贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔0502民初5377号 原告：邹璟，女，1989年8月11日生，汉族，住贵州省毕节市珠市。委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号×××8383。 委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15025201410208563。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郎荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201201510771344。 委托诉讼代理人：姚进（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201201610401862。 原告邹璟与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹璟委托诉讼代理人汪应红、被告招商商置公司委托诉讼代理人郎荣昌、姚进举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹璟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即办理招商花园城E7-14-1号商品房的所有权转移登记证书（也称房屋所有权证书或不动产权登记证书）交付原告；2.请求依法判令被告按照原告购房总价款430,501.00元的万分之一按日计付原告从2016年9月30日起至办理房屋所有权证交付原告之日止的违约金（截至2018年6月30日，被告应支付原告21个月的违约金为人民币21月×30天×43.05元=27,121.50元）；3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。在诉讼过程中，原告请求变更第2项诉讼请求为:依法判令被告以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，按日计付原告购房总价款430,501.00元的万分之二点一（即逾期罚息）从2016年9月30日起至办理房屋所有权证交付原告之日止的违约金（截至2018年9月30日，被告应支付原告24个月的违约金为人民币24月×30天×430,501.00元×0.00021=65,091.75元）。 事实及理由：原被告双方于2015年3月31日签订了一份合同编号为BJHYC-EZ0929号（即Y0008635号）的《商品房买卖合同》，合同约定被告将其招商花园城房号为E7-14-1号一套建筑面积为118.16平方米的商品房出售给原告，按套内面积计算单价每平方米4,418.11元，购房总价款为人民币430,501.00元。被告于2016年6月30日交房给原告，双方未约定办理该商品房转移登记的有关证书（即房屋所有权证书）交给原告的期限，交房后三个月的法定办证期限届满后，逾期则按日支付原告总购房款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》是被告提前打印好而提供给原告签订的格式合同，在签订时被告未对相关合同条款的内容充分与原告协商，也未提醒原告应当注意的该重点条款的事项。双方订立商品房买卖合同后，原告依约支付了被告的购房款及银行贷款等相关费用，被告也将该房交付给了原告居住使用，但至今为止，被告未按法定期限于2016年9月30日前履行办证交付原告的义务，导致原该居住使用之房呈现为长期无产权状况，居住使用或出租出售、抵押等都很困难，被告的违约行为客观上造成了原告正常生活的极大不便，不仅违背了原告当初购房签约的初衷，而且损害了原告的合法权益，应当依法承担违约责任。综上所诉，被告提供格式购房合同给原告签订并实际违约的事实客观存在，根据“格式合同条款的解释原则”、“公平原则”及“举重以明轻，举轻以明重”的法律适用原则，被告都应向原告承担违约责任，据此，依照我国《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所诉为谢。 被告招商商置公司辩称：1.被告方在合同签订之后，按期施工竣工，在合同约定的时间之内取得初始登记，并且也向原告进行了按期交付，不存在违约行为。2.合同第二十二条第三款第四项明确约定是原、被告双方到房产部门共同办理商品房转移登记，所有权证书并不是法定或合同约定被告的义务。原告诉请无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、被告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下： 第一，原告提交的《商品房买卖合同》，证明原、被告双方成立商品房买卖合同关系，合同约定了总房款为430,501.00元，被告定于2016年3月30日交房，并定于2016年9月30日办理该房权属转移登记证书交付原告，逾期180日后原告不要求退房的合同未约定违约金的支付方式，故被告违约的则应按逾期罚款息或法定违约金计付给原告。被告对该组证据三性无异议，但认为：1.该合同不是格式条款，且该合同是经房管部门及工商局备案，是双方充分考虑后签订的合同，合同约定转移登记文件不属于房产证；2.合同约定办理转移登记需向房产机关办理，且房产证都是在合同约定时间内办理，被告未违约；3.达不到原告证明目的。经审查，该证据符合证据三性特征，能证明合同约定的相关事实，但并未约定2016年9月30日办理该房权属转移登记证书交付原告的事实，本院予以适当采信。 第二，原告提供的《个人住房借款合同》、付款凭证，证明原告已履行了付款义务，被告应按合同约定办证交付交给原告，逾期违约应按照银行逾期罚息或法定违约金的计付方式赔偿原告。被告对该组证据真实性无异议，但认为达不到证明目的，邹璟于2016年8月17日支付公共维修基金、契税、印花税、产权登记费、土地证费等相应费用。经审查，该证据符合证据三性特征，能证明支付款项的事实，本院予以确认。 第三，被告提供的《商品房买卖合同》，证明：1、被告已按照合同的约定履行义务，不存在违约行为。2、商品房买卖合同明确第二十二条第三款第四项明确约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。原告对该合同的三性无异议，但认为达不到被告举证目的，合同约定的办证期限内办理转移登记文书，被告没有按合同约定履行义务。经审查，该证据符合证据三性特征，能证明合同约定的相关事实，本院予以确认。 第四，被告提供的国有土地使用证、竣工备案表、房屋实测成果书、商品房备案证明书、收费明细、收据、完税证明、收房资料，证明：1、被告所出售的房屋已经按期施工竣工，并在合同约定期限内取得了初始登记，符合办理转移登记的条件。2、被告已通知原告于2016年6月30日通知收房，并且被告为协助原告共同办理转移登记通知其提供相关资料以及相关税费。3、原告于2016年8月16日收房。4、被告再次告知原告共同办理转移登记的相关事宜。5、被告为协助原告办理转移登记，已向相关部门上交税费，办理转移登记的程序已经启动。6、被告已经按照合同的约定履行完毕相应的共同办理转移登记的义务，不存在违约行为。原告对邮寄单真实性持有异议，对其他证据真实性无异议但认为该组证据与本案无关，达不到被告证明目的。经审查，该组证据能证明相关事实，但达不到被告在取得涉案商品房备案证明书后向原告交付办理涉案商品房转移登记的相关文书的义务。 第五，被告提供的公告、通知、函一份、意见一份、函一份，证明共同办理转移登记过程中，原告未能及时办理转移登记系政府不动产统一登记政策的变动及相关部门准备不足、办证慢、办证难的原因所导致，并不是被告的原因。原告对该组证据真实性不持异议，但认为达不到被告的举证目的，不动产登记暂行条例系2015年3月1日实施，被告办证行为均发生在该条例实施之后，为此被告将其逾期办证责任推卸给政府于法无据，涉案产权证迟迟不能办理的原因系被告导致，与原告及政府均无关。经审查，该组证据不能证明被告因政府的原因导致未能办理涉案商品房转移登记，达不到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市城市南部××（××市××区××杜鹃路）招商花园城第E7幢14层1号房（房号为E7-14-1），该商品房用途为住宅；建筑面积为118.16平方米，套内建筑面积97.44平方米，商品房总价款430,501.00元；被告应当在2016年6月30日前向原告交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款×的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。……《补充协议》第3条第1款约定若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人，若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年3月29日支付首付款130,501.00元，剩余300,000.00元房款通过个人贷款方式于2015年6月24日已经支付完毕。2016年8月17日，被告向原告代收了公共维修基金、产权登记费、土地证费、契税、印花税。2016年8月16日，被告将涉案房屋交付给原告。2016年9月26日，被告取得涉案房屋商品房备案证明书。2018年7月12日，被告取得涉案楼幢不动产权证书。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间没有约定，但约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2016年8月17日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书，故对原告主张的为原告办理涉案商品房不动产权证的诉讼请求予以支持。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项的约定，被告应当向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。 关于违约金的起止时间问题。原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”的规定，被告应当在实际交房之日起90日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2016年11月15日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不足以证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，在庭审时（2018年12月17日），被告提交了涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告，并履行完毕交付商品房转移登记相关文书的义务，故原告主张的违约金计算期限为2016年11月15日至2018年12月16日。 关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额430,501.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额430,501.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月15日计算至2018年12月16日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告邹璟缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告邹璟办理涉案商品房转移登记的有关文书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹璟逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款430,501.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月15日起计算至2018年12月16日止）； 三、驳回原告邹璟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费239.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一八年十二月二十七日 书记员  肖 毅