广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终22722号上诉人（原审被告）：陈颖斌，女，1952年2月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吕绍东，广东增法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路**自编****。法定代表人：秦少瑜，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东南日律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，男，1980年10月31日出生，住广州市越秀区，系该公司员工。上诉人陈颖斌因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈颖斌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回迪佳公司的全部诉讼请求；2.迪佳公司承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由如下：一、一审法院对迪佳公司是否具备物业管理资格、陈颖斌与迪佳公司签订的物业服务协议是否有效及迪佳公司向陈颖斌收取物业管理费的条件是否成就等问题不予审理的做法是错误的。合法的前期物业服务资格应是通过招投标或开发商委托指定两种途径取得。本案迪佳公司不是通过招投标方式取得案涉商铺的前期物业管理权，而是受广州康创投资有限公司（以下简称为康创公司）的指定与陈颖斌签订《金利壹号前期物业服务协议》取得的。从迪佳公司提供的证据证明，康创公司不是开发商，其身份是代业主，依法无权指定前期物业服务单位。对于康创公司不是开发商，迪佳公司不具备物业服务资质，陈颖斌在签订《金利壹号前期物业服务协议》时并不知情。陈颖斌与迪佳公司签订《金利壹号前期物业服务协议》是在不知情、受欺骗的情况下签订的，并不是真实的意思表示，故该协议应是无效合同，自签订之日起就不具有法律约束力。迪佳公司与康创公司签订案涉商铺的委托合同及针对服务期限的多份协议，均未经陈颖斌及广大业主同意，陈颖斌在开庭时才得知该合同及协议的存在，而陈颖斌与迪佳公司签订的物业服务协议里并未约定服务期限，这并不符合正常的合同要件。二、本案迪佳公司向陈颖斌收取物业管理费的条件未成就，案涉商铺不符合约定的交付标准且未取得《消防安全检查合格证》，返租期满至今陈颖斌仍未收到移交验收商铺通知，案涉商铺仍在康创公司控制之中，而且康创公司与迪佳公司是同一法定代表人，是关联公司，二者联合侵害陈颖斌及广大业主利益。事实上，案涉商铺存在二次交付问题。第一次根据《商铺买卖合同》第五、六、七条以及《金利壹号商铺使用权确认书》约定：2011年8月31日至2014年8月30日期间，案涉商铺归康创公司装修、经营、使用和收益，承担一切权利和义务。在此期间，案涉商铺名义上是间隔的，实际上是未间隔的通场。名义上是名品酒会，实际上至今从未开业经营。2012年的消防验收合格证不能代替装修成现状格子铺的消防验收合格。第二次交付应是康创公司根据约定在期满前即2014年8月31日前六个月，向陈颖斌发出书面通知或主动约请迪佳公司商量是否续租，并有义务将经装修后符合约定标准，包括消防验收合格等的案涉商铺交还陈颖斌，由陈颖斌验收收铺。但是，返租期限届满至今康创公司仍未将符合约定标准包括消防验收合格的案涉商铺交还陈颖斌。一审判决对如此重要的事实不予审理查明，而是简单地以（2017）粤01民终5165号民事判决为依据，以陈颖斌、迪佳公司和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》认定陈颖斌已办理了案涉商铺的收楼手续并移交给康创公司。同时作出自2014年8月31日起，陈颖斌与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年8月31日起，迪佳公司作为案涉商铺的物业管理方要求作为产权人的陈颖斌支付物业管理费并无不妥的认定是有违事实是错误的。三、一审法院未查明事实，仅参照同楼盘同类型物业服务合同纠纷案由广州市中级人民法院作出的生效判决书，就认定迪佳公司对案涉商铺提供物业服务管理，并有权收取相应综合管理服务费是明显错误的。本案涉商场1至4楼自2011年由于出卖人康创公司装修的原因导致案涉商铺不具备交铺条件，至今尚未开业，大门紧锁。迪佳公司的办公室也长期关门，没有为陈颖斌及广大业主提供过任何量和质的服务。服务协议虽然约定每月16元一平方米，但这个标准是在康创公司承诺返租三年期间，将做到全面打造成亚洲最大的名酒汇，正常营业的状态下收取的，而事实上，一直以来所有商铺包括康创公司和迪佳公司持有、租用的商场都未开业，其重要原因是装修成格子铺后未取得《消防安全检查合格证》。迪佳公司作为案涉商场物业管理单位，依法有责任和义务追索康创公司办理消防验收，并依照《消防安全检查合格证》进行消防管理。迪佳公司也有义务协助落实。但是，迪佳公司没有履行消防安全管理责任，迪佳公司只是管理其租用的地下停车场，楼上住宅的物业管理公司收取1.75元一平方米的工作量。同时迪佳公司长期无资质经营，无法达到预期的服务效果。迪佳公司仅凭一份物业服务协议，就收每平方米16元的服务费，既不合理，也不合法。作为迪佳公司出示的证明其提供了物业服务的三份合同，即与其他单位签订的委托消防服务合同，保洁服务合同，电梯维护合同均没有出具相关付款票据，没有银行转账依据，证明上述服务合同没有实际履行，所涉及的开支均为虚假的。四、康创公司与迪佳公司签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》对陈颖斌不应具有约束力。康创公司与迪佳公司在2010年9月签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》，以及随后续签的延期合同，陈颖斌从不知情，也没有征求过陈颖斌的意见更没有签字同意。所有条款都是两个关联公司康创公司与迪佳公司为了共同利益炮制的，是强加给陈颖斌和广大小业主的，严重侵害了陈颖斌和广大小业主的合法权益。综上所述，为了维护陈颖斌的合法权益，请求二审法院依法公正判决。迪佳公司答辩称：一、康创公司作为案涉商场的建设单位，接受案涉商场产权人的委托对案涉商场进行管理、经营，依法有权与迪佳公司签订物业服务合同，该合同合法有效。根据国务院《物业管理条例》第21条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能由业主大会统一业主意见选聘物业服务企业，只能由建设单位承担选聘物业服务企业的责任。前期物业服务企业与建设单位签订物业管理合同后，在业主委员会成立之前，同时应当与业主签订前期物业服务合同，明确双方的权利义务，避免因此而发生纠纷。业主一旦签订前期物业服务合同，即表示接受前期物业服务企业的管理，应当履行合同中约定的缴纳物业费等义务。康创公司作为案涉商场的建设单位，依法有权选聘迪佳公司作为案涉商场的物业服务企业，与迪佳公司签订《物业服务合同》。而且，陈颖斌也与迪佳公司签订了《前期物业服务协议》，明确了其向迪佳公司缴纳物业管理费的义务。其次，根据《广东省物业管理条例》第36条规定，“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。”但案涉商场作为商业物业，作为建设单位的康创公司不受必须经过招投标方式选聘物管公司的限制，可以直接选聘物管公司对案涉商场进行前期物业管理。再次，陈颖斌与康创公司及迪佳公司签订了《使用权移交确认书》，也证明了陈颖斌知晓迪佳公司作为案涉商场物业管理公司的事实，但陈颖斌在此后长达6年的时间里从未对康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的行为提出任何异议。这也证明了陈颖斌实际认可了迪佳公司对案涉商场进行前期物业管理的事实。二、案涉商场消防验收合格。康创公司接受案涉商场产权人的委托，作为案涉商场的建设单位，委托广州富美安消防器材工程有限公司进行消防工程施工，竣工后就向广州市公安局越秀分局申请验收。广州市公安局越秀分局于2011年2月1日出具编号为穗公越消验【2011】第0017、0018号的《关于流花广场首至三层商场建筑消防设施及内部装修建设工程消防验收合格的意见》及《关于流花广场第四层商场建筑消防设施及内部装修建设工程消防验收合格的意见》。因此，康创公司在2011年在向广州市公安局越秀分局申请验收前，已按照《消防栓片面图》的消防设计对案涉商铺进行了间隔。上述《消防验收合格的意见》不仅仅是针对流花广场1-4层大框架的验收，也包括内部消防设施及装修工程（也即包括1-4层所有商铺）的验收。而且，2012年1月10日，广州市公安局越秀分局又对案涉商铺所在商场（1-4层）进行二次验收，并出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证书目前仍持续有效。消防验收合格是分割产权的前提条件，如案涉商铺未经消防验收合格，康创公司也不可能顺利将案涉商铺过户给陈颖斌。陈颖斌在取得案涉商铺所有权后，又将案涉商铺返租给康创公司，但在返租期间，康创公司并未对案涉商铺进行任何改建或装修。陈颖斌主张案涉商铺曾于2014年重新间隔与事实不符，陈颖斌应对其主张承担举证责任，否则应承担不利后果。目前已有部分业主向越秀区人民法院起诉康创公司消防不合格，但越秀区人民法院判决驳回业主的诉讼请求，案号为（2018）粤0104民初19539-19544号。业主关于案涉商场消防不合格的说法没有事实及法律依据。三、物业管理资质不是收取物业费的前提条件。根据《物业服务企业资质管理办法》第七条及第八条之规定，物业管理资质仅用于界定物业服务企业承接业务的标准，并无强制规定物业服务企业一定要具备资质才能提供物业管理服务。而且，新成立的物业服务企业即是最低等级资质，一年后不具备调整资质的企业仍然是最低等级的。法律并无强制规定物业管理公司在一年的资质暂定期后一定要重新申请调整资质。而且，根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房[2017]75号）第一条规定，“各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。”因此，物业管理资质并非物业管理公司收取物业费的前提条件。在迪佳公司对案涉商场实际提供物业管理服务的情况下，陈颖斌应依法向迪佳公司支付物业费。陈颖斌与迪佳公司签署的《前期物业服务协议》，不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，康创公司与迪佳公司签订的物业服务合同关系是合法有效的。在迪佳公司已经实际提供物业管理服务的情况下，陈颖斌应当按照协议约定支付物业管理费用及其他相关费用。另，迪佳公司收取物业服务费的条件已经成就，陈颖斌已实际接收了案涉商铺，并以产权人的身份将案涉商铺返租给康创公司。至于返租期满后康创公司是否将案涉商铺交付还给陈颖斌，根据《物业管理条例》第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，均不影响迪佳公司向作为案涉商铺产权人的陈颖斌要求支付物业管理服务费的权利。因本案纠纷，迪佳公司于2018年2月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈颖斌向迪佳公司支付物业费保证金332元及水电费周转金166元，并自判决生效之日起按照所欠物业费保证金、水电费周转金千分之一按日支付违约金至付清全部欠付物业管理费止；2.陈颖斌向迪佳公司支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费6308元，并自判决生效之日起按照所欠物业费之千分之一按日支付违约金至付清全部欠付物业管理费止。一审法院认定的事实：2011年3月17日，陈颖斌（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定陈颖斌向康创公司购买位于广州市东风西路xx号三层xx号铺，商铺合同约定建筑面积10.3339平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2011年8月29日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、陈颖斌（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积10.3339平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为166元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2011年8月29日，陈颖斌（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路xx号“金利壹号”3层xx号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对案涉商铺进行统一经营。2017年3月17日，迪佳公司再次向陈颖斌邮寄《管理费催缴通知》，迪佳公司提交的表格显示签收情况均为“他人收”。陈颖斌对该证据不予认可。另，根据迪佳公司提供查册表载明：广州市越秀区东风西路xx号xx房建筑面积为10.1797平方米。2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了迪佳公司有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。一审法院认为：针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对案涉商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费、物业费保证金、水电费周转金。在没有相反证据的前提下，陈颖斌以迪佳公司无权对案涉商铺进行管理的抗辩主张不予采信。迪佳公司与陈颖斌签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，陈颖斌逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以陈颖斌实际收楼之日起计收物业服务费。根据原、陈颖斌和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，陈颖斌已办理了案涉商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自2011年8月31日起至2014年8月30日期间，本应由陈颖斌缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与陈颖斌仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、陈颖斌是迪佳公司的同一相对方。陈颖斌是案涉商铺的产权人，且2014年8月31日起，陈颖斌与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年8月31日起，迪佳公司作为案涉商铺的物业管理方要求作为产权人的陈颖斌支付物业管理费并无不妥。惟物业管理费应以10.1797平方米X16元/月/平方米计算即162.9元/月为宜。关于陈颖斌主张迪佳公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见。《金利壹号前期物业服务协议》明确约定，陈颖斌应于每月五号前向迪佳公司支付当月物业管理费，并于首次缴费时向迪佳公司预交两个月物业服务费用作为保证金及相等于一个月物业服务费的水电费周转金。因此，自约定付款期限次日起即构成违约，开始计算上述款项的诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，在此之前，迪佳公司关于物业管理费、物业费保证金及水电周转金的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定确定其诉讼时效为两年，故应与首月物业管理费同时支付的物业费保证金、水电周转金已过诉讼时效，不予支持。迪佳公司提交的向陈颖斌邮寄《管理费催缴通知》，因该证据妥投情况为“他人收”，迪佳公司未能提供相应证据予以佐证，故对该证据不予采信。2018年2月5日，迪佳公司向法院提起诉讼要求陈颖斌支付案涉场地的物业管理费，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前已过物业管理费已过两年诉讼时效的部分不予支持，故陈颖斌应向迪佳公司支付自2015年10月1日起至2017年10月30日期间的物业管理费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2018年8月21日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈颖斌向迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4072.5元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4072.5元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止。二、驳回迪佳公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94.4元，由迪佳公司负担28.4元，由陈颖斌负担66元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，陈颖斌向本院提交证据2份：1.1993穗城规（越）建字第322号建设工程规划许可证，拟证明案涉商铺建设单位是广州基伟房地产发展有限公司（以下简称为基伟公司），而不是康创公司。2.金利壹号二层、三层平面图，是康创公司卖房时提供的，拟证明案涉商铺当时没有现铺，只是凭平面图来认购商铺。对陈颖斌提交的证据，迪佳公司表示对于该2份证据真实性、合法性认可，关联性不认可，证据1是1993年出具的，基伟公司是第一手开发商，案涉商铺第二手开发商是几位个人，第二手业主委托康创公司建设。证据2平面图关联性不认可，案涉商铺在过户前已经是现铺，有独立产权证才可以过户，迪佳公司出售的是现房。网签是在业主个人名下，当时已经有房产证了。迪佳公司提交9份证据：1.建设工程施工许可证及商品交易市场登记证、广东省酒类批发许可证，拟证明康创公司接受案涉商场产权人的委托，对案涉商场所有商铺进行管理、报建及修缮，依法对案涉商场进行装修及经营。2.一至四层消防栓平面图。3.关于流花广场第四层商场建筑消防设施及内部装修建设工程消防验收合格的意见。4.关于流花广场首至三层商场建筑消防设施及内部装修工程消防验收合格的意见。5.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。6.（2018）粤0104民初19535号判决书。证据2-6拟证明：案涉商铺消防验收合格，越秀区人民法院已经判决认定案涉商场所在商铺消防验收合格，依法驳回业主关于要求康创公司消防整改合格的诉讼请求。7.EMS快递单。8.业主商铺移交手续签到表。9.2014年11月8日业主会议签到表。证据7-9拟证明迪佳公司已通知陈颖斌收铺。陈颖斌对迪佳公司提交的证据质证表示：关于证据1，对建设工程规划许可证真实性、合法性予以确认，但关联性不予以确认。关于证据2-6，对真实性、合法性予以确认，但与本案没有关联性。关于证据7-9，对三性均不予以确认。二审中，陈颖斌承认2011年至2014年返租给康创公司的租金在支付购房款中已经抵扣。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，应审理陈颖斌与迪佳公司之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于陈颖斌与康创公司之间关于交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理，陈颖斌可另行主张。迪佳公司是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同，对陈颖斌具有约束力。陈颖斌抗辩不对其具有约束力，不符合法律、司法解释的规定，本院不予支持。陈颖斌与迪佳公司签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。对物业服务企业实行资质等级管理是行政管理的手段，且目前行政主管部门已不再进行资质审批，不能作为认定合同效力的依据。陈颖斌认为迪佳公司不具备相应物业资质等级，要求认定合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。陈颖斌与迪佳公司签订物业服务协议后，于2011年8月29日与迪佳公司、康创公司三方签订了商铺使用权移交确认书，确认收铺并将商铺移交给康创公司使用，并收取了租金（在购房款中抵扣），在此期间，办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现陈颖斌以没有收铺、消防不合格等为由，拒不缴交物业管理费及保证金、水电周转金等费用，一审法院不予支持，并根据诉讼时效的相关法律规定依法支持时效范围内的物业管理费，依法驳回超过诉讼时效的物业费保证金及水电周转金的处理，并无不当，本院予以维持。且，案涉物业涉及的业主与迪佳公司之间的物业服务纠纷，已经生效判决认定处理。陈颖斌主张迪佳公司未尽物业服务职责，但举证不足，且与生效判决认定不符，本院不予支持。至于陈颖斌主张的康创公司存在逾期交铺违约责任，迪佳公司收取物业管理费的条件没有成就的问题，其实质属于陈颖斌与康创公司之间的交铺纠纷，应另案处理。本案纠纷中，迪佳公司履行了物业服务协议约定的义务，要求陈颖斌缴交物业管理费，符合公平原则。陈颖斌缴交物业管理费产生的损失，可在其与康创公司的买卖合同纠纷中予以主张。综上所述，陈颖斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由上诉人陈颖斌负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年十二月二十日书记员  眭 翘李倩妤