湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初3310号原告：吕骁娴，女，1993年9月29日出生，汉族，江苏省南京市人，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：黎心竹，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋旺，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区宝马路以**九华服务大楼****。法定代表人：杨靖，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区，系该公司法务。原告吕骁娴与被告湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕骁娴的委托诉讼代理人黎心竹、蒋旺与被告原弘产公司的委托诉讼代理人杨晓青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕骁娴向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告于2011年9月24日签订的《租赁合同》。二、判令被告支付原告拖欠的租金91410.9元（暂自2014年10月1日计算至2018年10月30日止，应至租赁关系解除之日）。三、请求被告向原告支付滞纳金17072.5元；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年原告与被告就原告所有的位于湘潭九华示范区学府路1号新都汇一期X单元XXXX号，建筑面积55.1平方米的房屋签订了《租赁合同》。合同约定租赁期间为十年，租赁期包括初始租期和续租期，起租日自交房之日的次日开始计算。初始租期为起租日起至第五个租约年满之日止，从第五个租约年满之日的次日起到第十个租约年满之日为租金年度增长的续租期。初始租期以房屋面积每平方米每月30元的标准（含税）向原告支付租金，续租期以初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付（含税）。租金支付采用预付方式，被告自免租施工期（3个月）满之日起每半年预付一次租金至原告。同时双方约定被告不按时向原告支付租金，每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金，超过半年未付，原告有权终止协议，并可向被告追究违约责任。合同签订后，2012年12月31日被告将房屋交付于原告，2013年1月1日至2013年3月31日为免租施工期，被告应在每年的4月和10月支付半年租金，但被告仅付了三期租金（2013年4月1日至2014年9月30日）。此后被告再未向原告支付租金，现为了维护原告的合法权益，故诉至法院。原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：证据一：原告身份信息，拟证明原告诉讼主体资格；证据二：被告企业公示信息，拟证明被告诉讼主体资格；证据三：商品房买卖合同、房产证，拟证明房屋权属及房屋面积；证据四：租赁合同，拟证明原、被告之间的租赁关系及双方约定的具体事项，被告严重违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任；证据五：银行流水，拟证明被告租金支付情况及被告欠付租金的事实。证据六：原、被告关于房屋租赁一事的相关情况在2017年7月5日的录音视频，拟证明业主代表就催收租金及后续租赁合同履行及是否解除一事进行协商，原告多次向被告主张权利。被告原弘产公司辩称：一、根据双方《租赁合同》的约定，原告早已违约。理由：在租赁合同中第五条明确约定原告应当“提供房屋可供出租的合法文件”，根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”所以这些合法文件应当包括《房屋租赁登记备案证明》及房租发票，但原告一直未能提供这些合法文件，原告已构成违约。因此根据租赁合同第八条违约责任第2项的规定“如果甲方违反本合同的任一条款，视为甲方违约，甲方需退还乙方已付的全部租金，并根据收取租金之日起至甲方退还全部租金之日止，甲方须按每日万分之二向乙方支付利息；”除原告需退还被告已付全部租金外，被告不应承担合同违约责任。二、原告要求被告支付的房屋租金诉讼请求中2017年11月1日以前的租金已过诉讼时效，理由：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行届满之日的次日起算。同时2018年7月18日最高人民法院“关于民法总则（2017年10月1日实施）诉讼时效制度若干问题的解释”也明确了原民法通则规定的时效节点，再次辨明原告要求被告支付的房屋租金诉讼请求中2017年11月1日以前的租金已过诉讼时效，被告不承担2014年10月1日至2017年10月31日的租金支付义务，也不承担该部分租金关联违约金的支付义务；被告应付租金应该是2017年11月1日至2018年10月31日期间，合计20331.9元；同时根据合同第四条原告需要提供20331.9元的租金发票。三、原告对违约金的计算不正确，理由：首先原告请求的租金中2017年11月18日以前的租金请求已经超过诉讼时效；其次，《租赁合同》第五条中明确了支付租金违约是指延期支付超过半年，合同第八条明确了如果不按照上述约定即延期超过半年时点开始计算违约金，也就是说2017年11月1日作为支付租金的起算点，2018年5月1日才能开始计算2017年11月1日至2018年4月30日的租金逾期违约金；而2018年5月1日至2018年10月30日的下半年租金支付义务根据合同条款被告尚未违约，故违约金尚未发生；因此，违约金的计算应当以被告半年度应付租金10116元（含税）以及实际违约期间（2017年11月1日-2018年4月30日）为基数重新计算，合计364元。综上，诚请法院依据相关法律法规、合同条款之双方约定驳回原告的第二、第三诉讼请求。关于原告的第一诉讼请求，基于被告已处于实质资金链断裂、全部资产均被抵押查封冻结、大量待执行案件无法解决，不具备经营管理能力，被告同意配合；同时考虑到原告主要投资风险已经解除（房产证已经办理完毕），周边住宅房产价格已经超过当年投资价格，装修、设施设备完善的写字楼未来投资收益更加明确，目前又处于租赁状态中，被告希望尽可能同原告达成相互谅解，从而和解此案。经本院审理查明：原告吕骁娴与被告原弘产公司于2011年9月24日签订一份《租赁合同》，《租赁合同》约定：原告吕骁娴将其所有的位于湘潭九华示范区学府路1号新都汇一期X单元XXXX号（房屋面积为55.06㎡）房屋出租给被告原弘产公司。《租赁合同》第三条约定：房屋的租赁期含初始租期和续租期。房屋的租赁期自原告实际完成房屋的交房之日的次日起至第十个租约年年满之日止；其中起租日起至第五个租约年满之日止为租金固定的初始租期，从第五个租约年满之日的次日起到第十个租约年年满之日止为租金年度增长的续租期。第四条约定：双方同意按照原告的房屋购买合同面积55.06平方作为基数，初始租期被告按照每平方米每月30元（含税）向原告支付租金，续租期被告按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）；租金支付采用预付方式，被告自免租施工期满之日起每半年预付一次租金至原告指定账户；《租赁合同》第八条还约定：如被告不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金。合同签订后原告于2012年12月31日办理了交房手续。被告向原告支付了2013年4月1日至2014年9月30日的租金，现因被告未向原告支付2014年9月30日之后的租金，原告为维护其自身合法权益，故诉至本院。以上事实有原告提交的原告的身份资料及被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《收据》、银行流水以及原、被告的当庭陈述等证据足以证实。本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告主张与被告解除《租赁合同》的主张是否应当得到支持？二、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否应当得到支持？房屋租金计算的起止时间及金额为多少？三、原告主张的滞纳金是否能够得到支持？第一个焦点：本院认为，合同签订后，原告履行了将房屋交付给被告使用的义务，被告应按约履行向原告给付房屋租金的义务，但被告除向原告支付了第一年、第二年租金外至今未按合同约定给付房屋租金，符合原、被告签订的《租赁合同》第八条合同解除的情形，为此本院对原告要求解除原告与被告新都公司签订的《租赁合同》，本院予以支持。第二个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，被告辩称原告2017年11月1日之前主张的租金已经超过诉讼时效。对于原、被告的主张本院评析如下：本案中《委托租赁合同》第四条对于租金支付时间约定为“租赁租金支付采用预付方式，乙方自免租施工期届满之日起每半年预付一次租金至甲方指定账户”，从上述约定可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2014年10月1日、2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日、2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日。在诉讼过程中原告虽提交了一份视听资料，虽可证实原告的业主代表曾到被告处主张过权利，但因无法核实主张权利的时间，为此本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中被告欠付原告2016年10月1日之后的租金在民法总则施行之后尚未届满一年，故应当适用三年诉讼时效期间的规定，为此本院对被告主张原告2016年9月30日之前的租金超过了诉讼时效的抗辩意见予以支持，对2016年10月1日之后至2017年11月1日的租金超过了诉讼时效的抗辩意见不予支持。为此被告应自2016年10月1日起至合同解除之日向原告支付租金。对于租金计算标准，按照原告吕骁娴与被告原弘产公司签订的《委托租赁合同》的约定“双方同意按照原告房屋购买合同面积共计55.06平方作为基数，初始租期被告按照每平方米每月30元（含税）向原告支付租金；续租期被告按照初始租期租金每年递增3%的比例向原告支付租金（含税）”。为此被告原弘产公司应当按照合同的约定的租金标准向原告吕骁娴支付租金。租金自2016年10月1日起按照月租金1651.8元（55.06平方米×30元/平方米=1651.8元）的标准计算至2018年3月31日为29732.4元（1651.8元/月×18月=29732.4元）；自2018年4月1日起的租金以初始租期租金1651.8元/月，按每年递增3%的比例支付。第三个焦点，对于原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，原、被告在《租赁合同》中约定了：如被告不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金。该滞纳金在性质上实为违约金，且不违反法律规定。因此，对原告要求被告支付滞纳金的要求，本院予以支持。对于滞纳金的计算，被告原弘产公司支付租金的时间为每年的4月1日和10月1日支付，故被告原弘产公司应自应付租金之日起，应分四个期间向原告缴付滞纳金，滞纳金共计3853.97元。其中：第一个期间为自2016年10月2日起以9910.8元（1651.8元/月×6月=9910.8元）为基数计算至原告主张的2018年10月30日止为1502.48元、第二个期间为自2017年4月2日起以9910.8元为基数计算至2018年10月30日止为1141.72元、第三个期间为自2017年10月2日起以9910.8元为基数计算至2018年10月30日止为778.99元、第四个期间为自2018年4月2日起以10208.124元（1651.8元/月×6月×103%=10208.124元）为基数计算至2018年10月30日止为430.78元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告吕骁娴与被告湖南原弘产房地产开发有限公司于2011年9月24日签订的《租赁合同》；二、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告吕骁娴支付租金（租金自2016年10月1日起按照1651.8元/月的标准计算至2018年3月31日为29732.4元；自2018年4月1日起的租金以初始租期租金1651.8元/月，按每年递增3%的比例支付至本判决生效之日）；三、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告吕骁娴支付滞纳金3853.97元；四、驳回原告吕骁娴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2470元，减半收取计1235元，由被告湖南原弘产房地产开发有限公司负担448元，由原告吕骁娴负担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇一八年十二月十七日法官助理何婵娟代理书记员  杨 韬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。