江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终4158号上诉人（原审原告）：孙伟，女，1981年5月13日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑永科，男，1965年9月10日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张长平，江苏云港律师事务所律师。原审第三人：孙臣，男，1990年1月27日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。上诉人孙伟因与被上诉人郑永科及原审第三人孙臣房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人索要2018年2月10日至9月9日租金是估算，应以实际发生的为准。承租房屋断电并没有证据证明是上诉人所为，且断电接上就行，而事实上被上诉人也轻易的将电接上。电路上有保险丝，就是起保险作用的，断电是正常的事。被上诉人故意扩大损失，应由其承担。被上诉人郑永科辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。自2017年10月份至今，因上诉人断电导致被上诉人一直没有正常经营。上诉人的根本违约行为，不仅导致被上诉人一直没有使用房屋，也给被上诉人造成巨大损失，被上诉人已经在一审法院另案起诉要求赔偿相关损失，一审法院也作出了相应判决。两份判决都对上诉人作为房东没有保障被上诉人的正常用电予以认定，一审判决驳回上诉人的诉求完全正确。原审第三人孙臣的意见同上诉人。孙伟向一审法院起诉请求：1、郑永科支付租金2.6万元（2018年2月10日至2018年9月9日的租金只主张2.6万元）及利息（以2.6万元为基数，按照银行贷款利率从2018年2月10日起至判决给付之日止）；2、终止合同（即解除合同）；3、郑永科承担本案诉讼费。一审诉讼中，孙伟撤回解除合同的诉求。一审法院认定事实：位于连云港市海州区房屋（丘号253089）登记在孙臣名下，系孙臣单独所有。孙伟与孙臣系堂姐弟关系。2015年2月10日，孙伟（甲方）与郑永科（乙方）签订《超市旅馆租赁合同》一份，约定：1、租赁期限自2015年2月10日至2020年2月10日止，该房屋租金每年五万元，合同期内，租金需在每年2月10日后七日内向甲方交付，如逾期甲方有权终止合同。2、在租赁期间，乙方对此房屋的装潢所需费用由乙方自行付出。房屋用途为超市旅馆。合同还对其他事项进行了约定。孙臣对孙伟、郑永科双方签订的上述租赁合同没有异议。合同签订后，郑永科租赁涉案房屋经营旅馆及超市。2017年10月13日，连云港市公安局海州分局新南派出所出具《接处警工作登记表》一份，载明：简要报警及内容：通灌南路140-80号，报警人称电被人故意掐断。处警时间2017年10月13日。处警经过及结果：民警至现场，报警人（郑永科、320822196509100451X、159××××****）称房东（孙臣）将通灌南路140-80号汪臣超市店内的电掐断，系因房屋租赁引起的纠纷、民警告知双方协商处理，或诉至法院。庭审中，郑永科辩称：“2017年10月10日上午断电，我上午接一次，影响个把小时，下午又断电了，我又接上了；2017年10月12日断电，从去年的10月12日至今没有电”。郑永科举证的涉案房屋现状的视频显示，涉案房屋没有电，无法正常进行旅馆及超市的营业。2018年2月17日，孙伟向郑永科发送短信，载明：“房租到期，抓紧交房租，不要违反合同”。郑永科认可2018年2月10日之后的房租未交，但辩称：“孙伟违约在先，我没有交租金给孙伟是孙伟断电导致我无法营业”。孙伟自认：（就涉案房屋）于2018年6月份与征收局签订补偿协议，根据协议在2018年7月10日左右就要拆除涉案房屋。庭审中，孙伟自认郑永科于2018年6月16日将涉案房屋钥匙交给孙伟，房屋交接完成；郑永科自认于2018年6月15日将房屋钥匙交给孙伟，交接完成。一审法院认为，孙伟与郑永科签订的《超市旅馆租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同履行过程中，涉案房屋于2017年10月份即被多次断电，导致郑永科经营的旅馆及超市无法营业。孙伟作为房屋出租人，有义务保障涉案房屋的正常用电。孙伟主张郑永科支付2018年2月10日至2018年9月9日的租金2.6万元，一审法院认为，孙伟、郑永科双方已于2018年6月15日或次日办理房屋交接手续，郑永科已将涉案房屋交付给孙伟。在房屋交接之后的租金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。对于房屋交接给孙伟之前的租金，一审法院认为，孙伟作为出租人，未能保障涉案房屋的正常用电，导致郑永科无法营业，郑永科无法实现租赁涉案房屋的目的，责任在孙伟。在此种情况下，孙伟无权向郑永科主张2018年2月10日起至房屋交接给孙伟之日止的租金。综上。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回孙伟的诉讼请求。案件受理费450元（孙伟已预交），由孙伟负担。二审期间，上诉人孙伟向本院提交了以下证据：从供电局打印出来的云海街通灌南路140-80号房屋2016-2018年三年的电费单。证明：被上诉人有电费产生，但没有缴纳电费。被上诉人郑永科质证意见：对该份证据的三性及证明目的均不予认可。涉案房屋只是上诉人所有的部分房屋。通过该电费单可以明显看出2017年10月份以后用电量大幅减少，能够证明涉案房屋被断电的事实。本院经审查后的认证意见：对上诉人孙伟提供的该份证据的证明目的不予确认。被上诉人郑永科向本院提交了以下证据：一审法院（2018）苏0706民初3020号民事判决书。证明：该份判决对上诉人没有保障被上诉人的旅馆正常用电的违约行为进行了认定，并判决上诉人对被上诉人的停业损失予以赔偿。上诉人孙伟质证意见：对该份证据的真实性无异议，合法性和关联性有异议，双方针对该份判决均已上诉。本院经审查后的认证意见：对被上诉人郑永科提供的该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：被上诉人郑永科是否需要向上诉人孙伟支付租金。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。双方既已签订租赁合同并实际履行，上诉人孙伟作为出租人有义务向承租人郑永科保障涉案房屋的正常用电。综合本案现有证据看，上诉人未能保证被上诉人在承租期间内的正常用电，致使被上诉人租赁合同目的不能实现，故上诉人无权向被上诉人主张剩余租金。综上，上诉人孙伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元（孙伟已预交），由上诉人孙伟负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 王学明审判员 张淑媛二〇一八年十二月二十四日法官助理孙宜峰书记员武圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。