安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初8053号 原告：胡国芝，女，1963年3月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告：孙康，男，1987年5月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系胡国芝之子。 委托诉讼代理人：张雪青，安徽百商律师事务所律师。 被告：武汉市名发世家美容美发用品有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区天一小区****。 法定代表人：从功全，总经理。 委托诉讼代理人：陈锦军，男，汉族，住安徽省合肥市。 被告：陈锦军，1988年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市。 原告胡国芝、孙康与被告武汉市名发世家美容美发用品有限公司（以下简称名发世家公司）、陈锦军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡国芝及两原告共同委托代理人张雪青，被告名发世家公司的委托诉讼诉讼代理人，亦是本案被告陈锦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡国芝、孙康向本院提出诉讼请求：1.两被告立即支付半年度租金23万元（2018年7月20日-2019年1月20日期间）；2.两被告支付逾期付款违约金5520元（自2018年7月1日起算暂计算至2018年9月1日，此后以230000元为基数按日万分之四标准计算至款清之日止）；3.两被告支付原告实现债权费用6000元，以上合计241520元；4、本案诉讼费用由两被告负担。 后经本院释明，胡国芝、孙康将其诉讼请求变更为：1.两被告立即支付下欠租金153333元（2018年7月20日-2018年11月20日）；2.两被告自2018年7月1日起以153333元为基数按日万分之四标准支付逾期付款违约金至款项支付完毕之日止；3.两被告支付原告实现债权费用6000元；4.两被告支付解约违约金115000元（相当于三个月租金损失的违约金）；5.本案诉讼费用由两被告负担。 事实与理由：2018年1月，孙康经胡国芝同意与名发世家公司、陈锦军签署《房屋租赁合同》一份，协议约定两原告以所有的位于合肥市寿春路门面房出租给两被告经营，租期8年，租金半年度支付一次，年租金标准为460000元。合同签订后，两原告即将约定房屋交付两被告使用，两被告支付了第一期租金。依照合同约定，两被告应于2018年7月1日支付第二期租金，但经多次催要两被告均未能支付。原告认为两被告共同租赁原告房屋使用，应依照合同约定及时支付租金，两被告至今未能支付己经构成违约，按照合同约定应支付逾期付款违约金并承担原告实现债权的律师费用。为维护两原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。后，经法院释明，并考虑到案涉合同已无继续履行可能，故申请变更诉讼请求。 被告名发世家公司、陈锦军共同辩称：要求解除案涉合同，但是不同意两原告的诉请，2018年7月20日前租金已交付。陈锦军在2018年5月要求孙康减少房租，否则就不再承租。2018年7月要求孙康案涉房屋交还，通知其拿钥匙，但孙康一直没有回电话，发微信也没有回，之后两被告就没有再使用案涉房屋，不应再支付租金，也不应承担违约责任。 本院经审理查明事实如下：胡国芝系合肥市庐阳区寿春路房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。胡国芝与孙康是母子关系。2018年1月，孙康代表胡国芝与名发世家公司续签一份《房屋租赁合同》，约定名发世家公司继续租赁案涉房屋，租期为2018年1月20日至2026年1月19日，租金为每年460000元，每半年支付一次，时间为当期应付租金开始前二十日；押金为40000元；承租方逾期支付租金、费用的，以当期应付金额为基数，按日万分之四的标准向出租方支付逾期付款违约金；租赁期内，非因法定和约定事项，任何一方均不可提前解除协议，否则按本合同总金额30%支付解约违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应赔偿对方损失，损失范围包括但不限于“因维护自身合法权益所支付的合理的律师费用”。该合同落款出租人栏由孙康签名，承租人栏加盖有名发世家公司合同专用章，以及签有“名发世家（陈锦军）”内容。 合同签订后，名发世家公司交付了押金40000元，并支付了首期半年租金230000元。2018年5月，名发世家公司和孙康协商降低租金无果。2018年7月，名发世家公司搬离案涉房屋，并拒绝交付之后租金。为此，两原告诉至本院，并支付了6000元律师代理费。 2018年11月21日，名发世家公司将案涉房屋钥匙交给两原告。 另查明：陈锦军在庭审中陈述其为名发世家股东，也是合肥地区负责人，租赁案涉房屋用于名发世家公司开办美发店。 上述事实由双方提供的《房屋租赁合同》、房地产权证、委托代理合同、律师代理费发票等证据，以及双方当事人庭审陈述佐证，本院对上述证据予以确认，并在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 首先是案涉合同相对方。案涉房屋系胡国芝所有，而孙康与胡国芝系母子关系，其签订案涉合同属于家事代理，故本案适格原告是胡国芝，同时，陈锦军签订案涉合同行为属于代理名发世家公司的职务行为，因此，名发世家公司为本案适格被告。 其次是名发世家公司是否存在违约行为。案涉合同约定有租赁期限，而名发世家公司在合同未到期就提出解除合同，并搬离了案涉房屋以及不按期交付下期租金，行为表明其已不继续履行案涉租赁合同，已构成了民事违约。案涉合同亦因此无法继续履行，故本院确认案涉合同因名发世家公司违约而解除，案涉合同解除时间为交付钥匙时间，即2018年11月21日。在此之前，名发世家公司还应继续支付租金至2018年11月21日，据此计算，租金为153333元（460000元/年÷12个月×4个月），扣除名发世家公司交付的40000元押金，还应支付的租金为113333元。案涉合同约定的违约责任包括逾期付款违约金和解约违约金，但两项违约金合计高于其实际损失，本院考虑到名发世家公司提前解除合同造成案涉房屋空置的租金损失，本院将两项违约金调整为按一个月租金计付，即为38333元（460000元/年÷12个月）。 第三是实现债权费用6000元。案涉合同虽然约定了律师代理费，但该项约定适用于以下事项，即在违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应赔偿对方损失，损失范围包括但不限于“因维护自身合法权益所支付的合理的律师费用”，由于本院对其违约损失已作出处理，故对胡国芝的该项诉请不予支持。 关于名发世家公司抗辩案涉合同已于2018年7月解除，其亦已搬离案涉房屋，本院认为，名发世家公司虽然搬离不再使用案涉房屋，但其并未将案涉房屋（钥匙）交付给胡国芝，故本院对其该项抗辩不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告武汉市名发世家美容美发用品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡国芝支付欠付租金113333元，并支付违约金38333元； 二、驳回原告胡国芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2708元，由胡国芝负担1041元，由武汉市名发世家美容美发用品有限公司负担1667元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一八年十二月十八日 书记员  王 蓓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。