四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初4414号 原告:何明东，男，汉族，生于1970年8月29日，住四川省仪陇县。 原告:陈武容，女，汉族，生于1970年5月5日生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：周利，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 被告：四川鸿通春天房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区和平东路********。 法定代表人：张珊，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：岳建民、祝雁，四川明炬（南充）律师事务所律师。 原告何明东、陈武容与被告四川鸿通春天房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何明东、陈武容的委托诉讼代理人周利、陶金，被告鸿通公司的委托诉讼代理人岳建民、祝雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何明东、陈武容向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金12283.92元（暂计算至2018年5月31日），并从2018年6月1日起，以原告已付购房款为基数，按照每日万分之二的标准支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于顺庆区“南充院子”2幢1单元10层1-1001号商品房；被告应于2017年12月31日前向原告交付取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、权属证明，达到通水电气等条件的商品房。合同签订后，原告依约付清购房款，但被告未按约交付房屋。原告为维护合法权益，向本院提起诉讼。 鸿通公司辩称：1.原被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中明确约定了交房时间，原告应主动在合同约定的接房时间到来之前，到被告处确认接房，被告也按照合同约定进行了通知；2.且被告已经达到交房条件，不存在违约的情况；3.如果法院认定被告违约，应当承担违约金，原告主张的违约金计算标准也存在问题，主张的金额过高。应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原被告身份情况、商品房买卖合同、房款支付凭证、商品房买卖合同补充协议、康源水务单项工程质量竣工验收记录、国网南充供电公司受电工程竣工检验意见书、国有土地使用证等证据，本院予以确认并在卷作证。 对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于行政机关作出的通知等证据。原告提交的南充市质安站及住建局关于案涉楼盘出具的《通知》等材料具有客观性，原告的调取程序合法，且有关材料记载的内容与本案争议的房屋交付是否合法具有关联性，具有证据资格，可以作为认定事实的依据。至于行政机关认定鸿通春天违规交房，不宜作为本院对案件事实判断的直接依据，应当结合其他事实，并依据有关法律法规独立做出判断。 2、关于《建筑工程规划验收合格证》、《南充市房屋面积测绘成果报告》。对与被告举示的《建筑工程规划验收合格证》，原告质证怀疑其真实性，但并未出示相应的依据，故对其质证意见不予采纳，认可该证据的证据资格及证明力。原告质证认为被告举示的《房屋面积测绘成果报告》不符合《商品房买卖合同》的约定，但《商品房买卖合同》中并未明确约定测绘的单位，则南充经纬测绘有限公司作出的测绘成果报告具有法律效力。 3、关于《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。对被告举示的《新建商品房质量保证书》及《新建商品房使用说明书》，首先两份材料上并未按照规定加盖开发建设单位的印章，而只是加盖了物业服务公司的印章，因此形式上不合法。其次，《质量保证书》第二条载明“已通过市、县建筑工程质量监督部门的对单位工程验收，质量登记为合格”、第三条载明“所属工程项目经综合验收”，《使用说明书》第三条载明“本工程经工程质量监督站评定为合格工程”；但在本案中，被告并未出示证据证明案涉房屋经过质监部门验收合格备案，也未出示证据证明案涉房屋经过综合验收，则上述两份材料不具有客观性。故对被告举示的该两份证据不予采信。 4、关于《竣工验收报告》。被告当庭举示了南充院子所有楼栋的《竣工验收报告》，该报告中有五方责任主体（即建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）的印章和签名，虽然原告质证认为上述印章和签名是不真实的，但并未出示相关证据，故对上述印章和签名的真实性予以认可，确认该工程在2017年12月27日经五方责任主体验收，工程质量合格。但该报告中载明“整个验收过程由监督备案部门监督执行”、“规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况为有关各部门专项验收合格”，此情况与南充市质安站作为出认定南充院子违规交房的通知不符，对相关表述的客观性不予认可。且根据《住房和城乡建设部关于印发＜房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定＞的通知》（建质[2013]171号）第六条（三）“建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构&rdquo八条“负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容”之规定，鸿通公司组织案涉房屋的竣工验收未向南充市质安站履行工程竣工验收的书面通知义务，致使南充市质安站因此未能进行现场监督，应认定鸿通公司组织的竣工验收不符合法律规定。 5、关于《委托改造承诺书》。被告出示的《委托改造承诺书》载明“若因我个人原因未能按时到现场收房但提前签订了委托整改承诺书，江西建工第三建筑有限责任公司仍将按附图为我整改，由于是我本人未能按时到场收房，我不追究四川鸿通春天房地产开发有限公司晚交房的责任，且放弃一切抗辩的权利”。该条文明确载明是购房者原因未能按时到场收房，但本案争议的是被告拟交付的房屋是否符合法定和约定的交付标准。故该份材料与本案不具有关联性，不作为认定事实的依据。 6、小区燃气工程验收合格的时间。原、被告各提交了一份中油南充燃气有限责任公司的说明，被告举示的证据证明南充院子小区2、3、4、5、6栋的城镇燃气输配及应用工程的验收合格时间为2018年2月，原告举示的证据证明南充院子所有楼栋的天然气管道及设施的安装于2018年6月完成，2018年7月完成验收，两者并不矛盾。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月8日，何明东、陈武容与鸿通公司签订《商品房买卖合同》，约定何明东、陈武容购买鸿通公司开发的南充院子项目2幢1单元10层1-1001号，预测面积为96.54平方米，合同总价507600元。该合同第十一条规定交付条件为“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。符合1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”。该合同第十二条关于“市政基础设施和其他相关设施的承诺”规定“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017-12-31达到通水条件（2）电：2017-12-31达到通电条件（3）燃气：2017-12-31达到竣工条件（天然气入户费已包含在房屋价款中，买受人自行向煤气部门申请开通）……若因出卖人的因素未到达使用条件的，买受人允许出卖人在90日内完成整改，逾期仍未达到的，出卖人按每日10元向买受人支付违约金。”该合同第十三条关于“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理1、按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加）]（1）逾期在六十日之内，自第十一条第（一）款约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，自第六十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十一条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务管理费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损灭失的风险均由买受人承担。”。该合同第十五条关于“交接手续”规定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”该合同第二十条关于“产权登记”规定“（二）初始登记出卖人应当在2019年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”该合同第二十七条规定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。 同日，何明东、陈武容与鸿通公司签订《商品房买卖合同》补充协议。该补充协议第六条“对合同第十一条（商品房交付条件）的补充约定”第（一）款：“合同约定的‘建筑工程竣工验收备案表’在办理期间的，可由买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》代替”。该补充协议第八条“对合同第十五条（交接手续）的补充约定”第（一）款第1项规定“买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该商品房的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损灭失的风险均由买受人承担”；第八条第（二）款第1项规定“双方知悉，鉴于合同第十一条第（一）款交付时间清晰明确，且交付与接收是耦合性行为，无论买受人是否收到卖出人交房通知，买受人有义务在不晚于合同第十一条第（一）款约定的时间进行收房确认”、第2项规定“买受人如未收到交付通知的，查验该商品房的时间为合同第十一条第（一）款约定时间一个月内；携带的证件材料为办理不动产登记所需法定材料”。 何明东、陈武容已向鸿通公司支付购房款504042元。 2017年12月27日，建设单位组织施工、设计、监理、地勘、地勘等进行了单位工程验收收为合格。但验收报告上没有质量监督备案部门执行监督。 2017年12月27日，南充经纬测绘有限公司为南充院子项目出具了《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2017年12月29日，南充市城乡规划和测绘地理信息局向鸿通春天南充院子项目颁发《南充市建设工程规划验收合格证》。 2017年12月31日前，鸿通公司通过邮递和报纸的方式发出《交房通知书》。 2018年2月，南充院子小区2、3、4、5、6栋的城镇燃气输配及应用工程的验收合格。 2018年3月31日前，南充院子项目水、电工程经过验收。 2018年4月18日，南充市建设工程质量安全监督管理站向鸿通公司发出整改通知，认定被告鸿通公司开发的南充院子1至8号楼及地下室工程，未经竣工验收擅自将工程交付购房户使用，要求：一、责令立即停止违规交房，由职能部门对违规行为进行立案查处。二、视整改情况对违规行为的单位、人员按照行业相关规定从严从重处罚。 2018年5月25日，鸿通公司向何明东、陈武容交付案涉房屋。 2018年5月10日，南充质安站向鸿通公司发出责令整改通知，责令鸿通公司对房屋渗水、墙体楼板开裂等问题立即整改。 2018年6月20日，南充市住建局以“鸿通公司对南充院子项目存在的质量问题未按规定程序进行竣工验收就擅自交房，且经住建局发出责令整改通知，要求其停止违规交房，并对存在的问题进行全面整改未果”为由，将“南充院子”项目违规交房的问题移交给市城管执法局查处。 2018年7月6日，南充质安站组织鸿通公司有关人员对南充院子质量投诉问题进行了专题协商。 2018年7月，南充院子所有楼栋天然气管道及设施完成验收。 至本案庭审辩论终结时止，被告鸿通公司未取得鸿通春天南充院子的建筑工程竣工验收备案表。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、关于《商品房买卖合同补充协议》约定的房屋交付条件是否有效的问题。《商品房买卖合同补充协议》载明“六、对合同第十一条（商品房交付条件）的补充约定：（一）合同约定的‘建筑工程竣工验收备案表’在办理期间的，可由买受人购买商品房所在楼栋取得经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》代替。”。一方面、虽原、被告在《补充协议》中约定鸿通公司取得五方主体验收报告后即可以交付房屋，但《买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《买卖合同》为准；另一方面，该《补充协议》关于交付条件的约定为鸿通公司提供的格式条款，该条款免除了其建筑工程竣工验收备案的主要责任，排除了买受人主张逾期交房违约责任的主要权利，且鸿通公司也未提供证据证实其对条款采取了合理的提示，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及五十二条（五）“违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，应当认定该格式条款无效。 二、关于鸿通春天南充院子的水电气三通是否符合交付条件。 《商品房买卖合同》约定的交付条件第（二）4规定“满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”，而第十二条规定2017年12月31日达到通水条件、通电条件、燃气达到竣工条件，且若因出卖人的因素逾期未达到使用条件的，买受人允许出卖人在90日内完成整改，则根据第二条规定，水电气三通的最迟时间为2018年3月31日。 根据查明的事实，天然气管道及设施的验收时间为2018年7月，已经超过约定的最迟时间。2017年11月，经过水务公司验收。受电工程验收时间在约定的最迟时间之前。 三、关于原告所购房屋所在楼栋现在未进行初始登记，是否构成违约的问题。 根据《买卖合同》第十一条规定，应当在2017年12月31日前取得所在楼栋的房屋权属证明，但该合同第二十条“产权登记”第（二）初始登记中规定“出卖人应当在2019年12月31前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。该合同对所在楼栋房屋权属证明的初始登记时间存在矛盾，根据合同解释中“特别约定优于一般约定”的原则，应当以2019年12月31日为取得原告所购房屋所在楼栋初始权属登记的最后时间，故原告所购房屋所在楼栋现在未取得初始权属登记不属于违约。 四、关于被告鸿通公司是否构成逾期交房并承担违约责任的问题。 首先，鸿通公司未按照相关法规规定在案涉工程竣工验收7日前将验收的时间、地点、地点及验收组名单书面通知南充市质安站南充市质安站未能对案涉房屋的竣工验收进行现场监督，故南充市住房和城乡建设局、南充市质安站依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定，并经过现场查看，认定鸿通春天南充院子项目未经竣工验收擅自将工程交付购房者使用，要求鸿通公司立即停止违规交房，后将该问题移交南充市城管执法局调查处理；同时，还认定南充院子项目存在房屋渗水及墙体、楼板开裂等问题，要求鸿通公司组织专业施工队伍进行整改。因此鸿通公司在没有按照建设行政主管部门整改意见完成竣工验收程序，并经验收合格前，不得将案涉房屋交付购房者使用。其次，既然《补充协议》中约定的房屋交付条件无效，则房屋交付仍然应当以《买卖合同》中约定的为准，被告鸿通公司至庭审辩论终结前仍未取得案涉房屋的建筑工程竣工验收备案表，则被告向原告交付的房屋也不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。综合以上两点，鸿通公司南充院子项目案涉房屋在庭审辩论终结前未经验收合格，也未取得建筑工程竣工验收备案表，已构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。 五、关于原告实际接受房屋是否应当认定为被告合法交房的问题。 虽原告实际接受了开发商交付的房屋，但因被告向原告交付的房屋不符合《买卖合同》约定的交付条件，不构成合法有效的交付。故被告仍然应当承担逾期交房的违约责任。 六、关于逾期交房违约金计算的起点和终点如何确定的问题。 逾期交房违约金应当从逾期交房之日起，即2018年1月1日开始起计算至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案表之日止。 七、关于原被告约定的违约金是否过高、需要调整的问题。 按照《商品房买卖合同》的约定，逾期交房的违约金在60日内按已交房款日万分之一计算，60日后按照已交房款的日万分之二计算，被告提出违约金过高请求予以降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，结合司法实践，参考58同城租房网关于南充院子所在路段即顺庆区佳华路在2018年的商品房租赁价格为0.4元／天.㎡的信息，本院酌定可按照同期同地段同类房屋租金的130%调整违约金。 八、关于本案中逾期交房违约金如何计算的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质。本案中，原告已实际接收了被告交付的不符合法定和约定条件的房屋，被告以违约金约定偏高为由主张调整违约金。原告主张逾期交房违约金，违约金应计算至鸿通公司取得案涉房屋竣工验收备案表之日或者符合约定的更高交付标准之日，但应扣减买受人实际接收房屋后所获得的收益（该部分补偿性质的违约金可以参照同期同地段同类房屋的租金确定，但因原告已经实际接收房屋而归于消灭，故应当予以扣减）。故在计算违约金时应分段计算：一、按合同约定应交付而未交房期间的违约金可以参照同期同地段同类房屋租金130%予以调整（所购房屋面积×0.4元／天.㎡×130%×从2018年1月1日起至实际接收房屋之日的天数）；二、从原告实际接收房屋次日至被告实际取得竣工验收备案表之日止的违约金可以参照同期同地段同类房屋租金的30%计算（所购房屋面积乘以0.4元／天.㎡×30%×实际接收房屋次日至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案表之日止的天数）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第五十二条第五项、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、四川鸿通春天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向何明东支付逾期交房违约金（1、从2018年1月1日起至2018年5月25日止的违约金为：96.54㎡×145天×0.4元／天.㎡×130%≈7279元；2、从2018年5月26日起的违约金按照96.54㎡×0.4元／天.㎡×30%≈11.58元／天计算至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案表之日止）； 二、驳回原告何明东、陈武容其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元，由四川鸿通春天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  曾开荣 二〇一八年十二月二十二日 书记员  陈 思