黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终8538号上诉人（原审被告）：黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，注册地址：黑龙江省哈尔滨市依兰县通江路**，实际经营地址：黑龙江省哈尔滨市香坊区长江路会展城上城小区营销中心。法定代表人：孙杨，总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新安，北京市中凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：褚宝利，男，1982年11月5日出生，回族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李友林，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭丽，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原审被告：哈尔滨人宇房地产经纪有限公司，，注册地：黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街**实际经营地址:黑龙江省哈尔滨市香坊区长江路会展城上城2期8号楼2楼连廊东1号门。法定代表人：张成利，总经理。委托诉讼代理人：田雪，1987年3月3日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省望奎县。上诉人黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）因与被上诉人褚宝利、原审被告哈尔滨人宇房地产经纪有限公司（以下简称人宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。新松鸿泰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判一审判决第二项，按照新松鸿泰公司完成初始登记的时间计算支付逾期办证违约金的截止时间。事实和理由：1.一审法院对《商品房买卖合同》第十五条约定的登记备案认定错误。根据《不动产登记暂行条例》第三条的规定，不动产登记包括不动产初始登记、变更登记、转移登记、注销登记，商品房买卖中涉及的主要登记类型为首次登记和转移登记，新松鸿泰公司作为出卖人仅有提供资料报产权登记机关备案，即协助褚宝利完成首次登记的义务，新松鸿泰公司没有为褚宝利办理转移登记的义务。首先，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理房产证的义务主体为购房人即为褚宝利，新松鸿泰公司作为房地产开发企业仅负有协助提供必要证明文件的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及上述规定，新松鸿泰公司只要在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的必要证明文件报产权登记机关备案，新松鸿泰公司即完成商品房买卖合同第十五条约定的合同义务，至于后续办理不动产逐一登记的具体事项，应由褚宝利作为义务主体实际办理或由其委托的代办方办理。其次，一审法院在认定办理转移登记义务主体上存在前后矛盾，错误得出新松鸿泰公司应承担办理转移登记义务的结论。且一审法院将“一个产权代办费”先后两次分别认定为由新松鸿泰公司和人宇公司收取，据此得出新松鸿泰公司和人宇公司均具有为褚宝利办理产权证书的义务，明显错误。第三，根据其他法院同类案件判决可知，《商品房买卖合同》第十五条约定的出卖人将资料报产权登记机关备案的义务就是至出卖人协助买受人办理不动产初始登记的义务。本案一审法院将第十五条关于登记备案的义务错误理解为包括初始登记和转移登记，并进而错误适用第十五条增加了新松鸿泰公司的义务负担。2.一审法院违反法定程序，未能对认定案件事实的关键证据进行依法调取，裁判缺乏事实根据。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，新松鸿泰公司承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任”，新松鸿泰公司在一审庭审中多次向法庭强调，由于登记部门统一登记改革的原因，导致新松鸿泰公司协助为褚宝利办理初始登记迟滞完成。为证明上述事情，新松鸿泰公司曾多次向登记部门申请调取新松鸿泰公司为褚宝利办理登记备案所提交的不动产登记备案申请表，但登记部门拒绝提供。故依据法律规定，新松鸿泰公司向一审法院提交了《调取证据申请书》，但一审法院并未根据新松鸿泰公司的申请进行调取，导致在认定新松鸿泰公司是否违约、违约的时间计算起点等关键事实上缺乏充分依据，进而导致一审判决第二项违约金计算上缺乏计算的依据。3.一审判决第一项内容属于严重不符合事实逻辑的履行不能错误裁判。因不动产权属证书的取得，不但需要准备、提报必要的资料，还要取决于产权登记机关行政行为的结果，办理进度并非新松鸿泰公司与人宇公司完全可以自主可控，而一审判决判令新松鸿泰公司和人宇公司于判决生效之日起十日内为褚宝利办理完毕不动产权属证书属于严重不符合事实逻辑的履行不能错误裁判。褚宝利辩称：1.一审法院对《商品房买卖合同》第十五条的约定事实认定清楚，适用法律正确。首先，对此约定的理解是一审的焦点之一，此条款出现两种理解，一种是开发商只有登记备案的义务；一种是开发商不仅有登记备案的义务，还有为购房者办理权属证书的义务。此条款为格式条款，一审法院采用了不利于开发商的解释，认定开发商有为购房者办理权属证书的义务。此条款是双方的约定，且是合法的，虽然产生了两种理解，但其排除了法律及法规对双方权利义务的规定，新松鸿泰公司在上诉状中提到的《城市房地产开发经营管理条例》的规定，对褚宝利不适用，因为双方选择了约定，买卖合同实行意思自治原则，在不违反法律规定的前提下，约定优先于法定。其次，一审认定由新松鸿泰公司和人宇公司办理权属证书事实清楚，法律适用正确。新松鸿泰公司为褚宝利办理权属证书的义务来自约定和法律对附随义务的规定。约定即合同中第15条，附随义务来自法定，因为双方交易的是不动产，就应有相应的产权证书，新松鸿泰公司在交付房屋时也应交付产权证书，人宇公司的义务来源于委托，既然接受了委托，就产生为褚宝利办证的义务。而新松鸿泰公司按照合同的约定还有为褚宝利办证的义务，因此其还应当为褚宝利办理产权证。一审判决对此认定并不矛盾。第三，对于合同中第15条的理解，也是普通大众的理解和一种交易习惯。按照新松鸿泰公司的说法，完成登记备案，就完成了合同约定的权属证书的办理，这显然与实际不相符的。新松鸿泰公司所说登记备案，只是登记在新松鸿泰公司的名下，这对褚宝利即购房人无任何意义，褚宝利约定此条的目的是使房产登记在自己名下，新松鸿泰公司也深知这一点，要不然新松鸿泰公司不会在合同的附件中明确约定由其指派代办公司，因此，新松鸿泰公司是逾期办理不动产权证的义务主体之一，其违约责任不能免除。第四，我国是大陆法系国家，非判例法系国家，判例不能作为法院裁判的依据，每个案件有每个情况，不同地域情况也不同，因此也不能通用。2.新松鸿泰公司所要调取的证据并非依法应调取的证据。首先，此证据在申请时应留存。经登记机关负责人证实，凡是向登记机关递件的，中心都会出具《预受理凭证》，可以证明提交时间，不存在新松鸿泰公司所说的不出具凭证的说法。其次，此证件不是法定应由法院调取的证据，此证件是新松鸿泰公司提出的申请，不涉及其他主体和保密情况，自己就能调取。第三，依其证据目的无需调取。一审法院对新松鸿泰公司提出的证据未予调取没有违反法定程序。新松鸿泰公司调取此证据用以证明所谓的因为房产局没有及时履行职责造成逾期办证，此原因并不是合同法上的免责事由。《合同法》规定违约责任的免责事由仅限于不可抗力、当事人自身过错，然而房产登记机关怠于履行职责和《不动产登记条例实施细则》的实施不属于不可抗力，褚宝利也不存在过错，即不存在新松鸿泰公司免责事由。3.新松鸿泰公司对其逾期办证的各种辩解均不成立，都是其推卸违约责任的借口，经登记中心副主任证实如下事实：首先，新松鸿泰公司关于登记中心因《不动产登记暂行条例》的实施、机构改革等原因长期延误办理产权证工作的说法，不属实。一是2016年机构改革使人员配备更合理、操作流程更规范、不动产登记系统办证效率得到提升，同时登记中心工作人员积极配合，推进机构改革，并尽可能的为群众办证提供便利，开发商关于登记中心机构改革严重影响其办证进度的说法不属实，明显是推脱其逾期办证责任；二是《不动产登记暂行条例》的实施并没有对办证工作产生任何影响，没有耽误办证工作，登记中心从未暂停办公，开发商关于条例实施严重影响其办证进度的说法不属实；三是为了不耽误办证工作，2018年都是利用中秋节、十一假期时间搬迁办公地址，登记中心一直正常办公，工作日内登记中心工作人员无一懈怠，提高工作效率，全力为业主办理产权证。其次，新松鸿泰公司关于登记中心限定每天办证的数量的说法不属实。登记中心负责人证实，登记中心是为人民服务的，不会那么做。根据登记中心工作人员数量每天能办完80-100户，远远超出新松鸿泰公司所说的数量。第三，新松鸿泰公司不积极主动履行合同义务，拖延履行办证义务。登记中心副主任证实，与会展城上城小区同属农垦系统、几乎同时进户的尚东辉煌城、永泰城、东鸿·艺境小区的开发商都积极的来递件，早已为业主办理完毕不动产权证，会展城上城小区的开发商迟迟不来递件，由于办理产权证是依申请进行的，开发商不来，登记中心也无法给该小区业主办证，至今未办证与登记中心没有任何关系。3.一审判决的第一项是严格依法作出的，符合法律规定。原审法院认定事实准确，适用法律正确，未违反法定程序，据此作出的判决是正确的。人宇公司述称：1.人宇公司同意继续为褚宝利办理其名下不动产权证书（含房产信息）。褚宝利第一项诉请并未要求解除双方之间的委托代理关系，双方签署授权委托书建立了委托代办关系，在授权委托书中明确约定产权办理期限自签字之日起至上述事项办理完毕为止属长期委托，人宇公司根据褚宝利与新松鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记备案的违约责任计算与人宇公司签订的授权委托书的违约责任明显不当。2.因政府部门产权登记变革导致不动产权证书办理迟滞。在人宇公司办理不动产权证书期间因农垦产权登记改革并根据黑龙江省国土资源厅办公室颁布的《关于哈尔滨市城市规划区范围内农垦界限内不动产登记工作的备忘录》之规定，将原有房屋所有权证变更为两本不动产权证书（含房产信息、含土地信息），造成产权办理程序变更，办理时限延长由原来不含预约窗口时间，全款三十个工作日办结，变更为52个工作日办结；贷款45个工作日办结变更为62个工作日办结，另黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心与原黑龙江省香坊实验农场房产科于2018年9月25日合并至今刚刚确定启用新版不动产登记申请表。由此可见褚宝利所在小区产权办理与哈尔滨市不动产登记工作实效有明显差距，一审法院判令人宇公司于10日内为褚宝利办理完毕其名下的不动产权证书明显不当。3.褚宝利对于办理不动产权证书流程存在误解，人宇公司根据产权办理排期已经为其制作完毕产权办理资料，因两个农垦产权登记机关合并导致所有制作材料均无法使用现人宇公司正在为其制作新产权登记材料。褚宝利向一审法院起诉请求：1.判令新松鸿泰公司及人宇公司为褚宝利办理房屋产权证书；2.判令新松鸿泰公司给付逾期办证的违约金（自2016年3月31日起至产权证办理完毕之日止，按已付房款339322元的同期活期存款利率计算）；3.判令新松鸿泰公司及人宇公司返还已收取的代办费500元。一审判决认定事实：褚宝利与新松鸿泰公司签订商品房买卖合同，合同约定褚宝利购买新松鸿泰公司开发的位于哈尔滨市香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城一期房屋，房屋实际价款339322元。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付购房款的同期活期存款利率向买受人支付利息。”褚宝利按照合同约定向新松鸿泰公司支付了全部购房款，并于2014年10月8日进户；新松鸿泰公司于进户当天向褚宝利收取了房屋契税及代办产权费500元等。新松鸿泰公司将收取的代办产权费交付人宇公司，由人宇公司为褚宝利办理房屋产权，褚宝利为人宇公司出具了授权委托书等代办产权的相关手续。一审法院认为：褚宝利与新松鸿泰公司签订的商品房买卖合同系双方自愿签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。褚宝利在与新松鸿泰公司签订了商品房买卖合同后，不仅按合同约定向被告新松鸿泰公司交付了购房款，新松鸿泰公司另向褚宝利收取了房屋契税及代办产权费。新松鸿泰公司在收取褚宝利房屋契税及代办产权费后，有义务为褚宝利办理房屋产权证书。新松鸿泰公司抗辩褚宝利为办理房屋产权证的义务主体，不予支持。褚宝利与新松鸿泰公司对商品房买卖合同第十五条约定的内容持有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的了解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定及新松鸿泰有为褚宝利办理房屋产权证书的义务，商品房买卖合同第十五条约定的内容应理解为出卖人应当在商品房交付使用后540日内保证买受人取得房屋产权证书，除买受人过错致出卖人不能办理房屋产权证外；买受人未在约定期限内取得房屋产权证书，出卖人按已付房价款的同期活期存款利率向买受人支付利息。被告新松鸿泰抗辩称其在交付商品房后540日办理完毕初始登记就不违约的主张，不予支持。本案新松鸿泰公司于2014年10月8日向褚宝利交付房屋，按照上述约定，新松鸿泰公司应于2016年3月31日前为褚宝利办理房屋产权证书。新松鸿泰公司未在约定期限内为褚宝利办理完毕房屋产权证书，亦未提交充分证据证明褚宝利未在约定期限内取得房屋产权证书并非出卖人的责任，故其逾期未办理完毕房屋产权证书构成违约。根据合同约定，新松鸿泰公司应支付褚宝利以339322元为基数，从2016年3月31日起按同期活期存款利率计算至办理完毕房屋产权证书之日止的利息作为褚宝利主张的违约金。新松鸿泰公司在收取褚宝利交付的代办产权费后已转款至人宇公司，且褚宝利为人宇公司出具了授权委托书等代办产权的相关手续，褚宝利与人宇公司形成委托代理关系，人宇公司有义务为褚宝利办理房屋产权证书。另前文所述，新松鸿泰公司亦有义务办理房屋产权证书。故褚宝利主张新松鸿泰公司、人宇公司为褚宝利办理房屋产权证书，予以支持。褚宝利虽将代办产权费交付新松鸿泰公司，但新松鸿泰公司已将费用转给人宇公司，人宇公司作为代理人以褚宝利的名义在办理房屋产权证。褚宝利向新松鸿泰公司主张返还代办产权费，依据不足，不予支持。新松鸿泰公司所提关于调取备案申请表，以证明完成了备案的申请，由于该事实已经确认，无调取的必要；新松鸿泰公司所提关于调取登记机关每天受理备案数量、是否影响了工作正常开展的申请，并不能证明必然导致其逾期办证的结果，二者之间无必然联系，也不符合证据规则中法院调查收集证据的条件，不予调取。褚宝利主张新松鸿泰公司及人宇公司为其办理房屋产权证书，其诉讼标的是同一的，可以依法按共同诉讼合并审理，因此对新松鸿泰公司所提本案应分别诉讼的主张不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司、哈尔滨人宇房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内为褚宝利办理完毕房屋产权证书；二、黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付褚宝利逾期办证的违约金（自2016年3月31日起至办理完毕房屋产权证书之日止，按已付购房款339322元以中国人民银行同期活期存款利率计算）；三、驳回褚宝利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2016年3月14日，新松鸿泰公司向黑龙江省农垦哈尔滨管理局住房和城乡建设局（以下简称农垦住房和城乡局）提交了哈尔滨市香坊区××城××楼××单元××室房屋所有权初始登记申请书，2016年4月21日，新松鸿泰公司领取了涉案房屋权属证书（初始登记），所有权人为新松鸿泰公司。2016年9月9日，新松鸿泰公司为褚宝利开具了涉案房屋增值税普通发票。本院认为：关于新松鸿泰公司是否负有协助褚宝利办理产权转移登记义务的问题。首先，在《商品房买卖合同》成就生效后，出卖人有义务交付房屋并将房屋所有权转移给买受人。新松鸿泰公司在办理完涉案房屋初始登记后，应负有对办理产权转移登记事宜向褚宝利进行告知的义务，以便褚宝利及时办理房屋产权。其次，新松鸿泰公司主张已将涉案房屋初始登记权属证书交与人宇公司，应由人宇公司告知并为褚宝利办理产权转移登记的相关事宜。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《商品房买卖合同》系新松鸿泰公司与褚宝利签订的，人宇公司非案涉合同的主体，即便褚宝利与人宇公司另行签订委托书，也不能影响《商品房买卖合同》中关于新松鸿泰公司对褚宝利的协助办证义务及相应违约责任的内容。第三，一审中人宇公司提交的《房屋所有权转移登记申请书》及询问笔录表明，申请书及询问笔录均需征询转让人新松鸿泰公司意见。综上，新松鸿泰公司负有协助褚宝利办理权属转移登记的义务。一审判决对此确认得当，但新松鸿泰公司、人宇公司所履行的义务是出具办理房屋所有权转移登记手续，协助褚宝利办理房屋所有权转移登记，而非为褚宝利办理权属证书，一审判决对此表述有误，本院予以纠正。关于新松鸿泰公司上诉提出其公司完成初始登记即完成《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的义务的主张是否成立问题。虽然新松鸿泰公司与褚宝利签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但该条款所约定的新松鸿泰公司义务包括但不限于办理初始登记，还包括开具涉案房屋增值税发票及通知买受人其已履行完毕前述义务，买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务，新松鸿泰公司仅以其中部分内容进行解释显然不当，一审判决因新松鸿泰公司未按其与褚宝利签订的《商品房买卖合同》第十五条约定期限，即在2016年3月31日前完成前述义务构成合同违约，确定自2016年3月31日起按合同约定支付逾期办证违约金并无不当。依前所述，新松鸿泰公司、人宇公司负有向产权登记机关出具办理房屋所有权转移登记的相关手续的义务，而非办理权属证书的义务，一审判决违约金计算至办理完毕房屋产权证书之日止与前述论述有悖，本院一并纠正。综上所述，新松鸿泰公司上诉主张部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初1561号民事判决第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初1561号民事判决第一项为：黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司、哈尔滨人宇房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内出具办理房屋所有权转移登记的相关手续并协助褚宝利办理位于哈尔滨市香坊区金香中路11号会展城上城一期房屋所有权转移登记；三、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初1561号民事判决第二项为：黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付褚宝利逾期办证违约金（自2016年3月31日起至黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司、哈尔滨人宇房地产经纪有限公司履行完毕本院判决第二项内容时，以已付购房款339322元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计付）。四、驳回黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一八年十二月二十日书记员  周小倩