昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初7054号原告：卓韬，男，1973年4月28日出生，汉族，云南省昆明市人。委托代理人：杨偈、秦世臣，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告一：云南汇都商场管理有限公司。住所地：云南省昆明市白塔路**。法定代表人：原洪，系该公司总经理。委托代理人：侍向东、杨晶，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告二：云南金马源投资集团有限公司。住。住所地：云南省昆明市盘龙区唐家营状元楼金唐巷汇都中心******/div>法定代表人：周一平，系该公司总经理。委托代理人：刘馨遥，系被告云南金马源投资集团有限公司员工，一般授权代理。原告卓韬诉被告云南汇都商场管理有限公司、云南金马源投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序于2018年10月31日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨偈、秦世臣，被告一委托代理人杨晶、被告二委托代理人刘馨遥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签署的编号为C3144的《汇都国际一期C座三层商铺租赁合同》，并由被告一向原告支付自2017年7月1日起至2018年3月16日止被拖欠的房屋租金共计14138.4元；2、判令被告一立即腾房搬离、归还商铺（年租金：19728元），并按548元/日的标准向原告支付自2018年3月23日起至实际交还商铺之日止的房屋占用费；（截止2018年5月8日共计25208元)；3、判令被告一向原告支付违约金39456元（以上诉求共计98530.4元）；4、判令被告二对被告一的上述债务承担连带担保责任；5、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原被告三方于2017年4月21日签署《租赁合同》，约定原告将汇都国际商场C3144号商铺租赁给被告一经营使用，租期20年，租金按“购铺合同金额*返租比例”计算，每半年一付，第一个半年的租金支付日期为2017年12月31日，以此类推；被告二对被告一“提供全程租赁履约担保”等。现被告一自合同签署至今未向原告支付任何房屋租金，被告二未对被告一的债务承担担保责任，根据我国《合同法》第八条、第六十条等法律的规定，应承担原告诉请的违约责任。原告等广大业主经长期声讨未果，诉至本院,主张前述诉求。被告一辩称，原、被告之间开始是有租赁关系，是售后返租的形式。在第一次返租期到期后，双方签订了商铺委托经营管理协议。双方之间的租赁合同未实际履行，对原告诉请解除合同被告同意解除,合同解除了被告可以归还商铺。对原告要求支付拖欠的租金,双方之间因为签订了商铺委托经营管理协议书，约定好了是被告收到租金后扣除8%的管理费后将租金支付给原告，因为市场不景气，被告也无法收到租金，所以不存在向原告支付租金的问题。对原告要求支付房屋占用费,针对合同解除后七天内不搬离才能主张的，原告起诉就是要求解除合同，如果合同解除了没有腾还商铺才能主张占用费,原告不能就没有发生的事实来主张权利，合同还未解除为何主张房屋占用费。关于违约金的问题，被告认为在租赁合同中约定如果逾期支付租金的话是按日千分之五来支付违约金，此约定显然过高。综上，被告认为原告主张的租金、占用费及违约金均是没有事实和法律依据,应当依法予以驳回。被告二辩称,其不承担担保责任,其他答辩意见与被告一的答辩意见一致。经审理,本院确认如下案件事实：2015年11月6日，卓韬与被告一签订《商铺委托经营管理协议书》，约定原告将其所有的位于汇都国际一期C座3层C3144号商铺委托给被告一与承租方签署合同，并代收租金，委托期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止。2017年4月21日,卓韬与两被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于汇都国际一期C座3层C3144号商铺出租给被告一使用，租赁房屋建筑面积为25.36平方米,租期20年，从2017年7月1日起至2037年6月30日止（其中免租期从2017年7月1日起至2017年12月31日止），租金每半年开始前一天支付一次，被告二提供担保的期限与本合同租赁期限一致，担保范围为租金、违约金、租赁期内物业管理费、水电费等，租金按照返租比例进行计算,其中2017年7月1日起至2022年6月30日止年租金为19728元。同时约定，被告应当严格按照合同的约定按时足额支付租赁费用，如逾期支付，每逾期一天，原告有权每天按照所欠费用千分之五收违约金，逾期超过30日原告有权解除合同。原告及被告一、被告二在《商铺租赁合同》上签字及盖章。原告已将案涉商铺交付被告一。经审查，2018年2月10日，商铺业主联名向被告一发了《告知函》，载明被告一应当于2017年12月31日前支付从2018年1月1日起至2018年6月30日止的租金，但至今仍未支付，现要求被告一支付拖欠租金及违约金。2018年2月12日，被告一的员工签收该《告知函》。2018年3月7日，商铺业主联名向被告一发了《第二次告知函》，载明要求被告一纠正违约行为,赔偿损失,保障合同继续履行,同时要求交还商铺业主与其签订的《商铺租赁合同》原件。2018年3月8日，被告一的员工签收《第二次告知函》。庭审中,原告主张本案原告、被告一双方的权利义务法律关系应以后形成的《商铺租赁合同》的约定为准，被告一认为与原告签订《商铺委托经营管理协议书》合法有效,后签订的《商铺租赁合同》存在不公平。对《商铺租赁合同》约定的免租期,被告一认可,原告认为合同中免租期的前提是被告按时支付租金，是附条件的。被告一没有遵守合同，原告不能给予被告一免租期。另原告、被告一还就合同解除日期、房屋占用费和违约金的计算标准有异议。被告二认可被告一的上述答辩意见,但不认可承担担保责任。上述事实,有被告一提交的《商铺委托经营管理协议书》；原告提交的《汇都国际一期C座三层商铺租赁合同》一份、房屋所有权证复印件一份、告知函一份、收条一份、第二次告知函一份、沟通确认函一份等证据在卷佐证及原告、被告一、被告二的当庭陈述予以证实。被告二没有提交证据。本院认为，原告、两被告对案涉《商铺委托经营管理协议书》、《商铺租赁合同》两个合同的真实性、合法性无异议,对合同有效性存有分歧,《商铺委托经营管理协议书》签订时间在先,被告一未能按照委托的意愿处理委托事务，合同没有履行,随后签订《商铺租赁合同》,应该是各方当事人协商一致，变更了彼此之间的权利义务关系，《商铺租赁合同》的约定具备了租赁合同必备条款内容，且涉案的商铺已经交付给被告一，故原告、被告一之间的法律关系是租赁合同关系,案涉《商铺租赁合同》系有效合同,《商铺委托经营管理协议书》已失效,故本案中原告以《商铺租赁合同》主张权利义务法律关系，本院予以认可,对两被告主张《商铺委托经营管理协议书》有效的答辩意见,本院不予采信。关于原告主张的第一、二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…。本案中，被告一经原告两次催告后仍未履行义务，且在庭审中认可《商铺租赁合同》未实际履行，原告有权解除合同。本案中，原告、被告对解除《商铺租赁合同》、返还租赁商铺无异议,但对合同解除时间有异议,原告主张合同解除时间为2018年3月16日,虽然被告一的员工分别于2018年2月12日，2018年3月8日收到原告发出的两次告知函，但告知函中并未写明解除合同的意思表示，因解除权系形成权，应当以意思送达被告时为准，两被告中最晚于2018年9月14日收到本案诉状副本，双方签订的合同应自起诉状的副本送到被告时解除。故原告要求解除《商铺租赁合同》、返回租赁商铺的诉讼请求本院予以支持，该《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商铺租赁合同》解除后，被告应当支付逾期未付租金、房屋占用费,原告主张的租金起算时间,被告不予认可,认为应当扣除免租期六个月后起算,遵从合同约定,被告的这一答辩意见,本院予以采信。原告主张的房屋占用费,被告亦不予认可,根据本案实情,本院酌情从合同解除次日起至实际返还商铺之日止按合同约定的日租金予以支持。则被告应当向原告支付从2018年1月1日起至2018年9月14日止拖欠的租金13972元[9864元+4108元(19728元÷365天×76天)]，以及从2018年9月15日起至实际返还房屋之日止，按照《商铺租赁合同》约定的日租金54.1元（19728元÷365天）计算的房屋占用费。关于原告主张的第三项诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。从上述法条可以看出，违约金应当以损失为限，本案中，原告主张年租金二倍金额作为违约金，被告辩称不认可承担违约金，原告损失仅是原告应当于2018年1月1日前收到的租金9864元产生的资金占用费以及原告应当于2018年7月1日前收到的截止合同解除之日的租金4108元产生的资金占用费，因此，对于原告主张二倍年租的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持，故被告应当向原告支付以9864元为本金，从2018年1月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金，以及以4108元为本金，从2018年7月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。关于原告主张判令被告二对被告一的上述债务承担连带担保责任的第四项诉讼请求,根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，在《商铺租赁合同》中约定，被告二对被告一提供全程租赁履约担保，担保期限与本合同租期一致，担保范围为租金、违约金、租赁期物业管理费、水电费等，上述约定符合法律规定的连带担保，故被告二应当对被告一在本案中所有债务承担连带保证责任。案件受理费,依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告卓韬与被告云南汇都商场管理有限公司、被告云南金马源投资集团有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；二、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告卓韬归还坐落于昆明市白塔路131号云南汇都国际C座3层C3144号商铺；三、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告卓韬支付拖欠租金13972元；四、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告卓韬支付从2018年9月15日起至实际返还房屋之日止按54.1/天计算的房屋占用费；五、被告云南汇都商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卓韬支付以9864元为本金，从2018年1月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；以及以4108元为本金，从2018年7月1日起至实际偿清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；六、被告云南金马源投资集团有限公司对被告云南汇都商场管理有限公司的上述款项债务承担连带保证责任，若云南金马源投资集团有限公司承担担保责任后，有权向被告云南汇都商场管理有限公司进行追偿；七、驳回原告卓韬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2262元，由被告云南汇都商场管理有限公司、被告云南金马源投资集团有限公司共同承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  宋庆云人民陪审员  顾金梅二〇一八年十二月三日书 记 员  刘艳艳