重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终7621号上诉人（原审被告）：重庆正吉房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合办处黄金桥**30-6，统一社会信用代码915001177339726409。法定代表人：汤献炳，总经理。委托诉讼代理人：朱德友，重庆中升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张心玉，女，1965年8月24日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张玥，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林曦，重庆百君（合川）律师事务所实习律师。上诉人重庆正吉房地产开发有限公司（以下简称正吉公司）因与被上诉人张心玉商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2018)渝0117民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人正吉公司的委托诉讼代理人朱德友，被上诉人张心玉的委托诉讼代理人张玥、林曦到庭参加了审理。本案现已审理终结。正吉公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回张心玉的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张心玉负担。事实和理由：1.正吉公司已经履行了办证义务，不存在逾期取得房产登记受理单的问题。正吉公司于2013年底交房，2014年3月6日工程取得竣工验收备案登记证，之后进行了初始登记。正吉公司通知过张心玉提交办证资料，已经履行了办证义务。2.张心玉于2016年底才提交办证资料，导致2017年11月6日才取得房产登记受理单，张心玉未在规定时间提交资料存在过错，正吉公司不应当承担违约金。3.张心玉领取房屋产权证时，在签收单上双方已经明确《商品房买卖合同》履行终结，包括违约责任免除和权利义务消灭。4.即使正吉公司应承担违约责任，也应扣除张心玉逾期提交资料的时间，张心玉主张的违约金数额过高，时间计算过长。张心玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。正吉公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。张心玉向一审法院起诉请求：1.判决正吉公司支付逾期向房屋登记机构办理房地产权证申请，取得受理单的违约金24609元；2.由正吉公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年，张心玉与正吉公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张心玉（乙方）购买正吉公司（甲方）开发建设的位于重庆市合川区商品住房，总成交金额为191215元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款181715元，交房时支付9500元。合同第七条约定：本商品房交付期限:属预售商品房的，甲方（正吉公司）应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（张心玉）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，张心玉依照合同的约定先后共计支付给正吉公司购房款191215元以及委托正吉公司办证的相关契税。2014年3月6日，正吉公司取得工程竣工验收备案登记证。同日，正吉公司将张心玉购买的符合合同约定条件的房屋交付张心玉。2014年9月25日，正吉公司完成了合川区南津街街道办事处书院路183号3幢（即城南旺族项目）的初始登记。2016年，因正吉公司未将张心玉所购房屋进行转移登记，也未向房屋登记机构提交资料，张心玉向一审法院提起民事诉讼，要求判令正吉公司立即按照合同约定向房屋登记机构提出办理房地产权申请，提交相关材料并取得登记受理单。经一审法院调解，双方达成了由正吉公司在2017年2月28日前就张心玉购买的房屋向重庆市合川区土地房屋登记机构提出办理房屋产权申请并取得土地房屋登记机构出具的登记业务受理单的协议。2017年11月6日，正吉公司取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理通知单。2017年12月1日，正吉公司将张心玉所购房屋的房屋产权证移交给了张心玉。张心玉认为，正吉公司逾期办证，应承担逾期办证的违约责任，遂起诉来院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。关于正吉公司在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向张心玉支付违约金的问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，正吉公司将张心玉所购商品房交付张心玉使用时，该房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合交付条件。该商品房所属工程于2014年3月6日才取得建设工程竣工验收备案登记证，故正吉公司向张心玉交付符合合同约定条件的房屋时间应为2014年3月6日。按照合同约定，正吉公司应从2014年3月7日起的60日内即2014年5月6日前向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而正吉公司实际取得登记受理单的时间为2017年11月6日，已逾期提交资料1281天，其行为已构成违约，应承担违约责任。审理中，正吉公司认为在其办理完所涉房屋产权证移交张心玉时，张心玉进行了签收，在签收单上双方认可在张心玉领取房屋产权证后原《商品房买卖合同》履行终结，故正吉公司不应支付违约金，且双方约定的违约金计算比例过高，要求降低，对正吉公司的反驳意见及主张，一审法院认为，双方确认原《商品房买卖合同》履行终结只表明双方针对合同应该履行的事项履行完毕，并未对违约责任进行调整或免除，违约金计算比例为每日万分之一，折算成年利率为3.65%，低于中国人民银行同期贷款利率，故正吉公司以此为由认定应免除其违约责任以及违约金计算比例过高的反驳意见一审法院不予支持。为此，按合同约定正吉公司应支付张心玉逾期办证违约金24494.64元（191215元×万分之一×1281天），张心玉过高要求部分一审法院不予主张。一审法院判决：一、由重庆正吉房地产开发有限公司在本判决生效后20日内支付张心玉逾期办理产权登记违约金24494.64元。二、驳回张心玉的其他诉讼请求。案件受理费415.22元，减半收取207.61元，由重庆正吉房地产开发有限公司负担。二审中，双方对一审判决查明的事实无异议。正吉公司举示了新证据：高院收取2018渝01民终5212号证据的清单、再审申请书、司法服务热线向其发出的受案短信（打印件），拟证明该案与本批案件情况相同，已经申请再审，且高院已经受理，请求中止审理。张心玉质证认为：对证据的真实性予以认可，但是不能作为本批案件的证据，且并没有提供证据证明高院已经确定进入再审，不同意中止审理。经本院询问：“审：高院是否裁定进入再审程序？上：没有。”本院认为，鉴于张心玉对证据的真实性无异议，本院对上列证据的真实性予以确认，但上列证据并不能证明高院裁定进入再审程序，且正吉公司亦确认高院没有裁定进入再审程序，故对正吉公司中止审理的申请不予准许。张心玉未举示新证据。另，二审期间，正吉公司确认一审判决是按照合同约定计算违约金的，但提出违约金即使要计算也应从2017年2月28日起。本院二审查明的其余案件事实与一审相同。本院认为，张心玉与正吉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。关于逾期办证责任的认定问题。根据合同第七条约定：正吉公司应当在2013年6月30日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张心玉，而正吉公司在2014年3月6日才取得建设工程竣工验收备案登记证，故正吉公司交付符合约定条件的房屋时间应认定为2014年3月6日。根据合同第十三条约定，本案商品房应当在交房之日起60日内，即2014年5月6日前取得登记受理单，但正吉公司并未在约定时间履行办证义务，已构成违约。对于正吉公司主张逾期办证的过错在张心玉的上诉理由，正吉公司为此在一审时举示了2016年10月10日出具的通知书和张贴通知书的照片，其中通知书的内容为“通知各位业主尽快提供完善办理《城南旺族》房屋产权证的相关资料……”张心玉质证认为上列证据均为复印件，不认可其真实性，从通知时间上看也能证明正吉公司违约，张贴的照片看不出张贴的时间和地点。本院认为，鉴于张心玉对上列证据真实性不予认可，系正吉公司单方举示的系复印件，本院对其真实性不予确认，且上列证据亦不能证实逾期办证系张心玉造成，故正吉公司提出逾期办证的过错在张心玉的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于《商品房产权证移交签收单》能否证明正吉公司的违约责任已经免除问题。本院认为，民事权利的放弃应当明示，上述签收单内容载明“原《商品房买卖合同》即履行终结”，仅表明双方针对合同应该履行的事项履行完毕，张心玉并未在签收单上明确对违约责任表示放弃。故不能证明正吉公司的违约责任得到免除。关于违约金的计算期间和标准问题。正吉公司于2014年3月6日交房，按约应在2014年5月6日前向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单，但直到2017年11月6日才取得相应手续。基于前述关于逾期办证责任的分析，不能证明正吉公司逾期办证的过错在张心玉，亦不能证明正吉公司在2014年5月6日前尽到通知义务而张心玉在合理期限内未提交资料，故正吉公司认为逾期办证的期限应当扣除张心玉逾期提交资料的期间，其理由不能成立。另外，对于正吉公司二审时提出的违约金即使要计算也应从2017年2月28日起（即双方签订调解协议中达成的正吉公司提出办理房屋产权申请并取得登记业务受理单的时间）的上诉理由，虽然双方曾经就办证问题在法院的主持下达成过调解协议，但该案《民事调解书》第二条明确约定该调解协议不是对原《商品房买卖合同》的变更和重新约定，故正吉公司承担逾期办证违约金的期间应为2014年5月7日至2017年11月6日。双方合同约定的违约金计算标准为已付房款的万分之一，不存在过高的情形，一审法院根据合同约定的违约金条款主张违约金并无不当。综上所述，正吉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415.22元，由重庆正吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑜审判员  乔艳审判员  刘毅二〇一八年十二月十一日法官助理庞端端书记员李娜