西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0103民初8147号原告：薛某某，女，1977年4月24日出生，汉族，自由职业。委托诉讼代理人：赵小萍，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利静，陕西恒达律师事务所实习律师。被告：查某某，女，1981年4月4日出生，汉族，自由职业。第三人：张某，男，1981年5月15日出生，汉族，自由职业。共同委托诉讼代理人：宋斌，陕西致易衡律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：宋强，陕西致易衡律师事务所律师。第三人：西安市星币房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区仁厚庄北路高山流水星币传说小区**楼******。法定代表人：孙某某，经理。委托诉讼代理人：石某某，男，该公司经理。第三人：房某某，男，1967年3月12日，汉族，无业。原告薛某某与被告查某某、第三人张某、第三人西安市星币房地产营销策划有限公司（以下简称星币房地产公司）、第三人房某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛某某及委托诉讼代理人赵小萍、刘利静，被告查某某、第三人张某共同委托诉讼代理人宋斌，第三人星币房地产公司委托诉讼代理人石某某到庭参加诉讼。第三人房某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告及第三人签订的《西安市房屋买卖合同》有效；2、依法判令被告办理西安市碑林区仁厚庄北路高山流水星币传说小区9幢2单元22002号房屋的网签及过户手续，第三人履行协助办理义务；3、判令被告向原告支付逾期过户违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原告通过第三人看中了被告位于西安市碑林区仁厚庄北路高山流水星币传说小区9幢2单元22002号房屋。原告于2017年10月25日与被告及第三人签订《西安市房屋买卖合同》，约定了房屋价款、面积、过户时间等内容。合同签订后，原告按月付给被告50万元。2018年5月，涉案房屋房产证已经办妥，原告多次向被告和第三人催促，要求办理过户手续，但被告拒绝。故起诉。查某某辩称，应驳回原告诉讼请求。因诉争房屋属于夫妻共同财产，被告的配偶不同意出售该房屋，故该合同无法履行。在签订买卖合同时，原告应谨慎审查被告的处分权，对共有关系予以查明。因此原告有过错，应承担相应的过错责任，降低被告的违约责任。张某述称，该房屋登记在被告名下，但是系夫妻共同财产。被告在处分时未取得张某同意，现张某不同意出售该房产。因此涉案合同应为无效。中介公司、原告、被告承担相应的赔偿责任。星币房地产公司述称，在签署买卖合同前，已经与房屋所有人查某某及张某电话沟通过，张某知晓房屋出售。房某某未作陈述。本院经审理认定事实如下：2012年8月20日，被告与西安高山流水房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2017年10月25日，原告作为买受人、被告作为出卖人、星币房地产公司作为中介机构签订《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，出卖人所售房屋坐落为碑林区仁厚庄北路9幢2单元22002号；出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间接受成交，房地产经纪机构名称星币房地产公司；出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价为878000元，买受人可以在签订本合同的同时支付房款50万元；出卖人应当在签订买卖合同当日将房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起不动产证下来30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移；买受人未能在不动产证下来30日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付等内容。同日，原、被告签订《补充条款》，约定，如双方中的一方未在不动产权证书下来后的30日内办理过户手续，每迟延一日需向另一方支付每天1000元的违约金；该房屋的不动产证下来后补交剩余房款378000元等内容。2017年10月26日，被告向原告出具收条，载明，“今收到薛某某交来购买高山流水星币传说9-2-22002小区9号楼2单元22002室购房款45万元，剩余5万元房款于2017年11月10日之前通过银行转账到查某某建行卡中”等内容。2017年11月3日，原告向被告转款5万元。涉案房屋于2018年5月18日取得房屋所有权证书，不动产权证号：20181187756。另查，被告与第三人张某于2004年10月18日登记结婚。上述事实，有《商品房买卖合同》、《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充条款》、收条、银行流水、《西安市不动产登记簿》、当事人陈述及庭审笔录等存卷佐证。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告双方系完全民事行为能力人，且订立合同系双方自主意识表示，并不违反法律法规的强制性规定，故合同真实，有效，依法予以确认。被告辩称该合同未取得配偶同意，应为无效一节，虽该房屋系被告与第三人张某婚姻关系存续期间所购置，属夫妻共同财产，但本案房屋出售时二人夫妻感情正常，房产证上也载明房屋所有权人为被告查某某一人，原告有理由相信查某某对诉争房屋有相应的处分权。涉案房屋被告委托中介机构对外出售，原告系通过中介渠道才得知该房屋的售房信息，房屋的价格也系双方协商一致确定，属于市场合理公允的价格。现原告在签订房屋买卖合同后已支付了合同约定的购房款50万元，依约履行了买受人支付价款的义务，由此可认定原告系房屋善意购买人，其有偿购买诉争房屋，应当依法予以维护。至于房屋出让后可能导致未签字房屋共有人即本案张某的利益受损问题，应由查某某与张某另行处理。据此，本院确认薛某某与查某某签订的房屋买卖合同依法有效，被告、张某主张合同无效的理由，缺乏事实和法律依据，不予采信。合法有效的合同应当予以履行，根据双方约定，被告应在房产证下来后30日内和原告办理过户手续，现该涉案房屋产权证已于2018年5月18日取得，故被告应办理相应过户手续。关于原告诉请的违约金，根据双方约定，应予2018年6月18日办理完过户手续，现未办理，构成违约，故应从2018年6月19日起计算违约金，关于违约金标准，双方约定每天1000元过高，本院予以调整，应以已交房款为基数，按年利率24%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、薛某某与查某某、西安市星币房地产营销策划有限公司签订的《西安市房屋买卖合同（经纪成交版）》有效；二、查某某于本判决生效之日起十日内向薛某某办理位于西安市碑林区仁厚庄北路9幢2单元22002号房屋（不动产权证号：20181187756）的网签及过户手续，西安市星币房地产营销策划有限公司履行协助办理义务；三、查某某于本判决生效之日起十日内向薛某某支付以50万元为基数，按年利率24%的标准，支付自2018年6月19日起至本判决确定之日止的违约金；四、驳回薛某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11200元（其中案件受理费12580元，减半收取计6290元；保全费4910元），由查某某承担（此款薛某某已预交，查某某承担部分应同上款一并支付薛某某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。代理审判员  毋俊利二〇一八年十二月二十日书 记 员  刘 颖