西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0103民初10476号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街**。 负责人：杨新丰，该行行长。 委托诉讼代理人：王峰，北京市东元律师事务所西安分所律师。 委托诉讼代理人：和良辉，北京市东元律师事务所西安分所律师。 被告：何丽宁，女，1971年11月4日出生，汉族。 被告：西安市建长房地产开发有限公司，，住所地：西安市长安区南长安街** 法定代表人：刘新强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：建行陕西省分行）与被告何丽宁、西安市建长房地产开发有限公司（以下简称：西安建长房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托诉讼代理人和良辉，被告西安建长房地产委托诉讼代理人李佳斌到庭参加诉讼，被告何丽宁经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行陕西省分行向本院提出诉讼请求：1.宣布原告与被告一签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：610920014-011-201505522）项下借款全部到期；2.依法判令被告一偿还原告截止2018年3月24日的借款本金236677.28元、利息9663.65元、罚息139.58元、复息279.1元，合计246759.61元，并按合同约定支付2018年3月25日起至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复息；3.判决被告二对上述第2项债务承担连带清偿责任；4.判决原告对被告一抵押的位于***房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；5.判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年3月20日，被告与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：610920014-011-201505522），用于购买西安建长房地产位于***房屋（以下简称“涉案房屋”）。该合同约定：被告借款本金为人民币27万元；借款期限为180个月，借款利率为浮动利率；还款方式为按月等额本息还款法。逾期归还贷款本息，原告有权要求支付罚息，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%，未按约定按时足额归还借款本息的，原告有权解除与其借贷关系并宣布贷款立即到期。为保证借款合同履行，同日，被告与原告又签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以涉案房屋担保借款本金、利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金及实现债权而产生的一切费用。涉案房屋于2015年6月5日办理了抵押登记备案。上述合同签订后，原告按约向被告发放了贷款，但在合同履行过程中，被告未按约履行还款义务。截止2018年3月24日，尚欠借款本金236677.28元、利息9663.65元、罚息139.58元、复息279.1元，合计236677.28元。原告遂诉至法院。 被告何丽宁经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告西安建长房地产辩称，具体欠款金额以银行出具的原件经法院核对后为准；原告应优先对所抵押的房屋折价拍卖行使优先受偿权；若西安建长房地产承担连带还款责任，法院应判定西安建长房地产享有追偿权。 本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，原告与被告何丽宁签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：建行陕西省分行向何丽宁发放贷款人民币27万元整，用于何丽宁支付购买位于西安市长安区韦斗路以北子午美居第1号楼1单元9层10905号房屋。贷款期限180个月，即自2015年3月20日起至2030年3月20日止，贷款利率为浮动利率。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款的偿还方式为委托扣款，采用等额本息还款方法，每月还款金额为2263.85元。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本金全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；11.行使担保权利；13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。 该笔借款的担保方式为抵押加最高额保证。关于抵押担保，按照《借款合同》约定，何丽宁将其所购房屋抵押给贷款人，《借款合同》签订同日，原告与何丽宁签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》（以下简称：《抵押合同》），原告未取得他项权证。关于最高额保证，西安建长房地产与建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《最高额保证合同》），约定：西安建长房地产对原告债权提供连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 《借款合同》签订后，建行陕西省分行按约定向何丽宁发放贷款人民币27万元。后何丽宁未按照合同约定偿还贷款，截至2018年3月24日，何丽宁贷款本金余额为236677.28元，尚欠利息9663.65元、罚息139.58元、复息279.1元。 以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原、被告在法庭上的陈述、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告何丽宁签订的《借款合同》、《抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应按约履行。合同签订后建设银行陕西省分行按约向何丽宁发放了贷款，履行了合同义务，何丽宁未能按照合同约定偿还借款本息，构成违约，根据合同约定，建行陕西省分行有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。现原告建行陕西省分行要求判令何丽宁立即偿还贷款本金、利息、罚息及至贷款清偿之日的所有利息、复利、罚息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告何丽宁经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃相应诉讼权利。关于原告主张对抵押房产变现所得享有优先受偿权一节，建行陕西省分行并未取得他项权利证书，在未办理房屋抵押权设立登记之前，建行陕西省分行对系争房屋并无现实的抵押权，其主张对系争房产的变现所得享有优先受偿权之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于西安建长房地产责任承担一节，《最高额保证合同》明确约定西安建长房地产为本合同项下贷款提供连带保证责任，并对保证范围进行明确约定，故西安建长房地产的保证责任明确，建行陕西省分行有权直接要求其在其保证范围内承担连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告何丽宁于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还贷款本金236677.28元、利息9663.65元、罚息139.58元、复息279.1元，合计246759.61元（截至2018年3月24日），并按照合同约定支付自2018年3月25日起至实际清偿之日止的利息、复利、罚息； 二、被告西安市建长房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告西安市建长房地产开发有限公司承担保证责任后对何丽宁享有追偿权； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5001元，由被告何丽宁负担，被告西安市建长房地产开发有限公司承担连带清偿责任（此款原告已预交，被告何丽宁于给付上述款项时直付原告，被告西安市建长房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告何丽宁追偿）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 张 鹏 代理审判员 李 冉 代理审判员 李 慧 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员 张立超