广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0403民初739号 原告：程之连，女，1987年2月10日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 被告：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所地广西梧州市西堤三路**第****房。统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代表人苏烨彤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智恒，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。 第三人：杨引青，女，1982年4月26日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 第三人：陶克政，男，1984年1月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告程之连与被告梧州市壹心置业房地产有限公司（以下简称壹心置业公司）、第三人杨引青、陶克政居间合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用普通程序于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告程之连及其委托诉讼代理人杨昭丽、被告壹心置业公司的委托诉讼代理人李智恒、卢沛雄到庭参加诉讼。第三人杨引青、陶克政经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程之连向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》；2、被告双倍返还定金200000元及资金占用费2400元（资金占用费以100000元为基数，从2017年11月23日暂计至2018年3月20日为2400元，实际计至被告将资金全部返还时止）；3、被告返还中介费11600元给原告；4、被告承担原告本案律师费9630元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月中旬，原告到被告处购买二手房。被告向原告推介坐落于梧州市的房屋，双方签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，原告依约交付了定金100000元，中介费11600元。但被告没有依约将出售的房屋办理好解押及过户手续，致使原告在长达四个月之后还未能按照合同约定取得该房。原告为此多次到被告处商谈解决此事，但被告未能采取有效的方案。原告认为，被告没有在双方约定的2018年1月22日前办理该房产的银行解押与过户手续，致使原告的购房行为迟迟不能实现，被告已构成根本违约，且经原告多次协商都不愿解决问题，显然对继续此房屋买卖行为持消极态度，致使原告完全失去购买此房的信心，故诉至法院。 被告壹心置业公司辩称：一、原告未及时支付首期房款的违约过错，严重阻却双方合同目的的实现。按照合同约定，原告应于2018年1月22日付清首期房款400000元，但原告仅向被告支付了100000元，没有按照合同约定的期限付清首期房款，致使本案房屋未能及时正常解押。按照合同第五条的约定，被告有权解除双方签订的合同且不予退还定金；二、被告实际进行的是房地产中介服务，本案应定性为居间合同纠纷，被告实际上促成了原告与第三人签订了房屋买卖合同，收取原告的费用合法合理，被告无需退还；三、原告与被告签订的《房地产买卖合同》，被告既非房屋的产权人，在本案起诉前，被告亦未取得房屋的处分权，应属于无效合同；四、原告要求赔偿资金占用费、律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。 第三人杨引青、陶克政未作答辩。 在庭审中，原告程之连向法庭提交如下证据：1、身份证复印件，拟证实原告的基本身份情况；2、营业执照复印件，拟证实被告的基本情况；3、《房地产买卖合同》，拟证实原、被告买卖房屋以及被告违约的事实；4、收条、刷卡单，拟证实被告已收100000元定金及中介费的事实；5、民事代理合同复印件，拟证实原告因被告违约聘请律师的费用。 被告壹心置业公司向法庭提交如下证据：1、营业执照复印件，拟证实被告从事居间业务的基本情况；2、第三人杨引青的身份证及不动产证复印件，拟证实第三人杨引青是涉案房屋所有权人的事实；3、《房地产买卖合同》，拟证实被告从事居间业务的事实；4、电子回单，拟证实被告于2018年6月8日向第三人杨引青转账100000元的事实；5、《委托购买合同》,拟证实原告委托被告购买涉案房屋的事实。 经庭审质证，被告壹心置业公司对原告程之连提供的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性和拟证明的内容有异议，中介公司误将居间合同写成房地产买卖合同，合同买方是原告，合同卖方有误，应是该房屋的所有权人杨引青，本案实际是居间合同，应当按居间合同法律进行约束，所以该证据不应是证明原告与被告是否存在违约，至于原告是否与第三人存在违约，与被告无关；对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，100000元是被告代收的，被告已将10万元房款转给第三人杨引青，被告确实收到中介费11600元；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，律师费不应计入赔偿范围，与被告无关，而且没有发票。 原告程之连对被告壹心置业公司提供的证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2真实性、合法性没有异议，但原、被告签订的合同中约定2018年1月22日前办理房产的银行解押手续，而涉案房屋的不动产权证是2018年2月取得，被告在不具备条件的情况下就与原告签订合同，违约责任不在原告；对证据3有异议，与本案无关，该合同没有签订日期，且第三人杨引青与陶克政的笔迹一样；对证据4有异议，电子回单里面写有本回单仅表明该账户有资金交易，不能作为转账凭证，不可作为收款方发货依据，被告是否真实转这笔钱给第三人，原告不清楚，不能作为交付定金的依据。即使存在该笔交易，原告是在2017年转账给被告，是被告收取的，不是第三人杨引青收取的，且这笔交易是在原告起诉后被告才转账给第三人的，如被告确实转账给了第三人，应属于被告与第三人之间的纠纷；对证据5没有异议。 第三人杨引青、陶克政未向法庭提交证据，亦没有发表质证意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院结合案情予以综合审查和认证。 综合有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年11月18日，原告与被告签订《委托购买合同》，约定：经被告介绍，原告对位于梧州市广宇西苑的物业有购买意向，委托被告向业主提出如下签约条件：本人愿意以580000元购买该物业；原告在签订《房地产买卖合同》之同时，支付总成交价的2%即11600元的咨询及中介服务费给被告；原告在签订本《委托购买合同》之同时向被告支付5000元作为原告购买该物业的诚意金；一旦业主同意该物业售价为580000元，并同意上述第一条规定的各项条件，原告即确认成交，被告无需原告另行指示，可将诚意金转交业主，作为购房定金；等等。2017年11月22日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》，约定：被告自愿将其所有的坐落在梧州市西环路上段21号1509房的房产（预售证号：梧房预蝶山区字第**）出售给原告。原告已对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，并愿意在2017年11月22日前预付履约定金100000元给被告；上述房地产成交价格为580000元，双方到银行解押当天，原告需支付首期房款400000元，其中包含定金100000元给被告，待上述房屋不动产证办理完成，到银行贷款房款当天，原告支付180000元给被告；上述房地产的过户手续及银行贷款业务有被告代为办理，该房中介服务费为11600元，贷款服务费3600元，在签订本合同之同时由原告支付给被告，若上述房屋交易过程中，任何一方违约，中介服务费则由违约方负责；双方约定于2018年1月22日前办理该房产的银行解押与过户手续；被告有下列情形之一，原告有权解除合同，被告应于收到原告《解除合同通知书》书面通知三日内双倍返还定金给原告：①明确表示不再出售上述房地产；②无正当理由拒绝或者无正当理由拖延协助办理过户手续和贷款手续达三日以上；③一房多卖的。2017年11月22日，原告向被告支付涉案房屋定金100000元以及中介服务费11600元。 另查明，第三人杨引青系涉案房屋的所有权人。第三人与被告签订《房地产买卖合同》，约定：第三人自愿将其所有的梧州市西环路上段21号1509房的房产出售给被告，被告已对原告所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产，并愿意在2017年11月23日前预付履约定金36000元给第三人；双方议定的上述房地产价格为536000元，双方到银行办理上述房屋解押手续当天（即2018年1月22日前），被告需要支付首期房款356000元，其中包含定金36000元给第三人，待上述房屋不动产证办理完成，到银行贷款房款当天，被告支付180000元给第三人；上述房地产的过户手续及银行贷款业务由被告代为办理，该房中介服务费为10720元，贷款服务费3600元，在签订合同之同时由第三人支付给被告，若上述房屋交易过程中，任何一方违约，中介服务费则由违约方负责；第三人需将上述房屋权属转移给被告指定权属名下。第三人于2018年2月取得涉案房屋的不动产权证。 再查明，2018年4月3日，梧州市长洲区人民法院受理原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，因被告提出管辖权异议，该院于2018年5月17日作出（2018）桂0405民初537号民事裁定书，裁定被告对管辖权提出的异议成立，该案移送本院处理。 庭审过程中，被告表示同意解除《房地产买卖合同》，并主张该100000元已于2018年6月8日转账给第三人杨引青，不应由其返还该100000元。 本院认为，关于本案的定性问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并由委托人支付报酬的合同”。本案中，结合原、被告双方签订的《委托购买合同》以及《房地产买卖合同》，被告实质是为原告提供订立房屋买卖合同的媒介服务，双方成立居间合同关系。本案中的《房地产买卖合同》虽然名为房地产买卖合同，实质是居间合同。原告主张解除《房地产买卖合同》，被告亦同意解除，故对原告该项请求，本院予以支持。关于被告是否需要返还中介服务费的问题。被告在居间过程中，向委托人即原告隐瞒出卖人提出的交易价格等重要信息，违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条关于“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，根据该条第二款的规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，且被告亦未促成买卖双方即原告与第三人签订合同，故对原告主张被告返还中介服务费11600元，本院予以支持。关于被告是否需要双倍返还定金的问题。定金是在合同订立或履行前支付的以一定数额的金钱作为担保的债权担保方式。定金适用于合同订立的双方，具体到房屋买卖合同中，应为房屋买卖合同的双方。被告作为居间人，并非房屋买卖合同的当事人，其无权与买卖合同双方签订定金合同或者向任何一方收取定金，在并未取得卖方授权的情况下，其向原告收取定金没有依据，故对被告所收取的定金100000元应予以返还给原告。对被告主张该100000元已转账给第三人，应由第三人返还，属被告与第三人之间的纠纷，本院在本案中不作处理。对原告主张被告以100000元为基数按年利率6%支付资金占用费的请求，合理合法，但应从原告主张权利之日即2018年4月3日起计算。对原告请求被告承担原告律师费的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告程之连与被告梧州市壹心置业房地产有限公司于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》； 被告梧州市壹心置业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程之连返还定金100000元、中介服务费11600元以及资金占用费（资金占用费自2018年4月3日起以100000元为基数，按年利率6%计算至定金全部返还之日止）； 驳回原告程之连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4654元（原告程之连已预交），公告费610元（被告梧州市壹心置业房地产有限公司已预交）,合计5264元，由原告程之连负担1000元，由被告梧州市壹心置业房地产有限公司负担4264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  梁木水 审 判 员  黄 恩 人民陪审员  陈志红 二〇一八年十二月五日 书 记 员  张欣蕾 附录适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。