四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终15703号上诉人（原审被告）：成都云祖投资管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区尚锦路**。法定代表人：黄雲瑛，总经理。委托诉讼代理人：蒋全明，男，汉族，1976年3月15日出生，住四川省成都市成华区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄栋，男，汉族，1982年12月12日出生，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人(原审原告)：范利宏，女，汉族，1981年8月19日出生，住四川省宜宾县。上诉人成都云祖投资管理有限公司（以下简称云祖投资）因与被上诉人黄栋、范利宏商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云祖投资上诉请求：撤销一审判决，改判调减违约金的数额。事实和理由：一审审理中，黄栋、范利宏未向法庭提交任何能证明因云祖投资逾期5个月办理不动产权证给其造成实际损失的证据，因此一审法院按商品房买卖合同约定所判决违约金过高。黄栋、范利宏应该提交实际损失的证明，或者向法庭进行合理说明。黄栋、范利宏购房系自用，云祖投资按期交房，不影响其对房屋的占有使用和收益。现在房价上涨超过购房款一倍以上，逾期办证不影响其收益。根据合同法的规定一审法院应当对违约金予以调减。黄栋、范利宏未向本院提交答辩意见。黄栋、范利宏向一审法院起诉请求：云祖投资承担逾期办证的违约责任，向黄栋、范利宏按每日万分之一标准支付从2016年6月1日起计算到2018年6月8日止的违约金共计48447.9元；本案诉讼费、律师费（5000元）由云祖投资承担。一审法院经审理查明，黄栋、范利宏（买受人）与云祖投资（出卖人）于2013年11月11日签订了《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，黄栋、范利宏购买云祖投资开发的位于成都市高新区尚锦路52号、西区大道1808号上锦颐园·汇萃项目中的1幢1单元17层1706号房屋，该房屋测绘面积为92平方米，单价为每平方米10978.32元，总价款为658260元；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付逾期取得房屋所有权证书的违约金。前述合同及协议签订后，黄栋、范利宏支付了全部购房款658260元。2014年6月12日，云祖投资向黄栋、范利宏交付了案涉房屋，云祖投资亦认可黄栋、范利宏在办理交房手续时已交齐了委托办证所需的各项资料费用。2018年6月8日，案涉房屋的不动产权登记在黄栋、范利宏名下。2018年1月29日，黄栋、范利宏、四川宝航人力资源管理有限公司与四川天则律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师殷涛为黄栋、范利宏与云祖投资之间的商品房买卖合同纠纷提供法律服务，约定前期每套房屋支付律师费5000元。一审法院另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布了《关于实施不动产统一登记的通知》，其上载明“自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记”，该通知第六条并载明：“因国土、房管系统测试联调和数据迁移，需要对系统进行封闭升级，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请”。一审法院认为，黄栋、范利宏与云祖投资签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2014年6月12日，云祖投资向黄栋、范利宏交付了案涉房屋，黄栋、范利宏交付了办理权证所需的资料、费用。根据合同约定，云祖投资应在2016年6月11日前协助其办理案涉房屋所有权证。云祖投资未按约在该期限前为黄栋、范利宏办理房屋所有权证，其行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。关于违约金的计算标准问题，合同约定的逾期办理所有权证的违约金标准为日万分之一，按年利率计算仅为3.65%，考虑到黄栋、范利宏因为逾期办证所产生的交易预期利益和云祖投资的过错，该标准并不过分高于黄栋、范利宏的损失，因此，一审法院对该违约金标准并不做调整。关于违约金的计算起止时间问题，前文已述及，云祖投资应在2016年6月11日前协助黄栋、范利宏办理案涉房屋所有权证。但云祖投资逾期办理房屋所有权证，其行为构成违约，应当从2016年6月12日起开始计算违约金。但根据本案查明的事实，国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即进行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再单独办理。实施不动产统一登记系客观事实，云祖投资已无法实际为黄栋、范利宏单独申请办理案涉房屋所有权证书。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对逾期办理不动产权证的违约责任并无约定，故黄栋、范利宏要求云祖投资承担在成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后的逾期办理不动产权证的违约金并无合同依据，一审法院对其主张不予支持。实施不动产统一登记系对于原房屋所有权证和国有土地使用权证进行统一登记，故逾期办理房屋所有权证的违约金应当计算至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之时。云祖投资主张违约金应计算至2016年11月23日，其主张一审法院予以支持。故本案中，黄栋、范利宏主张的逾期办理房屋所有权证的违约金应计算至2016年11月23日。该违约金从2016年6月12日起算，以已付购房款658260元为基数，按照日万分之一标准计算至2016年11月23日，经计算为10861.29元（658260元×0.0001×165天）。黄栋、范利宏主张的律师费5000元没有合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、云祖投资于判决生效之日起十日内向黄栋、范利宏支付逾期办理房屋所有权证的违约金10861.29元；二、驳回黄栋、范利宏的其他诉讼请求。一审案件受理费887元，由云祖投资承担25元，由黄栋、范利宏承担851元。二审中，双方当事人均无新证据提交且对一审查明的案件事实无异议，本院依法予以确认。本案二审的主要争议焦点在于一审法院确定的违约金计算方式是否恰当的问题，现评判如下：云祖投资上诉所称一审法院确定的违约金计算方式计算的违约金过高，请求调减。对此，本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，云祖投资并未举出证据证明该违约金计算方式确定的违约金过分高于损失，一审法院综合案涉商品房买卖合同约定，黄栋、范利宏，云祖投资过错程度等因素，确认的违约金计算方式并无不当。本院依法予以确认。故本院对云祖投资要求调减违约金的主张，不予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审法院确定的方式执行；二审案件受理费72元，由成都云祖投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚 成审 判 员  唐 骥审 判 员  何广智二〇一八年十二月二十六日法官助理  刘 杨书 记 员  张秋菡