成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初8776号 原告：成都金房物业集团有限责任公司（曾用名称：成都金房物业服务有限公司），住所地成都市金牛区金房苑北路****。 法定代表人：林瑶，公司董事长。 委托诉讼代理人：胡弥，四川印诺律师事务所律师。 被告：谭世文，男，汉族，1974年11月9日出生，住成都市成华区。 被告：董晓华，女，汉族，1984年5月22日出生，住四川省犍为县。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称：金房物业公司）与被告谭世文、董晓华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人胡弥及被告谭世文、董晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2010年5月至2018年8月期间物业服务费4872元人民币、2011年7月至2018年8月期间停车费4940元人民币；二、请求人民法院判令被告依据《合同法司法解释（二）》第二十九条规定支付原告违约金1462元人民币（按所欠物业服务费30%计算）。事实及理由：2010年4月18日，原告与成华区北港新城业委会及成华区北港新城业委会第二届业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限为2010年5月1日至2013年4月30日，合同第二十一条第二款约定，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.5元向原告交纳物业费；合同第二十二条第一款约定露天车位使用费每月50元。2013年3月8日，原告与成华区北港新城第二届业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同期限为2013年5月1日至2016年4月30日，合同第七条第一款约定，住宅用房的物业费标准为每月0.6元/平方米，合同第十四条第一款约定，露天车位使用费每月60元。2016年5月1日，原告与成华区北港新城第二届业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同期限为2016年5月1日至2019年4月30日，合同第七条第一款约定，住宅用房的物业费标准为每月0.6元/平方米，合同第十四条第一款约定露天车位使用费每月60元。被告作为北港新城小区业主，未按照《物业服务合同》约定交纳物业费，经原告催收后，仍拒绝交纳物业费。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如所请。 被告谭世文、董晓华辩称，一、物业管理费，因原告承诺被告的解决房屋漏水问题，但原告没有解决问题所以没有缴纳，同时原告管理上有问题，消防通道堵赛、消防器具过期，社区改造、保洁等也没搞好；二、停车费，小区以前没有安装门禁使外来的人停在小区里，业主的车无法停车，同时被告2012年已经把车卖掉，在这期间是陆陆续续的停车，进小区是给了钱的，但在停车期间出现了5次以上的擦挂，原告说要解决但至今没有解决；三、对于违约金不予接受。 经审理查明，被告谭世文、董晓华系成华区花径路105号1栋2单元5楼8号房屋（即北港新城）业主，于2004年5月19日接房入住北港新城小区，房屋建筑面积86.39平方米。2010年4月18日，原告与北港新城业主大会业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定原告为北港新城提供物业服务，管理服务事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；物业合同期限为三年，自2010年5月1日零时起至2013年4月30日24时止；业主按其拥有的住宅建筑面积每月每平方米0.50元交纳物业管理服务费，费用交纳时间为每月15-30日，业主逾期交纳管理服务费，从逾期之日起按每天应管理服务费的千分之三交纳滞纳金；露天车位的使用人需每月向原告交纳50元的车位使用费。该合同履行期限届满后，原告又于2015年3月8日与北港新城第二届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定原告为北港新城提供物业服务，原告按住宅用房的建筑面积每月每平方米0.60元向业主收取物业公共服务费，业主逾期交纳物业公共服务费的，从逾期之日起按每天应交物业公共服务费的千分之三缴纳滞纳金；原告按照每月60元向露天车位的使用人收取费用；物业合同期限为三年，自2013年5月1日零时起至2016年4月30日24时止。该合同期满后，原告又于2016年5月1日与北港新城第二届业主委员会续签了《物业管理服务合同》，合同中关于物业公共服务费、停车费以及滞纳金的交纳与之前约定一致，物业合同期限变为自2016年5月1日零时起至2019年4月30日24时止。 另查明，原告从2010年5月1日起至今连续为北港新城小区提供保洁、水电维修、巡逻等物业服务，北港新城小区近日安装了门禁设施。被告认为原告公司提供物业服务存在重大瑕疵，故未支付2010年5月起至2018年8月期间的物业管理费4872元。 以上事实，有经庭审质证的下列证据证实：1、原告营业执照、被告身份信息；2、房屋信息查询记录、入住手续审定流程表、验房记录表；3、物业管理服务合同；4、照片；5、成都金房物业集团北港新城设施设备检查记录、北港新城物业服务中心水电维修记录本（2017、2018年）、巡逻记录；6、原、被告双方当事人的陈述及庭审笔录。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，本案《物业管理服务合同》关于缴纳物业服务费等的约定对业主即本案被告谭世文、董晓华具有约束力。原告已按照物业合同约定向被告所在小区提供与其物业管理费相当的服务，被告作为小区的业主，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行缴纳物业管理费的义务。物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主持有一定的容忍度。物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生以及公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，物业费的收取情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。考虑到《物业管理服务合同》中现约定的每月每平方米0.60元的物业管理费标准已处于较低的水平，因此被告对于原告在提供管理服务过程中可能存在的困难与问题也应给予相应的理解，双方多进行交流沟通，原告也应加强物业服务管理方面的职责。若因物业公司存在服务瑕疵就拒交物管费，进而可能造成小区物业服务质量整体下降，影响小区居民的生活质量，同时，对于按时足额交纳物管费的业主亦不公平。故对于原告要求被告支付2010年5月至2018年8月的物业管理费4872元的诉请，本院应予支持。对于原告主张被告支付从2013年1月至2018年8月期间停车费4940元的诉请，虽然小区划定了露天停车位，但停车费用针对的是车位的具体使用人，而原告未提供相关证据证明被告使用小区车位的具体期间，故对于原告该项主张，于法无据，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金1462元的诉讼请求，本院认为，被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任，虽《物业管理服务合同》中有关于业主逾期交纳物业公共服务费的应支付滞纳金的约定，但协议中约定的滞纳金计算标准，实际是违约金的计算标准，而原告在诉请中，自愿将其违约金的计算标准降低为按照所欠物业管理费4872元的30%计算，因被告对原告违约金的计算标准有异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，将原告主张违约金计算标准调整为：以截止2018年8月被告所欠物管费4872元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年9月1日起算至实际付清之日时止。超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法司法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告谭世文、董晓华于本判决生效之日起十日内，向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2010年5月至2018年8月期间物业服务费4872元； 二、被告谭世文、董晓华于本判决生效之日起十日内，向原告成都金房物业集团有限责任公司支付违约金（违约金的计算：以被告谭世文、董晓华拖欠的物业管理费4872元为计算基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，从2018年9月1日起算至实际付清之日时止）； 三、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元，减半收取41元，由被告谭世文、董晓华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员 谭 萍 二〇一八年十二月二十六日 书记员 倪海娟