贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初2041号原告：吴艾琼，女，1973年5月15日出生，汉族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。执业证号：15226201710202019。被告：黔东南州林业集团房地产开发公司。统一社会信用代码：915226007143286140。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市建森路10号。法定代表人：王大立，男，1970年11月25日出生，汉族，住贵州省凯里市。该公司经理。委托诉讼代理人：杨再晖，男，1977年7月15日出生，侗族，住址贵州省凯里市。该公司项目负责人。原告吴艾琼诉被告黔东南州林业集团房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日受理后，依法由审判员解晓莉独任审判，于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告吴艾琼的委托诉讼代理人彭双雄、被告黔东南州林业集团房地产开发公司委托诉讼代理人杨再晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴艾琼向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告支付原告逾期交房违约金4175元（从2010年12月31日到2011年5月18日，共计162天，按每天万分之一计算，257700元×0.0001×162天=4175元）；3、判决被告承担逾期未能取得房地产权属证书违约金2577元（257700元×0.01=2577元）；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年10月28日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤街道××大道民航小区××单元××房，该套商品房建筑面积为143.17平方米，房屋总价257700元，合同约定被告应当于2010年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，于2011年6月30日前将房地产权证书交付给原告。合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，被告至今未向原告出具正式的购房款发票，导致原告无法缴纳相应契税和维修基金。合同签订以来，被告直到2011年5月18日才将房屋交付给原告，逾期交房达162天。时至今日，被告无故违约不履行合同约定的应由被告协助完成的房屋权属办证义务，其多次忽悠，搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担支付逾期交付给原告房地产权证书的违约责任。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告黔东南州林业集团房地产开发公司辩称：1、延期交房违约金应该是不存在的，要是存在所有住户应该都延期交房，即使延期交房现在起诉也已经超过诉讼时效。2、因为该宗地中70%的房屋已经取得产权证。现在起诉的话请求逾期未能取得房地产权属证书违约金已超诉讼时效。3、公司正在积极与政府协商争取早日办新证给业主。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告作为适合的诉讼主体。2、《商品房买卖合同》复印件：证明原告已经按照合同要求履行完成合同义务，被告却未将房屋房产权属证书交付给原告，被告的行为已经严重违反合同约定，理应承担违约责任。3、黎平民航小区房屋交接书复印件，证明被告直到2011年5月18日才将房屋交付给原告，逾期162天之久，应当承担逾期交房违约责任。4、购房款费用单据，证明原告已经支付完全部购房款，被告应当承担违约责任。经庭审质证，被告对原告提交的证据没有异议。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：原、被告于2010年10月28日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤街道××大道民航小区××单元××房，该套商品房建筑面积为143.17平方米，房屋总价257700元，合同第八条约定出卖人应当在2010年12月31日前，将综合验收合格的商品房交付给原告。第九条逾期交房违约责任第1条第（2）项约定：“逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款。被告于2011年5月18日将房屋交付给原告使用。同时查明，2016年前，被告开发建设的黎平县德凤街道黎阳大道民航小区办理过房屋产权证，部分业主已取得房屋产权证书。后房地产政策变动，不再办理房屋产权证，需办理不动产权证，被告因尚未办理土地核验手续（测绘，被告称为土地落宗），至今不能办理不动产权证书给原告。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交清了房款，但被告却未能在约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未能取得房地产权证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于违约金的诉讼时效问题，根据《民法通则》的规定，诉讼时效是二年，诉讼时效应当自原告知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算，合同约定被告在2010年12月31日前，将综合验收合格的商品房交付给原告，所以原告应在期限届满两年内行使权利，即应当在2013年1月1日前向被告主张逾期交房违约金；合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。被告于2011年5月18日交付房屋给原告，即被告应于2011年8月16日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因未备案导致原告不能取得权属证书，原告应在合同约定期限届满两年内行使权利，即应当在2013年8月16日前向被告主张逾期未能取得房地产权属证书违约金。原告于2018年11月29日起诉，要求被告支付逾期交房违约金和逾期未能取得房地产权属证书违约金，均已超过两年的诉讼时效，故法律不予保护，被告关于逾期交房违约金和逾期未能取得房地产权属证书违约金已超诉讼时效的抗辩主张，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告黔东南州林业集团房地产开发公司继续履行与原告吴艾琼签订的《商品房买卖合同》，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告吴艾琼的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黔东南州林业集团房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  解晓莉二〇一八年十二月二十七日书记员  聂晓彬