四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初19522号 原告：北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省高新区锦韵路********。 负责人：赵俊伟。 委托诉讼代理人：唐小沐，女，羌族，1987年2月16日出生，住四川省青川县。系公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：赵俊伟，男，汉族，1976年8月10日出生，住成都市锦江区。系公司总经理，特别授权代理人。 被告：赵理智，男，汉族，1983年7月12日出生，住成都市高新区。 被告：吴依繁，女，汉族，1984年6月2日出生，住成都市高新区。 原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司（以下简称“威德公司”）与被告赵理智、吴依繁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序由黄珊珊任审判员进行审理，于2018年11月28日、2018年12月7日公开开庭审理了本案。原告威德公司的负责人赵俊伟、委托诉讼代理人唐小沐，被告赵理智、吴依繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，按照成都市嘉锦置业有限公司与原告签署的《嘉年华御府·（一期）前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》），被告应当每月按2.8元/平方米向原告支付物业服务费，每逾期一日，按照应缴费用的3‰向原告支付相关费用违约金。根据上述约定，被告应当支付的物业服务费为380.47元/月（2017年10月1日至2018年8月31日），但被告自2017年10月1日后未支付相应的物业服务费。原告多次催缴，被告仍不缴纳。被告的违约行为严重影响了原告的经营，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告的自2017年10月1日至2018年8月31日的房屋物业服务费4188.12元；2、被告立即支付拖欠原告的自2017年7月1日至2018年8月31日的欠费违约金，共计953.75元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，第一，原告未严格按照《前期物业服务协议》的约定履行自身义务，存在违约行为。原告的服务质量不符合合同约定，被告曾就原告服务的相关问题与其沟通，但未得到有效答复，被告有权不支付或少支付物业费；第二，原告未履行诉前催告程序，直至收到法院传票前，被告未收到原告方任何电话、微信、短信或邮件。在收到法院传票后，被告也曾前往原告处缴纳物业费，却被告知不能单独缴纳物业费，必须连同违约金一并缴纳，原告方存在阻却被告缴纳物业费的行为，其造成的损失应当自行承担；第三，被告未曾与原告签订《前期物业服务协议》，被告不知晓此协议内关于违约金的具体收费标准；第四，原告方要求的违约金计算标准过高，应予以削减。按照原告方主张的违约金计算标准，违约金年利率达到了100.95%，明显过高，也高于成都市多家星级物业服务企业的计算标准。被告认为原告在履行合同过程中存在瑕疵履行的情况，其主张的物业费应予以扣减；主张的违约金没有事实基础，希望法院驳回其请求。 经审理查明，被告赵理智、吴依繁（乙方）系“嘉年华御府”3幢1单元2801号房之业主，其于2015年11月18日与原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，协议约定由原告为被告所在的小区提供物业服务，收费标准按房屋所有权记载的房屋建筑面积收取，住宅2.8元/月/平方米，物业服务费从物业交付次日起按季度交纳，业主应于每季度首月15日前交纳下一季度物业服务费。甲方的物业服务应达到管理服务质量约定的标准，乙方应按协议按时足额缴纳相关费用，每逾期1日，甲方按照应缴纳费用的千分之三收取违约金。被告从2017年10月1日至2018年8月31日未缴纳物业服务费共计4188.12元。 上述事实，有原、被告的当庭陈述以及《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、缴费通知书、小区照片、相关服务提示内容等证据予以证明。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》合法有效，合同内容对双方具有约束力，原告按约提供了物业管理服务，被告也应当按约及时交纳物业费。 关于被告提出的原告未严格按照《物业服务协议》的约定履行自身义务，存在违约行为，如未及时维护小区环境卫生、修剪绿化、维护小区公共基础设施、地下室漏水湿滑导致被告摔伤、未尽到安全保障义务导致业主车辆被盗等，因此不支付或少支付物业费的答辩意见，被告提供了照片、开发商宣传册、病情证明等证据材料，本院认为，被告提交的证据能够在一定程度上证明小区物业存在管理不到位、不及时、不充分的情况，并未达到业主所期望的高质量的物业管理服务水平，但从原告提交的一系列小区物业管理“温馨提示”、“与开发商沟通函件”上可以反映，原告物业公司履行了一定的物业服务管理职责，只是物业服务管理的进展和效果不理想，未能将物业服务管理中存在的问题从根本上进行解决。因此，被告提交的证据均不能充分证明原告对小区物业服务存在根本性违约的情形，不能以此作为拒付物业管理服务费的合法依据，被告可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 综上，本院认为，被告方关于不缴纳或少缴纳物业服务费的答辩意见不成立，应当依照《物业服务协议》的约定支付物业管理服务费。故对原告要求被告给付物业服务费4188.12元的诉讼请求予以支持。 对于原告主张的违约金，本院认为，虽被告应当交纳上述物业服务费，但合同约定的违约金为欠费金额的日3‰，该违约金显然过高。另外需要说明的是，从原被告双方的当庭陈述和提交的证据材料来看，被告未及时缴纳物业服务费的根本原因在于被告对小区的物业服务水平不满意，且在问题的沟通和协调解决的过程中，原告协调不畅、问题解决不到位。被告2017年10月前的物业服务费在经原告催收后即进行了缴纳，但从2017年10月起，在被告拖欠物业费的情况下，原告仅采取了系统群发格式短信、门上张贴欠费通知单的方式进行催收，并未明确告知不缴纳物管费将收取违约金的情况。同时有视频显示，在被告得知被催收物管费的情况后，被告即前往原告处缴费，却被告知物管费必须连同违约金一起缴纳，原告阻止了被告缴纳物管费的行为。根据《合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因此，本案原告的拒收物管费行为表明其存在不及时止损导致违约金增加的行为。综合以上因素，原告作为物业服务企业，其物业管理服务水平有待提升，对业主提出的合理问题更应及时回复和有效处理，避免双方产生新的矛盾或纠纷。因此，对原告提出的要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告赵理智、吴依繁应于本判决生效之日起十日内向原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司支付所欠2017年10月至2018年8月的物业服务费4188.12元； 二、驳回原告北京威德酒店物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如被告赵理智、吴依繁未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元由被告赵理智、吴依繁承担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄珊珊 二〇一八年十二月七日 书记员  毛 敏