河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终17711号上诉人（原审原告）：卢亚飞，男，1990年５月19日生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：梁超，河南见素律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐，河南见素律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州中元置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路**附**。法定代表人：谢珊雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振威，河南荟智源策律师事务所实习律师。原审第三人：国网河南省电力公司郑州供电公司，住所地，住所地郑州市中原区淮河西路**iv>负责人：刘长义，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐炜，该公司员工。委托诉讼代理人：刘玲，河南金学苑律师事务所律师。原审第三人：郑州自来水投资控股有限公司，住所地郑，住所地郑州市中原西路**v>法定代表人：孙依群，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦华代，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明启，河南文丰律师事务所实习律师。上诉人卢亚飞、郑州中元置业有限公司与原审第三人国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州自来水投资控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案,均不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初3948号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2018年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢亚飞上诉请求：1.撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初3948号民事判决第二项，依法改判增加支持卢亚飞一审第一、二、三项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由郑州中元置业有限公司承担。事实与理由：一审判决认定的主要事实错误。（一）一审驳回卢亚飞关于判令郑州中元置业有限公司将卢亚飞房屋的水、电计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续，并要求支付违约金的诉讼请求是错误的。其一，一审判决理由明显违背基本事实，机械解释合同条款，与双方合同的签订目的不相符，侵害了卢亚飞的合法权益。合同条款的本意，应当结合双方商品房买卖合同签订的背景、买房时有关政府部门关于水电直供、“一户一表、分表计量”的相关规定及相关买房人的真实签约目的来综合分析认定。在认定郑州中元置业有限公司应履行的合同义务时，不应仅仅是止于合同条款的文字表面。双方合同约定的是双方当事人之间的权利义务，既然合同约定“供水方式为市政管网直接供给”、“市政电力直接供给”，郑州中元置业有限公司就应当向卢亚飞交付由市政管网直接供水、供电到户的房屋，相关附属设施、设备也应当满足水电直接供给到户的要求。但实际并未达到该要求。截止目前，仍然是市政直接向郑州中元置业有限公司供水、供电，再由郑州中元置业有限公司向卢亚飞供水、供电，该履行方式不符合合同目的，也不符合相关政府文件的要求。《河南省建设厅关于推行城市住宅供水“一户一表、计量出户”工作的通知》（豫建城〔2003〕41号）明确规定，“一户一表、计量出户”指的是：一个家庭住户安装一只贸易结算计量水表。根据双方签订合同条款的目的，“贸易结算”应当是作为直接用水、用电主体的卢亚飞与供水、供电企业之间的贸易结算，而不应当是郑州中元置业有限公司与供水、供电公司进行贸易结算，然后再由郑州中元置业有限公司与卢亚飞进行结算。一审判决仅仅查明国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州自来水投资控股有限公司将水、电直接供给郑州中元置业有限公司的情况下，认定郑州中元置业有限公司的履约行为符合合同约定，明显是错误的。其二，一审判决理由存在断章取义的情形。双方合同第十四条第1项明确约定：“供水设施：2016年8月30日达到申请正常使用条件。供水方式为市政管网直接供给，供水设备应取得城市供水企业出具的验收合格证明文件”，第2项明确约定：“供电设施：2016年8月30日达到使用标准。运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件”。一审判决不但错误地认定了上述条款中的“市政直供”，而且故意无视该条后半句约定的郑州中元置业有限公司对于水、电设施应当取得相应的验收合格证明文件的义务。根据该条约定，如果郑州中元置业有限公司的履约行为符合双方的约定，郑州中元置业有限公司就应当提交水、电设施验收合格的相关证明文件，但郑州中元置业有限公司一审时明确表示不能提供，证明郑州中元置业有限公司的履约行为不符合合同约定，一审判决认定事实错误。（二）一审判决驳回卢亚飞关于判令郑州中元置业有限公司协助办理房屋产权证的诉讼请求是错误的。根据双方《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，双方已经明确约定郑州中元置业有限公司报送房屋初始登记资料的时间（即便按照一审判决认定的因行政机关施行不动产登记制度而将报送首次登记的义务推迟至2016年12月26日，也不影响双方依据该条款所约定的报送资料义务是存在明确的截止日期的），这也就等于是明确了郑州中元置业有限公司应当配合卢亚飞办理房屋产权转移登记的时间。一审判决以“涉案房屋至今未办理产权首次登记，因而尚不具备办理产权转移登记的条件”为由驳回卢亚飞的诉讼请求，事实上造成了“郑州中元置业有限公司因其实施了违约行为反而被法院认定免责”的荒谬现状。郑州中元置业有限公司针对卢亚飞的上诉辩称：1.郑州中元置业有限公司是按照合同约定与郑州自来水投资控股有限公司签订了市政网直供合同，该履约行为符合合同约定，不存在违约；2.郑州中元置业有限公司按照合同第14条提供供电的替代措施，并承担相关费用，是有合同约定依据的，郑州中元置业有限公司也在尽快的接通市政电网，如果迟延履行，郑州中元置业有限公司将承担更多的垫付卢亚飞用电的费用，郑州中元置业有限公司没有不履行合同义务的故意，也没有造成卢亚飞的损失；3.按照合同约定，郑州中元置业有限公司承担递交初始登记资料的义务，在首次登记未完成前不具备办理房产证的条件。郑州中元置业有限公司上诉请求：依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初3948号民事判决，改判驳回卢亚飞的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院依据“初始登记”时间限制的合同条款，判决郑州中元置业有限公司对“首次登记”所用时间承担赔偿责任，没有合同约定依据。《商品房买卖合同》中约定的是“房屋交付使用后60日内向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属‘初始登记’资料”；但2016年8月24日郑州市住房保障和房地产管理局取消了“初始登记”业务，该权属登记已不存在。新成立的郑州市不动产登记中心受理的是“国有土地使用权”和“房屋所有权”的合并登记，即“首次登记”；合同约定的单一房屋所有权“初始登记”，已变更为“房屋所有权”和“土地使用权”两项登记。“初始登记”和“首次登记”并非同一行政机关的同一行政行为，一审依据“初始登记”的时间限制条款，判决郑州中元置业有限公司对“首次登记”所用时间承担违约责任，没有合同约定依据。二、“初始登记”被取消后，郑州中元置业有限公司继续办理“首次登记”，没有任何恶意，是善意的履约行为，因郑州中元置业有限公司继续履行，而判决郑州中元置业有限公司对所用时间承担赔偿责任，于法无据、于理不通。《商品房买卖合同》约定的是办理“房屋所有权”登记，但实际履行过程中，办理的是“房屋所有权”和“土地使用权”两项权属的合并登记。一审法院按办理“房屋所有权”登记的时间限制，判决郑州中元置业有限公司对“房屋所有权”和“土地使用权”两项权利合并登记所有时间，向卢亚飞承担违约赔偿，明显不当。郑州中元置业有限公司超出合同约定为卢亚飞办理“土地使用权”，而一审判决郑州中元置业有限公司承担办理“土地使用权”的赔偿责任，存在明显错误。三、《商品房买卖合同》约定的是“2016年10月30日（交房使用后60日内）前”向郑州市住房保障和房地产管理局递交“初始备案”资料。依据《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之法律规定，该合同条款对责任承担约定了两个前提条件是清楚明确的，该约定即符合常理，也符合交易习惯，并且有法律依据。从字面理解，该约定并不能得出2016年10月30日是唯一责任承担条件，也不能否定“交房使用后60日内”是责任承担的前提，从常理理解，该约定是为了促进积极交易，避免拖延交房，是对法律规定的善意补充。《商品房销售管理办法》是商品房交易习惯和步骤的法律规范，也是交易习惯和交易步骤的法律体现，在上述法律规定外，通过曲解合同条款方式，意图获取不当利益，违背基本的诚实信用原则。“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”是《商品房销售管理办法》第三十四条第二款的明确规定，也是商品房买卖交易的步骤和习惯。《商品房销售管理办法》规定和《商品房买卖合同》约定的均是“房屋交付使用后60日”向房屋管局报送“初始登记”资料，“初始登记”仅仅是“房屋所有权”登记，并不包括“土地使用权”登记；由于“初始登记”取消，现在郑州中元置业有限公司办理的是“房屋所有权”和“土地使用权”的合并登记，即郑州中元置业有限公司为卢亚飞办理了在合同约定外的“土地使用权”登记。四、一审法院不能剥夺郑州中元置业有限公司变更合同条款的权利。因为在初始登记被取消后，首次登记所用时间房管局认可的是365天，也就是说双方对首次登记进行约定的时候，应当参照这个时间限制。五、鉴于初始登记已经取消，卢亚飞起诉没有合同约定依据。郑州中元置业有限公司现在办理的是首次登记，首次登记是房屋所有权和土地使用权的合同，鉴于上述情况以及本案办理的周期，卢亚飞要求的违约金过高，超出了其损失的合理范围，应当予以减少。六、如果卢亚飞要求对首次登记时间进行限制，根据本案涉及合同的履行情况，按照首次登记用时的60%承担责任，符合公平公正原则，与各方的损失相适应。卢亚飞针对郑州中元置业有限公司的上诉辩称：一、一审法院并没有“依据‘初始登记’时间限制的合同条款，判决郑州中元置业有限公司对‘首次登记’所用时间承担赔偿责任”。首先，郑州中元置业有限公司的上诉理由不仅完全背离双方合同签订的目的，而且其主张也完全不符合常理。按照郑州中元置业有限公司的上诉逻辑，双方合同约定郑州中元置业有限公司的义务是向房管局报送‘初始登记’资料，2016年8月24日房管局取消了‘初始登记’业务，该权属登记已经不存在；政策变更后不动产登记中心受理的是‘国有土地使用权’和‘房屋所有权’的合并登记，即‘首次登记’，两个登记不是同一行政机关的的同一行政行为，因此一审判决其承担违约责任没有合同依据。即“初次登记”不存在了，就不应当判决其承担违约责任。郑州中元置业有限公司的上述逻辑是不正确的。一审法院关于违约金部分的判决内容并没有简单地依据双方合同约定判令郑州中元置业有限公司承担自2016年10月30日开始的违约责任，而是在充分考虑了郑州中元置业有限公司所主张的“政策变更”基础上作出的判决。一审判决在充分考虑因政策变更需要增加相关资料和延长办理期限的前提下判令郑州中元置业有限公司自2016年12月26日开始承担违约金符合双方合同的签订目的、有事实依据和法律依据。事实上，郑州中元置业有限公司直到目前为止都没有报送相关资料，其过错是不言而喻的。二、关于郑州中元置业有限公司的第二项上诉理由。郑州中元置业有限公司直至今日没有向不动产登记机构递交任何资料，无论是“初次登记”资料，还是“首次登记”资料，都没有报送。其恶意违约行为持续至今尚未结束，何来的“善意履约行为”，何来的其“继续履行，而判决其对所用时间承担赔偿责任”之说，作为商品房销售一方，到相关行政主管机关为其销售的商品房办理产权原始登记手续是其法定义务，没有履行该项义务，就无法实现将房屋销售给业主的根本目的，这也是商品房买受人取得房屋产权的基本前提，郑州中元置业有限公司办理房屋的产权原始登记是实现卢亚飞签订《商品房买卖合同》目的的基本前提。即便是在合同履行过程中政策发生了变更，也不影响郑州中元置业有限公司应当履行向行政主管机关报送商品房产权原始登记资料的基本义务，如果因政策变更导致其办理相关手续的工作量增加，只需在履行过程中为其增加相应的合理时间即可。一审法院对此已经予以充分考虑，判决是合理的。三、关于郑州中元置业有限公司的第三项上诉理由。郑州中元置业有限公司曲解了《合同法》第125条的规定，郑州中元置业有限公司强调不应当以2016年10月30日为确定其违约的起始时间节点，而应当依据“交房使用后60日内”确定其违约的时间计算起点。郑州中元置业有限公司这一主张的逻辑前提是，不考虑交房时间是否违约，即便逾期交房了也不算其存在违约行为，因为合同条款中同时约定了“交房使用后60日”办理产权登记手续的时间起算节点。按照郑州中元置业有限公司的这个逻辑，即便逾期交房的时间拖延到今天，针对报送产权登记资料这一合同义务，其也不存在违约行为。因此，真正曲解法律和合同约定的是郑州中元置业有限公司，违反诚实信用原则的也是郑州中元置业有限公司。另：政策变更并不代表双方合同约定的事项不存在了。国网河南省电力公司郑州供电公司针对卢亚飞、郑州中元置业有限公司的上诉述称：一、国网河南省电力公司郑州供电公司并非本案适格的第三人，应依法驳回卢亚飞对国网河南省电力公司郑州供电公司的起诉。卢亚飞将国网河南省电力公司郑州供电公司列为第三人参加诉讼，系将国网河南省电力公司郑州供电公司列为无独立请求的第三人，认为国网河南省电力公司郑州供电公司与该案处理有法律上的利害关系，即本案的处理结果将影响到国网河南省电力公司郑州供电公司己经参加的法律关系，对国网河南省电力公司郑州供电公司己有权利义务造成影响。但本案中，国网河南省电力公司郑州供电公司并非双方讼争商品房买卖合同法律关系的当事人，双方在合同履行中发生的争议与国网河南省电力公司郑州供电公司无关，且本案的处理结果与国网河南省电力公司郑州供电公司依法享有的权利义务没有影响，国网河南省电力公司郑州供电公司是否受理用电申请并履行相应义务，只以用电申请人是否具备合法用电条件并履行合法程序为依据。二、国网河南省电力公司郑州供电公司履行协助义务的前提条件并不具备，亦不存在怠于履行义务的情形，应当依法驳回卢亚飞对国网河南省电力公司郑州供电公司的诉讼请求。根据《供电营业规则》的规定，只有在受电工程符合技术安全规范，并履行验收、试验和检查程序的情况下，方可办理“一户一表”的用电手续；住宅小区内的受电工程建设属于建设方的义务，业主无法正常用电并非国网河南省电力公司郑州供电公司原因导致，国网河南省电力公司郑州供电公司并不存在怠于履行义务的情形，卢亚飞要求国网河南省电力公司郑州供电公司履行协助义务的条件并不具备。综上所述，一审判决中对国网河南省电力公司郑州供电公司的判决内容事实认定清楚，法律适用正确，应依法予以维持。郑州自来水投资控股有限公司针对卢亚飞、郑州中元置业有限公司的上诉述称：一、一审判决对郑州自来水投资控股有限公司的判项，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。郑州自来水投资控股有限公司与卢亚飞之间不存在合同关系，卢亚飞起诉要求郑州自来水投资控股有限公司履行协助义务既没有法律依据，也没有约定依据。一审依法判决驳回卢亚飞对郑州自来水投资控股有限公司的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确。二、郑州自来水投资控股有限公司已按与郑州中元置业有限公司的约定履行了供水义务。郑州自来水投资控股有限公司与郑州中元置业有限公司签订的《供用水合同补充协议（二）》约定：郑州中元置业有限公司申请接水时，应向郑州自来水投资控股有限公司申请安装注册总表，注册总表作为郑州自来水投资控股有限公司的贸易结算水表，郑州中元置业有限公司内部必须分户安装分户表，分户表必须安装出户，达到“一户一表，计量出户”要求，分户表由郑州中元置业有限公司自行管理，郑州自来水投资控股有限公司不对分户表进行抄表计量和管理。郑州自来水投资控股有限公司根据上述约定已经履行了供水义务。三、卢亚飞将郑州自来水投资控股有限公司列为第三人不适当。卢亚飞与郑州中元置业有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，郑州自来水投资控股有限公司不是合同当事方，与该合同没有利害关系，卢亚飞将郑州自来水投资控股有限公司列为第三人并不适当。卢亚飞向一审法院起诉请求：1.判令郑州中元置业有限公司为卢亚飞办理市政直接供水、供电、供暖手续——将卢亚飞房屋的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续，国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州自来水投资控股有限公司应履行协助义务；2.郑州中元置业有限公司向卢亚飞支付逾期办理市政电力、供水、供暖（即一户一表开户、结算）手续的违约金（以购房款为基数，自2016年8月30日起至办理完毕之日，按日万分之0.5计算，截止起诉之日暂计10000元）;3.郑州中元置业有限公司立即协助卢亚飞办理位于惠济区××路××北××单元××号房屋产权证；4.郑州中元置业有限公司向卢亚飞支付逾期办证违约金（自2016年8月30日至房屋权属证书办妥之日止，按每日万分之0.5计算），截止起诉之日暂计10353元；5.郑州中元置业有限公司立即将卢亚飞房屋所在的2号楼单元楼标识号牌粘贴到位；6.郑州中元置业有限公司履行合同约定安装并启用卢亚飞房屋所在的2号楼单元楼的门禁系统；7.郑州中元置业有限公司立即恢复卢亚飞房屋所在的2号楼五楼楼顶被侵占的绿地；8.郑州中元置业有限公司立即关停电梯直通（2、3、4层）商场；9.本案诉讼费由郑州中元置业有限公司承担。在诉讼过程中，通过法院居中协调，相关方配合，第5、6、8项诉讼请求所涉事宜已予以解决，诉争消除，卢亚飞自愿撤回对应诉请。第7项诉讼请求，因不符合受理条件，该院口头裁定予以驳回。第4项诉讼请求，卢亚飞将其变更为郑州中元置业有限公司自2016年10月30日起至实际报送登记资料之日止，按总房款的日万分之0.5向卢亚飞支付逾期报送初始登记资料的违约金。一审法院认定的事实：卢亚飞、郑州中元置业有限公司于2013年11月7日签订《商品房买卖合同》一份，卢亚飞以567307元购买郑州中元置业有限公司位于郑州市××砦××、××路西××单元××层××房屋××套。郑州中元置业有限公司应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付卢亚飞使用。郑州中元置业有限公司应当在2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由郑州中元置业有限公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，郑州中元置业有限公司在约定时期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向卢亚飞支付总房款万分之0.5的违约金。郑州中元置业有限公司承诺于2016年8月30日达到供水、供配电设施市政电力直接供给，如果在规定日期内未达到使用条件，卢亚飞同意郑州中元置业有限公司提供替代条件，使用费用按地域行业标准由卢亚飞承担直至满足合同约定的交付配套标准，郑州中元置业有限公司应在6个月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给卢亚飞造成的直接经济损失，卢亚飞应对直接经济损失提供法定有效证明。合同签订后，卢亚飞履行了交付房款的义务。2016年10月26日，郑州中元置业有限公司将涉案房屋交付卢亚飞。一审法院另查明，2016年8月12日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。一审法院再查明，2015年12月3日，郑州中元置业有限公司与郑州自来水投资控股有限公司签订《供用水合同》。2016年9月6日，郑州中元置业有限公司与郑州自来水投资控股有限公司签订《供用水合同补充协议（二）》，该协议约定：郑州中元置业有限公司申请接水时，应向郑州自来水投资控股有限公司申请安装注册总表，注册总表作为郑州自来水投资控股有限公司贸易结算水表，郑州中元置业有限公司内部必须安装分户表，分户表必须安装出户，达到“一户一表，计量出户”要求，分户表由郑州中元置业有限公司自行管理，郑州自来水投资控股有限公司不对分户表进行抄表计量和管理。二次供水设施、二次供水管道及附属设施产权归郑州中元置业有限公司，由郑州中元置业有限公司维护管理。开发商报送的首次登记资料与初始登记资料相比，增加或增设了不动产面积测绘、权籍调查等流程环节及对应的资料要求。截止至庭审之日，郑州中元置业有限公司未提供证据证明其已具备合同约定的报送初始登记资料的条件或资格。一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》依法成立、合法有效。一、关于卢亚飞主张郑州中元置业有限公司支付自2016年10月30日起至郑州中元置业有限公司实际报送初始登记资料之日止的违约金的诉讼请求。郑州中元置业有限公司未按合同约定取得初始登记资料的报送资格，其行为构成违约。郑州中元置业有限公司在为卢亚飞提供办理权属转移登记需由郑州中元置业有限公司提供的登记资料中有超出合同约定所涉的新增资料，卢亚飞、郑州中元置业有限公司对新增资料虽无具体约定，但新增资料的准备及报送关涉合同约定的权属转移登记条件的成就。因此，不论接收报送登记资料的行政主体是否发生变更，均改变不了郑州中元置业有限公司作为开发商应向作为购房人的卢亚飞提供办理权属转移登记需由开发商提供的登记资料，以实现双方的合同目的。合同履行过程中，因郑州市不动产登记中心的成立，郑州市住房保障和房地产管理局停止办理登记业务，故，郑州中元置业有限公司关于合同约定的报送初始登记资料的义务客观履行不能。关于卢亚飞现依据合同约定的初始登记资料的报送条款要求郑州中元置业有限公司据此履行对应的首次登记资料的报送义务理由是否充分的问题，合同约定的“2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前报送初始登记资料”中的“60日”应当理解为是对初始登记资料的准备及报送的时间约定，在“首次登记资料”与“初始登记资料”相比存在资料内容的增加、郑州中元置业有限公司为准备新增资料确需一定时间的情况下，如果仍按照“60日”的期间要求郑州中元置业有限公司完成首次登记资料的报送义务，显然不合理、不公平。一般情况下，合同各方应受合同条款的具体约束，但当存在充足理由需要偏离合同条款时，需对合同条款予以调整。参考郑州中元置业有限公司在同一小区另案中自取得维修基金证明，完成初始登记资料的准备至郑州中元置业有限公司向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料的期间，根据郑州中元置业有限公司方的违约程度，基于纠纷处理体现规则、维护秩序的考虑，郑州中元置业有限公司需于2016年12月26日前完成首次登记资料的报送，故郑州中元置业有限公司应支付卢亚飞自2016年12月26日至实际报送首次登记资料之日止的逾期报送资料违约金，暂计算至判决之日，违约金应为17955.27元（567307元×0.5÷10000×633天），剩余违约金计算至郑州中元置业有限公司向郑州市不动产中心实际报送首次登记资料之日。二、关于卢亚飞要求郑州中元置业有限公司立即协助办理案涉房屋产权证的诉讼请求。《商品房买卖合同》中买方的主要义务就是按期足额支付购房款，而卖方的主要义务就是交付符合条件的房屋并如约报送登记资料以备买方及时申请办理房屋产权转移登记，实现双方的合同目的。但案涉房屋因郑州中元置业有限公司尚未完成法律法规规定的及合同约定或所涉的产权初始或首次登记，导致产权转移登记的条件尚不具备，而卢亚飞主张“郑州中元置业有限公司立即协助办理位于惠济区××路××北××单元××号房屋产权证”，即卢亚飞要求法院判令房屋产权转移登记。法院通过裁判文书实现的功能之一就是彰显规则，维护秩序。这里的规则包括相关的物权转让交易规则，即卢亚飞、郑州中元置业有限公司通过债的方式实现物权转让的过程中，除了债权债务的自由处分外，还需满足物权转让的法定条件，即郑州中元置业有限公司通过产权初始登记或首次登记取得物权所有人的身份后，卢亚飞按合同约定自行申请办理产权转移登记，实现物权转让的合同目的。如果，在明知郑州中元置业有限公司尚不具备产权初始登记资格或首次登记资格或相应条件的情况下，径直支持卢亚飞该项诉请，则会导致物权转让秩序的混乱。根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，初始登记是指合法建造房屋而进行的所有权登记。据此，初始登记或首次登记应由开发建设单位申请办理，对合法建造的房屋行政机关才会进行产权的初始登记。由于案涉房屋至今未办理产权首次登记，因而尚不具备办理产权转移登记的条件。郑州中元置业有限公司应积极办理房屋产权首次登记，以完成合同约定的房屋产权转移登记条件，待该条件成就后，郑州中元置业有限公司应依约为卢亚飞房屋产权转移登记的办理提供协助。故，卢亚飞要求郑州中元置业有限公司立即协助办理案涉房屋产权证的诉讼请求，该院不予支持。三、关于卢亚飞要求郑州中元置业有限公司为其办理市政直接供水、供电、供暖手续――将卢亚飞房屋的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续的诉讼请求。因合同仅约定了市政直接供水、供配电，而未约定郑州中元置业有限公司应将卢亚飞的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续。故，卢亚飞要求郑州中元置业有限公司将案涉房屋的水、电、暖计量表直接接入市政管网并办理一户一表开户结算手续的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。同时，卢亚飞未提供充分的证据证明国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州自来水投资控股有限公司应向其履行协助义务的事实理由及法律依据，故卢亚飞要求国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州自来水投资控股有限公司履行协助义务的诉讼请求，证据不足，于法无据，该院不予支持。四、关于卢亚飞要求郑州中元置业有限公司支付逾期办理市政供水、供电、供暖（即一户一表开户、结算）手续的违约金的诉讼请求。因案涉合同未约定供水、供配电、供暖一户一表开户及结算事宜，故卢亚飞要求郑州中元置业有限公司向其支付逾期办理一户一表开户、结算手续的违约金的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、郑州中元置业有限公司于本判决生效之日起十日内向卢亚飞支付计算至2018年9月19日的逾期报送房屋权属登记资料违约金17955.27元，剩余违约金自2018年9月20日起计算至郑州中元置业有限公司向郑州市不动产登记中心实际报送首次登记资料之日；二、驳回卢亚飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费309元，减半收取计155元，由郑州中元置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢亚飞提交2018年7月29日郑州中元置业有限公司向业主所出具的《关于汇金广场项目C区2号楼业主所提问题的答复》一份，拟证明郑州中元置业有限公司已经在答复中认可水电不符合要求，一审判决驳回卢亚飞关于水电一户一表、分表注册及要求郑州中元置业有限公司协助办理房产证的主张是错误的。郑州中元置业有限公司质证称:1.对证据的真实性无异议，但不具备证明一审判决错误的证明目的。因为自始至终郑州中元置业有限公司均认可用电尚未达到合同约定标准，但是郑州中元置业有限公司是依据合同约定提供的替代措施，并且依据合同约定承担了市政费用之外的费用，并没有给卢亚飞造成损失，仍在积极履行接通市政电；2.现在涉案小区所用的水是郑州自来水投资控股有限公司提供的市政水，符合合同约定条件。其他与本案无关，不予质证。国网河南省电力公司郑州供电公司质证称：其公司是以无独立请求权第三人的身份参与到本案诉争的法律关系中，并非该法律关系的当事人，也并未参与双方法律关系的形成过程，对本案诉争情况并不知情，因此对该组证据暂不发表质证意见。郑州自来水投资控股有限公司质证称，该证据显示供水也是正式水，也能说明郑州自来水投资控股有限公司按照与郑州中元置业有限公司的约定履行了供水义务，不能证明卢亚飞起诉要求郑州自来水投资控股有限公司履行协助义务的诉讼请求。郑州中元置业有限公司提交证据二组。第一组证据为郑州市房屋登记薄、不动产证书复印件各一份，拟证明合同约定的初始登记的权利类型是房屋所有权，首次登记的权利类型已经变更为房屋所有权和国有土地使用权，两者并非同一行政机关的同一行政行为；第二组证据为商品房买卖合同复印件一份，拟证明初始登记被取消后，房管局备案的商品房买卖合同首次登记认可的时间是365日，如果双方重新确定首次登记时间限制，应当以365日为限，而不是原合同约定的60日。卢亚飞质证称，对该两组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议，两组证据的内容与本案当事人无关，且不能证明政策变更之后，郑州中元置业有限公司办理相关手续增加的时间；关于第二组证据中合同附件约定365天的问题，因为该份证据与本案当事人的合同情况没有关联性，365天不具有参考意义和价值。国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州自来水投资控股有限公司均质证称，其公司是以无独立请求权第三人的身份参与到本案诉争的法律关系中，并非该法律关系的当事人，也并未参与双方法律关系的形成过程，对本案诉争情况并不知情，因此对该组证据暂不发表质证意见。国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州自来水投资控股有限公司均未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为郑州中元置业有限公司对卢亚飞提交证据的真实性虽无异议，但该证据不能支持卢亚飞的证明目的，本院不予采信；郑州中元置业有限公司提交的二组证据与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，卢亚飞、郑州中元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。该《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺部分约定：1、供水设施：2016年8月30日达到申请正常使用条件。供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。2、供配电设施：2016年8月30日达到使用标准。运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。2、出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。3、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。本案中，涉案房屋交付使用时供水、供电均已经达到使用条件，其中供水为市政管网供给，供电为替代性供给，均符合合同约定。关于“一户一表”、结算方式及相关赔偿问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定一户一表、开户结算，且是否与市政水、电供给企业直接开户结算，需要涉案房屋所在小区业主对共有的相关基础设施、设备产权进行处置，以及与市政水、电供给企业就供水、供电达成合意并签订相关供水、供电合同。买受人请求第三人协助缺乏合同依据，且侵害第三人的合法权益，一审判决不予支持有事实和法律依据。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，郑州中元置业有限公司未合格交付的应在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。买受人主张郑州中元置业有限公司赔偿违约金，但未提交其存在直接经济损失的证据，应当承担举证不利的后果。关于买受人请求郑州中元置业有限公司协助办理房屋产权证书问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条产权登记的约定部分载明，2、转移登记：出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。从双方合同约定可以得知，转移登记以出卖人取得该商品房初始登记为前提，现因出卖人尚未取得涉案商品房的初始登记（由于政策调整的原因，现应为首次登记），不具备办理转移登记的前提条件，故一审判决不予支持，有合同和法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条产权登记的约定部分载明，1、产权初始登记。出卖人应当在2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。收款人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。房屋登记政策调整后，双方未对涉案《房屋买卖合同》的约定协商变更，故双方当事人仍应按该《房屋买卖合同》的约定履行。涉案房屋交付后，郑州中元置业有限公司未在合同约定期限内履行登记义务，一审判决其公司承担违约责任，有合同和法律依据，故郑州中元置业有限公司的上诉理由，本院不予认可。综上所述，卢亚飞、郑州中元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元，由卢亚飞负担50元，郑州中元置业有限公司负担667元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 谢宏勋二〇一八年十二月十三日书记员 景慧洁