北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初1156号原告（反诉被告）：崔彦平，男，1957年3月9日出生，汉族，无业，住山西省盂县。原告（反诉被告）：崔艳凤，女，1962年1月1日出生，汉族，无业，住山西省盂县。原告（反诉被告）：崔彦明，男，1965年2月16日出生，汉族，无业，住山西省盂县。原告（反诉被告）：崔彦花，女，1970年6月14日出生，汉族，无业，住山西省盂县。以上四原告（反诉被告）之共同委托诉讼代理人：李晓春，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市西城区保障性住房运营管理有限公司，住所地北京市西城区南礼士路****410。法定代表人：许力行，执行董事。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。原告（反诉被告）崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花与被告（反诉原告）北京市西城区保障性住房运营管理有限公司（以下简称西城保障房管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花的共同委托诉讼代理人李晓春、被告（反诉原告）西城保障房管理公司的委托诉讼代理人纪宏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花向本院提出诉讼请求：1.判令西城保障房管理公司继续履行《融泽嘉园房屋买卖合同》（合同编号：RZ01-2242）；2.判令西城保障房管理公司向我们交付位于北京市昌平区××镇××村××住宅楼××单元××号的房屋（以下简称××号房屋）一套；3.判令西城保障房管理公司为我们办理上述房屋的不动产权证书。事实和理由：我们四人与崔变凤系兄弟姐妹关系。我们的父亲崔反成于2012年9月24日去世，母亲刘河妮于2015年4月1日去世。崔变凤于2013年9月5日去世，生前未婚，无子女。2013年8月28日，崔变凤与西城保障房管理公司签订《融泽嘉园房屋买卖合同》，约定由崔变凤购买××号房屋一套，总价款为988355元。当日，崔变凤支付购房款298355元。此后因崔变凤去世，就其遗产继承问题，我们与案外人韩焕新产生诉讼。2017年6月29日，北京市第一中级人民法院终审判决驳回了韩焕新的上诉请求和一审诉讼请求。崔变凤去世后，刘河妮属于崔变凤的唯一法定继承人，崔变凤的遗产应由刘河妮依法继承。刘河妮去世后，我们作为刘河妮的法定继承人，转继承崔变凤的遗产。因我们与西城保障房管理公司多次协商未果，故依法提起诉讼，请求法院依法支持我们的诉讼请求。西城保障房管理公司辩称，不同意崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花的诉讼请求。××号房屋性质为定向安置的保障房（二类经济适用房），销售该房屋的前提是购房人须经过西城区住建委、西城区住房保障办公室、西城区人民政府等相关机关的审批，在上述机关审批完成后才具备销售条件。崔变凤是经过了相关审批的，但她去世后，其继承人未通过审批，不符合房屋销售对象的硬件要求，故我公司不同意继续履行合同。如果法院认定继承成立，我公司提出反诉，要求崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花支付剩余房款，并承担延期付款的违约金。西城保障房管理公司向本院提出反诉请求：1.判令崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花支付剩余房款69万元；2.判令崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花支付逾期付款违约金（按照每日138元的标准，自2013年11月29日起计算至实际全额支付剩余房款之日止，暂计算至2018年12月13日，违约金金额为254058元）。事实和理由：房屋买卖合同签订当日，崔变凤仅向我公司支付房屋首付款298355元。依据合同约定，买受人应于2013年11月28日前向出卖人支付其余该房屋价款69万元，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行本合同的，经出卖人同意后，本合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。崔变凤去世后，刘河妮、崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花及韩焕新一直存在纠纷且诉讼不断，我公司一直没有收到剩余房款。按照合同约定，崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花最晚应于2013年11月28日前支付剩余房款，没有支付且逾期超过60日的，我公司有权解除合同。考虑到北京购房压力及房屋自身价值，出于保护一般购房者合法权益的角度，我公司同意继续履行合同，但该四人应在支付剩余房款的同时支付逾期付款违约金。现我公司依法提起反诉，请求法院依法支持我公司的反诉请求。崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花对西城保障房管理公司的反诉请求辩称，同意支付剩余房款69万元。本案存在不可抗力情形，合同虽约定于2013年11月28日前支付剩余房款，但崔变凤于2013年9月5日去世，无法履行付款义务，我们四人的继承人身份经过多年诉讼，直至2017年6月29日才经过法院判决确定。我们于2017年11月1日提起本案诉讼，系积极主张权利，并没有怠于履行继承人应当承担的责任。2014年，我们与西城保障房管理公司交涉，西城保障房管理公司因我们的继承人身份问题，不接受我们支付剩余房款。现我们同意支付自2017年6月29日至2017年10月31日期间的违约金，但不同意西城保障房管理公司的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔反成与刘河妮系夫妻关系，二人共生育五个子女，即：崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔变凤、崔彦花。崔反成于2012年9月24日死亡。崔变凤于2013年9月5日死亡。刘河妮于2015年4月1日死亡。崔变凤生前未婚，亦未生育子女。2013年8月28日，崔变凤（买受人）与北京华融金晖置业有限公司（出卖人，该公司名称于2018年10月18日变更为北京市西城区保障性住房运营管理有限公司）签订《融泽嘉园房屋买卖合同》（合同编号：RZ01-2242），约定由崔变凤购买××号房屋一套，总价款为988355元。该合同附件三约定：买受人应于2013年8月28日前向出卖人支付该房屋首付款298355元，应于2013年11月28日前向出卖人支付其余该房屋价款69万元。合同第八条约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下述原则依据其逾期时间，分别处理：……2.逾期超过60日后，出卖人有权解除本合同……买受人愿意继续履行本合同的，经出卖人同意后，本合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该房屋。第十八条约定：融泽嘉园项目房屋产权性质为按经济适用房产权管理；买受人于该房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书。合同签订后，崔变凤于2013年8月28日向西城保障房管理公司支付购房首付款298355元。崔变凤死亡后，案外人韩焕新以崔变凤生前立有口头遗嘱为由，于2015年向本院提起诉讼，要求继承包括××号房屋权益在内的遗产。2017年2月28日，本院作出（2015）昌民初字第07145号民事判决书，判决驳回韩焕新的诉讼请求。后韩焕新不服该判决，提起上诉。2017年6月29日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4631号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花主张其于崔变凤死亡后，曾向西城保障房管理公司提出要求继续履行《融泽嘉园房屋买卖合同》，西城保障房管理公司对此事实予以认可，但称因无法证明该四人的继承人身份，其不确定向谁主张剩余购房款。另查，××号房屋现坐落地址为北京市昌平区××路××号院××号楼××层××单元××，该房屋实测建筑面积为92.18平方米。北京市昌平区××路××号院××号楼于2013年12月经竣工验收合格，于2014年5月完成初始登记，北京华融金晖置业有限公司于2014年5月26日领取房屋所有权证。诉讼过程中，西城保障房管理公司称××号房屋现已具备交付条件和办证条件。崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花均同意将××号房屋过户登记至崔彦平一人名下，并同意负担办理过户登记手续所需缴纳的相关税费。2018年12月25日，崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花将剩余购房款69万元转入本院案款账户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，崔变凤与西城保障房管理公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。崔变凤死亡后，其在该合同中的权利、义务依法应由其法定继承人崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花继承。根据本案查明的事实，××号房屋已经过竣工验收合格，且已完成初始登记，具备交付条件和办证条件。现崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花已将剩余购房款69万元转入本院案款账户，其要求西城保障房管理公司继续履行合同，交付房屋、办理过户，西城保障房管理公司亦同意继续履行，本院对此不持异议。根据合同约定，买受人应于2013年11月28日前支付剩余购房款69万元，现其迟延支付，应承担相应的违约责任。但根据双方当事人的陈述，在崔变凤死亡后，崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花曾向西城保障房管理公司提出继续履行合同，因西城保障房管理公司不确定该四人的继承人身份，未接收剩余购房款，故此，西城保障房管理公司要求崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花支付继承人身份确定日期之前的违约金，事实及法律依据不足，本院不予支持。根据本案查明的事实，迟延付款违约金应自2017年6月29日计算至2018年12月25日，经计算，金额为75210元。崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花辩称本案诉讼期间不应支付迟延付款违约金，法律依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下：一、崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花与北京市西城区保障性住房运营管理有限公司继续履行《融泽嘉园房屋买卖合同》（合同编号：RZ01-2242），崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花于本判决生效后三日内向北京市西城区保障性住房运营管理有限公司支付剩余购房款69万元，北京市西城区保障性住房运营管理有限公司于崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花履行上述付款义务后十日内将位于北京市昌平区××路××号院××号楼××层××单元××的房屋交付给崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花，并将该房屋过户登记至崔彦平名下；二、崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花于本判决生效后十日内给付北京市西城区保障性住房运营管理有限公司迟延付款违约金75210元；三、驳回北京市西城区保障性住房运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13684元，由北京市西城区保障性住房运营管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6620元，由北京市西城区保障性住房运营管理有限公司负担894元（已交纳）；由崔彦平、崔艳凤、崔彦明、崔彦花负担5726元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉审 判 员  杨 帆人民陪审员  唐险峰二〇一八年十二月二十五日书 记 员  雷迎新