上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初15778号原告：陈丹，女，1988年2月10日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：胡晶晶，上海松敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊洁，上海松敏律师事务所律师。被告：王哲，男，1994年4月11日生，汉族，住辽宁省。原告陈丹与被告王哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用简易程序于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告陈丹的委托诉讼代理人陈俊洁到庭参加诉讼，被告王哲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告陈丹向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年7月1日解除；2.判令被告返还原告位于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将其恢复原状；3.判令被告支付原告自2018年6月15日起至2018年6月30日止的房屋租金1,400元；4.判令被告支付原告自2018年7月1日起至实际搬离上述房屋之日止的使用费(按每月2,800元的标准计算)；5.判令被告支付拖欠租金8,400元184天的滞纳金30,912元(8,400元×2%/天×184天)。审理中，原告自愿撤回关于恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2018年3月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于本区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租期自2018年3月15日起至2020年3月14日止，租金每月2,800元。合同另对付款方式、月租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告于当日支付了6,000元，原告依约交付了房屋，被告又于2018年3月15日支付了5,200元，但之后一直拖欠租金。原告多次催讨租金无果，并发现被告擅自将房屋转租他人。2018年7月1日，原告向被告发出通知解除合同，并限被告于一个月内搬离，被告仍未理会。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告王哲未作答辩。经审理查明：2018年3月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房租租赁合同》一份，约定原告将其所有的涉案房屋出租给被告，租期自2018年3月15日起至2020年3月14日止，每月租金2,800元；每6个月支付16,800元，下次付款应提前十天付清；合同签订之日支付2,800元作为押金；租赁期间如有拖欠租金的每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金、滞纳金和违约赔偿金(由乙方所缴纳的押金中扣除)。合同备注条款约定：乙方于2018年3月11日先付甲方6,000元，剩余13,600元于2018年3月15日付清。合同另对其他相关事宜进行约定。合同签订后，被告分别于2018年3月11日向原告支付了6,000元，于2018年3月15日向原告支付了5,200元，即相当于支付了押金2,800元和三个月的租金8,400元。因被告未付后期租金，原告与被告通过微信交涉，被告自认其系二房东，并认为2,800元/月的房租标准太高，其转租他人的租金标准才3,000元/月，若原告愿意降低租金标准，那么被告可以立即支付租金。对此，原告明确表示拒绝降低租金标准。2018年7月1日，原告向被告发送短信称，因被告从2018年6月15日起拖欠房租，且擅自转租他人，现原告通知被告解除《房屋租赁合同》，请被告在收到本通知书后一个月内腾空房屋并交付原告。同日，原告另将上述解除通知以书面形式张贴在涉案房屋门上。2018年8月23日，上海市松江区方松街道开元小区社区居民委员会出具说明一份，载明涉案房屋由案外人段娇、邓水容、钱贵珍、施红霞实际居住。次日，原告通过邮寄律师函、发送短信等方式要求上述实际居住人停止向被告支付房租，并尽快解除租赁合同。审理中，原告表示滞纳金标准可由法院酌情调整；对于次承租人的问题不在本案中进行处理；对于押金，同意抵扣欠付费用。以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证、微信、照片、短信、说明、律师函、快递凭证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违法法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告拖欠租金已达半个月以上，原告按约有权解除合同。根据合同法的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告自认其将涉案房屋转租他人，但并未提交转租已由原告同意的依据，原告依法有权解除合同。至于解除的时间，鉴于原告已经于2018年7月1日通过短信向被告发送了解除通知，故本院以该日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告涉案房屋，并参照合同约定租金标准支付原告欠付租金及占有使用费。原告的相应诉请，符合合同约定，本院对此予以支持。对于押金2,800元，原告同意抵扣欠付费用，本院对此在本案中一并予以处理，并无不妥。至于原告主张的滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此原告并未提供证据证明其实际损失，并同意法院酌情予以调整滞纳金标准，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按年利率24%的标准计算184天至2018年9月15日。同时，本院注意到，合同于2018年7月1日解除，合同解除之前，被告应按约于2018年3月15日前支付8,400元，并按约支付相应的逾期付款违约金；合同解除之后，被告应支付之后的占有使用费，但无需再支付之后的租金及相应的逾期付款违约金。本院结合原告的诉讼主张、合同履行情况、被告的过错程度酌情确定被告应付的逾期付款违约金为675.10元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈丹与被告王哲于2018年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月1日解除；二、被告王哲于本判决生效之日起十日返还原告陈丹坐落于上海市松江区新松江路XXX弄XXX号XXX室的房屋；三、被告王哲于本判决生效之日起十日内支付原告陈丹自2018年7月15日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费(按2,800元/月的标准计算，已抵扣被告支付的押金2,800元)；四、被告王哲于本判决生效之日起十日内支付原告陈丹逾期付款违约金675.10元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费733元，减半收取计366.50元，由原告陈丹负担261.50元(已付)，被告王哲负担105元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年十二月三日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。