上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初61523号原告：上海翔航企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：韦关荣，董事长。原告：韦关荣，男，1957年2月19日出生，汉族，住上海市虹口区。上述两原告共同委托诉讼代理人：倪富华，上海市嘉华律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：俞帅斌，上海市嘉华律师事务所实习律师。被告：陈立红，女，1967年1月14日出生。委托诉讼代理人：关建尧，北京大成(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉南，北京大成(广州)律师事务所实习律师。被告：上海允升建筑安装工程有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：施彬,总经理。委托诉讼代理人：李宝枢，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑俊杰，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：阳小飞，男，1968年1月25日出生，汉族，住广东省广州市东山区东风东路**之**。委托诉讼代理人：李波，北京大成(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：关建尧，北京大成(广州)律师事务所律师。原告上海翔航企业发展有限公司(以下简称翔航公司)、韦关荣与被告陈立红、上海允升建筑安装工程有限公司(以下简称允升公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，经当事人申请，追加阳小飞作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告翔航公司、韦关荣的共同委托诉讼代理人倪富华，被告陈立红、第三人阳小飞的共同委托诉讼代理人关建尧，被告允升公司的委托诉讼代理人岑俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔航公司、韦关荣向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《协议书》、《补充协议》。事实和理由：2007年9月28日，原告翔航公司与两被告签订《协议书》，约定翔航公司将其名下位于上海市浦东新区(原南汇区)下盐公路XXX号5号楼工业厂房(以下简称系争厂房)转让给被告陈立红，总价款人民币(币种下同)694.20万元，由陈立红直接支付给允升公司。2010年9月10日，两原告与两被告签订《补充协议》，约定被告陈立红先行支付剩余转让款250万元，翔航公司在一年内办理过户手续，原告韦关荣承担连带责任。现陈立红为香港永久性居民，根据房地产市场外资准入政策，无法办理过户手续。再者，双方约定的买卖标的为整套厂房的其中一幢，根据现有政策，也无法独立办理产证，合同目的无法实现，故原告诉请如前。被告陈立红辩称，《协议书》、《补充协议》不存在履行障碍，不同意原告诉讼请求。一、其与第三人阳小飞系委托购房的代理关系，阳小飞为系争厂房的实际购买人，2008年至今，阳小飞一直通过上海和拓商贸有限公司(以下简称和拓公司)实际占用、使用系争厂房。阳小飞符合过户资格，应将产权过户至阳小飞名下。二、其与第三人阳小飞系夫妻关系，系争厂房为二人夫妻存续期间购买，应为夫妻共同财产，有权要求原告将房屋过户至阳小飞名下。三、由于两原告过错，导致系争厂房一直未能办理过户手续。2016年，在未经被告及第三人同意，两原告擅自将系争厂房抵押给案外人天津银行股份有限公司上海分行，已构成违约。四、原告主张的工业厂房无法分幢过户没有依据，系争厂房过户不存在障碍。现原告以“合同目的无法实现”为由要求解除合同，有违诚实信用。被告允升公司辩称，同意原告诉讼请求。协议履行过程中，其未收到全部房款。本案协议仅涉及原、被告，对被告陈立红与第三人委托购房的事实不知情，第三人在本案中主张权利并无依据。第三人阳小飞述称，同意被告陈立红答辩意见，两原告应将系争厂房过户至其名下。经审理查明，2007年9月28日，原告翔航公司(甲方)、被告陈立红(乙方)、被告允升公司(丙方)签订《协议书》，约定2006年11月28日，甲丙双方就甲方工程款支付签订《偿付协议》，现乙方愿受让丙方在《偿付协议》中的权利及甲方的义务，三方达成权益转让事宜。乙方受让甲方所有的位于上海市南汇区(现浦东新区)下盐公路XXX号5号楼工业厂房，建筑面积2670平方米，受让单价2,600元/平方米，总价694.20万元。乙方在本协议签订之日起七日内支付300万元，余款于产权过户之日起七日内支付。甲乙丙三方确认房产受让款由乙方直接支付丙方以冲减甲方所欠丙方的工程款。甲方在本协议签订后乙方支付首期受让款之日起90日内但最迟不超过210日内办理房产过户手续，如果超过210日未能办理过户手续，乙方有权选择继续履行合同，如选择转为租赁合同则甲方为出租人、乙方为承租人、丙方为租金收益人，乙方根据本协议已支付的款项全部视为租金，租金标准由乙丙方另行商定，甲丙方同意按商定的租金标准满足乙方已付租金的租赁期，丙方已收到的款项视为甲方支付的工程款。甲方与乙方办理产权过户时可能需按上海市南汇区(现浦东新区)房地产交易中心的要求签订《房地产买卖合同》，三方确认该《房地产买卖合同》仅作为过户依据，双方间的权利义务以本协议为准。甲方承诺在本协议签订后诚实守信本协议、保证抵押权人不主张本协议无效或撤销等，如甲方不愿意过户，甲方除立即返还全部受让款外还应向乙方赔偿因此而造成的全部损失，赔偿额不少于200万元，但遇政策因素不能过户甲方不承担赔偿责任。2010年9月10日，原告翔航公司(甲方)、被告陈立红(乙方)、被告允升公司(丙方)、原告韦关荣(丁方)签订《补充协议》，鉴于《协议书》签订后，乙方于2007年9月26日支付转让款100万元，甲方即日将厂房交付乙方，2007年11年1日支付转让款200万元，但至今未能办理过户手续，故约定：甲乙丙三方确认《协议书》继续履行，甲方应当在本协议签订之日起1年内与乙方办理过户手续。乙方确认在本协议签订之日起2日内先行支付部分转让款，支付金额为250万元，该款项仍由乙方直接支付给丙方。因丙方工程款没有得到及时清偿，甲方自《协议书》约定的过户时间届满之日起按银行同期贷款利息补偿丙方损失。如甲方在本补充协议约定的期限内仍未能办理产权过户手续，甲方按丙方未得到清偿工程款项的同期银行贷款利息的二倍补偿丙方损失，如因甲方原因未能过户给乙方，则甲方应当按厂房现行市场价标准双倍返还乙方转让款。丁方为甲方担保人，担保范围包括但不限于甲方在《偿付协议》、《协议书》及《补充协议》应承担的全部义务和责任及甲方应承担的全部工程款，担保方式为连带保证责任。落款下方，允升公司工作人员手写，“签约二日内支付贰佰万元余款，签之日起1年内付清伍拾万”。系争厂房于2008年交付陈立红，陈立红向允升公司付款情况如下：2007年9月25日支付100万元；2007年10月16日支付200万元；2010年9月10日支付200万元。另查，上海市航头镇下盐公路XXX号(土地宗地号南汇区航头镇31街坊11/4丘)，宗地面积34324平方米，地上房屋共**，产权人为原告翔航公司，房地产权证号为浦XXXXXXXXXX。被告陈立红与第三人阳小飞系夫妻关系，二人2000年1月4日于我国香港地区登记结婚。被告陈立红还提供了阳小飞、陈立红2018年5月26日签署的《委托购房确认书》，确认2007年阳小飞因开拓上海地区业务委托陈立红代理购买下盐公路XXX号5号楼工业厂房，所有资金由阳小飞安排支付或陈立红垫付后由阳小飞返还，阳小飞享有该房产的所有权、使用、收益及处分等全部权利。被告陈立红还提供了和拓公司机读材料、实际控制人证明书(和拓公司)、和拓公司章程、实际控制人证明书(江苏和晖电动工具有限公司)、《代付声明》、银行转账凭证、收据、存折、境内汇款申请书、证明书、中国银行账户详细信息查询、中国银行综合查询打印凭证，证明系争房屋由阳小飞通过实际控制的和拓公司占有、使用，相关购房资金由阳小飞通过实际控制的公司支付，用以佐证陈立红系受第三人阳小飞委托购买系争厂房。还查，2018年1月25日，本院受理(2018)沪0115民初7829号陈立红诉翔航公司、韦关荣以及第三人允升公司房屋买卖合同纠纷一案，陈立红诉请要求翔航公司、韦关荣涤除设定在系争房屋上的抵押，并协助将系争房屋过户至陈立红名下。翔航公司、韦关荣以陈立红系香港居民，其购买工业厂房违反房地产市场外资准入规定，合同无法继续履行为由提出抗辩。2018年5月30日，陈立红向本院撤回该案起诉。本院认为，《协议书》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告认为合同目的无法实现，请求解除合同，原因有二：一是认为被告陈立红系香港居民身份，无法受让系争厂房；二是系争厂房为整体工业用地厂房中的一栋，无法单独办理产证。被告陈立红及第三人阳小飞主张，陈立红系代阳小飞购买系争厂房。本院认为，自2007年签订《协议书》起至本案起诉长达近十年的时间内，陈立红、阳小飞从未向翔航公司、韦关荣、允升公司披露委托购房的事实，甚至在前案审理过程中也未提出该事实。在前案翔航公司、韦关荣提出有关房地产市场外资准入的抗辩，并提起本案诉讼后，陈立红、阳小飞以委托购房为由进行抗辩，其所依据的仅为形成于前案诉讼之后的《委托购房确认书》，显然证据不足，本院难以采信。但是陈立红、阳小飞夫妻存续期间对外共同承担债权债务，在陈立红受外资准入限制时，要求将房屋产权过户至阳小飞名下，符合夫妻共担债权债务的规定，且对原告利益并无任何影响，因此原告关于陈立红香港居民身份不符合产权过户要求的理由不能成立。根据2016年4月1日起施行的沪府办(2016)23号《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记。系争厂房所在地块属出让取得的工业用地，该地块上的建设房屋同属于一个整体项目，根据上述规定，系争厂房不能脱离项目整体进行分幢转让，也不能办理单独的房屋产权证。因此，《协议书》、《补充协议》事实上已经不能履行，符合解除的条件，原告的诉请应予支持。各方同意合同解除后的其它事宜不在本案中处理，自可准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：解除原告上海翔航企业发展有限公司与被告陈立红、上海允升建筑安装工程有限公司签订的《协议书》以及原告韦关荣、上海翔航企业发展有限公司与被告陈立红、上海允升建筑安装工程有限公司签订的《补充协议》。案件受理费80元，减半收取40元，由原告上海翔航企业发展有限公司、韦关荣及被告陈立红各半负担。如不服本判决，原告上海翔航企业发展有限公司、韦关荣、被告上海允升建筑安装工程有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈立红可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一八年十二月三日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。