湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘09民终807号上诉人（原审被告）：益阳市银城星房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：刘建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔嫦娥，女，1982年11月16日出生，汉族，住益阳市。委托诉讼代理人：祝改，湖南博敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诚，湖南博敏律师事务所律师。上诉人益阳市银城星房地产开发有限公司（以下简称银城星公司）因与被上诉人孔嫦娥商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2017）湘0903民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银城星公司的委托诉讼代理人潘子龙，被上诉人孔嫦娥的委托诉讼代理人祝改到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银城星公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孔嫦娥的一审诉讼请求或将本案发回重审，由孔嫦娥承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用《商铺买卖合同》第九条解除合同，违背合同的特别条款，解除合同的条件未成就。《商铺买卖合同》第七条约定交付日期为2015年10月31日前，第十六条特别约定本合同所涉商铺无偿交付出卖人安排的运营商使用三年（自本合同约定商铺交付之日起计算）。在约定的三年内，买受人不得未书面通知运营商时，将商铺转让、出租、抵押、担保。约定的三年期满，出卖人无条件保障商铺顺利交接给买受人，约定的三年期满之日起，由买受人享有所有权、行使收益权、处分权。特别条款实际已经变更了第九条的内容。第九条约定的日期2015年10月31日只是无偿使用之日的计算依据，并不能作为解除合同依据。商铺交接的日期变更为三年期满之日。因此，在三年期满之前，孔嫦娥不能行使处分权、收益权、所有权的各项权能，解除合同的条件并未成就。二、目前商铺已经达到交付条件，可以为孔嫦娥办理产权证。三、一审认定违约金的计算不当。《商铺买卖合同》约定涉案商铺由银城星公司或者银城星公司安排的运营商自2015年11月1日起开始无偿使用。双方约定在免租期内孔嫦娥不能行使商铺的各项权能，不影响孔嫦娥的权利，在免租期内违约的情况下，不需要直接向孔嫦娥交付商铺，只需要冲减免租期。孔嫦娥辩称，1.银城星公司歪曲合同内容，三年仅为免租期，并非三年期满后购买者才享有商铺处分权、收益权和所有权。银城星公司混淆了交房期与免租期，商铺买卖合同的交房期是固定的，不能因为交房后享有免租期就视为三年期满后为交房期。2.孔嫦娥起诉是基于银城星公司在规定期限内未交房，并没有要求银城星公司为孔嫦娥办理不动产产权证，孔嫦娥也不愿意接受，相反，上述事实可从侧面证明银城星公司逾期交付房屋。《商铺买卖合同》已约定了双方的权利义务，银城星公司应按合同约定的交房日期开始计算违约金。综上，请求二审驳回银城星公司的上诉请求，维持一审判决。孔嫦娥向一审法院起诉请求：判令解除孔嫦娥与银城星公司签订的商铺买卖合同，由银城星公司向孔嫦娥支付46986元商铺款及已付款金额自交纳之日起按日万分之三计算至实际付款之日止的违约金。一审法院认定事实：2014年11月14日，银城星公司与孔嫦娥签订了合同编号为2014XXX（XXXX）的《商铺买卖合同》，孔嫦娥购买万国荟（益阳）国际进口商品城（原名为益阳义乌小商品批发城）第四层XXXX号（测绘编号）商铺（商位号4层B区XXXX号），合同约定商铺价格为86986元，付款方式为按揭付款，买受人于2014年11月14日前支付商铺首付款46986元。孔嫦娥于2014年11月15日向银城星公司交付商铺首付款46986元，银城星公司出具了收据。《商铺买卖合同》第六条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第七条交付期限约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。《商铺买卖合同》第九条交接约定：商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署商铺交接单；买受人逾期收铺的视为出卖人已按合同约定的交付期限将符合本合同约定交铺条件的商铺交付给了买受人；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人未在2015年10月31日前按照合同约定交付商铺，则自2015年11月1日起，计算出卖人无偿使用商铺的时间；逾期六个月未交付商铺，买受人有权解除合同，出卖人按已交商铺款自交纳之日起以日万分之三支付违约金。2015年10月31日前，银城星公司未按合同约定出示经综合验收合格的证明文件向孔嫦娥交付商铺，逾期六个月内亦未按合同约定进行交付。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，买卖双方应按合同约定履行各自的义务。现孔嫦娥作为买受人已按合同约定履行支付购买商铺款的义务，银城星公司作为出卖人，应按合同约定履行交付商铺的义务。银城星公司未在合同约定的期限内出示经综合验收合格的证明文件向孔嫦娥交付商铺，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故孔嫦娥要求解除其与银城星公司之间签订的商铺买卖合同、责令银城星公司向孔嫦娥支付46986元商铺款及违约金的诉讼请求，予以支持。孔嫦娥逾期交纳商铺款，依合同约定需向银城星公司支付违约金，应在孔嫦娥诉求的违约金中予以抵扣，故对孔嫦娥诉求的违约金，应按已付款金额自2014年11月16日起按日利率万分之三计算至实际支付之日止。银城星公司辩称与孔嫦娥约定了免租期，商铺是否交付不影响孔嫦娥权利，故不需要直接向孔嫦娥交付商铺，孔嫦娥解除合同的条件不成立，因《商铺买卖合同》关于合同解除条件的约定明确，故对银城星公司的辩称意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除孔嫦娥与银城星公司于2014年11月14日签订的合同编号为2014XXX（XXXX）的商铺买卖合同；二、银城星公司在判决生效之日起十日内返还孔嫦娥购买商铺款46986元，并向孔嫦娥支付违约金（以46986元为基数，按日利率万分之三自2014年11月16日起计算至实际支付之日止）；三、驳回孔嫦娥的其他诉讼请求。本案案件受理费1320元，由银城星公司负担。二审中双方均未提交新证据。二审经审理查明，《商铺买卖合同》第十六条特别约定“为保障益阳义乌小商品批发城的前期招商、市场培育以及义乌模式的顺利实施，从而促进市场的快速繁荣和商铺价值提升，本合同所涉商铺无偿交付出卖人安排的运营商使用三年（自本合同约定商铺交付之日起计算）；在约定的三年之内，买受人不得未书面通知运营商时，将商铺转让、出租、抵押、担保……约定的三年期满，出卖人无条件保障商铺顺利交接给买受人；约定的三年期满之日起，由买受人享有所有权、行使收益权、处分权。银城星公司至今未向孔嫦娥交付商铺，涉案商铺现未投入正常使用。除此之外，二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案《商铺买卖合同》第九条约定“逾期六个月未交付商铺，买受人有权解除合同，出卖人按已交商铺款自交纳之日起以日万分之三支付违约金”，故在逾期六个月未交付商铺的条件成就时，房屋买受人孔嫦娥享有约定解除权。至于合同约定的商铺交付时间，孔嫦娥与银城星公司产生争议，孔嫦娥认为根据《商铺买卖合同》第七条约定，出卖人应当在2015年10月31日前将符合约定条件的商铺交付买受人使用，2015年10月31日为商铺交付截止日。银城星公司则认为根据《商铺买卖合同》第十六条特别约定“本合同所涉商铺无偿交付出卖人安排的运营商使用三年（自本合同约定商铺交付之日起计算），……约定的三年期满，出卖人无条件保障商铺顺利交接给买受人”，2018年10月31日为商铺交付截止日。本院认为，转移占有完成交付是商品房销售合同的重要内容，亦是合同履行的重要节点，房屋交付的时间应当约定明确具体。涉案《商铺买卖合同》在第七条不仅约定了“交付期限”为“2015年10月31日前”，而且约定了交付房屋的条件，以及在第九条明确约定了交接房屋的具体手续以及违约责任等，故应认定2015年10月31日前为出卖人银城星公司向孔嫦娥交付商铺的时间。虽《商铺买卖合同》第十六条特别约定自合同约定商铺交付之日起计算，商铺无偿交付出卖人安排的运营商使用三年，但是该种情形仅为提升商铺价值而进行整体开发的手段，其交付应是在银城星公司按约向买受人交付房屋后，完成买卖合同的主要内容，再由买受人让渡房屋使用权的过程，才能保证买受人的物权期待权得到有效保障。据此，银城星公司向孔嫦娥交付房屋的时间应为2015年10月31日前，银城星公司提出2015年10月31日之后的三年免租期满才为房屋交付之日的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。银城星公司应于2015年10月31日前向买受人交付房屋，但至本案诉讼时未完成交付，故孔嫦娥依法享有约定解除权，并可依约主张银城星公司支付违约金，一审法院据此解除双方签订的《商铺买卖合同》并支持孔嫦娥的违约金诉求并无不当，本院予以维持。银城星公司提出，解除合同的条件未成就以及一审认定违约金的计算不当的上诉理由，本院不予支持。综上，银城星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2630元，由上诉人益阳市银城星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 喻 宁审判员 刘觅琼审判员 雷 宏二〇一八年十二月十八日书记员 方赛兰