黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 裁 定 书（2018）黑0103民初15127号原告:王书学，男，1967年7月1日生，汉族，个体业者，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：朱秀娟，黑龙江东海律师事务所律师。被告：刘淑美，女，1952年9月3日生，汉族，退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吕欣莉（系被告刘淑美女儿），女，1982年3月16日生，汉族，哈尔滨鹰沙中加学校教师，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘金祥，黑龙江和昇律师事务所律师。原告王书学与被告刘淑美房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王书学及其委托诉讼代理人朱秀娟、被告刘淑美的委托诉讼代理人吕欣莉、刘金祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王书学诉称：庄海波系原告的外甥，被告刘淑美承诺将所有的位于哈尔滨市南岗区营部街×号×单元×楼×号的房屋出卖给庄海波。2018年6月25日，原告与被告签订了卖兑房协议书，当时庄海波未到场，协议上的买受人及定金收条付款人均为原告王书学。因办理银行贷款的需要，被告自愿将收条付款人的姓名改为庄海波，后被告反悔，拒绝出售房屋。2018年7月12日，原告将被告起诉至南岗法院，诉讼过程中被告又同意继续出卖房屋，原告于2018年8月15日撤诉。因卖兑房协议书上的买受人与定金收条付款人姓名不一致，无法办理银行贷款，原告多次联系被告协商未果，被告仅口头同意延期贷款，拒不配合原告完成房屋买卖，违反合同约定，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告按照合同约定支付原告双倍定金6万元；二、本案诉讼费由被告承担。被告刘淑美辩称：一、原告所述与事实不符。被告应原告要求，同意为原告更改定金收条的交款人姓名，并口头承诺延期付款三个月，协助原告办理银行贷款，但由于原告的原因，无法确认最终付清房款的具体时间，也没有获得银行贷款，致使合同至今没有履行；二、原告的诉讼请求没有事实及法律依据。因原告的原因银行贷款无法按期完成，导致迟延支付购房款，原告违约在先，应当承担违约责任，被告不存在违约事实，原告无权要求双倍返还定金。原告王书学为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：证据一、卖兑房协议书一份。证明原告与被告刘淑美签订合同的时间是2018年6月25日，合同约定房屋价格44万元，定金3万元，罗某、胡某以中介的身份签名，被告作为出卖方、原告作为买受方在合同上签名。被告对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，协议约定原告应于2018年9月30日前付清购房款，协议上没有中介公司的公章确认罗某、胡某的身份，只能说明二人是原告方的当事人，与原告有单方关系。证据二、收条一份。证明2018年6月25日被告收到了原告的定金3万元，收条中定金的付款人是庄海波，与证据一共同证明卖兑房协议书上的买受人和收条中的定金付款人姓名不符。被告对证据二的真实性无异议，对证明内容有异议，该收条是被告应原告的要求更改的，收条实际出具的时间是2018年7月9日，为了与卖兑房屋协议书签订的时间一致，收条书写的时间是2018年6月25日，原告在起诉状中也认可。证据三、房屋所有权证及土地使用权证各一份。证明案涉房屋所有权人是被告刘淑美，被告与原告签订合同之后将屋所有权证及土地使用权证交付给原告持有。被告对证据三的真实性及证明问题均无异议，被告自签订合同后积极履行合同约定的义务，配合原告办理银行贷款。证据四、证人胡某、罗某的证言各一份。证明原告为外甥庄海波买房子，与被告于2018年6月25日签订了卖兑房协议书，合同约定被告将位于哈尔滨市南岗区营部街×号×单元×楼×号的房屋出卖给原告，房屋使用面积47平方米，总价款44万元，原告以微信转账1万元、银行转账2万元的方式交付了3万元定金，合同签订后被告反悔，不同意出卖房屋。被告对证据四证明的原告与被告签订卖兑房屋协议书的内容无异议，对证明的签订合同后被告不同意卖房的内容有异议，证人胡某的证言来源于原告本人的陈述。证人罗某与被告并不认识，且卖兑房屋协议书中没有证人罗某的电话。因此，被告打电话给证人罗某告知不卖房子的事情不可能存在。被告刘淑美为证明其答辩主张成立，向法院提交并当庭举示证据如下：证据一、卖兑房协议书一份。证明原告王书学与被告于2018年6月25日自愿签订了卖兑房协议书，合同约定：房屋价款44万元，购房定金3万元，原告的付款期限至2018年9月30日。合同还约定了相关费用的分配及承担。原告对证据一的真实性、合法性均无异议，罗某、胡某以中介的身份在卖兑房协议书上签字。证据二、收条一份。证明2018年6月25日，原告与被告签订卖兑房协议书当天，被告将案涉房屋的土地证及产权证原件交付给了原告，履行了合同约定的义务。原告对证据二的真实性无异议，被告将产权证照交付给原告，只履行了合同约定的部分义务。证据三、录音三份。证明被告应原告要求更改收条付款人姓名，并口头承诺延期支付房屋价款，在合同约定的期限基础上顺延三个月。原告没有办理完成银行贷款，无法按照合同约定期限及口头约定期限交付剩余购房款，已经构成实际违约。原告对证据三证明的被告应原告要求更改收条付款人姓名的内容无异议，与原告举示的收条内容相符，证明卖兑房协议书上的买受人不是收条中的付款人。合同约定原告支付被告全部房款的时间是9月30日，被告口头承诺顺延3个月至12月30日，原告支付房屋总价款的时间尚未到期，没有违约。证据四、微信截屏两页。证明被告的女儿并没有刻意躲避原告的联系，因为工作原因，在工作时间接听电话、微信往来不方便。原告对证据四的真实性无异议，该证据能够体现被告及其女儿知道收条中的定金付款人与卖兑房协议书上的买受人姓名不一致，并同意将收条中庄海波的姓名改成王书学。被告没有举示将收条付款人由庄海波改成王书学的证据，应当知晓原告的银行贷款不可能办理成功。原告王书学举示的证据一、证据二、证据三，被告刘淑美举示的证据一、证据二、证据三能够证明所主张的案件事实，与本案具有关联性，合法有效，本院予以确认并采信；原告举示的证据四因证人仅在在卖兑房协议书上签名，无法证明被告违约的内容，本院不予采信；被告举示的证据四与本案无关联性，本院不予采信。本院查明：原告王书学受其外甥庄海波委托购买房屋，与被告刘淑美于2018年6月25日签订了卖兑房协议书，合同约定：被告将其所有的位于哈尔滨市南岗区营部街×号×单元×楼×号的房屋出卖给原告，房屋使用面积为46.72平方米，售价为44万元，由原告于2018年9月30日付清，以正常贷款办理日期为准；原告负责办理更名手续，被告负责提供办理房屋更名的有关证件及书面转让证明；在办理更名手续前，原告交给被告房屋定金3万元，签订协议后，原告违约，被告所收定金不退，被告违约，双倍赔偿原告定金6万元及原告所交定金3万元，共计9万元；被告同意原告以贷款方式购房，并配合原告办理更名手续，如不配合承担违约责任。原告王书学在协议书的买受人处签名，罗某、胡某在协议书的中介处签名。协议签订当日，由庄海波出资，原告王书学以微信转账方式支付被告1万元，以现金方式给付被告2万元，共计3万元，被告为原告出具了收条，收条内容为：今收到庄海波购房定金3万元，收款人为被告刘淑美，时间是2018年6月25日。被告于协议签订当日将案涉房屋的土地证和房屋所有权证交付给了原告，原告亦为被告出具了收条。2018年7月12日，原告将被告起诉至本院，后双方经协商，原告于2018年8月15日撤诉。因卖兑房协议书上的买受人与收条中定金付款人的姓名不一致，无法办理银行贷款，故双方形成诉讼。本院认为，根据原告王书学和被告刘淑美提交的证据，结合原告在起诉状的自认和庭审中的陈述，认定庄海波与被告形成房屋买卖合同关系，原告王书学虽在卖兑房协议书上签名，但系基于庄海波的委托，其不是案涉房屋买卖合同的当事人，与本案没有直接的利害关系，身份不适格，不符合起诉的条件，依法应驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告王书学的起诉。案件受理费1300元，退回原告王书学。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵 鑫人民陪审员  田丽春人民陪审员  梁 园二〇一八年十二月十日法官助理纪帅兵书记员李欣欣