重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0112民初21141号 原告：重庆捌拾壹物业管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴宝桐路**地块，统一社会信用代码91500112660886353L。 法定代表人：罗茂均，总经理。 委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨小凤，重庆远博律师事务所律师。 被告：重庆宝桐医院有限公司，住所地重庆市渝**回兴宝桐路**，统一社会信用代码9150011269554983P。 法定代表人：黄建华。 委托诉讼代理人：范向阳，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李金花，女，该公司工作人员。 原告重庆捌拾壹物业管理有限公司与被告重庆宝桐医院有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理，原告重庆捌拾壹物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨小凤，被告重庆宝桐医院有限公司的委托诉讼代理人范向阳、李金花到庭参加了诉讼。 原告重庆捌拾壹物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费189939.3元，2018年1月10日至2018年5月10日的商业电费84565.4元；2、判令被告支付违约金，以所欠物业服务费和商业电费为本金，分别从2017年2月1日和2018年2月10日起每天按千分之三计算至本金全部付清之日止。审理中，原告陈述被告已交纳了诉讼请求中的电费，并撤回要求被告支付商业电费的诉讼请求。事实及理由：被告系位于重庆市渝**XX房屋的使用人，建筑面积4469.17平方米。2009年7月29日原告与XX小区开发商重庆华辰物业发展有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，约定由原告为XX小区提供物业服务。被告从2017年1月开始拖欠物业服务费，原告催收未果，遂起诉。 被告重庆宝桐医院有限公司辩称，被告没有交物业服务费属实，原因是2014年之前德安医院的老板和原告老板是同一人，当时的2.5元/月/平方米的标准是德安医院和原告签订的物业合同；被告的经营情况非常不好，2017年6月开始转手给现在的老板，涉及到2017年1月至2017年6月的物业费没有交，这段物业费价格特别高，被告承认物业费。清洁、保安部分都是被告自己聘请的物业人员，原告收取2.5元/月/平方米标准过高，违约金不应该交；被告应按1元/月/平方米的标准交费。 经审理查明，重庆华辰物业发展有限公司是渝北区XX号XX1幢负1-1（建筑面积822.09平方米）、1-1（建筑面积896.7平方米）、2-1（建筑面积758.38平方米）、3-1（建筑面积809.81平方米）、4-1（建筑面积809.81平方米）、5-1（建筑面积683.79平方米）、6-1（建筑面积683.79平方米）房屋业主，被告原名重庆德安医院，2016年5月18日，经批准名称变更为重庆宝桐医院。 2007年7月29日，建设单位重庆华辰物业发展有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订了《物业管理委托服务合同（前期）》，主要约定原告为位于重庆市渝北区XX号“XX”小区提供物业管理服务，该合同第四条约定，合同期限从2007年7月29日至业主委员会与乙方续签或与其他物业服务企业签署的物业服务合同生效之日止；该合同第六条约定，物业服务费标准为：商场4元/月/平方米，写字楼4.2元/月/平方米。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务等进行了约定，但未就业主未按时交纳物业费产生的违约金及标准进行约定。该合同于2007年9月29日在渝北区房屋管理局进行了备案。2013年7月29日，重庆华辰物业发展有限公司与原告签订了《XX物业管理委托服务合同（前期）》补充协议，该协议对原告服务期限进行了续约，续约期限为3年，从2013年7月29日起至2016年7月28日。 2007年9月14日，渝北区物价局作出渝北价[2007]119号文件，确定XX小区物业服务费标准，其中商场物业服务费收费标准为3.5元/月/平方米，其中含公共设备设施日常维修养护费40%。 2009年4月8日，重庆华辰物业发展有限公司作为甲方，与作为乙方的重庆德安医院（被告前身）签订了房屋租赁合同，该合同第一条约定，甲方将位于重庆市渝北区XX号XX山庄酒店主楼（现XX办公楼1幢）1至6层的房屋租赁给乙方，建筑面积约4469.17平方米，乙方经营用途医院，租金以建筑面积计算。该合同第六条第三款约定，乙方应按时向“XX”物业管理处缴纳物管费等因租赁房屋使用而应缴的其他款项。若延期缴纳，执行物管公司每日未付款的万分之五支付滞纳金的数额支付至该款项完清为止。 2010年1月21日，原告与重庆德安医院签订了前期物业管理服务补充条款，明确物业服务费暂调整为2.5元/月/平方米。不含电梯电费、中央空调电费，以上两项费用由业主或使用人共同分摊缴纳。 上述物业服务合同及协议签订后，原告对“XX”小区提供了物业管理服务至今，因被告重庆宝桐医院有限公司以物业服务费标准过高以及原告未对被告进行部分物业服务为由拒绝交纳物业服务费，原告经书面催收未果，诉至本院。审理中原告陈述物业服务费标准为2.5元/月/平方米，违约金依据是重庆华辰物业发展有限公司与重庆德安医院签订的房屋租赁合同中的约定，被告辩称物业服务费应按1元/月/平方米标准收取。 以上事实，有《物业管理委托服务合同（前期）》及补充协议，渝北价[2007]119号文件，居委会证明，房屋租赁合同，重庆市渝北区卫生和计划生育委员会文件，前期物业管理服务补充条款，消防日常维护记录及风机运营巡查记录，配电房日巡查记录，照片，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳的物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。 本案中，原告与建设单位重庆华辰物业发展有限公司签订的《物业管理委托服务合同（前期）》及补充协议不违反法律规定，合法有效，被告重庆宝桐医院有限公司（原名重庆德安医院）系物业承租人，与建设单位重庆华辰物业发展有限公司签订了房屋租赁合同，约定由被告在租赁期间交纳物业服务费。被告在审理中对拖欠物业服务费无异议，原告对XX小区进行了物业服务，故被告应交纳物业服务费。 关于物业服务费标准，原告与重庆华辰物业发展有限公司签订的物业管理委托合同约定为商场4元/月/平方米，写字楼4.2元/月/平方米，渝北区物价局文件中确定的标准为商场物业服务费收费标准为3.5元/月/平方米，原告与重庆德安医院签订的补充协议中亦约定物业服务费标准为2.5元/月/平方米，本院认为，约定2.5元/月/平方米的标准已充分考虑了被告的实际情况，属于合理价格，对原告主张按2.5元/月/平方米的标准计算物业服务费予以支持。被告从2017年1月1日至2018年5月31日期间应交物业服务费为2.5元/月/平方米×4469.17平方米×17月=189939.73元，原告起诉要求被告支付物业服务费189939.3元，未超过上诉标准，本院予以支持。被告应支付的物业服务费为189939.3元。 关于违约金，原告与重庆华辰物业发展有限公司签订的《物业管理委托服务合同》及补充协议均未明确约定违约金，虽然重庆华辰物业发展有限公司与重庆德安医院的租赁合同中约定了滞纳金，但原告并非该合同当事人，故原告以该合同约定主张违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆宝桐医院有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆捌拾壹物业管理有限公司2017年1月1日至2018年5月31日期间的物业服务费189939.3元； 二、驳回原告重庆捌拾壹物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2715元（已减半收取），由原告重庆捌拾壹物业管理有限公司负担843元，被告重庆宝桐医院有限公司负担1872元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇一八年十二月二十日 书记员 刘明哲