四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1503民初1190号 原告：张甫堂，男，汉族，1970年6月8日出生，住四川省宜宾市南溪区。 原告：舒光容，女，汉族，1972年12月17日出生，住四川省宜宾市南溪区 二原告共同委托诉讼代理人：李敏，宜宾市南溪区罗龙法律服务所法律工作者。 被告：兰继凯，男，汉族，生于1968年11月27日，住四川省宜宾市南溪区。 被告：张琼，男，汉族，生于1971年3月29日，住四川省宜宾市南溪区。 二被告共同委托诉讼代理人：罗云，宜宾市南溪区裴石法律服务所法律工作者。 原告张甫堂、舒光容与被告兰继凯、张琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张甫堂、舒光容及其委托诉讼代理人李敏，被告兰继凯、张琼及其委托诉讼代理人罗云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张甫堂向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还原告购房款112190元及利息（按月息9%的标准，从原告给付房款之日至实际退款之日止）；3、被告退还定金违约金20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告分别变更第1、2项诉讼请求为：确认《房屋买卖合同》无效；被告退还原告116390元（其中购房款本金93000元、已支付的利息18400元、为办理土地使用证支出的费用2600元、电户头费500元、为门市打地皮支出的费用1590元、水费300元）。增加部分诉讼请求：被告支付原告已购房款93000元的利息（计算方式为：已购房款93000元购房款为基数，按月利率0.9%的标准计算至购房款付清为止）事实和理由：2015年9月1日，被告将其自建位于宜宾市南溪区黄沙镇方山村新民场（方山村三社）指导站的三楼西面住房一套（四室二厅二卫）和梯间西面门面一间（约50平方米）出售给原告，约定所出售的有合法的集体土地使用证，并由被告负责办理，房款总价198000元；付款方式为分期付款即2015年3月22日第一次付定金20000元，第二次即签订合同时支付房款58000元，第三次即在被告交付土地使用证时支付20000元，余款100000元在两年内全部付清，且该100000元按月息9%计算利息，每季度支付一次；办理土地使用证需在2017年6月1日前到黄沙镇国土所办理；如被告违约需双倍退还定金，且按月息9%的标准支付已付购房款利息；被告保证出售的房屋不得有任何产权纠纷，如发生纠纷，产生的一切责任概由被告承担。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，而被告在办理产权证弄虚作假，还要求原告将儿子（张强）的土地与出售房屋的土地进行交换，原告认为被告的要求超出合同约定而不同意，于是双方发生纠纷，被告还将原告打伤，经派出所调解，被告承担了相应医疗费用，但土地证至今未办理交付原告。原、被告签订的合同因履行不能，无法实现合同目的。为维护原告合法权益，原告特诉请人民法院支持诉讼请求。诉讼中，原告对事实及理由部分作以下补充：1、被告所出售房屋未取得集体土地使用证，违反了法律强制性规定，故房屋买卖合同应属无效。2、原告起诉时遗漏计算了原告向被告支付的从2015年6月30日至2015年9月21日的利息2700元及被告向他人收取了本属原告的水费300元，被告均应给付原告。 被告兰继凯、张琼辩称，被告将座落于黄沙镇方山村新民场的住房和门面出售给原告并于2015年9月1日签订房屋买卖合同，房屋价款和支付方式都十分清楚，其中约定余款在两年内支付完毕，可原告未在2017年9月1日前支付余款，原告存在违约行为，故应由原告承担违约金20000元。其次，双方系同村村民，原、被告之间的买卖行为成立，房屋买卖合同是有效的。在办理房屋过户登记手续时，原告因别有用心而不予配合，从而出现今天这种不愉快的场面。既然原告要求解除合同，被告同意解除合同，但原告应承担房屋租赁费21600元和居住期间的房屋折旧费9900元（按房屋价款的5%计算）共计31500元，上述费用在原告的购房款中抵扣，余下的房款被告同意退还原告。其三，原告主张的利息存在重复，其既主张利息又计算违约金，希法院不予支持。 原告围绕诉讼请求向本院出示了以下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍证明，证明原、被告的主体资格。2房屋买卖合同、收条、说明一份，证明原、被告签订购房合同，合同约定购房款为198000元,其中购房款10000元在两年内付清并从2015年6月1日起计付利息，同时房屋应具有合法的集体土地使用证，定于2017年6月1日前到国土所办理土地使用证，该证由原告协助被告办理，但被告违约未能办理土地使用证。原告已支付被告购房款93000元及所欠购房款利息15700元，另支付办理土地使用证费用2600元。合同中还约定，被告违约应按定金双倍赔偿原告，并按月利率0.9%标准赔偿原告支付的购房款。3、换地协议书、分家协议、治安调解协议书，证明被告伪造资料办理土地使用证，并要求原告出土地办证而构成违约，导致双方发生纠纷及被告兰继凯将原告舒光容打伤的事实，后经公安机关调解，被告承担了医疗费用及相关费用。4、户口薄（在庭审中由被告归还原告）复印件，证明原告将户口薄交与被告用于办理土地使用证，但至今未能办理好，原告是协助了被告办理土地使用证的。 被告对原告出示证据的质证意见及本院认定情况：对证据1，被告表示无异议，本院予以认定。对证据2，被告对证据的真实性无异议，但认为其中的一笔办证费用系按照约定向集体缴纳的，不应由被告承担。被告收到原告房款金额为93000元事实，但收到原告支付的房款利息只有7200元。本院认为，上述证据具有真实性，本院予以认定。对证据3，被告提出异议，认为与本案无关联而不予质证。本院认为，上述证据具有真实性，本院予以认定。对证据4，被告认为户口薄与本案无关。本院认为，该证据符合证据三性，本院予以认定。 被告为支持其主张向本院提供了以下证据：1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格。2、房屋买卖合同，证明原、被告的相关权利和义务，约定购房款为198000元，原告只支付了93000元的房款，剩余房款在两年内付清，但原告没有在两年内付清构成违约，原告应承担违约金20000元。3、租房协议，证明被告对外出租门市、住房的租赁费均为300元/月，故被告要求原告按600元/月承担使用房屋期间的费用是合理的。 原告对被告出示证据的质证意见及本院认定情况：对证据1，原告表示无异议，本院予以认定。对证据2，原告对证据真实性未提出异议，但认为原告未付清房款是由于被告不能按合同约定期限履行办理土地使用证，因此是被告违约在先并使合同无法履行，应由被告承担违约金。合同中约定按银行贷款利息支付购房余款利息，从原告支付利息的依据看，原告是按月利率0.9%支付的。由于被告所建房屋没有集体土地使用证，所以合同中第一条第二款无效，合同部分无效不影响其他有效部分。本院认为，证据2具有真实性，本院对证据效力予以认定。对证据3，原告提出异议，认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案缺乏必要关联性，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2014年在宜宾市南溪区黄沙镇方山村自行修建了房屋一栋。2015年初，原、被告就购买上述修建的部分房屋一事进行协商并达成协议，后原告于同年3月22日支付被告定金20000元，同年9月1日双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告（甲方）将坐落于南溪区黄沙镇方山村新民场（指导站）三楼西面住房一套和梯间西面门市一间，房屋面积约为190平方米（门面约50平方米）出售给原告（乙方）；被告出售的房屋应具有合法的集体土地使用证，该证由被告负责，原告协助办理；房屋附属设施：包括被告已安装好的，水电气到住宅旁边，户头费由原告支付；房屋售价为壹拾玖万捌仟元整（198000元）；付款方式为：1、原告于2015年3月2日向被告首付购房定金贰万元（20000元）。2、签订本协议时支付人民币伍万捌仟元（58000元）。3、在双方交付土地使用证时支付贰万元（20000元）。4、余款壹拾万元（100000元）在本协议签订后，由原告依照银行同期贷款利息按季度支付给被告，两年内支付完成；本合同签订后，原、被告双方于2017年6月1日前到黄沙镇国土所办理相关证件，手续费由原告承担；违约责任：1、被告收到定金和房款后不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则由被告按定金的双倍赔偿原告并按当前利息赔偿原告支付的购房款。2、原告交付定金后不得反悔，不得以任何理由压低房价或无故不买，以及未按合同约定的房款支付方式和办理相关证件的约定方式履行义务，被告所收取的定金不予退还并有权要求退还房屋等。合同签订后，被告于2015年9月3日将房屋交付原告使用至今。 另查明：1、原告于2015年3月22日支付购房定金20000元，于2015年9月3日支付房款58000元，于2016年2月26日支付房款15000元，共计已支付购房款93000元。2、在涉案房屋买卖合同签订后，原告先后向被告支付了购房余款利息共14000元（双方在庭审中予以确认）。3、办理土地使用证过程中，原告向被告提供了户口薄，分家协议书等资料用于办理土地使用证并支付了土地补偿费2600元，后由于原告不同意拆除原告自有的部分宅基地房屋而导致无法办理土地使用证，原、被告为此发生争议和纠纷。4、南溪区人民政府【以南府地农（2014）31号】文件，批复同意被告兰继凯申请占地120平方米建房的申请。5、原告使用涉案房屋期间，原告因门市打地皮、安装水电户头等，支出了一定费用。 本院认为，本案涉及的是农村房屋买卖，依据相关法律规定，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中，原、被告系同一集体经济组织成员，双方于2015年9月1日所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。关于原告称被告所出售的房屋未取得集体土地使用权，房屋买卖合同应属无效的理由，本院认为，原、被告在签订房屋买卖合同时，被告用地建房的申请已经得到南溪区人民政府的批复同意，虽被告自建房屋后至今尚未办理集体土地使用证，但并不影响同一农村集体经济组织成员之间的房屋买卖合同的效力，故原告的该理由不能成立。庭审中，原、被告表示不论合同是否有效，双方均同意不再履行合同，为减少当事人诉累，因此本院在本案中判决解除涉案房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，被告应将原告已支付的购房款及房款利息返还给原告。关于本案中的违约责任问题，本案《房屋买卖合同》中对双方办理土地使用证事项的具体要求和义务约定不明，致使双方在办证过程中就提供符合相关办证政策要求的手续资料等发生争议，现双方均不愿履行合同，由此不能证明双方存在根本性违约行为，故对原告要求被告承担违约金及支付已付房款的利息损失的请求，本院不予支持。对于原告要求被告退还用于办证的费用2600元，因被告在办证过程中以张强（原告之子）名义作为“土地补偿款”而支出，本院在本案中不予解决，可另行处理。在原告实际占有使用涉案房屋期间，原告因打地皮、安装水电户头等实际支出了一定费用，在合同解除后，被告应对原告给予一定的经济补偿，本院酌情认定为2000元。对于原告要求被告给付300元水费的主张，因与本案不属同一法律关系，本院不予处理。被告提出原告占有使用涉案房屋期间，原告应按租赁费600元/月的标准支付使用费及承担房屋折旧费用，并主张在原告已付房款中抵扣，因不能证实对方存在根本性违约，其主张的相关损失应由被告自行承担，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，判决如下： 一、解除原告张甫堂、舒光容与被告兰继凯、张琼于2015年9月1日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告张甫堂、舒光容于本判决生效之日起十日内向被告兰继凯、张琼返还交付坐落于宜宾市南溪区黄沙镇方山村新民场（指导站）三楼西面住房一套和梯间西面门市一间； 三、被告兰继凯、张琼于本判决生效之日起十日内支付原告张甫堂、舒光容的购房款93000元、房款利息14000元及补偿费2000元，共计109000元； 四、驳回原告张甫堂、舒光容的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3027元，由原告张甫堂、舒光容承担1514被告兰继凯、张琼负担1513元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  古顺勇 人民陪审员  苏远金 人民陪审员  卢和军 二〇一八年十二月二十六日 法官助理周亮 书记员杨雯洁