北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26312号原告：北京开兴建筑工程有限责任公司，住所地北京市东城区长青园**楼。法定代表人：刘敬，董事长。委托诉讼代理人：龙铁柱，男，1959年1月20日出生，汉族，北京开兴建筑工程有限责任公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：鲍陈，男，1990年3月29日出生，汉族，北京开兴建筑工程有限责任公司经理助理，住北京市东城区。被告：北京博安嘉信企业管理服务有限公司，住所地北京市东城区龙潭东路怡龙别墅**。法定代表人：贺明，总经理。委托诉讼代理人：翁晓波，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国明，女，1954年11月13日出生，汉族，北京博安嘉信企业管理服务有限公司经理，住北京市东城区。被告：左凤坤，男，1960年10月23日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京开兴建筑工程有限责任公司（以下简称开兴公司）与被告北京博安嘉信企业管理服务有限公司（以下简称博安嘉信公司）、左凤坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开兴公司的委托诉讼代理人龙铁柱、鲍陈，被告博安嘉信公司的委托诉讼代理人翁晓波、张国明，被告左凤坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开兴公司向本院提出诉讼请求：1、诉请判令左凤坤、博安嘉信公司立即将位于北京市丰台区分钟寺672号院单宿楼313号房屋（以下简称313号房屋）返还给开兴公司；2、诉请判令左凤坤支付2006年1月15日至2018年1月14日期间的313号房屋使用费14400元；3、诉请判令左凤坤支付2006年1月1日至2017年12月31日期间的北京市丰台区分钟寺672号院单宿楼312号房屋（以下简称312号房屋）使用费14400元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据左凤坤与开兴公司于2002年8月19日签订的《房屋租赁合同》的约定，左凤坤承租位于北京市丰台区分钟寺672号院单宿楼313号房屋1间，每月租金100元整，承租期限自2002年8月15日至2004年7月15日止。现租赁期限已届满，左凤坤未按双方租赁合同的约定将租赁物返还给开兴公司。故起诉至法院，请求法院支持我方诉讼请求。被告博安嘉信公司辩称：一、2002年7月，开兴公司与我公司签有《租赁协议书》一份。《租赁协议书》中明确约定：如果协议两年期满，我公司仍需续租时，开兴公司同意按同等条件再准许续租，但不超过六个月；如果我公司不需要两年租期，要求提前退租，则应提前一个月通知开兴公司，并同时结清租金。二、2005年1月13日《租赁协议书》期满前，我公司以书面形式通知开兴公司，要求开兴公司与我公司指定的租户办理清缴欠款、终止租住协议、腾房等事宜，并告知开兴公司少数租户如需延期租住，需重新签署协议并按新的收费标准执行。三、2009年6月14日，我公司书面通知原告，再次重申2005年1月13日的通知内容，我公司从2005年1月15日起不再负担指定租户的房租等费用，但我公司实际支付了至2005年12月31日的房租。供暖费、水电费均由承租人自行承担，与我公司无关。我公司与开兴公司之间的房租已全部结清并支付完毕，我公司与开兴公司签署的《租赁协议书》因履行完毕而终止。综上，本案开兴公司主张的诉讼请求系其与左凤坤之间的纠纷，与我公司无关。请求法院依法驳回开兴公司诉我公司的诉讼请求。被告左凤坤辩称：2002年5月，左安门拆迁时，我们一家三口在左安门内大街23号院居住。签定回迁协议时，北京市祟文区城市建设开发公司使用欺骗方法，将不能用于居住的地下首层一套一居室、一套两居室的住房作为回迁房分配给我们。回迁时我发现分配给我们住的地下室完全不像北京市崇文区城市建设开发公司承诺的那样，是“窗户高出地面80公分，室内明亮，空气通畅，前后带花园的半地下室”。实际情况是，地下室的，地下室的窗户与地面基本持平昏暗，白天也得开灯、空气潮湿、浑浊、顶部置有各种管线，根本不适合居住。由于北京市崇文区城市建设开发公司的作法违背了党和政府拆迁是为了改善群众住房条件的精神，违背了政府的相关规定，是一种欺骗行为。所以我们拒绝回迁，并多次找其协商，其答应解决，但至今未果。拆迁后，北京市崇文区城市建设开发公司将我们安置在北京市丰台区分钟寺672号院，并与开兴公司签定了两年的租房合同。合同期满直至现住地拆迁前，无人找过我，我在这住了十六年，拆迁者有责任解决长住居民的住房问题。由于住房问题长期得不到解决，孩子三十岁了而不能结婚。居住环境恶劣导致我得了心脏病，并做了搭桥手术。我和爱人整天吵架，最后离婚。由于我们长期在分钟寺居住是北京市崇文区城市建设开发公司和开兴公司造成的，所以北京市崇文区城市建设开发公司和开兴公司有责任合理地解决我们的住房问题。在住房问题未解决之前，我们只能在分钟寺居住。开兴公司提出的各种费用及诉讼费应由他们自行解决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2002年9月22日，北京市崇文区城市建设开发公司（危改单位、甲方）与左凤坤（被安置人、乙方）签订《回迁安置（承租）协议书》一份，约定：“甲乙双方根据市区政府关于房屋拆迁的有关文件规定，经协商达成协议如下：一、甲方根据京政办发【2000】19号《北京市加快城市危旧房改造实施办法》对乙方住用的房屋进行危改拆迁。二、乙方住址左安大街23号，在拆迁区内有正式住房自建间；现有正式户口3人，分别是户主左凤坤、之妻高凤、之子左志成。三、甲方按照房屋拆迁的有关规定，为乙方安置左安东、西里危改小区5楼地下首层单元5B-1-5号二室一厨一卫居室壹套，套内建筑面积60.91平方米；左安东西里小区5楼地下首层单元5A-2-1号一室一厨一卫居室壹套，套内建筑面积38.4平方米。（以实测面积为准）。……”《回迁安置（承租）协议书》签订后，北京市崇文区城市建设开发公司为左凤坤一家租赁北京分钟寺672号院楼房一间作为拆迁期间的周转房。2002年7月9日，北京开兴建筑工程有限责任公司（甲方）与北京市崇文区城市建设开发公司第四项目部（乙方）签订《租赁协议书》，约定：“一、甲方有权出租其名义下的房屋，并同意将其现有楼房（地址：丰（地址：丰台区分钟寺**院房屋具体位置见附件一）全部出租给乙方，时间为两年整，以2002年7月15日起至2004年7月15日止，在此期间内将由乙方指定租户。二、乙方同意按照每套房5357元/年人民币的租金包下附件一中所列的所有房屋以及与此房屋有关的配套房间（厨房、卫生间、洗漱间等）和柜厨等物品的使用权。三、乙方指定租户，甲方无条件的与乙方所指定的租户签定租赁合同及物业管理合同，甲方与租户所签租赁合同中的租金将充抵乙方应付甲方的租金，不足部分由乙方在每年底（12月31日）前一次补齐。水、电、煤气、物业管理费等由甲方与租户自行签约与乙方无关。四、甲方应保证乙方的租户享受到与其他租户相同的权利。在租赁期间，如果租户与甲方之间发生矛盾，甲方有责任自行及时解决，与乙方无关。五、如果两年期满，乙方仍需续租时，甲方同意按同等条件再准许乙方续租，但不超过六个月；如果乙方不需两年，要提前退租，则应提前一个月通知甲方，并同时结清租金。六、协议执行过程中，甲、乙双方都应该遵守本协议的约定，如有一方违反协议，即视为违约，将承担由此给被违约方造成的一切损失。七、本协议，一式两份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后立即生效。”2002年8月19日，开兴公司（出租方）与北京市崇文区城市建设开发公司第四项目部指定的租户左凤坤（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁标的：分钟寺672号院楼房1间，房间号313。二、地址：位于北、地址：位于北京市丰台区分钟寺：承租期限为2002年8月15日起至2004年7月15日止。四、租金交纳方式：1、租金：每月100元1间，冬季供暖费每月150元（供暖费按实际供暖月数交纳）。2、交纳方式：自租赁之日起交纳房租及其他费用。五、房屋使用性质：只供解决居民住房使用。六、双方的权利和义务。（一）承租方的权利和义务：1、按本合同约定时间内向出租方交纳租金及水、电费、供暖费、卫生费；2、按本合同签订时间内承租使用，如到期继续使用，需提前30天向出租方续签合同；3、按本合同约定的使用性质；4、未经出租方同意，不准将房屋转租给其它方使用；5、承租方应正常使用房屋及设备；6、承租方应严守物业管理。……八、租赁标的返还：租赁期限满，承租方将保留原租赁标的物返还原有的房屋不低于使用条件。九、双方因本合同发生争议、纠纷时，应协商解决，协商不成可以诉讼于法律。十、本合同期满后，本合同标的房的出租方仍作为出租房使用时，在同等条件下，原承租方有优先享受承租权。经双方协商后可以重新签订，否则本合同自行终止。十一、签订本合同的租户为崇文开发公司第四项目部安置的租户，出租方与崇文开发公司第四项目部履行合同期内执行此合同，出租方与崇文开发公司第四项目部合同期满，此合同无效，出租方与承租方按社会出租价格重新签定合同。十二、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日生效。”《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，左凤坤未将租赁房屋返还给开兴公司。2005年1月13日，北京崇开嘉信房地产开发有限公司向开兴公司送达《通知》一份，载明：“北京开兴建筑工程有限责任公司：我公司在左安东西里危房改造工程中为了照顾部分有特殊困难居民在回迁之前的暂住困难，在你处安排了部分居民暂住至回迁入住时止。从2004年11月15日起我公司开始通知回迁居民陆续办理入住手续，望你公司及时与现暂住户办理清缴欠款、终止租住协议、腾房等项工作。少数居民如需延期租住，需与你公司重新签署协议并按新的收费标准执行。如拒不缴纳欠款及腾房的居民我公司将按如下办法处理：1、回迁居民办理入住手续时，我公司将不予办理；2、已办理回迁入住手续的居民，房屋产权证暂不办理，直至该户缴纳欠款并腾房后方可领到房屋产权证。望你公司及时办理上述事项。特此通知。”开兴公司收到该《通知》后，左凤坤因回迁安置房屋为地下室，表示无法居住，故未办理回迁，其仍继续在租赁房屋居住。开兴公司未与左凤坤重新签订房屋租赁合同。2009年6月14日，北京崇开嘉信房地产开发有限公司向开兴公司送达《有关分钟寺安置拆迁周转房的补充通知》一份，载明：“我公司于2005年1月15日就左安东西里危房改造工程中由我公司安排暂住你处该回迁而不腾房的住户办理清缴欠款，终止租住协议、腾房等事项发了《通知》，按照《通知》内容，我公司从2005年1月15日起不再负担上述住户的房租等费用。我公司在此时间之前已全部通知左安东西里拆迁居民办理回迁手续，拒不办理的原因属个人原因，与我公司无关。但时至今日，我公司考虑到当时的特殊情况，同意按原付费标准延长支付房租至2005年12月31日止，在此后发生的房租、供暖费、水电费均由承租人承担。特此通知。”开兴公司认可北京崇开嘉信房地产开发有限公司已为左凤坤支付了2005年12月31日前的租金及房屋使用费。开兴公司现主张左凤坤未支付2006年1月15日至2018年1月14日的313号房屋使用费，左凤坤不予认可，辩称租期届满后其交过部分房屋使用费，但未提交证据予以证明。另，开兴公司称左凤坤还占用了312号房屋，故主张左凤坤支付该房屋2006年1月1日至2017年12月31日期间的房屋使用费，左凤坤认可占用312号房屋，但不同意支付费用。庭审中，博安嘉信公司提交北京市崇文区人民政府危旧房改造办公室出具的崇危改批【2003】1号《关于同意左安东里、左安西里危改项目由北京崇开嘉信房地产开发有限公司实施改造的批复》，载明：“崇文区城市建设开发公司：你公司《关于崇文区左安东里、左安西里危改小区项目变更建设单位的请示》（崇开请【2003】02号）收悉，为促进左安东里、左安西里危改项目的顺利实施，经研究，同意该危改项目的开发建设单位由你公司变更为你公司与北京加贝信房地产开发有限公司及北京加贝信经济信息咨询有限公司共同出资组建的合资公司北京崇开嘉信房地产开发有限公司。请据此到市、区有关部门办理手续。特此批复。”2013年10月30日北京崇开嘉信房地产开发有限公司名称变更为北京博安嘉信企业管理服务有限公司。另查，1996年4月22日，北京市崇文区煤炭公司（甲方）与开兴公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方同意将坐落于丰台区分钟寺乡新建仓库1676平方米平房五间70平方米，二层楼基及院落4914平方米租给乙方使用。租赁期限为50年，即从1996年5月至2046年4月止。1997年，北京市崇文区煤炭公司在北京市丰台区东铁营分钟寺672号建设业务用房及单宿。该工程取得了建设工程规划许可证、建设工程质量合格证书。2001年11月5日，北京市煤炭总公司已经改制为北京金泰恒业有限责任公司。北京市煤炭总公司的资产（包括北京市崇文区煤炭公司）经北京市财政局确认后全部投入北京金泰恒业有限责任公司。2005年11月，北京市丰台区东铁营分钟寺672号的土地使用者登记为北京金泰恒业有限责任公司。2005年元月10日，开兴公司与北京金泰恒业有限责任公司崇文分公司签订《关于租赁协议甲方名称变更的补充协议》，约定：“由于出租方崇文区煤炭公司在企业改制工作中，经工商局注册登记改为北京金泰恒业有限责任公司崇文分公司，现就原所签租赁协议中的出租方名称变更为北京金泰恒业有限责任公司崇文分公司，原协议中所签定的所有事项不变。特签此补充协议。”本院认为：本案开兴公司与北京市崇文区城市建设开发公司第四项目部签订《租赁协议书》及开兴公司与左凤坤签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。北京市崇文区城市建设开发公司第四项目部系北京市崇文区城市建设开发公司设立的机构，不具有独立承担民事责任的能力，故应当由北京市崇文区城市建设开发公司承担相应的法律后果。在涉案合同履行期间，博安嘉信公司接替北京市崇文区城市建设开发公司成为崇文区左安东里、左安西里危改小区项目的开发建设单位。同时，依据博安嘉信公司给开兴公司的函件可知，博安嘉信公司接替了北京市崇文区城市建设开发公司继续履行《租赁协议书》。从后续履行情况来看，开兴公司也接受博安嘉信公司作为上述协议书的承继方。左凤坤作为北京市崇文区城市建设开发公司指定的租户，在《租赁协议书》到期之后仍占用房屋，故博安嘉信公司负有腾退责任。左凤坤与开兴公司的《房屋租赁合同》租赁期间也已届满，左凤坤未返还承租房屋，而继续居住使用，开兴公司现主张其腾房，具有事实与法律依据，本院予以支持。开兴公司主张按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2006年1月15日至2018年1月14日期间的313号房屋使用费，于法有据，本院予以支持。左凤坤辩称其租期届满后支付过部分房屋使用费，但未提交证据予以证明，本院对其答辩意见不予采信。左凤坤负担的房屋使用费系因其与博安嘉信公司在拆迁安置过程中安置周转房所产生，故左凤坤可就其负担的房屋使用费另案与博安嘉信公司解决。关于开兴公司主张的312号房屋使用费，因312号房屋不是诉争的房屋租赁合同中约定的租赁物，故不应在本案房屋租赁合同纠纷中处理，开兴公司可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三五条之规定，判决如下：一、左凤坤、北京博安嘉信企业管理服务有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市丰台区分钟寺672号院单宿楼313号房屋腾退交还给北京开兴建筑工程有限责任公司；二、左凤坤于本判决生效后三十日内向北京开兴建筑工程有限责任公司支付2006年1月15日至2018年1月14日期间的房屋使用费14400元；三、驳回北京开兴建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由北京开兴建筑工程有限责任公司负担260元（已交纳），左凤坤负担260元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李冬冬人民陪审员  王建民人民陪审员  徐长秀二〇一八年十二月二十四日法官助理邹萌书记员高婧