河北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）冀民申7482号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：苗沛林，男，1956年10月10日出生，汉族，居民，现住河北省遵化市。委托诉讼代理人：林艳松，河北世纪联合律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：袁波，男，1959年5月29日出生，汉族，居民，现住河北省遵化市。委托诉讼代理人：郝凤芝，女，1971年4月11日出生，汉族，现住河北省遵化市，系袁波之妻。再审申请人苗沛林因与被申请人袁波房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市中级人民法院（2018）冀02民终1109号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人苗沛林申请再审称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被申请人的诉讼请求；依法改判被申请人支付给申请人损失60万元；依法改判两审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，导致判决错误。1、原审法院判决申请人给付被申请人两年的租金120万元没有事实依据。2015年5月1日至2017年4月两年租金合计80万元，120万元计算错误。2、被申请人违反先合同义务，致使其提供的租赁物不符合合同约定的唯一用途，违约在先，原审法院对此未予认定是错误的。被申请人出租的房屋建设过程中未经消防验收，应承担缔约过失责任；被申请人提供的租赁物不能办理消防安全检查手续，致使双方约定的“经营酒店”这一合同目的不能实现，被申请人应承担违约责任。申请人有权依照《合同法》及相关司法解释解除合同，申请人解除合同、不再支付租金行为不构成违约。3、原审法院未认定本案租赁合同解除时间，进而错误判决申请人支付租金的时间和数额，该租赁合同最早于2014年3月28日，最晚于2016年1月15日已经解除。4、申请人反诉被申请人60万元损失有事实依据，原审法院未予支持是错误的。二、原审法院程序违法，审理法官怠于履行释明义务，侵犯了申请人的法定权利。申请人在反诉时主张合同无效，原审法院认定合同有效，应该行使释明权，告知申请人可以变更诉讼请求。三、本案适用一年诉讼时效的规定，原审法院将本案诉讼时效认定为二年，违反法律规定。四、原审法院适用法律错误。1、被申请人作为出租人，应当依法保持租赁物符合约定用途，因被申请人提供的租赁物未经消防验收，致使合同目的不能实现，被申请人违约在先，原审法院却将违约责任强加在申请人一方，是适用法律错误。2、被申请人在申请人通知解除租赁合同的情况下，怠于行使权利，致使案涉房屋空置，其无权就解除通知到达后的租金主张权利，原审法院支持被申请人的租金主张适用法律错误。被申请人袁波辩称，申请人的再审申请没有事实和法律依据，其再审主张不能成立。双方2010年4月27日签订《房屋租赁合同》，2011年12月13日租赁房屋消防监督检查的结果是未发现火灾隐患及违法行为，2012年1月1日申请人正式取得了营业执照开始经营酒店，可见租赁房屋消防合格，申请人以租赁房屋经营酒店之目的完全能够实现。房屋租赁合同是双方在平等协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，申请人2012年1月1日正式取得了开办遵化市国粹大宅门酒店的营业执照并开始经营后，无论是消防还是工商还是其他部门，没有任何一个责令其停止停业，也没有任何一个部门对我的出租行为提出过任何异议，这充分说明出租的房屋完全符合消防要求，不存在任何安全隐患，我出租房屋的行为也没有违反任何法律法规，《房屋租赁合同》合法有效。申请人是自行注销营业执照并停止了营业，其停止营业的行为与我无关。同时申请人2016年1月15日的短信不但不能证明双方已协商解除合同，反而恰恰证明双方没有通过协商而解除合同。被申请人2017年提起诉讼后，申请人即提起了反诉，申请人在反诉状中的第一项反诉请求就是请求依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，并且申请人始终认为我出租的房屋违反消防法的相关规定，故合同无效，这也说明双方根本没有协商一致解除合同。原审法院程序合法，没有怠于履行任何义务，申请人的反诉请求是确认合同无效，其反诉理由和上诉理由之一也是其认为我出租的房屋违反消防法的相关规定，故而合同无效。申请人的情况不属于法院应当告知的情形。本案没超过诉讼时效，我起诉前自始至终经常向申请人主张权利，一审判决的日期是2017年11月20日，2017年10月1日实施的民法总则已将诉讼时效全部规定为三年。最高院及各地法院对于房屋租赁合同请求支付租金的诉讼时效起算点均认为应当从最后一期租金算起，各期租金有一定的独立性，不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，不仅会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方的互信，不利保护债权人，背离诉讼时效制度的价值目标，本案《房屋租赁合同》中明确约定合同租期为15年，自2010年5月1日起到2025年5月1日止，租赁合同尚未期满，不存在诉讼时效问题，北京高院、最高院、天津高院都有此类案例。营业执照是申请人自行注销的，与被申请人没有任何关系，2011年12月13日租赁房屋消防监督检查的结果是未发现火灾隐患及违法行为，说明被申请人不存在任何违约行为。申请人2017年6月11日提起反诉的请求之一就是要求确认合同无效，说明双方根本没有通过协商一致解除合同。申请人短信中写明让被申请人拿钥匙，被申请人没有与申请人联系，说明双方没有协商一致解除合同，双方根本没有解除合同，申请人虽然搬走，但房屋依旧在申请人控制中。综上，申请人的再审理由不能成立，应予驳回。本院经审查认为，本案基本事实为：涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，所约定内容合法有效，且已经实际履行，双方均应按照合同约定履行己方义务。苗沛林认为案涉房屋未办理消防验收手续因而合同无效，但苗沛林已实际占有案涉房屋并投入用于酒店经营，且苗沛林并未提供证据证明在合同履行过程中因此而影响了其实际使用，故苗沛林据此主张合同无效理据不足。苗沛林认为双方的租赁合同已经解除，解除时间为其酒店营业执照注销日或2016年1月15日苗沛林妻子给袁波发送短信之日，但本案双方的合同为有明确期限的租赁合同，在未经双方协商一致或无法定事由的情况下，苗沛林单方提出不再履行合同，不能视为合同解除。关于原审判决苗沛林向袁波支付租金120万元是否计算错误的问题，因双方租赁合同第三条约定“。租金按年度交付，每承租年5月1日前交齐当年的承租金，上述交付均为上交款。”，袁波于2017年4月起诉要求苗沛林支付自2015年至2017年的租金共计120万元，在合同尚未解除的前提下，原审法院判决袁波支付2015年至2017年三年度的租金并无不当。且苗沛林在二审期间并未就应交付租金为两年还是三年的问题进行上诉，在本案再审期间亦不能得到支持。经审查原审程序，一审判决已对合同效力作出认定，申请人所主张的程序事由可以通过二审解决而未提出，不能据此认定影响了其诉讼权益的行使；关于苗沛林认为本案已过诉讼时效的问题，本案双方约定租期为15年，虽然后十年房屋租金的支付方式为每年交付，但房屋租赁是一个持续性的行为，且房屋租赁合同尚未解除，故关于租金交付的诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满之日起开始计算，苗沛林主张每一期租金分别计算诉讼时效的理由不能成立，原判综合全案证据所作认定并无不当。综上，苗沛林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回苗沛林的再审申请。审判长  宋晓玉审判员  宋 菁审判员  崔 普二〇一八年十二月十一日法官助理李天书记员祁立肖