山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终3223号 上诉人（原审原告）：孙大为，男，1970年1月25日出生，汉族，住天津市红桥区。 委托诉讼代理人：姜宏志，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李嘉林，女，1967年1月25日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市四方区。 上诉人孙大为因与被上诉人李嘉林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2017)鲁0202民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙大为上诉请求：撤销一审判决并依法改判被上诉人支付上诉人违约金57万元。事实和理由：一、一审认定事实不清。根据双方签订的房屋买卖合同第十条约定，逾期履行合同约定的义务超过15日的，构成根本违约，出卖人应以相当于房屋总价款的20%向买受人支付违约金。因此该57万元违约金有合同依据。因被上诉人违约及限购政策实施后，上诉人丧失在青岛购买房屋的权利，该是最直接的实际损失。一审认为上诉人未提交实际损失的相应证据，不支持上诉人的诉讼请求明显裁量不周。二、一审判决适用法律错误。在被上诉人未要求调减违约金的情况下，一审对违约金的自由裁量没有法律依据。 李嘉林未予答辩。 孙大为向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、判令李嘉林返还已支付定金50000元；3、判令李嘉林支付违约金57万元元；4、判令李嘉林承担律师费5000元；5、判令李嘉林承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月18日孙大为（房屋买受人）与李嘉林（房屋出卖人）在中介青岛链家兴业房地产经纪有限公司的居间代理下签订了《青岛市存量房买卖合同》。该合同约定：李嘉林将青岛市市南区彰化路1号6号楼603户房屋出售给孙大为，房屋及约定留存的家具家电、装饰装修合配套设施总计转让价款为285万元；定金5万元，孙大为于2016年12月18日以自行支付的方式支付给李嘉林；关于购房款，双方约定为全款支付，由孙大为于2017年1月20日前将277万元以银行托管的方式支付给李嘉林；另，买卖双方在过户当日自行办理物业交割手续，孙大为从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，并留存1万元作为户口迁出保证金。该合同第二条第（五）款约定，该房屋已设定抵押，李嘉林（出卖人）应于2017年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续；第十条第（三）款约定，逾期履行本合同约定的义务超过15日的，构成根本违约，李嘉林（出卖人）应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向孙大为（买受人）支付违约金。庭审中孙大为出具“定金收条”一份，载明：今收到孙大为先生房屋地址为青岛市市南区彰化路1号6号楼603户购房定金伍万元整。此定金自行保管。收到人：李嘉林收款日期：2016年12月17日。在该收条空白处备注：签约合同当天补交伍万元定金。2016年12月18日双方签署“放弃办理资金托管声明书”，双方约定就本次房屋交易资金中的5万元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。后经法院询问双方房屋买卖居间人王静，其称，孙大为只交付了5万元定金，系2016年12月17日现金支付。在定金收条中载明“签约合同当天补交伍万元定金”是因为当时李嘉林想让孙大为交付10万元定金，但孙大为只有5万元现金，故约定在第二天签合同时再补交定金5万元；但后来签合同时双方均同意将5万元作为定金，所以就直接签了5万元定金协议。2017年3月17日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于落实有关事项的通知》，通知规定，对于不符合政策的非本市户籍居民家庭，不予提供网签备案服务。孙大为称，因其属于非本市户籍居民，不符合购房资格政策，合同目的已无法实现。孙大为提交《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》以及《青岛市房地产他项权利登记审核表》各一份，证明截至2017年4月14日涉案房屋仍登记于李嘉林名下、并且仍存在最高额抵押，李嘉林未按照合同约定履行解押手续，已构成违约。另查明，孙大为委托律师进行诉讼，共支付律师费5000元。一审法院认,本案争议焦点为：一、双方签订的《青岛市存量房买卖合同》是否予以解除；二、李嘉林是否构成违约？若违约，应当支付违约金的数额？三、李嘉林是否应当支付律师费5000元？对于争议焦点一，双方签订《青岛市存量房买卖合同》，目的就在于将涉案房屋由李嘉林名下过户至孙大为名下，现政府限购政策出台，因不可归咎于双方的责任导致合同目的已经无法实现，合同应当解除。对于争议焦点二、《青岛市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不存在胁迫及重大误解等情形，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行相应义务。根据合同约定，孙大为在2016年12月18日前支付定金5万元，李嘉林应于2017年1月15日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续。现孙大为依约支付定金5万元，而截止至2017年4月14日，李嘉林仍未办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续，李嘉林之行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。对于当事人约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，孙大为仅支付了定金5万元，且未向法庭提交其实际损失的相应证据，综合考虑本案案情，双方合同中约定的违约金标准过高，酌情考虑5万元为宜。对于争议焦点三，律师费5000元系因李嘉林违约导致孙大为进行诉讼所产生，该费用应当由李嘉林支付。因此，对于孙大为要求李嘉林支付律师费5000元的诉讼请求，予以支持。李嘉林经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决：1、解除孙大为与李嘉林于2016年12月18日签订的《青岛市存量房买卖合同》；2、李嘉林于判决生效之日起十日内支付孙大为定金5万元、违约金5万元、律师费5000元；3、驳回孙大为其他诉讼请求。 二审中，上诉人孙大为提交崂山法院民事裁定书和协助执行通知书，予以证明2016年12月18日房屋买卖合同签订时，李嘉林没有如实告知房屋情况，涉案房屋已于2016年8月29日被查封。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为,上诉人孙大为与被上诉人李嘉林签订涉案房屋买卖合同并支付50000元定金的事实清楚。本案争议的焦点为上诉人主张的违约金应当如何认定。对此，本院认为，双方于2016年12月18日签订房屋买卖合同后，根据合同约定，被上诉人最迟应于2017年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续，逾期履行合同约定义务超过15日的，构成根本违约，因被上诉人并未按照合同约定办理解除房屋抵押登记手续，上诉人最迟应于2017年1月30日便知道被上诉人已构成根本违约。虽然双方约定构成根本违约，出卖人应以相当于房屋总价款的20%向买受人支付违约金，但约定违约金过高的，可依法不予支持。因该期间较短，且上诉人仅支付50000元定金，因此，原审判令被上诉人双倍返还上诉人定金并无不妥。上诉人知道被上诉人已构成根本违约后，应采取相应措施，防止损失扩大，此时上诉人购买房屋并未受青岛市“限购”政策的限制，其后受到“限购”政策限制也是双方签订房屋买卖合同时所不能预见的，因此，上诉人称“限购”政策实施后，其丧失在青岛购买房屋的权利，系由被上诉人违约造成的，并主张由此造成的损失全部由被上诉人承担，其理由并不充分，本院不予支持。上诉人二审提交证据证明房屋买卖合同签订时，涉案房屋已被查封，被上诉人没有如实告知房屋情况，双方签订房屋买卖合同时，上诉人对房屋的权属及查封情况亦有审查的义务，上诉人并未尽到该义务，其主张房屋被查封，致使合同目的不能实现的过错全部归责于被上诉人的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，孙大为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元，由上诉人孙大为负担。 本判决为终审判决。 审判长 龙 骞 审判员 马 喆 审判员 孙向东 二〇一八年十二月八日 书记员 阚玉龙 书记员 庞连捷