浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初13218号 原告：杭州华星轴承有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道沪杭复线东西大道南侧。 法定代表人：杨俊，总经理。 委托代理人：石峰、吴佳东，浙江可道律师事务所律师。 被告：杭州华耀投资管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道迎宾路****楼****。 法定代表人：周华树。 原告杭州华星轴承有限公司（以下简称华星轴承公司）为与被告杭州华耀投资管理有限公司（以下简称华耀投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理。本案依法适用简易程序由审判员丁伟华独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托代理人石峰、被告的法定代表人周华树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告于2016年11月1日签订《杭州华星正淘跨境电子商务产业园房屋租赁协议》，原告将位于杭州华星正淘跨境电子商务产业园1号楼7层租赁给被告，总租赁面积1000平方米。租赁期自2016年11月1日至2021年10月31日止，房屋第一年租金246000元，第二年不递增，从第三年度起每年递增5%……第五年租金总计284775.75元，租金按半年度结算。由被告每年度前一个月20日前支付给原告。合同还约定，如被告逾期支付租金则应支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5%。如超过15日仍未缴清费用，则视为被告违约，原告有权解除合同。现被告没有按照《杭州华星正淘跨境电子商务产业园房屋租赁协议》约定时间支付租金及水电费等，已经构成违约。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年11月1日签订的《杭州华星正淘跨境电子商务产业园房屋租赁协议》，并将杭州华星正淘跨境电子商务产业园1号楼7层房屋腾空返还原告；2、被告支付自2018年5月1日至《杭州华星正淘跨境电子商务产业园房屋租赁协议》解除之日止的租金（暂计至2018年6月11日为28016.67元），并按《杭州华星正淘跨境电子商务产业园房屋租赁协议》约定的租金，计付自《杭州华星正淘跨境电子商务产业园房屋租赁协议》解除之日起至实际腾空之日止的占有使用费；3、被告支付违约金31365元（以123000元为基数，按每日千分之5自2018年4月21日暂计至2018年6月11日，此后按上述标准计算至实际付清之日止）；4、被告所缴纳的租赁保证金4万元归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉请，在庭审中出示并陈述了如下证据材料： 1.房产证一份，用以证明原告拥有案涉房产合法产权的事实； 2.《杭州华星正淘跨境电子商务产业园房屋租赁协议》一份，用以证明原、被告之间系房屋租赁法律关系，双方对权利义务进行约定的事实； 3.房租费缴费催款通知书、物业费缴费催款通知书各一份、张贴照片一张，用以证明原告就被告拖欠房租、水电费一事进行催讨的事实。 被告答辩称，不同意解除合同。按照租赁协议，原告没有书面通知被告相关信息；被告承租的最西面房间自租赁期第一天开始就渗水，被告要求维修后仍出现该情况，影响租赁房屋的正常使用，原告并未及时解决该问题，且原告未向被告交付发票，故被告才延迟交付租金。被告同意支付拖欠租金及相应的违约金，但违约金应以银行同期贷款利率计付。被告不同意没收租赁保证金，应作为原、被告双方继续履行租赁合同的保证金。 被告为支持其答辩，在庭审中出示并陈述了如下证据： 1.房屋渗水照片三张，用以证明房屋在使用期间，存在漏水现象，要求物业修理，没修理好，故被告迟延交付物业费的事实。 本院根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年，原告华星轴承公司（甲方、出租方）与被告华耀投资公司（乙方、承租方）签订《杭州华星正淘跨境电商园房屋租赁协议》（以下简称房屋租赁协议）一份，约定：原告将位于杭州华星正淘跨境电子商务产业园1号楼7层租赁给被告使用，总租赁面积1000平方米（含公摊），房屋使用用途为办公。租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止。原告给被告4个月装修免租期，即自2016年11月1日起至2017年2月28日止。该房屋第一年度租金246000元（月租金20500元），第二年度租金246000元（第二年租金不递增），从第三年起租金每年递增5%，即第三年度租金258300元，第四年度租金总计271215元，第五年度租金284775.75元。租金按半年度结算，由被告每年度前一个月20日前支付给原告，即2016年10月30日前支付第一年度上半年度租金123000元，2017年4月20日前支付第一年度下半年度租金41000元，2017年10月20日前支付第二年度上半年度租金123000元，2018年4月20日前支付第二年度下半年度租金123000元……。原告收到款项后出具合法有效的收款凭据给被告。如被告逾期不交纳，应向原告支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5‰。被告拖欠应缴费用超过7日的，原告有权停止相关的服务（包括停止供电、供水等）。如被告超过15日仍未缴清费用，则视为被告违约，原告有权单方面解除本租赁合同，被告所缴纳的租赁保证金概不退还。被告应在本合同签订当天以转账或现金方式向原告支付4万元作为履约保证金。本协议到期终止后，如被告无本合同之相关违约行为，原告无息全额返回保证金，如有违约，本保证金将作为违约金归甲方所有，如需复原装修，复原费用在保证金中扣除。被告所使用电费按实际耗用收取，电费由原告代收代缴。水费由原告出具收费通知书一周内被告需缴纳相关费用到原告指定账户。在下列情况下，原告应承担违约责任：（1）未按规定期限提供办公用房。（2）未按规定内容提供相应服务。如原告在协议有效期内（除被告过错和遭遇不可抗力情况外）有以上违约行为，则需归还乙方所付服务相关的费用及保证金。在下列情况下，被告应承担违约责任：……（2）逾期缴纳各种费用7天以上（含水电费、房租等）……。如被告在合同有效期内有以上违约，经书面沟通未能纠正，原告有权单方终止本合同，被告缴纳的保证金、宽带费用和已收取的租金等综合服务费概不退还。如因此给原告带来影响和损失，原告有权向被告追索由此造成的一切经济损失。 合同签订后，被告先后向原告支付了第一年度及第二年度上半年的租金合计287000元。 2018年5月7日，原告在被告上述租赁地点张贴《房租费缴费催款通知书》，告知被告应于2018年4月20日前缴纳第二年度半年房租金123000元，现被告已逾期缴纳16天，请接到本通知3天内支付。 庭审中，被告称未看到原告张贴的《房租费缴费催款通知书》，但认可直至原告起诉之日，其一直未向原告支付第二年度下半年租金，且其一直未支付自2018年5月1日起至今的水电等费用。现被告仍占用原告出租的案涉租赁房屋。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定，被告超过15日仍未缴清拖欠的费用，原告有权单方解除租赁合同，被告所缴纳的租赁保证金概不退还。本案中，原、被告双方均确认，被告应于2018年4月20日前缴纳第二年度下半年租金123000元，但截止原告起诉之日，被告仍未向原告支付上述款项，被告的行为显属违约，被告以原告未提供发票、未提供物业维修服务为由，拒付租金等费用，依据不足，本院不予采信。故原告主张解除案涉租赁合同，要求被告支付拖欠租金，并没收被告缴纳的履约保证金40000元的诉请，理由正当，本院予以支持。即被告应向原告支付自2018年5月1日至合同解除之日止的租金（自2018年5月1日起暂计至2018年6月11日止，租金为28016.67元，自2018年6月12日至2018年10月31日止，租金以每月20500元计付，自2018年11月1日起至本判决生效之日，租金以每月21525元计付）。案涉租赁合同解除后，被告应腾退、返还案涉房屋并参照《房屋租赁协议》约定的租金标准，向原告支付自合同解除之日起至实际腾空日止占用期间的费用，故原告的相关诉请，本院予以支持。关于违约金，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的逾期付款违约金过高，本院予以调整，经调整后，原告没收的履约保证金40000元已涵盖该金额，故被告无须另行向原告支付违约金。原告的相关诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告杭州华星轴承有限公司与被告杭州华耀投资管理有限公司签订的《杭州华星正淘跨境电商园房屋租赁协议》自本判决生效之日解除； 二、被告杭州华耀投资管理有限公司于本判决生效后十五日内将坐落于杭州华星正淘跨境电子商务产业园1号楼7层房屋腾空并返还给原告杭州华星轴承有限公司； 三、被告杭州华耀投资管理有限公司支付原告杭州华星轴承有限公司自2018年5月1日起至本判决生效之日的租金（自2018年5月1日起暂计至2018年6月11日止，租金为28016.67元，自2018年6月12日至2018年10月31日止，租金以每月20500元计付，自2018年11月1日起至本判决生效之日，租金以每月21525元计付），于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州华耀投资管理有限公司支付原告杭州华星轴承有限公司自本判决生效之日起至实际腾空房屋之日止按照的占用使用费，以《杭州华星正淘跨境电商园房屋租赁协议》约定的租金计付，于本判决生效后三十日内付清； 五、被告杭州华耀投资管理有限公司支付给原告杭州华星轴承有限公司的履约保证金40000元归原告杭州华星轴承有限公司所有； 六、驳回原告杭州华星轴承有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费2284元，减半收取1142元，由被告杭州华耀投资管理有限公司负担750元，由原告杭州华星轴承有限公司负担392元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2284元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  丁伟华 二〇一八年十二月二十日 法官助理沈国娣 书记员苏琪 -8- -7-