四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3939号 上诉人（原审被告）：南充星光开发投资有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区西河南路**。 法定代表人：蒋新春。 委托诉讼代理人（特别授权）：苟渊，四川天普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张素珍，女，汉族，1938年8月4日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：郑辉，四川博笃律师事务所律师。 上诉人南充星光开发投资有限责任公司（以下简称星光公司）因与被上诉人张素珍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星光公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张素珍的诉讼请求；一、二审诉讼费用由张素珍承担。事实和理由：1.一审法院对证据的采信认定错误。首先，本案迟延办证是因历史遗留问题所致，不是星光公司引起的，星光公司主观上不存在过错，客观上不能预见，对这些因素不可控，不能避免，可以认定为不可抗力，且星光公司多次向相关部门请求解决，已有一定成效，请求二审法院适当减轻或者免除星光公司的违约责任；其次，被上诉人没有证据证明迟延办理房产证对其造成损失，一审法院判决给付违约金数额的依据不成立，双方在《商品房买卖合同》中未直接约定迟延办证违约金，但对迟延办理初始登记违约金的约定应视为对迟延办证违约金的约定，且双方对迟延支付购房款、迟延交付房屋的违约金也是约定的按日支付已付购房款的万分之零点零一，根据合同权利义务的对等性，对迟延办证违约金也应按此标准计算。2.一审法院适用法律错误。双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，并无欺诈胁迫等手段，是双方真实意思表示，因此迟延办证违约金应按照迟延支付房款违约金同样计算。 张素珍辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持，按照约定的逾期办理初始登记违约金的标准计算违约金太低，不能体现惩罚目的。 张素珍向一审法院起诉请求：1.判令星光公司支付逾期交房违约金5，629元、逾期办证违约金23,424元，并立即为其办理房屋权属证书；2.由星光公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：张素珍与星光公司于2013年4月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定由张素珍购买星光公司开发的顺庆区滨江中路锦绣江山2号楼2幢22层2203号房屋，价款365,517元；合同约定出卖人应于2014年12月31日前向买受人交付房屋，逾期交房而买受人要求继续履行合同的按日计算向买受人支付已付房款的万分之零点零一的违约金；合同中对转移登记的期限约定为买受人在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书；2013年4月15日，张素珍支付房款315,517元，同年5月24日支付余款5万元。2015年6月9日，双方当事人对住房进行了价款结算，星光公司于当日向张素珍交付了房屋。 另查明，2014年4月3日，南充市房地产管理局根据南充市人民政府南府阅〔2014〕23号会议纪要通知星光公司暂停案涉锦绣江山2号楼的商品房合同网上签约及备案；2015年12月27日，星光公司向南充市房地产管理局和顺庆区人民政府请示请求解除对锦绣江山2号楼办证的冻结无果；2017年12月14日，南充市顺庆区人民政府东南街道办事处就解除锦绣江山2号楼备案冻结提出请示；2017年12月28日，南充市顺庆区建设领域重点楼盘联系协调工作领导小组向顺庆区人民政府建议解除备案冻结。 一审法院认为，张素珍与星光公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格按合同约定履行合同义务。张素珍在合同签订后按合同约定履行了支付购房款的义务，但星光公司却未在约定期限内向张素珍交付房屋及办理房屋权属证书，星光公司的行为违约，应依法向张素珍承担违约责任，张素珍要求星光公司为其办理房屋权属证书符合法律规定，对其请求予以支持。由于约定的住房交付时间为2014年12月31日，但星光公司直至2015年6月9日才交付房屋，星光公司逾期交付的违约行为在交付前一直处于持续状态，张素珍就住房主张逾期交房违约金的诉讼时效应自实际交付之日起开始计算，其诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的两年时效规定；其诉讼时效已于2017年6月9日届满；星光公司提出的张素珍主张逾期交房违约金请求已过诉讼时效的抗辩意见予以采纳，对张素珍的该请求不予支持。至于逾期办证违约金，张素珍所购住房于2015年6月9日交付，按合同约定星光公司应于交付之日起180日内即2015年12月10日前为张素珍办理产权证书，而星光公司至今未办，星光公司应自2015年12月7日起向张素珍支付逾期办证违约金；由于双方合同未约定逾期办证违约金的计算标准，结合金融机构同期贷款利率考虑，一审法院认为张素珍按已付房款日万分之一标准计算逾期办证违约金符合法律规定，故对张素珍提出的计算标准予以支持；星光公司要求按万分之零点零一计算逾期办证违约金缺乏事实依据和法律依据，对其抗辩意见不予采纳；截止2018年4月1日，星光公司办证逾期天数为845天，星光公司应支付张素珍的住房逾期办证违约金为30,886.19元（365,517元×0.0001×845天）；现张素珍按640天主张违约金符合法律规定，予以准许，逾期办证违约金为23,393.09元。星光公司虽抗辩称迟延交付及迟延办证原因在于政府暂停相关手续办理，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，星光公司不能据此免除其违约责任；星光公司要求认定迟延办证系不可抗力因素所致的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、星光公司于判决生效之日起三十日内支付张素珍的截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金23,393.09元；二、星光公司自判决生效之日起90日内为张素珍办理房屋权属证书；三、驳回张素珍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费263元由星光公司负担。 二审期间，为查明案件事实，本院依职权调取了南充市人民政府南府阅〔2011〕41号会议纪要，并交由双方当事人质证，双方当事人对该会议纪要的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信。 二审中查明，南充市人民政府在南府阅〔2011〕41号会议纪要中确定锦绣江山小区存在拆迁问题，南充市人民政府将小区拆迁工作委托给顺庆区政府，并要求星光公司保障拆迁所需资金，同时该小区还存在停车位、办证、环境打造、四桥施工影响及乱搭乱建等问题。审理过程中，双方当事人均认可在锦绣江山2号楼小区范围内尚有未拆迁的住户，本院对该事实予以确认。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为星光公司是否应当承担逾期办证的违约责任及违约金计算标准的问题。 关于星光公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。根据该合同第十一条的约定，星光公司应于2014年12月31日前向张素珍交付房屋，但其实际于2015年6月9日交付。虽因时效问题，星光公司不承担逾期交房的违约金，但根据该合同第二十条的约定，星光公司应在商品房交付之日起180日内为张素珍办理房屋权属登记，但至张素珍主张时即2018年5月仍未办理，逾期多天。双方当事人对合同效力、房屋实际交付时间、逾期交房天数和逾期办证天数等事实均无异议，本院予以确认。案涉房屋存在逾期办证的违约事实，星光公司的行为已构成违约。按照合同约定，星光公司应对逾期办证的行为应承担违约责任；虽然双方在合同中未约定星光公司应对逾期办证承担违约责任，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，星光公司亦应承担违约责任。 星光公司主张因历史遗留问题，政府冻结了案涉楼栋的网上签约及备案，导致无法及时交房及办证，存在不可抗力因素，应减轻或免除违约责任；张素珍对此不予认可，主张星光公司出售锦绣江山2号楼是在2011年会议纪要之后，拆迁问题在该楼栋尚未销售前就已存在，星光公司应在解决好历史遗留问题之后再对小区进行开发建设和销售，故本案不存在不可抗力因素，并且星光公司未证明其保障了拆迁资金。从会议纪要的内容来看，造成锦绣江山2号楼商品房合同网上签约及备案被南充市房地产管理局暂停的原因，是锦绣江山建设项目存在遗留问题，在南充市人民政府南府阅〔2011〕41号会议纪要中列明的遗留问题中，包含了小区内拆迁工作及其他问题，据此应当认定系星光公司自身及其他原因造成锦绣江山2号楼商品房合同网上签约及备案被暂停。由于拆迁工作的责任主体不是星光公司，会议纪要中并未载明系星光公司不能保障资金致拆迁工作未完成。因此，星光公司的主张部分成立。 关于违约金计算标准的问题。关于逾期办证违约金，本案中，虽然双方当事人在合同中约定了逾期办理初始登记的违约金，但本案诉请的是逾期办理转移登记所产生的违约金，与办理初始登记不是同一回事，因此，对星光公司要求将逾期办理初始登记违约金的约定适用于计算逾期办理转移登记违约金的主张不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方当事人对逾期办证违约金未作约定，根据我国合同法关于违约金系以填补守约方损失为主，惩罚为辅的司法原则，在张素珍未举证证明其具体损失的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，星光公司上诉请求予以减少，本院按照司法实践，并考虑星光公司的责任，酌情确定按日万分之零点五进行计算，逾期办证违约金应为11,696.544元（365,517元×0.00005×640天）。 双方当事人对一审法院确定的星光公司在判决生效之日起90日内为张素珍办理房屋权属证书均无异议，本院对该时限不作变动。 综上所述，星光公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3120号民事判决第二项，即“南充星光开发投资有限责任公司自判决生效之日起90日内为张素珍办理房屋权属证书；” 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3120号民事判决第三项；即“驳回张素珍的其他诉讼请求”； 三、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3120号民事判决第一项“南充星光开发投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付张素珍的截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金23,393.09元”为“南充星光开发投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付张素珍的截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金11,696.544元”； 四、驳回张素珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费385元，由南充星光开发投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  江春虹 审判员  刘大轩 二〇一八年十二月二十八日 法官助理庞雨鸿 书记员汤彬