河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫11民终2905号上诉人（原审被告）：河南省开心置业有限公司，住所地：河南省漯河市源汇区汉江路未来公寓****。法定代表人：周伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马惠民，河南强人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张龙，男，汉族，1988年10月12日出生，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：赵珂，河南展骥律师事务所律师。上诉人河南开心置业有限公司（以下简称开心置业公司）因与被上诉人张龙合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2018）豫1102民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人开心置业公司的委托诉讼代理人王刚毅，被上诉人张龙的委托诉讼代理人赵珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开心置业公司上诉请求：1、依法撤销源汇区人民法院（2018）豫1102民初2670号民事判决第二项，改判驳回被上诉人请求支付逾期交房违约金的主张或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人已经按照合同约定交付涉案房屋，不存在违约情形。1、一审中上诉人已经提交被上诉人签署的入住手续进程确认书、房屋校验单、房屋装饰装修管理服务协议，证实经被上诉人验房，上诉人将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人接收房屋后进行装修。2、上诉人顺延交房符合合同约定。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第5.1约定，如遇以下情况导致逾期交付，出卖人不承担逾期责任：……b.有关法律、法规、政策调整导致交付延迟的；c.商品房建设工程设计变更或政府相关规划变更导致延期的；d.遇到连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；e.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；……一审庭审中上诉人已提交证据证实，因政府环保治理、市政设施未完善、公共事件等顺延交房，符合双方约定，不应认定上诉人违约，被上诉人诉请支付逾期交房违约金没有事实及合同依据。张龙辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1、一审判决上诉人存在违约行为正确。双方应按签订的合同履行义务，上诉人认为其延期是有原因的，但一审中上诉人未提供证据证明市政基础设备原因导致工期延后，一审中上诉人提供的证据不能证明双方签订合同之日起至约定交房之日出现了超出当地历史天气状况的不可预见的超长时间阴雨天气、超大强度或超长持续事件的大雪或冰雹。2、一审判决上诉人支付违约金正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，逾期交房的，可以按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失。一审判决参照涉案房产同地段的租金标准计算违约金合理合法。3、被上诉人虽然签订了确认协议书，但该房屋并不符合法律规定的交房条件，同时上诉人也没有提供相关竣工验收证明文件，也未正式通水通电，并不能正常入住。张龙向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金40546.6元，暂计至2018年5月27日，全部违约金按总房款的日万分之三计至实际交付房屋之日止；3、为房屋加装新风系统；4、为小区安装集中供暖管道设备；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，张龙2016年8月18日与开心置业公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款368271元；房屋交付条件为商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件，商品房已取得房屋测绘报告，出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；房屋相关设施设备交付条件为出卖人负责办理供水、排水、供电开通手续，因无市政集中供暖，出卖人不承担交付供暖系统义务，约定期限内基础设施未达到交付条件，出卖人承担逾期交付责任，非因出卖人自身原因导致基础设施在商品房交付时不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任，出卖人有义务协调有关单位解决问题，直到达到使用条件；出卖人应当在2017年5月25日前向买受人交付商品房，如遇政策调整导致交付延迟，遇到连阴天、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期，或其他出卖人不能预防控制的因素导致逾期交付的，出卖人不承担逾期交付责任，出卖人逾期交付超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人自本合同约定的最后交付期限的第二日起按时向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金；张龙已经按照合同约定全额交付购房款。涉案商品房至庭审结束时仍未符合合同约定的交付条件，开心置业公司对工期内因政府政策原因导致停工的34天不承担违约责任，其他非因合同约定原因导致的逾期交房，被告应按交房逾期时间以每月1000元为计算标准向原告支付逾期交房违约金。开心置业公司没有安装新风系统和供暖系统的义务。一审法院认为，张龙与开心置业公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。张龙已经按照合同约定，全面履行支付价款义务。开心置业公司未按照合同约定履行交房义务，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故对张龙要求开心置业公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过分低于给买受人造成的损失，张龙申请增加违约金，予以准许，但增加后的违约金数额不应超过实际损失。开心置业公司对工期内因政府政策原因导致停工的34天不承担违约责任，故交房期限应当延长至2017年6月28日，开心置业公司应自2017年6月29日起按每月1000元租金标准向张龙支付违约金至房屋符合合同约定的交付条件之日止。合同约定因无市政集中供暖，出卖人不承担交付供暖系统义务，故对张龙要求开心置业公司安装集中供暖管道设备的诉讼请求，不予支持。根据双方提供的证据，开心置业公司没有安装智能新风系统的义务，故对张龙要求开心置业公司为房屋加装新风系统的诉讼请求，不予支持。综上所述，张龙的诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金40546.6元，暂计至2018年5月27日，全部违约金按总房款的日万分之三计至实际交付房屋之日止；3、为房屋加装新风系统；4、为小区安装集中供暖管道设备；5、诉讼费由被告承担；对第一项予以支持，对第二项予以部分支持，对第三、四项不予支持；对第五项予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南开心置业有限公司继续履行合同约定的交房义务；二、本判决生效后十日内，被告河南开心置业有限公司向原告张龙支付自2017年6月29日起至房屋符合合同约定的交付条件之日止的逾期交房违约金（按每月1000元租金标准计算）；三、驳回原告张龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费810元减半收取405元，由原告张龙负担270元（已交纳），由被告河南开心置业有限公司负担135元（限本判决书生效后十日内交纳）。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，应予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合法有效，双方对该合同均无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”上诉人主张涉案房屋已经交付被上诉人，但其并未提交证据证明涉案房屋符合上述合同约定的交房条件，故对其该项上诉主张本院不予支持。对工期内因政府政策原因导致停工的34天因上诉人提供有相关政府文件予以证明，一审法院认定该34天上诉人不承担延期交房违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人二审中提交的河南省育兴建设工程管理有限公司出具的停工明细表不能证明除上述34天外存在合同约定的逾期交付不承担逾期责任的情形，故一审法院认定上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人开心置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由上诉人河南开心置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于忠祥审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇一八年十二月六日书记员  刘 芳