广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初6046号原告（反诉被告）：清远市富基贸易有限公司，住所地清远市清城区新城连江西路嘉源新城**楼雅源居首层**铺**全层。法定代表人：杨少文。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹剑红，男，1983年7月11日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。原告(反诉被告)清远市富基贸易有限公司（以下简称富基贸易公司）与被告（反诉原告）曹剑红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富基贸易公司的委托诉讼代理人李婧、被告曹剑红及其委托诉讼代理人谢坚荣、陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富基贸易公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告支付原告2017年6月至2018年5月商铺租金共43915元及违约金；3、判决被告赔偿原告律师费5000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告与被告签订商铺租赁合同将位于清远市××新城连××路嘉源新城2号楼世纪华联超市一层A5号商铺（面积为39平方米）租赁给被告使用。合同约定租赁期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，每月交付租金为3800元，即每1个月支付1次。截止2018年5月，商铺租金共45600元，已支付1685元，未支付43915元。被告承租后便进行皇家鸡排店经营活动，在支付了2017年6月1685元租金后，被告就一直拖欠商铺租金至今。期间原告多次向被告催缴租金并要求被告交还商铺，但被告置之不理，至今仍然分文未付。商铺已于2018年5月底交还给原告。被告拖欠租金的行为严重损害了原告的合法利益。综上所述，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院判如原告所请。原告富基贸易公司向本院提供如下证据：1、原告的企业信息，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告的身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；3、商铺租赁合同，拟证明原告与被告于2016年9月8日签订合同，约定每月向原告支付租金3800元；4、民事委托代理合同，拟证明原告委托广东捷高律师事务所律师处理此合同纠纷，双方经协商后确定原告支付律师费5000元；5、律师费发票，拟证明原告因诉讼支出5000元。被告曹剑红辩称：1、有关《商铺租赁合同》解除问题。《商铺租赁合同》之所以无法履行是由于原告经营的世纪华联超市生意惨淡、亏损严重，原告已于2017年5月与商铺的业主方清远市嘉源房地产开发有限公司协商解除租赁关系，待世纪华联超市清货完毕后，原告就将其租赁的所有场地(包括被告租赁的涉案商铺)交回业主方。为此，原告于2017年6月口头告知被告上述情况，并要求被告随时做好撤场准备，待世纪华联超市清货完毕后，业主方就会收回涉案商铺。尽管被告极力反对也无济于事，但原告同意在清货期间只收取被告水、电、空调、管理费。世纪华联超市从2017年6月开始清货，直至2018年5月清货完毕，事后，原告就强行收回涉案商铺并交回业主方清远市嘉源房地产开发有限公司。因此，原告己于2018年5月单方违法解除了涉案《商铺租赁合同》。2、有关2017年6月至2018年5月商铺租金及违约金问题。首先，原告作为出租人，没有将符合约定用途的租赁物交付给被告，亦没有履行维修义务，违约在先，被告有权拒付租金。其一，被告经营的皇家鸡排店开业没多久就发现，每逢大暴雨商铺门前就会漏水，雨水直接流入涉案商铺，严重影响被告经营活动。被告一开始与商场好几个人口头通知过，如电工、财务和潘总，潘总还给电话号码让被告自己与商铺业主即清远市嘉源房地产开发有限公司电话通知过，但直至原告强行收回涉案商铺之时都一直无人来维修过。其二，涉案商铺室内不能排水，开始能排慢水，门口管道位置地面凹陷处涌出水，过不久就完全不能排水了，里面的洗菜盘完全不能倒水，只能人工用胶盘将一盘一盘的污水倒出门外，每天所有的污水都往外倒。为此，被告拨打12345市政热线反映排污管道堵塞问题，经调查，该管道是小区自建网管，根据“谁使用，谁负责”的原则，应由商铺自行疏通。之后，被告多次催促原告对堵塞管道进行疏通，直至2018年3月9日原告才处理完毕。其次，原告提前收回涉案商铺，单方违法解除《商铺租赁合同》，造成被告巨大经济损失，被告有权拒付租金。涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期间是从2016年10月1日起至2021年9月30日止，况且被告还为装修涉案商铺花费了将近10万元，加盟皇家鸡排花费了8万多元。原告因其经营的世纪华联超市生意惨淡、亏损严重，从而与业主方清远市嘉源房地产开发有限公司协商提前解除租赁关系，并要提前收回涉案商铺，单方违法解除《商铺租赁合同》，造成被告巨大经济损失，被告有权拒付租金。被告为此在本案中提起了反诉，请求法庭依法审理。最后，世纪华联超市清货期间，原告同意只收取被告水、电、空调、管理费，被告不存在拖欠租金的行为。《商铺租赁合同》租期未满，原告就要提前收回商铺，被告当即反对。原告自知有错在先，为了日后能顺利提前收回涉案商铺，便告知被告在世纪华联超市清货期间只需缴交水费、电费、空调费和管理费即可，免收租金。2017年6月至2018年5月期间，被告一直在经营，除了交清2017年7、8月租金，还每月向原告缴交水电费。在这长达一年时间内，如果被告确实是恶意拖欠租金的话，原告早就已经对涉案商铺停水停电，被告亦不可能持续经营了长达一年之久，况且原告在此期间从未通过任何形式(包括但不限于口头、书面、短信、微信等)向被告催收过租金。直至世纪华联超市清货完毕后，原告承诺免收被告2017年6月至2018年5月期间的租金，被告才愿意撤场，只是当时被告法律意识淡薄，并没有与原告签订书面协议。以上事实足以证明原告为了能顺利提前收回涉案商铺，以默许的方式免收被告2017年6月至2018年5月期间的租金，同意只收取被告水、电、空调、管理费，被告不存在拖欠租金的行为。3、有关律师费问题。原告作为出租人，没有将符合约定用途的租赁物交付给被告，亦没有履行维修义务，且提前收回涉案商铺，单方违法解除《商铺租赁合同》，己构成违约，其主张律师费缺乏事实依据和法律依据，请求法庭依法予以驳回。综上所述，本案纠纷系因原告提前收回涉案商铺，单方违法解除《商铺租赁合同》而引起，原告的违约行为造成被告巨大经济损失，被告己在本案中提起反诉主张权益。另外，原告为了能顺利提前收回涉案商铺，己承诺免收被告2017年6月至2018年5月期间的租金，同意只收取被告水、电、空调、管理费，被告不存在拖欠租金的行为。因此，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院在查明本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告曹剑红向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告租赁押金7600元、基建费5000元;2、判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失95350元;3、判决反诉被告赔偿反诉原告皇家鸡排品牌保证金10000元、品牌使用费25000元、品牌管理费8000元、设备费38800元;4、判决反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:反诉原告于2016年9月8日与反诉被告签订《商铺租赁合同》承租坐落于清远市××新城连××路嘉源新城2号楼世纪华联超市一层A5号商铺，租赁期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，9月8日至10月1日为装修免租期。2016年9月13日，反诉原告向反诉被告缴交了租赁押金7600元、基建费5000元等。2016年9月10日，反诉原告委托清远市润筑装饰工程有限公司对涉案商铺进行装修，装修工程款为95350元。2016年9月15日，反诉原告加盟百润万丰餐饮管理(北京)有限公司，签订《皇家鸡排加盟合同》开办皇家鸡排新城店，并于2016年9月30日注册登记清远市清城区小市皇旺美食店。为开办皇家鸡排新城店，反诉原告支付特许方百润万丰餐饮管理(北京)有限公司皇家鸡排品牌保证金10000元、品牌使用费25000元、品牌管理费8000元、设备费38800元。反诉原告经营的皇家鸡排店开业没多久就发现，每逢大暴雨商铺门前就会漏水，雨水直接流入涉案商铺，严重影响反诉原告经营活动。反诉原告一开始与商场好几个人口头通知过，如电工、财务和潘总，潘总还给电话号码让反诉原告自己与商铺业主即清远市嘉源房地产开发有限公司电话通知过，但至今一直无人来维修过。另外，涉案商铺室内不能排水，开始能排慢水，门口管道位置地面凹陷处涌出水，过不久就完全不能排水了，里面的洗菜盘完全不能倒水，只能人工用胶盘将一盘一盘的污水倒出门外，每天所有的污水都往外倒。为此，反诉原告拨打12345市政热线反映排污管道堵塞问题，经调查，该管道是小区自建网管，根据“谁使用，谁负责”的原则，应由商铺自行疏通。之后，反诉原告多次催促反诉被告对堵塞管道进行疏通，直至2018年3月9日反诉被告才处理完毕。更有甚者，涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期间是从2016年10月1日起至2021年9月30日止，但反诉被告因其经营的世纪华联超市生意惨淡、亏损严重，从而与业主方清远市嘉源房地产开发有限公司协商提前解除租赁关系，并要提前收回涉案商铺，单方违法解除涉案《商铺租赁合同》，造成反诉原告巨大经济损失，反诉被告应当承担赔偿责任。基于反诉被告的上述违约行为，反诉被告应当返还反诉原告租赁押金7600元、基建费5000元，应当赔偿反诉原告为经营皇家鸡排店花费的装修费95350元、皇家鸡排品牌保证金10000元、品牌使用费25000元、品牌管理费8000元、设备费38800元。为维护反诉原告的合法权益，现依照《民事诉讼法》相关规定提出反诉，请法院依法公正判决。反诉原告曹剑红提供如下证据：1、商铺租赁合同、营业执照，拟证明反诉原告租赁涉案商铺用于经营美食店，租赁期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日；2、协议书，拟证明反诉被告承租坐落于清远市××连江路嘉源新城2楼世纪华联超市一层A5号商铺，租赁期限为5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日;经营的世纪华联超市生意惨淡、亏损严重，从2017年6月开始清货，直至2018年5月清货完毕，现在全部撤场；3、收据，拟证明反诉原告按照反诉被告的要求交齐租金、水电费、押金、基建费、节庆费、开业费和管理费，一直按时交纳租金，后来发现涉案商铺存在漏水、无法排水的问题，多次要求反诉被告维修未果，便拒付租金，更有甚者，反诉被告要求提前收回涉案商铺，反诉原告反对无效。反诉被告为了能顺利提前收回涉案商铺，承诺反诉原告在世纪华联超市清货期间只需缴纳水费、电费、空调费和管理费即可，免收租金；4、建筑装饰工程施工合同、收据，拟证明反诉原告于2016年9月10日委托清远市润筑装饰工程有限公司对涉案商铺进行装修，装修工程款为95350元；5、加盟合同书、皇家鸡排品牌授权使用合同、皇家鸡排物流配送合同、营业执照、收据、皇家鸡排华南首批设备标配清单，拟证明反诉原告于2016年9月15日加盟，签订了加盟合同，开办皇家鸡排新城店，并于2016年9月30日注册登记清远市清城区小市皇旺美食店。反诉原告支付了特许方品牌保证金10000元、品牌使用费25000元、品牌管理费8000元、设备费38800元；6、手机短信截图，拟证明反诉原告拨打12345市政热线反映涉案商铺门前排污管道堵塞问题，经调查该管道是小区自建网管，应由商铺自行疏通。反诉原告多次催促反诉被告对管道进行疏通，直至2018年3月9日反诉被告才处理完毕；7、手机照片、视频、光盘，拟证明反诉被告没有将符合约定用途的租赁物交付给反诉原告，涉案商铺存在漏水、无法排水的问题。反诉被告富基贸易公司对反诉原告曹剑红的反诉辩称：1、反诉被告与嘉源公司之间的租赁合同仍在继续履行，并非反诉原告在反诉状所称的解除合同，也没有把商铺收回给嘉源公司。2、反诉原告是因为经营不下去才提前向反诉被告交回商铺，并不是反诉被告要求提前收回。另外，商铺门前的下水道问题离商铺有一两米的距离，并不影响其经营，而且嘉源公司已经修复了。本院经审理认定事实如下，2016年1月1日，原告富基贸易公司与案外人清远市嘉源房地产开发有限公司签订协议书，约定原告承租清远市××新城连××路嘉源新城2号楼雅源居首层16号铺至52号铺及二层全层商铺。2016年9月8日，原告富基贸易公司（甲方）与被告曹剑红（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：“乙方向甲方承租坐落于清远市××新城连××路嘉源新城2号楼世纪华联超市一层A5号商铺（注：属自编号，实为16号铺）作经营皇家鸡排之用，面积39平方米，租赁期限5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止。租金每月3800元，按月度收取（即每月支付一次）；第一次租金于合同签订时支付，第二次（合同有效期内）租金支付的时间为签订之日起第二个月届满前5天交付下月度（下一个月）租金，以此类推。如果任何应支付给甲方的款项（包括但不限于租金）在应付款日期后7天内仍未支付的，每逾期一日，乙方应按上述12个月租金总额的千分之三向甲方支付违约金。乙方进场装修时，乙方应向甲方支付/元作为水、电及商业管理费保证金。乙方销售的产品应符合国家规定的质量标准，因此在签订本协议时乙方同意向甲方支付7600元的质量保证金，甲方在确认质量保证金到账后向乙方开出认质量保证金收据。质量保证金不计利息，在甲乙双方中止合同合作三个月后退还50%保证金给乙方；余下的50%待乙方在甲方销售额产品保持期限届满后，如无质量、售后问题，甲方从质量保证金中扣除退货款及相关损失后的余额退还给乙方。空调费分摊每月50元，管理费每月100元。违约责任：按合同规定任何乙方交付的款项，需按规定交付日缴付，在应交日期3日内未支付的（无论甲方是否催款），乙方应按所逾期支付的费用以月利率2%的标准向甲方支付从应付款日到实际日期间的延迟利息；如逾期15天未交纳，甲方有权单方面解除合同没收保证金，并要求乙方支付欠款及延迟利息。如乙方违反本合同书任何条款规定或条件，甲方有权采取相应措施没收保证金并要求乙方因导致甲方经济上或其他方面损失的严重性而作出的合理的赔偿，此赔偿将不损害甲方保留就乙方的违约行为向乙方追究法律责任的权利（包括但不限于欠款本金、利息、实现债权费用、律师费等）。空调分摊每月50元，管理费每月100元…。”2016年9月13日，被告向原告支付了租金3800元、押金7600元、基建费5000元、节庆费1380元、开业费380元、每月管理费100元、每月空调费50元。此后，从被告提供的收据显示：租金被告支付至2017年8月，水、电费支付至2018年4月。被告在签订上述合同后，同月10日，与清远市润筑装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》对涉案商铺进行装修，认为支付了装修费95350元。同月15日，被告加盟百润万丰餐饮管理（北京）有限公司，签订《皇家鸡排加盟合同》，加盟时间2016年9月15日至2018年9月14日，支付了品牌保证金10000元、使用费25000元、管理费8000元、设备费38800元给百润万丰餐饮管理（北京）有限公司，并在涉案商铺开办经营清远市清城区小市皇旺美食店。庭审中，被告表示其于2018年5月15日根据原告的要求将商铺交回给了原告，双方有过口头协商，合同已解除；原告则表示被告于2018年5月底才交回商铺，是被告自己要求交回的，合同解除双方并无进行协商。另原告明确违约金从2017年6月2日起按每日及按12个月的租金总额的3‰计算至付清日止。现原告已将原租赁的嘉源新城2号楼雅源居首层16号铺至52号铺及二层全层商铺全部交回清远市嘉源房地产开发有限公司，涉案商铺现亦已由他人在经营使用。本院认为，原告将租赁清远市嘉源房地产开发有限公司其自编号世纪华联超市首层A5号商铺转租给被告，双方签订的《商铺租赁合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告已依约向被告交付商铺，被告为此亦应按合同约定支付租金，但从被告提供的收据可认定，被告自交纳2017年8月租金后，便无再支付任何租金。对于上述被告提出的不需支付租金的抗辩理由，首先，虽然原告现已将包括涉案商铺在内的原租赁的商铺全部交回给清远市嘉源房地产开发有限公司，但依据本案双方提供的证据，并无依据可认定原告单方解除合同、提前收回涉案商铺、双方曾达成口头协议原告承诺同意被告只需支付水、电、空调、管理费、不需支付租金的事实存在。其次，在被告认为商铺存在雨水流入、排污管道堵塞、室内不能排水、原告并不履行维修义务的情况下，被告可在自行维修后向原告索偿，但不能作为拒绝支付租金的理由，且排污管道堵塞被告在反诉中确认原告于2018年3月9日已处理完毕。因此，对被告以“原告单方解除合同，造成被告巨大经济损失，被告有权拒付租金；原告没有将符合约定用途的租赁物交付给被告，亦没有履行维修义务，违约在先，被告有权拒付租金”等为由提出的赔偿装修及加盟费用损失反诉请求，依据不足，本院不予支持，被告应向原告支付所欠的租金。对于原告请求的被告支付2017年6月至2018年5月的租金43915元及违约金，首先，对所欠租金的金额认定，从被告提供的收据可认定涉案商铺的租金被告交至2017年8月份，被告交回商铺给原告的时间双方争议为2018年5月中旬或月底，而2018年5月的租金按涉案合同约定被告是应于2018年4月届满前5天支付，故本院只支持从2017年9月起至2018年5月止按每月3800元计算的租金，为34200元。其次，对违约金的计算，在涉案合同上是同时约定了“如果任何应支付给甲方的款项（包括但不限于租金）在应付款日期后7天内仍未支付的，每逾期一日，乙方应按上述12个月租金总额的千分之三向甲方支付违约金”及“按合同规定任何乙方交付的款项，需按规定交付日缴付，在应交日期3日内未支付的（无论甲方是否催款），乙方应按所逾期支付的费用以月利率2%的标准向甲方支付从应付款日到实际日期间的延迟利息”，原告并无提供逾期交付租金所导致的损失依据，而原告主张按每日及按12个月租金总额3‰支付违约金过高，本院认定从2017年9月1日起按每月应付租金3800元及2%计算至付清款之日止。对于原告要求解除《商铺租赁合同》及赔偿律师费5000元的请求，因涉案商铺被告已交回原告，且现已由他人经营使用，故合同双方已实际解除，已无必要再判决解除。律师费是原告因追收租金提出诉讼产生的损失，且亦符合合同约定，本院予以支持。对于被告要求原告返还租赁押金7600元及基建费5000元的反诉请求，因押金7600元的性质是属于被告销售的产品要符合国家规定的质量标准而向原告支付的质量保证金，在被告销售的产品无质量、售后问题时原告需退回给被告，而基建费合同中并无约定，原告收取基建费并无依据，且涉案租赁关系已经终止，故本院均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告曹剑红于本判决生效之日起10日内向原告清远市清城区富基贸易公司支付租金34200元；二、限被告曹剑红于本判决生效之日起10日内向原告清远市清城区富基贸易公司支付逾期付款的违约金（该违约金自2017年9月至2018年5月共9个月，每月按应付租金3800元及2%分别从1日起计算至租金付清之日止）；三、限反诉被告清远市清城区富基贸易公司于本判决生效之日起10日内向反诉原告曹剑红返还质量保证金7600元、基建费5000元；四、驳回原告清远市清城区富基贸易公司的其他请求；五、驳回反诉原告曹剑红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1022元，减半收取计511元，由原告清远市清城区富基贸易公司负担154元，被告曹剑红负担357元；反诉受理费2047元，由反诉原告曹剑红负担1911元，反诉被告清远市清城区富基贸易公司负担136元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一八年十二月三十一日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。