湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初4283号原告：湖南顺德城家居产业股份有限公司，住所地益阳市赫山区银城大道顺德城营销中心。法定代表人：黎华根。委托代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师（实习律师），代理权限为一般代理。被告：徐昌祥，男，汉族，1968年9月9日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：肖国平，湖南大民律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告湖南顺德城家居产业股份有限公司（以下简称原告）与被告徐昌祥（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭文科、郭艳平，被告的委托代理人肖国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认解除原、被告之间的商品房买卖合同，原告无需向被告交付房屋；2、请求法院判令被告以首期款72000元抵偿应向原告支付的违约金61489元及律师费20000元，不足部分于判决生效后三日内付清；3、请求法院判决被告承担本院诉讼费用。事实和理由：2015年8月27日，原告名称由湖南省盛世合欣置业股份有限公司变更为湖南顺德城家居产业股份有限公司。2015年10月7日，原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，被告购买位于顺德城益阳家居博览中心南区，建筑面积176.98平方米），房屋总金额614890元。双方约定被告应支付的首付款为314890元，余款300000元由被告向银行申请贷款。由于被告资金不足，2015年10月7日，原、被告签订《借款协议》，由被告向原告借款242891元，用于支付房屋首付款，且双方约定了借款的归还时间及违约责任等内容。2015年12月31日借款到期后，被告并未按期归还借款，经原告多次催促，被告仍未归还，且拒绝办理按揭贷款手续等严重违约行为。现原告为维护自身合法权益起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告辩称：1、原告作为开发商向购房者提供首付贷，违反国家法律法规规定，故原、被告签订的商品房买卖合同无效；2、原、被告签订《借款协议》属首付贷的合同，并没有依据合同向被告提供相应的借款，事实上被告也不可能履行房屋买卖合同；3、被告已支付72000元房款及其他费用34445元（含维修基金8849元，契税24596元，办证费用1000元），基于本案事实及法律规定，原、被告签订的商品房买合同应按无效合同处理，原告应向被告返还72000元房款及34445元其他费用。经审理查明，2015年8月27日，原告名称由湖南盛世合欣置业股份有限公司变更为湖南顺德城家居产业股份有限公司。2015年10月7日，原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，商品房销售许可证为益房预字2014第****号，合同约定，被告向原告购买位于顺德城益阳家居博览中心南区，价款为614890元，付款方式为银行按揭贷款，被告于2015年10月7日支付首付款314890元，余款300000元采用银行按揭方式支付。被告应于出卖人通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续并按要求交清相关款项和费用，如买受人逾期履行未超过90日，买受人就自合同约定的应付款项期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；如买受人逾期履行超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向原告支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经原出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。《合同补充协议》约定，合同解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不含政府部门已经收取的其他与商品相关的款项，出卖人单方面解除合同的，出卖人有权在买受人已交款项中直接扣除其应承担之违约金，不足以扣除的，出卖人有权向买受人继续追索。合同签订当日，被告作为买受人向出卖人即本案原告交纳房款72000元，缴纳维修基金等费用34445元。同日，原、被告签订《借款协议》，约定由被告向原告借款242891元，并约定了相应的付款周期及相应利息，但原告未实际支付借款给被告。原告认为被告经多次催促未按合同约定归还借款，并拒绝办理按揭贷款手续等，违反合同约定，故诉至本院。另查明，2016年1月，原告代被告向房管部门缴纳印花税307.45元、契税24595.62元、印花税滞纳金0.15元、房屋维修基金8849元，以上费用共计33752.22元，房管部门已出具发票。以上事实有原、被告身份信息、原、被告的当庭陈述、《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《借款协议》、商品房预售许可证、印发税、契税发票、房屋维修基金发票、原告企业工商变更登记信息、收据等证据在卷予以证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《益阳市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。被告主张原、被告签订《借款协议》属首付贷合同，原告提供首付贷的行为属违法行为，故原、被告签订上述商品房买卖合同无效的抗辩理由，因原、被告在签订合同之前，原告已取得房屋预售许可证，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项所指的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。违反管理性强制性规定不是合同无效的法定理由。开发商和购房人之间的商品房销售合同关系和借款合同关系是两个独立的法律关系,借款合同的效力不影响商品房销售合同的效力，故被告主张原、被告签订的商品房买卖合同无效没有事实和法律依据，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。原、被告双方均应按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告作为买受人逾期超过90日未按合同约定时间付款，原告作为出卖人有权解除合同，合同解除后原告应退还被告购房款72000元，被告应按累计应付房款的1%向原告支付违约金6148.9元（614890元×1%）。根据原、被告签订的《合同补充协议》约定，原告单方面解除合同的，原告有权在被告已交款项中直接扣除其应承担的违约金，故原告应退还被告购房款65851.1元。被告提出要求原告返还购房款72000元、办证费用34445元的抗辩理由，因被告对购房款和办证费用的返还请求经法庭释明权利后明确不予反诉，故本院对被告抵偿应承担违约金后的剩余购房款和办证费用的退还不予处理。原告要求被告支付律师费20000元，因本案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《益阳市商品房销售合同》及《合同补充协议》中均未对律师费的承担进行约定，而《借款协议》约定的内容系另一法律关系，其中关于律师费用的约定不能约束本案商品房买卖合同的原、被告双方，原告可就《借款协议》另案主张律师费用，故本院对上述诉讼请求不予支持。本院确认以原告应退还给被告的房款72000元中的6148.9元抵偿被告应支付给原告的违约金6148.9元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南顺德城家居产业股份有限公司与被告徐昌祥于2015年10月7日签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》。二、原告湖南顺德城家居产业股份有限公司应退还给被告徐昌祥的房款72000元中的6148.9元于本判决生效后十日内抵偿被告徐昌祥应支付给原告湖南顺德城家居产业股份有限公司的违约金6148.9元。三、驳回原告湖南顺德城家居产业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3680元，减半收取1840元，由被告徐昌祥负担1200元，原告湖南顺德城家居产业股份有限公司负担640元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李姣姣二〇一八年十二月十日法官助理桂胜红书记员邓姣