广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23011号上诉人（原审被告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：赵世曾，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静怡，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：多潇，女，汉族，1974年12月26日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟公司）因与被上诉人多潇商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄伟公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案全部诉讼费用由多潇承担。事实和理由：（一）一审法院以推定的方法认定取得房产证的时间，属于事实认定错误以及法律适用错误。双方《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条约定：“因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。”附件五第十四条约定：“合同第二十二条第四款‘因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房产证》’指：在出卖人通知办证的期限内，买受人不按时提交、补交资料或缴纳、补交各种税费或不按时去产权登记机关办理房产证转移登记，申领《房地产证》。”雄伟公司于2018年3月16日向多潇发出《关于正式办理不动产产权证书的通知书》，通知其在收到该通知书之日起5日内提交办理房产证的相关材料，多潇于2018年3月18日收到该办证通知，2018年3月23日为最后一天提交办理房产证资料的时间，但直至如今依然没有提交转移登记所需的资料，导致房产证一直没有办理。《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同为双方真实意思表示，根据该合同的约定，多潇不提交资料导致不能按期办理《房产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。一审法院罔顾该事实，在没有事实依据以及法律依据的情况下，判决雄伟公司按照推定的方式承担逾期办证违约金，属于事实认定错误、法律适用错误。（二）逾期办证的违约责任最迟计算至雄伟公司通知办理不动产登记通知之日即2018年3月16日止。办理房产证应当是雄伟公司和多潇合作办理，不是雄伟公司的单方义务。雄伟公司已经履行积极办理房产证的义务，但是多潇未按照通知书的时间提交相关材料，由此产生的责任应当由多潇承担。根据合同约定及从公平原则出发，雄伟公司的逾期办证的违约责任最迟计至通知之日即2018年3月23日止。（三）一审法院认定雄伟公司逾期交房天数为37天，属于事实认定错误。双方《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条及附件五第六条约定，逾期在90天内（含90天）的，自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行。根据民间利息及违约金行业惯例的计算方法，利息或违约金应当“算头不算尾”，但是一审法院却是“头尾”都计算，属于事实认定错误。（四）即使逾期办证有雄伟公司的原因，按买卖总价款万分之三支付违约金亦过分高于损失，应予减少。多潇是按揭购房，房地产证办出后将由按揭银行保管，房地产证的办理对其利益根本无实际影响，没有造成实际损失。而日万分之三的标准不但过分高于多潇的损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金标准。房产证逾期办理在客观上没有减损涉案房产价值，且在当前房地产市场持续发展的情况下,多潇所购房产反而不断升值。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。多潇辩称，预售合同对迟延交房和迟延办证进行了明确约定，违约金应计至不动产证实际办理出来之日，雄伟公司应承担违约责任。多潇每月偿还巨额月供，还要支付高额房租租住他处，无法对自有房产进行装修入住及使用，雄伟公司的违约给多潇带来了巨大损失。多潇向一审法院起诉请求：1、雄伟公司向多潇支付迟延交房违约金36，225元（购房总款3，263，552元×万分之三/日×37日，违约金从2016年9月30日起计至2016年11月6日，共37天）；2、雄伟公司向多潇支付迟延办证违约金365，518元（购房总款3，263，552元×万分之四/日×280日，违约金从2017年7月4日起暂计至2018年4月10日，共280天，实际计至雄伟公司协助多潇办理取得《房地产证》之日）；3、雄伟公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：（一）商品房预售合同的签订时间：2016年3月2日。（二）涉案房产具体情况：深圳市龙华新区的“XX雅苑”2栋B单元5层5D，房屋面积75.37平方米，购房总价款3，263，552元。（三）合同约定的交楼时间、条件：合同第九条约定，出卖人应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、深圳市建设工程竣工验收备案（回执）、《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《收楼意见书》《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。（四）合同约定的延期交楼违约金标准：附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人逾期交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。（五）涉案房地产项目取得工程竣工验收备案回执时间：2016年10月24日。（六）实际交楼情况：2016年11月6日。（七）涉案房地产项目取得《建设工程规划验收合格证》时间：2017年7月10日。（八）合同约定的计付延期交楼违约金的期间：2016年10月1日至实际交付之日止。（九）合同约定的免责事由：附件五第四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条交付时间和办法补充如下：……买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。（十）合同约定的通知办证时间：合同第二十一条约定：“出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记。出卖人应选择下列第（贰）种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得房地产证：……（贰）买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。”（十一）开发商实际通知办证的时间：2018年3月16日，雄伟公司以特快专递的形式向多潇发出《关于正式办理不动产权证书的通知书》。多潇在2018年3月18日收到通知后未在指定期限内提交办证资料。（十二）房地产证实际办妥的时间：截止一审庭审之日未出证。（十三）关于延期办证违约责任的约定：合同第二十二条约定，如出卖人未履行为相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房地产交付之日后第240日起至买受人实际办理房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。一审法院认为，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定：“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。”雄伟公司援引该约定主张，因本案中有多潇存在迟延支付购房款的情形，在买受人足额支付迟延付款违约金前，雄伟公司有权顺延交房且不承担违约责任。对此一审法院认为，首先，上述合同条款系雄伟公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与各案买受人协商的条款，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识，上述条款为格式条款。其次，上述条款规定在买受人未足额支付违约金的情况下，出卖人有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任，因在商品房预售合同中，买受人按时足额支付购房款的义务与出卖人按时交付房屋的义务具有对等性，而买受人承担迟延付款违约金的责任与出卖人的交房义务并不具有对等性，故上述条款有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了买受人享有的按时收房的主要合同权利，免除了出卖人按约定期限交房的责任，且雄伟公司在提供格式条款时并未尽提醒注意的义务，因此，上述条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容无效。综上，雄伟公司援引上述条款约定，以多潇未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立，一审法院不予采纳。因双方对逾期交房天数37天（2016年10月1日至2016年11月6日）均无异议，现多潇要求以已支付的购房款为基数，按每日万分之三的标准从2016年10月1日起计付违约金至2016年11月6日止，一审法院予以支持。经核算，涉案房产逾期交房的违约金为36，225元（3，263，552元×万分之三/日×37日）。双方确认2016年11月6日已经交楼，则雄伟公司应当在2016年11月6日之后第240日即2017年7月4日取得涉案房产证。雄伟公司主张违约金计算至2018年3月16日即雄伟公司向多潇发出《关于正式办理不动产权证书的通知书》之日，该主张与合同约定的雄伟公司应在涉案房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理房地产证的约定不符，逾期日期应计算至多潇主张的实际出证之日止。结合多潇主张虽然至今未提交办证资料，但可参照该房地产项目同小区其他业主最早出证时间2018年4月4日计算，一审法院予以采纳，则截至2018年4月4日，逾期办证的天数为275天，违约金为358，991元（3，263，552元×万分之四/日×275日）。多潇诉请超出的部分，一审法院不予支持。雄伟公司主张多潇诉请延期交房和延期办证违约金属重复请求，由于逾期交房违约责任和逾期办证违约责任，系根据不同的违约事实提出，且两项违约金的计算时间没有重复，雄伟公司辩称多潇同时获得逾期交房违约金及逾期办证违约金显失公平、违约金过高，没有事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于判决生效之日起十五日内支付多潇2016年10月1日至2016年11月6日期间的迟延交房违约金36，225元；二、雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于判决生效之日起十五日内支付多潇2017年7月4日计至2018年4月4日期间迟延办证违约金358，991元；三、驳回多潇的其他诉讼请求。案件受理费3663元，由多潇负担60元、雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担3603元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于逾期办证违约责任，根据涉案预售合同的约定，由多潇委托雄伟公司向登记部门申请办理移转登记及《房地产证》，逾期办证违约金计至买受人实际取得房地产证之日止。按雄伟公司向多潇发出的提交办证资料通知内容及送达时间，提交资料期限届满之日为2018年3月23日，此时距一审法院认定的违约金截止日期即2018年4月4日仅9个工作日，在买受人取得房产证即不动产登记部门办理房产证所需的正常时限之内，一审判决前述处理符合涉案合同中关于违约金计付截止时间的约定，在多潇至一审庭审之日仍未提交办证资料的情况下，并未将其迟延或未提交办证资料归责于雄伟公司。我国民事法律规定的违约金在补偿性之外兼具一定的惩罚性，且雄伟公司除其单方陈述外，未提交任何证据证明涉案合同约定的逾期办证违约金数额过分高于多潇所遭受的损失，本院对雄伟公司关于违约金过高的主张不予支持。关于逾期交房违约责任，根据涉案预售合同的约定，逾期交房违约金自约定的应交付期限届满之次日起计至房屋实际交付之日，一审判决从约定交房期限届满次日即2016年10月1日起计违约金至2016年11月6日实际交付之日，并无不当。雄伟公司关于逾期交房违约金应“算头不算尾”的上诉主张，与合同前述约定不符，且亦未举证证明存在其所谓的“民间利息及违约金行业惯例”，本院对此不予支持。综上所述，雄伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7228元，由雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一八年十二月十八日本件与原本核对无异书记员 林晓翔（兼）