广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终22704号上诉人（原审原告）：潘宝珍,女,1943年11月20日出生,汉族,身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘仲君,男,1973年11月25日出生,汉族,身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘志辉,男,1947年3月10日出生,汉族,身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李福奎,男,1969年10月8日出生,汉族,身份证住址广西宾阳县。委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。上诉人潘宝珍、潘仲君、潘志辉因与被上诉人李福奎房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人潘宝珍、潘仲君、潘志辉共同委托诉讼代理人凌华、被上诉人李福奎委托诉讼代理人汤翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人潘宝珍、潘仲君、潘志辉共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判李福奎向潘宝珍、潘仲君、潘志辉支付违约金147000元；2.本案一审、二审案件诉讼费用由李福奎负担。事实和理由：一、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条驳回潘宝珍、潘仲君、潘志辉的诉讼请求，适用法律错误。首先，李福奎没有提供任何证据证明涉案合同约定的违约金过高，根据最高人民法院的相关指导意见，在审理当事人主张违约金过高的案件时，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。本案中，李福奎主张违约金约定过高，则应当承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。其次，潘宝珍、潘仲君、潘志辉与李福奎在平等自愿的基础上签订《房屋买卖合同》意思真实，没有违反禁止性规定，内容合法有效，当事人均应按照约定履行义务。而且该合同是居间方提供版本，合同第八条、第九条约定10%违约责任，双方对等，一视同仁，并没有所谓格式条款免除一方责任，加重另一方、排除另一方主要权利的情况。再次，案涉合同不能履行的过错完全在李福奎，李福奎属于恶意违约除一方责任，加重另一方义务、排除另一方主要权利的情况。再次，案涉合同不能履行的过错完全在于李福奎，李福奎属于恶意违约。潘宝珍、潘仲君、潘志辉与李福奎签订《房屋买卖合同》前，广州市政府公布了租售同权的房产政策，即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。该政策出台后，房屋价格受到了极大的影响，特别是导致了二手房市场楼价下滑。李福奎也正是基于此而恶意解除合同。而潘宝珍、潘仲君、潘志辉再将案涉房屋放盘出售时，中介的建议售价降低了十几万元。最后，李福奎作为具有完全民事行为能力的成年人，应对合同的约定及其不再购买涉讼房屋之行为后果有合理预期，一审法院以约定的违约金过高为由而任意进行调低，无异于放任了李福奎的故意违约行为，亦是变相鼓励当事人的不诚信行为。二、一审法院在认定案涉合同定金30000元由潘宝珍、潘仲君、潘志辉占有的同时，却又认定该定金归潘宝珍、潘仲君、潘志辉所有已弥补潘宝珍、潘仲君、潘志辉的损失。此外，一审法院又基于潘宝珍、潘仲君、潘志辉未在本案对定金的归属提出诉请，故本案不作调处。但实际上，潘宝珍、潘仲君、潘志辉在一审庭审中已经明确表示在本案中选择适用违约金条款，李福奎交付的定金在违约金中予以扣减。一审法院一方面认定定金在本案中不作调处，又认为定金归潘宝珍、潘仲君、潘志辉所有已弥补潘宝珍、潘仲君、潘志辉的损失，明显的自相矛盾。在此基础上，一审法院驳回潘宝珍、潘仲君、潘志辉的诉讼请求，而并非将违约金调低。这有可能导致出现这样一种后果，即李福奎另案起诉潘宝珍、潘仲君、潘志辉要求返还定金，造成当事人的诉累。被上诉人李福奎答辩称：涉案的《房屋买卖合同》在签订前因为中介公司欺诈误导，致使李福奎误以为自己符合购房资格而签订，存在重大误解。即使合同有效，李福奎在合同签订后为履行合同也尽力去解决购房资格的问题，最后是因为实在无法解决才要求解除合同，并非故意违约。李福奎在当时已经与潘宝珍、潘仲君、潘志辉口头协商一致解除合同，李福奎已经明确不需要潘宝珍、潘仲君、潘志辉退回定金，潘宝珍、潘仲君、潘志辉也是同意的，只是李福奎没有法律意识，不懂得要求签订解除协议，也没有想到潘宝珍、潘仲君、潘志辉反悔追究我方的责任。（二）一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定对涉案合同约定的过高违约金进行调整适用法律正确。根据《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十九条规定以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事案件若干问题的指导意见》第二大点依法合理调整违约，公平解决问题的第5、6点规定，违约金过高的调整应由人民法院根据案件情况，依职权予以衡量并作出裁决。（三）潘宝珍、潘仲君、潘志辉认为应由李福奎就违约金过高的主张承担举证责任，但上述指导意见第8点也有明确规定，李福奎认为认定违约金过高的标准是实际损失，虽然对违约金过高提出抗辩并要求调整的是违约方，但要求违约方来证明守约方的实际损失，这显然是不合理的，因此应由守约方证明其实际损失更为合理。在本案中潘宝珍、潘仲君、潘志辉也未能举证证明涉案合同未能履行对其所造成的损失。实际上，在涉案合同没有履行的情况下，潘宝珍、潘仲君、潘志辉仍然拥有涉案房屋，潘宝珍、潘仲君、潘志辉并无实际损失。潘宝珍、潘仲君、潘志辉提出房价下跌并没有提供证据证明，因此在本案合同不能履行的情况下，没有实际造成潘宝珍、潘仲君、潘志辉实际损失，涉案合同约定的违约金是明显过高的。（四）潘宝珍、潘仲君、潘志辉在签订合同时也知晓李福奎没有购房资格，因此涉案合同因为李福奎没有购房资格而无法履行属于合同目的不能实现，合同应当解除并且双方予以免责。（五）一审法院认定涉案合同的定金由潘宝珍、潘仲君、潘志辉占有，该定金归潘宝珍、潘仲君、潘志辉所有已经弥补潘宝珍、潘仲君、潘志辉的损失，该认定是正确的。且李福奎也确认潘宝珍、潘仲君、潘志辉无需退回定金，因此即使因为李福奎违约，在李福奎没有造成潘宝珍、潘仲君、潘志辉实际损失的情况下，潘宝珍、潘仲君、潘志辉也已经得到了补偿。综上所述，一审法院作出的判决适用法律正确，应予维持，潘宝珍、潘仲君、潘志辉提出的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。2018年1月25日，潘宝珍、潘仲君、潘志辉向一审法院起诉请求判令李福奎向潘宝珍、潘仲君、潘志辉支付违约金147000元。一审法院经审理查明：2017年9月2日，潘宝珍、潘仲君、潘志辉（为甲方、卖方）与李福奎（为乙方，买方）及广州市上居房地产代理有限公司（以下简称上居公司，为中介方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区解放中路××房的物业(具体物业地址以权属证为准，下称该物业）达成一致协议，签订本合同。一、房屋买卖的基本情况如下：1、该物业【建筑面积】48.91平方米（以【房地产证面积为准】）。2、《房地产权证》名称及号码：第002182××、第002182××、第002182××(以房地产证为准）。3、该物业现状：【空置】。4、该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况为：(1)、【不带家私电器】。（3）、【带户口,卖方应2017年12月30日前迁出】。（5）、成交价：1470000元。（6）、楼款交付方式：详见“付款细则”（7）、该物业移交时间：【甲方收齐楼当天】。（8）、交易税费交付方式：【买方承担一切税费、杂费】。（9）、房改房上市交易产生的土地出让金及购买分摊面积所需费用由:【买方承担】。四、乙方己亲自视察并清晰知道该物业现况、交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易。八、甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。九、乙方签订本合同不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成价交10%的违约金。甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。十五、付款细则，乙方应于签订本合同时支付30000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第2种方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延)；2、按揭付款，申请贷款类型【商业贷款】，（1）、乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；（2）、首期楼价款（含定金）共计600000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内;10月30日前到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。（3）、870000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。六、备注：甲方知悉并同意乙方指定任何人落名，乙方同意甲方挂户到甲方办理好继承迁出户口。双方知悉现时限购政策等。同日，李福奎支付了30000元定金给潘仲君，潘仲君并向李福奎立下《购房定金收据》。之后，李福奎没有按约继续履行合同。一审法院认为：潘宝珍、潘仲君、潘志辉、李福奎、上居公司三方签订的《房屋买卖合同》包含了两个法律关系，一是买方与卖方之间的房屋买卖合同关系；二是买卖双方与居间方之间的居间合同关系，该关系不属本案调处的范围。本案潘宝珍、潘仲君、潘志辉是卖方，李福奎是买方，双方之间存在买卖合同关系，并不存在居间合同关系。潘宝珍、潘仲君、潘志辉、李福奎之间的纠纷应适用《房屋买卖合同》中有关买卖合同关系的条款调处。因李福奎的原因造成合同不能履行，李福奎已构成违约，应承担违约责任，经审查，合同约定如李福奎违约造成合同不能履行应按成交价的10%向潘宝珍、潘仲君、潘志辉支付违约金显属过高，现李福奎请求调整违约金的标准一审法院予以支持。鉴于李福奎所支付的定金30000元仍由潘宝珍、潘仲君、潘志辉占有，该定金归潘宝珍、潘仲君、潘志辉所有已弥补潘宝珍、潘仲君、潘志辉的损失，但潘宝珍、潘仲君、潘志辉并未在本案对该30000元定金的归属提出诉请，本案不作调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，于2018年6月28日作出一审判决：驳回潘宝珍、潘仲君、潘志辉的诉讼请求。案件受理费3240元，由李福奎负担。二审期间，双方当事人均无提交新的证据。经二审审查，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据双方的上诉以及答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：李福奎应向潘宝珍、潘仲君、潘志辉赔偿的违约金数额的认定。李福奎因其自身不具备购房资格导致双方之间的《房屋买卖合同》无法继续履行，李福奎构成违约，应承担相应的违约责任。李福奎一审期间抗辩称双方没有进行交易的情况下，潘宝珍、潘仲君、潘志辉没有损失，请求调整合同约定的违约金标准，一审法院酌情调整为30000元，并无不当。潘宝珍、潘仲君、潘志辉就违约金数额提出上诉，但未提交充分证据证明其实际损失，故本院对一审判决不再调整。因本案系李福奎违约导致，故二审案件受理费由李福奎负担。综上所述，上诉人潘宝珍、潘仲君、潘志辉的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由被上诉人李福奎负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 李 民审判员 黄春成二〇一八年十二月二十八日书记员 颜旭怀