辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终12690号上诉人（原审原告）：吴庭恩，男，1962年9月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区.委托诉讼代理人：杨雪，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李洪军，男，1977年4月24日出生，汉族，住沈阳市和平区.委托诉讼代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。上诉人吴庭恩因与被上诉人李洪军房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴庭恩上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人赔偿上诉人空租期损失48.34万元；2.撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿免租期租金损失80.56万元、租金差价损失26.67万元；3.被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：1.上诉人主张的免租期租金损失合法有据，人民法院应当予以支持。首先，免租期时间与租赁期限不可分割、相互对应，被上诉人提前解除合同，应当向上诉人支付免租期损失。免租期是基于租赁合同的签订以及合同约定的租赁期限、租金标准整体的考虑所设定，是基于整个租赁期限对应的租金利益给予被上诉人的优惠。如果被上诉人签订合同时约定租赁期限低于15年，或租金标准低于现有约定，上诉人是不可能同意给予5个月免租期的。现被上诉人违约提前解除租赁合同，导致上诉人就租赁合同全面履行的可期待利益严重缩减，被上诉人实际应享受的免租期期限也应按比例缩减，被上诉人应按合同约定租金标准向上诉人支付按比例缩减的免租期租金。并且，现被上诉人仅租赁2年却要求享受5个月的免租期，是违反公平原则及诚实信用原则的，如果被上诉人在免租期内就违约解除租赁合同，难道不需要支付任何租金吗？其次，免租期是附条件的赠与，即以租赁合同全面履行为条件的赠与，被上诉人不履行所附赠与条件，上诉人有权撤销赠与，被上诉人已经取得赠与利益，应当就此赔偿给上诉人造成的损失。2.上诉人主张的空租期损失合法有据，人民法院应当予以支持。案涉房产从2018年5月被上诉人告知终止租赁合同至今一直空置，上诉人已经多方发布出租广告，但至今仍未能出租；被上诉人承租期间对案涉房产进行工程改造，考虑到15年的租赁关系及预期收益，上诉人同意了被上诉人的改造要求，但是被上诉人对于案涉房产及装修的毁灭性改造大大降低了案涉房产的使用价值，也增加了再次租赁的难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据这一规定，对于上诉人再次出租房屋之前的空置损失，被上诉人有义务进行赔偿，现上诉人仅向被上诉人主张3个月的空租期损失，实际远远低于被告擅自解除合同给上诉人实际造成的损失，人民法院应当予以支持。3.上诉人主张的租金差价损失合法有据，人民法院应当予以支持。关于租金差价损失。上诉人同意被上诉人按每五年不同的标准（分别为180万每年、190万每年、210万每年）支付租金是基于被上诉人要求签订15年租期的租赁合同，如果被上诉人在签订合同时仅签订两年，上诉人是不同意以年租金180万的价格出租的。因被上诉人违约造成上诉人的预期利益无法实现，租金应按照整个合同期内的平均年租金价格193.33万元计算，已履行的两年租期的差价26.67万元属于被上诉违约造成的损失，被上诉人应该赔偿。综上所述，请求人民法院依法支持上诉人提出的上诉请求。一审法院未查清上诉人实际损失，即一审判决时案涉房产已经空置5个月未出租，请二审法院重新查清事实，依法改判或发回重审。李洪军辩称，一、上诉人吴庭恩要求免租期的租金损失没有依据。免租期,顾名思义就是免除房租的期限,双方在合同中明确约定免租期为2016年1月9日至2016年5月31日，免租期内李洪军无需交付房屋租金。合同中约定的15年租期并不是免租期生效的条件，而仅是租期条款，而且合同中并未约定免租期是以李洪军必须使用满15年为前提，提前解除时李洪军不享受免租期的免租优惠，所以该免租期并未附任何条件，并不是以任何条款为生效前提，仅是双方单纯约定。上诉人吴庭恩主张免租期是附条件的赠与，这种说法是错误的，是在偷换概念。附条件的赠与，针对的主要是赠与合同，如不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销的也是赠与合同中约定的赠与事项。而本案为租赁合同，免租期仅是租赁合同中的条款，并不是主要内容，所以并不存在附义务的赠与一说。二、上诉人主张48.34万元的空租期损失没有依据。对于租赁物李洪军已经足额交纳了2年的租金，即从2016年6月1日至2018年5月31日，而李洪军于2017年8月31日时已经撤离租赁场所，上诉人吴庭恩对此知悉，根据《合同法》119条，吴庭恩对于租赁物应采取适当的措施防止损失扩大，其怠于采取措施造成是损失，责任应由其自行承担。而且一审中上诉人承认2018年4月30日双方交接钥匙，而李洪军交纳租金到2018年5月31日，一审法院又判决2个月租金，实际上自双方交接钥匙后，法院已经支持了上诉人3个月的租金损失。与上诉人在上诉状中主张的3个月空租期主张一致。三、上诉人主张租金差损失没有依据。双方合同中租金标准已经明确约定，李洪军已经足额交纳2年租金，不存在租金差。而且合同中并未约定每年180万元的租金标准是以履约满15年为前提，所以上诉人的观点没有依据。四、上诉人吴庭恩存在违约行为。根据《消防法》13条和15条的规定，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，公众聚集场所在投入使用、营业前，使用单位应当向消防机构申请消防安全检查。上诉人李洪军经营的是2507平方米的大型生鲜超市，属于人员密集场所，使用前需要进行消防安全检查，而根据《消防监督检查规定》第8条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，使用单位向公安消防机构申请消防安全检查时提交的材料就包括依法取得的建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件，而该材料作为承租人的李洪军并不持有，所以双方在签署的《租赁合同》时在第6条第3款中明确约定，“存在消防问题的，乙方（被上诉人）自行办理租赁房屋的消防手续，费用由乙方负责承担，甲方（上诉人）负责提供相关证件”。由此可知，办理消防事宜并不是应由李洪军独立承担的责任，上诉人吴庭恩对此负有提供前期相关证件的义务，但是上诉人吴庭恩一直未能向李洪军提供建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案的法律文件复印件，吴庭恩明显违约。综上所述，请求法院驳回吴庭恩的上诉请求，维持原判。吴庭恩向一审法院起诉请求：1.判令被告给付租金差价26.67万元；2.判令被告给付免租期租金80.56万元；3.判令被告赔偿空租期损失48.34万元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：诉争房屋位于沈阳市和平区敦化路42号15间、16间、17间，建筑面积分别为850.28平方米、831.38平方米、825.63平方米，房屋所有权人均为原告吴庭恩。2016年1月9日，原告吴庭恩（出租方、甲方）与被告李洪军（承租方、乙方）签订租赁合同一份，约定甲方房屋具体位置沈阳市和平区敦化路42号，房屋面积2507.29平方米，租赁房屋共3层。乙方租赁房屋用途为生鲜连锁超市经营使用。房屋租赁期限为15年，自2016年1月9日至2031年5月29日。免租期5个月，其中2016年1月1日至2016年5月31日为免租期。房屋租金执行如下标准，第一年至第五年（2016年6月1日至2021年5月31日）180万元，第六年至第十年（2021年6月1日至2026年5月31日）190万元，第十一年至第十五年（2026年6月1日至2031年5月31日）210万元。租金支付方式为年付，乙方应于本合同签订、合同附件和租赁房屋完成交接之日起，向甲方支付第一笔房屋租金，对应房屋租期为2016年1月9日至2017年5月31日。以后缴纳房屋租金，乙方应每年提前1个月将当年年度租金支付给甲方，每次应当交付房屋租金的日期为5月1日前。租赁房屋整体交付日期为2016年1月9日前。其中第六条第3款约定，合同有效期内，乙方对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。租赁房屋办理所有营业手续，由乙方自行办理和承担费用，甲方负责提供相应手续，存在消防问题的，乙方自行办理租赁房屋的消防手续，费用由乙方负责承担，甲方负责提供相关证件。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告分两次向原告交纳了两年360万元租金。现双方租赁合同已经解除，被告已搬离诉争房屋，原告亦认可收到被告交还的房屋钥匙。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现双方租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议的焦点在于被告腾房的时间，被告自述于2017年8月31日腾房，但被告既未与原告办理房屋交接手续，亦未提交任何证据予以证明，故本院以原告认可的收到房屋钥匙时间即2018年4月30日为腾房时间。关于原告主张的租金差价26.67万元，双方在合同中明确约定前五年年租金标准为180万元，且被告已依此标准实际向原告支付了两年的租金，故被告主张租金差价无事实依据，不予支持。关于原告主张的免租期租金80.56万元，双方在合同中约定免租期5个月，该期间通常应该理解为原告给被告预留的装修时间及其他准备时间，与被告承租时间并无关系，且合同中约定的免租期亦未明确约定需以租期为15年为前提，故对于该项诉请不予支持。关于原告主张的三个月空租期租金损失48.34万元，被告提前解除租赁合同，存在违约行为，应承担相应的违约责任，鉴于被告已实际支付两年的租金，但实际使用时间未足两年，本院酌定被告另行赔偿原告两个月租金损失30万元。关于被告提出的消防验收问题，原告已取得房屋产权证，应视为房屋消防验收合格，而至于被告承租装修之后的消防验收问题，被告所举证据不足以证明消防验收不合格系原告造成，故该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、被告李洪军于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴庭恩租金损失300,000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费18,802元（原告已预交），由原告吴庭恩承担13,002元，被告李洪军承担5800元；保全费5000元（原告已预交），由原告吴庭恩承担2980元，被告李洪军承担2020元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行期限内，被上诉人搬离租赁房屋的行为表明其不再履行租赁合同，属于违约行为，应向被上诉人承担赔偿损失的违约责任。关于上诉人提出被上诉人应向其支付5个月免租期租金的问题，根据双方租赁合同的约定租期为15年，免租期为5个月，从日常交易习惯来看，双方约定的免租期长短与其租赁的期限长短相关联，现因被上诉人违约，导致合同实际履行一年多就予以解除，再予以被上诉人5个月的免租期对上诉人来讲有失公平，综合考虑本案实际，应给予被上诉人2个月免租期为宜。结合双方约定的第一年至第五年的年租金为180万元，被上诉人应支付上诉人3个月租金45万元。关于上诉人主张的租金差价的问题，因双方在合同中未予约定，故本院无法支持。关于上诉人主张的空租期损失的问题，一审法院考虑被上诉人在支付仅两年租金，而实际使用尚不足两年的情况下，再酌定被上诉人赔偿上诉人两个月租金损失并无不当，本院予以维持，上诉人该主张本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8052号民事判决第一项，即：“一、被告李洪军于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴庭恩租金损失300,000元”；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初8052号民事判决第二项，即：“二、驳回原告其他诉讼请求”；三、李洪军于本判决生效之日起十日内支付吴庭恩租金450,000元；四、驳回吴庭恩其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,802元（吴庭恩已预交），由李洪军承担11,300元，吴庭恩承担7502元；保全费5000元（吴庭恩已预交），由李洪军承担。二审案件受理费18,802元（吴庭恩已预交），由李洪军承担11,300元，吴庭恩承担7502元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一八年十二月二十四日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。