河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初6984号原告：胡福龙,男，汉族，1965年5月23日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：秦艳艳，河南金合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔艺娟，河南修谨律师事务所律师。被告:郑州广慧炒货有限公司,住所地郑州市**侯寨乡刘庄村，组织机构代码08628858-5。法定代表人：陈慧芳，总经理。被告：陈慧芳，女,汉族，1968年9月30日出生，住郑州市。二被告共同委托诉讼代理人：李瑞丽，河南思敬律师事务所律师。第三人：许义，男，汉族，1972年5月12日出生，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：朱胜军、王征，河南益仟律师事务所律师。原告胡福龙与被告郑州广慧炒货有限公司（以下简称广慧公司）、陈慧芳、第三人许义租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡福龙及其委托诉讼代理人秦艳艳、崔艺娟，被告陈慧芳以及二被告的共同委托诉讼代理人李瑞丽，第三人的委托诉讼代理人王征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡福龙向本院提出诉讼请求：一.依法判令解除原告与被告陈慧芳于2011年4月10日签订的租房协议；二.依法判令被告立即腾出所租赁原告的房屋及场地，并将房屋及场地返还给原告；三.依法判令二被告向原告支付拖欠的租金45万元（自2014年9月至2017年9月），电费19167元，滞纳金2345元，以上共计471512元；四.本案诉讼费用、保全费用由二被告承担。事实和理由：2011年4月10日，原告与被告陈慧芳签订《租房协议》，约定将原告所有的位于州市二七区侯寨乡刘庄村使用面积的2800平方米的房屋，出租给被告陈慧芳用于开设瓜子厂，年租金15万元。协议签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2014年下半年起就开始柜不向原告支付租金，2015年3月，经原告多次催要，被告广慧公司向原告出具欠条一张，自愿对陈慧芳所拖饮租金承担还款责任。后原告多次找到二被告索要租金，二被告以多种理曲推脱至今。2017年9月，原告所有的房屋及土地面临政府征收，二被告既不支付租金又拒绝搬迁的行为已经严重侵害了原告的合法权益。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。原告庭审中出示的证据有：1.2009年5月30日《房屋场地租赁合同》一份，2011年4月10日《租房协议》一份；2.郑州市郊区低压电费收据一份；3.2015年3月10日被告广慧公司出具的欠条一份；4.通知书3份；5.照片复印件一页；6.微信聊天记录打印件两页；7.照片一组；8.刘庄村委会2018年9月30日出具的致郑州广慧炒货有限公司陈慧芳的一封信。被告陈慧芳辩称，一.被告陈慧芳不是适格被告，原告起诉被告陈慧芳解除合同、支付房租，并承担其他责任，起诉主体错误，请求法院不予支持。1.被告广慧公司是依法注册的企业法人，具有独立承相民事责任的行为能力。涉案厂房由广慧公司实际使用，被告陈慧芳是广慧公司的法定代表人，其与原告签订的《房屋场地租货合同》是代表公司签订。根据《民法通则》第43条规定，法定代表人对外签署合同产生的法律责任，由企业法人承担，因此，被告陈慧芳与原告签订租货合同，向其缴纳房租，均代表公司，不是其个人行为，相关责任应由广慧公司承担。2.原告明知是广慧公司在使用厂房进行生产经营，起诉被告陈慧芳承相责任，明显主体错误。广慧公司经工商机关登记注册，并颁发有营业执照，其在涉案厂房内生产经营多年，原告十分清楚，原告提供的《郑州市郊低压电费收据》）上的注明的用电人是广慧公司，票据上注明是“胡福龙代广慧公司交电费”。这说明被告陈慧芳与原告不存在租赁关系，原告要求被告陈慧芳承担责任明显不适当。二、涉案厂房自2014年7月1日起已被广慧承包给第三人许义经营，且原告明知。2014年7月1日之后的房租、水电等费用应由第三人许义承担。2014年7月1日起，涉案厂房已被广慧公司承包给第三人许义经营，原告对此承包事项明知，且在许义经营过程中借钱给许义。根据广慧公司与许义所签订的承包合同约定，承包期限5年，承包期内许义除应向广慧公司支付承包费外，产生的房租、水电费用均由许义承担，但许义一直未支付过房租、水电。许义与广慧公司的承包合同在2016年8月份实际解除（经法院判决确认解除），2016年8月份之前的房租应当由许义承担。三.2015年原告与第三人许义产生纠纷后，强行将涉案厂房分租给5户使用，分别开有印染的、卖小食品的、收废品的等等，年租金30多万元，其不应再向广慧公司主张房租。四.涉案厂房自2015年8月26日起已被政府要求拆迁，停止经营，涉案厂房已不具备使用条件，不应再支付房租。有权要求广慧公司搬迁的是政府，不是原告。2015年8月26日起，刘庄村委、侯寨乡环保所多次向广慧公司下达了限期自行搬迁通知书，要求广慧公司在2016年关停、搬迁完毕，逾期不关停将强制拆除。这些证据充分说明，2015年8月26日之后，因政府政策不可抗力因素导致涉案厂房被要求关停、搬迁、拆除，涉案房屋已经不具备使用条件，原告不应再要求支付房租，也无权要求被告广慧公司搬迁。五.涉案房屋租赁合同签订后，原告为修建房屋，被告陈慧芳曾垫付修建房屋款20.7万元。现原告要求解除合同，就应当将原告垫付的修建房屋款返还给被告陈慧芳。六.涉案厂房已列入拆迁规划，原告应当将广慧公司应得的补偿款支付给广慧公司，否则广慧公司有权不予搬离，涉案厂房已被政府列入拆近规划，2016年广慧公司已被政府要求停止经营，多次被要求搬迁。根据《房屋租货合同》约定，若遇政府拆迁，原告应协助乙方应得到相应补偿，现政府已将涉案厂房补偿款1000多万元支付给原告，广慧公司却未得到一分钱补偿，还损失数千万元的投资，且因政府拆迁，导致“傻子瓜子”无法生产，供应链断裂，专卖店陆续倒闭，给企业造成毁灭性的打击。原告应当按合同约定将拆迁补偿款支付给被告陈慧芳或广慧公司，在原告及政府未将拆迁补偿款支付被告陈慧芳或广慧公司的情况下，广慧公司有权不搬出房屋。综上，被告陈慧芳仅是广慧公司的法定代表人，原告起诉被告陈慧芳主体错误，涉案厂房已由第三人许义承包经营，且被政府列入拆迁规划，原告不应再向广慧公司要求房租，而是应当将相应的拆迁补偿款支付给被告陈慧芳或广慧公司，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告广慧公司未发表答辩意见，也未提交答辩状。被告广慧公司、陈慧芳庭审中出示的证据有：第一组证据：郑州广慧公司炒货有限公司营业执照一份；第二组证据：1.2014年7月1日厂房承包经营合同一份；2.（2016）豫0103民初5359号民事判决书复印件一份；第三组证据：1.郑州市二七区侯寨乡环境保护所2016年8月29日限期自行搬迁“土小企业”通知书复印件一份；2刘庄村村委2017年8月26日通知一份；第四组证据：2009年5月30日房屋场地租赁合同一份；第五组证据：1.2009年10月15日收条一份；2.流水记录三页；3.2009年6月1日中国建设银行转款凭条一张。第三人许义诉称，本案为租赁合同法律关系，被告追加许义为第三人不符合民诉法关于追加第三人的条件，第三人与本案非同一关系的法律当事人，许义同被告一系承包经营法律关系，签订的是承包经营法律关系，该关系已于2015年3月10日被被告单方中止解除了双方的承包关系，并经本院016-1662号判决确认双方的法律关系解除，实际许义使用该案的表标的物前后半年多一点，而许义已支付被告承包费用近15万元，被告应退还多支付的费用，而本案被告拖欠合同标的物所有人胡福龙的租赁费用与许义没有任何法律关系。根据合同相对性的原理，本案与许义没有任何关系。而且2014年许义与被告签订的厂房承包租赁合同也已也已经被也已经解除。从2016豫01**民初1662号判决书及庭审笔录，已经显示的很清楚。当时被告起诉许义支付承包费和经济损失。也已经被本院给驳回。第三人许义庭审中出示的证据有：第一组证据：1.2014年7月1日厂房承包经营合同一份厂房承包经营合同一份；2.2016年3月29日证明复印件一份；3.二七区法院复印材料（照片）两张；第二组证据：1.二七区法院复印材料（指定收款账户）一页；2.二七区法院复印材料（发货单据）一页；3.二七区法院开庭笔录复印件一份；第三组证据：（2016）豫0103,民初1662号民事判决书复印件一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年4月10日，原告胡福龙与被告陈慧芳分别以甲方、乙方的名义签订《租房协议》一份，该协议约定：甲方将其位于郑州市二七区侯寨乡刘庄村委会与小学之间的四层四合院中的一、二层楼及后院车间（使用面积约2300平方米）出租给乙方使用，租期30年（2010年9月16日-2040年9月15日），年租金15万元，三十年不变。租金每半年交付一次：2010年9月16日交（2010年9月16日至2011年3月15日房租）；2011年3月16立交（2011年3月16日至2011年9月15日房租）。乙方按时交房租，如乙方没按时交房租，甲方有权停水停电，并按应付金额千分之三滞纳金交给甲方。该合同的实际履行中，原告已将涉案房屋交付被告使用。被告使用原告交付的房屋，但未足额支付原告的租金。原告后因租金问题与被告发生纠纷，并诉至本院。另查明，一.2009年5月30日，原告胡福龙与被告陈慧芳分别以甲方、乙方的名义于签订《房屋场地租赁合同》，将其位于郑州市二七区侯寨乡刘庄村前三层楼、后一院子出租给被告陈慧芳自主使用（北楼东二层六间归甲方）。二.2014年7月日，被告广慧公司与第三人许义和别以甲方和乙方的名义签订5年（2014年7月1日至）的厂房承包经营合同，以每年15万元的承包费将被告广慧公司承包给乙方自产自销经营，承包期内一切经营资金由乙方自筹；一切开支包括厂房租金、水、电费、税费、卫生管理费等费用均由乙方支付。三.原告自认，被告已交付2014年8月份之前的租金。四.被告未向原告交付2014年9月至2017年9月期间的租金。五.2017年8月26日，二七区侯寨乡刘庄村民委员会向被告送达通知，要求被告广慧公司于2017年8月26日至2017年8月31日把锅炉、设备等物品搬完。六.二七区侯寨乡环境保护所、二七区侯寨乡刘庄村民委员会从2016年8月29日至2018年9月30日先后以书面方式通知原告胡福龙，要求其拆除涉案房屋及附属物和机器设备，限期搬离。七.原告出示的照片显示的房屋和设备，已不适合生产使用。八.被告广慧公司于2013年12月9日成立，登记的法定代表人为被告陈慧芳。十.被告广慧公司于2015年3月10日出具欠条，对所欠胡福龙2014年下半年至2015年上半年租金予以确认。十一.原告垫付被告广慧公司2014年9月30日至2017年10月18日期间的电费19167元。本院认为,一.关于原告胡福龙与被告陈慧芳于2011年4月10日签订的《租房协议》的效力。2011年4月10日的《租房协议》是合同双方的真实意思表示,该合同已成立，其符合法律规定的内容已生效。双方应本着诚实信用的原则,按照《租房协议》的约定全面履行各自的义务。二.关于2011年4月10日《租房协议》的约束力。2011年4月10日《租房协议》的履行期间分为两个部分：第一部分从2011年4月10日至被告广慧公司成立的前一天即2013年12月8日，该期间《租房协议》的双方当事人为出租方原告胡福龙和承租方被告陈慧芳。第二部分从2013年12月9日被告广慧公司成立之后的履行期间，该期间被告广慧公司虽未与原告胡福龙签订租房协议，但被告广慧公司使用了涉案房屋进行了经营活动，且原告对被告陈慧芳以广慧公司的名义从事炒货经营活动予以认可，故《租房协议》2013年12月9日后的当事人为原告胡福龙和被告广慧公司，该《租房协议》对原告胡福龙和和被告广慧公司具有约束力。三.关于2011年4月10日《租房协议》的实际履行及责任承担。上述《租房协议》的实际履行中，原告已按照约定将涉案房屋交付被告使用,已履行约定的出租义务。被告接受并使用原告交付的房屋（2013年12月9日开始由被告广慧公司使用）,但被告广慧公司未按照约定足额支付相应的租金，被告广慧公司虽于2015年3月10日向原告出具了欠条，对所欠原告的房屋予以确认，但未按照欠条载明的数额支付拖欠的租金，也未按照《租房协议》载明的标准支付此后的租金，应承担相应的法律责任。故原告要求被告广慧公司支付拖欠的2014年9月至2017年9月租金45万元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的2345元滞纳金数额过高，对过高部分本院不予支持，被告支付原告的滞纳金，应参照《租房协议》的约定，按应付金额千分之三的标准计算的1350元为限。原告主张的19167元电费，与郑州市郊区低压电费收据载明的数额一致，本院予以支持。2013年12月9日被告广慧公司成立后，被告陈慧芳从事炒货经营系履行被告广慧公司的职务行为，原告要求被告陈慧芳承担该期间产生的租赁费、滞纳金和电费无相关法律依据，本院不予支持。因本案证据显示，涉案房屋和设备已不适合生产使用，故原告要求解除原告与被告陈慧芳于2011年4月10日签订的租房协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告广慧公司虽应将所承租的房屋交还原告，但原告应当给予被告相应的腾空和搬离时间。被告要求原告将涉案房屋的拆迁补偿款支付给被告陈慧芳或广慧公司，但未出示证据加以证明，本案其他证据也无法加以核实，故本案对拆迁补偿问题不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：一.原告胡福龙和被告陈慧芳2011年4月10日签订的租房协议已解除；二.被告郑州广慧炒货有限公司应于本判决生效之日起三个月内腾出并搬离租赁原告胡福龙的房屋及场地；三.被告郑州广慧炒货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡福龙租赁费450000元、滞纳金1350元、电费19167元，合计470517元;四、驳回原告原告胡福龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8372元、保全费2877元,合计11249元，由被告郑州广慧炒货有限公司负担如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十四份，上诉于郑州市中级人民法院，并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭洪涛人民陪审员  田玉才人民陪审员  宋 林二〇一八年十二月二日书 记 员  田梦然