浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初16307号 原告：杨小红，男，1972年1月8日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告：刘冬腾，女，1972年11月6日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：杭州亿丰亿盛置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路******。 法定代表人：薛树春，董事长。 委托诉讼代理人：马昌波，系公司员工。 委托诉讼代理人：陆涛，系公司员工。 原告杨小红、刘冬腾（以下简称二原告）为与被告杭州亿丰亿盛置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2018年9月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2018年12月4日公开开庭进行了审理。二原告以及被告的委托诉讼代理人马昌波、陆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告起诉称：二原告于2014年7月10日与被告签订合同，购买被告所开发的位于杭州市余杭区的房屋，购房金额为782885元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十条第二款规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。截至起诉日，二原告仍未取得法律、行政法规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。也未收到被告具有合法的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第九、十、十六条之约定，判令被告立即履行合同规定的义务，并按照每日万分之二的比例，支付违约金95042.24元（607天），截至2018年08月31日。按照合同第十六条约定，被告应于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，按照合同第十六条第二款中的约定，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金。截至起诉日，被告仍未取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，故原告起诉要求被告立即履行合同规定的义务，并按照每日0.01%的比例，支付违约金38126.5元（487天），截至2018年08月31日。截至起诉日，二原告房屋仍未装修入住，合计20个月。按照房屋所在地段平均房租2300元计算，减去装修期最长8个月计算，合计27600元（按照12个月）。诉讼请求：1.判令被告因延期交房及产权登记延期而向原告支付延期交房违约金95042.24元，产权登记延期违约金38126.5元（暂计至2018年8月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.判令被告支付因延期交房及产权登记延期而造成原告生活成本增加的补偿27600元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。后二原告变更诉请为：1.判令被告因延期交房及产权登记延期而向原告支付延期交房违约金85738.54元（以782286元为基数，按每日万分之二，自2017年1月1日计算至2018年7月2日），产权登记延期违约金38126.5元（以782286元为基数，按每日万分之一，自2017年4月1日计算至2018年8月31日）；2.本案诉讼费用由被告承担。 二原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.浙江省商品房买卖合同一份（复印件），证明原告与被告存在商品房买卖合同关系的事实； 2.关于延期交房的通知函一份（复印件）、关于逸虹雅苑住宅延期交房通知函2一份（复印件），证明被告延期交房的事实； 3.逸虹雅苑交付使用通知书一份（复印件），证明被告交付房屋的具体时间的事实。 被告答辩称：第一，原告起诉的事实被告予以认可；第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告请求对原告的实际损失依法认定，调低违约金数额；第三，房屋竣工交付才能进行产权证办理，逾期交房的违约金有违公平，请求法院依法驳回；第四，合同违约金以及租房损失有违公平，请求依法驳回；第五，违约金计算基数应以实际交付的房款为准；第五，被告认为逾期交房的违约金应截至实际交房时止。对二原告变更后的诉讼请求没有异议。 被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.房屋出租价格三份（网络打印件），证明实际的租房损失应以此数据为准，按照每个月平均2000元的标准的事实； 2.竣工验收备案表二份（复印件），证明实际竣工验收时间的事实。 二原告出示的证据，被告经当庭质证表示无异议，故本院对上述证据予以确认。 被告出示的证据，二原告经当庭质证，对证据1，认为价格过低；证据2无异议。经审查，被告出示的证据1不足以证明其主张的待证事实，故本院不予确认；证据2，本院予以确认。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2014年7月10日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1095746）一份，约定二原告购买位于杭州市余杭区房屋，建筑面积104.6平方米，总价782885元。合同第九条约定“出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……”，第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十六条约定“购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。 被告曾于2016年12月12日、2017年6月8日两次致函二原告，告知其案涉房屋将延期交付。后被告于2018年1月27日将案涉房屋交付给二原告，二原告亦已支付全部房款782286元。被告于2018年7月2日取得案涉房屋的竣工验收备案表。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付于二原告，于2017年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给二原告。现二原告虽实际于2018年1月27日收房，但交房时被告并未取得竣工验收备案证明，不符合房屋的交付条件，且被告至今未向原告交付土地、房屋权属证书。被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的民事责任，二原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求符合法律规定，且不存在过高的情形，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州亿丰亿盛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨小红、刘冬腾逾期交房违约金85738.54元； 二、被告杭州亿丰亿盛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨小红、刘冬腾逾期办证违约金38126.5元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1389元，由被告杭州亿丰亿盛置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 孙 莎 二〇一八年十二月十七日 书记员 沈晓丽