广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5321民初1094号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司,住所地新兴县。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：何雅婵、余彦静，广东翔浩律师事务所律师。被告：苏国贵，男，1980年9月4日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（以下简称泰安物业）与被告苏国贵物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼，被告苏国贵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2013年1月至2016年12月31日止的物业服务费3049.34元；2.判令被告以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2017年8月31日为2988.4元；3.判令被告立即支付2013年1月至2016年12月31日止的电费168元给原告；4.判令被告以所欠电费为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告直至还清日止；5.判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元；6.本案诉讼费用由被告苏国贵承担。事实和理由：原告泰安物业是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区的全体业主和物业使用人，祥利花园的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库杂物房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户，地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告苏国贵是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园8-305号，面积105.88平方米，属于多层住宅类别，按合同约定，物业服务费按0.6元/月/平方米计算。被告从2013年1月份起欠交物业服务费及电费，其中物业服务费63.528元/月，电费为3.5元/月，至2016年12月31日，被告共欠费48个月，共欠物业管理费3049.344元，电费168元。据此，原告为保护自己的合法权益，遂于2018年7月24日向法院提起诉讼。被告苏国贵无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。原告对其诉求提供了其营业执照、法定代表人身份证明书、资质证书、房地产权档案详细资料、“关于祥利花园小区业主委员会的请示”的答复、物业服务委托合同、照片、委托代理合同、授权委托书、广东省律师服务政府指导价、（2016）最高法民终613号民事判决书。经开庭质证，被告未到庭参加诉讼，视为对上述证据放弃质证权利，本院经审查核实：1.对营业执照、法定代表人身份证明书、资质证书、房地产权档案详细资料，可证实原、被告的主体资格；2.对“关于祥利花园小区业主委员会的请示”的答复、物业服务委托合同、照片，可证实祥利业主委员会经房管局备案登记成立后与原告签订物业服务委托合同及原告提供物业服务的事实。上述1、2组证据真实、合法，与本案相关联，对原告主张的证明对象具有证明效力，故本院对上述证据的三性均予以确认，认定为本案的定案依据。3.对委托代理合同、授权委托书、广东省律师服务政府指导价，只能证实原告因本案债权委托了律师代理本案诉讼，不能证实原告因本案诉讼实际支出了律师费；4.对（2016）最高法民终613号民事判决书，与本案的案件事实无关联。故对以上3、4组证据，本院不予认可其关联性。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告泰安物业是新兴县新城镇祥利花园小区的物业管理公司，被告苏国贵是祥利花园小区*幢****房的业主。祥利花园小区***幢****房住宅面积105.88平方米，属于多层住宅类别。2010年7月8日，新兴县祥利花园小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立。2012年1月1日，原告泰安物业与新兴县祥利花园小区业主委员会签订了一份《物业服务委托合同》，合同约定，1.新兴县祥利花园小区业主委员会将新兴县祥利花园小区委托予原告泰安物业实行物业服务；2.物业类型：住宅、商铺；3.委托服务期限五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）；4.物业管理服务费收费标准为多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米；5.楼梯照明电费每月1.5元/户；6.公共照明电费每月2元/户；7.物业服务费用按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费用计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十交纳违约金，因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。此外，合同还约定了双方的权利义务及其他内容。合同订立后，原告泰安物业依约对小区开展物业服务，但被告苏国贵交纳物业服务费、电费至2013年1月止就停止了。原告泰安物业经追收未果，遂于2018年7月24日向本院提起诉讼，并提起前述诉讼请求。庭审中，原告泰安物业对其请求的律师费1000元，承认尚未实际支出该律师费给本案的诉讼代理律师事务所。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告泰安物业与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告泰安物业签订的《物业服务委托合同》对新兴县祥利花园小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行。原告泰安物业举证的证据已证明了其已按合同约定履行了相关的物业服务。被告苏国贵作为新兴县新城镇祥利花园***幢***房的业主，应依照《物业服务委托合同》约定的多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米的标准依时向原告泰安物业缴交物业服务费，但被告苏国贵从2013年1月起未缴交过任何物业服务费，原告泰安物业要求被告苏国贵支付2013年1月起至2016年12月31日止的物业服务费，本院予以支持，祥利花园小区**幢3****房的住宅面积为105.88平方米，经核实，被告每月应缴交的物业服务费为63.528（105.88平方米×0.6元/月/平方米），至2016年12月31日共拖欠物业服务费总额为3049.344元（63.528元/月×48个月）。对于原告请求支付逾期付款违约金。现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起按每日万分之十（折算成年利率为36%）计算逾期付款违约金，该计付标准明显超出了法律规定，本院不予采纳，但可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定以不超过年利率24%为上限计算逾期付款违约金，即按年利率24%计算。对于原告请求支付电费及逾期付款违约金，被告苏国贵从2013年1月起开始停止缴交梯间及公用电费，已违反《物业服务委托合同》的约定，依法应当承担支付及违约责任。经核实，被告苏国贵拖欠的电费总额为168元[（1.5元/月＋2元/月）×48个月]。现原告请求其支付拖欠的电费，并从起诉之日即2018年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于要求被告苏国贵支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元的请求，虽然《物业服务委托合同》有因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担的约定，但本案中，原告泰安物业尚未实际支出律师费1000元，故本院不予支持。被告苏国贵经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，由此产生的答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏国贵应于本判决发生法律效力之日起十日内付清物业费3049.34元及逾期付款违约金[以每季度所欠物业费190.58元（63.528元/月×3个月）为基数，分别从其欠费季度的次月1日起按年利率24%计算至付清款项日止]给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、被告苏国贵应于本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠的电费168元及逾期付款违约金（从2018年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清欠款日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。三、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  曹国剑审 判 员  刘春春人民陪审员  黄健中二〇一八年十二月十二日书 记 员  黄永玲