上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13150号上诉人（原审原告）：孙晓红，女，1990年2月21日生，汉族，住山西省广灵县。委托诉讼代理人：金松，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张群，上海兰迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海开策市场营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区望园南路******。法定代表人：陈良安，董事长。委托诉讼代理人：徐保江，公司工作人员。委托诉讼代理人：许锦忠，湖南人和律师事务所上海分所律师。上诉人孙晓红因与被上诉人上海开策市场营销策划有限公司（以下简称开策公司）服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初12350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭审理了本案。上诉人孙晓红及其委托诉讼代理人金松、张群，被上诉人开策公司之委托诉讼代理人徐保江、许锦忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙晓红上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由为：上诉人并未在《优惠活动代理书》上签字，即便假设《优惠活动代理书》为双方签订，鉴于该《优惠活动代理书》中记载有“申请‘XX华庭’指定优惠房源付10万元立减12万元房款优惠资格”等内容，故上诉人应当据此获得12万元房款优惠，事实上被上诉人并没有向上诉人提供12万元房款优惠服务。涉案10万元款项系由上诉人在售楼处通过POS机刷卡支付，结合被上诉人在一审庭审中关于“上诉人不支付此款，买不到房”的陈述等可知，涉案10万元款项本质上应为房款。被上诉人作为中介机构无权制定房价、收取房款，其与开发商Z公司（以下简称开发商）恶意串通，规避备案价销售，此行为违反了有关规定，故《优惠活动代理书》应当无效。即便假设涉案10万元款项并非房款，鉴于被上诉人与开发商签订了代理销售合同，系开发商的销售代理商，两者之间为代理而非居间法律关系，而被上诉人在一审庭审中关于“即代理了开发商，又代理了购房者”的陈述，明显混淆了代理和居间的法律概念，被上诉人作为开发商（即出卖方）的代理人，不得同时再成为购房者（即买受方）的代理人，故被上诉人只能向出卖方收取佣金，而不得再向买受方收取服务费或其他性质费用。被上诉人开策公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人在代理销售XX华庭项目业务中提供了信息和服务，并收取相关服务费用，上诉人已经在被上诉人的系统服务下与开发商签订房屋买卖合同并取得房屋产权，故上诉人与被上诉人之间的服务合同已经完全履行完毕，上诉人在取得涉案房屋权利一年多后再就系争服务费等是否合法取得发生争议，严重违反诚信原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙晓红向一审法院提起诉讼，请求判令：开策公司返还孙晓红100,000元，并赔偿利息损失（以100,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年11月26日起计算至开策公司实际支付之日止）；2、开策公司承担本案诉讼费用。一审法院审理后，于二○一八年九月二十八日作出判决：驳回孙晓红的全部诉讼请求。一审案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由孙晓红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点主要有以下两个方面：一、被上诉人所陈述的“系统服务”在法律上应如何定性？二、上诉人支付的10万元款项在法律上应如何定性？根据当事人在一审阶段的整体举证和质证情况及在一审和二审阶段各自的陈述、抗辩、反驳等意见，本院就争议焦点综合评述如下：一、被上诉人所陈述的“系统服务”定性问题。本案在案证据可以证明，被上诉人系开发商的销售代理商，双方之间是代理法律关系。开发商通过利用被上诉人在房地产营销、策划、咨询、经纪等方面的专业知识、技能、经验为其提供商品房销售代理服务，从事商品房销售。因此，被上诉人基于其销售代理身份向购房者实施的相关销售行为，体现的是开发商的意志，行为结果归属于开发商，应视同为开发商直接向购房者实施的民事行为。被上诉人陈述其向上诉人提供了包括房屋权籍调查、市场分析、提供房源信息、带看房屋、促成签订合同、协助网签和过户、申请房价优惠等服务事项在内的系统服务，但是，上诉人对此均予以否认，表示没有约定过相关服务项目，且没有享受到房价优惠。本院认为，根据一般社会常识、经验法则及逻辑推理，被上诉人作为开发商的销售代理商，其所陈述的有关房屋权籍调查、市场分析、提供房源信息、带看房屋、促成签订合同、协助网签和过户、申请房价优惠等系统服务事项，实质上均属于其向开发商履行约定代理销售义务而针对购房者实施履约销售行为过程中所应包含的销售服务内容，购房者是相关销售行为的实施对象，被上诉人系代表开发商为实现开发商的利益向购房者提供销售服务，即购房者系开发商的销售服务对象。本案中，除非被上诉人能够提出充分反驳证据足以证明其所陈述的有关房屋权籍调查、市场分析、提供房源信息、带看房屋、促成签订合同、协助网签和过户、申请房价优惠等系统服务内容，显著不同于被上诉人为履行代理销售义务所需针对购房者实施的销售行为中所包含的销售服务内容，否则，被上诉人所陈述的上述系统服务本质上属于开发商为完成商品房销售而向购房者提供的销售服务，是销售行为的一部分。关于此节事实，被上诉人在本案中并没有提供反驳证据以履行其反驳举证义务，应依法承担于其不利的法律后果。二、关于涉案10万元款项的定性问题。上诉人在二审审理中关于“……以系统服务的名目掩盖其多收房款的目的……上诉人在付款时认为系争款项是房价的一部分，而不是作为服务费……都构成买房的成本，如果是开发商收的我们就没有异议……”的表述，足以表明上诉人主观上始终认为涉案10万元款项在性质上实为房款。被上诉人向上诉人出具的《收据》在“收款事由”一栏中注明“XX-XX”字样，而上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》第一条第2款中明确商品房项目名称为“XX华庭”，第三条第3款中明确房号为XX幢XX层XX号，可见《收据》中注明的“XX-XX”即应指代《商品房买卖合同（预售）》中的“XX华庭”项目XX幢XX号商品房，但是《收据》在“收款事由”一栏中并没有特别注明“服务费”；在《优惠活动代理书》中则有以下明确表述，即：“本人同意委托‘XX华庭’代理商申请参加优惠活动，即申请“XX华庭”指定优惠房源付10万元立减12万元房款优惠资格……，本人于2016年11月19日购买XX华庭XX幢XX号房，本人充分了解代理商为本人争取房款优惠所付出的成本及本人享受的优惠政策，并知晓代理费与房屋签约价共同构成本次购房费用”。由此可见，上诉人清楚知道其支付的10万元款项和签约价共同构成其购买XX华庭XX幢XX号房的购房费用，亦即上诉人明知该10万元款项和签约价系其为购房所需支付的整体对价。此外，上诉人也确认10万元和127,953元两笔款项均是在2016年11月26日同一天在售楼处分两笔刷卡支付的。综合上述事实，足以表明上诉人清楚知道其为了购买XX华庭XX幢XX号房而在2016年11月26日当天支付了10万元及127,953元两笔款项，该两笔款项构成了上诉人房屋购买整体对价的一部分。另外，本案中涉案10万元款项要接近占到商品房签约价的20%，显然较大偏离了正常情况下的中介服务费用金额，据此，被上诉人有关涉案10万元款项系服务费的抗辩，明显有违一般社会常识与惯例，缺乏事实依据。综上，根据现有举证和质证情况以及双方当事人的陈述及抗辩，结合《优惠活动代理书》相关内容，本院认定涉案10万元款项名为“服务费”实为购房对价。本院认为，根据上述对争议焦点的综合评述可知，一审法院关于被上诉人已经完成《优惠活动代理书》约定义务及10万元款项系服务费的认定有所不当，应予纠正。在现有举证和质证情况下，鉴于本院已认定10万元款项实质上为房屋购买对价的一部分，现上诉人在已经取得涉案房屋权利且时隔一年多后再以被上诉人主张10万元款项系服务费且该10万元系被上诉人盗刷为由要求被上诉人返还10万元，显然缺乏事实和法律依据，故一审法院作出驳回孙晓红的全部诉讼请求的判决结果并无不当，应予维持。至于上诉人关于被上诉人无权收取房屋对价款而应由开发商收取的主张，该问题属于开发商与被上诉人之间的法律关系，与本案争议无关。综上所述，上诉人孙晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人孙晓红负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 李伟林审判员 任文风二〇一八年十二月二十七日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；