安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0221民初3539号原告：芜湖市公路管理局芜湖分局，住所地安徽省芜湖县行政办公大楼（交通大楼）**。负责人：金永祥，分局长。委托诉讼代理人：张俊，安徽兄弟律师事务所律师。被告：后希军，男，1976年12月18日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：丁玲玲，安徽国伦律师事务所律师。原告芜湖市公路管理局芜湖分局诉被告后希军房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年12月3日向本院提起诉讼，本院于2016年1月5日作出（2015）芜民一初字第02195号民事判决书，原告不服提出上诉，芜湖市中级人民法院以该案违反法定程序、应予纠正为由发回重审。本院于2016年12月13日受理后，被告于2017年元月10日提起反诉请求，2017年4月20日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告芜湖市公路管理局芜湖分局的委托诉讼代理人张俊，被告后希军的委托诉讼代理人丁玲玲到庭参加诉讼。因被告反诉请求中涉鉴定原因，本案经批准延长审理期限。2018年11月19日，被告撤回反诉另行起诉。本案现已审理终结。原告芜湖市公路管理局芜湖分局（以下简称“公路局芜湖分局）向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的房屋租赁合同，被告补交2015年5月1日至2016年12月31日期间的房租416666元（以25万元每年的标准）。事实与理由：2009年3月28日，通过公开竞租，被告取得了原告原办公楼（含门面房和后院）的承租权。合同期满后被告要求续租。2014年4月29日，双方续签了房屋租赁合同，合同约定，原告将原办公楼共2500多平方米面积租赁给被告经营，租赁期为一年（2014年5月1日至2015年4月30日），年租金为人民币25万元，合同还约定了其他事项。合同到期后，被告要求续租，但由于主管单位未予批准，故续租未果。原告多次要求被告将承租的房屋腾空归还，恢复原状，办理交接手续，补齐租金，但被告一直未予落实。原告为维护自己的合法权益，故具状起诉，望判如所请。被告后希军辩称：1、原告提出解除房屋租赁合同的依据不足。根据租赁合同的约定：“如政府不拆迁或收储，原告应与被告续签合同。”到目前为止，上述两种情势都没有出现。原告在诉状中称：由于主管单位未予批准，续租未果，被告认为主管单位的意见不能对抗合同约定；2、被告在租赁期间进行了大量的装饰装潢，所投入费用有费用清单，一共是244万余元，现原告要求终止租赁关系，被告要求原告给予合理补偿；3、原告提交的证据显示租赁合同租金相差8万元，原告声称租金为25万元，但在实际操作中多收8万元，该合同应属无效合同，对于多收的租金应当返还；4、被告经原告同意将一楼门面房出租给他人使用，现由于原告的原因，要求一楼租户不要缴纳租金给被告，被告因此而损失的一楼租金应当冲抵2015年以后的房屋租金，被告要求先从这个租金里面扣，不足部分再补交。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院将综合全案予以认定。本院经审理查明：2009年3月28日，被告通过竞租，取得了原告所有的原办公楼（含门面房和后院）三年的承租权。2009年4月11日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租的房屋坐落于芜湖县湾沚镇延安东路与世纪大道交叉口的芜湖市公路管理局芜湖分局原办公大楼（含门面房和后院），为五层建筑，一层为门面房共九间，建筑面积193.23平方米，二至五层为办公用房，建筑面积约为1258.7平方米，后院面积约为1300平方米；年租金为人民币25万元；租赁合同期（一年）满前一个月，如政府不拆迁或收储，原告应与被告续签合同，如遇政府拆迁或收储，被告应无条件让出房屋，原告对被告的装璜和装饰部分不予任何经济补偿，原告退还被告未使用租期的租金；被告向原告交纳履约保证金人民币2万元，租赁期满退还；三年租赁期满，若原告将上述办公楼继续对外招租，被告在同等条件下享有优先承租权。双方同时还约定了其他事项。同日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》一份，出租的房屋与前述合同约定一致，但租金变更为年租金人民币33万元，其中现金25万元，另以就餐券折抵8万元；另外双方还就餐券的支付及使用方式进行了约定。合同签订后，被告对整个大楼进行了改造及装修扩建。2012年8月17日，经原告同意，被告将承租的房屋门面房对外进行了转租。之后，双方分别于2013、2014年续签了合同。被告也依据合同约定支付租金至2015年4月30日。2015年4月1日，被告向原告提出申请，因在承租期内，装修及设备设施投资过大，短期内无法收回成本，要求续签房屋租赁合同，但原告未予明确答复。2015年9月17日，原告向被告下达通知，对于被告的申请因未获芜湖市国资委批准，芜湖市国资委要求对争议房屋进行净房公开招租，原告要求被告接通知后一个月内将承租的房屋腾空，恢复原状，补齐租金，办理交接手续。本院认为：原、被告于2009年4月11日及之后续签的《房屋出租协议》及《房屋出租补充协议》，均是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，双方理应全面履行合同确定的权利义务。双方约定的年租金33万元，虽然其中有8万元餐券折抵，但这是双方对租金支付方式的约定，并不违法，故对被告关于双方签订的合同违法的辩解意见，本院不予支持。原、被告之间签订的房屋租赁合同已经于2015年4月30日届满，后双方虽未再续签房屋租赁合同，但房屋实际由被告后希军占有，双方已形成事实上的租赁关系。因被告请求续租房屋的申请未获芜湖市国资委批准，芜湖市国资委要求对争议房屋进行净房公开招租，原、被告之间的房屋租赁关系无法继续存续，原告诉请判令解除双方之间的房屋租赁合同，本院予以支持，本院确认双方之间的房屋租赁合同自原告向本院起诉之日起解除，按照双方合同约定，原告应向被告退还保证金20000元。被告辩称原告违背合同在未有政府拆迁及收储的情况下拒绝与其续签合同，造成被告先期对酒店投资无法收回，进而要求原告对其进行合理补偿，因被告就该项要求撤回在本案中的反诉并已另案起诉，本院将不在本案中予以处理。因案涉房屋一直由被告占有使用，原告诉请判令被告以25万元每年的标准支付2015年5月1日至2016年12月31日期间的房租，合计为416666元，本院予以支持，扣除原告应退还给被告的20000元保证金，被告仍应支付原告396666元。综上，本院为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条之规定，案经本院审委会讨论决定，判决如下：一、原告芜湖市公路管理局芜湖分局与被告后希军之间的房屋租赁合同于2015年12月3日解除；二、被告后希军于本判决生效之日起三十日内支付原告房屋租金396666元；如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告芜湖市公路管理局芜湖分局的其他诉讼请求。案件受理费1608元，由原告芜湖市公路管理局芜湖分局负担108元，被告后希军承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。审 判 员  陶静波人民陪审员  曹方平人民陪审员  戴昌义二〇一八年十二月二十三日书 记 员  胡雅雯附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。