广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终21972号上诉人（原审被告）：胡剑波，男，汉族，1978年4月18日出生，住所地：深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码：91440300769160222N。法定代表人：赵世曾，董事长。委托诉讼代理人：王静怡，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。上诉人胡剑波因与被上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10721号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡剑波上诉请求，撤销一审判决，改判驳回雄伟公司一审全部诉讼请求；由雄伟公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：原审法院查明事实有重大遗漏，对违约责任认定错误，判决不公，理应纠正，理由详述如下：一、原审中胡剑波已经提交雄伟公司迟延备案的证据及银行回复合同备案为放款前置程序的内容，一审判决对此只字不提，对于雄伟公司迟延办理预售备案的时间未予查明；同时，在判决书中对于雄伟公司迟延备案的时间未进行扣除，属于重大遗漏。（一）根据胡剑波与雄伟公司所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十六条的约定，开发商应于双方签订合同之日起十五日内办理好《深圳市房地产买卖合同（预售）》的备案手续。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第三条第三款约定，出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保。（二）胡剑波已经提供证据证明雄伟公司在办理《深圳市房地产买卖合同（预售）》时存在迟延，一审法院向银行发函时，银行也明确回复在办理放款时，需要雄伟公司提供备案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。根据合同约定，办理《深圳市房地产买卖合同（预售)》合同备案是雄伟公司的义务，雄伟公司未提供任何证据证明上述的备案迟延是由胡剑波的原因所致，相关的责任理应由雄伟公司承担。对于明显由雄伟公司原因造成的备案迟延，一审法院在计算迟延违约金时未扣除，属于重大的遗漏。二、原审法院无正当理由拒绝胡剑波将按揭银行追加为第三人的申请，原审判决对于“按揭贷款发放迟延原因”这一关键事实未予查明，有重大遗漏。（一）一审判决查明部分，“为查明按揭贷款发放情况，本院依法向原告申请住房按揭贷款的银行发出查询函，根据银行的复函，原告办理按揭贷款需原、被告双方提交相关资料，但银行未明确按揭贷款发放迟延（未按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的付款期限支付按揭款项）的原因”，原审法院对本案该争议焦点未进行任何解释和查明，在认定中也未进行任何说明。实际上，“按揭贷款发放迟延原因”是本案的重要关键，因为其关系胡剑波是否存在迟延付款以及相应的迟延是否是胡剑波的原因所造成，胡剑波是否需要承担迟延付款的违约责任。按揭银行参加庭审活动对于前述案件争议事实的查明有重大影响。在原审诉讼过程中，胡剑波曾书面申请将涉案按揭银行追加为第三人，原审法院无正当理由拒绝追加按揭银行为第三人参加诉讼，导致案件关键事实未能查清，有重大遗漏。（二）一审判决书中列明的“银行未明确按揭贷款发放迟延的原因”与案件客观事实不符。根据银行回函及已有的资料显示，1、胡剑波在合同网签前向雄伟公司足额支付购房定金和首期款；胡剑波在与雄伟公司签订买卖合同时就已及时、全面向按揭银行提交了全部申请资料；在此之后，按揭银行及雄伟公司均未向胡剑波发送过任何补充资料的通知，胡剑波亦未另行补充过任何资料直至涉案贷款放款成功，胡剑波已及时、全面履行了买方付款义务。本案中，雄伟公司也无证据证明胡剑波存在导致银行审批或发放贷款迟延的过错行为。2、银行向业主发放按揭贷款前，需要雄伟公司提供与各业主签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案后的合同原件，且放款需要雄伟公司在个人贷款支付凭证上盖章。在雄伟公司递交、补充上述资料后，银行才能将审批通过的款项放款至雄伟公司指定收款账户。同时，胡剑波已经提供证据证明雄伟公司在办理《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案时存在迟延，银行回复明确合同备案是放款的前置程序，银行作为流程审批机构而非司法审判机关，回函内容实际已明确了银行放款迟延的原因，原审法院机械以“银行未明确按揭贷款发放迟延的原因”为由，怠于进一步辨明案件关键事实，有违法律实体公正。三、关于迟延付款违约责任的认定，综合各银行的回复函内容及客观事实，胡剑波不存在任何违约行为，不应承担相应的违约责任。（一）胡剑波支付购房首期款及递交按揭贷款申请情况。根据原庭审笔录，胡剑波已经在合同约定的期限内交付了首付款，根据深圳市一手房的交易习惯，在支付交付款的同时就需要办理银行按揭贷款申请手续，所以胡剑波在合同约定的期限内，已经及时、全面向按揭银行提交了申请资料。在此之后，按揭银行及雄伟公司均未向胡剑波发送过任何补充资料的通知，胡剑波亦未另行补充过任何资料直至涉案贷款放款成功，胡剑波不存在违约行为。（二）雄伟公司在涉案按揭贷款申请中配合递交证件资料及相关举证义务。1、按揭贷款从申请至最终放款，需要胡剑波和雄伟公司各自按照按揭银行的要求在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的期限内提供相应的资料，合同第六条约定了雄伟公司有配合提供证件资料的义务，涉案房产预售按揭贷款，雄伟公司为各业主贷款提供保证担保，根据银行回函的内容，个案业主的审批和发放需要雄伟公司提供相关的证件资料如下：（1）需要向按揭银行提供房地产项目额度材料，建立“卓能雅苑”项目按揭贷款额度；（2）单笔贷款放款还需要雄伟公司提供与胡剑波签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》备案后的合同，且由雄伟公司为胡剑波在按揭银行的《个人房产抵押贷款合同》中担保人处盖章确认。前述额度资料及单笔贷款资料齐全后，按揭银行才能向雄伟公司收款账号发放业主的按揭贷款。简言之，雄伟公司需要单独另行向其指定的按揭贷款银行就胡剑波的按揭贷款提供一系列资料，相应的款项方可放至其收款账号。而需要雄伟公司盖章的文件，在一审庭审中均有证据予以证实。证件资料提供的义务在于雄伟公司，若要胡剑波承担责任，根据举证责任分配原则，雄伟公司应提供相应的证据证明其在合同约定的期限提供了相应的证件资料。相应的证据掌握在雄伟公司手中，雄伟公司不能提供或不愿提供相关证据，举证不能的后果应由其自行承担。2、涉案合同备案的义务在于雄伟公司，与雄伟公司相关证件资料亦只能由雄伟公司把控提交，雄伟公司何时办理备案手续并向按揭银行递交其相关证件资料，完全由雄伟公司掌控。根据雄伟公司提供证据一（即备案后的预售合同）显示，雄伟公司办理备案手续时间远超过合同第二十六条约定的应备案时间。雄伟公司亦未按照合同第六条第一款第2项约定向按揭银行提供按揭贷款与其相关的证件资料。在胡剑波已经提供证据证明对方迟延备案以及银行回复合同备案为放款前置程序的情况下，原审判决只字不提该情况，在雄伟公司未举证证明其已履行证件提供义务的情况下径行判决胡剑波承担对方举证不能的责任，并承担全部败诉结果，有违法律程序公正。实际上，最终放款的时间根据雄伟公司提交前述资料时间的早晚来确定，而完全不由胡剑波把控。正是因为雄伟公司递交按揭贷款额度资料迟延、备案迟延及盖章不及时、《个人房产抵押贷款合同》盖章不及时、放款凭据盖章不及时等综合因素，导致涉案房产按揭贷款发放迟延。涉案贷款发放迟延系雄伟公司的过错造成，相应的迟延放款的后果应由其自行承担。（三）关于合同第六条第一款第三项的理解。胡剑波与雄伟公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同第六条第一款第三项约定“签订本合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款”。按揭贷款银行是作为开发商的雄伟公司所联系并指定，购房者申请贷款的资格最终由经办银行审核确定，故买卖双方显然均清楚买方办理贷款申请手续后还需要经过按揭贷款银行的审核，亦明知银行何时审核通过贷款申请、何时发放贷款均不属买方所能预见或控制的事项。同时，贷款的发放需要雄伟公司提供一系列的资料（前已论述），因此，按照常理推断，同时基于合同法规定的公平原则，应认为双方签约时的真实意思表示是要求买方在买卖合同签订之日起60日内完成按揭借款申请手续，而非要求买方承诺银行贷款在60日内发放给卖方。此外，根据胡剑波与雄伟公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同第七条约定是买受人如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款才需要承担违约责任，而根据双方所签订的合同第六条的约定，胡剑波是办理按揭贷款，相关的款项并非是由胡剑波支付，胡剑波支付的只是合同约定应支付的首付款，按揭款项是由银行支付，所以雄伟公司并不能据此追究胡剑波违约责任。四、退而言之，如果是因为第三方按揭银行原因导致放款存在迟延，那么因所有按揭银行均是由雄伟公司指定，胡剑波也不应承担迟延付款的责任。胡剑波在购买涉案房产时，所有的指定的贷款银行均在雄伟公司的售楼处，所有的按揭银行已经由雄伟公司指定，胡剑波只能在已指定的银行中办理相应的贷款按揭，而胡剑波在此过程中并无任何选择权，只是被动的接受，如果是因为雄伟公司指定的银行放款迟延，根据法律规定，雄伟公司应负有指定责任，相关银行的迟延放款行为也应由胡剑波承担责任。五、即便最终二审法院查明按揭贷款迟延发放的原因全部可归责于胡剑波，雄伟公司明知按揭贷款发放迟延，仍于2016年10月底向胡剑波发出《入伙通知书》，系雄伟公司对于自己权利的处分，视为对胡剑波付款行为的认可和接受，且迟延放款情形未给雄伟公司造成实质不利影响，胡剑波不需要承担违约责任。雄伟公司辩称，一、依据预售合同的约定，业主应当60日内支付完毕剩余购房款项，否则应当自行承担违约责任。本案雄伟公司起诉的合同依据是各业主与雄伟公司签订的预售合同。根据预售合同第6条的约定，各业主应当在预售合同签订之日起60日之内办理银行贷款并支付剩余购房款，逾期的应当承担逾期支付购房款的责任；买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应当在签订本合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或者买受人指定的第三人。建行出具的关于《协助调查函》相关事项的回复中已明确出卖人所需提交的资料清单，且雄伟公司也已提交齐全的全部资料，已履行完毕相关的提交材料的义务。农行、建行、中行的回复中并未明确需要出卖人提供的资料，但是雄伟公司向各银行提供的资料基本一致，均已按银行的要求提交给银行。从银行出具的复函的统计结果可见，在农行贷款的业主签订预售合同到签订贷款合同之间平均天数为86天，在建行贷款的业主签订预售合同到签订贷款合同之间平均天数79天，无论是在建行贷款还是在农行贷款，业主与银行贷款合同的平均时间都超过了应付尾款的时间即签订合同后60日内。上述数据可见，业主在预售合同约定的付款临近或之后才同银行签订贷款合同，业主应当自行承担迟延付款的违约责任。另外，相关案件中的赵某在中行贷款，其银行的复函中显示，赵某是2016年1月3日申请的贷款，在2016年3月16日交齐了材料，2016年3月15日完成审批，但是赵某直到2016年4月27日才与银行签订贷款合同，签订贷款合同后6日即2016年5月3日放款。可见，按中行的贷款程序，贷款的相关资料是在提交贷款审批之前就已经全部交齐，而贷款审批通过后至实际放款还有较长的时间，建行、农行也均存在类似的情况，实践中多是因为银行需要根据回款情况或者贷款排队情况再决定何时放款，但均与雄伟公司无关。二、贷款合同与购房合同系不同的法律关系，雄伟公司已分别履行了两个合同约定的义务，不存在违约的情况。本复函中涉及的各业主，其购房款的付款方式均选择为按揭方式付款，各业主自行与银行签订了相应的贷款合同。贷款合同系独立的法律关系，并非预售合同的从合同。业主自行选择贷款银行、磋商贷款事项，业主自行同选定的贷款银行办理申请、约定、放款等相关事项。但根据贷款合同的约定，业主与银行正式建立贷款关系的时间节点应为双方签订贷款合同之时，雄伟公司作为担保人为部分业主在贷款合同项下的相关义务提供阶段性担保。业主并未举证贷款合同中是否明确约定雄伟公司需在何时提交担保资料，且就算贷款合同中明确约定了提供资料的时间，提供资料的截止日也不可能限定在合同签订之日前。实际上雄伟公司在业主同银行签订贷款合同前已提交了作为担保人所需提交的全部资料，已履行了担保人的相关义务，不存在违约的情况。三、银行是否放款主要审批业主的贷款资质，且银行内部审批也需要相应的时间，不能排除系因业主自身的原因导致银行的放款时间超过了业主应当向雄伟公司支付尾款的时间。贷款合同的借款人系各业主，银行的贷款发放主要审核各业主的资料，且银行在复函中明确放款审批期间可能存在个别业主需要补充、整改资料的情形，各业主应当举证其在何时向银行提交齐全全部资料，否则不能排除其逾期提交资料导致放款迟延的可能。各业主迟迟未与银行签订贷款合同，雄伟公司在各业主与银行签订贷款合同之前并非业主贷款的担保人，而业主与银行建立贷款关系后从未催促过雄伟公司向银行提供任何材料。根据建行的复函可见，银行在提交审批到放款之间的平均天数为30天，在建行贷款的各业主平均迟延付款的天数为31日，可见就算银行并非在收齐业主贷款的申请资料后即放款，还有较长的审批环节，而业主作为借款人也是银行主要审核的对象，因此不能排除系因业主自身的原因导致银行放款时间超过了业主应当向雄伟公司支付尾款的时间。各业主在签订预售合同时就已经明确知道在何时付款不会违约，其与银行建立贷款关系时就应当预见可能因自身或者银行原因导致放款时间超过了应当支付尾款的时间，业主并未催促过银行放款，其应自行承担逾期付款的违约责任。综上，贷款银行依据贷款合同的约定发放贷款，银行内部的贷款发放审批流程并非雄伟公司能够控制，且雄伟公司已履行了担保人的相关义务，不存在贷款合同约定的违约情况。各业主迟延付款，违反了预售合同的相关约定，但预售合同与贷款合同属于不同的法律关系，不能以贷款合同的履行情况来判断预售合同是否违约，且预售合同中也明确约定了“出卖人仅协助办理按揭手续，不承担任何责任和义务”，因此各业主应自行承担逾期付款的违约责任。雄伟公司向一审法院起诉请求，1、判决胡剑波向雄伟公司支付延期付款违约金23130元；2、判决本案诉讼费用由胡剑波承担。一审法院经审理查明，2016年2月23日，雄伟公司、胡剑波双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：胡剑波购买雄伟公司位于深圳市××××路北侧的房地产项目中2栋X座X房，购房总价款3675674元，签订本合同之日起0日内首期支付购房总价款的30%即1105674元，签订本合同之日起60日内办理银行贷款并向雄伟公司支付剩余价款2570000元；胡剑波自行办理按揭贷款手续，雄伟公司应在签订合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由雄伟公司提供的证件资料交付胡剑波或胡剑波指定的第三人；胡剑波未按本合同约定的时间付款，逾期在90日内（合90日）的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，胡剑波应按日向雄伟公司支付逾期应付款万分之三的违约金。胡剑波向雄伟公司支付了首期款之后，于2016年5月23日支付剩余购房款2570000元。一审另查明，胡剑波主张逾期付款原因系银行发放贷款迟延、胡剑波不存在过错，一审法院在诉讼过程中向相关银行去函调查，但银行的回复未明确贷款迟延发放的原因。一审法院认为，雄伟公司、胡剑波双方于2016年2月23日签订合同，根据约定胡剑波应当于2016年4月23日或之前支付剩余购房款，但其于2016年5月23日支付，逾期30天，雄伟公司诉请胡剑波按照约定的每日万分之三给付逾期付款违约金，符合法律规定。胡剑波主张逾期付款原因系银行发放贷款迟延、胡剑波不存在过错，一审法院在诉讼过程中向相关银行去函调查，但银行的回复未明确贷款迟延发放的原因，故胡剑波的该主张证据不充分，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：胡剑波于判决生效之日起三日内向雄伟房地产开发（深圳）有限公司支付逾期付款违约金23130元。如果胡剑波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费378元，由胡剑波负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，2018年10月16日，中国建设银行股份有限公司深圳景苑支行向北京大成（深圳）律师事务所函复称雄伟公司于2016年4月21日向其提交涉案的备案合同。本院认为，胡剑波与雄伟公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。本案二审的争议焦点是：胡剑波是否应当对雄伟公司迟延收到剩余房款承担违约责任。根据双方买卖合同第六条的约定，雄伟公司应当在签订合同之日起3日内，向按揭贷款银行提交备案合同。根据中国建设银行股份有限公司深圳景苑支行的复函，雄伟公司于2016年4月21日向其提交备案合同。在雄伟公司未能提交证据证明其向按揭贷款银行提交备案合同时间的情况下，本院采信按揭贷款银行出具的复函，认定雄伟公司向按揭贷款银行提交备案合同的时间为2016年4月21日，比合同约定的时间迟延56天。雄伟公司于2016年5月23日收到剩余房款，比合同约定的时间延迟30天。雄伟公司迟延收到剩余房款系其自身违约行为导致，其要求胡剑波承担违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。综上，胡剑波的上诉理由成立，本院予以支持。因二审中出现新的证据，本院对一审判决作出改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初10721号民事判决；二、驳回雄伟房地产开发（深圳）有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各378元，均由雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 陈  明  亮审判员 朱    宽二〇一八年十二月十三日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条诉讼代理人的权限如果变更或者解除，当事人应当书面告知人民法院，并由人民法院通知对方当事人。