沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初9507号 原告：刘微，女，1962年6月8日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。 原告：王侠，男，1961年2月22日出生，汉族，无职业，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：李家和，系辽宁法源律师事务所律师。 被告：刘国荣，女，1969年4月6日出生，汉族，住沈阳市浑**。 被告：王奇，男，1956年7月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 原告刘微、王侠与被告刘国荣、王奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘微及二原告的共同委托诉讼代理人李家和到庭参加诉讼。被告刘国荣、王奇经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告刘微、王侠向本院提出以下诉讼请求：1、被告刘国荣归还原告两个房产证原件（沈房权证和平字第496643号、沈房权证浑南区字第**7496号）；2、被告刘国荣给付2018年房租费用120,000元及违约金20,000元，共计140,000元；3、被告王奇承担连带责任；4、二被告承担诉讼费。在审理中原告陈述：2017年6月，原告从沈阳恒信担保有限公司要回了一个房证（王侠所有的，沈河区小南街某号161房屋，建筑面积37.80平方米，房产证号是沈房权证沈河字第73621号，卷号是2-4-29102），不再要求归还该房产证原件。 事实与理由：2015年12月26日，通过担保人王奇介绍，原告刘微与被告刘国荣签订房屋租赁合同，约定二原告向被告刘国荣出租沈阳市沈河区小南街某号1-6-1的房产证原件、沈阳市浑南四路某号D区B-712的房产证原件、沈阳市和平区同泽北街某号162的房产证原件，被告刘国荣用于办理银行贷款抵押，租赁期限自2015年12月18日至2016年12月20日止。第二年，因被告刘国荣还不上银行贷款，又通过保证人王奇担保，于2016年12月16日续签一年，租赁期限自2016年12月20日至2017年12月21日止。2017年12月21日至今，被告刘国荣既不续签合同，也不归还房证，也不给租金，故诉至法院。 被告刘国荣、王奇未提交书面答辩意见，亦未到庭应诉。 原告向本院提供以下证据： 1、房产证复印件三份、从沈阳市不动产登记中心查档的房产档案（房屋抵押权登记申请书、房屋电子登记查询证明、个人商务借款及担保合同、反担保抵押合同），证明被告刘国荣借用二原告的三处房产证，用于向沈阳恒信担保有限公司提供反担保，从而沈阳恒信担保有限公司为被告刘国荣提供担保，被告刘国荣向银行贷款3,000,000元； 2、租赁合同，证明被告刘国荣租用二原告的三处房产的产权证，租期自2016年12月18日至2017年12月20日，租金每年150,000元，如不按期归还房证支付违约金20,000元； 3、被告王奇出具的保证书，证明被告王奇愿以其座落于沈河区东滨河路某号622房产作为抵押，如被告刘国荣到期未归还房证，将上述房屋给二原告。 经审理查明，2016年12月16日，原告刘微与被告刘国荣签订《房屋租赁合同》，约定原告刘微将沈阳市沈河区小南街某号1-6-1及沈阳市浑南区浑南四路某号B-7-12两处房产的房证出租给被告刘国荣，租期为2016年12月18日至2017年12月20日止，共12个月，年租金150,000元，合同签订后即付租金140,000元，2016年12月20日交齐，否则合同作废；租期满之日，原告有权收取出租的标的物（房证原件），被告刘国荣必须如期交还房证原件；被告刘国荣返还时应保证房证原件附属部分复印件证件处于正常使用状态；在签合同之前，被告刘国荣另行交付反抵押物【蓝悦和同汽车维修服务有限公司、沈阳和平香格口腔门诊部及沈阳沈河香格口腔门诊部的所有股权，浑南区朗日街某号（1-1-2）、沈河区市府大路268-3号3-6-1】租赁期满被告刘国荣未发生违约情况，原告刘微如期归还被告刘国荣；租赁期满之日，被告刘国荣应如期交还房证原件，如被告刘国荣逾期归还，则每逾期一日应付原告日租金3倍的违约金，履约保证金不予退还、被告刘国荣还应承担因逾期归还给原告刘微造成的精神损失日租金5倍的罚款。 被告王奇出具《保证书》，载明：王侠、刘微将三处房产借给刘国荣进货款，期限一年，王奇愿为此事担保，担保物沈河区东滨河路28-5-622房屋做抵押，如刘国荣未按期归还房产，王奇将自己房产归王侠、刘微所有。 2015年12月23日，被告刘国荣与中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳分行签订《个人商务借款及担保合同》，借款3,000,000元，用途为购进设备，期限自2015年12月23日至2016年12月23日。 同日，原告刘微、王侠、被告刘国荣（抵押人）与沈阳恒信担保有限公司（抵押权人）签订《反担保抵押合同（额度或最高额）》，约定沈阳恒信担保有限公司为上述借款3,000,000元提供担保，原告刘微、王侠、被告刘国荣以其财产作为抵押物，债务履行期间自2015年12月23日至2016年12月23日。同日，上述抵押人、抵押权人到沈阳市不动产登记中心办理了抵押权登记，抵押物包括：被告刘国荣所有的浑南区朗日街9-6号1-1-2、沈河区市府大路268-3号号3-6-1房屋，及原告刘微、王侠所有的浑南新区浑南四路1号B-7-12、和平区同泽北街某号6-2号、沈河区小南街某号1-6-1房屋共五套房产。 被告刘国荣于2015年12月22日向二原告支付租金150,000元。但是，借款到期后被告刘国荣未按约定偿还贷款。二原告与被告刘国荣未续签合同，被告刘国荣亦未支付之后的租金。双方自此发生纠纷，二原告已从沈阳恒信担保有限公司取回沈河区小南街某号1-6-1房屋的房证。现原告诉至法院，要求被告刘国荣归还沈阳市浑南新区浑南四路某号B-7-12、和平区同泽北街2号6-2号的房证，2018年租金120,000元租金，违约金20,000元，并要求被告王奇承担连带责任。 另查明，沈阳市浑南新区浑南四路某号B-7-12房屋（建筑面积56.19平方米，房证号：沈房权证浑南新区字第**）为原告刘微单独所有。沈阳市和平区同泽北街某号6-2号房屋（建筑面积35.50平方米，房证号：沈房权证：沈房权证和平字第**为原告刘微。沈阳市沈河区小南街某号1-6-1房屋（建筑面积37.80平方米，房证号：沈房权证沈河字第7：沈房权证沈河字第**。 本院认为，被告刘国荣、王奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证和辩论权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”第一百七十一条规定，“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。”本案中，被告刘国荣向银行贷款，沈阳恒信担保有限公司为其提供担保，同时原告刘微、王侠及被告刘国荣以房产向沈阳恒信担保有限公司提供反担保并办理了抵押登记。按合同约定及法律规定当被告刘国荣未按约定偿还贷款时，银行有权要求沈阳恒信担保有限公司承担担保责任，而沈阳恒信担保有限公司就二原告及被告刘国荣用于反担保的抵押物享有优先受偿权。现被告刘国荣未按约定偿还贷款，二原告的房产未解除抵押，二原告作为抵押人现要求返还房证无现实意义，并且无证据证明抵押权人沈阳恒信担保有限公司已丧失抵押权，故二原告要求被告刘国荣返还房产证，本院不予支持。 二原告与被告刘国荣合同期满后，虽未续签合同，但是被告刘国荣实际仍用二原告房产提供担保，被告刘国荣仍按原合同约定的年租金150,000元向原告支付租金，故二原告要求被告刘国荣支付2017年12月23日至2018年10月28日期间共计10个月的租金120,000元，本院予以支持。 合同约定，“租赁期满之日，被告刘国荣应如期交还该房证原件，如被告逾期归还，则每逾期一日应付原告日租金3倍的违约金”。从字面意思看，该条款约定的是合同期满逾期归还房证的违约金，但是从实质意义看应为合同期满逾期解押的违约金，而被告在合同期满时未能将二原告房产予以解押，而约定违约金标准过高，依法应予调整，现二原告主张违约金20,000元，数额合理，本院予以支持。 根据法律规定，以房产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，并且在债务履行期届满前，抵押权人、抵押人不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告王奇出具《保证书》，承诺以其房产作抵押，抵押合同成立。但是未办理抵押登记，抵押权未依法设立。同时，“如刘国荣未按期归还房产，王奇将自己房产归王侠、刘微所有”属于流押条款，亦违反法律规定。但是根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第二款规定，“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”因此，二原告虽然无权向被告王奇主张抵押权，即对被告王奇房产不享有优先受偿权，但是被告王奇应在抵押物价值范围内承担连带责任。 依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百八十条、第一百八十六条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘国荣自本判决生效之日起10日内，向原告刘微、王侠支付租金120,000元； 二、被告刘国荣自本判决生效之日起10日内，向原告刘微、王侠支付违约金20,000元； 三、被告王奇对上述第一项、第二项承连带连带责任（在抵押物沈阳市沈河区东滨河路28-5-622房屋价值范围内）； 四、驳回原告刘微、王侠的其他诉讼请求。 案件受理费3,100元，由被告刘国荣承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张埜 审 判 员  马娜 人民陪审员  黄超 二〇一八年十二月二十四日 法官助理邢利利 书记员杨翔云