湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9685号上诉人（原审被告）：魏克平，男，1965年7月18日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：张万星，安徽会峰（定远）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南新华联房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道月亮岛社区勤诚达重建地****西。法定代表人：苏波。委托诉讼代理人：邢鑫，湖南金州律师事务所律师。上诉人魏克平因与被上诉人湖南新华联房地产开发有限公司（以下简称“新华联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人魏克平上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回新华联公司的诉讼请求。事实与理由：魏克平与新华联公司于2017年1月7日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，按照合同约定魏克平缴纳了首付款328390元，剩下470000元向银行申请贷款，魏克平签订合同当日就与新华联公司工作人员到望城区交通银行申请按揭贷款，办理了面签，并提交了办理贷款的相关资料，魏克平从未收到新华联公司所谓的《催告函》，且《催告函》的内容与一审法院认定的上述事实不符，导致不能办理银行按揭的责任完全在新华联公司，按照双方签订的合同第六条2款约定，魏克平（买受人）可以选择合同继续履行，具体付款方式与付款期限另行协商，并签订补充协议。一审法院判决解除合同明显不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，魏克平请求二审法院依法改判驳回新华联公司的一审诉讼请求。被上诉人新华联公司辩称，魏克平由于其自身原因和政策原因导致无法按照合同约定购买房屋，在这一情况出现后，新华联公司沟通过希望魏克平通过支付全款的方式来履行合同，但到后来即使支付全款也不能购买房屋、履行合同了，因此请求二审法院解除房屋买卖合同。新华联公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除新华联公司与魏克平于2017年1月7日签订的商品房买卖合同(合同编号:201602571804);2、判令魏克平承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年底，魏克平到长沙新华联公司房地产项目新华联梦想城了解情况后，2016年12月18日转账支付4万元至新华联梦想城销售部经理胡玲建行卡。2017年1月7日，出卖人（新华联公司）与买受人（魏克平）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201602571804)及《补充协议》各—份，约定买受人向出卖人购买坐落于长沙市望城区交汇处第8幢1单元18层1804号房屋，总房价798390元；合同约定：买受人以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）328390元，剩余房款470000元，向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用;买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。第七条约定，买受人逾期付款的违约责任：买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订之后，新华联公司的置业顾问屈明凯与魏克平去交通银行望城支行，为魏克平及其朋友郑民权申请银行按揭贷款，办理面签，魏克平提交了办理贷款的相关资料，并办理交通银行的银行卡。2017年1月17日转给屈明凯维修资金和契税25106元。但后来交通银行望城支行提供的《新华联未放款客户名单更新至20170210》显示，截止2017年2月10日，魏克平购买的房号8-1804，面签时间为2017年1月7日，贷款银行为交行，贷款金额（万）为47，面签情况（资料是否齐全）为3套房，退档。后因长沙市出台购房新政，魏克平属于限购对象，魏克平拥有两套住房，不能在本市限购区域购买新建商品住房，且第三套房不能办理银行按揭贷款。2017年5月13日，胡玲退给魏克平维修资金和契税25110元。同年5月12日之后某日，新华联公司向魏克平发函：“您于2017年01月07日与本公司签订《商品房买卖合同》，根据合同附件六第5条规定，您应于签订《商品房买卖合同》当日内办理按揭手续。截止今日，您已逾期办理银行相关按揭手续120日。按照附件六第5条规定，您已违约。我公司现正式函告您，请于收到本函三日内，主动联系本公司工作人员(胡玲)，将个人资料提交银行办理相关按揭手续，如逾期仍未办理，本公司将按照合同附件六第5条之规定，追究您的违约责任。湖南新华联房地产开发有限公司。2017年05月12日”。魏克平否认收到该函件，经一审法院当庭查询客服电话1****，确认魏克平于2017年5月22日收到新华联公司发来的函件，且收件人（魏克平）地址及电话与新华联公司向一审法院确认的完全一致。魏克平认为是新华联公司的原因导致其贷款办不下来，新华联公司不答应其条件就不愿退房，魏克平与新华联公司双方发生争执，2018年6月19日，新华联公司以魏克平未按合同约定支付剩余房款其有权解除合同为由，并提出前述诉求。另查明，魏克平向新华联公司支付的328390元首付款仍在新华联公司账上。一审法院认为，新华联公司、魏克平之间签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201602571804)及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，《补充协议》系双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》的组成部分，各方均应依约履行自己的义务，但因国家房地产调控政策出台后，双方签订的合同事实上已经履约不能。新华联公司诉请本院予以解除，一审法院予以支持。但国家房地产调控政策出台前，该合同是否可以履行，造成不能履行的原因均有待核实，各方是否应承担责任的问题，因魏克平、新华联公司均未就此提起诉讼，各方均可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、解除湖南新华联房地产开发有限公司与魏克平于2017年1月7日签订的商品房买卖合同(合同编号:201602571804)；二、限湖南新华联房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内退还魏克平328390元。案件受理费80元，由湖南新华联房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，新华联公司、魏克平之间签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行自己的义务。因魏克平不符合贷款的条件，对此魏克平又不能一次性付清购房款，致使合同不能履行。后因国家政策调控导致合同现已无法履行，合同目的不可能达到，因此一审法院认定解除该房屋买卖合同，属合理合法，本院予以支持。综上所述，上诉人魏克平的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费80元，由上诉人魏克平负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 詹支粮审判员 金新贵二〇一八年十二月十四日书记员 林 巧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。