河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0503民初3463号原告：河南雅居美物业服务有限公司，住所地安阳市北关区红旗路中段。统一社会信用代码：914105007286459282。法定代表人：王红波，经理。委托诉讼代理人：索加加，女，1982年2月5日生，汉族，住安阳市北关区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。被告：张芳，女，1973年8月4日生，汉族，住安阳市北关区。被告：闫海峰，男，1973年9月29日生，汉族，住安阳市北关区。河南雅居美物业服务有限公司诉被告张芳、闫海峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南雅居美物业服务有限公司的委托诉讼代理人李永和、索加加和被告张芳到庭参加诉讼，被告闫海峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南雅居美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳物业服务费共计18220元；并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2010年11年22日购买水木清华二期25号楼2单元302室商品房一套，建筑面积216.9平方米，于2011年9月30日办理交房手续，物业费交至2014年5月31日。从2014年6月1日开始拒交物业费，物业费按年交纳，每年3644元（每平方米1.4元/月），共欠物业费18220元；虽经原告多次催收，被告拒不交纳，依照法律规定和行业规定，被告除交纳物业费外，还应从2014年6月1日起至履行日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告拒交物业费的行为在小区内造成了极坏影响，使原告的经营无法正常进行。为维护法律尊严、原告的合法权益和小区的正常秩序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提出起诉，敬请依法公正判决。被告张芳辩称：1、原告于2015年入驻小区，被告不会欠原告2014年的物业费，2014年5月-2015年5月物业费由原物业郑州龙河源物业公司经理同意，用被告的装修押金抵一年物业费；2、原告于2018年8月起诉，2018年8月至2019年5月原告还未服务，被告何来欠费；3、在被告还未装修时，原龙河源物业公司通知过如果房子有质量问题，向物业报修，由开发商负责质保期内维修，开发商只对接物业，但被告从装修到入住多次找过物业公司，都没任何人来维修房屋；4、原告进驻小区后给电梯加密，被告去升级电梯卡，被告知要先交物业费，否则不给升级，原告侵犯了业主的私有财产使用权；5、被告单元二楼承重墙被人拆开改造，破坏房子结构，侵占公用空间；6、被告在地下室的电动车充电器被人从窗户偷走，书报箱在楼道也被人撬开偷走东西，原告管理服务不到位。综上所述，原告违约在先，请求法院判令原告给被告维修房屋，停止侵犯被告合法使用电梯的权利，修理单元防盗门、地下室防盗门、锁，楼道里侵犯的公共面积恢复原状、赔偿被告因物业公司没有在质保期内给予维修造成的损失五万元人民币。被告闫海峰未答辩。经本院审理认定事实如下：被告张芳、闫海峰系安阳市北关区平原路北段路东水木清华二期25号楼2单元302室房屋业主，房屋建筑面积为216.9平方米。2011年12月23日河南仁和置业有限公司就水木清华二期前期物业服务确定为郑州龙河源物业管理有限公司，收费标准：小高层住宅1.5元/m2/月，多层1.4元/m2/月。2015年1月6日河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司签订水木清华一、二期前期物业服务委托协议，协议约定：自2015年1月6日起，河南仁和置业有限公司委托雅居美物业公司在河南仁和置业有限公司未确定水木清华一、二期前期物业服务公司期间对该区域提供前期物业服务事宜。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与雅居美物业公司签订水木清华二期（蓝山小区）前期物业服务委托协议，该协议约定，根据联席会议决定，同意社区委托雅居美物业公司暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行。原龙河源物业管理有限公司对该小区业主债权、债务由雅居美物业公司妥善处理承担。河南仁和置业有限公司与原龙河源物业管理有限公司签订的前期物业服务合同约定物业费按年度交纳。被告居住楼房为多层，应按每月1.4元/平方米缴纳物业服务费，被告从2014年6月1日至2019年5月31日未缴纳物业服务费。上述事实，有原告提供的雅居美物业公司开户许可证、资质证书、物业费用收费标准备案证明、与仁和置业公司签订的物业服务合同、与临府社区签订的物业服务合同、市房管局项目科管理备案证明、项目备案申请书、水木清华小区协调会会议记录、河南仁和置业有限公司与原龙河源物业管理有限公司签订的前期物业服务合同、被告购买房屋的合同、被告欠费明细表、律师函张贴照片、催缴物业费通知单张贴照片、物业费催费通知书张贴照片及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，河南仁和置业有限公司作为水木清华小区的建设单位，在被告居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议后，因被告居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。上述前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现被告拖欠物业费不付，侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。被告居住在水木清华二期25号楼2单元302室，住宅面积为216.9平方米，被告应当按年度交纳物业管理费用，2014年6月1日至2019年5月31日物业费按每月1.4元/平方米计算应为18219.6元（216.9平方米×1.4元/平方米/月×60个月)。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告逾期利息的请求，本院不予支持。关于被告张芳称房屋质量的问题，该问题属于其与开发公司之间的法律关系，其可以另行主张权利。关于被告称2014年5月-2015年5月物业费由原物业郑州龙河源物业公司经理同意，用被告的装修押金抵一年物业费，因被告未提供相关证据，本院不予采信。关于被告称二楼承重墙被人拆开改造，破坏房子结构，侵占公用空间，该问题与本案非同一法律关系，其可以另行主张权利。综上所述，对原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张芳、闫海峰于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2014年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费18219.6元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张芳、闫海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  杨永红二〇一八年十二月二十一日书记员  张 蕾