江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民终2426号上诉人（原审被告）王贤雄，男，1964年2月24日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，委托诉讼代理人：张靖威，江西顺合律师事务所律师，执业证号：13604201620428962。被上诉人（原审原告）刘昌先，男，1966年7月5日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，委托诉讼代理人：肖慧玲，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号：14403201811028720。原审被告：郤凤霞，女，1962年9月1日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，上诉人王贤雄因与被上诉人刘昌先、原审被告郤凤霞确认合同效力纠纷一案，不服九江市柴桑区人民法院（2018）赣0421民初1067号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王贤雄上诉请求：1、请求撤销（2018）赣0421民初1067号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与凌某存在借贷关系，并用房产证作为抵押，但从未授权凌某处分涉案房产。2、上诉人与被上诉人既没有借贷关系，也没有房屋买卖关系。房屋买卖合同和授权委托书上的签名均非本人亲自实施。上诉人也没有收到被上诉人的购房款。一审法院有选择的无视被上诉人提供的凌某笔迹明显前后差别，自相矛盾。甚至在被上诉人提供的凌某的调查笔录签名笔迹与其所提供的所谓授权委托书笔迹完全一致时，一审法院都选择性的忽视此直接证明为无权授权的事实，而对于上诉人提供明显字迹差别于被上诉人所提供的授权委托书的笔迹样本，而被上诉人又不能作出合理解释的情况下，一审法院又选择性的放弃了要求被上诉人举证的责任，并且放弃了就涉及本案关键性证据的笔迹进行专门性的鉴定。对于上诉人没有收到购房款这一关键事实，而被上诉人也没有否认的情况下，一审判决却只字不提。3、上诉人一直在上海打工，对于自己房屋被侵占的事实不知情情有可原，一审法院认定与常理不符。被上诉人开庭前才找到上诉人协商事宜并恶意录音录像，一审法院却认定为上诉人确实存在购买房屋的事实，显然违背客观事实。二、关于“善意取得”原审法院认定事实不准，适用法律错误。被上诉人提供的证人证言明确表明，其明知房屋过户需要房屋所有人一同前往，但被上诉人没有见过上诉人甚至没有打过上诉人一个电话的前提下就签订了所谓的房屋买卖合同，在授权委托书笔迹存在疑问，被上诉人也未尽到充分审慎义务的前提下，一审法院仍然牵强的认定为善意，显然与客观事实和立法初衷相悖。我国《物权法》第106条规定，不动产的善意取得，已完成过户登记条件之一，而一审法院以只要“受让人为善意”一个要件满足是善意取得情形，而过户登记的实质性要件并不满足，不然被上诉人也会起诉本案的确认合同效力之诉讼要求过户。三、一审法院有选择性的回避必须参加诉讼的利害关系第三人，程序违法。凌某是本案的关键人员，不论是争议的笔迹问题、还是房产证的抵押问题、还是买卖合同的效力问题，甚至原审原、被告的质证，问题的焦点无一不是围绕凌某为发起点展开，显然凌某不仅是本案关键证人，而且案件的处理结果与其有法律上的利害关系，上诉人在一审时已提出追加凌某为第三人参加诉讼。一审法院以裁定形式予以驳回，理由仅仅是一句“没有利害关系”，属于程序违法。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘昌先答辩称，一、上诉人王贤雄故意将一审证人凌某列为被上诉人，属于恶意诉讼，故意扰乱二审程序。王贤雄明知证人凌某已经在原审诉讼程序中作为证人参加了诉讼，法庭也充分保障了其诉讼权利并仔细听取了其发表的质证意见，现上诉人又故意将凌某列为被上诉人，明显属于故意恶意诉讼，扰乱二审程序。二、原判认定涉案《房屋买卖合同》系合法有效，没有违背法律、法规强制性规定，是正确的。（一）上诉人与被上诉人分别委托凌某和刘某签订《房屋买卖合同》均系双方委托人真实意思表示，双方代理人均有代理权，系合法、真实、有效。凌某作为受托人在签订合同时，明示并出示了上诉人的委托书，涉案合同属于显名的直接委托代理。涉案合同签订时，凌某向被上诉人的委托人刘某出具了完整手续即委托书、上诉人夫妻俩的身份证和户口本、房产证、土地证、房屋钥匙等手续材料。同时被上诉人的代理人在2018年7月23日前往湖北省未成年犯管教所向凌某核实，凌某承认了上诉人王贤雄夫妻委托其于2006年2月20日与刘某签订涉案房屋买卖事宜，并向凌某做了一份证人证言，凌某签名，并在法庭上已举证，该证词也都接受了法庭的质询。一审时的三名证人刘某、桂某1、桂某2的证词与凌某可以相互印证凌某接受王贤雄夫妻委托出售房产事宜。另外，被上诉人提供的凌某的收款收据、取款凭证、视频视听资料等可以进一步证实双方签订的《房屋买卖合同》真实合法有效。（二）关于被上诉人提供的双方协商过户的视听资料也可以证实涉案房产是上诉人委托凌某出售，对凌某出售房产是知情的，且长达12年之久未提出异议，甚至还是被上诉人主动提出诉讼。（三）上诉人将其房产出售后，其实际新的住所地就离涉案房产约500米，上诉人一直居住至今，其称不知情，也是不符合常理的。（四）即使按上诉人的辩解逻辑认为凌某无权处分涉案房产，涉案《房屋买卖合同》也符合表见代理规定，合法有效。凌某即使没有代理权，但其有权利外观，凌某向被上诉人的委托人刘某出具了委托书**口**产证、土地证、钥匙等材料手续，足以让刘某相信凌某具有代理权；刘某善意且无过失，已经尽到了合理的注意义务。根据《物权法司法解释》，上诉人认为被上诉人不构成善意，举证责任在于上诉人一方；凌某具有权利外观的形成，完全归责于上诉人将上述整套房产交易手续交付给凌某，且凌某以上诉人的名义订立买卖合同在长达12年的时间中，上诉人知情而不作否认表示。（五）上诉人没有提供证据证实涉案合同具有《合同法》第52条所规定无效的情形；（六）即使本案没有委托书，根据双方对涉案房屋买卖的交易流程、交易方式、交易习惯、被上诉人方合理的审查义务、凌某所出示的涉案房产的完整手续，结合本案其他书证、证人证言都可以证实，上诉人已经将涉案房产真实有效的出售给被上诉人。三、原判在判决的说理认定“王贤雄欠案外人凌某的钱未还，就将涉案房产抵押给凌某”的事实错误，该错误事实的说理认定，虽然整体不影响本案的最终正确判决，却给了上诉人“无理找茬”的上诉理由。本案证据可以证明是上诉人委托凌某出售涉案房产，而非抵押给凌某。四、上诉人称“上诉人也从未收到被上诉人的购房款”的理由与要求“再补偿支付8万元”才协助过户的行为自相矛盾。原审庭审中上诉人认可要求被上诉人再补偿支付8万元才同意配合协助过户，从该事实看，上诉人早已收到了凌某交付给其的全部购房款。从逻辑上看，“再补偿支付8万元”的前提是上诉人曾经已经收到全部购房款，没有这个前提，谈何再补偿8万元的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉理由，维持原判。被上诉人（原审原告）刘昌先向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告王贤雄、郤凤霞立即协助原告刘昌先办理柴桑区庐山南路商贸市场的房屋产权过户手续，将该房屋的《房权证九房字第**的房屋产权证》和《九国用2000字第06040030号的国有土地使用权证》过户给原告刘昌先；2.判令被告王贤雄和被告郤凤霞赔偿原告刘昌先损失8万元；3.本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明，被告王贤雄与被告郤凤霞系夫妻关系，2005年，原告刘昌先委托其姐姐刘某在原九江县沙河购买房屋，2006年初，刘某在路边看到卖房公告，公告联系人是凌某，经联系，刘某与凌某一起到位于原九江县庐山南路商贸市场的房屋看房，经询问，凌某表示，其与被告王贤雄系表兄弟关系，该房屋是被告王贤雄委托因在上海办厂需周转，委托其变卖该房屋用于资金周转，并向刘某出示了该房屋的《《九房字第**房屋产权证》和《九国用2000字第06040030号的国有土地使用权证》，之后，刘某将房屋的情况告知原告，原告表示同意购买，《房权房权证九房字第**屋产权》载明房屋的面积为105.7平方米，经双方协商，议定房屋价款为175000元，刘某与凌某于2006年2月20日签订了《房屋买卖合同》，约定合同签订之日付款120000元，余下款项2006年5月前付清。合同签订后，原告委托刘某当即支付购房款120000元给凌某，凌某即将该房屋的钥匙、该房屋的《九房《九房字第**产权证》和《九国用2000字第06040030号的国有土地使用权证》交付给刘某，此后，一个星期内，原告搬进该房屋并一直居住至今。2006年6月30日前，原告付清购房款，共计支付了178000元，其中3000元用于支付逾期付款的利息。2006年7月9日，凌某将被告委托去帮忙办理过户手续的委托书交给刘某。事后，原告找凌某，要求凌某通知被告协助过户，被告未协助原告办理过户手续。2018年8月，原、被告经协商，原告表示同意再支付80000元给被告，被告表示同意协助过户，后因双方互不信任，未能办理过户。原审法院在开庭时，询问被告王贤雄是否有说欠款不还可以将房屋出售，被告王贤雄回答：“当时我在上海做生意，经济比较困难，当时还不起。当凌某在电话催讨的时候，我当时赌气说，我现在没有钱还你，房产证在你那里。”原审法院认为，一、关于本案合同效力的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告刘昌先要求确认其签订的《房屋买卖合同》有效，而被告王贤雄、郤凤霞要求该合同无效，故本案的争议焦点问题在于《房屋买卖合同》是否具备可以确认无效的法定情形。因涉案房屋登记在被告王贤雄名下，后被告王贤雄欠案外人凌某的钱未还，就将涉案房屋抵押给凌某，并将与该房屋有关的房产证、土地使用权证均交给凌某保管，后凌某以接受被告委托的名义将涉案房屋卖给原告，现被告认为其未向凌某出具授权委托书，原告所提供的委托书不是其本人签名，并提供本人的笔迹样本（即证据10）予以佐证。因笔迹问题是涉及的专业问题，仅被告提供的自己书写的笔迹与原告提供授权委托书中笔迹进行比对，无其他证据进行佐证，因而该证据系孤证，无法达到其证明目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，被告就上述情形亦未提供证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告王贤雄理应承担举证不能的法律后果。庭审中，被告认为原告取得该房屋不存在善意情形。即使案外人凌某对涉案房屋无处分权，但原告有理由相信凌某是接受被告委托出售房屋，因凌某在出卖房屋提供了房产证、国有土地使用权证的原件；出售房屋的价格与当时房屋的市场价值相差不大，且房款已实际支付；原告自购买房屋后居住至今，已有十余年，被告从未向原告主张过任何权利，仅以未回老家不知情为由，与常理不符；原告起诉前，双方就房屋过户问题进行协商过，双方对一些费用未达成一致导致房屋未过户，由此可以说明，原告购买被告的房屋是知情的；被告王贤雄陈述欠凌某十多万元至今未还，但凌某亦未向其催讨，亦不符合常理；同时被告未能提供证据充分证明原告在受让房屋时未尽到充分审慎义务，存在过失，亦未能提供证据充分证明原告刘昌先与凌某之间存在恶意串通行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张不构成善意取得的，应当承担举证证明责任。”的规定，原审法院对被告主张原告不是善意相对人的意见，不予采纳。原告取得该房屋符合善意取得的，涉案的《房屋买卖合同》应为有效，故对被告主张该合同无效的意见，原审法院亦不予采纳。二、关于原告主张被告赔偿其损失8万元的问题。因原告在庭审中未能提供证实其8万元损失组成，故原审法院对原告该项请求，原审法院不予支持。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。因本案系不动产物权的权利人请求返还财产引发的纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第四项之规定，依法不适用诉讼时效的有关规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王贤雄、郤凤霞于本判决生效后十日内协助原告刘昌先办理位于九江市柴桑区庐山南路商贸市场的房屋（房屋所有权证：九权证九房字证九房字第**地使用证：九国用2000字第06040030号）的过户手续；二、驳回原告刘昌先其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告刘昌先负担450元，由被告王贤雄、郤凤霞负担450元。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新的书面证据材料。上诉人王贤雄申请证人凌某出庭作证。上诉人二审期间申请对刘昌先一审提供的“《授权委托书》”中“王贤雄”的签名是否为王贤雄本人所书写进行鉴定；对于“《授权委托书》”的“王贤雄”与“卻凤霞”的签名是否为同一人所书写进行鉴定。被上诉人刘昌先申请证人桂某1、桂某3出庭作证。本院经审理查明，证人凌某曾因刑事犯罪被判入狱，关押于湖北省未成年犯管教所，服刑时间为2014年2月6日至2018年11月6日。证人凌某曾在监狱接受本案被上诉人刘昌先的委托代理人肖慧玲律师的调查。在二审时作为上诉人王贤雄申请的证人出庭接受询问，其二次证言存在不一致之处。凌某于2018年7月23日在湖北省未成年犯管教所接受肖慧玲律师的提问和调查，其内容概括主要为：我和王贤雄是表兄弟关系，2006年2月20日的房屋买卖合同是我签字的，是王贤雄要卖房子，让我帮他处理下，是帮王贤雄卖房子。但本案二审审理时，凌某于2018年12月4日在法庭所作的证词主要内容概括为：王贤雄欠我10万元到期没有还，当时他将房产证和土地证抵押在我处。后因为我要处理王贤雄的房子，就自己写了一份2006年7月9日的王贤雄、卻凤霞的委托书。当时卖房子时，我向刘某出示了房产证和委托书。房子卖掉后我没有将写委托书的事情告诉他们二人。房款抵了王贤雄欠我的债务，王贤雄还差2000元利息。王贤雄2007年春节回来时，我告诉他卖房子的事情，他就说欠钱归欠钱，但不能处理房子。2018年7月23日我在监狱接受了对方律师的调查，当时不太明确她的身份，情绪有波动，加上当时时间匆忙，回答的问题也很匆忙。环境特殊，思维想法很敏感，心情浮躁。我在里面很久以为他们的事情已经解决了。调查笔录的“凌某”签名是我签的。桂某1（被上诉人刘昌先系刘某弟弟，刘某又系桂某1的堂嫂）二审证言主要内容为：我于2006年调到九江县房产局工作。大概在2007年上半年，王贤雄、凌某、刘某的老公桂某3来房产局办房产过户的事情，但因为王贤雄的老婆卻凤霞没来，就没有过户成功。桂某3（刘昌先的姐夫）二审证言主要内容为：当时签订合同时，我、我老婆刘某、桂某1、凌某、凌某的姑夫凌兴洪在场，合同是我弟弟桂某2打印出来的。2007年正月初六，我和刘昌先、凌某的老爸一起到王贤雄家找王贤雄谈房屋过户的事情，但王贤雄不在家，王的老婆说同意过户。农历2月份，我和凌某、王贤雄去房产局办理过户，但因为王贤雄的老婆没有到场，所以没有办理成功。从此以后每年催促王贤雄过户，拖至今日。原审被告卻凤霞与上诉人王贤雄系夫妻关系，卻凤霞对原审判决未提起上诉。本院二审查明的其他案件事实与原审法院一致。本院认为，本案二审争议和审理的焦点问题如下：一、本案二审是否应当启动笔迹鉴定程序。上诉人二审期间申请对刘昌先一审提供的“《授权委托书》”中“王贤雄”的签名是否为王贤雄本人所书写进行鉴定；对于“《授权委托书》”的“王贤雄”与“卻凤霞”的签名是否为同一人所书写进行鉴定。本院认为，上诉人王贤雄认为刘昌先作为证据提交的2006年7月9日的《委托书》并不是其本人和其夫人卻凤霞所写并签名，而证人凌某作为《委托书》的持有和提供者，在二审期间作证该《委托书》是其为了出售涉案房产由其本人所写，并不是王贤雄与卻凤霞所书写并签名，且王贤雄在本案一审期间并未提出书面的鉴定申请，故本案无需启动对于2006年7月9日的《委托书》的笔迹鉴定程序。可以确认该份《委托书》并不是王贤雄和卻凤霞所书写和签名。二、本案所涉《房屋买卖合同》是否对王贤雄、卻凤霞发生法律效力。（一）王贤雄、卻凤霞夫妇是否授权凌某出售案涉房产。刘昌先主张王贤雄、卻凤霞夫妇对凌某有明确的授权，其主要证据为凌某所提供的“06.7.9《委托书》”和2018年7月23日刘昌先的代理律师对凌某的《调查笔录》。但据《调查笔录》的记载，调查人并未向凌某出示“06.7.9《委托书》”，要求凌某对王贤雄、卻凤霞的签名作出解释；在本案二审期间，王贤雄、凌某均认可“06.7.9《委托书》”中“王贤雄、卻凤霞”签名其实为凌某所写；本案一、二审未启动对“06.7.9《委托书》”中签名的笔迹鉴定程序。综上，依据“06.7.9《委托书》”和2018年7月23日刘昌先的代理律师对凌某的《调查笔录》不能认定王贤雄、卻凤霞明确授权凌某出售案涉房屋。（二）凌某的行为是否构成表见代理。《民法总则》第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。具体到本案：1、因“06.7.9《委托书》”不是王贤雄、卻凤霞夫妇本人签名，故凌某不能认定为有代理权。2、《房屋买卖合同》的相对方刘某（刘昌先的姐姐，受刘昌先委托签订合同）有理由相信凌某具有代理权。理由如下：（1）凌某向刘某出具了“06.7.9《委托书》”，刘某并没有审查该《委托书》是否为王贤雄、卻凤霞夫妇二人本人签名的法定义务；（2）涉案房屋的房产证原件、土地证原件、房屋钥匙均在凌某手中，足以让刘某相信凌某享有出售案涉房屋的代理权。故基于上述两点，凌某处理案涉的房屋的行为已经构成表见代理，该行为的后果应当及于被代理人即王贤雄、卻凤霞夫妇。（三）刘某在代刘昌先签订、履行合同过程中是否为善意。1、刘某审查了凌某提供的涉案房屋交易的手续（授权书、房产证、土地证、房屋钥匙等），已经尽到了交易上合理的注意义务。2、刘某已向凌某支付了全部购房款178000元，该款项与涉案房屋在2006年的市场价格相当。3、虽然《物权法》第106条规定，在认定善意取得时，转让的不动产应当登记，才可以认定受让人取得该不动产的所有权。本院认为，登记产生的是法律上的公示效力，本案所涉房屋虽然尚没有进行所有权的转移登记，但不能以此来否认刘某订立、履行合同时的善意，且依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第15条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”。根据该解释规定，即使上诉人王贤雄认为被上诉人刘昌先购买房屋的代理人刘某不构成善意，举证责任也在于上诉人本人。故刘某在代刘昌先签订、履行合同过程中可以认定为善意。（四）《民法通则》第66条规定，在发生无权代理时，“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。本案房屋买卖合同签订、履行时间发生在2006年，即使王贤雄、卻凤霞没有授权凌某出售案涉房产，但证人凌某、证人桂某1、桂某3都可以证明在2007年春节时，王贤雄夫妇二人就已经知晓凌某以他们的名义签订了《房屋买卖合同》并已经实际交付房屋，本案现无证据证明在前后长达十余年的时间中上诉人王贤雄曾向被上诉人刘昌先提出过异议并主张返还房屋的权利；且本案纠纷也是因刘昌先诉请法院请求判令王贤雄夫妇协助办理房产过户而引发的；此外，在本案诉讼之前双方也曾就刘昌先再补偿部分房款进行过协商，后因补偿数额和支付方式双方没有达成一致意见而协商未成。综上本案可以适用《民法通则》第66条的规定，认定王贤雄知晓了凌某以其名义出售案涉房产且未作出否认表示，应当视为同意。综上，本案可以认定凌某为表见代理人；刘某在代刘昌先订立、履行合同时具有善意；王贤雄已知晓凌某以其名义出售案涉房产而未作出否认表示，应当视为同意。本案《房屋买卖合同》已经依法成立且没有《合同法》第52条所规定的无效情形，故为有效合同。故本案《房屋买卖合同》法律效力应当及于被代理人王贤雄、卻凤霞二人。另，凌某在本案系证人，案涉《房屋买卖合同》效力的认定与其没有实质上的法律利害关系，不应作为案件当事人参加诉讼。上诉人在原审中要求追加凌某为案件当事人并在上诉状中将凌某列为被上诉人不当。上诉人王贤雄的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元由上诉人王贤雄负担。本判决为终审判决。审判长 游 勇审判员 单伶俐审判员 李 进二〇一八年十二月十七日书记员 黄 勇