福建省长乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0182民初4700号 原告：肖旭东，男，1986年11月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林桂花，福建八闽律师事务所律师。 被告：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住所地福建省福州市长乐区漳港街道永安路**，统一社会信用代码：91350182577034539C。 法定代表人：吴永官，该公司总经理。 原告肖旭东与被告福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖旭东的委托诉讼代理人林桂花到庭参加诉讼，被告君豪公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖旭东向本院提出诉讼请求：1.判令君豪公司向肖旭东支付自2014年7月31日至2014年8月27日期间逾期交房的违约金4221元（753738元×0.02%×28天）;2.判令君豪公司向肖旭东支付自2014年11月26日至2016年11月29日期间逾期办理房屋权属证书的违约金55400元（753738元×0.01%×735天）；以上两项合计59621元。事实和理由：2013年3月14日，肖旭东与君豪公司签订了1份《商品房买卖合同》，合同约定君豪公司将蔚蓝海岸住宅商品房以总价款753738元出售给肖旭东。合同签订后，肖旭东依约支付了首付款233738元，并于2013年7月1日通过银行按揭贷款的方式支付了余款520000元。2014年8月27日，君豪公司将该房屋交付给肖旭东使用。房屋交付后，君豪公司因自身原因，迟迟无法为肖旭东办理房屋权属证书。2016年11月30日，君豪公司才为涉讼房屋办理房屋所有权初始预登记。 《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，出卖人应当在2014年7月30日前将商品房交付买受人使用，出卖人未按合同规定将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。君豪公司逾期交房和延迟办证的行为明显违约，应承担约定的违约责任。 君豪公司未作答辩。 肖旭东围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、销售不动产统一发票、福建增值税普通发票、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、内资企业登记基本情况表、入伙确认单、入伙确认单物业证明、入住手续书、福建省物业服务合同、不动产登记资料查询结果证明等证据。肖旭东所提供的证据来源合法，内容真实，与本案的事实具有关联性，由于君豪公司未到庭应诉，亦未在本院限定的期限内对肖旭东所提供的证据提出异议，视为自愿放弃举证、质证权利。目前也无影响上述证据证明力的因素存在，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月1日，肖旭东向君豪公司支付了购房款233738元，同年3月14日，双方签订了1份《商品房买卖合同》。合同约定:君豪公司将蔚蓝海岸住宅商品房以总价款753738元出售给肖旭东。合同并约定：出卖人应当在2014年7月30日前，将商品房交付买受人。如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,双方同意按“逾期未超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.02%的违约金，合同继续履行”的方式处理。合同还约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。合同签订后，肖旭东于2013年7月1日通过银行按揭贷款的方式支付了余款520000元。2014年8月27日，君豪公司将该房屋交付给肖旭东使用。2016年11月30日，君豪公司为涉讼房屋办理房屋所有权初始预登记。 本院认为，肖旭东与君豪公司所签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。肖旭东已履行了支付购房款的合同义务，君豪公司亦应按照合同约定履行交付房屋和办理房屋权属证书登记的义务。 肖旭东主张涉讼房屋的实际交房时间为2014年8月27日，根据其提供的入伙确认单、入伙确认单物业证明、入伙手续书、福建增值税普通发票等证据，依法予以确认。依照合同第八条的约定，本案涉讼房屋的交房时间为2014年7月30日前，君豪公司未按合同约定在此期限将商品房交付给买受人使用，已构成违约，应承担违约责任。根据合同第九条约定，逾期交房的违约金应按肖旭东已付购房款753738元按每日0.02%计算，从2014年7月31日计算至2014年8月26日止，共计27天。而肖旭东主张的自2014年7月31日至2014年8月27日期间逾期交房的天数为28天；因2014年8月27日系交房日，违约天数只能计算至2014年8月26日，故对超出的部分，依法不予支持。 肖旭东主张涉讼房屋所有权初始预登记日期为2016年11月30日，根据福州市长乐区不动产权登记和交易中心出具的不动产登记资料查询结果证明，依法予以确认。依照第合同约定肖旭东取得房屋权属证书的期限应为交房后90日内，即2014年8月28日至2014年11月25日，超过上述期限则属于逾期。君豪公司未按合同约定在此期限内为肖旭东办理房屋权属证书登记，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于逾期办理房屋权属证书违约责任的约定，肖旭东主张的逾期办证违约金，应以购房款753738元为基数，按日利率0.01%为标准，从2014年11月26日计算至2016年11月29日止，共计735天。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向肖旭东支付逾期交房的违约金4070元（753738元×0.02%×27天，自2014年7月31日至2014年8月26日止）。 福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向肖旭东支付逾期办理房屋产权证的违约金55400元（753738元×0.01%×735天，自2014年11月26日起至2016年11月29日止）。 驳回肖旭东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1291元，减半收取计646元，由肖旭东负担3元，由福州市长乐区君豪房地产开发有限公司负担643元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林祖华 二〇一八年十二月二十日 书记员  陈梦恒 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -6- -5-