山西省长治市中级人民法院民事判决书（2018）晋04民终2573号上诉人（原审原告）：张爱标。委托诉讼代理人：李旭杰，山西君略律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：长治市圣安阁房地产开发有限公司，住所地长治市东一环路**。法定代表人：谢建峰，任该公司经理。委托诉讼代理人：郭志军,长治市圣安阁房地产开发有限公司职工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：阎红毅，山西隆德晟律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人张爱标因与被上诉人长治市圣安阁房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2018）晋0402民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张爱标及其委托诉讼代理人李旭杰，被上诉人长治市圣安阁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭志军、阎红毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张爱标上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人公共维修费用、煤气、有线电视初装费共计10811.12元；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋为长治市城区城中村改造项目的保障性住房，不属于应当缴纳公共维修基金的房屋范围，原审法院存在认定事实错误。2、被上诉人无权向上诉人收取“住宅专项维修基金”的费用，也无权代管和监管，一审诉讼时，被上诉人称，办理房屋产权手续需收取该款，上诉人是在被上诉人欺骗下将该笔公共维修基金存入了银行的联名专户，事后才知道该房屋根本无法办理产权登记。3、上诉人交纳的购房款中已经包含了煤气初装费、有线电视初装费等配套费用，被上诉人不应收取上述费用，应予退还。4、被上诉人向上诉人收取有线电视初装费系私自收费以及强迫收费，其并未向太行广播电视网络有限公司交纳相应费用，也未能向上诉人出具代收发票凭证，被上诉人应当将收取的有线电视初装费予以返还。被上诉人长治市圣安阁房地产开发有限公司辩称，上诉人主张有悖于事实和法律，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。第一，作为公共维修基金，是用于住宅保修期满后的共用部分，根据相关规定，上诉人交纳公共维修基金是法定义务，由业主向售房单位交纳，被上诉人收取有法可依。第二，上诉人要求退还维修基金的理由是不属于商品房，东山美居属于棚户区改造，具有一定优惠性，一共386户，320户已入住，建设部门如果认为我方违法就会进行处罚。如果出现关于公共部分的维修项目，维修基金就会用于应急的，上诉人无需要求退还，被上诉人收取的基金并非自己用。无论业委会是否成立，都不影响基金的交纳，也不影响我方收取。第三、煤气和有线电视初装费均向煤气公司、广播公司交纳，有收据为证，上诉人不尊重客观事实，被上诉人收取的费用没有超过相关法律规定范畴，一审认定正确，应予驳回上诉人请求。原告张爱标向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告公共维修基金、煤气、有线电视初装费共计10811.12元，并按照同期人民银行贷款利率支付原告自2014年12月8日起至实际返还上述费用之日止的利息；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于南石槽村西南的东山美居小区（一期）项目为对山西淮海机电有限公司九分厂旧家属院拆迁改造后所建，因其地理位置与南石槽村纵横交错，该项目经长治市城区人民政府批准于2012年被列入南石槽城中村改造规划范围内，要求先行开展前期工程，促使项目早日建成，区政府将在土地规划、审批等方面搞好服务。另外，该项目还被列为2013年长治市保障性住房城市棚户区改造年度目标任务工程，要求限期进行改造建设。被告为中标单位具体负责该项目的施工建设，工程于2014年竣工并交付使用，一期项目工程建有十栋住宅楼，共386户。2018年4月，经长治市整治规范“两违”项目领导组办公室通知，山西淮海工业集团公司作为项目主体，就东山美居（一期）工程向该办公室办理了“两违”项目复核登记并申请办理该项目相关手续。原告系东山美居小区（一期）的业主之一，该小区未成立业主委员会。2013年11月20日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了《房屋协议》，购买了位于××区号住房屋一套。原告所购房屋在2014年竣工并交付使用，原告在入住后按被告向原告发放的《入住通知书》陆续向被告缴纳了房屋公共维修基金6511.12元（按每平方米56元标准交纳）、煤气初装费3900元、有线电视初装费400元及其他各种配套费用。另外，原告等小区入住业主均向被告交纳了公共维修基金，该基金因项目手续欠缺导致未能交由本市房地产部门代管，亦未能存入本市房地产部门就本行政区域内的住宅专项维修资金所开立的资金专户；因小区未成立业主委员会，亦未能交由业主委员会管理。审理中，原、被告双方共同将涉案公共维修基金存入银行联名专户内。2014年6月17日，被告与长治市太行广播电视网络有限公司签订了《有线电视合作协议书》，约定将东山美居小区内386户住户加入广电网络传输中心有线数字电视网络，每户初装费480元。合同签订后被告向长治市太行广播电视网络有限公司预付有线电视初装费38000元。2018年5月10日，被告与长治华润燃气有限公司签订了《居民用户管道燃气安装施工合同》，由长治华润燃气有限公司具体负责完成东山美居1-10号楼386户住户管道燃气设施安装工程的设计、施工、竣工验收及碰管通气工作。合同签订后，被告依合同约定交纳了施工工程费用1080800元，工程正在施工中。一审法院认为，住宅专项维修基金（公共维修基金）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以公共维修基金具有公共性、公益性。本案中，被告在将房屋对外出售时向购房者收取了住宅专项维修基金，虽然被告已收取的住宅专项维修基金因项目手续欠缺而未能交由本市房地产部门或业主委员会代管，但因本案所涉东山美居小区（一期）工程作为政府确定的限期建成的棚户区改造项目工程，在项目相关手续办理上具备一定的政策优惠性，且该项目目前已向长治市整治规范“两违”项目领导组办公室办理了申报手续，考虑到小区全体业主的共同利益，在政府相关研判结论作出前，本院对原告要求退还住宅专项维修基金的请求不予处理。对于煤气初装费及有线电视初装费是否可由开发商代为收取虽无明确的法律及法规规定，但被告公司代为收取上述费用的行为符合本市房屋销售的行业惯例及交易习惯，其收取的金额亦未超出相关文件及本市其他小区代收相关费用的标准，故本院对原告要求退还上述两项费用的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第十条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张爱标的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取后计50元，由原告张爱标负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。二审中，上诉人提交新证据三份：1、中国工商银行卡账户信息、账户的历史明细单、银行卡复印件，主要证明：房屋维修基金现存于联名账户中，仍受被上诉人的控制。银行卡的信息是从银行打印出来的。2、住宅质量保证书，主要证明：被上诉人承诺遵守国家建设工程保修规定，在保修期内承担保修义务，对超出规定期限或者超出保修范围，可进行维修服务，按规定收取成本费和人工费。3、入住收费项目明细，主要证明：被上诉人向上诉人收取房屋公共维修基金、煤气初装费、有线电视初装费。被上诉人长治市圣安阁房地产开发有限公司质证称，1、关于上诉人所称的第一份新证据，是长治市圣安阁房地产开发有限公司郭志军和住户一起去办的，且联名账户是在双方同意的情况下开通的，上诉人系捏造事实，办完以后也将复印件交给了法院，不属于新证据，新房子不需要维修，但房屋日后免不了会进行维修，开这个户是为了和业主进行共同监管。2、商品质量保证书是每个开发商对所售房屋都会出具的承诺书，在保质期内由其完成，超出保修期便会产生维修费用的问题。3、入住收费明细系事实，没有违反相关法律规定，在一定程度上我方向上诉人给予了一定的优惠。上诉人提交的上述三份证据符合证据形式要件，本院予以采信。经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，根据二审双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人所购房屋是否应当交纳公共维修资金，被上诉人是否有权收取和代管公共维修资金；二、被上诉人是否应向上诉人收取煤气和有线电视初装费，已收取的费用应否返还。首先，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。从资金建立的目的来看，是为了能及时对小区住宅共用部分、共用设施进行维修改造，确保其使用价值和安全性，该资金系在办理房屋入住手续前由全体业主交纳，属全体业主共有。涉案的东山美居小区（一期）工程，经长治市城区人民政府批准，于2012年被列入南石槽城中村改造规划范围内，为早日完成该项目，城区政府要求先行开展前期工程；2013年，该小区项目被列为长治市保障性住房城市棚户区改造年度目标任务工程，被要求限期进行改造建设，在此情况下，该小区于2014年实际完工并交付使用，现包括上诉人在内的300多户住户已实际入住数年，为了确保小区全体住户享有良好的居住生活环境，考虑到小区全体居民的共同利益和合法权益，一审法院以虽被上诉人收取的住宅专项维修资金因项目手续欠缺而未能交由本市房地产部门或业主委员会代管，但在政府相关研判结论作出前对上诉人要求退还公共维修资金的请求不予处理，合乎法理和情理。第二，本案中，关于被上诉人应否向上诉人收取煤气初装费和有线电视初装费的问题，鉴于被上诉人在收取此两项费用后均与相关部门签订合同并已实际履行，有线电视初装工程和煤气安装工程现已完成或正在施工过程中，且法律虽无代收相关费用的规定，但该做法符合本市房屋销售的行业惯例及交易习惯，一审法院据此不支持上诉人要求退还该两项费用的请求，并无不妥。综上所述，上诉人张爱标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张爱标负担。本判决为终审判决。审判长 李艳军审判员 姬国强审判员 李国君 二〇一八年十二月二十日书记员 冯 渊