云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终8416号上诉人（一审被告）：晋宁坤晟房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市晋宁县昆阳街道办事处永乐大街北段。法定代表人：阿青峥。委托诉讼代理人：林平、汪金亚，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（一审原告）：李亚东，男，汉族，1974年1月10日出生，住云南省昆明市西山区。被上诉人（一审原告）：杨雪文，女，汉族，1975年11月5日出生，住云南省昆明市西山区。共同委托诉讼代理人：赵春宏、赵娜，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。上诉人晋宁坤晟房地产开发有限公司因与被上诉人李亚东、杨雪文商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日受理后，依法组成合议庭并于2018年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人晋宁坤晟房地产开发有限公司的委托代理人林平、汪金亚,被上诉人李亚东、杨雪文的委托代理人赵娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人晋宁坤晟房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判上诉人无需支付被上诉人逾期交房违约金；2、请求判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，本案中上诉人并未违约，无需支付违约金。（一）上诉人坤晟公司的成立背景是为解决省女一监及农科所搬迁后的警察职工住房问题而成立的，诉争房屋带有福利性质，不是广义的商品房，该房屋在造价公司的造价基础上给予了大幅度的优惠，以低于成本价销售给购房者，双方约定造成延期交房应协商解决，上诉人开发的小区从建设到定价到交房都是业主所在的单位统筹，上诉人并不直接与购房者对接。（二）诉争房屋系单位团购房，团购单位的建房办、工会或职代会前期对所属全部警察职工购买该项目的房屋进行摸底调查，以单位的名义负责与上诉人协调对接，上诉人并不接受以个人名义认购滇池南岸一号小区房屋的请求。延期交房是多种因素造成，并非是上诉人的原因，因此上诉人并不存在违约情形。二、一审法院在被上诉人不能举证证明其实际损失的情况下，参照中国人民银行贷款基准利率上浮认定的违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被上诉人主张支付逾期交房的违约金，应当提交充分证据证明其实际损失。如若不能提交证据证明其损失，应当承担举证不能的后果。一审法院不以实际发生的损失为基础，未兼顾合同的履行情况、上诉人的过错程度以及当地房屋租金收入等综合因素，而根据中国人民银行的贷款基准利率进行上浮，上诉人认为该违约金的认定过高。被上诉人李亚东、杨雪文答辩称：一、原判认定事实清楚；二、原判认定的违约金并不过高;三、上诉人与其他业主达成的调解协议对被上诉人并没有约束力，上诉人的上诉无事实法律依据，请求驳回上诉，维持原判。李亚东、杨雪文向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同，履行交房义务；2、被告支付原告逾期交房违约金57254元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审审理查明以下事实：2014年4月21日，原、被告签订商品房购销合同及补充协议并登记备案，原告以370752元价格向被告购买位于晋宁区，套内建筑面积为115.65平方米。双方约定被告于2015年5月31日前将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。合同约定被告未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按一方已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。另查明，因“四退三还工程”云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农业科学研究所搬迁，经有关部门批复成立警察职工拆迁安置住房及配套设施建设项目--滇池南岸一号项目。原告通过转让他人名额参与购房。一审法院认为，本案争议焦点为：原告诉讼主张如何处理?双方自愿签订商品房购销合同印鉴齐全，故一审法院认定，双方签订商品房购销合同有效。根据双方签订《商品房购销合同》约定，被告需将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。但被告提交证据未能证明该商品房已通过建设单位组织验收合格，经一审法院释明后，原告表示现尚未接房，要求被告按合同中交房条件约定交付房屋，故对原告要求被告继续履行合同交付房屋的诉讼主张，一审法院予以支持。一审法院认定，被告应在建设单位组织验收合格后十日内向原告交付符合双方签订《商品房购销合同》约定商品房。被告虽提交相关证据，但被告提交证据不能证明有关部门通过召开相关会议，其参会人员身份能够代表原告放弃主张违约金权利。原告作为购房者，其已与被告签订相关商品房购销合同，双方受签订商品房购销合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订商品房购销合同，被告在合同约定时间内未履行交房义务，根据原告提交证据，原告已向被告交纳了购房款，被告于2017年通知交房，被告应当承担相关逾期交房违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告虽未提交相关证据证明其相关损失，而被告提出本案违约金过高，但本案中被告确实存在逾期交房行为，故对原告主张逾期交房违约金，根据本案逾期交房时间违约情形，原告交纳房款金额，逾期交房时间，考虑双方购买房屋方式，参照中国人民银行贷款基准利率上浮。一审法院认定本案逾期交房违约金为22245元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决：一、被告晋宁坤晟房地产开发有限公司在建设单位组织验收合格后十日内向原告李亚东、杨雪文交付符合双方签订《商品房购销合同》约定滇池南岸一号第1幢第1单元第4层402号房；二、被告晋宁坤晟房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告李亚东、杨雪文逾期交房违约金人民币22245元。案件受理费1231元（原告李亚东、杨雪文已预交），由被告晋宁坤晟房地产开发有限公司承担（于本判决生效后三十日内支付原告李亚东、杨雪文）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定事实，经询问双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审另查明，在案证据《云南省第一女子监狱》表明，晋宁坤晟房地产开发有限公司是为解决省女一监、省监狱局农科所搬迁后的警察职工住房问题专项建设“滇池南岸一号小区”项目而成立的公司，涉案建设项目完成后将进行注销。归纳双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点是：晋宁坤晟房地产开发有限公司是否违约？一审法院对违约金的判决是否适当？本院认为：一、关于晋宁坤晟房地产开发有限公司是否违约的问题。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，被上诉人依约交付了购房款，但上诉人并未按照《商品房购销合同》第七条及其附件的约定，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交房期限内，即于2015年5月31日前交付给被上诉人，且无正当理由，已违反合同关于交房期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。至于上诉人认为已经与省女一监职工建房代表会就违约问题达成以物业管理费冲抵违约金的意见，因被上诉人未签字同意，故对其不产生拘束力。因此，上诉人认为其没有违约的主张与本案事实及双方合同约定不符，不能成立。二、关于一审法院对违约金的认定是否适当的问题。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；……。”根据上述司法解释的规定，对于双方当事人合同中所约定的违约金数额过分高于违约造成损失的，人民法院可以根据诚实信用原则、公平原则，参照实际损失情况、过错程度、预期利益，坚持以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。本案被上诉人李亚东、杨雪文起诉要求上诉人按照合同约定支付违约金，但对其损失并未提交相应的证据予以证实，故一审法院结合晋宁坤晟房地产开发有限公司系为解决云南省第一女子监狱、云南省监狱管理局农科所的警察职工住房问题而专门设立的公司，涉案房屋具有一定的福利性质的实际情况，依据违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，兼顾双方当事人的利益，参照中国人民银行贷款基准利率上浮，酌情将逾期交房违约金调整为22245元，处理并无不当，上诉人认为违约金过高的主张，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1231元，由晋宁坤晟房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 陆有林审 判 员 潘 玲审 判 员 褚玉春二〇一八年十二月十日书记员代 亚 娟