河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初20625号原告刘志敏，女，1983年10月26日出生，回族，住西安市莲湖区。委托代理人曹延军、郭一帆，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告河南中新置业有限公司，住所地郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路********，统一社会信用代码91410100562471437G。法定代表人周全，董事长。委托代理人郭少慧、朱康宁，河南昊中律师事务所律师，特别授权。原告刘志敏诉被告河南中新置业有限公司（以下简称中新置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹延军、郭一帆，被告河南中新置业有限公司委托代理人郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告和被告于2015年7月1日签订了两份《商品房买卖合同》（以下简称为“合同”），原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】7【层】701、702号房；又于2015年12月21日签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】7【层】728号房。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任、附件四第六条约定了被告进行初始登记的违约责任。原告按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但被告并未按约将涉案房屋交付给原告。2017年6月份，被告通知原告接房，但并未向原告出示合同约定的相关验收合格证明文件。据原告查询，建设行政主管部门出具竣工备案表的时间是2017年12月4日，同时，被告至今未按约定向相关部门报送初始登记材料并经受理。原告认为，被告在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州关于房屋交付的规定。现被告通知原告所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约；同时被告至今未能向相关部门报送涉案房产的初始登记资料并经过受理，应当承担逾期交房及逾期报送产权初始登记资料并经受理的违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金145008.19元；2、被告向原告支付向房管部门逾期报送办理房屋初始登记资料或报送资料不齐未被受理的违约金169880.95元（暂计至2018年5月15日）；剩余违约金计算至房管部门受理被告报送的房屋初始登记资料之日止；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、因被答辩人逾期付款，故依合同约定，应将约定交房日期应往后顺延相应天数。同时涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天。综上，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除。因此，被答辩人请求的逾期交房违约金计算起止时间与事实不符。首先，合同中约定了被答辩人按揭贷款的付款日期，而被答辩人未按合同约定时间向答辩人付款。依合同第八条第二项第2条之规定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。故因被答辩人逾期付款，依照合同约定，约定交房日期应往后相应顺延。其次，涉案房屋的工期为2013年10月22日至2016年11月2日。在上述工期内，涉案房屋工程因G20峰会、2015年国庆、15年抗战胜利阅兵等原因实际停工188天。依合同第八条第二项之规定，约定交房日期2016年4月30日应往后顺延188天。再次，涉案房屋已于2016年12月28日经工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意符合备案条件，同意备案。答辩人也于当日即向相关行政部门申请工程竣工验收备案。涉案房屋于2017年12月4日才取得工程竣工验收备案表非为答辩人原因造成。最后，被答辩人请求的逾期交房违约金计算天数与事实不符，在计算逾期交房违约时间时，应当将上述时间予以扣除。二、被答辩人请求的房屋初始登记违约金无事实与法律依据。首先，在合同约定的产权初始登记日至答辩人实际应当为被答辩人办理产权初始登记日（实际交房后60日内）这个期间内。若既要求答辩人承担逾期交房违约金，又要求答辩人承担逾期办理产权登记违约金，则会使答辩人因为一个违约行为而承担两种违约责任，显示公平。其次，合同附件四第六条（1）约定：出卖人应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。现因房屋实际交付日期发生了变更，同时因被答辩人逾期付款及不可抗力等原因，合同约定交房日已相应往后顺延，故计算逾期办理初始登记违约金时上述时间也应当予以扣除。再次，答辩人实际已于2018年1月25日履行了合同约定的报送初始登记材料的义务。答辩人已于2018年1月25日与郑州市郑房测绘队签订房屋实测合同，并于2018年2月28日取得房屋实测报告，后该实测在公示时因业主恶意投诉导致实测程序被封闭。合同附件四第六条（1）约定出卖人应当在约定日期内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。该条规定为答辩人约定的义务是在规定时间内向郑州市住房保障和房地产管理局报送产权初始登记资料的义务，而非必须要为被答辩人办理出产权初始登记证明。答辩人已积极履行了向办理产权登记机关报送房屋初始登记资料的义务，故逾期办理产权登记违约金应当计算至2018年1月25日。最后，合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被答辩人要求的两项违约金额过高，已经高于被答辩人的实际损失。故答辩人交房后，应按被答辩人的实际损失酌情减少逾期办理产权登记违约金数额。原告为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：第一组证据：《商品买卖合同》，证明：1、原被告双方签订的商品房买卖合同成立，双方是本案适格主体；2、合同中约定了交房期限及交房标准；3、合同约定了逾期交房和逾期报送初始登记材料的违约责任。第二组证据：购房发票、印花税发票、有线电视费收据、维修基金票据，证明原告已履行支付全部房款及缴纳相关税费、维修基金等。第三组证据：竣工备案表，证明被告取得竣工备案登记表的实际时间是2017年12月4日，因此符合交房条件的时间应从2017年12月4日算起。被告取得建设行政机关竣工备案登记表是达到交房条件的必备要件，但被告取得备案表的时间在合同约定的交房时间之后，已构成违约，应承担逾期交房和逾期初始登记的违约责任。第四组证据：银行转账流水，证明原告已经按照合同约定足额支付了房款。被告发表如下质证意见：对第一组证据合同的真实性无异议，证明目的有异议，合同第七条约定买受人逾期付款的，交房日期应相应顺延。合同第八条第五项第二款约定，如果发生不可抗力及政府重大城市规划等原因，交房日期也应相应顺延，同时，合同附件附第六条约定，出卖人应当在房屋交付使用后60日内办理房屋产权初始登记手续，故合同约定的交房日期相应顺延，产权初始登记日期应当以实际交房日后60日为准。对第二组证据中真实性无异议，证明目的有异议，合同约定刘志敏案件701、702号房的按揭款的付款时间为2015年7月31日，其中现金付款时间为2015年7月1日，而发票显示时间为2015年7月8日，故原告逾期付款，交房日期应相应顺延，办理产权初始登记日期也应相应顺延。对维修基金收据，是原告向郑州物业维修管理中心交存的，与被告无关。对按揭贷款服务费，非被告出具，也不是由被告收取的上述款项，该单据也非按揭贷款银行出具，故该证据不能证明原告按时办理按揭贷款。对其中的审批单,为复印件，不予认可，且无被告签章，系原告单方出具。证据三为复印件，没有原件，来源不清晰。对第四组证据银行流水真实性无异议，证明目的有异议，尾号为0646的卡全部为贷款还款明细，系原告与贷款银行之间的还贷业务关系，该流水明细与被告无关，不能证明原告已按照合同约定按时缴纳按揭贷款。原告按揭贷款的付款时间应当以被告提交的银行贷款回单为准。尾号为4657的卡仅有728号房的首付款463760元的明细，故701、702号房的首付款现金付款时间应当以原告提供的发票时间为准。同时依据合同第七条约定，原告逾期付款的应当按日向被告支付预期应付款日万分之一的违约金，故原告701、702号房首付款以及701、702、728三套房的按揭贷款均存在逾期付款情形，原告应按合同约定向被告支付逾期付款违约金。在计算被告的违约金时应原告上述违约金予以扣除。经本院审查认为，原告提交的证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见,向法院提交如下证据：第一组证据：1、商品房买卖合同；2、银行客户转账业务回单；3、房屋交接验收表一份，证明被告与原告签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，合法有效。合同中约定按揭购房款的付款时间，而原告未按约定向被告付款，原告逾期付款，依合同第八条第二项第2条之规定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。故因原告逾期付款，依照合同约定，约定交房日期应往后顺延。第二组证据：1、郑州市建设安全监督站停工短信截图；2、豫气攻坚办（2016）88号文件；3、豫发（2016）18号《中共河南省委河南省人民政府关于打赢大气污染防治攻坚战的意见》；4、影响中新大厦工期工作联系单；5、监理合同，证明因政府规划、不可抗力等原因，涉案房屋分别于2015年8月31日至2015年9月4日因政府通知停工5天，2016年11月12日至2016年11月16日因大气污染停工5天，2016年8月20日至2016年9月6日因G20峰会停工17天。因政府规划、不可抗力等原因共计停工188天，上述停工日期均有监理单位及施工单位签章。依合同第八条第二项之规定，合同约定交房日应相应往后延期188天。第三组证据：中新大厦工程竣工验收备案表。证明涉案房屋工期为2013年10月22日至2016年11月2日。涉案房屋已于2016年12月28日经工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意符合备案条件，同意备案。被告也于当日即向相关行政部门申请工程竣工验收备案。涉案房屋于2017年12月才取得工程竣工验收备案非为被告原因造成。第四组证据：1、郑州市房屋面积测绘合同书;2、郑州市房屋面积测绘报告书。证明被告已于2018年1月25日与郑州市郑房测绘队签订房屋实测合同，向相关行政部门申请房屋实测，本案房屋已于2018年2月28日取得房屋面积测绘报告书，并于2018年4月26日进行公示，但因原告恶意投诉导致实测程序被封闭，致使我方无法及时办理产权初始登记手续。原告发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，证明目的有异议，商品房买卖合同约定了原被告双方的权利义务和违约责任，根据原告提交的银行流水，证明原告在合同签订当日履行了首付款及维修基金等相关款项的提交，被告逾期交房及截至今日尚未报送初始登记资料，应当承担相关违约责任。对银行回单，是银行向被告发放按揭款项，发放主体并非原告，合同中约定原告支付按揭款项的时间是约定的第三人贷款银行的义务，本身就是错误的，是无效约定，原告根本不存在违约。对证据二，真实性及证明目的均不予认可，对1、2、3证据内容，被告提供的该三份资料即使存在，其内容从始至终并为体现要求被告停工的内容，根本构不成被告所称的不可抗力，对证据4，工作联系单是河南省建设集团有限公司中新大厦项目部单方出具，其上明确要求建设单位及监理单位给予批复，而被告根本没有出示监理单位与建设的批复，意味着建设单位即被告根本不认可该联系单所称的要求顺延交工时间的情况。同时监理单位亦没有说明相关情况，因此该联系单说明的停工时间及建设单位、监理单位均未认可，也未反映出被告与施工单位结算时给予工期顺延赔偿，因此该份证据不能证明被告所称的应当存在工期顺延的证据及事实。对监理合同，仅是监理单位与被告签署的协议，监理合同约定的内容与本案无关。对第三组证据竣工验收备案登记表的真实性、关联性予以认可，对证明目的不认可，刚才被告质证中，对原告提交的竣工备案登记表认为是复印件，来源不明，但被告提供的该组证据与原告提供的复印件完全一致，证明了涉案房屋于2017年12月4日才取得工程竣工备案登记表，虽然被告于2016年12月底经五大建设主体验收，但该验收并不构成合同约定和法律规定的交房条件，只有取得建设行政机关的竣工备案登记表，才是合同约定和相关法律法规规定的必备的交房条件，被告的陈述并不能免除其逾期交房的违约责任。对第四组证据，该组证明仅仅说明被告启动了报送初始登记资料前期的一些准备工作，测绘合同书和测绘报告面积书并不是报送初始资料本身，是报送初始资料的前置程序，意味着被告并未完成合同约定的报送初始资料并被受理的义务，被告同样应当承担合同约定的该项违约责任。首先，关于合同第六条第三款双方约定的商业贷款的付款时间问题的约定是无效的，双方不能够约定第三方贷款银行的义务，贷款时间何时审批，根据商品房买卖合同的交易惯例，原告方只要交齐了办理银行按揭的资料，就应当认定为原告方履行了付款义务，如果在规定的时间内没有交齐资料，开发商和贷款银行通常会书面催缴或通知解除合同，但本案当中被告方没有这方面的任何证据。且工作联系单只是建设单位向被告内部报送的联系单，是他们双方之间的联系单，且该单据中双方都没有签署明确的书面意见，说明其并未认可。不可抗力法律上有明确规定，被告提交的证据不能作为本案延期交房的不可抗力的依据。经本院审查认为，被告第一、三组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。其他证据虽具有客观真实性，但不能证明被告的证明目的，本院予以综合认定。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2015年7月1日，原告与中新置业签订《商品房买卖合同》两份，约定：原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】7【层】701、702号房。701号房总金额为818608元，付款方式及期限为：约定金额418608元，付款方式现金，约定付款时间2015年7月1日；约定金额400000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2015年7月31日；702号房总金额为754908元，付款方式及期限为：约定金额384908，付款方式现金，约定付款时间2015年7月1日；约定金额370000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2015年7月31日。2015年12月21日，原告又与中新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】7【层】728号房。总金额913760元；付款方式及期限为：约定金额463760，付款方式现金，约定付款时间2015年12月21日；约定金额450000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016年1月20日。该三份合同均约定：买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；被告应当在2016年4月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给原告；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；被告中新置业应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，原告向中新置业缴纳购房款，中新置业于2015年7月8日向原告开具发票两张，金额分别为418608元、384908元；于2015年12月31日向原告开具发票一张，金额为463760元。被告提交的中国工商银行业务回单显示其于2016年2月22日分别收到原告汇入的第二期房款400000元，370000元，450000元。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年12月28日，被告报送备案。2017年12月4日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年1月25日，被告与郑州市郑房测绘队签订郑州市房屋面积测绘合同书。原告称2017年6月，被告通知其收房。本院受理后，经多次调解未果。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款，被告未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工188天等相关事项全部或者部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。关于交房时间，合同中明确约定被告应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给原告，故被告将未取得竣工验收备案的房屋交付原告既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故本院对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。关于违约金标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。关于逾期交房违约金，现原告刘志敏已交付全额购房款，第二期房款分别逾期206天、206天、33天，合同约定中新置业应当于2016年4月30日前向刘志敏交付商品房三套，故被告中新置业应于2016年11月22日、2016年6月2日（即2016年4月30日向后顺延206天、33天）前向原告交付三套房屋，本案中认定交房时间为2017年12月4日，被告分别逾期377天、377天、550天，逾期交房违约金为98620.52元（818608元×0.09‰×377；754908×0.09‰×377；913760元×0.09‰×550）。关于逾期初始登记违约金，被告应以购房款总金额2487276元为基数自2016年7月1日起计算至被告报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中新置业有限公司向原告刘志敏支付逾期交房违约金98620.52元，于本判决生效后十日内付清。二、被告河南中新置业有限公司分别以购房款2487276元为基数按日0.09‰支付原告刘志敏自2016年7月1日起至被告报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止的逾期初始登记违约金，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告刘志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6023元，减半收取3012元，由原告刘志敏负担12元，被告河南中新置业有限公司负担3000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇一八年十二月二十日书记员  李亚楠