广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0125民初1315号 原告：广西美之嘉物业服务有限公司。住所：南宁市兴宁区桂川路大嘉汇东城****。 法定代表人：潘忠俭，总经理。 委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 被告：黄中思，男，1958年11月3日出生，壮族，住上，住上林县div> 委托诉讼代理人：周承权，男，1954年10月25日出生，汉族，住上，住上林县div> 委托诉讼代理人：韦伟民，男，1957年4月12日出生，壮族，住上，住上林县div> 原告广西美之嘉物业服务有限公司与被告黄中思物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫毅绪，被告黄中思及其委托诉讼代理人周承权、韦伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费用893.52元及违约金1672.2元。事实和理由：原告于2013年1月7日与广西中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产公司）签订了《前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》）后，开始对东方国际小区进行物业管理。对物业服务内容、收费标准及逾期交纳物业服务费用的按照日千分之三收取违约金的合同内容，被告等广大业主自购房之日起即已被告知并自愿接受了原告的物业管理服务。被告为东方国际小区1栋-1-18#商铺业主，自2016年3月1日至12月31日享受了原告提供的物业服务，但并未按时向原告交纳物业服务费用。被告累计拖欠物业服务费用893.52元，应承担违约金1672.2元。 被告辩称，其自入住东方国际小区至2015年11月均按原告的交费通知缴纳各项费用，后来因为发现原告的诸多违法和乱收费及错误履约等问题，多次与原告协商要求原告整改纠正，但原告不予理会，其才拖欠了物业服务费。理由和事实：一、《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）违法。1.《协议》只有生效日期而没有截止日期，原告一开始就违法收费。2.原告与各个业主签订的《协议》内容和收费标准各不相同，黄中思持有的《协议》约定物业服务费每平方米收费0.55元，而1栋2单元702号韦浩持有的《协议》显示每平方米收费0.4元。3.原告没有与小区全体业主签订《协议》，仅与部分业主签订《协议》。4.小区业主管理委员会（现已改为业主委员会）于2014年10月成立，但原告几年来一直不与业主委员会签订协议，也没有参与业主大会与业主协商管理服务问题。5.原告未履行与广西中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产公司）签订的《服务合同》，合同有效期的截止日期是2015年12月，但到期后，原告仍不走，继续违法收费至2017年1月4日。6.《协议》存在欺诈行为。《物业管理条例》第四十四条明确规定：“物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终端收取有关费用。”“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续等额外费用”。原告明知中泰房地产公司在东方国际小区没有做好一户一表，终端收费的工作，但仍向业主收取水电费物业费以外的额外费用。二、原告违反《协议》乱收物业费。《协议》第七条第一款规定物业费收费标准为住宅每平方米0.4元，但原告长期按照每平方米0.5元收取，多年来原告违约向业主收取的物业费数额巨大。三、原告随意乱收公摊费。1.《协议》对水电公摊没有明确规定，但原告却每月都向业主收取公摊费，且每个月的公摊费均不相同。比如19栋701号房的黄中思、13栋3单元102号房的莫彩宁等，还未装修入住前，水电使用费为零，但却每月都产生物业公摊费。原告已违反了《协议》“不得擅自提高收费标准或乱收费”的规定。2.原告违规将自己办公室、值班室、员工宿舍、收费室等地方使用的水电费及原告擅自将幼儿园、游泳池出租或转让的小区配套设施水电使用数强加到所有业主头上公摊，全体业主意见极大。2016年9月，业主管理委员会对物业和游泳池等水电使用情况进行抽查，发现2016年8月，物业办公室及其员工家属用电、售楼部办公室及其员工宿舍用水电、广告牌用电、游泳池用水、幼儿园的水电使用数为零，查出问题后，原告就极力阻止不让再查。由此可见，物业用水电，由业主来买单，致使公摊费节节上升。四、原告违法转移侵吞公共维修金。《协议》第九条约定：“物业维修金由甲方代收代管，待小区业主委员会成立后，再由业主委员会筹信及管理维修基金。”《协议》没有明确收取公共维修金的标准，多年来，全体业主均按时足额交付，被告从未公布维修金的使用，业主管理委员会成立后向原告了解维修金的使用和结存情况，原告也不予理睬。五、原告收取物业费，却不能按《协议》约定提供服务，违约在先。1.不履行制止并报告不法行为义务。2016年4月26日，有人开勾机进入1栋底层的门面里，将承重墙凿通，勾机作业致使整栋楼层产生震动，楼上业主立即向原告反映，但原告只是应付了事，到场叫暂时停工，而后不久，勾机又继续作业凿墙。原告的行为违反了《协议》第六条“本物业房屋共同部位的维护管理：包括房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）”的约定，致使一栋楼层现在存在诸多楼层隐患。2.不履行物业区域的公共环境卫生管理的约定。（1）小区变成垃圾场。1栋西边围墙内的一块绿地和19栋西侧围墙内的草地，从2012年以来，就有人把收购的废旧堆放在上述两个地方，原告不予管理，致使臭气冲天。直到2018年，环保局发现要求整改后，这个垃圾场才搬走。（2）小区环卫设施不全，地下排污管道不通，1栋一楼各个业主的卫生间溢出粪便污水，漂浮横流在小区大门附近，严重影响小区形象和业主的身体健康，业主与原告协商未果，多次向有关部门反映，有关部门责令原告疏通，但原告也不予理会，原告的行为违反了《协议》第六条有关公共环境卫生的约定。3.不履行安保义务。《协议》第六条约定：“协助公安部门做好本物业区域内的安全防范工作，专职秩序队伍实行24小时值班和巡逻制度。”但原告从不按照《协议》约定运转监控设备和其他有效的防范措施，给业主居住安全带来了很多隐患，导致业主不少摩托车、电车和其他财产被盗，小汽车车窗被砸，车牌被撬，盗贼入室盗窃，就连距离南大门保安室不到10米的西侧超市也遭到盗贼在夜间两次入店作案。事后，公安前来查勘录像时发现，小区社会治安视频竟无显示，纯属摆设，在小区其他重要路口和路段也没有设置视频监控。4.不履行维护公共设施义务。《协议》第六条明确约定原告负有维护公共设施的义务，单元楼梯门口、门铃坏了不及时修，楼梯走道电灯坏了不及时换，小区仅有的几个治安摄像头形同虚设，社会治安隐患多多。5.不履行《协议》中有关交通秩序与车辆停放秩序管理的约定，致使小区内车辆乱停乱放，杂乱无章。夜间有人生病或有急需用车的，停在车库内的车辆根本无法开走，早上有业主上班也只能等乱停放在车库外的车辆开走后，才能将自己的车开出来。原告的行为违反了《协议》第六条的约定。6.不履行物业区域内房屋装修管理和共用部位共用设施养护管理制度。原告擅自改变房屋共用部位并随意改变用途，将小区内配套设施业主会所出售给三娜私房菜餐厅，致使诸多社会人员以吃饭为由随意进出小区，影响了业主的生活秩序，存在诸多安全隐患，同时，饭店油烟滚滚，业主深受其害。7.不履行《协议》关于原告违约责任的约定。（1）采用恐怖手段恐吓提出正当要求的业主。几年来，由于原告前述各种违法违约行为，引起了广大业主的不满。大家自发起来去找原告讨说法，但原告管理人员却深夜打电话恐吓讨说法的业主苏樊，或对上门提出正当要求的业主蓝美娜进行恐吓和殴打。（2）不执行县住建局《关于东方国际业主信访诉求问题协调会会议纪要》提出的整改问题的要求。针对前述物业管理的各种问题，小区业主多次向有关部门反映，该会议纪要认为，物业服务企业主动联系开发商和相关部门协调工作不够，服务态度有待改进，要主动争取房开企业的支持配合，规范地做好小区内的秩序管理。但原告不积极整改。业主与原告协商，在原告纠正错误履约行为之前，暂时只交水电费，不交物业费和公摊费，但原告不同意，才造成了今天的局面，原告有不可推卸的责任。另外，原告对县住建局发出的《关于尽快处理东方国际第1栋第二单元702房业主反馈质量问题的通知》，拒不执行。韦浩的住房存在质量问题，原告至今四年了仍未联系房开企业做出处理。综上，原告不履行《协议》的约定，业主有权拒绝支付物业费用，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1.《前期物业服务合同》是否有效；2.被告拒交物业费的理由是否成立；3.原告请求被告交纳的物业管理费及违约金是否依法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人各方举证、质证情况： 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.前期物业服务合同；2.欠费一览表；3.收费通知单；4.物业公司备案申请表；5.关于退出上林东方国际小区物业管理服务的函。 针对原告提交的上述证据，被告发表质证意见如下：对证据1、4、5真实性无异议。对证据2有异议，是原告自己计算的，且物业服务费计算错误；且电费公摊不合理，原告未与开发商联系实现一户一表，电费公摊每个月都不同，每个月都增加；绿化用水公摊、水损公摊也不合理。对证据3有异议，是原告自己写的，未与业主沟通。 被告为证明其主张或反驳原告主张，向本院提交了以下证据进行佐证：1.东方国际2016年7月收费通知单(樊燕琳)；2.刘柏花受案回执；3.覃金英受案回执；4.黄中思受案回执；5.石球升受案回执；6.何小刚受案回执；7.东方国际小区业务管理委员会通知；8.欠费通知单（樊海荣）；9.东方国际2016年8月份电费公摊明细表；10.关于尽快处理东方国际第1栋第2单元702房业主韦浩反馈质量问题的通知；11.录音；12.视频；13.关于东方国际小区业主信访诉求问题协调会会议纪要；14.照片；15.黄中思商铺收费收据；16.前期物业管理服务协议。 针对被告提交的上述证据，原告发表质证意见如下：对证据1、8、9真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据2、3、4、5、6真实性无异议，对关联性有异议，并不能说明原告没有向被告提供物业服务或没有提供相关的安全措施；对证据7不予认可；对证据10没有原件核对，不予认可，而且该通知是出具给中泰房地产公司的，与原告无关；对证据11、12不予认可，不能确认录音、视频里面的人员是原告的工作人员，且电话录音未经对方许可，也不能够说明原告乱收费、违法收费；对证据13没有原件核对不予认可，且会议纪要的内容主要是协调开发商关于一户一表安装的事情，与物业服务没有关系；对证据14，除了有“东方国际”字样的照片以外，其他照片不予认可，不能确定是在哪个小区拍摄的照片；对证据15的真实性无异议，但对关联性有异议，原告的收费经过物价局核准，是合法的；对证据16有异议，该协议无原件核对，且为协议的其中一页，断章取义。 当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（1）原告提交的证据2、3，为原告制作，被告对尚欠费用的时间段及尚欠的水费、电费、生活垃圾费的数额无异议，本院对此予以确认,其余部分被告有异议，本院不予确认。（2）被告提交的证据7，未能提供原件核对，本院不予采信；证据10，与本案不是同一法律关系，本院不作为定案依据；证据11、12，因不能确认录音、视频中人员的身份，且发生纠纷的前因后果，本院不作为定案依据；证据13，该会议纪要作出的日期为2018年7月，而原告于2017年1月即停止在东方国际小区提供物业服务，本院不作为定案依据；对证据14，第1、2张照片不能体现拍摄的场所，本院不予确认，其余照片拍摄场所为东方国际小区，本院对真实性予以确认；对证据16，被告仅提供协议中的一页，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名为广西南宁美之嘉物业服务有限公司，于2015年变更为广西美之嘉物业服务有限公司。坐落于上林县丰岭路**的东方国际小区系由中泰房地产公司建设开发。被告向中泰房地产公司购买了该小区1栋-1-18#商铺，建筑面积为59.92㎡。2010年4月6日，中泰房地产公司与原告签订了《前期物业服务合同》。4月26日，原告在上林县房产管理所进行物业备案登记，该《物业公司备案申请表》载明原告资质等级为三级。后原告在东方国际小区提供物业服务。 2013年1月7日，中泰房地产公司（甲方）又与原告（乙方）签订了一份《服务合同》，约定：甲方选聘乙方对东方国际小区提供前期物业服务事宜，前期物业服务期限为两年，自2013年1月3日至2015年1月2日；在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，本合同自动终止；乙方有安全协管义务，实行24小时半封闭式安全防范管理，辖区内无重大治安事故发生；商业物业管理费为1元/平方米/月；物业服务费按月交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。 原告在东方国际小区提供物业服务期间，小区曾发生部分业主摩托车等财物被盗事件，加之部分业主认为小区环境脏乱、物品堆放杂乱、原告乱收费、水电公摊费用不合理、水电账户不是一户一表等，后被告及多名业主拒绝支付原告物业服务费及其他费用。2017年1月4日，原告撤出东方国际小区，停止提供物业服务。2018年8月27日，原告认为被告尚欠自2016年3月1日至12月31日的物业服务费599.2元，自2015年6月1日至2016年12月31日的代收生活垃圾费114元，自2015年10月14日至2016年11月12日电费公摊162.9元，自2015年10月5日至2016年8月7日绿化用水公摊4.8元，自2015年5月6日至2016年11月5日水损耗公摊12.62元，向本院提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，具有法律效力。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期服务合同。”原告与中泰房地产开发公司于2013年1月7日签订的《服务合同》为当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务，且被告未对该合同效力提出异议。被告未提交证据证明原告还与其或中泰房地产公司签订过其他物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，《服务合同》对被告亦具有约束力。 关于被告拒交物业费的理由是否成立的问题。原告为东方国际小区提供了物业服务至2017年1月4日，被告作为业主，享受了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故被告应交纳物业服务费。1.被告辩称原告于《服务合同》约定的期限届满后仍不退出东方国际小区，继续违法收费。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”虽然合同期限届满，但原告继续为东方国际小区提供物业服务，业主也接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。被告此辩称于法无据，本院不予采纳。2.被告辩称原告不予处理韦浩的住房存在的质量问题。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。且被告以其他业主的商品房质量存在问题为由拒交物业服务费于法无据，本院不予支持。3.被告辩称原告未尽到安保义务造成业主财产遭受损失。根据《服务合同》约定，原告有安全协管义务，实行24小时半封闭式安全防范管理，辖区内无重大治安事故发生。东方国际小区发生了部分财物被盗事件，表明原告的安保义务存在瑕疵，但不构成根本性违约，被告以此为由拒交物业服务费于法无据，本院不予支持。4.被告辩称原告提供的物业服务不达标，小区内车辆乱停乱放、环境脏乱未清理。小区内车辆乱停乱放的问题涉及到小区规划合理与否、各业主素质的问题，不能完全归之于物业服务企业是否履行了管理义务。综上，如被告认为物业公司不完全履行物业服务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能作为拒交物业费的理由。 关于原告请求被告交纳的物业管理费及违约金是否依法有据的问题。被告尚欠的各项费用，分别为：（1）物业服务费。原告主张按建筑面积乘以1元/㎡计算每月物业服务费，符合《服务合同》的约定，本院予以支持。被告的商铺面积为59.92㎡，自2016年3月1日至12月31日为10个月，故被告应支付的物业服务费为1元/㎡/月×59.92㎡×10月=599.2元。（2）2015年6月1日至2016年12月31日的生活垃圾费114元。（3）水电公摊费用、水损耗公摊费用，因原告没有证据证明其支出的水电费均用于小区配套设施、设备和相关场地的养护和管理，及每月实际需支付的水电费用、水损耗金额，并向小区业主公开，因此原告主张被告按其自行计算的金额支付水电公摊费用及水损耗公摊费用，缺乏依据。但在为小区配套设施、设备和相关场地进行养护和管理过程中，原告确需支出相应的水电费，被告在家庭用水时确实也有一定的损耗，因此本院酌情确定水电公摊费用、水损耗公摊费用为80元。 关于原告要求被告支付滞纳金的主张。虽然《服务合同》约定“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”，但被告不交纳物业服务费等事出有因，是原告在提供服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通和妥善处理所致。首先，该条款为格式条款，加重了业主的责任；其次，被告提交的证据证明原告在小区安保方面确实存在问题，原告与业主也发生过矛盾；第三，原告主张向被告催缴过诉请期间的物业服务费及其他费用，但未举证证明，且原告于2017年1月就撤离东方国际小区。因此对原告主张滞纳金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款规定，判决如下： 一、被告黄中思应支付原告广西美之嘉物业服务有限公司物业服务费599.2元； 二、被告黄中思应支付原告广西美之嘉物业服务有限公司生 活垃圾费114元； 三、被告黄中思应支付原告广西美之嘉物业服务有限公司水电公摊费用、水损耗公摊费用为80元； 四、驳回原告广西美之嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告黄中思负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  宁泽林 审 判 员  卢一凤 人民陪审员  周陆礼 二〇一八年十二月三日 书 记 员  杨朝敏 附法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。