湖北省荆州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂10民终1410号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何叶，女，1985年10月10日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。 委托诉讼代理人：王成鹏，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉万品汇商业服务有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区万松园路**同成大厦********。 法定代表人：万青，该公司经理。 委托诉讼代理人：彭青青，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：倪明，湖北楚韵律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：武汉永丰行商业实业有限公司，住所地湖北省，住所地湖北省武汉市江汉区中山大道**平安大厦**** 法定代表人：汪亚炜，该公司总经理。 上诉人何叶因与被上诉人武汉万品汇商业服务有限公司（以下简称“万品汇公司”）、武汉永丰行商业实业有限公司（以下简称“永丰行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州区人民法院(2018)鄂1003民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何叶及委托诉讼代理人王成鹏，被上诉人的委托诉讼代理人倪明到庭参加诉讼，被上诉人永丰行公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何叶上诉请求：1.撤销荆州区人民法院（2018）鄂1003民初491号民事判决；2.支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；3.驳回被上诉人的全部诉讼请求；4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于被上诉人的各种违约行为只字不提。1、2016年7月2日，上诉人与被上诉人签订了由永丰行公司提供的房屋租赁合同，合同签订后，上诉人依照永丰行公司要求，在2016年7月5日向永丰行公司支付了第一个半年度租金52500元，第一个半年度物业管理费3000元，履约保证金17500元，共计73000元。此后永丰行公司未能依约在2016年8月21日交付房产，在上诉人多次与永丰行公司协商无果的情况下，永丰行公司擅自修改原房屋租赁合同，将租赁起始日期更改为2016年11月12日，并在2016年11月6日收取上诉人装修施工用电及垃圾清运费500元，通知上诉人可以入场装修，但此时该商铺根本不具备使用条件，甚至于连基本的店铺门都没有，且原合同所约定给予上诉人免租金的装修期也未能享有。2、鉴于永丰行公司违约交付房产的事实，上诉人担心租赁合同中第八条第八款会造成不必要的损失，要求永丰行公司公开该房产相关政府批准文件，但永丰行公司一直不予回答，上诉人自行查询相关政府公示文件后得知该地块为“实训基地（临时用地）”，此后上诉人多次与永丰行公司就此条款协商保障办法，永丰行公司均不予理睬。3、在租赁期内，永丰行公司多次要求变更打款账户，且均为私人账户，明确要求上诉人将租金汇至私人账户内，且不做任何解释，也不出具任何委托收款的文件。至2017年8月13日，反诉人接到周边商户通知，其所租赁的商铺被万品汇公司直接上锁、断电，并在门口张贴通知，要求上诉人退场。二、一审判决事实认定不清，适用法律错误。1、上诉人与永丰行公司签订的房屋租赁合同期间为3年，且上诉人并不知晓永丰行公司与长江大学后勤服务集团之间有何约定。截至目前，该房产所处商业体整体仍由被上诉人负责运营，且被上诉人均当庭承认这一事实。而一审判决认定上诉人与永丰行公司签订的房屋租赁合同有效期只有一年，属于事实认定不清，适用法律错误。2、2017年7月22日，永丰行公司与万品汇公司、长江大学后勤服务集团共同签订了《权利义务转让协议》，一审判决认定了这一事实，而不顾该《权利义务转让协议》的具体约定内容，以及万品汇公司仍在实际履行《建设及租赁合同》义务，享有《建设及租赁合同》权利的事实，属于认定事实不清，适用法律错误。3、永丰行公司与万品汇公司、长江大学后勤服务集团共同签订了《权利义务转让协议》虽然没有事先通知上诉人，但上诉人正是基于这一协议，向永丰行公司、万品汇公司主张诉求，同时，上诉人也从未主张《权利义务转让协议》无效，一审判决认定该《权利义务转让协议》对上诉人不产生法律效力也属于认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人万品汇公司辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、我方承继第三人的权利义务属于债的概括承受，由于没有经过上诉人同意，对上诉人不发生法律效力，因此上诉人无权基于其与第三人签订的房屋租赁合同向我方主张权利。2、根据《最高人民法院审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，超过原合同约定的租赁期限的部分无效，因此上诉人基于我方继续经营租赁的事实来抗辩该条款没有法律依据。 万品汇公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告何叶之间的《房屋租赁合同》已于2017年8月24日解除。2、判令被告何叶立即腾空并返还占用的房屋。3、判令被告何叶向原告支付2017年5月12日至8月24日的租金29784元、支付2017年8月25日至2017年12月25日占用租赁房屋期间的损失35000元、支付物业管理费2000元。4、判令被告何叶向原告支付违约金17500元。5、由被告何叶承担本案诉讼费。其当庭变更第3项诉讼请求：支付2017年8月25日至2017年12月25日占用租赁房屋期间的损失数额变更为105000元，物业费变更为5000元。 何叶向一审法院提出反诉请求:1、法院依法解除第三人与反诉原告之间所签订的房屋租赁合同，解除房屋租赁合同关系。2、判令反诉被告与第三人连带承担因合同解除而对反诉原告造成的经济损失，共计110000元。3、判令反诉被告与第三人连带承担延期向反诉原告交付租赁房产的违约责任，共计49426.09元。4、判令反诉被告按照每月17500元的标准，向反诉原告支付严重干涉反诉人经营的违约金，期间自2017年8月起至本案所涉租赁合同被法院依法宣告解除之日止。5、判令反诉被告向反诉原告退回未使用电费、宽带使用费、租房押金、装修押金共计22610.96元。6、判令反诉被告承担本案发生的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月2日，出租方永丰行公司（甲方）与何叶（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同第一条：甲方同意出租、乙方同意承租的房屋位于荆州市××大学（东××）校内永丰广场CD-1F-05号铺，房屋按现状租赁。第二条：乙方向甲方承诺，租赁房屋的用途仅限于经营“薄冰羊肉粉”。第三条：租赁期限为3年，自2016年10月8日至2019年11月11日止。甲方在乙方付清第一个半年度租金52500元、第一个半年物业管理费3000元及履约保证金17500元，共计73000元后于2016年8月21日将租赁房屋交付给乙方，乙方应依约收房。第五条：1.年租金标准：2016年10月8日至2017年10月7日，105000元支付，半年一付；2017年10月8日至2018年10月7日，102525元支付，半年一付；2018年10月8日至2019年10月7日，117978元支付，半年一付。2.租金和物业管理费的支付方式：房屋租金按照“先付后用”的原则按每半年租赁年度支付一次租金及物业管理费，即本合同签订后7个工作日内支付第一个半年度租金52500元、支付第一个半年度物业管理费3000元。所有缴纳款项均应交给甲方指定财物人员或者汇款到以下甲方指定账户：公司名称：武汉永丰行公司商业实业有限公司，开户行：汉口银行民族路支行101011000083365，乙方如果未按上述指定方式付款，视为乙方未向甲方支付合同款项，由此出现任何后果均由乙方自行承担。合同签订后，被告何叶依照合同约定于2016年7月5日向第三人永丰行公司公司缴纳了租金52500元、物业管理费3000元、保证金17500元，以上共计73000元。 2015年8月31日，长江大学后勤服务集团与第三人永丰行公司签订了一份《长江大学后勤服务综合体暨大学生创新创业实训基地建设及租赁合同》（以下简称《建设及租赁合同》），合同第四条：1.租赁范围：东、西校区两个“后勤综合体暨实训基地”的全部建筑及配套设施。2.东校区租赁期限为1年，自东校区“后勤综合体暨实训基地”正式运营当日起计算租赁时间。2016年3月7日，长江大学东校区实训基地项目取得了荆州市城乡规划局临时建设工程规划许可证，期限为两年。 2017年7月22日，甲方长江大学后勤服务集团、乙方永丰行公司、丙方万品汇公司三方签订了一份《长江大学后勤服务综合体暨大学生创新创业实训基地建设及租赁合同权利义务转让协议书》（以下简称《权利义务转让协议》）。三方协议约定：甲、乙双方于2015年8月31日签订了《建设及租赁合同》，甲、乙、丙三方确认，自2017年7月1日起乙方将其在《建设及租赁合同》中的权利义务全部转移给丙方。丙方完全了解上述合同中的内容及其所享有的权利和应承担的义务，并同意受让上述合同的权利义务。 一审法院认为：本案的争议焦点为：1、关于《房屋租赁合同》的效力问题？2、本案原告与第三人及长江大学后勤服务集团签订的《权利义务转让协议》是否有效问题？3、该《权利义务转让协议》对被告何叶是否发生转让效力及法律后果问题？1、关于《租赁房屋合同》的效力问题:涉案商品位于长江大学东××区校内××广场××号铺，建筑面积为33.41平方米。2016年3月7日，长江大学东校区实训基地项目取得了荆州市城乡规划局临时建设工程规划许可证，期限为两年，即该临时规划许可证到期日为2018年3月6日，长江大学后勤服务集团与第三人永丰行公司签订了一份《建设及租赁合同》，合同2015年8月31日第四条：1.租赁范围：东、西校区两个“后勤综合体暨实训基地”的全部建筑及配套设施。2.东校区租赁期限为1年，自东校区“后勤综合体暨实训基地”正式运营当日起计算租赁时间。按照原告及第三人所述，运营当日起算时间为2016年11月12日，双方合同约定的1年租赁期限应至2017年11月11日止。本案的第三人永丰行公司与被告何叶签订的租赁期限为3年，自2016年10月8日至2019年10月7日止。但截止到法庭辩论结束，原告万品汇公司及第三人永丰行公司并未向本院提交与长江大学后勤服务集团续签房屋租赁合同。本院认为第三人永丰行公司与被告何叶签订的租赁合同自2016年11月12日至2017年11月11日的期间内租赁合同有效。2、关于原告与第三人及长江大学后勤服务集团签订的《权利义务转让协议》的效力问题：2017年7月22日，甲方长江大学后勤服务集团、乙方永丰行公司、丙方万品汇公司三方签订了一份《权利义务转让协议》。本院认为三方在签订该份协议时在第三人永丰行公司与长江大学后勤服务集团签订的《建设及租赁合同》有效期限内，内容亦不违反《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，因此，甲方长江大学后勤服务集团、乙方永丰行公司、丙方万品汇公司三方签订的《权利义务转让协议》，在第三人与长江大学后勤服务集团签订的《建设及租赁合同》的期限内应为有效合同。3、关于原告万品汇公司与第三人永丰行公司、长江大学后勤服务集团签订的《权利义务转让协议》是否对被告何叶发生法律效力问题：《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。即须经合同的相对方同意才发生概括转移的效果，意定概括转移成立后，合同原一方当事人才能退出合同的关系，承受人进入合同关系成立新的合同当事人。原告万品汇公司并未向本院提交相应的证据证明其与第三人永丰行公司之间的权利义务转让时，经过了被告何叶的同意，因此，原告万品汇公司与第三人永丰行公司之间签订的《权利义务转让协议》对被告何叶并未产生法律效力。综上所述，本院认为因原告万品汇公司与被告何叶之间并未形成新的租赁合同，原告万品汇公司提出要求解除与被告何叶之间的租赁合同、要求其交纳租金、违约金没有法律依据，本院不予支持。同理，被告何叶反诉要求原告万品汇公司赔偿违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。至于被告何叶提出解除与第三人之间的租赁合同系另一法律关系，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉诉法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）武汉万品汇公司商业服务有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）何叶的反诉请求。本案本诉的受理费1908元，由原告（反诉被告）武汉万品汇公司商业服务有限公司负担，本案反诉费用3196元，由被告（反诉原告）何叶负担。 二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：关于万品汇公司向一审法院提出的诉讼请求能否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《最高人民法院审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，长江大学后勤服务集团与永丰行公司签订的《建设及租赁合同》的租赁期限为1年（2016年11月12日起至2017年11月11日止），永丰行公司与何叶签订的《房屋租赁合同》期限为3年（自2016年10月8日至2019年11月11日止），长江大学后勤服务集团、永丰行公司及万品汇公司于2017年7月22日签订《权利义务转让协议》，《房屋租赁合同》与《权利义务转让协议》均不能超过《建设及租赁合同》的租赁期限，一审认定永丰行公司与何叶签订的房屋租赁合同、《权利义务转让协议》在2016年11月12日起至2017年11月11日期限内有效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，长江大学后勤服务集团、永丰行公司及万品汇公司签订的《权利义务转让协议》未经何叶同意，何叶对此予以认可，《权利义务转让协议》对何叶未发生法律效力，永丰行公司与何叶签订的房屋租赁合同的权利义务并未转移给万品汇公司。综上，万品汇公司与何叶之间不存在房屋租赁合同关系，万品汇公司也并未向本院提交其与长江大学后勤服务集团续签了租赁合同的证据，万品汇公司提出的确认与何叶之间房屋租赁合同已解除、判令何叶腾退返还占有的房屋、支付租金及违约金等诉讼请求均没有事实与法律依据，一审判决驳回万品汇公司的诉讼请求并无不当。 关于何叶向一审法院提出的反诉请求的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉、本诉的当事人必须相同，既不增加也不减少，只是诉讼地位的互换。本案中，何叶向一审法院提起反诉的对象为万品汇公司与永丰行公司，已经超越了本诉当事人的范围，不构成反诉，何叶对万品汇公司、永丰行公司的主张需要另行起诉，故一审法院判决驳回何叶的反诉请求不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持荆州区人民法院（2018）鄂1003民初491号民事判决第一项，即：驳回武汉万品汇商业服务有限公司的诉讼请求； 二、撤销荆州区人民法院（2018）鄂1003民初491号民事判决第二项，即：驳回何叶的反诉请求。 一审案件受理费1908元由武汉万品汇商业服务有限公司负担，一审反诉费用3196元由一审法院退还何叶；二审案件受理费7180元，由武汉万品汇商业服务有限公司负担2509元，其余4671元由二审法院退还何叶。 本判决为终审判决。 审判长  陈时中 审判员  谢成勇 审判员  全 华 二〇一八年十二月七日 书记员  程 瀛