上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初14706号原告：张明英，女，1961年4月5日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。被告：张明，男，1981年12月26日生，汉族，住上海市松江区。原告张明英与被告张明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告送达诉讼文书，本案于2018年9月19日转为适用普通程序，并采用公告送达，2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告张明英及其委托诉讼代理人陈晓华到庭参加诉讼，被告张明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张明英向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《房地产定金及买卖协议》；二、判令被告将松江区德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；三、判令被告承担违约金人民币(以下币种同)192,618元，按照总房价日千分之一计算，自2017年11月29日起算(被告于该日补产证可视为逾期违约的标志)，暂计至2018年8月17日，至房屋过户之日止；四、判令被告承担本案诉讼费、律师费等。诉讼中，原告变更第一、第四项诉讼请求为：一、判令被告继续履行2015年11月7日《房地产定金及买卖协议》以及2016年9月3日《上海市房地产买卖合同》；四、判令被告承担本案诉讼费、财产保全申请费以及律师费20,000元。事实和理由：经上海世凯房地产经纪事务所介绍，原告向被告购买位于松江区德宁路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房，双方于2015年11月7日签订《房地产定金及买卖协议》，约定房款为738,000元，并就付款方式、付款时间以及违约责任等进行了明确约定。协议签订后，原告向被告支付688,000元，被告于2015年11月8日将房屋交付给原告。2016年9月3日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。2018年9月，上海世凯房地产经纪事务所就过户事宜联系被告，但被告一直以各种理由推脱，不予配合过户，已构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告张明未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年11月16日，案外人上海仓城开发建设有限公司与案外人张某某签订《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿置换协议》，由拆迁人对坐落于松江区永丰街道泾北街XXX弄XXX号房屋进行拆迁安置。之后，张某某之子即被告张明经补偿安置取得坐落于上海市松江区泗泾镇德宁路89弄塘和家园德宁苑XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2015年8月18日，被告张明与案外人上海松江新城投资建设有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定前者向后者购买系争房屋，并于2016年4月11日办理了房屋交接手续。2015年11月7日，原告张明英作为乙方、被告张明作为甲方、案外人上海世凯房地产经纪事务所作为丙方，三方签订《房地产定金及买卖协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，价款为738,000元，交易中产生的税、费由乙方承担，房款支付方式为：2015年11月8日前支付首期房款350,000元，甲方签收当日交房交钥匙给乙方，甲方办理以甲方为权利人的产权证，领取房屋产权证十个工作日内乙方支付部分房款计318,000元，尾款50,000元于办理过户手续成功后当日以现金方式支付。此外，协议第三条第3款第I项约定：甲、乙双方签订本协议起自该房屋能办理产权过户手续期间，甲方不得擅自补办该房屋产权证，不得在该房屋产权证上添加任何产权人，如发生此情况，则作甲方欺骗行为，应当追究甲方法律责任。第三条第3款第F项约定：在接到办理以甲方为权利人的产证通知后五个工作日内，产权证及购房发票、契税发票、产权证密码等所有办理产权过户手续的原件由乙方保管。协议第四条第2款约定如甲方未能履行本协议若收到乙方定金后违约则甲方应双倍赔偿乙方定金；若已收到乙方首期房款后违约，导致双方无法办理该房屋产权过户等相关手续，则甲方自愿赔偿乙方违约金1,480,000元；且甲方自愿赔偿乙方装修费、律师费等一切费用。上述《房地产定金及买卖协议》签订后，原告共向被告支付房款共计688,000元，具体付款情况为：2015年11月7日，原告向被告支付定金20,000元；2015年11月8日，原告通过转账方式向被告支付350,000元，同日原、被告办理房屋验收交接手续，由原告使用系争房屋；2016年9月3日，原告通过银行转账方式向被告支付318,000元。2016年8月9日，被告经核准登记为系争房屋的产权人并取得房地产权证。之后，由原告保管该房地产权证。2016年9月3日，原、被告就系争房屋的买卖签订《上海市房地产买卖合同》网络版，对双方签订的《房地产定金及买卖协议》前述内容、实际履行情况再次进行确认。此外，合同第四条约定交房时间为2016年9月3日，交房标志为交付钥匙；合同第六条约定过户时间为2018年12月31日前；合同第十条约定逾期交房的违约金为每日0.05%。2016年9月4日，原、被告签订《补充协议》，第二条约定双方应于2018年12月31日前(三年限购的起算时间以大产证时间为准)，前往交易中心办理过户手续。第三条约定合同履行过程中任何一方违约的，守约方可选择继续履行合同，并要求承担违约金，违约金计算方式为：自违约之日起，违约行为每延续一日，按照房屋总价的千分之一计算，直至违约行为得到纠正之日止；守约方还可以解除合同并要求承担违约金，守约方可以要求违约方承担“定金罚”。还可以按照合同的约定要求承担违约责任。如实际损失大于合同约定的，则可以按照实际损失要求承担违约责任。延迟付款、延迟过户、补办产证、拒绝沟通、送达地址变更又不通知各方等情况均视为违约。第四条约定：本协议与《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议为准。2017年10月25日，上海市不动产登记事务中心受理了被告补办产证的登记申请事项，同年11月29日补发了房地产权证。2017年12月5日，本院因(2017)沪0117民初19620号原告高友俊诉被告张明民间借贷纠纷一案对系争房屋进行司法查封，预计结束日期为2020年12月4日。2018年10月10日，本院因本案原告申请财产保全，对系争房屋进行了轮候查封。为清除过户障碍，原告于2018年11月23日向高友俊转账支付150,000元。现(2017)沪0117民初19620号案件司法查封措施已经解除。原告为本次诉讼聘请律师支出律师服务费20,000元。2018年12月26日，原告将尾款50,000元交至本院代管款账户。此外，原告系本市户籍，亦不属于限购人群。上海市松江区泗泾镇德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋所在小区的大产证于2015年9月11日办出，与动迁安置协议签订时间至今均已满三年，系争房屋现已满足过户条件。以上事实，有《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿置换协议》、《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产权证》、《房屋定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、上海市不动产登记簿、户口簿、律师费发票及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。审理中，原告陈述：虽然《上海市房地产买卖合同》约定过户时间为2018年12月31日前，但2018年9月原告得知系争房屋可办理过户后，通过中介公司催促被告办理过户，但被告失去联系。且上海市不动产登记信息显示，被告已于2017年11月29日补办了产证，构成预期违约，因此，原告提前诉讼。此外，原告同意将尾款交付法院，待过户后就违约金进行结算，两者相抵扣若有余额再发还给被告，因原告主张日千分之一的违约金标准较高，现自愿调整为日万分之五，计算期间和基数不变。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》均合法有效，本院予以确认。系争房屋属于动迁安置房，已满足过户条件，也不存在继续履行的障碍，故被告理应按照约定履行合同义务。我国法律规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因买卖标的物是动迁安置房，一般有三年内不得交易过户的限制，从双方2016年9月4日签订的《补充协议》也可看出买卖双方当时对于能够办理过户交易的时间是不确定的，故该协议第二条中有“三年限购的起算时间以大产证时间为准”的备注，原告在得知可办理过户后通过中介公司与被告沟通过户事宜并无不当。然被告无法联系且客观上违反合同约定补办产证的行为，均构成了预期违约，守约方即原告可在合同约定的履行期限届满前要求违约方即被告承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。因此，原告第一、第二项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，《房地产定金及买卖协议》及《补充协议》第三条明确约定，补办产证视为违约，应适用每日千分之一的违约金条款，按总房价738,000元为基数自违约之日起计算直至违约行为得到纠正之日止。现原告自愿将违约金标准调整为每日万分之五，故其该项诉讼请求于法有据，亦符合双方约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费20,000元的诉讼请求，因《房地产定金及买卖协议》对于违约方承担律师代理费亦有约定，且该费用确系被告违约造成原告产生实际损失，金额亦属合理，故本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，原告的诉讼请求均于法有据，本院予以支持，待办理过户手续之日，可结算违约金，违约金及律师代理费在原告交至本院的尾款50,000元中予以抵扣并发还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张明英与被告张明于2015年11月7日签订的《房地产定金及买卖协议》、于2016年9月3日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告张明于本判决生效之日起十日内协助原告张明英办理坐落于上海市松江区泗泾镇德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续；三、原告张明英于办理上述房屋产权变更登记手续当日支付被告张明房款50,000元；四、被告张明于办理上述房屋产权变更登记手续当日支付原告张明英违约金，计算方式为：以738,000元为基数，按照每日万分之五自2017年11月29日起至办理产权变更手续之日止；五、被告张明于办理上述房屋产权变更登记手续当日支付原告张明英律师代理费20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理13,106元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费18,106元，由被告张明负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 勇审 判 员 陆 贤人民陪审员 吕 波二〇一八年十二月二十八日书 记 员 张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。