海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终4569号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨忠利，女，1964年9月20日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：邢关文，海南经和纬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：海南景华实业投资有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海口市滨海大道**滨海花园小区****。法定代表人：孔繁景，总经理。委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：符潇成，海南外经律师事务所实习律师。上诉人杨忠利、海南景华实业投资有限公司（以下简称景华公司）因民间借贷纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3195号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨忠利上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回景华公司的反诉请求和支持杨忠利要求的保险公司保单费用由景华公司负担的请求；2.诉讼费用由景华公司承担。事实和理由：一、关于双方签订的《海口市商品房买卖合同》是否有效，应否解除的问题。（一）一审判决认为双方签订的《海口市商品房买卖合同》有效，就应该全面履行。景华公司反诉要求解除合同，应有法定或约定理由。在本案中约定的理由不成就，也不存在《合同法》第九十三、九十四条的法定理由，景华公司也未尽到《合同法》第九十六条的通知义务，且一审判决认定合同内容不违反法律法规的规定，因此一审判决解除双方签订的有效的《海口市商品房买卖合同》无理。（二）一审认定本案是名为房屋买卖合同实为民间借贷，那双方签订的《海口市商品房买卖合同》的行为并非是当事人的真实意思表示，不符合合同的生效要件，且民事活动应当遵循诚实信用原则，双方签订的协议及内容应遵守法律规定，违反相关法律规定则不具有法律效力，不受法律保护。因此，《海口市商品房买卖合同》当为无效合同，无从解除。二、关于解除合同备案的问题。商品房备案手续是房管部门对商品房买卖进行有效管理监督的行政手段，是具体行政行为。景华公司诉请的商品房买卖合同的登记备案手续能否撤销，应由行政机关决定。因此，本案如提起诉讼，应为行政诉讼，不应为民事诉讼的审理范畴。三、关于保险公司保单费用的负担问题。因景华公司违约引起本案诉讼，杨忠利为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系杨忠利支出的合理必要费用，属杨忠利的损失部分，一审判令不予支持实为不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。景华公司辩称：一审判决关于买卖合同的效力，关于合同备案的问题及保险公司保单费用的问题，事实认定清楚，判决正确。景华公司上诉请求：1.撤销一审关于2015年4月18日作为双方已付利息截止日及逾期利息起算日的判决，改判景华公司已付利息期间至少应算至2017年5月22日；2.撤销一审按年利率24%标准计算利息的判决，改判按人民银行公布的商业银行同期贷款利率标准计付利息；3.撤销一审判决第五项，改判如杨忠利拒绝协助景华公司办理涉案三套房屋的备案解除手续，应承担对等的逾期责任，即按照判决的景华公司向杨忠利支付借款利息的标准，对等判决杨忠利向景华公司支付补偿金；4.杨忠利承担一、二审的案件受理费及诉前财产保全费。事实和理由：一、一审判决以2015年4月18日为双方已付利息截止日、未付利息起算日，无事实和法律依据。双方从无书面借款合同，亦无关于利息的书面约定，一审判决认定景华公司双方借期内的利率为月息3分以上无事实依据，该判决内容应撤销。如按照民间借贷关于合法利息的保护范围，景华公司已付利息至少截止至杨忠利一审起诉之日。杨忠利逾期利息（已付利息截止后的利息），因双方无书面约定，应视为无利息或按银行同期贷款利率计息。二、一审判决自2015年4月19日起按年利率24%标准判决景华公司向杨忠利计付利息，无事实和法律依据。本案系民间借贷关系非房屋买卖关系，本案中的《商品房买卖合同》无效，与该合同一同签订的《降价协议书》《降价通知书》《降价付款通知书》《补充协议书》《承诺书》等合同附件都无效，其中的约定亦应是无效的约定。一审判决依据无效的《承诺书》作为认定双方2015年4月19日后的逾期利息按24%标准计付，该判决没有任何事实和法律依据。三、景华公司反诉请求如被杨忠利拒绝协助景华公司办理涉案三套房屋的备案解除手续，应承担对等的逾期责任合情合理合法，应当得到人民法院的支持。综上所述，希望二审法院查明事实作出公正判决。杨忠利辩称：一、一审认定已付月息3分有充分事实依据。根据景华公司提交的证据《融资付息总表》中所列还款利息标准均为月息3分以上之内容可知，利息至少按照月息3分计算。杨忠利自认收取的利息共计33万元左右，相当于2014年12月18日至2015年4月18日期间共计4个月左右的利息，该利息标准与乔某所作笔录所述基本一致，该数额真实可信。二、一审判决对已付利息数额、利息计算标准以及利息起算、截止时间的认定事实清楚，证据确凿。景华公司主张一审认定已付利息数额错误，但在一审期间并没有提交证据证明，其应当承担举证不能的法律后果。三、一审认定利息自2014年12月18日至2015年4月18日期间，按年利率36%计算以及自2015年4月19日起利息按年利率24%计算均符合法律规定。《商品房买卖合同》并非无效，而是双方民间借贷关系的担保。因此，《承诺书》是当事人真实意思的表示，是对借期的约定。由于景华公司逾期未偿还借款本金，应向杨忠利支付逾期利息。但由于36%利率已超过法律规定的限额，杨忠利按年利率24%要求景华公司支付逾期利息，符合法律规定。综上所述，请求二审法院驳回景华公司的上诉，维持原判决第一项。杨忠利向一审本院起诉请求：1.景华公司履行将坐落于海口市××区号、2层202号、3层303号房过户登记至杨忠利名下的义务；2.景华公司按《关于完善交房等若干问题的协议》约定限期修复、完善杨忠利购买的上述房产，确保能正常使用，否则杨忠利有权自行修复，费用由景华公司支付；3.景华公司按《关于完善交房等若干问题的协议》支付2018年8月31日前的物业管理费等；4.景华公司向杨忠利支付逾期交房办证及未按《关于完善交房等若干问题的协议》约定时间修复杨忠利房产产生的违约金等，共计160万元（暂计至起诉之日，实际应计算至景华公司完全履行合同义务之日止）；5.本案保全费用及平安保险的担保保险费由景华公司承担；6.本案诉讼费由景华公司承担。经一审法院释明本案的法律关系为民间借贷关系，杨忠利变更诉讼请求为：1.景华公司向杨忠利支付借款本金2804960元；2．景华公司向杨忠利支付利息，计算方式为自2014年12月18日至2015年4月18日按年利率36%计算，自2015年4月19日至实际还清之日按年利率24%计算；3．本案的保全费用及保险公司保单费用由景华公司承担；4.诉讼费用由景华公司承担。景华公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的涉案三份合同；2.景华公司还款同时，责令杨忠利协助景华公司撤销位于海口市××区”项目的椰风海韵花苑第31幢1层101号（备案号：L00140038）、2层202号（备案号：L00140058）、3层303号（备案号：L00140065）三套房的备案手续；后增加如杨忠利拒绝协助景华公司办理上述房屋的备案解除手续，应承担对等的逾期责任，即：按照判决的景华公司向杨忠利支付借款利息的标准，对等判决杨忠利向景华公司支付补偿金；3.反诉费用由杨忠利承担。一审法院认定事实：2014年12月，杨忠利经案外人乔某介绍认识景华公司的法定代表人孔繁景，并与之商谈融资事宜。双方口头约定，杨忠利向景华公司出借款项2804960元，景华公司以其开发的位于海口市××区”31幢101、202、303号共三套房屋（总面积为701.24平方米）作为抵押担保，借款折合房款单价为4000元/㎡（2804960元÷701.24平方米）。2014年12月15日，双方就上述抵押房产签订三份《海口市商品房买卖合同》，本案杨忠利实际支出款项为2804960元。景华公司在2014年12月至2015年9月期间共分六个批次融资，杨忠利属于第三批次中的借款人，景华公司在第三批次中共融资到16304580元。为完成《海口商品房买卖合同》在相关部门的备案手续，2014年12月17日，杨忠利分两次向景华公司支付共计4207440元，景华公司通过其法定代表人孔繁景的个人账户现金支取共16304580元，其中1402480元归还给了杨忠利。景华公司于2014年12月向杨忠利出具一份《降价通知书》，载明：贵方已于2014年12月15日与景华公司网签商品房买卖合同书，买受我公司开发的位于海口市××区第31幢01号、02号、03号共三套房，建筑面积计701.24平方米，总价款为4207440元，贵方已如数足额付完全部房价款。现由于我方恐无法按期办证等，故我方自愿对上述房屋降价处理即将房屋单价降至4000元/平方米，同时贵方需延长办证期限至付完款后6个月内，我方将尽快将已收的降价款部分支付给贵方指定账户等。还望贵方继续对该项目的规划验收和初始登记等方面予以支持和帮助。因景华公司未如约退还购房款，杨忠利遂提起本案诉讼。本案在审理过程中，杨忠利于2017年5月25日向一审法院申请诉讼财产保全，请求查封景华公司开发的位于三亚市××区的房屋及房屋相应的土地使用权（价值160万元），并提供中国平安财产保险股份有限公司出具保单保函作为该财产保全的担保。一审法院经审查后于2017年5月25日作出（2017）琼0108民初3195号民事裁定，对景华公司位于三亚市××区、526、525号房产及其相应的土地使用权在价值160万元以内予以查封，查封期限为三年。后景华公司于2018年5月7日向一审法院提供其位于海口市××区”第31幢1层101房、2层202房（面积共计403.95平方米）作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物。一审法院经审查后于2018年5月21日作出（2017）琼0108民初3195号之二民事裁定：一、查封景华公司位于海口市××区”第31幢1层101房、2层202房（面积共计403.95平方米）的所有权，查封期限三年；二、解除景华公司位于三亚市××区、526、525号房产及其相应的土地使用权在价值160万元以内的查封。经一审法院口头释明，杨忠利变更了诉讼请求。杨忠利在庭审中自认，收到景华公司支付的自2014年12月18日至2015年4月18日前的利息33万元。本案在审理中，经调解无效。一审法院认为：一、关于杨忠利、景华公司之间的法律关系认定问题。本案中，杨忠利、景华公司口头约定，杨忠利向景华公司出借款项2804960元，景华公司按月向杨忠利支付利息，并以其开发的“椰风海韵花苑”三套房屋作为抵押担保。依据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，双方虽于2014年12月15日就上述抵押房产签订《海口市商品房买卖合同》，但双方在确立法律关系时的真实意思表示为民间借贷，本案应按民间借贷法律关系进行审理。二、关于景华公司向杨忠利借款的本金数额问题。双方当事人虽未签订书面借款合同，但景华公司出具收据收到杨忠利支付的4207440元，并以《降价通知书》的形式对降价部分的收款予以退还，已退还了1402480元。杨忠利诉讼主张借款本金为2804960，景华公司亦予以认可，一审法院认定杨忠利向景华公司出借的借款本金为2804960元。三、关于本案利息起算时间以及计算标准的认定问题。第一，利息起算时间的认定问题。本案在庭审中，杨忠利认可收到景华公司支付的自2014年12月18日至2015年4月18日的利息33万元，即杨忠利要求景华公司自2014年12月18日至2015年4月18日按年利率36%计算，该期间的利息已经支付完毕，杨忠利再次要求，属于重复请求，不予支持。景华公司主张其向杨忠利支付的利息多于33万元，但并未对其主张的事实提供相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，景华公司应当承担举证不能的法律后果。结合庭审所查明的双方对存在利息支付且借期内利率为月息3分以上这一事实的确认及杨忠利自认的景华公司利息给付截止期为2015年4月18日，故一审法院认定本案利息起算时间为2015年4月19日。第二，利息计算标准的认定问题。本案中，双方当事人口头达成借款合意，并已实际形成了借款事实，但双方并未约定利息，从景华公司已经支付的利息看，已经支付的利息按月利率3%以上计付，杨忠利主张自2015年4月19日起至借款还清之日止的利息按年利率24%的标准计算。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款“自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”，结合本案的事实，根据当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素，景华公司已按月利率3%以上计付借款之后前期四个月的利息，杨忠利主张自2015年4月19日起至借款还清之日止的利息按年利率24%的标准计算，符合双方的交易习惯，且不违反相关法律规定，予以支持。故，杨忠利提出景华公司应向其支付自2015年4月19日至实际还清之日止，以借款本金2804960元为基数，按年利率24%计算的利息的请求，有法律依据，应予以支持。四、关于保险公司保单费用的负担问题。双方并未对保险公司保单费用的负担进行约定，且该笔费用不是必须发生的，杨忠利该项请求，于法无据，不予支持。五、关于双方签订的《海口市商品房买卖合同》是否有效，应否解除的问题。杨忠利与景华公司于2014年12月15日签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的规定，应为有效合同。但本案事实是名为房屋买卖合同实为民间借贷纠纷，本案的基本法律关系为民间借贷法律关系，而双方签订的《海口市商品房买卖合同》只是作为民间借贷的担保。根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本案中，杨忠利经一审法院释明，已变更了诉讼请求，本案即按民间借贷法律关系进行审理，故景华公司反诉要求解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》有理，予以支持。六、关于解除合同备案及支付相关费用的问题。本案已经确定为民间借贷纠纷，双方签订的《海口市商品房买卖合同》只是作为民间借贷的担保，所签订的《海口市商品房买卖合同》不是双方的本意，应予解除。将商品房买卖合同进行备案，不是行政机关具体的行政行为，也非作为合同生效的要件，只要双方协商一致或法院判决均可解除或注销。杨忠利抗辩该项请求应属行政诉讼，不属民事诉讼范畴，无理，不予采纳。杨忠利须配合景华公司解除合同备案。本案是因景华公司未向杨忠利偿还借款本息，杨忠利才起诉的，是景华公司存在违约。而双方没有对解除备案及相关费用进行过约定，景华公司反诉要求杨忠利支付相关不配合解除备案的费用，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第二款、第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、景华公司须于本判决生效后十日内向杨忠利归还借款本金2804960元及其利息（以2804960元为基数，从2015年4月19日至实际还清之日止，按年利率24%计算）；二、解除杨忠利与景华公司于2014年12月15日签订的三份《海口市商品房买卖合同》；三、杨忠利于本判决生效后十日内协助景华公司解除位于海口市××区”第31幢1层101号房（备案号：L00140038）、2层202号房（备案号：L0014058）、3层303号房（备案号：L00140065）的合同备案；四、驳回杨忠利的其他诉讼请求；五、驳回景华公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42039元，诉讼财产保全费5000元，反诉费14620元，由景华公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，且对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一、关于杨忠利的上诉。本案中，杨忠利与景华公司于2014年12月15日签订的三份《海口市商品房买卖合同》是名为房屋买卖合同实为民间借贷法律关系，双方签订的合同只是作为民间借贷的担保，经一审法院释明，杨忠利变更了诉讼请求，本案按民间借贷法律关系进行审理。由于涉案三套房屋的买卖并非双方的真实意思，对三份合同应予解除，因此，景华公司反诉请求解除该合同有理，一审判决予以支持，适用法律并无不当。涉案三份合同的登记备案，不是行政机关的具体行政行为，且一审判决已支持杨忠利还款付息的诉讼请求，并对备案的两套房产采取了财产保全措施，因此，一审判决对景华公司的该项反诉请求进行审理，并判令杨忠利协助景华公司解除合同备案，适用法律并无不当。杨忠利关于涉案三份合同不应解除，合同备案也不应解除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。杨忠利上诉主张保险公司保单费用应由景华公司负担，但由于双方没有对此进行过约定，且该费用不是必须发生，因此，一审判决未予支持杨忠利的该项请求并无不当。二、关于景华公司的上诉。本案中，景华公司在一审中自认已付利息按月息3分计，杨忠利自认利息已付至2015年4月18日。景华公司上诉主张一审判决对已付利息计算错误，但未提交证据予以证明。一审判决对杨忠利主张自2015年4月19日起利息按年利率24%计付予以支持，符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，被执行人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审判决杨忠利协助景华公司解除涉案三套房产的合同备案，若杨忠利拒不履行该项判决义务，景华公司可申请强制执行，届时杨忠利应承担逾期履行的迟延履行金。因此，景华公司现反诉请求杨忠利承担不配合办理解除合同备案的逾期责任，并无法律依据，一审判决未予支持并无不当。景华公司关于2015年4月18日作为已付利息截止日不当，逾期利息按年利率24%计付不当，杨忠利不配合办理解除合同备案应承担逾期责任的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，杨忠利、景华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29240元，由上诉人杨忠利负担14620元，上诉人海南景华实业投资有限公司负担14620元。本判决为终审判决。审判长 谭晓梅审判员 陈杰林审判员 周 玲 二Ｏ一八年十二月三日书记员 陆 云速录员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。