江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终4335号 上诉人（原审被告）：李万平，男，1964年1月1日出生，汉族，住南康区。 委托诉讼代理人：许慕华，南康区东山法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：张功林，男，1961年12月9日出生，汉族，住南康区。 上诉人李万平因与被上诉人张功林房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南康区人民法院（2018）赣0703民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李万平的上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判上诉人退还被上诉人厂房租金31620元，不承担厂房租金的利息或者发回一审法院重审；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审询问调解时变更改判上诉人退还被上诉人厂房租金22980元，其他上诉请求不变。理由：一、一审法院采取电子送达开庭传票，因上诉人不会操作，导致上诉人一审开庭没有到庭；二、上诉人收取了被上诉人厂房租金69620元，因龙岭镇政府的政策不允许开办生产型家具厂，且被上诉人一直没有搬过上诉人厂房来，没有造成任何的经济损失，故双方于2017年10月底协商解除了厂房租赁合同，收取的厂房租金全额返还。三、上诉人因病花费了一笔费用及收取租金用于厂房装修，故双方约定收取的房租分批退还，于2018年10月前全部付清。上诉人于2018年5月份分两次退还给了被上诉人厂房租金38000元，故上诉人只应当退还被上诉人厂房租金31620元。2017年10月南康区政府才下文说该厂房不能经营家具，故被上诉人应支付8640元房屋占用费用给上诉人，所以上诉人应当退还租金为22980元。四、双方合同不能履行的原因是因不可抗力（政府政策）导致的，是南康区龙岭镇人民政府不允许上诉人的房屋开办生产型家具厂，只允许作仓储用。故上诉人不存在违约，不应承担支付厂房租金利息的违约责任。 张功林答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。双方签订合同后，被上诉人已支付一年租金，但同年8月上诉人叫施工人员施工，耽误被上诉人一个月时间，后上诉人违约将厂房另租他人，被上诉人放在厂房旁边的一批木料无法进厂，被偷十方木料，同时被上诉人在原厂合同到期未及时搬迁，支付原厂违约金15000元，并多付一个月租金5298元。由于上诉人违约，给被上诉人造成一定的经济损失，所付租金按月利率0.7%计算，合情合理，但这些无法弥补被上诉人的损失。二、上诉人上诉的理由和请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。原审法院程序合法；上诉人未将厂房交付给被上诉人使用，已经给被上诉人造成了一定的经济损失，上诉人所称没有造成任何的经济损失理由不充分；上诉人收取被上诉人的租金用于治病和厂房装修，解决了上诉人的一些实际问题，产生一定的经济效益，而对被上诉人来说造成一定的经济损失；双方合同不能履行的原因并不是不可抗的因素导致的，而是上诉人违约造成，只要上诉人交付厂房给被上诉人，由被上诉人使用，完成合同所规定的义务，至于政府怎样处理是另外一回事，因此，上诉人存在违约，应承担违约责任。 张功林向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告的厂房租赁合同；2、判令被告因违约返还原告租金69620元及占用期间的利息7658.2元（按1%月利率从2017年7月1日起至2018年5月31日给付）；3、判令被告赔偿因违约造成原告损失49881.6元（违约金15000元、租金5298元、木料搬运费2783.6元、原告一个月工资16800元、停工停产损失10000元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定被告将位于龙岭镇金龙居委会罗村安置点、面积为1280m2的厂房出租给原告；租期自2017年9月1日至2022年9月1日，租金为4.5元/平方米，一次性付清12个月租金，每年另支付500元管理费；租赁期间，任何一方未能履行本合同条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。合同签订后，原告于2017年7月4日微信支付被告厂房定金1000元、7月10日银行转账给被告50000元、7月11日银行转账给被告18120元，并现金支付被告500元管理费，合计支付69620元。2017年9月1日，被告未将租赁物交付给了被上诉人张功林使用，而是转租他人。原告张功林在与被告李万平签订厂房租赁合同前，租赁的南康国际建材板材城商铺（建筑面积总计1059.55m2），租期自2014年8月1日至2017年7月31日止，租金为5298元/月。 一审法院认为，一、原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效，双方应遵循诚实信用原则履行自己的义务。原告已将第一个年度的租金及管理费支付给了被告，履行了自己的义务，被告也应按双方约定将租赁物交付给原告使用。被告未将租赁物交付给原告使用，而转租他人，根据合同约定，被告的上述行为构成根本违约，原告有权解除合同。现原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。原告已向被告支付的69620元，应由被告退还给原告。核减被告李万平已退还的18000元，还应退还51620元。二、关于原告要求被告以租金69620元为基数、月利率1%的标准支付2017年7月1日至2018年5月31日（11个月）期间的利息的诉讼请求，原告主张的该利息标准过高，本院酌定利息按月利率7‰计算。2018年6月1日以后的利息，应由被告以租金51620元为基数、月利率7‰的标准向原告支付，至还清款项之日止。三、原告主张被告赔偿因违约造成损失49881.6元（违约金15000元、租金5298元、木料搬运费2783.6元、原告一个月工资16800元、停工停产损失10000元），因原告未向法庭逐项充分举证证明上述损失，故原告的该项主张，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。被告李万平经一审法院合法传唤未到庭参加一审诉讼，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张功林与被告李万平于2017年6月8日签订的《厂房租赁合同》；二、由被告李万平退还原告张功林厂房租金51620元；三、由被告李万平支付原告张功林2017年7月至2018年5月占用租金的利息5211元（其中本金1000元的利息76元，本金50000元的利息3745元，本金18620元的利息1390元）；四、由被告李万平从2018年6月1日起，以租金51620元为基数、月利率7‰的标准向原告支付租金占用期间的利息，至还清款项之日止，息随本清；五、履行期限：限被告李万平在本判决生效后十日内履行完毕；六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2943元，减半收取1471.5元，由被告李万平负担。 本院二审期间，上诉人李万平提交6组证据，第1组：李万平身份证复印件；第2组：收条及转账凭证；第3组：龙岭镇政府出具的《对于群租房和“三合一”场所，严格落实“五个一律”要求》及李万平与居委会签订的《消防安全责任状》；第4组：南康区人民政府办公室颁发的[2018]2号《关于印发〈全区“三合一”场所消防整改工作实施方案〉的通知》；第5组：《厂房租赁合同》；第6组：双方当事人通话记录的光碟一份。经被上诉人张功林质证，对上诉人李万平提交的第1、2、5组证据没有意见，对第3、4组证据认为其没有收到，且和本案没有关联性，对第6组证据认为当时通话的目的是为了租赁给第三方，和本案没有关联。结合双方质证意见，对上诉人李万平提交的第1、2、5组证据的“三性”予以确认。对其他证据在以下作出评判。 被上诉人张功林提交一份光碟，以证明其损失。经上诉人李万平质证，其对真实性不持异议，但对关联性有异议。因该光碟内的视频及图片不能直接证明其损失，且张功林对一审判决未提出上诉，对该证据不采纳也不作评判。 二审查明的事实：2018年5月2日，被上诉人张功林收到李万平退回租金18000元，2018年5月11日，被上诉人张功林收到李万平退回租金20000元，被上诉人张功林共收到李万平退回租金38000元。其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方当事人均认可租金应予退回，根据二审查明事实，上诉人李万平已退回被上诉人张功林租金38000元，则上诉人李万平还需退回被上诉人张功林租金31620元，本院对一审判决李万平退还张功林厂房租金51620元予以变更为31620元。至于上诉人李万平提出被上诉人张功林在政府文件下发前占用了厂房，应支付占用费8640元用于抵扣租金的上诉理由，因上诉人李万平未提交充分的证据证实其已将案涉租赁物交付给被上诉人张功林，二审询问调解时，上诉人也认可案涉租赁物的钥匙没有交付给被上诉人。因此，对该上诉理由不予支持。 因张功林并未对一审判决提出上诉，二审中双方主要争议的焦点是李万平是否需承担利息的问题。首先，上诉人李万平确存在违约，虽然上诉人李万平提出是因政府政策原因导致合同无法履行，并提交了相关政府文件等，但该政府文件仅是要求对消防设施进行整改，并未明确禁止不能开办生产型家具厂。即使是不允许开办生产型的家具厂，但本案是房屋租赁的法律关系，上诉人李万平的合同义务是将租赁物交付给被上诉人张功林，如何合法使用该租赁物是被上诉人张功林需履行的义务。上诉人李万平在收取了租金后未交付租赁物反另租他人，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因合同未约定如何承担违约责任，一审判决退还的租金酌定计付利息并无不当。其次，上诉人李万平未提交充分的证据证实双方对退还租金达成合意，即可不支付利息，虽然上诉人李万平提交了通话录音，但该证据并不能证实双方对退还租金达成合意，在2018年5月，被上诉人张功林还收取了上诉人李万平退回租金，上诉人李万平的自述也证实全部退还租金可能存在一定困难的情况下，未及时处理租金并不能完全归责于被上诉人张功林。因此，上诉人李万平占用被上诉人张功林的租金，被上诉人张功林要求上诉人李万平支付租金的利息，亦合情合法。第三、关于利息承担的本金及起算点，因二审查明上诉人已退还部分租金，二审根据查明事实予以调整。即本金1000元的利息计算至2018年5月11日为72元，本金50000元的利息计算至2018年5月11日为3510元，本金18620元中18000元计算至2018年5月2日，620元计算到2018年5月11日，计利息1265元，以上共计利息4847元。自2018年5月12日起，以租金31620元为基数、月利率7‰的标准向原告支付租金占用期间的利息，至还清款项之日止，息随本清。综上所述，李万平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依据二审查明的事实应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南康区人民法院（2018）赣0703民初2721号民事判决第一项、第五项、第六项； 二、变更江西省南康区人民法院（2018）赣0703民初2721号民事判决第二项为由上诉人李万平退还被上诉人张功林厂房租金31620元； 三、变更江西省南康区人民法院（2018）赣0703民初2721号民事判决第三项为由上诉人李万平支付被上诉人张功林2017年7月至2018年5月占用租金的利息4847元（其中本金1000元的利息72元，本金50000元的利息3510元，本金18620元的利息1265元）； 四、变更江西省南康区人民法院（2018）赣0703民初2721号民事判决第四项为由上诉人李万平从2018年5月12日起，以租金31620元为基数、月利率7‰的标准向原告支付租金占用期间的利息，至还清款项之日止，息随本清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费430元，由上诉人李万平承担130元，被上诉人张功林承担300元。 本判决为终审判决。 审判长  曾文俊 审判员  赖国东 审判员  王阿婷 二〇一八年十二月十八日 书记员  管燕梅