重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0151民初5542号 原告:向明洪，男，1983年10月24日出生，住重庆市铜梁区。 被告:重庆泰祥物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路阳光水岸小区********风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。 法定代表人:王红梅，总经理。 委托诉讼代理人:余达荣，重庆市合川区太和法律服务所法律工作者。 向明洪与重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。向明洪、泰祥物业公司的委托诉讼代理人余达荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 向明洪向本院提出诉讼请求:1、被告依法退还原告已经支付的物业服务费2704.50元；2、被告向原告支付违约金2704.50元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:泰祥物业与铜梁区XX街道办事处XX小区业主委员会于2015年5月29日签订《物业服务合同》后，存在诸多问题，业主多次向物管公司反映，要求物管公司加强物业管理，物业公司置之不理，现将物业公司存在的问题陈述如下:一、物业共用设施设备的运行、维修养护和管理:1、设施设备的运行、检测、维护保养不全，导致设施设备损坏严重；2、消防设施设备损坏严重，形同虚设，消防通道长期堵塞；3、小区主要道路及停车场交通标识不全；4、路灯、楼道灯长期损坏，小区道路照明不足；5、容易危及人身安全的设施设备没有明显警示标志和防范措施；二、公共场所、物业公共部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通:2、小区部分楼栋没有按照每层设置垃圾桶；2、小区道路、广场、绿地等未及时清理，下雨后小区泥泞，积水严重；3、小区污、雨水管道没有及时清理，很多业主出现下水道堵塞问题；三、公共绿化的养护和管理:1、只配备了1人进行绿化管理，管理人员不足；2、对草坪、花卉、绿篱、树木没有进行定期修剪、养护，丧失了绿化的美感；3、没有定期清除绿地杂草、杂物，很多地方杂草丛生，垃圾堆积了几年未清理；4、没有适时组织浇灌、施肥和松土，导致很多花草、树木死亡；5、没有适时喷洒农药、预防病虫害。四、小区秩序及机动车辆和非机动车辆的停放管理:1、小区主出入口保安亭有人在喝茶、看报纸、睡觉，没有站岗执勤；2、对重点区域、重点部位没有任何巡查；3、对进出小区的车辆不进行任何管理，随意进出、胡乱停放；4、对小区人员进去无任何管理措施，随意进出，小区已经出现多次偷盗现象；5、消防通道占用严重，小区道路堵塞严重；五、房屋、装修管理:1、对于小修范围的，没有组织及时修理；2、单元门等长期损坏，从未修理；3、对于小区违章私搭乱建等，不进行任何管理和制止，到处乱接电线，胡乱改造小区环境，导致安全隐患严重；六、档案资料管理及其它服务:1、业主要求查看档案，物业公司不提供档案进行查看；2、管理服务人员没有佩戴标志，行为态度恶劣；3、物管公司已经服务3年，从来没有征询业主对物业服务的意见；七、其他问题:1、根据合同规定:保安不少于20人，保洁不少于20人，绿化不少于3人，物管只有保安16人，保洁16人，绿化1人。物业公司减少人员投入，降低服务质量。2、根据合同规定：保安年龄不超过55岁，正大门设立形象岗，现在物业公司聘请的保安有接近半数的人员超过55岁，正大门从来没有设置形象岗。3、小区的广告费用:物管公司进入小区后从来没有公布小区广告费用的收支情况，将广告费用据为己有。在2018年6月在小区业主强烈要求下，物业公司公布了5000元的广告费用，但是广告合同没有签字，也未按业主要求提供联系人电话以便业主复查，且小区的洗衣柜、快递柜、饮水机等的费用一直未公布。小区业主、巴川街道办事处、铜梁区房管局和物业公司相关人员一起，于2018年8月8日，对小区存在的部分问题进行了查看，清理了部分小区存在的问题。根据物业合同约定的服务质量标准，泰祥物业公司有50%以上未完成，其行为严重侵犯了小区业主，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 泰祥物业公司辩称，一、泰祥物业公司为XX小区提供了物业服务，向明洪作为小区业主不能独立于小区存在，所缴纳的物业服务费是承担的小区共有部分的合同义务，因此，要求泰祥物业公司退还物业费没有法律依据；二、被告不存在违约，不应当承担违约金。1、设施设备运行、检测、维护保养均符合法定和约定的要求，不存在损害严重问题。2、消防设备所有权是开发商移交给小区全体业主的，报警设备损坏需要动用大修基金进行修理。对此，被告早就向相关职能部报告，并要求小区业主尽快决定是否动用大修基金进行修理，至今一直没有得到答复。3、小区主要道路和停车场标志齐全，不存在问题。4、路灯、楼道灯都能正常使用和照明，向洪明所称照明不足没有法定标准。5、小区内的危险区域均有警示标志和相关防范措施。6、小区的每一个楼栋均配备有垃圾桶。7、小区道路、广场、绿地的垃圾每天都进行了清理，向明洪所称道路泥泞，有积水只是个别位置。这个位置没有路沿石，树木种植的位置高于道路，下大雨有泥沙被冲刷到路面的情况，但天气放晴都被打扫干净了，不存在小区道路。8、污水、雨水管道正常情况下不会堵塞，有两种情况会出现堵塞，一是有人故意丢弃异物在管道内，二是正常地质沉降压坏管道造成。总之，不管出现哪种情况，只要管道堵塞，原告都及时进行了疏通。9、绿化管理人员能满足日常绿化养护工作，对草坪、花卉、绿篱、树木均按植物生长周期和特点进行了修剪、除草、施肥和喷洒农药。10、小区出入口保安全天在岗，有个别业主到保安亭休息，没有影响到保安执勤，更没有保安不在岗的问题。11、保安对小区做到了随时巡查。12、对进出小区的车辆都有摄像记录，并严格进行了审查。至于有个别车辆乱停乱放，是个别业主违反业主公约，被告只有劝导义务，没有法定进行强制性管理的权利。13、对进出小区的人员，除了业主，其他外来人员都进行了严格审查。14、至于有个别车辆停放在消防通道，是个别业主违反业主公约，被告只有劝导义务，没有法定的进行强制性管理的权力，应当由相关职能部门规范。15、对于小区内的公用设施，包含护栏、单元门、只要发现有损坏，被告都及时进行了维修。15、对于小区个别业主乱搭乱建，被告都及时进行了制止，并通报了相关职能部门。17、乱拉电线是个别业主给电瓶车充电时临时拉的，对此被告都及时对他们发出了警示。18、被告的档案没有义务提供给业主查看。19、管理人员都是佩戴标志上班的，向明洪所称态度恶劣不是事实。20、小区保安约定20人，实际只有16人，这是被告严把进人关，宁缺毋滥，不存在违约。21、被告的管理人员都是兼职保洁人员，加上专职保洁人员16人，已经超过了20人。22、被告的管理人员也是兼职绿化工作人员，加上专职绿化工，已经超过了3人，不存在违约。23、被告收取的广告费已经向全体业主公布。洗衣柜、快递柜、饮水机是自助设施，业主愿意使用就自己缴费，与被告没有关系，被告也没有收取任何费用。三、被告与小区签订的《重庆市物业服务合同》第21条约定，合同期满后，新的物业公司进场时才办理移交。向明洪无权代表小区三分之二业主解聘或选聘业主服务企业，向明洪的第三项诉讼请求也应当驳回。诉讼费用应当由向明洪承担。 本院经审理认定事实如下:向明洪系重庆市铜梁区XX街道XX路X号XX小区X幢X单元X-X号房屋的业主。 2015年5月29日，铜梁区XX街道办事处XX小区业主委员会（甲方）与泰祥物业公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由泰祥物业公司为XX小区提供物业管理服务。合同期限为:2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理服务费的约定为:高层住宅1.25元/月·平方米（含电梯使用费）；0.95元/月·平方米（不使用电梯的一层、二层），多层住宅0.75元/月·平方米，按房屋建筑面积计算；服务的主要内容（第二章）为:物业共有部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；小区交通与车辆停放秩序的管理等。同时，合同中对上述服务内容的质量进行了具体规定（第三章）:1、物业共用设备设施的运行、维修养护和管理:（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（2）建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（3）设施设备标志齐全、规范、责任人明确；操作维护人员应持证上岗，严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（4）对共用设施设备定期组织检查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时（原文如此）修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；如未成立业主委员会应经维修该物业权属1/2以上业主同意通过后，报房地产行政主管部门备案，同意后方可使用。（5）载人电梯二十四小时运行。（6）消防设施设备完好，可随时启用:消防通道畅通。（7）设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（8）小区主要道路及停车场交通标志齐全。（9）路灯、楼道灯完好率不低于90%。（10）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。2、公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通:（1）按楼层设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次。（2）小区道路、广场、绿地等每日清扫一次:电梯厅、楼道每日清扫一次，每2日拖洗一次，楼道扶手每3日擦一次，共用部位玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每3月清洁一次。及时清除小区道路积水。（3）小区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，发现异常及时清掏。（4）二次供水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。（5）根据当地实际情况，定期进行消毒和灭虫除害。3、公共绿化的养护和管理:（1）配备专业人员对小区绿化进行养护和管理。（2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（3）不定期清除绿地杂草、杂物。（4）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱工作。（5）适时喷洒药物，预防病虫害。4、小区秩序及机动车辆和非机动车辆的停放管理:（1）小区主出入口24小时站岗执勤。（2）对重点区域，重点部位3小时至少巡查1次。（3）对进出小区的外来车辆实行登记、放行管理，引导车辆有序通行、停放。（4）对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时证件出入管理。（5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。（6）小区道路保持畅通，无堵塞交通现象出现。5、房屋、装修管理服务:（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织维修，属于大修的，按相关规定组织维修。（3）经常巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修、养护。（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和《业主临时管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰的禁止行为和注意事项；每3日巡查1次装修现场，发现影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关部门。（5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告相关部门。6、档案资料管理及其他服务:（1）房屋规划、土建、给排水、隐蔽工程、供电、供气等资料做到有序管理，账簿清楚。（2）管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（3）公示24小时服务电话，急修半小时内到达，其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修和回访记录。（4）为业主提供特约服务和代办服务时，公示服务项目和价目表，或协商定价。（5）每年1次征询业主对物业服务的意见。满意率达75%以上。双方对违约责任的约定为:乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人双倍赔偿；甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上“物业管理事项”的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应损失；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失等。合同约定的期限届满后，泰祥物业公司继续为阳光水岸小区提供物业管理服务至今。 2018年1月10日，泰祥物业公司以向明洪未缴纳2015年6月至2017年12月期间的物业服务费为由诉至本院，本院于2018年3月20日作出（2018）渝0151民初366号《民事判决书》，判决向明洪给付上述期间的物业服务费4478.70元，并支付从2015年7月11日开始以上月累计欠交的物业服务费为本金按年利率24%计算至2017年12月31日期间的违约金。向明洪为此于2018年8月25日向泰祥物业公司支付了5409元。 上述事实，有双方当事人的陈述及向明洪提交的物业服务费缴费清单及发票（复印件）、泰祥物业公司提交的《物业服务合同》、（2018）渝0151民初366号《民事判决书》、向铜梁区国土房管局、铜梁区规划局等部门反映小区存在各种情况的报告及相应图片打印件及其他照片等证据材料存卷为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。关于向洪明提供的相片打印件、现场记录、光盘、铜梁区新闻中心发布的新闻稿，其真实性、合法性，本院予以确认，但达不到其证明目的，本院不予采纳。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，泰祥物业公司为向明洪提供了物业服务，有《重庆市物业服务合同》、（2018）渝0151民初366号《民事判决书》等证据在案佐证，本院予以确认。该《民事判决书》明确向明洪应当交纳物业服务费，向明洪随即履行了交费义务。现向明洪以泰祥物业公司的服务管理不到位、违约为由，要求退还2704.50元（即:其已交纳物业服务费5409元的50%），其请求与已经生效且得到履行的《民事判决书》判决内容相悖，并无法律依据，本院对此不予支持。 向明洪依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，要求泰祥物业公司支付违约金2704.50元（即:其已交纳物业服务费5409元的50%）。其主张小区服务质量存在的问题主要其中于有区国土房管局、巴川街道办事处、泰祥物业公司和小区部分业主代表签字的手写现场记录中载明的25点问题上。综合来看，上述情况中小区内违章搭建、消防通道停车、乱搭水电等问题是部分小区业主违反相关规定的行为，在物业公司采用张贴公示等方式进行告知仍不能制止的情况下，需要物业公司上报相关职能部门进行治理、诸如屋顶漏水的整改等涉及到厘清责任主体的问题，若在保修期内由房地产开发商负责维修处理，若超过保修期则考虑能否按相应程序动用大修基金处理等。从泰祥物业公司在庭审中举示的证据来看，其在对业主不当行为采用告知等方式无效的情形及其他需要上报相关部门的情况已履行了上报义务，亦曾有协助相关职能部门到小区执法的情况。泰祥物业公司为证明其履行了物业服务向法庭提交了若干工作中的图片。至于向明洪提及的门禁管理、绿化整改、垃圾清理等其他问题，属于泰祥物业公司提供的物业服务中存在的瑕疵，系可以改进的。双方在物业服务合同中对违约责任的约定为“甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上“物业管理事项”的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应损失；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；”本案中，部分业主的个人行为和物业公司管理服务工作均存在不当之处，二者共同造成了小区存在的问题。向明洪要求泰祥物业公司以赔偿损失的方式承担违约责任，虽有合同约定，但双方并未就赔偿约定具体的计算方式，向明洪亦未提供证据证明其因物业服务不到位所遭受的具体损失，诉请金额并无依据，故本院对该项请求不予支持。 向明洪以合同约定的服务期限于2018年5月31日到期为由，要求物业公司撤出小区，移交管理用房和相关资料。泰祥物业公司辩称，虽合同约定期限已到期，但公司仍在提供物业服务，向明洪对此予以认可，本院予以确认。向明洪的该项请求实为对物业公司进行解聘。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。向明洪以小区业主个人名义要求解聘物业公司，并不符合法律规定，故，本院对该项请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告向明洪的全部诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告向明洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  李坤 二〇一八年十二月七日 书记员  伍玥