福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0304民初5150号 原告：黄娟，女，1983年7月8日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区新县。 委托诉讼代理人：蔡娴、陈冬霞，福建百中律师事务所执业律师。 被告：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：庄伟军，男，1987年7月27日出生，汉族，公司员工，住所福建省福清市。 原告黄娟与被告莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄娟的委托诉讼代理人蔡娴，被告华港公司的委托诉讼代理人庄伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄娟向本院提出诉讼请求：1.华港公司立即退还黄娟公共维修资金5376.81元；2.华港公司立即退还黄娟多收取的费用2900.19元；3.由华港公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：黄娟购买华港公司开发的位于莆田市荔城区xx路东侧、编号为xx号地块上建设的第x幢x层x号、xx号房屋，房款总价分别为306891元、230790元。《商品房买卖合同》附件六：补充协议（一）约定，由华港公司统一办证，税费由黄娟承担。黄娟于2009年向华港公司交纳公共维修资金5376.81元。2010年2月7日，华港公司通知办理商品房交接手续。2010年2月7日，黄娟再次向华港公司交纳相关代收费用共计8277元，包括公共维修基金5376.81元及办理房产证、土地证等费用。华港公司承诺多还少补。根据莆田市建设局莆建房[2007]x号文件，按购房款2%的比例交纳维修资金，在购房时交纳一半，另一半待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。设立物业维修资金专户，由市房地产主管部门代为管理。2017年12月28日，莆田市住房和城乡建设局作出莆建物[2017]x号《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》，通知华港公司将其中1%上缴莆田市住宅专项维修资金专户，还有另外1%维修资金仍截留在华港公司……现要求华港公司及时如数退还截留的住宅专项维修资金。根据政策规定，黄娟无需缴纳契税，故华港公司应返还黄娟多收取的费用:8277元-5376.81元=2900.19元。华港公司无理拒不偿还款项。 华港公司辩称，一、华港公司依法收取公共维修资金，不存在不当收取和非法收取情况，理由如下：1.《商品房买卖合同》附件六：补充协议（一）第四条约定，黄娟应当缴纳2%的公共维修资金。2.华港公司依法代为收取费用交由莆田市住宅专项维修资金专户，收取该费用时业主委员会尚未成立且存在公修，导致部分公共维修资金尚未移交给莆田市住宅专项维修资金专户，故黄娟要求退还无依据。二、关于交易费、办证等费用，在扣除黄娟应当缴纳的费用后，法院认为不应当收取的，其承诺如数返还。理由如下：华港公司代黄娟向各部门缴纳费用有：转移登记费160元、交易手续费422.19元、土地证登记费、工本费2800元、预存电费500元、公共维修资金5376.81元。综上所述，黄娟的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回。 黄娟、华港公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件1份、工商登记信息复印件1份、《商品房买卖合同》复印件2份、购房款发票4份、房屋所有权证书复印件2份、土地使用权证书复印件2份、《代扣税、费收据》1份、《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》复印件1份、《关于要求尽快予以业主结清相关费用的通知》复印件1份；NO.xx票据、NO.xx票据、NO.xx票据、户主姓名及对应的办证费用明细表各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对华港公司提供的、黄娟持有争议的证据和事实，本院认定如下：发票号码为xxx的发票各1份，根据相关规定，因交易手续费属于转让方应承担的费用，不属于华港公司代黄娟交纳的费用项目，故该证据与本案无关联性，本院不予确认。 根据黄娟、华港公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月27日，华港公司与黄娟签订《商品房买卖合同》（合同编号为xx）,约定黄娟以总价款306891元向华港公司购买“xx小区”第x幢x层xx号商品房一套（建筑面积为80.17㎡）；同日，华港公司与黄娟签订《商品房买卖合同》（合同编号为xx）,约定黄娟以总价款230790元向华港公司购买“xx小区”第x幢x层xx号商品房一套（建筑面积为60.29㎡）。上列合同附件六：补充协议（一）约定，买受人（即黄娟）所购商品房的产权证由买受人委托出卖人（即华港公司）统一办理，办理产权证的所有税费由买受人承担，在交房时由买受人预交给出卖人（此项税费按相关部门的收费标准代为预收，多还少补）……买受人应按照莆田市建设局关于执行建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施维修基金管理办法》的实施意见（莆建局[2007]x号）缴纳专项维修基金。2010年2月7日，华港公司向黄娟出具《代扣税、费收据》一份，记载：华港公司收黄娟购买“xx”x号楼xx房公共维修基金及办理房产证、土地证等相关代收费用8277元，并注：1.以上收取费用为暂收费用，最终收费标准以相关部门收取为准，实行多还少补；2.以上收取费用的正式发票或凭证待相关部门出具后，可凭此收据到公司财务部兑换。庭审中，黄娟、华港公司对下列事实无异议：《代扣税、费收据》中的5376.81元用于交纳公共维修资金。截止目前，华港公司已代黄娟交纳涉案商品房的所有权转移登记费160元、土地登记发证费1400元，尚未将已收取的公共维修资金5376.81元缴存入涉案商品房公共维修资金专户。 另查明，2017年11月9日，莆田市荔城区住房和城乡建设局作出荔城建综[2017]xx号《关于要求尽快予以业主结算相关费用的通知》，通知华港公司：业主多次投诉称东城一号项目交房时，华港公司收取了3%的契税，按照政策规定，业主只需缴纳1.5%的契税，华港公司表示等房产证办理出来后予以退还多收的契税，但至今未予以结算退还代缴契税后的余款……（一）关于物业维修基金问题，根据2007年8月19日市建设局出台的《莆田市建设局关于执行建设部、财政部的实施意见》（莆建房[2007]xx号）文件，凡2007年9月1日（以《商品房买卖合同》登记备案为准）以后开发的商品房在预（销）售时，售房单位应该按维修资金缴纳标准，与购房者签订有关维修资金交纳约定，并按购房款2%的比例交纳维修资金。规定的维修资金交纳标准在购房时交纳一半，另一半待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。该物业维修资金缴纳至市房地产主管部门设立的物业维修资金专户，由市房地产主管部门代为管理。请华港公司于收到文件起30日内将代收代缴的另外1%物业维修基金按照要求上缴至市住建局物业维修资金专户或者退还给业主。（二）关于代收契税余款以及其他相关费用结算问题，请华港公司于收到文件30日内按照相关政策规定以及合同约定，通知业主予以结清相关费用，多还少补。2017年12月28日，莆田市住房和城乡建设局作出莆建物[2017]xx号《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》，通知华港公司：其开发的位于荔城区东城一号小区，已交房多年且成立了业主委员会，该小区业主委员会及部分户业主反映购买商品房时，按购房款2%的比例交纳住宅专项维修资金，华港公司将其中1%上缴莆田市住宅专项维修资金专户，还有另外1%维修资金仍截留在华港公司……现要求华港公司及时如数退还截留的住宅专项维修资金，退还结果在一个月之内向全体业主公布，并在2018年1月28日前将处理结果反馈莆田市住房和城乡建设局物业科。 本院认为，黄娟与华港公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六：补充协议（一），双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。华港公司向黄娟收取公共维修资金5376.81元，但截至目前尚未提供相关发票，故黄娟主张华港公司退还公共维修资金5376.81元，符合双方的约定，本院予以支持。黄娟主张华港公司退还多收取的费用2900.19元，因华港公司在《代扣税、费收据》中约定以上费用为“暂收费用，最终收费标准以相关部门收取为准，实行多还少补”，且华港公司提供的证据仅可证实其已代黄娟交纳涉案商品房的所有权转移登记费160元、土地登记发证费1400元，故经核算：华港公司尚应退还暂收费用8277元-公共维修资金5376.81元-所有权转移登记费160元-土地登记发证费1400元=1340.19元。华港公司辩称其代为交纳了其他相关费用，但未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该辩解意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向黄娟返还代收的公共维修资金5376.81元； 二、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向黄娟返还《代扣税、费收据》中多收取的费用1340.19元； 三、驳回黄娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一八年十二月二十六日 书记员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1- -7- -1- -2-