陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终8803号上诉人（原审被告）：陕西海天房地产发展有限责任公司。住所地：西安经济技术开发区凤城一路**银象花园******。法定代表人：杨崇仁，总经理。委托诉讼代理人：张煜，陕西明南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙国兴，男，1977年12月17日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。委托诉讼代理人：丛培学，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：马西凤，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人陕西海天房地产发展有限责任公司（以下简称海天公司）因与被上诉人孙国兴商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初14468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，海天公司的委托诉讼代理人张煜，孙国兴的委托诉讼代理人丛培学、马西凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海天公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回孙国兴的全部诉讼请求。2、由孙国兴承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：1、其公司认为双方合同第十五条的约定是指其公司办理涉案房屋的房屋大证（房屋权属分户表），且该大证其公司已于2017年12月29日办理完毕，故其公司合同约定的此项义务已经完成。但办理房屋产权证还需要向产权登记机关提交孙国兴的个人身份证、大修基金及契税发票，这部分不属于其公司的合同义务。2、双方合同明确约定其公司逾期办理权属资料备案的违约责任，孙国兴选择退房的，其公司退还房款并承担违约责任，孙国兴不退房的，因并无影响孙国兴对房屋实际使用且不会给孙国兴造成损失，故其公司不承担责任。3、其公司认为，办理权属备案登记与办理权属转移登记为两个民事行为。本案中，其公司未能办理登记备案，在孙国兴不选择退房的情形下，合同约定其公司不承担责任，原审法院应依据合同约定驳回孙国兴主张违约金的请求。4、孙国兴在原审中的第一项请求是要求其公司提供办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案，其公司认为孙国兴的该请求是办理产权大证，其公司在原审法院提供证据证明产权大证已经办理，在调解的过程中，孙国兴也撤回了该诉讼请求，原审法院判令其公司提供办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案超出孙国兴的诉讼请求。孙国兴辩称，1、其作为购房人，缴纳了全部购房款，完全履行了所有合同义务，但海天公司一直未能取得竣工验收备案表导致其迟迟不能取得房屋所有权证书，给其造成巨大的损失，海天公司应按照合同约定承担违约责任。2、关于违约金的计算方法，根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，只要海天公司在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案就不存在备案后18个月内不能取得房产证的情形，故海天公司向其按日支付已付房款万分之一的违约金的前提应该是出卖人未在商品房交付后360个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而不是由于出卖人原因买受人不能再备案后18个月内取得房屋权属证书，原审法院酌定违约金为已付房款的2%显失公平。3、原审法院查明的办证流程及所需资料清晰明了，开发商取得分户表后，产权登记机关给每户办理权属证书，办理时开发商需要提供公司的营业执照和委托书，以及业主的身份证和缴纳大修基金、契税发票等资料，上述一系列资料系由开发商统一提交至房屋权属登记机关，并于业主共同填写房屋所有权确权申请书。故海天公司在取得分户表后，义务并未履行完毕，应当继续履行将每户业主的资料报产权登记机关的义务。综上，请求二审法院维持原审判决。孙国兴向一审法院起诉请求：1、海天公司提供办理银象花园小区第3幢1单元3层10302号商品房权属登记资料报产权登记机关备案；2、海天公司办理银象花园小区第3幢1单元3层10302号商品房的产权证书；3、海天公司承担逾期向房屋产权登记机关提供办理权属备案登记资料，导致其不能按期取得房屋产权证书的违约金（从2015年3月1日起以其已付房款为基数，按日计万分之一计算至实际取得房屋权属证书之日止）。一审法院经审理查明，孙国兴与海天公司于2012年3月22日签订了《商品房买卖合同》（合同登记号:Y10092632），约定：孙国兴购买海天公司开发的位于西安市经济技术开发区商品房，建筑面积88.97㎡，总价款578305元；孙国兴应于2012年3月22日支付首付款178305元，剩余40万元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，海天公司应在2012年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格的商品房。合同第十五条约定，海天公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如因海天公司责任，孙国兴不能在规定期限内取得房屋权属证书的，如孙国兴选择退房，海天公司在孙国兴提出退房要求之日起90个工作日内退还孙国兴已付购房款，并按已付房款的0.1%赔偿孙国兴损失；孙国兴选择不退房，由于海天公司原因，孙国兴不能在备案后18个月内取得房屋权属证书的，海天公司向孙国兴按日支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，孙国兴按约定支付了全部购房款656953.52元，海天公司于2012年7月7日向孙国兴办理了入住手续，涉案商品房在原诉讼中未取得竣工验收备案表，海天公司未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属备案登记资料报产权登记机关，后经海天公司多方努力于2017年12月29日取得其公司开发的西安市房屋权属分户表。另查，开发商（海天公司）取得西安市房屋权属分户表之前应向房屋产权登记机关提供土地证、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑审核图、测量报告、竣工验收备案表；开发商（海天公司）取得西安市房屋权属分户表后，产权登记机关可以给每户业主办理权属证书，办理时开发商须提供其公司营业执照和其委托办理权属证书的授权委托书，业主向开发商提供其个人身份证和其交纳的大修基金、契税发票等资料，上述资料由开发商统一提交至房屋权属登记机关，并与业主共同填写西安市房屋所有权确权申请书（转移），开发商在转让人处盖章，其代理人签名，业主在受让人处签名或代理人签名。又查，地上房屋和，地上房屋和地下车库可以分别验收属证书，无论那部分工程未完成，不影响办理验收合格工程的权属证书。2017年3月21日孙国兴提起诉讼。庭审中，孙国兴未提供逾期办理权属证书给其造成损失证据。海天公司称2017年12月初其公司提供了办理权属登记需要的资料至产权登记机关备案。一审法院认为，孙国兴与海天公司签订《商品房买卖合同》后,孙国兴依约交付了房款，海天公司于2012年7月18日向孙国兴交付房屋，但未在合同约定的商品房交付使用后360个工作日内（约为2013年12月20日）提供办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在合同约定备案后18个月内取得房屋权属证书，构成违约。因合同对出卖人逾期提供办理权属备案登记资料的违约行为未约定违约责任的计算方法，孙国兴也未提供证据佐证未取得房屋权属证书给其造成的实际损失，参照合同中逾期办理权属证书的违约金约定明显过高，酌情调整为已付房款（579735元）2%的违约金共计11594.7元。海天公司抗辩其公司逾期提供办理权属备案登记资料是车库的建设受政府政策和业主的阻挡造成，并未违约，不应承担违约责任，因地上房屋和车库建设可以分别验收，分别办理权属证书，车库工程未完成，不影响办理验收合格的地上房屋权属证书，故其抗辩不成立。孙国兴主张海天公司提供办理房屋权属备案登记资料报产权登记机关，因海天公司已取得其开发房屋的《西安市房屋权属分户表》，已履行了前期应由其提供的土地证、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑审核图、测量报告、竣工验收备案表报产权登记机关的义务。根据办理房屋权属登记的程序规定，业主要取得房屋权属登记证书,海天公司还应履行向产权登记机关提供其公司的营业执照和其公司委托办理产权证书的授权委托书，及提供业主向其公司提交的个人身份信息和业主交纳所购房屋的大修基金、契税发票等材料的义务，并与业主共同填写西安市房屋所有权确权申请书（转移），孙国兴该项诉讼请求，应予支持。孙国兴主张海天公司为其办理所购买商品房的权属证书，因海天公司系商品房开发商，不是国家产权登记机关，不具备办理房屋权属证书的职责，其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西海天房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将原告孙国兴位于西安市经济技术开发区商品房办理权属登记资料报产权登记机关;二、被告陕西海天房地产发展有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告孙国兴逾期提供办理权属备案登记资料的违约金11594.7元;三、驳回原告孙国兴其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费858元（孙国兴已预交），由陕西海天房地产发展有限责任公司承担并于上述付款时一并给付孙国兴。本院二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，海天公司于2012年7月18日向孙国兴实际交付了涉案房屋，根据双方合同约定，海天公司应在交付使用后360个工作日内将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但海天公司直至2017年12月7日才将办理涉案房屋权属分户表的所需资料报产权登记机关备案，海天公司逾期备案行为，明显违反双方合同约定，构成违约，应承担违约责任。因海天公司逾期备案导致孙国兴取得房屋产权登记的期限延期。孙国兴起诉要求海天公司承担逾期向房屋产权登记机关提供办理权属备案登记资料，导致其不能按期取得房屋产权证书的违约金（从2015年3月1日起以其已付房款为基数，按日计万分之一计算至实际取得房屋权属证书之日止）的请求，因双方合同对出卖人逾期提供办理权属备案登记资料的违约行为，未约定违约责任的计算方法。孙国兴也未提供证据佐证未取得房屋权属证书给其造成的实际损失。参照双方合同中逾期办理权属证书的违约金约定明显过高，故一审判决酌情按已付房款2%计算违约金，并无不妥，本院依法予以支持。故海天公司上诉请求不承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。孙国兴在一审中要求海天公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时为其办理涉案房屋的产权证书。虽然办理涉案房屋的产权证书是产权登记机关的行为，且一审法院据此驳回了孙国兴的该项诉请，但孙国兴要取得房屋权属证书，海天公司仍有协助义务，海天公司仍应继续协助孙国兴办理涉案房屋产权登记手续。故海天公司认为其公司办理涉案房屋产权证的义务已经完成的理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，海天公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，陕西海天房地产发展有限责任公司已预交，由陕西海天房地产发展有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  王宏审判员  董凡审判员  张伟二〇一八年十二月十二日书记员  宁越