广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23696号上诉人（原审原告）：广州市沙园社区服务发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区沙园路沙园6街****。法定代表人：钟英，经理。委托诉讼代理人：林淑菁，广东穗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贤欣，广东穗恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市社安物业管理有限公司，住所，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路**自编**div>法定代表人：陈乐萍，人事经理。委托诉讼代理人：余琛，广东余黎张律师事务所律师。第三人：广州市海珠区沙园街道政务和社区服务中心（原名称为广州市海珠区沙园街道社区服务中心），住所地广东省，住所地广东省广州市海珠区沙园路沙园九街**法定代表人：魏秋，负责人。委托诉讼代理人：刘根河，该中心员工。上诉人广州市沙园社区服务发展有限公司（以下简称沙园社区服务公司）因与被上诉人广州市社安物业管理有限公司（以下简称社安物业公司）、第三人广州市海珠区沙园街道政务和社区服务中心（以下简称沙园街道政务服务中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沙园社区服务公司委托诉讼代理人林淑菁、被上诉人社安物业公司委托诉讼代理人余琛、第三人沙园街道政务服务中心委托诉讼代理人刘根河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙园社区服务公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判社安物业公司向沙园社区服务公司返还2011年1月1日至2017年6月30日已付的租金426360元（每月按5610元计算）；3.一、二审诉讼费由社安物业公司负担。事实与理由：（一）沙园社区服务公司对于本案的全部诉讼请求均具有诉讼主体资格，一审判决认定沙园社区服务公司无权主张2012年10月后的租金错误。1.沙园社区服务公司、社安物业公司就涉案物业于2011年1月10日签订的《广州市房屋租赁合同》是涉案物业实际履行的租赁合同，双方从未解除该合同。自上述租赁合同签订后，沙园社区服务公司一直按照合同约定向社安物业公司支付租金。2.沙园街道政务服务中心与社安物业公司就涉案物业于2012年10月1日另行签订的《广州市房屋租赁合同》，是沙园街道政务服务中心根据上级安排代沙园社区服务公司支付涉案物业租金财务备案而签订的。2012年10月期间，根据上级的安排，沙园社区服务公司正筹备股权变更事宜。经上级决定，沙园社区服务公司由陈良益占股90％、沙园街道政务服务中心占股10％变更为由沙园街道政务服务中心占股100％，该项变更在2013年11月18日获得广州市海珠区工商行政管理局的批准。在筹备股权变更期间，财政部门将相关财政拨款直接转入沙园街道政务服务中心账户，不再转入沙园社区服务公司账户。因此，沙园社区服务公司从2012年10月起将无法以自己的账户支付租金。鉴于上述情况，经上级决定，从2012年10月起，上述租赁合同的租金由沙园街道政务服务中心账户代为支付，沙园街道政务服务中心为了账户财务付款备案需要才与社安物业公司于2012年10月另行签订租赁合同。沙园社区服务公司与社安物业公司并没有终止2011年1月签订的租赁合同这一事实，证明沙园街道政务服务中心与社安物业公司签订的关于涉案物业的租赁合同并非实际履行的合同，仅仅是为财务备案需要而签订的。沙园社区服务公司提交的沙园街道政务服务中心和广州市海珠区人民政府沙园街道办事处盖章的《情况说明》均证明了上述事实。3.海审决（2017）3号《审计决定书》是准司法文书，根据审计查证的事实，涉案物业实际履行的合同是沙园社区服务公司与社安物业公司于2011年1月10日签订的租赁合同，履行期限至2017年6月。（二）一审判决认定沙园社区服务公司以合同无效为由要求返还租金的诉讼请求超过诉讼时效错误。既然一审判决已经确认了沙园社区服务公司与社安物业公司于2011年1月10日签订的涉案租赁合同无效，就应该根据合同法第五十八条的规定，判决社安物业公司向沙园社区服务公司返还租金。一审判决认定沙园社区服务公司以合同无效为由要求返还租金的请求超过诉讼时效是适用法律错误。综上，请求二审法院支持沙园社区服务公司的上诉请求。社安物业公司辩称，（一）一审法院认定沙园社区服务公司并非2012年10月后案涉租赁合同履行的相对方，继而认定其无权对2012年10月后的租金进行主张正确。1.自2012年10月起租金付款人是沙园街道政务服务中心，这是因为沙园社区服务公司与社安物业公司的原租赁合同已于2012年10月终止，新合同由沙园街道政务服务中心签订和履行。2.2012年10月后履行案涉场地的租赁合同的沙园街道政务服务中心系沙园社区服务公司的股东，两者均是具有独立法人资格的主体，依法享有独立的民事权利和承担民事责任。3.沙园社区服务公司诉称沙园街道政务服务中心与社安物业公司另行签订租赁合同是上级安排代沙园社区服务公司支付涉案物业租金的说法与法理不符。首先，租赁合同是平等民事主体之间签订的合同，合同是全部权利义务的载体，不受合同当事方之外的其他主体的干涉和约束，其所谓的上级安排不论真实存在与否均对社安物业公司没有合同约束力。其次，2012年10月后实际使用案涉场地的也是沙园街道政务服务中心，用于开展街道采购的社工项目“家庭综合服务中心”，不存在沙园街道政务服务中心代沙园社区服务公司代付租金的事实。再者，驳回沙园社区服务公司2012年10月后的租金主张完全不会妨碍沙园街道政务服务中心的实体权利，其依然有权另循法律途径主张。最后，沙园社区服务公司在诉讼中明显以行政为主导的思维混淆了诉讼主体。（二）沙园社区服务公司诉讼请求没有事实根据。首先，×××房也是真实存在的区域空间，一直由沙园社区服务公司使用至今，因此沙园社区服务公司诉称涉案物业并非真实存在是谎言。其次，涉案租赁合同的产生、履行也是由沙园社区服务公司一手操办的，该租赁合同的租金既包含了沙园社区服务公司对占用一楼公共区域（×××房）的场地占用租金，也包含了沙园社区服务公司应缴的一、二、三楼所应付的物业管理费。最后，社安物业公司并没有将该租金据为己有，而是根据各方的约定在代收到上述租金后，直接将该租金转交给提供物业服务的物业管理处的负责人叶某，并由物业管理处用于物业服务所需的支出。综上，×××房房屋租赁合同是当时各方为了解决沙园社区服务公司漏报其所承租的物业的物业管理费而产生的财政差额以及占用一楼公共区域而作出的统筹安排，且社安物业公司仅是代收租金，代开发票，并没有实际收取该租金。（三）一审法院判决认定双方签订的《租赁合同》无效是适用法律不当，本案合同不存在无效的情形。（四）本案的焦点问题并非简单地审查是否存在编号×××房的房产产权，更重要的是审查×××房租赁合同履行的实质内容是什么。1.×××房租赁合同的双方均是具有独立判断能力的民事主体，且前后两份租赁合同长达6年之久，倘若真是如沙园社区服务公司所言，仅仅是履行×××房的场地租赁，那么作为具有行政属性的沙园社区服务公司，在上级部门的重重监督之下，不会对于×××房的产权证明会不作任何审查，也不会对于×××房的场地空间在在哪都完全不知情。沙园社区服务公司称6年后才发现×××房是社安物业公司虚构，明显不符合生活常理。2.沙园社区服务公司称其向社安物业公司支付了2011年1月-2017年6月期间的租金，但其仅仅提供了2011年1月-2016年12月期间的租金支付凭证，但并没有提供2017年1月-6月的租金支付凭证。这是因为2017年1月-6月的租金已改由广州市胜晟物业管理有限公司以管理费的形式收取。这证明沙园社区服务公司其实也确认×××房的租金和管理费是同一回事，也是基于履行×××房租赁合同而支付的。3.沙园社区服务公司自2011年起，其代表街道承租了案涉物业所在的一、二、三楼，然而其没有向物业服务单位支付过物业管理费，然而自2017起便向广州市胜晟物业管理有限公司和广州市胜家物业管理有限公司支付物业管理费，这是因为此前×××房的租赁合同真实履行的内容包含了一、二、三楼的物业管理费的事实，而这两家物业管理公司均出具了书面的情况说明予以确认了该事实，足以证明了×××房的真实履行内容包含物业管理费，沙园社区服务公司诉称×××房没有产权不是真实存在的物业是混淆视听。4.沙园大街24号×××房也是沙园社区服务公司承租的，24-38号201房也是其承租的，且均要求出租人提供物业的产权证明（房产证），可见，沙园社区服务公司作为承租人，对于承租物业的产权证明还是会进行核查的，且沙园社区服务公司作为物业所在的基层行政管理部门，对于辖区的门牌、房号等物业情况比一般的企业主体能掌握更多的资讯，沙园社区服务公司对于×××号×××房是否具有产权，对于×××房租赁合同履行的实质内容完全是知情的。（五）一审法院认定沙园社区服务公司的诉求超出诉讼时效正确。无效合同的财产返还其本质就是没有合同依据后的不当得利，不当得利的请求权明显适用诉讼时效的规定。沙园社区服务公司与社安物业公司签订的租赁合同于2011年1月签订并开始履行，且已于2012年10月已终结，沙园社区服务公司明知道案涉×××房没有产权的事实，其知道和应当知道其权利受到“侵害”，应于2013年10月前向社安物业公司主张权利，现早已超出诉讼时效。本案的租赁合同已经履行完毕6年了，若将返还财请求权的诉讼时效自合同被确认无效时才开始计算，则势必会推翻已经形成多年的社会关系和经济秩序，使法律关系长期处于不稳定状态，这违背了诉讼时效制度的宗旨，其结果将会使法院投入大量精力去查明各种经济因素来确定返还财产的价值及损失数额，从而造成资源的浪费，同时也会在一定程度上纵容当事人恶意诉讼。因此，对于本案已经履行完毕多年的无效合同，沙园社区服务公司请求返还财产的诉讼时效最迟应自该合同履行完毕之日起计算。综上所述，请求二审法院驳回沙园社区服务公司的上诉请求。沙园街道政务服务中心述称，沙园社区服务公司是沙园街道政务服务中心的下属单位，沙园街道政务服务中心支付的2012年10月之后的租金是代沙园社区服务公司支付的。沙园社区服务公司向一审法院起诉请求：1.沙园社区服务公司、社安物业公司于2011年1月10日签订的就海珠区工业大道沙园大街24-38号×××房的租赁合同无效；2.社安物业公司返还沙园社区服务公司已付的从2011年1月1日至2017年6月30日的租金426360元（每月按5610元计算）；3.本案的诉讼费由社安物业公司承担。一审法院经审理查明：2011年1月10日，沙园社区服务公司（承租人、乙方）与社安物业公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区工业大道路沙园大街24-38号×××房的房地产出租给乙方作家庭服务中心使用，建筑（或使用）面积51平方米，每平方110元；租赁期限共6年，自2011年1月1日到2016年12月31日止，月租金为5610元；第一年租金67320元一次性支付，第二年租金按月结算，由乙方在每月的15日前按支票或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳租赁保证金10000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方代支付场地保证金50000元，待租赁手续交接完毕由甲方退回乙方；甲方的权利和义务包括：1、甲方必须确保该房屋产权清晰，于本合同之前有关该产权及房屋租赁产生的任何纠纷由甲方负责，并承担乙方由此而造成的经济损失；2、甲方应提供该房屋有关证明，协助乙方按国家法律、法规完成开业前置申报工作；乙方的权利和义务：1、依时交纳租金；3、因使用需要对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备，必须经甲方同意，甲方有权对工程进行监督；双方约定其他事项：1、在租赁期内如甲方非不可抗力的原因而提前终止合同的，甲方必须退回保证金；如乙方因非不可抗力的原因而提前终止合同的，乙方则以保证金赔偿甲方的经济损失，甲方不退回保证金给乙方；等。2012年10月1日，社安物业公司（出租人、甲方）与沙园街道政务服务中心（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区工业大道路沙园大街×××号×××房的房地产出租给乙方作家庭服务中心使用，建筑（或使用）面积51平方米，每平方米110元；租赁期限自2012年10月1日到2016年12月31日止，月租金为5610元；乙方向甲方交纳租赁保证金10000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方代支付场地保证金50000元，待租赁手续交接完毕由甲方退回乙方；甲方的权利和义务包括：1、甲方必须确保该房屋产权清晰，于本合同之前有关该产权及房屋租赁产生的任何纠纷由甲方负责，并承担乙方由此而造成的经济损失；2、甲方应提供该房屋有关证明，协助乙方按国家法律、法规完成开业前置申报工作；乙方的权利和义务：1、依时交纳租金；3、因使用需要对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备，必须经甲方同意，甲方有权对工程进行监督；等。2017年8月31日，广州市海珠区审计局作出海审决【2017】3号《审计决定书》，主要内容为：海珠区沙园街道办事处，2011年1月社区公司与广州市社安物业管理有限公司签订了一份承租沙园大街24-38号×××房物业的租赁合同，经审计，此物业并不存在，2011年1月至2017年6月已交租金426360元，多交租金426360元……责令你单位追回多支付租金并上缴财政；等。2017年12月14日，沙园街道政务服务中心向社安物业公司发出《关于要求返还不当得利的函》，主要内容为：2011年1月，你司与我中心下属广州市沙园社区服务发展有限公司签订一份关于广州市海珠区沙园大街×××号×××房物业的《房屋租赁合同》。经我中心向广州市国土资源和房屋管理局海珠分局查询发现，该物业并未办理产权证，不属于法定可以出租的范围。为此，请你司于收到本函之日起10个工作日内将2011年1月至2017年6月所收取的426360元不当得利款项返还我中心；等。沙园社区服务公司于2017年12月29日向沙园街道政务服务中心发出《关于对〈关于返还不当得利的函〉的复函》，主要内容为：贵中心送交的《关于返还不当得利的函》已收悉，根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》的约定，由贵中心承租位于广州市海珠区沙园大街×××号×××房物业，我司依照合同的约定将该租赁物业交付给贵中心使用，贵中心也依约向我司支付了租金，一直以来，双方对租赁物业的使用和合同的履行不存在任何异议，而该物业是否办理产权证不会影响贵中心的使用和侵犯贵中心的任何权利，也没有违反法律和行政法规的禁止性规定，我司收取的租金是具有充分的合同和法律依据；等。沙园社区服务公司就其主张还提交了以下证据：1、租金的缴费凭证及社安物业公司出具的租金发票，其中：沙园社区服务公司出具的《支付证明》记载：代沙园街道办事处支付沙园大街×××号×××房2011年度租金67320元；社安物业公司出具的“开票项目”为代收2011年1月至12月租金的发票共67320元，付款方名称为沙园社区服务公司；社安物业公司出具的“开票项目”为代收2012年1月至9月的租金（每月为5610元）的发票9张，付款方名称为沙园社区服务公司；社安物业公司出具的“开票项目”为从2012年10月至2016年9月的代收租金发票，付款方名称为广州市沙园街道政务服务中心；2、广州市海珠区工商行政管理局于2012年11月18日出具的《准予变更（备案）登记通知书》，准予变更出资比例为出资由沙园街道政务服务中心全额出资；沙园社区服务公司的《企业信用信息公示报告》，记载股东为1人，股东名称为沙园街道政务服务中心；3、房产地址为海珠区工业大道沙园大街×××号201房（以下简称201房）的房地产权证及承租人为沙园街道政务服务中心承租201房的《租赁合同》；房产地址为海珠区工业大道沙园大街24号×××房（以下简称×××房）的房地产权证及承租人为沙园街道政务服务中心承租×××房的《租赁合同》；4、沙园街道政务服务中心于2018年5月31日出具的《情况说明》，主要内容为：经审计及查册，广州市海珠区沙园大街24-38号×××房是不存在的。根据当时上级的安排，广州市沙园社区服务发展有限公司与广州市社安物业管理有限公司就涉案物业在2011年1月10日签订的《广州市房屋租赁合同》的租金支付，从2012年10月开始，从由广州市沙园社区服务发展有限公司支付改为由我中心代为支付。广州市海珠区人民政府沙园街道办事处于同日在该说明上注明“情况属实”并加盖公章；5、房产地址为海珠区工业大道沙园大街×××号1×××5铺（以下简称1×××5房）的房地产权证及承租人为沙园街道政务服务中心承租1×××5房的《租赁合同》，合同约定：租赁期内物业管理费由出租方承租；房产地址为海珠区工业大道沙园大街×××号1×××4铺（以下简称1×××4房）的房地产权证及承租人为沙园街道政务服务中心承租1×××4房的《租赁合同》。社安物业公司质证表示：证据1的真实性由法院核实，但是从付款证据可以反映双方的租赁合同仅仅是履行至2012年9月份，也证明沙园社区服务公司仅仅支付了2011年1月至2012年9月份的租金，而且发票都是载明代收租金；证据2的真实性由法院审核，该证据正好证明沙园社区服务公司与沙园街道政务服务中心是两个独立的法人主体，所以沙园社区服务公司在本案代案外人沙园街道政务服务中心向社安物业公司主张权利是没有法律依据的；对证据3的真实性没有异议，该证据证明沙园社区服务公司是租赁×××号的2×××1房，社安物业公司陈述其需向物业管理费支付1-3楼的物业管理费是存在的，而沙园社区服务公司提供的×××号×××房也是沙园社区服务公司承租的，沙园社区服务公司应当知道×××号×××房是没有产权证的事实，上述两份证据沙园社区服务公司均提供了由出租方提供给其的产权证明，也证明了沙园社区服务公司承租场地是有核实产权证明的，沙园社区服务公司是明知×××号是没有产权证明仍与我方签订合同的；证据4的真实性由法院核实，合法性和关联性均不予认可，我方提交的证据足以证明从2012年10月起履行涉案的×××房的租赁合同的主体是沙园街道政务服务中心；证据5的真实性由法院认定，但对关联性及证明的内容不予认可，两份合同的承租方均是沙园街道政务服务中心也不是本案的沙园社区服务公司；房产证后的附图能清晰看到沙园社区服务公司承租了整层的1楼，我方提供的照片证据的区域就是沙园社区服务公司提交的房产证最后一页附图×××号1×××5房旁的通道及后面的梯廊，不属于沙园社区服务公司承租的但是由沙园社区服务公司使用，证明了沙园社区服务公司实际使用了不属于其承租的公共区域的事实，该区域便是涉案标的×××房的区域范围。社安物业公司就其抗辩还提交了以下证据：1、加盖广州市财贸建设物业管理公司沙园管理部公章的《收据》四张（均是第二联交顾客）及相应的《支付证明单》，其中出具日期为2012年3月21日的《收据》记载：今收到社安物业管理有限公司2012年3月份沙园大街A栋一、二、三管理费5000元，经手人叶；《支付证明单》中记载为现金付讫；2、中国工商银行股份有限公司广州沙园支行出具的《业务回单》，其中日期为2017年1月6日的回单记载：付款人为广州市海珠区安社百货经营部，收款人为叶某，用途为1-12月管理费；3、广州市胜家物业管理有限公司的《营业执照》复印件，记载法定代表人是叶某，成立日期为2017年7月18日，经营范围为物业管理等；沙园街道政务服务中心（甲方）与广州市胜家物业管理有限公司（乙方）于2017年9月13日签订的《物业服务协议》，约定：物业位于广州市海珠区沙园大街24号至48号A栋一、二、三楼；建筑面积5388.74平方米；性质：商用物业；物业的管理服务费按1.6元/平方米/月计算，合计金额8622元/月；付款方式为通过银行委托划帐等；销售方为广州市胜晟物业管理有限公司出具的付款名称为沙园街道政务服务中心的2017年的管理费发票5张；4、自编×××房场地的现场照片6张；5、社安物业公司（乙方）与广州市进兴物业管理有限公司（甲方，以下简称进兴公司）于2009年4月1日签订的《合作协议》，约定：由甲方提供场所，乙方负责经营，甲方拥有额定收益，乙方则自负盈亏；甲方提供的场所是甲方经拍卖所得位于海珠区工业大道路沙园大街×××号房，建筑面积约1230平方米，使用性质为商业用途；在乙方经营期间，所发生的经济责任由乙方负责；等。2011年，社安物业公司（乙方）与进兴公司签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2009年4月1日签订《合作协议》约定由甲方提供位于广州市海珠区工业大道路沙园大街×××号3×××1、3×××2房；甲方同意乙方将该房产提供予广州市沙园社区服务发展有限公司用于开展“家庭服务中心”和“居家养老中心”等；6、房屋坐落于海珠区工业大道沙园大街×××号3×××1A和3×××2房的《房地产权证》复印件，记载权属人均为广州市进兴物业管理有限公司；7、社安物业公司分别于2012年10月1日（租赁期限从2012年10月1日至2014年6月30日）和2014年6月15日（租赁期限从2014年7月1日2019年6月30日）与沙园街道政务服务中心就海珠区工业大道沙园大街×××号3×××1房、3×××2房签订的《广州市房屋租赁合同》的复印件；8、广州市胜晟物业管理有限公司与广州市胜家物业管理有限公司于2018年4月8日出具的《关于沙园大街×××号自编×××房屋租赁情况说明》，主要内容为：沙园大街×××至×××号物业，开发至今一直由叶某负责的物业管理处管理。自2010年街道政府租用该部分物业后，占用一、二、三楼公共通道，且由于街道政府在申报租用场地时漏报了物管费的项目预算而无法支付所承租物业的物业管理费。鉴此，时任的街道领导与我管理处沟通协商作如下安排：由于街道财政无法支付管理费专项与公共场地占用费，同意由我管理处以广州市社安物业管理有限公司作为甲方向街道服务中心收取，社安公司收到款项后扣税后将每月物业管理费5000元已悉数转交我管理处。街道政府与社安公司以公共区域自编×××房的租赁合同形式自2011年1月至2016年12月期间以房屋的租金5610元（含税）收取上述的物业管理费，社安公司代我管理处向街道政府收取每月5000元的物业管理费并由社安公司代为开具发票。自编×××房的《广州市房屋租赁合同》于2016年12月31日期满后，我管理处改以“广州市胜晟物业管理有限公司”与街道政府一方签订物业管理服务公司，且物管费从5610（含税）升至8622元（含税）每月直至2017年7月。其后，本人叶某于2017年7月成立了“广州市胜家物业管理有限公司”并以该公司名义与街道一方签订新的《物业服务协议》履行至今。沙园社区服务公司质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可，该《收据》是案外人管理处单方制作的，收费的名目是管理费不是租金，金额是5000元不是租金5610元，地址是沙园大街，地址是沙园大街**，与本案无关；证据2的真实性、合法性由法院核实，关联性不予确认，该证据没有显示所交的是涉案物业所在社区其他物业的管理费，付款人也与本案无关，摘要写的只是管理费，不清楚是物业管理费还是其他什么管理费，且管理费与本案无关；证据3因社安物业公司无法提供原件，真实性、合法性无法确认，关联性不予确认，且胜家公司是案外人与本案无关；因为沙园社区服务公司也非物业服务协议的当事人，且该协议是物业服务协议不是租赁合同，与本案租赁合同纠纷没有关联性，该合同地址是沙园大街×××号A栋1-3楼，不是涉案物业，因此与本案无关；发票开出的是胜晟公司，与沙园社区服务公司、社安物业公司没有关联性，为何社安物业公司会有胜晟公司的发票记账联，社安物业公司是否与案外人有串通，沙园社区服务公司不得而知；对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，从该证据看不出什么门牌，社安物业公司都找不到×××房在哪里，社安物业公司的该照片也显示不出×××房，根据沙园社区服务公司的考察，该照片其实是沙园大街×××号1×××5房，因此证明涉案物业根本不存在；对证据5，因为沙园社区服务公司并不是《合作协议》和《补充协议》的当事人，因此无法核实其真实性、合法性，也不认可该证据的关联性，上述两份协议涉及的物业是沙园大街×××和沙园大街×××号3×××1、30×××2房，不是涉案物业，因此与本案无关；证据6中的3×××1、3×××2房的房产证因为社安物业公司无法提供原件，真实性、合法性无法确认，且3×××1、3×××2房不是涉案物业，不认可关联性；证据7的真实性、合法性无法确认，因沙园社区服务公司并非该租赁合同当事人，且合同约定的是3×××1、3×××2房，并非涉案物业，因此与本案无关；对证据8的真实性、合法性和关联性不予认可，因《情况说明》涉及的是管理费，而本案是租赁合同纠纷，与本案不是同一法律关系，且涉案物业并不存在，因此不存在管理费问题；从社安物业公司提交的《情况说明》已经明确了沙园大街×××号的房屋是不存在的，是以虚构的租赁合同缴纳租金，根本不存在涉案物业，也不应该支付租金，管理费社安物业公司认为沙园社区服务公司应该支付的话，社安物业公司应该另案主张该权利，与本案不是同一法律关系。沙园社区服务公司于2018年2月7日提起本案诉讼。诉讼中，沙园社区服务公司表示：不同意追加叶某和广州市胜家物业管理有限公司为本案被告，上述人员和公司与本案无关，与沙园社区服务公司签署合同及收取租金的均是社安物业公司，社安物业公司收取租金后转交给谁与本案无关。一审法院认为，关于沙园社区服务公司和社安物业公司于2011年1月10日就海珠区工业大道沙园大街×××号×××房签订的《广州市房屋租赁合同》的效力问题。沙园社区服务公司主张合同约定的地址是没有产权登记的，社安物业公司对此并无异议，且社安物业公司作为出租方无法提供涉案房屋的产权登记资料，故涉案房屋没有产权登记的事实，一审法院予以确认。沙园社区服务公司以承租的×××房没有产权登记为由主张租赁合同无效的意见，合法有据，一审法院予以支持。社安物业公司辩称没有产权的房屋并非当然无效的意见，依据不足，一审法院不予采纳。关于诉讼主体的问题。沙园社区服务公司、社安物业公司签订的租赁合同约定履行期限至2016年12月31日届满，在合同约定的履行期限内沙园街道政务服务中心又于2012年10月1日与社安物业公司就同一租赁房屋签订了租赁合同，故社安物业公司辩称沙园社区服务公司、社安物业公司之间的租赁关系于2012年9月已经终止的意见，合理有据，一审法院予以采信。沙园社区服务公司虽提交了《情况说明》拟证明是由于上级安排由沙园街道政务服务中心代沙园社区服务公司支付租金，但沙园社区服务公司就此并未提交上级部门要求代为支付的相关依据，且社安物业公司辩称的沙园社区服务公司和沙园街道政务服务中心均是具有独立法人资格的主体，应依法享有独立的民事权利和承担民事责任的意见有理，故对于2012年10月后的租金主张，沙园社区服务公司并非合同履行的相对方。沙园社区服务公司要求社安物业公司返还2012年10月后的已付租金，依据不足，一审法院不予支持。社安物业公司在本案中申请追加叶某和广州市胜家物业管理有限公司作为当事人参与诉讼，对此沙园社区服务公司表示不同意追加，且社安物业公司申请上述两者参加诉讼是为查明社安物业公司收取沙园社区服务公司租金后的款项使用去向问题，与本案并不具有关联性，故对社安物业公司的追加申请，一审法院不予准许。关于诉讼时效的问题。由于沙园社区服务公司、社安物业公司之间的租赁合同实际履行至2012年9月，故沙园社区服务公司以合同无效要求社安物业公司返还已付的租金最迟也应于2013年10月前提出，现沙园社区服务公司于2018年2月提起本案诉讼，社安物业公司辩称沙园社区服务公司的主张已超过诉讼时效的意见有理，一审法院予以采纳。沙园社区服务公司要求社安物业公司返还2011年1月1日至2012年9月30日的租金已超过诉讼时效，故对该主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项第（五）款、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2018年8月7日判决：一、沙园社区服务公司与社安物业公司于2011年1月10日签订的就海珠区工业大道沙园大街×××号×××房的租赁合同无效；二、驳回沙园社区服务公司的其他诉讼请求。本案受理费7695.4元，由沙园社区服务公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审查明：沙园街道社区服务中心二审期间向本院递交第三人参加诉讼申请。本院鉴于沙园社区服务公司、社安物业公司对于社安物业公司2012年10月之后收取的租金是沙园社区服务公司支付的，还是沙园街道社区服务中心支付的产生争议，因此为查明该事实，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条之规定，依法准许沙园街道社区服务中心作为本案第三人参加诉讼。沙园街道社区服务中心二审当庭陈述其作为沙园社区服务公司的上级主管部门代沙园社区服务公司向社安物业公司支付了2012年10月之后的租金，其对于沙园社区服务公司在本案中主张由社安物业公司返还该部分租金给沙园社区服务公司没有异议。沙园社区服务公司、社安物业公司对于2011年1月至2016年12月年期间的租金数额为403920元无异议。社安物业公司称其收取沙园社区服务公司、沙园街道社区服务中心的403920元租金中实际包含有其提供物业服务的管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据沙园社区服务公司的上诉、社安物业公司的答辩及沙园街道社区服务中心的陈述意见来看，本案争议的焦点问题为：沙园社区服务公司以其与社安物业公司签订的租赁合同无效为由要求社安物业公司返还其2011年1月至2017年6月期间的租金，依据是否充分。关于本案的争议焦点问题，一审法院基于涉案租赁合同约定的租赁标的物不存在，故认定沙园社区服务公司与社安物业公司于2011年1月10日签订的租赁合同无效正确，本院予以维持，理由不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，社安物业公司应将基于该合同收取的沙园社区服务公司的租金予以返还。社安物业公司不同意返还已收取租金的理由为：沙园社区服务公司主张的返还租金请求已超过诉讼时效及2012年10月之后其收取的是沙园街道社区服务中心的租金，而不是沙园社区服务公司的租金。对此，本院认为，（一）关于沙园社区服务公司主张返还租金的请求是否已超过诉讼时效的问题。在合同效力存在争议的情况下，依照法律规定需经法院或仲裁机关通过法定程序进行审查后方才能认定。就本案而言，沙园社区服务公司只有在法院或仲裁机关确认合同无效的情况下，才能要求社安物业公司返还基于该合同收取的租金，因此不存在社安物业公司所称的沙园社区服务公司主张返还租金的请求已超过诉讼时效的问题。一审法院对此适用法律错误，本院予以纠正。（二）关于社安物业公司主张其2012年10月之后收取的是沙园街道社区服务中心租金的问题。首先，社安物业公司没有提供证明其与沙园社区服务公司之间的租赁合同于2016年12月31日合同履行期届满之前已终止履行。其次，沙园街道社区服务中心二审已到庭陈述其支付给社安物业公司的2012年10月之后的租金系作为沙园社区服务公司的上级主管部门代沙园社区服务公司支付的，且其对于沙园社区服务公司在本案中主张由社安物业公司返还该部分租金没有异议。因此，基于上述两个理由，本院对于沙园社区服务公司主张社安物业公司应基于双方签订的无效合同返还其2011年1月至2016年12月年期间的租金403920元予以支持。至于2017年1月至6月的租金，由于沙园社区服务公司、沙园街道社区服务中心在社安物业公司不确认收到该两主体支付的该部分租金的情况下，均未提供相应的支付凭证证明已经支付，故本院对于沙园社区服务公司该部分请求不予支持。关于社安物业公司称其收取沙园社区服务公司、沙园街道社区服务中心本案争议的租金中包含有其提供服务的物业管理费问题，由于物业管理费问题非本案审理的范围，故本院在本案中不予调处，对此社安物业公司如有证据证明，可另寻途径解决。综上所述，沙园社区服务公司上诉部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院在查明事实的基础上予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法（2018）粤0105民初2329号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法（2018）粤0105民初2329号民事判决第二项；三、广州市社安物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还广州市沙园社区服务发展有限公司2011年1月至2016年12月期间的租金403920元；四、驳回广州市沙园社区服务发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7695.4元，由广州市沙园社区服务发展有限公司负担405元，广州市社安物业管理有限公司负担7290.4元；二审案件受理费7695.4元，由广州市沙园社区服务发展有限公司负担405元，广州市社安物业管理有限公司负担7290.4元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年十二月二十八日书记员  甄雪皓肖晓桐