河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0204民初1886号原告：王胜男，女，汉族，1993年5月9日生，高中文化，辰禧酒店收银员，住河南省开封县。被告：开封市文盛房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91410200729595889G。住所地：开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房**。法定代表人：杨莺，任总经理。委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告王胜男诉被告开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王胜男及被告文盛公司委托诉讼代理人雷新年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还原告购买的位于开封市鼓楼区××商业步行街××地块××楼××号的购房款共计586363元；2、判令被告赔偿原告购房贷款43万元的利息（利息自2017年1月1日起至被告退还原告购房款之日止，按原告贷款金额43万元、年利率4.9%计算）约38628元；3、判令被告支付原告违约金5863元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月19日签订了商品房买卖合同，该合同明确约定，被告应于2017年12月30日前交付给原告房屋，逾期超过60天，原告有权解除合同，被告应按原告累计已付款的1%支付违约金。在原告购房期间共计向中国建设银行股份有限公司开封分行贷款43万元整，年利率4.9%，由于被告延迟交房给原告造成一定的经济损失，依据相关法律规定，当事人以约定的违约金额低于造成的损失为由，请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称，1、被告同意解除与原告之间的《商品房买卖合同》，但原告买房时只向被告缴纳了9772元定金，首付款并未支付，其后向银行贷款43万元，原告诉求退还购房款586363元无事实和法律依据；2、合同解除后原告应配合被告办理房屋的解除抵押手续和撤销备案手续等合同解除后的附随义务；3、本案被告未能按照约定期限交房，是由原告逾期交付购房款和政府不可抗力造成的，属于双方违约和不可抗力，被告不应再向原告支付违约金。经审理查明，2016年6月15日，原告向被告缴纳定金壹万元整，用于购买被告文盛公司开发的文盛商业步行街第2-B号楼3层333号房。2016年12月19日，原告王胜男与被告文盛公司签订《商品房买卖合同》（编号：0102651），约定原告购买被告文盛公司开发的文盛商业步行街第2-B号楼3层333号房，建筑面积为76.27平方米。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方7688元，总金额为伍拾捌万陆仟叁佰陆拾三元整。合同第六条第三款约定付款方式及期限为：按揭贷款，买受人于2016年7月1日结清首付款156363元，占总房款的25%，剩余房款43万元，于2016年9月30日前交付出卖人。合同第七条关于买受人逾期付款违约责任的规定：逾期在陆拾日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过陆拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告王胜男与中国建设银行股份有限公司开封分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，为该房产办理按揭贷款，贷款金额为43万元，贷款利率为基准利率4.9%，贷款期限为贰佰肆拾个月，即从2016年12月19日起至2036年12月19日止。还款方式为等额本息，每月还款金额为2814.11元。2017年1月3日，中国建设银行股份有限公司开封解放路支行将上述款项打入借款合同中约定的文盛公司账户。另查明，2017年2月26日，原告王胜男与开封古楼里酒店管理有限公司签订《租赁协议》一份，该协议约定由开封古楼里酒店管理有限公司承租涉案房产，租赁期限为10年，从甲方将标的房屋交付给乙方次月开始起算，即自2018年1月1日起至2028年1月1日止。该协议第三条第二款约定，王胜男购买房源签订正式的《商品房买卖合同》后，开封古楼里酒店管理有限公司一次性付给其前4年的房屋租金，租金金额为146591元（壹拾肆万陆仟伍佰玖拾壹元整，附乙方收据）；开封古楼里酒店管理有限公司在2018年1月1日至2022年1月1日期间不再向甲方（王胜男）支付房屋租金。原告王胜男出具收条一份，内容为：“本人于2016年7月1日收到承租方开封古楼里酒店管理有限公司承租鼓楼里2-B号楼3层333号房源2018年1月1日至2021年12月30日一次性支付本人的前四年租金合计156363元（壹拾伍万陆仟叁佰陆拾叁元整），其租金直接用于支付本人购买鼓楼里项目该房源25%首付款，开封古楼里酒店管理有限公司不再以现金方式支付予本人。客户签字：王胜男”。庭审中被告文盛公司出具按揭客户购房定金退款申请单一份，该申请单载明，2017年3月17日，原告王胜男收到文盛公司鼓楼里项目购房所退定金扣除贷款余额228元（贰佰贰拾捌元整）。还查明，开封鼓楼里酒店管理有限公司与被告文盛公司系关联公司，原告王胜男与开封鼓楼里酒店管理有限公司签订租赁协议后视为开封鼓楼里酒店有限公司代替原告交付了首付，实际并未交付。2018年11月1日，开封古楼里酒店管理有限公司出具情况说明一份，该情况说明中载明，因王胜男还未将双方约定的房屋交付其使用，故其未将前四年房屋租金即王胜男所购此房的首付款交付给文盛公司。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、个人住房（商业用房）借款合同、银行转账回单、租赁协议、收条、定金退款申请单、情况说明、询问笔录及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务。对原告要求被告退还购房款586363元的诉求，本院已查明，原告已实际支付房屋定金9772元，按揭贷款430000元，以上共计439772元，故对原告该项诉求，本院对有证据证明的439772元予以支持。关于原告要求被告赔偿购房贷款43万元的利息的请求，于法有据，本院对自实际放款之日（即2017年1月3日）起至被告全部退还该笔贷款之日止的利息，按住房借款合同中约定的年利率4.9%予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，由于被告的原因造成逾期交房，已构成违约，依据双方合同约定，被告应支付原告已付房款的1%作为违约金，即4397.72元（439772元?1%）。关于被告所称的逾期交房是由原告逾期交付购房款和政府不可抗力的原因造成的，属于双方违约和不可抗力，被告不应再向原告支付违约金，未能提供充分的证据予以证明，故对被告该项辩称，本院不予支持。合同解除后，原告应配合被告办理涉案房屋的解除抵押和撤销备案手续等合同解除后的附随义务。另外，原告诉求中虽未提出解除双方之间的《商品房买卖合同》,经本院释明，原、被告双方均同意解除该合同，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王胜男与被告开封市文盛房地产开发有限公司于2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》；二、本判决生效之日起十五日内，被告开封市文盛房地产开发有限公司退还原告王胜男购房款439772元并支付违约金4397.72元，以上共计444169.72元，并支付购房贷款430000元的利息（利息自2017年1月3日起至全部退还该笔款项之日止，按年利率4.9%据实结算）。同时原告王胜男须协助被告开封市文盛房地产开发有限公司办理文盛商业步行街第2-B号楼3层333号房产的解除抵押和撤销备案等合同解除后的附随义务，按揭贷款的清偿应从上述被告应支付原告的430000元房款及利息中予以扣除；另外，由此产生的提前清偿按揭贷款的手续费等其他费用由被告开封市文盛房地产开发有限公司承担；三、驳回原告王胜男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10108元，减半收取为5054元，由被告开封市文盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  毛庆昕二〇一八年十二月二十九日书记员  张华源