河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0684民初3415号原告（反诉被告）：徐新国，男，1968年8月5日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：张金英，河北金杯律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北尚轩房地产开发有限公司，住所地：高碑店市昌盛路**。法定代表人：闫光涛，总经理。委托诉讼代理人：胡英伟，河北诚创律师事务所律师。原告（反诉被告）徐新国与被告（反诉原告）河北尚轩房地产开发有限公司（以下简称尚轩公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐新国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖合同签约权保留协议》；2.判令被告退还原告缴纳签约权保证金456686元；3.诉讼费用出被告承担。事实与理由：2017年4月5日原被告签订《房屋买卖合同签约权保留协议》，协议约定被告将其开发的格林美筑3号楼1单元1802室的房屋签约权保留给原告，该房屋的建筑面积是127.48平方米，单价11819元。原告缴纳签约保证金456686元是在2017年3月27日签协议之前。该协议约定于7日内按照甲方要求签订商品房买卖合同。因被告五证不全，在签订《房屋买卖合同签约权保留协议》7日内不能签订商品房买卖合同。2017年5月27日高碑店市政府出台限贻政策，其中规定：一、调整居民购房政策（二）对已拼有1套住房的本市户籍居民家庭。限购一套住房。同时第二条完善差别化住房信贷政策，对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例不低于60%。2017年12月28门，被告办理了涉案房屋的商品房预售许可证。2018年4月9日，被告给原告邮寄了《房屋自行处置通知书》被告已将该房产收回，并和原告解除买售关系，但扣除20%的保证金作为违约金。原告并无违约之处，是被告在五证不全的情况下预售商品房，构成违法销售，并变相收取购房款。因被告的违法，使得原告无购房资格，也不能办理按揭贷款，不能补齐首付款，无法签订《商品房买卖合同》。是被告违法、违约，不应由原告承担违约责任。综上，因被告违约使原告合同目的无法实现。请贵院支持原告的诉求，判令被告退还签约保证金。尚轩公司辩称，双方签订的协议早于高碑店市政府的限购政策，协议中的权利义务内容不受限购政策约束。涉案房屋在消除办理贷款的障碍后，原告拒绝继续履行合同，已构成违约。原告以贷款比例提高为由称不能继续履行合同，这是违约行为，按照合同约定，应当扣除20%的保证金。尚轩公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金91337元及利息；2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年4月5日，反诉人与被反诉人签订房屋买卖合同签约权保留协议，约定反诉人将格林美筑小区**楼****房屋签约权保留给被反诉人，被反诉人缴纳保证金456686元。涉案房屋具备签订合同办理贷款手续后，被反诉人以各种理由推脱拒绝办理，其真实原因是房价回落，被反诉人不愿意再购买涉案房屋。被反诉人将反诉人诉至法院，要求解除协议，反诉人认为，被反诉人的违约行为导致涉案房屋无法办理贷款手续，按照协议约定，被反诉人应向反诉人支付违约金91337元，反诉人依据法律规定提起反诉，望贵院依法支持。徐新国对反诉请求辩称，第一，被反诉人不存在违约情形，反诉人在没有取得预售许可证的情况下与我方签订签约权保留协议，变相收取购房款456686元，反诉人的行为违反了商品房销售管理办法的规定。第二，该协议约定，乙方应在7日内按照甲方要求在本协议约定的价格面积等范围内签订房屋买卖合同，反诉人一直不与我方签订合同，后来得知反诉人一直没有取得商品房预售许可证。直到2018年1月份，反诉人才通知我方签订合同，但是因限购政策，原告需要支付的首付款比例提高到了60%，原告需要补交45万元才能办理贷款。因反诉人违约导致我方不能购买二套房，反诉人应当承担违约责任。第三，国务院办公厅发布的房地产政策规定了房屋价格指导意见，本案协议约定价格为11819元/平方米，而本市商品房备案价格不超过8000元/平方米，涉案房屋价格超过了备案价格，我方也一直没有看到涉案房屋备案价格，反诉人存在欺诈行为，我方不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，徐新国给付尚轩公司购房款（3-1-1802）456686元。2017年4月5日，徐新国（乙方）与尚轩公司（甲方）签订《房屋买卖合同签约权保留协议》，双方约定徐新国购买尚轩国际住宅小区一期（推广名格林美筑）3号楼1单元1802室房屋，设计建筑面积约127.48平方米，最终以国家测绘部门核定的面积为准，单价为每建筑平方米11819元，总房款为1506686元，面积差异由甲乙双方据实核算，具体由双方在正式签署的房屋买卖合同中确定，徐新国向尚轩公司交纳签约权保证金456686元，以保留关于本房屋买卖合同的签约权，徐新国在7日内按照尚轩公司要求在本协议约定的面积价格和付款期限范围内签订《商品房买卖合同》的具体内容，付款方式为贷款，贷款额度约为1050000元。2017年5月27日，高碑店市政府颁布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房，对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例不低于60%。2017年12月28日，尚轩公司取得包含涉案房屋在内的商品房预售许可证。2018年4月9日，尚轩公司向徐新国送达《房屋自行处置通知书》（以下简称《通知书》），告知徐新国：尚轩公司自2018年1月20日起通过多次电话沟通、书面通知等方式通知签署《商品房买卖合同》，但徐新国一直未履行办理贷款或付清剩余房款的义务，尚轩公司决定于2018年2月10日收回认购的商品房，如未在2018年4月30日前办清退房手续，尚轩公司将自保证金中扣除20%作为违约金。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同签约权保留协议》虽已具备了房号、价格、面积等条款，但缺少交付使用条件、履行期间、办理产权登记、房屋面积差异处理等重要事项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，且《房屋买卖合同签约权保留协议》明确约定将来订立正式的《商品房买卖合同》，根据上述事实，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，该《房屋买卖合同签约权保留协议》的法律性质应认定为预约合同。而尚轩公司在双方签订预约合同时并未取得商品房预售许可证，因此其无法按照《房屋买卖合同签约权保留协议》的约定在7日内与徐新国签订正式的《商品房买卖合同》。对于预约合同而言，无法签订本合同则意味着徐新国的预约合同目的无法实现，徐新国依法有权要求解除《房屋买卖合同签约权保留协议》，而且尚轩公司也已经向徐新国发出解除通知，因此，本院依法确认原尚轩公司双方签订的《房屋买卖合同签约权保留协议》解除。预约合同解除后，尚轩公司应当返还徐新国支付的保证金456686元。尚轩公司反诉称徐新国存在违约，导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，尚轩公司的此项主张缺乏事实和法律依据，因此，对尚轩公司反诉要求徐新国给付违约金91337元的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除双方当事人于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同签约权保留协议》；二、河北尚轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还徐新国保证金456686元；三、驳回河北尚轩房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4075元、反诉案件受理费1042元，由河北尚轩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  袁军鹏二〇一八年十二月十三日书记员  马小芳