四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川17民终1374号上诉人（原审被告）：达州市长江实业有限公司。法定代表人：余长江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹宏，四川博立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊小会，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。上诉人达州市长江实业有限公司（以下简称长江公司）因与被上诉人熊小会房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人长江公司的特别授权委托诉讼代理人邹宏，被上诉人熊小会及其特别授权委托诉讼代理人李威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长江公司上诉请求：1、依法撤销四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初1111号民事判决第二、三项，改判上诉人不支付延期办理案涉商品房所在楼栋的权属证明、房屋所有权登记违约金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人迟延办证的原因是因为达州市城乡规划局错误行政行为所致，该政府部门有关机构的行为就属于合同约定的“不可抗力”原因。一审法院认定事实不清，适用法律不当；2、上诉人长江公司经过合法程序取得案涉商品房所在土地使用权，房屋修建手续完备，在商品房买卖合同签订后已为案涉商品房办理预告登记，对外已产生排他、公示效力。案涉商品房所在楼栋权属登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料，上诉人是否取得案涉商品房所在楼栋的权属证明对被上诉人确权没有任何影响；3、案涉商品房所在楼栋的权属证明对被上诉人不会产生任何影响或者损失，只是办理房屋产权证的一个条件。虽然商品房买卖合同中约定了逾期办理楼栋权属证明、逾期办理产权证的违约责任，但在“产权登记”承担违约责任的问题上，被上诉人只能基于一个合同条文主张一次违约责任，不能根据不同的合同条文约定同时主张多项违约责任。因此，被上诉人要求上诉人支付违约金过高，一审判决重复计算违约金；4、迟延办证的原因可能是多种，是否对被上诉人造成生活上的不便或其他损失是开发商承担违约责任的前提，商品所在楼栋的权属证明对购房者不会产生生活上的不便或其他损失。同时，被上诉人并未按照合同约定向房管部门申请办证，提供办证所需资料，怠于履行合同义务，被上诉人自身具有一定过错。熊小会辩称：1、上诉人诉称是错误的行政行为导致其逾期办证不能成立，理由如下：第一，上诉人因案件涉及的悦城.逸景项目向达州市城乡规划局申请规划核实之时，上诉人已经违约，上诉人诉称是错误的行政行为导致其违约，与客观事实不符。第二，上诉人未按照规划施工建设，是导致上诉人逾期办证的原因之一。本案中，行政复议作出了两项决定，第一项决定是维持达州市城乡规划局对上诉人不予规划核实的整改意见，由此，上诉人对行政复议决定书避重就经的错误解读并诉称是行政机关的错误行政行为导致其逾期办证，与客观事实不符。第三，执行用地红线内拆迁任务以及办理项目涉及的行政许可，属于可以预见的事件，不属于不可抗力。2、上诉人诉称不应当支持逾期办理初始登记的违约金。我方认为其观点不能成立，理由如下：第一，当事人双方签约使用的《商品房买卖合同》系四川省建设厅与四川省工商行政管理局制作的示范文本，具备合法性，合同中关于逾期办理初始产权的责任，是由上诉人预先打印完成后由被上诉人以及其他购房者看后确认，该约定属格式条款，具备真实性，在合同内容不违反强制性效力性规定的情形下，各方应当遵守。第二，办理初始产权登记及分户产权登记是两个独立的合同标的。本案中，同一事实违反了不同的合同条款，侵害不同的合同标的，且合同明确约定分别计算，人民法院应当支持。第三，被上诉人同时主张的两项违约金之和，也低于《关于审理商品房买卖合同纠纷》第十八条规定的未约定违约金时，开发商应当支付的违约金标准。3、上诉人诉称买房人未按约自行办证存在过错。我方认为其观点不能成立，理由在于上诉人未完成初始登记，被上诉人客观上无法办理转移登记。熊小会向一审法院起诉请求：1.判决被告长江公司立即协助原告办理房产过户手续；2.判决被告长江公司向原告支付逾期取得商品房权属证明的违约金44006.06元，逾期为原告办理房产证的违约金2615.89元，并从2018年1月20日起至实际取得权属证明和从2018年1月30日起至实际为原告办理房产证之日止按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任；3.本案的诉讼费由被告全额承担。一审法院认定事实：2012年9月30日，原告熊小会（买受人）与被告长江公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由熊小会购买长江公司开发修建的位于通川区通川北路627号“悦城.逸景”6号楼1单元7层3号房屋，建筑面积97.01平方米，房屋总价471157元。合同第十一条约定“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条（一）约定“初始登记出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日向买受人支付。”第二十条第（二）款约定“转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托X向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房的，出卖人按逾期天数依据中国人民金融机构同期活期存款利率向买受人支付已付房款的利息。”第二十五条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。”该《商品房买卖合同》附件内容有八项，其中附件八为《补充协议》，是对《商品房买卖合同》内容的补充以及对主合同附件的集合约定。《补充协议》第四条：对主合同第二十五条的补充约定：对主合同第二十五条中约定的“不可抗力”一词，双方同意作如下解释：1.不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；2.为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而导致的延误；遇上上述任何一种或多种情况发生时，主合同约定的期限按不可抗力实际发生天数顺延，但应在发生之日起60天内出具政府有关主观部门对不可抗力事件的证明文件。因不可抗力导致出卖人逾期交付房屋的，出卖人免除责任。合同签订后，原告依约定支付了购房款，被告按照约定交付房屋时间将房屋交付原告使用。同时查明，2006年6月1日，长江公司与四川省达州新华印刷厂破产清算组签订《资产出售合同》，将位于通川区通川北路62号的厂房、办公用房和所属土地使用权及库存物资出售给长江公司。2007年7月19日，被告长江公司取得位于通川区通川北路62号的土地的国有土地使用权证书。2011年2月28日，长江公司取得上述土地的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为“悦城.逸景”，即本案所涉项目。长江公司于2011年7月30日取得了该项目6号楼的《建设工程规划许可证》，于2012年5月7日取得了该项目5号楼、7号楼的《建设工程规划许可证》，于2013年5月9日取得了该项目1号、2号、3号楼及物管用房的《建设工程规划许可证》。长江公司于2012年3月30日取得了该项目6号楼的《建筑工程施工许可证》，于2012年7月27日取得了该项目5号楼、7号楼的《建筑工程施工许可证》，于2013年7月16日取得了该项目1号、2号、3号楼及物管用房的《建筑工程施工许可证》。该项目于2015年6月全面竣工。2016年1月13日，长江公司就“悦城.逸景”项目向达州市城乡规划局申请规划验收。2016年9月28日，达州市城乡规划局作出《关于悦城逸景项目不予规划核实的整改通知》（达市规函﹝2016﹞247号），要求长江公司对以下问题进行整改：一、拆除原新华印刷厂3层办公楼并按规划修建地面停车场；二、《按照资产出售合同》约定，长江公司应无条件拆除原新华印刷厂21栋住宅楼。长江公司与《资产出售合同》签订单位进行协商，由原合同签订单位明确原新华印刷厂21栋楼拆迁安置问题不作为“悦城.逸景”项目规划核实的前置条件。长江公司不服该整改通知，向达州市人民政府申请行政复议。达州市人民政府于2016年12月23日作出达市府复决﹝2016﹞13号行政复议决定书，维持达州市城乡规划局作出的达市规函﹝2016﹞247号整改通知第一项内容，撤销该通知第二项内容。2017年6月22日，达州市城乡规划局为“悦城.逸景”项目出具了《达州市建设工程规划核实合格证》。2017年6月20日，长江公司取得了项目的绿化竣工验收。2018年2月6日，长江公司取得了该项目的建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年4月17日，长江公司取得该项目的《竣工验收报告》，验收结论为合格。长江公司至今尚未取得“悦城.逸景”项目商品房的初始登记，长江公司庭审中称，该项目的初始登记正在办理之中。庭审中，长江公司请求对原告主张的违约金按照不超过原告的实际损失的30%予以调整。一审法院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，其内容未违反法律、法规强制性规定，合同及协议均有效。原告按照合同约定交付了购房款，被告也按约定向原告交付了房屋，房屋出卖人承担的义务除转移房屋的占有外，亦应当转移房屋所有权登记。房屋所有权采取登记公信主义，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”对于原告请求被告协助办理房屋所有权登记的诉讼请求予以支持。按照双方合同约定被告应当在2015年6月30日前取得“悦城.逸景”项目6号楼的初始登记，但被告至今尚未取得该项目房屋的初始登记，被告的行为已经违约，原告主张被告支付违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。被告的违约行为一直在持续，原告主张的违约金属于每日计算，每个个别债权应当分别适用诉讼时效。原告的部分债权的诉讼时效在民法总则实施之前已经届满两年，被告已经取得不履行部分债权的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故原告在2017年9月30日之前的债权应当适用两年诉讼时效的规定。因2015年6月30日至原告起诉之日2018年3月20日已经超过两年的诉讼时效期间，原告未举证证明在本案诉讼之前存在引起违约金诉讼时效中止、中断等情形，故违约金应当从原告起诉之日向前倒推两年开始计算，倒推超过两年的违约金已经丧失实体胜诉权，不予保护。原告最迟应当在2016年6月30日之前取得“悦城.逸景”6号楼1单元7层3号房屋的权属证书，被告未按约定时间取得房屋的初始登记直接导致原告无法办理房屋权属转移登记，系被告的责任导致原告无法按约定时间取得房屋所有权证书，被告的行为亦已经构成违约，应当对原告承担违约责任。被告虽辩称因达州市城乡规划局出具达市规函﹝2016﹞247号整改通知导致办证迟延，而该通知符合原、被告双方合同及补充协议中对“不可抗力”的约定，故被告应当免除责任。但达州市城乡规划局对被告未按规划建设、及未履行拆除相关住宅楼向被告发出整改通知，未对被告所建项目进行规划核实，达州市人民政府对该整改通知复议后亦维持了要求被告按规划建设的整改内容。故达州市城乡规划局的达市规函﹝2016﹞247号整改通知不符合双方约定“不可抗力”的情形，被告不应免除逾期取得初始登记及为买受人办理房屋权属转移登记的违约责任。关于违约金的标准，被告辩称原告主张违约金标准过高，应当按照原告实际损失的30%予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原、被告双方在合同中明确约定了违约金标准且该约定并未违反法律规定，应当按照合同约定计付违约金，被告的辩称意见于法无据，不予支持。截止2018年1月20日，被告应当支付截止2018年1月20日逾期取得初始登记违约金为31661.75元（471157元x0.0001x672天），2018年1月21日起至实际取得房屋初始登记之日止的违约金按照每日万分之一计算。截止2018年1月30日，被告应当支付逾期为原告办理房屋所有权登记违约金为2615.89元（579天÷365x0.35%x471157元）。被告承担逾期协助原告办理房屋所有权登记违约金的截止时间应当为被告向相关产权登记部门递交办理产权转移登记资料之日。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护合同的严肃性，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告达州市长江实业有限公司于本判决生效后六十日内协助原告熊小会办理位于通川区通川北路627号“悦城.逸景”6号楼1单元7层3号房屋的不动产权登记；二、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向原告熊小会支付截止2018年1月20日逾期取得商品房初始登记违约金31661.75元，2018年1月21日起至实际取得初始登记之日的违约金以471157元为基数按每日万分之一计算；三、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向原告熊小会支付截止2018年1月30日逾期协助办理房屋所有权登记违约金2615.89元，2018年1月31日起至被告达州市长江实业有限公司向相关产权登记部门提交协助办理产权登记资料之日的违约金以471157元为基数按照年利率0.35%计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半收取485元，由原告熊小会负担150元，被告达州市长江实业有限公司负担335元。二审期间，上诉人向本院提交了案涉楼栋的权属证明办理报送资料，拟证明案涉楼栋的权属证明尚未办理是因为“悦城.逸景”项目房屋面积测绘报告数据比竣工验收报告面积数值多了100多平方米，补交土地出让金程序尚未结束，并非上诉人不作为。经质证，被上诉人对上诉人二审中提交的证据三性均有异议，认为该系列材料都是上诉人在推进项目建设中面临的正常办理流程，属于可以预见范畴，不属于不可抗力，被上诉人不存在过错。本院认为，上诉人二审提交的证据真实性本院予以确认，对其证明目的将结合全案证据予以审查。二审查明的其余案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点：1、上诉人逾期办证是否存在合同约定不可抗力情形的问题。本院认为，上诉人与被上诉人双方基于各自真实意思表示签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。上诉人主张延迟办证的原因是政府相关职能部门的行政行为所致，构成了合同约定的不可抗力，由此产生延长办证期间属于免责事由，不应由上诉人承担违约责任。经查，案涉项目于2015年6月全面竣工，上诉人已按合同约定按时将买卖房屋交付上诉人使用。2016年1月13日，“悦城.逸景”项目具备规划验收条件时，上诉人积极履行了自身的义务，及时向达州市城乡规划局申请规划验收。而达州市城乡规划局于2016年9月28日才作出《关于悦城逸景项目不予规划核实的整改通知》，时间长达8个多月之久。上诉人不服该整改通知，向达州市人民政府申请行政复议。达州市人民政府于2016年12月23日作出达市府复决﹝2016﹞13号行政复议决定书，维持达州市城乡规划局作出的整改通知第一项原新华印刷厂3层办公楼问题内容，撤销了该通知第二项原新华印刷厂21栋住宅楼问题内容。之后达州市城乡规划局于2017年6月22日才向上诉人出具了《达州市建设工程规划核实合格证》，时间又长达6个月之久。上诉人与被上诉人之间所签订的《补充协议》第四条中对“不可抗力”一词，双方同意所作解释中有“因政府部门有关机构的行为而导致的延误”之约定。本案中虽然上诉人与被上诉人所签订合同约定的办理案涉房屋的初始登记时间为2015年6月30日，但被上诉人于2018年3月20日提起本案诉讼已经超过两年诉讼时效的规定，其主张的违约金应当从民法总则实施之日向前倒推两年即2015年9月30日开始计算，倒推超过两年的违约金请求，本院不予支持。且上诉人于2016年1月13日至2017年6月22日就在履行自已应尽的义务，而本案所涉行政机关的行政行为并非上诉人能够控制以及上诉人意志能够排除，属于本案合同及补充协议约定的不可抗力之情形，故应将上诉人办理案涉房屋所在楼栋的初始登记期间顺延至达州市城乡规划局出具的《达州市建设工程规划核实合格证》的2017年6月22日起计算较为合理，至被上诉人起诉请求的截止时间2018年1月20日，共计320天。被上诉人之后的违约损失继续按照每日万分之一计算至初始登记办理完成为止。上诉人应当支付被上诉人逾期取得初始登记的违约金为15077.02元（471157元×0.0001/天×320天）。同理，上诉人为被上诉人办理房屋所有权登记应以2017年6月22日起计算，截止2018年1月30日，上诉人应当支付逾期为被上诉人办理房屋所有权登记违约金为1002.98元（222天÷365×0.35%×471157元）。被上诉人之后办理房屋所有权登记的违约损失以471157元为基数按照年利率0.35%计算至上诉人向相关产权登记部门提交协助办理产权登记资料之日止。2、一审计算双重违约金是否合理的问题。上诉人主张一审计算违约金过高，且存在重复计算。本院认为，上诉人与被上诉人双方在合同中明确约定了违约金标准且该约定并未违反法律和行政法规的规定。按照合同约定，上诉人已经同时存在逾期取得商品房初始登记和逾期协助办理房屋所有权登记两项违约行为，应依据合同的约定分别承担相应的违约责任，一审法院同时按合同计算被上诉人应获得的两项违约损失并无不当，上诉人的该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人长江公司的上诉理由部分成立，予以支持。一审法院认定事实及判决部分不当，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省达州市通川区人民法院（2018）川1702民初1111号民事判决第一项，撤销该民事判决的第二、三项；二、上诉人达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向被上诉人熊小会支付截止2018年1月20日逾期取得商品房初始登记违约金15077.02元，2018年1月21日起至实际取得初始登记之日的违约金以471157元为基数按每日万分之一计算；三、上诉人达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向被上诉人熊小会支付截止2018年1月30日逾期协助办理房屋所有权登记违约金1002.98元，2018年1月31日起至上诉人达州市长江实业有限公司向相关产权登记部门提交协助办理产权登记资料之日的违约金以471157元为基数按照年利率0.35%计算。二审案件受理费966.00元，由上诉人达州市长江实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  钟 伟审判员  古 霞二〇一八年十二月二十六日书记员  张治鹏