四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终13748号 上诉人（原审原告）：陈杰，男，汉族，1986年4月12日出生，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：罗云燕，女，羌族，1987年4月5日出生，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中铁正和置业有限公司。住所地：四川省成都市崇州市崇阳镇蜀州南路**。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 上诉人陈杰、罗云燕因与被上诉人成都中铁正和置业有限公司（以下简称中铁正和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈杰、罗云燕上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、本案一审、二审诉讼费用由中铁正和公司承担。在二审审理中，陈杰、罗云燕明确改判的具体内容：1.请求二审法院以万分之一的标准调高逾期办证的违约金，时间计算到实际办证之日止。2.从应当办证而未办证之日起至实际办证之日止计算拖延办证时间的违约金。 主要事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.一审法院违背《合同法》、《民法通则》关于“自愿原则和意思自治原则”，认定了案涉合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务，即认可了双方对违约行为应当承担违约后果。中铁正和公司未按照合同约定，迟延办证即应当支付相应的违约金。2.一审法院适用法律错误。双方签订的合同本就是中铁正和公司提供的格式合同，且上诉人已按照约定履行了全部义务，违约金的标准已低于了银行贷款利息。3.一审法院违反法不溯及既往的原则。《不动产登记条例》在2015年3月1日颁布，崇州市在2016年10月8日实施不动产统一登记，但双方早在2013年2月24日签订了案涉合同。一审法院以后颁布的法律约束之前的行为。即便崇州市在2016年10月8日开始实施不动产统一登记，但中铁正和公司所开发的案涉小区多数楼栋权属证明都未办理齐备。4.一审法院错误理解《不动产登记条例》第四条的原则，该条款颁布的异议在于简政放权，整合部门职能职责和方便企业和群众，而非是中铁正和公司迟延办证的借口和理由。二、一审法院程序违法。一审法院超期审判，存在程序上的错误。 中铁正和公司答辩称：1、中铁正和公司不能正常给业主办证的原因是基于政府的逾期交地、逾期办理大产权证所导致，其次，是因为大量的业主未按照交房通知书的要求提交办证所需要的材料，部分上诉人至今都未提交将资料交付给中铁正和公司的证明。综上，中铁正和公司认为一审判决的违约金适当。2、从时间上讲，办理不动产证的违约金在双方合同中并未约定，就不应当适用合同万分之三或万分之二的标准，而是应当根据陈杰、罗云燕提供自己的损失证据来主张，但陈杰、罗云燕至今为止都未提交有造成损失的证据。 陈杰、罗云燕向一审法院起诉请求：1.判令中铁正和公司为陈杰、罗云燕办理位于四川省崇州市29栋3单元5楼2号房屋的不动产权证；2.判令中铁正和公司按照合同约定立即为陈杰、罗云燕提交专项维修资金缴纳凭证；3.判令中铁正和公司按照合同约定立即出示证明该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格的书面证明；4.判令中铁正和公司立即向陈杰、罗云燕出示所在楼栋的权属证明；5.中铁正和公司向陈杰、罗云燕支付因公共停车场未达条件的违约金至达到条件止，截止起诉日暂为37693.85元（从2014年11月30日至2017年6月5日，暂定981天，总房款×0.01%×981天）；6.判令中铁正和公司向陈杰、罗云燕支付延期办理分户权属证明的违约金至分户证办下止，截止起诉日暂为45186.51元（从2015年10月26日至2017年6月5日，暂定588天，总房款×0.02%×588天）。在庭前会议中陈杰、罗云燕将第5项诉讼请求中计算时间变更为从2014年11月30日起按每日万分之一为标准计算至起诉之日；将第6项诉讼请求中计算时间变更为从2015年10月26日起至起诉之日，按照每日万分之二计算。 一审法院认定事实：2013年2月24日，陈杰、罗云燕作为买受人与作为出卖人的中铁正和公司签订了一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条约定：出卖人将位于崇州市的“中铁·汉嘉御景”29幢3单元5层2号房屋售与买受人，成交总价为384239元。第五条约定买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款向农行崇州支行借款支付。第十条约定出卖人在2014年10月30日前向买受人交付案涉房屋。第十一条2、其他设施约定公共停车场在2014年10月30日达到正常使用。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：买受人允许出卖人整改，在30日内达到上述条件，不作为违约。超出30日未达到上述条件，从第31日起至整改达到上述标准止，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。第十九条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记。第二十三条专项维修基金约定：买受人委托出卖人代交维修基金的，出卖人应当自受托之日起365日内，向买受人提交专项维修基金缴纳凭证。《补充协议》第四条：关于办理房屋权属证书的约定4、买受人须在办理接房手续之日或……，签订《委托书》委托出卖人代为办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证手续，上述委托为无偿委托，同时买受人必须将办理房屋分户产权证和国有土地使用权证书手续所需资料提交给出卖人并将办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证手续缴纳的税费支付给出卖人。买受人通过按揭贷款购买商品房的，还须委托出卖人代为办理房地产抵押手续，并同时交付办理他项权证所需要的资料及抵押登记手续费。因买受人的原因导致未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交资料的，买受人应向出让人支付总房款每日万分之三的违约金，同时出卖人有权拒绝办理交房手续，且办理分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的时间顺延……。5、“出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的365天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的两年内，协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之二支付违约金。”。上述合同签订后，陈杰、罗云燕按约定向中铁正和公司支付了购房款。2014年10月13日中铁正和公司向陈杰、罗云燕发出《交房通知书》，该通知书内容有：办理交房手续时，购房人需带好的资料、业主需交纳的税费表、预收6个月的住宅物业服务费统计表、交房的时间29号楼为2014年10月26日，中铁正和公司代收契税、维修基金、办理产权证的工本费等7141元，中铁正和公司加盖了财务专用章。2014年10月26日，中铁正和公司向陈杰、罗云燕交房，陈杰、罗云燕办理了入住手续。 一审法院另查明，一、2018年1月29日，一审法院向崇州市不动产登记中心发函询问案涉中铁正和公司开发的“中铁·汉嘉御景”项目“是否具备办理不动产登记证书条件，如具备办证条件，是什么时间具备的？”崇州市不动产登记中心于2018年1月31日复函称：“成都中铁正和置业有限公司‘中铁汉嘉御景’项目用地所涉及的置换、整合手续已完成，并已于2017年12月领取了《不动产权证书》。经核实，截止2018年1月30日，我中心受理窗口已收到开发商提交的换发证书及新办证书材料共106宗。”；二、崇州市于2016年10月8日开始实行不动产统一登记工作；三、陈杰、罗云燕认可中铁正和公司出示了案涉房屋所在的楼栋的权属证书，同时认可了涉房屋已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格。 一审法院认为，陈杰、罗云燕及中铁正和公司双方之间签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在陈杰、罗云燕支付了房款，中铁正和公司按约定的时间交付了房屋，且陈杰、罗云燕及中铁正和公司在合同中约定陈杰、罗云燕委托中铁正和公司向权属登记机关申请办理权属转移登记，中铁正和公司也认可案涉房屋已具备办理不动产证的条件，故对陈杰、罗云燕的该主张一审法院予以支持；陈杰、罗云燕主张中铁正和公司出示案涉房屋所在楼栋的权属证明，中铁正和公司已当庭出示，陈杰、罗云燕无异议，且陈杰、罗云燕已认可中铁正和公司出示了案涉房屋所在的楼栋的权属证书，也认可即证明了案涉房屋已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格，陈杰、罗云燕的该请求已经实现，一审法院不再支持。本案的争议焦点在于：一、中铁正和公司交付的公共停车场是否能正常使用，中铁正和公司是否承担违约责任；二、中铁正和公司是否承担迟延办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证的违约责任；三、陈杰、罗云燕主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）；四、中铁正和公司是否应该提交专项维修资金的缴纳凭证；五、陈杰、罗云燕主张的逾期办理案涉房屋房屋所有权证和分户国有土地使用权证的违约金是否超过诉讼时效。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 一、关于中铁正和公司交付的公共停车场是否能正常使用，中铁正和公司是否承担违约责任问题。陈杰、罗云燕主张公共停车场未达到条件，未达到交付标准。中铁正和公司认为按合同约定交付了公共停车场。一审法院认为，陈杰、罗云燕并不是主张中铁正和公司未按约定时间交付公共停车场，而是主张公共停车场未达到条件，未达到规划标准，但陈杰、罗云燕未向一审法院提交任何证据证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对陈杰、罗云燕的该请求一审法院依法不予支持。 二、关于中铁正和公司是否承担迟延办理案涉房屋所有权证和分户国有土地使用权证的违约责任问题。一审法院认为中铁正和公司作为案涉房屋的出卖人，办理案涉房屋权属转移登记是《商品房买卖合同》约定的合同义务，该义务是否履行直接影响到陈杰、罗云燕购买案涉房屋的目的是否得以实现；并且中铁正和公司应当承担的违约责任已在《补充协议》中予以明确。中铁正和公司协助陈杰、罗云燕取得案涉房屋权属证书系中铁正和公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才能转移到陈杰、罗云燕，但办理案涉房屋权属证书所需要的证明文件需要中铁正和公司提供，若中铁正和公司未提交相关文件，案涉房屋的权属证书实际无法办理，因此中铁正和公司有协助取得案涉房屋权属证书的义务。陈杰、罗云燕已按合同约定，将办理房屋产权登记的资料及相关税、费缴纳后，中铁正和公司未按约定期限协助陈杰、罗云燕办理案涉房屋权属登记，已构成违约。中铁正和公司辩称一、是因为崇州市国土资源局没有按时向中铁正和公司交地导致国土使用权大证无法办理，无论该事实是否存在，都属于另一个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，中铁正和公司仍需根据合同相对性向陈杰、罗云燕承担违约责任，故一审法院对中铁正和公司的该抗辩理由不予采纳。中铁正和公司辩称二、是陈杰、罗云燕只向中铁正和公司交纳了契税、维修基金等费用，但陈杰、罗云燕未提交办理房屋权属登记的资料。一审法院认为，陈杰、罗云燕按《交房通知书》的要求交纳了该通知书中载明的各项费用，而不交纳如身份证复印件、结婚证复印件、个人家庭房屋登记记录信息证明等无需成本、更容易取得的材料，显然不符合日常生活经验法则，且中铁正和公司也未出示向其他业主出具过收到上述资料的收据，故对中铁正和公司的该意见也不予采纳。 三、关于陈杰、罗云燕主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）问题。一审法院认为，中铁正和公司逾期办理案涉房屋权属证书登记的事实清楚，按照合同约定，中铁正和公司应承担违约责任。按照合同的约定中铁正和公司应在2015年10月26日前协助陈杰、罗云燕办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2015年10月27日计算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的颁布，崇州市在2016年10月8日即实施不动产统一登记，在该时间之后，中铁正和公司已经无法协助陈杰、罗云燕办理房屋所有权证书和国有土地使用权证，故中铁正和公司在2016年10月8日起不应承担违约责任，违约金计算时间为346天（2015年10月27日至2016年10月7日）。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，而陈杰、罗云燕未举证证明其损失的具体数额，一审法院兼顾合同履行情况，中铁正和公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为6647.33元（384,239元×0.005%×346天）。中铁正和公司辩称违约金过高的理由成立，一审法院予以采纳。中铁正和公司辩称因办理房屋所有权证和土地使用权证合一应扣除权属登记部门暂停办证的半年时间，因中铁正和公司未提交证据证明暂停办证的时间，故一审法院不予采纳。 四、关于中铁正和公司是否应该提交专项维修资金的缴纳凭证问题。一审法院认为，陈杰、罗云燕已经向中铁正和公司交纳了维修基金，中铁正和公司应按照约定向陈杰、罗云燕提交专项维修资金的缴纳凭证，对陈杰、罗云燕的该请求一审法院予以支持。 五、关于陈杰、罗云燕主张的逾期办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证的违约金是否超过诉讼时效问题。中铁正和公司应该为陈杰、罗云燕申请办理房屋所有权证的时间为2015年10月26日，一审法院受理本案的时间为2018年1月24日，按照《中华人民共和国民法通则》的规定本案诉讼时效期间为2015年10月27日至2017年10月26日，由于《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）规定的诉讼时效期间为三年，陈杰、罗云燕的诉讼时效在《民法总则》施行之日的2017年10月1日前尚未届满，按照“从旧兼从长”的原则，中铁正和公司的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》发生溯及力，不再适用《中华人民共和国民法通则》的规定，故陈杰、罗云燕主张中铁正和公司逾期为陈杰、罗云燕申请办理房屋所有权证的违约金没有超过诉讼时效期间，中铁正和公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、中铁正和公司于判决生效之日起九十日内向崇州市不动产登记中心申请办理陈杰、罗云燕所有的位于崇州市的“中铁·汉嘉御景”29栋3单元5楼2号房屋的不动产权证；二、中铁正和公司于判决生效之日起三十日内向陈杰、罗云燕支付违约金6647.33元；三、中铁正和公司于判决生效之日起九十日内向陈杰、罗云燕提交专项维修资金的缴纳凭证；四、驳回陈杰、罗云燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费936元，由陈杰、罗云燕负担536元，中铁正和公司负担400元。 二审另查明：崇州市人民政府办公室于2016年9月13日发布《关于崇州市行政区划范围内实施不动产统一登记制度有关市县的通告》（以下简称通告），载明：从2016年10月8日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理。由崇州市不动产中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《集体土地所有证》、《集体建设用地使用证》、《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《林权证》以及《房屋预告登记证明》。2016年10月8日前，依法颁发的前述证书继续有效，不需申请更换，在申请变更登记、转移登记时，逐步更换为新的不动产登记证书。因更换基础信息平台，数据汇交等工作，2016年9月26日起，崇州市国土资源局、崇州市住房和建设局、崇州市农村发展局等相关部门，停止受理不动产涉及的各项登记业务。10月8日起由崇州市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。 本院认为，根据上诉人陈杰、罗云燕的上诉请求与被上诉人中铁正和公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院对违约金的金额确定是否恰当。现就争议焦点的认定论述如下。 中铁正和公司与陈杰、罗云燕所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。中铁正和公司逾期办理案涉房屋权属证书的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同的约定，中铁正和公司应在2015年10月26日前协助陈杰、罗云燕办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2015年10月27日计算。由于崇州市已于2016年9月26日起因启用不动产统一登记停止收件，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，在该时间之后中铁正和公司已经事实上无法协助陈杰、罗云燕单独申请办理房屋所有权证书和国有土地使用权证，原审法院认定违约金的计算时间止于崇州市开始实施不动产统一登记的前一日有误，但中铁正和公司并未对此提出上诉，故本院对违约金的计算期限不再做调整。 关于陈杰、罗云燕另提出违约金标准调整的问题。本院认为，在一审中中铁正和公司提出了调整违约金的请求，违约金确定应以实际损失为基础，在本案中陈杰、罗云燕未举证证明其损失的具体数额。原审法院兼顾合同履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，对于违约金进行调整并无不当。故陈杰、罗云燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审法院适用法律正确、程序合法，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1872元，由陈杰、罗云燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年十二月十日 书记员 龙春光