安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖18民终1583号上诉人（原审原告）：杨芳，女，1986年4月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：张海清，安徽皖宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑芬，安徽皖宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡月山，男，1950年12月1日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：夏李华，安徽明泉（宁国）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗振荣，女，民族不祥，出生年月不详，住安徽省宁国市。原审第三人：宁国市永益房产经纪服务有限公司，住所地安徽省宁国市宁城南路**警苑小区门面房。法定代表人：张勇，该公司经理。上诉人杨芳因与被上诉人蔡月山、罗振荣、原审第三人宁国市永益房产经纪服务有限公司（以下简称永益房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2018）皖1881民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；本案诉讼费用由蔡月山、罗振荣负担。事实和理由：1、一审认定案涉房屋系共有房产，其他共有人李梅芳、吴墨妍没有书面同意转让房屋，且案件审理过程中李梅芳、吴墨妍已明确表示不同意转让，无证据证实，属于事实认定错误。一审中，李梅芳、吴墨妍未出庭接受双方质询，一审法院未查明其二人在案涉房屋中是否确有份额及份额大小。2、一审法院依据不动产无权处分认定合同无效，法律适用不当。无权处分的合同仅为效力待定，而不是必然无效。根据《中华人民共和国物权法》第97条规定，应当查明案涉房屋共有人及共有状态，如签字共有人对案涉房屋享有的份额达到了三分之二，该处分行为即合法有效。3、蔡月山在案涉合同签订后长达一年未提出过其他共有人及其他共有人不同意出售，而在2018年宁国房价上涨后，于2018年4月突然提出其他共有人不同意出售，还要求杨芳加价。杨芳提出如果确有其他共有人不同意出售，蔡月山也应当履行出售一套房屋，但蔡月山拒绝，可见其毁约原因不是存在其他共有人，而因房价上涨。故如合同无效，出卖人应当承担主要过错。4、一审依据案涉房屋未办理产权证不得转让认定合同无效，法律适用错误。城市房地产管理法第38条系行政管理性规范，不是效力性规范。“不能转让”应理解为不发生物权转移，但不影响合同效力。5、一审法院认定案涉合同对蔡月山不公平，损害社会公共利益，不能成立。不能以另行购买的房屋单价4800元/平方米与合同约定的单价进行对比。损害社会公共利益不应该用来保护个人利益，适用这一原则不应该超过一般人的正常认知。蔡月山辩称，1、案涉房屋共有人李梅芳、吴默研明确表示不同意卖房。2、案涉合同违背城市房产管理法第三十八条第三项和第五项的规定，未经房产其他共有人同意转让、无房产证的房屋不能转让，案涉合同应为无效合同。3、案涉房屋系安置房，征收补偿安置协议明确载明该房屋单价为4800元/平方米，案涉合同约定的单价为4294元/平方米，明显低于安置房的房价，显失公平，损害社会公共利益。4、永益房产未告知杨芳收取的10万元为定金，而是告知其该10万元为房款的首付款，蔡月山、罗振荣作为毫无经验的卖房人，对此不知情。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗振荣未作答辩。永益房产述称，希望杨芳和蔡月山能协商解决，之前双方也协商过多次。案涉合同系无效合同。其作为中介系首次经手此种拆迁房屋买卖合同，其为赚取中介费促成签订案涉房屋买卖合同。请求二审驳回上诉，维持原判。杨芳向一审法院起诉请求：判令蔡月山、罗振荣双倍返还定金20万元并赔偿其损失17万元。一审法院认定事实：2015年1月23日，蔡月山、罗振荣与案外人吴墨研（蔡月山外孙女）、李梅芳（蔡月山妹妹）共同与宁国市房屋征收管理局签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，四人共同取得面积约85㎡的南山安置房2套，该安置房为期房，安置协议中明确安置面积差价按4800元/㎡计算购买。永益房产的员工徐益海得知蔡月山有安置房后，为促成中介业务，动员蔡月山将该两套房屋出售。2017年5月18日，蔡月山通过永益房产的中介与杨芳签订《二手房买卖合同》，合同约定杨芳购买蔡月山拥有的坐落在宁国市南山东路保障性安置房，按套定价为叁拾陆万伍仟元整，两套合计柒拾叁万元整，合同签订时杨芳向蔡月山支付壹拾万元整作为购房定金。永益中介将合同和收条拟定好之后，蔡月山在合同上签字，杨芳向蔡月山支付了10万元。当晚，永益房产将该合同拿到蔡月山家中，罗振荣在合同上进行了签字。合同签订初始因涉案房屋尚在建设且李梅芳常年不在宁国居住，蔡月山未将此事及时告知李梅芳，2018年4月，因李梅芳、吴墨妍不同意出售房屋，蔡月山告知杨芳房屋不能交易。后双方进行协商，蔡月山要求退还10万元给杨芳并另外给予补偿，杨芳未同意。2018年4月20日，杨芳诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，涉案合同应为无效合同。理由如下：一、涉案合同不符合法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的房地产不得转让，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，涉案房产为共有房产，在案件审理过程中其他共有人吴墨妍、李梅芳已明确表示不同意转让，且涉案房产至起诉之日尚未选房，交易的房产未明确房号更未办理产权登记；二、涉案合同的签订对蔡月山有失公平。虽蔡月山辩称所签合同均为永益房产拟定、永益房产告知其一人签字即可、并未告知其定金事项等，故蔡月山认为该10万元为首付款，合同对其显失公平，但蔡月山、罗振荣作为有民事行为能力的成年人，应对合同上的签字负责，故对蔡月山认为其对合同细节不知情故合同对其显失公平的辩解不予采纳。然通过永益房产的陈述，永益房产作为长期从事房产中介的专业机构，为达成中介目的，利用其中介的优势地位及蔡月山年事已高且对房屋买卖行情及程序的不了解，明知合同的签订手续不完善且约定房价偏低仍在短时间内促成合同的签订，该合同的签订对蔡月山确实有失公平；三、杨芳在本案中并不能认定为善意相对人。其一，杨芳在庭审中诉称其并不知道安置协议中关于涉案房产为四人共有，但其在法庭辩论中明确“被告说其妹妹对处置房屋不会有异议”，再结合永益房产的陈述“此两套房共有四人，合同上只有两人签字，这个事实双方都很清楚，卖方也提供了安置房拆迁协议上的内容以及签名的人次等明细”，可得知杨芳在签订合同时对涉案房产为四人共有是明显知情的；其二，杨芳曾数次进行房屋买卖交易，其手机朋友圈中亦有多家房屋中介公司的资料，由此可见杨芳对房屋交易的程序和要求有一定程度的了解；其三、依据杨芳和蔡月山签订的合同涉案房产均价为4294元/m2，明显低于安置协议中确定的房产单价另需购买的部分价格4800元/m2，合同签订后杨芳虽给付蔡月山10万元，但并未支付合同的全部价款，涉案房产也未实际交付给杨芳；四、涉案合同存在损害社会公共利益的因素。本案中，涉案房产并不是确定的房产，至今尚未选房，其楼层、面积等均存在不确定因素，依照双方合同价格进行交易将会影响市场交易秩序，可能损害等待选房的其他不特定的多数人的利益。综上，一审认为涉案合同应确定为无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在涉案合同的签订中，杨芳及蔡月山、罗振荣及永益房产均为了个人利益没有遵循诚信原则，存在不同程度的过错，各方均应对自己的行为承担责任，蔡月山、罗振荣在不确定其他共有人同意出卖涉案房产且涉案房产尚不明确的前提下，签订《二手房买卖合同》，给杨芳带来期许并占用了其10万元资金近一年，理应予以返还10万元并给予杨芳赔偿，综合本案实际情况，酌定蔡月山、罗振荣另赔偿杨芳3万元，杨芳的其他诉讼请求因合同无效不予支持。本案中，永益房产亦存在过错，但在庭审过程中永益房产能够认识到自身的错误，亦积极配合试图妥善解决纠纷，希望通过此案，永益房产能引以为戒，在今后的房产交易活动中主动维护市场交易秩序，避免类似情况的发生。罗振荣经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告蔡月山、罗振荣于判决生效之日起十日内共同返还原告杨芳10万元并赔偿原告杨芳损失3万元；二、驳回原告杨芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6850元，保全费2370元，合计9220元，原告杨芳负担2220元，被告蔡月山、罗振荣共同负担7000元。二审中，蔡月山为证明自己的主张，提举了杨芳的微信聊天记录一组，证明杨芳一直从事房产经纪。杨芳质证认为，对该组证据的真实性无异议，2017年11月份其开始学习房产交易业务，并在永益房产处学习，现在宁居房产从事业务员，该组证据不能证明案涉房屋交易时杨芳知晓房产交易业务知识。对蔡月山一审中提交的李梅芳、吴墨妍出具的申明各1份，杨芳质证认为，其一审中未对该证据进行质证，李梅芳、吴墨妍未到庭，该两份申明的真实性无法确认。本院依法在宁国市房屋征收管理局调取了蔡月山、罗振荣、吴墨研、李梅芳与宁国市房屋征收管理局签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，杨芳对该证据的真实性无异议。对上述证据，本院认证如下：蔡月山提交的微信聊天记录能证明杨芳近年来从事房产经纪人职业；对李梅芳、吴墨妍的申明，结合《国有土地上房屋征收补偿安置协议》及《二手房买卖合同》等，予以认定；本院依法调取的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，杨芳对该证据真实性不持异议，予以认定。结合当事人陈述和全案证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。二审另查明：2018年8月8日，李梅芳出具申明，内容为“因蔡月山未经本人同意，拟将本人安置房售出，本人特此申明：我的安置房不同意出售”。同日，吴墨妍出具申明，内容为“由于蔡月山未经本人的允许将安置房出售，现本人申明不同意出售此安置房”。本院认为,《国有土地上房屋征收补偿安置协议》足以证明案涉房屋系蔡月山、罗振荣、李梅芳、吴墨妍四人共有，蔡月山等四人系家庭关系，《国有土地上房屋征收补偿安置协议》未注明案涉房屋共有关系的性质，案涉房屋应认定为四人共同共有。李梅芳、吴墨妍明确表示蔡月山未经其二人同意出售案涉房屋且其二人明确表示不同意出售案涉房屋，故蔡月山出售案涉房屋的行为，权利人明确表示不予追认，属于无权处分，根据合同法第五十一条的规定，蔡月山、罗振荣与杨芳签订的房屋买卖合同依法应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蔡月山收取杨芳的10万元定金，应当返还。杨芳主张的损失赔偿应当综合考虑合同各方的过错确定合同各方各自应承担的责任。案涉房屋系蔡月山、罗振荣、李梅芳、吴墨妍共有，蔡月山对此知晓。结合杨芳在一审中陈述“被告说其妹妹对处置房屋不会有异议”，及永益房产的陈述“此两套房共有四人，合同上只有两人签字，这个事实双方都很清楚，卖方也提供了安置房拆迁协议上的内容以及签名的人次等明细”的内容，可知，永益房产及杨芳在签订合同时对案涉房屋系蔡月山等四人共有的事实也是明显知情的。故一审法院认定杨芳及蔡月山、罗振荣及永益房产均存在过错，并结合本案实际情况，酌定蔡月山、罗振荣赔偿杨芳3万元，并无不当。综上，杨芳的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由上诉人杨芳负担。本判决为终审判决。审判长  薛贤柱审判员  陈月银审判员  赵 萍二〇一八年十二月二十二日法官助理李娜书记员刘佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……