昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初7379号原告：李俊，男，1988年2月27日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市五华区，委托代理人:王怀燕，系云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人:朱丽英，系云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司。地址：昆明市盘龙区茨坝青松路11号。法定代理人：马某，系该公司总经理。委托代理人：李倩，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨梦婷，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告李俊诉被告云南上基房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日受理后，依法适用普通程序于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告李俊委托代理人王怀燕、朱丽英，被告云南上基房地产开发有限责任公司委托代理人杨梦婷、李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李俊诉称：原、被告于2012年9月10日签订Y32-1-402《商品房购销合同》及《合同补充协议》,约定原告购买被告开发的昆明玉器城Y32幢第1单元第4层402号房屋；购房总价520492元，首付款160492元，剩余尾款360000元向银行贷款支付；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续。2014年6月29日被告在《生活新报》刊登《交房公告》，通知昆明玉器城项目洋房区业主于2014年7月5日至2014年7月30日办理接房手续。接房后原告向被告提交了办理房屋产权登记所需全部资料，但被告至今未向产权登记机关报送相关资料，导致原告的房屋产权证无法办理，为维护合法权益原告诉至法院，请求判令：一、被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明玉器城Y32幢第1单元第4层402号房产权登记手续所需的全部资料；二、被告向原告支付自2014年10月29日起至房屋登记机构实际受理之日止的以总房价520492元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金114247.99元（暂计算自2014年10月29日至2018年6月7日止）；三、由被告承担律师费800元；四、案件受理费由被告承担。被告云南上基房地产开发有限责任公司辩称：双方签订的《商品房购销合同》约定原告须在交清购房款、维修基金及相关税费后，被告才有义务配合原告办理不动产权证，现因原告未按约履行先义务，故不能办理不动产权证的后果应由原告自行承担；既便被告承担违约金，起算时间也只能按原告的实际接房日期2014年8月12日加90天后，即从2014年11月10日起按人民银行同期贷款利率计算；双方在合同中并未约定过律师费，该费用不应由被告来承担。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、原告身份证复印件，证明原告主体适格；二、被告国家企业信用公示系统信息，证明被告主体适格；三、《商品房购销合同》及《补充协议》、《购房发票》；四、《商品房买卖合同备案登记表》，共同证明约定原告购买案涉房屋的事实以及被告至今未为原告办理不动产权证；五、2014年6月29日生活新报《交房公告》，证明交房交付使用日期为2014年7月30日；六、2014年8月12日《昆明玉器城住宅小区前期物业服务协议》，证明原、被告办理了房屋交接手续；七、《委托代理协议》和委托代理费发票，证明原告为实现其权利产生的律师费800元。经庭审质证，被告对原告所提交的证据提出以下质证意见：对证据一、二的真实性、合法性、关联性予以认可；对其余证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，未能办理不动产权证的原因在于原告未履行先义务，实际交房日期应以原告与开发商进行房屋验收及与物管公司签订物业服务协议的时间为准，双方未约定过律师费，不应由被告承担。被告为证明其答辩意见，向法庭提交《房屋验收表》，证明原告于2014年8月12日接房。原告对被告提交的证据《房屋验收表》合法性、真实性、关联性予以认可，但不认可其证明目的，双方在合同中已经明确交接方式为报纸公告。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性、合法性、关联性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分结合案情一并评述。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：原、被告于2012年9月10日签订Y32-1-402《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的昆明玉器城Y32幢第1单元第4层402号房屋；购房总价520492元，首付款160492元，剩余尾款360000元向银行贷款支付；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续。产权登记约定为1.原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等、2.双方办理房屋交接手续、3.原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书、4.原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在原告办理完以上事项后被告按国家规定程序为原告办理房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。合同签订后双方于2012年9月10日共同办理了《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号KM2012091050165），原告按约支付了首付款，并贷款支付余款。2014年6月29日被告在生活新报刊登《交房公告》，通知昆明玉器城项目洋房区业主于2014年7月5日至2014年7月30日办理接房手续。2014年8月12日原告接房并与云南百大物业服务有限公司签订《昆明玉器城住宅小区前期物业服务协议》。因被告至今未代原告向产权登记机关报送办理不动产权证的相关资料，原告诉至本院提出前述诉讼请求。本案的争议焦点为：被告云南上基房地产开发有限责任公司是否应承担逾期办理不动产权证的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《商品房购销合同》双方约定“商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续”、“产权登记的约定2.双方办理房屋交接手续”，原、被告均认可2014年6月29日被告在《生活新报》上刊登了《交房公告》通知原告接房，因而可以确认被告已按合同约定履行了通知交房义务，双方争议焦点在于合同中关于产权登记约定“办理房屋交接手续”是以被告通知交房即完成交接手续，还是以原告实际接收房屋为准。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，由于“房屋交接”包涵“交房”与“接房”两个概念，双方所签《商品房购销合同》约定公告交房条款，目的是为避免购房人拖延接房而扩大交房人的损失，故公告交房仅代表交房人将具备交付条件的房屋交付购房人，在购房人实际办理接房手续之前并不会因此产生交房人办理不动产权证的附随义务，故本案应以原、被告双方签署《房屋验收表》确认双方实际办理完毕案涉房屋交接手续的时间，对原告的实际接房时间本院确认为2014年8月12日；庭审中，经本院询问，被告亦认可其所开发的案涉楼盘因其他原因，至今尚未通过整体验收，具体验收时间也不能确定。案涉楼盘是否能顺利通过整体验收，关乎案涉房屋是否具备办理不动产权证的基本条件，在被告因自身原因未能使案涉楼盘通过整体验收，且不能举证已向相关产权登记机关报送过房屋产权资料的情况下，案涉房屋明显不具备办理不动产权证的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应由被告继续承担案涉楼盘验收呈报工作，故被告苛责原告未按合同履行先义务交纳维修基金和税费的辩称有悖于合同公平原则，本院依法不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，被告应承担自2014年11月10日起逾期办理案涉房屋不动产权证的违约责任；关于被告辩称的违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，应以中国人民银行对外公布的同期逾期贷款利率计算标准为准，本院不再赘述；因目前案涉房屋不动产权证的办理时间仍处于不确定状态，故对于原告主张以已付款520492元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至2018年6月7日止的违约金，本院依法予以支持；关于原告主张的律师代理费，因双方在合同中并未对律师代理费的承担进行过约定，故原告主张被告承担律师费的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明玉器城Y32幢第1单元第4层402号房产权登记手续所需的全部资料；二、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告李俊支付以已付款人民币520492元为基数，按人民银行同期逾期贷款利率计算自2014年11月10日至2018年6月7日止的违约金；三、驳回原告李俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2601元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  范文敏人民陪审员  杜 芸人民陪审员  刘秋琼二〇一八年十二月二十日书 记 员  陶 园