山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终8424号上诉人（原审被告）：苏波，男，1963年10月7日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：靳勇壮，男，1993年11月15日出生，汉族，济南华海建筑有限公司员工，住济南市。上诉人苏波因与被上诉人靳勇壮房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏波上诉请求：撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初3348号民事判决，查清事实认定双方赔偿协议合法有效，上诉费用由靳勇壮承担。事实与理由：2017年10月3日，苏波与靳勇壮签订了编号为0025234的《房屋买卖合同》，内容为：苏波自愿出售座落于济南市市中区王官庄小区九区15号楼1单元602室的房屋卖给靳勇壮，房产证号鲁济南市0158958，成效价格为845000元，合同签订后靳勇壮履行了部分合同规定的义务，但在合同履行期间苏波才知道因各种其它不可抗拒的原因所售房屋被暂时查封，在这种情况下苏波积极想尽办法多次向济南市槐荫区人民法院申请说明要求解除查封，积极履行与靳勇壮的合同，因各种原因没有解除查封，在万般无奈的情况下，苏波积极和中介及靳勇壮协商解决办法，并达成赔偿协议，苏波赔偿靳勇壮人民币10万元，双方互不追究，所签订的房屋买卖合同自动中止，并向法院做了说明，协议签完后，靳勇壮又起诉，违背了诚信原则，也给苏波的名誉带来不利影响。综上所述，一审法院在明知双方已达成赔偿协议的情况下，继续受理此案，一审法院认定的事实和使用法律不当，请二审法院依法确认双方签订的赔偿协议合法有效，依法撤销一审的不公正判决，维护苏波的合法权益不被侵犯。靳勇壮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、因苏波根本违约，合同已经无法履行，苏波明确表示不再出售涉案房屋，双方达成解除合同的合议。《协议书》系苏波赔偿靳勇壮10万元的书面协议，苏波就返还3万元事宜与靳勇壮形成口头协议，苏波应支付靳勇壮13万元。二、因苏波拒不支付约定款项，靳勇壮无奈提起诉讼维护自己的合法权益。靳勇壮为此支付的律师代理费与保费系靳勇壮支出的合理必要费用，是与苏波的违约行为有直接因果关系的经济损失。依约依法，律师代理费与保费应由苏波承担。三、苏波违背诚信原则，无视司法权威，浪费司法资源，涉嫌虚假诉讼，请求二审法院依法予以处理。靳勇壮向一审法院起诉请求：1.解除苏波与靳勇壮签订的《房屋买卖合同》；2.苏波双倍返还靳勇壮定金60000元；3.苏波赔偿靳勇壮经济损失235000元。一审法院认定事实：2017年10月3日，靳勇壮（买受人、乙方）与苏波（出卖人、甲方）、济南合舜房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订编号为0025234的《房屋买卖合同》。合同约定苏波将自有的坐落于济南市市中区王官庄小区九区15号楼1-602号房产（以下简称涉案房屋）出卖给靳勇壮，房屋无抵押、无租赁，面积为62.5平方米，合同总价为845000元。合同第三条约定定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金壹万元；甲方自合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。合同第四条约定付款方式按揭贷款：乙方于网签当日前，将首付款260000元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款585000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。合同第六条约定：甲、乙方双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。合同第十二条第1项约定：若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同。该条第2项约定：甲、乙双方签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；该条第5项约定：签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退；甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者合同解除的），由违约方承担丙方的佣金（总房款的百分之二）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。买卖合同还对房屋验收交接、协助办理过户、争议解决方式等事宜进行了约定。同日，靳勇壮支付苏波购房定金10000元，支付济南合舜房地产经纪有限公司中介费20000元。2017年10月13日，靳勇壮支付苏波房屋定金20000元。2017年11月17日，靳勇壮（买方、乙方）与苏波（卖方、甲方）签订房屋买卖合同《补充协议》。补充协议约定：甲方同意于2017年12月31日前，进行房屋交换；该房屋总房款现在为840000元整；甲方保证2017年12月15日前将此房屋解除查封；交房后房屋若有纠纷，甲方按事情发生当时房屋总房款的130%进行赔偿；违约责任，若甲方违约，甲方应将已收房款退还给乙方，并支付乙方违约金为总房款的30%，若乙方违约支付房款不退并赔偿甲方违约金为总房款的30%。另查明，2018年3月1日，靳勇壮与裴虎、济南合舜房地产经纪有限公司签订了编号为0028525的《房屋买卖合同》，靳勇壮购买本市市中区王官庄小区九区的7号楼2-602号房产，面积62.99平方米，合同总价为1030000元。同日，靳勇壮支付裴虎购房定金10000元。2018年3月27日靳勇壮之妻宗沙沙通过银行转款向裴虎支付购房款290000元。2018年4月28日，裴虎将坐落于济南市市中区王官庄小区九区7号楼2-602房产（以下简称第二套房子）过户到靳勇壮名下，与宗沙沙共有。再查明，2017年7月5日，张秀荣因民间借贷纠纷以刘帼勤、苏波为被告向济南市槐荫区人民法院提起诉讼。济南市槐荫区人民法院于2017年7月10日作出（2017）鲁0104民初3315号民事裁定，冻结被申请人刘帼勤、苏波银行存款60万元或查封其同等价值的财产，并于7月12日查封了涉案房屋，查封期限2017年7月12日起至2020年7月11日止。济南市槐荫区人民法院于2018年1月2日作出（2017）鲁0104民初3315号之三民事裁定，准许张秀荣撤诉，并于2018年1月8日对涉案房屋解除查封。2018年5月21日，济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》载明：涉案房屋所有权人苏波，共有情况无，房产证号济南20170216662，查封情况，查封单位槐荫区人民法院，查封期限2018年1月8日起2021年1月8日止。2018年4月7日，靳勇壮与山东泉灏律师事务所签订《委托代理合同》，与苏波房屋买卖合同纠纷，靳勇壮应支付代理费10000元。2018年5月18日，靳勇壮支付山东泉灏律师事务所代理费10000元。2018年4月17日，靳勇壮因申请诉讼保全向中华联合财产保险股份有限公司申请保全金额300000元，支付保险费800元。靳勇壮主张赔偿经济损失235000元，包括中介佣金20000元；因重新购房而产生的房差价损失（1030000－840000＝）190000元；因诉讼申请保全支付保险费800元，委托律师支出律师费10000元；靳勇壮另行购房，进行银行贷款，利率增长产生的贷款利息差额损失约20000元；以上共计240800元，主张235000元。2018年2月28日，靳勇壮与苏波及济南合舜房地产经纪有限公司签订了《协议书》，内容为：“协议书欠房屋赔偿款10万元整，定于2018.3.15日以前偿还，特此证明。赔偿人苏波，2018.2.28，济南合舜房地产经纪有限公司印章，买主：靳勇壮。”对该协议书，双方有不同的解释。靳勇壮认为，苏波没有履行补充协议解除查封，导致靳勇壮购买第二套房子。春节后去看过第二套房子，因苏波的房屋一直没解封，需要把妻子和孩子的户口落过来，在2018年2月28日签订协议书之前，确定苏波房屋卖不了了，于是买了第二套房子，但没想到房价涨那么多，会产生19万元的差价款以及其他经济损失。苏波说查封房屋的案子胜诉了，对方赔苏波一部分损失，需要写一个证明，证明确实有这个损失，于是签了协议书。2018年3月1日又去看房子，挺满意，与房主商量后签了合同。之前没有谈过房价，房价要通过中介来谈。苏波认为，当时让靳勇壮再等等，靳勇壮不愿意等，催着交房。靳勇壮确定不买了，另买一套，苏波让靳勇壮看好房子赔偿他100000元。双方协商好了，于2018年2月28日签了协议，第二天3月1日靳勇壮买了房子。法院判决赔偿与靳勇壮买房无关，当时房子还没解封，说解封后就赔偿靳勇壮。2018年2月28日，双方及中介公司员工进行协商，对话内容为：苏波：“只能这么写不能写欠条，就是房屋赔偿。这个房子卖不了，造成我损失，我赔人家10万元钱，先解决你的13万后面再说中介费的事情。定金的那个条子你有，光给你打10万的条就行，这不就完事了吗。很简单的道理，这个都差不了事。最晚就2018年3月15也可能是十来号，他给我，我接着给你，如果原告（案外人，法院注）不给我我从别的地方给你借点给你，不耽误你买房子，不就完事了吗？我把3万的定金给你把条给我咱们就完事了。”证人张建，男，1986年9月12日生，汉族，济南合舜房地产经纪有限公司店长。证人出庭陈述，双方的买卖合同是在中介公司签订的，中间事情都是通过中介协商、参与，比较清楚。有赔偿协议，是三方签订的，中介公司也有一份，签的协议是给法院的证据，其他口头协商，具体哪个法院不清楚。20000元是中介费用，牵扯到第二次交易，又从中介公司买了第二套房子，中介费用20000元转到了第二套房子，等于第一套房没有收取中介费用。因为房屋存在查封，不允许交易。协议书是房屋的解约条件，双方解除协议苏波赔偿靳勇壮100000元，另加30000元定金，到3月15日没有履行。经质证，靳勇壮认为，苏波确实答应在3月15日之前给付130000元，但一直到4月中旬也没给付。证人对当时的一些具体情况记忆比较模糊，录音可以直接证明当时沟通的具体情况。证人开始所陈述100000元的赔偿协议是给法院，其他赔偿口头约定，又说商定赔偿100000元，自相矛盾。苏波认为，当时说赔偿的事情通过三方协商好的，与法院和口头约定都无关。一审法院认为,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”就本案而言，在签订赔偿协议之前靳勇壮已经看过第二套房屋，因未解除与苏波的房屋买卖合同，担心违约赔偿，未支付第二套房屋定金。案外人与苏波之间另有纠纷，案外人与苏波协商赔偿事宜，法院和案外人需要确认苏波赔偿靳勇壮多少钱。2018年2月28日的录音资料和证人证言能够证实，双方对赔偿、定金、中介费用等事宜进行了协商，案外人赔偿苏波100000元，苏波赔偿靳勇壮100000元。苏波说的130000元中的30000元是靳勇壮支付苏波的购房定金，也就是说，赔偿协议中的100000元，不包括靳勇壮支付的购房定金。对于房屋赔偿，双方协商苏波赔偿靳勇壮100000元。对于购房定金，苏波承诺赔偿100000元后返还定金30000元，靳勇壮未主张双倍返还，应认定双方协商一致，不再适用定金法则双倍返还。对于中介费用，中介公司同意将涉案房屋的20000元转移到第二套房屋，靳勇壮没有损失。靳勇壮提交的《委托代理合同》和增值税普通发票证实，靳勇壮为本案诉讼委托律师支付代理费10000元，依据《房屋买卖合同》第十二条违约责任第2项约定：“甲、乙双方签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）”的约定，苏波应赔偿靳勇壮律师代理费10000元。靳勇壮提交的保险单和增值税普通发票证实，靳勇壮为申请财产保全支付保险费800元。但《房屋买卖合同》约定“赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）”范围内不包含财产保全责任保险费，不能作出扩大的解释；再是，靳勇壮可以用购买的房屋、自有的车辆、存折等其他财产进行担保，无需支付任何费用。靳勇壮支付财产保全责任保险费不是诉讼所必然，属于靳勇壮自行扩大的损失，应由其自己承担。综上所述，2018年2月28日，双方对房屋赔偿、定金、中介费等事宜进行了协商，并签订了赔偿《协议书》，是当事人真实意思的表示，也不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。在签订《协议书》前，靳勇壮看过并确定购买第二套房屋。在签订《协议书》之次日，即与卖方签订了房屋买卖合同。双方签订赔偿《协议书》，应认定双方协商一致解除了已签订的《房屋买卖合同》，只是对解除后中介费用等事宜尚未明确。涉案房屋自2017年7月12日至靳勇壮向一审法院提起诉讼，一直处于被查封状态，因苏波违约致使房屋买卖合同目的不能实现，现靳勇壮请求解除《房屋买卖合同》，理由正当，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方协商一致返还定金30000元，不再适用定金法则双倍返还。故靳勇壮要求双倍返还60000元，理由不当，不予支持。对于房屋赔偿损失100000元，双方协商一致，现靳勇壮再主张赔偿重新购房而产生的房差价损失190000元和因另行购房银行贷款利率增长产生的贷款利息差额损失约20000元，理由不当，不予支持。中介佣金20000元已转入第二套房屋中介费，损失并未实际发生，靳勇壮要求赔偿，理由不当，不予支持。靳勇壮要求赔偿律师代理费10000元，合法有据，应予支持。靳勇壮要求赔偿保险费800元，于法无据，不予支持。判决：一、解除原告靳勇壮与被告苏波于2017年10月3日签订的合同编号为0025234的《房屋买卖合同》；二、被告苏波于判决生效之日起10日返还原告靳勇壮定金30000元；三、被告苏波于判决生效之日起10日赔偿原告靳勇壮经济损失100000元；四、被告苏波于判决生效之日起10日赔偿原告靳勇壮律师代理费10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5730元，财产保全费2020元，原告靳勇壮负担4020元，被告苏波负担3730元。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、3万元定金是否包含在10万元赔偿款内；二、律师代理费是否应由苏波承担。关于焦点一，苏波主张3万元定金已经包含在《协议书》约定的10万元赔偿款内，但未提供有效证据予以证明，且对此靳勇壮不予认可，故本院不予支持。一审法院根据靳勇壮提交的录音内容和证人证言等证据，认为3万元定金并未包含在10万元赔偿款内，认定事实正确，判决并无不当，本院予以维持。关于焦点二，双方签订的《房屋买卖合同》中约定，违约一方应赔偿对方因此遭受的损失，如律师费、诉讼费等。据此，一审法院判决苏波应赔偿靳勇壮律师费1万元并无不当，本院予以维持。综上所述，苏波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5730元，由苏波负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年十二月十五日书记员 刘 琳