云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2823民初849号 原告：高金莲，女，1953年10月11日出生，汉族，住昆明市。 原告：栗东，男，1975年12月19日出生，汉族，住昆明市。 二原告共同委托诉讼代理人：胡常明，云南中天律师事务所律师。特别授权代理。 被告：张昆，女，1978年12月23日出生，哈尼族，住勐腊县。 委托诉讼代理人：周东臣，云南雁序律师事务所律师。特别授权代理。 原告高金莲、栗东与被告张昆确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告高金莲及二原告共同委托诉讼代理人胡常明、被告委托诉讼代理人周东臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高金莲、栗东向本院提出诉讼请求：确认原告栗东、高金莲与被告张昆于2011年5月6日签订的《房屋买卖合同》无效；诉讼费由被告张昆承担。事实与理由：原告高金莲和栗松贵（已于2013年10月去世）原系夫妻，原告栗东系二人儿子，一家人均为昆明市西山区XXX街道办事XX路社区XX村民小组村民，属农业户口。2000年前后，因城市发展变迁，二原告所在村集体因无土地耕种，高金莲和栗松贵夫妇按当时的政策筹资建盖了砖混结构的五层半房屋一幢，即昆明市XX街道办事处XX路社区XX村民小组XX号房屋，土地使用证号为西国用（2004）第XX号，无房屋产权证。房屋除一部分供原告一家人居住之外，其余一部分用于对外出租，多年来原告一家人凭房屋出租收益生活。2011年5月6日，在非正常情况下，被告张昆作为甲方，栗松贵、栗东、高金莲作为乙方，四人共同签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定甲方以1200000元的价格向乙方购买坐落于昆明市XX街道办事处XX路社区XX村民小组XX号自建的宅基地房屋一幢，并称该宅基地的自建房屋买卖行为已经昆明市XX街道办事处XX路社区XX村民小组同意，但是该合同除了四人签字以外，并无西山区人民政府棕树营街道办事处、鱼翅路社区或者上栗村民小组等任何部门和组织表示认可的签字或盖章。合同签订后，双方根本就无法按合同约定向政府有关部门办理变更过户手续，且原告一家内部对自己赖于生存的自建房出售存在分歧。多年来，除了一些不明身份的人经常来找原告一家要求腾房为由进行骚扰（原告高金莲丈夫栗松贵在此过程中于2013年10月28日郁闷死亡）以外，房屋的买受人即被告张昆从未与原告一家谋面，房屋也长期在原告的居住和使用之中，双方之间所谓房屋买卖事宜始终未能得到解决。如今，房屋已被政府部门纳入了城中村拆迁改造范围，原告依法同拆迁公司和昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部签订了有关拆迁补偿协议，房屋已被依法拆除。2017年12月，被告张昆向昆明市西山区人民法院提出民事诉讼，起诉原告栗东、高金莲和昆明英泽房屋拆迁有限公司、昆明西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区指挥部，张昆要求独自享有原告自建房屋的全部拆迁补偿款。解决张昆起诉案件的前提需先行解决双方签订的《房屋买卖合同》的效力问题，因该案涉及五名当事人，而房屋买卖只涉及本案原、被告，故张昆起诉的案件已被昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初10802号民事裁定书中止诉讼。原告被迫提起本案诉讼，请求确认原告栗东、高金莲与被告张昆于2011年5月6日签订的《房屋买卖合同》无效。原告已向昆明市西山区人民法院提起过诉讼，但该院（2018）云0112民初4010号民事裁定书以“确认合同效力的纠纷，合同中未约定合同履行地，本案亦不涉及不动产交付，合同履行地无法确认，故本案应由被告住所地人民法院管辖”为由，裁定驳回原告的起诉。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，可以确定农民集体所有的土地依法属于农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，这与特定的身份有关，受让方张昆并非该村集体成员，双方转让宅基地及地上自建房是非法的，双方签订的《房屋买卖合同》违反国家强制性规定，也未经村集体和政府相关部门审批，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该协议无效，请求依法支持原告诉讼请求。 被告张昆辩称，被告签订合同时并不知晓合同无效的情形，所以被告还曾请求相关部门办理产权的登记。合同无效是因其违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条的强制性规定，合同无效的过错系原告，所以本案诉讼费应当由原告承担或者按照过错比例、过错责任承担。合同无效后的法律后果不论是返还还是赔偿，已由昆明市西山区人民法院受理，为了避免冲突，本案不应当作出裁决，所以关于原告提出的交付赔偿问题应当在另案处理。原告高金莲不能因其儿子栗东，而否定自己签字、按印的行为，亦不能否认房屋买卖及使用的实际情况，房屋买卖合同签订后涉案房屋都是由张昆使用，直至2017年年底拆迁，张昆才搬离该房屋。 庭审中，张昆表示涉案《房屋买卖合同》确实违反了法律的强制性规定，确属无效合同。 当事人围绕着诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的原、被告身份证复印件、房屋买卖合同、栗松贵死亡证明、民事起诉状、昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初10802号应诉通知书、（2017）云0112民初10802号民事裁定书、昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初4010号民事裁定书；被告张昆提交的西国用（2004）第XX号土地证、上栗居民小组出具的证明。上述证据，双方当事人质证无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对双方有异议的证据本院评判如下： 二原告提交的拆迁补偿协议书，被告认为不能确认协议的真实性，该协议已在另案审理。本院认为，二原告提交的拆迁补偿协议书系原告与案外人签订的协议书，与本案处理的争议无关，本院不予采信；被告提交的《房屋买卖合同》、中国工商银行个人业务凭证、由栗松贵、高金莲、栗东出具的收条，欲证实被告向原告购买房屋并支付购房款的事实，原告质证不认可，认为该合同签订不合法，业务凭证无法核实其真实性，原告也未收到被告的任何款项。被告提交的房屋租赁合同4份、电费通知单、收费凭证、搬迁通知，欲证实被告购买房屋后，房屋的实际使用人是被告。原告质证不认可，并表示其从未将房屋交付被告使用，其是房屋实际使用人。本院认为，被告提交的《房屋买卖合同》与原告提交的《房屋买卖合同》系同一份合同，可证实栗松贵、高金莲、栗东（乙方）于2011年5月6日与张昆（甲方）签订房屋买卖合同，乙方将昆明市XX街道办事处XX路社区XX村民小组使用面积95.86平方米【土地使用权证号：西国用（2004）第6XX3号】，总层数4层半的房屋出售给甲方的事实，本院予以采信。被告提交的中国工商银行个人业务凭证、房屋租赁合同、电费通知单、收费凭证、搬迁通知，欲证实其实际使用争议的房屋，因是否使用争议房屋的问题，与本案处理的争议无关，本院不予采信。 本院经审理确认如下法律事实： 2011年5月6日，（甲方）张昆与（乙方）栗松贵、高金莲、栗东签订《房屋买卖合同》1份，约定乙方将坐落于西山区鱼翅路居委会上栗居民小组宅基地上的自建房（房高四层半）以1200000元的价格出售给甲方，房屋所在的土地使用权证号为西国用（2004）第6XX3号，土地使用权人为栗松贵，用途为住宅，使用权类型是划拨，使用面积为95.86㎡。合同载明“该买卖房屋属乙方自建房。乙方、房屋共有人及乙方所属村民小组（昆明市XX街道办事处XX路社区XX村民小组）均同意该自建房屋的买卖行为。”现高金莲、栗东以该房屋买卖合同违反法律强制性规定为由诉至本院，要求确认《房屋买卖合同》无效。 另查明，栗松贵（公民身份号码5301121953××××××××）于2013年10月28日去世。栗松贵、高金莲、栗东均系昆明市西山区鱼翅路上栗居民小组村民。 本院认为，本案系确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否为无效合同所产生的争议，本案为确认合同无效纠纷。本案争议焦点即原、被告签订的房屋买卖合同是否无效问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，可知，合同是否有效主要取决于是否存在违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告并非昆明市西山区鱼翅路居民委员会上栗居民小组成员，故无权取得该小组的宅基地使用权，该事实已由双方确认的无法办理产权登记的事实所印证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，原告高金莲、栗东、栗松贵（已故）将其拥有土地使用权的西山区鱼翅路居民委员会上栗居民小组宅基地上建盖的房屋转让给被告，根据地随房走原则，实质是原告将其拥有使用权的土地一并转让给被告，故对其行为违反了法律、行政法规的强制性规定。现双方当事人对涉案《房屋买卖合同》为无效的事实，并无异议，故对原告主张要求确认双方于2011年5月6日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下： 原告高金莲、栗东与被告张昆于2011年5月6日签订的《房屋买卖合同》无效。 案件受理费100元，由原告高金莲、栗东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提出上诉，本判决即发生法律效力。 审 判 长  朱正武 人民陪审员  白正昌 人民陪审员  陈连梅 二〇一八年十二月七日 书 记 员  盘丽珍