重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初8501号原告：胡友，男，1983年3月19出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：程英，重庆言民律师事务所律师。被告：重庆市开州区东方旅游服务中心，住所地重庆市开州区云枫街道花仙路(县残联旁)，统一社会信用代码9150023471163136XE。投资人：徐利中。委托诉讼代理人(特别授权)：向往，重庆帅风律师事务所律师。原告胡友诉被告重庆市开州区东方旅游服务中心(以下简称东方旅游中心)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月7日第一次公开开庭进行了审理，于2018年12月26日第二次公开开庭进行了审理，原告胡友的委托诉讼代理人程英到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人向往到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡友向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年2月25日签订的房屋认购协议，要求被告退还原告9-4的首期购房款71416元；2、被告赔偿原告损失80000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月25日，受被告投资人徐利中的邀请，原告与被告东方旅游双方约定由被告东方旅游将其修建的位于开州区X号房屋卖与原告，双方于当日签订房屋认购协议，原告如约将购房首付款71416元支付给了被告。之后于2016年8月1日委托胡世芬将涉案房屋9-4与同时购买的另一套房屋15-4的第二期购房款转账支付给被告。目前该栋房屋已修建完成，具备交付条件，但被告拒不按约定履行交付涉案房屋，办理产权证书的义务。现原告查明本案诉争的房屋已经由被告负责人于2018年1月15日卖给了案外人何小平，且何小平已经实际占有了该房屋，并进行了装修。被告答辩称原告没有缴纳房款的事实不实，事实上原告只剩按照合同约定的尾款未支付，其余款项均已支付被告东方旅游辩称，原告的观点是错误的。理由如下：1、根据原、被告双方于2016年2月25日签订的认购协议书第三条第二项的规定，以及该认购协议书第二条第二项第二目的规定，鉴于认购协议书是双方签字约定，是有效协议，但原告至今未按照本条约定履行缴款义务，构成根本性违约。根据认购协议的规定，原告不按期缴纳房款，被告有权将原告认购的房屋出售他人的权利，这是原被告双方在合同上做了特别的约定。2、原告认为被告将诉争房屋出卖案外人的事实不实，案外人何小平是基于与被告方有债权债务关系，强行占领房屋，进行的抵债行为。3、原告要求赔偿损失80000元缺乏理由，80000元的损失数额基础不知从何算起。原告首先是基于违约不缴纳房款，造成本案的合同解除，对于合同解除，原被告双方均有责任，恳请法庭根据双方的过错程度，确定损失额及损失责任的分担。4、本案的诉讼费原、被告均有责任。鉴于原告已经请求解除本案的认购合同，被告同意解除，退回首付款也同意。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告东方旅游中心(原名称为开县东方旅游服务中心)在开州区X路修建了“心甜园大厦”楼房一栋，原告胡友向被告东方旅游中心同时认购了“心甜园大厦”住宅两套，房号分别为1栋9层4号、1栋15层4号。2016年2月25日被告就原告认购的上述两套房屋分别与原告胡友签订了《【心甜园大厦】认购协议书》，协议约定，心甜园大厦小区1房（栋）9层4号房屋折后总价为178541元，心甜园大厦小区1房（栋）15层4号房屋折后总价为181925元。协议还约定，原告于签订本协议当天支付的购房款首付为总房款的40%（1栋9层4号首付款为71416元，1栋15层4号首付款为72770元），在房屋封顶时付总房款的40%，在房屋交房时付总房款的额约20%，预留房屋余款10000元在该房屋产权证办理完成时支付。约定房屋的交付时间暂定为2017年5月30日（人力不可抗因素除外）。开县东方旅游服务中心在甲方处盖章，龚琴在置业顾问处签字，姜华在复核处签字，原告胡友在乙方处签字并捺指印。协议签订当日，原告向被告缴纳了9-4、15-4房屋购房首付款共计144186元，并由被告向原告出具收据一张，内容为：“交款单位胡友9-415-4，收款方式刷卡，人民币（大写）壹拾肆万肆仟壹佰捌拾陆元整，收款事由内部员工集资选房（定钱）”，其中涉案房屋9-4的购房首付款为71416元。2016年8月1日原告委托胡世芬向开县东方旅游服务中心转款144186元用以支付9-4、15-4房屋的第二期房款，其涉案房屋9-4的第二期房款为71416元。2018年1月15日被告东方旅游中心与案外人何小平签订《【心甜园大厦】认购协议书》，将涉案房屋1栋9层4号以266000元的价格出售给何小平，被告东方旅游中心向何小平出具了购房款收据，并将房屋交付给何小平。2018年7月27日被告东方旅游中心将其于2018年8月1日收到的144186元退回至胡世芬账户。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提交的心甜园大厦认购协议书、收据、转款凭证、胡世芬的说明书、何小平与被告签订的认购协议书及收据，被告提交的邮政银行汇款业务凭单等证据在卷佐证，上述证据经本院审查，符合证据真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。此外，对原告提交的购房下欠尾款名册、开县东方旅游服务公司的证明以及对被告提交的缴房款通知书、照片，上述证据来源形式不合法、真实性无法确认，本院不予采纳。被告提交的关于“心甜园大厦”无法竣工验收函与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，原告胡友与被告东方旅游服务前身开县东方旅游服务中心签订的《【心甜园大厦】认购协议书》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且该协议书具有房屋买卖合同的全部要件，因此，该协议书系有效合同。合同签订后，原告按照合同约定，支付了被告案涉房屋首付购房款及房屋封顶时的第二期购房款。被告抗辩原告没有按期缴纳房款，否认原告委托案外人胡世芬转账支付房款的理由违背诚信原则，原告作为买受人按照合同约定的数额委托他人向出卖人转账支付房屋价款的行为，不违反法律规定和合同约定，不影响被告合法权益且有利于合同履行，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告在涉案协议未经解除的情况下，又将房屋卖与案外人何小平并已将房屋交付何小平，其行为已构成根本违约。现原告起诉要求解除与被告签订的《【心甜园大厦】认购协议书》并要求被告退还原告案涉房屋购房首付款71416元，诉讼中被告同意解除与原告签订的《【心甜园大厦】认购协议书》并退还原告案涉房屋购房首付款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致可以解除合同。”的规定，现原、被告均同意解除双方签订的《【心甜园大厦】认购协议书》，因此对于原告要求解除与被告签订的《【心甜园大厦】认购协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告在返还原告支付的涉案房屋首付款的同时应当赔偿原告的损失。损失赔偿额应当相当于因被告违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据被告2018年1月15日将案涉房屋卖于案外人何小平的价格266000元与原、被告约定的案涉房屋价款178541元之间的差额，可以确定原告的损失为87459元，现原告要求被告赔偿的损失金额为80000元，在损失范围内，本院依法予以支持。因此对于原告要求被告返还原告案涉房屋首付款71416元及赔偿损失80000元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在2018年7月27日将原告委托案外人胡世芬支付的144186元购房款退回至胡世芬账户，因该款项包含其他法律事实，不属本案处理范围，当事人可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告胡友与被告重庆市开州区东方旅游服务中心于2016年2月25日签订《【心甜园大厦】认购协议书》；二、被告重庆市开州区东方旅游服务中心于本判决生效后十日内退还原告胡友购房首付款71416元及赔偿原告胡友损失80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，减半收取1935元，由被告重庆市开州区东方旅游服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  雷洪二〇一八年十二月二十八日法官助理王春燕书记员陈子萱