河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0721民初1812号原告（执行案外人）:胡宗兰，男，汉族，1964年6月16日出生，住新乡市。委托代理人:杨自勇，河南富豪律师事务所律师。被告（申请执行人）:新乡市成光实业有限公司，住所地：新乡化学物理电源产业园区107国道曲里村东。法定代表人：梁成胜，总经理。委托代理人:杨卫勤，河南联盟律师事务所律师。第三人（被执行人）：新乡市银马基业有限公司，住所地：新乡市牧野区中原路**。法定代表人：张知军，经理。委托代理人：熊莹、姬芸生（实习），河南三多律师事务所律师。原告胡宗兰诉被告新乡市成光实业有限公司、第三人新乡市银马基业有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人杨自勇、被告委托代理人杨卫勤及第三人委托代理人熊莹、姬芸生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令银马宝利城四层4257、4259号商铺归原告所有，房款总计254120元；2、停止对银马宝利城四层4257、4259号商铺查封等执行程序；3、判令解除对银马宝利城四层4257、4259号商铺的查封。事实和理由：原告与第三人在2012年1月6日签订商铺购买合同，购买银马宝利城四层4257、4259号商铺，原告已按约定付款购买并使用，由第三人托管，支付原告租金。原告多次向第三人要求办理房产证，第三人以商铺卖完一起办理推脱至今。2018年9月原告得知因被告向法院申请，请求执行第三人和河南银马建设有限公司财产，银马宝利城四层4257、4259号商铺已被查封，准备拍卖，我们随后依法向执行法院新乡县人民法院提起执行异议申请，10月6日收到新乡县法院（2018）豫0721执异39号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，执行裁定书于事实和法律相违背。原告向第三人购买了银马宝利城四层4257、4259号商铺，支付了价款，使用着商铺。没有办理房产证，不是原告的过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此原告依法起诉，请求支持原告合理合法的诉请。被告辩称：1、被告有理由相信原告与第三人所签订的商铺认购合同和收据是虚假的。牧野区法院于2017年4月7日查封第三人拥有的银马宝利城四层的商铺103套，该裁定法院均送达至第三人，第三人作为商铺及车库所有人，在一年半的时间内，并无所谓的权利人主张自己的权利受到侵害。在拍卖过程中，第三人参与评估机构的选定也签收手续，想将商铺抵偿给被告，由于价格原因被告未同意。直到新乡县法院对查封房产发出限期履行通知书进行评估、拍卖届满时，原告才提起执行异议申请，被告有理由相信合同及收据是虚假的。假如是真实的，会在第三人财务资料显示，在第三人没有举证出示财务资料时，原告请求不能得到支持。2、该商铺仍为第三人所有，原告并未实际占有。该商铺位于银马宝利城四层，现由河南省文化影视集团有限公司承租开设影院和KTV。这是由第三人委托新乡市银博商业管理有限公司管理共计4050平方米的房屋，将其出租给河南文化影视集团有限公司的。因此该商铺所有人为第三人，占有使用的是承租方河南文化影视集团有限公司，原告并没有在法院查封前合法的占有该房屋。3、即使合同与收据为真实有效的。符合最高院第28条规定，现被告要求原告补交剩余款项，交由新乡县法院执行。第三人述称：银马和原告之间的商品房买卖合同及收据均是真实的，关于房款已经支付全部价款，因为客观原因没有及时备案，但是房产已经卖给原告，所有权属于原告。第三人未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据4执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据1商铺认购合同两份及托管协议两份，2收据两份，3支付租金的银行卡交易明细清单一份，5银马公司证明四份，第三人均予以认可。被告质证意见认为，原告没有付清房屋全款以及原告并没有对商铺实际占有，但根据庭审查明的事实、原告的证据及第三人的陈述，可以印证原告的主张，本院对原告的证据予以认定。对于被告的证据1授权委托书两份，2租赁合同主体变更协议一份，并不能证明被告所述的原告与案涉房产没有任何关系，对被告的证据本院不予认定。依据有效证据，本院确认如下事实：2012年1月6日原告与第三人签订商铺认购合同，购买位于新乡市××与××西北角银马宝利城商业四层4257、4259号商铺，4257号商铺总价款128768元，4259号商铺总价款125352元。合同约定付款方式为一次性付清房款，交付期限在2011年12月31日前。2012年1月6日，原告与第三人及新乡市银博商业管理有限公司签订统一托管协议书，协议书约定原告同意将自己购买的上述房屋托管给新乡市银博商业管理有限公司招商及营运管理，自购买该房屋之日起，以新乡市银博商业管理有限公司的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金等应付费用并完成托管工作。统一经营管理分成若干个连续的托管期，其中从原告与第三人约定之日2012年1月1日起算满三年，为第一个托管期；第四年到第六年为第二个托管期等。第一个托管期内，为便于该项目的商业价值，原告无偿提供给新乡市银博商业管理有限公司统一经营管理，期内租金合同没有注明，但三方口头约定年租金为8%，折抵购商铺款。第二个托管期内，4257号商铺的目标酬金为38630元，月目标酬金为1073元；4259号商铺的目标酬金为37606元，月目标酬金为1045元；第三个托管期、第四个托管期等对酬金及月酬金在托管协议中均有明确约定。目标酬金的支付方式为：一次性付款的，新乡市银博商业管理有限公司按约定时间期限打入原告指定账户。原告于2012年1月6日向第三人支付4257号商铺房款97864元，4259号商铺房款95268元。原告与第三人约定，签订合同的前三年租金计算按照合同约定的总价款×8%×3年，这三年租金是第一个托管期折抵房款，原告不再收取前三年的租金。4257号商铺经计算为128768元×8%×3年=30904.32元，加上原告实际支付的房款97864元，等于总房款128768元。4259号商铺经计算为125352元×8%×3年=30084.48元，加上原告实际支付的房款95268元，等于总房款125352元。托管协议签订后，第三人银马基业公司及新乡市银博商业管理有限公司按约定向原告支付了部分租金后，不再按期支付租金。本院认为，本案的争议焦点是原告的证据是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、原告与第三人签订有书面商铺认购合同，虽然被告有异议，但从合同签订的内容、第三人承认以及其他购房人提供的合同综合认定，该商铺认购合同是真实的。二、原告购买的房屋应视为已经实际占有，从原告与第三人及新乡市银博商业管理有限公司签订的统一托管协议看，是原告租赁给新乡市银博商业管理有限公司经营，证明了原告已经接受和占有了案涉商铺。三、原告虽然没有按合同约定支付全部购房款，但根据原告、第三人和新乡市银博商业管理有限公司签订的统一托管协议，前三年租金不再支付原告，折抵了原告剩余的购房款，三年的租金与原告已交的房款与商铺认购合同的总房款一致，所以应认定原告已经支付了全部价款。四、原告购买的商铺所在商场是第四层，第三人称是因其欠税款而致使全部商铺都没有办理房产手续，所以不是因原告自身原因未办理过户登记。五、关于原告诉请商铺归其所有，因不动产的物权应以行政部门的登记为准，原告与第三人签订的买卖合同只有完成不动产登记才取得所有权，故此请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于新乡市银马宝利城四层4257、4259号商铺。二、驳回原告胡宗兰的其他诉讼请求。案件受理费5112元，由被告新乡市成光实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费票据，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。本院（2018）豫0721执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  田 伟审 判 员  曾俊道人民陪审员  张晓云二〇一八年十二月四日书 记 员  苑 柯