安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终7777号上诉人（原审原告、反诉被告）：禹洲置业（合肥）东城有限公司，住所地安徽省合肥市肥东经济开发区管委会金阳路**，统一社会信用代码913400000822358493。法定代表人：郭朝官，董事长。委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江涛，男，1978年2月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：郭振，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晶晶，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人禹洲置业（合肥）东城有限公司（以下简称禹洲公司）与上诉人江涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。禹洲公司上诉请求：撤销原审判决第三项；一审、二审诉讼费用全部由江涛承担。事实和理由：一、一审法院认定双方权利义务内容错误。《房屋租赁合同》及附件承诺书依法成立并生效，双方间权利义务受《房屋租赁合同》及附件承诺书约束。二、禹洲公司有权解除合同并且对于合同解除没有过错。首先，江涛在未获得办园许可证情形下擅自在租赁物内开班招生教学,合同约定的解除条件已经成就。其次，现在政府部门要求移交幼儿园致使合同目的无法实现情形下，约定的合同解除条件也已经成就。再次，江涛自承租以来一直未支付租金，以自己的行为表明不履行主要债务。江涛以自己的行为表明不履行主要债务已经达到法定解除条件，因而禹洲公司当然享有《房屋租赁合同》及附件承诺书的解除权。三、一审法院对装饰装修残值损失认定错误。江涛主张的装饰装修费用损失部分仅有结算协议而没有相应支付凭证作为佐证,并且该结算协议中价格超过合同约定未提交监理及业主确认的工程变更资料。江涛主张的购置固定资产损失部分,所有支付价款同样没有转账凭证予以佐证,不能证明江涛实际支付了相应的价款。部分收据是虚开的,不能反映真实的交易事实。本案鉴定机构在未核实实际支付情况下仅以收据记载价格作为现值进行累加，并且当庭陈述无法对现值进行司法鉴定，在此情形下一审法院仍以该价格作为实际交易的价格计算装饰装修残值。本案鉴定机构对于附合物的理解完全背离法律规定，所做出关于附合物的认定也完全违背事实和法律规定，该认定应当不予采信但一审法院却予以采信。根据江涛占有和使用案涉幼儿园时间，一审法院认定剩余租期属认定事实错误。四、禹洲公司无须补偿或赔偿江涛任何损失。根据双方间《房屋租赁合同》及附件承诺书的约定，在合同解除时，禹洲公司无须补偿或赔偿江涛任何损失。上述《房屋租赁合同》及附件承诺书系由于被告的违约行为以及政府的不可抗力政策原因导致，禹洲公司对《房屋租赁合同》及附件承诺书的解除不具有任何过错，因而禹洲公司无须赔偿或补偿江涛所主张的装饰装修费用。现江涛违背合同约定要求禹洲公司赔偿装饰装修损失是没有法律依据和合同约定的。五、本案安徽合普项目管理咨询集团有限公司出具的鉴定结果应当予以排除，不能作为本案定案事实依据。本案鉴定意见书超出鉴定范围鉴定，鉴定机构缺乏鉴定资质和鉴定能力、鉴定程序严重违背法律规定。六、一审法院在本案中适用法律错误。禹洲公司与江涛间签订的《房屋租赁合同》第八条及附件承诺书已经约定了合同解除时装饰装修物的处理，一审不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定处理附合装饰装修物残值损失，并且本案合同的解除系由于江涛的单方违约及政府政策的原因解除的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，一审法院也不应当支持江涛主张的损失。江涛辩称：禹洲公司上诉理由不成立，禹洲公司应支付江涛全部涉案装修装饰费用，理由同上诉状。合同履行过程中，过错方是禹洲公司，不能办理许可证的原因在禹洲公司，禹洲公司在明知应当代建园的情况下仍向江涛进行公开招投标，江涛一方已经尽到核查义务。江涛诉请解除的理由，仅仅是基于政府要求收回幼儿园合同无法履行的解除理由。对租金支付的问题，禹洲公司无法为江涛办理办学许可证，默许了不再收取，这可以从双方履行这么久，在诉讼中禹洲公司从未主张租金看出。江涛的损失已经经过鉴定程序确认，该鉴定报告可以作为裁判标准。鉴定的范围在一审质证中已经说明是经过法院主持有书面的笔录，并且一审法院根据我方申请将全部鉴定材料交给鉴定机构，该鉴定程序合法。现场勘察和评估属于司法程序，禹洲公司代理人被通知后拒不到场，视为放弃权利。根据合同法58条，不能返还或没有必要返还的，禹洲公司应折价给江涛，所以请驳回禹洲公司上诉。江涛上诉请求：1、依法撤销原审第一项判决，并改判确认案涉的《房屋租赁合同》无效；2、依法将原审第三项判决金额改判为15557101.1元；3、本案一、二审诉讼费以及鉴定费30万元由禹洲公司承担。事实与理由：一、基于禹洲公司的过错，原案涉的《房屋租赁合同》为无效合同。首先，按照《合肥市人民政府关于进一步推进学前教育发展的实施意见》第二条第八款的规定，不论是建成公办幼儿园，还是建成“公建民营”的普惠园，其招标的主体应当是政府教育行政部门，而不能是本案的禹洲公司。禹洲公司在没有法律权限的情况下，进行招租，显然主观上存在过错。其次，从禹洲公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》亦可以看出，案涉的幼儿园应归属于政府，禹洲公司仅仅为代建，无对外出租的权利。故此，按照合同法第五十一的规定，案涉租赁合同应属无效合同。第三，江涛是通过中标的方式，与禹洲公司签订租赁协议的，已尽到全部的注意义务，而禹洲公司也从未主张或抗辩过江涛存在注意过错，原审法院主动裁判江涛存在20%的过错责任，无事实依据。二、禹洲公司至少应当按照鉴定报告中评估的价格向江涛支付损失。关于鉴定报告中“幼儿园营运所花费的其他损失”，禹洲公司应当按照2987130.77元的金额赔偿给江涛。首先，在“可搬迁和移动且不影响使用的设备、器材费用”中，所包含的设备和器材（包括厨房生产器具、教学器材、校车等）均为特定场所，即幼儿园经营使用，尤其是厨房生产器具是根据涉案幼儿园的厨房大小来设计尺寸的。从江涛与广东伟才教育科技股份有限公司之间《幼儿园项目特许经营合同》的内容来看，所涉及的特许经营仅限于涉案幼儿园。一旦涉案当事人租赁关系无效或解除，江涛是无法继续使用这部分的器材设备，而鉴于这部分器材设备的特殊性，江涛亦无法保值有效的进行变现，甚至可能根本无法变现。这一结果均系禹洲公司过错造成，则禹洲公司理应向江涛承担赔付责任。其次，“幼儿园生产、经营投入费用”是江涛为了开办幼儿园所花费的投入。如案涉幼儿园无法继续经营，这笔费用必然成为江涛的直接损失。再次，鉴定报告中所列明的项目及金额1500多万元，均为江涛的直接支出。正是由于禹洲公司的过错，才导致江涛这部分的投入变为损失。除此之外，在江涛经营期间（即一审认定的19个月），除了上述运营实物的投入，江涛还存在大量的人力、水电成本和各项采购成本。在此期间里，案涉幼儿园正处于发展的初步阶段，不仅没有盈利，所得营收亦不能弥补各项支出。因此，一审法院仅仅按照101月/120月的标准计算装饰装修的折旧，太过于武断，对江涛极为不公平。禹洲公司辩称：一审法院错误认定房屋租赁合同附件与本案没有关联性。租赁合同第8条，约定了合同解除时禹洲公司对江涛的一切装修费用无需补偿。一审法院适用司法解释11条的规定缺乏适用前提。鉴定机构将双方未经质证的签证资料纳入检材范围，违反程序规定。江涛认为一审法院应当支持对案涉房屋全部装饰装修的款项，其认为该款项属于合同解除后的损失，但江涛至今没有提供上述款项的支付凭证，该款项是否发生不知道，在不能认定实际支付全部款项的情况下，不应认定存在损失。其余同本公司上诉意见。禹洲公司向一审法院起诉请求：请求判令解除禹洲公司、江涛间于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》并要求江涛返还租赁物。江涛向一审法院提起反诉请求：1、判令禹洲公司、江涛之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令禹洲公司赔偿江涛各项损失15557101.1元。一审法院认定事实：2016年6月16日，禹洲公司与江涛间签订了《房屋租赁合同》，约定禹洲公司将位于肥东县燎原路禹洲中央广场配套幼儿园全部房屋及场地（建筑面积6830㎡）出租给江涛用于经营幼儿园。该合同第三条约定：租赁期限10年，自2017年1月1日-2026年12月31日。合同第四条约定了租金标准，（1）本合同租金按套计算，…。其中：2017年1月1日-2019年12月31日，每年租金50万元。…。（2）租金按年支付，第一租赁年度自2017年1月1日-2017年12月31日，乙方（承租方）应当于本合同签订当日向甲方（出租方）支付第一年度租金50万元，…。该合同第六.3条约定：乙方应按照广州伟才科教技术开发有限公司要求办园，幼儿园名称为“肥东禹洲中央广场香港伟才（国际）幼儿园”。…。该合同第十四条约定责任免除：1、遇国家法律、法规调整而影响本合同执行；2、由于地震、火灾（来自外部）等自然灾害，及其他不可抗力因素。该合同第十六条约定：该物业乙方应自行进行二次装修，并承担装修过程中出现的费用及责任。合同签订后，禹洲公司向江涛交付案涉房屋及场地。承租人江涛至今未支付租金。肥东县国土资源局《国有建设用地使用权出让合同》（（2013）8）第十五条载明：受让人（香港丰洲投资有限公司，其后与其他联合竞买人在肥东县设立禹洲置业（合肥）东城有限公司）同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：1、按规划要求，出资建设24班幼儿园且建筑面积不低于6840平方米，占地面积不低于7920平方米，并配备除桌椅外全部幼教配套设施，达到幼儿园开班条件，建成后产权无偿移交政府。…。2017年6月15日，中共肥东县委办公室、肥东县人民政府办公室《全县教育工作座谈会纪要》第二条载明，由县规划局牵头，办理落实禹洲中央广场等住宅小区配套幼儿园移交工作。一审法院应江涛申请，委托安徽省合普项目管理咨询集团有限公司对案涉幼儿园装饰装修等工程造价进行鉴定，鉴定结果为：1、幼儿园内外部装饰、中央空调及地暖安装、智能化进出口（闸机等）、悬浮地板、网络视频监控等工程造价鉴定结果为12551899.29元。2、幼儿园营运所花费的其他费用2987130.77元。其中：（1）可搬迁和移动且不影响使用的设备、器材费用合计2386774.77元（其中厨房生产器具386000元）。（2）不可搬迁和移动的设备、器材费用45100元。（3）幼儿园生产、经营投入费用（幼儿园开园和节日庆祝费用、香港伟才幼儿园加盟费）合计555256元。鉴定费300000元。另查，禹洲公司提交了案涉禹洲中央广场幼儿园的《国有建设用地使用权出让合同》、《建筑工程施工许可证》（编号34012214012702Ｓ13）及竣工验收报告（编号0164339），竣工验收报告载明禹洲中央广场幼儿园建筑面积6865平方米，于2015年12月9日竣工验收合格。一审法院认为：禹洲公司与江涛签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，合法有效。江涛辩称案涉幼儿园为禹洲公司代建，在代建完毕后要交给当地政府主管机关，禹洲公司并无对外出租的权利，案涉租赁合同属无效合同。但禹洲公司在出租时已取得案涉幼儿园工程的土地使用权证、建筑工程施工许可证，且竣工验收合格，因此，在未移交政府之前禹洲公司对案涉房屋享有权利，其出租行为合法有效。但禹洲公司在与江涛签订案涉租赁合同时，没有如实告知案涉幼儿园为代建工程，在一定时间内（建成后）要移交给政府部门，其明知建成后要无偿移交，却与承租方签订长达10年的租赁合同，给承租方造成误导并因此产生损失，禹洲公司应承担主要责任。承租方江涛在签订合同时没有见到案涉幼儿园的房产证，就与禹洲公司签订租赁合同，因案涉幼儿园为禹洲公司替政府代建，建成后要无偿交给政府，因此，江涛在签订合同时没有尽到审慎的注意义务，应承担次要责任。合同签订至今，承租方江涛未按合同约定交纳租赁费，构成违约，禹洲公司要求解除合同，返还租赁物，理由正当，该院予以支持。对于禹洲公司辩称江涛曾于2016年6月16日承诺，其知晓该幼儿园为代建园并同意承租。但该承诺书上载明的名称是“禹洲天玺项目内幼儿园”，而双方租赁合同涉及的幼儿园名称是“肥东禹洲中央广场香港伟才（国际）幼儿园”。二者不具有关联性，对禹洲公司该辩称，该院不予采信。关于鉴定结论，鉴定机构给出的是装饰装修物的初始造价，结合剩余租赁期，可以得出装饰装修物的残值，因此，鉴定结论可以作为定案依据。关于反诉，结合双方在本案中的过错责任，酌定分别承担80%（禹洲公司）、20%（江涛）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按下列情形处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。案涉合同租赁期10年，开始于2017年1月1日，截止2018年7月30日，剩余租赁期为120月－19月＝101月。关于损失范围确定为鉴定结果中的：1、幼儿园内外部装饰、中央空调及地暖安装、智能化进出口（闸机等）、悬浮地板、网络视频监控等工程造价鉴定结果为12551899.29元。2、不可搬迁和移动的设备、器材费用45100元。合计12596999.29元。其他可移动的设备、器材江涛自行拉走，其他赔偿项目该院不予支持。香港伟才幼儿园加盟费可另案处理。禹洲公司应支付江涛12596999.29元×101月／120月×80%＝8481979.52元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除禹洲置业（合肥）东城有限公司与江涛于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、江涛于判决生效后十日内返还禹洲置业（合肥）东城有限公司位于肥东县燎原路禹洲中央广场配套幼儿园全部房屋及场地。三、禹洲置业（合肥）东城有限公司于判决生效后十日内支付江涛装饰装修款8481979.52元。四、驳回江涛的其他反诉请求。本案一审本诉受理费80元，由禹洲置业（合肥）东城有限公司与江涛各承担40元，反诉费57611元，禹洲置业（合肥）东城有限公司承担35586元，江涛承担22025元。鉴定费300000元，禹洲置业（合肥）东城有限公司承担165000元，江涛承担135000元。二审期间，禹洲公司提供2016营销085《房屋租赁合同》及附件，用以证明江涛不是天玺幼儿园承租人，一审错误认定租赁合同附件承诺书与本案不具有关联性，本公司已经告知江涛案涉幼儿园为代建园。江涛质证意见：不属于新证据，且当庭提供，法院不应审查其证明效力；该证据没有关联性，该合同及承诺书均不是本案当事人。不能因为天玺幼儿园有其他的合同或承诺就否定江涛出具的承诺书；承诺书内容完全一致，出自于禹洲公司，是禹洲公司的意思表示；涉案承诺书的内容针对的就是天玺幼儿园。对于一审法院认定的、双方无异议的事实，本院予以确认。本院认为，案涉幼儿园系禹洲公司尚未向政府移交前租赁于江涛，江涛以禹洲公司无权出租为由主张案涉房屋租赁合同无效的上诉理由，依据不足，本院不予采信。禹洲公司明知案涉工程需在建成一定时间后移交政府，仍通过招投标方式对外招租且与中标人订立十年的租赁合同显然致合同履行于重大风险状态。江涛在合同签订前，未能审查案涉房屋的物权情况，没有尽到审慎注意义务，亦存在一定过错。合同签订后因政府要求移交案涉幼儿园，致使房屋租赁合同确实无法继续履行，故原审法院支持禹洲公司解除房屋租赁合同、返还租赁物并无不当，本院予以维持。基于双方过错情况，原审法院确定的损失赔偿比例无不当，本院予以维持。禹洲公司主张江涛知晓幼儿园为代建园并同意承租，故禹洲公司不应承担损害赔偿责任。然禹洲公司提供的承诺书中记载幼儿园名称非本案案涉幼儿园，江涛亦否认其针对案涉幼儿园进行承诺，故对于禹洲公司的主张本院不予支持。关于损失的数额认定问题，原审法院基于江涛的申请，委托司法鉴定机构对于损失情况进行了司法鉴定，当事人未提交充分证据证明鉴定意见书存在违法情形，对于其鉴定意见书不能采信的主张，本院不予采纳。根据鉴定意见书，该幼儿园内外部装饰、中央空调及地暖安装、智能化进出口（闸机等）、悬浮地板、网络视频监控等工程造价及不可搬迁和移动的设备、器材费用合计12596999.29元，该部分应作为损失予以认定，原审法院参照合同约定租赁期及解除时间，确定由禹洲公司承担8481979.52元，并无不当，本院予以维持。其他可移动设备、器材存在利用价值，本院不予支持。综上所述，江涛、禹洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费57611元，由禹洲置业（合肥）东城有限公司负担35586元，由江涛负担22025元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一八年十二月十二日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。