四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初4910号 原告：周文，男，1968年12月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：汪文秀，四川九匡律师事务所律师。 被告：王建华，男，1982年1月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：卿文君，四川得力律师事务所律师。 被告：余成才，男，1964年9月15日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，现在四川省邑州监狱服刑。 原告周文与被告王建华、余成才案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周文及其委托诉讼代理人汪文秀，被告王建华的委托诉讼代理人卿文君、被告余成才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周文向本院提出诉讼请求：判决立即停止对位于简阳市东城新区“文教卫生花园”一期2号楼1-18-1号住宅的执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：被告余成才参与红塔职高团购购买了简阳市东城新区文教卫生花园一期1单元18层1号房屋。2009年1月8日，周文与余成才签订《商品房合同转让协议》，约定将该房屋转让给周文，价款225,900元。合同签订后，周文于2009年12月底前分三次支付给余成才共130,000元。2013年6月，周文代余成才向四川千驹房地产开发有限公司支付购房尾款140,664元。2014年12月30日，余成才与四川千驹房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并备案登记。至此，周文已支付全部房款241，664元。2016年7月周文与物业管理公司办理了接房手续，支付了物业管理费，并实际占有该房屋。2017年12月13日，法院应被告王建华的申请查封该房屋，周文于2018年7月知晓后提出执行异议，法院裁定驳回该异议申请。周文不服该执行裁定，认为案涉房屋未进行权属登记，未办理过户登记不是其自身原因所致，故提起诉讼。 被告王建华辩称案涉房屋备案登记的买受人是被执行人余成才，属余成才的财产，周文对该房屋不享有物权；周文与余成才签订的《商品房合同转让协议》因违反法律关于商品房买卖的禁止性规定而无效，周文即使购房也仅仅享有对余成才的债权，且其债权未经法院裁决，不具有强制执行效力，故周文的权利不足以排除强制执行，应当准许执行该房屋。 被告余成才对转让房屋以及付清房款等事实均无异议，要求法院依事实和法律判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 余成才原系简阳市高级职业中学职工。2016年8月，王建华起诉余成才不当得利纠纷一案，本院审理中根据王建华的申请于同月23日对网签备案登记在余成才名下的位于简阳市东城新区文教卫生花园一期2号楼1单元18层1号房屋（备案合同编号20141200701）进行了预查封，后因该案涉嫌犯罪行为，本院裁定驳回了王建华的起诉。2017年9月12日，本院作出（2017）川0180刑初299号刑事判决书，认定余成才于2015年11月27日至2016年6月13日期间骗取晏永红、王建华和唐良刚钱财的行为构成诈骗罪，判处余成才有期徒刑六年七个月，并处罚金5万元；责令余成才退赔晏永红的损失10万元、王建华的损失10万元、唐良刚的损失12万元。判决生效后，本院执行退赔中于2017年12月13日对网签登记在余成才名下的前述房屋进行了预查封，并启动执行程序对房屋价值进行了评估。 2018年7月，周文向本院提出执行异议，本院于2018年9月29日作出（2018）川0180执异165号执行裁定书，裁定驳回周文的执行异议。周文不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。 本案诉争的网签备案登记在余成才名下的位于简阳市东城新区文教卫生花园一期2号楼1单元18层1号房屋系余成才参加简阳市高级职业中学组织的团购活动，向开发商四川千驹房地产开发有限公司（以下简称千驹房地产公司）购买。该房屋属于简阳市高级职业中学改制东迁招商引资的配套商住开发项目。订购房屋后，余成才在尚未与千驹房地产公司签订商品房买卖合同，房屋也未建成的情况下，于2009年1月8日与周文签订《商品房合同转让协议》，约定：“一、甲方自愿将坐落在红塔职高河东新区文教卫生花园2幢1单元18层1号的房屋转让给乙方，该房屋合同面积167.44㎡。二、上述房屋成交价为人民币1,170元/㎡。合同价款1170×167.44㎡＋30000（优惠售房指标费）=225,900元，最终面积以产权证面积为准。三、房款交付方式：按学校要求办理。……五、该房屋产权按学校规定，能过户时甲方必须配合乙方办理过户手续，过户费由乙方负责……”。合同签订后，周文于2009年12月底前分三次支付余成才共计130,000元（含优惠售房指标费30000元）。2013年6月30日，周文以其中国银行账户向千驹房地产公司支付140,664元。同日，千驹房地产公司向余成才出具收据，载明此次交款140,664元，共收房款240,664元。余成才则向周文出具收条，载明收到现金140,664元。缴纳的房款240,664元系以单价1,670元/㎡计算。 2014年12月30日余成才与千驹房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定余成才购买东城新区文教卫生花园2号楼1-18-1号房屋，建筑面积144.11㎡，单价1,170元/㎡，总价158,991元，并于次日备案登记。2016年7月14日，周文与成都住佳物业管理有限公司签订物业服务费用缴纳协议，并接收案涉房屋钥匙，缴纳物管费用。 另查明，案涉房屋至今未办理产权初始登记，千驹房地产公司称正在进行不动产权证办理的资料准备工作。 上述事实，有原、被告提交且经当庭质证的本院予以确认的商品房合同转让协议、收条、收据、银行转账单、商品房买卖合同、备案表及补充协议、物业服务费用缴纳协议、物业费收据、千驹房地产公司证明和情况说明、银行交易明细、执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书、网签合同信息查询记录以及本院调取的刑事判决书、执行裁定书、接房资料以及千驹房地产公司向本院的复函等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断案外人异议是否成立，需对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行认定。本案中，周文主张其作为房屋买受人，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除强制执行。对该主张，结合原、被告诉辨情况和全案证据，本院评述如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产有提出异议的权利，并在符合前述四个要件的情况下可以排除对该不动产的执行行为。本案中，诉争房产现仅网签备案登记在余成才名下，没有物权的正式登记，与前述二十八条所规定的“登记在被执行人名下的不动产”有所区别，故本案不宜直接适用该条款。但该条款意在保护特定条件下案外人的物权期待权，本案可参照适用。 首先，就是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同而言，本案中周文于2009年便与余成才签订商品房合同转让协议，虽然协议签订时房屋未建设完工，但该房屋转让行为并不违反法律和行政法规的效力性强制规定，且无证据证明其存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，故周文与余成才在房屋查封前签订的书面买卖合同合法有效。关于王建华提出该转让行为违反《城市房地产管理法》第三十八条规定而无效的意见，因该法律条文所规定的“未依法登记领取权属证书的，不得转让”内容系管理性强制规定，不属于认定合同效力的强制性规定，故对该意见不予采纳。 第二，关于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题。根据《物业费用缴纳协议》、《前期物业管理服务补充协议》、交房程序表以及相关票据证实，周文于2016年7月14日接收了案涉房屋，并实际占有。该时间早于法院查封时间，故周文在法院查封前合法占有案涉房屋的事实足以认定。 第三，关于是否支付全部价款的问题。根据周文提交的证据，周文和余成才于2009年1月8日签订协议，约定房款共计225,900元，并于同日支付40,000元。其后，周文于当年1月23日支付5,000元，12月21日支付85,000元。2013年6月30日，周文以直接向千驹房地产公司转账的方式支付了房款140,664元，余成才出具收条予以确认。在法院查封前，周文共支付购房款270,664元。该金额虽大于双方2009年约定的房价225,900元，也大于商品房买卖合同备案记载的房价158,991元，但与双方陈述的按面积144.11㎡，单价1,670元/㎡，加上转让费30,000元计算出的金额一致，故本院认定周文已支付全部价款。王建华虽质疑房款付清的真实性，但未提供证据否定该事实，故对其意见不予采纳。 第四，关于是否因周文自身原因未办理过户登记的问题。经查，周文与余成才签订协议四年后，案涉房屋的开发商于2014年12月30日与余成才签订商品房买卖合同，并于2016年7月交付房屋。周文接收房屋后，因该房屋至今未办理产权初始登记，导致至今没有办理过户登记。对未办理过户登记的后果，周文在买房时难以预见，也不能实质控制该房屋产权登记的进程，故案涉房屋未办理过户登记非系周文自身原因所致。 结合全案证据，从时间节点看，周文全额支付房款在先，王建华被诈骗在后，且周文在王建华的权利被生效法律文书确定前即占有案涉房屋；从权利性质看，周文系购买案涉房屋，权利指向明确，有要求余成才协助办理过户登记的权利，具有物权期待权性质，而王建华系刑事案件被害人，被骗款项与案涉房屋无直接联系，系余成才的一般债权人。故本院认为周文对案涉房屋的权利优先于王建华的债权，能够排除本案中的强制执行。周文诉请要求停止对该房屋的执行，并解除查封的依据充分，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得对位于简阳市东城新区文教卫生花园一期2号楼1单元18层1号房屋（备案合同编号20141200701）予以执行。 案件受理费8,800元，由被告王建华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  吴国军 审判员  苏 刚 审判员  高 凌 二〇一八年十二月十八日 书记员  汪 鑫