江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终8887号上诉人（原审被告）：宋伟清，男，1966年3月13日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：高骏，江苏狮山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区商业旅游发展有限公司，住所地苏州工业园区凤里街**。法定代表人：亢越，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。委托代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州三百六十行文化传播有限公司，住，住所地苏州工业园区松涛街****/div>法定代表人：张郁伟，该公司执行董事。上诉人宋伟清因与被上诉人苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称商旅公司）、苏州三百六十行文化传播有限公司（以下简称三百六十行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市工业园区人民法院(2018)苏0591民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋伟清上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回商旅公司全部诉讼请求，继续履行合同。2、一二审案件受理费由商旅公司承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。宋伟清在2015年1月1日正式租赁房屋之前，已经支付了9个月装修优惠期内的租金6434.01元、租金及综合管理费75063.45元以及保证金96510.15元。商旅公司于2015年11月13日，向宋伟清送达《停购电通知书》，向宋伟清催讨租金及综合管理费4289.37元。但事实上，按照双方签订的合同以及商旅公司开具的发票和收据可知，宋伟清已经足额支付了装修优惠期和装修优惠期满后的第一季度的租金及管理费用，因此，商旅公司停电限制宋伟清使用租赁房屋的行为实际是违约行为。而且，商旅公司给予宋伟清9个月的装修优惠期，但实际上直到6月份才告知商旅公司可以装修，根据公平原则，该期限应当顺延，双方的合同期还没届满，宋伟清对房屋装修成本应当分摊在整个合同期的。在宋伟清后续与商旅公司协商的过程中，商旅公司拒绝收取宋伟清缴纳的租金，还通过上锁等手段，限制宋伟清使用租赁房屋，商旅公司的行为构成未交付房屋或阻碍宋伟清使用的做法应当属于商旅公司的违约行为，宋伟清自然无需向被商旅公司支付后续租金，因此导致本案诉讼发生。一审法院认为“原告催讨无依据，但并不妨碍被告依合同支付2016年1月12日之后支付之后的租金”，但在商旅公司已经出现违约行为的情况下，宋伟清在与商旅公司的协商没有结果之前，如果向商旅公司支付了租金，可能会导致商旅公司的损失扩大。因此，宋伟清不支付租金的行为并不是因宋伟清的原因而造成的违约，不应当由承担违约责任，商旅公司应当继续履行合同。商旅公司辩称，本案一审法院查明的事实清楚，使用法律正确。一审法院在根据宋伟清明确的付款方式核对完毕宋伟清付款情况后，虽然已知宋伟清并未足额付清至2016年1月12日期间所有费用，但将其差额认定为商旅公司对宋伟清的让利。商旅公司服从法院对该事项判定。但宋伟清自始并未向商旅公司支付自2016年1月12日后的任何费用，该行为构成根本违约，宋伟清的上诉事由并无法律及事实依据。商旅公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除商旅公司与宋伟清、三百六十行公司签订的商业用房租赁合同、补充协议，判决宋伟清、三百六十行公司立即腾空、恢复原状并向商旅公司返还其租赁的苏州工业园区松涛街1088号37幢的商业用房；2.判决宋伟清、三百六十行公司立即向商旅公司支付自2015年10月1日起至判决解除之日止期间的租金、综合管理服务费，暂计至2018年3月31日为700592.38元，并自判决解除之日起至实际归还案涉房屋之日止按判决作出之日的日租金、综合管理服务费之和的两倍标准计算期间的房屋使用费；3.判决宋伟清、三百六十行公司立即向商旅公司支付违约金96510.15元，赔偿律师费损失31827元，小计128337.15元；4.判决由宋伟清、三百六十行公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月17日，商旅公司与宋伟清签订商业用房租赁合同，约定由宋伟清承租位于苏州工业园区松涛街1088号37幢商业用房，用于投资经营“三百六十行”项目。合同载明：宋伟清在签署本合同之前，已经对租赁房屋进行了其认为必要的实地考察和了解，确认符合其租赁目的和相关用途。且宋伟清已对租赁物业的现状进行了必要的查验，已经予以认可并愿意按合同约定接收租赁物业；租赁物业的建筑面积为714.88平方米（含公摊面积），本合同以该建筑面积作为计算租金的依据；租赁期限为5年零4个月，自2015年1月1日至2020年4月30日。如租赁物业的实际交付日晚于上述起始日，则租赁期限相应顺延；商旅公司同意给予宋伟清9个月的装修优惠期，自2015年1月1日至2015年9月30日，装修优惠期为除斥期限，不受宋伟清是否实际使用房屋以及其他原因影响；装修优惠期内，商旅公司给予宋伟清租金优惠，且宋伟清无需支付综合管理费，但应交纳合同约定的物业管理费和其他应当由宋伟清承担的各种费用，也不免除宋伟清在本合同项下的其他任何义务；双方同意租金（不含物业管理费）以及综合管理服务费按照标准乘以租赁物业的建筑面积计算。租金：2015年1月1日至2015年9月30日（装修优惠期）期间租金标准为1元/平方米/月，月租金714.89元。2015年10月1日至2016年4月30日期间租金标准为23.5元/平方米/月，月租金16799.92元。2016年5月1日至2016年6月30日期间租金标准为27元/平方米/月，月租金19302.03元。2016年7月1日至2017年4月30日期间租金标准为28元/平方米/月，月租金20016.92元。2017年5月1日至2018年4月30日期间租金标准为31.5元/平方米/月，月租金22519.04元。2018年5月1日至2019年4月30日期间租金标准为35元/平方米/月，月租金25021.15元。2019年5月1日至2020年4月30日期间租金标准为38元/平方米/月，月租金27523.27元；综合管理服务费：2015年1月1日至2015年9月30日（装修优惠期）期间综合管理服务费标准为0元/平方米/月，月综合管理服务费0元。2015年10月1日至2016年4月30日期间综合管理服务费标准为10.5元/平方米/月，月综合管理服务费7506.35元。2016年5月1日至2017年4月30日期间综合管理服务费标准为12元/平方米/月，月综合管理服务费8578.68元。2017年5月1日至2018年4月30日期间综合管理服务费标准为13.5元/平方米/月，月综合管理服务费9651.02元。2018年5月1日至2019年4月30日期间综合管理服务费标准为15元/平方米/月，月综合管理服务费10723.35元。2019年5月1日至2020年4月30日期间综合管理服务费标准为16.5元/平方米/月，月综合管理服务费11795.69元；宋伟清应当按合同季度（每季三个月）支付租金及综合管理服务费。其中装修优惠期的租金、综合管理服务费和装修优惠期届满后的第一季度租金、综合管理服务费共计75063.45元，应当于合同签订之日起5日内支付至商旅公司指定账户。此后各季度的租金、综合管理服务费应于该季度开始日前的30日至15日内支付；宋伟清须在合同签订时支付96510.15元作为保证金；承租期满或本合同被提前终止时，商旅公司应在宋伟清按照本合同的规定将租赁物业交还商旅公司后30天内无息退还保证金；在宋伟清根本违约的前提下，商旅公司或者物业管理服务方经事先提前1天书面通知宋伟清，可以采取包括对租赁物业停电、停水以及其他商旅公司认为合理的措施，由此可能造成的对宋伟清不利的后果由宋伟清承担；宋伟清逾期支付租金、综合管理服务费、物业费用等各种应付款项、费用不满3个月的或累计金额不超过10000元的，商旅公司有权要求被告履行义务并承担相当于保证金50%的违约金；宋伟清逾期支付租金、综合管理服务费、物业管理费等各种应付款项、费用超过3个月或累计金额超过10000元的，视为根本违约，商旅公司有权要求宋伟清支付相当于全部保证金金额的违约金，并可以解除合同，由此给商旅公司造成的损失超过违约金的，商旅公司有权要求宋伟清另行赔偿；损失包括引发诉讼商旅公司支付的合理律师费；合同因宋伟清的原因被提前解除的，宋伟清应当在合同被解除之日起10天内自担费用将租赁物业及设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损，交还商旅公司，且商旅公司无须赔偿任何宋伟清的装修费用损失。双方亦可同意保留在租赁物业内的任何内部装修、装饰或附属物，若保留的则视为宋伟清放弃该等装修及物品的所有权，商旅公司无需支付任何补偿或赔偿；若宋伟清未能按照上述要求将租赁物业交回商旅公司，商旅公司有权要求被告支付租赁物业使用费（使用费按相当于合同被解除或期满终止日日租金及综合管理费之和的2倍标准，自合同被解除或者期满终止日起算至租赁物业交回之日止），且商旅公司随时有权采取各种措施限制宋伟清使用并收回租赁物业，以及代宋伟清将租赁物业恢复至交付使用时的原貌，费用由宋伟清承担。2014年12月18日，宋伟清向商旅公司转账支付171573.60元。商旅公司向宋伟清开具了75063.45元的定金收据、96510.15元保证金收据、6434.01元的租金发票（2015.01.01-2015.09.30）。商旅公司与宋伟清办理了交房手续，交房单记载交房日为2015年1月13日。2015年10月27日，商旅公司与宋伟清、三百六十行公司签订补充协议，约定自协议生效之日起，原合同中关于宋伟清的各项权利由宋伟清、三百六十行公司共同享有，各项义务由宋伟清、三百六十行公司共同承担连带责任；协议生效之前，宋伟清所应支付给商旅公司的各项费用，如有欠付的，由宋伟清、三百六十行公司承担连带给付责任；原合同中未经本协议修改的条款继续执行。商旅公司以宋伟清为被申请人向苏州仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，商旅公司申请追加被告三百六十行为被申请人，未被准许。苏州仲裁委员会于2018年3月27日以商旅公司与宋伟清签订的商业用房租赁合同后，又与宋伟清、三百六十行公司签订补充协议，补充协议未约定仲裁条款，三方因履行商用房租赁合同、补充协议所发生的争议不属仲裁管辖为由裁决驳回商旅公司的仲裁申请。审理过程中，宋伟清、三百六十行公司表示涉案房屋内仍放置传统民俗物品、古城砖、楠木、桌椅等。一审法院认为，商旅公司与宋伟清签订的商业用房租赁合同、商旅公司与宋伟清、三百六十行公司签订的补充协议不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据商业用房租赁合同、补充协议的约定，宋伟清、三百六十行公司共同享有合同权利，连带承担合同义务。宋伟清、三百六十行公司抗辩涉案房屋的产证在2015年9月11日才办出，在此之前的租赁行为不合法，该意见并无法律依据，且根据合同记载，签订合同时，宋伟清已对涉案房屋当时的状况足够了解，并愿意接收租赁物业，一审法院对此不予采纳。合同约定租赁期限自2015年1月1日至2020年4月30日。如租赁物业的实际交付日晚于上述起始日，则租赁期限相应顺延。交房单记载交房日为2015年1月13日，故本案租赁期限实际应从2015年1月13日起算，各段租赁期间起止日一并顺延。宋伟清、三百六十行公司抗辩租赁面积与实际不符。但合同约定租赁物业的建筑面积为714.88平方米（含公摊面积），以该建筑面积作为计算租金的依据。该约定系双方一致意思表示，宋伟清、三百六十行公司的该抗辩不能成立。宋伟清、三百六十行公司抗辩已支付9个月装修优惠期内的租金计6434.01元，另支付房租75063.45元以及保证金96510.15元（合计178007.61元），商旅公司分别出具了6434.01元的租金发票、75063.45元的定金收据、96510.15元保证金收据。商旅公司则认为宋伟清、三百六十行公司仅支付了合计171573.60元，收据是针对宋伟清、三百六十行公司的付款开具，并从中开具了装修优惠期6434.01元租金的发票。对此，一审法院认为，宋伟清、三百六十行公司表示付款均通过转账完成，但仅提供了171573.60元的转账凭证，故宋伟清、三百六十行公司主张的已付款总额一审法院不予认定。合同约定了装修优惠期和装修优惠期后第一个季度的收费标准，经计算为79352.82元。但合同之后的条款约定装修优惠期和装修优惠期届满后的费用共计75063.45元（与按标准计算所得金额差4289.37元），对此从有利于宋伟清、三百六十行公司的角度，可以认为是商旅公司对宋伟清、三百六十行公司的让利。故一审法院认定宋伟清、三百六十行公司已实际支付了96510.15元保证金以及装修优惠期和装修优惠期届满后的第一季度，即2015年1月13日至2016年1月12日期间的租金、综合管理服务费75063.45元。宋伟清、三百六十行公司抗辩商旅公司在2015年6月17日才正式通知可以装修，之前不允许装修，但未提交证据证明。商旅公司在2015年11月13日向三百六十行公司发送停购电通知，表示曾在2015年10月12日书面通知三百六十行公司限期付清所欠款项，要求三百六十行公司付清所欠租金4289.37元、违约金48255.06元，并告知在三百六十行公司付清之前，将通知物业仍停止三百六十行公司购电服务，后果由三百六十行公司承担。根据上文的认定，该4289.37元已作为商旅公司对宋伟清、三百六十行公司的让利，商旅公司催讨无依据。该情况尽管会产生一定争议，但并不妨碍宋伟清、三百六十行公司依合同支付2016年1月12日之后的租金，合同记载了商旅公司指定的收款账户，宋伟清、三百六十行公司也完全有条件支付。宋伟清、三百六十行公司逾期支付租金、综合管理服务费已超过3个月并累计金额超过10000元，根据合同约定，其行为构成根本违约，商旅公司可以按约解除合同。本案起诉状最后送达宋伟清、三百六十行公司的时间为2018年5月2日，视为商旅公司解除合同通知到达时间，故本案商业用房租赁合同、补充协议自2018年5月2日解除。商旅公司之前曾发出解除合同通知，但仅向宋伟清一人发送，该通知不发生解除合同的效力。2016年1月13日至2018年5月1日期间，宋伟清、三百六十行公司应当向商旅公司支付租金、综合管理费，经计算为813187.53元。商旅公司在2016年6月左右停购电符合合同约定，不对宋伟清、三百六十行公司的付款义务产生影响。因宋伟清、三百六十行公司仍有传统民俗物品、古城砖等物品在涉案房屋内，商旅公司无法自力收回房屋，一审法院也协调未果。故，自合同解除日，即2018年5月2日起，宋伟清、三百六十行公司应向商旅公司支付使用费至实际交还房屋之日止。合同约定使用费按相当于合同被解除或期满终止日日租金及综合管理费之和的2倍标准计算，该使用费属于违约责任范围，商旅公司未举证证明其损失达到该标准，结合宋伟清、三百六十行公司的综合抗辩，一审法院酌定按合同被解除日日租金及综合管理费之和的1.3倍标准计算，因各段租赁期间顺延，则应按月租金22519.04元、月综合管理服务费9651.02元的1.3倍计算。对商旅公司主张宋伟清、三百六十行公司另行支付违约金96510.15元，一审法院不予支持。商旅公司主张律师费没有法律依据，一审法院不予支持。在宋伟清、三百六十行公司交还房屋后的30日内，商旅公司应当退还宋伟清、三百六十行公司保证金96510.15元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司与被告宋伟清就苏州工业园区松涛街1088号37幢签订的商业用房租赁合同以及原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司与被告宋伟清、苏州三百六十行文化传播有限公司就苏州工业园区松涛街1088号37幢签订的补充协议于2018年5月2日解除。二、被告宋伟清、苏州三百六十行文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋恢复原状，交还原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司。三、被告宋伟清、苏州三百六十行文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内向原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司支付自2016年1月13日起至2018年5月1日止的租金、综合管理服务费813187.53元，并偿付使用费（自2018年5月2日起至恢复原状、交还房屋之日止，按月41821.08元标准计算）。四、驳回原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司的其他诉讼请求。五、原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司在被告宋伟清、苏州三百六十行文化传播有限公司履行完毕上述第二项的义务后的30日内，退还被告宋伟清、苏州三百六十行文化传播有限公司保证金96510.15元。案件受理费12090元，财产保全费5000元，合计17090元，由原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司负担325元，被告宋伟清、苏州三百六十行文化传播有限公司负担16765元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋租赁合同约定租赁期限自2015年1月1日至2020年4月30日。如租赁物业的实际交付日晚于上述起始日，则租赁期限相应顺延。并明确装修优惠期为除斥期限，不受宋伟清是否实际使用房屋以及其他原因影响。交房单记载交房日为2015年1月13日，故一审法院根据交房单记载交房日认定本案租赁期限实际应从2015年1月13日起算，各段租赁期间起止日一并顺延，并无不当。宋伟清认为实际上直到2015年6月份才告知商旅公司可以装修，根据公平原则，装修优惠期期限应当顺延的上诉理由不能成立。宋伟清、三百六十行公司在接到商旅公司在2015年11月13日停购电通知后，即便对2016年1月12日前的租金、综合管理费、物业费是否足额支付有异议，但在其继续占有房屋情况下，对2016年1月12日后的租金仍有支付义务。涉案合同记载了商旅公司指定的收款账户，宋伟清、三百六十行公司主张商旅公司拒绝收取宋伟清2016年1月12日后租金的上诉理由依据不足。宋伟清、三百六十行公司拒付2016年1月12日后的租金，已构成根本违约。一审法院据此判决涉案房屋租赁合同解除，并恢复原状后交还，宋伟清、三百六十行公司支付占有期间的租金、综合管理费、使用费并不不当。宋伟清的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，宋伟清的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12897元，由上诉人宋伟清负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年十二月二十五日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。