重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终487号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街**附**1-1，统一社会信用代码91500107903132020J。负责人：陈光越，该行行长。委托诉讼代理人：郭科，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭康，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：徐娇，女，1984年12月19日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：徐朝明(徐娇父亲)，住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）：重庆世能物业发展有限公司，，住所地重庆市渝**双龙湖街道龙裕街**统一社会信用代码91500112742890612E。法定代表人：左时兵，公司执行董事兼总经理。上诉人中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称农行九龙坡支行）因与被上诉人徐娇、原审第三人重庆世能物业发展有限公司（以下简称世能物业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农行九龙坡支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许农行九龙坡支行对位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库88号车位的执行；2.本案一、二审诉讼费用以及农行九龙坡支行的律师费用1000元由徐娇承担。事实和理由：1.农行九龙坡支行与世能物业公司就案涉车位签订了抵押合同并办理了抵押登记，其享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，案外人所购的商品房需用于居住。本案中徐娇购买的是车位，不符合排除执行的情形。2.一审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定是错误的，即使适用该条规定也是保护公民居住权，本案所涉车位不具有居住功能。3.徐娇提供的商品房买卖合同第一条第二款中载明的房地产权证号对应的不动产系高朋花园地面上住宅商品房，并非本案涉及的车库及杂物间。4.徐娇父亲徐朝明未举示银行流水证明借贷关系及款项来源，大金额借款采用现金交易不符合常理；陈敬东出具的承诺书与借条时间明显矛盾；陈敬东为本案利害关系人，其出具的借条、承诺书证据效力弱。因此，不能证明徐娇已经支付了车位价款。5.徐娇举示的物管费收据和另案中重庆志合物业管理有限公司（以下简称志合物管公司）出具的收据矛盾；志合物管公司高朋花园管理处于2017年11月30日出具的证明仅有单位盖章，且徐娇提交的收据显示其最早缴费为2012年4月1日，与前述《证明》内容不一致。因此，一审法院认定徐娇对该车位合法占有，缺乏事实依据。6.徐娇从购买案涉车位到车位被查封历经四年，未向登记机关办理合同登记备案或产权过户登记，不符合常理。另外，本案案涉车位从2010年起一直抵押给中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行），并办理了抵押登记。徐娇在购买车位时，未尽到合理注意义务，应承担相应的法律后果。徐娇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。世能物业公司未发表意见。农行九龙坡支行向一审法院提出诉讼请求：1.判令许可对位于重庆市渝北区凯歌一支路103号的高朋花园第88号车位的执行；2.本案律师费1000元、诉讼费及实现债权的费用全部由徐娇承担。一审法院认定事实：2013年8月2日，农行九龙坡支行与世能物业公司签订《抵押合同》，约定：世能物业公司为农行九龙坡支行在与重庆禾森苑商贸有限公司(以下简称禾森苑商贸公司）签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保，被担保的本金数额为1100万元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、迟延履行债务的利息、迟延履行金、诉讼费用、律师费等实现债权的一切费用。抵押物为世能物业公司所有的坐落于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库-2-杂物间1，房产证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号，建筑面积5129.98平方米，2013年8月5日，在登记机关为该房屋办理了抵押登记。农行九龙坡支行诉禾森苑商贸公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能物业公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年9月17日作出（2014）渝五中法民初字第00850号民事判决书，判令：一、禾森苑商贸公司于本判决生效后十日内归还农行九龙坡支行借款本金1100万元；二、禾森苑商贸公司于本判决生效之日起十日内给付农行九龙坡支行截止2014年8月4日的借款利息155636.03元；三、禾森苑商贸公司于本判决生效之日起十日内给付农行九龙坡支行罚息，从2014年8月5日起以1100万元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；四、禾森苑商贸公司于本判决生效之日起十日内给付农行九龙坡支行复利，至2014年9月2日的复利为2200.58元；从2014年9月3日起以155636.03元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；五、农行九龙坡支行有权就世能物业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库-2-杂物间1房屋优先受偿；六、陈敬东与邹昭皓对禾森苑商贸公司承担的以上判决第一项、第二项、第三项、第四项给付义务承担连带清偿责任；七、李徐卉对邹昭皓因履行本判决第六项所负债务承担连带清偿责任；八、驳回农行九龙坡支行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因禾森苑商贸公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能物业公司未如期履行义务，农行九龙坡支行向一审法院申请强制执行。在该案执行过程中，一审法院于2016年12月6日作出（2016）渝05执883号执行裁定书，查封了被执行人世能物业公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园的房产（房产证号：XXX-XXXX-XXX**）。徐娇对此提出书面异议，一审法院于2017年12月8日作出（2017）渝05执异2318号执行裁定书，裁定：中止对位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库第88号车位的执行。农行九龙坡支行不服该裁定，遂提起本案诉讼，并产生律师费1000元。一审法院另查明：2012年10月18日，世能物业公司（甲方）与（乙方）徐娇签订一份《重庆市商品房买卖合同》（徐娇之父徐朝明在该合同落款处以徐娇代理人的身份签署了姓名），约定：甲方将位于重庆市渝北区双龙湖街道凯歌一支路103#地下车库88号车位出售给乙方，建筑面积26.17平方米，总成交金额6万元，付款方式为一次性付款，双方还约定此款一次性付清后，原借款余下17.8万元，若不能归还现款，甲方应用有权属的实物抵押给乙方，并另行签订合同。2012年4月1日，志合物管公司出具一张收据，载明：交款单位为徐娇，收款方式为现金，金额为140元，收款事由为2012年4月-2012年7月清洁费。2012年1月2日，志合物管公司出具一张收据，载明：交款单位为徐娇，收款方式为现金，金额为210元，收款事由为2013年12月31日-2014年6月30日的小车清洁费。2013年1月3日，志合物管公司出具一张收据，载明：交款单位为徐娇，金额为105元，收款事由为2013年1月-2013年3月31日的小车停车费。2015年1月3日，志合物管公司出具一张收据，载明：交款单位为徐娇，收款方式为现金，金额为420元，收款事由为2015年1月-12月小车清洁费。2016年1月1日，志合物管公司出具一张收据，载明：交款单位为徐娇，收款方式为现金，金额为420元，收款事由为2016年1月-12月小车清洁费。2017年1月1日，志合物管公司出具一张收据，载明：交款单位为徐娇，收款方式为现金，金额为420元，收款事由为2017年1月-12月小车清洁费。2017年10月30日，志合物管公司出具一份证明，载明：兹有高朋花园7栋6-2房号业主徐娇自2012年10月，在高朋花园负一楼88＃停车位停车。清洁费一直交付至今，情况属实。一审法院再查明：重庆市渝北区双龙湖街道凯歌一支路103号高朋花园第88号车位包含在本院查封的重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园房产证号为XXX-XXXX-XXXXX的房产中。徐娇与徐朝明系父女关系。一审诉讼中，徐娇举示了世能物业公司原法定代表人陈敬东于2010年6月23日出具的《承诺书》一份，其上载明：本人陈敬东承诺在徐朝明处借款及利息从今日起半年内付清。如到期不还清就本息总额以实物作抵押，利息重新计算。徐娇还举示了陈敬东于2012年4月20日出具《借条》一分，内容为：兹借到徐朝明人民币贰拾叁万捌千元整（￥238,000元）。徐娇以此证据证明世能物业公司在无法还借款的情况下用涉案车位冲抵借款。农行九龙坡支行质证认可前述证据的真实性。一审法院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，徐娇在涉案车位被依法查封前与世能物业公司签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，双方在该合同中约定以房抵债，由于徐娇在签约之前与世能物业公司存在真实的借款债权债务关系（结合本案借条内容以及房屋买卖合同中以房抵债条款的内容可以认定徐朝明已将其享有的23.8万元借款债权转让给了其女儿徐娇），故可以认定双方在该合同中关于以房抵债的约定有效，从而应当认定徐娇通过以借款抵扣涉案车尾款的方式已经付清了全款。而且，自签约以来涉案车位一直由徐娇实际占有使用。虽然该车位至今未办理过户登记手续，但并非徐娇的过错导致。因此，徐娇对涉案车位享有的权利符合该规定的各项要件，可以阻却执行。根据《执行异议复议规定》第二十七条的规定，抵押权优先受偿，但法律与司法解释另有规定的除外。该司法解释第二十八条的规定即属于除外情形之一，符合规定的即可排除抵押权人对抵押物的执行。因此，农行九龙坡支行要求继续执行争议房屋的诉讼请求一审法院不予支持，该行主张的律师费也没有法律依据，一审法院不予支持。依据《执行异议复议规定》第二十八条之规定，判决：驳回农行九龙坡支行的诉讼请求。案件受理费1300元，由农行九龙坡支行负担。本院二审查明：徐娇与世能物业公司签订的《合同补充协议》第三条约定“该合同签订后，与高朋花园‘二期’商品房同期办理产权证。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：徐娇是否就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，徐娇对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.根据一审查明的事实，徐娇与世能物业公司在案涉车位被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。虽然商品房买卖合同第一条第二款中载明的房地产权证号与本案所涉房屋的房地产权证号不一致，但合同载明了标的物系车位，且标明了具体地址、楼层、面积和车位编号，买受人与出卖人至今未就购买的车位位置产生争议。故应认定徐娇与世能物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的标的物就是本案案涉车位。2.根据徐娇举示的世能物业公司原法定代表人陈敬东《承诺书》及《借条》，结合商品房买卖合同中对付款方式的约定内容，可以认定双方在该合同中关于以房抵债的约定有效，从而应当认定徐娇通过以抵扣借款的方式付清了案涉车位全部价款。关于农行九龙坡支行称前述《承诺书》出具在《借条》之前不符合常理的问题，徐娇委托诉讼代理人徐朝明在一审庭审中已经对此作出了合理说明。3.志合物管公司系高朋花园小区的物业服务单位，其对该小区的车位使用状况最为清楚。志合物管公司出具的证明以及相应收取车位管理费和清洁费的收据足以证明徐娇在人民法院查封案涉车位之前已合法占有并使用了该车位。4.案涉车位未办理过户登记手续并非基于徐娇自身原因。首先，案涉商品房合同签订时案涉车位上即使存在农行渝北支行设定的抵押权，也与本案农行九龙坡支行所设的抵押权系不同抵押权。在农行渝北支行注销抵押登记后，当事人签订合同时所忽略的权利障碍也必然消失。其次，农行九龙坡支行在案涉车位上设立抵押权的时间是2013年8月5日，晚于案涉商品房买卖合同的签订时间，买受人享有物权期待权，不能过户登记到徐娇名下的原因系后来设定的该抵押权和之后发生的人民法院对案涉车位的查封导致，案涉车位未办理过户登记手续非因买受人自身的原因。最后，商品房买卖合同约定案涉车位与高朋花园“二期”项目一并办理过户登记，但至今并无证据证明高朋花园“二期”项目已竣工。徐娇提出其已催促过世能物业公司办理过户登记手续，但世能物业公司答复合同约定的办理过户登记条件尚未成就的辩解具有合理性。徐娇作为案涉车位买受人，亦无义务防范将来抵押权的设立。农行九龙坡支行主张案涉车位未办理过户登记手续系徐娇自身原因的上诉理由不能成立。5.因《执行异议复议规定》的第二十八条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该条规定并未对不动产的性质有特殊要求，即不管是商业用房，还是居住用房，均应一体保护。故农行九龙坡支行认为一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。至于农行九龙坡支行要求徐娇承担律师费，因没有法律依据，一审判决不予支持并无不当。综上所述，农行九龙坡支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行负担。本判决为终审判决。审判长 彭 贵审判员 李 震审判员 汤君丽二〇一八年十二月二十七日法官助理周琪书记员刘丹