河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018)豫0191民初12050号原告严丽红，女，汉族，1980年4月28日出生，住郑州市金水区。委托代理人张旭娜，河南英泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告刘建生，男，1953年11月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人张春贵，河南怡龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人张翀，河南怡龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告吕兴武，男，1983年3月8日出生，汉族，住河南省南召县。原告严丽红诉被告刘建生、吕兴武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张旭娜和被告委托代理人张翀到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告经朋友介绍认识，吕兴武告知严丽红在东区有一套单位团购房因个人生意失败经济紧张，致使余款无力承担拟转让。省高院发布称通知称，“参与团购的人员务必在2016年8月31日下午五点之前将团购房屋剩余款项缴纳完毕，逾期不交房款的视为放弃购房资格，由开发商恒一公司退其已交房款，该房收回。”在面临房子可能被收回的情况下，经吕兴武紧急和严丽红沟通，双方于2016年9月10日签署《团购房转让协议》，约定吕兴武将其从河南省高级人民法院刘建生名义购买获得的143平方米房屋一套及车位、储藏室全部转让给原告严丽红，转让费15万元，房款100万暂时存放严丽红账户，待该房屋完善手续后再支付给吕兴武。协议签订后，原告严丽红依约向吕兴武支付了15万元转让费，并向省高院缴纳了7万元团购房余款，从而保证了该套团购房屋没有因未按时交款被收回的情况发生。同时，吕兴武将其与刘建生2012年6月13日签署的《团购房转让协议》原件交付给了严丽红。2017年11月份，原告得知省高院通知办理与开发商签订《商品房买卖合同》及房屋产权登记备案等手续，多次催促吕兴武协助办理上述手续，吕兴武一拖再拖，后告知说被告刘建生不予配合，刘建生坚持将该房屋登记在自己名下。被告的行为明显违反合同约定，被告应当继续履行合同义务，并赔偿原告损失。后因客观情况发生变化，根据相关的法律规定，为维护其合法权益，请求依法判令：1、被告吕兴武、刘建生返还原告220000元整；2、被告吕兴武、刘建生赔偿原告200000元整；3、本案诉讼费由二被告承担。被告刘建生答辩称，1、其不是本案适格被告，不应承担任何返还及赔偿责任。本案系严丽红与吕兴武之间因一房二卖产生的房屋买卖合同纠纷，其不是该合同中任何一方，该合同对其不具有法律约束力，且被告刘建生与原告也未签订任何协助办理产权备案登记手续的协议或补充协议，故其不是本案的适格被告，不应承担任何返还及赔偿责任；2、原告向被告刘建生主张返还购房款及承担赔偿责任，明显无事实与法律依据，返还购房款及承担违约赔偿责任的义务主体应为吕兴武。刘建生对原告与吕兴武签订购房合同一事，第一不知情，第二不是合同中任何一方当事人，第三购房款未交给过刘建生，且刘建生未从中获得任何利益及好处，故刘建生与原告既没有法律规定的权利义务关系、亦没有双方通过协议约定的权利义务关系。刘建生在将购房资格以十二万的价格转让给吕兴武就去外地工作了，吕兴武后期如何一房二卖的行为与刘建生无关。根据原告与吕兴武之前签订的《团购房转让协议》第五条：“甲方吕兴武保证此房子的转让无其他纠纷，如有其他纠纷甲方吕兴武自行处理且不能损害乙方严丽红的利益；如有损害乙方利益，甲方承担一切责任”，以及第六条：“任何一方违约，需支付违约金贰拾万元”的约定，原告应向吕兴武主张返还购房款，并要求吕兴武赔偿违约金20万元；3、高新技术产业开发区法院及郑州市中级人民法院已对本案诉争房屋作出生效判决，刘建生应协助李素婷（一房二卖中第一户买家）签订正式的商品房买卖合同，对原告无任何协助义务，人民法院应驳回原告对刘建生的诉讼请求。郑州高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）豫0191民初2623号民事判决书中认定：吕兴武与李素婷（一房二卖中买卖合同在先的买受人）签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面及时履行各自的义务。原告按约向被告交付了合同约定的全部购房款100万元，已按合同约定全面履行了自己的义务，被告吕兴武以原告存在违约为由向原告所发的《解除合同通知书》中将合同约定的房屋总价款100万元曲解为转让款，显然无法成立，且在此之前已与案外人再次签订转让合同，并收取案外人15万元的转让款，故本院对被告有关合同已解除的辩称不予采信，认定被告吕兴武存在违约，依法应承担相应的违约责任。该判决判令吕兴武及刘建生协助李素婷与河南恒一置业有限公司签订正式的商品房买卖合同，并办理房产的登记备案手续。郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民终7094号民事判决书裁决维持原判。原告作为购房时间在后的第二户买方，因上述两份生效判决已确认第一户的房屋买卖合同成立，而导致原告无法取得房屋所有权，原告只能就吕兴武一房二卖的违约行为主张返还购房款及支付违约金的权利，故人民法院应驳回原告对刘建生的诉讼请求。综上所述，刘建生不是本案的适格被告，原告向刘建生主张返还购房款及承担赔偿责任，明显无事实与法律依据，返还购房款及承担违约赔偿责任的义务主体应为吕兴武。且已有生效判决对该诉争房屋归属作了裁决，原告仅对李素婷承担协助义务，故人民法院应驳回原告对刘建生的诉讼请求。被告吕兴武未答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据，刘建生与吕兴武团购房转让协议、河南省高级人民法院2016年8月26日缴款通知书、2016年7月9日通知、解除合同通知书、EMS快递单、送达短信息，证明2016年8月份，被告通过中间人找到原告称其购买了被告刘建生在省高院团购房一套，但后来又转让给了案外人李素婷，因省高院及中间人多次通知缴纳剩余房款，否则就收回房屋，吕兴武自己因患病长期住院治疗，经济困难，多次联系案外人李素婷尽快支付尾款7万元以保留房屋，但李素婷拒不同意，存在违约，故吕兴武和李素婷解除了房屋买卖合同。据此，被告吕兴武又把该房屋转让给原告，同意要求由原告支付尾款7万元，以保留房源，再支付转让费15万，以缓解自己经济状况。被告向原告出示了以上材料，原告根据被告以上情况、证据材料以及社会一般人的认知水平进行判断，本着对省高院的信任，认定该房源具有真实性，且吕兴武已经与案外人李素婷解除了房屋买卖合同，该房源不存在其他权属瑕疵，且吕兴武同意原告在该房屋手续完善后再支付100万。后在高院通知交房办手续时，吕兴武称因被告刘建生拒不配合且将房产登记在刘建生自己名下，所以无法向原告交付房屋，原告无奈只有诉至贵院以维护自己合法权益。故原告已经尽到必要的谨慎义务，原告作为善意的购买人，因二被告的违约行为导致无法取得房屋无法实现合同目的，二被告应依法承担违约责任；第二组证据，吕兴武与严丽红团购房转让协议、收条、中国银行支付系统收付款通知书、中国银行交易明细清单，证明2018年8月31日，原告与被告吕兴武签订房屋转让协议，约定原告向省高院缴纳7万元房款，被告吕兴武以15万元将房屋指标转让给原告，并保证该房屋无其他纠纷，如有纠纷吕兴武自行处理且不能损害原告利益，约定违约金20万元，剩余100万元房款待房屋完善相关手续后支付；原告按约定向省高院缴纳了7万元房款，保留了该房源，并向吕兴武支付了15万元转让款；第三组证据：河南省高级人民法院2016年12月9日院机关东区团购房挑选房屋实施方案，证明根据省高院该通知第四条第4款规定，原告作为受让人参加选房应提交吕兴武与刘建生转让合同原件及复印件、刘建生及吕兴武的身份证复印件，但吕兴武及刘建生拒不配合，导致购房登记手续无法受理；第四组证据，郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初2623号民事判决书复印件，证明印证了被告吕兴武向原告所说的其因患病、经济困难，为保留房源而向原告转让房屋的事实，以及已经与李素婷解除房屋买卖合同的事实；原告多次要求被告吕兴武以及刘建生配合选房，但二被告均以不予配合，而被告刘建生却自己参加了选房，并在开发商处将房屋登记在其个人名下，并且拒不配合原告办理变更手续的事实；因吕兴武未能妥善处理好与案外人李素婷的纠纷，导致原告合同目的无法实现，无法再与房屋开发商签订商品房买卖合同、办理房产登记备案手续的事实。综上，因吕兴武未能如实陈述与案外人李素婷之间的房屋买卖情况，也未能妥善处理纠纷，损害了原告的利益，被告刘建生在明知房屋已经转让给原告的情况下，仍个人名义参加选房，导致原告未能参加选房和登记，原告合同目的无法实现，被告吕兴武、刘建生应当共同返还原告垫付的7万元房款和15万元转让款，并支付违约金20万元。被告刘建生质证称，对第一组证据真实性无异议，对第1项的证明目的有异议，该协议仅能证明刘建生与吕兴武之间的合同关系，刘建生以12万元的价格将团购房购买指标转卖给吕兴武，双方均已履行完义务，协议已经履行完毕，刘建生不存在违约行为；对第2项证明目的有异议，因刘建生已经履行完自己的义务，各种缴费通知都已经转告了吕兴武，之后吕兴武的一房二卖与刘建生无关；对第3项证明目的有异议，法院的2018豫01**民初2623号民事判决书已经认定解除合同通知书无法成立，吕兴武存在违约行为，且该组证据都与刘建生无关，该解除通知书也未发给刘建生；对第二组证据真实性无法辨明真伪，对证明目的有异议。团购房转让协议第五条、第六条明确约定吕兴武保证此房子的转让无其他纠纷，如有其他纠纷，吕兴武自行处理，且不能损害严丽红利益，如有损害严丽红利益，吕兴武承担一切责任；任何一方违约需支付违约金20万元，该份协议恰恰证明该合同的相对方是吕兴武与严丽红，合同不涉及刘建生，也没有刘建生的签字，根据合同的相对性，该份合同对刘建生不产生约束力；对收条及转帐，都未转给刘建生，故刘建生不承担返还的义务，应向吕兴武主张责任；对第三组证据，对其真实性无异议，对证明目的有异议。因为该套房屋涉及到吕兴武一房二卖，在权属不确定的情况下，刘建生无法配合原告办理登记手续；对第四组证据的真实性无异议，且该组证据恰恰证明了酿成本次诉讼的原因是被告吕兴武一房二卖，与刘建生无任何关系，故应向吕兴武主张返还购房款及违约金，刘建生对原告没有任何法律上或协议约定的义务，不承担任何责任。经审查，原告提交的第一组证据、第三组证据、第四组证据客观真实，结合本案其他证据，综合予以认定；第二组证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告刘建生为支持其答辩意见向本院提交以下证据：证据1、《团购房转让协议》、收到条，证明刘建生与吕兴武于2012年6月15日签订转让协议，刘建生将购买省法院郑开大道团购房（房屋规格为中套143平米）的购房资格以十二万元转让给了吕兴武，且双方均履行了合同义务，不存在任何违约行为，该协议已履行完毕。证明刘建生与严丽红没有签订任何协议，不存在法律上或合同上的权利义务关系。另证明刘建生不是本案适格被告，也不应承担返还购房款以及赔偿的义务；证据2、郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初2623号民事判决书、郑州市中级人民法院（2018）豫01民终7094号民事判决书，证明该两份判决均认定吕兴武与李素婷（一房二卖中买卖合同在先的买受人）签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。并判令吕兴武及刘建生协助李素婷与河南恒一置业有限公司签订正式的商品房买卖合同，并办理房产的登记备案手续。证明刘建生仅对李素婷承担协助义务，对原告无任何法律规定的或协议约定的义务，原告应向吕兴武主张返还购房款以及违约赔偿，原告的上述请求与刘建生无关，刘建生对此不承担任何责任。另证明在前一案件的审理中，李素婷、吕兴武、刘建生均对吕兴武与刘建生签订的《团购房转让协议》以及付款12万元的事实予以认可，证明刘建生已经履行了合同义务，不存在任何违约行为。原告质证称，对证据1的真实性无异议，该证据证明刘建生有义务配合吕兴武进行选房及办理购房合同等手续，后吕兴武多次要求刘建生配合严丽红办理选房等手续，刘建生违反合同约定拒不配合，导致严丽红合同目的无法实现，刘建生存在过错，故刘建生与吕兴武应对严丽红的损失承担责任；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，吕兴武与严丽红签订转让协议时，吕兴武称因李素婷拒不缴纳剩余房款，已经违约，吕兴武已经与李素婷解除了房屋买卖合同，严丽红基于吕兴武的陈述以及其提供的解除合同通知书及邮寄回单等，足以认定该房屋的真实性以及与李素婷解除合同的事实，所以原告在购买该房屋时，已经尽到了必要的谨慎义务，作为善意购买人，因后期吕兴武及刘建生的不配合，并且刘建生在严丽红告知买房的事实后，仍将房屋登记在个人名下，才酿制本诉，故刘建生与吕兴武应当对其过错承担赔偿。经审查，被告提交的证据1、证据2客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。根据原、被告的起诉、答辩、举证、质证以及庭审查证，本院确认如下事实：2012年6月13日，二被告双方签订《团购房转让协议》约定：刘建生作为甲方、吕兴武作为乙方、付广芬作为中间人，刘建生同意吕兴武使用其名义及购房条件购买省法院郑开大道团购房（房屋规格为中套143平方，实际规格、户型、价格等均以省院团购领导小组最终确定的为准）壹套；购房过程中，甲方向乙方或者中间人转告团购交款通知等信息。可以由乙方自行完成的工作，如交纳房款等由乙方自行完成。必须由甲方出面协助的，如协助乙方获取选房序号、办理购房合同等，甲方无偿协助办理；乙方保证按照省法院团购要求及时足额交款，甲方不予垫付任何费用。因交款不及时或缴纳金额不足出现的任何后果，均有乙方承担；乙方向甲方支付人民币拾贰万元整，一次性付清。2016年9月10日，原告与被告吕兴武签订《团购房转让协议》一份，载明：吕兴武为甲方，严丽红为乙方。甲方吕兴武同意将河南省高级人民法院刘建生转让给其的143平方米房屋一套及车位、储藏室等相关权利义务一并转让给乙方；因吕兴武不能交纳剩余购房款，按照高级人民法院购房领导小组的通知，剩余款项要求于2016年8月31日下午5时缴纳完毕，否则房子收回，面对此情况，吕兴武同意将此房的所有权利义务让与乙方，由乙方缴纳剩余的款项；第五次的房款7万元由乙方缴纳；甲方以15万元将房屋指标转让给乙方所有；乙方按照高级人民法院要求履行相应义务，享有相应权利，房子的选定，合同的签订，剩余款项的交付均由乙方承担；甲方保证此房子的转让无其他纠纷，如有其他纠纷甲方自行处理且不能损害乙方利益，如有损害乙方利益，甲方承担一切责任；任何一方违约，需支付违约金贰拾万元；此合同签订之前该房屋100万元暂存乙方账户，待该房屋完善相关手续后，甲乙双方商定指定账户支付；尾部由甲方吕兴武、乙方严丽红的签字捺印。同日，被告吕兴武向原告严丽红出具《收条》一份，载明：收到严丽红省法院团购房指标转让费150000元，收款人处由吕兴武签字捺印。2016年9月22日，原告严丽红的朋友郭永军代严丽红向河南省高级人民法院汇入70000万元人民币；附言系带刘建生付法院购房款；尾部加盖有中国银行股份有限公司郑州新区支行业务专用章。另查明，被告吕兴武于2015年3月17日与案外人李素婷《房屋买卖（居间）合同》，将涉案房产转让给第三人李素婷。案外人李素婷向本院起诉请求吕兴武、刘建生协助其与开发商签订正式的商品房买卖合同及办理房产登记备案手续，后本院和郑州市中级人民法院分别作出了（2018）豫0191民初2623号和（2018）豫01民终7094号民事判决书，依法支持案外人李素婷的诉请。本院认为，当事人应当按照约定履行合同，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告严丽红与被告吕兴武签订的团购房转让协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应当按该协议的约定履行各自的义务。原告严丽红依照协议约定向被告吕兴武支付了房屋指标转让费15万元及交纳涉案房屋尾款7万元，由被告吕兴武向原告出具的《收条》及中国银行支付系统收付款通知书予以确认。但被告吕兴武未按照协议约定履行其义务，致使原告未取得涉案房屋转让指标，由此给原告严丽红造成的损失，被告吕兴武应对此承担相应的法律责任。原告严丽红请求吕兴武、刘建生承担返还220000元及赔偿200000元损失的诉讼请求，因原告严丽红与被告刘建生之间不存在直接的合同关系，且原告严丽红与被告吕兴武之间签订的团购房转让协议亦未对刘建生的权利义务做出相关约定，亦未经刘建生的确认，故该协议对刘建生不具有法律约束力。故本院对原告严丽红诉请吕兴武返还220000元的诉请，本院予以支持。对原告请求被告吕兴武赔偿其损失200000元的请求，吕兴武在没有妥善处理与案外人李素婷纠纷的情况，收取原告款项，签订合同把涉案房屋转让给原告，最终导致原告无法取得房产，同时也丧失了在同等地位、同等时间、同等价格的购房机会，综合考虑郑州房价及被告的违约程度，原告的可期待利益等因素，原告起诉损失200000元在合理范围内，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告吕兴武于本判决生效后十日内向原告严丽红返还220000元；二、被告吕兴武于本判决生效后十日内向原告严丽红赔偿损失200000元；三、驳回原告严丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由被告吕兴武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  刘红丽人民陪审员  白珺珺二〇一八年十二月十一日书 记 员  马 锦