山西省长治市中级人民法院民事判决书（2018）晋04民终3010号上诉人(原审原告、反诉被告)：宋联珠。委托诉讼代理人：孙惠森，山西晶旌律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：中联山西煤层气有限公司，住所地山西省太原高新区数码港**楼****。法定代表人：刘争春，董事长。委托诉讼代理人：卢晓波，山西铨一律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗绪阳，山西维善律师事务所律师。上诉人宋联珠因与被上诉人中联山西煤层气有限公司租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市郊区人民法院（2017）晋0411民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋联珠及其委托诉讼代理人孙惠森，被上诉人中联山西煤层气有限公司委托诉讼代理人卢晓波、栗绪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋联珠上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书；2、依法责令被上诉人支付2015年7月1日至2018年6月30日三年的租赁费420000元；3、依法责令被上诉人承担违约责任,按欠款金额的日千分之三的标准支付从2015年7月1日至2018年6月30日的违约金420000元,直到被上诉人完全履行止；4、要求被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定的事实不清,证据不足,属枉法裁判。被上诉人现在仍在无偿使用上诉人的合法财产分文未付,这个符合法律规定吗?至于说行政主管部门在出让该地块时应当拆迁补偿,但问题是行政主管部门没有进行拆迁安置,没有补偿。行政主管部门没有依法拆迁安置补偿,被上诉人就有权无偿占有该财产吗?显然这是不符合法律规定的,就按民法的公平原则讲,也是行不通的。其二，一审判决认为拆迁安置属于具体行政行为,但本案上诉人并没有要求人民法院审理拆迁安置的问题。现双方诉争的是双方的租赁协议是否合法有效,被上诉人是否应履行协议约定内容。故一审法院认为拆迁安置不属于民事诉讼调整范围并无不妥。上诉人认为一审法院认定的事实不清证据不足,严重侵犯了上诉人的财产所有权,致被上诉人没有合法的根据长期非法占据上诉人的合法财产。故请求上级人民法院保护上诉人的合法权益。被上诉人中联山西煤层气有限公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，双方争议的是租赁合同，甲方是宋联珠，没有体现其是联东运业的法人资格，集体土地的经营权和管理人是村集体，所有证据不能显示村委或其他组织对其进行过授权，一审认定涉案协议无效是正确的。租赁协议的标的物在2012年9月7日已经被国家征收，而上诉人的请求是履行租赁协议，这份协议已失去了履行的客观条件，一审驳回上诉人的请求符合客观情况。上诉人宋联珠向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行租赁协议，支付原告2015年7月1日至2018年6月30日三年的租赁费420000元，并承担未按期缴纳租金，可按欠款金额每日千分之三违约金，至判决生效之日，违约金387000元；2、本案诉讼费全部由被告承担。被上诉人中联山西煤层气有限公司向一审法院提出的反诉请求：1、请求依法解除租赁协议；2、判令返还租金86684.93元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告当时是以法人资格在本区庄里村租地开办了联东运业有限公司，2000年8月份宋联珠注销了该公司，以个人名义于2002年9月20日与庄里村签订租赁协议。原告每年缴纳土地租赁费至2015年年底，租地费每年33440元。租赁期间，原告在该场地移走树木、平整土地、硬化地面、安装水、暖、电并建造了房屋。2009年7月1日，原被告依法签订《租赁协议》，并且取得了庄里村委的同意。双方约定：原告将坐落于长治市××区北侧的一块场地（包括水泥钢筋结构房22间450平方米，钢架结构工房5间150平方米）出租给被告使用。约定租期从2009年7月1日至2039年6月30日。租金每三年支付一次，被告依约支付了前六年的租金。2015年7月1日至2018年6月30日，每年140000元，三年420000元。2014年11月17日，被告取得了租赁场地的土地使用权。从2015年7月1日被告未按约定给付租金。随后双方协商不成，诉至本院。一审法院认为，双方所争议的土地属于本区老顶山镇庄里村集体土地。按土地权属属于庄里村集体经济所有，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于农村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”2009年7月1日原、被告签订的租赁协议违背了相关法律规定，作为自然人没有权利对外出租农村集体土地。故双方所签的土地租赁协议属无效协议。被告（反诉原告）通过土地出让取得该争议土地使用权合法有效。原告（反诉被告）在2002年与庄里村签订的租地协议书合法取得该土地临时使用权，办理了临时用地规划许可证、建设工程许可证，并向长治市国土资源局郊区分局申报办理用地手续，在取得该土地临时使用权后，原告在该场地移走树木、平整土地、硬化地面、修建道路、安装水、暖、电，建造了房屋等基础设施。付出了大量的劳动和投入了大量的资金。但国有建设用地使用权出让合同，合同编号JQ201403G的出让合同并没有显示对该争议土地出让时没有将该土地的附着物进行处分。也没有对该土地上附着物的所有人进行补偿。但土地出让、补偿是具体的行政行为，不属于民事诉讼的调整范围。故原告（反诉被告）的诉请本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉请求称，原告（反诉被告）与庄里村第一份协议书是2002年签订的，原告租赁的土地是3.06亩，第二份协议的签订时间是2011年9月13日租赁的土地是8.36亩，但原被告签订的租赁协议是在2009年8月7日，租赁土地是8.5亩。实际上原告只有3.06亩土地的出租权，原告应退还多交的租赁费86684.93元。庭审查明长治市郊区国土资源局2009年6月12日出具的证明，证实了原告（反诉被告）实际租赁的土地面积是8.5亩。被告（反诉原告）的请求和陈述的事实，与实际情况不符。其请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条、第六十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)的反诉请求；案件受理费11870元，由被告（反诉原告）中联山西煤层气有限公司负担6000元，原告（反诉被告）宋联珠负担5870元。反诉费984元，由被告（反诉原告）中联山西煤层气有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，由于双方租赁协议第八条明确约定租赁期限内上诉人必须保证对该承租地具有合法的使用权。本案中，涉案承租土地于2012年9月7日被长治市国土资源局郊区分局征收，2014年11月7日被上诉人经公开竞标取得涉案土地的使用权。这一事实表明在2012年9月7日时，上诉人以丧失对涉案土地的使用权。此时双方的租赁合同已不具备履行的实际条件。故其要求被上诉人按照租赁合同的约定支付2015年7月1日至2018年6月30日三年的租赁费420000元，并承担违约金387000元，没有事实和法律依据。至于上诉人认为在征收涉案土地时，未对其租赁涉案土地期间所建的附属物进行补偿的问题，由于对被征收土地上附属物的补偿，应在征收过程中完成，且也不属于本案的受理范围。故应通过其他法律途径解决。综上所述，上诉人宋联珠的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11870元，由上诉人宋联珠负担。本判决为终审判决。审判长 李艳军审判员 姬国强审判员 李国君 二〇一八年十二月十日书记员 宋 艳