上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初83389号原告：上海卷石资产管理有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：夏小平，执行董事。委托诉讼代理人：金振华，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：上海华元房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶茂青，董事长。委托诉讼代理人：王瑞琳，女。原告上海卷石资产管理有限公司(以下简称卷石公司)与被告上海华元房地产开发有限公司(以下简称华元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卷石公司委托诉讼代理人金振华，被告华元公司委托诉讼代理人王瑞琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卷石公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金人民币(以下币种相同)1,045,612元；2.判令被告向原告支付定金522,806元的利息损失(以522,806元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年7月4日计算至实际付清之日止)。事实和理由：原被告于2018年6月19日签订《上海银行大厦租赁意向书》，原告拟租赁被告上海市浦东新区银城中路XXX号(上海银行大厦)25层房屋，原告2018年7月4日向被告支付定金522,806元，意向书约定双方于2018年7月25日之前签订正式租赁合同。2018年7月12日，原告收到被告提供的租赁合同文本，发现合同具体条款与双方协商及意向书中之约定存在巨大差异，对于被告起草的租赁合同中关于：保证金基数计算方式、装修期、房屋到期后退房标准、转租条款的具体约定与意向书不符，增加物业费押金等条款向被告提出异议。并于2018年7月24日向被告发送《关于租赁意向书之合同签订问询函》，要求被告按照《意向书》约定内容签订正式租赁合同。截止至今，由于被告单方变更租赁合同之约定导致双方无法签订租赁合同。综上，为维护原告合法权益，起诉来院，提出上述诉讼请求。被告华元公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告提供的合同文本和意向书是一致的，正式的合同文本肯定要比意向书详细，一些补充也是合理的。原告在签订意向书的时候陈述自己不是二房东，有很多的合作企业和上下游企业一起办公，后来我方发现原告在中介挂牌，要对系争房屋进行招租，经与原告沟通，原告承认是二房东，因为我方坚持涉案房屋只能自用或关联企业用，原告就这点不同意签订合同，因此是原告的原因导致合同未能签订。装修期在意向书签订的时候存在笔误，在正式文本进行了更正；保证金按照最后一期租金是比较合理的，而且在原告提出这个问题的时候被告也给出了协商方案；物业费押金是租赁的行业习惯；逾期退租违约金按照两倍租金标准来计算也是合理的。目前涉案房屋在空置了三个月后已经另行租给他人了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2018年6月19日，原告(承租方)与被告(出租方)签订《上海银行大厦租赁意向书》，约定承租方有意按以下条件向出租方租赁位于上海市浦东新区银城中路和东园路交界处的上海银行大厦之物业，双方达成的租赁意向如下：……，6.装修期(六个月)：2018年9月15日至2019年1月14日；2013年6月15日至2023年9月14日；8.物业管理费为38元/平方米建筑面积/月；12.定金：定金相当于一个月的租金(522,806元)，须在2018年7月10日前支付给出租方。13.正式租赁合同签署日期：承租方于2018年7月25日之前与出租方签定正式租赁合同，如届时承租方未按约定签署租赁合同，本意向书终止，租赁定金不予退还；14.保证金：保证金相当于三个月的租金。承租方须在签署租赁合同时支付给出租方，……；20.出租方同意承租方可以转租给指定的公司办公入驻(指定公司仅限于承租方的下属公司、合作公司、关联公司等，且需到甲方处备案，甲方配合办理相关工商登记。在此情况下，所有的责任义务仍由卷石公司承担。)，但不得从事服务式办公、商务中心联合办公、共享办公或进行会议设施经营。意向书签订后，原告于2018年7月4日向被告支付房租定金522,806元。2018年7月10日，被告向原告发送《上海市房屋租赁合同》文本，内容包括：甲乙双方约定，2018年9月15日至2027年9月14日为租赁期，2018年9月15日至2018年12月14日及2023年6月15日至2023年9月14日为装修期；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即1,905,678元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按23.28元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；补充条款第3.1.5条表述为：乙方应向甲方委托的物业管理公司支付相当于肆个月物业管理费的物业保证金(保证金不计利息)。……；补充条款第10.3条表述为：在租赁期内，甲方承认与乙方有明显关联关系的公司的转租行为，但乙方必须事先以书面形式通知甲方。所谓“明显”是指，都隶属于同一个集团公司(例如：都隶属于同一集团)或者同一法人或者首席代表管理的多个公司。尽管有以上规定，乙方向其他分公司的转租只限于部分转租。补充条款第10.4条表述为：甲方同意乙方经事先书面通知甲方后，可以转租给指定的公司办公入驻(指定公司仅限于承租方的下属公司、合作公司、关联公司等，但本合同约定的所有的责任义务仍由乙方承担。)，且不得从事服务式办公、商务中心联合办公、共享办公或进行会议设施经营。甲方此举仅为方便乙方下属公司的经营需求，若乙方以此盈利，甲方有权以书面形式向乙方发出解除合同通知而单方面解除租赁合同，因此而解除合同的，甲方有权没收乙方已缴纳的租赁保证金作为违约金处理，且向乙方追索主合同条款10-6相关赔偿责任。2018年7月12日，原告向被告发送经过原告修改的《上海市房屋租赁合同》文本，主要修改内容包括：甲乙双方约定，2018年9月15日至2027年9月14日为租赁期，2018年9月15日至2019年1月14日及2023年6月15日至2023年9月14日为装修期；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即1,568,418元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按13.28元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；补充条款第3.1.5条表述为：乙方应向甲方委托的物业管理公司支付相当于贰个月物业管理费的物业保证金(保证金不计利息)；……。原告删除了被告文本中的第10.3条，被告文本中的第10.4条相应被修改为原告文本中的10.3条：在租赁期内，甲方同意乙方可以转租给其指定的公司办公入驻(指定公司仅限于承租方的下属公司、合作公司、关联公司等，甲方配合办理相关工商登记)，且不得从事服务式办公、商务中心联合办公、共享办公或进行会议设施经营。2018年7月24日，原告向被告发送《关于租赁意向书之合同签订问询函》，主要内容为：1.原告充分认可并接受租赁意向书之商务条件及相关内容并认为该内容为贵我双方达成正式租赁合同的核心内容，希望贵司法务早日拟定合法、合规、合理之条款；2.如若贵司确实有因需要迟延签署正式租赁合同的日期，敬请贵司相关责任人与我司负责人对接达成一致，以备后效。2018年7月25日，原被告双方未能签订《上海市房屋租赁合同》正式合同文本。2018年8月6日，被告向原告发函，主要内容为：我司已向贵司提供了租赁合同，但贵司一直没有签订。现再次附上该房屋租赁合同，请贵司于三日内完成合同签署工作，否则我司将根据意向书第13条约定，终止意向书，贵司已支付的租赁定金不予退还。鉴于贵司在外散布广告进行招租工作，我司希望贵司严格遵守意向书第20条规定执行，即该房屋不可擅自出租至非贵司下属公司、合作公司、关联公司等，如贵司违反，则我司将保留追索的权利。同日，原告向被告发送回复函，就押金、房屋恢复原状、转租条款和物业费条款的修改给出了建议，并载明请被告于2018年8月7日下午5点之前回复，否则由此造成未签约的后果归因于出租方。而后，原被告双方亦未能签订《上海市房屋租赁合同》正式文本，双方就定金退还事宜涉诉来院。本院认为，原、被告双方签订的《上海银行大厦租赁意向书》系双方真实意思表示，应为合法有效。该意向书性质属预约，确立了双方就签订租赁合同本约进一步磋商的义务，而事实上双方也进行了磋商，故本案争议在于双方未能订立本约是否可归责于当事人一方。原告认为系因被告在订立本约过程中故意变更预约的条款并增加了不合理的条款，致使本约未能订立，责任在被告。本院认为，保证金基数、租赁合同到期后退房标准、物业费押金及到期后的违约金，在预约中并无明确约定，属于双方需要进一步磋商的内容，而装修期在意向书中的约定确有矛盾，也需要进一步明确，双方在进一步磋商过程中就上述条款未能达成一致，不能归责于被告，原告据此要求被告双倍返还定金的请求缺乏依据，本院不予支持。被告认为原告违反了意向书关于转租的规定，意图将房屋转租给与原告无关的第三方，在知晓转租不能的情况下拒绝与被告签订合同，责任在原告，故应当没收定金，本院认为，被告就此未能提供充分证据加以证明，故对被告该项辩称意见，本院不予采纳。据此，本院认为，双方在预约规定的期限内确实进行了磋商，但由于对预约中尚未明确的条款在进一步磋商中未能达成一致，不可归责于任何一方，因此被告收取的定金应退还原告。原告要求被告赔偿利息损失的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海华元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海卷石资产管理有限公司定金522,806元；二、驳回原告上海卷石资产管理有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,915元，减半收取计9,457.50元，由原告上海卷石资产管理有限公司负担4,943.50元，被告上海华元房地产开发有限公司负担4,514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  范一二〇一八年十二月十八日书记员  孙猛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。