河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终2792号上诉人（原审被告）：刘乐洛，男，1982年7月26日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：史广平，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：崔苏朋，女，1963年10月15日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：段清，河南天保律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王泽义，河南天保律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：水雪丽，女，1979年9月7日出生，汉族，住河南省三门峡市。上诉人刘乐洛因与被上诉人崔苏朋、水雪丽租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘乐洛的委托诉讼代理人史广平、被上诉人崔苏朋的委托诉讼代理人王泽义到庭参加诉讼，被上诉人水雪丽经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人刘乐洛上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判由水雪丽承担返还崔苏朋房屋并承担租金14512.5元的法律责任。2、由水雪丽承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案租赁合同实际上是范向波从崔苏朋处租赁房屋，然后又将房屋租赁给水雪丽。范向波是刘乐洛的妻哥，因为范向波签的租赁合同太多，不方便再签合同，所以让刘乐洛代为去签了本案涉案租赁合同。2013年10月30日，仍是范向波与水雪丽签订租房合同，将涉案房屋租赁给水雪丽使用。因此，本案租赁合同纠纷，若应承担法律责任，也应当是范向波和水雪丽，而不是刘乐洛。2、按照本案租赁合同，在水雪丽不缴纳房租的情况下，也应当是崔苏朋自行收回房屋，2015年8月6日，崔苏朋登报要求承租人将房屋中物品搬出，也反映崔苏朋自行收回房屋的意思。2015年8月6日之后多发生的房屋租金，是崔苏朋怠于行使权利造成，该部分租金不应由承租人承担。3、一审违约金判决有误，应予纠正。4、一审崔苏朋没有起诉要求返还房屋，一审判决上诉人返还房屋，超出诉讼请求范围，应当纠正。被上诉人崔苏朋答辩称：1、刘乐洛称他不是房屋承租人。这不是事实。是刘乐洛与答辩人签订的房屋租赁合同，并交纳了2013年8月6日至2015年8月6日之间的房屋租金。答辩人认为租房人就是刘乐洛。房屋出租给刘乐乐后，刘乐洛将房屋转租给谁，也没有告知答辩人，答辩人只能要求承租人承担责任。2、2015年8月6日之后，刘乐洛并没有返还房屋而是继续使用并拒绝交纳租金。刘乐洛应当比照原租赁合同继续交纳租金。一审法院判决是正确的。3、按照租赁合同约定，违约方应当支付当年三个月的租金作为违约金。双方约定2018年的房屋租金是92711元，三个月就是23178元，一审对于违约金的判决是正确的。4、因上诉人在租赁房屋内存放大量物品，一审答辩人起诉请求腾空房屋，一审法院判决返还房屋并没有超出诉讼请求。请求驳回上诉，维持原判。崔苏朋向一审法院起诉请求：1.请求判令刘乐洛、水雪丽支付拖欠的房屋租金211757元；2.请求判令刘乐洛、水雪丽赔偿违约金23178元整；3.请求判令刘乐洛、水雪丽将房屋内物品腾空；4.诉讼费由被告承担。一审查明事实：2013年8月6日，崔苏朋（甲方）与刘乐洛（乙方）签订租赁协议一份，该协议主要内容为：一、租赁房屋：乙方承租的房屋为三门峡市河南景通置业有限公司丽景湾1号楼2单元1层西户房屋建筑面积共计193.34平方米。二、租赁期限：租赁期限自2013年8月6日起至2023年8月5日止，共计10年。装修期间，乙方需要承担水电费、物业管理费、空调费等其他费用。三、租金、物业管理费等相关费用及支付方式：1、租金采取“先付后租”的方式支付，在合同签订的3个工作日内，乙方向甲方支付租金，保证金人民币壹万元。每个租赁期，乙方提前30天向甲方缴纳下个租赁期租金。乙方提前30天向甲方缴纳下个租赁期租金。2、租金按以下方式支付给甲方：2013年8月6日至2015年8月6日，租金地上30元/（月*平方米）计算收取，地下25元/（月*平方米）计算收取，计算租金为63000元；2015年8月6日至2023年8月5日，按每年增幅10%计算：即2015年8月6日至2016年8月6日，年租金为69660元；2016年8月6日至2017年8月6日，年租金为76626元；2017年8月6日至2018年8月6日，年租金87294元；2018年8月6日至2019年8月6日，年租金92711元。3、物业管理费：租赁房屋的物业管理费由乙方向物业公司缴纳。4、水电费：乙方在租赁时间内自行向物业公司和有关部门缴纳。四、保证金：1、本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳保证金1万元整，作为乙方履行本合同的保证。2、租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁房屋交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还。3、租赁期内，乙方如有以下行为中的任何一项发生，甲方均有权在保证金中直接扣减。甲方在扣减保证金后需向乙方出具相关扣款凭证。如乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费、中央空调使用费用等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其他费用，含但不限滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣。第七条租赁物的交付和交还：租房屋地的交房时间为2013年8月6日，交付标准为现状交付。合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在期满或收到甲方通知后5日内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁房屋。乙方若延迟撤离，须按撤离前租金和物业管理费合计标准的三倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权强制性清场，收回租赁房屋。强制性清场时，甲方有权自行进入租赁房屋，有权将租赁房屋内乙方的所有物品予以搬离，乙方不得有任何异议。撤离期结束后，租赁房屋内，乙方未撤离的物品视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置，如产生处置费用，有权要求乙方承担。乙方撤离时，须与甲方签订书面交还租赁房屋清单。第十条甲方权利和义务：甲方保证对租赁房屋具有出租权，保证所提供的租赁房屋在租赁期内不另行出租给第三方，保证乙方完全、合法享有租赁房屋的使用权。租赁期内，若甲方获得转租权而签订的租赁合同因任何原因被解除或事实上被解除，甲方在提前一个月通知乙方的前提下有权解除本合同而无需承担任何解除责任。第十二条违约责任：甲方违反本合同第10.1款，甲方应向乙方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且乙方有权解除本合同。乙方违反本合同4．4款、5．2款、5．3款、6．1款、6．2款、6．3款、8．1款、8．3、11．2款、11．3款，或由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同。崔苏朋在甲方处签字并按捺指印，刘乐洛在乙方处签字并按捺指印。该协议签订后，刘乐洛于2014年8月6日按照约定付清了前2年的租金63000元，即2013年8月6日至2015年8月6日的租金。之后未按照约定支付租金。2013年10月30日，范向波（系刘乐洛妻子的哥哥）与水雪丽签订租房合同，将上述房屋出租给水雪丽使用。2015年10月28日，崔苏朋在河南法制报上刊登通知，主要内容为：“刘乐洛先生，你与崔苏朋2013年8月6日签订的房屋租赁合同，你应当于2015年7月6日前，一次性支付2015年度租金，时至今日已经是2015年10月28日，你一直没有支付2015年度租金。按照合同约定你已经违约，自本公告之日起，房屋租赁合同解除，请你于10日内缴纳拖欠房屋租金，违约金，并将房屋中物品搬出，否则我方有权将房中物品另行保管，一切后果及保管费用均由你承担”。审理中，崔苏朋、刘乐洛一致认可双方租赁合同于2015年10月28日解除，但刘乐洛至今未返还房屋。一审法院认为，崔苏朋与刘乐洛签订的租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，崔苏朋将房屋交付给刘乐洛，刘乐洛按照约定支付了2013年8月6日至2015年8月6日期间的租金，未按照合同约定支付剩余租金，构成违约，应承担相应的违约责任。崔苏朋与刘乐洛在2013年8月6日签订的租赁协议于2015年10月28日解除，双方之间的租赁关系因书面租赁合同的解除转化为不定期租赁关系，但因双方对之后租金并未进行约定，故双方之间的租金计算仍按照原租赁协议进行计算。现崔苏朋要求刘乐洛按约支付2015年8月6日至2018年5月23日的租金总计211757元并将房屋内物品腾空的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于违约金，因双方在租赁协议中明确约定违约金应相当于当年度3个月租赁费用，故崔苏朋现在要求刘乐洛按照2018年度3个月租金计算为23178元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于水雪丽在本案中是否应当承担责任的问题，依照合同相对性原理，该房屋租赁合同系崔苏朋与刘乐洛签订的，水雪丽并不是租赁合同的相对人，水雪丽与刘乐洛及范向波之间的关系，系另一法律关系，可另案解决，故水雪丽在本案中不承担责任。综上所述，刘乐洛应将房屋内物品腾空，并支付崔苏朋房屋租金211757元及违约金23178元，驳回崔苏朋其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘乐洛将三门峡市河南景通置业有限公司丽景湾1号楼2单元1层西户房屋物品腾空交付给崔苏朋；二、刘乐洛支付崔苏朋房屋租金211757元及违约金23178元；限本判决生效之日起三十日内履行完毕。三、驳回崔苏朋的其他诉讼请求。案件受理费4820元，减半收取2410元，由刘乐洛负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、本案租赁合同系刘乐洛本人签订，对此各方并无异议，2013年8月6日至2015年8月6日期间的租金也是刘乐洛缴纳，一审法院根据合同相对性原则，判决刘乐洛承担合同责任，符合法律规定。刘乐洛与范向波、水雪丽之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。二、刘乐洛未按照约定支付2015年8月6日之后的房屋租金，构成违约。在崔苏朋登报解除租赁合同后，刘乐洛仍然未腾空屋内物品，返还房屋，一审法院判决刘乐洛承担2015年8月6日之后租金及违约金，符合双方租赁合同约定及法律规定。三、崔苏朋一审起诉请求中包含要求刘乐洛腾空房屋的诉讼请求，刘乐洛对于租赁合同也解除并无异议，一审法院判决刘乐洛返还租赁房屋并未超出崔苏朋一审诉讼请求范围。综上所述，刘乐洛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163元，由上诉人刘乐洛负担。本判决为终审判决。审 判 长  张攀峰审 判 员  李 琦代理审判员  周 珊二〇一八年十二月二十六日书 记 员  刘锦锋