江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0115民初20116号 原告：方立平，女，1960年7月6日生，汉族。 原告：石瑞，男，1989年5月12日生，汉族。 以上两原告共同委托诉讼代理人：丁明胜，江苏六朝律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：胡正民，江苏六朝律师事务所律师。 被告：王光俊，男，1965年2月17日生，汉族。 被告：王桂珍，女，1934年6月29日生，汉族。 被告：王健，男，1991年1月14日生，汉族。 以上三被告共同委托诉讼代理人：孔庆卫，江苏山阳律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：王苏杰，江苏山阳律师事务所律师。 原告方立平、石瑞与被告王光俊、王桂珍、王健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方立平、石瑞的共同委托诉讼代理人丁明胜，被告王光俊、王桂珍、王健的共同委托诉讼代理人孔庆卫、王苏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方立平、石瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告王光俊、王桂珍返还原告购房款300000元；2.判令被告王光俊、王桂珍赔偿原告损失600000元；3.判令被告王光俊、王桂珍承担本案全部诉讼费及本案中生效法律文书赔偿和返还的金额的20%律师费；4.判令被告王健对被告王光俊、王桂珍的上述债务承担连带责任。事实和理由：2014年3月23日，原告与被告一、二签订《房屋买卖合同》，被告将被拆迁所得的位于江宁区×××4套房屋中，一套约65平方米的拆迁安置房出售给原告。但被告却将出售给原告的×××登记在王健名下，后王健对外转卖诉争房屋属于典型转移财产的行为，依法在其获利范围内对原告承担法律责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告王光俊、王桂珍共同辩称，其与原告签订房屋买卖合同时，没有明确具体位置、面积，也并未取得案涉房屋，且其向原告出售该房屋时，没有取得安置方的同意，该房屋买卖合同主要条款约定不明，只是意向性协议，合同没有依法成立，案涉合同属于无效合同。原告仅向其支付了150000元购房款，并非其诉称的300000元，原告主张的律师费并未实际发生，且不应由其承担该笔费用。 被告王健辩称，因原告与被告王光俊、王桂珍签订的房屋买卖合同中并未明确约定标的物，其并非房屋买卖合同的相对人，其与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月19日，被告王桂珍、王光俊（乙方）与南京市江宁区人民政府东山街道办事处（甲方）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，约定：“因宁杭铁路客运专线工程建设需要，甲方对乙方位于泥塘社区泥中村的房屋实施拆迁……甲方拆除乙方实行产权调换的住宅主房砖混196.64㎡……甲方同意乙方购买产权调换房中套（约90㎡）壹套、小套（约60㎡）叁套，合计肆套……”。 2014年3月23日，原告方立平、石瑞（乙方）经南京恒远房产投资服务中心居间，与王光俊、王桂珍（甲方）签订了房屋买卖合同一份，约定：甲方自愿将座落于泥塘社区泥中村所拆迁分房×××的房屋出售给乙方，房屋产权证号：待办，土地证号：待办，建筑面积约65㎡……甲乙双方协商，认定此房的价格为人民币叁拾贰万元正（￥320000）……双方约定于办好双证三日内前办理房屋产权过户手续……经双方约定，甲乙双方买卖房屋的居间费壹万伍仟元正（￥15000）……此房为甲方净得价，故甲方须办好双证时方可过户，办双证前费用由甲方负责，双证后费用由乙方自理，此房面积约为65㎡，以实际办证面积为准……”合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，方立平分多次向王光俊支付了300000元房款。2014年3月23日，王光俊、王桂珍向方立平、石瑞出具《承诺书》1份，载明：“本人王光俊、王桂珍承诺位于泥塘社区泥中村所拆迁分房（位于×××）对面65㎡房产出售给方立平、石瑞。如有任何产权及家庭矛盾导致无法正常交易，我们愿意赔付双倍房价及中介费及此房的一切诉讼费、律师费等关于此房的一切手续费用”。 审理中，原告方立平、石瑞提交其于2018年1月16日与江苏六朝律师事务所签订《民事委托代理协议》（编号：[2018]苏六律民字第024号）一份，证明其主张的律师代理费的支付方式和数额。《民事委托代理协议》载明，甲方（方立平、石瑞）委托乙方（江苏六朝律师事务所）为本案一审、二审审判程序的委托代理人。律师代理收费采用风险代理：甲方在法院生效法律文书生效后三日内，按法院支持返还和赔偿数额的20%向乙方支付律师费。甲方撤诉则在撤诉后三日内向乙方支付64000元律师费。王光俊、王桂珍、王健经质证对《民事委托代理协议》的真实性不认可，认为方立平、石瑞主张的律师费为风险代理，并未实际发生。方立平、石瑞则认为其按照胜诉后20%的比例支付律师费符合法律规定。 审理中，王光俊、王桂珍与方立平、石瑞一致确认方立平、石瑞购买王光俊、王桂珍的房屋为×××房屋，该房屋王光俊、王桂珍已出售给案外人并已实际入住，已无法过户至方立平、石瑞名下，双方房屋买卖合同解除时间为2017年12月8日。就案涉小区小套房屋均价，本院至多家房产中介机构询价，截至2018年11月，江宁区×××小套已下发权属证书的房屋每平方米的单价约为23000元左右。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告方立平、石瑞与被告王光俊、王桂珍就案涉房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。王光俊、王桂珍辩称双方合同未成立为无效合同、双方合同主要条款约定不明，只是意向性协议，但本案中，双方合同的标的物指向为王光俊、王桂珍因拆迁所分得的一套约60平方米的小套，审理中双方一致确认案涉标的物为×××房屋，双方就合同的主要条款达成合意，约定了房屋总价及支付方式、过户时间以及违约责任的承担方式等，具备房屋买卖合同的主要条款且内容不违反法律强制性规定，故王光俊、王桂珍的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。 关于方立平、石瑞主张王光俊、王桂珍返还购房款30万元的诉讼请求。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。审理中，双方一致确认房屋买卖合同于2017年12月8日解除，方立平、石瑞的该项诉请具有事实与法律依据，本院予以支持。 关于方立平、石瑞主张王光俊、王桂珍赔偿损失60万元。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。本案中，双方房屋买卖合同签订后，双方应依约履行，房屋价值涨跌的后果都由方立平、石瑞承担，故本案合同履行期内房价的上涨差价也属于方立平、石瑞的预期利益。王光俊、王桂珍将案涉房屋又出售给案外人并由案外人实际入住，导致双方房屋买卖合同无法继续履行而解除，构成违约。王光俊、王桂珍应赔偿方立平、石瑞该部分损失。结合本院就案涉小区小套房屋的询价及王光俊、王桂珍出具给方立平、石瑞的《承诺书》，方立平、石瑞的该项诉请亦具有法律与事实依据，故本院亦予以支持。 关于方立平、石瑞主张王光俊、王桂珍承担本案中生效法律文书赔偿和返还的金额的20%律师费。王光俊、王桂珍出具给方立平、石瑞的《承诺书》虽承诺如有任何产权及家庭矛盾导致无法正常交易，其愿意赔付双倍房价及中介费及此房的一切诉讼费、律师费等关于此房的一切手续费用。但本案中，方立平、石瑞与江苏六朝律师事务所签订的《民事委托代理协议》，约定在法院生效法律文书生效后三日内或撤诉后支付律师费，现案涉纠纷并未生效，方立平、石瑞最终的律师费支付情况尚不确定，故该项损失不宜在本案中处理，方立平、石瑞可待律师费实际发生后另行主张。 关于王健是否应当承担连带赔偿责任。本案中，王健并非案涉房屋买卖合同的合同相对人，方立平、石瑞主张王健对王光俊、王桂珍的就案涉房屋买卖应承担的赔偿责任承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告方立平、石瑞与被告王光俊、王桂珍2014年3月23日签订的房屋买卖合同于2017年12月8日解除; 二、被告王光俊、王桂珍返还原告方立平、石瑞购房款300000元、赔偿原告方立平、石瑞房屋差价损失600000元，合计900000元于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 三、驳回原告方立平、石瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13440元，保全费5000元，共计18440元，由被告王光俊、王桂珍（该款项已由原告方立平、石瑞垫付，被告王光俊、王桂珍在给付上项款额时应加付此垫款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄祝祯 人民陪审员  张顺旗 人民陪审员  李立栋 二〇一八年十二月十日 书 记 员  高 岩