广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初18547号原告钱鼎江，男，汉族，1991年12月26日出生，身份证住址：福建省连城县。被告深圳自如友家资产管理有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码：91440300342804906C。法定代表人单一刚，该公司执行董事。委托代理人陈莹，该公司业务经理。原告钱鼎江诉被告深圳自如友家资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告钱鼎江与被告深圳自如友家资产管理有限公司的委托代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2018年7月6日租住被告位于深圳市龙岗区中央悦城天瑞府合租房。因邻居租客吵闹影响了原告的生活起居，原告多次要求被告的管理人员解决此事，被告管理人员协调未果致使原告每日上班无精打采、有气无力、头晕脑胀，故原告于2018年8月26日开始多次要求被告为原告换租或者退租，或者让邻居租客转租或者退租。但是被告声称其不可能因为原告一个人而要求其他租客转租或者退租，又说根据双方签订的《房屋租赁电子合同》第七条第六款要扣押金。原告认为被告作为房间出租人，在租赁期间其出租的房间未能保持一个正常人居住的居住条件，应当认为该房间已经处于不适租的状态，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告已经构成违约，应当由被告向原告承担违约责任才对。且根据《中华人民共和国合同法》等法律的精神，以及公平原则，如继续履行合同则明显对原告不公平。再者，电子版《房屋租赁合同》是被告为重复使用而预先拟定的，作为合同格式条款的提供者被告在电子版《房屋租赁合同》第七条第六款中免除其违约责任的承担，却加重原告作为承租人的责任，排除原告的权利，根据相关法律法规的规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故原告亦不应当承担被告声称的违约金，何况自始至终就是被告的不积极作为的行为变相的对原告违约。因上述问题一直存在，原告于2018年9月2日当日被迫搬离被告的房间。原告实际居住被告房间的天数一共1个月28天，现原告按两个月计，则租金共计人民币1720元（人民币，下同）；服务费共计172元；水费、电费、燃气费由被告统计，其分摊后原告需承担303元。从合同签订起至原告实际退房之日，原告一共支付3612元，扣除两个月的租金1720元、服务费172元，水、电、燃气费303元后，被告尚需返还原告1417元。经多次协商，被告不予返还。为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告的合同自2018年9月2日时起即已解除；2、被告退还押金、服务费、水费、电费及燃气费等款项1417元；3、确认原告与被告签订的电子版《房屋租赁合同》第七条第六款的格式条款为无效条款；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告与被告签署的《房屋租赁合同》、《解约协议》等法律文件合法有效，双方应共同遵守。原告提出解约申请，应按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任，原告返还房屋并与被告签署《解约协议》已经就被告与原告间解除《房屋租赁合同》产生事宜结算完毕，原告无权再向被告主张任何费用。二、针对原告反映邻居作息问题，被告的工作人员已经积极与该邻居进行沟通并告知其进行改正，被告作为原告承租房屋的管理方，已经按照合同约定尽到了合理的管理义务。三、原告并未提供证据证明隔壁邻居租客存在严重扰民的行为，也没有证据证明被告怠于处理原告反映的问题。故原告主张“该房间已经处于不适租的状态”无事实和法律依据。四、原告与被告签署《房屋租赁合同》前已经通篇阅读并作出了审慎选择，知晓并理解合同的内容。《房屋租赁合同》第2页的“签约提示”已经明确告知原告签署合同应当注意的事项，明确提示原告在通读本合同的基础上进行签约。原告确认并签署合同，应当遵守合同的约定。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年7月6日，原告通过手机APP与被告签订《房屋租赁合同》(编号：SZZYCW81807063883)，承租被告运营管理的房屋。合同载明如下内容：1、签约提示：使用本软件签约前，原告应当如实依照本软件提示完成相关信息填写，并确保前述信息合法、真实、有效及完整；同时原告应仔细阅读、充分理解合同条款。原告使用本软件并进行签约的行为视为原告通篇阅读并作出了审慎选择，完全同意本合同条款。2、原告租赁被告管理房屋资产出租人位于龙岗区中央悦城天瑞府的一处房屋，租赁用途为居住。3、租赁期限自2018年7月6日至2019年7月5日，交房日期为2018年7月6日。4、租金标准860元/月，押金860元，服务费1032元/年，生活费用（水、电、燃气费）以账单金额结算按月支付，按照入住天数和户数分摊计算。5、双方协商一致，可以解除本合同。6、违约责任：合同第七条第六款约定，合同生效后，原告提前退租时，原告应在拟解约日前7个自然日在被告网站或APP自如空间提交解约申请，并按月租金的100%向被告支付违约金；若原告实际办理日期早于申请之日后7日的，原告应缴租金的截止日为提出退租申请之日后第7日；若原告实际办理日期晚于申请之日后7日的，原告应缴租金的截至日为实际解约日期。提交解约申请后45个自然日内未实际办理解约的，该申请失效，如后续仍有提前解约需求，应再次提前7个自然日提交解约申请，费用结算以新的退租申请日期为准。7、原告退租时，在办理解约过程中应与被告管家结算完生活费用，若解约时缴费单位未出当月生活费用账单，原、被告双方可按临近已结算完毕的账单日均费用为基准，按天估算此段实际发生的生活费用。原、被告双方确认原告于2018年7月6日入住涉案房屋，原告曾通过微信向被告管理人员反映邻居吵闹影响其生活起居的情况，后于2018年9月2日通过手机APP向被告提出解除合同的申请并于当日搬离涉案房屋。原告实际租住期限为1个月28日。在此期间，原告于2018年7月6日向被告缴纳2752元，其中包含2018年7月6日至2018年8月5日的租金860元，押金860元，一年的服务费1032元；于2018年8月6日缴纳2018年8月6日至2018年9月5日的租金860元。以上费用合计3612元（计算方式：2752元+860元）。另查明，2018年9月2日，原告通过手机APP与被告签署了《解约协议》。该协议载明因原告单方面原因，经双方友好协商后，同意解除原、被告双方于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：SZZYCW81807063883），并做如下约定：1、原告应于2018年9月2日前将房屋交付给被告。2、根据本协议附件《退租物业交割单》、《退租费用结算单》，上述《房屋租赁合同》解除后，原告实际产生房屋租金1835元、服务费166元、生活费（水、电、燃气费）362.16元及违约金860元，被告退回原告款项388.84元。3、本协议涉及被告向原告支付费用的，原告须在本协议生成之日起7日内在APP端进行确认，如有异议，原告须在此期限内与被告经办人员沟通校正并确认，本协议自原告确认后生效。原告搬离涉案房屋后，被告向原告退还款项388.84元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告主张涉案《房屋租赁合同》于2018年9月2日解除，被告对此无异议，故本院予以确认。原、被告双方争议的焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》第七条第六款是否有效；二、被告应退还给原告的款项金额。关于焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。涉案《房屋租赁合同》的内容系由被告提供的格式条款，则被告作为提供格式条款与承租方订立合同的一方，负有采取合理方式提请承租方注意的义务。本案中，被告已在合同首部“签约提示”部分提示承租人仔细阅读、充分理解合同条款，并在完全同意合同条款的前提下签署合同。此外，原、被告双方于庭审时均确认对于涉及限制双方权利义务的违约责任部分即合同第七条，原告通过手机APP签约时，该部分内容的字体全部加黑加粗且用明显的黄色背景予以标识，用以区别其他条款的内容。故，本院认为，被告已采取合理的方式提请对方注意限制其责任的条款。原告主张其因合同内容较多、字体较小，且他人催促等原因导致其未能在签订合同之前仔细看清楚每一个条款，故未能留意到合同第七条第六款的相关内容，本院认为上述情况并非确认合同条款无效的充分理由。因此，本院确认原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。对于原告要求确认合同第七条第六款无效的主张，本院不予支持。关于焦点二。根据涉案《房屋租赁合同》第七条的约定，原告需提前7个自然日在手机APP上向被告提出解约申请，否则需根据约定承担相应的违约责任，即应缴租金计算至提出退租申请之日后第7日，且按月租金的100%向被告支付违约金。因原告于2018年9月2日通过手机APP向被告提出解约申请并于当日搬离涉案房屋，故需根据上述约定缴纳租金至2018年9月9日，并向被告支付违约金860元。经核算，原告应向被告缴纳2018年7月6日至2018年9月9日期间即2个月零4天的租金1835元（计算方式：860元/月×2个月+860元/月÷30天×4天）。因每月服务费为86元（计算方式：1032元/年÷12个月），原告还需向被告缴纳2018年7月6日至2018年9月2日期间即1个月零28天的服务费166元（计算方式：86元/月×1个月+86元/月÷30天×28天）。此外，原告承租涉案房屋期间产生生活费（水、电、燃气费）362.16元。因此，被告应向原告返还款项388.84元（计算方式：3612元-860元-1835元-166元-362.16元）。被告将以上结算情况通过《解约协议》的形式详细告知原告，原告通过手机终端APP进行确认并签名。故，本院认为，原告解约后，被告已按照合同约定对原告承租涉案房屋期间的相关费用进行结算并得到原告的确认。原告主张其系被迫签署上述《解约协议》，对此，没有证据证明，本院不予采纳。原告于庭审时还主张其签署协议时未认真了解具体内容，直接在手机上滑到最后签名，故对相关结算的费用不予确认。本院认为，原告作为具有正常辨识能力的完全民事行为能力人，在手机终端使用APP软件签署上述协议，即应当知晓签署的意义并承担相应的法律后果。因此，本院对于原告的上述主张亦不予采纳。根据已查明的事实，被告已退还原告款项388.84元，故原、被告双方已结算完毕，原告要求被告退还款项1417元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告钱鼎江与被告深圳自如友家资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：SZZYCW81807063883）于2018年9月2日解除；二、驳回原告钱鼎江的其他诉讼请求。本案案件受理费25元（原告已预缴），由原告钱鼎江负担。本判决为终审判决。审判员  肖薇薇二〇一八年十二月三日书记员  李玉玲