云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0423民初1964号原告：瞿利萍，女，1983年6月24日生，汉族，居民，住通海县。原告：王希勇，男，1979年7月8日生，汉族，农民，住通海县。被告：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇**。统一社会信用代码：91530423784627599C。法定代表人：纳学远，任总经理。原告瞿利萍、王希勇诉被告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告瞿利萍、王希勇到庭参加诉讼，被告海纳公司的法定代表人经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭在加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。瞿利萍、王希勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院查明事实后，依法确认被告逾期交房的行为构成违约；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金：30元/天×30天+320062元×0.02%×727天=47437.01元。事实及理由：被告系一房地产开发企业，开发位于通海县的天湖银座楼盘，在取得了该楼盘的规划许可证和商品房预售许可证后销售房屋。2013年8月7日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的天湖银座A幢第1单元第7层01号房，合同总价为320062元。合同第七条约定交房期限为：2015年10月31日前，甲方将经建设单位组织验收合格，并符合约定的商品房交付给乙方，合同第九条约定了逾期交房的违约责任：1、自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款。但到了约定的交房日期，被告未能将组织验收合格的房屋交给原告，直至起诉时被告也未能提出竣工规划验收合格的证明。至2017年11月27日，迫于无奈，原告接收了房屋。据此，被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。海纳公司未到庭，也未提交书面答辩意见及证据材料。闭庭后，海纳公司向本院提交书面意见，认为原告主张的逾期交房违约金过高，要求参照玉溪市中级人民法院对天湖银座小区其他住户的生效判决予以调整。对2017年5月23日被告已发布接房通知以后的违约金不予支持。本院经审理认定事实如下：海纳公司、通海县富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月7日，海纳公司、通海县富润建材厂作为出卖方（甲方）与原告作为买受方（乙方）签订通THYZ（2013）第121号《商品房购销合同》、《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买天湖银座A幢1单元7层01号、建筑面积104.22平方米（商品房套内建筑面积86.88平方米、分摊面积17.34平方米）的房屋一套，房屋价款320062元。合同第六条约定：担保贷款方式付款，乙方于2013年8月7日前向甲方支付总房价款的30%即（含定金）100062元作为首付款，剩余70%即余款220000元，乙方应按照银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整齐全合法有效的资料申请并办理完成贷款持续以作为支付，贷款发放到甲方帐户则示为乙方结清房款。第七条约定：甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第八条约定：乙方如未按约定支付房款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天30元支付甲方违约金，逾期30天后，乙方每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金，合同继续履行；第九条约定：如甲方未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付乙方违约金，逾期30天后，每天按乙方已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条约定：房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续，由于甲方的原因未能按期交房，甲方按逾期交房承担违约责任，甲方已按约定履行通知义务，由于乙方原因未能按期交房的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同甲方已按期履行了交房义务，乙方自此日起至实际接房日止，按每日30元支付甲方违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。《商品房购销合同》、《合同补充协议》签订后，二原告按约定支付海纳公司全部房款320062元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付原告房屋。2015年11月11日，天湖银座建设单位、勘察单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，原告未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、勘察单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2017年11月27日二原告向海纳公司缴纳了维修基金、契税等费用16581元，并办理了接房手续。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。另查明，被告曾于2017年5月23日在报纸上公告通知天湖银座业主接房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，海纳公司与原告及郑超签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司验收合格的房屋交付原告。2016年5月12日的工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具了情况说明能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，而双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司未按约交房，其行为已构成违约。本案中，根据双方约定，海纳公司应在2015年10月31日前将验收合格的房屋交付原告，而原告实际接房的时间是2017年11月27日，但海纳公司曾于2017年5月23日在报纸公告通知接房，所以违约交房的起止期限，应为2015年11月1日至公告日即2017年5月23日，共计569天。关于违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原告与海纳公司在《商品房购销合同》中约定海纳公司逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.02%计算违约金，现海纳公司提出约定的违约金过高，要求予以调整。经审查，海纳公司逾期交房给原告造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋出租所得的租金，而天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司逾期交房给原告造成的租金损失为16011.32元（104.22平方米×569天×0.27元/平方米/天），故对原告主张按合同约定的违约金计算过高，本院不予支持。被告法定代表人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为对自己诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告通海县海纳房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告瞿利萍、王希勇逾期交房违约金16011.32元。二、驳回原告瞿利萍、王希勇的其他诉讼请求。如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，减半交纳即490元，由原告瞿利萍、王希勇负担325元，被告通海县海纳房地产开发有限公司负担165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员  范丽娟二〇一八年十二月十四日书记员  文学赋