北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初13718号原告（反诉被告）：陈澍。委托诉讼代理人：柳双双，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘月，北京京润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京日森园林景观工程设计有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇棉山村村中**西屋。法定代表人：李斌，总经理。委托诉讼代理人：康万福，北京市昆仑律师事务所律师。原告陈澍与被告北京日森园林景观工程设计有限公司（以下简称日森公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，被告日森公司提出反诉，本院依法受理，并公开开庭进行了审理。陈澍的委托诉讼代理人柳双双、刘月，日森公司的委托诉讼代理人康万福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈澍向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告支付的租金150000元；2．被告承担给原告造成的预交水费损失200元；3．被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年4月2日，原告与被告签订《阳光生态种植园承包合同》(以下简称“承包合同”)，承包合同约定被告将位于北京市昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元A70号壹座日光温室大棚及棚间土地承包给原告，承包期限为26年，自2017年4月2日至2043年5月31日，租金为150000元，原告自被告交付使用之日起按年支付管理维护费暂定2400元/年。2017年9月12日，原告向北京市昌平区人民法院提起民事诉讼，2017年12月25日，昌平区人民法院作出(2017)京0114民初16764号民事判决书(下称一审判决书)，确认原被告双方签订的承包合同无效。被告提出上诉，2018年5月25日，北京市第一中级人民法院作出（2018)京01民终3681号民事裁定书，准许被告撤回上诉。故承包合同已被生效的一审判决书确认无效。鉴于原告已按承包合同约定向被告支付了全部租金并预交了水费。原告认为，被告对外以“农家乐、农家院”的名义，将改变土地用途、违法用地的大棚及配套房承包给不知情的原告，且在此前已经被昌平区崔村镇人民政府查处，责令整改，但被告故意隐瞒这些事实。后该涉案大棚及配套房因违法而被政府强拆，被告方具有过错。现承包合同已被法院生效判决确认无效，所以根据我国《合同法》第五十八条之规定，被告因无效合同取得租金应当予以返还，且被告作为过错一方应当赔偿原告因此受到的损失。综上，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告日森公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告自身的行为改变了大棚的使用用途。日森公司提出反诉，请求：1．判令被反诉人返还反诉人A70号日光温室大棚1座;2．判令被反诉人支付反诉人2017年4月2日至2018年10月1日的日光温室大棚实际占用费人民币8654元，并支付2018年10月2日起至日光温室大棚重置费支付给反诉人之日的日光温室大棚实际占用费,按每日15．81元计算；3．本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由:2017年4月2日，反诉人与被反诉人签订《阳光生态种植园承包合同》，合同约定:1．反诉人将位于北京市昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元A70号一座日光温室大棚及棚间土地出租给被反诉人，租期26年，租金为150000元;2．未经反诉人书面同意，被反诉人不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由被反诉人全部自行承担;3．被反诉人应合法经营，不得在承包场所内进行任何违反中华人民共和国法律、法规的活动。若有违反，造成的损失由被反诉人自行承担，被反诉人不得因此向反诉人以任何名义提出赔偿。同时，被反诉人签署了《阳光生态种植园临时公约》,承诺不得擅自变更温室大棚及大棚配套用房、景观围墙等固定的结构、外观和用途;被反诉人需要进行温室大棚内外的任何改动时，需到园区办公室提出书面申请，并在通过书面审核批准后方可实行，否则，一切后果均由被反诉人承担，被反诉人并承担相应的连带责任等等。2017年12月25日，昌平区人民法院作出判决确认双方签订的承包合同无效。2018年5月25日，北京市中级人民法院裁定准许上诉人撤回上诉，昌平法院一审判决生效。反诉人认为合同无效系被上诉人过错所造成，应由被上诉人承担责任。被反诉人陈澍答辩称：反诉人的反诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。1．双方签订的承包合同被法院依法确认无效，反诉人对此负有全部过错。反诉人对外以农家院的名义改变土地用途，把大棚承包给不知情的答辩人。反诉人故意隐瞒事实，误导答辩人签订承包合同，后答辩人履行合同约定，向反诉人支付了费用。答辩人已全面履行了合同义务，并在反诉人监管下行使了合同权利。后来大棚被拆除，答辩人才知道涉案用房存在违法的情况。反诉人不仅违背了我国民事行为中的诚实信用原则，更直接导致该承包合同被法院认定为无效。所以反诉人是双方合同被确认无效的完全过错方;2．涉案大棚未向答辩人交付，被答辩人向答辩人主张损害赔偿没有依据。被答辩人应当于2017年10月1日向答辩人交付，2017年8月崔村镇政府对大棚进行拆除整治，答辩人也向法院起诉要求确认合同无效。即使反诉人没有将大棚承包给答辩人，其大棚因为违反我国法律的禁止性规定，依然会被政府拆除，现大棚已经被拆除，针对大棚的损毁结果，不应该由答辩人承担责任，应该由反诉人承担责任。经审理查明:双方曾因承包合同纠纷形成诉讼，本院曾作出生效判决认定如下事实：2010年3月12日,日森公司为乙方北京崔昌科技发展有限公司为甲方共同签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于崔村镇麦辛路以北两个地块合计515．5亩（分别为282亩及238．5亩）租赁给乙方，租赁期限为45年，自2010年3月10日起至2055年3月9日止。该宗地块有甲方已建日光温室大棚34栋，乙方须根据昌平区发展要求共建100栋温室大棚，保证在2013年前适应季节种植草莓，2014年后方可自行安排种植其他物种，合同还约定了其他条款；乙方因扩大生产经营，需要改、扩建项目时，不得违反国家现行有关政策，并经甲方同意。2017年4月2日，日森公司为甲方，陈澍为乙方共同签订《阳光生态种植园承包合同》。合同载明：为发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化综合设施生态种植园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，双方签订本合同。合同要素如下：1．位置：乙方自愿承包甲方位于昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元A70号共1座日光温室大棚及棚间土地，面积为265平方米，其中温室面积60平方米，大棚配套房15平方米，棚前空地190平方米；2．期限：承包期限为26年，自2017年4月2日起至2043年5月31日；3．租金：乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共计15万元，签订承包合同时一次性付清，甲方开具收款收据。4．其他：甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护，乙方按年支付管理维护费，暂定每年2400元，管理费含保洁、安全、水电路维修费用，逐年交付；交付日期为2017年10月1日；甲方将地上物（大棚及现状配套设施）交付与乙方后，如需修缮，乙方须向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由乙方全部自行承担；甲方的权利和义务包括：建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社……按月收取乙方产生的水、电、网等各种费用；乙方的权利和义务包括：对所承包的温室大棚及地上物享有转让、转包、出租的权利，并应书面通知甲方，在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围居民的日常生活，应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律、法规的活动，若有违反，造成的损失乙方自行承担。双方还在合同中约定了违约责任及其他事项，并确认合同自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，陈澍还在日森公司提供的《交付标准》上进行了确认：包括入户门（四米宽折叠铁艺门）、主体（大棚框架）、标准院墙、水电入户、毛坯内墙、化粪池。2017年8月4日,昌平区崔村镇政府发出的《关于清理整治违规农业设施的通知》，该通知载明：昌平区国土分局前期对崔村镇开展土地检查，发现我镇农业大棚存在涉嫌违法建设，问题集中表现在大棚内外硬化，操作间改扩建及长期闲置等问题，涉及违法建设的大棚，一是属地村民对操作间进行改建、扩建；二是个人或单位租赁土地后统一进行大棚建设，建设后再分别租赁给各业主，由业主进行违法违规建设；三是基本农田重新划定工作，将原设施农业用地调整为永久性基本农田。按照区国土分局和区农委的要求，崔村镇政府于8月5日至6日开展集中清理整治“违规农业设施”行为，针对上述问题对农业大棚逐栋检查。存在上述问题，且棚内硬化超标、大棚用于居住生活、非农业生产、存储非农物资、棚内加工等情况，均列为拆除对象。请各农业设施用户于8月7日之前自行整改完成，恢复大棚用于农业生产，过期未整改到位的，崔村镇政府将按照相关部门要求，统一进行强制拆除。2017年8月4日崔村镇政府发出《通告》，载明：严禁以设施农业为名建设大棚房，严厉打击违法用地，一经发现立刻无条件拆除。设施农业仅限用于农作物种植、不得从事非种植（养殖、渔业）经营活动或挪作非农用途。设施农业工作间严禁人员居住。2017年8月期间，崔村镇政府组织人员并动用机器设备对原告承租大棚场院内被认定为违法建筑的大棚配套房等非农业设施进行了强制拆除。2017年8月25日，原告交纳了水费押金200元。庭审中，被告认可收到该款项。另查，上述生效判决书认定，本案当事人在诉争合同中约定了不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途，但综合其签订及履行合同的前后行为，可以认定双方均存在改建日光温室大棚场院用于生活居住休闲的合意，此举违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，同时也构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，故判决宣告双方签订的《阳光生态种植园承包合同》无效，并驳回了双方要求解除合同赔偿损失等诉讼请求。该判决现已生效。本案审理过程中，本院前往北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局对涉案土地用途进行查询，该局向本院出具回函称：该地块的土地性质为集体土地、国有土地，现状地类为水浇地、沟渠、建制镇等用途。以上事实，有原告提供的《阳光生态种植园承包合同》、本院生效判决书、银行付款凭证、承包费收据、通告及通知、规划国土委回函以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，依照本院生效判决所认定内容，本案双方签订的《阳光生态种植园承包合同》虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行法律的强制性规定，构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，故予宣告无效。诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。据此，1．关于原告主张退还租金15万元及反诉原告主张支付相应占用费的请求，依据本案事实，原、被告于2017年4月2日签订《阳光生态种植园承包合同》约定承包期限为26年，自2017年4月2日起至2043年5月31日，而诉争大棚及场院于2017年8月期间被拆除违建部分，尚未到约定交付时间，从合同约定承包起始时间至拆除之日应当折抵相应承包费外，剩余未到期年限的承包费应予返还，具体金额由本院参照合同约定及使用年限折算确定。同时，鉴于大棚场院已于2017年8月被拆除，即未到交付期也无法继续占有使用，且包括大棚在内的园区由被告集中管理，故在拆除之后原告不必再行向被告支付占用使用费用；2．关于原告请求支付预交水费损失200元的请求。因合同已经宣告无效，被告认可该费用其已收到，故应予返还；3．关于反诉原告请求反诉被告返还涉案大棚的请求。因依据本院查明的事实，合同双方约定被告应于2017年10月1日将大棚交付给原告，而诉争大棚于2017年8月即被认定存在违法建设设施而被有关部分实施了拆除，被告主张其向原告交付了大棚场院但未提供充分证据证明，故本院不予采信，据此反诉原告就未交付的大棚要求反诉被告返还义务无法律依据，本院不予支持。综合上述，本案原、被告签订的《阳光生态种植园承包合同》依法被确认无效后，原告诉讼请求合理部分本院依法予以支持，反诉原告诉讼请求中除要求支付实际使用期内的占用使用费外的其他请求缺乏法律依据，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条判决如下：一、被告（反诉原告）北京日森园林景观工程设计有限公司于本判决生效后7日内返还原告（反诉被告）陈澍租金148089．16元；二、驳回原告陈澍的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告北京日森园林景观工程设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1652元（系减半后收取）及管辖异议受理费70元，由被告北京日森园林景观工程设计有限公司负担1701元，于本判决生效后7日内缴纳；由原告陈澍负担21元（已交纳）；反诉案件受理费25元，由反诉原告北京日森园林景观工程设计有限公司负担，已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘幼亭二〇一八年十二月二十五日书记员  王 燚