云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终8254号上诉人（原审被告）：云南博鼎房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心******。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：田映钧，云南实力律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：董明花,女,1989年8月28日出生,汉族,住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县,委托诉讼代理人：资庆元，男，1948年12月30日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。上诉人云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）因与被上诉人董明花商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博鼎公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回董明花的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由董明花承担。事实和理由：一、一审判决对博鼎公司提交的《工程竣工验收证明书》的合法性不予认定，与事实严重不符。博鼎公司认为，《工程竣工验收证明书》是博鼎公司按照《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定，组织施工单位、监理单位、设计单位和勘察单位验收后依法取得。这是双方当事人在合同中约定的四方验收程序，与董明花所主张的住建部门备案验收并非同一类型的验收，双方也未明确约定四方验收的具体程序和标准。因此，博鼎公司根据合同约定组织进行四方验收并取得结论为验收合格的《工程竣工验收证明书》，应视为博鼎公司已经履行了合同约定的验收义务。二、一审判决认定博鼎公司提交的《交房公告》不能证明博鼎公司的观点，以及对《交房公告》确定的交房时间的认定，均是错误的。博鼎公司认为，根据《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定，博鼎公司在约定时间内在《春城晚报》上刊登《交房公告》，可以证明博鼎公司依约履行了通知董明花接房的义务。该《交房公告》显示，为防止集中交房耽误业主的时间，博鼎公司在通知将于2016年12月31日交房的基础上建议各业主分批接房，但同时已明确表示“如果您热切于2016年12月31日莅临，我们也将欣然向您交付”。一审判决只认定博鼎公司要求购房人于2017年2月10日至2月11日办理接房实属断章取义。三、博鼎公司对涉案房屋依约验收合格并登报公告通知董明花接房，不存在逾期交房的事实。博鼎公司认为，《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的交房条件，是在约定的交房期限前由建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，从未将验收备案表或政府部门验收合格作为交房条件。前述约定并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。博鼎公司是否违约应以合同约定为依据。博鼎公司提交的《工程竣工验收证明书》、《交房公告》等证据可证明博鼎公司已经依约履行了验收义务和通知接房义务，故博鼎公司并不构成违约，不应承担违约责任。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持博鼎公司的上诉请求。被上诉人董明花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董明花向一审法院起诉请求：1.判令博鼎公司按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款赔偿董明花2016年12月31日至2018年6月30日的违约金共计23562.74元，此后的违约金计算至房屋竣工验收合格之日止；2.本案诉讼费由博鼎公司承担。一审法院认定事实：2015年9月17日，董明花与博鼎公司签订《商品房购销合同》，董明花购买博鼎公司开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块Ⅱ”地下商铺-2层D25号商铺，套内建筑面积10.4平方米，房屋总价198866元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，董明花、博鼎公司还签订了《合同补充协议》，第二条约定：甲方在本合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交房条件。在商品房达到交房条件后，甲方在报纸上刊登交房公告，甲方即已履行交房的通知义务。同日，董明花向博鼎公司支付了198179元购房款。2016年12月26日，博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，要求购房者于2017年2月7日至2月10日办理A1-2地块6幢的接房手续，于2017年2月11日办理A1-2地块7幢的接房手续。另查明：董明花购买的上述商铺所涉及的楼盘至一审开庭之日尚未办理竣工验收及备案登记手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条对建筑工程必须经竣工验收合格后，方可交付使用，已有明确的强制性规定，为规范房屋建筑工程的竣工验收，住房和城乡建设部亦印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。2017年7月10日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局函告一审法院，明确了本案涉及的A1-2地块并未办理竣工验收及备案手续，博鼎公司提出有合同约定并不能排除行政法规强制性规定的适用，故对博鼎公司提出双方对竣工验收有合同约定，应按约定进行的主张，因缺乏事实和法律依据，故不予支持。经过审理查明，董明花购买的涉案商铺所涉及的楼盘至今未按规定办理竣工验收及备案登记手续，博鼎公司将尚未验收合格的商铺交付业主，违反法律规定，视为未交付，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任。关于董明花主张的违约金数额，博鼎公司应当根据《商品房购销合同》第九条的约定，以购房总款198866元为基数，支付董明花2016年12月31日至2018年6月30日期间共计517天的违约金23562.74元（30天×100元+517天×198866元×0.0002）。董明花要求违约金计算至商铺验收合格交付使用之日止的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：博鼎公司于判决生效之日起十日内向董明花支付自2016年12月31日至2018年6月30日期间逾期交房违约金23562.74元；并支付自2018年7月1日起，以购房价198866元为基数按每日万分之二计算的违约金至商铺验收合格交付使用之日止。案件受理费减半收取计194.5元，由博鼎公司承担。二审中，博鼎公司向本院提交了《昆明市呈贡区建设工程竣工验收备案证明书》一份，欲证明涉案A1-2地块已于2018年10月23日在行政主管部门办理了竣工验收备案手续。经质证，董明花对证据的真实性、合法性及关联性均无异议。本院认为，博鼎公司提交的证据证实、合法，本院予以采信。一审法院认定事实，博鼎公司提出异议，1.对“2016年12月26日，博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，要求购房者于2017年2月7日至2月10日办理A1-2地块6幢的接房手续，于2017年2月11日办理A1-2地块7幢的接房手续”提出异议，认为该事实认定不完整，请求补充确认《交房公告》也载明了“因交房数量较大，为不耽误您宝贵时间，有序交付，从2016年12月31日起，我们将按下表时间区段集中办理有关楼栋交接手续。当然，如果您热切于2016年12月31日莅临，我们也将欣然向您交付”。2.请求补充确认涉案A1-2地块已于2018年10月23日在行政主管部门办理了竣工验收备案手续。对一审认定的其他事实没有异议。董明花对一审认定事实没有异议。双方当事人对一审认定事实均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，博鼎公司二审中请求补充确认的事实，博鼎公司已经提交《交房公告》、《昆明市呈贡区建设工程竣工验收备案证明书》予以证实，本院予以确认。二审中，本院补充确认以下事实：2016年12月26日，博鼎公司在《春城晚报》刊登的《交房公告》载明“因交房数量较大，为不耽误您宝贵时间，有序交付，从2016年12月31日起，我们将按下表时间区段集中办理有关楼栋交接手续。当然，如果您热切于2016年12月31日莅临，我们也将欣然向您交付，但可能因此导致交付时的过程延误及手续办理的不及时，敬请谅解！”。2018年10月23日，涉案A1-2地块在行政主管部门办理了竣工验收备案手续。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：博鼎公司是否存在逾期交房的违约行为？本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二条款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。为规范房屋建筑工程的竣工验收，保证工程质量，住房和城乡建设部印发了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知，其中第六条和第七条已经对竣工验收的条件及程序进行了明确规定，第八条亦明确了：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。上述法律、规章的规定体现了对购房人合法权益的保护以及对社会公共利益的维护，当事人不得以合同约定排除其适用。博鼎公司发出《交房公告》时涉案房屋尚未依法依规完成竣工验收，不能视为已经履行了交房义务。对于博鼎公司主张根据《合同补充协议》第二条约定，其已经于2016年12月30日完成了涉案房屋的竣工验收，并按合同约定期限履行了交房义务，本院不予支持。直至2018年10月23日，博鼎公司方依法依规完成涉案A1-2地块所涉楼盘的竣工验收及备案，即直至该日涉案房屋方符合交房条件，才能视为博鼎公司向董明花交付了符合合同约定的房屋。博鼎公司逾期交房已经构成违约。一审认定博鼎公司应当按照合同约定向董明花支付2016年12月31日至2018年6月30日期间的违约金，以及之后按照购房价为基数按每日万分之二计算的违约金至商铺验收合格交付使用之日止并无不当。但基于一审宣判后，涉案A1-2地块已于2018年10月23日完成竣工验收并备案。本院对董明花诉请的违约金支持至2018年10月23日。博鼎公司除应向董明花支付截止2018年6月30日的违约金23562.74元外，还应向董明花支付从2018年7月1日起，以购房价198866元为基数按每日万分之二计算至2018年10月23日的违约金4534.14元。博鼎公司合计应支付违约金为28096.88元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于二审中出现了新的事实，本院对一审判决予以变更。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：变更昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3138号民事判决主文“云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向董明花支付自2016年12月31日至2018年6月30日期间逾期交房违约金23562.74元；并支付自2018年7月1日起，以购房价198866元为基数按每日万分之二计算的违约金至商铺验收合格交付使用之日止。”为“云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向董明花支付逾期交房违约金28096.88元。”二审案件受理费389元，由云南博鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车林恒审判员  李 蕊审判员  徐 斌二〇一八年十二月五日书记员  李俊宇