北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终14405号上诉人（原审被告）：雷威，男，1986年10月8日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京市津华新源物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐中街怡乐**靓景明居**楼**。法定代表人：赵文泉，董事长。委托诉讼代理人：孙晓军，男，北京市津华新源物业管理有限公司部门经理。委托诉讼代理人：王思研，北京市尚公律师事务所律师。上诉人雷威因与被上诉人北京市津华新源物业管理有限公司（以下简称津华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初24883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷威，被上诉人津华物业公司之委托诉讼代理人孙晓军、王思研均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷威上诉请求：1.请求依法改判为雷威给付津华物业公司2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业费6611.31元（按2.98元/平米*月的标准酌减10%来计算物业费）；2.本案一、二审诉讼费用由津华物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定的物业费用收费标准显失公平公正。按照双方签署的物业管理服务协议规定，物业费收费标准为住宅3.96元/平米*月，但从雷威2015年入住至今，一直按优惠价格2.98元/平米*月的标准缴纳物业费，故该标准相当于约定俗成。一审判决要求雷威按照3.96元/平米*月的标准缴纳物业费，显失公平公正。一审判决已认定津华物业公司在维护小区公共秩序、公共设施维修、小区及楼内卫生清洁方面尚有不足之处，酌情减少雷威应向津华物业公司支付的物业费数额，酌减比例为10%，因此雷威认为应按照“2.98元/平米*月、建筑面积92.44平方米，两年合计物业费为6611.31元”的标准，酌减10%缴纳物业费，即5950.18元。二、雷威因津华物业公司提供的物业服务不达标，包括物业费收费标准与物业费不匹配、小区地下车库管理问题、环境卫生问题、公共设施维护问题、小区小广告问题、一层底商占用公共用地问题、一层底商出入门问题等，曾多次与津华物业公司进行友好沟通，但津华物业公司在收到业主的投诉和建议后，未能积极、及时为业主解决问题，未改进物业服务。业主也就此事与上级部门反映过，但无任何实质结果。甚至连小区业主联名成立业委会也受到开发商的阻碍，目前业委会筹备组与开发商和津华物业公司正在起诉阶段。因此雷威希望津华物业公司能本着对业主负责的态度，不断提高服务水平。综上，请求二审法院支持雷威的上诉请求。津华物业公司辩称：同意一审判决，不同意雷威的上诉请求。1.关于按照3.96元每平方米每月的标准收取物业费，该物业费价格已经北京市通州区住房和城乡建设委员会备案，该收费价格合法有效。2.该物业费价格已明确记载于与雷威签订的物业管理服务协议书之中，已经合同当事人签字确认，对双方均具有合同约束力。3.合同具有相对性，关于有业主按照2.98元/平米*月缴费的事实，只约束签订合同的双方其他人的合同条款及履行情况，与本案无关，对本案不具有参照意义。4.不认可雷威主张的关于物业服务不达标的事实。津华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令雷威给付津华物业公司物业管理费8785.5元、违约金4810.06元，二项合计13595.56元；2.判令雷威承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：雷威系北京市通州区怡乐中街怡乐三区靓景明居×号楼×单元×室的业主，该房屋建筑面积为92.44平方米。2015年7月8日，津华物业公司（乙方）与雷威（甲方）签订《靓景明居四期物业管理服务协议书》，约定甲方于2015年6月30日入住通州区怡乐园三区（靓景明居四期）×号楼×单元×室，乙方系本物业开发商聘请的物业管理公司。物业管理服务费是乙方用于本物业日常运作之费用，受益人为全体物业产权人及其他使用人，甲方不得以任何理由拒付物业管理服务费。物业管理服务费按照年度缴纳，甲方应于每个缴费周期开始前15日内缴纳下个周期的物业管理服务费。缴费周期从甲方首次应缴纳物业管理服务费开始起计。如甲方发生拒交或拖欠等行为，视同甲方同意乙方停止对甲方的一切服务，由此引起的一切损失由甲方承担，同时，乙方有权按欠费金额的千分之三/日收取违约金。如乙方违约达不到规定的服务标准，甲方有权提出建议或投诉，亦或向有关部门申诉，如造成损失，有权主张相应的违约金。乙方采用包干制收取物业管理服务费，该物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。乙方为甲方提供的物业管理服务，其服务内容和服务标准以北京市国土资源和房屋管理局颁布的《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]第905号文为准。业主委员会选定新的物业管理服务企业接管本物业之日起本协议自动终止，但本协议之终止，并不影响乙方行驶向甲方追索各项欠费的权利。该协议还约定了其他内容。该协议后附有靓景明居四期各项费用收费标准，其中物业服务费收费标准为住宅3.96元/㎡*月，非住宅5.16元/㎡*月，收费标准下备注：为迎接靓景明居四期业主的入住，我公司第一年的物业管理服务费将以住宅高层2.98元/平米*月、夹层戊类库房2.5元/平米*月、地下戊类库房、地下戊类库房1*月、非住宅5.16元/平米*月的标准收取，以答谢广大业主对靓景明居四期的厚爱。协议签订后，雷威交纳了2016年10月1日前的物业服务费，因认为物业服务与收费标准不匹配，拒绝交纳后续物业服务费。津华物业公司在2016年9月29日向业主发布通知，要求业主缴纳2016-2017年度的物业费，并告知业主凡在2016年10月1日前（不含10月1日）向津华物业公司交纳2016-2017年度物业费的业主，享受2.98元/平方米*月的优惠价格，凡在2016年10月1日（含10月1日）后交纳2016年-2017年度物业服务费的业主，不享受优惠价格，津华物业公司按3.96元/平方米*月收费标准收费。2017年9月8日，津华物业公司再次向业主发布通知，告知业主物业管理服务费2.98元/平方米/月的优惠活动截止至2017年9月30日正式结束，自2017年10月1日起将恢复《物业管理服务协议书》中签订的价格（即3.96元/平方米/月）。2017年9月30日前交清2017年度至2018年度物业管理服务费的业主仍继续享受2.98元/平方米/月的优惠价格。津华物业公司提供北京市建设单位合同备案申请表及办理结果通知书显示，涉案小区物业费收费标准于2013年12月18日已在北京市通州区住房和城乡建设委员会物业管理科予以备案。另查，靓景明居小区共分为四期，涉案房屋为靓景明居第四期，第四期包括4号楼、11号楼、12号楼、22号楼四栋楼，其他三期为早期开发建设，物业服务费高层住宅均为1.85元/平方米*月，第四期开发名称为红杉公馆，该四栋楼与前三期楼房并未单独分开，业主与前三期业主共用出入大门。一审法院对津华物业公司起诉多名业主物业服务合同纠纷的案件进行了合并审理，诉讼中多名被告提供照片打印件等证据材料证明津华物业公司的物业服务不达标，反映的问题包括物业费收费标准与物业服务不相匹配，小区地下车库管理问题、环境卫生问题、公共设施维护问题、小区小广告问题、一层底商占用公共用地问题、一层底商出入门问题等。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。津华物业公司、雷威签订的《靓景明居四期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。本案争议焦点为津华物业公司的物业服务是否符合合同标准。一审法院认为，津华物业公司为雷威提供了物业服务，雷威应缴纳与物业服务相符的物业费。物业服务是否达标应考虑到物业服务具有的持续性和公共性的特点，综合审查各方证据材料。关于津华物业公司称其提供的物业服务达到约定标准的意见，其未提供相关有效证据，相关业主提交了照片等证据证实津华物业公司的物业服务存在瑕疵，可以认定津华物业公司在维护小区公共秩序、公共设施设备维修、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故一审法院酌情减少雷威应向津华物业公司支付的物业费数额，酌减比例为10%，按照该标准，雷威应向津华物业公司交纳的物业费数额为7906.95元。对于津华物业公司要求雷威给付违约金的诉讼请求，鉴于津华物业公司并未完全、无瑕疵的履行其相关义务，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、雷威给付北京市津华新源物业管理有限公司2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业费7906.95元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京市津华新源物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，雷威向本院提交以下新证据：×号楼×单元×室业主2018-2019年缴纳物业费发票及房本面积信息、物业费发票，证明×号楼×单元×室业主一直是按照2.98元/平米*月的标准缴纳的物业费。津华物业公司无新证据提交。本院组织当事人进行证据交换和质证，津华物业公司发表质证意见为：不属于二审新证据，真实性不予认可，该证据与本案不具有关联性。本院经过审查认为，雷威提交的上述材料不属于二审新证据的范畴，且该材料与雷威主张按照2.98元/平米*月的标准缴纳物业费事实并无关联，故本院对其不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：津华物业公司与雷威之间签订的《靓景明居四期物业管理服务协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。雷威接受了津华物业公司的物业管理服务，应按照规定的标准交纳物业费。关于雷威上诉主张应当按照2.98元/平米*月的标准缴纳物业费一节。本院认为，根据津华物业公司与雷威之间签订的《靓景明居四期物业管理服务协议书》约定，住宅物业服务费收费标准为3.96元/平米*月。雷威虽主张自入住以来，一直按照2.98元/平米*月的标准缴纳物业费，即双方达成了口头约定对于上述书面协议进行了变更，但其并未提交充分有效证据佐证。且根据《靓景明居四期各项费用收费标准》及《北京市津华新源物业管理有限公司通知》文件，享有按照2.98元/平米*月的标准缴纳物业费是附条件生效条款。现雷威并未提交证据佐证其满足按照2.98元/平米*月的标准缴纳物业费的条件，故本院对其上诉请求不予采纳。一审法院按照3.96元/平米*月标准计算物业费金额并无不当，本院予以支持。关于雷威上诉主张津华物业公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，雷威主张的物业服务问题，津华物业公司应当予以改进，但雷威的现有证据并不足以证明津华物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且雷威所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，一审法院依据津华物业公司在维持小区公共秩序、公共设施设备维修、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，酌情减少部分物业费数额，并无不当，本院予以支持。但本院需要特别指出的是，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中津华物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上，雷威的上诉理由均不能成立，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由雷威负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张丽新审判员  田 璐审判员  李 坤二〇一八年十二月十日法官助理孙承松法官助理张天舒书记员李蕊书记员陈佳琪