湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1081民初990号原告：欧东南，男，1958年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告谢细田，男，1963年9月12日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：欧东南，男，1958年8月19日出生，汉族，住湖南省资兴市。代理权限为：特别授权。被告：廖勇进，男，1970年11月21日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告欧东南、谢细田与被告廖勇进合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理，原告欧东南，被告廖勇进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧东南、谢细田向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告因违反购房协议第一条、第二条而向原告支付违约金10000元；2、案件受理费和财产保全费170元由被告承担。事实与理由：一、原告欧东南是白廊镇避险搬迁户，于2008年1月29日购得资兴市中天商贸发展公司在兴宁西正街旧房一栋。2009年5月8日，原、被告签订了一份购房协议，第一条约定：被告签订协议时，需交购房订金10000元，到6至7月每个月交10000元给原告，其余到2009年农历年底交清。被告开始讲信用，以后就不讲信用了。从原告写给被告收条的时间来看，在2010年2月12日前即农历2009年底，被告只付了购房款35000元，从2010年2月12日至2010年8月8日，被告付了购房款45000元。被告的以上行为不符合原、被告签订的购房协议的第一条，被告已构成单方违约。二、按照购房协议，原告在2009年12月底就将房产证、契证、土地使用证办好了，并从2010年4月开始多次向被告追讨购房款和办理三证的费用，但被告总不讲信用。直到2016年5月，原、被告算账，并把这件事协商处理好，但被告又不讲信用，单方违约。综上，原告认为，被告不讲信用，并违约，遂诉至本院。被告廖勇进辩称，其未违约，原告违反购房协议第一条，故原告需向其支付违约金10000元，且原告提出的其他费用与被告无关。理由为：一、根据购房协议，被告已向原告付购房款48000元，其中3000元无收条，但原告已认可。确有2000元未给付；二、根据购房协议，如果三证费用是被告出的话，那么过户费由原告出。现该房屋，一边办了证，一边没有办证，且房屋存在严重漏水问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的购房合同、收条，被告均无异议，且上述证据符合证据三性的规定，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于被告提交的照片，原告对该证据的真实性有异议，并认为该照片涉及的不是本案的房屋，购房时，被告已验收，不存在漏水问题，本院认为，因被告提交的该证据均体现的是局部图片，未能体现整体情况，缺乏关联性，故本院对该证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2009年5月8日，作为甲方的原告欧东南、谢细田与作为乙方的被告廖勇进签订了一份购房协议，该协议具体内容为：“甲方在兴宁镇西正街原饮食服务公司后面和老粮食局这边第二楼有住房一套（新房和旧房各1半），甲、乙双方到该房查看验收，价格是伍万元。现甲乙双方通过协议特订以下几点:一、乙方签订协议时，需交购房订金壹万元，到6月-7月每个月交壹万元给甲方（共叁万元），其余到09年农历年底交清（乙方留贰仟元，待甲方办好三证再交）；二、甲方负责办好房产证、契证、土地使用证给乙方，但一切费用都由乙方负责出（指该房办证票据费用）；三、水电上户由甲方负责安装到户门口，所需费用由甲方承担，室内装修包括水、电、门、窗等都由乙方负责费用也是乙方出，但甲方要把新房的地板粉好；四、因乙方进门是从老粮食局这边上，粮食局院内所有的公共设施，乙方有权享受原来老粮食局这边购房户的同等待遇，如有争议，甲方必须搞好。本协议一式两份，甲、乙双方各执壹份，希共同遵守，如单方违反本协议，则违反协议这方应付给对方的违约金壹万元。”签订购房协议当日，被告向原告欧东南支付了购房订金10000元。之后，被告分别于2009年8月19日、9月28日、2010年1月1日、2月10日、4月18日、8月8日、2016年5月向原告方支付购房款5000元、5000元、9000元、6000元、5000元、5000元、3000元，共计38000元。在购房协议履行过程中，原、被告双方因房屋漏水、房款支付以及房屋办证费用由谁支付等事项发生争议。另查明，两原告出卖给被告的住房一套由新房和旧房组成，其中：新房位于资兴市兴宁镇西正街东福小区旺福楼203号，该房屋房产证号为资房权证私字第**，建筑面积34.33平方米，房屋所有权人为原告欧东南，土地权属性质为出让，该房屋土地使用权证号为资G国用（2009）第2946号，土地使用权面积为9.18平方米，土地使用权人为原告欧东南，该房屋办理了契证，纳税人为原告欧东南。新房的房产证、土地使用证、契证登记在原告欧东南名下，原告欧东南已将新房的三证交给被告；旧房系两原告从李智东处购得，位于资兴市兴宁镇西正街原粮食局院内并由李智东改造而成，现尚未办理相关产权手续。在诉讼过程中，经本院依法向被告廖勇进释明，被告向本院主张违约金过高，请求法院调整。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告廖勇进是否违约，并需要承担支付违约金的违约责任；二、违约金数额的认定问题。关于争议焦点一，被告廖勇进是否违约，并需要承担支付违约金的违约责任。原告认为被告违约的地方主要有以下两点：第一，被告未依约定的时间支付购房款；第二，被告未依约支付购房尾款和办理房屋三证的费用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告于2009年5月8日签订的购房协议是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，因此，该购房协议合法、有效，原、被告应按照该购房协议行使权利和履行义务。但在履行合同过程中，被告未依约定的时间履行支付房款的义务，而是逾期付款，该行为构成违约，依法应承担相应的违约责任，即向原告支付违约金。因此，本院对原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。至于原告提出的被告未依约支付购房尾款和办理房屋三证费用的事实理由，本院认为，根据原、被告签订的购房协议第一条的约定，购房尾款2000元的支付时间应为甲方办好房屋三证后，但经庭审查明，仅有新房部分办理了三证，且是办在原告欧东南名下，而旧房部分未办理三证。同时，根据原、被告签订的购房协议第二条的约定，再结合目的解释的合同解释原则，应当是房屋三证办至被告名下的费用才由被告出，而非办至原告名下的费用由被告出。因此，本院对原告提出的该事实理由不予支持。关于争议焦点二，违约金数额的认定问题。原告要求被告依约支付违约金10000元，被告经本院释明后，认为违约金过高，并要求法院调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金抵于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。本案中，被告的违约行为主要是逾期付款，而非未付款，且在原告将房屋过户至其名下之前已向原告支付了购房款共计48000元，并依约留有2000元待原告办好三证后支付，因此，原告要求的违约金应以被告逾期付款造成其的实际损失为限。同时，综合考虑到原告未就其因被告逾期付款而遭受的实际损失向本院进行举证，被告逾期付款的原因可能涉及原、被告之间的房屋漏水维修、房屋三证费用由谁支付等事项，以及被告逾期付款的具体时间，本院认为，原告依据购房协议要求被告支付违约金10000元的诉请过分高于其实际损失，且经本院向被告释明后，被告认为违约金过高，要求本院予以调整。鉴此，本院酌情以年利率6%为计算基础，并结合购房协议约定的付款时间和金额，以及被告实际的付款时间和金额，认定本案违约金为1685元，即被告廖勇进应向原告支付违约金1685元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告廖勇进于本判决生效之日起五日内向原告欧东南、谢细田支付违约金1685元；二、驳回原告欧东南、谢细田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告廖勇进负担，诉讼保全费170元，由原告欧东南、谢细田负担130元，被告廖勇进负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  袁 宏人民陪审员  欧阳乐人民陪审员  黄国益二〇一八年十二月十一日书 记 员  刘文琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金抵于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。