北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终9013号上诉人（原审原告）:北京市石景山区杨庄北区西现代城业主委员会，住所地北京市石景山区西现代城小区。负责人：衣林，男，1953年6月16日出生，汉族，北京市石景山区杨庄北区西现代城业主委员会主任，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：段宝晋，北京市天兆雨田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:北京大邦物业管理有限公司，住所地北京市石景山区杨庄****楼****。法定代表人：赵景麟，总经理。委托诉讼代理人：刘振，北京市金台律师事务所律师。上诉人北京市石景山区杨庄北区西现代城业主委员会(以下简称西现代城业委会)因与被上诉人北京大邦物业管理有限公司（以下简称大邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案，现已审理终结。西现代城业委会上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项;2.改判大邦物业公司按照5元/平方米/每月的标准交纳27号楼（889.27）、28号楼（2415.49平方米）平方米自2016年1月22日起算至实际退出占有之日止的每个年度的物业费;3.改判大邦物业公司移交已经预收的2016年度46万物业费给业委会；4.改判大邦物业公司移交小区地下停车场给业委会。事实和理由：业委会已于2016年1月22日起接管了本小区的物业服务，一审法院既已认定大邦物业公司受托管理27、28号楼地下室，那么该公司就应当交纳27、28号楼地下室的物业服务费给业委会，大邦物业公司之前预收的46万元物业费也应当退还给业委会；地下停；地下停车场设计为人防工程实上被大邦物业公司管理、使用、收益，一直作为停车使用。该部分空间是小区组成部分，使用对象只能是小区业主，业委会是全体业主的代表，故大邦物业公司应当将小区地下停车场移交给业委会。大邦物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意西现代城业委会的上诉请求和理由。西现代城业委会向一审法院起诉请求：l.判令大邦物业公司退出物业服务区域即西现代城小区,2.移交小区物业资料和27号楼地下室的物业员工用房15间，并按500元／月／间的标准支付租金9万元，按18.5元／月／间标准付物业费0.333万元（自2016年1月22日起至实际退出之日止），3.移交28号楼地下2527平米自行车库，并按1元／平米／天支付租金92.2355万元，按5元／平米／月支付物业费15.1629万元（自2016年1月22日起至实际退出之日止），4.移交小区地下停车场，并按2600元／年／位标准支付186个车位的占用费48.36万元（自2016年1月22日起至实际退出之日止），5.判令大邦物业公司移交已经预收的2016年度物业费46万元。一审法院认定事实：北京市石景山区杨庄北区西现代城小区25、26、27、28、29号楼系由北京天海兆业房地产开发有限公司（下称天海兆业房地产公司）于2002年开发建设，小区原名称为石景雅居5、1、2、3、4号楼，小区在国土部门登记的名称为杨庄北区25至29号楼(下称西现代城小区25至29号楼)。建成后，天海兆业房产公司将西现代城小区地上部分住宅出售给业主。业主入住时与北京天海兆业物业管理有限公司签订有《前期物业管理协议》。2006年6月16日，经北京市工商行政管理局石景山分局核准，北京天海兆业物业管理有限公司更名为北京大邦物业管理有限公司（即本案被告大邦物业公司）。2006年11月3日，天海兆业房地产公司（甲方）与大邦物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将石景雅居（西现代城）小区委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年11月2日起至业主委员会成立时止；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.85元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋未约定收费标准。因西现代城小区业主决定不再由大邦物业公司提供物业服务，2016年1月20日，西现代城业委会与大邦物业公司签订《西现代城小区物业交接事宜约定》，约定：“1、按照《北京市物业管理办法》和《北京市物业项目交接管理办法》等相关规定进行交接；2、大邦物业公司现有员工58人，由西现代城业委会选聘的物业服务企业优先雇佣；3、小区业主欠大邦物业公司物业费用合计400余万元，由大邦物业公司组织清欠，西现代城业委会协助；4、西现代城业委会保证大邦物业公司正常使用现有用房及原员工宿舍、水、暖、电、气、通信等正常使用，费用由大邦物业公司按业主使用标准自行承担。5、设备设施移交定价、涉及第三方合同履行等遗留问题及债权债务各方另行商议解决；6、移交范围：大邦物业公司移交属于业主共用的部分(垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项)；7、交接时间2016年1月21日。”2016年12月26日，因大邦物业公司仍有部分物业资料未进行交接，北京市石景山区住房和城乡建设委员会对大邦物业公司进行了处罚。后本案双方当事人因部分资料及场地交接问题发生争议成讼。一、关于应移交的资料在西现代城小区28号楼1单元、2单元地下室大邦物业公司办公地点保存有A、B、C、D、E、F六柜文件资料(详见附件1)。经法院随机确定鉴定单位北京天坪慧诚物业服务评估监理有限公司对上述文件资料进行物业项目交接查验，北京天坪慧诚物业服务评估监理有限公司清点出了其中需要移交的资料，包括业主档案资料、城市建设档案、设施设备技术资料、与收取电费及租金相关的其他材料等(详见附件2)并作出了天坪慧诚鉴评报字(2018)第0101号《鉴定报告书》。对上述鉴定报告，大邦物业公司公司提出如下异议：“一、《鉴定报告书》缺少鉴定依据。本案需要鉴定的事项，是对法院查封的全部图纸等资料进行鉴别，对哪些应当移交、哪些不应当移交作出区分。鉴定机构的《鉴定报告书》虽然对此作出了区分，但未逐一说明理由。二、拖欠物业费的业主档案资料不宜移交。大邦物业公司需要用业主档案资料向业主追索欠缴的物业费。”西现代城业委会对上述《鉴定报告书》无异议。对大邦物业公司所提异议，鉴定单位回函称：“第一、根据《北京市物业管理办法》第十条、第二十七条的规定，我机构评估鉴定结论客观、公正，同时报告书中已经列明了属于交接的文件部分和不属于交接文件部分。第二、关于拖欠物业费的业主档案，管理资料真实、可靠、连续影响持续服务的品质、业主的满意度。本案中如存在着部分业主拖欠原大邦物业公司的物业费问题，可由原物业公司复印拖欠业主部分的业主资料，原件应移交给现物业公司。”二、关于西现代城小区27、28号楼地下室西现代城小区28号楼地下一层面积共2415.49平方米，西现代城小区27号楼地下一层面积共889.27平方米，上述部位在北京市国土资源局石景山分局登记的所有权人为天海兆业房地产公司。天海兆业房地产公司委托大邦物业公司管理北京市西现代城26、27、28号楼地下室。现西现代城小区27号楼地下室一层由大邦物业公司职工占用，西现代城小区28号楼地下室一层由大邦物业公司办公场所及大邦物业公司职工占用。在西现代城小区27号、28号楼北侧地面有地上自行车存车棚。北京市规划和国土资源管理委员会保存的西现代城小区27号楼地下一层图纸中，除π接室、配电室、电视电话网络设备间、电(楼)梯前室、楼梯间、设备管道井、消防电梯集水坑外，其他空间(与首层及以上专有部位对应的空间)中的部分部位标有自行车库字样，其余部位为空白，上述与专有部位对应的空间之间有墙隔离、但有门连通；西现代城小区28号楼地下一层图纸中，除π接室、配电室、电视电话网络设备间、电(楼)梯前室、楼梯间、设备管道井、消防电梯井、消防电梯集水坑外，其他空间(与首层及以上专有部位对应的空间)中的部分部位标有自行车库字样，其余部位为空白，上述与专有部位对应的空间之间有墙隔离、但有门连通。根据北京市规划和国土资源管理委员会保存的房屋土地测绘技术报告，西现代城小区27号楼地下一层中仅π接室、配电室、电视电话网络设备间、电(楼)梯前室、楼梯间、设备管道井、消防电梯集水坑纳入了全楼的分摊范围，其余空间未纳入分摊范围；西现代城小区28号楼地下一层中仅π接室、配电室、电视电话网络设备间、电(楼)梯前厅、楼梯间、设备管道井、消防电梯井、消防电梯集水坑纳入了全楼的分摊范围，其余空间未纳入分摊范围。经法院询问规划部门，规划部门表示：“平面图中所标注的自行车库不能代表具体指向，不能说明平面图整个就是自行车库，需要根据建设时自行车库所占的面积大小进行划分，具体划分在哪些部位应询问项目的设计单位。”经法院询问该项目原设计单位北京中环建筑设计有限公司，工作人员表示：“因资料缺失，无法按照图纸划分出地下自行车库的具体位置和具体面积。但计算公式是先确定自行车库服务的户数，按照每户2辆，每辆车1.6-1.8平方米计算面积，自行车库面积达到上述标准的可做使用面积，超过此标准的也可做他用。”三、关于地下车库西现代城业委会所述地下车库位于西现代城小区28号楼以北、29号楼（即原石景雅居4号楼）部分地面以下。根据北京市规划和国土资源管理委员会保存的图纸，该车库为人防工程。审理中，双方未提供人防部门准许使用上述工程的许可文件。2017年11月8日，北京市石景山区人民法院作出（2008）石执字第1253号、（2009）石执字第545号执行裁定书，载明：“本案在执行过程中查明，现位于北京市石景山区住宅4号楼地下车库为天海兆业房地产公司所有。该地下车库无产权，无法进行评估、拍卖工作。北京嘉诚信装饰工程有限责任公司、北京中宏基装饰装修有限责任公司（下称二债权人）与天海兆业房地产公司于2017年6月10日自行达成和解协议，天海兆业房地产公司将石景山杨庄北区石景雅居住宅4号楼地下车库的使用权抵偿给二债权人使用或出租，其收益抵偿所欠债务。石景山法院裁定如下：现将石景山区杨庄北区石景雅居住宅4号楼地下车库十五年（2017年7月1日至2032年6月30日）的使用权交付二债权人，使用期间该地下车库产生的用益物权用于折抵天海兆业房地产公司所欠二债权人的全部债务。”2018年5月17日，北京市石景山区人民法院作出（2008）石执字第1253号之一、（2009）石执字第545号之一执行裁定书，载明：“本案在执行过程中，于2017年11月8日作出了（2008）石执字第1253号、（2009）石执字第545号执行裁定书，裁定将石景山区杨庄北区石景雅居住宅4号楼地下车库十五年（2017年7月1日至2032年6月30日）的使用权交付申请执行人北京嘉诚信装饰工程有限责任公司、北京中宏基装饰装修有限责任公司。使用期间该地下车库产生的用益物权用于折抵北京天海兆业房地产开发有限公司所欠北京嘉诚信装饰工程有限责任公司、北京中宏基装饰装修有限责任公司的全部债务。现经查，上述裁定书的内容不符合相关法律解释的规定。故裁定：撤销石景山区人民法院作出的（2008）石执字第1253号、（2009）石执字第545号执行裁定书。”四、关于大邦物业公司预收的2016年度物业费审理中，西现代城业委会提供了部分业主向大邦物业公司预交2016年度物业费的收据。一审法院认为，对西现代城业委会要求大邦物业公司退出西现代城小区的诉讼请求，物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因大邦物业公司现所占用的西现代城小区27、28号楼地下室现登记的所有权人系天海兆业房地产公司，大邦物业公司受天海兆业房地产公司委托管理上述地下室，大邦物业公司又未在西现代城小区内其他场所滞留，故对西现代城业委会的相应诉讼请求，实际上已实现，对其诉讼请求中要求大邦物业公司撤出西现代城小区27、28号楼地下室的相应部分，没有法律依据，法院不予支持。对西现代城业委会要求移交小区物业资料的诉讼请求，《北京市物业管理办法》第十条的规定：“业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图收等竣工验收资料；（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。”该办法第二十七条第一款规定：“物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：（一）移交物业共用部分；（二）移交本办法第十条规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（四）结清预收、代收的有关费用；（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。”根据上述规定，结合物业服务评估监理单位清点出的相应资料，法院确认本判决附件二中载明的相应资料属于上述应当移交的相关物业资料，大邦物业公司应当向西现代城业委会移交上述资料。对大邦物业公司所提业主档案不应移交的意见，与上述规定不符，法院不予采纳。对西现代城业委会要求移交西现代城27号楼地下室的物业员工用房、28号楼地下室自行车库、并支付使用费、物业费的诉讼请求，因上述楼宇地下室现登记的所有权人系天海兆业房地产公司，且根据法院调查的情况，规划图纸中在地下室部分空间标明自行车库的情况并不能确认相应自行车库的具体范围，故对西现代城业委会在本案中要求大邦物业公司移交上述房屋、支付使用费的诉讼请求，没有法律及事实依据，法院不予支持。对西现代城业委会要求大邦物业公司支付上述地下室物业费的诉讼请求，因西现代城业委会并非对西现代城小区提供物业服务的企业，大邦物业公司亦非相应房屋业主，故对相应诉讼请求，法院不予支持。对西现代城业委会要求移交小区地下停车场并支付占用费的诉讼请求，《北京市人民防空工程平时使用行政许可办法》第四条规定：“平时使用人防工程，必须经过区县人防工程主管部门行政许可，取得《人防工程使用证》”，本案中，西现代城业委会并未提供证据证实其已经取得使用上述人防工程的许可文件，西现代城业委会在本案中要求移交上述地下停车场（实为人防工程）的诉讼请求，没有法律和事实依据，法院不予支持。对西现代城业委会要求大邦物业公司移交已经预收的2016年度物业费的诉讼请求，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”物业管理条例第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”本案中，虽然业主有权要求大邦物业公司退还已经预收、尚未提供物业服务期间的物业费，但西现代城业委会并未获得业主大会授权将退还的相应物业费直接给付西现代城委员会，故对西现代城业委会提出的相应诉讼请求，没有法律依据，本案不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十九条之规定，判决如下：一、北京大邦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市石景山区杨庄北区25、26、27、28、29号楼（即原石景雅居小区5、1、2、3、4号楼，现西现代城小区）的相关物业资料移交给北京市石景山区杨庄北区西现代城业主委员会（详见附件2第10至第16页属于物业管理移交范围的图纸资料部分）；二、驳回北京市石景山区杨庄北区西现代城业主委员会的其他诉讼请求。二审审理中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，关于西现代城业委会要求大邦物业公司交纳27号楼、28号楼地下室物业费的上诉请求。经查，大邦物业公司所占用的西现代城小区27号楼、28号楼地下室的登记所有权人为天海兆业公司，大邦物业公司并非相应房屋的业主，西现代城业委会又非为西现代城小区提供物业服务的主体，故一审法院对西现代城业委会该项请求不予支持并无不当，本院予以维持。西现代城业委会一审中要求大邦物业公司按照18.5元/月/间的标准向其交纳27号楼地下室15间物业员工用房的物业费0.333万元（自2016年1月22日起至实际退出占有之日止），二审中将该项诉讼请求变更为判令大邦物业公司按5元／平米／月的标准向其交纳27号楼（889.27平方米）的物业费（自2016年1月22日起至实际退出占有之日止）。西现代城小区27号楼地下一层面积共889.27平方米，西现代城业委会针对27号楼地下室物业费的诉讼请求和上诉请求中对物业费的核定方式不一致，不能建立起对应关系，上诉请求中的物业费数额亦明显高于一审，故对于二审中增加的部分请求，本院不予处理。关于西现代城业委会要求大邦物业公司移交预收的2016年度46万元物业费的上诉请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务合同终止后，业主可以要求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。西现代城业委会并未获得已经预交费用的业主的授权，亦未获得业主大会的相关授权，现有证据亦不能证明西现代城业委会为小区提供物业服务的主体，其以自己名义要求大邦物业公司返还预收的物业费,欠缺事实和法律上的依据。一审法院对西现代城业委会该项请求不予支持正确，本院予以维持。关于西现代城业委会要求大邦物业公司移交小区地下停车场的上诉请求。本案业已查明，西现代城业委会要求大邦物业公司移交的地下停车位，实为人防工程。《北京市人民防空工程平时使用行政许可办法》规定，平时使用人防工程，必须经过区县人防工程主管部门行政许可，取得《人防工程许可证》。西现代城业委会和大邦物业公司现均未能提交人防部门准许使用上述人防工程的许可文件，故本案中，西现代城业委会向大邦物业公司主张移交小区地下停车场，缺乏事实及法律依据，一审法院对西现代城业委会该项请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理9887元，由北京市石景山区杨庄北区西现代城业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈伟审判员  白云审判员  张琦二〇一八年十二月十日法官助理姜斐书记员刘姊婕