广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5085号上诉人（原审原告）：杨嘉杰，男，汉族，1994年12月15日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：范丽云，广东标远（博罗）律师事务所律师。委托代理人：杨宝仪，广东标远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所：惠州市江北新区**小区。法定代表人：续红。委托代理人：郑小龙、闫素娟,广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人杨嘉杰与被上诉人广东合生帝景房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3531号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨嘉杰上诉请求：一、请求贵院撤销原审判决书第二判项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金319847.75元。二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在一审提交的2013年12月24日的《工程竣工验收报告》是无效的。实际作出的时间是2014年4月29日，一审法院引用无效的《工程竣工验收报告》驳回上诉人的诉讼请求是错误的。根据惠城区人民法院（2016）粤1302民初15号及惠州市中级人民法院出具的（2017）粤13民终1817号生效判决书中可以看出，被上诉人在上诉该案中提交的帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1、E2栋《工程竣工验收报告》作出的时间是2014年4月29日。被上诉人自认帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1、E2栋是在2014年4月29日才取得建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成的工程竣工验收报告的，该份证据已经经过惠城区人民法院惠州市中级人民法院在庭审中质证，法院对该份证据予以确认并采纳做出了正确的判决，但被上诉人在本案一审中却提交一份2013年12月出具的《工程竣工验收报告》，显然被上诉人提交虚假证据，一审庭审时上诉人对2013年12月出具的《工程竣工验收报告》三性都不予认可。被上诉人显然避重就轻，违背客观事实，提交无效的或伪造的《工程竣工验收报告》来应诉，存在伪造证据的嫌疑，应当承担不利后果。而一审法院却依据被上诉人提交的2013年12月出具的《工程竣工验收报告》驳回上诉人的诉讼请求是错误的。二、被上诉人在交楼时不符合合同约定及法律法规规定的交付条件。1、上诉人在收楼时并不清楚房屋的竣工验收情况，被上诉人也没有向上诉人出具任何相关的文件支持。上诉人通过上访后于2017年9月上诉人才知晓房屋并没有通过竣工验收备案，并通过其他诉讼案件得知被上诉人的《竣工验收报告》系2014年4月29日才取得。被上诉人在交楼时并不符合双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的交楼条件，根据《商品房买卖合同》第十一条和附件四第六条的约定，被上诉人应向上诉人承担违约责任，向上诉人支付逾期交楼违约金。2、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。被上诉人在交付房屋时并没有办理工程竣工备案，且根据2014年9月2日惠州市惠城区城乡规划建设局向施工单位中国建设第四工程局发出《关于撤销惠州合生帝景湾四期K1-K4、E1-2六栋商住楼工程竣工验收备案手续的通知》，该文件有关于该局已于8月24日撤销了合生帝景湾四期K1-K4、E1-2六栋商住楼工程竣工验收备案手续并责令合生帝景地产公司择期重新组织竣工验收及办理备案手续，均可表明被上诉人在交付房屋给上诉人时是未达到交付条件，应当承担违约责任，支付逾期交楼违约金。综上，请求法院认定被上诉人在交楼时不符合合同约定的交付条件，判定被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金。望判如所请。被上诉人广东合生帝景房地产有限公司答辩称：涉案房屋已经竣工验收合格，符合房屋的交付条件和交付标准。《商品房买卖合同》第八条约定交付条件是具备由建设、监理、施工、勘查、设计五方单位完成竣工验收报告。2013年12月合生帝景公司组织上述单位对涉案工程进行竣工验收并取得工程验收报告，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。二、业主已经办理收楼手续，认可房屋现状。业主收楼至今已经达到4年或超过4年。收楼后并超过4年后提出来相关交楼赔偿，不符合常理。三、合生帝景公司实际取得工程竣工验收报告是2013年12月，并非上诉人所述2014年4月。理由：1、合生帝景公司提交的工程验收报告是从惠城区城乡规划建设局复印并加盖了规划建设局的印章，可以证明规划建设局确认取得工程竣工验收报告是2013年12月，且竣工验收报告第二页清晰表明竣工日期2013年12月。2、合生帝景公司补提交关于帝景湾四期工程竣工验收情况说明作为新证据，由5家单位确认实际工程验收的日期是2013年12月。这5家单位均具有相应的注册资质，具有较强的证明效力。业主在上诉状中提到另案黄振华案上面的竣工验收报告的验收日期为2014年4月29日。之所以在竣工验收报告封面填写竣工验收日期2014年4月29日，因涉讼房屋规划验收取得日期比较晚，是在2014年4月21日通过验收。质检站要求如要办理质量监督报告则必须在工程竣工验收报告日期栏写入规划验收通过之后的日期。合生帝景公司为了取得质量监督报告，根据质检站的要求出具封面填写日期是在规划验收2014年4月21日之后即2014年4月29日的工程竣工验收报告。2014年4月29日并非合生帝景公司实际竣工验收的日期，实际竣工验收日期是2013年12月。在黄振华案的4月29日。工程竣工验收报告第二页清晰写明工程竣工验收日期是2013年12月。《商品房买卖合同》第八条选项上也存在综合验收，综合验收是指质监站的质量监督报告。工程竣工后首先进行五方验收，即本案交楼条件工程竣工验收报告，之后再进行规划、消防、电梯、人防等单项验收，单项验收通过后由质监站对整个工程进行综合验收，综合验收通过后取得工程质量监督报告。本案焦点问题是交楼条件应为最初的五方验收日期。四、我方已经履行了交楼通知的义务。五、黄振华案件。在清楚二审黄振华案已经下判的情况下惠城区人民法院判决驳回业主的交楼方面的诉讼请求。六、本案已经超过诉讼时效，合同约定是2013年12月收楼，业主在2017年起诉，已经超过诉讼时效。违约金的计算是每日万分之五，封顶百分之五，2013年12月30日到2014年4月10日已达到百分之五封顶的赔偿金额，这种情况下算两年的诉讼时效，已经超过。七、惠城区法院判了23户驳回业主的交楼赔偿，本案业主上诉的只有8户，其他15户没有上诉，博罗法院也是判决驳回业主的交楼赔偿。原审原告杨咏杰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金319847.75元(按总房款的5%计算)；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金155104.25元（自2015年7月30日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2017年12月31日，885天），以上1、2项共计为：474952元；3、判令被告在具备办证条件之日起十日内为原告办理涉案房屋权属登记证书；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2012年7月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于惠州市惠城区江北文昌一路2号帝景湾号房出售给原告，房屋总价款共计人民币6396955元。合同第八条约定：被告应于2014年1月30日前将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付给原告使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条关于交接的约定：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定：如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。《附件四》第十三条约定：附件四补充协议条款优先于合同其它条款。合同签订后，原告支付了全部购房款、并缴纳了契税、缴存了住宅专项维修基金。被告于2013年12月对K4栋组织了验收，并出具了《工程竣工验收报告》。2014年1月25日，被告向原告发出《合生帝景湾交楼通知书》，载明房屋将于2014年1月30日正式交付使用。原告于2014年2月11日在《收楼表格》上签字确认接获收楼表格、交楼验收表、入住合约、房屋质量保证书等。被告至今未为原告办理商品房屋权属登记证书。另根据惠城区城乡规划建设局2017年9月29日出具的《关于合生帝景湾四期工程项目竣工验收备案情况的复函》：帝景湾四期工程项目于2014年4月30日办理了《质量监督报告》和工程竣工验收备案手续。后因备案资料中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在总包单位印章与实际不符的问题。惠城区城乡规划建设局于2014年8月24日依法撤销了合生帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1和E2共六栋住宅工程竣工验收备案，并要求建设单位择期重新办理竣工验收备案手续。另查，至庭审时涉案房屋尚不具备办证条件。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于广东合生帝景房地产有限公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题。原告提出根据惠城区城乡规划建设局2017年9月29日出具的《关于合生帝景湾四期工程项目竣工验收备案情况的复函》：惠城区城乡规划建设局于2014年8月24日依法撤销了合生帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1和E2共六栋住宅工程竣工验收备案，由此起诉被告交付的房屋不符合交付条件，应承担逾期交楼的违约责任。经查，该《复函》中已明确说明撤销帝景湾四期K4等六栋工程竣工验收备案，是因备案资料中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在总包单位印章与实际不符的问题，并非《工程竣工验收报告》（2013年12月验收，商住楼四期K1-4、E1-2栋）的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：被告应于2014年1月30日前将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付给原告使用；第十一条：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。综上所述，被告已于2013年12月完成了五单位验收，并于2014年1月25日发出了《合生帝景湾交楼通知书》通知原告将房屋于2014年1月30日正式交付使用。原告未按《合生帝景湾交楼通知书》的时间办理收楼手续，视为《合生帝景湾交楼通知书》通知的收楼日期2014年1月30日正式交付使用。由此，原告诉请被告支付逾期交房违约金319847.75元，本院不予支持。关于被告是否应承担逾期办理房屋权属证书违约责任的问题。原告主张逾期办证违约金，从原告提供的证据可证明，无法办理房屋产权证书的责任在于被告，故被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。根据《合生帝景湾交楼通知书》载明的收楼日期2014年1月30日视为正式交付使用，被告未按约定在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证书，应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。关于涉案违约金应如何确定的问题。原被告在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定：如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。由此，对于被告逾期办证每满一年情况下的违约金计算方式，双方已在合同中明确。另双方在《附件四》第十三条约定：附件四补充协议条款优先于合同其它条款。结合本案房屋交付使用时间为2014年1月30日，被告应在房屋交付使用一年半期限内办理房屋产权证书，即在2014年1月30日至2015年7月31日内办理房屋产权证书，但被告至今未办理。原告对逾期办证违约金的主张，未放弃随着诉讼进展而继续延续的部分，截至本院开庭之日（2018年6月7日），被告应按合同约定向原告支付从2015年8月1日起算逾期已满两年未满三年的违约金127939.1元（6396955×1%×2）。至于2017年8月1日之后届满一年仍然未办理涉案房屋产权证书的，该期间的违约可以另循法律途径解决。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房产证书，本案不予处理，原告可待具备办证条件被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告杨嘉杰支付逾期办证违约金127939.1元。二、驳回原告杨嘉杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8424元（原告已预交8424元），由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。本院二审期间，上诉人杨嘉杰向本院提交证据：证据一、《工程竣工验收报告》；证据二、（2016）粤1302民初15号《民事判决书》；证据三、（2017）粤13民终1817号《民事判决书》，均拟证明被上诉人取得《工程竣工验收报告》日期为2014年4月29日，而并非2013年12月。上述两份判决书对《工程竣工验收报告》进行了质证，被上诉人均认可实际的《工程竣工验收报告》时间为2014年4月29日。被上诉人广东合生帝景房地产有限公司对上述证据发表质证意见：一、另外35个案件有提交，驳回业主的诉讼请求。二、黄振华案的竣工验收报告的日期写2014年4月29日的原因答辩意见已经说明，黄振华提出装修改造的问题，他自己也有出具承诺书，黄振华案与本案不同。三、本案实际竣工验收日期是2013年12月，，住建局认可竣工验收日期被上诉人广东合生帝景房地产有限公司提交证据：证据一《关于帝景湾四期工程竣工验收情况说明》，拟证明涉案房屋已于2013年12月竣工验收合格，符合合同约定的房屋交付标准，与竣工验收报告的盖章一致。上诉人杨嘉杰对上述证据发表质证意见：上述证据没有证明力度，其他四方与被上诉人有利害关系，都是由被上诉人聘请的，五方单位是想盖章就盖章。经审理查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：合生帝景公司是否存在逾期交房的行为，对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定合生帝景公司应于2013年12月30日前将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付使用，涉案房屋于2013年12月经建设、监理、施工、勘查、设计五方验收，符合双方约定的交付条件，合生帝景公司亦按照合同第十一条有关交付的条款书面通知收楼，原审将通知收楼的日期视为房屋正式交付使用的日期并无不当，本院予以确认。对于房屋买受人提出涉案房屋竣工验收日期的问题，原审确定的五方验收合格日期为2013年12月，而非竣工验收报告出具日期，另外，对于惠城区城乡规划建设局2017年9月29日出具的《关于合生帝景湾四期工程项目竣工验收备案情况的复函》已明确说明撤销帝景湾四期K1等六栋工程竣工验收备案是因备案资料中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在总包单位印章与实际不符的问题，并非涉及五方验收等房屋质量问题，不能以此将合生帝景公司的交付房屋行为予以否认。综上所述，上诉人杨嘉杰的上诉意见不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6098元，由上诉人杨嘉杰负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  于海砚审判员  胡 江二〇一八年十二月十一日法官助理周莎书记员黄慧