福建省厦门市思明区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽0203民初16266号 原告：厦门市体育中心，住所地福建省厦门市湖滨东路**。统一社会信用代码123502004266005641。 法定代表人：李培勇，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈月辉，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，福建首嘉律师事务所律师。 被告：厦门市思明区海盈天体育用品商店，住，住所地厦门市思明区体育路****一社会信用代码92350203MA2YDUW08B。 经营者：蔡水郑，男，1981年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：沈锦添，福建聚泰律师事务所律师。 原告厦门市体育中心（下称市体育中心）与被告厦门市思明区海盈天体育用品商店（下称海盈天商店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。市体育中心的委托诉讼代理人陈月辉、李莉，海盈天商店的委托诉讼代理人沈锦添均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市体育中心向本院提出诉讼请求：1.海盈天商店将址于厦门市房屋腾空并交还给市体育中心；2.海盈天商店向市体育中心支付房屋占有使用费（占用费按月2200元的标准，自2018年10月1日起计至海盈天商店腾空房屋并交还给市体育中心之日止）。事实和理由：1993年2月4日，经厦门市城市规划管理局许可，市体育中心在体育路2号建设一排临时性店面。2009年1月1日市体育中心与海盈天商店签订一份《厦门市体育中心房屋租赁合同》（下称案涉合同），约定市体育中心将其位于厦门市房屋（下称案涉店面）出租给海盈天商店，房屋使用面积为40平方米，租金标准为每平方米45元/月，租赁期限从2009年1月1日起至2011年12月31日止。同时，案涉合同第八条第2款约定，租赁期满或者双方解除租赁合同时，海盈天商店应在5日内将案涉店面交市体育中心验收。如有损坏，海盈天商店应负责恢复原状或照价赔偿，并结清承租房屋所有的水电费和房屋租金。案涉合同于2011年12月31日期满后，双方未再签订书面房屋租赁合同，海盈天商店仍继续占有、使用案涉店面。2016年5月17日，厦门市审计局出具的编号为“厦审行报【2016】2号”的审计报告指出，市体育中心经营性资产体育商品一条街23间店面和4个楼梯间采用协议方式，且租赁合同中的房屋出租价格长期未变，与《行政事业单位国有资产管理办法》第三条关于对国有经营性资产实行有偿使用并实现保值增值的要求不符，要求市体育局应督促市体育中心完善招投标制度，确保经营性资产实现保值增值。2017年12月11日，市体育中心为收回案涉店面进行公开招标招租向海盈天商店邮寄一份《终止房屋租赁合同通知》，要求海盈天商店在收到函件后30日内清空房屋内所有自有物品，将房屋交还给市体育中心。海盈天商店收到前述函件后，迟迟未将案涉店面交还给市体育中心。2018年4月10日，中共厦门市委办公厅发布《关于印发的通知》，再次要求市体育中心对体育商品一条街23间店面和4个楼梯间采取公开招标招租。市体育中心多次与海盈天商店协商，要求海盈天商店将案涉店面腾空交还给市体育中心，海盈天商店拒不履行。市体育中心认为，案涉店面属于国有资产，且原房屋租赁合同也已于2011年12月31日到期。期间，市体育中心多次书面函告要求海盈天商店移交案涉店面，但海盈天商店拒不履行，并长期占用、使用案涉店面，严重影响了市体育中心对案涉店面进行公开投标招租工作、干扰了市体育中心对国有资产的有效经营和管理、造成国有资产的隐性流失。基于此，市体育中心根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提出如上诉请。 海盈天商店辩称，1.由于市体育中心无端干扰导致海盈天商店经营损失惨重、商品大量库存积压、员工存在较长时间的劳动合同期限无法马上解除。2.系因市体育中心的不作为才造成国有资产的无形流失。近十年来海盈天商店及“体育用品一条街”的众商家一致期盼着市体育中心能确定按照法律程序规范双方的房屋租赁行为，海盈天商店也认真积极地配合市体育中心提出的招标方案，遗憾的是市体育中心一再失信。综上所述，因市体育中心近十年干扰，破坏海盈天商店正常经营活动，造成海盈天商店经营损失惨重。如果法院判决要腾退店面，应至少给予海盈天商店三年清理库存商品及清退员工的时间。 经审理查明，1993年2月3日，厦门市城市规划管理局出具《选址定点规划意见通知书》，载明因市体育中心从组建以来一直无法盈利，同意市体育中心建临时店面，建筑面积400㎡。 2009年1月1日，市体育中心（出租方、甲方）与海盈天商店（承租方、乙方）签订案涉合同，约定：甲方将厦门市体育路2号体育中心商业店面房屋（体育路2号之21#店面）出租给乙方使用，店面为上下两层，面积40㎡；租期自2009年1月1日起至2011年12月31日止，租用期满后，如乙方欲续租，应在租赁期限届满前二个月通知甲方，经与甲方协商后重新签订租赁合同；月租金单价为每平方米45元/月，租赁期满后，如乙方需要续租，租金按当时的市场价双方协商确定，乙方有优先承租权；本合同签订后，在对方守约情况下，另一方不得随意提前终止合同，如任何一方因故需提前终止合同，应提前两个月书面向对方提出，等等。案涉合同第十一条“其他约定条款”约定：本合同履行过程中如发生争议，双方应协商解决；协商不成，任何一方均可向厦门仲裁委员会申请调解或仲裁。 案涉合同期满后，双方未续签租赁合同，海盈天商店继续使用案涉店面并支付租金。市体育中心于2018年12月11日向海盈天商店邮寄《终止房屋租赁合同通知》并进行了保全证据公证，通知其欲收回案涉店面，请海盈天商店自收到通知之日起30天内清空物品并交还店面。市体育中心又于2018年2月24日发送《厦门市体育中心关于退还租赁房屋的通知》，通知体育路一条街各租户最迟于2018年3月5日前将所租房屋清空退还。 2018年3月19日，海盈天商店出具《承诺书》，载明“海盈天商店于2017年12月接市体育中心通知，要求体育路2号一条街租户于2017年12月31日交还所租房屋，经双方协商，海盈天商店同意在不退还所租房屋的情况下，由市体育中心通过第三方平台对该店面进行招租，如海盈天商店未中标，将于确定中标单位之日起十五日内清空交还房屋”。2018年5月23日，厦门市财政局网站发布《关于厦门市体育中心体育路2号一条街店面经营权招租的竞价公告》，披露事项载明“店面原承租人现还在使用店面，已书面承诺若不中标将于15日内交付店面”。厦门市财政局网站又于2018年6月12日发布公告，称厦门市体育中心体育路2号一条街店面经营权招租项目因故暂停，后续事宜另行告知。 另查明，海盈天商店于2018年6月7日向本院提起对市体育中心的房屋租赁合同纠纷一案，后于2018年7月5日申请撤回起诉，本院后裁定准予撤诉。 后双方再次发生争议，市体育中心向本院提起本案诉讼。海盈天商店收到本案应诉材料后提出管辖权异议申请，认为本案系房屋租赁合同纠纷，案涉合同的争议解决条款对发生争议应向厦门仲裁委员会申请调解或仲裁进行了明确约定，请求将本案移送至厦门仲裁委员会进行仲裁。经本院释明及询问，海盈天商店撤回管辖权异议，但认为本案法律关系仍为房屋租赁合同关系，双方间的租赁合同关系尚未解除，关于本案主管权的问题由法院依法裁定。为此，海盈天商店提交了市体育中心向其发送的催缴2018年6-9月份水电费及租金的通知单，通知单载明了案涉店面当月应付房租及水电费数额。 市体育中心对此辩称，本案并非房屋租赁合同纠纷，而是物权保护纠纷，案涉合同履行期限已届满，本案不受案涉合同关于仲裁管辖条款的约束。且市体育中心已通过向海盈天商店发送《终止房屋租赁合同通知》的形式终止了双方之间的不定期租赁关系，为此本案系市体育中心基于对自有房屋的物权提起的诉请海盈天商店腾退房屋并支付占用费的物权保护纠纷，并非租赁合同纠纷。关于海盈天商店提交的缴费通知单载明的“租金”科目，其原因系市体育中心作为国有单位在财务记账上并不存在“占有使用费”该科目，所以记载为“租金”仅是财务管理行为，而非租赁合同延续的证明。 本院认为，认定本案是否属人民法院主管的关键是分析本案是否受案涉合同第十一条争议解决条款的约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依前述查明事实，本院认为双方间的不定期租赁合同关系尚未解除，市体育中心的诉请实质系合同履行请求权，而非物权请求权。理由如下：首先，案涉合同租赁期间届满后，海盈天商店使用案涉店面至今，市体育中心虽于2018年12月11日发送《终止房屋租赁合同通知》，但根据市体育中心提交的海盈天商店出具的《承诺书》及招租公告内容，市体育中心在同意海盈天商店不退还店面的情况下对外进行招投标，且在招标公告中对该事实亦进行了披露。应视为市体育中心在发出终止合同通知后，经双方协商，市体育中心同意海盈天商店继续使用案涉店面至少至招标结束，市体育中心此前发出的终止通知并不产生合同解除的效力。其次，市体育中心在发送《终止房屋租赁合同通知》后仍接受海盈天商店支付的租金等相关费用，租金标准亦与合同约定一致，市体育中心并未提出异议且仍继续发送催收租金等相关费用的通知单，可以认定市体育中心仍在履行案涉合同的约定内容。最后，市体育中心虽主张其系依据物权请求权提起的本案诉讼，但其起诉状所载明的“事实和理由”均系基于双方案涉合同的约定内容和履行情况而提出，相关诉请的依据亦是双方合同约定及合同法的规定，故双方争议的焦点仍为双方之间的租赁关系是否已解除、市体育中心是否有权依约主张海盈天商店腾退案涉店面等。 综上分析，本案应为房屋租赁合同纠纷，而非物权保护纠纷，应受到案涉合同第十一条关于“合同履行过程中发生争议时如何解决”该条款的约束。根据法律规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉。因此，本案双方当事人已达成书面仲裁协议，不属于人民法院主管民事案件的范围，应裁定驳回市体育中心的起诉，市体育中心可按约定向厦门仲裁委员会申请调解或仲裁。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国仲裁法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告厦门市体育中心的起诉。 如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一八年十二月十七日 法官助理冯莉平 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国仲裁法》 第五条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理： …… （二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁； …… 第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉 …… 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。