广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终6769号 上诉人（原审被告）：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾**熊猫碧富新城碧湖华庭******。 法定代表人：林榜昭。 委托诉讼代理人：李仲荣，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：谢晓敏，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：朱茂书。 委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。 上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司因与被上诉人朱茂书商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司委托诉讼代理人李仲荣、被上诉人朱茂书委托诉讼代理人周运妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司上诉请求：一、请求依法变更一审判决中第一项逾期办证违约金为11499元；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决认定的房屋交付时间错误，导致错误认定了计付逾期办证违约金的起算时间。一审判决忽略了合同约定及法律规定的房屋交付条件和被上诉人实际于2015年6月10日才实际接收了房屋的事实，错误地认定上诉人于2014年9月4日通知被上诉人收房即已完成交付义务，从而起算合同约定的办证期限存在事实认定的错误。本案涉案房屋当年因业主需要，上诉人为配合业主提前进场装修而于2015年6月10日交付，但实际上该期间也并未收取物业管理费，而是自2015年12月23日起才开始收取物业管理费。2015年12月23日竣工验收以前，应当属于法律规定的逾期交付违约金的计付期间，依照双方合同约定的按日万分之一计付逾期交付违约金。一审判决忽略交付条件，而将逾期交付违约金的计算期间认定为逾期办证违约金的计付期间，加重了上诉人的违约责任。请求法院依法认定符合法定及约定交付条件的2015年12月23日为本案房屋交付时间，从而认定从2015年12月23日后360个工作日，即2017年6月3日起计付逾期办证违约金。二、一审判决关于新增两权籍调查、登记机关网络迁移、登记机关采取限号措施以及登记机关未在承诺期限内办结首次登记业务导致的延误期间的认定存在错误和遗漏。上诉人在一审中提交了11份证据，用于证明由于政策改变，由于政策改变、新增了权籍调查程序及大亚湾区不动产登记中心限号、系统调试原因等，导致大亚湾不动产登记业务不能正常办理。1、不动产登记新增两次权籍调查程序，请求法院予以扣除40天。该增加环节所需的时间在买卖双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由上诉人承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的。因两程序的增加，上诉人所需准备的办证资料及工作量、工作时长也相应增加，又因政府部门办理业务至少各需20个工作日，请求法院酌情予以扣除40天。2、因大亚湾区启动不动产登记信息平台而暂停受理增量房转移登记业务60天，请求法院予以扣除。上诉人因实际取证困难而无法举证，一审庭前已书面申请法院调查取证，现再次请求法院调查核实相关事实，并酌情扣除相应期间。3、因大亚湾区房产管理局对一手房转移登记业务采取限号措施，导致的延误期间，请求法院酌情予以扣除30天。该限号措施直接导致该项目完成提交178套商品房的转移登记资料所需时间至少延长了三个月，且该延期原因属于双方签订购房合同时无法预见且无法避免和克服的不可抗力情形，依法应予扣除。因上诉人无法取证、举证困难，请求法院调查核实并酌情予以扣除至少30天。4、因不动产登记中心原因导致该项目首次登记超期出证，造成延期办理转移登记的期间37天，请求法院予以扣除。上诉人已于2017年9月5日，向大亚湾区不动产登记中心提交办理涉案房产权属登记资料。不动产登记中心承诺提交权属登记资料受理后，取得不动产首次登记告知书的工作时限为30个工作日，即至迟应在2017年10月18日出证，出证后上诉人即可提交业主的办证所需资料。但因该中心系统原因，未能在规定期限内取得房地产权属证书，直到2017年11月24日才出首次登记告知书。由此导致的延期37天，属于双方签订合同时无法预见的不可抗力原因，亦属合同约定和法律规定的免责事由，请求法院予以扣除。三、本案一审判决认定的违约金过分高于被上诉人的实际损失，且涉案房屋目前的房价已上涨了一倍，被上诉人根本没有损失。请求人民法院依法调低。自2017年6月3日起算，至2018年4月26日上诉人履行办证义务之日，共逾期327天。请求法院扣除167天，逾期天数按160天计算。 被上诉人朱茂书辩称：一、原审认定涉案房屋交付时间正确，违约金计算起始日期正确；二、被答辩人应在2016年2月22日前为答辩人办理不动产证书，但其直至2018年4月26日才为答辩人办理涉案房屋不动产转移登记；三、被答辩人辩称的权籍调查、登记机关网络迁移、登记机关采取限号措施等情形均出现在其迟延履行义务之后，不能免责，相应期间在计算违约金时不能扣除；四、被答辩人从未将其所称的不可抗力情形告知答辩人；五、原审判决在计算逾期办证违约金时已扣除权籍调查测绘及网址迁移等时间；六、答辩人诉请支付的违约金合乎合同及法律规定，应予以支持。 原审原告朱茂书向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金人民币87486元（暂计至2018年5月31日，2018年5月31日之后的违约金计至办理不动产权证书之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第1项诉讼请求变更为违约金自2015年8月26日起计算至2018年4月26日，以购房款437200元为基数，按照年利率百分之六计付。 一审法院认定事实：2013年7月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾××房，总价款437200元，被告应当在2014年3月16日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。在合同约定的交付之日前原告付清了房款437200元，被告于2014年9月4日通知原告收房，完成交付义务。另查明，涉案楼盘所在的20栋被告于2017年5月27日申请该栋土地的大权籍调查，2017年5月31日取得调查结果；2017年7月1日至2017年7月10日因国土局系统迁移，暂停受理不动产登记。2018年4月26日，被告向惠州大亚湾区不动产登记中心申请涉案房产的不动产权登记,且当天予以受理。 原审法院认为，本案争议焦点为被告是否存在逾期办证问题。合同约定被告应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。关于“交付后360个工作日内”的起算问题，合同约定在2014年3月16日前交付，被告于2014年9月4日交付已超出约定时间，“交付后360个工作日内”的起算时间应从2014年9月4日次日起算，即2014年9月5日，而不是从验收合格即2015年12月23日后起算，因此，被告未在2014年9月4日后360个工作日内，即2016年2月23日之前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，从2016年2月23日起未提交资料即属于逾期办证，应承担逾期办证违约责任。被告于2018年4月26日向有关部门申请涉案房产的不动产登记并受理，完成了提交资料办证的义务，逾期办证违约金应计算至此。因双方无约定违约责任的计算方法，原审法院参照《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条的规定，以原告已付购房款437200元为基数，从2016年2月23日起至2018年4月26日按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，共794天。合同签订后，因办证程序中新增加土地权籍调查项目及登记机关网络迁移，这些并非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除。被告于2017年5月27日申请大权籍调查，2017年5月31日取得调查结果，对小权籍调查时间被告未提供证据证明，不予扣除。因此，扣除大权籍调查时间5天和网络迁移时间10天，逾期办证违约天数为779天，违约金具体数额为55996元（437200元×6%/年÷365天×779天），原告请求超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱茂书支付逾期办证违约金55996元；二、驳回原告朱茂书其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元，由原告朱茂书负担394元，被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担600元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。 本院二审期间，上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司提交了一份《关于调查令的复函》，证明大亚湾区不动产登记中心因新旧系统数据迁移，2017年6月30日至2017年8月27日暂停办理一手房（增量房）转移登记业务。因政府原因导致的延期至少60天。 被上诉人质证称：真实性没有异议，关联性和证明内容不予认可。从证据的内容可以看出不动产登记信息因为新旧系统的暂停受理时候是从2017年7月1日开始，但是上诉人6月19日就知道了会暂停受理，可是从6月19日到30日这段时间可以申请登记，上诉人没有提供证据证明在这段时间有去申请，该事情应该是在2016年2月前就应该办证的，但上诉人没有在合理时间内去减少损失，且该事情发生在其迟延履行义务之后，按照《合同法》第117天规定不能免责。 被上诉人提供了以下证据：证据一揭阳市榕江建筑工程总公司盛业豪园三期逾期交楼违约金结算表，证明上诉人实际上也是在2014年9月4日将房屋交付给被上诉人的，逾期交房违约金也是计算到其交付房屋之日的；证据二中萃花城湾收楼通知书，证明上诉人通知被上诉人涉案房屋与2014年9月4日交付。 上诉人质证称：上述证据是我方提交的，但是被上诉人没有提交证据原件，不予确认。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益应予以平等保护。双方当事人签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。针对上诉人的上诉，本院经审查认为，一、关于逾期办证违约金计算起止时间。因上诉人于2014年9月4日通知被上诉人收房，完成了交付义务，双方以实际的行为变更了合同约定的原交房日期，原审以实际交房之日后360个工作日开始起算逾期办证的违约金并无不当；二、关于上诉人主张因新政策、新措施等不可抗力原因延误办证的时间应从上诉人逾期办证违约时间中扣除的问题，原审判决中已对办证程序中新增加土地权籍调查项目及登记机关网络迁移时间进行了相应的扣减，至于上诉人主张扣减因限号措施、不动产登记中心超期出证而扣减逾期天数证据不足，本院不予采纳，原审判决上诉人逾期办证违约天数为779天并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1199.9元，由上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾求凡 审判员  邹 戈 审判员  徐国华 二〇一八年十二月二十九日 法官助理黄湘燕 书记员彭敏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。