重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初2924号原告（反诉被告）：重庆信合塑胶公司有限公司，住所地重庆市渝**鸳鸯街长福西路**，统一社会信用代码91500000683939788L。法定代表人：廖鸿鸣，董事长。委托诉讼代理人：向中海，重庆弘全律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：邹怀敏，重庆弘全律师事务所（实习）律师，系特别授权。被告（反诉原告）：中国共产党重庆市开州区委员会党校，住所地重庆市开州区开州大道（西）**，统一社会信用代码12500234451781950A。法定代表人：崔中建，常务副校长。委托诉讼代理人：唐宋，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：周将来，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。原告（反诉被告）重庆信合塑胶公司有限公司（以下简称“信合塑胶公司”）与被告（反诉原告）中国共产党重庆市开州区委员会党校（以下简称“开州区委党校”）合同纠纷一案，本院于2018年3月14日受理后，依法适用普通程序，分别于2018年5月21日、2018年9月20日公开开庭进行了两次审理。第一次庭审中，原告（反诉被告）信合塑胶公司及其委托诉讼代理人向中海，被告（反诉原告）开州区委党校的委托诉讼代理人唐宋、周将来到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告（反诉被告）信合塑胶公司及其委托诉讼代理人向中海，被告（反诉原告）开州区委党校的委托诉讼代理人周将来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）信合塑胶公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告承包租金始于2018年3月14日起，承包租金前三年标准为838000元/年。2.本案案件受理费用12180元由被告承担。事实及理由：2013年7月3日，原、被告双方签订的开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同，约定“承包期限为六年，自学苑公寓通过消防综合验收次日起三个月为装修期，装修期不计入承包期限”，另约定：“乙方承包费前三年按968888元/年缴纳(其中130000元/年为设施设备维护保养及添置、学员住宿就餐补助费用，由乙方直接支付给甲方分配使用)"。2013年8月6日双方签订开县党校学苑公寓住宿及食堂承包经营补充合同，约定“承包期限原合同不变，学苑公寓已于2013年11月29日通过消防及综合验收，按原合同约定，2013年12月1日至2014年3月31日为装修期，因此，承包租金始于2014年4月1日”。原告多次要求被告出示开县党校学苑公寓消防及综合验收合法手续，但被告至今没有提供开县党校学苑公寓消防及综合验收合法手续，造成原告方至今不能正常经营，根据双方约定，承包租金应始于2018年3月13日起，为维护原告合法权利，故诉至法院。被告（反诉原告）开州区委党校辩称，2013年7月3日，原、被告双方签订《开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同》，之后又签订了开县党校学苑公寓住宿及食堂承包经营补充合同属实。这两份合同都载明是承包经营合同，该案是承包经营合同纠纷，并不是租赁合同纠纷。合同概述条款和第一条都载明是甲方将学苑公寓住宿食堂交由乙方承包经营，约定的是承包费用，合同第五条也明确约定承包费前三年按968888元/年，某一两处将承包费写成租金并不能否定承包经营合同的性质和承包费用的性质。原告（反诉被告）信合塑胶公司请求承包租金前三年标准为838000元/年，没有任何依据。双方在补充合同中共同确认了学苑公寓通过消防综合验收的时间，并且明确了承包期间始于2014年4月1日。所以，原告（反诉被告）信合塑胶公司请求承包租金始于2018年3月13日起也毫无根据。根据合同条款，被告方并无向原告方提供开县党校学苑公寓消防及综合验收手续的义务，学苑公寓的消防及综合验收时间只是确定承包期限的参照时间。双方在签订补充合同时已经对消防综合验收时间确认，和对承包期限起始日作出明确约定。并不是约定甲方向乙方提交消防及验收手续之日起算装修和确定承包起始日。原告方实际上一直正常经营至今，即便不能正常经营，也是其自身的经营风险，与甲方无关。综上所述，请求法庭依法驳回原告方的所有诉讼请求，诉讼费用由原告承担。被告（反诉原告）开州区委党校向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付截至2017年6月30日拖欠的承包费2173108元。2.判令反诉被告支付反诉原告滞纳金348796元。3.判令反诉被告支付反诉原告违约金200000元。4.本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：原告（反诉被告）信合塑胶公司与被告（反诉原告）开州区委党校于2013年7月3日签订开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同，约定被告（反诉原告）开州区委党校将学苑公寓的住宿食堂经营权交原告（反诉被告）信合塑胶公司承包经营。承包期限为六年，装修期不计入承包期限。承包费前三年按968888元/年缴纳，以后每年按上年度租金的110％缴纳，缴纳保证金500000元。原告（反诉被告）信合塑胶公司应于每年的10月31日前向被告（反诉原告）开州区委党校缴纳第二年的承包费，逾期不交，被告（反诉原告）开州区委党校有权按欠缴额的千分之三收取滞纳金，滞纳金计算30日，超过30日视为违约。2013年8月6日，双方签订开县党校学苑公寓住宿及食堂承包经营补充合同，明确约定2013年12月1日至2014年3月31日为装修期，承包费始于2014年4月1日。原告（反诉被告）信合塑胶公司一直正常经营至今，仅于2017年1月9日支付了1000000元，其它费用一直拖欠。另外，截至2017年6月31日前原告（反诉被告）信合塑胶公司应当将费用交给被告（反诉原告）开州区委党校，之后的权益归属于重庆开乾投资（集团）有限公司。被告（反诉原告）开州区委党校多次向原告（反诉被告）信合塑胶公司催收无果，原告（反诉被告）信合塑胶公司的行为严重侵害了被告（反诉原告）开州区委党校的合法权益，特提起反诉，请求贵院依法秉公判决。原告（反诉被告）信合塑胶公司辩称，双方签订了承包经营合同，第四条载明双方承包期限的起算时间自学苑公寓通过消防综合验收次日起三个月为装修期，装修期不计入承包期限。也就是双方确认承包期限的起算为学苑公寓通过消防综合验收三个月后起算承包期限，同时，承包经营合同载明承包费用的标准尽管是前面写了968888元/年（应扣除130000元/年）。这130000元是作为乙方设施设备维护保养，以及添置学院住宿就餐补助费用，实际上双方约定的承包费用的标准，前三年为838888元/年。另外双方补充合同，尽管确认了时间，他们认为学苑公寓于2013年11月29日通过消防综合验收，按照原承包经营合同规定的原则再加上三个月的装修期，尽管上面载明了承包租金始于2014年4月1日，但是这是违背双方真实意思的。因为至今学苑公寓没有通过消防及综合验收，根据双方合同的原意，承包期限的起算（承包租金的起算），现在都还无法确定。但是，为了妥善解决争议，原告（反诉被告）信合塑胶公司主动提起本诉，要求确认承包期限（承包租金）从本诉原告起诉之日起起算，而被告（反诉原告）开州区委党校所主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回被告（反诉原告）开州区委党校的反诉请求。如果法院最终认定我司违约，请求法院依法调整违约金。本院经审理认定事实如下：2013年7月3日，原告（反诉被告）信合塑胶公司（简称“乙方”）与被告（反诉原告）开州区委党校（简称“甲方”）签订了一份《开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同》，主要约定了以下内容：1.甲方将位于开县云枫街道办事处开州大道406号的学苑公寓的住宿、食堂经营权交给乙方承包经营。由乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，独立承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全法律责任。2.承包期限为六年，自学苑公寓通过消防综合验收次日起三个月为装修期，装修期不计入承包期限。装修期满次日为承包期限起始日，具体承包期间由双方以补充合同的形式明确。本协议所称的每年或每个承包年，均指承包期限起计之日起连续计算12个月期间。3.乙方承包费前三年按968888元/年缴纳（其中130000元/年为设施设备维护保养及添置、学员住宿就餐补助费用，由乙方直接支付给甲方分配使用），以后每年按上年度租金的110%缴纳，同时缴纳承包保证金500000元。4.乙方于每年的10月31日前向甲方缴纳第二年承包费，逾期不交，甲方有权按欠交额的千分之三收取滞纳金，滞纳金收取截止日期为11月30日，超过30天视为违约，甲方有权解除合同。每年的承包金一次性包干，不因任何因素而调整。该公寓及其设施、设备、装修等，不另行计取费用。5.乙方负责甲方移交资产的保管，承担日常维修保养费用，杜绝资产流失。6.对无故提前解除合同或有严重的违约行为的须向对方交纳违约金200000元。合同签订后原告（反诉被告）信合塑胶公司向被告（反诉原告）开州区委党校缴纳了承包保证金500000元。原告（反诉被告）信合塑胶公司（简称“乙方”）与被告（反诉原告）开州区委党校（简称“甲方”）在2013年11月29日之后又补充签订了一份落款时间为2013年8月6日的《开县党校学苑公寓及食堂承包经营补充合同》，主要约定了对原合同（《开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同》）中的时间节点及时限予以明确：承包期限按原合同不变，学苑公寓已于2013年11月29日通过消防及综合验收，按原合同约定，2013年12月1日至2014年3月31日为装修期，因此，承包租金始于2014年4月1日。合同期满，经双方协议上一致，可以续租。在同等条件下，乙方享有优先权。本合同所称每年或每个承包年，均指承包期限起计之日起连续计算12个月期间。《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明，2013年11月22日，开县党校学员公寓综合楼建设工程已经依法进行竣工验收消防备案。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《建设工程竣工验收意见书》载明，2013年11月29日，开县党校学员公寓综合楼工程通过竣工验收。开县学苑公寓有限公司于2014年1月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》【开公消安检字（2014）第0004号】，载明的使用性质为宾馆，场所所在层数为地上1-13层。原告（反诉被告）信合塑胶公司于2017年1月5日以被告（反诉原告）开州区委党校的名义向开州区国家税务局缴纳不动产经营租赁增值税47619.05元。原告（反诉被告）信合塑胶公司于2017年1月6日以被告（反诉原告）开州区委党校的名义向开州区地方税务局分别缴纳房产税123600元、城镇土地使用税1344元，印花税1000元、城市维护建设税3333.33元、地、地方教育附加税9528元、教育费附加税1428.57元。原告（反诉被告）信合塑胶公司于2017年1月9日向被告（反诉原告）开州区委党校支付了820722.67元（注：实际收款人为“重庆市开州区财政局”，收入项目名称为“事业单位国有资产出租、出借收入”），以上合计1000000元。2017年6月22日，被告（反诉原告）开州区委党校（简称“甲方”）与案外人重庆开乾投资（集团）有限公司（简称“乙方”）签订了《房地产资产转让协议书》，主要约定了甲方将其坐落在开州区云枫街道办事处开州大道406号，建筑面积为12481.36平方米，共13层的房地产转让给乙方，转让价款为80760600元。2018年4月10日，开州区财政局给被告（反诉原告）开州区委党校出具了一份《关于学苑公寓处置后相关事宜的函》，载明：你校学苑公寓已于2017年6月协议转让给开乾集团，请尽快完善相关事项：一、及时收取学苑公寓处置前的剩余租金并缴入国库。2、协助重庆开乾投资（集团）有限公司完善三方租赁协议。三、完善产权登记并过户给重庆开乾投资（集团）有限公司。上述事实，有原、被告的陈述、《开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同》、《开县党校学苑公寓及食堂承包经营补充合同》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《建设工程竣工验收意见书》、发票及收据、《房地产资产转让协议书》、《关于学苑公寓处置后相关事宜的函》等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：本案争议的焦点为：一、承包期限的起始时间问题。二、承包费的标准问题。三、原告（反诉被告）信合塑胶公司是否应当向被告（反诉原告）开州区委党校支付承包费的问题。四、滞纳金和违约金的问题。关于第一个争议焦点，承包期限的起始时间问题。原、被告于2013年7月3日签订的《开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同》中约定，承包期限为六年，自学苑公寓通过消防综合验收次日起三个月为装修期，装修期不计入承包期限。装修期满次日为承包期限起始日，具体承包期间由双方以补充合同的形式明确。原、被告签订的落款时间为2013年8月6日的《开县党校学苑公寓及食堂承包经营补充合同》载明，学苑公寓已于2013年11月29日通过消防及综合验收，装修期为2013年12月1日至2014年3月31日，承包租金的起始日期为2014年4月1日。被告（反诉原告）开州区委党校提出补充合同的签订时间实为2013年11月29日之后，结合被告提供的《建设工程竣工验收意见书》和《建设工程竣工验收消防备案凭证》，上述凭证载明了开县党校学员公寓综合楼工程已于2013年11月22日进行了竣工验收消防备案，并于2013年11月29日进行了工程竣工验收，前述证据与被告提出的《补充合同》系工程竣工验收（2013年11月29日）后再补充签订的说法在逻辑上能相互印证。相反，如果按照原告（反诉被告）信合塑胶公司的说法，即该《补充合同》是在2013年8月6日当天签订且综合竣工验收的时间也是假定的话，那么《补充合同》中也不会出现“学苑公寓已于2013年11月29日通过消防及综合验收”的约定，因为按照日常经验法则来判断，“已于”的意思系已经实际发生的事情，而非假定的还没有发生的事情。此外，庭审中原告（反诉被告）信合塑胶公司陈述了“在签订承包合同过后，为了更好的履行合同责任，（原告）专门成立了开县学苑公寓有限公司，它使用的性质就是宾馆和饭店，开县学苑公寓有限公司属于原告（反诉被告）信合塑胶公司的下属”的内容，而开县学苑公寓有限公司成立日期和营业起始期限均是2014年3月28日，这也印证了被告（反诉原告）开州区委党校在此之前是已经通过了消防及综合验收的，同时，从开县学苑公寓有限公司成立日期和营业起始时间来看，与《补充合同》中约定的承包租金的起始时间为2014年4月1日在逻辑上也能相互印证。综上分析，被告（反诉原告）开州区委党校的陈述与其提交的证据之间的印证程度高于原告（反诉被告）信合塑胶公司的陈述与其提交的证据之间的印证程度。又因《开县党校学苑公寓住宿食堂承包经营合同》及《开县党校学苑公寓及食堂承包经营补充合同》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同受法律保护且对双方当事人均有约束力，补充合同中明确载明了承包租金的起始时间为2014年4月1日，故本院对原告（反诉被告）提出双方之间签订的承包经营合同的起始时间为2018年3月14日的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，承包费的标准问题。庭审中，原告（反诉被告）信合塑胶公司提出承包费的标准应为838888元/年,合同中约定的另外的130000元是承包方设施设备的维护费用，还认为设施设备亦是信合塑胶公司直接进行维护的，所以应该从承包费总额968888元/年中予以扣除。被告（反诉原告）开州区委党校认为承包费的标准应为968888元/年，原告（反诉被告）信合塑胶公司所谓的130000元设施设备的维护费用应该是原告（反诉被告）信合塑胶公司直接支付给被告（反诉原告）开州区委党校，应该包括在承包费总额之中。本院认为，原、被告在《承包经营合同》第五条明确约定了“前三年承包费按968888元/年缴纳”的内容，且在该内容后用括号对其中的130000元的性质和支付方式作出了进一步约定，双方的约定从文义上并没有歧义。另外，原告（反诉被告）信合塑胶公司提出设施设备是原告直接进行维护的，故应从承包费总额968888元/年中扣除130000元作为设备设施维护费，但是，原、被告在《承包经营合同》第十一条第2款明确约定了“乙方（信合塑胶公司）负责甲方（开州区委党校）移交资产的保管，承担日常维修保养费用”，故根据合同约定，设施设备日常维修保养的义务人系原告（反诉被告）信合塑胶公司。故，本院对原告（反诉被告）信合塑胶公司提出的承包费的标准应为838888元/年的诉讼请求不予支持。关于第三个争议焦点，原告（反诉被告）信合塑胶公司是否应当向被告（反诉原告）开州区委党校支付承包费的问题。综合上述两个争议焦点的分析可知，原、被告双方之间签订的《承包经营合同》的起始时间为2014年4月1日，承包费的标准应为968888元/年，那么应从该时间起算承包经营费。由于被告（反诉原告）开州区委党校已于2017年6月22日和重庆开乾投资（集团）有限公司签订了《房地产资产转让协议书》，结合重庆市开州区财政局《关于学苑公寓处置后相关事宜的函》中载明的“及时收取学院公寓处置前的剩余租金并缴入国库”的内容，在转让之前收取承包费的权利属于被告（反诉原告）开州区委党校，经计算，从2014年4月1日至2017年6月21日，原告（反诉被告）信合塑胶公司应该给付被告（反诉原告）开州区委党校的承包费应为3146464元，因原告（反诉被告）信合塑胶公司已经支付了1000000元，还应支付的承包费为2146464元。关于第四个争议焦点，滞纳金和违约金的问题。首先关于滞纳金问题。《承包经营合同》第六条中约定了“乙方于每年的10月31日前向甲方缴纳第二年承包费，逾期不交，甲方有权按欠交额的千分之三收取滞纳金，滞纳金收取截止日期为11月30日，超过30天视为违约”的内容，由于双方并没有明确约定逾期后系按日计收滞纳金，故本院支持每年计收一次滞纳金。具体来说，双方在《补充合同》和《承包经营合同》中分别约定了承包租金起始时间为2014年4月1日，原告（反诉被告）信合塑胶公司应于每年的10月31日前缴纳第二年度的承包费，而原告（反诉被告）信合塑胶公司并没有按照该约定履行缴费义务，因前三个年度（2014年4月1日—2015年3月31日、2015年4月1—2016年3月31日、2016年4月1—2017年3月31日）的承包费均为968888元，那么前三年的承包费均应按欠交金额968888元的3‰收取滞纳金，即8719.98元（2906.66元/年×3年）。对于2017年4月1日—2018年3月31日年度的承包费，应于2017年10月31日前缴纳，因被告（反诉原告）开州区委党校已于2017年6月22日将学苑公寓的产权转让给重庆开乾投资（集团）有限公司，故本院对该年度的滞纳金不予支持。其次，关于违约金的问题。因双方在《承包经营合同》第十三条中约定了“对无故提前解除合同或有严重的违约行为的须向对方交纳违约金200000元”的内容，本案中，因原告（反诉被告）信合塑胶公司没有按照合同约定履行缴纳承包费的义务，实属违约，结合合同的履行情况，当事人的过错程度、尚欠承包费的金额大小及资金占用损失等综合因素，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，被告（反诉原告）开州区委党校主张的200000元违约金并不过分高于因原告（反诉被告）信合塑胶公司的违约行为给被告（反诉原告）开州区委党校造成的实际损失。故本院对原告（反诉被告）信合塑胶公司要求调整违约金的理由不予采纳，对被告（反诉原告）开州区委党校要求原告（反诉被告）信合塑胶公司支付违约金200000元的诉讼请求予以支持。另外，因双方签订的《承包经营合同》仍然在继续履行，对于原告（反诉被告）信合塑胶公司缴纳的500000元保证金在本案中不予调处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）重庆信合塑胶公司有限公司的诉讼请求。二、由原告（反诉被告）重庆信合塑胶公司有限公司在本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）中国共产党重庆市开州区委员会党校截至2017年6月21日的承包经营费2146464元。三、由原告（反诉被告）重庆信合塑胶公司有限公司在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）中国共产党重庆市开州区委员会党校滞纳金8719.98元。四、由原告（反诉被告）重庆信合塑胶公司有限公司在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）中国共产党重庆市开州区委员会党校违约金200000元。五、驳回被告（反诉原告）中国共产党重庆市开州区委员会党校的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12180元，反诉案件受理费14288元，合计26468元，由原告（反诉被告）重庆信合塑胶公司有限公司负担19768元，由被告（反诉原告）中国共产党重庆市开州区委员会党校负担6700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  陈秀娟人民陪审员  成 进人民陪审员  徐心华二〇一八年十二月二十九日书 记 员  王 黎