昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初7531号原告：谢雁行，女，1990年3月17日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区，委托诉讼代理人：吕吉全，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘荣生，男，1954年5月1日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区，第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园**。法定代表人：毕永国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡恒、张彩飞，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。原告谢雁行诉被告刘荣生及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告谢雁行及其委托诉讼代理人吕吉全，被告刘荣生到庭参加诉讼，第三人昆明荣城房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法对第三人昆明荣城房地产经纪有限公司进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谢雁行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告刘荣生履行2018年4月14日与原告及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M3014225)，限期其将坐落昆明市盘龙区“温馨家园”11幢2单元701号房屋过户到原告名下，将房屋交付给原告；2、判决被告刘荣生按照房屋买卖合同第十一条规定向原告支付违约金人民币210000元，并赔偿维权损失律师费人民币20000元；3、判决被告刘荣生承担全部案件受理费。事实与理由：2018年4月14日，原告与被告刘荣生及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司三方签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定被告刘荣生将其坐落昆明市盘龙区的“温馨家园”11幢2单元701号房屋以1050000元的价格卖给原告，合同签订当天原告即向被告支付定金人民币20000元，并向荣城公司支付了中介费人民币27400元（其中6400元为荣城公司帮原告办理贷款的服务费）。按照房屋买卖合同第四条规定被告刘荣生应在2018年4月30日前在荣城公司的协助下与原告办理网签、公证等手续并及时申请不动产转移登记，原告在办理完网签和不动产转移登记当天将购房款的首付款（含定金）人民币410000元全部转入其个人账号（余款通过贷款支付），原告付清首付款后，被告刘荣生应在2018年6月15日前将房屋交付给原告。4月16日，被告与荣城公司人员到昆明市房屋交易产权管理处等查询了该房屋的权属情况，证明被告刘荣生就是“温馨家园”11幢2单元701号房屋的所有权人。但房屋买卖合同签订后被告收取了原告支付的定金，却拒绝配合办理网签及房屋产权过户等手续，拒不将房屋交付给原告，原告不仅亲自与其沟通要求其配合办理过户，还通过荣城公司中介人员做被告的工作，但被告依旧不配合办理房屋过户手续，违约的事实是非常明显的。正是由于被告违约，不履行与原告及第三人签订的房屋买卖合同，导致原告向其购买的“温馨家园”11幢2单元701号房至今未能过户到原告名下，原告也未能获得对该房的管理使用权。原告认为，自己通过专业的房屋交易中介机构第三人荣城公司与被告刘荣生订立房屋买卖合同，且于合同签订当天就向其支付了购房定金20000元，并向第三人荣城公司支付了中介费27400元，合同第九条中被告也承诺“保证该房屋及房屋土地没有产权纠纷”，与昆明市房屋交易产权管理处等出具的查询结果完全一致，因此双方所签订的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的保护，被告理应按照合同约定履行，将落户该房的人员户口迁出，与原告办理网签及房屋过户手续并将房屋交付给原告。因此原告要求被告履行合同并承担违约责任，赔偿维权损失，承担案件受理费等诉讼请求合法正当，应当得到支持。被告刘荣生辩称，房屋从签订合同后的第二天，中介带被告去办理相应的手续，后被告女儿问能不能不卖房屋，中介组织双方进行调解，被告愿意赔付相应的损失，五一后被告开始腾房，同时也向银行预约赎证，后被告打电话给原告约时间去过户，但银行需要十五天才能将相关赎证手续办理结束，拿到房产证后被告知中介，可以过户了。过户当天，中介告诉被告办理不了过户，需要被告妻子的死亡证明，因为年代久远，查询不到被告妻子的信息，也开不了死亡证明。后中介与被告一起去杨林派出所，经过查询仍找不到被告妻子的档案。中介告知原告，办理不了过户。被告打电话给原告，原告多次不接。不是因为被告不愿意卖房子，是因为办理不了过户手续。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的荣城房地产存量房屋买卖合同、定金收条、收款收据，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的房屋信息查询摘抄表、查询结果表、原告与被告及中介微信和短信记录截图、荣城房地产经纪有限公司业务登录系统页面照片，未有原件，本院不予采信；3、原告提交的律师费发票，形式合法，内容真实，本院予以采信；4、被告提交的房屋信息查询摘抄表、查询结果表、中国农业银行业务凭证、房屋户籍关系核查情况、结婚证、房屋所有权证，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年4月14日，原告与被告签订《荣城房地产存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有坐落于昆明市盘龙区温馨家园11幢2单元701号房屋，房屋总价款为1050000元。房屋首付款410000元，其余价款640000元向银行贷款支付，双方约定于2018年4月30日前，共同进行网上签约、公证、备案手续。合同签订之日，原告应向被告支付定金20000元，该定金由第三人代为保管，当买受人与出卖人在办理完网签当日，买受人将购房款410000元全部转入出卖人账号。若买受人不能按期向出卖人付清房款或出卖人不能按期向买受人交房的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日500元，超过7日，视为违约。合同中载明房屋未设定抵押、未将房屋出租，原告、被告及第三人在《荣城房地产存量房屋买卖合同》上签字及盖章。经审查，坐落于昆明市盘龙区温馨家园******房屋所有权人系被告，房屋所有权证上仅有被告一人名字。2018年4月16日，被告本人向不动产登记部门申请房屋所有权查询，查询结果为：坐落于：坐落于昆明市盘龙区温馨家园******房屋系被告所有04年4月6日向中国农业银行昆明市滇池国家旅游度假区支行办理抵押贷款。2018年5月16日，被告向中国农业银行昆明市滇池国家旅游度假区支行提前偿还贷款9960.5元，贷款全部偿清，中国农业银行昆明市滇池国家旅游度假区支行出具相关业务凭证。2018年6月7日，盘龙区分局金星派出所出具《房屋户籍关系核查情况》，坐落于昆明市盘，坐落于昆明市盘龙区温馨家园******房屋仅有刘薇。再查，被告与案外人孟月凤于1985年3月5日结婚，共同生育一女刘薇。本院认为，本案的争议焦点系违约主体如何认定以及相应的法律后果是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原告、被告及第三人签订的《荣城房地产存量房屋买卖合同》内容真实，合法有效，双方应当恪守履行，在《荣城房地产存量房屋买卖合同》约定的内容来看，涉及两个法律关系，一是房屋买卖合同法律关系，二是房屋买卖居间合同法律关系，本院将逐一分析上述两个法律关系：其一，在房屋买卖合同关系中，约定了房屋价款、首付款、贷款、定金金额，办理网签时间，支付房款时间等内容，符合房屋买卖合同中必备条款；其二，被告于2018年4月16日向产权部门申请房屋所有权查询，2018年5月16日偿还房屋剩余贷款，2018年6月7日查询房屋落户情况，从被告提交的上述材料可以看出，被告在履行房屋买卖约定或未约定的附随义务；其三，原告与被告在合同约定于2018年4月30日前，共同进行网上签约、公证、备案手续，但从本案中证据来看，双方约定的共同行为究其谁违约，处于待证事实真伪不明的情况；其四，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。该条确定了居间人的如实报告义务，即凡是对订约有影响的事项，居间人都应向委托人报告，其中包括签订合同的主体、标的物状况等内容。在房屋买卖居间合同法律关系中，第三人作为居间方应当如实报告房屋情况，而本案中，双方在合同约定的房屋未设定抵押，但实际上涉案房屋存有抵押贷款，第三人作为居间方可能存在未履行如实告知义务；其四，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告未有证据予以证明在合同约定的共同进行网上签约、公证、备案手续行为，系属被告违约，反之，被告向本院提交了房屋登记查询表、偿还贷款凭证、户口查询证明，足以证明其在履行房屋买卖合同义务；其五，第三人未到庭参加诉讼，对合同中约定的共同办理网上签约、公证、备案手续的事宜未予以举证证明及当庭陈述，同时，第三人作为居间方，应当审慎和告知房屋过户时需要的材料和过程，便于房屋顺利过户。综合上述五方面，本院认为，在待证事实真伪不明的情况下，原告对其主张的事实未有证据予以证明，被告提交证据予以证明履行了相应的义务或附随义务，同时，第三人未到庭参加诉讼，且合同中的房屋抵押情况与实际不一致，对于原告主张的事实，第三人作为居间方未出庭予以如实告知或证明该事实的真伪，原告应当承担举证证明不利的后果，故原告的诉求本院不予支持。此外，本院认为，本案中的第三人可能存在未尽如实告知义务，导致合同中的房屋抵押情况与实际不一致，对于第三人上述问题，因本案系属房屋买卖合同法律关系，与居间合同法律关系隶属不同的法律关系，应在另案中予以解决。同时，本案中的合同能否解除，也应当综合考虑是否存在第三人过错或导致合同处于无效或被撤销的情况，故应当明晰第三人居间问题后，再另行予以处理，在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：驳回原告谢雁行的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费16320元，由原告谢雁行承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李 娜人民陪审员  王国光人民陪审员  谢丽梅二〇一八年十二月十日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐