湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘05民终1853号上诉人（原审原告）：杨季正。上诉人（原审原告）：王惠武。委托诉讼代理人：唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南皇冠投资置业有限公司，住所地湖南省武冈市庆丰东路。法定代表人：周安福，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。上诉人杨季正、王惠武因与被上诉人湖南皇冠投资置业有限公司（以下简称皇冠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2018）湘0581民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨季正、王惠武的上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、判令皇冠公司在10日内向杨季正、王惠武交付符合商品房法定交付条件及《商品房买卖合同》约定交房条件的皇冠世纪城第15栋17层1701号房；3、判令皇冠公司向杨季正、王惠武支付自2017年10月1日起至2018年5月21日期间的违约金20504元，并按每日88元的标准支付自2018年5月22日至实际交房之日期间的违约金；4、判令皇冠公司向杨季正、王惠武支付交通、住宿费用1000元和精神损害抚慰金3000元；5、本案一、二审诉讼费用由皇冠公司承担。事实和理由：1、一审认定案涉商品房因第三方原因通过消防验收的条件不成就的证据不足，皇冠公司自认是其没有修建消防道路而导致没有通过消防验收，也提出已投入资金去进行相关道路的建设，并称可能会在2018年6月底前道路完工以进行消防验收，故人民法院可以判令皇冠公司履行交房义务。2、皇冠公司并未提起要求解除合同的反诉，因此应当按照杨季正、王惠武的诉讼请求判决皇冠公司承担逾期交房的违约责任。3、根据日常生活经验，并根据《合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的相关规定，上诉人要求皇冠公司承担交通、住宿费用和精神损害抚慰金合法合理。综上，皇冠公司应当继续履行合同并承担违约责任。皇冠公司辩称：1、延期交房的原因是交房当天发生了火灾，导致杨季正、王惠武不愿意接收房屋，并非皇冠公司没有按照合同约定交付房屋。发生火灾的原因是因为业主在装修房屋时私接电源，责任不在皇冠公司，维修更换损坏的设施设备造成延期交房的责任也不能由皇冠公司承担。2、案涉商品房已经通过规划验收、主体结构验收、建筑装饰装修验收、住宅工程质量分户验收，已符合交付条件，可随时交房，且至今为止，已经交付了41套房屋。3、案涉商品房没有通过消防验收的原因在于第三方，而不是皇冠公司。根据邵阳市消防支队的要求，要通过消防验收，必须设置小区环形消防通道，但案涉商品房的西边和北边是市政道路，该市政道路现尚未进行征地、修建，故未能通过消防验收不能归责于皇冠公司。4、因逾期违约交房的责任不完全在皇冠公司，故杨季正、王惠武要求支付的违约金的计算标准明显过高，应当予以调整。5、杨季正、王惠武要求支付交通费、住宿费和精神损害抚慰金没有事实与法律依据，依法不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨季正、王惠武的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。杨季正、王惠武向一审法院起诉请求：1、皇冠公司在10日内向杨季正、王惠武交付符合商品房法定交付条件及《商品房买卖合同》约定交房条件的皇冠世纪城第15栋17层1701号房；2、皇冠公司向杨季正、王惠武支付2017年10月1日起至起诉之日2018年5月21日期间的违约金20504元；3、皇冠公司按每日88元的标准向杨季正、王惠武支付自2018年5月22日至皇冠公司实际向杨季正、王惠武交付房屋之日期间的违约金；4、判令皇冠公司向杨季正、王惠武支付交通、住宿费用1000元，精神损害抚慰金3000元；5、本案诉讼费用由皇冠公司承担。一审法院认定的事实：皇冠公司以出让方式取得位于武冈市庆丰东路与春光北路交汇处编号为武国用（2013）第1544号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地块上建设皇冠世纪城商品房。2016年9月18日，杨季正、王惠武与皇冠公司签订编号为201600241701的《武冈市商品房买卖合同》，约定由杨季正、王惠武购买皇冠世纪城住宅小区二期15栋（地上层数共**）17层1701号商品房，该房屋建筑面积为135.44平方米，单价为每平方米3247元，总价款为439774元。杨季正、王惠武应于2016年9月18日支付首付款89774元，余款350000元采取银行按揭方式支付。该合同第十条约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付给买受人；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人，买受人应在书面通知送达之日起15日内对房屋进行验收并办理交接手续，出卖人在交接房屋时应出示本合同第十条规定的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人如逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同附件三对商品房的公共部位与房屋部分的装饰、设备标准进行了约定，包括电梯为知名品牌电梯、主入户门为品牌防盗门配指纹锁、阳台为锌钢质栏杆等。签订合同当天，杨季正、王惠武依约交纳首付款89774元，余款350000元在中国邮政储蓄银行股份有限公司武冈市支行办理了按揭贷款手续。武冈市皇冠世纪城15栋楼的主体结构于2016年10月11日经相关单位验收合格，建筑装修、装饰部分于2017年1月5日经相关单位验收合格，并于2017年1月6日通过住宅工程质量分户验收合格。2017年9月中旬，皇冠公司通知皇冠世纪城15栋楼的买受人办理房屋交接房手续，部分买受人接收房屋后准备或正在进行室内装修。2017年9月30日下午，武冈市皇冠世纪城第15栋电梯电井突然起火，烧毁了电缆线、熏黑了电井四周的墙壁等，正在办理或准备办理交接房手续的杨季正、王惠武等买受人便拒绝接收房屋，向皇冠公司询问起火原因以及对房屋质量是否有影响。皇冠公司在事发当天即向消防部门报案，消防部门认为是一般火警，未出具火调报告。皇冠公司认为是15栋的业主在装修房屋时接错电线导致电梯电井起火，之后对损坏的电梯进行了修复与整改。针对杨季正、王惠武等买受人的询问与质疑，皇冠公司于2017年11月1日作出《关于皇冠世纪城15栋失火、延期交房的诉求回复》：15栋预计交房时间为2017年11月30日；皇冠公司将对15栋房屋受损部分按严要求高标准进行修复整改，本次事故不会影响房屋质量安全及使用功能；消防验收需延迟；皇冠公司对本次延迟交房慎重研讨后会给予合理说法及解决方式。湖南省特种设备检验检测研究院在2017年12月24日对15栋左、右两台电梯进行检验，于2017年12月26日出具《电梯监督检验报告》，检验结论为合格。皇冠公司为此再次通知杨季正、王惠武等买受人办理交房手续，但杨季正、王惠武等买受人以商品房电梯存在安全隐患、房屋未通过消防验收合格等为由不同意接收。2018年4月6日，皇冠公司作出《承诺书》，承诺皇冠世纪城住宅小区二期15栋住宅于2018年6月30日前交付给业主使用，交付时出具事故后质检部门检测的电梯合格证，如业主提前装修入住，保留其维权追诉的权力。杨季正、王惠武仍不愿接收其购买的商品房。本案在一审诉讼过程中，皇冠公司在庭审时辩称皇冠世纪城二期15栋房屋的西边和北边规划是市政道路，因市政道路未进行征地修建，导致涉案商品房不能形成小区环形消防通道，无消防通道便不能通过消防验收，明确提出皇冠世纪城住宅小区二期15栋住宅现通过消防验收的条件不成就，对何时通过消防验收不能确定，同意向杨季正、王惠武交付仅符合合同约定条件的商品房或者解除与杨季正、王惠武签订的商品房买卖合同。一审法院在庭审后将皇冠公司的答辩意见多次以电话或信息方式向杨季正、王惠武的特别授权诉讼代理人唐锦琳释明，并询问杨季正、王惠武是否坚持其第一项诉讼请求或者是行使解除商品房买卖合同的权利，但杨季正、王惠武在限期内未作出答复。一审法院认为，杨季正、王惠武与皇冠公司签订的《武冈市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。双方签订合同后即形成商品房销售合同关系，应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨季正、王惠武作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的付款义务；皇冠公司作为出卖人，应当在约定的期限内向杨季正、王惠武交付符合质量要求的商品房。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据《建设工程消防监督管理规定》及《建筑设计防火规范》的相关规定，建筑高度大于54米的住宅建筑为一类高层建筑，依法应在竣工后通过消防验收。皇冠公司出卖的皇冠世纪城住宅小区二期15栋住宅，，地上部分有**建筑高度大于54米，属于应当要通过消防验收合格后才能投入使用的建筑工程。因此，皇冠公司向杨季正、王惠武交付符合质量要求的商品房，不仅要符合双方约定的质量要求，还应符合通过消防验收这一法定要件。皇冠公司在一审庭审时陈述涉案商品房竣工后因第三方的原因通过消防验收的条件不成就、何时能通过消防验收尚不能确定，此情形已表明杨季正、王惠武的合同目的难以实现，杨季正、王惠武依法可以通过解除合同并要求皇冠公司承担违约责任等方式予以补救，但杨季正、王惠武在一审法院释明并征求意见后限期内未作出答复，应视为杨季正、王惠武坚持要求“皇冠公司在10日内交付符合商品房法定交付条件及《商品房买卖合同》约定交房条件的皇冠世纪城第15栋17层1701号房”的诉讼请求。法律赋予当事人在民事活动中有权依法从事某种民事行为和不从事某种民事行为的权利，杨季正、王惠武要求皇冠公司履行合同交付符合法定条件的商品房，皇冠公司已明确表示因第三方的原因导致条件不成就不能按杨季正、王惠武的要求履行合同，人民法院依法不能以公权力的形式强制确定合同当事人履行合同的期限，故对杨季正、王惠武的该项诉讼请求不予支持，双方可通过协商的方式明确皇冠公司就涉案商品房通过消防验收的期限，或通过解除合同等其他方式予以补救。皇冠公司在明确其出售的商品房在交付期限届满后因未通过消防验收不能向杨季正、王惠武履行商品房买卖合同时，亦可行使合同解除权，因皇冠公司在答辩时已表明同意杨季正、王惠武解除合同，故最终双方是通过协商继续履行合同延期办理房屋交接手续或者是解除合同终止买卖关系，结果不能预见，不同的结果皇冠公司需依约承担不同方式的违约责任，且其只需承担其中任一项违约责任。杨季正、王惠武要求皇冠公司承担延期交房的违约责任是建立在不解除合同的基础上，在皇冠公司不能履行合同时是否解除合同并不取决于杨季正、王惠武一方的意志，因此，杨季正、王惠武提出的该项诉讼请求不具有唯一性与确定性，应不予支持。杨季正、王惠武要求皇冠公司支付交通、住宿费用1000元及精神损害抚慰金3000元的诉讼请求，因杨季正、王惠武未提供相关事实依据，不予支持。皇冠公司出售的商品房在交付期限届满后，未通过消防验收等，具有明显过错，为此引发诉讼纠纷应由皇冠公司承担诉讼费。据此判决：驳回杨季正、王惠武的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：杨季正、王惠武要求皇冠公司在10日内将符合法定及约定交付条件的房屋予以交付并承担逾期交房违约责任的请求是否成立？同时，要求皇冠公司支付交通、住宿费用及精神损害抚慰金的理由是否成立？双方争议的房屋位于武冈市皇冠世纪城小区，该小区西向与北向的外围道路系城市规划道路，目前尚在修建中。根据皇冠公司提交的设计规划平面图显示，因皇冠世纪城的消防通道与正在修建的市政道路尚未连接成环形消防通道，从而未能通过消防验收。依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”及《建设工程消防监督管理规定》和《建筑设计防火规范》的相关规定，双方争议的房屋为一类高层住宅建筑，依法应当在竣工后通过消防验收才能投入使用，但至今该房屋所在的皇冠世纪城15栋仍未通过消防验收，故交付的条件未成就。由于皇冠世纪城小区西向与北向的外围道路系城市规划道路且目前尚在修建中，导致消防验收通过的时间不确定，故杨季正、王惠武要求皇冠公司在10内将符合法定及约定交付条件的房屋予以交付的诉讼请求，不符合客观实际，不予支持。双方合同约定在2017年9月30日交付房屋，现皇冠公司逾期未交房，确已构成违约，理应承担相应违约责任。杨季正、王惠武据此要求皇冠公司按合同约定支付违约金至实际交付房屋时止以及皇冠公司主张每日按购房总价款万分之二的标准支付违约金明显过高，请求减少违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，杨季正、王惠武要求皇冠公司支付违约金的诉讼请求与皇冠公司主张应当降低违约金的抗辩意见，均与上述法律及司法解释的规定相符。但本案中，因交付房屋的具体时间不确定，杨季正、王惠武因逾期交房的违约损失亦不能准确确定，故对杨季正、王惠武要求皇冠公司支付违约金的诉讼请求不予支持。杨季正、王惠武要求皇冠公司支付交通费、食宿费用及精神损害抚慰金的请求既无事实依据，也不属于《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的调整范畴，不予支持。综上，杨季正、王惠武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由杨季正、王惠武负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇一八年十二月十二日法官助理王品代理书记员  李林玉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……