湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1228民初568号 原告（执行案外人）：向爱平，男，1979年8月26日出生，汉族，住湖南省中方县。 委托诉讼代理人：李光家，湖南五溪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨隆旦，男，1942年1月18日出生，汉族，住湖南省中方县。 委托诉讼代理人：满维卿，系杨隆旦之妻，1951年8月1日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。 第三人（被执行人）：蒲星宇（曾用名蒲学树），男，1967年8月27日出生，苗族，住湖南省芷江侗族自治县。 第三人（被执行人）：向春梅，女，1976年2月2日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。 第三人：中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行，住所地湖南省怀化市鹤城区。 负责人：田自峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：瞿仁军，男，1964年12月25日出生，苗族，系中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行职工，住湖南省怀化市鹤城区。 原告向爱平与被告杨隆旦及第三人蒲星宇、向春梅案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月12日作出（2016）湘1228民初274号民事判决书，原告向爱平不服，向怀化市中级人民法院提出上诉，怀化市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）湘12民终150号民事裁定书，撤销本院判决，发回重审。本院于2018年4月27日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，并依法追加中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行为本案第三人参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告向爱平的委托诉讼代理人李光家、被告杨隆旦的委托诉讼代理人满维卿、第三人中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行的委托诉讼代理人瞿仁军到庭参加诉讼，第三人蒲星宇、向春梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向爱平向本院提出诉讼请求：依法判决驳回杨隆旦对位于怀化市正清路云龙花园1幢1单元1102号预售商品房的强制执行申请，并及时解除查封（执行标的本金51000元、利息15300元）。事实与理由：2008年8月1日，向爱平与蒲星宇、向春梅签订了一份《房屋抵债协议书》。该协议约定，蒲星宇（曾用名蒲学树）、向春梅自愿用怀化市正清路云龙花园1幢1单元1102房抵债给向爱平，并同向爱平办理房屋移交手续。2011年6月3日，蒲星宇、向春梅又与湖南恒湘置业有限责任公司签订了一份《退房（变更裁定）协议书》，将蒲星宇、向春梅名下的怀化市正清路云龙花园1幢1单元1102号房产变更至向爱平名下，同日，向爱平与湖南恒湘置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》。2012年10月16日，向爱平根据怀化市委、政府之协调会议文件取得了该号房产之国有土地使用证。至此，向爱平已取得该房屋的部分不完整的所有权。因杨隆旦系蒲星宇、向春梅与杨隆旦民间借贷纠纷一案的申请执行人，其向芷江侗族自治县人民法院申请执行1102号房屋。向爱平知情后以案外人的身份向法院提出执行异议，芷江侗族自治县人民法院于2016年2月14日作出（2016）湘1228执异2号执行裁定书，驳回向爱平的异议申请，并告知向爱平有权在收到裁定书15天内提起执行异议之诉，向爱平于2016年2月24日收到该裁定书。向爱平认为，芷江侗族自治县人民法院仅以蒲星宇、向春梅与银行之按揭合同未解除为由驳回向爱平的执行异议是原则性错误，故向爱平依法提起诉讼。 杨隆旦辩称：蒲星宇、向春梅与向爱平签订的怀化市云龙花园1幢1单元1102号房屋的《房屋抵债协议书》及向爱平与恒湘置业签订的《商品房买卖合同》均为无效协议，向爱平不享有争议房屋的任何民事权益。请求人民法院依法驳回向爱平的诉讼请求。 蒲星宇、向春梅未提供陈述意见。 中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行述称：蒲星宇、向春梅购买案涉房产时，以案涉房产为抵押物向中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行借款，并办理了抵押登记。因蒲星宇、向春梅未偿清借款，中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行提起诉讼，怀化市鹤城区人民法院已作出判决，确认了该事实，并确认了中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行对案涉房产享有优先受偿权。同时，向春梅将案涉房产转让给向爱平时未告知作为抵押权人的中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行，向爱平也未代为清偿向春梅的借款，该转让行为无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对向爱平提供的《房屋抵债协议书》，因向爱平未提供任何付款凭证证明付款（向蒲星宇、向春梅出借款项）的真实存在，仅凭该证据不能客观反映事实，不符合证据的客观真实性的要求，故本院不予采信。2.对向爱平提供的《退房（变更裁定）协议书》、向爱平与湖南恒湘置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》、《云龙花园1-4号楼交房确认书》、《土地使用权证》、物业收费收款收据等证据能够形成证据锁链，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认作为本案证据予以采信。3.对杨隆旦提供的湖南省芷江侗族自治县人民法院（2016）湘1228执异2号民事裁定书，因该裁定书尚未发生法律效力，故本院不予采信。4.对于杨隆旦提供的湖南省怀化市鹤城区人民法院（2009）怀鹤民二初字第28号民事判决书、《商品房买卖合同》及收款凭证、个人住房贷款凭证、《退房（变更裁定）协议书》能够形成证据锁链，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认作为本案证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2005年2月5日，向春梅与中国工商银行怀化市怀兴支行（现更名为中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行）签订《个人购房借款合同》，向春梅向中国工商银行怀化市怀兴支行贷款18万元，约定用于购买位于怀化市湖天开发区云龙花园1幢1单元1102号住房，贷款期限20年，自2005年2月15日至2025年2月14日止。同时，向春梅、蒲学树（现名蒲星宇）出具共同还款承诺书，书面承诺蒲学树（现名蒲星宇）作为向春梅所借款的共同债务人，共同承担连带责任。2005年2月1日，向春梅与中国工商银行怀化市怀兴支行在房产管理部门办理了预购期房抵押登记备案，向春梅、蒲学树（现名蒲星宇）及中国工商银行怀化市怀兴支行在抵押物清单中签名。2005年2月5日，中国工商银行怀化市怀兴支行将贷款18万元依约划至怀化市华欣房地产开发有限公司（2007年6月27日变更名称为湖南恒湘置业有限责任公司）账号。2009年3月26日，因向春梅、蒲学树（现名蒲星宇）未按期偿还上述借款，中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行向怀化市鹤城区人民法院提起诉讼，2009年7月23日，怀化市鹤城区人民法院作出（2009）怀鹤民二初字第28号民事判决书，确认了以上事实，并判决向春梅、蒲学树（现名蒲星宇）偿还中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行借款本金162290.93元及利息，同时判决确认了中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行对抵押物享有优先受偿权，该判决已发生法律效力。2011年6月3日，向春梅与怀化市云龙花园处置协调领导小组、湖南恒湘置业有限责任公司签订了一份《退房（变更裁定）协议书》，将向春梅名下的位于怀化市湖天开发区云龙花园1幢1单元1102号房产变更至向爱平名下，同日，向爱平与湖南恒湘置业有限责任公司、怀化市云龙花园处置协调领导小组签订了《商品房买卖合同》，该《退房（变更裁定）协议书》及《商品房买卖合同》均只有怀化市云龙花园处置协调领导小组办公室签章，湖南恒湘置业有限责任公司未签章。2012年10月16日，向爱平就上述房产办理取得了以其为土地使用权人的《土地使用权证》，现上述房产尚未办理房屋所有权证书。另查明，向春梅与向爱平系亲姐弟关系。 二、2009年10月11日，蒲星宇向杨隆旦借款51000元，期限1个月，用其妻子向春梅一套商品房（向春梅于2005年1月19日向怀化市华欣房地产开发有限公司购买的一套位于怀化市红星中路2号云龙花园1幢1单元1102号房，建筑面积135.08㎡，购价22万元）抵押给杨隆旦（未办理抵押登记）。借款到期后，因蒲星宇、向春梅没有归还，杨隆旦于2011年9月15日向本院提起诉讼，本院于2012年12月20日作出（2011）芷民二初字第179号民事判决书，确认了以上事实，并判决蒲星宇、向春梅连带清偿杨隆旦借款51000元及利息。判决生效后，因蒲星宇、向春梅未履行义务，杨隆旦向本院申请执行，本院于2013年8月19日立案执行。2013年12月17日本院作出（2013）芷执字第89号执行裁定书，查封向春梅购买的位于怀化市湖天开发区湖天大道与正清路交汇处云龙花园1幢1单元1102号房产，查封期两年。2014年12月19日本院作出（2013）芷执字第89-1号执行裁定书，拍卖向春梅购买的位于怀化市湖天开发区湖天大道与正清路交汇处云龙花园1幢1单元1102号房产。向爱平知情后以案外人的身份向本院提出执行异议，认为怀化市云龙花园1幢1单元1102号房产归其所有，要求停止对该房产的执行。本院于2016年1月28日作出（2016）湘1228执异2号执行裁定书，驳回向爱平的异议申请。向爱平收到该裁定书后，在法定期限内向本院提起了本案诉讼。另查明，上述执行过程中，中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行向本院提出申请，请求行使优先受偿权，参与对上述房产的拍卖标的款分配。 上述分别表述的怀化市正清路云龙花园1幢1单元1102号预售商品房、怀化市正清路云龙花园1幢1单元1102房、怀化市云龙花园1幢1单元1102号房屋、怀化市湖天开发区云龙花园1幢1单元1102号住房、怀化市湖天开发区云龙花园1幢1单元1102号房产、怀化市红星中路2号云龙花园1幢1单元1102号房、怀化市湖天开发区湖天大道与正清路交汇处云龙花园1幢1单元1102号房产均为同一房产，即本案案涉房产。 本院认为，本案争议的焦点是向爱平是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据上述查明的事实，向爱平主张排除强制执行的理由是其依法取得了案涉房产的土地使用权。对此，向爱平提供了其与蒲星宇、向春梅签订的《房屋抵债协议书》、与湖南恒湘置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》、《云龙花园1-4号楼交房确认书》以及蒲星宇、向春梅与湖南恒湘置业有限责任公司签订的《退房（变更裁定）协议书》、《土地使用权证》等证据，以证明其取得案涉房产民事权益的真实性、合法性。本院认为，尽管向爱平提供的《土地使用权证》证明了向爱平取得了案涉房屋的土地使用权，但其不足以阻却强制执行。理由为：1.《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据以上法律规定，本案中向春梅、蒲星宇（曾用名蒲学树）将抵押在中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行（原中国工商银行怀化市怀兴支行）的向春梅名下的案涉房产转让给向爱平时未告知作为抵押权人的中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行（原中国工商银行怀化市怀兴支行），更未取得其同意，向爱平明知案涉房产办理了预购期房抵押登记备案也未代为清偿向春梅在中国工商银行股份有限公司怀化怀兴支行（原中国工商银行怀化市怀兴支行）的借款，该转让行为无效，不发生物权效力。2.基于上述转让行为无效，向春梅与湖南恒湘置业有限责任公司签订的《退房（变更裁定）协议书》、向爱平与湖南恒湘置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》、《云龙花园1-4号楼交房确认书》同样无效。同时，此处的《退房（变更裁定）协议书》、《商品房买卖合同》、《云龙花园1-4号楼交房确认书》，湖南恒湘置业有限责任公司均未签章，签章人为怀化市云龙花园处置协调领导小组办公室，向爱平未提供怀化市云龙花园处置协调领导小组办公室能够替代湖南恒湘置业有限责任公司行驶权利的证据。3.案涉房产至今未办理房屋所有权证书，办理《土地使用权证》时，《不动产登记暂行条例》尚未施行，当时房屋所有权证书和土地使用权证书的办理分属县级以上地方人民政府房产管理部门和同级人民政府土地管理部门。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”向爱平取得案涉房产《土地使用权证》的程序不符合上述规定。 综上所述，案涉房产办理了预告登记，预告登记具有排他性法律效力，能够对抗第三人。未经预告登记的权利人同意，处分登记的不动产的，不发生物权效力。向爱平依据无效民事行为取得的相关民事权益不足以排除强制执行。向爱平要求停止对案涉房产查封、拍卖的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。向春梅、蒲星宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相应的抗辩权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回向爱平的诉讼请求。 案件受理费1458元，由向爱平负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李建华 人民陪审员  张贞菊 人民陪审员  李迎春 二〇一八年十二月六日 书 记 员  唐一超