湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1182民初2887号原告：董剑云，男，1989年11月30日出生，汉族，住武穴市。被告：武穴嘉和置业有限公司。住所地：武穴市北川路南侧（嘉和财富城）。统一社会信用代码91421182050033484k。法定代表人：戴习强，男，该公司经理。委托诉讼代理人：张建堂，男，武穴市嘉和置业有限公司员工。一般代理。原告董剑云与被告武穴嘉和置业有限公司(以下简称“嘉和公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告董剑云、被告嘉和公司的委托诉讼代理人张建堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董剑云向本院提出诉讼请求：1.确认合同附件四《合同补充协议》第三条“除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车库和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租。”无效，确定地下车库和四楼架空层为业主共同共有；2.判令嘉和公司支付延迟交房违约金80000元（自2015年7月2日至2018年8月23日止，按购房款的日万分之二标准计算）；3.判令嘉和公司支付延期办理房产证违约金6800元（按购房款的2%计算）；4.嘉和公司因在销售商品房过程中存在严重的欺诈行为，判令嘉和公司赔偿董剑云200**元；5.判令嘉和公司立即完成空中花园绿化建设，并赔偿董剑云损失10000元；6.合同附件三：装饰、设备标准第3和第4项约定，交付房屋顶棚和地面应为水泥砂浆，开发商违约，请求判令嘉和公司按市场价格顶棚每平方米23.71元、地面每平方米16.65元的标准双倍赔偿给董剑云违约金5510元；7.本案诉讼费及相关费用由嘉和公司承担。事实与理由：一、董剑云于2013年在嘉和公司开发的楼盘嘉和财富城购买商品房，按合同的约定，董剑云已付清全部购房款，履行了合同的全部义务。嘉和财富城商住楼系高层建筑，东西面紧邻居民楼，南面为保康路，北面为北川路。按规划要求，必须为住户按标准建设车库，建设车库为嘉和公司的法定义务，建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对他们的法定处分权。嘉和财富城土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，按照物权法第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条的规定，应归业主共同共有，开发商无权出卖车库。据上，合同附件四补充协议第三条“除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车库和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租。”严重违反法律规定，侵害广大业主的合法权益，应属无效条款，故应确认该条款无效，董剑云在地下停车场拥有停车的权利。由于嘉和财富城商住楼一至三层为商铺，五楼以上为住户，按规划配备必须建造架空层，四楼架空层作为建筑物中公以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在。架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，所以其理应归全体业主共同共有。二、合同第八条交付期限约定：嘉和公司应在2015年5月1日前交房。直至今日，该楼盘仍未达到法定交房条件，故按照合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，嘉和公司应按已付房款日万分之二支付迟延交房违约金。三、按合同第十五条关于产权登记的约定，嘉和公司应在2015年７月１日前提供房产登记相关资料报产权登记机关备案，为董剑云办理房屋产权证，如未按期办理，则按已付购房款的２％支付违约金。因嘉和公司至今未按合同履行，故应向董剑云支付未办理房屋产权证的违约金。四、嘉和公司在营销商品房时，商品房的销售广告和宣传资料承诺世界500强沃尔玛公司已签约嘉和财富城，使其商品房的商业价值抬高，但时至今日，沃尔玛未入驻嘉和财富城，嘉和公司在销售商品房时存在严重的欺诈行为。依照合同法第一百一十三条第二款和最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第三条的规定，嘉和公司应当对董剑云进行赔偿。五、按嘉和财富城的规划设计、绿化率要求、商品房的销售广告及宣传资料允诺，嘉和公司应在嘉和财富城建设空中花园，但至今未建，目前还在本应该建设空中花园的位置建造办公室。空中花园是嘉和财富城必须配备的绿化要求，对商品房买卖合同的订立以及商品房的销售价格有重大影响。空中花园未建，严重影响了业主生活质量，嘉和公司应立即完成空中花园绿化建设，并赔偿董剑云经济损失。六、合同附件三：装饰、设备标准，第3和第4项规定交付房屋顶棚和地面应为水泥砂浆，开发商违约未做，故要求嘉和公司按市场价格（顶棚每平方23.71元、地面每平方16.65元）双倍赔偿董剑云损失。被告嘉和公司辩称：一、董剑云请求确认《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条无效，实属无理要求。董剑云是具有完全民事权利能力和民事行为能力的人，在与嘉和公司签订《商品房买卖合同》时，嘉和公司既无欺诈更无胁迫行为，双方是在平等自愿公平诚实原则的基础上签订的合同，依法成立的合同，自成立时生效。董剑云在购买嘉和财富城D栋-1703房屋时，没有另外购买车位、车库，也没有获得嘉和公司赠与，合同中约定的建筑面积和单价仅指1703房屋面积和价格，不包含董剑云指向的车位、车库的面积和价格。《商品房买卖合同》附件四第三条的约定完全符合《物权法》第七十四条的规定，嘉和公司完全有权利通过出售、附赠或者其他方式约定车位、车库的权利归属。《物权法》第七十二条、第七十三条对建筑物专有以外的共有部分是有明确规定的，例如：建筑物的基本构造部分、支柱、屋顶、外墙、楼梯、走廊、消防设施、水塔、自来水管道、绿化区划内的道路、公共设施。而嘉和公司并没有处置或损坏上述建筑物。况且，董剑云无权要求确认地下车库、四楼架空层为业主共同所有，其主张无法律依据，董剑云无权替全体业主主张权利。二、董剑云第4、5、6项诉请不实。1、嘉和公司确实曾与沃尔玛约谈协商进驻嘉和财富城之事，并于2012年10月2日与沃尔玛公司签订了《意向书》，武穴市人民政府为此专门下发了文件，故嘉和公司并未编造谎言欺骗购房户，沃尔玛未能进驻系多方面客观原因造成，况且沃尔玛是否进驻嘉和财富城与董剑云的房屋价格无实质性关系。嘉和公司商品房每平方米均价在3500，低于武穴同期商品房价格。董剑云所述的嘉和公司所谓“欺诈”不能成立。2.原告提出建空中花园纯属无理要求，《商品房买卖合同》无此约定，由于多种因素，1-4层楼尚未装修完工，商铺未开业，但该项规划已在整体计划之中，其请求赔偿无事实依据。三、在交房期限届满之前（2015年5月1日），嘉和公司通过电话发出口头交房通知，董剑云在嘉和公司处领取了房屋钥匙，并自由进入房屋装修几个月，对房屋有完全使用权、收益权、处分权。因此嘉和公司不存在延期交房，不需承担违约责任。四、嘉和公司依合同约定，已将董剑云购置的1703号房屋向房产登记机关备案登记，不存在违约。董剑云提出交付的房屋顶棚和地面，嘉和公司违约未做水泥砂浆，但因房子已经进行了装修，房子顶棚、地面是否为水泥砂浆粉刷，不能确定。即使是顶棚、地面无水泥沙浆，董剑云的要求赔偿标准过高，应不予支持。综上所述，董剑云大部分诉请不实，请求法庭查明事实，依法判决。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告董剑云提交的证据四中的2015年8月9日《嘉和业主需要的答复（开发商部分）》复印件，该答复有被告嘉和公司法定代表人戴习强签名，并加盖了嘉和公司印章。被告嘉和公司虽然要求提供原件，但并未否认其真实性，对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉和公司以出让方式取得武穴国用[2012]第010022611号的土地使用权，经批准嘉和公司在上述地块建设商品房，定名为嘉和财富城。嘉和公司为嘉和财富城进行宣传，如嘉和公司引进世界500强沃尔玛进驻嘉和财富城、嘉和财富城建设空中花园等。2012年8月3日，武穴市人民政府向嘉和公司发函《关于支持引进沃尔玛入驻的承诺函》。2013年1月23日，嘉和公司与沃尔玛（中国）投资有限公司签订《意向书》，沃尔玛承租业主位于嘉和财富城地上第一层部分面积和地下第一层部分面积的房屋。2015年2月28日，嘉和公司与董剑云签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四。合同第三条约定嘉和公司将其开发建设的嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋出售给董剑云，该商品房建筑面积共87.43平方米，其中，套内建筑面积73.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.01平方米。合同第四条和六条约定，该商品房单价为每平方米3930.44元，房屋出售总价款为343638元，董剑云在2013年4月18日支付购房款103638元，余款240000元，通过办理银行按揭贷款方式支付。合同第八条对交房期限约定，出卖人应当在2015年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给买受人使用。合同第九条对逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，将按其逾期时间分别作如下处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的活利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定的（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。附件三装饰标准：顶棚和地面为水泥砂浆。附件四《合同补充协议》：第一条约定买受人对出卖人提供的商品房买卖合同及补充协议无异议，对该合同和补充协议的各项条款的理解与出卖人的理解一致。第三条约定除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车位和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租；人防工程兼作地下停车位由出卖人投资建设，其和平时期收益归出卖人所有。第四条约定买受人在收房时与物业公司签订《物业管理服务合同》，并严格遵守临时业主公约和物业管理公司的相关管理规定。第八条约定本项目有关广告、宣传的文字、图片资料仅供参考，实际内容以本合同、补充协议及相关主管部门批准的内容为准。第九条约定本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致时，以本补充协议的约定为准。除《商品房买卖合同》、本补充协议等由双方签字盖章的书面文件外，其他的任何承诺不构成商品房买卖合同的组成部分，不具有任何法律效力。董剑云于2013年4月18日与嘉和公司签订合同时支付购房款103638元，嘉和公司向董剑云出具预收购房款发票。嘉和公司将其与董剑云签订的《商品房买卖合同》及附件在武穴市房地产管理局进行了备案登记。董剑云未取得嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋的产权证书。2015年8月9日，嘉和公司对嘉和财富城业主提出的问题予以答复，其中，对绿化问题答复是待嘉和财富城A、B栋封顶后完工。2015年10月1日，董剑云在《武穴嘉和财富城交房确认单》上签名，该确认单注明“业主凭此交房确认单到物业办公室领取房屋钥匙”。2016年8月27日，董剑云向武穴市润百家物业服务有限公司交纳物业费1258元。嘉和公司交付给董剑云的嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋顶棚和地面不是双方约定的水泥砂浆。湖北大鹏工程咨询有限公司出具二份《工程造价编制书》认定，武穴市嘉和财富城顶棚水泥砂浆造价每平方23.71元，地面水泥砂浆造价每平方16.65元。沃尔玛（中国）投资有限公司未入驻嘉和财富城，嘉和财富城未建设空中花园。本院认为，一、原告董剑云与被告嘉和公司签订的《商品房买卖合同》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》系双方真实意思表示，该合同及附件未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；二、关于商品房交付的时间。原告董剑云在交房确认单上签名，该交房确认单的日期即应视交房日期，因此，交房时间应确认为2015年10月1日。因合同第八条约定商品房应在2015年5月1日前交付，而被告嘉和公司于2015年10月1日交付商品房，被告嘉和公司延期交付则构成违约，根据合同第九条约定被告嘉和公司应承担违约金10515元(343638元×153天×0.0002)；三、根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。本案中，因被告嘉和公司原因，原告董剑云未取得嘉和财富城ABCD栋D-1703房屋的产权证书，则被告嘉和公司应承担违约金6873元（343638元×2%），原告董剑云主张6800元，是对自己实体权利的处分，应予支持；四、根据双方约定的装饰标准：顶棚和地面为水泥砂浆，而被告嘉和公司交付给原告董剑云的商品房的顶棚和地面不是双方约定的水泥砂浆。合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，故对原告董剑云主张按工程造价要求嘉和公司承担双倍违约责任的请求，予以支持，但应按套内面积计算。以此，被告嘉和公司应承担违约赔偿金为73.42m2×（23.71+16.65元/m2）×2=5926元，但原告董剑云主张5510元，是对自己实体权利的处分，应予支持；五、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。嘉和财富城效果图的宣传资料中，标明了空中花园图案，建设空中花园是嘉和公司对嘉和财富城相关设施所作具体允诺，应当视为要约，虽然，《合同补充协议》第八条约定，有关广告、宣传的文字、图片资料仅供参考，实际内容以本合同、补充协议及相关主管部门批准的内容为准。第九条约定，除《商品房买卖合同》、本补充协议等由双方签字盖章的书面文件外，其他的任何承诺不构成商品房买卖合同的组成部分，不具有任何法律效力。但是，被告嘉和公司于2015年8月9日又承诺待嘉和财富城A、B栋封顶后完成绿化建设，现嘉和财富城未建设空中花园，则被告嘉和公司构成违约，因双方对该违约行为未约定责任承担方式，结合本案实际，对原告董剑云要求被告嘉和公司赔偿未完成空中花园绿化建设损失酌定7000元。至于被告嘉和公司引进沃尔玛与嘉和财富城的房屋及相关设施本身无关，该宣传为要约邀请，该内容未载入合同，同时《合同补充协议》第八条、第九条亦有明确约定，故对原告董剑云主张要求被告嘉和公司赔偿其因沃尔玛未入驻嘉和财富城造成的损失20000元的请求，不予支持；六、原告董剑云要求确认《合同补充协议》第三条“除合同约定的建筑面积和公摊面积外，本小区规划内的地面停车库和地下停车位、会所的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租。”无效，地下车库和**架空层为业主共同共有，因原告董剑云不能代表嘉和财富城的全体业主主张该项权利，故在本案中不予处理。综上，被告嘉和公司向原告董剑云支付违约金29825元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”的规定，判决如下：一、被告武穴嘉和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董剑云支付违约金29825元；二、驳回原告董剑云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2836元，原告董剑云负担2155元，被告武穴嘉和置业有限公司负担681元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  金清强审 判 员  王 亮人民陪审员  朱浩鹏二〇一八年十二月三十日书 记 员  彭昭君