北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初29993号原告：夏小婷，女，1987年10月11日出生，汉族，户籍所在地湖北省孝感市孝**。被告：北京百业鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市朝阳区望京南湖东园某**。法定代表人：沈海波，董事长。委托诉讼代理人：谢北滔，男，1962年7月26日出生，汉族，北京百业鑫隆百货市场有限公司员工。第三人：北京望京中福百货有限公司，住所地北京市朝阳区望京南湖东园某**楼。法定代表人：李胜芹，总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1992年3月12日出生，汉族，北京望京中福百货有限公司员工。原告夏小婷与被告北京百业鑫隆百货市场有限公司（以下简称百业公司）、第三人北京望京中福百货有限公司（以下简称中福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。夏小婷，百业公司的委托诉讼代理人谢北滔，中福公司的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏小婷向本院提出诉讼请求：要求百业公司向夏小婷退还保证金1万元、2017年1月1日至2017年12月31日的租金3.5万元。事实和理由：2015年12月，夏小婷与百业公司签订《市场场地租赁合同》，约定夏小婷承租百业公司位于北京市朝阳区望京南湖东园某1号场地（以下简称涉诉场地）用于经营，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金共为7万元，合同履行保证金为1万元。夏小婷按合同约定支付了保证金和租金。2015年9月，中福公司发布公告，内容为“北京望京中福百货有限公司与某2商业管理有限公司签署经营合作协议。为了便于管理，北京某2商业管理有限公司的管理团队于2015年7月已收购北京百业鑫隆所有债权、债务，包括北京百业鑫隆百货市场有限公司。北京某2商业管理有限公司在中福百货的所有经营和管理均合法有效，因此所有商户与百业鑫隆所签订的合同均具有法律效应”。后中福公司反悔，不认可夏小婷与百业公司签订的租赁合同及夏小婷向百业公司交纳的租金，要求夏小婷另行向中福公司交纳租金，否则不让夏小婷继续经营，在此情况下夏小婷与中福公司签订了租赁合同并向中福公司另行交纳了租金，部分期间的租金存在重复交纳。百业公司辩称，不同意夏小婷的诉讼请求。2015年9月，北京某3科贸有限公司（以下简称某3公司）、百业公司、中福公司及北京某2商业管理有限公司（以下简称某2公司）签订了《终止、变更、转让四方协议书》（以下简称四方协议）。根据四方协议的约定，涉诉场地所在楼栋地下一层至四层划定区域的承租人由百业公司变更为某2公司，由某2公司承担百业公司与包括夏小婷在内的众多小商户所签订的《市场场地租赁合同》的全部权利义务。四方协议签订后，中福公司以公告的形式向商户告知百业公司与某2公司之间的权利义务转让情况，商户对此从未提出过异议，夏小婷对此次承租人的变更是知晓并同意的，故某2公司和夏小婷之间已形成事实上的租赁合同关系，夏小婷应向某2公司主张权利，百业公司的主体不适格，请求法院驳回夏小婷的诉讼请求。中福公司辩称，夏小婷的诉讼请求与中福公司无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月，某3公司作为甲方、百业公司作为乙方、中福公司作为丙方、某2公司作为丁方签订四方协议，约定：一、鉴于甲乙双方曾于2008年4月1日签订了乙方承租甲方位于北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼，地下****红线划定区域作为乙方的经营场地，开设百货市场。双方签订了房屋承租《合作合同》补充协议及附件，四方协商一致约定如下：1、自2015年9月日起（原文如此），甲乙双方2008年4月签订的房屋承租《合作合同》补充协议及附件由甲方变更成丙方，《合作合同》补充协议及附件中约定的出租方的责任、权利和义务，全部由丙方继续享有和履行，丙方成为新的出租人。2、自2015年9月日起（原文如此），甲乙双方2008年4月签订的房屋承租《合作合同》补充协议及附件由乙方转让给丁方，《合作合同》补充协议及附件中约定的承租方的责任、权利、义务及债权债务，全部由丁方继续享有、履行和承担，丁方成为转让后的承租人。二、现就各方对2008年4月签订的《合作合同》补充协议及附件出租方主体变更，承租方转让等事宜达成如下协议：l、乙方所拖欠甲方的租金845万元、滞纳金378.88万元全部由丁方负责承担偿还。2、《合作合同》转让后，乙方的全部债权债务均归属丁方并承担全部责任。乙方所拥有的资产于本协议签订七日内撤离。3、四方协议生效后，乙方注册在北京市朝阳区望京南湖东园某1楼地址的公司，在一年内全部注销完毕。4、甲方与乙方在原《合作合同》补充协议及附件中所约定的权利义务双方均自愿解除。丙方与丁方自本四方协议各方签字盖章后立即生效，双方重新签订房屋租赁合同。四方协议的四方主体均在协议尾部加盖公章，其中某3公司和中福公司盖章处无人签字，百业公司和某2公司盖章处均有某2公司法定代表人王某4签字。2015年9月，中福公司作为甲方与某2公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼，，地下****划定区域面积约为13000平方米（以平面图红线圈定部分为准）出租给乙方作为经营场地。红线圈定以内的区域归属乙方管理，红线圈定以外的区域归属甲方管理。租赁期限自2015年9月日起（原文如此）至2020年12月31日止。甲、乙双方约定乙方经营范围包括饰品、礼品、办公用品、小家电、服装、鞋帽、百货等。上述房屋2015年9月日（原文如此）至2016年12月31日每年租金为800万元；2017年1月1日至2020年12月31日每年租金为1300万元。2015年9月，中福公司在市场内发布公告，公告内容为“北京望京中福百货有限公司与某2商业管理有限公司签署经营合作协议。为了便于管理，北京某2商业管理有限公司的管理团队于2015年7月已收购北京百业鑫隆所有债权、债务，包括北京百业鑫隆百货市场有限公司。北京某2商业管理有限公司在中福百货的所有经营和管理均合法有效，因此所有商户与百业鑫隆所签订的合同均具有法律效应”。2015年12月8日，夏小婷作为承租人与百业公司作为出租人签订《市场场地租赁合同》，约定：夏小婷承租涉诉场地用于经营化妆品；租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止；租金实行一次性支付制，租金为7万元；合同签订时夏小婷向百业公司支付合同履行保证金1万元，百业公司收取夏小婷保证金应向夏小婷开具收据，夏小婷应妥善保存保证金相关凭证，待合同结束后三个月且夏小婷无任何违约行为，夏小婷持保证金收据原件、本人有效身份证件办理退还保证金的手续。2015年12月4日，夏小婷向百业公司交纳了合同履行保证金1万元和2016年1月1日至2017年12月31日的租金7万元。2017年6月19日，夏小婷作为承租人与中福公司作为出租人签订《北京望京中福百货场地租赁合同》，约定：夏小婷承租涉诉场地用于经营化妆品；租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为2万元。夏小婷分别于2016年12月29日和2017年6月19日向中福公司交纳了2017年1月1日至2017年12月31日的租金共2万元。夏小婷表示百业公司将《市场场地租赁合同》项下的权利义务转让给某2公司的行为未经过其同意。经询，百业公司未能就其辩称的夏小婷同意其将权利义务转让给某2公司进行举证。关于涉诉场地的权源，百业公司和中福公司均表示，北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼的产权人是北京某5商贸有限责任公司（以下简称某5公司），某5公司与中福公司签订租赁合同，将北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼出租给中福公司，租期至2016年12月31日，后双方签订补充协议，将租期延长至2023年12月31日。中福公司又与百业公司签订租赁合同，将北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼转租给百业公司，租期至2016年12月31日，在合同履行期间，租金均由中福公司的关联公司即某3公司实际收取。2015年9月，百业公司、中福公司、某2公司和某3公司签订四方协议，约定百业公司的权利义务转让给某2公司，某3公司的权利义务转让给中福公司，实际上中福公司一直是北京市朝阳区望京南湖东园某**楼的出租人，只是因为在合同履行期间由某3公司收取租金，所以才在四方协议中将原出租人确定为某3公司。经询，百业公司表示其于2016年1月1日前从北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼搬离，并将场地移交给某2公司，此后某2公司对场地负有经营管理义务。中福公司表示，其于2016年1月1日接手北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼，因考虑到部分商户已向百业公司交纳了2016年的租金，故未向商户收取2016年的租金，中福公司自2017年开始要求商户与其签订租赁合同并交纳租金，否则不允许商户继续经营。另查，2016年1月，中福公司以某2公司拖欠租金等费用为由将某2公司诉至本院，要求确认中福公司与某2公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2016年1月5日解除；某2公司停止使用并腾退北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼地下一层至地上四层房屋；某2公司向中福公司支付1642.804万元。某2公司反诉要求确认中福公司于2016年1月1日发出的解除《房屋租赁合同》及《补充协议书》的函件不发生法律效力；撤销双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》；中福公司向某2公司退还20万元租金和6万元供暖费。在该案中查明：2015年11月25日，某2公司作出内容为“因北京某2商业管理有限公司是北京百业鑫隆百货市场有限公司的控股公司，某2把市场委托给百业鑫隆经营，所以经营类发票付款人需开北京百业鑫隆百货市场有限公司”的说明；中福公司和某2公司均认可中福公司于2016年1月1日发布了《中福百货关于收回经营场地的公告》，内容为“各租赁商户及相关人员：北京望京中福百货有限公司决定：自2016年1月1日起，中福百货全面接管本商场的经营场地，所有非中福百货的经营管理人员即刻起从中福百货撤出（其中：包括北京某2商业管理有限公司在本商场的所有人员，在看到本通告时，撤离本场）。同时敬告各位在此经营的商户不要再与北京某2商业管理有限公司及北京百业鑫隆百货市场有限公司发生任何业务联系，不要再缴纳任何费用……”；某2公司称2016年1月1日其被彻底轰走，北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼地下一层至地上四层划定区域中无其任何人员和物品。就该案，本院于2016年6月2日作出（2016）京0105民初某6号民事判决，某2公司不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）京03民终某7号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。后本院依法另行组成合议庭进行审理，经审理查明：中福公司与某2公司于2015年9月签订《房屋租赁合同》，约定某2公司承租中福公司位于北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼地下一层至地上四层划定区域用于经营，租期自2015年9月至2020年12月31日；合同签订后，某2公司租赁场地开始经营活动，因某2公司未按约定支付租金，中福公司于2016年1月1日向某2公司发送解除合同的通知，某2公司于当日收到通知并离场。经本院主持调解，中福公司和某2公司达成如下调解协议：一、中福公司与某2公司于2015年9月签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2016年1月1日解除；二、某2公司于2017年11月27日向中福公司支付163万元；三、双方纠纷一次性解决，别无其他争议。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，夏小婷与百业公司签订的《市场场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据本案查明的事实可知，中福公司和某2公司签订的房屋租赁合同已于2016年1月1日解除，百业公司于2016年1月1日前已退出包括涉诉场地在内的北京市朝阳区望京南湖东园某1号楼地下一层至地上四层划定区域，某2公司亦于2016年1月1日搬离上述场地，中福公司于当日收回了上述场地，故2016年1月1日以后百业公司已不具备继续履行租赁合同的能力，在客观上已无法保证夏小婷正常使用涉诉场地，而中福公司要求夏小婷自2017年1月1日起交纳租金，客观上夏小婷确实另行向中福公司交纳了2017年1月1日以后的租金，故夏小婷要求百业公司退还保证金及2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于百业公司所称的其已将《市场场地租赁合同》中己方的权利义务全部转让给某2公司，故应由某2公司退还租金和保证金的抗辩意见，现有证据表明百业公司将其在《市场场地租赁合同》中的权利义务一并转让给某2公司未经过夏小婷同意，故该转让行为对夏小婷不发生效力，百业公司仍是《市场场地租赁合同》的出租人，是本案适格主体，应承担退还保证金和租金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告北京百业鑫隆百货市场有限公司于本判决生效后七日内向原告夏小婷退还保证金10000元、租金35000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由被告北京百业鑫隆百货市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  柯 岩审 判 员  谷培培人民陪审员  王新忠二〇一八年十二月二十五日书 记 员  王贺情