河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0106民初3062号原告：马东亮，男，1972年10月21日出生，汉族，住郑州市。原告：马瑞阳，女，1996年3月24日出生，汉族，住郑州市。二原告共同委托诉讼代理人:郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。二原告共同委托诉讼代理人:张辉，北京市华联律师事务所郑州分所实习律师。被告：河南瑞昌置业有限公司，住所地郑州市上街区新安东路**院**。法定代表人：耿红梅，执行董事。委托诉讼代理人：李健，该公司工作人员。委托诉讼代理人：沈闪闪，该公司工作人员。原告马东亮、原告马瑞阳与被告河南瑞昌置业有限公司(以下简称瑞昌公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，因另有基于相同事实理由诉本案被告商品房预售合同纠纷案件17件，本院依法适用简易程序公开开庭将上述案件合并进行了审理。二原告的委托诉讼代理人郭瑛、被告瑞昌公司的委托诉讼代理人李健和沈闪闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马东亮、原告马瑞阳向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿损失196239元并承担诉讼费用。事实与理由：被告宣传称中国第一百货大商集团将入驻该公司开发的上街区济源路89号院和昌都汇广场，该公司未来将把该地打造成上街标杆商业区，具有极高的商业价值。2013年4月22日，原告即以高于市场价值的高价和被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的商业用房。被告交房后其承诺的大商集团却未能入驻，基本的商业市场也未形成，使原告高价购买该商业用房的收益目的落空，给原告造成巨大损失。基于被告落实承诺的商业条件未能成就，其作为开发商应当依约对市场进行启动和培育，原告认为被告已构成违约，原告为此多付的房价款损失应由被告承担，故提起诉讼。被告瑞昌公司辩称，一、被告作为涉案商品房的出卖人，已完全履行了《商品房买卖合同》约定的出卖人义务，不存在任何违约行为。二、原告将其与被告之间的商品房买卖合同关系和被告与大商集团之间的房屋租赁关系混为一谈，主张损失，缺乏事实和法律依据。三、被告制作的商品房销售广告性质为要约邀请，而非要约，广告宣传内容不应视同《商品房买卖合同》约定内容，对原、被告没有约束力。四、大商集团郑州公司单方违约，拒不履行《房屋租赁合同》约定的承租方义务，直接导致其未能入驻和昌都汇广场项目。五、原告主张的所谓“损失”并不真实存在，且其主张的所谓“损失计算方式”缺乏事实及法律依据。六、本案纠纷不适用《最高人民法院审理关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第三条规定。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，瑞昌公司开发有和昌·都汇广场项目（上街区济源路89号院），自2013年起，瑞昌公司以大商集团入驻该项目作为卖点，以宣传彩页、悬挂条幅、举办发布会等多种方式宣传项目商铺。2013年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于上街区××路××院商业××区××号房××套，建筑面积共63.81平方米，每平方米为9226.09元，总房款588717元，后原告已经缴纳上述款项，合同条款中关于大商集团是否入驻未做约定。郑州市中级人民法院对于同类系列案件之一的（2018）豫01民终11488号生效民事判决书的查明，瑞昌公司于2014年7月10日与大商郑州公司签订《房屋租赁合同》，约定大商郑州公司承租该项目场地，交付日期为2017年3月31日。2014年8月4日，大商郑州公司向瑞昌公司支付定金100万元。工程完工后，瑞昌公司向大商郑州公司发送房屋交付通知书和房屋交付确认书，多次要求大商郑州公司进行检查验收未果。2017年5月20日，瑞昌公司向大商郑州公司发函要求解除租赁合同。2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目。宣传期间，瑞昌公司在宣传彩页、悬挂条幅中明显标识“大商集团强势入驻”、“携手大商百货”、“大商入驻在即”、“大商即将开业”、“大商百货之上”等字眼，同时在宣传手册底部最后一行则以不容易辨识的微小字体标注“本广告所有图文仅供参考，不作为开发商要约之用，所有图文均以政府批文和双方签定的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”。2013年至2014年期间，和昌都汇广场项目的部分1、2层临街商铺销售信息和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息，显示和昌都汇广场项目均价为每平米13000余元，而上街欧凯龙城市广场每平米9000余元。和昌都汇广场项目2018年4月公布的商铺价格公示表显示，该项目商铺在大商郑州公司确定不能入驻该项目后，商铺价格存在下滑（例：瑞昌公司2014年售出的C66商铺售价为每平方米10966元，景文百货入驻后公布的在售房源价目表显示相邻的C65商铺售价每平方米7638元、C67商铺售价每平方米7977元；2013年4月23日售出的F-2商铺售价为每平方米7638元，大商郑州公司不再入驻以后东侧相邻售出的F-3商铺售价为每平方米3667元，西侧相邻的D-4在售商铺公布价目为每平方米4655元），故原告根据购买房屋总价的三分之一主张瑞昌公司赔偿价差损失。以上事实，有当事人陈述、证据材料、庭审笔录、郑州中院生效民事判决书在卷为证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案中被告瑞昌公司出售的商铺，其商业价值是购房者考虑的重点，大商集团系全国知名的商业品牌，被告瑞昌公司以大商集团入驻作为卖点，通过多种方式进行宣传，并在宣传彩页、悬挂条幅中做出明显标识，从而引导原告进行投资，且根据查明事实，被告瑞昌公司宣传大商入驻期间，该项目的价位较同时期、同地段其他项目的商铺售价明显偏高，而在大商集团确认无法入驻后，商铺价位也产生了明显下滑，故应认定大商集团的入驻对原、被告《商品房销售合同》的订立和价格确定产生了较大影响；虽然被告与大商集团郑州公司签订了入驻项目的租赁合同，但存在的风险因素，被告瑞昌公司宣传手册最后一行的风险提示字体微小，不容易辨识，不能达到提示目的，应认定被告瑞昌公司主观存在诱导意思，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该宣传广告应视为要约，而最终大商集团并未实际入驻该项目，故被告瑞昌公司的行为构成违约。关于被告瑞昌公司应当承担的违约责任，原告主张房屋价差在30％-50％之间，要求按照房屋总价的三分之一赔偿损失。对此本院认为，商铺售价受开发商品牌、主力店影响力、片区商业成熟度、人口、位置、交通等多方面因素影响，虽然在本案中，大商集团入驻是原告购买商铺并订立较高价格的重要因素，但不是唯一因素，故原告购买该商铺时与同地段其他项目商铺的价差不仅仅来源于此，而项目变更为景文百货入驻后价格下滑，也可能受市场整体价格波动的部分影响，且原告购买商铺本就属于一种有风险的商业投资行为，大商集团入驻是否必然带来原告预期的商业收益也存在不确定性，又因商铺价位存在一房一价，无法计算明确的差价数额。另根据郑州市中级人民法院（2018）豫01民终11488号生效民事判决书写明，被告与大商集团签订了租赁合同，被告不存在虚假宣传的过错；同时，购买商铺本属于投资行为，具有一定商业风险，买受人作为投资者应当具备相应的风险承受能力，且现有景文百货入驻和昌都汇广场；结合横向、纵向价格比较，市场整体价格走势，开发商自身影响力等因素，考虑到案涉商铺售价、主力店影响力、投资者应承担的商业风险等相关因素，本院酌定由瑞昌公司按照买受人所购商铺总价款的10%承担赔偿责任为宜（588717元×10%为58872元），原告把所有的价值风险均转嫁于被告，主张过高，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南瑞昌置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告马东亮和原告马瑞阳损失58872元；二、驳回原告马东亮、原告马瑞阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2122元（已减半收取），由被告河南瑞昌置业有限公司负担637元（于履行判决时一并支付给原告），另1485元由原告马东亮和原告马瑞阳自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韦 鹏二〇一八年十二月五日书记员 赵甜歌