广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11647号上诉人（原审原告）：陈美丽，女，1983年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上诉人（原审原告）：叶常晟，男，1976年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，两上诉人共同委托诉讼代理人：刘祥健，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东金果投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村机场路**华南国际医疗器材产业中心******，统一社会信用代码9144060568868004XP。法定代表人：戚桂泉。委托诉讼代理人：蔡仲磊，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：关承恩，广东经纬法律师事务所实习律师。上诉人陈美丽、叶常晟因与被上诉人广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈美丽、叶常晟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由金果公司承担。事实和理由：一、金果公司交付案涉房屋的条件已成就，其逾期超过90天未向陈美丽、叶常晟交付房屋已构成根本违约，陈美丽、叶常晟有权解除合同。（一）陈美丽、叶常晟已依约付清了全部约定应付的房款（首期款），金果公司应依约在2017年7月30日之前交付房屋予陈美丽、叶常晟，金果公司拒绝向陈美丽、叶常晟交付房屋没有法律依据。1.一审法院认定补充协议第二条约定陈美丽、叶常晟需付清全部房款方可办理收楼手续是错误的。补充协议第二条的约定在本案中应指陈美丽、叶常晟需付清全部约定应付的房款，方可办理收楼手续。第一，关于对上述补充协议第二条的认定，本案一审判决与一审法院作出（2018）粤0605民初10266号民事判决书针对相同事实的认定相互矛盾，相同法院针对相同事实的认定应当同一认定。第二，一审法院完全忽视补充协议是格式条款及补充协议与买卖合同是同一时间签订的事实。补充协议是金果公司为重复使用而提前拟定好的，是未与陈美丽、叶常晟协商的格式条款，但一审法院在陈美丽、叶常晟主张及提供了确实充分的证据证明补充协议是格式条款的情况下，未对补充协议是否为格式条款进行认定，违反了《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》。买卖合同与补充协议是同一时间签订的，当事人就协议条款的意思表示应具有同一性，且格式条款与非格式条款不一致时应当采用非格式条款并作出不利于金果公司的解释，应适用买卖合同约定。金果公司作为专业的房产开发及销售公司，其在买卖合同中已对付款方式、付款时间、商品房交付时间等内容作出了明确约定的情况下，又同一时间签订格式条款的补充协议，变更买卖合同的相关约定是不符常理的，补充协议应是对买卖合同未约定的内容或约定不明确的内容进行补充。补充协议第三条明确约定若根据上述《商品房买卖合同》约定陈美丽、叶常晟须向出卖人支付购房款等款项，则陈美丽、叶常晟须足额支付，否则出卖人有权拒绝交楼，即补充协议第三条约定买受人须付清全部约定应付的房款，进一步明确了补充协议第二条约定并非付清全部房款。金果公司主张补充协议第二条是指陈美丽、叶常晟需付清全部房款方可收楼，与买卖合同及补充协议第三条的需付清全部约定应付的房款后方可收楼相互矛盾。故根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、七十八条的规定，补充协议第二条的理解应以买卖合同约定为准，且与买卖合同约定的意思应同一,在本案中应指陈美丽、叶常晟需付清全部约定应付的房款，方可办理收楼手续。2.陈美丽、叶常晟在买卖合同约定交楼时间前已支付全部约定应付的购房款（首期款），金果公司应按买卖合同第十一条第（一）项约定在2017年7月30日前交付案涉房屋予陈美丽、叶常晟，且金果公司亦主张于2017年7月30日将案涉房屋交佛山市医博房地产经营管理有限公司（以下简称医博公司）经营管理，即交付案涉房屋的条件已成就，但金果公司未履行向陈美丽、叶常晟交付案涉房屋的义务，已构成违约。金果公司既依据补充协议第二条的约定主张陈美丽、叶常晟未付清全部房款而拒绝向陈美丽、叶常晟交付案涉房屋，又同时主张于2017年7月30日将案涉房屋已交医博公司经营管理，证明其不存在逾期交楼的情形。上述两个主张是相互矛盾，不合常理，证明金果公司对陈美丽、叶常晟已依约付清全部约定应付的房款的事实无异议，金果公司实质同意在2017年7月30日前向陈美丽、叶常晟交付案涉房屋，即使陈美丽、叶常晟未支付完毕全部房款的情况下，金果公司实际认为交付案涉房屋的条件已成就，印证了本案中补充协议第二条约定在本案应指买受人需付清全部约定应付的房款，可办理收楼手续。但陈美丽、叶常晟未委托医博公司代为接收房屋，根据买卖合同约定，陈美丽、叶常晟接收房屋时有权查验房屋包括查验房屋的竣工验收情况、房屋面积等，在陈美丽、叶常晟没有明确授权或委托的情况下，金果公司将房屋交付他人，将导致陈美丽、叶常晟无法行使查验房屋的权利，无论医博公司是否确认已接收案涉房屋，金果公司并未履行向陈美丽、叶常晟交付房屋的义务，已构成违约，逾期超过90天，根据买卖合同第十二条约定陈美丽、叶常晟有权解除合同。（二）一审法院未认定案涉房屋是现售房的事实及金果公司有义务协助办证的事实，金果公司土地证拆分导致陈美丽、叶常晟无法在合同订立之日起90天内办理房屋不动产权证，已构成违约，陈美丽、叶常晟有权行使履行抗辩权，有权拒绝继续履行付款义务。1.买卖合同约定金果公司负责办理合同登记备案手续及双方共同申请办证，但未约定办理房产证的具体期限。2.案涉房屋属于现售商品房，金果公司应在合同签订之日起90天内共同并协助陈美丽、叶常晟办证，并提供必要的证明文件。案涉房屋于2016年6月30日竣工及于2016年8月5日竣工验收备案，因此，本案买卖双方签订买卖合同时案涉房屋已是竣工，属于现售商品房，根据买卖合同第二十条约定，金果公司不但须协助陈美丽、叶常晟办理登记手续，还应与陈美丽、叶常晟共同办证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，双方应自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，金果公司应提供必要的证明文件。3.因金果公司土地证拆分原因导致陈美丽、叶常晟未能在合同订立之日起90日内取得房屋权属证书，金果公司构成违约。第一，案涉的土地证自2017年4月开始拆分两个土地证，并于2018年5月5日办理完毕。根据银行复函，可证明金果公司土地证拆分两个土地证，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日。第二，金果公司没有在合同签订之日起办理商品房买卖合同备案登记，金果公司因土地证拆分等原因无法向陈美丽、叶常晟提供土地证件和确权清单等文件，导致无法与陈美丽、叶常晟在买卖合同订立之日起90天内共同办理申请房产证登记手续，金果公司构成违约。4.因金果公司土地证拆分原因导致陈美丽、叶常晟无法办理房产证，金果公司已构成违约，陈美丽、叶常晟有权行使履行抗辩权，有权拒绝履行合同义务且不构成违约。假设补充协议第五条约定有效的前提下，那么陈美丽、叶常晟贷款申请在签订买卖合同后二个月内仍未获批，陈美丽、叶常晟应在签订买卖合同后三个月内支付剩余的购房款。同时，金果公司依法应在合同订立之日起90日内共同协助陈美丽、叶常晟取得房屋权属证。因此，双方互负债务，没有先后履行顺序，均是同时履行。基于上述可知，金果公司未履行协助陈美丽、叶常晟办证的义务，已构成违约，故陈美丽、叶常晟有权根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定行使履行抗辩的权利，有权拒绝金果公司要求一次性付款及继续按揭的要求，且陈美丽、叶常晟不构成违约。（三）金果公司在签订买卖合同的同一时间以格式条款方式要求陈美丽、叶常晟一个月内一次性付款不合常理，显失公平，补充协议第五条约定因加重买受人责任及排除解除合同的权利属无效条款，一审法院作出补充协议第五条是合理及陈美丽、叶常晟需一次性付款的认定均是错误的，且没有法律依据，该认定对陈美丽、叶常晟不公平。1.补充协议第五条关于按揭在合同订立之日起2个月内未获批，需在合同订立之日起3个月内一次性付款的约定（以下简称一次性付款的条款）无效。第一，金果公司未在买卖合同就如按揭贷款申请未获批应如何付款与陈美丽、叶常晟协商，而是同一时间以格式条款的方式补充约定，要求陈美丽、叶常晟一个月内支付尾款，显失公平。且金果公司未在后续的其他买受人签订的买卖合同中详尽约定按揭不通过后的处理方式，而是在签订买卖合同的同一时间继续以格式条款的方式在补充协议中约定一次性付款的条款要求其他后续的买受人，不合常理。第二，补充协议第五条关于一次性付款的条款加重了陈美丽、叶常晟的责任及排除陈美丽、叶常晟的权利，应属无效。首先，补充协议第五条约定的一次性付款的条款将所有导致按揭无法获批的一切事由均包含在内，无论什么事由导致按揭未获批，必须要求买受人一次性付款，绝对排除了陈美丽、叶常晟解除合同的权利。其次，加重了陈美丽、叶常晟按揭及付款责任，银行按揭审批时间存在不确定性，陈美丽、叶常晟客观上根本不可能确定在签订买卖合同后二个月内银行一定能出具按揭审批的结果，金果公司通过格式条款的方式对银行按揭审批结果的时间约定在2个月内获批，显然加重了陈美丽、叶常晟的责任；另，实质上并非三个月内付款，一审法院忽略了按揭未在签订合同之日起2个月内获批中的“2个月时间”，即陈美丽、叶常晟必须在签订合同之日起2个月后按揭仍未获批的结果发生时，方需一次性付款，实际上是按揭申请在合同签订后2个月内未获批后的一个月内一次性付款，故由按揭方式付款变成短期内一次性付款，加重了陈美丽、叶常晟的付款责任。再次，补充协议第五条的约定免除了金果公司协助办理按揭的义务，且该条约定属于格式条款，金果公司未对该条约定予以提示注意及说明，并非陈美丽、叶常晟的真实意思表示。2.一次性付款的条款除是格式条款外，本身是附条件生效的条款，假设一次性付款的条款认定为有效的前提下，金果公司土地证拆分的原因不正当促成陈美丽、叶常晟贷款申请在签订合同后二个月内无法获批的条件成就，视为条件不成就，对陈美丽、叶常晟没有法律约束力。且一审法院在认定金果公司对按揭贷款存在过错情况下作出陈美丽、叶常晟需一次性付款的认定是严重违反《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，属于适用法律错误。二、本案由于按揭贷款未得到银行的同意，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方所签订的买卖合同无法继续履行，且陈美丽、叶常晟无能力以按揭以外的方式支付房款，买卖合同应予解除。一审法院认定陈美丽、叶常晟既要一次性付款又要继续办理按揭是相互矛盾且错误的。1.陈美丽、叶常晟的按揭贷款未得到银行的同意既有银行认为陈美丽、叶常晟资料不全的问题，也有买卖合同尚未备案和金果公司土地证拆分等一系列综合因素互相造成。在陈美丽、叶常晟表示再无能力以按揭以外的其他方式支付余下的房款的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第十九条第一款之规定，买卖合同应予以解除。2.一审法院若认定补充协议第五条约定陈美丽、叶常晟按揭未在签订合同之日起2个月内获批，则需要在按揭未获批后的一个月内一次付款的条款是陈美丽、叶常晟按揭不通过后的替代付款方式的补充约定，那么陈美丽、叶常晟按揭申请在签订合同之日起2个月内未获批后，则以按揭付款的方式已被一次性付款的条款替代，显然陈美丽、叶常晟已无按揭付款的义务，一审法院依旧作出陈美丽、叶常晟在按揭不通过后仍旧要求继续办理按揭的认定显然是自相矛盾、错误及无法律依据。被上诉人金果公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈美丽、叶常晟向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈美丽、叶常晟与金果公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定无效；2.解除陈美丽、叶常晟、金果公司于2017年4月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》；3.金果公司向陈美丽、叶常晟返还购房款163600元，及赔偿陈美丽、叶常晟经济损失（以陈美丽、叶常晟已付房款为基数，自陈美丽、叶常晟付款之日起按年利率6%计算利息直至支付完毕之日止）；4.本案诉讼费用由金果公司承担。一审法院查明：2017年4月7日，陈美丽、叶常晟（买受人）、金果公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”），约定：陈美丽、叶常晟向金果公司购买佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋2349号产业配套用房（以下简称涉案商铺），总价313600元，（第七条）付款方式及期限：自本合同网上签订之日起7日内支付首期款163600元，剩余房款150000元应于2017年4月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第九条）商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十一条）交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金;（第二十八条）补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方还约定其他权利义务。同日，双方另签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定该商品房带装修交付使用，买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分）方可办理收楼手续，买受人采取银行按揭方式支付购房款的，由买受人负责申请，若买受人贷款申请在签订《商品房买卖合同》后二个月内仍未获批准，买受人应在签订《商品房买卖合同》后三个月内支付剩余的购房款；等等。2017年4月1日，金果公司出具收据予陈美丽、叶常晟，确认收到“华南医博城1栋2349铺定金”5000元；2017年4月7日，金果公司出具两份收据予陈美丽、叶常晟，确认收到“华南医博城1栋2349铺定金”95000元及“华南医博城1栋2349铺首期款”63600元。2016年8月5日，佛山市南海区罗村街道机场路17号华南国际医疗器材产业中心1栋办理了工程竣工验收及验收备案手续。诉讼中，一审法院向广东南海农村商业银行桂城支行发函调查，该行复函：陈美丽、叶常晟曾就涉案合同向我行申请按揭贷款，我行曾受理并初步审核符合准入条件，但当时资料不全，签约不成功，通知借款人陈美丽、叶常晟补充资料时借款人已自行取回申请资料，我行未记录下其所缺资料明细。故该笔贷款申请并未获批准。金果公司将涉案项目的单一土地证拆分为两个土地证。拆分期间，我行对涉案项目项下的房产能否成功办理房产证进而影响抵押权的设立存在顾虑，故暂缓发放该项目的按揭贷款，影响期间：2017年6月8日至2017年10月31日；2017年4月至2018年2月期间，共有6名业主成功向我行申请按揭贷款并放款。一审法院认为，陈美丽、叶常晟、金果公司签订的涉案合同及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉案合同约定剩余房款按照按揭贷款方式付款，陈美丽、叶常晟作为买受人、贷款人，涉案补充协议约定由陈美丽、叶常晟申请办理银行按揭贷款手续并未加重陈美丽、叶常晟责任。另外，涉案合同未对贷款手续未获批准情形下购房款的支付进行约定，涉案补充协议对此进行约定符合情理，且约定内容并未加重陈美丽、叶常晟责任。陈美丽、叶常晟主张涉案补充协议内容明显加重陈美丽、叶常晟责任，属无效，一审法院不予支持。涉案补充协议约定陈美丽、叶常晟需付清全部房款方可办理收楼手续，现陈美丽、叶常晟尚未付清房款，金果公司交付涉案房屋的条件尚未成就，故金果公司未交付涉案房屋予陈美丽、叶常晟不构成违约，陈美丽、叶常晟因此主张解除涉案合同，一审法院不予采纳。关于陈美丽、叶常晟未取得银行贷款的问题，陈美丽、叶常晟负有向银行提交贷款申请材料的义务，根据银行复函，因陈美丽、叶常晟提交的申请材料不符合要求导致贷款申请未获批准，陈美丽、叶常晟虽对复函有异议，但未举证予以反驳，一审法院对陈美丽、叶常晟的抗辩不予采纳，故陈美丽、叶常晟对贷款未获批准存在过错；银行复函载明由于涉案房屋所在土地证拆分问题，2017年6月8日至2017年10月31日期间确实影响涉案楼盘按揭贷款的发放，故金果公司就陈美丽、叶常晟未取得贷款亦存在过错。现该影响已消除，金果公司亦表示同意继续协助陈美丽、叶常晟办理按揭贷款，陈美丽、叶常晟仍可通过按揭贷款方式亦可通过其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。陈美丽、叶常晟以自身经济条件为由不同意继续以按揭方式亦不同意直接支付剩余房款，并非双方约定或法定的解除合同事由，亦不构成其不履行合同的正当理由。如上所述，陈美丽、叶常晟、金果公司就陈美丽、叶常晟未获银行贷款均有过错，金果公司亦不构成根本违约的情况下，陈美丽、叶常晟主张解除涉案合同及返还已付购房款、赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回陈美丽、叶常晟全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费3002元，由陈美丽、叶常晟自行负担。二审期间，陈美丽、叶常晟向本院提交了下列证据：证据1.《公证书》，拟证明金果公司必须向登记机关提供《佛山市南海区不动产登记申请书》、房屋测绘平面图、商品房确权套间明细表、开发商营业执照和开发商委托书等资料办理案涉房屋所有权登记转移手续。本案中金果公司未向登记机关提交上述办证必要文件，构成逾期办证的违约；证据2.金果公司在（2018）粤0605民初19634、19635号答辩意见书，拟证明金果公司主张“已在2017年7月30日统一向买受人发出收楼通知，由于买受人未在买卖合同约定交楼时间办理收楼手续，金果公司按合同约定将案涉房屋移交医博公司经营管理，并主张收楼手续统一由工作人员通知买受人，不可能针对其中一个买受人不交付案涉房屋。”即金果公司认为即使未支付完毕全部购房款，仍然认为房屋交付条件已成就，金果公司未执行补充协议约定。一审法院认定房屋交付条件尚未成就与金果公司主张房屋交付条件已成就相互矛盾，实际上金果公司未履行向陈美丽、叶常晟通知收楼的义务；证据3.佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19634、19635号、19627号案件开庭笔录（第8页），拟证明案涉补充协议系金果公司提供的格式条款，与商品房买卖合同同时签订，补充协议的内容字体为小五，并没有对第五条采取合理的方式提示陈美丽、叶常晟注意，并没有解释说明；证据4.佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初10266号民事判决书，拟证明本案与（2018）粤0605民初10266号案均是买卖合同和补充协议同一时间签订，本案亦应同案同判；证据5.佛山市中级人民法院（2006）佛中法民五终字第471号民事判决书，拟证明本案由于按揭贷款未得到银行同意，不可归责于陈美丽、叶常晟，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方所签订的买卖合同无法继续履行，而陈美丽、叶常晟在二审时也表示再无能力以按揭之外的其他方式支付余下的房款，因此，双方签订的买卖合同事实上不可能履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，应予以解除；证据6.人民法院报-2013年8月22日案例指导-江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中民终字第0475号民事判决书，拟证明本案中补充协议是由开发商提供，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与买受人协商的条款；补充协议第五条关于银行按揭付款方式的补充约定系格式条款，该格式条款存在两个问题：补充协议全文均比买卖合同字体较小，金果公司对该条款未作任何加粗或变换字体等特别提示，且未举证证明其在订约时提请买受人予以充分注意，因此，该补充协议约定不能代表双方已就此形成合意；其次，商品房买卖的特点之一即时标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款，该条款上金果公司以表面上是订立合同之日起3个月内付清剩余房款，实质上是按揭未获批准后的一个月内一次性付清剩余房款，因此，该补充条款显然加重了买受人的付款义务，同时违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，违背法律的基本精神，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定应属于无效条款；另，补充协议未进行网签备案；证据7.四川省攀枝花市中级人民法院（2015）攀民终字第725号民事判决书、四川省高级人民法院（2016）川民申301号民事裁定书，拟证明金果公司并未在银行按揭贷款的支付购房款方式存在的风险进行如实告知，在未如实告知、充分协商的情况下，即以合同格式条款约定如果银行贷款申请在订立合同之日起2个月内未获批准，则买受人应当一个月内一次性付清余款，显失公平；金果公司对案涉格式条款未作任何加粗或变换字体等方式进行特别提示或提醒买受人特别注意，且与买卖合同同时签订，因此，案涉补充协议格式条款限制了陈美丽、叶常晟的主要权利，加重了陈美丽、叶常晟的付款义务，应认定无效；本院经审查，认证如下：对证据1的真实性予以确认，但该证据不能证明陈美丽、叶常晟所主张的证明内容，本院不予采信；证据2到证据7与本案不具有关联性，本院不予采信。二审期间，金果公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.案涉补充协议的效力；2.案涉合同应否予以解除。首先，关于案涉补充协议的效力问题。陈美丽、叶常晟上诉主张补充协议属格式条款，应认定无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，纵观案涉补充协议的相关内容，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形，此其一；其二，案涉买卖合同约定剩余房款按照按揭贷款方式付款，陈美丽、叶常晟作为买受人、贷款人，案涉补充协议约定由陈美丽、叶常晟申请办理银行按揭贷款手续并未加重陈美丽、叶常晟责任。另外，案涉合同未对贷款手续未获批准情形下购房款的支付进行约定，案涉补充协议对此进行约定符合情理，且约定内容并未加重陈美丽、叶常晟责任；其三，陈美丽、叶常晟作为具有完全民事行为能力的自然人，其购买案涉商铺系作为一种市场商业投资行为，在案涉合同、补充协议之具体内容表述清晰、不存在任何理解上歧义之情形下，理应明确知悉签订案涉补充协议的后果。可见，签署上述案涉合同、补充协议系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当依据诚实信用原则全面、切实地履行合同义务。陈美丽、叶常晟的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。其次，关于案涉合同应否予以解除的问题。陈美丽、叶常晟以金果公司迟延交付案涉房屋为由主张解除合同。对此，本院认为，根据补充协议第二条：“买受人需付清全部房款（包括银行按揭部分），方可办理收楼手续。”之约定，现根据已查明的事实，陈美丽、叶常晟尚未付清房款，金果公司交付案涉房屋的条件尚不具备，其未交付案涉房屋不构成违约。至于陈美丽、叶常晟上诉提及金果公司不协助办证，该行为构成违约的问题，陈美丽、叶常晟交付房款和金果公司交付房屋互为对待给付义务，且陈美丽、叶常晟付清房款为先合同义务，故在陈美丽、叶常晟未付清房款的情况下，金果公司交付房屋及协助办证的条件并不成就，故其并不构成违约。因此，陈美丽、叶常晟主张解除案涉合同的事由不成立，其主张返还购房款并要求赔偿其损失的诉讼请求亦不能成立。根据案涉补充协议的约定，如陈美丽、叶常晟贷款申请未获批准，陈美丽、叶常晟应在签订案涉合同后三个月内支付剩余的购房款，此系双方的真实意思表示。故即使陈美丽、叶常晟无法申请获得按揭贷款，其亦应通过其他方式向金果公司支付剩余房款，不存在合同目的不能实现的问题，不能以此为由解除合同。一审法院对此处理正确，本院予以维持。至于陈美丽、叶常晟还上诉主张按揭贷款未获批是因金果公司把单一土地证拆分为两个土地证而导致的，致使案涉合同无法继续履行，且陈美丽、叶常晟无能力以按揭以外的方式支付剩余房款，案涉合同应予解除。对此，本院认为，陈美丽、叶常晟负有向银行提交贷款申请材料的义务，根据广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行的复函可知，陈美丽、叶常晟曾就案涉合同向银行申请按揭贷款，银行曾受理并初步审核符合准入条件，但当时资料不全，签约不成功，通知陈美丽、叶常晟补充资料时其已自行取回申请资料，银行未记录下其所缺资料明细，故该笔贷款申请并未获批准，此其一；其二，根据广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行于2018年8月31日作出的复函可知，金果公司将项目的单一土地证拆分为两个土地证，拆分期间，确实影响了按揭贷款的发放，影响期间为2017年6月8日至2017年10月31日；在2017年4月至2018年2月期间，共有6名业主成功向银行申请按揭贷款并放款。可见根据案涉合同及补充协议的约定陈美丽、叶常晟申请办理银行按揭手续的审批时间受上述银行暂缓发放按揭贷款期间的影响只有很短的时间，且2017年4月至2018年2月期间亦有案涉楼盘的其他业主成功申请按揭贷款并放款，故金果公司将案涉项目的单一土地证拆分为两个土地证并非是按揭贷款未获审批的主要原因，金果公司不构成根本违约，陈美丽、叶常晟以此为由主张解除合同于法无据，本院不予支持。现该影响已消除，金果公司亦表示同意继续协助办理按揭贷款，陈美丽、叶常晟仍可通过按揭贷款方式或其他方式支付购房余款，不存在合同目的无法实现的问题。陈美丽、叶常晟主张其无能力以按揭以外的方式支付剩余房款，此并非双方约定或法定的解除合同事由，不构成其不履行合同的正当理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈美丽、叶常晟的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6004元，由上诉人陈美丽、叶常晟负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十二月十七日法官助理黄结仪书记员蔡依丽