广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11234号原告:何筱玲，女，1951年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告:何宇菁，女，1967年5月1日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街**之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，总经理。委托诉讼代理人：罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州雄风房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区海联路**首层。法定代表人：杨景成。原告何筱玲、何宇菁诉被告广州上嘉贸易发展有限公司（以下称“上嘉公司”）、广州雄风房地产开发有限公司（以下称“雄风公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告到庭参加了诉讼。被告上嘉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告雄风公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告为广州市海珠区同福中路龙延里9号2-3房的原居民业主，于2001年7月26日与被告签订了《广州市城市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被告于2005年12月30日将位于广州市海珠区宝岗大道龙苑街6号203房、1402房交付给原告。但被告至今未办理原告置换的房屋产权证。故起诉要求判令：1、被告立即为原告办理海珠区宝岗大道龙苑街6号203房、1402房的不动产权证；2、本案诉讼费由被告承担。被告上嘉公司、雄风公司没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2001年7月26日，何秉成、原告何宇菁（何秉鑑的继承人）（被拆迁人、乙方）与被告雄风公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在海珠区同福中路××、××号房屋，建筑面积101.24平方米（其中违章建筑面积54.69平方米）；甲方将自有的座落在海珠区同福中路原地段新建大楼第2,14层楼，南向的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2005年12月30日将自有房屋交付给乙方；甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；等。该合同于2001年8月2日经广州市房地产管理局鉴证备案。2001年7月27日，何秉成、原告何宇菁（何秉鑑的继承人）（被拆迁人、乙方）与被告雄风公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方应于2005年12月30日前将在本地段新建回迁大楼第2、14层南向产权属于自有的房屋安置给乙方回迁居住，等。2010年3月3日，何秉成、原告何宇菁（何秉鑑的继承人）与被告雄风公司签订《回迁补充协议》，约定双方同意回迁安置的房屋具体的位置为龙苑街6号203、1402，预测面积建筑面积66.30、43.19平方米，预收增大回迁面积款29871元、14928.95元，等。据穗房地证字第**房地产证记载，海珠区同福中路龙延里9号之二的权属人为何秉成、何秉鑑共有，其中何秉成占有份额为89.24平方米，何秉鑑占有份额为12平方米，总建筑面积101.24平方米，备注载明房屋已拆迁，补偿协议已备案。2011年11月4日，何秉成、李让娴（赠与人）与原告何筱玲签订《赠与合同》，载明何秉成、李让娴是受赠人何筱玲的父母，坐落在广州市海珠区同福中路龙延里**之二是以何秉成、何秉鑑（已故）的名义登记的，上述房屋已经拆除，补偿坐落在广州市海珠区宝岗大道龙苑街6号203房、1402房（持有《广州市房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《回迁补充协议》）已经约定何秉成占广州市海珠区宝岗大道龙苑街6号203房，该房屋为何秉成、李让娴的夫妻共同财产，现何秉成、李让娴自愿将203房的全部产权份额无偿赠与给何筱玲，指定为何筱玲一方的财产，何筱玲表示接受赠与。上述赠与合同经广东省广州市海公证处（2011）粤穗海证民字第13938号公证书公证。2000年12月27日，刘惠仪（赠与人）与原告何宇菁（受赠人）签订《赠与合同》，载明：刘惠仪为何宇菁的母亲，座落在广州市海珠区同福中路龙延里**之二的十二平方米虽以何秉鉴的名义登记，但依法属于何秉鉴与刘惠仪的夫妻共有财产，各占二分之一产权，刘惠仪自愿将依法属于其占有的上述二分之一房屋业权无偿赠与何宇菁，何宇菁表示接受。上述赠与合同经广东省广州市公证处（2000）穗证内字第16331号公证书公证。2000年12月27日，广东省广州市公证处出具（2000）穗证内字第16330号《继承权公证书》，载明：继承人为何宇菁，被继承人为何秉鉴（又名何秉鑑），查何秉鉴死亡后遗有广州市海珠区同福中路龙延里九号之二房屋的十二平方米，上述房屋虽以何秉鉴的名义登记，但依法属于何秉鉴与刘惠仪的夫妻共有财产，各占二分之一产权，何秉鉴生前无遗嘱。何秉鉴的父母先于其死亡，何秉鉴与刘惠仪婚后生育了何宇菁、何宇明二个子女，现刘惠仪、何宇明均表示自愿放弃对上述遗产的继承权利，故何秉鉴的上述遗产应由其女儿何宇菁一人继承。据已经生效的（2018）粤0105民初113号民事判决书查明：广州市国土资源和规划委员会于2017年9月30日出具的穗国土规划公开﹝2017﹞3103号《依申请公开政府信息答复书》载明，经查，建设单位广州上嘉贸易发展有限公司在海珠区××以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段建设住宅（回迁）楼1幢，地，地上**（部分**）筑面积7481平方米；地下1；地下**积970平方米；经原广州市规划局于2017年5月27日以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2017）597号）验收合格。附件：穗国土规划验证﹝2017﹞597号《广州市建设工程规划验收合格证》载明：建设单位（个人）：广州上嘉贸易发展有限公司；建设项目名称：住宅（回迁）楼；建设位置：海珠区宝龙直街以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段；建设规模1幢，地上1，地上**（部分**）积7481平方米；地下1层，；地下**70平方米；备注：本工程前经穗海规建﹝2005﹞545号《建设工程规划许可证》批准建设；根据穗规函﹝2006﹞8393号文，同意建设单位名称由广州雄风房地产开发有限公司变更为广州上嘉贸易发展有限公司；等。2018年10月24日，广州市国土资源和规划委员会向本院出具穗国土规划协查〔2018〕620号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（50宗房产）》，其中记载：宝龙苑项目所在地块的用地单位为广州上嘉贸易发展有限公司,以2006国用字1100132号案申请办理了国土证；暂无海珠区宝岗大道龙苑街6号203房、1402房或宝龙苑6栋203房、1402房的预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息和不动产权登记信息。来函查询的龙苑街6号为回迁楼，以穗国土规划验证（2017）597号验收，该项目经规划验收核准的建筑面积超过规划报建的总建筑面积（差额面积710平方米），根据该委建筑规划管理工作指引，经规划验收核准的总建筑面积超过规划报建的总建筑面积的，应先核发《案件办结通知单》要求建设单位到建设主管部门补缴差额面积的市政配套建设费，待建设单位补缴市政配套建设费用后再行核发《建设工程规划验收合格证》，建设单位上嘉公司已领取《案件办结通知单》，但至今未办妥补缴差额面积的市政配套建设费用等相关手续，该委尚未核发穗国土规划验证（2017）597号《建设工程规划验收合格证》，因此该建设工程规划验收合格证尚未生效。由于上嘉公司尚未办结回迁楼项目的规划验收手续，因此宝岗大道龙苑街6号203房、1402房暂不具备办理产权登记的条件，等。本院认为：何秉成、原告何宇菁与被告雄风公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》、《回迁补充协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。现涉案房屋的继承问题已经经过公证有效的公证书予以载明，因此，涉案房屋的权利和义务由两原告享有和承担。上述补偿协议约定被告雄风公司将涉案房屋移交给原告时，应会同原告向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续。而根据本案查明的事实，涉案回迁大楼建设单位由被告雄风公司变更为被告上嘉公司，被告雄风公司、上嘉公司未能发表否定抗辩，故本院认定涉案合同中被告雄风公司的权利义务由被告上嘉公司承接。据穗国土规划协查〔2018〕620号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函载明，（2017）597号《建设工程规划验收合格证》尚未生效，由于上嘉公司尚未办结回迁楼项目的规划验收手续，因此宝岗大道龙苑街6号203房、1402房暂不具备办理产权登记的条件。鉴于此，原告要求办理涉案房屋的产权调换登记手续未具备条件，本院对原告的上述诉讼请求暂不作处理，原告可待条件成就后另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何筱玲、何宇菁的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一八年十二月二十一日书 记 员  郭世文吴越鸣