湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1202民初4636号原告：毛铭，女，1988年4月15日出生，汉族，现住湖北省咸宁市咸安区，委托诉讼代理人：王洪山、林安迪，湖北开成律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：咸宁陆洲义乌物业管理有限公司（下称义乌物业公司），住所地：咸宁市咸安区官埠桥镇渡船村。法定代表人：王宝奎，系义乌物业公司执行董事。被告：咸宁陆洲义乌小商品批发城有限公司（下称义乌批发城公司），住所地：咸宁市咸安区永安北门路**。法定代表人：胡居付，系义乌批发城公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：刘昕、张曼宇，湖北佳成律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告毛铭与被告义乌物业公司、义乌批发城公司委托合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王洪山、林安迪，被告义乌物业公司和义乌批发城公司的共同委托诉讼代理人张曼宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛铭向本院提出诉讼请求：1、请求二被告共同向原告支付保底租金12924元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月15日，原告与第二被告义乌批发城公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告购买第二被告义乌批发城公司开发的位于××区官埠桥镇××、渡船村××小商品批发城××单元××号商品房，房屋建筑面积23.04平方米，房屋单价为6336.76元/㎡，房屋总价为145999元。原告依合同约定向第二被告义乌批发城公司支付了3146号商品房全部购房款145999元。同时，原告还与第一被告义乌物业公司签订了《咸宁陆洲义乌小商品批发城商铺委托经营协议》（以下简称“协议”）。协议约定：原告将3146号商品房交由第一被告义乌物业公司使用，原告在委托经营期限内，不承担任何的经营管理费及物业管理费。其中，合同前三年，第一被告义乌物业公司无偿享有上述权利；合同后两年，第一别搞义乌物业公司应当向原告支付保底租金（其中，3146号商品房保底租金为每月1436元）。无偿委托经营期限届满后，原告多次要求第一被告义乌物业公司支付每月1436元的保底租金，但第一被告义乌物业公司一直以各种理由推诿。在政府职能部门主持下，为保障自身合法权益，原告与其他业主共同委托业主代表与二被告友好协商。2017年12月6日，第二被告义乌批发城公司作出《关于咸宁义乌办证、返租事宜的协商与决定》并承诺：以每季度为周期，由义乌批发城公司在每季度最后一个月向缴清全部购房款的业主支付当季度的保底租金。2018年3月6日，第二被告义乌批发城公司再次以《会议纪要》的方式向业主代表作出承诺，保证在2018年6月1日前，所有的保底租金按照协议的约定全部到位。截止至起诉之日止，二被告对应付的保底租金分文未付，严重损害了原告的合法权益。现原告根据《合同法》及相关法律规定，特诉至贵院，请求贵院判决二被告共同支付自2017年12月20日起至2018年9月19日止的保底租金12924元。被告义乌物业公司辩称，1、差欠原告租金属实，但差欠具体的金额应当以税后租金收益为准；2、合同约定在收到原告的租金发票后，支付租金收益给原告，因原告一直未提供发票，导致被告未按约支付租金。被告义乌批发城公司辩称，1、《委托经营协议》系义乌物业公司与原告签订，不是义乌批发城公司签订。义乌批发城公司与原告之间不存在任何法律关系，因此无需承担返租的法律责任；2、《协商与决定》以及《会议纪要》并不是义乌批发城公司对原告返租的承诺，因此原告无权据此要求义乌批发城公司支付租金。3、义乌批发城公司虽然系开发商但并未在售铺时承诺售铺包租，同时也未与原告签订《委托经营管理协议》，因此原告要求义乌批发城公司承担支付租金收益无事实和法律依据，请求法院驳回原告对义乌批发城公司的全部诉讼请求。根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩双方的意见，本院对本案的事实确认如下：2014年7月15日，原告毛铭与被告义乌批发城公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告义乌批发城公司开发的位于××区官埠桥镇××、渡船村××小商品批发城××单元××号商品房，房屋建筑面积23.04平方米，房屋单价为6336.76元/㎡，房屋总价为145999元。原告依约定向被告义乌批发城公司支付了3146号商品房全部购房款145999元。同日，原告毛铭与被告义乌物业公司签订《咸宁陆洲义乌小商品批发城商铺委托经营协议》，约定：第一条委托经营商铺、面积：甲方将位于咸宁陆洲义乌小商品批发城3层3146铺位从2014年12月20日至2019年12月19日的使用权、收益权、管理权归乙方所有，以利于形成交易市场，在此期间，所有经营活动支出以及装修款项由乙方承担。该商铺建筑面积为23.04平方米，具体面积以甲方购买本商铺的《商品房买卖合同》标注面积并经房产测绘中心测绘为准。第二条委托经营用途：为了维护咸宁陆洲义乌小商品批发城业态经营的整体性和统一性，乙方受托后，可以根据咸宁陆洲义乌小商品批发城业态规划布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺转租或使用，转租时被告无须再另行通知甲方。第三条委托经营期限：1、甲、乙双方一致同意，该商铺的首期委托期限为五年，自该商铺在约定实际交付使用之日起计算。2、甲、乙双方确认：为了培育市场，在首期委托期内，甲方承诺并自愿将所购买的商铺自正式交付之日起三年内的使用权、管理权及收益权无偿交给乙方，第四年、第五年的使用权、管理权以及收益权有偿交给乙方；由乙方自行进行招商、经营和管理。3、委托经营期间，未经乙方同意，甲方不得擅自解除本协议，将商铺出租给他人，也不得与乙方转租后的实际使用人建立租赁合同关系，甲方自营的，也必须另行与乙方缔结租赁合同，甲方也按照租赁合同缴纳相关款项。第四条委托经营费用：1、甲、乙双方确认，委托期内前三年，即2014年12月20日至2017年12月19日，甲方同意将所委托商铺前三年内的使用权、管理权及收益权无偿交给乙方进行同意招商和经营管理。2、在委托期内第四年、第五年，即2017年12月20日至2019年12月19日，甲方将所委托商铺按该商铺公开售价8%的年租金回报率的保底收益出租给乙方进行统一招商和经营管理；期间乙方须支付甲方所委托商铺每月保底租金为：1436元。甲乙双方同意若乙方将所委托商铺对外招商实际租金大于乙方须要甲方支付的保底月租金，则乙方除须向甲方支付保底租金外，超出保底租金收入部分的70%归甲方所有，其余30%则作为委托管理佣金归乙方所有，各方收益部分的税费，由各方自行承担。甲方同意乙方在甲方收益中代缴代扣。3、甲、乙双方一致同意：在委托期内第四年、第五年，即2017年12月20日至2019年12月19日，以季度为周期，在每个季度的最后一个月凭发票（甲方自开或委托乙方代开）向甲方支付。4、委托经营期限内，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。第九条相关税费的约定：委托经营期限内，甲、乙双方应按照国家规定缴纳各自的税费，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。无偿委托经营期限届满后，被告义乌物业公司未按合同约定期限支付每月1436元的保底租金。同时查明，2017年12月6日义乌批发城公司与业主代表在有关部门的主持下达成《关于咸宁义乌办证、返租事宜的协商与决定》，约定：1、一次性付款与银行按揭贷款（已放款）的业主，以季度为周期，在每个季度的最后一个月业主凭发票（委托方自开或委托受托方代开）由咸宁陆洲义乌小商品批发城有限公司向业主支付保底租金。2018年3月6日义乌批发城公司与业主就权属证书办理事宜达成《会议纪要》，约定返租在6月1日之前全部到位。被告义乌批发城公司在上述《协商与决定》及《会议纪要》上均盖章确认。截至2018年9月19日，两被告未按约定应付未付保底租金145999元未付。本院认为，原告作为案涉商铺所有权人，其与被告义乌物业公司签订《商铺委托经营协议》，将商铺委托被告义乌物业公司租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。双方当事人应当按照约定履行各自的义务。本案争议焦点为：1、支付保底租金是否应扣减税费。2、支付保底租金付款条件是否成就。3、被告义乌批发城公司是否承担责任。1、关于支付保底租金是否应扣减税费问题。合同约定了各方收益部分的税费由各方自行承担，原告同意被告在原告收益中代缴代扣。如允许被告扣减税款，则可能导致国家税款流失，损害国家利益，只有被告履行了合同约定代缴税款时，被告才可以抵付租金，被告未履行代缴代扣税款，则被告不能扣减税金的税款部分。原被告双方对租金的税费应按税法各自承担义务。被告义乌物业公司辩称支付的租金应当是税后租金收益的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。2、关于支付保底租金付款条件是否成就问题。就原被告双方签订《商铺委托经营协议》而言，合同的主给付义务是原告提供约定的房屋给被告义乌物业公司使用，被告义乌物业公司向原告支付租金收益，开具发票系合同从给付义务，不能以此为由拒付租金收益。合同约定支付保底租金期限已过，被告付款条件已成就。被告未按约定交纳保底租金构成根本违约，原告主张给付租金的诉讼请求应当支持。原告诉请租金计算至2018年9月19日，之后的租金由被告按约支付或逾期由原告另行主张权利。被告义乌物业公司辩称原告提交税金发票在先，被告义乌物业公司支付租金在后可行使先履行抗辩权的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。3、关于被告义乌批发城公司是否承担责任问题。被告义乌批发城公司在《关于咸宁义乌办证、返租事宜的协商与决定》和《会议纪要》上加盖了公章确认会议内容，明确约定了由咸宁陆洲义乌小商品批发城有限公司向业主支付保底租金和返租按合同6月1日之前全部返租到位。该约定属双方当事人真是意思表示，是一种债务加入行为，被告义乌批发城公司应承担共同偿还责任。被告义乌批发城公司辩称原告与被告义乌批发城公司之间不存在任何法律关系及被告义乌批发城公司承担支付租金无事实和法律依据的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告咸宁陆洲义乌物业管理有限公司和被告咸宁陆洲义乌小商品批发城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告毛铭支付保底租金12924元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由两被告咸宁陆洲义乌物业管理有限公司和咸宁陆洲义乌小商品批发城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  汪向阳二〇一八年十二月二十八日书记员  曾 恬