安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1702民初1809号原告：张世兴，男，1969年10月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告：安徽玉臻信息技术有限公司，住所地安徽省池州市贵池区长江南路商会大厦1701。统一社会信用代码：91341702MA2NJJ39XF法定代表人：徐德宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：任翔，安徽玉臻行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汪洋，安徽玉臻行律师事务所律师。原告张世兴与被告安徽玉臻信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世兴、被告安徽玉臻信息技术有限公司的委托诉讼代理人任翔、刘汪洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张世兴向本院提出诉讼请求：判令1、被告支付尚欠原告的房屋租金48000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其所有的池州市长江南路商会大厦14层出租给被告经营，租赁期限为三年，自2017年7月10日起至2020年7月9日止，房屋租金每年26万元，第一年租金应于合同签订之日起支付，第二年租金须提前15天支付。合同签订后，原告依约交房，被告亦依约交付了第一年租金。根据合同约定，其中装修期2个月免租金，即第二年承租期间由2018年９月10日起算，被告应于2018年8月25日之前依约足额支付年度租金26万元，但被告仅支付了212000元，余款48000元始终未付，经原告反复催讨，被告仍不愿依约付清租金。原告为证明其主张，向法庭提供了如下证据：证据一、原告的身份证复印件和被告企业信息，证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《房租租赁合同（含附件）》复印件，证明原、被告于2017年7月8日签订该合同及合同约定的权利义务。证据三、案涉房屋产权证书复印件，证明案涉房产系原告所有。被告对原告提供的证据质证意见是：对于证据一，无异议。对于证据二，需要看原件及附件。对于证据三，无异议。安徽玉臻信息技术有限公司辩称：一、被告不存在拖欠租金行为。自2017年7月8日双方签订《房屋租赁合同》以来，被告一直不欠租金，并妥善地使用租赁的房屋，不存在违约行为。被告在正常使用房屋过程中，室内卫生间出现渗水现象，物业公司向被告发出整改通知后，被告立即通知原告进行维修，但原告怠于履行义务。被告为继续使用房屋、保障日常工作，只好委托专业装修公司维修，并垫付了48000元维修费。原告所主张的租金实际上是其作为出租人应承担的房屋维修费用。二、租赁的房屋设施故障与被告无任何关联，维修房屋依约依法均是原告的义务。被告入住以来一直妥善地使用房屋及附属设施，不存在损坏行为，也没有任何证据显示房屋设施故障与被告有关。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，并结合《房屋租赁合同》第七条可知，维修出租的房屋是原告的义务，在其怠于维修情况下，被告自行维修并垫付维修费用后，将维修费用来抵付租金有法律和事实依据。三、原告不履行房屋维修义务，导致被告无法正常使用房屋，被告享有法定的拒付租金抗辩权，更可以将已垫付的维修费用抵付租金。被告为证明自已的主张，向法庭提供了如下证据：证据一、物业发出的通知书，证明案涉房屋供水系统故障导致渗水，物业发出通知整改。证据二、被告工作人员和原告的短信记录与被告说明，证明被告及时将故障通知原告，并敦促原告维修，但原告怠于履行义务。证据三、预算单与报价单、《装修合同》、维修工程款转账凭证与发票，现场图片（均为复印件），证明：1、为继续使用房屋，被告迫不得已自行组织维修并垫付维修工程款48000元；2、维修现场实际情况。3、发票是手工发票，一共49张，其中47张的金额是999元，１张的金额是990元，还有一张是57元。原告对被告提供的证据质证意见是：对于证据一，该通知是通知房屋使用人的，与本案无关。对于证据二，对于短信记录，真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，房屋是在使用过程中出现故障的，应由被告进行维修。对于被告说明，无异议。对于证据三，对于预算单与报价单，无异议；对于《装修合同》、维修工程款转账凭证与发票，均与本案无关。经审理查明：2017年7月8日，张世兴与安徽玉臻信息技术有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：张世兴将其所有的池州市长江南路商会大厦14层（1200平方米）出租给安徽玉臻信息技术有限公司用于商业办公，租赁期限为三年，即自2017年7月10日起至2020年7月9日止（期中装修期2个月免租金，三年期满出租人赠送1个月免租金装修期）；房屋租金每年26万元，第一年租金于合同签订之日支付，第二年租金须提前15天支付；屋面及公用部位维修由出租人承担费用，由承租人装修及人为引起的屋面及公用部位损坏的维修由承租人司承担费用。合同签订后，张世兴依约交房，安徽玉臻信息技术有限公司亦交付了第一年度的租金。在合同履行的第二个年度，2018年4月20日，池州市万众物业服务有限公司商会大厦服务中心向安徽玉臻信息技术有限公司发出通知：因你户洗手间漏水问题造成1301-1302户吊顶、柜子等损坏。为了邻里和睦现要求你户尽快把13层维修好，如你户不维修所造成损失和责任由你户自行承担。安徽玉臻信息技术有限公司收到通知后，派员与张世兴交涉房屋维修事宜未果。2018年5月4日，安徽玉臻信息技术有限公司与池州弘木装饰工程设计有限公司签订了《工程装饰装修合同》，就案涉房屋的卫生间漏水问题进行了维修。庭审中，安徽玉臻信息技术有限公司相关证据，证明维修案涉房屋卫生间花去维修费48000元，并认为维修案涉房屋卫生间是出租人张世兴的义务，该款应由张世兴支付或抵付房租。第二承租年度付租时安徽玉臻信息技术有限公司仅支付了房租212000元，扣除了其用于维修房屋卫生间花费48000元。为此，经双方协商未果，以致成诉。案经本院调解不成。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，故被告应按约定向原告支付租金。根据双方庭审辩论，本案争议的焦点是：被告主张对案涉房屋进行维修时垫付费用48000元是否能得到认定？该维修费用应由原告承担还是由被告承担、拟或由原、被告分摊？对此本院认为，根据被告庭审举证，可以认定被告对案涉房屋进行维修时垫付费用48000元；在被告正常使用房屋情况下，房屋维修费用依法依约应由原告承担；但本案是在被告使用该房10个月后发现洗手间漏水的，且在漏水原因不明的情况下进行维修的，维修好后还有两年多的承租期，故该房维修后被告是受益人，同时原告作为房屋所有人，该房维修后也是受益人。本院根据公平原则确定，被告垫付的房屋维修费用48000元由原、被告各自分摊一半。即被告用应由原告承担的房屋维修费用24000元从尚欠的第二承租年度租金中抵扣后，仍欠原告租金24000元应向原告支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安徽玉臻信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告张世兴第二承租年度租金24000元；二、驳回原告张世兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由原告张世兴负担200元，被告安徽玉臻信息技术有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  周建设二〇一八年十二月四日书记员  金 姗附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。