河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初19140号原告李宜龙，男，1992年12月16日出生，汉族，住河南省商水县。委托代理人袁槿，河南瀛豫律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告常杜军，男，1979年12月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告黄翠，女，1989年10月9日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。原告李宜龙与被告常杜军、黄翠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李宜龙的委托代理人袁槿、韩会婷及被告黄翠到庭参加了诉讼；被告常杜军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月16日，原被告双方签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定：1、原告购买被告双方位于郑州市郑东新区三桥小区16号楼4单元2楼东户的房屋（以下简称涉案房屋），并附带单元门口10平方米车位一个；2、房屋作价370000元；3、被告应于2016年8月16日将上述房屋、车位及相关钥匙交给原告；4、若被告违约，应支付违约金300000元。合同签订后，原告通过支付宝、银行转账以及现金的方式向被告支付房款370000元，而被告以房屋暂时对外出租为由屡次推脱不予交付房屋，因被告多次违约，双方于2018年1月26日就此事达成《购房补充协议》，约定：1、被告在2018年2月10日前向原告支付2017年8月至2018年1月26日之间的房租；2、2018年4月1日前将房屋交付原告。合同签订至今，经原告多次催要，原告至今未予交付房屋，也未依约支付房租，被告的行为已经构成严重违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原被告之间签订的《拆迁安置房买卖合同》及其补充协议；二、二被告返还原告房款370000元、违约金111000元及租金18000元，以上合计499000元；三、本案诉讼费用由二被告承担。被告黄翠辩称：签订《拆迁安置房买卖合同》及《购房补充协议》后，原告并未按照约定向二被告支付370000元购房款，仅支付340000元，有具体的银行流水予以证明，合同没有继续履行的原因是原告未完全支付购房款，房子未交付原告之前，原告在外租房的房租亦由二被告支付，二被告不存在违约情形，不应承担违约责任，更不应承担原告违约后产生的房屋租金，我方同意返还原告已支付的房租、适当补偿其相应房租并解除合同及补充协议，其余金额二被告不应承担，应当依法予以驳回。原告为支持其诉讼请求向法庭提交如下证据：证据一、《拆迁安置房买卖合同》、交易明细清单、支付宝转账电子回单各一份，支付宝截屏两份，证明2016年8月16日，原告与二被告达成买卖合同，双方约定：1、二被告将其共有的位于郑州市郑东新区三桥小区16号楼4单元2楼东户的房屋及门口10平方米车位一个出卖给原告；2、房屋总价款370000元；3、二被告应于合同签订当日将相关房屋交付原告并将其户口予以迁出，同时应向原告提供其村委会出具的同意该房屋交易的房屋产权证明并约定了相关的违约责任，合同签订后，原告通过银行、支付宝转账及现金交付的方式向其支付房款共计370000元；证据二、《购房补充协议》一份，证明因被告违约交付房屋，原被告签订相关补充协议，被告常杜军应在2018年4月1前向原告交付同等面积的房屋，逾期未交付，应当承担相关违约责任。被告黄翠对原告的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但不能证明原告已支付370000元购房款的证明目的，原告仅支付购房款340000元，二被告登记结婚的日期为2018年4月24日，签订合同时，我与常杜军仅为恋爱关系，涉案房产属于常杜军一人所有；对证据二真实性无异议，但不能证明其证明目的，未能按时交房的原因是原告未能按约定交付全部房款，构成违约。被告黄翠为支持其辩称向法庭提交以下证据：《拆迁安置方买卖合同》、补充协议及银行流水各一份，证明签订合同后，原告并未按照约定支付购房款，合同未能按约履行责任不在二被告，且签订合同时，我与常杜军并未结婚，只是作为原告与常杜军签订合同的中间人，不应在共有人处签字，更不存在违约责任。原告对被告黄翠的证据发表如下质证意见：首先，该份证据已经能够显示涉案房屋的出卖人为常杜军和黄翠两人，且指定的收款账号为黄翠的工商银行账号，也能够说明黄翠在房屋出卖时以房屋共有人的身份将房屋出售给原告，同时，在签订协议时已经约定，若未按照合同约定交付房屋，需赔付违约金300000元；对于补充协议中，第一段已经明确表述被告在出售房屋时对房屋现状有所隐瞒，在交付房屋时被告并不能够交付房屋，因为被告违约而导致在2018年1月26日再次签订补充协议，在该补充协议中，显示从2017年8月至今，二被告应支付的房租并未付清，亦能证明补充协议中系因原告未全额交付房款导致合同未继续履行，原告所述不实，补充协议能够证明原告并未违约，且已经支付完毕，对银行转账流水无异议，原告另行交付了30000元现金，已支付全部购房款。根据原、被告举证、质证及庭审查证，对原、被告的证据作如下认定：原告的证据一真实、合法，与本案具有关联性，但不能证明其已支付全部购房款370000元的证明目的，故对其证明目的，本院予以部分采信，证据二真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；被告证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，对被告证据二的证明目的，本院不予采信。被告常杜军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃。本院根据原告、被告举证、质证、庭审查证及分析认证，对本案事实确认如下：2016年8月16日，原告李宜龙与被告常杜军、黄翠签订《拆迁安置房买卖合同》一份，乙方为买受人为李宜龙，甲方为出卖人为常杜军，黄翠在房屋共有人处签字；合同约定：甲方房屋位于郑州市郑东新区××三桥小区，建筑面积为85平方米并附带停车位一个，位于**楼**门口，面积为10平方米，涉案房屋为拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，交易后如有上述未请事项，由甲方承担，乙方不负任何责任，成交价格为人民币370000元，于合同签订当日将房屋的全部款项一次性支付给被告黄翠开立在工商银行账号为62×××26的银行账户内，乙方的银行转账凭证作为付款依据；甲方应在2016年8月16日将合同所述房屋、停车位及附带的钥匙全部交付乙方，如未按约定的期限将涉案房屋进行交付，即视为违约，逾期仍不交付的，乙方有权要求终止合同，甲方应将乙方累计付款全额归还乙方，甲方同期银行贷款利率计算的利息款并按终止合同时本合同所述房屋的市场价的单价乘以85平方赔偿给乙方，另赔付乙方违约金300000元。2018年1月26日，李宜龙与常杜军签订购房补充协议一份，载明：2016年8月16日，乙方通过黄翠（第三方）介绍购买甲方的涉案房屋及单元门口疼车位一个，当时甲方称房子已出租给他人，待租期届满再将房子交给乙方，实际情况却为甲方前妻一直占有该房屋，直至2018年1月26日，甲方仍未将房屋交付，特补充购房协议一份，约定：1、2017年8月份至2018年1月26日之间的房租，在2018年2月10日之前由甲方给乙方付清；2、如甲方不能与前妻协商好，将涉案房屋进行交付，乙方同意甲方在2018年4月1日前在同小区内为乙方全款购买一套面积为85平方米的房子，并包含10平方米停车位一个，待该房屋过户后，此购买房产与甲方无任何关系；3、2018年4月1日前必须要把房子交付与乙方，如逾期不交付，按照2016年8月16日签订的《拆迁安置房买卖合同》中约定的第八条违约处理，并再赔付乙方800000元；4、经过甲、乙及第三方协定此协议，待协议签订后，甲乙双方应严格遵守执行，不得以任何理由返回，在履约过程中发生的纠纷，双方可通过协商解决，协商不成的，可通过法律方式解决纠纷。合同签订当日，李宜龙通过其卡号为62×××72的建设银行账户向黄翠名下卡号为62×××26的银行账户转款共计320000元，同日，李宜龙通过该账号向黄翠支付宝账户转款20000元，以上共计340000元；常杜军尚未向李宜龙交付涉案房产。庭审过程中，被告黄翠称上述合同签订时，其与常杜军系男女朋友关系而并未结婚，原告对此无异议。本案受理该案后，经调解未果。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》及《购房补充协议》不违反法律、法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。原告主张解除原、被告之间签订的《拆迁安置房买卖合同》及其补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“由下列情形之一的，当事人可以解除合同，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”本案中，被告常杜军未按照《拆迁安置房买卖合同》及《购房补充协议》约定期限交付房屋，原告有权主张解除上述协议，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持；原告主张二被告返还原告房款人民币370000元、违约金111000元以及租金18000元，本案中，《拆迁安置房买卖合同》中，黄翠于房屋共有人处签字，《补充协议》中载明黄翠为第三人，上述合同互相矛盾，且上述合同签订时，二被告并未结婚，黄翠并非涉案房屋共有人，原告要求黄翠承担上述责任无事实及法律依据，本院不予支持，关于购房款及租金部分，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告称其通过转账及现金两种方式共向被告支付购房款370000元，但仅提供转账凭证证明其通过转账方式向约定账户转款340000元，根据双方合同约定，银行转账凭证作为付款依据，故本院认定李宜龙向常杜军共支付340000元购房款，合同解除后，李宜龙仅有权要求常杜军向其返还340000元，至于被告尚未支付的房屋租金，待合同解除后，原告亦无权向其主张，关于违约金部分，本案所涉合同总价款为370000元，原告该主张未超过《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》中规定的违约金上限，但依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，本案中，被告常杜军未按照《拆迁安置房买卖合同》及《购房补充协议》约定期限交付房屋，已构成违约，应当向原告承担违约责任，但原告在亦未按照合同约定支付全部购房款，亦存在违约情形，故本院酌定被告常杜军向原告支付违约金70000元，故对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持；综上，本院对原告要求解除《拆迁安置房买卖合同》及《购房补充协议》的主张予以支持，被告常杜军应自合同解除后返还原告购房款340000元，并向原告支付违约金70000元。被告常杜军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告李宜龙与被告常杜军、黄翠签订的《拆迁安置房买卖合同》及《购房补充协议》；二、被告常杜军于本判决生效后十日内向原告李宜龙返还购房款340000元、违约金70000元，以上共计410000元；三、驳回原告李宜龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8785元，由原告李宜龙负担1567元，由被告常杜军负担7218元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年十二月二十四日书记员  朱智阳