重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝01民终7387号上诉人（原审被告）：吴家玲，女，1985年12月7日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：邓小春，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：梁本彬，女，1985年5月16日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：龙会祥，重庆泰升律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蕾，重庆泰升律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：重庆市以度房地产顾问有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道中段**石都商贸大厦，统一社会信用代码91500225561622950P。法定代表人：谭培恒，执行董事。委托诉讼代理人：李凌，重庆德循律师事务所律师。上诉人吴家玲因与被上诉人梁本彬、重庆市以度房地产顾问有限公司（以下简称以度公司）买卖合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴家玲的委托诉讼代理人邓小春，被上诉人梁本彬的委托诉讼代理人龙会祥，以度公司的委托诉讼代理人李凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴家玲上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项，并改判驳回梁本彬的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由梁本彬、以度公司承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。吴家玲与梁本彬签订了《房屋中介买卖合同》，但没实际履行，梁本彬并未向吴家玲交纳房屋定金，合同上未约定定金交给谁，双方也未指定任何人收款，不能排除梁本彬与以度公司及以度公司与陈鸿之间有其他业务往来，所以一审法院认定以度公司转款给陈鸿就视为以度公司已转款给了吴家玲，吴家玲收到定金是明显错误的；《房屋中介买卖合同》并未约定中介服务费、按揭服务费和律师费的承担，请求对该部分费用予以驳回。梁本彬辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，吴家玲上诉理由无事实和证据支持，中介服务费、按揭服务费和律师费是因吴家玲违约给梁本彬造成的损失应承担的，并不需要合同的约定,请求驳回上诉，维持原判。以度公司述称，向吴家玲支付定金当日三方均在场，如未经吴家玲同意，以度公司作为中介方没有任何理由向陪同卖方交易的案外人陈鸿转账付款，也无法获知陈鸿银行账号，并且中介方在转账附言里也明确注明了系金科18-13-4定金；以度公司向陈鸿付款当日，吴家玲也向以度公司支付了中介费，说明吴家玲同意并指示中介方向其指示的人转账；吴家玲在一审中辩称中介合同最后一页兹收到“上述约定之定金人民币2万元整”中手写的2万元系事后添加，但该合同共一式四份，吴家玲手中也持有一份，如其未收到定金，买方及中介方也无法将吴家玲持有的那一份擅自添加，说明吴家玲是收到了梁本彬支付的定金。综上，吴家玲上诉理由不能成立。梁本彬向一审法院起诉请求：1.判令解除梁本彬、吴家玲双方于2018年3月6日签订的《房屋中介买卖合同》。2.判令吴家玲返还双倍定金4万元、支付中介服务费500元、按揭服务费4000元、律师费2500元、违约给梁本彬造成的经济损失93147元、资金占用费[计算方式：2018年3月19日至2018年7月2日，以24500元（定金、中介服务费、按揭服务费之和）为本金，按年利率6%计算为428.75元]；从2018年7月3日起至付清之日止，以140575.75元（以上各项总和）为基数，按年利率6%计算。3.诉讼费用由吴家玲承担。一审法院认定事实：2018年3月16日，由以度公司作为经纪方，梁本彬与吴家玲签订《房屋中介买卖合同》，合同载明：吴家玲将其所有的重庆市大足区棠香街道办事处圣迹西路222号金科花园18栋13层4号住房出售给梁本彬，房屋转让价格为27.98万元；在签订本合同同时交付定金2万元；卖方房屋按揭贷款尚未还清的，买卖双方须于2018年4月20日共同到该房屋原按揭银行处由卖方出资人民币21万元还清原卖方按揭贷款余额；买方办理7成20年银行按揭，须于2018年4月20日之前由买方支付房款合计7.98万元给卖方，并须于2018年4月20日之前备齐办理个人按揭贷款所需相关资料及服务费用4000元交由经纪方代收，由经纪方委托第三方公司为其办理上述银行按揭贷款相关手续；买方、卖方、经纪方三方签订合同且卖方收取定金之日，即合同成立、生效之日，买卖双方应于当日支付经纪方服务费，买、卖双方均应支付500元；若卖方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方须双倍返还定金于买方，卖方须向经纪方支付违约金5000元等内容。合同最后一页下方载明：“兹收到上述约定之定金人民币贰万元整”。2018年3月16日，梁本彬按照合同约定向以度公司支付了本案所涉房屋定金2万元，2018年3月19日，支付了以度公司中介费500元，并支付了以度公司4000元按揭服务费。2018年3月26日，以度公司工作人员于2018年3月26日向随同吴家玲签订合同的其朋友陈鸿中国民生银行账户转账19500元，中国民生银行支付业务回单客户附言为：金科18-13-4定金。同日，以度公司业务凭证载明吴家玲向以度公司支付了500元中介费。2018年5月15日,吴家玲将涉及本案的房屋出售并过户给案外人梁本平。梁本彬因该案于2018年6月12日支付律师代理费2500元。现梁本彬起诉来院，请求判如所请。一审法院认为，梁本彬与吴家玲签订的《房屋中介买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，梁本彬、吴家玲双方应按照合同约定全面履行各自的义务。针对吴家玲提出的其明确告诉过梁本彬该案房屋需要全额购房，房屋不能办理按揭，其并未收取梁本彬定金，其不应承担任何责任的辩解意见，该院认为，该案合同明确载明梁本彬购买吴家玲房屋系按揭购房而非全额购房，吴家玲亦未能举示该房屋不能办理按揭的相关证据,因此，吴家玲未按合同约定将涉案房屋出售给梁本彬而将房屋另行出售给他人并已办理房屋过户手续，该房屋买卖合同已无履行可能，梁本彬购买吴家玲房屋的目的已不能实现，梁本彬请求解除与吴家玲之间的《房屋中介买卖合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，该院予以支持。该案合同上明确约定签订合同之日为卖方收取定金之日，合同最后一页下方亦载明：“兹收到上述约定之定金人民币贰万元整”，虽然吴家玲辩称“兹收到上述约定之定金人民币贰万元整”中手写的“贰万元”系事后添加，但其并未提供任何依据能够证明其主张。再结合以度公司于签订合同之日向梁本彬出具的收到“代收金科18-13-4定金”的业务凭证和以度公司2018年3月26日向陪同吴家玲卖房的朋友陈鸿银行转账凭证上的客户附言：“金科18-13-4定金”及2018年3月26日出具的吴家玲交付500元中介费的业务凭证，上述证据之间能够相互印证，可以证明吴家玲收到了梁本彬定金2万元这一事实。该案梁本彬已按约支付吴家玲定金2万元，履行了自己的合同义务，而吴家玲在收到梁本彬支付的定金后却不履行向吴家玲出售房屋的义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，吴家玲应当赔偿梁本彬因其违约行为造成的相应损失。故，对梁本彬要求吴家玲返还梁本彬双倍定金4万元（2万元×2）、支付中介服务费500元、按揭服务费4000元、律师费2500元的诉讼请求，该院予以支持。该案梁本彬未举示能够证明本案涉及房屋现有价值的相关依据，又未申请对房屋现有价值进行评估，因此，该院不能确认梁本彬、吴家玲签订合同时房屋价值与现价值的差价。故，梁本彬诉请的房屋差价损失93147元，该院不予支持。定金已经双倍返还，定金的资金占用损失已能弥补，因此，不能够再计算定金的资金占用损失，但如果吴家玲未按本判决指定的期间履行支付义务，吴家玲应支付逾期利息。梁本彬诉请的资金占用费，亦即资金占用损失的计算标准年利率6%，该院予以支持，但对其计算基数和起算时间，该院不予采纳，该案资金占用费计算方式应为：2018年3月19日至2018年6月11日，以4500元（中介服务费500元、按揭服务费4000元之和）为基数，按年利率6%计算；2018年6月12日至付清之日止，以7000元（中介服务费500元、按揭服务费4000元、律师费2500元之和）为基数，按年利率6%计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除梁本彬与吴家玲于2018年3月16日签订的《房屋中介买卖合同》。二、吴家玲于判决生效后十日内双倍返还梁本彬定金共计4万元。如吴家玲未按上述指定的期间履行其义务，还应从逾期之日起至付清之日止，以4万元为基数，按年利率6%支付逾期利息。三、吴家玲于判决生效后十日内赔偿梁本彬经济损失7000元并支付资金占用损失（计算方式，从2018年3月19日起至2018年6月11日止，以4500元为基数，按年利率6%计算；从2018年6月12日起至付清之日止，以7000元为基数，按年利率6%计算）。四、驳回梁本彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2749元（已减半），由吴家玲负担。二审中，本院查明，案涉《房屋中介买卖合同》载明：该合同一式四份，买卖双方各执一份，经纪两份。二审中，本院查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.吴家玲是否收取了案涉定金2万元；2.吴家玲是否应向梁本彬双倍返还定金并承担损失的赔偿责任。针对第一个争议焦点，吴家玲上诉认为案外人陈鸿虽收到以度公司支付的2万元，但该款并不表明吴家玲收到了案涉定金2万元，梁本彬与以度公司及以度公司与陈鸿之间或许有其他业务往来，且吴家玲与梁本彬在合同中并未指定任何人收款，吴家玲并未收到过案涉定金。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，梁本彬、吴家玲及以度公司三方签订的《房屋中介买卖合同》载明：该合同一式四份，买、卖双方各执一份，经纪两份。据此，本院认定吴家玲应持有一份合同。现梁本彬和以度公司所举示的合同中均载明有收到定金2万元之内容，而吴家玲却不能举示自己所持有的那一份合同予以反驳，故本院推定吴家玲所应持有的合同中也有相同内容的记载。吴家玲所谓自己并未收到过合同，故不能举示的理由不合常理，本院不予认定。其次，梁本彬向以度公司支付2万元后，以度公司又向案外人陈鸿支付了2万元款项的事实各方均无异议，从以度公司向梁本彬出具的收到“代收金科18-13-4定金”的业务凭证和以度公司向陪同吴家玲卖房的朋友陈鸿银行转账凭证上的客户附言：“金科18-13-4定金”以及2018年3月26日出具的吴家玲交付500元中介费的业务凭证看，证据间能够相互印证，所付款项就是案涉定金。吴家玲上诉认为陈鸿收取的2万元款项并非案涉定金，以度公司与陈鸿之间可能存在其他交易往来，但其就此并不能举示任何证据，且其说法与在案证据矛盾，故本院不予采纳。针对第二个争议焦点，根据《合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，吴家玲自行将案涉房屋出售给他人并办理了过户登记手续，致使吴家玲与梁本彬之间的合同已无履行可能，吴家玲的行为构成违约,理应向梁本彬双倍返还定金4万元。至于梁本彬向以度公司支付的中介服务费500元和按揭服务费4000元均是梁本彬履行合同时所产生的费用，属于吴家玲违约，给其造成的实际损失，也理应由吴家玲承担。关于梁本彬主张的2500元律师费问题，本院认为，因梁本彬与吴家玲之间在合同中并未就一方违约后，律师费的承担问题进行约定，且梁本彬主张的该费用并不属于梁本彬实现债权的必要费用,故对该律师费主张，本院不予支持。据此，本院认定吴家玲应当赔偿梁本彬的经济损失应为4500元（中介服务费500元、按揭服务费4000元之和）。综上所述，吴家玲除不应承担律师费2500元的上诉请求成立外，其余上诉请求均不成立。一审法院部分判处欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初4074号民事判决第一项、第二项；二、撤销重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初4074号民事判决第三项、第四项；三、上诉人吴家玲于本判决送达之日起十日内赔偿被上诉人梁本彬经济损失4500元，并支付资金占用损失（以4500元为基数，从2018年3月19日起至付清之日止，按照年利率6%计算）；四、驳回被上诉人梁本彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2749元（已减半），由上诉人吴家玲负担2699元，被上诉人梁本彬负担50元；二审案件受理费5498元，由上诉人吴家玲负担5448元，被上诉人梁本彬负担50元。本判决为终审判决。审判长 颜 菲审判员 彭海波审判员 余彦龙二〇一八年十二月二十日法官助理刘德亮书记员张天珍