福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初6055号 原告：世茂物业管理有限公司石狮分公司，住所地福建省泉州市石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城售楼处**，统一社会信用代码91350581345249223M。 负责人：史世松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余上文，男，该公司法务人员。 被告：厦门铁牛庄餐饮有限公司，住所地福建省厦门市思明区洪文五里**之十二，注册号350203200503303。 法定代表人：庄育钊。 被告：庄育钊，男，1982年12月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告世茂物业管理有限公司石狮分公司（下简称世茂管理石狮分公司）与被告厦门铁牛庄餐饮有限公司（下简称铁牛庄公司）、庄育钊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂管理石狮分公司的委托诉讼代理人余上文、被告铁牛庄公司的法定代表人庄育钊及被告庄育钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂管理石狮分公司向本院提出诉讼请求：1.判令铁牛庄公司向世茂管理石狮分公司支付自2016年9月9日至2017年8月26日尚欠的物业管理费206955.06元，并支付自逾期付款之日起暂计至2018年9月20日的滞纳金628548元（滞纳金按每日0.5%的标准计付，自2016年4月21日起，按未付管理费32593.15元计；自2016年12月26日起，按未付管理费66731.10元计；自2017年3月26日起，按未付管理费66731.10元计；自2017年6月25日起，按未付管理费40899.71元计），滞纳金应计算至款清之日止；2.判令铁牛庄公司向世茂管理石狮分公司支付装修管理费28916.81元，临时电费7878.72元及临时水费9848.40元，共计46643.93元，并支付该款自2016年4月21日起至付清款项之日止按每日0.5%的计算的滞纳金（暂计至2018年9月20日的滞纳金为205699.73元）；3.判令庄育钊就其在设立铁牛庄公司未出资本息范围内对拖欠世茂管理石狮分公司的物业管理费及滞纳金承担补充赔偿责任；4.判令庄育钊对铁牛庄公司拖欠世茂管理石狮分公司的物业管理费及滞纳金承担连带清偿责任。诉讼过程中，世茂管理石狮分公司变更第1项诉讼请求中有关滞纳金的标准为月利率2%，变更第2项诉讼请求的滞纳金请求为支付46643.93元自起诉之日起至付清款项之日止按月利率2%计算的滞纳金，并放弃第3项诉讼请求。事实与理由：世茂管理石狮分公司与铁牛庄公司于2016年4月22日签订《世茂广场摩天城物业管理服务协议》一份，世茂管理石狮分公司、铁牛庄公司、案外石狮世恒商务咨询有限公司三方签订《租赁经营合同书补充协议》一份，约定世茂管理石狮分公司为铁牛庄公司位于世茂摩天城北区8号楼2/3层202-222/302-322号商铺提供物业管理服务，物业面积2224.37平方米。从2016年9月9日起至2020年12月31日，物业管理费为22243.7元/月（含税）。管理费总额采取预付制，结算周期为三个月，铁牛庄公司应于每个结算周期的前七日支付该结算周期的管理费总额，首期管理费总额应于交付日前支付。合同签订后，世茂管理石狮分公司依约向铁牛庄公司提供了物业管理服务，自2016年4月21日起，铁牛庄公司拖欠世茂管理石狮分公司物业管理费及其他费用，经世茂管理石狮分公司多次发函催告，铁牛庄公司均未予以理会。另庄育钊作为铁牛庄公司自然人独资股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，庄育钊应对铁牛庄公司债务承担连带责任，望判如所请。 铁牛庄公司、庄育钊共同辩称，世茂管理石狮分公司招商宣传时的承诺全部没有兑现，存在违约行为，具体有当时招商宣传时称世茂摩天城将有三大主体结构即天幕、乐园、摩天城，其中乐园每天的人流量将达七千多人，天幕则是要申请吉尼斯世界纪录的，还称拍了一部53级的动画片将在暑假央视播放，且要从服装城架天桥跟世茂商场对接，但后来全部没有兑现。世茂管理石狮分公司的招商经理徐宏伟等人告知庄育钊，说铁牛庄公司餐饮店旁将是海底捞，楼下有麦当劳和肯德基，后面是酒吧一条街，但铁牛庄公司餐饮店开业后这些商家全部没有。且因铁牛庄公司的店铺面积较大，招商经理徐宏伟等人当时答应给铁牛庄公司物业费打五折收取，即别的店铺物业费是20元每平方米，铁牛庄公司的物业费只要10元每平方米，但后来庄育钊发现外街所有的店铺都是按10元每平方收取管理费，则世茂管理石狮分公司应兑现当初打五折的承诺按每平方5元收取铁牛庄公司的物业管理费。当时世茂管理石狮分公司全部是以免租的形式招商，铁牛庄公司被免了一年的租金，但后来世茂管理石狮分公司说是税收营改增需要，将免租期摊到两年，即2016年免租金三个月，2017年免租金九个月。铁牛庄公司店铺开业后，地下停车场都是垃圾，污水到处流，屋顶也漏水，正常营业时间经常有粪便车过来抽粪便，铁牛庄因世茂管理石狮分公司物业管理不到位，请了8个保洁阿姨进行店铺的保洁，每个保洁阿姨每月工资3200元，要求世茂管理石狮分公司承担铁牛庄公司支出的保洁阿姨的工资。 根据当事人陈述和经审查确认的双方无争议的证据，本院认定事实如下：世茂管理石狮分公司是依法注册登记的具有物业管理资质的有限责任公司（法人独资）。世茂管理石狮分公司（甲方）与铁牛庄公司（乙方）于2016年4月22日签订《世茂广场摩天城物业管理服务协议》（下简称涉案协议）一份，约定世茂管理石狮分公司为铁牛庄公司承租的世茂广场?摩天城北区8号楼2/3层202-222/302-322号物业面积为2224.37平方米的“厝味美食大集”店铺提供商业管理服务，协议有效期至2020年12月31日，铁牛庄公司自2016年7月30日起每月的物业管理费为10元/平方米/月，计22243.70元/月（含税）；协议第七条违约及免责第1.2载明“如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，应按日向甲方支付应付未付金额5‰的违约金。”后案外的石狮世恒商务咨询有限公司（甲方）、铁牛庄公司（乙方）、世茂管理石狮分公司（丙方）三方签订了《租赁经营合同书补充协议》一份，明确铁牛庄公司每月应支付的管理费总额22243.7元计算方式为【管理费20984.62元*（1+6%增值税税率）】，同时变更物业管理费缴纳期自2016年9月9日起至2020年12月31日，管理费总额采取预付制，结算周期为三个月，铁牛庄公司应于每个结算周期的前七日支付该结算周期的管理费总额，首期的管理费总额应于店铺交付日前支付。铁牛庄公司在租赁合同附件五收费标准中盖章确认装修期间缴纳费用的标准为：装修费按13元每平方米计、临时电费按8元每平方米计、临时水费按4元每平方米计。铁牛庄公司于2016年4月21日接收了所承租的世茂广场商铺，世茂管理石狮分公司依约为铁牛庄公司承租的商铺提供商业管理服务。世茂管理石狮分公司自认铁牛庄公司仅支付了50450元的物业管理费，未支付过其他款项。铁牛庄公司于2017年8月26日撤场。 本院认为，世茂管理石狮分公司与铁牛庄公司之间的物业服务合同关系，有涉案协议为据，事实清楚，证据充分，予以确认。世茂管理石狮分公司为铁牛庄公司餐饮商铺提供管理服务，铁牛庄公司依约应缴交相应的管理费。依照协议约定，2016年9月9日起至铁牛庄公司撤场的2017年8月26日止计算的物业管理费为257596.4元（22243.7元/月*11个月18天），扣除铁牛庄公司已缴交的50450元，铁牛庄公司尚欠世茂管理石狮分公司物业管理费207146.4元，世茂管理石狮分公司自愿按206955.06元主张权利，予以照准。铁牛庄公司辩称应对协议中约定的物业费打五折收取，世茂管理石狮分公司不予认可，因铁牛庄公司未能提供证据证明双方有约定物业费按协议约定金额打五折收取，故对该抗辩不予支持。铁牛庄公司辩称世茂管理石狮分公司招商时存在欺诈行为及物业管理不到位尤其是保洁方面，世茂管理石狮分公司不予认可，铁牛庄公司亦未能提供证据予以证明，对其辩称亦不予采信；其要求世茂管理石狮分公司承担其聘请的8个保洁阿姨的工资没有依据，不予支持。双方约定管理费采取预付制，铁牛庄公司未按约支付世茂管理石狮分公司管理费，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方签订的涉案协议约定如铁牛庄公司逾期支付物业管理费、保证金或其他应缴费用的，应自逾期之日起按日向世茂管理石狮分公司支付应付未付金额5‰的违约金。现世茂管理石狮分公司按月利率2%主张自逾期支付之日起至款项实际付款之日止的违约金，予以支持；因双方约定物业费每三个月为一个结算周期，每三个月的物业管理费为66731.1元（2243.7元/月*3个月），首期的管理费总额应于交付日即2016年4月21日前支付，后每期物业费应于结算周期的前七天支付；故具体的逾期付款之日如下：2016年9月9日至2016年12月8日尚欠的物业管理费16281.1元（66731.1元-已缴纳的50450元）的逾期付款之日为2016年4月21日；2016年12月9日至2017年3月8日尚欠的物业费66731.1元的逾期付款之日为2016年12月3日；2017年3月9日至2017年6月8日尚欠的物业费66731.1元的逾期付款之日为2017年3月3日；2017年6月9日至2017年8月26日（共2个月18天）尚欠的物业费57403.1元的逾期付款之日为2017年6月3日。世茂管理石狮分公司请求铁牛庄公司支付逾期付款违约金的计算日期有误，予以如上纠正。依照合同约定，铁牛庄公司店铺装修期间产生的装修管理费28916.81元（2224.37平方米*13元/平方米）、临时电费17794.96元（2224.37平方米*8元/平方米）、临时水费8897.48元（2224.37平方米*4元/平方米），故世茂管理石狮分公司主张装修期间的管理费28916.81元、临时电费7878.72元、临时水费9848.4元合计46643.93元，予以照准；该款经世茂管理石狮分公司起诉催告后，铁牛庄公司未能予以缴纳，构成违约，依照前述双方约定的违约责任，世茂管理石狮分公司请求铁牛庄公司自起诉催告之日起至实际付清款项之日止按月利率2%计付违约金，予以支持。铁牛庄公司系一人有限责任公司，其唯一的股东庄育钊在诉讼中不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对洋铁牛庄公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，世茂管理石狮分公司的诉讼请求，予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、厦门铁牛庄餐饮有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付拖欠世茂物业管理有限公司石狮分公司2016年9月9至2017年8月26日管理费总额206955.06元，并按月利率2%自逾期付款之日起至实际付清款项之日止计付逾期付款的违约金（其中16281.1元自2016年4月21日起计付,66731.1元自2016年12月3日起计付；66731.1元自2017年3月3日起计付；57403.1元自2017年6月3日起计付）； 二、厦门铁牛庄餐饮有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付拖欠世茂物业管理有限公司石狮分公司装修期间的管理费28916.81元、临时电费7878.72元、临时水费9848.4元合计46643.93元，并按月利率2%自2018年10月9日起至实际付清款项之日止计付逾期付款的违约金； 三、庄育钊对厦门铁牛庄餐饮有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回世茂物业管理有限公司石狮分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6383元，减半收取计3191.5元，由世茂物业管理有限公司石狮分公司负担19.5元，由厦门铁牛庄餐饮有限公司、庄育钊共同负担3172元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  龚寿庆 二〇一八年十二月五日 法官助理陈伟莲 书记员王小婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。 本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。