湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初8293号原告（反诉被告）：孙思蔚，女，1998年6月11日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：欧阳侨，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗桂林，湖南高新律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南德思勤投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路**。法定代表人：龙固新。委托诉讼代理人：袁尚，湖南和一律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蓉蓉，湖南和一律师事务所律师。原告（反诉被告）孙思蔚（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南德思勤投资有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后于2018年11月1日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳侨、罗桂林，被告的委托诉讼代理人袁尚、胡蓉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月30日，原告与被告签订《德思勤城市广场商品房认购书》（以下简称“认购书”），编号No.0000143,原告拟购买被告开发的位于长沙市雨花区迎新路868号德思勤A-2地块项目的第A5栋-1层021房，建筑面积为49.68平方米。根据认购书的约定，原告在签订认购书的当日向被告支付了购房定金20万元；又于2013年2月4日向被告支付了房屋预付款280万元，二项合计300万元整。同时认购书约定，双方应在签订认购书之日起七日内同期签订商品房买卖合同，若双方未在约定的时间内签订商品房买卖合同，除非买卖双方书面同意认购书时效延期，否则本认购书效力即行终止，本房可另行出售。由于原告与被告双方未在约定的时间内签订商品房买卖合同，双方也未书面同意认购书时效延期，按照认购书双方的约定，该认购书效力已经于2013年2月7日终止。原告还发现被告存在虚假宣传行为，且认购书效力终止后被告至今未将原告支付的款项300万元退还原告，原告委托诉讼代理人发函处理，被告也置之不理。现原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告双方于2013年1月30日签订的《德思勤城市广场商品房认购书》效力于2013年2月7日终止；二、判令被告立即返还预付款280万元并支付双倍定金40万元，合计320万元；三、判令被告支付原告利息损失（以280万元为基数按照银行同期贷款利率6%计算，自立案之日起至被告实际给付之日止）；四、判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告答辩并反诉称，被告不存在虚假宣传及对商业规划进行调整导致门面实际价值降低的行为，原告提出的诉讼请求没有任何事实依据，被告无需承担双倍退还定金的责任；原告在根据《认购书》支付认购定金20万元后，又向被告支付了280万元的购房定金，双方已确立商品房买卖合同关系，原告无权在双方已确立商品房买卖合同关系后又要求被告退还认购定金；原告未履行认购书约定的签约义务，也未履行商品房买卖合同中支付全部购房价款的义务，其行为均构成严重违约，被告有权不予退还原告已付定金。原告提出返还定金、退还预付款的诉讼请求均已超过诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求；原告未履行支付购房价款等主要义务造成被告损失，被告有权不予退还其购房定金并另行要求其赔偿因违约造成的损失。被告特向原告提出反诉，请求判令：一、反诉原告不予退还反诉被告购房定金1017282元、二、反诉被告向反诉原告支付延迟付款利息753250元；三、反诉被告承担房屋约定总价款与市场销售价差额等损失1780244元；四、本案本、反诉费用由反诉被告承担。本院经审理查明：2013年1月30日，原告与被告签订编号为No.0000143《德思勤城市广场商品房认购书》，认购书约定：原告自愿认购被告长沙市雨花区迎新路868号德思勤A-2地块项目的第A5栋-1层021房，建筑面积为49.68平方米；总价款为5086412元，单价为每平方米102383.49元；原告须在签订认购书之日起七日内付清所有购房总价款，并同期与被告签订商品房买卖合同。签订认购书时，原告应向被告支付定金200000元；若原、被告双方未在约定的时间内签订商品房买卖合同，除非双方书面同意认购书时效延期，否则认购书效力即行终止，本房地产可另行出售；如因原告原因导致商品房买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还；如因被告原因导致商品房买卖合同无法在约定时间内签订，被告应双倍返还原告已付定金。认购书还对其他事项进行了约定。认购书签订后，原告分别于2013年1月30日、2013年2月4日向被告支付了20万元和280万元，被告出具的收款凭证均载有“A-2地块-1021定金”字样。另查明，原、被告在签订认购书后七日内未签订商品房买卖合同，被告于2018年8月28日收到原告寄送的《律师函》，原告要求被告双倍返还购房定金40万元及购房预付款280万元。本案的争议焦点为：一、原、被告签订认购书且原告分别向被告支付20万、280万款项后，双方是否已建立商品房买卖合同关系；二、原告支付的购房定金金额确定问题；三、原、被告是否具有违约行为；四、原告诉讼请求是否已过诉讼时效问题。本院认为：原、被告签订的《德思勤城市广场商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵行。一、关于原、被告是否已建立商品房买卖合同关系的问题。原、被告于2013年1月30日签订的认购书，对原告认购的长沙市雨花区迎新路868号德思勤A-2地块项目的第A5栋-1层021房的销售价款、付款方式等作出约定，并约定在签订认购书七日内签订正式的商品房买卖合同。在签订认购书后，原告向被告缴纳了认购书规定的定金20万元，以及280万元款项，但双方没有签订正式的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原、被告签订的认购书仅对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间进行了约定，并不完全具备商品房买卖合同的主要内容，无法确定双方之间就房屋买卖的全部权利义务达成了一致，认购书特别提示中虽有载明原告对正式的《商品房买卖合同》文本及其补充协议有查阅和理解，并能不视为原告认可和接受《商品房买卖合同》的全部内容。另外，认购书约定的付款方式为签订认购书七日内一次性付款，被告虽然接受了原告给付的300万元款项，并非全部购房款，故被告据此认为已与原告确立了商品房买卖合同关系，本院不予认可。二、关于定金金额问题。定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定且依据《担保法》第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。原、被告签订的认购书对定金金额明确约定了为20万元，原告已按该约定金额向被告支付。被告另行向原告出具的280万元收款凭证，虽然载有定金字样，但数额已明显超出了法律规定的定金限额，鉴于原告主张该280万元收据中载有“定金”字样非原告真实意思表示，且双方未就认购书的定金条款进行调整或达成补充协议。本案中，在认购书对定金金额有明确约定，且原告已按照该金额支付了定金前提下，对于原告另行支付的280万元，不能认定为购房定金，应视为购房预付款，对原告的该项主张本院予以认可。三、关于原、被告是否具有违约行为认定问题。原、被告签订的认购书约定原告须在签订认购书之日起七日内付清所有购房总价款，并同期与被告签订商品房买卖合同，同时约定因一方原因导致商品房买卖合同未签订，另一方有权不予退还保证金或应当双倍退还保证金。本案中，对于购房总价款的支付与签订商品房买卖合同先后顺序未作明确约定，原告提交的证据不足以证明被告存在虚假宣传行为，而被告对商业规划变更已经通过相关行政审批及公示程序，因原、被告双方均无充足证据证明系对方原因造成商品房买卖合同未能签订，故应视为不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金及预付款返还买受人。根据认购书约定，双方应在签订认购书之日起七日内同期签订商品房买卖合同，若双方未在约定的时间内签订商品房买卖合同，除非买卖双方书面同意认购书时效延期，否则本认购书效力即行终止，本房可另行出售。据此，因原、被告双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同，该认购书效力已自动终止，认购书效力终止时被告即可自行对外出售或进行其他处置。被告主张原告未履行支付剩余房款给被告未能另行出售或出租以及造成市场差价损失缺乏事实与法律依据，对于被告主张赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。四、关于诉讼时效问题。原、被告在认购书中，并未约定如不能签订商品房买卖合同时被告应何时退款等内容，故原告可随时主张权利，因被告于2018年8月28日收到原告向其主张退还购房定金及购房预付款《律师函》，故诉讼时效应自2018年8月29日开始计算，原告起诉并未超过诉讼时效期间。原告主张返还购房定金、购房预付款及利息损失，本院依法酌情予以支持（利息损失不得超过年利率6%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2013年1月30日签订的《德思勤城市广场商品房认购书》效力于2013年2月7日终止；二、被告湖南德思勤投资有限公司应于本判决生效之日起5日内返还原告孙思蔚购房定金20万元、购房预付款280万元及利息损失（以280万元为基数按照年利率6%，自2018年9月14日起计算至被告实际给付之日止）；三、驳回原告孙思蔚其他诉讼请求；四、驳回被告湖南德思勤投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16200元，因适用简易程序减半收取计8100元，反诉案件受理费17603元，共计25703元，由被告湖南德思勤投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一八年十二月三日法官助理粟佳书记员陈美瑗附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。