黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初13853号原告：宋清奎，男，1966年6月27日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：苏兆志，黑龙江新时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江新时达律师事务所实习律师。被告：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****，统一社会信用代码91230103787509299P。法定代表人：王树财，职务经理。委托诉讼代理人：佟景芝，女，该公司经理。第三人：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住，住所地哈尔滨市南岗区红军街**一社会信用代码9123010371845305XN。负责人：李林，职务副总经理。委托诉讼代理人：王月，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。原告宋清奎与被告黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋清奎的委托诉讼代理人苏兆志，被告圣基伟业公司的委托诉讼代理人佟景芝，第三人长城资产公司的委托诉讼代理人田雪松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋清奎向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效；2、判令第三人对哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口第5栋4单元26层2601号房屋丧失抵押权，被告和第三人协助原告办理该房屋解除抵押登记手续；3、判令被告持办理产权登记需要的相关资料到产权登记机关备案，协助原告办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交口的壹品新境第5栋4单元26层2601号房屋的权属登记；4、判令被告向原告给付逾期办理房地产权属证书的违约金（自2013年4月17日起至被告办理完毕登记备案之日止，以全部购房款640619元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算，暂计算至2018年9月5日违约金为10956.12元）；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年9月30日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定：原告购买由被告开发建设的南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口第5栋4单元26层2601号房屋，房屋总价款640619元。合同第十五条约定被告应当在房屋交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.08%向原告支付违约金。原告支付全部购房款后，2012年10月21日原告办理进户。因被告未能依约持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，原告在多次催促被告履行义务时方才得知，被告已将包括原告涉案房屋在内的489套房屋抵押给了第三人。2013年9月29日，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售函》，明确案涉房屋的性质为抵押可售。而原告至今无法取得涉案房屋房地产权属证书，皆是因被告未依约履行义务，且将涉案房屋抵押给第三人所致。原告认为，原告与被告签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。被告应履行义务，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。又根据合同第十五条约定，被告的行为已构成违约，给原告造成损失，其还应承担违约责任。因双方约定按已付房价款的0.08%计算违约金过低，根据《合同法》第一百一十四条的约定，应对违约金进行调整，以全部购房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算。又根据《物权法》第一百七十七条规定，第三人因其对涉案房屋抵押登记的性质为“抵押可售”，故在被告将涉案房屋出售给原告后，第三人的担保物权即已灭失，其对涉案房屋丧失抵押权，其有义务解除抵押权并协助原告办理案涉房屋权属登记。综上，为维护原告合法权益，恳请贵院查明事实，依法判决支持原告诉讼请求。圣基伟业公司辩称，同意原告的第一、二、三项诉请，第四项诉请需向公司请示后给予回复。长城资产公司辩称，不同意原告要求办理解除涉案房屋抵押登记的请求。理由如下，1、2013年8月21日，第三人与被告签订抵押合同约定，圣基伟业公司以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》提供担保并办理了抵押登记。依据《物权法》和《担保法》的相关规定，第三人对涉案房屋及土地的抵押权依法成立并生效，第三人是涉案房屋合法的抵押权人。2、圣基伟业公司至今尚欠第三人本金10430万元及利息、罚息没有偿还，第三人已经就此向哈尔滨市中级人民法院申请执行，该案正在办理当中。在圣基伟业公司没有偿还第三人欠款前，第三人对489套房屋及分摊土地使用权享有优先受偿权，原告无权要求担保人办理解除抵押手续。3、依据被告与第三人的《监管协议》，本案原、被告的《商品房买卖合同》没有加盖双方共管的印章，因此，买卖合同未能有效成立，合同效力待定。另原告不能充分证明已经交付了购房款。综上所述，在第三人的抵押权合法有效的情况下，原告对第三人的诉讼请求不能成立。法院应依法驳回原告对第三人的诉讼，维护国有资产的安全。原告及第三人为证明其诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。双方的证据来源合法与本案事实有关联，真实有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年9月30日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定：原告购买由被告开发建设的南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口第5栋4单元2601室房屋，房屋总价款640619元。原告支付全部购房款，并于2012年10月21日办理进户。双方买卖合同第十五条约定，“被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理产权登记需由被告提供资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金”，故被告应予2013年10月16日前办理完毕登记备案手续。2013年8月，被告与第三人签订《抵押合同》《监管协议》约定，被告以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套房屋的建筑面积在建工程及分摊的土地使用权为双方签订的《债权重组协议》主债权提供担保。抵押合同签订后，双方在房产部门办理了登记备案手续，抵押登记性质为抵押可售。2013年9月29日，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称，“被告以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米的房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意被告在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售的手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果”。诉前，被告已将包括涉案房屋在内的489套抵押房屋全部销售。但被告只偿还第三人部分贷款本息。因诉前被告未按双方买卖合同的约定给原告办理涉案房屋产权证，形成诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告诉请确认涉案合同有效，本院予以支持。原告已按照合同约定向被告履行了支付全部购房款的义务，但被告未向本院举示证据证明其已在2013年10月16日前履行登记备案义务，导致原告至今未能取得房屋所有权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院对原告要求被告办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。原告主张合同约定的按照已付购房款的0.08%给付违约金，计算标准过低，要求按中国人民银行同期活期存款利率计算至办理完毕登记备案之日，合情合理，本院亦予以支持。关于第三人同意被告销售抵押房产的情况下，能否认定长城资产公司的抵押权是否消灭的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。结合本案，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，同时约定了由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，系双方在债务履行期限届满后对抵押物的处分行为，长城公司的抵押权不再及于抵押物，而是相当于对抵押物拍卖、变卖后所得价款享有了优先受偿权。圣基伟业公司应将所得售房款偿付长城资产公司，长城资产公司也有权要求圣基伟业公司以此偿还借款。在实际履行中圣基伟业公司未将全部销售抵押物回款偿还给长城资产公司，不可归责于房屋买受人即原告，原告不能在支付房屋对价款之后再以该房屋承担抵押责任，长城资产公司因其作出同意转让的意思表示后不再对涉案房屋享有抵押权。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、宋清奎与黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》合法有效；二、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助宋清奎办理位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口壹品新境小区5栋4单元2601室房屋权属登记；三、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起十日内协助宋清奎办理位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口壹品新境小区5栋4单元2601室房屋解除抵押手续。四、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付宋清奎逾期办理房地产权属证书的违约金（自2013年10月16日起至办理完毕登记备案之日止，以640619元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇一八年十二月二十日书记员  孟祥录