河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终1876号上诉人（一审被告）：三门峡市豫苑房地产开发有限公司。住所地：三门峡市湖滨区河堤北路**楼**。法定代表人：许守星，该公司经理。委托诉讼代理人：常树山，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：王红云，女，1975年3月9日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。一审被告：张梅菊，女，1970年12月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，系张保珍之妻。一审被告：张曌，男，1993年1月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区，系张保珍之子。上诉人三门峡市豫苑房地产开发有限公司（以下简称为豫苑公司）因与被上诉人王红云及一审被告张梅菊、张曌确认合同效力纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2017）豫1202民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豫苑公司的法定代表人许守星及其委托诉讼代理人常树山、被上诉人王红云的委托诉讼代理人郭建波到庭参加诉讼，一审被告张梅菊、张曌经本院依法公告传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人豫苑公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、2013年5月27日《房产转让协议》是张保珍隐瞒事实真相与王红云签订，依照合同权利转让和房屋所有权转让的法律规定，合同应属无效；2、另案诉讼中王红云申请对“收条”进行鉴定，在鉴定是与张保珍同一人书写的情况下王红云撤诉，但本案原审却认定该收条款项是大额款项，是否是退还购房款，豫苑公司没有证据证实，收条上载明是退回购房款，原审认定明显与事实不符；3、上诉人退款在先，被上诉人与张保珍签订合同在后；上诉人与张保珍签订合同金额在700万元以上，王红云与张保珍协议金额仅为500万元，张保珍与王红云签订合同是否存在欺诈一目了然；4、2013年5月27日《房产转让协议》属于权利转让，然而王红云一直到张保珍死亡都没有与上诉人联系，该合同明显违反了合同法、物权法、城市房地产管理法的法律规定；5、一审法院认定王红云按约定支付购房款500万元与事实不符；6、2013年5月27日《房产转让协议》合同相对人是王红云与张保珍，不是张梅菊、张瞾，被上诉人向一个已经死亡的合同相对人提起合同效力确认之诉有违法律规定，原审判决没有法律依据；7、一审法院混淆合同效力确认之诉与合同履行之诉的性质，背离被上诉人一审诉讼请求，背离案件客观事实妄下结论。被上诉人王红云答辩意见：一审认定答辩人与张保珍在2013年5月27日签订的房产转让协议为有效合同是正确的；上诉人称已经解除与张保珍2010年9月23日签订的3份购房协议、房款已经退还是不能成立的。王红云一审提出诉讼请求：1、依法确认2013年5月27日，原告王红云与张保珍（被告张梅菊丈夫、张曌父亲）签订的房产转让协议有效；2、依法确认2010年9月23日被告豫苑公司与张保珍签订的3份购房协议（编号分别为：3号、12号、13号）有效。事实和理由：2010年9月23日，被告豫苑公司（甲方）与张保珍（乙方）签订3份购房协议，分别编号为：3号、12号、13号。约定张保珍购买豫苑公司位于三××市湖滨区××路东段路南（虢国公园正对面）虢国绿苑小区的三处房产：1、3号楼2单元1-3层东西户，建筑面积为579平方米，价款3647700元；2、3号楼1单元1-3层东西户，建筑面积为579平方米，价款3763500元；3、3号楼1单元13层西户，建筑面积为138.59平方米，价款429629元。双方约定：甲、乙双方必须履行买卖义务，如果因任何一方违约导致对方经济损失的，另一方有权要求赔偿。签订合同当日至2012年4月，张保珍分次给豫苑公司交纳房款7056746.1元。豫苑公司给张保珍出具购房的收款收据。2013年5月27日，原告（甲方）与张保珍（乙方）签订了一份《房产转让协议》，张保珍将其名下位于三门峡市虢××路东段路南虢国绿苑小区的三处房产：1、3号楼2单元1-3层东西户（建筑面积579平方米）；2、3号楼1单元1-3层东西户（建筑面积579平方米）；3、3号楼1单元13层西户（建筑面积138.59平方米）转让给原告，双方约定转让款为500万元，并约定指定张保珍收款账号，账户名称：张保珍，账号：62×××48，开户行：三门峡银行文明路支行。双方约定“乙方收到甲方500万元后，将乙方与被告豫苑公司签订的购房协议原件和缴款发票原件交甲方，作为乙方收到甲方购房款的依据”。原告如约将转让价款500万元转入张保珍指定账户，张保珍也将其与豫苑公司签订的三份《购房协议》原件（编号分别为：13、12、3号）和缴款《收据》（共15张）原件交给原告，但由于当时豫苑公司房屋还没有交付，致使张保珍一直没有办理过户手续。2014年9月6日，张保珍死亡。之后，原告多次找豫苑公司老板许守星要求其交付涉案三处房产，均推诿。原告去找张梅菊，张梅菊称不了解情况，无奈诉至法院。豫苑公司一审辩称：2013年5月27日的房产转让协议是张保珍隐瞒事实真相，采取合同诈骗方式与原告签订，不存在双方真实意思表示，违反法律规定，合同应属无效。豫苑公司与张保珍签订的3份购房协议是有效合同，但3份合同已经解除，款项已经退还，权利义务已经终止。原告起诉程序不当，张保珍已经死亡，依法应当驳回。张梅菊一审未答辩。张曌一审未答辩。一审法院查明：2010年9月23日，被告豫苑公司（甲方）与张保珍（乙方）签订购房协议3份，编号分别为：3号、12号、13号。编号为12号和13号的购房协议均约定：1、工程位置：虢××路东段路南、茅津南路东侧。2、房屋开工时间为2010年6月，竣工时间为2012年12月底以前。工程竣工后，住户交清房款可随时办理交房手续及办理房产证。3、购房付款方式为分期付款，在合同签订时，乙方应交纳房屋订金伍拾万元整，于2010年12月31日前支付总房款的80%，主体封顶后支付到总房款的90%，工程完工后经建委及相关部门验收合格后，交钥匙前付清剩余房款。该2份协议还约定了其他事项。编号为12号的协议约定：乙方购买的商品房位于虢××路东段路南（虢国公园正对面）虢国绿苑小区3号楼1单元1-3层东西户，建筑面积为579平方米，单价每平方米7500元，优惠后单价为每平方米6500元，合房款为3763500元。面积计算依据房管局办证为准，房款多退少补。编号为13号的协议约定：乙方购买的商品房位于虢××路东段路南（虢国公园正对面）虢国绿苑小区3号楼2单元1-3层东西户，建筑面积为579平方米，单价每平方米7500元，优惠后单价为每平方米6300元，合房款为3647700元。面积计算依据房管局办证为准，房款多退少补。编号为3号的协议约定：1、购房付款方式为分期付款，合同签定时，乙方应交纳房屋订金20万元整，于2010年12月31日前支付总房款的80%，主体封顶后支付到总房款的90%，工程完工后经建委及相关部门验收合格后，交钥匙前付清剩余房款。2、乙方购买的商品房位于虢××路东段路南（虢国公园正对面）虢国绿苑小区3号楼1单元13层西户，建筑面积为138.59平方米，单价每平方米3430元，优惠后单价为每平方米3100元，合房款为429629元，面积计算依据房管局办证为准，房款多退少补。编号为3号的协议约定的工程位置、房屋开工和竣工时间等与12号和13号协议约定的内容一致。豫苑公司和张保珍分别在该3份购房协议上签字盖章。3份购房协议签订当日，张保珍按照协议约定，向豫苑公司交纳两套房屋的购房订金合计120万元，豫苑公司分别给张保珍出具收据3份。之后，针对3号购房协议，张保珍又向豫苑公司付款186666.1元。针对12号购房协议，张保珍又向豫苑公司付款2887150元，并由豫苑公司给张保珍出具收据。针对13号购房协议，张保珍又陆续向豫苑公司付款270万元，豫苑公司给张保珍出具收据。豫苑公司认可与张保珍签订3份购房协议后，张保珍陆续通过现金、转账等方式支付房款共计7056746.1元，约占总房款的90%。2013年5月27日，张保珍（乙方）与王红云（甲方）签订房屋转让协议1份，约定：一、乙方将名下豫苑公司位于虢××路东段路南（虢国公园正对面）虢国绿苑小区三处房产所有权转让给甲方。1、3号楼2单元1-3层东西户（建筑面积579平方米）。2、3号楼1单元1-3层东西户（建筑面积579平方米）。3、3号楼1单元13层西户（建筑面积138.59平方米）。二、转让价格为人民币500万元。乙方指定收款账户如下：账户名称：张保珍，账号：62×××48，开户行：三门峡银行文明路支行。三、乙方在收到甲方伍佰万元后，将乙方与豫苑公司签订的购房协议原件和缴款发票原件交甲方，作为乙方收到甲方购房房款的依据。四、乙方须协助甲方在2013年7月31日前将上述房产和豫苑公司签订新的购房协议，即将上述房产所有权办到甲方王红云名下。五、在办理上述房产过户手续中，产生的一切正常费用由甲方承担，但不包括其上述房产的一切非正常费用，房产最后结算不足部分由甲方正常缴纳。六、上述条款即甲乙双方的真实意思表述，如有一方违背上述条款，无条件赔偿对方人民币500万元，并承担由该债权所产生的律师费、诉讼费等。甲方王红云和乙方张保珍分别在协议上签字。2013年5月31日，王红云通过三门峡银河典当有限公司向张保珍的账户转款1500万元，其中包含支付房款500万元及从张保珍处购买汇票1000万元。张保珍将其与豫苑公司签订的3份购房协议的原件和豫苑公司出具的收据原件，均交付给王红云。后张保珍未履行协助义务，于2014年9月意外死亡。审理中，被告豫苑公司认可和张保珍签订的3份购房协议真实有效，但同时指出，张保珍当时资金困难，要求退房款，豫苑公司陆续以现金及转账的方式退还房款7057150元，多退400元。豫苑公司给张保珍退款由三部分组成：1、2013年11月20日，李银凤名下给张保珍转款20万元；王改霞名下给张保珍转款265.7万元；两人出具证明证实自己系豫苑公司工作人员，转款给张保珍为退还房款。2、张曌名下房产证复印件1份，证明豫苑公司将1套房作价48万元，房产证办在张保珍儿子张曌名下，折抵退还张保珍购房款48万元。3、张保珍签名的收条1张，内容为：“今收到豫苑公司退回购房款3387150元。收款人张保珍，2012年12月14日”。王红云对收条上张保珍签名的真实性存在质疑，豫苑公司提交2015年12月11日，西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心【2015】鉴字第4368号鉴定意见书，鉴定意见为：1、送检的落款时间为：2012年12月14日的《收条》上的“收款人”部位“张保珍”署名字迹与供检的张保珍签名样本字迹是同一人书写。2、上述《收条》上落款日期部位“2012年12月14日”书写字迹与供检的张保珍样本字迹是同一人书写。3、不能确定上述《收条》上“收款人”部位“张保珍”署名字迹处的押名指印与张保珍样本指印是否同一人的手指所留。4、不能确定上述《收条》上的打印字迹与“张保珍”署名字迹是否同期形成。王红云认为豫苑公司提交的证据不能证实退还张保珍购房款。针对豫苑公司提交的退还张保珍购房款的证据，李银凤、王改霞给张保珍转款是否代表豫苑公司退还购房款，以及张曌名下房产证复印件1份能否证实该房产折抵退还张保珍购房款48万元，由于原告否认该事实，豫苑公司没有其他证据证实其主张；张保珍签名的收条1张，收条款项为3387150元，属于大额款项，该款项给付张保珍的支付方式，是否是退还涉案购房款，豫苑公司没有证据证实。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2013年5月27日，张保珍与原告王红云签订的房屋转让协议，是张保珍从豫苑公司处购买之后签订的，房屋转让协议签订后，王红云按照约定支付购房款，张保珍将其与豫苑公司签订的3份购房协议的原件和豫苑公司出具的收据原件，均交付给王红云。该转让协议系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。被告豫苑公司辩解其与张保珍签订的购房合同已经解除，房款已经退还的意见，因其提交的证据不足以证实其主张，且被告豫苑公司也未收回购房协议及交款收据，故其该主张不能成立。2010年9月23日，被告豫苑公司与张保珍签订的3份购房协议（编号分别为：3号、12号、13号），因上述3份协议的合同相对人并非本案原告，现原告王红云主张确认上述协议效力，主体不适格，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、确认2013年5月27日原告王红云与张保珍（被告张梅菊丈夫、被告张曌父亲）签订的房产转让协议为有效合同。二、驳回原告王红云的其它诉讼请求。案件受理费500元，公告费800元，合计1300元，由原告王红云负担。二审查明：1、王红云的一审诉讼请求为依法确认2013年5月27日原告王红云与张保珍签订的房产转让协议有效，依法确认2010年9月23日被告豫苑公司与张保珍签订的3份购房协议（编号分别为：3号、12号、13号）有效；2、涉案的2013年5月27日房产转让协议系王红云与张保珍（2014年9月死亡）签订；3、本案历次审理中张梅菊、张瞾均未到庭，均未表明是否参加诉讼；4、2013年5月27日三门峡银河典当有限公司向张保珍账户转账1500万元，2013年5月30日张保珍向三门峡银河典当有限公司账户转账1500万元，2013年5月31日三门峡银河典当有限公司向张保珍账户转账1500万元，其中涉及2013年5月27日的款项已经本院（2014）三民初字第90号民事调解书解决；5、2015年王红云曾向本案一审法院起诉张梅菊、张瞾、豫苑公司房屋买卖合同，后于2016年5月18日撤诉。本院认为，虽然一审被告张梅菊、张曌在本案诉讼中经一、二审法院公告传唤均没有到庭，导致无法征求其是否参加诉讼，但王红云依法起诉张保珍的法定继承人张梅菊、张曌并要求确认王红云与张保珍的房产转让协议效力并无不妥，其起诉豫苑公司并主张确认张保珍与豫苑公司之间的协议效力因主体不适格被一审法院判决驳回也并无不当。一审确认王红云与张保珍签订的房产转让协议为有效合同，没有损害张梅菊、张曌的实质利益，应予维持。王红云一审诉讼请求是确认合同效力，并不涉及其与张保珍、张保珍与豫苑公司之间的协议是否履行、怎么履行问题，王红云与张保珍之间的协议是否实际履行、王红云是否付给张保珍500万元房款以及张保珍与豫苑公司的购房协议是否实际履行、购房协议是否解除、豫苑公司是否退还张保珍购房款项等实体问题不是本案审理所要解决的问题，该部分事实应当在实体诉讼中根据当事人的举证情况依法认定处理。一审法院在王红云没有该诉讼请求、张梅菊和张曌均没有到庭应诉并且一审已经确认王红云起诉豫苑公司主体不适格的情况下，仍然超过一审原告诉讼请求对王红云与张保珍、张保珍与豫苑公司之间的协议履行情况进行实体审理、事实认定等违反民事诉讼不告不理的基本原则，实属错误，应予纠正。综上，一审判决超过诉讼请求审理认定不当，应予纠正，上诉人上诉理由部分成立，予以支持。但一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人三门峡市豫苑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇一八年十二月十日书记员  马志光