山东省莱芜市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁12民终694号 上诉人（原审被告）：何峰，男，1975年9月12日出生，汉族，住莱芜市莱城区。 委托诉讼代理人：孙志强，山东鲁中环宇（钢城）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：窦圣梅，女，1974年2月4日出生，汉族，住莱芜市。 委托诉讼代理人：高珊珊，山东圣宏律师事务所律师。 上诉人何峰因与被上诉人窦圣梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱芜市莱城区人民法院（2018）鲁1202民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何峰及委托诉讼代理人孙志强、被上诉人窦圣梅的委托诉讼代理人高珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何峰上诉请求：1.撤销莱芜市莱城区人民法院（2018）鲁1202民初1506号民事判决，依法改判驳回窦圣梅的诉讼请求；2.案件受理费由窦圣梅承担。事实与理由：1.本案涉及的2017年8月29日的《沿街楼买卖合同》、2017年12月27日《市场沿街楼转让合同》均应为无效合同。一审判决认定该两份合同均合法有效，属于认定事实错误。2.即便认定两份合同均为有效合同，也应当以《市场沿街楼转让合同》内容确定涉案租金的收取权利仍归何峰。2017年8月29日《沿街楼买卖合同》虽然约定了涉案标的的产权转移时间和涉案租金的收取权利归窦圣梅，但是由于窦圣梅迟延履行转让价款的交付，双方并未按该合同约定实际履行产权交付义务等约定事项。在此情况下，何峰于2017年12月18日收取了涉案租金。2017年12月27日窦圣梅付清全部转让价款后，才完全取得涉案标的所有权、使用权、出租权等权利。合同各方均已经明知何峰已经收取了涉案租金，但是，均未提出异议，该合同对涉案租金的收取也没有进行特别约定。因此，何峰在该《市场沿街楼转让合同》签订前，仍是涉案标的的所有权人，涉案租金仍归何峰享有。3.一审程序违法。本案一审适用简易程序审理，审理期限却长达六个月，违反了民事诉讼法关于简易程序审理期限。 窦圣梅答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 窦圣梅向一审法院起诉请求：1.判令何峰返还租赁费受益450000元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算，自2017年12月1日计算至付清为止）；2.本案诉讼费及律师代理费由何峰承担。 一审法院认定事实如下：2017年8月29日，窦圣梅与何峰签订《沿街楼买卖合同》一份，双方约定：何峰将位于莱芜市莱城区凤城街道办事处姚家岭农贸市场二号（姚家岭现编号一号）综合楼B区商铺1-4层出售给窦圣梅，自协议签订之日，房屋所有权归属窦圣梅，房屋总价款1020万元，何峰所欠窦圣梅370万元借款折抵购房款，窦圣梅于协议签订当日支付房款200万元，9月中旬付150万元，10月中旬付150万元，余款150万元在何峰为窦圣梅办理完过户手续后于11月30日一次性付清；因房屋正对外出租，何峰应向承租方告知房屋买卖的事实并让承租方出具收到告知书回执；2017年年底之前的租赁费归何峰所有，2018年开始的租赁费归窦圣梅收取。2017年8月25日，窦圣梅通过山东百川能源科技有限公司向何峰转账3万元；2017年8月29日向何峰转账197万元；2017年9月28日向何峰转账100万元，2017年10月30日向何峰转账200万元；2017年12月27日分两次向何峰转账计150万元。窦圣梅共计向何峰转账650万元。 2017年12月27日，窦圣梅（丙方）、何峰（乙方）与凤城街道办事处姚家岭村民委员会（甲方）签订《市场沿街楼转让合同》。合同约定：何峰转让给窦圣梅的姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区（拐角楼）商铺，凤城街道办事处姚家岭村民委员会办理转让手续后，所有权归窦圣梅，同时凤城街道办事处姚家岭村民委员会与何峰签订的《市场沿街楼购置合同》作废；窦圣梅所购楼房占地属集体土地，凤城街道办事处姚家岭村民委员会实行永久性出租，窦圣梅享有长期土地承租权；所购楼房底层面积1436.83平方米，每年每平方米租金30元，每年应交土地租金为43104元，此款在每年10月1日前一次性交清，此租金标准期限为30年，自2011年10月1日起至2041年9月30日止。在签订转让合同时，何峰已交纳土地租金到2018年9月30日。2018年10月1日后每年土地租金由窦圣梅交纳。合同签订后，窦圣梅享有完全的所有权、使用权、继承权、出租权、转让权。 双方签订《沿街楼买卖合同》、《市场沿街楼转让合同》时，涉案房屋处于对外出租状态，出租方为何峰，承租方为莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处，实际使用方为阿里巴巴（中国）软件有限公司，三方签订的《房屋租赁合同书》载明：涉案房屋租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止……第三年（2018年度）租金为45万。2017年12月18日，何峰收取莱城区凤城街道办事处财政所转来租赁费45万元。 另查明，莱芜市莱城区凤城街道办事处姚家岭农副产品批发市场项目系经莱芜市国土资源局市区分局预审、莱芜市人民政府批复，莱芜凤城农产品市场开发有限公司占用姚家岭建设用地123062平方米建设，所用土地的性质由莱芜市人民政府（莱政土字[2009]205号）文件予以批复：同意莱芜凤城农产品市场开发有限公司办理集体建设用地使用权流转手续，土地用途为批发零售用地，土地流转截止日期为2050年5月14日。该用地项目依法取得建设用地规划许可证、集体土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并通过莱城区建设工程竣工验收。 莱芜凤城农产品市场开发有限公司系由泰安点石资产管理有限公司及姚家岭村田克柱、徐勤烈、徐涛发起设立的，2018年5月29日，法定代表人由徐勤烈变更为孙宝龙。公司地点在姚家岭村委院内。 一审法院认为，本案涉案房屋姚家岭农贸市场一号综合楼B区商铺1-4层属姚家岭农副产品批发市场项目，该项目系莱芜凤城农产品市场开发有限公司取得凤城街道办事处姚家岭村集体建设用地使用权后依法建设，凤城街道办事处姚家岭村系姚家岭农副产品批发市场所占土地的所有权人，且莱芜凤城农产品市场开发有限公司系由凤城街道办事处姚家岭村的三名自然人及泰安点石资产管理有限公司发起成立，公司地点也在姚家岭村委院内，部分发起人也在村委任职。莱芜凤城农产品市场开发有限公司与姚家岭村委在凤城街道办事处姚家岭农副产品批发市场项目的开发经营中存在法人人格混同。据此，窦圣梅、何峰与凤城街道办事处姚家岭村委三方签订的《市场沿街楼转让合同》中姚家岭村委的意思表示即代表了莱芜凤城农产品市场开发有限公司的意见。故窦圣梅与何峰签订的《沿街楼买卖合同》、双方与凤城街道办事处姚家岭村委三方签订的《市场沿街楼转让合同》为双方之间、双方与凤城街道办事处姚家岭村委（莱芜凤城农产品市场开发有限公司）之间真实的意思表示且不违反法律规定，该二份买卖合同均合法有效。何峰转让给窦圣梅的姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺在合同签订之后，窦圣梅取得姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺的土地承租权；并对该商铺享有完全的使用权、出租权、转让权。 2017年12月27日《市场沿街楼转让合同》签订时，姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺正处于对外租赁状态，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人与承租人之间的租赁关系，在第三人受让时继续在受让人与承租人之间存在。故出租人何峰，承租人莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处与实际使用人阿里巴巴（中国）软件有限公司三方之间签订的《房屋租赁合同书》依然有效，窦圣梅在取得姚家岭农产品批发市场一号综合楼B区商铺使用权的同时，依法当然地与承租人莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处发生租赁关系。原《房屋租赁合同书》中关于租金等权利义务在窦圣梅与承租人莱芜市莱城区人民政府、莱芜市莱城区凤城街道办事处之间继续存在。2017年12月27日《市场沿街楼转让合同》签订之后，窦圣梅即取得了出租、收益的权利，《市场沿街楼转让合同》中第三年度（2018年度）的租金收益应归属窦圣梅所有。另外，双方在《沿街楼买卖合同》中约定2018年开始的租赁费归窦圣梅收取，双方与姚家岭村委签订的《市场沿街楼转让合同》是对《沿街楼买卖合同》的进一步确认与补充，并未解除《沿街楼买卖合同》，该《沿街楼买卖合同》依然合法有效。因2018年度租金收益45万元已由何峰向承租人收取，违反了三方所签合同的约定，何峰应向窦圣梅返还其收取的租金45万元，但三方签订的合同中已明确何峰向姚家岭村委交纳了2018年的土地租金43104元，故窦圣梅请求何峰返还租金45万元应扣除何峰已交纳的43104元，即返还金额为406896元，予以确认。窦圣梅主张的利息，因双方均未严格按合同约定履行，均存在违约行为，对各自产生违约责任由各自承担，故窦圣梅请求的利息损失，不予支持。窦圣梅主张律师代理费由何峰承担，证据不足，不予支持。何峰辩称涉案房屋未取得涉案房屋的产权证明，合同无效，但根据物权法第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案沿街楼买卖、转让合同之效力应依据物权法相关规则认定，而不能以是否已经办理物权登记来认定。故何峰关于涉案房产未取得产权证明，涉案合同为无效合同的答辩意见，不予采纳。何峰辩称该45万元租赁费系在《市场沿街楼转让合同》签订、涉案房产交付前收取,不应该返还。但该租赁费属2018年度租金收益，且《沿街楼买卖合同》已作出明确约定，故何峰的答辩意见与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告何峰于本判决生效之日起五日内返还原告窦圣梅租赁费406896元。二、驳回原告窦圣梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4025元，财产保全费2770元，由原告窦圣梅负担385元，被告何峰负担6410元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，何峰、窦圣梅虽然争议的标的是租赁费，但是双方之间并非租赁合同关系，因此一审法院所确定的案由为租赁合同纠纷不当，应予纠正。因双方是基于房屋买卖合同关系而发生的纠纷，因此，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。 关于涉案的2017年8月29日《沿街楼买卖合同》及2017年12月27日《市场沿街楼转让合同》的效力问题，两份合同是何峰、窦圣梅双方真实意思的表示，并已经履行完毕，现何峰主张涉案房屋凤城街道办事处姚家岭村委没有所有权，亦无处分权且窦圣梅不是农村集体组织成员为由，主张两份合同为无效合同，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对何峰的该上诉请求本院不予支持。至于何峰主张窦圣梅没有按约定支付房屋价款构成违约，应承担违约责任，但是双方在合同中并没有对不按期付款应如何承担责任作出相应的约定。 因窦圣梅、何峰在《沿街楼买卖合同》中明确约定2018年开始的租赁费归窦圣梅收取，虽然何峰主张《市场沿街楼转让合同》在2017年12月27日签订前，涉案标的所有权人系何峰，涉案租金仍归何峰享有，但是《市场沿街楼转让合同》是对《沿街楼买卖合同》的进一步确认与补充，《沿街楼买卖合同》自2017年8月29日窦圣梅就已经取得了所有权，因此，何峰以窦圣梅明知何峰收取了涉案租金未提出异议，视为默认的理由，本院不予采信。所以，对于何峰收取的2018年度租赁费是没有依据的，应当返还给窦圣梅。 关于一审审理程序是否合法的问题，何峰主张本案审理期限超过法定审限，根据《最高人民法院关于的解释》第二百五十八条规定，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限，延长后的审理期限累计不得超过六个月。本案中,一审法院适用简易程序审理案件，三个月的审理期限届满后，在双方当事人同意继续适用简易程序的情况下,一审法院继续适用简易程序直至结案，审限累计超过六个月，一审审理程序违反了上述法律规定。但综合考虑一审的审理过程和结果，首先，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项、《最高人民法院关于的解释》第三百二十五条应发回重审的严重违反法定程序的情形。其次，何峰在一审中未对法院适用简易程序提出异议，且已充分行使各项诉讼权利,况且在庭审结束之后，一直处于调解状态。因此，一审审理程序虽存在瑕疵，但不影响一审判决实体处理结果的正确。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,处理结果恰当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人何峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  高新江 审判员  蔺双祝 审判员  焦玉兴 二〇一八年十二月七日 书记员  吕 敏