文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3103号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路****首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：谢燕凤，女，1973年3月11日出生，汉族，户籍所在地：广东省珠海市斗门区，住珠海市金湾区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）诉被告谢燕凤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，由审判员徐有独任审判，适用小额速裁程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈大文，被告谢燕凤庭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月份至2018年9月30日的物业管理费5313元、滞纳金1401.44元（按银行同期贷款利率的4倍暂计至2018年8月31日），可视对讲系统维护费、公摊水电费、以及特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费2904元（计至2018年7月31日）；2.判令被告向原告支付至付清之日止物业费的滞纳金。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城10栋201房的业主，房屋建筑面积133.86平方米，被告与原告于2014年6月1日签订《前期物业管理服务协议（世纪名城）》《珠海市世纪名城物业管理小区（临时）公约》，《世纪名城房屋装修协议》，约定小区住宅物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费483元、可视对讲系统维护费5元、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检及维保费等，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告从2016年1月开始拖欠物业服务费，累计拖欠物业服务费5313元，拖欠可视对讲系统维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费2904元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1.前期物业管理服务协议；2.催费资料；3.物业相关费用分摊明细表4.10栋201房分摊明细汇总表；5.滞纳金、利息计算表。被告谢燕凤答辩称，2016年2月15日所住房屋楼层负一层发生火灾致其房屋损坏，被告未尽到相应的管理责任，着火原因亦是被告清洁人员堆放物品，但原告一直未就火灾问题对原告作出解释，故不同意缴纳物业管理费。被告向本院提交了如下证据：照片。本院经审理认定事实如下，2014年6月1日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有人共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的；原告可经业主同意后制定相应标准。此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。被告为世纪名城10栋201房的业主，房屋面积为133.86平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为161元，原告主张，被告从2016年1月份开始欠缴物业费及各项费用。截止至2018年9月30日，其中物业费为5,313元；可视对讲系统维护管理费是每月5元，从2016年1月至2018年7月共31个月，金额为155元；公摊电费从2016年1月至2018年7月，共计853元；公摊维修费从2016年2月至2018年7月，共计1,338元；电梯维保费每月18元，从2016年1月至2018年7月,共计558元。前述所主张之费用，原告提供了发票、分摊费用明细以及公告等予以佐证。在审理原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院于2018年7月10日会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，对业主反映的问题进行了查勘。本院发现部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用。前述事实，已为本院生效判决予以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。本案的争议焦点如下：一、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用；二、被告是否应当向原告交纳滞纳金，结合全案证据及庭审查明的事实评判如下：被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用。关于火灾致房屋毁损，被告主张2016年2月15日其房屋所在楼层火灾致其房屋损坏，但被告并无提供证据证明火灾事故的主体责任为原告。被告提供的照片显示火灾致楼层的楼梯及墙面熏黑，原告予以认可，但房屋内部并无毁损。原告主张在该火灾事故中，其已及时报警、扑火和抢救，并在事故后组织清理火灾现场以恢复小区正常秩序。对于火灾造成损失及熏黑墙面的修复，被告应当直接向原告申报，原告亦应当按照《前期物业服务合同》的约定履行义务。但被告以原告未就火灾问题向被告作进一步的解释而拒付物业管理费用，理由不成立。至于被告在庭审中提到的其他问题，本院已会同部分业主及物业公司人员进行了查勘，本院在查勘中发现业主反映可视对讲系统问题属实，原告确实存在怠于维修情形。同时本院在查勘过程中发现消防设施确实存在问题，现代物业公司亦承认存在消防管断裂、消防管道无水问题，但是消防设备已经过了质保期，案涉的小区并无公共维修基金，维修消防管道需要大笔资金，而部分业主连物业费都不愿意缴纳，更不同意分摊维修费用，因此迟迟未能启动维修事宜，本院在勘查中，已经口头敦促物业服务公司尽快征求业主意见，启动维修事宜，在此期间，应当做好消防演练，检查小区各楼栋的灭火器，保证每层均有灭火设备，灭火设备均能够使用。前述本院在勘查中发现的问题，以及业主反映的其他问题，均属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。被告作为业主，首先应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告以火灾致损未解决拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，如此往复，则势必恶性循环。原告主张被告自2016年1月份开始拖欠物业服务费，按照双方在《前期物业管理服务协议》中的约定，被告所有的房屋为133.86平方米，每月应向原告交纳的物业服务费为161元，至2018年9月30日，欠付2016年1月份至2018年9月份物业费5,313元，被告亦予认可，本院予以认定。关于公摊及其他费用，公摊电费853元，公摊维修费1,338元；电梯维保费558元，被告予以认可，本院予以认定。关于可视对讲系统维护费155元，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，原告未能尽到维护义务，其收取此项费用无事实依据，本院对可视对讲维护费155元不予支持。（二）被告是否应当向原告交纳滞纳金。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告自2016年1月份开始拖欠物业服务费，原告在此期间亦有向其催告过，但其并未支付，虽然被告主张原告的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒绝交纳物业服务费。被告未按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告主动调整为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，虽然原告已经适当降低，被告不同意缴纳但未对违约金标准提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”，本院酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，原告要求计算至实际付清之日，亦属合法合理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条，《物业管理条例》第十五条的规定，判决如下：一、被告谢燕凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2016年6月1日至2018年9月30日期间的物业服务费人民币5,313元以及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）、公摊水电费、公摊维修费、电梯年检及维保费2,749元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额速裁程序减半收取25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担3元，由被告谢燕凤负担22元。本判决为终审判决。审判员  徐有二〇一八年十二月五日法官助理王安乾书记员黄秋燕附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2016年第一季度              483              2016.1.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2016年第二季度              483              2016.4.11                  2016年第三季度              483              2016.7.11                  2016年第四季度              483              2016.10.11                  2017年第一季度              483              2017.1.11                  2017年第二季度              483              2017.4.11                  2017年第三季度              483              2017.7.11                  2017年第四季度              483              2017.10.11                  2018年 第一季度              483              2018.1.11                  2018年 第二季度              483              2018.4.11                  2018年 第三季度              483              2018.7.11