河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再120××号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审原告、二审被上诉人、被申请人)：刘永昌，男，汉族，1949年11月23日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：翟科伟，河南豫商律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：宋俊英，女，1956年2月4日出生，汉族，住河南省新密市。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：王芳，女，汉族，1985年10月10日出生，住河南省新密市。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：王莉苹，女，汉族，1989年9月10日出生，住河南省新密市。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：王静，女，汉族，1992年3月15日出生，住河南省新密市。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：王通，男，汉族，1998年12月24日出生，住河南省新密市。五被申诉人共同委托诉讼代理人：冯海河，河南砥砺律师事务所律师。五被申诉人共同委托诉讼代理人：高昌军，河南砥砺律师事务所实习律师。申诉人刘永昌因与被申诉人宋俊英、王芳、王莉苹、王静、王通（以下简称宋俊英等5人）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2015）郑民再终字第130号民事判决，向河南省人民检察院申诉。河南省人民检察院于2017年10月10日作出豫检民监【2017】41000000309号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年12月28日作出（2017）豫民抗196号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员李芳、巴金出庭支持抗诉。申诉人刘永昌的委托诉讼代理人翟科伟，被申诉人王莉苹、王静，及宋俊英等5人的共同委托诉讼代理人冯海河、高昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，郑州市中级人民法院（2015）郑民再终字第130号民事判决认定刘永昌与王岳军签订房产买卖协议无效属适用法律错误，理由如下：刘永昌与王岳军自愿签订房产买卖协议，对买卖标的和价款都有明确约定，协议内容能够证明刘永昌已经支付购房对价。该协议有双方的签字确认，根据司法鉴定机构所鉴定意见，可以确认王岳军的签名是其本人书写。涉案房产在出售时登记在王岳军名下，共有人一栏为空白，因夫妻二人互为表见代理人，王岳军的行为构成表见代理，刘永昌有理由相信王岳军具有处分权。且现有证据能够证明涉案房产转让时刘永昌支付价格不存在明显低于市场价格的欺诈或者显失公平情形，刘永昌属善意购房人。故房产买卖协议真实有效，原审法院判决以王岳军私自处分夫妻共同财产为由认定协议无效，缺乏证据证明。刘永昌申诉称：（一）刘永昌与王岳军签订的房产买卖协议合法有效，依法应当得到履行。（二）涉案房产登记在王岳军一个人名下，根据物权法第十七条的规定，刘永昌与王岳军签订协议时有理由相信王岳军对涉案房产有处分权，且刘永昌已经支付全部购房款，应当属于善意第三人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，宋俊英作为王岳军的配偶，不得以不知道为由对抗善意第三人刘永昌。王岳军病故之后，刘永昌有权要求王岳军的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理过户手续。（三）本案涉案房产登记在王岳军一个人名下，虽然该房产系夫妻共同财产，王岳军处理给刘永昌，对王岳军而言虽属于无权处分，但对刘永昌而言属于善意取得。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条关于“第三人以善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”的规定，完全适用该案，原审法院仅引用该条规定的前半部分，未引用后半部分规定，属于适用法律错误。综上，请求撤销原再审判决，维持二审判决。宋俊英等5人辩称：（一）宋俊英等5人自始不认可刘永昌出示的房产买卖协议，协议约定的标的物不明，已付房款没有证据，形成时间存疑，该协议虚假。（二）刘永昌所述房屋买卖过程不具有合理性，不可信。刘永昌没有持有房产和土地的任何证件和复印件，无法证明交易标的物的具体情况；在协议约定到期日期之后的一年多时间里，刘永昌未要求王岳军按照协议约定进行过户，怠于行使权利，说明交易不存在；房产为夫妻共同财产，王岳军处分该财产，未经宋俊英签字同意，协议无效；刘永昌在王岳军生前从不主张权利，在王岳军去世之后也未与其家人沟通房屋过户，直接提起诉讼要求办理过户，不符合正常人的行为习惯；王岳军生前从未向家人说过处分过涉案房产。（三）王岳军并未代替宋俊英签字，也未以宋俊英的名义与刘永昌协商，协议签订后一年多的时间里，王岳军、刘永昌也未得到宋俊英认可，协议中王岳军签字对宋俊英不构成表见代理。（四）刘永昌一没付款，二无法以合同要件欠缺的房屋买卖协议进行过户，三未办理产权登记手续，四没有占有涉案房屋，刘永昌根本就没有取得这套房屋与院落，不符合善意取得的规定。综上，原再审处理正确，请求驳回刘永昌的申诉请求。刘永昌起诉请求：判令将位于新密市西大街17××号院1排××号的房产交付给刘永昌；宋俊英等5人协助刘永昌办理房产变更登记手续。河南省新密市人民法院一审认定，2008年9月12日，刘永昌与王岳军签订房屋买卖协议一份。协议约定：“甲方为王岳军，乙方为刘永昌。1、王岳军自愿把新密市西大街南侧新密市城建委对面独院含土地及土地使用证、房产证等全套证件以50万元人民币出售给刘永昌；2、王岳军已收到刘永昌购房款，由于四邻关系没有处理完毕不能过户，但处理四邻关系的一切费用由王岳军支付，刘永昌获得无争议的房屋及土地，刘永昌同意双方签订生效合同时间向后推迟一个月再办理过户手续；3、本次交易王岳军不向刘永昌另出其他费用和银行利息；4、一个月到期时王岳军无条件向刘永昌办理房产过户手续，但过户所用的一切费用由刘永昌承担；5、本协议双方遵守不得反悔并受法律保护；6、双方签字生效。”协议签订后，该房屋过户手续一直未办理，2010年7月16日王岳军去世。2011年8月12日刘永昌提起诉讼，要求王岳军妻子宋俊英，子女王芳、王莉苹、王静及王通将位于新密市西大街17××号院1排××号的房产（房产证号：**××**）交付给刘永昌，并协助办理房产的权属（含土地使用权）变更登记手续。河南省新密市人民法院一审认为，宋俊英等5人辩称刘永昌的起诉超过诉讼时效，但根据2008年9月12日的协议约定，一个月到期时王岳军无条件协助刘永昌办理过户手续。该协议仅约定一个月后王岳军有协助刘永昌办理过户的义务，而刘永昌未向王岳军主张其权利，本案诉讼时效应从刘永昌要求王岳军协助其办理房屋过户手续、王岳军拒绝协助之日起计算，因此刘永昌的起诉没有超过诉讼时效；房屋买卖协议中已写明王岳军已收到刘永昌购房款50万元，因此对宋俊英等5人辩称刘永昌没有凭证证明其已支付过购房款的理由，该院不予采信；宋俊英等5人称刘永昌与王岳军签订的房屋买卖协议不是王岳军的真实签名，因宋俊英等5人未提供证据证明其主张，应承担举证不能的责任，故对宋俊英等5人的该项主张，不予采信。刘永昌与王岳军签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。宋俊英等5人作为王岳军的财产继承人，应当承担履行该协议的义务，将房产交付给刘永昌，并协助刘永昌办理相关过户手续。该院于2013年12月12日作出（2012）新密民一初字第2081民事判决：宋俊英等5人于判决生效后十日内将新密市西大街17××号院1排××号的房产（房产证号：**××**）交付给刘永昌，并协助办理房产的权属变更登记手续。案件受理费8800元、保全费5000元，共计13800元，由宋俊英等5人负担。宋俊英等5人不服一审判决，向河南省郑州市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘永昌的诉讼请求。河南省郑州市中级人民法院二审认定，针对双方争议的涉案房产买卖协议上王岳军签名的真实性问题，经双方当事人同意，依法调取了王岳军生前在法院诉讼案卷中的签名字迹作为鉴定比对材料，委托司法鉴定机构对双方当事人提出的2008年9月12日房产买卖协议上“王岳军”签名字迹是否王岳军所写，以及房产买卖协议上“王岳军”签名字迹与打印体内容字迹的形成时间是否一致问题进行鉴定。2014年7月4日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出司鉴中心〔2004〕技鉴字674号鉴定意见书，载明：（一）检材房产买卖协议上需检的“王岳军”签名字迹是王岳军所写；（二）无法判断检材房产买卖协议上需检的“王岳军”签名字迹与打印体内容字迹的形成时间是否一致。该鉴定意见书经双方质证，刘永昌表示无异议，宋俊英等5人对鉴定意见有异议，其提出鉴定样本是法院案卷中载有“王岳军”字样的材料，但是否为王岳军生前所写没有证据证明，据此作出的鉴定意见不可信，另认为鉴定机构的鉴定方法不科学，鉴定机构以打印部分字迹与手写部分字迹属于不同种类的墨迹材料为由，认为无法判断房产买卖协议上需检的“王岳军”签名字迹与打印体内容字迹的形成时间是否一致，属于鉴定机构的主观臆测，没有科学依据。宋俊英等5人针对其提出的上述异议，没有提供相应证据。二审认定的其他事实与一审一致。河南省郑州市中级人民法院二审认为，刘永昌以2008年9月12日的房产买卖协议为依据主张买卖关系成立有效，要求宋俊英等5人交付房屋，并协助办理产权过户登记。宋俊英等5人则认为房产买卖协议上王岳军的签名不真实，房屋买卖关系不成立。针对双方的争议，该院认为，刘永昌和王岳军作为买卖双方自愿签订房产买卖协议，对买卖标的和价款都有明确约定，协议内容能够证明刘永昌已经支付购房对价，由于王岳军的原因房屋暂缓办理产权过户手续，该协议有双方的签字确认。虽然宋俊英等5人对协议上王岳军的签名真实性提出异议，但根据司法鉴定机构所做鉴定意见，可以确认王岳军的签名是其本人书写，故刘永昌与王岳军之间的房产买卖协议真实有效，应受法律保护。宋俊英等5人提出的房产买卖协议不真实的上诉理由，缺乏证据证明，不予采纳。关于宋俊英等5人提出的涉案房产买卖协议没有征得配偶一方宋俊英的书面同意，买卖行为无效的主张。该院认为，共有财产处理需征得双方协商一致，但第三人善意、有偿取得财产，应维护第三人的合法权益。本案中涉案房产在出售时登记在王岳军的名下，刘永昌有理由相信王岳军具有处分权，且刘永昌已经支付了约定的房屋价款，属善意取得，其与宋俊英丈夫王岳军之间的房屋买卖关系应受法律保护。宋俊英等5人要求确认房屋买卖行为无效的请求于法无据，不予支持。现因合同一方当事人王岳军去世，宋俊英等5人作为王岳军的财产继承人，对刘永昌负有履行房屋买卖协议的义务。关于刘永昌要求宋俊英等5人交付房屋并协助办理产权过户手续的主张是否超过诉讼时效期间的问题。根据涉案房产买卖协议的内容显示，买卖双方对房屋的交付时间并未作出约定，虽然约定了王岳军为刘永昌办理产权过户手续的时间为协议签订一个月后，但该条款仅是对王岳军的义务设置，对刘永昌而言并不具有必然的约束力，刘永昌可随时主张，故本案诉讼时效期间应从刘永昌向合同相对方主张权利，而对方拒绝履行时开始起算。故宋俊英等5人主张本案刘永昌的请求已超过诉讼时效期间的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。该院于2014年9月16日作出（2014）郑民三终字第349号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由宋俊英等5人负担。宋俊英等5人不服二审判决，申请再审请求：撤销一、二审判决，驳回刘永昌的诉讼请求。河南省郑州市中级人民法院再审认定事实与一、二审一致。河南省郑州市中级人民法院再审认为，宋俊英等5人再审称房产买卖协议除签名是手写外，其余部分均为打印，应查清打印体与手写体形成时间是否一致。就此问题该院二审已经委托了鉴定机构对打印体与手写体的形成时间是否一致进行鉴定。鉴定机构出具的鉴定意见称无法判断形成时间是否一致，但协议上“王岳军”的签名确系王岳军所写。该份鉴定意见书已经双方质证。关于本案是否超过诉讼时效。双方在协议中对房屋交付的时间并未作出约定，仅约定王岳军为刘永昌办理产权过户手续的时间为协议签订一个月后。即协议签订一个月后刘永昌可随时主张权利，本案诉讼时效应从刘永昌向合同相对方主张权利时起算。故宋俊英等5人主张本案刘永昌的请求已超过诉讼时效期间的再审理由，不能成立，不予支持。关于宋俊英等5人再审所称房产买卖协议的效力问题。涉案房产系王岳军与其妻宋俊英在婚姻关系存续期间取得的财产，系夫妻共同共有的财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第(二)项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”本案中，王岳军系中年已婚者，其妻宋俊英对涉案房屋拥有共有权，刘永昌对此明知，但并未提交证据证明其与王岳军的房屋买卖得到了宋俊英的同意，宋俊英亦称对涉案房屋的买卖从不知情，故王岳军作为涉案房屋的部分共有人擅自处分共有财产的行为应为无效。刘永昌一审诉请宋俊英等5人将房产交付并协助其办理房产变更登记手续的诉讼请求不能成立，应予驳回。关于刘永昌所称曾向王岳军支付50万购房款的问题，可另行主张。河南省郑州市中级人民法院于2016年2月29日作出（2015）郑民再终字第130号民事判决：一、撤销一、二审判决；二、驳回刘永昌的诉讼请求。一、二审案件受理费17600元，保全费5000元，共计22600元，由刘永昌负担。本院再审认定，案涉房产系2003年王岳军与宋俊英夫妻关系存续期间取得，登记在王岳军一人名下。本院再审认定的其他实与一、二审及原再审一致。本院再审认为：关于刘永昌与王岳军签订的房屋买卖协议的效力问题。案涉房产虽登记在王岳军一人名下，但该房产系王岳军与宋俊英夫妻关系存续期间取得的财产，我国夫妻财产实行法定婚后所得共同制，即除双方对财产另有约定以及具有特定人身专属性等明确为夫妻一方个人财产的以外，婚姻关系存续期间所得财产均为夫妻共有财产。就本案而言，刘永昌在与王岳军签订房屋买卖协议时基于对该房屋权属登记证书公信力的信赖，认为该房屋是王岳军个人财产，也并不能否定该房屋是王岳军和宋俊英共同共有财产的事实。由于处分夫妻共有的不动产已超出一般家事代理范围，刘永昌亦无证据证明王岳军出卖该房屋已经宋俊英同意，依物权法规定，部分共同共有人未经其他共同共有人同意处分共有财产构成无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。案涉房产买卖协议有效，原再审认为该协议无效的理由不妥。关于刘永昌请求宋俊英等5人协助办理房产权属变更登记应否支持的问题。物权法第十五条规定了物权变动原因与结果区分原则，无权处分的出卖人虽然所签的买卖合同有效，但依据上述司法解释第三条第二款之规定，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权，物权变动属于效力待定状态。本案作为共同共有人的宋俊英显然并不同意出卖该房屋，故案涉买卖合同虽有效，但因王岳军嗣后未取得处分权，不能发生物权变动的效果。至于刘永昌申诉称其已因善意取得制度取得了该房产物权的理由，善意取得制度的要件之一是受让人已经完成不动产物权登记，该房产并未进行变更登记，刘永昌并不符合善意取得该房产物权的要件，该理由不能成立。故原再审判决驳回刘永昌要求办理权属变更登记的诉讼请求结论正确。至于刘永昌基于有效合同无法取得案涉房产所有权的其他合法权益的维护，其可依据法律规定另行主张。综上，原再审判决理由不当，予以纠正，但判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持河南省郑州市中级人民法院（2015）郑民再终字第130号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 巍审判员 邹新哲审判员 段励刚二〇一八年十二月二十日书记员 张典军