浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2371号 上诉人（原审被告）：平湖市当湖街道海英酒家。住所地：平湖市当湖街道水洞埭**。统一社会信用代码：92330482MA2F2T6F51。 代表人：张海英，经营者。 被上诉人（原审原告）：周在英，女，1938年2月16日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：钟凯丽，浙江平行律师事务所律师。 上诉人平湖市当湖街道海英酒家（以下简称海英酒家）因与被上诉人周在英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海英酒家上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判海英酒家继续租赁案涉房屋，若海英酒家不能继续租赁，则由周在英赔偿海英酒家停业损失60000元、转让费69000元、装修补偿费100000元，共计229000元损失。事实和理由：1、一审认定双方房屋租赁合同已于2018年2月28日解除，系认定事实错误。因政策原因，2017年9月6日开始案涉房屋所在地段所有店面被政府勒令停业整治、全面规划与改建。后海英酒家在征得周在英女儿孙为芳电话同意其继续租赁的情况下，于2018年3月12日将12750元款项汇入孙为芳银行账户。孙为芳电话同意海英酒家继续租赁并收取了案涉房屋租金，现又要求海英酒家腾退，违反诚信原则。2、一审对海英酒家要求对方补偿装修费、转让费、停业损失费的主张未予支持错误。对于海英酒家的上述请求，海英酒家根据相关法律规定要求一审调查核实，但一审要求海英酒家自行提供证据，未充分对海英酒家提供的照片材料进行核实和要求补充，违背相关法律规定。根据自愿、等价有偿、诚实信用、公平、公序良俗等民法原则，本案中海英酒家遭受巨大损失：海英酒家在转让案涉房屋时，因转让厨具等设施承担了69000元费用；在租赁期内因政策原因，2017年9月6日开始案涉房屋所在地段所有店面被政府勒令停业整治、全面规划与改建，根据海英酒家提供的照片，海英酒家直至2018年3月16日仍不能营业，故海英酒家因政策原因造成了巨大损失。民事活动应遵循公平原则，不得违背公序良俗，海英酒家应得到周在英的赔偿或补偿。 周在英辩称，一、海英酒家要求继续承租无相关法律和事实依据；二、海英酒家要求周在英赔偿损失，与本案无关。关于海英酒家主张的停业损失、转让费，周在英并不清楚，这些损失不应由周在英承担。关于装修补偿费，周在英对海英酒家是否进行装修不清楚，且其将案涉房屋租赁给海英酒家时，明确海英酒家不能对房屋进行装修，故周在英没有同意海英酒家装修，该部分损失不应由周在英承担。综上，请求维持原判。 周在英向一审法院起诉请求：1、海英酒家立即腾退承租的平湖市当湖街道水洞埭23、25号营业房；2、海英酒家立即支付周在英房屋占有损失（房屋占有损失按每日139.73元计算，从2018年3月1日起计算至实际腾退完毕之日止）；3、本案诉讼费由海英酒家承担。 一审经审理认定事实：周在英为平湖市当湖街道水洞埭23、25号营业房的所有人。2013年9月15日，海英酒家的经营者张海英及案外人顾中英与周在英签订租房协议一份，约定：周在英将平湖市当湖街道水洞埭23、25号营业房出租给张海英、顾中英，租期为自2013年12月1日起至2016年11月30日止，租金每年51000元，每季度每次付12750元。合同签订后，双方均按约履行了合同义务。2016年11月30日，合同租期届满。2016年12月1日起，海英酒家承租了水洞埭23、25号营业房，但周在英、海英酒家未签订书面房屋租赁合同，海英酒家仍按每年51000元的标准交纳租金。2017年12月6日，周在英女儿孙为芳通过微信向海英酒家催讨2017年12月1日起至2018年2月28日的租金，后海英酒家支付了至2018年2月28日的租金。2018年1月18日，周在英通过女儿孙为芳使用微信向海英酒家表示不再继续出租涉案房屋，此后又要求海英酒家于2018年2月28日前腾退该房屋，但海英酒家至今未腾退，故周在英起诉至一审。 一审法院经审理认为，周在英、海英酒家之间存在房屋租赁合同关系，海英酒家自2016年12月1日起承租周在英位于平湖市当湖街道水洞埭23、25号营业房，但双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条又规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据上述法律规定，周在英、海英酒家之间的房屋租赁应属不定期租赁，周在英可随时解除合同。周在英在2018年1月18日已发给海英酒家信息，表示不租赁房屋了，此后又要求海英酒家在2018年2月28日交还房屋钥匙，上述信息意为解除租赁合同，海英酒家收到了上述信息，因此，一审确定周在英、海英酒家之间的房屋租赁合同已于2018年2月28日解除。但海英酒家没有在2018年2月28日腾退房屋，继续使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。周在英要求海英酒家腾退房屋并按原合同约定的年租金51000元标准支付逾期腾房房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。海英酒家提出要求周在英补偿装修费、转让费、停业损失费，缺乏依据，一审不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、海英酒家于判决生效之日起三十日内将承租的平湖市当湖街道水洞埭23、25号营业房腾退给周在英；二、海英酒家于房屋腾退后十日内支付周在英自2018年3月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照139.73元/日的标准计算）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由海英酒家负担。 二审中，海英酒家提交了如下证据： 证据一、中国农业银行个人交易明细一份，证明海英酒家汇款支付租金的事实； 证据二、转让协议一份，证明海英酒家在受让案涉饭店时支付案外人69000元的事实； 证据三、告知书一份，证明海英酒家经营时适遇政策原因，2017年9月6日起案涉地段停业整治、全面规划和建设的事实； 证据四、照片一组，证明海英酒家经营时适遇政策原因，案涉地段停业整治、全面规划和建设，海英酒家无法正常营业的事实。 周在英质证意见：对证据一的真实性无异议，但周在英已将上述12750元以现金方式退还给海英酒家，当着平湖市公安局当湖派出所民警的面将钱交还海英酒家；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，协议上涉及的系案外人，周在英不清楚该协议的具体情况，该协议与本案无关；对证据三的真实性无异议，对证明内容有异议，店招改造并不能导致海英酒家停业；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能看出系对案涉店面进行改造。 二审中，周在英申请本院至平湖市公安局当湖派出所调取2018年3月12日出警记录、询问笔录、执法记录仪及本案处理的相关材料（报案人为周在英），证明虽然周在英已收到12750元款项，但周在英已将该笔款项退回，双方合同已于2018年2月底到期。本院应周在英的申请至平湖市公安局当湖派出所调取视频光盘一张，平湖市公安局当湖派出所出具处警经过一份。 海英酒家质证意见，对光盘的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，其并未收到该笔款项。对处警经过的真实性、合法性、关联性均无异议。 周在英质证意见：对处警经过及视频光盘的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证意见：证据一可以证明海英酒家经营者张海英于2018年3月12日将12750元款项汇入周在英女儿孙为芳银行卡，予以认定；证据二系案外人出具，与本案无关联性，不予认定；周在英对证据三的真实性无异议，该证据可以证明平湖市综合行政执法局于2017年9月6日向张海英出具告知书并要求张海英配合水洞埭街区提升工程，予以认定；证据四尚不足以证明海英酒家因政府街区改造原因无法正常营业，不予认定。视频光盘、处警经过系本院依法调取，内容真实、程序合法，本院对真实性予以认定。 本院对一审判决认定的事实予以确认。另认定，海英酒家经营者张海英于2018年3月12日将12750元款项汇入周在英女儿孙为芳银行卡。平湖市综合行政执法局于2017年9月6日向张海英出具告知书，载明计划实施水洞埭特色街区提升工程，其中涉及对水洞埭沿街店招进行统一规范，因张海英店招与水洞埭特色街区提升工程方案不符，需进行改造。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。该法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方于2013年9月15日签订的租房协议明确的租赁期限为2013年12月1日起至2016年11月30日止。租期届满后双方未再签订书面协议，海英酒家仍继续承租案涉房屋，故2016年12月1日起双方存在不定期租赁合同关系,周在英有权随时解除合同。经查，海英酒家经营者张海英于2018年3月12日将12750元款项汇入周在英女儿孙为芳银行卡，周在英对该笔款项系租金无异议，但主张根据本院调取的视频光盘，其已将该笔款项返还张海英，但视频中并无张海英领取上述款项的内容，故并不能依据该视频认定周在英已将12750元返还张海英，本案亦无其他证据显示张海英已领取上述款项。因此，根据在案证据，周在英已收取海英酒家支付的12750元租金，由此可以认定海英酒家已支付租金至2018年5月31日，海英酒家可使用房屋至2018年5月31日。周在英2018年4月向一审起诉请求海英酒家腾退案涉房屋并支付占有使用费，不符合双方约定，但其在一审、二审中均不同意继续履行双方租赁合同，可以认定周在英有解除双方不定期租赁关系的意思表示，且周在英享有随时解除合同的权利，故双方之间的不定期租赁合同关系应予解除。2018年5月31日后的款项应由海英酒家按年租金51000元的标准支付周在英。双方租赁合同解除后，海英酒家应将案涉房屋腾退。 关于海英酒家主张的停业损失、转让费、装修补偿费，因海英酒家在一审中并未就上述主张提出反诉，故其上述诉请超出本案审理范围，本案不作处理。 综上，张海英的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求应予支持。本案因海英酒家二审提交的新证据而改判，不属一审错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初1822号民事判决； 二、解除平湖市当湖街道海英酒家与周在英之间的房屋租赁合同； 三、平湖市当湖街道海英酒家于本判决生效之日起三十日内将承租的平湖市当湖街道水洞埭23、25号营业房腾退给周在英； 四、平湖市当湖街道海英酒家于本判决生效之日起三十日内按照139.73元/日的标准支付周在英自2018年6月1日起至本判决生效之日的租金。（本判决生效之日后的房屋占有使用费按照139.73元/日的标准计算，支付至实际腾退之日止）； 五、驳回周在英的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由平湖市当湖街道海英酒家负担。二审案件受理费80元，由平湖市当湖街道海英酒家负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭灿 审判员  倪勤 审判员  陈远 二〇一八年十二月二十六日 法官助理王旖辰 书记员张叶娟