北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初13583号原告：江西仁和药业有限公司，住所地江西省樟树市药都南大道**。法定代表人：邹小清，总经理。委托诉讼代理人：马永卉，女，1984年10月20日出生，江西仁和药业有限公司北京办事处职员，住北京市东城区。被告：北京大万福腾物业管理有限公司，住，住所地北京市东城区灯市口大街****/div>法定代表人：张振，执行董事、经理。委托诉讼代理人：李振江，北京市天瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾峰，北京市天瀚律师事务所律师。原告江西仁和药业有限公司（以下简称仁和药业公司）诉被告北京大万福腾物业管理有限公司（以下简称大万福腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告仁和药业公司委托诉讼代理人马永卉，被告大万福腾公司委托诉讼代理人李振江、栾峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁和药业公司向本院提出诉讼请求：要求被告返还押金682424.36元。事实与理由：2013年8月7日，案外人药都国医投资控股有限公司与被告订立《租赁合同》，2013年11月18日，案外人北京中医药都国医药研究院有限公司与被告订立《租赁合同之补充协议》，根据上两份合同被告位于北京市东城区东四南大街×号房屋出租给两案外人使用，总建筑面积4388.16平方米。2015年2月3日，被告分别与上述两案外人终止租赁合同关系，并于当日由仁和（集团）发展有限公司（以下简称仁和集团公司）、被告、案外人药都国医投资控股有限公司订立《押金协议》，约定被告针对上述房屋分别与药都国医投资控股有限公司、叮当送药（北京）科技有限公司、叮当家医（北京）健康管理有限公司、北京中汉药都中医门诊部有限公司订立租赁合同，同时约定药都国医投资控股有限公司已向被告交纳的总押金250万元视为仁和集团公司交付给被告。上述租赁合同关系到期终止后，仁和集团公司与被告又于2017年7月19日订立《房屋租赁合同框架合同》及《押金协议》，明确被告将位于北京市东城区东四南大街×号，地下一层，地下**至地上**建筑面积3658米，八层644.6平方米，主楼外西北角16.27平方米，总面积为4319.16平方米（以下简称涉案房屋）出租给仁和集团公司，租赁期限2017年8月10日至2020年2月9日，同时被告应与仁和集团公司的关联公司分别订立分租赁合同，上述押金250万元作为分租赁合同各押金，原告所订立分租赁合同中约定押金为682424.36元。合同订立后，原告将租金交纳至2017年11月9日。2017年10月13日涉案房屋现产权人向原告送达合同到期通知，并限制人员出入，通知将对涉案房屋进行断水断电，要求原告腾房。后原告委托仁和集团公司处理后续租赁事宜。2017年10月18日，仁和集团公司向被告发出《公函》，要求被告保证承租人权益。但被告未予回复。2017年11月8日，仁和集团公司又向被告发送《告知函》，要求被告提供相应证明或担保，并暂停支付租金，如合理期限内被告未提供担保的，全体承租人将解除租赁合同。2017年11月13日，涉案房屋现产权人再次向原告发送《告知函》，要求承租人腾退并支付房屋使用费。当日仁和集团公司向被告发送《通知书》，行使合同解除权，于2017年11月14日解除双方之间的租赁合同关系，并向现产权人发出《告知函》。2017年11月14日，原告腾退其所承租涉案房屋的对应面积。2017年12月12日仁和集团公司向被告发送《公函》，要求被告承担违约责任并返还押金。但被告予以拒绝。原告认为，被告未能保证原告合理使用承租房屋，构成违约，被告理应退还原告已支付的押金，故起诉至法院，诉如所请。被告大万福腾公司辩称：2006年6月29日，北京大万房地产开发有限责任公司与福腾集团（香港）有限公司签订租赁合同，约定将涉案房屋租赁给福腾集团，期限至2017年10月18日，同时福腾集团作为委托人经大万集团同意，将上述房屋的再出租经营业务全权委托被告代理。2008年4月10日，大万地产、福腾集团、被告订立协议书，大万地产承诺给福腾集团延长租期两年零六个月，即2020年4月18日，被告作为经营方一并盖章认可。2015年被告作为出租经营方与仁和集团公司订立房屋租赁合同及《押金协议》，仁和集团公司向被告交纳押金250万元。2017年7月，上述合同到期前，仁和集团公司北京办事处负责人曾要求续租两个月，因租期过短被告予以拒绝。随后双方于2017年7月19日订立《房屋租赁框架合同》及《押金协议》，仁和集团公司出于关联企业办理工商登记的需要要求被告与之订立租赁分合同，但仁和集团公司并未向被告提供《押金明细表》，被告不清楚仁和集团公司及其关联公司如何分割押金。2017年10月被告发现原告等承租人开始搬离涉案房屋，除一、二层外其他房屋均空置，后被告向仁和集团公司询问原因但未果。2017年10月30日被告提醒仁和集团公司临近冬季的房屋维护注意事项，但仁和集团公司亦未回复。2017年11月5日，涉案房屋产权变更为北京众仁同心商贸有限公司，该公司希望收回房屋自用，遂至涉案房屋围守。被告得知后至现场协调并出示相关权利凭证，现产权人撤离涉案房屋，双方纠纷已友好协商。原告将租金交付至2017年11月9日，此后恶意拖欠租金。2017年11月12日，被告向仁和集团公司发函催款未果。次日，仁和集团公司提出于2017年11月14日解除双方之间的租赁合同。当日被告回函表示被告已经在双方订立合同时告知涉案房屋产权争议情况，根据买卖不破租赁原则，仁和集团公司可正常使用房屋。2017年12月11日，被告向仁和集团公司提出解除合同，并要求仁和集团公司承担违约责任。2017年12月13日，仁和集团公司及关联公司开始腾房直至12月18日腾退完毕。后被告得知仁和集团公司在承租涉案房屋期间已于2017年8月开始物色其他租赁房屋，并于9月开始对其他房屋进行装修，陆续将部分物品搬离至该房屋。被告认为：首先，被告享有涉案房屋合法出租权，且被告已与现产权人协商解决了误会，被告不存在违约，原告可继续使用房屋；其次，仁和集团公司在承租涉案房屋期间物色其他租赁地点，并借机解除合同，原告未按时交纳租金，构成违约；最后，由于原告拖欠租金及违约，给被告造成了损失，根据合同约定，原告交纳的押金应首先扣除应交纳租金，剩余部分作为违约金予以扣除。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月7日，案外人药都国医投资控股有限公司与被告订立《租赁合同》，租赁期限自2013年8月10日至2017年8月9日止。2013年11月18日，案外人北京中医药都国医药研究院有限公司与被告订立《租赁合同之补充协议》，根据上两份合同被告位于北京市东城区东四南大街×号房屋出租给两案外人使用，总建筑面积4388.16平方米。2015年2月3日，被告分别与上述两案外人终止租赁合同关系，并于当日由仁和集团公司、被告、案外人药都国医投资控股有限公司订立《押金协议》，约定被告针对上述房屋分别与药都国医投资控股有限公司、叮当送药（北京）科技有限公司、叮当家医（北京）健康管理有限公司、北京中汉药都中医门诊部有限公司订立租赁合同，同时约定药都国医投资控股有限公司已向被告交纳的总押金250万元视为仁和集团公司交付给被告。上述租赁合同关系到期终止后，仁和集团公司与被告又于2017年7月19日订立《房屋租赁合同框架合同》及《押金协议》，其中《房屋租赁合同框架合同》约定该框架合同订立后，仁和集团公司及其委托人有权在本合同约定的承租面积范围及租金总额不变的前提下拆分此框架合同，被告应与仁和集团公司明示的主体订立分合同。租赁房屋位于北京市东城区东四南大街×号，地下一层，地下**至地上**建筑面积3658米，八层644.6平方米，主楼外西北角16.27平方米，总面积为4319.16平方米，其中地下二层暂测建筑面积1377平方米、停车场包括所有设备由仁和集团公司无偿使用。租赁期限2017年8月10日至2020年2月9日，该合同同时约定了总租金标准及被告作为出租方应保证享有该房屋合法出租权等。《押金协议》约定仁和集团公司同意分别以各部分押金就租赁分合同向被告承担相应责任，但各部分押金承担责任范围独立，因任一承租人违约，出租人向其主张权利的，仅及于该部分相应押金，详细情况详见《押金明细表》。各租赁合同单方终止合同皆视为违约，承租人违约，被告有权没收承租人违约相应部分范围内的押金。承租人结清租金及其他各项费用后的十天内被告应退还原告各租赁合同对应部分押金。《押金明细表》约定了分合同各承租主体位置楼层、相应面积、租金标准及押金数额，其中原告押金682424.36元。2017年8月15日，被告分别与原告及其他五案外人针对涉案房屋订立《房屋租赁分合同》，明确各承租人的承租位置楼层、相应面积、租金标准，原告承租范围为涉案房屋地下一层，面积1179平方米，季度租金451191.62元，年度租金1804766.48元。该合同同时约定该合同约定事宜以该合同约定为准，未约定事宜仍旧使用框架合同之相关约定。现被告认可收到仁和集团公司支付的总押金共计250万元，但称并不掌握押金分配情况。仁和集团公司认可原告所述的押金分配情况。现双方均认可原告将租金支付至2017年11月9日。关于涉案房屋产权情况，双方均认可原产权人为北京大万房地产开发有限责任公司。2006年6月29日，北京大万房地产开发有限责任公司将北京市东城区东四南大街×号出租给福腾集团（香港）有限公司。当日，福腾集团（香港）有限公司将上述房屋再出租经营业务授权给被告。2008年4月10日，北京大万房地产开发有限责任公司作为出租方，与福腾集团（香港）有限公司作为承租方以及被告作为经营方订立《协议书》，约定由于承租方电量需做增大调整，费用由承租方先行支付，因此出租方承诺给承租方延长两年零六个月的租期作为补偿，但需按原合同约定的租金价格递增2%。原、被告一致称在上述租赁合同履行期间，涉案房屋的产权人变更为北京众仁同心商贸有限公司。2017年10月13日，北京众仁同心商贸有限公司向原告发送《通知》，告知截至2017年10月18日，北京众仁同心商贸有限公司所有的大万商厦和大万酒店内全部租户的租赁期限已经到期，租赁合同期满后不再续租。自2017年10月19日起，该公司将对物业基础设施进行维修施工，并对供电、水、热、气等老旧设备进行更换。因此请全部租户在合同到期终止后及时腾退房屋。被告虽否认该证据的真实性，但未提交相应反证。2017年10月16日，原告委托仁和集团公司全部处理房屋租赁纠纷事宜。被告对该《授权函》予以否认，称并未收到上述函件。2017年10月18日，仁和集团公司向被告发送《公函》，针对北京众仁同心商贸有限公司发送上述《通知》情况，仁和集团公司要求被告保证房屋适租条件，否则仁和集团公司等有权要求被告赔偿损失并解除合同。被告称其并未收到上述《公函》。2017年10月20日，被告向仁和集团公司发送《公函》，称目前除一层、二层以外全部空置，询问仁和集团公司有何安排。2017年10月30日，被告向仁和集团公司发送《函件》，提醒安全等问题。仁和集团公司表示已收到上述文件，但称因新产权人要求腾退，故其未予回复。2017年11月5日，现产权人派多名保安至涉案房屋。原告提交现场视频录像，证明现产权人清退租户情况。被告表示不认可原告的证明目的，且称已与现产权人协调解决纠纷。对此，被告未能提及相应证据。2017年11月8日，仁和集团公司再次向被告发送《告知函》，称因被告与现产权人间的纠纷，2017年11月5日现产权人委派30余名人员至承租房屋主张权利，并要求仁和集团公司支付房屋使用费。仁和集团公司要求被告于2017年11月9日前提供现产权人确认被告有合法转租权的证明或提供相应担保，在此之前仁和集团公司将暂停支付租金及其他相关费用。被告称其并未收到上述《公函》。2017年11月12日，被告向仁和集团公司发送《催款通知》，要求仁和集团公司支付租金。2017年11月13日，北京众仁同心商贸有限公司又向仁和集团公司发送《告知函》，称承租方租期已经到期，但是仁和集团公司仍然继续占用房屋，北京众仁同心商贸有限公司告知仁和集团公司停止经营，并于2017年11月5日前腾退房屋，结清相应的房屋使用费。被告虽否认该证据的真实性，但未提交相应反证。当日，仁和集团公司向被告发送《通知书》，称产权人已再次要求仁和集团公司腾退房屋并支付房屋使用费，因此仁和集团公司决定自2017年11月14日解除双方之间的租赁合同，该日仁和集团公司将腾退租赁房屋并撤出保安人员，同时仁和集团公司要求被告退还押金并承担违约责任。当日，仁和集团公司又向北京众仁同心商贸有限公司发送《告知函》，告知合同解除情况及房屋腾退情况。被告对该《告知函》不予认可。针对《通知书》内容，被告回复《函件》，表示被告已经在签约前告知仁和集团公司相关产权纠纷情况，根据买卖不破租赁原则被告不受现产权人约束，且被告已采取了必要措施防范了几次现产权人的不当行为，仁和集团公司经营未受影响，因此被告不同意解除合同。2017年12月11日，被告向仁和集团公司发送《公函》，称原告自2017年11月10日后未交纳租金等各项费用，因此被告于即日提出解除合同，并要求仁和集团公司承担违约责任，要求仁和集团公司在三个工作日内搬离物品。2017年12月12日，仁和集团公司向被告发送《公函》，要求被告退还押金并支付违约金及各项损失。经询，被告称未收到上述函件。就原告腾退时间，原告主张其于2017年11月14日腾退，但其未能提交相应证据，被告提交《来访登记表》，显示原告于2017年12月13日陆续腾退物品直至12月18日傍晚。对此原告解释称上述物品均放置在被告允许其无偿使用的地下二层，且上述登记表显示“仁和”字样，系仁和集团公司搬离时间，非原告腾退时间，其仅同意扣除2017年11月10日至11月14日期间的租金。被告称既然原告委托仁和集团全权处理租赁事宜，则仁和集团代理原告处理物品是合理的，故登记表显示“仁和”字样。被告另提交2017年7月6日《关于房屋租赁合同续租的函》及仁和集团公司相关负责人与中介人员的微信聊天记录，证明登记表显示“仁和”字样曾拟续租2个月未果，其于2017年8、9月即物色其他房屋，原告系蓄意违约。经质证，原告认可《关于房屋租赁合同续租的函》的真实性，但否认与本案的关联性，否认微信聊天记录的真实性。本院认为：原、被告针对涉案房屋订立的《房屋租赁分合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，被告作为出租方，应保证涉案房屋处于适租条件，但从北京众仁同心商贸有限公司出具的《通知》内容、视频影像资料、承租期间往来函件等分析，北京众仁同心商贸有限公司认为租赁期限已届满，明确要求原告等承租方腾退房屋，而被告称已与北京众仁同心商贸有限公司协商解决双方之间的纠纷，但其未能提交相应的证据。因此被告未能履行出租人提供适租房屋的义务，原告因此享有合同解除权。合同解除后，原告已交纳的押金应当予以返还。现被告认可收取仁和集团公司押金250万元，虽然其称不清楚仁和集团公司与原告等关联公司对于押金的分配情况，但根据原告提交的仁和集团公司与被告订立的《房屋租赁合同框架合同》、《押金协议》等，并结合仁和集团公司的自认，可以认定仁和集团已支付的250万押金总额中包括原告承租面积的对应押金。现原告要求被告返还押金的诉讼请求，理由正当。但考虑到原告于2017年11月10日始即未再交纳租金，从《来访登记表》显示“仁和”于12月18日腾退完毕，考虑到仁和集团公司与原告的关联关系及各租赁合同的订立情况，原告关于该“仁和”仅指仁和集团公司的意见，难以成立。而《押金协议》中约定押金应首先冲抵原告应交纳的租金，因此被告要求自该押金中扣除原告应支付租金的辩称意见，理由正当，本院予以采信。被告辩称押金中剩余部分应作为违约金予以扣除的意见，现根据被告提交的证据，无法证明原告存在恶意违约解除合同，原告未能及时交纳租金，系因案外人要求其腾退房屋而行使不安抗辩权，因此被告要求以剩余押金抵扣违约金不予退还的抗辩意见，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京大万福腾物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告江西仁和药业有限公司房屋押金四十八万九千五百八十六元三角；二、驳回原告江西仁和药业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10624元，由原告仁和（集团）发展有限公司负担3002元（已交纳），被告北京大万福腾物业管理有限公司负担7622元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由被告北京大万福腾物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙琨审 判 员  闫薇人民陪审员  王新二〇一八年十二月十三日法官助理景琪书记员康婧