北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初3776号原告:北京市海淀区乐府家园业主委员会，住所地北京市海淀区永定路**院**楼**旁。负责人:王晖，主任。委托代理人:商宁，北京市盛廷律师事务所律师。被告:北京天平房地产开发经营有限责任公司，住所，住所地北京市海淀区永定路**院乐府大厦**朝阳区建国门外大街**号：110000000733142。法定代表人:阮永恒，董事长。委托代理人:孙芳，北京市安理律师事务所律师。原告北京市海淀区乐府家园业主委员会（以下简称乐府家园业委会）与被告北京天平房地产开发经营有限责任公司（以下简称天平房地产公司）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐府家园业委会之委托代理人商宁与被告天平房地产公司之委托代理人孙芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐府家园业委会向本院提出诉讼请求：1、确认乐府家园小区x1、x2楼（原x4、x3号楼）1-2层（面积1344．12平方米）物业管理用房归乐府家园全体业主共有。2、判令被告将上述物业管理用房交付原告。3、案件受理费由被告承担。事实与理由：根据2003规（海）建字002x3号建设工程规划许可证，乐府家园小区x1、x2楼（原x4、x3号楼）1-2层（面积1344．12平方米）规划用途为物业管理用房。因此，上述面积作为物业管理用房应当属于小区全体业主共有。但时至今日，被告仍未将乐府家园小区的上述物业管理用房交付全体业主使用，被告的行为严重损害了全体业主的权益。为维护业主合法权益，故诉至法院请求：被告天平房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所主张的乐府家园小区5/x2号楼1-2层根本不是小区的物业管理用房，我公司已经为小区配置了物业管理用房，即x7号楼1层、地下1层、地下**及地下**3．16平方米。x3号楼1层17．5平方米，x5楼1层17．5平方米及4号楼1层17．5平方米。上述全部物业管理用房面积为1165．66平方米。现小区内没有未移交的物业管理用房。目前原告所主张的房屋根本不是物业管理用房，而是小区内可以出售的专有面积。原告所主张的5/x2号楼地下1-2层被划为8个单元，该部分面积未计入小区公摊面积之中，我公司在销售乐府家园小区时，建委批准该8套房屋包含在预售许可证面积内，系可售房产。现该8套房屋均已经出售给其他业主，有相应的购房合同，业主也取得了房屋产权证并实际居住多年。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷作证，结合当事人陈述，认定事实如下：乐府家园小区原建筑工程编号为x3号楼、x4号楼房产，2005年7月21日经公安机关户籍编号变更为**楼、x1号楼。根据原告方提交的2003规（海）建字002x3号建设工程规划许可证附件显示，2003年规划许可证颁发时，小区内的x3、x4号楼在备注中有文字标明“地上1-2层为物业用房，面积为1344．12平方米”。在该附件主文末尾“补充注意事项”部分，有文字：“8#、9#楼总建筑面积中含：地上建筑：地上建筑面积6826米（含1-2层物业管理用房面积1344．12平方米），地下建筑，地下建筑面积788平方米”14年5月14日北京市规划委员会海淀分局作出的规（海）来访[2014]4x1号《关于对海淀区乐府江南小区居民来信的答复意见》第3项：“‘2004规（海）建字028x3号’中x3、x4号楼地上面积6826．54平方米，其中所含的1-2层物业管理用房（1344．12平方米）……经核查原建设工程规划许可证档案，未发现有变更记录”。根据被告方提交的2005年6月至2007年11月，北京帝测科技发展有限公司出具的乐府家园相关房产《房屋土地测绘技术报告书》显示，该小区中x7号楼1层8．80平方米，地下一层，地下**554米，地下二层，地下**550米；x3号楼（x0号楼）1层17．5平方米；x5楼（原13号楼）1层17．5平方米；4号楼（原x7号楼）1层17．5平方米为物业管理用房，且上述面积均被列为公摊面积。根据2005年6月北京鼎春德正测绘中心出具的乐府家园x1号楼（原x4号楼）、x2号楼（原x3号楼）《房屋土地测绘技术报告书》显示：x1号楼一至二层及x2号楼一至二层均为住宅使用，并非物业管理用房，未列入公摊面积。根据北京市建委颁发的京房权证海其字第XX**《房屋所有权证》显示，乐府家园小区x1、x2楼房屋用途为住宅，无物业管理用房，x1、x2楼一至二层未进入公摊面积。2010年3月19日，天平房地产公司作为甲方，与乙方长城物业集团股份管理有限公司北京物业管理分公司乐府家园管理处、丙方乐府家园业委会签订《乐府家园小区物业用房置换协议》。主要内容为甲方应乙丙方要求，将原x7号楼物业用房调整到乐府家园12楼地下一层用房约500平方米。目前，根据本院经乐府家园业委会申请向海淀区房管局调取的证据材料显示：涉诉的乐府家园小区x1、x2楼地上1-2层共划分为8套房屋，均已由天平房地产公司与他人分别签订北京市商品房买卖合同，相应房屋已经办理了房屋所有权变更登记手续，相应购房人已经取得房屋所有权证。另在本案诉讼过程中，乐府家园业委会另案提起行政诉讼，起诉北京市规划和国土资源管理委员会，请求法院确认北京市国土资源局对海淀区乐府家园小区上述8套房屋办理产权登记行为违法并撤销该房产证。后该本院裁定驳回了其起诉。现该裁定已发生法律效力。对于原告提起本次诉讼的主体资格，原告提交了《备案事项变更单》，管理规约中规定：业主大会可就业主共同的物业管理事务和物业权益…并授权业主委员会在维护小区公共利益或有利小区发展的基础上，以业主大会的名义进行起诉和应诉，或以业主大会的名义进行处置。本院认为，对于原告主体资格，原告提交的《备案事项变更单》管理规约中已作出了规定，其有权以业主大会的名义进行起诉和应诉，故原告具有诉讼主体资料。对于乐府家园业委会主张乐府家园小区x1、x2楼地上1-2层（以下简称涉诉房产）系应归业主共有的物业管理用房，为此，乐府家园业委会虽然提交了早前的规划许可证附件以及信访答复件予以佐证，但被告方提交了《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋所有权证》、《北京市商品房买卖合同》等证据材料，证明涉诉房产在办理相应产权登记时，已被作为小区内的专有部分，不仅未计入公摊面积，而且可以作为专有面积出售，且已经实际出售。根据本院向海淀区房管局调取的证据材料显示，涉诉房产确实已经作为专有面积出售，并办理了相应的房产变更登记，现房屋权属已经确定。根据上述证据形成的先后顺序以及证据证明力，乐府家园业委会仅以早先规划许可证附件所载内容，主张涉诉房产系应归业主共有的物业管理用房，其证据证明力明显不足，与目前涉诉房产属性和情况存在明显矛盾。对于现争议房屋的权属，在乐府家园业委会另案提起行政诉讼，被法院裁定驳回了其起诉。现该房屋的权属已经确定，属现登记的业主所有。故原告起诉确认诉争房屋归全体业主共有并由被告将上述物业管理用房交付原告，缺乏事实及法律依据。1344．12平方米2003规（海）建字002x3号建设工程规划许可证附件显示，2003年规划许可证颁发时，小区内的x3、x4号楼在备注中有文字标明“地上1-2层为物业用房，面积为1344．12平方米”。而北京市建委颁发的京房房权证海其字第XX**房屋所有权证》显示，乐府家园小区x1、x2楼房屋用途为住宅，无物业管理用房，x1、x2楼一至二层未进入公摊面积。对于上述政府文件不一致的原因，在行政诉讼案件生效后，权利主体已确定，不影响本案处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京市海淀区乐府家园业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由北京市海淀区乐府家园业主委员会负担，其中三十五元已交纳，剩余三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  巩煜龙人民陪审员  程保荣二〇一八年十二月十一日书 记 员  秦婧然