云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初6010号原告杨金莉，女，汉族，1974年01月16日生，身份证住址云南省保山市施甸县，现住云南省保山市施甸县。委托代理人何平、高飞，四川舟楫（攀枝花）律师事务所律师，特别授权代理。被告云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人刘卫高，董事长。委托代理人王启文，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。上列当事人商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年6月21日受理后，依法组成合议庭于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告杨金莉、被告的委托诉讼代理人王启文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：请求法院依法判令被告继续履行合同（交付合格车位）并支付2017年2月1日至2018年4月31日期间的违约金：3238元，计算：77117元×0.01%×（14个月×30天）=3238元。诉讼费用由被告承担。原告诉称：被告以出让方式取得了位于云南省官渡区矣六街道办事处仁区片地块的土地使用权，规划用地为城镇住用地，土地使用权证号：昆国用（2011）第00862号，被告经开发后于2015年取得了预售许可证，预售许可证号是：预许可（2015）428。2017年1月8日，原、被告签订商品房购销合同，合同约定被告将“中豪悦城花园”地下室13幢人防车位2D265号房卖给原告，售价为77117元。原告并已经一次性付清全部房款（车位款），合同约定于2017年1月31日前被告将该车位交付原告。合同第七条约定的交付条件是：经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房使用条件交付；合同第九条第二项约定：逾期交房按买方已经付款金额0.01%乘以逾期天数向买方支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定：商品房经组织验收合格后，卖方在媒体或者短信通知买方办理交接手续，交接时卖方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。原告按合同约定付款后，被告却不按合同约定履行合同，至今还没有组织验收合格，还不符合交付条件，原告没有看到媒体通知交房也没有收到被告短信交房，根据合同严格、全面履行原则，要求被告继续履行合同并按约定承担违约责任，所以依法提起诉讼。请法院依法及时裁判，维护原告的合法权益。被告辩称：我方不认可是因为我方的原因未交付，该车位是置换的，原告最早是认购其他位置，因其他位置不能交付所以置换的本案涉案车位，这个车位已经具备交付条件，实际上车位是现房车位没有发通知的实际意义，合同补充协议上约定原告要求我方交付车位前应当足额支付完毕所有款项，还约定了支付的具体款项内容，原告并没有交足所有费用。原告为证明自己的主张，向法庭提交证据：商品房购销合同、商品房买卖合同备案表、收据一份，证明：1、原被告之间关于车位的商品房购销合同合法有效，合同约定了原被告买卖的车位号、面积、价款和已经付款的时间及被告交付车位的时间和交接条件，被告违约应承担违约责任；2、原被告购买车位合法有效，并得到政府主管部门的确认；3、原告的交款金额和原告按合同约定履行了全部付款义务。被告对原告提交的证据材料质证意见为：对原告提交的证据三性予以认可，对证明内容3及收款收据内容不认可，原告并不是交款给被告来购买，这个车位是通过置换的方式取得的，是原告没有履行相应的交款义务所以没有交付车位，而且本身车位就是现房，不需要再做交付通知。被告为证明自己的主张，向法庭提交证据：1、竣工验收备案证明书，证明案涉车位系现房，完全具备交付条件；2、声明，证明被告在原告选择置换车位时就可以交付，为了给原告提供便利，对置换车位的业主可以更名；3、车位交付通知单、交付流程确认单、物业公司收款收据，证明与原告车位坐落于同一区位（B、D、E、F区）的车位，在履行相应手续，付清合同约定款项后都已经正常交付；4、物业置换协议书，证明原告不是支付价款购买车位，而是用以前的认购金置换得到的车位；5、《补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》，证明在合同补充协议中第六条约定，原告要求被告交付房屋前，应支付完毕合同约定的款项，如未足额支付全部款项前，原告无权要求被告交付房屋，被告有权拒绝向原告交付房屋。补充协议中第十条约定了应向被告支付代收款项、维修基金，但原告至今仍未支付。原告对被告提交的证据材料质证意见为：对证据1真实性、证明内容不认可；对证据2真实性认可，关联性不认可，认为车位并未交付；对证据3不认可，认为是与第三人的关系与本案原告没有关系，因为是复印件无法确认真实性；对证据4不予认可，物业置换协议书不是与原告签订的；对证据5认可，证明内容不认可，因被告的车位不符合交付条件且没有交付车位，原告才没有支付相关费用。本院综合认证认为，双方提交的证据能够互相应证，其真实性本院予以认可，至于证明观点问题本院将结合全案综合认定。综上，本院认定以下案件事实：2013年1月6日，原告认购被告开发建设的位于中豪螺蛳湾中豪广场C9-1栋101号物业，交付认购金1054795元。后，因客观原因前述物业未能交付，故双方于2017年1月8日签订《物业置换协议书》，双方协商一致：原告自愿取消对中豪螺蛳湾中豪广场C9-1栋101号物业的认购，已经缴纳的认购款1054795元及委托经营管理收益181931元转为原告购买被告开发的悦城车位。2017年1月8日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁片区中豪悦城花园Ⅱ地下室2幢-2层人防车位2D265号车位，建筑面积12.24平方米，总价款为77117元。2014年6月23日，包含上述车位在内的建设项目经有关单位竣工验收。2017年1月9日，被告为原告办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KMGD2017010900715）。《商品房购销合同》第七条、第九条约定，被告应于2017年1月31日前向原告交付经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付原告，逾期将承担相应的违约责任；《合同补充协议》第六条约定，原告未向被告足额支付《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的全部款项之前，原告无权要求被告交付房屋，被告不承担违约责任。另，被告出具“声明”一份，声明前述置换的车位所在地块的剩余车位六个月内被告将停止对外销售工作，已置换业主针对置换车位如有更名需求，被告将协助办理相应更名手续，原告在该“声明”上签字。因双方协商未果涉案车位至今仍未交付。本院认为：本案中，车位的所有权转移系特殊方式，即因先前商品房买卖合同的履行不能而采取置换车位予以替代，在双方签订《物业置换协议书》及《商品房购销合同》时，车位已随楼盘竣工验收，事实上已具备交付条件，原、被告双方对该事实均应知晓。现原告以要求被告交付车位并支付逾期交付的违约金起诉至本院，原告已支付完毕购买车位款项被告也承诺2017年1月31日前交付，被告辩称原告未交付维修基金、税款等费用，故其可以拒绝交房，而这些费用在《商品房购销合同》中系作为产权登记的约定，产权登记与不动产的交付系两个不同的法律关系，被告的答辩观点本院不予采纳，故原告要求被告交付车位的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持；至于违约金的诉讼请求，结合本案案件事实，为完成本案车位的所有权转移，被告提供了《商品房购销合同》供双方签订，该合同系沿用被告出售普通商品房买卖的合同，未实际结合本案特殊标的物（车位）、特殊所有权转移方式（置换）这一情况编写专门的合同，在原有普通商品房买卖合同中有被告应当以媒体公告等通知原告办理交接手续的约定条款及关于《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》的约定。但实际情况是涉案车位为不动产且在签订协议时已客观存在，另被告已协助原告将车位登记备案，原告可将车位更名，原告知晓车位所在地址可随时去查看车位的情况并要求交付，按照通常的理解，对现有物的转让，在买方签订转让协议时视为其对质量予以认可，故在签订《物业置换协议书》及《商品房购销合同》时推定原告对车位的质量没有异议，且原告未举证证明车位存在足以影响使用功能的重大质量问题。综上，结合公平原则，涉案车位至今未交付，原、被告双方均有一定过错，根据《中华人民合同法》第一百二十条之规定，违约金本院酌情支持2000元。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效后10日内向原告杨金莉交付位于昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁片区中豪悦城花园Ⅱ地下室2幢-2层人防车位2D265号车位；二、被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效后10日内一次性支付原告杨金莉违约金2000元；三、驳回原告杨金莉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告云南中豪置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审 判 长  李曰福人民陪审员  张静忠人民陪审员  孙耀新二〇一八年十二月五日书 记 员  王英凯