山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁09民终3213号 上诉人（原审被告）：李琳琳，女，1979年8月21日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：杜秀云，女，1956年2月18日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：泰安市星月物业管理有限公司，住所地：泰安市宝龙城市广场**。 法定代表人：朱洪丽，总经理。 委托诉讼代理人：黄龙，山东一山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马国梁，山东一山律师事务所律师。 上诉人李琳琳因与被上诉人泰安市星月物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李琳琳的委托诉讼代理人杜秀云，被上诉人泰安市星月物业管理有限公司（以下简称泰安星月物业公司）的委托诉讼代理人黄龙、马国梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李琳琳上诉请求：1.请求二审法院撤销泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初429号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人泰安星月物业公司未依约提供质价相符的物业管理服务，构成违约，上诉人及全体业主有权拒绝支付物业费，上诉人支付物业费无法律依据和事实根据，应当驳回泰安星月物业公司的一审诉求。一审查明，泰安星月物业公司是涉案宝龙国际社区的开发商山东宝龙实业发展有限公司委托的前期物业，双方于2014年2月10日签订《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》。在物业管理服务没有任何升级，小区环境脏乱差的现状没有任何改善的情况下，泰安星月物业公司和山东宝龙实业发展有限公司径行将物业费从每月0.8元/平方米跃升至每月1.5元/平方米。根据《泰安市住宅物业服务收费管理办法(2013)》第九条规定，普通住宅前期物业服务费根据物业服务质量等级、服务成本等因素，实行分等级定价。参照山东省地方标准《物业服务规范第1部分,住宅物业》(DB37/T1997.1-2011)的执行标准，泰安市普通住宅物业服务等级分为五个星级，参照五个等级，每月1.5元/平方米属于最高的五星级收费标准。涉案宝龙国际社区无论是从硬件的建筑设施还是软件的物业服务来看，均不符合五星级收费条件。设施上，小区内无业主活动室，无露天健身器材和场地；环境上，物业管理混乱缺位，导致公共绿化带被部分业主耕种破坏，公共区域被部分业主私搭乱建圈占，小区主干道车辆会车困难,小区现状最多符合取费限额每月0.7元/平方米的三星级收费标准。所以，泰安星月物业公司作为前期物业收取每月1.5元/平方米的物业费既不符合政府规定，也不符合小区现状，造成了严重的质价不符，损害了小区所有业主的利益。退一步讲，泰安星月物业公司如果想按照五星级标准的每月1.5元/平方米收取物业费，也应该是在泰安星月物业公司依约对小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行五星级的维修、养护、管理，对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行五星级维护后，上诉人等全体业主有义务支付五星级物业服务的合同对价。一审法院已查明，涉案泰安宝龙国际社区存在消防通道乱停车、公共绿地乱占乱建、私建停车位、公共绿化、公共小亭子乱占等严重混乱的现状，一审法院认定:“根据原、被告双方提交的证据及本院现场勘验情况，足以认定原告并未完全按照合同约定履行管理职责，原告就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵”。对于接受物业服务的合同相对方全体业主而言，泰安星月物业公司存在明显违约行为。根据合同的相对性，在泰安星月物业公司未依约履行合同义务的情形下，上诉人有权拒绝履行己方义务。《泰安市住宅物业服务收费管理办法(2013)》第三十条规定：“物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳”。二、一审法院“酌情调整物业管理费标准”超出审判职权范围，适用法律错误。参照山东省地方标准《物业服务规范第1部分.住宅物业》(DB37/T1997.1-2011)，根据《泰安市住宅物业服务收费管理办法(2013)》，前期物业服务费根据物业服务质量等级、服务成本等因素，实行分等级定价，物业服务质量等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定，从而确定泰安市普通住宅物业服务等级分为五个星级，相关小区物业服务项目及物业费的约定标准要根据所选择的物业服务等级确定。一审法院对物业服务合同中政府定价的物业费价格条款进行任意变更，将合同约定的每月1.5元/平方米的物业费依据公平原则调整为每月1.2元/平方米，明显违背了合同法中的平等自愿的原则。泰安星月物业公司严重违约，提供物业服务质价不符，全体业主有权依法拒绝缴纳物业费。一审判决也严重超出了人民法院审判职权范围，人民法院无权评定物业服务的等级，更无权调整物业费收费标准。 泰安星月物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 泰安星月物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费11418.18元；2.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月10日，山东宝龙实业发展有限公司（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》一份，约定主要内容为：物业名称：泰安宝龙国际社区；物业类型：商业、住宅；委托管理事项：物业共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备等；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到以下标准：房屋外观干净整洁，设备运行随时保持正常状态，房屋及设施设备及时维修、养护，不影响正常使用，公共环境清新优美，绿化100%成活，经常除草除虫等等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅、别墅、商铺物业费及车库停车位管理费均为1.5元/㎡/月；物业管理服务费用按季交纳，业主或物业使用人应按规定交费时间履行交纳义务。本合同期限自2014年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。 原告自2014年3月1日起入驻泰安宝龙国际社区为该小区提供物业管理服务，被告自2014年3月1日起至2018年1月一直未交纳物业管理服务费。 原告提交物业服务企业资质证书一份，用于证明原告具有物业服务的资质，被告称原告于2014年3月入驻涉案小区，但资质证书系2015年12月10日生效，属于无资质非法入驻。被告提交照片六张，用于证实房屋卧室及餐厅漏水、涉案小区存在物业服务不到位、个别业主私搭乱建等情况，原告质证称该照片只能证明某一时间地点的情况，不能证明原告物业服务一直如此，且房屋质量问题应属开发商原因。 案件审理过程中，一审法院于2018年6月1日到泰安宝龙国际社区进行了现场勘验，拍摄了现场照片并制作了勘验笔录，在场业主均反映存在以下问题：消防通道乱停车；公共绿地乱占乱建；私建停车位、物业管理不善；公共绿化、公共小亭子乱占；物业对乱占乱建现象疏于管理，但原告工作人员对业主反映的“物业对乱占乱建现象疏于管理”情况不予认可。原告对勘验照片的真实性无异议，但认为照片存在以偏概全的情况，不能真实反映物业公司提供的物业服务内容，且物业已对小区乱停乱建问题进行了监督管理，但部分业主不听从管理。被告则对勘验照片反映的问题予以认可，并称勘验后也一直没有改观。 另查明，被告李琳琳于2007年2月6日与山东宝龙实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案小区的第18幢3层02号房，建筑面积为161.96㎡。该房屋已交付被告李琳琳。原告于2013年12月27日获得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。涉案小区于2018年5月成立了业主委员会。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与山东宝龙实业发展有限公司签订的《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》属前期物业管理服务协议，结合涉案小区之前并未成立业主委员会的客观实际情况以及被告的购房入住情况，足以认定该合同对本案原告及被告李琳琳均具有约束力，双方均应按照该合同约定履行各自义务。 现原告已经按照合同约定，自2014年3月1日起入驻该小区并履行物业管理服务义务，因此，被告自该时间起至庭审之日一直未向原告交纳物业管理费的行为已经构成违约，一审法院对原告要求被告缴纳物业服务费用的主张予以支持。原告于2013年12月就已经取得物业服务企业资质证书，故对被告辩称原告属于无资质非法入驻的理由，一审法院不予采信。 根据原、被告双方提交的证据及一审法院现场勘验情况，足以认定原告并未完全按照合同约定履行管理职责，原告就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵。根据公平原则及本案的实际情况，一审法院酌情调整物业管理费标准，调整为按1.2元/㎡/月收取。自2014年3月1日至2018年1月31日，被告应缴纳物业费为9134.54元（161.96㎡×1.2元/㎡/月×47个月=9134.54元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告李琳琳于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市星月物业管理有限公司2014年3月1日至2018年1月31日的物业服务费9134.54元；二、驳回原告泰安市星月物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李琳琳负担。 本院二审期间，上诉人提交的招标书系复印件，且被上诉人对该证据不予认可，因此，对该证据的证明效力本院不予认定。上诉人提交通知函，被上诉人对该证据的真实性予以认可，因此，对该证据的真实性，本院予以认定。但该证据与本案没有关联性。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案涉案房屋建设单位为山东宝龙实业发展有限公司，其与被上诉人签订的前期物业服务合同，对上诉人具有约束力。因被上诉人就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵，据此，一审法院对上诉人应支付的物业费进行了相应的扣减，物业费标准调整为按1.2元/㎡/月收取，并不违背法律规定，对此本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李琳琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  宋许科 审判员  刘增凯 二〇一八年十二月十二日 书记员  白金金