北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初11562号原告（反诉被告）潘跃华，男，汉族，1977年1月13日出生，住址江苏省江都市。委托代理人宋飞，北京市嘉佑律师事务所律师。委托代理人沈昌兰，女，汉族，1975年11月8日出生，住址江苏省江都市。被告（反诉原告）袁玲，女，蒙古族，1982年6月10日出生，住址内蒙古赤峰市巴林左旗林东东城区。第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝阳北路**楼**2302。法定代表人缪寿建，总经理。委托代理人李春燕，女，汉族，1991年3月27日出生，北京麦田房产经纪有限公司员工，住址，住址河北省邢台市清河县div>原告（反诉被告）潘跃华与被告（反诉原告）袁玲、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同合同纠纷一案，本院于2017年5月18日依法作出（2016）京0105民初56701号民事判决。潘跃华与袁玲均不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2017年10月17日，北京市第三中级人民法院依法作出（2017）京03民终9455号民事裁定书，以原判决事实尚需进一步查清为由，撤销了（2016）京0105民初56701号民事判决，将案件发回重审。本院依法另行组成由审判员文怡昊担任审判长、审判员杨静和审判员宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。潘跃华及其委托代理人宋飞、沈昌兰，袁玲、麦田公司委托代理人李春燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘跃华诉称：2015年12月22日，我和袁玲经过麦田公司的居间签订了北京市存量房屋买卖合同及两个附件，购买袁玲名下的北京市朝阳区安慧北里逸园甲XX号楼XX层XXXX房屋（以下简称涉案房屋）。签合同的时候各方都知道我是没有购房资格的，后来我也按照合同约定的期限取得了购房资格。签合同当天我就支付了10万元定金。2016年2月26日，双方在麦田公司办理了申请贷款手续。同年4月6日，我支付袁玲首付款90万元，本来双方定于2016年2月28日支付袁玲首付款，但是双方2月26日又签订了补充协议，约定首付款支付日期延迟至2016年7月1日之前。2016年7月5日，我方向光大银行交了158万元的监管资金，7月19日袁玲同我办理了网签，7月29日网签成功。8月2日批贷成功。8月6日双方去办理房屋税费的缴纳，但是没有成功，因为当时孩子的户口我带的是复印件，而且袁玲也没有带地税票。之后我方和袁玲通过中介约定8月12日再去办理，但是袁玲表示没有时间。中介又给我们约了8月29日的时间，但是我去了，袁玲没去。9月2日，在麦田公司的主持下，双方见面，讨论合同继续履行的问题，袁玲当时表示要解除合同并支付我们违约金，我没有同意，并要求继续履行，双方没有谈成。9月12日我就起诉到了法院。在原审期间，我向法院提交了购房尾款100万元。需要说明的是关于批贷的问题，当时约定的贷款是120万，但是我手头有20万现金，所以只申请了100万元贷款，余下的20万元和那158万元都打入了资金监管账户。这个情况我是告诉了麦田公司的。20万元是8月30日打的。我们认为合同之所以难以履行，是袁玲不愿意再继续履行了，原因在于涉案房屋的价格在2016年的7、8月间有明显的上涨。因此，我诉至法院，请求1、袁玲继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同，协助我办理房屋权属转移登记手续，将涉案房屋过户至我名下，并将涉案房屋立即交付给我；2、袁玲支付我违约金，以房屋成交价为基数，按照日千分之零点五的标准，从2016年9月30日计算至实际交付涉案房屋之日止。袁玲辩称：不同意潘跃华的全部诉讼请求。针对潘跃华的第一项诉请，潘跃华已经违约了，我不同意继续履行，给他办理过户手续。潘跃华没有按照约定的时间向银行申请贷款，也没有按约定跟我办理网签的备案手续。由于潘跃华从签合同到2016年9月4日一直没有购房资格，导致合同没有办法正常履行。因为潘跃华的原因，导致合同没有如期缴纳税款。我认为我在2016年8月31日已经通知麦田公司要求三方会谈解除合同，所以合同已经解除，不存在交付房屋的问题。违约金因为我没有违约行为，所以我不同意承担。如果法庭判决我方承担违约金，需要法庭调整，违约金的计算日期应当从判决继续履行生效之日起计算。潘跃华主张的违约金数额过高。潘跃华不具有购房资格各方都没有告诉过我。4月6日我拿首付款的时候以及8月6日交税的时候，麦田公司的人员是在场的。2月26日面签，没有走银行批贷的流程，只是我同意潘跃华去银行贷款，因为申请贷款必须要有网签合同，直到2016年8月份的时候，双方才完成网签，才能够申请贷款。我本人没有签订过网签合同。8月12日和8月16日，中介没有通知我去交税，8月24日的时候，中介通知我去办理交税，但是我认为潘跃华违约了，就没去。我卖这个房子是为了购买新房，由于潘跃华拖我太久，导致我合同目的不能实现，所以我跟中介和潘跃华约好三方在9月4日面谈，我就当面要求解除合同，没有说要支付潘跃华违约金。袁玲反诉称：双方确实在麦田的居间下在2015年12月22日签订了北京市存量房屋买卖合同及两个附件，签合同当天潘跃华就支付了10万元定金。2016年2月26日，双方在麦田公司总部办理了银行面签，面签办完了。双方于2月26日又签订了补充协议，约定首付款支付日期延迟至2016年7月1日之前。同年4月6日，潘跃华支付我首付款90万元，之所以将首付款的付款期限延迟，是因为中介当时要押我的房本，但是我当时房本有他用，所以不同意，就签了补充协议。2016年7月5日，潘跃华向光大银行交了158万元的监管资金。这个房子确实办了网签，但是这个网签根本没有通知我协助办理，我是在2016年的8月份才知道这个事情。2016年8月2日潘跃华才去申请批贷，8月3日才批贷成功。但是合同中约定的是潘跃华应当批贷120万，他成功批下来的只有100万，余下的20万元一直没有给我交代。8月6日双方去办理房屋税费的缴纳，但是没有成功，因为当时因为潘跃华孩子的户口是一个复印件，工作人员要求必须是原件。我当时带了地税票，所以当天不能交税完全是潘跃华的原因。我只是在8月24日收到了中介的通知，要求我在8月29日再去办理缴纳税费的工作。但是我认为8月29日已经太晚了，我已经考虑解除合同了，所以29日那天我也没有去。9月4日那天中介确实约了双方，我当天就向潘跃华提出解除双方的买卖合同，但是我没有提支付潘跃华违约金，潘跃华不同意解除合同。双方没有达成一致，不欢而散。之后潘跃华就起诉了。我的反诉请求是1、要求确认双方于2015年12月22日签订的北京市存量房屋买卖合同及附件于2016年9月4日解除。我同意退还潘跃华交纳的100万元购房款。2、潘跃华协助我办理涉案房屋的网签注销手续。3、潘跃华支付我违约金76万元。潘跃华对袁玲反诉辩称：我不同意袁玲的反诉请求及事实理由。我们认为合同没有解除，违约的一直是袁玲，袁玲陈述的事实与实际不符。网签注销手续也不同意协助办理。违约金由于是袁玲违约，不同意支付。如果法庭判决我方承担违约金的话，需要法院依法调整。麦田公司述称：针对本诉，我方是这次房屋买卖的居间方，我方提供的居间服务不存在任何问题。本诉与我们没有直接利害关系，请法院依法裁判。针对反诉的意见，同本诉一致。在双方签订合同之前，就都知道潘跃华不具备购房资格，所以针对这个问题，双方专门签订了一个购房资格协议，袁玲同意潘跃华在2016年6月30日之前取得购房资格即可。潘跃华是在2016年7月6日提交了购房资格的审核申请，7月19日通过了申请。当时潘跃华之所以没有购房资格，是因为他名下有一套房在出售。潘跃华取得购房资格晚了几天，我方就这一事实通知了袁玲，袁玲也同意继续履行合同。经审理查明：2015年12月22日，潘跃华和袁玲经麦田公司居间签订北京市存量房屋买卖合同，约定潘跃华购买袁玲名下涉案房屋，建筑面积97.5平方米，该房屋系商品房，未设定抵押。房屋总价为380万元。该合同还有两个附件，其中附件二约定定金10万元于签订附件二时通过自行交接的方式自行支付。物业交接保证金2万元，于物业交接完毕当日支付。双方应于2016年5月7日前办理申请贷款手续，拟贷款120万元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续，若贷款未获批准或批贷致额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷教部分房款。房屋所有权证办理完毕后7个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续。若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后7个工作日内办理土地使用权抵押登记。剩余购房款潘跃华于2016年2月28日前支付袁玲90万元，支付方式为金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管；2016年7月15日网签后支付158万元，支付方式为银行资金监管。买卖双方应缴纳的税费由潘跃华负担。双方应于贷款批复后七个工作日办理税费缴纳手续。取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后七个工作日办理房屋权属转移登记手续。因房屋已被出租，袁玲应在2016年9月30日前解除该房屋的租赁关系，将房屋交付潘跃华。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每千分之零点五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，潘跃华、袁玲同福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰北京分公司）签订房屋交易保障服务合同，约定潘跃华、袁玲委托金诚丰北京分公司办理房屋交易后续事宜。当日潘跃华支付袁玲定金10万元。2016年2月26日，双方签订补充协议，主要内容为：原约定潘跃华于2016年2月28日前支付袁玲购房款90万元，支付方式为金诚丰北京分公司资金监管；变更为潘跃华于2016年7月1日前（含当日）以金诚丰北京分公司指定账户资金监管方式支付袁玲购房款90万元。当天，潘跃华同袁玲完成了涉案房屋的面签手续。2016年4月6日，潘跃华和袁玲又签订一份补充协议，约定购房款90万元于4月6日通过双方自行交接的方式支付，同日，潘跃华通过案外人账户向袁玲转账90万元，同日，袁玲出具收据一张，表示收到潘跃华支付的涉案房屋购房款90万元。2016年7月15日，潘跃华向袁玲监管账户转账支付158万元。2016年7月19日，潘跃华购房初步核验通过。2016年8月2日潘跃华申请向银行批贷，8月3日批贷成功，贷款金额100万元。2016年8月6日，潘跃华填写唯一购房承诺表一张，承诺已如实全面填报拟购住房、家庭成员情况，本次购房为家庭唯一住房。当日潘跃华、袁玲办理缴税事宜，但没有完成。麦田公司组织双方2016年8月29日再次缴税，当日袁玲未到场。2016年8月30日，潘跃华向袁玲监管账户转账支付20万元。2016年9月4日，潘跃华与袁玲会面，袁玲提出解除合同，潘跃华不同意。原审过程中，潘跃华于2016年11月22日将贷款100万元打入本院账户，以证明其履行能力。庭审中，潘跃华提交了以下证据，以证明其主张的事实：1、贷款情况说明一份，证明其已依约定申请了100万元贷款。2、没有落款日期的购房资格协议一份，该协议主要载明潘跃华暂不具备购房资格，出售自己及家庭名下一套房屋后即具备购房资格。袁玲对此知晓，同意潘跃华在2016年6月30日前满足上述条件，具备购房资格。3、袁玲及中介人员的微信聊天记录截图打印件64页，证明袁玲因房屋价格上涨主动违约，拖延不办过户事宜。4、网签授权委托书一份，袁玲与中介人员黄某某的录音光盘一张，文字整理稿一页，证明袁玲对网签一事知情。潘跃华的上述证据均无法提供原件。袁玲质证称：1、真实性不认可，证明目的不认可。2、没有原件，真实性不认可，证明目的也不认可。3、真实性认可，证明目的不认可。4、网签授权委托书真实性不认可，没有签过，证明目的也不认可；录音光盘及文字整理稿真实性不认可，只有短短几秒，没有办法确定谈话内容。麦田公司质证称：对证据3的证明目的不认可，无法确定违约原因，其他潘跃华的证据均没有异议。庭审中，袁玲提交了以下证据，以证明其主张的事实：1、录音光盘一张，录音文字整理稿一页，证明潘跃华、袁玲及麦田公司员工在2016年9月4日面谈，袁玲提出解除合同。2、袁玲及麦田公司中介人员微信聊天记录截图打印件15页，证明麦田公司和潘跃华在履约过程中违约。3、麦田公司和袁玲的微信录音光盘1张，文字整理稿3页。潘跃华质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，整个对话中双方没有就解除合同达成一致；2、真实性认可，证明目的不认可，恰恰证明我通过中介催袁玲履约；3、真实性认可，证明目的不认可，记录中反映我方积极履约，但是袁玲拒绝过户。麦田公司质证称：1、3真实性无法确认；2、真实性认可，证明目的不认可。麦田公司申请证人赵某出庭作证，该人到庭作证称：我是潘跃华和袁玲房屋买卖的中介，是麦田公司的员工。2015年12月下旬，潘跃华和袁玲在我们门店签订了房屋买卖合同，当时潘跃华名下是有一套房的，只有把这套房售出他才能买新的房屋，这个情况我和袁玲在签约的时候都是清楚的。潘跃华也向袁玲支付了钱款，但是具体多少钱、什么时候给的我记不清了。2016年2月份，潘跃华、袁玲和我去做面签了，手续都做完了，就等批贷了，批贷是2016年8月4日才批下来。2016年2月至8月份期间，我们什么也没干，就等着潘跃华把房子卖了，腾出购房名额。8月4日批完贷之后，8月6日，我约潘跃华、袁玲去九龙山交税，当时由于潘跃华户口本是复印件，袁玲没有带契税票，就没有交成，只是签了一些交税所需的材料。我就约买卖双方8月12日再去交一次，结果到了那天双方都没有时间。我又给他们约了8月16日去交税，那天潘跃华去了袁玲没去，我问袁玲她说她出差了。再后来，袁玲告诉我说这个房子价格卖低了，不想再往下走了。我就又约双方来我们门店，想帮他们协调一下，但是双方达不成一致，就都回去了。关于这次交易的网签，2016年8月4日交税的时候双方签了一份网签协议，但是我手上只有这份协议的照片，原件在哪我也不知道。但是网签的协议只是签了，没有去建委进行备案，合同就履行不下去了。关于潘跃华的资格问题，我记得潘跃华是在2016年的7月中旬取得了资格。潘跃华一共交了三笔钱，第一笔是定金，第二笔是合同约定的首付款，第三笔是合同约定打入资金监管账户的钱，但是具体多少钱我记不清了。潘跃华对证人证言真实性认可，袁玲则不认可证人证言，称在签约的时候，证人是不在场的，2016年2月26日面签，证人也不在场。上述事实，有交易合同、收据、唯一购房承诺表、银行进账单、房屋交易保障服务合同、以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：潘跃华与袁玲签订的房屋交易合同、附件及补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定严格履行。潘跃华认为袁玲违约，主要依据是在第一次办理税费缴纳没有成功后，袁玲不再配合办理相关事宜，在2016年9月4日还提出解除合同。袁玲认为潘跃华违约，称由于潘跃华从签合同到2016年9月一直没有购房资格，无法按照约定的时间向银行申请贷款，也没有按约定办理网签的备案手续，导致合同没有办法正常履行。且没有如期缴纳税款也是潘跃华单方原因造成的。关于潘跃华的资质问题，从现有证据和庭审陈述来看，潘跃华在签约时不具备在本市购房资格，且直到2016年7月19日才获得这种资格，这一情况潘跃华和麦田公司均表示袁玲签约时即已知晓，而相关证据只有购房资格协议，但该份协议潘跃华和麦田公司均无法提供原件，本院对其真实性无法认可。即使该份协议为真实，其中约定潘跃华应当在2016年6月30日前取得购房资格，潘跃华也没有严格履行。依交易惯例只有取得购房资质，进行资格核验、办理网签后才能批贷，潘跃华的资质问题，导致资格核验、网签、批贷等环节均不能如期进行，已经构成违约。关于缴纳税款问题，潘跃华承认自己资料没有准备齐全，故对于未能及时缴税应当存在一定责任。就袁玲而言，她表示自己根本没有参与办理网签，但在2016年8月她还同潘跃华一起办理了税费缴纳，按照交易习惯一般要在网签完成后才缴纳税费，如确如袁玲所述，则其没有任何异议，积极配合办理税费的行为不合常理。其次，袁玲没有对资质问题影响合同流程提出过异议，直到2016年8月份袁玲还在积极配合办理房屋税费的交纳工作，而参考证据中袁玲同麦田公司工作人员的微信沟通记录，可以发现袁玲提出解除合同的主要原因是房地产市场价格上涨，自己没有及时拿到足够的购房款。故合同不能正常履行的原因在于潘跃华购房时欠缺资质，导致购房流程迁延，同时由于房地产市场行情波动，袁玲认为自己未能及时获得售房款购买新房，不再同意配合潘跃华继续履行合同。从解除条件上看，房屋交易合同中约定逾期履行超过十五个工作日的，守约方才可以提出解除合同。但在双方的合同及附件中对于履行的时间节点多数约定不明确，袁玲提出的贷款问题，合同中约定是要在5月7日完成贷款申请，并未约定5月7日必须完成批贷工作。因此袁玲依约定解除合同的说法不能成立。综合上述分析可知，在2016年8月贷款已经批下来，资金已经到位，潘跃华的资质也已取得，双方仍然具备继续履行合同的充分条件，因此合同未能履行完毕，双方均存在一定责任。本院综合全案情节考虑，认为合同解除的法定和约定条件均不具备，房屋买卖合同现已履行大半，且具备继续履行的条件，故对于潘跃华提出的继续履行合同，办理房屋过户及交付房屋的请求予以支持。潘跃华还提出了延期交房的违约金，房屋买卖合同中仅对迟延履行的违约金进行了约定，潘跃华主张的违约金算法是迟延履行在十五个工作日以内这种情况下的计算方法，不适用于本案情况。本院对该请求不予支持。就袁玲提出的反诉，解除合同不予支持，原因前文已经说明，不再赘述。以解除合同为基础的撤销网签请求亦不予支持。违约金部分，有明确的合同约定，潘跃华在履行过程中虽有违约行为，但袁玲主张的违约金计算方法系以合同因违约无法继续履行或解除为前提的，潘跃华的违约行为尚不足以造成上述局面，因此违约金条款不能适用于本案情况，本院不予支持。由于审理过程中各方均不申请评估鉴定，如袁玲认为潘跃华的违约行为给其造成实际损失，可以另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）袁玲继续履行与原告（反诉被告）潘跃华签订的北京市存量房屋买卖合同，于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）潘跃华办理房屋权属转移登记手续，将北京市朝阳区安慧北里逸园甲XX号楼XX层XXXX房屋过户至原告（反诉被告）潘跃华名下，并将该房屋交付给原告（反诉被告）潘跃华。二、驳回原告（反诉被告）潘跃华的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）袁玲的全部反诉请求。本诉案件受理费三万七千二百元，原告（反诉被告）潘跃华负担七千二百元（已交纳），被告（反诉原告）袁玲负担三万元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三万七千二百元，被告（反诉原告）袁玲负担三万元（已交纳），原告（反诉被告）潘跃华负担七千二百元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  杨 静审判员  宋培海二〇一八年十二月十六日书记员  姚澍峥