广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5790号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：古卓东，男，1990年6月18日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所实习律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人古卓东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，没有依据。根据商品房买卖合同附件六补充协议第五条以及第八条第4点的约定，涉案房屋逾期交房违约金应截止至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向古卓东发出收楼通知书递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）或电话/短信通知古卓东之日止。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为应遵循当事人意思自治原则。涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，属于合法有效合同。涉案合同第九条第2点关于逾期交房违约金的约定符合法律规定，通大公司亦已通过添加下划线、加黑等方式对买受人进行特别提示。买受人亦未就该条款向有权机关申请撤销或者变更。因此，涉案合同以及双方对于逾期交房违约责任条款的约定是双方在综合考量各方的权利义务的基础上所作出的真实意思表示，该合同合法有效，双方应严格履行合同。2.一审法院认定逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准。根据约定，通大公司承担的逾期交房违约金应不超过买受人已付房价款的1%。若买受人认为双方约定的违约金计算标准过低，根据民事诉讼法第六十四条第一款的规定，买受人应提供证据佐证。此外，涉案商品房价格上涨，买受人并无实质损失可言。3.如通大公司逾期交房的时间过长的，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日的，合同赋予了买受人解除合同的权利。4.通大公司作为长期经营的房地产开发企业，不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，通大公司一直尽力争取早日交房。现涉案商品房已完工，因相关验收手续滞后而未交房。在涉案商品房价格上涨，买受人获益，而通大公司承担的开发成本上升，受有损失的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使通大公司存在逾期交房行为，通大公司承担的逾期交房违约金总额应不超过买受人已付总房价款的1%。三、关于一审法院认定诉讼费问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担，没有法律依据。古卓东辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。一、一审认定的逾期交房违约行为的截止时间无误，依据交楼习惯，古卓东在收到收楼通知书的当天不可能立即办理收楼，应预留一定时间给业主准备；二、一审判决支持古卓东关于逾期交房违约金不封顶的请求是正确的，因为通大公司的违约导致涉案楼盘一直不具备交楼条件，且涉案土地被其他法院查封，客观上给古卓东造成了难以预测的损失；三、古卓东的诉讼请求完全得到了支持，因此一审判决关于诉讼费的负担是正确的。古卓东于2018年5月22日向一审法院起诉请求：通大公司向古卓东支付迟延交楼违约金（自2015年10月31日起以购房款617576元为基数按每日0.01%标准计算至通大公司取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知古卓东之日止，暂计至2018年5月31日止为58175.66元）。一审法院认定事实：2013年8月9日，古卓东与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定：古卓东购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为617576元，现金付款207576元约定付款时间为2013年8月9日，商业贷款410000元约定付款时间为2013年9月9日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”商品房买卖合同签订后，古卓东向通大公司支付了房价款共计617576元。但至今，上述商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,通大公司未能向古卓东交付上述商品房，并以施工原因为由导致其未取得上述竣工验收备案登记证。后古卓东以通大公司逾期交房违约为由要求通大公司支付逾期交房违约金，通大公司不予支付。为此，古卓东诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，古卓东与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同第八条约定通大公司应于2015年10月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付古卓东使用，但通大公司在交房期限届满后至今仍未取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且未交付商品房，显然属于通大公司违约，通大公司应向古卓东承担支付逾期交房违约金的责任。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，而通大公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，通大公司的逾期交房时间至本案开庭时已超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），且通大公司至今尚不能确定涉案商品房所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，如果不论通大公司逾期交房的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显示与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期交房的封顶违约金过低，一审法院调整为自逾期交房之日即2015年10月31日起以已付房价款为基数按每日0.01%标准计付至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止。另，《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得表明涉案商品房的供水、供电、管道煤气等已符合正常使用条件。关于诉讼时效问题。一审法院上述已认定逾期交楼违约金应从2015年10月31日起计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止；即逾期交楼违约金自2015年10月31日起按日计付以及逾期交楼一直持续至今，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。古卓东在《民法总则》施行（2017年10月1日）后于2018年5月22日向一审法院提起诉讼，因此古卓东主张的逾期交房违约金并未超过诉讼时效期间，通大公司关于诉讼时效的辩解理由不成立，一审法院不予采信。综上所述，古卓东诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、通大公司向古卓东支付从2015年10月31日起至通大公司取得位于中山市××镇旭日××房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的逾期交房违约金(以金额617576元为基数按每日万分之一标准计算;其中，从2015年10月31日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向古卓东支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向古卓东支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司于取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止后三日内向古卓东一次性支付)；二、驳回古卓东的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1254元，减半收取627元，由通大公司负担（该款已由古卓东预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向古卓东支付）。二审中，当事人未提交新证据。本院另查明：古卓东与通大公司签订的商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：1.在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款……，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担。2.如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接……。商品房买卖合同附件六补充协议第四条关于商品房交付（补充合同第十一条）中约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交房责任。补充协议第八条其他内容补充中约定，本合同的履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知（买受人若为两人或数人，出卖人向其中一人送达通知均视为向买受人之全体送达）：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知。送达的时间为买受人接到通知交付电话/短信的时间；买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。二审庭审中，通大公司确认其公司尚未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司对一审法院认定其未依约向买受人古卓东交付涉案商品房，通大公司逾期交房属于违约，通大公司应承担支付逾期交房违约金的责任并无异议，一审法院对通大公司逾期交房违约行为的认定亦无不当，本院对此予以认可。针对通大公司的上诉理由，本案二审争议的争议焦点：一是一审法院认定通大公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当；二是逾期交房违约金的截止日在本案中计至何时。关于争议焦点一：古卓东与通大公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。故涉案合同中约定的“通大公司承担的逾期交房违约金不超过购房款的1%”的封顶条款有效，双方均应恪守履行。现古卓东依据合同法第一百一十四条，通过诉讼主张约定的逾期交房的违约金过低，请求本院调整。对此本院认为，诚如一审法院所述：“该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，而通大公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中，且通大公司至今尚不能确定涉案商品房所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，通大公司只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。”故，本院认为一审法院不以涉案合同中关于封顶条款为限，对于通大公司的逾期交房违约行为，调整违约金为以已付购房款总额为基数，按每日0.01%的标准支付违约金，与合同法第一百一十四条的规定并不相背，本院予以维持。关于焦点二。通大公司与买受人在商品房买卖合同中约定了涉案商品房的交付使用条件，并具体约定了双方如何办理收楼交接手续，即通大公司在买受人购买的商品房达到法定和合同约定条件后，应当依约通知买受人办理交接手续。依日常生活经验及诚实信用原则，买受人收到通知后办理收楼日期应有一定的合理期限，该期限理应涵盖于古卓东所主张的“通知之日”涵义之内，故一审法院认定通大公司承担逾期交房违约金应计至通大公司取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书依约送达并确定收楼之日止符合合同本意，本院予以维持，并对通大公司的相关上诉意见不予支持。另，一审法院根据本案案情及审理结果，依职权确定诉讼费由通大公司负担，处理亦无不妥，本院对通大公司相关上诉意见亦不予采纳。综上所述，上诉人通大公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1254元(中山市通大房地产有限公司已预交)，由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年十二月二十四日书记员 廖博睿