辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0281民初4213号 原告：王红，女，1975年10月1日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市。 公民身份号码：××× 原告：于家玉，男，1975年9月9日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市。 公民身份号码：××× 以上二原告共同委托诉讼代理人：王连生，辽宁泰海律师事务所律师。 被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市。 统一社会信用代码：912102817920473917 法定代表人：朱武超，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。 原告王红、于家玉与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红及二原告共同委托诉讼代理人王连生、被告远洲公司委托诉讼代理人唐金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红、于家玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告限期内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，并协助原告办理房屋所有权登记手续；2、请求法院判令撤销案涉合同第十五条第二款第三项格式条款；3、请求法院判令被告给付原告违约金暂计22万元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月10日，被告向原告出具购房首付款发票。2013年1月19日双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于瓦房店市房屋，建筑面积113.93平方米，房屋总价款630033元。2013年8月10日，被告将案涉房屋交付于原告。现原告已履行了全部合同义务，但由于被告的原因，原告至今未能取得案涉房屋权属证书。另外，合同第十五条第二款第三项“……3、自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给与出卖人合理时间继续办理”，该项约定系被告一方提供的免除或者限制其责任的格式条款，依法应予撤销。综上，被告应全面履行合同义务，并承担相应违约责任，故诉至法院。 被告远洲公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告与被告双方在商品房买卖合同中并没有约定给付逾期办证违约金，这个可以看原、被告签订商品房买卖合同第15条的约定，合同约定被告应在房屋交付后90日内为原告办理房照，如上述期间无法办理超过360天，原告同意由开发公司继续办理，故原告起诉要求被告给付违约金没有合同依据。同时，根据合同意思自治的原则，原告同被告签订购房合同时，也没有要求被告更改上述条款，故应视为原告放弃逾期办证违约金的请求；第二，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释第18条、合同法第114条第2款的规定，原告起诉违约金过高，已超出被告的给付能力，如瓦房店市人民法院按照原告的请求判决赔偿，被告方单位根本没有给付能力，只能走破产之路，真要如此给原告也造成一定损失；第三，原告已实际占有、使用所购买房屋，实现了该房屋的使用价值，并且被告也将原告所购房屋在瓦房店市房产管理部门进行了备案登记，产权人已确定，现二期房屋除5、7、8、9号楼外均可以办理房照，并不存在权利被第三方侵犯的可能，故而原告实际利益并没有受到任何损失；第四，被告并不存在恶意违约不给原告办理房照，被告公司前期不能办理房照的原因，系因第三方即建筑商大连三川建设集团没有向被告公司交付全部竣工手续造成的，现已经大部分给办理了；第五，瓦房店市法院已对45户业主作出判决，应当按前期45户赔偿标准进行判决。如果按照原告起诉要求判决对前期业主也是不公平的，这样不利于社会稳定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月19日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将瓦房店市房屋卖给二原告，建筑面积113.93平方米，总价款630033元（首付款290033元，剩余房款340000元以贷款形式付清）。合同第8条约定：出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……5、该商品房经建设单位组织的竣工验收合格”。合同第15条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。合同中对“合理期间”未作明确约定。另外，合同中对逾期办证违约金未作约定。被告于2013年8月10日将案涉房屋交付原告，交付时案涉房屋未进行竣工验收。至2018年7月30日立案，被告仍未给原告办理房屋权属证书。 案涉房屋现已具备办理产权证书条件。被告称已于2018年5月10日向业主发出办理《不动产权证书》告知书。 本院认为，二原告与被告签订的商品房销售合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同。二原告已全面履行合同义务，但被告未能按照合同约定的期限为二原告办理购买房屋的产权证书构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告虽未约定逾期办理房屋权属证书的违约金，但被告逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方未在商品房买卖合同中约定给付逾期办证违约金，被告以此强调属于原告放弃逾期办证违约金，于法无据。该抗辩理由不能成立。 关于违约金的计算期限。案涉违约金，为继续性债权，应以日计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，结合原、被告“自交付之日起超过360日，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给出卖人合理时间继续办理”之约定，该“合理时间”以90日为宜。被告于2013年8月10日交付房屋，在此基础上顺延360日之后再顺延90日，被告应自2014年11月3日起承担违约金。因案涉房屋现已具备办理产权证书条件，被告称已于2018年5月10日发出办理《不动产权证书》告知书，考虑办理产权证书需要原告配合等客观因素，本案违约金计算至2018年5月10日为宜，共计1274日。 关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。本案二原告实际占有使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且又无证据证明因被告的逾期办证行为导致二原告受到实际损失，故参考其实际损失情况，二原告主张以房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金（即中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%的标准，即年利率7.125%）过高，被告主张予以调整有事实和法律依据。另一方面，被告抗辩延迟办理房屋产权证系施工单位原因导致相关材料无法向登记机关报备，被告作为出卖人，对其逾期办证违约行为已表现出积极的补救态度，被告已经与小区大部分业主协商达成了和解协议，并已实际履行完毕和解协议中确定的违约金支付义务，同时协助相关业主办理了房屋所有权证书。结合上述事实，二原告购房款总额630033元，按原告主张的年利率7.125%及本院确定的支付违约金时间自2014年11月3日起，计算至2018年5月10日止，共计1274天，违约金158860.20元（630033元×7.125％÷360日×1274日）。综合考虑原告对其所受损失的举证证明情况及被告违约行为的过错程度和补救措施，本院将被告应支付的违约金调整为前述违约金数额的10%，即15886.02元。 关于二原告提出撤销案涉合同第十五条第二款第三项格式条款的请求，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同》中的预购商品房预告登记和产权登记条款并不存在上述情况，故对原告的该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告王红、于家玉办理涉案房屋的所有权登记手续； 二、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告王红、于家玉自2014年11月3日始至2018年5月10日止的违约金15886.02元； 三、驳回原告王红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2300元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  胡妮娜 二〇一八年十二月五日 书记员  刘 怡