北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初23119号原告：北京市玉海辉物业管理有限公司，住所地北京市海淀区玉泉路**。法定代表人：刘静仪，董事长。委托诉讼代理人：刘佳，男，北京市玉海辉物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：章其文，北京市亚欧律师事务所律师。被告：北京裕泽物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区阜成路**。法定代表人：邴春红，总经理。委托诉讼代理人：王建新，男，北京裕泽物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：于珊珊，北京桓标律师事务所律师。原告北京市玉海辉物业管理有限公司（以下简称玉海辉公司）与被告北京裕泽物业管理有限责任公司（以下简称裕泽公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉海辉公司的委托诉讼代理人刘佳、章其文，被告裕泽公司的委托诉讼代理人王建新、于珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玉海辉公司向本院提出诉讼请求：解除2002年10月25日玉海辉公司和裕泽公司签订的《玉海园小区一里1#、2#、3#、8#、9#楼宇物业管理合作协议书》（以下简称《合作协议书》）。事实与理由：北京市海淀区玉海园小区1里2里3里物业管理是由玉海辉公司在2011年在海淀物业科备案的，以及在北京市住建网站备案北京市海淀区玉海园小区1里2里3里物业管理区域都由玉海辉公司管理和维护。玉海辉公司和裕泽公司在2002年签署的物业管理合作协议书是按照北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的物业收费标准收费，已不适应现在的物业管理法规规范及物价水平。被告裕泽公司辩称，裕泽公司是玉海园小区前期物业公司之一，裕泽公司被委托的楼宇是1、2、3、8、9号，在玉海园聘请其他公司之前裕泽公司有权对上述楼宇进行管理。2002年10月双方签署的合作协议是真实意思表示，应当被双方遵守，且裕泽公司本着友好沟通和长期协议的意愿签署的这份协议，裕泽公司并没有约定解除的条件，玉海辉公司要求解除与相关法律规定不符。玉海辉公司以最新的物业管理条例为依据提出的主张有悖法律，该条件的实施时间是2003年9月1日，双方签订协议最晚的时间也是在2002年，条例对其实施之前签署的协议无约束力，玉海辉公司无权要求解除协议。玉海辉公司片面摘取北京市物业管理办法第二章第5条，该办法第二章规定适用前期物业，玉海辉公司并非前期物业，无权要求裕泽公司撤出该小区。玉海辉公司所称其自2002年开始管理该小区与事实不符，裕泽公司与玉海辉公司的前身安居物业有合作协议，所以在玉海辉公司接手后继续与其签署合作协议，双方协议合法有效。玉海辉公司所提供的证据存在明显瑕疵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年1月17日，北京市海淀区居住小区管理办公室作出《关于批准玉海园小区组建物业管理委员会的通知》，内容包括：“……物业管理委员会与物业管理企业要签订‘物业管理委托合同’，明确双方的权利义务……”2000年12月20日，北京海开房地产集团公司出具《证明》，称：由我公司（原北京市海淀区房地产经营开发总公司）开发建设的玉海园小区一里1#、2#、3#、8#、9#楼现由裕泽公司经营管理。2001年12月7日，北京市海淀区玉渊潭农工商总公司出具《证明》，称：我玉渊潭农工商总公司与海淀区房地产经营开发公司合作开发玉海园小区（原名采石路小区），现该小区已建成。经双方友好协商，达成玉海园物业分区管理协议，归我公司所述的玉海园小区一里1、2、3、8、9号楼，全权委托裕泽公司进行独立、封闭经营管理。2002年2月1日，北京市海淀区玉海园小区物业管理委员会（委托方、甲方）与玉海辉公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：“……甲方将玉海园住宅小区委托于乙方实行物业管理……委托管理期限为2年。自2002年2月1日8时起至2004年2月1日8时止……”2002年10月25日，裕泽公司（甲方）与玉海辉公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：“甲乙双方就玉海园小区一里1#、2#、3#、8#、9#楼区域的物业管理事务达成如下协议。一、双方合作的原则。双方共同遵守如下原则，并依此确定各自具体的权利与义务：（一）划分管理。甲乙双方作为独立法人主体，在各自受委托所划定的管理区域，双方承担各自管理区域内的物业管理事务。（二）有偿服务。在划分管理的基础上，根据有偿服务的原则，甲方按时向乙方支付由于乙方提供相关服务所涉及的物业管理费用。（三）沟通交流。甲乙双方任何一方采取的管理措施如影响到另一方实施物业管理，需提前书面通知对方，加强互相沟通。二、双方的权利义务。（一）甲方的权利与义务。1、甲方负责所辖管理区域内的房屋修缮、日常零修，保洁、道路、环境、绿地养护等管理事务；负责所属管理区域的治安管理和车辆管理。甲方在履行和承担上述物业管理事务的同时，享有各自独立自主权和独立收益权。2、甲方所属区域内的住户有权享受小区的任何公共配套设施的效用，包括娱乐休闲活动场所、垃圾清运站，小区大门等。3、甲方于每年1月10日和7月10日分两次向乙方交纳公共设施维修费、供暖管线维护费，具体标准如下：（1）甲方按所属管理区域30580平方米的总面积，根据市区物业管理文件的规定以1元/平方米的标准每年向乙方交纳公共设施维修费30580元。（2）甲方按所属管理区域的楼宇面积29417平方米。根据国家和北京市文件规定以1元/平方米的标准每年向乙方交纳供暖管线维护费29417元。（二）乙方的权利与义务。1、乙方对公共设施、公共供电、供暖、供水等管线的保养和维修要及时有效、不得拖延；在北京各级供电、供水、供暖机构为玉海园小区提供正常水、电、暖供应的前提下，保证甲方所属区域内住户的正常使用……三、违约责任。（一）甲方的违约责任。在乙方履行应有的保养、维修等服务的前提下，甲方不得以任何理由拒绝交纳公共设施维修费、供暖管线维护费，否则，乙方有权停止相关内容的服务，造成的一切后果由甲方负责。（二）乙方的违约责任。在甲方履行本协议所规定义务的前提下，乙方不得以任何理由和形式剥夺或限制甲方所属管理区域内的主体作为产权人所应有的权利；同时，乙方必须履行相应的义务，否则一切后果由乙方负责……”2004年1月18日，北京市海淀区玉海园小区物业管理委员会（甲方）与玉海辉公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲乙双方同意将甲乙双方签定的自2002年2月1日至2004年2月1日止的《物业管理委托合同》期限，延长至玉海园的物业管理招标工作结束之时，并按（京国土房管物[2003]950号）文件提供物业服务。”庭审中，玉海辉公司和裕泽公司均认可，两公司在玉海园小区内各自管理的区域属于《物业管理条例》第三十四条规定中的一个物业管理区域。庭审中，玉海辉公司称其主张解除上述合作协议系基于，第一，2003年出台的《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，属于不可抗力导致不能实现合同目的的情形；第二，上述合作协议约定的费用不能适应现在的物价水平，发生了情势变更。庭审中，为证明发生了情势变更，玉海辉公司提交了以下证据：1、2016年《蓄水池、水箱清洗协议书》、发票；2、2016年二次供水、市政末梢水检测报告；3、2015年6月25日玉海园小区公共秩序维护及停车场管理服务委托合同、2015年8月14日补充协议、发票；4、2016年玉海园小区公共区域保洁服务承包合同、发票；5、2015年12月玉海园小区电梯运行服务承包合同及2016年8月玉海园小区保洁、绿化服务承包合同；6、2016年1月至2017年1月玉海园小区一里、二里二次供水泵房电费缴费通知单及发票；7、泵房值班人员健康检查证明、值班表、工资表及2016年劳动合同。经本院释明，双方无法就变更涉案协议达成一致。以上事实，有原告玉海辉公司提交的《合作协议书》，被告裕泽公司提交的《证明》等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，玉海辉公司与裕泽公司签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。针对玉海辉公司要求解除《合作协议书》的理由，本院分析如下：第一，《物业管理条例》的相关规定是否构成足以解除《合作协议书》的不可抗力。我国《合同法》第九十四条第（一）款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《物业管理条例》第三十四条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。该规定系物业管理区域在委托物业服务企业应当遵守的规范性规定。但本案中的《合作协议书》系对在上述规定实施前即分别对同一物业管理区域的不同区域实施物业管理的两个物业服务企业之间如何合作的约定，上述规定并不适用本案情形。上述规定不构成双方继续履行《合作协议书》的不可抗力，玉海辉公司的相应主张本院不予支持。第二，玉海辉公司关于《合作协议书》约定的费用不适应现在的物价水平应当适用情势变更原则的主张是否成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。当事人主张本案适用情势变更原则，应当对其主张承担举证责任。本案中，涉案协议涉及物业公司服务的多名住户的切身利益，故对解除涉案合同的诉讼请求应当更为审慎处理，且经本院释明，双方无法就变更涉案协议达成一致。现针对玉海辉公司要求解除涉案协议的诉讼请求，本院认为，玉海辉公司提交的证据仅能证明其部分成本支出，至于客观情况发生了何等程度的变化等适用情势变更原则的要件均未提交充分证据，故其主张证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京市玉海辉物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元,原告北京市玉海辉物业管理有限公司已预交，由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗 源人民陪审员  黄一丁人民陪审员  张金海二〇一八年十二月十二日书 记 员  王俊淑