山东省泰安市泰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）鲁0902执异126号 案外人：邓植允，女，1979年12月31日出生，汉族，住淄博市张店区。 申请执行人：泰安弘泽融资担保有限公司。住所地：泰安市温泉路**。 法定代表人：刘兆瑞，董事长。 被执行人：山东济海华元医疗科技有限公司。住。住所地：泰安大汶口石膏工业园/div> 法定代表人：钟永涛，执行董事。 被执行人：山东济海医疗科技股份有限公司。住。住所地：淄博市张店区新村东路**/div> 法定代表人：胡庆国，董事长。 被执行人：山东济海华泰医用助剂有限公司。住所。住所地：泰安市大汶口石膏园div> 法定代表人：谭秀刚，执行董事。 被执行人：胡庆国，男，汉族，1963年12月21日出生，住淄博市张店区。 被执行人：李志荣，女，汉族，1962年12月4日出生，住淄博市张店区。 被执行人：钟永涛，男，汉族，1974年3月22日出生，住淄博市张店区。 被执行人：孙璇，女，汉族，1975年1月30日出生，住淄博市张店区。 本院在执行申请执行人泰安弘泽融资担保有限公司与被执行人山东济海华元医疗科技有限公司、山东济海医疗科技股份有限公司、山东济海华泰医用助剂有限公司、胡庆国，李志荣、钟永涛，孙璇追偿权纠纷一案中，案外人邓植允对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邓植允称，请求法院解除对山东淄博齐悦国际花园二期V18号2单元1601号房屋的保全措施及对涉案房产的执行。2016年5月9日，案外人通过万家房地产服务有限公司购买了胡庆国房产一套，双方签订了房屋买卖协议。并当场交付定金5万元，后案外人陆续将房款182万元通过银行转账等方式全部支付给胡庆国及其委托人，三方于2017年1月8日与创业房地产开发有限公司网签了商品房预售合同，双方约定案外人邓植允占99%份额，胡庆国占1%份额，案外人于2017年1月份拿到房屋钥匙，于2017年4月份开始装修，于11月份已经入住，契证已办理完毕，房产证正在出证阶段时2017年9月份因胡庆国担保债务，该争议房屋被贵院查封，根据最高人民法院关于案外人执行异议的项规定，上述房屋所有权已经归案外人所有，因胡庆国对该房屋只占1%，所以贵院误将案外人财产当做胡庆国财产予以查封，显失公平，因案外人孩子亟待上学，案外人同意将1%房屋同等价值交付贵院，为维护案外人合法权益，请求解除本案争议房产的保全。 申请执行人泰安弘泽融资担保有限公司辩称：一、泰山区人民法院对争议房产的查封保全符合法律规定并有事实依据，被答辩人提供的证据不足以证实其对争议房产享有99%的产权份额。二、退一步讲，即便被答辩人与胡庆国之间存在真是的房屋买卖关系，被答辩人现有证据无法证实其已将全部购房款支付完毕，不具有对争议房产的所有权。三、假使房屋买卖关系真实，那么被答辩人在房产买卖交易中也存在过错。综上所述，被答辩人主张与胡庆国之间对房产份额所占比例均系双方自行约定，且胡庆国名下没有其他有效财产可供执行，不排除胡庆国为保护自己财产逃避执行的可能，被答辩人主张的房屋买卖缺乏合理有效的原因及理由，相关证据不足以证实其行为的合法性，也不享有阻却法院对涉案房屋置信的权利，因此，请求驳回异议申请。 本院查明，申请执行人泰安弘泽融资担保有限公司与被执行人山东济海华元医疗科技有限公司、山东济海医疗科技股份有限公司、山东济海华泰医用助剂有限公司、胡庆国，李志荣、钟永涛，孙璇追偿权纠纷一案，本院于2017年9月7日诉讼保全查封了被执行人胡庆国位于张店区上海东路、新村西路北创业.齐悦国际花园V18住宅楼021601号房屋，案经审理，本院于2018年3月15日作出（2017）鲁0902民初3389号民事判决书，判决被执行人山东济海华元医疗科技有限公司于本判决书生效之日起十日内偿还为其代偿的借款本金400万元及违约金；被执行人山东济海医疗科技股份有限公司、山东济海华泰医用助剂有限公司、胡庆国，李志荣、钟永涛，孙璇对上述债务承担连带清偿责任，上述被执行人承担保证责任后，对被执行人山东济海华元医疗科技有限公司享有追偿权等。判决书生效后，被执行人没有履行义务，申请人向本院申请立案执行。执行中，案外人邓植允提出异议，并提交其与被执行人胡庆国、居间人为淄博万家房地产服务有限公司签订的《房地产买卖合约》；出卖人为山东创业房地产开发有限公司、买受人为胡庆国、共有人为邓植允签订的《商品房买卖合同（预售）》；出卖人为胡庆国、买受人邓植允签订的《房屋买卖合同》；家庭装饰合同及补充协议等，房款收据、缴税凭证等相关收费收据等证据以证实涉案房产归其所有。 另查明，2016年5月9日，胡庆国为卖方、邓植允为买方、淄博万家房地产服务有限公司为居间方、于某为卖方胡庆国的代表人，签订了《房地产买卖合约》，约定“经居间方给买卖双方提供签订合约的机会及促成之下，买卖双方友好协商，达成如下协议:一、买卖双方签订该份《房地产买卖合约》是通过居间方提供的媒介服务促成之下签订而成；二、买卖双方通过居间方购入及出售位于淄博市齐悦国际二期V18号楼2单元16层东户；三、买卖双方均清楚该房地产在与开发商签订认购书状态下签署本合约，自愿遵守并认可其法律效力；四、该房地产的转让成交金额为177万元；五、定金人民币5万元为第一部分房款。”合同签订日，案外人即买房交定金5万元，卖方胡庆国、代表人于某出具收据一份。 2016年6月2日，胡庆国为卖方、邓植允为买方、淄博万家房地产服务有限公司为居间方，又签订补充协议一份，约定“买卖双方与2016年5月9日在淄博万家房地产签署了关于齐悦国际二期V18号楼2单元16层东户的《房地产买卖合约》，现经买卖双方友好协商，作出补充协议：1、买房同意在卖方还未办理合同更改手续的情况下，先将首付款人币陆拾伍万元（含定金）支付给卖方；2、卖方保证在2016年7月30日之前（含当日），将合同更改至买方名下；3、若卖方截止到2016年7月30日无法办理合同更改手续，必须在三日内将首付款人民币陆拾伍万元（含定金）退换给买房；4、开发商出具给卖方的收款凭证两份交由买房保管，此房具备更名条件后，由买卖双方共同向开发商出具此收款凭证，办理更名手续”。2016年6月3日案外人邓植允将房款60万元通过银行支付给于某。 2017年1月18日，山东创业房地产开发有限公司为出卖人，胡庆国为买受人、邓植允为共有人，签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买山东创业房地产开发有限公司开发的创业.齐悦国际二期V18号楼2单元1601号房产。当日，胡庆国为出卖人、共有人邓植允为买受人就涉案房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，约定购买涉案房屋，购买价款为182万元。 2017年3月19日，甲方邓植允、乙方胡庆国、见证人于某，三方签订了《约定书》，约定：“甲方购买乙方位于齐悦花园二期18-2-1601房屋一套，约定价款1820000元，因现在不能立即办理更名手续，根据房产公司程序，增加房屋共有人程序，原房屋主胡庆国，增加共有人后房屋户主胡庆国、邓植允，甲方已支付乙方1780000元，剩余40000元待办理证件后支付，以转款凭证为依据。按照约定比例邓植允占比99%、胡庆国占比1%，此比例为房产证办理比例，也是房产证办理出来之前拥有的房屋权权利。双方随时关注房产公司办证动向，乙方积极配合甲方办理相关证件，待办理完证件后，乙方积极配合甲方将1%过户给乙方，甲方负责过户手续及相关费用。本协议书签订后，乙方配合甲方办理交房手续，甲方同意乙方装修并入住。” 2017年4月15日，案外人邓植允与淄博万泰伟盛装饰设计有限公司签订了涉案房产的家庭居室装饰工程合同，就涉案房产进行了装修、支付了装修款并实际入住。 又查明，案外人提交：2016年5月9日胡庆国、于某出具收定金50000元的收据一份；2016年6月3日案外人通过银行转房款600000元支付给于某，当日于某代胡庆国出具收条一份；2017年1月15日案外人通过银行转房款700000元支付给胡庆国之子胡嘉伟，2017年1月18日胡庆国出具收条一份；2017年2月5日案外人通过银行转房款157562元支付给开发商山东创业房地产开发有限公司，2017年3月20日案外人通过银行转房款272438元支付给于某，当日于某代胡庆国出具收条一份；2017年7月6日案外人通过银行转房款40000元支付给于某，当日于某出具收条一份，同时住明了房款已清，2017年7月6日胡庆国出具委托书“现委托于某女士代我收取房屋尾款，请将尾款打至于某提供的银行卡上。”以上房款共计182万元。2017年9月19日案外人通过银行转款49643元缴纳税款等。 执行异议审查期间，经落实胡庆国于某代收的房款是否已给付，胡庆国称，涉案房产的实际购买人是于某，其只是顶名，因购房合同上都是其签名，因此，收款收据显示的是于某代胡庆国收，但购房款是实际付给于某的。因于某与其儿子有债务，胡嘉伟收到的70万元房款，是于某抵偿胡嘉伟的债务。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”规定，本案的涉案房产在不动产登记中心的备案房产档案显示的备案人为被执行人胡庆国、共有人为案外人邓植允，依据该规定，法院查封涉案房产并无不当。执行中，案外人提交证据主张涉案房产的所有权已归其所有。对此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人邓植允在本院查封涉案房产之前与被执行人已签订房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，案外人邓植允依约支付了全部房款，被执行人胡庆国虽主张涉案房产其是顶名购买，购房款由于某收取，但在不动产登记中心的备案房产档案显示的备案人为被执行人胡庆国，应视为涉案房产的所有人为胡庆国，假使其主张成立，也不影响案外人已经履行购房合同约定的付款义务，案外人对此没有过错。案外人提交的证据亦能够证实涉案房产在本院查封之前其已实际占有、使用。虽然案外人邓植允尚未依登记取得物权，但其缴纳了办理产权证的税费及住宅维修基金等，已符合办理产权登记的要求，因此，案外人对涉案房产尚未办理物权登记不存在过错。且案外人同意将被执行人胡庆国1%产权价值交付法院执行，故案外人邓植允的异议请求能够阻却对涉案房产的执行，案外人异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对山东淄博齐悦国际花园二期V18号2单元1601号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘法生 审判员  赵红梅 审判员  王立瑶 二〇一八年十二月十七日 书记院李宝朋