广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初15000号原告：孔东汉，男，1981年8月21日出生，汉族，身份证住址广东省始兴县，原告：李秀嫦，女，1984年12月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，以上原告共同委托诉讼代理人：李霭弥，广东载信律师事务所律师。被告：黄俊杰，男，1989年3月11日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市石城县，委托诉讼代理人：曾乐，系被告妻子。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**中山三路**，统一社会信用代码91442000X315339777。负责人：赖小平。委托诉讼代理人：郑祝远，系该司员工。委托诉讼代理人：肖冰，系该司员工。原告孔东汉、李秀嫦诉被告黄俊杰、第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称为建行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法由审判员杨颖独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔东汉、李秀嫦委托代理人李霭弥，被告黄俊杰及其委托代理人曾乐到庭参加了诉讼。第三人建行中山分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔东汉、李秀嫦向本院提出诉讼请求：1.继续履行原告与被告于2016年3月26日签订的房地产买卖合同，房屋价值54万元；2.原告在房价款373333.52元范围内代被告清偿位于中山市火炬开发区××村幸福旭日家园××房的抵押贷款本息，第三人于原告清偿前述贷款后协助原告办理注销上述房产的抵押登记手续；3.被告于上述房地产注销抵押登记后7日内协助原告办理产权变更登记手续；4.被告赔偿原告逾期交房的损失48000元及律师费40000元。事实与理由：原告与被告于2016年3月26日签订房地产买卖合同，约定被告将位于中山市火炬开发区××村幸福旭日家园××房以540000元的价格转让给原告。第一期房价款于签订合同当天支付定金20000元及房价款100000元；第二期房价款自2016年4月18日起由原告代为偿还银行贷款直至被告取得案涉房产的不动产权证书；余下房价款原告以银行贷款行使支付。签订合同后，原告依约支付第一期房价款120000元，且自2016年4月18日起原告代被告清偿案涉房产的银行贷款，至今已代为清偿贷款本金46666.48元。合同约定，被告应于2016年4月10日前将上述房产交付原告使用，但被告仅交付了房产的钥匙，一直未配合办理物业交接手续。现上述房产的不动产权证书已办妥，被告依约应清偿银行贷款，办理注销银行抵押登记手续并配合原告办理产权变更登记手续。但经原告多次敦促，被告竟然要求解除合同。原告一直依约履行合同义务，被告屡次违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告不仅应继续履行合同，还应赔偿原告逾期交房的损失48000元、律师费40000元。庭审中，原告撤销第二项诉讼请求，并明确第一项诉讼请求中要求继续履行合同是指履行诉讼请求三中的义务。对于诉讼请求四中逾期交房损失是按360元/月及1100元/月标准，从2016年4月暂计至2018年9月合计29个月计算得出，变更第四项诉讼请求中逾期交房损失的数额为45385元。被告黄俊杰答辩称，被告同意将案涉房产出售给原告，但要求原告在被告清偿案涉房屋银行按揭贷款之日起30日内向被告支付剩余购房款373333.52元。因为案涉合同是原告所草拟，该付款条款对被告不公平，在案涉房屋办理过户手续后原告才需要向被告支付剩余70%的购房款存在交易风险，不排除原告拒绝履行付款义务，该条款对被告显失公平。对于原告主张的逾期交房损失及律师费损失，没有合同及法律依据，应予以驳回。被告不存在怠于履行合同的行为，在被告收到法院的应诉材料之前，被告已经完成以下事项：1.2018年8月6日领取不动产权证；2.在2018年8月6日向第三人申请清偿案涉抵押贷款本息；3.通知原告根据2016年3月26日的合同约定办理同贷书，并于2018年8月13日前往原告指定的中介公司递交办理同贷书需要提供的资料。现由于原告自身查封案涉房产的原因导致不能过户，不能归责于被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告孔东汉、李秀嫦提交的主要证据有：房地产买卖合同；中山市商品房销售登记备案表；收款收据；个人活期明细；通知；EMS快递详情单；收据；微信聊天记录；银行交易明细清单；二手房按揭贷款确认书；租赁房屋暂住协议书；租房合同；民事案件委托代理合同。被告黄俊杰提交的主要证据有：告知书；收据；短信聊天记录；清偿房产抵押贷款本息的证明。根据原告、被告提交的证据及陈述，本院查明以下事实：1.2016年3月23日，以孔东汉为买方、以黄俊杰为卖方，双方签订房地产买卖合约（编号为NO.0000832），约定买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市火炬开发区××村幸福旭日家园××房，转让价格为540000元，其中购房定金为100000元（签订合同时支付20000元，签合同10日内补足定金余额80000元）；首期款440000元，买方需在签订房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）当日支付，双方在银行按揭贷款承诺金额通知后7日内须签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）并递件至国土房管部门；在履行本合同过程中，任何一方违约，所产生的律师费、诉讼费由违约方承担。合同备注条款载明以下内容：1.双方签订合同时房产未出证，双方同意由买家支付100000元购房定金，卖方交房给买家使用，期间买家会装修房屋自住，卖方有义务配合买家装修方面手续；2.卖方在收齐定金100000元后3天内交房予买家，买家于次月开始供楼，供楼期间买方须准时，不得造成卖家信用问题，月供楼本金及利息归买方，自供楼日起买方须支付6000元给卖方作为供楼押金，卖方需将该押金存入供楼账户，不能挪用。合同在顶部空白位置还有手写内容“3.买方需要银行贷款，上述合同中第二笔款首期款的支付以银行同贷书为准，多退少补；4.卖方出证后双方需在15天内开始办理贷款过户等手续；5.以上约定如果卖方违约需双倍返还定金、装修费以实际费用赔偿，如果买方违约卖方有权没收定金；6.以下空白”。合同还约定其他条款。2016年3月26日，在广东卓正律师事务所律师李霭弥的见证下，以孔东汉、李秀嫦为乙方与黄俊杰、曾乐为甲方，双方重新签订房地产买卖合同，约定：双方同意在甲方取得案涉房产不动产权证书及办妥注销抵押登记手续且乙方提供银行同贷书后五个工作日内办理交易过户手续；付款方式是在签订本合同当日按支付20000元定金及房价款100000元，在房产交付之日起即于2016年4月18日起由乙方继续向中国建设银行偿还该房产的贷款直至甲方取得不动产权证书，剩余购房款(即总房价540000元减去定金120000元减去乙方已供本金)乙方以银行按揭贷款方式支付；在办妥乙方名下的不动产权证书后六十个工作天内办妥银行贷款并由银行将贷款一次性划付给甲方，若银行不能通过乙方的贷款申请或银行审批不足部分，则乙方承诺在收到甲方书面通知后三十日内以现金方式支付剩余房款；有关银行提前还款手续所发生的利息及由此产生的一切费用双方同意由甲方承担；甲方于2016年4月10日前将房屋交付给乙方使用，双方办理收楼手续，甲方将房屋钥匙交付给乙方则视为甲方已将房屋交付给乙方使用；交楼后产生的水、电、物业管理费等因房屋使用产生的费用由乙方承担。合同还约定其他条款。合同签订后，孔东汉向黄俊杰支付购房定金、首期款、供楼款、物业管理费、维修基金等合计203135.69元。黄俊杰于2018年7月28日向孔东汉退还上述款项，孔东汉于同一天又向黄俊杰支付了上述款项。2.2018年9月12日，中国工商银行股份有限公司中山张家边支行向孔东汉出具二手房按揭贷款确认书，载明同意向其发放期限为20年、金额为370000元的贷款。该贷款确认书的有效期为60天。3.孔东汉、李秀嫦提交租赁合同及收据、银行流水若干，拟证每月承租房子并支付租金等事实。根据租赁合同显示，两份租约的租期分别为2015年8月24日至2018年8月24日、2016年3月1日至2018年2月28日，租金分别为350元/月、1100元/月。4.2017年4月16日，孔东汉曾向黄俊杰寄发关于即时协助办理物业交接及装修手续的通知，载明黄俊杰虽将房产交付给孔东汉使用，但一直不与其签署物业交接确认书，办理书面物业交接手续及与物业公司办理变更手续，亦拒绝配合孔东汉办理物业装修手续，导致物业迟迟不能装修。因此通知黄俊杰于收到通知之日起3日内联系孔东汉确认签署物业交接确认书及办理物业装修手续的具体时间。5.2018年9月8日，黄俊杰结清案涉房产名下所按揭贷款。2018年9月17日，中国建设银行股份有限公司中山兴中道支行出具个人贷款结清证明，证明案涉房产名下贷款已结清。6.黄俊杰于2018年8月9日向孔东汉寄发告知书1份，载明黄俊杰已于2018年8月6日领取案涉房产不动产权证书，并于2018年8月6日向建设银行申请办理赎楼手续，同时已准备办理商品房注销抵押登记手续，请孔东汉在15个工作日内提供银行同贷书，在孔东汉提供银行同贷书后，将办理房产过户至其名下。7.中山市中轩房地产代理有限公司在2018年8月13日出具产权证明收取凭证，证明黄俊杰已收取不动产权证。8.庭审中，孔东汉、李秀嫦与黄俊杰一致确认已付购房款为166667元，剩余购房款373333.52元未付，未付购房款孔东汉、李秀嫦可一次性支付给黄俊杰。9.案涉房屋为毛坯房，除本案查封外名下没有抵押或其他查封。10.庭审后，黄俊杰向本院提交书面意见1份，其中载明“原告未清偿所有购房款及变更房屋登记前，原告对案涉房屋没有所有权，无权要求被告配合其装修房屋”。11.孔东汉、李秀嫦因本案诉讼支出律师费40000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孔东汉与黄俊杰及孔东汉、李秀嫦与黄俊杰、曾乐签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、强制性法规的规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。案涉的两份房地产买卖合同，均对案涉房产交易双方的权利义务作了具体约定，且于2016年3月26日签订的合同并没有约定解除或替代双方于2016年3月23日签订的合同，因此，两份合同均为合法有效的合同，对于两份合同就相同事项约定有冲突的，以日期在后的合同约定为准。关于案涉房地产买卖合同是否继续履行的问题，孔东汉、李秀嫦与黄俊杰、曾乐一致同意继续履行合同，孔东汉、李秀嫦同意一次性支付剩余购房款373333.52元，因此对孔东汉、李秀嫦该项诉讼请求无争议，本院不作累述。关于逾期交房损失及律师费的问题。因案涉房产是毛坯房，孔东汉要实际使用该房产必须进行装修，故根据2016年3月23日签订的合同约定，黄俊杰交房给孔东汉使用后，期间孔东汉会装修该房产，黄俊杰有义务配合孔东汉办理装修方面有关手续。根据孔东汉的陈述及黄俊杰的自述，黄俊杰虽然按合同约定将案涉房产交付给孔东汉使用，但没有配合孔东汉办理案涉房产装修的相关手续，黄俊杰的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。黄俊杰不配合孔东汉办理装修相关手续所导致的损失主要是孔东汉迟延使用案涉房产的损失，该损失可参照同地段同时期同类型房屋的租金核定，孔东汉主张按照其现时租赁的房屋应付租金作为上述损失的计算基数并不合理。但诉讼中双方未就案涉房屋同地段同时期同类型房屋的租金申请评估，参照现时市场行情，本院将租金数额酌定为1300元/月。关于该损失的计算期限。合同约定，黄俊杰有义务配合孔东汉办理装修方面的相关手续，但没有明确具体履行时间，因此上述损失的计算期限，应从孔东汉通知黄俊杰配合履行该项合同义务的履行期限届满之日开始起算。根据关于即时协助办理物业交接及装修手续的通知显示，孔东汉要求黄俊杰配合办理装修手续的时间不能因黄俊杰的原因超过2017年4月30日，即黄俊杰逾期配合办理案涉房屋装修手续造成孔东汉损失的起算时间应为2017年5月1日起，故黄俊杰应向孔东汉、李秀嫦支付迟延用房损失20800元（2017年5月至2018年9月，1300元/月×16个月）。根据案涉合同约定，在履行案涉合同过程中，任何一方违约，所产生的律师费、诉讼费由违约方承担。本案中，黄俊杰是违约方，孔东汉、李秀嫦诉请判令黄俊杰支付律师费40000元，符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孔东汉、李秀嫦与被告黄俊杰继续履行房地产买卖合同，孔东汉、李秀嫦于本判决发生法律效力之日起七日内向黄俊杰支付购房余款373333.52元，黄俊杰于本判决发生法律效力之日起七日内协助孔东汉、李秀嫦办理位于中山市火炬开发区张家边村幸福旭日家园5幢1603房过户手续；二、被告黄俊杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孔东汉、李秀嫦支付迟延用房损失赔偿款20800元及支付律师费40000元。如果原告孔东汉、李秀嫦、被告黄俊杰未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，减半收取为5040元，诉讼保全费3220元，以上合计8260元（该款原告已预付），由原告孔东汉、李秀嫦负担358元，由被告黄俊杰负担7902元（被告负担部分于本判决生效后径付原告孔东汉、李秀嫦）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一八年十二月二十日书记员 张梦如孙永辉