北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初17045号原告：石勇，男，1980年12月15日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：姚志明，北京市盈科律师事务所律师。被告：杜继贵，男，1967年11月18日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：许玲，北京市浩盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛春芳，北京市浩盛律师事务所律师。原告石勇与被告杜继贵合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石勇及其委托诉讼代理人姚志明，被告杜继贵及其委托诉讼代理人许玲、牛春芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石勇向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方签署的《转让协议》无效；2．判令被告返还原告转让费571470．59元、房租押金5万元、车辆款2．1万元、代为垫付的房租押金43560．3元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际付款之日止的利息；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月25日，被告与案外人杨征签署《房屋租赁协议》，约定被告承租北京市昌平区沙河镇西二村北京焊轨场对面的、杨征自建的两栋四层公寓式楼房。被告承租后，将前述两栋四层公寓式楼房整体转包给原告经营。并于2014年4月19日与原告石勇签署房屋租赁《转让协议》，约定：（1）乙方（原告）接手前公寓内所有的一切债权、债务均由甲方（被告）负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务均由原告承担；（2）租赁期限为2016年4月19日至2024年4月19日；（3）乙方（原告）一次性向甲方（被告）支付转让费75万元，上述费用包括×××汽车一辆、甲方（被告）支付的房屋押金5万元及其他房屋所属设备（空调、监控）等相关费用。合同签署后，一次性支付给被告75万元后，原告开始经营租赁房屋，每月向原房东支付房租、水电等各项费用。此后原告还投入30多万元对承租房屋进行改造。然而2017年8月8日通知拆迁，原告仅经营了一年零三个月的时间，因为出租房屋属于违章建筑，被整体拆除，致使原告损失110万元。不仅如此，被告也拒绝返还原告支付的转让费75万元，该转让费是原告一次性支付给被告共6年的转让费，但目前仅仅使用了一年零三个月就被政府拆迁，被告应当返还原告扣除已使用年限的转让费给原告。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告杜继贵辩称，不同意原告的诉讼请求。我们认为双方签订的《转让协议》是真实有效的。转让协议中明确约定，一次性转让费包括车费、押金及其他费用，没有收取房租，原告向房主交纳房租，我们转让的是一些物品，不包括房屋，协议写的很明白，押金条是杨征收的应该由杨征退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2013年6月25日，案外人杨征（出租方、甲方）与杜继贵（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方向乙方提供北京市昌平区沙河镇西二村北京焊轨场对面的，甲方自建的两栋四层公寓式楼房整体出租；租赁期限为11年，自2013年11月1日至2024年10月30日；一号楼共计房屋151间，年租金41万元；二号楼共计房屋54间，年租金10万元；乙方应向甲方支付5万元作为押金，在本协议解除或者终止时，乙方向甲方结清全部应付租金以及各项相关费用的同时，甲方应该退还乙方的5万元押金；该房屋的转让必须经过甲方的同意方可进行。合同签订后，杨征将涉案房屋交付给杜继贵，杜继贵于2013年7月2日向杨征交纳押金5000元，杨征向其出具《收款收据》一张。2016年4月19日，杜继贵（甲方）与石勇（乙方）签订《转让协议》，约定，甲方同意甲方将自己位于昌平区沙河镇南一村焊轨场对面转让给乙方使用，共计205套；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方保证履行已签订了租赁合同，租期到2024年10月30日止；乙方在2016年4月19日前一次性向甲方支付转让费75万元，上述费用已包括×××汽车一辆；房租押金5万元及其他房屋所属设备（空调、监控等）相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；乙方接手前该公寓所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；本协议一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。2016年4月19日，石勇给付杜继贵40万元，2016年5月6日，石勇给付杜继贵40万元，合计80万元，双方认可转让费为75万元。2017年10月19日，案外人杨征与杜继贵签订《解除协议》，内容为“因政府征用于2013年6月25日杨征与杜继贵签订的房屋租赁协议中的所有房屋，导致此协议不能继续履行，双方协商协议于2017年8月15日终止解除。其中就双方共同出资购买的金杯车×××出售处理，双方各分一半。车款为贰万壹仟元整，每人10500元。因原件未收回，因该协议留出所产生的一切问题由承租方处理。（车款每人10500元，杨征10500元，杜继贵105**已结清）。”出租方杨征签名捺印，承租方杜继贵签名捺印。杜继贵认可车辆已经处理，车款其和杨征已经分配完毕。涉案房屋已经被拆除，石勇自述空调拆除后折价出售所得价款为3万元。庭审中经询问，诉争房屋没有建设规划许可手续且该房屋已被拆除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，从双方签订的《转让协议》约定的内容来看，既包含房屋转租的内容，又包含汽车、房屋所属设备转让的约定。房屋转租部分与设备转让部分内容混同，无法剥离，根据审理阐明的情况可以确认该《转让协议》的主要内容为转租，而涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经过相关部门批准建设，该租赁标的物因违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定《转让协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故石勇应将房屋及汽车、房屋所属设备返还被杜继贵，杜继贵应将收取的费用返还给石勇。故石勇有权要求杜继贵退还已经交纳的房屋占有使用费。现石勇同意扣除其占有涉案房屋期间的房屋使用费，本院不持异议。关于房屋所属设备，因不具备返还的条件，故杜继贵亦无需向石勇返还房屋所属设备的费用。关于车辆，因该车已由杜继贵出售，售车款亦已由杜继贵处置，故石勇无需向杜继贵返还车辆，杜继贵应向石勇返还车辆折价款。关于折价款，本院酌情予以确定。关于石勇主张杜继贵返还代为垫付的房租押金一节，与本案不是同一法律关系，不宜一并处理。关于利息一节，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、石勇与杜继贵于2016年4月19日签订的《转让协议》无效；二、杜继贵于本判决生效后十日内退还石勇房屋占有使用费380102．7元、房租押金50000元，以上共计430102．7元；三、杜继贵于本判决生效后十日内返还石勇车辆折价款21000元；四、驳回石勇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10660元，由石勇负担2710元（已交纳）；由杜继贵负担7950元，于判决生效后七日内交纳。保全费3311元，由石勇负担574元（已交纳）；由杜继贵负担2737元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丽媛人民陪审员  唐险峰人民陪审员  杨 霞二〇一八年十二月四日书 记 员  周心怡