山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0211民初9128号原告：刘芳秀，女，1989年12月28日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：刘国建，山东诚功律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐春霞，山东诚功律师事务所实习律师。被告：青岛龙嘉置业有限公司，住所地青岛市黄岛区临港**路北、开拓路以**。法定代表人：彭江，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞旭，山东恒百律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，山东恒百律师事务所律师。原告刘芳秀与被告青岛龙嘉置业有限公司（以下简称龙嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳秀及其委托诉讼代理人刘国建、齐春霞、被告龙嘉公司庞旭、吴刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘芳秀向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效，判令被告限期向原告履行交房义务并配合原告办理房产证；2、被告向原告承担逾期交房的违约责任，并按照合同约定向原告支付自2014年12月31日起至实际交付房屋之日起的逾期交房违约金（计算至2018年9月5日为1644000元）；3、诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原告于2014年8月26日与被告签订《青岛市商品房出售合同》，购买被告所开发的位于黄岛区联排住宅1层104户房屋，购房金额为300多万元，并已经按照合同约定履行了全部付款义务。后经原告多次催促，被告至今仍未向原告履行交房义务。被告龙嘉公司提起反诉请求，要求刘芳秀支付其逾期付款违约金136080元、逾期收房违约金381000元，后在诉讼中又撤回该反诉请求，不在本案主张，本院予以准许。被告龙嘉公司辩称，认可涉案合同有效，被告有权拒绝交房、办证，原告主张逾期交房违约金没有合同和事实依据。1、根据合同补充条款第十条第3款、第十一条第1款的约定，买受人未付清房价款、违约金、住宅专项维修资金、物业费等，出卖人有权拒绝交房；且买受人未付逾期付款违约金、逾期收房违约金、住宅维修资金、物业费。2、根据合同补充条款第十四条第2款的约定，买受人未付住宅专项维修资金、未办理交房手续、未付清违约金等，出卖人有权拒绝办理房屋权属登记。3、根据合同第十三条约定出卖人未按约定时间交房需支付违约金，补充条款第十条第4款约定交房时间以出卖人通知时间为准；2015年3月13日，被告书面通知原告交房，2016年12月25日电话告知原告交房，2017年4月17日再次书面通知交房，但原告恶意拒绝收房，其于2015年1月7日收房入住案涉小区92号楼302室至今，清楚涉案房屋早已具备交付条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年8月26日，乙方（买方）刘芳秀与甲方（卖方）龙嘉公司签订《青岛市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买黄岛区前湾港路889号《龙湖原山项目3号地块多层区（前湾港路889号1-4、6、7、10、11、14、17号楼）》14栋联排住宅1层104户，测绘机构测量该房屋建筑面积为228.11平方米，其中套内建筑面积211.21平方米、公用分摊建筑面积为16.87平方米。甲方投资建造的该商品房已竣工，并办理了房屋初始登记。乙方购买该房屋每平方米13151.55元，乙方购买该房屋的总价款为300万元。除不可抗力外，甲方如未在合同约定的期限内交付房屋的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，违约金自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。2014年12月31日前，由甲方向青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。第二十五条第二款规定：“本合同的补充条款、补充协议、变更协议均为本合同不可分割的一部分。本合同补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。”2014年8月26日，原、被告双方签订《龙湖原山前期物业服务协议》中第四大项第8小项“特别指明：物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理交房手续，并从次月开始向甲方支付物业服务费等相关费用。”第3.1.2条规定：“物业服务费和电梯运行维护费应按季缴纳。乙方应在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费和电梯运行维护费，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。”第3.1.3条规定：“物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理交房手续，并从次月开始向甲方支付物业服务费等相关费用。”2014年8月26日，原、被告双方签订《补充协议》，第三条第2款约定买受人应于合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的30%作为首付款，即90万元，买受人应于本合同签订后30日内将贷款房款210万元支付至出卖人银行账户。买受人应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，出卖人在原告办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款办理机构会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担万分之四的违约金。第十条第3款约定，买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有）、签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按签署约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。第十条第4款约定，在出卖人具备了合同约定的交付条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房条第7款约定，买受人逾期交房的，逾期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权单方解除合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的10%的违约金。买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其它费用，也应由买受人承担。第十条第8款约定，买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接于续。第十条第10款约定，买受人确认，在本协议签署前，买受人完全了解该房屋的现状，并已经对该房屋进行充分的勘查、检验，对该房屋及其附属的设备、装饰装修、附属设施和空间及周围配套设施、周边环境等已经充分知悉和了解，同意以现状为准。买受人确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件，且市政基础设施和其他设施均满足交付条件。第十一条第1款约定，买受人未向出卖人交付专项维修资金的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并不因此向买受人承担违约责任。第十四条第2款约定，如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、办证手续费、以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日开始起算。对双方有争议的证据和质证意见如下：一、原告提交的证据。1、《关于未接房业主物业欠费催缴函》一份。2016年10月19日，龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司（以下简称龙湖物业公司）向原告邮寄了一份《关于未接房业主物业欠费催缴函》，载明：龙嘉公司已经按时竣工并于合同约定时间内进行了相应交付工作。提醒原告：1、应当在该函送达之日起10日内，尽快到龙湖物业公司办理房屋接收手续；2、应当自2015年3月16日起开始计缴物业服务费等相关费用。用以证明：1、被告所出售的房屋已经进行了相应的交付工作，但逾期且拒绝向原告交付；2、被告及其委托人龙湖物业公司未按照合同约定向原告及时交房，且要求原告自2015年3月16日起开始计缴物业服务费等相关费用。上述物业费的起算时间是错误的，涉案房屋交付给原告之前的物业费，不应由原告承担。被告将向原告完成双方合同约定的交房义务，设立了不合法、不合理、错误的前置条件，导致原告至今未能收到涉案房屋。被告质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。通过该证据也能够证明被告已经按照合同约定的时间向原告履行了交付房屋的合同义务，原告拒收房屋没有合理的理由。合同中已经约定在被告向原告发出交房通知后原告应按照交房通知所规定的时间办理收房手续，否则视为原告已经收房同时应向被告或指定的物业公司交付物业费。案外人龙湖物业公司向原告催交物业费符合涉案合同的约定，该通知系2016年10月19日邮寄发给原告的，原告届时也应该知道涉案房屋早已具备交付条件，原告拒绝办理收房手续系恶意拒付物业费，被告不存在违约。2、房屋交接录像视频及文字版一份。证据内容：2018年5月9日，原告前往被告指定的交接人--龙湖物业处，办理房屋交接手续。龙湖物业明确向原告告知，在涉案房屋交接之前，需先交纳2015年3月份至2018年5月9日的物业费共计49557.09元。用以证明：1、原告积极行使收房权利，不存在逾期收房的违约行为；2、原告每次前往收房，都被被告指定的房屋交接人--龙湖物业公司以未缴纳自2015年3月开始的物业服务费为由拒绝，被告的行为严重影响了原告对于涉案房屋的居住使用，违约行为持续至今，被告应依法承担逾期交房的违约责任。被告质证称，真实性需庭后核实，即便是真实的，该证据和证据1中原告的表述是自相矛盾的，原告并不是在2018年5月9日才第一次知道被告人员为其打电话通知交房并到物业办理有关手续，原告向法庭提交的证据1能够明确否定对证据2的证明事项。另外证据2内容即便真实，也明确论证了原告在物业中心录制视频之后仍没有按照合同约定向被告或者被告指定的物业公司缴纳物业费，此种情形下被告即便没有向原告发送过任何的书面或者电话通知也有权拒绝交房。该录音中也说明原告认可涉案房屋所在的小区居住，原告知晓涉案房屋在2015年3月份已经具备交付条件，原告未履行收房义务是其自身的原因造成的。二、被告提交的证据。1、《青岛市建设工程竣工验收备案证》一份。用以证明：涉案房屋已经于2013年12月17日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，并具备交付条件。在原、被告签订《青岛市商品房出售合同》时，也载明涉案房屋为现房，签约时就具备交付条件。原告质证称，对该证据真实性无异议，被告主张涉案房屋在合同签订时已经具备交付条件为现房，正好证明在原告完成付款义务后，被告应及时交付涉案房屋，履行合同主要义务，而不应恶意拖延交付。2、《2015年3月客户月结清单》、《入住通知书》打印件各一份。用以证明：被告于2015年3月13日委托青岛顺丰速运有限公司向原告刘芳秀邮寄《入住通知书》，根据合同约定，被告向原告发出文件后第7日即视为送达，送达后原告就应及时办理收房手续，即被告已经按照合同约定履行了房屋交付的通知义务。原告质证称，对客户月结清单真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关联性。入住通知书打印件系原告单方制作无法确认形成时间，其真实性不认可。补充条款第20条第5款（即被告向原告发出文件后第7日即视为送达）系被告提供的格式条款不符合法定送达的形式，应属无效条款。2015年3月结清单与本案被告给原告的送达无关联性，只能证明被告与顺丰公司有过财务结算，不能证明向原告有过邮寄，也不能证明被告完成交房的通知义务，退一步讲即使2015年3月13日被告委托顺丰公司向原告有过邮寄，但对邮寄内容、顺丰公司是否投递、是否签收无法确认，而且事实原告也未收到该邮寄材料。3、通话录音一份，提交刻录光盘及书面《录音文字整理》一份。用以证明：被告工作人员李泽东于2016年12月25日拨打原告电话（号码为136××******），再次通知原告尽快办理交房手续。原告同意在周六、周日前往办理收房手续。原告质证称，对真实性无异议，对身份有异议。与原告通话的李泽东是管家，属于龙湖物业公司的工作人员，而非被告的工作人员，在接到物业管家的通知后原告前往进行涉案房屋交付时，被龙湖物业公司以未缴纳物业费为由拒绝交付房屋。4、《顺丰速运邮寄单》（单号为613342188643）、《2017年4月客户月结清单》、《交房通知书》打印件各一份。用以证明：被告于2017年4月委托青岛顺丰速运有限公司再次向原告在《青岛市商品房出售合同》中所预留的地址“青岛市黄岛区贵府花园10号楼1201户”邮寄《交房通知书》，再次通知原告前来办理收房手续。《2017年4月客户月结清单》记载该邮寄单已经于2017年4月17日发出。根据合同约定，文件发出后第7日即视为送达，送达后原告就应及时办理收房手续，即被告已经按照合同约定再次通知原告收房。原告质证称，对邮寄单和客户月结清单真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关联性。入住通知系单方制作无法确定形成时间，对其真实性不认可。其他同证据2意见。5、《告知函》、顺丰速运邮寄单（单号为617024044921）各一份。用以证明：被告于2017年10月12日按照《青岛市商品房出售合同》中所预留的地址“青岛市黄岛区贵府花园10号楼1201户”向原告邮寄了《告知函》，通知原告于2017年10月25日前到被告处办理产权登记事宜。原告于2017年10月15日收到该函件。原告质证称，对证据真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关联性。原告在收到《告知函》后及时到被告处要求办理产权登记，但被告以未缴纳物业费为由拒绝交房，导致无法办理，且上述证据足以证明被告通知原告办理时间为2017年12月12日，原、被告合同约定时间为2014年12月31日前，被告恶意拖延，未及时履行交付义务，而后以不合法方式设立交房前置条件拒绝交付，导致房屋交付和办理登记时间均违反合同约定，应当承担逾期交房责任。6、《入账单》、《业务回单》、《关于尽快缴纳购房款的敦促函》、《邮寄单》及签收单、《律师函》及《邮寄单》各一份。用以证明：《青岛市商品房出售合同》所约定的按揭房款支付时间为2014年8月21日，补充条款约定付款时间为合同签订之日起30日内。原告直至2015年3月7日才支付完毕全部款项，迟延付款达162天。根据合同约定，原告逾期付款应按照未付款的日万分之四承担违约金，在原告未付清违约金的情形下，被告有权拒绝交房，且无须承担任何责任（合同补充条款第十条第3款）。因原告迟延付款，被告于2014年11月10日、2015年2月3日多次向原告催收付款以及与逾期付款违约金，原告均已收到上述函件。原告质证称，对真实性无异议，证明事项有异议，双方签订合同后，原告按约支付首付款，及时向银行办理房贷手续，何时审批放贷不是原告能控制的，且被告没有提交证据证明是因原告原因导致。7、《住宅专项维修资金专用票据》一份。用以证明：原告至今未向被告交付涉案房屋的住宅专项维修资金11633.61元，根据合同约定，该款项应在合同签订时就应交付被告，因原告未予交付该款项，被告有权拒绝交付房屋。原告质证称，对其真实性无异议，该费用被告没有向我方主张过，我方不应该缴纳。8、《钥匙留用确认书》、《住户信息登记表》、《青岛市商品房出售合同》各一份。被告用以证明：原告与其配偶谭忠祥在涉案龙湖原山小区另购置住宅一处，位于涉案小区高层**楼**，该房屋由原告于2015年1月7日收房并入住，故原告清楚涉案房屋早已具备交付条件，但始终拒绝履行收房义务，应承担逾期收房的违约责任、按约定支付欠付物业费，且无权向被告主张任何违约责任。原告质证称，对其真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关，在原告完成付款义务后，交房应属于被告积极履行的义务，而被告从未向原告通知过。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款均系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点：一是原告要求被告承担逾期交房违约金应否支持，二是应否判令被告限期向原告交房并办理产权转移登记，三是原告主张的律师费应否支持。一、关于原告要求被告承担逾期交房违约金问题。第一，涉案房屋于2013年12月17日取得竣工验收备案证，双方合同约定为现房销售，合同补充协议第十条第10款约定，签订该补充协议时双方即确认具备合同约定的交付条件，结合原告在同一小区买房居住的事实，可以认定原告对案涉房屋自2014年8月26日签订合同时即具备交付条件的事实是明知的。被告在原告按约付清全部购房款后即负有按约向原告交房义务，合同补充协议第十条第4款约定，龙嘉公司书面通知规定的交付时间为交付时间；第二十条第5款约定，龙嘉公司的书面通知以邮寄方式送达的，信件发出后第7日视为送达日。本案中，被告主张其于2015年3月13日通过顺丰快递书面通知原告于2015年3月20日前办理入住手续，于2016年12月25日再次电话告知原告交房（当庭播放了电话录音），于2017年4月17日再次通过顺丰快递书面通知原告交房。本院认为，上述证据可以证明被告向原告积极履行了通知交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，在具备交房条件的情况下，接收房屋即是买房人的权利，也是买房人的义务，原告在接到通知后则负有积极收房的权利义务。第二，双方签订的《前期物业服务协议》约定：物业服务费和电梯运行维护费应按季缴纳，在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费和电梯运行维护费，物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，应按此交房时间办理交房手续，并从次月开始支付物业服务费等相关费用。原告认可其向被告办理交接房屋时，物业公司要求其补交物业费，庭审中原告表示交房与交物业费无关，开发商与物业公司是两个不同公司，应先交房后交物业费。对此，本院认为，双方当事人在签订商品房买卖合同时，已经将《前期物业服务协议》作为主合同附件内容加以约定，是原、被告签订《商品房出售合同》的一部分，具有同等效力，对双方均有约束力。该协议约定物业服务费收取起始时间以交房日期为准，并在每季度最后一个月25日前缴纳下个季度的。该约定采取的是先付、预交模式，在通知交房之日，被告有交房义务，原告有交纳物业费义务，双方应同时履行，并没有法律规定必须先由开发商交付房屋，然后再由购房人交纳物业费的先后顺序，原告在交房之日没有根据合同约定交付物业费导致双方对涉案房屋未能验收交接。作为同时履行抗辩人，原告在未按约定履行自己义务的情况下，即主张被告未按约定履行交房义务构成违约并应承担违约责任，没有事实和法律依据。综上，原告要求被告承担逾期交房违约金的请求不应支持。二、关于应否判令被告限期向原告交房并办理产权转移登记问题。根据合同约定，2014年12月31日前，由龙嘉公司向青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报及过户申请手续，申领房产证。根据合同补充条款第十四条第2款约定，如刘芳秀未付清住宅专项维修资金等，龙嘉公司有权拒绝按本合同约定的时间为刘芳秀办理权属登记等，且无需承担任何责任。本案中，原告至今未交纳住宅专项维修资金，原告虽抗辩称被告从未向其主张过该费用，但该费用按照现行《住宅专项维修资金管理办法》规定，属于业主应交纳的费用，是业主应主动交纳的法定义务。原告抗辩称被告从未向其主张过，原告并未提交其主动向被告问询、支付该款证据，不能证明原告按协议约定积极履行了交纳义务，而被告为原告垫付款项后又不向原告主张支付，也不合常理，故原告该抗辩理由不成立。原告在履行交纳住宅专项维修资金之法定和约定义务前，被告依约有权拒绝向原告交房和办理产权转移登记。同时，原告至今未交纳物业费，根据上述分析，这也是被告依约可以不向原告交房的理由。故，原告要求判令被告限期向其交房并办理产权转移登记的请求在原告未履行按约交纳物业费、住宅专项维修资金等义务前暂不应支持。第三，原告为本案支出的律师费应否由被告负担问题。原告该项请求无法律依据，不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘芳秀的全部诉讼请求。案件受理费44032元，由原告刘芳秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  魏 来人民陪审员  鲁峰峰人民陪审员  薛善业二〇一八年十二月十二日书 记 员  陈安新附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。