湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘3101民初2119号原告：石学红，女，1977年9月15日出生，苗族，住湖南省花垣县。委托诉讼代理人：洪学智，湖南紫霞湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙俊，湖南紫霞湖律师事务所律师。被告：吉首市金成房地产开发有限公司，住所地：湖南省吉首市乾州办事处世纪大道旁。法定代表人：唐荣建，该公司董事长。委托诉讼代理人：周南，男，1973年4月6日出生，汉族，住浙江省乐清市，该公司股东。委托诉讼代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。原告石学红与被告吉首市金成房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石学红的委托代理人洪学智、龙俊，被告吉首市金成房地产开发有限公司的委托代理人周南、万学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石学红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给原告办理不动产权证书；2、依法判令被告支付违约金及损失50000元；3、依法判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月14日与被告签订商品房购销合同，合同约定被告于2013年4月5日前将商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照合同约定，如数支付购房价款，但被告至今未交付商品房产权证书给原告，在此期间，原告多次找到被告要求被告给予办理，但被告一直借故拖延，至今未有结果，原告诉至本院。被告吉首市金成房地产开发有限公司辩称：1、被告已经给原告办理了房产证，只是由于政策变化，两证合一办理不动产权证，才未能及时办理，现答辩人正在积极办理之中；2、原告诉请判决被告支付违约金及损失没有事实根据与法律依据，应当依法驳回此项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据：1、身份证复印件、2、《商品房销售合同》、3、不动产统一发票、完税证明及收据、4、商品房置业内容、临时定单。被告提供的证据：1、《商品房销售合同》、2、房产证、3、世纪大道—溶江路口公共绿化用地征地拆迁工作第一次（2010年4月19日）、第二次（2010年4月29日）协调会议纪要、4、关于请求解决我公司土地落宗历史遗留问题的报告、5、关于请市审计局对我公司拆迁补偿支出进行审计的报告。原、被告对上述证据的真实性均无异议，对证据的证明力发表了各自的意见，本院对原被告提交的证据全部予以确认，作为本案定案依据，在卷作证。根据采信的证据，结合庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：原告石学红于2013年3月14日与被告吉首市金成房地产开发有限公司签订商品房销售合同，合同约定被告吉首市金成房地产开发有限公司于2013年4月5日前将商品房交付原告石学红使用。合同签订后，原告石学红按照合同约定，先后支付了首付购房款172825元，州住房公积金贷款250000元，共计交纳房款422825元。被告已将房屋交付给原告使用。合同第十五条关于产权的约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。2014年8月20日，被告吉首市金成房地产开发有限公司给原告石学红办理了房产证（吉房权证乾字**），没有办理土地证。现原告要求办理商品房不动产权证，多次找到被告吉首市金成房地产开发有限公司要求给予办理未果，引起诉讼。被告逾期未给原告办理不动产权证有两个原因，一是政策变化，原来政策规定是开发商给买受方办理房产证和土地证，现在要求办理两证合一的不动产权证。二是被告吉首市金成房地产开发有限公司二期项目因土地未落宗。经查明：被告吉首市金成房地产开发有限公司系吉首市政府2005年招商引资企业，依法受让了改制企业市内衣厂的国有土地，进行房地产开发，项目名称为湘州阳光。被告于2005年6月8日取得了相应的房地产开发项目的国有土地使用权，国有土地使用权证号为吉国用（2005）第4一12一13号，面积30345.8平方米。2010年4月，因吉首市政府修建世纪大道及溶江路口作为公共绿化用的需要，即现在湘州阳光项目东北角5栋、6栋转角处位置，有两户的建筑物属于市政拆迁对象需要拆迁，根据市政府2010年4月19日《世纪大道一溶江路口公共绿化用地征地拆迁工作第一次协调会议纪要》、第二次（2010年4月29日）协调会议纪要的精神，以市国土局为拆迁主体，被告湘州阳光项目承担征地拆迁补偿费用，由被告自行拆迁。被告履行了拆迁和补偿工作完成后，因国土部门未就该拆迁部分土地及时落宗到被告名下，形成了被告现有土地面积与原发证面积有出入，现进行不动产登记必须将该部分土地按土地出让程序落宗到被告名下，造成不能及时给原告办理不动产登记。为此被告向市政府提交了关于请求解决我公司土地落宗历史遗留问题的报告、关于请市审计局对我公司拆迁补偿支出进行审计的报告的。在市政府协调下，土地落宗的相关工作正在办理中，被告承诺在2019年4月30日前尽快给原告办理不动产权证。本院认为，本案争议的焦点在于被告是否应当承担逾期办证的违约责任。一、关于判令被告给原告办理不动产权证书的诉求，原告石学红与被告吉首市金成房地产开发有限公司签订的商品房预售合同合法有效，原告已履行了合同约定的付款等义务，被告交付了房屋，并给原告办理了房屋产权证，双方买卖关系成立。被告应该按合同约定履行给原告办理不动产权证的义务，原告的该项诉讼请求本院予以支持。二、关于原告要求依法判令被告支付违约金及损失50000元的诉求，被告逾期未给原告办理不动产权证的有两个原因，一是政策变化，原来政策规定是开发商给买受方办理房产证和土地证，现在要求办理两证合一的不动产权证。二是被告吉首市金成房地产开发有限公司二期项目因土地落宗涉及到市政建设拆迁的历史原因，形成了被告现有土地面积与原发证面积有出入，现进行不动产登记必须将该部分拆迁受偿的土地按土地出让程序落宗到被告名下，土地出让程序是有严格法律规定的流程，被告正在按法定程序办理之中。原告与被告合同第十五条第3项关于产权的约定：“如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。”现原告要求支付违约金的请求，因为政策变化、土地没有落宗属于不可归责的客观事实，主观没有过错的故意，按合同属于非出卖人原因的上述约定，原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，但是本院给予被告4个月的合理期限履行给原告办理不动产权登记的义务，为了督促被告积极履行义务，在规定期限内仍没有履行完办证资料报备义务，被告就要支付原告按合同约定的违约金。关于原告请求赔偿50000元损失费，没有提交相关的事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限本判决生效后4个月内，被告吉首市金成房地产开发有限公司将原告石学红办理权属登记所需资料报房屋产权登记机关备案，如逾期不履行，被告吉首市金成房地产开发有限公司则要支付原告石学红已付房价款422825元的1%违约金4228.25元。二、驳回原告石学红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告吉首市金成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  唐蔚雯二〇一八年十二月二十日书记员  吴 歌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。