江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初6000号原告：罗弘，男，1960年12月20日生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人：茅伟，江苏东彭律师事务所律师。委托代理人：李雪竹，江苏东彭律师事务所律师。被告：刘作桥，男，1986年4月5日生，汉族，住本市经济开发区。原告罗弘与被告刘作桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法由审判员姚凯独任审判，于2018年11月13日公开开庭进行审理。原告罗弘的委托代理人茅伟、被告刘作桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间关于徐州市云龙区房屋租赁《协议书》及《房屋租赁补充协议》；2、请求判令被告支付房租14582元（每月5833元，从2018年7月1日计算至2018年9月15日）以及占用费（自2018年9月16按照每月5833元的标准计算至实际搬离之日止）；3、请求判令被告支付违约金（按照14582元的5%即每天729元从2018年7月1日计算至被告实际搬离涉诉房屋之日止）；4、请求判令被告将上述房屋腾空搬离并返还原告；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月20日、2017年3月11日，原告与被告就徐州市云龙区房屋分别签订《协议书》及《房屋租赁补充协议》，约定：被告承租原告所有的涉诉房屋，租赁期限至2020年12月31日，2017年至2018年的年租金标准为70000元/年，租金按半年交付，每次到期前15日被告应当提前支付下半年的租金。现被告已经拖欠原告涉诉房屋近3个月的租金，原告多次催促未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称：原告在9月2日上午十点到我们宾馆前台让我们停止使用房间了，把房间门也打开了。我们签订的时候不存在违约金，签订时是在原告没有租出去的情况下租的，是原告主动找到我们要租给我们的。我们租的是大厅和其他楼层，我们更换电梯等让原告出钱原告也没有出。我们同意解除。原告最后一次给我通电话是八月份，我同意不租了。原告一直不在徐州，也没有找到租户。租的房屋外墙瓷砖脱落，导致行人受伤，我们找原告，最后是我们赔偿行人的。根据原、被告各自诉辩主张，结合案情，归纳双方争议焦点为：1、原告提出解除原被告之间签订的房屋租赁协议书及补充协议是否有相应的事实及合同约定；2、原告要求被告将本案诉争房屋腾空搬离并返还原告的诉请是否有相应的事实予以支持；3、原告要求被告支付从2018年7月1日至9月15日的房租14582元以及占用费用从2018年9月16日按照每月5833元计算至实际搬走之日的诉讼请求是否有相应的事实及合同依据；4、原告要求被告支付违约金（按照每天729元的标准从2018年7月1日计算至被告实际搬离诉争房屋之日止）的诉讼请求是否有相应的事实及合同约定。经审理查明：位于徐州市产属于原告罗弘所有。2007年8月25日，罗弘（甲方）与案外人曹华（乙方）签订《房屋租赁合同（协议）》，约定：“一、甲方提供位于约500平方米给乙方做宾馆经营使用，乙方不得用于其他用途，乙方不得转租他人。二、租赁期限为七年零九个月，从2007年9月1日-2015年4月30日。合同签订之日，乙方付给甲方押金一万元，合同终止时，乙方付清甲方所有费用后甲方退还乙方押金一万元。三、乙方前五年每年向甲方支付房屋租赁费为肆万叁仟元整，从第陆年开始至租赁结束每年向甲方支付房屋租赁费为肆万捌仟元整。租金每半年结算一次。乙方应先交费后使用。乙方应提前15天交房租给甲方。逾期乙方支付甲方滞纳金按所欠房租费的5%每天累计计算，逾期超过半个月未交房租，甲方有权收回房屋，乙方不得有任何异议。……”2012年9月20日，罗弘（甲方出租方）与曹华（乙方原承租方）、刘作桥（丙方现承租方）签订《协议书》，约定：“1、甲方同意乙方将承租甲方位于徐州市复兴南路64-3恒润大厦（原黄河东岸综合10号楼）五层面积约500平方米宾馆转给丙方经营。2、丙方继续履行乙方给甲方于2007年8月25日签订协议上的所有条款至合同结束。3、租期：在原合同结束后，甲方给丙方租赁期延长到2020年10月30日止。4、租金：2015年5月1日-2016年10月30日，年租金为7万人民币，2016年11月1日-2018年10月30日，年租金为8万元人民币，2018年11月1日-2020年10月30日年租金为9万元人民币。5、乙方交给甲方的押金现转给丙方，到合同结束时，甲方将押金一万元退还丙方。（曹华备注：原合同上一万元的押金作废）。6、其他条款按甲、乙双方于2007年8月25日签订协议上的条款执行（除租期、租金以外）。……”2017年3月11日，罗弘（甲方出租方）与刘作桥（乙方求租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：“第二条、房屋租赁的期限，租赁期限为4年。从2017年1月1日起至2020年12月31日。第三条、租金及其交纳方式，2017年1月1日至2018年12月31日，租金为70000元/年。2019年1月1日至2020年12月31日，租金为90000元/年。租金按半年交付。合同签订后乙方应向甲方支付前半年的租金。以后到期前15日乙方向甲方支付下半年度的租金。第六条、违约责任，租赁期间内，乙方不得无理由拖欠租金，否则甲方有权解除合同，收回房屋，乙方无条件将房屋退换。……”因刘作桥未按照合同约定交纳2018年下半年房租，罗弘的委托人李雪竹于2018年9月14日向刘作桥邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“我的委托人罗弘与你于2017年3月17日就位于徐州市云龙区的房屋签订的《房屋租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第三条第3款的约定，特依法通知解除租赁合同。望收函后5日内，将拖欠房屋租金及违约金支付并迁出该房屋……”。该邮件于2018年9月17日被签收。庭审中，原告陈述没有扣除押金1万元；被告刘作桥陈述原告在9月2日上午十点到我们宾馆前台让我们停止使用房间，我们就把门打开了，将房屋交付给原告了，但是没有提供相关证据证实房屋交付的事实。本院认为。关于原告主张解除《协议书》及《房屋租赁补充协议》的问题。本案中，原告罗弘通过邮寄解除合同通知书主张解除《协议书》及《房屋租赁补充协议》，被告刘作桥收到该通知书并在庭审中亦表示同意解除，据此，应视为原被告双方一致同意解除上述租赁合同，解除租赁合同的时间应为被告收到邮件时间即2018年9月17日。关于原告要求被告将租赁房屋腾空并搬离返还给原告的问题。合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，故原告要求被告将租赁房屋腾空搬离返还给原告，符合法律规定，本院依法予以支持。被告刘作桥辩称已经将涉案房屋交付给原告，但未提供相关证据，本院对其抗辩依法不予采信。关于原告主张房屋租金及占用费的问题。《房屋租赁补充协议》约定自2017年1月1日至2018年12月31日租金为70000元/年，原告主张按照每月5833元从2018年7月1日计算，符合合同约定及法律规定，但应当截止至合同解除之日2018年9月17日，共计15150.68元。原告主张租金14582元因不超过实际租金数额，本院依法予以支持，但应当扣减押金1万元。由于被告未在租赁合同解除后依法及时搬出租赁房产，产生房屋占用费用，原告主张按照房屋租金每月5833元的标准计算至实际搬离之日止的诉讼请求，因符合事实及合同约定，本院依法予以支持，但是起算时间应自2018年9月18日计算。关于原告主张违约金的问题。1、《协议书》约定其他条款按照罗弘与曹华签订的《房屋租赁合同（协议）》执行，而《房屋租赁合同（协议）》约定逾期承租方支付出租方滞纳金按所欠房租费的5%每天累计计算，逾期超过半个月未交房租，承租方有权收回房屋，乙方不得有任何异议。据此，被告提出合同上没有体现违约金、前面的租赁合同与我没关系的抗辩，本院依法不予采信。2、合同约定滞纳金按所欠房租费的5%每天累计计算，该约定明显过高，且原告并未提供证据证实因被告逾期支付租金造成的损失状况，本院酌定被告以从2018年7月1日起至合同解除之日止的租金数额为基数，按照拖欠租金数额的20%支付相应滞纳金即2916.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告罗弘与被告刘作桥于2012年9月20日签订的《协议书》、于2017年3月11日签订的《房租租赁补充协议》；二、自本判决生效之日起十日内，被告刘作桥将位于徐州市搬离并返还给原告罗弘；三、自本判决生效之日起十日内，被告刘作桥向原告罗弘支付租金4582元、房屋占用费（自2018年9月18日起按照租金每月5833元的标准计算至实际搬离之日止）以及相应滞纳金2916.4元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1196元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 姚 凯二〇一八年十二月二十二日书记员 刘珊珊