辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终12713号上诉人（原审原告）：张明博，男，1984年1月31日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳京城房地产开发有限公司，住所地沈阳棋盘山开发区望滨旅游路****。法定代表人：李宝成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘德志，男，1951年3月29日出生，该公司工作人员。上诉人张明博因与被上诉人沈阳京城房地产开发有限公司（以下简称“京城房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初11354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张明博上诉请求：1.请求法院撤销一审判决，发回重审或依法改判：京城房地产公司向张明博支付逾期办证违约金140756.6元（自2008年2月16日起至2017年5月22日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；2.一、二审诉讼费由京城房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院对于《商品房买卖合同》第十五条第3项约定有效的认定有误。（一）在《商品房买卖合同》签订前，商品房竣工综合验收备案这一行政审批项目已被国务院取消，以商品房竣工综合验收备案作为办理房地产权属证书作为履行义务前提的约定违反行政法规的强制性规定，该约定无效。（二）即便商品房竣工综合验收备案未取消，第十五条第3项因属于提供免除被上诉人责任的格式条款而无效。在商品房买卖合同中，办理房产证是出卖人的主要义务之一，所以应在合同中对该义务履行期限截止日及违约责任作出明确约定。但京城房地产公司用该条款排除了逾期办理权属证书违约责任条款的适用，实质上是京城房地产公司免除其责任的条款。根据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。二、本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误。（一）案涉合同第十五条主文部分及第3项应系对办理权属证书义务的履行期限的约定，但实际未作出约定。（二）案涉合同第十五条第1、2项应系对逾期办证违约责任的约定，但实际亦未作出约定。（三）案涉合同除十五条外，其他条款均未对京城房地产公司办理权属证书期限及违约责任进行约定。京城房地产公司辩称：同意一审判决。张明博向一审法院起诉请求：1、京城房地产公司支付逾期办证违约金37,665.48元（自2014年11月29日起至2017年5月22日止）；2、本案诉讼费用由京城房地产公司承担。2018年1月23日，张明博书面申请变更诉讼请求为判令京城房地产公司向张明博支付逾期办证违约金140,756.6元（自2008年2月16日起至2017年5月22日止）。一审法院认定事实：2007年，张明博、京城房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定如下：张明博以206,681元的价格购买京城房地产公司开发的位于沈阳市东陵区考场街43号（现为大东区）第17幢1-3-3的房屋一处；第八条约定京城房地产公司应在2007年9月30日前交付房屋；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后_日(此处未填写)内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_日(此处未填写)内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_%(此处未填写)赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_%(此处未填写)向买受人支付违约金。3、商品房竣工综合验收备案后，办理房地产权属证书。”合同签订后，张明博支付了全部购房款。2007年11月11日，张明博、京城房地产公司双方办理了房屋交接手续。2017年5月22日，张明博办理了沈阳市大东区考场街43号1-3-3房屋的产权登记。另查明，沈阳市房产局解遗领导小组办公室于2013年7月25日出具了沈房解遗[2013]27号“关于准予山水文园项目第二批办理房屋权属登记的通知”文件，决定准予对“山水文园”项目第二批购房人办理房屋权属登记，其中包括案涉房屋。一审法院认为：张明博、京城房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》第十五条是关于房屋产权登记的约定，即因京城房地产公司责任，致张明博不能在规定期限内取得房地产权属证书的，该条款共列举出3项处理方式：第1项为张明博退房，京城房地产公司如何承担责任；第2项为张明博不退房，京城房地产公司如何承担责任；第3项为张明博、京城房地产公司自愿协商条款，在该项处，张明博、京城房地产公司约定“商品房竣工综合验收备案后，办理房地产权属证书”。上述第1、2项张明博、京城房地产公司均没有选择，可见，张明博、京城房地产公司是对自愿协商约定的第3项予以认可。虽然上述第1、2项的横线处未填写文字，但不能因此认定张明博、京城房地产公司对逾期办证的违约责任没有约定，因为制式合同已经将违约的法律后果及处理途径列举的十分明确，张明博、京城房地产公司双方均回避了第1、2项所列条款，应认定为张明博在签订合同时对逾期办证违约金这项债权予以放弃，在第3项自愿协商条款中双方亦没有约定违约金的计算方式，而是进一步约定“商品房竣工综合验收备案后，办理房地产权属证书”，根据合同法第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利”的规定，涉及该合同的问题应严格按照合同约定处理，故该约定有效。本案不适用于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。现张明博要求京城房地产公司支付逾期办证违约金，无事实及法律依据。故对张明博的诉讼请求应予驳回。一审法院判决：驳回张明博的诉讼请求。案件受理费3,115元，由张明博负担。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张明博与京城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对合同双方具有约束力。关于京城公司是否应当向张明博支付逾期办证违约金的问题，案涉《商品房买卖合同》第十五条未约定京城公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的期限，且该条已经载明“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.商品房竣工综合验收备案后，办理房地产权属证书”，并未约定京城公司承担违约金。因此张明博主张京城公司应支付逾期办证违约金缺乏合同依据。关于张明博主张该条款无效的问题。案涉《商品房买卖合同》虽然属于格式合同，但第十五条的约定赋予了当事人选择权。张明博与京城公司并未选择第1项与第2项关于退房和违约金的约定，应视为当事人对自己权利的处分。且在商品房买卖合同中，协助办理房产证固然属于房屋开发企业的主要义务，但逾期办证违约金并非属于主要合同权利义务。案涉合同第十五条的约定并未排除京城公司办理权属证书的义务，张明博在签订合同时也未就该条约定提出异议，不能认为该约定排除了张明博的主要权利。张明博主张适用《中华人民共和国合同法》第四十条，本院认为不能成立。而张明博称该条约定的商品房竣工综合验收备案已被取消。无论商品房竣工综合验收备案是否已被取消，只能影响案涉合同第十五条的实现条件是否满足，而不影响该条款本身的效力。因此对张明博该项主张本院不予支持。关于张明博主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的问题。因本案中当事人对办理房地产权属证书问题存在特殊约定，不符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用条件，故本院不予支持。综上所述，上诉人张明博的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3115元，由上诉人张明博负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一八年十二月三日法官助理勾雪峰书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。