广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初23292号原告陈月红，女，汉族，1984年7月10日出生，身份证住址广东省雷州市，委托代理人陈干惠，男，汉族，1980年10月7日出生，身份证住址广东省雷州市，系原告丈夫。被告郑经霞，女，汉族，1937年8月9日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告邓正运，男，汉族，1958年12月29日出生，身份证住址广东省连州市，两被告共同委托代理人仝骅，广东文功律师事务所律师。被告肖浩，男，汉族，1990年10月23日出生，身份证住址湖南省耒阳市，原告陈月红与被告郑经霞、邓正运、肖浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈干惠、被告郑经霞、邓正运的委托代理人仝骅、被告肖浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月30日原告与被告签订店铺租赁合同至今合同期已满，被告未退还原告的保证金和进场费，故原告向法院起诉，请求判令：1、被告退还原告租赁保证金人民币17,020元；2、被告退还原告进场费人民币20,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告郑经霞、邓正运答辩称：1、对原告所称的事实理由不是事实，被告肖浩在接受转租时支付了转让费人民币69,000元给原告，足以说明商铺是旺铺，不存在另行转租困难的问题；2、被告郑经霞、邓正运提交的微信聊天记录这些证据可以证明该原告为了达成在到期前转租商铺之目的，给被告郑经霞实施了大量的利诱、胁迫、威逼等手段才迫使被告郑经霞同意原告的转租请求；3、因为租赁合同第4条第3项中有约定，转租对原告没有利，因合同约定未到期另行转租，缴纳的2个月的租金不予退还，但原告还要求转租，就是为了收取人民币69,000元的转让费，基于上述原因，被告郑经霞在口头明确确认2个月押金不退的前提下，又在原告的威逼、利诱的情况下才同意转租；4、转租本身违背被告郑经霞的主观意思，被告郑经霞在合同到期后另行转租的情况下可以提高房租，原因是新的租客没有转让金的压力；5、原告诉请退还的进场费人民币20,000元不存在，被告郑经霞、邓正运从未收到原告的进场费人民币20,000元。被告肖浩答辩称：1、原告与被告肖浩协商要被告肖浩在2018年十一国庆前接手店铺；2、店铺转让是被告肖浩与原告沟通的以转让的形式将店铺转手给被告肖浩；3、被告肖浩没有收取原告的任何进场费，也没有收取原告的保证金，原告对被告肖浩的诉讼没有依据。经审理查明，2015年10月30日原告与被告郑经霞的授权代表郭跃签订《租赁合同》，约定被告郑经霞将其所有的位于深圳市宝安区九区一栋商住楼111号商铺出租给原告，租期为2015年11月1日至2018年10月31日，租金按月计收，首年每月租金为人民币7,800元，第二年起每月租金递增5%，2015年11月1日至2015年11月10日为免租期，原告应在合同签字盖章之后及时向被告郑经霞交付首个月租金和两个月租金数额的租赁保证金人民币17,020元。此外，合同第4.2条约定，租赁期满，原告应于2日内结清所有费用，租赁保证金在用以抵扣合同约定有原告承担的费用后不计息一次性退还给原告；第4.3条约定，租赁关系存续期间，因原告原因提前终止合同或存在违约、侵权行为，租赁保证金不予退还。合同签订后，原告支付了租赁保证金人民币17,020元，郭跃向原告出具了收款收据。另查明，2018年5月原告拟将涉案商铺转让；2018年7月被告肖浩与原告取得联系，与原告达成了转让商铺的合意；后经原告协调，被告肖浩和被告郑经霞于2018年8月6日签订了租赁合同，将涉案商铺出租给被告肖浩，租赁期间为2018年9月1日至2021年8月31日；原告代理人陈干惠与被告肖浩于2018年9月10日办理了商铺交接手续。再查，被告郑经霞和被告邓正运共同委托的代理人在庭审中确认被告邓正运系被告郑经霞的物业委托管理人。以上事实，有《租赁合同》、租赁保证金收款收据、店铺交接协议、银行转账记录等证据以及庭审笔录在卷为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同合法有效，双方应按约定履行合同，合法权利受法律保护。对于双方争议焦点，本院分析、认定如下：一、关于被告郑经霞是否应退还原告租赁保证金。本案所涉租赁合同约定租赁关系存续期间，因原告原因提前终止合同或存在违约、侵权行为，租赁保证金不予退还。但是，本案的实际情况是原告意图在合同到期前转让商铺，并找到新的承租人被告肖浩，被告肖浩与被告郑经霞在原告的协调下亦签订了新的租赁合同，租赁期限含盖了原告与被告郑经霞签订的租赁合同的剩余租期（即2018年9月1日至2018年10月31日），故原告与被告郑经霞之间的租赁合同事实上已于2018年8月31日解除，且应当视为由原告提出、双方协商一致解除，原告诉请被告郑经霞返还租赁保证金有事实和法律依据，亦符合公平合理原则，本院予以支持。二、关于被告郑经霞和被告邓正运是否应退还原告进场费。原告主张其于2015年10月30日向被告邓正运转账支付了进场费人民币20,000元，现合同终止，被告应当退还进场费，但庭审中原告确认双方没有关于进场费的书面约定，亦未提交证据证明被告承诺在何种情况、什么时间退还进场费，原告应承担举证不能的不利后果。本院认为，原告主张被告退还进场费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告邓正运的责任。本案中，原告明确知晓涉案商铺的权利人和出租人均为被告郑经霞，代表郑经霞签订合同的人是案外人郭跃，被告邓正运代表被告郑经霞收取了部分租金；庭审中，被告郑经霞和被告邓正运确认双方系委托关系，故原告诉请被告邓正运对其承担相应责任，无法律依据，本院不予支持。四、关于被告肖浩的责任。本案中，被告肖浩系接受店铺转让的受让人，未收取原告任何费用，原告诉请被告肖浩承担责任，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑经霞于本判决生效之日起三日内向原告陈月红退还租赁保证金人民币17,020元；二、驳回原告陈月红的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币363元，由被告郑经霞负担人民币167元，由原告陈月红负担人民币196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘  艳  艳二〇一八年十二月十一日书记员 李华敏（兼）书记员 何  满  园附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。