济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初3629号 原告：商锡健，男，1963年4月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。 被告：王连芳，女，1956年10月6日出生，汉族，住济南市。 第三人：张鸣，男，1983年9月2日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王在平（王连芳之兄），男，1948年9月6日出生，汉族，住济南市。 原告商锡健与被告王连芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月27日公开开庭进行了第一次审理，原告商锡健及委托诉讼代理人邵秀红到庭参加，被告王连芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。因本案案情复杂，本案后转为适用普通程序审理。原告商锡健在本案诉讼中提出申请，认为其与王连芳一案，在诉讼过程中得知张鸣系张金武与王连芳婚生子，本案审理可能与其有利害关系，因此申请追加张鸣为本案第三人参加诉讼。本院对原告商锡健的申请审查后予以准许，通知张鸣作为第三人参加本案诉讼。本案于2018年10月29日公开开庭进行了第二次审理。原告商锡健及委托诉讼代理人邵秀红，被告王连芳，第三人张鸣的委托诉讼代理人王在平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商锡健向本院提出诉讼请求：1.确认原告与张金武、王连芳于2007年9月签订的房屋买卖协议有效；2.判令王连芳将位于五里沟新楼九号楼商业房一层9－17房屋（现为发祥巷小区经五路41－2室）腾交原告；3.判令王连芳办理济南市槐荫区发祥巷小区经五路41－2室产权登记；4.判令王连芳协助原告办理济南市槐荫区发祥巷小区经五路41－2室产权变更登记；5.判令王连芳支付违约金131264元。事实和理由：2007年6月份，原被告双方就被告因拆迁安置购买的五里沟新楼九号楼商业房一层9－17房屋（现为发祥巷小区经五路41－2室）达成口头买卖协议，原告购买上述房屋，总价款为656320元，原告以该房屋价款代被告向济南市槐荫区拆迁办公室（以下简称拆迁办）或房屋开发部门支付应当由被告支付的与拆迁房屋有关的费用，原告与房屋开发部门办理房屋交接手续视为被告交付房屋。2007年7月6日，原告凭迁入证办理房屋交接手续，取得该房屋后使用至今。2007年9月9日，原被告补签《协议》一份，双方对房屋价款的支付、双方的权利义务、违约等内容进行了详细约定。协议签订当日原告向被告支付拆迁办应支付给被告的拆迁补偿款254649.90元，张金武出具收条。2007年9月12日，原告持被告及张金武的委托书与济南市土地储备交易中心签订《济南市城市公有住宅拆迁安置协议》。次日，原告代被告向拆迁办支付购房款103518.50元；2009年7月6日，原告代被告向拆迁办支付房屋差价款331669.70元，得到相关收据。2017年10月份，原告得知该房能够办理产权证，但无法联系上张金武与被告。后得知张金武已去世。原告向拆迁办查询得知张金武在原告不知道的情况下已委托被告于2016年2月19日从拆迁办领走办理产权证的材料，但张金武与被告却不及时通知原告，也不办理产权证。原告认为张金武与被告已将房屋卖于原告，且已委托原告全权办理房屋回迁事项的方式实现房屋买卖的目的，却在房屋能办产权证时故意向原告隐瞒该事实，并自行取走办理产权材料，致使原告无法实现房屋产权变更登记。被告的行为已违反《协议》约定，应当承担继续履行房产登记及变更登记义务，并支付违约金。为维护原告合法权益，提起诉讼，望判如所请。 商锡健在本案诉讼中说明其在起诉书中原主张的房号41-2室依公安机关的证明，统一为“槐荫区发祥巷小区三区1号楼41－2室”。其并说明该房屋实际早已交付，因此其原诉讼请求第二项即“判令王连芳将位于五里沟新楼九号楼商业房一层9－17房屋（现为发祥巷小区经五路41－2室）腾交”不再主张。 王连芳辩称，我不愿意让任何人受损失，把这个事弄清楚。现在张金武死了，原告拿了证明、协议和收条，没有谈到卖房屋的事，但这个事一直拖了10来看，张金武拿了原告的钱，原告就应当起诉，现在张金武死了，钱是钱，房产是房产。现在这个房产没有确定是原告的，这个房子是王连芳和张金武国家分配福利房，买卖需要办理过户的手续。希望法庭把这个事情弄清楚，我们该怎么办就怎么办。 张鸣述称，同王连芳的意见。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。商锡健提交《拆迁安置协议》、协议、结算收据、银行回单、收条、《殡葬证存根》、王连芳的履历表、房屋所有权登记申请及附页、发祥巷小区验收备案说明、预售许可证、测绘报告、迁入证，王连芳提交直管公房租赁合同、授权委托书、换证申请表、拆迁补偿安置报领单、房租收据、税务登记证、个体户营业执照、承包协议、2018年10月25日济南时报、空房验收单、电话费发票及装机单据。本院对以上证据审查后并结合当事人双方的陈述，认定事实如下： 一、张金武与王连芳为夫妻关系，两人育一子张鸣。张金武于2016年5月25日因病死亡。 二、2004年7月25日，张金武与济南市银地房产服务有限责任公司（以下简称银地公司）签订《直管公房租赁合同》，约定张金武承租银地公司经营管理的经二路319号房屋，间数2间，使用面积为30.9m2。张金武在租赁使用以上房屋过程中交纳了租金，其并办理个体工商户营业执照，在该房屋处经营酱鸡、熟肉制品等。2007年，张金武承租的该经二路319号房屋拆迁。 2007年9月，张金武、王连芳作为甲方与作为乙方的商锡健签订《协议》。内容为：甲方因所居五里沟房屋拆迁获期房五里沟新楼九号楼商业房一层9－17房屋一套，建筑面积93.76平方米（以下简称该协议房屋）。现经甲、乙双方充分协商一致，就甲方向乙方转让该处房产一事达成如下协议：1.甲方同意将协议房屋转让给乙方，乙方同意受让协议房屋。2.协议房屋价款为每平方米7000元，总价款为656320元。具体支付方式为：本协议签订当日，乙方向甲方支付200363元，自建房评估现值3657元，甲方购买协议房屋款计609374元，由乙方直接或通过甲方交付给协议房屋开发部门，余款50630元一次性支付给甲方。3.甲方享有的政策性收入计：一次性搬家费995元，过渡费13433元，搬迁奖金10000元，装修补偿5074元，原房屋补偿费170861元，自建房评估现值3657元，合计为204020元全部归乙方所有。甲方应给予乙方授权领取上述款项，或直接以上述款项折抵部分购新房款。4.协议房屋交接期限为2009年6月31日，以开发商正式交接日期准。如开发商延期交房，其因延期产生的违约金由乙方享有。甲方有义务配合追索。5.双方义务。甲方保证对欲转让的协议房屋（期房）具有合法的所有权，能够合法、顺利地转移给乙方。同时，甲方保证本协议签订后，不在协议房屋上设立任何他项权利。6.甲方有义务帮助乙方合法办理房屋交易及产权证书转移手续，契税及手续费由乙方承担。7.乙方应按双方约定支付房屋价款，并及时接受房屋、办理房屋交易及产权转移手续。8.违约责任。本协议签订后，对双方皆具法律约束力，任何一方违约，承担对方因此受到的经济损失。如甲方违约不再出让协议房屋或拒不移交房屋或拒绝办理交易及产权转移手续，除承担经济损失外并应按全部房价款20%承担违约责任；如乙方违约不再受让协议房屋，除承担经济损失外，亦应按全部房价款20%承担违约责任。9.其他未尽事宜，双方另行商定。本协议一式二份，双方各执一份。双方签字后生效。 2007年9月9日，商锡健通过商锡强的中国民生银行账户向张金武支付243149.90元，其另说明除该银行转账付款外，其还向张金武支付现金11500元。张金武于同日在内容为“根据张金武、王连芳与商锡健所签协议，现收商锡健房屋过付款总计254649.90元。人民币大写贰拾伍万肆仟陆佰肆拾玖元玖角正”。 三、张金武、王连芳作为产权人（承租人）向拆迁办出具《授权委托书》，委托商锡健作为张金武的代理人。 2007年9月12日，济南市土地储备交易中心作为甲方、济南市槐荫区拆迁办公室（以下简称拆迁办）作为委托代理人，张金武作为乙方签订《济南市城市公有住宅拆迁安置协议》，载明甲方为实施发祥巷棚户区改造建设项目，经济建拆许字（2007）第1号文，需拆除位于经二路319号房屋，乙方租赁的公有住宅房屋建筑面积49.75平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成以下拆迁产权调换补偿协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋经评估确定单位为3816元/m2，其住宅房屋货币补偿金额按90%计算170861.40元，房屋装修部分经评估补偿额为5074元，附属物补偿为3657元，一次性搬迁奖励费995元，过渡费13432.50元，搬迁奖励费及提前搬迁奖金10000元，乙方以上补偿费总额为204019.90元。二、乙方在甲方提供的房源中选择的产权调换房屋是发祥巷小区（暂名）9号楼商铺17室，建筑面积93.76平方米。该套回迁出安置房单价6460元/m2；原房建筑面积加5m2面积，价值605689.60元，房屋的总价值605689.60元，产权调换差价434828.20元。三、乙方应当在协议签订时将房屋租赁证交甲方办理注销手续，并于2007年8月8日前完成搬迁，将房屋及附属物交由甲方拆除。四、工程竣工回迁安置时乙方结清产权调换房屋差价后，甲方出具迁入手续，将产权调换房屋交乙方使用，回迁日期2009年6月30日前。五、甲方提供的产权调换房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。六、违约责任。1.甲方提供的产权调换房屋质量不合格，乙方有权退房；甲方应按产权调换价值的5%方支付违约金。2.乙方不按约定期限完成搬迁交验空房的，甲方可申请人民法院先予执行，先予执行费用由乙方承担。该协议甲方处分别由济南市土地储备交易中心和拆迁办加盖印章，乙方签名处空白，委托代理人处由商锡健签名。 济南市土地储备交易中心和拆迁办于2007年9月12日出具《拆迁补偿安置费报领单》，载明领款人为张金武，地址为经二路**，建筑面积49.75m2，包括装修补偿、附属物补偿费等合计为33158.50元。该款项由商锡健领款并在该报领单的领款人处签名。 商锡健于2007年9月13日向拆迁办交款103158.50元。拆迁办出具编号为201005268624的收据，写明收到张金武并来代收购房款（自愿多测面积部分）。2009年7月6日，商锡健另向拆迁办交款331669.70元，拆迁办出具编号为201016193792的收据，写明收到张金武交来代收房屋差价款331669.70元。 在以上协议签订、款项交付之前，拆迁办于2007年7月6日出具《发祥巷拆迁房屋迁入证》（第三联被拆迁人收执），内容为：发祥巷棚改工程需拆迁张金武每私有（或承租）的原位于经二路319#的房屋建筑面积49.75平方米，被拆迁房屋产权（或承租）人自愿选择发祥巷小区9号楼商业单地17室（公安部门行政新编号为纬五路41－2室）实行产权调换（或安置）。该迁入证中被拆迁人（受委托人）签章处由商锡健签名捺印。以上房屋由商锡健迁入后一直使用至今。 四、2011年8月26日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司就包括槐荫区发祥巷小区三区1号楼41－2室在内的房屋提交申请，以上房屋已经办理了所有权初始登记。王连芳在本案诉讼中确认该房屋已经能够办理分户登记。王连芳未就以上房屋办理所有权登记，其并在2018年10月25日《济南时报》A12版刊登《公告声明》，内容为“位于槐荫区发祥巷小区公安局新编纬五路**张金武拆迁回迁安置房：发票、结算收据票号201005268624（103158.50元）；票号：201016193792（331669.70元）拆迁房迁入证、安置协议等房产全部拆回迁手续，不慎丢失，特声明挂失作废”。 五、商锡健因王连芳拒绝办理本案所涉济南市槐荫区发祥巷小区三区1号楼41－2室的所有权登记手续及拒绝为其办理该房屋的转移登记手续，诉至本院。 六、王连芳在本案中原提出反诉，要求商锡健腾房。经本院催交反诉费用，其未交纳。其还在本案诉讼中提出鉴定申请，要求对《授权委托书》及收条中“商锡健”、“张金武”、“王连芳”的签名、捺印是否为本人的签名、捺印进行鉴定。后其撤回了鉴定申请。 本院认为，现坐落于济南市槐荫区发祥巷小区三区1号楼41－2室房屋由原张金武承租房屋拆迁后产权调换取得。在产权调换时，张金武及王连芳该将房屋转让给商锡健，双方为此签订《协议》，该协议系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效。在协议签订后，商锡健按协议的约定支付了相应对价款项，并取得了该处房屋，其已履行了《协议》约定的相应义务。另通过本案审理，查明该处房屋已经具备办理不动产权登记的条件，在张金武死亡后，王连芳拒绝办理该房屋的不动产权登记和转移登记，由此引起本案诉讼。对此商锡健无责任，王连芳构成违约，应当承担责任。 商锡健在本案诉讼中提出多项请求，其中第一项为要求确认其与张金武、王连芳于2007年9月签订的《协议》有效，对此本院在前面已经说明，该《协议》合法有效。王连芳在本案诉讼中辩称该房屋是其和张金武国家分配的福利房，实际该坐落于济南市槐荫区发祥巷小区三区1号楼41－2室房屋系由原张金武承租的公房经拆迁、产权调换而来，依拆迁政策，在交纳相应款项后，产权已转为被拆迁人所有。 商锡健在本案诉讼中原提出的第二项诉讼请求为要求判令王连芳腾交房屋，实际该房屋早由其接收使用，其在本案诉讼中也说明不再主张该项诉讼请求，因此本院不再对其该项诉讼请求进行审理和裁判。 商锡健原提出的第三项、第四项诉讼请求为判令王连芳办理坐落于济南市槐荫区发祥巷小区三区1号楼41－2室房屋的产权登记，并判令王连芳协助其办理济南市槐荫区发祥巷小区经五路41－2室产权的变更登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产权物的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。依以上规定，本案张金武、王连芳向商锡健转让房屋，除应当交付外，还应当协助商锡健办理不动产权登记。依本案审理查明事实，该房屋已经具备办理不动产权登记和转移登记的条件，但王连芳拒绝办理。实际上关于以上内容，在商锡健与张金武、王连芳签订的《协议》中有明确的约定，即“5.双方义务。甲方保证对欲转让的协议房屋（期房）具有合法的所有权，能够合法、顺利地转移给乙方。同时，甲方保证本协议签订后，不在协议房屋上设立任何他项权利。6.甲方有义务帮助乙方合法办理房屋交易及产权证书转移手续，契税及手续费由乙方承担。7.乙方应按双方约定支付房屋价款，并及时接受房屋、办理房屋交易及产权转移手续。”因此，商锡健的以上两项诉讼请求有理，本院予以支持。 商锡健另提出诉讼请求，要求判令王连芳支付违约金131264元。关于违约金，在商锡健与张金武、王连芳签订的《协议》中亦有明确约定，即“8.违约责任。本协议签订后，对双方皆具法律约束力，任何一方违约，承担对方因此受到的经济损失。如甲方违约不再出让协议房屋或拒不移交房屋或拒绝办理交易及产权转移手续，除承担经济损失外并应按全部房价款20%承担违约责任；如乙方违约不再受让协议房屋，除承担经济损失外，亦应按全部房价款20%承担违约责任。”商锡健的该项诉讼请求即是以以上约定为依据，另依本案审理查明的事实，王连芳在本案涉及房屋已经具备办理产权登记和转移登记的情形下拒绝办理，其行为构成违约，应向商锡健承担违约责任。商锡健的该项诉讼请求有合同依据，本院予以支持。 另说明，张鸣为张金武与王连芝之子，在本案诉讼中，商锡健也申请将张鸣追加为第三人参加诉讼。但通过本案审理，本案涉及的房屋为商业房，并非家庭居住使用，且张鸣亦非2007年9月签订的《协议》中的当事人，其对商锡健的各项诉讼请求不应承担义务和责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、商锡健与张金武、王连芳于2007年9月签订的《协议》有效； 二、王连芳于本判决生效之日起十日内办理坐落于济南市槐荫区发祥巷小区三区1号楼41－2室房屋的不动产权登记； 三、王连芳在办理以上不动产权登记后十日内协助商锡健办理该房屋的不动产权转移登记，转移登记期间产生的费用，由商锡健负担； 四、王连芳于本判决生效之日起十日内向商锡健支付违约金131264元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10368元，由王连芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨春疆 人民陪审员  付玉俊 人民陪审员  高金辉 二〇一八年十二月十日 书 记 员  刘 微