四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1621民初3425号 原告：中国农业银行股份有限公司岳池县支行，住所地：四川省岳池县九龙镇建设路**。统一社会信用代码91511621909779220N。 负责人：罗军，行长。 委托诉讼代理人：毛彬（该行员工），男，生于1962年12月28日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：尹娟（该行员工），女，生于1972年4月19日，汉族，住四川省岳池县。 被告：成林林，男，生于1981年1月30日，汉族，住四川省岳池县。 法定代理人：成万平（成林林之父），男，生于1953年5月23日，汉族，住址。 被告：四川荣新房地产开发有限公司。住。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段**拉德芳斯大厦****一社会信用代码915103006207368609。 法定代表人：张森，执行董事。 委托诉讼代理人：周国想（公司员工），男，生于1990年9月11日，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：罗智鹏（公司员工），男，生于1983年10月24日，汉族，成都市锦江区号。 原告中国农业银行股份有限公司岳池县支行（下称“岳池农行”）与被告成林林、四川荣新房地产开发有限公司（下称“荣新公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月11日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告岳池农行委托诉讼代理人毛彬、尹娟、被告成林林的法定代理人成万平、被告荣新公司委托诉讼代理人罗智鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳池农行向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认本案《个人购房担保借款合同》和《一手房贷款业务银企合作协议》合法有效。2、判令成林林立即偿还岳池农行贷款本金243064.12元及所欠利息，荣新公司承担连带清偿责任。3、判令本案的抵押物拍卖、变卖和折价等的价款岳池农行享有优先受偿权。4.成林林、荣新公司承担本案诉讼费。事实和理由：成林林购买住房因缺资金，在岳池农行按揭贷款292000元，由成林林将在荣新公司所购的位于岳池县九龙镇荣新.悦城小区5号楼1单元4-1室作抵押担保，在岳池县房产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记，并由荣新公司提供阶段性连带保证担保。成林林、荣新公司与岳池农行于2012年7月12日签订了《个人购房担保借款合同》（此前荣新公司与岳池农行签订了《一手房贷款业务银企合作协议》），合同签订后，成林林如约取得借款。上述借款成林林、荣新公司还本息至2018年5月20日，共归还本金48935.88元、利息84838.57元。从2017年3月至今成林林一直未履行还款义务，2016年2月-2017年1月、2017年3月-2018年5月的应付本息均由荣新公司代偿，共代偿25期，代偿金额总计为54734.90元。岳池农行认为其按约提供借款后，成林林、荣新公司至今只偿还了部分借款本金及利息，未按照约定全面履行偿还本息的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任，并且，根据合同约定，岳池农行有权宣布案涉债务提前到期。 成林林法定代理人成万平辩称，欠款是实，但成林林现患精神疾病，暂时无法还款。本案借款合同尚未到期，愿意慢慢还。 被告荣新公司辩称，荣新公司与岳池农行签订了《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》是实，岳池农行宣布债务提前到期并要求成林林偿还借款本息，荣新公司不持异议。但借款担保合同中，并未选择对物的担保或保证责任优先实现债权进行约定，故荣新公司主张，根据《物权法》第一百七十六条的规定，岳池农行应先就本案抵押权实现债权，不足部分再由荣新公司承担保证责任。 本院经审理认定事实如下：2012年7月2日，成林林因购买岳池县九龙镇荣新.悦城小区5号楼1单元4-1房需资金，向岳池农行申请住房按揭贷款292000元，并承诺以该房为上述债务作抵押担保。经查，该住宅小区开发企业为本案荣新公司，荣新公司于2010年10月25日召开股东会决议，商定就岳池“荣新.悦城”楼盘项目与岳池农行进行按揭义务合作，承诺从每笔按揭贷款发放之日起至办妥他项权证之日止，若借款人在此期间不能按期还贷，荣新公司负有偿还贷款本息及回购的义务，并承担因此而发生的一切费用。2012年2月26日，岳池农行与荣新公司正式签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定荣新公司提供连带责任保证的，应按购买本协议项下房屋产生的岳池农行购房贷款余额的百分之五交纳保证金作为质押，存入保证金专户（户名荣新公司）。在荣新公司承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由荣新公司代为偿还，岳池农行有权直接从上述保证金账户中划收相关款项等。 2012年7月12日，成林林、荣新公司、岳池农行三方签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定成林林向岳池农行贷款292000元，借款期限为240个月，还款周期为1个月，还款日为每月20日。上述债务由荣新公司提供阶段性保证（自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时为止，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用），由成林林就预购商品房提供抵押担保（成林林向岳池县房地产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记）。同时，合同约定了借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人岳池农行有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等相关违约责任。合同签订后，成林林如约取得上述借款。截止到2018年9月，成林林及荣新公司共偿还48935.88元、利息84124.66元，此后未再支付。岳池农行多次催收未果，现岳池农行根据合同约定，宣布提前收回已发放的借款，提前行使担保权等。 另查明，成林林所购案涉房屋目前尚未办理抵押权登记。 再查明，成林林未婚、现患精神分裂症在岳池县百兴医院住院治疗。 本院认为，成林林现××病人，无完全民事行为能力，其父成万平作为法定代理人参加诉讼，主体资格适格。 岳池农行与成林林、荣新公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、岳池农行与荣新公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，均系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。岳池农行按照借款合同的约定发放了贷款，履行了合同义务。成林林、荣新公司未按合同约定按期偿还借款本息，是对合同义务的不履行，其行为违约，应承担违约责任。现岳池农行依据借款合同的约定宣布提前收回已发放的借款，并要求成林林承担偿付余下借款本息及违约责任，符合合同约定且与法律不悖，本院对其该部分诉讼请求予以支持。 岳池农行主张对成林林提供的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，由于本案抵押物岳池县九龙镇荣新.悦城小区5号楼1单元4-1号房仅是抵押权预告登记而非抵押登记，抵押设定合法有效但抵押权并未成立。根据物权法第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时成立”。故此，在缺乏抵押登记这一抵押权生效要件的情形下，认为成林林登记即可以产生物权登记效力欠缺法律依据。即抵押权预告登记只是将来抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，并非对本案抵押房屋享有现实抵押权。据此，岳池农行关于实现房屋抵押优先权的诉讼主张本院不予采纳。 本案中，荣新公司承担的是阶段性连带保证，本意就是其为成林林在阶段内（自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时为止）向银行履行还款义务提供保证，房屋抵押登记之日为该阶段性保证的任务完成，而荣新公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，因此，保证人荣新公司应根据合同约定对债务人成林林的民事责任承担连带清偿的保证责任。荣新公司意根据《物权法》第一百七十六条的规定，辩称先由岳池农行先就房屋的担保实现债权再由荣新公司承担保证责任的观点，因本案担保物权并不成立，本院对此不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、成林林在本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司岳池县支行偿还借款本金243064.12元，并按合同约定利率支付自2012年7月12日起至本金还清之日止的利息及逾期利息（含复息和罚息），已经支付的部分予以扣除。 二、四川荣新房地产开发有限公司对第一项成林林的给付义务承担连带清偿责任。 三、驳回中国农业银行股份有限公司岳池县支行其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2473元，由成林林、四川荣新房地产开发有限公司负担1973元、中国农业银行股份有限公司岳池县支行负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  舒孝焰 二〇一八年十二月十日 书记员  卢秋生