荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1002民初1782号原告王传雄，男，汉族，1973年7月8日出生，户籍所在地湖北省荆州市沙市区。原告邓晓燕，女，汉族，1974年12月6日出生，户籍所在地湖北省荆州市沙市区。原告委托代理人饶为为，湖北利楚律师事务所律师。被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司，住所地荆州市沙市区北京西路**。法定代表人胡华，公司总经理。委托代理人吕军，毛俊，湖北吕军律师事务所律师。原告王传雄、原告邓晓燕诉被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员黄云枝适用简易程序于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人饶为为，被告的委托代理人吕军、毛俊到庭参加庭审。现本案审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求人民法院判令：请求判令被告履行合同约定，协助原告办理荆州市沙市区恒信春秋府1幢2单元17层2-1703号房屋的所有权转移登记；请求判令被告赔偿原告违约金36406元；本案诉讼费由被告负担。原告于庭审前向本院提出变更诉讼请求，请求将上述诉讼请求变更为：请求判令被告赔偿原告违约金36406元；本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于荆州市××××路恒信春秋府1幢2单元17层2-1703号房屋，该商品房总价545076元。原告按约定向被告支付了房款，被告于2016年12月23日向原告交付了房屋。但因被告的原因，该房屋至今未能办理房屋所有权证转移登记。根据原、被告之间的《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180天内取得该商品房的房屋所有权证书的，若买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。被告辩称，1、在双方合同履行过程中，因发生了无法预见的涉案房屋在土地使用权被宜昌市三峡坝区人民法院超标的错误查封，造成了恒信公司无法配合购房业主办理房屋登记的重大变化，该情势变更的出现，导致了如继续按原合同给定的时间履行对被告明显不公平，请求一审法院将涉案房屋办证期限延长至土地解封后的合理时间段内，以维护合同双方的公平。2、被告此后积极配合购房业主办理房屋产权过户手续，不存在违约行为。3、退一步说，即使情势变更不被认可，恒信公司存在违约行为，合同所约定的违约金也过分高于实际损失，应予以减少衣免除。原告围绕自己的诉讼主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于双方无异议的证据，本院在卷佐证。根据本院已确认的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，被告将沙市区江津西路恒信春秋府1幢2单元17层2-1703号商品房出卖给两原告。商品房价款为545076元。第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。附件十一补充协议第一条第三款约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》7日之内到银行办理按揭手续，签订按揭贷款合同，银行贷款手续审批通过需要买受人云相关部门签期抵等事项。买受人应在接到通知7日内去相关部门佃理，以上如没有在规定时间内办理，逾期每日按总房款的万分之五支付违约金。上述合同签订后，原告支付全部价款。被告于2016年12月23日向原告交付涉诉商品房。但涉诉商品房未在约定的期间办理不动产权证，因此原、被告双方就迟延办证的违约金产生争议，因而成讼。另查明，2017年6月22日，宜昌市三峡坝区人民法院作出（2016）鄂0591执91号之三《民事裁定书》，“荆州恒信德龙房地产开发有限公司却擅自向被执行支付，且经本院通知后未追加上述擅自支付的工程款。本院于2017年6月22日依法裁定荆州恒信德龙房地产开发有限公司在擅自支付而未能追回的150万元范围内向申请执行人刘志江承担赔偿责任。”该民事裁定书裁定：“冻结、划拨第三人荆州恒信德龙房地产开发有限公司的银行存款1500000元，或者扣留、提取其1500000元的收入，或者查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的其它财产。”该于当天查封了荆州恒信德龙房地产开发有限公司所有的荆州国用（2015）第1020100011号国有建设用地使用权，查封期限为三年。被告于2017年10月18日向宜昌市三峡坝区人民法院申请以五套房屋置换上述土地使用权，从而解除上述土地使用权的查封。再查明，涉诉商品房于2017年11月28日进行首次登记时间。根据原、被告的诉辩意见，本院将辩论焦点归纳为：1、被告是否应承担延迟办理不动产权证的违约责任？2、延迟办证违约金数额如何确定？一、关于被告是否应承担延迟办理不动产权证的违约责任的问题。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第第二十条约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”本案中涉诉商品房的交付时间为2016年12月23日，被告未提出异议，因此本院确认涉诉商品房的交付时间为2016年12月23日。故依上述约定，本案涉诉商品房的不动产权证办理最迟时间应为2017年6月20日，但被告向本院提交的不动产权情况表所载明涉诉商品房的首次登记时间为2017年11月28日，因此本院确认涉诉商品房未在约定期间办理不动产权证。故被告构成违约，应承担违约责任。由于宜昌市三峡坝区人民法院作出（2016）鄂0591执91号之三《民事裁定书》载明“荆州恒信德龙房地产开发有限公司却擅自向被执行支付，且经本院通知后未追加上述擅自支付的工程款。本院于2017年6月22日依法裁定荆州恒信德龙房地产开发有限公司在擅自支付而未能追回的150万元范围内向申请执行人刘志江承担赔偿责任。”因此宜昌市三峡坝区人民法院依该民事裁定书查封被告的涉诉国有土地使用权系被告违反法律规定应承担的赔偿责任，系被告自身违法行为造成的，且放任查封事实发生，直至2017年10月18日才向人民法院申请解封，所以由此导致的不利后果应由被告自已承担，故对被告以宜昌市三峡坝区人民法院查封涉诉国有土地使用权系情势变更为由请求确认将涉诉商品房办证期限延长至上述土地使用权证解封后合理时间段以及被告不承担违约责任的抗辩意见，本院不予支持。二、关于延迟办证违约金数额如何确定的问题。本院认为，涉诉商品房未在合同约定的最迟办证时间2017年6月20日办理首次登记，因此涉诉商品房在合同约定的最迟办证时间时不符合办理不动产权证条件。因此被告应向原告通知涉诉商品房符合办理不动产权的时间，原告才能按上述合同第二十条第一款的约定向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。故对被告以原告未交付相关资料为由认为涉诉商品房未办理不动产证的原因是由于原告不作为的抗辩理由，本院不予采信。《商品房买卖合同（预售）》第二十五条关于送达事宜约定条款：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址，联系电话均真实有效。任何根据本合同发生出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”因此被告应将办证时间以邮政快递书面的形式通知原告，但被告未提交证据证明已履行该通知义务，应承担举证不能的责任。因此本院确认被告未将通知办证时间通知原告。被告仅提交了微信群部分群成员信息，未提供已将办证时间通知的信息，且不能证明原告是否为该群成员之一，因此对被告提出的其一期业主93户在2018年2月前已办证，涉诉商品房可以办证的消息通过微信群等广泛传播为由认为原告应早已知道涉诉房屋可以办证的事实的辩论意见，本院不予采信。原告请求将违约金计算截止日为2018年5月21日，被告未提交有效证据证明原告于2018年5月21日之前知道可以办证的事实，因此本院确认原告请求被告支付延迟办理不动产权证的违约期间为从2017年6月21日起至2018年5月21日止，共计336天，因此延迟办证违约金为36629.11元（545076×0.0002×336天），但被告请求支付延迟办证违约金为36406元，视为对部分权利的放弃，因此本院确认被告应向原告支付延迟办证违约金的数额为36406元。本案约定的违约金为按日万之二，折合年利率为7.3%，未超过年利率6%的30%，因此对被告认为约定违约金过高应予以降低的辩论意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王传雄、原告邓晓燕支付延迟办证违约金36406元。案件受理费710元，减半收取355元，由被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司负担。原告王传雄、原告邓晓燕多预交的案件受理费2858元(3213元－355元)，退还给原告王传雄、原告邓晓燕。如果被告荆州恒信德龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄云枝二〇一八年十二月十八日法官助理潘保华书记员李安龙