山西省太原市万柏林区人民法院   民事判决书   （2018）晋0109民初2497号   原告：山西融恩房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区南寒社区居委会办公楼****。   法定代表人：林敏亮，董事长。   委托诉讼代理人：杜宝凤，女，该公司财务总监。   委托诉讼代理人：孙彦鑫，山西见青律师事务所律师。   被告：靳爱姣，女，1983年11月13日出生，住山西省洪洞县。公民身份证号：×××   原告山西融恩房地产开发有限公司与被告靳爱姣所有权确认纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西融恩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜宝凤、孙彦鑫到庭参加诉讼，被告靳爱姣经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。   原告山西融恩房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于太原市万柏林区的一套房屋归原告所有；2、请求依法判令解除原被告签订的编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》，被告协助原告办理备案合同的注销手续；3、请求依法判令被告支付原告违约金42504.891元（当庭撤回）；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年5月26日，原被告签订了合同编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于太原市房屋，建筑面积为80.39㎡，单价为6560元/㎡，总房款为527358元，其中首付款为137358元，剩余390000元以银行按揭贷款方式支付。2016年5月27日被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行以及原告签署了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向中国建设银行股份有限公司山西省分行借款390000元，原告为被告提供阶段性连带责任保证担保。后因被告未按时偿还银行借款，银行从原告保证金账户扣划了部分借款本息41691.96元。2018年3月29日，原告结清了被告向银行贷款全部本息383356.95元，借款合同终止。被告为购买涉案房屋与原告签订了《商品房屋买卖合同》，为了支付购房款与建设银行（贷款人）、原告（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，上述合同均为合法有效。被告在履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中未依约按期足额偿还贷款构成违约，致使原告承担了担保责任，代为偿还了全部的贷款本息，导致原告售房目的无法实现，故原告起诉至法院请求判如所请。   被告靳爱姣未到庭应诉，也未提交答辩意见。   原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、2016年5月26日原被告签订的合同编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》一份；2、2016年5月27日原被告及中国建设银行股份有限公司山西省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》一份；3、2015年12月15日原告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份；4、2016年3月30日原告向被告出具首付款137358元的《收款收据》一份；5、2016年5月27日39万元贷款发放凭证一份；6、中国建设银行个人贷款还款凭证11份；7、2018年8月8日中国建设银行出具个人贷款结清证明；8、2018年6月12日山西省太原市城南公证处出具的《公证书》一份、2018年6月5日《催告函》一份。   被告未对以上证据提出质证意见。   原告提供的上述证据真实有效，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。   根据原告提交证据与当庭陈述，结合庭审调查，本院认定事实如下：2015年12月15日，原告山西融恩房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称“贷款银行”）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定：原告愿意为贷款银行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购置座落于迎泽世纪城项目所属之住房房产而与贷款银行发生借贷关系的全部债务人，最高额保证所担保的债权是指2015年12月15日至2020年12月14日期间（即“债权确定期间”）因贷款银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额度为人民币叁亿元，原告在本合同项下承担连带责任保证。2016年5月26日，原告与被告靳爱姣签订了合同编号为201XXXXXXXX，商品房预（销）售许可证一份，合同约定：被告购买原告开发的位于太原市xxx房屋，建筑面积为80.39㎡，单价为6560元/㎡，总金额为527358元；第六条被告于2016年5月15日前一次性支付总房款的26%即137358元，剩余总房款390000元于2016年5月25日前由银行办妥按揭手续；第七条买受人逾期付款的违约责任1、（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交房日期为2017年5月30日前。2016年3月30日，原告向被告出具了137358元的购房收款收据一份。2016年5月27日，原被告与贷款银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：被告向贷款银行借款390000元，借款期限为360个月（即2016年5月27日至2046年5月27日止），贷款银行将390000元一次性划入原告指定账户中，被告采用等额本息还款方法，并以所购房产为贷款提供抵押担保，原告为被告的贷款提供最高额保证。   2016年5月27日，贷款银行将贷款金额390000元划入原告账户。原告于2016年7月25日至2018年3月29日期间共代被告向贷款银行偿还按揭贷款累计425048.91元。2018年8月8日，贷款银行向原告出具了个人贷款结清证明。2018年6月5日，原告向被告发出《催告函》一份，主要内容为：“特函告贵方靳爱姣：1、请在七日内将我公司代偿银行全部贷款本息425048.91元支付我融恩公司；2、若贵方未履行第一条之事项，我公司将解除与贵方之间签订编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》；3、将违约金42504.891元支付我融恩公司”。2018年6月12日，原告在山西省太原市城南公证处对向被告邮寄送达《催告函》的行为及过程进行了保全证据（保全行为），并由该公证处出具了《公证书》。   本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。2016年5月26日，原告山西融恩房地产开发有限公司与被告靳爱姣签订的合同编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》因原告在售房时已取得了商品房预售许可资格，合同合法有效，双方均应按照约定内容履行各自义务。根据庭审调查，被告未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》内容履行偿还银行贷款义务，造成原告代被告偿还银行贷款本息合计425048.91元的事实。根据双方签订的《商品房屋买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，至起诉前被告逾期支付原告代偿金额已经超过90日，原被告约定解除合同的条件已经成就，原告有权解除双方签订的购房合同，且原告以快递邮件的形式按照购房合同中被告提供的住址向被告送达了《催告函》。因此，原告提出要求解除与被告签订的购房合同，并确认约定房屋归原告所有的诉讼请求，符合合同约定解除的情形，且原告已履行了通知义务，予以支持。合同解除后，被告应当协助原告办理网签合同注销登记手续。关于被告已付购房款及其他费用的退还问题，因被告未能到庭，本院无法核实确定其具体金额，双方可就该部分内容自行协商处理或另行通过诉讼解决。庭审中，原告自愿撤回违约金的主张，不违反法律规定，予以支持。被告经本院合法传唤，未能到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应当承担举证不利的法律后果，故本院依法进行缺席审理，并予以缺席判决。   综上所述，原告山西融恩房地产开发有限公司提出要求解除与被告靳爱姣签订的《商品房屋买卖合同》，符合合同约定，且不违反法律规定，应予支持。合同解除后，被告所购买的房屋归原告所有，被告应当协助原告办理网签合同注销登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条规定，判决如下：   一、解除原告山西融恩房地产开发有限公司与被告靳爱姣于2016年5月26日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）。   二、位于太原市万柏林区的**房屋归原告山西融恩房地产开发有限公司所有。   三、被告靳爱姣于本判决生效之日起三十日内协助原告山西融恩房地产开发有限公司办理备案合同的注销登记手续。   案件受理费9226元、保全费3157元，由原告山西融恩房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 李 毅   人民陪审员 李 珊   人民陪审员 菅俊英     二〇一八年十二月二十六日   书 记 员 王俊梅