深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初15049号原告（反诉被告）：廖观玲，女，汉族，1939年2月19日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：李剑波，湖南天戈（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200210398477。被告（反诉原告）：李莉英，女，汉族。1969年9月8日出生，身份证住址安徽省亳州市谯城区，被告（反诉原告）：马心武，男，汉族，1970年5月8曰出生，身份证住址安徽省亳州市谯城区，原告廖观玲与被告李莉英、马心武租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，两被告提起反诉，本院一并受理。该案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李剑波、被告李莉英、马心武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方租赁合同关系；2、判决被告支付2018年3月部分及4月、5月租金20300元；3、判决被告自2018年6月1日起至退出租赁房屋日止，按月租金8100元的标准支付占有使用费；4、判决被告支付2018年3月1日起至起诉日发生的租赁房屋水电费用753元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系罗湖区太白路布心水围88号房屋业主。双方未订立书面租赁合同，由两被告（夫妻关系）承租88号楼206房、店铺1，至2018年初，每月租金为8100元，其中，206房为2600元，店铺1为5500元。两被告在2018年3月交纳了4000元租金，该月尚有4100元未交纳。2017年下半年以来，布心水围村开始实施旧村改造工程（截止2018年6月底未开工拆迁建设)。因为涉及村里、开发商等拆迁赔(补）偿事宜，工程前期事务进展缓慢。但是，被告所租赁房屋能够正常使用。2018年4月起，被告不再向原告交纳租金及水电费用，且拒不腾迁租赁房屋。5月25日，原告向包括被告的全体住户发出通知，要求清空房屋，也为被告置之不理。原告以为，原告与被告建立的房屋租赁关系合法有效，经原告催告后，被告依然拒不交纳租金，依据《中华人民共和国合同法》第227条之规定，原告有权提出解除双方租赁合同关系。另外，被告继续占有租赁房屋，应当参照原租赁费用标准，向原告支付占有使用费。综上，请法院支持原告请求。庭审中，原告明确第三项诉讼请求为：被告返还涉案房产，自2018年6月1日起至退出租赁房屋日止，按月租金8100元的标准支付占有使用费。两被告的答辩意见同其反诉状一致。被告李莉英、马心武向本院提出反诉请求：1、判决原告赔偿货款损失5000元；2、判决原告支付回迁装修补偿40000元；3、判决原告赔偿工商地址变更登记费用2000元；4、判决原告返还押金共计5200元；5、判决原告赔礼道歉，并赔偿精神损失费3000元；6、判决原告补偿搬迁费5000元；7、判决原告赔偿搬迀误工费24000元；8、判决原告承担本案诉讼费用。事实与理由：两被告自2011年2月1日至2014年12月30日租赁原告的位于罗湖区××路××号布心水围88号楼206房（50m2)以及88号店铺1(40m2),分别支付了押金2200元和3000元，并在罗湖区房屋租赁管理局办理了备案登记。自2011年起，被告与原告的承租关系一直存续，因彼此信任，在后几年的租赁关系中并未签订书面租赁合同。2017年下半年，因布心水围村开始实施旧城改造，该村的大部分租户与房东己谈妥搬迁所涉及的赔偿条款，如装修费、搬迁误工费、拆迁补偿费等。而原告一直拒绝与被告商量赔偿事项，并采用威胁、恐吓等恶劣行为逼迫被告放弃补偿款项，被告一直不愿妥协，继续租住该两处租赁物。随着该村的大部分租户搬离，人流量大大减少，且路灯长久失修，市民均不敢进入该店铺1所在街道，被告的生意大受影响，而原告仍多次增长租金，其收取的租金明显高于该地段、人流等商业因素所对应的价值，故被告要求原告降低2018年4、5月份的房租，但商量无果，因此被告在未得到合理答复前没有支付4、5月份的房租以及水电费。原告于2018年5月25日书面通知被告配合城市旧城改造，对租赁房屋进行结算及清空。根据《合同法》215、232、236条，该租赁关系视为不定期租赁。当事人双方都可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《民通意见》第118条、《城市私有房屋管理条例》第11条均对此合理期限作出了规定，合理期限应在3个月以上。而在2018年5月28日，原告便对该租赁物进行了停水停电，仅仅留给被告3天的时间另找其他租赁场所，明显违反“合理期限”之规定。更有甚者，6月1日凌晨4点，在被告所有家庭成员均住在其租赁的房内的情况下，原告安排人员在其门口泼粪便，行为之恶劣，道德之败坏，应受到相应的惩罚。综上，原告应该赔付被告下列损失：1、由于原告单方面的中断水电，使被告店铺1（家私店）的经营陷于巨大的困境之中，让店铺的货物处于滞销状态，从停水电至今，货款损失5000元；2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；同时依据《布心村、水围村非原村民统建楼业主搬迁补偿安置方案》回迁装修标准按1500元/m2，因此原告将会得到由京基房地产公司提供的回迁装修补偿款（40+50)m2×1500元=135000元，而被告因承租该租赁物而花费了110000元装修费，且原告采取极端手段单方解除该合同，因此，原告应从上述回迁装修补偿款中赔偿40000元；3、被告租赁的布心水围88号店铺1乃其深圳市罗湖区马武家私商店的注册地址，现因原告的单方违约解除合同行为，故应赔偿被告3000元进行个人工商户地址变更登记；4、返还被告押金共计5200元；5、原告就其在被告租房门外泼粪行为向被告赔礼道歉，并赔偿给被告精神损失费3000元；6、根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条：拆迀租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。同时依据《布心村、水围村非原村民统建楼业主搬迁补偿安置方案》原告应补偿搬迁费5000元；7、搬迁误工费：两被告夫妻二人共同在店铺1中经营深圳市罗湖区马武家私商店，平均月工资为4000元。依照3个月的误工时间而计算搬迀误工费4000×3个月×2人=24000元；8、判决原告承担本案诉讼费用。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，恳请贵法院依法驳回其全部请求，并判决原告赔偿上述款项。原告针对被告的反诉答辩称，一、对双方存在房屋租赁合同关系的事实无异议；二、被告提出过降低房屋租金情节无事实依据；双方虽然无书面租赁合同，但降低租金属于双方合意才有效，被告自认存在拖欠2018年4、5月租金、水电费的事实，且继续占有使用涉案出租房屋，即被告存在严重违约之事实；三、被告所称合理期限为三个月无法律依据，其引据的《民通意见》第118条、《城市私有房屋管理条例》均已废止。四、被告提出的货物损失、装饰装修损失、泼粪精神损失赔偿、补偿搬迁费用、搬迁误工费均无事实基础，也无法律依据。因被告存在严重违约之事实，其缴纳的押金不应当退还，而是作为违约金不予退还。综上，请求法院驳回全部反诉请求。另外，原告已与旧村改造开发商订立拆迁补偿协议，若被告继续无理占有涉案房屋，继续造成原告重大经济损失，原告将以侵权之诉，将继续占有涉案房屋的其他三案被告与被告一起，作为承担连带责任的侵权人，起诉至法院，以维护被告合法民事权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：一、两被告从2001年2月1日开始租住原告位于深圳市××路××号布心水围88号的206房（一房一厅）及店铺1，至2018年初，206房租金为每月2600元，店铺2租金为每月5500元，共计8100元。目前，双方没有签订书面租赁合同。二、租房期间，被告一直都正常交付租金等，但2018年3月被告仅交纳租金4000元，从2018年4月开始未交纳租金。三、由于布心村进行城市旧改，原告通知被告搬迁。原、被告对通知搬迁的最早时间存在争议：原告主张提前两个月通知被告搬迁，被告提出2018年5月25日才接到通知要月底搬离。四、2018年6月1日，被告租赁房屋门外出现泼粪情况。五、2018年5月28日，被告所租赁房屋停水停电。六、原告陈述被告未将租赁房屋交回，被告陈述其已于2018年6月搬离206房，店铺没有被锁，涉案两处房屋仍有其物品。七、被告主张店铺押金3000元，206房押金2200元，原告不持异议。八、1988年，廖观玲申请对原布心水围村32号（后为水围村88号）进行加层改造。1988年11月14日，深圳市罗湖区建筑管理办公室签署同意在原二层基础上加建一层，共三层。但实际上，目前水围村88号共有七层。本院认为，根据已查明的事实，涉案房产建设于原农村集体土地之上，目前只有加建一层共三层的相关报建审批手续，而实际建设七层，当事人不能提交涉案房产的整体报建报批手续、建设工程规划许可证等，因此，原、被告之间的租赁关系因违反法律的强制性规定而应当认定为无效。故原告要求解除租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。鉴于本案租赁关系无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告应向被告退还押金5200元，被告应将涉案的206房及店铺1返还原告。被告实际占有使用涉案的206房及店铺1，应当支付占有使用费。原告主张被告支付2018年3月份部分占有使用费4100元、2018年4月及5月的占有使用费16200元，合计20300元，本院予以支持。原告主张被告自2018年6月之后按每月8100元的标准支付占有使用费符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2018年3月1日起至起诉日发生的水电费用753元，但未提供证据证明该主张，本院不予支持。关于被告提出的赔礼道歉并赔偿精神损失的反诉请求，被告提交的证据只能证明租赁房产门口出现的泼粪情况，但依据现有证据无法查实是由原告实施或指使，故被告要求原告对该行为向其赔礼道歉并赔偿精神损失，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿货款损失5000元、搬迁费5000元的反诉请求，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，被告未就其主张提交证据证明，本院不予支持。关于被告要求原告支付回迁装修补偿40000元、赔偿工商地址变更登记费用2000元、赔偿搬迁误工费24000元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李莉英、马心武应于本判决生效之日起十日内将涉案的深圳市罗湖区东湖街道布心水围村88号206房及店铺1返还给原告廖观玲。二、被告李莉英、马心武应于本判决生效之日起十日内向原告廖观玲支付涉案的深圳市罗湖区东湖街道布心水围村88号206房及店铺1的2018年3月至5月的占有使用费人民币20300元。三、被告李莉英、马心武应于本判决生效之日起十日内向原告廖观玲支付涉案的深圳市罗湖区东湖街道布心水围村88号206房及店铺1的占有使用费（以每月人民币8100元为标准，自2018年6月1日起计至搬离涉案房屋之日止）。四、原告廖观玲应于本判决生效之日起十日内向被告李莉英、马心武返还押金人民币5200元。五、驳回原告廖观玲的其他诉讼请求。六、驳回被告李莉英、马心武的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币528元，由原告廖观玲负担人民币15元，被告李莉英、马心武负担人民币513元；案件反诉受理费953元，由原告负担人民币60元，由两被告负担人民币893元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘晓娜人民陪审员  钟悦欢人民陪审员  巩新丽二〇一八年十二月十八日书 记 员  张思慧