江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0403民初1625号原告：孙国林，男，1971年10月1日出生，汉族，身份证住址江西省九江市浔阳区，现住九江市浔阳区，委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔城法律服务所法律工作者，证号31402161102571。被告：九江浔电实业有限责任公司，住所地九江市滨江东路**，统一社会信用代码91360400667470078H。法定代表人：杨锐，总经理。委托诉讼代理人：李海琼，男，书记。委托诉讼代理人：张毅，江西支点律师事务所律师，执业证号13604199810975246。原告孙国林与被告九江浔电实业有限责任公司（以下简称浔电公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙国林及其委托诉讼代理人任吉杰、被告浔电公司的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。其间，司法鉴定期限自2017年7月20日至2018年12月5日。原告孙国林向本院提出诉讼请求：1判决被告向原告支付从2013年9月15日至2017年5月15日所欠租金19120元（注明按每月每平方米4元计算，被告所有的面积是880平方米）；2.判决原告在被告土地上所建房屋及不动产附属设施归被告所有，由被告补偿原告290万元；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年9月11日，被告与原告签订《合作协议》一年，到期后被告至今在继续使用，周边的租房标准为每平方米8元，租地的标准是每年每亩2000元，鉴于与被告曾是合作关系，原告同意以每平方米每月4元计算，每月计3520元。因2011年9月11日被告与原告签订《合作协议》约定，原告在被告空地上建房约2500平米，合作期满后协商处理房屋资产。因房地及其他附属设施不可分离，被告在签订合同时应当预见，现双方对房屋资产等协商不成，故提出以上诉求，请法院依法予以支持。诉讼中，原告放弃了主张第一项诉讼请求及相关的诉讼事实。被告浔电公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。1.原告在被告土地上所建临时性建筑物未经政府部门审批，属于临时性违章建筑，不具有不动产产权的属性；2.原告与被告发生租赁关系，在租赁期满后其在租赁土地上自行建造的房屋应自行拆除并返还土地；3.按照一般租赁关系的正常结果，土地租赁上不可移动的建筑物及物品在租赁期满后应归租赁方所有。本案约定的是协商处理，因此被告同意拆除，原告要求建筑物归被告所有的诉请没有依据，因该房屋是临时建筑未经审批，且双方并无相关约定；4.原告要求被告补偿290万元也无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月11日，被告浔电公司因与孙国林之间的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，请求：1.判令其与孙国林之间的租赁关系解除，孙国林立即自行拆除在租赁物地上的建筑物，并向其返还租赁的房屋、场地；2.判令孙国林向其支付截止2016年4月30日所欠租金345000元，并自2016年4月30日起继续想其按5000元/月支付场地租赁费直至交还租赁房屋、场地时止。本院经审理，于2017年5月7日作出（2016）赣0403民初1351号民事判决书，判决：1.解除浔电公司与孙国林签订的《房屋及场地租赁合同》、《补充协议书》、《合作协议》；2.孙国林于判决生效后5日内向浔电公司返还位于硅酸厂新办公楼（含仓库、附属水、电、气设备）、单身宿舍及窑房以南、厂围墙以内的2000余平方米空场；3.驳回浔电公司其他诉讼请求。该已发生法律效力的判决书认定的事实如下：2001年8月1日，浔电公司的分支机构九江电力实业粉煤灰开发分公司与案外人吴启宝、徐章浔签订《房屋及场地租赁合同》，合同约定：案外人吴启宝、徐章浔租赁原告的分支机构九江电力实力粉煤灰开发分公司下属硅酸厂新办公楼（含仓库、附属水、电、气设备）单身宿舍及窑房以南、厂围墙以内的2000余平方米空场；租赁期限2001年8月1日至2009年8月1日，共8年；租金为40000元/年；合同平面图纸中载明：原有建筑、2001年后新建（砖木）、2005年拟建区域，在该图纸上九江电力实业总公司经营管理部于2005年1月14日注明：经总公司研究同意，允许承包人2005年在拟建区内搭建辅房。2008年8月28日，吴启宝、孙国林代表承租方与浔电公司的分支机构九江电力实业粉煤灰开发分公司签订《补充协议书》，约定：租金为60000元/年，租金自2008年1月1日起执行，2008年12月31日止。2009年8月1日，租赁合同到期后，但双方对合同约定的租赁土地上的附属物无法协商解决。2011年9月16日，浔电公司与孙国林签订《合作协议》，协议第一条约定：浔电公司使用平房的东侧部分，孙国林使用平房西侧部分（已做内部墙将双方可使用的区域分开）；第二条约定：有效期自2011年9月15日起至2020年9月15日止，协议期满如双方均有意继续使用，可协商续约；第三条约定：因土地属原告，房屋由孙国林建设，双方同意按划定的区域使用，互相不需缴纳租金；第八条约定：如在协议有效期内，浔电公司确有需要使用该房屋所在土地，可提前终止协议，不作浔电公司违约处理。孙国林须在接原告书面通知15日内搬离其全部物品，双方协商处理房屋资产。另查明，九江电力实业总公司粉煤灰开发分公司出具说明一份，内容为：九江电力实业总公司粉煤灰开发分公司是九江浔电实业有限责任公司的分支机构，不具有独立企业法人资格。因此，九江电力实业总公司粉煤灰开发分公司与徐章浔、吴启宝于2001年8月1日签订的《房屋及场地租赁合同》中的权利、义务，由九江浔电实业有限责任公司享有和承担。再查明，2011年6月24日，经股东协商决定，把九江丰和玻纤厂原在九江二电厂扩建的厂房全部转售给原股东孙国林所有（孙国林出资65000元）。由孙国林全权处理。落款人：吴启宝等四人。2011年6月24日，吴启宝等四人出具收条，内容为：孙国林交来购买九江丰和玻纤厂在九江二电厂扩建厂房款项65000元。还查明，2014年9月24日，九江浔电实业有限责任公司粉煤灰分公司出具关于原拉丝厂历史遗留问题的情况汇报，内容为：20001年和2005年孙国林对硅酸钙厂房及空场2000余平方米进行了改建；目前孙国林使用的房屋均属扩建范围。2011年9月，为避免资产闲置，浔电公司与孙国林签订了一份《合作协议》，约定：双方各使用一部分房屋，互相不需缴纳租金。该生效判决认为：2001年8月1日，浔电公司的分支机构九江电力实业粉煤灰开发分公司与案外人吴启宝、徐章浔签订《房屋及场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效。2008年8月28日，案外人吴启宝及孙国林代表承租方与浔电公司的分支机构九江电力实业粉煤灰开发分公司签订《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，该补充协议合法有效。孙国林与浔电公司于2011年9月16日签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，该合作协议亦合法有效。在合同到期后，双方未续签租赁合同，双方形成了不定期租赁合同关系。双方签订的合作协议的相关约定适用于不定期租赁合同期间，在租赁合同及合作协议中双方对土地上的附属物进行了约定，合同到期后双方协商解决土地上的附属物。在庭审过程中，孙国林同意解除租赁合同，但是认为需协商解决租赁土地上的附属物，孙国林要求按周边拆迁补偿价进行补偿，浔电公司不予认可，但双方均不同意对租赁土地上的附属物的价值进行鉴定，故本院对租赁土地上的附属物的价值无法予以确认，孙国林可另行主张权利。合同到期后，浔电公司有权自行收回租赁场地，孙国林拒绝归还租赁场地属违约行为，故浔电公司要求孙国林返还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。孙国林在租赁期限届满后未及时将租赁场地返还给浔电公司，浔电公司要求孙国林按合同约定的60000元/年的标准向浔电公司支付自2010年7月30日起至实际返还场地之日止的场地使用费，但双方于2011年9月16日签订的《合作协议》中标明因土地属浔电公司、房屋由孙国林建设，双方同意按划定的区域使用，互相不需缴纳租金，浔电公司无证据证明未在继续使用该房屋，故浔电公司该项诉讼请求，本院不予支持。该判决已于2017年7月14日发生法律效力，现已进入强制执行阶段。鉴于此，原告向本院提起了本案之诉。本案在审理过程中，经孙国林申请，本院委托九江浔诚资产评估咨询有限公司（以下简称浔诚公司）对浔电公司厂区内孙国林所建设的8栋房屋及38项附属设施进行评估，预交了鉴定费11000元。浔诚公司接受本院委托后，于2018年1月15日进行了现场勘查，并确定该日为本次资产评估基准日。经浔诚公司采用重置成本法进行评定估算，在评估基准日市场价值类型下的评估原值为184.74万元，评估净值为123.13万元；其中：房屋建筑物评估原值为168.91万元，评估净值为111.17万元；附属设施评估原值为15.83万元，评估净值为11.96万元。经庭审质证，被告认为涉案房屋应按造价进行鉴定，并于2018年10月11日提出了重新鉴定的申请。经本院委托，鉴定机构江西方泰工程项目咨询管理有限公司九江分公司经现场勘察，要求双方提供相关的鉴定资料，但原、被告双方均表示由于时间久远且当时也没有存档，无法提供。鉴于此，该鉴定机构以无法予以工程造价鉴定为由未予受理。另查明，原告在租赁期间对所建的房屋和附属设施进行了多次修缮。本院认为，已发生法律效力的判决书认定原告孙国林与被告之间的法律关系是租赁合同关系，故本案的案由应定为租赁合同纠纷。该租赁合同关系因期满而解除，且双方租赁合同关系解除的时间应为（2016）赣0403民初1351号民事判决书判决生效之日。法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。浔诚公司评估的8栋房屋及38项附属设施系孙国林所建，且业经被告同意，原告在租赁期间对所建房屋和设施进行维护和翻修，行为正当，不属于扩大损失。虽然合同双方约定“协商处理该房屋资产”，但如何处理未有明确约定，又未能协商一致。司法解释规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。因无证据证明扩建房屋的造价费用，作为建设方的原告对此负有举证不能的责任。综合考量原告扩建房屋及附属设施的客观事实，结合浔诚公司采用重置成本法进行评估的鉴定意见，本院酌定按评估的净值来确认原告的损失，即1231300元。因涉案所建房屋未办理合法建设手续，属违法建筑，应予以拆除，恢复原状，依法不享有物权保护，故本院对原告诉请的所有权确认依法不予支持,但可由被告处置。对涉案扩建房屋的违法性，原、被告双方均应明知，故应承担同等过错责任，但鉴于涉案房屋尚有残值价值，部分附属设施尚有使用价值，本院因此确认由被告补偿原告损失1231300元的60%，即738780元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十八条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、确认原告孙国林在被告九江浔电实业有限责任公司厂区内所建的8栋房屋及附属设施由被告九江浔电实业有限责任公司处置；二、被告九江浔电实业有限责任公司补偿原告孙国林738780元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告孙国林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31576元，由原告孙国林负担20389元，由被告九江浔电实业有限责任公司负担11187元；司法鉴定费11000元，由原告孙国林负担5500元，由被告九江浔电实业有限责任公司负担5500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  陈新娟人民陪审员  龚志忠人民陪审员  曾新娜二〇一八年十二月七日书 记 员  郑 芸