代表人邱建球，该公司负责人。被告邱建球，男，汉族，1968年9月26日出生，住娄底市娄星区。原告刘锡之与被告旺家房地产公司、邱建球房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘锡之及其委托代理人龙松贞到庭参加诉讼，被告旺家房地产公司、邱建球经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘锡之请求判令：一、确认原告刘锡之于2009年12月16日与被告旺家房地产公司及法人代表邱建球签订的《内部认购书》合法有效并继续履行，确认原告刘锡之认购的旺家房地产公司并登记在该公司名下的娄底市娄星区湘阳街与吉星路以西交叉处金色阳光小区楼层为XXX（即娄底市旺家房地产公司名下金色阳光楼盘X栋XXX房）面积为135.5平方米的房子一套属原告刘锡之所有；二、由被告负责到娄底市房管局将登记在被告名下的位于金色阳光小区XX栋XXX房房产过户至原告刘锡之名下；三、由两被告赔偿原告违约金；四、由被告承担本案诉讼及财产保全费用。被告旺家房地产公司、邱建球未予答辩。审理的事实根据当事人的陈述及举证、质证情况，本院确认如下案件事实：2009年12月16日，被告旺家房地产公司（甲方）与原告刘锡之（乙方）签订了《内部认购书》，该认购书其中部分约定：“第一条：电梯房位置：湘阳街与吉星路以西交汇处---金色阳光小区（XX栋X层XXX房），面积135.5㎡，房型三室二厅二卫，楼层XX层，折后单价2178元，折后总价295119元；第二条：房款支付方式：一次性付款：1、交定金8万元，签订内部认购书；2、工程正负零时交付总房款的90%；3、交钥匙时交清剩余房款。分期付款：1、交定金5万元，签订内部认购书；2、桩基完成缴款3万元；3、工程正负零时交付房款3万元；4、主体建到10层时交付房款的70%；5、验收合格时付足总房款的90%；6、交钥匙时付清剩余房款。按揭付款：1、交付定金5万元，签订内部认购书；2、桩基完成交足总房款的30%及费用。第三条：交房日期、两证办理及费用：甲方保证在2011年8月10日前交房给乙方，交房时甲方同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一年内把每户的两证办到户（房产权证、土地使用证）。乙方承担办理房屋所有权证需要的测绘费、交易手续费、分户登记费、契税、物业维修资金和办理土地所有权证所需要的测绘费、评估费、交易手续费、发证费等相关政策规定需要交纳的费用；乙方承担水、电、煤气、闭路电视入户费用，由甲方统一代为办理。第四条：建设标准：乙方同意在甲方取得项目《预售许可证》后15天内与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定支付购房余款并履行相应的责任和义务。有关房屋质量，钢材、水泥、电线、水管材质要求以正规生产厂家生产的国家免检产品质量标准为准。甲方应落实好委托开发书的如下条款：⑴按设计图纸施工。⑵每套住房入户门装王力牌防盗门1扇（市场价不低于每扇1000元）。⑶按设计要求安装优质电梯，规格型号必须保证人员、物流标准要求。⑷水、电管线到位，预留煤气安装位置，预埋穿电话线、电、宽带网线、闭路电视线管道。⑸地板按1:3水泥浆找平。⑹墙面天花板混合砂浆找平。⑺每户装一个装修用水龙头。⑻每户安装一个白炽灯。⑼安装好优质塑钢窗，负责小区的绿化、道路硬化、亮化、健身设施、设置必要的消防、安全设施和监控设备。⑽物业管理按相关法律法规执行。第五条：违约责任：如果甲方逾期交付房屋（除不可抗拒的自然灾害），则每逾期一天甲方支付乙方总房款的万分之二的违约金。如果甲方逾期交付土地使用证和房产证，则每逾期一天甲方每天支付乙方总购房款万分之二的违约金。如乙方逾期未按以上约定支付房款，首次交付的定金归甲方所有，甲方不再为乙方保留认购权，乙方不得有任何异议；签订本认购协议后，甲方不得以任何理由中途停工（除不可抗拒的自然灾害）。否则，乙方有权拒购，甲方退还乙方所交定金及购房款。甲方向乙方承诺，保证住房工程质量要达到合格以上质量标准，工程质量如果经各职能部门验收为不合格，甲方按所收的购房款加倍返回给乙方。第六条：维修责任：按照《维修管理条例》办理。在交房后如发生室内墙体裂缝、上下水管不畅通、漏水、电路不通等质量问题，甲方必须在接到通知日起五日内维修到位。但因此造成乙方损失应由甲方按相关政策法规赔偿给乙方。第七条：甲方开盘时，甲方收回此协议，双方正式签署《商品房买卖合同》及其附件。第八条：本协议在履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，可依法向人民法院起诉。第九条：本认购书一式三份。甲乙双方各执一份，公司营销部执一份，具有同等法律效力。本认购书一经双方签字（盖章）即为生效。”上述《内部认购书》签订后，原告刘锡之按约向被告旺家房地产公司于2009年12月16日、2011年10月28日、2012年1月20日、2013年1月15日分别支付购房款5万元、3万元、3万元、12万元、合计支付23万元，因至今被告未按约向原告交付房屋，故尚有65119元购房款没有支付给被告。2016年3月18日，本院因其他案件作出（2016）湘1302民初625号民事裁定书，将原告购买的登记在被告旺家房地产公司名下的房产（金色阳光楼盘X栋XXX房）予以查封，其后，原告刘锡之对该裁定提出书面异议，本院经审理后，于2016年7月12日作出（2016）湘1302执异33号执行裁定书，驳回了原告刘锡之的执行异议，原告刘锡之不服，于2016年8月22日向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2017年10月20日作出（2016）湘1302民初2987号民事判决书，判决：“停止对娄底市旺家房地产开发有限公司名下金色阳光楼盘X栋XXX房的执行，并解除查封措施。”该判决经二审维持原判后，已产生法律效力。其后，原、被告就房屋交付、赔偿损失等问题协商未果，原告遂诉至本院。上述事实由原告提交的《内部认购书》、收款收据、娄星区人民法院（2016）湘1302民初2987号民事判决书、娄底市中级人民法院（2018）湘13民终337号民事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为：依法签订的合同，受法律保护，且合同双方应诚实、守信，全面履行合同义务。本案中，原告刘锡之与被告旺家房地产公司所签《内部认购书》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规规定，合法有效，原告刘锡之已按约履行支付大部分购房款义务，被告应当按约向原告交付房屋，现被告旺家房地产公司未在约定时间2011年8月10日前向原告交付房屋，显属违约，应当承担违约责任。该《内部认购书》至今尚未履行完毕，应当继续予以履行，被告邱建球作为旺家房地产公司的法人代表，代表公司所产生的签约行为属履行职务行为，无需个人承担民事责任，因本案所涉房屋并未实际交付原告，且一些相关的手续并未办妥，故原告要求将涉案房屋判归其所有并为其办理好房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定判决如下：一、原告刘锡之与被告娄底市旺家房地产开发有限公司所签《内部认购书》合法有效，并继续履行。二、由被告娄底市旺家房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于娄底市娄星区湘阳街与吉星路以西交汇处金色阳光小区的X栋XX层XXX房交付给原告刘锡之。三、由被告娄底市旺家房地产开发有限公司支付原告刘锡之违约金（以总房款295119元为基数从2011年8月11日起按每日万分之二标准计算至交付房屋之日止）。四、驳回原告刘锡之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1528元，由被告娄底市旺家房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  陈正根人民陪审员  彭耀清二〇一八年十二月一日书 记 员  李 鸣附相关法律相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。