上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13854号上诉人（原审被告、反诉原告）：程业斌，男，1971年1月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴海燕，女，1976年4月15日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人程业斌因与被上诉人吴海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初15191号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。程业斌上诉请求：撤销原判第二、三、六项，依法改判驳回吴海燕一审诉讼请求，支持程业斌一审反诉请求。事实与理由：1、吴海燕因市场上租金上涨，为了获得更多利益，在程业斌提出安装纱窗和维修电线的合理要求时，故意于5月31日晚以“撬锁、破门”相威胁，逼迫程业斌三日之内搬离上海市XX村XX号XX室房屋（以下称系争房屋）。2、关于系争房屋的交接，吴海燕于2018年5月31日晚，明确表示当日解除合同，三日内搬离，不用交钥匙。故程业斌自行处理钥匙并搬离房屋，符合吴海燕的要求，程业斌交接房屋的方式并无不妥。3、一审法院未采纳程业斌主张的事实，程序上有瑕疵。被上诉人吴海燕未到庭，亦未发表答辩意见。2018年7月，吴海燕向一审法院起诉请求判令：1.程业斌支付吴海燕租金，自2018年6月1日起至房屋交接日止（一审当庭调整为至2018年7月17日止），按每月人民币4,200元计；2.程业斌支付吴海燕违约金8,400元；3.程业斌支付租赁期间应付未付水电煤各项费用预估总计300元（一审当庭撤回该诉请，另案主张相关费用）；4.解除程业斌、吴海燕之间签订的房屋租赁合同，并要求程业斌返还上海市XX村XX号XX室房屋（一审当庭撤回如有房屋及附属设施、设备损坏，造成甲方财产损失的费用由程业斌方承担的诉请，该项主张吴海燕另案起诉）。程业斌一审中同意解除合同，但认为合同已在2018年5月31日解除，并向法院提出反诉请求：1.判令吴海燕退还房屋押金4,200元；2.判令吴海燕支付程业斌违约金4,200元；3.判令吴海燕支付程业斌自2018年6月1日起至合同期满房屋租金上涨的损失，300元乘以15个月，共计4,500元。一审法院认定事实：吴海燕是系争房屋产权人。2017年8月23日，吴海燕（出租人、甲方）与程业斌（承租人、乙方）通过上海XX有限公司居间介绍，签订房屋租赁合同一份，其中甲方签字由其代理人谢某代签。合同约定：甲方将系争房屋出租乙方，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止，租金每月4,200元，租赁保证金4,200元，押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前5日内支付。合同终止后，租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的但未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，水、电、气等由乙方承担。甲方有下列情形的，乙方可书面通知解除合同并要求甲方赔偿损失，其中（二）甲方交付的房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用。乙方有下列情形的，甲方可书面通知解除合同并要求乙方赔偿损失，其中（六）（七）乙方逾期不支付租金累计超过十日的或欠缴应承担费用累计超过1,500元的。租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按月租金1倍向乙方支付违约金。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租，应与甲方协商一致，并按月租金1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致，乙方不得提前退租。合同签订后，吴海燕向程业斌交付系争房屋，程业斌按约支付租赁保证金4,200元并支付租金至2018年5月31日止。2018年4月26日，双方就在系争房屋内安装纱窗一事发生争议，即程业斌通过微信向吴海燕提出要求吴海燕为系争房屋安装纱窗，否则房屋无法正常居住；吴海燕则回复房屋按现状交付且交付当时程业斌未提出异议，吴海燕无义务为程业斌安装纱窗，程业斌可自行安装。2018年5月31日，双方进行电话沟通，程业斌称吴海燕在电话中对程业斌进行威胁，要求程业斌三日内搬离，否则吴海燕将破门而入。对此，吴海燕予以否认，称该通电话只是催讨租金，并未威胁要求程业斌搬离，只是表示如程业斌仍不付租金，吴海燕可行使合同解除权。2018年5月31日至6月4日期间，吴海燕多次通过微信向程业斌催讨2018年6月至8月的租金。2018年6月4日，双方通过微信进行沟通，吴海燕表示，鉴于程业斌至今未支付2018年6月至8月的租金，请按合同于三日内搬离并将私自更换的门锁放至XX店，交给中介业务员王某。程业斌通过微信向吴海燕表示基于吴海燕拒绝安装纱窗使房屋无法居住，且在2018年5月31日的电话中对程业斌进行威胁，程业斌自2018年6月1日起无法在XX村居住，租赁合同无法继续，请吴海燕按合同退还押金。吴海燕回复认为程业斌按合同约定已构成违约。2018年6月19日，程业斌微信通知吴海燕于次日上午9:30到长桥派出所办理系争房屋钥匙交接事宜并商谈退还押金事宜。当日及次日上午，吴海燕均回复称，已向派出所咨询，派出所回复不受理该事宜，通知程业斌于2018年6月20日晚上7:00至XX店中介处办理房屋交接手续，并清算违约赔偿事宜。2018年6月20日下午，程业斌再次通知吴海燕，程业斌已搬离系争房屋，因吴海燕未按程业斌通知时间至长桥派出所办理钥匙交接，程业斌已处理了系争房屋钥匙，要求吴海燕自行换锁。而吴海燕回复称，在中介处未等到程业斌来交接，按合同约定处理民事纠纷。后吴海燕于2018年7月9日诉至法院。一审审理中，双方当庭均对吴海燕自行撬锁收回房屋无异议，吴海燕亦同意将其主张租金的截止点调整至2018年7月17日。双方庭后对水电费进行了结算，后均向法院确认程业斌已结清所有欠付水、电、煤费用。一审审理中，吴海燕称其已于2018年7月17日自行收回系争房屋。但其称撬锁进入房屋后，发现屋内脏乱不堪，床头柜抽屉及简易柜坏了，冰箱不制冷了，一把躺椅不见了。对此，程业斌不认可其搬离时损坏吴海燕家具物品。一审法院认为，吴海燕、程业斌就系争房屋签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。双方因安装纱窗问题产生争议，但为承租人安装纱窗并非出租人必须履行的合同附随义务，系争房屋也并不当然因未安装纱窗导致无法居住使用，且程业斌入住时亦未对此提出异议，故程业斌以此为由逾期支付租金并无充分依据，已构成违约。现程业斌就其所称吴海燕在电话中对其进行威胁的主张并未提供充分证据予以证明，而从2018年6月4日、6月19日双方的微信聊天记录看，吴海燕以程业斌迟延支付租金为由按照合同行使了合同解除权；程业斌也于6月4日作出退租的意思表示，于6月19日通知吴海燕其已搬离房屋，并要求吴海燕次日至长桥派出所交接钥匙，吴海燕回复同意次日在中介处交接。故法院认定双方均同意于2018年6月20日解除租赁合同并交接钥匙，对吴海燕主张解除合同及要求程业斌支付2018年6月1日起至6月20日期间的租金，法院予以支持。至于2018年6月21日至7月17日期间，因双方对房屋钥匙交接地点产生争议且均拒绝前往对方要求的地点进行交接，程业斌嗣后直接丢弃由其更换后的钥匙存在明显恶意和过错，导致双方未及时办理交接且吴海燕也无法正常进入系争房屋内收房，故对上述期间房屋未返还而造成扩大的使用费损失，程业斌应承担主要过错责任。吴海燕作为出租人，在同意解除合同、办理交接且明知程业斌已搬离并要求其自行撬锁收回房屋的情形下，也应及时采取积极措施收回房屋，故吴海燕其对上述期间扩大的使用费损失亦应适当分摊责任。故对吴海燕主张的2018年6月21日至7月17日期间房屋的租金（实质为使用费），法院根据公平、诚信原则及双方过错程度酌情判定程业斌应向吴海燕支付该期间的房屋使用费2,500元。程业斌无正当理由逾期支付租金且擅自退租，已构成违约，故对吴海燕要求程业斌支付违约金的诉请，法院予以支持，但违约金金额应按照合同约定的一倍租金即4,200元，超过部分，法院不予支持。对程业斌主张吴海燕支付违约金及租金上涨损失的反诉诉请，于法无据，法院不予支持。因程业斌在一审审理期间已结清水、电、煤等相关费用，且吴海燕已收回房屋，故对程业斌要求吴海燕退还保证金的反诉请求，法院予以支持。吴海燕撤回部分诉请，系其自行处分民事权利，与法不悖，予以准许。至于吴海燕认为程业斌损坏屋内设施物品造成吴海燕损失的主张，因吴海燕在一审庭审中未明确损失数额并撤回相关请求，故法院对该节不予处理，吴海燕可与程业斌协商解决或另案主张。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除吴海燕与程业斌就上海市徐汇区XX村XX号XX室房屋签订的租赁合同；二、程业斌于判决生效之日起十日内支付吴海燕自2018年6月1日起至2018年6月20日止的租金2,800元及自2018年6月21日起至2018年7月17日止的房屋的使用费2,500元;三、程业斌于判决生效之日起十日内支付吴海燕违约金4,200元；四、吴海燕于判决生效之日起十日内退还程业斌租赁保证金4,200元；五、驳回吴海燕其余诉讼请求；六、驳回程业斌的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计88元，由吴海燕负担32元，由程业斌负担56元；反诉案件受理费减半收取计61元，由吴海燕负担20元，由程业斌负担41元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.系争合同解除的原因。2.系争合同履行过程中何方当事人存在违约行为。3.系争合同解除后的法律后果如何处理。关于合同解除的原因,程业斌主张吴海燕因市场上租金上涨，为了获得更多利益，在程业斌提出安装纱窗和维修电线的合理要求时，故意于5月31日晚以“撬锁、破门”相威胁，逼迫程业斌三日之内搬离。本院认为，程业斌该主张并无证据证明，且吴海燕对此主张予以否认，并表示其在电话中仅催讨租金。故对于程业斌主张吴海燕于2018年5月31日单方要求解除合同的观点，本院不予采信。一审法院根据吴海燕因程业斌拒不支付租金，而在微信往来中作出解除系争租赁合同的意思表示，程业斌亦表示租赁合同无法继续，且双方均同意在6月20日交接钥匙等事实（双方未就交付钥匙地点达成一致意见），认定双方均同意于2018年6月20日解除合同，具有事实依据，本院予以确认。关于合同履行过程中何方存在违约行为，程业斌主张吴海燕以“撬锁、破门”相威胁，逼迫程业斌三日之内搬离，如上所述该主张并无证据证明，本院不予采信。对于吴海燕主张程业斌迟延支付租金构成违约的主张。本院认为，根据合同约定，“租金每月4,200元，租赁保证金4,200元，押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前5日内支付”，故2018年6月至8月的租金应在2018年5月31日之前支付，但程业斌并未支付。程业斌抗辩称系吴海燕未安装纱窗及电路存在问题导致其未支付租金。本院认为，一方面，双方交付房屋时，该房屋并未安装纱窗，程业斌并无证据证明当时其对纱窗事宜提出了异议，故程业斌对于房屋并未安装纱窗是知晓且认可的，即房屋以未安装纱窗的现状出租，双方均是认可的。另一方面，合同并未约定吴海燕有安装纱窗的义务，未安装纱窗也不当然导致房屋无法使用。况且程业斌支付租金的义务系合同主给付义务，即使安装纱窗是吴海燕的义务，该义务亦非其主给付义务，故程业斌并不能以未安装纱窗为由而拒不支付租金。至于电路问题，程业斌并未提供证据予以证明，更未提供证据证明电路问题导致房屋无法使用。故程业斌未在合同约定的期限内支付租金无合同及法律依据，构成违约。关于合同解除的法律后果，鉴于程业斌拒绝在约定的期限内支付租金构成违约，之后经吴海燕催告，程业斌仍不支付租金，导致合同无法继续履行。故吴海燕要求程业斌支付违约金的诉请，具有事实及合同依据，一审法院对此予以支持，并无不当。关于合同解除后交接房屋的问题，本院认为，《合同法》规定合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。系争合同终止后，吴海燕要求程业斌至第三方中介处办理交接事宜，并无不妥，亦符合通常的交易习惯，但程业斌在无正当理由的情况下坚持不予前往中介处办理交接且擅自处理房屋钥匙，显然有违上述规定。故一审法院根据查明的事实，酌情判定程业斌支付房屋使用费2,500元，具有事实及法律依据。至于程业斌主张一审法院未采纳其主张的事实，程序上有瑕疵等问题，经查其主张其到派出所报警的事实与本案争议的焦点并无关联，其他主张显无相应依据，本院不予采纳，不再赘述。综上，上诉人程业斌的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，由上诉人程业斌负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  翟从海审判员  潘俊秀二〇一八年十二月二十五日书记员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……