广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0802民初2839号原告：吴小琼，女，1973年12月9日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市君浩房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区振兴路**第**。法定代表人：劳君明，经理。委托诉讼代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。原告吴小琼与被告湛江市君浩房地产开发有限公司(下简称君浩公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周莉莉、被告君浩公司委托诉讼代理人梁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金13137元；2.被告向原告支付逾期办理房产证的违约金65685元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于湛江市××路××楼××房，购房金额为763777元。原告已依约付清了购房款、房屋契税和房屋维修基金等费用。按照合同第八条规定，被告应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告在商品房未符合交付条件情况下于2016年4月27日将房屋交付给原告使用，被告应向原告支付逾期交房违约金。考虑到2015年10月超强台风“彩虹”对湛江地区建筑工程行业造成的影响，且根据人民法院对绿桂园小区部分业主起诉被告逾期交房违约责任的相关判例，人民法院酌情确定交房时间可延长一个月，故被告应于2016年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。按照合同第十五条第3项“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二日起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行”的约定，被告必须在最后交房之日（2016年1月31日）后360日内，即于2017年1月25日前将办理产权登记的有关材料报产权登记机关备案，但由于直到2017年8月涉案房屋才取得《竣工验收备案表》，造成迟办理登记手续，应向原告支付逾期办理房产证违约金。被告辩称：由于2015年的彩虹台风，可延期一个月交房。违约金标准过高，应从实际交房之日360日计算。根据合同附件四第三条第一款的约定，原告是通过按揭的方式支付尾款，逾期办证违约金不受合同第十五条的约束，应由抵押权人即银行向不动产中心提交办理抵押权首次登记（预转抵）书面材料开始计算。且合同附件四涉及的办证程序、手续问题，不是被告能解决的。经审理查明，2015年6月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市××路××楼××房，总购房款为763777元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。三、被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋。四、1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。五、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。合同第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同第二十一条约定合同附件与合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件四：补充协议第三条第一款约定:如买受人是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。另查明，合同签订后，原告已付清首期房款，剩余房款400000元通过银行按揭贷款方式支付。原告与被告于2016年4月27日办理了涉案商品房的交付手续。湛江市坡头区农村信用合作联社于2017年7月20日出具了用于办理涉案商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记相关手续的特别授权书配合被告办理房屋产权转移登记。被告于2018年4月23日向产权登记机关提交涉诉房屋权属登记所需的资料。涉案商品房产权已转移登记在原告名下。再查明，本院向湛江市不动产登记中心发函核实被告为以银行按揭方式购买商品房的买受人向不动产登记中心申办产权转移登记时，是否需要同时提交抵押权人出具的办理商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记授权委托书等材料。湛江市不动产登记中心于2018年12月12日向本院复函，内容为：如购房人是以银行按揭方式购买商品房的，房地产开发公司在办理商品房首次登记后，为方便房地产开发公司、购房人和抵押权人（银行），房地产开发公司和购房人向我单位申办转移登记时，抵押权人（银行）和购房人可同时提交资料申办商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记，如抵押权人（银行）委托办理则需要委托人向我单位提交授权委托书等相关材料。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。关于逾期交房违约金的认定问题。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2015年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。原告考虑到2015年10月超强台风“彩虹”的影响，认为被告可延期一个月交付商品房，被告对延期一个月交付商品房亦无异议，故原告为此主张被告君浩公司应于2016年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付给原告使用，合法有理，本院予以支持。因此，被告君浩公司最迟应于2016年1月31日前将房屋交付给原告使用。但涉案商品房迟至2016年4月27日才交付原告使用，故原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因此，被告君浩公司应支付从2016年2月1日至2016年4月27日的逾期交房违约金13289.72元（763777元×0.2‰×87天）给原告。原告请求的逾期违约金为13137元，未超过该范围，本院予以支持。关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。根据合同第十五条、附件四补充协议第三条第一款的约定，虽然合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但附件四补充协议第三条第一款又约定如买受人是以银行按揭方式购买该商品房的，房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以买受人向出卖人提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。根据合同第二十一条“合同附件与合同具有同等法律效力”的约定，附件四补充协议合法有效，双方均应依约履行。因此，原告作为以银行按揭方式购买商品房的买受人，被告协助办理产权转移登记不受合同第十五条约定的约束，应当适用附件四补充协议第三条第一款的约定。根据合同附件四补充协议第三条第一款的约定，以及湛江市不动产登记中心的复函，可知被告协助原告办理产权转移登记时，同时要提交包括抵押权人出具的办理商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记授权委托书等材料。为此，按湛江市坡头区农村信用合作联社于2017年7月20日出具特别授权书，计至被告于2018年4月23日将需由其提供的资料提交产权登记机关并未超过合同约定的360天。因此，原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市君浩房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金13137元给原告吴小琼。二、驳回原告吴小琼的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费885.28元，由原告吴小琼负担821.28元，被告湛江市君浩房地产开发有限公司负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  莫凯程二〇一八年十二月二十一日书记员  梁晶晶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。