贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终8407号上诉人（原审被告）：叶其兴，男，1984年8月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市改茶路**兴隆枫丹白鹭城市。被上诉人（原审原告）：贵州天纬物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**天华大厦。法定代表人：彭信伟。委托诉讼代理人：甘玫，系该公司员工。上诉人叶其兴因与被上诉人贵州天纬物业管理有限责任公司（以下简称天纬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初4867号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶其兴向本院提出上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：第一，本案中被上诉人并未提交证据证明其向上诉人催收物业费事实，也没有提供证据证明上诉人叶其兴在收到催收物业服务费通知后拒绝缴缴纳物业费用的事实，其无权提起本案诉讼；第二，被上诉人没有证据证明通过直接送达的方式向上诉人书面催缴了物业管理费用，本案物业服务费已经超过了诉讼时效；最后，上诉人叶其兴收房时房屋墙面存在脱落现象，上诉人叶其兴多次与被上诉人沟通均无果。上诉人叶其兴入住后，家中多次被盗。被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护、安保义务，应承担相应的赔偿责任。被上诉人天纬物业公司答辩称，天纬物业公司在一审审理过程中已经提交证据证明每年以口头、电话的方式催讨物业管理费，且进场在小区的公告栏张贴书面的催讨通知书。被上诉人天纬物业公司不存在怠于主张权利的事实，本案物业服务费并未超过诉讼时效。房屋质量属于房开商的问题，应当由房开商解决，物业公司解决不了。天纬物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币5610元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告是位于贵阳市××茶路××号“兴隆枫丹白鹭城市花园”小区物业服务企业，被告是该小区高层住宅N栋4楼1号房（建筑面积79.91平方米）业主。2005年9月1日，案外人贵州天纬房地产开发股份有限公司作为甲方，原告天纬物业作为乙方，双方签订《前期物业管理委托合同》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等。该合同第六条约定“多层住宅物业服务费0.6元/平方米/月，小高层住宅0.8元/平方米/月，最终以物价部分批准的相关文件为准”。第十一条约定“乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、房屋承重结构、主体结构、公共走廊、楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室；2、水电设施、消防设施、监控设施、照明设备、电梯等”。第十二条约定“甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施存在问题：由双方现场查验，书面签字确认。甲方应承担以上问题的责任，解决办法如下：约定期限整改”。2013年3月18日，被告从原告天纬物业处收房，并签订《房屋交接单》。2011年5月28日，原、被告签订了《物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中乙方（原告）权利义务包括向甲方（被告）提供物业管理服务，并向甲方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为多层住宅物业服务费0.80元/平方米/月，小高层、高层住宅1.30元/平方米/月，最终以政府相关文件为准，并约定甲方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2014年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费，共计54个月。2008年1月22日，贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证显示该小区的多层住宅物业服务费为每平方米每月0.65元，高层电梯住宅每平方米每月1.30元。庭审中，原告提交其于2011年6月30日出具的《温馨提示》一份，拟证明2011年7月1日起小区物业服务费进行了调整，多层为0.65元/平方米/月，高层为1.30元/平方米/月。被告对该证据表示未看到过。庭审中，原告提交催费通知，拟证实原告经常催费。被告对该证据有异议，称没有收到过。庭审中，被告提出其家中于2013年被盗没有报警，找物业叫了师傅来，业主自己掏钱换锁；2018年6月19日电瓶车被盗，并于庭后提交报案证明，该报案证明系贵阳市公安局南明分局湘雅派出所出具，主要载明“兹有叶其兴到我所报称2018年6月22日13时许，在贵阳市××区枫丹白露N栋负一层停车场电瓶车内的电瓶被盗，后到我所报警求助”。另查明，一审法院在审理同为天纬物业作为原告诉同一小区业主任达群等人物业服务合同纠纷案件中查明，原告为兴隆枫丹白鹭城市花园小区的物业服务，在公共秩序维护等方面存在质量瑕疵。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原、被告双方于2011年5月28日签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效协议，原、被告双方均应按该协议履行自己义务。原告对被告叶其兴所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。原告主张自2011年7月1日开始调整物业服务费标准为多层住宅0.65元/㎡/月，高层电梯住宅1.30元/㎡/月，该主张符合物价局核实的价格标准，被告房屋建筑面积为79.91平方米，被告从2014年1月1日至2018年6月30日应缴纳的物业管理服务费为1.30元/月/㎡×79.91㎡×54个月≈5610元，鉴于被告电瓶于2018年被盗，对于被告应缴纳2018年的物业管理服务费的50%予以扣减，即（1.30元/月/㎡×79.91㎡×12个月）×50%≈623元，综上，被告应缴纳的物业管理服务费为5610元-623元=4987元。关于被告辩称，原告在公共秩序维护等方面存在的其他问题。原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。关于被告辩称原告诉请部分过诉讼时效的意见，原告对被告进行过多次催缴，故对于被告的该辩称，不予采纳。关于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告叶其兴于本判决生效之日起十日内支付原告贵州天纬物业管理有限责任公司2014年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费4987元；二、驳回原告贵州天玮物业管理有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶其兴负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。二审中，各方均没有提交新的证据。经二审查明事实与一审认定事实一致，本院对一审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，关于天纬物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。上诉人叶其兴、被上诉人天纬物业公司2011年5月28日签订的《物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效协议，双方均应按该协议履行自己义务。被上诉人天纬物业公司对上诉人叶其兴所在的小区进行了物业管理工作，上诉人叶其兴也实际接受了被上诉人天纬物业公司提供的物业服务，上诉人叶其兴理应向被上诉人天纬物业公司缴纳物业管理服务费，但上诉人叶其兴自2014年1月1日起一直未履行其交纳物业服务费的义务。在该期间内，被上诉人天纬物业公司多次在上诉人叶其兴居住的小区张贴催缴物管费的通知催收物业费。上诉人叶其兴也认可多次与被上诉人天纬物业公司沟通要求解决墙面脱落开裂、家中被盗的后续赔偿问题，可见双方多次就物业服务合同的相关问题进行沟通，被上诉人天纬物业公司不存在怠于行使权力的情形。一审判决判令上诉人叶其兴支付2014年1月1日至起诉之日的物业服务费合法、有据，本院予以维持。上诉人叶其兴提出的诉争物业服务费已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。上诉人叶其兴陈述其在收房时已存在墙面脱落开裂的现象，该问题是房屋本身的房屋质量问题，与本案诉争物业服务纠纷属于不同的法律关系，上诉人叶其兴应当向房屋的开发商主张权利。上诉人叶其兴主张家中多次被盗，但是并未提交证据证明家中被盗的损害后果是被上诉人的不当物业服务行为所致。上诉人叶其兴以墙面脱落开裂、家中多次被盗为由拒绝支付物业服务费的上诉理由不能成立。综上，上诉人叶其兴的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶其兴负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 庞 敏二〇一八年十二月二十七日书记员 赵 凤