安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初4786号 原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区百汇商贸物流园**建材五金大世界****，社会统一信用代码91341800584560078B（1-1）。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张福录，江苏博士达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庆先超，江苏博士达律师事务所律师。 被告：黄昌燕，女，1966年10月30日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：卢建中，安徽金皖律师事务所律师。 原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告黄昌燕合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人张福录，被告黄昌燕及其委托诉讼代理人卢建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万家公司向本院提出诉讼请求:1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》；3.黄昌燕立即支付截至2017年10月10日的租金242418元及逾期付款的违约金（其中31822元自2012年11月30日起、41822元自2013年11月30日起、55749元自2014年8月31日起、26729元自2016年4月6日起、55291元自2017年3月27日起、31158元自起诉之日起，均按年利率24％的标准计算至实际给付之日止），并按照32元/m²/月的标准支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的租金；4.黄昌燕立即支付截至2017年10月10日的物业服务费7587.5元及逾期付款违约金（571.16元自2013年3月16日起、871.08元自2013年9月15日起、871.08元自2014年3月16日起、871.08元自2014年9月15日起、871.08元自2015年3月16日起、871.08元自2015年9月15日起、871.08元自2016年3月16日起、871.08元自2016年9月15日起、871.08元自2017年3月16日起、47.7元自2017年9月15日起，均按年利率24％的标准计算至实际给付之日止），并按照1元/m²/月的标准支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的物业服务费；5.黄昌燕立即支付截至2017年10月10日的市场经营综合管理服务费8758.5元及逾期付款违约金（其中5952.38元自2016年4月6日起、1742.16元自2017年3月27日起、1063.96元自起诉之日起，均按年利率24％的标准计算至实际给付之日止），并按照1元/m²/月的标准支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的市场经营综合管理服务费；6.本案诉讼费用由黄昌燕承担。 事实与理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年3月1日，万家公司与黄昌燕签订了《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆12栋1层115、117、119、121号房屋交由黄昌燕开展约定的经营活动，双方对租赁期限、租金标准、物业服务费和运营管理费等各项费用的支付以及逾期付款的违约责任均进行了明确约定。合同签订后，万家公司履行了合同，但黄昌燕仅支付了1万元租金及1711元物业费，其余费用未再继续支付。 黄昌燕辩称：合同签订后很长一段时间黄昌燕才拿到房屋钥匙，因此租金起算时间有误；万家公司作为运营管理方不仅收取租金、物业服务费，还收取运营管理费，因此其有义务对地处偏远的新型市场进行运营管理，达到其前期承诺的75%的入驻率，但因入驻率太低市场至今未开业；另市场商业经营管理协议中约定甲方有权要求乙方统一装潢规划布局、进行行业整合等，表明甲方干涉乙方自主经营，因此本案不是单纯租赁合同，万家公司在市场未开业、入住率很低情况下收取租金、运营费等没有法律依据，请求法庭驳回万家公司的诉讼请求。 双方围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方存有异议的证据认证如下： 1.《房屋租赁合同》、《《市场商业经营管理服务协议》、催告通知书、邮寄凭证、物流信息单“三性”予以确认； 2.百汇网上招商广告页、现场照片真实性予以确认，对其证明目的不予认定； 3.2016年水灾致店面损失清单及照片、2013年至2014年下水道漏水致店面损失清单及附件、2016年百汇水灾致仓库损失清单及附件、2013-2017租赁合同及部分收据，该组证据中损失清单均是黄昌燕单方制作，损失额未经万家公司或第三方有权机构确认，且黄昌燕明确表明其将另案起诉，故本案中不予处理。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年3月1日，万家公司（甲方）与黄昌燕（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于宣城百汇物流园一期小馆12栋1层115、117、119、121号共4间（总面积145.18平方米）交由乙方经营板材、扣板；租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，市场开业日前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；该房屋的租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米32元，年租金为55749元（不含物业服务费、公用事业费及其他费用）；租金计付为第一年前3个月为免租期，后9个月计付租金41822元，乙方于前3个月期满前一个月支付该租金；第二年前3个月为免租期，后9个月计付租金41822元，乙方于前3个月期满前一个月支付该租金；第三年全年计付租金55749元，乙方于第二年结束的前一个月支付该租金；乙方应在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金8000元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方支付的经营保证金将不予退还；乙方应自房屋交付之日起，根据该房屋的建筑面积按1元/月/平方米的标准向物业服务公司支付物业服务费，物业服务费的支付方式为每6个月为一个交付期，第一期乙方在房屋交付之日支付，此后乙方应在每个交费期结束前15日内向物业服务公司支付下一交费期的物业服务费；本合同终止之日起3日内，乙方需书面通知甲方，并经甲方现场认可后交还甲方，同时撤离房屋，乙方未能在本合同终止之日起3日内完成撤离，视为乙方放弃在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权及一切权利，甲方有权自行处理，如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿；租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期满之日60日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同的，甲方有权将房屋另行出租；乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，没延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之一的违约金；甲乙双方一切通知等文件均应发往对方本合同所确定的地址，任何一方变更地址，应当及时通知对方，地，地址变更时如果未书面通知对方导致不能送达的地址仍为合法有效的送达地址，未能送达的一切责任由责任方承担。 同日，双方签订了《市场商业经营管理服务协议》一份，约定：甲方负责市场的运营、管理、宣传等工作；负责市场统一商业运营策划与实施；根据政府要求和市场发展的需要，负责对市场行业进行统一规划和调整，以不断提升市场的品牌形象和物业价值；负责市场内的装修、装饰的统一维护与管理；负责市场内的公共场地、设施设备的维护、管理、确保公众利益；负责市场内的环境卫生保洁和绿化的养护，创造优美的经营环境；积极听取乙方的合理化建议和意见，不断改进管理与服务；乙方按商铺建筑面积每月每平方米一元交纳市场经营综合管理服务费；支付时间按市场商业运营管理公司的规定或通知的时间及时交纳，超过费用交纳期限的，按每天5%加收滞纳金。 合同签订后，万家公司交付了租赁房屋，市场于2013年5月1日开业。黄昌燕自认其持续占用房屋至2016年“发大水”期间，万家公司认可黄昌燕支付了保证金8000元、租金10000元、物业服务费1711元。2016年4月5日、2017年3月24日，万家公司以快递方式向黄昌燕住址安徽省宣城市宣州区寄发了《租金等款项催告通知书》，要求黄昌燕支付房屋租金、运营管理费、物业服务费等费用。 另，2016年自5月底起至7月初，安徽省宣城市宣州区连续降雨，2016年7月6日宣城市宣州区双桥联圩漫破，案涉的百汇商贸物流园被淹。 本院认为，万家公司与黄昌燕签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》系双方自愿，合法有效，该协议内容包含了房屋租赁、物业服务及市场运营管理，系复合性合同。依据合同约定双方租赁期限至2015年9月30日止，如续租，应在租赁期满前60日内签署新的租赁合同，现双方未另行签署新的租赁合同。关于租赁期满后黄昌燕继续占用房屋的事实，万家公司虽未举证证明，但黄昌燕自认堆放在房屋的板材等自2016年“发大水”后搬离，结合双桥联圩漫破时间及之前连续降雨的事实，本院酌定黄昌燕持续占用房屋自2016年6月30日。现万家公司与黄昌燕之间租赁期限已届满，黄昌燕也已搬离，未搬离的物品，万家公司可自行处置，万家公司诉请要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及《市场商业经营管理服务协议》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张2016年7月1日起的租金、房屋占用费、物业服务费、市场运营管理费及相应逾期付款违约金本院不予支持。 对于万家公司主张的2016年7月1日前的各项费用，本院认为，万家公司提供了承租房屋，黄昌燕应按合同约定支付租金。因案涉房屋所在市场系由万家公司统一运营和管理，但万家公司提供的服务未达到预期效果，本院酌定对物业服务费、运营管理费合并按1元/㎡/月标准计算。因黄昌燕未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算标准，但约定过高，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。具体如下： ①关于租金。依据合同约定，市场开业前即2013年5月1日前为免租期，市场开业后第一年免租3个月，则2013年5月1日至2013年7月31日，无需支付租金，2013年8月1日至2013年9月30日的租金9292元（145.18平方米×32元/月/平方米×2个月），应于2013年7月31日前支付；第二年免租3个月，则第二年2013年10月1日至自2013年12月30日，无需支付租金，2014年1月1日至2014年9月30日的租金41822元应于2013年12月30日前支付，黄昌燕已支付的1万元租金及8000元保证金，合计1.8万元应抵扣发生在先的租金，故第一年的租金已付清，第二年租的租金已支付8708元，尚欠33114元；第三年2014年10月1日至2015年9月30日的租金55749元应于2014年9月30日前支付；占用期间即2015年10月1日至2016年6月30日的租金41812元（145.18平方米×32元/月/平方米×9个月），万家公司可随时主张。黄昌燕逾期支付上述款项应承担违约金。 ②关于物业服务费、运营管理费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，黄昌燕应于2012年10月1日支付第一期物业费871.08元，另分别于2013年3月30日前、2013年9月30日前、2014年3月30日前、2014年9月30日前、2015年3月30日前各支付871.08，合计5226.48元，黄昌燕已支付1711元，故第一期已付清，第二期尚欠31.16元，占用期间的物业服务费1306.62元，万家公司可随时主张。黄昌燕逾期支付上述款项应承担违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告黄昌燕于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金130675及违约金（其中33114元自2014年1月1日起、55749元2014年10月1日起、41812元自2017年3月24日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）； 二、被告黄昌燕于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费4822.1元及违约金（其中31.16元自2013年4月1日起、871.08元自2013年10月1日起、871.08元自2014年4月1日起、871.08元元自2014年10月1日起、871.08元自2015年4月1日起、1306.62元自2017年3月24日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7303元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担3303元，被告黄昌燕负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  杜美龄 人民陪审员  张云南 人民陪审员  王明瑛 二〇一八年十二月五日 书 记 员  李 琤 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……