云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0127民初1723号原告：嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组。负责人：李俞杰，该居民小组小组长。住所地：嵩明县。委托诉讼代理人：李向刚，系云南进国律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈兆祥，男，汉族，1954年6月16日生，云南省嵩明县人，住嵩明县。被告：何平英，女，汉族，1956年5月6日生，云南省嵩明县人，住嵩明县。第三人：李双宝，男，汉族，1991年1月28日生，云南省嵩明县人，往云南省嵩明县。原告嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组（以下简称“小街社区花园街上小组”）诉被告陈兆祥、何平英第三人李双宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李向刚，被告陈兆祥、何平英到庭参加诉讼，第三人李双宝经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：原告所有房屋位于小街镇嘉玲中路，紧靠小街交警中队，为占地面积370.7平方米，建筑面积259平方米的临街商铺三间一层（包括通道），其所有权为嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组集体所有。2001年，被告陈兆祥、何平英夫妇，以做铁件加工，需要租用上述房屋为由，占用房屋至今没有向原告缴纳过任何的房屋租金。期间，经原告多次找被告协商，要求被告返还其占用原告的房屋或按照相邻其他租户支付标准向原告缴纳租金，但被告均置之不理。原告为维护集体成员的合法权益，于2006年1月19日、2014年1月10日、2016年1月20日，三次扣除被告款项共计15600元作为房屋租金。另外，二被告2014年5月26日-2017年5月26日将三间房屋中的两间在未经原告同意的情况下私自出租给马顺琴，2017年6月至今将该两间房屋出租给第三人李双宝经营电动车，剩余一间房屋由被告自己使用。原告于2017年9月26日以返还原物纠纷向嵩明县人民法院起诉，经审理认定：原告与二被告之间存在商铺租赁关系，自2004年起，二被告一直租用原告商铺但未主动缴纳租金，2006年-2016年，原告三次扣除二被告款项15600元抵扣部分租金，二被告租用商铺临近租金为每间每月300元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现原告多次找二被告协商并于2018年6月22日在出租商铺门面上粘贴租金催缴通知书，但二被告均置之不理。为维护原告的合法权益及村集体成员的切身利益，现原告向贵院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间的商铺房屋租赁关系；二、判令二被告支付自2004年1月1日至起诉之日止的房屋租金93840元（详见明细表），并支付自起诉次日起至二被告实际交还房屋之日止的房屋租金（按每月每间300元计算）；三、本案诉讼费用由二被告承担。被告陈兆祥、何平英共同答辩称：我们认可是租了组上的商铺的，是当时的组长李春华同意我们租的，但当时说的租金每年600元-700元。2001年、2002年、2003年就扣了我们28000元的分红款，2013年把我的分红款10000元又扣了。涨租金没有事实依据，当时的房屋租金都没有涨起来，原告多扣了我们的钱。现在组长李俞杰说外村租是1200元，本村人租是1000元，我们主动去交过租金，但是他们人又不在，过了一段时间去交，但是他们说过了时间不收了。原告起诉要求我们支付租金93840元不是事实，村组私自扣了我们的分红款，没有说是抵房租，转租的租金租多、租少是我的事情，我们和组上还有其他事情没有扯清楚，所以我们才没有付租金。第三人李双宝未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：一、商铺房所有权证明，欲证实位于小街镇嘉玲中路，紧靠小街交警中队370.7平方米商铺，地籍调查代号B-（1）-J4的三间商铺房屋为原告所有的事实。二、（2017）云0127民初2193号民事判决书（一份），欲证实原、被告之间存在房屋租赁关系，而被告长期占用原告房屋没有交纳租金的事实。三、房屋租赁合同复印件（六份）应交房租款明细表复印件（一份），欲证实与被告所租用房屋地理位置相近的房屋租金最低为每月每间300元的事实以及被告自2004年至2018年8月，应当交纳的房屋租金为109440元的事实。四、商铺租金催缴通知书及照片，欲证实原告于2018年6月22日书面通知二被告在七日内交清房屋租金，但至今二被告仍未交纳任何租金的事实。被告陈兆祥、何平英经过质证对上述证据的三性均不予认可。被告陈兆祥、何平英针对其答辩主张，向本院提交了以下证据：一、状告信、小街镇人民政府关于小街居委会居民陈兆祥、何平英信访事项的处理意见书，欲证实因为村组扣除分红款、建房不批等问题给二被告带来损失要求小组赔偿，小街镇人民政府对二被告反映的问题作出了书面回复。二、云南省嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第01194号民事判决书、（2017）云0127民初2193号民事判决书，欲证实被告何平英与原告的组长李俞杰因健康权产生过纠纷，关于房屋问题在（2017）云0127民初2193号民事判决书已经处理过的事实。三、嵩明县农村集体往来款项统一收据，欲证实2014年1月10日，以原告名义收取了陈兆祥租金10000元，该款为原告划扣被告的分红款取得的事实。原告小街社区花园街上小组经过质证，对被告提交的第一组证据三性不予认可，其认为属于二被告自己书写的内容，不具有证明效力也与本案无关；对第二组证据云南省嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第01194号民事判决书的关联性不予认可，其认为跟本案租赁合同没有关系；对云南省嵩明县人民法院（2017）云0127民初2193号民事判决书的三性予以认可，但对被告的证明目的不予认可，其认为在该份判决书中已经确认被告对于房屋的占有与原告之间存在租赁关系；对第三组证据的三性予以认可。为查明案件事实，本院于2018年到小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组调查核实情况，对该小组任期在（2001年-2004年）的组长李春华、任期在（2004年-2013年）的组长赵发宝、任期在（2013年-至今）的组长李俞杰以及陈其平进行了询问，并制作了询问笔录；2018年12月4日，将调取的（2017）云0127民初2193号返还原物纠纷的庭审笔录中确认的相关事实向原、被告出示。原告小街社区花园街上小组经过质证，对询问笔录及庭审笔录的三性均予以认可。被告陈兆祥、何平英经过质证，对询问笔录的三性均不予认可，对庭审笔录中确认的租赁事实予以认可。第三人李双宝未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：位于小街镇嘉玲中路，紧靠小街交警中队，为占地面积370.7平方米，建筑面积259平方米的临街商铺三间一层，经嵩明县小街镇小街社区居民委员会、嵩明县小街镇人民政府、嵩明县小街国土资源局证实，其所有权为嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组集体所有。2001年，被告陈兆祥、何平英夫妇租用上述房屋，双方未签订书面房屋租赁合同，被告一直租用该三间铺面至今。原告于2006年1月19日划扣二被告应得款项1800元抵扣商铺租金；于2014年1月10日划扣二被告应得款项10000元抵扣商铺租金；于2016年1月20日划扣二被告应得款项3800元抵扣商铺租金，三次扣除被告款项共计15600元。2017年6月，被告陈兆祥将铺面中的两间转租给第三人李双宝经营电动车销售。2018年6月22日，原告在二被告出租商铺门面上粘贴商铺租金催缴通知书，在催缴通知书上载明：要求二被告在2018年6月30日前向居民小组缴纳拖欠的房屋租金86640元，缴纳清后，双方可以协商缴纳下一年度的租金并签订书面租赁合同，如逾期不缴纳清拖欠的租金，居民小组将解除与二被告的房屋租赁关系。另外，原告提供了与被告租用铺面临近的其他租户签订的房屋租赁合同，租赁合同载明从2014年起房屋租金最低为每月每间300元。原告认可2004年之前的房屋租金已经交清。本院认为，房屋租赁合同是诺成性合同，是房屋的出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对于原告要求解除原、被告之间的商铺房屋租赁关系的诉讼请求，被告庭审中辩称没有签订过书面的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，房屋租赁合同并非应当采用书面形式的类型，以租赁合同当事人的意思表示一致为准，不以租赁物房屋的实际交付为生效要件。原、被告庭审中对房屋现为被告租用的事实均无异议，经嵩明县小街镇小街社区居民委员会、嵩明县小街镇人民政府、嵩明县小街国土资源局证实，三间商铺的所有权为小街社区花园街上小组集体所有，并且二被告实际占用房屋并将铺面中的两间转租给第三人李双宝，上述事实，证实了原告与二被告之间的租赁关系已经成立并生效。因双方未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条和二百三十二条的规定，该房屋租赁为不定期租赁，原告可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2018年6月22日，原告向二被告送达了商铺租金催缴通知书，二被告并未在原告给予的合理期限内交付租金，故对于原告的该项诉请本院予以支持；对于原告要求二被告支付自2004年1月1日至起诉之日止的房屋租金93840元，并支付自起诉次日起至二被告实际交还房屋之日止房屋租金（按每月每间300元计算）的诉讼请求，原告未提交证据证实在2004年-2013年之间就房屋的租金达成过合意，也未提交证据证实在2004年-2013年之前该地段的房屋参照价格,原告提交了六份与其他案外人签订的同地段房屋租赁合同，旨在证实自2014年之后该地段的房屋每间为300元，因双方未签订过书面合同，无其他证据证实双方之间对房屋租金进行了明确的约定，并且原告当庭不能明确2006年1月19日、2014年1月10日、2016年1月20日三次划扣二被告应得款项抵扣的是哪段期间内按何种价格应支付的租金，现仅凭原告自己出具的租款明细要求二被告支付2004年-2016年的租金无事实依据；根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”以及《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，原、被告至今未对房屋的租金达成补充协议或其他约定，但原告现已经提供了同地段的商铺租赁合同证实房屋按300元每间计算符合目前的市场价格，结合土地用途和物价水平，本院对该地段在2017年之后的房屋租金上涨到300元的事实予以采信。因原告主张该部分租金付至2018年8月8日（即起诉之日），故本院支持原告的租金为17310元[10800元+900元3间/月×7个月+30元3间/天×7天（2017年1月1日-2018年8月8日）]及自2018年8月9日起至实际交还房屋之日止的房屋租金（按每月每间300元计算）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组与被告陈兆祥、何平英口头达成的关于嵩明县小街镇嘉玲中路，紧靠小街交警中队，占地面积370.7平方米，建筑面积259平方米的临街商铺三间的房屋租赁合同。二、由被告陈兆祥、何平英自本判决生效之日起十日内支付原告嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组2017年1月1日起至2018年8月8日的房屋租金17310元及自2018年8月9日起至实际交还房屋之日止的房屋租金（按每月每间300元计算）。二、驳回原告嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元，由原告嵩明县小街镇小街社区居民委员会花园街上居民小组承担1746元，由被告陈兆祥、何平英共同承担400元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  秦 崧人民陪审员  刘继生人民陪审员  李自新二〇一八年十二月二十八日书 记 员  管文娟