湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5053号原告：交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地在湖南省长沙市雨花区韶山中路**。负责人：唐玲，行长。委托诉讼代理人：李霞艳，湖南开阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁礼洗，湖南开阳律师事务所律师。被告：刘泽江，男，1981年9月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告：长沙方兴盛荣置业有限公司，，住所地在湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路**方茂苑******法定代表人：张华锋，总经理。委托诉讼代理人：潘百强，男，1990年3月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系该公司职员。委托诉讼代理人：邓媛女，女，1985年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司职员。原告交通银行股份有限公司湖南省分行（以下简称原告）诉被告刘泽江、长沙方兴盛荣置业有限公司（以下简称方兴盛荣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲁礼洗、李霞艳，被告方兴盛荣公司的委托诉讼代理人邓媛女到庭参加了诉讼，被告刘泽江经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘泽江立即偿还原告借款本金1332051.04元、逾期利息103696.05元、罚息8100.60元、未还利息复利6507.68元、未还罚息复利329.75元，合计1450685.12元（数据计至2018年5月15日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的方式计算至实际清偿之日止）；2、判令被告刘泽江承担原告为实现本案债权支付的所有费用（包括但不限于本案诉讼费、财产保全费、执行费、差旅费、评估费、公告费、拍卖费、律师费等）；3、判令被告方兴盛荣公司对被告刘泽江的清偿义务承担连带清偿责任；4、判令原告对被告刘泽江提供抵押的位于长沙市岳麓区麓景路1600号金茂苑高层28栋3001号房产（长房预岳麓字第××号）享有优先受偿权。事实与理由：2014年1月24日，被告刘泽江与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告刘泽江向原告借款1500000元，贷款利率为5.483333‰，借款期限180个月，贷款发放日2014年3月4日，贷款到期日2029年3月4日，被告刘泽江以其购买的位于长沙市岳麓区麓景路1600号金茂苑高层28栋3001号房产作为贷款抵押担保，并办理抵押预告登记。合同签订后，原告依约放款1500000元给被告刘泽江。截至2018年5月15日，被告刘泽江已归还贷款本金167948.96元，尚欠原告借款本金1332051.04元、逾期利息103696.05元、罚息8100.60元、未还利息复利6507.68元、未还罚息复利329.75元，合计1450685.12元。上述贷款本息到期后，原告多次催收，但被告刘泽江拒绝清偿。根据合同约定，被告刘泽江已构成严重违约，因此合同项下的所有贷款本金已提前到期。被告方兴盛荣公司为被告刘泽江的贷款提供连带责任保证，应承担连带清偿责任。被告刘泽江未到庭，也未书面答辩。被告方兴盛荣公司辩称，我公司已于2018年8月30日为被告刘泽江办理了上述涉案房屋的不动产权证和抵押权证，根据合同约定，我公司的保证责任已免除，无需承担连带保证担保责任；涉案房屋已转移至被告刘泽江名下，且原告已取得了他项权证，原告应就涉案房屋要求拍卖、变卖实现优先受偿权。经审理查明，2013年8月27日，被告刘泽江（买受人）与被告方兴盛荣公司（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于长沙市岳麓区梅溪湖路100号（原麓景路1600号）金茂苑高层28栋3001号房屋，总房价为2145524元，买受人应于2013年8月27日向出卖人交付首期房款645524元，剩余房款1500000元向原告申请贷款；此外双方还对其他相关事项进行了约定。该合同签订后，被告刘泽江向被告方兴盛荣公司支付了首期房款645524元，被告方兴盛荣公司开具了销售发票。2014年1月24日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告刘泽江（甲方、借款人、抵押人）及被告方兴盛荣公司（丙方、保证人）签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定：甲方向乙方贷款1500000元用于购买位于长沙市岳麓区梅溪湖路100号（原麓景路1600号）金茂苑高层28栋3001号房屋，期限为180个月，从2014年1月24日至2029年1月24日；利率为月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，于次年1月1日调整本合同利率，自本合同利率调整日的次日起，按相应利率档次执行调整后的利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月1日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方违反本合同的约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；乙方以其购买的上述房屋为上述借款提供担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款，乙方有权处理抵押物；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；甲方取得上述房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年3月4日向被告刘泽江发放了贷款1500000元。原告与被告刘泽江于2014年4月21日就上述抵押房屋办理了预购商品房抵押预告登记（长房预岳麓字第××号）；2018年8月30日，被告刘泽江取得了上述房屋的不动产权证[权证号：湘（2018）长沙市不动产权第0275848号]，同日，原告与被告刘泽江办理了上述房屋的抵押权登记，原告取得了该房屋的不动产登记证明[湘（2018）长沙市不动产证明第0284041号]，登记的债权数额为1500000元。被告刘泽江自2016年10月份起未按约偿还原告借款本息。截至2018年12月1日，被告刘泽江尚欠原告到期借款本金183347.91元、逾期利息137343.92元、罚息14967.08元、利息复利11739.62元、罚息复利822.76元未还，另有未到期借款本金1148703.13元未还。原告多次催收未果，遂于2018年6月12日诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、贷款放款凭证、《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、抵押预告登记证、不动产权证及不动产登记证明、欠款明细、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告刘泽江、方兴盛荣公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、被告刘泽江与被告方兴盛荣公司签订的《长沙市商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应按约定严格履行各自的义务。原告按约定向被告刘泽江履行了支付借款的义务，被告刘泽江从2016年10月起未按约还本付息，已构成违约，原告主张被告刘泽江归还已到期的借款并支付利息，并要求提前归还未到期的借款本金，符合双方的约定，本院予以支持。但对未到期的借款本金，应按双方约定的借款利率计算利息，原告主张按双方约定的罚息利率计算利息，没有法律依据，本院不予支持。故被告刘泽江应向原告返还借款本金1332051.04元，支付计算至2018年12月1日的利息137343.92元、罚息14967.08元、利息复利11739.62元，并分别以欠付借款本金和未还利息为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，支付从2018年12月2日起计算至借款本息实际还清之日止的利息、复利，对原告主张超过部分，本院不予支持。原告主张罚息的复利，不符合法律规定，本院不予支持。涉案合同约定被告刘泽江未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的包括律师费在内的催收费等其他相关费用，但因本案执行费、差旅费、评估费、拍卖费、律师费等均未实际发生，故原告诉请该项费用，无事实和法律依据，本院不予支持。被告刘泽江自愿以其名下的位于长沙市岳麓区梅溪湖路100号（原麓景路1600号）金茂苑高层28栋3001号房屋[权证号：湘（2018）长沙市不动产权第0275848号]为上述借款提供抵押，并办理了抵押登记，原告有权在被告刘泽江未履行债务的情况下对抵押房屋拍卖、变卖所得的价款在上述债务范围内优先受偿。《个人房产抵押贷款合同》中约定：被告刘泽江取得房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权证或者证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人即被告方兴盛荣公司的保证责任解除。本案审理过程中，被告刘泽江已取得了房屋权利证明，且原告亦取得了涉案房屋抵押权设立的不动产登记证明，故被告方兴盛荣公司的保证责任解除的条件已成立，原告再主张被告方兴盛荣公司对被告刘泽江的上述债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘泽江应于本判决生效后10日内返还原告交通银行股份有限公司湖南省分行借款本金1332051.04元及罚息14967.08元，并支付利息、复利（计算至2018年12月1日的利息为137343.92元、复利为11739.62元；从2018年12月2日起，利息以借款本金1332051.04元为基数，复利以利息137343.92元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算至借款本息清偿之日止）；二、如被告刘泽江逾期未履行上述还款义务，则依法拍卖、变卖被告刘泽江提供抵押的位于长沙市岳麓区梅溪湖路100号（原麓景路1600号）金茂苑高层28栋3001号房屋[权证号：湘（2018）长沙市不动产权第0275848号]，所得价款由原告交通银行股份有限公司湖南省分行优先受偿；三、驳回原告交通银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17856元，财产保全费5000元，公告费560元，合计23416元，由被告刘泽江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐战胜人民陪审员  周仲泉人民陪审员  廖 翠二〇一八年十二月十七日法官助理周嘉欣书记员王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。