河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫07民终5247号上诉人（原审被告）新乡市景程置业有限公司，住所：人民路**（卫滨区政府院内西三楼）法定代表人：刘志杰，任董事长。上诉人（原审被告）：刘志杰。二上诉人共同委托诉讼代理人：炎利堂、刘建明，河南启轩律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘胜利。系公司员工。被上诉人（原审原告）：张随群。委托诉讼代理人：李会琴，河南诚友律师事务所律师。上诉人新乡市景程置业有限公司(以下简称景程公司)、刘志杰因与被上诉人张随群房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人新乡市景程置业有限公司、刘志杰的委托诉讼代理人炎利堂、刘建明、刘胜利、被上诉人张随群及其委托诉讼代理人李会琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。景程公司、刘志杰上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误且程序违法。被上诉人的诉讼请求相互矛盾，判决书判非所请，程序违法。被上诉人未交付房屋余款存在违约，没有证据证明上诉人违约。一审法院判决上诉人刘志杰承担连带责任错误。违约金过高。请求改判景程公司不向被上诉人支付违约金至房款还清之日，驳回被上诉人对上诉人刘志杰的诉讼请求。张随群答辩称，双方2014年签订房屋认购书后，上诉人承诺12月初交房，因上诉人原因房子没有交付，答辩人可以要求解除合同，退还房款。一审判决上诉人退还答辩交付的房款96万元并承担违约金是正确的。请求驳回上诉，维持原判。张随群一审诉讼请求：1、要求被告景程公司在5日内交付原告购买的新乡县景程嘉园A区1#三单元西户商铺（面积255.46平方米）。二被告赔偿原告房款96万元和支付违约金（违约金从2014年12月1日起至房屋交付之日至按照日0.1%计算）；2、如被告新乡市景程置业有限公司在5日内交付不了房屋，二被告应双倍赔偿原告房款96万元和支付违约金（违约金从2014年12月1日起至还款之日止按日0.1%计算）；3、二被告应承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月5日，景程公司向原告出具承诺书一份，承诺同意张随群以收款形式购买景程公司位于闫庄项目门面房一套，价格以开盘价为准一次性优惠15万元。期限2015年10月5日-2014年10月5日，已收取40万元。并写明，张随群同意交50万元，于2013年10月5日交40万元整，余下10万元1个月内交清，如不能交清，优惠下减。另如到期无房可交，景程公司自愿加倍赔偿。同日，景程公司出具40万元收取一份；2014年8月9日，张随群与景程公司签订《房屋认购书》一份，认购物业为景程嘉园A区1#三单元西户商铺；建筑面积255.46平方米；认购金86万元；房款总价111万元；付款方式约定先支付40万元，后收取46万元，计86万元，交钥匙付余款25万元整；另交房日期12月初，逾期一日扣滞纳金千分之3。同日景程公司出具46万元的收据一份。2015年1月19日，张随群向景程公司支付10万元房款，景程公司出具收据一份。另查明，涉案房屋一直未交付给原告，并已被查封。景程公司为一人有限责任公司，唯一的股东是刘志杰。一审法院认为：一、关于房屋总价款及原告已支付房款金额问题。在双方认购书中该房屋的总价款为111万元。承诺书中的优惠条款为张随群在2013年11月5日再缴纳10万元房款，即享受开盘价15万元的优惠。因张随群未在规定的时间内缴纳房款，故该房屋的总价款仍为111万元。景程公司共向张随群出具三次收据：首次为预付款40万元，第二次为双方签认购书当天的46万元，最后一次为2015年1月19日的10万元。二被告抗辩其中46万元的收据写明为借款，并不是购房款，故原告剩余61万元未支付。收据系景程公司单方书写，且原告缴纳46万元的与认购书所需要缴纳的金额一致，二被告主张是借款关系，但未提供其他证据证明，故本院对其抗辩不予支持，原告共支付房款96万元；二、关于被告景程公司如何履行合同义务问题。首先，被告景程公司在庭审中承认涉案房屋已经竣工，但需要原告将剩余15万元支付完毕才同意交付房屋，与“房屋认购书”中先交钥匙后付余款25万元的约定相矛盾，被告景程公司的抗辩无事实和法律根据；其次，根据法院查明的事实情况，涉案房屋已经被查封，景程公司对该事实亦无异议，故该房屋已实际履行不能，景程公司应退还已付房款96万元。原告要求二被告双倍赔偿已付房款，双方的“承诺书”及“房屋认购书”对此均未约定，故对双倍赔偿已付房款的诉求，一审法院不予支持；三、关于赔偿已付房款96万元及违约金的主体问题。首先，涉案“承诺书”、“房屋认购书”及“收据”均由景程公司出具，且景程公司对此无异议，故景程公司为赔偿房款及违约金的主体；其次，刘志杰为景程公司的法定代表人，亦是唯一的股东。根据《中华人民共和国公司法》相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。原告要求刘志杰承担共同赔偿责任的诉求，无法律根据。因连带责任的责任轻于共同赔偿责任，故一审法院认为刘志杰应该承担连带责任；四、关于原被告双方的违约问题。张随群与景程公司是以房屋为标的物的买卖合同法律关系。根据原告出具认购书，双方约定付款方式为先支付40万元，后收取46万元，计86万元，交钥匙付余款25万元整。原告已按认购书要求支付86万元，且在被告未交付钥匙的情况下另行支付10万元整，共支付96万元。二被告抗辩由于原告未按约定缴纳房款，则行使了不安抗辩权，无事实和法律依据，故被告景程公司为违约方。在涉案房屋认购书中，双方约定交房日期12月初，逾期一日扣滞纳金千分之3。原告主张因与景程公司约定于签订认购书同年交房，故景程公司未写年份；而景程公司抗辩该条款是事后补签，形成于2015年1月19日。一审法院认为，在庭审质证过程中，景程公司对该认购书无异议，庭后提出异议，又未提供证据予以辅佐证明，故对其抗辩不予认可；因双方未写明具体交房日期，仅注明12月初，按照日常习惯应视为当年的12月10号以前。故在2014年12月10日前，景程置业应将该房屋交付给原告。滞纳金从2014年12月11日起计算，原告诉求中违约金为日千分之一，两被告均未提出异议，且该违约金未显著过高，故一审法院予以支持。综上所述，一审法院支持原告的部分诉求，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、限新乡市景程置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张随群偿还房款96万元及违约金（从2014年12月11日起至付清之日止，按日千分之1计算。）；二、刘志杰对本判决第一款付款义务承担连带责任；三、驳回张随群的其他诉讼请求。二审期间，景程公司、刘志杰提供公司章程和2015年至2017年资产负债表，证明景程公司的财务与刘志杰的个人财产没有混同，刘志杰不应承担责任。张随群质证意见，被上诉人出具的证据不具有法律效力，没有经过审计自己出具的报表是无效的，如有审计报告或申请审计应在一审提交，现在提交不属于新证据。本院认证意见：景程公司二审提供的公司章程和资产负债表不能证明刘志杰个人财产未与公司财产相互混同，本院不予采信。本院二审查明与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。”本案中，景程公司与张随群签订的《房屋认购书》系双方真实意思表示，合法有效。协议双方均应按照协议约定，全面履行各自的义务。合同中约定了景程公司于2014年12月交付房屋，景程公司未按合同约定交房构成违约，且经一审法院查明案涉房屋已被查封，张随群诉请在合同不能履行的情况下返还购房款并支付违约金符合法律规定。双方当事人均认可《房屋认购书》约定的日千分之三的违约金，现张随群要求违约金按日千分之一计算，不属于明显过高情形，景程公司、刘志杰称违约金过高的上诉理由不能成立。但张随群交纳的96万购房款中有10万元的交付日期为2015年1月19日，原审判决自2014年12月11日支付违约金欠妥，本院予以纠正。刘志杰作为景程公司的唯一股东，应提供经会计事务所审计的年度财务会计报告以证明个人财产未与公司财产相互混同。刘志杰未能提供上述证据，其应当承担举证不能的后果，原审判决其对公司债务承担连带责任并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初1194号民事判决第二项、第三项；二、变更河南省新乡县人民法院（2018）豫0721民初1194号民事判决第一项为：限新乡市景程置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张随群偿还房款96万及违约金（2014年12月11日起至2015年1月19日，按已交房款86万日千分之一计算；2015年1月20日起至付清之日止，按已交房款96万日千分之一计算）。二审案件受理费13400元，由新乡市景程置业有限公司、刘志杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘铁红审判员  张 艳审判员  李 信二〇一八年十二月二十四日书记员  梁梦思