湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1322民初1983号 原告新化县城市建设投资有限责任公司。 法定代表人康钦献，该公司董事长。 委托代理人周晓中，该公司法律事务部干部，住新化县。 被告刘云（曾用名刘荣），，住湖南省新化县。 委托代理人曹仁义，籍贯地湖南省新化县，系刘云舅舅。系特别授权。 委托代理人袁首，湖南如顺律师事务所律师。 被告曾国辉，湖南省新化县。 被告唐多能，现住湖南省新化县。 原告新化县城市建设投资有限责任公司与被告刘云、曾国辉、唐多能物权保护纠纷一案，本院于2018年2月2日作出（2017）湘1322民初979号民事判决书，后被告刘云不服，向娄底市中级人民法院提起上诉，2018年7月9日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13民终404号民事裁定书，本案发回新化县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告新化县城市建设投资有限责任公司的委托代理人周晓中，被告刘云及其委托代理人曹仁义、被告曾国辉、唐多能，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新化县城市建设投资有限责任公司请求本院判令：1、被告腾空所占属于原告所有的位于新化县上梅镇天华南路9号栋2单元601房及9号栋前街4号门面一层、二层商铺，并将上述住房和商铺返还给原告；2、被告支付原告自2010年4月1日起至2017年4月10日止强行占有原告住房和商铺造成原告的租金损失共计25.2万元，4月10日以后的商铺占用费计算到实际返还原告商铺之日止；3、本案诉讼费及律师代理费均由被告承担。事实与理由：2009年9月，原告建好上梅镇天华南路9号楼后，被告以拆迁安置为由，不经原告同意，强行占住该栋2单元601住房及该栋前街4号门面一层、二层。期间，被告强行将该栋2单元601房装修居住。原告多次要求被告退还所占住房及门面，或由被告出资向原告购买，被告均不予理睬，一直强行占住原告的上述二个门面出租获取利益。特具状前来，请求依法判决上述诉讼请求。 被告刘云答辩要点：刘云是有权占有，当时的拆迁协议仅刘云一人签名，而且是在不自愿情况下所签字，其他共有人均没有签字，应当认定为无效协议。现在被告占有使用房屋，是在原告没有履行拆迁协议内容之后，且经原告公司相关负责人同意，到原告处领取了水电卡才行使的权利，并对房屋进行了装修入住，在此过程中被告没有任何过错。被告及家人入住后数年，原告都没有主张过权利，现在起诉远远超过了法定诉讼时效，同时，对租金损失的扩大有全部的责任。原告所称将房屋拆迁款打入了法院账户，但从来没有通知过被告领取，这也是导致本案纠纷发生的重要原因和损失造成的全部因素。故请求法院驳回原告的诉讼请求，双方尽量调解以化解矛盾纠纷。 被告曾国辉答辩要点：曾国辉是在刘云手上合法租赁，租金也交给了刘云，原告之前从来没有向本人主张过权利，仅有两个自称是该公司但没有任何手续的人在去年口头说过一次，本案纠纷与我们没有关系，请法院驳回对曾国辉的诉讼请求。 被告唐多能答辩要点：合法租赁的房屋，也没有拖欠租金，原告之前从来没有向本人主张过权利，本次原告与刘云的纠纷与唐多能没有任何关系，请法院驳回对唐多能的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实： 被告刘云在新化县上梅镇天华南路18号有砖混结构房屋一栋。2004年，原告新化县城市建设投资开发有限公司着手对天华南路进行改造，并制订了《天华南路建设工程房屋拆迁安置方案》，同年5月26日，新化县人民政府批准同意组织实施，并由县政府办公室以新政办发[2004]25号文件印发各相关单位。该实施方案对拆迁范围及要求、拆迁补偿安置原则、拆迁补偿安置标准、奖励措施做了具体规定。此后，原告下设的天华南路建设工程指挥部开始对需拆迁的房屋进行测量评估。 被告刘云的房屋位于拆迁范围，属拆迁对象。2004年11月，原告组织相关部门对被告的房屋进行了测量评估。2005年9月15日，新化县城市建设投资开发有限公司与刘云签订《天华南路房屋拆迁协议书》，该协议书主要约定：拆迁人：新化县城市建设投资开发有限公司（简称甲方），被拆迁人：刘荣（简称乙方）。被拆迁人的房屋座落于天华南路火车站街，建筑面积147.94平方米，拆迁补偿总金额236511.35元，其中房屋拆迁补偿为209147.59元、拆迁安置补偿3697.88元、拆迁奖励金23665.88元。经甲、乙双方结算，甲方补偿乙方的拆迁补偿，总金额计币236511.35元。协议签订后，刘云以该协议书没有其他房屋共有人签名为由认为该协议无效，拒绝搬迁，经双方多次协商未果。后新化县城市建设投资开发有限公司向法院申请强制拆除刘云的上述房屋，并于2006年10月30日将应付给刘云的拆迁补偿款236511元付至了本院兑现款账户，次日，刘云的上述房屋被本院依法予以强制拆除。房屋拆迁补偿款236511元至今存放在本院兑现款账户。 原告新化县城市建设投资开发有限公司开发建设了新化县上梅镇天华南路（金源商埠）二号楼、四号楼、九号楼。2008年年底，刘云在原告所属的天华南路（金源商埠）项目部大厅领取了水卡和电卡，并将位于新化县上梅镇天华南路9号栋2单元601住房进行了装修，后随即入住，还将该栋前街4号商铺一层、二层予以出租，现9号楼前街4号第一层门面由被告曾国辉租赁，第二层门面由被告唐多能租赁。 判决理由与结果 本院认为，根据查明的事实，各方当事人争议的焦点概括为以下方面： 1、本案是否超过诉讼时效。被告刘云认为，其自2008年底开始对房屋进行装修并入住，原告一直未予阻拦，房屋装修后原告给被告发了水卡、电卡，且这么多年未要求被告搬出该房屋、门面，原告明知刘云占有房屋却一直未向其主张权利，已过诉讼时效。原告认为，物权不受诉讼时效的限制，且此期间原告均多次要求被告搬出该住房、门面，但被告一直未予理睬，故本案未超出诉讼时效。本院认为，本案系因被告侵占原告房屋引发的物权保护纠纷，原告方所要求的是一种物权请求权，物权请求权是物权效力的具体体现，是包含在物权权能之中的，只要物权存在，物权请求权就应该存在，故本案不适用诉讼时效的规定。被告以本案已超过诉讼时效为由要求驳回原告方的诉讼请求的理由于法无据，本院不予采纳。 2、三被告是否系非法占有位于新化县上梅镇天华南路9号栋2单元601住房及9号栋前街4号一层、二层商铺，是否应予腾空上述房屋、商铺；是否应当向原告支付自2010年4月1日起至实际返还商铺之日止的商铺占用费，如需支付，金额如何确定。 原告认为，被告系非法占有，提交了《被拆迁房屋评估实地查勘记录表》、《天华南路拆迁房屋基本情况调查表》、《天华南路房屋拆迁协议书》、2006年10月30的进账单、2006年10月30日新化县人民法院向新化县城市建设投资开发有限责任公司开具的兑现款专用凭证（收）及房权证新房字第G0145**房屋产权证，以证明三被告现占有的住房、门面属原告所有，原告与刘云签订拆迁协议书是严格按相关程序依法签订，后因刘云反悔、违约，原告申请强制拆除被告的房屋，并按法律规定将应付给被告的拆迁补偿款付至法院账号，现拆迁补偿款仍存放在法院兑现款账号，是被告拒不领取，而非原告过错，刘云无权占用原告所有的涉案房屋、商铺，并将商铺出租给被告唐多能、曾国辉，导致原告存在租金损失，租金损失为每年36000元，刘云应从2010年4月1日至2017年4月10日支付租金损失252000元，2017年4月10日以后的商铺占用费计算至实际返还商铺之日止，被告唐多能、曾国辉对上述租金损失的支付承担连带责任。 被告刘云认为，原告提交了上述证据真实性予以认可，但拆迁协议是原告逼迫刘云所签，协议上亦没有当时的房屋共有人签名，协议是无效的；而且在签订协议后，原告并未按约支付拆迁补偿款，原告违约在先，且没有证据证明是刘云拒绝领取拆迁款，刘云也是被逼无奈选择以住房、商铺进行安置的；刘云及家人自2010年入住安置住房、商铺，原告一直未主张权利，应视为其已默认上述住房、商铺属被告刘云所有，故刘云不是非法占有，原告要求其支付租金损失没有法律依据。为证实其主张，刘云提交了下列证据予以证实：原告与刘云签订的拆迁协议书、《新化县城镇房屋产权证核发申请登记表》、《房屋分管协议》、《新化县私有房屋所有权证存根》、刘云与新化县城市建设投资有限责任公司原副总方艾的录音、法院对方艾的调查笔录、《天华南路拆迁协议书》、水费电费缴费卡、领取表格复印件、刘荣及家人向有关部门反映和维权的书面报告、火车站社区证明。原告对上述证据的质证意见为：新化县城镇房屋产权证核发申请登记表、房屋分管协议、新化县私有房屋所有权证存根、天华南路拆迁协议书，除分管协议是复印件有异议，其他证据真实性均无异议，从上述证据可看出，被拆迁房屋的产权人系刘云一人，不存在有其他房屋共有权人；水费电费缴费卡，是真实的，但并非原告向刘云发放，不能达到其证明目的；领取水电卡的表格是复印件，真实性也不认可，不能达到被告证明目的；方艾的录音光盘和对方艾的调查笔录，印证了原告没有同意和表态刘云可以使用和占有门面和房屋的事实，不能达到刘云的证明目的；刘云及家人向有关部门反映和维权的书面报告、材料，真实性予以认可，但被告是否将该报告、材料交至有关部门无法确定，不能达到证明目的。被告曾国辉、唐多能认为，其是合法向被告刘云租赁门面，并依约交纳租金，不存在非法占有，且原告之前从没有正式通知过本人，不应当承担租金损失。 本院认为，原、被告对对方提交的证据真实性无异议的，本院对真实性均予以认定。原告提交的权属资料，足以证明其对本案涉及门面和住房享有物权。被告刘云称涉案房屋、商铺是原告公司相关负责人口头答应给其预留并安置，但未提供充分证据证实，该主张本院不予采纳。刘云的房屋被依法强制拆除后，刘云及家人与原告一直未就拆迁安置问题协商好，但刘云及家人2008年底从原告所属的天华南路（金源商埠）项目部大厅取得了水卡和电卡，开始对涉案房屋进行装修、入住，并将涉案商铺予以出租收取租金，被告刘云对该涉案房屋不具有法定物权，未经所有权人同意占有、使用、并处分该房屋，构成侵权，根据我国物权法有关规定，应立即停止侵权，并依法腾空房屋返还给原告。被告曾国辉、唐多能在租赁门面过程中没有尽到基本注意义务，对出租人是否拥有租赁物的权属未进行审查，以致于造成了目前租赁合同效力待定的后果，本案中，物权人即原告明确表示收回门面，根据物权排他性，曾国辉、唐多能的承租权必须终止，应当依法腾空返还给原告。因此产生的相关损失，曾国辉、唐多能作为承租人可以依法另行主张权利。关于刘云是否应当承担赔偿原告租金损失的问题，本案系因房屋拆迁问题产生的物权保护纠纷，刘云作为被拆迁人，原告作为拆迁人，在拆迁协议的磋商过程中，原告没有尽到谨慎注意义务，合理审查被拆迁房屋的权属、被拆迁对象人数以及同住家属情况，仅以房屋权属登记证书上登记为刘云，而认定被拆迁人即刘云一人，拆迁协议书虽合法但确有一定瑕疵不能回避，以致双方产生矛盾纠纷；且在纠纷产生后，原告没有将履行了给付拆迁款的事实及时通知被告；之后被告无权占有、使用、处分本案涉诉房屋近十年间原告也未采取任何法律手段主张权利，对损害后果的产生，原告自身有重大过失，故对其主张租金损失的请求，本院不予支持；原告要求被告曾国辉、唐多能承担租金损失的诉求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款（四）、（六）项，第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘云、唐多能、曾国辉在本判决生效后十日内腾空所占原告新化县城市建设投资开发有限责任公司位于新化县上梅镇天华南路9栋2单元601房及9号栋前街4号一层、二层商铺，并将上述房屋、商铺返还给原告新化县城市建设投资开发有限责任公司。 二、驳回原告新化县城市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费5080元，由原告新化县城市建设投资有限责任公司负担2540元，被告刘云负担2000元，被告曾国辉负担270元，被告唐多能负担270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  曾 铮 人民陪审员  袁群英 人民陪审员  李文华 二〇一八年十二月十三日 法官助理伍萍 代理书记员  吴再华 附相关法律规定： 对《中华人民共和国物权法》的适用 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 对《中华人民共和国合同法》的适用 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 对《中华人民共和国侵权责任法》的适用 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除影响；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。