辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0682民初2776号 原告：中国建设银行股份有限公司凤城支行，住所地：凤城市。 负责人：那建华，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜贺，男，1983年12月16日出生，满族，该公司职员，住凤城市 被告：徐丹，女，1977年9月26日出生，满族，农民，住凤城市 被告：翟成功，男，1978年9月28日出生，满族，农民，住凤城市 被告：凤城市亿丰置业有限公司，住所地：凤城市凤凰城管理区 法定代表人：薛志杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王子瑶，女，1978年6月16日出生，汉族，该公司销售经理，住凤城市 原告中国建设银行股份有限公司凤城支行（以下简称建行凤城支行）与被告被告徐丹、翟成功、凤城亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告建行凤城支行委托诉讼代理人姜贺、被告亿丰公司委托诉讼代理人王子瑶到庭参加了诉讼，被告徐丹、翟成功经本院传票依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行凤城支行向本院提出诉讼请求：1、请求宣告被告徐丹、翟成功共同借款本息提前到期、依法解除借款合同,并判令偿还尚欠借款本金209490.51元,利息14328.15元,罚息1234.19元,共计人民币225052.85元(利息暂算至2018年5月7日,债权实际金额以结算时银行系统为准)；2、请求判令原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；3、请求判令被告凤城亿丰置业有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月7日，被告徐丹、翟成功因住房需要,从原告处贷款本金人民币23万元,从2014年1月7日至2034年1月7日,期限为20年。并以其所购住房位于凤城市亿丰国际商贸城B地块3#3单元402室,面积为86.98平方米的房产为上述贷款本息提供抵押担保,双方签订了借款合同,约定了抵押条款,并到房产部门办理抵押预备案登记手续。同时,开发商凤城亿丰置业有限公司为上述借款提供了阶段性连带责任保证担保,约定在保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证明文书交由贷款人核对无误、收执之日止。贷款发放后,初期借款人尚能按约还款,自2016年12月31日起,被告开始拖欠贷款本息至今,期间,原告曾多次催要,但借款人总以各种理由推脱,拒不偿还贷款本息。故原告依据借款合同相关约定,向贵院提起诉讼,请求判令被告借款提前到期,并偿还全部贷款本息,同时确认原告对抵押物享有优先受偿权,请依法判决。 被告亿丰公司辩称：同意原告的诉讼请求，原告所陈述的事实属实。 被告徐丹、翟成功未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、商品房买卖合同、房屋预告登记证等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。被告赵丹在举证期限内未提交证据亦未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，被告徐丹、翟成功购买被告亿丰公司的坐落于位于凤城市亿丰国际商贸城B地块3#3单元402室,面积为86.98平方米商品房，并向原告建行凤城支行申请按揭贷款。 2013年11月7日,被告徐丹、翟成功（借款人）与原告建行凤城支行签订编号为Z2013-209《个人住房借款合同》，向原告贷款245000元,贷款用途为购买被告亿丰公司的坐落于凤城市亿丰国际商贸城B地块3#3单元402室,面积为86.98平方米，借款期限240个月（2013年11月7日至2033年11月7日），贷款利率为浮动利率：即在基准利率上下浮（上浮/下调）10%即5.8950%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日蝗基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人首付金额为100880元，发放贷款的其他前提条件：借款人应按照《房屋登记办法》的规定办理预购商品房登记，取得预购商品房预告登记证明，并与贷款人共同申请办理预购商品房抵押权预告登记，取得预购商品房抵押权预告登记证明，交由贷款人收妥。贷款人将款项一次性划入下列账户：户名：凤城亿丰置业有限公司，账号为：210016651030********，借款人的还款方法为：等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息借为1633.89元，扣款账号为：62108106100********。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定：抵押财产名称：凤城市亿丰国际商贸城B地块3#3单元402室,面积为86.98平方米住宅，抵押财产的价值：330880元。合同签订后，原告将借款人徐丹、翟成功的借款230000元打入被告徐丹、翟成功指定账户。 2013年12月16日，原告建行凤城支行与被告徐丹、翟成功办理了凤房预凤山区字第20132901号房屋抵押预告登记证，该登记证载明：预告登记权利人建行凤城支行、预告登记义务人徐丹、翟成功、房屋坐落于凤城市亿丰国际商贸城B地块3#3单元402室,面积为86.98平方米，预告种类预购商品房设定抵押、附记预购商品房设定抵押（购商品房）权利价值330880元。原、被告未对抵押物办理正式抵押登记，原告也未取得他项权证。 2013年9月13日，原告建行凤城支行（债权人乙方）与被告亿丰公司（保证人甲方）签订编号：（13-6）的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：为了保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，其中第一条（一），因购置坐落于凤城市亿丰国际商贸城项目所属之**住宅组团房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。（二）因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人……。第二条第一款约定：本最高额保证所担保的债权是指2013年6月20日至2018年6月20日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用……。第三条约定了甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条一款约定了保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止。（一）该笔借款的履行期限届满之日两年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年止）……。（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款核对无误、收执之日……。第七条约定如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任……。 现被告徐丹、翟成功截止2018年12月17日尚欠贷款本金209490.51元，利息给付至2016年12月30日。 另查明，被告徐丹和翟成功于2015年12月14日在凤城市民政局办理离婚登记手续，离婚协议书约定涉案房屋产权归徐丹所有，婚姻关系存续期间的一切债务，均由翟成功承担偿还。 本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，本案中，原告建行凤城支行与被告徐丹、翟成功签订的《借款合同》及与被告亿丰公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当按照合同约定履行相关义务。合同签订后，原告已经按照借款合同约定向被告提供了贷款，被告徐丹、翟成功未约定偿还贷款本息，其行为违约，应承担违约责任，故对原告请求解除双方所签订的借款合同主张，予以支持。被告徐丹、翟成功虽在离婚协议中约定债务由翟成功偿还，但该笔债务发生双方婚姻关系存续期间，该债务应属夫妻共同债务，双方离婚时对债务的约定，只对彼此内部有效，不能向外对抗其他债权人即原告建行凤城支行，故借款合同解除后，被告徐丹、翟成功应当按照合同约定偿还其尚欠的借款本金及利息、罚息等。 关于原告是否对涉诉房屋享有优先受偿权问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而本案涉诉房屋仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，原告作为上述房屋预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉诉房屋的处分，但并不享有现实抵押权。故原告诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 关于被告亿丰公司对被告徐丹、翟成功所欠的债务承担保证责任问题。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证合同中约定了保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年。故对原告请求被告亿丰公司承担连带责任保证的诉讼主张，予以支持。被告亿丰公司作为债务人徐丹、翟成功贷款的连带责任保证人，其在承担保证责任后有权向被告徐丹、翟成功追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条等法律规定，判决如下: 一、解除原告中国建设银行股份有限公司凤城支行与被告徐丹、翟成功于2013年11月7日签订编号为Z2013-209《个人住房借款合同》； 二、被告徐丹、翟成功于本判决生效后15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司凤城支行借款本金209490.51元利息及逾期罚息（自2016年12月31日起至付清之日止，按照编号为Z2013-209《个人住房借款合同》约定的利息及逾期罚息利率标准给付）； 三、被告凤城亿丰置业有限公司对上述款项承担连带保证责任，其在承担保证责任后有权向被告徐丹、翟成功追偿。 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4680元，公告费1000元，由被告徐丹、翟成功、凤城亿丰置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  常妙语 人民陪审员  孔宪金 人民陪审员  梁 燕 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  吴金霞