河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018)豫0191民初18220号原告河南和谐置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街**金沙湖会所**。法定代表人李鲁坡，总经理。委托诉讼代理人张云涛，河南国基律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告张海霞，女，1975年4月11日出生，汉族，住郑州市。原告河南和谐置业有限公司诉被告张海霞商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张云涛到庭参加诉讼，被告张海霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：J150××××****）及相关合同附件。合同约定被告购买原告位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××房屋××套，合同总价款2077352元，被告交付购房首付款。合同履行中，与中国银行股份有限公司郑州陇西支行签订《个人一手房住房贷款合同》，原告提供连带责任保证在合同上签章。被告在银行按揭合同履行中未能如期支付按揭款项，造成按揭银行从原告账户扣划款项用于支付原告的按揭款，截止2017年8月18日中国银行股份有限公司郑州龙西路支行从原告账户扣划资金108753.69元，原告代被告向按揭银行偿还。被告的违约行为造成了原告的代偿，依照原被告签订的《商品房买卖合同》附件四相关约定：三、关于按揭贷款付款的补充约定第6款，被告应承担偿还代偿款、承担律师费、诉讼费、补偿金的责任，八、双方其他约定第5款承担解除合同违约金，为维护原告的合法权益，诉至本院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：J150××××****），被告协助原告办理商品房买卖合同备案撤销手续、预告登记注销手续；2、被告赔偿损失20000元整（律师费）；3、被告支付解除合同违约金103867.6元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告张海霞未答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据:《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》，证明原被告商品房买卖合同关系合法有效，原告在被告涉案房屋抵押贷款中的阶段性担保义务。其中在《商品房买卖合同》附件四中第三条第6款约定被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任时原告的追偿责任，被告在催告后拒不偿还时原告享有解除合同的权利，第八条第5款约定解除合同违约金为合同总价款的万分之五，计算解除合同违约金103867.6元；第二组证据:中国建设银行个人贷款还款凭证一组2张，按揭行—中国银行股份有限公司郑州陇西支行扣划原告保证金用于偿还被告按揭款项，自2017年3月至2017年8月累计扣划2笔款项，合计108753.69元;2、结合第一组证据《商品房买卖合同》约定，因被告的违约行为造成原告代偿，原告主张解除合同的，有权扣除由此发生的律师费、补偿金、诉讼费等相关费用。2、结合第一组证据《商品房买卖合同》约定，因被告的违约行为造成原告代偿，原告主张解除合同的，有权扣除由此发生的律师费、补偿金、诉讼费等相关费用;第三组证据：EMS邮寄送达手续三份、《告知函》、《律师函》，证明原告在承担担保责任后，依约向被告履行了代偿款催收告知义务，并发律师函函告被告催收代偿款，依约履行了解除合同前的通知义务，原告主张解除《商品房买卖合同》（合同编号：J150××××****）前置通知义务已经履行完毕；第四组证据：《委托代理合同》及发票，证明原告为维护自身合法权益委托律师参加诉讼支付的律师费20000元。被告张海霞未提交证据亦未发表质证意见。经本院审查，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2015年5月30日原告与被告签订合同编号为J150××××****的《商品房买卖合同》及相关合同附件。合同约定被告购买原告位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××房，房屋建筑面积205.25平方米，房屋总价款2077352元。合同约定的付款方式及期限为2015年5月30日交首付款837352元，付款方式为现金，余额1240000元，付款方式为商业贷款。《商品房买卖合同》附件四第八条第5款约定：合同签订后，如因买受人的原因导致合同解除的，买受人应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起的七日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期一日应向出卖人支付总房款百分之一作为损失赔偿金。与此同时，买受人同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。2016年6月3日，张海霞（借款人）、中国银行股份有限公司郑州陇西支行（贷款人）、河南和谐置业有限公司（保证人）三方签订了《个人一手房住房贷款合同》，合同约定原告作为被告的履约担保人承担阶段性担保，即原告对本合同约定的被告应还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权及房屋抵押登记手续为止产生的所有被告应付款项承担连带担保责任。被告在银行按揭合同履行中未能如期支付按揭款项，自2017年3月至2017年8月，被告共计逾期银行按揭款项2笔，致使中国银行股份有限公司郑州陇西支行从原告账户扣划保证金合计108753.69元，原告履行了担保责任代被告向按揭银行偿还贷款。原告2018年4月16日通过EMS向被告张海霞邮寄送达《告知函》一份，载明：请被告见函三日内向原告公司清偿代偿款项108753.69元，以108753.69元为基数，按照万分之五/日的利率向原告公司支付补偿金，如被告见函30日内未能依约付清上述款项，原告公司有权通知解除《商品房买卖合同》并不负违约责任，并保留向被告追偿其他损失的权利。2018年5月18日通过EMS向被告张海霞邮寄送达《律师函》一份，载明：按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件之约定：被告应向原告和谐公司支付代偿款，依约向原告公司支付担保违约金，如收到《告知函》后30日内未能依约付清上述款项，和谐公司有权通知被告解除《商品房买卖合同》及附件并不负违约责任，同时保留向被告追偿其他损失的权利。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同及协议约定全面适当履行各项义务。根据商品房买卖合同约定，被告应按照合同约定履行付款义务，原告向被告逾期付款超过六十日，原告有权解除合同，现原告起诉符合约定解除事由且未超过法定除斥期间，故对原告主张的解除原、被告之间的编号为J150××××****的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理商品房买卖合同备案撤销手续、预告登记注销手续的诉请，本院予以支持。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条第5款的约定，买受人应当支付总房款百分之五的违约金的约定，买受人应当支付总房款百分之五的违约金即2077352元*5%=103867.6元。原告主张的律师费20000元系原告为实现其债权而支出的合理费用，且有委托合同及发票为证，本院予以支持。被告张海霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南和谐置业有限公司与被告张海霞签订的《商品房买卖合同》（合同编号：J1500199****）；二、被告张海霞于本判决生效后三十日内协助原告河南和谐置业有限公司办理商品房买卖合同备案撤销手续、预告登记注销手续；三、被告张海霞于本判决生效后十日内向原告支付河南和谐置业有限公司解除合同违约金103867.6元及律师费20000元整，共计123867.6元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5054元，减半收取2527元，由被告张海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一八年十二月二十一日书记员  马正茁