福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0111民初5643号 原告：居住主题公园（福州）物业管理有限公司，住所地福州市晋安区五四北路秀峰路**居住主题公园生活桥。统一社会信用代码：913501117617872743。 法定代表人：张艳林，董事长。 委托诉讼代理人：潘秀颖，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：林萍芳，女，该公司工作人员。 被告：赵瑞钦，女，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王小军（系赵瑞钦配偶），住北京市朝阳区，现住福州市鼓楼区。 原告居住主题公园（福州）物业管理有限公司与被告赵瑞钦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居住主题公园（福州）物业管理有限公司的委托诉讼代理人潘秀颖、林萍芳，被告赵瑞钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居住主题公园（福州）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2013年8月1日起至2018年7月31日的物业服务费20200.84元,并以336.7元/月为基数按每日万分之五的标准支付自欠费当月的11日起逐月计算滞纳金至被告实际付清上述拖欠的物业管理服务费之日止；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2004年7月5日，原告与福州丰隆房地产开发有限公司、福州兆祥房地产开发有限公司、福州兆峰房地产开发有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告为福州市晋安区新店镇XXX提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积计算：独栋别墅2元/㎡/月，双拼别墅1.8元/㎡/月，联排别墅（含车库）1.6元/㎡/月，多层住宅0.8元/㎡/月，店面（商场）3元/㎡/月，委托管理期限自2004年7月5日起至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日止。被告系XXX楼（属联排别墅）业主，于2007年7月1日收房入住，同日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为上述房屋提供物业管理服务，物业服务费按产权面积210.41㎡的1.6元/㎡／月收取，计336.7元/月(210.41㎡×1.6元/㎡／月)，逾期交纳的按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。但自2014年3月起，被告拒绝向原告交纳物业服务费，至2018年7月31日被告共拖欠原告物业服务费20200.84元及滞纳金。原告多次催讨，被告仍拒不交纳。请求判如所请。 赵瑞钦辩称，其系XXX的业主，其不存在5年不缴纳物业费的情形。原告未按合同约定履行物业服务，自2012年7月至今，其房屋的地下水管漏水量为1吨/天，若每天居住于此，将导致邻居房屋的地基松动，危及他人财产及生命安全。漏水问题得不到解决，被告的房屋一周只敢住一天，被告多次要求原告解决，但原告置之不理，被告只能按照实际居住时间比例即每月七分之一交纳物业服务费48.1元／月。漏水的地下管网不属于被告能行使权力的范围，地，地下管网的维护职责属于原告告的不作为导致被告居住主题公园的房屋不能居住，被告紧挨福州二中面积102㎡的房屋六年不能出租，租金损失高达21.6万元。根据前期物业管理服务协议约定，物业服务公司负责房屋共用部位、共用设施设备的运行、维护与管理，包括业主房屋外墙以外的公共部位和地下管网均属原告维护和管理的范围，被告房屋外的地下管网破裂漏水，原告不进行维护管理，无权收取物业服务费。 福州市自来水公司明确表示，自来水公司与开发商以水表位置为分界，表后漏水不属于自来水公司负责范围。根据《福州市前期物业服务合同》约定，开发商将物业服务区域内除业主房屋内部之外的地面地下设备全部交付原告，由原告提供物业服务，并向全体业主收取相应的服务报酬。原告为全体业主提供了安全的居住条件，才能获得相应服务报酬。 被告出于安居的考虑，曾请求原告协调解决表后漏水事宜，即重新埋设一条水管至被告家中，并表示同意自行承担所有的费用，但原告不予理睬，致使被告无法实现安居的愿望。安全用水关乎业主的生命财产安全，鉴于原告拒不履行物业服务合同约定的义务，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、原被告签订的前期物业管理服务协议、初始登记通知书为证，被告亦提交了房屋所有权证、缴纳物业费的银行回单、收费通知单、12345协调记录、2013年7月21日、28日的视频、音频资料为证，本院据此认定事实如下： 被告赵瑞钦系福州市晋安区新店镇XXX复式单元（建筑面积210.41㎡）的业主。2004年7月，原告与福州丰隆房地产开发有限公司、福州兆祥房地产开发有限公司、福州兆峰房地产开发有限公司订立福州市前期物业服务合同，约定由原告为XXX的全体业主提供物业服务，合同期限自2004年7月5日起至居住主题公园首次业主大会确定物业管理服务企业并签订合法有效的物业服务合同之日止。2007年7月7日，原被告就XXX复式单元房屋的前期物业服务事宜订立前期物业管理服务协议，协议约定：由原告对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费按产权面积的1.6元／㎡／月计算；被告应于每月10日之前交纳当月物业服务费336.7元/月(210.41㎡×1.6元/月／㎡)，未依约交纳的，自逾期之日起按欠费总额的每日万分之五收取滞纳金。 2013年5月19日，被告通过福州市12345便民服务平台投诉福州市自来水有限公司，称其系XXX室业主，每周住一次，一个月用水量达30几吨，半年前与物业反映此事，经初步判断是自来水水管爆裂，但其自来水管经过邻居家花园，物业与自来水公司推脱责任。福州市自来水有限公司于5月30日回复称：经公司二供部门现场查看落实，诉求人为表后管道漏水导致水量激增，因属表后管线，不在自来水公司维护范围，应自行维护。之后，被告多次为其自来水表表后漏水事宜向福州市自来水有限公司提出诉求并要求其出面协调，但未得到解决。 2013年7月21日、28日，原告工作人员至XXX单元房屋内与被告一同就被告水表表后漏水事宜进行查看，双方确认漏水的管网不在该房屋内。 2017年11月16日，被告按照原告2017年11月4日出具的“居住主题公园收费通知单”所记载的“往月欠交17170.54元”，按每周居住一天的标准交纳了上述金额七分之一的物业服务费2453元(17170.54元÷7)、及2017年11月当月的物业服务费336.7元。之后，被告按每月物业服务费的七分之一即48.1元／月(336.7元／月÷7)交纳了2017年12月起至2018年11月止的物业服务费577.2元(48.1元／月×12月)，不再交纳其余费用，原告为此诉至本院。 综上事实，本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。被告主张，因原告在物业服务方面存在不作为导致其房屋无法正常使用，故其只能按可居住条件的标准支付物业费。对此，本院认为，被告房屋的水表表后漏水虽不能归责于原告，但原告作为小区的物业服务企业应当依合同约定为小区业主提供尽可能完善的物业服务，积极协调并配合被告妥善处理其表后管网漏水的维修事宜。原告未尽合理、勤勉的服务义务，协助被告办理该项事宜，致使被告房屋存在安全隐患无法正常居住，存在一定过错，应当根据其过错程度扣减部分物业服务费用，但被告按每月七分之一的标准交纳物业服务费，亦不符合同约定及法律规定，本院不予采纳。综上，本院酌情扣减50%的物业服务费，被告仍应按每月168.35元(336.7元/月×50%)的标准支付自2013年8月起至2018年7月止共60个月物业服务费的50%即10101元(336.7元/月×60月×50%)，被告已支付的上述期间的物业服务费应从中扣减。扣减被告已支付的物业服务费后被告仍须支付6926.5元(10101元-2453元-336.7元-48.1元／月×8月)。2018年8月至11月被告已按每月48.1元交纳的物业服务费，因原告未就该期间的物业服务费提出主张，该部分物业服务费本院不予合并处理。 考虑到被告系因其住房的水表表后管道漏水问题未能解决，存在安全隐患，在管道维修、更换之前其无法安居而对物业服务费交纳标准持有异议，并非无故拒交，故原告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告赵瑞钦应于本判决生效之日起十日内支付原告居住主题公园（福州）物业管理有限公司自2013年8月1日起至2018年7月31日止的物业服务费6926.5元； 二、驳回原告居住主题公园（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费537元，减半收取计268.5元，由原告居住主题公园（福州）物业管理有限公司负担200元，由被告赵瑞钦负担68.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一八年十二月二十四日 书记员  孙碧莲 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。