山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民再138号再审申请人（原审被告）：济南济环实业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：张洪伟，总经理。委托诉讼代理人：张彬，山东舜天律师事务所律师。被申请人（原审原告）：济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处，住所地济南市。法定代表人：郑华东，党工委书记。委托诉讼代理人：刘健，男，系济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处行政办公室主任。委托诉讼代理人：崔耀，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。再审申请人济南济环实业发展有限公司（以下简称济环公司）因与被申请人济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处（以下简称道德街办事处）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1985号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月14日作出（2018）鲁01民申280号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭于2018年12月4日进行了开庭审理。再审申请人济环公司委托诉讼代理人张彬，被申请人道德街办事处委托诉讼代理人刘健、崔耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济环公司再审请求：撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1985号民事判决，进行重审，改判驳回被申请人道德街办事处的诉讼请求，一审、再审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：1.本案原审两次开庭均未在法院公告指定日期开庭，导致申请人无法参加庭审，严重剥夺当事人辩论权利。2.法院第一次开庭采取的送达方式不合法，并未直接送达，就采取邮寄送达，且未穷尽其他送达方式就采取了公告送达，属于未经传票传唤，缺席判决。3.原审判决认定的事实缺乏证据证明。原审判决认为应赔偿损失，但道德街办事处长期占有房屋并将房屋租赁给王某某等获得收益，对其房屋收益未予折抵。房屋位置存在不确切及面积不一致的问题，济环公司财务账册中并无收到房款的收据，该款项如何支付未予查明。原审判决济环公司赔偿利益损失和利息损失缺乏证据证明。4.济环公司与王某某是否真实的买卖合同以及是否办理了房产证，原审法院未能依职权调查收集。5.原审判决适用法律确有错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，赔偿损失只能以房屋的一倍为限，也就是赔偿数额不能超过460260元。该损失并非赔偿金，而是违约金，根据合同法司法解释（二）规定，违约金显然超过损失的，应当予以降低。其次，本案属于合同纠纷，诉讼时效为2年，但起诉时已经16年，超过诉讼时效，原审法院剥夺了当事人的辩论权利，无法进行时效抗辩。被申请人道德街办事处辩称，原审法院作出的判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。1.原审法院采用公告送达的方式程序合法，道德街办事处也不曾隐瞒济环公司的联系方式。2001年元月，双方签订涉案房屋的《房屋买卖合同》后，均履行了合同约定的相关义务，之后双方便没有联系，直至2015年12月道德街办事处看到济环公司的《腾房通知》才开始设法与济环公司联系，但该通知中并没有载明济环公司的方式、联系地址或联系人，致使道德街办事处当时没有任何办法才起诉至法院。又因道德商城是在道德街办事处居委会管理范围内，居委会及城管科均无法与济环公司取得联系，也确认济环公司并未在道德商城设立办公室或办公，同时道德街办事处也走访了道德商城内相邻的业户，业户也都表示道德商城内没有济环公司的办公室或工作人员在此办公。在道德街办事处起诉前于2016年2月29日在济南市槐荫区市场监督管理局查询的《企业信息》中，联系电话并非济环公司所述的133的电话，而是七位的电话号码795****。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达”。程序合法。公告送达后，济环公司拒绝到庭参加庭审，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”济环公司放弃了自己答辩的权利，法院缺席判决程序合法。2.原审法院认定事实清楚。济环公司与道德街办事处下属社区服务中心于2001年1月5日签订《房屋买卖合同》，约定济环公司将自有坐落于济南市槐荫区道德商城3号楼二层东侧房屋出售给社区服务中心，合同有效。在合同签订后，社区服务中心已履行了交纳购房款470260元的义务，并也取得了相应房屋。但济环公司后又将该处房屋另行出售他人，其行为为典型的“一房两卖”，属恶意违约行为。关于涉案房产的坐落和面积问题，根据双方的合同及济房权证槐字第0**566号《房屋所有权证》及《房屋权属状态信息》，均载明涉案房屋坐落于济南市槐荫区道德商城3号楼二层东侧（面积为300.72平方米），所有权人为济环公司，道德商城3号楼二层东侧也只有该涉案房产，而无济环公司所述的其他房产。3.原审法院适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。济环公司的恶意违约，致使道德街办事处无法取得涉案房产，该处房产所产生的增值利益应作为一项损失，由恶意违约方即济环公司进行赔偿。综上所述，济环公司无任何证据及法律支持自己的诉讼主张，故意混淆本案事实，属滥用诉权，请求依法驳回再审济环公司的再审请求。道德街办事处向原审法院起诉请求：1.判令解除道德街办事处与济环公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令济环公司向道德街办事处退还购房款470260元及利息；3.判令济环公司向道德街办事处赔偿房屋增值部分损失，具体金额以依法评估后的价格为准。事实和理由：2001年1月5日，道德街办事处以下属部门济南市槐荫区道德街街道办事处社区服务中心名义与济环公司签订了《房屋买卖合同》，道德街办事处出资470260元购买了济环公司位于槐荫区道德商城3号楼二层东侧房屋一处，建筑面积为306.84平方米。道德街办事处按合同约定向济环公司支付了全部购房款后，济环公司将该房屋交付道德街办事处使用。道德街办事处曾多次向济环公司提出过户要求，但济环公司一直以种种理由不协助办理。2015年12月7日，道德街办事处收到济环公司的《腾房通知》，通知道德街办事处该房屋已由济环公司在2015年6月2日销售给王某某，并将该房屋产权过户登记至王某某名下，要求道德街办事处向其腾退房屋。综上所述，道德街办事处认为济环公司一房两卖的行为违背了诚实信用原则且已经违反相关法律法规，道德街办事处与济环公司签订的《房屋买卖合同》应予解除。济环公司的行为严重侵害了道德街办事处的合法权益，给道德街办事处造成了重大经济损失。道德街办事处就其要求济环公司承担的利息明确为自交付款项之日（2001年1月9日）起计算至判决生效之日；在山东正诚土地房地产评估有限公司（以下简称正诚公司）出具评估报告后，道德街办事处明确要求济环公司赔偿的增值部分损失为3324240元，并要求济环公司承担评估费用25000元。济环公司原审未作答辩。原审法院认定事实：济环公司成立于1997年10月24日，住所地为济南市。2001年1月5日，济环公司作为甲方，道德街办事处下属社区服务中心作为乙方，签订《房屋买卖合同》。合同载明：乙方自愿购买甲方坐落在槐荫区道德商城3号楼二层东侧房屋一处，建筑面积为306.84㎡，总价款为460260元整；付款方式为乙方一次性付与（予）甲方；交房日期为款项付清后，甲方将房屋交于乙方。合同还约定乙方不得擅自改变其结构和用途，破坏居住区总体规划，否则后果自负；甲方协助乙方办理房产过户手续，费用甲乙双方承担。附：甲方将道德商城一号楼三层南侧平台转让与乙方长期使用，乙方向甲方一次性付款1万元。2001年1月9日《收款单》。载明道德街办事处下属社区服务中心向济环公司交纳了470260元。济房权证槐字第0**566号《房屋所有权证》及《房屋权属状况信息》。均载明坐落于济南市槐荫区道德商城3号楼二层东侧房产（面积为300.72）所有权人为济环公司，登记时间为1999年1月7日。济环公司于2015年12月7日作出的《腾房通知》。内容为“济南市槐荫区道德街街道办事处：位于济南市槐荫区经六纬十二道德商城**楼**东侧面积为300.72平方米的房屋（产权证号：济房权证槐字第**）系我单位所有房屋，我单位于2015年6月2日将上述房产全部销售给王某某（且已收到全部购房款。现我单位需要即刻向王某某女士交付房屋，否则我单位将面临违约并承担违约责任的风险。由于上述房屋中的2间系贵单位在未经我单位许可情况下的私自占用，为避免我单位出现违约，现特通知贵单位在收到本通知后3日内腾空房屋并交给我单位，以使我单位能及时上述全部房屋交付给王某某女士，否则因贵单位原因致使我单位无法按时交付房屋所产生的全部经济损失均由贵单位承担。届时，贵单位将要承担因此而付出的法律负面代价及名誉损失。望贵单位本着以和为贵精神，及时交付占用的房屋”。道德街办事处在本案诉讼中说明以上房屋的所有权已经登记在王某某名下，其见过该房屋所有权证复印件；并说明已将以上房屋腾交。道德街办事处诉讼中申请对坐落于济南市槐荫区道德商城3号楼二层东侧房屋于2016年4月份的房产价值进行评估。正诚公司接受法院委托，于2016年12月19日出具鲁正房估（2016）1040号《房地产估价报告》，估价结果为2016年4月1日估价对象即济南市槐荫区道德商城3号楼二层东侧商业房的评估单价为12618元/平方米，评估总价为379.45万元。法院送达估价报告后，道德街办事处及济环公司均未在限定时间内提出异议。道德街办事处为该次评估向正诚公司交纳评估费25000元。原审法院认为，济环公司与道德街办事处下属社区服务中心于2001年1月5日签订《房屋买卖合同》，约定济环公司将自有坐落于济南市槐荫区道德商城3号楼二层东侧房屋出售予社区服务中心，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制效力性规定，合同有效。在合同签订后，社区服务中心已履行了交纳购房款470260元的义务，并也取得了相应房屋。但济环公司后又将该处房屋另行出售他人，其行为为典型的“一房两卖”，属恶意违约行为，致使社区服务中心签订合同、购买房屋的目的无法实现。因社区服务中心为道德街办事处下属单位，不能独立承担民事责任，由道德街办事处在本案中提起诉讼、主张权利符合法律规定。因济环公司“一房两卖”的恶意违约行为，致使合同目的无法实现，道德街办事处要求解除与济环公司的《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，对其该项诉讼请求法院予以支持。同时因合同解除权为形成权，以解除权人即道德街办事处解除合同的意思到达时该合同即解除。道德街办事处在起诉书中明确提出解除合同的意思表示，法院通过公告送达方式于2016年6月27日向济环公司送达到了该起诉书副本，因此道德街办事处所属社区服务中心与济环公司于2001年1月5日签订的《房屋买卖合同》于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。道德街办事处在本案诉讼中说明房屋已经腾交，并要求济环公司向其退还购房款470260元，其该项要求于事有理、于法有据，法院予以支持。道德街办事处还要求济环公司支付该款项自2001年1月9日（交纳购房款之日）起的利息，因《房屋买卖合同》的解除系因济环公司的恶意违约行为所致，且济环公司自2001年1月9日即收取了购房款470260元，因此其除应向道德街办事处退还以上购房款外，还应赔偿道德街办事处的损失，利息即为损失之一。法院对道德街办事处的该项诉讼请求亦予支持。道德街办事处在本案诉讼中申请对涉案房屋在2016年4月1日的价值进行了评估，并依据评估报告要求济环公司赔偿房屋增值部分损失。经正诚公司评估，确定涉案房屋的增值价值为3324240元（即评估价值379.45万元-已付购房款470260元）。道德街办事处所属社区服务中心本已交纳购房款、购买了涉案房屋，但因济环公司的恶意违约，致使无法取得该处房屋。该处房屋所产生的增值利益自然也应作为一项损失，由恶意违约方即济环公司进行赔偿。法院对道德街办事处的该项诉讼请求亦予支持。在评估过程中，道德街办事处交纳的评估费25000元同样系因济环公司的违约给道德街办事处造成的损失，济环公司一并应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处所属社区服务中心与济南济环实业发展有限公司于2001年1月5日就坐落于济南市槐荫区道德商城3号楼二层东侧房屋签订的《房屋买卖合同》于2016年6月27日解除；二、济南济环实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处退还购房款470260元；三、济南济环实业发展有限公司向济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处承担以上购房款的利息，以购房款470260元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率标准，自2001年1月9日起计算至本判决生效之日止，于本判决生效之日起十日内支付；四、济南济环实业发展有限公司向济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处赔偿房屋增值损失3324240元，于本判决生效之日起十日内支付；五、济南济环实业发展有限公司向济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处赔偿评估费25000元，于本判决生效之日起十日内支付。案件受理费41748元，诉讼保全费5000元，由济南济环实业发展有限公司负担。经本院再审，原审法院认定的事实属实，再审予以确认。再审中，济环公司提交了其与王某某签订的《房屋买卖协议》，确认其所有的位于济南市槐荫区经六纬十二道德商城3号楼二层东侧面积为300.72平方米的房屋（产权证号：济房权证：济房权证槐字第**王某某，王某某支付房款1304100元。济环公司也认可其与王某某的房屋买卖合同纠纷，一审法院对双方达成的民事调解协议予以确认，并于2016年1月13日作出（2013）槐民初字第2623号民事调解书。其后，济环公司要求道德街办事处腾出济房权证槐字第0**566号房产证所属的房屋。济环公司另提交1998年6月22日其与济南市槐荫区房管局签订的《关于结束合作开发房地产项目的协议》以及房屋平面图，证明第007566号房产证的房屋是包含若干隔间，总面积是300.76平方米。道德街办事处对该证据予以认可。济环公司及道德街办事处均不能说清楚，案涉《房屋买卖合同》中的房屋面积与济房权证槐字第0**566号房产证上的面积存在差异的原因。道德街办事处提交绿地新城社区社区居委会于2018年8月2日出具的证明一份，证明绿地新城社区委员会工作人员在近五年道德商城环境综合整治走访商城业户及住户过程中，在配合上级部门检查消防过程中，没有发现在商城中有济南济环实业发展有限公司办公室及公司的办公人员在此办公。济环公司以居委会与办事处存在利害关系为由，不予认可。济环公司未提交证据证实原审诉讼期间其在工商登记的道德商城处办公。本院认为，济环公司与道德街办事处下属社区服务中心签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制效力性规定，合法有效。合同签订后，社区服务中心已履行了交纳购房款470260元的义务，济环公司虽将合同约定的房屋交给社区服务中心，但未按照合同约定协助社区服务中心办理房屋产权过户手续。社区服务中心为道德街办事处下属单位，不能独立承担民事责任，道德街办事处提起诉讼及主张权利符合法律规定。因济环公司又将涉案房屋卖给王某某，并通过诉讼予以确权，济环公司的行为构成“一房两卖”。由于济环公司“一房两卖”的恶意违约行为，导致社区服务中心无法实现合同目的，道德街办事处要求解除案涉《房屋买卖合同》，并要求济环公司退还购房款及利息和赔偿案涉房屋增值损失，符合法律规定。原审判决解除合同并返还购房款以及利息，并赔偿增值损失并无不当。关于道德街办事处长期占有房屋并租赁给王某某等人获得的收益，应否予以折抵问题。道德街办事处基于合法有效的《房屋买卖合同》约定及全额交纳了购房款义务后，成为了案涉房屋的合法权利人，其依法享有对该房屋占有、使用、收益及处分的权利，出租收益为其正当合法所得，应当归其所有。原审法院未予折抵并无不妥。关于程序是否违法。原审期间，济环公司下发的腾房通知上并未注明其他办公地点以及联系人、电话等信息，法院在按照济环公司工商登记的地址即道德商城送达不能的前提下，进行公告送达，并不违反民事诉讼法关于送达的规定，济环公司再审期间也未提交证据证实其仍在工商登记地址办公。另济环公司提出原审法院两次开庭时间未在法院公告指定日期开庭的问题。因公告送达是在无法送达当事人的情况下的一种拟定送达方式，公告开庭推算出来的时间与指定开庭时间计算上的出入，不构成剥夺当事人的辩论权，济环公司也未提交证据证明其按照公告推算出来的时间到庭参加诉讼而未被准许。故济环公司关于原审程序违法的再审理由不能成立。关于诉讼时效。案涉《房屋买卖合同》于2001年1月5日签订后，合同履行期间并未发生争议，直至2015年12月7日，济环公司以所属房屋现已出售他人，向道德街办事处下达腾房通知，双方才产生纠纷。道德街办事处从知悉其权利被侵害后，即向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。再审期间，济环公司申请对案涉房屋重新进行评估。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”济环公司认为原审法院委托鉴定部门作出的案涉房屋价值鉴定未能如实反映该房产的实际情况，评估价值过高，但其并未提供相应的证据证明其主张，故对其重新鉴定的申请，不予准许。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1985号民事判决。再审案件受理费41748元，由济南济环实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林洁华审判员  孙宝林审判员  彭 辉二〇一八年十二月十二日书记员  王风娇