广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初11055号原告匡明明，女，汉族，1991年10月30日出生，身份证地址湖北省监利县，委托代理人肖添辉，广东桦仁律师事务所律师。委托代理人杨钦维，广东桦仁律师事务所律师。被告吕凤敏，女，汉族，1970年12月1日出生，身份证地址黑龙江省双鸭山市友谊县，委托代理人杨洁，广东宝城律师事务所律师。被告深圳前海博胜资产管理有限公司，住址深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码91440300311969142F。法定代表人莽敬春。被告张秋光，男，汉族，1977年9月6日出生，身份证地址黑龙江省安达市，上列原告匡明明诉被告吕凤敏、深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告匡明明的委托代理人肖添辉、杨钦维，被告吕凤敏到庭参加诉讼，被告深圳前海博胜资产管理有限公司的法定代表人莽敬春，被告张秋光均经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月11日，原告与吕凤敏订立《房地产买卖合同》（编号：Xgw.0000158），双方一致约定：吕凤敏将深圳市宝安区西乡街道西乡大道西侧大益广场2栋16座12C的房产（房地产证号50××**）出售给原告，转让成交价为人民币4388000元；原告须在本合同签订之日支付定金人民币叁万元；三日内支付定金人民币壹拾柒万元；于合同签订之日起壹拾伍日内付清首期房款以银行贷款承诺函为准；双方应在约定的应付首期款之日起壹拾伍日内向银行申请按揭贷款；被告须在本合同签订之日叁日内与担保公司办理赎楼公证手续；被告逾期履行义务超过柒日或有其他根本违约行为的，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让交易价20%的违约金承担违约责任或双倍返还原告己支付的定金。另，上述《房地产买卖合同》系由吕凤敏的合法代理深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光签订的。上述合同签订后，原告依约支付了定金人民币200000元，但是，吕凤敏却迟迟不履行合同义务，几经原告催促，仍不配合办理相关手续。后经原告了解，吕凤敏眼见房价大涨便想将涉案房产转让予他人。而且原告还通过书面形式要求被告履行合同义务，至今为止，被告无任何行动。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、解除原告与被告吕凤敏签订的《房地产买卖合同》；2、三被告向原告支付违约金人民币877600元；3、三被告向原告返还定金人民币200000元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告吕凤敏答辩称，1、双方签订的是居间房地产买卖合同，我方委托被告深圳前海博胜资产管理有限公司的事项是推荐涉案房屋出售的信息，并没有委托其签订房地产买卖合同，被告深圳前海博胜资产管理有限公司的经营范围并没有二手房中介，因此代我方签订房屋买卖合同是不成立的，被告深圳前海博胜资产管理有限公司根本没有该权限，对于被告深圳前海博胜资产管理有限公司与原告签订房屋买卖合同的行为我方不予认可，我方与被告张秋光签订代理合同中第2条第2款约定被告深圳前海博胜资产管理有限公司的业务是广告发布、委托其他经纪机构带客看房，并没有注明可以代我方签订房屋买卖合同；2、根据委托书内容，张秋光代我签署-中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金转到我（吕凤敏）的农业银行账户上。但至今我没有收到任何定金，张秋光并未按照委托书的内容代理我从事代理活动，其签署的房屋买卖合同并不在我委托范围内，至此产生的相应后果应由张秋光个人承担；3、关于定金转入王影个人的账户而并不是第三方托管公司，我事先并不知情，并且未经我同意定金直接交由张秋光所说的第三方公司托管。我对张秋光及深圳前海博胜资产管理有限公司签署定金收据的行为并不追认，相应后果应由其自行承担；4、（居间）合同仅是我与中介确定佣金及权利的协议，不应该与买卖房屋有关、涉及房屋买卖的合同，委托人与被委托人签订的委托书应该公证后才有法律效应；5、委托书签订并不完整，委托书作为二手房出售委托代理合同的附加协议，应有完整的骑缝章两项均没有，可以说明这个委托书是伪造的，此委托书不应具备法律效应；5、综上所述，匡明明、张秋光、深圳前海博胜资产管理有限公司均存在违约行为，应按合同条款向我支付违约金。签订房屋买卖合同为张秋光个人行为，不对我产生约束。相应后果应由张秋光个人承担，并赔偿我因此事而产生的经济损失。被告深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光未到庭应诉，提交书面答辩意见如下：一、被告吕凤敏委托答辩人出售涉案的房产的事实清楚、证据充分，答辩人有代理权限对涉案的房屋进行出售并签署《房地产买卖合同》；二、关于二审法院认定答辩人未将收取的定金支付至吕凤敏指定账户，而做出驳回的裁定，同样该认定是属于片面的，是不成立的；三、被告吕凤敏存在严重的不诚信的问题，不仅违反了《合同法》诚实信用的基本原则，更加违背了诚实守信的道德准则。综上，答辩人认为答辩人与被告吕凤敏签订的合同是合法的，成立且生效的，双方应当遵守合同的约定。而结合本案的证据来看答辩人作为被告吕凤敏房产出售的代理人，是有权限代理被告吕风敏签订《房地产买卖合同》的，而且也依据合同的约定，将原告缴纳的房屋定金由中介机构代为托管。答辩人己经依约履行了自己的合同约定的义务。而二审法院驳回的事实与理由，完全是错误的，仅仅是依据《委托书》的内容进行简单的解释，并没有结合本案的其他证据材料，导致作出错误的裁定。经审理查明，2015年10月31日，被告吕凤敏向被告深圳前海博胜资产管理有限公司出具《二手房出售委托代理合同》，委托被告深圳前海博胜资产管理有限公司代为出售位于深圳市××广场××房产（房屋所有权证号为50××23），委托期限自2015年10月31日至2016年1月31日止，意向售价为人民币4060000元；定金由买方直接转入吕凤敏农业银行账户，转账凭证即视为收讫，或由中介公司托管，深圳前海博胜资产管理有限公司不代为收取任何款项。同日，被告吕凤敏向被告张秋光出具《委托书》称委托被告张秋光为代理人代为出售涉案房产，代理期限自2015年10月31日至2016年1月31日，在代理期限内，以被告吕凤敏名义办理如下事项及签署该房产的有关文件吕凤敏均予承认：签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏农业银行账户。2016年1月11日，被告张秋光作为被告吕凤敏的代理人（卖方）与原告（买方）签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房产转让给原告，转让成交价为人民币4388000元；买方应当在签订合同当日向卖方支付定金30000元，在签订合同之后3日内再向卖方支付定金170000元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起壹拾伍日内付清首期房款以银行贷款承诺函为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大额数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起壹拾伍日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方)须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起）十日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续、且递件回执由居间方或担保公司作为托管，在递件回执载明的答复日期之日起十个工作日（含当日）内，买卖双方须在国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误，领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺的款项，则买方应在十五日内补足银行未贷出的款项）买方须及时与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款、如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起七日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；本次交易涉及的全部税费由买方承担；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金）之日起两日内或另约定为收齐全部房款当日的，交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方代卖方缴纳有关欠费的，有权向卖方追索或要求居间方从托管的交房保证金中抵扣；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方己支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方己支付的定金。合同备注栏约定：经买卖双方友好协商，约定如下协议：卖方出售该物业须无条件配合买方办理银行贷款手续，如买方首期款加定金及承诺函部分房款，卖方须退还给买方。2016年1月11日，被告张秋光出具收据，称收到原告匡明明交来购房定金30000元整，以银行到账为准，立此收据。户名王影，招商银行5124257558707168。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡明明购买涉案房产托管定金30000元。2016年1月14日，原告匡明明将人民币170000元存入案外人王影账户。被告张秋光出具收据，称收到原告匡明明交来购房定金170000元整，以银行到账为准。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡明明购买涉案房产托管定金170000元。2016年1月27日，原告向被告发出履约催告函，催促被告吕凤敏在收到该催告函后三日内，出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户等手续，并与担保公司签署担保合同；并及时协助原告办理购房首期款资金监管等手续。以上事实，有二手房出售委托代理合同、委托书、房地产买卖合同、收据、收条、银行转账、收款收据、履约催告函、凭证、银行流水等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。本案中，根据吕凤敏出具的编号为20151026-01正的委托书载明的内容，张秋光在代理期限内的委托权限为以吕凤敏的名义办理如下事项及签署该房产的有关文件：签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏农业银行；户名：吕凤敏：账号：62×××14的账户上。依照该委托书的内容，张秋光代理吕风敏签署的应是中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏的农业银行账户。涉案房产登记的产权人为被告吕凤敏，吕凤敏在庭审中明确表示其授权张秋光签订的居间合同而并非房屋买卖合同，且对张秋光签订涉案房屋买卖合同的行为不予追认，结合本院查明的事实，2016年1月11日，张秋光以吕凤敏代理人的身份与匡明明签订的是《房地产买卖合同》，该合同并非委托书载明的中介公司房地产买卖（居间）合同，且张秋光也未将收取的定金支付到委托书上列明的吕凤敏账户。张秋光并未按照委托书的内容代理吕凤敏从事代理活动，吕凤敏对张秋光的行为也不追认，故涉案合同对吕凤敏不发生效力。原告诉请吕凤敏承担违约责任，于法无据，本院不予支持。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。本案中，张秋光在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。结合本案案情，涉案房地产买卖合同仅履行到支付定金阶段，给原告造成的损失有限，原告亦未提交证据证明其损失的具体情况及金额，本院判令被告张秋光向原告赔偿损失438800元，即涉案房产的转让成交价款的10%。对原告主张的多出部分，本院不予支持。由于涉案的《房地产买卖合同》因缺乏被告吕凤敏的追认而未生效，原告支付的购房定金20万元应当退回。被告张秋光出具收据确认收到原告支付的定金20万元，故原告要求被告张秋光返还定金20万元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告深圳前海博胜资产管理有限公司的责任。结合本院查明的事实，本案中与原告匡明明签订《房地产买卖合同》的为被告张秋光，故原告要求被告深圳前海博胜资产管理有限公司对上述款项承担法律责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告匡明明与被告吕凤敏签订的《房地产买卖合同》；二、被告张秋光于本判决生效之日起十日内向原告匡明明退回定金人民币200000元；三、被告张秋光于本判决生效之日起十日内向原告匡明明支付违约金人民币438800元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币14498元，鉴定费8040元，由原告匡明明承担诉讼费13360.5元，被告张秋光承担9177.5元。上述费用原告均已预交。如被告张秋光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  夏樟秀人民陪审员  朱纯禄二〇一八年十二月三日书 记 员  谢晓帅书 记 员  林君衡附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。