河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终19487号上诉人（原审被告）：高振功。上诉人（原审被告）：潘彩云。委托诉讼代理人：高振功，系其丈夫。被上诉人（原审原告）：马云辉。委托诉讼代理人：马丽娟，系马云辉之母。上诉人潘彩云、高振功因与被上诉人马云辉物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初21407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘彩云委托诉讼代理人高振功，被上诉人马云辉委托诉讼代理人马丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘彩云、高振功上诉请求：1、依法改判（2017）豫0105民初21407号民事判决第二项判决；2、依法解封金水区人民法院查封的郑房权字第**潘彩云的房产；3、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、2013年9月26日至2017年12月8日期间，涉案房产一直由张金喜收取房租、水电费，且在被上诉人未取得房产证之前都由张金喜收取。2、上诉人自2006年与张金喜签订租赁合同，交纳房租等各种费用，享有租赁权。3、本案的案由系物权保护纠纷，应当是被上诉人与张金喜之间的纠纷。4、豫郑康鑫源字（2015）第124868号《房地产估价报告》是被上诉人一方委托的鉴定机构，租金每月3326.68元的标准由此产生，邻店的则是每月每平方米2.5元。5、上诉人租房在先，被上诉人买房在后，适用买卖不破租赁。被上诉人马云辉辩称，请求驳回上诉，维持原判。原审原告马云辉向一审法院起诉请求：1、要求被告立即腾空房屋；2、要求被告支付占用费自2013年9月26日起按9000元／月，以后逐年上浮15％至完全腾空房屋为止；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于郑州市××区××路××院××楼××层的房屋房产证登记日期为2013年9月26日，登记所有权人为原告马云辉。该房产共分为12间，房产分户图显示，该房屋套内建筑面积266.01平方米，共有分摊面积8.68平方米，产权面积274.69平方米。其中一间由被告高振功占有并使用，其以该房屋经营茶叶店，被告高振功在（2017）豫01民终字第4693号案件庭审笔录中称该茶叶店系其与被告潘彩云夫妻共同经营。经一审法院现场测量并经原、被告确认，被告使用的房间面积为28.17平方米，该房间西墙外过道面积为7.16平方米。2015年12月1日，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对位于郑州市××区××路××院××楼××层商业服务房进行租赁使用权价值评估（2013年9月26日至2016年9月26日），作出豫郑康鑫源评字（2015）第124868B号《房地产估价报告》，评估结果为：房地产租赁使用权总价值为113.87万元，平均月租金每平方米115.15元。被告高振功自2000年开始租用本案房屋，其间于2012年3月8日与郑州瓷厂家属院业主委员会签订《租房协议》，约定租赁期为2012年3月8日至2015年3月8日，月租金1716元、2016年12月8日与郑州瓷厂家属院业主委员会签订《租房协议》，约定租赁期为2016年12月8日至2017年12月8日，月租金2060元。郑州瓷厂因严重亏损，无力清偿到期债务，于1997年3月19日由郑州市中级人民法院以郑经破字（1997）2号民事裁定书裁定其破产还债。郑州市中级人民法院于1997年9月24日作出郑经破字第（1997）2-9民事裁定书，终结其破产还债程序，由河南大鹏汇东石业有限公司收购。1997年9月30日郑州市企业破产工作领导小组办公室作出郑企破办（1997）11号《关于郑州瓷厂破产终结进行移交的通知》。1997年10月6日郑州瓷厂破产还债清算组与河南大鹏汇东石业有限公司签订《移交接收协议书》，就移交接收事宜进行了具体约定，后原郑州瓷厂相关房产（包括金水区南阳路62号楼门面房）过户至河南大鹏汇东石业有限公司名下。2006年4月，赵义忠、张广祥购买郑州市金水区南阳路62号2号楼1层的房屋，房屋所有权人登记在张广祥名下，赵义忠为共有人，郑州市房管局于2006年4月30日办理了房屋产权证，证号0601020295。后马云辉从张广祥、赵义忠处购买该房屋，并于2013年9月26日取得房产证，房产证号13××34。2004年，原郑州瓷厂516名职工将郑州市人民政府诉至郑州市中级人民法院，第三人为河南大鹏汇东石业有限公司与原郑州瓷厂592名职工。请求：1、依法确认郑州市企业破产工作领导小组《关于郑州瓷厂破产终结进行移交的通知》无效，并撤销因此进行的一系列具体行政行为；2、责令包括郑州瓷厂财产破产明细表所列的财产和南阳路62号院门面房直接无偿转让给第三人的行为无效。2008年3月11日，郑州市中级人民法院审理后于2008年11月10日作出（2004）郑行初字第37号行政裁定书，驳回原告原郑州瓷厂516名职工的起诉。原告原郑州瓷厂516名职工不服上诉，经河南省高级人民法院审理后，于2009年9月10日作出（2009）郑法行终字第00037号行政裁定书，驳回上诉，维持（2004）郑行初字第37号行政裁定书。在本案审理期间，高振功将郑州市住房保障和房地产管理局作为被告诉至郑州市管城回族区人民法院，要求撤销马云辉位于南阳路××楼××层郑房权证13××**房屋所有权证。该院于2018年3月30日作出（2018）豫0104行初41号行政裁定书，裁定驳回原告高振功的起诉。后高振功不服该裁定，向郑州市中级人民法院提出上诉，该院于2018年7月17日作出（2018）豫01行终389号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案原告提交的房屋所有权证足以证明原告对位于郑州市××区××路××院××楼××层的房屋享有所有权。被告高振功辩称原告并未就该房屋确权、原告购买该房屋不合法，其该项辩称意见无证据予以证明，对其该项辩称意见不予采纳。原告于2013年9月26日取得本案房屋所有权，被告称其与郑州瓷厂家属院业主委员会签订租房合同取得该房屋的承租权，但被告并未举证证明郑州瓷厂家属院业主委员会对该房屋拥有出租权利，故其与郑州瓷厂家属院业主委员会签订的租房合同不能对抗原告，该房屋系由二被告共同占用经营茶叶店，原告主张二被告搬出房屋，并自2013年9月26日起支付房屋占用费，予以支持。经一审法院现场测量，原、被告认可该房屋房间面积为28.17平方米，房间西墙外过道面积为7.16平方米，但原、被告对该过道面积是否应计入被告占用面积有争议。房产分户图显示，该房屋共有分摊面积共计8.68平方米，原告主张将被告房门外过道面积7.16平方米计入被告占用面积显失公平，鉴于被告系十二间房屋其中一间的占用人，其应当对共有分摊面积8.68平方米予以分摊，一审法院以共有分摊面积的1／12计其占用面积，即0.72平方米（8.68平方米÷12）。综上，二被告应按照占用房屋总面积28.89平方米（28.17＋0.72）向原告支付房屋占用费。根据豫郑康鑫源评字（2015）第124868B号《房地产估价报告》，2013年9月26日至2016年9月26日期间，本案房地产租赁使用权总价值为113.87万元，平均月租金115.15元／平方米，故二被告应自2013年9月26日起，按照每月租金3326.68元（115.15元／平方米×28.89平方米），向原告支付房屋占用费至实际搬出之日。原告主张房屋租金逐年上浮15％，被告辩称该房屋门前自2018年起开始修建地铁，影响了该商铺的经营，经实地了解，该房屋系门面房，因修建地铁对房屋附近道路进行了围挡，原告亦未就该房屋租金行情为逐年上浮进行充分举证，其该项诉请依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高振功、潘彩云于本判决生效后十日内从位于郑州市××区××路××院××楼××层其所占用的房屋中搬出。二、被告高振功、潘彩云于本判决生效后十日内支付原告马云辉房屋占用费（按照每月3326.68元的标准，从2013年9月26日起开始计算至被告实际搬出房屋之日止）。三、驳回原告马云辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，保全费2815元，均由被告高振功、潘彩云负担。本院二审期间，上诉人高振功、潘彩云提交8份证据。证据1：河南省郑州高新技术产业开发区人民法院行政裁定书（2015）开行初字第191号和郑州市中级人民法院（2016）豫01行终字995号。证明原郑州瓷厂工人的撤销本案房产证的行政诉讼到2016年12月9日还在诉讼中。证据2：河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2016）豫01民终3526号。证明同是本案隔壁邻居店判决每天每平方米2.5元，从2015年6月起算房租，且没交房租，上诉人交过房租。证据3：自称是本案当事人马云辉之母马丽娟2018年初与我商定2018年房租金为每月1500元。证据4：证明本案店铺是2015年4月装修。证据5：河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司的鉴定报告。证明2018年本案房屋已成为C级危楼。证据6：100路、67路、P1路公交因地铁3号线建设2015年1月改变了路线已不经过本案的南阳路农业路口。证据7：郑州市地铁3号线建设动工时间。证据8：郑州瓷厂职代会、业主委员会的催房租警告。证明2017年7月3日，本案房产的物权实际控制在张金喜为主任的业主委员会手里。被上诉人马云辉质证称，对证据一和证据二的真实性无异议。该判决书恰恰证明了被上诉人的房产证是合法有效的，郑州瓷厂的诉讼请求和理由均被驳回。对证据三至证据八的真实性不予认可，对证明目的不予认可。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人马云辉系涉案房产的所有权人，其享有占有、使用、处分、收益的权利，二上诉人作为涉案房屋的承租人，应当向被上诉人支付房租。一审法院根据豫郑康鑫源评字（2015）第124868B号《房地产估价报告》认定每月租金3326.68元并无不当。综上所述，上诉人潘彩云、高振功的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘彩云、高振功负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  范亚玲审判员  李运动二〇一八年十二月十八日书记员  冯 晋