.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}达尔罕茂明安联合旗人民法院民事判决书（2018）内0223民初1353号原告：包头市维众物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：李燕杰，身份证号码×××，总经理。委托诉讼代理人：班彦龙，包头市维众物业服务有限责任公司项目经理。被告：江丽霞，女，1981年2月23日出生，汉族，群众，无业，住内蒙古自治区包头市。原告包头市维众物业服务有限责任公司与被告江丽霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李燕杰及委托诉讼代理人班彦龙、被告江丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付原告2017年4月1日至2017年12月31日物业服务费552元，并给付逾期付款的违约金，违约金以552元为基数，按照月利率2%计算，从2017年6月1日起到2018年8月1日止14个月为154.56元，2018年8月1日之后的违约金计算到实际给付之日；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所服务的新兴花园小区的业主，原告于2016年4月1日与呼恒乌拉社区签订物业服务合同，合同约定原告向被告提供物业服务工作，被告按建筑面积0.6元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费，如被告逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×3‰的标准支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供物业服务，但被告未交纳物业费。被告江丽霞辩称：我未与原告公司签订物业服务合同，原告是和居民委员会签订的合同，该合同与我无关，我也不知道原告公司是什么时候入驻我们小区的，以前有两个老人给我们打扫楼道，只收取每户每月10元的卫生费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1.物业服务合同复印件1份（与原件核对无异）、新兴花园小区引进物业服务公司展开物业服务工作民意调查表复印件27张（与原件核对无异）、民意调查现场照片37张、证明原告的物业合同是合法有效的，原告按照物业服务合同为业主提供物业服务。被告质证称，不认可该组证据，被告未在民意调查表上签字，且原告并没有和业主签订合同。本院认为，原告提供的该组证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；2.包头市维众物业服务有限责任公司2017年9月份的《物业主管巡查记录表》5张，包头市维众物业服务有限责任公司在服务过程中张贴的各类《服务通知》14张，包头市维众物业服务有限责任公司在服务过程中记录的《季度表》1份5张，包头市维众物业服务有限责任公司在服务过程中《例会纪要》及各种《规章制度》一份18张，包头市维众物业服务有限责任公司《秩序维护管理条例》1份10张，包头市维众物业服务有限责任公司在服务过程中的服务照片44张，包头市维众物业服务有限责任公司考勤制度1张，维众物业公司提供赠送或有偿服务业主须知1张，维众物业公司维修部服务范围及处理故障标准明细表2张，欲证明原告在入驻新兴花园小区后一直按照服务合同进行服务。被告质证称，原告公司物业服务不到位。本院认为，原告提供的该组证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据：1.照片5张，证明原告公司物业服务不到位，收取价格不合理，所以业主拒交物业费。原告质证称，这些理由不是拒交物业费的理由。本院认为，该证据内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2.新兴花园小区业主意见反馈表（复印件12页），证明我们小区业主未与原告公司签订合同，不认可原告公司与居民委员会签订的合同，该合同与我们业主没有关系，我们小区业主不需要原告公司为我们小区提供物业服务。原告质证称，该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案具有关联性，能证明原告公司物业服务不到位，部分业主对其物业服务不满意，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：本案涉及的新兴花园小区未成立业主委员会。被告系新兴花园小区业主。2016年4月1日，原告包头市维众物业服务有限责任公司与达茂联合旗百灵庙镇呼恒乌拉街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇呼恒乌拉街居民委员会代表全体业主将新兴花园小区委托原告包头市维众物业服务有限责任公司进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业费标准按住宅建筑面积每平方米0.8元/月，物业服务期限从2016年4月1日起至2026年4月1日。还约定业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。原告在新兴花园小区进行的物业服务项目包括：楼道内、楼外的保洁，公共设施、设备的维护，小区绿化，路面清扫,公共秩序维护、安全防范等。但原告在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。另查明，被告位于××旗西户的房屋建筑面积为102.25㎡。被告未交纳2017年4月1日至2017年12月31日期间的物业费。本院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，被告是否应当交纳物业费问题，应从以下几方面进行分析。第一、原告包头市维众物业服务有限责任公司与达茂联合旗百灵庙镇呼恒乌拉街居民委员会签订《物业服务合同》对被告是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中新兴花园小区未成立业主委员会，原告在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为新兴花园小区业主的被告具有约束力。第二、被告是否应当交纳物业费问题。原告与呼恒乌拉街居民委员会签订《物业服务合同》后，为新兴花园小区提供了物业服务，被告作为该小区业主也接受了原告的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故被告江丽霞应按照合同约定履行交纳物业费的义务。第三、物业费收取标准如何确定及违约金如何支付问题。根据物业服务合同约定的价格、原告提供物业服务水平及参照本地区物业收费标准等因素综合考量，本院酌情确定2017年4月1日至2017年12月31日0.4元/月。即被告应当支付原告新兴花园小区3号楼1单元5楼西户的2017年4月1日至2017年12月31日期间的物业费368元（102.25㎡×9个月×0.4元）。原告在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告江丽霞支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2017年4月1日至2017年12月31日期间的物业服务费共368元，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交)，由被告江丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费50元，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满七日内，仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。审判员 太 平 二〇一八年十二月二十四日书记员 刘环宇附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。《包头市物业管理条例》第二十七条对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间，成立业主大会的，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后，居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。