安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初2259号原告：安庆市百货大楼有限责任公司，住所地安徽省安庆市人民路**，统一社会信用代码91340800748948176A（1-1）。法定代表人：黄兴春，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。被告：安庆新百百货有限责任公司，住，住所地安徽省安庆市人民路**一社会信用代码913408007548671453（1-1）。法定代表人：金先林，该公司执行董事。被告：安庆大金新百百货有限公司，住所地，住所地安徽省安庆市人民路**会信用代码9134080008759834XQ（1-1）。法定代表人：金先林，该公司执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：郑德生，上述两公司员工。上述两被告共同委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。原告安庆市百货大楼有限责任公司（以下简称百货大楼公司）与被告安庆新百百货有限责任公司（以下简称新百百货公司）、安庆大金新百百货有限公司（以下简称大金新百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告百货大楼公司委托诉讼代理人钱玉、朱小飞、被告新百百货公司与大金新百公司共同委托诉讼代理人郑德生、韩传广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百货大楼公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右和西北面88年楼第五层1000㎡左右（合计16500㎡左右）的租赁房屋保持设施设备现状交还给原告，并判令被告搬离租赁房屋；2.判令两被告向原告支付拖欠的2018年9月8日至2018年10月8日期间的租金60万元及自2018年9月5日起至实际付清之日止按照日千分之三向原告支付迟延履行金；3.判令两被告自2018年10月9日起至按照现状交付租赁房屋之日止，按照每日租金额的三倍向原告支付占有使用费（每天按2000万÷365天×3倍=16.44万计算）；4.判令两被告在交付、搬离租赁房屋前结清水、电费。事实与理由：2013年10月11日，原告将位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右和西北面88年楼第五层1000㎡左右的场地出租给被告经营，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：年租金为2000万元人民币，租赁期限为2013年10月9日至2018年10月8日；被告应按期缴纳租金，每延迟一天，应以当期迟延交付费用金额为基数、日千分之三的标准向原告支付延迟履行违约金，逾期15天不交，视为违约，原告有权终止合同，并有权以锁门或其他方式收回房屋，并将被告合同保证金作为违约金赔偿原告损失，若原告的损失超过被告合同保证金金额，原告有权向被告追加赔偿额；在租赁合同到期后，被告不得损坏全部装修、装潢和搭建的固定投入；若被告未履行搬迁义务，视为被告放弃该物品的权益，其价值灭失，原告有权自行办理商品的撤离或拆除有关的设备，由此产生的费用由被告承担，由此造成被告的损失、物品的遗失和短缺，原告不负任何责任；若被告强行阻止撤离、逾期不交付场地，则按现租金标准的三倍赔偿原告经济损失。现《房屋租赁合同》己到期，被告拖欠租金未支付，且拒不搬离租赁房屋,经原告多次催促，仍违法占用租赁房屋。原告名下一千多名员工的日常工资及养老保险费用均来源于此，被告拒绝现状交还房屋，每延迟一日，都将给原告造成不可预估的影响(包括但不限于经济损失及社会隐患）。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。新百百货公司、大金新百公司共同辩称，1、原、被告于2013年10月11日就被告承租原告位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼一至四层、五层场地签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年10月9日至2018年10月8日。合同到期前5个月，被告就向原告提出申请续租，原告自2018年3月以来一直就续租事宜与被告磋商，被告也一直做着续租的准备，也就没有做搬离撤场计划。但原告蓄意在合同到期前10天函告被告其不再出租，恶意扰乱被告的正常经营，致使被告短期内无法安排搬离撤场，给被告造成巨大经济损失。2、《房屋租赁合同》约定，合同期满后，原告如继续招租，在同等条件下，被告享有优先承租权。按安庆市迎江区商务局的意见，原告正在组织招租，故被告在同等条件下有权续租。如被告未能获得新一轮的承租权，被告或拆除电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等离场，或与新一任承租人协商以上设备的折价转让事宜。因此原告应允许被告续租至确定新的承租人为止。3、若原告确定自营，不再对外招租，那也应给予被告3个月的过渡期（调解过程中确定的时间）以安排职工安置、供应商撤柜分流以及拆除电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等离场。4、《房屋租赁合同》约定，合同期满，被告投入的装修、装潢、搭建部分归原告所有，故被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分归被告所有，且应由被告自行拆除搬离。5、原告要求被告自2018年10月9日起至按现状交付租赁物之日止按照每日租金的三倍支付占有使用费，无事实和法律依据。首先，《房屋租赁合同》约定，若被告强行阻止撤离、逾期不交付场地，则按每日租金的三倍赔偿原告损失，其中撤离应由人民法院组织，现原、被告就此正在诉讼中，未进入强制执行程序，也就不存在被告强制阻止人民法院强制搬离；其次，原告的损失即为租金损失，原告未举证证明其租金损失明显高于现有租金标准，且原告诉求的占有使用费明显高于现行水平。6、被告未拖欠原告租金，已全额支付租赁期内租金，故原告应按合同约定全额退还保证金，或可依据《房屋租赁合同》约定，将100万元保证金冲抵赔偿原告的损失，即占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的百货大楼公司的营业执照、新百百货公司的企业信息查询单、大金新百公司的企业信息查询单、双方均提交的《房屋租赁合同》、双方均提交的安百大字2018第（008）号《回复函》、照片5张、新百百货公司与大金新百公司的营业执照各1份、新百百货公司与大金新百公司的法定代表人身份证明各1份、网上银行付款回单3张、中国工商银行业务回单2张、交通银行进账单、收据、《关于请求续租百货大楼物业的报告》，本院经审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《关于启用新公司名称的函》、《和解协议》，两被告对“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为《房屋租赁合同》已明确由大金新百公司承担了合同的权利义务，大金百货公司才是实际承租人。本院认为，因两被告对该组证据的“三性”不持异议，“三性”予以认定，至于两被告的诉讼主体资格问题，本院另行阐述。2、对两被告共同提交的收据（2003年8月9日）、收款收据（2006年3月14日）、现金支票存根（2006年3月14日），原告对真实性未提出异议，但认为是2003年和2006年形成的，与本案无关，截止到2018年10月8日，被告仍拖欠原告合同期内的租金60万元。本院认为，因原告对该组证据真实性不持异议，真实性予以认定，但因两被告未提交冲抵后的结算凭证，原告亦不认可冲抵，故与本案没有关联性，本院不作为证据认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：2013年10月11日，百货大楼公司（甲方）与新百百货公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：由甲方将位于安庆市人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右（不含现六福珠宝经营场地）和西北面88年楼第五层1000㎡左右（合计16500㎡左右）经营场地出租给乙方经营；乙方在签订本合同时，向甲方一次性缴纳合同保证金100万元；租赁期限自2013年10月9日起至2018年10月8日止；合同期满，即予终止，乙方如要续约，须于合同期满至少提前三个月向甲方提出书面申请，经与甲方协商一致后，双方另签合同，若未在该期限内提出续约申请或虽已提出申请，但被甲方拒绝者，则依本合同租赁期限之约定自动终止合同；年租金为2000万元人民币，按季交纳，先付后用，首期租金在签订合同时一次缴纳，以后必须在每季度到期前五日将下季度租金交纳给甲方财务部门，由甲方财务部门出具财务票据，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任。双方另约定，本合同所述“固定投入”具体分类为：（1）全部装修、装潢和搭建部分；（2）乙方投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备部分，本合同所述“非固定投入”指商品、货架、商品陈列道具、收银设备、办公设备投入；乙方固定投入的全部装修、装潢和搭建部分在承租期内乙方享有使用权，合同期满其价值灭失，所有权归属甲方；乙方在租赁期内开展经营活动，承担经营活动中产生的水、电、工商、税务、卫生等相关一切费用；乙方应按期交纳租金，每延迟一天，应以当期延迟交付费用金额为基数，以日千分之三为标准向甲方支付延迟履行违约金，逾期15天不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并有权以锁门或其他方式收回房屋，并将乙方合同保证金作为违约金，赔偿甲方损失，如甲方损失超过乙方合同保证金金额，甲方有权依法向乙方追索赔偿；合同期满不再续约的：（1）乙方不得损坏全部装修、装潢和搭建的固定投入；（2）必须于合同终止之日起十日内将租赁期内乙方投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备和非固定投入部分全部撤离经营场地；（3）若乙方未履行搬迁，视为乙方放弃该物品的权益，其价值灭失，甲方有权自行办理其商品的撤离或拆除有关的设备，由此产生的费用由乙方承担，由此造成的损失、遗失和短缺，甲方不负任何责任；（4）如乙方强行阻止撤离逾期不交付场地，则按现租金的三倍金额赔偿甲方经济损失。合同第十一条特别约定，本合同的条款，对甲乙双方权利义务的法定受让人或继承人均有同等约束力。因乙方下一步面临改制重组，如乙方需要变更公司名称，变更后的新公司将承担本合同所约定的全部权利义务。合同签订前的2013年9月30日，新百百货公司向百货大楼公司交纳了保证金100万元。2014年3月28日，新百百货公司及大金新百公司共同向百货大楼公司出具《关于启用新公司名称的函》，载明：因筹备上市重组需要，经我司研究决定，自2014年4月1日起正式启用“安庆大金新百百货有限公司”名称。根据双方2013年10月11日的《房屋租赁合同》第十一条规定，变更后的新公司“安庆大金新百百货有限公司”将承担本《房屋租赁合同》所约定的全部权利义务。在合同履行过程中，百货大楼公司与新百百货公司、大金新百公司之间因租金支付问题发生纠纷。2015年10月29日，百货大楼公司（甲方）与新百百货公司、大金新百公司（乙方）签订《和解协议》，主要约定：乙方同意将所欠甲方2015年4月8日前租金425万元，在本协议签订时支付给甲方。乙方所欠甲方2015年4月9日至2015年10月8日租金285万元，考虑到目前乙方的资金困难，甲方同意乙方在2015年12月底前分期付清；乙方按约履行合同后，甲方同意自2015年10月9日起，租金支付方式由按季支付改为按月支付（首月支付160万元，第二个月支付170万元，第三个月支付170万元），先付后用，上支下月，每月5日前缴清下月租金。在合同继续履行过程中，大金新百公司一直向百货大楼公司支付租金至2018年9月8日。2018年9月9日至2018年10月8日期间的租金160万元，大金新百公司于2018年9月7日支付了50万元，2018年9月17日支付了50万元，共计支付了100万元，尚欠60万元未支付。2018年3月9日，大金新百公司向百货大楼公司发出《关于请求续租百货大楼物业的报告》，陈述2013年10月11日的合同将于2018年10月到期，希望延续双方多年来的合作关系，续签房屋租赁合同，另外希望百货大楼公司从安庆商业竞争格局的巨大变化及人民路商圈竞争力大幅削弱的实际情况考虑，对续租期租金水平予以适当降低。2018年9月29日，百货大楼公司向大金新百公司出具《回复函》，载明：贵公司2018年3月9日《关于请求续租百货大楼物业的报告》收悉。经向主管局汇报，由百货大楼公司研究决定：2013年10月11日双方签订的《房屋租赁合同》2018年10月8日到期后，不再与贵公司签订续租合同。我公司将于2018年10月9日安排百货大楼公司物业交接小组成员与你公司办理物业交接手续。请贵公司配合为感。如贵公司不能及时交付场地，我公司将依据《合同法》的规定及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，依法追究贵司的法律责任。合同到期后，新百百货公司、大金新百公司占用原告场地经营至2018年12月14日（先予执行日），期间未缴纳占用费。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方诉争的《房屋租赁合同》系原告百货大楼公司与被告新百百货公司于2013年10月11日签订的，但根据《关于启用新公司名称的函》及原告百货大楼公司与被告新百百货公司、被告大金新百公司三方2015年10月29日签订的《和解协议》，被告大金新百公司已实际加入了合同，并参与了经营活动，其与被告新百百货公司应共同承受2013年10月11日的《房屋租赁合同》、2015年10月29日的《和解协议》中约定的权利义务。2013年10月11日的《房屋租赁合同》、2015年10月29日的《和解协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2018年10月8日届满。两被告尚欠60万元租金未支付，且仍使用租赁房屋，原告作为出租人可随时要求两被告返还租赁房屋、支付拖欠的租金、结清水电费并支付占有使用费。两被告辩称其有优先承租权，在原告未确定“自营”还是继续出租的情况下，其有权继续使用租赁房屋。因原告未决定继续招租、且明确表示不与被告续租，对该辩称意见，本院不予采纳。故对原告要求两被告将位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右和西北面88年楼第五层1000㎡左右（合计16500㎡左右）的租赁房屋交还的诉求，本院予以支持。原告要求两被告支付拖欠的2018年9月8日至2018年10月8日期间的租金60万元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告辩称其已用2003年交纳给原告的50万元保证金和2006年原告向其借款的10万元冲抵该60万元租金，因此不欠原告租金。因两被告未提交冲抵结算后的凭证，原告亦不认可，对该辩称意见，本院不予采纳。原告要求两被告自2018年10月9日起至交还租赁房屋之日止，按每日租金额的三倍即16.44万元/天（2000万÷365天×3倍=16.44万）的标准向原告支付占有使用费的诉求，因标准过高，不予支持。从公平合理的原则出发，两被告应自2018年10月9日起至交还租赁房屋之日止，按原合同约定的租金标准即54794.52元/天向原告支付占有使用费。原告要求两被告在交还租赁房屋前结清水、电费的诉求，因原告未举证证明拖欠水、电费的具体数额，属于诉讼请求不明确，本案不作处理。关于违约责任的处理。两被告逾期未交纳尚欠的60万元租金，按合同约定，每迟延一天，应以当期延迟交付费用金额即60万元为基数，以日千分之三为标准支付迟延履行违约金，对此两被告在庭审中未提出抗辩，本院予以支持。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案合同中既约定了支付一定数额的违约金即100万元保证金，又约定了迟延履行违约金的计算方法，本院综合本案实际情况，支持后者。两被告已交纳的100万元保证金可以用于抵付所欠租金及占有使用费，不予退还。原告要求将被告已交纳的100万元保证金冲抵违约金，有违《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金系以赔偿守约方的损失为主要功能，而非对违约方的严厉处罚，现双方约定的违约金计算标准明显高于法律规定“造成损失的百分之三十”这一上限，且原告未举证证明其实际损失情况，故本院不予支持。关于附属设备设施的处理。根据合同约定，附属设备设施分为两类，一是“固定投入”：（1）全部装修、装潢和搭建部分；（2）两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备部分；二是“非固定投入”，指的是商品、货架、商品陈列道具、收银设备、办公设备，其中全部装修、装潢和搭建部分在合同期满后所有权归属原告，两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备部分和“非固定投入”必须于合同终止之日起十日内全部搬离租赁房屋，若未履行搬迁，视为两被告放弃，价值灭失，原告有权自行处理，由此产生的费用由两被告承担，由此造成的损失，原告不负任何责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，对“固定投入”中的第（1）项双方无争议，所有权归属原告，两被告不得要求原告补偿其装饰装修费用；对“固定投入”中的第（2）项及“非固定投入”，原告认为因两被告未在合同终止之日起十日内全部搬离租赁房屋，视为两被告放弃，价值灭失，两被告应保持设施设备现状交还租赁房屋，两被告认为应由其自行拆除，并要求给予其三个月的时间。本院认为，“固定投入”中的第（2）项及“非固定投入”均属于未形成附合的装饰装修物，虽然双方约定，两被告未在合同终止之日起十日内搬离则视为两被告放弃、价值灭失，原告有权自行处理，但不意味着这些投入的所有权就当然的归属于原告，所有权仍属两被告所有。本着有利于保护资源和生产经营活动正常进行的原则，该部分固定投入，双方可另行处理。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右和西北面88年楼第五层1000㎡左右（合计16500㎡左右）的房屋交还原告安庆市百货大楼有限责任公司（已于2018年12月14日先予执行）；二、被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安庆市百货大楼有限责任公司租金60万元及迟延履行违约金（以60万元为基数，自2018年9月5日起至实际付清之日止，按日千分之三的标准计算）；三、被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安庆市百货大楼有限责任公司房屋占有使用费3671232.84元（自2018年10月9日起至2018年12月14日止，按54794.52元/天的标准计算）。被告安庆新百百货有限责任公司于2013年9月30日交纳给原告的合同保证金100万元可予抵扣；四、驳回原告安庆市百货大楼有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40534元，保全费5000元，合计45534元（原告已预交），由原告安庆市百货大楼有限责任公司负担5534元，被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司负担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  王业长审 判 员  顾正浪人民陪审员  汪 明二〇一八年十二月二十一日书 记 员  吴秀青本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。