贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初2070号原告：严立东，男，1973年11月9日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人：王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住址福建省南靖县。系该公司职工。原告严立东诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年12月4日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员曹军独任审判，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告严立东，被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严立东向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金43553元，暂从2016年12月30日起计算到2018年12月4日，共计704天，房屋总价款：365390元×6.18%÷365天×704天=43553元（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年12月4日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、判决实行退还原告维修基金7308元；5、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计50861元。事实与理由：原告于2014年9月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为117.51平方米，房屋单价3605.59元每平方米，房屋总价365390元，合同约定被告应当于2016年12月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定的应由给被告协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、原告提出的违约金过高请求法院调整；2、办理不动产权证是多方原因造成的，不应该单独由被告方承担全部责任；3、违约金过高，没有考虑被告的能力，现在原告有多人来起诉被告，这么多的违约金被告是没有实际履行的能力，所以请法院调整违约金金额；4、我们已于2014将商品房交付给原告使用，原告的损失没有这么多；5、对于维修基金按合同约定及相关的法律法规执行。原告在举证期限内向本院提交以下5份证据：1、商品房买卖合同，证明商品房购房事实；2、原告身份证，证明原告身份信息；3、合同登记备案表，证明商品房购房事实；4、购房交款收据三张，证明商品房购房事实；5、交款收据三张，证明商品房购房事实。经庭审质证，被告对原告提交的上述5份证据均无异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2014年9月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××单元××房，该合同约定商品房建筑面积为117.51平方米，套内面积为101.34平方米，房屋单价3605.59元每平方米，房屋总价365390元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款365390元，并已于2014年11月24日交纳维修基金7308元。合同第十四条第（四）款约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税等费用，目前被告尚未将代收的维修基金缴纳给住建部门。另查明，原告购买房屋所在的8幢楼目前还未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2016年12月30日的下一日即从2016年12月31日起算，即违约金应当从2016年12月31日起算至原告请求的2018年12月4日止，共计703天，原告请求按704天计算，超出部分，本院不予支持。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，年利率为6.18％，因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：365390元×6.18%÷365天×703天=43491.82元，原告请求43553元，超出部分，本院不予支持。因被告违约行为系持续的，故原告自2018年12月5日以后发生的违约金仍按年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于原告请求判决被告退还原告所交的维修基金7308元的诉求。根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向有关单位缴纳房屋公共维修资金，并在约定时间将维修基金交给被告，而至今被告未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告返还收取的维修基金，故对原告的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告严立东签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告严立东逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金43491.82元（2018年12月5日以后的违约金按已交房款365390元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告严立东交付的维修基金7308元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，减半收取536元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 曹   军二〇一八年十二月十四日书记员 吴雁（代）