湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2068号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原7429工厂）。法定代表人：汤斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳波，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯利林，男，1978年12月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审原告）：黄艳春，女，1977年12月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人侯利林、黄艳春商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人李万华、陈阳波，被上诉人侯利林、黄艳春的共同委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、大幅度核减侯利林、黄艳春请求的违约金，改判汇龙公司承担侯利林、黄艳春延期办证受损数额30%以内的违约责任；3、本案一、二审诉讼费由侯利林、黄艳春合理负担。事实和理由：（1）一审判决汇龙公司支付侯利林、黄艳春逾期办证违约金以购房款521,202元为基数，按年利率4.35%自2016年7月1日起计算至侯利林、黄艳春办妥产权证书之日止的证据不足。一是一审法院忽视房屋初始登记改为不动产登记在客观上导致延迟办证的基本事实。根据双方约定在2016年6月23日前汇龙公司应向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料并协助买受人办妥商品房初始产权登记，郴州市人民政府于2016年6月28日实行不动产统一登记的全新管理制度，而在实施前房产部门已经在停办商品房初始登记的同时也停止了收受商品房初始登记的资料。二是自实行不动产统一登记管理制度改革以来，不动产登记部门因机构整合、部门组建、资料整理、人员编制等原因，导致郴州的不动产权证办理停滞、放缓、积压的情况加倍严重，即使到现在办证工作推进仍然迟缓。（2）一审判决违约金计算至办妥产权证书之日止缺乏任何证据支持。根据双方合同约定汇龙公司只要向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助买受人办妥商品房产权登记，即完成合同义务。因此计算违约金截止的时间最长到汇龙公司向产权登记机关提供齐应当由其提供的相关资料之日止。（3）侯利林、黄艳春系购房自住，几乎无损失，一审违背违约金以损失为基础的立法宗旨属适用法律错误，应予改判。双方对逾期办证违约金既无合同约定，也无计算依据，同时侯利林、黄艳春也没有提供证据证明其存在损失，一审法院按照已付购房款的总额，按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金错误。（4）汇龙公司有新证据证明侯利林、黄艳春也存在未付清购房款的情况，双方合同约定购房面积为113.87平方米，实测面积为128.09平方米，为此，汇龙公司多次向侯利林、黄艳春催缴面积差价款65,087元，但侯利林、黄艳春至今未付清。因此，汇龙公司有权拒绝协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并不承担任何责任。（5）涉案工程项目因业主方投诉致使涉案部分房型需重新审批规划，汇龙公司也被处罚款近700,000元，各业主均已知悉被处罚一事，也知悉规划变更一事，故各业主应当接受因规划变动导致的办证迟延。侯利林、黄艳春辩称：1、侯利林、黄艳春要求汇龙公司承担逾期办证违约责任于法有据。双方虽然在合同中没有约定违约责任，但对汇龙公司的违约行为，可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算汇龙公司逾期办证违约金。2、不动产制度的改革并没有影响汇龙公司的办证。郴州市不动产登记制度实施时间是2016年2月18日，而涉案合同约定的到期日是2016年2月13日，汇龙公司办理涉案不动产首次登记的时间为2018年6月29日，严重超过了合同约定时间。3、涉案工程规划的改变仅有部分业主知道，业主也是在2016年7月份以后才知道的，因此，涉案规划的变动并不影响汇龙公司逾期办证。4、侯利林、黄艳春已按合同约定支付了全部购房款，不存在欠交购房款的情况。汇龙公司所称的实测面积的差异，该差异部分实际上是加上了镂空面积，而镂空面积是汇龙公司在侯利林、黄艳春购房时承诺的赠送面积。5、汇龙公司逾期办证行为必然造成侯利林、黄艳春的损失。侯利林、黄艳春向一审法院起诉请求：1、判令汇龙公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成侯利林、黄艳春无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金51,276元（暂计至2018年3月24日，违约金计算至初始登记即首次登记之日止）；2、本案诉讼费用由汇龙公司负担。一审法院认定事实：一、2014年10月5日，侯利林（买受人）、黄艳春（共有人）与汇龙公司（出卖人）签订编号为201202861403的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定侯利林、黄艳春购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙·万宝国际城”项目中的第A4栋14层1403号房，建筑面积113.87平方米，每平方米4577.17元，总房款为521,202元。汇龙公司在2014年12月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，侯利林、黄艳春依约向汇龙公司付清了全部购房款521,202元，汇龙公司于2014年12月30日将房屋交付给了侯利林、黄艳春使用。二、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”三、因存在违规问题，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款，郴州市城乡规划局2017年10月31日作出郴规罚决字[2017]22号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点在于能否认定汇龙公司存在违约行为;如果汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。汇龙公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力，一审法院认为：1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请；3、汇龙公司因违规建设，2016年9月12日、2017年10月31日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件；4、汇龙公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续;因此，汇龙公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点不予认可，应当认定汇龙公司未如期办证是违约行为。(关于同一个土地证下分期开发所导致的土地验收障碍问题，经湖南省郴州市中级人民法院询问汇龙公司，本案不涉及到这个问题，同一个土地证是同期开发的。此外，经不动产登记中心领导介绍，2017年2月不动产登记中心已经试行办理该情况下的不动产登记;2017年7月市政府出台了郴政办函(2017)116号文件，专门解决这种情况下的不动产登记问题，故该问题在2017年7月底也已经解决)。双方在合同中没有约定逾期办证的违约责任。因汇龙公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定汇龙公司应当承担逾期办证违约金是恰当的。该司法解释中使用的是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付侯利林、黄艳春居住，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金、不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，应当从2016年7月1日开始计算违约金，因违约金持续计算，以6个月至1年的贷款利率计算亦是妥当的。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本案违约金从2016年7月1日起按已付购房款521,202元为基数，按年利率4.35%计算到其为侯利林、黄艳春办妥不动产首次登记之日止。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯利林、黄艳春逾期办证违约金，以购房款521,202元为基数从2016年7月1日起按年利率4.35%计算到其为原告侯利林、黄艳春办妥不动产首次登记之日止；二、驳回原告侯利林、黄艳春的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1082元，由原告侯利林、黄艳春负担216元，被告郴州汇龙置业有限公司负担866元。”本院二审期间，汇龙公司围绕上诉请求依法提交了三份证据，即证据一、《不动产首次登记证书》，证据二、《不动产测量报告》，证据三、《律师函》以及EMS快递单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：证据一、证据二具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据三虽具有真实性，可以证明汇龙公司向侯利林、黄艳春发出邮件，但因无邮件签收单据待证据佐证，尚不足以证明侯利林、黄艳春已收到邮件内容。本院二审查明事实：1、汇龙公司提交的不动产首次登记证载明涉案房屋所在栋于2016年10月30日竣工，于2018年6月29日完成不动产首次登记。2、双方签订的《郴州市商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第五条第3条约定：如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、汇龙公司提出的逾期办证违约责任抗辩事由是否成立；二、逾期办证违约金如何计算。关于焦点一。1、《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，2015年3月1日施行，郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，但涉案房屋在2016年9月12日还因违规建设被郴州市城乡规划局予以处罚，无论是不动产权登记制度改革前办理初始登记还是改革后办理首次登记，规划审核都是必要条件，可见在合同约定的办证期间内和不动产登记政策实施转换过程中，案涉房屋并不具备办证条件。因此，汇龙公司提出逾期办证系实施不动产统一登记的政策调整导致，属于不可抗力，以及不应承担违约责任的主张不能成立。2、涉案房屋面积的误差系规划调整所致，现双方当事人对是否应当支付涉案房屋面积误差款项、何时支付等尚存争议，合同中也没有约定出现面积误差时价款应在何时支付，汇龙公司主张其催收过差价款，其提供的证据侯利林、黄艳春不予认可，即便该证据可以采信，汇龙公司催收面积差价款的时间也是在双方约定的办证登记期间届满后，故汇龙公司不因侯利林、黄艳春未支付房屋面积价差款而享有先履行抗辩权，其以侯利林、黄艳春未交清涉案房屋面积误差款项为由主张侯利林、黄艳春对延迟办证负有责任，及汇龙公司有权拒绝为侯利林、黄艳春办理产权交易过户手续及应减轻或免除汇龙公司违约责任的理由亦不能成立，本院不予支持。综上，汇龙公司逾期办证已构成违约，其上诉提出的违约责任抗辩事由尚不足以成立，汇龙公司应承担相应的违约责任。关于焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%计算违约金，没有完全按照上述规定按逾期贷款利息予以上浮，已经兼顾了汇龙公司的利益。根据涉案合同及附件约定，汇龙公司应在2016年6月23日前向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料并协助侯利林、黄艳春办妥产权登记，一审法院考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始核发不动产权属证书或登记证明，酌定从2016年7月1日开始计算违约金，处理妥当。汇龙公司关于仅需承担侯利林、黄艳春迟延办证受损金额30%以内的违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人郴州汇龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 欧旭敏审判员 廖 军二〇一八年十二月三日法官助理李小平法官助理陈祠平书记员刘淇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。