江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终4157号上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路**。法定代表人：王金芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。上诉人（原审被告）：沙庆春，女，1956年4月10日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：任春礼，男，1952年5月3日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：武艳，女，1976年2月12日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：任义祥，男，1976年2月28日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人沙庆春、武艳、任义祥的共同委托诉讼代理人：任春礼，男，1952年5月3日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）因与上诉人沙庆春、任春礼、武艳、任义祥物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金明公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院已经查明涉案房屋改为旅馆经营，但以双方未约定新的收费标准为由不予支持上诉人主张的按照商业用房收取物业服务费用明显不当。二、一审法院认定上诉人服务有瑕疵。酌情扣减30%物业服务费用与事实不符。合同约定违约金一审法院没有支持应予纠正。上诉人沙庆春、任春礼、武艳、任义祥辩称，一、在金明公司未进场之前，我方与之前物业公司均是按照住宅缴纳费用。对方提出以水电是商业水电来缴纳商业用房物业费用缺乏合同依据，双方对此也并未重新约定。二、金明公司根本没有提供物业服务，只有一个值班室有人在里面睡觉，我新买的三轮车被人从东门开出去偷走。金明公司在2012年就被海州区住建局责令撤出小区，但其至今赖着不走。上诉人沙庆春、任春礼、武艳、任义祥上诉请求：撤销一审判决；一、二审诉讼费用由金明公司承担。事实和理由：一、金明公司与盛世嘉缘业主委员会签订的物业服务合同应当以物价局备案的原始合同为准。双方另行签订的物业服务合同属于假合同，对业主不具有约束力。二、一审法院对金明公司举证的张贴在盛世嘉缘小区催缴物业费等的《通知》四份，视为金明公司一直在主张权利缺乏法律依据。首先，四份通知从未在小区张贴过；其次，一审法院剥夺了我方对该四份通知进行质证的权利；再次，该四份催缴通知不符合合同法关于合同“书面”内容的相关规定。三、一审法院以田元柱案件作为判例为依据适用不当。田元柱案件是以金明公司未提供良好物业服务进行抗辩，本案是以金明公司用虚假合同诉讼、监督管理部门责令金明公司撤销小区应视为物业服务合同已经终止等进行抗辩，两个案件并不相同。上诉人金明公司辩称，经过新东街道、新城社区和业主委员会协商，业主委员会聘请金明公司入住后，金明公司在小区安装监控设施、维修水泵、缴纳拖欠水电费、建设自行车棚、安装停车器划线等，自入住至今受到大部分小区业主好评。请求二审法院统一裁判尺度、依法判决。金明公司向一审法院起诉请求：1、沙庆春、任春礼、武艳、任义祥给付金明公司物业服务费及公摊电费33717元及利息（自2012年9月1日起至判决应当给付时止，以银行同期同类贷款利率计算）；2、由沙庆春、任春礼、武艳、任义祥承担本案诉讼费用。诉讼中，金明公司撤回对利息的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与金明公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，主要内容：小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米，经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意金明公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：“一、甲方责任、义务：1、服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2、小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3、监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1、负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，，地上停放车辆有偿看管夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2、负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3、负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4、服务工作接受业主委员会监督。5、乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。四、物业管理服务费用标准：以房产证面积为准、费用标准按照：……。”合同签约期限自2012年9月1日至2018年9月1日。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/每平方米·月、泵费每月5元每户；商业用房每平方1.2元每月，公用电费5元/月。2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/每平方米·月、泵费每月5元每户；商业用房每平方1.2元每月，公用电费5元/月。另查明，2010年8月19日，位于本市海州区房屋（房屋建筑面积为129.78平方米）登记在沙庆春、任春礼、武艳、任义祥名下，该房屋为多层住宅。同日，位于本市海州区门面（房屋建筑面积为93.2平方米）登记在沙庆春、任春礼、武艳、任义祥名下，该房屋为商业用房。2016年10月21日，位于本市海州区房屋（房屋建筑面积为102.54平方米）由沙庆春、任春礼名下转移登记至武艳、任义祥名下，该房屋为多层住宅。2016年11月10日，位于本市海州区房屋（房屋建筑面积为102.54平方米）由沙庆春、任春礼名下转移登记至武艳、任义祥名下，该房屋为多层住宅。沙庆春、任春礼、武艳、任义祥均未交纳金明公司诉求期间的物业服务费及公摊电费。沙庆春经营的白莲花旅社登记的经营场所为：海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区2号楼2单元201、202室。金明公司认为涉案四套房屋均为商业用房，一直用于经营旅馆业务，应按照商业用房标准收取物业服务费；沙庆春、任春礼、武艳、任义祥认为“只有公示报告中的两套房子用于营业，还有一套是住宅我自己居住，还有一套门面用于出租了”，认为多层住宅用房不能按照商业用房标准收取物业服务费用。金明公司举证了2014年6月5日、2015年7月15日、2017年3月11日、2017年12月31日张贴在盛世嘉缘小区催缴物业费等的《通知》四份，证明金明公司一直向沙庆春、任春礼、武艳、任义祥主张权利。再查明，金明公司诉田元柱物业服务合同纠纷一案，于2017年3月3日诉至一审法院，要求田元柱支付物业服务费等，一审法院经审理认为，金明公司并未提供良好的物业服务，故一审法院结合小区实际情况，对物业费酌情扣减30%。金明公司及田元柱均不服判决，提出上诉，连云港市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，金明公司同意从其诉求的物业费中为沙庆春、任春礼、武艳、任义祥抵扣800元。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。盛世嘉缘业主委员会与金明公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效，沙庆春、任春礼、武艳、任义祥作为小区业主，及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运转的保障，也是业主应尽的义务。金明公司主张因沙庆春、任春礼、武艳、任义祥将住宅房改为旅馆从事经营活动，故物业服务收费标准应按照商业用房每平方每月1.2元收取，一审法院经审理认为，通过庭审查明的事实，将住宅房开设旅馆，改变了房屋使用性质的事实，金明公司作为该小区的物业服务企业是明知的，而金明公司在明知涉案房屋改变用途后，没有和对方约定新的物业服务收费标准，物业服务费的收费标准仍然应按照合同约定的住宅标准收取，故金明公司主张按照商业用房1.2元／月/平方米向沙庆春、任春礼、武艳、任义祥收取除门面房之外的三套房屋物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据。四套房屋的物业费及公摊电费计算。1、盛世嘉缘2号楼3单元201室为多层住宅，登记在沙庆春、任春礼、武艳、任义祥名下，建筑面积129.78平方米，欠缴的物业费为3293.82元，欠缴的公摊电费为320元。2、盛世嘉缘2号楼3号门面房为商用房，登记在沙庆春、任春礼、武艳、任义祥名下，建筑面积93.2平方米。欠缴的物业费为7157.76元，欠缴的公摊电费为320元。现金明公司只主张2013年1月至2017年12月份共计60个月的物业费6710.4元及60个月的公摊电费300元，符合约定。上述1、2两套房屋沙庆春、任春礼、武艳、任义祥欠缴的物业费合计10004.22元，欠缴的公摊电费合计620元。3、盛世嘉缘2号楼2单元201室房屋为多层住宅，建筑面积102.54平方米，2016年10月21日前，该房屋登记在任春礼、沙庆春名下，2016年10月21日，该房屋转移登记在武艳、任义祥名下。任春礼、沙庆春欠缴的物业费用合计1930.31元。武艳、任义祥欠缴的物业费用为670.61元。任春礼、沙庆春欠缴的公摊电费为251.67元。武艳、任义祥欠缴的公摊电费为72.67元。4、盛世嘉缘2号楼1单元202室房屋为多层住宅，建筑面积102.54平方米，2016年11月10日前，该房屋登记在任春礼、沙庆春名下，2016年11月10日，该房屋转移登记在武艳、任义祥名下。任春礼、沙庆春欠缴的物业费用合计1962.61元。武艳、任义祥欠缴的物业费用为639.85元。任春礼、沙庆春欠缴的公摊电费为255元。武艳、任义祥欠缴的公摊电费为69.33元。5、上述3、4两套房屋任春礼、沙庆春欠缴的物业费合计3892.92元，武艳、任义祥欠缴的物业费合计1310.46元。上述3、4两套房屋任春礼、沙庆春欠缴的公摊电费合计506.67元，武艳、任义祥欠缴的公摊电费合计142元。6、因金明公司并未提供良好的物业服务，故一审法院结合小区实际情况，对物业费酌情扣减30%，即沙庆春、任春礼、武艳、任义祥应给付上述1、2两套房屋物业费合计7002.95元，鉴于金明公司同意从中抵扣物业费800元，抵扣后，沙庆春、任春礼、武艳、任义祥还应共同向金明公司支付物业费6202.95元。任春礼、沙庆春应支付上述3、4两套房屋物业费2725.04元，武艳、任义祥应支付上述3、4两套房屋物业费917.32元。7、对于沙庆春、任春礼、武艳、任义祥抗辩已过诉讼时效的观点，一审法院认为，金明公司举证了四份催要物业费等的通知，能够证明金明公司一直在主张权利，沙庆春、任春礼、武艳、任义祥的该抗辩观点，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沙庆春、任春礼、武艳、任义祥于判决发生法律效力之日起十日内向连云港金明物业服务有限公司支付物业费6202.95元及公摊电费620元，合计6822.95元；二、沙庆春、任春礼于判决发生法律效力之日起十日内向连云港金明物业服务有限公司支付物业费2725.04元及公摊电费506.67元，合计3231.71元；三、武艳、任义祥于判决发生法律效力之日起十日内向连云港金明物业服务有限公司支付物业费917.32元及公摊电费142元，合计1059.32元；四、驳回连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由沙庆春、任春礼、武艳、任义祥负担。本院二审期间，上诉人金明公司提交了以下新材料：1、2016年7月20日盛世嘉缘业主委员会出具证明一份。2、2015年10月13日盛世嘉缘业主委员会出具的公告一份。3、2014年8月16日盛世嘉缘业主委员会出具的证明一份。4、（2014）海商初字第888号民事判决书。5、苏高法审委【2009】36号江苏省高级人民法院关于印发《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》的通知。证明目的：盛世嘉缘业主委员会及小区大部分业主认为金明公司在小区服务没有瑕疵，应当支持金明公司提出的全额支付物业费和滞纳金。上诉人沙庆春、任春礼、武艳、任义祥质证意见：根本没有证明和公告，对以上通知的真实性不予认可。本院经审查后的认证意见：对上诉人金明公司提供的以上材料的证明目的不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、2012年9月1日盛世嘉缘业主委员会与金明公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》是否有效，应当以哪份合同为准；2、沙庆春、任春礼、武艳、任义祥是否应当向金明公司缴纳物业费用，如需缴纳，缴纳的标准和数额应当如何计算。关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人金明公司提供了其与盛世嘉缘业主委员会签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》原件，该合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上诉人沙庆春、任春礼、武艳、任义祥提供的金明公司与盛世嘉缘业主委员会签订的《盛世嘉缘小区自治委托合同》系复印件，无法与原件核对，且无其他充分证据予以佐证，金明公司对此亦不认可，在此情况下，不能将其作为认定事实的依据。关于沙庆春、任春礼、武艳、任义祥提出的原新浦区住房和城乡建设局2012年第017号物业管理整改通知单中责令金明公司撤出小区应视为物业服务合同终止的上诉理由，经查，该物业管理整改通知单即便真实存在也属于行政机关的行政管理行为，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定的导致合同无效的情形。关于第二个争议焦点，本院认为，依照《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，故沙庆春、任春礼、武艳、任义祥作为盛世嘉缘小区业主，应受该《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》约束，享有该合同中约定的权利，承担该合同约定的义务。关于物业费用标准和数额问题，金明公司一审期间提供的证据可以证明其提供了物业服务，但并未提供良好的物业服务，在金明公司与田元柱等业主间的物业服务合同纠纷案件中，均判决按物业费标准的70%给付金明公司物业费。故一审法院结合小区实际情况，酌定沙庆春、任春礼、武艳、任义祥按照欠缴物业费总额的70%进行判决并无不当。关于金明公司提出的涉案房屋改为旅馆经营，应按照商业用房收取物业服务费的上诉理由，经查，金明公司在明知对方改变房屋使用性质将其住宅开设宾馆的情况下，没有和对方约定新的物业服务收费标准，金明公司也未对因对方改变房屋使用性质致使物业服务成本增加提供充分证据予以证明，一审法院按照双方合同约定的住宅标准收取物业费并无不当。关于沙庆春、任春礼、武艳、任义祥提出的一审法院对金明公司举证张贴在小区的催缴物业费等的四份《通知》视为金明公司一直主张权利缺乏法律依据的上诉理由，经查，一审法院于2018年8月9日组织沙庆春、任春礼、武艳、任义祥对该组证据进行了质证，不存在剥夺其质证权利的事实。沙庆春、任春礼、武艳、任义祥主张该组书面催缴通知不符合《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定的书面方式，经查，该条款规范的是当事人在订立合同阶段，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，金明公司与盛世嘉缘业主委员会之间已经签订《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，金明公司系基于合同约定向全体小区业主张贴书面催缴物业费通知，该条款规定内容与本案的实际情况并不相同。故上诉人的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于金明公司提出的一审法院未支持合同约定违约金的上诉理由，经查，该上诉理由与其诉讼请求不符，本院对此不予理涉。关于沙庆春、任春礼、武艳、任义祥提出的金明公司侵害其权益造成其经济损失的上诉理由，经查，该上诉理由与本案不属于同一法律关系，本院对此不予理涉。综上，上诉人金明公司及上诉人沙庆春、任春礼、武艳、任义祥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元（金明公司与沙庆春、任春礼、武艳、任义祥均已预交50元），由上诉人连云港金明物业服务有限公司与上诉人沙庆春、任春礼、武艳、任义祥各自负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 王学明审判员 张淑媛二〇一八年十二月二十二日法官助理孙宜峰书记员武圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。