海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初814号原告（申请执行人）：谭连文，男，1968年8月28日出生，汉族，住湖南省涟源市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：成章，湖南大梵律师事务所律师。被告（案外人）：刘某1，男，2005年10月11日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。法定代理人：刘某2，男，1978年12月21日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××，系刘某1之父。被告（被执行人）：长沙桐木建设股份有限公司。住所地：湖南省长沙市岳麓区枫林二路望麓桥桐木建设办公楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：王志勇，该公司总经理，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李烨渠，男，1984年10月5日出生，汉族，系长沙桐木建设股份有限公司员工。被告（被执行人）：长沙桐木建设股份有限公司海南分公司。营业场所：海口市海垦路119号5楼5018室，统一社会信用代码：×××。负责人：刘启洪，该分公司总经理，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李烨渠，男，1984年10月5日出生，汉族，系长沙桐木建设股份有限公司的员工。被告（被执行人）：海南联华房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市琼山区滨江西路**联华·翡翠水城**综合楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：朱万禄。原告谭连文与被告刘某1、长沙桐木建设股份有限公司（以下简称桐木公司）、长沙桐木建设股份有限公司海南分公司（以下简称桐木海南分公司）、海南联华房地产开发有限公司（以下简称联华公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。谭连文的委托诉讼代理人成章，刘某1的法定代理人刘某2，桐木公司及桐木海南分公司的委托诉讼代理人李烨渠到庭参加诉讼，联华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谭连文的诉讼请求：1.请求依法判决准许执行被告刘某1位于海口市滨江西路388号联华·翡翠水城一期3号楼8层3A2－805号的房产。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，海口市中级人民法院对申请人谭连文与被申请人桐木公司、桐木海南分公司、联华公司申请诉前保全财产一案，作出（2017）琼01财保41号民事裁定：冻结被申请人桐木公司、桐木海南分公司、联华公司名下银行存款6000万元或查封、冻结等额价值财产。2018年8月27日，被告（案外人）刘某1对执行标的提出书面异议。海口市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）琼01执异825号执行异议裁定：中止对案外人刘某1购买的位于海口市滨江西路388号联华·翡翠水城一期3号楼8层3A2－805号房产的执行。原告认为，被告（案外人）刘某1购买的涉案房屋是建立在被告联华公司与被告桐木公司之间以房抵债基础上的，被告桐木公司以房抵债只对涉案房屋享有请求权，没有物权，所以被告（案外人）刘某1不享有涉案房屋的物权。被告（案外人）刘某1之父刘某2其先与桐木海南分公司签订《职工购房协议》，并向桐木海南分公司交付了预付款项，购买其因对桐木公司享有的债权抵顶房款，之后刘某2又与联华公司签订《商品房买卖合同》。即使与联华公司签订了《商品房买卖合同》，但根据物权法第九条第一款、第十五条规定，因案涉房产一直登记在被告联华公司名下物权变动并未完成。因此，被告（案外人）刘某1仅对桐木公司享有债权请求权，不享有对涉案房屋的物权，对案涉房屋并不享有阻却执行的权利。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。刘某1辩称，一、海口市中级人民法院作出的（2018）琼01执异825号执行裁定合法有效。2018年8月27日刘某1向海口市中级人民法院提出由谭连文申请的诉前财产保全的翡翠水城3A2－805号房的书面执行异议申请。海口市中级人民法院于当日受理该异议，并依法组成合议庭进行审查，并于2018年9月21日作出（2018）琼01执异825号执行裁定书，裁定中止对刘某1购买的位于海口市滨江西路388号联华翡翠水城一期3号楼8层3A2－805房产的执行。海口市中级人民法院作出的裁定符合法律的规定，是合法有效的裁定。二、刘某1对谭连文申请的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。（一）刘某1在查封房屋之前已和联华公司签订合法有效的商品房买卖合同。2010年12月30日，桐木公司与联华公司签订《补充协议》约定联华公司以其开发建设的翡翠水城4号楼A、B两栋和3号楼B栋房产折抵桐木公司工程款。2011年1月20日刘某2（系刘某1父亲）与桐木海南分公司签订《职工购房协议书》购买签订房产买卖协议书，约定刘某2购买联华翡翠水城3号楼B栋602房。2014年12月刘某2与联华公司签订商品房买卖合同时，联华公司告知3号楼B栋602已销售，经三方协商，同意刘某2以其子刘某1的名义购买3号楼3A2－805房已支付的3号楼B栋602房569000元转为该房房款，待联华公司与长沙桐木海南分公司结算后，才予以办理该房屋产权证。2014年12月24日刘某2代刘某1与联华公司签订《海口商品房买卖合同》（备案号为：L00142238）购买3号楼3A2－805房，房屋面积136.42m，房屋总价款为938570元。（二）在查封该房屋之前，联华公司已向刘某1交付该房屋，且刘某1一直占有使用该房屋。2016年2月29日，联华公司将该房屋交付给刘某1使用，刘某1也于当日到联华·翡翠水城小区物业服务公司海口翔龙物业管理有限公司办理交房手续。2016年2月29日至今，刘某1一直在该房屋内居住，并按时交纳物业管理费、水电费等。（三）刘某1已支付该房屋的全部房款。2011年1月15日，刘某2向桐木海南分公司支付30万元预付款。2014年10月27日，刘某2向桐木海南分公司支付269000元房款。2014年12月26日，刘某2向联华公司支付281571元房款。刘某1与桐木海南分公司口头协商同意，刘某1领取该房屋不动产权证书时向桐木海南分公司交清该房余款87999元。2017年底联华公司和长沙桐木海南分公司按双方签订的联华翡翠水城建筑安装施工总承包合同和补充协议结算完毕。2018年9月12日刘某2依据海口市中级人民法院（2018）琼01执异825号代管款缴款通知书缴纳该房屋余款87999元。截止至2018年9月12日刘某1已全部付清该房款938570元。（四）该房屋未能办理过户登记非刘某1自身原因。依据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人应于办理产证前十天书面通知刘某1准备办证资料。即联华公司应先履行办证资料准备的通知义务，刘某1才能履行准备办证资料的义务。联华公司2018年8月11日向刘某1邮寄送达《关于办理不动产权证相关事宜的通知》，要求刘某1致纳契税及维修基金等费用及进行办证登记。刘某1收到该通知后马上去缴纳契税和维修资金等费用，却被告知该房屋已被查封。双方签订《商品房买卖合同》补充协议中明确约定，合同中所留的地址为通讯地址，而联华公司在《关于办理不动产权证相关事宜的通知》中称其2017年8月分别在海南日报版和物业公司栏粘贴《通知》要求刘某1提交办证资料及税费。联华公司在通过《商品房买卖合同》中的通讯地址可以找到刘某1的情况下，称其已采用公告的方式来履行通知义务，此说法不可采信。谭连文未穷尽书面通知方式，即以公告的方式履行通知义务，实为未尽到书面通知的义务。因联华公司未尽办证资料准备书面通知的义务，未能办理该房屋不动产权证的责任应归责于联华公司，不能归责于刘某1。综上所述，海口市中级人民法院作出的（2018）琼01执异825号执行裁定合法有效。刘某1对谭连文申请的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。请求贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条的相关规定，依法驳回谭连文的诉讼请求，以维护刘某1的合法权益。桐木公司、桐木海南分公司共同辩称，谭连文请求执行刘某1名下位于海口市滨江西路388号联华·翡翠水城一期3号楼8层3A2-805号的房产没有事实及法律依据，刘某1就案涉房产享有阻却执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行案件中，买受人在满足该条款规定的四种情形后，即产生对抗执行效力的权利。具体到本案中，本案所涉情形完全符合该条款规定。首先，2014年12月24日，刘某1就案涉房产与联华公司，也即案涉房产开发商签署了《海口市商品房买卖合同》并于当日向海口市住建局办理了备案登记，备案登记号为：L00142238。案涉房产所涉《海口市商品房买卖合同》系合同签署双方真实权利意思表示，且无违反效力性强制性规定进而致使合同无效的情形，因此，该商品房买卖合同属合法且有效的合同。而谭连文于2017年12月22日向贵院申请诉前财产保全，其时间晚于刘某1与联华公司签署《海口市商品房买卖合同》的时间，符合第二十八条第一款规定之情形，谭连文请求执行案涉房产没有事实及法律依据。其次，刘某1自2016年2月29日始，至今居住于案涉房屋内，在签署合法有效《海口市商品房买卖合同》的前提下，合法占有案涉房屋。而谭连文于2017年12月22日才向贵院申请诉前财产保全，符合第二十八条第二款规定之情形，谭连文请求执行案涉房产没有事实及法律依据。再次，截止到目前，刘某1累计已支付案涉房屋房款至总房款91%，且其同意将剩余房款按照法院要求交付执行，符合第二十八条第三款规定之情形，谭连文请求执行案涉房产没有事实及法律依据。最后，案涉房产至今未办理过户登记之原因并非刘某1造成，因此，第二十八条第四款规定之情形，谭连文请求执行案涉房产没有事实及法律依据。综上，谭连文仅仅依据案涉房产登记于联华公司名下，主张物权变动并未完成，进而否定刘某1不享有阻却执行权利的主张没有事实依据和法律依据。实际上，第二十八条之所以规定在四种情形下，买受人享有阻却执行权利的立法缘由，正是法律基于保护在被执行房产登记在被执行人名下情形中，出现有损真正房屋所有权人权益的情形，因此，刘某1享有阻却执行的权利。联华公司缺席未作陈述。经审理查明，本院受理申请人谭连文与被申请人桐木公司、桐木海南分公司、联华公司申请诉前财产保全一案，于2017年12月25日作出（2017）琼01财保41号民事裁定，裁定冻结被申请人桐木公司、桐木海南分公司、联华公司名下银行存款6000万元或查封、冻结等额价值财产。2017年12月26日，本院将（2017）琼01财保41号民事裁定书及（2017）琼01执保76号之二、之三协助执行通知书分别送达海口市住房与城乡建设局、海口市国土资源局不动产登记中心，查封海口市滨江西路388号联华?翡翠水城3A2-805等房产。谭连文于2018年1月29日向本院提起诉讼，本院于同日以（2018）琼01民初63号予以立案受理，经过审理，本院作出（2018）琼01民初63号民事判决，判决：一、限长沙桐木建设股份有限公司、长沙桐木建设股份有限公司海南分公司在本判决生效之日起十日内共同向谭连文支付工程款34073702.08元及其利息（利息自2017年6月30日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至实际付清之日止）；二、海南联华房地产开发有限公司在欠付长沙桐木建设股份有限公司工程款22543005.06元的范围内对谭连文承担清偿责任；三、驳回谭连文的其他诉讼请求。现该案正在上诉审理中。刘某1以海口市滨江西路388号联华?翡翠水城3A2-805房产为其购买为由，提出执行异议，请求解除查封，本院经审查认为刘某1在本院查封之前已经与联华公司签订了商品房买卖合同，支付了绝大部分购房款，且同意将剩余房款按照本院的要求交付执行，已经合法占有该不动产，且非因案外人自身原因未办理过户登记，故案外人对涉案房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作出（2018）琼01执异825号执行裁定，裁定：中止对刘某1购买的位于海口市滨江西路388号联华?翡翠水城一期3号楼8层3A2-805房产的执行。谭连文不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明：2010年12月30日，桐木公司与联华公司签订《补充协议》，约定联华公司以其开发建设的联华?翡翠水城4号楼A、B两栋和3号楼B栋房产折抵桐木公司工程款。2011年1月20日，刘某2（刘某1父亲）与桐木海南分公司签订《职工购房协议书》，订购联华?翡翠水城3号楼B栋602房。2011年1月15日，刘某2向桐木海南分公司支付了该房的30万元预付款。2014年10月27日，桐木海南分公司通知刘某2其购买的××楼房。同日，刘某2向桐木海南分公司支付269000元房款。2014年12月24日，刘某2代刘某1与联华公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买3号楼3A2-805房，房屋面积136.42㎡，房屋总价款938570元，并向海口市住房与城乡建设局办理海口商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L00142238）。2014年12月26日，刘某2向联华公司支付281571元房款。同日，联华公司向刘某1出具销售不动产统一发票，发票金额281571元。2016年2月29日，联华公司将3号楼3A2-805房交付刘某2使用。2018年6月7日，该房屋登记在联华公司名下，不动产权证号琼（2018）海口市不动产权第XXXX号。2018年7月31日，联华公司向刘某1发出办理不动产权证相关事宜的通知。因刘某1尚有购房余款87999元未支付，在（2018）琼01执异825号执行异议案件审查过程中，刘某1于2018年9月12日缴纳87999元至本院指定账户以供执行。2018年12月19日，联华公司向刘某1出具海南增值税普通发票，发票金额656999元。以上事实，有当事人提交的（2018）琼01执异825号执行裁定书、补充协议、职工购房协议书、海口市商品房买卖合同、海口商品房买卖合同备案确认表、收据、发票、海南省代管款押金保证金专用票据、关于办理不动产权证相关事宜的通知、当事人陈述及（2018）琼01民初63号民事判决书等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，刘某1与联华公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。桐木公司作为联华公司开发房产的承包人，与联华公司达成以房产抵偿工程款的协议，刘某2作为桐木海南分公司职工，认购了其中一套房屋，后经过刘某2申请，桐木海南分公司与联华公司同意将刘某2认购的房屋变更为刘某1购买，上述转让行为没有违反法律的强制性规定，均为当事人真实意思表示，合法有效。刘某1与联华公司直接签订了商品房买卖合同，并于2014年12月24日，在海口市住建局进行了备案，刘某1已经尽到一个购房者的审慎注意义务。在刘某1交付了大部分购房款后，联华公司也将刘某1所购的房产交付给其入住。且刘某1已将购房尾款缴纳至本院代管。对此，刘某1作为购房者没有过错。刘某1签订购房合同在先，谭连文申请财产保全在后，刘某1的物权期待权应当受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”，刘某1所提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，本院作出解封裁定符合法律规定。谭连文请求继续查封执行刘某1购买的涉案房屋没有事实根据，本院不予支持。综上，谭连文的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，缺席判决如下：驳回谭连文的诉讼请求。案件受理费13185.7元，由谭连文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 刘华琪审 判 员 林 梅人民陪审员 罗美琴 二Ｏ一八年十二月二十九日书 记 员 廖 敏速 录 员 李 萍附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。