广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8548号上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会，住所地广东省佛山市南海区。业主委员会主任：彭云发。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢良松，男，汉族，住河南省新县，系佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会委员。被上诉人（原审被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区。法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：方丽敏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：乔鲁予。委托诉讼代理人：潘强军，系该公司员工。上诉人佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会（以下简称金棕榈业委会）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司（以下简称劲嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初18786号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金棕榈业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持金棕榈业委会一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由彩生活公司、劲嘉公司负担，事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，二审应改判案涉前期物业服务合同已解除或终止，并支持金棕榈业委会的全部上诉请求。一、案涉前期物业服务合同约定的三年服务期限巳届满，该合同已解除或终止，一审判决认定案涉的前期物业服务合同期限尚未届满，是认定事实和适用法律错误。劲嘉公司作为甲方与彩生活公司作为乙方于2013年3月26日签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》，约定劲嘉公司将劲嘉·金棕榈园委托彩生活公司进行物业管理服务，前期物业管理服务期为三年，具体起始时间以劲嘉公司通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。一审判决以直至2017年2月劲嘉公司仍有通知业主办理收楼从而认定案涉前期物业服务合同约定的物业管理服务期尚未届满明显错误。首先，案涉前期物业服务合同约定的三年物业管理服务期起始时间应从劲嘉公司通知第一批业主收楼时间开始计算。根据金棕榈业委会于一审时提交的《金棕榈园2015.1.9至2017.6公共用水明细表（收费编号8156159）》、《收楼通知书》等证据显示，劲嘉·金棕榈园绝大多数业主于2015年1月9日前收楼入住，彩生活公司从2015年1月9日起已开始收取业主公共用水的水费、污水处理费等服务费用，三年服务期限于2018年1月9日已届满。其次，彩生活公司早于2015年1月9日前已为绝大多数业主提供物业管理服务并收取相关服务费用，前期物业服务合同早已开始履行，三年服务期限早已届满，物业管理服务期不应当从劲嘉公司2017年2月通知最后一批业主办理收楼手续时才开始计算。最后，劲嘉公司不但是劲嘉·金棕榈园的开发商且是业主之一，其与彩生活公司存在着重大利益关系。在劲嘉·金棕榈园成立业委会过程中，劲嘉公司一直以各种理由阻碍业委会成立，损害全体业主利益。且案涉前期物业服务合同诸多条款均有利于劲嘉公司，对业主不利或显失公平，业主保留追究劲嘉公司法律责任的相关权利。如以一审判决认定的以劲嘉公司2017年2月通知最后一批业主办理收楼手续时才起算物业管理服务期，则劲嘉公司可一直不通知最后一批业主收楼甚至保留部分房屋故意不对外出售，则案涉前期物业服务合同服务期将永不届满。一审判决上述认定，不但明显违反案涉前期物业服务合同对物业管理服务期起始时间的真实意思表示，更违反基本生活常理。二、解聘彩生活公司是经业主大会决定，该决定已经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，对彩生活公司以及包括劲嘉公司在内的全体业主均具有约束力，案涉合同已解除或终止。彩生活公司在提供前期物业服务的过程中存在不公示财务收支、不公示水电公摊、乱收费、生活垃圾不及时清理等各种严重损害业主利益以及严重违约的行为。金棕榈业委会成立后，经征求业主意见，绝大多数业主表示要求解聘彩生活公司。金棕榈业委会依法定程序于2017年9月2日至17日召开业主大会，投票表决同意解聘彩生活公司的人数过半，面积过半（详见《投票结果公告》等证据），金棕榈业委会并于2017年9月21日将《投票结果公告》向全体业主公示。根据《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条第一款、第十二条第三款之规定，劲嘉·金棕榈园业主大会解聘彩生活公司的决定对彩生活公司以及包括劲嘉公司在内的全体业主均具有约束力，案涉合同已解除或终止。三、案涉前期物业服务合同解除或终止的条件已成就，法院应认定案涉前期物业服务合同已解除或终止，并支持金棕榈业委会的全部上诉请求。案涉的前期物业服务合同约定的三年服务期限早已届满，该合同已解除或终止，即使服务期限尚未届满，在期限届满前业主也可按法律规定解聘前期的物业服务企业，本案解聘彩生活公司是经业主大会决定，该决定已经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，对彩生活公司以及包括劲嘉公司在内的全体业主均具有约束力，案涉合同亦已解除或终止。被上诉人彩生活公司、劲嘉公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回金棕榈业委会的上诉请求。一、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款、第四十三条第一款之规定，金棕榈业委会于二审期间所提交的劲嘉·金棕榈园2015年1月9日至2017年6月的公共用水明细表、用水清单、投票结果公告等证据并非新的证据，依法应不予采纳。二、案涉小区业主大会投票结果尚待确认，在投票结果未确认之前，金棕榈业委会无权要求彩生活公司撤场，更不存在向金棕榈业委会移交相关设备资料等问题。另，彩生活公司未向业主收取专项维修基金，该维修基金系业主向房管部门交纳，不存在移交问题。首先，金棕榈业委会2017年9月2日至17日的投票存在改票、代签、诱导性投票等行为。在投票前，金棕榈业委会也未要求投票人出示产权证或授权委托书等证明材料，整个投票过程存在诸多不规范之处。经初步核实，大浩湖居民服务所发现疑似篡改票甚至假票行为，大浩湖居民服务所发出公告宣布对此开展调查，本次业主大会投票结果尚待确认。其次，金棕榈业委会提供的选票明显存在误导性，金棕榈业委会将“业主自行管理”和“另请物业团队”都放在解聘原物业项下，结果显示“业主自行管理”一项表决同意过半数，而“另请物业团队”同意数很少，远没有过半数，业主大会表决结果表明很多业主是因有自行管理选项的情况下才同意解聘原物业，选项上存在严重隐性欺诈，以业主自行管理来诱导业主选择解聘彩生活公司，而事实上金棕榈业委会根本没有能力进行自主管理。后金棕榈业委会又自行决定另行与其他物业公司签订物业服务合同，可以看出，在该次交付业主表决的事项内容中，金棕榈业委会故意设置欺诈性选项，以实现部分业委会成员的个人意志和私人利益。三、金棕榈业委会在未得到业主大会授权情况下，私自选聘新物业公司，明显违法。2017年10月21日金棕榈业委会在未经业主大会授权情况下与佛山市国宸物业管理公司签订新的物业服务合同，该行为依法无效。从金棕榈业委会提供的投票结果公告可以看出，业主大会并未授权金棕榈业委会选聘新的物业公司，该违法行为已得到佛山市南海区狮山镇房管所确认。另，金棕榈业委会已于2018年3月15日在小区内公告，表示已解除与佛山市国宸物业管理公司所签订的物业服务合同。其它答辩意见与一审代理意见一致。金棕榈业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令彩生活公司与劲嘉·金棕榈园业主的《前期物业服务合同》于2018年1月9日解除；2.判令彩生活公司退出劲嘉·金棕榈园物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修基金；3.劲嘉公司对彩生活公司承担连带责任；4.彩生活公司、劲嘉公司承担案件诉讼费用。一审法院查明：2013年3月26日，劲嘉公司作为甲方与彩生活公司作为乙方签订一份《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》，约定：劲嘉公司将劲嘉·金棕榈园委托彩生活公司进行物业管理服务，约定的前期物业管理服务期为三年，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，如合同期限未满，业主委员会成立并与物业管理企业签订了服务合同生效的，本前期物业管理委托合同自动终止，如合同期限已满，业主委员会未成立，甲乙双方共同协商，重新签订服务合同或者解除合同等。之后，彩生活公司接手上述小区的物业管理。另查明：直至2017年2月，劲嘉公司仍有通知劲嘉·金棕榈园的业主办理收楼手续。一审法院认为，《物业管理条例》第十一条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。根据《物业管理条例》第十二条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。由于本案中金棕榈业委会并无证据证明彩生活公司的解聘已经劲嘉·金棕榈园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同时因直至2017年2月劲嘉公司仍有通知劲嘉·金棕榈园的业主办理收楼手续，案涉的前期物业服务合同所约定的物业管理服务期尚未届满，故金棕榈业委会请求解除《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》，因缺乏事实和法律依据本院不予支持，同理，其请求彩生活公司退出劲嘉·金棕榈园物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修基金和劲嘉公司对本案承担连带责任,本院亦不予支持。综上，依照《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回金棕榈业委会的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由金棕榈业委会负担。二审期间，金棕榈业委会向本院提交以下新证据：证据1.劲嘉·金棕榈园2015年1月9日至2017年6月公共用水明细表（收费编号8156159）、用水清单，拟证明彩生活公司自2015年1月9日前已为案涉小区绝大多数业主提供物业管理服务并收取相关服务费用，《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》的服务期限已经届满；证据2.《关于召开业主大会的通知》、劲嘉·金棕榈园小区业主大会表决表（光盘2张）、业主确权表、表决结果统计表、《投票结果公告》，拟证明金棕榈业委会已经合法程序解除劲嘉·金棕榈园与彩生活公司之间的物业服务合同关系。证据3.照片7张、关于劲嘉金棕榈园召开业主大会告知书，拟证明金棕榈业委会已将《关于召开业主大会的通知》告知所属的大浩湖社区居委会，居委会对业主大会的召开提出书面的建议、指导，居委会和房管部门均有派工作人员对业主大会的召开、投票等事项作现场指导和监督。证据4.关于金棕榈园项目开发情况报告、公示、小区经营情况明细表，拟证明金棕榈园项目总建筑面积189773.2平方米，总户数1615户（146276.46平方米）、地下车位（含人防）985个，商铺14套，其中专有部分建筑面积为170714平方米；金棕榈园小区已于2014年12月30日开始交付业主使用；彩生活公司早于2015年1月9日前已为绝大多数的业主提供物业管理服务并收取相关的服务费用，前期物业服务合同早已开始履行，三年服务期限早已届满。彩生活公司、劲嘉公司对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3中的照片的真实性、合法性、关联性不予确认，对《关于劲嘉金棕榈园召开业主大会告知书》的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。经审查，因彩生活公司、劲嘉公司对证据1、证据4及证据3中的《关于劲嘉金棕榈园召开业主大会告知书》的真实性均没有异议，本院对此予以确认；证据2反映了金棕榈业委会召开业主大会进行表决的过程，彩生活公司、劲嘉公司虽对其真实性、合法性、关联性不予确认，但其并未提交相反证据予以证明，本院对上述证据予以采信；证据3中的照片无法反应照片中人物的身份，本院对其证明内容不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，金棕榈业委会于2017年9月2日至9月17日就是否解聘彩生活公司召开业主大会进行表决，表决结果为同意解聘的票数为1172票，同意解聘的业主所占建筑面积为123887平方米。再查明，2016年11月7日，劲嘉公司向佛山市南海区狮山镇横岗社区大浩湖居民服务所作出《关于金棕榈园项目开发情况报告》，陈述金棕榈园项目总建筑面积189773.2㎡、总户数1615户（146276.46㎡）、地下车位（含人防）985个、商铺14套。小区已于2014年12月30日、2015年6月30日分批交付，截止至今小区已交付户数1587户。2017年10月18日，佛山市南海区狮山镇横岗社区大浩湖居民服务所作出《关于金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的公告》，陈述：金棕榈园业委会在2017年9月2日至2017年9月17日进行业主大会投票，并于2017年9月21日将投票结果公示，按原计划将于10月21日公示期满。在公示期间，我服务所收到小区业主的多宗投诉，对投票过程的规范性和选票的真实性提出质疑。经过初步审查，发现疑似篡改票甚至假票。为保证业主大会公平公正，我服务所需对可疑问题进行进一步调查核实。在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。本院于2018年11月27日向佛山市南海区狮山镇横岗社区大浩湖居民服务所发函，询问该所对《关于金棕榈园2017年9月2日业主大会问题的公告》所陈述问题的调查结果如何？以及上述业主大会的投票结果能否确认？佛山市南海区狮山镇横岗社区大浩湖居民服务所于2018年12月4日向本院复函称：我所对金棕榈园业委会在2017年9月2日至2017年9月17日进行的业主大会投票选票进行随机抽查，共查阅选票70余张。经致电业主核实情况，发现问题票共计20张，其中疑似假票16张，数据统计错误4张，其中5业主前来笔录并确认问题票。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉前期物业服务合同应否予以解除,彩生活公司应否退出金棕榈园物业服务区域并移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修基金，劲嘉公司应否对彩生活公司的上述义务承担连带责任。本案中，根据《前期物业服务合同》的约定，前期物业服务合同期限为三年，具体起始时间以劲嘉公司通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。根据劲嘉公司作出的《关于金棕榈园项目开发情况报告》显示，劲嘉公司已于2014年12月30日通知首批业主办理物业交接手续，物业彩生活公司也于2015年1月开始对案涉小区物业进行管理，故案涉《前期物业合同》的起算时间应以2015年1月开始起算，则至2018年1月，《前期物业服务合同》约定的合同期限已经届满。2018年1月后，彩生活公司与案涉小区业主形成事实上的物业服务合同关系。金棕榈业委会已于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，就是否解聘彩生活公司进行表决，表决结果为同意解聘的人数为1172人，所占建筑面积为123887平方米，案涉小区总户数为1615户，所占建筑面积为146276.46平方米，上述投票结果已符合法律法规规定的选聘和解聘物业服务企业需经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”故金棕榈业委会请求确认案涉《前期物业服务合同》于2018年1月9日解除于法有据，本院依法予以支持。彩生活公司主张，金棕榈业委会召开业主大会的表决的过程存在疑似篡改票、甚至假票的行为，表决程序不合法。对此，本院认为，根据佛山市南海区狮山镇横岗社区大浩湖居民服务所向本院出具的《复函》显示，在其随机抽查的70余张票中发现问题票共计20张，其中疑似假票16张，数据统计错误43张，上述复函并未确定问题票即为假票，即使根据上述调查结果，认定投票结果中的问题票所占比例为2/7，有效票为5/7，则有效票数应为837票（1172人×5/7），所占建筑面积为88490㎡（123887㎡×5/7）,上述结论也超过了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，故彩生活公司的该项主张理据不足，本院依法不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”案涉《前期物业服务合同》解除后，金棕榈业委会请求彩生活公司退出金棕榈园物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料于法有据，本院依法予以支持。关于金棕榈业委会要求彩生活公司移交由其代管的专项维修基金的诉讼请求，由于彩生活公司陈述其并未代管专项维修基金，金棕榈业委会亦未提交证据证明专项维修基金由彩生活公司代管，对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。劲嘉公司与彩生活公司为不同的民事主体，为金棕榈园小区提供物业服务的为彩生活公司，金棕榈业委会请求劲嘉公司对彩生活公司的义务承担连带责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，由于金棕榈业委会于二审期间提交新证据，故本院对一审判决依法予以改判，但一审判决不属于错误判决。金棕榈业委会的上诉主张于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初18786号民事判决；二、确认《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》于2018年1月9日解除；三、深圳市彩生活物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出劲嘉·金棕榈园物业服务区域，并向佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料；四、驳回佛山市南海区狮山镇金棕榈园第一届业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元减半收取2150元，二审案件受理费4300元，均由深圳市彩生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十二月二十七日法官助理赵超琳书记员冯隽尧