北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初20800号原告：陈方银，男，1966年4月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告：陈斌，男，1998年5月2日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：陈宇，北京市首方律师事务所律师。被告：潘泰，男，1963年8月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丁光海，北京市正海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘靖晟，北京市正海律师事务所实习律师。被告：北京丽兹行房地产顾问有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街**。法定代表人：曲疏通，常务副总经理。委托诉讼代理人：王丽红，女，1982年7月13日出生，该单位职工。委托诉讼代理人：邓若钦，北京大成律师事务所律师。被告：北京中融信融资担保有限公司，，住所地北京市朝阳区朝外大街****法定代表人：左晖，执行董事。委托诉讼代理人：庄志豪，男，1994年5月31日出生，该单位职工。委托诉讼代理人：吕洪亮，男，1987年10月14日出生，该单位职工。原告陈方银、陈斌诉被告潘泰、北京丽兹行房地产顾问有限公司（以下简称丽兹行房地产公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈方银、陈斌的委托诉讼代理人陈宇，被告潘泰的委托诉讼代理人丁光海，被告丽兹行房地产公司的委托诉讼代理人邓若钦，被告中融信公司的委托诉讼代理人吕洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈方银、陈斌向本院提出诉讼请求：1、请求确认陈方银与潘泰于2015年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及陈斌与潘泰于2016年7月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2、请求法院判决解除陈方银与潘泰及丽兹行房地产公司于2015年6月6日签订的《房屋买卖居间合同》及陈方银与潘泰、中融信公司于2015年6月6日签订的《房屋交易保障服务合同》；3、请求判决潘泰退还陈方银、陈斌购房款1400万元、代缴个人所得税208704．60元、契税16240元、房屋所有权登记费80元，共计14225024．60元及上述钱款的利息，丽兹行房地产公司及中融信公司对上述费用承担连带赔偿责任；4、请求法院判令丽兹行房地产公司退还原告支付的居间服务费266000元，中融信公司退还原告支付的交易保障服务费70000元；5、被告支付原告房屋装饰装修损失925000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月，原告通过丽兹行房地产公司提供的房屋信息实地查看了北京市东城区×××号的房屋。现场分布情况为：北侧为三层楼房（含地下一层），西侧与南侧为一层平房并相互连接，院内东侧为一座凉亭。陈方银对该房屋较为满意，同时丽兹行房地产公司告知陈方银11号院内的所有房屋均为合法建筑。2015年6月6日，陈方银分别与各方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，同时，陈方银与中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》。涉诉房屋的成交价为128万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1272万元。潘泰、丽兹行房地产公司再次表示×××号院内所有房屋均为合法建筑。同日，陈方银向潘泰支付购房定金35万元，向丽兹行房地产公司支付居间费266000元，向中融信公司支付保障服务费70000元。2016年7月5日，陈斌与潘泰签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》。次日，陈方银缴纳了契税、个人所得税，并依约支付合同全部款项。7月20日，原告领取了涉诉房屋的不动产权证书后发现，房屋权属证书中的房产平面图与涉诉房屋现状不一致，于是原告要求潘泰、丽兹行房地产公司提供房屋改建的规划许可等手续，但二被告均予以推脱。原告认为，丽兹行房地产公司、中融信公司在原告与潘泰的房屋买卖过程中未尽到合同约定义务和审慎注意义务及保障义务，没有如实告知原告方房屋的真实情况，导致原告产生了损失，因此其应退还收取的相关费用。原告认为，三被告之间恶意串通、采取欺诈的手段与原告订立了合同，损害了原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告潘泰辩称：1、原、被告之间签订的合同均为双方的真实意思表示，为合法有效的合同，应该受到法律保护。2、原告在购房前实际勘查了房屋的情况，并且潘泰也向原告出示过房屋产权证原件。3、双方的买卖合同已经履行完毕，不存在原告陈述的恶意串通的情形。4、对于原告方要求的装修损失，原告需要提供装饰装修的发票来予以证明。被告丽兹行房地产公司辩称：双方签订的合同为合法有效的合同，丽兹行公司也按照居间合同约定的义务履行了相关义务。被告公司已经将涉诉房屋的面积、产权证复印件全部告知原告方，也带原告实地勘查了涉诉房屋，且双方的买卖合同中也约定了以产权面积进行交易。对于房屋的实际情况，原告是知情的，被告公司不存在欺骗及恶意串通的情形。综上，不同意原告的全部诉讼请求。被告中融信公司辩称：本案案由为房屋买卖合同纠纷，被告公司与原告签订的是交易保障服务合同，被告公司没有与原告形成买卖关系，因此，被告公司不是本案适格被告。原告要求被告公司承担连带责任，没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于北京市东城区×××层的房屋原为潘泰名下房产（以下简称涉诉房屋，为北房3间，建筑面积为45．10平方米）。2015年6月6日，陈方银作为买受人与潘泰作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定出卖人所售房屋为平房，坐落于北京市东城区×××层。该房屋所在楼栋建筑总层数为1层，其中地上1层，地下0层。该房屋所在楼层为1层，地下**共45．10平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所有权证号为X京房权证东字第×**，填发单位为北京市东城区房屋管理局。该房屋抵押情况为未设立抵押。出租情况为未出租。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币128万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1272万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及付款期限的约定见补充协议。买受人不申办贷款。出卖人应当在办理完毕房屋权属转移登记手续当日将该房屋交付给买受人。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。当事人双方同意于2015年10月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，潘泰作为出卖人与陈方银作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》。约定，买受人在已签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的价款总额为人民币1400万元。具体付款日期为买受人应于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日支付给出卖人购房定金人民币35万元。买收人应于2015年7月31日前，将购房款人民币100万元在中融信公司进行资金监管，在出卖人与买受人配合中融信公司做相关手续后，由中融信公司代买受人向出卖人支付购房款人民币100万元，买受人支付给中融信公司的款项于买受人取得该房屋新所有权证后解冻给中融信公司。买收人应于2015年8月31日前，将购房款人民币100万元在中融信公司进行资金监管，在出卖人与买受人配合中融信公司做相关手续后，由中融信公司代买受人向出卖人支付购房款人民币100万元，买受人支付给中融信公司的款项于买受人取得该房屋新所有权证后解冻给中融信公司。买受人应于2015年9月30日前，将购房款人民币50万元在中融信公司进行资金监管，在出卖人与买受人配合中融信公司做相关手续后，由中融信公司代买受人向出卖人支付购房款人民币50万元，买受人支付给中融信公司的款项于买受人取得该房屋新所有权证后解冻给中融信公司。买卖双方同意于办理该房屋权属转移登记手续前三个工作日，将购房款人民币1113万元在浦发银行北京分行东三环支行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后当日内解冻给出卖人。剩余购房款2万元，买受人于办理完毕该房屋物业交接手续当日支付给出卖人。出卖人不承担本次交易过程中的任何税款。买受人承担本次交易过程中的全部税款。同日，潘泰作为甲方、陈方银作为乙方与丽兹行房地产公司作为丙方签订《房屋买卖居间服务合同》。约定甲乙双方就甲方名下位于北京市东城区×××层房屋委托丙方提供居间服务。丙方提供的居间服务包括提供房屋信息和签约机会；实地看房和斡旋签约条件；代为草拟交易所需文件；促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订房屋买卖合同后居间服务即告完成，双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。经各方同意，应向丙方支付的居间服务费为人民币266000元，并应于本合同签订当日由乙方向丙方支付上述服务费。同时，出卖人为潘泰，买受人为陈方银及服务方为中融信公司签订的一份《房屋交易保障服务合同》中载明签订本合同当日，买受人向服务方支付保障服务费人民币70000元。2016年7月5日，潘泰作为出卖人与陈斌作为买受人签订合同编号为CW346851的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定该房屋成交价格为人民币1624000元。对于付款情况，原告称，因原告同在×××号购买了两处房屋，签订了两份买卖合同，因此购房款是一起支付的，共计支付了2142万元。本案涉诉房屋的购房款金额为1400万元，另案的购房款金额为742万元。具体支付情况为：陈方银于2015年6月6日向郭佳岚（潘泰之妻）支付涉诉房屋的购房定金15万元；于2015年6月6日向潘泰支付另外一处房屋的购房定金35万元。2015年7月28日，通过中融信公司垫资支付100万元；2015年8月28日，通过中融信公司垫资支付100万元；2015年10月8日，通过中融信公司分两笔担保支付100万元。2016年7月11日，通过上海浦东发展银行股份有限公司北京东三环支行以资金监管的方式支付了1792万元购房款。上述钱款共计2142万元。对此，被告称涉诉房屋买卖合同交易价格为1400万元，另外一处房屋的交易价格为642万元，两处房屋购房款共计2042万元。同时，陈方银、陈斌代缴个人所得税208704．60元、代缴契税16240元，陈斌缴纳房屋所有权登记费80元，并向丽兹行房地产公司支付居间服务费226000元，向中融信公司支付交易保障服务费70000元。2016年7月13日，陈斌取得位于北京市东城区×××层房屋的不动产权证书，证书显示房屋为北房3间。诉讼中，本院到涉诉房屋现场进行勘验，勘验结果为：东城区×××号院中，现西房长约4．9米，宽约3米。北房共三层，其中地上两层，地下一层，地上一层长约9．12，地下**，地上**长约9二层西侧卧室南北约4．1，地上第**西侧卧室南北约4卧室南北约3．75米，东西约2．83米；地下一层长约7．31米，宽约6；地下**长约7南侧房屋长约6．65米，宽约4．1米。该院落东侧无房屋，现为一座凉亭。对此，各方均认可真实性。诉讼中，本院到北京市规划和国土资源管理委员会东城分局调查东城区×××号房屋翻建情况。对方法制办工作人员答复称：未发现该房屋有翻建、改建报批手续。并称，规划委员会仅仅是针对报批的房屋，核验其翻建情况是否符合报批手续。如不符合报批手续，将会发出整改通知，限期进行整改。如不进行整改，规划委员会将向不动产登记事务中心发相应的通知。如完全没有报批的房屋，不属于规划委员会管理。本院就北京市东城区×××号房屋翻建后发放产权证的情况向北京市东城区不动产登记事务中心进行调查核实。经核实，东城区×××号房屋产权登记的面积分别为45．1平方米以及17．3平方米，并于2016年7月下发了房屋建筑面积分别为45．1平方米及17．3平方米的房屋产权证。对于房屋翻建情况表示不清楚。如房屋翻建没有经过报批，会在备注栏中予以备注翻建，不能办理新的产权证。而×××号房屋是根据测绘数据来填写的，与之前房屋产权证登记的数据一致，因此办理了新的产权证。若房屋面积前后不一致，没有经过报批，是不能办理新的产权证的。此种情况如果双方的合同撤销或确认无效了，房屋的产权将会恢复登记至原产权人名下。本院就北京市东城区×××号房屋的测绘情况到北京市东城区房屋管理局测绘一所进行调查了解。对方称，两份产权档案材料中的两个测绘成果专用章均不是测绘一所加盖，且翟建本人并未就上述房屋进行过测绘，材料并不真实，是伪造的。测绘一所保存的×××号的最后一次测绘数据为2010年的测绘材料，并向法院提供复印件四张。对此，各方均认可真实性。但潘泰称对于测绘情况是由专业机构进行的，被告对此并不了解，且认为法院对此进行的调查超越职权，不应作为定案的依据。另查，2018年2月26日，陈方银以房屋转移登记为由将北京市规划和国土管理委员会及郭佳岚起诉至本院，要求撤销诉争房屋的权属转移登记。该案现以等待民事诉讼结果为由中止审理。诉讼中，本院向被告释明，被告就房屋翻建是否向有关行政审批机关申请报批，被告表示向有关机关进行过询问，现已不可能获得批准。庭审中，原告提供装饰装修合同及采购合同，拟证明原告的装饰装修损失。对此，潘泰不认可其真实性，不认可其证明目的。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，《房屋买卖居间服务合同》，《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，《房屋交易保障服务合同》，房屋档案材料，调查笔录，勘验笔录等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，原告陈方银与被告潘泰之间于2015年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，《北京市存量房屋买卖合同补充协议》及原告陈斌与被告潘泰之间于2016年7月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》均系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效。但根据本院调查及现场勘验的情况，双方签订买卖合同之前，潘泰原有产权登记的房屋已被彻底拆除并翻建，且翻建行为未获得合法报批手续，故被告出卖的房屋实际为翻建后没有经过合法重新登记的房屋，而该房屋现无法补办取得相关行政主管部门的审批手续。原、被告双方在订立房屋买卖合同前，原告实地查看过要购买的房屋，即房屋的现状。而双方在订立合同时，买卖的房屋约定为被告潘泰原拥有合法产权的房屋，履行合同交付的房屋为无合法审批手续的翻建房屋。现原、被告均认可交易的房屋是现状房屋，且原告要求被告出卖此房应给予办理合法的房屋过户手续。但被告明确表示现已不能办理翻建房屋的审批手续，为此双方产生争议。现原告认为双方签订的数份合同无效，因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》等数份合同所要达到的房屋买卖交易的真实内容存在瑕疵，无法办理过户，属于合同履行不能，此不影响合同的效力，原告可依法另行主张解除。现原告要求确认《北京市存量房屋买卖合同》等数份合同无效的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求解除陈方银与潘泰及丽兹行房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》及陈方银与潘泰、中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》，并退还居间费及交易保障服务费的诉讼请求，鉴于上述《房屋买卖居间合同》及《房屋交易保障服务合同》系《北京市存量房屋买卖合同》的从合同，且已履行，故在主合同依法有效的情况下，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还购房款并赔偿原告相关已付费用、装饰装修损失及利息的诉讼请求，因本案双方争议的买卖合同等应属合法有效，故本院不予支持。另应指出，本案房屋买卖过户过程中存在私刻公章及伪造有关材料的事实，本院将依法建议有关部门依法查处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告陈方银、陈斌的全部诉讼请求。案件受理费109166元，由原告陈方银、陈斌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  全玉海人民陪审员  胡宇领人民陪审员  高 明二〇一八年十二月十日法官助理宿云达书记员王倩玉