广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17098号原告：邓旭材，男，***出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：李智就，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：曹慧，女，***出生，汉族，住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：赵军，广东晟晨律师事务所律师。第三人：袁得有，男，***生，汉族，住河南省泌阳县，原告邓旭材与被告曹慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钟蒋杰、李智就，被告曹慧及其委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法追加袁得有为第三人参加诉讼，并于2018年11月13日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钟蒋杰，被告曹慧及其委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼，第三人袁得有经本院合法传唤没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告邓旭材向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年4月25日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还购房定金30000元；3.被告向原告支付违约金274000元（1370000元×20%）；4.被告向原告支付已支付的房地产咨询及买卖代理费27400元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月25日，经佛山市鸿光房地产中介有限公司成功促成，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》（合同编号：***），约定原告购买被告名下位于佛山市南海区***房（以下简称“涉诉房屋”），购买总成交价为1370000元，购房定金为30000元，首期房款250000元（包含定金）；双方同时约定，在合同签署之日起30天内，被告须向抵押银行申请提前还贷手续。双方另约定，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价的20%的违约金；买卖任何一方违反合同约定导致合同无法成交的，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨。原、被告签订上述合同后，原告已按约定支付了购房定金30000元，并依约向中国工商银行股份有限公司佛山分行申请个人住房贷款。中国工商银行股份有限公司佛山分行于2018年6月6日同意提供个人住房贷款，贷款金额为1230000元。至此，原告已按合同约定履行了相应义务。2018年6月11日，在原告的催促下，被告向深圳前海大道信息服务有限公司佛山分公司申请融资，但由于被告的前夫存在大额执行信息，且债务发生于婚姻存续期间，基于风险考虑，深圳前海大道信息服务有限公司佛山分公司拒绝提供融资服务。就此问题，原告多次与被告协商并要求被告尽快完成融资还贷，且于2018年7月11日委托广东泽康律师事务所就上述问题致函要求被告收到函件三日内完成融资还贷手续，但被告一直消极对待，拒绝履行其合同义务。综上，被告明确拒绝履行合同融资还贷的行为已构成根本违约，应按合同约定向原告承担违约责任。故原告起诉，请求法院查明事实，依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告曹慧辩称，原告的主体不适格，实际上是袁得有委托原告购买涉讼房屋。被告同意解除合同，但如要继续履行合同，需要以137万元为成交价继续履行。被告并非涉讼合同的违约方，故原告要求返还定金及支付违约金没有依据，原告请求支付违约金的条款与本案事实不符。至于代理费，因双方目前仍有继续履行合同的可能且原告并没有确凿证据可证明代理费确已支出。第三人袁得有没有陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，并根据被告申请传唤证人赵某出庭作证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的中介费收款收据及相应的银行电子回单，因无原件核对，本院对其真实性不予确认；2.对原告提交的微信聊天记录，因被告对其中部分内容的真实性表示确认，故本院对该聊天记录的真实性予以确认；3.对原告提供的转账汇款银行回单，因其内容本身并不能反映与本案的相关性，故本院不予确认；4.对被告提交的《房地产买卖合同》，因原告确认第三人袁得有与被告签订过一份《房地产买卖合同》，其所述该合同标的、房屋价款、按揭付款金额等内容与被告提交的该份合同内容均一致，故本院对该证据的真实性予以确认；5.对被告提交的《工作日志》，因无原件予以核对，且无其他证据相佐证，故本院对其真实性不予确认。6.对证人赵某的证言，因其系当庭作出，陈述内容与其他证据并无矛盾，原告对其部分证言内容虽提出异议但并未能提供反驳证据，故本院对该证言的证明力予以确认。本院经审理后认定如下事实：位于佛山市南海区***（以下简称涉案房屋）于2010年1月22日办理不动产权登记，登记权属人为被告曹慧。2018年4月25日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于佛山市南海区***的物业售予买方；成交价为1370000元；该物业处于抵押中，欠款额约105万元（以银行通知为准）；卖方在签署本合同后30日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；提前还贷出资方式为卖方融资，融资费用由买方承担；买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款；卖方须在签署本合同当天支付定金10000元给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，定金余额20000元买方须在2018年4月27日前支付给卖方；买方应于2018年5月5日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需材料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续；在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过产手续；首期房款250000元由买方于完税当天支付，尾期房款1120000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；签订本合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。在该合同“备注”部分双方约定：买方为代理人，买卖双方均知悉，买方可指定任何人购买此上述房屋。“卖方”签名为曹慧，“买方”签名为邓旭材。同日，原告向被告支付了购房定金30000元。2018年5月15日，被告（甲方、转让方）与第三人（乙方、受让方）签订了《房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于佛山市南海区***的房地产转让给乙方；交易总金额为1770000元；乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金30000元；乙方于2018年6月30日前支付第一期房款510000元，最后一期付款1230000万元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式为按揭。2018年6月5日，经广东省佛山市珠江公证处公证，第三人袁得有出具《委托书》。委托书的内容为：袁得有拟购买坐落佛山市南海区***的房产一处，现委托邓旭材为合法代理人，代为购买上述房产，代为办理上述房产买卖的有关事宜、签订房屋买卖合同，办理网签的相关手续，代为签署《广东省佛山市存量房买卖合同》及相关法律文件；代为到房地产档案管理部门查询出具《个人住房信息查询》等相关资料；代为到国土局、房产管理局、房产交易所、不动产登记中心等有关部门办理上述房产的土地使用登记、房产登记、不动产权登记，领取土地使用证、房地产权证、不动产权证，办理房产交易登记、备案的相关手续；代为缴纳上述房产有关的税款和支付一切必要的费用，代为签署、签收相关法律文件；代为办理上述房产的配套设施过户相关手续；代为验收房屋，签署并领取相关文件；委托期限：自本委托书签署之日起至2018年12月5日止。2018年7月11日，原告委托广东泽康律师事务所向被告出具《律师函》，内容为：原告已按约定支付了购房定金30000元，并依约向中国工商银行股份有限公司佛山分行申请个人住房贷款。该银行于2018年6月6日同意就本次房地产买卖交易向原告提供个人住房贷款，贷款金额为1230000元。为确保房地产买卖交易继续进行，请被告在收到该函后三日内，完成融资还贷手续，并将相应进展情况书面告知原告或佛山市鸿光房地产中介有限公司。2018年7月13日，被告收到上述《律师函》。2018年7月16日，被告委托广东晟晨律师事务所向原告出具《律师函》，内容为：现被告找到一个融资方，请原告于接阅本函之日起10日内，履行《房地产买卖合同》约定的义务：与融资方确认融资费用由原告承担，便于《房地产买卖合同》继续履行。如原告自接阅本函之日30日后，仍未与被告联系并就《房地产买卖合同》履行，采取进一步的行为，被告会视为原告单方解除《房地产买卖合同》。2018年7月17日，原告收到上述《律师函》。2018年8月23日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，（一）原告确认：1.原告在与被告于2018年4月25日签订《房地产买卖合同》时没有购房资格且原告当时有其他房屋，可能无法申请贷款，故在涉案合同中增加了“备注”内容；2.第三人袁得有与被告就位于佛山市南海区***的房产签订了一份《房地产买卖合同》，因当时原告没有贷款资格且房屋最终会过户至袁得有名下，故当时以袁得有的名义贷款。（二）被告确认其提交的房屋价款为1770000元的《房地产买卖合同》是其本人所签订，当时合同落款处有“袁得有”的签名，但合同条款是空白的。中介方解释称签订该合同是为了办理银行贷款。（三）原、被告一致确认由原告联系深圳前海大道信息服务有限公司佛山分公司后，双方于2018年6月11日到该公司申请融资，后该公司未同意向被告出借款项。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告于2018年4月25日签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉案合同的性质及其具体约定内容可知，本案所涉合同主要义务包括向银行办理按揭贷款手续，以及提前还贷、涂销抵押。现双方均未能履行该两项主要合同义务，合同目的已根本无法实现，为此原告主张解除涉案合同，而被告对此亦无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于合同解除的责任问题。1.对于按揭贷款义务。原告和被告明确约定涉讼房屋的成交价为1370000元，房款中的1120000元以抵押贷款形式支付。以现行的贷款政策的限制，双方约定及拟定发放贷款金额比例并无实现的可能。而根据原、被告双方在诉讼中的陈述及被告提供的于2018年5月15日与第三人袁得有签订的《房地产买卖合同》可知，原告在签订涉案合同时已确知自己可能无法申请贷款，可见原告从订立合同时起即已将己方义务置于可能无法履行的巨大风险境地，且其现亦确未取得银行贷款，对未能履行付款义务明显存在过错；同时，原、被告在向抵押银行提出贷款申请时并未提交双方的真实交易合同。被告辩称其在办理贷款手续时所签署的合同条款是空白的，但被告作为完全民事行为能力人，应该知道签订空白文件的相应法律后果，况且其并未能举证证明其所提供的《房地产买卖合同》在其签署时合同条款是空白的，而其亦确认在签订该合同时“乙方”落款处已有“袁得有”的签名，可见被告具有配合原告签订虚假房屋买卖合同以申请贷款的行为。现原告实际并未能取得同贷书，而即使双方能够凭借与真实情况不符的资料取得银行同贷书，该同贷书亦不能反映银行的真实意思表示，故涉案合同约定的付款方式实际并不能实现，而被告对此亦具有一定过错。2.对于提前还贷、涂销抵押的合同义务。虽然涉案合同约定由被告负责融资以提前还贷、涂销抵押登记，但同时双方还约定被告融资的费用由原告承担。为此，根据日常生活经验法则可知，被告提出因原告承担融资费用，故双方在实际履行合同时是由原告寻找融资机构的说法合理可信，且根据双方确认的事实可知，双方也确是由原告寻找到相关公司后于涉案合同所约定的被告应办理提前还贷期限已届满之后再一起去办理申请贷款事宜，可见双方在履行合同时已经以行为对上述提前还贷、涂销抵押的部分条款内容进行了实质变更。但因该次贷款未能成功，之后双方就如何融资以涂销抵押的问题实际上并未能达成新的合意，而本案中原约定被告完成融资义务的期限已实际届满，被告依原约定履行亦已客观不能。可见被告虽未履行融资还贷的合同义务，但其原因在于双方在履行合同过程中对该部分条款内容有实际变更且最终未能达成一致，双方对此均无过错。综上，原、被告对涉案合同的主要义务未能履行而导致合同解除均存在一定过错。合同解除后，被告应返还定金30000元予原告。由于原告对合同的解除有过错，其所提要求被告支付违约金274000元及房地产咨询、买卖代理费27400元的理由不能成立，且其亦未能充分举证证实确已支出房地产咨询、买卖代理费27400元，故本院对其该两项诉讼请求均不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第四项、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除邓旭材与曹慧于2018年4月25日签订的《房地产买卖合同》；二、曹慧应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予邓旭材；三、驳回邓旭材的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17376.6元，减半收取计8688.3元（邓旭材已预交），由邓旭材负担4344.15元，曹慧负担4344.15元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予邓旭材，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一八年十二月二十一日书记员  余宝儿