安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初4554号原告:亳州金农商贸有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区二里铺。统一社会信用代码：91341600595741085X。法定代表人：徐莲妹，该公司经理。委托诉讼代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。执业证号：13416200410224906。被告：赵建师，男，1980年5月10日出生，汉族，住河南省内乡县。原告亳州金农商贸有限公司与被告赵建师房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亳州金农商贸有限公司的委托诉讼代理人王铸到庭参加诉讼。被告赵建师经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亳州金农商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付租金9000元、物业管理费4604元、水费275.9元、维修费553.9元，合计14433.8元；2.依法判决被告支付计算至2018年3月31日的违约金5196元，自2018年4月1日至付清之日期间违约金以14433.8元为基数、按日千分之二计算；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月26日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将亳州农副产品商贸城6A-108号商铺出租给被告使用，约定租赁期限至2017年9月30日，合同约定被告应当按年支付租金、物业管理费、水电费。租赁期满,被告应当将租赁物恢复原状，被告逾期支付租金及其他款项，按应付款总额的日千分之二支付违约金。现合同到期，被告拖欠第三年租金9000元、两年的物业管理费4604元、水费275.9元。因被告未恢复租赁物原状，原告自行恢复，发生维修费553.9元，应当由被告承担。被告共计应当支付原告14433.8元及按日千分之二计算的违约金。现原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判决支持原告的诉讼请求。本案在庭审中，原告当庭变更诉讼请求，要求被告支付拖欠的租金由9000元变更为5500元。被告赵建师未作答辩。原告亳州金农商贸有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：所举证据1“原告的营业执照、工商登记信息”、证据2“《商品房买卖合同》网上备案证明”、证据3“委托经营管理协议书”、证据4“租赁合同和公证书”、证据5“交房更换物品清单”、证据6“2014年12月25日、2015年4月15日电子回单两份”，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月26日，王心华、胡超购买亳州新农市场置业有限公司开发的位于亳州市谯城区二里铺亳州农副产品综合批发市场6号楼A单元108商铺。此后，王心华、胡超（甲方）与亳州金农商贸有限公司（原名称：亳州金农农副产品商贸城经营管理有限公司，乙方）签订一份《亳州农副产品商贸城商铺委托经营管理协议书》，约定：甲方将所购亳州农副产品综合批发市场6号楼A单元108商铺委托乙方进行出租和经营管理；委托期限从亳州农副产品商贸城一期统一开业之日起算，共计五年；前三年的上述商铺的经营权归乙方享有，因此所获收益归乙方所有，同时乙方负责期间对商铺的维修以及所得收益的相关税收缴纳。2014年8月26日，亳州金农商贸有限公司（甲方）与赵建师（乙方）签订一份《亳州农副产品商贸城租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于亳州市谯城区二里铺亳州农副产品商贸城6号楼A单元108商铺；乙方向甲方承诺，租赁物业仅作为副食、干果使用；租赁期限为三年，自2014年10月1日至2017年9月30日止；第一年租赁期内甲方将给予乙方全额免收租金，但乙方应向甲方缴纳履约保证金9000元，于签订合同之日一次性付清，甲方对履约经营户所交履约金在第一年租赁期内，将履约金分6个月全额返还给乙方；第二年租赁期内，甲方对首年履约经营户免收第二年6个月租金，实收租金4500元，甲方对首年未履约经营户将全额收取租金9000元；第三年租赁期内，租金为9000元，乙方应于2016年8月30日前一次性付清；乙方在本合同签订之日，应向甲方支付商铺保证金2000元；乙方向甲方缴纳物业管理费，按每月每平方1元计算，乙方于签订合同之日缴纳首年物业管理费2302元，后期物业管理费乙方应于届满前提前30天向甲方缴纳；合同期满或终止时，乙方在搬离财产、拆除装饰品、设备的过程中不得对该租赁物业造成损坏，如乙方不能按合同约定将租赁物业恢复原状归还，甲方有权自行恢复原状，相关费用由乙方承担；乙方逾期支付租金或其他款项的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额1‰的违约金；逾期时间超过15日的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额2‰的违约金。双方同时对消防安全等事项作出约定。2014年9月18日，原、被告双方对签订的《亳州农副产品商贸城租赁合同》在安徽省亳州市金铎公证处进行公证。合同签订后，双方自觉履行合同，原告亳州金农商贸有限公司将租赁房屋交付被告赵建师使用；被告赵建师支付第一年租金9000元、保证金2000元。原告于2014年12月25日返还第一年租金1500元；于2015年4月15日返还第一年租金1500元。被告赵建师未支付第二年租金4500元、第三年租金9000元，扣除原告应退还的第一年租金6000元、保证金2000元，被告赵建师尚欠原告租金5500元。另查明，被告赵建师尚欠原告两年的物业管理费4604元、维修费553.9元，共计10657.9元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案原告亳州金农商贸有限公司与被告赵建师自愿签订《亳州农副产品商贸城租赁合同》，双方意思表示真实，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告赵建师自2017年9月30日租赁合同届满时，尚欠房屋租金5500元、物业管理费4604元、维修费553.9元，共计10657.9元，已构成违约，故原告要求被告支付欠款的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告双方在合同中约定，乙方逾期支付租金或其他款项的，逾期时间超过15日的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额2‰的违约金。该约定的违约金过分高于原告的实际损失，本院不予支持。违约金应以所欠金额10657.9元为基数，月利率按2%计算。被告赵建师未到庭参加诉讼，主动放弃诉讼权利，由此产生的法律后果应自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告赵建师于本判决生效之日起五日内，支付原告亳州金农商贸有限公司房屋租金、物业管理费、维修费等10657.9元，并支付逾期付款违约金（自2017年10月1日起，月利率按2%计算至款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由被告赵建师负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 孙 勇人民陪审员 康 飞人民陪审员 朱亚萍二〇一八年十二月十八日书 记 员 高静静