大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0214民初3913号原告：蔡学勤，男，1956年7月7日出生，汉族，系普兰店区第三人民医院退休职工，住辽宁省普兰店市城子坦镇兴城街**1-3-1。公民身份证号码：2102221956********。委托诉讼代理人：李丹，男，1975年8月6日出生，汉族，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，，住辽宁省普兰店市被告：大连广城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区城子坦街道兴城街**-11。法定代表人：王传安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓冰，男，1977年12月13日出生，汉族，系该公司员工，，住黑龙江省大兴安岭地区原告蔡学勤与被告大连广城房地产开发有限公司（以下简称广城公司）为房屋拆迁补偿合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院于2018年7月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本院两次庭审，原告蔡学勤及委托诉讼代理人李丹均到庭参加了诉讼。第一次庭审，被告广城公司参加了诉讼。第二次庭审，经本院合法传唤，被告广城公司无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告蔡学勤向本院提出诉讼请求：1、要求被告给原告回迁安置住宅房两套，分别是80平方米和70平方米；2、要求回迁安置公建房一套100平方米；3、回迁安置车库一套，面积20平方米；4、要求被告给付原告住宅房的房租72360元；5、要求被告给付原告公建房屋补偿金45000元；6、要求被告给付原告拆迁安置费187430元；7、诉讼费由被告承担。被告广城公司辩称：本项目属于棚户区改造项目，事实上更多的承担了社会义务，根据国有土地征收条例，是属于政府的公益项目，在招标过程中政府承诺是以净地招投标摘牌，但是普兰店人民政府并没有完成该项目用地拆迁安置工作，导致房地产公司在该项目中巨额亏损，该项目能有7、8户没有完成拆迁工作，仍有部分楼盘无法开工。根据《中华人民共和国国务院令》（第590号）文件《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一章总则第五条：房屋征收部门（普兰店市人民政府）可以委托房屋征收实施单位（大连广城房地产开发有限公司）承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。蔡学勤原有住宅在此征收范围内，适用于本条例。本次征收土地主体是普兰店市人民政府，对房屋征收与补偿行为后果承担法律责任，所以蔡学勤诉讼主体错误，不应是大连广城房地产开发有限公司。根据该条例第27条规定，禁止建设单位参与搬迁活动。原告要求安置的公建房无法回迁安置，安置费是由政府导致的，不应由我们承担。原告的诉讼费请求没有法律依据。违反合同法公平交易的原则。原告所提出的要求高出市场价格十多倍，根据《城子坦镇医院以北旧城区改造征收补偿方案》，此协议中92平米无照捣制房补偿标准为800元/平方米，补偿标准应为73600元人民币，而蔡学勤要了128.8平方米的公建房，按市场价6000元/平方米计算，总计772800元，是标准的10.5倍。且大连广城房地产开发有限公司代政府已经补偿蔡学勤人民币10万元整（见附件）。有政府协调已经补偿到位两套回迁房屋，分别是：兴城街60号1-4-1室，面积74.18平方米；兴城街60号1-5-1室，面积70.65平方米。按《城子坦镇医院以北旧城区改造征收补偿方案》应补偿原告房屋面积91.1平方米（原告原有房屋面积50.61平方米，有房证复印件），现补偿房屋已经大大超出应补偿房屋面积53.73平方米。综上，原告为典型钉子户，所要财物高出《城子坦镇医院以北旧城区改造征收补偿方案》标准和市场价值的几倍到十几倍，与本公司所签协议为无效协议。围绕诉讼请求原告依法提交了房屋拆迁补偿协议、欠条、房照回收证明书，被告提交了原告房照复印件、临时建筑执照、征收补偿方案及补偿价格表。经审查，原、被告告提供的以上证据形式合法，能够证明案件有关内容，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述，结合本案证据，本院认定事实如下：2012年3月20日，被告作为开发商（甲方）与被拆迁人（乙方）原告蔡学勤签订《房屋拆迁补偿协议》（以下简称补偿协议），约定：开发商因施工需要，拆除被拆迁人蔡学勤位于医院北公建房一套，，住宅楼**该二套房屋属于私有产权），厦子一间，水泥院子30㎡，台阶3个，砖墙3×1.5米，电话，有线电视。甲方与乙方就房屋补偿达成如下协议：一、乙方把房屋交付给甲方，甲方付给乙方住宅楼二套（一套建筑面积80㎡，另一套建筑面积70㎡）,车库一间不少于20㎡，原公建房屋面积92㎡×1.4=128.8㎡，甲方给乙方公建房建筑面积100㎡，余28.8㎡，计250000元，两套住宅房搬迁费2000元，厦子6400元，房租6个月6030元，原公建房两年租金补偿20000元，，地面水泥台阶补偿2000元，电话、有线电视、砖墙补偿1000元，总计补偿款为287430元整。甲方先期支付给乙方人民币100000元整，余下款打欠条，计人民币187430元。二、回迁安置公建房位置要在最北面（紧邻裕森服装厂），，住宅楼**最好是对门，基本订在该公建房上**，紧邻公建房回迁时不要任何附加费用。回迁时不要任何附加费用。回迁住宅和公建建筑面积与补偿面积不符时，按市场价多退少补。上述补偿协议签订当日，原告被拆迁房屋房照由被告收回，除已付款外，被告向原告出具了欠条，载明欠迁移房屋补偿款187430元。嗣后，被告对原告的房屋进行了拆迁，补偿协议中紧邻裕森服装厂的公建及住宅房已建筑完毕，但被告未与原告签订定位协议，原告至今也未能回迁安置。诉讼中，依据补偿协议，原告要求被告为其回迁安置住宅房两套，分别是80平方米和70平方米，回迁安置公建房一套100平方米，回迁安置车库一套，面积20平方米，要求被告支付迁移房屋补偿款187430元，，住宅房2012年9月20日至2018年9月20日房租72360元2014年3月20日至2018年9月20日房租45000元。对原告主张的上述补偿款计算，庭审中被告未提出异议。本院认为：本案争议焦点，一、案涉补偿协议是否合法有效及广城公司应否是本案适格被告主体问题；二、原告是否应向被告支付拆迁安置费187430元、住宅房屋租金72360、公建房屋补偿款45000元；三、能否在原、被告双方未签订回迁定位协议情况下判决被告为原告回迁安置住宅房、公建房及车库问题。有关第一个争议焦点。案涉补偿协议，系原、被告双方真实意思表示，内容亦无违反法律规定，协议合法有效，依法受法律保护。被告辩称补偿协议属无效协议，没有法律依据，对该辩驳意见本院不予采信。原告因拆迁安置及补偿提起本案诉讼，依据合同相对性，广城公司作为补偿协议中拆迁人，在本案中作为被告主体应为适格。有关第二个争议焦点。被告就迁移房屋补偿款向原告出具了欠条，原告依据欠条要求被告支付补偿款187430元合法有据，本院予以支持。原、被告在补偿协议中已确认两套住宅房屋每月租金补偿为1005元（6030元÷6个月），公建每年租金补偿为10000元（20000元÷2年），在被告至今未给原告回迁安置住宅及公建情况下，原告有权要求被告按上述标准继续支付相关费用。据此，原告要求被告承担2012年9月20日至2018年9月20日期间住宅租金补偿72360元（1005元×72个月）、2014年3月20日至2018年9月20日公建租金补偿45000元（10000元×4.5年）符合协议约定，也未违反法律规定，本院予以支持。有关第三个争议焦点。原、被告于补偿协议中对回迁房屋、公建及车库并未明确定位，房屋、公建建成后，双方也未达成回迁定位协议，在此情况下，原告诉请要求回迁房屋、公建及车库因位置不明，本院无法支持。原告可待回迁定位后或就合同的履行等另行诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大连广城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告蔡学勤支付迁移房屋补偿款187430元、住宅房屋租金补偿72360元（2012年9月20日至2018年9月20日）、公建租金补偿45000元（2014年3月20日至2018年9月20日），合计304790元；二、驳回原告蔡学勤其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5872元（原告已预交），由被告大连广城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  孙兆玉审判员  郑美艳审判员  胡小杰二〇一八年十二月十八日书记员  张露宇本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。