云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）云民终1074号上诉人（原审被告）：云南楚雄市农村商业银行股份有限公司（原楚雄市农村信用合作联社）。住所地：云南省楚雄州楚雄市东瓜镇东盛西路**。法定代表人：李建树,该公司董事长。委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：华志文，男，汉族，1985年12月14日生，云南楚雄市农村商业银行股份有限公司员工。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）：李治天,男,汉族,1971年12月26日生,住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：柳涛,云南天之泰律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：何光平,男,汉族,1974年2月2日生,住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被上诉人（原审第三人）：代莉,女,汉族,1977年7月14日生。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王萍，女，汉族，1988年2月18日生。代理权限：特别受权代理。上诉人云南楚雄市农村商业银行股份有限公司（原楚雄市农村信用合作联社，以下简称楚雄农商行）因与被上诉人李治天、何光平、代莉案外人执行异议之诉一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（以下简称楚雄中院）（2018）云23民初7号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭，于同年11月28日进行了调查。调查时，楚雄市农村信用合作联社（以下简称楚雄市农信社）向本院出具中国银监会云南监管局文件（云银监复【2018】51号），说明楚雄市农信社名称变更为云南楚雄市农村商业银行股份有限公司。被上诉人李治天、何光平、代莉对楚雄市农信社名称变更均无异议。本院依法确认云南楚雄市农村商业银行股份有限公司为本案上诉人参加诉讼。本案现已审理终结。楚雄农商行上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李治天的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李治天、何光平、代莉负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（1）李治天与怒江滇缅旅游文化投资有限公司（以下简称滇缅旅游公司）建立借款关系后，在支付借款的过程中，是将1000万元转款至怒江利通房地产开发有限公司（以下简称利通地产公司）账户，再由利通地产公司账户转款至滇缅旅游公司。李治天在一审庭审中陈述，利通地产公司将100%的股权转让给李治天以作为出借1000万元的担保，利通地产公司实际系何光平所有，利通地产公司的原股东为云南利通天水投资集团有限公司（以下简称利通天水公司），利通天水公司的出资人为代莉（何光平的配偶）。楚雄农商行认为，李治天出借款项时已有充足的保障，但仍与何光平、代莉签订以物抵债协议不应受到法律保护。楚雄中院（2015）楚中执字第2-5号执行裁定书确认的案涉房屋以950万元以物抵债，本案李治天、何光平、代莉之间的抵债金额为650万元。此外，李治天与何光平、代莉签订的《协议》约定以物抵债价格为650万元，而经过公证的《二手房买卖合同》的转让价款为750万元，该抵偿价格明显低于市场价，且两份合同约定的房屋价款相冲突。（2）一审法院未对李治天、何光平、代莉之间签订的《二手房买卖合同》中约定的转让价款金额、款项支付问题、房屋交付问题进行认定。（3）楚雄农商行除了对滇洱生物公司享有债权外，还对云南楚雄昊元工贸有限公司（以下简称昊元工贸公司）享有债权。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十五条的规定，案涉房屋的权利人为何光平、代莉。李治天与何光平、代莉之间签订的两份阴阳房屋买卖合同不产生不动产物权变更的效力，不动产物权的变更以登记为准。本案不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的情形，一审法院适用法律错误。被上诉人李治天辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人何光平、代莉未发表答辩意见。李治天向一审法院起诉请求:1、确认昆明市青年路387号华一广场23楼房屋【产权证号云(2017)五华区不动产权第0146922号、建筑面积869.22平方米】归李治天所有;2、解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：2017年7月24日,滇缅旅游公司因差欠银行贷款,向李治天借款1000万元,双方签定了《借款合同》,何光平、代莉、滇洱生物公司作为该笔借款的担保人在借款合同上签字,《借款合同》约定担保人对上述借款本金、利息违约金,以及为实现债权的其他合理费用等承担连带担保责任。何光平、代莉以其在昆明房地产公司所持有的债权950万本金及利息,以物抵债持有昆明房地产公司位于昆明市青年路387号华一广场23楼房屋,建筑面积869.22平方米向李治天提供质押担保,并约定自借款收款确认书签署之日起三日内负责将上述房屋办理登记在李治天名下。后李治天于2017年7月25日通过利通地产公司的账户转款1000万元。2017年7月27日,滇缅旅游公司两次收到利通地产公司转款,收到该款项后,滇缅旅游公司向李治天出具了《收款确认书》,载明收到李治天通过手机银行转账转入的借款,连带责任担保人何光平及滇洱生物公司在该《收款确认书》上签字盖章。2017年11月3日,李治天因与滇缅旅游公司、何光平、代莉、滇洱生物公司民间借贷纠纷一案,向云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）申请财产保全,该院于2017年12月15日向昆明市不动产登记中心出具协助执行通知书,查封涉案房屋。2018年1月4日,经昆明中院主持调解,各方当事人达成调解协议。协议约定由滇缅旅游公司于2018年1月10日前向李治天偿还借款本金1000万元,并支付利息,何光平、代莉、滇洱生物公司承担连带支付责任。2017年11月5日,李治天与何光平、代莉签订了一份《协议》,约定何光平、代莉同意用持有楚雄中院(2015)楚中执字第2-5执行裁定书,裁定的以物抵债的昆明房地产公司位于昆明市青年路387号华一广场23楼房屋,建筑面积869.22平方米以650万元转给李治天,在该借款1000万元中扣减650万元本金,由李治天承担房屋产权过户所产生的所有税费,并从昆明房地产公司过户到何光平、代莉名下,再过户在李治天名下,在办理过程中的所有费用由李治天垫付。房屋在本协议签订后三日内交付李治天,并结清水电费、物业费等,本协议约定的房屋办理完过户手续到李治天名下后,何光平、代莉即减轻该借款650万元的担保责任。2017年11月16日,何光平、代莉与李治天在昆明市国信公证处签订了《二手房买卖合同》并办理了公证,将双方签订的协议上约定的房屋出售给李治天,后李治天于2017年11月20日向昆明市不动产登记中心五华分中心递交了办理国有建设用地使用及房屋所有权转移登记的材料,该中心向其出具了受理通知书,李治天交纳了办理房屋及用地所有权转移登记的税费。2016年9月23日,楚雄中院作出(2016)云23民初13号民事判决书,判决滇洱生物公司偿还楚雄市农信社1500万元借款本金、支付截至2015年12月21日止的利息303430.4元,并按月利率6.6688%。计算从2015年12月22日起至借款本息还清时止的利息,支付律师代理费6000元,案件受理费113621元、保全费5000元,何光平、唐雪辉承担连带清偿责任。楚雄中院根据楚雄市农信社的申请,于2017年11月24日查封本案诉争房屋。后李治天向楚雄中院提出执行异议,楚雄中院于2017年12月16日作出(2017)云23执异140号执行裁定书,裁定驳回异议人李治天的异议。一审法院认为，本案争议焦点为:1、本案所涉房屋的所有权人是谁？2、李治天对本案诉争的房屋是否享有足以排除执行的民事权益？根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定，本案中,李治天系滇洱生物公司债权人,何光平、代莉作为该债务的担保人,将其位于昆明市青年路387号华一广场23楼房屋以物抵债的方式转让给李治天,在该借款中扣减650万元，并在公证处签订了《二手房买卖合同》并办理了房屋买卖公证,涉案房屋虽未办理过户登记,但不能办理过户登记的原因非买受人自身原因导致。因此李治天对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,其要求停止对涉案房屋的执行符合法律规定。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议案件规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,判决：位于昆明市青年路**华一广场**,产权证号云(2017)五华区不动产权第0146922号房屋的所有权归李治天所有,楚雄中院对该房屋不得执行。案件受理费100元,由楚雄市农信社负担。经过二审审理，上诉人楚雄农商行认为：1、李治天通过利通地产公司于2017年7月25日转款500万元、于27日转款500万元；2、滇缅旅游公司向李治天出具收款确认书的时间是2017年7月25日；3、利通地产公司是李治天控股94.5%的公司；4、2017年11月3日，是李治天与滇缅旅游公司、何光平、代莉、滇洱生物公司民间借贷纠纷一案的立案时间，同时也是申请保全的时间；5、2017年11月20日，何光平、代莉缴纳了所有权转移税费；6、楚雄中院执行的不仅仅是（2016）云23民初13号案件，还有14号案件。除以上异议外，楚雄农商行对一审法院确认的本案法律事实无异议。被上诉人李治天对一审法院确认的本案法律事实无异议。被上诉人何光平、代莉对一审法院确认的本案法律事实未发表意见。本院认为，被上诉人李治天对上诉人楚雄农商行提出的第1、2、4项异议表示认可，本院对楚雄农商行提出的以上异议予以确认。关于上诉人楚雄农商行提出的第3、5、6项异议，并不影响本案的处理，本院不予确认。据此，除上诉人楚雄农商行提出的第1、2、4项异议外，一审法院认定的其他事实均有证据予以证明，本院予以确认。二审中，上诉人楚雄农商行提交了以下证据：1、楚雄中院（2016）云23执86、107号裁定书，欲证明楚雄中院在执行过程中已认定何光平、代莉承担连带责任的两个金融借款案件中，所提供的抵押物不足以清偿债务；2、贷款台账，欲证明两个金融案件没有超标的查封；3、评估报告，欲证明抵押物的价值不足以清偿两个金融借款案件的债务。被上诉人李治天发表质证意见为：1、对楚雄中院（2016）云23执86、107号裁定书的真实性认可，关联性和证明目的不予认可；2、对贷款台账的三性不予认可；3、对评估报告的真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可。被上诉人何光平、代莉未发表质证意见。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审理的是李治天对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益，至于楚雄农信社与滇洱生物公司、何光平、唐雪辉等人的两个借款合同纠纷案件中抵押物是否足够清偿债务、是否超标的查封等不属于本案审理范畴，上诉人楚雄农商行提交的证据与本案无关联，本院不予采信。被上诉人李治天提交了以下证据：1、收条，欲证明何光平已将案涉房屋的钥匙交付给李治天，李治天实际占有案涉房屋；2、物业管理费收据，欲证明李治天实际占有了案涉房屋；3、楚雄中院（2015）楚中执字第2-5号执行裁定书、协助执行通知书，欲证明案涉房屋的价值为750万元。上诉人楚雄农商行发表质证意见为：对李治天提交的证据的三性均不予认可。被上诉人何光平、代莉未发表质证意见。本院认为，被上诉人李治天提交的收条、收据，有原件予以核对，虽然上诉人楚雄农商行对该二份证据不予认可，但也并未提交其他证据予以推翻，本院对以上证据予以采信；关于楚雄中院（2015）楚中执字第2-5号执行裁定书、协助执行通知书，因无原件予以核对，而上诉人楚雄农商行对该证据的三性均不予认可，本院不予采信。二审中，上诉人楚雄农商行向本院提交《中止审理申请书》，请求对本案中止审理，事实与理由为：楚雄农商行已向楚雄市人民法院提起诉讼，请求确认李治天与何光平、代莉于2017年11月5日签订的《协议》及2017年11月16日签订的《二手房买卖合同》无效，楚雄市人民法院已立案受理。本案需等待该案的审理结果为依据，因此请求中止本案审理。对上诉人楚雄农商行提交的《中止审理申请书》，是否予以批准本院在下文中进行评述。二审另查明，2017年12月8日，李治天向何光平、代莉出具收条，确认收到案涉房屋钥匙3把。2017年12月8日，李治天为案涉房屋交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费。根据本案各方当事人的诉辩理由与主张，本案二审争议的焦点是：李治天对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益？本院认为，本案为案外人执行异议之诉，应适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述司法解释中规定的四种情形应同时满足时，李治天对案涉房屋方享有排除强制执行的民事权益。就本案而言，被上诉人李治天并未提交其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的证据，仅提交了其向何光平、代莉出具的《收条》，以及其交纳物业管理费后物业公司出具的《收据》，而以上证据均证明何光平、代莉系于2017年12月8日向李治天交付案涉房屋的钥匙，李治天于同日向物业公司交纳物业管理费，但楚雄中院系于2017年11月24日查封案涉房屋，据此，李治天在楚雄中院查封之前并未合法占有案涉房屋，该情形不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第一款第（二）项之规定，李治天对案涉房屋并不享有排除强制执行的民事权益。因《协议》、《二手房买卖合同》的效力、房屋价款的支付、房屋未过户等问题并不影响本案处理结果，本院对以上问题不作评判，上诉人楚雄农商行请求对本案中止审理的申请本院不予批准。综上所述，上诉人楚雄农商行的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2018）云23民初7号民事判决；二、驳回李治天的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费57300元，均由李治天负担。本判决为终审判决。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 杨 宏二〇一八年十二月十二日书记员 李扬杰