北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初13531号原告：杨德义，男，1971年11月30日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧忠路**院内**。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奇，男，1987年11月22日出生，汉族，北京金色凯盛投资管理有限公司法务。原告杨德义与被告北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称：金色凯盛公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨德义、被告金色凯盛公司的委托诉讼代理人张凤成、张奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨德义向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金240571元（每日按房屋总价款870771元的万分之三计算，自2016年1月1日起至2018年5月2日止）；2、判令被告退还违约期间所收取的采暖费4283.2元、物业费1108元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月15日签订了《房屋经营/使用权转让协议书》，该协议书名为房屋经营/使用权转让，实为房屋买卖。原告按照合同约定支付了870771元房屋总价款，收房时补交面积差14126元。被告多次推迟交房时间，后原告获知该项目无规划审批手续、无施工许可、无建设工程消防验收意见书，根本不具备交房条件。金色凯盛公司辩称，一、本案以房屋买卖合同纠纷立案，属于案由错误。双方所签订的合同名称为《房屋经营使用权转让协议》，从名称中就可以看出双方进行的是房屋经营使用权转让，而不是房屋买卖合同。从合同内容来看，是属于被告将其与旧宫镇政府、北京宏图建业投资管理中心签订合作开发、委托建设合同形式取得的世界之花假日广场项目40年经营使用权中的部分合同权利转让给原告的行为，是属于部分合同权利转让，而不是房屋买卖。二、世界之花假日广场项目不是违法建筑，该项目占地200亩，总建筑面积62万平方米，是经北京市政府批准，经建委、土地、消防、环保等各委办局确认的北京市扩大内需重大绿通项目，是经发改委立项、规划审核的涉及旧宫镇五个村的村民未来生存及就业问题的绿化隔离带产业的民生项目，也是全国人大常委会授权国务院在大兴区所进行的集体土地开发利用的试点项目；并已取得了用地批复、土地的不动产登记证书；消防己获得了专家认证，通过消防一次验收，而且进行了环评、交通评价，取得用水许可；大兴区政府、旧宫镇政府也已商请有关部门为“世界之花假日广场”项目招商以及经营办理有关手续，不存在违法建房的情况。三、双方不是商品房买卖合同关系，有关商品房买卖的法律规定不适用本案。四、双方所签订的《房屋经营/使用权转让协议书》不存在法律规定的无效情况，是合法有效的。五、根据双方所签订的《经营使用权转让协议》第五条第1项规定，因不可抗力、政策性调整、北京市以建设或政府行为限制等原因，甲方可以延期交付（即交付时间顺延），不视为违约。六、根据双方签订的《经营使用权转让协议》第五条约定“甲方应于交房之日前15日通知乙方，若乙方未在通知时间接受房屋，视为甲方完成交付。”故，被告向原告发出交付通知后，原告未办理房屋交付手续，视为被告已完成交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月15日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与杨德义（乙方，受让方）签订《房屋经营/使用权转让协议书》，约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府（以下简称：旧宫镇政府）签订了合作协议，旧宫镇政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成如下协议：一、房屋所在项目基本情况：1、项目名称，世界之花假日广场（暂定名）；2、项目位置，北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3、房屋所在项目建设方为北京宏图建业投资管理中心（以下简称：宏图中心），统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订租赁、招商等一切与经营有关的民事合同；4、房屋所在项目占地13万平方米，地上，地上**，地下**处于施工建设阶段；项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的：1、甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C3座XX层XXXX号房屋经营使用权；2、房屋预测建筑面积52.33平方米（最终以实测面积为准）；三、转让年限和价款：1、该房屋经营使用权转让年限自2016年1月1日起至2055年12月31日止，共计40年；2、房屋总价款为870771元。四、付款方式：本合同签订时一次性支付本合同第三条约定的转让总价款。五、房屋交付：1、甲方应于2015年12月31日将协议约定房屋交付乙方，因不可抗力、政策性调整、北京市以建设或政府行为限制等原因，甲方可以据时延期交付（即交付时间顺延），不视为违约；2、甲方应于约定的交房之日的前15个工作日内，按乙方本合同预留的电话或地址通知乙方接收房屋。乙方预留电话或地址有误致使甲方无法通知的，责任由乙方承担；3、如乙方未在约定时间接收房屋，视为甲方完成交付。六、甲方责任：1、甲方按照合同第五条约定时间积极履行交房义务，甲方如未按合同规定的时间交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按转让总价款的1%向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，按照第六条第1款第（1）项约定执行。2、房屋自交付之日起，甲方按照国家相应规定，对房屋质量实行保修。3、在房屋符合办理产权证条件的情形下，积极配合乙方办理产权证。七、乙方责任：1、乙方接收房屋或视同接收后，水、电、暖、物业费等日常费用由乙方自行承担，按照国家规定的相关标准及物业公司的约定及时缴纳；2、转让年限届满后，乙方可与土地所有权人另行签订相关协议；3、房屋具备办理产权证条件后，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定缴纳，甲方不承担任何费用，甲方协助乙方办理产权分割等相关手续。……十、特别说明：1、乙方在拥有本合同房屋经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定房屋剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案；2、本协议约定之房屋，乙方作办公使用。乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；3、如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得的此房屋补偿款全额归乙方所有。双方还在合同附件中就交房标准的公共范围、室内部分、设备设施等进行了约定。合同签订后，杨德义向金色凯盛公司支付了全部款项870771元。2016年，金色凯盛公司向杨德义发送入住通知书，通知杨德义于2016年4月9日办理房屋交接手续，但杨德义认为不具备收房条件，故不同意收房。庭审中，经询问，双方均认可杨德义实际于2018年5月3日进行了收房。杨德义认可其已经收到2016年1月1日至2016年4月9日的违约金，并对该时间段的违约金不再主张。对于涉案房屋所在的世界之花假日广场项目建筑物的相关规划、建造审批情况，金色凯盛公司提交如下证据：第一组证据：1、北京市人民政府公文批办单；2、市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表；第二组证据：1、北京市规划委员会关于大兴区旧宫镇（含市级重点村房殿二村三村）规划实施方案的请示；2、北京市大兴区人民政府关于开展旧宫镇绿隔产业用地项目研究的函；3、北京市大兴区人民政府关于开展旧宫镇绿隔产业用地项目研究的函；4、北京市大兴区人民政府关于调整旧宫镇绿隔地区产业用地规划指标的函；5、北京市规划委员会《关于绿隔及相关地区规划工作的会议纪要》；6、北京市大兴区人民政府关于旧宫镇绿隔地区集体产业用地捆绑绿地实施方案说明的函；7、北京市国土资源局大兴分局《关于北京市大兴区旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿隔产业用地项目用地征求意见的复函》；8、北京市国土资源局大兴分局《关于北京市大兴区旧宫镇庑殿村第二经济合作社绿隔产业用地项目用地征求意见的复函》；9、北京市国土资源局大兴分局《关于北京市大兴区旧宫镇庑殿村第三经济合作社绿隔产业用地项目用地征求意见的复函》；10、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿化隔离带产业用地项目有关规划情况的函》；11、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿化隔离带产业用地项目有关规划情况的函》；12、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿化隔离带产业用地项目有关规划情况的函》；13、北京市大兴区发展和改革委员会《关于大兴区旧宫镇庑殿村第一经济合作社绿隔产业用地项目核准的批复》；14、北京市大兴区发展和改革委员会《关于大兴区旧宫镇庑殿村第二经济合作社绿隔产业用地项目核准的批复》；15、北京市大兴区发展和改革委员会《关于大兴区旧宫镇庑殿村第三经济合作社绿隔产业用地项目核准的批复》；16、北京市规划委员会乡村建设规划条件[2014（大）乡条字0011号]；17、北京市规划委员会乡村建设规划条件[2014（大）乡条字0012号]；18、北京市规划委员会乡村建设规划条件[2014（大）乡条字0010号]；19、北京市规划委员会大兴分局《关于旧宫镇世界之花项目规划有关情况的函》；20、北京市人民政府关于大兴区2016年度批次建设用地的批复；21、北京市大兴区旧宫镇人民政府《关于商请对我区世界之花项目协助办理消防审批事宜的函》；22、北京市大兴人民政府《关于申请协助办理旧宫镇绿隔产业发展项目消防审批事宜的函》；23、北京市环境保护局关于旧宫镇绿隔产业发展项目环境影响报告书的批复；24、北京市交通委员会关于旧宫镇绿隔产业发展项目交通影响评价审查意见的函；25、北京市税务局行政许可事项决定书；26、大兴区旧宫镇人民政府关于旧宫镇绿隔产业用地项目（即世界之花假日广场项目）相关事宜的函；27、北京市大兴区人民政府关于协助办理外商投资零售企业前置备案手续的函；28、一村、二村、三村《不动产权证书》；29、乡村建设规划许可证及附件；30、大兴区发改委关于旧宫镇绿化隔离带产业用地开发建设项目立项核准的函；第三组证据：1、《项目合作框架协议》；2、《世界之花》项目委托建设经营协议；3、北京市大兴区农村合作经济经营管理站《证明函》；4、大兴区旧宫镇人民政府《证明》；5、《世界之花假日广场》项目建设经营授权委托书。因上述证据中并无涉案房屋所在的世界之花假日广场项目建筑物的建造审批及竣工验收备案手续，本院在审理中予以释明并限期要求金色凯盛公司提交相关证据，但金色凯盛公司在本案审理中一直未提交涉案房屋所在相关建筑的建造审批及竣工验收备案手续。在庭审中，经本院释明法律后果后，杨德义仍坚持本案按有效合同主张权利。本院认为：根据相关法律规定，违反强制性法律规定、行政法规签订的合同无效。本案中，杨德义与金色凯盛公司签订的《房屋经营/使用权转让协议》，名为《房屋经营/使用权转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律禁止性规定，该合同应为无效合同。在庭审中，经本院释明合同无效的法律后果后，杨德义仍坚持本案按有效合同主张权利，不符合相关法律规定，故其基于合同有效而主张的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，其可基于无效合同另行主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，判决如下：驳回杨德义的诉讼请求。案件受理费4778元，由杨德义负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东审 判 员  王 静人民陪审员  李生陆二〇一八年十二月十八日法官助理张雯雯书记员刘璐