河北省元氏县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0132民初3064号原告：韩丽敏，女，1971年10月15日出生，汉族，农民，住元氏县。委托诉讼代理人：刘士乾，河北天宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜海，河北天宏律师事务所律师。被告：河北东盛房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区西古城村**，统一社会信用代码：91130100731437767F。法定代表人：任明英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立军，河北信联律师事务所律师。第三人：师琳帆，女，1989年3月8日出生，汉族，住元氏县。委托诉讼代理人：刘增利，石家庄市元氏鸿宇法律服务所法律工作者。原告韩丽敏与被告河北东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）、第三人师琳帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告韩丽敏及其委托诉讼代理人刘士乾，被告东盛公司委托诉讼代理人刘立军，第三人师琳帆委托诉讼代理人刘增利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩丽敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2012年11月26日签订的《购房协议》有效；2、依法确认位于元氏县富元街盛元国际小区2-2-503号的房屋归原告所有（价值34.6万元）；3、判令被告为原告办理位于元氏县富元街盛元国际小区2-2-503号房屋的合同备案手续和不动产登记手续；4、判令被告支付原告逾期办证违约金（以已交房款17379元为基数，按照年利率9.17%计算）自2013年12月25日始至不动产权属证书交付原告之日止（违约金71718元，截止到2018年6月25日止）。5、判令被告给付原告垫付的履气、天然气接口费9403元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月26日，原告与被告签订《购房协议》，协议约定：原告购买被告开发的位于元氏县富元街盛元国际小区2-2-503号房屋，面积135.07平方米，价格为2560元/平方米，房价总额345779元。首付款173779元，余款银行按揭。合同签订当天原告交付了首付款。2013年9月24日被告交付了房屋，原告开始装修，现原告一直居住在盛元国际小区2-2-503号房屋。2018年11月1日，原告收到法院传票，得知原告购买的盛元国际小区2-2-503号房屋，被被告于2017年5月23日又卖给了第三人，现第三人起诉原告到法院。原告认为，自己交付了首付款，被告也将涉案房屋交付给了原告，并且交房后原告进行了装修，尔后一直居住使用涉案房屋。现被告又一房二卖严重侵害了原告的合法权益，因此，为维护原告的权益，特诉至人民法院，望依法裁决。被告东盛公司辩称，2012年11月26日，答辩人与原告签订《购房协议》，将其开发的位于元氏县苑小区南侧的“盛元国际”2-2-503室房屋出售给原告。该协议第三条约定，原告采取银行按揭方式支付购房款，自签订该协议书时先付总房款的50%，即173779元，余款人民币172000元办理银行按揭贷款。原告必须将贷款所需相关资料交齐，在接到被告通知后到指定的银行办理按揭手续，否则视为违约，被告有权解除合同，定金不退。如因不可抗力及政策原因或个人原因导致贷款无法办理的，需在接到被告通知之日起15日内，全额将剩余房款一次性交清。同时规定，必须按协议规定的付款期限支付房款，若未在规定时间内付清约定房款，被告有权单方解除合同，有权将原告认购的房屋出售给第三方或以其他方式处理，同时，原告须向被告支付所认购房屋总价款5%的费用作为违约金。因办理按揭贷款的银行批复手续尚未完成，因此，被告于2013年9月24日，在原告向其出具《盛元国际业主承诺书》表明原告如不能依约办理按揭贷款手续或支付余款，本人自愿退房，并同意被告处理房产后，将原告所购房屋交付原告。自2015年1月8日开始，被告通过电话、邮寄、在所购房屋门口、单元门张贴通知、在燕赵都市报登报公告等方式通知原告办理按揭贷款手续或支付余款并告知其相应的法律后果，但原告拒不履行协议约定的义务。无奈，被告为了维护自己的合法权益，故依据协议及承诺书约定，在将诉争房产的现状如实告知第三人后，同第三人签订了房屋买卖合同并办理了备案登记。依据原、被告签订的购房协议及原告签署的承诺书可见，原告因不能依约缴纳房款已自愿退房，因此，原、被告间的房屋买卖合同已解除。被告将诉争房屋卖给第三人属正常交易，并非一房二卖。综上，为了维护被告的合法权益和维护社会诚信体系，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求并判令原告将诉争房产交付给第三人。另，补充意见：1、原告要求支付逾期办证违约金的请求已超过法定的诉讼时效；2、被告所交付的房屋已办理暖气和天然气，原告另行改暖气的费用，不应由被告承担。要求支付天然气接口费的请求已超过法定诉讼时效，故应判决驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，原被告诉争的该套房屋，被告与第三人已签订商品房买卖合同，且备案登记，第三人除向被告缴纳购房款外还在银行办理了按揭贷款，每月按时缴纳房贷，该套房屋已实际发生所有权转移，根据物权优先于债权的原则，应优先保护办理所有权登记买受人的利益，原告不得对善意第三人取得房屋的所有权，原被告签订的购房协议未经备案登记，且该协议已实际解除致该合同不能实际履行，法院应依法驳回原告要求确认购房协议有效的诉求，判令诉争房屋归第三人所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案当事人争议的焦点为：1、原、被告签订的购房协议是否有效；2、本案争议的房屋是否归原告所有；3、原告要求被告办理合同备案手续和不动产登记手续以及要求被告支付逾期办证违约金、暖气、天然气接口费的事实依据和法律依据。针对第一个焦点：原、被告签订的购房协议是否有效。原告的意见及提交的证据为：原告认为原告和被告签订的购房协议有效，因为双方签订的协议内符合商品房销售管理办法第16的规定，根据商品房买卖合同司法解释第5条的规定，应当认定为商品房买卖合同，并且现在被告已有预售许可，购房下协议是原被告双方真实意思的表示，没有违反法律法规效力性强制规范，也没有其他合同无效的情节，因此应认定协议有效。提交证据：1、购房协议；2、盛元小区地下室购房协议；3、收款收据6份，证明双方签订协议是真实自愿的意思表示，合同签订后原告支付了合同约定的首付款，协议约定的内容符合商品房销售管理办法16条规定的商品房买卖合同应具备的主要条款及价格、面积、单价、总价、房屋的基本情况、楼号。被告质证意见：原告提交的证据真实性无异议。第三人质证意见：真实性无异议，但该房屋系原被告之间普通买卖关系，且该房屋没有备案登记，该房屋没有发生所有权转移，且原告占用的房屋只是占有，但不能确定该房屋归属权。针对第二个焦点本案争议的房屋是否归原告所有。原告的意见及证据为：原告认为争议房屋的所有权应归原告，因为原告和被告签订了合法有效的购房下协议，原告按合同支付了购房款，同时被告也履行交付义务，将诉争的房屋交付原告，现原告占有使用居住长达五年，根据合同法第133条的规定标的物所有权自交付之日起转移，虽然我国物权法规定了不动产物权的登记制度，但这并不排除原告对争议房屋享有所有权，因为根据物权法第106条的规定，无权处分他人财产善意取得尚能取得所有权，更何况原告是被告通过合同出让又支付了款项，被告又交付了争议房屋，根据商品房买卖司法解释第11条的规定，房屋毁损灭失的风险在交付后由买受人承担，现在争议房屋已交付，没有所有权如何承担灭失的风险，因此争议房屋的所有权应归原告所有。提交证据：4、盛元国际交房传递单；5、垃圾清理费和电梯使用费的收款收据；6、物业公司的收据；7、购电记录；8、水费、电费的收款收据；9、装修押金的收款收据；证实被告履行了交付义务，争议房屋原告占有使用居住长达5年，争议房屋灭失的风险也由原告承担。被告质证意见：对证据4无异议；对证据5有异议，该证据不真实；对证据6有异议，该证据不真实，该证据是以收据的形式体现的证明的性质，不符合民诉解释115条关于单位出具证明的规定，单位证明应该由单位负责人和经办人签名并盖公章，另外该收据并没有收取物业费数额的字样；对证据7有异议，该证据不真实，购电记录应由电力公司打印并加盖公章，该购电记录无电力公司公章；对证据8有异议，该收据无公章，真实性不予认可；对证据9有异议，该证据显示物业公司收取装修押金，与本案无关。本案诉争房屋应归第三人所有，原被告二人2012年签订购房协议后，因原告不履行协议约定的支付剩余50%房款的义务，被告依据协议约定已解除了原被告之间的协议，并将该房屋出卖与第三人，并办理了备案登记手续，以及配合第三人抵押担保手续，依据我国物权法最高法院商品房买卖司法解释及第八次全国民事审判会议纪要第15条的规定，该房屋因原告不履行合同主要义务，被告依据约定解除原被告之间协议后，将该房屋依法卖给第三人符合前述法律规定，因此该房屋应归第三人所有。第三人质证意见：同被告质证意见。针对第一、第二个焦点，被告东盛公司提交的证据为：提交证据1、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告有权出售本案诉争房屋；2、购房协议、承诺书、原告身份证复印件，证明被告与原告曾签订购房协议，原告采取分期付款方式支付购房款，并约定如未支付剩余房款，被告有权将房屋出售第三方，并要求原告承担违约责任，原告也承诺如果违约自愿退房，并同意被告处理房产等；3、通知物业证明、燕赵都市报，证明被告通知原告履行合同义务，并告知其违约的法律后果，原告拒不履行合同义务，被告通知原告解除双方买卖协议；4、同第三人签订的商品房买卖合同，该证据证明被告与第三人签订的房屋买卖合同并办理了备案登记手续。原告质证意见：对证据1、2三性无异议；对证据3通知物业证明、都市报都有异议，原告没有收到被告的解除通知，而且这几份证据也仅仅是通知原告办理贷款手续，并没有说解除原告与被告的协议，因此这几份证据无法证实被告行使了合同解除权，通过该证据显示2015年1月份被告还在催告所有业主办理贷款，但是在5月份仍在燕赵都市报催告办理贷款，根据商品房买卖司法解释第15条规定，催告后行使合同解除权应在三个月后行使，被告没有在合理期限内行使，合同解除权以灭失，并且被告也没有指名道姓的告知原告办理贷款手续和解除协议，原告至今没收到被告解除双方之间购房协议的通知；对证据4真实性无异议，合法性我们认为是无效协议，关联性我们认为该合同无法证实原告和被告的协议无效，也无法证实争议房屋归第三人所有，只能说明第三人与被告之间存在债权关系。第三人质证意见：对被告提交证据的内容真实性无异议，原被告签订的购房协议解除后，原告可向被告主张其他救济权利，但不应当以继续履行合同为由确认合同有效，既然合同已经解除原告要求房屋归其所有的请求的目的不能实现。第三人提交的证据：1、商品房买卖合同，证明被告将房屋出售给第三人，且该房屋已备案登记；2、2018年12月6日查询证明，证明该房屋备案登记后，房管部门对该房屋以确权给第三人；3、个人购房借款担保合同，证明该房屋所有权发生转移后在银行以房屋抵押的形式办理了按揭贷款，且第三人按月向银行交纳房贷，该房屋以抵押的形式设定担保，该担保物权优先于原被告订立的合同房屋买卖所产生的债权；4、第三人向银行按月交付房贷的明细，证明第三人没有违约行为，即第三人按时向银行交纳房贷；5、第三人向被告缴纳房贷款票据两张，证明第三人首先向被告已交付了部分房款后再办理的银行按揭贷款。原告质证意见：对证据1质证意见同被告提交该证据时的质证意见；对证据2、3、4、5真实性无异议，关联性、合法性有异议，四份证据无法证实原告与被告签订的协议无效，也不能证实诉争的房屋为第三人所有，抵押权的设立应办理抵押登记，第三人未提供他项权证，因此也无法证实其所说的设立抵押权。被告质证意见：对该证据无异议。针对第三个焦点：原告要求被告办理合同备案手续和不动产登记手续以及要求被告支付逾期办证违约金、暖气、天然气接口费的事实依据和法律依据。原告的意见及证据为：原被告双方签订的购房协议第2条约定是正规产权，在我国现有的不动产登记制度下，合同备案是办理动产登记的前提，并且被告已向原告交付登记房屋，因此被告应当争议房屋办理合同备案和不动产登记。逾期办证违约金双方在协议中没有约定，那么根据商品房买卖司法解释第18条，由于诉争的房屋签合同时是在建商品房，应在交付后90天内办理权属证书，逾期不办理的应承担违约金，违约金的计算标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准，双方签订合同的时间是2012年，交房时间是2013年9月24日，因为交房后已达五年，因此我们采用五年期的贷款利率，中国人民银行公布的2012年7月6日以后五年期的贷款利率标准是6.55%每年，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，银发2003251号第3条的规定金融机构计收逾期贷款的利率为在原合同基础上上浮30%-50%，我们取了中间数40%，因此我们采取的利率计算标准是6.55%*1.4=9.17%，年利率9.17%*原告缴纳的首付款173779元*4.5年到2018年6月25日计算了4.5年。虽然原被告的协议约定暖气、燃气接口费另行收取，但是该协议的该条款违反了国家的规定，并且是格式条款，因为国家早就取消了暖气、天然气接口费，而被告通过协议另行向原告收取是违法的和无效的，现在争议小区在全体业主多次找政府相关部门解决暖气的问题后，政府相关部门协调由每家每户自出费用才接通了暖气，暖气接口费和天然气接口费本来是被告应该向有关部门缴纳的费用，已包含在房价中，但被告却再收取或原告不得不交，否则整个小区将不能通暖气，因此原告承担的本应该由被告负担的暖气和天然气接口费，被告应予以返还。提交证据：10、暖气接口收据上有公章；11、天然气接口收据，天然气收据上虽然没有写着接口费，但该收费可以和购房协议第3条相互印证，并且交款时间也就是交房时间，因此该收据上的天然气就是天然气接口费。被告质证意见：原告无权要求被告办理备案和不动产登记，因原告不履行支付房款的义务，依据我国合同法第67条有关先履行抗辩权的相关规定，被告不应为其办理相应的备案和不动产登记手续，另外因原告不履行合同主要义务，被告依据双方签署的协议和承诺书的约定已解除了原被告之间的买卖协议，因此原告无权要求办理备案和登记手续。1、原被告之间的买卖协议，原告负有支付全部房款的义务，由于原告不履行支付房款的义务，依据我国合同法第67条有关先履行抗辩权的规定，被告有权拒绝其要求办理房产证；2、依据第八次会议纪要第18条规定，原告要求支付逾期办证违约金应从合同约定或者法定期限届满之次日起，计算诉讼时效期间原告主张从2013年12月25日开始计算违约金，该请求已超过法定的诉讼时效，对该请求不应予以支持。对证据10有异议，该证据不真实，收据上公章不清楚不能辨别是什么单位收取的，并且收取时间是2018年8月6日，被告交房是2013年9月24日，被告交房时该房屋通有天然气取暖的暖气，此次的暖气接口有可能是原告私自改暖气造成的，因此与本案也无关联；对证据11对收取天然气费用的700880收款收据真实性无异议，原告陈述该收据系天然气接口收据，但该票据显示的收款事由仅标明天然气字样，无法证实收取的是接口费。本案诉争房屋在交付时因电厂的暖气容量的缘故，盛元国际小区不能使用电厂的暖气，被告为原告所在的小区安装了天然气锅炉，并开通了天然气管道，天然气取暖比电厂暖气取暖初装成本要高的多，因为多种原因也有业主不交物业费、取暖费，也存在烧暖工人不尽责任等等导致暖气不仅人如意，但这些并不是被告没有履行合同的义务，因此原告无权要求被告支付暖气和天然气接口费用。第三人质证意见：同被告质证意见。原告提交的证据与第三人无关，第三人不发表质证意见。原告补充意见：原告之所以没有办理按揭贷款手续，是因为被告交付的房屋存在质量问题，并且电、暖气、小区到主干道的道路均不符合合同约定和交付的标准，因此原告才没有办理按揭贷款，这是原告行使同时履行抗辩权，现在双方的购房协议真实有效况且原告至今没有收到解除购房协议的通知。现在整个小区用的都是临时电价格高，小区业主无法自行到电力局购电，只能通过物业公司买电。被告补充意见：被告在与原告解除合同后，已将该房屋卖给第三人，并办理了备案手续，并到相关的银行办理了抵押登记手续，该房屋已归第三人所有，另外原告主张房屋存在质量问题，可依法行救济权利，原告主张电、暖气、小区道路等不符合约定和标准，但据原告所提交的证据可见原告在该房屋已经居住了近五年，被告多次通知原告搬离房屋，原告仍拒不搬走，上述问题是事实吗？本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告东盛公司2012年11月26日签订的《购房协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告东盛公司交付首付款后，2013年9月24日，被告东盛公司将本案房屋交付原告，原告至今居住在该房屋，原告对于涉案的房屋属于合法占有。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因原告没有办理按揭，也没有交付剩余的房款，其要求确认涉案房屋归其所有的请求，没有法律依据，对其请求不予支持。因原告没有全部履行的付款义务，其要求办理合同备案手续和不动产登记手续的请求，不予支持。双方在《购房协议》中没有约定逾期办证违约金，原告的该请求，亦不能得到支持。关于暖气、天然气接口费，按照相关规定应由开发商承担，原告的该请求，符合规定，本院予以采纳。被告东盛公司称已经同时原告解除了《购房协议》，但其没有提供其通知原告的证据，对其主张不予采信。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关本案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。原告与被告2012年11月26日签订的《购房协议》，被告2013年9月24日交付房屋，原告至今占有使用。被告与第三人于2017年5月23日签订《商品房买卖合同》，依据上述会议纪要规定，原告合法占有涉案房屋，其保护顺位在先，故第三人请求确认原告与被告签订的《购房协议》无效的主张，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定的规定，判决如下：一、确认原告韩丽敏与被告河北东盛房地产开发有限公司2012年11月26日签订的《购房协议》有效；二、本判决生效后十日内被告河北东盛房地产开发有限公司给付原告韩丽敏暖气、天然气接口费9403元；三、驳回原告韩丽敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1828元，由原告韩丽敏负担914元，被告河北东盛房地产开发有限公司负担914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  冯国强人民陪审员  张怡琼人民陪审员  张润卿二〇一八年十二月二十七日书 记 员  王凯园【特别提示】根据相关法律规定，当事人如不服本判决需要上诉的，应当在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1828元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），并需将缴费票据在上述时限内交本院。逾期不交上诉费也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。