北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初17752号原告：王琰，女，1981年6月27日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人:鲁凯麟，男，1980年10月18日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人:徐畅，北京植德律师事务所律师。被告:姚永萍，女，1955年5月19日出生，汉族，住山西省太原市。被告:荀建平，男，1955年10月21日出生，汉族，住山西省太原市。上述二被告共同委托诉讼代理人：张雷锋，北京市众鑫律师事务所律师。原告王琰与被告姚永萍、荀建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琰及委托诉讼代理人鲁凯麟、徐畅，被告姚永萍、荀建平及委托诉讼代理人张雷锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王琰向本院提出诉讼请求：1、要求二被告向原告支付北京市东城区新怡家园×号楼×层×单元×号房屋自2016年6月19日至2019年4月25日的押金及租金共计347555．07元；2、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由如下：二被告系夫妻关系。原、被告于2015年12月12日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二被告将北京市东城区新怡家园×号楼×层×单元×号房屋（以下简称为涉诉房屋）出售给原告，总价款542万元。该房屋在合同签订时处于出租状态，租期于2016年6月19日届满。合同约定，二被告应于交税过户前将租赁押金或保证金及2016年6月19日起的租金支付给原告。合同签订后，原告履行了全部义务，但被告不履行过户义务。原告为此提起诉讼，法院判决被告继续履行合同并协助原告完成涉诉房屋的过户手续。但被告仍拒不履行判决，致使原告不能实现合同目的。至原告起诉时，涉诉房屋仍由二被告对外出租，租期至2019年5月。其中，2016年6月19日至2017年4月28日，每月租金9450元，共计97555．07元。2017年4月28日至2018年4月27日，每月租金1万元，共计12万元。2018年4月26日至2019年4月25日，每月租金1万元，共计12万元。另被告收取了租户1万元的押金，应支付给原告。故原告诉至人民法院，望判如所请。被告姚永萍、荀建平辩称：第一，房屋系姚永萍单独所有，且与原告签订合同的一方也是姚永萍，荀建平只是作为姚永萍的代理人。是否应支付租金与荀建平没有关系。第二，只有房屋产权人才有权收取租金，而原告至今也未取得房屋所有权，无权收取租金。第三,合同虽然约定2016年6月19日后的租金应支付给原告，但前提是房屋应当于2016年6月19日前过户，但由于原告没有购房资质，要求将房屋过户至原告之父王孟彬名下，导致双方在买卖合同履行过程中产生纠纷，所以原告没有理由要求支付租金。第四，虽然原告主张的租金数额无误，但是没有扣除纳税部分。被告第一年缴税4500元，第二年缴税6000元，第三年未到缴税时间。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告荀建平与姚永萍系夫妻关系。坐落于北京市东城区新怡家园×号楼×层×单元×号房屋（建筑面积70．37平方米）的所有权登记在被告姚永萍名下。2015年12月12日，原告王琰与被告姚永萍经案外人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），姚永萍为出卖人，其委托代理人为荀建平，王琰为买受人，其委托代理人为案外人王孟彬。合同约定的主要事项包括:涉诉房屋的所有权证证号为X京房权证崇字第XXXX号，出卖人已将涉诉房屋出租，承租人已放弃优先购买权；出卖人将涉诉房屋出售与买受人，成交价格为542万元，具体付款方式及期限的约定见附件二；买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二（不高于成交价格的20%）；出卖人应当按附件二（约定时间或约定条件）将房屋交付给买受人；违约责任见附件二；出卖人将涉诉房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按照成交价格的20%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用；当事人双方同意，按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同自双方签字（盖章）之日生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件二的主要内容为：本附件与《北京市存量房屋买卖合同》不一致的，以本附件为准；买受人以自行交接方式支付定金人民币100万元，该笔定金作为购房款的一部分，签订本附件当日支付5万元，剩余95万元于2015年12月16日前（含当日）支付；买卖双方应于2015年12月30日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币170万元；买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担；贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款；房屋所有权证办理完毕后7个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续，若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后7个工作日内办理土地使用权抵押登记；买受人于2016年1月8日前支付出卖人剩余购房款272万元，支付方式为银行资金监管；买卖双方应于贷款批复后2个工作日办理税、费缴纳手续；买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后2个工作日办理房屋权属转移登记手续；若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延；若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或权属转移登记手续的时间，则买卖双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理；出卖人已将该房屋出租，租赁期限至2016年6月19日，买受人同意继续履行租赁合同。出卖人应于2016年交税过户前将租赁押金（若有）及剩余租金（自2016年6月19日起，租金归买受人所有）支付买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担，因法律、法规或政策原因需缴纳新的税种、费种的，由法律、法规或政策规定的缴纳方缴纳；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔；违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。麦田公司为姚永萍与王琰之间的房屋买卖提供居间服务。2015年12月12日，王琰给付姚永萍定金5万元。2015年12月16日，王琰给付姚永萍定金95万元。2016年1月7日，王琰以银行转账方式给付姚永萍购房款312万元。此后，原告与二被告因房屋买卖合同的履行发生纠纷，原告王琰将被告姚永萍、荀建平诉至本院，本院于2016年4月12日立案受理。该案被告姚永萍亦提出反诉。2017年1月25日，本院作出一审判决。原告不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2017年4月25日作出民事裁定书，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告提出诉讼请求：1、要求继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同，被告协助原告将位于本市东城区新怡家园×号楼×层×单元×号房屋过户至王孟彬名下；2、被告支付逾期履约的违约金，按成交价542万元的日千分之五计算，从2016年4月1计算至实际履行之日；3、本案的诉讼费由被告承担。被告姚永萍、荀建平亦提出反诉，要求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、原告承担定金罚则100万元的违约责任；3、反诉费由原告承担。2018年6月25日，本院作出一审判决如下：一、王琰与姚永萍、荀建平继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），姚永萍、荀建平和北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效后十日内协助王琰办理位于城区新怡家园×号楼×层×单元×号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权登记至王孟彬名下，王琰负担此次交易产生的相关税费；二、王琰于本判决生效后十日内给付姚永萍、荀建平剩余购房款人民币一百三十万元；三、驳回王琰的其他诉讼请求；四、驳回姚永萍的反诉请求。二被告不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2018年8月28日作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序，涉诉房屋仍登记在被告姚永萍名下。王琰于2016年12月9日将130万元交至本院。2016年4月28日，被告姚永萍与案外人北京拜博拜尔国际医学科技发展有限公司樱花口腔门诊部签订《北京市房屋租赁合同》，约定姚永萍将涉诉房屋出租给北京拜博拜尔国际医学科技发展有限公司樱花口腔门诊部，房屋租赁期自2016年4月29日至2017年4月28日，共计一年。月租金标准为9450元整/月，支付方式为银行汇款，各期租金支付日期为2016年4月29日。押金9450元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。2017年5月2日，姚永萍与拜博医疗集团有限公司签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定姚永萍将涉诉房屋出租给拜博医疗集团有限公司，房屋租赁期自2017年4月28日至2018年4月27日，共计1年。租金支付标准为1万元/月，租金总计12万元整。支付方式为押9450元，付12万元，各期租金支付日期为2017年5月10日。押金9450元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。2018年4月25日，姚永萍与案外人刘斯恩签订《北京市房屋租赁合同》，约定姚永萍将涉诉房屋出租给刘斯恩。房屋租赁期为2018年4月26日至2019年4月25日，共计1年。租金标准为1万元/月，租金总计12万元整。支付方式为现金，押一付十二。支付日期为2018年4月25日。押金为1万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。王琰于2018年10月15日向本院申请财产保全，要求查封、冻结被申请人荀建平、姚永萍名下价值人民币35万元的财产，原告委托诉讼代理人鲁凯麟自愿以其名下的北京市丰台区芳群园一区13号楼18层2门1802号房屋提供担保。本院于2018年10月16日作出民事裁定书如下：一、查封鲁凯麟名下的北京市丰台区芳群园一区十三号楼十八层二门一八〇二号房屋；二、查封、冻结荀建平、姚永萍名下价值35万元的财产。庭审中，关于原告所述涉诉房屋的出租情况及租金标准，被告荀建平表示租金数额无误，但二被告提出其收到租金后将部分现金返还给租户用于缴纳相关税费。就此，被告未提供任何证据。另,王孟彬向本院声明，因王琰在与荀建平、姚永萍就涉诉房屋签署购房合同后，发现没有购房资格，无法办理过户手续，故王孟彬同意配合王琰将该房屋登记在王孟彬名下，但涉诉房屋的买受人和实际受益人仍为王琰，对于涉诉房屋在上述购房合同中的租金等收益均归王琰所有，王孟彬对此不提出任何请求。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，本案中，原告王琰与被告姚永萍双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及其附件系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。合同附件二明确约定，姚永萍应于2016年交税过户前将租赁押金及剩余租金支付王琰。自2016年6月19日起，租金归王琰所有。自2016年4月28日至今，姚永萍一直将涉诉房屋出租并收取租金，未按合同约定将相应租金及押金支付给原告。故原告主张被告姚永萍应向原告支付自2016年6月19日至2019年4月25日的押金及租金，有合同及法律依据，原告的该项诉讼请求，本院应予支持。但与原告签订房屋买卖合同的相对方为姚永萍，荀建平仅为姚永萍的代理人，并非合同一方当事人。按照合同约定，应由姚永萍承担向原告支付押金及租金的义务。荀建平的相关答辩意见，本院予以采纳。合同中明确约定租金及押金应支付给买受人即原告王琰，并未约定需将租金及押金支付给涉诉房屋所有权人，亦未约定支付租金的前提条件为办理过户手续，故二被告关于法院判决房屋过户给原告之父王孟彬，原告并非涉诉房屋所有权人，其无权收取租金及押金的答辩意见，本院不予采纳。被告荀建平关于收取的租金中部分金额用以缴税的答辩意见，因其未提供任何证据予以佐证，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姚永萍于本判决生效之日起十五日内向原告王琰支付二〇一六年六月十九日至二〇一九年四月二十五日的租金337555．07元及押金10000元；二、驳回原告王琰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3257元，由被告姚永萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告姚永萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王轶楠二〇一八年十二月十一日法官助理郑文思书记员孙墨