福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0803民初2337号 原告：卢盛维，男，1981年12月18日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告：李仙娣，女，1985年4月22日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告:福建省东方恒基房地产有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城镇龙凤花园****，统一社会信用代码：91350822674020614U。 法定代表人：闵庆华，该公司总经理。 原告卢盛维、李仙娣与被告福建省东方恒基房地产有限公司（以下简称东方恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月19日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卢盛维、李仙娣到庭参加诉讼，被告东方恒基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢盛维、李仙娣向本院提出诉讼请求：1.判令东方恒基公司协助卢盛维、李仙娣办理龙凤花园名仕公馆2幢一单元XXXx号房屋的不动产登记证书；2.判令东方恒基公司向卢盛维、李仙娣支付从2014年4月1日起至2018年4月26日止的逾期办理房屋权属证书的违约金107297.97元（每日按722059元的0.01%计算）；3.判令东方恒基公司向卢盛维、李仙娣支付从2018年4月27日起至办妥不动产权证书之日止，每日按722059元的0.01%计算的逾期办理权属证书的违约金；4.由东方恒基公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年3月25日卢盛维、李仙娣向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆2幢一单元XXXx号房屋一套，并在当日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积共124.78平方米，总金额为713991元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：(2)买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，卢盛维、李仙娣按照合同的约定向东方恒基公司支付了全部购房款。2013年12月31日，东方恒基公司将房屋交付给卢盛维、李仙娣，同日卢盛维、李仙娣向东方恒基公司交纳了房屋维修基金、契税、房产证代办费、房产证产权登记费、土地登记费等费用，卢盛维、李仙娣全面履行了合同约定的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，东方恒基公司应当在房屋交付后90日内将房屋权属证书(房屋所有权证和土地使用权证)交付给卢盛维、李仙娣，东方恒基公司在2013年12月31日将房屋交付给卢盛维、李仙娣后，由于东方恒基公司擅自变更规划等原因，导致卢盛维、李仙娣不能在2014年4月1日前取得土地使用权证。根据合同约定，东方恒基公司应当向卢盛维、李仙娣支付从2014年4月2日起至取得土地使用权证止，每日按722059元的0.01%计算的逾期办理土地使用权证书的违约金，至2018年4月26日违约金计107297.97元。为此，特向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 东方恒基公司辩称，其不存在逾期办理产权证之情形，而土地使用权证未能办理系政策原因及历史遗留问题等原因所致，非东方恒基公司的过错，东方恒基公司无需承担任何的责任。卢盛维、李仙娣主张的部分违约金已超过诉讼时效，而其主张的违约金过高应当予以调整，其主张计算至东方恒基公司不动产权属证书办妥之日为止，无事实与法律依据。因此，东方恒基公司认为卢盛维、李仙娣之诉请无法律与事实依据，应当依法予以驳回。具体答辩意见如下： 一、东方恒基公司已依《商品买卖合同》的约定向当地房屋权属登记机构办理了房屋所权初始登记，并配合卢盛维、李仙娣取得了讼争商品房的《房屋所有权证》，不存在逾期办理权属证书之情形。 二、东方恒基公司与卢盛维、李仙娣签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件六《合同补充协议》第八条明确约定，东方恒基公司配合卢盛维、李仙娣办证的范围仅包含房屋所有权证，而不包含土地使用权证。且明确约定的是房屋所有权证书的取得时间，而非《土地使用权证书》的取得时间，卢盛维、李仙娣对合同条款的理解错误。 1、根据合同字义理解，办理“房屋所有权初始预登记”以及办理“房屋权属证书”，均是特指的房屋，未涉及土地证办理之内容。 2、从机构设置来看，本条约定的“房屋权属登记机构”，不包含土地使用权登记机构。 在本合同范本制定时，《不动产登记条例》尚未公布实施。当时永定县房屋权属登记机构为：永定县房地产交易与权属登记服务中心（以下简称该中心），而土地使用权的登记机构为：永定县国土资源局。 该中心的职能便是办理房屋所有权初始预登记及房屋所有权证，而东方恒基公司“房屋所有权初始预登记”均是由该中心负责办理的。东方恒基公司亦是向该中心“收集办理房屋所有权证的资料”，故十四条所约定由开发商办理的事项，均由该中心接待办理即告完结，无需永定县国土资源局参与。故本十四条仅约定开发商如何办理房屋所有权证的相关规定，与办理国有土地使用证无关。 3、从合同约定的时间来看，《商品房买卖合同》第十四条约定商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，90日内取得房屋权属证书。此间房屋权属登记机构共有30日的办证时间。而办理《国有土地使用权证》需要《房屋所有权证》办妥后才能办理，东方恒基公司不可能在30天内同时办理两证，有违客观规律，因此说明《商品房买卖合同》第十四条及附件的约定特指房屋所有权证书。 4、双方签订的《商品房买卖合同》正文是由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制及解释（见合同封面及说明），附件由双方另行约定。因此福建省建设厅制定的合同内容不能约束土地登记部门，也不会越权对取得土地使用权证书的时间作约定。 5、从房地产开发的规律和流程而言，《商品房买卖合同》不可能约定每位购房者取得土地使用权证书准确的时间。且“名仕公馆”建筑面积庞大，开发多幢，东方恒基公司开发时，只能分批次开发、销售，但是办理国有土地使用权证书需要等待所有的楼盘建设完成后，才能分割、制作国有土地使用权证书。所以在商品房预售时，不会约定办理国有土地使用权证书的时间。 综上，《商品房买卖合同》中“关于产权登记的约定”，与办理国有土地使用权证无关，东方恒基公司无违约之情形。 结合参考案件：业主武仕科诉龙岩嘉盛房地产开发有限公司（2016）闽08民再23号《民事判决书》（倒数第二页）体现，龙岩中院认定：“再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》并未对办理土地使用权作出约定，再审申请人要求被申请人支付延迟办理土地使用权的违约金没有事实与法律依据。”，该《商品房买卖合同》系统一的格式范本，同样印证本案合同未约定办理土地使用权，东方恒基公司不应就此承担所谓的违约责任。 三、虽然东方恒基公司可以配合卢盛维、李仙娣办理土地使用权证，但是附件六《补充协议》第八条，已经将东方恒基公司办理房屋权属初始登记的起算时间变更为“出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内”。目前，东方恒基公司在2017年12月28日完成项目资料整理及备案工作后，立即于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园.名仕公馆2幢的申报材料，该不动产登记中心已于当日出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。根据附件六《补充协议》第八条特别约定，取得收件单后90个工作日取得房屋所有权证。东方恒基公司已经按双方签订的附件六《补充协议》第八条约定履行了办证中应尽的义务，东方恒基公司并未违约。卢盛维、李仙娣提起诉讼的条件未成就，应驳回其诉求。 四、即便东方恒基公司需要协助卢盛维、李仙娣办理土地使用权证，本案未能办理《国有土地使用权证》，系政策原因及历史遗留问题等原因所致，非东方恒基公司的过错，东方恒基公司无需承担任何的责任。 1、政策原因主要是国土局认为本项目因分期开发建设，暂时无法分割办证，故无法办理《国有土地使用权证》。 2、历史遗留问题主要是本项目土地系受让而来，原无规划指标，容积率不确定，导致补交土地出让金缴纳主体、金额、时间不明确，影响了本项目的规划验收。 3、办理《国有土地使用权证》需要业主先办理《房屋所有权证》，由于办理《房屋所有权证》需要业主积极配合，故业主个人办理《房屋所有权证》的速度，亦会影响了《国有土地使用权证》办理的时间。 根据《商品房买卖合同》附件六的《补充协议》第七条约定：“因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。”因此，东方恒基公司在本案中对卢盛维、李仙娣无法取得讼争房屋的国有土地使用权证无责任，也无过错。 五、即便东方恒基公司有违约，卢盛维、李仙娣主张的违约金不能成立： 1、卢盛维、李仙娣的主张违约金的权利已经超过诉讼时效。 东方恒基公司于2014年1月4日交房，若卢盛维、李仙娣认为东方恒基公司应当于交房后90天内为其办理权属证书，那么约定日到期后二年内，卢盛维、李仙娣就应当起诉，但是卢盛维、李仙娣在2018年才起诉，部分权利已丧失胜诉权。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施,此前适用《民法通则》规定的二年诉讼时效，故2015年9月30日前的违约金已超过时效,东方恒基公司已经确定取得了不履行支付该部分违约金义务的诉讼时效抗辩权,故请求驳回卢盛维、李仙娣对此部分违约金的诉讼请求。 2、《商品房买卖合同》约定的每日违约金为0.01%显然过高，请求法院调低至0.001%。 本案中，东方恒基公司积极向卢盛维、李仙娣交房，且卢盛维、李仙娣通过按揭方式购房，在未还清按揭前，也无法转让房产，故何时办证，对于其权利没有造成影响，几乎没有给卢盛维、李仙娣造成经济损失，且卢盛维、李仙娣至今未举证其实际损失之金额，东方恒基公司有理由认为原合同约定违约金过高，远高于卢盛维、李仙娣可能遭受的实际损失，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，而且本小区的不少业主之《商品房买卖合同》所约定的违约金为0.001%，该约定较为合理。为此，东方恒基公司恳请贵院依法调低违约金至日0.001%。 3、卢盛维、李仙娣主张违约金计算至卢盛维、李仙娣取得不动产权属证书之日止不能成立。 从合同约定及流程来看，办理不动产权属证书是卢盛维、李仙娣的行为，东方恒基公司只是协助卢盛维、李仙娣办理，负责报送相关资料。而东方恒基公司在2017年12月28日完成项目资料整理及备案工作后，立即于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园.名仕公馆相关楼幢的申报材料，东方恒基公司已无法向其交付相关资料。因此，卢盛维、李仙娣的主张缺乏事实与法律依据，应当不予支持。 综上，东方恒基公司不存在违约行为，卢盛维、李仙娣主张东方恒基公司支付违约金无事实和法律依据。为此，恳请法庭驳回卢盛维、李仙娣的全部诉讼请求，支持东方恒基公司的答辩观点,以保障东方恒基公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。卢盛维、李仙娣提供的《商品房买卖合同》及附件六《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《房屋所有权证》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《结婚证》，东方恒基公司经本院传票传唤未到庭质证，也未提供书面质证意见，视为放弃质证权利，本院认为，上述证据来源、形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1.双方所签订《商品房买卖合同》第十四条关于办理产权登记中《房屋权属证书》是否包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两证。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，以上规定明确说明房屋权属证包括房产证和土地使用权证。因此，应当认定《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书包括二证；2.不能在约定期限内取得房屋权属证书(包括二证)是否是东方恒基公司的原因。卢盛维、李仙娣未在交房后90日内取得房屋权属证书，是否因出卖人东方恒基公司未在约定期限内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人等原因造成，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，东方恒基公司作为合同履行义务一方未提供已依约履行义务的证据证明，也未提供证据证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，无法办证的原因属于《商品房买卖合同》附件六的《补充协议》第七条约定的“因非甲方责任”，故对东方恒基公司主张逾期办证非其责任，本院不予采纳,应承担对其不利的后果。故卢盛维、李仙娣未在交房后90日内取得房屋权属证书，应认定为因出卖人东方恒基公司的原因。3、交房时间。卢盛维、李仙娣主张交房时间为2013年12月31日，东方恒基公司则否认交房时间是2014年1月4日，但未提供其他交房时间的证据反驳。根据当事人双方签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第六条“甲方交付该房屋时：乙方应在甲方通知的交房之日，按照《商品房买卖合同》之约定，结清尾款及有关部门规定应交纳的费用，办妥房屋交接手续；…。”的约定，结合卢盛维、李仙娣交纳有关部门规定应交纳的费用是2014年1月4日，可认定该日为当事人双方交房时间。 对本案的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合已审结涉东方恒基公司逾期办证违约金系列案件所认定的证据和事实，本院认定事实如下：东方恒基公司于2008年4月通过转让方式取得位于龙岩市永定区凤城街道龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地、地下车库**以及整个项目的竣工规划条件核实工作已在2017年12月28日通过/div> 2013年3月25日，卢盛维、李仙娣与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300297）一份，合同约定：卢盛维、李仙娣以单价为每平方米建筑面积5722元，总购房款为713991元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第2幢22层XXXXx号商品房，购房款首付223991元，余额490000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为124.78平方米，其中套内建筑面积101.37平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.41平方米；东方恒基公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付卢盛维、李仙娣使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”。双方于签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300297）的同时又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》(附件六)，其中，第七条约定“《买卖合同》第十四条中，买受人以贷款形式支付房款的，乙方同意房地产权属证书由甲方协助乙方办理，因非甲方责任，乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方无需承担任何赔偿责任。……”；第八条约定“按照《商品房买卖合同》第十四条之约定，如甲方未在90天内将办理权属登记需由甲方提交的资料报产权登记机关备案，双方对《买卖合同》第十四条约定之处理方式补充如下：1、双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案后之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务，取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证。若因产权登记权属部门工作原因，而造成产权证无法在约定时间内取得，出卖人无需因此承担相应责任。2.买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，及时提供办理产权需要的应由买受人提供的全部资料，否则由此产生的一切后果由买受人承担。”；第十七条约定：“本补充协议与《买卖合同》同时签署和生效，《买卖合同》及本补充协议构成甲、乙双方关于买卖该房屋的全部协议内容，本补充协议如与《买卖合同》发生抵触，除法律、法规规定的除外，以本补充协议为准。”。合同签订后，卢盛维、李仙娣依约履行了支付总购房款722059元（包含面积增加而补交的价款8068元）的义务。2014年1月4日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第2幢22层XXXx号商品房交付卢盛维、李仙娣使用，交房时卢盛维、李仙娣向东方恒基公司交纳了房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、房产证代办费、土地证登记费、住宅专项维修资金等费用。交房后，东方恒基公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2014年12月30日，东方恒基公司为卢盛维、李仙娣办好了房屋所有权证，证号：永房权证2014字第××号。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥不动产权证书。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，本区实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。东方恒基公司已于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙凤花园•名仕公馆（首次登记）的申报材料，该不动产登记中心已于当日向东方恒基公司出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。 本院认为，卢盛维、李仙娣与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。卢盛维、李仙娣已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务，根据双方买卖合同补充协议中“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，……。”的约定，东方恒基公司是负有办理涉案房屋的权属证书的义务，现卢盛维、李仙娣要求东方恒基公司协助其办理所购商品房的不动产登记证书，符合合同约定，应予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。现卢盛维、李仙娣要求东方恒基公司每日按其已付房款722059元的0.01%计算的逾期办证违约金，符合合同约定，予以支持。东方恒基公司于2008年4月便取得了珑府小区项目用地，但因该项目的容积率调整为3.39，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。而东方恒基公司在对外销售涉案商品房时并未说明该异常情况，仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。正是由于东方恒基公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续。根据合同相对性原则，不管是否因政府相关部门与东方恒基公司对土地出让金的补缴方式及金额未能达成共识导致办证迟延，东方恒基公司都应按照涉案《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定向卢盛维、李仙娣承担逾期办证的违约责任。东方恒基公司未提供证据证明导致其至今无法办理涉案房地产的相关权属证书的原因属于不可抗力，也未提供证据证明无法办证的原因属于《补充协议》（附件六）第七条约定的“因非甲方责任”。因此，东方恒基公司以其对涉案商品房未能办理土地使用权证不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该项内容无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。…”及买卖合同补充协议中“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，……。”履行。东方恒基公司以《〈商品房买卖合同〉补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案的诉讼时效，当事人双方约定的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，2015年9月30日前的违约金，按《中华人民共和国民法通则》规定已超过两年的诉讼时效，东方恒基公司已经确定取得了不履行支付该部分违约金义务的诉讼时效抗辩权，其对该部分请求的诉讼时效抗辩本院予以支持；依据《补充协议》(附件六)第八条第二项的约定“买受人需积极配合出卖人办理产权登记事宜”，可以体现东方恒基公司应负办妥权属登记手续的义务，且东方恒基公司亦收取卢盛维、李仙娣相应的办证费用，东方恒基公司抗辩其只要按时将初始登记所需资料报送登记机构，便已完全适当地履行了合同义务，无需承担任何责任，与事实及合同约定不符，不予采纳。鉴于东方恒基公司的违约行为处于持续状态，故违约金应计算至办妥不动产权证书之日止。东方恒基公司于2014年1月4日将商品房交付卢盛维、李仙娣使用，按合同约定应于2014年4月3日前为卢盛维、李仙娣办妥房屋权属证书，但卢盛维、李仙娣仅在2014年12月30日取得房屋所有权证书，至今未办妥不动产权证书，其逾期办理不动产权证的违约金本应该从2014年4月4日起计算，因东方恒基公司对2015年9月30日前的违约金所提出的诉讼时效抗辩理由成立，本案逾期办证违约金的计算应当从2015年10月1日开始计算。对东方恒基公司主张违约金过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东方恒基公司主张约定的违约金高于卢盛维、李仙娣的实际损失，但并未提交相应的证据，因此亦应承担举证不能的不利后果，东方恒基公司要求将逾期办证的违约金从日万分之一调整到日十万分之一，不予采纳。东方恒基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决如下： 一、福建省东方恒基房地产有限公司应于本判决生效之日起六十日内协助卢盛维、李仙娣办理坐落于龙岩市永定区凤城街道龙凤花园名仕公馆2幢22层XXXx号房屋的不动产权证书； 二、福建省东方恒基房地产有限公司向卢盛维、李仙娣支付从2015年10月1日起至不动产权证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款722059元的0.01％计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起十日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起十日内给付）； 三、驳回卢盛维、李仙娣的其他诉讼请求。 如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2446元，因适用简易程序审理减半收取1223元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担815元，卢盛维、李仙娣负担408元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  林祥贞 二〇一八年十二月十七日 书记员  赖玉珍 附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。