广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终1141号上诉人（原审原告、反诉被告）：章青林，男，汉族，1980年7月28日出生，身份证住址：陕西省商南县。委托诉讼代理人：吴正海，广东旭晨律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市众和汇锦实业有限公司，住所：惠州市惠阳区。法定代表人：唐太华，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：唐太华，男，汉族，1987年4月25日出生，身份证住址：四川省广安市广安区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周志荣，广东人为律师事务所律师。上诉人章青林与上诉人惠州市众和汇锦实业有限公司（以下简称众和汇锦公司）、唐太华因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告、反诉被告章青林不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院维持一审判决第一、二、四项，改判第三项，判令被上诉人连带双倍返还上诉人定金人民币100000元，赔偿上诉人货物损失256000元，赔偿上诉人搬运费41400元，因被上诉人没有完成园区地面硬化工程，应返还多收取的公摊15%面积的租金24300元。2、诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一审法院认定事实错误。一审法院认为《厂房临租协议》签订时，章青林应对仓库现状具备一定了解，签订协议时，章青林未对厂房现状提出异议，应视为章青林接受仓库现状可进。上诉人认为一审法院认定错误。这是因为：被上诉人提供厂房本身不具有适租性，没有取得相关报批手续，没有履行出租人义务。在双方签订的《厂房临租协议》已明确的列出需要完善的地方及要求，上诉人也提出过异议，被上诉人答应的义务不仅不履行，并且在上诉人一再催促下仍拒绝履行，导致上诉人货物造成巨大损失。如《厂房临租协议》第四条e：厂房消防及库内安全，政府职能部门检查，资质，由被上诉人负责。但被上诉人货物入厂房前，没有消防设施，在多次要求的情况下，仍没有结果，上诉方在万不得已上诉人垫付消防施工款32000元。f：被告必须提供安全的作业环境，保障原告进出库工作安全有序的进行，如有外界因素影响，被告必须在半小时内协商解决。在小雨的时候，厂房屋顶漏水，上诉人要求被上诉人解决，但被上诉人没有采取措施弥补本身缺陷，造成货物雨淋。协议第五a：被上诉人须在上诉人使用厂房前对厂房进行清理整顿，地面平整可以承受叉车正常作业，厂房要有正常照明，厂房周边安全保障，配备简易洗手间，以确保上诉人的正常作业。c：在厂房进入厂操作过程中及进出厂房时，或其它无法正常进出厂房的情况，被上诉人必须及时协调处理，确保上诉人正常运作。实际情况是：2017年7月6日晚将卷闸门锁好，7月7日早发现3个卷闸门被微风吹开。进厂门的电路线遮挡不到4.0米高，大货车无法进入，大型货车4.4米高，国家规定限高4.5米。导致大型货车无法进出，经常需要折分为小型货车进出。由于被上诉人没有平整路面，已到达交付使用期限仍没有动工，由于被上诉方无作为，导致上诉人垫付20000元平整地面工程费用及32000元消防施工费用。此点已构成了被上诉方的违约，但此时由于没有考虑过被上诉方的故意违约及不作为行为，且上诉方客户的进仓计划安排已超期10天，已无法再拖延。在无奈的情况下暂时使用此仓库。万没想到被上诉方的无作为，会再次造成上诉方的重大损失。正因为被上诉人没有履行合同义务，厂房不适合出租，在上诉人多次提出整改、催告的情况下被上诉人仍态度恶劣，不履行义务，被上诉人构成合同根本违约。《合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因被上诉人厂房缺陷,不适合出租，在双方签订的《厂房临租协议》已明确的列出需要完善的地方及要求，且在上诉方多次提出整改，仍不整改，违反了约定义务，造成了上诉方重大损失，被上诉人收取上诉人定金50000元，应当双倍返还100000元。被上诉人厂房屋顶漏水及地面进水，造成货物损失，应赔偿上诉人货物损失和赔偿搬运费的问题。2017年7月10日，发现仓库屋顶漏雨。严重的是7月17、18日，因为无排水，工程施工时地面切穿，地下水上涌，造成存放货物重大损失。为避免货物损失进一步扩大，在提前5个工作日通知被上诉方的情况下，7月30日上诉人将货物搬走。经统计货物损失25.6万元，搬运费用41400元。7月31日上诉人将钥匙交被上诉人。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。如果上诉人不立即采取搬运措施，可能整个货物被水浸入，造成更大损失。综上所述，请求二审法院维持一审判决第一、二、四项，改判第三项，判令被上诉人连带双倍返还上诉人定金人民币100000元。赔偿上诉人货物损失256000元，赔偿上诉人搬运费41400元。因被上诉人没有完成园区地面硬化工程，应返还多收取的公摊15%面积的租金24300元。诉讼费由被上诉人承担。被上诉人惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华辩称，第一，违约方为一审原告，其应依法承担违约责任。因此，一审被告要求其支付两个月租金作为损失赔偿的主张依法应予支持。第二，一审原告的关于其货物损失、搬迁费用等诉求均为其单方面终止合同导致，不应由一审被告来承担任何责任，一审原告也无充分证据证明其单方终止合同是由于一审被告原因造成。第三，一审判决中所确认的硬化地面费用两万元是一审原告超出合同外的内容，主张该费用应由其自行承担。消防设施32000元也是超出合同外内容，也应由一审原告自行承担。原审被告、反诉原告惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销（2017）粤1303民初2870号《民事判决书》第一、二、四项，并依法改判；2、本案的一审本诉、反诉诉讼费及二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审判决未支持上诉人要求被上诉人签订的《厂房临租协议》“合法有效，双方均应遵照合同约定，全面履行自己的义务”，则上诉人要求被上诉人严格按照该协议约定期限支付租金余款，于法有据。上诉人与被上诉人于2017年6月4日签订《厂房临租协议》，该协议第三条约定：“费用结算：3．甲乙双方签订合同需在6月6日前支付50000作为定金，余款在2017年6月14日前付清，否则乙方有权解除合同，定金不予退还。”此后，被上诉人仅支付了定金50000元及第一个月租金186300元（其中只有6月6日付的20000元定金是按时支付），余款即后两个月租金共计人民币372600元至今未付。上诉人有权要求被上诉人严格按照该协议约定期限，即2017年6月14日前付清租金余款。（二）既然一审判决认定被上诉人“属单方违约解除《厂房临租协议》，已构成违约”，则被上诉人应依法赔偿给上诉人造成的损失。依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因为被上诉人违约，导致本案所涉租赁场地空置，而上诉人还需按期向业主继续缴纳租金（上诉人已按照与业主的合同约定向业主实际支付了三个月租金）。根据上述法律规定，上诉人要求被上诉人支付8月及9月的租金作为房屋空置损失于法有据。即便一审法院认定定金罚则与损失赔偿不可并用，上诉人完全有权选择要求支持合同履行后上诉人可以获得的利益作为损失赔偿，且在一审就8月及9月的租金提出了反诉，上诉人损失赔偿的请求应得到支持。代理人在一审提交代理词中明确要求了被上诉人应支付8月及9月的租金作为房屋空置损失。因此，无论从合同约定付款期限，还是被上诉人违约需赔偿损失，上诉人要求被上诉人支付8月及9月的租金均于法有据。一审判决以“本案中没收定金已是章青林一方违约应承担的法律责任，唐太华、惠州市众和汇锦实业有限公司请求章青林支付拖欠的租金372600元没有实际产生”为由判决驳回上诉人的全部反诉请求，适用法律错误。二、一审判决上诉人向被上诉人返还硬化地面的费用20000元于法无据。一审判决既认定“章青林建议唐太华对地面倒水泥做地面硬化”是协议外内容，但又认为“从长远角度考虑，地面硬化的长期效益，应是由唐太华、众和汇锦公司几乎全部享有，因此，章青林请求唐太华、惠州市众和汇锦实业有限公司连带返还地面硬化费用20000元，本院认为该请求适宜，予以支持。”在一审庭审过程中，代理人曾陈述上诉人并非业主，其为转租方，且与业主方签订的租期仅为6个月，一审法院认定““从长远角度考虑，地面硬化的长期效益，应是由唐太华、众和汇锦公司几乎全部享有”与事实不符，也于法无据。事实上，上诉人因为被上诉人要求增加的这一项协议外内容，自己因配合乙方需求已承担了约100000元地面硬化费用，增加了支出成本，且因被上诉人违约造成了出租场地空置损失，一审反而判决上诉人返还被上诉人自愿承担的地面硬化费用20000元，显然于法无据，也显失公平。三、一审判决认定全部消防设施由乙方负责属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《厂房临租协议》第三条约定：“费用结算：3．甲乙双方签订合同需在6月6日前支付50000作为定金，余款在2017年6月14日前付清，否则乙方有权解除合同，定金不予退还。(注：乙方须在6月20日前完善基础设施，如园区地面平整、园区围栏，门窗、灭火器设备。)”，这是一份临租协议，依据该条款，上诉人只需配备灭火器设备，在签订协议以后，被上诉人为了应对自己客户而额外增加的消防主管道，并非案涉合同范围，所以上诉人才介绍了做消防设施的李某给被上诉人，之后是他们直接对接，做消防管道的32000元也是被上诉人直接支付给李某的。因此一审判决认定全部消防设施由乙方负责属于认定事实错误，上诉人没有义务向被上诉人返还消防设施费用32000元。综上所述，一审判决部分内容适用法律错误或认定事实错误。因此，为保护上诉人的合法权益，现特向贵院提起上诉，请求贵院撤销原审判决第一、二、四项，并依法改判。被上诉人章青林辩称，第一，由于一审被告违反了合同，出租的厂房不适格，地下漏水，房顶漏水造成一审原告重大损失，一审被告未整改，一审原告不得不搬出。第二，一审被告没有平整土地，也没有做消防设施，造成我方重大损失，应当赔偿我方损失。关于租金问题，由于涉案房屋不适格租赁，一审被告违反了合同义务，应当承担法律责任。原审原告、反诉被告章青林向一审法院起诉请求：1、请求法院判令众和汇锦公司、唐太华连带双倍返还章青林押金人民币100000元（50000元×2倍），返还15%的分摊面积部分24300元（1620*15=24300），返还章青林垫付平整地面费用20000元，返还章青林垫付消防设施费用32000元，赔偿章青林货物损失256000元，赔偿章青林搬运费41400元，合计赔偿章青林人民币473700元。2、诉讼费由众和汇锦公司、唐太华承担。原审被告、反诉原告惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华向一审法院提起反诉请求：一、判令章青林立即向众和汇锦公司、唐太华支付拖欠租金共计人民币372600元及逾期支付的利息（按照银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；二、判令章青林承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月4日，章青林与唐太华、众和汇锦公司签订了《厂房临租协议》（合同编号：[20XXX602]），其中约定如下：“甲方（承租方）：章青林：乙方（出租方）：唐太华……一、乙方根据本合同规定租赁厂房给甲方，货物入厂、出厂手续及装卸由甲方自行管理。二、临时储存货物内容：普通（包装材料）货物品。三、租赁面积、时间、厂租计算标准和结算方式a）租赁地点和面积：甲方租赁乙方位于广东省、惠州市、淡水区、秋长镇、XX村，4栋面积约10800平方米。b）租赁期限：从2017年6月20日起至2017年9月20日止。c）计费标准：租金标准：厂房租金标准为人民币15元/平方/月，租赁面积12420平方米（实际10800平方米加15%分摊），每月租金：186300元。d）费用结算1.甲方应每月1日前支付当月厂房租金及上月的水电费给乙方。2.乙方每月凭对账单向甲方收取费用。3.甲乙双方签订合同需在6月6日前支付50000元作为定金，余款在2017年6月20日前付清，否则乙方有权解除合同，定金不予退还。（注：乙方需在6月20日前完善基础设施如园区地面平整、园区围栏、门窗、灭火器设备）四、违约责任……e）厂房消防及库内安全，政府职能部门检查，资质，由乙方负责。f）乙方必须提供安全的作业环境，保障甲方进出库工作安全有序地进行，如有外界因素影响，乙方必须在半小时内协商解决。……五、其它约定a）乙方需在甲方使用厂房前对厂房进行清理整顿：地面平整可以承受叉车正常作业……c）在厂房进入厂操作过程中及进出厂房时，或其他无法正常进出厂房的情况乙方必须及时协调处理，确保甲方正常运作。……七、签约日期：2017年6月4日……”。甲方处有章青林的签名捺印，乙方处有众和汇锦公司的盖章及唐太华的签名捺印。《厂房临租协议》的尾部备注了转款账户信息“惠阳新圩工商行户名：唐太华622208200XXXXX02658”。《厂房临租协议》签订后，章青林在2017年6月6日、6月7日按照约定的付款方式向唐太华的账户分别转账定金20000元、30000元，合计50000元。后章青林通过银行转账、微信在2017年6月25日、7月1日、7月1日、7月2日、7月5日、7月5日分别向唐太华转账20000元、50000元、5000元、45000元、20000元、66000元。其中2017年7月1日至7月5日所转的款项合共186000元为章青林向唐太华支付的2017年6月租金。2017年6月26日，章青林向收款方“李某惠州消防”微信转账32000元。根据章青林提交的微信聊天记录显示，章青林在2017年6月19日17时52分向唐太华发送了如下一条信息“唐总：真心的希望本次不要有差错了。下周一要确定能用。不然我就亏大了。我就不是一点违约的事了，后续的都没有了。考虑实用性，真心建议你倒水泥。”，唐太华在当日18时56分回复“没问题，我答应在礼拜二之前给你打好水泥路面！”；章青林在2017年6月25日17时59分向唐太华发送了如下部分信息“唐总：您好！还需要如下几点：1.完善消防设施，消防栓，灭火器。2.排水沟要通畅。3.叉车地面要平整。4.叉车充电插头，即380伏电源。……”，唐太华在当日19时12分向章青林发送了一张“李某安检”的电话通讯录截图，并回复如下部分信息“我这边儿直接就是安检部门的安检部门的他会派个人过来直接跟你对接他自己的消防公司哈。”“自我介绍的我现在给他打个电话跟他打声招呼。”“直接对接叫他给你处理就行了”等。租赁期间，章青林与唐太华就租赁厂房存在的问题通过微信进行过多次沟通，唐太华针对章青林提出的问题也予以回复承诺解决。章青林认为租赁厂房仍存在诸多问题，遂于2017年7月18日9时42分向唐太华发送了如下部分信息“目前是如下问题：1、仓库进不去大货车。2、库区各大门存在被风吹开的风险。3、仓库漏雨和地面进水。以上原因导致客户无法使用仓库。”，于9时56分向唐太华发送了如下部分信息“次要原因：1、内部厂地太小，只能在同一时间操作四辆车。2、当出现问题时，没有人解决。小问题也是需要很长时间（库区因电线掉落，被车刮断后，到送电用时10小时。）3、库区安保没保障。……”。章青林后于2017年7月26日11时53分向唐太华发送了如下部分信息“唐总：您好！客户因前面提出的问题，没有解决的办法，现决定退仓。会在7月31前搬空仓库。特此通知。”章青林在2017年7月31日通过微信告知唐太华白石仓库已经全部清空。章青林认为唐太华、众和汇锦公司提供的租赁厂房不符合协议约定，造成其重大损失，遂向法院提起诉讼请求赔偿。唐太华、众和汇锦公司认为章青林在未通知的前提下单方提出解除合同给其造成了重大损失，遂提起反诉请求支付拖欠租金。另查明，涉案厂房的土地使用权人为惠州市XXXX制品有限公司[土地证号：惠阳国用（2007）第05XXX**]，该土地的使用权终止日期为2051年1月10日。位于惠阳区秋××村沿湖地段的**临时停车场（临时建筑）的建设单位为惠州市XXXX制品有限公司，建设规模为1485平方米，建设工程规划许可证号为建字第4413032XXXX0549号，办证类型为：临时，有效期二年，发证日期为2016年10月20日；位于惠阳区秋××村沿湖地段的**临时停车场（临时建筑）的建设单位为惠州市XXXX制品有限公司，建设规模为1485平方米，建设工程规划许可证号为建字第441303XXXXX10550号，办证类型为：临时，有效期二年，发证日期为2016年10月20日；位于惠阳区秋××村沿湖地段的**临时停车场（临时建筑）的建设单位为惠州市XXXX制品有限公司，建设规模为2990平方米，建设工程规划许可证号为建字第44130XXXXX610551号，办证类型为：临时，有效期二年，发证日期为2016年10月20日。一审法院认为，章青林与众和汇锦公司、唐太华签订的《厂房临租协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对签约双方具有法律约束力，双方均应遵照合同约定全面履行自己的义务。关于章青林请求众和汇锦公司、唐太华连带双倍返还定金人民币100000元的问题。庭审时，章青林陈述因急需仓库存储货物遂与唐太华、众和汇锦公司签订了《厂房临租协议》。究其本质而言，章青林租赁涉案厂房具有紧迫性、临时性，协议内容也相对简约，租赁期间也仅为三个月，承租前，章青林应对仓库现状具备一定了解，签订协议时，章青林未对厂房现状提出异议，应视为章青林接受仓库现状可进。《厂房临租协议》中约定出租方的义务为需在6月20日前完善基础设施如园区地面平整、园区围栏、门窗、灭火器设备；负责厂房消防及库内安全，政府职能部门检查，资质；提供安全的作业环境；需在承租方使用厂房前对厂房进行清理整顿：地面平整可以承受叉车作业，厂房要有正常照明，厂房周边安全保障等。根据章青林提交的微信聊天记录显示，唐太华已按协议约定进行了地面平整、门窗修缮、通电照明等，履行了出租人的适租义务。章青林认为唐太华、众和汇锦公司没有尽到协议约定的出租人的适租义务、维修义务等，证据不充分，本院不予采信。因此，章青林认为唐太华、众和汇锦公司在履行合同的过程中存在违约的情形，证据不充分。根据章青林提交的微信聊天记录显示，章青林在2017年7月26日首次向唐太华提出决定退仓，并表明会在7月31日前搬空仓库。唐太华对章青林提出的退仓明确表示不予接受。2017年7月31日，章青林通过微信单方告知唐太华涉案仓库已经全部清空。章青林认为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定其享有合同的解除权，但章青林所提供的证据不足以证明唐太华、惠州市众和汇锦实业有限公司在协议的履约过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之情形。因此，章青林单方提出的退仓行为不符合合同的约定或法律的规定，属单方违法解除《厂房临租协议》，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，章青林支付的50000元定金应由唐太华、众和汇锦公司没收。章青林要求唐太华、众和汇锦公司连带双倍返还定金100000元，本院不予支持。关于章青林请求众和汇锦公司、唐太华连带返还15%的分摊面积部分24300元的问题。《厂房临租协议》的第三条的c）项载明了租赁面积12420平方米（实际10800平方米加15%分摊），章青林作为完全民事行为能力人，对协议内容具备一定认知、理解，在签订协议时未对面积部分提出异议，视为其对分摊面积部分的约定予以接受，而且，分摊部分与厂房具有不可分性，不能从租赁面积中单独区分，因此，章青林请求唐太华、众和汇锦公司返还15%的分摊面积部分24300元，不符合合同约定，没有法律依据，本院不予支持。关于章青林请求众和汇锦公司、唐太华连带返还地面硬化费用20000元的问题。根据章青林提交的微信聊天记录显示，章青林建议唐太华对地面倒水泥做地面硬化，虽是协议外内容，但唐太华接受了此项建议，并通过微信收取了章青林支付的地面硬化费用20000元。综合本案情况来看，双方当事人签订的《厂房临租协议》具备一定的临时性，约定的租期也仅为三个月，从长远角度考虑，地面硬化的长期效益应是由唐太华、众和汇锦公司几乎全部享有，因此，章青林请求唐太华、众和汇锦公司连带返还地面硬化费用20000元，本院认为该请求适宜，予以支持。关于章青林请求众和汇锦公司、唐太华连带返还垫付的消防设施费用32000元的问题。根据章青林提交的微信聊天记录及微信支付交易记录显示，章青林将消防费用32000元支付给了备注为“李某惠州消防”的案外人，“李某”是经唐太华介绍给章青林，负责安装消防设备的，双方签订的《厂房临租协议》约定：“四、违约责任……e）厂房消防及库内安全，政府职能部门检查，资质，由乙方负责。”由此可知，章青林为涉案厂房所向案外人支出的消防设施费用32000元应当由唐太华、众和汇锦公司连带返还给章青林。关于章青林请求众和汇锦公司、唐太华连带赔偿货物损失256000元及搬运费41400元的问题。章青林认为唐太华、众和汇锦公司出租的厂房不符合协议约定给其造成了重大损失，遂请求赔偿货物损失及搬运费。本院认为，章青林为主张货物损失、搬运费提供了案外人XXX妆品（深圳）有限公司出具的索赔函、损失清单，无法确认其真实性及与本案的关联性，章青林请求唐太华、众和汇锦公司赔偿货物损失256000元及搬运费41400元，没有事实依据，本院不予支持。关于众和汇锦公司、唐太华请求章青林支付拖欠租金372600元及逾期支付利息的问题。本案中，没收定金已是章青林一方违约应承担的法律责任，唐太华、众和汇锦公司请求章青林支付拖欠的租金372600元没有实际产生，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；……，章青林无须向唐太华、众和汇锦公司支付2017年8月、9月租金合计372600元。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华于本判决生效之日起七日内向章青林返还垫付的地面费用20000元。二、惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华于本判决生效之日起七日内向章青林返还垫付的消防设施费用32000元。三、驳回章青林的其它诉讼请求。四、驳回惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。章青林诉惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华案件受理费8406元，由章青林负担7519元，由惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华共同负担887元；惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华反诉章青林案件受理费3445元，全部由惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2017年5月27日，众和汇锦公司（乙方、承租方）与案外人惠州市XXXX制品有限公司（甲方、出租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将惠阳区秋长镇白石原XXXX厂以现状临租给众和汇锦公司，租期6个月，自2017年6月1日起至2017年12月1日，每月租金9.2万元。2017年6月1日，惠州市XXXX制品有限公司出具《收款收据》确认收到众和汇锦公司6、7、8月租金共计27.6万元。另查二，众和汇锦公司二审提交一份唐太华（甲方）与案外人杨某（乙方）于2017年6月15日签订的《修路施工承包协议书》，约定甲方需新建XXXX厂内道路，委托乙方采取包工、包料、设备等方式承包此工程组织施工，需新建水泥路段约1100平方米（修成后按实际计算，厚度25公分，双方协商乙方以285元/方承包，合计费用约95000元等。众和汇锦公司提交的9.5万元打路工程款收款证据为一份《收款收据》，落款处有杨某签名及捺印。另查三，双方签订的《厂房临租协议》约定：“厂房消防及库内安全，政府职能部门检查，资质由乙方（出租方）负责”；“乙方须在甲方使用厂房前对厂房进行清理整顿：地面平整可以承受叉车正常作业；厂房要有正常照明；厂房周边安全保障；……；以确保甲方正常作业。”“在厂房进入厂操作过程中及进出厂房时，或其他无法正常进出厂房的情况乙方必须及时协调处理，确保甲方正常运作。”合同约定租赁厂房给甲方，临时储存普通（包装材料）货物品。另查四，对于进厂时间，双方存在争议。章青林主张2017年7月1日交给钥匙，7月3日进厂。众和汇锦公司不确定具体的进厂时间。对于搬离的时间，章青林一审庭审中称2017年7月30日搬离厂房，众和汇锦公司称7月31日接到对方章青林通知才知道搬离了厂房。本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、众和汇锦公司是否履行了出租方的适租义务；2、章青林提前解除合同是否有法律依据；3、解除合同造成多少损失，双方如何承担相应责任。具体评析如下：众和汇锦公司是否履行了出租方的适租义务的问题。章青林主张众和汇锦公司未履行适租义务，认为厂房存在地面未及时硬化、消防设施不全、仓库进不去大货车、库门存在被风吹开风险、仓库漏雨和地面进水等问题。综合合同的履行情况，本院认为，涉案合同是一个租赁期限仅三个月的短期租赁合同，用于临时储存普通（包装材料）货物品，且约定签订合同后半个月即进厂，具有临时性和急需性，双方义务应结合合同特性予以合理认定。首先，章青林因急用为客户选择涉案厂房作为仓库，应事先履行己方应尽的注意义务，实地勘察确定是否符合未来使用条件，章青林在进厂后方才发现门口电线太低无法驶入大型货车，并将此归入出租方的过错，本院不予采纳。关于消防设施的问题，合同约定由出租方负责厂房消防、在6月20日之前完善灭火器设备，故此出租方有提供满足临时储存货物所对应消防条件的合同义务。双方的微信聊天记录显示至6月25日时，章青林向唐太华发送的信息仍提及“消防设施、消防栓、灭火器”有待完善。因此至此时应认定为众和汇锦公司尚未履行消防方面的适租义务。此后唐太华发送了相关名片告知章青林通过联系专人处理，章青林支付了消防设施费用32000元该问题已得到解决。关于地面水泥硬化问题，双方合同约定出租方需对厂房进行清理整存，“地面平整可以承受叉车正常作业”，即双方合同中并未约定厂区地面需铺设水泥硬化。但是在双方的沟通过程中，唐太华在2017年6月19日回复同意给承租方打好水泥地面，至于铺设水泥硬化地面的费用由谁承担双方并未作出明确的约定。关于仓库是否存在仓门会被风吹开风险，屋顶漏水和地面渗水的问题，章青林提交的照片、视频和聊天记录虽然显示双方曾就此方面进行沟通，但是结合事件发生的时间，仍需考虑当时适逢台风、暴雨天气等不可抗力因素造成影响。综上，本院认为众和汇锦公司提供出租的厂房至少在消防、防漏等方面存在使用瑕疵。对此应承担相应责任。关于章青林提前解除租赁合同是否有法律依据的问题。双方合同并未针对不适租的问题约定合同解除权。但如上所述，众和汇锦公司在防漏方面存在使用瑕疵，在面临台风季恶劣天气时出现个别处漏水等现象。在暴雨天气下，厂房地面也出现了雨水倒灌的情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”章青林提交的证据证明2017年7月18日仓库确实存在漏雨和地面进水的情况，当其时涉案厂房不符合存储货物的合同目的，足以认定。在章青林告知厂房发现出现上述问题的情况下，众和汇锦公司没有能及时修缮，即使存在天气多雨因素导致未干燥情况下不适合马上做屋顶漏水维修工程，但结合章青林承租涉案厂房的紧迫性，章青林主张解除合同，符合上述法律规定，应予支持。章青林于2017年7月26日通知因提出的问题没有解决，决定退仓在7月31日前搬空仓库；并于7月31日再次告知仓库已经全部搬空。众和汇锦公司唐太华也收到了上述通知。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照上述规定，双方之间的厂房租赁合同应认定在2017年7月31日已经解除。一审认定章青林是单方违法解除《厂房临租协议》构成违约不当，二审予以纠正。关于解除合同造成多少损失，双方如何承担相应责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于15%公摊面积部分租金24300元需否返还的问题。此为双方所签《厂房临租协议》中的明确约定，在合同有效的情况下章青林主张不支付该部分租金没有依据，一审不予支持是正确的，二审予以维持。关于章青林垫付的消防设施费用，因提供适租消防设施属于出租方的义务，众和汇锦公司亦未提交证据证明该消防设施是租赁合同义务以外为满足章青林特殊使用要求而加建，对此众和汇锦公司应承担相应举证不能的不利后果。因此章青林主张向其返还垫付的消防设施费3.2万元应予支持。关于章青林支付给唐太华的地面硬化费用20000元应否返还的问题。双方合同中对地面的平整要求是能承受叉车正常作业，对于履行过程中额外协商增加的水泥硬化路面要求由此增加的成本负担问题，双方未作明确约定，鉴于章青林存在约定租约三个月实际仅使用了一个月，众和汇锦公司非屋主亦是向案外人短期承租六个月、拟出租给章青林使用三个月的投入成本现仅收回一个月以及其提供的合同显示路面水泥硬化工程费用远可能高于2万元的实际情况，本院酌定章青林已交的地面水泥硬化费用20000元由双方各承担一半，即由众和汇锦公司退回10000元给章青林。关于章青林主张的货物损失及搬迁费问题，章青林提价的证据不足以证明因为厂房漏雨造成了多少货物受潮以及受潮的严重程度，依据现有证据不足以证明损失的金额以及已经实际赔偿，故此一审对章青林要求赔偿货物损失25.6万元的请求不予支持并无不当，二审予以维持。至于搬迁费用，由于现为章青林提前解除合同，解除合同后清空搬离是承租方应有之义务，章青林要求就赔偿搬迁费用没有事实依据，一审不予支持并无不当，二审予以维持。关于众和汇锦公司需否双倍退回定金（押金）5万元的问题。由于本案履行中众和汇锦公司提供的厂房存在瑕疵，在同时存在台风暴雨恶劣天气影响下由章青林单方提前解除，综合本案案情，本院认为众和汇锦公司收取的5万元押金应予退回，章青林主张双倍返还本院不予支持。至于众和汇锦公司要求章青林支付的剩余两个月租金37.26万元及逾期支付利息的问题。如上所述，众和汇锦公司提供的厂房存在一定瑕疵，双方之间的租赁合同关系已经于2017年7月31日解除、仓库已经腾空，结合合同解除的原因，众和汇锦公司主张2017年8、9月份扩大的租金损失没有事实和法律依据，一审不予支持并无不当，二审予以维持。综上所述，原审认定事实部分不清，处理部分欠当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2870号民事判决第二、第三、第四判项及诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2870号民事判决第一判项为：惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华于本判决发生法律效力之日起七日内向章青林返还垫付的地面硬化费用10000元；三、惠州市众和汇锦实业有限公司、唐太华于本判决发生法律效力之日起七日内向章青林返还定金（押金）50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15295元（章青林已预交7626元，众和汇锦公司和唐太华已预交7669元），由众和汇锦公司和唐太华负担9295元，由章青林负担6000元。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 黄宇乐二〇一八年十二月七日法官助理雷彩霞书记员李丽莎附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。