河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终18585号上诉人（原审原告）：白永彦，女，1983年9月16日出生，回族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：辛聪明，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋宪凯，河南宇法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈永善，该公司董事长。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。上诉人白永彦因与被上诉人河南锦家置业有限公司（以下简称锦家置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初22705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白永彦上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人的一审诉请；2.案件一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院审理的是“原告请求被告承担逾期交房违约责任”，而上诉人在一审提出的诉讼请求为:“判令被告向原告支付交付的房屋不符合合同约定的违约金”，两个诉请截然不同。一审法院没有依据上诉人的一审诉请审理本案，判决结果错误，应予纠正。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定商品房不具备合同约定的基础配套设施是质量问题错误。上诉人和被上诉人签订的是商品房买卖合同，业主购买商品房是为了居住，基础配套设施是商品房的必备条件，是合同标的物不可分割的一部分。商品房买卖合同中也明确约定了交房时基础配套设施接入市政管网。基础配套设施不完善的建筑物，不适合居住，不符合合同目的。一审法院认定商品房不具备基础配套设施仅是质量问题，与合同约定不符，严重违背事实，偷换法律概念，判决错误。2.从合同第十四条的约定可以看出，在交房时，锦家交付的房屋必须具备:水、排污、电、暖气等接入市政管网的使用条件并提供相关部门验收合格证明。两项义务缺一不可。一审法院在把该款约定作为依据裁判案件时，仅仅采信使用标准，却对需要出具相关部门验收合格证明的义务视而不见，断章取义，得出错误判决。3.一审法院认定被上诉人合同第十四条第一款约定的条件成就或者提供了商品房买卖合同第十四条第二款约定的替代条件，不符合事实。一审时，被上诉人提供了2017年12月21日,案涉房屋供配电设施竣工检验合格；2018年3月29日与郑州自来水投资控股有限公司签订《供用水合同》;2018年1月26日燃气设施复验合格；与中建宏图建设发展有限公司签订供热工程施工合同，约定工期为2017年6月1日等证据，拟证明合同第十四条第一款条件成就，上诉人当天质证以上证据仅仅为被上诉人签订了相关合同，不能证明所签合同已经实际履行，且以上证据均可证明，在合同约定的交付日期2017年12月31日，被上诉人不具备合同约定交房条件。事实上，案涉小区天然气2018年7月31日点火试用，用电为总表供电；并未按照合同约定为每户分表到户；暖气更是没有向市政供暖单位申请开户。一审法院认定被上诉人交付的房屋符合第十四条第一款的规定与事实不符。三、一审法院适用法律错误，应当纠正。1.上诉人在一审提出的诉讼请求为:“判令被告向原告支付交付的房屋不符合合同约定的违约金”，一审法院已经认定本案《房屋买卖合同》合法有效，我国合同法第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。被上诉人的交房行为是否符合合同约定应当依据合同来判断，进而判断被上诉人是否违约，是否应当承担违约责任。2.一审法院依据合同法第148条规定裁判本案错误，错误认定上诉人不得拒绝收房，剥夺了合同中明确约定的上诉人可以拒绝收房的权利，应当予以纠正。本案中，首先，明确约定了房屋交付条件(合同第14条第一款);第二，基础设施是合同的标的为不可分割的一部分，并非质量问题，第三、合同第十一条明确约定了交付不符合合同约定时，买受人有拒绝收房的权利。本案根本不具合同法148条的适用情形。四、一审法院程序错误，剥夺了上诉人的诉讼权利。为查明案件事实，一审法院于2018年9月26日为上诉人出具了调查期限至2018年9月29日的调查令两份。上诉人于2018年9月29日向法院告知了调查结果，并于2018年9月30日将调取的证据邮寄给一审法院，但一审法院未安排质证，在判决中未提及该证据。一审法院对该证据的处理程序违法。被上诉人锦家置业公司辩称，一、一审法院系针对上诉人诉请、围绕本案争议焦点进行审理，其判决结果应予维持。需要明确的是，上诉人在一审的诉讼请求为“被告按每日XX元支付自2018年1月1日起至交付符合合同约定的房屋时的违约金”，并非上诉人在上诉状中所称“判令被告向原告支付交付的房屋不符合合同约定的违约金”，上诉人陈述有误，而且其一审诉讼请求中违约金的计算方式也是根据合同中关于逾期交房违约责任计算标准确定的。事实上，无论是哪种陈述，本案的争议焦点本质上均为被上诉人是否存在违约逾期交房情形，上诉人拒收房屋或迟延办理收房手续是否有事实与法律依据。况且，上诉人在一审庭审中亦未对争议焦点持任何异议，故一审法院针对上诉人诉请、围绕本案争议焦点进行了审理，一审判决结果应予维持。二、一审判决事实认定清楚，被上诉人依约交付了符合合同约定的房屋，上诉人拒收房屋或迟延办理收房手续无事实及法律依据。首先，合同第十四条对房屋的基础设施进行了明确约定，即被上诉人应按约使水、电、气、暖、弱电这些基础设施达到使用条件或提供替代条件，上诉人紧抠所谓“验收合格证明”，只能说明其曲解合同第十四条第二款中“提供替代条件”的文义。其次，被上诉人已就为涉案房屋“提供替代条件”尽到了举证证明义务，被上诉人的举证证明责任不应被无限扩大。一审审理中，被上诉人已提供了各类合同、检验单等充分有效的证据能够证明被上诉人落实了前期物业管理，并使水、电、气、暖、弱电设施达到了使用条件或提供了替代条件。再次，商品房买卖合同约定的替代条件及完善期限为6个月，这是买卖双方当事人为节约交易成本而对交付房屋条件所做的约定，根据合同第十四条的完整文义，上诉人在被上诉人按约通知交房时，不以合同第十四条第一款为由拒绝受领房屋，如果上诉人认为交付的房屋存在商品房买卖合同第十四条第二款约定的情形(即6个月替代条件届满后未达使用条件则赔偿买受人直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据)，则上诉人可依法律规定和合同约定提供证据另案主张，与本案无关，一审判决书中也对此予以阐明。因此，一审判决事实认定清楚，被上诉人依约交付了符合合同约定的房屋，上诉人拒收房屋或迟延办理收房手续无事实及法律依据。三、一审判决适用法律正确，上诉人的诉讼请求依法不应予以支持。《合同法》第一百四十八条系对买卖合同中标的物的瑕疵担保责任的规定，即：如果标的物有瑕疵足以使买卖合同目的不能实现，买受人可以拒绝接收标的物或者解除合同。商品房买卖合同作为买卖合同的一种，当然适用该法律规定。四、上诉人自2018年年初起诉至2018年9月26日全部案件早已开庭结束，正在等待法院判决阶段才向法院申请调查取证，已经严重超过举证期限，该证据依法不应采信。上诉人未能提供证据证明其已将调查结果告知一审法院，事实上上诉人未按照一审法院要求提交该证据。一审法院审理程序正确。白永彦向一审法院起诉请求判令：1.锦家置业公司按每日91.19元支付自2018年1月1日起至交付符合合同约定的房屋时的违约金（暂计算至起诉之日的违约金为6200.92元）；2.锦家置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于金水区××、××单元××房屋××套，建筑面积89.02平方米，总金额为911939元。合同第八条约定，被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非因出卖人原因造成该房屋不能交付使用的；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。合同第九条约定了逾期交房的违约责任。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人已按本合同约定的商品房交房标准、交付时间和交付方式交付给买受人商品房，商品房及其附属物的风险责任随之转移给买受人，房屋保修期从次日起开始计算，买受人并须自合同约定交房之日起交纳物业管理费等费用。合同第十四条第一款约定供水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施、门禁系统于2017年12月31日达到使用条件。合同第十四条第二款约定，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地或行业标准由买受人承担直至满足合同约定的交付配套标准；2、出卖人在6个月完善，6个月届满后未达使用条件则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据；3、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。商品房买卖合同还约定了其他内容。2017年12月29日，被告在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑交房通知书》，并于2017年12月30日向原告邮寄交房通知，通知业主交房。2018年3月8日，原告与被告办理了房屋交接手续。另查明，被告于2015年12月7日与郑州锦艺物业服务有限公司签订了前期物业服务合同；于2015年12月16日取得锦艺金水湾观澜苑1、2、3、8号楼的《商品房预售许可证》；于2016年5月12日取得锦艺金水湾观澜苑5、6、7、9号楼的《商品房预售许可证》；案涉房屋于2017年12月25日竣工验收，工程竣工验收备案表完成于2018年1月17日；2017年12月21日，案涉房屋供配电设施竣工检验合格；被告于2018年3月29日与郑州自来水投资控股有限公司签订《供用水合同》；2018年1月26日燃气设施复验合格；被告与中建宏图建设发展有限公司签订供热工程施工合同，约定工期至2017年6月1日；2017年1月，被告与郑州鑫志腾电子科技有限公司签订网络综合接入协议；2017年2月22日，被告与郑州杰邦网络工程有限公司签订有线电视施工安装协议，约定工期至2017年4月30日；2016年7月19日，被告与河南松科电子科技有限公司签订包括门禁系统在内的智能化安装工程施工合同，约定工期至2017年5月1日。又查明，2015年8月及2016年11月至2017年11月，河南省人民政府、河南省大气污染防治攻坚战领导小组、河南省住房和城乡建设厅、郑州市人民政府办公厅、郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室、金水区环境污染防治攻坚战领导小组办公室等多次发布通知，要求在相应的行政区域内停止施工作业、停止土石方作业等。一审法院认为，案涉房屋已经取得《商品房预售许可证》，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，该院予以确认。合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日前，被告提交的工程竣工验收备案表显示工程竣工日期为2017年12月25日，完成竣工验收备案表时间为2018年1月17日。该时间虽然晚于合同约定时间17天，但被告提交的政府及政府相关部门发布的文件和通知，足以证明案涉房屋施工期间因大气污染等原因被迫停工，根据商品房买卖合同第八条第二款的约定，该停工属于相关政策原因，不可归责于被告，被告交房日期延后17天属于合理期间。根据被告提交的前期物业服务合同，可以证明前期物业管理已经落实。除了第八条以外，原、被告签订的商品房买卖合同第十四条第一款亦约定了房屋交付的条件，并且在第十四条第二款中约定了“如果在规定日期内未达到使用条件”的处理方式，即“买受人同意出卖人提供替代条件”“出卖人在6个月完善，6个月届满后未达使用条件则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据”。被告提交了受电工程竣工检验意见单、供水合同、网络综合接入协议、施工合同等用于证明商品房买卖合同第十四条第一款约定的条件成就或者提供了商品房买卖合同第十四条第二款约定的替代条件。由于商品房买卖合同第十四条第二款约定的替代条件及完善期限为六个月，所以原告不应于被告通知交房时以商品房买卖合同第十四条第一款约定的条件为由拒绝受领房屋。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。……”根据该法律规定，在交付的房屋质量不存在影响合同目的实现的情形下，买受人不得拒绝受领，买受人拒绝受领的，则视为已经交付，出卖人无需承担逾期交房违约金。如果原告认为交付的房屋存在商品房买卖合同第十四条第二款约定的情形，原告可依法律规定和合同约定提供证据另案主张。综上，原告请求被告承担逾期交房违约责任不符合法律规定和合同约定，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告白永彦的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。二审中，上诉人提交下列证据：1.调查期限为2018年9月26日至9月29日的（2018）豫0105民初22882调查令复印件两份（原件已交付协助调查机关）；2.代理律师2018年9月30日向金水法院邮寄的持调查令调取的涉案小区供电、供暖证据的邮寄凭单一份；3.郑州市热力总公司2018年9月27日出具的未收到涉案小区用热申请，未收到该小区有关用热资料，未为该小区办理验收手续的用热情况说明一份；4.国网郑州供电公司客户服务中心2018年9月29日出具的案涉小区采用总表计量供电的情况说明一份。以上证据证明，一审法院未对上诉人持调查令调取的证据进行质证，且未在判决中涉及采信该证据，程序违法，剥夺了上诉人的诉讼权利，以至于查明的案件事实不符合实际情况。证明河南锦家置业有限公司交付的房屋不符合合同第14条的约定，应当承担违约责任。锦家置业公司质证称,1.对证据一真实性、合法性有异议，因其是复印件，真实性无法核实。2.对证据二真实性没有异议，但不能证明相关文件已经寄出并送达。3.对证据三和证据四的真实性无异议，但对关联性有异议。对四份证据的证明目的有异议，假设上诉人申请调取证据则其申请期限早已超出举证期限。根据热力公司的该份说明，不能证明被上诉人未尽合同义务。因为合同第14条关于供暖设施的约定为买受人自行申请开通并承担费用，开通事宜以相关部门规定为准，且被上诉人已在一审中提交证据证明提供了替代条件，相关管道已敷设到位。且根据合同第14条第二款的约定，上诉人无权以此为由抗辩交付房屋不符合约定并以此拒绝收房。被上诉人锦家置业公司未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人一审诉讼请求是要求被上诉人按每日支付违约金，即上诉人一审的诉讼请求是主张支付违约金的违约责任，并未包括赔偿损失的违约责任。双方合同第九条约定了逾期交房的违约金，而违反合同第十四条第二款约定的违约责任是赔偿损失。一审法院围绕上诉人主张的违约金诉讼请求进行审理并无不当。2017年12月29日、2017年12月30日，被上诉人分别通过在大河报刊登《锦艺金水湾观澜苑交房通知书》、邮寄交房通知的方式，通知业主交房。合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日前，被上诉人工程竣工日期为2017年12月25日，完成竣工验收备案表时间为2018年1月17日。该时间虽然晚于合同约定时间17天，但根据一审中被上诉人提交的证据，可以证明案涉房屋施工期间因大气污染等原因存在停工，具有不可归责于被上诉人的因素，被上诉人交房日期延后17天属于合理期间。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条第一款和第二款的约定，如果被上诉人违反合同十四条，首先上诉人同意被上诉人提供替代条件，上诉人在被上诉人按约通知交房时，并不能以合同第十四条第一款为由拒绝受领房屋；被上诉人应在6个月内完善，若6个月届满后未达到约定条件，违约责任并非违约金，而是赔偿损失。上诉人的一审诉讼请求仅要求按日支付违约金，未主张赔偿损失。关于涉案小区公共基础设施、配套设施是否符合合同约定的问题，一审法院已经告知上诉人可另行主张。根据本案实际情况，本案上诉人拒绝或迟延接收房屋的行为没有《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定的法律依据，也没有因基础设施未达到约定即可以拒绝接收房屋的合同依据，因此，上诉人在2018年1月17日之后不存在拒绝接收房屋的正当理由，视为已经交付，出卖人无需承担合同约定的逾期交房违约金。一审法院对上诉人请求被上诉人承担因交付房屋不符合合同约定的违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，应予维持。上诉人申请法院出具调查令调取的内容，属于一审法院告知另诉的事实范畴，一审法院未予处理，程序并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白永彦负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员王燕燕审判员陈涛二〇一八年十二月十八日书记员 王      佳      佳