湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1126民初2374号原告（反诉被告）：周倢妤，女，汉族，1980年10月26日出生，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：王小明，湖南盛仁律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）：宁远县永新房地产开发有限责任公司。地址：宁远县舜陵镇九嶷中路120号。法定代表人：樊永清。委托诉讼代理人：彭剑，湖南铭慧律师事务所律师。（特别授权）原告（反诉被告）周倢妤与被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王小明和被告（反诉原告）委托诉讼代理人彭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周倢妤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付逾期交房违约金20000元。2、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2012年11月15日，原告（反诉被告）周倢妤与被告宁远县永新房地产开发有限责任公司签订了《宁远县商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于宁远县舜陵镇印北路税苑小区第2栋1706商品房一套，该套房的建筑面积为130平方米，单价为2568元/平方米，房款共计人民币333840元。合同第十条约定被告（反诉原告）应当于2015年7月30日前将符合条件的商品房交付给原告（反诉被告）使用。原告（反诉被告）依据合同的约定履行了支付房款的义务。原告（反诉被告）支付全额房款后，被告（反诉原告）到合同约定的交房日期却没有把符合约定的商品房交付给原告（反诉被告）使用，违反了本合同第十条第一款的约定，符合本合同第十一条第二款第1项第（2）的违约责任。被告（反诉原告）的违约行为，使原告（反诉被告）的合法权益受到严重的侵害。因此，原告（反诉被告）依据我国《合同法》及相关司法解释和我国《民事诉讼法》的规定，特具状起诉。被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司辩称：1、答辩人延迟交房，并非答辩人故意延迟，而是因为银行按揭贷款没有按时到达答辩人指定账户，建房期间，天公不作美，年降雨日逐年增加，此特殊情况的出现，并不是答辩人能左右的，也不是答辩人能预见的，符合合同第十条第三款之约定，答辩人可以据实延迟交房；2、一个不容忽视的事，答辩人向原告（反诉被告）交房的时间为2016年3月，而原告（反诉被告）收房的时间为2018年5月15日，原告（反诉被告）无故推迟接房时间，按“合同补充协议”之约定，答辩人有权向原告（反诉被告）收取逾期每天1元/平方米的房屋管理费；3、原告（反诉被告）诉请过高，收房的应按收房时间计算违约金，没有收房的应按房屋竣工时间计算违约金。被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司向本院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人（本诉原告）周倢妤支付反诉人房屋管理费69930元及逾期付款违约金8206元；2、本诉及反诉费用由被反诉人周倢妤承担。事实与理由如下：2013年1月17日，反诉人(本诉被告)与被反诉人(本诉原告)签订了“宁远县商品房屋买卖合同”及“合同补充协议”，此协议签订之后，反诉人认真履行“宁远县商品房屋买卖合同”及“合同补充协议”之约定。建房期间，天公不作美，年降雨日逐年增加，此特殊情况导致反诉人不能按时交房，反诉人应承担相应的违约责任，但是，反诉人所建的“税苑小区”2016年11月21日已经竣工验收，具备了交房条件。2017年1月1日，宁远县丰泽园物业管理有限公司接管“税苑小区”全部物业管理业务。被反诉人2018年5月15日才办理接房手续，被反诉人的行为已违约，按照“宁远县商品房屋买卖合同”第11条第2款及“合同补充协议”第3条第1.1款之约定，被反诉人应向反诉人支付房屋管理费69930元及逾期付款违约金8206元。恳请法院查明事实，依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）对反诉部分辩称：一、依据双方签订的《宁远县商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但是直到目前为止，答辩人没有收到出卖人即反诉人的书面收房通知。反诉人的违约没有书面通知的行为，答辩人有理由可以不收房。二、小区建筑竣工验收是交房的前提条件，物业管理更是与交房毫无半点瓜葛，反诉人以此作为交房给答辩人的时间没有法律上的依据。依据双方买卖合同的约定，交房的时间应当以书面通知送达答辩人为准，否则答辩人不认可反诉人交房时间。三、双方签订的《宁远县商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人在交接房屋时，不仅应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，而且还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。即使答辩人没有收房，答辩人也没有违反合同的约定。四、《合同补充协议》第三条第1.1款的约定更是格式霸王条款，严重侵害买受人的合法权益。首先该条款不公平、不对等。依据权利、义务对等的原则，答辩人向反诉人支付违约金的权利是每天总房款的万分之一，那么反诉人向答辩人支付的违约金也应当以每天总房款的万分之一计算。但是反诉人以每天每平方米1元向答辩人收取违约金，显然双方的权利、义务不平等，且违反法律的相关规定。其次该条款是格式条款，该条款反诉人没有加黑突出，也没有向答辩人详细解释，更没有与答辩人协商，就要求答辩人签字认可。其作为合同条款的制定者，又有损答辩人的合法利益，当然有义务提醒答辩人，否则该条款对答辩人不产生效力。综上所述，反诉人违反约定，没有书面通知答辩人收房，也没有向答辩人提供收房时的相关资料，答辩人有权拒绝收房，由此产生的延期交房损失由反诉人承担。据此，答辩人请求人民法院驳回反诉人的反诉请求，支持答辩人的本诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年，被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司经批准建设税苑小区商品房，后取得了预售许可证。2012年11月15日，原告（反诉被告）周倢妤与被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司签订了《宁远县商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，原告（反诉被告）购买被告开发的位于宁远县舜陵镇印北路税苑小区第2栋1706商品房一套，该套房的建筑面积为129.52平方米，单价为2568元/平方米，房款共计人民币332607元，原告（反诉被告）在签合同时付房款267072元，2018年5月15日付房款65535元。合同第十条约定被告（反诉原告）应当于2014年10月30日前将符合条件的商品房交付给原告（反诉被告）使用。原告（反诉被告）依据合同的约定履行了支付房款的义务。2016年11月21日，税苑小区工程竣工验收。2017年1月20日，被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司将税苑小区工程交宁远县建设工程质量安全监督站备案，宁远县建设工程质量安全监督站于2017年1月23日同意备案。原告（反诉被告）于2018年5月15日收房。本院认为，原告（反诉被告）周倢妤与被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告（反诉被告）周倢妤要求宁远县永新房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金的诉请，符合事实及法律规定，本院予以支持。对于逾期交房违约金，虽然双方合同约定违约金从交房日期的第二天起计算至实际交付之日止（即2014年10月31日起至2018年5月15日），但该房屋已于2016年11月21日竣工，已经具备交房条件，因此逾期交房的时间应计算至2016年11月21日止较为适宜。因此，根据双方约定的计算方式，违约金应为：267072元×0.01%／天×720天＝19229元。对于被告（反诉原告）辩称银行按揭款未及时到达指定账户和连续降雨导致延期交房的答辩意见，本院认为以上两个理由不符合双方合同的约定，不能作为延迟交房的理由。因此对被告（反诉原告）提出的辩解意见本院不予采纳。对于被告（反诉原告）的反诉请求，根据双方签订的合同第十一条的约定：“商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，被告（反诉原告）并未提供通知原告（反诉被告）收房的书面通知。虽然提供了《物业管理服务合同》和广播电视台的证明，但物业合同是被告（反诉原告）与物业管理公司之间的合同，与是否达到交房条件并无直接关联；广播电视台出具的证明上的内容是要求业主在2018年3月10日前收房，本案原告（反诉被告）周倢妤在2018年5月15日收房，超出了被告（反诉原告）规定的时间，根据双方的合同约定，原告（反诉被告）应当给付房屋管理费66天×1元/平方米×129.52平方米＝8548元。另外，原告（反诉被告）周倢妤在规定时间内未付完全款，逾期付款65535元，根据双方的合同约定，逾期付款的计算方式为：从应付款期限（项目封顶2015年1月1日）第二天起至实际全额支付应付款之日（2018年5月15日）止，即原告（反诉被告）周倢妤应当给付逾期付款违约金1258天×0.01%／天×65535元＝8244元。因此本院对被告（反诉原告）的诉请予以部分支持，对原告（反诉被告）周倢妤的反诉答辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：由被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周倢妤支付逾期交房违约金19229元；驳回原告（反诉被告）周倢妤的其他诉讼请求；由原告（反诉被告）周倢妤在本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司房屋管理费8548元、逾期付款违约金8244元；四、驳回被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，反诉费774元，由原告（反诉被告）周倢妤负担400元，被告（反诉原告）宁远县永新房地产开发有限责任公司负担674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  欧阳玲人民陪审员  刘志军人民陪审员  欧春慧二〇一八年十二月十九日书 记 员  李 环附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。