福建省华安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0629民初1022号 原告：谢小岩，男，汉族，1955年6月8日出生，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈小金，女，福建岩风律师事务所律师。 被代：漳州宏业投资开发有限公司，住漳州市华安县工业集中区，统一社会信用代码91350629694391164Q。 法定代表人:兰震东，总经理。 委托诉讼代理人：卢怡婕，女，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈同裕，男，福建英合律师事务所律师。 原告谢小岩与被告漳州宏业投资开发有限公司（以下简称宏业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢小岩的委托诉讼代理人陈小金、被告宏业公司的委托诉讼代理人卢怡婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢小岩向本院提出诉讼请求：1.依法确认谢小岩与宏业公司于2015年9月8日签订的55份《商品房买卖合同》(合同编号从35062908000501899-35062908000501953)合法有效，判决宏业公司按合同全面实际履行将漳州市华安县丰山镇华安经济开发区九龙工业园福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1-E12小商场E6#楼(从D101号-D128号、从D201号-D227号)共55套商品房交房给谢小岩，并交付所售房屋权属证书;2、本案受理费用由宏业公司承担。事实和理由：2015年9月8日原告与被告签订了55份《商品房买卖合同》(合同编号从35062908000501899-35062908000501953)，由原告购买E6#楼(从D101号-D128号、从D201号-D227号)共55套商品房，合同签订当日即以被告欠原告女婿简洪敏的债权本息转为购房款的方式全额付清55套房屋的总购房款16663182元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2015年11月1日前将房屋交付给买受人:第九条第1款第2项约定逾期交房超过180日后，买受人选择继续履行合同的自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金;第二十六条约定自合同生效之日起30日内由被告漳州宏业投资开发有限公司向华安县住房保障与房地产管理局办理合同登记备案。合同签订后，被告漳州宏业投资开发有限公司除了及时向房管部门办理了网签手续外，至今既未向华安县房产管理部门办理合同备案登记也未按约交房给原告谢小岩，其行为已经严重违反《商品房买卖合同》的约定。根据合同第九条第1款第2项的约定，在原告要求继续履行合同的情况下被告还应从2015年11月2日起至实际交付之日止按日向原告支付已付款万分之二的违约金，但原告自愿放弃请求被告支付违约金的权利。 宏业公司辩称：本案的基础法律关系错误，商品房买卖合同的的签订是为了之前的民间借贷作为担保，应当审查双方是否有真实的商品房买卖行为，因此本案的商品房销售合同纠纷系错误的；从债务的来源看，该债务是陈南和的个人债务，宏业公司的身份是担保人，公司作为担保必须经过股东大会决议，因此该担保无效，谢小岩应当自行向陈南和主张民间借贷债权；所盖的章都不是宏业公司的章，2009年起宏业公司的公章是有识别码的，谢小岩是知情的，且商品房买卖合同是2015年9月签订的，而法定代表人已经变更为兰震东，陈南和无权处分；根据调取的材料，房屋未达到交付条件。 本院经审理认定事实如下：谢小岩与简洪敏系翁婿关系。2011年7月22日，陈南和因资金周转需要向简洪敏借款1000万元，每月利息30万元，期限三个月。2013年2月20日，陈南和与简洪敏重新结算并出具一张欠条：从2010年始，陈南和因资金周转需要，陆续向简洪敏借款2802万元，还款期限为2013年4月20日，利息每月为中国人民银行同期贷款利率的四倍，由漳州宏业投资开发有限公司对该笔款项承担担保责任，陈南和在欠款人处签名，漳州宏业投资开发有限公司在担保人处盖章（该章没有编号），落款时间为2013年2月20日。2015年8月27日，简洪敏、陈南和、宏业公司三方签订抵帐明细：1、截止2015年8月20日陈南和欠简洪敏借款及利息共50318000元；2、简洪敏于2015年8月20日购买宏业公司二期住宅总价49989546元；3、以上借款与房款互抵后，双方同意结清款项；4、简洪敏同意，于购房合同签订后，以后不再计算借款利息；5、原借条未收回，以实际交房为准，交房后原借条自动作废，否则简洪敏保有原追诉权利。简洪敏在本案诉讼前未曾在法院向陈南和、宏业公司主张民间借贷债权，今后也不会向陈南和、宏业公司主张民间借贷债权。 小商场E6#楼（D101-D128号、D201号-D227号）共55套商品房，经华安县城乡规划建设局批准，于2014年6月20日取得商品房预售许可证，证号为2014（003）。2015年9月8日，谢小岩以陈南和尚欠简洪敏的债权本息转为购房款的方式，购买宏业公司开发的福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1#-E12#小商场中的E6#楼的D101号、D102号、D103号、D104号、D105号、D106号、D107号、D108号、D109号、D110号、D111号、D112号、D113号、D114号、D115号、D116号、D117号、D118号、D119号、D120号、D121号、D122号、D123号、D124号、D125号、D126号、D127号、D128号、D201号、D202号、D203号、D204号、D205号、D206号、D207号、D208号、D209号、D210号、D211号、D212号、D213号、D214号、D215号、D216号、D217号、D218号、D219号、D220号、D221号、D222号、D223号、D224号、D225号、D226号、D227号共55套商品房，合同编号为35062908000501899、35062908000501900、35062908000501901、35062908000501902、35062908000501903、35062908000501904、35062908000501905、35062908000501906、35062908000501907、35062908000501908、35062908000501909、35062908000501910、35062908000501911、35062908000501912、35062908000501913、35062908000501914、35062908000501915、35062908000501916、35062908000501917、35062908000501918、35062908000501919、35062908000501920、35062908000501921、35062908000501922、35062908000501923、35062908000501924、35062908000501925、35062908000501926、35062908000501927、35062908000501928、35062908000501929、35062908000501930、35062908000501931、35062908000501932、35062908000501933、35062908000501934、35062908000501935、35062908000501936、35062908000501937、35062908000501938、35062908000501939、35062908000501940、35062908000501941、35062908000501942、35062908000501943、35062908000501944、35062908000501945、35062908000501946、35062908000501947、35062908000501948、35062908000501949、35062908000501950、35062908000501951、35062908000501952、35062908000501953。合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理、等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。该小商场E1#-E12#属宏业公司第二期项目，至一审庭时未施工完毕，未办理竣工验收。 2014年12月6日，宏业公司及法定代表人陈南和、厦门苏融置业有限公司及法定代表人兰震东、杨清泉签订《合作开发协议》，协议第二条第1款约定：根据优势互补、互惠互利的原则，三方采用合作的形势进行开发第三期项目。本项目原系甲方（宏业公司）开发，甲方已经完成全部项目大部分前期工作及第一、二期的建设。现甲方负责提供第三期项目用地……。2016年8月10日，现宏业公司的法定代表人兰震东出具一份致宏业公司全体股东的确认函：本人兰震东，系漳州宏业投资开发有限公司法人代表，本人明确自签字日起，今后漳州宏业投资开发有限公司家具城项目相关事宜均由本人全权处理。宏业公司于2009年10月14日成立，陈南和系董事长及法定代表人，2015年1月8日，法定代表人由陈南和变更为兰震东，陈南和任经理。2017年5月26日，华安县公安局出具一份证明：漳州宏业投资开发有限公司于2009年10月16日向我大队申请重新刻制单位公章壹枚（章名：漳州宏业投资开发有限公司，42MM圆形五星公章，其它章面材料，识别码3506290000248）现新印章已审批刻制并交付使用。 以上事实有《商品房买卖合同》、借条、欠条、抵帐明细、预售许可证、华安县建设工程质量安全监督站的情况说明、证明、《合作开发协议》、确认函、企业公用信息公示报告及双方当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。 本案争议的焦点为：一、双方签订的购房合同是否是对债权的担保，双方签订的购房合同是否有效？二、谢小岩请求交付房屋及相应权属证书能否支持?对此，本院结合双方提供的证据作如下的分析、认定。 一、关于双方签订的购房合同是否是对债权的担保，双方签订的购房合同是否有效的问题 本院认为，首先，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予准许。谢小岩的女婿简洪敏与宏业公司的前法定代表人陈南和确实存在借款合同关系，宏业公司对陈南和尚欠的借款本息提供担保，在期满后未能清偿的情况下，双方经协商一致，终止借款合同关系，简洪敏今后不再向陈南和、宏业公司主张民间借贷债权，转而由简洪敏的岳父谢小岩与宏业公司建立商品房销售合同关系，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，因此双方签订的购房合同不是对债权的担保，本案基础法律关系仍是商品房销售合同纠纷。谢小岩与宏业公司签订合同编号为“35062908000501899-35062908000501953”的《商品房买卖合同》时，宏业公司已取得商品房预售许可证明，以上合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效的，应受法律保护。其次，宏业公司无编码的印章在本案中是真实有效的。2017年5月26日，华安县公安局出具的宏业公司重新刻制印章的证明，只能说明宏业公司在2009年10月16日有新刻制一枚识别码为3506290000248的印章，并不能说明宏业公司无编码的印章不再使用，相反2009年10月后有关宏业公司的诉讼及签订的商品房预售合同，宏业公司都是使用该无编码的印章。同时，从2013年2月20日的欠条上签名盖章来看，陈南和当时仍是宏业公司的法定代表人，陈南和在担保人处签名并加盖章宏业公司无编码的印章，因此假设谢小岩在之后与陈南和签订《商品房买卖合同》上所盖的宏业公司无编码印章是假的，谢小岩并不知情，是善意的相对方，并支付合理的对价，其有理由相信陈南和有代理权，所加盖无编码的印章是真实有效的，成立表现代理，宏业公司应承担由此产生的法律后果。再次，从2014年12月6日的《合作开发协议》及2016年8月10日兰震东的确认函，可以证明宏业公司与案外人厦门苏融置业有限公司、杨清泉三方合作开发的是家具城第三期，与第二期无关，现宏业公司的法定代表人兰震东也具函确认从2016年8月10日起今后漳州宏业投资开发有限公司家具城项目相关事宜均由本人全权处理，陈南和作为前法定代表人及现宏业公司的经理，其之前代表宏业公司签订的家具城第一、二期项目合同具有法律效力。综上，谢小岩与宏业公司签订合同编号为“35062908000501899-35062908000501953”的《商品房买卖合同》合法有效。 二、关于谢小岩请求交付房屋及相应权属证书能否支持的问题 本院认为，根据以合同第八条约定：出卖人应当在2015年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理、等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，宏业公司作为案涉商品房的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，竣工验收又是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，验收合格证明房屋质量符合交付使用条件，但案涉商品房至一审庭审时未按照设计施工图纸施工完毕，自然也无法进行竣工验收，因此案涉商品房不符合交房的法定和约定条件，也暂无法办证，谢小岩该部分请求不予支持，待涉案商品房符合法定或约定交付使用条件时，其可另行主张交付房产和权属证书。由于合同项下已付购房款系由原借款本息结转而来，本应审查是否将违法高息合法化，但谢小岩自愿放弃逾期交房违约金，并未提出诉讼请求，因此没有必要审查谢小岩是否足额支付购房款，这是合同的履行问题，与谢小岩请求确认合同效力是不同问题。宏业公司认为本案基础法律关系不是商品房销售合同，双方签订的《商品房买卖合同》是对债权的担保，《商品房买卖合同》所盖的章不是宏业公司刻有编码的印章而无效，与事实不符，不予采纳。宏业公司如认为陈南和构成犯罪，可向相关公安机关报案。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，判决如下： 一、谢小岩与漳州宏业投资开发有限公司签订合同编号分别为35062908000501899、35062908000501900、35062908000501901、35062908000501902、35062908000501903、35062908000501904、35062908000501905、35062908000501906、35062908000501907、35062908000501908、35062908000501909、35062908000501910、35062908000501911、35062908000501912、35062908000501913、35062908000501914、35062908000501915、35062908000501916、35062908000501917、35062908000501918、35062908000501919、35062908000501920、35062908000501921、35062908000501922、35062908000501923、35062908000501924、35062908000501925、35062908000501926、35062908000501927、35062908000501928、35062908000501929、35062908000501930、35062908000501931、35062908000501932、35062908000501933、35062908000501934、35062908000501935、35062908000501936、35062908000501937、35062908000501938、35062908000501939、35062908000501940、35062908000501941、35062908000501942、35062908000501943、35062908000501944、35062908000501945、35062908000501946、35062908000501947、35062908000501948、35062908000501949、35062908000501950、35062908000501951、35062908000501952、35062908000501953的《商品房买卖合同》合法有效。 二、驳回谢小岩的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费121779元，由漳州宏业投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长 蔡 旺 清 审 判 员 林 震 强 人民陪审员 陈林玉邻 二〇一八年十二月七日 书 记 员 郑 志 华 执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。