西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初13530号 原告：王小刚，男，1993年3月12日出生，汉族，籍住陕西省彬县。 委托代理人：袁青军，陕西省老法律工作者协会法律工作者。 委托代理人：王小龙，男，1990年1月23日出生，汉族，籍住陕西省彬县，系原告哥哥。 被告：张俊岭，男，1974年9月6日出生，汉族，籍住西安市雁塔区。 委托代理人：姜春波，陕西骊坤律师事务所律师。 委托代理人：杨在春，陕西骊坤律师事务所实习律师。 第三人：西安雀羽房地产信息咨询有限公司。住所地：西安市高新区电子一路西段紫薇大厦****。 法定代表人：张晓红，该公司总经理。 委托代理人：刘龙刚，男，1988年11月13日出生，汉族，籍住西安市长安区，系该公司员工。 原告王小刚与被告张俊岭、第三人西安雀羽房地产信息咨询有限公司（以下简称“西安雀羽房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小刚及其委托代理人袁青军、王小龙，被告张俊岭及其委托代理人姜春波、杨在春，第三人西安雀羽房产公司委托代理人刘龙刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小刚诉称，2018年3月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定：被告将其所有的位于西安市雁塔区电子正街379号2幢11102号房屋卖给原告，房屋成交价890000元。合同签订当日原告向被告交付定金20000元，被告应在2018年5月20日前交付该房屋等。合同签订后，原告按合同约定积极履行义务，且于2018年5月23日办理完贷款手续。被告却不按合同约定履行义务，经原告和中介多次催告仍不履行，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告退还定金20000元；2、被告承担违约金89000元及中介费、代办费39170元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告张俊岭辩称，2018年3月19日，其与原告签订了《房屋买卖合同》，该合同仅对房屋总价、购房定金、交房日期、违约责任等做了明确约定，对付款方式及时间均无相关规定，若继续履行合同必然为被告带来巨大履行风险，故合同不能履行。被告已与原告签订《西安市存量房买卖合同》，该合同已网签备案，有效期为90天，在2018年5月20日之前原告迟迟不能与被告办理银行面签及资金监管手续，在此期间被告多次催问原告相应手续办理情况并要求原告就付款方式及付款时间签订补充协议，原告均予以拒绝。2018年5月24日被告致电原告解除双方所签合同并邮寄书面材料。故被告同意解除合同，但仅同意退还原告定金20000元。 第三人西安雀羽房产公司述称，因原告贷款已审批下来，虽还未正式还款，其仍希望促成交易进行。 经审理查明，2018年3月19日，原、被告双方经第三人西安雀羽房产公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于雁塔区电子正街379号，建筑面积105.65平方米，产权编号1075102020-11-2-11102房屋售予原告。按套销售，成交价人民币890000元。购房定金20000元于签订合同当日交于卖方。合同第5条约定：“买方（原告）应按照约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（被告），同时买方确定已实地察看该物业，对物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等予以认可。”合同第7条约定：“卖方交付该物业予买方使用日期为【2018年5月20日】卖方在交付该物业时必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。”合同第11条约定：“卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”合同第18条约定：“1、买方以商业住房贷款方式购买该物业，买方承诺具有西安市购房资格且征信良好。2、买卖双方签完买卖合同买方支付卖方购房定金人民币20000元整，购房定金用于买方首付款资金监管使用。3、买卖双方接到中介方3个工作之内通知后积极配合办理房管局网签手续，资金监管手续，银行面签手续。4、买卖双方接到中介方通知后配合办理房管局过户手续，交税，物业交割等二手房交易的全部相关手续。……” 合同签订当日，原告王小刚支付被告张俊岭定金20000元，张俊岭出具收条。并向中介方西安雀羽房产公司支付中介费9000元及过户相关代办费30170元，中介方出具中介费收据及代办费收据。 2018年3月23日，原、被告双方签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版），约定：“本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。”合同第四条约定：“买方应将首付款人民币270000元存入监管账户。余款人民币620000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中：首付款的变更以监管协议为准。” 2018年5月23日，原告王小刚购房贷款获得审批。2018年5月24日，被告向原告邮寄《关于解除房屋买卖合同的告知书》，载明:“2018年3月19日，王小刚与我方签订房屋买卖合同，根据合同约定：王小刚以捌拾玖万的价格购买我方位于西安市雁塔区电子正街379号、建筑面积为105.65㎡的房屋一套，房屋产权证号为1075102020-11-2-11102。该合同系双方真实意思表示、且不违反法律法规规定，因此合法有效。依据《中华人民共和国合同法》规定，合同自双方签订后生效，并对双方具有约束力。双方都应当按照合同约定履行己方的义务，任何一方拒不履行或拒不完全履行，均构成违约，依法应当承担相应的法律责任。根据合同约定，双方交易完毕之日是在2018年5月20日。即我方交付房屋，王小刚交清房屋全款。然而，时至今日已超过履行期，王小刚迟迟不予交付房款，造成根本违约。综上，根据相关法律、合同约定及王小刚违约事实，告知如下：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》和《西安市存量房买卖合同》。自王小刚收到该告知书之日起生效。二、对于王小刚已经交付的定金20000元，不予退还。三、保留通过法律途径追究王小刚因违约致使合同无法履行的违约责任（即承担房款总金额10%的违约金）的权利。并由此造成我方维权产生的费用（包含但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费等）。”同日原告收到该告知书，但不同意解除合同，并于2018年7月12日诉至本院要求被告继续履行合同。庭审中，因被告拒绝继续履行合同，原告变更诉请为要求被告退还定金并承担违约金、中介费、代办费。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》、收条、中介费收据、代办费收据、审批意见表、《关于解除房屋买卖合同的告知书》、快递单据以及微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定，真实有效。双方当事人均应按照合同内容享受权利履行义务。 本案中，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。2018年3月23日原、被告双方签订《西安市存量房买卖合同》约定在本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续。而原、被告双方签订《房屋买卖合同》时未对付款时间做明确约定。依据交易习惯，原告在2018年5月23日获得贷款审批，并未超过《西安市存量房买卖合同》90天的有效期间，故被告以原告未按时支付购房款为由于2018年5月24发出解除通知要求解除合同，于法无据，本院依法不予支持。2018年5月23日原告获得贷款审批后，被告拒绝继续履行合同，明显构成违约。庭审时，因双方所签订《西安市存量房买卖合同》已超过90天属无效合同，且被告拒绝继续进行交易，经法庭当庭释明，原告亦表示不再继续履行合同，故对于原、被告双方签订的《房屋买卖合同》本院依法予以解除。 交付定金的目的系保证合同的顺利履行，被告收取定金后，未按照约定继续履行合同，故原告现主张被告退还定金20000元之诉请，于法有据，本院依法予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》合同第11条约定：“卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，原告主张违约金89000元、实际损失39170元（中介费9000元及过户相关代办费30170元），实际损失和违约金不可同时适用，且因双方约定违约金89000元明显过高，已超出原告实际损失的30%，故本院以实际损失为基础，根据双方过错程度适当减少违约金，酌情认定违约金为50000元。对于中介费9000元及过户相关代办费30170元之诉请，本院依法不再重复支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告王小刚与被告张俊岭2018年3月19日签订的《房屋买卖合同》予以解除。 二、被告张俊岭返还原告王小刚购房定金20000元。 三、被告张俊岭支付原告王小刚违约金50000元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告王小刚其余诉讼请求。 本案案件受理费12500元，由原告王小刚承担6625元，由被告张俊岭承担5875元。因原告已预交，被告张俊岭于支付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  蒲婷婷 人民陪审员  谭月华 人民陪审员  刘宏伟 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  贺 倩 打印：扈艳红校对：李珍珍2018年月日送达