北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终9352号上诉人（原审被告）：韩相孟，男，1964年9月18日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：深圳市深华物业集团有限公司，住所地深圳市罗湖区北斗路文华花园六角楼**。法定代表人：沈四光，总经理。委托诉讼代理人：石苏华，男，深圳市深华物业集团有限公司员工。委托诉讼代理人：王晓敏，女，深圳市深华物业集团有限公司员工。上诉人韩相孟因与被上诉人深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华物业）物业服务合同纠纷一案,不服北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初10827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩相孟上诉请求：撤销一审判决，依法改判深华物业按照物业服务协议履行义务，并按照国家标准对5号楼进行鉴定和加固，赔偿诉讼造成的误工、交通等损失3000元。事实和理由：1.我是与深圳市深华物业管理有限公司北京分公司（以下简称深华管理北分）而不是深华物业签订物业服务协议，我与深华物业没有任何法律上的权利义务关系。2.2014年6月27日，公司已经变更为深华物业，说明深华管理北分从2014年6月27日已经不存在。此后的2014年8月1日以欺诈方式用深华管理北分与业主签订所谓的物业协议应当是无效合同。3.一审认定深华物业就是深圳市深华物业管理有限公司存在事实认定错误，且违反依职权收集证据的规定擅自为深华物业举证。4.2014年8月1日住户与总政签订售房协议，已经拥有全部产权，一审以产权登记作为拥有所有权的标准，混淆了房屋开发商与自建经济适用房的不同。5.深华管理北分与业主签订的《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》不是《总政回龙观小区物业管理服务合同》的从合同。2014年8月1日上诉人理应是服务协议的主体，而不是他人。服务协议从2014年7月1日至业主委员会成立选聘新的物业公司止，而服务合同2017年6月30日就失效。6.深华物业擅自提高收费标准，上诉人在没有同意物业费上调的情况下，拒绝交物业费完全符合合同法法律规定，应继续按照协议约定的1.28元/平米/月收缴物业费。深华物业停限售电本身就是违法行为，且出具了书面停止服务通知，更没有为上诉人服务。7.深华物业的广告收入应该归全体业主。深华物业对5号楼高层主体承重墙开门，应当赔偿全体业主损失，并恢复原貌，经专家鉴定符合国家抗震要求。深华物业辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。深华物业向一审法院起诉请求：1.判决韩相孟向深华物业支付物业费5869.14元、水费160元；2.判决韩相孟向深华物业支付逾期支付物业费滞纳金2661.86元（截止到2017年12月31日）；3.判决韩相孟承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2014年8月1日，韩相孟（甲方）与深圳市深华物业管理有限公司北京分公司（以下简称深华管理北分、乙方）签订《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》，双方约定甲方自愿将自有房产位于总政机关回龙观小区X楼X单元X号，建筑面积144.56平方米，委托乙方提供物业管理服务。按照协议约定，物业收费按房屋的建筑面积计算，自业主入住之日，按建筑面积1.28元/㎡/月缴纳物业服务费。物业服务费按年预交，由乙方向甲方按年收取，计2233.65元/年（按建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。每年到期前一个月开始缴纳下年物业服务费用，甲方逾期未缴纳，则视为违约，按照本合同约定加收违约金。合同期限为自2014年7月1日起至业主委员会成立并选聘新的物业公司止。合同同时约定因甲方违反合同及物业管理制度导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内纠正，逾期未纠正的，应向乙方每日支付应缴费用万分之五作为违约金。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权拒绝接受；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。2015年8月26日，中国人民解放军总政治部房地产管理局（甲方）与深华物业（乙方）签订《总政回龙观小区物业管理服务合同》，双方约定物业类型为军队经济适用住房；坐落位置为北京市昌平区科星西路。乙方提供服务的受益者为总政治部房地产管理局（甲方全体物业使用人），甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。甲方在现场设立小区管理办公室，代表甲方行使合同中约定的权利和义务。合同约定，物业管理服务期限为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。另合同约定，第一年物业管理服务费金额为2487.114元/年（由直工部承担）。从第二年开始，物业管理服务费为2732109.07元/年（物业管理服务资金构成详见附表一）。住户承担的住宅物业费为1.4元/月/平方米，由乙方负责收取。住户计费起算时间以甲方书面通知时间为准。所收费用由乙方保管，用于抵扣甲方支付乙方的物业服务费。2015年10月10日，中国人民解放军总政治部直属工作部发布《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》。通知规定：“依据军队经济适用住房管理规定，结合2005年2662号文件《北京市物业服务管理收费办法》规定的收费标准，经部党委常委会审议并报总政领导批准，回龙观小区物业管理工作由深华物业承担，物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工所在单位承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”韩相孟辩称物业拒绝向未缴纳物业费的业主卖电，提交了深华物业向业主发出的通知，载明“物业公司决定对拖欠2015年至2016年度、2016年至2017年度物业费的业主暂停物业服务。”深华物业称虽然通知业主暂停物业服务，但事实上并未暂停，并提交了韩相孟购电记录，证实仍继续向业主售电。韩相孟辩称深华物业擅自拆改墙体，造成巨大安全隐患，提交了照片及楼房图纸。深华物业对承重墙拆改的事实认可，但称并非深华物业所为，而是部队在小区的管理办公室实施的行为，并提交中国人民解放军总政治部直属工作部管理保障局于2018年3月8日，发布《致回龙观小区居民的一封信》，载明“我方与回龙观小区物业合同于2017年7月1日到期，由于根据自住房小区‘四脱钩’的有关规定，一时无法招投标，又与深华物业延续至2017年12月31日，现物业已经根据规定完成合同期，希望大家按规定向物业交纳所欠的有关物业、车位费和水、电费，交费终止时间为2017年12月31日，个人交纳的费用按每平米每月1.4元计算。对于大家提出的车库进水、小区未按当初承诺提供的有关基础设备和服务，5号楼结构破坏等问题，这些主要是建设方和我方规划的问题，小区物业也多次向我们反映，我们将在下步工作逐步改正，对大家造成的损失，也正在开展理清补偿工作，希望大家不要以此为借口不交物业费用。”一审法院认为，本案的争议焦点有三项：一是深华物业与深华管理北分之间的关系问题。依据深圳市深华物业集团有限公司企业信息查询，2014年6月27日，该公司名称由“深圳市深华物业管理有限公司”，变更为“深圳市深华物业集团有限公司”。随后，该公司名下的子公司“深圳市深华物业管理有限公司北京分公司”，名称亦变更为“深圳市深华物业集团有限公司北京分公司”。韩相孟与深圳市深华物业管理有限公司北京分公司签订协议后，该公司更名为深圳市深华物业集团有限公司北京分公司，仍是本案深华物业的子公司。故深华物业作为母公司提起诉讼符合法律规定，法院不持异议。二是物业服务费用应按1.28元/月/平方米计算还是按照1.4元/月/平方米计算。本案涉及的位于北京市昌平区科星西路总政回龙观小区，住房性质为军队经济适用房。按照1999年颁布的《军队经济适用住房建设管理办法》，军队经济适用住房定义为：“由军队单位组织建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。”本案中，军队人员购买总政回龙观小区房产均未办理所有权登记，中国人民解放军总政治部房地产管理局作为该小区实际所有权人，其与深华物业签订的《总政回龙观小区物业管理服务合同》（以下简称《合同》）不违反国家强制性规定，应为合法有效。韩相孟作为军队人员购买房产并未取得该房屋所有权，其与深华管理北分签订的《总政机关回龙观小区经济适用住房物业服务协议》（以下简称《协议》）应从属于实际所有权人中国人民解放军总政治部房地产管理局签订的《合同》。两个合同文本在物业服务收费标准上存在差异，应按照《合同》约定履行相关权利义务。依照中国人民解放军总政治部直属工作部发布的《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》规定：“物业服务收费标准为2.55元/月/平方米。购房职工所在单位承担的费用由1.28元/月/平方米调整为1.4元/月/平方米，购房职工所在单位承担的费用由1.27元/月/平方米调整为1.15元/月/平方米，从住户入住时间起算。”依据《合同》及该通知明确显示，物业服务费为2.55元/月/平方米。个人承担物业费提高的根源在于军队对物业费补贴的比例有所下降。十八大以来，中央军委按照“依法治军、从严治军”的要求，着手清理整治军队住房，对物业服务推不开等问题进行集中整治。军队对物业服务费用补贴的下调以至于取消顺应军队住房制度改革的需要。军队人员作为军队经济适用房的受益主体在享受政策补贴的同时亦应当承担相应的责任和义务。因此深华物业主张按照1.4元/平方米/月收缴物业费于法有据，法院予以支持。三是韩相孟辩称拒绝向其卖电、在承重墙上开墙打洞造成安全隐患等是否构成不缴纳物业费的抗辩理由。深华物业为韩相孟房屋所在的小区提供了物业服务，韩相孟作为业主亦实际享受到了深华物业提供的服务，该服务事实上持续至2017年12月31日，韩相孟理应向深华物业交纳物业服务费用。庭审中，深华物业提交证据证明造成承重墙破坏的主体为军队在小区的管理办公室，深华物业尽到了相关管理职责，故韩相孟以此为抗辩理由不交物业费，法院不予支持。韩相孟因此实际造成的损失，应向实际侵权人另行主张权利。鉴于韩相孟系因对物业服务费标准存在质疑从而未交纳物业费，其主观并无违反约定的故意，故深华物业要求韩相孟支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，现深华物业起诉，要求韩相孟补交29个月的物业服务费并交纳车位费的诉讼请求，理由正当，法院对此予以支持。深华物业要求韩相孟支付滞纳金的主张缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决:一、韩相孟给付深圳市深华物业集团有限公司物业服务费5869.14元、水费160元，以上共计6029.14元，于判决生效后十日内付清。二、驳回深圳市深华物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，经核实，“深圳市深华物业集团有限公司”的历史名称曾为“深圳市深华物业管理有限公司”。“深圳市深华物业集团有限公司北京分公司”（以下简称深华物业北分）的历史名称曾为“深圳市深华物业管理有限公司北京分公司”。因此，深华管理北分与深华物业北分为同一主体，深华物业作为深华物业北分的总公司提起诉讼符合法律规定，韩相孟认为自己是与深华管理北分签订的合同，要求驳回深华物业诉讼请求的理由，本院不予支持。深华物业提交企业名称变更通知书，韩相孟提出质疑，一审法院依法予以核实并不违反法律规定，韩相孟就此提出的上诉理由，本院亦不予支持。韩相孟上诉主张2014年6月27日公司变更名称后仍以深华管理北分的原名称与其在2014年8月1日签订合同，构成欺诈。2014年6月27日，深华物业管理有限公司变更为深华物业集团有限公司，并非韩相孟所述的深华管理北分名称的变更时间，韩相孟就此所持上诉理由，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，韩相孟购买房产后未办理登记，尽管韩相孟认为房屋产权转移应适用军队后勤部相关管理办法且与总政治部房地产管理局签订的购房合同中对此有约定，但是该管理办法和购房合同不能违背物权法定原则，在涉及第三人的情况下，不动产物权仍应以登记发生效力，因此中国人民解放军总政治部房地产管理局与深华物业签订的《合同》合法有效。当韩相孟与深华管理北分签订的《协议》与《合同》内容存在不同时，应当以《合同》约定为准。依据《合同》显示，物业服务费为2.55元/月/平方米，其中住户承担的物业费为1.4元/月/平方米。结合军队改革政策，根据《关于调整回龙观小区住户物业收费标准的通知》，个人承担物业费部分提高的根源在于军队对物业费补贴的比例有所下降，《合同》中约定的费用存在合理性，深华物业主张按照1.4元/平方米/月收缴物业费于法有据。韩相孟主张自己拥有涉案房屋的全部产权，应当依照《协议》约定按照1.28元/月/平方米交纳物业费的上诉主张，本院不予支持。深华物业为韩相孟房屋所在的小区提供了物业服务，韩相孟作为业主亦实际享受到了深华物业提供的服务，该服务事实上持续至2017年12月31日，韩相孟认为《合同》2017年6月30日失效而拒交物业费的理由不能成立。韩相孟上诉认为深华物业停限售电，对5号楼高层主体承重墙开门，应当赔偿全体业主损失并恢复原貌，且深华物业的广告收入应该归小区全体业主。韩相孟提出的停售电等暂停物业服务问题，深华物业并未实际暂停物业服务。至于拆墙开门，深华物业亦提交相应证据证明公司尽到了相关管理职责。韩相孟以此为由不同意按照1.4元/月/平方米标准交纳物业费，本院不予支持。韩相孟另认为小区广告收入应当归全体业主，小区广告收入涉及全体业主共同利益，如受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，并不构成韩相孟个人不交纳物业费的理由，且该项主张不能证明深华物业没有提供物业服务，韩相孟该项上诉理由，本院不予支持。韩相孟另要求赔偿因诉讼造成的误工、交通等损失3000元，韩相孟该项请求属于二审中新增加的诉讼请求，不属本案处理范围，本院不予处理。综上所述，韩相孟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韩相孟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈伟审判员  白云审判员  张琦二〇一八年十二月十二日法官助理陈大林书记员赵倬希