江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏08民初108号 原告（执行案外人）：徐祥凤，女，1977年7月10日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邢海林，男，1955年5月1日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：余瑞，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邢纯（邢海林女儿），女，1979年5月1日出生，汉族，住盱眙县。 被告（被执行人）：江苏鑫禄置业有限公司，住所地盱眙县淮河镇镇政府大门左侧。 法定代表人:蒋俊，该公司总经理。 被告（被执行人）：江苏鑫禄淮河建材大市场有限公司，住所地盱眙县淮河镇镇政府大门左侧。 法定代表人:蒋俊，该公司总经理。 原告徐祥凤与被告邢海林、江苏鑫禄置业有限公司（以下简称鑫禄置业公司）、江苏鑫禄淮河建材大市场有限公司（以下简称鑫禄大市场公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐祥凤及其委托诉讼代理人史进，被告邢海林的委托诉讼代理人邢纯到庭参加诉讼。被告鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐祥凤向本院提出诉讼请求：1.停止对原告位于盱眙县房屋的执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年2月18日，原告和鑫禄置业公司签订了购买其开发的位于盱眙县房屋，并于同日向鑫禄置业公司支付11万元购房款，鑫禄置业公司向原告出具了收据。后被告邢海林因与鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司之间存在民间借贷纠纷，向淮安市中级人民法院(以下简称淮安中院)起诉，最后判决鑫禄置业公司向邢海林支付借款本金433.25万元及利息，鑫禄大市场公司承担保证责任。随后，邢海林向淮安中院申请强制执行，该院对原告的房屋进行拍卖、变卖，因三次拍卖无人竞买而流拍，淮安中院以第三次拍卖保留价将原告的房屋以物抵债给被告邢海林。 经查，裁定抵债的原告房屋系建设在农村集体土地上而非国有土地上的房屋，该房屋既没有房屋所有权证书或不动产登记证书，也没有办理任何用地手续，属于无证小产权房，涉案房屋为法律限制交易房屋。被告邢海林是国家工作人员，不具备购买该类房屋的身份属性，淮安中院以物抵债给被告邢海林的裁定不符合法律规定，应当予以撤销，停止执行。 被告邢海林申请强制执行的时间为2014年6月19日，而涉案房屋原告早在2011年2月18日即购买，进行了装潢且已入住，是原告先行占有和使用该房屋，该房屋是原告唯一的一套住宅用房，淮安中院以物抵债裁定侵犯了原告的合法利益，应当依法撤销。综上，为维护原告的合法权益，特具状贵院请求判决如诉。 被告邢海林辩称：一、《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。淮安中院于2015年3月16日、6月10日作出的（2014）淮中执字第0223号执行裁定，对上述涉诉房屋评估拍卖，并裁定涉诉房屋所有权归答辩人所有。二、被答辩人提供给法庭的相关房屋买卖合同以及购房票据涉嫌造假，均系事后签订的虚假合同。从以下几点可以印证：1.被答辩人提供的所有涉案房屋购房票据号均是在答辩人房屋买卖合同票据号之后，且从其提供的合同内容来看，有些合同签订时间居然是在答辩人合同之前，票据号和合同时间严重不符。2.被答辩人均未能提供相关房屋的交付证明，被答辩人均是在2017年左右非法侵占了答辩人的房屋。3.被答辩人均不能提供支付房屋对价的相关依据。4.被答辩人提供的房屋合同中还存在没有任何签名、同一时间两户买同一间房屋、票据时间在先合同时间在后等现象。三、从被答辩人在中院执行局的谈话可以得知，被答辩人均是在2017年左右买房，明知上述房屋属答辩人所有，仍违法侵占了答辩人的房屋。 本院查明，邢海林诉鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月8日作出（2014）淮中民初字第0014号民事裁定书，裁定冻结鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司的银行存款900万元或者查封其他等额财产。同年1月24日，本院向盱眙县淮河镇村镇服务站送达保全裁定书和协助执行通知书，查封鑫禄大市场公司所有的56套房屋，包括涉案的5幢307室房屋。同日，本院张贴查封公告。2014年5月4日，本院作出（2014）淮中民初字第0014号民事判决书，判决:一、鑫禄置业公司于本判决生效之日起十日内向邢海林偿还借款本金433.25万元，并按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款利率的四倍给付利息至实际给付之日；二、鑫禄大市场公司在其56套房产的价值范围内对上述债务承担担保责任；三、驳回邢海林的其他诉讼请求。案件受理费74460元、诉讼保全费5000元，合计79460元，由鑫禄置业公司负担。 因鑫禄置业公司、鑫禄大市场公司未履行判决确定的义务，邢海林申请强制执行，本院于2014年6月19日立案，执行案号为（2014）淮中执字第0223号。在执行中，本院于2015年3月16日作出（2014）淮中执字第0223号执行裁定书，裁定拍卖被执行人鑫禄大市场公司所拥有的位于盱眙县淮河镇镇政府大门左侧江苏鑫禄淮河建材大市场5幢101、102、141、142、202、205、206、207、208、209、301、302、303、305、306、307、309室；6幢101、102、141、142、201、208、209、307、308、309室；7幢101、102、141、142、205、206、208、301、302、306、308室；8幢101、102、102、105、139、140、141、142、201、202、203、205、206、207、208、209、305、309室共56套房屋。同年4月13日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布公告，拍卖被执行人鑫禄大市场公司上述56套房产。经三次拍卖，上述房产均因无人竞买而流拍，申请执行人邢海林同意以第三次拍卖保留价接受上述房产抵偿部分债务。本院于2015年6月10日裁定将上述56套房产作价5046602元，交付申请执行人邢海林抵偿鑫禄大市场公司所欠邢海林部分债务。同时，裁定书明确“该财产所有权自本裁定书送达邢海林时转移。”该裁定于2015年6月10日送达邢海林。同日，本院裁定（2014）淮中民初字第0014号民事判决书未履行部分本次执行程序终结。 后案外人徐祥凤对本院执行的江苏鑫禄淮河建材大市场5幢307室房屋提出异议，要求中止执行，并将该房产返还给异议人。本院于2018年5月29日作出（2018）苏08执异54号执行裁定书，裁定驳回徐祥凤的异议请求。 另查明，2011年2月18日，徐祥凤、唐亮与鑫禄大市场公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：徐祥凤、唐亮购买江苏鑫禄淮河建材大市场5幢307室房屋，建筑面积为119.67平方米，房屋总金额为17.95万元，购房时交款11万元，余款交房时付清。出卖人应于2011年8月8日前将房屋交付买受人使用。同日，鑫禄大市场公司向徐祥凤出具收据一张，称收到徐祥凤现金11万元。后鑫禄大市场公司未向徐祥凤交付房屋，徐祥凤亦未付余款。庭审中，徐祥凤称涉案房屋“2017年11月入住。”原告徐祥凤除提交鑫禄大市场公司所开收据外，未向本院提供其向鑫禄大市场公司付款11万元的其他证据材料。 再查明，本院裁定抵债的56套房产所占土地系盱眙县淮河镇城根村所有，涉案房屋为小产权房，原告徐祥凤户籍地为盱眙县。 本院认为，本案争议焦点为：原告徐祥凤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因涉案房屋系农村集体土地上的小产权房，依照上述法律规定，农村集体土地上的房屋只能在同一个集体经济组织成员之间流转。本案中，原告徐祥凤户籍地在盱眙县，其与鑫禄大市场公司签订的购房合同违反了农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设的强制性规定，应认定无效，其依法不享有涉案房屋所有权。另外，原告徐祥凤与鑫禄大市场公司签订购房合同后，只交纳部分款项，且鑫禄大市场公司并未将涉案房屋交付给原告。故原告徐祥凤对涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权利。 原告徐祥凤称被告邢海林不具备购买小产权房的资格，淮安中院以物抵债裁定违法，因原告该主张不属案外人执行异议之诉审理范围，故本案对此不予理涉。 综上所述，原告徐祥凤的诉讼请求无事实和法律依据，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告徐祥凤的诉讼请求。 案件受理费2500元，由原告徐祥凤负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  董国华 审 判 员  王 纯 人民陪审员  宋桂兵 二〇一八年十二月四日 书 记 员  程 莹 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。