广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初275号原告：江门市南昌企业（集团）有限公司，住所地江门市。法定代表人：陈锦旋。委托诉讼代理人：王意逢、钟家达，均系国信信扬（江门）律师事务所律师。被告：江门市蓬江区芝山五金工艺制品有限公司，住所地江门市。法定代表人：罗志坚。被告：罗志坚，男，1953年10月25日出生，汉族，住江门市蓬江区，被告：黄永乾，男，1971年7月21日出生，汉族，住江门市蓬江区，以上三被告共同委托诉讼代理人：曾超英，广东东方大卫律师事务所律师。原告江门市南昌企业（集团）有限公司（下简称南昌公司）诉被告江门市蓬江区芝山五金工艺制品有限公司（下简称芝山公司）、罗志坚、黄永乾租赁合同纠纷一案中，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年9月6日、2018年12月7日公开开庭进行审理。原告南昌公司的委托诉讼代理人王意逢、钟家达，被告芝山公司、罗志坚、黄永乾共同委托诉讼代理人曾超英及被告黄永乾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南昌公司向本院提出诉讼请求：1.被告芝山公司向原告支付2008年1月至2017年12月的租金13400000元；2.被告芝山公司向原告支付2008年2月至2017年12月租金违约金57834000元；3.被告罗志坚和被告黄永乾对被告芝山公司第一、二项的债务承担连带清偿责任；4.三被告承担本案的所有的诉讼费用。事实和理由：2007年12月3日，原告与被告芝山公司签订《补充租赁协议》，约定原告将位于潮连镇青年路芝山地段的所属原芝山日用制品厂的土地［证号：江国用（2004）第202074号、江国用（2004）第202076号］上的厂房、办公楼及配套设施等租赁给被告芝山公司使用，租赁期限为20年，自2008年1月1日起至2027年12月31日止；并且双方约定每月的租金为265000元，被告芝山公司应于每月的5月前支付当月的租金，租赁期间所发生的税费及水电等费用均由被告芝山公司独立承担。租赁期间厂房及其附属设施损坏或发生故障的，由被告芝山公司负责维修。2010年8月16日，因被告芝山公司无力归还江门建行货款，三被告向原告出具《承诺书》，约定被告芝山公司向原告借款370万元，并从2010年9月份起每月20日前还10万，按欠款余款的0.8％计付补偿金给原告，若迟于每月20日支付上述款项则逾期一天按应付款项的0.1％计算滞纳金；并且被告确认租用原告上述租赁物业的月租金及管理费合计27万元，并承诺于每月20日前支付上月租金及管理费给原告；若逾期支付的，则每天按应支付额的0.1％计算滞纳金给原告。同时，被告罗志坚和被告黄永乾自愿对被告芝山公司的上述债务承担无限连带担保责任。但是，在原告和被告芝山公司签订《补充租赁协议》及三被告向原告出具《承诺书》后，被告芝山公司并未向原告支付过租金、管理费等费用。被告芝山公司仅在2015年4月2日和2015年5月与原告签订了《厂房土地转让协议》后向原告支付了共计1900万的租金使用费，但其支付的租金费用仍未能清偿拖欠的租金、管理费及滞纳金。被告芝山公司拖欠租金、管理费等费用的行为严重侵害了原告的合权益，给原告造成了极大的经济损失，并且被告芝山公司的行为严重违反合同约定，构成根本违约。为维护原告合法权益，现提起诉讼。原告南昌公司在举证期限内提供的证据有：1.营业执照（复印件）1份；2.土地使用证（复印件）1份；3.补充租赁协议（复印件）1份；4.承诺书（原件）1份；5.被告罗志坚、罗耀强、黄永乾身份证（复印件）各1份；6.说明（复印件）1份。被告芝山公司、罗志坚、黄永乾共同答辩称：1.被告已足额支付了2008年1月至2017年12月的所有租金，不存在任何拖欠；2.原告主张被告拖欠其2008年1月至2017年12月租金，严重违反常理，根本不可信，主要表现在原告因资金周转问题请求被告代其向江门市兆晶电子有限公司支付和解协议款500万元及相关费用55万元，原告及其法定代表人亦向被告芝山公司和黄永乾借款。若被告确实还拖欠原告款项（包括租金等），则原告根据无需向被告借款在承诺何时归还，其只需通知被告还款、付款就可以；3.退一步来说，即使被告拖欠租金，但原告的诉讼请求已过诉讼时效，担保人的保证期限也已届满，请求法院驳回原告诉讼请求。综上，原告的诉讼请求严重缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回其所有诉讼请求。详见书面答辩状。被告芝山公司、罗志坚、黄永乾共同提供的证据有：1.对数函（原件）3份；2.明细分类账（原件）1份；3.2013年4月份管理费发票、租金收据及付款凭证（原件）各1份；4.2013年5月份管理费发票（原件）1张、租金收据（原件）3张及付款凭证（原件）1张；5.2013年6月份管理费发票（原件）1张、租金收据（原件）2张及付款凭证（原件）1份；6.2013年7月份租金收据（原件）1张及付款凭证（原件）2份；7.2013年8月份租金收据（原件）1张；8.2013年9月份管理费发票（原件）1张、租金收据（原件）1张及付款凭证（原件）4张；9.2013年10月份管理费发票（原件）1张、租金收据（原件）1张及付款凭证（原件）2份；10.2013年11月管理发票（原件）1张、收据（原件）1张、2013年12月份管理发票（原件）1张、收据（原件）1张及2013年11月至2014年1月的款项支付凭证（原件）5份；11.2014年1月至2015年3月份租金及管理费收据（原件）16张；12.2014年2月至2015年10月代原告偿还利息汇总表（原件）1份及凭证（原件）54张；13.2012年4月20日向农商行借款90000万元借据凭证（原件）4张；14.支票（原件）2张及转账凭证（原件）2张；15.向农行贷款6000万元的借款明细表（原件）1份及《流动资金借款合同》、放款凭证（原件）各5份；16.9000万元贷款明细表（原件）1份、支票（原件）10份及交易凭证（还农商行9000万元）（原件）11份；17.分类明细账（原件）5份；18.2015年4月2日签订的厂房土地转让协议（原件）1份；19.2015年5月厂房土地转租协议（原件）1份；20.收据（原件）4张及转账凭证（原件）6份；21.承诺函（原件）1张、收据（原件）3张；22.2015年8月20日借据（原件）3份及汇款凭证（原件）2份、2015年9月5日借据、2016年8月15日借条（原件）1张；23.2017年4月25日借据（原件）1张及付款凭证（原件）1张；24.2017年5月27日借据（原件）1张及付款凭证（原件）1张；25.南昌公司2013年1月至2015年5月期间的社保记录（原件）29张；26.收据（原件）17张。被告芝山公司、罗志坚、黄永乾共同申请证人杨某出庭作证。证人杨某陈述称：其曾在南昌公司任总经理，负责除车间以外的包括财务等业务，其大概清楚财务业务，财务具体事务主要由陈妙新负责。陈慕华、卢鸿燕、陈妙新均系南昌公司的员工，现陈幕华、陈妙新已离职，卢鸿燕仍在南昌公司任职。在证人入职前，南昌公司与芝山公司关于涉案土地的租赁关系已存在，证人清楚知道芝山公司承租南昌公司涉案土地的事项。芝山公司向南昌公司支付租金的方式有多种，芝山公司亦有通过代付煤气费、水电费、代付款、代付利息等方式交付租金。南昌公司曾因三旧改造于2014年10月收回江国用（2004）第202074号土地，三旧改造的相关申请事项是由证人经手处理的。经审理查明：2007年12月3日，南昌公司与芝山公司签订《补充租赁协议》，约定：1.南昌公司将其名下位于潮连镇青年路芝山地段土地厂房、办公楼及配套设备等租赁给芝山公司，土地证号分别为江国用（2004）第202074号（下统称涉案土地一）、江国用（2004）第2020**（下统称涉案土地二）；2.租赁期限为20年，自2008年1月1日起至2027年12月31日止；3.租金为每月265000元，芝山公司应于每月5日前支付当月租金；4.租赁期间所发税费及水电费等费用均由芝山公司独立承担等内容，南昌公司法定代表人陈锦旋在“出租方”一栏签名确认，芝山公司在“承租方”一栏盖有公章确定。2015年4月2日，南昌公司与芝山公司签订《厂房土地转让协议》（下统称《协议一》），约定：1.南昌公司将其名下涉案土地二按现状转让给芝山公司；2.转让价格为总价35000000元，芝山公司承担全部过户税费；3.芝山公司分期付款：2015年4月3日前支付1200万元、4月15日前支付300万元、4月30日前支付250万元，南昌公司注销兴业银行他项权利登记办理过户手续前5个工作日再支付250万元，余款1500万元在土地使用权过户手续办妥后15个工作日内付清；4.芝山公司正在租用所有物业，签约后2015年4月起不再支付租金，继续使用；5.本协议自签章后立即生效等内容，南昌公司、芝山公司均在《协议一》上盖有公章确认。2015年5月，南昌公司与芝山公司签订《厂房土地转让协议》（下统称《协议二》），约定：1.南昌公司将其名下涉案土地一按现状转让给芝山公司；2.转让价格为总价10000000元，芝山公司承担全部过户税费；3.芝山公司签订本协议2天内支付4000000元，余款在土地使用权过户手续办妥后15个工作日内付清；4.芝山公司支付首期款后南昌公司将涉案土地二交由芝山公司管理，并于20个工作日内注销他项登记；5.本协议自签章后立即生效等内容，南昌公司与芝山公司均在《协议二》上盖有公章确认。现南昌公司以芝山公司未支付租金13400000元为由向本院起诉，并提出上述诉求。本院认为，本案属租赁合同纠纷。南昌公司与芝山公司之间关于涉案土地一、涉案土地二的租赁合同关系，有《补充租赁协议》予以印证及庭审中双方当事人的确认，系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.本案是否已超过诉讼时效；2.芝山公司应否向南昌公司支付租金。（一）关于本案是否已超过诉讼时效的问题。庭审中，芝山公司抗辩称本案诉讼时效已过，认为根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，南昌公司对2016年12月前的租金已过诉讼时效。本院经查认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，如前查明事实，涉案土地租赁期限自2008年1月1日起至2027年12月31日，每月租金为265000元。芝山公司租用南昌公司的涉案土地并向其支付租金是连续行为，属同一债务，且本案南昌公司主张芝山公司支付的是2008年1月至2017年12月期间租金，本案诉讼时效应从最后一期即2017年12月起计算，而南昌公司于2017年11月23日提起本案诉讼，本案未超过诉讼时效。故对芝山公司的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采信。（二）关于芝山公司应否向南昌公司支付租金的问题。南昌公司主张芝山公司支付涉案土地2008年1月起至2017年12月期间租金13400000元。庭审中，芝山公司抗辩称其已足额向南昌公司支付上述租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，芝山公司依法应承担证明其已足额向南昌公司支付涉案土地租金事实的举证责任。首先，由芝山公司所举的对数函、明细分类账显示，2013年南昌公司与芝山公司对账明细如下：2012年芝山公司尚未支付款项884967.12元，截至2013年10月31日，芝山公司应向南昌公司支付款项合计2706904.74元（其中包括2013年1月至10月芝山公司应每月支付租金265000元、管理费5000元及贸易公司代收等项目），芝山公司已支付3589869.86元，余款2002元未支付。结合南昌公司于2013年2月22日向芝山公司出具的对数函，对数函上显示截至2013年1月31日止，芝山公司尚未支付款项547954.96元，上述数据与明细分类账数据一致，且南昌公司亦在对数函上盖有公章确认。故本院认定芝山公司已向南昌公司支付涉案土地2013年10月前租金、管理费合计270000元的事实。其次，芝山公司抗辩称南昌公司自2013年4月起至2014年8月期间每月向其出具租金、管理费合计金额为270000元的收据，并举有收据予以证明，上述收据均证明芝山公司已支付涉案土地该期间租金。而庭审中，南昌公司陈述称芝山公司所举的收据是其单方制作，没有原告盖章确认。本院认为，一方面，由芝山公司所举的收据，“经手人”一栏有“华”、“燕”签名确认。芝山公司抗辩称上述人员是南昌公司员工陈慕华、卢鸿燕，并有证人杨某出庭予以证实。另一方面，南昌公司陈述称陈慕华、卢鸿燕签名的行为系其个人行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，南昌公司未能向本院提交足以反驳芝山公司所举上述证据所证实事实的证据，南昌公司依法应承担举证不能的不利后果。故本院认定芝山公司已向南昌公司支付涉案土地2013年4月至2014年8月租金、管理费合计金额270000元的事实。再者，芝山公司抗辩称南昌公司于2014年9月起收回涉案土地一，故从2014年9月起至2015年3月期间，芝山公司每月向南昌公司支付租金195000元，且从2015年4月、2015年5月起，因芝山公司与南昌公司分别达成关于涉案土地的两份转让协议，故从2015年4月起，芝山公司没有再支付租金。庭审中，南昌公司陈述称其并无在2014年9月收回涉案土地一，另关于涉案土地的转让协议，因芝山公司未如期支付相关转让款，故上述转让协议不发生法律效力，双方当事人租金租赁合同仍继续发生法律效力。本院认为，一方面，芝山公司抗辩称南昌公司于2014年9月收回涉案土地一，结合芝山公司所举的2014年9月至2015年3月期间每月租金金额为195000元及证人杨某的证言，南昌公司收回涉案土地一后，芝山公司支付租金降为195000元的事实，具有合理性，且南昌公司未能向本院提供足以反驳上述事实的证据，故本院认定南昌公司于2014年9月收回涉案土地一的事实。另一方面，如前查明事实，涉案两份《厂房土地转让协议》明确约定，涉案土地二自2015年4月起不再支付租金，且两份协议均系自签章后立即生效，而南昌公司与芝山公司均有在上述两份转让协议上盖有公章确认，即涉案两份《厂房土地转让协议》已于双方当事人盖公章时发生法律效力。涉案《补充租赁协议》已于双方当事人在《厂房土地转让协议》上盖公章时解除，芝山公司无需再向南昌公司支付涉案土地租金，双方当事人应按《厂房土地转让协议》的约定履行相关义务。而南昌公司陈述称芝山公司没有按期履行支付转让款义务，系属其他合同纠纷，依法不予在本案处理。综上，对芝山公司抗辩称其已支付涉案土地2008年1月起至2017年12月期间租金的意见，合理有据，本院予以采纳。故对南昌公司主张芝山公司支付涉案土地2008年1月起至2017年12月期间租金的诉求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江门市南昌企业（集团）有限公司的全部诉讼请求。本案受理费397970元，由原告江门市南昌企业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  杨文彬人民陪审员  胡结瑜人民陪审员  容巧静二〇一八年十二月十日法官助理余韵欣书记员周戊喜