吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）吉01民终3297号 上诉人：徐嘉昕，女，汉族，1978年11月9日生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：王春波，吉林超远律师事务所律师。 被上诉人（案外人）：新星宇建设集团有限公司（原新星宇建设有限责任公司），住长春市经济开发区东南湖大路**。 法定代表人：张琪武，董事长。 委托诉讼代理人：吕莉萍，吉林创一律师事务所律师。 原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住长，住长春市南关区长春大街**中远大厦**div> 法定代表人：李洪江，经理。 原审被告：中国农业银行股份有限公司吉林省分行营业部（申请执行人），住长春市南，住长春市南关区北安路**> 法定代表人：李忠民，行长。 原审第三人：长春星光大厦（被执行人），住长春市宽城，住长春市宽城区胜利大街** 法定代表人：刘京超，总经理。 原审第三人：长春星宇集团股份有限公司（被执行人），住长春市朝阳，住长春市朝阳区建设街** 法定代表人：吕玉杰，董事长。 上诉人徐嘉昕因与被上诉人新星宇建设集团有限公司（以下简称新星宇公司）、原审被告中国农业银行股份有限公司吉林省分行营业部（以下简称农行）、原审第三人长春星光大厦（以下简称星光大厦）、原审第三人长春星宇集团股份有限公司（以下简称星宇公司）及原审第三人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达公司）案外人执行异议之诉，不服长春市九台区人民法院（2015）九民初字第578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐嘉昕的委托诉讼代理人王春波、被上诉人新星宇公司的委托诉讼代理人吕丽萍到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 徐嘉昕上诉请求：撤销长春市九台区人民法院（2015）九民初字第578号民事判决，依法驳回新星宇公司的全部诉讼请求。事实及理由：（一）新星宇公司与星宇公司违法转移房屋存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，依法应认定双方签订的房屋买卖合同无效。1.二星宇公司办公地点同一，董事、高级管理人员混同，新星宇公司明知星宇公司出售的涉案房屋属于原债权人农行的担保物仍进行买卖，双方存在显著恶意。2.新星宇公司、星宇公司恶意转让房屋价格过低。2014年九台法院委托评估公司评估2014年3月20日房屋平均价格3000-4100元以上。而2011年星宇公司转让给新星宇公司的价格在383元-790元，其中4120001304号总面积1320㎡，售价10万元，相当于75.76元/㎡。3.二星宇公司恶意串通转让房屋，以合法形式掩盖非法目的，造成国有资产流失严重，对国家利益造成严重损害。信达公司与农行均为国有股份制公司，二星宇公司的恶意行为造成国有公司的财产损失。且星宇公司作为国有股份制公司，转让房屋未获相应对价，对自身利益造成损害。（二）星宇公司与新星宇公司房屋转让违反法律规定、违反生效判决内容，恶意规避法院执行。1.星宇公司在明知涉案房屋土地已被法院处置的情况下，欺骗房屋登记部门，骗取涉案房屋产权证，导致实际上的房地分离，违反了《物权法》第一百四十六条规定建设用地使用权转让附着于该地的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的规定。2.涉案房屋为原债权人农行的抵押担保物，根据（2004）绿民二初字第975号民事判决第三项：星宇公司对上述欠款在抵押登记的范围外，在其承诺的范围内承担保证担保责任。在二星宇公司转让合同无效的情况下，涉案房屋仍应作为被执行财产由法院强制执行，原执行裁定正确。 新星宇公司辩称，1.二星宇公司签订的房屋转让协议属于合法有效合同。未违反《合同法》第五十二条规定的无效情形。（1）二者不存在恶意，没有侵害国家利益。（2）二星宇公司属于不同的独立法人单位，虽工商登记行政街号相同，但属于一个写字楼中的不同楼层，不等同于办公地点相同。（3）星宇公司转让自有合法产权的房屋履行了法定程序，在2008年9月3日、2011年3月10日分别召开股东大会进行了决议，全体股东一致同意将10套房屋转让给新星宇公司。而所转让的10套房屋没有被查封或抵押，转让行为合法。转让的10套房屋未抵押，转让发生在原债权人农行成功拍卖5套及东荣大路56号土地使用权之后，并办理了产权变更。此时，农行的房屋抵押权已全部实现。二星宇公司的转让行为并未侵害债权人农行的利益，有关联关系的两个法人单位之间进行交易，法律并未禁止。2.上诉人所主张的骗取涉案房屋产权证没有事实根据。（1）二星宇公司房屋转让手续合法，符合房屋交易的全部手续，且交纳了各项契税，交易对价合理，现已办理了产权转移手续，转让行为合法，应受法律保护。（2）上诉人所称交易价格过低（75.76元/㎡）问题不存在，该房屋建于1959年，售卖价格1623600元，单价1230元/㎡，售价合理，且该售卖价格是经房地产交易中心评估确定的。二星宇公司房屋转让行为并不适用于《物权法》第146条的规定，上诉人对法律的理解与适用错误。3.根据（2004）绿民二初字第975号民事判决，涉案房屋不是原债权人农行的担保物，不应以涉案房屋作为偿还债务的对象，上诉人的上诉理由不能成立。（2004）绿民二初字第975号民事判决第3页倒数第1-6行“结合上述事实，星宇公司应在抵押登记的范围内承担抵押担保责任。其承诺的有关地上物的抵押因不能并没有办理抵押物登记，应视为该部分抵押没有生效，故其对该部分所承诺的抵押担保不应承担抵押担保责任，但其所出具的承诺具有保证担保的含义，应视为保证担保，故在其设定的已登记的抵押物范围外，其应在其承诺的范围内承担保证责任”。该部分文字表述清楚，说明星宇公司在承诺的房屋价值范围内承担保证责任。保证责任不等同于抵押担保责任，二者担保权人实现担保权的方式不同。保证担保除房屋外，可以用任何方式承担保证担保责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 原审被告农行、原审第三人信达公司、星宇公司及星光大厦未到庭亦未提交答辩状。 新星宇公司向一审法院起诉请求：1.不得执行新星宇公司位于长春市东荣大路56号并持有产权证的10栋房屋（产权证号：4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、41200012**）；2.确认新星宇公司对10栋房屋拥有所有权。 一审法院认定事实如下：星光大厦分两次向农行借款，本金合计为2460万元均由星宇公司提供担保。农行于2006年6月6日向九台法院申请执行，要求星光大厦、星宇公司返还借款及利息，法院执行机构将星宇公司已登记的借款抵押担保物，即位于长春市东荣大路56号112572平方米土地使用权和该土地上5栋房屋评估、拍卖。买受人北京恒鑫盛科贸有限公司（以下简称恒鑫盛公司）以1880万元竞买成功。九台法院以（2006）九执字第325号执行裁定该5栋房屋所有权、东荣大路56号土地使用权归买受人所有。 2010年5月13日，新星宇公司名称由：“新星宇建设有限责任公司”变更为“新星宇建设集团有限公司”。 另查明，在拍卖此5栋房屋时，该地上还有15栋房屋未被一并拍卖，其中新星宇建设有限责任公司名下1栋、新星宇公司名下9栋、长春市房地产管理局制材厂名下4栋、长春市住宅建设公司名下1栋。星宇公司于2008年9月3日、2011年3月10日分两次召开股东会并形成决议，将10栋归星宇公司所有的房屋有偿转让给新星宇公司，并于2009年3月17日、2011年7月28日、2011年9月13日、2012年4月12日分别办理房屋产权过户手续，取得产权证，案涉10栋房屋现仍存在。2012年8月20日，一审法院以（2006）九执字第325－3号执行裁定，将上述15套房屋确定为被执行财产，并对此财产进行评估、拍卖。新星宇公司提出异议，2015年1月20日一审法院做出（2015）九执异字第2号执行裁定，驳回案外人新星宇公司的异议。新星宇公司提出案外人执行异议之诉。2016年8月15日，农行和信达公司签订委托资产分户转让协议（债权），农行已将债权转让给了信达公司。 一审法院认为，星宇公司将长春市东荣大路56号土地及地上部分房屋抵押给农行，尚有部分地上物未予抵押。星宇公司欠新星宇公司债务，星宇公司将自己所有的未抵押的10栋房屋不动产通过股东会决议将10套房屋有偿转让给新星宇公司，新星宇公司陆续受让10套房屋并经法定程序申报，由房地产管理部门依法颁发了新产权证。新星宇公司取得房屋所有权应受法律保护。综上所述，新星宇公司要求不得执行长春市东荣大路56号土地上的10栋房屋，符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，一审法院判决如下：一、不得执行新星宇公司位于长春市东荣大路56号并持有产权证的10栋房屋，即长房权字第：4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、4120001272；二、上述10套房屋所有权归新星宇公司所有。案件受理费12800元，由被告农行负担。 本院二审查明的事实与原审基本一致。另，关于执行依据。2003年原审第三人星光大厦前身长春星宇大厦从原审被告农行贷款两笔共计2460万元，星宇公司为其提供担保。其中：（一）（2004）绿民二初字第975号民事案件：2001年10月20日从农行贷款1760万元，当日原审第三人星宇公司与农行签订了《最高额抵押合同》（农银最高抵2001第0001号），以其所有的、暂作价值4119万元的房地产为债务人实际形成的最高额债务2100万元提供担保。抵押物清单记载抵押物为：绿园区铁西街21号22700㎡及东荣大路56号112572㎡土地。此笔贷款系借新还旧，两块土地在2001年10月20日已办理他项权利，期限至2004年10月30日，第一顺序。同年12月7日星宇公司向农行出具《承诺书》：我公司为星宇大厦提供的贷款抵押物、位于长春东荣大路**和铁西街**的土地及地上定着物。因其中一些房产不符合抵押条件不能办理登记，如需要实现抵押权时，这部分房产与抵押物一并处理变现。2003年进行了倒贷。因到期未还款，原审被告农行诉至长春市绿园区人民法院。2005年8月30日长春市绿园区人民法院做出（2004）绿民二初字第975号民事判决，关于星宇公司担保责任部分，该院认为“…结合上述事实，星宇公司应在抵押登记的范围内承担抵押担保责任。其承诺的有关地上物的抵押因不能并没有办理抵押物登记，应视为该部分抵押担保没有生效，故其对该部分所承诺的抵押担保不应承担抵押担保责任，但因其所出具的承诺具有保证担保的含义，故应视为保证担保，故在其设定的已登记的抵押物范围外，其应在其承诺的范围内承担保证责任…”绿园区人民法院判决：1.星光大厦返还农行贷款1760万元及利息；2.星宇公司对上述欠款在抵押登记的抵押担保范围内承担抵押担保责任；3.星宇公司在设定抵押登记的范围外，在其承诺的范围内承担保证担保责任。执行时，此案由本院指定至九台市法院执行，2006年6月农行向该院申请执行。（二）（2004）南民初字第1454号民事案件：2002年6月星光大厦从农行贷款700万元，星宇公司提供保证担保，并签订最高额保证合同。2004年10月10日长春市南关区人民法院做出（2004）南民初字第1454号民事判决：1.星光大厦给付农行借款本金700万元及利息；2.星宇公司承担连带责任。2005年5月8日农行向南关区法院申请执行，案号为（2005）南民执字第718号，此案后移送至九台法院一并执行。 关于执行过程。（1）九台法院经委托评估、拍卖，星宇公司已办理抵押登记的位于长春市东荣大路56号112572㎡土地使用权和已办理登记的、该土地上5栋房屋由恒鑫盛公司以1880万元买受。2006年12月19日九台法院下发（2006）九执字第325号执行裁定：5栋房屋的所有权、东荣大路56号土地使用权归买受人恒鑫盛公司所有。2010年4月9日恒鑫盛公司取得该宗土地使用权证。（2）2006年12月31日经九台法院委托评估、拍卖，铁西街21号土地以500万元最高价被竞买人新星宇公司竞买。另，2016年8月15日，农行和信达公司签订委托资产分户转让协议（债权），农行将长春星宇大厦2笔债权转让给了信达公司。至2016年3月20日共计欠本金2,507,525.85元（南关1454号案件本金），利息15,122,602.01元。2017年5月信达公司经公证向星光大厦、星宇公司、新星宇公司、长春市人民政府等送达债权催收告知函、优先行使购买权告知函等，经辽宁金融资产交易中心有限责任公司拍卖，2017年6月26日徐嘉昕以502万元竞买成功，并支付了对价。标的债权显示：债权本金余额为2507525.85元，表外利息为15122602.01元、孳息为1,415,235.97元，本息合计19,045,363.83元。信达公司同时在吉林日报刊登公告公示将长春星宇大厦此部分债权转移给徐嘉昕。本院二审审理期间，徐嘉昕向本院申请，以上诉人身份参加诉讼。到庭的被上诉人新星宇公司对此无异议。 关于东荣大路土地上房屋情况。经查，在东荣大路土地上，除九台法院已拍卖的5栋房屋外，尚有15栋有产权证房屋（含本案争议的10套房屋）、一条铁路专用线及大量无证房屋在2006年九台法院拍卖时，未被一并处置。星宇公司于2008年9月3日、2011年3月10日分两次召开股东会并形成决议，将本案争议的10栋房屋转让给新星宇公司，后新星宇公司取得争议房屋产权证。 另，2005年10月24日长春市企业改革与经济结构领导小组下发长改调组[2005]22号“关于长春星宇有限责任公司企业改革的批复”：（一）同意你公司提出的用存量有效资产变现偿付职工债权、通过政策支持及政府补贴等渠道筹措成本理顺全部职工劳动关系、由经营者与职工出资组建新企业收购你公司资产继续经营、实现国有资本全部退出的改革方案。（二）理顺职工劳动关系、退出国有资本的范围包括你公司及所出资的65户子公司的全部职工和经核准的评估报告所列资产（含投出资本）。（三）依据吉林瑞德会计师事务所以2005年6月底为基准日出具的评估报告核定，你公司总资产为163110万元，总负债为173626万元，净资产为-10516万元。（四）依据政策规定，确定公司企业改革成本16196.71万元。（五）经研究，全部企业改制成本通过以下渠道支付：1.财政补贴2222.58万元。2.企业拖欠养老保险费631.79万元由财政承债。3.变现星光大厦6526万元，用于偿还职工债权和支付“并轨”解除劳动合同补偿金企业应承担部分。4.你公司使用的公企房390㎡价值78万元，划转你公司补充改革成本。5.从全市改革成本中给予补充2329万元。6.剩余缺口4409.34万元及新增改革成本，由你公司与金融债权人协商，通过“打折”回购金融债务用“打折”所得补充。（八）同意组建新星宇建设有限责任公司（即本案新星宇公司），按你公司改制当期评估结果，以市场交易方式收购你公司国有资产。（九）鉴于你公司净资产负值大，新组建公司收购国有资产时原出资人不弥补负值的实际，收购后减债所得收益归新组建公司所有……后附的星宇集团在长所属改制企业名单包括：8.长春星宇集团股份有限公司（即本案的原审第三人星宇公司），57.长春星光大厦（即本案的原审第三人星光大厦）。 另，新星宇公司提交了2005年4月20日吉林瑞德会计师事务所有限责任公司出具的吉瑞会评报字【2005】第061号长春星宇集团股份有限公司拟企业改制项目《资产评估明细表》，对当时由长春市星宇集团建材厂使用的包括东荣大路56号土地及地上的建筑物包括本案争议的10套房屋价值均进行了评估，本案星宇公司与新星宇公司约定转让的10套房屋价款与评估报告基本一致。 本院认为，1.徐嘉昕经拍卖程序取得了原审第三人信达公司本案争议的债权，其申请变更当事人、由其以上诉人身份参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十九条“在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院做出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。受让人申请以无独立请求权的第三人身份参加诉讼的，人民法院可予准许。受让人申请替代当事人承担诉讼的，人民法院可以根据案件的具体情况决定是否准许…”因被上诉人新星宇公司对徐嘉昕申请替代当事人身份参加诉讼无异议，且经审核徐嘉昕经拍卖取得债权程序合法，故本院准许其替代信达公司以上诉人身份参加诉讼，主张权利。2.包括本案原审第三人星宇公司及星光大厦在内的65户星宇子公司为长春市人民政府批准改制的星宇集团在长所属企业，2005年10月24日长春市企业改革与经济结构领导小组下发长改调组[2005]22号“关于长春星宇有限责任公司企业改革的批复”第八条规定“同意组建新星宇建设有限责任公司（即本案的新星宇公司），按你公司改制当期评估结果，以市场交易方式收购你公司国有资产”，而本案的星宇公司与新星宇公司正是参照提交政府的评估报告的评估值，以交易方式收购的该部分国有资产，新星宇公司据此取得了争议房屋的所有权。该行为是否适当，系政府主导下改制过程中出现的问题，法院对此不予评判。故在新星宇公司依政府主导、企业改制取得争议房屋的所有权且不同意法院执行的情况下，法院不应执行已登记在案外人新星宇公司名下、位、位于长春市东荣大路**土地上的该**房屋/div> 综上所述，徐嘉昕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元由徐嘉昕承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  管 莉 代理审判员  董惟祎 代理审判员  曾范军 二〇一八年十二月十日 书 记 员  邢艺缤