四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初5083号 原告：姚学林，男，1971年4月20日出生，藏族，住四川省小金县。 原告：张卫，女，1976年8月23日出生，藏族，住四川省小金县。 委托诉讼代理人：林勇刚，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 被告：都江堰市宏力企业有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市蒲阳路下段。 法定代表人：钱林丹，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈涵可，四川世康律师事务所律师。 原告姚学林、张卫诉被告都江堰市宏力企业有限责任公司（以下简称“宏力企业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法适用简易程序进行审理。原告姚学林、张卫的委托诉讼代理人林勇刚到庭参加了诉讼，被告宏力企业的委托诉讼代理人陈涵可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 姚学林、张卫向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决宏力企业向姚学林、张卫支付逾期办理房屋权属证书的违约金19579元（从2015年12月27日至2018年2月27日，共计794天）；2、本案诉讼费宏力企业承担。事实与理由：2013年10月16日，姚学林、张卫与宏力企业签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，由姚学林、张卫购买宏力企业开发的“愿景·青城雪”小区3幢3单元10层19号商品房一套，该房屋总价为493166元。根据合同约定，宏力企业应在2014年12月30日前向姚学林、张卫交付该商品房，宏力企业应在交房之日起360日内为姚学林、张卫取得该商品房的权属证书。合同签订后，直至2018年2月27日才为姚学林、张卫取得该套商品房的权属证书。宏力企业行为已构成违约，应向姚学林、张卫支付违约金，故诉至法院，望判如所请。 宏力企业辩称，一、根据《商品房买卖合同补充协议》第10条第5款“若因产权部门的原因，甲方未能为乙方办结房屋产权证的，甲方不承担违约责任”，本项目于2014年12月30日交付业主使用，2015年1月开始办理该项目大证，在办理过程中都江堰国土资源局和都江堰规划局因该块土地证上土地性质产生分歧，后该地块土地性质发生变更，在办理土地性质变更手续过程中，都江堰市政府下令对宏力企业名下所有土地封存任何手续暂停办理（法人涉案），导致该项目土地证无法顺利办理。2016年6月28日对该块地解封，可以正常办理该块地的相关手续。故宏力企业最终取得新土地证的时间为2016年8月16日，为姚学林、张卫办理房产证的期限应从2016年8月16日起开始计算；二、由于都江堰市政府于2016年10月18日发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，都江堰市产权登记部门从2016年11月5日起停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，宏力企业不可能按照约定办理房屋产权证，故宏力企业从2016年11月5日起不应承担迟延办证的违约责任，应扣除因产权部门原因和政策不可抗力导致的时间，仅仅为2016年8月16日至2016年11月5日，总计81天，远远低于合同约定的360天；三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，请法院酌情考虑降低违约金。 姚学林、张卫围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：1、姚学林、张卫身份证复印件、宏力企业工商登记信息，拟证明：双方为本案适格当事人；2、《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明：双方买卖事实以及双方合同的约定；3、房屋登记查询记录，拟证明：房屋产权登记取得的时间；4、商品房购房款发票、契税完税证明、维修基金收款凭证、登记费和工本费发票，拟证明：姚学林、张卫按合同约定履行自己的付款义务。宏力企业对前述证据三性均无异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐证。 宏力企业围绕其抗辩意见提供如下证据：1、《商品房买卖合同》补充协议，拟证明：双方对关于产权登记的内容进行了详细约定（第十条第五项）；2、都规划局关于核实案涉项目的复函，拟证明：宏力企业所述的都规划局和国土资源局进行磋商的事实；3、都江堰政府关于调整对外事项公告、关于正式启用不动产登记条例的公告，拟证明：宏力企业所述源于政策不可抗力因素的事实。上述证据经姚学林、张卫质证，发表质证意见如下：1、由于宏力企业提交的证据没有原件，对真实性无法核实；2、对于复函及公告与本案没有直接关联性；3、补充协议真实性无异议。本院对证据1、2、3的关联性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月16日，姚学林、张卫（买受人）与宏力企业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定姚学林、张卫购买宏力企业开发的“愿景·青城雪”小区3幢3单元10层19号商品房一套。合同第十条第一款约定：出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条第二款第2项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。《补充协议》第十条第五款约定：若因产权部门的原因，甲方未能为乙方办结房屋产权证的，甲方不承担违约责任。 另查明，宏力企业于2016年4月7日向姚学林、张卫开具购房款发票，金额为493166元。2018年2月27日，姚学林、张卫取得案涉房屋不动产权证书。 本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》系姚学林、张卫与宏力企业的真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，故《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，姚学林、张卫与宏力企业均应依约履行。 关于宏力企业提出的因都江堰国土资源局和都江堰规划局对该块土地的性质产生分歧而导致该项目土地证无法顺利办理，属于补充协议中约定的免责情形的抗辩理由，但宏力企业向本院提交的《都江堰市规划管理局关于核实都江堰市宏力企业有限责任公司“愿景·青城雪”项目取得时容积率的复函》（都规函〔2016〕88号），该文件并不能证明系因产权部门的原因导致宏力企业迟延办证，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故本院对宏力企业的抗辩理由不予采纳。 关于宏力企业辩称的因双证合一导致不能为姚学林、张卫办理房屋产权证的问题，《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》发布于2016年10月18日，该通告指出“按照不动产登记系统联调的工作要求，2016年11月5日起，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日9：00起，由都江堰市不动产登记中心统一受理不动产登记申请”，而案涉房屋约定的办理房屋所有权证的截止期限在该通告发布之前，故本院对宏力企业的该项抗辩理由不予认可。 关于姚学林、张卫提出的要求宏力企业支付延迟交房违约金的问题，双方在《商品房买卖合同》中明确约定宏力企业应于2014年12月30日前向买受人交付该商品房，否则应支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，宏力企业应当按合同约定协助姚学林、张卫办理权属登记，姚学林、张卫未在合同约定期限内取得权属证明，系宏力企业违约导致的，其应按约定承担违约金。姚学林、张卫请求的违约天数为794天，符合双方的约定，故宏力企业应付违约金为19579元（计算方式:已付房款493166元×万分之0.5/天×794天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告都江堰市宏力企业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告姚学林、张卫支付违约金19579元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费290元，减半收取145元，由被告都江堰市宏力企业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何加敏 二〇一八年十二月二十六日 法官助理肖二磊 书记员刘胡会子