广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初12016号原告：金焰，男，1975年6月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告：金鑫，男，1977年3月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：金焰，广东东方金源律师事务所律师，执业证号×××8312。委托诉讼代理人：陈一鸣，广东东方金源律师事务所实习律师，证号19021804114852。被告：珠海横琴志成融通基金管理有限公司，住所珠海市横琴新区宝华路****-34221（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WXB4A0Q。法定代表人：朱泽宁。被告：姜德臣，男，1955年4月7日出生，汉族，身份证住址北京市房山区，原告金焰、金鑫与被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司（以下简称“志成融通公司”）、姜德臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金焰及原告金鑫的委托诉讼代理人金焰、陈一鸣到庭参加诉讼，被告志成融通公司、姜德臣经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金焰、金鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告支付拖欠的2018年4月份租金31739元（2018年4月1日至2018年4月28日）及滞纳金6733.19（滞纳金以31729元为基数，按每日千分之三计付，暂计至2018年6月5日，自2018年6月5日起续计至付清之日止）；2.请求判令两被告按租金的双倍支付占用费44025元（占用费自2018年4月29日开始计至2018年5月18日，即两被告交还房屋之日为）及相应的滞纳金5018.85（按占用费每日千分之三从2018年4月29日开始计至2018年6月5日，自2018年6月4日起续计至付清之日止）；3.请求判令两被告支付原告代被告垫付涉案的信兴广场主楼63-1房屋的物业管理费14751.48元（自2018年3月1日开始计至2018年5月18日即两被告交还房屋之日）；4.请求判令两被告向原告支付原告代被告垫付的电费323.47元；5.请求判令两被告支付原告因两被告拒绝办理租赁停租手续产生的公告费300元；6.请求判令两被告向原告支付原告代被告垫付的2018年5月21日涉案的信兴广场主楼63-1房屋的清洁费300元；7.请求判令被告姜德臣对被告志成融通公司的上述债务承担连带清偿责任；8.请求判令本案全部诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2017年8月24日，原告与被告志成融通公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定被告志成融通承租原告所有的位于深圳市××××广场主楼63-1的房屋（房产证号：深房地字第**），面积190.54平方米。租赁期为固定期限，共计12个月，自2017年8月24日起至2018年8月23日止，月租金34006元，双方约定在每月的1日前，被告支付当月的租金。在签约当日，原告收取被告志成融通公司租赁保证金68012元、物业管理费保证金11432.40元及电费保证金3000元。在合同的履行过程中，被告志成融通公司屡次违反合同约定拖欠房屋租金。原告多次追讨，被告以各种借口搪塞，拖欠租金、物业管理费和电费等费用。被告志成融通公司严重拖欠2018年2月份房租，原告有权没收租赁保证金，也有权解除租赁合同。在原告的多次催促下，被告志成融通公司的最大股东姜德臣（本案被告二），于2018年2月16日向原告出具了《履约保证书》，被告姜德臣自愿对被告志成融通公司履行合同承担保证责任，称一次性支付三个月的房租，并于2018年2月28日交纳了所涉房屋2018年2月份的租金和滞纳金及3月份的租金，以及2月份的物业管理费，故原告未依约解除租赁合同。令原告没想到的是，到了下一个支付周期，即2018年4月份，被告志成融通公司本应一次性支付三个月的房租，然而被告并未按照约定和承诺支付租金，再次拖欠房屋租金。时至2018年4月24日，被告志成融通公司单月拖欠租金已达24天，再一次触发解除合同的条款。根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条及《补充协议》的约定，被告单月拖欠租金达15天（自当月1日起算）或者租赁期内累计达到30天，原告可单方解除或终止租赁合同并没收各项保证金。原告经多次催促被告后于2018年4月27日向被告志成融通公司通过各种途径送达了《解除合同通知书》，解除了双方的租赁合同。被告志成融通公司在收到通知后不支付房租，仍在继续占用涉案租赁房屋，拒不将房产交还原告，不配合原告办理停租手续。对这种违约行为，根据《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》的约定，原告向深圳市罗湖区房屋租赁管理办公室桂园租赁所申请了办理解除租赁登记手续并于同日在深圳特区报公告通知了被告。根据《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》第七条，被告逾期占有涉案租赁房屋，应就逾期占用期间按租金双倍支付占用费。被告志成融通公司上述行为已经构成违约，根据《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》第七条第4款的约定，原告有权不予退还保证金，并有权要求被告承担延迟的利息、租金、占用费等违约责任，及承担本案的诉讼费用。被告姜德臣应与被告志成融通公司共同承担连带保证责任和付款义务。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。2018年6月5日，原告补充事实与理由：被告于2018年5月18日交还涉案房屋，并产生清洁费300元。被告拖欠深圳市熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处自2018年3月1日到5月18日的物业管理费和滞纳金，原告于2018年6月5日代被告向管理处垫付被告所拖欠的物业管理费，并与管理处达成债权转让协议，即原告已成为被告所拖欠的物业管理费的债权人。被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司、姜德臣未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、原告是涉案的位于深圳市××××广场主楼63-1房屋（房房产证号：深房地字第**的登记权利人。2017年8月24日，原告与被告志成融通公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定被告志成融通承租原告所有的位于深圳市××××广场主楼63-1的房屋用于办公，面积190.54平方米。租赁期自2017年8月24日起至2018年8月23日止，月租金34006元，双方约定在每月的1日前，被告支付当月的租金。租赁期间，被告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费、电话费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。被告存在拖欠租金达15天（半个月）以上等情形的，原告可要求被告恢复房屋原状，向被告请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，原告有权向被告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权申请单方解除合同登记（备案）。当被告因违约行为而被没收租赁保证金，则相对应的管理费保证金也一并不予退还。被告应支付两个月租金数额的租赁保证金，即68012元，相当于两个月管理费的管理费保证金11432.4元及电费保证金3000元。违约超过第15日的，守约方可以解除租赁合同，并没收各项保证金或者请求双倍返还保证金。租赁终止（包括期满终止、单方终止或协议终止）后，被告应于终止的当日迁离，被告逾期不迁离的，需就逾期占用期间按租金的双倍支付占用费，并承担不予退还保证金、补缴免租期房租及不履行合同的违约金等责任。在履行过程中，双方若未按时履行任何支付义务（如租金、返还保证金）逾期15日内，违约方按照每天千分之三向守约方滞纳金。在签约当日，原告收取被告志成融通公司租赁保证金68012元、物业管理费保证金11432.40元及电费保证金3000元。二、因被告志成融通公司多次拖欠原告租金及物业管理费，被告姜德臣于2018年2月16日向原告出具《履约保证书》，承诺对原告与被告志成融通公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》承担保证责任。三、2018年4月24日，原告向被告志成融通公司邮寄发出《解除合同通知书》，告知被告：解除《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，要求被告配合办理解除合同备案的登记，没收全部各项保证金，催收拖欠的租金及滞纳金、管理费、水电费等，对逾期款项按每天千分之三计算违约金至付清为止，如拒不迁离，占用费按照租金的双倍计算。送达地址为涉案租赁房产，邮件被退回。2018年4月28日，原告在《深圳特区报》刊登《通知》，通知被告见报立即交清欠款，并到租赁办办理解除租赁登记手续等。原告支付公告费300元。四、2018年5月31日，深圳熊谷物业管理有限公司信兴广场地王商业中心管理处向原告发函，要求原告在收到函后5日内交清2018年3月1日至5月18日期间的物业管理费本金共计14751.48元，及滞纳金525.89元。2018年6月5日，深圳熊谷物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定由原告代被告志成融通公司交纳涉案房屋的物业管理费本金14751.48元，免除应交的滞纳金525.89元，该公司将该欠款的债权转让给原告，由原告向债务人被告志成融通公司主张权利。2018年6月5日，深圳熊谷物业管理有限公司向被告寄送《通知函》，通知被告志成融通公司拖欠的物业管理费14751.48元，已由原告交清，要求被告将上述款项直接支付给原告。五、2018年5月18日，原告与被告签订《交房协议》，被告志成融通公司交还涉案房产。六、被告未向原告支付2018年4月1日至2018年5月18日期间的租金，被告另拖欠电费323.47元，拖欠的电费已由原告垫付。七、原告为清理涉案房屋支付清理费300元，双方在微信沟通中，被告同意支付该费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。原告与被告志成融通公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。原告将涉案房产交付给被告使用，被告应按租赁合同约定支付租金等费用。被告未按合同约定支付租金及物业管理费，构成违约，原告有权依据合同约定解除涉案的租赁合同。原告向被告发出《解除合同通知书》并于2018年4月28日在报纸刊登《通知》，原告主张涉案的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年4月28日解除，本院予以确认。关于原告要求被告支付租赁期限内（2018年4月1日至4月28日）租金31739元的诉讼请求，本院认为，支付租金是被告作为承租人的主要义务，被告未按合同约定支付租金的行为构成违约，原告要求被告支付租赁期限内租金31739元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，涉案租赁合同约定被告应按拖欠租金金额每日千分之三的标准支付滞纳金，本院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，且原告已主张没收被告的各项保证金共82444.4元，为此本院根据合同法的有关规定对违约金的计算标准予以适当降低，被告应按年利率24%的标准向原告支付拖欠租金的违约金。关于原告要求被告按租金的双倍标准支付租赁合同解除后（2018年4月29日至5月18日）的房屋占用费44025元的诉讼请求，本院认为，租赁合同对房屋占用费支付标准有明确约定，对原告主张的房屋占用费44025元，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋占用费滞纳金的诉讼请求，本院认为，本院已支持原告收取相当于房租金额二倍的房屋占用费，该房屋占用费实际相当于原告已收取了房租数额一倍的违约金，原告再要求被告支付滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的物业管理费14751.48元、电费323.47元的诉讼请求，本院认为依据租赁合同约定，上述费用应由被告承担，现原告已代为缴纳，有权向被告追偿，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付公告费300元、清洁费300元的诉讼请求，本院认为上述费用属于被告违约造成的原告损失，应由被告承担，且被告也承诺承担，对原告的该两项诉讼请求，本院予以支持。被告姜德臣向原告出具《履约保证书》，承诺对被告志成融通公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》承担保证责任，被告姜德臣应对被告志成融通公司的债务承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，可向被告志成融通公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金焰、金鑫支付租赁期限内（2018年4月1日至4月28日）租金人民币31739元及逾期违约金（以人民币31739元为基数，按年利率24%的标准，自2018年4月2日起计算至款项还请之日止）；二、被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金焰、金鑫支付租赁合同解除后的房屋占用费人民币44025元；三、被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金焰、金鑫支付物业管理费人民币14751.48元；四、被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金焰、金鑫支付电费人民币323.47元；五、被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金焰、金鑫支付公告费人民币300元；六、被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金焰、金鑫支付清洁费人民币300元；七、被告姜德臣对被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司承担的上述债务承担连带清偿责任。被告姜德臣承担清偿责任后，有权向被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司追偿。八、驳回原告金焰、金鑫的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2364元，由原告金焰、金鑫负担人民币115元，由两被告负担人民币2249元。上述费用原告已预付，被告珠海横琴志成融通基金管理有限公司、姜德臣应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李业旺人民陪审员  陈文蓓人民陪审员  吴伟芳二〇一八年十二月七日法官助理唐敏施书记员王秋洁