北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初16560号原告：李源，男，1970年6月25日，汉族，北京市海淀区居民，现住北京市海淀区，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志娟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京地源达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺成大街****楼**，统一社会信用代码91110113600095744L。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，北京地源达房地产开发有限公司员工，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘若皓，男，1991年3月4日出生，汉族，北京地源达房地产开发有限公司员工，身份号码×××。被告：北京恒富物业服务有限公司，，住所地北京市朝阳区东三环中路**楼**统一社会信用代码9111010574545391X7。法定代表人：张炯明，总经理。委托诉讼代理人：贾小昵，女，1987年1月7日出生，汉族，北京恒富物业服务有限公司员工，身份号码×××。原告李源与被告北京地源达房地产开发有限公司（以下简称地源达公司）、北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李源及其委托诉讼代理人刘宇骁、赵志娟，被告地源达公司之委托诉讼代理人刘若皓、李瑶，被告恒富物业之委托诉讼代理人贾小昵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李源向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告赔偿因房屋漏水给原告造成地下影音室装修费用3．74万元，影音设备价值减损损失2．16万元，室外维修工程费用5．65万元及房屋市场交易价格损失27万元，合计38．6万元；2、判令二被告对第1项述诉讼请求承担连带赔偿责任；3、判令被告恒富物业免除自2010年1月30日至2013年12月31日止期间的物业管理费54796．8元；4、请求法院判令二被告承担本案的诉讼费用及评估费。事实与理由：原告系北京市顺义区×镇×花园×住宅楼×层×房的产权人，地源，地源达公司系该房屋的出卖人即开发建设方物业系该房屋的物业管理单位。2008年8月25日，原告购买地源达公司开发建设的该房屋，2009年11月30日申请人收到收楼通知后到现场，发现Bl层房间的半米高墙面均覆盖水迹，且地面有大面积污水痕迹。经恒富物业解释，是建筑单位试水前忘记关闭龙头阀门，导致此单元大面积水浸，同时淹到隔壁单位。从2009年至2010年，对于水浸对原告不能按时收楼多次与二被告沟通，并多次发出书面赔偿申请，其间，二被告提出给原告免除物业费的方案，但鉴于原告所受到的损失达到几十万，和解方案差距较大，二被告以公司内部进行研究为由，将此事搁置，至今未解决。2011年6月，进入雨季，外墙再次漏水，导致地下室室内水浸半尺深，地下，地下室的装修、地毯、家具均被水浸。二被告在房周围多次挖坑处理结构性漏水，由于不能找到漏水原因，多次在房周围挖坑，雨季严重影响入住。查明主要原因是房屋外部管线断裂，房屋防水设计及施工存在漏洞，导致雨水沿墙体和管线进入室内，室外地面出现大面积塌陷。无奈，原告自行花钱将房屋周围的院子做固化处理，并做玻璃顶棚，引水外流，地下，地下室墙壁重新做壁砖14年及2015年，三层卧室雨季又开始漏水，壁纸冲坏，多次维修。针对以上问题，原告再次通过书面正式与二被告进行交涉，但二被告不予答复。由于房屋的严重漏水，不但使原告房屋内的物品遭受损失，同时原告长期不能正常使用该房屋，并给原告房屋造成贬值损失，合计38．6万元。据此，原告为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告地源达公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，其第三项诉讼请求与我方无关。38．6万元是依据评估报告作出的金额，第一、我方认为评估报告主观臆断认为涉诉房屋已经发生漏水事件，我方一直不认为涉诉房屋发生过漏水。第二、地下、地下影音室装修维修工程费用、影音设备价值减损损失没有评估标准，均是根据原告提交的装修费用的原始金额重置成价，我方无法核实影音室装修项目是否完全损坏。评估时除了点歌器无法正常开启，其余设备均可以正常使用，评估机关主观臆断影音设备价值减损2．16万元，我方不认可。室外维修工程费用5．65万元也是根据原告提供的单据并结合现场评估情况进行重置成价。我方认可原告在室外做了一些维修，而且鉴定机关对于双方无争议的维修项目做了评估，我方认为评估机关做的结论是根据原告提供证据得出，室外装修是原告自发的装修，与漏水无关。至于房屋市场交易价格损失27万元，我方认为没有任何依据，该损失本身就不存在，评估时看到涉诉房屋完好无损，看不到原告主张的漏水，也不存在返潮现象。原告已经主张了房屋的室外装修费用，又主张房屋市场交易价格损失，这是重复主张，在现实房屋交易过程中影响价格因素很多，即使涉诉房屋有房屋市场交易价格损失，与我方无关。被告恒富物业辩称，不同意原告的全部诉讼请求。评估报告称是漏水，评估机关在评估的时候就已经认定是漏水，影音室的装修费我方不认可。对于房屋市场交易价格损失我方不认可，我方不同意承担，原告也没有挂牌出售涉诉房屋，故也不存在房屋市场交易价格损失。对于室外维修，原告是做了一些改动，我方也看到了其在一层厨房外做的玻璃罩子，原告做改动没有意义。原告系为了自己方便自行做了硬化，与本案无关。影音设备除了点歌器无法使用，其余设备可以正常使用。我方只有协调权，协调开发商、施工方给原告维修，我方没有维修的义务，我方不同意减免物业费。本院经审理查明事实如下：2008年8月25日，李源（买受人）与地源达公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，编号为Y660058,约定李源购买位于北京市×镇×花园×住宅楼×层×室房屋，该房屋建筑层数为4层，其中地上3层，地下，地下**为普通住宅。合同约定出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房。现北京市×镇香×花园×住宅楼×层×室房屋已办理房屋所有权证，登记的所有权人为李源，坐落为顺义区×路×号院×区×号楼×至×层×（以下简称涉诉房屋）。2009年12月4日，李源到涉诉房屋查验房屋，当时恒富物业工作人员以及施工方工作人员均在场，李源提出涉诉房屋存在一些问题，故未收房。2009年12月13日，李源再次到涉诉房屋查验，又提出问题，亦未收房。2010年1月底，李源再次查验房屋后选择了收房。李源称在2010年1月底地下室墙面仍然存在问题，因其着急入住才选择收房。恒富物业称在约定收房前的几个月，李源到涉诉房屋处查看，当时看到地下室地面有半米深的积水，其告知当时在做闭水试验，让李源在约定的收房时间来收房。恒富物业称其职责系负责公共区域的保安、保洁、绿化、设备设施保养与维护，李源主张的地下室出现的问题不在其维保范围之内，其只是负责协调。地源。地源达公司认可恒富物业陈述的职责范围一般是业主将问题反馈给物业公司，物业公司再联系地源达公司派工程人员进行维修，李源主张的地下室问题并非恒富物业的维修范围。李源称不清楚地源达公司和恒富物业的职责区分。李源和恒富物业均称，交房时地下室有设备间、影音室、保姆间、卫生间、洗衣间，影音室房间较大，地下，地下室所有地面均铺有地砖生间墙面有瓷砖外，其他墙面均是白墙。李源称2011年6月，涉诉房屋地下室被水浸了半米深，导致影音设备被水浸泡，但其不经常在涉诉房屋居住，等其父母发现时，室内还有一点积水，影音设备目前还可以使用，地毯，地毯已无法使用进行更换，家具虽然被水浸泡，但影响不大，还可以使用，当时其进行了报修，恒富物业称由于防水出现问题，无法修好。恒富物业称2011年6月李源家属报修称涉诉房屋被水浸泡，其工作人员查看后，发现影音室的地毯有一点湿，但其认为系地面返潮造成的凝露，地面，地面没有积水地毯清洗晾干后送还给李源，其认为地下室问题系返潮导致，其以书面形式报给了地源达公司，其和地源达公司给出的建议均是让李源自行购买抽湿机，加大抽湿力度，多开窗通风。地源。地源达公司称恒富物业向其进行了报修派人到涉诉房屋处查看过，认为问题就是返潮，建议让李源自行购买抽湿机，加大抽湿力度，多开窗通风，而且返潮问题很难一劳永逸解决。2011年6月地下室出现问题后，地源，地源达公司重新对返潮部分的墙面进行了处理源称问题仍然未能解决。故在2011年9月，其自行找人对地下室外围地面进行固化处理，将影音室重新进行了装修，此后涉诉房屋地下室存在的问题就得以解决。李源申请证人王某出庭作证，王某称其系北京欧浦讯建筑工程设计有限公司的副总经理，其在2011年到涉诉房屋处看过现场，当时地下室地面有明显的水渍，地面，地面往上大约三公分的高度能够看到水渍，地下，地下室很潮湿了照片回公司研究后，分析可能是地下室天井的外窗漏水，也可能从地下室外墙附近的地面往下渗水，故其公司重新更换了地下室天井的外窗，把窗框和地面交接部位更换了新的密封条，另将地下室两面进行开挖，重新做了防水，对影音室墙面重新进行了装修，更换了壁纸，拆除原有管线，重新做了管线，其公司认为地下室影音室属于建筑问题即外墙防水未做好，仅靠通风或抽湿无法彻底解决。地源达公司和恒富物业均称王某所在公司仅仅是装修公司，故其所作判断并非鉴定结论，对王某证人证言不予认可。诉讼过程中，李源申请对地下室影音室室内装修费用，地下，地下室外墙开挖、地下、地下室天井维修的费用，影音室内因泡水导致影音设备价值减损的损失，因地下室存在漏水对该房屋市场交易价格造成的损失进行评估，经摇号选取中鸿茂盛资产评估有限责任公司作为评估机关，该机关于2018年12月10日作出《资产评估报告》，结论为评估基准日2011年6月30日，地下，地下影音室装修损失价值为3万元，影音设备价值减损损失2．16万元，室外维修工程费用评估价值为5．65万元，房屋市场交易价格损失价值为27万元，评估价值合计为38．6万元。李源交纳了评估费25000元。李源认可《资产评估报告》。地源。地源达公司提出异议称，1报告主观臆断涉案房屋发生过漏水事件，不具有参考性。2．评估报告没有评估标准，评估结果没有计算过程，明显依据不足，对评估结果不予认可。恒富物业提出异议称，1．评估机关主观臆断涉案房屋发生过漏水事件，且李源已经重新装修，无法核实地下室当时的真实情况。2．影音室装修3．74万元系根据装修工程预算报价表的内容及价格计算，不认可该费用。室外维修系原告自发行为，不能证明涉诉房屋发生漏水时间，房屋市场交易价格损失27万元无任何评估依据。中鸿茂盛资产评估有限责任公司针对地源达公司和恒富物业提出的异议分别作出了书面的答复。地源。地源达公司和恒富物业对答复不予认可div>双方确认评估机关系根据双方无异议的项目作出的室外装修。恒富物业和地源达公司均称李源在影音室内做了文化墙，四面贴了壁纸，但认为吊顶不存在问题，李源不应重新吊顶。李源称影音室并非返潮，而是屋外地面防水设施存在问题导致雨水从室外流到室内，势必经过天花板，且装修系一体。地源达公司称涉诉房屋只是出现返潮问题，不属于房屋质量问题，属于自然现象，地下，地下室或多或少均会出现该问题影响李源居住。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、房屋维修单、工作协作单、服务受理单、《资产评估报告》、评估机关回复等证据佐证，可作认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《北京市商品房预售合同》系李源和地源达公司的真实意思表示，李源和地源达公司均应按照合同履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李源从地源达公司处购买了涉诉房屋，李源在收房前即发现涉诉房屋地下室存在问题，后急于入住选择收房，结合本案证据，在收房后涉诉房屋地下室多次出现问题，李源多次报修，后于2011年6月再次出现问题，虽然二被告称问题系返潮，李源称属于漏水，但本院可以认定地源达公司交付给李源的涉诉房屋地下室存在明显的质量问题，势必给李源造成一定的经济损失，在多次报修未解决问题的情形下，李源自行找装修公司进行维修且将该问题彻底解决，故地源达公司作为出卖人应当赔偿由此给李源造成的合理损失。地源。地源达公司辩称涉诉房屋地下室出现问题系自然现象返潮，无法彻底解决的意见，本院不予采信。李源主张的损失部分，由本院参照评估结论及双方意见予以确定。至于李源主张的房屋市场交易价格损失，一方面评估机关所作评估的基准日系2011年，另一方面涉诉房屋经过李源自行找人维修，现问题已彻底解决，且李源并未提供充分证据证明涉诉房屋存在市场交易价格损失，故对其该项主张本院不予支持。至于室外装修费用，二被告虽称与漏水或返潮问题无关，但其并未提供证据予以证明，且李源找他人施工后问题得以解决，故本院对此费用予以支持。至于影音设备价值减损损失，双方确认部分设备无法开启，故本院对此费用予以支持。双方确认李源在影音室做了装修项目，且装修时需要考虑整个房间的统一和协调性，故对于影音室装修费用，本院予以支持。关于恒富物业是否承担连带赔偿责任的问题，结合恒富物业和地源达公司的职责范围及陈述，本院认为李源主张的涉诉房屋地下室存在的问题属于房屋质量问题，且在质保期内发现，恒富物业仅负有居中协调的义务，故李源要求恒富物业承担连带赔偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于李源提出要求恒富物业减免物业费的请求，与本案并非同一法律关系，且李源并未提供证据证实恒富物业在履行物业服务方面存在明显瑕疵且导致其损失，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京地源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李源赔偿财产损失十一万五千五百元；二、驳回原告李源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千九百一十二元，由原告李源负担五千三百零二元（已交纳），由被告北京地源达房地产开发有限公司负担二千六百一十元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费二万五千元，由原告李源负担五千元（已交纳），由被告北京地源达房地产开发有限公司负担二万元，于本判决生效之日起七日内直接向原告李源支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  张宝玉人民陪审员  殷月清二〇一八年十二月二十七日书 记 员  田小星