江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终4392号 上诉人（原审原告）陈笑，男，1973年10月29日出生，汉族，居民，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：张光成，阜宁县新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：石永雷，男，1975年7月16日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：薛加兵，阜宁县城北法律服务所法律工作者。 原审被告：朱学成，男，1958年12月11日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 上诉人陈笑因与被上诉人石永雷、原审被告朱学成房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初3884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈笑上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判石永雷按照12000元/年标准，向陈笑支付24000元租金或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由石永雷承担。事实和理由：1.陈笑将案涉房屋出租给石永雷使用，约定2015年8月18日至2017年8月18日两年租金具体根据本门市向南10间，向北10间租金的当年平均价。一审法院根据调查认为该两年租金应为9276元没有任何依据。2.石永雷已经将朱学成的租金给付朱学成，是按照年租金12000元支付。石永雷妻子也在2015年向梁学军支付了12000元的房租。同时，陈笑之前通过诉讼主张2013年、2014年租金合计为28000元，一审法院也进行了支持，故一审判决认定2015年8月18日至2017年8月18日两年租金为9276元明显错误。 石永雷辩称，1.陈笑在一审中已经放弃解除合同的权利，仅要求支付租金，石永雷也同意按照合同约定支付租金。一审法院经调查确定了市场租金，该判决符合双方合同约定。2.陈笑应根据诚实信用原则履行合同。陈笑一直居住在昆山，石永雷通过电话、微信与其联系，但陈笑不与石永雷确定合同约定的租金数额，恶意不收取租金。3.石永雷与梁学军的租金与本案并无直接关联。 朱学成陈述，2015年朱学成从石永雷处收取了朱学成、陈笑、梁学军三家租金，并向石永雷出具了收据，收据内容注明“今收到石老板房租（2015年8月18日-2016年8月18日一年租金）朱学成、陈（梁）学军、陈笑三间合计36000元”，其余没收取过租金。 陈笑向一审法院提出诉讼请求：1.判令石永雷支付房屋租金人民币24000元(自2015年8月18日至2017年8月18日)；2.本案的诉讼费由石永雷承担。 一审法院认定事实：2012年6月18日，陈笑及朱学成（甲方）与石永雷（乙方）签订租房协议一份，约定甲方将益林镇建新西路，建新中沟安置区面东门市房（朱学成开发段），财富广场西侧，由南向北第一间朱学成、第二间梁学军、第三间陈笑租给乙方使用，租用期为5年，前三年租金每间（从2012年6月1日起）8000元，2013年6月1日起租金为12000元，2014年起租金为16000元，后两年租金具体根据本门市向南10间，向北10间租金的当年平均价，为2015年6月1日起每间的租金价，2016年6月1日起也是根据上年的形式来确定当年的租金价。乙方在租房期间内，必须每年提前一个月一次性付清当年的租金，并在协议上注明：“让两个月装潢从8月18号开始算”，即实际每年房租的起算时间为8月18日。 后梁学军的父亲梁效明亦与石永雷签订租房协议，将双方签订的协议中注明的第二间梁学军的房屋租给石永雷。石永雷将上述3间房屋及另外2间房屋经整体装潢用于经营金玲珑酒店。 2014年4月4日，陈笑曾诉至一审法院，请求解除与石永雷签订的房屋租赁协议，并要求其给付所欠租金，后经一审法院依法判决，驳回陈笑要求解除其与石永雷于2012年6月18日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，石永雷向陈笑支付2013年、2014年两年房屋租金合计28000元，并赔偿陈笑因延期支付房屋租金而造成的相应损失。 一审另查明，该租房协议中约定的向南10间门市、向北10间门市大多未有出租或为自家住宅，向南的10间门市仅有“人民公社”饭店门市租金为每年16000元两间（后另有单间可休息）、“晨光教育培训学校”门市租金为每年13500元两间，向北10间门市中有两间被售酒的个体户作为仓库使用，租金为每年3600元两间，另有一间亦被作为个体户仓库使用，租金为每年2000元一间。 诉讼中，陈笑提出石永雷的妻子曾于2015年向案外人梁学军（即涉案房屋其中一间的所有人）支付该年的租金12000元，石永雷表示涉案租赁协议系其与陈笑、朱学成签订，故该12000元即使属实也与本案无关。 一审法院认为：依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案房屋租赁合同履行过程中，本案陈笑、石永雷曾因房租给付问题发生纷争，已经一审法院依法处理。现双方再次因房屋租金产生纠纷，应依照原房屋租赁合同的约定进行处理；故陈笑要求石永雷给付租金的诉求符合法律规定。对于租金标准，结合双方协议约定的内容及一审法院调查情况，依法将租金调整为每间每年4600元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第二百二十七条规定，一审判决：石永雷向陈笑支付2015年8月18日至2017年8月18日期间房屋租金合计9200元，限判决生效后10日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由陈笑负担153元，由石永雷负担247元（陈笑已预交）。 二审审理中，石永雷提交了朱学成向其出具的收条复印件一张，内容为：“今收到石老板房租（2015年8月18日-2016年8月18日一年租金）朱学成、陈（梁）学军、陈笑三间合计36000元（陈笑关于房租一事，由我负责协助解决）收到人朱学成2015年8月29日”。庭审中，石永雷认为该收条是朱学成代表陈笑和梁学军前来商谈租金，后约定暂按12000元/年标准收取，多退少补的情况下形成。朱学成认为，其系受陈笑和梁学军委托与石永雷商谈租金，后约定按12000元/年标准收取，不存在多退少补的情况，但其不能提交书面委托手续。陈笑对该收条的真实性予以认可，认为可以证明2015年租金为12000元的事实，但陈笑并未收到该12000元，亦未委托朱学成收取租金。本院经核实对该收条的真实性予以认可。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为案涉房屋2015年8月18日至2017年8月18日的租金标准应如何确定。 关于2015年8月18日至2016年8月18日的租金标准，石永雷不认可按12000元计算租金，陈笑主张应根据石永雷向朱学成交纳的12000元作为交纳的标准。石永雷、朱学成虽均认可朱学成系代表陈笑与石永雷商谈租金，但陈笑并不认可其委托朱学成向石永雷收取租金，朱学成亦认可陈笑未向其出具过书面委托手续，故朱学成向石永雷收取陈笑房屋租金的行为对陈笑不具有约束力。关于该收条能否认定朱学成与石永雷商定2015年8月18日至2016年8月18日的租金为12000元的问题，石永雷认为其向朱学成支付的房租系预交，应根据协议的约定确定租金标准，多退少补，但石永雷该主张未得到朱学成的认可，朱学成出具的收条亦明确载明该部分租金为2015年8月18日至2016年8月18日的租金，可以认定石永雷与朱学成商定2015年8月18日至2016年8月18日的租金为12000元。虽然朱学成的行为对陈笑不具有约束力，但考虑到陈笑、朱学成出租给石永雷的房屋紧邻，且系签订的同一份租赁协议及约定相同的租金，亦均被石永雷使用经营酒店，故石永雷应参照其向朱学成支付的12000元/年的租金标准向陈笑支付2015年8月18日至2016年8月18日的租金。至于朱学成代表陈笑收取的12000元，石永雷可另行向朱学成主张该部分款项。对此，石永雷亦在庭审中明确表示将另行向朱学成主张。 关于2016年8月19日至2017年8月18日的租金标准，石永雷主张应根据案涉门市向南10间，向北10间租金的当年平均价确定。双方协议约定的本意是以案涉房屋向南10间、向北10间的租金标准平均价确定租金，但根据调查目前仅出租了7间，远低于合同约定的20间，该7间租金平均价不能反映案涉房屋租金的真实水平。因双方亦未能另行对租金达成一致意见，本院酌情参酌上年度的租金标准、相邻人民公社的租金标准以及对其它房屋出租的调查情况，酌情确定为该年度租金标准为9000元。综上，陈笑的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省阜宁县人民法院(2017)苏0923民初3884号民事判决； 二、被上诉人石永雷于本判决生效后10日内向上诉人陈笑支付2015年8月18日至2017年8月18日期间房屋租金合计21000元； 三、驳回上诉人陈笑的其他一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费400元，由石永雷负担300元，陈笑负担100元；二审案件受理费400元，由石永雷负担300元，陈笑负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  丁益钧 审判员  李 砚 审判员  谢超亮 二〇一八年十二月十四日 书记员  刘 湘 附录法律条文 1.《中华人民共和国民事合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。