青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）青0104民初2376号 反诉原告：顺利办信息服务股份有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地，西宁市城**五四西路****楼。 法定代表人：彭聪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张松，北京德恒（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹琦，北京德恒（天津）律师事务所律师。 反诉被告：孙溥跃（身份证号），住西宁市××区。 委托诉讼代理人：王四林，青海竞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丙旺，青海竞帆律师事务所律师。 第三人：西宁新华联房地产有限公司（统一社会信用代码：×××），，住所地，西宁市城**五四西路****楼 法定代表人：苟永平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祁岩，青海致琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳佳，青海致琨律师事务所律师。 反诉原告顺利办信息服务股份有限公司（以下简称“顺利办公司”）与反诉被告孙溥跃、第三人西宁新华联房地产有限公司(以下简称“新华联公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，反诉被告孙溥跃于2018年12月7日申请撤回本诉，本院裁定予以准许，并对反诉继续审理。反诉原告顺利办公司委托诉讼代理人张松、曹琦，反诉被告孙溥跃诉讼代理人张丙旺，第三人新华联公司诉讼代理人祁岩、张佳佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告顺利办公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告依照《办公楼买卖协议书》约定将西宁市城西区五四西路57号新华联5号办公楼地下负一层（57-73号房）过户到反诉原告名下，并为反诉原告办理不动产产权登记；2.反诉被告支付反诉原告违约金5000000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告孙溥跃于2017年4月24日签订了《办公楼买卖协议》，协议约定反诉原告购买反诉被告位于西宁市城西区五四西路57号新华联5号办公楼57-73号房（负一层)、57-81号房（四层)、57-83号房（五层)的房屋，其中，负一层的价格为5652360元(地下负**每平方米售价12000元，房产的销售面积约471.03平方米)，地上四、五层的价格为26753760元(地上四、五层每平方米售价16500元乘以标的房产的销售面积约1621.44平方米），合计32406120元。根据《办公楼买卖协议》第4.2.1款的约定，在协议生效之日起五个工作日内，反诉原告支付本协议约定的首付款即标的房产总额的30%,剩余标的房产总额的70%待反诉原告取得不动产权证20个工作日内（节假日顺延）支付。2017年4月25日，反诉原告依约向反诉被告支付了首期购房款9721836元。随后又分别在2018年1月23日和2018年3月26日支付了剩余购房款5036502.93元和13767029.07元。根据《办公楼买卖协议》第7.3款的约定，反诉被告保证将在收到反诉原告支付的首付款项后15个工作日内，完成标的房产抵押的解除手续，反诉被告收到开发商新华联公司的通知之日起15个工作日内办理不动产产权证书，反诉被告须在取得不动产权证后当日通知反诉原告办理标的房产买卖过户及网签合同等手续，若反诉被告不积极配合办理过户，则向反诉原告支付违约金5000000元。《办公楼买卖协议》签订后，反诉原告已经向反诉被告孙溥跃支付了购房款共计28525368元，但反诉被告至今仍未就57-73号房（负一层）与反诉原告完成过户手续，也没有为反诉原告办理不动产产权证书，致使反诉原告无法取得57-73号房（负一层）的合法权属，给反诉原告造成了损失。综上，反诉原告依据《中华人民共和国合同法》、房屋买卖合同司法解释、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，要求反诉被告将57-73号房（负一层）过户到原告名下并办理不动产产权登记证书，按照《办公楼买卖协议书》向反诉原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金5000000元，并由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。 反诉被告孙溥跃对反诉辩称，对于被告的反诉请求均不认可。1.办理不动产权登记是行政机关的行政行为，并非我能够决定；2.反诉被告没有违约行为，办理产权证需要在符合国家政策的情况下方可办理，涉案房屋在现有的国家政策下无法办理产权手续，即便可以办理产权证，也是在新华联通知后我方协助办理。截止目前，我方没有得到新华联的通知，对于反诉原告主张的事实中所述的已付房款我方予以认可，但是其所述房屋销售面积不属实，依据双方合同的约定，房屋面积以最终测绘面积为准，在测绘时确认地下负一层面积为417.04平方米，第四层面积为831.28平方米，第五层面积为794.76平方米，依据约定的价格，房屋总价款为32482140元，扣除反诉原告已经支付的款项，反诉原告尚欠反诉被告房款3956772元。 第三人新华联公司对反诉述称，1.我公司认为本案不是商品房买卖合同纠纷，孙溥跃在出售房屋时不具有相应的房产产权，孙溥跃和顺利办公司在孙溥跃尚未取得商品房的产权证的情况下签订的房屋买卖合同是对预售合同权利的转让；2.我公司认为孙溥跃与顺利办公司签订的商品房买卖合同目前依然有效，顺利办公司要求办理产权证书的主体应是孙溥跃。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月13日，孙溥跃与新华联公司签订合同编号为的《商品房预售合同》，孙溥跃购买了新华联公司开发的位于西宁市××区号房（房屋代码为578983），该房屋位于5号楼地下一层，预测建筑面积448.78平方米；该份合同第十五条约定新华联公司出售的房屋为预售商品房，自房屋建成并竣工验收后180日之内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办理《房屋所有权证》需由买受人提供的资料提供给出卖人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意按照以下处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房屋价款万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，孙溥跃按约向新华联公司支付了房屋价款，新华联公司于2016年8月交付房屋。 另查明，西宁市城西区五四西路57号新华联家园由第三人新华联公司开发，5号楼用途为办公，该栋楼建筑层数地上5层、地下**。2014年12月13日，孙溥跃与其父孙立武分别与新华联公司签订了共六份《商品房预售合同》，由孙立武购买新华联5号办公楼的一、二、三层，孙溥跃购买了5号办公楼的四层、五层及负一层。 2017年4月24日，顺利办信息服务股份有限公司（原神州易桥信息股份有限公司）与孙溥跃、孙立武签订《办公楼买卖协议》，孙立武将上述房产的地上一至三层，孙溥跃将地下负一层、四至五层全部转让给顺利办公司。《办公楼买卖协议》第四条约定，顺利办公司向孙立武支付500000元定金，在定金支付后5个工作日内各方签订《办公楼买卖协议》，在本协议生效之日起5个工作日内，顺利办公司支付本协议约定的首付款即标的房产总额的30%，其中向孙立武支付标的购房款11828916元，向孙溥跃支付标的购房款9721836元，顺利办公司支付的定金500000元在向孙立武支付的首付款中冲抵。剩余标的房产总额的70%，待顺利办公司取得不动产权证20个工作日内（节假日顺延），由顺利办公司的贷款银行向孙立武直接支付购房款27600804元，向孙溥跃支付购房款22684284元，房产监管部门有规定的按规定执行。协议第七条约定，孙溥跃、孙立武保证在收到顺利办公司支付的首付款后15个工作日内，完成标的房产抵押的解除手续，孙溥跃、孙立武收到开发商新华联公司通知之日起15个工作日内，办理不动产产权证，孙立武、孙溥跃在取得不动产权证后当日通知顺利办公司办理房产买卖过户及网签合同等手续，若孙立武、孙溥跃不积极配合过户，则向顺利办公司支付违约金5000000元。合同签订后，顺利办公司按约支付了定金，孙立武、孙溥跃将5号办公楼整体交付顺利办公司使用。孙立武、孙溥跃分别取得新华联家园57号5号楼地上一至五层的不动产产权证后，按约与顺利办公司办理了不动产产权变更登记，顺利办公司取得不动产权证书后已向孙溥跃、孙立武分别付清了5号楼地上一至五层的房屋转让款，但由于顺利办公司至今未能取得5号楼地下负一层（57-73号房）的产权证书，未向孙溥跃支付负一层剩余70%转让款，致使本案纠纷产生。 再查明，案涉新华联家园5号楼地下负一层为仓储用房，5号楼已经取得的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》包括5号楼地下负一层的范围。关于新华联家园5号楼地下负一层能否办理不动产权登记等事宜，本院于2018年10月9日向西宁市不动产权登记服务中心核实，该中心工作人员向本院回复“新华联5号楼地下负一层（即57-73号房）至今未办理首次登记，该项目地下部分不计容积率，若要办理不动产权登记，需要到国土资源管理部门办理地下空间使用的审批手续并补缴地下空间的土地出让金，方可办理不动产权登记”。 本院认为，反诉原告顺利办公司与反诉被告孙溥跃经协商一致签订的《办公楼买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，应予保护，双方均应按照合同是约定履行各自的权利义务。本案中争议焦点在于反诉被告孙溥跃是否存在逾期办理新华联5号楼地下负一层不动产权变更登记的违约行为? 对此，本院认为，关于西宁市地下空间的规划建设及产权证办理的政策规定，西宁市人民政府办公厅于2018年10月9日发布了《西宁市城市地下空间规划建设管理办法》（以下简称《地下空间管理办法》），并于2018年11月8日起施行，有效期两年。《地下空间管理办法》第二十四条规定“城市地下空间建筑物权利人应当持用地使用权证明、规划许可证明及竣工验收审批表等资料向不动产登记部门申请地下空间建筑物登记。未经依法批准的城市地下空间建筑物不予登记。城市地下空间建筑物的具体登记办法由市不动产登记主管部门另行制定”，即西宁市人民政府现已以规范性文件明确西宁市城市地下空间在取得用地使用权证明、规划许可证明及竣工验收审批表等资料的条件下，可以向不动产登记部门申请地下空间建筑物的不动产权登记。 其次，反诉原告顺利办公司与反诉被告孙溥跃签订的《办公楼买卖协议》的第七条明确约定孙溥跃在收到第三人新华联公司通知之日起15个工作日内，办理不动产产权证，孙溥跃在取得不动产权证后当日通知顺利办公司办理房产买卖过户及网签合同等手续。现《地下空间管理办法》出台不久，且截至本案宣判前，孙溥跃并未接到第三人新华联公司关于办理5号楼地下负一层产权证书的通知，尚未取得5号楼地下负一层产权证书，在此情形下，本院认为反诉被告孙溥跃协助反诉原告顺利办公司办理产权变更登记的条件未成就。现反诉原告顺利办公司诉求反诉被告孙溥跃将5号楼地下负一层（57-73号房）过户到反诉原告名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于反诉原告顺利办公司主张反诉被告孙溥跃赔偿违约金5000000元的诉讼请求，因尚未取得5号楼地下负一层（57-73号房）的不动产权登记证并不能归责于反诉被告孙溥跃，反诉原告顺利办公司并未举证证明反诉被告孙溥跃存在恶意拖延拒不办理不动产权变更登记等违约情形，故反诉原告顺利办公司的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 需要说明的是，为解决本案争议，第三人新华联公司应按照《西宁市城市地下空间规划建设管理办法》及具体规定的要求，及时履行与孙溥跃签订的5号楼地下负一层（57-73号房）《商品房预售合同》中约定的办理不动产权登记的义务。 综上所述，反诉原告顺利办公司的请求反诉被告孙溥跃办理5号楼地下负一层（57-73号房）不动产权变更登记并赔偿违约金5000000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下： 驳回反诉原告顺利办信息服务股份有限公司的全部反诉请求。 反诉案件受理费23400元，由反诉原告顺利办信息服务股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长  李成玲 审 判 员  喇晓萍 人民陪审员  刘玉莲 二〇一八年十二月十日 书 记 员  严 丽 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。