广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终6675号 上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。 法定代表人：苏志团。 委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：袁小格，女，汉族，1986年11月15日出生，住址：河南省鄢陵县， 委托诉讼代理人：范松亭，广东德崇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗飞，广东德崇律师事务所律师。 上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人袁小格商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人惠州市太东实业投资有限公司委托诉讼代理人蓝洪波、被上诉人袁小格委托诉讼代理人范松亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人惠州市太东实业投资有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法变更一审判决书中第二项判决为：上诉人惠州市太东实业投资有限公司无需向被上诉人支付迟延办证违约金28777.32元，驳回被上诉人关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求；二、维持一审判决书中关于第一项和第三项判决的处理；三、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的第二项判决属于错误理解合同约定。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于答辩人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求答辩人为其履行办证义务，但应当给予答辩人必要的准备时间，答辩人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2、按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。 被上诉人袁小格辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 原审原告袁小格向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2015年11月1日至实际交房日，每日为已付房款的万分之一点五，暂计至2017年12月31日(537000元×791天×1.5／10000)共63715元；2、判令被告向原告支付房屋产权登记逾期违约金，按人民银行规定的逾期贷款利息，自2016年11月1日至实际交房曰，暂计至2017年12月31日共44656元(537000元×0.0475÷365×426×1.5)；3、判令被告负担本案所有诉讼费，包括案件受理费、保全费等。以上金额暂共计108371元。 一审法院认定事实：2015年12月30日，原告作为买受人与作为出卖人的被告太东实业投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州××西区××大道××时尚岛花园××单元××房，总价537000元；二、付款方式及期限，买受人采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即首期房款167000元于2015年12月25日前付清（含定金），余款370000元办理银行按揭贷款，于2016年2月24日前付清。三、交付期限，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。 上述合同签订后，原告于2015年10月31日前向被告付清了购房首期款167000元，购房余款370000元申请银行按揭贷款并于2016年2月1日支付至被告名下账户内。2016年5月30日，原告办理了收楼手续。 另查：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日取得相关部门的竣工验收备案登记。 再查：涉案房产第13栋首次登记权籍调查业务受理时间为2017年12月26日，办结时间为2017年12月29日。涉案房产第13栋二单元1101号房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2018年3月9日，办结时间为2018年3月29日。两次权籍调查的办理天数合计为25天，原告对此没有异议。 2018年1月23日，被告办理完成了时尚岛花园13栋房屋的首次登记，但至本案庭审结束前，被告尚未向登记部门提交了原告所购房屋办理转移登记所需的资料。 以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同购房发票、契税发票，被告提交的收楼意见书、银行按揭贷款房款单等证据在卷证实，足以认定。 原审法院认为：被告太东实业公司具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原告袁小格与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的主要争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房及违约金计算问题；2.被告是否存在逾期办证及违约金计算问题。 关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，被告于2016年5月30日才向原告交付符合合同约定条件的房屋，存在逾期交房的违约事实。 关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准即被告逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原告已付购房款分两部分，第一部分为167000元，因双方无法确定具体的付款时间，原审法院综合原、被告的庭审陈述及原告的诉讼请求，确定原告已经于2015年10月31日前付清；第二部分为370000元，于2016年2月1日付清。逾期交房违约金的计算应当分两部分计算，第一部分违约金以167000元为基数，从2015年11月1日起至2016年5月30日止，按日万分之一点五计算，计为5310.6元（167000元×0.00015/天×212天）；第二部分违约金以370000元为基数，从2016年2月1日起至2016年5月30日止，按日万分之一点五计算，计为6604.5元（370000元×0.00015/天×119天），以上逾期交房违约金共计11915.1元。被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求调整为按日万分之零点七五计算，理由不充分，原审法院不予支持。 关于被告是否存在逾期办证及如何计算违约金的问题。按照合同约定，原告委托被告办理房地产权证，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年5月30日交付原告使用，被告应当在2017年5月30日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至本案庭审之日，被告仍未向房产登记部门办理备案手续，已构成违约，应承担违约责任。因合同未约定逾期办证违约金，原审法院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，结合本地区的审判实践，以房屋总价款为基数按年利率6%的标准计算违约金，至本案庭审之日，被告仍未向房产登记部门办理备案手续，故逾期办证的违约金暂计至庭审之日止。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故原审法院酌情予以扣除。本案中，被告从2017年5月31日至本案庭审之日即2018年5月16日止共计已逾期351天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间25天，应支付的逾期办证违约金为28777.32元（537000元×6%/年÷365天/年×326天），以后产生的相应违约金原告可再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告袁小格支付迟延交房违约金11915.1元； 二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告袁小格支付迟延办证违约金28777.32元； 三、驳回原告袁小格的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2467元，由原告袁小格负担1541元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担926元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金的问题？ 本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故应承担逾期办证违约责任，原审判决计算逾期办证违约金正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费519.43元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾求凡 审判员  邹 戈 审判员  徐国华 二〇一八年十二月二十五日 法官助理黄湘燕 书记员彭敏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。