贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终4315号 上诉人（原审被告）：李国江，男，汉族，1977年9月29日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节市新进物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704。统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执业董事。 上诉人李国江因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2761号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、被上诉人新进物业公司已不具有倾城小区物业服务的合法资格，上诉人倾城业主李国江等依法不应承担被上诉人强行服务期间的物业费。根据倾城小区原业主委员会与新进物业公司所签订的合同约定，2015年10月合同期满。此期间上诉人已缴纳相关物业费。2015年10月31日，物业服务合同到期后，经业主打分决定由获得第一名的贵阳喜阳阳物业管理有限公司竞聘为倾城小区新的物业服务企业，时间从2015年11月13日起。2015年11月15日交接时，新进物业公司拒不退出倾城小区，并霸占至今。 二、倾城小区2016年成立的业主委员会是不合法的，既未受委托也无权代表业主大会和全体业主签订物业服务合同，其与新进物业公司签订的物业服务合同为无效合同，不是效力待定合同。不应据此作为向业主收取物业费的依据。 三、新进物业管理有限公司不仅霸占倾城小区不走，而且还存在侵占倾城业主共有产权部分获取不合法收益的侵权行为，不仅没有资格收取物业费，而且应当依法清还其侵权所得并进行赔偿广大业主的损失。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付2015年11月1日至2018年2月28日的物业管理费4982.21元；2、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月30日，原告（乙方）与毕节市七星关区倾城HOME小区业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同》，约定，在物业管理期间，实行物业服务费用包干制，该费用暂按以下标准计收。1、电梯房住宅：1.2元/月/平方米；2、商铺：2.00元/月/平方米；甲方监督乙方物业等级服务标准的实施，委托乙方对地下停车场、露天停车位实施管理，协助乙方做好物管工作的宣传和教育，协助乙方适时开展文化娱乐活动等；乙方按照物业服务等级标准对物业范围实施服务，并接受甲方及广大业主的监督，根据合同中收费项目和标准向业主或物业使用人收取物业服务费等；合同期间自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年2月3日，双方又签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。2016年5月20日，双方再次签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。2017年3月15日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。从2013年11月至今，被告所居住的毕节市七星关区倾城小区一直是由原告新进物业公司提供物业管理服务。被告李国江所居住的贵州省××市××区××城小区××号住宅面积为148.28平方米。被告自2015年11月1日起就未再向原告交付过的物业服务费。原告认为，被告违反约定，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至一审法院。 另查明，2017年1月20日，毕节市七星关区倾城·HOME小区业主委员会向大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销毕节市七星关区房产事业局对毕节市七星关区倾城小区业主委员会作出的备案登记。大方县人民法院于2017年5月23日裁定驳回其起诉，该业主委员会不服，提起上诉，毕节市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告系毕节市七星关区倾城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。关于被告主张原告的服务未达到业主75%满意度、且小区业主委员会成立不合法，故原告的在2015年之后提供的服务属于强行服务的抗辩理由。首先，原告提供的入户调查表并未提供原件予以核对，无法核实其真实性，且对业主进行满意度调查应当由业主委员会与物业公司共同或者委托第三方开展更为客观真实，被告提交的入户调查表并不足以证明业主满意度的真实回访情况，故被告提交的证据并不足以达到被告的证明目的，应当承担举证不利的法律后果；其次，2016年5月20日签订的合同的约定服务期限为自2015年11月1日起至2016年10月31日止，已实际履行完毕,小区业主大会或全体业主未提出异议，应当视对该合同的追认,合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；2017年3月15日签订的合同，尚在履行期限内，毕节市七星关区倾城·HOME小区业主委员会（原业主委员会）就签订合同的毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与原告签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告的该抗辩主张不成立，一审法院不予采纳。原、被告应按合同约定各自履行义务，原告按照约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费。另外，对于被告提出未公示广告收益的收支状况以及未对小区进行有效管理等问题，被告并未提供证据予以证明，且对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业费用作为对抗手段，故对被告的该抗辩理由，一审法院不予采纳。若被告认为原告未履行合同约定，导致被告的合法权益受损，应当依法另行寻求法律救济。 根据原告提供的证据及原告的陈述，原告从2013年11月至今一直为该小区提供物业服务，被告交付了2013年11月1日至2015年10月31日的物业服务费，2015年11月起未交付物业服务费，至原告诉请的2018年2月28日共计欠费28个月，根据《物业服务管理委托合同书》之约定计算被告此期间的应付物业管理费为：148.28平方米×1.20元/月/平方米×28个月=4982.21元。但根据被告提供的照片显示，原告在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，经综合考虑，对物业费酌情扣减10%，以90%予以支持，即4982.21元×90%=4393.99元。希望原告在今后的物业服务管理过程中，与业主增加沟通，多加听取业主的意见与合理建议，不断提高服务质量，力求以提升业主的居住品质为核心要务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决： 一、被告李国江于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2015年11月1日至2018年2月28日期间的物业服务费4393.99元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告李国江负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：上诉人应否支付被上诉人物业服务费4393.99元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，2013年10月30日，被上诉人与毕节市七星关区倾城HOME小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同》约定由新进物业公司为涉案小区提供物业服务，合同期间自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年2月3日，双方又签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》约定由新进物业公司为涉案小区提供物业服务，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。2016年5月20日，双方再次签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》约定由新进物业公司为涉案小区提供物业服务，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止。2017年3月15日，被上诉人与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》约定由新进物业公司为涉案小区提供物业服务，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止。从2013年11月至今，上诉人所居住的毕节市七星关区倾城小区一直是由被上诉人新进物业公司提供物业服务，但被上诉人服务存在一定瑕疵。 依照上述法律规定，上诉人所在小区的业主委员会与被上诉人所签订的上述四份物业服务合同对上诉人具有法律约束力，被上诉人依约提供了物业服务，服务存在一定瑕疵，一审法院也已酌情减少了10%的价款，剩余90%的物业服务费应由上诉人承担。 上诉人上诉认为倾城小区2016年成立的业主委员会是不合法的，被上诉人新进物业公司已不具有倾城小区物业服务的合法资格，上诉人倾城业主李国江等依法不应承担被上诉人强行服务期间的物业费的上诉主张与被上诉人一审提交的物业合同、业主大会备案登记表等证据反映的事实相悖，本院不予采纳。 关于上诉人上诉认为新进物业管理有限公司不仅霸占倾城小区不走，而且还存在侵占倾城业主共有产权部分获取不合法收益的侵权行为，其应当依法清还其侵权所得并进行赔偿广大业主的损失的上诉主张，经查，上诉人一审时未提出反诉要求被上诉人承担赔偿损失等的侵权责任，其要求被上诉人清还其侵权所得并进行赔偿广大业主的损失的请求不属于本案二审审理范畴，且该主张的理由也不能成为其拒付物业服务费的合法理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李国江负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  刘光全 审判员  唐 琳 二〇一八年十二月三日 书记员  邱诗韵