广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2266号上诉人（一审被告）：肇庆大隆置业投资有限公司，住所地广东省四会市东城区四会大道**（市机电排灌管理站内）。法定代表人：李坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰文霞，广东兴会律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：区卓华，男，汉族，1979年6月1日出生，住广东省罗定市。委托诉讼代理人:孔令威、何简珠，分别为广东红棉律师事务所律师、实习律师。上诉人肇庆大隆置业投资有限公司（以下简称大隆公司）因与被上诉人区卓华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人大隆公司的委托诉讼代理人兰文霞、被上诉人区卓华的委托诉讼代理人孔令威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大隆公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回区卓华所有诉讼请求；2.本案诉讼费由区卓华承担。事实和理由：根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定，该商品房交付的前提条件之一为“买受人付清应缴的全部税、费”，区卓华提供的在案证据没有证明其已付清了全部税、费，因此根据双方约定，涉案商品房交付条件未成就，大隆公司暂无义务交付涉案商品房。因此，区卓华主张的逾期交房的违约金没有事实依据，不应予以支持。区卓华辩称：一、业主从始至终均没有认可部分业主进行案涉房屋申请装修时就已收到相关提示或知道涉案房屋不具备交付条件。在一审庭审中，业主均是按照开发商的要求和指引办理的装修申请手续，该点意见以及其他意见在一审庭审中均已详细陈述。事实上，任何办理装修申请的文件和材料均是由开发商提供，有部分材料比如收楼通知、住宅使用通知书、住宅使用说明书等文件开发商都是个别未提供给业主，作为业主方，业主在申请装修时，按照开发商要求办理装修手续，业主有理由相信开发商所办理手续符合入住装修交付的标准。事后直到2017年7月24日，住房和城乡建设规划局发出通知也仅仅因为涉案楼盘的大部分业主到有关部门投诉反映才出现的文件，因此不能按照一审法院所认定的直接推定业主在向物业公司收楼时就已知道涉案房屋未达到合同约定的交付条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和证据规则，部分业主接收房屋时是否已经收到相关提示或知道房屋不具备交付条件，该事实举证责任在开发商。纵观整案证据材料，包括但不限于买卖合同、收楼通知、住宅使用通知书、住宅质量保证书，大隆湾花园商品房交付指引、装修申报指引等整套材料均由开发商单方制作并提供。业主方根本无任何举证能力。开发商是否提供给业主上述材料或者提供多少材料也无法证实。根据举证规则，如开发商不能提供证据证明部分业主接收房屋时已收到相关提示，提示包括但不限于书面告知业主称案涉房屋未达到交付条件，业主申请装修有可能出现风险等告知书，或其他证据材料能提示或提醒业主案涉房屋不具备交付条件的文件下，开发商应承担举证不能的责任。二、开发商不具备交付条件的状态是一直持续的，但所有竣工验收备案表以及其他合同和法定约定交付房屋时必备的法律文件都是由开发商自行准备并提供给业主，业主没有任何权力要求开发商能在何时交付该文件。只要业主申请装修时间发生在住建局发出相关通知和提示前，即可认定涉案房屋违约金的标准应按照业主在一审中诉求进行计算。三、关于业主申请装修的原因，业主方均已做出详细说明，在一审中已经做出陈述。而并非仅仅基于居住需要，除此以外还有其他原因。区卓华向一审法院起诉请求判令：1.大隆公司继续履行与区卓华于2014年10月18日签订的编号为14100229《商品房买卖合同》，并立即将四会市东城街道四会大道南大隆湾花园5座19号房屋交付给区卓华使用；2.大隆公司支付区卓华逾期交付房屋的违约金26021元（违约金从2016年7月1日起开始暂计至2018年1月10日止，按已付房价款465495元的每日万分之一的标准计算，违约暂计总天数为559天，大隆公司应支付全部违约金应从2016年7月1日起计至实际交付房屋之日止）；3.大隆公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月18日，区卓华与大隆公司签订了《商品房买卖合同》（编号14100229），约定区卓华向大隆公司购买位于四××市××街道××大道南大隆湾××房，总购房价为465495元，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付区卓华使用。合同第九条第1款第（2）项约定:“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”之后，区卓华向大隆公司交付了购房款465495元，由于案涉小区目前仍未经竣工验收合格，导致大隆公司至今仍未依约交付房屋给区卓华且不能确定未来交付的具体时间。2017年7月24日，四会市住房和城乡规划建设局以《关于肇庆大隆置业投资有限公司四会市大隆湾房地产项目未经竣工验收擅自交付使用相关问题的通知》告知大隆公司:“近期根据群众反映，你公司开发的四会市大隆湾房地产项目存在未经竣工验收擅自交付使用的违法行为，经我局巡查核实，该项目电气、消防、电梯、排水等设施未达到验收条件，已交付给部分业主装修入住，存在安全隐患。…现责令你公司立即停止违法行为，全面整改。”区卓华与大隆公司因案涉房屋迟延交付问题协商不成，区卓华遂诉至该院。区卓华确认其主张2016年7月1日起暂计至2018年1月10日的违约金为26021元。经核，该期间违约金为26021.17元（465495元×0.1‰×559日）。一审法院认为：区卓华与大隆公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定:“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”双方约定大隆公司应于2016年6月30日前交付案涉房屋，但大隆公司至今未交付，依约应承担相应的违约责任。故大隆公司应支付区卓华2016年7月1日起暂计至2018年1月10日的逾期交房违约金26021元；之后至房屋经验收合格实际交付日止的违约金按双方合同约定计算。区卓华要求大隆公司继续履行合同并立即将案涉房屋交付区卓华使用，由于案涉房屋至今仍未经竣工验收合格，未达到交付条件，且大隆公司不能确定何时达到交付条件，故该院对区卓华该项诉讼请求暂不予处理，区卓华可待案涉房屋达到交付条件时，与大隆公司协商解决或另寻其他途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、大隆公司肇庆应于该判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金26021元（2016年7月1日起至2018年1月10日，之后的违约金以465495元为基数，按每日0.1‰的标准计算至房屋经验收合格实际交付日止）给区卓华；二、驳回区卓华的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为225元，由大隆公司负担。二审期间双方均没有提交新的证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：如何确定大隆公司逾期交楼的违约责任。案涉《商品房买卖合同》及附件是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，大隆公司没有按合同约定交付涉案商品房给买受人，构成违约。大隆公司主张区卓华未交清应缴税费致使房屋交付条件未成就的问题。因大隆公司并未具体明确区卓华存在哪些应缴税费未缴，也没有举证证明其已经按照双方合同约定履行了通知缴纳税费的义务，且大隆公司也没有举证因区卓华存在应缴税费未缴致使其房屋未能依约交付的事实。大隆公司应当承担举证不能法律责任。故大隆公司上诉主张涉案商品房交付条件未成就，计付违约金，没有事实依据的意见，缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，大隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费451元，由肇庆大隆置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 何 桑审判员 梁达明二〇一八年十二月十一日法官助理陈丽萍书记员陈唐玲