北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0117民初12335号原告：金利学，男，1984年10月出生，满族，河北省三河市燕郊开发区居民，住河北省三河市燕郊开发区。被告：御马坊置业有限公司，住所北京市平谷区马坊工业园区****，统一社会信用代码:91110000675052685Y。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，御马坊置业有限公司职员。被告：中弘控股股份有限公司，住，住所安徽省宿州市浍水路**一社会信用代码：91341300711774766H（2-2）。法定代表人：王继红，董事长。原告金利学与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金利学，御马坊公司的委托诉讼代理人廖仕富到庭参加诉讼。中弘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金利学向本院提出诉讼请求：1．要求御马坊公司和中弘公司立即返还金利学购房款的另外50%及按照终止协议规定的补偿金共计284299．07元，以及按双方之前签订的《终止协议》约定支付原告利息。2．金利学要求在房产拍卖过程中享有优先受偿权。事实与理由：2016年9月28日，金利学与御马坊公司签订《北京市商品房预售合同》，约定金利学购买×项目×幢×单元×层×号房屋，并支付了购房款540386元，电商费5万元。后因国家房地产政策调整，金利学与御马坊公司于2017年8月25日签订了《终止协议》，金利学于2017年9月13日配合御马坊公司办理完撤销网签的全部手续。根据《终止协议》约定，御马坊公司应在办完撤销网签35个工作日内支付金利学50%的购房款、电商费、利息；完成第一笔退款后30个自然日退还剩余50%的购房款和补偿金。到达第一笔退款日后经过金利学多次追要，御马坊公司于2018年1月8日退还了第一笔50%房款及补偿金共计283266．64元、电商费5万元。还剩余50%的房款及补偿金至今未付。2018年3月10日，中弘公司向金利学作出书面承诺，承诺2018年4月1日开始按照退款批次开始打款。御马坊公司和中弘公司至今，未向金利学支付剩余50%房款及补偿金款项，经多次催要和维权未果，金利学诉至法院。御马坊公司辩称，已经退还过金利学50%的购房款270193元及相应利息，电商费5万元也已经退还。现同意退还金利学剩余购房款270193元，利息应按照终止协议的约定，以剩余购房款270193元为基数，自2016年9月28日起开始计算。不同意金利学其他诉讼请求。中弘公司未予答辩。金利学围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。金利学围绕诉讼请求依法提交了终止协议、购房款收据及POS机刷卡凭条。御马坊公司认可金利学提供的上述证据的真实性。御马坊公司和中弘公司未提供证据。本院依法从北京市平谷区信访办调取了《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》，并向北京市平谷区信访办工作人员进行了调查，金利学、御马坊公司对于本院调取的上述证据未提异议。本院经过审查后认证如下：金利学提供的证据以及本院调取的证据具有真实性，与本案待证事实有关联，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月28日，御马坊公司作为出卖人与买受人金利学签订一份商品房预售合同，约定金利学购买×项目×幢×单元×层×号房屋。双方为此办理了网签备案手续。金利学共向御马坊公司交纳购房款540386元。2016年9月28日，金利学另交纳5万元电商费，河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司为金利学开具了收款收据。2017年8月25日，御马坊公司（出卖人）与金利学（买受人）签订终止协议，约定：1、双方一致同意，《买卖合同》于2017年8月25日（含当日）之日起终止。《买卖合同》终止后，双方基于该合同彼此间不享有任何权利、不承担任何义务；2、买受人保证于2017年9月13日前，按出卖人要求协助出卖人办理完该房屋撤销网签的全部手续；3、自买受人依本协议第2条办理完撤销网签的全部手续后的35个工作日，出卖人将关于该房屋买受人已付全部购房款的50%、电商费及补偿金（补偿金=买受人已付全部房款的50%×自买受人支付房款日至该笔50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；于前述款项全部退还后的30个自然日，出卖人将买受人已付全部购房款的另外50%及补偿金（补偿金=买受人已付全部购房款的50%×自买受人支付房款日至另外50%的已付全部房款的实际退款日期间的天数×同期银行每日贷款利率）退还给买受人；4、因本协议履行过程中所发生的纠纷，双方一致同意交由出卖人所在地的人民法院管辖等。御马坊公司承认金利学已协助其撤销了涉案房屋的网签备案手续。御马坊公司已退还金利学购房款270193元、电商费5万元，并向金利学支付了相应补偿金（利息）。现御马坊公司尚欠金利学购房款270193元及相应补偿金未予支付。双方均同意补偿金自2016年9月28日起开始计算。2018年4月2日，中弘公司出具了《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》，并将该协议呈送北京市平谷区住房和城乡建设委员会、北京市平谷区信访办。主要内容：1、中弘退一份终止协议的原件给所有业主；2、给未打款业主一份关于欠款金额的确认函，并承诺欠款利息付到打款日的前一天（同2018年4月1日付款承诺函）；3、给未打款业主一份发票的复印件，注明：原件已由中弘收回，此件跟原件一致，并盖上中弘公司的财务章；4、给未打款业主的还款计划：从2018年4月20日开始退款，每天（含周末及节假日）至少退款1户（指全款金额，若是一半款项为2户），2018年6月30日之前退完所有业主欠款等。中弘公司至今未向金利学履行还款义务。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应信守，严格按照合同约定行使权利、履行义务。御马坊公司与金利学签订的终止协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。金利学已经依照协议约定履行了协助撤销网签手续的义务，御马坊公司应当依照协议约定支付金利学购房款以及利息。御马坊公司未按终止协议约定履行义务，系属违约，应承担继续履行的民事责任。金利学要求御马坊公司返还剩余房款，并按终止协议约定支付利息，符合合同约定，本院予以支持。金利学要求在房产拍卖过程中享有优先受偿权之诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。中弘公司出具《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》，实为债务承担行为。债务承担指第三方介入债权债务关系，为原债务人承担一部分或全部债务的法律行为。债务承担并不改变债的同一性，只是第三人承受债务或者加入债权债务法律关系中成为债务人，但债务人不因第三人的行为而免除其责任，第三人应当对债权人就债务与债务人承担连带清偿责任。本案中，中弘公司加入债务，金利学作为债权人对中弘公司的加入行为并无异议，为此中弘公司应按其承诺对金利学的购房款及利息承担连带清偿义务。中弘公司经过本院合法传唤无正当理由拒不到庭，并不影响本院依据金利学提供的证据，在查明事实的基础上依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后7日内返还原告金利学为购买×项目×幢×单元×层×号房屋而支付的购房款270193元，并按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算支付补偿金，自2016年9月28日起计算至款付清之日止；二、被告中弘控股股份有限公司对被告御马坊置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告金利学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2782元，由原告金利学负担106元（已交纳），由被告御马坊置业有限公司以及被告中弘控股股份有限公司连带负担2676元（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  常书燕二〇一八年十二月十二日书记员  张辰琦