重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初8715号原告：周文美，女，1973年12月28日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。原告：袁艳坤，男，1980年1月1日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。共同委托诉讼代理人（特别授权）：张治刚，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被告：廖庆莲，女，1977年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：贾家伟，男，与被告廖庆莲系夫妻关系。原告周文美、袁艳坤与被告廖庆莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，本案依法由审判员徐静与人民陪审员李亚玲、李小军组成合议庭，适用普通程序于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告周文美、袁艳坤的共同委托诉讼代理人张治刚、被告廖庆莲及其委托诉讼代理人贾家伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周文美、袁艳坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告廖庆莲给付原告2017年4月25日至2017年9月12日期间的房屋租金26123.89元，并从2017年4月10日起以16914.75元为基数按日千分之三的标准支付滞纳金至起诉之日，计为9133.97元，从2017年7月10日起以9209.14元为基数按日千分之三的标准支付滞纳金至起诉之日，计为2486.47元；2、判令被告廖庆莲支付二原告2016年12月25日至2017年9月12日期间的物业服务费1516.22元；3、判令被告廖庆莲支付（2017）渝01民终4230号案件的诉讼代理费3000元；4、本案案件受理费、诉讼代理费由被告负担。事实和理由：2016年1月14日，原告周文美、袁艳坤与被告廖庆莲签订《商业场地租赁经营合同》，约定二原告将其所有的商铺出租给被告廖庆莲用于经营电子产品，租期三年。后合同履行过程中，被告廖庆莲在与未与二原告协商一致的情况下单方解除合同，撤出租赁场地并向长寿区法院起诉，要求解除合同并退还保证金。二原告提出反诉，要求判决继续履行合同，支付租金、滞纳金、法律服务费等费用。长寿区法院驳回对方诉讼请求，支持了二原告请求。被告廖庆莲提出上诉，二审法院判决维持了部分一审判决结果，改判原、被告之间的合同于二审判决生效时解除。根据二审判决确认，双方的租赁合同于2018年9月12日解除，而此前自2017年4月25日起始的房租费26123.89元被告未支付。根据合同约定，被告廖庆莲应当承担租赁期间的物管费，但被告廖庆莲从2016年12月25日起至2017年9月12日期间的物管费1516.22元未缴纳，二原告为了防止损失扩大已代缴。另据合同约定，因被告廖庆莲违约形成诉讼，原告产生的诉讼代理费应由被告廖庆莲负担。由于二审的上诉方系被告廖庆莲，二审法院仅对上诉请求进行审理，造成该案二审诉讼代理费未能在该案中处理，故本案中一并要求被告廖庆莲支付二审代理费用。被告廖庆莲辩称，在租赁合同期间二原告提供的租赁物有瑕疵，存在漏水情况，应当酌情减少租金。提出解除合同后被告廖庆莲已将房屋钥匙邮寄给了二原告，二原告已经实际占有并控制该房屋，其与之前经被告廖庆莲转租的承租方文峰达成了一致，双方建立了新的租赁关系，租金不应再由被告廖庆莲支付。根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。在原、被告发生争议并引起诉讼期间，二原告在已实际控制房屋的情况下，未积极采取措施将房屋出租，不应就其扩大的损失索偿。二原告所请求滞纳金即违约金明显过高，应当予以调降；且违约金起算时间有误，被告廖庆莲搬离后于2017年1月3日起诉要求解除合同，双方处于诉讼中，解除合同时间尚未确定，何来租金以及违约金的计算。被告廖庆莲所交纳保证金应用于折抵租金和违约金。二原告将完全可以在一个诉讼案件中解决的争议故意分别起诉，扩大了代理费损失，且二原告的委托诉讼代理人并非律师，故其请求的代理费不应支持。本院经审理认定事实如下：2016年1月14日，原告周文美、袁艳坤（甲方）与被告廖庆莲（乙方）签订《商业场地租赁经营合同》，约定由甲方将其所有的位于重庆市长寿区凤城街道向阳路2号4-C2号商铺中的一部分出租给乙方用于经营“伟庆电脑”；租赁面积为85.45平方米；租期期限为三年，自2016年4月25日至2019年4月24日止；租金标准：2016年4月25日至2017年4月24日月租金为5638.25元；2017年4月25日至2018年4月24日月租金5638.25元；2018年4月25日至2019年4月24日月租金5935元；租金的支付方式为先付费后使用，乙方须在每一季度结束前十五日内缴清下季度租金；若乙方未按本合同的规定向甲方支付租金，甲方有权向乙方按所欠缴费用的3‰按日计算滞纳金，直至乙方付清之日；乙方须向甲方缴纳保证金16149元；合同第5.1条约定：乙方须在承租期内向本场地的物业管理机构缴付物业管理费用；合同第6.4条约定：承租期内，保证金由甲方保管，且不计利息。承租期满或本合同被提前终止时，甲方应在乙方按照合同的规定将承租场所交还甲方后30日内退还乙方所缴租金保证金；第6.5条约定：承租期内，由于乙方的原因，提出提前终止本合同，则甲方有权没收乙方已支付的租赁保证金，并有权依法向乙方提出进一步索偿；第10.6条约定：乙方应该对在承租期间由于其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失（包括但不仅限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等）承担责任，乙方须赔偿甲方就乙方违反本合同的任何条款或声明及保证而造成可预见的所有损失。合同签订后，被告廖庆莲向二原告支付了保证金16149元，结清了2016年12月24日之前的租金。后被告廖庆莲未再支付租金。2016年10月14日，因经营不景气，被告廖庆莲通过微信与原告袁艳坤协商涉案房屋转租事宜，原告袁艳坤同意转租。2016年11月18日，被告廖庆莲通过微信向原告袁艳坤发送了涉案房屋漏水照片，并发出《终止合同告知书》，原告袁艳坤语音回复表示不同意终止合同。2017年1月3日，被告廖庆莲向本院提起诉讼，要求判令解除与二原告于2016年1月14日签订的《商业场地租赁经营合同》，并判令二原告退还保证金16149元。本院依法受理后，二原告请求驳回被告廖庆莲的诉讼请求，并提起反诉，要求判令被告廖庆莲支付二原告2016年12月25日至2017年4月24日期间的房屋租金22553元，并自2017年1月25日起按日千分之三的标准计算违约金至付清时止，法律服务费3000元由被告廖庆莲负担。本院于2017年3月14日作出（2017）渝0115民初75号民事判决，判决如下：一、限廖庆莲于本判决生效后7日内支付袁艳坤、周文美2016年12月25日至2017年4月24日期间的租金22553元及违约金（违约金以22553元为基数，自2017年1月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金至付清时止）；二、限廖庆莲于本判决生效后7日内支付袁艳坤、周文美法律服务费3000元；三、驳回廖庆莲的诉讼请求；四、驳回袁艳坤、周文美的其余诉讼请求。被告廖庆莲不服该判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2017年9月12日作出（2017）渝01民终4230号民事判决，认定廖庆莲因自身经营原因提出解除合同，并不具备单方解除权，但廖庆莲的行为已表明其不再履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故对其要求解除合同的诉讼请求予以支持。但因廖庆莲不具备单方通知解除合同的权利，故租赁合同在该判决生效时方解除。双方合同约定承租期内由于承租人的原因提出终止合同出租人有权没收租赁保证金，故廖庆莲要求退还保证金的诉讼请求不予支持。袁艳坤、周文美因合同解除而要求廖庆莲承担赔偿损失或其他违约责任的诉讼请求可另案诉讼解决。遂判决：一、维持重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115民初75号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115民初75号民事判决第三项；三、袁艳坤、周文美与廖庆莲于2016年1月14日签订的《商业场地租赁经营合同》于本判决生效时解除；四、驳回廖庆莲的其他诉讼请求。另查明，因被告廖庆莲不服（2017）渝0115民初75号民事判决提起上诉，该案进入二审，二原告于2017年6月14日与重庆市长寿区公平法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，约定重庆市长寿区公平法律服务所指派法律工作者张朋、张治刚为二原告提供法律服务，二原告支付法律服务费3000元。2017年10月27日，二原告因本案与重庆市长寿区公平法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，约定重庆市长寿区公平法律服务所指派法律工作者张朋、张治刚为二原告提供法律服务，二原告支付法律服务费3000元。2017年9月29日，涉案房屋的物业服务公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司长寿MALL物业服务中心向二原告催交2016年12月25日至2017年9月12日期间的物业服务费1516.22元。二原告已向该公司交纳了该期间内的物业服务费1516.20元。对于当事人双方没有争议的以上事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2016年1月14日签订的《商业场地租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。双方订立的《商业场地租赁经营合同》经重庆市第一中级人民法院终审判决于2017年9月12日解除，合同解除前原、被告租赁关系存续期内未支付的的房屋租金被告廖庆莲应当支付。被告廖庆莲提出租赁物有瑕疵，应当酌减租金。前案中二原告已提交了相应的联系维修的证据，且一、二审判决均认定被告廖庆莲是基于自身经营问题要求解除合同，并未对租金标准进行调整，故对被告廖庆莲的该条理由本院不予采纳。被告辩称其单方提出解除合同后已于2016年12月25日将房屋钥匙邮寄给原告袁艳坤，房屋已经由二原告实际控制并出租给案外人文峰，故租金不应由其支付，并且二原告未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。本院认为，前案终审判决已明确认定被告廖庆莲不享有单方解除权，《终止合同告知书》及交还钥匙的行为并不发生解除合同的效力，本案合同系因合同目的不能实现由人民法院判决解除，而在判决解除前双方租赁关系仍存续，二原告无权利也无义务将该房屋另行出租，故被告廖庆莲提出其违约后二原告应积极采取措施防止损失扩大的辩解理由不成立，被告廖庆莲仍有义务向二原告支付房屋租金。另被告廖庆莲提出交纳的保证金应用于折抵房屋租金的意见，不予支持的理由在前案二审判决中已有详细阐述，不再赘述。故被告廖庆莲应支付二原告2017年4月25日至2017年9月12日期间的房屋租金。2017年4月25日至2017年8月24日期间的租金为22553元（5638.25元/月×4个月），2017年8月25日至2017年9月12日期间为19天，房屋租金为3455.70元（5638.25元/月÷31天×19天），合计26008.70元。关于违约金，被告廖庆莲未支付上述期间的房屋租金，应当支付违约金。被告认为约定标准过高，要求调低，原告未举示因违约所遭受损失的证据，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。被告廖庆莲最迟应在2017年4月24日前支付2017年4月25日至2017年7月24日期间的房屋租金16914.75元，最迟应在2017年7月24日前支付2017年7月25日至2017年9月12日的房屋租金9093.95元。故被告廖庆莲应自2017年4月25日起以16914.75元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日即2017年10月23日支付违约金；自2017年7月25日起以9093.95元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日即2017年10月23日支付违约金。关于物业服务费的问题。合同约定乙方须在承租期内向本场地的物业管理机构缴付物业管理费用。原、被告之间的合同于2017年9月12日解除，被告廖庆莲应缴纳2016年12月25日至2017年9月12日期间的物业服务费1516.22元而未缴纳，现二原告已代其缴纳，被告廖庆莲应当向二原告支付代缴费用。关于二原告请求的法律服务费问题。合同约定乙方应该对在承租期间由于其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失（包括但不仅限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等）承担责任，乙方须赔偿甲方就乙方违反本合同的任何条款或声明及保证而造成可预见的所有损失。二原告请求的两笔法律服务费均系被告廖庆莲违约提前解除合同而产生，故对二原告要求被告廖庆莲承担法律服务费6000元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告廖庆莲于本判决生效后7日内支付原告周文美、袁艳坤2017年4月25日至2017年9月12日期间的租金26008.70元及违约金（自2017年4月25日起以16914.75元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年10月23日；自2017年7月25日起以9093.95元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年10月23日）；二、限被告廖庆莲于本判决生效后7日内支付原告周文美、袁艳坤物业服务费1516.20元；三、限被告廖庆莲于本判决生效后7日内支付原告周文美、袁艳坤法律服务费6000元；三、驳回原告周文美、袁艳坤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费744元，由原告周文美、袁艳坤负担70元，由被告廖庆莲负担674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  徐 静人民陪审员  李亚玲人民陪审员  李小军二〇一八年十二月二十四日法官助理邓春梅书记员罗梦妮