江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏02民终3861号上诉人（原审被告）：徐炳奇，男，1935年1月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：徐春（系徐炳奇之子），男，1963年3月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：桑奇，浙江靖远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈玉珍,女,1969年3月14日生,汉族,住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：俞文滨，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘渊，江苏崇宁律师事务所律师。原审第三人：无锡优房房产经纪有限公司，住所地无锡市清扬路****。法定代表人：倪松，该公司经理。委托诉讼代理人：丁飞华，该公司员工。上诉人徐炳奇因与被上诉人沈玉珍、原审第三人无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐炳奇上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回沈玉珍的诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋买卖合同因条件未成就而未生效。1、徐春和徐炳奇虽系父子关系，但徐春的行为并不等同于徐炳奇的行为，同样要审查有无委托。案涉房屋买卖合同第八条内容为“经双方协商一致，丙方作为见证方：①甲方承诺产权清晰，产权人知晓并同意出售此房屋，知晓并同意签署该买卖合同，委托书于三天内交于丙方，办理好公证手续，若因此产生的违约责任由徐春本人承担……”，该条款充分说明三方签订房屋买卖合同时均对徐春的签字不予认可，认为徐春没有代理资格，需要有委托书，并对委托书作出经公证的要求，而本案中出示的委托书，是谁让徐炳奇签字尚存在重大争议，而且没有经过公证，显然不符合约定，不能说明徐春已经取得代理资格，案涉房屋买卖合同因徐春不具有代理资格而不生效。2、同样在该合同第八条约定“⑤若甲方公证未能办理下来，则此合同自动作废，三方互不承担违约责任”，这符合附生效条件的民事法律行为的特征，因此，公证没有办下来，合同作废，互无责任。3、公证有严格的操作要求、程序和规程，公证员也必须具有相应的资质，任何个人和团体都不能替代公证员的作用。案涉合同明确约定委托书需要公证，这是合同生效的必要条件，而本案的客观事实是委托书未经公证。二、本案的实际因素。徐炳奇今年已经83周岁，且在2012年9月中风，瘫痪在床，并伴有老年痴呆症，其老伴吴萍也已经81周岁，目前居住在涉案房屋内，这是二老的唯一住房，虽然在卖房问题上行为有些欠妥，但真把房子卖了，二老将无处居住，且如果执行中二老不愿意主动腾房，一旦发生肢体冲突无法保证人身安全，这些实际情况都需要考虑。三、徐炳奇本人的身体状况已经达到无民事行为能力或限制民事行为能力的状态，请求二审法院对其行为能力进行鉴定。沈玉珍辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、案涉房屋买卖合同合法有效。沈玉珍提交的证据有授权委托书、在徐炳奇家中录制的10秒短视频等，足以证明徐炳奇委托徐春签署案涉房屋买卖合同是其真实意思表示，且徐春作为完全民事行为能力人有权代理徐炳奇签署合同，故案涉房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。二、案涉房屋买卖合同不是附生效条件的合同，徐炳奇对合同第八条的意思进行了曲解。首先，徐炳奇委托徐春对外卖房的意思清晰明确，其签署的委托卖房的授权委托书没有必要另行公证，结合合同第九条约定，房屋买卖合同自各方当事人签章后就立即生效。其次，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第12条第3款有关委托办理不动产登记的规定，案涉房屋买卖合同第八条约定的委托公证是指因徐炳奇行动受限，不能亲自到不动产登记中心办理过户手续或签订授权委托书，因此需要办理委托过户的委托书公证手续，而不是指委托徐春签署案涉房屋买卖合同的委托书需要公证。再者，即使如徐炳奇所称，案涉房屋买卖合同需要办理委托书公证方能生效，但其至今也未积极履行办理委托书的公证手续，而非公证手续不能办理，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，也应当视为案涉房屋买卖合同已经生效。三、因目前已经无法鉴定授权委托当时徐炳奇的行为能力状况，故沈玉珍不同意在二审中对徐炳奇的行为能力进行鉴定。优房经纪公司述称：整个交易过程中为了保障合同的合法性，所有手续都已齐备，且合同订立中有议价的过程，如果徐炳奇欠缺行为能力，不可能有议价的意识。沈玉珍向一审法院起诉请求：1、判令徐炳奇继续履行沈玉珍、徐炳奇、优房经纪公司于2017年12月23日签订的编号为M1014049《房屋买卖合同》，并协助沈玉珍办理无锡市塔影一村5号301室房屋（以下简称涉案房屋）过户登记手续；2、本案诉讼费等由徐炳奇承担。事实与理由：2017年12月23日，沈玉珍与徐炳奇、第三人签订一份《房屋买卖合同》，约定：徐炳奇将涉案房屋出售给沈玉珍，成交价为70万元；沈玉珍于2017年12月23日交付徐炳奇定金2000元，于2017年12月25日向第三人交付20000元作为物业交割保证金；沈玉珍于房屋过户当天向徐炳奇支付67.8万元；任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担第三人应收取的佣金（房屋成交价的3%），实际损失超过违约金总额的，违约方据实赔偿；三方还就其他权利义务进行了约定。合同生效后，沈玉珍于2017年12月23日向徐炳奇支付购房定金3000元，于2017年12月25日向第三人支付了20000元物业交割保证金。2018年2月8日第三人通知徐炳奇到无锡市不动产登记中心办理房屋过户手续，但徐炳奇未到场。2018年3月20日，沈玉珍委托律师签发律师函要求徐炳奇继续履行合同，并在2018年3月28日前协助沈玉珍办理房屋过户手续，但徐炳奇至今未予理会。徐炳奇一审辩称：徐炳奇已83岁高龄，2012年9月中风后患有老年痴呆，行为能力完全丧失，神志和意识时而清醒时而糊涂，房屋买卖过程中没有有效的委托，委托书是事后补签，系虚假制作，受托人徐春的签字非其本人所签。涉案房屋是徐炳奇和吴萍夫妻的共同财产，买卖房屋过程中没有吴萍的签字，吴萍也从不知情。徐炳奇当时一会说卖，一会说不卖，吴萍就打电话给中介说徐炳奇不卖房了，中介说没事的，签字了之后就算不卖也不算违约的。要求解除合同。优房经纪公司一审述称，委托手续完备，合同有效，应当继续履行。一审法院认定事实：售房人徐炳奇（徐春代）为甲方，购房人沈玉珍为乙方，中介方优房经纪公司为丙方于2017年12月23日签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积为74.63平方米，实际成交价为70万元；沈玉珍应于2017年12月23日交付甲方定金2000元，于2017年12月25日前向丙方交付20000元作为物业交割保证金；乙方于2018年2月8日前房屋过户当天向甲方支付房款67.8万元；甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担丙方应收取的佣金（房屋成交价的3%），实际损失超过违约金总额的，违约方据实赔偿；三方还就其他权利义务进行了约定。甲方签名徐炳奇（徐春代），乙方签名沈玉珍，丙方盖有优房经纪公司公章。合同签订后，沈玉珍于2017年12月23日支付徐炳奇定金2000元，2017年12月25日向优房经纪公司支付了2万元腾房押金，并于2018年2月2日准备齐了剩余购房款通知中介，但徐炳奇未按约定履行房屋变更登记及交付义务。涉案房屋所有权证为锡房权字第**，登记所有权人为徐炳奇，登记时间为1996年8月10日。审理中，沈玉珍陈述：当时从徐炳奇家里出来到中介，吴萍打电话来说不卖了，原因是本来谈好的69.7万，徐炳奇的意思是要加到70万整。过年的时候我和中介买了鲜花和保健品去看望徐炳奇，当时他意识相当清楚，就说房子不卖。对委托书，是徐春握着徐炳奇的手签字的。徐春陈述：因为徐炳奇行动不方便，只在二院治疗过，没有到其他医院看过。对委托书，当时是中介拿来了一张上半段是空白格式的个人委托书，委托栏内的字我没看到徐炳奇签，是中介握着徐炳奇的手签的。吴萍陈述：徐炳奇老是一会要卖一会不卖，我当时明确跟中介说，70万整，还价就不卖，也不要收定金，收了定金如果以后不卖，就是违约了。徐炳奇现在的意思就是不愿卖房，我们作为妻子和儿子都要尊重他的意见。如果要继续履行合同，也要向产监部门申请派工作人员上门服务，申请需要徐炳奇本人的签字或手印，徐炳奇本人现在无法出门。姜提安陈述：我带沈玉珍去徐炳奇家看房的时候，徐炳奇夫妻、徐春都在场，后来我和徐春、沈玉珍去公司签合同，徐炳奇的妻子吴萍打电话给我表示不愿意降价，要求70万，我就跟沈玉珍说70万就70万吧，我优惠一点中介费。双方签完合同后，徐炳奇由于中风无法到中介公司签合同，就又回到徐炳奇家里，补签了徐炳奇委托徐春卖房的委托书，并录有视频，沈玉珍、徐炳奇夫妻及儿子徐春和我均在场。对委托书，竖的字是徐炳奇自己签的，横的签字是徐春握着徐炳奇手签的。一审法院认为，合法的买卖合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点有：一、徐春的代理行为是否有效；房屋买卖合同对于吴萍有无约束力；二、房屋买卖合同是否有效；三、沈玉珍要求继续履行房屋买卖合同，人民法院应否支持。关于争议焦点一，徐炳奇中风后行动能力受限，从各方陈述看，其能表达卖或不卖等想法，没有证据证明其无民事行为能力或限制民事行为能力，其可以委托他人处理相关事务。徐春如没有得到父母的许可，是不可能到中介去签订房屋买卖合同的，从中介带沈玉珍到徐炳奇家看房到徐春去中介签房屋买卖合同，再回到徐炳奇家签个人委托书的过程，不管是谁握着徐炳奇的手签的委托书，可以确认卖房是徐炳奇一家的真实意思，故徐春的代理行为有效。虽然吴萍未在房屋买卖合同上签字，但徐炳奇、吴萍为夫妻关系，至沈玉珍起诉诉讼前，吴萍未明确向沈玉珍表示其本人不同意转让涉案房屋，且在整个签约过程中吴萍都参与在内，可见夫妻二人内部并无利害冲突。在签订房屋买卖合同后沈玉珍支付了定金3000元、腾房押金20000元，并于2018年2月2日准备齐了剩余购房款通知中介，无证据证明其存在恶意，应视为善意买受人。沈玉珍有理由相信徐炳奇一家同意卖房，一审法院判定房屋买卖合同对吴萍具有约束力。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋登记在徐炳奇名下，徐炳奇委托徐春在签订房屋买卖合同时系房屋所有权人，2017年12月23日沈玉珍与徐炳奇自愿签订房屋买卖合同，系沈玉珍与徐炳奇的真实意思表示，故该合同有效，对沈玉珍与徐炳奇均具有约束力。徐炳奇以签订房屋买卖合同时吴萍不知情为由主张合同无效，不符合客观事实，亦不符合法律规定，一审法院不予支持。关于争议焦点三，因房屋买卖合同对徐炳奇、吴萍具有约束力，故沈玉珍要求继续履行房屋买卖合同，一审法院予以支持。因房屋买卖合同中约定“乙方于2018年2月8日前房屋过户当天向甲方支付房款67.8万元”的过户期限实际已届满，故一审法院判定徐炳奇应及时配合沈玉珍将涉案房屋产权转移登记至沈玉珍名下。关于剩余购房款67.8万元，沈玉珍应按照房屋买卖合同约定于房屋过户当天支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、沈玉珍与徐炳奇继续履行于2017年12月23日签订的《房屋买卖合同》。二、徐炳奇于判决发生法律效力之日起十日内配合沈玉珍将无锡市塔影一村5-301室房屋产权转移登记至沈玉珍名下。沈玉珍于房屋产权转移登记当日支付徐炳奇剩余购房款67.8万元。案件受理费减半收取计5400元（已由沈玉珍预交），由徐炳奇负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：案涉房屋买卖合同第八条载明，经甲乙双方协商一致，丙方作为见证方：①甲方承诺产权清晰，产权人知晓并同意出售此房屋，知晓并同意签署该买卖合同，委托书于三天内交于丙方，办理好公证手续，若因此产生的违约责任由徐春本人承担；……⑤若因甲方公证未能办理下来，则此合同自动作废，三方互不承担违约责任；……。二审中，徐炳奇提供其2012年至2017年的病例，证明：徐炳奇被诊断为脑萎缩和老年痴呆症，根据徐炳奇服用的两种药品的说明书可以看出主要诊治老年痴呆症，故徐炳奇在2017年时无民事行为能力。对此，沈玉珍认为，这些病历在一审中曾提交过，只能反映徐炳奇被门诊初步诊断为老年痴呆症，并没有确诊的医疗记录，不能达到其证明目的，而一审中沈玉珍提交的短视频能充分证明徐炳奇可以完全清楚准确地表达其真实意思。优房经纪公司认为，这些病历不能证明签订合同时徐炳奇的身体状态，中介直接接触过当事人，基本判断还是有的。本院认为，本案二审争议焦点为：徐春代理徐炳奇签订的案涉房屋买卖合同对徐炳奇是否产生法律约束力。一、关于委托书的效力问题。根据三方当事人的一审陈述可知，2017年12月23日的房屋买卖交易由三个阶段形成完整过程，一是中介带沈玉珍到徐炳奇家中看房，徐炳奇的妻子吴萍在场，二是徐炳奇的儿子徐春和沈玉珍到中介营业场所签订房屋买卖合同，期间吴萍来电要求房价必须70万元，三是中介和徐春、沈玉珍回到徐炳奇家中补签委托书，吴萍亦在场。从当天拍摄的短视频反映，当吴萍和徐春询问徐炳奇委托谁办理卖房事宜以及和受托人的关系时，徐炳奇的回答很明确，是委托徐春办理，徐春是其儿子，综上事实可以认定，委托徐春签订案涉房屋买卖合同是产权人徐炳奇及其妻子吴萍的真实意思表示，合法有效。至于委托书中委托人的签字形式，竖写的签名系徐炳奇独立书写，因受中风影响字迹不成形，才产生目前争议的由他人（徐春或中介）握着徐炳奇的手再次签名（横写），这一过程中徐炳奇的家人均在场，应当认为，对于委托书上的两次签名，既可说明代表徐炳奇本人意愿，也可说明徐炳奇的家人对此亦予认可，因此，无论是徐春还是中介握着徐炳奇的手帮助完成第二次签字，不影响委托书的效力。二、关于徐炳奇的行为能力问题。首先，从上述视频反映，徐炳奇当时神志清楚，能够理解对方的提问意思并作出准确回答，尤其根据吴萍陈述，是徐炳奇强调房价要求70万元，还价就不卖，更说明徐炳奇对于财产处置权的行使有独立意志并能够正常表达。其次，退一步考虑，即使徐炳奇已经发展到行为能力受限的程度，那么根据《民法总则》规定，其实施民事法律行为应由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，而能够担任其法定代理人（监护人）的，按照法定顺序即为其配偶、子女，本案中，徐炳奇的妻子吴萍和儿子徐春均共同参与了本次房屋买卖，完全可以认为符合上述法律规定，且已经最大程度地尊重了被监护人徐炳奇的真实意愿，因此，本案对徐炳奇的民事行为能力没有必要进行鉴定，且时隔近一年再对当时的行为能力进行鉴定也确实不具有合理性，故本院对此鉴定申请不予准许。三、关于房屋买卖合同第八条的委托书公证问题。房屋买卖合同系徐春代理徐炳奇签订，当时徐炳奇尚未签署书面委托书给徐春，对此，合同第八条着重要求补齐委托手续，从合同约定“委托书于三天内交于丙方”看，显然允许徐春事后自行办理，但也正因此，为证明事后提交的委托书的真实性而作出了公证的要求，这也是出于对买房人沈玉珍的保护，因此，该条款中“委托书于三天内交于丙方，办理好公证手续，若因此产生的违约责任由徐春本人承担”以及“若因甲方公证未能办理下来，则此合同自动作废，三方互不承担违约责任”，应当理解为，“甲方公证未能办理下来”是指徐春未取得徐炳奇的委托授权，不具备办理公证的基础，由此才可能产生该条款约定的合同三方（这里的甲方应指徐炳奇）互不承担违约责任，以及“因此产生的违约责任由徐春本人承担”的结果，这也完全符合《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款关于无权代理人订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任的法律规定。而本案中，徐春已经在事后补办到真实有效的委托书，所签订的房屋买卖合同对被代理人徐炳奇已经产生法律效力，委托书未经公证一节不应认为影响对合同效力的认定。即使按徐炳奇所述，将委托书的公证理解为合同生效条件，同样也不影响本案认定。本案中徐炳奇已经签署委托书，如果徐炳奇是基于主观原因不积极办理后续的公证手续，那么根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，应当认定合同已生效；如果徐炳奇是基于欠缺民事行为能力的客观原因而无法办到公证，则说明其本身不具有委托授权的自主能力，更谈不上对委托行为进行公证，因合同所附条件必须是不确定将来能否发生的事实，必定不能发生的事实不能作为合同所附条件，由此，案涉合同中设置的必定无法实现的“委托书公证”条件不产生限制合同效力的作用，仍然应当通过考量徐炳奇法定代理人的意思表示来评判合同效力。综上所述，对于徐春代理徐炳奇签订的房屋买卖合同，徐炳奇已签署委托书予以确认，其妻子吴萍也持同意意见，故该合同合法有效，应当依约履行。关于徐炳奇上诉所称的实际因素，并非影响合同继续履行的法定情形。首先，即使案涉房屋系徐炳奇夫妻的唯一住房，但其出售房屋将得到相应对价70万元房款，完全可以用该房款另行购买住房，不存在生存权得不到保障的问题。其次，诚实信用原则是合同法的基本原则，“年老多病”、“唯一住房”、“不配合执行”等均非合同当事人可以随意毁约的理由。综上所述，徐炳奇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由徐炳奇负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  费益君审判员  王俊梅二〇一八年十二月三日书记员  潘婧雅