四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0725民初1826号 原告：四川长城恒昶物业服务有限公司。住所地四川省梓潼县文昌镇文昌路北段。 法定代表人：汪晓宴，董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，男，公司员工。（特别授权） 被告：任在文，男，汉族，生于1960年6月14日，住四川省梓潼县。 原告四川长城恒昶物业服务有限公司（以下简称恒昶物业公司）与被告任在文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒昶物业公司委托诉讼代理人何泽永、被告任在文未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法缺席判决，本案现已审理终结。 原告恒昶物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付从2014年3月15日到2018年5月31日的物业服务费3605元，并承担逾期违约金721元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由我公司依照相关法规与被告签订物业服务协议，并按约定对被告提供服务，被告享受了我公司提供的服务，但未按约定支付相关物业费，拖欠2014年3月15日至2018年5月31日的物业服务费，给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告任在文未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩状。其女婿徐迅到庭提出以下辩论意见：房子交付之后，一直未入住，2014年3月份之前定的物业费用是交了的。 本院经审理认定如下事实：被告任在文购买了位于四川省梓潼县潼江路143号水岸花都2栋3单元XXX号住房一套，建筑面积89.3平方米，该小区由绵阳宏泰实业有限公司（以下简称绵阳宏泰公司）开发修建。2010年12月22日原告（甲方）与被告（乙方）签订《[水岸花都]前期物业服务协议》，协议约定第一条双方的权利与义务一、甲方的权利与义务1、对房屋共用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；……。第二条物业管理服务内容按照中国物业管理协会[2004]第1号文件中规定的“普通住宅小区三级物业管理标准”执行。……。二、物业费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：……小高层电梯住宅：0.8元/月•平方米……。第九条违约责任一、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反合同，是甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；……。2018年5月28日，绵阳宏泰公司与原告恒昶物业公司签订了《解除协议》，原告终止对宏泰•水岸花都（一期）”小区提供物业管理服务。 另查明，中国物业管理协会[2004]第1号文件中规定的“普通住宅小区三级物业管理标准”为（一）基本要求……。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、公用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。……。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。……。（二）房屋管理……。5、对违反规定私搭乱建和改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和养护……。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（四）协助维护公共秩序1、小区24小时值勤。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查一次。3、小区车辆停放有序。4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件由应急预案，事发时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。……。 庭审中，原告还举出了：1、2017年10月24日向电话号码138××××3594（被告电话）发送催收短信截屏打印件1张，证明因被告欠付物管费。2、水岸花都2015年12月工作简报复印件一份、2016年10-12月工作简报复印件一份、2017年4-6月工作简报一份，3、《电梯日常维保合同》复印件一份、《消防设施设备维护保养工程合同书》复印件一份、电梯内维保人员电话、姓名照片打印件复印件一份、消防通道禁止停车提示照片打印件、复印件一份，4、缴纳电梯、消防设备、公共用水、用电的缴费票据复印件各一份，5、原告给梓潼住建局、梓潼县食品、药品监督局的“水岸花都小区内乱摆摊的情况反映”各复印件一份，6、给开发商的函，以上证据拟证明原告提供了物业服务。 另查明，原告于2017年7月17日向梓潼县住建局行业股汇报“关于水岸花都小区业主2017年7月16日晚上挂横标、提出很多诉求一事的情况”载明：1、小区监控设施不完善。……。3、小区车辆乱停乱放，人员出入混乱。回复：由于本小区是再建工程以及紫阳社区在里面，人员出入较多，物业公司加强小区入口及车辆登记工作，并限制外来车辆禁止入内，指引小区业主车辆有序停放。4、小区卫生、垃圾桶太脏、太臭，要求天天清洗地面积污水。回复：物业公司每天清洗小区垃圾桶地面卫生，并实施消毒措施。……。原告于2015年5月27日给开发商绵阳宏泰公司的函载明：1、一期好多摄像头已坏，物业部多次去函至开发商，要求开发商通知维保单位维修处理，但至今未果。（1）2栋电梯视频接收器被维保方撤走后已有一年之久，至今未安装，致使2栋所有电梯安保无法正常运行，……。（4）道闸对照探头从安装至今未启用，多次联系安装方，未到现场处理。……。2、二期从接房至今已有一年多了，监控、门禁系统一直未安装，致使电梯经常被人为破坏，被盗事件屡屡发生，门面井水盖经常被车子损坏……。3、……没有固定的非机动车棚，致使车辆乱停乱放，非机动车辆经常被盗，造成了很大的安全隐患。 另查明，被告任在文未缴纳2014年3月15日至2018年5月31日的物业费，原告于2018年10月10日起诉来院。 本院认为：原告与被告签订《[水岸花都]前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议履行义务、享受权利。本案中，从2017年7月17日原告向梓潼县住建局行业股汇报材料及2015年5月27日向房产开发公司的“函”载明的内容，结合原告三级物业管理标准，可以看出原告存在违约行为，应当承担违约责任，因此原告主张违约金，不予支持，同时，本案中对被告应交的物业管理费用，应扣除20%作为原告的违约责任，其余80%被告仍应缴纳。原告诉称，监控设施不完善，系开发商行为所致，与其无关，按照原告三级物业管理标准，其承接项目时，应有对住宅小区共用部位、公用设施设备查验，确保验收手续齐全的义务，因此，原告此诉称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告任在文于本判决生效后十日内支付原告四川长城恒昶物业服务有限公司物业服务管理费用2884元； 二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，其中原告四川长城恒昶物业服务有限公司负担10元，被告任在文负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  何代江 二〇一八年十二月十七日 书记员  杨蕊西 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。