北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初11208号原告（反诉被告）：王洁，女，1970年2月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴之桂，江西全灵律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京龙寰科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：欧勇强，总经理。委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：李兴华，经理。委托诉讼代理人：张石磊，男，1990年7月7日出生，汉族，泛城置地（北京）房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）王洁与被告（反诉原告）北京龙寰科技有限公司（以下简称“龙寰公司”）、第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称“泛城置地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王洁之委托诉讼代理人吴之桂，被告（反诉原告）龙寰公司之委托诉讼代理人郑颖、第三人泛城置地公司委托诉讼代理人张石磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王洁向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方于2017年12月19日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2018年6月1日至被告实际腾退房屋之日止期间拖欠的租金，按照每月25000元的标准计算；3.判令被告将位于北京市昌平区XXX全部房屋恢复原状，并立即从该房屋搬离；4.判令被告向原告支付违约金150000元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月19日，原被告双方在泛城置地公司居间下，签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告以每月25000元的标准，将位于北京市昌平区XXX全部房屋出租给被告居住，租金按12个月为一期支付，支付方式为年付，且被告应当先支付后居住的原则向原告支付租金，同时，被告应当向原告支付租赁保证金25000元。该《北京市房屋租赁合同》还约定了其他内容。合同签订后，原告积极履行自己的义务。被告于2017年12月19日向原告支付定金25000元，于2018年1月3日向原告支付了租金10万元，但被告未按照双方的约定全面履行自己的义务。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，已经构成了严重违约，故原告诉至法院，望判如所请。被告龙寰公司辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。2017年12月19日答辩人通过第三人与原告签订《北京市房屋租赁合同》和《补充协议》，合同约定答辩人承租原告位于昌平区XXX全部房屋，租期2017年12月19日至2022年12月31日，月租金25000元。原告应于2017年12月19日前将房屋按约定条件交付给答辩人，双方对《房屋设施设备清单》交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。合同签订后，答辩人即要求原告进行房屋交接，但原告迟迟不进行房屋交接，12月22日答辩人在中介的帮助下，初步对房屋进行了解，发现房屋存在地板破损、空调不能使用、漏水等问题，答辩人即要求原告尽快维修，以便办理房屋交接手续。1月2日原告同意进行维修并于1月5日上午进行交接房屋，答辩人于1月3日先支付10万元，于1月5日下午再支付剩余合同款项。但在答辩人于1月3日支付10万元，加之已交付25000元，共计向原告支付125000元之后，原告即明确表示不会维修，并要求修改合同，否则解除合同且不会履行合同约定义务进行房屋交接并拒绝答辩人入住。由于答辩人已支付租金，为保障自己的权益，只能先安排人员看管房屋，但在此期间，原告为不让答辩人使用涉案房屋，对房屋进行了多次恶意的断水断电、砸玻璃、通知物业不准答辩人人员进出小区等措施，并将汽车停在维修窨井上方，造成不能维修，致使房屋至今没有通水通电，实际上该房屋根本不能使用。由于原告阻挠答辩人正常使用涉案房屋，其多次的断水断电中，原告代理人拧伤答辩人的房屋看管人（八十多岁老太太）的手臂，并致使老人生病住院十天。并且造成房屋中壁挂炉、照明灯、答辩人的音响等设施烧毁，答辩人向原告多次沟通中，原告一直拒绝履行其交验房屋的义务和维修义务，并明确向答辩人告知，目前的状态最多维持到原告已支付租金对应月份到期，之后原告必须搬离。原告及其代理人未依据合同约定如期向答辩人交付房屋，且拒绝继续履行合同，还恶意阻止答辩人入住和正常使用房屋。原告之所以不如期进行房屋交付且拒绝答辩人使用，其根本原因就是要求变更已经双方签订《北京市房屋租赁合同》而未获得答辩人同意，因此原告属于违约在先，而且原告明确表示在答辩人支付的费用所对应的月份后不再让答辩人使用。鉴于原告违约在先且已向原告明确其不再履行合同义务，答辩人基于抗辩权，停止支付租金的行为不构成违约，而原告从合同生效即开始不断明示其拒绝履行合同的意思表示，和至今未履行房屋交接，且拒绝承担维修责任、断水断电造成涉案房屋不能正常使用的行为，已经构成根本违约，应向答辩人承担违约责任。原告主张答辩人支付违约金150000元，没有法律、合同、事实依据。首先，答辩人无任何违约行为，不存在承担违约责任的事实依据；其次，无法律规定答辩人应向原告承担150000元的违约责任规定，实际上原告在整个事件中，没有任何损失，而其违约行为给被答辩人造成了严重损失，其应向答辩人支付违约金；答辩人已支付5个月租金，租期为5月19日到期，原告存在严重的违约责任，且未提供可以正常使用的房屋无权要求答辩人支付租金。原告存在主观违约故意，无论从原告的电话录音还是其代理人当庭陈述均表达了一个认知，就是答辩人应先交租金，但其却不需要承担房屋及其设备、设施的维修责任，存在明显的违约故意且认为其是正确的观念；答辩人承租本合同期限长达5年，并同意安装个阳光房，将房屋作为长期居住并招待重要宾客之用，而由于原告的违约行为，造成答辩人租赁合同的目的不能实现，原告构成了根本违约。综上所述，原告已构成失去诚信和严重违约的行为，为维护答辩人合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。关于原告于2018年11月16日变更诉讼请求申请，答辩人认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第232条的规定，在案件受理后，法庭辩论接宿迁，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案已经进行过法庭辩论，我方认为原告提出变更诉讼请求的时间已经超过法律规定，故我方不同意原告增加的诉讼请求。反诉原告龙寰公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还已交付的12.5万元租金；2.判令反诉被告向反诉原告支付解约违约金150000元；3.判令反诉被告向反诉原告支付设备维修费5600元；4.判令反诉被告向反诉原告支付装修费5226.56元；5.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月19日反诉原告通过第三人与反诉被告签订《北京市房屋租赁合同》和《补充协议》，合同约定反诉原告承租反诉被告位于昌平区XXX全部房屋，租期2017年12月19日至2022年12月31日，月租金25000元。反诉被告应于2017年12月19日前将房屋按约定条件交付给反诉原告，双方对《房屋设施设备清单》交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。合同签订后，反诉原告即要求反诉被告进行房屋交接，但反诉被告迟迟不进行房屋交接，12月22日反诉原告在中介的帮助下，初步对房屋进行了解，发现房屋存在地板破损、空调不能使用、漏水等问题，反诉原告即要求反诉被告尽快维修，以便办理房屋交接手续。1月2日反诉被告同意进行维修并于1月5日上午进行交接房屋，反诉原告于1月3日先支付10万元，于1月5日下午再支付剩余合同款项。但在反诉原告于1月3日支付10万元，加之已交付25000元，共计向反诉被告支付125000元之后，1月4日反诉被告即明确表示不会维修，并要求修改合同，否则解除合同且不会履行合同约定义务进行房屋交接并拒绝反诉原告入住。由于反诉原告已支付租金，为保障自己的权益，只能先安排人员看管房屋，但在此期间，反诉被告为不让反诉原告使用涉案房屋，对房屋进行了多次恶意的断水断电、砸玻璃、通知物业不准反诉原告人员进出小区等措施，并将汽车停在维修窨井上方，造成不能维修，致使房屋至今没有通水通电，实际上该房屋根本不能使用。依据《中华人民共和国合同法》第221条之规定，反诉被告应减少全部租金，并将反诉原告已支付的125000元租金全部退还给反诉被告。由于反诉被告阻挠反诉原告正常使用涉案房屋，其多次的断水断电中，原告代理人拧伤反诉原告的房屋看管人（八十多岁老太太）的手臂，并致使老人生病住院十天。并且造成房屋中壁挂炉、照明灯、反诉原告的音响等设施烧毁，反诉原告向反诉被告多次沟通中，反诉被告一直拒绝履行其交验房屋的义务和维修义务，并明确向反诉原告告知，目前的状态最多维持到反诉原告已支付租金对应月份到期，之后反诉原告必须搬离。2018年6月7日反诉原告收到反诉被告起诉材料，获知反诉被告要求解除《北京市房屋租赁合同》，由于反诉被告提前解约，将造成反诉原告包括但不限于向已向及重新支付给中介机构的中介费用、另行寻找租房租金上涨费用、房屋装修等损失，依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第八条和《补充协议》第5条之约定，反诉被告在自身违约的情况下又提前解约，应向反诉原告支付违约金。反诉原告为居住涉案房屋，对该房进行了基本的装修，共计花费5225.56元，依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第八条，反诉被告应支付该笔费用，由于反诉被告断电行为造成壁挂炉损坏，反诉被告又不进行维修，反诉原告迫不得已花费5600元进行了维修，依据《中华人民共和国合同法》第216条和221条之规定，反诉被告应承担维修费，由于反诉被告断水断电行为，造成反诉原告价值20万元音响损坏。故反诉原告提出反诉。反诉被告王洁辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。我方收到反诉原告12.5万元，但是我方在本诉中变更诉讼请求已经扣掉了，所以不存在这一项诉讼请求；关于违约金，按照合同约定，反诉原告应当在2017年12月31日之前支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金，但是反诉原告并未在2017年12月31日之前支付2018年租金，是反诉原告违约而不是我方违约，所以反诉原告第二项诉讼请求没有事实基础和依据；设备维修费我方不认可；关于装修费用，在合同中对是否装修和反诉原告装修花费多少钱以及解除合同后装修费用如何来认定均没有约定，在反诉原告没有证据和客观事实证明应由我方承担的情况下，即使事实发生我方也不应承担；反诉原告要求诉讼费由我方承担没有事实基础和法律依据，反诉原告没有向我方交付租金给我方造成严重侵权，在我方多次向反诉原告要求支付租金未给的情况下，我方才提起诉讼。第三人泛城置地公司陈述，我方作为居间方，是帮助双方促成合同，双方的诉讼请求与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：北京市昌平区XXX全部所有权人登记在王洁名下，房屋性质为商品房，产权证号为X京房权证昌字第XXXX号。2017年8月3日，王洁出具委托书，内容为“兹委托史光胜先生身份证号：×××代办昌平区XXX房屋装修、出租、租金代收、房屋维护、维修等事宜。”。2017年12月19日，史光胜代理王洁（甲方、出租方）与龙寰公司（乙方、承租方）、泛城置地公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号：61122108），约定，房屋坐落于北京市昌平区XXX全部，该房屋产权证号X京房权证昌字第XXXX号；该房屋用途为居住；租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，共计60个月；甲方应于2017年12月19日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋设施设备清单》（详见附件）经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙后视为交付完成；若甲方未能于本条约定的交房日向乙方交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按照日租金的100%向乙方支付违约金，直至甲方向乙方实际交付该房屋之日止，如甲方逾期未交房超过十五日，除应向乙方支付逾期违约金外，在未经乙方谅解的情况下视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按本合同第八条约定承担违约责任；租金每月25000元，按12个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年12月31日前付清，以后每期租金支付时间为2018年12月31日、2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按照日租金的100%向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期未付款超过15日，除如数补交租金及逾期违约金之外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同第八条约定承担违约责任；乙方应在签订本合同当日，向甲方支付承租该房屋定金25000元，待乙方向甲方支付租金时，已支付定金转为部分房租；乙方需支付甲方租赁保证金25000元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；甲方应保证该房屋及装修附属设施、设备（详见附件）处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修附属设施、设备有损坏或故障时应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备损毁，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方的同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁期满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；乙方应按照合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金超过十五天的，甲方有权单方面解除本合同，并根据合同追究乙方违约责任；本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任意一方未按照本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的600%，若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按照本条约定承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准，若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条约定承担违约责任外，且乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；经双方商议乙方每年提前30天支付下一年房租。合同还对其他内容进行了约定。该合同附件为房屋设施设备清单，地上**处标注“此房为简装空房，设备齐全”。交房确认处交房日期及甲方、乙方处为空白。同日，双方签订《补充协议》，约定，甲方同意将位于北京市昌平区XXX全部住房出租给乙方，租赁时间为2017年12月19日至2022年12月31日；甲方承诺该房的建造主体结构没有问题；甲方同意乙方对房屋进行必要的装修，包括将地下室影音室的装修、更换房屋室内的地砖、窗帘卧室及卫生间的门、院子加盖阳光房；甲乙双方协商同意，2017年12月19日至2022年12月31日每月租金为25000元，租期内不递增房价；租赁期限内，如甲方提前解约或违约，需支付乙方赔偿金六个月房租，共计15万元；租赁期限内，如乙方提前解约或违约，需支付甲方赔偿金一个月房租及押金，共计25000元。同日，龙寰公司向史光胜支付25000元。2018年1月3日，龙寰公司向史光胜支付10万元。2017年12月22日泛城置地公司将房屋钥匙交付龙寰公司，龙寰公司入住。同年12月底，王洁将房屋电卡及燃气卡交付龙寰公司。后双方因为租赁事宜发生纠纷，龙寰公司分别于2018年1月12日、1月14日、1月25日因阻碍进入房屋、断水、断电等报警，其中1月14日的报警单反馈信息中记载“民警到达现场了解，报警人称家门外电表箱电线损坏，民警现场未发现异常现象。”。龙寰公司陈述2018年1月中旬前后三次断水断电，1月中旬后，龙寰公司一方自行接的水电。龙寰公司向本院提交其与王洁之代理人史光胜的录音，王洁不予认可。2018年6月27日，王洁变更诉讼请求，要求龙寰公司支付自2018年6月27日至龙寰公司实际腾房之日止的租金；2018年11月16日，王洁再次变更诉讼请求，要求龙寰公司支付自2018年6月1日至龙寰公司实际腾房之日止的租金。关于2018年11月16日的变更诉讼请求，龙寰公司以超出法律规定时间不予同意。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王洁与龙寰公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。现王洁、龙寰公司均主张对方违约，本院认为，龙寰公司未按照房屋租赁合同及补充协议约定支付房屋租金，构成根本违约，达到了租赁合同约定的王洁单方解除合同的条件，双方合同自本院将王洁要求解除合同的起诉状送达龙寰公司之日即2018年6月7日解除，故王洁要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。龙寰公司辩称其与王洁之间并未办理房屋交接手续，王洁不履行维修义务且要求修改合同为由认为王洁违约，根据审理查明的情况，龙寰公司于2017年12月22日入住涉案房屋，王洁亦于2018年1月1日之前将涉案房屋燃气卡、电卡交付龙寰公司，双方的行为已经实际上完成了交付；现有证据不能证明王洁未履行维修义务且存在修改合同之行为，即使王洁未履行维修义务，根据合同约定，龙寰公司可代为维修。故龙寰公司的抗辩意见及要求王洁退还已交租金及支付违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，龙寰公司应当将房屋返还给王洁，故对王洁要求龙寰公司返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。现王洁要求龙寰公司将房屋恢复原状，庭审中，龙寰公司认可其安装门一扇，门与房屋已形成附合，根据合同约定，若龙寰公司违约，其对该房屋的装修、添附无偿赠与王洁，故王洁要求恢复原状的诉讼请求及龙寰公司要求王洁支付装修费用的反诉请求，本院不予支持。在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求的，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。王洁于法庭辩论结束后，于2018年11月16日增加的诉讼请求，本院不予合并审理。合同解除后，龙寰公司继续占有使用涉案房屋，应当支付房屋使用费，本院酌定房屋使用费的标准为双方租赁合同约定的租金标准。故王洁要求龙寰公司支付自2018年6月27日至实际腾房之日止的房屋使用费，本院予以支持。龙寰公司未按合同约定支付租金构成根本违约，应当支付违约金，关于违约金数额，龙寰公司认为王洁主张数额过高，要求法院予以调整，本院依据双方签订的《补充协议》，违约金数额确认为25000元。龙寰公司主张设备维修费5600元，现有证据不能证明设备系由王洁损坏，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、王洁与北京龙寰科技有限公司、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司2017年12月19日签订的《北京市房屋租赁合同》及王洁与北京龙寰科技有限公司2017年12月19日签订的《补充协议》于2018年6月7日解除；二、北京龙寰科技有限公司于本判决生效后十日内将北京市昌平区定泗路99号院二区56号-1至2层全部房屋腾退交予王洁；三、北京龙寰科技有限公司于房屋腾退后十日内按照每月25000元的标准给付王洁自2018年6月27日起至实际腾退之日止的占有使用费；四、北京龙寰科技有限公司于本判决生效后十日内支付王洁违约金25000元；五、驳回王洁的其他诉讼请求；六、驳回北京龙寰科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3800元，由王洁负担3231元（已交纳）；由北京龙寰科技有限公司有限公司负担569元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2794元，由北京龙寰科技有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丽媛人民陪审员  唐险峰人民陪审员  权立工二〇一八年十二月十日书 记 员  周心怡