黑龙江省明水县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1225民初1727号原告刘成文，男，1972年10月3日出生，汉族，无职业，住址明水县。委托代理人方岩，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告陶永刚，男，1959年5月20日出生，汉族，住址明水县。第三人陈好坤，男，1980年2月14日出生，汉族，教师，住址明水县。第三人吕春媛，女，1979年9月14日出生，汉族，住址明水县。原告刘成文与被告陶永刚、第三人陈好坤、吕春媛执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘成文及其委托诉讼代理人方岩、被告陶永刚、第三人陈好坤到庭参加诉讼，第三人吕春媛经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成文向本院提出诉讼请求如下：一、请求判令停止执行明水县人民法院作出的（2018）黑1225号民初81号民事裁定，不得执行明水育新社区祥和家园小区4号楼5单元302室房屋；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：明水县人民法院作出的（2018）黑1225民初81号民事裁定，查封明水育新社区祥和家园小区4号楼5单元302室，拟对该房屋采取强制执行措施。原告提出执行异议，明水县人民法院于2018年9月10日作出（2018）黑1225执异13号民事裁定书，裁定驳回原告提出的异议。原告对执行标的享有实体性权利，应支持原告的诉讼请求，具体理由分述如下：一、涉诉房屋从未登记在第三人陈好坤、吕春媛名下。明水县人民法院作出的（2018）黑1225执异13号民事裁定书认定涉诉房屋，“被执行人陈好坤从望奎鑫峰房地产开发有限公司承包工程而取得后，在房产管理部门至今一直登记在被执行人陈好坤、吕春媛名下”，该认定与事实不符。经与明水房产部门核实，上述被执行房产从未登记在第三人陈好坤、吕春媛名下，既未办理房屋买卖合同的联机备案登记、也未办理预告登记，更未办理房屋所有权登记，也就是上述被执行房产从未由被执行人陈好坤、吕春媛取得物权。上述被执行房产仅在明水县人民法院查封时，应人民法院的要求作了查封上的登记。二、涉诉房屋早在2015年8月25日就已经转让给原告，不属于第三人（被执行人）陈好坤、吕春媛可供执行财产。在被告陶永刚与第三人陈好坤、吕春媛发生借款争议之前，早在2015年8月25日，被执行的房产就已经转让给原告，双方转让的合意已经达成并且已经实际履行，由双方共同到开发商处办理了更名手续。被告陶永刚系与第三人陈好坤、吕春媛存在民间借贷关系，被告陶永刚权利性质为债权，并不享有对执行房产的优先权。原告与第三人陈好坤、吕春媛的房产转让在先、履行在先，且为有偿转让，其合法权益应有限收到保护，综上所述，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告陶永刚辩称:2017年1月11日向法院提出财产保全申请，并且陈好坤向被告出具的欠条也是用祥和的房子。第三人陈好坤辩称：对原告所述没有异议，并打算用青冈的房屋抵顶给被告陶永刚。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告向法庭提交录音一份，欲证明涉诉房屋既没有房屋买卖合同备案、也没有房屋所有权登记，认定陈好坤为房屋所有权人没有事实依据。被告陶永刚对此提出异议，认为录音大厅的人多，不能证实内容的真实性，房子扣押也是法院去调查的，扣房子也有记录仪证明，也有扣押的证明，还有大供热、自来水，都是陈好坤名下，原告买房子也没有手续，被告有住房取暖，有电业收费，有自来水收费，都是陈好坤名下。因原告提交的录音内容的真实性无法核实，故本院不予认定；2、原告向法庭提交望奎鑫峰房地产开发有限公司开具的收款收据一份、望奎鑫峰房地产开发有限公司2018年9月4日出具的证明一份、陈好坤2018年9月13日出具的证明一份，欲证明2016年1月11日，即在陶永刚起诉前，陈好坤已经将房屋抵债给原告，抵债金额为26万元。陈好坤与原告一同到望奎鑫峰房地产开发有限公司办理了更名手续。被告陶永刚对此提出异议，认为陶永刚在原告家居住期间，未听他人提及该房屋是他人所有。本院对望奎鑫峰房地产开发有限公司开具的收款收据一份、望奎鑫峰房地产开发有限公司2018年9月4日出具的证明一份、陈好坤2018年9月13日出具的证明一份的真实性予以认定；3、原告向法庭提交房屋租赁合同2份，欲证明2016年8月起，被告陈好坤以租赁方式继续居住在涉诉房屋中，并且与原告签署了房屋租赁合同。被告陶永刚对此提出异议，认为两份房屋租赁合同都是在陈好坤搬家之后签订的，之前没有任何合同。本院对两份房屋租赁合同的真实性予以认定；4、原告向法庭提交取暖费、物业费收据3张，欲证明2018年8月16日，因陈好坤长期未缴纳原告自行缴纳了物业费、取暖费，以保证房屋的正常使用。被告陶永刚对此提出异议，认为上次庭审被告在大供热、电业、自来水调的单子我都交给法院了，都是陈好坤名下。本院对原告提交的取暖费、物业费收据3张的真实性予以认定。事实认定的意见和理由：明水县人民法院作出的（2018）黑1225民初81号民事裁定，查封明水育新社区祥和家园小区4号楼5单元302室，拟对该房屋采取强制执行措施。原告提出执行异议，明水县人民法院于2018年9月10日作出（2018）黑1225执异13号民事裁定书，裁定驳回原告提出的异议。原告诉称对执行标的享有实体性权利，涉诉房屋从未登记在第三人陈好坤、吕春媛名下。明水县人民法院作出的（2018）黑1225执异13号民事裁定书认定涉诉房屋，“被执行人陈好坤从望奎鑫峰房地产开发有限公司承包工程而取得后，在房产管理部门至今一直登记在被执行人陈好坤、吕春媛名下”，经与明水房产部门核实，上述被执行房产从未登记在第三人陈好坤、吕春媛名下，既未办理房屋买卖合同的联机备案登记、也未办理预告登记，更未办理房屋所有权登记，也就是上述被执行房产从未由被执行人陈好坤、吕春媛取得物权，上述被执行房产仅在明水县人民法院查封时，应人民法院的要求作了查封上的登记。涉诉房屋早在2015年8月25日就已经转让给原告，由双方共同到开发商处办理了更名手续。综上所述，原告诉至法院请求支持原告的诉讼请求。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定:对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，一、原告刘成文与第三人陈好坤之间并未签订房屋买卖合同，仅凭双方签订的房屋租赁合同无法证明该房屋已经出卖给原告刘成文；二、原告是否已经实际占有该房屋，原告向法院提交的取暖费、物业费收据不足以证明该房屋已经实际交付并由原告实际合法占有；三、原告在可以办理房屋过户登记期间懈于办理。综上，原告刘成文就本案争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘成文的诉讼请求。本案受理费1850元，由原告刘成文负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  崔立中人民陪审员  王显斌人民陪审员  陈秀玲二〇一八年十二月二十一日书 记 员  张玉迪