山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0911民初4188号原告：宋辉，男，1988年11月28日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：周庆旺，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟建，山东公允律师事务所律师。被告：泰安宏成置业有限公司。住所地：泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：房兴军，任总经理。原告宋辉与被告泰安宏成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟建，被告法定代表人房兴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金20456.77元（自2015年8月3日起至2018年2月27日止，逾期939天，按已付房款的日万分之零点五计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月25日与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的宏成富园小区第3幢1单元26层2603号房屋。共缴纳购房款435714元人民币。合同约定被告应于2015年4月30日向原告交付涉案房屋，同时应于涉案房屋交付使用后90日内为原告办理涉案房屋的所有权转移登记。2015年5月3日交付涉案房屋后，被告并未按约定期限为原告办理涉案房屋的所有权转移登记，在原告的多次催促下，被告于2018年2月28日才办理了涉案房屋的所有权转移登记，被告迟延办理所有权转移登记的行为违反了《商品房预售合同》第20条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定，因此，被告应承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所诉。泰安宏成置业有限公司辩称：1.原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效。最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”明确写明：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。结合涉案商品房预售合同第二十条之规定，诉讼时效应自交房后第91天开始起算。至原告提起本案诉讼，已经超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。2.对原告所称违约金计算方式不予认可。涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同约定计算违约金。因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任。该条第3款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外。在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产权证。众所周知，涉案楼栋不动产权证办理完毕后，办理房屋所有权证的主动权就掌握在买受人手中，开发商仅能进行协助，还需买受人主动申请办理，在《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定中也能清楚的看出，该项义务主体是买受人。买受人主动办证义务不履行，开发商无法提供协助。被告公司自2017年4月24日，将办理涉案房产所在楼栋不动产权证的资料提交主管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼栋不动产权证，已经具备了办理不动产证的条件。根据上述合同约定及法律规定，自2017年4月24日之后，也不应再计算违约金。同时，储藏室价款也不应作为购房款，成为计算逾期办证违约金的依据。本院经审理认定的事实如下：2013年11月25日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买位于长城路西侧宏成富园3号楼1单元2603号房屋，被告应于2015年4月30日向原告交付房屋，合同对付款作了约定。并约定被告应于商品房交付使用后90日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，同时约定办理产权职能部门受理时间除外。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款435714元。2015年5月3日，被告将房屋交付给原告。被告于2017年7月17日向泰安市国土资源局递交材料，申请办理涉案房产3号楼的不动产权证，并于2017年7月25日取得上述不动产权证,具备了分户办理产权登记条件。2017年9月30日，被告以在单元门和电梯门张贴通知的方式，向原告下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告于2017年10月8日前提供购房合同、发票等材料，并交纳契税、印花税等税费，用于办理原告个人不动产权证，并声明如未在上述期限内前来办理相关手续，造成延期办证的情形，被告不承担任何责任。后原告与他人签订不动产登记代理委托书，委托他人为其办理涉案不动产转移登记。原告个人的不动产登记证于2018年2月28日颁发，证号为鲁（2018）泰安市不动产权第0004803号。以上事实，有商品房预售合同、面积实测结算协议、购房发票、不动产权证、关于办理房屋产权证等手续的通知、不动产登记受理凭证及原被告陈述等证据在案证实。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务，被告亦于2015年5月3日将房屋交付给原告。根据合同约定，被告应当在约定商品房交付使用后90日内，即2015年8月2日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2017年7月17日才向泰安市国土资源局递交办理涉案房产所在楼栋不动产权证的资料，并于2017年7月25日办理出上述产权证，始具备商品房所有权转移登记条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使原告涉案不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称应自约定交房后第91天开始计算诉讼时效,即2015年8月3日起算诉讼时效期间,至原告2018年8月14日向本院提起诉讼,诉讼时效已经届满,应当驳回原告诉讼请求。本院认为，本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效，其中原告主张的自2015年10月1日起至2018年2月27日止期间的违约金，至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施实时始满两年，应当适用三年诉讼时效，至2018年8月14日原告向本院提起诉讼，未届满三年，故主张此期间的违约金的诉讼时效并未届满。至于自2015年8月3日起至2015年9月30日止期间的违约金，在《中华人民共和国民法总则》施行前已届满两年。原告主张业主曾多次找被告催办不动产权证以维权，应当认定业主催办不动产权证的行为系对涉案违约金诉讼时效的中断。本院认为，业主催办不动产权证的行为系主张物权的行为，而原告在本案中主张的违约金系债权，不能以此认定原告催办不动产权证的行为同时是对因此产生违约金的催要，故原告该主张，本院依法不予采纳。由此被告泰安宏成置业有限公司应当承担自2015年10月1日起的违约责任。被告于2017年7月17日向泰安市国土资源局递交申请资料后，于2017年7月25日办理出涉案房产所在楼栋的不动产权证，但直到2017年9月30日才通过张贴通知的方式通知原告于2017年10月8日前提交材料并缴纳相关费用，以办理原告不动产转移登记。被告张贴通知的方式具有普遍性但不具有特定性，应给予原告必要的知晓期。被告在通知中声明于2017年10月8日前未办理相关手续，造成延期办证的的情形不承担责任，故可认定在通知中载明递交材料的最后一日，即2017年10月8日仍应认定为被告在继续违约。被告以其于2017年4月24日便将办理涉案房产所在楼栋不动产权证的资料提交职能部门为由，抗辩涉案违约金仅能计算至2017年4月24日，与合同约定不符，且被告在办理出涉案楼栋不动产权证后，未能及时通知原告，给原告造成损失，亦应承担相应违约责任，故被告此项抗辩主张，本院不予采纳。原告主张涉案违约金应计算至被告为其办理出不动产转移登记之日，即2018年2月27日，但从原告认可与他人签订不动产登记代理委托书可知，系原告个人委托他人为其办理不动产转移登记，并非被告直接为原告办理不动产转移登记，所以造成迟延提交办理原告个人不动产转移登记的责任不在被告。且依据原被告签订的《商品房预售合同》第二十条第3款，办理产权职能部门受理时间除外的约定，在泰安市国土资源局受理转移登记申请后，至原告个人不动产权证办理完毕前，此期间应为产权职能部门的受理期间，该期间亦应予扣除。故被告不应承担自2017年10月9日起至2018年2月27日止期间的违约责任，原告主张此期间违约金的诉讼请求，与双方约定不符，本院依法不予支持。由此被告泰安宏成置业有限公司应当承担自2015年10月1日起至2017年10月8日止期间的违约责任，违约天数共计738天。关于违约金的计算标准，被告辩称原告购买储藏室的已付款项，不应计算在违约金的范围内，但依据原被告签订的《商品房预售合同》第二十条第2款中约定，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款作为计算依据，包括原告购买储藏室的款项，被告此项抗辩主张，与双方约定不符，本院依法不予采纳。综上，被告的违约天数为738天，每日违约金标准按合同约定的总房款435714元的万分之零点五计算，共计16077.85元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、限被告泰安宏成置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告宋辉违约金16077.85元。二、驳回原告宋辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，减半收取计156元，保全费235元，以上共计391元，由原告负担50元，被告负担341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王德强二〇一八年十二月五日书记员  文 倩