湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0321民初1309号原告：十堰市昌发房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市天津路**。诉讼代表人：十堰市昌发房地产开发有限公司管理人，该管理人负责人董哲。委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：云万荣，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告：张玲，女，1981年3月10日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：叶直根，湖北车城律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：中国农业银行股份有限公司十堰分行。住所地：十堰市人民南路**。负责人：宋连升，该行行长。委托诉讼代理人：梁锐，男，该行工作人员。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：魏观，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告十堰市昌发房地产开发有限公司（以下简称十堰昌发公司）与被告张玲、第三人中国农业银行股份有限公司十堰分行（以下简称农业银行十堰分行）确认合同无效纠纷一案，湖北省十堰市中级人民法院于2018年4月19日立案受理，经湖北省高级人民法院批准后，湖北省十堰市中级人民法院作出（2018）鄂03民初51号裁定书，裁定本案由湖北省十堰市郧阳区人民法院审理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十堰昌发公司的委托诉讼代理人吴兰、云万荣，被告张玲及其委托诉讼代理人叶直根，第三人农业银行十堰分行的委托诉讼代理人魏观到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十堰昌发公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2014年7月13日就坐落于十堰市××箭区××街办××大厦××室房屋签订的《商品房预售合同》无效；2、判令被告张玲配合原告办理位于十堰市××箭区××街办××大厦××室房屋的预告登记撤销手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告十堰昌发公司因开发房地产资金的需要，希望能通过银行贷款解决资金紧缺，但基于贷款政策的制约，原告无法直接获得银行贷款，为此，原告采取假买卖真借款的形式，于2014年7月13日与被告张玲签订《商品房预售合同》，将原告开发的位于十堰市××箭区××街办××大厦××室房屋以假买卖方式预告登记在被告名下，从而从第三人农业银行十堰分行处获得“一手房按揭贷款资金”。由于原告与被告间没有商品房买卖的真实意思表示，原告并没有向被告交付合同约定的商品房，被告也未向原告交付过房款、维修基金、契税等，房屋按揭贷款均是原告按借款合同的约定按月偿还，依据相关法律规定，双方签订的《商品房预售合同》应为无效合同。2017年10月9日，湖北省十堰市中级人民法院受理了原告的重整申请，为维护原告及全体债权人的合法权益，故而起诉。被告张玲辩称：1、原告诉请涉案商品房买卖合同无效在程序上缺乏依据，原告经人民法院裁定破产重整，应当适用特殊程序即企业破产法以及企业破产法司法解释规定的程序，企业破产法及司法解释没有规定债务人有权请求确认合同无效，故原告诉请确认合同无效系滥用诉权，在程序上于法无据；2、原告诉称其为解决资金紧缺，采取变通方式假买卖真借款，签订商品房预售合同，将涉案房屋预告登记在被告名下，与事实严重不符。本案真实情况是2012年至2014年，整个十堰市房地产市场疲软，为了促销，经原告公司会议商议研究，倡议在原告处有借款债权的员工及亲戚朋友积极响应购买原告开发的房屋，首付及月供暂由原告代付，交房时再和购房人结算，多退少补，被告基于此才与原告签订商品房预售合同；3、原告诉称其未向被告交付房屋并非是因为无商品房买卖的真实意思，而是因涉案房屋至今不具备交房条件，原告违约所致；4、原告诉称被告至今未交付过房款、维修基金、税费，按揭贷款由原告偿还与事实不符，被告是以在原告处借款债权结算房款等费用，而房款尚未结算，房屋未交，故维修基金和契税暂未支付；5、原告诉请确认商品房合同无效在实体上缺乏法律依据，涉案商品房买卖合同的双方均系完全民事行为能力主体，购买涉案房屋、签订买卖合同、办理预告登记均系双方当事人真实意思表示，不存在无效的情形，涉案商品房预售合同合法有效；6、原告诉请确认商品房预售合同无效、解除预告登记的真实目的在于商品房价格上涨的情况下通过毁约手段的方式牟取不正当暴利，严重违反诚实信用原则，不应当支持；7、若原告的诉讼请求成立，必将导致原告已经获得出售房屋对价、却要收回房屋，而被告失去房屋，却背负巨额银行债务的严重不公平后果，产生一系列影响社会稳定的严重问题。原告作为破产企业，破产重整的直接目的在于公平保护债权人的利益，在宏观上实现社会公平正义，如果原告任意而为伤害一个群体正当合法利益，产生新的严重不公后果，请求法院公正判决。第三人农业银行十堰分行述称，同意被告的答辩意见。原告所述的事实不属实。原告的真实目的是借破产逃避债务，造成国有资产流失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月13日，原、被告双方签订《商品房预售合同》一份，合同约定：被告张玲向原告十堰昌发公司购买位于十堰市××箭区××大厦××1-5-4的房屋，预测建筑面积124.35平方米，总价733665元，签订合同当日支付首付款293665元，剩余房款440000元由被告用银行贷款、公积金贷款方式一次性付清。事实上，合同签订后，张玲并未实际向十堰昌发公司交纳首付款，在办理房屋预告登记和预告抵押登记中，张玲亦没有缴纳任何税费，而是由十堰昌发公司实际缴纳。之后，张玲与第三人农业银行十堰分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定张玲向农业银行十堰分行借款440000元用于购买本案涉案房屋，借款期限为360个月，贷款担保方式为阶段性保证+抵押，抵押物为本案涉案房屋，抵押人张玲。合同落款保证人处盖有十堰昌发公司及其法定代表人杨光才印章。2014年9月3日，案涉房屋在十堰市房屋产权交易中心办理了预购商品房预告登记，权利人为张玲，义务人为十堰昌发公司。同年9月9日，案涉房屋在十堰市房屋产权交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为农业银行十堰分行，义务人为张玲。农业银行十堰分行将购房贷款发放至十堰昌发公司后，贷款人张玲自己没有偿还过购房贷款的月供，亦没有掌控还款银行卡及银行卡密码，还款银行卡及密码由十堰昌发公司掌控，十堰昌发公司每月偿还购房贷款的月供。2016年7月，因十堰昌发公司无力偿还而中止了还款。另查明，涉案房屋早已完工，该房屋由十堰昌发公司实际控制，并抵账给他人，未交付给张玲，张玲对此知情并同意，张玲亦未向十堰昌发公司要求过交付房屋和承担违约责任。因十堰昌发公司不能清偿到期债务而向法院申请重整。2017年10月9日，湖北省十堰市中级人民法院裁定受理十堰昌发公司重整申请，并指定湖北瑞元清算事务有限公司为十堰昌发公司管理人。本院认为，民事法律行为应当意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定。行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。当事人签订合同，不得以合法形式掩盖非法目的。本案中，原、被告双方虽然签订《商品房预售合同》，继而被告张玲与第三人农业银行十堰分行签订《个人购房借款/担保合同》，由第三人发放购房贷款，但张玲既没有实际支付购房首付款，又没有按月偿还房贷或承担购房及预告登记、预告抵押登记中的任何费用，张玲应当偿还的购房贷款也是由十堰昌发公司按月支付，十堰昌发公司因向银行贷款时需要所开的购房收据原件也仍由十堰昌发公司持有，而且张玲与十堰昌发公司签有多份《商品房预售合同》进而在不同银行按揭贷款，显然不符合一般房屋交易的习惯。张玲辩称该案房屋的首付款、月供等相关费用由被告在原告处的借款债权先行垫付，待交房时再进行结算的理由，其既没有提供充足的证据证明借贷及双方之间存在以房抵债的事实，也与合同中约定的签订合同当日支付首付款293665元相矛盾，被告此辩解明显不符合常理，若是购房款及月供从借款中抵付，显然不可能不在合同中约定，且在庭审中查明，2017年7月27日之前张玲并没有取得债权，因此在合同签订时，张玲在十堰昌发公司并没有债权，又何来抵付一说？张玲在明知十堰昌发公司将房屋抵付给他人时，自己同意且未提出异议和主张权利，也更进一步说明涉案商品房买卖合同是虚假的。综上所述，原、被告双方并没有真实的房屋买卖关系，签订《商品房预售合同》真实目的是帮助十堰昌发公司获得银行贷款，是虚假的意思表示行为，该民事法律行为无效。被告张玲辩称企业破产法及司法解释没有规定债务人有权请求确认合同无效，原告诉请确认合同无效系滥用诉权，该主张于法无据，本院不予采信；在审理过程中，原告已撤回其第二项“判令被告张玲配合原告办理位于十堰市××箭区××街办××大厦××室房屋的预告登记撤销手续”的诉讼请求，本院口头裁定予以准许，并记入笔录，故，本院对该项请求不作实体处理。第三人农业银行十堰分行作为有独立请求权的第三人在本案中并未提出诉讼请求，就借款及抵押权问题可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百条之规定，判决如下：确认原告十堰市昌发房地产开发有限公司与被告张玲于2014年7月13日就坐落于十堰市茅箭区五堰街办山西路8A号雅荷大厦二期3幢1-5-4室房屋签订的《商品房预售合同》无效。案件受理费11137元，减半收取计5568.50元，由原告十堰市昌发房地产开发有限公司负担2784.25元，被告张玲负担2784.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  陈文泉二〇一八年十二月十三日法官助理陈天天书记员吴迪附：1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百条破产程序中有关债务人的民事诉讼案件，按照财产案件标准交纳诉讼费，但劳动争议案件除外。