广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11708号上诉人（原审原告）：郭晓辉，男，1984年9月27日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区，上诉人（原审原告）：席晓艳，女，1986年4月25日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，两上诉人共同委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东金果投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村机场路**华南国际医疗器材产业中心******，统一社会信用代码9144060568868004XP。法定代表人：戚桂泉。委托诉讼代理人：蔡仲磊，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：关承恩，广东经纬法律师事务所实习律师。上诉人郭晓辉、席晓艳因与被上诉人广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初13447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭晓辉、席晓艳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由金果公司承担。事实和理由：一、郭晓辉、席晓艳已依约付清了全部约定应付的房款（首期款），金果公司应依约在2017年7月30日之前交付房屋予郭晓辉、席晓艳，其逾期超过90天未向郭晓辉、席晓艳交付房屋，郭晓辉、席晓艳依约有权解除合同。1.郭晓辉、席晓艳已在买卖合同约定的交楼时间前于2017年4月8日支付了全部约定应付的购房款及依约向银行申请按揭，且银行已受理郭晓辉、席晓艳的按揭申请，金果公司应根据买卖合同第十一条第（一）项的约定在2017年7月30日前交付案涉房屋给郭晓辉、席晓艳。2.金果公司未举证双方已签订补充协议，且郭晓辉、席晓艳否认与金果公司签订了补充协议，故金果公司主张的事实没有依据。3.金果公司提供郭晓辉、席晓艳与佛山市医博房地产经营管理有限公司（以下简称医博公司）签订的《委托经营管理协议》主张其于2017年7月30日前已将案涉房屋交付医博公司，不存在逾期交楼的情形，又同时主张以郭晓辉、席晓艳未支付全部房款为由拒绝向郭晓辉、席晓艳交楼，上述两个主张相互矛盾。金果公司主张向医博公司交付房屋的时间为2017年7月30日与买卖合同约定向郭晓辉、席晓艳交付房屋的时间一致，证明金果公司亦同意按照买卖合同的约定于2017年7月30日前将案涉房屋向郭晓辉、席晓艳交付，故一审法院作出交付房屋的条件不成就的认定缺乏事实和法律依据。另，郭晓辉、席晓艳未委托医博公司代为接收房屋，金果公司将房屋交付他人，将导致郭晓辉、席晓艳无法行使查验房屋的权利，无论医博公司是否确认已接收案涉房屋，金果公司未履行向郭晓辉、席晓艳交付房屋的义务，已构成违约，逾期超过90天，郭晓辉、席晓艳依约有权解除合同。二、一审法院未认定案涉房屋是现售房的事实及金果公司有义务协助办证的事实，金果公司土地证拆分导致郭晓辉、席晓艳无法在合同订立之日起90天内办理房屋不动产权证，已构成违约，郭晓辉、席晓艳有权行使履行抗辩权，有权拒绝继续履行付款义务。1.买卖合同约定金果公司负责办理合同登记备案手续及双方共同申请办证，但未约定办理房产证的具体期限。2.案涉房屋属于现售商品房，金果公司应在合同签订之日起90天内共同并协助郭晓辉、席晓艳办证，并提供必要的证明文件。案涉房屋于2016年6月30日竣工及于2016年8月5日竣工验收备案，因此，本案买卖双方签订买卖合同时案涉房屋已是竣工，属于现售商品房，根据买卖合同第二十条约定，金果公司不但须协助郭晓辉、席晓艳办理登记手续，还应与郭晓辉、席晓艳共同办证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，双方应自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，金果公司应提供必要的证明文件。3.因金果公司土地证拆分原因导致郭晓辉、席晓艳未能在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书，金果公司构成违约。第一，案涉的土地证自2017年4月开始拆分两个土地证，并于2018年5月5日办理完毕。根据银行复函，可证明金果公司土地证拆分两个土地证，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日。第二，金果公司没有在合同签订之日起办理商品房买卖合同备案登记，金果公司因土地证拆分等原因无法向郭晓辉、席晓艳提供土地证件和确权清单等文件，导致无法与郭晓辉、席晓艳在买卖合同订立之日起90天内共同办理申请房产证登记手续，金果公司构成违约。郭晓辉、席晓艳根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定有权拒绝金果公司相应的履行要求且不构成违约，一审法院作出郭晓辉、席晓艳不同意继续按揭或直接支付剩余房款不构成不履行合同的正当理由的认定是错误的。三、金果公司对郭晓辉、席晓艳的按揭贷款未获审批存在过错，且本案由于按揭贷款未获银行同意，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方所签订的买卖合同无法继续履行；郭晓辉、席晓艳无能力以按揭以外的方式支付房款，买卖合同应予解除；郭晓辉、席晓艳已依法于2018年7月9日行使了解除合同的权利，一审法院作出郭晓辉、席晓艳继续办理按揭和一次性付款的认定缺乏事实和法律依据，对认定郭晓辉、席晓艳主张解除案涉合同及返还购房款、赔偿损失理据不足是错误的。1.郭晓辉、席晓艳的按揭贷款未得到银行的同意既有银行认为郭晓辉、席晓艳自身资质状况的问题，也有买卖合同尚未备案和金果公司土地证拆分等一系列综合因素互相造成。在郭晓辉、席晓艳表示再无能力以按揭以外的其他方式支付余下的房款的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第十九条第一款之规定，买卖合同应予以解除。2.一审法院在双方签订的买卖合同未约定按揭不通过后需一次性付款的条款及双方无法协商一致其他付款方式的情况下，直接作出郭晓辉、席晓艳在按揭不通过后需一次性付款或其他付款方式支付房款的认定没有法律依据。另，金果公司未在2017年7月30日前向郭晓辉、席晓艳履行交付案涉房屋的义务及因金果公司土地证拆分的原因导致郭晓辉、席晓艳未在2017年7月15日前取得案涉房屋的不动产证，郭晓辉、席晓艳有权拒绝金果公司相应的履行要求且不构成违约。金果公司若认为土地证拆分影响已消除及土地证已办妥完毕，其应及时通知郭晓辉、席晓艳并共同和郭晓辉、席晓艳办理案涉房屋的不动产证，但金果公司始终未履行上述义务，且其自2017年7月30日起至郭晓辉、席晓艳于2018年7月9日向其发出合同解除通知书时已逾期超过90天，其仍未向郭晓辉、席晓艳交付案涉房屋。郭晓辉、席晓艳有权解除合同，买卖合同已于合同解除通知书送达金果公司之日即2018年7月10日解除。被上诉人金果公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。郭晓辉、席晓艳向一审法院提出诉讼请求：1.解除郭晓辉、席晓艳、金果公司于2017年4月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.金果公司向郭晓辉、席晓艳返还购房款413077元，及赔偿郭晓辉、席晓艳经济损失（以郭晓辉、席晓艳已付房款为基数，自郭晓辉、席晓艳付款之日起按年利率6%计算利息直至支付完毕之日止）；3.本案诉讼费用由金果公司承担。一审法院查明：2017年4月15日，郭晓辉、席晓艳（买受人）、金果公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：郭晓辉、席晓艳向金果公司购买佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋1074号产业配套用房（以下简称涉案商铺），总价633077元，（第七条）付款方式及期限：自本合同网上签订之日起7日内支付首期款413077元，剩余房款220000元应于2017年4月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第九条）商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十一条）交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金;（第二十八条）补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还约定其他权利义务。同日，双方另签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定该商品房带装修交付使用，买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分）方可办理收楼手续，买受人采取银行按揭方式支付购房款的，由买受人负责申请，若买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款；等等。2017年4月8日，金果公司出具两份收据予郭晓辉、席晓艳，确认收到“华南医博城1栋1074铺定金”100000元及“华南医博城1栋1074铺首期款”313077元，合计413077元。2016年8月5日，佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。诉讼中，一审法院向广东南海农村商业银行桂城支行发函调查，该行复函：郭晓辉、席晓艳曾就涉案合同向我行申请按揭贷款，由于借款人郭晓辉、席晓艳当时提交的近六个月银行账户流水达不到我行贷款审批要求，资料已退回。故该笔贷款申请并未获批准。金果公司将涉案项目的单一土地证拆分为两个土地证。拆分期间，我行对涉案项目项下的房产能否成功办理房产证进而影响抵押权的设立存在顾虑，故暂缓发放该项目的按揭贷款，影响期间：2017年6月8日至2017年10月31日；2017年4月至2018年2月期间，共有6名业主成功向我行申请按揭贷款并放款。一审法院认为，郭晓辉、席晓艳、金果公司签订的涉案合同及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉案合同约定剩余房款按照按揭贷款方式付款，郭晓辉、席晓艳作为买受人、贷款人，涉案补充协议约定由郭晓辉、席晓艳申请办理银行按揭贷款手续并未加重郭晓辉、席晓艳责任。另外，涉案合同未对贷款手续未获批准情形下购房款的支付进行约定，涉案补充协议对此进行约定符合情理，且约定内容并未加重郭晓辉、席晓艳责任。郭晓辉、席晓艳主张涉案补充协议内容明显加重郭晓辉、席晓艳责任，属无效，一审法院不予支持。涉案补充协议约定郭晓辉、席晓艳需付清全部房款方可办理收楼手续，现郭晓辉、席晓艳尚未付清房款，金果公司交付涉案房屋的条件尚未成就，故金果公司未交付涉案房屋予郭晓辉、席晓艳不构成违约，郭晓辉、席晓艳因此主张解除涉案合同，一审法院不予采纳。关于郭晓辉、席晓艳未取得银行贷款的问题，郭晓辉、席晓艳负有向银行提交贷款申请材料的义务，根据银行复函，因郭晓辉、席晓艳提交的申请材料不符合要求导致贷款申请未获批准，郭晓辉、席晓艳虽对复函有异议，但未举证予以反驳，一审法院对郭晓辉、席晓艳的抗辩不予采纳，故郭晓辉、席晓艳对贷款未获批准存在过错；银行复函载明由于涉案房屋所在土地证拆分问题，2017年6月8日至2017年10月31日期间确实影响涉案楼盘按揭贷款的发放，故金果公司就郭晓辉、席晓艳未取得贷款亦存在过错。现该影响已消除，金果公司亦表示同意继续协助郭晓辉、席晓艳办理按揭贷款，郭晓辉、席晓艳仍可通过按揭贷款方式亦可通过其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。郭晓辉、席晓艳以自身经济条件为由不同意继续以按揭方式亦不同意直接支付剩余房款，并非双方约定或法定的解除合同事由，亦不构成其不履行合同的正当理由。如上所述，郭晓辉、席晓艳、金果公司就郭晓辉、席晓艳未获银行贷款均有过错，金果公司亦不构成根本违约的情况下，郭晓辉、席晓艳主张解除涉案合同及返还已付购房款、赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回郭晓辉、席晓艳全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费5065.39元，财产保全费2373.87元，合计7439.26元，由郭晓辉、席晓艳自行负担。二审期间，郭晓辉、席晓艳向本院提交了下列证据：证据1.《公证书》，拟证明金果公司必须向登记机关提供《佛山市南海区不动产登记申请书》、房屋测绘平面图、商品房确权套间明细表、开发商营业执照和开发商委托书等资料办理案涉房屋所有权登记转移手续。本案中金果公司未向登记机关提交上述办证必要文件，构成逾期办证的违约；证据2.佛山市中级人民法院（2006）佛中法民五终字第471号民事判决书，拟证明本案由于按揭贷款未得到银行同意，不可归责于郭晓辉、席晓艳，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方所签订的买卖合同无法继续履行，而郭晓辉、席晓艳在二审时也表示再无能力以按揭之外的其他方式支付余下的房款，因此，双方签订的买卖合同事实上不可能履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，应予以解除；本院经审查，认证如下：对证据1的真实性予以确认，但该证据不能证明郭晓辉、席晓艳所主张的证明内容，本院不予采信；证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。二审期间，金果公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。二审期间，郭晓辉、席晓艳主张其未与金果公司签订案涉补充协议，金果公司抗辩称其与郭晓辉、席晓艳有签订案涉补充协议，只是郭晓辉、席晓艳把案涉补充协议撕毁了，金果公司已就此报了警。对此，本院向佛山市公安局南海分局罗村派出所调取了金果公司的员工刘国坚于2018年7月10日在公安机关所作的《询问笔录》，金果公司的员工刘国坚在该笔录中陈述称：“2018年7月10日11时许，有一个业主来到售楼部让我们拿一份商品房的合同，于是我们就拿了对应的合同给那个业主看，那个业主看着看着就把合同里的其中一页的商品房买卖合同补充协议的签名地方给撕掉了，这份协议对整个合同具有重大作用，事情就这样。那个业主叫郭晓辉，男，34岁，是购买我公司的一个物业配套用房，是1栋1074的业主。”结合已在本院审理中的相关系列案案涉房屋所在楼盘的其他业主均与金果公司签订了补充协议的事实，本院对一审法院认定双方签订了案涉补充协议的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉合同应否予以解除。郭晓辉、席晓艳以金果公司迟延交付案涉房屋为由主张解除合同。对此，本院认为，根据补充协议第二条：“买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分），方可办理收楼手续。”之约定，现根据已查明的事实，郭晓辉、席晓艳尚未付清房款，金果公司交付案涉房屋的条件尚不具备，其未交付案涉房屋不构成违约。至于郭晓辉、席晓艳上诉提及金果公司不协助办证，该行为构成违约的问题，郭晓辉、席晓艳交付房款和金果公司交付房屋互为对待给付义务，且郭晓辉、席晓艳付清房款为先合同义务，故在郭晓辉、席晓艳未付清房款的情况下，金果公司交付房屋及协助办证的条件并不成就，故其并不构成违约。因此，郭晓辉、席晓艳主张解除案涉合同的事由不成立，其主张返还购房款并要求赔偿其损失的诉讼请求亦不能成立。根据涉案补充协议的约定，如郭晓辉、席晓艳贷款申请未获批准，郭晓辉、席晓艳应在签订案涉合同后三个月内支付剩余的购房款，此系双方的真实意思表示。故即使郭晓辉、席晓艳无法申请获得按揭贷款，其亦应通过其他方式向金果公司支付剩余房款，不存在合同目的不能实现的问题，不能以此为由解除合同。一审法院对此处理正确，本院予以维持。至于郭晓辉、席晓艳还上诉主张按揭贷款未获批是因金果公司把单一土地证拆分为两个土地证而导致的，致使案涉合同无法继续履行，且郭晓辉、席晓艳无能力以按揭以外的方式支付剩余房款，案涉合同应予解除。对此，本院认为，郭晓辉、席晓艳负有向银行提交贷款申请材料的义务，根据广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行作出的复函可知，因郭晓辉、席晓艳当时提交的近六个月银行账户流水达不到银行贷款审批要求导致贷款申请未获批准，此其一；其二，根据广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行的复函可知，金果公司将项目的单一土地证拆分为两个土地证，拆分期间，确实影响了按揭贷款的发放，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日；在2017年4月至2018年2月期间，共有6名业主成功向银行申请按揭贷款并放款。可见根据案涉合同及补充协议的约定郭晓辉、席晓艳申请办理银行按揭手续的审批时间受上述银行暂缓发放按揭贷款期间的影响只有很短的时间，且2017年4月至2018年2月期间亦有案涉楼盘的其他业主成功申请按揭贷款并放款，故金果公司将案涉项目的单一土地证拆分为两个土地证并非是按揭贷款未获审批的主要原因，金果公司不构成根本违约，郭晓辉、席晓艳以此为由主张解除合同于法无据，本院不予支持。现该影响已消除，金果公司亦表示同意继续协助办理按揭贷款，郭晓辉、席晓艳仍可通过按揭贷款方式或其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。郭晓辉、席晓艳主张其无能力以按揭以外的方式支付剩余房款，此并非双方约定或法定的解除合同事由，不构成其不履行合同的正当理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。郭晓辉、席晓艳的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10130.77元，由上诉人郭晓辉、席晓艳负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十二月二十七日法官助理黄结仪书记员蔡依丽