辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0281民初5632号 原告:田旭，男，1990年4月7日出生，现住辽宁省建昌县，身份证号×××。 委托诉讼代理人:李视春，系辽宁圣邦律师事务所律师。 被告:大连香洲田园城开发有限公司，住所地瓦房店市谢屯镇，统一社会信用代码×××。 法定代表人：王青洲，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈臻，系辽宁征信律师事务所律师。 原告田旭与被告大连香洲田园城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马国强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田旭及委托诉讼代理人李视春、被告大连香洲田园城开发有限公司委托诉讼代理人陈臻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告田旭诉称，原告、被告于2014年7月19日补签订《商品房买卖合同》，原告购买瓦房店市谢屯镇×××号商品房，房屋建筑面积79.10平方米，购房款362594元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2013年11月27日交房。合同第十五条第三款约定：办理房屋所有权登记的期限不超过二年，自房屋交付买受人之日起开始计算，依据商品房买卖合同司法解释第十八条规定，以已付房款为基数按年利率6%（逾期贷款利率取整）计算的违约金，直至可以办理。暂计算到2018年8月10日，违约天数为956日，每日违约金为59.60元，违约金为56977元。因被告原因，案涉房屋至今不能办理权属登记。现原告起诉要求被告赔偿原告未办理房地产权属证书违约金并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门机关备案。 被告大连香洲田园城开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所要求的第一项诉讼请求违约金的标准计算过高。原告的入住时间是2013年11月27日，被告认为原告收据上的时间为入住时间，入住时间不等于交房时间。第一，被告认为其交房时间应该以合同约定的交房时间为起算点，即2014年7月30日。至于买房人提前入住不等于出卖人应当按照这个时间点予以计算逾期办证的违约金。因此，应以合同约定的交付时间2014年7月30日,两年的宽限期至2016年7月30日作为违约金的起算点。第二，因原告并没有证据证明其利息损失，因此，按照中国人民银行存贷款基准利率查询表，个人住房公积金贷款应按年利率2.75%计算。综上，本案原告所主张的违约金的计算时间错误，计算标准过高。第二项诉讼请求，被告认为与原告、被告之间的房屋买卖合同关系无关，第二项诉讼请求是被告在办理房屋权属登记过程中与产权登记中心房屋不动产权属中心之间的所发生的因办证所发生的程序上的事宜，与买房人无关。因是否交付材料以及交付材料的后果是在第一项诉讼请求中就予以解决，因此办证的过程与买受人无关，买受人已经主张逾期办证的后果即违约金的支付。 经审理查明，2014年7月19日，原告田旭（买受人）与被告大连香洲田园城开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为：×××号，原告购买被告位于瓦房店市谢屯镇×××号商品房，房屋建筑面积79.10平方米，购房款362594元。合同第八条约定：被告（出卖人）应当在2014年7月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告（买受人）使用。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2013年11月27日向原告交付了案涉房屋。 另查，原告、被告提供的《商品房买卖合同》第十五条中约定：“预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人在合理期间内协助办理，但自交房之日起最长不得超过两年。”原告现未取得案涉房屋的房屋产权证书。 上述事实，有原告提供的专用收款收据、发票、商品房买卖合同及当事人庭审陈述笔录在卷为凭，经本院开庭审查和庭审质证，可以采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门机关备案的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能按照依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金的计算期限。原、被告《商品房买卖合同》约定：“买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内协助办理，但自交房之日起最长不得超过两年。”被告的交房日期为2013年11月27日，所以违约金的计算期限应当自2015年11月28日起至起诉之日止，对于起诉日之后的违约金原告可另行主张，本案中不作处理。 关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。现原告已实际占有、使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且未举证证明被告的逾期办证行为给原告造成了实际损失。故原告田旭主张的标准计算的违约金数额56977元（总房款362594元×年利率6%÷365天×合理天数956天）过高，应予调整。本院认为将违约金数额调整为56977元的30%，即17093元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告大连香洲田园城开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告田旭自2015年11月28日起至2018年8月10日止逾期办理房屋权属证书的违约金17093元； 被告大连香洲田园城开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋办理权属登记需提供的资料报产权登记部门机关备案。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取612元，由被告大连香洲田园城开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内预交上诉受理费，逾期则按自动放弃上诉处理。 审判员  马国强 二〇一八年十二月二十四日 书记员  张 晓