山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁02民终10000号 上诉人（原审原告）：陈胜，男，1956年3月7日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：袁健民，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楠，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵利，男，1973年11月7日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：仲杰，女，汉族，1969年12月1日生，住址山东省青岛市市**，系赵利妻子。 上诉人陈胜因与被上诉人赵利物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈胜上诉请求:1.依法撤销一审判决；2.依法改判被上诉人立刻腾退青岛市延吉路77号x号楼x单元x室,被上诉人支付2016年9月9日至2017年9月9日的房租24000元。3.本案的一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人系诉争房屋的合法所有人。1.在一审审理过程中,法院已经查明上诉人在1995年6月18日与青岛市四方区新兴农工商公司签订了建房集资协议并提交全额集资建房费收据;2001年2月12日上诉人向青岛市房产局提交的办理产权确认和登记手续的申请;同日,青岛市市北区新兴工贸总公司向青岛市房产局出具的涉案房屋系上诉人个人投资参加集资建房的函；同年12月10日,上诉人向青岛市房屋勘查测绘处申请对房屋面积进行测绘的具结书;12月11日,青岛市房屋勘察测绘处出具的房屋测绘证明书。上诉人认为,上述事实已经充分证明上诉人系诉争房屋合法所有人。况且,并没有其他权利人向登记部门提出申请或主张权利。2.上诉人认为,虽然不动产必须以登记为物权变动的必要要件,但是在没有进行不动产物权登记的情况下,仍应依法保护合法买受人的合法权利。本案中,上诉人于2001年即向登记部门提交了登记申请,并合法占有了诉争房屋。现实生活中,支付价款、房屋交付完毕,买受人实际占有房屋却未办理登记的事实并不少见。如果上诉人在支付相关费用并占有房屋后,自身的合法权利仍无法得到保护,显失公平。3.本案中,被上诉人从未提供其系诉争房屋合法权利人的证据，其显然并非合法的占有人。被上诉人已经与上诉人所在单位解除了劳动合同,根本没有继续占有使用诉争房屋的合理理由。如果一审判决得到支持,那会造成支付价款的上诉人仅因未办理登记而无法占有使用自己的房产,而无权占有人却可以冠冕堂皇地使用别人的房屋,侵犯他人的合法权利。因此,上诉人认为一审判决根本不符合《物权法》等相关法律的立法目的,根本不符合公平原则。如果一审判决最终维持,那就支持了被上诉人恶意滥用权力的行为,也不符合公序良俗原则。4.一审法院认定登记材料中的函与被上诉人提供的证明相矛盾从而不予认可上诉人的主张,但上诉人认为上述认定显然与法不符。《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”虽然上诉人未完成登记工作并取得权利证书,但登记部门的相关材料效力明显应该高于被上诉人单方提供的证据效力。被上诉人提供的证明实际与本案无关,是单位为了其办理私人事务出具的。况且出具的时间是2012年,并非新兴集团在本案中主张所有权的声明。如果一审法院认定登记部门中的材料都不足以证明上诉人系房屋所有人,该证明更不可能证明房屋的权属。该证明实际上的用途和重点仅仅是在证明被上诉人在诉争房屋内居住。二、一审法院适用法律有误。虽然《物权法》规定不动产物权依登记生效,但是《物权法》也规定“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”既然被上诉人没有权利占有诉争财产,也没有其他合法的证据证明诉争房产系其他权利人的房屋,即使房租的请求得不到支持,被上诉人也应该腾退房屋,不再使用诉争房屋。 赵利辩称:《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条明确规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”故请求法院驳回上诉人的诉讼请求。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，上诉人没有涉案房屋的房产证，不能证明上诉人是合法权利人。上诉人所提交的证据只能证明曾经申请过登记，不能证明是合法权利人。青岛新兴集团公司的前身是青岛市四方区新兴农工商公司，属于村集体。原告称以解决职工住房紧张“集资建房”方式取得涉案房屋明显违法。根据建设部《经济适用房住房管理办法》第6章35条规定“单位集资合作建房是经济适用房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等按照经济适用房的有关规定严格执行”，参加单位集资建房的对象必须符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭，单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供用条件的家庭出售。上诉人并非低收入家庭，其违法违规不言而喻，集资建房协议应当自始无效。上诉人与被上诉人系远房亲戚关系，上诉人的父亲陈仕禄为被上诉人的姑父。被上诉人自1990年10月至2016年9月一直在新兴集团公司工作26年，2006年因被上诉人夫妻都在青岛新兴集团公司工作，属于低收入无房户，陈仕禄父子将涉案房屋以单位福利分房名义分配给被上诉人，并让被上诉人以每平方米1800元成本价买下，后被上诉人拿到房屋钥匙后，向陈仕禄缴纳房款70000元（因双方亲戚关系，陈仕禄未打收条），陈仕禄答应随后办理过户及尾款补缴手续，但是后来一直没有办理，直到2012年10月份青岛新兴集团公司才给出具涉案房屋由赵利居住的证明，并口头承诺随后办理过户手续同时补缴尾款。此房屋从2006年至今一直由赵利居住，故房屋的所有权和居住权由赵利所有。 陈胜向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾退青岛市延吉路77号x号楼x单元x室；2、判令被告支付2016年9月9日至2017年9月9日的房租24000元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告系青岛市四方区新兴农工商公司员工（现该公司更名为青岛新兴集团公司，原告为公司董事长）。1995年6月18日，原告向公司缴纳集资款420000元，分得青岛市市北区延吉路77号x号楼x单元房屋5套。2001年房屋建成后，原告和公司分别依规定向青岛市不动产登记中心递交了办理产权确认和登记手续的相关申请，由于资金紧张，一直没办理缴费和取证手续。2006年初，被告提出其在原告的集团公司已工作一段时间，加上其妻子也在公司工作，没有住房，希望公司能解决住房紧张问题。原告考虑被告的实际情况，决定将原告名下的延吉路77号x号楼x单元x室交给被告作为周转房居住，并约定，被告在原告处工作期间如没有买房可一直居住，水电暖等费用自理，公司不收取租赁费用，如在公司工作期间买房或离开公司，立即腾退房屋，自买房或离开公司至腾退房屋期间按市场价缴纳租金。2016年6月，被告因集团公司将其劳动关系转移至下属的青岛新兴体育俱乐部申请劳动仲裁，经仲裁和青岛市市北区人民法院、青岛市中级人民法院二审判定，原告与公司之间的劳动关系于2016年9月9日解除。判决生效后，原告多次要求被告腾退周转房屋，但被告不予理睬，拒不腾退。原告认为，被告现与公司已解除劳动关系，没有理由继续占有使用原告的房屋，且自解除劳动关系后至今使用房屋应交纳租赁费用，故起诉，请求依法判决。 一审法院认定事实：案外人青岛新兴集团公司名称沿用史为：西吴家村大队、青岛市四方区新兴农工商公司、青岛市市北区新兴农工商总公司、青岛市市北区新兴工贸总公司。被告原系该公司职工，原告现任该公司董事长。原告主张讼争青岛市延吉路77号x号楼x单元x室房屋系其所有，要求被告腾让，其提交和申请法院调取的该房屋在青岛市不动产登记中心的档案资料包括：工程竣工验收证明书，记载：工程名称为金坛路网点住宅乙楼，建设单位新兴农工商公司，验收日期92.8.14；95年6月18日青岛市四方区新兴农工商公司与原告签订的建房集资协议和集资建房费收据；2001年2月12日，原告向青岛市房产局提交的办理产权确认和登记手续的申请；2001年2月12日，青岛市市北区新兴工贸总公司向青岛市房产局出具的涉案房屋系原告个人投资参加集资建房的函；2001年12月10日，原告向青岛市房屋勘察测绘处申请对房屋面积进行测绘的具结书；2001年12月11日青岛市房屋勘察测绘处出具的房屋测绘证明书。被告主张讼争房屋系其作为青岛新兴集团公司职工取得的福利房，其提交的证据：2012年10月30日，青岛新兴集团公司出具的证明书，记载涉案房屋产权归该公司，由其职工赵利居住。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告提交和申请法院调取的讼争房屋档案资料记载的内容只能证明原告曾向不动产登记机构申请产权登记，且其中青岛市市北区新兴工贸总公司向青岛市房产局出具的涉案房屋系原告个人投资参加集资建房的函，与被告提交的青岛新兴集团公司出具的证明书记载该公司为讼争房屋所有权人的内容相互矛盾。原告提交的证据不能证明其事实主张。综上，原告的诉讼请求，法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告陈胜的诉讼请求。案件受理费900元，由原告负担。 经审理查明,陈胜称涉案房屋系1995年6月18日向青岛市四方区新兴农工商公司(青岛新兴集团公司前身)缴纳集资款42万元分得，陈胜提交并申请一审法院至青岛市不动产登记中心调取涉案房屋初始登记的档案材料，该档案材料中存有青岛市四方区新兴农工商公司于1995年6月18日与陈胜签署的《建房集资协议》以及当日青岛市四方区新兴农工商公司向陈胜出具42万集资建房费的收款收据，双方于协议中约定陈胜向青岛市四方区新兴农工商公司缴纳集资款42万元并分得5套房屋。2001年2月12日，青岛市市北区新兴工贸总公司(青岛新兴集团公司前身)向青岛市房产局出具内容为“涉案房屋系陈胜个人投资42万元参加集资建房，请予办理产权确认和登记手续”的函，当日陈胜也向青岛市房产局提交了办理房产证的申请。赵利则称,因2006年因赵利夫妻都在青岛新兴集团公司工作，涉案房屋系时任青岛新兴集团公司董事长的陈仕禄（系陈胜之父）以单位福利分房的名义分配给赵利的，且涉案房屋自2006年起一直由赵利居住。为证明该事实，赵利提交青岛新兴集团公司于2012年10月30日出具的证明，其上载明“兹有市北区延吉路77号x号楼x单元x户房屋产权归我公司所有，现由我公司在职职工赵利居住”。现陈胜与赵利就涉案房屋产权归属及腾让房屋一事产生纠纷诉至法院。 本院认为，本案纠纷属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，故本案不属于人民法院主管工作的范围。原审法院受理本案并作出实体裁判不当，本院予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条和《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初1640号民事判决； 二、驳回陈胜的起诉。 一审案件受理费900元，退还陈胜；陈胜预交的二审案件受理费900元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  韩向东 审判员  于勇军 审判员  邱 彦 二〇一八年十二月二十九日 书记员  李延鹏