辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽06民终1650号 上诉人（原审被告）：任玫瑰，女，1959年2月23日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：彭云利，辽宁博阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：史洪国，男，1977年2月20日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：姜传祥，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。 原审被告：郝占东，男，1957年4月19日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：彭云利，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人任玫瑰因与被上诉人史洪国、原审被告郝占东房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任玫瑰及其与原审被告郝占东的共同委托诉讼代理人彭云利，被上诉人史洪国及其委托诉讼代理人姜传祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任玫瑰上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：由于上诉人转让给被上诉人25套房屋中有22套房屋被法院判决归案外人所有，致双方签订的房屋转让协议无法履行。2012年5月15日，双方重新签订协议书，约定上诉人将300万元房屋转让款返还给被上诉人，并约定剩余的三套房屋留给被上诉人作为补偿，但前提是三处房屋没有被法院判决给案外人为履行条件，后振兴法院将其中一处404房屋判归案外人李冬梅所有，应视为上诉人依据协议留给被上诉人三处房屋中一处给付条件不成就，上诉人不应当承担法律责任。原审判决上诉人承担违约责任，并给付被上诉人277583元及鉴定费、诉讼费缺乏事实和法律依据。且被上诉人基于协议已经得到了两套房屋，被上诉人并没有因此产生任何损失，且被上诉人在签订协议时应当预见到协议约定的三处房屋也可能被法院判决给案外人。 史洪国辩称，双方于2012年5月15日签订的协议明确约定上诉人同意以三处房屋对被上诉人进行补偿，并承诺该三处房屋没有瑕疵，没有被法院判决认定归属于其他权利人，不存在上诉人所说的附条件的意思表示。上诉人违反协议约定，应当承担违约责任。由于法院将案涉404房屋判决归属案外人，导致上诉人对被上诉人的补偿承诺部分不能实现，因此，上诉人应当承担违约责任。上诉人占用被上诉人房款300万元，当时双方估算损失100余万元，由于上诉人没有现金返还给被上诉人，故同意用三处房屋补偿。上诉人的上诉请求及理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 郝占东同意任玫瑰的上诉请求及理由。 史洪国向一审法院起诉请求：被告任玫瑰、郝占东共同给付违约金，并支付自2015年7月13日起至付清之日止利息。 一审法院认定事实：被告任玫瑰、郝占东系夫妻关系。2011年7月27日，原告为乙方，被告任玫瑰为甲方（以被告郝占东名义），签订协议书一份，约定甲方将X路X号X室等25套房屋（益荣家园小区）转让给乙方，价款为三百万元。2012年5月15日，因上述25套房屋中有22套房屋（不包括X路X号X室）涉及另案诉讼，原告（甲方）与被告任玫瑰（乙方）又签订协议书一份，约定：由于第三方（法院）把亿荣家园房屋22套判给他人，所以将原来甲乙双方协议改成如下：一、乙方返还甲方本金三百万元整，再给甲方留下在甲方手中没判的房屋作为补偿……。2015年7月13日，案外人李冬梅作为原告，以任玫瑰、郝占东、亿荣房地产开发有限公司为被告提起诉讼，要求确认亿荣房地产开发有限公司与任玫瑰、郝占东签订的涉及X路X号X室房屋的买卖合同无效，并要求确认李冬梅与亿荣房地产开发有限公司签订的涉及X路X号X室房屋的买卖合同有效，亿荣房地产开发有限公司协助办理前述房屋权属登记手续。本院审理后，判决支持了李冬梅的诉讼请求。因原告申请，本院委托辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司对坐落于丹东市振兴区X路X号X室房屋价值予以评估，该公司出具估价意见：该房屋市场价值为277583元。原告支付评估费3000元。 一审法院认为，原告与被告任玫瑰签订房屋买卖合同后，因无法实现合同目的，双方又就解除及赔偿事宜达成一致意见，系协商后自愿签订，双方也应据此履行。对于X路X号X室房屋，为被告任玫瑰补偿原告损失的一部分，在非因原告原因而无法取得物权或变价为房款的情况下，作为承诺对原告予以补偿的被告任玫瑰，理应因原告未取得双方约定的全部补偿而承担相关责任。因该房屋原、被告均已无权处分，故按评估机构所评估价值确定被告任玫瑰向原告赔偿的标准较为公平，对原告请求被告任玫瑰向原告支付277583元的主张本院予以支持。对于利息，本院2015年7月13日作出判决确认被告郝占东与丹东亿荣房地产开发有限公司签订的关于涉案房屋买卖合同无效，但被告任玫瑰与原告之间关于补偿方式约定为房屋，不动产区别于货币，故对原告请求被告任玫瑰从此时起向原告支付利息的主张本院不予支持。因原告没有证据证明被告郝占东参与相关协议的签订，也无证据证明对其有过补偿的承诺，故对原告请求被告郝占东承担赔偿责任的主张本院不予支持。被告郝占东经本院传票传唤，未出庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 一审法院判决：一、被告任玫瑰于判决生效后立即向原告史洪国支付补偿款277583元；二、驳回原告史洪国其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行义务，将依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5605元，减半收取2802.5元，其他诉讼费3000元，由原告负担70元，被告任玫瑰负担5662.5元。 二审期间，上诉人任玫瑰提供（2011）振兴民一初字第00915号民事判决书，证明案涉房屋是益荣公司向上诉人任玫瑰借款180万元形成的抵押物，案涉房屋转移到被上诉人史洪国处是抵押物变现的法律关系，不是房屋买卖合同法律关系。 被上诉人史洪国的质证意见为，对证据的真实性没有异议，该证据不属于新证据。该证据涉及的是上诉人任玫瑰与益荣公司的借贷关系，不是与被上诉人史洪国的借贷关系，被上诉人史洪国与上诉人任玫瑰是房屋买卖法律关系。 原审被告郝占东同意上诉人任玫瑰对证据的证明意见。 本院的认证意见为，上诉人任玫瑰提供的该份判决现已发生法律效力，本院对其真实性予以确认，但该份证据不能证明上诉人任玫瑰与被上诉人史洪国间存在借贷关系，故对于上诉人任玫瑰欲证明的问题不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，上诉人任玫瑰与被上诉人史洪国对于双方于2012年5月15日签订协议中约定的“法院没判的房屋”的理解上存有争议。《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被上诉人史洪国和上诉人任玫瑰于2011年7月27日签订的房屋买卖协议因案外人主张房屋权利致双方买卖合同无法履行，故双方于2012年5月15日再行签订协议，其目的是为了重新对双方的权利和义务进行约定，以解决房屋买卖协议不能履行的后续事宜。从协议内容来看，上诉人任玫瑰承诺将没有权属争议的房屋给付被上诉人史洪国作为对合同无法履行的补偿。协议中，双方共同确认25套房屋中有22套房屋涉及另案诉讼，表明双方在签订协议当时对于没有权属争议的房屋为三套的事实均无异议，由此可以认定上诉人任玫瑰承诺给付被上诉人史洪国的房屋是确定的。所以对于协议条款中“法院没判的房屋”理解为特指双方签订协议当时没有权属争议的房屋更符合双方当事人订立协议时的真实意思表示。如对此理解为此后不特定的期间里不存在权属争议的房屋，可能导致被上诉人史洪国基于买卖合同无法履行应得的补偿无法实现，违背了双方签订协议当时的真实意思表示。故上诉人任玫瑰对于争议条款的理解不能客观反映双方签订协议当时的真实意愿。现因案外人主张权利，导致被上诉人史洪国不能取得案涉404房屋的所有权，被上诉人史洪国据此主张货币补偿应予支持。 综上所述，上诉人任玫瑰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5605元，由任玫瑰负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  房春堂 审判员  康 璐 二〇一八年十二月十七日 书记员  姜瑶裕