江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终7100号上诉人（原审被告）：蒋志鲁,男,1957年11月20日生，汉族，南京奥能锅炉有限公司工程师，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：王俊琪，男，1954年8月18日生，台湾人,住南京市。委托诉讼代理人：赵菲，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳，江苏东银律师事务所律师。上诉人蒋志鲁因与被上诉人王俊琪房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋志鲁上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法。一审审理过程中，上诉人已经依法向一审法院提起反诉，但一审法院并未通知上诉人交纳反诉费。二、一审判决认定事实不清。一审法院认定上诉人未依法交纳反诉费，系认定事实不清。上诉人虽未交纳反诉费，但并不违法。如上所诉一审法院并未告知上诉人何时交纳反诉费、交纳多少反诉费，因此，上诉人未交纳反诉费，并不违法。三、一审判决认定涉案房屋月租金的标准为2500元，没有事实依据，证据不足。一审法院结合上诉人与被上诉人约定年租金标准、目前房屋所在区域租金情况等具体案情，做出上述认定，但一审认定的涉案房屋年租金为14000元，则月租金约为1166元，与2500元相差巨大；一审法院也未查清涉案房屋所在区域租金情况。因此，一审认定涉案房屋月租金的标准为2500元，没有事实依据，证据不足。综上，一审程序违法，认定事实不清、证据不足，特提出上诉。王俊琪辩称，2016年底，被上诉人就告知上诉人被上诉人在2017年1月3日来收房，来的时候上诉人不在，被上诉人没有办法进去，后来被上诉人找了警察。关于租金的合理性，截止到目前为止，上诉人仍然占用涉案房屋，甚至将房屋恶意出租给其他租客，已完全违背了民法规定的诚实信用原则，被上诉人认为上诉人的恶意行为应当对其进行惩罚。上诉人的行为是恶意的，不能按照原租赁合同的约定收取租金。经查询我爱我家等租房中介网站，涉案房屋的片区最低房价是3700元每月，而且还有上涨的趋势，所以一审认定的每月2500元租金并不高。关于上诉人到期未返还租赁房屋即为违约，返还房屋是上诉人的义务，其没有履行，就应当支付违约金。王俊琪向一审法院起诉请求：1、解除王俊琪、蒋志鲁的《房屋租赁合同》；2、蒋志鲁腾空、迁出租赁房屋即南京市鼓楼区；3、蒋志鲁按照市场价格每月3000元的标准，支付2017年1月1日至2017年2月28日期间房屋占有使用费6000元；4、蒋志鲁结清房屋物业费、水费、电费、燃气费；5、蒋志鲁赔偿违约金1400元。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为55.68平方米）登记的所有权人为王俊琪。2004年1月1日，王俊琪向蒋志鲁出具委托书，就涉案房屋租赁维护之事项，委托蒋志鲁全权代办。2014年12月18日，王俊琪（甲方）与蒋志鲁（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日；年租金14000元等等。蒋志鲁并于2014年对涉案房屋进行了装修。2015年10月27日，王俊琪（甲方）与蒋志鲁（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日；年租金14000元；租金按年结算，由乙方于所订租赁期的第10个月的第30日前将一年租金一次交付给甲方；租赁期间水费、电费、煤气费、电话费、物业费由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金等等。2016年10月、2016年11月，江苏东银律师事务所先后向蒋志鲁发出律师函，载明王俊琪、蒋志鲁间租赁合同期满自行终止，要求蒋志鲁在2016年12月31日租赁合同到期后搬出出租房屋，如期交还房屋。2016年12月、2017年1月，江苏东银律师事务所再次先后向蒋志鲁发出律师函，要求蒋志鲁在2017年1月3日前搬出出租房屋，如期交还房屋，结清水费、电费、燃气费等。一审审理中，王俊琪、蒋志鲁双方一致认可蒋志鲁已结清2016年12月31日前的租金。王俊琪并陈述双方合同中约定年租金14000元是基于王俊琪、蒋志鲁系亲戚，且蒋志鲁于2014年装修了涉案房屋，故在租金方面王俊琪作出了让步。而蒋志鲁则认为年租金14000元系基于之前王俊琪委托蒋志鲁管理涉案房屋而约定。蒋志鲁未依法交纳反诉费。一审法院认为，王俊琪、蒋志鲁双方间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。因双方间租赁合同已于2016年12月31日履行期限届满，王俊琪已明确表示不续签合同，合同已终止履行，故王俊琪要求解除该合同的诉讼请求，一审法院对此不予支持。关于王俊琪要求返还房屋的诉讼请求。租赁期满后，王俊琪不同意继续出租房屋，蒋志鲁应当按照约定结清物业费、水费、电费及燃气费后将房屋返还王俊琪，故对王俊琪要求蒋志鲁腾空返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于涉案房屋使用费。租赁期满后，蒋志鲁继续占用租赁房屋，应当支付合理的房屋占有使用费，结合王俊琪、蒋志鲁约定年租金标准、目前房屋所在区域租金情况等具体案情，一审法院酌定蒋志鲁按月租金2500元的标准向王俊琪支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的房屋占有使用费5000元（2500元×2）。关于违约金。租赁期满后，蒋志鲁未按合同约定返还房屋，应按合同约定承担违约责任，故对王俊琪主张蒋志鲁支付违约金1400元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因蒋志鲁未依法交纳反诉费，故对其反诉请求不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、蒋志鲁于本判决生效之日起十日内腾空南京市鼓楼区房屋，并结清物业费、水费、电费及燃气费，将该房屋返还王俊琪；二、蒋志鲁于本判决生效之日起十日内给付王俊琪2017年1月1日至2017年2月28日期间的房屋占有使用费5000元；三、蒋志鲁于本判决生效之日起十日内给付王俊琪违约金1400元；四、驳回王俊琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由蒋志鲁负担（王俊琪已预交，蒋志鲁在履行上述义务时加付此款）。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、上诉人发给被上诉人律师赵菲的短信打印件1页；2、被上诉人2012年1月9日给上诉人父亲信件复印件；3、2018年1月1日上诉人与案外人金仙就涉案房屋签订的租赁合同复印件。上诉人以上述3份证据证明不是其不肯交房屋，是因为要和对方协商，其和对方签订的租赁合同不是其本意，对方提出要出售涉案房屋，其为了管理涉案房屋只好住进去，是为了保护涉案房屋。被上诉人质证称：对前两份证据的真实性没有异议，对第三份证据的真实性不认可；第一份证据是对方发给其代理人的信息，和被上诉人无关，在此之前，被上诉人已告知了上诉人要收回房屋；第二份证据确实是上诉人书写的信，在信里面上诉人也写了，没有说要卖房屋的意思表示；第三份证据，对方没有权限出租涉案房屋。被上诉人提交：1、南京市鼓楼区人民法院传票及民事起诉状，案号（2018）苏0106民初2243号，上诉人起诉被上诉人支付涉案房屋装修费，上诉人主张的装修费已另案起诉。2、网上查询最新的我爱我家及链家关于白云园片区房屋租金价格截图，证明一审法院酌定的租金正确。上诉人质证：起诉状和传票是真实的，此案上诉人已经撤诉；对打印的网上查询租金截图的真实性不认可。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。涉案房屋所有权人为被上诉人，双方签订的租赁合同并不违反法律规定，该租赁合同已到期，被上诉人要求上诉人返还涉案房屋符合法律规定。上诉人在租赁合同到期后仍使用并擅自出租涉案房屋，其应当向被上诉人支付占有使用费，一审法院酌定的费用标准并无不当。上诉人二审中提供的证据并不能否定被上诉人的所有权和收益权，其证据不能达到其证明目的。上诉人提出，其在一审中曾提起反诉，但上诉人未交纳反诉费用，上诉人可另行起诉。一审法院在上诉人未交纳反诉费用且未受理反诉的情况下，仍将上诉人列为反诉原告不当，二审予以纠正。综上所述，上诉人蒋志鲁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蒋志鲁负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年十二月十日书记员 朱亚芳