湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初3355号原告：武汉筑家瑞盛建材有限公司，住所地武汉市汉阳区马沧湖路**。法定代表人：陈秀岚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马海洲，系该公司业务主管，特别授权代理。委托诉讼代理人：牟科琪，湖北诚智成律师事务所律师，特别授权代理。被告：汪某，男，1989年12月6日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：曾振钢、陈干，湖北谦顺律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉世纪鑫盛酒店有限公司，住所地武汉市汉阳区马沧湖路**。法定代表人：刘宜超，系该公司执行董事。被告：刘宜超，男，1966年6月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告武汉世纪鑫盛酒店有限公司、刘宜超共同委托诉讼代理人：刘骏晨，湖北多能律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉鑫楚时代商贸发展有限公司，住所地武汉市汉阳区马沧湖路**。法定代表人：李凤国，系该公司执行董事。被告：李凤国，男，1977年11月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区。第三人：武汉市汉阳区人民政府五里墩街办事处，住所地武汉市汉阳区汉阳大道**。负责人：张均涛，系该办事处主任。委托诉讼代理人：张慧，湖北正义行律师事务所律师，一般授权代理。原告武汉筑家瑞盛建材有限公司（以下简称筑家瑞盛公司）诉被告汪某、武汉世纪鑫盛酒店有限公司（以下简称鑫盛酒店公司）、刘宜超、武汉鑫楚时代商贸发展有限公司（以下简称鑫楚时代公司）、李凤国及第三人武汉市汉阳区人民政府五里墩街办事处（以下简称五里墩街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告筑家瑞盛公司的法定代表人陈秀岚及委托诉讼代理人牟科琪、被告汪某的委托诉讼代理人曾振钢、陈干、被告鑫盛酒店公司、刘宜超的共同委托诉讼代理人刘骏晨、被告鑫楚时代公司及李凤国、第三人五里墩街办事处的委托诉讼代理人张慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告筑家瑞盛公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告汪某支付所欠租金人民币136,813.3元（m5商铺，自2015年3月28日至2017年8月28日，29个月）；2、判令被告鑫盛酒店公司、刘宜超、鑫楚时代公司、李凤国承担连带清偿责任；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月17日，原告与被告汪某签订《马沧湖建材市场租赁合同》约定，原告将坐落于武汉市汉阳区马沧湖91号x号（面积：36.29平方米）的门面租赁给被告汪某从事建材类经营，合同期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止，租金为每平方米每月人民币150元，合同签订后，原告依约履行了合同，但被告汪某违约尚欠租金人民币136,813.3元，原告多次催要被告均以各种理由拒绝付款。涉案房屋的产权人为鑫盛酒店公司，鑫盛酒店公司系刘宜超一人独资公司，且其公司资产与个人资产系混同。2014年4月，鑫盛酒店公司将涉案房屋出租给鑫楚时代公司。同月，鑫楚时代公司又将涉案房屋出租给筑家瑞盛公司。2016年6月21日，鑫盛酒店公司终止与鑫楚时代公司签订的房屋租赁合同。同日，刘宜超与李凤国均以个人名义就涉案房屋签订房屋租赁合同。后刘宜超与李凤国就涉案房屋租赁事宜发生纠纷，刘宜超诉至法院，经两级法院审理后，判定涉案房屋系危房，签订的房屋租赁合同无效。原告现依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。被告汪某辩称：一、原告主体不适格。本案所涉房产系鑫盛酒店公司所有，2014年鑫盛酒店公司将涉案房屋租鑫楚时代公司。同月，鑫楚时代公司将房产租赁给筑家瑞盛公司。2016年6月21日，鑫盛酒店公司与鑫楚时代公司的租赁合同终止，鑫楚时代公司丧失了房屋使用权，其与原告之间的租赁合同处于效力待定状态。基于以上原因，原告与汪某之间的租赁合同处于效力待定状态。2016年11月23日，刘宜超与李凤国就涉案房屋签订租赁合同，但该合同被武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4677号判决以涉案房屋系危房的理由认定合同无效。同理，因涉案房屋系危房不具备租赁条件，原告与汪某之间就涉案房屋签订的租赁合同也因违反法律的强制性规定而无效，双方之间不存在租赁关系。鉴于原告与汪某之间的租赁合同无效，原告不能向汪某收取租金。同时依据法律规定，只有房屋所有权人或合法使用权人才能收取占用费。原告既不是房屋所有权人，也不是房屋的合法使用权人，即使汪某使用了诉争房屋，原告也无法定事由向汪某收取租金或占用费。因此，原告不是适格的诉讼主体，应当依法驳回起诉。二、原告要求支付租金或占用费证据不足。首先，原告依据《腾退协议书》的签订时间为2017年9月4日即认定汪某使用诉争房屋时间到2017年9月4日，但事实上《腾退协议书》仅针对拆违事宜而签订，所有签署协议的租户均系在2017年9月4日之前腾退，因此该表述不能直接证明汪某使用诉争房屋至2017年9月4日。其次，根据合同约定，租户应当提前一月付清租金，即先付后用。根据合同约定及合同履行的一般方式，如汪某未支付租金，原告不可能允许其继续使用，也不可能允许其搬离，从侧面也能证明原告要求汪某支付租金的期间，汪某并未使用该房屋，也不应当支付租金。因此，原告无足够证据证明汪某使用了诉争房屋，应当依法驳回原告的诉讼请求。三、部分商铺超过诉讼时效，请求法院根据个案判定诉讼时效，诉讼时效应该是从2015年2月计算三年，不能超过三年。综上，请法院依法驳回起诉或驳回原告的诉讼请求。被告鑫盛酒店公司及刘宜超辩称：一、依据合同相对性原则，原告与被告租户之间签订的《马沧湖建材市场租赁合同》仅约束合同双方，被告鑫盛酒店公司及刘宜超均未在该合同上签章，该合同对其不具有约束力，被告鑫盛酒店公司虽为涉案房屋的所有权人，但对于原告租赁涉案房屋后又将房屋转租给被告商户的事实全不知情，原告的转租行为与被告鑫盛酒店公司或刘宜超均无任何关系，如果被告商户拖欠租金，原告应向被告商户主张而非向鑫盛酒店公司或刘宜超主张房租。二、原告与被告鑫盛酒店公司及刘宜超之间因房屋占用关系而产生的纠纷已由（2018）鄂0105民初115号民事判决书厘清，（2016）鄂0105民初4677号民事判决书与本案没有直接的事实关联，不能作为本案依据。三、（2018）鄂0105民初115号判决书已经解决原告与被告鑫盛酒店公司及刘宜超之间的民事纠纷，双方不存在与本案相关的权利义务关系，原告现又就将鑫盛酒店公司及刘宜超拖入本案诉讼属于明显的恶意诉讼，法院不应当受理。请求人民法院驳回原告要求判令被告鑫盛酒店公司及刘宜超承担连带责任的诉讼请求。被告鑫楚时代公司及李凤国辩称：涉案房屋属于违章建筑，我们签订的合同属无效合同，但是五里墩街办事处赔偿被告鑫盛酒店公司及刘宜超人民币9000万元左右，给我和商户都造成了巨大损失。第三人五里墩街办事处述称：我方只垫付了原告方收取的被告汪某的押金，其余和我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于武汉市汉阳区马沧湖路**房屋原门牌号码为武汉市汉阳区马沧湖路**，该地块土地使用权人于2012年12月11日登记为武汉世纪鑫盛投资有限公司，后更名为被告鑫盛酒店公司，其法定代表人为刘宜超。鑫楚时代公司法定代表人为李凤国。因武汉市汉阳区马沧湖路x号房屋系危房，武汉世纪鑫盛投资有限公司于2013年4月完成对上述房屋的危房改造项目，并于2013年5月27日获得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，证载建设规模为5191.10平方米。武汉世纪鑫盛投资有限公司于2013年开始将位于武汉市汉阳区马沧湖路x号房屋中的3841.79平方米租赁给鑫楚时代公司。鑫楚时代公司于2014年又将上述房屋部分转租给筑家瑞盛公司经营马沧湖建材市场，租赁面积按实际平方计算，租赁期限为2014年7月10日至2022年7月10日。2014年4月，武汉世纪鑫盛投资有限公司将上述马沧湖路x号房屋中另1000平方米左右出租给筑家瑞盛公司经营使用，租赁期限为2014年4月1日至2021年3月30日。2014年5月17日，甲方筑家瑞盛公司（出租方）与乙方汪某（承租方）签订《马沧湖家居建材广场租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号x号商铺，面积36.29平方米的摊位出租给乙方从事建材类经营；租赁期限为2014年5月30日至2017年5月29日；装修期免租2个月，前三年房租为每月每平方米人民币130元，2014年7月至2015年7月为优惠期，房租为每月每平方米人民币110元，2015年8月至2017年8月每月每平方米人民币130元；乙方租用甲方经营摊位及设施的费用按租赁期限内共计人民币47,902.8元，房租人民币23,951.4元半年支付，下半年房租提前一个月付清；物业管理费：共计人民币3元每平方米；乙方应于合同签订之日向甲方交纳每间人民币10,000元担保金；在双方权利义务终止，且乙方办理相关核准手续离场三个月后，扣除按约定乙方应承担的赔偿费用后不计息予以退还；乙方存在提前解除合同等违约情形时，甲方所收担保金不再退还给乙方；乙方累计三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，甲方有权立即解除合同，因此产生的损失由乙方承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行合同，筑家瑞盛公司向汪某交付诉争商铺，汪某向筑家瑞盛公司支付了商铺的押金人民币10,000元，并每半年向筑家瑞盛公司支付租金一次。因市场环境及经营状况的变化，筑家瑞盛公司与汪某在实际履行中的租金标准与合同约定的标准有所变更。2014年7月26日，汪某就m5商铺向筑家瑞盛公司支付2014年9月28日至2015年3月27日租金人民币23,951元。2015年4月，汪某退出了m5商铺，另向刘宜超承租商铺两间用于经营，并向刘宜超交纳租金。汪某退出m5商铺后，筑家瑞盛公司未向汪某退还押金。另查明，因鑫盛酒店公司、鑫楚时代公司、筑家瑞盛公司及公司负责人之间就市场租赁及经营产生纠纷，2014年9月开始，马沧湖建材市场就出现干扰经营的行为，对大部分商户经营造成影响。2015年3月，上述矛盾未得到解决，在马沧湖建材市场经营过程中，刘宜超对市场进行改、扩建，将市场二楼顶棚拆除，加建三楼，因违规搭建，城管进行拆除，后又加建，时间长达一年之久，污水横流、漏水漏电，导致二楼商铺无法正常经营。2015年11月，管理该市场的2名筑家瑞盛公司工作人员被打伤，市场经营环境逐渐恶化，部分商户渐渐退场。2016年11月，刘宜超就位于武汉市汉阳区马沧湖路x号房屋的租赁事宜诉至法院要求解除其与李凤国签订的《房屋租赁合同》，且要求李凤国腾退上述房屋、支付拖欠租金并承担相应的违约责任。该案经本院及武汉市中级人民法院审理后，判决认定刘宜超与李凤国就上述房屋签订的《房屋租赁合同》因案涉租赁房屋系批前改建行为，实际建设和规划审批方案严重不符，属于未按建设规划许可证的规定建设的房屋而无效，李凤国应腾退上述房屋并向刘宜超支付实际占用该房屋期间的占用费。在此期间，市场经营状况严重恶化，大部分商户已陆续退出市场，仅剩二十余家留守商户。同年11月26日，为维护市场经营状况，挽留未离场商户继续经营，筑家瑞盛公司发布《商户通知》、召开商户代表大会表示将于2016年11月28日起对未离场商户给予减免租金的优惠政策直至市场招满70%商户，《商户通知》发布后，筑家瑞盛公司未再向被告商户收取租金。2017年3月，汪某从向刘宜超承租的商铺中搬离。2017年3月10日，武汉市国土资源和规划局汉阳分局出具《关于汉网管【2017】005330号督办件调查处理情况的回复》一份，该回复载明：“……危房改造属于规划审批维修备案类型，属于规划项目暂未实施，对D级危房进行排危的过渡性改造行为。世纪鑫盛公司综合改造于2013年4月全部完成，属于批前改建行为，且实际建设与规划审批方案严重不符。鉴于该项目属于补办规划审批手续，土地租赁终止日期为2017年4月25日。分局将向汉阳区政府进行专题报告，提请区政府研究处理。……”。同月，政府相关部门开始对马沧湖建材市场违建情况进行现场勘查，并向租赁商户通报拆迁事宜，要求商铺清退。2017年6月30日，马沧湖建材市场开始拆迁。同年9月2日，五里墩街办事处就马沧湖建材市场涉嫌违建事宜出具《告知函》载明：“……2017年9月1日，汉阳区城管委对该公司进行催告，要求武汉世纪鑫盛酒店有限公司（武汉世纪鑫盛投资有限公司）于2017年9月4日前自行拆除，逾期仍不执行的，将依法拆除。为保障强制拆除期间贵公司的人身和财产安全，请您处：歇业2个月，……”。同月4日，五里墩街办事处与汪某签订《腾退协议书》一份，该协议书约定：汪某承租的位于马沧湖建材市场m5号房屋属于违章建筑，汪某同意于2017年9月4日之前腾退清空该房屋，五里墩街办事处同意给付汪某迁出押金人民币10,000元，五里墩街办事处先行垫资退还的款项将向鑫盛酒店公司进行追偿。协议书签订后，汪某领取了押金人民币10,000元。同日，汪某签署《房屋验收单》一份，该验收单载明：“承租人：汪某；房屋坐落：马沧湖建材市场m5号；房屋验收情况：本人已将该房屋中所有财物搬空，自愿将房屋钥匙交给征收办，同意将该房屋拆除，今后该房屋遇到任何问题的法律纠纷与征收办无关，由本人一律承担。”承租人签名处由汪某签名、捺印。2017年9月5日，武汉市汉阳区城市管理执法局向鑫盛酒店公司下达《强制拆除决定书》，决定对马沧湖建材市场中的违法建筑进行强制拆除。同年12月25日，武汉市汉阳区城市管理执法局及五里墩街办事处联合向鑫盛酒店公司下达《拆除通告》，要求该公司于2017年12月31日前自行拆除马沧湖建材市场中的违法建设，逾期不拆除的，将依法强制拆除。2018年1月3日，马沧湖建材市场中的违法建筑全部被强制拆除。现原、被告就租金支付事宜产生纠纷，原告诉至法院要求判令被告汪某支付自2015年3月28日至2017年8月28日期间所欠租金人民币136,813.3元并由被告鑫盛酒店公司、刘宜超、鑫楚时代公司、李凤国承担连带清偿责任，本案诉讼费用全部由被告承担。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案诉争房屋系鑫盛酒店公司未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且该房屋现已被城管部门认定为违法建设予以拆除，故筑家瑞盛公司与汪某签订的《马沧湖家居建材广场租赁合同》无效。对于筑家瑞盛公司提出要求汪某向其支付自2015年3月28日至2017年8月28日期间所欠租金人民币136,813.3元的诉讼请求，本院认为，马沧湖建材市场自2014年开始即存在经营环境受干扰的情况，2015年市场进行改扩建，甚至出现打人事件，2016年刘宜超与李凤国因本案诉争房屋纠纷诉至法院，导致大批商户撤离，仅剩二十余家商户。被告汪某已于2015年4月退出m5商铺。因为筑家瑞盛公司拒绝退还押金，汪某无法与筑家瑞盛公司办理腾退交接手续，双方签订的《马沧湖家居建材广场租赁合同》无效，汪某搬离诉争商铺后，即不存在占用费的问题。且依据双方合同约定，本市场商户都是先支付租金后使用商铺的惯例，2015年3月之后，原告未向汪某收取过租金，可见，汪某并不欠付原告租金，故对原告要求汪某支付2015年3月28日至2017年8月28日期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告鑫盛酒店公司、刘宜超、鑫楚时代公司及李凤国对汪某欠付的租金承担连带清偿责任的诉讼请求，因原告与被告鑫盛酒店公司、刘宜超、鑫楚时代公司及李凤国之间的租赁关系及原告与被告汪某之间的租赁关系均系独立的法律关系，故原告的该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告武汉筑家瑞盛建材有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币3,036元（原告武汉筑家瑞盛建材有限公司已预交），由原告武汉筑家瑞盛建材有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  叶凌芳审 判 员  崔玉华人民陪审员  张 军二〇一八年十二月二十六日法官助理王朝阳书记员杨珊珊