四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终5116号 上诉人（原审原告）：蒋佳余，女，1991年4月15日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：赵明月，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾云雁，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪兴爱，男，1981年4月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王科，四川展华律师事务所律师。 原审第三人：成都玛雅心艾嘉房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市青羊区光华南三路**附**。 法定代表人：徐文静，经理。 委托诉讼代理人：杨龙龙，男，汉族1991年5月22日出生，住甘肃省正宁县。 上诉人蒋佳余因与被上诉人汪兴爱、原审第三人成都玛雅心艾嘉房地产营销策划有限公司（以下简称玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初11195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋佳余上诉请求：撤销一审判决，改判汪兴爱继续履行《房屋买卖合同》、《补充条款》、《补充协议》，协助蒋佳余办理案涉房屋不动产权过户手续，改判汪兴爱向蒋佳余支付违约金132000元。事实与理由：1.一审法院认定双方因房款的支付时间发生争议，是导致了合同未能履行的原因，系事实认定错误。一审法院漏查以下事实：2017年10月23日，汪兴爱未到房管局配合蒋佳余办理房屋递件过户手续，其要求蒋佳余支付132000元违约金属于变相涨价，导致蒋佳余未支付剩余房款，这是导致合同至今未履行的根本原因。2.一审法院认定蒋佳余未按照合同约定支付房屋尾款的行为存在违约，系事实认定错误，适用法律错误。蒋佳余未在2017年10月23日前支付剩余房款是因为汪兴爱未到房管局配合过户，汪兴爱未履行自身义务，所以蒋佳余不构成为违约。蒋佳余未向汪兴爱支付房屋尾款是行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约。3.一审法院认定蒋佳余未支付房屋尾款的行为符合合同约定的解除条件，汪兴爱发出解除合同的短信已经解除了双方的合同系事实认定错误，适用法律错误。汪兴爱未收到房屋尾款是因其擅自涨价、不配合过户导致的，并非蒋佳余的行为导致，所以汪兴爱不具有合同解除权。汪兴爱通过临时要求蒋佳余支付高额违约金的行为变相涨价，以及不履行配合过户义务，应视为解除条件未成就，汪兴爱短信通知解除合同的行为不能达到解除诉争合同的效力。 汪兴爱辩称，1.基于蒋佳余的违约行为，双方之间的房屋买卖合同已于2017年10月28日正式解除。根据双方签订的补充协议的约定，蒋佳余应在2017年10月20日前完成房产按揭贷款审批流程，若未完成成功贷款，其应在2017年10月20日前通过现金方式支付尾款。截至2017年10月20日，蒋佳余既没有完成银行的贷款，也没有准备现金支付给汪兴爱，蒋佳余的行为已构成了违约。尽管如此，汪兴爱一直在协商沟通以试图继续履行合同，然而蒋佳余在明确知晓汪兴爱账号信息的前提下，始终未将尾款支付给汪兴爱。2.蒋佳余在2017年10月23日筹集尾款后，并没有将尾款支付给汪兴爱以弥补自身的违约行为，而是将其转出，导致卡上余额仅10万多元，这表示蒋佳余没有继续履约的意思，故汪兴爱才发出了解除房屋买卖合同的通知，且解除通知的条件和形式都满足法律的规定和双方的约定，故双方的房屋买卖合同于2017年10月28日正式解除。3.汪兴爱不存在任何违约行为，蒋佳余要求汪兴爱支付违约金没有事实依据和法律依据。汪兴爱不存在以支付高额违约金为变相涨价的行为。蒋佳余在明确不具备履约能力的情况下，申请法院查封案涉房屋明显属于滥用权利，给汪兴爱造成了损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。 玛雅公司对蒋佳余的上诉请求没有意见。 蒋佳余向一审法院起诉请求：1.继续履行蒋佳余与汪兴爱在玛雅公司签订的《房产买卖合同》、《补充条款》、《补充协议》，汪兴爱协助蒋佳余办理位于成都市青羊区光华北一路527号4幢2单元9层1号房屋的不动产权过户手续；2.汪兴爱向蒋佳余支付违约金132000元。 一审法院认定事实：2016年10月24日，汪兴爱（甲方）、蒋佳余（乙方）在玛雅公司保利香槟光华店签订《房产买卖合同》，主要约定：蒋佳余购买汪兴爱所有的位于青羊区光华北一路527号4幢2单元9层1号房屋。该房屋成交总价为660000元，包括前期水电气及物业费。合同第三条：付款方式及付款期限。乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金40000元；办理产权过户递件时支付180000元；剩余款项440000元乙方向银行贷款的形式支付，由贷款银行直接划付甲方。如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则乙方于产权递件过户同时，以现金形式一次性支付给甲方。该合同第八条：1.逾期付款违约责任：乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的2%的违约金，合同继续履行。逾期天数超过7日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并乙方及依法及依据合同第8.3条约定追究乙方违约责任。3.甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。 2016年10月24日，蒋佳余通过支付宝向汪兴爱支付购房定金40000元，汪兴爱向其出具定金收据。2017年3月12日，汪兴爱（甲方）、蒋佳余（乙方）与玛雅公司签订《补充条款》，约定：乙方已于2016年10月24日支付购房定金40000元给甲方，待房屋办理完毕过户交易手续后自动转为购房款；乙方向甲方支付首付款180000元后，甲方出具现金收据于乙方，甲方于2017年3月19日前将此房屋腾出交于乙方使用，并与乙方于相关部门办理完成物业交割；此日期视为正式房屋交割日，之后不再进行交房环节，乙方不得将该房屋本身有任何问题拒绝过户；甲方自行承担交割日前所发生的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费；物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方承担；甲方同意等待开发商通知可自行提办房屋产权证（不动产权证书）后，与乙方进行交易过户；甲乙双方按照条款之约定履行各自义务，因自身原因导致不能正常交易或有其他违约行为的，均应向守约方支付房屋总价20%的违约金。此补充协议条款与房产买卖合同相关条款如有冲突异议条款，则按照此补充条款约定执行。2017年3月12日，汪兴爱出具收据载明收到蒋佳余购房首付款180000元。同日，蒋佳余通过手机银行转账支付给汪兴爱50000元；次日，蒋佳余通过手机银行转账支付给汪兴爱130000元。2017年3月19日，汪兴爱将案涉房屋交付蒋佳余。 2017年8月，汪兴爱取得案涉房屋的不动产权证后与蒋佳余前往光大银行办理了二手房按揭贷款。贷款审核成功后因贷款利率上调，蒋佳余与汪兴爱协商，另行向兴业银行申请二手房按揭贷款。期间，2017年9月18日，汪兴爱（甲方）于蒋佳余（乙方）达成补充协议，双方约定：1.乙方于2017年10月20日前完成房产按揭贷款审批流程，并通知甲方；2.如未成功贷款，乙方于2017年10月20日前通过现金的方式支付尾款和过户；3.如在上述时间内乙方因资金问题无法支付尾款，则依照双方协议通过法律方式解决；4.甲乙双方协商同意，如乙方在2017年9月18日到2017年10月20前，乙方在办理贷款过程中，甲方愿意积极配合出面办理贷款事项。 2017年10月20日（星期五）下午7点49分，蒋佳余通过短信告知汪兴爱其兴业银行二手房贷款审批没有通过，并称周末把合同重新写一份周一（10月23日）一早交过去就可以出审核结果。审核下来放款就在十个工作日之内。后又向汪兴爱表示愿意全款购买案涉房屋。2017年10月21日、22日，原被告双方关于房屋尾款支付是通过银行按揭贷款支付还是现金支付发生争议。10月22日上午蒋佳余告知汪兴爱其光大银行余额173833.87元，工商银行余额为150000元，并称周一（10月23日）可以将全部尾款凑齐并支付。汪兴爱要求蒋佳余按照《补充协议》的约定支付现款同时配合过户。10月23日（周一）下午2点8分，汪兴爱短信致蒋佳余“甲乙双方约定；乙方蒋佳余同意在甲方汪兴爱递交房屋资料件的同时全款支付合同（合同编号MY0000030）约定的剩余金额。甲方在确认资金到账后完成资料递件。”蒋佳余短信回复“同意”。2017年12月23日下午，蒋佳余将光大银行账户余额523833.87元截屏告知汪兴爱，证明自己可以全款支付房款，同时要求汪兴爱前往房管局办理案涉房屋过户手续，待过户递件成功后，就将房款支付给汪兴爱。汪兴爱坚持过户递件同时支付房款。双方未达成一致意见，合同未能履行。 2017年10月24日，蒋佳余向一审法院提起诉讼，主张继续履行合同并要求汪兴爱承担违约金及诉讼费。 2017年10月24日、26日汪兴爱通过短信要求蒋佳余支付尾款及违约金并履行合同。蒋佳余均表示愿意支付尾款，但其没有违约不愿意支付违约金。10月28日，汪兴爱通过短信告知蒋佳余：因你未按照2017年9月18日签署的补充协议中第2条“如未成功贷款，乙方于2017年10月20日前通过现金的方式支付尾款和过户”之约定在10月20日前支付尾款，你已违约。根据《房产买卖合同》MY0000030（以下简称买卖合同）中第8.1条、8.3条和2017年3月12日签署的补充条款中第6条之规定，应支付违约金，承担相应的违约责任。你违约后，在我多次催促你支付尾款和违约金，按买卖合同约定履约过户的情况下，你一直未支付尾款和违约金，并明确表示拒付违约金。2017年10月28日零时，我仍未收到尾款和违约金款项。根据买卖合同8.1条逾期付款之约定：“逾期天数超过7日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及8.3条约定追究乙方违约责任。”现我正式通知你：因你违约在先且拒付违约金、在约定的支付期限后超过7日仍未支付各项款项，故我按照8.1条约定，在2017年10月28日正式解除与你签署的《房产买卖合同》MY0000030，并将继续追究你的违约责任。蒋佳余收到后，认为自己并未违约，要求继续履行合同。 2017年11月9日，汪兴爱向一审法院另案提起诉讼，主张解除合同并要求蒋佳余承担违约金、支付房屋租金、腾退房屋及承担诉讼费。 一审法院认为：蒋佳余、汪兴爱、玛雅公司签订的《房产买卖合同》、《补充条款》、《补充协议》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。蒋佳余主张继续履行《房产买卖合同》、《补充条款》、《补充协议》，并要求汪兴爱承担违约责任；汪兴爱辩称双方的合同已经解除请求法院依法驳回蒋佳余的诉讼请求。本案争议的问题在于合同履行过程中哪方存在违约行为；按照原被告双方合同的约定案涉房屋的买卖合同能否继续履行。 从合同履行情况来看，蒋佳余于2016年10月24日向汪兴爱支付定金40000元，于2017年3月13日支付首付款180000元。2017年3月19日，汪兴爱收到上述款项后向蒋佳余交付了案涉房屋。尔后，汪兴爱在取得房屋所有权证后配合蒋佳余先后向两家银行申请二手房按揭贷款。此时双方均是按照合同约定履行义务。2017年10月20日，按照《补充协议》的约定蒋佳余在银行贷款审批未果的情况下应当通过现金的方式支付尾款同时汪兴爱配合递交案涉房屋的过户手续。庭审中蒋佳余主张约定同时付款和过户实际是不可能实现的，一定会有先后的顺序，属于约定不明确。按照惯例均是办理过户递件后支付尾款，本案中汪兴爱未配合办理过户递件属于违约在先。一审法院认为，在网络发达，网上支付应用非常广泛的情况下，过户递件和支付尾款并不是不能同时进行，双方的约定是明确且可以实现的。且据庭审查明事实2017年10月20日蒋佳余账户余额并不足以支付剩余房款，即在《补充协议》的约定付款时间蒋佳余不能履行合同约定的义务。10月23日，在蒋佳余准备好尾款后，双方就先付款还是先办理过户递件手续未能达成新的意见，导致合同目的无法实现。根据上述分析，蒋佳余未在约定时间支付尾款确实存在违约事实。 合同能否继续履行。蒋佳余、汪兴爱在《房产买卖合同》中明确约定了解除合同的条件，即《房产买卖合同》8.1条逾期付款之约定：“逾期天数超过7日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及8.3条约定追究乙方违约责任。”汪兴爱辩解因蒋佳余上述违约事实，已依照双方合同的约定解除了与蒋佳余的合同，并且于2017年10月28日向蒋佳余发送了解除合同的短信解除了双方的买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，汪兴爱的辩解理由符合合同约定及法律规定，一审法院予以采信。即蒋佳余、汪兴爱所签订的《商品房买卖合同》确已解除，故蒋佳余要求继续履行合同的主张一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回蒋佳余的各项诉讼请求。一审案件受理费2940元，减半收取1470元，保全费4480元合计5950元由蒋佳余负担。 二审中，蒋佳余向本院提交新的证据：1.（2018）川中证字第7347号公证书、瓜子二手房《房屋买卖合同》，拟证明中介行业对“递件过户”的具体理解和交易惯例，杨龙龙与汪兴爱约定于2017年10月23日下午前往房管局进行递件过户，汪兴爱表示同意，但汪兴爱至今仍未配合蒋佳余递件过户，蒋佳余付款条件未成就。2.蒋佳余的银行流水三页，包勤惠、杨晓燕的证人证言及其银行流水各两份，拟证明10月23日汪兴爱在短信中提及的“资金到账”是指资金到达蒋佳余账户，蒋佳余积极筹集购房款项且亲戚表示愿意出借购房款，即使10月20日蒋佳余银行余额不足以支付剩余房款，也并不等于其无力支付，法律上和合同上未禁止蒋佳余找人代付，蒋佳余有能力支付剩余购房款。3.李钧证人证言一份，拟证明2017年10月23日下午汪兴爱未出现在房管局，当天17:00后汪兴爱要求蒋佳余支付违约金132000元。4.蒋佳余与银行职员的微信聊天记录，接（报）处警登记表，拟证明蒋佳余积极办理贷款，贷款未审批通过是由于案涉房屋面积与房产证所记载的面积不一致、购房款项包含了物业费、水电气费等原因，并非蒋佳余资信和清偿能力问题，贷款办理不成功后蒋佳余积极联系后续事宜，并未逃避履行合同义务。 汪兴爱质证认为：1.第一组证据提交时间明显超过了法定期限，不属于新证据，应不予采纳，对瓜子二手房的《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性均不认可。该组证据不能达到蒋佳余的证明目的。2.第二组证据提交时间明显超过了法定期限，不属于新证据，应不予采纳。三份银行流水与本案无关联性，不能达到蒋佳余的证明目的。证人与蒋佳余存在利害关系，且杨晓燕未出庭佐证，对该组证人证言不予认可。3.第三组证据提交时间明显超过了法定期限，不属于新证据，应不予采纳。证人与蒋佳余存在利害关系，且未出庭佐证，对该组证人证言不予认可。4.第四组证据提交时间明显超过了法定期限，不属于新证据，应不予采纳。微信聊天记录的双方身份无法核实，对其真实性、合法性、关联性不予认可，不能达到蒋佳余的证明目的。接（报）处警登记表与本案不具有关联性。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，汪兴爱与蒋佳余签订的《房产买卖合同》、《补充条款》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的主要争议焦点四个，现分别评述如下: 一、关于合同履行过程中哪方违约的问题。蒋佳余认为汪兴爱违约有二，一是未配合到房管局过户递件，二是2017年10月23日要求蒋佳余支付132000元违约金属变相涨价，阻却合同履行；汪兴爱认为蒋佳余违约是2017年10月20日未支付尾款。 对此，本院认为，（一）2017年10月23日蒋佳余、汪兴爱往来短信的认定。2017年9月18日《补充协议》约定，“如未成功贷款，乙方（蒋佳余）于2017年10月20日前通过现金的方式支付尾款和过户”。后蒋佳余贷款审批未通过。2017年10月23日下午2点8分，汪兴爱短信致蒋佳余：“甲乙双方约定：乙方蒋佳余同意在甲方汪兴爱递交房屋资料件的同时全款支付合同（合同编号MY0000030）约定的剩余金额。甲方在确认资金到账后完成资料递件。”蒋佳余短信回复“同意”。双方的该短信往来应视为对《补充协议》付款时间的变更。但双方又对短信中约定的递件与付款的顺序产生分歧。当日，蒋佳余将钱汇总至光大银行账户上，并将余额523833.87元截屏告知汪兴爱，表明“资金到账”，要求汪兴爱前往房管局办理案涉房屋过户手续，待过户递件成功后，就将房款支付给汪兴爱。汪兴爱坚持过户递件同时支付房款，并认为“资金到账”中到汪兴爱账户。双方虽因此未能对此达成一致意见，但已经对补充协议约定的“2017年10月20日前通过现金的方式支付尾款和过户”内容进行变更，也就是2017年10月20日前支付尾款的约定对双方不再具有约束力。 （二）2017年10月24日、26日汪兴爱短信要求蒋佳余支付尾款及违约金的认定。2017年10月24日、26日汪兴爱短信致蒋佳余要求支付尾款及违约金，蒋佳余表示愿意支付尾款，没有违约不支付违约金。汪兴爱向蒋佳余的短信系要约，蒋佳余未予承诺，反而对汪兴爱的要约作出了实质性变更，应认定为新要约，双方对对方的要约均未承诺，双方就此未达成一致，仍应按2017年10月23日的约定履行。 综上，双方通过2017年10月23日短信对“2017年10月20日前通过现金的方式支付尾款和过户”的约定进行了变更，汪兴爱认为蒋佳余未在2017年10月20日支付尾款违约的理由不能成立，本院不予支持。同时，双方对变更后的付款及递件的理解产生分歧，以致双方未履行付款、递件义务，对此不应认定为双方违约。因此，汪兴爱主张蒋佳余支付违约金的请求也不能成立，本院不予支持。 二、关于汪兴爱是否有权解除合同的问题。如前所述，双方已对“2017年10月20日前通过现金的方式支付尾款和过户”的约定进行了变更，在合同履行过程中均不存在违约行为，汪兴爱根据《房产买卖合同》的约定解除合同的理由不能成立，其向蒋佳余发出的解除通知不产生解除合同的效力，其主张案涉合同已于2017年10月28日解除的理由不能成立。因此，汪兴爱主张蒋佳余腾退房屋的请求也不能成立，本院不予支持。本院已于另案中驳回汪兴爱要求确认案涉合同已解除的诉讼请求。 三、关于蒋佳余主张继续履行案涉合同的问题。庭审已查明，案涉房屋上未设定抵押权，目前存在的查封情况系蒋佳余申请一审法院采取的保全措施，因此，案涉房屋具备办理产权过户手续的客观条件；双方虽未对剩余房款的支付达成一致，但蒋佳余作为买方愿意一次性付清尾款，在案涉合同尚未解除的情况下，蒋佳余请求继续履行合同应予支持，汪兴爱应协助蒋佳余办理案涉房屋不动产权证过户手续。 四、关于蒋佳余主张汪兴爱支付违约金的问题。如前所述，双方对变更后的付款及递件的顺序理解产生分歧，以致双方未履行付款、递件义务，对此不应认定为双方违约，蒋佳余要求汪兴爱支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人蒋佳余的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初11195号民事判决； 二、汪兴爱于本判决生效之日起十五日内协助蒋佳余办理位于成都市青羊区光华北一路527号4幢2单元9层1号房屋的不动产权过户手续； 三、驳回蒋佳余的其他诉讼请求。 一审案件受理费1470元，保全费4480元，合计5950元，由蒋佳余负担2975元，汪兴爱负担2975元；二审案件受理费2940元，由蒋佳余负担1470元，汪兴爱负担1470元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一八年十二月二十一日 书记员  饶志誉