咸阳市某区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0402民初3197号 原告：吕某，女。 委托诉讼代理人：耿某某，男，律师。 被告：刘某，男。 第三人：梁某某，女。 第三人：某商贸有限公司 法定代表人：梁某某，该公司经理。 原告吕某诉被告刘某，第三人梁某某、某商贸有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吕某委托诉讼代理人耿某某，被告刘某到庭参加诉讼，第三人梁某某、某商贸有限公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉讼请求：排除对某小区8栋1单元18层4号房屋的执行，解除查封，判令该房屋2016年4月1日至2024年3月31日的使用权归原告所有。事实及理由，刘某诉某商贸有限公司、梁某某债权转让合同纠纷一案，某区人民法院民事调解书，因刘某申请强制执行，某区人民法院向案外人送达通知书，通知原告三十日内搬离某小区8栋18层4号房屋。因原告与梁某某对该房屋有租赁合同关系，且约定租期为8年，自2016年4月1日至2024年3月31日。该房屋目前尚在租期内，原告对该房屋具有合法的使用居住的权利。原告向某区人民法院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，以保障自己的使用权，贵院审查后，做出执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对该裁定书不服，特提出异议之诉，理由如下:一、原告对该房屋享有合法的承租权。原告与第三人梁某某对本案涉案房屋存在房屋租赁合同关系，租期为2016年4月1日至2024年3月31日，原告自2016年4月开始一直合法使用该房屋，并支付租金缴纳物业费。执行裁定书对原告的承租权作出了认定。该租赁合同是双方真实意思，合法有效，应受法律保护。二、执行裁定书驳回原告的异议申请缺乏事实和法律依据。该执行裁定书在查明事实中已经认定原告租赁关系成立，原告自2016年4月开始使用该房屋。但却以该房屋在被告第三人借款合同之诉中已经因保全被查封为由，驳回原告的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条以及第26条第三款的规定，法院查封不动产的，应当张贴封条或者公告。法院的查封应该公示，未经公示的，效力不得对抗善意第三人。贵院在查封时，并未张贴公告也未在该房屋大门处张贴封条。原告是通过中介公司租用第三人房屋的，该房屋登记在第三人名下，且房屋门前未有任何标示，物业对该房屋是否查封也完全不知情，中介公司、原告无法得知该房屋是否被查封，原告的租房行为完全是善意的。执行裁定书中以租房行为发生在保全查封之后为由，驳回原告异议申请是缺乏事实依据，也是违反上述司法解释规定的。三、原告享有继续占有使用该不动产的权利。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”又根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”综上，（2017）陕0402执异19号执行裁定书适用法律错误，论理缺乏事实依据。原告对房屋享有合法的承租权，应受法律保护，请求贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告辩称：本案原告与他人恶意串通，以捏造事实提起民事诉讼，妨害了正常的执行，已严重侵害了被告的合法权益，依法应承担相应的后果。原告对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其对该标的即不享有物权也不享有债权，被告依据法院生效的法律文书申请执行第三人的财产，符合法律规定，原告的诉讼请求依法不应支持，应予驳回。 第三人梁某某、某商贸有限公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。 原告当庭提交了下列证据材料： 一、梁某某身份证复印件、某置业有限公司与梁某某签订的咸阳市商品房买卖合同。证明梁某某是某小区********房屋的所有人，也是本案适格的出租人。被告对该组证据真实性及证明目的认可。 二、2016年3月24日原告通过某房产中介有限公司与梁某某的代理人魏某签订房屋租赁合同、2016年3月24日梁某某与原告吕某签订的房屋租赁合同。证明1、原告通过某房产中介有限公司与梁某某的代理人魏某签订房屋租赁合同，租期是2016年4月1日至2017年3月30日；2、原告通过某房产中介有限公司与梁某某的代理人魏某签订房屋租赁合同后，因魏某不是房屋所有人，2016年4月8、9日原告又与梁某某本人签订了一份房屋租赁合同，签订时间当时写为2016年3月24日，租期是2016年4月1日至2024年3月30日；3、基于房屋租赁合同原告方购置了家具家电，且合同至今未解除，仍有效力；4、至原告承租房屋时包括中介公司在内也不知道房屋处于法院查封中。被告对魏某与中介公司签订的房屋租赁合同真实性认可，原告与梁某某签订的房屋租赁合同真实性不认可，对该组证据证明目的不认可。 三、中国工商银行的历史明细清单1份、2016年3月24某房产中介有限公司给原告出具的收据一份、梁某某给原告出具的收条一份、某小区物业公司物业费、水电费等缴费票据10张。证明1、2016年3月24日房屋租赁合同签订当天，原告通过银行给梁某某代理人魏某转款27000元的租金，原告给中介公司1000元现金的中介佣金，原告给梁某某本人3000元的押金；2、已经合法的居住在某小区8栋1单元18层4号房屋，物业公司未告知原告房屋有查封记录。被告对梁某某给原告出具的收条真实性不认可，其他的证据真实性都认可，对2017年7月之前原告确实使用某小区8栋1单元18层4号房的证明目的认可。 四、某法院执行通知书、EMS存根。证明原告在2017年6月9日才知道房屋处于查封状态，法院通知原告搬离。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可。 被告当庭提交了下列证据材料： 一、执行裁定书、协助执行通知书、房屋租赁合同2份。证明1、2014年12月31日，某法院依据刘某的申请查封了登记在梁某某名下的位于某小区8栋1单元18层4号房屋；2、原告租赁某小区8栋1单元18层4号房屋是在某法院查封该房屋之后。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可，原告对此不知情，法院查封应该有封条。 二、某物业有限公司情况说明1份。证明1、原、原告吕某并非某小区********房屋的承租人，该房不享有任何民事权利；2、原告吕某以捏造的事实提起民事诉讼；3、原告2017年8月之后已经搬离某小区8栋1单元18层4号房屋，同期原告在某小区7号楼2单元2002室租了房屋居住。原告对该组证据真实性、合法性不认可，不符合证据的形式要件，没有单位负责人的签字，没有提交原告退房租房的证据，证明目的不认可。 经合议庭评议，原告当庭提交的第一、第四证据及原告提交的第二组证据中的2016年3月24日原告通过某房产中介有限公司与梁某某的代理人魏某签订房屋租赁合同，第三组证据中的中国工商银行的历史明细清单1份、2016年3月24某房产中介有限公司给原告出具的收据一份、某小区物业公司物业费、水电费等缴费票据10张客观真实，证据来源合法，被告对以上证据真实性亦无异议，合议庭对以上证据真实性予以采信；原告提交的第二组证据中的2016年3月24日梁某某与原告吕某签订的房屋租赁合同及第三组证据中梁某某给原告出具的收条一份，被告对以上证据真实性均不认可，原告亦没有证据证明以上证据的合法性，合议庭对以上证据真实性不予采信。被告提交的第一组证据中除2016年3月24日梁某某与原告吕某签订的房屋租赁合同真实性合议庭不予采信外，其余证据客观真实，证据来源合法，合议庭对其真实性予以采信；被告提交的第二组证据与本案无关，合议庭不予评议。 根据庭审调查及采信的证据，本院确认以下案件事实，被告刘某与第三人某商贸有限公司、梁某某债权转让合同纠纷一案，本院2015年6月16日做出的民事调解书已发生法律效力，该调解书内容为：由某商贸有限公司、梁某某于2015年7月31日之前偿还刘某2486000元。诉讼费30800元，减半收取15400元，保全费5000元由某商贸有限公司、梁某某承担。诉讼过程中，2014年12月30日本院做出民事裁定书，裁定冻结被告某商贸有限公司、梁某某名下银行存款300万或查封、扣押其相应价值的财产。2014年12月31日，本院做出协助执行通知书，该通知书内容：查封、冻结被告梁某某名下某小区二期第8幢1单元18层1804号房屋。并向住建局产权产籍管理处送达了该执行裁定书和协助执行通知书。2016年8月30日经某市中级人民法院委托某房地产评估有限责任公司就申请执行人刘某与被执行人某商贸有限公司、梁某某纠纷债权转让合同纠纷一案，对位于某小区8栋1单元18层4号房产进行了房地产市场价值估价，某房地产评估有限责任公司作出司法鉴定意见书，该房屋估价801100元。2017年5月6日，本院做出的通知书：责令吕某在本通知书送达之日起三十日内从某区渭阳中路某小区8栋1单元18层4号租赁房内搬出并将钥匙、房屋移交本院。逾期不交的，本院将依法采取强制执行措施。执行过程中，原告吕某向本院提出执行异议，以其与第三人2016年3月24日签订租赁房屋合同，租期从2016年4月1日起至2024年3月31日止，该房屋目前尚在租赁期，原告对该房屋具有合法的使用居住的权利等为由，请求中止对某小区8幢18层4号房屋及通知书的执行，本院于2018年1月28日做出执行裁定书，驳回了原告吕某的异议。 另查明，2016年3月24日原告吕某通过某房产中介公司与被执行人梁某某的委托代理人魏某签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁第三人梁某某名下的某小区8栋1单元18层4号房屋，租期一年，年租金人民币25000元整，自2016年4月1日至2017年3月31日，合同签订当日，原告即向梁某某委托代理人魏某账户上转款人民币27000元整，向中介公司交纳服务费人民币1000元整。一年租期到后，原告未向第三人交纳租赁费，但将物业费交至2017年9月。 本院认为：第三人梁某某名下的某小区8栋1单元18层4号房屋本院于2014年12月份已进行了查封，原告吕某在不知情的情况下与第三人经中介公司的介绍签订了《房屋租赁合同》，租期一年，原告在签订合同后，亦向第三人交纳了一年的房租费，该合同到期后，原告与第三人未对该房屋进行续租，且在原告租赁该房屋过程中，亦知道该房屋已被查封，故在合同到期后，原告即应搬出该房屋原告。原告所述其与第三人梁某某签订的租期8年的《房屋租赁合同》，因未有证据加以印证，且原告实际向第三人梁某某交纳的房屋租赁费为一年，故原告吕某以与第三人梁某某签订了《房屋租赁合同》，租期8年，该房屋尚在租赁期，原告对该房屋具有合法的使用居住的权利等为由，要求排除对某小区8栋1单元18层4号房屋的执行，解除查封，判令该房屋2016年4月1日至2024年3月31日的使用权归原告所有之请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，裁定如下： 驳回原告吕某的诉讼请求。 案件受理费400元，原告已预交，由原告吕某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中级人民法院。 审 判 长  蔚志强 人民陪审员  李佩玲 人民陪审员  张玉生 二〇一八年十二月十六日 书 记 员  万甜甜