贵州省大方县人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）黔0521行初310号 原告杨波，男，1982年1月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托代理人王静，贵州威迪律师事务所律师。 被告毕节市住房和城乡建设局。住所地：贵州省毕节市行政办公中心****。 法定代表人朱永德，局长。 委托代理人（特别授权）秦阳，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托代理人刘启，毕节市住房和城乡建设局工作人员。 第三人毕节市绿野房地产开发有限公司。。住所地：贵州省毕节市七星关区天河路** 法定代表人赵强，系公司董事长。 原告杨波诉被告毕节市住房和城乡建设局（以下简称毕节市住建局）及第三人毕节市绿野房地产开发有限责任公司（以下简称毕节绿野公司）商品房买卖合同备案登记行政管理一案，于2018年1月4日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，于3月9日作出（2018）黔0521行初9号《行政裁定书》，裁定驳回原告起诉。原告不服该裁定，向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院于6月1日作出（2018）黔05行终127号《行政裁定书》，裁定撤销本院（2018）黔0521行初9号行政裁定，指令本院继续审理。本院依法另行组成合议庭，于8月27日、11月13日公开开庭审理本案。原告杨波及其委托代理人王静，被告毕节市住建局委托代理人秦阳、刘启到庭参加了诉讼，第三人毕节市绿野公司经本院传票传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年4月27日，贵阳市南明区法院作出查封裁定，查封第三人开发建设的毕节××广惠路“豪雅华庭”商住楼48套房屋。2014年1月9日，第三人隐瞒其房屋被查封之事实，将已被查封的“豪雅华庭”A栋A-9-1、A-9-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10共6套房屋出卖给原告，并与被告毕节市住建局××××市房产事业局）的工作人员串通，将合同项下6套房屋向毕节市住建局作了备案登记。原告遂相信该6套房屋权利完整，于2014年1月10日，按合同约定支付了购房款人民币1372354.00元。2016年11月24日，原告到第三人公司询问所购房屋的产权手续事宜时，第三人公司工作人员才告知原告所购房屋将被七星关区法院公告执行拍卖以清偿所欠对外的债务。原告遂向七星关区人民法院提出执行异议，七星关区人民法院作出（2016）黔0502执异49号裁定，驳回原告异议，并告知原告提起诉讼。原告又向该院提起执行异议之诉，该院审理后作出（2017）黔0502民初65号民事判决，驳回原告诉讼请求。原告不服，提出上诉，毕节中院于2017年10月24日作出（2017）黔05民终2499号民事判决，驳回原告上诉，维持原判。原告认为，被告明知涉案房屋已被南明区法院查封，却在第三人申请备案登记时，将合同项下房屋作了备案登记，致使原告认为合同项下的房屋权利完整而向第三人交付房款履行合同义务，被告的行为属滥用职权，依法应确认违法。为此，原告依法起诉，请求确认被告为第三人办理14010908号、14010909号和14010911号《商品房买卖合同》项下6套房屋备案登记之行政行为违法，以维护法律的尊严和原告的合法权益。 原告向本院提交证据： 1、身份证复印件。拟证明原告基本信息，原告具有诉讼主体资格。经庭审质证，被告对该组证据无异议。 2、2010年1月9日签订的三份《商品房买卖合同》复印件、2010年1月10日打款凭证及《收款单》复印件、（2013）南民初字第1216-1号《民事裁定书》、（2013）南民初字第1216-3号《协助执行通知书》、两份《送达回证》复印件、查询材料。拟证明2014年1月9日，第三人隐瞒其房屋被查封之事实，并与被告的工作人员串通，将已被法院查封的“豪雅华庭”共6套房屋出卖给原告，与原告签订了104号、105号、106号《商品房买卖合同》，并于当日由被告对合同进行备案登记，被告所作合同备案号分别为：14010908号、14010909号和14010911号。原告逐相信该6套房权利完整，于2014年1月10日，按合同约定通过建设银行转购房款人民币1372354.00元到第三人毕节市绿野公司账户，第三人出具收据款单给原告持有。被告已于2013年5月27日明知涉案房屋已被贵阳市南明区人民法院查封，仍于2014年1月9日对涉案房屋进行备案登记，此行政行为严重违法。经庭审质证，被告对该组证据中《商品房买卖合同》真实性有异议，该商品房是属于民间借贷的以物抵押；对收款单无异议，但达不到证明目的；南明区的协助书和送达回证三性无异议，但达不到证明目的；合同备案不发生物权的转移，本案是合同备案而非房屋权属争议，查明材料同样不发生物权的效力。 3、（2016）黔0502执异49号裁定书、（2017）黔0502民初65号民事判决书、（2017）黔05民终2499号民事判决书。拟证明原告已积极采取法律途径保护自己的权益，但未得到保护，故特提起本案诉讼。经庭审质证，被告对该组证据三性无异议，但达不到原告的证明目的，被告对商品房进行买卖合同进行备案登记，只是预备登记的前置条件，不产生物权的效力，原告在没有进行预告登记的情况下享有的只是债权。 4、毕节市七星关区法院（2018）黔0502民初335号判决书、受理执行案件通知书、强制执行申请书。拟证明原告与第三人之间的法律关系属于商品房买卖合同关系，并非被告方所称的民间借贷关系，该事实有生效判决书予以确认。经庭审质证，被告对该组证据真实性、合法性无异议，达不到原告的证明目的；原告明显是以非法手段将民间借贷关系转换为表面上的商品房买卖关系，且无论原告与第三人之间实际上是何种民事关系均不影响本案的定性。 被告辩称：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，答辩人就被答辩人与第三人签订的《商品房买卖合同》进行备案登记的行为是政府监管部门对房地产及经营企业依法行使监管职权的行政管理行为，并不产生任何物权效力。商品房买卖合同经登记备案，仅表明该买卖行为已纳入行政监督，不会对合同效力及合同当事人的权益产生影响，亦不会对合同当事人设立任何权利或义务。合同所涉及商品房物权归属及合同效力并非商品房买卖合同备案登记的审查内容，故被答辩人申请确认答辩人为第三人办理商品房买卖合同备案登记之行政行为违法的诉讼请求并不能成立。本案中，被答辩人与第三人签订《商品房买卖合同》，实际是为双方的民间借贷关系提供担保所签订，系双方真实意思表示，合同是否有效、是否可以履行，应是合同双方当事人之间的民事纠纷，被答辩人因商品房买卖合同无法履行所致的各项损失应由合同相对人承担。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 被告向本院提交以下证据： 1、统一社会信用代码证证书复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件。拟证明被告及其法定代表人的基本信息。经庭审质证，原告对该组证据无异议。 2、被告与第三人就原告等商品房买卖合同情况询问笔录。拟证明第三人法定代表人赵强陈述，第三人与原告签订的商品房买卖合同是为两者借款关系提供担保而签订；原告与第三人签订的商品房买卖合同实质上是为双方民间借贷关系提供担保而签订。经庭审质证，原告认为该组证据不具备证据的三性，没有原件，也达不到被告的证明目的，只能显示第三人的单方陈述，原告与第三人只存在商品房买卖合同关系不存在民间借贷关系。原告与第三人依法签订了商品房买卖合同，并进行了合同备案登记，原告已交付了购房款，原告与第三人之间的商品房买卖合同关系是客观真实的，且已经生效判决确认。被告称原告与第三人之间是民间借贷关系没有事实依据和法律依据。 3、刘鑫诉毕节市住建局房屋买卖合同登记纠纷案一审、二审及再审判决书及裁定书复印件各一份、张永富诉毕节市住建局房屋买卖合同登记纠纷案一审、二审判决书及裁定书复印件各一份。拟证明被告对商品买卖合同进行备案并不产生任何物权效力，合同备案不等于预备登记。经庭审质证，原告认为对该组证据内容是否与原件一致由法庭核实。该组证据与本案没有关联性，达不到被告的举证目的，通过判决书内容能显示，判决书中的原告实际是与本案第三人签有借款协议，故其签订商品房买卖合同之行为被法院审查认定为系抵押行为是正确合法的，而本案中原告杨波与第三人并不存在借贷关系，双方之间的法律关系属于商品房买卖合同关系，故该组证据达不到证明目的。 4、第三人与原告借贷、还息、过账的转账记录、电子回单、收据、借款单、银行流水等（提交时间为2018年11月13日）。拟证明原告与第三人之间签订的商品房买卖合同并非真正的买卖关系，而系为第三人向原告所在小额贷款公司借款100万元，为提供担保而签订，有原告杨波向第三人转账1372354元，除借款本金100万元之外，另372354元为是为了满足房价款而过账，后由第三人向原告所在小额贷款公司负责人向云旗转账返还372354元过账款，并支付了利息10万元，后第三人多次向原告支付利息。经庭审质证，原告认为该组证据无原件核实，所以证据来源不合法，本案第三人不到庭参加诉讼，提供给被告的证据没有原件核实；所以该组证据达不到被告的举证目的；对于原告与第三人之间的法律关系属于商品房买卖法律关系，已经有生效的判决书予以确认，被告方辩称原告与第三人之间的法律关系是民间借贷关系不能够成立；被告方提供的该组证据上没有原告的任何签字及捺印，仅是第三人的记录并没有得到原告的确认，故该组证据达不到被告的举证目的；本案作为行政诉讼案件，被告方收集证据和举证都应当在作出具体行政行为之前，被告并没有提供涉案六套房屋被法院依法查封后还能够进行备案登记的合法证据，该组证据与其对涉案六套房屋进行合同备案登记的行为无关联性。 第三人未向本院递交书面意见和证据。 本院对以上证据认证如下：被告第2组形成于合同备案行政行为之后、第4组证据系被告于举证期限外提交，该两组证据依法不能作为认定案件事实和行政行为合法的依据；被告第3组证据与本案无直接关联，不能作为认定案件事实的依据。原告全部证据及被告其余证据，符合证据客观性、关联性和合法性，本院依法予以确认，并综合作为认定案件事实的依据。 经审理查明：2013年5月22日，贵阳市南明区人民法院作出（2013）南民初字第1216-3号协助执行通知书，委托被告毕节市住建局××××市房管局）协助查封第三人修建的房屋共计48套，查封期限为2013年5月22日至2015年5月21日，被告于2013年5月27日收到该裁定。2014年1月9日，原告与第三人签订三份《商品房买卖合同》（合同编号为14010908、14010909、14010911），合同约定原告购买第三人位于毕节××广惠路“豪雅华庭”房号为A栋A-9-1、A-19-2、A-15-10、A-14-10、A-12-10、A-9-10共6套房屋。同日，第三人至被告毕节市住建局××××市房产事业局)对上述三份合同进行备案登记。当日下午，第三人通知了原告该6套房屋合同备案登记的情况。次日上午，原告经网上查询得知以上6套房屋买卖合同已经备案登记在自己名下后，于同日将全部购房款支付给第三人。因案外人贵州源通电力建设有限公司与本案第三人产生民事纠纷，需拍卖上述涉案房屋。原告于2016年12月8日向毕节市七星关区人民法院提出执行异议。该院于2016年12月14日作出（2016）黔0502执异49号《执行裁定书》，以原告与第三人签订《商品房买卖合同》的行为违反了查封期间依法禁止买卖、过户、转让、抵押的行为的禁止性规定，属无效民事行为为由，裁定驳回原告提出的执行异议。原告因此以第三人及贵州源通电力建设有限公司作为被告，于2016年12月29日向毕节市七星关区人民法院提起执行异议之诉，该院于2017年4月18日作出（2017）黔0502民初65号《民事判决书》，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院于2017年10月24日作出（2017）黔05民终2499号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月4日，原告向本院提起行政诉讼，请求判如所诉。 本案争议焦点是：原告起诉是否超过法定起诉期限。 本院认为：公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起行政诉讼，但其诉讼应当在法律规定的期限内提起，即行政诉讼的提起应当受到法定起诉期限的约束。除因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的以外，超过起诉期限提起的诉讼依法应当被裁定不予受理或驳回起诉。本案中，被告于2013年5月27日收到贵阳市南明区人民法院的（2013）南民初字第1216-1号《民事裁定书》和1216-3号《协助执行通知书》后，在涉案房屋被查封期间仍对涉案房屋买卖合同进行备案登记，且未将涉案房屋已被法院查封的事实向房屋买卖合同相对人即本案原告进行告知，确有不当之处。原告杨波于2014年1月9日、10日得知涉案6套房屋买卖合同已经备案登记在其名下，即原告自2014年1月10日已经知晓被告对涉案房屋进行备案登记的行政行为及其具体内容。之后，原告在得知涉案房屋被七星关区人民法院公告执行拍卖后，曾提出过书面执行异议和执行异议之诉，但去却一直未针对被告的备案登记行政行为向法院提起行政诉讼。而原告直至2018年1月4日才向本院提起行政诉讼，此时距被告的备案登记行政行为已长达4年，且原告也未证明其间存在不可抗力或者其他不属于其自身原因耽误起诉期限的情形。因此，根据其起诉时尚在适用的《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年”之规定，原告于2018年1月4日向本院提起行政诉讼，其起诉已经超过法定起诉期限。依法应当被裁定驳回。本案第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款之规定，不发生阻止案件审理的效果。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项、第七十九条第二款之规定，裁定如下： 驳回原告杨波的起诉。 案件受理费50.00元，全额退回原告杨波。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  黄家前 审 判 员  肖凤媛 人民陪审员  曾忠媛 二〇一八年十二月七日                                               法官助 理  罗单                                                  书记员  王丽