河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终7254号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志涛，男，1974年1月12日出生，汉族，现住三河市。委托诉讼代理人：薛凤元，河北薛凤元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周明月，河北薛凤元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文超，男，1991年4月18日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。原审被告：香河创美房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍第007（商业7）幢**房。法定代表人：姜红光，总经理。上诉人杨志涛因与被上诉人张文超、原审被告香河创美房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨志涛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在中介方未参加诉讼的情况下，判决解除三方签订的《过户、按揭代理合同》及已履行完毕的《居间服务合同》，是认定事实不清、适用法律错误。二、被上诉人向上诉人交付的20万元应为定金，而非首付款。合同约定拟定贷款金额79万元，买受人因自身原因未获得贷款的，受人应继续申请其他贷款，至贷款批准。三、被上诉人在能够履行合同的前提下主张解除合同，构成违约，应按合同约定承担297000元的违约责任。张文超答辩称，本案涉及的《房屋买卖居间合同》《存量房买卖合同》《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》共同构成一份完整的合同，并非是三份独立的合同，本案在一审审理过程，已依法追加中介方为案件被告，中介方未到庭并不影响一审缺席判决；被上诉人与上诉人在签订合同时约定房屋总价99万元，首付款为总房价的20%，支付的20万元为首付款，而非定金。被上诉人要求解除合同是由于政府出台的政策要求首付款比例提高到50%，而被上诉人无力负担补交的首付款，限贷政策的影响至合同不能履行，被上诉人并不构成违约，不应承担违约责任。杨志涛的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。香河创美房地产经纪有限公司未出庭发表答辩意见。原审原告张文超向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；二、判令被告立即返还原告购房首付款200000元及相应利息（自2016年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告负担。反诉原告杨志涛向本院提出诉讼请求：一、同意解除《房屋买卖居间合同》第四项至第七项；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金297000元；三、诉讼费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：原告张文超与被告杨志涛于2016年12月25日在被告创美房地产公司的居间下，签订了《房屋买卖居间合同》，包含《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，合同约定原告购买被告位于香河县房屋，房屋成交价990000元，定金（首付）为人民币200000元，剩余款项790000元按揭贷款；依据合同约定，原告于2016年12月25日给付被告200000元。《过户、按揭代理合同》第四条违约责任第4条约定：因不可抗力、及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见(廊政办【2017】61号)，内容包括：从严调整住房限购措施。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》(廊政办【2017】27号)同时废止。另查，原告张文超与其妻子曹亚平系香河县户籍居民家庭。原告妻子曹亚平已购买坐落于香河县，合同编号为：20150917029号，该房屋系贷款购买。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、收款条、实施意见稿、结婚证、商品房买卖合同、通话录音等证据予以证实，本院予以确认。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，客观真实，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，严格落实差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。原告为香河县户籍居民家庭，原告妻子曹亚平已购买坐落于香河县，系贷款购买。原告购买被告涉案房屋属于购买第二套住房，原告购买涉案房屋的余款需要申请按揭贷款。原、被告在《存量房买卖合同（经纪成交版）》中约定房屋成交价格为990000元，定金（首付）200000元，其余购房款为申请按揭贷款。新的住房调控政策规定，原告购房首付款比例调整为50%，贷款比例下调。虽然新出台的住房调控政策，二套房上调了首付款比例。原告作为购买人理应积极筹备资金，凑齐50%首付款，继续履行合同。在原告不能凑齐50%首付款的情况下，合同不能继续履行，合同目的已无法实现。原告请求解除原、被告于2016年12月25日签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，应予解除。本案系因政策调整，提高二套房首付款比例，导致合同目的无法实现，属于不可归责任于双方当事人的原因，原告不构成违约。根据三方签订的《过户、按揭代理合同》第四条违约责任第4条约定：因不可抗力、及政府主管机关或贷款机构政策原因导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。原告主张被告杨志涛返还原告购房首付款200000元及相应利息（自2016年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止），法院对原告主张返还购房定金（首付）200000元予以支持，对于利息因没有约定，法院不予支持。反诉原告杨志涛反诉请求反诉被告支付违约金297000元，根据合同约定，依法不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告张文超与被告杨志涛于2016年12月25日签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。二、被告杨志涛于本判决生效后五日内退还原告张文超定金（首付）200000元。三、驳回反诉原告杨志涛的反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2200元，保全费1620元，由被告杨志涛负担；反诉案件受理费减半收取2878元，由反诉原告杨志涛负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》是双方真实意见表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。在双方签订合同后，政府出台政策，提高首付款的比例，被上诉人作为买受方应积极筹措资金继续履行合同，但被上诉人无法筹集由于贷款首付款比例提高而补交的30万元首付款，其主张合同目的无法实现，解除合同，应予支持。但政府的相关政策出台时间为2017年6月份，被上诉人在明知不能继续履行合同的情况下，未将自己的情况及时告知上诉人，致使上诉人丧失了与其他人交易的机会，而房地产市场发生了变化，被上诉人应合理分担上诉人在此期间的损失。上诉人主张被上诉人应按合同约定支付违约金297000元。根据双方支付房款、市场等情况及民事活动的诚实、公平原则，本案酌定被上诉人承担上诉人的损失20万元为宜，即解除双方合同的情况下，被上诉人支付的20万元首付款不予退还。对于上诉人主张被上诉人支付的20万元应为定金，与事实不符，无法支持。综上所述，杨志涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初2959号民事判决第一项，即；“解除原告张文超与被告杨志涛于2016年12月25日签订的《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》”；二、撤销河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初2959号民事判决第二项、第三项，即“被告杨志涛于本判决生效后五日内退还原告张文超定金（首付）200000元”，“驳回反诉原告杨志涛的反诉请求”；三、驳回杨志涛的其他诉讼请求；四、驳回张文超的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2200元，保全费1620元，由张志超负担，反诉费2878元由杨志涛负担。二审案件受理费7278元，由张志超负担4278元，由杨志涛负担3000元。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二〇一八年十二月十七日法官助理丁宗发书记员孙帅