江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0425民初1251号原告（反诉被告）：魏运鸿，男，1971年10月17日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人：卢全，江西法正律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西基德嘉诚天地房地产开发项目有限公司。住所地：江西省九江市永修县涂埠镇新城。统一社会信用代码：913604256697516900。法定代表人：吴需要，系该公司副总经理。第三人：熊秋香，女，1972年7月15日出生，汉族，住江西省永修县。原告（反诉被告）魏运鸿与被告（反诉原告）江西基德嘉诚天地房地产开发项目有限公司（以下简称被告嘉诚天地房地产公司）、第三人熊秋香商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审后因熊秋香与本案有利害关系，本庭依法通知其作为第三人参加了本案诉讼，随后又经过两次开庭进行审理。原告（反诉被告）魏运鸿委托诉讼代理人卢全，被告（反诉原告）嘉诚天地房地产公司、第三人熊秋香庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）魏运鸿向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依法向原告返还全部购房款（店面）2200000及利息95700元（按照中国人民银行同期贷款利率，应计算至全部付清之日止，暂计算至起诉之日），本息共计2295700元；2.请求判令被告依法向原告赔偿2200000元；3.案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系，原告系买受人，被告系出卖人（开发商）。2016年12月13日，原告于被告签订《协议合同书》，合同约定将被告开发建设的永修县嘉诚天地佳苑小区3-4号楼商铺出卖给原告，分五次付款，分别是订立合同时原告向被告支付90万元；2016年12月28日前向被告支付40万元；2017年3月28日前向被告支付50万元；2017年6月28日前向被告支付40万元；剩余购房款在被告办理好产权证时一次性付清。原告共将220万元购房款支付给被告，被告向原告出具三张合计220万元的收据。现被告故意隐瞒事实，在本合同订立时，被告已将店铺抵押给中国农行永修支行，诉争店铺已被永修县人民法院查封，并进入拍卖程序，导致无法办理房屋产权证，合同目的彻底不能实现，原告根据相关法律规定，向法院提起诉讼。被告（反诉原告）嘉诚天地房地产公司辩称，1.原告所诉争的房屋是其与魏某,4、熊秋香合伙购买，并非一人享有，而是三人共有；2.原告称被告故意隐瞒房屋银行抵押与事实不符，其在买房时已知道房屋被抵押的事实，也在抵押银行中国农业银行永修支行及县房管局咨询了相关事宜，但因价格优惠才决定购买；3.合同签订后，被告已按约定将房屋交付给三人使用，资金由原告他们收取；4.所出售的房产尽管已经抵押，但所有权并没有转移。针对原告的本诉，被告向本院提起反诉，反诉称，1.责成反诉被告立即支付应付而未支付的购房款140万元；2.责成反诉被告承担违约金33.33万元；3.本案诉讼费及反诉费由反诉被告承担。反诉被告魏运鸿辩称，1.反诉原告已在反诉状和答辩状中陈述收到了反诉被告140万元的购房款，这是反诉原告自己承认的，充分证明反诉原告收到上述购房款；2.反诉被告已按照合同约定支付了220万元的购房款，有银行转账凭证和反诉原告提供的收据予以证明；3.在反诉原告和反诉被告签订商品房买卖合同时，反诉原告已将涉案房屋抵押给中国农业银行永修支行，因此，反诉原告对涉案房屋不享有完全的物权，在他物权上存在严重瑕疵，不享有对涉案房屋完全占有有、使用、收益和处分的权益，只有解除抵押后，反诉原告才有充分的处分权，既然反诉原告对涉案房屋不享有完全的物权，不能要求反诉被告按合同约定支付违约金和剩余购房款。根据民法通则的规定，这份合同的效力是待定的。并非反诉原告主张是有效的，因此，至于反诉原告要求反诉被告支付合同之外的60万元，尽管合同中约定是按房屋的总价款为900万元，但双方在合同中约定的付款方式中确定反诉被告方应支付的房款240万元，该诉请没有法律依据。另外反诉被告即使有剩余房款未支付，也是行使不安抗辩权，请求法庭驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人熊秋香陈述，其已经交清了应交的房款，要求被告履行合同，将其所购买的房屋办理房产过户手续。原告魏运鸿为主张其诉讼请求向本院提交下列证据：证据1.原告身份证复印件，证明原告适格；证据2.被告企业登记信息复印件，证明被告适格；证据3.协议合同书，证明原、被告商品房买卖合同关系；证据4.收据3张，证明被告已收到原告220万元购房款；证据5.证人证言，证明原告已按被告的要求通过证人向被告实际支付80万元购房款；证据6.付款凭证，证明原告已实际支付相应的购房款220万元，被告也在答辩状承认并认可收到原告购房款的事实；证据7.永修县人民法院一审判决书，证明被告在商品房买卖合同签订时，故意隐瞒已将房屋抵押给中国农行永修支行的事实；证据8.永修县人民法院执行裁定书，证明被告隐瞒抵押事实，诉争房屋已被查封，进入执行程序。证据9.商铺合同、内部协议、收条，证明被告向原告实际交付涉案房屋，原告在交付后进行内部分配，并收取承租人租金的事实。被告嘉诚天地房地产公司质证称，对证据1性无异议；对证据2真实性有异议，企业信息应该以我方提供的信息我准；对证据3证明目的有异议，协议上是三人购买商铺，原告只是其中一人，原告与被告不是形成单方的买卖关系；对证据4的三性均有异议，收据尽管是我们公司出具的，但不能证明原告已支付220万元，要求提供相应的转账凭证，对证明目的有异议，不能证明原告已经支付220万元，如果注明是转账，必须应以转账凭证为准，是否支付了220万元，应提供转账凭证；对证据5以对证人质证为准；对证据6转账凭证有异议，转账凭证只有100万元，收据开了130万元，但我方只收到100万元；另外我方只认可原告魏运鸿的转账，对其他人的转账不予认可。里面还有其他人的转账，因为他们三个人是各付各的款。对证据7三性均有异议，判决书应以原件为准，证明目的有异议，并没有隐瞒房屋已抵押的事实；对证据8有异议，不清楚，应以裁定书为准，对隐瞒抵押的事实的证明目的有异议；对证据9与我公司无关。被告嘉诚天地房地产公司本诉部分未向法庭提交证据，就反诉部分向法庭提交下了证据：证据1.《协议合同书》三份，证明（1）本诉原被告于2016年12月13日签订《协议合同书》，约定本诉原告购买本诉被告嘉诚天地佳苑小区3-4号楼商铺，并对购买物面积、价格付款期限等均作了约定。（2）购买商铺是购买人魏某,4、魏运鸿、熊秋香合伙共同购买行为，购买物属三人共同共有。（3）三人其中任何一人未按约定支付房款，均构成履行本协议违约。证据2.证人证言、2016年还款计划书、撤回执行申请书、2018年还款计划书，证明（1）双方签订《协议合同书》之前，本诉被告告知了商铺已在银行抵押贷款，本诉原告也知道抵押的事实。（2）双方签订《协议合同书》是双方真实意思表示，合法有效。（3）《协议合同书》不存在履行不能的情形。证据3.支付款项表，证明（1）反诉被告未按双方约定期限支付房款，至今只支付购房款140万元，尚欠反诉原告房款100万元（其中20万元待办好房产证再付），反诉被告行为构成违约。（2）《协议合同书》至今未全部履行的责任在反诉被告，反诉被告应当按双方约定支付房款和承担违约责任。证据4.中国农行永修支行出具的证明，证明反诉原告用于抵押担保的债务只剩本金987597.41元；证据5.房产证复印件，证明反诉原告出售给反诉被告的房产和抵押的房产是一致的；证据6.嘉诚天地佳苑小区其他购房户所办理的不动产权证四份（复印件），证明只要交清房款就可以办理房产证。反诉被告魏运鸿质证称，对证据1的三性均无异议，但是对证明目的有异议，该份证据充分证明反诉原告与反诉被告之间商品房买卖合同关系，完全符合合同相对性原则。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，案外人九江远宏新型建材实业有限公司还款计划书、中国农业银行永修支行撤回执行申请书，与本案毫无关联，本案合同的主体适反诉原告与反诉被告与案外人无关。对证据3真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明目的有异议，该份证明充分证明反诉原告已经收到反诉被告的140万元的购房款同时还证明反诉原告在庭审质证中对证据7的质证是相矛盾的，反诉原告提供的证明已证明反诉原告已经收到反诉被告的140万元的购房款，而刚刚反诉原告在证据7质证中，只承认反诉被告的100万元购房款。对证据4、5、6三组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，本案审理的是原告与被告就被告故意隐瞒抵押事实将房屋出卖给原告这一客观事实，而被告提交的证据是案外人办理的房产证及被告在银行的拖欠贷款及被告持有的房产证，与本案没有任何关联，同时这三组证据恰恰证明被告在与原告签订商品房买卖合同时确实存在将所售房屋抵押给中国农业银行永修支行的客观事实，这充分证明被告的行为是违反了最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用若干问题司法解释第九条第二款的规定，原告正是依据上述司法解释的规定向被告主张不超过一倍的补偿及返还本金。上列证据，双方当事人无异议的，本庭予以确认并在卷佐证。对有异议的认定如下：1.证人魏某,4的证词称其帮本案原告交了80万元的购房款，因其本人与本案被告有买卖关系，其亦应向被告交纳房款，经审查，有三笔计50万元转款并未反映在魏某,4诉本案被告的已付款项中，故对该款本院认定是魏某,4代本案原告所交付的购房款，其余30万元因未能提供转款的相关证据不予认定。2.证人罗某,4、苏某,4作为农行永修支行的分管副行长及工作人员其证词有一定的可信度，根据其证词可以认定抵押权利人是同意本案被告处置抵押财产，以归还银行贷款。同时，可以认定本案第三人及另案原告魏某,4就所售房屋的抵押情况向农行永修支行进行了了解。3.对原告提供的由被告出具的收条三份真实性予以认定，但该收条注明的付款方式为转账，因此原告实际支付的房款应以双方转款凭证作为结算依据。结合原告向被告转款凭证及证人魏某,4的证词，魏某,4的转账凭证认定原告本人的转款为140万元，魏某,4的转款50万元。4.依据双方的约定，合同总价款为900万元。只是三购房人付款方式不同。从本案查明的事实来看，另案原告魏某,4及第三人熊秋香应付的购房款均为300万元，而本案原告依据付款方式的约定，只需付240万元，与总合同价款相差60万元。同时，依据原告提供的本案原告及另案原告、第三人对所购房屋的约定：商铺享有同等使用权，门面抽签决定，且共同出租，各自违约，自行承担违约责任，因此，可以认定原告及第三人应为同等出资，各出资300万元，而且合同里面的付款方式不能等同于购买房屋的全部价款，故本案原告应付的购房款亦为300万元。其他有异议的证据与本案无关联性，不作为本案定案的证据。本案认定的事实如下：2016年12月13日，原告魏运鸿与案外人魏某,4、第三人熊秋香与被告嘉诚天地房地产公司签订《协议合同书》，协议约定：被告将其坐落在永修县嘉诚天地佳苑小区3-4号楼商铺卖给魏运鸿、魏某,4、熊秋香，使用权三人同等。同时约定一层4-1008、3-1009、3-1010商铺总面积163.37平方米，价格139万元；二层3-4#2001商铺面积1692.65平方米，价格761万元，总计900万元。另超产权面积66.03平方米，如需办证，乙方需另付价款15万元，付款方式为订立本协议一次性支付90万元，2016年12月28日前付40万元，2017年3月28日前付50万元，2017年6月28付款40万元，余款20万元在甲方（被告）办好以上商铺的产权证时一次性付清。同时约定，甲方在2016年12月18日将上述商铺的使用权转给乙方，租赁合同不变，租金由乙方收取。如任何一方违约，需付给对方违约金100万元。合同末尾被告承诺2017年6月28日房款到位后三个月内办理房产证。三人所签订的合同为同一格式，合同签订后，原告陆续向被告支付房款，被告于2016年12月14日出具收据，载明收房款130万元，2017年3月29日出具收据，载明收到房款50万元；2017年6月28日出具收据，载明收到房款40万元，但该三份收条上均注明收款方式为转账。依据原告提供转账凭证其本人直接转款140万元（其中2016年12月14日支付100万元，收款人杨君建；2017年6月28日支付40万元，收款人吴需要），另50万元是案外人魏某,4转款（其中2016年12月28日支付金额30万元；2016年12月23日支付金额10万元；2017年1月4日支付金额10万元，收款人均为杨君建）。2016年12月18日，被告已将所售房屋的使用权交给了原告，原告亦实际收取涉案房屋的租金。第三人熊秋香明确表示要求被告履行合同，将其所购房屋过户，协议书中未明确所购房屋已设定抵押。另查明，原告所购房屋中的三个店面及二楼1092.65平方米的商铺在2014年12月31日因为债务人九江宏远新型建材实业有限公司在中国农业银行永修支行的贷款620万元提供担保，并办理了他项权登记，他项权权利人为农行永修支行。2016年4月，因债务人未能及时偿还贷款，权利人中国农业银行永修支行向本院提起诉讼，要求债务人清偿债务并主张对抵押物享有优受偿权，本院判准了权利人的诉请，并依权利人的申请，查封了抵押物，进入执行程序后，本院依法处置抵押物，二次拍卖流拍后。因中国农行永修支行撤回执行申请，本院已依法终结本案执行，查封的财产已自行解封。截止至2018年12月10日，债务人九江宏远新型建材实业有限公司尚欠中国农业银行永修支行贷款本金987597.41元。依据原告提供的其与案外人魏某,4及第三人熊秋香的内部协议，所购的门面每人一个，抽签决定，二楼铺面三人同等享有使用权，共同出租。办产权证时分割成三个房产证，三人中如有人违约，应自己承担违约责任。在原、被告双方的买卖过程中，第三人熊秋香及案外人魏某,4就涉案房屋的相关情况在中国农业银行永修支行咨询了解过。农行的工作人应告知了涉案房屋被设定抵押的相关情况。涉案房屋所在的小区所出售的房屋，依据相关规定可以办理产权登记手续。本院认为，本案的焦点问题是：关于本诉部分，1.原、被告之间所签订的商品房买卖协议的效力如何认定，该合同是否存在无效或存在应当撤销、变更和解除的法定情形；（1）依据本案所查明的事实，本案原告魏运鸿、另案原告魏某,4及第三人熊秋香总计款900万元购买被告嘉诚天地房地产公司用于为案外人的债务提供担保并办理了抵押登记的三个店面及面积约1700平方米的商铺，该合同是双方在平等协商的基础上签订的，且原告已支付了部分购房款，所出售的门面及商铺已按约定实际交付，该店面及商铺已出租，租金由原告等三人收取，也就是说签定合同的双方已部分履行了合同，抵押权人中国农业银行永修支行亦希望本案原告及时处置被抵押的财产以偿还借款，只要将抵押房屋所设定的担保债务偿还给抵押权人，抵押债权归于消灭。买卖双方即可依相关规定办理不动产产权的变更登记手续，合同目的可以实现。2.双方在签订合同时，尽管合同里面没有明确所售房屋已经设定抵押和已被法院查封的事实。并不当然构成故意隐瞒，即使原告存在故意隐瞒这一重大事项的行为，原告亦应当在法律规定的期限内行使撤销权。按原告的自认，其在2017年7月份已知晓抵押事实，故原告应当在2018年7月底前行使撤销权，逾期未行使，该撤销权消灭。综上，原、被告双方双方所签订的合同不存在无效的法定情形，且原告亦没有在法定的期限内行使撤销权，双方所签订的合同合法有效。故原告要求被告返还购房款及利息，赔偿损失，承担已付房款一倍的赔偿责任之请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，既然反诉被告及第三人与反诉原告，所签订的合同合法有效，当事双方就应全面的履行合同义务，依据双方的约定，合同总价款为900万元。尽管反诉原告向反诉被告出具了收条，收条上也载明收到了反诉被告支付的门面款220万元，但同时收条上也注明款项支付方式为转账。根据原、被告告双方举证的相互之间的转账凭证，可以认定反诉被告直接支付的购房款为140万元，另案原告魏某,4代为支付为50万元（此款不计入魏某,4本人应交付的购房款），共计实际支付的购房款190万元，尚欠110万元，其中有20万元待房产证办理后再支付。因涉案房屋尚存在抵押权登记，目前继续合同存在障碍，故反诉原告的反诉请求，本院亦不予支持。如上述抵押登记涤除后，且合同继续履行具备条件时，反诉原告可另行主张。第三人熊秋香尽管在本院通知其参加诉讼后提出了自己的主张。但考虑到本案的实际情况，本院在本案中不予处理。合同继续履行具备条件时，可另行主张。依照《中华人民共和国诉讼法》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷若干问题的解释》第九条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告魏运鸿的诉讼请求；二、驳回反诉原告江西基德嘉诚天地房地产开发项目有限公司的反诉请求。本案本诉部分诉讼费42766元，由原告魏运鸿自行负担，反诉部分诉讼费11800元，反诉原告江西基德嘉诚天地房地产开发项目有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  杨小品审 判 员  王海燕人民陪审员  庞美琴二〇一八年十二月二十九日书 记 员  何海涛