贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0525民初3217号 原告：梅某文，男，1957年10月19日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 原告:钟某，女，1965年12月13日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：张青平，贵州省纳雍县董地法律服务所法律工作者。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。 原告梅某文、钟某与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序分别于同年12月11日、12月17日两次公开开庭进行了审理。原告梅某文以及梅某文、钟某的委托诉讼代理人张青平、被告新鼎公司的委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梅某文、钟某向本院提出诉讼请求：1.判令被告新鼎公司向我支付违约金43223.6元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告梅某文与钟某系夫妻关系，2014年8月向被告新鼎公司缴纳3万元定金认购被告开发的“新鼎大商汇”一期项目B3-1栋1层1-9号商铺，之后全部付清购房款。2015年7月15日，我们与被告新鼎公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2015年12月31日前向我们交付该商品房，逾期被告应向我们承担按照已付房款日万分之二的违约金至实际交房之日止。我们交清了全部购房款并签订了正式的《商品房买卖合同》，被告一直未按合同约定履行交付房屋的义务，被告逾期交房的时间为628天。为维护自身合法权益诉至人民法院，请求支持诉请。 被告新鼎公司辩称，首先原告主张违约期间计算错误，被告违约期间应为2016年1月1日至2016年1月16日，理由是2015年5月7日涉案商铺已竣工验收合格，符合法律以及约定的交付条件，被告已于2016年1月16日通知原告接受房屋，但原告在约定时间未与被告办理房屋交接手续，因此被告的违约期间应为前述违约期间。其次若人民法院认定被告违约，合同约定的违约金明显高于实际损失，应参照涉案商铺的门面租金对违约金进行调整。 本院经审理认定事实如下：2014年8月，原告梅某文、钟某向被告新鼎公司认购被告开发的新鼎大商汇一期B3-1栋1层1-9号房屋，建筑面积为27.27平方米。买受人认购该房屋时向出卖人支付定金人民币30000元，2014年8月28日，原告向被告处交纳购房款154780元，2015年7月7日，原告向被告处交纳购房款159357元，购买房屋总价款为380464元，优惠后总价款344137元。2015年7月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同第十一条约定，被告（出卖人）应当于2015年12月31日前向原告（买受人）交付新鼎大商汇一期B3-1栋1层1-9号房屋。该合同第十三条约定逾期交房责任，逾期在30日之内的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。付款方式为原告向被告一次性付款，购房款原告已按照双方合同约定全部交纳完毕。本案庭审中，原告自认已经于2017年9月24日接收涉案房屋。 为查明案件事实，本院依法对涉案商品房规划楼盘进行走访调查，庭审中出示了随机抽样调取的被告新鼎公司开发的大商汇房地产一期楼盘内不同地段商铺租赁情况调查笔录及租赁合同。该调查笔录七份及商铺平面分布图1份、租赁合同二份经庭审质证和本院审查在卷予以证实。 上述事实，有当事人的陈述，原告梅某文、钟某提供的《商品房买卖合同》、《交款通知单》、《收据》，被告新鼎公司提供的竣工验收备案表；本院依法所作的调查笔录、租赁合同等证据材料经庭审质证和本院审查在卷予以证实。 本案的争议焦点是：被告是否违约，逾期交房期限如何确定，违约责任如何承担。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。一、关于涉案房屋逾期交房期限如何确定的问题。原被告双方于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同》对交房时间、违约责任等合同事项已经明确约定，被告抗辩称“原告主张违约期间计算错误，被告违约期间应为2016年1月1日至2016年1月16日”，以及“被告电话通知原告接房，原告拒绝接房”的抗辩意见，根据庭审查明情况，被告提交的会客笔记系被告单方制作，无法核实其真实性，且无其他证据予以佐证，申请出庭作证的证人证言系被告的利害关系人，被告提交的案外人的接房记录无法核实其真实性及关联性，均不能作为被告已经履行通知原告接房义务的抗辩理由，应由被告自行承担举证不能的不利后果，故对被告的该项抗辩意见本院亦不予采纳。被告逾期交房时间应认定为自2016年1月1日起至2017年9月24日止。二、关于被告是否违约，责任如何承担的问题。根据庭审查明的事实，原告按合同约定向被告缴纳全部购房款项，被告未按合同约定时限向原告履行交付房屋的合同义务，被告的行为已经构成违约，双方在该合同中对违约责任进行了明确约定。庭审中被告认为本案双方约定的违约金过分高于给原告实际造成的损失，请求调整。结合原告请求判令被告新鼎公司向其支付逾期交房之日起至被告实际交付房屋时止的违约金的诉讼主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被告迟延交房的违约行为给原告带来了损失，虽然逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失，并不仅仅是房屋租金损失，但按原告诉请计算违约金方式确属过高，被告请求调整违约金的理由符合法律规定，本院依法予以采纳；从兼顾双方涉案合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则及诚实信用原则进行综合平衡，结合本院依法调取的该地段商铺租赁情况笔录及租赁合同等材料，综合兼顾原告实际损失及预期利益情况，本案违约金酌定以每年9000元的1.3倍为标准计算涉案房屋逾期交房违约金较为适宜，计算起止自被告逾期交房之日即认购协议约定的2016年1月1日起计算至2017年9月24日止被告实际将涉案房屋交付原告之日止共计约为一年零九个月，即每年（年为365天、月为30天）为11700元的计算标准进行计算，即为11700元/一年+8775元/9个月=20475元，原告主张超出的请求部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告梅某文、钟某支付自2016年1月1日起至2017年9月24日止的逾期交房违约金20475元； 二、驳回原告梅某文、钟某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币882元，减半收取441元，由原告梅某文、钟某负担233元，被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担208元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  熊晓江 二〇一八年十二月十七日 书记员  熊训培