北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0112民初2385号原告：申廷旺，男，1957年7月23日出生，汉族，住北京市通州区。原告：刘玉环，女，1955年12月9日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：曹玉杰，职务总经理。委托代理人：孙亚东，北京市华泰律师事务所律师。原告申廷旺、刘玉环与被告北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。本案原告申廷旺、刘玉环、被告九州公司的法定代表人曹玉杰及九州公司的委托诉讼代理人孙亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申廷旺、刘玉环向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月5日签订的承包租赁合同；2、判令被告退还原告2017年8月13日至2028年9月30日的租金63680.9元、判令被告返还电费2000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2016年5月5日签订承包租赁合同，被告将位于北京市通州区xx路东侧农业生态园内的H3土地使用权承租给原告，承租面积260平方米，单元号H3，租赁年限2016年5月5日至2028年9月30日，租金一次性支付70000元。原告2016年5月初向被告交付70000元，被告同时给原告写下收据。2017年8月13日被告出租的大棚部分违反国家政策被拆除。现原告承租的大棚被拆除，导致双方签订的合同不能继续履行，故诉至法院，请求依法判决。被告九州公司辩称，一、答辩人租赁物所在园区土地合法，园区项目及租赁物属于合法农业设施：1、答辩人当初2008年建设租赁物系合法建设，已经向相关政府部门报批，但因时间久远，答辩人无法提供政府报批的手续。2、租赁物所在园区土地系答辩人与北京市通州区xx村民委员会签订合法土地租赁合同获得。而答辩人也是按照合同约定在园区内土地上建设了种植农业作物的大棚，附属用于存放种植用工具的配房只有十几平米，符合相关政策及土地租赁合同约定。二、答辩人将园区合法建设的农业大棚出租给被答辩人并不违法：1、按照答辩人与被答辩人签订的承包租赁合同，以及答辩人建设的园区现场保存的未出租的及已经出租尚未被拆除的大棚表明，答辩人出租给被告的就是仅供农业种植的土地及农业大棚，即便有配房的，配房面积符合国家规定。另外合同第一条2项明确该户种植园（统称大棚）等条款表明出租给被答辩人就是农业种植用的大棚。2、答辩人将大棚出租给被答辩人并不违反答辩人与东黄垡村民委员会签订的土地租赁合同。三、被答辩人称，答辩人出租时及出租后，同意被答辩人在大棚内施工建设，改变大棚结构，用于非农业种植，与事实不符：答辩人未聘用销售人员宣传大棚可以用于非农业种植，也未聘用施工队或指定施工队帮助被答辩人施工，改变大棚内部设施、结构，被答辩人所称销售人员、书面广告、指定施工单位等与答辩人无关；四、被答辩人承租的大棚被强拆时，大棚内的设施、结构已非答辩人出租给被答辩人的大棚原状，如因被答辩人在大棚内施工建设将大棚变为非农业种植使用，导致被政府强拆，与原告无关。五、对因被答辩人单方在大棚内施工建设用于非农业种植使用，造成租赁物拆除，事实上也造成了答辩人的实际损失。答辩人保留要求被答辩人赔偿租赁物的权利。综上，被答辩人的诉讼请求并不符合事实和法律，对被答辩人承租的大棚被政府强制拆除，答辩人并无过错。考虑到租赁物己实际灭失，租赁合同无法继续履行，答辩人请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求并终止履行双方的租赁合同。本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，申廷旺、刘玉环（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州xx路东侧农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议并订立合同：该户占地260平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为H3，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为70000元，一次付清，甲方在2016年5月30日前向乙方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物业具有管理权；甲方有权按合同约定书收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元。双方还对其他事项进行了约定。合同签当日，申廷旺、刘玉环向九州公司交纳租金70000元，九州公司向申廷旺、刘玉环交付了大棚。2017年7月29日，北京市通州区xx镇人民政府在涉案生态园内张贴《xx镇人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明：…在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其它农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设施均视为违法建设，将依法予以拆除…2017年8月13日，相关大棚因违法建设于被北京市通州区漷县镇人民政府拆除。经查，涉案项目所在地土地性质为农业用地，九州公司建设并用于出租的涉案大棚未有相关审批手续。庭审中，申廷旺、刘玉环称系通过九州公司的宣传和销售人员得知涉案项目，九州公司的人员告知可在大棚内盖房。申廷旺和刘玉环称在租赁大棚后建设房屋三间，后大棚及其所建房屋被拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于原告与九州公司签订的《承包租赁合同》的效力问题，经审查，本院认为上述《承包租赁合同》应属无效，理由如下：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，原告与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方约定的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式；双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地的用途；庭审中，九州公司辩称其未作超出农业种植大棚条件的宣传，本案并非单一案件，九州公司将涉案生态园内多个大棚出租给多人，在其他相关案件中，其他承租人将宣传彩页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，故本院对九州公司的该项辩解意见不予采信，本院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。原告与九州公司签订的《承包租赁合同》实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，九州公司在涉案农业用地上建设符合居住条件的大棚并用于出租，改变了土地用途，但未有农用地转用审批手续，也未有经相关农业管理部门审批或备案的证据，故其建设的大棚违反法律法规的规定。综上，原告与九州公司签订的《承包租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，申廷旺、刘玉环向九州公司交纳了租金，因九州公司已于合同签订当日即2016年5月5日将涉案大棚交付给申廷旺、刘玉环，申廷旺、刘玉环在涉案大棚内建设房屋并实际使用，故九州公司返还给申廷旺、刘玉环的租金应按照申廷旺、刘玉环实际占用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为62831元，过高部分不予支持。原告要求被告返还电费，因原告已经实际使用大棚，现提供的证据无法证明电费剩余数额，故本院对于其该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告申廷旺、刘玉环与被告北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》无效；二、被告北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告申廷旺、刘玉环租金62831元；三、驳回原告申廷旺、刘玉环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，由被告北京九州汇通科技有限公司负担，于本判决生效之日起15日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 井 龙二〇一八年十二月二十八日书记员 曹璐萍