北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初4755号原告：北京华都肉鸡公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沟流路**。破产管理人负责人：尹正友。委托诉讼代理人：刘艳萍，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠锴，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告：胡岩，女，1981年11月20日出生，汉族，住北京市天通苑**。委托诉讼代理人：吴丽微，北京市拓夫律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇，北京市拓夫律师事务所实习律师。原告北京华都肉鸡公司（以下简称华都公司）诉被告胡岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都公司的委托诉讼代理人刘艳萍、李忠锴，被告胡岩及其委托诉讼代理人吴丽微、林宇到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告华都公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法腾退华都公司院内7号楼3单元102号房（原二种楼房）；2、判令被告赔偿原告2017年4月4日至实际交付房屋之日止的租金（按北京市同期同地段廉租房租赁价格25元/㎡/月计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月9日，原告为解决本公司员工临时住房困难与被告签订《临时性周转房租赁协议》，约定由原告自行出资改建院内楼房（原二种楼房）并出租给与原告签订正式用工合同且符合租用条件的员工被告作临时性周转房使用，该房屋的产权自始至终均属于原告所有，在被告不符合租用条件或调离原告后，租赁关系自动解除，房屋租赁期为3年，自2011年1月1日至2013年12月31日止，被告按原告规定一次性交纳租房押金，以息抵租，原告不再另行收取房屋租金；后被告依约向原告交纳租房押金，原告将房屋交付给被告居住使用；2016年6月20日，昌平法院裁定受理原告进入破产清算程序，被告于2016年9月30日与原告解除劳动合同，2016年12月17日，原告破产管理人通过EMS依法向被告送达《关于解除的通知》，通知被告解除该房屋租赁协议、办理押金退还手续并于通知送达之日起30日内腾退房屋，被告于2017年4月18日收到上述通知但至今未腾退房屋，故原告诉至法院。被告胡岩答辩称，1、原被告之间并非租赁关系，诉争房屋系原告单位内部集资建房，作为福利性分房分配给被告;2、根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，本案原告将房屋分配给被告的行为属公司内部建房、分房行为，不属于法院受理民事案件的范围，应驳回原告起诉;3、诉争房屋系单位内部集资建房，专为解决职工住宿建房，被告缴纳相应房款，系诉争房屋的合法权利人，原告未提交证据证明其对涉诉房屋拥有所有权，因此原告无权要求被告腾房。经审理查明：华都公司原名称为北京肉鸡生产联营公司，1992年6月20日更名为北京华都肉鸡联营公司，1998年8月18日更名为北京华都肉鸡公司。胡岩原系华都公司员工，2016年9月30日，经协商一致，双方劳动关系终止。华都公司与胡岩劳动关系存续期间，华都公司将其院内7号楼3单元102号房（原二种楼房）提供给胡岩居住，胡岩于2009年7月23日向华都公司支付23922.8元，华都公司向胡岩出具收据，载明：“今收到胡岩交来房款23922.8元”。2010年11月9日，华都公司（甲方）与胡岩（乙方）签订《临时性周转房租赁协议》，载明：甲方为解决本公司员工的临时住房困难，甲方出资改建院内楼房（原二种楼房）并出租给符合租赁条件的甲方公司员工做临时性周转房使用，该房屋产权自始至终均属于甲方所有，经协商双方达成如下协议：1、改建楼房甲方只租给与甲方签订正式用工合同且符合租用条件的乙方，乙方不符合租用条件或调离甲方后，租赁关系自动解除。2、房屋租赁期为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。3、乙方按甲方规定一次性交纳租房押金，以息抵租，甲方不再另行收取房屋租金。…11、乙方应在租赁关系解除后3个月之内退还房屋，若3个月后仍不退还房屋，甲方有权比照北京市同期廉租房和商品房租赁价格提高房屋租金，租金标准不低于30元/㎡/月。…14、乙方在租赁期间内，对于该租赁房屋只享有临时居住权，除此之外再无其他权益，…。庭审中，胡岩对《临时性周转房租赁协议》中“胡岩”签字的真实性不予认可并申请笔迹鉴定，本院依法委托北京民生物证科学司法鉴定所对胡岩的申请进行鉴定。2018年9月27日，该鉴定机构出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：检材上“胡岩”签名与样本上胡岩签名是同一人书写。2016年6月20日，我院作出（2016）京0114民破2号民事裁定书，裁定受理华都公司的破产清算申请，并指定北京市炜衡律师事务所为华都公司破产管理人，尹正友为管理人负责人。2017年3月23日，华都公司破产管理人在法治晚报发布《关于解除租房协议的公告》，公告内容为：华都公司房屋租户：2016年6月20日，北京市昌平区人民法院受理公司破产申请，并指定北京市炜衡律师事务所为破产管理人，现破产管理人依据《企业破产法》第十八条之规定，自即日起，解除华都公司与您的房屋租赁合同关系，请自本公告之日起一个月内办理相关手续并腾退房屋。庭审中，华都公司主张于2017年3月17日向胡岩位于北京市昌平区天通苑东三区9号楼6单元601室房屋邮寄《关于解除的通知》，邮件查询显示他人签收，胡岩主张其并不在该地址居住且未收到该邮件。现胡岩并未将涉案房屋交还华都公司。关于华都公司主张的租金，华都公司主张从2017年4月4日开始计算租金，并同意按胡岩认可的面积30㎡计算。胡岩主张，根据《临时性周转房租赁协议》第11条的约定，租赁关系解除后3个月内不应计算租金，华都公司主张3个月之内未退还房屋的应收取该3个月的租金。庭审中，胡岩主张涉案房屋为集资建房，并提交1998年11月20日华都公司《集资建房若干通知》作为证据，华都公司否认双方之间存在集资建房关系，并主张即使存在集资建房事实，其与胡岩就涉案房屋所产生的权利义务也应受后签订的《临时性周转房租赁协议》调整。庭审中，华都公司向法庭提交《房屋所有权证》（昌全字第00320号）证明其为涉案楼房合法权利人。上述事实，有《临时性周转房租赁协议》、劳动合同书、裁定书、鉴定意见书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：根据本案中的《鉴定意见书》，《临时性周转房租赁协议》中“胡岩”的签字为其本人所签，因此，本院认定《临时性周转房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，当事人应依约定履行权利义务。关于案件是否属于法院主管范围问题。住用单位公房的职工离开原单位后，与原单位为房屋使用权发生的纠纷，双方有协议的，法院可以受理。本案双方签署的《临时性周转房租赁协议》对双方使用涉案房屋的权利义务进行了约定，因此，本案属于法院主管工作的范围。关于房屋返还问题。华都公司提交的《房屋所有权证》及相关证据能够证明其为涉案房屋的合法权利人。胡岩主张其与华都公司之间系集资建房关系，但从《集资建房若干通知》的发布时间、胡岩交款的时间及金额不能认定双方之间为集资建房关系，双方之间的权利义务应根据《临时性周转房租赁协议》进行确定。根据《临时性周转房租赁协议》第1条的约定：“改建楼房甲方只租给与甲方签订正式用工合同且符合租用条件的乙方，乙方不符合租用条件或调离甲方后，租赁关系自动解除”，华都公司与胡岩之间的劳动关系于2016年9月30日终止，根据该条约定，双方签署的《临时性周转房租赁协议》于2016年9月30日自动解除，后双方形成事实上的不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。2017年3月17日，华都公司向胡岩邮寄送达《关于解除的通知》，2017年3月23日，华都公司破产管理人在法治晚报发布《关于解除租房协议的公告》，本院认为华都公司已经履行了通知义务，本院确认双方之间的不定期租赁关系于2017年3月23日解除。租赁关系解除后，胡岩应将涉案房屋返还华都公司。关于租金问题，租赁关系解除后，胡岩未及时返还涉案房屋，应承担其实际占有使用期间给华都公司造成的租金损失。双方之间租赁关系解除后，华都公司应给予胡岩合理期限搬离房屋，《临时性周转房租赁协议》第11条约定的3个月应视为双方对搬离房屋期限的约定，因此，胡岩支付租金的时间应从2017年6月24日开始计算。双方均同意按房屋面积30㎡计算，对此本院不持异议。华都公司主张的价格25元/㎡/月合理，本院予以支持。综上，胡岩应按750元/月的价格支付华都公司2017年6月24日至实际交付房屋之日止的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告胡岩于本判决生效后7日内将位于原告北京华都肉鸡公司院内7号楼3单元102号房（原二种楼房）腾退给原告北京华都肉鸡公司；二、被告胡岩于本判决生效后7日内支付原告2017年6月24日起至实际腾退之日的租金（按750元/月计算）；三、驳回原告北京华都肉鸡公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告胡岩负担，于本判决生效后7日内交纳；公告费260元，由原告北京华都肉鸡公司负担130元（已交纳），由被告胡岩负担130元，于本判决生效后7日内交纳；鉴定费2700元，由被告胡岩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  尤文静人民陪审员  范艳平人民陪审员  张 峰二〇一八年十二月四日书 记 员  金 鑫