广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21603号上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：徐建东，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈英，女，1981年11月7日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：鲁永峰，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱海平，广东盈隆律师事务所律师。原审第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州市。法定代表人：钟慎强。委托诉讼代理人：田振，国信信扬律师事务所律师。上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）因与上诉人陈英、原审第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。高卫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.变更一审判决第一项为陈英向高卫物业公司支付拖欠的2017年1月30日至2018年4月30日的物业管理费24380元和违约金（2017年1月的违约金以104元为本金，按照每日万分之五计算，从2017年1月31日起算至实际付清之日止；2017年2月至2017年10月的物业管理费以1606元为本金，2017年11月至2018年4月的物业管理费违约金以1637元为本金，均按照每日万分之五计算，从当月2日起计至实际付清之日止）；3.变更一审判决第二项为陈英向高卫物业公司支付拖欠的2017年1月30日至2018年4月30日期间的会所使用费8773元和违约金（2017年1月以37元为本金，按照每日万分之五计算，从2017年1月31日起算至实际付清之日止；2017年2月至2017年10月以578元为本金，2017年11月至2018年4月以589元为本金，均按照每日万分之五计算，从当月2日起计至实际付清之日止）；4.判令本案一、二审全部诉讼费用由陈英承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，陈英未在交付通知书通知的交楼时间内收楼系其自身原因造成，其逾期付款的违约行为，不属于未按时收楼的合理事由，涉案房屋应视为已于2017年1月30日交付。（一）陈英未在交付通知书通知的交楼时间内收楼系其自身原因造成，其未依约履行付款义务的违约行为，不属于未按时收楼的合理事由。（二）御湖公司依约向陈英发出收楼通知书，按照商品房买卖合同的约定，涉案房屋应视为已于2017年1月30日交付。（三）在御湖公司向陈英发出收楼通知书前，涉案房屋已符合买卖合同约定的交付条件，陈英应自视为收楼之日起支付物业管理费、会所使用费等费用。二、一审判决适用法律错误，陈英无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应于视为收楼日起支付物业管理费等费用。三、涉案房屋应自2017年11月1日起按照测绘报告书确定涉案房屋建筑面积计算物业管理费和会所使用费。四、涉案房屋符合约定的交房条件，御湖公司己向陈英发出房屋交付通知书，御湖公司己完全履行约定的交房义务，一审判决遗漏了御湖公司在房屋交付下没有任何违约的事实。五、《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，业主未在收楼期限内收楼或因业主违约导致延期交房的，自房屋交付通知书载明的最后验收交接日起视为御湖公司己将房屋交付给业主，视为收楼日起的相应管理费等由业主承担，一审判决遗漏了该约定导致认定事实错误，高卫物业公司的主张具有合同依据。六、陈英未按期收楼是其自身的违约行为所致，应自行承担相应的不利后果，一审判决关于陈英迟延收楼存在“合理事由”的认定显属错误。（一）在房屋最后验收交接日前具备约定的收楼条件并按期收楼是陈英的合同义务，陈英有充足的时间满足收楼条件，其对迟延收楼的不利后果是清楚知悉的。（二）陈英有充足的时间收楼，但其在御湖公司多次催促下，仍怠于收楼。（三）如业主逾期支付购房款并拖延办理收楼手续属于合理事由，则将导致严重不公平，并引起其他业主效仿，严重影响房地产市场的稳定。七、高卫物业公司已实际提供了物业管理服务及会所服务，涉案房屋会所管理、维护的费用已经产生且应由陈英承担，一审判决有悖公平原则，将导致高卫物业公司或其他业主合法利益受损。八、一审判决在高卫物业公司提交了测绘机构实测面积情况下，仍然以《商品房买卖合同》记载的面积为计费依据，适用法律及查明事实错误。九、一审判决断章取义，御湖公司并无拒绝业主收楼，相反系积极、主动将房屋交付给业主。十、《商品房买卖合同》明确约定无论业主是否获得同贷书及获贷金额，业主确保最迟于约定的期限前付清全部购房款，业主选择通过按揭贷款方式支付购房款应承担相应的交易风险，不能把不利后果转嫁给开发商及物业管理公司。十一、一审判决对房屋交付时间的错误认定不仅影响涉案物业管理服务费等费用的计收，更直接导致房屋风险责任转移及工程质量保修期限的延长。针对高卫物业公司的上诉，陈英答辩称：不同意高卫公司的上诉请求。一、关于收楼的时间，根据一审法院查明的情况，银行发放贷款的时间是2017年5月4日，我方知道银行发放贷款后已经与御湖公司的销售人员沟通收楼时间，当时因陈英面临生产，所以与御湖公司的销售人员沟通在生产完再收楼。当陈英联系御湖公司收楼时，御湖公司以陈英未支付面积补差款为由拒绝交楼，由此所导致的迟延收楼的责任应由御湖公司承担。二、关于费用标准的问题，一方面物业管理费的计收面积应该以查册表所显示的面积为准，不应以实测面积为依据。另一方面，高卫物业公司根本没有提供相应的会所服务，其强行收取会所费用是基于御湖公司事前拟定的格式条款单方制定的，该格式条款严重损害陈英的利益，应认定为无效。陈英上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回高卫物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由高卫物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院仅凭高卫物业公司提供的一些照片及文件，就错误的认定其履行了物业服务，这与基本事实完全不符，也严重违反了物业服务协议，助长了物业公司的不作为，严重损害业主的合法权益。陈英在一审判决后发现新证据，即证明高卫物业公司不履行物业服务、违法收取会所费的公证书三份。其中（2017）粤广海珠第2xxx3号公证书证实，进出涉案小区的唯一通道均砌有砖墙，业主无法正常出入，时间长达将近一个月之久。根据御湖公司发出的《关于金坑林场消防通道被堵的报告》，自2017年6月28日至报告发出日2017年7月13日，xx名邸小区大门口均被他人用车辆违停、违建墙体、违法倾倒大量黄泥等非法方式堵塞，无法通行。高卫物业公司却故意不履行管理职责，任由他人在光天化日之下封堵道路，陈英有权拒绝支付相应物业费用。二、一审认定的会所使用费，严重背离事实，违反公平公正基本原则，极其错误。高卫物业公司收取该费用的依据，是御湖公司事前拟制的《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》，该文本皆为未与陈英协商的格式文本，对于单方擅自收取的会所费用，御湖公司及高卫物业公司均未提请陈英予以注意。事实上，御湖公司及高卫物业公司根本未提供相应的会所服务。针对陈英的上诉，上诉人高卫物业公司答辩称：不同意陈英的上诉请求。一、关于陈英所称砌砖、堵路一事，该事件是案外人实施的违法行为，高卫物业公司的保安人员已经阻止并报警，向城管、维稳、公安等部门等反映情况，由政府拆除了案外人修建的墙体，高卫物业公司已经尽了最大的管理义务。已有生效判决认定高卫物业公司尽了管理义务。二、关于会所使用费，已有生效判决认定高卫物业公司于2013年12月起向全体业主提供会所服务，生效判决也确认了会所使用费的标准、合同依据及费用起算时间。业主不使用会所服务是对自身权利的放弃，不能以此为由拒绝交费。三、关于律师费，陈英逾期交费的情况持续了很久，我方曾通过多种方式催收，逾期交费是业主违约导致，高卫物业公司的收费主张有合同与事实依据。原审第三人御湖公司述称：不同意陈英的上诉请求，同意高卫物业公司的意见。高卫物业公司向一审法院起诉请求：1.陈英立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年1月30日至2018年4月30日期间的物业管理服务费24380元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为5886.68元）；2.陈英立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年1月30日至2018年4月30日期间的会所使用费8773元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年4月30日为2118.3元）；3.陈英向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审律师代理费3000元；4.陈英承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月15日，御湖公司（甲方）与陈英（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），合同约定乙方认购广州市黄埔区xx名邸xx街x号（x区x期xx#）1x1号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积321.14平方米，其中，套内建筑面积309.22平方米，共有分摊面积约11.92平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条计价方式和价款约定：甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19930.15元，总金额6162800元。第八条付款方式约定：甲方同意乙方按下列第4种方式支付房款：4.首期款：在2016年12月31日前支付4930000元，除首期款外，剩余分三期支付：第1期：在2016年5月16日前支付616520元；第2期：在2016年7月30日前支付308140元；第三期：在2016年10月30日前支付308140元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年1月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用”；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于xx名邸****会所建筑物（暂定名为御皇荟）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称许可使用期），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。2016年6月15日，陈英还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区xx名邸xx街x号房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。陈英在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年1月23日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《xx名邸第二期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市萝岗区xx路x号xx名邸第二期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域第二期移交给乙方之日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，由乙方按月向业主收取。涉案房屋于2016年11月24日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明xx名邸x区6期工程（自编号x0x5#-x0x3#、x0x4#-x0x2#、x1x7#x1x4#）竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年11月24日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年12月21日，御湖公司向陈英发出《xx名邸二期房屋交付通知书》，载明：陈英购买的广州xx名邸二期xx街x号1x1房屋已经具备交楼条件，请陈英自2017年1月1日起30日内前往广州市萝岗区xx路x号xx名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。陈英陈述其收到上述交付通知书后去过售楼部，跟销售有过对接，但没有去收楼，因为涉案房屋不符合收楼条件，当时首付款由三成变更为四成，首付款未付完，按揭款全部都没有付，御湖公司不可能让其收楼，2017年5月御湖公司通知其收楼时，因其快要生小孩了所以没有去办理收楼手续。对此，高卫物业公司主张涉案房屋已经符合交楼条件，陈英未支付房款导致涉案房屋无法进行交付及延迟交付是陈英原因导致，根据合同附件七本合同补充协议第十一条的约定，不利后果应由陈英自行承担，陈英应按该条约定自视为收楼之日起交付物业管理费及会所使用费等费用。为证明御湖公司2017年5月10日左右才通知其收楼，陈英向一审法院提交其主张为与御湖公司销售人员简梓劲的微信聊天记录，显示：2017年5月10日，“简梓劲”向陈英发送微信：“陈小姐，我们这边已经确认你那笔放款的钱已经到账了，可能迟一点收楼小姐会联系约你收楼，那你就看一下什么时候有空过去耀中那边把维修基金交了就可以过来这边收楼了”，陈英回复好的后，于2017年5月26日向“简梓劲”发送微信称其想生完小孩再收。对此，“简梓劲”回复收楼小姐已于2017年5月10日左右打电话给陈英，并将御湖收楼组电话给到陈英，让陈英跟御湖收楼组沟通办理收楼事宜。高卫物业公司及御湖公司对该微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，但不确认聊天记录中与陈英对话的人的为简梓劲，并称简梓劲非御湖公司员工。御湖公司陈述陈英支付涉案房屋购房款的情况如下：2016年5月2日支付50000元，2016年5月16日支付228520元，2016年5月29日支付100000元，2016年6月15日支付238000元，2016年8月4日支付200000元，2016年9月4日支付108140元，2016年11月6日支付200000元，2016年11月26日支付108140元，2017年2月19日支付300000元，2017年4月16日支付300000元，2017年4月28日支付630000元，2017年5月4日支付按揭贷款3700000元。陈英称其于2017年4月28日支付了630540元，其余款项确认御湖公司的陈述。高卫物业公司提交一份广州开发区房地产管理所于2017年4月14日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示涉案房屋的实测建筑面积为327.3545平方米，套内建筑面积为311.6724平方米，还提交了一份2018年7月9日查询所得的《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋的建筑面积为321.14平方米。高卫物业公司称其于2017年9月收到上述报告书，故涉案房屋2017年1月至10月的物业管理费为每月1606元（合同约定的建筑面积321.14平方米×5元/平方米），自2017年11月1日起的物业管理费为每月1637元（实测面积327.3545平方米×5元/平方米）。高卫物业公司于2017年9月6日委托国信信扬律师事务所向陈英发出《律师函》一份，催促陈英于收到律师函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付2017年1月-2017年7月期间拖欠的物业管理费9740元、会所使用费3505元、公共设施分摊电费32.58元及相应违约金。2018年7月4日，陈英办理涉案房屋收楼手续，于当日签署《xx名邸二期房屋设备核对表》《xx名邸二期收房文件签收表》《xx名邸二期房屋钥匙接收表》及《房屋交接单》。高卫物业公司为证实其对涉案房屋提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区xx路x号xx名邸公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2018年4月30日止；高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《广州xx名邸x、x区安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司将广州市黄埔区xx名邸x、x区协管（保安）服务工作判交广州思科保安服务有限公司，有效期由2018年5月1日至2020年4月30日止；高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《xx名邸清洁维保服务合同》，载明高卫物业公司委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区xx路x号xx名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止；高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）xx名邸一期x区及二期x区外聘日常保洁服务合同》，载明高卫物业公司委托广州文发园林清洁管理有限公司负责2017至2019年度广州市萝岗区xx名邸一期x区及二期x区日常保洁服务工作。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份及确认函以证明委托该律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。一审庭审中，高卫物业公司、陈英及御湖公司均确认涉案房屋尚未办理房屋的产权证。一审法院认为：陈英与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了涉案房屋所在xx名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2016年1月23日签订的《xx名邸第二期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案房屋提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《xx名邸第二期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、陈英具有法律约束力，双方应遵照履行。本案的争议焦点为：1.涉案房屋的交付时间；2.陈英是否应当支付物业管理费、会所使用费及上述费用的违约金，违约金的标准如何确定；3.陈英是否应当支付律师代理费。关于涉案房屋的交付时间。御湖公司与陈英在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2016年11月24日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于该日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。因此，应认定涉案房屋于2016年11月24日满足合同约定的交楼条件。涉案房屋满足交楼条件后，御湖公司于2016年12月21日书面通知陈英于2017年1月30日前收楼，高卫物业公司据此主张涉案房屋应视为已于2017年1月30日交付。陈英抗辩御湖公司虽向其发出该交付通知书，但因涉案房屋购房款未付清御湖公司不让其收楼故其未收楼。对此，一审法院认为，御湖公司向陈英发出的交付通知书中载明“倘若收楼当天楼款及其他应缴付的款项未全部付清并到账，御湖公司有权依合同暂不予办理收楼手续”，根据涉案房屋购房款支付情况，陈英未在交付通知书通知的交楼时间内收楼存在合理事由。高卫物业公司一审庭审时亦陈述，御湖公司在发出交付通知书后，因陈英未付清购房款而存在延迟交付涉案房屋。因此，高卫物业公司主张涉案房屋应视为已于2017年1月30日交付理由不成立，不予采纳。涉案房屋最后一笔购房款于2017年5月4日付清时，涉案房屋已于2016年11月24日满足合同约定的交楼条件，御湖公司亦通过交付通知书告知陈英涉案房屋已经具备交楼条件，故涉案房屋无法交付的事由已消除，陈英应自行前往收楼，结合陈英办理收楼手续需要的合理时间，一审法院酌定陈英应于付清房款后七天内办理收楼手续。陈英因自身原因未在上述期间内收楼应自行承担不利后果，故一审法院认定涉案房屋的交付时间为2017年5月11日。关于陈英是否应向高卫物业公司支付物业管理费及其违约金的问题。高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》、《广州xx名邸x、x区安全管理服务委托合同》、《xx名邸清洁维保服务合同》、《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）xx名邸一期x区及二期x区外聘日常保洁服务合同》证实其为xx名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，因此根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《xx名邸第二期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，陈英应自2017年5月11日起向高卫物业公司支付物业管理费。陈英抗辩御湖公司要求其补缴涉案房屋面积差价构成单方违约，导致其于2018年7月4日才收楼，其应从2018年8月1日起开始缴纳相关费用。一审法院认为，根据陈英的答辩意见，御湖公司通知其补缴涉案房屋面积差价是2017年10月1日左右，该时间在涉案房屋交付后，故就陈英该抗辩意见，一审法院不予采纳。至于高卫物业公司要求陈英支付2017年1月30日至2017年5月10日期间的物业管理费，理据不足，不予支持。至于物业管理费的标准，高卫物业公司主张从2017年11月1日开始按照实测面积327.3545平方米计算每月的管理费，并提交了房屋面积测量成果报告书证实涉案房屋的实测面积，但根据高卫物业公司提交的《商品房买卖合同》和不动产登记查册表，涉案房屋的面积均为321.14平方米，高卫物业公司未提交证据证实涉案房屋的房地产权证或者不动产权证记载的建筑面积。由于高卫物业公司提交的房屋面积测量成果报告书测量的面积与不动产登记查册表记载的面积不符，而不动产登记查册表系房地产管理部门对外公示的涉案房屋的相关情况，其所记载的涉案房屋的建筑面积对外发生公示效力，高卫物业公司提交的房屋面积测量成果报告书对外不产生公示效力，故一审法院不采信高卫物业公司主张的实测面积，而是按照不动产登记查册表公示的涉案房屋的建筑面积计算物业管理费，故涉案房屋每月物业管理费为1605.7元（321.14平方米×5元/平方米），陈英应向高卫物业公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的物业管理费共计18750.43元（1605.7元/月÷31天×21天+1605.7元/月×11个月）。关于陈英拖欠物业管理费的违约金。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、4、5款的约定，陈英应于收楼日当日向高卫物业公司缴付当月的物业管理服务费，以后每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理服务费，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。因此，陈英拖欠2017年5月11日至2018年4月30日的物业管理费构成违约，应向高卫物业公司支付逾期支付上述期间物业管理费的违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，陈英现请求法院调低违约金，一审法院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2017年5月的物业管理费的违约金以1087.73元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止；拖欠2017年6月至2018年4月的物业管理费的违约金每月以1605.7元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于陈英是否应向高卫物业公司支付会所使用费及其违约金问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在涉案房屋视为交付之日起将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给陈英及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。陈英签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用。根据合同约定及涉案房屋建筑面积，会所使用费为每月578.05元（321.14平方米×1.8元/平方米），高卫物业公司主张参照578元/月计算涉案房屋的物业管理费，是对其权利的自行处置，一审法院予以支持，故陈英应向高卫物业公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的会所使用费共计6749.55元（578元/月÷31天×21天+578元/月×11个月）。关于陈英拖欠会所使用费的违约金，一审法院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（拖欠2017年5月的会所使用费的违约金以391.55元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止；拖欠2017年6月至2018年4月的会所使用费的违约金每月以578元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）。关于高卫物业公司提出的律师代理费3000元的主张，一审法院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈英于本判决发生法律效力之日起十日内向高卫物业公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的物业管理费18750.43元及拖欠上述物业管理费的违约金（拖欠2017年5月的物业管理费的违约金以1087.73元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止；拖欠2017年6月至2018年4月的物业管理费的违约金每月以1605.7元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；二、陈英于本判决发生法律效力之日起十日内向高卫物业公司支付2017年5月11日至2018年4月30日期间的会所使用费6749.55元及拖欠上述会所使用费的违约金（拖欠2017年5月的会所使用费的违约金以391.55元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2017年5月12日起算至实际支付之日止；拖欠2017年6月至2018年4月的会所使用费的违约金每月以578元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止。以上每期违约金以不超过本金为限）；三、陈英于本判决发生法律效力之日起十日内向高卫物业公司支付律师代理费3000元；四、驳回高卫物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，由高卫物业公司负担135.4元，由陈英负担316.6元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，陈英向本院提供了以下证据：1、（2017）粤广海珠第2xxx1、2xxx2号公证书，拟证明高卫物业公司在会所主要用于御湖公司售楼的情况下，利用会所强行收取会所费用；2、（2017）粤广海珠第2xxx3号公证书，拟证明高卫物业公司怠于履行物业服务，导致小区唯一通道被堵；3、御湖公司出具的《关于xx场消防通道被堵的报告》，拟证明高卫物业公司不履行基本物业服务，任由他人对小区通道进行封堵而不进行阻止；4、穗开国规函[2017]xx号《关于反映黄埔区xx路xx名邸进出通道被强占问信访事项的答复意见》，拟证明高卫物业公司对非法进入小区封堵道路等行为不进行阻止；5、陈英缴纳物业管理费的收据，拟证明陈英并无拖欠物业管理费；6、房屋交接单，拟证明陈英从2018年7月4日收楼，物业服务费应该从该日起计算。经质证，高卫物业公司表示对上述证据1、2的三性不予确认，证据1拍照显示的区域并不属于合同约定的会所的开放区域，相反公证书显示的钢琴室的开放可证明会所向全体业主开放并投入服务；对证据3、4的真实性予以确认，堵路事件是由案外人实施的违法行为，高卫物业公司已经采取了各种措施，且经行政主管部门处理封堵已经拆除，业主不能因案外人的行为而拒绝交费；对证据5的真实性、合法性予以确认，对关联性不确认，陈英的缴费时间不在本案的诉请主张范围内；对证据6的真实性予以确认，该证据证明了陈英逾期办理收楼手续的事实。高卫物业公司向本院提供了以下证据：1、阳光家缘网显示的涉案房屋实测面积的页面，拟证明广州市住房城乡建设委员会公示的涉案房屋实测面积与高卫物业公司一审提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》一致；2、报警回执及报警人员工作证、拆除违法建设决定书、通告、《关于xx山庄人员违法堵塞xx名邸消防通道的报告》、《关于xxx场消防通道被堵的报告》、快递底单及妥投情况，拟证明相关堵路事件是案外人实施的，高卫物业公司在事件中已经尽了最大的管理义务；3、（2018）粤0112民初3546号民事判决书，拟证明已有生效判决对陈英提交的公证书等证据予以认定；4、xx街x1号、xx街x1号2x2房、xx街x3号1x2房物业预告登记查册表、产权证、产权证办妥后的查册表、阳光家缘网公示信息，拟证明在办出产权证前查册表显示的是预告登记情况，显示的是房屋预测面积，并非实测面积。经质证，陈英对上述证据的真实性均无异议，但对其证明内容不予认可，证据4与本案没有关联性。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于陈英主张其有权拒绝支付物业管理费、会所使用费的问题。根据陈英与御湖公司签订的《商品房买卖合同》及其附件、御湖公司与高卫物业公司签订的《xx名邸第二期前期物业管理服务合同》的约定，以及陈英签署的《关于遵守及的承诺书》的内容，陈英应当从收楼或视为收楼之日起支付涉案房屋的物业管理费、会所使用费。高卫物业公司主张陈英应支付涉案房屋的物业管理费、会所使用费，合理有据，本院予以支持。陈英如认为其所述的道路问题侵害其权益的，可另行主张权利，但以此为由拒不支付物业管理费、会所使用费的理据不足，本院不予支持。高卫物业公司收取会所使用费符合合同约定，陈英认为该收费不当缺乏法律依据，本院不予支持。高卫物业公司因陈英逾期交费而主张其支付本案律师代理费，符合《临时管理规约》的相关约定，本院亦予认可。陈英二审提交的证据不足以证明其上诉主张，故本院均不予采纳。鉴于陈英现有举证不足以证明其上诉主张或推翻一审认定，其上诉请求缺乏理据，本院均不予支持。第二、关于陈英应向高卫物业公司支付物业管理费、会所使用费的起算时间问题。对此高卫物业公司上诉主张御湖公司已于2016年12月21日向陈英发出《房屋交付通知书》，通知其自2017年1月1日起30日内办理收楼手续，陈英无正当理由拒绝办理房屋交付手续，因此涉案房屋应视为已于2017年1月30日交付，陈英应自视为收楼之日起支付物业管理费、会所使用费。陈英则答辩认为因御湖公司变更了首付款的比例及办理大确权等原因导致银行贷款放款延迟，这并非陈英的原因造成，而御湖公司因银行未放款不同意陈英收楼，故不同意自视为收楼之日起支付上述费用。从陈英的收楼过程来看，涉案房屋于2016年11月24日满足合同约定的交楼条件，御湖公司于2016年12月21日书面通知陈英于2017年1月30日前收楼，该交付通知书中载明“若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部款项，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续”，后按揭银行于2017年5月4日放款，陈英于7月4日办理了收楼手续。对此本院认为，首先，陈英已向银行申请办理了按揭贷款手续，而对于贷款银行的放款时间，开发商与业主都不可控制，难以认定银行放款迟延的责任在于陈英一方，御湖公司至今亦无向陈英追究其逾期付款的责任。其次，御湖公司发出的交付通知书中载明若未能依约交清全部楼款则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续，从陈英在贷款支付完毕后方收楼的事实来看，可印证陈英所述御湖公司因银行未放款故不同意其收楼的陈述。综上，一审判决认定陈英未在交付通知书通知的交楼时间内收楼存在合理事由，并无不当。一审法院结合最后一笔购房款的支付时间及陈英办理收楼手续需要的合理时间，酌定陈英应于付清房款后七天内办理收楼手续，并据此认定涉案房屋的交付时间为2017年5月11日，陈英应自该日起支付物业管理费、会所使用费，是可行的。高卫物业公司主张陈英应自视为收楼之日起支付物业管理费、会所使用费及相应违约金的理由不充分，本院不予支持。第三，关于上述费用的面积计算标准问题。高卫物业公司主张从2017年11月1日开始按照实测面积327.3545平方米计算每月的物业管理费以及会所使用费，并提交了房屋面积测量成果报告书证实涉案房屋的实测面积。但根据高卫物业公司提交的《商品房买卖合同》和不动产登记查册表，涉案房屋的建筑面积均为321.14平方米，而涉案房屋尚未办理登记至陈英名下的房地产权证。由于高卫物业公司提交的房屋面积测量成果报告书测量的面积与不动产登记查册表记载的面积不符，目前亦未能确定房地产权证办理后的具体面积，故一审法院暂按照不动产登记查册表公示的房屋建筑面积计算物业管理费及会所使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，高卫物业公司、陈英的上诉请求均不能成立，本院均予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费954元，由广州高卫物业管理有限公司负担50元，陈英负担904元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 刘 卉二〇一八年十二月二十四日书记员 王 敏