安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终8694号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜晓丽，女，1973年8月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐冬生，男，1958年12月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：姚斌，男，1984年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：蔡荣凤，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐婷婷，北京中银（合肥）律师事务所律师。原审第三人：李小妹，女，1961年2月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人姜晓丽起诉上诉人徐冬生房屋买卖合同纠纷一案，安徽省合肥市瑶海区人民法院于2016年3月3日作出（2015）瑶民一初字第06327号民事判决后，徐冬生不服提起上诉。本院以事实不清、证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审。重审期间，李小妹以徐冬生擅自处分共有财产为由，申请以有独立请求权第三人的身份参加诉讼。审理过程中，因另案姚斌起诉徐冬生房屋买卖合同纠纷一案，安徽省合肥市瑶海区人民法院于2017年9月30日作出（2016）皖0102民初1925号民事判决后，徐冬生亦不服提出上诉。本院经审理后认为，姚斌提起的诉讼与姜晓丽提起的诉讼涉及“一房二卖”，姚斌与姜晓丽均诉请要求徐冬生配合办理涉案房屋的产权过户手续，该两起案件应当合并审理，对于姚斌、姜晓丽就涉案房屋分别与徐冬生签订的房屋买卖合同以及合同的履行情况同时审查后，根据法律规定，确定权利保护顺位，遂裁定撤销原判，发回重审。后姚斌亦申请以有独立请求权第三人的身份参加诉讼。现上诉人姜晓丽与上诉人徐冬生均不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2018年8月8日作出的（2016）皖0102民初8169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜晓丽上诉请求：撤销（2016）皖0102民初8169号民事判决第一项、第四项、第五项，改判支持姜晓丽的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由徐冬生承担。事实与理由：无论徐冬生是否将涉案房屋和车位另行出售给姚斌，无论徐冬生与姚斌的合同是否真实有效，皆不应优先于徐冬生与姜晓丽的合同优先履行效力。徐冬生与姜晓丽的合同签订于2015年9月16日，交易时姜晓丽审核了房产证原件和车位登记信息，并于次日在合肥市房地产行政管理局核实了房屋并未被司法查封和限制状态，遂支付了定金款项。姜晓丽于2015年11月底获悉徐冬生明确违约不愿出售房屋后，遂于2015年12月9日起诉至一审法院，要求继续履行合同并交付房屋，同时申请了诉讼保全。一审法院也于2015年12月16日裁定对涉案房屋和车位进行了司法查封，限制该房屋和车位的交易和转移。该案于2016年1月22日开庭审理，于2016年3月15日下达一审判决，判令徐冬生继续履行合同，交付房产和车位，并协助过户。而徐冬生提供的其与姚斌交易过程的证据，可以看出姚斌在交易过程中明显未尽合理注意义务，不应享有优先履行合同的权利：第一，姚斌虽辩称其与徐冬生系2015年12月2日签订房屋买卖合同，但依据其提供的完税凭证来看，实际订立的合同应当为2015年12月22日，而2015年12月22日涉案房屋已经被法院查封，该买卖合同显然无法继续履行。同时，即使依据本案中姚斌提供的落款为2015年12月2日签订的合同，也是约定将100万房款（含定金）存入托管账户。但实际操作过程中，姚斌在房屋已经被查封的情况下，直接将款项支付到徐冬生的银行卡号，并未依约支付到托管中心以保护自己的交易安全。第二，姚斌在签订合同时，明知徐冬生未提供房产证（此事实有2015年12月2日定金收据内容为证，房产证当时因姜晓丽支付了定金，交给了姜晓丽保管），也未进行房产登记簿查询，即轻率与其交易。第三，依据徐冬生与姚斌在2015年12月29日签订的《房屋买卖补充协议》内容显示，足以说明姚斌在知道涉案房屋已经被查封的情况下，同意将其支付的房款作为向徐冬生的出借款，并换取了抵押权担保。此行为显然是双方对房屋买卖合同关系的解除，房款转化为借款。就此，姚斌不应再对涉案房屋享有物上请求权。第四，徐冬生与姚斌在明知涉案房屋已经被法院查封的情况下，双方为恶意规避法律，对抗人民法院判决，签订了《存量房交房确认书》。无论该《存量房交房确认书》是否属实，双方是否实际履行，皆因系恶意串通，理应不被采信和保护。第五，姜晓丽与徐冬生的一审案件于2016年1月22日开庭审理，而姚斌明知该案诉讼的事实，却放弃《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条赋予的权益，怠于向一审法院要求参与诉讼，其行为应系对物上请求权的放弃。第六，无论徐冬生与姚斌的合同是否真实有效，均不具备继续履行的条件。姜晓丽在提起诉讼之时，即申请法院对涉案房屋进行了查封。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。而涉案房屋已属于司法查封状态，徐冬升与姚斌的合同已不具备继续履行的条件，但姜晓丽与徐冬升的合同并无任何能够阻却继续履行的因素。综上，一审法院仅以姚斌多付了房款为由，判决其合同优先履行于姜晓丽，显然缺乏事实基础和法律依据。徐冬生上诉请求：撤销（2016）皖0102民初8169号民事判决，驳回姜晓丽、姚斌对徐冬生的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由姜晓丽、姚斌承担。事实与理由：一、关于徐冬生与姜晓丽房屋买卖合同纠纷案。1、徐冬生与姜晓丽签订的《存量房转让定金合同》不是房屋买卖合同，徐冬生与姜晓丽尚不存在房屋买卖合同关系，一审判决对此认定错误。首先，从合同名称上来看，该《存量房转让定金合同》显然属于定金合同，而并非房屋买卖合同。其次，从该《存量房转让定金合同》的订立意图来看，第三条“该定金在甲乙双方签订《存量房买卖合同》后自动转为购房款”、第五条“甲乙双方应于本合同签订之日起/个工作日内，备齐相关资料及过户税费，共同至房地产管理部门签订《存量房买卖合同》”、第六条第1款“乙方签订《存量房买卖合同》当日，向甲方一次性支付全部转让总价款148万元（含定金）”等，徐冬生与姜晓丽显然有在未来签订《存量房买卖合同》的合意。因此，该《存量房转让定金合同》不应当认定为房屋买卖合同。2、因涉案房屋系夫妻共同财产，徐冬生与其妻子李晓妹一直分居，徐冬生并未将其与姜晓丽签订《存量房转让定金合同》及相关事宜告知李晓妹，徐冬生系擅自处分案涉房屋，李晓妹对于徐冬生出售案涉房屋事宜完全不知情，且在知悉后坚决不同意卖房。故该《存量房转让定金合同》应当认定为无效合同。另，买受房屋为家庭生活中的重大事项，涉案房屋产权证共有情况一栏为空白，姜晓丽在买受房屋时并未询问房屋的共有情况，没有尽到应有的注意义务。3、即使认定《存量房转让定金合同》有效，根据《存量房转让定金合同》第七条约定“双方承诺在2015年10月30日之内共同到银行还清贷款，取回他项权证，其中姜晓丽付130万房款，徐冬生支付70万（不足部分补齐）”，姜晓丽并未依约偿还房屋银行贷款。另，根据一审查明，截止2015年10月30日，姜晓丽账户余额不足50万元，与双方签订的定金合同中约定需要支付的130万元相差甚远，显然姜晓丽没有履约能力。且在签订《存量房转让定金合同》后，姜晓丽从未提出要与徐冬生签订《存量房买卖合同》，徐冬生有理由认为姜晓丽并没有买房的诚意。鉴于姜晓丽未依约偿还房屋银行按揭，也没有签订《存量房买卖合同》的意思表示，导致涉案房屋交易无法正常进行，合同目的无法实现，徐冬生已依法通知姜晓丽解除了《存量房转让定金合同》。因姜晓丽存在违约行为，故其支付给徐冬生的2万元定金，徐冬生可不予退还。二、关于徐冬生与姚斌房屋买卖合同纠纷案。1、依据《存量房买卖合同》第9页附件二下方的“补充说明”，姚斌应于2016年元月30日前支付部分房款10万元，但姚斌未依约履行该10万元房款的支付义务，属于在先违约，而徐冬生办理涉案房屋转移登记手续属于在后义务，徐冬生依据后履行抗辩权，有权拒绝办理存量房转移登记手续。一审法院判决徐冬生继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋产权过户手续，无事实和法律依据。2、姚斌一审庭审中辩称《补充协议》中约定徐冬生将另一房产作抵押后，其才会支付该10万元，且该10万元与《存量房买卖合同》第9页附件二中所称的10万元是同一笔款项。姚斌所称与客观事实严重不符。《补充协议》中并未特别说明该10万元款项就是《存量房买卖合同》第9页附件二中所称的10万元。因此，《补充协议》的该条规定并不能变更《存量房买卖合同》第9页附件二下方补充说明中的意思表示。3、涉案房屋目前尚处于其他案件查封状态，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，涉案房屋目前无法正常转让以及顺利完成转移登记手续，徐冬生与姚斌的房屋买卖合同继续履行存在阻碍，双方的合同目的无法实现。一审法院判决徐冬生继续履行房屋买卖合同并协助办理房屋产权过户手续，无法律依据，且无现实可能性。针对姜晓丽的上诉，徐冬生辩称，1、双方签订的是存量房转让定金合同，不是房屋买卖合同。2、姜晓丽未按约定支付合同约定的款项，姜晓丽存在违约。3、徐冬生卖房时未经过妻子李小妹的同意。故一审法院不支持姜晓丽的诉请是正确的。针对姜晓丽的上诉，李小妹辩称，徐冬生与姜晓丽签订合同我不知道，我不同意卖房子。针对姜晓丽的上诉，姚斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。姚斌作为善意买受人已经实际履行了合同义务，并实际占有房屋，根据相关法律规定，应受到更优先的物权保护顺位。1、姚斌与徐冬生的《存量房买卖合同》签订时间为2015年12月2日，当时涉案房屋尚未被法院查封，虽然合同中约定将100万房款（含定金）存入托管账户，但因徐冬生需先还清涉案房屋上的抵押贷款以注销抵押办理房屋过户事宜，故双方协商由姚斌向徐冬生支付98万元用于偿还银行贷款，徐冬生向姚斌出具的《收条》上也明确予以说明。上述操作完全合理，是在姚斌不知道房屋已被查封的情况下，姚斌并不存在疏忽大意、未尽到合理审慎的过错。2、姚斌于交易前查询了涉案房屋他项权状态，仅有抵押登记状态，法院尚未查封。此时，徐冬生隐瞒已经与姜晓丽签订合同、房产证被房产中介扣押等基本事实，交易过程中以房产证遗失为由，并进行遗失登记以蒙蔽姚斌。直到双方按合同约定要于2015年12月29日办理过户时，姚斌才发现涉案房屋有争议且已被查封，无法过户，而非姚斌轻率与其交易。3、姚斌发现涉案房屋被查封后询问了徐冬生，了解到其与姜晓丽签订的仅为《存量房转让定金合同》，并非正式的房屋买卖合同，为保障自身权利，姚斌与徐冬生签订《房屋买卖补充协议》做了相关约定。所谓的以中铁广源房屋做抵押担保，仅是徐冬生对其向姚斌履约所做的相关保障，并不是双方协议对于房屋买卖合同关系的解除，也不能说明双方将房款转化为借款。为进一步打消姚斌对于合同履行的顾虑，签订《房屋买卖补充协议》当天，徐冬生即与姚斌签订了《存量房交房确认书》，同意先将房屋图纸、装修图纸一并交给姚斌，让姚斌提前装修入住，并对交接物业费、钥匙等均做了安排。由此也可以看出徐冬生与姚斌继续履行房屋买卖合同的意愿，并非姜晓丽所言双方将房屋买卖关系转为借款关系。4、姚斌发现涉案房屋被查封前已经支付了100万元房款以及125000元的中介费及税费，履行了超过60%费用的支付义务，不存在姜晓丽所说的恶意串通规避法律的情形。5、姚斌对于姜晓丽提及的2016年1月22日开庭事宜并不知情，徐冬生更未向姚斌披露。若姚斌在姜晓丽第一次起诉时即知情，会主动要求加入诉讼，不会几费周折。6、本案一审将涉及“一房二卖”的纠纷在同一案件中进行了审理，驳回了姜晓丽要求继续履行其与徐冬生之间房屋买卖合同的诉讼请求，判决徐冬生应继续履行其与姚斌之间的房屋买卖合同，故待本案判决生效后，即可以解除涉案房屋的查封，并将房屋进行过户，具体执行中不存在任何问题。针对徐冬生的上诉，姜晓丽辩称，1、合同的成立形式应以条款规定为准。姜晓丽与徐冬生的合同条款对于交易时间、对象、付款数额、付款时间、房屋交付、违约责任等约定的很明确，具备房屋买卖合同的要件。2、房屋登记在徐冬生名下，李小妹无权参与诉讼。3、徐冬生主张姜晓丽违约不成立，实际就是卖给姚斌的价格高，当时姜晓丽想给钱也给不了。针对徐冬生的上诉，李小妹辩称，由法院依法认定。针对徐冬生的上诉，姚斌辩称，姚斌在履行房屋买卖合同过程中不存在任何违约行为，合同未能继续履行完全系徐冬生违约行为所致。1、2015年12月29日签订的《房屋买卖补充协议》第六条约定，在徐冬生将中铁广园2栋2301室房屋抵押给姚斌以保障姚斌相关权利后，姚斌再向徐冬生支付10万元房款，但之后徐冬生再次失信，未如约办理房屋抵押手续，故此附条件的约定因条件未成就而失效，姚斌无需再支付10万元给徐冬生。2、徐冬生称《存量房买卖合同》第九页附件二下方的补充说明中所称10万元与上述《房屋买卖补充协议》中附条件的10万元并非同一款项，明显与事实不符，两者应为同一款项。首先，该补充说明仅存在于徐冬生持有的《存量房买卖合同》中，姚斌所持有的另一份合同中并未有该补充说明，补充说明中的日期2015年12月2日并非为姚斌所书写。其次，《存量房买卖合同》中双方已明确约定房屋转让价款为157万元，剩余房款57万元由姚斌办理银行按揭。而姚斌先期支付的100万元已经超出了房款的60%，没有理由再另外支付一笔10万元的款项。剩余购房款57万元已在诉讼过程中，姚斌于2017年9月30日提存至一审法院。再次，补充说明中10万元的支付时间为2016年元月30日前，这与《房屋买卖补充协议》在时间上也是可以对应的。3、本案一审将涉及“一房二卖”的纠纷在同一案件中进行了审理，驳回了姜晓丽要求继续履行其与徐冬生之间房屋买卖合同的诉讼请求，判决徐冬生应继续履行其与姚斌之间的房屋买卖合同，故待本案判决生效后，即可以解除涉案房屋的查封，并将房屋进行过户，具体执行中不存在任何问题。姜晓丽向一审法院起诉请求：判令徐冬生继续履行合同，将合肥市长江东大街688号华润紫云府6幢1701室及该小区B1177车位交付给姜晓丽，并协助办理过户至姜晓丽名下的变更登记手续。徐冬生向一审法院提起反诉请求：确认徐冬生与姜晓丽签订的《存量房转让定金合同》无效，姜晓丽已支付的定金20000元不予返还。李小妹向一审法院起诉请求：确认姜晓丽与徐冬生于2015年9月16日签订的《存量房转让定金合同》无效。姚斌向一审法院起诉请求：驳回姜晓丽的诉讼请求，判令徐冬生继续履行与姚斌签订的《存量房买卖合同》，配合姚斌办理房屋产权过户手续，并向姚斌支付房屋总价款10%的违约金、承担经纪方全部的中介费及因交易产生的相关费用282010元。一审法院认定事实如下：2015年9月16日，姜晓丽与徐冬生以及居间人安徽永良房地产销售代理有限公司签订《存量房转让定金合同》，约定：1、徐冬生将合肥市长江东大街688号华润紫云府6幢1701室出售给姜晓丽（产权证号：合瑶字第××号），房价总款148万元；2、双方签订本合同时，姜晓丽同意支付定金2万元，徐冬生收取定金时为姜晓丽开具收款证明，同时将该存量房产权交由居间人用于办理过户等相关手续。该定金在双方签订《存量房买卖合同》后自动转为购房款，如徐冬生不履行本合同应双倍返还姜晓丽定金，如姜晓丽不履行本合同，徐冬生收取的定金将不予退还；3、该存量房产权过户所产生的国家规定缴纳的相关税费由姜晓丽承担；4、协议签订24小时姜晓丽交付定金2万元，徐冬生委托居间人暂时保管，24小时内居间人带徐冬生到房产登记部门打印不动产登记簿及个人征信报告；5、如房产没有被查封、冻结，居间人保管的定金2万元交付给徐冬生，否则合同自动解除；6、双方承诺在2015年10月30日之内共同到银行还清贷款取回他项权证，其中姜晓丽付130万房款，徐冬生支付70万（不足部分补齐），还款当日出具房屋交接协议交付房屋，还款后徐冬生承诺7个工作日把他项权注销，次日办理房屋变更登记，同时将余下房款的资金进行托管，姜晓丽取得名下的房产证过后3日之内配合徐冬生领取托管资金，本合同成交价含车位价格10万元，徐冬生在取得房款后再配合姜晓丽办理车位交接。2015年9月17日，姜晓丽将定金2万元交付安徽永良房地产销售代理有限公司，该公司出具《存量房定金收据》给姜晓丽，徐冬生在安徽永良房地产销售代理有限公司业务员的陪同下，查询征信报告，在确认无不良情况下，安徽永良房地产销售代理有限公司将该2万元转付徐冬生，徐冬生在《存量房定金收据》上签字确认。2015年9月23日，姜晓丽银行账户内有存款2001910元，当月30日转入理财中心账户。2015年10月30日，姜晓丽与安徽永良房地产销售代理有限公司业务员朱小反至徐冬生服务的安徽东方汽车燃气技术有限公司商谈合同履行事宜，徐冬生称7个工作日后他的资金能到位，之后再去银行还贷。2015年11月下旬，徐冬生与朱小反微信联系称行情上升，有两位买主出160万元，要求加价。之后，徐冬生明确表示不愿将涉案房屋出售给姜晓丽。姜晓丽遂于2015年12月16日向一审法院提起诉讼，并申请了财产保全。一审法院于2015年12月18日作出（2015）瑶民一初字第06327号民事裁定书，并于当日查封涉案房屋。2015年12月2日，徐冬生（甲方）又与姚斌（乙方）经合肥徽德房地产营销策划有限公司居间服务签订了《存量房买卖合同》，约定徐冬生将其名下位于瑶海区长江东大街688号紫云府6幢17层1701室住房（含车位B1177号）（房权证：合瑶字第**，建筑面积154.61㎡）出卖给姚斌，转让价款为157万元，姚斌须于2015年12月30日之前将100万元（含定金）存入资金托管账户，并在当日办理存量房转移手续，由姚斌向银行申请按揭贷款偿还；2015年12月30日，双方向房产管理部门申请存量房转移登记手续，因双方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金并承担经纪方全额中介费以及因交易产生的相关费用；若双方友好协商解除本协议的，由双方均摊中介费以及因交易产生的相关费用。同时，双方在合同第九页附件二下方作了“补充说明”：姚斌同意于2016年元月30日前支付部分房款10万元。同日，姚斌向徐冬生支付定金2万元，徐冬生向姚斌出具《定金收据》，言明“今收到姚斌购买本人名下位于合肥市瑶海区长江东大街688号华润紫云府6幢1701房屋的定金2万元（双方共同确定，如购买方违约，则产权方所收定金不予退还；如产权方违约，则已收定金双倍返还给购买方），备注：甲方产证未能提取，双方约定同意甲方提取1万元定金，下剩1万元定金由中介公司暂为保管（收据凭证）”。同日，杭惠敏、黄洋、姚斌出具《承诺书》，言明“姚斌购买徐冬生瑶海区长江东大街688号华润紫云府6幢1701室住宅，现委托中介公司杭惠敏代为缴纳税务部门营业税、个税、契税等各项费用，乙方与丙方约定住宅过户费用及中介服务费共计125000元，此款乙方同意在产权报税前一次性支付给丙方，丙方承诺此款负责办妥产权过户产生一切费用并承担法律责任，双方约定此款多退少补，双方对此无任何异议”。2015年12月4日，姚斌向徐冬生转账支付98万元，徐冬生向姚斌出具《收条》，言明“今收到姚斌购买本人瑶海区长江东大街688号华润紫云府6幢1701室及地下车库B1177号，按存量房合同约定用首付款替徐冬生徽商银行还贷计98万元，此款转款凭证为据，产权过户时从总房款中扣除，甲乙双方无任何异议（总价见合同）”。同日，徽商银行合肥蒙城路支行出具《贷款结清证明》1份，载明“我行客户安徽东方汽车燃气技术有限公司，在我行信贷业务131万元，现该客户信贷业务均已结清，请予办理房产抵押登记注销手续，产权人：徐冬生，房房产证号：合瑶字第**，项权证号：合庐字第**。特此证明。”2015年12月16日，徐冬生向合肥市房地产管理局提交遗失申请，申请涉案房屋补证，并提交了于2015年12月5日登载于《合肥晚报》的涉案房屋产权证遗失声明。同日，徐冬生向合肥市房地产产权监理处查询，该处出具《房屋权属状况证明》1份，载明：产权人徐冬生，房屋座落紫云府6幢1701等，他项权利注记：抵押权人徽商银行合肥蒙城路支行，债权数额131万元，设定日期2014.11.27-2019.11.27。备注：A.请产权人本人将本证明及相关资料交给办证单位。B.该证明仅供产权登记部门办理房产证遗失时使用，不得用作其他用途。次日，该他项权利注销，并在该房屋权属状况证明上加盖“他项权利注销专用章”。2015年12月18日，华润置地紫云府管理处出具《房屋过户物业服务费用结算清单》注明：紫云府6-1701物业管理费已交至2015年12月31日，从2016年1月1日由购买方承担物业管理费。出售方徐冬生签字确认，购买方姚斌签字确认。同日，合肥市公安局三里街派出所出《存量房所有权变更登记户籍迁移证明，证明涉案房屋户内无户口。2015年12月21日，姚斌向黄洋账户转款125000元。2015年12月22日，合肥市地方税务局代开具《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票》，销售的不动产楼牌号为长江东大街688号华润紫云府6幢1701室，金额100万元。同日，姚斌、王素霞缴纳买卖涉案房屋契税40000元，合肥市地方税务局瑶海区分局出具《中华人民共和国税收完税证明》。2015年12月29日，徐冬生（甲方）与姚斌（乙方）、合肥徽德房地产营销策划有限公司（丙方）在得知该套房产已被查封的情况下，又签订了《房屋买卖补充协议》，约定：1、甲方出售房屋给乙方为甲方真实意愿，所签存量房合同真实有效；2、乙方按合同约定已替甲方还贷款100万元，支付丙方中介公司代为缴纳税费（含中介服务费）计125000元，甲方完全认同是交易过程中的事实行为，甲方愿承担以上款项的经济及法律责任；3、甲方所售房屋由于之前合同纠纷被法院限制致使合同不能履行，甲方负担全部责任。为此，甲方同意先前将房屋钥匙、装修设计图一并交给乙方，让乙方提前装修入住，以示售房诚意；4、甲方承诺于2016年6月28日前将此房产权转移至乙方名下，若过时不能过户，甲方愿按签订合同价万分之三每日支付乙方违约金，直至合同履行完毕，为确保乙方利益不受损失，甲方自愿用妻子李小妹中铁国际城房屋2#2301室作为向乙方借款抵押合同为此担保，待乙方产权过户结束，乙方第一时间注销中铁他证；5、若甲乙双方购买合同不能履行，甲方第一时间返还乙方定金及银行还款100万元，同时承担乙方之前支付款利息及提前入住装修费、精神损失费。甲、乙、丙三方对以上条款无任何异议；6、乙方在甲方将中铁广源2#2301室房屋他证作为乙方名下时，以转账方式支付给甲方部分房款10万元。徐冬生、姚斌签字确认，杭惠敏在丙方经办人处签字确认。同日，徐冬生与姚斌签订《存量房交房确认书》，徐冬生将涉案房屋交付姚斌。2016年3月15日，姚斌对涉案房屋进行装修。之后，涉案房屋一直由姚斌占有使用。2016年3月23日,姚斌向一审法院提起涉案诉讼,并申请了财产保全。一审法院于2017年3月28日作出(2016)皖0102民初1925号民事裁定书，次日向合肥市管理局发出协助执行通知，查封涉案房屋。诉讼过程中，姚斌于2017年9月30日向一审法院提存了涉案房屋的购房款57万元。庭审中经一审法院释明，姜晓丽坚持要求继续履行合同。一审法院认为，姜晓丽与徐冬生签订的《存量房转让定金合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。该合同中明确约定将涉案房屋出售给姜晓丽，并明确合同价款及履行事项等，徐冬生抗辩主张该合同不是房屋买卖合同与事实不符，依法不予采信。虽然该房屋系徐冬生与李小妹婚后取得，依法应为夫妻共同财产，但该房屋的登记为徐冬生单独所有，合同相对人姜晓丽有理由相信徐冬生有权出卖该房屋，且无证据证明夫妻关系恶化、徐冬生恶意处置财产损害李小妹的合法权益，李小妹认可该房屋出卖给姚斌，亦一定程度反映夫妻有出卖房屋的意愿，故徐冬生、李小妹以房屋共有权人不知情，主张该合同无效之请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。同理，姚斌与徐冬生签订的《存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。本案系“一房二卖”纠纷，两份合同均有效，且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。两份合同的履行中均没有办理房屋所有权变更登记，应依序审查占有情况。姜晓丽未取得占有房屋，而姚斌占有该房屋时，明知涉案房屋已被查封，故姚斌的占有不属合法占有。从两份合同的履行情况看，姜晓丽在签订合同后仅支付定金2万元，而姚斌在签订合同后房屋查封前，向徐冬生支付定金2万元和为消除抵押权先行支付的购房款98万元，并办理了抵押权的涂销、契税的缴纳、房屋物业清结、房屋空户证明等。从上述履行情况分析，姚斌已支付大部分房款及房屋过户的准备工作，其履行情况明显优于姜晓丽的合同履行情况。为保护交易安全及交易秩序，本案中应优先保护姚斌的购买房屋行为。姚斌要求继续履行与徐冬生签订的《存量房买卖合同》，依法应予支持。履行合同过程中所产生的税费依约应由姚斌负担，姚斌虽已支付中介公司，但不属审理范畴。剩余购房款（扣除应由徐冬生负担部分），姚斌已向一审法院提存，依法在完成所有权转移登记后由徐冬生至一审法院领取。姜晓丽与徐冬生签订合同后，徐冬生因房价上涨要求加价及明确不履行合同，应为违约，徐冬生反诉主张不予返还已收取的定金，没有法律依据，依法应予驳回。因涉案房屋已确认保护姚斌的购买顺位，姜晓丽要求继续履行合同已事实上不能履行，依法应驳回姜晓丽的诉讼请求。关于姚斌主张的徐冬生应承担违约金282010元问题，其中包含房款10%即15700元和姚斌支付中介服务费及税费计125000元，虽然存量房买卖合同中有约定，但约定的是不能继续履行合同情形下的违约责任，姚斌与徐冬生的合同已确认继续履行，故不适用该约定。姚斌该项违约金的主张没有事实依据，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条（一）项、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回姜晓丽的诉讼请求；二、驳回徐冬生的反诉请求；三、驳回李小妹的诉讼请求；四、徐冬生继续履行与姚斌于2015年12月2日签订的《存量房买卖合同》；五、徐冬生于判决生效后三十日内协助姚斌办理产权转移登记手续（税费及相关费用由姚斌负担）。案件受理费80元、保全费5000元，合计5080元由徐冬生负担；反诉案件受理费300元由徐冬生负担；李小妹案件受理费80元由李小妹负担；姚斌案件受理费80元、财产保全申请费5000元，合计5080元由徐冬生负担。二审中，当事人未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。徐冬生提出，其并不知道姚斌向一审法院提存房款57万元。姚斌出示了转款57万元至一审法院的银行凭证。徐冬生对真实性不持异议，姜晓丽不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因“一房二卖”所引起的纠纷，徐冬生将其名下的涉案房屋先与姜晓丽签订了《存量房转让定金合同》，后与姚斌签订了《存量房买卖合同》，现姜晓丽、姚斌均诉请要求继续履行自己与徐冬生签订的合同，且要求徐冬生协助办理涉案房屋的产权过户手续。首先，针对徐冬生上诉主张的其与姜晓丽签订合同的性质和效力认定问题，合同的名称虽是《存量房转让定金合同》，但合同的条款对交易房屋的具体信息、房屋转让价款的数额、房款的支付时间和支付方式、房屋交付和过户以及违约责任等双方权利义务均作出了明确约定，已经具备房屋买卖合同的特征。徐冬生上诉主张该合同只是定金合同，不是房屋买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋虽系徐冬生与李小妹的夫妻共同财产，但基于产权登记在徐冬生名下的公示效力，姜晓丽有理由相信徐冬生有权签订合同。徐冬生以其签订合同时妻子李小妹不知情为由主张合同无效的上诉理由不能成立。且李小妹一审中已经以有独立请求权第三人的身份并以与徐冬生同样的理由，提出的要求确认徐冬生与姜晓丽签订的合同无效的诉请已经被一审法院予以驳回，李小妹对此亦未提起上诉。故徐冬生现上诉还以该项理由主张合同无效，明显不能成立，本院不予支持。其次，针对姜晓丽的上诉主张，本案争议焦点主要是在姜晓丽和姚斌分别与徐冬生签订的房屋买卖合同均有效的情形下，应优先保护谁的利益。一审法院认为一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，符合物权法、合同法等法律基本原则，本院予以确认。按照以上顺序依次审查，姜晓丽与姚斌均未取得变更后的房屋产权登记；姚斌虽优先于姜晓丽实际占有使用涉案房屋，但其是在已经知晓房屋被法院查封之后，故不属于合法占有；合同的履行情况，姜晓丽仅向徐冬生支付了定金2万元，姚斌除支付定金2万元外，还向徐冬生支付了98万元用于偿还涉案房屋尚欠的银行贷款并办理了解除抵押权手续，此外，姚斌还缴纳了房屋交易的相关税费等。姚斌的以上履行行为均发生在涉案房屋被法院查封之前，无证据证明姚斌主观上存在恶意行为或是与徐冬生有恶意串通行为。故姜晓丽即便有与姚斌同等的履行能力，但其未能履行的原因也系因徐冬生所致，并非姚斌所致。因此，从合同履行的实际情况来看，姚斌较姜晓丽有明显的优势。一审法院认定本案中应优先保护姚斌的购买房屋行为，有事实和法律依据，本院予以确认。再者，徐冬生上诉主张姚斌未支付10万元，有违约在先行为，其行使后履行抗辩权，有权拒绝办理房屋产权变更手续。徐冬生上诉主张的10万元系《存量房买卖合同》附件二中约定的姚斌应于2016年1月30日前支付部分房款10万元，但在徐冬生与姜晓丽的纠纷发生后，姚斌与徐冬生签订了《房屋买卖补充协议》，协议在确定姚斌已付房款100万元的基础上，约定在徐冬生以另一房产作为担保抵押在姚斌名下后，姚斌再另行支付部分房款10万元，可以理解为与《存量房买卖合同》中的姚斌应付的10万元房款为同一笔款；但即便是徐冬生上诉主张的非同一笔款，但姚斌在本案审理期间，已经将其合同约定的剩余房款57万元提存至一审法院，其付款义务已经履行完毕，徐冬生再以此为由主张其有权行使拒绝配合办理房产过户的抗辩权，理由不能成立，本院不予支持。此外，徐冬生还上诉主张姜晓丽因违约，故其不应向姜晓丽退还定金的问题，因本案解决的是姜晓丽与徐冬生的合同能否继续履行的问题，故在本案已经认定姚斌与徐冬生的合同应当继续履行的基础上，姜晓丽与徐冬生之间的合同已事实上不能履行，双方因合同不能继续履行所产生的债权债务关系应另案处理，不属于本案审理范围。最后，姜晓丽和徐冬生均上诉提出本案因涉案房屋被查封，根本不具备房屋产权过户履行条件的问题，涉案房屋虽是在姜晓丽起诉时先行被查封，但本案涉及的“一房二卖”纠纷已经在本案中一并处理，且在作出认定应当继续履行姚斌与徐冬生房屋买卖合同的同时，亦已驳回了姜晓丽的诉讼请求。故姜晓丽在本案判决生效后已无继续要求查封涉案房屋的请求权，本案在执行过程中并不存在履行上的障碍。综上，姜晓丽和徐冬生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由姜晓丽负担80元，徐冬生负担80元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一八年十二月十四日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。