北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34242号原告：祖X，男，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李阳，北京市海铭律师事务所律师。被告：北京时尚雅园大酒店有限公司，住所地北京市通州区葛布店南里**。法定代表人：韩建秋，总经理。委托诉讼代理人：张家忍，北京昊庭律师事务所律师。原告祖X诉被告北京时尚雅园大酒店有限公司（以下简称时尚雅园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭审理了本案。原告祖X及其诉讼代理人李阳、被告时尚雅园公司的诉讼代理人张家忍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祖X向本院提出诉讼请求：1.要求时尚雅园公司支付解除协议赔偿金80万元；2.要求时尚雅园公司支付解除协议违约金56160元；3.本案诉讼费由时尚雅园公司承担。事实和理由：我与时尚雅园公司自2018年2月开始接触，双方达成口头租赁协议，后签订租赁意向协议，并于3月15日正式签署租赁协议。达成协议后，我向时尚雅园公司支付了160万元的租赁费用，并且开始寻找设计人员进行设计、施工，并支付加盟费用，已经入场。4月初，时尚雅园公司口头说要拆迁所以要终止合同，但是至今也未拆迁。后双方达成解除协议及赔偿方案。在此过程中时尚雅园公司部分履行了赔偿协议，向我支付了五周的利息，分五次支付，支付4500元一次、支付4860元四次，共计23940元。到第3个月开始时尚雅园公司开始拖欠利息，利息自2018年6月25日计算至今已有四个月，我主张的违约金56160元是按照两个月计算的。为维护我的合法权益，故诉至法院。时尚雅园公司辩称，不同意祖X的诉讼请求。理由如下：1.双方的租赁合同已经于2018年4月8日解除，祖X共计支付了160万元押金，4月13日我公司已经将该笔款项退还给了祖X。2.关于赔偿金的问题，当时祖X陈述已经对房产进行了投资，我方才同意赔偿其实际损失，但是祖X未产生任何实际损失，故我公司不认可应该赔偿祖X80万元的损失。3.违约金和赔偿金二者不能并存，况且双方约定违约金的利息远远超过法定的标准，无论是赔偿金还是违约金我公司均要求予以减少。综上，不同意祖X的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月2日，时尚雅园公司与祖X签订《承租意向协议》，约定时尚雅园公司将位于北京市通州区某商业楼及院落（以下简称涉案场地）租赁给祖X使用，租期10年，租金第1-3年880万元，第4-6年924万元……；本协议签订时，祖X应向时尚雅园公司支付定金30万元，并约定正式合同签订时此协议作废。协议还约定了其他内容。孙X作为时尚雅园公司代表在该协议上签字。协议签订后，祖X向时尚雅园公司支付定金30万元。3月15日，孙X与祖X签订《商业房屋租赁合同》，约定孙X将涉案场地租赁给祖X用于经营酒店及餐饮，并分为两部分分别交付，KTV部分（除汉庭以外的所有房产）及汉庭部分（汉庭酒店所占用部分），KTV部分交付日期为2018年4月1日起至2028年9月8日止，汉庭部分交付日期为2018年9月9日起至2018年9月8日止，承租期的起始日自实际交付之日起计算，见附件交付确认表。合同关于租期、免租期、租金数额约定与《承租意向协议》一致，并进行了细化规定。同时合同约定租金支付方式为押二付六，祖X应于合同签订后的2日内向对方缴纳押金146万元(相当于租期首年两个月的租金)。合同第五条“物业交付”项下约定：本协议签订后，乙方向甲方交付定金160万元，合同生效。如乙方因自身原因无法执行租赁协议，则视为乙方违约，甲方所收定金不予退还。如甲方因自身原因无法执行租赁协议，则视为甲方违约，应退还所收定金另赔偿乙方违约金160万元。合同还对双方的其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，祖X向孙X支付定金160万元（含之前支付的定金30万元）。4月8日，孙X（甲方）与祖X（乙方）签订《终止租赁合同协议》，约定：因甲方不能按2018年3月15日所签署的合同交付涉案场地给乙方，甲乙双方协议如下：1.甲方承诺于2018年4月10日前退还全部定金160万元；2.甲方承诺于2018年4月13日前付乙方赔偿金80万元；3.乙方对甲方无任何支付义务和赔偿义务。4月13日，孙X将160万元定金退还祖X。5月22日，时尚雅园公司（甲方）与祖X（乙方）签订《赔偿款还款协议》，约定：2018年5月31号前偿还乙方40万元整，甲方在2018年6月25号前偿还乙方剩余40万元整。甲方逾期未履行部分需支付乙方每天1.17‰利息及违约金。2018年6月25号后不还款，乙方有权按照原始租赁协议追究其违约责任。后孙X分别于6月8日向祖X支付4500元、于6月14日支付4860元、于6月25日支付4680元、于7月2日支付4860元、于7月3日支付4860元，共计支付23760元。经询问，时尚雅园公司认可孙X系其员工，对孙X与祖X签署的《商业房屋租赁合同》及《终止租赁合同协议》亦予以认可，并表示系通过孙X账户收款及退款，但认为虽然《终止租赁合同协议》约定其向祖X支付赔偿款80万元，但该赔偿应以实际损失为前提。双方自3月15日签约，后于4月8日解约，在短短24天内祖X并未对涉案场地作任何装饰装修等添附，也未产生任何实际经济损失，谈不上因合同的解除而请求损失赔偿。祖X则提交《设计施工合同》、《维也纳酒店特许经营加盟合同书》以及转账凭证，证明其签订合同后对涉案房屋进行了设计，并实际支付设计费6万元、加盟费45万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，祖X与时尚雅园公司签订的《承租意向协议》、《商业房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效。在前述租赁合同不能履行的情况下，双方协商一致解除，并签订《终止租赁合同协议》及《赔偿款还款协议》，明确约定时尚雅园公司支付祖X赔偿金80万元及利息，现祖X要求按照《终止租赁合同协议》及《赔偿款还款协议》约定支付赔偿金80万元及违约金56160元，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，自双方签约至解约23天，在其此间祖X并未入住涉案房屋，亦未对房屋进行装修，虽其提交证据证明其支付了设计费6万元、加盟费45万元，但其未提交证据证明该部分损失已经实际发生，故本院认为双方约定的赔偿金数额及利息计算标准过分高于祖X的实际损失，现时尚雅园公司亦申请法院予以减少，本院依法对双方约定的赔偿数额及利息予以调整，并结合本案的实际情况酌情支持祖X要求时尚雅园公司支付解除协议赔偿金40万元的诉讼请求，对于其过高要求部分，于法无据，本院不予支持；对于时尚雅园公司已支付的23760元部分，依法应予扣除。对于祖X要求时尚雅园公司承担解除协议违约金56160元的诉讼请求，祖X表示为时尚雅园公司迟延履行支付赔偿金80万元的利息，因时尚雅园公司支付的赔偿金已足以弥补其实际损失，其再行主张利息损失于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京时尚雅园大酒店有限公司支付原告祖X解除协议赔偿金376240元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告祖X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6181元，由原告祖X负担2709元（已交纳），由被告北京时尚雅园大酒店有限公司负担3472元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周婷二〇一八年十二月十二日书记员  芦辛