广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤20民再91号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王明旺，男，1984年1月27日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：刘世龙，广东广瀚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。再审申请人王明旺因与被申请人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）粤20民终4479号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年11月13日作出（2017）粤民申3144-3184、3962-3965、5185-5229号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间，中止本案的执行。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王明旺的委托诉讼代理人刘世龙及被申请人永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明旺申请再审请求：撤销一、二审判决，判令永怡公司向桂巧奇支付逾期办证违约金，以571175元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2013年1月6日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计人民币50000元，具体以法院认定为准。事实和理由：一、永怡公司提供的合同是格式合同，开发商对其自身违约的逾期办证违约金约定为房价款的1%，而对买房人违约的逾期付款违约金却是按日支付应付款的万分之二计算，严重有失公平。二、购房款1%的违约金不足以弥补任何损失，亦无法督促永怡公司积极履行办证义务，且多年无法取得产权证明，王明旺的损失数额难以确认，依法应参照金融机构逾期贷款利息的标准计算。三、涉案楼盘其他多个同类案件，一审、二审法院都作出过按银行逾期贷款利息标准计算违约金的判决，永怡公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院驳回了永怡公司的再审申请，足以证明本案二审法院的判决是错误的。永怡公司辩称，一、永怡公司逾期办证属实，王明旺在2017年9月7日收楼，从翌日起历730个工作日即3年减29日，办证期限届满，直至2016年10月31日永怡公司快递通知王明旺办证，永怡公司应依法依约承担违约责任。二、合同约定固定违约金即按已付房价款1%，不属于司法解释规定的损失数额难以确定的情形，而王明旺要求按日累计违约金没有合同依据和法律依据。三、如果王明旺认为合同约定1%的违约金过低，可提出增加违约金，但必须提供其有损失及其损失高于合同约定的违约金的证据，但王明旺没有提交相关证据。合同权利义务对等，不存在违约金不对等的事实。四、王明旺已经充分行使了房屋占有和使用权，不能行使处分权与未办证没有任何关联。涉案房屋已经升值，王明旺没有任何损失。应维持二审判决。五、王明旺在2017年9月7日签署了永怡公司出具的收据，王明旺明确表示放弃对永怡公司逾期办理房地产权属证的所有申诉诉求。王明旺向一审法院起诉，请求判令：1.永怡公司向王明旺支付逾期办证违约金，以571175元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率从2013年1月29日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2016年6月3日为112232.76元；2.从2016年6月3日起至房屋产权登记手续办妥之日止的违约金款项，永怡公司每隔三个月向王明旺支付。一审法院认定事实：涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致王明旺不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，王明旺不退房，永怡公司按已付房价款的1%向王明旺支付违约金。一审法院判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向王明旺支付逾期办证的违约金5711.75元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2544元，减半收取为1272元（桂巧奇已预付），由桂巧奇负担1207元，永怡公司负担65元（永怡公司负担部分于一审判决生效之日起七日内径付王明旺）。王明旺上诉请求：撤销一审判决，改判支持王明旺的一审诉讼请求。二审法院认定事实，一审判决查明的基本事实清楚，二审法院予以确认。二审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与王明旺签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的之一系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于违约金数额，王明旺主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。二审法院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于王明旺并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。王明旺应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向王明旺支付逾期办证违约金符合双方合同约定，二审法院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，二审法院不作审查。综上所述，王明旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2544元，由王明旺负担。再审期间，永怡公司提交了下列证据：1.永怡聚豪园业主收楼满意书，以证明相关业主已经收楼；2.商品房产权权属证明书，以证明永怡公司于2016年10月21日办妥涉案商品房产权权属证明书，可以为相关业主办理不动产权证；3.权属证收据，以证明永怡公司将取得的商品房产权权属证明书，于2016年10月26日呈送产权登记机关中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股登记备案；4.关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的通知，以证明永怡公司于2016年10月28日将可为业主办理产权证的通知及快递单，告知相关业主可理房产证，并要求提供购房款发票、完税证明、备案表、银行借款合同及按揭转账凭证及支付办证费用，到售楼部办理手续；5.中山日报2016年10月28日刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，以证明永怡公司于2016年10月28日通过中山日报通知全体业主提供相关资料前来售楼部办理不动产权证书手续；6.业主办证情况表，以证明相关业主向永怡公司交齐办证资料，永怡公司随即将办证资料呈交办证机关，办证机关为相关业主出具房产证；7.业主领取房产证情况表，以证明相关业主已领取房产证；8.逾期时间表，以证明计算逾期办证的起算点。9.现金支出凭证，以证明王明旺收取永怡集团支出的5711.75元赔偿款；10.收据，以证明王明旺明确放弃对永怡公司逾期办理房地产权属证的所有申诉诉求。王明旺质证称：对于证据1的签收时间无法确认，无法确认真实性，由法院审核；确认证据2、3的真实性，但不确认关联性；确认证据4、5的真实性；确认证据6的申请时间为业主提交全部资料的时间，其他内容均不确认；证据7与本案没有关联性；不确认证据；证据8由法院核定；证据9、10的真实性予以确认。本院经再审审理查明，2016年10月21日，聚豪园东铂世纪苑8幢取得商品房产权权属证明书。2016年10月26日，永怡公司将该商品房产权权属证明书呈交中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司通过在中山日报发公告及通过特快专递的形式通知包括王明旺在内的业主，通知称永怡公司将于2016年10月29日起受理代办不动产权证书手续，请业主携带身份证、商品房买卖合同或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代取契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。永怡公司称王明旺于2016年12月3日向永怡公司申请办理房产证并于2017年6月7日将所有办证所需资料交给永怡公司；2017年6月3日，王明旺申请再审。2017年7月11日，涉案房地产正式登记于王明旺名下并颁发不动产权证书。2017年9月2日，王明旺收到不动产权证书。王明旺于2017年9月7日向永怡公司出具其收到5711.75元赔偿金并表明明确放弃申诉诉求的收据。王明旺向一审法院提起诉讼，要求判令永怡公司支付逾期办证违约金。永怡公司在一审答辩称，合同约定的违约金为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，王明旺主张违约金的已经超过法定二年的诉讼时效。原一、二审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，永怡公司在一审诉讼时间提出诉讼时效的抗辩，一审法院认定王明旺诉求的逾期办证违约金未超过诉讼时效，并判令永怡公司向王明旺支付逾期办证违约金，永怡公司对此未提出上诉，故本院二审及再审均不再审理诉讼时效的问题。对于逾期办证违约金问题，王明旺于2017年6月3日申请再审并于2017年9月7日签署一份收据，收据的内容是收取永怡公司支付的一审判决应支付的款项，本人无异议，并放弃对永怡公司逾期办理房地产权属证的所有申诉诉求。本院认为，王明旺签署该收据，该收据上载明的内容是其真实意思表示，且并未违反法律、行政法律的规定，合法有效。应当视为系当事人对其诉讼权利的处分。故对王明旺的申诉请求不予支持。综上所述，王明旺再审申请理据不足，本院不予支持。二审判决适用法律正确，本院再审予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2016）粤20民终4479号民事判决。本判决为终审判决。审判长  梁以劲审判员  金 涓审判员  葛贻环二〇一八年十二月十四日书记员  张皓晖