山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终8772号上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省地质探矿机械厂，住所地济南市。法定代表人：余西顺，厂长。委托诉讼代理人：付博，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张猛，山东康桥律师事务所律师。上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）因与被上诉人山东省地质探矿机械厂（以下简称省地质探矿厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天主教爱国会上诉请求：1、撤销济南市历城区人民法院(2018)鲁0112民初2033号民事判决；2、改判以建筑面积4501．18平方米计算省地质探矿厂向天主教爱国会支付房屋租金及利息；3、一、二审诉讼费、评估费由省地质探矿厂负担。事实与理由：一审法院认定：“省地质探矿厂仍应向天主教爱国会支付租金，根据前述认定的租赁面积应为3541.17平方米，参照本案评估报告中的租金价格每日每建筑面积平方米的租金价格为1.00元”。该事实认定错误，评估的租赁价格为每建筑面积的租金价格，而法院却用建筑面积的评估价格乘以使用面积计算房租，应当以建筑面积4501.18平方米计算房屋租金。一、山东省高级人民法院认定涉案房屋的3541.17平方米的面积为当时2002年签订合同时约定的使用面积，而不是建筑面积。一审法院按照3541.17平方米计算房屋租金是错误的。3541.17平方米是2002年双方签订协议书时，沿用l994年双方签订房屋租赁契约时的测量面积，由于当时测绘技术条件落后，在目前看来，这个数字是相当不科学、不准确的。为了维护天主教爱国会的合法财产利益，应当以更加准确的建筑面积数据计算房屋租金。虽然山东省高级人民法院在再审判决书中认定使用面积为3541.17平方米，但由于86套涉案房屋没有任何变化，这与天主教爱国会在本案中主张以更为准确的建筑面积计算租金是不矛盾的。二、涉案房屋建筑面积应为4501.18平方米有明确的事实依据。天主教爱国会出租给省地质探矿厂的86套房屋分别位于5座建筑楼体，其中院内小楼即5号楼，产权证记载建筑面积为353.76平方米(合同中约定的小楼使用面积为303.24平方米)；4号楼，产权证记载建筑面积为2029.24平方米，以上两座楼体为整体出租给省地质探矿厂使用。另外三座楼体即1号楼(一单元)、临街西楼即6号楼、临街东楼即7号楼，为部分出租给省地质探矿厂使用。为确定准确的出租房屋的建筑面积，天主教爱国会于2015年申请济南市历城区房屋管理服务中心对上述三座建筑楼体的所有房间进行分户平面测绘，获得了每一户的套内面积和建筑面积。天主教爱国会提交了5套房产证、3套产权情况明细表及具体房屋分户平面图，证明86套涉案房屋的具体承租给省地质探矿厂使用。涉案房屋建筑面积应为4501.18平方米。三、一审法院用建筑面积的评估价格乘以使用面积计算房屋租金，属于计算方式明显错误。天主教爱国会申请一审法院对涉案房屋的租金水平进行评估，根据评估报告，涉案房屋每日每建筑面积平方米的租金价格为1.00元。一审法院对该评估报告也予以认可。但是一审法院并没有按照涉案房屋的建筑面积进行租金的计算，而是按照之前约定的使用面积计算租金。因此，用使用面积乘以建筑面积的房租价格是明显的计算方式错误。四、天主教爱国会的证据能够证明涉案86套房屋为省地质探矿厂租赁的房屋。在一审法庭调查过程中，天主教爱国会提交了5套房产证、3套产权情况明细表及具体房屋分户平面图，证明86套涉案房屋的具体坐落。省地质探矿厂认为天主教爱国会的证据无法证明上述86户房屋全部为省地质探矿厂租赁。事实上，该86户房屋为省地质探矿厂的职工宿舍，省地质探矿厂对其86户的具体坐落应当是十分清楚的，作为管理一方，其手中必定有自己职工宿舍具体坐落的证据材料。但省地质探矿厂在一审中始终没有拿出证据反驳天主教爱国会的证据和主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事入主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”因此，一审法院应当对天主教爱国会所主张的86户涉案房屋的具体坐落情况予以认定，同时应当认定86套涉案房屋的建筑面积，并根据建筑面积来计算房屋租金。省地质探矿厂辩称，原审判决对于租赁关系、租赁面积和租金标准的认定事实清楚，天主教爱国会关于原审判决对于租赁面积、租金数额认定错误的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一、在生效法律文书对2002年租赁协议到期后仍作出有效认定并维系租赁关系继续存在的情况下，租赁协议中约定的租赁面积对协议双方当事人仍具有约束力。根据生效的山东省高级人民法院(2015)鲁民提字第448号民事判决书认定的事实，“根据省地质探矿厂与天主教爱国会2002年1月1日签订的租赁协议书约定，涉案房屋租赁期为三年，自2002年1月1日至2004年l2月31日。此后并未签订新的租赁合同。一、二审法院考虑涉案房屋在公管期间，已经由省地质探矿厂承租使用这一特殊情况以及众多承租涉案房屋的省地质探矿厂职工的基本民生认定虽然约定的租赁期限届满，但天主教爱国会不能单方面解除租赁关系，原租赁合同有效”，再审判决是对2002年租赁协议到期后仍作出有效认定，并维系租赁关系继续存在。因此，在租赁协议有效，且租赁协议约定的租赁面积为3541.17平方米的情况下，根据《合同法》“意思自治”的基本原则，本案所涉租赁房屋的租赁面积应以租赁协议约定的3541.17平方米为准。天主教爱国会所称的“涉案房屋应以建筑面积4501.18平方米计算房屋租金”的上诉理由不能成立。二、生效法律文书己对涉案房屋租赁面积作出认定，该认定应当作为本案裁判的事实依据。根据生效的山东省高级人民法院(2015)鲁民提字第448号民事判决书认定的事实，“关于省地质探矿厂提出的2010年8月18日至2010年8月31日租金计算面积3561.17平方米错误的问题，一审认定面积为3561.17平方米错误，应为3541.17平方米，再审予以纠正”，该生效判决已对涉案房屋的租赁面积作出认定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实当事人无需举证证明(四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，对于租赁房屋面积这一事实双方当事人己无需举证，可以直接依据生效判决认定的事实作为依据。天主教爱国会以“涉案房屋房产证登记面积为4501.18平方米作为否认租赁面积”的上诉理由不能成立。三、人民法院在审理与本案相同的租赁合同纠纷案件时，均是按照3541.17平方米认定租赁面积的。山东省高级人民法院(2015)鲁民提字第448号民事判决书生效后，天主教爱国会就2010年9月1日后的租金向省地质探矿厂主张权利，一审法院和济南市中级人民法院均是按照山东省高级人民法院再审判决认定的租赁面积来计算租金的。因此，就本案而言，在案件基本事实没有发生变化的情况下，原审法院按照3541.17平方米作为计算租金的依据显然是正确的，同时也维持了法院生效判决的即判力。四、原审法院未结合历史背景，按照市场评估价格计算房屋租金对于省地质探矿厂来讲已经显失公平，天主教爱国会欲通过房屋面积差异再获取额外的收益更会导致双方利益严重失衡。本案中，双方的租赁关系是在特殊的历史背景下形成的，并非在市场规则下自愿形成的，而是受政治因素及历史因素影响存在的一种长期未解决的历史遗留问题。原审法院未考虑政治及历史因素完全按照市场评估价格计算房屋租赁费用对于省地质探矿厂已经显失公平，天主教爱国会欲通过房屋面积差异再获取额外的收益更会导致双方利益严重失衡。且，房屋租赁费的最终支付方是实际居住的职工，如按照现在的市场标准缴纳租金对于实际居住的职工来说是不能承受之重，长此以往将有可能会产生严重的社会问题。天主教爱国会向一审法院起诉请求：1.请求判令省地质探矿厂向天主教爱国会支付房屋租金150万元（暂按150万元计算，具体租金以法院委托评估价格为准，租金期限自2017年3月21日至2018年8月8日止）；2.请求判令省地质探矿厂向天主教爱国会支付房屋租金利息（以自2017年3月21日至2017年12月31日止的房屋租金为基数，从2018年1月1日起计算至判决生效之日止；以自2018年1月1日起至2018年8月8日止的房屋租金为基数，自2018年8月8日起计算至判决生效之日止）；3.判令省地质探矿厂承担本案案件受理费、保全费、评估费等诉讼费用。一审法院认定事实：自1980年起，省地质探矿厂租赁洪家楼17号院。2002年1月1日，天主教爱国会、省地质探矿厂签订房屋租赁协议书，天主教爱国会将包括洪家楼17号院临街东、西楼使用面积1073.9平方米，17号院内1号楼1单元和4号楼共计使用面积2164.03平方米，17号院内小楼使用面积303.24平方米的房屋租赁给省地质探矿厂，租金总计5074.05元每个月，由省地质探矿厂每月统一向天主教爱国会缴纳，以上约定的租赁面积共计3541.17平方米。合同期限自2002年1月1日起至2005年1月1日止。合同到期后双方没有签订新的租赁合同，但双方仍按原协议约定的租金数额履行至2005年12月31日。此后，双方因租金价格未达成一致意见，未签订新的房屋租赁合同。自2006年1月1日起，省地质探矿厂一直再未向天主教爱国会支付房租。2006年1月1日以后的房租，由省地质探矿厂按月向职工收取。因省地质探矿厂未支付租金，天主教爱国会向济南市历下区人民法院提起诉讼，案号为（2010）历民初字第1516号，该案经过二审及再审审理，2016年9月13日，山东省高级人民法院作出（2015）鲁民提字第448号民事判决书。2010年9月1日以后的房租，因省地质探矿厂未支付租金，天主教爱国会向一审法院提起诉讼，案号为（2013）历城民初字第2006号，该案经过二审审理，2017年3月9日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01民终6452号民事判决书。天主教爱国会、省地质探矿厂之间的租赁关系已经上述判决书确认。2017年7月7日，天主教爱国会与省地质探矿厂签订《执行和解协议》，双方就2010年9月10日至2017年3月20日间租金总额及租金利息的金额达成协议。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司作出评估报告书，评估价值为：“标的房屋自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米的评估价值为：1.00元”。天主教爱国会自述省地质探矿厂已经支付了2010年9月10日至2017年3月20日间的房屋租金。2017年3月20日之后的租金，省地质探矿厂一直未付。关于价格标准及计算面积问题。天主教爱国会提交产权情况明细表及房屋分户平面图3套，证明涉案租赁物建筑面积为4501.18平方米，省地质探矿厂认为天主教爱国会无法证明证据中的房屋全部为省地质探矿厂租赁，应按照双方于2002年签订的租赁协议中约定的价格标准及房屋面积3541.17平方米计算。山东省高级人民法院（2015）鲁民提字第448号民事判决书已经认定天主教爱国会、省地质探矿厂间的租赁面积为3541.17平方米，一审法院认为依照该租赁面积计算租金为宜；关于租金标准，天主教爱国会主张依照市场评估价格，省地质探矿厂认为应当结合历史背景，根据公平原则依照当地公租房屋租金标准计算，一审法院认为在租赁关系不能解除，双方无法协商一致的情况下，依照评估报告的结论认定租金标准较为合理。一审法院认为，天主教爱国会与省地质探矿厂之间的租赁合同关系、租赁面积及租金标准，均已经山东省高级人民法院生效判决予以确认。天主教爱国会与省地质探矿厂于2002年签订的租赁协议约定的租赁期限已届满，但法院生效判决书认定天主教爱国会不能单方面解除租赁关系，原租赁合同有效。因此，省地质探矿厂仍应向天主教爱国会支付租金。根据前述认定的租赁面积应为3541.17平方米，参照本案评估报告中的租金价格1.00元/天/平方米，自2017年3月21日至2017年12月31日，租金计1012774.62元；自2018年1月1日至2018年8月8日，租金计779057.4元，共计1791832.02元。因省地质探矿厂未按时交纳租金，天主教爱国会要求省地质探矿厂支付利息损失，符合法律规定，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限省地质探矿厂于判决生效之日起十日内支付天主教爱国会租金1791832.02元（自2017年3月21日至2018年8月8日）；二、限省地质探矿厂于本判决生效之日起十日内支付天主教爱国会逾期支付租金的利息（以1012774.62元为基数，自2018年1月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以779057.4元为基数，自2018年8月8日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回天主教爱国会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21312元，由省地质探矿厂负担；鉴定费10540元，由省地质探矿厂负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据天主教爱国会与省地质探矿厂之间的租赁协议，以及此前双方之间因租赁纠纷而形成的生效判决，省地质探矿厂向天主教爱国会支付租金的租赁面积应为3541.17平方米，一审判决按此面积并参照评估报告中的租金价格计算租金，并无不当。天主教爱国会主张按房屋建筑面积计算租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，天主教爱国会的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21312元，由济南市天主教爱国会负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年十二月二十四日书记员  曹 鸿