山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终4636号上诉人（原审被告）：成帅，男，1992年9月21日出生，汉族，无业，住古交市。委托诉讼代理人：张海梅（系被告成帅母亲），女，无业，住太原市。委托诉讼代理人：陈爱云，山西府东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑生花，女，1956年10月12日出生，汉族，狮头水泥厂退休工人，住太原市。被上诉人（原审原告）：郑喜凤，女，1963年6月26日出生，汉族，太原狮头水泥厂退休工人，住太原市。被上诉人（原审原告）：郑晋花，女，1964年12月18日出生，汉族，太原狮头水泥厂退休工人，住太原市。被上诉人（原审原告）：郑卫花，女，1966年10月25日出生，汉族，太原狮头水泥集团服务公司退休工人，住太原市。被上诉人（原审原告）：郑改花，女，1969年8月14日出生，汉族，平板玻璃厂退休工人，住太原市。被上诉人（原审原告）：郑梅花，女，1971年10月9日出生，汉族，住太原市。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：郑喜凤，女，1963年6月26日出生，汉族，太原狮头水泥厂退休工人，住太原市。被上诉人（原审原告）：李森怀，女，1935年1月28日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：成华峰，山西杏梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:郑生喜，男，1959年1月28日出生，汉族，太原线材厂退休职工，住太原市。被上诉人（原审被告）：郑洪喜，男，1974年4月26日出生，汉族，太原狮头水泥厂工人，住太原市。上诉人成帅因与被上诉人郑生花、郑生喜、郑改花、李森怀、郑洪喜、郑喜凤、郑卫花、郑梅花、郑晋花房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2018）晋0109民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人成帅的委托诉讼代理人张海梅、陈爱云，被上诉人李森怀及其委托诉讼代理人成华峰，被上诉人郑喜凤、郑晋花、郑卫花、郑改花、郑生喜、郑洪喜，被上诉人郑生花、郑晋花、郑卫花、郑梅花、郑改花的共同委托代理人郑喜风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成帅上诉请求：1、撤销万百林区人民法院2018晋01**民初123号民事判决书。2、依法公正改判。3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为涉案宅院户主为郑小宝，该宅院的房屋系夫妻共同财产，该认定事实不清，证据不足，被上诉人提供不出郑小宝的宅基地使用证。也提供不出该地上房屋归郑小宝所有的相关证据。仅提供了一份由西铭国土资源所出具的所谓证明，该证明表述为西铭村八吊沟104号院104户，户主为郑小宝。宅基地使用证编号为0201537，这是证明的全部内容。上诉人认为仅凭此证明并不能认定涉案房屋系郑小宝和李森怀的夫妻共同财产。理由如下，其一,该证明不符合最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第115条的规定，未有负责人及制作证明材料的人员签名或盖章。那么上诉人经向西铭国土资源所了解，涉案宅基地从未发过宅基地使用证,被上诉人是以办理户口需要为由，通过熟人索取的。当时强调仅限于办理户口使用,不作为它用。其二，虽有一个宅基地使用证编号，但并没有说明归郑小宝所有。其三、户主是指家庭成员户籍关系的代表，那么通常是用于家庭人员户主或者户籍中，常见于户口本上，与土地使用权房屋所有权并无关联。户主并不等同于宅基地使用权人。其四，证明中没有郑小宝的公民身份证号，无法确认证明中的郑小宝与本案中郑小宝为同一人。其五，西铭国土资源所，是国土资源行政管理部门内设的一个下属派出办事机构，对外不能独立承担责任，不具有法律意义上的责任主体资格。该证明未经上级主管部门机关的确认，不能作为定案的依据。二、一审法院认定2016年4月28日，郑生喜、郑洪喜与成帅签订的房屋买卖协议无效。缺乏事实和法律依据，一审法院认为郑小宝去世后，未留有遗嘱，该宅院应是原告李森怀及其法定继承子女的共同共有财产。二被告郑生喜、郑洪喜未与李森怀及其他法定继承人协商一致，擅自处分共有财产，损害了原告李森怀及其其他子女的合法权益，故被告郑生喜、郑洪喜与被告成帅签订的买房协议无效。上诉人认为一审法院认定的协议无效的结果与其认定的事实之间有以偏概全、自相矛盾之处。假如涉案宅院是郑小宝、李森怀夫妻共同财产。而郑小宝去世后没有留有遗嘱，作为法定继承人的两个儿子郑生喜、郑洪喜对郑小宝的遗产依法享有继承权，也就是说在本案涉案财产中郑生喜、郑洪喜依法享有的自己享有部分的财产的处分权。据此，上诉人认为在假设成立的情况下，卖房协议也应当属于部分有效。一审法院全部认定无效，没有事实和法律依据。三、一审法院的判决对“卖房协议”中违约责任的约定只字不提,对上诉人有关违约责任的抗辩理由不予理睬，明显错误。在签订买房协议以前，涉案宅院近20年，一直由郑生喜、郑洪喜兄弟2人掌管。在郑生喜、郑洪喜向上诉人再三肯定有处分权，保证没有家庭纷争的情况下，双方才签订的协议，双方在协议中第六条特别约定了，如家庭成员内部房产交易由卖方全权负责，也就是由郑生喜、郑洪喜全部负责。并非像一审法院认定的未尽到审查注意义务。并且上诉人认为不管主合同的效力如何，该条款系双方就出现纠纷违约责任处理的真实意识表示，其效力不受主合同效力的影响。郑生喜、郑洪喜依法依约都应当承担赔偿责任。在一审法院审理和开庭时，上诉人多次强调协议履行后，上诉人已经出资了上百万，对涉案宅院进行了修理，整修以及改造，并且已经重修了多间房屋。如依被上诉人的请求，郑生喜、郑洪喜将构成严重的违约。双方协议约定的全权负责，当然包括赔偿上诉人的全部损失。但一审法院对此只字不提，对上诉人的抗辩理由也不理睬,显然是偏袒被上诉人。城中村改造的拆迁利益，诱使被上诉人恶意串通，违反诚实信用公平原则。而一审法院枉法裁判，请求上级法院查明事实，依法公正改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人李森怀辩称，被答辩人上诉请求依法明显不能成立。请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。一、被答辩人诉称，“一审法院认为宅院户主为郑小宝，该责任的房屋系夫妻共同财产，该认定事实不清，证据不足，是没有任何事实依据”该上诉理由依法不能成立。答辩人已向一审法院提交了证明，西铭国土资源所以及太原市北郊区乡镇村宅基地清查发放登记表圈内缩影均证实涉案宅院户主为郑小宝（已故），系答辩人的丈夫。一审法院认定该宅院户主为郑小宝。宅基地使用权编号为0201537。由此，该宅院的房屋系夫妻共同财产。该认定事实清楚，证据确实充分。首先，被答辩人认为西铭国土资源所所出具的这份证明，不符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第115条之规定，但该证明有单位盖章以及太原市北郊区乡政村宅基地清查发放登记表相印证，足以证实该证明的可信性。依据该规定，仅单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料才不得作为认定案件事实的根据。据此，该证据合法真实有效。被答辩人认为西铭国土资源所市国土资源行政部门内设的一个下属派出办事机构，对外不能独立承担责任，依据《中华人民共和国行政复议法》第15条第二款之规定，西铭国土资源所完全可以自己的名义作出相关的行为，并为此承担相应的责任。同时该证明由太原市北郊区乡政从宅基地清查发放登记表卷内索引相印证，足以作为定案依据被依法采纳。故一审法院认定该宅院户主为郑小宝，该院房屋系夫妻共同财产，事实清楚，于法有据，完全正确。二、被答辩人上诉称一审法院认定“2016年4月28日郑生喜、郑洪喜与成帅签订的房屋协议无效，缺乏事实和法律依据”，是没有任何法律依据的。答辩人与郑小宝（已故）系夫妻关系。夫妻二人共生育二子六女，在西铭村八吊沟104号宅院盖有住房及窑洞，并在此居住。2004年答辩人的丈夫去世后未留有遗嘱。第二点原因是答辩人及其法定继承子女的共同财产。依据相关法律规定，被上诉人系原审被告郑生喜、郑洪喜作为共同共有人，在处分共有房屋时，应当经过全体共有人的同意，其私自将共有房屋转让给第三人，主观上存在恶意。被答辩人作为合同的相对人，并未履行其应尽的审查义务。同时结合答辩人与被答辩人是邻居，更能够彰显被答辩人没有尽到履行合同审查的义务。所以一审法院认定该协议无效，适用法律正确，并无任何不当。三、被答辩人上诉称“一审法院的判决对卖房协议中的违约责任只字不提，对上诉人有关违约责任的抗辩理由不予理睬”，依法不能成立。首先，被答辩人所主张的卖房协议的违约责任与本案并无任何的联系。实际为被答辩人与上诉人及原审被告郑生喜、郑洪喜之间的法律关系，与答辩人并无关系。原告增加诉讼请求，被告提出反诉或者第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院可以告知其另行起诉。本案中，一审法院对被答辩人与本案无关的诉讼抗请求未作答复并无不当，符合法律的相关规定。其次，被答辩人所抗辩的违约责任并不成立。在此协议中，买卖双方都有过错。同时该协议中的第六条属于该协议后加的条款，买卖双方并未按捺手印，无法证明其真实性。因此，被答辩人的诉求没有任何事实和法律依据，依法不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律适当正确。请求二审法院依法维持原判。驳回被答辩人的全部上诉请求。被上诉人郑喜凤、郑晋花、郑卫花、郑改花、郑生花、郑梅花辩称，1、买卖交易的时候，是在我母亲及我姊妹们都不知道的情况下，私自进行交易。2、张海梅为了回避宅基地买卖才写他儿子成帅的名字。3、10月9日拆迁方案已经出来，我们姊妹们上去看我们家的院子。10月20日他们还在施工，明显他们是别有用意。盖的房子，没有窗户，也没有门子，房顶是施工用的木工板打起来的，说修缮私用了上百万资金，纯属是胡说。被上诉人郑生喜辩称，事情是我和张海梅商量好的，成帅也只是过来签了个字，具体事宜并没有商量。对方叫我弟弟过来签字，他也就签了字。被上诉人郑洪喜辩称,同意被上诉人郑生喜的意见。李森怀、郑生花、郑喜凤、郑晋花、郑卫花、郑改花、郑梅花向一审法院起诉请求：1、确认三被告签订的买卖房屋协议无效，房屋价值14万元。2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与丈夫郑小宝（2004年去世）于1954年在本村购置宅基地一处，位于西铭八吊沟**。原告与丈夫和八个子女在西铭八吊沟104号共同生活，直到1999年在太原水泥厂购买楼房后，才离开原居住地。后西铭八吊沟104号一直由被告郑生喜、郑洪喜照看管理。2017年10月才得知被告郑生喜、郑洪喜将西铭八吊沟104号房屋卖给被告成帅。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。根据我国现行的土地登记规则，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。被告郑生喜、郑洪喜事前并没有得到原告授权、事后也没有得到原告追认，擅自转让西铭八吊沟104号房屋所有权，转让行为也未经宅基地审批手续。三被告侵害了原告享有的西铭八吊沟104号房屋继承权及所有权。请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：原告李森怀与郑小宝系夫妻关系，夫妻二人共生育二子六女，长子郑生喜、次子郑洪喜、长女郑生花、次女郑喜凤、三女郑晋花、四女郑卫花、五女郑改花、六女郑梅花。原告李森怀与郑小宝在西铭村八吊沟104号宅院盖有住房及窑洞并在此居住。2004年3月3日郑小宝去世，原告等人陆续搬离原住址。2016年4月28日被告郑生喜、郑洪喜二人未与各原告共同协商，二被告与本村居民成帅达成卖房协议，被告郑生喜、郑洪喜将位于西铭八吊沟104号宅院的房屋及窑洞转让给被告成帅，转让价款为14万元。协议签订后，被告成帅支付被告郑生喜、郑洪喜购房款14万元。原告李森怀及其他子女得知情况后，以被告郑生喜、郑洪喜事前没有得到各原告授权，事后也没有得到各原告的同意，擅自转让西铭村八吊沟104号房屋所有权，转让行为亦未经过宅基地审批手续，侵害了各原告享有的房屋所有权及继承权，故各原告诉至本院要求确认三被告签订的买卖房屋协议无效。一审法院认为，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，位，位于西铭村八吊沟**院宅院户主为郑小宝，宅基地使用证编号为0201537，由此该宅院的房屋系夫妻共同财产。郑小宝去世后，未留有遗嘱，该宅院应是原告李森怀及其法定继承子女的共同财产，二被告郑生喜、郑洪喜未与李森怀及其他法定继承人协商一致，擅自处分共有财产，损害了原告李森怀及其他子女的合法权益，作为本村居民被告成帅对购买涉案房屋是否系被告郑生喜、郑洪喜所有，未尽到审查注意义务，故被告郑生喜、郑洪喜与被告成帅签订的卖房协议无效，被告郑生喜、郑洪喜应退还被告成帅购房款及利息损失，利息损失自2016年4月28日起按6％的年利率计算至实际付清之日止。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告郑生喜、郑洪喜与被告成帅于2016年4月28日签订的《卖房协议》无效，被告成帅于本判决生效之日起十日内返还原告李森怀、郑生花、郑喜凤、郑晋花、郑卫花、郑改花、郑梅花、被告郑生喜、郑洪喜房屋。二、被告郑生喜、郑洪喜于本判决生效之日起十日内退还被告成帅购房款14万元及利息（自2016年4月28日起按照年利率6％支付至实际付清之日止）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人成帅提交了证据：录音，内容是郑生喜同意郑生喜、郑洪喜签字的协议。证明郑生喜、郑洪喜同意出卖房屋给上诉人。被上诉人李森怀质证称不认可，按照法律规定，即便录音真实，也代表不了全体共有人的意见，不合法。被上诉人郑喜凤、郑晋花、郑卫花、郑改花、郑生花、郑梅花质证称同意被上诉人李森怀的意见。被上诉人郑生喜质证称确实给打过电话，我代表不了郑洪喜，我只代表我个人意见。在协商中我表达了我的份额给她。我只是同意和我的弟弟商量。被上诉人郑洪喜质证称：同意郑生喜的意见。本院认为，涉案标的物为西铭村八吊沟104号院，经查证该院落登记的宅基地使用证编号为0201537，宅院户主为郑小宝，上诉人对西铭国土资源所出具证明有异议，但未提供足以反驳的证据，抗辩理由亦无法律依据，本院不予支持。郑小宝（已故）与本案被上诉人李森怀为夫妻关系，该夫妇共有包括被上诉人郑生喜、郑洪喜、郑生花、郑喜凤、郑晋花、郑卫花、郑梅花在内的七名子女。已查明在郑小宝去世后并未对其遗产进行分割，故上诉人与被上诉人郑生喜、郑洪喜签订的《卖房协议》中标的物“西铭村八吊沟104号院的房屋及窑洞”系本案被上诉人李森怀及其子女共有，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“…共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产时，一般认定无效。”一审判决依据该法律规定及本案查明的事实，认定本案《卖房协议》无效，事实清楚，适用法律正确。关于上诉人主张被上诉人郑生喜、郑洪喜应当承担赔偿责任的问题，一是上诉人所称其出资上百万对涉案宅院进行修理、整修及改造，但未向法庭提供足够的证据证实，二是上诉人作为与被上诉人同村人，对被上诉人家庭情况应有所了解，故一审判决认定其签订协议时上诉人未尽到审查义务，并无不妥，且一审判决中也已判令被上诉人郑生喜、郑洪喜承担了购房款相应利息的偿还责任。综上所述，成帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人成帅负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 姜宏亮审判员 刘 光 二〇一八年十二月三日书记员 郭 璨