云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初2180号原告：施旭云，女，白族，生于1975年11月22日，云南省景谷县人，住普洱市景谷县。委托诉讼代理人：石思谕，云南思润律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱至胜物业服务有限公司（统一社会信用代码：9153080076389353XJ）。住所地：云南省普洱市思茅区茶苑路**。法定代表人：杨晓霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张建平，云南张建平律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告施旭云与被告普洱至胜物业服务有限公司（以下简称“普洱至胜物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告施旭云及其委托诉讼代理人石思谕，被告普洱至胜物业公司的委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施旭云向本院提出诉讼请求:1.由被告赔偿原告地板损失15700元、地砖损失17379元、橱柜损失14480元，共计47559元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年8月1日晚，被告的工作人员打电话联系原告，称原告位于普洱市思茅区的房屋漏水。原告连夜从外地赶回，看到房屋地板全部被水淹没，把房屋内的地板、鞋柜、橱柜等淹坏。经原告及被告的工作人员一起查找原因，发现系因被告未尽职维护下水管道，导致原告房屋的下水管道堵塞，下水道污水从原告房屋的下水道回流入原告房屋，造成原告房屋里的地板、橱柜、桌子等损坏。根据原、被告双方于2014年3月7日签订的《前期物业管理协议》的约定，原告于2017年1月第一次发现下水道污水回流至原告房屋时就向被告反映，被告不顾不理导致此次下水道污水大量回流入原告房屋，造成原告的严重损失，责任在被告。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告普洱至胜物业公司辩称，1.2018年7月31日，被告在履行义务过程中发现原告所住单元一楼电梯门左右两侧潮湿有漏水现象，通过检查发现是原告家漏水，具体部位不知。被告的工作人员于当日16时57分打通了该业主的电话，通知其回家查看，但业主答复在外地不能马上回家。2018年8月1日上午，被告的物业管理处多次打电话给原告，但无人接听。在此情况下，被告只能从外主管排污处的管道口进行倒行清理。当晚22时，原告告知被告的工作人员熊际周，其已到家，并要求管理人员于次日去帮忙检查。2018年8月2日，被告的工作人员至原告家中检查后发现，原告家进水系原告所住单元的排污管道堵塞所致。管理人员从排污管内清理出大量的油垢后排除了倒灌现象。2.根据原、被告双方签订的《物业管理协议》第一条管理事项中的第二小条约定：“公用设施、设备是指：共用的上下水管、漏水管、中央空调、电梯、公共供电线路、通讯线路、公共照明、消防设施、道路、沟等用作共用设施的物件。”而本案发生污水倒灌是因原告所住单元原告楼上的9家住户造成，并不属于被告服务和管理的范围。原告的损失应依照我国法律规定的责任自负原则，由责任人为其承担，被告非本案的适格主体及责任的承担人。3.被告每月均依照《物业管理协议》的约定对小区进行清理和维修，未发生原告诉称的被告在履行义务时不尽责、不顾不理的现象。4.根据2014年3月7日原、被告双方签订的《业主临时规约》第四十一条第3小条约定：“自业主迟延支付物业服务费等费用至实际支付日之间产生的任何损害，被告不承担赔偿的责任。”原告自2018年1月至今未向被告交纳物管费，故被告应予免责。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原、被告双方均提交的《前期物业管理协议》1份；被告普洱至胜物业公司提交的第1组证据中的《业主临时规约》1份、第4组证据《中国电信股份有限公司普洱分公司业务登记单》1份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告施旭云提交的第2组证据《照片》6张，其用以证明原告房屋中的墙壁、地板、橱柜被水浸泡后受损的事实；被告普洱至胜物业公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；本院认为，该照片模糊不清，照片拍摄的图像是否系本案原告诉称的受损房屋无法确定，故对该证据的真实性本院不予确认。2.原告施旭云提交的第3组证据《收据》、《收款收据》、《橱柜购货合同书》各1份、《发货单》2份，其用以证明污水侵入原告的房屋后，造成地板损失33079元、橱柜损失14480元的事实；被告普洱至胜物业公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；本院认为，《收据》、《收款收据》并非正式的发票，《橱柜购货合同书》系复印件，《发货单》无签收日期等，该组证据材料形式上不符合证据的要求，故对该组证据的真实性本院不予确认。3.被告普洱至胜物业公司提交的第2组证据《公共设施维护记录》1份、《图片》3张，其用以证明被告在日常工作中，完全按照物业合同的约定履行服务内容，并定期对辖区内所有公共设施进行检查和维修，已尽到了应尽的职责和义务；原告施旭云质证认为，《公共设施维护记录》系被告单方作出，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，《图片》中的地点无法证实系原告生活居住的小区，故对《图片》亦不认可；本院认为，《公共设施维护记录》系被告单方制作，记录中与原、被告陈述相一致的部分，即2018年8月2日疏通72幢1单元201室厨房排污管道的事实，本院予以确认，其余部分因无证据相印证，故本院对其真实性不予确认，《图片》的拍摄时间、地点无法确定，故对其真实性，本院不予确认。4.被告普洱至胜物业公司提交的第3组证据《助理巡查记录》1份、《照片》2张，其用以证明被告在巡查时发现原告所住单元二楼有漏水现象，主动检查了漏水原因，并立即联系了原告进行查看，但因原告不在思茅，导致被告的工作人员不能及时进屋查看，被告主动组织人员从外围的水道向内进行反疏通处理的事实；原告施旭云质证认为，该组证据系被告单方作出，对其真实性、合法性及关联性均不予认可；本院认为，该《助理巡查记录》系被告单方制作，记录中与原、被告陈述及《中国电信股份有限公司普洱分公司业务登记单》相一致的部分，即被告的工作人员于2018年7月31日至2018年8月1日期间数次联系原告，告知其房屋漏水情况，被告的工作人员于2018年8月2日至原告家进行查看，疏通排污管道的事实，本院予以确认，其余部分因无其他证据相印证，本院不予确认，《照片》拍摄的地点经施旭云确认系其住房楼下，对此本院予以确认，但对拍摄的时间，因其未显示于照片中，故对拍摄时间本院不予确认。通过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：原告施旭云系普洱市思茅区“阳光名苑”72栋1单元201室的业主。2014年3月7日，原、被告双方签订了《前期物业管理协议》，协议第一条“委托物业管理的事项”包括：一、本物业建筑共用部位的维护和管理。共用部位是指本物业主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙、门厅、楼梯间、分户墙、走廊通道等。二、共用设施、设备的运行、维护和管理。共用设施、设备是指共用的上下水管、落水管、中央空调、电梯、供电线路、通讯线路、公共照明、消防设施、道路、沟等用作公共设施物业。三、环境卫生。四、公共秩序维护和消防防范。五、交通秩序和车辆停放。六、档案管理。七、其他服务事项。同日，原、被告双方还签订了《业主临时规约》，该规约第四十一条“免责条款”约定：“因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对物业服务企业的免责事由，物业服务企业不承担赔偿之责：3.自业主迟延支付物业服务费等费用至实际支付日之间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。”另查明，2018年7月31日，普洱至胜物业公司的工作人员发现施旭云所住的单元一楼电梯门两侧潮湿，可能存在漏水现象，于16时56分拨通了施旭云家的电话，通知其回家查看。因施旭云未能及时回家配合查看，次日上午，普洱至胜物业公司从外主管排污处的管道口进行倒行清理。施旭云于2018年8月1日晚23时回到家，8月2日上午，施旭云同普洱至胜物业公司的工作人员熊记周一起至施旭云家查看，经检查后发现，施旭云所住单元的排污管道堵塞，水从施旭云家的厨房下水道回流至施旭云家，导致施旭云家进水。普洱至胜物业公司管理人员从排污管道内清理出大量的油污后排除了倒灌现象。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》第一条明确约定了委托物业管理的事项。协议还约定，对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理属于被告的义务。庭审时，双方均认可原告家房屋进水系下水管道堵塞、污水回流所致。下水管道堵塞通常因毛发、油垢未及时清除，或因管道塌方、错位，亦或因硬物堵塞、装修不慎造成。本案中，被告在发现了原告所住的单元一楼电梯门两侧潮湿有漏水现象后，及时通知原告回家查看，在原告未能及时回家查看前，又及时从外主管道排污处的管道口进行了倒行处理，在原告回家后，又随其进屋查看，并从排污管内清理出了大量的油污后排除了倒灌现象。综上，本院认为，被告已尽到了物业管理义务，在没有业主反映的情况下，下水管内油污堵塞在平时日常检查中未发现，并非被告之责任。原告以被告未尽到对公共设施维护的义务，存在违约为由起诉被告要求其承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。原告主张的各项损失亦无相应的证据证实，对此本院不予确认。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告施旭云的诉讼请求。案件受理费989元，由原告施旭云负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  姚红艳审 判 员  杨昌金人民陪审员  李兰寿二〇一八年十二月二十四日法官助理刘思陶书记员鲁晋宇