江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终5507号 上诉人(原审原告)：廖焕新，男，1969年10月2日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 委托诉讼代理人：徐笑怡，江西明理（龙南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶小伟，江西明理律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黄华玲，女，1983年8月24日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 原审被告：江西省海润商业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10。 法定代表人：游伟雄，系该公司负责人。 上诉人廖焕新因与被上诉人黄华玲、原审被告江西省海润商业管理有限公司（以下简称海润公司）排除妨害纠纷一案，不服江西省龙南县人民法院（2018）赣0727民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖焕新上诉请求：1、请求撤销江西省龙南县人民法院（2018）赣0727民初1246号民事判决第二项，改判被上诉人从2017年9月1日起按每月10333.29元的标准向上诉人支付腾空商铺前的房屋占有使用费(暂计至2018年12月31日为154999.35元[10333.29元/月×15个月])；2、判令上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决。2014年10月30日，上诉人与原审被告签订《租赁协议》，将上诉人所有的位于财富广场E区10号商铺出租给原审被告有偿使用并有权转租、分租。2015年1月22日，原审被告将该商铺转租给被上诉人经营青少年服装、鞋等业务。后因原审被告一直拖欠房租，上诉人向龙南县人民法院诉请解除《租赁协议》。2017年8月8日，龙南县人民法院作出(2017)赣0727民初790号民事判决，判决解除上诉人与原审被告之间的《租赁协议》。在(2017)赣0727民初790号民事判决生效后，上诉人将该份判决书通过微信发给被上诉人看过，并与被上诉人协商重新签订租赁事宜，但被上诉人不仅拒绝签订租赁合同、支付租金，而且仍然继续占用上诉人的商铺经营业务。上诉人遂向龙南县人民法院提起诉讼。在一审庭审后，上诉人提供了两份财富广场A区6号和9号商铺的《租赁合同》，据此证明被上诉人支付房屋占有使用费标准。虽然该两份租赁合同中约定的商铺位置位于A区，不在诉争商铺的E区,但是这两个区域在地理位置上相距甚近，不足120米，周围的商业环境一样。因此，A区6号和9号商铺的租赁价格具有参考性，可以比照E区10号商铺的租赁价格。且A区6号和9号商铺的租赁价格和上诉人与原审被告约定的每月10333.29元租金标准相差不大，符合实际情况。但是一审判决以A区和E区位于不同区域，两地租赁价格不具有可比性为由判决被上诉人不需要向上诉人支付房屋占有使用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定，租赁合同解除后，上诉人有权要求被上诉人支付房屋占有使用费，这是被上诉人使用上诉人财产所应支付的对价。一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求，不仅适用法律错误，更与社会常识相悖。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求依法改判！ 黄华玲口头答辩称，上诉人要求改判不予认同。上诉人委托海润公司将房屋出租给被上诉人，上诉人与海润公司之间矛盾转嫁给被上诉人承担错误。上诉人称，被上诉人拖欠海润公司房租与实际情况不符，被上诉人与海润公司之间的租赁合同是双方真实意思表示，因房屋没有达到标准，房屋消防通道、水电设施等是海润公司叫被上诉人私自设置，海润公司并没有完全将房屋交付给被上诉人使用。因此，合同中写明非因被上诉人原因导致延误的，交付租金时间自动顺延。上诉人起诉海润公司的事，上诉人在2017年6月或8月跟被上诉人说过，但起诉被上诉人，使被上诉人很惊讶，并没有通过书面或电话形式通知被上诉人。A区与E区相差甚远，不可能不足120米，过道被全部封死，上诉人与海润公司为了经济利益欺诈被上诉人租赁财富广场店面，请求二审法院根据实际情况公正判决，维持原判。 原审被告海润公司未发表答辩意见。 廖焕新向一审法院起诉请求：1、判令被告黄华玲腾空原告所有的商铺和恢复原状；2、判令被告黄华玲从2017年9月1日起按每月10333.29元的标准向原告支付腾空商铺前的房屋占有使用费（暂计至2018年12月31日为154999.35元［10333.29元／月×15个月］）；3、被告海润公司对上述房屋占有使用费承担连带贵任。 一审法院认定事实：2014年10月30日，原告廖焕新与被告海润公司签订《租赁协议》，原告将其所购买的位于龙南县文化艺术中心财富广场E区10号、面积为79.33平方米的商铺租赁给被告海润公司有偿使用并有权转租、分租。2015年1月22日，被告海润公司和被告黄华玲签订《商铺租赁合同》，将该商铺转租给被告黄华玲经营“七波辉”品牌的服装、鞋等业务使用。合同第十八条：租赁期满、终止时租赁店铺的交还，1、租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方（黄华玲）应在租赁期限届满或合同终止当日或按甲方（海润公司）通知的日期交还出租店铺给甲方。¨¨此外，租赁场所内的装修、设施、设备，视为乙方放弃产权或使用权，乙方同意无偿归属甲方，甲方有权就此作出处理，乙方不得提出任何异议。乙方须向甲方赔偿任何消除上述物件的开支和费用。乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁店铺内的装修和各种设备，也不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等。2、乙方在租赁期限届满或本合同提前终止时，应在租赁期限届满或终止当日按甲方规定的期限将已租赁店铺恢复至交付状态交还甲方，由此发生的费用由乙方承担。另外甲方也有权选择以租赁店铺期满当日或合同提前终止当日的现状收回租赁店铺而无须另作补偿。 因从2016年9月份开始，被告海润公司未按《租赁协议》履行支付租金给原告的义务，原告廖焕新向一审法院提起诉讼，要求解除其与海润公司之间签订的《租赁协议》。2017年8月8日，一审法院作出（2017）赣0727民初790号民事判决书，解除了原告廖焕新与被告海润公司签订的商铺租赁协议；并判决由被告海润公司及龙南县华翔投资置业有限公司共同连带支付自2016年9月起至判决生效之日止的商铺租金给原告。宣判后，双方均未上诉，判决于2017年8月31日发生法律效力。原告廖焕新于2017年8月18日起与被告黄华玲协商重新签订租赁合同事宜，并将一审法院（2017）赣0727民初790号判决书以微信照片的形式发送给了被告黄华玲，通知被告黄华玲向原告支付租金，但是被告黄华玲以其只与被告海润公司有合同关系，与原告没有租赁关系为由拒绝支付租金；被告黄华玲还以被告海润公司至今没有以书面正式通知将该商铺交付给她使用为由，没有支付租金给被告海润公司。 一审法院认为，原告廖焕新取得位于龙南县文化艺术中心财富广场E区10号商铺的所有权后，依照合同的约定将该商铺租赁给被告海润公司，被告海润公司又将该商铺租赁给被告黄华玲，上述二个合同均合法有效；原告廖焕新向一审法院起诉解除与被告海润公司签订的租赁合同后，被告海润公司已经失去争议的商铺转租权；因原告与被告黄华玲协商没有达成一致，原告要求作为次承租人的被告黄华玲腾空租赁的商铺并恢复至交付时的状态，一审法院予以支持。原告要求被告黄华玲支付其与被告海润公司解除合同后的商铺占用费，因原告与被告黄华玲之间没有直接签订合同，原告要求被告黄华玲支付解除合同后的商铺占用费，应当参照同一时期相近商铺的租赁价格计算，原告没有就此提供充分证据，应当承担举证不能的法律后果。被告海润公司经一审法院传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃相应诉权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告黄华玲于判决生效后十日内腾出所租赁的龙南县文化艺术中心财富广场E区10号商铺，并恢复至租赁交付前的状态给原告廖焕新；二、驳回原告廖焕新的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1699元，由被告黄华玲负担人民币1000元，原告负担699元。 本院二审期间，上诉人廖焕新向法庭提交如下证据：图片四张（原件），证明目的：财富广场A区6号、9号商铺与E区10号商铺在地理位置上相距不远，不足120米，周围的商业环境一样。被上诉人黄华玲的质证意见为：对证据的真实性无异议，照片拍摄位置无异议，对证明目的有异议，A区临街，E区是封死状态，变成停车场，当初上诉人承诺的所有要求标准都未实现，现在只有四五家店在经营，但濒临倒闭，其余店铺已经全部倒闭。被上诉人黄华玲、原审被告海润公司均未向法庭提交新证据。本院对上诉人提交的证据评判如下：对上诉人提交的证据的真实性予以认定，但该照片所证明的内容与本案没有关联性，本院对其关联性及证明目的不予认定。 二审认定的事实与一审查明的一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人廖焕新与海润公司之间是租赁关系，且双方之间针对案涉租赁物的租赁协议约定了海润公司的转租权，这一事实已经一审法院（2017）赣0727民初790号生效判决所认定，故被上诉人黄华玲认为上诉人廖焕新与海润公司之间系委托关系无事实依据。海润公司承租案涉租赁物后，又与被上诉人签订了本案案涉租赁合同，也即针对本案案涉租赁物存在着上诉人与海润公司之间的租赁协议和海润公司与被上诉人之间的转租合同。在上诉人与海润公司之间的租赁合同解除后，且次承租人仍然占有租赁物的情况下，上诉人根据上述司法解释有权要求次承租人即被上诉人黄华玲搬离租赁物并支付占用租赁物期间的占有使用费。上诉人廖焕新的该项请求权基础在于其是案涉租赁物的所有权人，行使的是物权权能，并不依赖于上诉人与被上诉人之间是否存在合同关系，只要被上诉人存在占有使用店铺的事实，被上诉人即应支付该占有期间的使用费。本案中，被上诉人庭审中也自认其一直使用该商铺，故其应当支付占用期间的使用费。 关于占有使用费的标准以及起算时间的问题。本案中，上诉人廖焕新与海润公司之间的租赁合同在解除后，作为次承租人的被上诉人本应返还租赁物给上诉人，但被上诉人一直占用，故上诉人的损失主要表现为可能得到的租金损失，但该损失应以上诉人与海润公司之间签订合同时所能预见到的损失为依据，而上诉人与海润公司之间的租赁协议约定的租金标准为10333.29元/月，被上诉人应参照该租金标准支付占有使用费，直至腾房之日止。至于占有使用费的起算点应以上诉人与海润公司之间的租赁协议被判决解除后，判决书生效之日的次日也即2017年9月1日起计算，故上诉人要求被上诉人按照10333.29元/月的标准从2017年9月1日起计算占有使用费直至腾房时止的上诉理由成立，应予以支持。被上诉人黄华玲在承担本案占有使用费之后，如其认为其权利受到侵害，可依据其与海润公司之间的租赁合同依法主张相关权利。 综上所述，廖焕新的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省龙南县人民法院（2018）赣0727民初1246号民事判决第一项。 二、撤销江西省龙南县人民法院（2018）赣0727民初1246号民事判决第二项。 三、由被上诉人黄华玲按照10333.29元/月的标准从2017年9月1日起向上诉人廖焕新支付占有案涉租赁物的使用费直至腾房时止。 四、驳回上诉人廖焕新一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取为1699元，由上诉人廖焕新负担500元，被上诉人黄华玲负担1199元。二审案件受理费3398元，由被上诉人黄华玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王阿婷 审判员  郑小兵 审判员  赖国东 二〇一八年十二月二十六日 书记员  廖勤勤