广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17377号原告：刘仁强，男，1980年4月25日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告刘仁强与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法由审判员李添扶适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆、罗远群，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。诉讼中，原告与被告向本院申请庭外协商，期限一个月。期满，双方未达成调解。前述期间，不计入审理期间。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办证违约金46951.3元；二、被告向原告退还套内面积差异款3281.5元；三、被告向原告退还建筑面积差异款3088.1元。事实与理由：原告与被告于2012年11月24日签订商品房买卖合同（该商品房坐落于中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢1002房），合同约定被告应当在商品房交付使用（2013年6月30日）后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理原告的权属证书，直至2018年3月9日才办理好原告的不动产权属证书。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.不动产权证书;4.购房发票；5.中山市商品房综合验收备案、律师函；6.（2017）粤20民终3854号民事判决书；7.（2017）粤民申5706号民事裁定书；8.（2017）粤2071民初21663号民事判决书；9.中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知（银发[2005]129号）。被告辩称：1.根据合同第14条约定，办理产权登记约定是以出卖人在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案，根据该条约定，原告所主张的逾期办证违约金的交付起算时间以及违约金截算时间，与合同约定不符；其违约金标准也与合同约定不符，其中违约金起算时间应当以原告实际收楼为准。违约金的截算时间应当以被告实际提交资料办理产权登记的时间为准，而非产权证出具当天；其中一些业主收楼时间比合同约定时间推迟，甚至至今也不具备办证的时间条件。而被告提交的证据中已经证明原告收楼实际时间以及被告办理产权登记的递件时间。因此违约金的时间点应当以该两个时间为准；2.关于违约金标准问题，合同第14条明确约定按已付房价每日万分之零点一，该约定没有违法，不存在撤销或无效，应当作为本案违约金计算依据。被告就其辩称向本院提交的证据有：1.火炬开发区不动产登记受理通知书；2.城果（润和花园）业主/住户紧急联络登记表；3.收楼通知书及寄件回执。经审理查明：2012年11月24日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢1002房的预售商品房；购房总价430746元，单价4825.75元/平方米；建筑面积108.8平方米，其中套内建筑面积89.26平方米；出卖人应当在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务。同年12月7日，涉案房产办出商品房销售登记备案表。2018年3月6日，不动产登记部门出具原告关于涉案不动产所有权转移及抵押登记的受理通知书。2018年3月9日，原告的不动产权证办出，涉案房地产登记的建筑面积108.02平方米，专有建筑面积为88.58平方米。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原、被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告提出违约金的起算应以原告实际收楼时间为准的抗辩，无合同依据，本院不予采纳。双方签订的商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院予以支持。根据合同约定，被告应于2013年6月30日向原告交付涉案房产，故被告履行协助办证义务的时间应从2013年7月1日起计算720个工作日即2016年5月24日，故被告的逾期办证违约金的起算时间应为2016年5月25日。又根据合同关于“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定，逾期办证违约金应计算至涉案不动产登记受理之日（2018年3月6日），被告逾期办证天数为650天。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金46024.9元（430746元×6%÷365天×650天）。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积89.26平方米，不动产权证登记房屋专有建筑面积88.58平方米。关于房屋套内建筑面积可否等同于房屋专有建筑面积，中华人民共和国住房和城乡建设部于2008年5月6日印发的《房屋登记簿管理试行办法》附件中对房屋登记簿记载内容说明如下：“【建筑面积】记载按照《房产测量规范》测量的房屋建筑面积，分别注明房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积。建筑物为多个所有人区分所有的，专有部分面积为套内建筑面积；建筑物不为多个所有人区分所有的，专有部分面积为建筑面积。”故本院认为，本案中，不动产权证登记的房屋专有建筑面积即商品房买卖合同约定的房屋套内建筑面积。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为0.68%，属应按房屋差价多退少补的情形，故被告应向两原告退回房屋差价3281.5元【4825.75元/平方米×（89.26-88.58）平方米】。至于原告要求被告支付建筑面积差异款3088.1元，于合同无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘仁强支付逾期办证违约金46024.9元。二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘仁强支付套内面积差异款3281.5元。三、驳回原告刘仁强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1133元，减半收取为567元（原告已预交），由原告刘仁强负担43元、由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担524元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李添扶二〇一八年十二月十七日书记员  苏凤英王静