重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0111民初6796号原告：周政，男，1978年8月12日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周大发，男，1952年8月28日出生，汉族，住重庆市大足区，系周政的父亲。被告：重庆雅塑置业有限公司，住所地大足区龙水镇永益路五金厂片区旧改**，统一社会信用代码：91500225050387311E。法定代表人：刘明贵，董事长。诉讼代表人：宋涛，该公司破产管理人中豪律师事务所负责人。委托诉讼代理人：李说，该公司破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：吴红遐，该公司管理人工作人员。原告周政与被告重庆雅塑置业有限公司（以下简称雅塑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法由审判员李玉辉适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告周政的特别授权委托诉讼代理人周大发，被告雅塑公司的委托诉讼代理人吴红遐、李说到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周政向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告于2018年9月10日向原告发出的“解除《商品房买卖合同》通知书”无效，｛通知书编号：（2018）雅塑破管字第18-2号｝；2.请求判令被告根据《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015-158号）约定的义务履行过户手续；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年12月26日-2015年1月30日期间，被告雅塑公司的法定代表人刘明贵及股东周贤秀多次向周大发（原告父亲）与案外人周大成、周德强、周正发等人借款合计7930000元，以上借款由周大发、周大成、周德强、周正发等人共同出借并分18次向被告雅塑公司股东周贤秀、刘明贵、及刘明贵的亮锦贸易公司支付，被告共计收到原告方借款7930000元。后因被告及被告的共同借款人无法偿还借款，双方协商被告将自己开发的房屋出售给原告，借款本息作为购房款，于是原告将被告出具的借条原件上载明的金额作为购房款，在签订协议后将借条原件给了被告，被告收到后向原告出具了购房款及代收税费的现金收据。未作为购房款部份，被告分别向周大发指定的人员出具了借条。2015年6月28日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该商品房买卖合同第七条规定：“属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付已经使用。”第二十二条规定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。”第二十三条规定：“本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。2018年5月24日，你院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定，裁定：“受理申请人丁义林对被申请人重庆雅塑置业有限公司的破产清算申请”。2018年9月10日，被告的破产管理人向原告发出了（2018）雅塑破管字第18-2号解除《商品房买卖合同》的通知书。原告与被告签订的商品房买卖合同成立并生效不具备解除的条件。1.原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。被告对涉案合同真实性未提出异议。可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。2.原告与被告签订商品房买卖合同时，原告已经支付了合同约定的价款，原告的义务已经全部履行，被告应该履行合同约定的义务即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请，提交土地房登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方签订的商品房买卖合同约定的内容未违反法律法规的规定。1.该商品房买卖合同未违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，故该商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。2.商品房买卖合同未违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”因为案涉商品房买卖合同是在借款到期后，双方当事人经协商后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。本案涉案商品房买卖合同是受理被告破产申请前一年多前形成的，买卖合同是诺成合同不是实践合同，并不因为标的物未交付影响合同效力，且原告已经全部履行了合同约定的义务，因此本案不受《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条的约束。所以被告的破产管理人在《解除〈商品房买卖合同〉的通知》适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条规定不符合本案涉案事实。综上所述，原告将借给被告的借款作为购房款向被告购买房屋的意思表示真实，原告与被告建立的借贷关系已经消灭，本案《重庆市商品房买卖合同》成立并生效，被告的破产管理人的通知无效，被告应继续履行合同义务，交付并办理产权登记。被告雅塑公司辩称：1.针对本案事实。从原告举示的材料来看，不能证明原告与被告之间存在借款合同关系、原告对被告享有其诉称的借款债权；涉案合同签订后，原告并未按照该合同约定支付购房款，而系用其诉称的上述借款债权冲抵购房款；2.针对法律关系。原告诉称与被告原存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同，借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由，因此，本案案由应调整为民间借贷纠纷；3.针对原告的诉讼请求。（1）根据破产法之规定，当公司进入破产程序后，当事人的缔约自由将受到限制，管理人有权审查并决定案涉《商品房买卖合同》是解除或者继续履行，原告与被告签订《商品房买卖合同》是为了实现以物抵债的目的，管理人通知原告解除《商品房买卖合同》就是管理人对答辩人未履行完毕合同的一种处分行为，该行为并没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的法律行为；（2）即使原告对答辩人享有其诉称的借款债权，该债权也属于普通债权。如果《商品房买卖合同》继续履行，原告诉称的借款债权将获得全额清偿，这将会构成个别清偿，将会损害工程款债权、职工债权、税收债权等顺序在前的其他债权人的利益，显然违反破产法之规定；（3）本案因原告原因而发生，且原告请求依法均不应获得支持。因此，因本案诉讼产生的费用依法应当全部由原告承担。终上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告周政为支持其诉讼请求，举示了下列证据：《重庆市商品房买卖合同》，拟证明：原被告双方已自愿订立了预售房屋买卖合同，并约定各自权利义务：（1）雅塑公司通过出让方式取得了盛世龙成的土地使用权，并依法进行建设用地使用权登记表，取得了《房地产权证》，证书号为：210房地证2013字第1×××5号。（2）雅塑公司取得了盛世龙成的商品房预售权，并在重庆市大足区国土资源和房屋管理局办理了预售许可证【证号为：大足区国土房管（2014）预字第（87）号】。（3）雅塑公司在取得土地使用权和房屋预售许可后对房屋有处分权的情况下与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》；（4）《重庆市商品房买卖合同》第三条约定了原告所购房屋的楼层、房号、面积、用途等；第四条约定了房屋为清水房、总成交价；第五条约定一次性付款的方式支付总房款，在签订合同时一次性付清房款。第七条约定重庆雅塑置业有限公司交房条件及2016年12月31日前交房；第十二条约定自本合同签订之日起10日内，由雅塑公司房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条约定办理产要登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》（现为不动产权证）的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。（5）在特别告知的第2条规定，本合同所称商品房，是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。该合同的出售方为雅塑公司，雅塑公司作为房屋的开发企业对房屋有处分权，行使自己的处分权没有违反法律的强制性规定，所以该合同成立并生效。而且该合同对双方的权利义务进行了明确的约定，原告支付房款，雅塑公司交付房屋并办理产权登记手续。2、购房收据2张（2015年6月28日），拟证明雅塑公司已全额收到了购房款和代收的税金和大修基金。雅塑公司收到原告支付的房款后，才向原告出具了收据，在收据中载明了所购房屋所处的位置、金额、购房人与《重庆市商品房买卖合同》形成一致，证明雅塑公司原告已经完全履行了合同约定的义务，雅塑公司认可原告的交款行为后出具收据。收据作为权利支付的权利凭证，证明原告已经按《重庆市商品房买卖合同》约定义务履行，而且也证明雅塑公司接受原告的履行，并没有提出不履行的表示。3、重庆市商品房联机备案登记表（2015年6月26日），拟证明原告所购房屋合法、合规，房管部并向公众公示，确定了原告的物权。在登记表中载明了出卖人为雅塑公司，买受人为原告，申请的事由为商品房买卖预售备案登记，同时载明成交金额、套内面积等信息。在登记表明确了申请必须保证房屋权属清晰无瑕疵，合同内容真实，合法有效。在登记表中注明本申请表打印后，重庆市大足区国土资源和房屋管理局已经受理以上房屋交易信息。该登记表是产权登记中心出具的具有公示性，明确了雅塑公司出售给原告的房屋已经公示，原告是房屋的权利主体。结算表五页，拟证明原被告借贷关系消失，新的购房关系已建立，购房后有余额的再由法人刘明贵分别出具了借条，原借据由被告收回。5、《借款协议》一份（2012年12月26日）和附后贷款人明细一张，法人和股东都签了字的，雅塑公司也盖了公章的，拟证明此借款清楚表明用于建设盛世龙成楼盘，不能作为他用。借款协议签订后就付了3420000元，签订了第一张借条。随后增加18笔，从2013年到2014年底，具体以银行打款为准。6、关系证明，拟证明周政跟汇款人周大发的关系。是周政打款到周大发的账上，周大发打款给刘明贵，所以就没有周政打款给刘明贵的流水。7、汇款人周大发汇款流水清单一张、银行汇款流水及凭证共计9页，共19笔，共计7930000元，拟证明了雅塑公司已收到此款项。8、民事调解书，拟证明借款给被告的款项是真实的，剩余的款项法院都进行了调解确定。被告对原告举示的证据质证意见：对于证据1的三性予以认可，但对证明目的有异议，该合同仅仅是原告与被告用于了结原告诉称的借款债权，因此该合同实质上是以物抵债协议。对证据2的三性予以认可，但对证明目的有异议，该组证据不能证明原告向被告实际支付了购房款，原告自己在诉状中陈述是以房屋抵偿借款，因此原告并没有实际付款。对证据3的三性予以认可，但对证明目的有异议，从该证据备注的情况可以看出，该表只是办理备案登记的资料之一，而不是已经办理登记的证明，实质上原被告双方并没有办理相关登记。对证据4，第五页加盖了被告盖章，我们对三性予以认可，对另外四页我们对其真实性无法确认。该结算表只能反映原被告签订的买卖合同对应的房号和合同金额，不能证明双方之间存在借款关系。对证据5，对三性予以认可。但是借款协议中载明的是3420000元，不是原告诉称的7930000元，借款人也不是本案原告，而且在该一系列案件的其他案件中，其他原告提交了借款协议签订几天之后刘明贵、周贤秀出具的借款金额为3420000元的借条一份，各方当事人是履行的借条还是借款协议，应当查明。对证据6三性予以认可，但对证明目的有异议，该证据只能证明周政与周大发的关系，而不能证明相关打款的事实。对证据7真实性、合法性无异议，但是对关联性和证明目的有异议，该组证据显示收款人均不是被告公司，看不出该证据与被告的关系，不能证明原告对被告享有借款债权。对证据8，真实性无法确认，原告提交原件可以予以认可。从调解书内容不能看出调解书涉及的借款与本案原告所称的借款存在关系。被告雅塑公司举示了下列证据：1、原告提交的《重庆市商品房买卖合同》一份、《收据》两份、《盛世龙成借款往来流水清单》一份、《关于盛世龙成购房款项的说明》一份、《周大发经手雅塑置业有限公司购房花名表》一份、《借款协议》一份、《借条》一份、《客户收款回单》《对账单》及《个人活期明细结果》、《领条》二份、《收条》一份，用以证明在通知原告解除《商品房买卖合同》之前，管理人所审查原告提交之材料。2、（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书、（2018）渝0111民破3-1号决定书，用以证明被告已进入破产程序，中豪律师事务所被法院指定为被告的管理人。3、解除《商品房买卖合同》通知书【（2018）雅塑破管字第18-2号】，用以证明管理人通知原告解除《商品房买卖合同》。4、工程款债权申报登记表、职工债权公示、税务债权申报登记表，拟证明如果继续履行原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，排序在先的工程款债权、职工债权、税务债权将会受到损害。原告对被告提供的证据质证意见：对第1组证据，原告提供给被告的证据，被告不能证明什么；第2组和第3组证据以及后面的证据，与本案没有关联性，也不能证明什么。经庭审质证，对原告、被告举示的证据，认证如下：对原告举示的证据1、2、3、4、6、7及被告举示的证据1、2、3、4，原、被告双方均表示无异议，本院予以确认，但能否达到举证方的证明目的，本院会将结合本案证据及事实在判决主文中予以评析。对原告提供的证据4中已加盖被告公司印章的结算表，被告表示无异议，本院予以确认；对未加盖被告公司印章的结算表是否确认，本院将在判决主文中予以阐述。对原告举示的证据5的借款协议，被告对其真实性无异议，该借款协议及转帐凭证能够印证，且与本案存在关联性，本院予以确认。对证据8民事调解书，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雅塑公司于2012年7月26日注册登记成立，公司股东原为刘明贵、刘洪成、刘镇瑞（2015年6月30日变更为刘明贵、周贤秀），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。2012年12月26日，本案原告之父周大发与案外人周大成、周德强等人（协议甲方）与雅塑公司、案外人刘明贵、周贤秀（协议乙方）签订《借款协议》，该协议载明：乙方为雅塑公司经营向周大发、周大成、周德强等人借款3420000元，借款期限为2013年1月1日至2013年12月30日，借款利息为月利率3%；借款方用该地块上开发的商品房及商住房作为抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款人有权处理抵押品；由于乙方经营管理不善或任何自然因素导致乙方确实无法履行合同按期归还借款，乙方用所开发的商品房及商住房按照修造成本抵押给甲方，由甲方完全处理该房屋，甲方在处理抵押财产时，乙方需协助甲方完善相关手续。由于上级主管部门决定关、停、并、转或撤销工程建设等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同无法履行时，乙方可以要求甲方变更或解除合同，但乙方需同时归还本金及利息。协议中贷款人明细处，列表注明了周大发等五人的出借金额，其中周大发个人为500000元。合同尾部雅塑公司在借款单位处加盖了公司印章，刘明贵、周贤秀在借款人处进行了签名。原告之父周大发于2012年12月26日分别转账给刘明贵5000**元、420000元、500000元；于2012年12月27日转账给刘明贵5000**元；于2012年12月31日转账给重庆市亮锦贸易有限公司500000元；于2014年3月2日分别转账给周贤秀600000元、200000元；于2014年3月20日分别转账给周贤秀400000元、360000元；于2014年4月2日分别转账给周贤秀400000元、480000元、300000元；于2014年4月10日转账给周贤秀200000元；于2014年12月27日分别转账给周贤秀500000元、400000元；于2015年1月30日转账给周贤秀100000元。周德强于2012年12月26日转账给刘明贵10000**元；周大成于2012年12月27日转账给刘明贵2000**元；周正发于2014年2月20日转账给周贤秀370000元，以上款项合计7930000元。后因雅塑公司经营困难，不能偿还原告之父周大发等人借款，周大发等人与雅塑公司对借款进行对账结算并协商后，约定由雅塑公司将其开发建设的已获预售许可证的位于重庆市大足区龙水镇花市街名称为“盛世龙成”工程项目的19套商品房出售给周大发、周正发、周德强等出借人，由雅塑公司与周大发等出借人或出借人指定的人员（包含本案原告）分别签订相应的《商品房买卖合同》，房屋价款以被告所欠周大发等人的借款予以冲抵并作为已付房款。2015年6月28日，原告周政与雅塑公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015-158号），合同约定：原告向被告购买由被告开发建设的“盛世龙成”工程项目×号的预售商品房（住宅），建筑面积114.78平方米，套内建筑面积91.90平方米，总成交金额为350079元，建筑面积单价为3050元/平方米，套内建筑面积单价为3809.35元/平方米；在签订合同时以一次性付款的方式支付总房款350079元，交房期限为2016年12月31日前等内容。2015年6月28日，雅塑公司向原告出具收据二份，一份载明收到周政1-1-20-2的房款350079元、一份载明收到周政1-1-20-2税费15826元。2015年6月28日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局为周政所购涉案房屋办理了商品房期房买卖预备案登记。2018年5月24日，本院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书，裁定受理申请人丁义林对被申请人雅塑公司的破产清算申请。2018年6月25日，本院作出（2018）渝0111民破3-1号决定书，指定中豪律师事务所担任雅塑公司破产管理人。涉及本案《重庆市商品房买卖合同》中的“盛世龙成”商品房工程项目至今尚未竣工验收也未交付使用。2018年9月10日，雅塑公司破产管理人向原告周政作出（2018）雅塑破管字第18-2号《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，以原告与雅塑公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，可能存在以房抵债的关系，原告与雅塑公司签订的《商品房买卖合同》应按照原法律关系处理，且继续履行《商品房买卖合同》将构成个别清偿为由，通知原告解除《商品房买卖合同》。本院认为，本案主要争议焦点：原、被告之间是否存在以房抵债的事实？原、被告双方应当继续履行《商品房买卖合同》还是解除？对此，本院评析如下：本案原告周政举示的借款协议及银行转账凭证等证据，能够相互印证，足以证明本案指定原告为购房人的周大发等人与被告存在民间借贷关系。本案原告举示的结算表，被告虽然只在第五页加盖了公司印章，但该第五页载明结算表共五页、该页系总结算表，且其他四页的内容能够与第五页的内容能够印证，因此，本院确认该结算表的真实性。被告雅塑公司与周大发等人存在民间借贷关系，被告因不能清偿其所欠周大发等人的借款债务，双方经对账结算并协商一致，由被告按照其所欠周大发等人的借款金额，分别与周大发等出借人或出借人指定的第三方（包括本案原告周政）签订相应的《商品房买卖合同》，将雅塑公司开发建设的“盛世龙成”预售商品房出售给出借人或其指定的第三方，将被告所欠周大发等人的借款本息转为原告等购房人的已付购房款。因此，本案原、被告之间的商品房买卖合同关系，系由被告与原告之父周大发之间的借款合同关系转变而来，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿被告所欠周大发等人的借款债务。依法成立的合同，自成立时生效。本案涉及的《商品房买卖合同》，并非为原、被告双方之间的借款合同的履行提供担保，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定情形，且系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，因此，该合同成立并有效。实践中，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，属以物抵债，在未办理物权转移手续前，该清偿行为尚不成立。本案《商品房买卖合同》中涉及的“盛世龙成”商品房项目至今没有竣工验收也未交付使用，其物权没有发生转移，案涉《商品房买卖合同》尚未履行完毕，被告与原告之间的以房抵债行为尚未完成，案涉房屋仍然属于被告的财产。关于案涉合同是否继续履行的问题。本院认为，因被告雅塑公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”故，在合同尚未履行完毕的情况下，若合同一方当事人进入破产程序的，合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”破产管理人基于破产法的规定，对尚未履行完毕的合同行使合同继续履行或者解除权，应当从有利于破产财产最大化基础加以考量，继续履行合同不能损害全体债权人合法权益，若因履行以房抵债协议而损害其他债权人利益的，不应继续履行合同。原告关于继续履行《商品房买卖合同》的主张，实质上是要求雅塑公司对周大发等人原有借款债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，本案原告并非消费性购房，原告也未举证证明原借款债权人就该笔原有借款债权享有法定的优先受偿权，原告的主张将损害雅塑公司其他债权人的权益，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”之规定，故，对原告的诉讼请求，本院均不予支持。原民间借贷债权人可依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，以原有债权向雅塑公司管理人申报相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告周政对本案的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3276元，由原告周政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审判员  李玉辉二〇一八年十二月二十七日书记员  杨 宇