湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民终2000号上诉人（一审原告）:何娟，女，1983年11月9日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（一审原告）:刘俊，男，1983年3月14日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人何娟、刘俊的共同委托诉讼代理人：杨志，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被上诉人（一审被告）:崔正学，男，1961年4月10日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李晓波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（一审被告）：十堰市和泽置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民南路**。法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。一审第三人：十堰嘉轩商贸有限公司。。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路25A法定代表人：叶娟，该公司总经理。一审第三人：鄢贤成，男，1966年7月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区澳门花园翠竹园**。一审第三人：魏军，男，1966年3月19日出生，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区一审第三人：周建华，男，1963年12月19日出生，汉族，，住湖北省十堰市茅箭区上诉人何娟、刘俊因与被上诉人崔正学、十堰市和泽置业有限公司（以下简称:和泽公司）、一审第三人十堰嘉轩商贸有限公司（以下简称:嘉轩公司）、鄢贤成、魏军、周建华案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称:一审法院）作出的（2017）鄂0302民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。何娟、刘俊上诉请求：1、撤销原判，改判对位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号11幢1-12-2号房屋（以下简称：涉案房产）不予强制执行，并解除对该房产的查封、扣押措施；2、由崔正学、和泽公司负担全部诉讼费用。事实和理由：1、原判认定部分事实不清,一审法院对涉案房产是何时具体以何种方式实施何种保全措施未予查明。2、原判适用法律错误。原判以何娟、刘俊实际占有涉案房产的时间迟于一审法院查封时间，何娟、刘俊已支付的价款不够合同约定的总价款50%，审理中虽补交房款发生在涉案房产被查封之后及局限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等为由，认定何娟、刘俊对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益系适用法律错误，应综合适用最高人民法院的司法解释、批复的相关规定。3、原判不公，判决结果将会引发严重的社会问题，影响普通公众对商品房买卖规则的认知和预期，加重交易成本。崔正学、和泽公司、嘉轩公司、鄢贤成、魏军、周建华均未提交书面答辩意见。何娟、刘俊向一审法院起诉请求：1、判决不得对涉案房产予以强制执行，并解除对该房产的查封、扣押措施；2、由崔正学和泽公司负担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月19日，何娟、刘俊与签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0155306），约定何娟、刘俊购买和泽公司开发建设的位于十堰市茅箭区二堰街办人民南路46号道和天下11幢1单元1-12-2号房产（该房产面积为114.72㎡，单价为4800元／㎡），并约定何娟、刘俊于2016年5月19日支付首付款170656元等，余款380000元办理公积金贷款，何娟、刘俊在签订合同之日起15日内必须按公积金中心要求提供合法完备的贷款资料，并配合公积金中心签订贷款合同及办理放贷手续，否则将追究何娟、刘俊逾期付款的违约责任等。2016年5月23日，和泽公司向何娟、刘俊出具了收到涉案房产购房款170656元的增值税普通发票。何娟、刘俊于2016年9月24日开始交纳与涉案房产有关的物业费、装修期间垃圾清运费、燃气初装费、有线电视初装费等费用。另查明：涉案房产的公积金贷款事宜现尚未完成。2018年5月9日，何娟、刘俊自愿将涉案房产剩余未付购房款中的130000元通过中国农业银行转账汇款方式汇入了一审法院执行款账户。在十堰市城区，何娟、刘俊除涉案房产外，其名下无其他住房。涉案房产所在的十堰市国用（2012）第0004219号土地使用权（面积9385㎡）分别于2013年10月21日、2015年2月3日被抵押于湖北十堰农村商业银行股份有限公司茅箭支行，抵押面积9103.45㎡。涉案房产已被办理在建工程抵押注销，该抵押注销业务于2016年5月12日被登记于房屋登记薄。和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》【鄂十房预售字（2013）072号】。崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案，一审法院分别于2016年6月3日、2016年6月8日作出（2016）鄂0302民初2174号民事裁定书、（2016）鄂0302民初2174-3号协助执行通知书，并依据上述文书于2016年6月8日在十堰市不动产登记中心查封了和泽公司开发建设的位于十堰市人民南路46号11幢1-12-2号房产等。十堰市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）鄂03民终1841号民事判决书，判决嘉轩公司偿还崔正学借款本金1100万元及利息，和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华对上述债务承担连带清偿责任等。该判决书生效后，崔正学向一审法院申请执行。一审法院在执行崔正学与嘉轩公司、和泽公司、鄢贤成、魏军、周建华民间借贷纠纷一案中，何娟、刘俊提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行，并解除对房屋的查封。一审法院于2017年11月3日作出（2017）鄂0302执异204号执行裁定书，裁定驳回何娟、刘俊的执行异议请求。何娟、刘俊不服，在法定期限内起诉，引起诉讼。一审法院认为：虽然涉案房产所在的土地使用权分别于2013年、2015年被抵押，但和泽公司在销售涉案房产时，已取得十堰市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证书》。由于在已经被抵押的土地使用权上开发商品房，在办理商品房预售许可证时，必须经过抵押权人的同意，房地产管理部门才能办理商品房预售许可证。故涉案房产销售行为应当视为已经取得相关抵押权人的同意。况且涉案房产已被办理在建工程抵押注销，该抵押注销业务于2016年5月12日被登记于房屋登记薄。崔正学主张关于涉案房产的买卖合同无效，不予支持。本案中，涉案房产系和泽公司开发建设的商品房，在涉案房产被查封之前，何娟、刘俊与和泽公司签订了涉案房产的《商品房预售合同》，上述合同不违反法律法规的强制性规定，应当认定有效。何娟、刘俊于2016年9月24日开始交纳与涉案房产有关的物业费、装修期间垃圾清运费、燃气初装费、有线电视初装费等费用,且何娟、刘俊自认和泽公司于2016年9月向其交付了涉案房产，应当认定何娟、刘俊于2016年9月24日开始占有涉案房产，该日期迟于本院查封涉案房产的日期（2016年6月8日）。故何娟、刘俊对涉案房产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。在涉案房产被查封之前，何娟、刘俊向和泽公司支付的涉案房产购房款为170656元，未超过本案《商品房预售合同》约定涉案房产总价款550656元的50%。虽然何娟、刘俊于2018年5月9日自愿将涉案房产剩余未付购房款中的130000元汇入了本院执行款账户，但该行为发生在涉案房产被一审法院查封之后，崔正学亦不同意放弃对涉案房产的执行主张。何娟、刘俊对涉案房产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。何娟、刘俊就涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行涉案房产，并解除对涉案房产的查封、扣押措施，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定判决：驳回何娟、刘俊的诉讼请求。案件受理费100元，由何娟、刘俊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。依据上诉人何娟、刘俊的上诉请求、理由，确认本案争议焦点：何娟、刘俊对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，一审法院于2016年6月8日查封涉案房产，有该院作出的民事裁定、协助执行通知书及查档证明在卷佐证，上诉人何娟、刘俊上诉称原判对涉案房产是何时具体以何种方式实施何种保全措施未予查明与事实不符，本院对何娟、刘俊该项上诉理由不予采信。依据何娟、刘俊提交的交纳与涉案房产有关的物业费、装修期间垃圾清运费、燃气初装费、有线电视初装费等费用票据载明的时间,结合何娟、刘俊自认和泽公司于2016年9月向其交付涉案房产，应当认定何娟、刘俊于2016年9月24日开始占有涉案房产；在本案诉讼前，何娟、刘俊已支付的购房款未超过购房合同约定的总价款的50%，而其办理余款380000元公积金贷款实际仍未办理完毕，何娟、刘俊虽然在一审诉讼中将130000汇入了一审法院执行款账户，但崔正学不同意放弃对涉案房产的执行主张，故一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，作出的裁判不存在适用法律错误的问题。综上所述，何娟、刘俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何娟、刘俊负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇一八年十二月十日书记员 付 余