江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏02民终4566号上诉人（原审被告）:江苏华广置业有限公司，住所地无锡惠山经济开发区洛社园区。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周波、俞博凡，江苏景丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张彩芬，女，1977年11月20日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐张全，江苏可德律师事务所律师。上诉人江苏华广置业有限公司（以下简称华广公司）因与被上诉人张彩芬商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2017）苏0206民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华广公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是针对双方没有约定违约金，或约定的违约金过低的情形下，对逾期交房损失的计算标准，而本案中双方约定了违约金，且业主并没有举证证明约定的违约金低于实际损失，故华广公司应根据合同约定承担每日万分之0.1的违约金，一审法院根据房屋租金确定损失数额适用法律错误；2.双方约定的交付标准是毛坯房，即使按房屋租金确定损失标准，也就按毛坯房的租金计算，一审按装修后房屋的租金计算损失，与合同约定不符。张彩芬未作答辩。张彩芬向一审法院起诉请求：要求华广公司支付逾期交房违约金41355元（自2015年11月20日起至实际交房2016年9月18日止，按人民银行同期贷款利率计算）并继续履行前期承诺的配套设施义务。一审法院认定事实：2013年7月16日,张彩芬与华广公司签订“商品房买卖合同”一份（合同备案号：201307160063），约定张彩芬购买华广公司开发的无锡市惠山区洛社镇悦湖园第3幢3单元3层302号房，建筑面积136.39平方米，总价768114元。合同约定：出卖人应当在2015年11月30日前，将通过分期交付使用竣工验收的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。合同还详细约定了双方的其他权利义务。合同签订后，张彩芬按约付清了购房款768959元，华广公司未能按约定时间交付房屋，后根据华广公司的通知，张彩芬于2016年9月18日拿到房子。张彩芬认为合同约定的违约金过低，双方对华广公司承担违约责任的标准经协商未能达成协议，张彩芬于2017年6月22日诉至法院。另查明：由于悦湖园小区出现大面积逾期交房的情况，此前有同样的业主起诉华广公司要求其按银行贷款利息年利率6%的标准承担逾期交房违约责任的案件，华广公司同意按其自行与业主协商的赔偿标准每日万分之0.3承担违约责任，一审法院支持华广公司的意见，按此标准判决结案（共四件案件）；业主不服上诉至江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院），无锡中院经审理后，四件案件均裁定撤销一审判决，发回重审。且在给法院的指导意见中，认为应按最高法院的司法解释规定，以同地段同类房屋租金标准确定业主的损失。为此，一审法院组织租金评估，委托无锡国信德资产价格评估有限公司对本次共49件案件的49套房屋在2015年12月至2016年9月期间的租金进行评估。因业主认为应按一般装修房的租金标准计算损失，而华广公司认为应按毛坯房的租金标准计算损失，故评估了该两种价格标准。经评估，该公司作出结论：在2015年12月至2016年9月期间，四室毛坯房的租金价格为1100元每月，一般装修房的租金价格为2500元每月；三室（120平方至130平方）毛坯房的租金价格为900元每月，一般装修房的租金价格为2300元每月；（其中小于120平方毛坯房租金下调约50元每月，一般装修房租金下调约100元每月；大于130平方毛坯房租金上调约50元每月，一般装修房租金上调约100元每月。）二室毛坯房的租金价格为700元每月，一般装修房的租金价格为1600元每月。华广公司预交整体鉴定费9800元，分摊到本案中的鉴定费为200元。双方质证对鉴定结论的真实性均无异议，但业主认为如法院按评估报告判决，其要求按一般装修房租金计算损失，且鉴定费应由华广公司承担；华广公司认为应按毛坯房租金计算损失。关于张彩芬所说的配套设施，其起诉时提交两份图片，一份注明“洛城悦湖国际”、“正观中央湖”，一份题为“洛城、中央街”，图片中有银行、超市等宣传画片。张彩芬称华广公司宣传的“中央湖”、“中央街”均未兑现，要求华广公司继续履行。华广公司抗辩称，悦湖园小区里的中央湖己建成；中央街是针对整个洛城的宣传，不是针对悦湖园小区的宣传，且在洛城地区银行、大型超市等都招商来了，这些都与房屋买卖合同无关。经承办人实地查看，悦湖园小区内的确有一个小型湖存在，只是湖面富营养导致植物较多，而整个洛城地区确有一家大型超市麦德龙存在，并有不少的银行网点。以上事实，有商品房买卖合同、发票、收据、告知函、广告图片、交房通知、鉴定报告以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，双方所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。华广公司未按约定时间交房，己构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中明确约定了违约金的计算方式，现业主认为约定的违约金标准过分低于造成的损失，虽未提供造成损失数额的证据，但经法院审核，该约定违约金的标准确属过低，应适当上调。根据最高法院司法解释的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金标准；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现本案中双方在合同中虽约定了违约金的计算方法，但约定的违约金标准确属过低，业主要求增加而又未提供造成损失数额的证据，因此，仍应以同地段同类房屋租金标准确定违约金标准，而该规定是一种拟制的损失计算方法，应以通常情况来决定，不应极端化，一般装修房的租金就是通常情况下的租金，故本案中应以一般装修房的租金计算逾期交房损失，业主要求以银行贷款利息标准支付延迟履行损失，无法律依据，但其认为应以一般装修房的租金计算损失的意见，理由正当，应予支持。根据评估结论，华广公司应赔偿给张彩芬的违约金为23440元（2400/30*293）。关于张彩芬所说的配套设施，中央湖己存在，中央街虽是针对整个洛城的宣传，但主要的内容也都完成了，因此，法院认定华广公司的配套设施己完成，张彩芬要求华广公司继续履行，无正当理由，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、华广公司于判决生效后十日内支付张彩芬延迟交付违约金23440元；二、驳回张彩芬要求华广公司继续履行配套设施义务的诉讼请求；三、驳回张彩芬的其他诉讼请求。案件受理费834元，评估费200元，合计人民币1034元，由张彩芬负担448元，华广公司负担586元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，双方当事人的上诉理由与一审的争议焦点相同，对此一审判决已进行充分论述，本院予以确认。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，双方虽对逾期交房的违约金进行了约定，但根据生活常识以及之后评估机构的评估也可确定约定的违约金数额过低，法院应予调整，一审法院根据司法解释规定，按同地段同类房屋租赁确定损失数额正确。综上，上诉人华广公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由上诉人华广公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛 崴审判员 毛云彪审判员 华敏洁二〇一八年十二月二十六日书记员 缪玲娜