广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终18039号上诉人（原审原告）：陈欣，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李达胜，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蔡晓波，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李鼎，广东海涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。上诉人陈欣因与上诉人蔡晓波房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈欣上诉请求：1、在一审判决第三项增加违约金100万元，维持一审判决的其他判项；2、由蔡晓波承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一审判决认定蔡晓波构成违约无误，但蔡晓波为高价一房两卖，不办资金监管手续并单方解除，属恶意违约。一审法院酌定的违约金数额明显过低，应予增加。蔡晓波上诉请求：1、撤销一审判决，驳回陈欣的起诉；2、陈欣承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定蔡晓波、陈欣与尹体签订了《买方主体变更确认书》，但却以该变更未实际履行为由确认陈欣具备本案起诉资格，属于事实认定错误。《买方主体变更确认书》的本质实为合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，《买方主体变更确认书》于2017年10月12日在新买家尹体签字确认后成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，更不能以其内容未实际履行就否认合同的效力。蔡晓波在一审庭审中认为涉案房产买家是陈欣，但这并不意味着《买方主体变更确认书》被撤销或终止。根据《买房主体变更确认书》的约定，在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时买方的姓名已经变更为尹体，并由尹体继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下陈欣未履行的义务。由此可以看出，自2017年10月12日起，尹体才是蔡晓波就涉案房屋买卖的对象。2018年5月6日尹体出具的《确认书》并不能成为《买方主体变更确认书》撤销或终止的原因。《买方主体变更确认书》是在蔡晓波、陈欣和尹体三者达成合意的情况下成立的合同，是三方意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，在三方未协商一致解除的情况下依旧有效。依法成立的合同不能以其未实际履行为由就被否认其效力及履行可能性。如若本案纠纷不发生，《买方主体变更确认书》一定会得到实际履行，并不存在不能履行的情况。并且，尹体出具的《确认书》恰恰能反映出，尹体在得到涉案房屋买卖合同的主体地位后又拒绝履行合同义务，违反了诚实信用原则。一审法院没有尊重合同各方的意思自治，在未出现终止或解除的法定情况下，径行以未实际履行为由而剥夺了蔡晓波的意思自由，错误认定陈欣具有起诉资格。根据《买方主体变更确认书》的约定，尹体自2017年10月12日已经继受了陈欣在与蔡晓波签署的《深圳二手房买卖合同》及相关其他文件中的权利、义务。故，涉案《房地产买卖合同》的主体实为尹体，并非陈欣，陈欣在起诉时已非《房地产买卖合同》的当事人，其不具有起诉资格。（二）一审法院以蔡晓波无事实依据且无拒绝办理资金监管的正当理由为由，未采纳蔡晓波提出的因陈欣须高评高贷、风险较大等原因而不同意资金监管的抗辩，属于事实认定错误。资金监管手续的办理地点只可能在银行，这才是符合常理的情形，但是中介在2018年1月9日及10日要求蔡晓波前往办理监管手续的地点为大冲商务中心D座9楼，待蔡晓波于2018年1月10日前往约定地点时发现根本不是银行，XX商务中心D座9楼也不是任何一家银行的办公地址。此事实可以通过陈欣在一审当庭提交的中介黄涛和蔡晓波的微信记录（含语音）清晰反映出来。因此，陈欣及中介从未向蔡晓波提出配合资金监管的要求，且通过陈欣自己提交的证据材料，已经能排除中介要求陈欣于2018年1月10日签署的文件系为办理资金监管手续的文件。“高评高贷”的操作显然是违反法律、法规的规定，属于骗取银行贷款的行为，因此，一审法院认为蔡晓波此抗辩不具有正当理由，显然错误。（三）蔡晓波在涉案房屋买卖过程中，一直积极履行自己的义务，并督促中介尽早促成交易，并不存在违约行为。蔡晓波积极履行体现在：2017年10月11日允许延期支付5万定金；2017年10月27日向龙岗区法院申请涉案房屋的查封置换，2017年11月6日房产解封；2017年11月6日开始完善赎楼手续；2018年1月2日还清涉案房屋的贷款，使房屋处于随时可以交易的状态。合同无法履行的原因是陈欣违反诚实信用原则，要求蔡晓波配合进行高评高贷，因此，蔡晓波并不存在违约的主观故意与实际行为。陈欣向一审法院起诉请求：1、解除陈欣与蔡晓波的房地产买卖合同；2、蔡晓波退回陈欣支付的定金88万元；3、赔偿陈欣违约金3，376，000元；4、蔡晓波承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：（一）深圳市南山区XX花园A座2单元2803房即涉案房产，建筑面积为128.87平方米，于2013年9月12日核准登记在蔡晓波名下。2017年10月10日，陈欣（买方）与蔡晓波（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方将涉案房产出售给买方，房屋成交价格为1688万元；购房定金20万元，买方在签订合同之日起3日（含当日）内再向卖方支付定金68万元；第二部分楼款采用银行按揭方式支付，买方应于签署本合同之日起90日（含当日）内付清首期房款以银行承诺为准（不含定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）；买方应于约定的应付首期房款之日3日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方同意，上述一次性付款买房的第二部分楼款（不含定金、交房保证金）或银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作；该楼盘处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起90日内出具公证委托书给买卖双方指定的第三方或该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。陈欣于2017年10月10日向蔡晓波转账支付15万元、于2017年10月11日凌晨向蔡晓波转账5万元、于2017年10月12日向蔡晓波转账68万元，共计向蔡晓波转账支付定金88万元。（二）为证明蔡晓波拒不办理首期款监管手续并要求解除合同，构成根本违约，陈欣提交了双方在2017年10月10日至2018年1月22日期间的微信聊天记录，中介工作人员黄涛与蔡晓波在2017年12月8日至2018年1月31日期间的微信聊天记录予以证明。其中，双方2018年1月15日的聊天记录显示：当日蔡晓波向陈欣发送《声明》，表示因陈欣违约至今尚未付清首期款，蔡晓波不接受陈欣逾期支付违约金后还要求首期款做资金监管，也无法接受陈欣再等半年左右银行按揭款，如陈欣有诚意可选择一次性付款，如选择银行按揭只可宽限至2018年元月18日首付三成到蔡晓波账户，并保证按揭贷款两个月内到蔡晓波账户等。2018年1月21日的微信记录显示：蔡晓波向陈欣发送郑重声明，表示根据合同约定因买方违约至今，由买方承担第十四条的违约责任。陈欣回复：“我就不明白，你到现在不去签好资金监管的材料，怎么反倒说我违约了？”蔡晓波回复：“我在合同约定的九十天内都没有收到你的首期款，理应由你承担违约责任，你逾期违约至今仍未付我首期款，怎么能约我去签监管材料呢？…因你违约那我先解除合同了。”蔡晓波对双方聊天记录的真实性予以认可，对于中介黄涛与蔡晓波的聊天记录不予认可，并表示：该微信影印件的部分内容不属实，2017年12月8日中介临时通知蔡晓波于2017年12月9日去房屋拍照以配合陈欣去银行办理按揭手续，蔡晓波虽在外地无法直接到场配合，但还是让其表妹配合中介进行拍照，因此，蔡晓波主观是想急切履行合同，客观上也已经配合中介和陈欣进行房屋拍照评估。（三）陈欣另提交蔡晓波与案外人何兴宝签订的买卖合同的复印件，以证明蔡晓波与案外人于2018年1月22日签订买卖合同，将涉案房产以1750万元的价格转让给案外人。蔡晓波对该买卖合同不予认可，但确认涉案房产在春节前已另行出售。（四）陈欣在一审庭审中提交了陈欣作为买方（乙方）、蔡晓波作为卖方（甲方）、尹体作为新买方（丙方）的《买方主体变更确认书》（陈欣、蔡晓波的签署时间为2017年10月10日，“新买方”的签署时间为2017年10月12日），该确认书约定：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（乙方）未履行的义务，原买方（乙方）对丙方承担连带保证责任。蔡晓波表示：该确认书中的其签名是真实的，因陈欣当时表示担心其没有购房资格，所以让蔡晓波签订了该确认书，当时新买方处是空白的，蔡晓波也是在一审庭审时才知道新买家是谁；蔡晓波没有见过尹体，蔡晓波认为涉案房产的买家是陈欣。2018年5月6日，案外人尹体向一审法院出具《确认书》：2017年10月12日，尹体与陈欣、蔡晓波签订了《买方主体变更确认书》，后尹体于2018年1月9日单方办理了首期款监管手续，但因蔡晓波拒绝办理首期款监管手续，致使《买方主体变更确认书》约定未能履行；尹体同意，由陈欣向蔡晓波主张《房地产买卖合同》买方的全部权利，并由陈欣收取蔡晓波退还的定金和全部赔偿违约金款项。（五）蔡晓波向一审法院提交《还清贷款证明书》《不动产登记证明》等以证明蔡晓波在2018年1月2日已经还清涉案房屋贷款，完成了赎楼手续。一审庭审中，蔡晓波表示：2018年1月9日陈欣并未去办理资金监管，但从陈欣发的视频看，是另外一个人去做的，具体是否为尹体，蔡晓波并不清楚；蔡晓波是在2018年1月10日去的，但看到的资料是高评高贷资料，要承担高贷风险，蔡晓波不同意，并要求签署的材料作废。陈欣表示：2018年1月9日尹体去办理资金监管和贷款手续，2018年1月10日蔡晓波去的时候咨询了朋友，就把该信息转发给中介，蔡晓波认为陈欣违约了，就不愿意办资金监管；陈欣并未要求蔡晓波做高评高贷。（六）蔡晓波于2018年4月10日收到陈欣的起诉状等材料。一审法院认为，陈欣、蔡晓波之间的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。双方虽与尹体签订了《买方主体变更确认书》，但从双方陈述及尹体出具的《确认书》内容来看，《买方主体变更确认书》并未实际履行，蔡晓波认为涉案房产买方仍为陈欣，尹体亦确认陈欣仍享有买卖合同的相关权利、义务并同意由陈欣主张权利，且相关款项均由陈欣支付，故一审法院确认陈欣具备本案原告主体资格。本案中，陈欣已按合同约定向蔡晓波支付了定金，但并未办理首期款资金监管。对于首期款资金监管未办理的原因，陈欣表示系蔡晓波拒绝配合；蔡晓波则表示系因陈欣未在合同约定时间内将首期款支付给蔡晓波，而且蔡晓波去签署的资料是高评高贷的资料，且要将银行卡、密码等交由担保公司，蔡晓波要承担风险，这与银行首期款监管手续和合同约定不符，故蔡晓波不同意。对此，一审法院认为，首先，对于陈欣提交的中介黄涛与蔡晓波的微信聊天记录应否采信的问题，蔡晓波虽不认可该聊天记录的真实性，但又表示其中部分内容不属实，可见蔡晓波认可其中的部分内容，而陈欣已出示了该微信的载体原件，该微信中蔡晓波的头像及微信号与双方之间的微信记录一致，该微信记录中如2017年12月8日中介通知蔡晓波去房屋拍照等内容亦与蔡晓波的陈述一致，故一审法院采信陈欣提交的该证据。其次，双方《房地产买卖合同》约定，买方应于签署合同之日起90日内付清首期款，该首期款指定银行监管，买卖双方须在该期限内签署资金监管协议，买方应无条件配合办理相关手续，根据上述约定，双方应于签署合同后的90日内即2018年1月8日之前办理资金监管手续。从双方微信记录并结合双方的陈述、陈欣提交的中介与蔡晓波的微信聊天记录的内容来看，陈欣于2018年1月9日安排尹体单独签署了相关资金监管文件，蔡晓波于2018年1月10日前往相关地点办理手续，但蔡晓波并未配合办理完手续，而是以陈欣未在90天内支付首期款、陈欣违约为由要求将所签署的材料作废。可见，陈欣办理资金监管手续的时间虽存在迟延，但蔡晓波并未对此提出异议并同意第二天去办理相关手续，且迟延1天并未达到合同约定的逾期7天可解除合同的条件。而且，根据合同约定，陈欣支付的首期款需进行资金监管，在蔡晓波未配合办理监管手续的情况下，陈欣无法单独完成首期款支付的手续，故蔡晓波以陈欣未在合同约定时间内支付首期款为由拒绝办理资金监管手续，不符合合同约定。最后，蔡晓波虽表示其于2018年1月10日办理的相关手续并非资金监管手续，而是签署高评高贷的资料，但蔡晓波并未提交相关证据予以佐证，且从微信聊天记录的内容来看，蔡晓波在1月10日发给中介以及之后发给陈欣的声明中，并未提及系因高评高贷风险较大而不同意办理相关手续等内容，而是以陈欣未付清首期款为由要求陈欣一次性付款或保证按揭贷款两个月到账，之后蔡晓波又于2018年1月22日向陈欣提出解除合同。因此，蔡晓波提出的抗辩理由，无事实依据，且并不构成蔡晓波拒绝办理资金监管的正当理由，蔡晓波在陈欣不存在根本违约的情况下，擅自解除合同，构成违约。综上，蔡晓波拒绝配合陈欣办理资金监管手续，且擅自解除合同并将涉案房产另行出售的行为，构成根本违约，蔡晓波应承担相应的违约责任。对于陈欣要求蔡晓波支付违约金3，376，000元的诉讼请求。一审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，陈欣提交的证据不能证明因蔡晓波违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故一审法院综合合同履行的情况、蔡晓波过错的大小以及陈欣在合同履行过程中亦存在一定迟延的情况，酌情判令蔡晓波向陈欣支付违约金100万元。因蔡晓波不能依约履行合同，陈欣有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。蔡晓波已于2018年4月10日收到陈欣的起诉状等材料，故一审法院确认当事人之间的《房地产买卖合同》于2018年4月10日解除。合同解除的，应恢复原状，故蔡晓波应退还已收取的定金共计88万元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈欣与蔡晓波签订的《房产买卖合同》于2018年4月10日解除；二、蔡晓波于判决生效之日起十日内向陈欣退还定金88万元；三、蔡晓波于判决生效之日起十日内向陈欣支付违约金100万元；四、驳回陈欣的其他诉讼请求。案件受理费20，424元、保全费5000元，共计25，424元，由陈欣负担14，193.5元，由蔡晓波负担11，230.5元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）陈欣作为本案原告是否适格；（二）蔡晓波是否构成违约；（三）一审法院对违约金的调整是否适法妥当。关于陈欣作为本案原告是否适格的问题。陈欣与蔡晓波签订涉案买卖合同后，虽然又与案外人尹体签订《买房主体变更确认书》，将涉案买卖合同中买受人的权利、义务概括转让给尹体，但在买卖双方均未诉请继续履行即本案处理不涉及买方义务继续履行的情况下，按尹体向一审法院出具的《确认书》，尹体已同意“由陈欣向蔡晓波主张《房地产买卖合同》买方的全部权利，并由陈欣收取蔡晓波退还的定金和全部赔偿违约金款项”，即尹体又因合同停止履行所产生的买受人一方的权利转让给陈欣，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条关于债权转让的规定，陈欣与本案诉讼标的之间又重新产生直接利害关系，其作为原告提出本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。关于蔡晓波是否构成违约的问题。支付首期款虽系买受人的合同义务，但根据涉案买卖合同的明确约定，首期款应在买卖双方与银行签署资金监管协议后，存入监管账户由银行进行监管，即出卖人应配合办理监管手续以协助买受人履行支付首期款的义务，该协助义务亦属出卖人所负担的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应按合同约定及诚信原则全面履行义务，以及第一百零七条关于不履行或不完全履行合同义务将承担违约责任的规定，如出卖人未尽协助配合义务导致出卖人未能按约定方式付款，非但不得主张买受人因此构成违约，相反出卖人自身则已构成违约。根据本案现有证据，经中介人员通知蔡晓波并与之协商确定办理监管手续日期后，蔡晓波在商定的2018年1月10日则拒绝签署资金监管文件，结合蔡晓波在1月9日得知买方已签署监管文件后又向中介人员提出无须监管而直接收取首期款的要求，且在1月10日向中介人员转发他人认为买方“早已违约，可以不加理会”的信息并要求取回交易资料的事实，涉案合同未能继续履行则系因蔡晓波拒绝配合所致。至于蔡晓波关于其未签署监管文件系因买方要求配合进行“高评高贷”且监管方并非银行的主张，则仅有其单方陈述为证，且其在1月10日之后向中介人员及陈欣发出的信息中并未提及过对所谓“高评高贷”和监管方的异议，一审法院未采信其该主张，符合民事诉讼证据认证规则及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条关于未经对方认可的单方陈述不得作为认定事实依据的规定。据此，虽然买受人在合同履行中存在办理首期款监管手续迟延两天的情形，但依日常生活经验和涉案合同约定内容，该仅两天的迟延违约既不会导致合同无法继续履行或蔡晓波的合同目的无法实现，也未达到合同约定的出卖人可解除合同的条件，蔡晓波在不享有法定或约定的解除权且自身亦已违约的情况下，于2018年1月15日又向陈欣及中介人员要求单方变更合同原约定的付款方式和期限，并于1月22日表示“因你违约那我先解除合约啦”，即明确表示拒绝继续履约，一审法院认定其构成根本违约，并无不当。关于一审法院对违约金的调整是否适法妥当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约方可请求人民法院适当减少过分高于违约损失的违约金，蔡晓波在本案中已提出免责抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，可视为已向人民法院提出调整违约金的请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金调整作出裁决。因本案双方均未举证证明买受人所遭受的违约损失具体金额，一审法院综合本案现有证据，将违约金数额调整为100万元，属在前述法律、司法解释规定的范围内行使自由裁量权，符合《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》（法发﹝2012﹞7号）中有关自由裁量权行使的规定，无明显有违公平、合理及诚实信用原则之处，在无充分相反证据可推翻或改变该裁量意见的情况下，本院对此予以维持。综上所述，陈欣和蔡晓波的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计35，520元，由陈欣、蔡晓波按其分别已预交数额各自负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一八年十二月十二日书记员 林晓翔（兼）