北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终12621号上诉人（原审被告、反诉原告）：原伟波，男，1975年11月12日出生，汉族，苏州大原电器有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王新芝（原伟波之妻），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王贵斌，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京欣大西投资发展有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇西店村。法定代表人：徐同举，总经理。委托诉讼代理人：徐丽婷，女，北京欣大西投资发展有限公司职员。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。上诉人原伟波因与被上诉人北京欣大西投资发展有限公司（以下简称欣大西公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原伟波上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由欣大西公司承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.原伟波妻子王新芝具备购房资格，一审法院未对该事实作出认定；2.一审法院认为“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，但一审法院未对违约方及违约行为作出认定；3.一审法院未释明合同可能被解除，也未对合同解除后是否造成双方利益失衡作出分析。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院以“不能实现合同目的”为由解除合同没有依据。原伟波和欣大西公司签订的合同可以履行，根据北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第五条第一款规定，房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方虽未办理网上签约，但买受人家庭(含夫妻双方及未成年子女)具备“京十五条”规定的购房资格的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记，一审判决违反了上述规定；2.欣大西公司隐瞒取得房产证的事实并将房屋设置抵押，存在恶意，一审判决解除合同导致双方利益失衡，有违公平原则；3.生效判决已经确认合同有效，其法律效果和意义在于保障原伟波的合同权益，一审判决使原伟波在没有获得任何赔偿的情况下丧失合同权益，与生效判决相冲突；4.一审法院未认定哪一方存在过错，若双方均不存在过错，则不应适用合同法第九十四条判决解除合同；原伟波不存在任何违约行为，由于欣大西公司原因导致合同不能继续履行，其应就解除合同的后果承担责任。欣大西公司辩称，同意一审判决，不同意原伟波上诉请求。欣大西公司向一审法院起诉请求：1.解除欣大西公司与原伟波于2009年3月20日签订的合同；2.将北京市丰台区成寿寺中路21101号房屋（以下简称21101号房屋）腾空返还给欣大西公司；3.案件受理费由原伟波承担。原伟波向一审法院提出反诉请求：判令欣大西公司继续履行双方于2009年3月20日签订的《合同书》，欣大西公司将21101号房屋过户至原伟波或其妻子王新芝名下，原伟波按合同约定支付购房款。一审法院认定事实：原伟波原系欣大西公司高级技术人员。2009年3月20日原伟波（乙方）与北京欣大西电器有限公司（甲方）签订《合同书》，约定甲方于2005年为乙方购买位于北京市丰台区东铁匠营横一条福臻家园小区住房一套，房号6-2-1101。甲方同意将房屋以当时购买价值，即669225元出售给乙方，在房屋未过户之前乙方仍具备对该房屋的使用权。乙方承担过户费用，过户后乙方首次交付甲方总房款的20%。剩余款项乙方在首付款交付后的两年内全部付清，本合同条约不受其他外在因素的影响。欣大西公司法定代表人徐同举在“甲方代表”位置签字。北京欣大西电器有限公司自2011年1月11日更名为北京欣大西投资发展有限公司。原伟波自2007年6月9日在21101号房屋办理入住并居住至今。原伟波于2009年3月3日向欣大西公司提交辞职信，并于签订《合同书》数日后完成工作交接、正式离职。21101号房屋于2013年5月24日取得房屋产权证书，该房屋现设有抵押登记。2017年原伟波作为原告将欣大西公司诉至北京市通州区人民法院，要求确认双方于2009年3月20日签订的《合同书》有效，欣大西公司协助其办理过户手续。欣大西公司同时提出反诉，要求判令欣大西公司与原伟波于2009年3月20日签订的《合同书》无效。北京市通州区人民法院于2017年11月20日作出（2017）京0112民初32545号民事判决。判决：一、原伟波与北京欣大西投资发展有限公司于2009年3月20日签订的《合同书》有效；二、驳回原伟波的其他诉讼请求；三、驳回北京欣大西投资发展有限公司的反诉请求。后欣大西公司上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2018年1月29日判决：驳回上诉，维持原判。2017年8月，宋淑珍、徐咏梅、徐丽婷、徐丽梅以徐同举、原伟波损害股东利益责任为由诉至北京市丰台区人民法院，要求判令确认徐同举与原伟波签署的《合同书》无效；判令原伟波立即向宋淑珍、徐咏梅、徐丽婷、徐丽梅返还21101号房屋。北京市丰台区人民法院于2018年3月30日作出(2017)京0106民初22090号民事判决。判决驳回宋淑珍、徐咏梅、徐丽婷、徐丽梅的全部诉讼请求。一审庭审中，原伟波自述其尚不具备北京购房资格，其配偶王新芝具备在京购房资格。一审法院认为，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐同举作为欣大西公司的法定代表人与原伟波签订的《合同书》经法院生效判决认定为有效合同。现欣大西公司要求解除合同，考虑到原伟波目前仍不具备北京市购房资格，且21101号房屋现设有抵押登记，双方合同不具备继续履行的可行性，合同目的无法实现，故欣大西公司要求解除与原伟波于2009年3月20日签订的《合同书》的诉讼请求，法院应予支持。原伟波的配偶王新芝即便具备在京购房资格，但其并非合同当事人，不享有合同权利，故原伟波要求欣大西公司继续履行合同，将21101号房屋过户至其或王新芝名下并按合同约定支付购房款的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。合同解除后，欣大西公司要求原伟波腾空21101号房屋并向其公司返还该房屋符合法律规定，法院亦予支持。据此，一审法院于2018年9月28日判决：一、解除北京欣大西投资发展有限公司与原伟波于二〇〇九年三月二十日签订的《合同书》；二、原伟波于判决生效之日起二十日内将北京市丰台区成寿寺中路21101房屋腾空返还北京欣大西投资发展有限公司；三、驳回原伟波的反诉请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。另查明，北京市通州区人民法院（2017）京0112民初32545号民事判决驳回原伟波诉讼请求的理由为：因原伟波尚不具备北京购房资格，原伟波称其配偶具备购房资格，但其配偶并非合同当事人，并不享有合同权利，其配偶无权要求欣大西公司将房屋过户至其名下，因此，关于原伟波要求欣大西公司协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。原伟波对该判决未提起上诉。本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：原伟波主张继续履行合同，由欣大西公司将21101号房屋产权转移登记至原伟波或其配偶王新芝名下，能否得到支持。原伟波主张其配偶王新芝具备购房资格，合同可以继续履行。对此，北京市通州区人民法院（2017）京0112民初32545号生效判决已经作出认定，驳回其诉讼请求。原伟波再次以其配偶具备在京购房资格为由，要求欣大西公司协助办理产权变更登记，一审法院未予支持，并无不当，本院亦不持异议。关于原伟波与欣大西公司签订的《合书同》，虽系平等民事主体之间订立，但该合同是在原伟波与欣大西公司劳动关系存续期间所签订，尽管双方所称签约目的不一致，但均基于双方之间的特定劳动关系。区别于一般市场交易行为，《合同书》的签订主体具有特定性，合同价款并非市场价格，付款方式亦与一般市场交易情况不同。因此，虽然原伟波与欣大西公司签订的《合同书》合法有效，但综合考虑《合同书》的签订主体和背景，变更合同当事人，不符合双方签订合同时的真实意思表示。鉴于原伟波历经几次诉讼均未解决其自身购房资格问题，故《合同书》不适宜继续履行。综上所述，原伟波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10492元，由原伟波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  杨志东二〇一八年十二月二十七日法官助理刘慧超书记员宋雨晴