常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0482民初4287号原告江苏高高制衣有限公司，住所地常州市金坛区晨风路**。法定代表人袁国英，该公司经理。委托代理人黄一武，江苏金天虹律师事务所律师。被告金坛区西城伊曼阿玛尼洗护店（个体工商户），住，住所地常州市金坛区金源福地小区**/div>经营者任华琴，女，1977年5月25日生，住常州市金坛区。委托代理人吴承艳，江苏吴承燕律师事务所律师。委托代理人石玉玲，江苏吴承燕律师事务所律师。原告江苏高高制衣有限公司（以下简称高高公司）诉被告金坛区西城伊曼阿玛尼洗护店（以下简称阿玛尼洗护）房屋租赁合同纠纷、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年6月25日受理后，依法由审判员蒋华独任审判，于2018年7月24日公开开庭进行了审理，原告高高公司的委托代理人黄一武、被告阿玛尼洗护的委托代理人吴承艳到庭参加诉讼。后又于2018年11月5日再次公开开庭进行了审理，原告高高公司的委托代理人黄一武、被告阿玛尼洗护的委托代理人石玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高高公司诉称，2015年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定原告将金坛区晨风路188号厂区内钢板房的东侧部分建筑面积约476㎡出租给被告用于衣、鞋、保的一站式洗护，租赁期限为5年。合同还约定：由于乙方原因而使房屋或设施严重损坏，将由乙方承担维修责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。2018年3月21日4时37分，被告承租的钢板房发生火灾，经金坛区消防大队现场扑救后，整幢钢板房及舍内的设施、设备、衣物等全部烧毁。2018年5月14日，金坛区消防大队作出火灾事故认定书，对起火原因认定为起火部位位于该临时用房东侧部分（被告洗衣房）的南侧，起火原因可以排除雷击、外来火源、遗留火种引发火灾的可能，不能排除电气故障引发火灾的可能。被告在承租的房屋内从事衣物洗护工作，未能及时尽到对其生产设备安全维护义务，造成电气故障引发火灾而导致整幢钢板房被大火烧毁，事故发生后被告拒绝协商解决。现请求判令被告赔偿原告房屋及设备损失345290元，鉴定费6000元，清场费44000元，2018年9月1日至10月31日场地占用费5940元，合计401230元，本案诉讼费用由被告承担。被告阿玛尼洗护辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实。火灾事故认定书仅载明起火部位和排除部分可能起火的原因，未明确是被告的原因引起火灾，原告主张的损失属于双方订立租赁合同时无法预见的损失，不能据此要求被告承担赔偿责任。况且，案涉房屋无产权证，且未经消防验收，原告未告知上述瑕疵即擅自用以出租营利，存在违法行为；案涉房屋的电路由原告单位电工负责管理，被告从未自行进行过电气线路改造，原告作为房屋和用电的提供者，对于电气线路负有维护保养责任；火灾发生时，消防设施不能有效运行、扑救不及时等问题造成了火灾损失扩大。可见，原告对损失的产生存在一定的过错，应承担相应的责任。综上，原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，案涉房屋位于高高公司内，系未经批准建设的临时用房。为了将其中一部分出租，2015年9月1日，高高公司（甲方）和阿玛尼洗护（乙方）签订了1份房屋租赁合同，约定：由阿玛尼洗护承租高高公司坐落在金坛市（现为常州市金坛区厂区内的钢板房，用途为衣、鞋、包的一站式洗护，水、电等费用由乙方负责；租赁期间从2015年9月1日起至2020年8月31日止，年租金33000元（第四年房租费每年以8%递增），一年一付，于每年9月15日前付清；由于乙方原因而使房屋或设施严重损害，由乙方承担维修责任。合同签订后，高高公司交付了合同约定的房屋。2018年3月21日4时37分，案涉房屋发生火灾，造成该临时用房及内部餐桌椅、厨房用具、洗衣设备、衣物、鞋、包等物品被烧毁，未造成人员伤亡。2018年5月14日，常州市公安消防支队金坛区大队作出火灾事故认定：起火部位位于该临时用房东侧部分（阿玛尼洗护馆洗衣房）的南侧，起火原因可以排除雷击、外来火源、遗留火种引发火灾的可能，不能排除电气故障引发火灾的可能。2018年8月16日，常州君信资产评估事务所受本院委托作出常君评报字[2018]第029号资产评估报告：2018年8月8日评估基准日评估机器设备（主要包括餐桌、货架、蒸饭箱、单灶炉、冰柜等餐饮设备）价值为23220元，构筑物（为彩钢瓦和水磨石地面，含清理费用）价值为322070元。高高公司支付鉴定费6000元。上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、火灾事故责任认定书、现场照片、火灾现场勘验笔录、火灾现场平面图、询问笔录、资产评估报告及发票等证据在卷佐证。本院认为，高高公司主张房屋灭失的损失，除了出租给阿玛尼洗护的房屋，还有其自己使用的房屋，因此本案案由应为房屋租赁合同纠纷和财产损害赔偿纠纷。出租人就未经批准的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高高公司称出租的房屋为临时建筑，却未能提供任何证据证明案涉房屋经过批准建设，故其与阿玛尼洗护签订的房屋租赁合同应属无效，但阿玛尼洗护作为承租人不因租赁合同无效而免除其应对所租房屋进行妥善管理、使用的义务。根据火灾事故认定书，起火部位位于案涉房屋东侧、阿玛尼洗护洗衣房的南侧，起火原因排除雷击、外来火源、遗留火种引发火灾的可能，不能排除电气故障引发火灾的可能，虽未明确是引起火灾的原因，但就民事诉讼而言，该认定具有高度盖然性，且阿玛尼洗护未能提供充分的证据证明是高高公司的原因引起火灾，故应当认定是阿玛尼洗护的原因引起火灾。阿玛尼洗护作为专业的洗衣机构，对所租赁的房屋是否需要经消防验收、是否需要配备消防设备，应当具有专业且清晰的认识，事实上，双方在签订租赁合同之时即明确租赁物为钢板房，用途为衣、鞋、包的洗护，对于阿玛尼洗护辩称案涉房屋的消防状况存在瑕疵，高高公司对火灾发生及造成的损失存在过错的辩解，本院不予采纳。合同约定，由于阿玛尼洗护的原因而使房屋或设施严重损害，由阿玛尼洗护承担维修责任，此为合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，不因合同无效而无效，故阿玛尼洗护应按约对其租赁的房屋承担维修责任。但鉴于案涉房屋为未经批准的临时建筑，已无修复的必要，故阿玛尼洗护应折价赔偿。同时，阿玛尼洗护对于高高公司自己使用的房屋，也应承担赔偿责任。关于高高公司主张的损失：房屋及设备烧毁的损失345290元，已由评估报告证实，本院予以支持；但评估报告明确载明该损失已包含清理费用，故其主张另外44000元清场费的诉讼请求，属重复主张，本院不予支持；鉴定费6000元，也是诉讼费的一种，由人民法院决定，无需作为诉讼请求；2018年9月1日至2018年10月31日场地占用费5940元，因双方之间的房屋租赁合同无效，且案涉房屋在火灾中被全部烧毁，即阿玛尼洗护在火灾后已不再占有案涉房屋，故高高公司主张该部分损失，缺乏事实依据，本院不予支持。阿玛尼洗护还辩称高高公司主张的损失属于双方订立租赁合同时无法预见的损失，因订立合同时无法预见的损失指的是当事人违反有效合同给对方造成的损失，显然不适用于本案，对于该辩解，本院也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告金坛区西城伊曼阿玛尼洗护店于判决生效之日起十日内向原告江苏高高制衣有限公司赔偿损失人民币345290元。二、驳回原告原告江苏高高制衣有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费4400元（已减半收取），鉴定费6000元，合计人民币10400元，由原告江苏高高制衣有限公司负担1360元，被告金坛区西城伊曼阿玛尼洗护店负担9040元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 蒋 华二〇一八年十二月十一日书记员 徐向兰