河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终10335号上诉人（原审原告）：唐山双喜物业服务有限公司，住所地：河北省唐山市路**建华西道**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘学哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洪宝，河北杰大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孟凡和，男，1967年1月29日生，汉族，住唐山市。上诉人（原审被告）：王有军，女，1968年9月8日生，汉族，住唐山市。二上诉人委托诉讼代理人：毕春庆，男，1960年7月24日生，汉族，住唐山市。上诉人唐山双喜物业服务有限公司、孟凡和、王有军因物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认定事实：查清的无争议事实有，原告双喜物业系唐山市路北区建华雅居小区物业服务单位。被告张义庚系唐山市路北区建华雅居小区202楼2门903室业主。2014年6月21日，原告与被告签订“前期物业服务协议”一份，协议约定：物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅物业服务费第一年免费期到9月30日，后九个月首层0.3元/月/㎡，二层及以上为0.4元/月/㎡。第二年首层物业费为0.8元/月/㎡，二层及以上为1.2元/月/㎡。向业主按年收取。物业服务支出包括：（1）管理人员的工资、社会保险和按规定提取得福利费等；（2）物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）其他费用。违约责任约定为：业主或物业使用人未按本公约或管理服务合同的约定交纳服务费的，物业服务企业可向人民法院申请追缴，同时可按每日应缴费用的3‰收取欠费业主的滞纳金。原被告签订《前期物业服务协议》后，二被告办理了入住手续，并交纳物业费至2015年6月21日。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、原告提交了其与唐山市城建投公司签订的前期物业服务合同和与被告签订的前期物业服务合同各一份，欲证明原告提供前期物业服务是受唐山市城建投公司委托。被告的质证意见为与被告签订的前期物业服务合同为无效合同，且合同的有效期仅为两年；二、原告提交了交班记录表三页、业主反馈意见表和业主反映问题调查表、生活垃圾运输合同、照片18张和关于建华雅居底商门前绿地的意见书、业主交费的收据，欲证明原告公司在小区一直提供良好的物业服务，且小区的业主对公司的服务是认可的。部分业主提出的反馈意见拒交物业费的理由全部都是针对开发商的原因，不是对物业服务的不认可。在原告公司起诉后，有三户业主已经交纳了物业费。被告向法庭提交了照片16张，欲证实对小区的物业服务非常不满意，小区大门没有保安，，地下车库一直未开放业主时常丢失东西。小区内的花草绿化是在法庭到现场调查后原告才种植的；三、原告提交了唐山市路北区物业管理项目备案证明和质量管理体系认证证书，欲证实原告公司已经进行合同备案，并经过认证。被告的质证意见为原告的证据只能证实其可以开展物业服务，企业合法，不能证明前期物业服务合同已经在街道办事处备案。建设项目没有竣工验收备案表，法律手续不健全；四、原告当庭提出建华雅居小区物业服务原告公司执行的是三级物业服务标准，但是按照四级物业服务收取的物业费用。被告认为原告的物业服务不达标。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告双喜物业与被告签订的前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，依法成立并生效，对合同当事人双方具有约束力。前期服务合同到期后，双方没有新的意思表示，原告继续按原合同约定对小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。依据合同约定，物业公司应按建筑面积向业主收取物业服务费，原告主张被告拖欠原告物业相关费用，但未提供证据证明被告应交纳物业费具体数额的计算依据，故原告诉请理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：驳回原告唐山双喜物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币352元，由原告负担。判后，唐山双喜物业服务有限公司不服提起上诉，其主要上诉理由为：一审人民法院认定了前期物业服务合同具有法律效力，而且认定被上诉人应当交纳物业服务费，也认可上诉人“应按照建筑面积向业主收取物业服务费”，但是，一审人民法院以“未提供证据证明被告应交纳物业费具体数额的计算依据”，故而不予支持上诉人的诉讼请求，应当属于事实认定错误。首先，上诉人诉讼请求的物业费的具体数额由物业费的单价和业主的物业面积相乘后计算而来。物业费的单价是每平方米每月1.2元，对此双方合同约定的非常明确。而业主的物业面积是确定的，上诉人在举证材料里面也附有包括被上诉人在内的每一位业主的信息，本案中物业面积是70.72㎡，业主没有对其物业面积提出异议。按照民事诉讼法的有关证据规则，对此物业面积的事实因对方当事人没有提出异议就应当属于当事人自认的范畴，我方根本无需举证。即使我方未提供证据，一审人民法院也应当查明此事实，但此事实人民法院并未进行审理而草率认定我方“未提供证据证明被告应交纳物业费具体数额的计算依据”。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。孟凡和、王有军答辩意见为：一审法院认定依据合同约定，物业公司应按建筑面积向业主收取物业服务费，原告主张被告拖欠物业相关费用，但未提供证据证明被告应缴纳物业费具体数额的计算依据,认为“物业服务费”就是“房屋建筑面积x价格／㎡”的关系错误。最高院关于物业服务纠纷的的司法解释指出物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和安全秩序向业主所收取的费用。按建筑面积计算收费是将物业综合服务费体现在不同的数额上。原告制定的格式《合同》中没有服务标准和服务承诺，《合同》所制定的收费价格没有报送物价部门审批，也没有在街道办事处备案，收费标准没有公示。因此，简单认为物业服务费”就是“房屋建筑面积x价格／㎡”是错误的。物业收费的高低取决于物业服务质量的高低，不是简单依据签订的前期合同价格。原告的物业服务管理水平很低、质量太差，达不到其所制定的综合收费标准。在综合服务、物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理、公共秩序维护、公共卫生保洁服务管理等方面被上诉人没有尽到应尽的义务，其服务是不达标的。被告小区是2014年6月份分房入住的，而该建设工程的综合验收是在2016年2月份。2014年6月至2016年2月前被告小区的物业设备设施还没有正式交付使用，根据《物业管理条例》规定2016年之前的物业费应由建设单位支付。综合上述事实，上诉人认为一审法院的判决认定事实错误，请求撤销一审法院的错误认定。二审经审理查明:孟凡和、王有军提供三份证据：一、建华雅居业主出具的《关于被胁迫签订合同的证明》，证明受胁迫签订《前期物业服务协议》；二、《物业费纠纷起因的证明》，证明物业公司过错在先；三，图片十三张，证实物业公司管理服务的实际现状。唐山双喜物业服务有限公司质证意见为：证据一没有法律效力；证据二真实性有异议，证据材料来源于当事人陈述，没有客观性，不属于证据范畴，真实性无法认定；证据三不能证明我公司服务不达标。孟凡和、王有军建华雅居202楼2门903室建筑面积为121.89平方米。2014年6月孟凡和、王有军与唐山双喜物业服务有限公司签订入住登记表。其他事实同一审认定事实。本院认为，孟凡和、王有军于2018年11月29日提交撤回上诉申请，明确不再缴纳上诉案件受理费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条规定,按孟凡和、王有军撤回上诉处理。孟凡和、王有军与唐山双喜物业服务有限公司前期物业服务协议到期后，唐山双喜物业服务有限公司继续对小区进行了管理，孟凡和、王有军作为业主享受了物业公司提供的服务，且未在继续接受服务之初对物业收费价格合理性提出异议，其于本案中以物业服务价格未审批、公示、服务等级未备案为由抗辩物业价格不合理理据不足。物业费收取标准虽取决于物业服务质量，但其收取时量化为面积单价，物业收费基本计算方式为单价乘以面积，在孟凡和、王有军未对唐山双喜物业服务有限公司主张本案物业面积为121.89m2有误情况下，一审以唐山双喜物业服务有限公司应按建筑面积向业主收取物业服务费、其主张业主拖欠物业相关费用、但未提供证据证明业主应交纳物业费具体数额的计算依据驳回其诉请不妥。孟凡和、王有军抗辩一审认为物业服务费是房屋建筑面积乘以价格错误不能成立。孟凡和、王有军虽抗辩签订《前期物业服务协议》为受胁迫所致，但未提供充分证据证实，故孟凡和、王有军抗辩《前期物业服务协议》不具法律效力理据不足。孟凡和、王有军与唐山双喜物业服务有限公司2014年签订入住登记表，其整体项目未验收应由建设单位交纳至2016年的物业费的抗辩主张不成立。车辆尾气排放、停放车位与小区的开发建设密切相关，故孟凡和、王有军抗辩尾气排放、车辆乱放问题是物业服务不到位理据不足；物业公司负有清运垃圾维护社区卫生保洁义务，业主同样具有保护卫生保洁设施、妥善投放垃圾义务；由于垃圾定时清运，孟凡和、王有军提交的照片证据不足以证实物业公司未及时履行垃圾清运工作。物业公司具有维护保养公共设施义务，消防设施、电梯的修复应及时并尽量减少对业主日常生活的影响、但业主也应理解修复过程带来的不便，故孟凡和、王有军以电梯消防管道修复不及时、消防管道修复时溢水拒付物业费理据不足。综上孟凡和、王有军接受唐山双喜物业服务有限公司物业服务应当支付服务费用，其支付标准应参照前期物业服务协议标准，同时物业公司在物业服务中应倾听业主反映，及时改进服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初2320号民事判决；二、孟凡和、王有军于本判决生效之日起十日内给付唐山双喜物业服务有限公司2015年6月21日至2018年6月21日物业费5265元三、驳回唐山双喜物业服务有限公司其他诉讼请求。四、驳回唐山双喜物业服务有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费177元，二审案件受理费352元，共529元，由孟凡和、王有军承担127元，由唐山双喜物业服务有限公司承担402元。本判决为终审判决。审判长 李学静审判员 沈 军审判员 毕雪维 二〇一八年十二月六日书记员 郑 悦