.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}达尔罕茂明安联合旗人民法院民事判决书（2018）内0223民初1347号原告：包头市维众物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：李燕杰，身份证号码×××，该公司总经理。委托诉讼代理人：班彦龙，该公司员工。被告：李斌，男，1977年6月12日出生，汉族，农民，群众，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：杨宝慧，系被告李斌妻子。原告包头市维众物业服务有限责任公司与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李燕杰及其委托诉讼代理人班彦龙、被告李斌及其委托诉讼代理人杨宝慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告给付原告2016年10月1日至2017年12月31日的物业服务费894元，并给付逾期付款的违约金，违约金以894元为基数，按照月利率2%计算，从2017年2月1日起到2018年8月1日止18个月为321.84元，2018年8月1日之后的违约金计算到实际给付之日；二、请求判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所服务的新兴花园小区的业主，原告于2016年4月1日与呼恒乌拉社区签订物业服务合同，合同约定原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积0.6元/月/平方米的标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×3‰的标准支付违约金。合同生成后，原告依约为被告提供物业服务，但被告未缴纳物业费。原告向法庭提供的证据有：1.物业服务合同复印件1份、新兴花园小区引进物业服务公司展开物业服务工作民意调查表复印件2份（共41页），（以上证据与原件核对无异）民意调查表签字照片打印件38张，欲证明原告公司所签订的物业合同是合法有效的。被告质证称，照片签署的是什么看不清楚；签的调查表是否是真意表达不清楚，签署调查表同意入驻，但没同意那么高的收费标准；物业服务合同是和居委会签的，是否是百分之八十的业主同意也不清楚。本院认为，原告提供的该组证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。2.责令整改通知1页、包头市维众物业服务有限责任公司管理规章制度6页、库房管理制度1页、小区主管责任制度1页、小区保洁员岗位制度1页、冬季降雪、结冰应急预案2页、物业保洁卫生服务标准与制度2页、维众物业例会制度1页、关于小区保洁图片拍摄的要求1页、维众物业例会纪要15页、维众物业服务公司2017年度表5页、秩序维护管理条例10页、维众物业考勤制度1页（上述证均为复印件，与原件核对无异）、新兴花园小区物业服务照片51张，证明我公司是按照物业服务合同为业主提供的服务。被告质证称,这些制度无法证明他们已经实际执行。今天早上还看见坏了好几个月的井盖没有维修；门卫也没有人。对照片的真实性有异议，属于摆拍。小区的门禁安装了四天就坏了，没有给维修过，小区没有进行绿化。前段时间下雪还是我们业主清理的积雪。本院认为，原告提供的该组证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告李斌辩称,原告没有与我签过任何合同，和居委会签合同，我们不知道，社区没有权利代表我们，他们剥夺了我们的知情权。物业公司的级别是什么，是否有收取物业费的许可证我们不清楚，物业公司入驻小区应该有百分之八十的业主同意，但是物业公司是否经过我们小区百分之八十的业主同意我们也不清楚。我不认可原告给我们提供的服务，物业公司入驻之前，我们小区有打扫人员，每月收取13元的打扫费，现在物业公司所有的服务都不到位，小区的四面不封闭，安全维护没有做到位，收取费用过高，而且物业公司要求支付违约金没有法律依据。被告没有向法庭提供证据。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉及的新兴花园小区未成立业主委员会。被告李斌系新兴花园小区业主。2016年4月1日，原告包头市维众物业服务有限责任公司与达茂联合旗百灵庙镇呼恒乌拉街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇呼恒乌拉街居民委员会代表全体业主将新兴花园小区的物业委托原告包头市维众物业服务有限责任公司进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业费标准按住宅建筑面积每平方米0.8元/月，物业服务期限从2016年4月1日起至2026年4月1日。还约定业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。原告在新兴花园小区进行的物业服务项目包括：楼道内、楼外的保洁，公共设施、设备的维护，小区绿化，路面清扫，公共秩序维护、安全防范等。但原告在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。另查明，被告未交纳2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业费。本院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，原告要求被告缴纳物业费及违约金有无法律依据问题，应从以下几方面进行分析。第一、原告包头市维众物业服务有限责任公司与达茂联合旗百灵庙镇呼恒乌拉街居民委员会签订的《物业服务合同》对被告是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中新兴花园小区未成立业主委员会，原告在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该《物业服务合同》依法对作为新兴花园小区业主的被告具有约束力。第二、被告是否应当交纳物业费问题。原告与呼恒乌拉街居民委员会签订《物业服务合同》后，为新兴花园小区提供了物业服务，被告李斌作为该小区业主也接受了原告的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故被告李斌应按照合同约定履行交纳物业费的义务。第三、物业费收取标准如何确定及违约金如何支付问题。根据《物业服务合同》约定的价格、原告提供物业服务水平及参照本地区物业收费标准等因素综合考量，本院酌情确定新兴花园小区物业费为住宅楼按建筑面积每平方米，2016年4月1日至2017年3月31日为0.3元/月，2017年4月1日至2017年12月31日为0.4元/月，即被告应当支付原告新兴花园小区13号楼1单元6楼东户的2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业费共计536元[99.4㎡×（6个月×0.3元+9个月×0.4元）]。原告在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告李斌支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费共计536元，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交)，由被告李斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费50元，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满七日内，仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。审判员 白伟苇 二〇一八年十二月二十日书记员 王丽娟附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间，成立业主大会的，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后，居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。