福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10511号 上诉人（原审原告）：福州台江区美高新天地商业管理有限公司，住所地福州市台江区后洲街道达江路**第**连接体地下****店，统一社会信用代码9135010331069313XE。 法定代表人：林宝光，董事长。 委托诉讼代理人：潘祥灿，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘孙全，男，1970年10月24日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：李延海，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈平娟，福建凯峰律师事务所实习律师。 上诉人福州台江区美高新天地商业管理有限公司（以下简称“美高公司”）因与被上诉人刘孙全房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2018）闽0103号民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美高公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付房屋占有使用费130180元、物业管理费35658元。事实与理由：一、福州市中级人民法院（2016）闽01民终80号民事判决书中，认定承租户占有店铺的时间仅为第一年，根据租赁合同约定，第一年为免租期，故该判决支持按租赁期五年的平均值为基数计算第一年的房屋占有使用费，体现公平公正。本案被上诉人已实际享受了第一年免租的权利，应按第四年、第五年的房屋租金数额为基数。一审判决按五年的平均值为基数计算第四年第五年的房屋租金显然不当，应按29.84×130×30%×20+29.84×130×30%÷30×12+（77.76+96.16）×100×30%×20+（77.76+96.16）×100×30%÷30×12的计算方式，判决占有使用费。二、《新天地服饰批发城租赁合同》第四条约定了被上诉人支付物业管理费的义务。上诉人提交的嘉庆物业福州分公司《收款收据》表明，上诉人已实际向该公司支付了包括被上诉人承租店铺在内的君临天华第1-15#连接体AB区负一层的全部物业费。按合同相对性原则，被上诉人应按约支付物业费。 被上诉人刘孙全辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，计算租金的标准也合理。二、上诉人没有交付符合消防标准的店面，导致答辩人无法进行商业使用，其存在严重违约。上诉人在诉讼中自行将答辩人赶出讼争店铺，答辩人并没有占用店铺，一审判决支付租金存在不公，但基于本案事实而未上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 美高公司向一审法院起诉请求：判决刘孙全支付房屋占有使用费计187186元、物业管理费35658元，总计222844元。 一审法院认定事实：美高公司在成立之前，即以新天地服饰批发城招商管理中心的名义对外招租。2013年9月1日，以美高公司为出租方（甲方），刘孙全为承租方（乙方），双方订立了三份《新天地服饰批发城租赁合同》(以下简称讼争租赁合同)，约定：甲方将其位于福州市台江区君临天华新天地服饰批发城235#、239#、244#店铺（以下称讼争店铺）出租给乙方作为经营女装使用，店铺面积分别为29.84平方米、77.76平方米和96.16平方米，押金分别为23275元、46656元和57696元，合计127627元；甲乙双方约定的租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，其中，2013年9月1日至2014年8月31日为免租期，2014年9月1日至2016年8月31日期间235#、239#、244#店铺租金每月分别为1940元（65元/㎡/月）、3888元（50元/㎡/月）和4808元（50元/㎡/月），2016年9月1日至2018年8月31日期间店铺租金每月分别为3879元（130元/㎡/月）、7776元（100元/㎡/月）和9616元（100元/㎡/月）；租金于每月5日前上缴，不得拖延，押金不抵房租及费用，期满结算后押金一次性无息退还乙方；物业管理费由乙方按月支付，暂定5元/㎡/月；水电周转金每平方米15元，235#、239#、244#讼争店铺分别为448元、1166元和1442元，合计3056元；乙方自用水费、电费、通讯费及租赁场所内的中央空调使用费等，由甲方根据实际使用量向乙方收取。除乙方自用的中央空调使用费以外的其余公摊中央空调使用费及公摊水电费、公共维修金，按乙方承租的租赁场所建筑面积与甲方租赁场所总建筑面积按比例进行分摊，由甲方向乙方收取。其他费用—甲方有权根据实际情况调整物业管理费和其他费用。合同第四条4.1还约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方均有权向乙方收取应付未付款项的3‰作为违约金；乙方逾期支付管理费及其他费用的，由乙方自行按其与甲方的约定承担违约责任，如由甲方代为支付的，甲方有权向乙方追偿；合同第四条4.3约定，租用店面期间，所有工商、税务等经营手续由甲方协助乙方办理。合同第五条5.1约定，乙方除应严格遵守甲方的公共管理制度外，还应严格遵守统一的作息制度和一系列经营管理制度。第五条5.3约定，乙方如擅自停业/不营业，每日乙方须付违约金500元人民币。此外，合同第七条约定以下情况将视为根本违约：其中7.2，乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费、空调费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金。7.5，如有上述违约情况发生，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方必须在五天内清空并撤出租赁场所，以及甲方有权没收履约保证金并依本合同向乙方追索其他赔偿。该合同落款处，乙方由刘孙全签字并按捺手印（未注明签约时间），甲方由美高公司于2014年8月16日盖章确认。2013年8月5日及2013年8月12日，刘孙全向美高公司交纳了上述讼争店铺的租赁押金127627元及水电周转金3056元，美高公司亦将上述讼争店铺交给刘孙全经营使用。 2018年4月20日，刘孙全以美高公司出租的讼争店铺不符合消防等多项安全要求，被有关部门行政处罚并责令停业，致使其无法办理营业执照进行营业。双方签订的租赁合同因美高公司的原因无法继续履行，签订合同的根本目的无法实现为由，向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼（下称前案），要求美高公司退还六个月店面押金127627元及水电周转金3056元。前案经一审法院审理认为，刘孙全与美高公司签订的讼争租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。庭审中美高公司提出其公司对新天地服饰批发城商场消防进行了整改，但美高公司对该主张没有提供公安消防部门出具的消防整改检查合格依据，因此美高公司没有证据证明其公司进行的消防整改达到了具备消防安全条件，据此应认定处于新天地服饰批发城商场内的讼争店铺仍然不具备作为店铺使用条件而依法不得经营。现刘孙全当庭提出解除讼争租赁合同，美高公司对解除讼争租赁合同亦无异议，双方确认讼争租赁合同于庭审当天即2018年6月12日解除，一审法院予以照准。2018年6月28日，一审法院对前案作出（2018）闽0103民初1687号民事判决书，判决美高公司应于本判决生效之日起七日内向刘孙全返还租赁押金127627元及水电周转金3056元。前案宣判后双方均未提出上诉，前案作出的（2018）闽0103民初1687号民事判决书已经生效。 现美高公司以其公司与刘孙全之间的讼争租赁合同已经解除，刘孙全应支付讼争店铺占有使用费和物业费为由，向一审法院提出上述诉讼请求。 本案诉讼中，刘孙全提供一份福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终71号民事判决书，以证明讼争店铺所处的新天地服饰批发城未经消防安全检查，擅自投入经营使用，存在消防安全隐患，不具备作为店铺使用的条件而依法不得经营等。美高公司经质证对该民事判决书的真实性没有异议，但提出有关部门对其公司的行政处罚不影响刘孙全的经营活动。 现从福州市中级人民法院作出的（2016）闽01民终71号民事判决书（下称二审法院判决书）内容来看，上诉人美高公司（原审被告、原审反诉原告）因与被上诉人陈勇辉（原审原告、原审反诉被告）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第880号民事判决书，向福州市中级人民法院提起上诉。二审法院判决书中体现“原审法院认为，被告美高公司在2013年8月（成立之前）即以招商管理中心的名义对外招租，与原告订立了三份《新天地服饰批发城租赁合同》，之后收取原告交纳的租赁押金并将店铺交付给原告装修、经营使用。因此，原被告双方订立的租赁合同自2013年9月已经开始实际履行……讼争的上述合同应认定为原被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效……讼争店铺所处的新天地服饰批发城未经消防安全检查，擅自投入经营使用，存在消防安全隐患。由此应当认定被告出租给原告的租赁物并不具备作为店铺使用的条件。现原告以讼争店面不符合消防要求，合同目的无法实现等为由，提出解除租赁合同的诉讼请求，被告亦对解除合同的诉请无异议，原审法院对此予以支持……对于被告美高公司反诉请求原告支付2013年9月1日至2015年4月30日的经济损失，原审法院认为，从双方合同内容来看，第一年免租是建立在五年租期正常经营、按约缴纳租金的基础之上的。现原告实际经营一年后，合同提前解除，而导致讼争合同提前解除的主要原因在于，被告作为出租人，在新天地服饰批发城未通过消防安全检查的情况下，将讼争店铺出租给原告。因此被告对于合同的解除应负主要责任。原告作为承租人，在承租店铺时未对讼争店铺所处的新天地服饰批发城的消防验收情况进行审查，未尽基本审查义务，在台江区公安消防大队于2013年12月29日进行消防安全检查，于2014年1月2日作出责令停产停业的行政处罚决定后，仍经营使用租赁店铺至2014年8月底，应承担次要责任……故原审法院酌情按照五年的平均租金标准计算第一年的经济损失（租金损失）为140303.52元【178#、229#店铺为（0+65+65+130+130）/5×（60.33平方米+47.09平方米）×12月、224#店铺[（0元+50元+50元+100元+110元）/5×55.22平方米+×12月】。原告对于合同的解除承担次要的责任，应承担损失的30%，即42091.10元”。二审法院判决书中体现“原审法院判决：一、解除原告陈勇辉与被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司就福州市台江区君临天华新天地服饰批发城178#、224#、229#店铺签订的三份《新天地服饰批发城租赁合同》；二、被告福州台江区美高新天地商业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告陈勇辉返还租赁押金人民币116920元及水电周转金人民币2439元；三、反诉被告陈勇辉应于本判决生效之日起七日内向反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司支付经济损失人民币42091.10元；四、驳回反诉原告福州台江区美高新天地商业管理有限公司的其他反诉请求”。二审法院判决书中体现“二审中，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认……关于房屋占有使用费问题。讼争房屋为新天地服饰批发城的店面，其实际占用期间为2013年9月至2014年8月，其时新天地服饰批发城刚刚开业，处于市场培育期。根据租赁市场一般情况，商业体市场培育期的租金往往低于市场成熟期的租金。讼争租赁合同约定讼争店面第一年免租，其后逐年提高租金，也印证了该情况。故原审法院在五年平均租金的基础上，判令被上诉人承担年平均租金的30%，已臻合理，应予维持”。2016年3月31日，福州市中级人民法院作出上述（2016）闽01民终71号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。自此本院作出的（2015）台民初字第880号民事判决书生效。 本案庭审中，美高公司提出其公司认可由于消防原因，所以参照之前类案生效民事判决书，按租金30%来计算讼争店铺占有使用费，占有使用费计算至2018年6月12日双方解除讼争租赁合同及其公司收回讼争店铺之日。对此刘孙全提供一份《通知书》，以证明美高公司于2014年9月5日开始对新天地服饰批发城商场进行全面整顿，其所承租的讼争店铺于2014年8月26日前已处于关门停业的状态。该《通知书》的主要内容为：“君临天华/新天地服饰批发城店铺号294……贵店有多处违反协议行为……经研究决定：……三、自2014年9月5日开始，本批发城进行全面整顿，届时凡属仍处关门停业的，将依合同约定，解除《租赁协议》，店内所有遗留物，将视作废弃物，予以统一清理”。该《通知书》的落款时间为2014年8月26日。美高公司经质证对该《通知书》的真实性无异议，证明对象有异议。提出该《通知书》通知的对象是294号店铺承租户，并不是所有租户，且通知的内容也不是要关闭经营场所，通知第三条从2014年9月5日开始进行整顿，针对的是已关门停业的294号商户作出违约责任的通知，本案刘孙全不在通知范围内，而且从《通知书》内容来看是要求承租户正常开门营业。 此外刘孙全在本案庭审中提出讼争店铺于2014年9月14日被美高公司强制收回。刘孙全对该主张表示没有证据证明，但其提出根据福州市中级人民法院（2016）闽01民终71号民事判决书，可以认定其占有期间为2013年9月至2014年8月。美高公司提出福州市中级人民法院作出的民事判决书仅是针对个案事实作出的认定，不能证明刘孙全对本案讼争店铺实际占用的情况。美高公司提出实际上到2014年9月以后仍有店铺在正常开门经营。刘孙全提出其实际使用至2014年9月14日。 本案庭审中，就美高公司提出的物业费诉请，刘孙全提出其物业费交到2014年9月14日止，包括之前免租期间的物业费，从2014年9月14日之后因其未使用店铺，故不应再交纳物业费。此外刘孙全对美高公司提供的《嘉庆物业收款收据》的真实性持有异议，认为该《收款收据》体现的缴款单位为AB区负一层招商部，无法体现美高公司实际向嘉庆物业管理公司缴纳相应的物业费，且该《收款收据》时间不连续，前后金额不一。 一审法院认为：前案作出的（2018）闽0103民初1687号生效民事判决书已经认定美高公司与刘孙全签订的讼争租赁合同合法有效，以及认定处于新天地服饰批发城商场内的讼争店铺仍然不具备作为店铺使用条件等。本案不再赘述。 关于美高公司何时收回讼争店铺的争议。在前案诉讼中，刘孙全提出讼争店铺已被美高公司强制收回，且店内的物品被美高公司强制处理，并出租他人使用，但刘孙全对该主张没有提供证据证明。美高公司在前案诉讼中提出刘孙全的陈述不是事实，且刘孙全也无法明确讼争店铺何时被其公司强制收回，若其公司存在强制收回店铺以及将店铺另行出租他人使用，刘孙全早已提起诉讼了，而不会等到2018年4月才提起诉讼。本案诉讼中，刘孙全提出讼争店铺是2014年9月14日被美高公司强制收回，但刘孙全表示对该主张没有证据证明，因此不予采信。如果说讼争店铺于2014年9月14日被美高公司强制收回，刘孙全当时不诉请退还其缴纳的六个月押金及水电周转金，而直到2018年4月才提出退还押金等诉请，也有违常理。因此对美高公司提出其公司在前案庭审当天双方同意解除讼争租赁合同当日即2018年6月12日收回讼争店铺的主张予以采信，认定美高公司于2018年6月12日收回讼争店铺。 关于美高公司提出支付讼争店铺占有使用费的诉请。因刘孙全作为承租人在签订讼争租赁合同时，对讼争店铺所处的新天地服饰批发城的消防是否通过验收没有尽到基本审查义务，因此刘孙全也负有一定责任。2014年1月美高公司因新天地服饰批发城消防问题被行政部门责令停业整改，对此刘孙全已经知道，且其在前案诉讼中也提出因美高公司消防等多项问题被有关行政部门处罚并责令停业，致使其无法办理营业执照进行营业，合同目的不能实现。然而刘孙全既没有及时提出解除讼争租赁合同，也没有将讼争店铺交还美高公司，直到2018年4月讼争租赁合同约定的五年租赁期限即将届满之前才提起前案诉讼，并在前案庭审中提出解除讼争租赁合同。从合同相对性上讲，双方讼争租赁合同在解除之前，讼争店铺仍然处于刘孙全合法占有之下，因此刘孙全应当支付占有期间的租金。刘孙全提出讼争店铺于2014年9月14日被美高公司强制收回的主张没有提供证据证实，上述已经作出不予采信的认定。占有期间讼争店铺的租金应如何折算？美高公司提出占用费参照之前同类民事判决书确定的按租金标准30%来计算。现综合考虑美高公司交付刘孙全承租使用的讼争店铺不符合店铺的使用条件，但刘孙全在第一年免租期间已经实际经营使用讼争店铺，2014年9月之后美高公司没有证据证明刘孙全有实际经营，但讼争店铺又一直处在刘孙全占有之下直至2018年6月12日美高公司收回讼争店铺等因素，并结合讼争租赁合同现已解除，且前案（2018）闽0103民初1687号生效民事判决书已经判决美高公司返还刘孙全押金等事实，以及参考上述一审法院（2015）台民初字第880号民事判决书作出按五年平均租金30%由该案原告陈勇辉承担美高公司第一年租金损失的判决，酌定刘孙全占有235#店铺期间的租金，按讼争租赁合同五年平均租金的78元/平方米/月{（0+65元/平方米/月+65元/平方米/月+130元/平方米/月+130元/平方米/月）÷5}的25%即19.5元/平方米/月计付，占有239#、244#店铺期间的租金，按讼争租赁合同五年平均租金的60元/平方米/月{（0+50元/平方米/月+50元/平方米/月+100元/平方米/月+100元/平方米/月）÷5}的25%即15元/平方米/月计付。美高公司提出按讼争租赁合同约定每年租金标准的30%计算讼争店铺占有使用费的主张，不予采纳。 关于刘孙全提出2016年9月30日前租金诉讼时效已届满的问题。对此美高公司提出福州市中级人民法院（2016）闽01民终71号民事判决书认定是房屋占有使用费，因此属于普通二年诉讼时效，从《中华人民共和国民法总则》实行之日即2017年10月1日倒推二年，到2015年10月1日起算其公司于2018年7月17日提起本案诉讼，没有超过三年诉讼时效期间。因本案讼争租赁合同为有效合同，上述折算的是占有期间的租金，而不是占有使用费。因此诉讼时效期间应当根据《民法通则》第一百三十六条规定为一年。就从福州市中级人民法院（2016）闽01民终71号民事判决书来讲，该判决书虽然有“关于房屋占有使用费”提法，但实质上仍然是指向实际占用期间的租金，即该判决书中认定“原审法院在五年平均租金的基础上，判令被上诉人承担年平均租金的30%，已臻合理”。现从《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日倒推一年，到2016年10月1日起算至美高公司提起本案诉讼，没有超过三年诉讼时效期间，但2016年9月30日之前的一年诉讼时效期间已经届满，刘孙全该诉讼时效抗辩意见成立，予以采纳。美高公司提出占有使用费的主张以及提出从2015年10月1日起算诉讼时效的主张于法无据，不予支持。 据上刘孙全应向美高公司支付从2016年10月1日起至2018年6月12日止235#店铺租金计11870元[（19.5元/平方米/月×29.84平方米×20个月）+（19.5元/平方米/月×29.84平方米÷30天×12天）]和239#、244#店铺租金计53220元{[15元/平方米/月×（77.76平方米+96.16平方米）×20个月]+[15元/平方米/月×（77.76平方米+96.16平方米）÷30天×12天]}，合计65090元。美高公司诉请金额超出确认的部分，不予支持。 关于美高公司提出支付物业费的诉请。对此刘孙全提出美高公司只是负责代收后再统一交与物业公司，因此美高公司不享有直接向其主张物业费的权利。美高公司提出其公司提供的《嘉庆物业收款收据》是证明其公司需向物业公司支付AB区负一层全部物业费。现从美高公司提供2017年11月、2018年1月物业费各为50000元，2018年3至6月物业费各为8003元的六张《嘉庆物业收款收据》来看，该六张《收款收据》中没有注明代收代垫包括讼争店铺在内的全部店铺铺号和相应的物业费，且其中2018年3、4、6月三张《收款收据》均备注该月“以租抵物业费”，事实上刘孙全至讼争租赁合同解除之日都没有缴纳过租金。据上美高公司提供的物业费《收款收据》不能证明其中有包括讼争店铺的物业费在内，因此不能证明美高公司为刘孙全代缴物业费的事实，故对美高公司提出该物业费的诉请，不予支持。 一审法院判决：一、刘孙全应当于判决生效之日起七日内向美高公司支付福州市台江区君临天华新天地服饰批发城235#店铺、239#店铺和244#店铺的租金计65090元；二、驳回美高公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4642元，由美高公司负担3286元，刘孙全负担1356元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于案涉店铺从2016年10月1日起至店铺收回之日止的租金计算标准问题。双方当事人均确认案涉合同项下的店铺至该合同解除之时尚未通过消防验收而依法不具备使用条件，已不能达到合同约定的租赁店铺用于商业经营之目的，美高公司已然违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的基本义务规定。双方在案涉合同解除之前均已知晓上述情形而对如何继续履约放任不顾，双方均负有一定责任，但美高公司作为出租人未能交付符合使用条件的租赁物，且亦无积极促成消防验收通过或及时催收租金等行为，故导致租金损失扩大的主要责任在于美高公司。鉴于案涉店铺虽未能达到商业经营使用条件，但系由承租户实际控制的客观事实，一审法院酌定按约定的五年承租期间的平均租金的25%标准计算实际承租期间的租金，综合考虑了双方基本义务的履行及权利怠于行使的后果，公平合理分担了双方责任，亦有利双方利益平衡，并无明显不当之处，本院予以维持。 关于物业管理费支付问题。美高公司提出的物业费主张，案涉合同约定物业费由承租户承担，结合双方于一审中确认的“由美高公司代收，再向嘉庆物业公司缴纳，再由物业公司开具收据交由美高公司”物业费缴纳方式，可见物业费只存在由美高公司代收而无代垫之义务。另外，美高公司提交的物业费《收款收据》不能体现与案涉合同项下店铺之间的关联，且物业费收取主体应为物业公司，在双方当事人不存在代垫物业费的明确约定条件下，美高公司关于物业费的上诉意见缺乏事实基础，本院不予采纳。 综上，上诉人美高公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院判决结论无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4642元，由福州台江区美高新天地商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 华 审判员 陈 辉 审判员 林星星 二〇一八年十二月二十六日 法官助理施炜 书记员林锦堪 （2018）闽01民终10511号第16页共16页