广西壮族自治区苍梧县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0421民初526号 原告（执行案外人）：梧州朗日实业有限公司，住所地广西梧州市西堤三路**。 法定代表人：陈剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯丽滢，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗晖智，广西益远律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）:朱裕进，男，1962年9月12日出生，汉族，户籍所在地广西苍梧县。 被告（申请执行人）:车焕贞，女，1967年8月11日出生，汉族，户籍所在地广西苍梧县。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：朱业辉，男，汉族，1984年8月12日出生，住广西苍梧县。 被告（被执行人）：陈民，男，1985年8月3日出生，汉族，住广西苍梧县。 第三人（被执行人）：冯耀，男，1971年9月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：中国银行股份有限公司梧州分行，，住所地广西梧州市新兴二路** 主要负责人：杨共春，该行行长。 委托诉讼代理人：李琨璐，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆谦，广西顺景律师事务所律师。 原告梧州朗日实业有限公司（以下简称朗日公司）诉被告朱裕进、车焕贞、陈民，第三人冯耀、中国银行股份有限公司梧州分行（以下简称中行梧州分行）执行异议之诉一案，本院于2018年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月22日、11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯丽滢、二被告的共同委托诉讼代理人朱业辉、第三人中行梧州分行的委托诉讼代理人李琨璐到庭参加了诉讼，被告陈民、第三人冯耀经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告朗日公司向本院提出诉讼请求：1、不得查封梧州市；2、确认梧州市属原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告（申请执行人）朱裕进、车焕贞与第三人（被执行人）冯耀、陈民民间借贷纠纷一案，苍梧县人民法院依据生效判决立案执行后，查封了预告登记在第三人陈民及古惠伊名下的位于广西梧州市（以下简称涉案房屋）。原告是涉案房屋的开发单位，2012年7月2日原告与陈民及其妻子古惠伊签订《梧州市商品房买卖合同》，并到梧州市房产管理局办理了商品房预告登记，2012年8月12日陈民与第三人中行梧州分行签订《个人一手住房贷款合同》，借款28.8万元用于购买涉案房屋，并办理了预告抵押登记。2014年3月21日，原告取得了梧州市菊湖路6号第1、2、3幢的房屋所有权证，并于2014年3月22日在朗日花园小区张贴告示，通知梧州市菊湖路6号第1、2、3幢的业主可以到原告售楼部处办理房屋面积差异补退款手续以及领取相关材料，以便业主自行申请办理所购房屋的不动产登记。但陈民因自身原因一直未办理涉案房屋的不动产登记手续，涉案房屋的预告登记已失效。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条之规定，涉案房屋早在2014年3月22日就达到进行不动产登记的条件，由于陈民夫妇至今未就涉案房屋申请办理不动产登记手续，预告登记已经失效，故涉案房屋的所有权登记仍为原告所有，法院不得执行涉案房屋。 被告朱裕进、车焕贞共同辩称，二被告与第三人陈民、冯耀存在民间借贷纠纷，并由苍梧县人民法院作出生效判决，在强制执行过程中，查封了预告登记在陈民和其妻子古惠伊两人的梧州市，涉案房屋是陈民的财产，依法可以拍卖用以偿还债务。 被告陈民辩称，梧州市的房款已经通过首付款及银行贷款支付完毕，朗日公司已经交付房屋，其已经于2012年装修入住至2015年，案涉房产属于其所有，其不同意朗日公司的意见。 第三人冯耀没有提出意见。 第三人中行梧州分行述称，1、答辩人与陈民已按《商品房买卖合同》的约定向原告付清全部购房款，原告也向其交付了涉案房屋，据此答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》、第三人与答辩人签订的《个人一手住房贷款合同》均真实、有效。2、陈民及古惠伊长期拖欠答辩人的贷款本金及利息，答辩人已诉至梧州市长洲区人民法院，该院已经查封了涉案房屋，根据《城市房地产抵押管理办法》、《合同法》第七十三条的规定，第三人陈民在涉案房竣工并可办理不动产登记时，负有及时办理过户登记并重新办理抵押登记的义务，但由于其不及时办理手续，造成答辩人的损失，答辩人作为其债权人有权以自己名义代位行使陈民对原告的债权，办理房产过户并办理房地产抵押登记，并享有涉案房屋的优先受偿权。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据有：商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、抵押预告登记证、恒业物业公司证明、恒业物业公司营业执照副本、郎日花园业主李斯尹证明、菊湖路6号第3幢1802房房屋所有权证、（2018）桂0421执异3号执行裁定书、（2018）桂0421执异3号之一执行裁定书、送达回证。被告朱裕进、车焕贞为其辩解依法提交了证据有：（2015）苍民初字第487号民事调解书、（2015）苍民初字第487-1号民事裁定书。第三人中行梧州分行为其述称依法提交了证据有：案件受理通知书。 本院组织当事人进行了当庭质证。被告陈民、第三人冯耀经本院合法传唤没有到庭参加诉讼,视为其放弃举证质证权利。原告、被告朱裕进、车焕贞及第三人中行梧州分行对对方提供的证据均无异议。本院认为，各方提供的证据，来源合法，内容真实，符合证据规则的相关规定，具有证明力，本院予以认定。 根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月2日，原告朗日公司与被告陈民及其妻子古惠伊签订了《梧州市商品房买卖合同》，约定:原告以412720元的总价款将梧州市出售给陈民、古惠伊。二人向原告支付了购房首期款124720元，并办理了商品房预售预告登记（预告证号为：梧房预长洲区字第12036609号）。2012年8月10日，陈民、古惠伊与第三人中行梧州分行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定:中行梧州分行将购房贷款288000元直接划至原告的专用账户。双方办理了预告抵押登记。原告将梧州市移交给陈民、古惠伊使用至今。 2014年3月21日，原告取得了梧州市菊湖路6号第1、2、3幢的房屋所有权证（梧房权证长洲区字第××号），2014年3月22日在小区公示栏张贴告示，通知梧州市菊湖路6号第1、2、3幢的业主可以到原告处办理房屋面积差异补退款手续以及领取相关材料，自行申请办理所购房屋的不动产登记。但陈民所居住的涉案房屋至今没有办理不动产权证，也没有注销预告登记和预告抵押登记。 本院在审理朱裕进、车焕贞与冯耀、陈民民间借贷纠纷一案过程中，于2015年9月30日作出（2015）苍民初字第487－1号民事裁定书，裁定对属陈民、案外人古惠伊所有的坐落于梧州市进行查封。2015年10月30日作出（2015）苍民初字第487号民事调解书，确认陈民对冯耀尚欠朱裕进、车焕贞的借款本金50万元及利息承担连带清偿责任。冯耀、陈民没有履行生效民事调解书，朱裕进、车焕贞申请强制执行，在执行过程中，由于陈民的房产暂时无法处置，且未发现冯耀、陈民有其他可供执行的财产，本院于2016年12月9日作出（2016）桂0421执第73号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 2018年4月23日，原告以登记在陈民、古惠伊名下涉案房屋的预告登记证已经失效，涉案房屋所有权仍为原告所有，陈民不享有涉案房屋的所有权为由提出执行异议，请求法院解除对上述涉案房屋的查封。本院于2018年5月18日作出（2018）桂0421执异3号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告于2018年6月26日提起诉讼，请求判如所请。 另查明，陈民、古惠伊因贷款逾期未还，被中行梧州分行起诉至梧州市长洲区人民法院。 本院认为，本案争议焦点是：一、第三人陈民的预告登记是否失效？二、原告朗日公司请求不得查封能否支持？三、原告是否享有涉案房屋的物权？ 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”由此可见,预告登记的法律性质为一种特殊的担保,即借助于不动产登记的作用,以物权的法律效力来保障债权目的的实现。预告登记效力属于物权性质,但是纳入登记的请求权本身却没有物权效力,只是登记这种公示的行为使得这种请求权具有了排他效力。经预告登记的请求权,可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。同时，预告登记失效是一种法律行为而不是事实行为，即发生了足以使预告登记失效的事由后，权利人应当按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定的程序，注销预告登记，而不是发生事由后预告登记自然无效。本案中，原告等相关权利人未依照法定程序行使相应的权利，涉案房屋至今仍预告登记在陈民及古惠伊名下，故原告主张预告登记已经失效，与查明的事实不符，本院不予采信。 关于争议焦点二，原告朗日公司是开发商，出售房屋时只有预售证而没有产权证，陈民是商品房买受人，双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并办理了预告登记；陈民通过首付款及第三人中行梧州分行贷款的方式，向朗日公司支付了全部购房款，原告交付房屋给陈民，陈民占有使用房屋至今；朗日公司取得所售楼盘的房屋所有权证后，双方应当继续履行合同，办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，本院的查封符合法律规定。因此,朗日公司请求不得查封涉案房屋,于法无据,本院不予支持。 关于争议焦点三，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权人对物享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、地役权等其他物权的，不发生物权效力。 本案中，原告与陈民的基础法律关系是商品房买卖合同关系，原告是出卖人，陈民是买受人。在商品房买卖合同的履行过程中，陈民已经足额交付了房款、办理了预告登记并实际占有、使用了房屋，仅没有办理过户登记；原告收取了全部房款并将房屋交付使用，在取得了不动产权属证书后，应当按照合同约定履行协助过户登记义务。由于陈民的原因，双方暂时没有办理过户登记，但原告与陈民的商品房买卖合同仍处于继续履行的状态，原告协助办理过户登记的义务并没有免除,预告登记也没有失效。故原告请求确认涉案房屋属其所有，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告梧州朗日实业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费7491元，由原告梧州朗日实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  陈国新 人民陪审员  莫敏玲 人民陪审员  潘贤洪 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  李静芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、地役权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。