北京市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）京民终486号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新华泰富置业有限公司，住所地北京市门头沟区。 法定代表人：邹芳芳，董事长。 委托诉讼代理人：肖平，北京市帅和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁远东，男，该公司职员。 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京石龙经济开发区投资开发有限公司，住所地北京市门头沟区。 法定代表人：刘春，董事长。 委托诉讼代理人：党永诚，北京市尚元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，北京市尚元律师事务所律师。 上诉人北京新华泰富置业有限公司（下称新华泰富公司）因与上诉人北京石龙经济开发区投资开发有限公司（下称石龙投资公司）合同纠纷一案，均不服北京市第一中级人法院（2018）京01民初20号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新华泰富公司的委托诉讼代理人肖平、袁远东，上诉人石龙投资公司的委托诉讼代理人党永诚、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新华泰富公司上诉请求：1.撤销一审判决书中第二项内容，依法改判由石龙投资公司承担逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，暂计至2017年12月31日为34198390.41元；2.诉讼费由石龙投资公司承担。事实和理由：一、一审法院认定《“新华电力总部基地”写字楼项目置业开发协议书》（下称《写字楼置业协议》）约定的新华泰富公司付款条件已成就，且不享有付款的抗辩权是错误的，其理由如下：首先，《写字楼置业协议》是定制合同，根据第三条的约定，新华泰富公司全程参与项目管理及进度、质量、投资控制。施工、监理单位，大型设备主要材料供应商，应通过招标选择，并得到新华泰富公司的认可。而石龙投资公司并未让新华泰富公司参与整个项目的管理及进度、质量、投资控制。其次，根据《写字楼置业协议》第六条的约定，合同进度款的支付应在监理公司出具进度报告、相关单位出具验收报告，由双方确认后支付。石龙投资公司至今未将相关单位验收报告交给新华泰富公司，新华泰富公司多次发函要求石龙投资公司将相关单位验收报告交由新华泰富公司确认的情况下，石龙投资公司仍拒不履行合同义务，因此新华泰富公司的付款条件并未成就。再次，张乐郊的签字行为是否代表新华泰富公司，对石龙投资公司是否构成违约和是否成就付款条件具有至关重要的作用，一审法院认定张乐郊在“业主方”的签字行为对新华泰富公司具有约束力是错误的。1.一审法院认为新华泰富公司在签订《写字楼置业协议》后到项目竣工近两年时间，从未就张乐郊签字确认提出异议，并陆续支付合同价款，从而认定张乐郊签字对新华泰富公司具有约束力是错误的。新华泰富公司直到第一次一审庭审时，石龙投资公司在法官的要求下才提供了有张乐郊签字的文件，新华泰富公司此时才知道张乐郊在“业主方”文件上有签字，如新华泰富公司早知张乐郊在“业主方”的文件上签字，就不会多次在函件中要求石龙投资公司提供新华泰富公司签字的文件材料，并要求石龙投资公司履行签章确认手续。新华泰富公司之所以陆续支付房款，是基于从大局着想，让涉案的房屋能尽早建成，并非对石龙投资公司的违约行为予以认可。2.新华泰富公司的代表为刘小伍，2013年5月到6月的《监理例会纪要》显示，刘小伍作为新华泰富公司的代表参会，并非张乐郊；2013年5月27日双方的《洽商函》明确写明刘小伍是新华泰富公司的代表；2013年6月24日石龙投资公司给新华泰富公司的回函中，新华泰富公司代表签字的也是刘小伍，说明石龙投资公司知晓新华泰富公司的代表是刘小伍；3.从张乐郊的证人证言可证实：张乐郊并非新华泰富公司员工，也没有得到新华泰富公司的任何授权，张乐郊的签字行为不代表新华泰富公司，张乐郊签署的相关文件也从未给过新华泰富公司。值得注意的是：2013年6月24日石龙投资公司给新华泰富公司的回函中明确表示张乐郊是北京新华国泰置业有限公司（以下简称新华国泰公司）的代表，从这一点也说明石龙投资公司明知张乐郊不是新华泰富公司的代表。张乐郊是新华水利水电投资公司（以下简称新华投资公司）的员工，后来虽然被选为新华泰富公司名义上的副总经理，但是从未参与公司的经营管理，没有拿过公司任何报酬，且新华泰富公司并没有以任何形式授权张乐郊在本项目上作为代表签字。值得特别说明的是：庭审中石龙投资公司表示还是从新华国泰公司得知张乐郊被选为新华泰富公司的副总经理。综上，新华泰富公司认为公司的付款条件并未成就，新华泰富公司享有抗辩权。二、因石龙投资公司违约，其应承担逾期交房的违约责任。根据《写字楼置业协议》“第九条第2款：甲方最迟须于2014年5月31日前交付使用……第九条第6款：甲方除本协议第九条第3款规定的情形可延期交付外，若未按本协议规定的期限交付本项目的即构成逾期交房，甲方同意乙方按照下列任一项处理；乙方要求甲方按逾期天数支付已付房款同期银行基准贷款利率的违约金后，使合同继续履行”，石龙投资公司应按照逾期天数支付已付房款同期银行基准贷款利率的违约金后，使合同继续履行。综上所述，新华泰富公司的上诉请求，具有事实和法律依据，依法应予支持。一审判决部分事实认定有误，依法应予纠正。请二审法院依法支持新华泰富公司的上诉请求。 石龙投资公司庭上表示对新华泰富公司的上诉意见不予答辩。 石龙投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.判决部分解除石龙投资公司与新华泰富公司于2013年4月27日签订的《写字楼置业协议》，解除合同内容涉及房屋为：A1楼主楼1层、2层、3层、4层、5层、6层、7层、8层、20层、21层、22层、23层、24层、A1楼裙楼1层、2层、3层及对应地下部分面积房屋。3.判令新华泰富公司向石龙投资公司支付逾期付款违约金28489782.16元（按同期中国人民银行贷款利率计算并加收50%，计算至2016年12月17日）。4.判令新华泰富公司赔偿石龙投资公司因其违约行为造成房屋不能交付产生的经济损失，包括供暖费2284937.66元、能源费238896.83元、物业费1652613.43元，共计4176447.92元。（上述共计32666230.08元）。5.判令新华泰富公司承担案件全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决违反上级法院的生效裁定，北京市高级人民法院（2017）京民终374号民事裁定书，认定石龙投资公司可以对新华泰富公司迟延履行的部分行使解除权。一审判决却认定石龙投资公司无权行使解除权，违反了上级法院的生效裁定，依法应当予以纠正。（二）一审判决支持新华泰富公司确认石龙投资公司部分解除合同不发生效力，违反司法解释规定，适用法律错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（以下简称合同法解释二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”石龙投资公司按新华泰富公司法定注册地址通知新华泰富公司部分解除合同并已公证。石龙投资公司通知了新华泰富公司股东，新华泰富公司股东也已通知了新华泰富公司。新华泰富公司本案起诉也陈述、确认了该事实。石龙投资公司的部分解除合同通知以合理、合法的方式已有效发出、送达给新华泰富公司。新华泰富公司未在三个月内起诉，故其请求确认本案石龙投资公司部分解除合同不发生法律效力的诉讼前请求，人民法院不应支持。一审判决支持该诉讼请求违反合同法解释二的规定。（三）一审判决认定事实不清。本案新华泰富公司只支付了1.85亿元，至案件诉讼之时本案应付房屋款为3.8亿元，已付款占应付款的48%。石龙投资公司发出部分解除合同通知时，新华泰富公司应付未付款为1.9亿余元，新华泰富公司付款不到50%。一审判决认定新华泰富公司已付款70%，属于认定事实不清。一审判决以新华泰富公司付款占应付款比例作为不应部分解除合同的理由，没有法律依据。（四）本案合同应当部分解除,一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条、第九十六条、第一百六十七条等法律规定，新华泰富公司在拒不支付合同价款达到50%以上构成严重违约的情况下，且收到部分解除合同通知三个月没有起诉确认解除效力，石龙投资公司有权部分解除合同并已生效。新华泰富公司的主要义务就是付款，应付未付款时，未付款就是100%，且经数年催促，新华泰富公司仍有超过50%的总价款拒不支付，已构成不履行主要债务。一审判决认定分期付款合同以交付标的物为前提认定本案不适用第一百六十七条没有法律依据，以主要债务是全款且已付70%认为不构成不履行主要债务认定事实不清且无法律依据。一审判决以上述两个理由认定石龙投资公司没有解除权是不符合法律规定的。（五）石龙投资公司的违约金主张符合法律规定。双方约定新华泰富公司违约应承担违约责任，这就是原则性约定。在新华泰富公司违约的情况下，石龙投资公司有权选择要求其承担违约责任中支付违约金的责任。如因约定不明而认定石龙投资公司无权要求新华泰富公司承担支付违约金的违约责任，则石龙投资公司如主张损失等其他违约责任，也会被一审判决认定为没有明确约定依据，显然不符合法律规定。（六）石龙投资公司其他诉讼请求有事实和法律依据。因新华泰富公司违约石龙投资公司部分解除合同，对未解除合同的房屋发生的供暖费、能源费、物业费等已发生石龙投资公司已支付，属于石龙投资公司的实际损失，新华泰富公司应当予以赔偿。（七）新华泰富公司的诉讼请求不成立。因新华泰富公司违约其提出的其他诉讼请求不成立，石龙投资公司不同意其诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。石龙投资公司上诉请求合法有据，请求二审法院依法判决并予以支持。 针对石龙投资公司的上诉请求，新华泰富公司辩称，不同意石龙投资公司的全部上诉请求，请求法院依法驳回。理由：（一）石龙投资公司解除部分合同既不符合《合同法》第九十四条、第九十六条、第一百六十七条的规定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的情形。其理由如下：1.首先，新华泰富公司同意一审法院认为石龙投资公司不具备法定解除合同的权利和不能部分解除合同的观点。2.根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除”本案中双方签署的《写字楼置业开发协议》生效后，根据协议约定：新华泰富公司全过程参与项目管理及进度、质量、投资控制。施工、监理单位，大型设备及主要材料供应商应通过招标选择，并得到新华泰富公司的认可。项目进度、质量检测、施工文件及监理报告须新华泰富公司审核并签章确认，并详细约定了建筑的标准及房屋交付条件，明确了分项技术标准12项，均须双方在施工中具体书面确认，而石龙投资公司在实际施工过程中使用的石材、门窗、玻璃幕墙、五金件等材料标准与合同约定严重不符，在新华泰富公司要求整改，并要求提供项目进度报告、施工文件、监理报告的情况下，石龙投资公司既不整改，也拒绝提供相应文件。值得注意的是：直到原一审庭审中，在法官的要求下，石龙投资公司才将一部分相应的文件提供给新华泰富公司。因此，新华泰富公司终止履行付款义务是在履行抗辩权，而非根本违约，石龙投资公司主张对协议的解除理由并不符合《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形。2.石龙投资公司未履行催告程序，新华泰富公司收到《合同解除通知函》是从其股东处得知，石龙投资公司并无证据证明已向新华泰富公司送达了《合同解除通知函》，因此也不符合《合同法》第九十六条的规定。3.本案新华泰富公司与石龙投资公司签订的《写字楼置业协议》，根据协议条款规定的双方权利义务以及合同目的，应为定制合同，而非买卖合同。石龙投资公司严重违反合同约定，新华泰富公司中止付款义务的行为是在履行抗辩权。《合同法》第一百六十七条的规定是针对分期买卖合同的规定，本案是定制合同性质，因此不能适用《合同法》第一百六十七条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定。（二）从客观上讲，本案解除部分合同不具可行性，其理由如下：1.根据双方约定，建筑单价为11800元每平方米，如解除部分房屋，无法确定每层楼的单价。根据双方协议第二条的约定，新华泰富公司定制的是A1号楼，即商务写字楼与裙房配套项目。A1座建筑面积为30000平方米，A1裙楼地上3层，建筑面积2000平方米，A1地下建筑面积9000平方米共3层，为设备间、车库和人防配套设施。根据双方协议第五条的约定：1.该项目合同价款按地上建筑面积单价计算，地下建筑面积归新华泰富公司所有，不再另行计价；2.A座地上规划总建筑面积32000平方米，建筑单价为11800元每平方米，总价款为37760万元；3.最终合同价款根据测绘机构（双方共同选定）出具的实测建筑面积为准，据实结算。根据上述二条的约定可以看出，双方是基于新华泰富公司定制整栋楼，按建筑单价为11800元每平方米计算，且地下建筑面积9000平方米不再另行计价。如果解除部分楼层，那每个楼层的单价是多少是不能确定的。2.整栋楼层的公共设施设备（如：大堂、中央空调、电梯、电梯厅、供水、供电、供暖、消防、监控系统、楼道、广场绿化）无法分割。根据双方合同约定，新华泰富公司定制的是整栋楼，包括但不限于中央空调、电梯、电梯厅、供水、供电、供暖、消防、监控系统、楼道、广场绿化等，这些公共设施设备的所有权都应归新华泰富公司。如部分解除，上述公共设施设备是无法进行分割的。3.无论从双方协议约定的法律关系，还是从整栋的整体规划、使用功能上来说，都不能解除部分房屋。从双方法律关系上来讲，新华泰富公司定制的是整栋房屋，对整栋楼有整体的规划，对其使用功能上也有统一的要求与标准。另外，根据双方协议约定A1主楼三层全是公用会议室，地下**为食堂、地下**为车库，裙楼是营业餐厅和会议室，如果解除部分楼层，那么公用的配套设施也无法实现。（三）新华泰富公司同意一审法院的认定，无需向石龙投资公司支付逾期付款违约金。1.本案系石龙投资公司根本违约在先（违约理由同上，不再赘述），新华泰富公司中止付款是在行使抗辩权，因此，新华泰富公司无需向石龙投资公司支付逾期付款的违约金。2.针对逾期付款违约金的问题，根据双方协议第九条第8款的约定，“乙方未在本协议第六条规定的阶段和时间支付款项的，乙方需承担逾期违约责任，由此造成的停工损失由乙方承担”。本案石龙投资公司并没有举证证明其停工损失，因此，石龙投资公司主张按照同期银行贷款利率的基础上加收50%计算违约金无任何合同依据。（四）新华泰富公司无需赔偿石龙投资公司供暖费、能源费、物业费。原一审、二审中石龙投资公司要求全部解除合同，石龙投资公司至今也没有将涉案的房屋交给新华泰富公司使用。相反，石龙投资公司还将涉案的房屋对外出租及使用，赚取利润。新华泰富公司一直要求石龙投资公司交付房屋，石龙投资公司至今也没有将房屋交付给新华泰富公司使用。因此，由此产生的供暖费、能源费、物业费均应由石龙投资公司自行承担，石龙投资公司通过出租获取的利润应返还给新华泰富公司。综上，恳请法院依法驳回石龙投资公司的上诉请求。 在二审审理期间，石龙投资公司撤回了要求新华泰富公司支付逾期付款违约金、赔偿因新华泰富公司违约造成房屋不能交付产生的经济损失的反诉请求，相关权益另行主张。 新华泰富公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认石龙投资公司向新华泰富公司发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力；2.请求判令石龙投资公司将北京市门头沟区莲石湖西路98号院4号楼、5号楼（含对应的地下部分）交付并过户给新华泰富公司指定的实际出资人（北京市门头沟区莲石湖西路98号院5号楼4至9层、20至24层过户给由华盈泰富控股有限公司更名后的渠荷投资集团有限公司；19层过户给北京金成博石投资有限公司；16至18层过户给由秦皇岛北戴河新华水利资产管理有限公司更名后的北京新华国泰水利资产管理有限公司；13至15层过户给新华水力发电有限公司；12层过户给由北京金嬴世际文化创意有限公司更名为的北京国师通文化创意有限公司；10至11层过户给基康仪器（北京）有限公司更名后的基康仪器股份有限公司；1至3层及地下部分，4至24层公共区域包括但不限于设备用房、楼梯间、应急通道等，4号楼1至3层及地下部分过户给新华泰富公司）；3.请求判令石龙投资公司承担逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，暂计至2017年12月31日为34198390.41元；4.请求判令石龙投资公司承担本案的全部诉讼费用。 石龙投资公司向一审法院提出反诉请求：1.判决部分解除石龙投资公司与新华泰富公司签订的《写字楼置业协议》，解除合同内容涉及房屋为：A1号楼主楼1层、2层、3层、4层、5层、6层、7层、8层、20层、21层、22层、23层、24层，A1号楼裙楼1层、2层、3层及对应面积的地下房屋；2.新华泰富公司向石龙投资公司支付逾期付款违约金28489782.16元（按同期中国人民银行贷款利率计算并加收50%，计算至2016年12月17日）；3.新华泰富公司赔偿石龙投资公司因其违约行为造成房屋不能交付产生的经济损失，包括供暖费2284937.66元、能源费238896.83元、物业费1652613.43元，共计4176447.92元，上述共计32666230.08元；4.新华泰富公司负担本案案件受理费及反诉案件受理费。 一审法院认定事实如下： （一）相关协议及协议主要内容 2011年3月，新华投资公司与石龙投资公司签订《合作意向书》，达成新华投资公司整体购买北京石龙经济开发区产业孵化中心二期项目4个楼座的意向。2011年4月，新华投资公司和北京市门头沟区人民政府签订《战略合作协议》，达成区政府支持新华投资公司投资购置北京石龙经济开发区产业孵化中心二期约六万平方米物业等意向。2012年11月23日，新华国泰公司与石龙投资公司签订《新华电力总部基地置业开发协议书》，协议载明项目名称暂定为“新华电力总部基地”，项目坐落于北京市石龙经济开发区桥园路4号，建设单位与土地权利人为石龙投资公司，宗地总面积48462.05平方米，工程名称：A1号楼（项目A座）、A2号楼（项目B座），即北京石龙经济开发区产业孵化中心二期（石龙电子商务产业园），建设规模88641平方米。项目分东西两个区，西区A座为商务写字楼与裙房配套项目，东区B座为专家工作室配套公寓楼项目。A座主楼地上24层，设计为5A级写字楼，建筑面积30000平方米。A座裙楼地上3层，建筑面积2000平方米。A座地下3层，建筑面积9000平方米。B座两栋主楼，地上**，建筑面积28000平方米。B座附楼地上3层，建筑面积3000平方米。B座地下共3层，建筑面积16000平方米。协议约定新华国泰公司以定制方式向石龙投资公司购置本项目B座专家工作室配套公寓楼项目。根据新华投资公司与石龙投资公司达成的委托开发建设意向书，石龙投资公司在自有土地上开发建设“新华电力总部基地”项目，新华国泰公司受置业投资人委托，以置业主体办理合作建房与购置交易手续，全过程参与项目管理及进度、质量、投资控制。还就开发建设过程、建筑标准、交付条件等进行了约定，项目公共部分装修标准作为协议的附件，包括A座公共部分装修标准和B座公共部分装修标准。2013年4月27日，新华泰富公司与石龙投资公司根据上述《合作意向书》《战略合作协议书》《新华电力总部基地置业开发协议书》，就新华泰富公司定制“新华电力总部基地”写字楼项目签订了《写字楼置业协议》，协议约定项目坐落于北京市石龙经济开发区桥园路4号，建设单位与土地权利人为石龙投资公司，宗地总面积48462.05平方米，建设规模88641平方米。本项目为北京石龙经济开发区产业孵化中心二期A1号楼（A座），即商务写字楼与裙房配套项目。关于规划设计，协议第二条约定：A座主楼地上24层，设计为5A级写字楼，高度约100米，标准层高4.05米，建筑面积30000平方米，为全框架内廊大开间结构，分层中央空调，六部高速电梯垂直交通，石材及玻璃幕墙外立面，首层为公共大堂，三层为共用会议中心。A座裙楼地上3层，建筑面积2000平方米，为营业餐厅和会议报告厅。A座地下3层，建筑面积9000平方米，为设备间、车库和人防配套设施。协议约定新华泰富公司以定制方式向石龙投资公司购置“新华电力总部基地”写字楼项目。根据新华投资公司与石龙投资公司签订的《合作意向书》及新华国泰公司与石龙投资公司签订的《新华电力总部基地置业开发协议书》，石龙投资公司在自有土地上开发建设“新华电力总部基地”项目，新华泰富公司受置业投资人委托，以置业主体办理合作建房与购置交易手续，全过程参与项目管理及进度、质量、投资控制。还就开发建设过程、建筑标准、交付条件等进行了约定，新华电力总部基地A座公共部分装修标准作为协议的附件二。关于开发建设过程，《写字楼置业协议》第三条约定：1.建设方案由新华泰富公司（乙方）牵头组织提出要求，石龙投资公司（甲方）委托设计公司进行设计，最终方案及施工图须甲、乙双方签章确认。2.项目设计应委托有资质的专业设计机构承担，各专业施工图及标准须经乙方审定确认，按定制标准设计建设。3.施工、监理单位，大型设备及主要材料供应商，应通过招标选择，并得到乙方认可。项目建设进度、质量检测、施工文件及监理报告须报乙方审核并签章确认。4.甲方承诺该项目使用合格的建筑材料、构配件，质量符合国家和北京市颁布的现行工程质量规范、标准和施工图设计文件要求。关于建筑标准及合同交付条件，《写字楼置业协议》第四条约定：建筑标准及配置除第二条所描述的总体指标外，对于分项技术标准，双方从采暖通风系统、给排水、电气等12个方面进行了确认。其中，第一款第5项对外墙与室内公共部位装修作了约定：外墙立面为中高档石材及LOE-E玻璃幕墙，具体品牌、质量标准在施工设计中确认；室内公共部分装修标准按附件2约定执行。第二款约定基本配置中所涉及的品牌、规格、型号、质量要求以及建筑公共区域装修标准等内容双方在实施中具体书面确认。关于合同价款与计量，《写字楼置业协议》第五条约定：1.该项目合同价款按地上建筑面积单价计价，，地下建筑面积人防面积除外）归乙方所有，不另行计价。2.A座地上规划总建筑面积32000平方米，建筑单价为每平方米11800元，A座合同总价款37760万元。关于合同结算与支付方式，《写字楼置业协议》第六条约定：合同价款按A座建设进度由乙方分期支付。1.自本协议签订生效之日起五个工作日内支付合同总价款的10%，应付金额3776万元。2.工程一次结构完工后五个工作日内付至合同总价款的30%，应付金额7552万元。3.工程二次结构完工后五个工作日内付至合同总价款的50%，应付金额7552万元。4.工程装饰工程完工后五个工作日内付至合同总价款的70%，应付金额7552万元。5.工程竣工验收合格（不含室外广场绿化工程）交付使用时支付至合同总价款的80%，应付金额3776万元。6.房屋初始登记手续办理完成之后，双方根据实测面积对本项目的最终价款予以结算，支付至结算总价款的95%。7.结算总价款的5%作为质保金，于项目竣工验收交付使用并办理完成第一笔房屋产权分割权属变更登记手续之日起一年内全部结清。上述合同进度款支付应在监理公司出具进度报告、相关单位出具验收报告，由甲、乙双方确认后五个工作日内支付完毕。关于责任义务及相关违约责任，《写字楼置业协议》第九条约定：1.本项目建设方案经甲、乙方认可后进行施工图设计，双方认可的建设方案及施工图作为本协议的附件。2.甲方最迟须于2014年5月31日前交付使用。3.对由于乙方未能按照工程进度要求按时支付房款造成的工程延期，甲方不承担延期交房的责任。4.甲方交付的项目不符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求以及双方约定的标准，甲方应按乙方要求的期限完成整改。5.甲方如不能按本协议约定为乙方及其指定的实际出资人按办公楼层分割办理产权登记，则视为甲方违约，甲方应返还乙方房款并支付违约金。6.除因乙方未能按照工程进度要求按时支付房款造成的工程延期外，若未按本协议规定的期限交付本项目即构成逾期交房，乙方要求甲方按逾期天数支付已付房款同期银行基准贷款利率的违约金后，使合同继续履行；或者乙方可单方解除本合同协议，甲方返还已付房款、赔偿乙方损失，并支付已付房款10%的违约罚金。7.乙方无故单方解除本合同协议，甲方有权要求赔偿损失，并处合同未付房款10%的违约罚金。8.乙方未在本协议第六条规定的阶段和时间支付款项的，乙方需承担逾期违约责任，由此造成的停工损失由乙方承担。《写字楼置业协议》还约定，双方共同签章认可的本项目设计方案及施工图作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力。作为本协议附件二的新华电力总部基地A座公共部分装修标准，对于门厅、大堂、电梯厅、公共卫生间、管理用房、、地下楼梯间、会议室和报告厅的装修用材、装修程度或结构进行了约定。 （二）项目施工情况及房屋现状 A1号楼、A2号楼，即北京石龙经济开发区产业孵化中心二期（石龙电子商务产业园）工程施工单位总包是中国建筑第一局（集团）公司，监理单位是北京华厦工程项目管理有限责任公司。A1号楼、A2号楼于2011年11月26日开工，监理单位从2012年5月份开始按月制作《监理月报》，并由施工方、监理方、建设方、业主方在《监理月报确认单》上签字。材料、构配件进场时，施工单位和监理单位共同制作《材料、构配件进场检验记录》，并按年度制作《进场物资检验记录确认单》，由施工方、监理方、建设方、业主方签字。对于石材、墙面砖、、地面砖幕墙玻璃、楼梯扶手等主要物资，进行了封样确认，由施工方、监理方、建设方、业主方签字。对于给排水系统、采暖通风系统、外墙装饰、门窗等使用的品牌、规格等均制作了由施工方、监理方、建设方、业主方签字的品牌规格《确认单》。施工过程中，由施工单位（含分包单位）、监理单位、建设单位从2012年5月开始按月制作《形象进度确认单》，并由施工方、监理方、建设方、业主方在《施工进度确认单》上签字。至2013年4月25日，土建工程已完成A1号楼16层结构混凝土浇筑，电气工程、设备工程亦已完成16层的相关施工。A1号楼于2013年6月17日完成一次结构封顶施工，A1号楼裙楼和A1号楼分别于2013年3月22日、2013年7月29日通过主体结构分部工程质量验收（参加验收单位：施工单位、设计单位、监理单位），并取得有施工方、监理方、建设方、业主方签字的有关一次结构封顶及验收的《工程质量验收确认单》。A1号楼于2013年9月29日完成二次结构施工，A1号楼裙楼和A1号楼分别于2013年7月31日、2013年10月21日通过砌体结构子分部工程质量验收（参加验收单位：施工单位、设计单位、监理单位），并取得有施工方、监理方、建设方、业主方签字的有关二次结构验收的《工程质量验收确认单》。A1号楼裙楼和A1号楼均于2014年12月20日通过建筑装饰装修分部工程质量验收（参加验收单位：分包单位、施工单位、设计单位、监理单位），并取得有施工方、监理方、建设方、业主方签字的有关建筑装饰装修工程验收的《工程质量验收确认单》。有关A1号楼和A1号楼裙楼的两张《建筑装饰装修分部工程质量验收记录表》均显示，对于地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙（A1号楼裙楼）、饰面板（砖）、幕墙、涂饰、细部等子分部工程，施工单位检查评定：主控项目全部合格，一般项目满足规范规定要求；验收意见：符合施工质量验收规范要求，同意验收。对于质量控制资料，施工单位检查评定：原材料质量证明，进场复试、隐蔽工程检查等齐全有效；验收意见：齐全完整，同意验收。对于安全和功能检验（检测）报告，施工单位检查评定：检查合格；验收意见：齐全完整，同意验收。对于观感质量验收，施工单位检查评定：好；验收意见：同意验收。该记录表有分包单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理（建设）单位的签字或盖章。监理单位于2014年12月23日编制《工程质量评估报告》，由施工方、监理方、建设方、业主方在《工程质量评估报告确认单》上签字。A1号楼、A1号楼裙楼于2014年12月26日通过单位（子单位）工程质量竣工验收（参加验收单位：建设单位、监理单位、施工单位、设计单位），并取得有施工方、监理方、建设方、业主方签字的有关工程竣工验收的《工程质量验收确认单》。2015年7月29日，A1号楼及A1号楼裙楼完成初始登记，A1号楼裙楼地上部分登记坐落：门头沟区莲石湖西路98号院4号楼，登记建筑面积2226.8平方米；A1号楼地上部分登记坐落：门头沟区莲石湖西路98号院5号楼，登记建筑面积29923.29平方米；A1号楼及裙楼地下部分与A2号楼及裙楼地下部分共同登记坐落：门头沟区莲石湖西路98号院101幢，登记自然建筑面积21278.38平方米。A1号楼、A1号楼裙楼于2014年12月26日通过单位（子单位）工程质量竣工验收后，石龙投资公司以新华泰富公司未按照约定支付工程进度款而未向新华泰富公司交付房屋。目前，A1号楼主楼1层是大厅，2层用于小微企业办公使用，24层由创客学院在使用，3层到23层中，除9至19层闲置外，其余楼层已经由石龙投资公司作为办公用房对外出租使用。A1号楼裙楼1层已经由石龙投资公司出租给西山创客咖啡经营使用，2层用于小微企业办公使用，3层已经由石龙投资公司作为办公用房对外出租使用。A1号楼主楼及裙楼地下部分的食堂、停车位已经投入使用。 （三）《写字楼置业协议》的款项支付情况 新华泰富公司于2013年5月2日向石龙投资公司支付合同款3776万元之后，双方即就合同履行及是否达到工程进度款的支付条件发生争议。在双方多次往来函件交涉过程中，新华泰富公司又于2013年7月26日支付工程进度款2000万元；2013年9月4日支付工程进度款4224万元；2013年12月27日支付工程进度款4000万元；2013年12月30日支付工程进度款4000万元；2015年1月20日支付500万元。截至目前，新华泰富公司共支付工程进度款18500万元。 在《写字楼置业协议》履行过程中，新华泰富公司多次发函要求石龙投资公司将双方协议签订以前的文件资料交新华泰富公司签章确认，否则构成违约。石龙投资公司复函称新华泰富公司签订《写字楼置业协议》是对原合同的继受，在协议签订前已经确认的事项无需再经新华泰富公司确认；能提供给新华泰富公司的图纸、文件报告、石龙投资公司签订的协议等文件资料均已经提供，专业分包协议与其没有直接法律关系，无法提供。新华泰富公司发函要求对幕墙石材的材质、颜色及玻璃幕墙的铝合金、五金配件进行确认，石龙投资公司复函称上述材料在双方协议签订前已经确认过，无需另行办理签章确认手续。石龙投资公司发函称由四方签字的《确认函》系支付工程进度款的时间节点，并多次发函要求新华泰富公司支付工程款。新华泰富公司复函称《确认函》并非付款条件，依据协议约定，石龙投资公司应当提供监理公司出具的进度报告及相关单位出具的验收报告，重申石龙投资公司未按约将相关文件交新华泰富公司签章确认构成违约。石龙投资公司多次向新华泰富公司发函催款，还向新华国泰公司及新华泰富公司的其他参股公司发函希望出面协商督促付款事宜。2015年3月24日，石龙投资公司向新华泰富公司发函称：截止本函发出之日，尚有累计11708万元工程款未付，逾期利息735.1万元。若拒绝支付合同款，视同新华泰富公司对未付款部分不再购买。2015年3月30日，新华泰富公司回复称：贵公司要求我司支付合同款11708万元及逾期利息735.1万元的请求属无理请求。理由：1.写字楼外装石材不符合约定。2.未按约定将相关设计图纸、文件报告及相关联的与第三方签订的协议供我公司审定并签章确认。3.贵司一直未与我司进行工程进度确认。综上，系贵公司违约在先，我司只是在履行抗辩权，一切损失应由贵公司承担。坚决不同意贵司自行出让上述项目房屋。贵司需支付逾期交房的违约金，赔偿外墙石材、门厅及大堂石材等不符合约定造成写字楼品质下降的全部损失。石龙投资公司于2015年5月11日再次向新华泰富公司发函：截止本函发出之日，尚有累计11708万元工程款未支付，逾期利息892.1万元。若贵司于2015年5月15日前未将所欠合同款足额支付，我司将视同贵司对该项目未付款部分的房屋不再购买，届时将对未付款部分的合同依法解除，并自行出售该部分房屋。同时我司继续履行已付款部分房屋的交付及产权转移登记义务，请贵司将已付款部分房屋的受让方书面通知我公司。因贵司逾期履行支付义务造成的法律责任均由贵司承担，保留追偿权。石龙投资公司在催款未果的情况下，于2015年6月2日以邮寄送达的方式向新华泰富公司发出落款时间为2015年6月1日的《合同解除通知函》，并对邮寄过程进行了公证，该邮件被退回。新华泰富公司的股东之一秦皇岛北戴河新华水利资产管理有限公司（现更名为北京新华国泰水利资产管理有限公司）于2015年6月12日向新华泰富公司邮寄了《告知函》并将上述《合同解除通知函》作为附件，《告知函》称：我公司于2015年6月1日收到石龙投资公司向新华泰富公司发出的《合同解除通知函》，为保障我公司作为新华泰富公司的股东利益，特将该解除函作为附件，告知贵公司该解除函内容。新华泰富公司收到了秦皇岛北戴河新华水利资产管理有限公司邮寄的《告知函》及作为该函附件的上述《合同解除通知函》，该《合同解除通知函》主要内容：我公司已严格按照协议约定进行写字楼A1号楼项目建设，并已于2014年12月26日完成该项目的竣工验收。截止本函发出之日，已收取18500万元，尚有19260万元购房款未付，截止2015年5月31日须承担逾期利息969.4万元。鉴于你公司的严重违约行为，特通知如下：对你公司未付款部分房屋的合同予以解除，我公司对解除部分所涉及的房屋将自行处置或出售。解除部分涉及的房屋具体位置包括但不限于A1号楼主楼1-8层，20-24层，A1裙楼1-3层及全部地下房屋。我公司已开始该项目的交付工作，鉴于你公司已支付18500万元，按照《写字楼置业协议》中约定的房屋单价，根据你公司2013年4月25日第一次股东会会议纪要文件，合同未解除部分涉及的房屋具体位置A1号楼主楼9-19层。新华泰富公司2013年4月25日召开第一次股东会、第一届董事会第一次会议、第一届监事会第一次会议，会议选举张乐郊为公司副总经理。张乐郊出庭作证，认可石龙投资公司提交的相关确认文件上“张乐郊”的签名均系其本人所签，故法院认定石龙投资公司提交的《工程质量评估报告确认单》、《进场物资检验记录确认单》、工程一次结构封顶与验收、二次结构验收、建筑装饰装修工程验收及竣工验收的《工程质量验收确认单》等相关确认文件中张乐郊在业主处的签名真实。对于张乐郊的签字是否对新华泰富公司发生拘束力，新华泰富公司主张张乐郊并非其公司的授权代表，其公司授权代表为刘小伍，石龙投资公司拒绝刘小伍参与项目监管，并申请张乐郊、刘小伍出庭作证。张乐郊出庭陈述称其签字系代表新华水利水电控股集团公司。对此，一审法院认为新华水利水电控股集团公司并非本案诉争《写字楼置业协议》的当事人，亦非诉争写字楼项目的业主方，新华水利水电控股集团公司无必要亦无权利在诉争项目相关文件上签字确认，张乐郊该陈述与常理不符，结合其作为新华泰富公司副总经理，与新华泰富公司存在利害关系的身份，法院对其证人证言不予确认。刘小伍出庭陈述称其系新华泰富公司指派的甲方代表，于2013年4月底5月份对诉争写字楼项目驻场监管，一两个月后因为监管工作无法继续而调走。对此，一审法院认为，新华泰富公司未提供刘小伍的正式授权文件，在刘小伍调走后，新华泰富公司也未就此向石龙投资公司提出异议，并继续支付合同价款，故刘小伍的证人证言不符合常理，结合刘小伍作为新华泰富公司员工，与新华泰富公司存在利害关系，法院对刘小伍的证人证言亦不予确认。张乐郊作为新华泰富公司的副总经理，负责诉争写字楼项目建设的现场监管，新华泰富公司在签订《写字楼置业协议》后到项目竣工的近两年间，从未就张乐郊的签字确认提出过异议，并陆续支付合同价款，综合本案事实，法院认定张乐郊在诉争写字楼项目建设相关确认文件上的签字代表新华泰富公司，对新华泰富公司具有约束力。 一审法院认为，案件的争议焦点如下：一、《写字楼置业协议》约定的付款条件是否成就；二、新华泰富公司是否就支付工程进度款享有抗辩权；三、本案是否具备《合同法》第九十四条第三项规定的情形；四、《写字楼置业协议》是否应当部分解除；五、石龙投资公司向新华泰富公司交付房屋并过户的条件是否成就；六、石龙投资公司主张逾期付款违约金是否有法律依据和合同依据。 一、《写字楼置业协议》约定的付款条件是否成就。 《写字楼置业协议》第六条第二款约定，“合同进度款支付应在监理公司出具进度报告、相关单位出具验收报告，由双方确认后五个工作日内支付完毕”。对于上述合同约定的付款条件，双方在理解上产生争议。石龙投资公司提交一次结构完工、二次结构完工、装饰工程完工及工程竣工验收的验收记录表及有施工方、监理方、建设方、业主方签字的《工程质量验收确认单》，主张合同约定的“监理公司出具进度报告、相关单位出具验收报告”实践中并不存在，现有四方签字的各个工程节点的确认单确认，可以取代“进度报告”及“验收报告”，付款条件已经成就。新华泰富公司则坚持四方签字的《工程质量验收确认单》不能取代双方合同约定的“进度报告”及“验收报告”,石龙投资公司未提供上述两个报告，付款条件尚未成就。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。鉴于双方在《写字楼置业协议》中关于“监理公司出具进度报告、相关单位出具验收报告”的表述，并未就上述两个报告的形式作出明确具体的约定，所以，主要应从合同条款的目的来理解上述约定的真实意思。本案以两个报告作为付款条件，其合同目的应是为了保证工程达到各方均认可的一定的质和量。因此，就《写字楼置业协议》约定的这一付款条件，不能机械理解。现石龙投资公司提交了施工方、监理方、建设方、业主方四方签字的工程一次结构封顶、二次结构完工、建筑装饰装修工程完工及单位（子单位）工程竣工的《工程质量验收确认单》，足以满足上述合同目的，应视为上述节点的工程质量达到了合同约定的付款条件。综上，《写字楼置业协议》约定的前四期工程款的支付条件已成就，新华泰富公司关于不具备“两个报告”就未达到付款条件的主张，法院不予支持。 二、新华泰富公司是否就支付工程进度款享有抗辩权。 新华泰富公司主张石龙投资公司在施工过程中拒绝将前期文件材料交新华泰富公司确认、采购材料未经新华泰富公司确认以及采购材料与合同约定不符等行为构成违约，故其中止付款系行使抗辩权。互负债务的双务合同一方可以在享有抗辩权的情形下，拒绝对方相应的履行要求。首先，从事实方面看，在双方签订《写字楼置业协议》前，诉争写字楼项目已经开工建设，前期施工、监理单位，大型设备及主要材料供应商等的选择和确认工作已经完成，双方在签订协议时就前期文件材料是否需交新华泰富公司重新确认并无约定，同时石龙投资公司提交的《进场物资检验记录确认单》显示，进场物资均由张乐郊作为新华泰富公司代表进行了签字确认，新华泰富公司主张石龙投资公司采购的材料不符合合同约定的标准，与签字确认行为存在矛盾，新华泰富公司主张享有合同履行抗辩权缺乏事实根据。其次，从抗辩权的法律构成要件看，双务合同履行中的抗辩权是在符合特定条件时，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行自己债务的权利。行使抗辩权至少应同时具备以下4个条件：1.因同一双务合同互负债务；2.互负债务间具有对价关系，原则上应限于双方的主给付义务，除非一方的从给付义务与对方的主给付义务必须同时履行，否则可以行使抗辩权的互负债务并不存在于主给付义务与从给付义务以及附随义务之间；3.对方的债务与自己的债务均已届履行期；4.对方未履行债务或履行债务不符合约定。本案中，新华泰富公司的主给付义务是支付合同工程进度款，与之互为前提、具有对价关系的石龙投资公司的主给付义务是完成相应的工程进度，石龙投资公司履行签章确认手续、按新华泰富公司要求采购材料等义务与新华泰富公司支付合同工程进度款的义务不具有对价关系，也不存在同时履行之必要或约定。故即使石龙投资公司确实存在未履行签章确认手续、采购材料不符合约定等行为，新华泰富公司亦无权因此拒绝履行付款义务。综上，新华泰富公司主张的抗辩权不成立。 三、本案是否具备《合同法》第九十四条第三项规定的情形。 石龙投资公司依据《合同法》第九十四条第三项主张其对《写字楼置业协议》享有法定解除权。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。判定《合同法》第九十四条第三项的要件是否成就，主要应当从“主要债务”的理解、债务履行障碍的情节等方面综合考量。对“主要债务”的判定应兼顾债务的性质和债务的履行程度。本案中，新华泰富公司已支付了按照合同约定应付款项的70%，从履行程度上看，不构成迟延履行主要债务；导致新华泰富公司不支付工程进度款的主要原因是双方对合同履行及是否具备付款条件产生争议，该争议的产生系双方合同约定不明所致，并非新华泰富公司单方责任，且在履行障碍产生后，双方均各执己见，并未采取更积极有效的措施推进解决。基于上述分析，本案尚未具备《合同法》第九十四条第三项规定的情形，石龙投资公司依据上述法律规定主张对《写字楼置业协议》享有法定解除权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 四、《写字楼置业协议》是否应当部分解除。 石龙投资公司主张新华泰富公司迟延支付工程进度款，依据《合同法》第一百六十七条对《写字楼置业协议》行使部分解除权。第一，从法律依据方面看，《合同法》第一百六十七条规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”上述法律规定仅适用于分期付款买卖合同。分期付款买卖合同是以买卖标的物先行交付为基本法律特征的，但本案合同系依据工程建设进度付款，且石龙投资公司并未将标的物诉争写字楼先行交付给新华泰富公司，故本案《写字楼置业协议》不属于分期付款买卖合同，不应适用《合同法》第一百六十七条的规定。第二，从事实方面看，《写字楼置业协议》在客观上不具备部分解除的条件。双方约定的标的物是新华泰富公司定制的整栋写字楼及其裙楼，并包含地下部分及公共配套设施等，为特定标的物；双方约定的计价面积及单价亦是在新华泰富公司定制整栋写字楼的前提下确定的。因此，虽然在事实上该写字楼能够就各层甚至各间房屋进行物理区分，但部分解除合同将会导致合同目的无法实现；且由于写字楼地上与地下、各层及相关公共配套设施等价值均存在较大差异，也不宜拆分确定相应单价，更会影响写字楼的整体价值。基于上述因素，本案《写字楼置业协议》不具备部分解除的客观条件。第三，从法律后果看，双方合同签订时的目的是依新华泰富公司要求定制整栋写字楼，在双方就合同部分解除达不成合意的情况下，如果判决部分解除合同将导致强制变更合同的法律后果。综合考虑案件事实、法律依据、法律后果及合同自愿原则，《写字楼置业协议》不应部分解除，石龙投资公司主张部分解除《写字楼置业协议》缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 五、石龙投资公司向新华泰富公司交付房屋并协助办理权属转移登记的条件是否成就。 新华泰富公司起诉要求石龙投资公司向其交付全部合同标的物并协助办理权属转移登记。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，《写字楼置业协议》约定的是按节点付款，分阶段各自履行相应的义务，双方履行义务存在先后顺序。现新华泰富公司至今未按照合同约定足额支付前四期合同价款，且经询问当庭表示不能即时支付，故石龙投资公司向新华泰富公司交付房屋并协助办理权属转移登记的条件并未成就，新华泰富公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 六、石龙投资公司主张逾期付款违约金是否有法律依据或合同依据。 石龙投资公司经法院释明坚持依据最高人民法院司法解释及人民银行关于贷款利率有关问题通知的相关规定，主张新华泰富公司向其支付逾期付款违约金，违约金按贷款利率基础上加收50%的标准计算。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。支付违约金是违约责任的一种承担方式，除法律对某种违约责任明确规定了支付违约金这种责任承担方式外，当事人主张对方承担支付违约金这种违约责任的，必须有明确的合同依据。本案《写字楼置业协议》中仅约定新华泰富公司未按约付款的需承担逾期违约责任，并未约定违约金这种具体的违约责任承担方式。石龙投资公司依据的最高人民法院司法解释，是对逾期付款违约金计算方法约定不明时参照适用的计算标准的指引，适用前提是双方对违约金这种违约责任承担方式在合同中至少有原则性约定。石龙投资公司亦未对其主张支付逾期付款违约金提供其它法律依据，故石龙投资公司主张新华泰富公司承担支付违约金的责任缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 综上所述，《写字楼置业协议》签约主体适格，内容系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。石龙投资公司不享有单方解除合同的法定权利，《写字楼置业协议》亦不具备部分解除的条件，因此，新华泰富公司起诉要求确认石龙投资公司发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力，具有事实和法律依据，法院予以支持。石龙投资公司要求部分解除合同的反诉请求不能成立，法院不予支持。石龙投资公司反诉请求新华泰富公司支付逾期付款违约金缺乏法律依据和合同依据；反诉要求新华泰富公司赔偿其不能交付房屋产生的供暖费、能源费及物业费等经济损失缺乏事实依据，法院均不予支持。在新华泰富公司未支付前期合同价款的情况下，新华泰富公司主张石龙投资公司交付房屋及过户并承担逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京石龙经济开发区投资开发有限公司发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力；二、驳回北京新华泰富置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京石龙经济开发区投资开发有限公司的反诉请求。 本院查明事实与一审案件事实基本一致，本院并查明以下事实： 1.依据石龙投资公司与新华泰富公司签订的《写字楼置业协议》的约定，至石龙投资公司向新华泰富公司发函解除合同时，新华泰富公司已付款占总应付款的61.24%（1.85亿元÷3776亿元*0.8=61.24%）。经本院向新华泰富公司询问后期付款情况，新华泰富公司表示目前无能力支付后期的款项。 2.目前石龙投资公司向法院确认涉案房屋已全部建成并办理了全部竣工验收手续，具备交付条件。A1、A2号楼地上总面积64991.35平方米，，地下总面积1536972平方米（不含人防）。 3.石龙投资公司依据双方签订的《写字楼置业协议》的约定以及新华泰富公司付款情况，向本院提供了A1、A2号楼交付方案，具体方案为：石龙投资公司共收到新华泰富公司购房款1.85亿元，按单价11800元/建筑平米计算，新华泰富公司可取得A1号楼地上面积15677.97平方米，占A1、A2号楼地上总面积的比例为15677.97/64991.35=24.12%。按该比例，新华泰富公司应分得地下面积为15369.72平方米*24.12%=3707.18平方米。车位编号001-081号共81个车位，面积3624.41平方米；；地下二三层的-201、-202、-301房间，面积100.43平方米，以上两项共计实际交付面积3724.84平方米，多交付17.66平方米。A1楼主楼（即5号楼）901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、1901、408、409-410、411，共计面积15679.88平方米，多交付1.91平方米。本院向新华泰富公司出示了上述材料，新华泰富公司不予认可，坚持继续履行合同的诉讼请求。 经本院多次调解，双方当事人不能就争议的解决达成一致。 本院认为，一审法院认定新华泰富公司与石龙投资公司签订的《写字楼置业协议》约定的前四期工程款的支付条件已经成就的认定是正确的，本院予以确认。《写字楼置业协议》第六条约定：合同价款按A座建设进度由乙方分期支付。1.协议签订生效后5个工作日内支付合同总价款的10%，应付金额3776万元。2.工程一次结构完工后5个工作日内付至合同总价款的30%，应付金额7552万元。3.工程二次结构完工后5个工作日内付至合同总价款的50%，应付金额7552万元。4.工程装饰工程完工后5个工作日内付至合同总价款的70%，应付金额7552万元。5.工程竣工验收合格（不含室外广场绿化工程）交付使用时支付至合同总价款的80%，应付金额3776万元。6.房屋初始登记手续办理完成之后，双方根据实测面积对本项目的最终价款予以结算，支付至结算总价款的95%。7.结算总价款的5%作为质保金，于项目竣工验收交付使用并办理完成第一笔房屋产权分割权属变更登记手续之日起一年内全部结清。上述合同进度款支付应在监理公司出具进度报告、相关单位出具验收报告，由甲、乙双方确认后5个工作日内支付完毕。新华泰富公司主张按照上述约定，合同进度款应在监理公司出具进度报告、相关单位出具验收报告后才能支付。而石龙投资公司认为只要经过四方验收，出具工程确认单后即可认定符合支付进度款条件。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。而双方在实际施工过程中，每个工程进度节点均通过了阶段工程质量验收，并取得相应工程质量验收确认单。监理单位及相关单位参加了验收，建设方和业主方均在工程质量验收单上签字确认。行业规范中监理公司除在竣工验收前必须出具工程质量评估报告外，其他施工节点只需参与进度验收即可，并不需要出具专门的进度报告，相关参加验收单位只需在验收记录表上签字或盖章即可，也不需要出具专门的验收报告。所以根据合同所使用的词句、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，应当理解为通过阶段工程质量验收并取得相应工程质量验收确认单即满足合同进度款的付款条件。且前三笔款项的支付基本上是依据上述模式进行的。因此，在四方验收确认单出具达三个月之久，新华泰富公司仍拒绝支付相应的工程进度款违反合同约定。新华泰富公司以工程施工的各个节点没有出具“两个报告”，不具备付款条件为由不支付工程款是不符合双方约定的。因此，新华泰富公司所谓的不支付款项的抗辩主张不能成立。有关张乐郊的签字是否代表新华泰富公司，是否对新华泰富公司具有约束力，张乐郊作为新华泰富公司副总经理及驻场代表一直在施工现场进行监管，并在施工履行的各个环节参与工程一次结构封顶与验收、二次结构验收、建筑装饰装修工程验收等相关确认文件中签字，新华泰富公司一直没有提出过异议且前期一直支付工程款。故一审法院认定张乐郊签字的真实性并对新华泰富公司具有约束力的判决并无不当，本院予以确认。新华泰富公司坚持认为只有刘小伍才是公司的授权代表，不认可张乐郊的代表身份的上诉请求及理由，缺乏依据，本院不予支持。鉴于新华泰富公司没有履行《写字楼置业协议》约定的付款义务，石龙投资公司有权依据合同约定不向新华泰富公司交付房屋，故其要求石龙投资公司承担逾期交房的违约责任没有依据。目前该工程已经竣工并通过验收，具备了交付的条件，但新华泰富公司在诉讼中已明确表示不具备支付后期工程款的能力，其实际行为亦已表明不具备继续履行合同的能力，故其继续坚持履行后续合同并要求石龙投资公司支付违约金缺乏依据，对其要求石龙投资公司承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。《合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”构成合同法定解除。本案中，新华泰富公司在合同约定的期限内没有履行付款的义务，在石龙投资公司多次催告下仍未履行付款义务，违反合同约定，符合《合同法》法定解除的条件。目前，石龙投资公司坚持新华泰富公司未付款部分的合同予以解除符合法律规定，本院予以支持。依据石龙投资公司提交的相关证据显示，A1、A2号楼具备部分分割交付的条件，石龙投资公司同意对新华泰富公司已付款部分房屋依据双方签订合同时的价格确定的面积向新华泰富公司履行交付义务并依据新华泰富公司的指令为实际付款人办理过户手续，新华泰富公司有权使用相对应的配套设施。新华泰富公司主张涉案的房屋是定制房屋，不具备部分分割条件的抗辩，缺乏事实依据，本院不予支持。石龙投资公司在本院审理期间撤回了要求新华泰富公司支付逾期付款违约金、赔偿因新华泰富公司违约造成房屋不能交付产生的经济损失的反诉请求，本院不再处理。依据查明的事实，新华泰富公司已支付的款项为1.85亿元，至石龙投资公司发函部分解除合同时的总应付款应为3.0208亿元。新华泰富公司的付款达到61.24%，一审法院确认新华泰富公司付款已达到70%，不符合事实，本院予以纠正。石龙投资公司就该部分的上诉请求合理，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下： 一、维持北京市第一中级人民法院（2018）京01民初20号民事判决第二项； 二、撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民初20号民事判决第一项、第三项； 三、北京石龙经济开发区投资开发有限公司于本判决生效后三十日内向北京新华泰富置业有限公司办理已付款部分的房屋的交付并依据北京新华泰富置业有限公司的指令向实际付款人办理过户手续；；地上部分交付A1号楼主楼（即5号楼）901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701、1801、1901、408、409-410、411，共计面积15679.88平方米；；地下部分交付车位编号001-081号共81个车位，面积3624.41平方米；；地下二三层的-201、-202、-301房间，面积100.43平方米，以上两项共计实际交付面积3724.84平方米； 四、北京石龙经济开发区投资开发有限公司与北京新华泰富置业有限公司于2013年4月27日签订的《“新华电力总部基地”写字楼项目置业开发协议书》（除本判决第三项已履行交付部分以外）于2015年6月1日部分解除； 五、驳回北京新华泰富置业有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费2100792元，由北京新华泰富置业有限公司负担1118242元（已交纳），由北京石龙经济开发区投资开发有限公司负担982550元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费584066元，由北京石龙经济开发区投资开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费1380924元，由北京新华泰富置业有限公司负担796858元（已交纳212792元，未交纳584066元于本判决生效后七日内交纳），由北京石龙经济开发区投资开发有限公司负担584066元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  单国钧 审 判 员  许雪梅 代理审判员  汪 明 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  刘佳莹 书 记 员  罗紫延