北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初20255号原告俞男男，女，汉族，1972年11月28日生，住址北京市朝阳区。原告赵利，男，汉族，1970年10月14日生，住址北京市朝阳区。委托代理人俞男男，本案原告。被告北京恒龙置业有限公司，住所北京市朝阳区东坝乡红松园******。法定代表人林晓宁，董事长。委托代理人陈刚，男，汉族，1989年11月27日生，北京恒龙置业有限公司职员，住址，住址内蒙古赤峰市宁城县天义镇京北社区div>原告俞男男、赵利与被告北京恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。俞男男、恒龙公司的委托代理人陈刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。俞男男、赵利诉称：2015年7月4日，我们同恒龙公司签订了北京市商品房预售合同，同时还签订了一个补充协议，约定我们购买北京市朝阳区来广营乡LGY-04地块2#住宅楼XX层X单元-XXXX房屋（以下简称XXXX房屋）我们按照合同约定交付了全部的购房款，2017年12月31日，恒龙公司向我们发了收房通知。我们在当天收房，也交纳了相关的款项。随后我们就进行了入住。因为我们有落户的需求，结果发现这个楼没有规划批准文件，没法落户。因此我们认为恒龙公司的交付不符合约定条件，现诉至法院，请求判令恒龙公司支付我们违约金，按照每天224元的标准，从2017年12月31日计算至2018年6月12日止。恒龙公司辩称：不同意俞男男、赵利的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的司法解释》第11条第1款，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，本案的合同第12条约定，我方应当在2017年12月31日前向原告交付房屋，而事实上赵利等人也于当日就接收了房屋。依据城乡规划法的规定，如果工程未取得规划许可或者是规划验收，就根本无法办理竣工验收的许可，而我们的工程在2017年年底就去了竣工验收手续，所以涉案房屋是符合交付条件的。我们确实是在2018年6月13日取得了《规划核验意见》，但是我方之所以延期取得该文件，是因为XXXX房屋所在小区范围内有一个待拆迁的小学，学校当时正在上学期间，无法完成拆迁，所以当时规划部门在2017年12月13日向住建委发了一个先期办理竣工验收的函件，让建委先对我们进行竣工验收。如果法院判处我方支付违约金，我们希望法院酌情降低，俞男男、赵利主张的违约金过高，他们已经收房了，正常使用，没有实际损失。经审理查明：2015年7月4日，恒龙公司与俞男男、赵利签订北京市商品房预售合同一份，主要内容为俞男男、赵利购买恒龙公司开发的XXXX房屋（项目名称恒大名都嘉园），该房屋建筑面积79.07平方米。按照套内建筑面积计算，XXXX房屋单价37547.65元每平方米。恒龙公司应当在2017年12月31日前向俞男男、赵利交付XXXX房屋。交付时该商品房应当已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，且满足恒龙公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。如恒龙公司未按照约定条件和期限交付房屋的，如逾期在180日以内，自约定的交付日期次日起至实际交付之日止，恒龙公司按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该笔违约金于实际交付之日起30日内支付，双方继续履行合同。如逾期超过180天的，俞男男、赵利有权退房。俞男男、赵利要求继续履行的，合同应继续履行，自约定交付日期次日起至实际交付之日止，恒龙公司按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该笔违约金于实际交付之日起30日内支付。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，恒龙公司承诺俞男男、赵利在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为俞男男、赵利查验该商品房的前提条件。恒龙公司应当在2019年12月31日前取得XXXX房屋所在楼栋的权属证明。双方还签署了一系列附件，约定了房款支付等事项。签约后俞男男、赵利按照合同约定交付了全部的购房款和契税。2018年12月31日，恒龙公司向俞男男、赵利发出收房通知。双方在当日进行了XXXX房屋的交付。2017年12月13日，北京市规划委员会朝阳分局向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会出具关于办理恒龙公司2#住宅楼（自住型商品房）工程竣工验收备案手续的函，主要内容为：恒龙公司在朝阳区来广营乡建设的2#住宅楼经北京市规划委员会朝阳分局2015规（朝）建字0037号建设工程规划许可证批准进行建设，该项目主体已完工，建筑主体符合建设工程规划许可证相关要求，规划验收相关手续正在办理之中，因该项目代征用地尚未腾退完毕，为了不影响主体工程投入使用，请贵委先行办理该项目的竣工验收备案手续。2018年1月22日，北京市规划委员会朝阳分局出具登记回执，表示已收到要求获取恒大名都2号楼规划验收合格通知书的申请，将于2018年2月11日前作出书面答复。2018年2月6日，该分局出具答复告知书，主要内容为：我们于2018年1月22日受理了申请，具体见登记回执。现答复如下，经查，申请的信息不存在。理由为未制作。2018年6月13日，北京市规划和国土资源管理委员会向恒龙公司出具建设工程规划核验（验收）意见，主要内容为根据你单位提交的申请，规划行政主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，于2018年6月12日对你单位在朝阳区来广营乡建设的2#住宅楼（自住型商品房）进行了规划核验（验收）工作，经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》(2014规(朝)地字**)、《建设工程规划许可证》(2015规(朝)建字0037号)批准的内容。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。恒龙公司为证明其主张提交了下列证据：竣工验收备案表一份，交楼流程表一份，证明XXXX房屋所涉工程已经取得规划验收批准文件，完成了竣工验收。俞男男、赵利质证称：对上述证据没有异议。上述事实，有北京市商品房预售合同、建设工程规划核验（验收）意见、建设工程规划许可证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：俞男男、赵利与恒龙公司签订的北京市商品房预售合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定严格履行。关于违约金的主张，俞男男、赵利提出，交付XXXX房屋时恒龙公司没有按照合同约定提供规划验收批准文件。恒龙公司承认确因规划区域内学校等腾退问题，导致双方进行房屋交付时没有将合同约定的相关文件提供完备，因此可以认定恒龙公司在履行交房义务过程中确实存在违约行为，俞男男、赵利按照合同约定的逾期交房违约条款主张违约金并无不妥，但考虑到本案的具体情形，且恒龙公司在事后进行了补救，现各项文件均已齐备，本院就违约金数额依法进行调整，酌情确定恒龙公司支付俞男男、赵利违约金7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告北京恒龙置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告俞男男、原告赵利违约金七千元。二、驳回原告俞男男、原告赵利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百五十九元，原告俞男男、原告赵利负担二百八十七元（已交纳），被告北京恒龙置业有限公司负担七十二元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一八年十二月十日书记员  姚澍峥