河南省淮滨县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1527民初1807号原告：刘希中，男，汉族，1969年12月26日生，住河南省淮滨县。委托代理人：符家亮，系河南文开律师事务所律师。被告：河南华英房地产开发有限责任公司。住所地：潢川县城关跃进东路。统一社会信用代码：91411526731335285G。法定代表人:张林，系该公司总经理。委托代理人：郑启龙，系河南正声律师事务所律师。原告刘希中诉被告河南华英房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，于2018年8月2日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘希中的委托代理人符家亮、被告河南华英房地产开发有限责任公司的委托代理人郑启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘希中诉称：原告与被告于2015年5月29日签订淮1505290009号《商品房买卖合同》，购得被告开发的盛世森源第6幢1单元5层502号房一套，该商品房合同约定建筑面积121.99平方米，合同总价款430320元。原告依约分期付款，首付362960元于合同签订时支付，余款67360元于2018年1月31日支付。全部购房款已支付完毕。由于被告的原因，房屋的逾期交房期间已达两年多。合同第九条明确约定了卖房逾期交房的违约责任，即买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。根据该合同第八条规定，被告应于2015年12月30日前向原告交房。因此，被告应向原告支付违约金113991.8元，实际违约金计算至被告向原告实际交房之日止。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金113991.8元（暂计算至2018年6月1日），实际违约金计算至被告向原告依约交房之日止；2、判令被告承担本案诉讼费。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供证据如下：1、原告的身份证复印件一份；2、违约金计算清单一份；3、《商品房买卖合同》复印件一份；4、华英盛世森源收据复印件两份；5、借记卡凭据复印件一份。被告河南华英房地产开发有限责任公司辩称：1、因淮滨县政府要求被答辩人变更整体规划，答辩人不承担逾期交房违约责任；2、违约金诉求过高，按照损失的30%进行调整；3、张明友交款存在违约行为；4、我方在原告实际支付房款的基础上，愿意按照万分之一的赔偿标准向原告支付违约补偿。被告向法庭提供的证据如下：1、淮滨县气象局作出的证明一份；2、停工通知复印件一份、停工通知三份、紧急通知一份及建筑工程扬尘治理复工申请、建筑工程扬尘治理复工核验表；3、会议纪要一份；4、评估报告一份；5、固始县人民法院（2017）豫1525民初3407号判决书、信阳市中级人民法院（2017）豫15民终3821号判决书各一份。经审理查明，原告刘希中与被告河南华英房地产开发有限责任公司于2015年5月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：淮1505290009），商品房总价款430320元，购得被告河南华英房地产开发有限责任公司开发的盛世森源小区第6幢1单元5层502号房一套。合同约定被告应于2015年12月29日前向原告交付经综合验收合格的商品房，买受人于2015年5月29日签订合同付房款362960元，剩余房款67360元于交房时付清。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，双方约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金等条款。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人逾期付款的，除本合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府重大城市规划，市政工程，恶劣天气等不可抗拒情况，影响工期的，顺延交房日期。另查明，原告于2015年5月29日缴纳首付款362960元，于2018年1月31日交付购房尾款67360元。被告未按合同约定的日期交付房屋，实际交付房屋时间是2018年1月31日。本院认为，原告刘希中与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。被告河南华英房地产开发有限责任公司应当在2015年12月29日前交付经综合验收合格的商品房，被告迟延交付房屋，依法应承担违约责任。被告抗辩称系政府行为导致其变更规划，从而逾期交房，但被告提供的淮滨县政府会议纪要中仅涉及盛世森源第10幢、第11幢的部分楼层，与本案所涉及房屋无关；被告提供了淮滨县建设工程安全监督站于2016年7月18日作出的停工通知系复印件无法核对其真实性，故本院认为该份复印件不能作为证据使用；被告提供了淮滨县建设工程安全监督站分别于2014年10月1日、2015年4月1日、2016年3月11日作出的停工通知、淮滨县住房和城乡建设局于2017年7月27日作出的紧急通知及被告提供了建筑工程扬尘治理复工申请、建筑工程扬尘治理复工核验表，该复工申请和核验表证明被告停工整改系自身原因造成，不是政府行为所致，故本院对被告辩解其因政府行为导致延期交房不予支持；被告提供的淮滨县气象局证明不能充分证实因天气变化导致施工停止从而迟延交房，故本院对被告提供的该份证据不予采信。被告抗辩称原告诉求的违约金过高，超出其实际损失的百分之三十，请求予以适当减少。违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告提供了经河南尺度房地产估价有限公司作出的《估价报告》，该地段相同类房屋租金经评估为每年每平方米83.90元或77.53元，与原、被告约定的日万分之三的违约金相比，约定的违约金确实远超诉争房屋同地段同类房屋的租金标准，但被告提供的《评价报告》未考虑被告逾期交房可能给原告带来装修费上涨等因素。参照河南省固始县人民法院（2017）豫1525民初3407号判决书中对案件事实的认定和法律适用，违约金由合同约定的日万分之五调整为日万分之一，且案件上诉后河南省信阳市中级人民法院作出（2017）豫15民终3821号判决书维持原判，结合本案案情，本案违约金调整为日1‰0为宜。原被告双方对实际交房日期即2018年1月31日均表示认可，本院予以确认。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，违约时间“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，计算违约金的基数按“已交付房价款”计，原告交付最后一笔购房款67360元的时间是被告向原告实际交付房屋的当天，该笔款项不能作为基数计算在违约损失中。综上原告的违约金为362960元×764天（2015.12.29至2018.1.31）×1‰0=27730.14元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南华英房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付给原告刘希中延期交房违约金27730.14元；二、驳回原告的其他诉讼请求。逾期不履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付拖延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由原告刘希中负担1953元，被告河南华英房地产开发有限责任公司负担627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  孟慧峰人民陪审员  袁 磊人民陪审员  雷建萍二〇一八年十二月三日书 记 员  孙清娟