广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终1177号 上诉人（一审原告）：邓伟强，男，1962年4月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人（一审原告）：顾秀红，女，1967年6月22日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：黄国声，男，汉族，1956年4月18日出生，住广西梧州市万秀区。 上诉人（一审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所广西梧州市长洲区西堤三路**。统一社会信用代码：91450400667016449D。 法定代表人：叶桂根，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢伟明，男，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：黄欣芳，女，该公司法务专员。 上诉人邓伟强、顾秀红因与上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)商品房销售合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初731号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月17日受理后依法组成合议庭，并于2018年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人邓伟强、顾秀红的共同委托诉讼代理人黄国声，上诉人海骏达公司的委托诉讼代理人卢伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邓伟强、顾秀红上诉请求：请求二审法院将一审法院没有判给上诉人的违约金3822.72元改判给上诉人；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为邓伟强、顾秀红于2014年1月7日才通过交通银行梧州分行申请的抵押贷款36400元转汇至海骏达公司的账户，已逾期35天，应当扣减邓伟强、顾秀红支付违约金的天数错误，二审法院应将一审法院没有判给上诉人的违约金3822.72元（47838.61－44015.89）改判给上诉人。 上诉人海骏达公司针对上诉人邓伟强、顾秀红的上诉答辩称，原审判决对于认定上诉人邓伟强、顾秀红的逾期付款天数正确，上诉人提出逾期付款的违约责任已经超过三年的诉讼时效的问题显然是只是单指海骏达公司主张逾期付款违约金的诉讼时效已经过了，但不影响海骏达公司依据《商品房买卖合同》第七条的约定，主张按照上诉人逾期付款天数相应顺延办理房地产权证的时间，这是两项独立的权利，且海骏达公司主张办理房地产权证时间按照上诉人逾期付款天数的时间顺延的权利是属于抗辩权，不适用诉讼时效的规定。关于合同第七条所约定的办理房地产权证的解释的问题，一审法院的判决中已经明确合同第七条所约定的办理房地产权证是指应由出卖人完成的将办理权属登记，需由出卖人提供的资料提交到产权登记机关备案，所以综合上诉意见，一审判决支持按照上诉人逾期付款的天数35天相应扣减被上诉人支付违约金的天数是认定正确，应予以维持，对方上诉人的上诉请求和事实没有依据。 上诉人海骏达公司上诉请求：请求依法改判上诉人向被上诉人支付违约金24246.97元（520098元×222天×0.21‰）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。海骏达公司当庭提交了补充上诉状，上诉请求变更为：请求改判上诉人向被上诉人支付违约金19243.63元（520098元×222天×6%/360天）。事实和理由：因梧州市国土资源勘测规划院迟延审批导致上诉人完成权属登记资料提交备案的时间延长了181天，属于非出卖人的原因，故应在原一审判决认定的实际逾期天数中扣减181天，一审判决认定上诉人实际逾期天数存在错误，适用法律错误。关于违约金问题，海骏达公司认为合同约定的违约金标准过高，明显超过因逾期完成权属资料备案造成被上诉人的损失，在无法确定被上诉人的损失数额的情况下，应根据广西高院关于审理同类案件的指导意见，违约金标准按照年利率6%计算。 上诉人邓伟强、顾秀红针对上诉人海骏达公司的上诉答辩称，对于延迟付款和抵扣的问题，对于一审的认定，在上诉状中已经有解释，就不再多说。关于违约金过高的问题，邓伟强、顾秀红认为海骏达公司提出的违约金标准按6%计算没有事实依据和法律依据。1.双方所签订的合同没有违反法律规定，合同第五条的表述是双方真实意思表示，且海骏达公司还用加粗字体和下划线提醒，根据合同法规定，海骏达公司认为邓伟强、顾秀红提出的违约金过高是违反了诚信原则；2.海骏达公司认为违约金过高，应承担举证责任；3.高额违约金不是违约金本身过高所致，是海骏达公司违约时间长所致；4.根据相关法律规定，本案双方在已经约定的违约金是每天万分之二点一，违约金并没有过高。 邓伟强、顾秀红向一审法院起诉请求：1.被告海骏达公司赔偿原告邓伟强、顾秀红损失47838.61元；2.被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年10月14日，原告邓伟强、顾秀红（买受人）与被告海骏达公司（出卖人）签订合同编号为WZ2013030457的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广西梧州市，房屋建筑面积111.16平方米，单价每平方米4678.82元，总金额520098元；2.买受人于2013年10月8日前支付定金104020元，于2013年10月14日前支付首期房款（含定金）156098元，余款364000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延，买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；4.出卖人应当在2015年1月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5.出卖人应当在商品房交付使用（建设工程经验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第十六条规定）后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按实际逾期天数，以已付款项每日万分之二点一计付违约金。上述《梧州市商品房买卖合同》附件四中补充协议对“付款方式及期限”补充约定：若买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，买受人自愿选择出卖人指定银行或公积金中心办理按揭，买受人应在签订合同后30天内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订合同后40天内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由买受人自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准，无论银行或公积金中心核准买受人贷款额度足额与否，买受人保证于签署合同之日起50天内付清全部购房款，否则应按照合同的约定承担逾期付款的违约责任。还约定本补充协议与合同正文内容冲突时，以补充协议内容为准。 原告按照合同约定支付首期购房款156098元，2014年1月7日，原告向交通银行股份有限公司梧州分行申请的抵押贷款364000元转至被告海骏达公司账户，原告付清所有购房款。 2015年1月3日，被告向原告寄出《梧州海骏达花园收楼通知书》，要求原告在2015年1月6日前办理收楼手续。2016年7月13日被告向梧州市国土资源勘测规划院递交不动产权籍调查委托书，委托项目为红岭路10号的权籍调查、宗地图与界址坐标表。2017年2月21日梧州市国土资源勘测规划院完成不动产权籍调查表的编制。同年3月14日，被告将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。原告认为，被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，应向原告支付从2016年1月1日起至2017年3月14日逾期438天的违约金，双方协商未果，故原告向法院起诉成讼。 一审法院认为,原告邓伟强、顾秀红与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。2015年1月3日，被告向原告寄出《梧州海骏达花园收楼通知书》，要求原告在2015年1月6日前办理收楼手续。根据合同约定，2015年1月6日视为房屋交付日。被告应在2016年1月1日前将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但被告于2017年3月14日才提交，已逾期438天。 关于原告要求被告支付违约金的计算天数应否扣减贷款逾期发放至被告账户的问题。根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》附件四中补充协议对“付款方式及期限”的补充约定，买受人应于签署合同之日起50天内付清全部购房款。原告于2014年1月7日通过向交通银行股份有限公司梧州分行申请的抵押贷款364000元转汇至被告海骏达公司账户，已逾期35天，应当扣减被告支付违约金的天数。被告辩称梧州市在2016年7月28日实施了不动产登记，应在逾期办证的天数中扣减因政府原因导致办证时间延长的天数。对此该院认为，合同并没有约定政府部门迟延审批属于被告可以延期办理房地产权证的理由。被告于2016年7月13日才申请不动产权籍调查，已经构成违约。且政府的工作审批时间不是法定的不可抗力，被告以此为由要求扣减违约天数没有法律依据，该院不予支持。综上所述，应当扣减原告逾期付款的天数35天后，被告实际逾期天数为403天（438天-35天）。 原告认为合同第七条第二款第二项约定“买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”中“房地产权证”存在歧义，可以解释为被告应当办理的房地产权总证，也可以解释为原告应当办理的个人房地产权证。因条款属于格式条款，应作出对条款制作方即被告不利的解释，条款中的“房地产权证”应解释为原告应当办理的个人房地产证。因此，应按逾期付款天数顺延原告办理其个人房地产权证时间，而不是顺延被告办理备案登记时间。对此，该院认为，该条款是关于买受人逾期付款时应承担的违约责任的约定，即买受人违约时出卖人应获得的权利，条款的主体是出卖人即被告。因此，该条款中“房地产权证”应指作为出卖人的被告应当办理的房地产权总证，故对于原告要求按逾期付款天数顺延原告办理其个人房地产权证时间的主张，该院不予支持。 关于违约金是否过高的问题。关于违约金是否过高的问题。本案中，双方约定被告如果迟延履行登记备案义务，应按照原告已付房价款总额日成分之二点一即年利率为7.665%的标准向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。2015年一至三年贷款期限的贷款年利率为4.75%，逾期贷款年利率为4.75%×（1＋50%）=7.16%。通过上述利息标准的对比，可以看出双方约定的违约金标准并没有过分高于金融机构计收逾期贷款利息的标准。被告主张的双方约定违约金数额过分高于实际损失应当予以减少无事实和法律依据，该院不予支持。被告迟延履行登记备案403天，应向原告支付的违约金为44015.89元（520098元×403天×0.21‰）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司应向原告邓伟强、顾秀红支付违约金44015.89元。案件受理费995元，减半收取计497元，由被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。 二审期间，各方当事人没有向本院提交新的证据材料。一审判决查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是海骏达公司计算逾期办证违约金的天数应如何确定？应按什么标准计算上述违约金？ 一、关于海骏达公司计算逾期办证违约金的天数应如何确定的问题。邓伟强、顾秀红与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。海骏达公司没有按照合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案，其已构成违约，应承担违约责任。海骏达公司实际逾期备案的天数为438天，但有其他可以扣除的情形。 1、双方签订的《梧州市商品房买卖合同》补充协议约定“无论银行或公积金中心核准乙方贷款额度足额与否，乙方保证于签署合同之日起50天内付清全部购房款，否则，乙方按照合同约定承担逾期付款的违约责任”，则无论银行是否延迟发放贷款，邓伟强、顾秀红应保证于签订《商品房买卖合同》之日起50天内即2013年12月3日前付清全部购房款，但邓伟强、顾秀红至2014年1月7日方付清全部购房款，已逾期35天。邓伟强、顾秀红没有依照约定的时间付款，应承担逾期付款的违约责任。根据合同第七条第二款第二项的约定，买受人逾期付款，则交付商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款天数顺延，海骏达公司提交资料到产权登记机关备案的时间可以顺延35天。上诉人邓伟强、顾秀红认为不应扣减该35天的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。 2、关于上诉人海骏达公司提出要求在一审判决认定的实际逾期438天中扣减181天的问题，本院认为，根据邓伟强、顾秀红与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》的约定，海骏达公司应于2016年1月1日前向产权登记机关提交办理权属登记所需资料进行备案，但其没有在2016年1月1日前向产权登记机关提交办证资料备案，海骏达公司在2017年3月4日才提交，逾期438天已构成违约，海骏达公司没有及时向产权登记机关提交办证资料备案，责任完全在海骏达公司，况且海骏达公司与梧州市国土资源勘测规划院之间的委托权籍调查业务是民事合同行为，双方对完成权籍调查的时限也没有约定。相对于邓伟强、顾秀红来说，亦应当归责于海骏达公司，海骏达公司要求在一审判决认定的实际逾期天数中扣减181天的主张理据不足，本院不予采纳。 综上，一审判决认定海骏达公司逾期438天将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案，再扣减上诉人邓伟强、顾秀红逾期付款天数35天，则海骏达公司应计算逾期办证违约金的天数为403天（438天-35天）正确，本院予以确认。 关于违约金的计算问题。由于邓伟强、顾秀红在诉讼过程中没有提供因海骏达公司逾期提交办证资料备案给其造成具体经济损失的证据，因此双方在合同中约定的以已付房款的日万分之二点一的标准计算逾期提交办证资料备案的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，本院综合本案合同的履行情况、双方的过错程度以及所受实际损失等因素，确定海骏达公司逾期提交办证所需资料备案应当支付的违约金调整为以已付购房款总额为基数，按照年利率6%计算，海骏达公司应支付的逾期提交办证所需资料备案的违约金为：34933.25元（520098元×6%÷360天×403天=34933.25元）。一审判决对过高的违约金没有进行调整不当，本院予以更正。 综上所述，上诉人邓伟强、顾秀红的上诉请求不能成立，本院予以驳回；上诉人海骏达公司的上诉请求有理部分，本院予以采纳，无理部分本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 变更广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初731号民事判决主文为：上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司应向上诉人邓伟强、顾秀红支付违约金34933.25元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人向一审法院申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 本案一审案件受理费995元，减半收取计497元，由上诉人邓伟强、顾秀红负担134元，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担363元。二审案件受理费344元（上诉人邓伟强、顾秀红预交50元、上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司预交294元），由上诉人邓伟强、顾秀红负担158元，上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担186元。 本判决为终审判决。 审判长  黎江玲 审判员  周松贤 审判员  李庆春 二〇一八年十二月二十九日 法官助理周甘瑛 书记员覃烯 附法律条文如下： 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。