江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初7410号原告（反诉被告）:无锡八方汇商业经营管理有限公司,住所地无锡市滨湖区海岸城41-2001-1。法定代表人：陈穗生,该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳，该公司员工。委托诉讼代理人：华蕾，该公司员工。被告（反诉原告）：无锡生日快乐餐饮有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城55-301。法定代表人：王云逸，该公司总经理。委托诉讼代理人：董青，江苏蘅远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。被告：王云逸，男，1972年1月19日生，汉族，住无锡市北塘区。委托诉讼代理人：董青，江苏蘅远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡八方汇商业经营管理有限公司（以下简称八方汇公司）诉被告（反诉原告）无锡生日快乐餐饮有限公司（以下简称生日快乐公司）、王云逸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理，依法适用简易程序于2018年12月19日进行了公开开庭审理。原告八方汇公司的委托诉讼代理人赵阳，被告生日快乐公司、王云逸的委托诉讼代理人董青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八方汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令生日快乐公司立即支付拖欠的2018年8月1日至2018年10月31日的商业服务费35057.70元、物业管理费39891.00元，合计74948.70元及逾期付款违约金（自2018年8月11日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；2、判令生日快乐公司立即支付拖欠的2018年11月1日至2019年1月31日的租金27502.50元、商业服务费110010.60元、物业管理费119673.00元，合计257186.10元及逾期付款违约金（自2018年11月13日起至实际给付之日止按每日万分之六点五计算）；3、判令王云逸对生日快乐公司的上述第一、二项义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，王云逸向其承租海岸城55-301、302、303号商铺，双方签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》)。2017年10月15日，其与生日快乐公司、王云逸签订《三方协议书》，约定自2017年10月10日起，租赁合同中王云逸的权利和义务一并转让给生日快乐公司，王云逸对租赁合同中生日快乐公司的义务承担连带责任。后生日快乐公司拖欠2018年8月1日起的租赁费用。根据《租赁合同》约定，逾期付款的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金。现其自愿调整为按万分之六点五计算。被告生日快乐公司与王云逸共同辩称：对八方汇公司陈述的事实无异议，生日快乐公司因为经营不善已经停业。对于2018年8月1日至2018年10月31日之间产生的商业服务费和物业管理费合计74948.70元无异议，2018年11月1日至2018年12月19日的租金14506.81元、商业服务费58027.56元、物业管理费63124.21元，以上三项合计135658.58元，予以认可。逾期付款违约金请求法院适当调整，主张按照每日万分之二计算。王云逸对生日快乐公司的付款义务承担连带责任无异议。反诉原告生日快乐公司向本院提出反诉请求：请求解除原告和被告一的房屋租赁合同关系。其经营不善严重亏损，已经停业，无力继续经营也无力支付房屋租赁的各项费用，继续占有涉案房屋会造成更大的损失。根据该事实结合《租赁合同》第16.3.6条，请求判令解除租赁合同。反诉被告八方汇公司辩称：解除合同请求没有事实和法律依据，不同意解除合同，生日快乐公司应当继续履行合同。经审理查明：位于无锡市滨湖区海岸城55-301、302、303号房屋系无锡东茂投资有限公司开发建设。其中，55-301、302号房屋现仍为该公司所有。55-303号房屋于2017年10月20日因出售变更登记至芮浩翔、贾赟蕾名下。上述房屋均由所有权人委托八方汇公司对外出租经营。2016年5月，八方汇公司（甲方）与王云逸（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：甲方将涉案55-301、302、303号房屋（建筑面积为2954.89㎡）出租给乙方,用以经营生日快乐主题餐厅；租期自该商铺交付日起8年，交付日为2016年6月12日，乙方应于交付日办理交付手续，自交付日起每届满12个月为一个租赁年；装修期为5个月，起租日为装修期结束之次日（即2016年11月12日）；第1至第2租赁年（2016年6月12日至2018年6月11日）固定租金为8808.0元/月，商业服务费为35232.2元/月；第3至第4租赁年（2018年6月12日至2020年6月11日）固定租金为9167.5元/月，商业服务费为36670.2元/月；物业管理费均为39891.0元/月（即13.5元/月/m2,按建筑面积计算）；租金、商业服务费、物业管理费均为每三个月支付一期，同期同时支付，首期特别约定为自交付日起至起租日起三个月届满之日止（2016年6月12日至2017年2月11日），相应费用应于交付日前支付，第二期（2017年2月12日至2017年4月30日）费用应于第二期开始前支付，其余应于每期第一个月的第10日前先行支付当期的费用，即第三期（2017年5月1日至2017年7月31日）费用应于2017年5月10日前支付，以此类推；逾期付款的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金。合同第16.3.6条为，乙方逾期支付租金、商业服务费、物业管理费、能耗费、违约金或其他费用达1个月以上（含1个月）的或者一年内逾期累计达3次的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方不单方面解除合同的，不影响甲方要求乙方赔偿损失的权利。上述合同签订后，八方汇公司将涉案房屋交付王云逸使用。王云逸于2016年9月13日在涉案房屋内登记成立生日快乐公司，并任法定代表人，在涉案房屋经营餐饮。2017年10月，八方汇公司（甲方）、王云逸（乙方）和生日快乐公司（丙方）签订《三方协议书》，约定自2017年10月10日起，《租赁合同》中乙方的权利义务一并转让给丙方；丙方怠于或拒绝履行《租赁合同》约定义务的，乙方应当对丙方的义务承担连带责任。另查明，2018年8月10日以后，生日快乐公司拖欠八方汇公司2018年8月1日至10月31日期间物业管理费、商业服务费，合计74948.70元。涉案房屋餐饮已于2018年10月关停。上述事实，有《租赁合同》、《三方协议书》、房屋初始登记证、房屋产权证明、委托书及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方均具有法律约束力。涉案《租赁合同》及《三方协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。《租赁合同》中约定的租期为8年，现仅履行2年，八方汇公司一方并无违约情形，也无法律规定的合同应当解除的情形。生日快乐公司因自身违约行为提请解除合同，不符合法律规定精神，也与合同约定相悖。即便现已停业，但停业时间并不长，生日快乐公司亦未进入破产清算程序。故对生日快乐公司请求判令解除合同的反诉请求，本案不予支持。关于2018年10月31日前结欠的物业管理费、商业服务费74948.70元，有《租赁合同》约定，生日快乐公司亦无异议，生日快乐公司应于2018年8月10日前予以支付。关于2018年11月1日至2019年1月31日的租金27502.50元、商业服务费110010.60元、物业管理费119673.00元，合计257186.10元，生日快乐公司亦应按《租赁合同》约定于2018年11月10日前支付。现生日快乐公司未按约支付，应承担相应的违约责任。八方汇公司主张的违约金计算起始日期，在上述约定付款日期之后，本院予以确认。但每日万分之六点五的主张，远高于正常市场资金成本，本院酌定按每日万分之三计算。根据《三方协议书》王云逸应对上述生日快乐公司结欠债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告无锡生日快乐餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告无锡八方汇商业经营管理有限公司支付欠付的自2018年8月1日至2018年10月31日的商业服务费、物业管理费，合计74948.70元及逾期付款违约金（自2018年8月11日起至实际给付之日止按每日万分之三计算）；二、被告无锡生日快乐餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告无锡八方汇商业经营管理有限公司支付自2018年11月1日至2019年1月31日的租金27502.50元、商业服务费110010.60元、物业管理费119673.00元，合计257186.10元及逾期付款违约金（自2018年11月13日起至实际给付之日止按每日万分之三计算）；三、被告王云逸对上述被告无锡生日快乐餐饮有限公司结欠债务承担连带清偿责任；四、驳回原告无锡八方汇商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告无锡生日快乐餐饮有限公司的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6282元减半收取3141元、保全费2270元，反诉费40元，合计5451元，由无锡八方汇商业经营管理有限公司负担351元，由无锡生日快乐餐饮有限公司、王云逸负担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  吴传杰二〇一八年十二月二十六日书记员  陈燕萍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。