安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初4450号原告：陈怀民，男，1961年5月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓莎莎，安徽弘大律师事务所律师。被告：阜阳市红旗中学，住所地安徽省阜阳市七里铺路**，统一社会信用代码12341202485880586Ｐ。法定代表人：白莽，该学校校长。委托诉讼代理人：范丽，安徽京阜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈周杰，安徽京阜律师事务所律师。原告陈怀民诉被告阜阳市红旗中学(以下简称红旗中学）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告陈怀民的委托诉讼代理人赵振海、邓莎莎，被告红旗中学的委托诉讼代理人范丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈怀民向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付2间门面房，该门面房的管理、使用权及所有权归原告所有；如不能交付，则按市场价赔偿损失2423959元。2、依法判令被告向原告双倍支付临时安置补偿费和从业人员补助费合计360126元；或向原告支付自2004年7月1日至房屋实际交付之日止期间的房屋租赁费260236元。3、依法判令被告向原告交付2间门面房之外剩余34.1平方米的门面房，如不能交付，则按市场价赔偿损失1115479元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年8月26日，被告红旗中学因扩建校园与原告签订（阜）房拆字［2003］第015号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》，主要内容为：被告对原告位于京九办事处七里铺居委会房屋建筑面积共计为165.24平方米的房屋进行拆迁，拆迁补偿方式为产权调换和货币补偿。产权调换特别约定：1:1还原2间门面房。即被告拆迁原告74.1平方米门面，还原给原告74.1平方米门面。被告拆迁原告的门面房价格为每平方1600元。被告交付门面房的时间为拆迁合同签订之日起暂定10个月即2004年7月1日之前向原告交付74.1平方米的门面房，产权调换的价格为低于市场价10%。被告扣房屋补偿款5万元作为预付门面房压金。但是截止至今，被告因自身原因未按约定向原告交付74.1平方米的门面房，且准备交付的门面房每间门面仅25.70平方米，2间门面房之外剩余的22.7平方米也未交付。依据《阜阳市城市房屋拆迁管理办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的规定，被告应当自交房之日起双倍向原告支付临时安置补助费及从业人员补助费或按《合同法》的规定支付门面房的房租。被告红旗中学辩称：按照协议约定对原告的房屋采取货币补偿的方式，原告已领走186732.6元的补偿款，预留5万元作为产权调换的购房压金，且该产权调换并非是拆除多少还原调换多少，而是一种对原告愿意购买门面房的优惠政策；原告称1600元系2003年拆迁原告旧房子的价格，现他们新建成的房屋为钢混结构，原告应按竣工建成后交付时的价格计算给付购房款；原告要求他们承担门面房租超出协议内容；被告要求按市场价赔偿所谓损失、双倍支付临时安置补助费或支付从2004年6月26日起至房屋实际交付之日期间的租赁费的请求没有法律和事实依据；安徽笑天木子价格评估有限公司对涉案房屋租赁费评估、评估程序违法，评估内容不符合法律规定，不客观真实，不能作为证据使用。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。经审理查明：2003年8月26日，原告陈怀民与被告红旗中学签订（阜）房拆字[2003]第015号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议约定：拆迁人为红旗中学，被拆迁人为陈怀民；拆除期限为2003年8月26日至2003年9月3日，拆除房屋坐落在京九办事处七里铺居委会，产权性质为私有，补偿方式为货币补偿。同时，双方在产权调换栏目内又约定“地点就地，交房日期暂定十个月，建筑面积按设计图纸计算，楼层一楼，结构砖混，调换房屋价格低于市场价10%”。此外，协议还约定：一、补偿费用：1、房屋补偿金额160867.56元，包括（1）砖混结构门面房，建筑面积74.1平方米，补偿金额为118560元；(2)砖混结构住宅房，建筑面积合计为68.16平方米，补偿金额为37711.56元。（3）砖混结构违章住宅房22.98平方米，补偿金额为4596元。2、附属物补偿金额18338.34元。以上合计179205.9元。二、安置费用：1、搬迁补助费563.1元。2、临时安置十个月补助费2223元，以后顺延。3、从业人员十个月补助费8892元，以后顺延。4、搬迁期限内搬迁完毕奖金2823.3元。以上合计14501.4元。三、其他条款：“现实付人民币140884元，产权调换两间门面房扣除压金50000元，超出部分各计其价，还原价低于市场价10%”。四、违约责任中约定：“限2003年9月15日搬迁完毕，否则扣除奖金并强制拆除。临时安置补助费和从业人员补助费按[2002]3号文件规定执行”。上述协议签订后，原告除5万元门面压金及拆迁奖金2823.3元未领外，其余补偿款项140884元，已被领走。原告陈怀民申请对红旗中学大门西侧的118、119号门面房的市场价及租赁费进行评估，2018年10月23日，安徽笑天木子价格评估有限公司作出皖笑价评字[2018]0197-8号评估意见书结论为：基准日为2004年6月26日市场销售综合单价为5016元/㎡。同日该公司作出皖笑价评字[2018]0197-9号评估意见书结论为：基准日为2018年8月21日市场销售综合单价为32712元/㎡。2018年10月24日，该公司作出皖笑价评字[2018]0197-7号评估意见书结论为：自2004年6月26日起至2018年8月26日止118、119号门面房的租赁费用为260236元。原告共支付评估费22000元。被告红旗中学认为原告提供的评估价格过高，但并未申请重新鉴定。另查明：自原、被告签订拆迁协议后，被告认可用于产权调换的门面房于2018年10月才予以消防验收合格。被告红旗中学在大门西侧共计建设19间门面房，其中101-104号门面房已还原，仅剩15间门面房，不足1:1还原。根据协议约定，原告应获得两间门面房即118、119号门面房，但被告与另一拆迁户王彦（已另案处理）所签订的协议也是还原该两间门面房。本案中诉争的门面房屋2003年1月21日的拆迁补偿参考价格基价为2850元／㎡，修正系数为负29，被拆迁门面房屋价格为1600元／㎡。2003年被告红旗中学作拆迁方案实施拆迁时对所有被拆迁的营业用房不分区位优势均按均价进行的赔偿。再查明：原、被告均认可从协议签订后至2017年原告多次从被告处领取临时安置补助费和从业人员补助费，对于领取的数额双方暂均不能确定，也未核对一致，且未提供相关证据。上述事实由原、被告提供的身份证、事业单位法人证明书、《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》、价格评估意见书、民事判决书、民事裁定书、证明及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的（阜）房拆字［2003］第015号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按协议约定履行义务。协议中约定的两间门面房双方确认为红旗中学大门西侧钢混结构的118号、119号门面房，面积分别为25.70平方米、26.56平方米，合计51.26平方米，实际建成已具备了交付条件，但因所建门面房不足以1:1还原，且协议所约定的两间门面房即118、119号门面房与另一拆迁户王彦所约定的两间门面房相重合，王彦也向本院起诉，对此，该两间门面房应由陈怀民与王彦各还原一间为宜，即陈怀民还原118号、王彦还原119号。原告陈怀民与被告红旗中学签订拆迁协议时，拆迁补偿方式明确约定为货币补偿，双方虽然就产权调换又进行了一些约定，但由于双方在产权调换的约定中并未对调换房屋的具体面积及同一评估时的市场价格进行明确约定，也未在协议中约定产权调换的差价，且在拆迁协议签订后，原告陈怀民除购房压金50000元及拆迁奖金外，已经将门面房及住宅房屋的拆迁补偿费用全部领取，故原告陈怀民已用其行为表现其选择的拆迁补偿方式为货币补偿，双方就产权调换条款的约定实质上就是双方订立房屋买卖合同以及红旗中学对陈怀民购买门面房的优惠承诺的一种约定，双方已形成了一种房屋买卖合同关系。由于原、被告双方已在条款中约定按照市场价计算，陈怀民要求按照2003年还原价计算购房款的理由亦不成立。双方约定被告红旗中学于2004年6月26日向原告交付门面房两间，面积按实际建筑面积计算，双方均认可118号门面房建筑面积为25.70平方米本院予以确认，对于25.70平方米的面积按2004年6月26日的市场价优惠10%计算。经合法评估该门面房在2004年6月26日的市场销售综合单价为5016元／㎡，故对于118号门面房5016元／㎡优惠10%计算，即116020.08元（25.70㎡×5016元×90%），扣除已付压金50000元，还应付66020.08元。原告拆迁的非住宅面积共计74.1㎡，而118号门面房面积合计25.70㎡，还原面积为25.70㎡，对于未能履行的48.4㎡（74.1㎡-25.70㎡＝48.4㎡）门面房的损失应按评估基准日2018年8月21日的市场销售综合单价32712元，与应交付房屋时基准日2014年6月26日的市场销售综合单价5016元／㎡优惠10%之间的差价每平方为28197.6元（32712元／㎡-5016元／㎡×90%＝28257.9元／㎡）计算，故未还原的非住宅面积48.4㎡的损失为1364763.84元（28197.6元／㎡×48.4㎡＝1364763.84元），该损失由被告补偿给原告。阜阳市红旗中学于2003年8月26日与原告约定交房期限暂定10个月，即2004年6月26日，但红旗中学并未按此约定交房，涉案房屋于2018年才予以消防验收合格，红旗中学无正当理由，应承担逾期交房的违约责任。在此期间，原告并无过错，亦无违约行为，红旗中学因自身原因逾期交房而给原告带来的经济损失应承担赔偿责任。经济损失可参照同地段的门面租金计算。安徽笑天木子价格评估有限公司作出的皖笑价评字[2018]0197-7号估价报告对被告红旗中学学生宿舍楼一层门面房自2004年6月26日起至2018年8月26日止的租赁费用为260236元。被告红旗中学虽对其评估报告有异议，但未申请重新评估，也未提供相关证据予以推翻，对其评估报告本院予以确认。因原、被告双方均认可近十多年内原告多次从被告处领取款项，对于领取的数额，双方均暂不能确定，对此本院对原告要求被告支付双倍临时安置补助费和从业人员补助费或向原告支付房屋租赁费的诉讼请求，本院暂不予支持，可待双方核对后，另外处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告阜阳市红旗中学于本判决生效之日起十日内将其大门西侧118号门面房交付给原告陈怀民，原告陈怀民享有该门面房的所有权。二、原告陈怀民于本判决生效之日起十日内向被告红旗中学支付购房款66020.08元（即还原房款25.70㎡×5016元/㎡×90%-已付压金50000）。三、被告阜阳市红旗中学于本判决生效之日起十日内支付原告陈怀民因未能还原48.4㎡的门面房的损失1364763.84元。四、驳回原告陈怀民其他诉讼请求。上述第二、三项折合后，被告阜阳市红旗中学于本判决生效之日起十日内应支付给原告陈怀民1298743.76元（1364763.84元-66020.08元＝1298743.76元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8472元，减半收取4236元，诉讼保全费2520元，评估费22000元，合计28756元，由被告阜阳市红旗中学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 汤 辉二〇一八年十二月二十九日书记员 余文涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。