山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初2958号原告:马春英，女，1980年9月10日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人:吴韶波，系马春英丈夫。委托诉讼代理人:贾严，山东聚青律师事务所律师。被告:陈洪波，男，1972年7月22日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人:李瑞庆，山东运策律师事务所律师。第三人:青岛瑞百家不动产有限公司，住所地青岛市城阳区中城路**。法定代表人:孙君昌，系该公司经理。委托诉讼代理人：崔桂花，系该公司员工。原告马春英与被告陈洪波、第三人青岛瑞百家不动产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马春英及其委托诉讼代理人贾严、吴韶波及被告陈洪波与其委托诉讼代理人李瑞庆到庭参加诉讼，第三人青岛瑞百家不动产有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马春英向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行《房地产买卖合同》；2、请求依法判令被告承担违约金900元（按照购房定金3万元的日0.05%从2018年3月9日起暂计算至5月8日）；3、诉讼费、保全费、担保费及律师费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告通过本案第三人于2018年1月16日签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区户房屋，总房款106万元。合同签订当日，原告向被告支付购房定金30000元、向第三人支付居间服务费21200元，同时在第三人为原告提供的中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛城阳支公司办理银行贷款有关手续。2018年3月8日，贷款银行要求到涉案房屋内进行拍照以进行贷款评估审核，但被告予以拒绝并要求第三人通知原告解除买卖合同。被告陈洪波辩称，首先，原告未能按照合同约定于2018年1月30日之前提交贷款材料办理贷款手续，致使被告与原告口头约定一个月内办好贷款手续的约定不能实现，致使被告急需用钱发放工人工资的目的不能实现，因此被告在2018年2月23号银行联系被告之前就已经通知原告解除买卖房屋合同，被告的行为并未违约，不应承担相关损失和违约责任；其次，该房屋系夫妻共同财产，被告出售房屋未经被告妻子张守兰同意，属于擅自处置夫妻共同财产行为，属无权处分合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交2018年1月16日原被告双方签订《房地产买卖合同》一份，证明房产坐落于城阳区户，房屋面积101.14平方米，产权人陈洪波，转让成交价106万元，乙方（原告）于2018年1月16日向甲方支付3万元整作为购房定金，乙方于贷款审批通过后过户当日向甲方支付27万元作为购房首付款。乙方以贷款形式向甲方支付76万元。并约定了违约责任（第十一条），需要明确的是第十一条第三项中的违约金系赔偿金。被告质证称对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议，该涉案房屋系被告与妻子张守兰共同财产，被告出售房屋未经被告妻子张守兰同意，属于擅自处置夫妻共同财产行为，属无权处分合同无效，另外该合同约定的违约金过高，高于原告的实际支出和损失。合同第十条约定，原告应于2018年1月30日之前到银行办理贷款手续，但原告没有在此之前办理，属违约行为，致使合同目的不能实现。二、原告提交青岛市不动产登记信息一份，证明诉争房屋的权益人是被告单独所有。不动产产权以不动产登记为准，所以不动产登记的是被告单独所有，原被告签订合同时，第三人已向被告就该产权人为被告单独所有予以提示，所以和房产登记中心调取的证据是相吻合的。被告质证称对该证据真实性无异议，该登记信息并不能否认该房屋系夫妻关系存续期间共同出资购买，属于夫妻共同财产的事实，被告与张守兰1997年登记结婚，涉案房屋为2002年购买，行政登记不能否认法律上的夫妻共有。三、原告提交邮政储蓄银行卡一张及办卡相关手续一宗，证明2018年原告依约履行合同，办理购房有关手续。被告质证称对该证据真实性无异议，原告确实于2018年1月25日至邮储银行办理了银行卡，但并不能表明系办理购房贷款手续。四、原告提交营业执照一份，证明原告具有偿还银行贷款的能力，要求继续履行《房地产买卖合同》。被告质证称对该证据真实性无异议，但是否具有偿还能力与该案无关。五、原告提交2018年3月30日原告马春英与被告陈洪波通话录音一份，证明被告妻子知道卖房一事，被告愿意承担违约责任。被告对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议，该录音不能证明被告妻子张守兰对被告签订合同出售房屋是同意的，被告也表达了其妻子不同意卖房的意思。六、原告提交华安财产保险股份有限公司担保费发票一张，证明因采取诉讼保全措施提供担保收取保费2120元。被告质证称对该证据真实性无异议，但认为不应当由被告承担。本院认为，对原告提交的证据一至证据六，被告认可其真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认，对证明事项待综合全案证据及案件事实后再予以确认。七、原告提交网上销售房源图片一张，证明被告在和原告签订《房地产买卖合同》后继续在网上销售讼争房屋，并将房屋售价提高至130万元。被告质证称对该证据真实性不予认可，该照片辨识度低，无法确认，不能证明该房屋系涉案房屋，另外被告也未曾在网络上发布涉案房屋的售房信息。即便确实是被告房屋照片，也不能证明不是其他中介盗用了涉案房屋的相关照片用在了其他房屋上。八、原告提交网上二手房信息图片一份，证明讼争房屋所在小区截至2018年5月17日每平米均价是15217元，如若房屋合同不能履行，原告将会有巨大损失，数额逾50万元。被告质证称对该证据真实性不予认可，该证据来源于网络，并非官方或有资质者出具的价格，而且并非涉案房屋的价格，没有任何参考意义。本院经审查认为，对原告提交的证据七和证据八，被告均不认可其真实性，故本院对上述证据的真实性和证明事项待综合全案证据及案件事实后再予以确认。九、原告提交2017年8月7日由山东省物价局和山东省司法厅下发的《山东省律师服务收费管理办法》和《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》、《民事案件委托代理合同》、律师代理费计算依据各一份、律师代理费发票两张，证明原告委托律师代理诉讼，律师代理费为5万元。被告质证称对发票和合同的真实性无异议，但对收费依据和计算事项有异议，原告依照的《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》于2017年作废，该收费明显过高不合理，该费用不应当由被告承担。本院经审查认为，对被告认可的上述证据的真实性，本院予以确认，上述证据证实原告花费代理费5万元。十、原告提交2018年1月25日中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、借款人配偶声明、《存量房买卖合同》及《房屋出售人声明》、被告夫妻照片两张，证明原告按照双方于2018年1月16日签订的房地产买卖合同到银行办理有关手续，被告夫妻双方均同意卖房。被告质证称对该组证据的真实性无法确认，该材料提供方中国邮政储蓄银行城阳支行盖章不完整，无法确认其真实性。第三人虽经合法传唤未参加庭审，但对该组证据做出了质证意见，其称对真实性无法确认，对证明事项无异议。并称《存量房买卖合同》就是在房产处网签的备案合同，因为当时房价持续上涨，为快速办理业务，而且因为原被告也委托办理网签，所以在双方没能到场的情况下，第三人的工作人员代替原被告签字。但这个代替签字并不影响双方的交易，因为网签至现在早已超过2个月的有效期，网签合同已经失效。本院经审查认为，该证据加盖了中国邮政储蓄银行城阳支行骑缝章，被告虽不认可其真实性，但未提交证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据证实2018年1月25日被告夫妻双方均到银行配合原告办理有关贷款手续。被告、第三人未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年1月16日，原、被告通过本案第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区户房屋，房屋面积101.14平方米，产权人陈洪波，总房款106万元。该合同第二条约定：原告于2018年1月16日向被告支付3万元作为购房定金，并于贷款审批通过过户当日向被告支付27万元作为购房首付款。第十条约定：原被告双方于2018年1月30日之前准备所有贷款资料并积极配合前去银行/公积金中心办理贷款签订手续。第十一条约定：若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。二、2018年1月16日，原告向被告交纳购房定金3万元，被告陈洪波向原告出具收条一份；同日，原告向本案第三人青岛瑞百家不动产有限公司交纳中介服务费21200元、代收税费8800元，本案第三人分别出具收款收据各一张。三、2018年4月26日，原告与山东聚青律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，按照合同约定原告于合同签订当日缴纳律师代理费费2万元，于2018年5月21日缴纳律师代理费3万元,该律师事务所分别为其出具了发票。四、2018年1月25日，原告按照双方于2018年1月16日签订的《房地产买卖合同》到银行办理有关手续。同日，被告陈洪波及其妻张守兰到中国邮政储蓄银行城阳支行签署《房屋出售人声明》。五、原告于2018年3月30日与被告电话沟通房屋买卖事宜，被告明确表示不同意卖房愿意承担违约责任。六、原告于2018年11月7日提交金额105万元银行储蓄存单一张，表明原告具有一次性支付剩余房款的能力。以上事实，有原告提交的证据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系因房屋买卖而引发的纠纷，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告马春英、被告陈洪波及第三人青岛瑞百家不动产有限公司签订的《房地产买卖合同》，系原、被告及第三人各方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告积极履行合同义务，向被告支付了定金30000元，交纳了中介服务费21200元、税费8800元，并按照合同约定到银行办理贷款有关手续，且原告具备青岛市市区购房资格，并提交105万元的银行定期存单表示可以全额支付剩余购房款，故原告要求被告陈洪波继续履行该合同，办理涉案房屋过户手续的诉讼请求理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金问题，因本院已支持原告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，再行支持违约金有失公允，故对其该项主张不予支持。关于原告主张的律师费，根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，违约方应承担诉讼费、律师费等相关费用。本案中，被告的行为已构成违约，原告与山东聚青律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定原告为本次诉讼支付该律师事务所律师费50000元，且该律师事务所已履行了代理职责，故原告要求被告承担该笔律师费的主张符合双方合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：一、被告陈洪波继续履行与原告马春英于2018年1月16日就位于青岛市城阳区户房产签订的《房地产买卖合同》；二、原告马春英于本判决生效之日起十日内向被告陈洪波支付剩余购房款1030000元；三、被告陈洪波于原告马春英履行完毕本判决第二项所确定的1030000元购房款之日起十日内协助原告办理青岛市城阳区户房产的过户手续；四、被告陈洪波于本判决生效之日起十日内向原告马春英支付律师费50000元；五、驳回原告马春英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，保全费5000元，共计19340元，由被告陈洪波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  景艳丽审判员  李 珂二〇一八年十二月十三日书记员  江雷娜