广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终1138号 上诉人(原审被告)：广西粤东房地产开发有限公司，住所地广西岑溪市北环大道**岭南人家小区****幢****商铺。 法定代表人：宁侯杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：兰色，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农丹蕾，广西桂三力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄强，男，1962年10月11日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：黄桂炎，广西直航律师事务所律师。 上诉人广西粤东房地产开发有限公司（以下简称粤东房地产公司）因与被上诉人黄强商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2018）桂0481民初144号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 粤东房地产公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区岑溪市人民法院（2018）桂0481民初144号民事判决第一、第二项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定上诉人没有按照《商品房买卖合同》的约定履行协助办理产权登记的义务，属于认定事实错误。根据案涉合同的约定，被上诉人如需办理产权登记，必须向上诉人提交相关委托申请及缴纳费用，但被上诉人一直未履行合同相关义务，亦没有委托上诉人办理权属登记；另外，上诉人已经通过张贴《通知》的方式告知全体业主，在通知30日内向上诉人提交办证材料，但被上诉人一直没有提交办证材料给上诉人，故被上诉人诉请上诉人为其办理商品房权属登记没有事实依据。2.一审法院认定被上诉人请求支付迟延办理产权登记违约金没有超过诉讼时效，属于认定事实及适用法律错误。根据案涉合同的约定，被上诉人主张违约的诉讼时效应在商品房交付使用并在项目交付使用备案后365天后起算，即便按照商品房交付使用时间2011年10月12日起算至2014年10月12日诉讼时效已经届满，而被上诉人于2018年才起诉要求上诉人承担违约责任的诉讼时效已过，但一审法院片面认定被上诉人曾通过向有关部门上访维权主张权利属事实认定错误，上访不是诉讼时效中断的理由，且上访主体及请求不明确，被上诉人理应承担举证不能的不利后果。 黄强辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 黄强向一审法院起诉请求：1.判决粤东房地产公司为原告黄强办理产权登记；2.判决粤东房地产公司支付迟延办理产权登记违约金2941.36元给原告黄强；3.判决粤东房地产公司支付逾期交房违约金4000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。 一审法院认定事实，2010年8月5日，黄强与粤东房地产公司签订《商品房买卖合同》，与本案双方当事人争议事实有关的合同内容约定如下：1、黄强购买粤东房地产公司出售的座落在岑溪市房屋一套，建筑面积106.25平方米，其中，套内建筑面积92.04平方米，分摊的共有共用建筑面积14.21平方米，单价为2768.34元/平方米，总价款294136元；2、付款方式：银行按揭；3、合同第八条交付期限及交付条件：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付买受人使用；第二款特别约定：买受人以银行按揭贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款尚未发放的，须以放款后十五日作为交房日期；4、合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，违约金总额以不超过房款总额1.5%为限；5、合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用并在项目交付使用备案后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任；6、《合同补充协议（附件五）》第十六条有关委托办理房屋权属证书的约定：⑴买受人委托出卖人代办《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》的，需出具委托书并缴纳代办费壹佰伍拾元整，该代办费不含资料费；⑵买受人应在出卖人通知之日起30日内，向出卖人提交办理《房屋所有权证》的资料及缴纳费用，收费标准以政府相关部门的规定为准。若因买受人没有按上述约定时间到出卖人处递交办证资料及办理委托手续而造成买受人的《房屋所有权证》逾期办理的，出卖人不承担逾期办理的违约责任。双方签订合同后，原告分别于2010年9月10日、2010年11月10日、2010年11月30日支付89136元、5000元、200000元购房款给粤东房地产公司。2011年9月19日岑溪市“岭南人家”小区7#楼工程竣工验收（勘察、设计、监理、施工、建设单位等五方单位验收），2012年11月14日，岑溪市住房和城乡建设局对岑溪“岭南人家”小区7#楼工程进行竣工验收备案。2011年10月12日，粤东房地产公司与黄强签订《收楼确认书》，由粤东房地产公司交付“岭南人家”小区房屋给黄强使用。2017年11月21日，粤东房地产公司将黄强房屋办理权属登记所需要的资料报岑溪市房地产管理局备案，岑溪市房地产交易所于2017年12月14日出具《岑溪市房屋交易告知单》，2018年5月10日，岑溪市不动产登记局受理黄强该套房屋的不动产登记申请，至2018年6月5日原告黄强已经取得该套房屋的不动产产权证书。2015年至2016年期间，粤东房地产公司因资金及员工变动问题，经营场所未正常营业，此段时间，“岭南人家”小区部分业主因未办理取得房屋产权证，向岑溪市人民政府、房产局、维稳办、信访局等有关部门上访。上述事实，有诉、辩双方无异议的《商品房买卖合同》、《付款凭证》、《收楼确认书》、《竣工验收备案表》、岑溪市房地产管理局的《查询函回执》、岑溪市国土资源局的调查结果、（2018）桂04民终193号民事判决书等主要证据在卷佐证，足以认定，该院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.粤东房地产公司是否存在不按《商品房买卖合同》约定提交办证资料备案的违约行为？应否承担违约责任？2.粤东房地产公司是否存在逾期交房的事实？原告诉请粤东房地产公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效？黄强与粤东房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致后签订，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。黄强支付了购房款，履行了主要义务，有权取得该房屋所有权，商品房的开发企业按照《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定及《商品房买卖合同》约定，有义务协助商品房的购买人办理房屋产权登记；依照《不动产登记暂行条例》第十四条及《商品房买卖合同（附件五）》第十六条，办理房屋权属证书可由开发商与购房者共同申请，或由购房者出具委托书委托开发企业代办，不管是购房者单独申请办理房产登记，还是双方共同申请办理房屋产权登记，作为开发企业的粤东房地产公司有义务按照合同第十五条约定，向房地产主管部门递交资料协助购房者办理产权登记取得产权证书。庭审中，被告主张原告已经取得不动产产权证书，认为原告诉请被告为其办理产权证书没有事实依据，原告因此放弃该项诉讼请求，该院依法予以准许。虽然被告粤东房地产公司已于2017年11月21日向房地产行政管理部门提交了产权登记资料备案，但并不符合递交办理产权登记资料备案的合同约定，属于违约，应按合同约定承担支付该房屋总价款1%违约金的违约责任，因此，黄强请求粤东房地产公司支付迟延办理产权登记的违约金2941.36元，理据充分，该院予以支持；“岭南人家”小区未办理取得房屋产权证的业主，在2015年至2016年不断通过向岑溪市人民政府、房产局、维稳办、信访局等有关部门上访的方式来主张其权益，属维权主张权利，此期间诉讼时效中断，至黄强起诉时并没有超过诉讼时效，故粤东房地产公司抗辩认为黄强要求其承担迟延办理产权登记违约责任已经超过诉讼时效不成立，该院不予采纳。2010年11月30日，黄强支付完购房款，按合同约定，粤东房地产公司应于2011年6月30日将商品房交付给黄强，但岑溪市“岭南人家”小区7#楼工程在2011年9月19日才取得五方单位验收，而粤东房地产公司交房给黄强使用的时间是2011年10月12日，其显然存在逾期交房的事实，属违约。根据当时法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，2011年6月30日粤东房地产公司未能交房给黄强时，黄强的权利已被侵害，此时，诉讼时效开始起算，2013年6月30日诉讼时效届满。诉讼中，黄强并未能提供证据证明其要求粤东房地产公司承担逾期交房违约责任的诉讼时效存在中断、中止的法定情形，因此，粤东房地产公司抗辩黄强诉请粤东房地产公司支付逾期交房的违约金已超过诉讼时效，事实及理由成立，该院予以采纳，应予驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。 综上所述，原告诉讼请求依据的事实及理由成立的部分，该院予以支持；原告缺乏充分证据的诉讼请求，该院不予支持。被告粤东房地产公司抗辩事由，成立的部分，该院予以采纳，不成立的部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十一条及《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，判决：一、被告广西粤东房地产开发有限公司应支付迟延办理产权登记的违约金2941.36元给原告黄强；二、驳回原告黄强的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告广西粤东房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有新证据提交。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人是否存在不按《商品房买卖合同》约定提交办证资料备案的违约行为；2.被上诉人诉请上诉人支付逾期提交办证资料备案违约金是否超过诉讼时效。 根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》“出卖人应当在商品房交付使用并在项目交付使用备案后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”的约定,上诉人应在交房日2011年10月12日起次日365日内，即是2012年10月12日前上诉人应将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人至2017年11月21日才向房地产行政管理部门提交产权登记资料备案，构成违约应当承担违约责任。一审对于上诉人的违约责任认定是正确的，本院予以维持。 本小区未办理取得房屋所有权证的业主在2015年至2016年间，曾经多次就办理房产证问题到政府等有关部门反映情况主张权利，应认定为诉讼时效中断，至被上诉人提起本案诉讼时止，没有超过诉讼时效。上诉人主张本案超过诉讼时效，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人广西粤东房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西粤东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 斌 审判员 黄树东 审判员 莫 芮 二〇一八年十二月四日 法官助理姚石群 书记员莫文玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。