杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初2653号 原告：蔡丰泽，男，2000年7月4日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：陈棋良，浙江匡智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴迪，浙江匡智律师事务所律师。 被告：杭州荣辉置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区迎宾路**杭州下沙大酒店有限公司****，统一社会信用代码913301015898896579。 法定代表人：柴天仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑怡，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张博，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告蔡丰泽与被告杭州荣辉置业有限公司（以下简称荣辉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告蔡丰泽的委托诉讼代理人陈棋良、吴迪，被告荣辉置业公司的委托诉讼代理人郑怡、张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡丰泽向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金2488.2元（以638000元为基数，按日万分之一，自2017年1月1日起计算至2017年2月8日止）；2.判令被告赔偿原告逾期办证违约金19459元（以638000元为基数，按日万分之一，自2017年7月1日起暂计算至2018年5月1日止，实际计算至交付权属证书或登记证明之日止）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月25日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买杭州经济技术开发区荣辉商业中心3幢219室房屋；合同约定房价款为638000元，被告应在2016年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告；逾期交付不超过180日的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2017年6月30日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告；逾期交付超过180日的，在原告不退房的情况下，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。案涉房屋于2017年2月8日才交付给原告，直至2018年5月1日仍未办理房屋权属证书或登记证明。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告荣辉置业公司辩称：一、原告签订《浙江省商品房买卖合同》的目的已经实现，被告并不存在逾期交房的行为，并且原告也没有因此遭受任何经济损失。首先，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前向原告交付房屋。实际上，被告在2016年12月20日至28日期间已向所有业主发出了交房通知书，通知各业主收房。原告作为业主，完全可以在约定的期限内收房。事实上，原告也已在约定期限前收房并实际装修、使用该房屋，原告没有任何实质上的经济损失。其次，根据原告自行签署的《自行办理商品房产权转移登记确认书》可以看出，原告已做出明确的意思表示，认为被告已按合同约定完成了所有合同义务，被告不存在任何违约行为。二、被告在商品房交易中诚实守信，并且已完成房屋初始登记的协助义务，此次逾期系因行政机关的原因导致，可以免责。首先，被告自施工以来，一直积极配合各单位，并在约定的时间内向国土资源局提交资料申请办理产权证书，但因案涉地块土地含金量指标问题未能解决，故国土资源局无法如期受理办理产权证的相关资料，导致办证事宜被搁置。被告无法控制相关行政处理流程，办证被搁置属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致。杭州经济技术开发区管委会于2018年5月7日向被告发出公文处理简复单，载明案涉地块自2012年5月3日至2013年1月31日期间，因土地含金量指标问题等非企业自身原因导致开工延期273天，原则上同意免除该项目273天的开工违约责任。该简复单出具后，国土资源局对被告此前提交的办证资料予以受理。被告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，逾期办证纠纷应是指因出卖人原因，导致买受人在约定或法定的期限届满时未能取得房屋权属证书的情况，即只有逾期办证系被告的责任导致，被告才需承担相关不利后果。纵观本案，被告已采取措施处理相关问题，全力保证业主在暂无法办证的情况下也可正常行使对房屋使用、处分、收益的权利。被告已完全履行合同义务，不应就客观事由导致的逾期办证行为承担违约责任。其次，根据原告自行签署的《自行办理商品房产权转移登记确认书》可以看出，原告已作出明确的意思表示，认为被告已按合同约定完成了所有合同义务，被告不存在任何违约行为。三、退一万步讲，即使逾期办证系被告原因所致，那么，原告所主张的违约金亦过高，请求法院适当予以调减。1.对于逾期交付权属证书的时间，原告表述有误。首先，合同约定的交付权属证书的时间应系被告取得案涉房屋不动产权分割登记凭证的时间，至于原告何时办理不动产转移登记手续，取得不动产权利证书，系原告对自身权利的处分。国土资源局已于2018年5月16日受理被告提交的办理权属证书的资料，且被告在5月14日至30日期间电话通知全部业主来公司领取办证资料。因此被告交付权属证书的义务已全部履行，原告也在接受通知后领取了办证资料并签署了确认书。其次，合同虽约定交付权属证书的日期为2017年6月30日，但结合杭州经济技术开发区管委会的公文处理简复单，被告认为逾期日应自2018年4月29日起算。2.逾期办证并未给原告带来实际损失，原告主张的违约金过高。逾期办证并未影响原告对案涉房屋行使占有、使用、收益、处分等权利，原告亦未提交证据证明影响其交易。案涉房屋周边同类房屋价格已经暴涨，原告所购房屋的价值剧增，即便交易迟延，也不会对原告造成任何损失。故原告主张的违约金过高，恳请法院予以调减。 本院经审理查明：2016年11月25日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买杭州经济技术开发区荣辉商业中心3幢219室房屋，房价款为638000元；被告应当在2016年12月31日前将符合条件的房屋交付原告使用；被告逾期不超过180日的，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，原告有权解除合同；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；被告负责申请该房屋所有权初始登记，取得该房屋所有权证书；被告承诺于2017年6月30日前，取得上述土地、房屋权属证书交付给原告，原告委托被告办理该房屋转移登记。被告如不能在约定期限内交付权属证书的，在约定日期起180日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日后，原告不退房，被告自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。 2017年2月8日，原告与被告签署《商品房交接书》，对坐落于杭州经济技术开发区荣辉商业中心3幢219室房屋进行验收交接，被告开具房价款638000元的浙江增值税普通发票。 2017年3月2日，被告完成案涉工程竣工验收备案登记。 2018年5月16日，杭州市国土资源局受理被告对杭州经济技术开发区荣辉商业中心744套房屋的办证资料及申请，并于2018年5月17日完成案涉房屋的不动产权初始登记。 2018年5月21日，原告与被告签订《自行办理商品房产权转移登记确认书》。该确认书确认：“一、买受人要求自行办理商品房产权转移登记。二、出卖人同意买受人自行办理商品房产权转移登记。三、出卖人确认：不再向买受人收取代理办证费用，并不追究买受人自行办证的违约责任。四、买受人确认：已收到该房屋的所有权初始登记权属证书，并视为出卖人的合同条款义务已全部如期完成且不追究出卖人的任何责任。五、双方对确认书的条款已充分阅读，完全理解每一条的真实意思表示，愿意签订并遵守本确认书的全部约定。六、经双方盖章或签字后生效。” 上述事实由原告提交的《浙江省商品房买卖合同》《商品房交接书》、浙江增值税普通发票，以及被告提交的《自行办理商品房产权转移登记确认书》《不动产登记申请受理通知书》《建设项目用地复核验收申请受理通知书》《不动产登记结果告知单》等证据及当事人庭审陈述所证实。被告提交的EMS快递面单，无收寄局的收发章，且被告亦未提交证据证明原告已签收该份快递，故该份证据无法达到被告的证明目的，本院不予确认。被告提交的《杭州经济技术开发区管委会公文处理简复单》、电话通信详单无法达到其证明目的，本院不予确认。 本院认为，原、被告签订的《自行办理商品房产权转移登记确认书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据确认书内容显示，原告已签名确认收到该房屋所有权初始登记证书，并认可被告的合同义务已全部如期履行，且明确不追究被告的任何责任。该确认行为应视为原告在不违反法律禁止性规定的情况下对自己权利的自由处分，其效力受法律保护。故原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告蔡丰泽的全部诉讼请求。 案件受理费349元，减半收取174.5元，由原告蔡丰泽负担。原告蔡丰泽于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判员 申 宁 二〇一八年十二月七日 书记员 江亮珍