河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终16590号上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘明阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿桃花，女，汉族，1959年4月19日出生。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古诺敏律师事务所律师。上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）因与被上诉人耿桃花房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初4737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏江公司上诉请求：1、撤销（2018)豫0102民初4737号民事判决书第一项判决，并依法改判驳回被上诉人该判决部分的诉讼请求。2、一、二审该部分诉讼请求的案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人在实行不动产统一登记后，并没有就提交办理不动产首次登记资料的期限与逾期提交的违约金达成一致真实意思表示；同时法规发生变化和政府部门职能调整等因素，加重了上诉人履行合同义务的责任。一审法院依据合同中办理房屋初始登记的约定判令上诉人承担违约责任，是认定事实与法律适用错误。国家关于实施不动产登记的法规虽在2015年已经颁布，但是涉案合同履行地即郑州市年8月20日才开始实施不动产统一登记，同时保留了郑州市房管局对于商品房买卖合同备案的监管职能。商品房买卖合同的版本在此之前己在房管局备过案，后续签订的合同关于产权登记条款不能更改。即使在郑州市实行不动产登记后签订的合同，由于房管局对合同的监管，致使在法规变化后，上诉人不能修改合同关于产权登记的合同条款，是房管局的因素导致双方对合同不能履行。同时，实行不动产登记后，办理不动产首次登记需要的材料比合同约定的办理房屋初始登记材料要多出三项（不动产现场勘验报告、不动产测量报告、不动产产权登记调查表），合同中约定60日内办理的是房屋初始登记，按照一审法院的认定，也应当60日内办理不动产首次登记，明显对上诉人不公平，加重了上诉人的义务。上诉人之所以在实行不动产登记后仍在合同中载明60日内办理房屋初始登记事项，其真实意思是为了完成房管局的合同备案要求，而不是故意约定不具有履行基础的事项，而被上诉人也没有就商品房买卖合同中附件四第六条关于办理初始登记的条款提出异议，之后被上诉人与上诉人也没有就有关产权登记的事项与所需时间进行协商，进而订立有履行基础的合同事项。因此，缔约双方当事人并未就办理产权登记事项达成一致的真实意思表示，商品房买卖合同附件四第六条并不是缔约双方当事人的真实意思表示，对双方当事人没有约束力，约定的违约金的标准也不应当适用。在双方没有就办理不动产首次登记的期限达成合意的情况下，上诉人在2018年5月7、8日主动将办理不动产首次登记材料向受理不动产登记报送，并被受理。因此，上诉人不应当承担逾期办证违约责任。被上诉人耿桃花辩称：原审判决事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。耿桃花向一审法院起诉请求：1.被告限期将涉案房屋供配电、供水、天然气设施运行方式整改为达到商品房买卖合同第十四条约定的标准，并赔偿原告损失3000元；2.被告向原告支付逾期提交产权登记资料的违约金10179.82元（暂计算至2018年3月1日，并实际支付至初始登记时止），以上两项共计13179.82元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，主要内容约定：原告以669725元购买被告开发的位于郑州市××北××、××西××单元××房屋××套，房屋面积99.47平方米，交房时间为2017年5月31日前；如遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交房的违约责任约定为：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条约定被告承诺供水设施在2017年5月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件;供配电设施2017年5月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；燃气供应设施2017年5月31日达到户内燃气管道到位，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；供暖设施2017年5月31日达到户内暖气管道到位，运行方式为小区内部集中供给，使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，1.买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按当地或行业标准由买受人承担，直至满足本合同约定的交付配套标准；2.出卖人在6个月期限届满后未达到使用条件的赔偿因此给买受人造成的直接经济损失。关于产权登记，原、被告约定按照合同附件四第六条约定内容执行，该条约定：出卖人应在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付购房款669725元。2017年5月31日，被告向“宏江瀚苑（一期）”业主发出延期交房告知函，主要内容载明：由于2016年下半年国务院、省、市、区实施多轮空前严厉的大气污染防治管控措施，导致项目累计停工98天（政府下发停工通知统计），市政负责建设的百花路施工工程受大气污染治理影响，工程滞后，市政配套管网尚未贯通，导致项目短期内不具备介入市政配套管网条件，但房屋已保质保量施工完毕，整个一期项目处于验收阶段，保证于2017年7月底交付房屋。2017年6月14日，被告又向“宏江瀚苑（一期）”业主发出告知函，主要内容载明：2017年5月31日，被告已向业主邮寄了延期交房告知函，被告保证在2017年7月31日前交付房屋，如不能交付，2017年6月1日至2017年7月31日之间的违约金，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定执行。后被告于2017年7月31日将房屋交付原告。2017年7月25日，被告作为用电人、国网河南省电力公司郑州供电公司作为供电人签订《高压供用电合同》一份，合同主要约定用电人的用电地址位于河南省郑州市××北××路北，合同有效期为五年，自2017年8月30日起至2022年8月29日止，合同有效期届满，双方均未提出书面异议的，继续履行，有效期按本合同有效期重复续展等。2017年9月30日，郑州市郑房测绘队对宏江瀚苑涉案13号楼房屋面积出具测绘报告书。2018年3月21日，郑州自来水投资控股有限公司营业处出具《营业处水表验收单》一份，主要内容载明被告开发的位于郑州市中原区××北××路北宏江瀚苑水表安装验收合格。2018年5月8日，郑州市不动产登记中心向被告出具不动产登记受理凭证，载明：“河南宏江房地产开发有限责任公司程思远：2018年5月7日，收到你（单位）中原区百花路229号13号楼1单元14层1401等408户首次登记以下申请登记材料，经核实，现予受理……”。2018年6月5日，郑州华润燃气股份有限公司出具《竣工验收证明》一份，主要内容载明由被告开发的位于郑州市中原区棉纺北路南、嵩山路西宏江瀚苑民用燃气工程复验合格。诉讼过程中，原、被告在申请和解的期限内，未能达成和解。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告依约支付了购房款，被告应按合同约定交付房屋，并按约提供确保房屋正常使用的基础设施、公共配套建筑等。关于合同第十四条的履行，根据双方提供的证据材料反映的内容，被告没有充分证据证明其在2017年5月31日前已履行了该项约定的义务，构成违约。但原告要求被告因该违约行为支付赔偿金3000元，没有提供相应证据证明在约定的房屋交付日期6个月届满后因被告的违约行为而造成的具体经济损失，应承担不利的法律后果，对原告主张赔偿金3000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于买卖合同附件四合同补充协议第六条第一款的约定和履行。郑州市不动产登记中心于2018年5月7日受理了被告的不动产登记申请，而依照合同约定被告应当在2017年9月30日前，完成原告房屋权属初始登记资料的报送，故原告主张被告该行为违约的理由成立，应承担违约责任。但鉴于涉案不动产所在地是在原被告双方签订《商品房买卖合同》之后才实施的不动产统一登记，不动产统一登记较之前的房屋所有权登记存在质的不同，不动产统一登记之后“两权一证”项目的增加，相应加重了被告的履约责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，一审法院酌定，原告主张的该项违约金数额调减50%,被告的违约期间为2017年10月1日起至2018年5月6日，共计218天，调减后的违约金应为7300元。关于被告称因房屋产权登记的法律法规发生变化，造成履约不能，被告不应承担逾期办理房屋产权初始登记违约责任的辩解，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效，2016年8月20日起，郑州市主城区范围内也开始实施不动产统一登记制度。原、被告双方签订《商品房买卖合同》是在2016年6月12日，且合同签订后很快郑州市就开始实施不动产统一登记制度，即使双方在合同中约定的是办理房屋所有权登记，按照不动产登记制度规定，被告已不可能履行该约定义务，被告作为房地产开发企业，合同中承诺的为原告办理房屋所有权登记义务应相应转变为承诺为原告办理不动产登记义务，被告不能以合同中未约定办理不动产登记义务为由不承担违约责任。因此，双方依法应当依照《不动产登记暂行条例》和相关不动产登记制度,并参照双方合同约定的时限行使权利履行义务。故对于被告所称因办理房屋初始登记法律法规发生变化应免责的辩解，不符合约定条件，也无法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告耿桃花支付房产初始登记逾期违约金7300元；二、驳回原告耿桃花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取120元，由原告耿桃花负担68元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担52元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审经审理认定的事实同一审法院认定的事实。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期提交产权登记资料违约金问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对上诉人办理权属登记的周期会产生一定影响，该情形变化应当予以考虑，但不因此导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，上诉人应当根据政策变化继续履行其合同义务。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对上诉人应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。上诉人关于此项违约金的上诉理由不成立，不予支持。综上所述，宏江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  扈孝勇审判员  黄跃敏二〇一八年十二月十日书记员  张 好