辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终10193号上诉人（原审原告）：刘长义，男，汉族。被上诉人（原审被告）：韩基庆，男，汉族。上诉人刘长义与被上诉人韩基庆房屋租赁合同纠纷一案，大连市金州区人民法院作出（2016）辽0213民初3430号民事判决，韩基庆不服，向本院提起上诉，本院作出（2017）辽02民终5805号民事裁定，撤销大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初3430号民事判决，发回重审。大连市金州区人民法院重审后作出（2017）辽0213民初4581号民事判决，刘长义不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘长义上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定房租的截止日期为被上诉人所述的2015年年底错误，在2016年1月1日至7月15日期间案涉房屋仍有水电费产生，有供电局的结算明细及自来水公司的单据为凭。故被上诉人仍应支付2016年1月1日至7月15日期间的房租。仅凭被上诉人所述系案外人王国辉改造房屋，一审法院即让另案起诉王国辉，没有依据。另外，上诉人已提供案涉房屋恢复原状所需费用的证据，故该项诉求应得到支持。韩基庆辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。自2016年1月1日至7月15日期间，即使有水、电、煤气费用产生，也不能证明系被上诉人承租使用而产生的，因为在租赁期间，被上诉人并未换锁，上诉人仍可进入案涉房屋。被上诉人仅在租赁合同约定的租赁期间承租案涉房屋，之后是王国辉承租，并改建房屋，上诉人对此是知情的。且在2014年之后，不仅有被上诉人支付的租金还有王国辉等支付的租金，说明上诉人知晓案外人承租房屋。刘长义向一审法院起诉请求：1.被告支付欠付房租39,990元；2.被告支付租住的203房和204房恢复原状所需要的费用74,460.60元。一审法院认定事实：被告韩基庆从原告刘长义处承租位于大连市某小区1-2-3号和1-2-4号的房屋两处（本案案涉房屋）。双方于2014年5月5日签订了书面租赁合同一份，约定租房期限为2013年7月15日至2014年7月15日；租金每月3000元；承租期间水电、收视、物业费由被告负担。租赁合同约定的租赁期满后，被告依然向原告交纳租金，至今共计给付原告租金68,100元。在本案原审庭审过程中，被告称其于2014年7月15日搬离案涉房屋，之后由案外人王国辉承租使用案涉房屋直至2015年底。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的一个焦点系被告承租案涉房屋的期限。根据原、被告签订的租赁合同，租赁期限至2014年7月15日止。该租赁合同到期后，虽双方未再签订新的租赁合同，但被告继续向原告交纳租金，原告亦予以收取，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期。被告辩称其只承租到2014年7月15日，之后系由案外人王国辉继续承租案涉房屋，其只是代王国辉向原告交纳租金。因其不能提供证据证明王国辉与原告间存在关于案涉房屋的租赁关系及王国辉于2014年7月15日始承租使用案涉房屋的事实，原告又予以否认，被告的这一辩解意见一审法院不予采纳。对于被告搬离案涉房屋的时间，根据原审卷宗，应认定为2015年底。2013年7月15日至2015年底的租金共计88,500元，扣除被告已给付的68,100元，余款20,400元，被告应给付原告。原告要求被告给付将案涉房屋恢复原状的费用74,460.60元，在本案庭审过程中，被告称其与案外人王国辉均对案涉房屋进行了改造。为便于查明案情，原告的这一诉请应另案起诉为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，作出判决：被告韩基庆于判决生效之日起十日内给付原告刘长义租金20,400元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元（原告已预交），由被告韩基庆负担。本院二审期间，上诉人提交自来水公司电脑屏幕截图，拟证明被上诉人于2016年5月27日缴纳案涉房屋的水费，被上诉人所述于2015年年底搬离与事实不符。被上诉人对此不予认可。本院认为，上诉人未能举证证明该电脑屏幕截图的真实性，且该截图内容中未显示具体的缴费人，被上诉人对此又不予认可，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明，上诉人曾于2014年11月至2016年7月多次向被上诉人发送短信，短信多为向被上诉人催缴房租的内容，其中2016年7月15日的短信内容为："房租什么时候能打过来，你已经欠了十二个月的房租了，我实在周转不开了，再不交房租，我就要起诉你了"，2016年7月20日的短信内容为："你搬走了，不租我房子了，不租你不早点告诉我，我好再往外租，你也太不够意思了，你什么时候过来咱做个交接"。被上诉人认可接收短信的电话系其本人电话，但认为该电话在公司前台，其并不随身携带，故未看到短信。上述事实，有上诉人提供的短信及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。根据上诉人提交的银行账户明细显示，被上诉人于租赁合同期满后，仍向上诉人交纳房屋租金，上诉人亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，被上诉人于租赁期限届满后仍继续使用案涉房屋，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被上诉人应按照租赁合同约定的租金标准支付租金。关于租金的截止时间，上诉人主张应计算至2016年7月15日，被上诉人则主张因其已于2015年年底搬离案涉房屋，故应计算至2015年年底。上诉人在一审中提交其向被上诉人发送的多份短信记录，经核实，该多份短信确系由上诉人手机发送至被上诉人手机，上诉人通过短信多次催缴房租，在2016年7月15日短信中称被上诉人已拖欠房租达十二个月，且2016年7月20日的短信内容中表示上诉人刚知道被上诉人从案涉房屋中搬离。被上诉人在二审庭审中自认其电话在公司同事处，公司同事有可能会将短信内容告知被上诉人，故被上诉人对此并非不知情。上诉人发送短信的内容如与事实不符，按照常理，被上诉人应回复短信反驳，但被上诉人并未回复短信。且被上诉人称于2015年年底搬离案涉房屋，但其并未出具与上诉人之间进行房屋交接的任何证据。至于被上诉人所述在2014年7月15日之后，由案外人王国辉继续承租案涉房屋，其只是代替王国辉交纳房租，被上诉人对此并未提交证据证明，且本案历经多次庭审，被上诉人均未申请王国辉出庭作证，故对于被上诉人的该项抗辩理由，本院不予支持。综上，本院认定计算租金的截止时间应为2016年7月15日，2013年7月15日至2016年7月15日，共计36个月，按照每月3000元的租金标准，租金总额为108,000元，现双方均认可已付租金为68,100元，故被上诉人还应支付剩余租金39,900元。关于上诉人主张被上诉人还应支付案涉房屋恢复原状所需费用一节，现上诉人自认案涉房屋仍处于被改建之后的状态，并未被恢复原状，上诉人所述的费用未实际发生。且被上诉人认为系案外人王国辉对案涉房屋进行改建，为查清事实，上诉人可结合其他证据另案主张，一审法院对此未予审理，并无不当。综上所述，刘长义的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初4581号民事判决；二、韩基庆于本判决生效之日起十日内给付刘长义房屋租金39,900元；三、驳回刘长义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元（刘长义已预交1320元，应退回520元），由被上诉人韩基庆负担；二审案件受理费800元（刘长义已预交2149元，应退回1349元），由被上诉人韩基庆负担。本判决为终审判决。审判长 刘振喜审判员 陈 伟审判员 祝 贺 二〇一八年十二月二十一日书记员 王 亮