北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26069号原告：刘俊，男，1979年2月8日出生，汉族，北京空天技术研究所职工，住北京市丰台区。诉讼代表人：李阳艳，女，1963年10月25日出生，土家族，中国中材进出口有限公司职工，住北京市海淀区。诉讼代表人：张湛玮，女，1964年5月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。诉讼代表人张湛玮的委托诉讼代理人：范先乐（张湛玮之夫），住北京市朝阳区。被告：北京军凯房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园**。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：蒋波，男，北京军凯房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：窦小燕，女，北京军凯房地产开发有限公司职工。被告：北京美好物业管理有限公司，，住所地北京市丰台区南三环中路**院**楼**法定代表人：蒋波，经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维，北京市元甲律师事务所律师。原告刘俊与被告北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯公司）、被告北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人张湛玮、李阳艳及张湛玮的委托诉讼代理人范先乐，被告军凯公司的委托诉讼代理人蒋波、窦小燕，被告美好物业公司的法定代表人蒋波及委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊向本院提出诉讼请求：1、确认二被告签订的《前期物业服务合同补充协议》第二条即商业物业费、能源费合计29元/月/建筑平方米的约定无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年10月18日，原告与被告军凯公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），原告购买军凯公司建设的丰台区定安西里危改项目配套商业1层B1084号商铺（该商业配套下称玩具城）。《预售合同》第二十二条约定了前期物业服务事项，美好物业公司被选聘为物业管理企业，前期物业管理期间的物业服务收费价格为29元/月/建筑平方米，价格构成包括物业区域内的一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费，并约定物业及经营管理内容见附件七。办理交房手续时，二被告要求业主先签订《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》（以下简称《定安西里服务规约》）才可以办理交房手续。原告认为：一、《前期物业服务合同补充协议》中约定的29元物业费恶意串通，损害原告利益。根据《北京市物业管理招投标备案表》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》中有关事项载明的时间可知，二被告系按照中标文件内容订立了《前期物业服务合同》，将物业费价格约定为6元/月/建筑平方米（不含能源费）（以下简称6元）；后军凯公司对招标后的文件含《前期物业服务合同》进行了备案。备案之后，二被告签订了《前期物业服务合同补充协议》，将物业费价格由6元变更为29元。显然，29元物业费不是招投标确定的价格，既没有备案，也违背了《招投标法》的相关规定。《前期物业服务合同》中约定的6元价格采取的是包干制，包含物业管理企业利润在内的11项支出，盈余和亏损都由美好物业公司自行承担。能源费属于代收费用，物业费从6元增加到29元，相当于增加了23元的能源费，不符合常理。美好物业公司公示的《29元物业费收费构成明细》中，物业公用部位、共用设施设备日常运行及运营管理费总计为18.75元，能源费是计入其中的，这和23元的能源费存在巨大差距。美好物业公司出具的物业费收据，实际能源费为9元，和23元相差14元。因此，23元能源费的标准是严重高于实际，业主负担物业费成倍增加，严重背离《前期物业服务合同》实质内容。二、在《预售合同》第二十二条中，军凯公司欺骗业主，谎称物业费构成含有商业运营管理费，掩盖29元价格严重高于市场价格的真相。玩具城有《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房合同》）和《预售合同》两种购房合同，按照相关规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。但两种合同有部分约定不同：1、《预售合同》约定物业费价格构成含商业运营管理费，《现房合同》约定价格构成不含商业运营管理费；2、《预售合同》约定物业及经营管理内容见附件七，《现房合同》约定物业服务内容见附件七；3、《预售合同》约定同意由出卖人依法选聘的管理企业提供前期物业及商业管理服务，遵守经营管理公约，《现房合同》约定同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约；4、《预售合同》约定附件七见《经营管理公约》；《现房合同》约定见《经营管理公约》、《物业管理规约》及《车位管理协议》。经过对比，发现军凯公司在就同一项目和买受人签订买卖合同时，关于前期物业的约定不一致，说明军凯公司在签订《预售合同》时明知物业费的构成不包括商业运营管理费用，因此军凯公司在《预售合同》中明显存在欺诈行为。根据《经营管理公约》和《定安西里服务规约》，北京凯尔北方国际玩具城有限公司（以下简称凯尔北方公司）是玩具城的商业运营管理企业，商业运营管理费理应由它收取，但军凯公司却谎称物业费构成含有商业运营管理费。事实上，美好物业公司并没有提供商业运营管理服务，在其公示的《29元物业费收费构成明细》中没有此项收费内容。因此，物业费中含有商业运营管理费是军凯公司打着商业运营管理费用的幌子，来掩盖29元价格严重高于市场价格的欺诈行为，主观恶意明显。三、在《定安西里服务规约》中，美好物业公司欺骗业主，把29元价格标明为政府指导价。美好物业称29元为政府指导价，却没有提供依据，其是利用政府的公信力，消除业主对29元价格的质疑，掩盖29元价格严重高于市场价格的真相。另外，二被告与凯尔北方公司、北京手拉手服装商城有限公司（以下简称手拉手商城）系关联企业，在招投标及订立物业费价格的过程中存在恶意串通的行为。综上，二被告恶意串通订立29元物业费价格损害原告利益。依据《合同法》第52条的规定，《前期物业服务合同补充协议》中关于29元物业费的约定应属无效。军凯公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我们选聘物业公司的过程符合法律规定，没有违法行为。即使我公司和美好物业公司是关联企业，我们招投标过程合法，不存在违法情形。美好物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。按照北京市物业收费管理办法，我公司通过正当方式中标并在建委备案。合同是双方真实意思表示，原告诉求没有法律依据，也没有相应证据。另外，也有小区业主起诉要求确认物业公司中标不合法、价格不合理，均被法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：刘俊系北京市丰台区定安西里危改项目配套商业1层B1084号商铺业主，军凯公司系涉案商铺的开发单位，美好物业公司负责提供物业服务。我院分别受理了张湛伟、李阳艳等68名业主诉军凯公司及美好物业公司确认合同无效纠纷案，诉讼请求均为确认二被告签订的《前期物业服务合同补充协议》第二条，即商业物业费、能源费合计29元/月/建筑平方米的约定无效。本院将以上68案合并审理，诉讼过程中，原告共同推举张湛伟、李阳艳作为诉讼代表人。2006年10月18日，出卖人军凯公司与买受人刘俊签订《预售合同》，约定：……第三条该商品房房屋坐落为：丰台区定安西里危改项目配套商业1层B1084……第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京美好物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三（2005）0321号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/平方米??月（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。价格构成包括物业区域内一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。（四）物业及经营管理内容见附件七有关物业及经营管理内容，同意由出卖人依法选聘的管理企业提供前期业务及商业管理服务，遵守经营管理规约。……该合同附件七约定见《经营管理公约》。2006年4月18日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：……第三章服务费用第六条本物业管理区域物业收费选择以下方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：塔楼住宅暂定1.8元/月.平方米……商业物业：6.00元/月.平方米（不包含能源费）。双方另约定了其他权利义务。2006年4月26日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》约定：……1、在合同有效期截止时，如未成立业主大会，则合同有效期自动顺延，直至业主大会成立与物业公司签订《物业管理服务合同》时，本合同终止。2、合同第六条中未明确约定的商业物业费、能源费，现具体约定为合计29元/月/建筑平方米。双方另在合同中约定了其他权利义务。军凯公司选聘前期物业公司时采取了招标的方式，美好物业公司中标，根据中标后的备案文件显示：该物业的招标后备案文件于2006年4月20日收讫，经验证文件齐全。美好物业公司在该项目内公示的29元/平方米/月物业服务费构成明细显示：1、管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等，每月每平米分摊5.33元。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费及运营管理费；每月每平米分摊18.75元。3、物业管理区域清洁卫生费用；每月每平米分摊0.19元。4、物业管理区域绿化养护费用；每月每平米分摊0.09元。5、物业管理区域秩序维护费用；每月每平米分摊1.91元。6、办公费用；每月每平米分摊0.18元。7、物业管理企业固定资产折旧；每月每平米分摊0.03元。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；每月每平米分摊0.15元。9、管理者酬金；每月每平米分摊0.59元。10、其他不可预见费用；每月每平米分摊0.3元。11、税金；每月每平米分摊1.51元。物业费合计支出29.01元，物业费实收价格29元。军凯公司除与部分买受人签署《预售合同》外，还与部分买受人签订了《现房合同》，《现房合同》第二十一条约定了前期物业服务企业在未成立业主委员会前为军凯公司选聘的美好物业公司，同时约定了前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/月??平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费等费用。但是该物业费的价格构成未约定含有商业运营管理费。同时约定了物业费按年收取。合同另约定了物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。双方另在合同中约定了其他权利义务。上述《现房合同》附件七物业服务，约定见《经营管理公约》、《物业管理规约》及《车位管理协议》。部分业主收房时签署了《定安西里服务规约》，该规约约定：……五、物业服务企业：1、指在业主委员会成立前，由开发企业选聘对物业进行统一管理的物业服务企业；在业主委员会成立后，业主大会选聘物业服务企业，现经过开发企业依据物业管理条例，选聘北京美好物业管理有限公司负责住宅小区及商业配套的全面物业管理服务工作。第八章物业管理费与公共维修基金一、物业管理服务费用1、开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。2、本项目按商业配套建设，收费项目、标准如下：1、收费项目商业物业管理费（含能源费），收费标准29（元/平方米.月），备注政府指导价。该规约后的承诺书载明：为了维护本物业区域内业主的利益，配合/做好物业管理工作。共同维护良好的工作生活环境。本业主/我公司已详细阅读《定安西里服务规约》，同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任，同意承担相关使用人违反规约的连带责任。该商业配套部分业主与凯尔北方公司签订《经营管理公约》，约定由凯尔北方公司或授权的公司对“北京国际玩具城”实施专业化、系统化、全面化的统一管理，并明确业主、管理公司在经营管理等方面的权利和义务，以确保各有关方面的权益。后该商业配套项目部分业主与凯尔北方公司签订《委托租赁协议》，约定由业主委托凯尔北方公司对业主所有的该项目的商铺进行出租。同时协议中约定商业物业管理费及能源费（以下简称管理费）指商业管理公司及物业管理公司在经营管理过程中发生的所有成本及应得管理酬金，归商业管理公司及物业管理公司支配。并约定了租金归业主所有，凯尔北方公司收取租金后将扣除管理费及其他代扣相关税费后的余额支付给业主。2010年4月2日，北京手拉手服装商城有限公司（以下简称手拉手商城）出具通知称原北京凯尔北方国际玩具城B座已正式更名为“北京手拉手服装商城”，同时称手拉手商城将代为出租商城铺位。上述通知发布后，手拉手商城（甲方）与部分业主（乙方）签订《委托租赁协议》，约定由乙方将其所有的商铺委托给手拉手商城租赁，同时约定租金归乙方所有，甲方代为收取租金后将扣除代扣相关税费后的余额支付给乙方。另，手拉手商城（甲方）与部分业主（乙方）签订了《商业管理协议》，约定：乙方同意向甲方提供的商业管理、宣传策划等支付商业管理费，费用标准为24元/平方米（套内建筑面积）/月，之后业主按照本协议的约定向手拉手商城支付了费用，手拉手商城出具了收据。2017年5月4日，该项目业主张静宇曾将美好物业公司诉至本院，要求：1、美好物业公司向其返还2011年6月至2017年3月之间的商业运营管理费12558元。2、美好物业公司交付“定安西里危改项目商业配套物业管理服务规约”；3、美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益中应支付给张静宇的费用8000元；4、美好物业公司公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况；5、美好物业公司公示物业费每建筑平方米29元的收费依据，并按照实际物业服务水平与业主协商新的物业费收费标准。我院于2017年11月3日作出（2017）京0106民初12569号民事判决书，判决：“一、美好物业公司于本判决生效后六十日内公布2008年至今的物业管理服务费收支账目；二、驳回张静宇的其他诉讼请求。”后张静宇不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）京02民终12289号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称的物业服务合同包括前期物业服务合同。本案中，原告主张二被告签订的《前期物业服务合同补充协议》第二条恶意串通、损害业主利益，应为无效。故本案争议焦点系二被告在签署《前期物业服务合同补充协议》时是否存在恶意串通、损害业主利益的行为。就此，本院分析如下：一、原告认为二被告在《前期物业服务合同》中约定物业费为6元，后签署《前期物业服务合同补充协议》约定物业费为29元，物业费价格过高，以此推定二被告恶意串通，但现有证据不足以证实该项主张，且物业费价格是否过高并不影响合同效力，故对原告此项主张本院不予采纳。二、原告认为军凯公司在与其签署《预售合同》时约定了物业费用含有商业运营管理费，该行为存在欺诈，本院认为《预售合同》是否存在欺诈与《前期物业服务合同补充协议》的效力没有必然联系，原告可另行就《预售合同》的效力进行主张。三、关于美好物业公司未公示商业物业收费情况一节，已有生效判决判决美好物业公司公布2008年至今的物业管理服务费收支账目，原告若认为其作为该商业配套业主的知情权被侵犯，可另行主张。四、关于部分业主与凯尔北方公司或手拉手商城签订的合同，若持有异议，可另行主张。五、关于原告所称二被告系关联企业，故二被告存在恶意串通，现有证据不足以支持该主张，本院不予认定。六、美好物业公司在《定安西里服务规约》中将29元的收费标准标注为政府指导价，美好物业公司称涉案商铺系危改项目的配套设施，危改项目住宅要求按照政府指导价收取物业费，故该收费标准后备注了政府指导价，实质上商业项目并无政府指导价。本院认为，虽然29元非政府指导价，但将非政府指导价的价格标注为政府指导价的行为不能作为恶意串通的依据，亦不构成合同无效的法定情形。综上所述，现有证据不能证明二被告签订《前期物业服务合同补充协议》存在恶意串通、损害业主利益，合同无效的法定情形，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第六十四条规定，判决如下：驳回刘俊的诉讼请求。案件受理费70元，由刘俊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文川审 判 员  牛瑾婧人民陪审员  盛洪芳二〇一八年十二月二十六日书 记 员  肖秋然