江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初5794号原告：南昌市路灯管理处，住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大厦**，统一社会信用代码：12360100491101227X。法定代表人：边江，处长。委托诉讼代理人：雷结斌，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201120765736。委托诉讼代理人：江天桥，江西中天律师事务所律师，执业证号：13601199720196379。被告：汪卫红，女，1975年6月6日生，汉族，湖南省益阳市人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：朱钰，江西司达律师事务所律师，执业证号：13601201411882778。委托诉讼代理人：祝融，江西司达律师事务所实习律师，实习证号：36001803110030。原告南昌市路灯管理处诉被告汪卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市路灯管理处委托诉讼代理人雷结斌、江天桥、被告汪卫红及委托诉讼代理人朱钰、祝融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市路灯管理处诉称：2017年9月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同第一条第（一）款约定，原告将位于南昌市南京西路519号1-3的资产（建筑面积854.66m2）出租给被告作为店面使用，租赁期限从2017年9月29日至2022年9月28日。合同第六条第（三）款约定，租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应向原告支付相当于当年租金总额10%的违约金。合同签订后，原告依约履行了房屋交付义务，被告不及时缴纳房租，提出提前终止双方签订的《房屋租赁合同》。经协商，原、被告于2018年5月21日签订了《房屋租赁合同终止协议》，该终止协议第二条约定，被告应于2018年5月31日前将房屋清空并交还给原告，如被告不按时清空房屋并交给原告，每逾期一天，需向原告支付原租赁合同约定的租金外，还需向原告支付年租金千分之五的违约金；逾期十天，原告有权无偿收回房屋并对被告滞放在屋内的全部物品作废品处置，由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担；该终止协议第五条约定，被告将租金、违约金等一次性付清、水电费等费用清零无拖欠、房屋交还原告并经原告验收同意、上级批复后，原告及时办理手续将履约保证金退还给被告。终止协议签订后，被告迟迟不支付租金、违约金并且不清空房屋还给原告。为此，原告提起诉讼：1、请求判决被告支付原告2018年4月30日起至2018年5月31日的房屋租金40800元并按人民银行同期贷款利率计算2018年4月30日起至付清之日的利息（暂计333.2元）；2、请求判决被告支付原告提前退租违约金48960元；3、请求判决被告从2018年6月1日起至被告将房屋清空并交还给原告之日止，按每日1360元支付占用费并按每日2448元支付不按时清空房屋并交还的违约金（从2018年6月1日至2018年9月3日，暂计违约金和占用费357952元）；4、请求判决被告将南昌市南京××层房产清空并结清水、电等物业费用后交还给原告变更为请求判决被告支付原告5个月空置房屋租金损失204000元；5、请求判决被告办理完毕营业执照迁出南昌市南京××层房产的迁址手续或注销手续并从2018年6月1日起按每日2448元支付不按时退办完营业执照迁址或注销手续的违约金暂计73440元；6、请求判决被告承担本案诉讼费和律师代理费4万元。被告汪卫红辩称：一、原告违反按现状出租条款在先，侵害被告的合理信赖利益，违反合同公平原则。首先，分租事实。在被告承租涉案商铺之前，涂倩娜、李忠等五家商户已与原告形成长期事实有效的租赁关系。上述五家商户早于被告入驻涉案商铺，并长期租赁经营，形成合租现状，对于分租事实，原告始终清楚了解并明确知晓，所以，应视为默认其自愿承担由此产生的相应后果。其次，经营限制。涉案商铺拍租公告显示，涉案商铺用途为商业、服务业，限制条件为不能做KTV、酒吧、餐饮、洗脚按摩娱乐业、不能转租分租。上述经营限制条款不仅与招租公告本身“按实际现状出租”存在前后矛盾，同时也未在原、被告双方签订的租赁合同中明确约定。涉案商铺拍租前，二楼一直是洗脚店，根据拍租公告限制性条款，新的承租人不能经营洗脚按摩娱乐业，因此，原告作为出租人应当将涉案商铺的洗脚店清空，原告实际却未清空洗脚店，直至被告成为新的承租主体，原告仍未清空洗脚店。之后，因第三方举报原告才被迫下整改通知强令洗脚店搬离，最终导致二楼、三楼商铺长期空置，其结果是租赁成本都转嫁给所有实际承租人承担。综上，原告违约在先，对涉案租赁合同解除负有不可推卸的法律责任。二、涉案商铺租金及其他费用应由各实际承租人按照过错各自承担。纠纷发生后，被告一直积极努力协调各实际承租人向原告交清费用，后因无法继续履行合同，原、被告经协商于2018年5月21日签订了房屋租赁合同终止协议，书面解除了租赁合同。终止协议签订后，被告要求实际承租人于2018年6月11日清空商铺，被告履行了自己的义务，并到场等待原告办理交接手续，但遭到原告的拒绝，原告执意要求整体交接，被告对此难于接受。所以，由此产生的不利后果不应由被告承担。三、被告交纳的押金应予抵扣租金。2018年1月30日，被告向原告交纳押金122400元，同时约定有一个月的装修免租期，上述部分应在最终认定被告承担的法律责任范围内予以抵扣。综上，恳请法庭查明全案事实，维护被告的合法权利。经审理查明：2017年8月4日，原告根据市财政局、市国有资产监督管理委员会《关于进一步规范我市集中管理市直行政事业单位国有资产公开招租工作的通知》规定，原告将坐落南昌市南京××层房屋委托江西省鑫源拍卖有限公司公开拍租。被告与经营户涂倩娜、陈海龙、李忠、罗宇、钟小凤经协商推选并授权被告参加南京××层房屋拍租。2017年9月19日，被告通过公开拍租方式取得了坐落南昌市南京××层房屋租赁使用权。2017年9月29日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定，“原告将坐落南昌市南京××层（建筑面积854.66m2）房屋出租给被告使用，租赁期限为5年即自2017年9月29日起至2022年9月28日止。第一年租金：从2017年9月29日至2018年9月28日，月租金40800元；第二年租金：从2018年9月29日至2019年9月28日，月租金为42024元；第三年租金：从2019年9月29日至2020年9月28日，月租金为43284.72元；第四年租金：从2020年9月29日至2021年9月28日，月租金为44583.26元；第五年租金：从2021年9月29日至2022年9月28日，月租金为45920.76元；履约保证金122400元。”在该合同签订前日，原告即组织原承租人与被告办理了南京西路519号房屋交接手续，被告接受房屋后其实际只使用了该房屋一楼的一间店面，该房屋一楼的其余店面实际由涂倩娜、陈海龙、李忠、罗宇、钟小凤使用。此后，被告按约向原告交纳履约保证金122400元并支付了2018年4月29日前的房屋租金。2018年4月23日，被告向原告提交书面申请要求终止租赁合同。2018年5月21日，原、被告经协商后签订《房屋租赁合同终止协议书》，终止协议约定，“一、原、被告双方同意于2018年5月31日提前终止双方于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2018年5月31日止。二、被告应于2018年5月31日前将房屋清空，房屋及设施完好无损地交还给原告；如被告不按时清空房屋并交还给原告，每逾期一天，除向原告支付原租赁合同租金外，还需向原告支付年租金5‰的违约金。逾期十天，原告有权无偿收回房屋并对被告滞放在房屋内的全部物品作废弃物处置，由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。三、被告应于2018年5月31日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。如被告不按时退办完营业执照迁址手续，每逾期一天，需向原告支付原租赁合同的年租金5‰的违约金；逾期达十天，原告有权请求有关机关或部门代为办理其营业执照迁址或注销手续，由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。四、原合同终止后，被告应于2018年5月31日前将应付的租金支付给原告；如被告不按时支付，每逾期一天，除支付原合同标准的租金外，还需向原告支付应付租金5‰的违约金；逾期达十天，原告由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由被告承担。五、被告将租金、违约金等一次性付清，水电费等费用清零无拖欠，房屋交还原告并经原告验收同意、上级批复后，原告及时办理手续将履约保证金（可抵扣租金、违约金、多退少补）退还给被告。六、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向原告所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。”该终止协议签订后，被告将自己单独经营的店面清空欲交付给原告，原告则要求被告将房屋整体清空整体返还，由于其他经营商户不同意清空店面，造成被告无法按终止协议约定期限向原告整体返还房屋。此后，被告既未向原告支付租金，也未将房屋整体返还给原告，直至原告向本院起诉后，被告于2018年8月30日才将租赁房屋全部清空并向本院申请要求与被告办理房屋交接手续。2018年9月3日，经本院组织原、被告调解，被告才将坐落南京××层房屋返还给原告并办理了交接手续，同时被告结清了房屋返还前的水、电费。至此，自2018年4月30日至2018年5月31日期间，被告共欠原告房屋租金40800元；自2018年6月1日至2018年9月3日期间，被告共欠原告房屋占有使用费126480元；合计167280元。另查明：2018年7月17日，被告注册的字号为“南昌市东湖区绿色食品超市”营业执照登记的经营场所为东湖区文教路289号3栋2单元503室。再查明：2018年6月28日，原告与江西求正沃德律师事务所签订《委托代理协议》一份，协议约定，“原告委托江西求正沃德律师事务所代理原告与被告租赁合同纠纷案，江西求正沃德律师事务所指派雷结斌律师作为原告一审代理人，代理费2万元。”2018年10月22日，原告与江西中天律师事务所签订《委托代理协议》一份，协议约定，“原告委托江西中天律师事务所代理原告与被告租赁合同纠纷案，江西中天律师事务所指派江天桥律师作为原告一审代理人，代理费2万元。”此后，江西求正沃德律师事务所雷结斌律师和江西中天律师事务所江天桥律师作为原告委托诉讼代理人参加了本案诉讼。上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、租赁合同终止协议、委托代理合同、照片以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：被告以自己的名义单独与原告签订房屋租赁合同，该合同对原、被告均具有法律效力，虽然被告与涂倩娜、陈海龙等人约定由被告出面参加拍租，后实际也由被告与涂倩娜、陈海龙等人分租，但被告与涂倩娜、陈海龙等人的分租约定对原告没有约束力。所以，被告提出的应由其他实际承租人与其共同承担责任的抗辩观点，不符合法律规定，故被告该抗辩理由不成立。2018年5月21日，原、被告签订房屋租赁合同终止协议后，被告未按约将承租房屋整体返还给原告，故原告请求被告支付租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。由于原、被告在终止协议中约定逾期交房除支付原合同约定租金外，每延期一日，还需向原告支付年租金5‰的违约金，根据终止协议约定，被告除支付原告原合同约定租金126480元外，被告还应支付原告逾期交房违约金（即年租金489600元×5‰×95天）232560元。虽然该逾期交房违约金约定很高，但被告在本案诉讼中没有主张调低违约金，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告主张的律师代理费，因符合终止协议的约定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。另外，因终止协议中对提前退租违约金未作约定，故原告请求被告支付提前退租违约金的诉请，不予支持。对原告主张的房屋空置租金损失，因本案系原、被告协商解除合同，所以，该房屋空置损失系原告自行选择解除合同的结果，故原告的该项诉请，本院不予支持。对原告主张的营业执照迁址损失，因被告已将其营业执照迁出，故原告该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告汪卫红在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市路灯管理处2018年4月30日至2018年5月31日期间的房屋租金40800元及自2018年4月30日起至付清该租金之日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、被告汪卫红在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市路灯管理处2018年6月1日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费126480元及自2018年6月1日至2018年9月3日期间的逾期交房违约金232560元；三、被告汪卫红在本判决生效之日起十日内支付原告南昌市路灯管理处律师代理费4万元；四、驳回原告南昌市路灯管理处的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告南昌市路灯管理处预交案件受理费36370元，原告南昌市路灯管理处承担1万元，被告汪卫红承担26370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  姜红玲人民陪审员  钟蔓萍二〇一八年十二月十七日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。