安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1524民再3号 原审原告：金寨县梅山红都花园小区业主委员会，住所地金寨县梅山镇红都花园小区。 负责人：程卫锦，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡广明，安徽梅山律师事务所律师。 原审被告：安徽省六安市仙安房地产开发有限责任公司，住所地安徽省六安市裕安区解放路奥斯汀酒店**。 法定代表人：陈桂树，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：许大刚，安徽金六州（叶集）律师事务所律师。 原审原告金寨县梅山红都花园小区业主委员会（红都花园业委会）与原审被告安徽省六安市仙安房地产开发有限责任公司（以下简称仙安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院（2016）皖1524民初1797号民事裁定书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年6月12日作出（2018）皖1524民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告红都花园业委员会及其委托诉讼代理人蔡广明、原审被告仙安房地产公司的委托诉讼代理人许大刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 红都花园业委会向本院提出诉讼请求：1.要求法院判令被告履行合同义务，依规划设计在红都花园小区东大门处向原告交付门卫值班室及门楼；2.要求被告向原告赔偿损失，并承担本案诉讼费。事实和理由：2006年12月被告以毛地受让方式取得原梅山大粮站宗地编号为JZ-06-02号国有土地使用权，进行红都花园小区商住房开发。原属梅山大粮站所有的一间砖混结构门面房，面积为32.34平方米,其位置（根据红都花园规划总平面图）在红都花园小区东大门门卫室及门楼处。然而，被告在开发过程中，本应将该旧房拆除，建红都花园小区东大门门卫室及门楼交付给业委会，被告却蒙骗业主，不仅不折不建，反而将该旧房转让给他人，并办理了产权变更登记。后原告通过行政诉讼途径撤销了该房屋产权登记。被告应按照规划设计要求拆除旧房，建小区东大门门卫室及门楼，后业委会多次与被告交涉，被告置之不理。他们认为被告与红都花园业委会之间已构成商品房销售合同关系，被告应按规划设计要求建小区东大门门卫室及门楼交付给业委会。 仙安房地产公司辩称，首先，本案原告无诉讼主体资格，无权提起本案诉讼。原告系法律拟定的社会组织。梁昆华以业委会主任的名义提起诉讼，未经过全体业主同意，不具备适格法律主体。其次，原告主张权利无事实和法律依据。本公司与原告之间未签订所谓的商品房屋销售合同，也未对小区东大门门卫室及门楼作出具体约定，原告提起诉讼，缺乏双方的约定和法律规定。再者，本公司已获得综合工程竣工和规划验收、备案。2014年2月27日金寨县行政主管综合部门对本公司开发的商品房工程进行验收和备案，应当视为对本公司调整小区东大门门卫室及门楼的事实认可，也就是对“现状所存在的32.34平方米房屋”的事实认可。综上所述，原告不具备诉讼主体资格，其主张变化的规划设计工程与事实不存在关联性。请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年12月仙安房地产公司经过竞拍，以毛地受让方式取得原梅山大粮站宗地编号为JZ-06-02号国有土地使用权，进行红都花园小区商住房开发。该宗地内的一间砖混结构门面房，面积为32.34平方米,其位于（根据红都花园规划总平面图）红都花园小区东大门门卫室及门楼处，该门面房未拆除，红都花园小区东大门门卫室及门楼未建设。2014年2月27日金寨县行政主管综合部门对仙安房地产公司开发的商品房综合工程进行综合验收、备案。 原审认为，仙安房地产公司开发的红都花园商品房建设工程，已于2014年2月27日获得金寨县行政主管综合部门验收、备案。仙安房地产公司未依规划设计在红都花园小区东大门处建门卫室及门楼，应视为被行政管理部门认可。因此，原、被告之间并非因仙安房地产公司不履行合同而产生的民事法律关系争议，故该案尚不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定，裁定如下： 驳回原告金寨县梅山红都花园小区业主委员会的起诉。 本案受理费500元，免予收取。 再审庭审中，双方均未举出新的证据。 原审原告对自己诉讼请求补充说明：赔偿损失大约四十万左右；东门卫室比照西门卫室建造，或将军粮供应站房屋作为东门卫室移交原告；对自己所举证据补充说明:平面图中，门卫室的位置、面积明确，进行了标志，原审被告进行商品房销售时，平面图向每一位买房人进行了展示，是商品房买卖合同组成部分之一。物业用房交付问题，原审被告与国土资源局签订的土地出让合同，对于下限有约定，对于上限没有约定，所以原审被告没有拒绝修建门卫室和门楼的权利。 原审被告对自己所举证据的证明目的补充说明:证据一、宗地图和现场照片，证明目的：1、宗地图中的东边“混6”土地及房屋非我公司所有，但是本案可能涉及的“现状所存在32.34平方米房屋（江平土鸡店）”与其存在相邻关系，存在拆迁难的实际困难；2、本案涉及的“门卫”的位置涉及“混5”“混6”等其他群众利益，不可能在此处设立封闭“门卫”的事实；3、需要说明的是，我公司设计规划1号楼由于拆迁问题至今未能施工，造成巨大经济损失。目前，由当地政府与原居民进行沟通。证据二、国有土地使用权出让合同，证明目的：1、2006年12月10日，我公司与金寨县国土局签订土地出让合同，该合同为毛地出让合同，合同内容包括原来该地使用人所建设的部分建筑物，包括本案争议的现状所存在的32.34平方米房屋（江平土鸡店）；2、该出让协议系2012年“禁止毛地出让”规定之前，我公司也想完全按照规划完成施工，但是现实性的拆迁问题，无法完成全部规划内容。证据三、建设工程竣工规划验收证和金寨县房地产开发项目竣工验收备案申请表，证明目的：1、我公司已于2014年2月27日完成了包括竣工规划验收在内的其他项目竣工验收内容的综合备案，从行政规划角度来讲，包括县城乡规划局、房地产局在内的其他部门已经对竣工的内容进行了验收并同意备案；2、这样的备案应当视为对现状所存在的32.34平方米房屋（江平土鸡店）的事实的认可，以及对我公司未在东门设置“门卫”的功能调整的认可。证据四、红都花园小区设备移交表和分户图，证明目的：我公司与业主委员会于2013年9月31日签字确认时已经对物业服务用房进行签字确认，并就现状产权依法进行分户确认，认可业主委员会接收的具体范围，对调整位置认可。证据五、红都花园小区西大门现状图，证明目的：原告不顾广大业主利益私自将原本门卫室改变功能，并且违反规划的功能设定。本诉中原告以所谓的“门卫”为由，同样不能达到规定设定的预期效果。证据六、现在东大门门卫室照片，证明依现在的实际情况，现在原告所在的小区门卫室设置在物业用房处更符合安全保障作用。 本院调取的证据：2018年12月11日，金寨县城乡规划局金城规（2018）89号“关于红都花园规划验收情况的说明”，证明红都花园小区地块因拆迁未能到位，致使1#楼和东侧门卫室等配套设施不能按规划实施建设，小区二期工程不能完成规划验收。因该小区业主强烈要求办理房产证及土地证，2013年12月4日经县政府领导批示，由规划局会同房管局对该小区二期实行分期规划验收，以解决该小区二期280户业主办理房产证难问题。随后，金寨县城乡规划局于2014年2月27日对已建成的2#、3#、4#、5#楼住宅部分验收和备案。 本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，规划的红都花园小区东大门处32.34平方米砖混房屋（原军粮供应站），仙安房地产公司出售给王贻柱，由红都花园业委会起诉，经一审、二审诉讼，2015年7月16日撤销了金寨县房地产管理局2010年12月21日向王贻柱颁发的11060/17249号《房地产权证书》,现在该处房屋所有权归仙安房地产公司。还查明，金寨县城乡规划局于2014年2月27日对已建成的2#、3#、4#、5#楼住宅部分验收和备案，该小区的整体规划设计未变。现在红都花园业委会的负责人由梁昆华更换为程卫锦。 本院再审认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。2014年2月27日金寨县城乡规划局对红都花园小区2#、3#、4#、5#楼住宅部分验收和备案，是为了解决280户购房户能及时办理房产证，并不是整体验收，也未改变原规划。按照金寨县城乡规划局的要求，仙安房地产公司应按原规划设计继续完成未完成部分方能整体验收。该小区的东大门是小区规划建设的一部分，东门门卫室一直未建，势必影响小区商品房的销售价格和业主入住后的生活质量，仙安房地产公司理应按原规划要求建成东门门卫室。仙安房地产公司辩称的红都业委会不是适格的法律主体、红都业委会以案涉房屋的所有权人来诉请无事实和法律依据、本公司已获得综合工程竣工和规划验收、备案，应当视为对本公司调整小区东大门门卫室及门楼的事实认可，也就是对“现状所存在的32.34平方米房屋”的事实认可的理由不能成立。原审认为该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围、裁定驳回原告起诉确有错误，该裁定应予撤销。原告要求赔偿损失，未举出任何证据加以证明，无法确定其损失，本院不予支持。该案是再审案件，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理，符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）皖1524民初1797号民事裁定书。 二、原审被告安徽省六安市仙安房地产开发有限责任公司于本判决生效后三个月内按照原规划设计要求在红都花园小区东门入口处建成门卫室，交付原审原告金寨县梅山红都花园小区业主委员会。 三、驳回原审原告金寨县梅山红都花园小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费500元，由原审被告安徽省六安市仙安房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判长  储修利 审判员  孙用金 审判员  尚 维 二〇一八年十二月十八日 法官助理孙庆源    书记员   刘铭    附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理;符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。