西安市中级人民法院           西安市中级人民法院民事判决书(2018)陕01民终11936号上诉人（原审原告）：刘彩霞，女，1987年12月16日出生，汉族，甘肃省礼县村民，。委托诉讼代理人：王森，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西鑫座房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市灞桥区。法定代表人：李庆安，该公司总经理。委托诉讼代理人：周颖婕，女，1977年11月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人刘彩霞因与被上诉人陕西鑫座房地产开发有限公司（以下简称鑫座公司）商品房销售合同纠纷一案,不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3798号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。刘彩霞上诉请求：一、撤销原判（2018）陕0111民初3798号民事判决书第二项，依法予以改判为：鑫座公司于本判决生效后十五日内向刘彩霞支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（截止2018年5月15日，应付90623.68元）；二、一、二案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实有误，被上诉人通知上诉人收房时该房屋并不具备交付条件，涉案房屋未经消防部门验收，未经工程质量监督部门竣工备案，一审法院认定被上诉人2014年3月11日具备交付条件有误。二、一审法院对违约金计算方式有误，合同约定违约金应按已交付房款的万分之一计算，本案中上诉人虽为银行按揭，但是被上诉人已经于2014年3月11日收到全部房款，故违约金自2014年1月1日至2014年3月11日按175796元的万分之一计算，之后截止2018年5月15日按585796元的万分之一计算。三、原审法院适用法律错误。鑫座公司辩称，1、双方之间有合同约定，合同约定了交房条件，合同第8条对交房时间有明确的约定，对方认为不具备交付条件与本案无关，上诉人拒绝收房不作为其公司没有交房的依据。2、其公司并没有延迟交房不约定承担违约金。3、一审适用法律错误，上诉人认为其公司没有验收合格，但是并无证据证明。刘彩霞向一审法院起诉请求：1、鑫座公司向刘彩霞交付已购买的位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋；2、鑫座公司向刘彩霞开具购房发票；3、鑫座公司向刘彩霞支付2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金(截止2018年5月15日应支付181247.36元)；4、诉讼费由鑫座公司承担。一审法院认定事实如下：2013年11月20日，刘彩霞向鑫座公司交付首付款175796元。2014年1月5日，刘彩霞、鑫座公司签订合同登记号为Y14006214的《商品房买卖合同》，约定刘彩霞购买鑫座公司开发的位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套。建筑面积124.32平方米，总价款585796元整。合同第六条付款方式及期限约定：“2013年12月31日前支付全部房款的30.01%，计￥175796.00元，贷款￥410000元；自本合同签订后七日内办理银行按揭手续。”合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”合同签订后，2014年3月11日，刘彩霞的下余贷款410000元审批通过并支付予鑫座公司，鑫座公司通知刘彩霞收房，刘彩霞以该项目未通过消防验收为由拒绝办理收房手续,嗣后，刘彩霞生活居住外地,鑫座公司通过短信方式催促刘彩霞收房，刘彩霞仍未办理收房手续。2017年，刘彩霞到鑫座公司处收房，鑫座公司称交房手续已交由物业公司负责，刘彩霞到物业公司处，物业公司称刘彩霞必须缴清所欠付费用及滞纳金方才同意向刘彩霞交付房屋。刘彩霞与鑫座公司协商未果，2018年6月13日诉至一审法院。另查明，本案所涉房屋于2013年10月20日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，2013年12月16日本案所涉房屋的西安市商品住宅使用说明书、西安市商品住宅质量保证书在西安市城乡建设委员会房地产开发管理处进行了备案。2013年12月25日，鑫座公司在西安晚报交房公告上登报通知白鹿花园业主：白鹿花园商品房已具备交付使用条件，交房日期为2014年1月1日至2014年1月15日集中交房，并通知了交付地点和相关手续。庭审中，刘彩霞认可2014年1月5日双方签订合同时，其已知晓该房屋为现房，2014年3月11日贷款发放后，鑫座公司通知其收房，因该项目未经消防验收故其拒绝收房。另，庭审中，鑫座公司对向刘彩霞交付房屋无异议，并同意将本案所涉房屋的不动产统一发票在刘彩霞办理收房手续时向刘彩霞交付。一审法院认为，刘彩霞与鑫座公司签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。2013年11月20日，刘彩霞已按合同约定向鑫座公司交付首付款175796元，鑫座公司应按合同约定于2013年12月31日前向刘彩霞交付涉案房屋，但鑫座公司通知刘彩霞收房时已系2014年3月11日，故鑫座公司之行为确属已构成违约，应向刘彩霞承担逾期交房的违约责任。现lcx主张违约金，根据合同第八条、第九条约定，鑫座公司逾期交房70天，应向刘彩霞承担的违约金数额为：1230.57元[首付款175796.00元×70天（从2013年12月31日算至2014年3月11日）×0.01%]。鑫座公司通知刘彩霞收房时，该房屋已具备双方合同约定的交付条件，刘彩霞拒绝办理房屋交接手续，导致鑫座公司无法完成交付义务，故对刘彩霞主张2014年3月11日之后的逾期交房违约金不予支持。刘彩霞要求鑫座公司交付涉案房屋并开具购房发票，鑫座公司对交付房屋无异议，同意在办理交房手续时将已开具的该房屋不动产统一发票一并交付刘彩霞，故对此予以确认。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西鑫座房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘彩霞交付位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，并将该房屋不动产统一发票一并交付原告；二、被告陕西鑫座房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘彩霞支付逾期交房违约金1230.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11470元，减半收取5735元，原告已预交。现有原告刘彩霞自行承担5510元，被告陕西鑫座房地产开发有限公司承担225元，并同上述应付之款一并给付原告。二审中，经本院要求鑫座公司提供了西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书和竣工验收备案表，载明2016年4月25日涉案小区建设工程进行了消防验收，评定为合格，以及2017年7月26日白鹿住宅小区3幢楼取得竣工验收备案。刘彩霞对于两份证据的真实性无异议，认为从该两份材料可以看出2014年3月鑫座公司要求刘彩霞收房的时间并不符合房屋交付的条件，消防验收意见书是2016年4月25日出具的，竣工备案表为2017年8月15日出具的，由此可以看出本案涉案房屋应于2017年8月15日符合交付条件。经审理查明，一审查明事实属实。涉案房屋2016年4月25日通过消防验收。本院认为，刘彩霞与鑫座公司签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。刘彩霞因收房问题与鑫座公司发生纠纷，一审已经判令鑫座公司向其交付房屋以及不动产发票，对此刘彩霞已无异议，但其认为鑫座公司至今不具备交付条件，应承担逾期交房违约金。经本院审查双方合同约定房屋交付条件为经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，该条款并不符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》中规定的验收标准，但筑家公司向刘彩霞发出收房通知时，涉案房屋已经取得开发、勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，达到上述规章规定的交付条件，刘彩霞称涉案房屋未按时取得《工程竣工验收备案表》而未达到交付条件没有法律依据，不能成立。但是根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。经审查，涉案房屋所属建筑属于上诉法律规定的应当进行消防验收的建设工程，应当依法通过消防验收，涉案房屋于2016年4月25日才通过建设工程消防验收，故鑫座公司构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定向刘彩霞支付逾期交房违约金。根据双方合同约定出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，根据刘彩霞提供的证据，2013年11月20日刘彩霞支付了首付款，于2014年3月11日银行贷款410000元亦交付给鑫座公司，故刘彩霞的违约金计算方式为：2014年1月1日至2014年3月11日按175796元的万分之一计算，之后截止2016年4月24日按585796元的万分之一计算，共计46477.41元。故一审判决认定逾期交房违约金不妥，故应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3798号民事判决第一项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3798号民事判决第二项为：陕西鑫座房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向刘彩霞支付逾期交房违约金46477.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11470元（刘彩霞已预交），减半为5735元，由刘彩霞承担二审案件受理费3100元，由陕西鑫座房地产开发有限公司承担2635元。二审案件费2066元（刘彩霞已预交），由刘彩霞承担1000元，由陕西鑫座房地产开发有限公司承担1066元。本判决为终审判决。 审 判 长  邹 守 鸣审 判 员  杨 晓 昱审 判 员  张   楠二○一八年十二月 日书 记 员 郑    瑜 7