辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终10385号上诉人（原审被告）：王志强，男，汉族，1987年2月5日生，大连凯美化工工程配套有限公司销售人员，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：董磊，系辽宁双德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈兆方，女，汉族，1965年8月22日生，河北省张家口市宣化区党委校教师，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：周宇琦，系北京大成（大连）律师事务所律师。原审第三人：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街**。法定代表人：于瑞宝，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，系该公司职员。上诉人王志强因与上诉人陈兆方、原审第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司买卖合同纠纷一案不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志强上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：原审判决事实认定不清，适用法律错误，依法应当改判。上诉人与被上诉人间签订的《房地产买卖合同》并非上诉人单方解除。被上诉人拒绝提供银行帐号导致上诉人无法打款系根本违约行为。上诉人与被上诉人间签订的《房地产买卖合同》已经约定"合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议形式"。本案中三方均未书面表示解除合同进行赔偿，所以不会因上诉人口头表示解除导致最终解除。之后我告知瑞家公司、卖方我要买这个房屋，我认为合同尚未解除。陈兆方不同意王志强的上诉请求。事实及理由：一审事实清楚，证据充分，且在一审过程中，上诉人也认可合同已经解除，而且在一审的录音中，上诉人明确表示不履行合同，符合合同法第94条的规定，在4月3日上午上诉人明确表示不履行合同，被上诉人也同意，只是基于如何赔偿这一问题双方没有达成合意，而且上诉人在录音中明确表示可以赔付我们1-2个月的房屋租金，也就是说在4月3日上午双方已经就合同解除达成了合意，只是赔偿问题没有解决，而且被上诉人认为在本案中应当确定谁的违约导致了合同无法履行，而在4月3日是合同约定的最后一天，被上诉人明确表示不履行合同，才导致了合同无法履行，所以说违约方在上诉人，上诉人后期又说想继续履行合同，但是继续履行合同的权利在守约方，而不在违约方，上诉人不享有违约后继续履行合同的权利。陈兆方向一审法院起诉称，1.判令解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告支付原告定金2万元（现由第三人代为保管）；3.请求判令被告赔偿原告两个月房租损失4000元（2000元/月，自2018年2月1月至3月31日）。一审法院认定事实：2018年2月1日原告陈兆方（卖方）被告王志强（买方）及第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将其位于大连市沙河口区尖山路15号5层1号房屋，权属为私有产权，房屋权属证号为20080560，建筑面积约66.47平方米；房屋价格77万元；付款方式为定金贰万元整，于买卖双方交接房屋时冲抵房款。买受人应于本合同签订之日支付定金贰万元整，买卖双方同意由居间方代卖方保管；定金以外的付款方式为商业贷款，买方于本合同签订之日起肆拾个工作日内，备齐首付款22万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管；违约责任，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿；如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各承担居间费用总额的百分之五十，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失；合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议，若无法达成书面协议，则按合同第九条、第十条处理，买卖双方不得单方到居间处要求居间方处置代为保管的款项及文件。合同还对其他权利义务进行了约定。当日，原告还与第三人签订了《房地产居间服务合同》，约定原告需支付第三人居间费4000元。被告依约向第三人交纳了2万元购房定金、15000元居间费、5000元贷款服务费，第三人向原告出具了专用收款收据。另查，第三人收取了原告提交的案涉房屋房产证原件。又查，2018年3月21日，大连市人民政府办公厅作出《关于进一步贯彻落实我市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则》，对部分地区的房屋进行有条件的限购。2018年3月28日，大连市国土资源和房管局作出了《关于进一步贯彻落实我市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则》的补充规定。根据补充规定的要求，原、被告及第三人签订的涉案房屋买卖合同，不属于限购范围内，可以继续履行。2018年4月3日，在第三人处，原告与被告对案涉房屋买卖进行协商，原告进行了录音，在录音中，第三人工作人员说"你现在到底想不想买这个房子了，限购是限不到你们的，3月22号签的合同，全部都有备案的，你们是可以买房的"，被告说"我都已经问过了，这样走的肯定不是正常渠道"，第三人说"正常渠道，绝对是正常渠道，咱们现在拿电脑我可以给你看，国土资源局发的公告"，被告说"我现在已经去过房产交易中心问过了，我去办过购房资格证，但是没有购房资格证我现在买不了"，第三人说"你现在要是不买就不买，买肯定是正常渠道"，被告说"房子现在我不想买了"，第三人说"不想买了是吧，那咱们按合同正常走"，原告说"你现在提出不想买了，那你算违约，违约就按合同走"......被告说"现在想解除合同，我现在赔你一个月房租，你看行不行"，原告说"不行，按合同走"。2018年4月17日，被告向原告发出《催告函》，内容：我与你在2018年02月01日签订的《房地产买卖合同》,合同编号:1050401。我已经于2018年04月08日备齐合同约定的首付款因你不配合办理资金监管等过户手续,现正式通知你,在收到本催告函三日内,到瑞家装饰(大连))地产代理有限公司办理资金监管等过户手续否则我有权追究你的违约责任。经庭审中询问，原被告双方均同意解除《房地产买卖合同》，经法庭主持下第三人将案涉房屋房产证原件返还给原告。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定,合同合法有效。原告作为守约方，履行了合同的义务，案涉房屋签订时虽存在限购可能，但是根据《关于进一步贯彻落实我市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则》的补充规定内容，案涉《房地产买卖合同》不受限购影响。在2018年4月3日，原、被告及第三人谈话中，经第三人反复告知被告房屋可以正常买卖后，被告亦明确告知不想购买房屋，且已表示愿意解除合同，按一个月租金标准赔付原告。合同解除权的性质属形成权。根据《中华人民共和国合同法》规定，"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力"。本案中，被告已明确告知原告不愿购买房屋，系《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定的"在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务"，故之后原告向被告告知按照合同承担违约责任，被告称解除合同及一个月租金标准作为赔偿时，双方签订的《房地产买卖合同》继而产生合同解除的法律效力。至于合同约定的"合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议面形式"，买卖双方已达成解除合同的合意，仅是对违约金数额未达成一致意见，是否签订了书面的解除协议并不影响合同解除效力。鉴于合同已经解除，无需法院另行判令解除，对于原告的第一项诉讼请求，不予支持。被告在合同履行期内提出不愿购买房屋，未依约履行合同，应承担违约责任。原告主张被告赔偿原告定金2万元，系合同约定的违约赔偿责任，符合法律规定，予以支持；关于原告主张被告赔偿原告两个月房租损失4000元，合同中并无此约定，该主张于法无据，不予支持。据此判决：一、被告王志强于判决生效之日起十日内赔偿原告陈兆方违约金2万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告已预付），原告负担100元，被告王志强负担300元，给付原告时间同上。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案涉《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。本案现争议的焦点问题是：如何认定案涉《房地产买卖合同》终止履行的原因。对此，本院认为，案涉《房地产买卖合同》不能如约履行完毕的原因在于上诉人的预期违约行为导致合同具备了可行使法定解除权的条件而经双方确认解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。本案中，根据合同的约定，上诉人应于本合同签订之日起40个工作日内，备齐首付款22万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管。据此约定，截至2018年4月3日，即上述履约期限的截止之日，上诉人应当将首付款备齐并存入银行做资金监管。但根据现查明的案件事实，2018年4月3日，上诉人没有依约履行备齐首付款做资金监管的义务，而是明确表示不想购买房屋并愿意解除合同，由此可以认定案涉合同于此时已具备法定解除的条件，并经上诉人与被上诉人确认解除。虽然案涉合同约定了"合同履行中若产生赔偿情况或解除情况，三方需签订书面协议"，但这并非系对合同解除形式的禁止性规定，是否签订了书面解除协议并不影响合同解除权的行使及其效力的认定，因此，对上诉人称"本案中三方均未书面表示解除合同进行赔偿，所以不会因上诉人口头表示解除导致最终解除"的主张，本院不予支持。根据以上对案涉合同解除的分析意见，因存在违约行为的一方是上诉人，故其请求由被上诉人承担相应违约责任的主张，依据不足，不成立。关于上诉人主张2018年4月3日下午其又向原审第三人明确表达欲继续履行合同一节，因上诉人该继续履行的意思表示发生于案涉合同经各方确认解除之后，故应为重新建立买卖合同关系的新要约，即使该节事实存在，也不能发生撤销案涉合同解除的效力，故在此情形下，上诉人要求按原有合同履行交付房款义务被拒绝，不能作为认定被上诉人违约的事实。综上所述，王志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人王志强负担。本判决为终审判决。审判长 孙利颖审判员 王 亮审判员 刘小南 二○一八年十二月二十四日书记员 杜玉洁