湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2888号上诉人（原审原告）：罗花，女，1982年11月5日出生。委托诉讼代理人：周勇，湖南五岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市秀岩房地产开发有限责任公司。法定代表人：蔡新华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人罗花因与被上诉人郴州市秀岩房地产开发有限责任公司（以下简称秀岩房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2018）湘1003民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗花的委托诉讼代理人周勇，被上诉人秀岩房地产公司的委托诉讼代理人周乘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗花上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判由秀岩房地产公司向罗花支付2016年1月1日至2017年9月1日期间的逾期交房违约金40086元，之后逾期交房违约金以已交房款为基数按日万分之二计算至房屋实际交付之日止；2、本案一、二审诉讼费由秀岩房地产公司负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定秀岩房地产公司逾期交房期间扣除2015年度75天非有效施工日和19天矿博会、高考期间停工日错误。虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定非有效施工日不计算违约期限，但双方对“非有效施工日”产生不同理解。依照合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。且根据秀岩房地产公司提供的郴州市人民政府郴政通（2014）第2号文件也只是证明高考期间禁止施工仅限夜间。秀岩房地产公司提交的《联系函》，不能证明施工单位与秀岩房地产公司之间的工程承包关系。一审判决认定罗花已经收房并装修的事实错误。2、一审判决适用法律错误。一审判决调整违约金比例系适用法律错误，既然双方约定了违约金，就应按约定判决，否则就不利于民事主体在市场经济活动的健康发展，无法保证公序良俗的市场秩序。秀岩房地产公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》是郴州市房地产管理局统一制定的版本，而非秀岩房地产公司提供的格式合同。按照通常理解“非有效施工日”是指非秀岩房地产公司的原因造成或无法正常施工的日期。双方签订的补充协议第九条已证明，出卖人已就有关事项向买受人作过详尽解答。因此，罗花认为对非有效施工日应作出对其有利的理解的上诉理由不能成立。2、2015年5月郴州市被确定为矿博会的永久举办城市，这是双方在签约时，秀岩房地产公司无法预计的，高考和学考期间不能正常施工不是其自身原因造成的，按照公平原则及双方约定，如遇非有效施工日从逾期交房期间内予以扣除。2015年度是郴州市雨量最为丰沛之年，全年雨天长达242天，而大雨等恶劣天气无法正常施工是众所周知的。因此一审从逾期交房天数中扣除94天正确。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，秀岩房地产公司逾期交房给罗花造成的损失就是房租损失，而同地段同类房屋租金约为1000元，如按照日万分之二计算违约金，违约金为每月2300元，已远远高于给予罗花造成损失的30%。一审对违约金进行适当调整符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。罗花向一审法院起诉请求：1、判决秀岩房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令秀岩房地产公司支付罗花2016年1月1日至2017年9月1日逾期交房违约金40086元（329118元×0.0002×609天），2017年9月1日之后的违约金按照上述标准计算至房屋实际交付之日止；3、本案诉讼费由秀岩房地产公司负担。一审法院认定事实：2014年9月11日罗花与秀岩房地产公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：一、罗花购买秀岩房地产公司开发的位于郴州市青年大道南侧的“东岭逸景花园”项目*栋*层***号房，建筑面积130.24平方米；二、房屋单价每平方米2660元，总金额346439元；三、付款方式为首付259830元，主体完工支付69288元，余款17321元在交房前支付；四、商品房交付时间为2015年12月31日前。五、由于出卖人原因逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。六、出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2、扣除非有效施工日。七、房屋交接及违约处理方式:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日罗花与秀岩房地产公司签订《补充协议》，该协议第九条约定：买受人和其共有人在签字前，已经详尽阅读并理解包括标点符号在内的《郴州市商品房买卖合同》和本协议的所有文字（包括印刷体和手写体），并已向出卖人了解过有关事项，出卖人已就买受人询问了解的有关事项向买受人和其共有人作过详尽解答，并就本补充协议和本条作出特别提示，买受人和其共有人明确表示接受并承认其签字是其真实意思表示。上述合同和协议签订后，罗花依约于合同签订当日向秀岩房地产公司交付首付款259830元，主体完工支付69288元，余款17321元在交房前支付,合计346439元。2017年6月30日，罗花在收房流程表上注明：“未达到交房，暂不收房，提前装修”字样。2015年降雨日达242天。秀岩房地产公司主张本案交房日应当顺延117天，在计算违约日期时应当予以扣除；罗花则认为商品房买卖合同为格式合同，该合同的第九条系无效条款，认为秀岩房地产公司并未释明非有效施工日的含义，现双方解释不一致，秀岩房地产公司的主张不应得到法院的支持。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方当事人对逾期交房的事实均无异议，双方均愿继续履行合同，故对罗花要求秀岩房地产公司继续履行合同约定的交房义务之诉请予以支持。本案的争议焦点为：一、收房流程表能否证明罗花已收房；二、逾期交房违约金是否约定过高，是否应予减少；三、建房施工过程中是否存在非有效施工日，应否从违约日期中扣除。关于争议焦点一。根据罗花与秀岩房地产公司双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条房屋交接及违约处理方式的约定：商品房达到交付使用条件后，方可办理交接手续，并签署房屋交接单，同时出卖人即秀岩房地产公司还需提供相关的证明文件，据此，收房流程表不能证明罗花已收房。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，没有证据证明罗花因秀岩房地产公司违约而受到的实际损失，但考虑到工程已完工，秀岩房地产公司亦愿履行合同等具体情况，酌情减少违约金为：由秀岩房地产公司按日向罗花支付已交付房屋价款的万分之一点五。关于争议焦点三。一般情况下，房产开发商应对施工进度等事项进行预估，从而与业主约定交房时间，除不可抗力外，逾期交房应承担违约责任。而本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》不仅约定了逾期交房因遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期，还约定了应扣除非有效施工日，现双方的《补充协议》已明确，罗花主张该条款无效之理由不能成立。根据相关安全技术规程，在建设工程施工过程中，露天起重吊装作业、露天电焊、浇注、防水等户外或高空施工均不宜在雨天进行，故秀岩房地产公司对非有效施工日在逾期交房期间内予以扣除的主张予以支持。鉴于罗花与秀岩房地产公司的《郴州市商品房买卖合同》系2014年9月11日签订，根据秀岩房地产公司提供的2015年度晴雨表，依法确定因雨非有效施工日为75日；矿物博览会、高考期间禁止施工致停工19天，对秀岩房地产公司而言属不可抗力，亦应予扣除。故秀岩房地产公司逾期交房天数应为515天[609天（从2016年1月1日至2017年9月1日）－75天－19天]，因此，秀岩房地产公司应向罗花支付逾期交房违约金26762.41元（346439元×0.00015×515天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司向原告罗花继续履行交房义务；二、被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告罗花支付2016年1月1日至2017年9月1日期间的逾期交房违约金26762.41元，之后逾期交房违约金以已交房款346439元为基数,按日万分之一点五计算至房屋实际交付之日止；三、驳回原告罗花其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费802.15元，由被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司承担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实：双方均认可罗花没有收房，涉案工程建设单位是湖南省第四工程有限公司。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、一审对双方约定的违约金计算标准为日万分之二调整为日万分之一点五是否正确；二、涉案工程建设过程中是否存在“非有效施工日”，应否从逾期交房日期中扣除。关于焦点一，罗花与秀岩房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同有效，对双方均具有合同约束力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方在合同中约定逾期交房违约金按已交房款的日万分之二计算，秀岩房地产公司请求减少违约金，在没有证据证明罗花因秀岩房地产公司违约而受到实际损失的情况下，一审法院考虑到涉案工程已完工，双方均愿继续履行合同等具体情况，酌情调低违约金并无不当。罗花关于一审调整违约金比例系适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》不仅约定了逾期交房因遭遇不可抗力可以予以延期外，还约定了应扣除非有效施工日。据此，一审法院根据2015年度晴雨表，并根据相关技术规程，认定在建设工程施工过程中，露天起重吊装作业，露天电焊、浇注、防水等户外或高空施工均不宜在雨天进行的75天非有效施工日以及因不可抗力即矿博会、高考期间禁止施工致停工19天在逾期交房期间内予以扣除无不妥。双方均认可涉案工程建设单位是湖南省第四工程有限公司，湖南省第四工程有限公司出具的《联系函》能够佐证本案存在非有效施工日。罗花关于一审扣除非有效施工日75天和19天矿博会、高考期间停工日是错误的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，罗花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由上诉人罗花负担。本判决为终审判决。审判长  李红兵审判员  杨爱华审判员  陈新德二〇一八年十二月十四日法官助理袁浩飞书记员梁艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。