上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14364号原告：郭进财，男，1956年7月2日生，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。被告：汤晓东，男，1972年10月18日生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海夏宫马术俱乐部管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：汤晓东，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：钱骏，四川泰仁(上海)律师事务所律师。原告郭进财与被告汤晓东、上海夏宫马术俱乐部管理有限公司(下称夏宫公司)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李泽江、被告汤晓东、两被告共同委托诉讼代理人钱骏到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告郭进财向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告郭进财在2013年4月8日签订的《租赁协议》,并要求两被告立即腾退所租赁原告位于XXXXXXXXXX内全部场地；2、判令两被告支付租金及场地使用费暂计37万元(自2015年5月1日至被告实际腾退之日,租金、场地使用费按年租金12万元计,暂计至2018年5月31日，使用费主张到实际腾退之日)；3、判令两被告支付逾期付款违约金暂计6.85万元(以37万元为本金,按同期银行贷款利率计息,自2015年5月1日暂计至2018年5月31日，主张到实际支付之日止)。事实和理由：2013年4月8日，原告与被告汤晓东签订《租赁协议》一份，约定：原告将位于上海市嘉定区灯塔村农场内的部分场地租赁给被告使用，租期自2013年5月1日至2019年4月30日。后汤晓东在租赁场地注册成立了夏宫公司，用于经营马场。自2015年5月1日至今，两被告一直拖欠原告租金未付，原告多次催要未果。原告认为原、被告之间签订的租赁协议合法有效，现被告汤晓东未按约支付租金，原告有权解除租赁协议。被告夏宫公司作为土地实际使用人在租赁场地注册并经营，应与汤晓东共同承担责任。被告汤晓东、夏宫公司共同辩称，第一，汤晓东不是适格被告。根据合同的约定，汤晓东只是代替当时尚未成立的夏宫公司来签署这个协议，故协议应该只约束夏宫公司，与被告汤晓东个人是没有关系的。第二，针对原告方第一项诉讼请求，被告不同意解除系争协议，要求继续履行系争协议。被告没有支付租金是因为原告没有按约提供大部分的土地和设施，被告对此享有要求原告先履行主要义务的抗辩权，而且要求被告履行主要合同义务的前提是原告必须先提供合同项下主要的土地和设施；由于原告实际提供的土地面积是不明确的，所以客观上被告也没有办法有一个支付的标准，被告曾经多次要求原告按约提供土地和设施，但是原告对此一直置若罔闻，原告曾经向被告发过律师函来催款和解约，被告均回函予以了正面的回应，所以对原告的这些违约行为，被告确实考虑过是不是要跟原告解约，但是因为这个合同项下的前两年是一个免租期，马场又具有特殊性的，在免租期内，马场的设备都已经进来了，在这种情况下，如果一旦开始经营，被告是没有办法随意放弃经营的。因此客观上被告也无法因为原告的违约行为与他解约，只能勉强经营下去。因此，综上所述，被告没有支付租金是因为原告违约，并且被告没有履行主要义务的基础，且被告主动解约的风险也过大。被告从来没说过不付租金。因此被原告主张被告的违约行为是不能成立的。原告解约缺少事实和法律基础。那么针对第二项诉讼请求，被告主观上是愿意按合同约定的价格折算支付实际占用的土地面积相应的租金的，但是认为应当扣除由于原告违约给被告造成的损失。至于第三项诉请，由于被告不存在违约行为，所以不同意支付滞纳金。此外，原告的先违约行为已经造成了被告巨大的损失，被告保留就该损失另行起诉的权利。根据当事人提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2011年6月1日XXXXXXXXXXXX(甲方)与XXXXXXXXXXX(乙方)签订两份《使用土地协议书》，约定甲方将位于上海市XXXXXXXXXXXXXX等西侧、与江苏省交界处100亩土地和上海市嘉定区XXXXXXXXXXXXXXX、与江苏省交界处22亩土地及灯塔村13组新路边8亩土地出租给乙方。租赁期限自2011年6月1日至2018年12月31日。在这期间如遇政府规划和征用该土地，乙方无条件搬迁。2013年4月8日，XXXXXXXXXXX将上述土地中的部分场地转租给郭进财，并同意郭进财将该农场内部分场地转租给汤晓东作为马场使用。2013年4月8日，郭进财(甲方)与汤晓东(乙方)签订《租赁协议》一份，约定：甲方提供灯塔村农场大约30亩土地供乙方作为马场使用，包括阳光棚、看台、看台下面200平方米房间、两个卫生间，其他地方以使用者付费的原则使用；租期自2013年5月1日至2019年4月30日，其中2013年5月至2015年4月30日为无偿使用期，2015年5月1日起每月租金为1万元/月(30亩土地)，合同到期后乙方有优先承租权，先付后用，每半年支付一次，租金到期前1个月付款，付款时间延迟1个月则协议自动终止，不得要求甲方进行补偿，水电费以实际使用结算(电费：1.2元/度，水费：4元/吨，如遇水电部门统一调价，则另行计算)；乙方可以根据运作需要对租用的场地进行合理的整理，在未经甲方同意的情况下不得搭建房屋(租赁协议解除，甲方不得对乙方的整理搭建费进行补偿)；乙方向甲方赠送3匹马作为保证金，在营运期内由乙方负责免费饲养(其中2匹马为拉车马，无需配备对口服务人员，另外一匹马乙方免费提供相应的对口服务人员)；甲方承担筹建与营运相配套的餐厅、住宿、咖啡吧；乙方对所运营的项目承担完全责任，如有政府部门的监督、检查由乙方自行承担相关责任，涉及项目停运的甲方不作任何补偿，甲方可帮助协调；在租赁期间，该土地经市或区(县)政府有关部门批准动迁或重新规划土地，导致乙方无法用于合同约定目的的，甲方应提前3个月书面通知乙方，乙方应无条件搬离，不得提出任何异议；租赁期内乙方不得转租，不得利用承租区域进行违法活动，违反治安、刑事规定，一经查实协议自动终止，不得要求甲方进行补偿；甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，可以以书面形式确认甲方提前收回或乙方提前退交租赁区域。《租赁协议》签订后，汤晓东于2013年7月4日登记设立了夏宫公司用于经营马场，汤晓东系夏宫公司的法定代表人和股东之一。2016年3月28日，郭进财委托律师向汤晓东寄送《律师函》，称，因汤晓东一直未能按照租赁协议之约定，履行相应的义务，包括支付水费、保证金，并长期占用园区进门右侧房间拒不搬出等，特向其发函要求其在2016年4月10日之前将上述义务履行完毕或纠正相应的不当行为，否则将追究其相应责任，直至解除租赁协议。2017年2月27日，郭进财再次委托律师向夏宫公司及汤晓东寄送《律师函》称，因夏宫公司及汤晓东长期拖欠租金不付，严重违反租赁合同的约定，故通知其从2017年3月1日起租赁协议自然终止，保留追究其相关责任的权利，并要求夏宫公司及汤晓东在2017年3月31日前搬离。汤晓东及夏宫公司至今未向郭进财支付过租金。合同中约定的作为保证金的马匹也未向郭进财交付过。审理中，夏宫公司称郭进财仅向其交付了约11亩土地。郭进财则称其向汤晓东交付的土地约为20亩，但并未对土地面积进行过测量，其是按现状交付，且汤晓东在收到律师函之前从未对土地面积提出过异议。2018年9月20日，郭进财表示同意按汤晓东方提出的11亩标准计算租金使用费，无须再组织双方进行测量。经本院释明，汤晓东及夏宫公司表示若合同解除，解除的后果不需要在本案中处理，其将另行诉讼。郭进财表示若法院认为两被告不能共同承担责任，其选择夏宫公司作为第一责任人，汤晓东承担配合义务。本院认为，原告将系争土地转租给被告郭进财虽然经过出租人同意，但出租人与土地所有人之间的租赁期限至2018年12月31日，故原、被告之间的租赁期限超过出租人与土地所有人之间的租赁期限的部分即2019年1月1日至2019年4月30日的租赁期间无效。虽然原告未按合同约定足额交付土地，但被告夏宫公司已实际使用已交付部分的土地，故原告主张被告夏宫公司应按实际交付的11亩支付租金及土地使用费合法有据，被告夏宫公司虽然表示愿意按11亩支付租金，但在原告于2018年9月20日表示同意11亩的标准计算租金使用费后，至今并未支付，说明其并无履约的诚意，原告的合同目的不能实现，要求解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告夏宫公司理应向原告返还土地，并支付实际使用期间的租金及土地使用费。至于原告主张的滞纳金，因原告未按约定面积交付，双方对租金的计算标准存在异议，故对于原告主张的滞纳金本院不予支持。被告汤晓东承租系争土地是为了经营马场，并成立了夏宫公司用于实际经营，原告对此也是明知并同意的，故被告汤晓东关于其签订租赁协议系职务行为，租赁协议的权利义务应由夏宫公司承担的抗辩意见合法有据，本院予以支持。汤晓东虽然是夏宫公司的法定代表人及股东，但夏宫公司并非一人有限公司，故原告要求汤晓东与夏宫公司共同承担合同权利义务缺乏依据，本院不予支持。夏宫公司表示合同解除的后果不需要在本案中处理，故本案不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告郭进财与被告汤晓东于2013年4月8日签订的《租赁协议》；二、被告上海夏宫马术俱乐部管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内腾退向原告郭进财租赁的XXXXXXXXXXXXXXXXX；三、被告上海夏宫马术俱乐部管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内向原告郭进财支付自2015年5月1日至实际搬离之日的场地租金及使用费(按3,666元/月计算)；四、驳回原告郭进财其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,328元，减半收取4,164元，由原告郭进财负担2,638元，被告上海夏宫马术俱乐部管理有限公司负担1,526元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一八年十二月二十四日书记员  卜文茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。