黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑08民终1274号上诉人（一审被告）：佳木斯万达广场投资有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区光复路。法定代表人：黄国斌，该公司经理。委托诉讼代理人：吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：纪书娟，女，1959年3月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。被上诉人（一审原告）：孙晨博，男，1993年5月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省集贤县。二被上诉人委托诉讼代理人：李冰，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。上诉人佳木斯万达广场投资有限公司（以下简称佳木斯万达公司）因与被上诉人纪书娟、孙晨博商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳木斯万达公司的委托诉讼代理人吴春朋、王天姝、被上诉人纪书娟、孙晨博的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳木斯万达公司上诉请求：一、请求二审法院撤销黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民初693号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对于案件所涉及的基本事实没有查清，对于案件争议焦点定性不准，造成了裁判结果的错误。1.被上诉人纪书娟与上诉人之间的合同关系并未解除，双方没有达到合同解除的条件，双方合同关系仍处于存续状态。2013年9月4日，纪书娟与上诉人就案涉房屋签订了房屋买卖合同及该合同的补充协议，双方自此建立了商品房买卖合同的法律关系。而后，上诉人于2015年10月29日按照补充协议约定的邮寄送达的方式告知纪书娟受领房屋，并于同日由黑龙江省佳木斯市佳木斯公证处进行了证据保全，纪书娟接到通知后，认为上诉人交付的房屋与沙盘模型不相符而向上诉人要求置换房屋，双方经协商后，上诉人同意以同价格将合同约定的案涉房屋置换为33﹟227号商铺房屋，但由于双方签订的商品房买卖合同已经产权部门备案登记，因此依照同价格进行置换只能先撤销该合同的备案登记后，再行更改标的房屋，因此纪书娟由孙晨博陪同与上诉人共同于2016年10月13日向原不动产登记管理局申请撤销涉案合同的备案登记，并于同日审批通过撤销备案。被上诉人认为产权部门审批通过了其与上诉人共同申请撤销备案登记，双方的合同关系已经因撤销而解除。但被上诉人未举示任何双方具有解除合同意思表示的有效证据，上诉人也不认可作出过解除该合同的意思表示。被上诉人所述上诉人交付的房屋与沙盘模型不符，并不符合案涉商品房买卖合同补充协议第15条第6款的约定，因此不符合约定解除合同的条件。被上诉人亦未举示出证实上诉人违约导致合同解除的证据，无法说明双方合同因法定原因解除。2.双方属于对合同标的物进行了变更，双方进行共同申请商品房买卖合同备案登记撤销，并得到产权部门批准进行撤销备案登记的行为与情况，并不足以证实双方商品房买卖合同关系已经解除。撤销备案登记的行为属于行政机关的一种行政行为，显然该撤销行为与民事法律中的撤销权并不是同一法律行为，双方共同进行撤销备案登记的申请，只能说明双方都具有向行政机关撤销备案登记的意思表示，而不能说明上诉人具有解除合同的意思表示。从双方共同当场提交的《情况说明》也可以证实上诉人提交撤销备案登记申请的行为，目的是将合同中的案涉房屋置换为33﹟227号商铺房屋，而不是为了解除案涉合同关系。因此，被上诉人仅以双方已经撤销了商品房买卖合同备案登记，主张双方商品房买卖合同关系已经解除不能成立。3.被上诉人孙晨博主体不适格。上诉人所提供的案涉商品房买卖合同买并未体现买受人为孙晨博的记载，因此对被上诉人提交的买受人为二被上诉人的商品房买卖合同的真实性不予认可，孙晨博并不是合同的相对人。纪书娟、孙晨博辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。2.双方的买卖合同已经依法予以解除，双方在签订《商品房买卖合同》后，被上诉人依照约定支付了全部购房款，但上诉人未在合同约定期限内交付合同约定的房屋，导致合同根本不能履行。2016年10月13日，双方共同签订了《商品房买卖合同撤销申请书》，该申请书明确记载了撤销合同的理由，房屋交付与实际不符，申请书是双方的真实意思表示，产权部门相关人员已到现场核实，对双方当事人产生法律约束力。商品房买卖合同的产生无需经过行政部门登记即可发生效力，上诉人主张该行为是行政行为，于法无据。3.孙晨博在承诺书及申请书上均签字，综合来看，孙晨博具有本案的主体资格。纪书娟、孙晨博向一审法院起诉请求：1.判令被告返还二原告已支付购房款1021016元；2.被告支付自2013年9月4日起至今非法占有该笔资金期间的利息，利息按照银行同期贷款利率计算；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：2013年9月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告购买被告开发建设的，坐落于佳木斯市××区××社区××广场××＃楼、××单元××号（产籍号为1—**）房屋一处，二原告支付全额房款1021016元。2016年10月8日，二原告与被告佳木斯万达公司经过协商共同签订了《商品房买卖合同备案撤销承诺书》一份，双方同意之前签订的《商品房买卖合同》自撤销之日起作废；2016年10月13日，二原告与被告以房屋交付与实际交付不符为由，共同向房产部门提交了《商品房买卖合同撤销申请书》，产权部门对该《商品房买卖合同》予以撤销。一审法院认为，本案争议焦点有三个：1.原告孙晨博是否具备诉讼主体资格；2.二原告与被告在产权部门备案签订的《商品房买卖合同撤销承诺书》（以下简称承诺书）及《商品房买卖合同撤销申请书》（以下简称申请书）的性质是什么；2.二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。第一个争议焦点：关于原告孙晨博是否具备诉讼主体资格问题。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。因双方当事人提供的承诺书及申请书均能证实原告孙晨博在以上文书上签字确认，是《商品房买卖合同》的合同相对人，原告孙晨博已对自己具备诉讼主体资格问题穷尽了举证证明责任。被告仅凭其提供的《商品房买卖合同》中无原告孙晨博签字就认为其不具备诉讼主体资格，本院认为该份证据无法对抗二原告及被告在承诺书、申请书上签字盖章的事实，对被告的该项辩解理由，本院不予采信。第二个争议焦点：关于二原告与被告在产权部门备案签订的承诺书及申请书的性质问题。二原告及被告在签订《商品房买卖合同》后，二原告依约支付了全部购房款，被告应遵守合同约定履行如期交房的义务。在经过双方协商一致后，二原告与被告到产权部门共同签订了承诺书及申请书，双方在承诺书中明确约定：“原、被告均承诺之前签订的商品房买卖合同自撤销之日起作废。”本院认为，该承诺书及申请书系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第三个争议焦点：根据我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中二原告及被告通过签订承诺书、申请书确认了“双方之间签订的《商品房买卖合同》自撤销之日起作废”。该《商品房买卖合同》自撤销申请被批准之日，即2016年10月13日起解除。对于被告辩称的原、被告到产权部门办理撤销登记的行为应受行政法律关系调整、被告与原告是协商换房而不是退房的辩解理由，因被告未能提供充分有效的证据证实其主张，故对其辩解理由，本院不予采信。但在合同解除后，当事人之间的民事责任并未因此终止。依据我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故二原告要求被告返还购房款的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。合同解除后被告未及时将购房款返还二原告，其行为已购成违约，对原告主张被告赔偿利息的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。利息应从合同解除次日起，即2016年10月14日，以本金1021016元，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，对二原告请求被告返还购房款及利息的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。判决：一、被告佳木斯万达广场投资有限公司返还原告纪书娟、孙晨博购房款1021016元及利息（利息以本金1021016元，自2016年10月14日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告纪书娟、孙晨博的其他诉讼请求。案件受理费13990元，减半收取计6995元，由被告佳木斯万达投资有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，上诉人与二被上诉人双方均在《商品房买卖合同备案撤销承诺书》及《商品房买卖合同撤销申请书》上签字盖章，上诉人并未提供相关证据证明上述行为是无效的民事法律行为，上述行为合法有效。根据双方在承诺书中的约定：“双方同意之前签订的商品房买卖合同自撤销之日起作废，”同时撤销申请书中亦写明合同撤销的原因是房屋交付与实际不符。因此上诉人与二被上诉人已协商一致解除商品房买卖合同。行政机关审批通过撤销商品房买卖合同的前提是合同当事人作出真实有效的民事法律行为，行政机关依据当事人的意思表示作出相应的行政行为，上诉人与二被上诉人共同申请撤销备案商品房买卖合同的行为应当是真实有效的，进而说明上诉人与二被上诉人对解除合同已经协商达成一致。因此上诉人主张上诉人与被上诉人只有向行政机关撤销备案登记的意思表示，而不能说明上诉人具有解除合同的意思表示的上诉理由不能成立。上诉人主张撤销案涉合同的目的是将合同中的案涉房屋置换为33﹟227号商铺房屋，而不是为了解除案涉合同关系的理由，因未提供充分证据证实，本院不予采纳。二被上诉人在一审中提供的商品房买卖合同中买受人为纪书娟、孙晨博二人，签名部分也是其二人进行的签字确认，结合被上诉人与上诉人在房产部门共同作出的《商品房买卖合同备案撤销承诺书》及《商品房买卖合同撤销申请书》中均有纪书娟和孙晨博的签名的事实，可以认定孙晨博是案涉合同的相对人，其具备诉讼的主体资格。综上所述，上诉人佳木斯万达广场投资有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13990元，由上诉人佳木斯万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  彭景丰二〇一八年十二月二十日书记员  韩文曲