北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初25594号原告北京美洋物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**（**）**。法定代表人刘爽，董事长。委托代理人魏中杰，男，1986年6月26日出生，汉族，北京美洋物业管理有限公司法务，住北京市朝阳区。委托代理人王亚南，女，1991年11月18日出生，汉族，北京美洋物业管理有限公司法务，住北京市朝阳区。被告薄海，女，1974年1月31日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京美洋物业管理有限公司（下称原告）与被告薄海（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏中杰、王亚南，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年7月30日与北京将军苑房地产有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定北京将军苑房地产有限公司委托原告为和乔丽晶项目提供物业服务并有权向业主收取物业管理费及相关服务费用。被告系和乔丽晶公寓D0202号房屋业主，自2014年11月起一直未交纳物业管理费及相关服务费用。2016年2月1日，被告与马贞子签订《房屋买卖合同》，后双方发生纠纷诉至法院，法院经审理判决被告将房屋过户并交付给马贞子。原告一直向被告催缴过户之前的物业费等费用，但被告拒绝交纳。故原告诉至法院要求判令被告：1、支付物业服务费44725.84元、车位管理费5400元、冷水费1485元、供暖费9902.4元、冷气费334.05元、热水费64元，共计61911.29元；2、支付滞纳金，按照每日千分之一的标准，自应付款之日计算至实际给付之日止。被告辩称：我方认可2016年4月8日之前的费用，4月之后的费用不认可。2016年5月，房屋购买人马贞子称需要装修房屋，我方将钥匙交给马贞子，但之后马贞子没有将钥匙还给我方，并且更换房屋门锁，故之后房屋的占有、实际使用人为马贞子，费用不应该由我方承担。原告作为小区物业服务单位，允许陌生人进入我的房屋，是其存在过失。经审理查明：2010年7月30日，北京将军苑房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定甲方以邀请招标方式选聘乙方为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓提供前期物业服务。前期物业服务期限自2010年8月1日至业主委员会成立后代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。物业服务费由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每平方米每月10元；从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按月交纳，具体时间为每月5日前。停车服务费按露天停车场车位每个每月200元，地下停，地下停车库车位每个每月1200元的标准收取；乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止。《和乔丽晶公寓房屋使用、管理、维修公约》约定各业主需于每月的第一日预先缴纳其单元每月应付之管理费，前期管理费从发展商向业主发出交楼通知书之日起计算。业主欠缴管理费及其它根据公约规定的任何费用时，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可通过法律途径向业主追讨欠款，任何业主如果未能于应会的款项到期日支付其应付年款项，则管理者可以收取未缴会款项逾期之日起至支付之日止的附加费用，以每日加收0.1%滞纳金计算。被告原系北京市朝阳区将台路2号A座2层D202号（下称涉案房屋）所有权人，自2002年2月10日接收房屋，房屋建筑面积为165.04平方米。2010年11月12日，陈赟（被告嫂子）（甲方、用热人）与原告（乙方、供热人）签订《北京市居民供热采暖合同》，约定采暖地点为和乔丽晶公寓A座D单元202房间，采暖计费面积为165.04平方米，单价为每建筑平方米每采暖季30元，每采暖季总价共4951.2元。每年5月1日至11月15日，甲方应当将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额支付给乙方；逾期未支付或未足额支付的，自次年1月1日起将计收未支付部分的逾期违约金。另查，案外人马贞子（以下称姓名）曾以房屋买卖合同纠纷起诉被告、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行（以下称民生银行）。北京市朝阳区人民法院经审理作出（2016）京0105民初28089号民事判决书，判决马贞子向民生银行清偿涉案房屋所抵押担保的贷款，民生银行协助解除该房屋上的最高额抵押登记，被告在马贞子支付剩余购房款后七日内协助马贞子办理涉案房屋转移登记手续并将房屋交付马贞子。在该案审理查明部分记载“2016年4月8日，薄海将202号房屋交予马贞子。2016年6月3日，薄海一方称其将非法进入202号房屋的人清走了，当日，马贞子不在现场。”后被告提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理判决驳回上诉、维持原判。2017年4月13日，涉案房屋登记至马贞子名下。原告称马贞子已经交纳了2017年4月之后的物业费及相关费用。原告各项诉讼请求的计算标准如下：1、物业费，涉案房屋面积165.04平方米，按照每建筑平方米每月10元，自2015年1月计算至2017年4月3日；2、车位管理费，按照每月150元,自2015年1月1日计算至2017年4月；3、冷水费，按月抄表计算，2014年11月至2016年10月期间共拖欠1485元；4、供暖费，按照每个采暖季每建筑平方米30元，自2015年11月15日计算至2017年3月15日；5、冷气费，按照每年每建筑平方米41元，自2014年10月15日计算至2014年11月14日；6、热水费，按月抄表计算，2016年5月17日至2016年6月13日期间共拖欠64元。被告称2016年4月8日后涉案房屋由马贞子占有使用，故不同意交纳之后的费用；另，被告称2016年1月后未再使用车位。以上事实，有双方当事人陈述及《北京市前期物业服务合同》、《和乔丽晶公寓房屋使用、管理、维修公约》、房屋移交单、《北京市居民供热采暖合同》、民事判决书、房屋所有权证、通知等在案佐证。本院认为：原告系北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓的物业服务单位，被告原系该小区******房屋所有权人，双方之间存在物业服务合同关系。现原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告应当履行交费义务。因涉案房屋于2017年4月13日登记至马贞子名下且原告认可马贞子已交纳2017年4月之后的物业费及相关费用，故原告按照房屋产权变更登记信息主张被告支付2017年4月之前的费用并无不妥。关于被告以2016年4月8日之后涉案房屋实际由马贞子占有使用为由拒绝交纳物业费及相关费用，本院认为，首先之前的生效判决中虽然确认2016年4月8日被告将涉案房屋交予马贞子，但同时也查明2016年6月3日被告将进入202号房屋的人清走，而且生效判决中判决被告协助马贞子办理房屋转移登记手续并将房屋交付马贞子，故不能认定2016年4月8日系双方房屋交付的时间。其次，被告与马贞子之间的房屋买卖合同纠纷与原告无关，其之间关于房屋交付及物业费用承担的约定不能对抗原告，原告在提供物业服务的前提下有权向房屋产权人主张支付物业服务费等相关费用。综上，本院对被告的抗辩意见不予采信，被告应当向原告支付2017年4月之前的物业费及相关费用。关于原告的各项诉讼请求。1、物业费，经本院核算2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费为44560.8元。2、车位管理费，原告未提交被告使用车位的相关证据，但被告认可自2016年1月后未再使用车位，故被告应当交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的车位管理费1800元。3、供暖费，原告要求被告支付2015年11月15日至2017年3月15日期间两个采暖季的供暖费9902.4元，有《北京市居民供热采暖合同》为证，结合产权转移登记时间，本院对该项诉讼请求予以支持。4、冷水费、冷气费、热水费，原告未提交被告欠费的相关证据，本院不予支持。另需要说明的是，原告作为物业服务单位，应当以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，以获得业主的肯定并维系长久经营。本案纠纷的产生确有双方对房屋交易过程中相关费用承担理解不一的原因且原告未提交向被告催要款项的相关证据，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告薄海于本判决生效后七日内给付原告北京美洋物业管理有限公司二○一五年一月一日至二〇一七年三月三十一日期间的物业服务费四万四千五百六十元八角；二、被告薄海于本判决生效后七日内给付原告北京美洋物业管理有限公司二○一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的车位管理费一千八百元；三、被告薄海于本判决生效后七日内给付原告北京美洋物业管理有限公司二○一五年十一月十五日至二〇一七年三月十五日期间的供暖费九千九百零二元四角；四、驳回原告北京美洋物业管理有限公司之其他诉讼请求。如果被告薄海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元，由原告北京美洋物业管理有限公司负担629元（已交纳）；由被告薄海负担1273元（其中322元，原告北京美洋物业管理有限公司已交纳，被告薄海于本判决生效后七日内给付原告北京美洋物业管理有限公司；另951元，被告薄海于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  邢卫东人民陪审员  宋 怡二〇一八年十二月十七日书 记 员  冀 阳