广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终4992号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市财兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市竹苑新村骏景花园第**地下，统一社会信用代码91442000282144570D。法定代表人：刘国华，董事长。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯志明，男，1968年9月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：刘治伟，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。上诉人中山市财兴物业管理有限公司（以下简称财兴物业公司）因与被上诉人冯志明物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人财兴物业公司上诉请求：撤销一审判决，判决被上诉人向上诉人支付2014年11月至2017年2月期间的物业管理费3729.6元（物业管理费2014年11月起按每月133.2元计至2017年2月）及违约金（自2014年11月起按每日千分之三计至2017年2月），上诉人无需退还被上诉人物业管理费，被上诉人向上诉人支付二次供水费36.2元。事实和理由：一、被上诉人应当向上诉人支付物业管理费及二次供水费。1.涉案房产的原产权人为被上诉人，现产权人为朱红英，而朱红英是被上诉人的妻子，缴纳物业管理费及二次供水费是夫妻共同债务，即使产权变更了，被上诉人也应承担。2.涉案房产属于高层建筑，中山市供水公司不能直接供水到涉案房产，需要增加压力，才有了二次供水，增加压力的任务由上诉人完成，被上诉人应向上诉人支付二次供水费。3.上诉人与涉案小区业主委员会签订的物业管理合同第二十二条规定：“本小区实行定额包干制，乙方独立核算，自负盈亏。1.收费标准：…D按实际发生额摊分到户项目：电梯费、二次供水费（含水费、水损等）…4.业主或者物业使用人未能依时足额缴纳物业服务费的，应当按每日3‰的标准向乙方支付违约金。”二、被上诉人的反诉请求已经过了诉讼时效。即使被上诉人2012年12月19日将涉案房产过户给朱红英，涉案房产的物业费及二次供水费一直都是银行划账，按照常理，被上诉人应当知道被划扣了物业费，否则就会被一直划扣，而不是到2014年9月止。2013年1月到2014年9月的物业管理费到2016年9月时，诉讼时效已届满，本案也没有诉讼时效中止、中断的情形，依据民法通则第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。被上诉人冯志明辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人的本诉方面，被上诉人与朱红英并不是夫妻关系，本案也不存在任何形式的夫妻共同债务，被上诉人没有任何合同或者法律义务承担朱红英的费用，因此上诉人对物业费以及违约金以及供水费用没有事实和法律依据。二、在被上诉人的反诉方面，被上诉人是在接到一审的应诉通知后才了解上诉人划扣物业费的事实，被上诉人在一审庭审期间提交的存折也清楚显示被上诉人不清楚上诉人划扣款项的情况，上诉人也从来没有以任何方式告知被上诉人，因此被上诉人一直无法得知，被上诉人的反诉没有超过诉讼时效的事实和依据在一审判决中非常清楚，请求二审维持原判。另外，上诉人在2017年11月中收到一审文书，而上诉人二审上诉是2018年2月，被上诉人在2018年9月初收到上诉状，请求二审法院查明上诉人的预交诉讼费情况。财兴物业公司于2017年3月15日向一审法院起诉请求：1.冯志明向财兴物业公司支付2014年11月至2017年2月的物业管理费3729.6元（每月物业管理费133.2元）及违约金500元（违约金自2014年11月起至2017年2月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）。2.冯志明向财兴物业公司支付2014年11月起至2017年2月二次供水费36.2元。合计4265.8元。冯志明向一审法院提出反诉请求：财兴物业公司向冯志明返还不当得利（无权收取物业管理费）款项6793.2元（2013年1月-2017年3月共51个月，133.2／月×51个月）。在一审庭审中，冯志明变更反诉请求为：请求财兴物业公司返还收取的2013年1月到2014年9月份共21个月的物业管理费共2797.2元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。财兴物业公司为物业服务管理机构，冯志明为业主，作为物业服务合同的双方，双方应当依物业服务合同或事实上存在的物业服务关系享受权利，履行义务。但从2012年12月19日起，涉案房产的产权人发生变更，冯志明从该日起不再是涉案房产的业主，不再是物业服务合同的一方当事人，物业服务合同对其不再发生法律效力。因此，对于财兴物业公司主张冯志明交纳2014年11月至2017年2月的物业管理费及二次供水费的请求，一审法院不予支持。财兴物业公司在冯志明银行账户扣取涉案房产2013年1月至2014年9月共21个月的物业管理费2797.2元，应当退还给冯志明。故对于冯志明的反诉请求，一审法院予以支持。关于财兴物业公司提出的冯志明的反诉已经超过了两年的诉讼时效的意见，冯志明辩称其于2017年5月3日打印银行流水时才得知财兴物业公司扣除了冯志明的物业管理费，诉讼时效从知道或应当知道之日起计算，因此冯志明的反诉没有超过诉讼时效。冯志明的辩解符合事实及法律规定，一审法院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、财兴物业公司于判决发生法律效力之日起七日内向冯志明退还物业管理费2797.2元；二、驳回财兴物业公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（财兴物业公司已预交），由财兴物业公司负担；反诉案件受理费50元（冯志明已预交），由财兴物业负担（财兴物业公司于判决生效之日起七日内迳付冯志明）。本院二审期间，财兴物业公司提交冯志明与朱红英的结婚证复印件一份，拟证明冯志明与朱红英是夫妻关系。冯志明质证认为没有原件予以核对，不确认真实性，即使双方曾是夫妻关系，但双方在2007年被上诉人购房之前已经离婚，房产不属于夫妻共同财产，所产生的债务也不是夫妻共同债务，请求法院驳回上诉人的上诉。本院二审期间，冯志明提交其与朱红英的离婚证复印件一份，拟证明朱红英与冯志明并非夫妻关系。财兴物业公司质证认为没有原件予以核对，不确认该证据真实性。本院二审查明，财兴物业公司系东逸豪园住宅小区的物业服务公司。财兴物业公司与东逸豪园业主委员会签订的《物业管理合同》约定，由财兴物业公司对东逸豪园住宅小区提供物业管理服务，服务期限自2005年11月1日零时起至2007年12月31日24时止，物业管理服务费采用定额包干制，财兴物业公司独立核算，自负盈亏。物业合同还约定了其他事项。中山市不动产登记资料证明表载明：2007年11月28日，中山市石岐区孙文东路56号东逸豪园1幢403房的业主为冯志明；2012年12月19日，中山市石岐区孙文东路56号东逸豪园1幢403房的业主变更为朱红英。二审期间，鉴于财兴物业公司、冯志明对双方提交的婚姻证明材料均不予确认，故本院依法到中山市档案馆调取冯志明、朱红英的婚姻登记情况材料。经查，冯志明、朱红英于1993年11月6日办理婚姻登记手续，后于2007年4月24日办理离婚登记手续。财兴物业公司、冯志明对上述材料真实性予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第六条第一款的规定，房屋的所有权人为业主。从2012年12月19日起，涉案房产的所有权人变更为朱红英，冯志明并非涉案房产的业主，不再享受财兴物业公司提供的物业管理服务，其无义务缴纳2014年11月至2017年2月的物业管理费费及二次供水费，一审判决驳回财兴物业公司的诉讼请求并无不妥，本院予以支持。财兴物业公司主张冯志明与朱红英系夫妻关系，缴纳物业费和二次供水费是夫妻共同债务，并提交冯志明与朱红英的结婚证复印件予以佐证，冯志明对此予以否认，经查两人已于2007年4月24日办理离婚登记手续。由于财兴物业公司主张2014年11月至2017年2月的物业服务费、二次供水费均发生于冯志明、朱红英离婚后，且发生在涉案房产变更登记至朱红英名下之后，故财兴物业公司以夫妻共同债务为由主张由冯志明承担2014年11月至2017年2月的物业服务费、二次供水费的理由不成立，本院不予采信。如前所述，冯志明亦无义务缴纳涉案房产2013年1月至2014年9月的物业费，财兴物业公司在冯志明银行账户扣取涉案房产上述时间段的物业管理费2797.2元，应当退还给冯志明。财兴物业公司主张冯志明的反诉已超过两年的诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。冯志明直至2017年5月3日打印银行流水才得知财兴物业公司从其银行账号扣除了物业管理费，符合一般日常生活经验，诉讼时效从2017年5月3日开始计算，其反诉并未超过诉讼时效。至于当事人未上诉部分，本院不予审查。若财兴物业公司认为自己的权利受到侵害，可另案起诉。综上，上诉人财兴物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人中山市财兴物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市财兴物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十二月十日书记员  郑 蕙林蔓娜