葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽1403民初2725号原告孙某1，女，汉族，退休，住兴城市。委托代理人孙赫男，辽宁凯阳律师事务所律师。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街**楼3B。法定代表人赵某，该公司总经理。委托代理人梁爽，辽宁大鸣律师事务所律师。被告葫芦岛市中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街**楼**。法定代表人王某，该公司总经理。原告孙某1诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛市中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙赫男，被告中维置业法定代表人王某及被告中维房地产委托代理人梁爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙某1诉称，二被告系委托代理销售商品房关系，2011年7月，原告与被告中维置业签订《定房协议书》，原告购买被告中维房地产建设的的位××区?户型商品房壹套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容。2012年10月31日，原、被告签订《购房协议书》，将交房日期变更至2013年7月25日，逾期交房的违约金约定为年利率15%。2017年因国家出台房屋退税政策，在政府出面及被告承诺之前合同合法有效并签订协议的情况下，原告给付尾款，双方签订商品房买卖合同。截止至起诉之日，原告已支付全部房款，首山俯海小区因不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，致使商品房不能交付使用，并且不能办理房屋权属证明。原告交足房款后多次找到被告索要钥匙，二被告提出交付房屋钥匙需要另外收取逾期缴纳尾款滞纳金、燃气初装费等费用。原告认为二被告此要求不符合法律规定遂拒绝支付该款项，二被告的违约行为对原告造成了极大的伤害，为维护原告的合法权益，诉至法院，依法判令二被告支付迟延办理房屋权属证书违约金12，308.00元（期限从2017年4月2日暂截止至2017年9月10日，追究迟延办证违约金至房屋权属证明办出之日）；依法判令被告给付逾期交房违约金10,800.00元（期限从2017年1月暂截止至2017年9月，追究逾期交房违约金至二被告将符合法律规定的房屋交付原告之日）；依法判令二被告向原告交付房屋钥匙，并不得收取任何不合理费用；本案诉讼费用由被告承担。被告葫芦岛市中维置业有限公司辩称，我公司受集资房团购单位的委托来全权代理向中维房地产购买团购楼，我方认为原告主张的中维地产逾期交房等与我公司无关，我方不承担责任，我公司受团购单位委托，根据销售的房子多少由团购单位给我方佣金，后期是由我公司通知各团购单位到中维房地产去换购房协议，我们也通知了，我认为我公司义务已经完成了，不应该由我公司承担违约责任。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，本案原告与中维地产签订了合同，交房时间2016年12月31日，也分别开具了正式发票，没有办理入住是原告自己的原因，因此对于原告第一、二诉讼请求没有事实和法律依据；关于第三项诉讼请求，原告不办理入住是原告自己的原因，如果原告办理入住，我方肯定交付钥匙；关于不得收取任何不合理费用，尾款滞纳金在合同中有约定，原告的尾款应该在2013年11月15日前交付，因此产生了滞纳金，燃气初装费、网费、地、地热费在合同中有约定于取暖费、物业费入住之前就应该交。经审理查明，2012年10月25日，被告中维房地产出具《承诺书》一份，载明：由于某种原因导致葫芦岛市中维房地产开发有限公司开发的兴城首山俯海小区不能按期交付使用给业主，本公司做出如下承诺：1、每户装修用的细砂、水泥由开发公司按一定比例运送至户内；2、物业管理费免收半年，即入住时交纳一年的物业管理费用到2014年末。2012年10月31日，原告孙某1与被告中维房地产签订《购房协议书》一份，将工期变更至2013年7月25日前竣工交付使用，第五条载明：天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理，由物业公司统一管理；第七条载明：签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废。2017年6月1日，被告中维房地产为原告孙某1出具《购房人将购房合同原件交回开发商有关法律问题的协议》一份，该协议载明：合同原件交回后，该合同中双方约定的合同内容不因新合同的形成而丧失，交回合同原件上约定的权利义务有效，受法律调整、保护。同日，原告孙某1与被告中维房地产签订《商品房买卖合同》，合同中第八条交付期限处载明：出卖人应当在2016年12月31日前将本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任处载明：按逾期的时间，出卖人按日向买受人支付已交付房价款按银行同期存款利率支付违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定处载明：出卖人应当在商品房交付使用后（空格）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，协商不成的，诉至房屋坐落地人民法院；第十九条载明：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交葫芦岛市仲裁委员会仲裁。同日，被告中维房地产为原告孙某1出具辽宁增值税普通发票，载明：首山俯海小区2-1-1201，价税合计440，266.00元。另查明，2008年9月10日，辽宁省物价局下发《关于规范住房入住环节收费的通知》，该通知载明：二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用；三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称"两管三线"）等垄断企业的收费行为进行规范。"两管三线"的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。另查明，本案所涉首山俯海小区已于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。上述事实，有当事人陈述，承诺书、购房协议书、协议、商品房买卖合同、发票等证据载卷，经庭审质证，可以认定。本院认为，第一、对于本案的管辖问题，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的条款处约定争议解决方式为诉讼，第十九条条款处约定争议解决方式为仲裁，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。本案中原告诉至兴城市人民法院，二被告应诉，后经葫芦岛市中级人民法院指定由龙港区人民法院审理，二被告自应诉至庭审辩论终结前均未就管辖提出异议，故本院对本案应具备管辖权。第二、关于承担责任的主体问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院等单位签订《代理协议书》，代理原告等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城首山俯海小区的商品房，就本案来讲，房屋开发单位为被告中维房地产，收取房款单位为被告中维房地产，签订最终《商品房买卖合同》的亦为被告中维房地产，故应由被告中维房地产承担相关责任。第三、对于被告是否存在逾期交房的责任问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法条的基本出发点是以对建筑工程设置竣工验收的程序来确保建筑工程的施工质量、保证安全。而这里房屋的竣工验收不是被告辩称的单体楼达到交付使用的标准，而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。本案中，二被告在庭审过程中自认本案所涉首山俯海小区未进行竣工验收，那么由此产生的逾期交房责任应由开发商即被告中维房地产承担。在双方签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2016年12月31日，同时亦约定了逾期交房的违约责任，故被告中维房地产应承担自2017年1月1日起至本判决生效之日止，以已交纳房款440,266.00元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算违约金。第四、对于被告是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立这日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中所涉房屋尚未进行竣工验收未交付使用，故原告尚未达到诉请逾期办证违约金的阶段，其可待条件成就时另行提起诉讼。第五、关于原告诉称的要求被告向原告交付房屋钥匙，并不得收取任何不合理费用的请求，本院认为，在庭审过程中，原告方认为被告要求其交纳包括尾款滞纳金、天然气初装费、物业费等项目在内的十余项费用均为不合理收费内容，因原告并未办理实际入住，现主张的争议为未实际发生内容，双方可待实际争议发生后再另行主张，虽然如此，但是这一问题却是存在于双方之间不可避免的矛盾争议之一，其中关于尾款滞纳金（或利息）问题更是双方当事人不可回避的问题，本院认为，因被告在履行合同过程中属于违约方，故该类涉及违约的相关费用不应由原告予以承担，另外关于原告提及的物业费用，应按照双方签订的相关合同予以认定，如无相关合同或约定，则应按照实际入住起算较为适宜。另外，在原告交纳合理费用后，被告应向原告交付房屋钥匙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告孙某1因逾期交房产生的违约金，标准为自2017年1月1日起至本判决生效之日止，以已交纳房款440，266.00元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算；二、驳回原告孙某1对被告葫芦岛市中维置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担190.00元，由原告孙某1承担190.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长 于 丹人民陪审员 李 双人民陪审员 赵丽芹二〇一八年十二月十一日法官助理杨芳书记员王擎