福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10388号 上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱春梅，男，1970年10月15日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张文琴，女，1973年6月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人邱春梅、张文琴商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上一公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院在上诉人已经将该证据线索提交法院，书面说明不能自行收集原件的原因且申请法院调取的情况下不予准许该调查取证及现场勘验申请的做法显属程序违法，应予纠正。二、二审法院应结合诉争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上诉人逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。三、一审法院错误的分配了举证责任，加重了上诉人举证义务，显属适用法律错误，依法应予纠正。四、一审法院将上诉人逾期办理产权备案登记的起始时间认定为2016年12月30日显属错误，依法应予以纠正。五、一审判决认定逾期办理房屋所有权登记的违约金具体数额过高，二审应当予以纠正。 邱春梅、张文琴辩称，请求驳回上一公司的上诉请求。一、上一公司申请调取的证据与本案没有关联性，一审法院不予准许是正确的。二、本案业主不存在违章搭建，若其他案外业主存在违章搭建，也与本案没有关联性，亦不能证明该违章搭建导致本案办证时间拖延，上一公司主张应扣除案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延期间的逾期办证违约金，应不予支持。三、一审法院对于上一公司逾期办证违约金数额的认定及举证责任的分配是正确的，上一公司认为违约金过高主张调整，但未提供任何证据佐证。四、上一公司提供的证据并不能证明邱春梅、张文琴逾期提交办证所需资料、费用和应补交的房价款，上一公司主张邱春梅、张文琴支付违约金没有事实和法律依据。 邱春梅、张文琴向一审法院起诉请求：1.判令上一公司向邱春梅、张文琴支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款771066元×0.01%计算，从2016年6月30日计至2018年4月15日，违约金总计50428元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。 上一公司向一审法院反诉请求：1.判令邱春梅、张文琴向上一公司支付违约金13879.19元（每日按购房款总额771066元的日万分之五从2018年4月25日起计至2018年5月31日止）；2.判令本案全部诉讼费用由邱春梅、张文琴承担。 一审法院认定事实：2013年8月5日，邱春梅、张文琴与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定邱春梅、张文琴向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第35号楼10层1002单元号房，建筑面积为120.8平方米。其中，套内建筑面积98.62平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.18平方米，每平方米6383元，总价为771066元。签约当日邱春梅、张文琴应支付241066元作为首期购房款，余款530000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；第二十条约定文书送达“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。4.买受人须在出卖人送达通知后七日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金，同时《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2013年8月5日，邱春梅、张文琴支付首付款241066元。邱春梅、张文琴办理按揭贷款支付剩余购房款530000元。2014年3月22日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00428988），金额530000元，款项性质其他（按揭款）。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月2日，永泰县不动产登记和交易中心出具《证明》，主要内容为：“我中心于2018年4月8日办理了永泰县上一房地产开发有限公司开发建设的位于永泰县樟城镇八仙路99号‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位的不动产项目总确权登记，不动产权证号为闽（2018）永泰县总第0002号。2018年4月8日起，永泰县上一房地产开发有限公司所开发的‘日出东方’小区二期项目中1号楼、28号楼、2号楼、35号楼、36号楼及5号地下室车位之不动产权利人即可办理不动产分户登记的手续。”2018年4月10日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》，并向邱春梅、张文琴邮寄送达该通知书，但邮寄结果为未妥投（2018年4月14日）。邱春梅、张文琴于2018年7月18日诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。上一公司于2018年8月9日向本院提起反诉，请求判令邱春梅、张文琴支付逾期提交办证材料、费用、应补交房价款的违约金。另查，上一公司于2015年6月30日将讼争房屋交付邱春梅、张文琴使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邱春梅、张文琴与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2015年6月30日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付邱春梅、张文琴，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。本案中，双方于2015年6月30日进行了交房，上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年6月30日。因上一公司已通过邱春梅、张文琴确定的联系方式寄送《不动产权证办理通知书》，虽未能送达，但根据《商品房买卖合同》第二十条的约定应视同已经送达，故认定截止时间为2018年4月14日，逾期天数653天。故确认上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为50351元（771066元653天0.01％），超出部分不予支持。上一公司反诉请求邱春梅、张文琴支付其逾期提交办证材料、费用、应补交房价款的违约金13879.19元，因上一公司提交《永泰县不动产登记受理回执单》并不能证明邱春梅、张文琴逾期提交办证材料、费用、应补交房价款，不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向邱春梅、张文琴支付逾期办证违约金50351元；二.驳回邱春梅、张文琴的其他诉讼请求；三.驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费1060元，减半收取计530元，由邱春梅、张文琴负担1元，永泰县上一房地产开发有限公司负担529元；反诉受理费73元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 二审中，上一公司向本院提交永泰县城建监察大队对案外人作出的通告三份、现场照片四张。本院经审查认为，上一公司未提交通告及照片的原件核对，且该通告系对案外人作出，并非针对邱春梅、张文琴，亦无法证明案外人的违建行为系导致案涉房屋延迟办理不动产权登记的原因，本院不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于是否存在非上一公司原因导致逾期办证的情形及是否应对逾期办证违约金予以调整的问题。上一公司主张由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于非因出卖人原因导致未能按约定时间备案的情形，此期间的逾期办证违约金应予以扣除，但上一公司提交的永泰县城建监察大队的通告并非针对邱春梅、张文琴作出，亦不足以证明系因业主违章搭建导致首次备案登记迟延，应承担举证不能的不利后果，对上一公司该主张，本院不予采纳。上一公司未能在约定时间内办理房屋所有权初始登记，应依约承担相应的违约责任。上一公司主张合同约定的逾期办证违约金过高、要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过分高于或低于损失承担举证责任，但上一公司未对此进行举证，其关于应由邱春梅、张文琴对逾期办证造成的损失进行举证及调整逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于邱春梅、张文琴是否存在逾期提交办证材料及是否应向上一公司支付违约金的问题。上一公司提交的《不动产权证办理通知书》的内容是通知邱春梅、张文琴于2018年4月25日前带齐相关资料到上一公司售楼部进行业主身份的核对、验证，领取办理不动产权证登记备案手续的相关资料，而《永泰县不动产登记受理回执单》亦仅能证明产权登记机关的收件时间，均不能证明邱春梅、张文琴向上一公司提交办证材料的具体时间，也即不能证明邱春梅、张文琴逾期向上一公司提交办证材料，对上一公司关于邱春梅、张文琴逾期提交办证材料违约金的请求，本院不予支持。 关于一审法院对上一公司的调查取证申请未予准许是否违反法定程序的问题。上一公司申请一审法院调取的是其所主张的因业主违章搭建造成首次登记迟延的相关会议纪要等，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院对其调查取证申请未予准许，符合法律规定。 综上所述，永泰县上一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1060元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张行亮 审判员  林 伟 审判员  缪 羽 二〇一八年十二月××日 书记员  施 佳