福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初260号 原告（反诉被告）：谢峰，男，1986年9月18日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告（反诉被告）：王啊凤，女，1987年2月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：熊也、张骁，福建重宇合众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**，统一社会信用代码91350500553225111E。 委托诉讼代理人：李峰，男，1961年4月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系公司报建部门总经理。 委托诉讼代理人：苏少平，男，1987年4月11日出生，汉族，住福建省永春县，系该公司员工。 原告（反诉被告）谢峰、王啊凤与被告（反诉原告）福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢峰、王啊凤的委托诉讼代理人张骁、被告中超公司的委托诉讼代理人李峰、苏少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢峰、王啊凤向本院提出诉讼请求：1.判令中超公司承担逾期交房违约金暂计49349.16元（以全额购房款为基数，按每日万分之一的标准，自2016年7月1日起计至实际交房之日，暂计至2018年1月5日）；2.由中超公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：谢峰、王啊凤于2014年3月20日与中超公司签订《商品房买卖合同》，以总金额890779元向中超公司购买位于泉州市区华大街道中超-水木春天B地块1号楼1312室商品房。合同签订后，谢峰、王啊凤依约支付了全部购房款。中超公司未按照合同约定履行交房义务，直至2017年10月26日才通知谢峰、王啊凤交房。谢峰、王啊凤多次与中超公司就其逾期交房行为所应承担的违约金进行协商终无果。 中超公司辩称，中超公司存在逾期交房的事实，但谢峰、王啊凤主张要求中超公司交付逾期交房违约金，事实依据不足，中超公司存在《商品房买卖合同》约定免责事由。中超公司存在天气原因、市政配套工程及中、高考原因可顺延交房，且原告至今尚未缴纳公共维修专项资金，中超公司可予以顺延交房时间至谢峰、王啊凤缴纳公共维修专项资金之日止。 中超公司向本院提出反诉请求：1.判令谢峰、王啊凤赔偿中超公司逾期收房违约金14608.78元（自2017年10月31日计算至2018年4月13日共计逾期164天，每日按购房款的万分之一计算）：2.判令谢峰、王啊凤赔偿逾期办证损失8373.32元（自2018年2月20日至2018年5月25日，共计94天，每日按购房款的万分之一计算）并继续赔偿2018年5月26日起至实际办证之日止的逾期办证违约金；3、判令谢峰、王啊凤承担本案诉讼费用。事实与理由：谢峰、王啊凤与中超公司于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》，约定谢峰、王啊凤以890779元向中超公司购买位于泉州市丰泽区华大街道中超·水木春天B地块第1号楼1312号商品房。中超公司于2017年10月21日通知谢峰、王啊凤收房，谢峰、王啊凤于2017年10月23日签收交房通知。通知约定谢峰、王啊凤应于2017年10月27日至2017年10月30日期间收房，而谢峰、王啊凤实际于2018年4月13日收房。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人应向出卖人支付逾期接收房屋的违约金14608.78元。中超公司于2018年2月9日邮寄通知谢峰、王啊凤办证，谢峰、王啊凤于2018年2月10日签收，但至今仍未办证。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议中第七条第3款约定：“买受人未及时提供办产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起每日按照购房款的万分之一向出卖人支付违约金”。按照合同约定，暂计至2018年5月25日止，谢峰、王啊凤逾期办证94天，应赔偿逾期办证违约金8373.32元。 谢峰、王啊凤辩称，第一，本案中涉案商品房买卖合同第十一条第二款关于违约金的约定属于无效条款，应予排除，在房屋买卖合同法律关系中，买方的主合同义务即按照买卖双方合同约定按时足额交付购房款，而予以相对应的卖方主合同义务为按时交付符合合同约定交付条件的房屋于买方，进一步及于本案涉案合同约定了买方如未履行主合同义务即未按时足额支付购房款的相应违约责任外，还约定了买方逾期收房的违约责任，而卖方仅仅对应是逾期交房的违约金，该条款加重了买方的责任，排除了卖方的义务，根据合同法第40条以及合同法解释第10条的规定，上述格式条款应认定无效；第二，该违约金的条款约定应属于无效的格式条款，本案该情形的发生并未对中超公司造成任何损失，中超公司未能提供因谢峰、王啊凤未能按通知的时间配合办理产权证造成损失的证据，即要求支付违约金的请求没有法律基础，该条款明显加重买方责任应予排除。其次本诉被告对该情形的发生应承担全部责任，本案的涉案合同附件六第七条第二款约定，出卖人有权代为买受人办理该商品房的产权登记。作为格式条款提供方，在约定该条款同时，为保证合同积极有效履行，应在违约情形发生之前，尽力准备办证材料，所以中超公司消极履行态度是该情形发生的重大原因。再者，所谓违约金标准也前后不对等，依据合同约定中超公司即本案出卖人逾期办证只需支付日十万分之一违约金，而其提供的条款却要求谢峰、王啊凤支付日万分之一即十倍中超公司的标准，由此，该条款理应变更为出卖人的标准一致之后再予以排除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据以认定事实如下：谢峰、王啊凤与中超公司于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》（以下简称“诉争合同”）一份，约定由谢峰、王啊凤向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块1号楼1312室房屋（以下简称“诉争房屋”），成交金额890779元。诉争合同于2014年5月13日登记备案，诉争合同签订后，谢峰、王啊凤依约支付了首付款310779元，并以银行按揭形式支付剩余购房款580000元。诉争合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知的交付期限届满之日的次日起，视为该商品房已完全符合本合同约定的交房条件并开始计算保修期，该商品房未能按期交付的责任由买受人承担，该商品房毁损、灭失的风险以及其他一切风险由买受人承担，该商品房应交纳的物业服务费等其他一切费用由买受人承担交纳，且买受人应向出卖人支付逾期接收房屋的违约金（按照该商品房总价款日万分之一计算，从出卖人通知的交付期限届满之日的次日起计算至买受人实际与出卖人办理交接之日止）”；第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房……；2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”诉争合同第十八条约定：“本商品房项目由出卖人依法以【招标】方式选聘泉州市长冠物业管理有限公司提供前期物业服务……专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾壹万壹仟贰佰肆拾柒元整，于2016年6月30日前缴交到……”诉争合同附件六“合同补充协议”第七条第2款约定：“买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的万分之一向出卖人支付违约金。”2017年10月21日，中超公司出具《入伙通知书》、《交付指引》各一份，并于2017年10月21日通过EMS向谢峰、王啊凤寄送上述两份材料，上述邮件于2017年10月24日由他人签收。《入伙通知书》载明谢峰、王啊凤接到本通知后于2017年10月27日至10月30日期间前来接收房屋，并办理集中交房手续，集中交房期后，现场将不再提供“集中手续办理”。2018年2月8日，中超公司出具《办理商品房不动产转移登记和抵押登记通知函》一份，并于2018年2月8日通过EMS向谢峰、王啊凤寄送上述两份材料，上述邮件于2018年2月10日由谢峰签收。《办理商品房不动产转移登记和抵押登记通知函》载明中超公司通知谢峰、王啊凤于接到本通知之日起按《商品房买卖合同》第十四条及附件六第7条约定的时间内前提供相应的材料委托中超公司代为办理房屋不动产登记手续。2017年10月26日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2017年10月25日通过消防验收合格。诉争房屋于2018年4月13日实际交付。据泉州市气象信息服务中心出具的距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2013年7月3日至2017年10月26日的中雨（即10毫米）以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2014年3月18日起至合同约定的交房之日即2016年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计79天。自2016年7月1日起至2016年9月17日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计14天；自2016年9月18日起至2016年10月1日止这一期间，未出现中雨以上及6级以上最大风力天气；自2016年10月1日起至2016年10月28日止，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计5天。泉州市于2014年3月18日起至2016年6月30日止共举行高考3次，共计6天，中考3次，共计9天，合计15天。中超“水木春天”B地块于2014年3月18日起至2016年6月30日止共计停电6天，停水5天，于2016年8月24日停电1天，未停水。 本院认为，谢峰、王啊凤与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。第一，中超公司向谢峰、王啊凤支付逾期交房违约金的数额。关于天气原因，双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数79天，故中超公司可顺延至2016年9月17日交房。合同约定交房之日的次日起至2016年9月17日止这一期间共出现合同约定可延期交房的风雨天气共计14天，故中超公司就风雨天气可顺延至2016年10月2日交房。自2016年9月19日起至2016年10月2日止这一期间未发生可顺延交房的风雨天气，故中超公司可因风雨天气顺延交房至2016年10月2日。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但合同并未约定风雨天气的起算时间为施工之日起，且该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信；关于市政配套工程及高考原因，中超公司提供的停电通告及泉州市自来水公司出具的《停水证明》，可以证明诉争楼盘于2014年3月18日起至2016年10月2日止共计停电7天，停水5天，合计12天。中超公司提供的媒体报道，泉州市全市在中、告考期间禁止工地进行施工，故中超公司可因中、高考原因顺延交房，自2014年3月18日起至2016年10月1日止，泉州市共计举行中考、高考各3次，合计15天。故中超公司可因停水、停电及高考原因顺延交房时间至2016年10月28日。自2016年10月1日起至2016年10月28日止共出现合同约定可延期交房的风雨天气共计5天，故中超公司还可顺延交房时间至2016年11月2日；关于专项维修资金的缴纳，合同第十八条约定专项维修资金于2016年6月30日前缴纳，而中超公司向谢峰、王啊凤寄送的《交房指引》载明谢峰、王啊凤应在通知的交房时缴纳专项维修基金，结合该两条约定及《交付指引》中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。中超公司主张其可将交房时间顺延至谢峰、王啊凤实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定；关于诉争房屋交付。中超公司于2017年10月21日向谢峰、王啊凤邮寄《入伙通知书》、《交付指引》，且谢峰、王啊凤已于2017年10月22日签收该份邮件。谢峰、王啊凤虽未按照《入伙通知书》载明的时间办理交房手续，但《入伙通知书》上载明要求业主于2017年10月27日至2017年10月30日至中超公司指定地点办理集中交房手续，而诉争楼盘于2017年10月26日即于中超公司通知交房的时间前符合交房条件，故应认定中超公司已于《入伙通知书》载明的办理集中交房的截止时间即2017年10月30日已履行完毕交付房屋的义务。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2016年11月2日交房，而中超公司于2017年10月30日完成交付义务，其所应当承担的逾期交房违约金应当计付自2016年11月3日起至2017年10月30日止，故中超公司实际逾期交房的天数为362天，依约应支付给谢峰、王啊凤逾期交房违约金890779元×0.0001×362天＝32246元。 第二，关于中超公司主张谢峰、王啊凤赔偿逾期收房违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有对应或者当事人另有规定的除外”的规定，在中超公司向谢峰、王啊凤送达交房通知，履行完交房义务后，诉争房屋的毁损、灭失的风险已由谢峰、王啊凤承担，故谢峰、王啊凤是否逾期收房，并未对中超公司造成损失。故中超公司要求谢峰、王啊凤赔偿逾期收房违约金，于法无据，不予支持。 第三，关于不按时办证损失的问题，谢峰、王啊凤于2018年2月10日方才实际收到中超公司送达的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应当于2018年2月20日前向中超公司提供办理产权登记所需文件及资料，但谢峰、王啊凤至今未履行上述义务，谢峰、王啊凤的上述行为已经构成违约，应承担逾期委托办证的违约责任。谢峰、王啊凤要求将违约金的计算标准变更为日十万分之一，本院根据合同的履行情况、谢峰、王啊凤的过错程度以及抗辩意见等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为逾期委托办证违约金应按每日按购房款的万分之一计算，故谢峰、王啊凤应当每日按购房款的总数万分之一向中超公司计付自2018年2月21日起至履行完毕委托办证义务之日止的违约金，对中超公司主张谢峰、王啊凤支付违约金的合理部分，予以支持。 综上所述，本院认为，谢峰、王啊凤与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。中超公司未按时向谢峰、王啊凤交付房屋，应当根据合同约定支付违约金32246元给谢峰、王啊凤。中超公司要求谢峰、王啊凤支付逾期收房违约金，于法无据，不予支持。谢峰、王啊凤未依约在收到中超公司通知之日起十日内向中超公司提交办证所需材料，应当根据合同约定每日按购房款的日万分之一向中超公司计付自2018年2月21日起至履行完毕委托办证义务之日止的违约金，对中超公司请求谢峰、王啊凤支付相应违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给谢峰、王啊凤逾期交付址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天B地块第1号楼1312号商品房的违约金32246元； 二、谢峰、王啊凤应于本判决生效之日起十日内以890779元为基数按日万分之一向福建中超实业有限公司计付自2018年2月21日起至实际履行完毕委托办证义务之日止的逾期委托办理址于丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天商品房办理B地块第1号楼1312号商品房权属登记违约金； 三、驳回谢峰、王啊凤的其他诉讼请求； 四、驳回福建中超实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1034元，减半收取517元，由谢峰、王啊凤负担180元，由福建中超实业有限公司负担337元；反诉受理费187元，由福建中超实业有限公司负担112元，由谢峰、王啊凤负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  徐翰毅 二〇一八年十一月二十八日 法官助理许祥鑫 书记员吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。 一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。