福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终8668号 上诉人（原审被告）：郑爱霞，女，香港特别行政区居民，1977年2月22日出生，住香港特别行政区太古城富山阁****。 委托诉讼代理人：陈春风，福建凌龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：傅乃昭，女，1955年10月1日出生，汉族，，住福建省福州鼓楼区 委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凡，福建熹龙律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：孙尹，女，1982年12月9日出生，汉族，，住福州市台江区 委托诉讼代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所律师。 第三人：福州市晋安区缇香骊特房产经纪有限公司，住所地：福建省福州市晋安区鼓山镇浦乾路**金辉东景****（御景家园）39#楼08店面。 法定代表人：郭华。 委托诉讼代理人：宋蕊，女，公司员工。 第三人：福建骊特担保有限公司，住，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥中路**黎明大厦**/div> 法定代表人：廖志英。 委托诉讼代理人：李磊，男，公司员工。 上诉人郑爱霞、傅乃昭因与被上诉人孙尹，第三人福州市晋安区缇香骊特房产经纪有限公司（以下简称缇香骊特公司）、福建骊特担保有限公司（以下简称骊特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑爱霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙尹对郑爱霞的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由孙尹承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案的基本事实：1.涉案房屋所有权人系郑爱霞。2.傅乃昭与孙尹及第三人于2016年1月31日签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》。3.傅乃昭与孙尹及第三人签订合同时，傅乃昭已明确告知第三人及孙尹，傅乃昭不是涉案房屋的产权人。4.一审法院调取的郑爱霞在中国法律服务（香港）有限公司深圳办事处办理的郑爱霞委托傅乃昭全权代表郑爱霞出售福州市鼓楼区一切手续并代收款项的委托公证书，该委托公证书办理时间是2016年2月16日。5.2016年2月16日委托公证书办理后，原件未送达给傅乃昭。6.微信照片追认函，没有落款时间，孙尹及第三人主张该微信照片追认函是傅乃昭发给第三人，傅乃昭始终未发该微信照片，孙尹及第三人没有任何证据证实微信照片追认函系傅乃昭所发。7.2016年3月10日，郑爱霞向傅乃昭出具声明函，明确拒绝追认傅乃昭代理其出售涉案房屋，要求傅乃昭尽快消除影响。8.2016年4月10日，傅乃昭向第三人发告知函，告知郑爱霞已向本人发函拒绝追认上述民事行为，本人已无法取得郑爱霞对于本人签署上述合同的追认，上述合同无法履行。9.孙尹已从第三人处取回履约保证金200000元。（二）一审认定事实错误。1.郑爱霞从未向傅乃昭出具过任何《追认函》，也没有出具过具体明确具有追认意思表示书面形式或者是合同约定形式的任何文件。2016年1月31日傅乃昭与孙尹及第三人签订合同，郑爱霞并不知情，也没有给傅乃昭任何出售房屋的授权，对此孙尹及第三人是明知的。孙尹提供的微信照片追认函来源不清且真实性无法确认。郑爱霞没有向傅乃昭出具过追认函，傅乃昭未能也不可能向第三人发送具有郑爱霞真实意思表示的追认函。一审法院在该微信照片追认函来源严重缺乏证据链条的情况下，直接认定“傅乃昭以微信照片形式将产权人郑爱霞的追认函发至骊特公司”是认定事实错误。其次，追认函系微信照片，来源不清，且未能提供原始存储介质，真实性无法确认。追认函来源于香港，没有履行司法公证认证手续，不符合证据采信形式要件及标准。从2016年3月10日郑爱霞向傅乃昭出具的声明函可以看出，郑爱霞在2016年3月10日拒绝追认傅乃昭代理郑爱霞出售涉案房屋，显然该微信照片追认函并非郑爱霞的真实意思表示。2.一审法院虽依据孙尹申请，向中国法律服务（香港）有限公司深圳办事处调取了两份委托公证书，其中一份为郑爱霞委托一审被告傅乃昭全权代表郑爱霞办理出售涉案房屋一切手续并代收款项的委托公证书。但该份委托公证书一是办理时间在后为2016年2月16日，是在傅乃昭与孙尹2016年1月31日签约房屋买卖合同之后。委托公证书内容未对2016年1月31日傅乃昭与孙尹买卖行为的追认，委托公证书未送达给傅乃昭，对傅乃昭、孙尹均不生效。 二、一审适用法律错误。根据法律规定，在行为人没有代理权的情况下订立的合同，只有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。从本案证据可以看出，微信照片追认函因其来源不清、不符合香港证据履行相关的证明手续的形式要件、伪造变造、真实性无法确认等不能作为有效证据采信；一审法院依孙尹申请调取二份委托公证书，因与本案不具有关联性，不能作为本案定案依据。 三、一审法院在孙尹未受到任何损失的情况下判决郑爱霞承担巨额违约金，判决结果显失公平，恳请二审法院予以纠正。孙尹未向郑爱霞支付任何购买诉争房屋的款项，且郑爱霞的行为也未对孙尹造成任何损失。按照目前福州房价，远超当时3180000元价格，一审在判决郑爱霞与孙尹继续履行合同的情况下支持孙尹的违约金请求，显失公平。 四、孙尹以自己的行为表明不履行主要债务，傅乃昭与孙尹于2016年1月31日签订的房屋买卖等合同已自动终止。孙尹在郑爱霞向傅乃昭出具声明函明确拒绝追认代理其出售涉案房屋之后，向第三人取回履约保证金200000元，也没有按合同约定于2016年4月29日之前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，更没有将首付款一次性解入其于贷款银行开立的帐户中办理冻结手续。孙尹以自己的行为明示表明不履行合同，双方所签订的房屋买卖等合同权利义务已经终止。 五、一审程序违法，应发回重审。一审法院于2016年6月6日向傅乃昭发出（2016）闽0102民初3170号通知书中告知决定本案独任审理，于2016年11月2日向郑爱霞发出告知合议庭组成人员通知书中告知决定组成合议庭进行审理。本案中涉及当事人较多，各方权利义务并不明确且争议较大，又属涉港案件，不符合适用简易程序进行审理的条件，程序违法，应发回重审。 傅乃昭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判孙尹与傅乃昭、第三人于2016年1月31日签订《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》无效；2.本案一、二审诉讼费用由孙尹承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误。追认权在于产权人郑爱霞，其他任何第三人无权追认，郑爱霞从未向傅乃昭出具过任何《追认函》。傅乃昭从未向第三人骊特公司发送微信照片追认函。一审法院认定该追认函是郑爱霞出具的，但郑爱霞在香港，如果该追认函来源于香港，根据法律规定，也应当履行公证认证手续，才能作为证据采用。傅乃昭仅是受郑爱霞的母亲即傅乃昭的姐姐口头告知郑爱霞有意出售步案房产，并委托傅乃昭代为办理房屋买卖的相关事宜。傅乃昭在本案签约时前后均没有收到郑爱霞出具的委托公证书，也未得到郑爱霞的追认，傅乃昭对涉案房产出售不具有代理权。 二、一审法院适用法律错误。傅乃昭与孙尹签订的《房屋买卖合同》一开始系效力待定合同，而在郑爱霞对傅乃昭无权代理行为不予追认后确定的转为无效合同，故代理人傅乃昭行为属无权代理行为，本案相应法律后果应由傅乃昭承担。一审判决孙尹与傅乃昭签订的《房屋买卖合同》等有效，适用法律错误。 三、一审法院在孙尹未受到任何损失的情况下，既判决郑爱霞继续履行合同又判决其承担巨额违约金，不仅程序违法，且显失公平。《房屋买卖合同》对违约金约定按成交价的日万分之五明显过高。违约金是作为违反合同的损失补偿，是一种补偿性的经济制裁措施。本案审理时间过长导致损失扩大不应由郑爱霞承担。孙尹在明知傅乃昭没有权限购买的情况下仍选择签订买卖合同，其本身也存在过错。 四、本案是因傅乃昭与孙尹共同过错导致的，傅乃昭愿意根据合同约定承担违约责任。本案诉争房产是傅乃昭与郑爱霞的母亲在未经郑爱霞同意的情况下，擅自与孙尹及第三人签订买卖合同，郑爱霞并没有过错。孙尹及第三人明知傅乃昭没有权限，自身也存在过错，责任不应由郑爱霞承担。对于傅乃昭过错，傅乃昭愿意按合同约定处理。 孙尹辩称，傅乃昭上诉请求违反法律规定，其作为本案被告在一审中没有诉讼请求，在二审提出确认合同无效，违反法律规定。郑爱霞委托诉讼代理人在一审中确认，微信照片追认函是其将空白页给傅乃昭，傅乃昭在其中加入内容。本案纠纷根本原因是房价上涨，本案诉争房屋现市场价值600多万元，当时合同成交价格是3180000元。一审庭审中两上诉人委托诉讼代理人多次强调不存在本案委托公证书，在孙尹一方坚持下才调取该委托公证书。本案违约金是按照合同明确约定计算得来的，违约金是补偿性兼惩罚性的。本案适用简易简易程序是合理合法。 缇香骊特公司、骊特公司述称，两上诉人的上诉意见与一审陈述存在矛盾。追认函是对特定交易的认可，授权书是概括的授权，授权书的效力远大于追认函，即使两上诉人不认可追认函的形式和效力，也不影响上诉人傅乃昭已经取得代理权的事实。公证书的办理时间是在郑爱霞拒绝追认之前，其拒绝追认后并未撤销该份公证书，公证书对本交易是有效的。 孙尹向一审法院起诉请求：1.请求确认2016年1月31日签订的《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》有效；2.请求判令继续履行《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》项下约定的义务，并协助孙尹办理坐落于福州市鼓楼区的房屋所有权过户手续，并将所有权变更登记至孙尹名下；3.请求判令将本案诉争房屋腾空交付给孙尹；4.请求判令向孙尹支付至2016年4月10日起至履行过户手续之日止的延迟履行违约金；（以3180000元为基数每日按日万分之五计算）；5.请求判令承担孙尹因提起本案诉讼所支付的律师代理费30000元；6.请求判令承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、鉴定费等）。 一审法院认定事实：郑爱霞系诉争房屋福州市鼓楼区鼓西街道湖滨路66号中福西湖花园3#号楼12B（产权证：榕房权证ＦＺ字第××号）单元房屋的产权人。2016年1月31日，孙尹通过第三人缇香骊特公司居间服务，与傅乃昭就诉争房产签订了一份《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：“该房产成交价格为3180000元；签订合同时买方支付履约保证金200000元;因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金；因一方迟延履行本合同约定的义务致使守约方解除合同的，违约方须另行支付违约金200000元并承担中介佣金、交易服务费费、诉讼费、律师费等。”此外，合同对生效、变更、解除与争议解决等权利义务进行了约定。 同日，傅乃昭向孙尹及第三人出具了一份《代理人确认函》，确认“因产权人郑爱霞工作繁忙，无法到场签署房产买卖合同，特委托傅乃昭代为出售上述房产并签订房产买卖合同，本人承诺于2016年3月15日前对上述事宜进行追认；若产权人郑爱霞未在上述约定时间内上述事宜进行追认，则本人必须按2016年1月31日与孙尹签署关于上述房产的《房屋买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。本人承诺追认函真实有效，若有虚假，则本人承担违约责任。” 另外，孙尹与傅乃昭、第三人缇香骊特公司、骊特公司签订了《居间合同》、《交易服务合同》,对诉争房屋的交易方式、居间费用做了具体约定。 上述合同签订后，孙尹依约将200000元履约保证金交至第三人骊特公司处保管，傅乃昭将诉争房屋产权证原件交至第三人骊特公司处保管。后傅乃昭以微信照片形式将产权人郑爱霞的追认函发至骊特公司。郑爱霞对该追认函的签名无异议，但认为系第三方或傅乃昭利用郑爱霞盖有手印的材料来套印打印变造而来。 2016年3月11日，傅乃昭以履行上述房屋买卖合同，办理诉争房产解押手续为由将产权证从骊特公司取回。2016年4月9日，孙尹一方在福州市房地产交易中心看见傅乃昭正欲与他人办理诉争房产的过户手续，双方发生纠纷。 2016年4月10日，傅乃昭向孙尹以及第三人骊特公司、缇香骊特公司发出《告知函》：“郑爱霞已向本人发函拒绝追认前述签订的《合同》，本人无法取得郑爱霞对其签署上述合同的追认，上述合同无法继续履行。” 另根据孙尹申请，一审法院前往中国法律服务（香港）有限公司深圳办事处调取了两份委托公证书，一份为郑爱霞委托傅乃昭全权代表郑爱霞办理出售福州市鼓楼区鼓西街道湖滨路66号中福西湖花园3#号楼12B单元一切手续并代收款项的委托公证书，办理时间为2016年2月16日；另一份为郑爱霞委托傅乃萍出售诉争房产福州市鼓楼区鼓西街道湖滨路66号中福西湖花园3#号楼12B单元一切手续并代收款项的委托公证书，办理时间为2016年5月31日。 庭审过程中，孙尹表示若郑爱霞继续履行合同，愿意一次性付清房款。另孙尹因本案支出律师费30000元。 一审法院认为，傅乃昭作为郑爱霞的委托代理人与孙尹签订上述合同及协议属有权代理，该合同订立的法律后果应由郑爱霞承担。双方签订的合同及协议，出于双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，且不存在其他的合同无效情形，其有效性应予确认。故孙尹要求确认其与被告于2016年1月31日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》有效并要求郑爱霞继续履行本案诉争合同项下义务，协助办理诉争房产过户手续，一审法院予以支持。郑爱霞未按合同约定的期限及时履行合同义务，其行为已构成违约，故孙尹诉请郑爱霞支付迟延履行违约金及支付本案律师费30000元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。郑爱霞辩称，未将办理好的公证委托送达给傅乃昭，一审法院认为，郑爱霞及傅乃昭在两次庭审中的说法不一，前后矛盾，也未提供证据予以证明，故该辩称一审法院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、确认孙尹与傅乃昭、第三人缇香骊特公司、骊特公司于2016年1月31日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》有效；二、孙尹于本判决生效之日起十日内向郑爱霞支付购房款3180000元，郑爱霞于孙尹支付购房款3180000元之日起十日内协助孙尹办理福州市鼓楼区的房屋权属转移登记手续；三、郑爱霞于本判决生效之日起十日内向孙尹支付迟延履行违约金（自2016年4月10日起，以3180000元为基数，按日万分之五计算至履行过户手续完毕之日止）；四、郑爱霞于本判决生效之日起十日内向孙尹支付律师代理费30000元；五、驳回孙尹的其他诉讼请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 经审理，缇香骊特公司在二审中向本院提出《追认函》是由郑爱霞的母亲傅乃珊通过微信发至缇香骊特公司工作人员，再由工作人员将图片发给孙尹。骊特公司、孙尹共同确认骊特公司于2016年6月12日将代收的履约保证金200000元退还给孙尹。本院确认一审判决查明的其他事实属实。 本院认为，本案二审焦点问题主要在于傅乃昭是否有权代为郑爱霞签订《房屋买卖合同》等书面合同，本院经分析认为，傅乃昭代郑爱霞签订《房屋买卖合同》的行为属于有权代理，主要理由如下：1.傅乃昭与郑爱霞的母亲是亲姐妹关系，本案《房屋买卖合同》签订于2016年1月31日，郑爱霞曾于2015年12月8日公证委托傅乃昭代为办理房屋权属证书，故傅乃昭在签订《房屋买卖合同》时持有或与郑爱霞的母亲共同持有房屋所有权证原件，并将原件交给房产中介。在2016年3月11日房屋所有权证原件也是由傅乃昭从房产中介借出的；2.经一审法院调取，郑爱霞于2016年2月16日公证委托傅乃昭全权代表郑爱霞办理出售诉争房产一切手续并代收款项，该公证委托的办理时间在本案《房屋买卖合同》约定的合同履行期间之内，可认定为郑爱霞对傅乃昭有权代理出售诉争房产的确认。3.关于微信图片《追认函》的真实性，郑爱霞一方对《追认函》落款处的签名并无异议，但认为是由第三方或傅乃昭利用郑爱霞盖有手印的材料来套印打印变造而来，对此郑爱霞并未提供证据佐证，并且基于傅乃昭与郑爱霞之间的亲戚关系，以及郑爱霞于2016年2月16日公证委托傅乃昭代为出售诉争房产的事实，郑爱霞主张傅乃昭或第三方变造该《追认函》亦属不合常理。故一审判决对微信图片《追认函》的真实性予以确认，是合理合法的。因此，郑爱霞、傅乃昭主张傅乃昭出售诉争房产行为属于无权代理，理由不能成立，本院不予支持。 根据《房屋买卖合同》约定，因一方未按合同约定履行合同义务，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行违约金。现郑爱霞逾期履行合同义务，应向孙尹支付迟延履行违约金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于诉争房屋交易价格在本案审理期间大幅上涨，诉争合同的继续履行已能较大程度上弥补孙尹的损失，孙尹所交履约保证金200000元也于2016年6月12日退回，故郑爱霞、傅乃昭主张迟延履行违约金过高，理由成立，本院酌情调整迟延履行违约金为以成交价3180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2016年4月10日起支付至诉争房屋权属变更登记之日止。 郑爱霞另主张一审程序违法，但其所提供的告知合议庭组成人员通知书是（2016）闽0102民初3170号案件的诉讼文书，而非本案一审程序（2018）闽0102民初162号的诉讼文书，本案一审适用简易程序审理未违反法律规定，程序合法。 综上所述，郑爱霞、傅乃昭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初162号民事判决第一、二、四项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初162号民事判决第三、五项； 三、上诉人郑爱霞于本判决生效之日起十日内向被上诉人孙尹支付迟延履行违约金（自2016年4月10日起，以3180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至履行过户手续完毕之日止）； 四、驳回被上诉人孙尹的其他诉讼请求。 一审案件受理费32240元，适用简易程序减半收取16120元，保全费5000元，均由上诉人郑爱霞负担。二审案件受理费32240元，由上诉人郑爱霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  林智远 审判员  谢 芬 审判员  陈 雯 二〇一八年十二月四日 法官助理易艳 书记员黄丽琴 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。