北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初4732号原告：北京世纪联华燕平超市有限公司，住所地北京市昌平区南环东路**。法定代表人：蒋晓飞，总经理。委托诉讼代理人：马志成，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马靖宇，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被告：刘赫，男，1984年8月6日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京京北美廉美超市有限公司，，住所地北京市昌平区政府街**法定代表人：种晓兵。原告北京世纪联华燕平超市有限公司（以下简称世纪联华超市）与被告刘赫、第三人北京京北美廉美超市有限公司（以下简称美廉美超市）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪联华超市的委托诉讼代理人马志成、马靖宇及被告刘赫到庭参加诉讼。第三人美廉美超市经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪联华超市向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《租赁合同》，刘赫支付相当于6个月租金的违约金209748元；2.判令被告腾空、交还租赁场地；3.判令被告支付拖欠租金316726元，逾期支付租金违约金计算至2018年2月3日6686元，并计算至实际给付之日；4.判令被告支付租赁场地占用费，按照租金标准从2018年2月6日支付至实际腾空、交换租赁场地之日；5.诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求确认原被告双方间的《租赁合同》已于2018年2月5日解除，被告应支付相当于6个月租金的违约金209748元。事实与理由：2015年5月13日，原告与被告就被告承租位于北京市昌平区南环东路21号的241.5平方米的房屋事宜，经协商一致签署《租赁合同》。合同约定：原告将前述房屋出租给被告作为“猫眼披萨餐厅”使用，租赁期限共107.5个月，自2015年6月16日至2024年5月31日止，租金标准首年4.4元/平方米/天，此后每年递增4%。《租赁合同》签署后，原告按照合同约定向被告交付了租赁场地，履行了《租赁合同》项下的义务。而从2017年5月至今，被告连续拖欠租金长达9个月，拖欠数额达31.3278万元。原告多次催要，被告既不支付租金，也拒绝腾空并交还租赁场地。刘赫辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。2015年5月13日，我与世纪联华超市签订了一份《租赁合同》，合同约定，世纪联华超市将位于北京市昌平区南环东路21号超市一楼面积241.5平方米的房屋出租给我，用于经营猫眼披萨餐厅使用，合同期限自2015年6月16日至2024年5月31日止。在向世纪联华超市交纳了各项保证金101232元及首期租金后，世纪联华超市向我交付了房屋，而后，我花费了近300万元对房屋进行了装修并购买了各种设备。2015年7月，猫眼餐厅开业进行经营。但2017年5月世纪联华超市开始腾退租户，商场业态极差。以往世纪联华超市的缴费通知单会列明水电费及租金，但自2017年5月至今，只列明了水电费，没有租金项目，该行为视为其因商业业态极差，按照先例（2016年7月15日至2016年8月1日世纪联华超市因与内部员工矛盾造成员工封锁大厦入口，以致我店半个月无法正常营业，半月后2016年8月后恢复正常营业，营业后便以租金确认单上只写明水电费的方式默认减免我租金，直至2016年10月25日签订了补充合同，合同规定免除了2016年8月1日至2016年11月30日为期4个月的我店租金作为赔偿）进行赔偿。因此，世纪联华超市是默认免租的，因我方无需支付租金，不视为拖欠租金，故我方并未违约。世纪联华超市在无解除权的情况下向我发出解除合同的通知，不能产生解除合同的效力。第三人美廉美公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2015年5月13日，世纪联华超市（出租房，甲方）与刘赫（承租方，乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将位于北京市昌平南环东路21号，编号为2015F01022、2015F01002、2015F01024、2015F01040房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于经营猫眼披萨餐厅，房屋面积241.50平方米；租赁期限自2015年6月16日起至2024年5月31日止；租金，首年月租金32321元（未含物业管理费、水电等能源费及乙方应缴纳的税费等费用），以后每年递增4%；乙方须于签订本合同生效之日起五日之内支付首期租金，以后每月的当期（一个月为一期）租金，乙方应在上一个月15日之前汇入甲方指定银行账户或甲方财务部门指定的方式予以支付；乙方拖欠租金达15天的，甲方可以提前终止合同、收回房屋并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方遭受的实际损失的，甲方有权要求乙方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任；乙方逾期交付租金及本合同中约定的各项其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的万分之四偿付甲方滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。签订上述合同后，世纪联华超市将涉案房屋交付给刘赫使用。刘赫依约交纳保证金和至2017年4月的租金。在合同实际履行过程中，租金交纳方式为：世纪联华超市每月向刘赫发放租户交费确认单，确认当月需缴纳的租金、电费和水费数额，刘赫交纳完相应费用后，世纪联华超市向其出具发票。刘赫主张，确认单中未填写租金一项的，其可不交纳租金；并称2016年7月15日至2016年8月1日，世纪联华超市因与内部员工的矛盾，造成大厦入口被封堵，刘赫无法经营。世界联华超市在2016年9-11月的租户交费确认单中未填写租金项，刘赫亦未于当月交纳租金，且于之后双方签订补充协议免除刘赫2016年8-11月的租金。为此，刘赫提交租户交费确认单、发票、银行转账记录单、2016年10月25日《补充协议》、租户交费确认单。世纪联华超市认可上述证据真实姓，不认可证明目的，但未提供相应证据予以佐证。2017年4月11日，刘赫以猫眼披萨世纪联华店（以下简称猫眼披萨店）的名义向世纪联华超市发出《租金减免申请书》，主要记载：猫眼披萨店成立于2015年，位于世纪联华超市**，当初选址时主要考虑到世纪联华超市位置优越，且超市人流较大。随后，遭遇了世纪联华超市员工危机事件，该次事件导致16天无法营业。危机事件过后，超市虽然恢复正常营业，但是经营状况仍然没有好转，客流在逐渐下降。目前，超市一层的商户们已经开始清货、撤离，猫眼披萨店还在坚持，故请求减免部分租金。世纪联华超市收到上述申请书。2017年6-11月，世纪联华超市向刘赫出具的租户交费确认单中，租金项目中未填写数据。2017年5月至今，刘赫未交纳租金。世纪联华超市为此主张解除双方租赁合同，并诉至法院，诉请如上。2018年1月23日，世纪联华超市使用EMS快递分别向刘赫的住所地及涉案房屋地址发出邮件，邮单“内件品名”处记载为“催缴租金通知书”；上述邮件显示由他人签收。2018年2月1日，世纪联华超市使用EMS快递向刘赫住所地发出邮件，邮单“内件品名”处记载为：“解除合同通知书”，该邮件显示2018年2月5日刘赫签收。刘赫表示其未收到上述邮件。世纪联华超市提交了《催交租金通知书》及《解除合同通知书》复印件，刘赫表示未收到上述材料，且上述证据均未加盖有世纪联华超市的公司章，亦无原件，真实性不认可。经查，涉案房屋所有权人系案外人北京市昌平区城北街道东关社区居民委员会（以下简称东关居委会）。2004年8月26日，东关居委会（甲方）与案外人联华超市股份有限公司（以下简称联华公司，乙方）签订《物业租赁合同》，双方就乙方租赁甲方房产用于开设世界联华大卖场的相关事宜，主要达成如下协议：自2005年2月1日起至2025年1月31日止，甲方将涉案房屋所在的商场，即位于昌平区南环东路、燕平路西北角的东关综合商场（以下简称租赁物业）出租给乙方使用；建筑物面积为12136平方米；乙方将租赁物业大部分转租而进行各项招商租赁活动，应知会甲方，应符合相关法规；甲方同意，如果乙方将本合同项下的权利义务全部转移给乙方的关联企业，本合同项下的权利、义务转由乙方的关联企业享有和承担。合同还约定了其他事项。世纪联华超市称其系联华超市之关联企业。后，东关居委会（出租方，甲方）、联华公司（原承租方，乙方）与美廉美超市（新承租方，丙方）签订《租赁合同转让之三方协议书》，主要约定：乙方将甲乙双方于2004年8月签订的《物业租赁合同》及2004年12月31日签署的《增租第四层物业的补充协议》合同项下的权利义务全部转让给丙方，并自愿于协议书签署后十日内，向甲方支付300万元作为经济补偿金。甲方收到上述全部补偿金后，同意租赁合同中乙方的权利义务全部由丙方承继，并将租期延长8年，与丙方新设公司另行签署合同加以明确；三方一致确认，本协议生效后，且自乙方将承租于甲方的租赁物业交付丙方使用之日，即2017年11月30日（下称转让日）起，租赁合同项下的实际承租方由乙方变更为丙方。世纪联华超市表示不确认上述协议的真实性。2017年12月4日，世纪联华超市向刘赫发出《通知函》，载明：因我公司经营需要，我司将北京市昌平区南环东路28号一至四层我司承租的房屋物业所有的出租方权利和义务转让给北京物美集团。贵司与我公司未履行完的租赁合同转交由物美公司履行，合同条件及内容不变。请贵方接到此通知后与我公司招商部联系签订三方变更协议。此后，三方未签订变更协议。另查一、2017年10月26日照片显示涉案房屋所在的商场，二层超市货架上物品缺失严重，一层的外租店铺大部分商户停业、部分区域无公共照明、卫生条件脏乱等情况。另查二、二楼超市实际营业至2017年12月。2018年2月28日至今，刘赫在涉案房屋经营的猫眼餐厅被关停。世纪联华超市于庭后向本院提交了一份《情况说明》，主要载明：联华燕平（世纪联华超市）招租的商户中，凡未到期且未解除的租赁合同，则该租赁合同项下的租赁场地仍属联华燕平经营，依然享有转账权，由此产生的一切责任由联华燕平与租赁商户承担解决，与美廉美超市无关。上述事实，有世纪联华超市提交的《租赁合同》、建设工程规划许可证、国有土地使用证、EMS快递单及回单、《物业租赁合同》、《补充协议》（一），刘赫提交的《补充合同》、租金减免申请书、租户交费确认单、发票、照片、通知函、银行转账回单、照片，本院调取的《租赁合同转让之三方协议书》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，第三人美廉美公司经本院合法传唤，未出庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，对此，被告美廉美超市应承担对自己未出庭应诉的法律后果。本案中，世纪联华超市与刘赫签订的《租赁合同》系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。关于刘赫未交纳租金的行为是否构成根本违约，世纪联华超市是否具有单方解除合同的权利。根据本院查明的事实，合同租赁期内租金及水电费的交纳流程，系刘赫根据世纪联华超市填写的交费确认单交费，交费后世纪联华超市为租户出具发票。世纪联华超市对此不予认可，但并未提交相应证据予以佐证。自2017年4月刘赫系向世纪联华超市发出《租金减免申请书》，世纪联华超市收到该申请后虽未与刘赫达成减免协议，但在之后的交费确认单中仅列明了水费与电费数额，并未列明租金费用，刘赫因此未交纳租金费用并无不当。2017年5月至2018年1月22期间，世纪联华超市虽主张其曾向刘赫催缴过租金，但并未提供相应证据予以佐证，本院对其主张的该项事实不予认可。2018年1月23日，世纪联华超市以EMS快递形式向刘赫发出文件名为“催缴租金通知书”的邮件，该邮件显示由他人代收，刘赫表示并未收到上述通知书，世纪联华超市提交的《催缴租金通知书》并未提交原件，且无公司章，无法核实其文件中记载的事项。现世纪联华超市主张，因刘赫欠交租金的行为构成根本违约，其主张单方解除双方租赁合同及腾空、交还租赁场地及支付租赁场地占地费的依据不足，本院不予支持。关于世纪联华超市主张刘赫支付租金一节。本院认为，对于刘赫提出的减免租金申请，世纪联华超市未与刘赫达成减免协议，现世纪联华超市在其诉求中明确表示要求刘赫交纳租金，刘赫应当予以交纳。需要说明的是，猫眼餐厅所在的卖场系相互影响的整体，因世纪联华超市经营不善，导致后期人流稀少、一层门店关闭、公共区域卫生脏乱、无正常照明等问题，确实对猫眼餐厅的经营造成实际影响，故本院酌定自2017年10月份至2018年2月3日的租金予以部分减免。关于世纪联华超市主张的逾期支付租金违约金一节。本院认为，世纪联华超市在收到刘赫要求减免租金的申请后，未在每月缴费通知书中通知刘赫交付房租，之后又通知刘赫变更合同主体，故刘赫未按期交纳租金系因世纪联华超市所致，其该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘赫于本判决书生效后十日内支付北京世纪联华燕平超市有限公司自二〇一七年五月一日至二〇一八年二月二的租金221222元；二、驳回北京世纪联华燕平超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9132元，由北京世纪联华燕平超市有限公司负担4514元,已交纳；由刘赫负担4618元，于本判决书生效之日起七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  邢 颖人民陪审员  杨晓燕人民陪审员  许顺新二〇一八年十二月四日书 记 员  吴继腾