河北省唐山市曹妃甸区人民法院民事判决书（2018）冀0209民初3432号原告：苗日成，男，1974年10月5日生，汉族，现住唐山市。被告：唐山水山物业服务有限公司（原唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司），住所地唐山市曹妃甸区工业区四海公寓。法定代表人：任浩章，该公司董事。委托诉讼代理人：郑东生，河北滨港律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊荣，该公司员工。原告苗日成与被告唐山水山物业服务有限公司（以下简称水山物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗日成，被告唐山水山物业服务有限公司委托诉讼代理人郑东生、高俊荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗日成向本院提出诉讼请求：1.判令《前期物业服务合同》部分条款无效，被告退还多收取的物业管理服务费1687.62元及利息；2.判令被告尽快恢复毁坏、硬化的绿地，并赔偿由此给原告造成的损失；3.判令被告尽快拆除占用公共绿地搭建的厕所，恢复原状，并赔偿由此给原告造成的损失；4.判令被告向原告分配利用电梯间等公用部位、设施获取的经营性收益和利用公共停车位收取费用等有关收益，并尽快向原告公布收益收费及公共维修资金收支等情况，接受业主监督；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、《前期物业服务合同》中关于物业服务标准、服务费用的条款内容显示公平，被告多收取了物业服务费用。基于商品房买卖合同，双方于2014年7月1日签订《前期物业服务合同》，其中所定物业服务标准远低于国家规定的一级物业服务标准，而所定的服务费用1.65元/平方米（后被告单方变更为1.45元/平方米）超过一级物业服务标准1.00元/平方米达65%。该合同中关于物业服务标准、服务费用的条款内容违反了《中华人民共和国物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《唐山市物业管理条例》第二十九条之规定，应属无效条款，被告据此多收取的物业服务费应当返还。被告实际提供的物业管理服务勉强达到四级标准，应收费用为0.35元/平方米，按照原告房屋面积127.85平方米计算，原告首期应缴纳物业费536.97元，实际缴纳了2224.59元，被告应返还1687.62元及利息。2、被告大面积毁坏、硬化公共绿地，被毁坏的绿地涉及8栋楼宇间四大块绿地植被，致使小区绿地从商品房买卖合同中约定的30%以上，下降至不足10%。公共绿地大面积破坏，大大降低了小区生活品质，严重损害了原告及其他业主利益，同时违反了国家住房和城乡建设管理规定，建议法院移送房地产主管部门处理。3、被告擅自占用公共绿地搭建厕所，占用物业管理用房住人，侵害原告利益。被告在小区西门南侧住宅楼下绿地，用金属板材搭建敞开式简易厕所，严重污染环境，危害原告及其他业主健康，同时违反了国家环保、住房和城乡建设管理规定。小区西门附近一间物业管理用房有人居住，内设上下床铺，放置炊具、个人生活用品等，属于擅自改变物业管理用房用途，侵犯原告及其他业主权益，同时违反了国家住房和城乡建设管理规定。4、被告擅自利用电梯间等公共部位开展经营性收益，利用公共停车位收取费用，未向原告公布收益以及专项维修资金使用等情况，拒不接受业主监督，侵害原告的利益。诉讼过程中，原告增加诉讼请求如下：1.判令《前期物业服务合同》及部分条款无效；2.被告向原告返还多收取的物业服务费及违约金合计3744.01元及利息（被告实际收取原告第二期物业费和违约金分别为4450元和485元，原告应交物业费1073.94元和违约金117.05元）；3.证人出庭作证费用50元由被告承担。被告唐山水山物业服务有限公司辩称，1、被答辩人不是本案适格原告。物业公司的服务对象是物业管理区域内全体业主，物业服务设计全体业主的共同利益，而本案中被答辩人一人的利益不代表全体业主的共同利益，其一人的诉求无法代表全体业主甚至是大多数业主的共同诉求。涉及共同利益问题应由全体业主通过集体意志来共同决定。本案原告在没有全体业主授权的情况下，不能自行决定单独行使该项权利，不享有直接的单独诉权。本案被答辩人以原告身份提起物业服务合同纠纷诉讼属于主体不适格。2、答辩人与被答辩人签订的《前期物业服务合同》非格式条款，依法有效。虽然《前期物业服务合同》是由答辩人提供的格式文本，但是在自愿平等的基础上签订的，从未强迫被答辩人，被答辩人亦未提出任何异议。该合同不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除答辩人的法律责任，也未加重被答辩人的责任或者排除其主要权利等法律禁止的内容。故该合同依法有效，应对合同双方当事人产生法律上的约束力。3、关于绿地硬化问题。答辩人与该小区开发商之间约定，在答辩人接受该小区物业后两年之内，由开发商负责该小区绿化，所以绿地硬化是开发商的行为，原因是解决地下停车场漏水问题，现在已通过修筑花坛对被硬化绿地进行修复。4、关于车位问题。地下停车位未计入公共区域，产权属于该小区开发商。地上停车位答辩人收取的仅是管理费。综上，答辩人的行为均本着服务业主、维护业主利益的原则，物业服务符合《前期物业服务合同》约定的服务标准。被答辩人无论其诉讼主体资格，或者诉讼请求，均无法无据，不符合法律规定及实际情况。请依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定事实如下：1、原告提交《商品房买卖合同》（合同号846-2943）一份、《前期物业服务合同》一份，证明原告购买房屋的事实和物业合同文本及相关条款的违法性和不公平性。被告质证称，商品房买卖合同系原告处出卖人万居房地产签订的合同，与我方无关。对前期物业服务合同的证明目的有异议，我方认为该合同系原、被告在平等自愿的基础上签订的有效合同，不存在违法性和不公平性。本院对该组证据的真实性予以认可。2、原告提交照片四组，第一组证明物业服务质量差，第二组照片证明被告损坏大面积绿地，侵犯原告合法利益，第三组照片证明被告擅自占用公共绿地搭建厕所，侵害原告利益。第四组照片证明被告利用电梯间等公共区域进行经营性受益。被告质证称，对四组照片的证明目的不予认可，该证据不足以客观充分证明物业服务达不到物业合同规定的标准。本院认为，物业服务具有时间的持续性和无法计量性等特点，原告不能只凭照片就证明物业服务持续存在质量问题，本院对该组证据不予认可。3、原告提交《物业费收取标准》一份、收据（编号1524648）一张、发票（编号38053494）一张，证明原被告之间签订的《前期物业服务合同》服务标准太低、收费太高，合同的违法性。及原告缴纳首期物业费、第二期物业费及违约金的事实。被告质证称，对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认可。4、被告提交《关于昱海澜湾小区物业服务收费备案（暂行）的复函》一份、被告与唐山曹妃甸万居房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》一份，证明我公司进行物业收费具有法定依据。原告质证称，复函违反物业费收取的一级标准，不能体现收费和服务相适应的状况，且复函规定的有效期为一年，故该备案无效。《物业服务合同》不是原告签订，与原、被告之间的物业服务关系无关。本院对该组证据的真实性予以认可。5、被告提交小区内部照片十七张、水山物业2017年度收支报告张贴照片四张、垃圾清运协议书两份、昱海澜湾A/B/C/D/F区绿化养护合同一份、C区5楼2单元清理卫生登记表19张、车辆登记表19张，证明被告按照合同约定提供了物业服务。原告对该组证据的证明目的不予认可。本院对该组证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苗日成系唐山市曹妃甸区昱海澜湾小区C区5号楼2单元1102室业主，2014年7月1日，苗日成与唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司为昱海澜湾小区提供物业管理服务，物业收费标准为1.65元/月*平方米。后唐山市曹妃甸工业区发展改革局曹工发改函[2014]84号复函，准予昱海澜湾小区住宅物业服务费标准变更为1.45元/月*平方米。唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司于2017年7月20日变更名称为唐山水山物业服务有限公司。2015年7月2日，原告向被告缴纳物业费1375.49元。2018年10月22日，原告向被告缴纳物业费及违约金4935元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告苗日成与被告唐山水山物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方在订立合同时，具有相应的民事权利能力和民事行为能力，依法成立的合同，自成立时生效。原告苗日成主张该合同部分条款无效，应提供证据证明有下列情形之一：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。或者该合同条款系免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款。本案中原告提交的证据不能证明其与被告签订的合同条款系无效条款。故对原告要求判令合同部分条款无效的诉讼请求，本院不予支持。《前期物业服务合同》中明确约定了双方权利义务及物业收费标准，原、被告双方在自愿的基础上签订该合同，视为认可合同约定，故对于原告主张退还物业费及利息的诉讼请求，本院不予支持。当事人起诉必须由具体的诉讼请求和事实、理由，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告苗日成还要求被告承担违约责任，赔偿因此造成的损失，但并未明确原告产生损失的具体数额及计算依据，仅提供照片作为证据，证明被告存在违约行为，因物业服务具有持续性和无法计量性等特点，被告所提交的照片、证人证言等证据不足以客观、充分证明被告物业服务持续存在问题。故对于原告的该部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告苗日成的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元,由原告苗日成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。、审判员 张瑞福 二〇一八年十二月十二日书记员 刘晓侠