广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初3679号 原告：方容，女，1972年6月6日出生，汉族，住横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓先勤，广西任钒律师事务所实习律师。 被告：广西太阳房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区安园东路**。 法定代表人：张金存，公司董事长。 委托诉讼代理人：钟润兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王启祥，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告方容诉被告广西太阳房地产开发有限公司(以下简称太阳房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日受理后，于2017年6月22日作出（2017）桂0127民初876号民事判决。被告广西太阳房地产开发有限公司不服提出上诉，2017年12月25日，南宁市中级人民法院作出（2017）桂01民终5489号民事裁定，撤销本院（2017）桂0127民初876号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告方容的委托诉讼代理人苏钒、邓先勤，被告太阳房地产公司的委托诉讼代理人钟润兴、王启祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方容向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告支付原告违约金10000元。事实和理由：2013年8月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条：被告将坐落于横县横州镇宝华中路13号第A幢14层1401号房出售给原告；第四条：计价方式和价款：总金额392929元；第八条：出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、该商品房经(建设单位、施工单位、监理单位、设计单位)验收合格；第十五条：关于产权登记的约定：出卖人(即被告)应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部购房款。但被告违反合同第十五条约定，至今未将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案，且用原告购买的房屋设定抵押，致使原告至今未能取得所购商品房的房屋所有权证。 综上所述，被告的行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。虽然双方在《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金，但该约定的违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，本案违约金应调整增加为：按已付房价以被告实际违约时间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计付违约金。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，特提起诉讼，请求人民法院依法作出公正的判决。 被告太阳房地产公司辩称，一、被告并未违约。被告的义务是按《商品房买卖合同》约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋产权证的办理是房屋产权登记机关的行为，与被告无关；2.被告已于2014年12月11日在合同约定期限内办理了大产权证，完成了合同约定向产权登记机关提交产权备案的义务，被告办理了大产权证意味着原告完全可以向产权登记机关申请办理个人产权证，被告已经按合同的约定完全履行了义务，故被告不存在违约的情形；二、被告并未用原告的房屋进行抵押。1.被告于2013年1月用在建工程办理抵押贷款，该抵押行为是在房屋出卖前办理的，原告在买房时应当知晓，被告不存在用原告的房屋进行抵押的行为。2.在建工程抵押并不影响产权证的办理，在建工程抵押是正常行为，在建工程虽然是抵押，但开发商卖一套就解押一套，然后再另行办理抵押手续，被告已经办理了部分商铺的产权证，在建工程抵押不会导致原告不能办理产权证；三、原告主张按银行存款利率1.5%计算违约金没有事实依据，原被告在合同中对违约金做出了明确的约定，该约定并未违反法律规定，原告也没有提供证据证明原告存在损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告对被告提供《工程竣工验收备案表》的真实性、合法性、关联性均有异议，理由有：备案表第三、四页的落款时间均是空白，内容载明2014年8月21日已经经过竣工验收备案有异议，横县城乡规划建设局(以下简称规划建设局)于2017年5月8日出具给横县国土资源局的函载明涉案工程并未取得竣工工程备案表，因此被告提供的备案表上的时间是虚假的。结合规划建设局的函，涉案工程的竣工规划没有得到核实审批，没有取得竣工备案，所以被告尚没有完成合同约定的备案义务。对原告提出的质证意见，经本院到规划建设局调查，被告于2014年8月份办理太阳广场商住楼工程竣工验收备案时所提供的备案文件目录材料齐全，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意该项目竣工验收备案，但因被告仍有相关费用未缴清，经规划建设局口头追缴，被告于2017年7月11日缴清相关费用后，规划建设局将《工程竣工验收备案表》发给被告。综上，被告的涉案工程在2014年8月21日已经取得竣工验收备案，故本院对《工程竣工验收备案表》的真实性、合法性、关联性均予采信。被告为证明2014年12月份可以办理单个房屋产权证，提交了太阳广场2-1号、2-02商铺房屋所有权人为太阳房地产公司的《房屋所有权证》。原告认为该证的所有权人登记的权利人仍然为太阳房地产公司，被告取得商铺的《房屋所有权证》并不代表原告的房屋也可以办理房屋所有权证。本院认为，太阳广场2-1号、2-02商铺房屋所有权人为太阳房地产公司的《房屋所有权证》系横县房产管理所颁发的不动产权属证，本院对其真实性予以采信。 本案的争议焦点：1.被告是否按《商品房买卖合同》第十五条的约定时间完成备案义务；2.若被告存在违约，原告请求被告按中国人民银行存款利率1.5%支付违约金应否得到支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：2013年8月2日，原告与被告太阳房地产公司签订了2份《商品房买卖合同》及2份《合同补充协议》，约定由原告购买被告太阳房地产公司开发建设的坐落于横县横州镇宝华中路13号“太阳广场”第A幢14层1401号房，总价款392929元。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位）验收合格。……”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人有配合出卖人提交办证资料及办证其他所需的义务，由于买受人未能及时提交办证资料及履行义务而延误办证时间的，出卖人不承担违约责任。”原告方容按合同约定的时间付清购房款392929元，被告亦依约将房屋交付原告。 2014年8月份，被告到规划建设局办理太阳广场商住楼工程竣工验收备案，经规划建设局核验资料，被告的工程竣工验收备案文件目录材料齐全，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意该项目竣工验收备案，但因被告仍有相关费用未缴清，经规划建设局口头追缴后，被告于2017年7月11日缴清小城镇建设配套费、建安劳保费，规划建设局将《工程竣工验收备案表》发给被告。被告于2014年12月3日向横县房地产管理所提交太阳广场确权申请材料，该所受理后经审核于2014年12月11日颁发《房屋所有权证》(横房权证字第2014008674)，该所有权证登记所有权人为广西太阳房地产开发有限公司。 2013年4月，被告太阳房地产公司因“太阳广场”项目开发建设资金所需，提供位于横县横州镇宝华中路13号的“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部进行抵押贷款。 另查明，“太阳广场”业主办理个人产权证书的前提条件是被告必须先办理楼盘产权证书总证，即《房屋所有权证》(横房权证字第2014008674)，但“太阳广场”项目在未办理在建工程抵押解除范围内的房产的情况下权属不能进行转移。2016年4月28日，被告因销售涉案工程房产而注销抵押登记，自此原告可办理个人的产权证书。现原告已办理得涉案房屋的不动产权属证。 本院认为，一、关于被告是否按《商品房买卖合同》第十五条的约定时间完成备案义务问题。原告方容与被告太阳房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，合同内容未违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的交房时间是2014年4月30日，而被告在2014年8月份已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，规划建设局于同年8月21日签字盖章同意被告项目竣工验收备案。2014年12月11日，被告取得“太阳广场”项目的《房屋所有权证》，因此被告已按合同第十五条的约定在商品房交付使用后18个月内完成备案义务，但由于被告用“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向银行抵押贷款，在此期间原告不能办理个人的产权证书，直至被告因销售涉案工程房产而于2016年4月28日注销抵押登记，此后原告方可办理个人的产权证书，此时自合同约定的交房之日起已超过18个月，即原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书是由于被告用“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向银行抵押贷款而造成的，故被告应承担违约责任。 二、原告请求被告按中国人民银行存款利率1.5%支付违约金应否得到支持问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”该违约金的约定，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方应遵照执行，被告对原告主张按中国人民银行存款利率1.5%支付违约金不予认可，原告亦没有证据证明不能在规定期限内取得房地产权属证书受到其所主张的损失，故原告请求被告按中国人民银行存款利率1.5%支付违约金，本院不予支持。被告应按原告已付房价款的0.5%支付违约金1965元(392929元×0.5%)给原告。 综上所述，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书是由于被告用“太阳广场”项目的项目用地及在建工程向银行抵押贷款而造成的，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决如下： 被告广西太阳房地产开发有限公司支付原告方容违约金1965元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元(原告已预交)，由原告方容负担40元，被告广西太阳房地产开发有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  翁海燕 人民陪审员  莫秀金 人民陪审员  何光明 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  谢朝懂