广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23593号上诉人(原审原告）：深圳石化房地产有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口维园大厦21D，统一社会信用代码：91440300192173239H。法定代表人：刘回宝，董事长。委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程亚秋，女，汉族，1968年3月11日出生，住所地：江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：韦京东，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焯杰，广东盛唐律师事务所律师。上诉人深圳石化房地产有限公司（以下简称石化房地产公司）因与被上诉人程亚秋房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石化房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持石化房地产公司的全部诉讼请求或发回重审，并由程亚秋承担一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院罔顾事实，仅错误认定双方签约之日即付清涉案房款,而一审却据此认定石化房地产公司的请求已超过法律规定的最长时效保护期间，属认定错误。应认定双方同时还约定向银行抵押贷款的方式付款,双方实际履行的也正是此约定。（一）根据涉案房地产买卖合同第四条约定，程亚秋应于合同生效之日向石化房地产公司交付定金2万元，但实际仅支付3000元。至于程亚秋主张合同附表一第1条的签约之日即付清涉案房款的约定并非是双方的唯一约定，同时还有第5条或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续按规定期限内付款的约定，而双方正是依据该约定实际履行的。程亚秋所谓的已缴清楼价款证明书（出具时间为2007年5月8日，显然合同尚未签订，房款已付清根本不可能）及发票都是石化房地产公司为了配合程亚秋办理涉案房地产证及抵押贷款而形成的不真实文件，不应据此认定程亚秋已付清房款。（二）石化房地产公司提交了由程亚秋和石化房地产公司于1997年5月9日签订涉案房地产买卖合同的同时又与招商银行深圳南山支行（简称招行南山支行）签订并经过公证的抵押贷款合同，该合同明确约定将涉案房屋办理抵押及质押244000元（实际为122000元）的定期存单后，招行南山支行向程亚秋提供244000元的贷款（未约定具体放贷期限），作为程亚秋购买涉案抵押物业的部分楼款。石化房地产公司出具的“已缴清楼价款证明书”等交由招行南山支行收执和保管，用于代程亚秋申领房地产证、办理抵押登记手续，这印证了石化房地产公司有关程亚秋未付清房款的主张。从常理上讲，在1997年5月13日前程亚秋没有付清房款，否则，就无须签订抵押贷款合同并办理公证了。（三）石化房地产公司提交了不动产抵押登记查询表，证明程亚秋在签订涉案房地产买卖合同后的近半年时间即1997年11月17日才将涉案房屋抵押给招行南山支行，被担保主债权数额正是程亚秋约定的贷款244000元。再从常理上讲，如果说签订了抵押贷款合同尚有无须履行的可能，但如果程亚秋无须继续抵押贷款，那么就不可能再办理房屋抵押，且该抵押一直持续逾20年，据程亚秋代理人一审庭审中称，开庭前才通过招行南山支行解除涉案房屋抵押。但至今，程亚秋和招行南山支行均未通知已解除或不再履行抵押贷款合同以及解除涉案房屋抵押等与石化房地产公司利益攸关的重要事实，更遑论已经过当事方石化房地产公司的同意了。（四）石化房地产公司2015年在与程亚秋的电话联系中被亲口告知，其已按抵押贷款合同约定向招行南山支行存入了122000元（即5成5)的定期存款作为质押，之后又早已(1999年)将此存款取出，当年(1999年)便移居美国，长期失去联系，不配合办理相关手续，成为了招行南山支行至今未能放贷及程亚秋违约的根本原因。对此，由于招行南山支行未告知石化房地产公司程亚秋已取出存款，程亚秋2015年12月才告知石化房地产公司该事实，石化房地产公司此前根本不知道权利受损，且直至2018年7月涉案房屋被解除抵押，才产生石化房地产公司权利根本（实质）受损的事实（即为诉讼时效起算点），毕竟这之前，招行南山支行只是一直让石化房地产公司放心，有房屋抵押，没有任何风险。而石化房地产公司一直关注抵押的涉案房屋，截止起诉甚至诉讼中仍处于有效持续状态。由此可见，石化房地产公司主张的权利受损的事实并非于1997年即发生，而一审却据此认定石化房地产公司的请求已超过法律规定的最长时效保护期间，认定错误。二、一审未依法审理石化房地产公司增加的诉讼请求和追加招行南山支行参与本案诉讼，严重违反法定程序。（一）2018年2月1日，石化房地产公司向一审法院提出增加诉讼请求的申请，即请求依法判令程亚秋和招行南山支行立即注销涉案房屋不动产抵押登记，但一审法院未予审理和处理。（二）招行南山支行系本案抵押贷款合同的当事人，虽与本案不属同一法律关系，但在同意并对程亚秋所贷款项予以放款、特别是注销抵押涉案房屋登记时，是必不可少的当事方，毕竟存在法院判令解除涉案房地产买卖合同的可能，相应的，招行南山支行也存在被判令注销抵押涉案房屋登记义务的可能，应当参与本案诉讼，且追加后才能全面查明本案各方是否存在抵押贷款关系，程亚秋是否履行抵押贷款义务及是否存在违约支付涉案房款行为，石化房地产公司是否收到招行南山支行发放的贷款，招行南山支行有无通知石化房地产公司和程亚秋并解除抵押贷款合同及解除抵押登记的涉案房屋等等，但一审法院也未予追加。三、程亚秋实际付款方式为按揭贷款,而非一次性付款。（一）1997年5月9日,程亚秋除与石化房地产公司签署房地产买卖合同外,还与石化房地产公司、招行南山支行签署了抵押贷款合同,合同明确程亚秋通过向招行南山支行贷款24.4万元的方式支付石化房地产公司的购房款。（二）深圳不动产登记中心查询的产权登记信息显示,程亚秋在签署抵押贷款合同后在房产部门办理了抵押登记,将房屋抵押给招行南山支行,登记的抵押债权同为24.4万元,程亚秋事实上履行了抵押贷款合同。（三）程亚秋及其代理人与石化房地产公司工作人员的录音中,多次反复陈述当初无力一次性付款而办理按揭，至今尚欠房款未付清的事实。（四）程亚秋主张已经现金付款却未能提供付款的转账流水、提现证据,且程亚秋主张现金支付数十万元房款明显违背当初的交易习惯,其提供的付清楼款证明书落款日期居然发生在购房合同之前,显然亦非真实的付款凭证。以上事实足够证明程亚秋实际通过按揭贷款的方式支付购房款,否则程亚秋不会在公证机构与招行南山支行签署抵押贷款合同,亦不会前往房产部门申请办理抵押登记,更无需再就付款事宜联系石化房地产公司。四、一审法院认为石化房地产公司的请求权超过诉讼时效显属认定事实不清,适用法律错误。在石化房地产公司与程亚秋签署的买卖合同中约定了即日付清房款的条款,但双方在同日又与招行南山支行签署了抵押贷款合同,程亚秋也事实上履行了抵押贷款合同内容,说明双方事实上将付款方式变更为按揭付款,亦即双方同意由招行南山支行代程亚秋支付房款。根据三方签署的贷款合同,只在第11条“贷款的先决条件”约定了招行南山支行放款的前提条件,而未明确招行南山支行代程亚秋支付房款的具体时间,意即程亚秋实际付款时间是不能确定的,属于履行期限约定不明确情形。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定,履行期限不明确的,石化房地产公司请求权的诉讼时效最早也应从石化房地产公司请求程亚秋履行付款义务之日起算,石化房地产公司工作人员最早在2015年12月份才与程亚秋取得联系,石化房地产公司的诉讼时效最早也应从2015年12月份起算,根据民法总则的规定,石化房地产公司的请求权尚在诉讼时效范围之内。五、程亚秋至今未履行付款义务,石化房地产公司解除双方买卖合同有事实和法律依据。抵押贷款合同第11条“贷款的先决条件”明确约定了程亚秋需履行提供定期存单等申请贷款义务,但程亚秋在签署协议后却怠于履行办理贷款义务,导致招行南山支行未能放款。程亚秋在招行南山支行未放款的情况下,也没有采取其他方式履行付款义务,根据双方签署的买卖合同第四条的约定,石化房地产公司有权解除双方签署的买卖合同。程亚秋辩称：一、程亚秋已经根据合同约定全面履行了付款义务，石化房地产公司亦向程亚秋出具了付清楼款证明书及购房发票，且双方已于1997年8月12日办理了房屋过户登记，并向程亚秋交付了房屋使用至今。二、石化房地产公司就本案提出诉讼已经超过了法定的诉讼时效，人民法院应当判决驳回石化房地产公司的诉讼请求，在双方签订的《深圳市房屋买卖合同》第四条约定：“乙方应于本合同生效之日起，……支付给甲方”，在附表一第一条约定，自签约日起即日内付房屋价款的100%，对双方合同的履行期限进行了明确的约定。然而，直至2018年1月11日石化房地产公司才提起本案的一审诉讼。石化房地产公司在上诉状中主张程亚秋未付清购房款，同时又主张其不清楚其权益受到损害，这与事实不符，石化房地产公司属于一家房地产开发企业，在其向程亚秋售房并交付房屋后二十余年之间不可能不知道其是否已经收到购房款。石化房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令石化房地产公司与程亚秋签订的《深圳市房地产买卖合同》解除；2、判令程亚秋立即将位于深圳市XX区XX路XX公寓XX栋XX号房屋产权变更登记至石化房地产公司名下并将该房屋返还交付给石化房地产公司；3、判令程亚秋支付石化房地产公司房屋使用费20万元(从交付之日开始按照深圳市罗湖区房屋指导租金标准暂计算至起诉之日，应计算至退还房屋之日止）；4、由程亚秋承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1997年5月8日，石化房地产公司出具付清楼款证明书，内容为程亚秋购买石化房地产公司XX公寓XX栋XX号房，楼价为254884元，现楼款已付清。1997年5月9日，石化房地产公司、程亚秋签订深圳市房地产买卖合同。合同约定，石化房地产公司将座落于深圳市XX区XX路XX公寓XX栋XX号房卖给程亚秋；售价为254884元；程亚秋应于合同生效之日向石化房地产公司交付定金2万元；程亚秋于签约日起即日内付全部楼款254884元，逾期支付全部价款超过15日即视为不履行合同，石化房地产公司有权解除合同，没收程亚秋所付定金，并有权将上述房地产售与他人；石化房地产公司、程亚秋自买卖合同生效之日起30日内，即携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归程亚秋拥有。1997年7月31日，石化房地产公司向程亚秋出具金额为254884元的发票。涉案房产现登记产权人为程亚秋。石化房地产公司主张程亚秋未付清房款，并提交房地产买卖合同、抵押贷款合同、不动产权抵押登记查询表、电话录音及文字整理佐证。一审法院认为：本案系房地产买卖合同纠纷。关于本案的诉讼时效，民法总则第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案双方就涉案房产于1997年5月9日签订买卖合同，并约定签约之日即付清涉案房款，亦即石化房地产公司所主张的权利受损的事实应自1997年即发生，但石化房地产公司于2018年1月11日提起本案诉讼，已超过法律规定的最长时效保护期间，石化房地产公司也未提供证据证明本案存在可以延长的特殊情况，程亚秋亦提出诉讼时效抗辩，故一审法院对石化房地产公司的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回石化房地产公司的诉讼请求。案件受理费4300元，保全费1794元，由石化房地产公司负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《深圳市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点为：石化房地产公司是否有权解除上述合同。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。涉案合同签订于1997年5月9日，该合同约定买方应当在签约即日支付全部楼款254884元。涉案房屋现已登记在程亚秋名下。即使石化房地产公司有关程亚秋未付清房款的主张属实，因石化房地产公司未在合理期限内行使解除权，其解除权业已消灭。其在本案起诉要求解除涉案合同，于法无据，应予驳回。如果程亚秋确实欠付购房款，石化房地产公司可就该债务另循法律途径主张权利。综上，石化房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决裁判理由不当，但裁判结果正确，可予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人深圳石化房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一八年十二月十八日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。