云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初2717号原告：冯进，男，1983年1月4日出生，汉族，农民，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒市弥阳镇雨舍村委会小芹田寨村**。现住弥勒市。原告：闵永琼，女，1983年11月16日出生，汉族，农民，，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒市弥阳镇雨舍村委会小芹田寨村**现住弥勒市。委托诉讼代理人：李志刚，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，住所地蒙自市学海路瀛洲河畔****。法定代表人：詹海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗鹏飞，该公司总经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：施海松，该公司总经理助理。代理权限：特别授权。原告冯进、闵永琼与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（鸿海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯进、闵永琼及其委托诉讼代理人李志刚、被告鸿海公司委托诉讼代理人罗鹏飞、施海松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告双方于2016年8月8日签订的《商品房购销合同》合法有效，由被告继续履行该合同约定的相关义务。2.判令被告支付违约金3.14万元（按已付购房款的10%计算，314402元×10%）。3.判令被告赔偿原告租赁房屋居住九个月的租金损失4500元。4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年8月8日，我与被告签订《商品房购销合同》，约定：我购买被告投资建设的弥勒市弥阳镇湖泉万象二期16幢1单元302室房屋，面积89.7㎡，单价3505.04元/㎡；被告于2017年10月30日前交付房屋，逾期30天交房，按我已付款0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，我付清了购房款314402元，但被告未能按期交付房屋，应当承担违约责任，合同中约定的违约金比例过低，应当予以调整。同时，因被告逾期未能交房，我租房居住的租金系直接经济损失，应由被告予以赔偿。审理中，原告将第一项诉讼请求中“并责令被告继续履行该合同约定的相关义务”变更为“并责令被告继续履行合同”;将第二项诉讼请求变更为：由被告支付原告自2017年10月31日起至起诉之日，即2018年8月29日止的违约金，并支付自2018年8月30日起至实际交房之日止的违约金(其中自2017年10月31日至2018年4月30日按日利率万分之五，自2018年5月1日起至实际交房之日止按日利率0.1%计算)。被告鸿海公司辩称1.我公司与原告签订的《商品房购销合同》合法有效，同意按合同约定履行，但合同中约定的违约金过高，我公司无法承担。2.不能按时交房的主要原因是施工方未在施工合同约定的工期内完成，拖延施工进度，收尾工程至今仍未完成。3.部分客观因素也是导致不能交房的原因，①2017年度降雨量增大，导致小区外围墙及内部道路不能施工；②小区西南门口的规划道路迟迟没有修建完毕，导致小区排水工程不能进行。3.2018年6月7日至今大梅花村村民围堵我公司工地大门，导致不能按计划进行收尾工作，我公司申请将施工方和大梅花村小组追加为本案的被告。4.施工方和我公司的纠纷，我公司已经向红河州中级人民法院提起诉讼。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，本案争议焦点为：1.原告主张的违约金是否合理，应如何计算;2.原告的诉讼请求是否有事实及法律依据，是否应予以支持。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.身份复印件各2份，欲证明原告的诉讼主体资格。2.《商品房购销合同》1份，欲证明合同的签订时间、交付房屋的期限及违约金的约定。3.《个人购房借款合同》1份，欲证明原告向银行借款的时间、借款金额。4.《云南增值税普通发票》3份，欲证明原告已交清购房款。5.《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的函》复印件3份。欲证实被告多次重申其交房的期限及其存在违约的事实。6．《房屋租赁合同》1份，欲证明因被告违约迟延交房，造成原告租房租金损失4500元（500元×9个月）。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据6的真实性无异议，但认为租房支付的租金不应由其承担。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据,本院予以采信。被告系从事房地产开发经营、房屋租赁等业务的自然人独资法人，被告以出让的方式取得位于弥勒市的地块土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为弥国用（2014）第0343号，建设规划许可证号为建字第弥规2015-235号，并经红河州住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，证号为预许红字（201611）号，投资开发弥勒市弥阳镇湖泉万象二期小区。2016年8月8日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定，原告购买被告投资建设的弥勒市弥阳镇湖泉万象二期16幢1单元302室房屋，面积89.7㎡，单价3505.04元/㎡，购房款314402元；被告于2017年10月30日前交付房屋，逾期30天后交房的，按原告已付款0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行等条款。合同签订后，原告付清了购房款314402元，但被告未能按期交付房屋，并于2018年1月15日、4月25日、5月30日三次函告原告延期交房，并承诺2018年4月30日前逾期交房违约金按购房合同条款执行，2018年4月30日后逾期交房违约金按已付房款的0.1%乘以逾期天数计算。庭审中，被告要求追加施工方及弥勒市弥阳镇温泉社区居民委员会大梅花居民小组为共同被告，原告不同意追加。本院认为:原告与被告签订《商品房购销合同》，对购房及逾期交房的相关约定，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。诉讼中被告要求追加施工方及弥勒市弥阳镇温泉社区居民委员会大梅花居民小组为本案共同被告，因施工方及弥勒市弥阳镇温泉社区居民委员会大梅花居民小组不是《商品房购销合同》中相对人，与本案不属于同一法律关系，不是必须共同诉讼当事人，其主张无事实及法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告已经履行了支付房款的义务，但被告至今未交付房屋，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行合同并支付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持，但要求支付租房租金损失与支付违约金的诉讼请求相重复，本院不予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案原、被告双方约定逾期交房违约金的计算标准不是过低而是过高，原告要求被告支付自2017年10月31日起至2018年8月29日止的违约金,计算为66653元[314402元×(0.05%×182天+0.1%×121天)],并要求被告支付自2018年8月30日起至实际交房之日止按日利率0.1%计算的违约金,明显过高,本院依法不予支持,被告认为双方约定的违约金过高，要求予以减少，有事实及法律依据。参照（2018）云2504民初2722号一案中红河州中誉房地产评估有限公司对弥勒市弥阳镇湖泉万象二期8幢301室租金估价报告，该案与本案涉及的房屋均为湖泉万象二期商品住房，系同地段同类房屋，本院依法确定逾期交房违约金的计算方式为：89.7㎡×13.43元/㎡/月÷30天×130%×逾期天数，自2017年10月31日起至2018年8月29日的违约金计算为15817元（89.7×13.43÷30×1.3×303）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、原告冯进、闵永琼与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2016年8月8日签订的《商品房购销合同》合法有效，由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司继续履行合同。二、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三日内支付原告冯进、闵永琼逾期交房违约金15817元，并支付2018年8月30日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按89.7×13.43÷30×1.3×逾期天数计算）。三、驳回原告冯进、闵永琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由原告冯进、闵永琼负担1118元，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担348元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  解雯璇审 判 员  张勤海人民陪审员  何永彬二〇一八年十二月十四日书 记 员  陈 磊