广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20478号上诉人（原审被告）：陈日晖，女，1968年5月12日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广东和顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。上诉人陈日晖因与被上诉人广东和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈日晖上诉请求：1.改判一审判决第一项为：和顺物业纠正和改进物业服务行为后，陈日晖支付2015年6月26日至2016年1月14日、2016年4月15日至2018年6月25日的物业管理费；2.撤销一审判决第二项；3.二审诉讼费由和顺物业负担。事实和理由如下：一、一审无视和顺物业先违约的客观事实，错误地适用《合同法》107条，认定陈日晖违约。和顺物业长期没有履行物业合同，管理质量差，对提出意见的业主威胁、报复，根据《合同法》第94条第4款、第97条规定，陈日晖有权不交物业费直至其整改至符合合同要求。二、一审采信和顺物业提供的虚假证据。和顺物业提交的其于2016年1月8日通过邮政快递向陈日晖送达了《律师函》，要求陈日晖收到《律师函》后7日内交清2013年7月至2015年12月的物业管理费的证据是伪证。《邮寄详情单》表明邮寄时间是2015年1月8日，和顺物业解释是笔误，应该是2016年1月8日，这个解释不能自圆其说。和顺物业也无法证明其邮寄的物品就是《律师函》。三、一审判令陈日晖给付2014年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，违反了民事诉讼法定时效的规定。根据《民法总则》规定，本案的诉讼时效为3年，即自和顺物业向法院起诉之目起倒推3年届满时止。陈日晖收到一审法院应诉通知书的签署日期为2018年6月25日，和顺物业只有权就自2018年6月25日起倒推3年期间内的物业管理费主张权利，也就是2018年6月25日倒至2015年6月26日。四、和顺物业主张陈日晖支付违约金没有法律依据。和顺物业主张违约金的计算方式就是约定的滞纳金，即每日千分之一，该约定违反了法律规定，超出了法定范围。和顺物业没有严格按照物管合同的约定履行法定义务，是陈日晖拒缴物管费的理由，其违约在先，应当承担违约责任。双方的违约责任可以抵消。被上诉人和顺物业二审辩称：1.关于快递单，和顺物业已经提交了EMS妥投证明，证明和顺物业邮寄给陈日晖的单件已经妥投。2.关于诉讼时效的问题，和顺物业是在2016年1月发送的律师函，所以不存在超出诉讼时效的问题。和顺物业向一审法院起诉请求：1、陈日晖向和顺物业支付自2013年7月1日至2018年4月30日的物业服务费11698.6元（按1.45元/月/平方米的标准计算，面积是139.103平方米，每月为201.7元）及相关的逾期支付违约金（以每月欠付的物业管理费201.7元为本金，按每日1‰的标准计算，分别自下一月的1日起计至实际付清日止，暂计至起诉之日止为10177.28元）；2、陈日晖承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：和顺物业原名称为广州和顺物业管理公司，于1993年5月22日经准予从事物业管理活动，是具备壹级物业管理资质的物业管理企业法人，于2016年9月19日经广州市工商行政管理局核准变更名称为广东和顺物业管理有限公司。陈日晖为广州市天河区xx房（以下简称“涉案房屋”）的产权人，和顺物业在诉讼阶段称，广州市房地产档案局出具的《广州市不动产登记查册表》登载涉案房屋建筑面积为139.0677平方米。和顺物业（乙方）与广州市翠湖山庄社区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》[合同编号：（2011）]，约定甲方续聘乙方为翠湖山庄提供物业服务；乙方提供的物业服务包括以下事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度；2、房屋共用部位（承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管）的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；4、附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、中庭花园的木屋、士多店、停车场、水系、护栏、围墙、游泳池等，但属于甲方经营性设施或部位的维修费用除外）的维修、养护和管理；5、公共绿地、园林、金鱼池的清洁和养护；6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等；7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；8、协助做好安全防范工作等；合同期限为自2011年1月15日至2016年1月14日；住宅物业按建筑面积计算物管费，标准为1.45元/平方米/月，业主应在当月底前向乙方交纳当月物业服务费；业主逾期的，按所欠交费用每日1‰计收滞纳金；等内容。其后，和顺物业与广州翠湖山庄社区第四届业主委员会签订《物业服务合同》[合同编号：（2016）]，约定和顺物业为翠湖山庄提供物业服务，物业服务期限自2016年1月15日至2021年1月14日止；其他条款与上述《物业服务合同》[合同编号：（2011）]条款基本一致。关于陈日晖提出的诉讼时效问题。和顺物业提交了日期为2016年1月7日的《律师函》（函称陈日晖从2013年7月至今一直拖欠物业管理费，要求陈日晖于收到律师函后七日内向和顺物业交清2013年7月至2015年12月的物业管理费6051元）、《邮寄详情单》，收件人显示为陈日晖，收件人地址为涉案房屋，内件品名为文件资料）及《EMS妥投证明》（加盖有广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章，显示邮件于2016年1月8日收寄，2016年1月8日本人签收），证明和顺物业曾向陈日晖寄送催费函件，和顺物业解释称“2015年”为笔误，应为“2016年”。经质证，陈日晖对上述证据的真实性不予确认，并称上述快递单显示2015年1月8日邮寄，但妥投证明显示收寄时间为2016年1月8日，与常理不符，即使存在笔误，也不可能所有邮件在同一时间邮寄同一时间签收，且快递单并非是业主本人签收。关于陈日晖主张的和顺物业没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任等问题，陈日晖提交相关照片及录像证明翠湖山庄小区车辆乱停乱放、消防通道占用、保安围攻业主及小区垃圾成堆等问题。和顺物业对此持有异议。经查，涉案房屋所在小区的部分业主于2016年1月27日以和顺物业未尽物业服务责任为由向一审法院提起诉讼【案号为（2016）粤0106民初2038号】，要求和顺物业停止对涉案房屋所在小区业主的人身及财产权益侵犯、为恶劣的物业服务书面赔礼道歉等，该案尚在审理中。一审法院认为，和顺物业与广州市翠湖山庄社区业主委员会、广州翠湖山庄社区第四届业主委员会签订了《物业服务合同》，并对涉案房屋所在小区实施物业管理。陈日晖虽对和顺物业提供的物业管理服务存在多处不满，但实际上接受了和顺物业的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，陈日晖应按《物业服务合同》的约定向和顺物业支付物业管理费。和顺物业现主张陈日晖支付2013年7月1日至2018年4月30日期间的物业管理费。其一，陈日晖关于和顺物业主张2016年7月30日前的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩。根据合同约定，陈日晖应于每月月底前向和顺物业交纳当月物业管理费，和顺物业于2016年1月8日向陈日晖（地址为涉案房屋地址）邮寄《律师函》催收物业管理费，且相应妥投证明显示该邮件于2016年1月8日由陈日晖本人签收，陈日晖虽对此不予确认，但并未提交相反证据予以反驳，一审法院对和顺物业关于其通过邮寄法律函向陈日晖追讨物业管理费的主张予以采信。因2014年1月的物业管理费和顺物业可在2014年1月底前主张，故和顺物业主张的2014年1月1日至2016年7月30日期间的物业管理费未超过诉讼时效，2013年12月31日前的物业管理费已过诉讼时效，一审法院不予支持。其二，陈日晖关于和顺物业对翠湖山庄小区没有尽到物业服务责任的抗辩，现涉案小区部分业主已就陈日晖的物业服务质量问题另案提起诉讼，因物业管理服务是长期动态的过程，陈日晖的上述抗辩只能证明在某一时间小区物业管理的状况，且和顺物业在管理服务上的瑕疵亦不能免除陈日晖应支付物业管理费的义务，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。综上所述，陈日晖应向和顺物业缴纳2014年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，《广州市不动产登记查册表》登载涉案房屋建筑面积为139.0677平方米，按1.45元/平方米/月计算，每月物业管理费应为201.6元（1.45元/平方米/月×139.0677平方米），按此，陈日晖应向和顺物业支付2014年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费共计10483.2元（201.6元/月×52个月）一审法院对和顺物业超出此部分的请求不予支持。陈日晖的抗辩意见理由不成立，一审法院不予采纳。陈日晖拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。现和顺物业主张滞纳金按每日千分之一的标准，自次月1日起计至陈日晖实际清偿之日止。陈日晖辩称不同意支付物业管理费，即对和顺物业主张的上述滞纳金亦持有异议，鉴于和顺物业未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，一审法院酌情将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，故陈日晖应向和顺物业支付拖欠2014年1月1日至2018年4月30日期间物业管理费的滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费201.6元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，根据公平合理原则，每月滞纳金均以不超过当月物业管理费为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年9月17日作出如下判决：一、陈日晖自判决发生法律效力之日起十日内，向广东和顺物业管理有限公司支付2014年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费10483.2元；二、陈日晖自判决发生法律效力之日起十日内，向广东和顺物业管理有限公司支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（以每月欠付的物业管理费201.6元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，每月滞纳金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）；三、驳回广东和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取计170元，由广东和顺物业管理有限公司负担10元，陈日晖负担160元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于陈日晖主张和顺物业提供物业管理质量差的问题。首先，陈日晖提供的证据尚不足以充分证明和顺物业提供的物业管理质量长期处于很差的程度，其次，陈日晖如对和顺物业提供的物业管理服务不满，可以采用撤换物业管理公司的方式维护自己的合法权益，但并不能以此拒交物业管理费，故一审法院不予支持陈日晖拒交物业管理费的该理由，并无不当，本院予以维持。关于陈日晖主张一审采信虚假证据的问题。陈日晖认为和顺物业提供的邮寄单显示邮寄的时间是2015年1月8日，但妥投单显示是2016年1月8日邮寄，由此主张一审法院采信该证据就是采信虚假证据。对此，和顺物业已经解释邮寄单上的邮寄时间是笔误，结合该邮寄单上有唯一的邮寄号，广东省邮政速递物流有限公司广州分公司也在《EMS妥投证明》中确认该邮寄号对应的邮件是在2016年1月8日寄出并被“本人”签收，和顺物业的解释具有合理性，故一审法院采信该邮寄单并非采用虚假证据。在该邮件已经被陈日晖本人收取的情况下，陈日晖未能提供证据证明收到的邮寄材料另有他物，一审认定和顺物业邮寄的资料就是“关于催交物业管理费的函”，并无不当，本院予以确认。综上分析，陈日晖主张一审法院采信虚假证据理据不足，本院不予支持。和顺物业已通过快递发函催讨陈日晖缴纳物业管理费，构成了诉讼时效的中断，陈日晖主张和顺物业追讨的物业管理费有部分超过了诉讼时效的抗辩事由，缺乏理据，本院不予支持。一审已经对陈日晖逾期支付物业管理费应承担的滞纳金标准进行了调整，且以不超过拖欠的本金为限，陈日晖主张其无需承担逾期支付物业管理费的滞纳金理据不足，本院不予支持。综上所述，陈日晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费244元，由陈日晖负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 赵云川审判员 柳玮玮二〇一八年十二月十日书记员 冯 韵