河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初8320号原告：张海峰，1989年7月27日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。被告：郑州茗业房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路南侧、轩辕路东侧林溪湾。法定代表人：王旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱旭兵，河南久灵律师事务所律师。原告张海峰与被告郑州茗业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海峰的委托诉讼代理人朱安新，被告郑州茗业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱旭兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交付验收合格房屋违约金6719.27元（违约金暂计算至2018年10月31日止，违约金支付至实际符合合同约定标准的验收合格之日止）。2、请求依法判令被告承担原告所购房屋（翰林华府小区）取得竣工备案前的物业费。3、请求依法判令被告退还收取原告的暖气初装费2800元及利息。4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月15日签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新郑市××镇鸿鹄路西侧、中原工学院东侧翰林华府5幢1单元18层1803号房产一套，合同约定了房屋价款、交房时间及交房标准等。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告并未能依约按时向原告交付合同约定标准的房屋。被告的上述行为已构成违约，并因此造成原告生活成本支出的增加和生活的不便。为维护原告的合法权益，提起诉讼。郑州茗业房地产开发有限公司辩称，一、郑州茗业房地产开发有限公司不存在逾期交房，且双方已经交房问题达成协议，现原告要求郑州茗业房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任无依据，且不能成立。涉案交房期限顺延后为2018年11月12日，2017年11月25日《新郑市关于做好“风土行动”期间有关工作要求的通知》（新环攻坚办[2017]99号）对新郑市“封土行动”时间为“2017年11月15日至2018年3月15日”，期间停止各类建设工程土石方作业等作业。2017年11月9日，郑州市人民政府印发《郑州市2017-2018年秋冬季工业企业错峰生产实施方案》（郑政文[2017]210号），规定“错峰时间为2017年11月15日至2018年3月15日”。2017年11月29日《郑州市环境污染防治攻坚战领导办公室关于严格关于严格落实全市工业企业错峰生产和施工工地“封土行动”的通知》（新环攻坚办[2017]221号），规定“我市15个重点行业107家工业和建设区域施工工地，应于11月15日起实施错峰生产和封土行动，错峰生产时间在原有120天的基础上增加15天，自停、限产到位之日起计错峰生产时间”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间自然灾害、区域性公共安全时间等不可抗力影响，交房时间应顺延或者根据实际情况另行确定。”鉴于上述政府强制性规定，造成郑州茗业房地产开发有限公司135天不能施工，应顺延135天，顺延后的交房时间应为2018年11月12日。涉案房屋在交房时已具备合同约定的交房条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件：该商品房经验收合格。郑州茗业房地产开发有限公司开发的翰林华府于2018年5月10日竣工，2018年6月30日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，完全具备合同约定的交付条件。郑州茗业房地产开发有限公司不存在逾期交房，且双方已就延期交房问题达成协议，现原告起诉逾期交房违约金不能成立。郑州茗业房地产开发有限公司通过短信、报纸、快递等方式向原告通知交房，原告在顺延期限内实际接收，郑州茗业房地产开发有限公司已履行了交房义务，不存在逾期。同时，双方签订了《延期交房协议书》，郑州茗业房地产开发有限公司为树立企业形象，维护原告权益，在没有逾期的情况下与原告达成协议，自愿补偿15天的违约金，原告也明确表示不再就延期交房事宜向郑州茗业房地产开发有限公司主张任何权利，现再就延期交房主张违约责任有违诚信原则，也不能成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告现已实际接收了房屋，表明双方就商品房的交付条件已经达成新的合意，原告再向被告主张逾期交房违约责任不能成立。二、原告要求郑州茗业房地产开发有限公司承担竣工备案前的物业费无依据。郑州茗业房地产开发有限公司已向原告交付了房屋，且原告实际接收并占有房屋，即使产生物业费也应由原告承担，且物业费的收取是物业公司，也与郑州茗业房地产开发有限公司无关，原告要求郑州茗业房地产开发有限公司承担也无依据。同时，该物业费与本案涉案房屋也不属于同一法律关系，也不属于本案的审理范围。三、原告要求退还暖气初装费及利息不能成立。2800元的暖气初装费系郑州龙轩物业管理服务有限公司收取的，也是该公司给原告开具的收据，并非是茗业公司，原告无权要求茗业公司返还暖气初装费及利息，该项诉求不应得到支持。综上，郑州茗业房地产开发有限公司按照合同约定交付房屋不存在逾期交房行为，原告向郑州茗业房地产开发有限公司主张逾期交房违约金及竣工备案前物业费缺乏事实依据，其诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，张海峰（××）与郑州茗业房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001637227），合同约定:第三条××购买商品房的基本情况，××张海峰购买的商品房位于新郑市××镇鸿鹄路西、中原工学院东翰林华府5幢1单元18层1803号房，建筑面积共97.9平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5580元，总价款人民币546282元；第六条付款方式及期限约定，××按其它方式付款，约定金额109282元以现金支付，付款时间2016年9月15日，约定金额437000元以商业贷款支付等；第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付××使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同及变更合同外，出卖人可据实予以延期，由于政策、法律法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或者根据实际情况另行确定；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4，供暖设施：户内设施供暖管道铺设至入户门口处，管网随房屋同时交付，具体供暖时间以与供暖签署的供暖协议为准。合同补充协议：2、买卖双方的通信地址和联系方式以本合同所填写的为准，××保证填写的地址和联系方式准确无误，并可以随时接受信函或邮件。出卖人履行本合同约定的通知和告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达，邮寄通知，邮件发出之日起满7日即视为送达（以邮局受理凭证为依据），视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。公告告知，公告见报之日起视为出卖人已经履行本合同约定的通知和告知义务。2016年9月27日，张海峰向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款109282元。2016年11月11日，张海峰向郑州茗业房地产开发有限公司支付购房款437000元。2018年6月30日，涉案楼盘经过勘察、设计、施工、监理及建设等单位验收竣工。2018年8月6日，张海峰（××）就郑州茗业房地产开发有限公司（甲方）延期交房与其签订《延期交房协议书》，主要内容为：2017年11月15日政府相关部门发布“封土令”，要求至2018年3月15日，各工地不得动土开工，进而影响了甲方开发项目翰林华府一期住宅楼的竣工日期，造成房屋延期交付15天。针对存在的房屋延期交付问题，甲方领导高度重视，为妥善处理该事宜，经协商特达成以下协议：一：甲方按照《商品房买卖合同》第七条款执行，向5号楼1单元1803室张海峰××支付819元作为延期交房的违约金，××放弃其他请求。甲方自本协议签订且××提供银行账户后十五个工作日内以汇款形式支付给××。二：本协议签订后，××不得再就延期交房事宜向甲方主张任何权利，也不得以延期交房为由宣传项目负面信息，否则该协议作废，××退还甲方已支付的款项。同时，甲方有权追究××的法律责任。2016年9月15日，张海峰向郑州龙轩物业管理服务有限公司支付暖气初装费2800元。以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》，销售不动产统一发票，《单位工程质量竣工验收记录》，《延期交房协议书》等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。原告主张被告未按约定交付房屋，要求被告赔偿逾期交房违约金，但从其签字认可的《延期交房协议书》的内容来看，原告明确表示接受被告作出的经济赔偿，不再就延期交房事宜向被告主张任何权利。因原告未提供证据证明其上述协议存在无效或可撤销的情形，故原告要求被告支付逾期交房违约金，没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告承担涉案房屋竣工备案前物业费的诉讼请求。因原告并未提交相应的证据证明其已实际交纳物业费及其具体数额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告返还已交暖气初装费及利息的诉讼请求。原告提交的证据显示收取其暖气初装费的主体为郑州龙轩物业管理服务有限公司，故对该项诉讼请求，本院亦不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张海峰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  许伟红二〇一八年十二月十八日代理书记员  高素贞