江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终8757号上诉人（原审原告）：彭海燕，女，1981年6月14日生，汉族，南京市鼓楼区艳之丽美容院经营者，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王政，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京新城市商业置业有限公司，住所地南京市鼓楼区草场门大街**。法定代表人：朱献国，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄骞，江苏金禾律师事务所律师。上诉人彭海燕因与被上诉人南京新城市商业置业有限公司（以下简称新城市公司）预约合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初4640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。彭海燕上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人另行向上诉人支付20万元，并以此20万元为基数，按中国人民银行规定同期金融机构贷款利率计算自2018年4月18日起至被上诉人支付之日止的利息；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实理由如下：一、本案应从双方约定的实体内容判断钱款的性质。上诉人交付钱款，双方对该钱款的返还及没收机制进行了约定，就是为了担保双方履行合同，这样的约定即赋予了交付钱款的担保性质，也与《担保法》中定金的规定完全一致。在最高人民法院（2013）民提字第133号判决书、南京市中级人民法院（2017）苏01民终11127号判决书均以实体内容来判断钱款的性质，对于定金的确认主要在于补偿性和惩罚性的表述，本案不应当以先前所记载的预付款认定钱款的性质，而应当认定为定金。二、被上诉人出具的收据中明确载明，收取的款项系“定金”。被上诉人出具的收据中明确记载为定金，系被上诉人对定金性质的再次确认，无需上诉人另行发出意思表示进行认可，是一种确认性承诺。因为被上诉人确认钱款为定金的性质，对上诉人而言，完全是受益的，上诉人没有理由不接受，若认定为预付款，只是单向的对上诉人逬行处罚，而对被上诉人却无任何的制裁机制。三、格式条款应当作出对文本提供者不利的解释。从格式条款解释的角度，认购协议与收据均是由被上诉人提供并出具，而认购协议与收据对所收受的钱款名称不同，应当作出对格式条款提供者不利的解释，即应当认定上诉人交付的钱款系定金。四、一审法院认为预定的交付钱款，是为了“约束”双方履行合同，即用“约束”的方式担保履行合同义务。五、一审判决认定被上诉人违约却不要求其承担违约责任，若对于开发商隐瞒标的房屋存在司法查封的情况下仍可以销售,而不用承担违约责任，这将严重扰乱商品房买卖市场的秩序，大大助长了开发商敢于出售不符合法津规定可以销售房屋的信心，小业主的合法权益难以保护，因为信息的不对称，小业主无法获悉标的房屋的情况，从而不敢买受房产，最终遏制商品房市场的发展。新城市公司辩称：一、双方所签《商品房认购协议》意思表示真实、内容明确，合法有效，对双方有约束力。二、被上诉人所收20万元预付款，只约定在出现某特定情形下才负有加重责任，而“房产被司法机关限制权利”恰恰是被排除在加重责任负担之外。三、收据上虽定“定金”，但结合双方当时意思表示可认定为笔误。四、《认购协议》、收据不是被上诉人提供的格式条款。收据是被上诉人收款后中介人员现场手写，非预先拟定；并且，收据上书写的内容并不是合同条款，只是双方为履行认购协议约定预付款交收所做的财务凭据证明而已，在将来买房付清房款后，会收回转为发票。五、一审判决认定的预付款具有约束双方订立合同的目的，但只是在第五条、第七条特别约定情形下才有约束力，并在第六条、第八条特别约定排除了在司法机关限制房产权利这一情形下的约束力。六、一审认定上诉人存在的违约责任，主要是指被上诉人在签约当时未告知上诉人房产被查封的状态，导致上诉人将预付款放在被上诉人处造成实际利息损失，而并非指被上诉人主张的预付款转定金的罚则。七、本案实际是因上诉人自己因素主观选择未签订正式现售合同，如果上诉人选择等待解封延后签约也是可行的，事实上该房产截止目前二审审理期间，仍为上诉人保留，上诉人随时可按认购协议价格购买。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。彭海燕向一审法院起诉请求：一、新城市公司向彭海燕返还双倍定金40万元；二、新城市公司向彭海燕支付利息，自彭海燕起诉之日起，以40万元为基数，按同期银行贷款利率计算；三、新城市公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月26日，彭海燕（乙方）与新城市公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定由彭海燕认购新城市公司开发建设的坐落于南京市江东北路220号408室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积132.39平方米；总房款为3137643元；乙方同意签订本协议时，向甲方指定账号缴交预付款20万元，作为甲、乙双方订立《现售合同》的预付款，甲方出具收据，签订《现售合同》后，乙方缴交的预付款转为房款；双方应于2018年4月10日前签订《现售合同》；在本协议的上述约定的预定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，如乙方拒绝签订《现售合同》的，无权要求甲方返还已收取的预付款；如果在双方约定签署《现售合同》时，司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，双方可延后签署《现售合同》，或者撤销本认购协议，不再签署《现售合同》，同时甲方全额返还乙方已支付的预付款；本认购协议在双方签订《现售合同》后自动失效。当日，彭海燕支付新城市公司款项20万元。新城市公司向彭海燕出具收据一份，在收款事由部分注明“定金弗雷街区3-408”。2018年4月10日，彭海燕委托北京观韬中茂（南京）律师事务所律师向新城市公司发送《律师函》，要求新城市公司涤除涉案房屋的权利瑕疵，与彭海燕签订《现售合同》。一审法院另查明：涉案房屋登记所有权人为新城市公司。2018年2月9日，江苏省高级人民法院查封了涉案房屋。一审法院认为：彭海燕与新城市公司签订的商品房认购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。双方签订的认购协议的性质。该认购协议属于预约合同，是双方为了将来签订房屋买卖合同进行的约定，双方均负有履行洽谈合同、签署合同的义务。双方在认购协议中约定预付款的目的，是为了约束对方去订立买卖合同。但是新城市公司在房屋已经被查封的情况下，仍与彭海燕签订《商品房认购协议》，且未于当时告知彭海燕，未履行重大事项的告知等义务，新城市公司构成违约，应承担违约责任。彭海燕支付的20万元是否为定金。在《商品房认购协议》中，双方约定“向甲方指定账号缴交预付款20万元，作为甲、乙双方订立《现售合同》的预付款，甲方出具收据”，上述约定确定了彭海燕向新城市公司支付预付款20万元的义务，以及新城市公司向彭海燕出具收据的义务，而并无彭海燕支付新城市公司定金的约定。至于新城市公司在20万元收据中注明收款事由为定金，只是新城市公司书写的一种方式，并非是新的要约，或承诺，仅仅是履行出具收据的合同义务。双方在签订认购协议后，并未补充约定将《商品房认购协议》中预付款变更为定金，双方并未达成意思表示一致，因此彭海燕支付的20万元为预付款，而非定金。因此对于彭海燕主张的双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。对于彭海燕的利息主张，应予支持，新城市公司应自彭海燕起诉之日起支付彭海燕利息。一审法院判决：一、南京新城市商业置业有限公司于判决生效之日起十日内返还彭海燕20万元及利息（按中国人民银行规定同期金融机构贷款利率计算自2018年4月18日起至南京新城市商业置业有限公司还清之日止）。二、驳回彭海燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元,减半收取3650元，由南京新城市商业置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，上诉人彭海燕主张解除双方之间签订的《商品房认购协议》，被上诉人新城市公司表示同意。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人新城市公司是否应当返还上诉人彭海燕40万元及相应的利息。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案双方合同约定，如果在双方约定签署《现售合同》时，司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，双方可延后签署《现售合同》，或者撤销本认购协议，不再签署《现售合同》，同时甲方全额返还乙方已支付的预付款。现上诉人以涉案房屋被司法机关查封为由，主张双方不再签署《现售合同》，要求被上诉人返还支付的款项，故被上诉人应当依照合同约定，全额返还上诉人支付的20万元，一审法院判决被上诉人返还上诉人20万元并从上诉人起诉之日起计算利息并无不当。虽然本案双方在合同的其他条款中约定了预付款项不予返还和双倍返还的情形，但均非本案中上诉人要求被上诉人返还预付款的特定事由，故上诉人主张本案应适用定金罚则要求被上诉人双倍返还预付的款项依据不足，本院对此不予支持。另外，从本案查明的事实看，双方在签订《商品房认购协议》之前，涉案房屋已经被司法查封，被上诉人并未举证证明双方签订《商品房认购协议》之时上诉人对此知情，属于在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，如给上诉人造成损失，上诉人有权另行向被上诉人主张损害赔偿责任。综上所述，彭海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人彭海燕负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 涂 甫二〇一八年十二月二十九日书记员 朱亚芳