广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终23985-24090号 23985-24017号案上诉人（原审被告）：余继光，男，1978年7月29日出生，汉族，身份证住址河南省洛阳市涧**， 24018-24051号案上诉人（原审被告）：张健中，男，1986年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省江门市新会区， 24052-24090号案上诉人（原审被告）：何伟坚，男，1956年11月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 上述上诉人共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。 上述上诉人共同委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。 23985-24090号案被上诉人（原审原告）：朱伟雄等人（一百零六案被上诉人详见附表及一审判决书）。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师。 23985-24090号案原审被告：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道沿河南路罗湖金岸裙楼3015,统一社会信用代码91440300063884923B。 法定代表人：吴永忠，总经理。 委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。 上诉人余继光、张健中、何伟坚因与被上诉人朱伟雄等人、原审被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋买卖合同纠纷一百零六案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初701-804、806、813号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本一百零六案。本一百零六案现已审理终结。 被上诉人朱伟雄等人一审诉讼请求：1、解除朱伟雄等人与余继光、张健中、何伟坚、瑞丰公司就涉案商铺签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》（23993、24022、24055、24066、24085号案仅要求解除前两份合同）；2、余继光、张健中、何伟坚、瑞丰公司向朱伟雄等人返还购买涉案商铺已支付的房款;3、余继光、张健中、何伟坚、瑞丰公司向朱伟雄等人支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2015年2月1日起算至付清款项之日止）；4、余继光、张健中、何伟坚、瑞丰公司返还朱伟雄等人已付的定金；5、余继光、张健中、何伟坚、瑞丰公司向朱伟雄等人支付损害赔偿金（诉讼请求数额详见一审判决书）。 一审判决：一、确认朱伟雄等人与余继光、张健中、何伟坚、之间就涉案房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》于2018年2月22日解除（23993、24022、24055、24066、24085号案仅解除前两份合同）；二、余继光、张健中、何伟坚应于判决生效之日起七日内向朱伟雄等人返还已支付的房款；三、余继光、张健中、何伟坚应于判决生效之日起七日内向朱伟雄等人支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2018年2月23日起算至付清款项之日止）；四、余继光、张健中、何伟坚应于判决生效之日起七日内向朱伟雄等人返还定金；五、瑞丰公司对余继光、张健中、何伟坚的前述给付义务承担一般保证责任，即在对余继光、张健中、何伟坚的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；六、驳回朱伟雄等人的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，由余继光、张健中、何伟坚负担，由瑞丰公司承担一般保证清偿责任（判项金额详见一审判决书）。 上诉人余继光、张健中、何伟坚上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人朱伟雄等人全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人朱伟雄等人负担。有关上诉理由详见上诉状。 被上诉人朱伟雄等人二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。有关答辩理由详见庭审笔录。 原审被告瑞丰公司二审述称，同意上诉人余继光、张健中、何伟坚的上诉意见。 本院二审期间，上诉人余继光、张健中、何伟坚提交商事主体信用监督公示平台关于深市监罗市监罚字（2015）42、96号的公示打印件，用以证明行政机构至迟于96号行政处罚后，2015年7月20日即在相关公示平台上进行公示，结合被上诉人朱伟雄等人在市场监督管理局的投诉记录，以及本系列案的情况，足以证明被上诉人朱伟雄等人自公示之日起即知道或应当知道涉案解除事由。被上诉人朱伟雄等人质证认为，对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，因本系列案解除权不存在丧失的问题，因此，被上诉人朱伟雄等人何时知道涉案解除事由，并无实质性的法律价值。 另，上诉人余继光对一审认定关于24007、24008号案的已付房款数额有异议，认为双方签订的《商铺买卖合同》均显示房价款总金额为450000元。24007号案被上诉人蔡丁头查验后认为，上诉人余继光开出的房款发票总额为452812.5元，系被上诉人蔡丁头的实际缴纳房款金额。24008号案被上诉人张菊秀经查验后认为，上诉人余继光开出的房款发票总额为598500元，系被上诉人张菊秀的实际缴纳房款金额。经本院核实，上诉人余继光向被上诉人蔡丁头开具的发票显示销售房产金额为452812.5元；上诉人余继光向被上诉人张菊秀开具的发票显示销售房产金额为598500元，转账记录显示为469028元，但被上诉人张菊秀并未对一审认定的452813元提起上诉。 上诉人余继光、张健中、何伟坚对一审关于被上诉人罗久红、王卓、涂永荣支付的各项费用的数额认定提出异议。经双方确认，24005号案的数额为14894.92元；24020号案的数额为17445.04元；24054号案件的数额为12020元。此外，上诉人张健中、何伟坚认为24047、24061、24065号案的实际提供票据数额为17353元、12020元、12294.49元，被上诉人唐贞、谢柏芬、金深港投资咨询（深圳）有限公司则认为收款收据及官方票据显示数额分别为18757.81元、23078.23元、49454.73元。一审认定数额为18757.81元、23078.23元、48860.24元。 本院认定，上诉人余继光、张健中、何伟坚二审期间提交的证据依法不属于新的证据，且不影响案件基本事实的认定，本院不予采纳。 本院二审查明，关于24007、24008号案已付房款数额问题。24007号案中，被上诉人蔡丁头提交的发票显示房款金额为452812.5元，上诉人余继光虽有异议，但并未提交推翻的证据，一审据此采信被上诉人蔡丁头的主张，认定已付房款金额为452813元并无不当，本院予以确认。24008号案中，被上诉人张菊秀提交的发票及转账记录均高于452813元，上诉人余继光虽有异议，但并未提交反驳证据，被上诉人张菊秀亦未提起上诉，本院对一审认定的452813元予以确认。 关于24005、24020、24054号案的被上诉人罗久红、王卓、涂永荣支付的各项费用的数额认定问题，鉴于双方均确认分别为14894.92元、17445.04元、12020元，本院予以确认。一审对损失数额认定有误，本院予以纠正。 关于24047、24061、24065号案的被上诉人唐贞、谢柏芬、金深港投资咨询（深圳）有限公司支付的各项费用的数额认定问题，经核对，被上诉人唐贞、谢柏芬、金深港投资咨询（深圳）有限公司提交的收款收据及票据分别为18757.81元、23078.23元、48860.24元，一审据此予以认定并无不当，本院予以确认。 原审判决认定的其他事实（详见一审判决书）清楚，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本一百零六案的争议焦点为：一、涉案《商铺认购书》是否为预约合同；二、被上诉人朱伟雄等人是否有权解除合同；三、上诉人余继光、张健中、何伟坚是否应返还定金。 关于争议焦点一。涉案《商铺认购书》虽约定在将来一定期限内签订《商铺买卖合同》，但涉案认购书对拟购商铺的位置、面积、价款、付款时间作出了明确的约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，双方依据认购书亦已实际履行支付商铺价款、办理过户登记的义务（23993、24022、24055、24066、24085号案除外），涉案认购书应当认定为房屋买卖合同。上诉人余继光、张健中、何伟坚主张《商铺认购书》为预约合同，依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二。被上诉人朱伟雄等人解除合同的事由是上诉人余继光、张健中、何伟坚未能兑现其在广告宣传中的商业承诺，导致其合同目的无法实现，构成违约。 对此本院认为，首先，根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认的事实，上诉人余继光、张健中、何伟坚的销售代理人瑞丰恒业公司在2013年10月－2014年11月20日期间对涉案商铺所在商场进行广告宣传，宣传内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等。因广告宣传的对象具有公众性，涉案合同签订于广告宣传期间，因此，被上诉人朱伟雄等人主张其基于广告宣传的内容而签订了涉案合同，本院予以采纳。上诉人余继光、张健中、何伟坚否认广告宣传与涉案合同之间的关联性，理由不成立，本院不予采纳。 其次，上述广告宣传内容具体明确，因广告宣传关于涉案商铺所在商场的经营状况所作的说明和允诺，对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响，一审据此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将上述广告宣传内容视为合同内容，并无不当，本院予以确认。上诉人余继光、张健中、何伟坚主张广告内容仅为要约邀请，不构成合同内容，理由不成立，本院不予采纳。 再次，上述广告宣传内容为相关知名品牌已经进驻中港金岸商业城或者已经达成进驻意向书，但根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书认定的事实以及当事人的陈述，涉案商场并未与相关知名品牌所有权人签订进驻协议或者意向协议，亦无证据证明品牌所有人已实际入场经营。因此，上诉人余继光、张健中、何伟坚未能实现前述广告宣传中的说明和允诺，应认定其构成违约。鉴于商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响，而当事人购买商铺的目的在于经营收益，被上诉人朱伟雄等人主张其合同目的无法实现，本院予以采纳。 最后，由于上诉人余继光、张健中、何伟坚的违约行为存在持续性，导致被上诉人朱伟雄等人的合同目的一直无法实现，故被上诉人朱伟雄等人起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限，上诉人余继光、张健中、何伟坚关于解除权已消灭的主张，依据不足，本院不予支持。 因上诉人余继光、张健中、何伟坚违约导致被上诉人朱伟雄等人的合同目的无法实现，被上诉人朱伟雄等人据此请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，一审判决解除涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同》，并判令上诉人余继光、张健中、何伟坚向被上诉人朱伟雄等人返还购房款并赔偿利息损失，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点三。定金作为合同债务履行的担保，其作用应贯穿合同履行的全部阶段，即便涉案定金抵作价款后，仍可适用定金罚则，且法律并未禁止定金罚则与赔偿损失的并用，故一审判令上诉人余继光、张健中、何伟坚向被上诉人朱伟雄等人支付已付房款自解除之日起的利息并返还定金，并未违反法律规定，本院予以维持。上诉人余继光、张健中、何伟坚关于无需返还定金的主张，依据不足，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实部分有误，但裁判结果正确，故对上诉人余继光、张健中、何伟坚的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一百零六案二审案件受理费，由余继光、张健中、何伟坚分别予以负担（具体数额详见附表）。 本判决为终审判决。 审判长 李  凤  麟 审判员 徐  雪  莹 审判员 刘  欢  飞 二〇一八年十二月二十日 书记员 许新惠（兼） 书记员 蔺泽广（兼） 书记员 郑晨 （ 兼） 书记员 曾汉堂（兼） 书记员 刘绍君（兼） 书记员 付斯琦（兼）