河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0704民初1032号原告（反诉被告）：费慧芳，女，汉族，1982年10月10日出生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：郭玲、祁瑞楠，河南中原法汇律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李明亮，男，汉族，1963年5月20日出生，住河南省。被告（反诉原告）：尚玉平，女，汉族，1964年1月28日出生，住河南省。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王京宝，河南豫北律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：新乡市红旗区阳霖房地产咨询服务有限公司，注册号：410702100012987。住所地：新乡市红旗区东站十字向西130米路北。法定代表人：梁金保。原告（反诉被告）费慧芳与被告（反诉原告）李明亮、尚玉平，第三人新乡市红旗区阳霖房地产咨询服务有限公司（以下简称阳霖咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，新乡市牧野区人民法院受理后，于2017年11月20日裁定驳回费慧芳起诉，2018年1月30日新乡市中级人民法院指令新乡市牧野区人民法院审理，2018年3月5日，新乡市牧野区人民法院立案受理后请示新乡市中级人民法院，新乡市中级人民法院2018年6月26日作出（2018）豫07民辖18号民事裁定书，指令本院审理。本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）费慧芳及委托诉讼代理人郭玲，被告（反诉原告）李明亮、尚玉平及共同委托诉讼代理人王京宝，第三人阳霖咨询公司法定代表人梁金保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费慧芳向本院提出诉讼请求：1、判决二被告将金宸国际13号楼2单元5层西户（2503户）办理不动产权证书并过户给原告；2、赔偿违约金20000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，被告夫妇和原告达成合意，签订房屋买卖合同，将位于金宸国际13号楼2单元5层西户的拆迁拆迁安置房屋转让给原告，房屋对价580000元，缴纳了10000元定金。合同约定2017年2月28日前一次性交付房屋对价，同年2月28日交付房屋。履行期日到达后，二被告拒不接受房款，也不交付房屋，单方毁约。原告为维护合法权益，诉至法院，要求被告继续履行合同，赔偿违约金，协助原告办理过户手续。被告（反诉原告）李明亮、尚玉平共同辩称，应依法驳回原告的三项诉求，原告没有按照合同期限向被告支付580000元，二被告拒不接受房款不是事实，原告不履行主要合同义务造成被告无法买另外一套房。被告（反诉原告）李明亮、尚玉平向本院提出反诉请求:1、请求法院依法驳回被反诉人的诉讼请求；2、请求法院判决解除反诉人和被反诉人于2017年1月1日签订的房屋的买卖合同；3、请求法院判决被反诉人不履行主要债务给反诉人造成的巨大经济损失120000元；4、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年1月1日，李明亮、尚玉平（甲方），费慧芳（乙方）、新乡市红旗区阳霖房地产咨询服务有限公司（丙方）签订了房屋买卖合同。合同签订后，乙方向丙方交付房定金1万元，甲方从丙方处取定金5000元，剩余5000元定金按合同约定由丙方收存和保管。被告反诉人没有按照合同约定向反诉人支付580000元房款。反诉人卖给被反诉人的金宸国际13号楼2单元5层西户2503户房是拆迁安置补偿协议房，是期房，目前还未能办房产证。被反诉人不履行支付580000元房款义务，是严重的违约行为且给反诉人造成巨大经济损失，依据法律、司法解释相关规定，反诉人要求解除房屋买卖合同，故诉至法院。原告（反诉被告）费慧芳对李明亮、尚玉平的反诉辩称，1、被告反诉中主张的相关事实完全背离了买卖的交易基础与客观真相，要求赔偿损失没有法律依据应当依法驳回。原被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，依法应当确认有效合同。2、对于被告反诉主张的双方应当解除房屋买卖合同的请求由于在房屋买卖合同中没有关于约定解除的规定，而且也不符合法定解除的条件，且本合同未能全面履行的责任是由本案被告违约造成的，只有原告方享有合同解除权，被告方不享有合同解除权。3、双方的买卖合同约定，过户给原告会经历两次程序，第一次程序是将开发商名下的房屋登记在被告名下，此次过户的费用由被告承担，第二次是由被告过户到原告名下，此次过户的费用由原告承担，2017年2月28日原告去交款时，被告变更合同的权利义务关系，要求原告额外承担第一次办证的费用并且承担原告购房款与被告拆迁补偿款之间的差价，导致合同未能全面履行，责任在被告。4、由于被告构成了根本违约，其另外购房所遭受的损失应当自行承担，且被告购房的损失是原告与被告签订房屋买卖合同时无法遇见的损失，不在本案赔偿范围内，不属于直接损失的范围，被告的反诉请求没有依据，应当驳回。5、2017年2月底3月初，众所周知的事实是新乡市的房价出现了大幅度的增长，被告是看到房屋的增长而不愿将房屋卖给原告，才是其违约的根本原因。6、2017年2月24日之前原告的银行卡账面余额显示，原告已经凑足案涉房屋的交易款项，既有足够的能力也有足够的诚意完成本次交易。第三人阳霖咨询公司述称，1、原告起诉状所说的是事实，对原告的两个诉求均无意见。定金交易前一天已经付了10000元，其中被告保管5000元，第三人法定代表人梁金保保管5000元，交易当天原告带着款过去了，因合同第十条理解问题双方没有协商成，导致双方交易没有成功。被告称应由原告承担被告与开发商办证费用及房屋差价，导致双方没有协商一致。2、被告的反诉状所说的不属实。根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为1、原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）办理案涉房屋不动产权证并过户给原告（反诉被告）；2、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿违约金20000元；3、案涉买卖合同是否应当解除；4、原告（反诉被告）是否应当赔偿被告（反诉原告）120000元。四项请求有无事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、房屋买卖合同2份，原、被告各提交1份，内容一致，本院均予以认定；梁金保收据1份，第三人对其无异议，本院予以认定；2、李明亮收据1份，第三人对其无异议，李明亮承认系其签字，本院予以认定；3、中国建设银行股份有限公司新乡支行账户明细1份，DCC活期个人存款明细查询1份、DCC活期个人存款账户查询1份，均加盖银行财务专用章，且证据之间能相互印证，其真实性本院均予以认定；4、被告提交的拆迁补偿安置协议书1份，虽系复印件，但买卖合同所述房屋面积及位置一致，经本院核实，对其真实性予以确认；企业基本注册信息查询单1份、阳霖咨询公司章程1份、首次股东会决议1份、租房协议书1份，被告虽有异议，但其为法定机关出具，并盖公章，本院对其真实性均予以认定；牧野法院开庭笔录复印件1份，原、被告、第三人均签字，本院对真实性予以认定；5、2017年元月10日二手房买卖合同1份，王晓莉收到条1份，中介方任书霞收条1份，王晓莉证言1份、任书霞证言1份，李明亮、尚玉平与案外人王晓莉签订时间在原被告签订合同之后，且证人未出庭接受质证，该组证据均与本案无关联性，本院均不予认定；6、尚玉平、李明亮中国银行交易交易流水明细清单1组，费慧芳对其有异议，与其主张不具必然联系，该组证据与本案无关联性，本院不予认定。依据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，确认本案事实如下：2016年12月，费慧芳（买方）通过阳霖咨询公司（中介方），李明亮、尚玉平（卖方）通过新乡市学院路鸿运房产信息部（中介方），初步达成买卖房屋的共识。2016年12月30日，费慧芳向阳霖咨询公司交纳定金5000元，阳霖咨询公司出具收条1份，内容是：“今收到购金宸国际13号楼2单元5楼西户定金伍仟元（￥5000元）”。阳霖咨询公司在该收条右下方加盖“新乡市红旗区阳霖房地产咨询服务有限公司”印章，梁金保在印章上签字。2016年12月31日，李明亮向费慧芳出具收条1份，内容是：“今收到购金宸国际13号楼2单元五楼西户购房定金伍仟圆整（5000）。”2017年元月1日，李明亮、尚玉平（甲方、卖方）与费慧芳（乙方、买方）、阳霖咨询公司（丙方、中介方）签订房屋买卖合同1份，主要内容是：甲方自愿将坐落在金宸国际13号楼2单元5层西户2503户的房产出售给乙方。乙方及亲属已对上述房产的现状，设施做了充分验证，并自愿购买。甲乙方三方就此达成以下协议：一、房屋状况：建筑面积：134.35㎡3室1厅，房屋所有权证编号为拆迁安置补偿协议一份；二、房屋售价：（大写）甲方净得伍拾捌万元（￥580000元）；三、定金（或定物）：为保障买卖双方的利益，乙方交购房定金（大写）壹万元正元，甲方伍仟元，中介各保管（收存）伍仟元正。四、产权交易：交款时间：17年2月28日以前；交款方式：一次性清；甲方协助乙方办理过户、公证、委托等有关手续，费用由乙方办证由乙方承担全部费用；产权移交：双方同意于17年2月28日由甲方将上述房产正式交给乙方；六、甲方必须确保是上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权、债权纠纷，概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，赔偿由此给乙方和丙方造成的损失。七、乙方向丙方支付房款总额1%的中介服务费即1%甲方收到房款，乙方收到合同约定的物品后，丙方的服务行为结束。八、违约责任：甲乙双方已认真阅读、充分理解并认可本协议，在签字摁指纹后即起法律效力。本人及其亲属不得反悔，否则，乙方中途悔约，所交定金不退；甲方中途悔约，甲方应在毁约之日起2日内赔偿乙方所交定金数额双倍的违约金。违约金归丙方和守约方平均分配。十、其他约定事项：①甲方无条件办证，并配合乙方过户、按揭等相关手续，证下来后如果甲方不卖赔乙方双倍房款损失。②甲方办证所有费用由甲方承担。③物业费2017年元月1日以前由甲方承担以后由乙方承担。双方还在合同中对其他事项进行了约定。李明亮、尚玉平在“甲方”栏处签字，费慧芳在“乙方”栏处签字，中介阳霖咨询公司在“丙方”栏处签“鸿运信息部”并加盖“新乡市红旗区阳霖房地产咨询服务有限公司”公章。2017年2月28日，费慧芳与尚玉平因案涉合同第十条第②项约定的费用负担问题问题产生争执，费慧芳向李明亮、尚玉平交付剩余房款，尚玉平拒绝接收，合同停止履行，费慧芳诉至本院。另查明，2018年6月27日，阳霖咨询公司被吊销,吊销前经营范围为房地产咨询服务,法定代表人梁金保。新乡市学院路鸿运房产信息部实际经营者为尚全梅，经本院询问尚全梅，其表示原被告合同签名过程没参与、不清楚，不同意作为第三人参与诉讼，原、被告及第三人对尚全梅不同意参与诉讼均无意见，且原告未提交书面追加第三人申请，故本院未通知其参与诉讼。另查明，案涉房屋为拆迁安置房，庭审时涉案房屋仍登记在新乡市万汇房地产开发有限公司名下。关于本案的合同性质。本院认为，费慧芳与李明亮、尚玉平，第三人新乡市红旗区阳霖房地产咨询服务有限公司签订房屋买卖合同，既包含了买卖双方之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系,也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系,为混合合同。二被告承诺将案涉房屋出售给原告，该合同已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、过户时间等合同主要内容，费慧芳与李明亮、尚玉平之间形成房屋买卖合同关系。本案系房屋买卖合同关系，涉案合同中关于房屋买卖事宜的约定是双方真实意思表示,不违反法律法规，为有效合同，双方应依约履行。第三人为买卖双方提供中介服务，是否超范围经营，不影响买卖合同的效力。关于费慧芳的第一项诉讼请求及李明亮、尚玉平的第二项诉讼请求。庭审查明，2017年2月27日、28日费慧芳账户显示其有全额支付案涉购房款的经济能力,结合本案庭审意见及李明亮、尚玉平提交的新乡市牧野区人民法院的庭审笔录，双方因案涉合同第十条第②款履行发生争议，李明亮、尚玉平拒绝接收费慧芳房款。本院认为，双方没有交易成功的主要责任在李明亮、尚玉平，违约方应为李明亮、尚玉平。因我国合同法的立法目的之一就是促进交易安全、稳定，在合同能继续履行的情况下，双方应当继续交易，现案涉不存在履行障碍，双方应当按房屋买卖合同约定价款继续进行交易。李明亮、尚玉平反诉要求解除合同因无法律依据，本院不予支持。费慧芳要求李明亮、尚玉平将金宸国际13号楼2单元5层西户（2503户）办理不动产权证书并过户给其的诉讼请求本院予以支持。因李明亮、尚玉平已收取费慧芳定金5000元，应从总房款中扣除，故费慧芳仍需向李明亮、尚玉平支付房款575000元。因案涉合同第十条第②款约定：“甲方办证所有费用由甲方承担”约定不明，与案涉合同第二条约定“甲方净得伍拾捌万元（￥580000）”矛盾，根据案涉合同第四条第（3）项的约定，本院认定案涉房屋办理过户手续产生的所有费用均应由费慧芳负担。关于费慧芳的第二项诉讼请求及李明亮、尚玉平的第三项请求。本院认为，因本案判令案涉合同继续履行，费慧芳要求李明亮、尚玉平支付违约金20000的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。李明亮、尚玉平作为违约方无权要求守约方费慧芳赔偿经济损失，故李明亮、尚玉平的该项诉求本院不予支持，依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零三条之规定，经本院审判委员研究后，判决如下：一、限原告（反诉被告）费慧芳于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李明亮、尚玉平房款580000元，扣除被告（反诉原告）李明亮、尚玉平已收取的定金5000元，原告（反诉被告）费慧芳实际应向被告（反诉原告）李明亮、尚玉平支付房款575000元;二、限被告（反诉原告）李明亮、尚玉平收到原告（反诉被告）费慧芳支付的房款三十日内协助原告（反诉被告）费慧芳将位于新乡市金宸国际13号楼2单元5层西户2503户的房产过户登记至原告（反诉被告）费慧芳名下，办理过户手续过程中产生的所有费用均由原告（反诉被告）费慧芳负担；三、驳回原告（反诉被告）费慧芳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李明亮、尚玉平的反诉请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，反诉费1350元，合计11150元，由原告（反诉被告）费慧芳负担300元，由被告（反诉原告）李明亮、尚玉平负担10850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本八份，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于新乡市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李树全审 判 员  郭会芳人民陪审员  付祥中二〇一八年十二月二十九日书 记 员  宋梦田