本溪市溪湖区人民法院   民事判决书   （2017）辽0503民初1733号   原告：赵兴盛，男，1963年2月24日出生，汉族，辽宁省本溪市人，系本溪钢铁公司焦化厂维检中心工人，现住辽宁省本溪市。   委托代理人：教翔，系辽宁铭博律师事务所律师。   被告：本溪市明发房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区消防路**。   法定代表人：李胜，系该公司经理。   被告：本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司，住所地本溪市平山区水塔路**。   法定代表人：迟宽平，系该公司董事长。   委托代理人：潘宇舟，系该公司工作人员。   被告：本溪市宝桐房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区地工路**********。   法定代表人：左桂文，系该公司总经理。   委托代理人：冯丹，系辽宁平正律师事务所律师。   原告赵兴盛诉被告本溪市明发房地产开发有限公司（以下简称“明发房地产公司”）、本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称“本钢房地产公司”）、本溪市宝桐房地产开发有限公司（以下简称“宝桐房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年12月26日作出（2016）辽0503民初100号民事判决书。原告赵兴盛因不服该判决，向辽宁省本溪市中级人民法院提起上诉。2017年6月26日，辽宁省本溪市中级人民法院作出（2017）辽05民终725号民事裁定书，将此案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵兴盛及其委托代理人教翔，被告本钢房地产公司委托代理人潘宇舟、被告宝桐房地产公司委托代理人冯丹到庭参加了诉讼，被告明发房地产公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵兴盛向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告赵兴盛与被告明发房地产公司签订的《经济适用房内部认购合同》合法有效，被告立即交付房屋并办理房屋权属登记2、被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：2014年8月9日，原告赵兴盛与被告明发房地产公司签订《经济适用房内部认购合同》一份，合同约定被告明发房地产公司将位于本溪市溪湖区明山沟明翠山庄30号楼1单元1层1号，面积87.64平方米房产抹帐出售给原告赵兴盛，单价5000元/平方米。当时原告赵兴盛支付了150000元房款给郑勇，由郑勇带原告赵兴盛到售楼处签合同，合同是明翠山庄售楼处提供的自制合同。本溪市明翠山庄的项目是被告本钢房地产公司与被告明发房地产公司及后来的宝桐房地产公司合作开发，他们的售楼方式是由被告明发房地产公司和被告宝桐房地产公司先期销售，办理权属登记时再由被告本钢房地产公司出具正式的发票。现明翠山庄工程已完工，原告赵兴盛要求交付房屋，各被告均不予理会，故原告赵兴盛现诉至法院。   被告本钢房地产公司辩称，我公司不同意原告赵兴盛的诉讼请求，涉案房屋的买卖协议是由原告赵兴盛与明发房地产公司签订的，收款收据也是明发房地产公司出具的，涉案房屋相关的资料也与我公司没有关联，且原告赵兴盛与明发房地产公司签订的认购合同是在2013年9月16日后签订的，此时明发房地产公司对诉争房产已没有处分权。另外，我公司也没有收到原告赵兴盛支付的150000元房款。综上，请法院驳回原告赵兴盛对我公司的诉请。   被告宝桐房地产公司辩称，不同意原告赵兴盛的诉求，本案涉案的房产所有权归本钢房地产公司，明发房地产公司与原告赵兴盛签订的商品房预售合同属于无权处分，本钢房地产公司对以上商品房买卖合同也没有进行追认，故此商品房买卖协议属于无效合同。另本案涉及的商品房买卖合同是明发房地产公司与原告赵兴盛签订的买卖合同，与我公司没有关系，根据合同的相关性，我公司作为本案被告主体不适格。另外，2013年7月16日，明发房地产公司与宝桐房地产公司向本钢房地产公司书面承诺，内容为：对于明翠山庄项目合作主体由明发房地产公司变更为宝桐房地产公司后，在主体变更前的债务及责任由明发房地产公司和宝桐房地产公司承担。变更后，宝桐房地产公司成为明翠山庄协议中的合作主体，承担之前明发房地产公司的全部责任义务。2013年9月16日，本钢房地产公司、明发房地产公司、宝桐房地产公司签订了变更溪湖明翠山庄项目合作主体的协议，主要内容为：因明发房地产公司在外地有项目，需要用所有的开发手续用到外地开发，因此签订的溪湖明翠山庄合作协议由宝桐房地产公司代替明发房地产公司作为合同的主体，承担协议中约定的权利和义务。综上，应依法驳回原告赵兴盛对我公司的诉求。   被告明发房地产公司未答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月7日，被告本钢房地产公司与被告明发房地产公司签订《房地产合作开发协议书》一份。协议约定，明发房地产公司与被告本钢房地产公司合作开发“溪湖东山棚户区改造东侧用地-明翠山庄”项目。项目用地由甲方（本钢房地产公司）取得，乙方（明发房地产公司）负责项目的全部投资（含获取土地的费用）及承担本项目所涉及的相关税费缴纳款项。协议书同时约定，乙方负责项目的房屋销售，并为甲方提供销售明细和购房人的相关档案资料（购房人的房款收据、身份证复印件），甲方负责销售合同的签章。协议还约定，住宅部分的销售采用统一的符合本溪市经济适用房管理办公室规定的经济适用房协议文本，公建部分的销售文本采用统一的《商品房销售合同》文本，销售协议或合同文本的起草、审核由甲方负责，签订由乙方负责，内容应明确甲、乙双方所承担的义务；销售合同应加盖甲方房产销售专用章和销售负责人名章及乙方经手人签字和电话号码。   2013年7月16日，被告明发房地产公司和被告宝桐房地产公司向被告本钢房地产公司出具《承诺》一份，内容为：对于明翠山庄项目合作主体由明发房地产公司变更为宝桐房地产公司后，在主体变更之前的债务及责任由明发房地产公司和宝桐房地产公司承担，与本钢房地产公司没有任何关系。在变更之后，宝桐房地产公司成为明翠山庄房地产开发协议中的合作主体，承担之前明发房地产公司的全部责任义务。明发房地产公司及其股东愿意为宝桐房地产公司在本协议中产生的全部债务承担连带保证责任。   2013年9月16日，被告本钢房地产公司（甲方）与被告明发房地产公司（乙方）和被告宝桐房地产公司（丙方）签订《变更溪湖明翠山庄项目合作主体的协议》。主要内容为，因明发房地产公司在外地有项目，需要把所有的开发手续拿外地开发，因此明发房地产公司退出与本钢房地产公司签订的溪湖明翠山庄合作协议，由宝桐房地产公司代替明发房地产公司成为溪湖明翠山庄协议的合同主体，承担原明发房地产公司在溪湖明翠山庄合作协议中约定的权利和义务。明发房地产公司及其股东愿意为宝桐房地产公司在本协议中产生的全部债务承担连带保证责任。   2014年8月9日，原告赵兴盛与案外人郑勇签订《房屋转让协议》一份，协议约定：郑勇将明翠山庄30号楼1单元1层1号、面积87.64平方米的房屋以150000元的价格出售给原告赵兴盛。郑勇向原告赵兴盛出具收到购房款150000元的收条一份。同日，原告赵兴盛与被告明发房地产公司签订了《经济适用房内部认购合同》一份，合同约定：原告赵兴盛所购房屋为溪湖区明山沟顺山项目中的明翠山庄第30号楼1单元1层1号住宅，房屋建筑面积按87.64平方米计算，每平方米5000元，总价款为438200元。该合同第五条约定，“本项目经济适用房（预）销售许可下发后，双方另行签订《经济适用房买卖合同》”。交款方式处载明为“抹帐”。被告明发房地产公司给原告赵兴盛出具了金额为438200元的收款收据，收款事由载明为“明翠山庄30-1-1-1”，结算方式一栏注明为“抹帐”。现因各被告一直未能向原告赵兴盛交付该房屋，故原告赵兴盛提起本案诉讼。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，原告赵兴盛与被告明发房地产公司签订的《经济适用房内部认购合同》中未对房屋的“交付使用条件及时间”作出明确约定，故双方所签订的《经济适用房内部认购合同》缺乏商品房买卖合同的实质性要件，而且该合同中还约定“本项目经济适用房（预）销售许可下发后，双方另行签订《经济适用房买卖合同》”，所以本院认为，该《经济适用房内部认购合同》尚不能认定为商品房买卖合同。本案中，被告明发房地产公司于2013年9月16日即与被告本钢房地产公司和被告宝桐房地产公司签订《变更溪湖明翠山庄项目合作主体的协议》，退出了溪湖明翠山庄项目，其又于2014年8月9日与原告赵兴盛签订《经济适用房内部认购合同》，将诉争房产卖与原告赵兴盛的行为应属无权处分行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。据此，被告明发房地产公司虽没有处分权与原告赵兴盛订立了《经济适用房内部认购合同》，但并不影响该《经济适用房内部认购合同》的效力。被告明发房地产公司至今没有按照该《经济适用房内部认购合同》的约定与原告赵兴盛签订《经济适用房买卖合同》，致使原告赵兴盛购买该房屋的目的不能实现，故对于原告赵兴盛要求确认其与被告明发房地产公司签订的《经济适用房内部认购合同》有效的诉讼请求，本院应予支持，但对于原告赵兴盛要求被告立即交付房屋，并将房屋权属登记在原告名下的诉讼请求，现因原告赵兴盛购买房屋的合同目的已经不能实现，所以对原告赵兴盛的该项诉讼请求无法予以支持。鉴于原告赵兴盛在审理过程中已经表明在合同目的不能实现时要求被告明发房地产公司、本钢房地产公司、宝桐房地产公司退还购房款并赔偿损失，因此对其与被告明发房地产公司签订的《经济适用房内部认购合同》，本院依法予以解除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告可以主张解除该《经济适用房内部认购合同》和要求损害赔偿。关于赔偿的责任主体问题，因原告赵兴盛所持有的与被告明发房地产公司签订的《经济适用房内部认购合同》和收款收据是基于原告赵兴盛和案外人郑勇签订的《房屋转让协议》取得的，而关于郑勇就案涉房屋是否与本案各被告之间完成抹账的事实，在郑勇与被告明发房地产公司都无法到庭参加诉讼且被告宝桐房地产公司和本钢房地产公司均不予认可的情形下，本院尚不能认定郑勇就涉案房屋与本案各被告完成了抹账手续。因此，原告赵兴盛仅持有被告明发房地产公司出具的收款收据，不足以证明被告明发房地产公司实际收到购房款。据此，本院尚不能认定被告明发房地产公司是本案应承担损害赔偿责任的主体。所以，本院对于原告赵兴盛要求被告明发房地产公司返还购房款并赔偿损失的请求无法予以支持。鉴于《经济适用房内部认购合同》的合同主体中并没有被告本钢房地产公司和宝桐房地产公司，且被告本钢房地产公司与被告明发房地产公司签订《房地产合作开发协议书》中就房屋销售问题，约定了“销售合同应加盖甲方房产销售专用章和销售负责人名章”即需得到被告本钢房地产公司的认可，而本案中的《经济适用房内部认购合同》并没有得到被告本钢房地产公司的追认，同时被告宝桐房地产公司在变更合同合作主体后仅负责承担之前被告明发房地产公司的全部责任义务，而本案的《经济适用房内部认购合同》签订时间发生在变更合作主体之后，因此，本院对于原告赵兴盛要求被告本钢房地产公司、宝桐房地产公司返还购房款并赔偿损失的请求亦不予支持。故对于原告赵兴盛所主张的如合同目的无法实现时则要求被告明发房地产公司、本钢房地产公司、宝桐房地产公司返还购房款与赔偿损失的诉求，本院不予支持。鉴于原告赵兴盛已将150000元购房款实际交付给案外人郑勇并与其签订《房屋转让协议》，故根据合同的相对性原则，原告赵兴盛可另行主张权利。被告明发房地产公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告赵兴盛与被告本溪市明发房地产开发有限公司签订的《经济适用房内部认购合同》。   二、驳回原告赵兴盛的其他诉讼请求。   案件受理费七千八百七十元，公告费五百六十元，合计八千四百三十元，由原告赵兴盛和被告本溪市明发房地产开发有限公司各承担四千二百一十五元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。   审 判 长 孟耐克   人民陪审员 李 岩   人民陪审员 邹小敬     二0一八年十二月二十五日   书 记 员 斗 洋   附本判决所适用的法律条文   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。   出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。