湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初2259号原告：邹超君，女，1987年2月17日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，原告：彭念，男，1986年7月18日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，诉讼代表人：蔡慧平，女，1978年3月20日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市，诉讼代表人：饶金安,男，1986年9月15日出生，汉族，居民身份证登记住址上海市长宁区，诉讼代表人：张小红,女，1978年11月20日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：罗京，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金华，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被告：黄石银河房地产开发有限责任公司，住所地湖北省黄石市经济技术开发区花湖大道**，统一社会信用代码91420200753425839P。法定代表人：刘德卿，总经理。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐亮，湖北鸣伸律师事务所律师。原告邹超君、彭念与被告黄石银河房地产开发有限责任公司（以下简称银河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹超君、彭念的委托诉讼代理人罗京、黎金华，被告银河房地产公司的委托诉讼代理人柯新周、唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹超君、彭念向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告履行交付出卖房屋（银海·华山公馆1号楼802室所有权）的义务；2、判令被告依约自2013年1月1日起按原告已付房价款325,343元，按每日0.5?向原告支付违约金33,640元（暂计算至2018年8月31日，违约金应计算至被告依法、依规向原告全面履行交付出卖房屋的义务之日止）；3、判令被告负担本案案件受理费。事实与理由：2011年6月29日，原告与被告签订一份由被告提供格式条款的《黄石市商品房买卖合同》，合同载明：被告以拍卖方式取得位于开发区××、宗地编号为P（2006）16地块的土地使用权，经批准，在上述地块建设银海·华山公馆商品房，并取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。合同约定：被告将上列项目中1号楼802室出卖给原告，总价款为325,343元，交房期限为2012年12月31日前，交房条件为“该商品房经工程质量验收合格”；另约定逾期付款和逾期交房，合同继续履行的违约责任为按应付房价款和已付房价款的每日万分之0.5支付违约金。合同订立后，原告付清了全额房价款，但被告未按照合同约定的最后期限2013年1月1日履行合法合规正常交房的义务。至今，被告出卖给原告的上列房屋仍未通过规划验收，也未取得《建筑工程竣工验收备案证》或《商品房竣工验收备案表》，其房屋不具备合同约定和法律、法规、规章规定的交付条件，其交付房屋的行为存在重大瑕疵，不能认定为按照合同与法律规定的正常交房。综上，被告未取得《建筑工程竣工验收备案证》或《商品房竣工验收备案表》，不符合法律规定的验收合格交付使用条件，被告所谓的交房违反了《合同法》第一百三十条及相关法规之规定，其交房行为违法无效，致使原告长时间不能办理不动产权证，造成了较大损失，应当承担逾期交房的违约责任。为维护自身合法权益，故而成诉。被告银河房地产公司辩称，一、被告建设涉案房屋的行为及预售涉案房屋的行为合法。被告系依法设立并取得房地产开发资质的公司，对“银海·华山公馆”项目的开发建设的手续齐备，实施该项目的开发建设合法。被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法、有效。二、涉案房屋已符合法律、行政法规、规章规定的交付使用条件。根据《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款、《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，涉案房屋只要其所在的建筑工程经竣工验收合格，即工程质量验收合格，就符合法定的交付使用条件。涉案房屋所在的建筑工程，2013年8月22日被告组织设计单位、施工单位、监理单位按规定程序进行了竣工验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》。涉案房屋所在的建筑工程已竣工验收合格，符合法律、行政法规、规章规定的交房使用条件。三、涉案房屋已符合双方《合同》约定的交付使用条件。依据原告与被告签订的《合同》第八条的约定，双方约定的商品房交付使用条件为“该商品房经工程质量验收合格”。涉案房屋所在的建筑工程于2013年8月22日通过工程竣工验收，表明该房屋建筑工程质量验收是合格的，已符合双方《合同》约定的交付使用条件。“银海·华山公馆”项目完工后，通过了环保、消防、绿化等验收，并于2013年8月22日通过质量验收。涉案项目完工后，被告依法申请规划验收，其后因黄石市规划局开发区分局以被告骗取建设工程规划许可证为由认定被告存在违法建设行为。被告通过行政复议、行政诉讼等方式达到了撤销规划部门错误决定的目的，由此可见，涉案房屋早已具备规划验收的条件，但由于规划部门的错误认识，才导致涉案房屋未通过规划验收，责任不在被告而在规划局。四、原告第一项诉讼请求矛盾或者错误，不应得到支持。1、被告到底是按约定的条件交房还是按法定的条件交房，该请求不明确，且矛盾。2、交付房屋和交付房屋所有权系两个不同的概念和两种不同的合同义务，不能混为一谈。原告第一项诉讼请求因不明确、或者矛盾、或者错误，无法得到支持。五、被告已于2013年4月5日将涉案房屋交付原告使用，原告第一项诉讼请求应予驳回。2013年4月5日，原告从被告处领取了涉案房屋的钥匙，依据《商品房买卖合同司法解释》第十一条的规定，此时，该房屋已转移给原告占有，被告已将该房屋交付给原告使用。原告受领房屋后，一直对该房屋有事实上的管领力，一直在占有、使用该房屋，享有对该房屋的占有权、使用权和收益权。自2013年4月5日起被告已履行双方《合同》约定的将涉案房屋交付原告使用的义务。六、原告的第二项诉讼请求超过了诉讼时效期间，该诉讼请求依法应予驳回。涉案《合同》第八条明确约定了房屋交付期限，如涉案房屋未交付使用，原告就知道被告违约行为，原告应确定无疑地知道其权利受到侵害。依据涉案《合同》第九条的约定，被告承担逾期交房的违约金的起算点为2013年1月1日。2013年4月5日原告受领了涉案房屋，故至2013年4月5日止，被告逾期交房的违约行为已终止，被告承担逾期交房的违约金已终止。原告向被告主张逾期交房的违约金的诉讼时效期间已届满。本案原告向被告主张逾期交房的违约金的时间为2018年9月3日，显然超过了诉讼时效期间。综上所述，被告建设涉案房屋的行为及预售涉案房屋的行为合法，涉案房屋已符合法律、行政法规、规章规定的交付使用条件和《合同》约定的交付使用条件，被告已于2013年4月5日履行将该房屋交付原告使用的义务，原告第一项诉讼请求无法成立，第二项诉讼请求超过了诉讼时效期间，故恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2011年6月29日，原告邹超君、彭念与被告银河房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为HS11003383）。合同约定：买受人邹超君、彭念购买出卖人银河房地产公司开发的位于黄石市开发区花湖花山路银海·华山公馆1号楼802室商品房一套，建筑面积为89.38平方米（套内面积72.15平方米、公摊面积17.23平方米），单价为3,640元/m2，房屋总价款为325,343元。付款方式为：于2011年6月29日前支付135,343元，同时申请按揭（公积金）贷款190,000元。交房日期为2012年12月31日前。交房条件：“该商品房经工程质量验收合格”。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.5?的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.5?（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四中的补充协议约定：买受人若未按照合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房日期是否到期，出卖人有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期交房责任。原告邹超君、彭念分别于2011年7月12日、2012年6月28日向被告银河房地产公司支付了购房款135,343元、190,000元，合计支付购房款325,343元。被告银河房地产公司当日向原告邹超君、彭念出具了销售不动产统一网络发票。2013年4月5日，原告彭念与被告银河房地产公司办理房屋交接手续，原告彭念从被告银河房地产公司领取涉诉房屋钥匙，并在《业主领取钥匙一览表》上签字。另查明，被告银河房地产公司开发建设的银海·华山公馆分别于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日，通过了环保验收、消防验收、绿化工程竣工验收。2013年8月22日，银海·华山公馆经建设、设计、施工、监理四个单位验收合格后出具了《建筑工程竣工验收报告》。2013年7月16日，银河房地产公司向黄石经济技术开发区规划局申请银海·华山公馆项目建设工程规划验收。2014年5月13日，黄石市规划局开发区分局作出黄规开函[2014]68号《认定函》，认定银河房地产公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，鉴于撤销该项目行政许可会引发社会矛盾，决定不予撤销该建筑工程规划许可证，但由于该项目国有土地使用权出让时的容积率为1.8-2.3，银河房地产公司超出出让容积率的建筑面积属于违法建设，且属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。2015年2月5日，银河房地产公司向黄石市人民政府行政复议委员会提起行政复议。2015年3月27日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]006号行政复议决定书，决定撤销黄石市规划局开发区分局2014年5月13日作出的《认定函》（黄规开函[2014]68号）。2015年6月9日，黄石市规划局作出黄规函[2015]30号《认定书》，认定银河房地产公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率的建筑面积不受法律保护，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设情形。2015年6月17日，银河房地产公司再次提起行政复议。2015年9月7日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]030号行政复议决定书，决定撤销黄石市规划局作出的黄规函[2015]30号《认定书》。2016年3月14日，黄石市规划局作出黄规函[2016]25号《认定函》，认定银河房地产公司以不正当手段取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率最大值2.3的建筑面积不受法律保护，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设情形。2016年4月11日，银河房地产公司向黄石市黄石港区人民法院提起行政诉讼。2016年9月13日，黄石市黄石港区人民法院作出（2016）鄂0202行初18号行政判决书，判决撤销黄石市规划局于2016年3月14日作出的黄规函[2016]25号《认定函》。判决作出后，黄石市规划局不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。2017年5月11日，黄石市中级人民法院作出（2017）鄂02行终28号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于涉案房屋所在银海·华山公馆至今未通过规划验收，亦未完成建筑工程竣工验收备案手续。被告银河房地产公司分别于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日，六次向相关规划部门发出关于尽快妥善处理银海·华山公馆规划验收问题的请求的书面报告，均反映出2015年1月20日至2016年10月17日期间，原告邹超君、彭念等人因房屋不能办理产权转移手续，曾多次向被告银河房地产公司主张权利，要求被告办理房屋产权证书并赔偿损失等。2016年9月25日，被告银河房地产公司致华山公馆业主的一封信中载明：“华山公馆业主张贴于小区内的《敬告华山公馆全体业主书》，小区物业已通告其公司，根据《敬告书》所述的产权证办理问题，其公司就有关问题作如下说明：其公司开发的该项目依法建设，广大业主合法购买的商品房均在市产权登记中心备案并已经确权，一定能够办理产权证，其合法权益一定能得到法律的保障，随后的工作中公司会尽快完善相关手续，办理好产权证。”本院认为，双方当事人的争议焦点主要有以下四点：一、双方在《商品房买卖合同》第八条中关于交房条件为“该商品房经工程质量验收合格”的约定是否有效；二、被告向原告交付房屋钥匙的行为能否认定其全面履行了房屋交付义务以及逾期交房违约金的计算；三、原告主张的第一项诉讼请求是否具有可履行性;四、原告主张的逾期交房违约金债权是否超过了诉讼时效期间。围绕上述争议焦点，本院将逐一予以评述。关于第一项争议焦点。本院认为，合同内容是当事人意思自治的产物，对合同内容的无效评判是对当事人意思自治的否定。基于尊重当事人意思自治、鼓励交易原则，应严格适用合同无效制度。只有合同约定的内容违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，才能被认定无效，否则对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用”。第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。上述法律、行政法规规定可以解读出，建设的商品房未违反国家有关建设工程质量管理规定的可以交付使用，如果违反相关工程质量管理规定，建设行政主管部门或者其他有关部门可以责令停止使用。即使按原告主张的该交付条件的约定违反强制性规定即《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（部门规章）第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。对该条文的内容进行反对解释，即商品房工程质量验收合格后即可以使用，但备案机关在备案过程中发现有违反建筑工程质量管理规定行为的，责令停止使用，故合同第八条中关于“工程质量竣工验收合格”作为商品房交付条件的约定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。另该合同为国家建设部、工商行政管理总局推行的示范文本，关于商品房交付条件的约定系打印，但约定的内容无免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形。故本院对原告认为合同第八条关于交付条件的约定系格式条款应属无效的意见不予采纳。双方当事人关于“经工程质量竣工验收合格”为商品房交付条件的约定具有法律约束力，该合同内容合法有效，应受法律保护。关于第二项争议焦点。本院认为，该《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定全面履行义务。原告已按照合同约定期限向被告付清了全部购房款，被告亦应按照合同约定向原告履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告只有在合同约定的期限前将符合约定条件的房屋转移占有给原告，才能认定其全面履行了房屋交付义务。本案中，涉案房屋工程项目于2013年8月22日经工程竣工验收合格，表明涉案房屋经工程质量验收合格，已符合合同约定的交房条件。合同约定的最后交房期限为2012年12月31日，原告已于2012年6月28日前付清房价款，故被告承担逾期履行房屋交付义务违约金应自合同约定的最后交付期限的次日即2013年1月1日起算。被告虽于2013年4月5日向原告交付了涉案房屋钥匙，但此时涉案房屋工程项目尚未竣工验收合格，并不符合合同约定的工程质量验收合格的交房条件，系瑕疵履行。故违约金计算截止时间应为涉案房屋符合合同约定的交房条件之日，即2013年8月22日涉案房屋经工程竣工验收合格之日止。2013年8月22日后，转移占有的涉案房屋已达到合同约定的交房条件，被告逾期交房的违约行为已终止，故其不再承担逾期交房违约金。综上，故被告银河房地产公司应向原告邹超君、彭念支付自合同约定的最后交付期限的次日即2013年1月1日起至达到合同约定的交房条件之日即2013年8月22日止，以已付房价款325,343元为基数,按日0.5?的标准计付的逾期履行房屋交付义务违约金3,790元（325,343元×0.5?×233天）。对原告邹超君、彭念诉请的超过部分，本院不予支持。关于第三项争议焦点。原告主张的第一项诉讼请求仍系要求被告继续履行合同义务，申请规划验收，取得竣工验收备案手续，使转移占有的房屋达到相关法律、法规规定的交付条件和办证条件，并办理不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的情形除外。由于规划验收及办理竣工验收备案等手续属于相关行政部门行使行政管理的职权范畴，不属于司法评判范畴，且行政部门的审批及审核行为尚不能预期，故原告诉请继续履行合同约定的房屋交付义务，即通过规划验收并办理建筑工程竣工验收备案手续的事项，现不能确定，本院对原告该项诉讼请求暂不能进行处理。待继续履行的法律和事实条件成就后，原告可再行主张。关于第四项争议焦点。被告认为2013年4月5日涉案房屋已交付给原告，其逾期交房违约行为已终止，故自2013年4月5日起两年内，原告应向其主张逾期交房违约金。本案原告于2018年9月向其主张逾期交房违约金已超过了诉讼时效期间。原告认为涉案房屋不具备合同约定的交房条件，被告未取得建筑工程竣工验收备案手续，无法办理房屋所有权初始登记，导致其至今未取得房屋所有权，“银海·华山公馆”购房业主从2015年1月起多次自发组织向被告主张权利，要求被告承担违约责任，且被告亦承诺积极履行合同义务，故原告主张的逾期履行房屋交付义务违约金的诉求因多次发生诉讼时效中断，未超过诉讼时效期间。本院认为，被告分别于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黄石市规划局或黄石市规划局开发区分局提交关于“银海·华山公馆”项目规划验收的函件，均反映出因涉案房屋所在建筑工程未进行规划验收导致买受人无法办理产权证，买受人已向被告主张赔偿。涉案房屋未通过规划验收，不符合交房条件，导致无法取得竣工验收备案手续，与办理不动产权证书之间存在客观联系。买受人作为普通公民，不应苛求就逾期交房违约责任与逾期办证违约责任进行准确区分，其并未怠于行使自己的权利而是不断向被告及相关政府部门主张和反映。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本院对于被告提出的逾期履行房屋交付义务违约金已超过诉讼时效期间的抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告黄石银河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告邹超君、彭念支付逾期履行房屋交付义务的违约金3,790元。二、驳回原告邹超君、彭念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元（已减半收取），由原告邹超君、彭念负担374元，被告黄石银河房地产开发有限责任公司负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇一八年十二月十二日法官助理陈玲书记员李娜