江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初5837号原告：蒋红军，男，1958年8月23日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋磊（系蒋红军儿子，受蒋红军特别授权委托），1985年5月28日生，汉族，住宜兴市。被告：蒋新德，男，1984年11月23日生，汉族，住宜兴市。被告：钱小红，女，1962年4月8日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：钱全军（受钱小红特别授权委托），宜兴市城东法律服务所法律工作者。第三人：江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司，住所地宜兴经济技术开发区迎宾路**，统一社会信用代码9132028279384822XC。法定代表人：刘峰。原告将红军与被告蒋新德、被告钱小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日受理后，依法追加江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司（以下简称投资公司）作为第三人参加本案诉讼，由审判员徐瑛适用简易程序，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告蒋红军的委托诉讼代理人蒋磊、被告钱小红的委托代理人钱全军到庭参加诉讼,被告蒋新德和第三人投资公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。蒋红军向本院提出诉讼请求：1、确认宜兴市53幢502室房产及17号车库所有权归蒋红军所有；2、蒋新德和钱小红及投资公司立即配合蒋红军将上述房产办理所有权登记至蒋红军名下；3、蒋新德和钱小红承担违约金100000元；4、蒋新德和钱小红承担本案全部诉讼费用。事实和理由：钱小红和蒋新德系母子关系，2007年9月20日，钱小红出具委托书，载明其位于的房屋全权委托蒋新德处理，今后房屋产权等一切全部归儿子蒋新德所有，永不反悔。之后该老房被拆迁并补偿到三套房屋，均位于宜兴市，2009年7月13日，蒋新德将其中一套位于东郊花园Ａ区房屋（包括车库）卖给蒋红军，总房价30.98万元。蒋红军依约支付了房款，并在房屋装修好后从2010年开始居住至今，现诉争房屋完全可以办理房屋产权登记。蒋红军多次沟通要求办理房屋过户均未果，故诉至法院，请求依法判决。蒋新德未作答辩。钱小红辩称：蒋新德不是房屋的所有权人，与蒋红军签订的合同属于无权处分，应为无效。另外蒋红军在购买涉案房屋时该房屋尚在建造中，完全没有查明产权的归属具有明显过错。且蒋红军的房款至今没有付清，现在该涉案房屋的产权在投资公司名下，被告钱小红至今未取得产权证，根据物权法的规定不能发生物权变动。蒋红军主张的违约金约定过高，请求法院依法调低。综上，请求判决该涉案房屋买卖协议无效，驳回蒋红军的诉讼请求。第三人投资公司未作答辩。经审理查明：2007年9月20日，钱小红出具委托书一份，载明“上级有关政府部门：因经济发展需要及上级精神，我户座落在的房屋实施拆迁，本人的房屋、资产全权委托儿子蒋新德全面处理，今后的房屋产权等一切全部归儿子蒋新德所有，永不反悔，特立此委托书，此致，委托人：钱小红（上捺有手印）”。2007年11月3日的《宜兴市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》显示，位于.79平方米的房屋被拆迁，被拆迁方显示为钱小红，相应的安置房屋为东郊小区62＃104室、51＃401室和53＃502室，相应的车库为58＃12号、53＃17号和51＃29号，该协议由蒋士良署名签订。2009年7月13日，蒋新德及其委托代理人蒋士良（甲方）和蒋红军（乙方）签订《宜兴市房产买卖协议》一份，双方约定主要条款内容为：1、蒋新德将东郊花园53幢502室房屋（5楼送6楼）及53幢17号车库卖给蒋红军，价款总额为283800元，蒋红军于2009年7月13日前付购房首付款100000元，壹拾柒万元在拿钥匙时付清，剩余壹万叁仟捌佰元在房产过户时付清。2、若蒋红军悔约，则定金自动放弃。若蒋新德悔约，将已购房款返还给蒋红军，同时支付违约金贰拾万给蒋红军。3、收款以收条为据。4、蒋新德（蒋士良）领房产证、土地证的费用由蒋新德（蒋士良）支付。5、蒋红军房产证、土地证过户时的费用由蒋红军支付。6、不论将来房价涨与跌双方均不得违约，违约方付违约金壹拾万元（100000元）。7、总房价包括车库在内，面积按房产证实际面积计算，多退少补，按每平方2600元计算。2009年7月13日，蒋红军将购房款100000元支付给蒋新德，由蒋士良出具收条一份给蒋红军。2010年7月1日，蒋新德和蒋红军签订《房屋买卖补充协议》一份，双方就2009年7月13日签订的《宜兴市房屋买卖协议》达成补充协议，约定在原房价283800上增加房款26000元，共计309800元，扣除蒋红军已经支付的100000元，蒋红军还应支付蒋新德209800元，并约定该补充协议签订后，蒋红军向蒋新德支付170000元，蒋新德将房屋交付给蒋红军，另约定签订该补充协议后三年内，蒋红军再向蒋新德支付房款26000元，剩余房款在蒋新德将房屋的房产证及土地证过户至蒋红军名下时付清，其他事宜按原协议执行。同日，蒋红军将170000购房款支付给蒋新德，蒋新德和蒋士良出具收条给蒋红军。2014年1月22日，蒋红军将26000元购房款支付给蒋新德，蒋新德和蒋士良出具收条给蒋红军。蒋红军在2010年蒋新德将房屋交付后就对该房屋进行装修并居住至今。现蒋红军第一项诉请中对车库的确权以及第三项诉请。又查明，蒋士良和蒋新德系叔侄关系。坐落在屺亭街道东郊花园********房屋及本案涉案房屋，其不动产权权利人登记在投资公司名下。以上事实，有借款协议、补充协议、抵押借款合同及法院开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为蒋新德出卖房屋给蒋红军的行为是否是无权处分行为，蒋新德和蒋红军之间签订的房屋买卖合同及补充协议是否有效。一、蒋新德出卖房屋给蒋红军的行为是有权处分行为。首先，钱小红出具给蒋新德的委托书表明，她是全部委托儿子即蒋新德去处理房屋拆迁事宜，并承诺将房屋产权等一切全部归蒋新德所有，现没有证据显示钱小红是在违背自己的真实意思表示的前提下出具该份委托书；其次，宜兴市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书的内容并没有侵害钱小红或蒋新德的合法利益，该协议书对双方具有约束力；第三，蒋红军在2010年左右将涉案房屋装修并入住至今并使用对应17号车库至今，近八年多时间内，钱小红和蒋新德均未提出任何异议；故蒋新德对相应的安置房屋即东郊小区62幢104室、51幢401室和53幢502室及对应的58幢12号、53幢17号和51幢29号车库享有处分权利。二、蒋新德和蒋红军之间签订的房屋买卖合同及补充协议有效。根据双方签订的合同及协议约定的内容，在补充协议对原房屋买卖合同中的房屋购置价格做了增加的变更，且合同及补充协议均有双方签字确认，蒋红军也已经按照合同及补充协议履行了相应的付款义务，故在双方都具有相应的民事权利能力，蒋新德对涉案房屋享有处分权的前提下，该合同行为系双方的真实意思表示，且涉案房屋已经可以办理相应权证并可以进行市场流通，因此双方所签合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。现蒋新德和钱小红应当本着诚实信用的原则，依约履行配合蒋红军办理房屋过户手续的合同义务。蒋红军撤回第一项诉请中对车库的确权以及第三项诉请，本院予以准许。综上，蒋新德和钱小红应协助蒋红军将安置在钱小红名下登记于投资公司名下的坐落于东郊花园53幢502室房屋（5楼送6楼）过户于蒋红军名下。蒋红军还应支付蒋新德13800元购房余款。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，之规定，判决如下：一、蒋新德和钱小红于本判决发生法律效力之日起十日内协助将安置在钱小红名下登记于投资公司名下的坐落于宜兴市屺亭街道东郊花园53幢502室房屋过户于蒋红军名下，投资公司应予以配合。二、蒋红军于本判决发生法律效力之日起十日内支付蒋新德13800元。三、驳回蒋红军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3724元，由蒋红军负担909元，蒋新德和钱小红负担2815元。蒋新德和钱小红负担部分已由蒋红军垫付，蒋新德和钱小红于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给蒋红军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 徐瑛二〇一八年十二月二十日法官助理 邹祎书 记 员 王丽