广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2943号上诉人（原审被告）：杜知远，男，1975年9月13日出生，香港特别行政区永久居民，内地住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郑文杰，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉婷，广东励而德律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：戴燕坤，女，1981年3月3日出生，汉族，住广西平南县，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：余光新，男，1979年9月4日出生，汉族，身份证住址广西平南县，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。上诉人杜知远、余光新、戴燕坤因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杜知远上诉请求：请求撤销一审判决第四项中驳回杜知远的其他诉讼请求，改判戴燕坤对余光新本案的债务承担连带清偿责任。事实和理由：（一）在（2016）粤2071民初24353号（以下简称第24353号案）的庭审过程中，房屋中介公司的员工出庭作证，证实其通过余光新电话与戴燕坤沟通房屋出售的细节，并且已取得戴燕坤同意。杜知远与戴燕坤、余光新新签订的合同是在其二人夫妻关系存续期间，因该案房屋买卖产生的债务，属于戴燕坤、余光新的夫妻共同债务，应由戴燕坤、余光新共同承担。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被上诉人戴燕坤应对本案债务承担连带清偿责任。（二）关于本案是否违反“一事不再理”的问题，首先，在第24353号案判决书中，法院虽然对杜知远要求继续履行合同的诉讼请求不予支持，但该民事判决书明确指出杜知远可另行主张其权力。所以杜知远在本案主张权利不违反一事不再理的原则。其次，在第24353号案中杜知远的诉讼请求为确认房屋买卖合同有效，并要求余光新、戴燕坤继续履行合同和支付违约金；在本案中杜知远的诉讼请求是解除房屋买卖合同并要求余光新、戴燕坤赔偿损失，所以两案的诉讼请求是不相同，也不违反一事不再理的原则。余光新、戴燕坤上诉请求：请求撤销一审判决第一、二、三项，改判为驳回杜知远的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决违反了一事不再理的原则。戴燕坤、余光新与杜知远之间的房屋买卖合同纠纷已经由第24353号案判决所处理完毕，而在本案中杜知远所列明的事实及理由与该案几乎一致，因该判决已经生效，所以应以生效判决认定的事实为准。如杜知远对该判决不服，应该及时上诉，或在判决生效后进行申诉或启动审判监督程序予以纠正，而非进行重复诉讼。（二）第24353号案判决已经认定了涉案房屋买卖合同未生效，合同未生效当然不存在因未生效合同而产生的权力及义务，更不存在所谓的损失赔偿。（三）一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，属于适用法律错误。该司法解释是2012年3月31日由最高院颁布施行的，在第审理24353号案件时，该解释已生效，同一法院对同一案情，不应该存在引用不同法律条文的情况。另外，一审法院适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法[2017]191号处理本案纠纷是错误的，该指导意见在第24353号判决生效以后才作出，不能以之后的指导意见重新认定之前已生效的判决所认定的事实。（四）杜知远在一审中提交的《房地产估价结果报告》是杜知远单方委托所出具，该报告在2016年10月31日已经完成，杜知远却在第24535号案件中从未提及，因而不属于新证据的范畴。一审法院更不能以此作为判决的依据。（五）第24353号案所涉的中介公司与杜知远有利害关系，其员工的陈述与事实不符，法院应不予采信。余光新、戴燕坤确认是夫妻关系，但戴燕坤对涉案房屋交易不知情没有参与其中，定金也是余光新收取，不应认定为夫妻共同债务。综上所述，已生效的民事判决认定涉案协议未生效，因而戴燕坤、余光新只应向杜知远退还已收23000元，其余所谓损失，都不应承担。各方的答辩意见与其上诉意见一致。杜知远向一审法院起诉请求：1.余光新、戴燕坤双倍返还杜知远定金46000元；2.余光新、戴燕坤赔偿杜知远房屋差价损失93028元；3.余光新、戴燕坤赔偿杜知远已支付中介费的损失6000元。诉讼中，杜知远增加一项诉讼请求：解除杜知远与余光新于2016年7月1日签订的房屋买卖协议中形成的房屋买卖合同关系。一审法院认定事实：2016年4月17日，余光新与杜知远及中洋公司第三分公司签订房屋买卖协议。该协议约定：卖方（甲方）为余光新、戴燕坤，买方（乙方）为杜知远，居间方（丙方）为中洋公司第三分公司；甲方转让房屋位于中山市××号天明御华庭1幢1304房，该房屋为共有且尚未领取房产证；转让价为568000元，其中乙方于签订合同当日支付交易定金20000元；甲方领到房产证后将该房产再次抵押给中洋公司第三分公司后，乙方付甲方290000元；余款以贷款方式支付，银行发放贷款金额不足部分，乙方于过户当天一次性以现金支付给甲方；如卖方未按照合同约定期履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍赔偿定金；如买方未按照合同约定期履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金；鉴于居间方已促成买卖合同，卖方应在签订合同当日向居间方支付6000元，过户当天再支付6000元；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；甲、乙双方拟于2016年8月1日前过户，双方不得故意拖延，否则视为违约；本协议自甲、乙双方签字之日起生效。房屋买卖协议还对其他事项进行了约定。余光新在甲方签名处签名捺印，杜知远在乙方签名处签名捺印。协议签订当日，杜知远向余光新支付定金20000元，并向中洋公司第三分公司支付中介费6000元。2016年7月1日，杜知远又向余光新支付定金3000元。前述收款，余光新均出具收据予以确认。2016年9月30日，戴燕坤向中洋公司第三分公司发出书面通知书，称其丈夫余光新在其不知情的情况下将涉案房产出售，明确表示不同意出售涉案房产，该房屋还有银行抵押且没有产权证，愿意向杜知远退回定金。2016年11月17日，杜知远诉至一审法院主张余光新、戴燕坤继续履行房屋买卖协议等诉求，一审法院于2017年5月16日作出(2016)粤2071民初24353号民事判决，认定余光新签订涉案房屋买卖协议构成无权处分，驳回了杜知远在该案件的诉讼请求。后杜知远于2017年11月8日再次诉至一审法院，主张前述实体权利。另查：戴燕坤与余光新系夫妻关系，二人于2013年1月4日登记结婚。涉案房屋于2016年10月17日登记在戴燕坤与余光新名下，不动产证书号为粤（2016）0165328/粤（2016）0165329。又查，杜知远委托案外人中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行估价，估价对象在价值时点（2016年10月28日）的评估总值为661028元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。由已查明事实可知，杜知远没有证据证明余光新经戴燕坤同意出售涉案房屋，戴燕坤在知晓涉案交易后也明确表示不同意出售涉案房屋，余光新未经戴燕坤的同意擅自处分共有房屋的行为构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，房屋买卖协议依然有效，且对杜知远、戴燕坤具有约束力，故一审法院对余光新、戴燕坤有关该协议无效的辩解意见不予支持。由于戴燕坤不同意出售涉案房屋，涉案房屋无法继续交易，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，杜知远要求解除其与余光新之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋买卖协议约定“卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍赔偿定金”，杜知远要求余光新承担双倍返还定金46000元的责任，符合前述合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，一审法院予以支持。由于杜知远提交了房地产评估报告以证明双倍返还定金不足以弥补其损失，余光新、戴燕坤对此不予认可但并未提交证据予以反驳，故杜知远要求余光新支付差价损失的诉求一审法院亦予以支持，但该差价损失应先予扣除杜知远在上述双倍收取定金的可得利益，故一审法院认定余光新应向杜知远支付的差价损失为70028元（661028元-568000元-23000元）。至于中介费的损失，由于余光新违约导致房屋买卖合同关系解除，造成了杜知远中介费的损失，而该项损失属于合同明确约定由违约方即余光新承担的责任范围，故一审法院认定余光新应向杜知远赔偿中介费6000元。因余光新未经戴燕坤同意签订房屋买卖协议而构成无权处分，杜知远亦无证据证明余光新收取有关款项后用于夫妻共同生活，余光新因违反涉案合同承担赔偿责任所产生的债务不属其与戴燕坤的夫妻共同债务。杜知远要求戴燕坤就余光新的前述债务承担连带清偿责任，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除杜知远与余光新于2016年4月17日签订的房屋买卖协议中形成的房屋买卖合同关系；二、余光新于判决发生法律效力之日起七日内向杜知远双倍返还定金46000元并支付差价损失70028元；三、余光新于判决发生法律效力之日起七日内向杜知远赔偿中介服务费6000元。四、驳回杜知远的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，减半收取为1600元（杜知远已预交1600元），由杜知远负担230元（由法院向杜知远退回1370元），余光新负担1370元（余光新于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案为涉港房屋买卖合同纠纷。各方在庭审中一致同意适用内地法律作为本案的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。一审法院判令解除杜知远与余光新之间的房屋买卖合同，各方均服判，本院予以维持。根据各方的诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、杜知远提起本案诉讼是否构成重复起诉；二、违约责任的认定与承担问题。关于焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。结合本案事实，杜知远提起的前诉（即第24353号民事诉讼）与后诉（即本案诉讼）的诉讼标不相同，在前诉中，杜知远的诉讼请求为确认房屋买卖合同有效，并要求余光新、戴燕坤继续履行合同和支付违约金；在后诉中，杜知远的诉讼请求是解除房屋买卖合同并要求余光新、戴燕坤赔偿损失，两诉的诉讼请求并不相同，故一审法院认定杜知远提起本案诉讼没有构成重复起诉正确，本院予以维持。关于焦点二。（一）关于合同效力的问题，虽然余光新在未取得涉案房产共有人戴燕坤授权的情况下签订涉案合同且事后未获得戴燕坤追认，但余光新与杜知远签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，应认定涉案合同合法有效。现因余光新的原因致使合同无法继续履行，杜知远有权向余光新主张违约责任。（二）关于违约责任的承担问题，涉案合同明确约定“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍赔偿定金”，“若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”，也就是说，卖方违约导致合同解除的违约责任为双倍赔偿定金并赔偿居间合同佣金，现一审法院判令余光新按照合同约定向杜知远双倍返还定金46000元、赔偿中介服务费6000元，并无不妥，本院予以维持。至于杜知远认为约定的违约责任不足以弥补其损失，要求违约方赔偿房屋差价损失的问题，本院认为，首先，计算守约方的损失不应超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，本案中余光新订立合同时预见到其违约可能造成的损失即为双倍赔偿定金并赔偿居间合同佣金；其次，虽然房价上涨属实，但房价的走向并非余光新可以预见，且杜知远亦未举证证实房价差额系因余光新的违约而发生的实际损失。因此，对于杜知远要求赔偿房屋差价的诉讼请求本院不予支持。（三）关于戴燕坤的责任承担问题，首先，杜知远不能提供证据证明余光新收取相关定金款项后用于夫妻共同生活，或戴燕坤从中受益。其次，余光新未经戴燕坤同意签订涉案房屋买卖合同而构成无权处分，余光新因违反涉案合同承担赔偿责任所产生的债务显然属于其个人债务而非夫妻共同债务。故杜知远请求戴燕坤就余光新的前述债务承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杜知远的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人余光新、戴燕坤关于其无需赔偿房屋差价的上诉理由成立，本院予以支持，其余上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21177号民事判决的第一项、第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21177号民事判决的第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21177号民事判决的第二项为：上诉人余光新于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人杜知远双倍返还定金46000元；四、驳回上诉人杜知远的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3200元，减半收取为1600元（杜知远已预交1600元），由上诉人杜知远负担1026元（由一审法院向杜知远退回574元），上诉人余光新负担574元（余光新于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳）。二审案件受理费2741元，由上诉人杜知远负担1573元，由上诉人余光新负担1168元。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇一八年十二月六日书记员 杨沛坤