贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8042号 原告:毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区桂威路****，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司总经理， 委托诉讼代理人：刘正旭（特别授权），系原告公司员工。 被告：吉学余，男，1951年5月17日出生，汉族，住贵州，住贵州省毕节市七星关区iv> 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称龙腾物业公司）与被告吉学余物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司法定代表人赵春元及委托诉讼代理人刘正旭、被告吉学余均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费2,388.00元，水费144.00元，垃圾处理费108.00元，共计2,640.00元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2015年6月30日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订物业服务合同，正式入驻三江花园，为小区业主提供物业服务。按照物业服务合同的约定，原告投入人力物力，恢复小区电梯运转，重新安装百余摄像头，加强小区安保、保洁及绿化，排查水电隐患，扭转前期物业的瘫痪，小区保安、保洁及基础设施维护工作质量提升，经问卷调查，满意结论占有效问卷的96.74%，符合行业标准和合同要求。被告拖欠原告从2016年1月1日起至2017年12月31日止物业管理费和水费共计2,640.00元。现原告特依法诉至法院。 被告吉学余辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，未经业主大会认可，其非法入驻三江花园；二、原告曾起诉C栋2单元31楼3号前业主为谢长青，自行撤诉，说明原告起诉没有事实依据，原告2018年1月28日发出的催缴物业通知上注明谢长青所欠水费为350.00元，物业费2,388.00元，起诉我欠物业费2,388.00元，欠水费144.00元，数据不合，说明系原告编造的数据；三、谢长青于2015年3月9日向三江房开申请退房，付清了全部物业费和水电费430.00元；我是2018年11月1日才与三江公司签订购房合同，购买了C栋2单元31楼3号并交清了全部购房款291,243.00元，从2018年11月1日起，我才是三江花园C栋2单元31楼3号住房的业主，之前的物业费和我无关。从我购房到现在的物业管理费和水电费才与我有关，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告所举证据1，物业选聘告知书、三江花园业委会关于终止前期物管及选聘正式物业管理的说明、业委会备案表、物业管理服务合同、市西办事处证明、和平社区办事处证明各1份，证明目的：原告对涉案小区进行物业管理的合法性。被告质证意见：对告知书、说明、备案表、证明真实性有异议，对合同，虽看过，但不知怎么签的。经本院审查认为：对告知书、说明，有业主委员会的公章，能代表业主委员会，对备案表、证明，能证实选举业主委员会的合法性；对物业合同，因有业主委员会和物业公司的签章，能代表双方当事人签订合同，约定双方当事人的权利义务，原告与被告等业主之间形成物业服务合同关系的事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据2，维护合同、监控、道闸、相关票据(收据)、工资表、照片、函、调查问卷、原始记录、维修表、报告等，证明目的：原告公司对涉案小区实施了合格的物业服务，业委会及大多数业主认可原告公司提供的服务。被告质证意见：与本案无关联性，原告入驻无合法手续，没有召开业主大会，是和个人协商，我不接受原告服务，收据不能体现业主缴费的多少，不知道问卷调查的事实。经本院审查认为，该组证据只能证实原告实施了相关物业服务、支出或收取了相关费用等事实，其证明力本院予以确认，对其余证明目的，本院不予以确认。对原告所举证据3，被告欠费明细表、催缴物业费通知书。证明目的：原告公司已尽到书面告知义务，被告拒绝交纳物业费义务。被告质证意见：对物业费，因原告入驻违规、我未与原告签订合同，故不认可，对水费、垃圾处理费，是原告拒收造成的。经本院审查认为，欠费明细表系原告的单方制作，仅凭该明细表不能达到原告的证明目的，催缴物业通知，只能证实原告曾以不同方式通知过被告缴费的事实。二、对被告所举证据1，《商品房买卖合同》1份，证明目的：入住才20天，我不应交纳物管费。原告质证意见：对合同的真实性无法判断。经本院审查认为，原告质证未否认该证据的真实性，该证据有合同双方签章，故能证实被告于2018年11月1日与三江公司签订合同，被告向其购买C幢2单元31楼3号房的事实，其证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系三江花园小区的业主。2015年8月14日，毕节市三江花园业主委员会通过竞争性谈判方式选择原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司作为三江花园全体业主服务的物业服务企业。双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为毕节市三江花园小区提供物业管理服务。物业服务内容：二、“共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备，包括共用的上下水管道，共用照明”。三、“共用设施和附属建筑物构筑物的日常维修，养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等。”，四、“公共区域的绿化养护与管理。”，五、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”……。九、“电梯、水泵的运行和日常管理。”十、“房屋装饰装修管理服务。”等，合同期限：本合同期限2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止，乙方入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按，住户按每月每平方米建筑面积0，2016年3月12日起按月每平方米1.00元收费，住改商，住改商按每月每平方米建筑面积2收取，收费时间按季度收取。合同还约定其他事项。合同签订后，原告履行合同义务过程中，于2016年元月22日签订三江花园项目监控系统工程施工合同书，2016年9月9日向毕节供电局报告三江花园电路存在安全隐患，2017年6月1日与七星关区卉虹电脑经营部签订安防监控安装合同，2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同等服务义务，依合同的约定收取了小区部分业主的相关服务费用。同时，在原告履行物业管理服务义务过程中，因其管理的三江花园小区电梯存在事故隐患，于2016年5月9日被经特种设备安全监察员洪霞、吴伟检查，该单位以（七星）市监特令（2016）第市06号《特种设备安全监察指令书》告知原告：未张贴注意事项、安全警示说明……，责令其于2016年5月15日前采取措施改正或消除事故隐患。于2016年7月8日被毕节市七星关区市场监督管理局以七星市监行处听告字（2016）57号《行政处罚听证告知书》告知：……该小区B栋四单元产品编号为“D6NF9981、D6NF988”的两台电梯存在“五方通话”不通的事故隐患情况，而电梯仍处于运行使用状态。而你公司未进行整改，未进行消除隐患，已构成违法，拟对你公司罚款20,000.00元整的决定。另外，小区内存在乱搭建及卫生差等情形。2015年3月9日，谢长青申请将其购买的三江房地产开发有限公司开发的位于三江花园的C幢2单元31楼3号房退回该公司。2018年11月1日，被告与三江房地产开发有限公司签订书面合同，购买谢长青退出的该商品房，支付了购房款291,243.00元并入住。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、原告是否按合同约定充分履行了义务；2、被告是否应当向原告支付物业服务费及水电费。对双方争议的焦点1，双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司为乙方）签订《物业管理服务合同》，而根据双方签订的《物业管理服务合同》的约定，原告在履行物业服务过程中，履行了相关义务：如2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同、2017年6月1日与七星关区卉虹电脑经营部签订安防监控安装合同、2016年元月22日签订三江花园项目监控系统工程施工合同书、2016年9月9日向毕节供电局报告三江花园电路存在安全隐患等服务义务。但其未履行好“电梯的运行和日常化管理”、“共用设施设备的日常维修，养护和管理”、“公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。”等我义务。因此，原告虽然履行了相关物业服务的义务，但其未充分履行职责，未完全履行物业服务的相关义务。对双方争议的焦点2，被告于2018年11月1日才购买原告提供服务的三江花园小区的住房。而原告与三江花园小区业委会签订的《物业管理服务合同》约定的期限为2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止。从该合同的约定可认定，原告服务的期限只限于2015年12月11日起至2017年12月11日，在此期间，被告并未入住该小区的住房，被告并不是该小区的业主，即原告并未为被告提供物业服务。对原告与三江业委会签订的物业服务合同的效力不适用于不是业主的被告，原、被告之间无物业服务关系，原告要求被告支付物业服务费无事实依据和法律依据。对原告主张被告一直居住在该小区C幢2单元31楼3号房，被告予以否认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应提供有力证据予以证明，可原告提供不了证据加以证明，故对其主张，本院不予以支持。因此，原告要求被告支付从2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务管理费、垃圾处理费、水费合计2,640.00元的诉讼请求，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费25.00元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇一八年十二月三日 书记员  徐畅