浙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙民再520号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杭州萧山新塘金牛堂商务酒店，住所地：浙江省杭州市萧山区新塘街道通惠中路**。经营者：何燕华，女，1976年8月4日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：华国虎，男，1974年1月14日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，系该酒店工作人员。委托诉讼代理人：孔敏，女，1979年3月22日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，系该酒店工作人员。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：杭州市萧山区总工会，住，住所地：浙江省杭州市萧山区新塘街道通惠中路**/div>负责人：王斌，系杭州市萧山区总工会党组书记、常务副主席。委托诉讼代理人：邵蕙菁，浙江劳动律师事务所律师。委托诉讼代理人：司学军，浙江劳动律师事务所律师。再审申请人杭州萧山新塘金牛堂商务酒店（以下简称金牛堂酒店）与被申请人杭州市萧山区总工会（以下简称萧山总工会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终929号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月13日作出（2018）浙民申1405号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人金牛堂酒店的委托诉讼代理人华国虎、孔敏、被申请人萧山总工会的委托诉讼代理人邵蕙菁、司学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金牛堂酒店申请再审称，（一）有新的证据足以推翻二审判决。1、涉案房屋的土地系国有划拨，土地用途是文化体育活动，不能用于出租，更不得用作商业经营用途，被申请人在本案中恶意隐瞒事实，违法将涉案房产公开招标出租，违反了法律规定；2、被申请人因房屋消防系统设施、排水排污系统不合格及部分房屋属违章建筑，公开招标，选定了承建单位，增设消防系统设施、排水管网改造、拆除违建房屋，被申请人的上述行为证明涉案房屋不符合使用要求。申请人虽之前也承租过涉案房屋，但属于不同的法律关系。（二）二审认定的事实缺乏证据证明。1、被申请人向申请人交付了部分房屋钥匙，但没有完成整个出租房屋的交付，交付该部分钥匙是双方为了交接部分装饰装修设备；2、申请人多次去函要求被申请人交付正常使用的房屋，但被申请人屡屡违约；3、原审认定申请人违反了合同约定缺乏证据证明。（三）二审判决适用法律错误。二审无视被申请人未按照双方合同约定的期限和交付条件交付符合约定用途的房屋，构成根本违约的事实，错误认定申请人违反了合同约定，进而错误适用法律，损害了申请人的合法权益，故请求：1、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终929号民事判决；2、解除双方的房屋租赁合同；3、萧山总工会返还金牛堂酒店已支付的装饰费2130784元、租金1055000元、保证金200000元、拍卖佣金52750元，以上合计3438534元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4、萧山总工会按照《房屋租赁合同》第13.3条的约定支付金牛堂酒店违约金147175元；5、萧山总工会承担本案一审、二审、再审的全部诉讼费用。萧山总工会辩称，（一）申请人提交的不是新证据，不能证明客观事实。首先，被申请人有权依法对工会资产进行保值增值的法定义务，不存在房屋性质不能用于出租或商业用途的情形；其次，对主楼消防水泵改造并不能反证被申请人交付的房屋不具备交付条件，且改造未影响申请人的经营，也未造成损失。（二）原审认定的事实符合客观事实。1、申请人认可已收到钥匙，且在合同签订后于2016年7月还向被申请人交付相应的费用，金牛堂酒店曾于2016年9月11日书面申请开设足浴店。因此，涉案房屋已实际交付，也符合约定。金牛堂酒店先后两次承租涉案房屋，消防验收均由金牛堂酒店自行办理，被申请人对水泵房、消防水池进行改造并不能证明交付的房屋不符合约定条件。申请人认为承租的部分房屋属于违章建筑，没有任何依据。2、被申请人对消防验收是否通过不承担相应的义务。被申请人无论在拍租注意告知上还是房屋租赁合同上都做了明确约定，所有各个部门的审批均由经营者自行办理。申请人承租涉案房屋后未正常经营与被申请人无关。故请求驳回申请人的再审申请。金牛堂酒店向一审法院起诉请求：1.依法解除房屋租赁合同；2.萧山总工会返还前期投入的装饰设备费2130784元，拍卖佣金52750元及上述款项自金牛堂酒店支付之日起至萧山总工会实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3.萧山总工会返还第一年租金1055000元，退还履约保证金200000元及上述款项自金牛堂酒店支付之日起至萧山总工会实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；4.萧山总工会补偿酒店员工工资517709元(截止至2017年8月31日止)，员工养老保险费另算；5.萧山总工会赔偿门庭装修费109000元；6.萧山总工会支付自2015年10月1日起至实际付清之日止按每日违约金1050元计算的违约金；7.萧山总工会赔偿房顶面美化费15600元及搬迁费15000元；8.萧山总工会承担本案诉讼费、律师费、评估费、鉴定费等与诉讼相关费用。萧山总工会提起反诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.金牛堂酒店支付萧山总工会第二年房屋租金1055000元及至实际腾退之日止的房屋租金；3.金牛堂酒店支付萧山总工会违约金1226965元（违约金暂计算至2017年9月30日，2017年10月1日之后的违约金另行计算）；4.金牛堂酒店腾退涉案房屋。一审法院查明：2015年3月19日，金牛堂酒店通过竞拍取得位于萧山区房屋为期10年的租赁使用权及价值2130784.8元的装饰设备。《拍卖注意事项》第八条第8款约定：“金牛堂酒店承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并由买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。”同日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“金牛堂酒店承租萧山总工会位于萧山区房屋用于开设商务型酒店，包括餐饮、住宿、足浴、棋牌等服务业；标的具体为：共4层，总面积约4730平方米，其中一楼456平方米，主楼(朝南)2-3层2033平方米，副楼(面向通惠路)2-4层2241平方米。租赁期限10年，自2015年6月20日起至2025年6月19日止。前五年租金为每年1055000元，后五年租金为每年1086650元。萧山总工会交付标的超出双方约定的延迟交付期限，每日应向金牛堂酒店支付按第一年应付租金的千分之一的违约金。”后萧山总工会交付涉案房屋钥匙，然涉案房屋长期贴有封条，消防设施不齐全且无法办理营业手续，金牛堂酒店始终未实际入住并占有使用涉案房屋。同年5月9日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，对租金及装饰设备费的支付时间、合同租赁期限等进行了重新约定，并约定：“按要求如需新增消防设施，萧山总工会同意增设，具体位置视情况协商决定。”房屋租赁合同签订后，金牛堂酒店向有关部门申请办理酒店营业相关手续，经有关部门告知后，金牛堂酒店向萧山总工会出具申报手续所需材料清单，要求萧山总工会提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料，而萧山总工会仅能提供房产证、土地使用证等材料，其余材料不能提供。后金牛堂酒店向杭州警诚消防检测有限公司申请就涉案房屋进行消防设施年度检测，同年9月18日，该公司出具《检测报告》，上述报告认定：“涉案房屋主控项目共18项，其中合格10项，不合格8项，一般项目共14项，其中合格9项，不合格5项。”双方房屋租赁合同存续期间，金牛堂酒店多次通过口头及书面形式要求萧山总工会交付通过消防、排污验收符合双方合同约定用途的房屋，并提供相应的房屋用途证明文件。萧山总工会对消防设施进行了部分整改，然并未整改完毕，也始终未提供办理手续所需的相关书面证明材料。一审另查明，金牛堂酒店分别于2015年3月18日支付萧山总工会租金1000000元（保证金转租金），同年4月20日支付萧山总工会租金55000元及拍卖佣金52750元，2016年1月18日支付萧山总工会装饰设备费1000000元，同年6月29日支付保证金200000元，同年7月1日支付萧山总工会装饰设备费700000元，同年7月27日向萧山总工会支付了装饰设备费430784.8元。一审法院认为：金牛堂酒店与萧山总工会之间的房屋租赁合同依法成立并有效，双方均应按约履行合同。本案的争议焦点为涉案房屋消防设备的整改义务及提供办理相关营业手续所需证明文件的提供义务是否为萧山总工会。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方于房屋租赁合同中明确约定涉案房屋的用途为商务类酒店，金牛堂酒店亦为购买案涉酒店的设施设备支付了装饰设备费2130784元，基于合同目的及金牛堂酒店已支付萧山总工会装饰设备对价等事实，金牛堂酒店有理由相信并要求萧山总工会提供的房屋符合消防安全标准、消防设施齐备，且双方于2015年5月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》第5条约定：“按要求如需新增消防设施，萧山总工会同意增设，具体位置视情况决定。”按照上述约定，涉案房屋新增消防设施义务应由萧山总工会承担，而萧山总工会未向金牛堂酒店提供符合消防安全标准的房屋，事后也未完成整改消防设施的合同义务，萧山总工会的行为违反了双方合同约定。关于办理手续所需证明文件，涉案房屋的《拍卖注意事项》第八条第8款规定：“金牛堂酒店承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并由买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。”萧山总工会作为房屋出租人无论基于合同约定、交易习惯以及文件保管的客观事实，均应履行配合金牛堂酒店办理相关许可手续的合同义务。现经查，金牛堂酒店在双方房屋租赁合同签订后即向有关部门申请办理相关手续，并告知萧山总工会需向金牛堂酒店提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料，而萧山总工会仅能提供房产证、土地使用证等材料，其余材料未予提交。萧山总工会的上述行为已构成违约，也导致涉案房屋不能办理消防验收等手续，进而无法实现合同目的。萧山总工会辩称涉案房屋于2006年通过了消防验收手续，然不同年份的消防验收手续所需证明文件并不相同亦属正常，上述事实不能证明涉案房屋现在即可以办理相关手续，也不能免除其配合办理相关手续的义务。综上，涉案房屋无法办理相关手续的原因在于萧山总工会不能提供相应证明文件，故萧山总工会的答辩意见不予采纳。综上，金牛堂酒店承租涉案房屋不能达到经营商务酒店的目的，故金牛堂酒店有权与萧山总工会解除房屋租赁合同。双方合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失赔偿。因金牛堂酒店并未实际经营涉案房屋，并未实现也无法实现合同目的，故金牛堂酒店有权要求萧山总工会返还装饰设备费2130784元、第一年租金1055000元、保证金200000元。拍卖佣金52750元系金牛堂酒店合理损失，萧山总工会应当向金牛堂酒店支付。金牛堂酒店要求萧山总工会支付上述款项的利息损失，该利息损失应属于违约金性质，将其利息损失纳入违约金一并审查。金牛堂酒店要求萧山总工会补偿酒店员工工资517709元，因金牛堂酒店未举证证明该款项的真实性及必要性，故不予支持。金牛堂酒店要求萧山总工会赔偿门庭装修费109000元、房顶美化费15600元、搬迁费15000元，因金牛堂酒店上述费用的产生主要基于G20城市形象美化的公共需要及酒店改造的自身目的，系金牛堂酒店自主施工，且金牛堂酒店未提供相关装修合同及发票，故不予支持。金牛堂酒店主张萧山总工会支付自2015年10月1日起至实际付清之日止按每日违约金1050元计算的违约金，关于金牛堂酒店的违约金主张，虽双方房屋租赁合同第十三条第13．2款约定：“萧山总工会交付标的超出双方约定的延迟交付期限，每日应向金牛堂酒店支付按第一年应付租金的千分之一的违约金。”然双方情形并不完全适用于上述约定，因涉案房屋系交付瑕疵，且金牛堂酒店在房屋租赁合同存续期间内，未及时与萧山总工会解除房屋租赁合同，故金牛堂酒店诉请的违约金存在扩大损失部分。综上，依据当事人过错程度及合同履行的情况，考虑到金牛堂酒店的实际损失，酌情认定违约金为年租金1055000元的20%，即211000元。金牛堂酒店诉请的利息损失亦属于违约金，包含于上述款项范围内，不予另行支持。金牛堂酒店要求萧山总工会支付律师费，依据不足，不予支持。萧山总工会反诉要求解除房屋租赁合同并由金牛堂酒店支付违约金，因萧山总工会系违约方，故无权要求解除合同并支付违约金。萧山总工会反诉要求金牛堂酒店支付第二年租金及至实际腾退之日止的租金，因萧山总工会违约在先，且涉案房屋长期贴有封条，导致涉案房屋并未由金牛堂酒店实际占有使用，金牛堂酒店未取得承租利益，故无需支付租金。萧山总工会反诉要求金牛堂酒店腾退房屋，因涉案房屋装饰设备费应由萧山总工会返还金牛堂酒店，房屋设施设备也即归属萧山总工会所有，金牛堂酒店并未实际占有使用涉案房屋，故金牛堂酒店不存在腾退义务。综上，金牛堂酒店合理部分的诉讼请求，予以支持。萧山总工会的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年12月15日判决：一、金牛堂酒店与萧山总工会签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于判决生效之日解除；二、萧山总工会在判决生效之日起十日内返还金牛堂酒店装饰设备费2130784元、租金1055000元、保证金200000元，支付拍卖佣金52750元，以上合计3438534元；三、萧山总工会在判决生效之日起十日内支付金牛堂酒店违约金211000元；四、驳回金牛堂酒店的其余诉讼请求；五、驳回萧山总工会的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45446元，减半收取22723元；反诉案件受理费25056元，减半收取12528元，以上合计35251元，由金牛堂酒店负担4725元，由萧山总工会负担30526元。萧山总工会不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金牛堂酒店的一审诉讼请求，支持萧山总工会的一审反诉请求；2.诉讼费用由金牛堂酒店承担。二审除查明一审法院认定的事实外，另查明：2007年5月10日，萧山总工会与金牛堂酒店签订《房屋租赁合同》一份，由金牛堂酒店向萧山总工会承租位于萧山区房屋，面积约4730平方米，租赁期限自2007年1月1日至2014年12月30日止。该合同还对双方之间的其他相关权利义务进行了约定。萧山总工会与金牛堂酒店于2015年5月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，因屋顶维修等原因推迟至6月1日起交房，装修期4个月，时间为6月1日—9月30日，装修期间租金减免。租期从2015年10月1日到2025年9月30日止。该补充协议还对其他相关事项进行了约定。2016年9月11日，金牛堂酒店向萧山总工会出具《关于合作经营开设足浴的申请》。该申请载明，金牛堂酒店拍租了萧山总工会位于萧山区房屋（共四层，总面积4730平方米），现大楼消防各项改造工程已全面启动。为减轻承租压力，计划将临街面1-3层部分约2000平方米与案外人合作经营开设足浴项目，合作期限不超过承租合同期限，恳请萧山总工会同意。二审法院认为，涉案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述合同及协议对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人违约责任的判定。（一）关于涉案租赁房屋的交付。萧山总工会认为，在签订租赁合同后，即将所有钥匙交给了金牛堂酒店，而客房是用卡的，均由金牛堂酒店保管。对此，金牛堂酒店认可大概在2015年7月的时候收到了一袋钥匙，但认为只是收到了部分钥匙。二审经审查后认为，双方对已交付钥匙的事实并无异议，金牛堂酒店虽主张只是收到部分钥匙，但未有证据证明其就此向萧山总工会提出过异议，故金牛堂酒店关于其仅收到部分钥匙的主张依据不足，不应予以采信。同时，双方当事人均认可，涉案租赁房屋自2007年开始即由金牛堂酒店承租并开设商务酒店；在经过拍卖程序重新签订涉案相关租赁协议前后，双方当事人之间并未就涉案房屋进行过实质性的腾退与返还，该项事实与本案案件事实也不应割裂开来。从租金支付来看，在签订涉案相关租赁协议前后至2016年7月份，金牛堂酒店多次向萧山总工会支付租金及装饰设备费。若金牛堂酒店关于涉案房屋并未交付的主张成立，而金牛堂酒店又持续支付租金等相关费用，却未对房屋交付事宜提出异议，显然有违常理。从金牛堂酒店于2016年9月11日向萧山总工会出具的《关于合作经营开设足浴的申请》的字里行间，亦可见双方之间的租赁合同已经在实际履行过程中，金牛堂酒店也未对房屋交付事宜提出异议。另外，金牛堂酒店申请杭州警诚消防检测有限公司对涉案房屋进行所谓检测的事实，也可印证金牛堂酒店可自主进出涉案房屋。综合案件事实及双方当事人的相关陈述，萧山总工会关于涉案房屋业已交付的主张更具有合理性，也更符合逻辑性，应予以采纳。至于房屋交付后，金牛堂酒店是否实际经营，则是其对自身权益的处置，与本案争议无关。（二）关于涉案租赁房屋是否符合合同约定。首先，《拍卖注意事项》第四条规定，竞买人有权了解拍卖标的物情况，到实地对标的物进行勘察，并确知标的现状。其次，金牛堂酒店自2007年开始即承租涉案房屋进行商务酒店的经营，其理应知悉房屋的相应状况。同时，金牛堂酒店也未有证据证明萧山总工会存在故意隐瞒房屋状况之情形。因此，金牛堂酒店关于租赁房屋不符合合同约定的主张，依据不足，不能成立。（三）关于消防验收等事项的合同义务。《拍卖注意事项》第八条规定，买受人承租后，经营的所有项目须办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续，并由买受人自行办理，费用自负，委托人予以配合。《房屋租赁合同》第九条约定，承租方在租赁经营期间对食品卫生、治安、消防、劳动安全等承担全部法律责任。根据上述拍卖事项规定及租赁合同约定，消防验收等相关事宜应由金牛堂酒店自行办理，萧山总工会仅需配合提供其所拥有的资料，萧山总工会对消防验收等事项是否通过不承担任何合同义务。（四）双方当事人违约责任的认定。综前所述，萧山总工会已将租赁房屋实际交付，且未有证据证明所交付的房屋与合同约定不符；同时，消防验收等事项应由金牛堂酒店自行办理。因此，本案中金牛堂酒店主张萧山总工会构成违约并承担违约责任，无事实与法律依据，不应予以支持。综合本案双方当事人所提供的有效证据及可相互印证的陈述，金牛堂酒店未按合同约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应法律责任。针对金牛堂酒店迟延支付租金的违约行为，萧山总工会有权请求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。故萧山总工会要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的请求，于法有据，应予以支持。租赁合同及补充协议解除后，作为承租人的金牛堂酒店应当腾空并返还租赁房屋。故萧山总工会要求金牛堂酒店腾退房屋的请求，应予以支持。签订涉案租赁协议至今，金牛堂酒店仅向萧山总工会支付第一年的租金。根据《房屋租赁合同补充协议》关于租赁期限的约定，现第二年租赁期限已届满，金牛堂酒店理应支付第二年的租金1055000元。扣减金牛堂酒店已支付的保证金200000元，金牛堂酒店尚应支付第二年的租金855000元。自第二年租赁期限届满后即2017年10月1日起至本判决生效之日止的租金按年租金1055000元的标准另行计付。关于萧山总工会主张的违约金。二审根据合同关于违约金的约定，综合案件情况，酌情调整违约金为200000元。萧山总工会超出前述数额部分的诉讼请求，不予支持。关于金牛堂酒店主张的装饰装修费。根据双方当事人关于装饰装修费由来的陈述，在金牛堂酒店支付装饰装修费后，金牛堂酒店即取得相应的装饰装修。现因金牛堂酒店违约而导致合同解除，在萧山总工会不同意利用装饰装修的情况下，金牛堂酒店要求返还装饰装修费的请求，于法无据，无法得到支持。同理，因金牛堂酒店违约，其在本案中提出的其余诉讼请求，亦无法得到支持。一审法院适用法律存在错误导致实体处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初16015号民事判决第一项；二、撤销杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初16015号民事判决第二、三、四、五项及诉讼费用负担部分；三、杭州萧山新塘金牛堂商务酒店于本判决生效之日起十日内向杭州市萧山区总工会腾退并返还位于杭州市萧山区（面积约4730平方米）的涉案租赁房屋；四、杭州萧山新塘金牛堂商务酒店于本判决生效之日起十日内向杭州市萧山区总工会支付租金855000元，自2017年10月1日起至本判决生效之日止的租金按年租金1055000元的标准另行计付；五、杭州萧山新塘金牛堂商务酒店于本判决生效之日起十日内向杭州市萧山区总工会支付违约金200000元；六、驳回杭州市萧山区总工会的其他反诉请求；七、驳回杭州萧山新塘金牛堂商务酒店的诉讼请求。一审案件受理费64622元，减半收取32311元，由杭州萧山新塘金牛堂商务酒店负担24390元，由杭州市萧山区总工会负担7921元。二审案件受理费46836元，由杭州萧山新塘金牛堂商务酒店负担38915元，由杭州市萧山区总工会负担7921元。在再审阶段金牛堂酒店提交了以下证据材料：证据1、被申请人于2016年6月3日发布的萧山区总工会消防水池泵房工程招标公告；证据2、被申请人于2015年8月18日发布的萧山区总工会临街店面道路整修工程招标公告；证据3、被申请人于2015年9月11日发布的萧山区总工会临街店面道路整修工程中标候选人公示；证据4、被申请人于2016年6月3日发布的萧山区总工会消防水池泵房工程监理项目招标公告；证据5、被申请人于2016年6月13日发布的萧山区总工会消防水池泵房工程监理项目候选人公示；证据6、杭州市萧山区人民政府于2005年1月7日颁布的（2005）萧政发2号《杭州市萧山区人民政府关于加强土地用途管理和房屋用途管理的意见》；证据7、被申请人于2006年6月12日以萧总工（2006）25号《关于总工会大楼剩余房屋实行公开拍租的报告》向区政府的报告；证据8、被申请人于2006年12月26日向新塘派出所出具的函件，内容为要求新塘派出所在办理经济型酒店相关手续（办理特种行业经验许可证）时予以关照；证据9、申请人与被申请人于2006年11月1日签订的《关于共同使用消防安全通道的协议》，内容为双方在租赁经营期间，申请人可以使用被申请人第二、三层中间消防安全通道和东侧消防安全通道。上述证据拟证实被申请人交付的房产不符合消防验收要求。萧山总工会经质证后认为上述证据均不属于新证据，与本案缺乏关联性，不能证明待证事实。本院经审核后认为金牛堂酒店在再审阶段提交的证据均在原审阶段已存在，不属于再审新证据，故不予采信。萧山总工会提交涉案房屋照片14张，拟证实封条是G20峰会所贴，但封条已断开，说明大门开启过，也不存在金牛堂酒店被围堵无法经营的情况，违章建筑均为申请人搭建，G20峰会统一整治时拆除改造。金牛堂酒店经质证后认为上述证据在原审阶段都已提交，不属于新证据，与本案无关联性。本院经审核后认为萧山总工会在再审阶段提交的证据不属于新证据，故不予采信。本院再审对原审查明的事实予以确认。另查明：萧山总工会于2006年6月12日以萧总工〔2006〕25号《关于区总工会大楼剩余房屋实行公开拍租的报告》上报萧山区政府，内载明：经区政府领导研究同意决定对有关区总工会因建楼和人头费自理等造成经费不足，将大楼剩余房屋按“经济型酒店定位”实行公开拍租。同年11月1日，萧山总工会与金牛堂酒店法定代表人何燕华签订《关于共同使用消防安全通道的协议》，内载明：金牛堂酒店在承租萧山总工会房屋期间，主楼（六层楼房）的第二、第三层中间消防安全通道和东侧消防安全通道双方可以共同使用，金牛堂酒店按相关协议配合管理，确保24小时畅通。同年12月26日，萧山总工会向萧山区新塘派出所发函，内载明：区总工会大楼剩余房屋经区政府同意，于2006年7月24日以经济型酒店形式公开拍租，现房产证正在办理过程中，不日即可办成，请贵所在办理有关手续时予以关照。还查明：金牛堂酒店与萧山总工会于2015年3月19日签订的《房屋租赁合同》第四条还约定，标的年租金105.5万元，须在2015年4月20日16时前向萧山总工会付清，租金前五年不变，第六年增加3%，第六年到第十年租金不变，一年一付，先付后用，次年租金在每年12月30日前付清。若逾期，金牛堂酒店违约，萧山总工会有权收回租赁标的，追究违约责任。因存在消防验收及资金支付问题，双方于2015年5月9日签订《房屋租赁合同补充协议》，明确原拍卖公告中明确需在中标后一个月内一次性缴清的装饰设备费2130784.80元，金牛堂酒店提出因前期启动资金缺口较大，为使酒店尽快正常运营，萧山总工会同意金牛堂酒店于2015年12月31日前缴纳1000000元，2016年6月30日前缴纳余下1130784.80元。按要求如需新增消防设施，萧山总工会同意增设，具体位置视情况协商决定。之后，金牛堂酒店因消防设施等问题多次书面报告申请萧山总工会解决。本院再审认为，根据当事人再审请求及答辩，本案争议焦点为：一、萧山总工会有否交付符合合同约定的涉案租赁房屋；二、违约责任的承担。一、关于萧山总工会有否交付符合合同约定的涉案租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方约定金牛堂酒店承租涉案房屋后，经营的所有项目由萧山总工会配合办理好相关经营证照，包括工商、税务、卫生、环保治安、消防、城建等一切许可手续。双方签订的《房屋租赁消防安全协议》和《房屋租赁合同补充协议》还约定承租人需对租赁房屋进行装修的，施工前后均不得破坏、移动出租方房屋内外的基本消防设施，确保设施完好；按要求如需新增消防设施，萧山总工会同意增设，具体位置视情况协商决定。但金牛堂酒店在承租涉案房产后向有关部门申请办理酒店营业相关手续时，要求萧山总工会提供建设工程规划许可证明文件复印件、所在建筑的建筑合法性文件复印件、原工程平面图复印件、符合房屋建筑验收合格证明文件等证明材料，而萧山总工会仅能提供房产证、土地使用证等材料，其余材料无法提供。且根据杭州警诚消防检测有限公司对涉案房屋出具的《检测报告》列明，涉案房屋主控项目不合格8项，一般项目不合格5项。结合萧山总工会只交付涉案房屋钥匙，而涉案房屋长期贴有封条的事实，原一审据此认定萧山总工会未交付符合合同约定的涉案租赁房屋，金牛堂酒店未实际入住并占有使用涉案房屋，并无不当。二、关于违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案因萧山总工会未能交付符合合同约定的涉案租赁房屋，违约在先，导致金牛堂酒店不能达到经营商务酒店的目的，故原一审判令解除金牛堂酒店与萧山总工会的《房屋租赁合同》并无不当。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案金牛堂酒店虽与萧山总工会签订了房屋租赁合同，但因萧山总工会未交付符合合同约定的涉案租赁房屋，致使金牛堂酒店无法实际占有涉案房产并经营商务酒店，无法实现合同目的。原一审据此判令萧山总工会返还金牛堂酒店装饰设备费2130784元、租金1055000元、保证金200000元，支付拍卖佣金52750元，并无不当。对于违约金的数额，原一审基于萧山总工会未能交付符合合同约定的涉案租赁房屋，但金牛堂酒店在合同存续期间内未及时与萧山总工会解除合同，故依据当事人过错程度及合同履行的情况，酌情认定违约金为年租金1055000元的20%，亦无不当之处。但金牛堂酒店在本案再审期间仅主张147175元的违约金，系对自身权益的处分，本院予以确认。至于金牛堂酒店主张的相关款项利息损失，原一审认为利息损失已包含于违约金中，不予另行支持，符合法律规定。因本案萧山总工会系违约方，故原一审对萧山总工会的反诉请求未予支持，并无不当。综上所述，金牛堂酒店的申请再审理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终929号民事判决及浙江省杭州市萧山区（2017）浙0109民初16015号民事判决第三项；二、维持浙江省杭州市萧山区（2017）浙0109民初16015号民事判决第一、二、四、五项；三、杭州市萧山区总工会在判决生效之日起十日内支付杭州萧山新塘金牛堂商务酒店违约金147175元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64622元，减半收取32311元，由杭州萧山新塘金牛堂商务酒店负担4331元，由杭州市萧山区总工会负担27980元。二审案件受理费46836元，由杭州市萧山区总工会负担。本判决为终审判决。审判长  吴飞明审判员  贾黎文审判员  江宇奇二〇一八年十二月二十七日书记员  王 妍