广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19772号上诉人（原审被告）：广州万庆房地产有限公司。住所地：广州市增城区荔城街府佑路**首层。法定代表人：陈建坤，总经理。委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱文迪，女，1998年1月7日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。上诉人广州万庆房地产有限公司（以下简称万庆公司）因与被上诉人朱文迪商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万庆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回朱文迪的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由朱文迪承担。事实与理由：一、按照合同约定，万庆公司已经符合交楼标准。根据万庆公司与朱文迪签订的《附件七、本合同补充协议》第三条、第五条的约定，双方已经明确了将《广州市商品房买卖合同》的第十二条、第十五条关于交楼的条件以及资料的内容全部约定变更为《附件七、本合同补充协议》第三条、第五条的约定内容。现《附件七、本合同补充协议》第三条、第五条的约定内容中只是约定了商品房项目只需满足供水条件即可，并无要求取得“永久性生活用水”。二、2017年4月1日至2017年4月3日期间延期交楼责任应由朱文迪承担。2017年3月21日，万庆公司已经根据《广州市商品房买卖合同》的约定，向朱文迪发出了《收楼通知书》，但朱文迪在收到《收楼通知书》并未依据合同的约定到场收楼，2017年4月3日，朱文迪才到现场办理收楼手续。在2017年4月1日至2017年4月3日期间，朱文迪是因个人原因无法及时办理交楼手续，所以，该期间中，未能交付房屋的责任在于朱文迪，万庆公司无需承担迟延交付的责任。二审庭询中，万庆公司表示，涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》与建设部、国家工商总局制定的《商品房买卖合同（预售）》示范文本相背，示范文本没有要求要取得永久用水证明；依照补充协议，合同并没有以取得“永久性用水”作为交房标准，永久性用水并非法定交房标准；公用用水设施在2017年3月31日交房前就验收合格，只是没有取得永久性生活用水证明，涉案小区的用水与生活用水同样来于自来水公司，使用至今从未停水，具有永久性；而取得永久性生活用水证明要求业主提供身份证、银行卡等资料，自来水公司的规定不合理，是业主没有配合完成水表开户手续才造成万庆公司不具有永久性生活用水证明；朱文迪收到万庆公司发出的《收楼通知书》，应当在约定的时间履行收房义务，朱文迪没有对房屋提出异议，万庆公司不需要承担逾期交房的违约责任。朱文迪二审答辩：万庆公司交付的商品房应当通水、通电、通气、通邮并取得竣工验收备案表，没有满足要求就应该承担逾期交房的违约责任，相关部门已复函一审法院万庆公司没有向业主提供永久用水及永久用气，业主在签收收楼确认书时不知道涉案房屋没有达到交楼资格，在知道情况时向万庆公司多次提出异议但未处理，因此要求万庆公司承担逾期交房的违约责任。朱文迪于2018年1月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、判令万庆公司按总房价3%向朱文迪支付延迟交房违约金37289.85元；二、判令万庆公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年7月13日，朱文迪（乙方、买方）和万庆公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的合汇广场……地址：增城市荔城街合汇广场钻石街42号3幢……X房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额（人民币）891367元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。本条所称的“乙方原因”，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未书面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、契税、相关各项税金及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金等；（3）未能按时缴交收楼时应该缴交的费用（包括物业维修基金）以及与物业管理公司签署的有关物业管理文件的；（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署《收楼通知书》的。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同的附件七补充协议约定：“……第五条甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付时的有关资料”全部约定变更为：……2、如该商品房项目已满足供水、供气、供电、通邮等条件，则视为该项目已具备必要居住条件，符合交楼标准，达到住户报装要求，乙方不以甲方尚未取得相关政府部门该等相关证明文件为由拒绝收楼，甲方不需就此承担包括逾期交楼在内的任何责任。……第六条对合同第十六条“交付时的验收”的变更约定：……乙方没有收到收楼通知书的，以合同约定的交楼时间为实际交楼时间，乙方应当按照合同约定时间自行前往商品房所在地址办理收楼手续，逾期办理的，甲方不承担逾期交楼的违约责任。……第十八条本补充协议均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议为准。”。签订上述合同后，朱文迪依约在合同约定的交房日期前向万庆公司付清全部购房款。2017年3月29日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2017年4月3日，朱文迪签署《合汇广场收楼确认书》。2018年3月13日，万庆公司向一审法院提交管辖权异议申请书，要求将本案移交广州市中级人民法院审理。2018年3月20日，一审法院作出民事裁定书，裁定驳回万庆公司异议。万庆公司不服一审裁定，提出上诉，广州市中级人民法院驳回其上诉，维持原裁定。为查明涉案房屋所在小区的用电、用气、用水、通邮情况，一审法院向广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司、广州市增城自来水有限公司以及中国邮政集团公司广州市增城区邮政局发函，上述单位分别复函如下：一、广州供电局有限公司增城供电局于2018年7月5日出具《关于万庆房地产有限公司商品房预售合同纠纷案的复函》，载明“……广州万庆房地产有限公司位于广州市增城区荔城街合汇广场钻石街42号1-3幢的用电性质是永久居民用电……于2017年3月29日送电”。二、广州市增城自来水有限公司于2018年6月12日向一审法院出具《复函》，载明“……2017年5月中旬我公司已完成合汇广场小区内、外的给水管及水表安装工作。但广州万庆房地产有限公司一直未配合我公司完成水表开户手续（按规定，必须区内试压合格完成水表开户手续才能获得我公司出具的供水证明并将基建用水性质变更为永久用水性质），且在我公司多次提醒和催促的情况下，仍然未办理水表开户手续。所以，截止目前，我公司没有向广州万庆房地产有限公司开发的合汇广场钻石街42号1-3幢的商品房提供永久性的生活用水，现业主使用的自来水为基建用水……”。三、广州东部发展燃气有限公司于2018年6月25日出具《关于增城区荔城街合汇广场钻石街42号1-3幢商品房燃气事项的复函》，载明“……我司于2017年11月17日与广州万庆房地产有限公司就增城区荔城街合汇广场钻石街42号1-3幢商品房申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。上述商品房于2017年12月29日符合我司的供气服务条件……”。四、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局于2018年6月13日出具《关于增城区荔城街合汇广场钻石街42号1、2、3幢通邮情况复函》，载明“……经查，由广州万庆房地产有限公司开发的位于增城区荔城街合汇广场钻石街42号1、2、3幢的楼盘，经验收符合通邮条件，于2018年2月7日批复增城区荔城街合汇广场钻石街42号1、2、3幢通邮。……”。审理中，朱文迪陈述，确认收到了万庆公司发出的收楼通知书，因万庆公司要求签订《收楼确认书》之后才可以看房，无奈才签署的，当时不清楚有没有通水通电。万庆公司提交朱文迪支付物业费、水电费的收款收据打印件，拟证明朱文迪已经实际使用涉案房屋，并未对其造成任何影响。一审法院认为：朱文迪与万庆公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，万庆公司应在2017年3月31日前将符合交房条件（含永久用气的居住条件）的涉案房屋交付给朱文迪使用。根据一审法院查明的事实来看，涉案房屋所在小区于2017年3月29日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年2月7日符合永久通邮的居住条件，2017年3月29日符合永久用电的居住条件，2017年12月29日符合永久用气的居住条件。但目前涉案房屋所在小区仍是基建用水，未符合永久用水的居住条件。对于万庆公司抗辩称合同约定是“供水”并非是“永久性生活用水”，认为其应符合交楼条件。对此，一审法院认为，涉案房屋系居住性质的商品房，作为房地产开发企业的万庆公司，理应为朱文迪提供正常的生活用水，而永久性生活用水，是房屋作为居住属性的基础条件，即最低限度，故合同补充协议中约定的“供水”理应是为业主提供基本的永久性生活用水。因此，对万庆公司的上述抗辩，一审法院不予采纳。万庆公司未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。虽涉案房屋尚不具备交楼条件，但鉴于朱文迪已经于2017年4月3日收楼，故朱文迪主张要求万庆公司支付自2017年4月1日计至2017年4月3日的违约金，一审法院予以准许。经核算，万庆公司应向朱文迪支付的上述期间的延期交房违约金为267.41元（每日以总房款891367元为本金，以万分之一计算，共3天）。对于朱文迪主张超出上述金额以外的违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年9月13日作出一审判决：一、广州万庆房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱文迪支付延期交房违约金267.41元；二、驳回朱文迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732.2元，由朱文迪负担727.2元，广州万庆房地产有限公司负担5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，万庆公司提交证据材料：1、《征询函》，拟证明2018年10月24日，万庆公司致函广州市增城自来水公司，询问广州市办理供水证明所需材料；2、《关于办理住宅小区用水流程复函》，拟证明2018年10月25日，广州市增城区自来水公司复函中明确：办理注册水表开户手续需要业主提供登记表、身份证、银行卡并预存水费等；3、《供用水协议》，拟证明：2016年4月20日，万庆公司与广州市增城区自来水公司已经签订《供用水协议》；4、《合同范本》，拟证明：国家建设部、工商总局的合同范本都没有取得永久用水证明来作为交楼条件。朱文迪表示万庆公司未在一审诉讼中提交上述材料，不予认可。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：万庆公司是否应当承担延期交房违约责任。现有证据表明，万庆公司涉案商品房项目尚未取得永久性生活用水证明文件，业主使用的自来水为基建用水。永久供水是涉案房屋作为居住使用的必要条件，万庆公司当应完成基建用水到永久用水的变更。万庆公司以补充协议内容主张其不再以取得永久性生活用水证明文件为交房条件，与涉案商品房买卖合同的目的并不相符。一审法院不予支持万庆公司的该项抗辩，所作处理并无不当。万庆公司上诉所提住房和城乡建设部国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本，并不是双方当事人设立权利义务关系的合同，不能作为对涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》内容否认性评价的正当依据。广州市增城自来水有限公司向一审法院出具的《复函》内容表明，万庆公司在多次提醒和催促的情况下未配合完成水表开户手续。万庆公司上诉主张是业主没有配合完成水表开户手续才造成其司未取得永久性生活用水证明，但未对此充分举证予以证明。万庆公司表示自来水公司的规定不合理，不是本案处理的正当范畴。在万庆公司并不完全具备交房条件的情况下，购房人收到收楼通知书并不产生万庆公司延期交房违约责任免除的法律后果。朱文迪于2017年4月3日实际收房，自合同约定交房之日至实际收房之日的延期交房违约金，一审法院予以支持，处理有据。综上所述，万庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732.2元，由广州万庆房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年十二月三日书记员  杨仁义郭丽淳