云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终1865号上诉人（原审原告）：张锐，女，1964年11月6日生，汉族，住开远市。委托诉讼代理人：饶民，男，1962年9月27日生，汉族，住。系张锐之夫。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：红河州华信房地产开发有限公司。住所地：开远市南正街**。法定代表人：熊学亮，该公司总经理。上诉人张锐因与被上诉人红河州华信房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服云南省开远市人民法院（2018）云2502民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。张锐上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人返还上诉人房款71140元；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人房款被侵占36324元；套内建筑面积仅为37.16平方米，比双方签订的商品房购销合同约定的参考面积47.25平方米减少了10.09平方米，按3600元每平方米计算，上诉人房款被侵占36324元。二、被上诉人违反合同、涉嫌欺诈；被上诉人明知套内建筑面积仅为37平方米左右，仍然故意隐瞒真实情况，以每平方米3600元的精装房价款按套内建筑面积47.25佩服你收取了170100元房款，违反了购销合同条款、房屋分户平面图及“所注面积近似房产证面积”的约定。三、被上诉人违反国家法律规定；四、被上诉人应返还上诉人房款71140元。红河州华信房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张锐向一审法院起诉请求：1、红河州华信房地产开发有限公司返还购房款71140.00元；2、案件受理费由被告红河州华信房地产开发经营有限公司承担。一审法院认定事实：2008年3月，原告张锐看到被告红河州华信房地产开发有限公司的售房广告宣传，于同年3月23日与被告红河州华信房地产开发有限公司签订购买该公司位于华信金地酒店A幢H-601套房屋，并签订了《商品房购销合同》，约定原告张锐向被告红河州华信房地产开发有限公司购买位于华信金地酒店A幢H-601套房屋，房屋总价款为170100元，付款方式为一次性付清，房屋按套计算，参考面积为47.25平方米，面积误差处理方式为按套计价销售，合同约定的参考套内面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。合同签订后，原告张锐扣除优惠的金额一次性支付了购房款166533.48元，2013年8月15日红河州华信房地产开发有限公司向原告张锐开具了一张90229.48元的房屋发票和一张76304.00元的代收房屋装修款收据。2013年1月10日，华信金地酒店A幢H-601套房屋办理了房屋产权证书，房产证号为开房字第**，房屋所有权人为张锐，建筑面积为47.69平方米，套内建筑面积为37.16平方米。2008年3月23日，在签订《商品房购销合同》的同时，原告张锐还与被告指定的华信商务酒店有限公司签订了《华信金地酒店公寓委托管理协议书》，约定原告张锐将其购买的位于华信金地酒店A幢H-601号公寓交给红河州华信商务酒店有限公司经营管理。房屋建成后该公司一直管理华信金地酒店A幢H-601套房屋至2018年3月5日，原告张锐起诉后本院判决解除双方的《华信金地酒店公寓委托管理协议书》，由本院强制执行交房。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。本案被告红河州华信房地产开发有限公司将其开发的华信金地酒店A幢H-601套房屋出售给原告张锐，张锐支付了对价，双方的商品房买卖合同关系成立，依法受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张锐与被告红河州华信房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》后，被告将其建设的华信金地酒店A幢H-601套房屋交付给原告张锐委托的红河州华信商务酒店有限公司经营管理，并于2013年1月30日办理房屋产权登记证书，已完成了自己的义务，原告张锐扣除优惠的金额一次性支付了购房款166533.48元，2013年8月15日红河州华信房地产开发有限公司向原告张锐开具了一张90229.48元的房屋发票和一张76304.00元的代收房屋装修款收据，亦履行了自己的义务，双方的《商品房购销合同》已履行完毕。现原告张锐认为房屋面积有误差起诉来院，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”而根据双方《商品房购销合同》第二条：计价方式与价款“甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款……2、按套计价，该商品房总价为……”第五条“面积误差处理……”（二）按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。”的约定，双方买卖华信金地酒店A幢H-601套房屋约定的计价方式是按照套计价，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整，故原告张锐要求被告返还购房款71140.00元的诉讼请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，判决：驳回原告张锐的诉讼请求。案件受理费1578.00元，由原告张锐负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理，查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。被上诉人将其开发的华信金地酒店A幢H-601套房屋出售给上诉人，上诉人支付了对价，双方的商品房买卖合同关系成立，依法受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》后，被上诉人将其建设的华信金地酒店A幢H-601套房屋交付给上诉人委托的红河州华信商务酒店有限公司经营管理，并于2013年1月30日办理房屋产权登记证书，已完成了自己的义务，上诉人扣除优惠的金额一次性支付了购房款166533.48元，2013年8月15日被上诉人向上诉人开具了一张90229.48元的房屋发票和一张76304.00元的代收房屋装修款收据，亦履行了自己的义务，双方自愿签订的《商品房购销合同》已履行完毕。事隔近五年，现上诉人以房屋面积有误差为由提起诉讼，但根据双方《商品房购销合同》第二条：（二）按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。”的约定，双方买卖华信金地酒店A幢H-601套房屋约定的计价方式是按照套计价，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整，故上诉人的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1578元，由上诉人张锐承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  黄 洁二〇一八年十二月二十七日书记员  袁 菁