河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1325民初2838号原告：仵丽华，女，1980年12月27日出生，汉族，住内乡县。原告：刘建海，男，1981年2月19日出生，汉族，住内乡县。二原告委托诉讼代理人:马千里，河南梅溪律师事务所律师（特别授权）。二原告委托诉讼代理人：程海迪，河南梅溪律师事务所律师（特别授权）。被告：河南省信晟嘉业房地产开发有限公司，住所地内乡县城关镇范蠡大街**，统一社会信用代码：91411325098181312R。法定代表人：王保利，董事长。委托诉讼代理人：张龙，河南省信晟嘉业房地产开发有限公司副经理（特别授权）。委托诉讼代理人：赵亮，河南大法律师事务所律师（一般代理）。原告仵丽华、刘建海与被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马千里、程海迪到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人张龙、赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仵丽华、刘建海诉请：1、判令被告履行合同，交付房屋（提交竣工验收报告、办理房权证）；2、判令被告以房屋总价款为基数，按日万分之二向原告支付违约金至交房之日止；3、案件诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求调整为：1、依法判令被告履行合同，提交竣工验收报告、住宅质量保证书，住宅使用说明书、并交付房屋；2、请求法院判决被告支付原告逾期交房违约金90384元，判决生效之后，履行支付中国人民银行利率二倍支付迟延期间的债务利息。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告天春苑项目第1幢2单元1层01号房，建筑面积139.13平方米，房屋总价款为人民币538000元（大写：伍拾叁万捌仟元整）。合同第八条约定：出卖人（即被告）应当在2016年5月1日前交付房屋。第九条约定:出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。截止今日，被告仍不具备交房条件。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求法院依法支持原告的全部诉请。被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司答辩：1、因出现原告与答辩人合同约定的原因，故答辩人不应当承担延期交房违约责任。1、买受人未履行合同约定义务，答辩人有权延期交房。合同约定买受人不缴纳契税、等各种税费的，作为答辩人延期交房的事由之一、而原告均没有缴纳契税、专项基金，答辩人据此延期并不承担延期责任。2、政府变更原有设计方案，答辩人有权延期交房，县人防办要求在原有设计基础上增加人防工程1303.55平方，且该增加的工程是在基础结构完成的基础上要求增加的人防工程，施工难度远大于一般人防工程。3、雨水天气的影响，2015年以来雨水较多，特别是2015年雨水最多，大多数基建工程因雨水天气不得不停止工程。4、违约金过高，请求调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现查明：买受人仵丽华、刘建海与当事人河南省信晟嘉业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，其主要内容为：房号为天春苑第1幢2单元1层01号房。价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方3866.89元，总金额（人民币）伍拾叁万捌仟元整，该商品房合同约定建筑面积共139.13平方米。付款方式为：总房款合计538000元整，首期款288000元，已于签订合同前全部付清，余款250000元采用公积金贷款。交付期限：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；商品房建设工程设计变更或政府相应规划变更导致延期的；遇到雨雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；突发性公共事件导致施工受阻或停工的；买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；买受人不按时缴纳契税、专项维修基金等各项税费的；涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的其他出卖人不能预防和控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起30天内，由出卖人向内乡县房地产管理局申请登记备案，备案后生效。合同尾部出卖人河南省信晟嘉业房地产开发有限公司加盖了合同专用章，买受人马洪武、石瑛签字按指印。合同尾部同时还盖了“北京信晟嘉业房地产开发有限公司合同专用章”。合同落款日期处为2016年1月25日，签订地点为天春苑售房部。2016年2月4日，该合同备案，2016年6月7日，原告仵丽华、刘建海交维修基金7652元。2016年4月28日，原告仵丽华、刘建海与被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司内乡支行办理了银行按揭贷款，贷款250000元于2016年4月28日一次性划入河南省信晟嘉业房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司内乡支行开设的41001503310050206401账户上。但被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司未将此250000元开具发票。之后，原告仵丽华、刘建海多次催促交房，出卖人屡屡拖延。北京信晟嘉业房地产开发有限公司、北京汇东海房地产开发有限公司、河南省信晟嘉业房地产开发有限公司的法定代表人均为王保利，股东均为王艳梅、王保利二人。三个公司于2014年6月25日签署“房地产合作开发协议书”一份，合作项目名称为“天春苑”，该项目的商品房预售许可证办在“河南（省）信晟嘉业房地产开发有限公司”名下。被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于2018年11月15日又向本院提供了天春苑1号楼的竣工验收备案证书，并口头向本院陈述，该证书已于2018年3月份签署，但由于其他原因才拿到手。庭审中，被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司提供内乡县环境保护局证明一份：“证明，在2017年7月至10月全省环保大督查和环境攻坚行动中，按照有关环保要求，我局责成河南省信晟嘉业房地产开发有限公司天春苑建设项目停工整治。”被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司还提供内乡县气象台证明一份，证明2014年-2018年内乡县降水日数：2014年为98天，2015年为114天，2016年为100天，2017年为105天，2018年1-8月份为71天。被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司还称政府行为增设人防工程导致交房延期，但未能提供相应证据证明。庭审中，被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司还以违约金过高为由申请调低违约金，并提出按当地租金标准计算违约金，但并未提供同地段租金的相关证据。本院认为，本案的焦点问题是案涉房屋的交付问题。原被告双方签订商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，合同内容不违背法律规定，应为有效合同。该合同进行备案即发生法律效力，双方均应严格按照合同全面履行。因此原告要求被告依约交房合乎情理。但是，商品房住宅涉及公共安全问题，法律对有关房屋交付问题有强制性规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例（2011修订）》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。可见，房屋必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付，这是法律法规的强制性要求。验收合格既是开发商的法定义务，也是交付的法定条件。无论房屋的实际建设状况、是否可实际使用、甚至是否已经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。相应地，即使预售合同关于交付条件的约定排除“验收合格”这一法定条件，也会因相应条款违反法律和行政法规的强制性规定而无效，仍应按照法律规定，在符合条件、履行相应程序和手续后，才能交付使用。若出卖人因逾期交房构成违约的，须向买受人承担支付违约金等违约责任。在不具备法定交付条件的情况下，买受人不能要求出卖人立即交付房屋，而只能向其主张逾期交房的违约责任。待房屋经验收合格并具备交房条件再向开发商主张交付，才会得到法院支持。本案中，被告虽然于2018年11月15日向本院提交了案涉1号楼的竣工验收备案证书，但至今被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司也没有提供履行交房义务的证据，足以证明案涉1号楼还没有完全达到交房条件。因此，原告主张交房，本院暂不予支持，原告主张违约金应予以支持。被告提出因下雨和环保整治耽误交房时间，本院将酌情考虑予以扣减。被告提出政府行为增设人防工程，无相关证据证明，不予考虑扣减；被告提出原告未交纳契税，不能成为被告免责的原因，因众所周知交纳契税得凭商品房销售发票，而被告在收到原告房贷款250000元后，并未给原告开具这部分房款发票，导致原告无法交契税，责任在被告；关于被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司提出调低违约金问题：从合同内容上看，该违约金条款是以印章形式加盖在合同上，本案审理的事关被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司的商品房买卖合同类案中，该违约金条款都是这样在合同上显示的，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，该违约金条款应当为格式条款。该格式条款的提供方应为被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司。《中华人民共和国合同法》第四十一条规：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。该格式条款是被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司为卖房自己向原告提供的响当当的承诺，现在自己违约了，又来收回自己原先的承诺，显然违背了《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚信原则，本院不予支持。关于违约金数额计算：时间从约定交房次日2016年5月2日计至起诉之日2018年8月3日为824天，计算基数为已付房款538000元，计算系数为日万分之二，合计为：88662.4元；扣减环保整治2017年7月至10月123天的违约金13234.8元；再扣减2016年5月至2018年8月降水天数248天的违约金26684.8元；下余48742.8元，应由被告承担。起诉以后的违约金，双方可另行处理，本案不予处理。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第二百七十九条之规定，判决如下：被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告仵丽华、刘建海支付违约金48742.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费为9180元，由被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  郑德欣审判员  李锡锋审判员  张 祥二〇一八年十二月七日书记员  来刚阳