湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0581民初1870号原告：刘晓玲，女，1979年6月5日出生，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，公司职员.原告：杨守栋，男，1977年8月19日出生，汉族，湖北省阳新县人，住湖北省宜都市，公司职员.被告：宜昌翰林房地产开发有限公司，住所地：宜都市陆城清江大道**,统一社会信用代码：91420581092002221Q。法定代表人：俞朝晖，公司董事长。委托诉讼代理人：陈建琴，女，1972年9月22日出生，汉族，十堰市竹山县人，户籍地湖北省十堰市竹山县，现住湖北省宜都市，该公司员工.委托诉讼代理人：张翠胜，男，1953年2月25日出生，汉族，湖北省宜都市人，户籍地湖北省宜都市，现住宜都市，该公司员工.原告刘晓玲、杨守栋与被告宜昌翰林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭审理了本案，原告刘晓玲和杨守栋、被告宜昌翰林房地产开发有限公司的法定代表人俞朝晖和委托诉讼代理人陈建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓玲、杨守栋向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因逾期交房的违约金7880.45元（按合同约定的日万分之三从2016年7月31日起计算至2016年10月27日止）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月21日原告与被告宜昌翰林房地产开发有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于宜都市陆城清江大道46号翰林华庭1单元1-406号商品房一套，购房总价款为298502元，原告已按照合同约定付清了全部房款。按照原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》第九条约定的交房期限和交房条件，被告应当在2016年7月31日之前交付房屋给原告，并且被告在交房时应当取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；同时合同第十条规定，如逾期交房在90日内的，则由被告按照合同第九条约定的最后交房期限届满之次日起至房屋实际交付之日止按照全部房款的日万分之三向原告支付违约金，合同继续履行。但到了合同约定的交房日期，因被告违反合同第九条约定，未通过专项验收和未办理竣工交付使用相关手续，以致未按照合同约定的日期交付房屋。截止起诉之日原告仍未收到被告的交房通知书。原告认为，被告延迟交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，故应当按照合同第十条约定向原告支付违约金。原告刘晓玲、杨守栋为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》一份，证明原告购买了由被告开发的位于宜都市陆城清江大道46号翰林华庭1单元1-406号商品房一套，双方在合同第九条、第十条、第十一条中明确约定了交房时间、交房条件及逾期交房的违约责任，但被告在交房时未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，不符合合同第九条约定的交房条件，因此被告存在违约，根据合同第十条约定被告应向原告支付违约金。2、《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》一份，证明被告直到2016年10月27日才取得工程竣工验收备案证明书，是原告主张违约金的依据。3、房屋不动产权证一份、购房发票两份，证明原告已付清被告购房款298502元，所购房屋已于2018年2月11日办理了产权证。4、宜都市人民法院（2017）鄂0581民初61号民事判决书，证明该案件与本案相类似，该案件原告的诉讼请求已得到宜都市人民法院的支持，因此本案原告的诉讼请求也应当得到宜都市人民法院的支持。5、被告向宜都市城市规划局申请规划验收的申请书复印件一份，申请书上没有申请时间，证明被告存在主观隐瞒的故意。6、被告向宜都市城市规划局出具的承诺书一份，证明被告达不到交房条件。被告宜昌翰林房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告于2015年4月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》以及合同附件，均是双方当事人的真实意思表示，合同及附件内容都没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，合同双方均应按照合同及附件的约定享有权利和承担义务。2、原告与被告签订合同时，原告对项目开发情况已作详细了解，被告也向原告作了客观介绍，双方在《宜昌市商品房买卖合同》附件六第三项中作出了补充约定：“地块东南侧二户私房暂未拆迁，最终能否拆除以政府批准结果为准；但不影响住房的交付使用及地下室停车的使用”，该附件六属合同双方的特别约定，是对合同格式条款的修改，在效力上高于格式条款。该条表明，原告与被告在签订商品房买卖合同时，被告就已经对配套工程延期问题向原告履行了告知义务，符合《合同法》第45条规定的延期条件或者说否定条件，购房者在合同附件上签字，说明其对合同所附条件表示认可。也正因为拆迁拖的时间太长（直到2015年12月28日地块东南侧二户私房才拆除），才导致办理备案证时间延迟；但依照法律规定，一旦合同条件成就，原告就应当放弃要求被告承担违约责任的权利，这是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。3、被告在合同约定的2016年7月31日交房时间之前，就已通知了包括原告在内的购房业主办理交房手续，原告于2016年8月1日就已经办理了拿钥匙收房的相关手续，故应当视同原告接受了当时的交房条件；被告通知原告交房时虽未取得备案证，但对业主房屋装修和使用没有任何影响，被告没对原告造成任何损失，被告履行合同义务符合约定条件。另外，原告自2016年8月1日拿钥匙收房后，直到2018年8月13日才提起诉讼，这更加说明原告对合同附件的认可，也更印证了对原告没造成经济损失。4、原告在起诉状中提出截止起诉之日仍未收到被告的交房通知书一事，被告认为，被告提供的与原告交房的通话记录，就已经证明被告在合同约定的交房时间之前（即2016年7月26日9：00）就已通知两名原告到被告公司办理交房手续；且原告已于2016年8月1日在被告处拿到了房屋钥匙，现房屋已实际交付。5、针对原告提交的宜都市人民法院（2017）鄂0581民初61号民事判决书的问题，被告认为：首先，该案件与本案有本质区别，该判决书的原告是完全拒收房屋，而本案原告是已实际收房，认可了交房条件，故宜都市人民法院的（2017）鄂0581民初61号民事判决书不应当作为本案的证据采用；其次，该判决书中认定的事实与本案的案件事实存在很大差异，不可类比，该判决书对本案的审判不具备任何参考价值。综上所述，请求宜都市人民法院驳回原告的诉讼请求。被告宜昌翰林房地产开发有限公司为证明其主张的成立，向本院提供了如下证据：1、钥匙、水、电、天然气开通单领取表签名清单一份，证明原告现已实际收房，收房时间是2016年8月1日；2、被告通知原告收房的通话清单明细一份，证明被告在2016年7月26日上午9点钟就已经通知本案原告到被告公司办理交房手续。对原告提供的证据，被告宜昌翰林房地产开发有限公司质证认为：证据1真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告在2016年7月26日就已通知本案原告收房，所以不存在违约。证据2真实性无异议，但不认可原告的证明目的，因为证据2是有关政府部门发放的竣工验收备案证，与实际交房无关联。证据3无异议，认可原告在2016年7月31日之前就已经付清房款298502元。证据4的质证意见与答辩意见一致。证据5与本案无关，该证据是否合法应当由法院认定。证据6与本案无关，被告只要取得竣工验收备案证明书就行了。对被告宜昌翰林房地产开发有限公司提供的证据，原告质证认为：证据1无异议，认可拿钥匙的时间是2016年8月1日。证据2只能证明被告电话通知了原告，但不能证明通话内容就是拿钥匙。对原告与被告提供的证据，本院认定如下：原告提供的证据1、证据2的真实性本院予以采信，但其证明目的本院不予采信；证据3被告无异议，本院予以采信；证据4与本案无关联，且是本院未生效判决书，其证明目的本院不予采信；证据5真实性本院予以采信，但不能证明申请书未填写时间就是被告有故意隐瞒行为，该证据恰好证明了2016年7月工程已竣工，被告在2016年7月就已经申请宜都市规划局进行验收；证据6原告的证明目的本院不予采信，差建车位不是合同约定的房屋主要交付条件。被告提供的证据1、证据2本院予以采信。本院经审理查明以下案件事实：2015年4月21日原告刘晓玲、杨守栋与被告宜昌翰林房地产开发有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，合同约定由原告刘晓玲、杨守栋购买被告开发的位于宜都市陆城清江大道46号翰林华庭一单元4层1-406号商品房一套，建筑面积88.30平方米（含公摊面积），房屋总价款为298502元。合同第九条约定：“1、出卖人应当在2016年7月31日之前将商品房交付给买受人使用。2、出卖人交付的商品房应当符合下列条件：（1）完成规划，单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十条对逾期交房的违约责任进行了约定：“（1）逾期不超过90日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金.”合同第十一条约定：“商品房达到了本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。由于买受人的原因未能按期交付的，视为出卖人已按时交付”。同时，原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》附件六第三项特别约定：“地块东南侧二户私房暂未拆迁，最终能否拆除以政府批准结果为准；但不影响住房的交付使用及地下室停车的使用”。合同签订后，被告于2015年12月10日之前完成了房屋主体工程建设并经分户验收合格。但由于地块东南侧有两户私房未拆迁，致使翰林华庭小区内部分公共配套设施未完工，被告也因此没有在合同约定的交房时间之前即2016年7月31日之前取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2015年12月28日经做工作两户私房拆除，被告在完成了小区内公共配套设施施工之后，才于2016年10月27日取得了该备案证明书。同时查明，2016年7月26日被告通知包括原告在内的很多购房业主在2016年7月31日之前去被告公司办理交房手续，原告刘晓玲于2016年8月1日找被告拿了钥匙，接收了房屋。另查明，原告刘晓玲、杨守栋在2015年5月11日支付了首付款98502元，余款200000元在2016年7月31日之前已付清给被告。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告刘晓玲、杨守栋与被告于2015年4月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告要求被告支付违约金的主要理由是因为被告在2016年7月26日通知原告收房时没有取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，不具备合同第九条约定的交房条件，构成逾期交房，故被告应当按照合同约定向原告支付违约金。针对原告的上述理由，本院经审查认为，其一，在被告取得备案证明书之前的2016年8月1日原告就已经拿了钥匙，接收了房屋，故应当视为双方对合同约定的交房条件进行了变更；其二，原告没有提供证据证明其延期了一天收房的原因是因为被告未取得工程竣工验收备案证明书；其三，被告在2016年7月26日通知原告交房时，工程已竣工并通过了分户验收合格，具备了交房的条件，并不影响原告房屋的居住功能，即使房屋存在质量瑕疵，也是属于被告保修责任范围；其四，合同约定交房时被告应当取得工程竣工验收备案证明书只是附属义务，被告通知原告交房时虽未取得备案证明书，但此时工程已竣工并经分户验收合格，已具备交房条件，被告的主要义务已经完成，取得备案证明书只是附属义务；其五，被告已在2016年7月26日通知了原告交房，原告也在2016年8月1日接收了房屋，房屋已转移占有，被告不构成逾期交房，但因交房时被告未取得备案证明书，可视为被告违约；其六，交房时必须取得工程竣工验收备案证明书只是行政管理性规范要求，对原告房屋使用并无实质性影响，未取得备案证明书交房可由被告承担相应的行政责任，但不应当成为原告拒收房屋的理由；其七，没有证据证明原告存在经济损失。综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘晓玲、杨守栋的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元（原告已预交），由原告刘晓玲、杨守栋承担15元，由被告宜昌翰林房地产开发有限公司承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  聂其玺二〇一八年十二月二十五日书记员  向小庆