河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1622民初3690号原告：孔虎海，男，汉族，1976年9月9日出生，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：周军伟，河南众望律师事务所律师。被告：谢朗，男，汉族，1953年5月19日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：黄运动，西华县信达法律服务所法律工作者。原告孔虎海与被告谢朗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔虎海及其委托诉讼代理人周军伟，被告谢朗的委托诉讼代理人黄运动均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔虎海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年12月1日签订的《门面出租合同》；2、被告退还2018年5月1日至2019年2月28日未使用被告门面房期间的房租141600元；赔偿原告店铺转让款20万元；店铺装修瓷砖等款6万元，货柜、收银台等装修款97029元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从事服装销售，需要在西华县城租赁门面房，被告恰好有门面房需要对外租赁。因为该门面房，原来由程瑞红租用，尚未到期，经被告同意，原告支付给程瑞红门面房转让费20万元，2015年剩余租金111417元，原告向程瑞红支付共计311417元，租赁下该门面房，被告承认已经收到2015年租金。于2015年3月1日原、被告双方签订了《门面出租合同》，约定原告租赁被告位于西华县××中××三间门面房，集体土地使用证号：西土集用（99）字第01－01号。租赁期限为2015年3月1日至2018年2月28日，为期三年。租金约定为：租金为年付，2015年3月1日至2016年2月28日每年15万元，2016年3月2日至2017年2月28日年租金为16元，2017年3月1日至2018年2月28年租金为17万元。合同签订后，原告花费6万元做了店铺硬装修，货柜、收银台等装修花97029元。2015年3月1日签订的合同现已经履行完毕，原告全额支付了被告租金。合同到期后，双方商定由原告继续租赁该门面房，于2017年12月1日又签订了《门面出租合同》，约定原告继续租赁被告上述门面房，租赁期限为2018年3月1日至2021年2月底，约定：租赁期限内，被告不得干涉原告的合法使用权，原告有权转租他人，被告不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止合同。合同期满前如果被告强行收房，需要赔偿原告一切损失。2017年12月1日双方签订合同后，2018年4月29日原告交给被告2018年租金17万元，原告继续使用该门面房，继续经营进货。2018年4月，被告告诉原告，门面房需要扩建，让原告暂时搬离门面房，等扩建完毕再搬回来，原告想着合作3年多了，就同意了被告。因为原告进货很多，现在被告要扩建导致原告无店铺经营，所以不得已抛货，损失20多万元，2018年5月1日原告搬离所租赁门面房。但是等到被告门面房扩建完毕，被告告诉原告年租金涨至60万元，原告认为双方签订合同约定，租赁期间内被告不得提高房租，被告的行为违反了合同的约定,原告认为被告年房租涨至60万元无法无据，不同意涨房租。于是被告不让原告使用门面房。原告货物积压价值达40万元，不得不甩货处理。被告的违约行为给原告造成了重大损失。被告谢朗辩称，原、被告于2015年3月1日签订的《门面出租合同》，合同期限为三年。到2018年2月28日已全部履行完毕。根据该合同第九条约定，合同到期自行作废。原、被告于2017年12月1日签订的《门面出租合同》，因为缺少租金条款，合同没有成立。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更”。该法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修”等条款。本案中，房屋出租最主要的内容是租金。原告在房屋租赁合同中的主要义务就是支付租金，被告的主要权利是收取租金。但原、被告双方对租金没有达成一致意见。一个对租金没有协商一致的租房合同难道会是一个已经成立的合同？一个生效的合同？因此，原、被告于2017年12月1日签订的《门面出租合同》，因为缺少租金条款，合同没有成立；原告要求被告赔偿店铺转让款20万元，店铺硬装修瓷砖等6万元，货柜、收银台等装修款97029元，没有事实根据和法律依据。在原、被告于2015年3月1日签订的《门面出租合同》中，没有店铺转让款的约定，并且被告从来没有收到过原告支付的转让款。被告根据房屋出租合同收取租金，现在合同三年期限已满。原告要求被告赔偿20万元转让款没有任何法律根据。被告也不清楚原告所谓的转让款20万元包含的是什么内容？什么东西的转让款？被告在三年的合同期内收取原告租金，合同期满后要赔偿原告转让费20万元，不知道原告的法律依据是什么？被告出租的房屋本身就有瓷砖，与原告没有关系。货柜、收银台是原告经营使用的东西，合同期满后原告已搬走，要求被告赔偿没有任何法律依据；租房合同到2018年2月28日期满，原告早就清楚。2017年12月1日签订合同时，被告的房屋要进行扩建就告知了原告，且在合同备注：房屋如需扩建，租金另行协商；最多算一个合同意向书；综上所述，同意退回原告租金135000元，要求驳回原告的其他诉讼请求。原告孔虎海向本院提交的证据材料有：原告身份证一份，证明原告具备诉讼主体资格；2、2015年3月1日双方签订的《门面房出租合同》、集体土地使用证复印件各一份，证明被告出租涉案的房屋合法，该合同约定原告租赁被告位于西华县××中××三间门面房，集体土地使用证号：西土集用（99）字第01-01号；租赁期限为2015年3月1日至2018年2月28日，为期三年。租金约定为：租金为年付。被告承认已经收到2015年租金，该合同已经履行完毕;3、银行转账凭证两张,证明经被告同意，原告支付给程瑞红门面房转让费20万元，2015年剩余租金111417元，向程瑞红支付共计311417元，后租赁下该门面房。因被告强行收房，导致原告损失20万元转让费，应当由被告承担；4、2017年12月1日双方签订的《门面房出租合同》、收条复印件各一份，证明原、被告于2017年12月1日续签的《门面房出租合同》，约定原告继续租赁本案涉案门面房，租赁期限为2018年3月1日至2021年2月底，约定：租赁期限内，被告不得干涉原告的合法使用权，原告有权转租他人，被告不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止合同；合同期满前，如果被告强行收房，需要赔偿原告一切损失；原告已经交付被告2018年3月1日起租金17万元，被告已经收到；5、短信聊天记录8份、电话录音5份、照片10张，证明2018年4月，被告告诉原告，门面房需要扩建，让原告暂时搬离门面房，等扩建完毕再搬回来，原告想着合作3年多了，就同意了被告的要求；不料，被告扩建完毕后，要涨房租一年60万元，原告认为双方签订合同约定，租赁期间内被告不得提高房租，被告的行为违反了合同的约定，不同意涨房租。于是被告强行收房，涉案门面房已经由被告转租给其他人，其他人现正在该房屋内经营；被告违反了合同约定，应当承担违约责任；6、货柜装修清单及装修费收据各一份，证明原告经被告同意，门面房地板砖等其他硬装修花费6万元，装修货柜、收银台等花费97029元，由于被告擅自解除合同，强行收房，根据合同约定该两部分损失应当由被告赔偿；7、银行转账凭证3张，证明原告已经交付被告2016年租金16万元、2017年租金17万元、2018年租金17万元，三年的租金已经交付完毕，共计50万元。被告谢朗向本院提交的证据材料有：1、2015年3月1日原、被告签订的《门面出租合同》一份，证明该出租合同的租赁期限为三年，到2018年2月28日已履行完毕；2、2017年12月1日原、被告签订的《门面出租合同》一份，证明该租赁合同因为缺少租金条款，合同并没有成立；在该合同的“备注”条款约定中，明确约定“房屋如需扩建，租金另行协商”；但原、被告在房屋扩建后，对租金问题没有达成一致意见；3、公证书一份，证明在2018年5月25日时，原告已将房屋内的物品全部搬离；4、原告孔虎海、被告谢朗和案外人李华仁谈话录音光盘一个，文字整理稿一份，证明原、被告就房屋租金问题进行协商，没有达成一致意见；5、房屋照片8张，证明被告的房屋进行扩建的事实，面积由原来的110平方米，扩建为378平方米。经双方当事人质证：被告对原告提交的证据“1”、“2”无异议；对证据“3”异议为转账凭证系复印件，无法核实其真实性，原告与程瑞红之间是否支付转让费，被告不清楚，且也没有经过被告同意，该证据缺乏关联性；对证据“4”的真实性无异议，对证明目的异为该证据第二项的租金条款是空白的，且在第九条明确约定，房屋如需扩建，租金另行协商；说明了原、被告在签订合同时已明确知道房屋扩建，租金应另行协商；对被告出具收到条无异议，但该收到条出具时间是2018年4月29日，并没有说是全年的房租；对证据“5”中的聊天记录异议为没有聊天载体和聊天时间；对录音的真实性无异议，但该证据证明原、被告还在协商房屋的租金问题；对照片的真实性无异议，但扩建房屋是被告自身行为，而不是转租给他人的行为；对证据“6”异议为该证据不是正规的发票，对其真实性被告不予认可，货柜是否是原告使用，被告不清楚，即便是原告使用，原告已经全部搬走，要求被告赔偿没有依据；对证据“7”的真实性无异议，对证明目的异议为在2018年支付17万元是部分租金，而不是全年的租金。原告对被告提交的证据“1”无异议；对证据“2”的真实性无异议，对证明目的异议为合同虽然没有约定年租金，但原告已经交给被告2018年租金17万元，被告已经接受，因为双方之间的实际履行，该合同的其他条款已经完备，所以该合同是有效合同；“备注”条款这一项，原告所租的门面房并没有扩建，被告按合同约定不应当涨房租；对证据“3”异议为房屋的硬装修没有搬离（包括地板砖、墙砖、吊顶、招牌），货架是定制的，就算搬走也没有办法再用；对证据“4”的真实性无异议，对证明目的异议为录音中可以显示出被告租给原告的门面房还是原来的三间，并没有扩建，所以被告涨房租没有依据；对证据“5”异议为被告租赁给原告的房屋没有扩建，被告跟我谈涨房租的时候还是我之前租的又增加了40平方，但是双方并没有谈妥。经双方当事人质证，对证据的真实性无异议的本院予以确认，该证据有：原告提交的证据“1”、“2”、“4”、“7”。被告提交的证据“1”、“2”、“4”。依据证据的合法性、客观性、关联性的特征，对当事人提交的证据依照法定程序，全面地进行了审查认证：原告提交的证据“3”与双方当事人在庭审中陈述相一致的，本院予以采信，内容与本案无关的，本院不予采纳；提交的证据“5”证明原、被告双方对房屋租赁费曾多次协商的事实；提交的证据“6”形式虽有瑕疵，但购买的货柜、收银台客观存在。被告提交的证据“3”形式合法，内容客观，与本案有关联，为有效证据；提交的证据“5”证实被告将门面房扩建的事实成立。依据有效证据和当事人庭审中的陈述，本院可以确认以下案件事实：2015年，被告谢朗将位于西华县长平路中段路南三间门面房，租赁给程瑞红使用，程瑞红交付被告2015年房租费15万元。2015年5月原告从事服装销售，要在西华县城租赁门面房，原告相中了程瑞红租赁被告的门面房，原告与程瑞红协商，原告给付程瑞红转让费20万元，房租费111417元，共计311417元。后原、被告签订《门面出租合同》，2018年2月28日合同到期后。原告继续租赁被告的门面房，于2017年12月1日双方签订了《门面出租合同》，合同主要内容:“甲方为被告谢朗出租方，乙方为原告孔虎海承租方；一、经甲乙双方共同协议达成以下合同：二、租房从2018年3月1日起至2021年2月底。三、合同期满前，如果乙方不再续租，应于十五天前以书面形式提出申请，经甲方同意可终止合同。四、合同期内，乙方有权将该房转租他人，但不得擅自改变房屋结构，如果有损坏应当及时修理，否则，照价赔偿。转租时，必须征得甲方同意。五、在合同期内，甲方不得干涉乙方的合法使用权，不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止合同。合同未期满如果甲方强行收房，赔偿乙方一切损失。备注：房屋设施（无，空房出租，结构完好无损），房屋如需扩建，租金另行协商。甲方签字谢朗，乙方签字孔虎海，2017年12月1日”。因门面房需扩建，原、被告签订合同时对房租费没有约定。2018年4月29日原告通过银行转款给被告租金17万元。2018年5月1日因被告的门面房需要扩建，原告搬离门面房，将货柜、收银台拉走。在门面房扩建期间，原、被告多次协商门面房租金，未果。另查明，本案争议的门面房，至今被告未取得建设工程规划许可证。再查明，在庭审过程中，原告诉状中请求被告赔偿原告因提前收回门面造成原告甩货损失暂计50万元，因该项需评估，原告已撤回该项请求，本院已予准许。本院认为，本案涉及的房屋，被告至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故原、被告于2017年12月1日签订的《门面出租合同》无效。原告请求解除该合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。经查，原、被告签订《门面出租合同》时，被告未明示门面房没有取得建设工程规划许可证，原告也未要求被告出示门面房的建设工程规划许可证，为此造成所签订的合同无效，原、被告均有过错。原告主张被告赔偿曾支付程瑞红的转让款20万元，经查，原告未提供支付程瑞红转让款所包含具体内容，该内容是否与本案有关无法核实，故其请求本院不予支持。原告主张被告赔偿因铺设地板砖等装修款6万元，因被告未提交有效证据证实，依照《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”；故其主张本院不予支持。原告主张被告赔偿购买货柜、收银台款97029元，经查，原告购买的货柜、收银台已使用3年，存在折旧，现已搬出，未出售，实际损失多少，数额不明确，以2015年的价格要求被告赔偿，不客观。被告辩驳称，原、被告签订的《门面出租合同》未成立；2018年全年租金为18万元，均未提交有效证据加以推翻，其辩驳理由不成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款之规定，判决如下：一、被告谢朗于本判决生效之日起十日内退还原告孔虎海现金141600元。二、驳回原告孔虎海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6656元，原告孔虎海负担2656元，被告谢朗负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  张秋美审判员  胡永飞审判员  陈二伟二〇一八年十二月三日书记员  吕冰心