贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终7627号上诉人（原审被告）：秦小茜。被上诉人（原审原告）：贵州中诚宜佳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道科苑宾馆**楼。法定代表人：崔绍先，该公司总经理。委托代理人：唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201610352495。委托代理人：江小虎，贵州鼎尊律师事务所实习律师，实习证号：2301170911379。上诉人秦小茜因与被上诉人贵州中诚宜佳房地产开发有限公司（以下简称中诚房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2018)黔0112民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦小茜上诉请求：1.撤销原判；2.判决我方于二审生效两月内补清所欠房款，办理房权证；3.判令被上诉人中诚房开公司将2栋704号房屋的房款134343元及8个月利息及预告登记费转抵（2栋1602号）房款；4.本案的一、二审案件受理费由被上诉人中诚房开公司负担。庭审中，经法院释明，其变更上诉请求为：一、撤销原判依法改判为驳回被上诉人中诚房开公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼受理费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋贷款没有办下来，对方没有给我任何的书面通知或是机会。中诚房开公司辩称，上诉人秦小茜不能贷款的原因是因为征信报告上体现个人负债较大不符合银行的贷款条件才被拒贷，根据《商品房买卖合同》司法解释第二十三条及《商品房买卖合同》的约定我方有权行使解除权及违约金，在此期间我方多次催促无果。中诚房开公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2016年12月31日签订的合同编号为XTH502《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理解除预售合同登记号为Y16139435的贵阳市商品房预售合同备案及相应手续；3、被告支付原告违约金15000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2016年12月31日签订了合同编号为XTH502的《商品房买卖合同》，约定原告将位于乌当区××××路航洋世纪MIXC（2）1单元16层2号房出卖给被告，建筑面积共92.73平方米，总价款为429793元整，付款方式为首付款加银行按揭。其中，合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款。……”。合同签订后，原告即为被告办理了登记号为Y16139435的贵阳市商品房预售合同备案及相应手续，被告秦小茜则分别于2016年12月31日支付原告首付款89793元，于2017年5月10日支付原告房款40000元，共计129793元，但一直未能办理银行按揭贷款。原告多次催促无果后于2018年5月23日向银行核实，中国工商银行股份有限公司贵阳中华路支行出具情况说明称，系因被告秦小茜个人征信报告上体现个人负债较大，经核实被告还款能力暂不满足银行贷款条件，不能办理按揭贷款。一审法院认为，原告中诚房开公司与被告秦小茜于2016年12月31日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己义务。被告秦小茜未按期支付房款，逾期时间超过60日，原告基于《商品房买卖合同》中的约定请求解除合同，符合合同约定，于法有据，法院予以支持。合同解除后，涉案房屋应恢复原状，故对中诚房开公司主张被告秦小茜配合其办理涉案房屋解除预售合同登记手续的请求，法院予以支持。对于原告请求被告支付原告违约金的诉请，按照合同约定，被告应当按照累计的逾期应付款的5%支付违约金，本案中被告逾期应付款为300000元，则被告应当支付的违约金为300000×5%=15000元。故原告的该项诉请，法院予以支持。对于《商品房买卖合同》解除后被告已付款项的退还问题，因本案中被告未提出主张，也未提出反诉，故本案不作处理，双方当事人可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司与被告秦小茜于2016年12月31日签订的合同编号为XTH502的《商品房买卖合同》；二、被告秦小茜于本判决生效之日起10内协助原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司办理注销前述商品房预售合同备案登记的相关手续（预售合同登记号：Y16139435，房屋坐落：乌当区××××路航洋世纪MIXC2-6号楼）。三、被告秦小茜于本判决生效之日起30日内支付原告贵州中诚宜佳房地产开发有限公司违约金15000元。案件受理费188元，由被告秦小茜负担。二审中，上诉人秦小茜向本院提交了如下证据：《银行凭证》，欲证明：我方已经按照合同履行义务，积极办理贷款。被上诉人中诚房开公司质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案无关，不能达到其证明目的。且该证据中包含了其他银行的证据，反而证明了上诉人秦小茜多次借贷，负债较大，缺乏偿债能力。本院对上述有争议的证据认证如下：因该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。经二审审理查明：双方在《商品房买卖合同》中约定：第八条付款方式及期限，3.贷款方式付款…买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续…因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。其余事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》的解除条件是否成就。上诉人秦小茜主张被上诉人中诚房开公司未将不能办理贷款的情况予以通知，被上诉人中诚房开公司不能依据合同的条款享有解除权。一方面，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2016年12月31日，至被上诉人中诚房开公司向法院提起诉讼之日止，已经长达一年半的时间，上诉人秦小茜在此期间不去银行了解办理情况、不知晓其贷款未获批准，与常理不符。另一方面，即使上诉人秦小茜未收到被上诉人中诚房开公司及银行办理贷款的通知，也未主动前往银行了解贷款办理的情况，但是在被上诉人中诚房开公司起诉后，法院已经向上诉人秦小茜送达了起诉状，起诉状中已经明确载明了因上诉人秦小茜的原因导致贷款未能办理，该起诉状实质上符合双方《商品房买卖合同》第八条约定的“书面通知”的要件，事实上起到了书面通知的效果，上诉人秦小茜此时即知悉其贷款未获得批准，即上诉人秦小茜最迟应于收到起诉状后即知悉贷款未获批准。上诉人秦小茜至今未获得银行贷款且也未支付剩余的购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人中诚房开公司有权解除合同。原判根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决解除案涉合同，由上诉人秦小茜协助被上诉人中诚房开公司注销案涉房屋的备案登记，并支付违约金，并无不当，本院予以维持。鉴于案涉的《商品房买卖合同》已经解除，为减少当事人讼累，被上诉人中诚房开公司应当及时退还上诉人秦小茜支付的购房款129793元。综上，上诉人秦小茜的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018)黔0112民初1687号民事判决第一项、第二项、第三项，即：一、解除贵州中诚宜佳房地产开发有限公司与秦小茜于2016年12月31日签订的合同编号为XTH502的《商品房买卖合同》；二、秦小茜于本判决生效之日起10内协助贵州中诚宜佳房地产开发有限公司办理注销前述商品房预售合同备案登记的相关手续（预售合同登记号：Y16139435，房屋坐落：乌当区××××路航洋世纪MIXC2-6号楼）；三、秦小茜于本判决生效之日起30日内支付贵州中诚宜佳房地产开发有限公司违约金15000元；二、贵州中诚宜佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还秦小茜购房款129793元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费376元，由秦小茜负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  程 奕二〇一八年十二月二十四日书记员  罗星星