山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初2529号 原告：杨耀强，男。 委托诉讼代理人：贾涛，山东开言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红，山东开言律师事务所律师。 被告：滨州市东泰置业有限公司。 法定代表人：聂保廷，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡爱民，山东民颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘树松，山东民颂律师事务所律师。 原告杨耀强与被告滨州市东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨耀强、被告东泰公司委托诉讼代理人胡爱民到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人王红第一次开庭、第二次开庭到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人贾涛第二次开庭到庭参加诉讼，在第二次开庭后，原告于2018年11月15日与其委托诉讼代理人王红、贾涛解除委托诉讼代理关系。本案现已审理终结。 原告杨耀强向本院提出诉讼请求：判决被告双倍返还原告定金4万元、返还原告已交购房款44万元及利息78496.89元、赔偿原告损失55万元。 2018年11月14日原告杨耀强变更诉讼请求为：确认原被告双方签订的《河畔盛景商品房认购书》（以下简称《认购书》）无效，判令被告返还原告购房款44万元并赔偿损失88万元。 事实与理由：原告杨耀强与被告于2016年12月25日签订《认购书》，约定由原告购买被告开发的某小区某号房，并于2017年1月2日之前双方签订《商品房买卖合同》，同时支付15万元（含定金）购房款。双方签订《认购书》后，原告于2016年12月25日支付定金2万元，2017年1月1日支付购房款18万元，2017年1月24日支付购房款24万元。但被告却拒绝按约定签订《商品房买卖合同》及办理相关网签手续，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。 2018年11月14日原告杨耀强变更事实与理由为：涉案某号房与其之下xxxx号房在规划设计、预售许可中为一套房，被告违反《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，将该套房分割拆零销售并对原告隐瞒事实，同时违背在签订《认购书》时“肯定能办出房产证”的口头承诺，至今也未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，又将xxxx号房卖予他人，构成欺诈和一房二卖，故双方签订的《认购书》应为无效；现涉案房屋价格已达88万元，故恳请法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第八条及第九条的规定，判令被赔偿原告溢价损失44万元和已付购房款一倍的赔偿金44万元。 被告东泰公司辩称：原告所诉与事实不符，双方签订《认购书》属实，原告可以按照《认购书》的要求随时到被告处签订《商品房买卖合同》，但原告至今未与被告签订《商品房买卖合同》。双方未签订《商品房买卖合同》的原因非被告所致，被告不存在违约行为，原告的诉求无事实和法律依据，依法不应得到支持。我方不同意原告解除《认购书》的请求。 针对原告变更后的诉讼请求及事实和理由，被告东泰公司辩称：原告与被告所签订的《认购书》，双方当事人名称姓名明确，房屋位置、房号清楚准确，有明确的价款，有具体的房屋面积，并且原告已经缴纳了购房款44万元。《认购书》并不违反法律行政法规的强制性规定，也不具备《商品房买卖解释》的第二条、第八条、第九条规定的导致《认购书》被确认无效的条件，已成立并生效。原告要求确认《认购书》无效并要求被告退购房款及双倍赔偿的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据（原告提交的《认购书》、东泰公司收款收据三份及相应款项银行转账凭证，被告提交的涉案某号楼17、18层设计图纸、滨州市房地产管理局与滨州市不动产登记中心颁发的《关于房产测绘有关问题的意见》、包括涉案某号楼在内的《建设工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》《国有土地使用证》，本院对滨州市不动产登记中心权籍科科长王晓通的调查笔录，本院从滨州市规划局档案室调取的包括涉案3号楼在内的规划材料），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告提交的《河畔盛景合同签约申请表》复印件，被告以证据是复印件不符合证据的合法性、不具备证据效力为由提出异议。以上证据系复印件，在辩论终结前原告方未能补强，本院无法确认该证据是否存在及复印件内容是否与原件一致，不予确认。 2、河畔盛景二手房网络出售信息截屏，被告以证据与本案没有关联、不能作为有效证据为由提出异议。经核查以上截屏确实存在，故本院对以上证据本身的真实性予以确认，但由于涉案房屋为阁楼，与以上信息（非阁楼）无可比性，故对其关联性不予确认即不能据以上证据认定涉案房产现价格为88万元。在本院向原告征求意见而原告不申请对涉案房屋现价格进行评估的情况下，本院无法确定涉案房屋溢价数额。 3、对原告提交的2018年5月20日和被告工作人员赵桂英的对话录音，被告以赵桂英非其工作人员更非原告所称的被告法定代表人配偶为由提出异议。因被告在办理建设工程规划许可过程中，所填写材料中赵桂英为其联系人，故本院认为以上证据来源合法内容真实，与本案待证事实有关联性，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月17日，被告取得滨州市黄河12路以北、新立河西路以西16340.08平方米建设用地规划许可（地字第37（2012）**《建设用地规划许可证》）。 2013年1月17日，被告取得滨州市黄河12路以北、新立河西路以西13342平方米土地使用权（滨国用（2013）第9128号《国有土地使用证》）。 2014年6月18日，被告取得河畔盛景小区1至4号楼建设工程规划许可[建字第37（2014）1501015KGN《建设工程规划许可证》]。根据规划设计图纸，某号楼分两个单元，每单元每层两户，地上第18，地上第**（阁楼门、卫生间和多个房间，与17楼之间设计有室内楼梯。之后被告对3号楼进行了变更设计，取消了该楼2单元西侧地上第18层（即涉案1802号房）与17层之间的“预留楼梯位置”，但未经有关部门审核。 2016年9月19日，被告取得河畔盛景小区1至4号楼建设工程施工许可（371600201609190101号《建设工程施工许可证》）。 2016年11月14日，被告取得河畔盛景小区1至4号楼《商品房预售许可证》（滨建房开预字第201610001号），该《商品房预售许可证》显示3号楼层数为20层，套数为68套。 2016年12月涉案某号楼已建成但至今未进行验收，其中1802号房与1702号房之间楼板预留室内楼梯口。 2016年12月25日，在对上述1802号房现场察看后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《认购书》，该《认购书》部分内容如下： 一、乙方自愿购买某小区某号房，该套房屋主房建筑面积为100.74平方米，认购单价4466.94元/平方米，住房总款45万元。合计总房价人民币45万元。 二、乙方同意按按揭方式向甲方交付购房款：签订《认购书》，每套付定金贰万元整；签订《认购书》后，7日内签订《商品房买卖合同》并提交按揭贷款所需资料。 三、甲乙双方约定： 1、签订《认购书》后，乙方须在7日内即2017年1月2日之前携所签认购书及相关资料到河畔盛景接待中心签订《商品房买卖合同》，同时支付15万元（含定金）。乙方逾期未到我公司指定地点签订《商品房买卖合同》的，甲方对乙方所交定金不予返还，无需经过乙方同意，可直接解除本认购书，其认购房号可另行销售。 2、本认购书签订后，乙方不得进行更名、加名、减名或更换房号，否则本认购书约定之内容及优惠条件予以取消，甲方有权解除本认购书，由乙方承担违约责任，甲方对乙方已交的定金不予返还。 3、双方买卖商品房之权利义务，无论销售面积、质量标准、违约责任及其他事项，双方均明白并同意应当以后续签署的《商品房买卖合同》为准。 《认购书》签订当日，原告向被告交纳购房定金2万元。2017年1月1日，原告向被告交纳房款18万元；同月24日，原告向被告交纳房款24万元。因涉案房屋暂不能办理产权登记，双方多次协商未果至今未签订《认购书》所约定的《商品房买卖合同》，期间1702号房曾售出（但被告称购房人现已将换购其他房屋）。 2018年5月29日滨州市房地产管理局与滨州市不动产登记中心联合颁发《关于房产测绘有关问题的意见》，该案第三条第四、五项内容为“总面积不变，内部结构发生变化（分割、合并、复式变单层、单层变复式等），变更的户室在没有做任何业务的前提下，需出具滨州建筑工程施工图审查中心和设计单位盖章确认的建筑施工蓝图、开发企业提供的变更情况说明”、“符合以上相关变更要求的，由不动产登记中心权籍科确认后将测绘数据导入EIS系统和不动产登记系统中，确保两个系统数据的准确性与同步性”。 经本院向滨州市不动产登记中心权籍科调查，涉案1802号房如单独办理不动产登记证书，被告需变更施工平面蓝图并经滨州建筑工程施工图审查中心和设计单位盖章确认，在滨州市房地产管理局测绘大队出具分割面积测绘报告，涉案房屋经竣工验收合格后，在确保安全的情况下，可以办理。现被告已变更施工平面蓝图并由设计单位盖章确认，但尚未经滨州建筑工程施工图审查中心盖章确认，未由滨州市房地产管理局测绘大队出具分割面积测绘报告，也未进行竣工验收。 本院认为，涉案《认购书》系原被告双方对签订商品房买卖合同相关事宜的约定，应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同是预约与本约的关系。 《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”中规定的“套”，根据通常理解，应当是指具有休息睡眠、烹饪、卫浴等基本起居使用功能、由多个房间组成且相对独立的房屋，“套”可大可小，但须具备以上基本功能；该条规定的“分割拆零销售”应当是指在分割后不再具备全部基本使用功能且难以相对独立即不再成“套”，而在现实生活存在复式住房分层销售并分别办理不动产登记证书即一“套”变两“套”的情况。本案中，1802号房与其下1702号房均具有独立的入户门、卫生间和多个房间，均可构成独立的“套”（当然两者组合亦可构成“套”即复式房），且均存在独立办理不动产登记可能，被告分别销售不违反《商品房销售管理办法》第十二条的规定，不论被告是否已将1702号房售予他人，均不属于分割拆零销售，也不属于《商品房买卖解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的“一房二卖”情形，同时《商品房销售管理办法》属于部门规章而非行政法规更非法律，其第十二条属管理性规范而非效力性规范，“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定不属于《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”（合同无效情形之一）中的强制性规定，故原告关于被告将涉案1802号房与其下一层分割拆零销售构成一房二卖、违反法律法规强制性规定、《认购书》应为无效的主张不能成立。 涉案《商品房预售许可证》虽未明确1802号房可单独预售但被告确已取得预售许可证（涉案预售许可证载明套数为68套，表明涉案1702号房与1802号房原为一套复式房，而被告将其分成两套单层房销售），也未提供预售虚假许可证明，同时原被告之间只签订了《认购书》并未签订《商品房买卖合同》，故被告与原告签订《认购书》之行为不属于《商品房买卖解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”第一项的情形，原告据此主张《认购书》无效不能成立。 在被告与原告签订《认购书》之行为不符合《商品房买卖解释》第八条第二项、第九条第一项情形，原告不要求解除或撤销《认购书》而要求认定《认购书》无效未获支持的情况下，原告主张依据《商品房买卖解释》上述规定而要求被告返房款、赔偿溢价损失、支付赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。 被告作为商品房开发销售方，在知道或应当知道涉案房屋设计上虽变更设计但未经有关部门审核通过暂不完全具备独立销售条件、程序上未经验收合格、未取得现房销售许可不具备进行现房销售条件（以上情形至今尚未改变）的情况下，未告知原告，致使原告陷于错误认识（即涉案房屋为现房销售并能够办理不动产登记证书）并作出错误表示与其签订《认购书》且约定原告在7日内与其签订《商品房买卖合同》而非商品房预售合同，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”，原告有权在规定期限内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。对于合同一方欺诈使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，《合同法》赋予了被欺诈方变更、撤销合同并要求被告承担返还购房款等责任的权利，但并未规定存在上述相应欺诈情形下订立的合同无效，原告以被告隐瞒事实构成欺诈为由要求认定《认购书》无效，于法无据，本院不予支持。 虽然被告与原告签订《认购书》过程中存在欺诈行为，且在未与原告签订《商品房买卖合同》的情况下于1个月内收取原告绝大部分房款，并在长达一年多的时间里未将房款退还原告，且涉案房屋至今仍不具备办理不动产登记的条件，致使原告丧失了其他缔约机会，应当承担相应责任，原告有权解除《认购书》或申请人民法院或仲裁机构变更或撤销《认购书》并要求被告承担相应责任，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，原告有权决定是否行使和如何行使上述撤销权、解除权，原告坚持要求认定合同无效（本院已向其释明主张《认购书》无效得不到支持）而不行使撤销权或解除权，本院无权干涉。但在原告请求认定《认购书》无效得不到人民法院支持且《认购书》有可能履行的情况下，原告仍有权选择继续与被告进行协商进而履行《认购书》而签订《商品房买卖合同》，或选择解除《认购书》，或请求人民法院或仲裁机构变更或撤销《认购书》，本院亦无权代其选择行使解除权进而支持其其他诉讼请求，即在本案中认定《认购书》有效的情况下对原告之判令被告返还购房款44万元并支付溢价损失的诉讼请求予以支持。 综上，在本院释明后原告不变更诉讼请求，其诉请确认《认购书》无效未获支持，《认购书》未被撤销和解除的情况下，其诉请返还购房款、赔偿溢价损失于法无据，本院不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨耀强的诉讼请求。 案件受理费16679.53元，由原告杨耀强负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  赵源泉 人民陪审员  赵海燕 人民陪审员  冯锁印 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  苏桂琳