杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初275号 原告:林福来，男，1983年5月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托代理人：张海阳，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：林超颖，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被告:姚海燕，女，1983年11月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：沈佩杰、高超楠，浙江湘湖律师事务所律师。 原告林福来（以下简称原告）诉被告姚海燕（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员俞丽丽适用简易程序独任审判，于2018年3月23日、10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张海阳、林超颖，被告及其委托代理人高超楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原被告双方于2015年12月28日签订有一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将坐落于余杭区航海路1625号12堡车站二楼的房屋出租给原告使用，租赁期限为2016年1月10日至2019年1月9日，每年租金38000元，半年支付一次，押金6000元整。后该房屋遇拆迁，被告就拆迁补偿事项与拆迁部门达成了拆迁协议，其中原告所租赁房屋部分装修评估价格为38900元，该部分装修系由原告经被告同意后自行出资所谓，基于公平原则，被告就该部分装修所获的拆迁补偿应支付给原告。因原被告双方无法就拆迁补偿事宜达成一致，被告擅自毁坏房屋逼迫原告搬迁，造成原告货物损失6000元。此外拆迁部门通知原告需在2017年12月10日之前腾空房屋，被告应当退还此期限后剩余的一个月租金3166元并返还租金6000元。综上，原告多次向被告讨要上述款项，但其一直拒绝支付，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所诉，依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告向原告返还房租3166元；2、判令被告向原告返还押金6000元；3、判令被告向原告支付拆迁补偿暂计38900元（以装修评估价格为准）；4、判令被告向原告支付货物损失6000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1、《房屋租赁合同》一份，证明原告向被告租赁了房屋，租赁期限为2016年1月10日至2019年1月9日，每年租金38000元，押金6000元的事实； 2、转账凭证一份，证明原告按合同约定支付了租金的事实； 3、个人房屋装修合同一份，证明原告就所租赁房屋进行了装修，共支出装修费78000元的事实； 4、通知一份，证明拆迁部门通知原告需在2017年12月10日之前腾空房屋的事实； 5、装修评估价目一份，证明原告所租赁房屋部分的装修评估价格为38900元的事实； 6、微信聊天记录一份，证明原被告之间就拆迁补偿事宜进行了多次协商，被告拒绝按评估价款补偿原告的事实。 7、收条一组，证明林福来支出工程材料款78000元的事实。 被告答辩称，原告实际在2018年2月1日才正式腾退房屋，所以我们认为不应该返还房租，第二年租金是到2018年1月9日，所以1月10日至2月1日的租金应在押金中予以扣除；原告的第三项诉请，我们认为拆迁是不可抗力因素，被告并未损害原告的装修没有过错，被告也并未实际获得原告的装饰装修，因此我们认为不应该补偿原告38900元；被告没有货物保管义务，也没有侵权行为，因此被告不需补偿该笔费用，该项诉请法律基础是侵权关系，与房屋租赁合同没有关系。 被告为支持其辩称主张，提供并陈述了下列证据材料： 1、三角村征迁宣传册一份； 2、包干补偿法外正常装修补助标准一份； 证据1-2共同证明原告的装饰装修对被告所得补偿并无增益的事实。 3.拆迁安置协议，证明房屋装修补偿费是按照包干补偿费来计算的。 4.乔司街道办事处出具的证明一份，证明拆迁房屋正常装修评估值为740596元，对应补助为22万元，其余61万元系按照房屋面积所得的装修补偿款，上述两项共计为83万元的事实。 根据当事人的陈述，以及有效证据，本院查明本案事实如下： 原、被告双方于2015年12月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于余杭区航海路1625号12堡车站二楼办公室出租给原告使用，建筑面积180平方米。租赁期限为2016年1月10日至2019年1月9日，每年租金38000元，半年支付一次，押金6000元整。上述合同签订后，原告已支付2016年1月10日至2018年1月9日的租金及押金6000元。 2017年10月27日，被告户就拆迁补偿事项与拆迁部门达成了拆迁协议，签订《余杭区收购集体所有土地房屋补偿安置协议书》一份，原告获得装修补偿费共计83万元，其中61万元系按照房屋面积所得的装修补偿款，22万元为装修补助。原告房屋总的正常装修评估值为740596万元，其中原告所租赁房屋部分装修评估价格为38900元。根据原告提交的与被告的微信聊天记录，双方曾就原告的装修赔偿问题进行过协商，原告称“我们也不需要你赔，政府给多少我们就拿多少，哪怕政府只赔我们100，我们也认了”。但双方就此事未能协商一致，原告认为，被告就该部分装修所获的拆迁补偿应支付给原告。故原告诉至法院，要求判如所请。 另查明，被告户选择的房屋装修补偿费系按包干补偿法计算，包干补偿法的补偿标准为主房合法建筑面积给予每平米720元的补偿，附房视作合法面积部分给予每平米400元的补偿。对采用包干补偿法的，原有正常装修及附属物按评估值分档次给予一定的补助。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。原告要求被告退还最后一个月即2017年12月10日至2018年1月9日的租金，但结合双方的微信聊天记录，原告在2017年12月21日尚未腾退房屋，原告亦未提交任何证据证明其腾退时间，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告退还押金6000元，被告认为原告实际系于2018年2月1日腾房，故2018年1月10日至2月1日的租金应在押金中扣除，但被告未提交证据证明原告的腾房时间，故对被告的该辩称，本院不予采信，确认被告应向原告返还押金6000元。原告要求被告支付拆迁补偿费用，被告户选择的房屋装修补偿费系按包干补偿法计算，包干补偿法所计算得出的补偿费用由两部分组成，一部分为按照建筑面积乘以每平米720元或400元计算，一部分为以原有正常装修及附属物按评估价值分档次给予一定的补助，即被告户的房屋装修补偿费一部分系基于建筑面积所得，一部分系基于原有正常装修及附属物评估价值所得。原告所租赁房屋部分装修评估价格为38900元，被告户总的正常装修评估值为740596万元，对应补助标准为22万元。被告就该部分装修所获的拆迁补偿金额为38900元÷740596×220000=11555.6元，故被告应支付给原告该部分拆迁补偿金额为11555.6元。原告主张货物损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姚海燕返还原告林福来押金6000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告姚海燕支付原告林福来拆迁补偿款11555.6元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告林福来其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1152元，由被告林福来负担374元，原告姚海燕负担778元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  俞丽丽 人民陪审员  张丽荣 人民陪审员  孙荣水 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  陈秋夏