湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初9086号原告柳晔，女，1955年8月14日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人刘援，湖南简单律师事务所律师。被告步步高置业有限责任公司，住所地湘潭市九华经开区步步高大道****楼**。法定代表人曲尉坪，该公司执行董事。委托代理人禹纯辉，男，1987年8月26日出生，汉族，住湖南省双峰县告步步高置业有限责任公司法务经理。原告柳晔诉被告步步高置业有限责任公司（以下简称“步步高公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员龚雪娟担任庭审记录。原告柳晔的委托代理人刘援、被告步步高公司的委托代理人禹纯辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳晔向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于长沙市岳麓区房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金107748.73元（暂自2016年6月30日起计算至2018年10月18日止，其他以已付房款1282723元为基数，按万分之一每日的标准，计算至实际办理不动产权证之日止）；3、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证的违约金96322.5元（暂自2016年9月27日起计算至2018年10月18日止，其他以已付房款1282723元为基数，按万分之一每日的标准，计算至实际办理不动产权证之日止）；4、判令被告立即将经过验收备案并符合《商品房买卖合同》要求和国家质量标准的涉案房屋交付给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买被告建设的步步高梅溪商业中心的房屋一套，房号B区3单元3325号，2015年6月2日，原告与被告订《商品房买卖合同》（编号：xxxxx）。合同签订之日，原告已交付给被告全部房款共计1282723元。合同第八条、十一条、二十条载明了交房时间及逾期交房的违约责任、产权登记的时间及逾期办证的违约责任等。截至今日，被告仍未向原告交房，也未为原告办理诉争房屋的不动产权证，前述各事项均巳逾期两三年，已构成严重违约。故此，被告应立即为原告办理产权证，并向原告交付房屋，并承担相应违约责任。被告步步高公司辩称：被告在交付房屋给原告后，原告依约接收了房屋，被告己按合同约定为原告办理了不动产权证，并通知原告来领取，故原告的诉请不成立。被告与原告于2015年6月2日签订《商铺房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，原告又于2015年6月2日与湖南步步高中煌商业管理有限公司（以下简称“中煌管理公司”）签订《商铺委托管理协议》，将购买的商铺全权委托中煌管理公司管理，期限为15年3个月，从商铺交付之日起计算，并授权委托中煌管理公司接收商铺并办理交付手续，被告于2015年6月30日向原告授权委托的中煌管理公司交付商铺，中煌管理公司代表被告验收并接收了商铺。原告也按约定为被告办理商品房预告登记。依双方合同的约定，被告在2016年6月30日前即向房产登记部门和国土部门提交了办理证件的材料，因当时正是房屋所有权证和土地使用权证两证合一，实行统一办理不动产权证的过渡期间，是因政府政策调整的客观原因导致办证迟延的，不可归咎于被告。原告与中煌管理公司签订的《商铺委托管理协议》约定的前三年租金在原告购买的商铺房款中抵扣，原告己收取了该商铺交付之日（即2015年6月30日）起三年的租金，且中煌管理公司在2018年10月10日将第四年的半年租金也支付给了原告。原告不因办证存在任何权益损失。无论是房屋所有权证迟延，还是土地使用权证办证迟延，都只能按第2项的约定处理，也就是一个违约责任，没有两个违约责任。即使原告主张要求原告承担延期办证的违约金，也不能同时分别主张逾期办理房屋所有权证的违约金和土地使用权证的违约金。原告主张的违约金显然大大高于其实际损失，按照法律法规的规定，也应当依法减少，况且原告的权益并未受到损害。经审理查明：原告柳晔（买受人）与被告步步高公司（出卖人）于2015年6月2日订立了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告柳晔购买坐落于岳麓区房屋，总房价为1282723元。合同约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，455日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。后，原告柳晔向被告步步高公司交付了全部房款。2015年6月2日，原告柳晔（甲方）与中煌管理公司（乙方）订立《商铺委托管理协议》，约定将涉案商铺委托中煌管理公司统一招租，管理。委托管理期限为15年3个月，自商铺实际交付之日起计算。甲方自签订本合同之日起，视同已将商铺全权委托乙方管理，并授权乙方代为办理商铺交付手续。原告柳晔另向被告步步高公司出具《商铺交付授权委托书》，内容载明：“因本人已委托湖南中煌商业管理有限公司（以下简称湖南中煌）对本人所购商铺进行管理，因此特授权湖南中煌在开发商交铺日全权办理商铺交付接收手续，同意由开发商直接向湖南中煌交铺，湖南中煌在办理完收铺手续后，视同本人已收铺”。2015年6月30日，被告步步高公司依约将原告所有的上述房产交付给了中煌管理公司。因被告步步高公司未能在约定时间内办理产权登记，原告诉至法院。另查明，1、涉案房屋已于2018年9月25日办理了不动产权证书，权证号：湘（2018）长沙市不动产权第xxxxx号。2018年10月23日，被告步步高公司向原告邮寄《关于领取不动产权证的通知》，原告尚未领取。上述事实，有当事人当庭陈述，原告柳晔提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、发票及收据，被告步步高公司提交并经庭审质证的《商铺委托管理协议》、《商铺交付授权委托书》、交付通知书、接收单、不动产权证书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告柳晔与被告步步高公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，被告已于2015年6月30日按照原告指示将涉案房产交付给中煌管理公司进行使用，并于2018年9月25日办理了不动产权证书，在庭审中，原告对此已不持异议，对原告要求交付涉案房产、办理产权证书的相关诉请，本院不再评定。本案的争议焦点在于：被告未在合同约定的期限内为原告办理好不动产权登记，应怎样承担违约责任？按照合同约定，被告步步高公司应在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，即步步高公司从2016年6月30日开始存在办证违约行为，本案违约金应从2016年6月30日起计算至2018年9月25日；原告柳晔以被告步步高公司未如期办理房屋产权证及土地使用证分别向被告主张违约金，被告步步高公司认为原告所主张违约金的计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2016年6月30日起至2018年9月25日止逾期办证的违约金31440元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告步步高置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告柳晔支付违约金31440元。二、驳回原告柳晔的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2181元，由原告柳晔承担1800元，被告步步高置业有限责任公司承担381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇一八年十二月十二日书记员  龚雪娟