云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7010号上诉人（原审原告）：孙宏，男，1987年3月12日出生，住云南省楚雄市大姚县。被上诉人（原审被告）：戴雪莲，女，汉族，1983年7月24日出生，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：范守涛，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：黄子雄，男，汉族，1975年7月6日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：范守涛，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所：昆明市世纪城S段**。法定代表人：董文杰。委托诉讼代理人：王娟，女，1994年2月10日生，住云，住云南省曲靖市沾益县明新亚房地产经纪有限公司法务，特别授权代理。上诉人孙宏因与被上诉人戴雪莲、原审被告黄子雄、原审第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称新亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙宏，被上诉人戴雪莲及其与原审被告黄子雄共同委托诉讼代理人范守涛，原审第三人新亚公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙宏上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人戴雪莲向上诉人孙宏支付违约金20万元；2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由为：一、一审法院错误认定双方合同解除上诉人存在过错。1、双方合同是因被上诉人违约，上诉人行使合同解除权而解除。双方签订《房产买卖居间合同》之后，被上诉人未按合同约定办理预约公证，在上诉人与新亚公司催告后，仍以房价上涨，不愿意出售为由拒绝办理，上诉人依据《合同法》的规定，行使法定解除权。二、造成合同解除，上诉人没有任何过错。上诉人另行购买房屋的行为是为了防止损失进一步扩大。二、一审法院错误认定违约金数额。双方在合同中明确约定了违约金的标准为房价的20%，即20万元，在上诉人没有任何过错的情况下，一审法院让上诉人承担了一半的违约金，于法无据，应予纠正。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人戴雪莲辩称：1、一审法院认定事实与实际事实不符，戴雪莲并没有违约。2、上诉人单独购买其他房屋是合同无法继续履行的主要原因，是上诉人违约。3、我方认为本案当中并没有对上诉人造成任何的经济损失。再说上诉人在一审当中也并没有举证证明被上诉人的违约，也没有举证证明其损失情况。我方认为本案应发回重审。原审被告黄子雄述称：此房屋系我方登记所有，但是实际所有人为戴雪莲。房屋买卖合同系戴雪莲所签，与我方无关，一审法院已认定此事实。请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人新亚公司述称：我方不存在过错，一审判决认定事实清楚，请求予以维持。孙宏向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《房产买卖居间合同》；2、被告返还原告已支付的定金20000元；3、判令二被告因违约按照违约条款支付原告违约金200000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定法律事实：2012年7月13日，被告黄子雄与被告戴雪莲签订《转让协议》约定：黄子雄将自己享有的位于昆明市呈贡区金盾园小区的购房名额壹个作价人民币70000元转让给戴雪莲。协议签订后，戴雪莲向黄子雄支付了上述转让费70000元，随后即以黄子雄的名义购买了位于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块2幢3单元0602号房屋一套，购房款及其他相关费用均由戴雪莲支付，但该房屋的产权证登记在黄子雄名下，尚未变更登记在戴雪莲名下。2018年2月5日，在第三人新亚经纪公司（丙方）的中介下，被告戴雪莲以黄子雄（甲方）代理人的名义与原告孙宏（乙方）签订《房产买卖居间合同》，合同约定：被告将位于昆明市呈贡区金盾俊园A5地块2幢3单元0602号房屋一套出售给原告。其中第二条关于价款支付部分（一）房屋成交价格为1000000元（壹佰万元）；（二）定金支付：签订本合同时，乙方交付购房定金20000元，该定金全额委托丙方保管，由丙方将该定金作为部分房款退给甲方，甲乙双方均认可定金罚则的有效性。（三）付款方式：在2018年2月12日之前，乙方将首付款500000元交给甲方，剩余房款500000元，由乙方贷款支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担责任。第九条违约责任（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。（二）略……。第十二条补充条款：2、甲乙双方协商一致，该房屋成交总价1000000元包含A5地块A5地下室－1层车位A043室（合同登记号KM2013111493800），2018年2月12日前办理预约公证，公证当天乙方先支付甲方500000元含定金20000元，剩余尾款待过户时乙方向银行申请按揭支付给甲方，不动产权证下来具备过户条件15个工作日内办理过户手续。略……。合同有原告孙宏、被告黄子雄及其代理人被告戴雪莲签名，加盖了第三人新亚经纪公司的公章。合同签订后，三方约定的办理预约公证及首付款支付时间2018年2月12日，后被告戴雪莲以家里亲人去世需处理为由，提出将预约公证办理时间延迟到2018年3月2日，到期后，戴雪莲又以其他理由拒绝办理，经第三人新亚经纪公司协调，被告戴雪莲提出因房屋价格上涨，其不愿意出售上述房屋。原告孙宏经与被告戴雪莲协商未果后，重新向其他人购买了房屋。之后，双方就违约及赔偿事宜协商未果，原告孙宏向法院提起诉讼，请求判决支持其诉讼请求。一审法院认为，被告戴雪莲作为本案诉争房屋的实际产权人，对诉争房屋享有处分权，其以诉争房屋产权登记人黄子雄代理人的名义与原告孙宏于2018年2月5日，在第三人昆明新亚经纪公司（丙方）的中介下，签订的《房产买卖居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，亦不损害他人合法权益，该合同合法有效，应受法律保护。尽管诉争房屋的产权登记人黄子雄对被告戴雪莲签订房屋买卖合同不知情，但黄子雄本人亦认为其对诉争房屋不再享有权利、义务，被告戴雪莲是否出卖房屋与己无关，且该合同涉及的权利、义务均由实际产权人戴雪莲和受让人孙宏享有和承担，黄子雄是否知情并不影响该合同的效力。关于本案诉争的《房产买卖居间合同》应否解除的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”；（五）法律规定的其他情形。”本案被告戴雪莲与原告孙宏签订《房产买卖居间合同》后，未按合同约定的时间办理预约公正，经原告和中介方催告后，仍以房价上涨，不愿出售为由拒不办理，其行为已构成违约，尽管被告戴雪莲在庭审中，明确表示愿意继续履行合同，但因原告孙宏已另外购买了住房，造成双方签订的合同客观上不能再履行，故对原告孙宏要求解除《房产买卖居间合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告孙宏主张的违约金应否支持及如何认定问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案原告孙宏选择适用双方合同约定的违约金条款要求被告戴雪莲承担违约责任，符合上述法律规定，一审法院予以认定。针对原告孙宏主张的违约金，一审法院认为，尽管双方签订的合同约定的违约金标准为房屋价款的20%即200000元，但本案造成合同最终不能实际履行，除被告戴雪莲存在违约行为外，原告孙宏在双方签订的合同尚未解除的情况下，即另外向他人购买住房，也是造成合同不能履行的原因之一，对此原告孙宏亦存在过错，依法可减轻被告戴雪莲的违约责任，一审法院根据被告戴雪连的违约事实和责任，并结合原告孙宏的过错责任，认定由被告戴雪莲承担违约金100000元。双方签订的合同解除后，原告孙宏缴纳给第三人新亚经纪公司代管的购房定金依法应返还原告。被告黄子雄对诉争房屋已不享有权利和义务，其依法不承担本案责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：“一、原告孙宏与被告黄子雄、戴雪莲和第三人昆明新亚房地产经纪有限公司于2018年2月5日签订的《房产买卖居间合同》于本判决生效之日解除。二、由被告戴雪莲于本判决生效之日起十日内向原告孙宏支付违约金100000元。三、由第三人昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙宏购房定金20000元。四、驳回原告孙宏的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人均未提交新证据。针对一审判决认定的法律事实，被上诉人提出以下异议，认为拒绝办理预约公证的原因是戴雪莲没有收到首付款，合同约定的是先支付首付款再办理过户登记。除此之外，各方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。对于被上诉人提出的异议，被上诉人认可三方将预约公证办理时间延迟到2018年3月2日，但认为3月2日上诉人及新亚公司未到场办理，对此被上诉人未提交任何证据予以证明，而新亚公司作为《房产买卖居间合同》的一方当事人，已经明确本案合同未能继续履行的原因是被上诉人以房价上涨，不愿意出售拒绝办理预约公证所致。故本院对被上诉人提出的异议不予采纳。综上，二审查明的案件事实与一审法院认定的法律事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然被上诉人主张双方未办理预约公证的原因在于上诉人，《房产买卖居间合同》未能继续履行并非被上诉人违约所致，但对此，被上诉人未提交任何证据予以证实。而根据查明的事实以及新亚公司的陈述，一审法院认定因被上诉人违约导致双方未能办理预约公证并无不当，因《房产买卖居间合同》客观上已无法继续履行，且双方对解除《房产买卖居间合同》均无异议，故本院对一审判决第一项予以维持。针对违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审法院根据本案合同实际履行情况，将违约金标准予以调整并未违反上述法律规定，本院依法予以维持。因被上诉人未提起上诉，视为其服从一审判决，并且一审判决认定事实清楚，并无违反法定程序等情形，被上诉人在二审审理中要求将本案发回重审的主张无事实及法律依据，故本院对一审判决予以维持。综上所述，上诉人孙宏的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人孙宏负担。本判决为终审判决。审判长  饶丽佳审判员  白 皓审判员  吴 娴二〇一八年十二月十一日书记员  马 溶