贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终7283号上诉人（原审原告）：邹书丽，女，1984年5月18日出生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审原告）：卢德江，男，1978年4月2日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：重庆正久置业有限公司,住所地:重庆市九龙坡区石桥铺渝州路****。法定代表人：胡华良，该公司总经理。上诉人邹书丽、卢德江因与被上诉人重庆正久置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹书丽、卢德江上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定违约时间为2017年3月1日起至2017年4月10日止，共计41天是错误的。上诉人要求以被上诉人与上诉人所签《商品房买卖合同》为依据起算违约时间，而一审法院对合同约定视而不见，却以一份情况说明为依据。该情况说明只是对当时情况进行口头描述，既无会议记录，也无上诉人与被上诉人签订变更时间的协议，并无证据证明上诉人同意变更交房时间。且该情况说明是说包括上诉人在内的购房户与王安华之间的协议，并不是上诉人与被上诉人之间的协议。一审法院将与他人的协议作为认定上诉人与被上诉人逾期交房违约金案件的证据不当。依据《正久民和天地项目五号楼接房补充协议》的约定，重庆正久置业有限公司认可了逾期交房的违约时间应当按合同约定计算。重庆正久置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。邹书丽、卢德江向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决重庆正久置业有限公司立即支付邹书丽、卢德江购房合同约定的交房超期违约金21982.12元；2.重庆正久置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：邹书丽、卢德江系夫妻关系，2015年3月22日与重庆正久置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定重庆正久置业有限公司将其开发的位于播州区西大街的正久民和天地5幢1单元24层（地上层（地上层作价301125元出卖给二人。邹书丽、卢德江于同日向重庆正久置业有限公司交付了购房首付款91125元及房屋维修基金6389元、契税和印花税等7428元，其后通过按揭贷款向重庆正久置业有限公司交付了其余购房款。由于需对该合同予以网签，故双方在2015年7月6日再次签订了《商品房买卖合同》，该合同第十一条第一款中约定“出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付商品房”；第十三条第一款第二项对逾期交房的处理约定为“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。后重庆正久置业有限公司由于资金和股东内部原因对涉案楼房多次停工成为烂尾楼，未能按照合同的约定向邹书丽、卢德江如期交房，双方多次产生纠纷。2016年9月7日，重庆正久置业有限公司当时法定代表人周生乾、股东周生海、重庆正久置业有限公司债权人王安华及包含邹书丽、卢德江在内的业主在重庆正久置业有限公司办公室再次协商，达成一致意见，其中内容为“所有购房户及还房户都同意2017年2月底交付房屋”。其后，重庆正久置业有限公司仍未能在2017年2月底向邹书丽、卢德江交付房屋，直至2017年4月10日才电话通知二人接房，邹书丽、卢德江由于在外未能及时返回接受房屋，导致重庆正久置业有限公司在2017年5月1日才向邹书丽、卢德江交付诉争房屋。庭审中，重庆正久置业有限公司提交了证明、情况说明、会议纪要1份及晴雨表1份，认为重庆正久置业有限公司迟延交房是因为供电部门违规收费及施工期间雨天较多而导致，依法应当减轻或者免除重庆正久置业有限公司的违约责任。一审法院认为：邹书丽、卢德江与重庆正久置业有限公司对签订的涉案商品房买卖合同已生效且二人已付清购房款，重庆正久置业有限公司已向邹书丽、卢德江实际交付涉案房屋，重庆正久置业有限公司存在迟延交房的违约行为等事实均无异议，一审法院予以确认。本案双方争议的焦点是一、重庆正久置业有限公司迟延交房构成违约的原因是否系不可抗力造成，重庆正久置业有限公司是否因此而应减轻或免除违约责任；二、双方对涉案合同关于交房时间是否达成合意后予以变更；三、邹书丽、卢德江与重庆正久置业有限公司约定的违约金是否过高而需要调整。关于第一个焦点，重庆正久置业有限公司认为迟延交房系该楼盘为问题楼盘且在建设中涉及到电力部门的违规收费等原因，是其在房屋开发建设过程中可能存在的且可以预见的困难，并不能成为其主张免责的理由。关于其主张施工期间雨天过多，但重庆正久置业有限公司并未举证证明雨天过多而形成了不可预见的自然灾难，不能成为其主张免责或者减轻违约责任的理由。对重庆正久置业有限公司主张应当对其违约责任予以减轻或免除的请求，不予支持；关于第二个焦点，对于重庆正久置业有限公司迟延交房的期间，重庆正久置业有限公司主张双方在2016年9月7日的座谈中，包括邹书丽、卢德江在内的所有购房户同意变更交房的时间为2017年2月底，有遵义市播州区房地产领域突出问题协调工作领导小组办公室的情况说明予以证明，一审法院对二人已同意变更涉案楼房交房时间为2017年2月底的事实予以确认。故邹书丽、卢德江在明知重庆正久置业有限公司已经违约交房甚至无法确定交房时间的情况下，对交房时间予以变更应视作对案外人王安华准备接受该楼盘的默认，同意其继续建设诉争楼盘以达到交付房屋的目的。这种默认在当时的情况下不损害邹书丽、卢德江与重庆正久置业有限公司的合法利益，应当视为二人对2017年2月底交房前的违约责任予以放弃。故此重庆正久置业有限公司在本案中迟延交房的期间为2017年3月1日至2017年4月10日，共计41日。关于第三个焦点，关于邹书丽、卢德江与重庆正久置业有限公司双方在合同中约定的违约金是否过高而需要调整，根据合同自治原则及双方在合同中约定的每日万分之二的违约金，换算成年利率约为7.2%，不属于明显过高、需要进行调整的情形，重庆正久置业有限公司也未提出证据对该项主张予以证明。故此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，重庆正久置业有限公司请求予以调减的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，对邹书丽、卢德江请求重庆正久置业有限公司按照双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定承担赔偿责任的请求，依法应予以支持。故此，本案中重庆正久置业有限公司迟延交房的时间为41天（2017年3月1日至2017年4月10日），应当支付邹书丽、卢德江的违约金为2469.23元（301125元×41天×0.0002元/天）。综上所述，为保护依法成立的合同得到各方的遵守和保护当事人的合法权益，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由重庆正久置业有限公司于本判决生效后五日内支付邹书丽、卢德江违约金2469.23元；二、驳回邹书丽、卢德江的其余诉讼请求。案件受理费350元，由重庆正久置业有限公司负担。本院二审期间，根据双方当事人陈述，双方均认可存在一份以重庆正久置业有限公司为甲方、五号楼购房户作为乙方签订的《正久民和天地项目五号楼接房补充协议》，根据一审卷宗载明，该协议第二条第（三）项约定：甲方对乙方每户购房合同约定违约金开始计算至2017年4月30日的购房户违约金进行清算，清算后主动与乙方座谈，最终以双方达成的一致意见为准，座谈的最后期限以6、7号楼可以预售为截止时间，在此期间，乙方原则上不干预甲方施工。另查明，在本案一审庭审中，邹书丽、卢德江认可重庆正久置业有限公司违约截止日期至2017年4月10日。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为逾期交房违约金的起止时间如何计算。对于逾期交房违约金的起算时间，上诉人邹书丽、卢德江主张应按双方所签《商品房买卖合同》约定的时间起算，被上诉人重庆正久置业有限公司主张应从2017年3月开始计算。本院认为，虽然双方合同对于交房时间进行了约定，但从遵义市播州区房地产领域突出问题协调工作领导办公室出具的情况说明证明的内容来看，邹书丽、卢德江等购房人在座谈中已同意变更交房的时间为2017年2月底，虽然该情况说明无会议纪要等证据相作佐证，但该情况说明为政府相应职能机构依职权所出具的书证，在邹书丽、卢德江未能提供相反证据的情况下，本院对该情况说明内容的真实性予以确认，故该情况说明能够证明邹书丽、卢德江等购房人同意变更交房时间的事实，一审法院认定邹书丽、卢德江已同意变更涉案楼房交房时间为2017年2月底并无不当。邹书丽、卢德江认为在《正久民和天地项目五号楼接房补充协议》中，重庆正久置业有限公司认可了逾期交房的违约时间应当按合同约定计算。本院认为，虽然前述补充协议第二条第（三）项约定有“甲方对乙方每户购房合同约定违约金开始计算至2017年4月30日的购房户违约金进行清算，清算后主动与乙方座谈，最终以双方达成的一致意见为准”的内容，但该约定并不能作为认定双方逾期交房违约金计算起止时间的具体约定。其理由为，前述协议所约定的“甲方对乙方每户购房合同约定违约金开始计算至2017年4月30日的购房户违约金进行清算”内容，在语句上并不通顺，其体现的字面意思并不直接明确，邹书丽、卢德江与重庆正久置业有限公司对该句话的理解也不一致。即便该约定的真实意思如邹书丽、卢德江所主张的违约金系从“合同约定的交房时间为起点计算至2017年4月30日止”，但结合该约定的前后文可知，按该期间计算的违约金数额仅是双方进行座谈确定违约金具体数额的基础，并非重庆正久置业有限公司应向邹书丽、卢德江支付的违约金具体数额，最终违约金具体数额还有待双方协商后予以明确。故该约定并不能作为认定双方逾期交房违约金计算起止时间的具体约定。退一步讲，即便前述约定系作为重庆正久置业有限公司支付违约金具体数额的计算期间。但据前文所述，邹书丽、卢德江等购房人在座谈中已同意变更交房的时间为2017年2月底，该变更即是对双方《商品房买卖合同》约定交房时间的变更，其逾期交房违约金的起算时间亦应从2017年3月起算，一审认定本案逾期交房违约金的起算时间系2017年3月1日起并无不当。对于逾期交房违约金的截止时间，因邹书丽、卢德江在一审庭审中明确认可重庆正久置业有限公司违约截止日期至2017年4月10日，故一审法院将2017年4月10日作为本案逾期交房违约金计算的截止时间,本院予以确认。综上所述，邹书丽、卢德江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由邹书丽、卢德江负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  刘娟娟审判员  喻 茜二〇一八年十二月十八日书记员  黎雪梅