河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初12148号原告秦轶，女，1974年12月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人原海滨，马彪(实习），河南法萃律师事务所律师。被告张志翔，男，1966年12月14日出生，汉族，住郑州市金水区。原告秦轶与被告张志翔房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦轶及委托代理人原海滨到庭参加诉讼，被告张志翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦轶诉称，2015年原告与被告签订《集资房买卖合同》约定由原告向被告购买被告单位的集资房(位于107辅道和姚夏路交叉口天韵小区**楼****约136.51平方)，并约定除全额支付单位向被告收取的集资款以外，还需向被告支付转让资格报酬款602000元，截止2017年9月5日原告以依约履行了全部合同义务，支付房款642135元，维修基金9363元，储物间定金20000元，转让购房资格报酬602000元。临近交房日，被告怠于行使通知原告的义务，经原告多次催促，被告拒不配合原告办理过户等义务。故为维护本诉原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判令：1、要求解除与被告之间签订的集资房买卖合同，并返回原告支付购房款；2、请求法院判令被告承担违约金1283898元;3、请求法院判令被告向原告支付房屋差价款暂定为1365100元;4、请求法院判令被告支付房款利息636490（暂计算至2018年1月1日）；4、诉讼费由被告承担。被告张志翔辩称，我方根本不存在原告所说的违约情形，从2015年9月7日我们双方签署《集资房买卖合同》后，我方就一直积极配合原告履行合同上约定的相关义务。但原告却在毫无证据和理由的情况下两次对我方提起诉讼说我方违约，实在无法让人理解。由于在签订合同前，双方对于我单位是否允许直接将涉案房屋直接过户至原告名下一事无法确定，故而双方在签署的《集资房买卖合同》中第四条第二款明确约定，若是我方单位允许以原告名义直接取得涉案房屋的产权，我方有义务配合办理房屋产权转移手续;若是我方单位不允许以原告名义直接取得涉案房屋产权，则需先将房屋产权办理至我名下，后期再过户给原告;但现在的实际情况是我单位不允许将涉案房屋直接过户至原告名下，我方现在也根本无法把房屋直接过户给原告，只有按照合同的约定先取得房屋产权，在后期再过户给原告。但原告现在对此事却耿耿于怀，不依不饶。我方认为既然合同中对是否能直接过户给原告之事进行了约定，双方就应当秉持着诚信的原则进行遵守;根据合同第四条的约定，我方要是直接办理网签先过户至我方名下就意味着我方后期再过户给原告的时候我们还要自已垫付过户费用，但我方为了不违背合同约定毅然通知其网签。但现在原告却违背此约定，并多次对我方进行恶意诉讼，实在令人心寒。原告说我方息于履行通知义务，但我方实际一直在积极履行通知的义务，根本不存在原告所说的怠于通知的情形。即使原告在起诉我方以后，我方仍在和对方积极沟通网签一事。但原告一直不同意网签，我方在未取得原告同意的情况下也未擅自去网签，这导致后期手续根本无法办理;若说违约的话，恐怕原告更符合违约的情形。但原告却诉说我方违约并要求如此之高的赔偿金额，实有讹诈之嫌。在这种情况下，我方认为双方早已失去了信任基础，这对于合同的履行极为不利。综上，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》举证责任之规定，根据开庭质证，原告所提交的证据根本不能够证明我方存在违约情形，我方不应当对原告承担任何责任;另外，由于双方失去了信任基础，我方同意解除合同，请贵院依法裁判。原告秦轶提交如下证据材料：1、集资房买卖合同，证明秦轶与张志翔之间存在房屋买卖关系；2、补充协议，证明秦轶与张志翔之间存在房屋买卖关系；3、收条，证明秦轶与张志翔之间存在房屋买卖关系并且张志翔已经收到了合同约定的款项；4、转款记录等，证明秦轶已按照合同的约定足额转款；5、真二网两套房源信息，证明该套房屋能过户和该套房屋的现价。被告张志翔对上述证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、四真实性、合法性和关联性均无异议，对证据五真实性有异议，该证据与本案无关联。经审查，原告秦轶提交的第1、2、3、4组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。第5组证据系原告自己在网上搜索的结果，未经专业机构进行评估鉴定，故该组证据不予采纳。被告张志翔为支持其辩论意见提交如下证据材料：录音笔录、通话清单，证明被告没有怠慢配合原告办理相关手续。原告秦轶对上述证据发表如下质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议，但对该份证据的证明目的有异议，证据表明原告一直积极要求被告配合改名，也曾经找过被告单位领导配合做相关工作，但被告拒不配合，原告无奈向法院提起诉讼，其目的也是督促被告积极履行更名过户等相关手续。原告为了让被告配合过户，也多次向被告提出增加好处费等，但被告直至今日未表明积极过户态度。原告提交的证据也表明该住宅小区也有类似的情况并能够办理更名过户，只是被告拒不配合原告更名过户。经审查，仅通过通话录音，清单，该证据不足以证明被告的证明目的，本院不予采信。经审理查明：2015年9月7日，原告秦轶（买方）与被告张志翔（卖方）签订了《集资房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买被告单位的集资房，，位于107辅道和姚夏路交叉口天韵小区**楼****建筑面积136.51平方米，并约定原告除了全额支付单位向被告收取的集资款642135元外，还需向被告支付转让资格报酬款602000元，房屋建成后，若被告单位将房屋交付于被告，则被告应在其单位交房日即行将该房屋转交付于原告，原告即行行使基于实际产权人对该房屋的所有权益。2015年9月8日，原告通过交通银行河南省分行向被告支付500000元购房款，被告为原告出具收到购房款500000元的收条，2015年10月16日，原告通过交通银行河南省分行向被告支付522000元购房款，被告为原告出具收到购房款522000元的收条，2015年10月27日，原告向被告转账20000元作为涉案房屋配置的地下室首付款，2016年01月22日，原告向被告转账133000元作为涉案房屋20%的房款，2017年9月5日，原告向被告分别转账9363元和99535元用于涉案房屋的维修基金和涉案房屋的尾款。该小区房产已达到网签和交付条件。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签署的《集资房买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。关于原告请求解除双方签订的《集资房买卖合同》，并返还原告支付的购房款1283898元的诉请，本案涉案房屋至今未交付，原告要求解除合同，被告方在答辩意见书上也同意解除合同，双方意见达成一致，故原告诉求解除合同本院予以支持。双方签订的《集资房买卖合同》已经解除，原、被告继续履行合同的基础已经丧失，原告有权要求被告返还已经支付的1283898元购房款故原告诉求被告返还已支付的购房款1283898元本院予以支持。关于原告请求判令被告承担违约金1283898元的诉请，合同约定涉案房屋建成后，若被告单位将房屋交付于被告，则被告应在其单位交房日即行将该房屋交付于原告，原告即行行使基于实际产权人对该房屋的所有权益。庭审时查明被告至今未将涉案房屋交付给原告，也未办理交付手续，综合本案证据，足以认定被告违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告张志翔的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、房屋差价、承担债务的能力等因素，本院确定违约金为800000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告张志翔违约行为的适当惩罚，故对原告违约金的诉请本院予以支持。关于原告请求判令被告向原告支付房屋差价款暂定为1365100元的诉请和关于原告请求判令被告支付房款利息636490元的诉请，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势等因素，上述支持的违约金数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告这两项诉请，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告秦轶与被告张志翔签订的《集资房买卖合同》，并返还原告秦轶支付的购房款1283898元；二、被告张志翔在本案判决生效后十日内向原告秦轶支付违约金800000元；三、驳回原告秦轶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43355元，由原告秦轶负担31000元，由被告张志翔负担12355元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  刘红丽人民陪审员  白珺珺二〇一八年十二月六日书 记 员  赵梦阳