湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂96民终668号上诉人（原审被告）：天门市金穗宾馆有限公司。住所地：天门市竟陵陆羽大道。法定代表人：黄金炎，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡琼树，湖北晨睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国家税务总局天门市税务局。住所地：湖北省天门市竟陵陆羽大道**。负责人：李国栋，该局局长。委托诉讼代理人：何红霞，湖北鹰之歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晓葵，湖北鹰之歌律师事务所律师。原审被告：北京福润嘉华商贸有限公司。住。住所地：北京市西城区广安门南滨河路****楼**/div>法定代表人：张立亭，该公司总经理。原审被告：黄远超，男，1965年12月23日出生，汉族，本科文化程度，经商，湖北省天门市人，住北京市海淀区。原审被告：黄银方，男，1959年10月5日出生，汉族，湖北省天门市人，住湖北省天门市。上诉人天门市金穗宾馆有限公司（以下简称金穗公司）因与被上诉人国家税务总局天门市税务局（以下简称天门税务局），原审被告北京福润嘉华商贸有限公司（以下简称福润公司）、黄远超、黄银方租赁合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2015）鄂天门民二初字第00309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金穗公司的委托诉讼代理人胡琼树，被上诉人天门税务局的委托诉讼代理人何红霞，原审被告黄远超、黄银方到庭参与诉讼，原审被告福润公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金穗公司上诉请求：撤销原判，改判驳回天门税务局对金穗公司的诉讼请求。事实和理由：1.本案所涉《资产租赁合同书》的相对方为福润公司。黄远超的签字行为及金穗公司缴纳租金、与天门税务局对账的行为均受福润公司的委托，所产生的法律后果均由福润公司承担。一审法院认为金穗公司对福润公司所欠合同债务构成债务加入，没有法律依据。2.天门税务局在租赁期间，擅自、强行挖走宾馆内的名贵树木，破坏宾馆正常的经营环境，属于违约在先，金穗公司拒付租金有正当理由，本案所涉《资产租赁合同书》不继续履行，责任在天门税务局。天门税务局辩称，1、福润公司在本案中仅与天门税务局签订了房屋租赁合同，从未实际履行合同的权利义务。金穗公司实际占有使用本案租赁房屋，并向天门税务局缴纳租金，与天门税务局对账的行为均能表明其为该合同的实际履行者，金穗公司在一审中也认可，金穗公司取代福润公司在履行涉案合同。2、金穗公司未按合同约定履行义务，经天门税务局多次催缴，仍拒不缴纳租金，致使合同无法履行，构成根本违约，应承担相应的法律后果。金穗公司上诉称天门税务局违约在先没有事实依据。金穗公司在第一次庭审后已将其法定代表人由黄远超变更为黄金炎等行为损害了天门税务局的合法权益。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，金穗公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。福润公司未陈述意见。黄远超和黄银方对金穗公司的上诉无异议。天门税务局向一审法院起诉请求：解除天门税务局与福润公司于2003年3月20日签订的《资产租赁合同书》；2、福润公司、黄远超、黄银方和金穗公司向天门税务局返还坐落于天门市竟陵陆羽大道、现由金穗公司占有使用的房屋及相关财产；3、福润公司、黄远超、黄银方和金穗公司向天门税务局支付自2007年1月1日起至2015年6月30日止所欠缴的租金1410000元，并按合同约定的租金标准计算，支付自2015年7月1日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费；4、福润公司、黄远超、黄银方和金穗公司向天门税务局支付自2013年10月4日起至2015年6月30日止的违约金3002850元及自2015年7月1日起至租金全部支付之日止的违约金（以到期应缴租金为基数，按每日违约金5‰计算）。一审法院认定事实：1998年8月11日，北京丰益人物业管理有限公司依法成立，黄远超为公司法定代表人，1999年5月21日，该公司增加注册资本后，黄远超出资额为340000元，占出资额68%，2001年10月23日，黄远超将其持有的股份全部转让给王可娟后离开公司，其法定代表人依法变更为王可娟。2003年3月20日，黄远超经与天门税务局协商，以北京丰益人物业管理有限公司的名义与天门税务局签订《资产租赁合同书》，约定将天门税务局所有的坐落于天门市竟陵陆羽大道的原局机关办公楼及天门税务局下属的天门金穗宾馆等相关资产租赁给该公司经营；租赁期限为20年（含8个月免租期），自2003年3月20日起至2023年3月19日止；租金总额为12000000元，减去8个月免租期租金400000元，实际应支付的租金为11600000元；合同签订3日内支付租赁押金100000元，预交2003年11月20日至2004年5月19日的租金300000元，从2004年5月20日起，在每季度初的3日内支付每季度租金150000元；承租方对租赁的资产负有保值增值的重任，固定资产如服务、绿化、水电等设施应经常维修、维护、更换并保持完好，其它易耗物品，如家具、电器等，在合同期满时，承租方可以以相同资产抵偿（具体资产见移交明细）。在租赁期间，对租赁房屋、场地进行装饰、改造，应书面报告出租方，所需费用由承租方承担；承租方在2003年7月底以前，必须对租赁房屋进行装饰、改造，资金投入不得低于600000元，承租方在租赁期间，对房屋、水电设施进行装饰、维修或进行结构性改造的所需费用由承租方承担；违约责任，出租方如提前终止合同应退还承租方多付的租金和抵押金，并赔偿经济损失，赔偿额按承租方投资额折旧后的余额予以计算，承租方如违约或提前终止合同，除足额交纳当年度的租金外，出租方不予退还抵押金，并对所投入的资产（含可动的资产）无偿收回处置，承租方延迟交纳租金，应按季度应交租金额每日加收5‰的违约金，迟延期超过10日，按每日3%加收违约金，超过30日，仍不交纳租金的，出租方有权终止合同并追究承租方的违约责任。同年4月18日，双方签订《财产物资移交附表说明》补充协议，细化了已交财产物资的返还及抵偿方式。合同签订后，天门税务局依约交付租赁房屋时，黄银方作为接交人在《财务移交表》上签字，并于2003年3月20日向天门税务局缴纳房屋抵押金100000元及2003年11月20日至2004年5月19日的租金300000元。2003年7月15日，黄远超和黄银方以租赁房屋为经营场所共同出资设立金穗公司，由该公司对租赁资产进行经营管理并交纳租金。金穗公司自2007年第一季度起开始间断性逾期拖欠租金，于2013年第三季度起至今一直未缴纳租金。北京丰益人物业管理有限公司于2014年5月23日变更为福润公司。天门税务局为此于2014年6月23日、同年7月25日、2015年6月5日三次向金穗公司下达催款通知书，但福润公司、黄远超、黄银方和金穗公司均未按合同约定支付租金，为此，天门税务局认为福润公司、黄远超、黄银方和金穗公司行为严重违约，致使原合同无法履行，侵害天门税务局的合法权益，故诉至人民法院。一审诉讼中，金穗公司与天门税务局对所欠租金核对后，确认截止2016年2月1日，扣减已经支付的租金后，尚欠租金1489000元。一审法院认为，天门税务局与福润公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。天门税务局依据合同的约定将其所有的房屋出租给福润公司后，福润公司未合同约定按期向天门税务局支付房屋租金，其行为构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案中，金穗公司实际占有使用该租赁房屋并向天门税务局交纳租金，且与天门税务局进行债务对账等行为，能认定金穗公司对福润公司所欠合同债务构成债务加入。故对天门税务局要求解除与福润公司签订的《资产租赁合同书》及要求福润公司、金穗公司就租赁合同产生欠付的租金承担连带责任，并由金穗公司向其腾退租赁房屋的诉请，一审法院依法予以支持。天门税务局主张依据合同约定按每日5‰计算违约金的诉请，其约定每日5‰为月利率150‰，违反了相关法律规定，一审法院依法调整为月利率20‰，其违约金从双方结算之日的次日起开始计算。合同约定“承租方如违约或提前终止合同，除足额交纳当年度的租金外，出租方不予退还抵押金”，因天门税务局在诉讼中并未主张该权利，视为对自身民事权利的放弃，黄银方向天门税务局缴纳房屋抵押金100000元应当抵扣所欠房屋租金，合同解除后，天门税务局对其房屋抵押金不必返还，截止2016年2月1日止，尚欠房屋租金1389000元（1489000元-100000元）。黄远超、黄银方系金穗公司股东，天门税务局要求黄远超、黄银方对金穗公司在经营期间所欠合同债务承担连带责任的诉求于法无据，一审法院依法不予支持。黄远超、金穗公司共同提出希望双方能够协商，由黄远超或者金穗公司交纳完租金以后继续履行合同的意见，因双方多次协商未果，其要求继续履行合同的辩解意见一审法院不予采纳。视此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第三款、第九十五条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决：一、解除天门税务局与福润公司签订的《资产租赁合同书》；金穗公司于该判决生效之日起二十日内将坐落于天门市竟陵陆羽大道的天门税务局原机关办公楼及下属的天门金穗宾馆等占有使用的租赁房屋及资产腾退给天门税务局。二、福润公司于该判决生效之日起二十日内向天门税务局支付截止2016年2月1日止的房屋租金1389000元，按月利率20‰计付从2016年2月2日起至该判决确定的履行期间届满之日止的违约金，并按约定50000元/月支付自2016年2月2日起至该判决确定的履行期间届满之日止的房屋租金；三、金穗公司对该判决第二判项承担连带责任；三、驳回天门税务局的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42110元，由福润公司、金穗公司共同负担。本院二审期间，金穗公司和黄远超围绕上诉请求依法提交了证据，天门税务局、福润公司、黄银方未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金穗公司所举的北京丰益人物业管理有限公司于2013年4月22日向黄远超、黄银方出具的委托书原件，天门税务局对该委托书的真实性不予认可，但未申请鉴定，也未提交相反的证据，本院对该委托书的真实性予以确认，证明北京丰益人物业管理有限公司委托黄远超、黄银方对金穗宾馆进行经营、管理，黄远超、黄银方可以设立新公司，并以新公司的名义从事相关的经营活动，本院予以采信。黄远超所举的金穗公司财务出具的缴纳租金明细、天门税务局在金穗公司的消费欠账明细，因该证据系金穗公司单方制作，没有其他证据相佐证，且金穗公司已与天门税务局对所欠租金进行核对，扣减了已经支付的租金和相关费用，故本院不予采信。二审查明，北京丰益人物业管理有限公司委托黄远超、黄银方对金穗宾馆进行经营、管理，黄远超、黄银方可以设立新公司，并以新公司的名义从事相关的经营活动。金穗公司在一审中陈述金穗公司取代福润公司在履行涉案合同。金穗公司在二审中陈述其所交纳的租金均来源于经营中产生的利润，金穗公司在2013年10月份之后就没有支付租金，天门税务局的人员在2014年4月17日左右强行用大型机械把涉案租赁场地内的1颗红枫树挖走。2018年9月21日，国家税务总局湖北省税务局印发鄂税发[2018]85号文件，即国家税务总局湖北省税务局关于印发《国家税务总局天门市税务局职能配置机构设置和人员编制暂行规定》的通知。2018年10月22日，天门市机构编制委员会办公室向国家税务总局天门市税务局颁发了统一社会信用代码证书。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，天门税务局与福润公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。承租人订立租赁合同后,以租赁房屋进行经营性活动,因租赁合同履行发生纠纷的,原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体;但有证据证明该经营人对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外;实际使用房屋的经营人同意承担租金等合同债务,或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的,可以认定为前述的债务加入。本案中，天门税务局与福润公司签订《房屋租赁合同》后，福润公司并没有对金穗宾馆进行实际的经营和管理，而是从形式上委托黄远超、黄银方对金穗宾馆进行经营、管理，并授权黄远超、黄银方可以设立新公司，并以新公司的名义从事金穗宾馆的相关经营活动。在此情况下，黄远超、黄银方设立金穗公司，金穗公司在租赁合同约定的租期内，长期行使对金穗宾馆的经营管理权，实际占有使用该租赁房屋并向天门税务局交纳租金，以其实际行为接受了涉案租赁合同的约束，且与天门税务局进行债务对账等行为，可以认定金穗公司对福润公司所签合同债务构成债务加入。金穗公司上诉称，其缴纳租金、与天门税务局对账的行为均受福润公司的委托，一审法院认为金穗公司对福润公司所欠合同债务构成债务加入，没有法律依据。本院认为，虽然北京丰益人物业管理有限公司委托黄远超、黄银方对金穗宾馆进行经营、管理，黄远超、黄银方设立金穗公司从事相关的经营活动，但在涉案《房屋租赁合同》履行过程中，金穗公司实际占有使用涉案房屋，实际履行租赁合同的义务，可以认定金穗公司认可并接受涉案租赁合同的约束,对福润公司所欠合同债务构成债务加入。涉案合同解除后，应由金穗公司向天门税务局腾退涉案租赁房屋及资产。涉案合同的租金均是金穗公司向天门税务局交纳，金穗公司也陈述租金来源于金穗公司经营中产生的利润，金穗公司作为实际承租人和债务加入人，应对福润公司拖欠天门税务局的租金承担连带责任。金穗公司该上诉理由也与其在一审中陈述金穗公司取代福润公司在履行涉案合同不相符，故本院不予支持。金穗公司上诉称，天门税务局在租赁期间，强行挖走宾馆内的名贵树木，属于违约在先，金穗公司拒付租金有正当理由。本院认为，即使按金穗公司在二审中陈述的天门税务局的人员于2014年4月17日左右强行将涉案租赁场地内的1颗红枫树挖走，金穗公司在2013年10月份之后就没有支付租金，由此可见，金穗公司并不是因为天门税务局违约才拒交租金，故本院对金穗公司该上诉理由不予支持。综上所述，金穗公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42110元，由天门市金穗宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶雄平审判员  丁 盼审判员  刘汝梁二〇一八年十二月六日书记员  宋 捷