大连市甘井子区人民法院民事判决书（2018）辽0211民初9069号原告：程义，男，1988年5月2日生，汉族，住址辽宁省阜新市。委托诉讼代理人：张婷，系辽宁正垒律师事务所律师。被告：大连航逸房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地辽宁省大连市甘井子区革镇堡镇后革村**。法定代表人：周博，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，1984年8月11日生，朝鲜族，公民身份号码×××，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。原告程义与被告大连航逸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程义的委托诉讼代理人张婷、被告大连航逸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朴琼玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程义向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理位于大连市甘井子区房屋的权属证书；2、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2017年11月4日起至原告可以办理房屋权属证书之日止，按照被告已收房款日万分之一的标准计算（至2018年11月22日止，被告共计违约383天，应支付违约金23,352元）；3、判令全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2015年8月27日签订了《商品房买卖合同》，购买了位于大连市甘井子区的商品房一处。被告于2016年11月3日向原告交付了该房屋。该《商品房买卖合同》第十五条约定：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理该房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。在该期限过后，原告多次联系被告方工作人员要求尽快办理房屋产权手续，但被告方人员一直避而不见。被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当立即协助原告办理房屋权属证书并支付迟延办证的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告大连航逸房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，案涉房屋不具备办理产权的条件，被告正积极办理所在项目的不动产登记证书，虽已取得项目的竣工备案证书，五证齐全，但行政部门要求给原告办理房屋所有权登记的前提不具备，因此原告的第一项诉讼请求不应被支持。第二，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，因出卖人责任导致无法办理房屋所有权登记的，由出卖人承担赔偿责任。而案涉房屋所有权登记证下发延迟系大连市人民防空办公室延迟下发人防备案证造成的，人防证照是被告为原告办理产权的前提，故不应由被告承担违约责任。三、原告主张的违约金过高，即使延迟办理房屋所有权登记的责任在被告，但延迟办理房屋所有权登记并未给原告造成实际损失，合同约定的是被告对延迟办理房屋所有权登记承担的赔偿责任，原告无损失则被告无需承担赔偿责任。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、2015年8月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于甘井子区商品房一处。该合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。2、上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定支付了被告购房款609,299元，被告于2016年11月3日将案涉房屋交付原告。3、2016年9月28日，被告取得了案涉项目的《竣工验收备案表》，写明：“大连衡逸木材交易市场改造B地块（中航华府）1#至13#、22#、23#、28#至31#、33#至42#、CK1#、CK2#楼工程竣工验收备案文件已收讫”。2018年1月4日，被告取得大连市人民防空办公室就案涉房屋所在项目颁发的《人防工程竣工验收备案证》，写明验收日期为2017年10月11日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未按约履行协助原告办理房屋所有权登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告有权要求被告履行合同，协助原告办理案涉房屋的权属证书。但案涉房屋至今尚不具备办理房产登记的条件，原告要求被告立即协助办证无法实现，待具备办理房产登记的条件后，被告应协助原告办理。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，因被告未能依约协助原告办理产权登记，导致原告至今无法取得房屋权属证书，不能正常充分的行使房屋权利，被告应当根据约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：“自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理该房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。”该《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月25日前，即双方约定的房屋交付时间是自合同签订之日起至2016年12月25日前的整个时间区段。案涉房屋的实际交付日期为2016年11月3日，被告的交房日期在该时间区段内，属于按约交房，“房屋交付之日”应为房屋实际交付给原告的日期。原告主张被告自房屋交付满一年后的次日即2017年11月4日开始按照已收房款日万分之一的标准支付违约金，符合双方约定，应予支持。但案涉房屋何时具备办证条件尚无法确定，故本院无法按原告主张计算出具体的违约金数额，且原告仅针对2018年11月22日之前的逾期办证违约金交纳了诉讼费，该期间原告的损失已实际发生，故本院对该期间的违约金予以支持，金额为23,336元（即609,299元×1/10000×383天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。对此后的违约金，本案不予支持。关于被告辩称案涉房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书系因大连市人民防空办公室迟延下发备案证，而非被告原因，故被告不应承担违约责任一节，本院认为，首先，双方在《商品房买卖合同》中没有关于该问题导致违约的免责条款约定。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。”被告作为房地产开发企业，有义务在合理期限内取得包括《人防工程竣工验收备案证》及其他相关审批手续，以保证在约定的期间内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告与案外人的权利义务，不影响其对原告违约责任的承担。最后，从被告2018年1月4日取得《人防工程竣工验收备案证》至本案庭审已经超过11个月，案涉项目仍不具备办理房产登记的条件，被告对此也未作出合理解释，说明逾期办证系被告原因所致。被告的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连航逸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告程义办理位于大连市甘井子区房屋的权属登记手续；二、被告大连航逸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告程义违约金23,336元；三、驳回原告程义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币383元（原告已预交），由被告大连航逸房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长 赵丽艳人民陪审员 张爱华人民陪审员 王景华 二〇一八年十二月二十日书 记 员 戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。