江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民终3196号 上诉人（原审原告）：谌怡猛，男，汉族，1987年10月13日生，住南昌市青山湖区。 上诉人（原审被告）：江西龙粤投资有限责任公司，住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路。 法定代表人：喻星婷，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兰兰，江西华邦律师事务所律师。 上诉人谌怡猛因与上诉人江西龙粤投资有限责任公司（以下简称龙粤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 谌怡猛上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持谌怡猛一审全部诉讼请求；2.上诉的诉讼费用全部由龙粤公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，谌怡猛的诉请有明确金额，虽然不能确定实际交房时间，但龙粤公司逾期交房的起算时间是明确的，有明确的截止时间即暂算至2018年1月31日，一审法院以无法确定实际交付时间来认定诉讼请求不明是错误的。2.如法庭认为谌怡猛的诉求不明，应该直接向当事人发问，让当事人将自己的主张陈述清楚，一审法院并未进行发问，存在程序违法。3.一审法院已经认定了龙粤公司在本案中应承担逾期交房的违约责任，那么逾期交房违约责任应是龙粤公司逾期交房的时间乘以单位逾期金额，而不是根据小区的工程进度来确定逾期交房违约责任。由于龙粤公司在法庭上和其他场合所承诺的完工时间一再变动，涉案小区的工程进度根本无法明确，既然无法明确工程进度，那酌定支付2500元也没有任何依据。 龙粤公司答辩称：1.逾期交房是政府原因导致的，我方不应承担逾期交房的违约责任。2.政府下发停工通知对我方销售产生了很大影响，影响我方工程款回款，也影响了施工，导致工期延期，根据买卖合同双方约定的第八条，可据实予以延期。3.政府下发的复工通知我方并没有任何人签收。综上，我方不应承担逾期违约金，请二审法院驳回谌怡猛的上诉请求。 龙粤公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判龙粤公司不承担任何责任；2.本案一、二审诉讼费用由谌怡猛承担。事实和理由：一审法院认可、采信龙粤公司提交的《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》、中华人民共和国住房和城乡建设部《重大违法案件挂牌督办通知书》，确认“钻石广场”项目确因违反城乡规划而被停工的事实，该行为无疑是政府行为，且至今未收到复工通知，龙粤公司逾期交房系由于政府原因所导致，具有正当理由，无需承担逾期交房违约责任。 谌怡猛答辩称：对方说因政府原因导致延期，我方并不了解，对方交房一拖再拖，且不能交房时仍一直在销售房屋，属欺诈行为，逾期交房也并没有向业主作出任何解释，也没有任何补偿。 谌怡猛向一审法院起诉请求：1.判令龙粤公司承担逾期交房违约责任人民币48058.8元（现暂计至2018年1月31日，以实际交房完成时止）；2、判定龙粤公司承担全部的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月14日，谌怡猛购买龙粤公司开发的钻石国际广场B区办公写字楼622室商品房并与龙粤公司签订了编号为1000443030的《南昌市商品房买卖合同》。合同约定，该622室商品房建筑面积为55.24平方米，每平方米单价为10157.71元，全额房款为561112元。龙粤公司应于2016年6月30日前将上述经验收合格的商品房交付给谌怡猛使用。上述合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前交房，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。谌怡猛按约定支付了全部的房款561112元。2015年6月15日，南昌市城乡规划局向龙粤公司下发《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》，责令龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设。龙粤公司至今未交房。 一审法院认为，谌怡猛与龙粤公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自身义务。根据合同约定，谌怡猛已经及时履行了支付购房款的义务，但龙粤公司却未依约将经验收合格的商品房交付给谌怡猛使用，且至今仍未整体验收、交房。虽然龙粤公司辩称，其逾期交房符合《南昌市商品房买卖合同》第八条之规定，可据实予以延期，且逾期交房主要是由于政府、市政原因造成的，其不需要支付违约金，亦无需承担任何责任，但龙粤公司提交的证据不能证明政府下发停工通知以及南京道路施工改造项目对整个工期进展的影响程度。在本案中，龙粤公司主张的免责事由并无充分证据加以证实，因此，龙粤公司在本案中应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的支付，在本案中由于无法确定实际交房时间，谌怡猛要求支付违约金属于诉请不明，一审法院根据涉案小区的工程进度，酌定龙粤公司暂支付2500元违约金给谌怡猛。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、江西龙粤投资有限责任公司在本判决书生效后十日内向谌怡猛支付违约金2500元；二、驳回谌怡猛的其他诉讼请求。案件受理费501元，由江西龙粤投资有限责任公司负担。 双方当事人在二审中均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人谌怡猛与上诉人龙粤公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自身义务。根据2015年6月15日南昌市城乡规划局向龙粤公司下发的《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》，龙粤公司因违反城乡规划而致钻石广场项目停工，上述情形并不符合龙粤公司与谌怡猛签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条规定的情形。龙粤公司至今仍未交房，已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任，故对龙粤公司的上诉请求，本院不予支持。关于谌怡猛上诉称逾期交房违约金从2016年6月30日计至2018年1月31日为48058.8元，其余违约金需支付至实际交付日，在本案中由于无法确定实际交房时间，谌怡猛要求支付违约金属于诉请不明，一审法院根据涉案小区的工程进度，酌定龙粤公司暂支付2500元违约金给谌怡猛，本院对此予以支持。 综上所述，谌怡猛和龙粤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1052元（谌怡猛预交1002元，江西龙粤投资有限责任公司预交50元），由谌怡猛负担1002元，由江西龙粤投资有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 郭 燕 审判员 罗云奇 审判员 周中瑞 二〇一八年十二月二十六日 书记员 滕漪兰