北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终13908号上诉人（原审被告）：崔长佳，女，1991年3月1日出生。委托诉讼代理人：牙述彪，上海喜睦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王恒达，男，1956年4月15日出生。委托诉讼代理人：王恒斌（王恒达之弟），男，1963年3月3日出生。原审被告：刘海忠，男，1961年4月17日出生。原审被告：朱秀梅，女，1962年10月2日出生。上诉人崔长佳因与被上诉人王恒达、原审被告刘海忠、朱秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初17405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人崔长佳及其委托诉讼代理人牙述彪,被上诉人王恒达之委托诉讼代理人王恒斌到庭参加了诉讼。原审被告刘海忠、朱秀梅经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。崔长佳上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回王恒达一审诉讼请求。事实和理由：刘威在合同履行过程中去世系法定不可抗力事件，不应当承担违约责任，涉案房屋已经过户至刘威、崔长佳名下，剩余购房款仅系债权债务纠纷，王恒达、刘海忠、朱秀梅仅在被继承人遗产范围内偿还债务，一审法院判决崔长佳、刘海忠、朱秀梅承担违约责任适用法律错误。王恒达辩称，同意一审判决。刘海忠、朱秀梅向本院提交书面答辩状称，不同意继续履行合同，要求分割已支付的购房款，不同意支付违约金。王恒达向一审法院起诉请求：1.判令解除王恒达与刘威签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相应补充协议；2.判令崔长佳、刘海忠、朱秀梅配合将位于北京市通州区×号房屋过户返还给王恒达；3.判令崔长佳、刘海忠、朱秀梅向王恒达支付违约金501000元（按照成交总价2505000元的20%支付）。一审法院认定事实：2017年9月12日，王恒达与刘威签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《商业贷款付款方式补充协议》，约定刘威购买王恒达位于北京市通州区×号房屋，总价款2505000元，合同签订当日买受人支付定金50000元，刘威同意将购房款10000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。双方应于网签后7日内办理申请贷款手续，刘威拟贷款数额为1600000元，若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷数额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷数额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。刘威于过户前3日支付购房款845000元，支付方式为资金监管。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：若逾期付款15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。2017年11月19日，刘威与王恒达就首付款的付款时间和方式另行达成如下协议，“买方需向卖方共支付首付款845000元，经双方协商同意按以下形式支付：双方协商当日买方向卖方先行支付400000元，过户前三日，200000元用于资金监管后打给卖方，剩余245000元于房贷放款后三日内，由买方向卖方支付，卖方收到买方全部房款后，三日内向买方办理交房事宜”。刘威去世后，王恒达与崔长佳于2018年3月22日签订《补充协议》，约定“今收到刘威、崔长佳交来不动产权证书原件两本，编号京（2017）通不动产权第0064213号、京（2017）通不动产权第0064214号，因刘威身故，差业主房款1855000元，不动产权证书交由原业主王恒达保管。产权人崔长佳同意将此房屋出租，出租所得收入归王恒达所有，所有收入为崔长佳补偿王恒达所受的损失。崔长佳承诺所差购房款1855000元于2018年6月23日结清（以确权时间启始）以自然月三个月内为准”。合同签订当日，刘威支付王恒达定金50000元。2017年9月12日，王恒达、刘威及崔长佳办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋变更登记至刘威、崔长佳名下。2017年9月14日，刘威支付王恒达200000元，2017年11月21日支付王恒达400000元。2018年1月25日，刘威去世。剩余款项至今未付。一审庭审中，崔长佳主张继续履行合同，刘海忠、朱秀梅主张不再履行合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。买受人应当按照约定的时间支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据查明的事实，王恒达与刘威签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及相应补充协议系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。刘威去世后，崔长佳、刘海忠、朱秀梅作为其法定继承人应在其继承遗产范围内承担合同债务。刘威去世后，崔长佳、刘海忠、朱秀梅至今未支付剩余购房款，故王恒达要求解除合同及相应补充协议、崔长佳、刘海忠、朱秀梅支付违约金并协助办理过户手续的诉讼请求，具有合同和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金数额，合同约定为累计逾期应付款数额的20％，故对于王恒达主张的过高部分，一审法院不予支持。因崔长佳、刘海忠、朱秀梅均要求在本案中一并处理刘威已支付的购房款，一审法院对此不持异议。据此，一审法院于2018年9月判决：一、解除王恒达与刘威于2017年9月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《商业贷款付款方式补充协议》，解除王恒达与刘威于2017年11月19日签订的关于首付款付款时间及方式的协议，解除王恒达与崔长佳于2018年3月22日签订的《补充协议》；二、崔长佳、刘海忠、朱秀梅协助王恒达办理北京市通州区×号房屋的过户登记手续；三、崔长佳、刘海忠、朱秀梅在其继承遗产范围内支付王恒达违约金371000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、王恒达退还崔长佳、刘海忠、朱秀梅购房款650000元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回王恒达的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，王恒达与刘威签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《商业贷款付款方式补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。合同履行过程中，因刘威去世，崔长佳、刘海忠、朱秀梅作为刘威的继承人就合同是否履行不能达成一致意见，崔长佳亦未按照其与王恒达签订的《补充协议》的约定支付剩余购房款，且崔长佳、刘海忠、朱秀梅至今未支付剩余购房款，故王恒达要求解除合同、相关补充协议及要求支付违约金的请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额的问题，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定为逾期应付款数额的20%，一审据此确认的违约金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，崔长佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6865元，由崔长佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁 南审判员 张玉娜审判员 石 煜二〇一八年十二月二十八日法官助理孟磊法官助理马文远书记员李峥