湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1381民初1107号原告：周楚祥，男，汉族，1975年8月4日出生，住新邵县。委托诉讼代理人：杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。被告：湖南君明房地产开发有限公司，住所新化县上梅镇五里亭村。法定代表人：朱诗阳，该公司经理。委托诉讼代理人：廖智辉，湖南红日律师事务所律师。委托诉讼代理人：段如意，湖南红日律师事务所律师。原告周楚祥就与被告湖南君明房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“君明公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月25日向本院起诉，本院受理立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周楚祥及其委托诉讼代理人杨耀新、被告君明公司的委托诉讼代理人段如意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周楚祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的义务为原告在30日内办理好不动产权证；2、判令被告按补充协议第六条的约定承担违约责任（按已收购房款月息的1%从原告支付办证费用时起计算至办理好不动产权证时止）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月21日，原、被告签订了《冷水江市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告购买”山水名城”xxx号房，总价款314119元。合同约定了被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。补充协议第六条约定了违约责任：项目综合验收合格之日起12个月内，为原告取得房地产权属证书。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意由被告按已收购房款月息的1%支付违约金。原告按约支付了购房款及不动产权证办证费用后，但被告至今未办理好产权证书。被告的行为系严重的违约行为。被告君明公司辩称：1、未能办理好权属证书并非是被告自身原因造成，而是因各种非被告的原因如该项目没有通过综合验收，导致不能办理权属证书；2、部分业主在验收过程中无故阻止验收，并非被告的过错；3、项目现在没有通过验收，双方虽约定了“项目验收合格后12个月内办理好房地产权属证书”，但该条款没有生效，原告要求被告承担违约金没有依据；4、被告承诺在项目综合验收合格之日起12个月内为原告办理好房地产权属证书。经审理查明：被告君明公司（原名新化县燎原房地产开发有限公司）系有限责任公司，经营范围为三级房地产开发。2007年9月10日，被告通过出让的方式取得了冷水江市教育路15695.9平方米的土地使用权，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告开发的“山水名城”二期建设用地6299平方米，总建筑面积47242.6平方米，设计高度71.4米，层数22层。2012年4月21日，原告周楚祥和被告君明公司签订了《冷水江市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买的商品房为预售商品房（商品房预售许可证为冷水江市商品房预售管理办公室2011年12月8日颁发的预许字（11）第11号，“山水名城”二期3#栋）；2、原告购买的商品房为xxx号户型（xxx号），建筑面积共120.25平方米，单价为每平方米2612.22元，总价款314119元；3、被告应在2013年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经竣工验收合格后交付买受人使用；4、被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书，但原告应及时提供办理房地产权属证书的相关资料和缴纳相关税费。该合同附件三为《合同补充协议》，《合同补充协议》第6条约定：项目综合验收合格之日起12个月内，为买受人取得房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已收房价款月息的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告周楚祥于2012年4月26日，与中国建设银行股份有限公司冷水江市支行签订了个人住房（商业用房）借款合同。2013年7月3日，原告周楚祥向被告君明公司支付购房款95119元。2013年7月24日，原告周楚祥向被告君明公司支付按揭费用2725元（保险费552元、工本费200元、评估费1427元、抵押手续费386元、预告登记费80元、抵押登记费80元）。2013年8月6日，原告周楚祥向被告君明公司支付办证费用18847元。原告周楚祥所购商品房在冷水江市房地产产权监理处办理了预购商品房预告登记。至2018年9月28日本案开庭审理时止，“山水名城”二期3#栋未通过消防验收。上述事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、办证费收据、房屋预告登记证明，有被告提交的营业执照、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划审批单、建设用地规划许可证及双方当事人的法庭陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：“山水名城”二期设计高度71.4米，根据住房和城乡建设部《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）5.1.1民用建筑的分类·高层民用建筑·一类“建筑高度大于54M的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）”的规定，属于一类高层民用建筑；根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”的规定，“山水名城”二期必须申请消防验收；根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：…（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；…”、建设部《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：…（五）房屋已竣工的证明；…（七）其他必要材料”的规定，通过包括消防验收在内的综合验收是办理房屋所有权初始登记的必要条件，而“山水名城”二期尚未通过消防验收等，不具备办理所有权初始登记的条件，因而也无法办理所有权的转移登记，故对原告周楚祥要求被告君明公司在30日内办理好不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。原告周楚祥要求被告君明公司根据《合同补充协议》第6条的约定承担违约责任，因“山水名城”二期3#栋未通过消防验收，双方约定的“项目综合验收合格之日起12个月内，为买受人取得房地产权属证书”条件至今未成就，故原告周楚祥要求被告君明公司据此承担违约责任的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。本案中，原告周楚祥的诉讼请求虽然不能得到支持，但被告君明公司应严格按照《建设工程质量管理条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等行政法规、部门规章的规定，及时办理消防验收、建筑工程竣工验收备案等手续，以便能及时为原告周楚祥购买的房屋办理权属证书，以严守合同，真正保护守约方的合法权益。据此，依照《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告周楚祥的诉讼请求。案件受理费80元，由原告周楚祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  张建华人民陪审员  梁荷清人民陪审员  李尚泽二〇一八年十二月十三日书 记 员  唐晶晶