山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民终2049号上诉人（原审被告）：滨州奶业联合社，住所地滨州市滨城区滨州工业园梧桐三路**。法定代表人：王继东，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：滨州市皓煜置业有限公司，，住所地滨州市滨城区滨州工业园梧桐三路**法定代表人：王崇，该公司董事长。委托诉讼代理人：石秀健，北京市京大（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘军文，男，1972年1月16日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：苏献忠，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿震，山东一衡律师事务所律师。上诉人滨州奶业联合社（以下简称奶业联合社）、滨州市皓煜置业有限公司（以下简称皓煜公司）因与被上诉人刘军文房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奶业联合社上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2017)鲁1602民初1411号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，混淆事实，偏袒被上诉人一方。一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二、三条规定房屋与土地分开转让，合同无效。上诉人奶业联合社2004年建设的沿街商贸楼是房屋与土地分开转让的。上诉人与被上诉人刘军文签订的滨州奶业联合社沿街商贸楼售房合同无效。被上诉人购买了上诉人沿街商贸楼5幢A-5号商铺，该商铺占用的土地使用权还是上诉人奶业联合社的工业用地。二、随着城市建设的发展，按照滨州工业园区和规划部门的规划设计要求，上诉人奶业联合社的位置是滨州工业园区居住、商业中心，必须进行城市改造。按照滨城区政府【2012】91号、滨政地【2012】161号、滨国土资字【2012】203号等文件收回上诉人奶业联合社的工业用地使用权及地上建筑物。对土地现有价值和地上建筑物、附着物价值进行评估补偿。一审法院确认，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”的规定，根据“房随地走、地、地随房走”的原则府收回上诉人奶业联合社的工业用地使用权，同时也收回了地上未拆除的现有建筑物5幢（沿街商贸楼）。三、政府网上公开将上诉人奶业联合社土地使用权拍卖后，按照评估价对上诉人土地现有价值和地上建筑物、附着物现有价值进行了补偿。被上诉人刘军文所购商铺也在其中。四、被上诉人至今还在占用着房产。所以，上诉人没有按照政府评估价格给予补偿。被上诉人如果选择拆除，可以获得补偿。当然被上诉人房产是拆是留是由土地所有权人滨州市皓煜置业有限公司说了算。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人诉求，维护上诉人的合法权益。皓煜公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2017)鲁1602民初1411号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，混淆事实，偏袒被上诉人一方。一、上诉人皓煜公司是通过滨州市公共资源交易中心网上公开竞拍所得涉案土地(拍卖编号:滨城-2016-B-029)，任何一家公司或者是个人都有权利参加该宗土地的竞拍。并非仅有皓煜公司有权参加此次竞拍。二、一审法院判决书中认定“涉案土地是现状土地政府挂的牌，对土地现状上诉人应该知悉”。此认定证明拍卖的该宗土地包括土地及地上未拆除的5幢建筑物（沿街商贸楼）；进一步认定了上诉人竞拍所得涉案国有土地使用权和未拆除的5幢建筑物（沿街商贸楼）所有权。同时也证明上诉人与被上诉人没有任何法律上的权利义务关系，所以一审法院判决上诉人皓煜公司为被上诉人提供办理不动产权登记所需要的资料，协助被上诉人刘军文办理不动产证书是错误的，没有法律依据。三、一审法院判决书认定上诉人与滨州奶业联合社是关联公司的条款，与此次竞拍无任何关系。上诉人与滨州奶业联合社是两个独立的法人企业，各自承担法律责任。涉案土地购买合同是上诉人与市政府国土局签订的，与滨州奶业联合社和被上诉人没有关联。四、一审法院调查的国土资源局档案馆一系列关于上诉人的资料是进行棚户区改造的另一地块资料与该案无任何关系。同时证明于2016年竞买的(拍卖编号:滨城-2016-B-029)土地，土地价格由政府定价，网上竞拍。一审法院调取的1999年基准地价表及滨州铭泰评估事物所造价师韩连新的询问笔录对该案无任何参考价值及意义。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法驳回被上诉人诉请，维护上诉人的合法权益。刘军文辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分。答辩人与上诉人奶业联合社签订的售房合同及房屋买卖契约真实有效。在合同及契约中均客观体现出奶业联合社有义务为答辩人办理房产证的意思表示，这也符合双方房产交易所希望达到的交易终极目的。办理房产证亦可视为奶业联合社应履行的最终合同义务。否则，答辩人的利益将得不到保护，其购买房产的目的将不能最终实现。在合同履行过程中，将土地变性是奶业联合社的一项合同义务，只要土地未由工业用地变更为商业用地，那么，奶业联合社仍应负起继续履行合同的义务，将土地变性继而按变性届时的法律法规政策规定办理权属证，以完成其合同义务。现奶业联合社置合同义务予不顾，违反合同约定，请求政府将土地收回，而由其关联公司将土地摘牌，从而达到侵害答辩人合法权益之目的，上诉人以城市管理法第42、43条规定主张该售房合同无效，是对上述规定的曲解，房地产转让，土地使用权随之转移，亦即地随房走的基本交易规则是房地产交易的规则，在本案中，奶业联合社就应按此规定将土地变性后一并交付答辩人，其关联公司皓煜公司以出让方式获得涉案房屋项下土地，也是奶业联合社履行涉案义务的继续。直至该皓煜公司获得涉案土地，具备办理不动产证的条件并由此两方为答辩人办理完不动产证，奶业联合社的合同义务才算最终履行完毕。同时其与关联公司恶意串通，损害答辩人利益的行为也违背了《中华人民共和国民法总则》规定的诚实信用原则，同时也是对交易主体应遵循和认同的交易规则的践踏。皓煜公司与奶业联合社是关联公司的认定是准确的。一审证据可以证实：王继东系奶业联合社的控股股东兼法定代表人，同时又是皓煜公司的控股股东，与皓煜公司法定代表人王崇系父子关系，且两上诉人的工商登记住所地均为滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路**。根据《中华人民共和国公司法》第二百一十六条规定，关联关系是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。可见，公司法所称的关联公司，既包括公司股东的相互交叉，也包括公司共同由第三人直接或者间接控制，或者股东之间、公司的实际控制人之间存在直系血亲、姻亲、共同投资等可能导致利益转移的其他关系。结合以上规定和事实证据，足以证实两上诉人是由王继东、王崇父子二人控制，两上诉人存在关联关系。皓煜公司有义务为答辩人办理不动产证。本案中，基于两上诉人存在关联关系，且涉案房屋项下的土地已由皓煜公司取得土地使用权，且其缴纳所谓土地出让金的资金来源于国土资源部门对奶业联合社收回涉案土地的补偿款。皓煜公司并未实际缴纳。在这种现实背景下，由皓煜公司履行办理不动产证提供所需资料是对两上诉人恶意串通损害答辩人利益的法律约束。既符合法律规定之原则，也符合社会利益之精神。一审法院适用法律正确，程序合法。一审法院在正确认定事实的前提下，正确适用法律法规对本案进行了裁决。两上诉人无证据证实一审法院何处适用法律错误。故上诉人称一审判决适用法律错误的上诉理由不能成立。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。刘军文向一审法院起诉请求：1.依法判令奶业联合社、皓煜公司承担为刘军文名下位于滨州市滨北镇宾莲乳业沿街楼两层A-9号商铺缴纳64704元土地出让金的义务；2.依法判令奶业联合社、皓煜公司向不动产登记部门提交相关资料，协助刘军文办理不动产权证书；3.本案诉讼费用由奶业联合社、皓煜公司承担。诉讼过程中，刘军文申请撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：奶业联合社在滨州市滨北镇梧桐三路18号[土地证号为滨国用（2004）第56**，土地用途为工业用地，使用权人为奶业联合社，使用权类型为出让，终止日期为2030年6月29日]开发建设房产，2005年4月26日滨州市房地产管理局为其办理了房屋初始登记，其中5幢房屋设计用途为商业。2005年6月22日，案外人吕建平（乙方）与奶业联合社（甲方）签订售房合同，约定，乙方自愿购买滨州市滨北镇宾莲乳业沿街楼两层房屋，建筑面积107.84平方米，乙方所购房屋总价款约为155000元；乙方应在2004年12月25日前向甲方支付155000元；该房屋土地使用权限自2005年5月1日至2055年4月30日；房屋交付使用后三个月内，甲方负责为乙方办理房屋产权所有证并发给乙方；甲方保证乙方在土地使用期限内，该房屋无产权和债务纠纷；合同还约定了其他事项。2016年10月13日，吕建平与刘军文签订房屋买卖协议书，约定吕建平将上述两层A9号房屋出售给原告刘军文。同日，刘军文与奶业联合社在上售房合同中备注：本合同乙方已由原房主吕建平更改为刘军文。涉案房屋由刘军文使用。2012年10月29日，奶业联合社申请滨州市人民政府收回滨州奶业联合社使用的滨国用（2004）第5603号国有土地使用权。同日，奶业联合社向滨州市国土资源局出具关于滨州奶业联合社收回土地即地上建筑物、附着物情况的承诺。载明，奶业联合社申请政府收回的国有土地使用权，位于滨城区滨北街道办事处梧桐三路以北、凤凰三路以西，土土地证号为滨国用（2004）第56**面积16277平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让国有土地使用权，2030年6月29日到期。收回的国有土地上2004年有奶业联合社沿凤凰三路和梧桐三路建设的沿街楼一栋，建筑面积4850平方米，共计27间。收回土地范围内地上建筑物及沿街楼、附着物的处置权，由奶业联合社全权办理，若因地上建筑物、附着物及沿街房问题产生的一起纠纷，均由奶业联合社负全部责任，并承担法律和经济责任。2012年，滨州市滨城区人民政府出具关于收回滨州奶业联合社国有建设用地使用权的请示。载明，为加快实施滨州市城市规划，根据《中华人民共和国土地管理法》和《山东省国有土地储备办法》有关规定，拟收回奶业联合社所使用的土地土地证号为滨国用（2004）第5603号国有建设用地使用权162**并注销其土地登记及土地证书，收回后的土地作为政府储备土地，由滨城区土地收购储备中心管理。2012年11月6日，滨州市国土资源局与奶业联合社签订土地收回协议。载明，收回土地的补偿费为231.462万元，地，地上建筑物着物的总补偿费为859.5554万元，以上收回土地费用共计1091.0174万元。收回土地后，奶业联合社对该宗地地上建筑物拆迁、补偿、人员安置等善后问题负全部责任，并协助滨州市国土资源局做好土地处置工作。2012年11月16日，滨州市人民政府作出关于收回滨州奶业联合社国有建设土地使用权的批复，载明同意收回上述建设用地使用权，并注销其土地登记及收回土地证书。2016年11月10日，滨州市国土资源局与皓煜公司签订国有建设土地使用权挂牌成交确认书，载明滨州市国土资源局在滨州市公共资源交易中心国有建设用地使用权网上交易系统对3宗国有建设土地使用权公开挂牌出让，竞得人在本次网上挂牌出让中最后竞得编号为2016-B029地块的国有建设用地使用权，成交地块位置为滨北办事处梧桐三路以北，凤凰二路以西，出让面积6080平方米，成交价879万元；竞得人按约定缴纳全部土地出让金后30日内，向滨州市国土资源局申请土地登记，申领国有土地使用证，取得土地使用权。2016年11月16日，皓煜公司就上述土地向滨州市财政局缴纳土地出让金879万元。2016年11月18日，滨州市国土资源局（××）与皓煜公司（××）就上述土地签订国有建设用地使用权出让合同，载明，××同意在2017年2月6日前将出让宗地交付给××，××同意在交付土地时该宗地应达到现状土地规定的土地条件；主体建筑物性质为商住楼、、住宅楼建筑容积率不高于2.2不低于1。2016年12月24日，皓煜公司向包括刘军文在内的沿街商户出具关于办理不动产证的通知，载明，皓煜公司原来土地使用性质为工业用地，根据滨州市国土资源局要求，滨国土资告字[2016]6号文件土地挂牌出让，皓煜公司于2016年11月18日将编号为2016-B029地块的商住土地使用权揭牌。为了方便各商户办理房地产证，特通知如下：1.由皓煜公司统一组织按照市国土资源局、市不动产登记局的安排时间办理不动产证，此证办理完成后属于大产权，能直接进行交易，贷款作抵押；2.依据土地揭牌缴费核算……每平方米需向皓煜公司交纳土地费600元/平方米；3.办理不动产证所产生的税、费由各商户自己承担，已经办理了房产证的可变更为不动产证（增加了土地部分）费用相对少……2017年1月9日，皓煜公司向包括刘军文在内的沿街商户出具通知确认书，载明，皓煜公司已将土地性质变更为商住用地，为了方便各商户办理不动产证，已做了两次通知，为了您的财产安全，再次通知您是否办理，请您根据自己的经济状况进行签字确认：1.皓煜公司为了扩大经营，向银行筹措借贷资金，将该宗土地及地上房产进行抵押，对于没有办理不动产证的商户（没有分割出去的房子、土地）一并进行抵押……拒不签字不影响公司筹措资金进行银行抵押以及以后土地涨价。2017年2月12日，奶业联合社法定代表人王继东组织包括刘军文在内的业主开会，就业主缴纳土地出让金并办理不动产登记证进行协商未果。2017年10月18日，滨州市不动产登记中心出具关于滨北街道梧桐三路以北、凤凰二路以西沿街楼不动产情况的说明，载明，经查，该沿街楼已办理首次登记，权利人为奶业联合社，不动产证书标注的一二层房产用途为综合，三层及以上房产用途为办公。该沿街楼所在土地于2017年9月30日办理了不动产登记，权利人为皓煜公司，土地性质为出让，用途为商住，面积为6080平方米，其中住宅面积为4256平方米，出让期限70年（自2017年2月6日起至2087年2月5日止），商服用地面积1824平方米，出让期限40年（自2017年2月6日起至2057年2月5日）。另查明，奶业联合社于2002年2月28日成立，类型为股份合作制，经营范围为奶牛养殖、生鲜乳销售，销售本公司产品，房屋租赁；法定代表人为王继东（持股比例98.55%）。皓煜公司于2011年5月24日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发销售等；法定代表人为王崇。皓煜公司股东为王继东（持股比例90%），王崇（持股比例10%）。王继东与王崇系父子关系。再查明，关于滨州市滨城区滨北镇国有出让商服性质的土地基准地价，1999年滨州市人民政府公告载明滨城商业一级基准地价为160元/平方米，经向滨州市国土资源局地价所工作人员了解，其表示1999年之后至2006年未再公布基准地价，每年基准地价大体以每年5%递增。经向相关鉴定机构人员咨询，2004年滨州市滨北镇四层沿街商铺建安成本（不含管理费、法定利润及前期费用）每平方米不超过700元，2004年滨北国有出让商服用地基准地价最高不超过300元/平方米，此外还要考虑容积率因素不低于1不超过2.2，建安成本加基准地价不超过1000元/平方米。一审法院认为，关于奶业联合社与皓煜公司之间是否存在关联关系的问题。《中华人民共和国公司法》第二百一十七条规定，关联关系是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。可见，公司法所称的关联公司，既包括公司股东的相互交叉，也包括公司共同由第三人直接或者间接控制，或者股东之间、公司的实际控制人之间存在直系血亲、姻亲、共同投资等可能导致利益转移的其他关系。本案中，王继东系奶业联合社的控股股东兼法定代表人，同时又是皓煜公司的控股股东，与皓煜公司法定代表人王崇系父子关系，，且两被告的工商登记住所地均为滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路**说明奶业联合社与皓煜公司由父子二人控制，两公司存在关联关系。关于刘军文与奶业联合社签订的售房合同的效力问题。刘军文从吕建平手中购买涉案房屋，且已在售房合同中备注房主吕建平更改为刘军文，系各方当事人的真实意思表示。依据售房合同的约定，房屋交付使用后三个月内，奶业联合社负责办理房屋产权所有证，并保证在土地使用期限内，该房屋无产权和债务纠纷。奶业联合社在收取购房款，并将涉案房屋交付后，又以其不具有房地产开发资质、房地分离等违约事实为据，作为抗辩理由行使抗辩权。该行为不仅违背了《中华人民共和国民法总则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。奶业联合社在收取刘军文房款后，以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效，依法不予支持。关于刘军文要求两被告向不动产登记部门提交相关资料，协助刘军文办理不动产权证书的诉讼请求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让”的规定，奶业联合社应当在转让商业性质房屋的同时，转让该房屋占地范围内的商业性质的国有土地使用权。滨州奶业联合社国有建设土地使用权已被政府收回，涉案土地使用权人现为皓煜公司，房屋所有权和土地使用权登记于不同的主体名下。故单独要求奶业联合社办理土地使用证已不具备现实可能性。同时，自合同签订至今，社会生活发生重大变化，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，分别于2015年3月1日和2016年1月1日施行，确定了不动产统一登记原则，规定了包括土地和地上附着物在内的不动产单元的法律概念，如进行不动产转移登记需按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》统一办理不动产登记。根据“地随房走、房随地走”的原则，刘军文取得房屋所有权在先，皓煜公司取得土地使用权在后，且皓煜公司是以现状土地条件竞拍取得的涉案土地，对土地现状应是知悉的。奶业联合社和皓煜公司应分别依据合同义务和关联公司的配合义务提供办理不动产权登记所需的资料，共同为刘军文办理不动产权证书。刘军文自愿撤回第一项诉讼请求，系对权利的自行处分，且不违反法律强制性规定，依法予以准许。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：滨州奶业联合社、滨州市皓煜置业有限公司于本判决生效之日起三十日内提供办理不动产权登记所需的资料，协助刘军文办理滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路18号宾莲乳业沿街楼两层A9号的不动产权证书。案件受理费1418元，由刘军文负担1318元，滨州奶业联合社、滨州市皓煜置业有限公司负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，一审证据可以证实，王继东系奶业联合社的控股股东兼法定代表人，同时又是皓煜公司的控股股东，与皓煜公司法定代表人王崇系父子关系，且，且两上诉人的工商登记住所地均为滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路**审法院关于皓煜公司与奶业联合社是关联公司的认定有事实依据，本院予以确认。奶业联合社关于其与刘军文签订的售房合同无效的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予采信。2005年，案外人吕建平（乙方）与奶业联合社（甲方）签订的售房合同约定：该房屋土地使用期限自2005年5月1日至2055年5月1日；房屋交付使用后三个月内，甲方负责为乙方办理房屋产权所有证并发给乙方；甲方保证乙方在土地使用期限内，该房屋无产权和债务纠纷。如有上述情况发生，由甲方承担全部责任。因此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。在合同约定的土地使用期限内，奶业联合社申请政府将土地收回，然后政府挂牌出让，由其关联公司皓煜公司摘牌取得土地使用权。皓煜公司取得土地使用权后，给包括刘军文在内的沿街商户出具关于办理不动产证的通知，说明皓煜公司同意为被上诉人购买的房屋办理不动产证书，同时说明涉案房屋项下土地已经具备了办理不动产产权登记的条件。奶业联合社主张涉案房屋已经列入拆迁范围，与其关联公司皓煜公司所发的通知内容相悖，对其主张不予采信。涉案房屋被上诉人刘军文已经支付了全部房款并实际占有使用多年，对涉案房屋享有物权。根据“地随房走、房随地走”的原则以及奶业联合社与刘军文的售房合同约定，在奶业联合社与其关联公司皓煜公司仍有义务协助刘军文办理涉案房屋的不动产产权登记。综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2836元，由上诉人滨州奶业联合社负担1418元；上诉人滨州市皓煜置业有限公司负担1418元。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  吴金魁审判员  刘连义二〇一八年十二月十八日书记员  仲 钰