四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初3626号 原告：成都岽璟商业管理有限公司。住所地：成都市锦江区总府路**********。 法定代表人：徐良浩，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高珊，女，1981年7月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。系公司员工。 委托诉讼代理人：李凌江，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：余登富，男，1977年2月3日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告成都岽璟商业管理有限公司（以下简称岽璟公司）与被告余登富物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，于2018年10月16日公开开庭时口头裁定转为普通程序进行了审理。原告岽璟公司的委托诉讼代理人高珊、李凌江，被告余登富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岽璟公司向本院提出诉讼请求：1、判令余登富向其支付自2013年1月1日至2018年7月19日的物业费36791.33元。2、判令余登富向其支付因未及时交纳物业服务费而产生的违约金12924.51元。3、本案诉讼费由余登富承担。事实与理由：余登富所有的房屋位于上层国际社区翡丽岛小区15栋3楼2号。2012年2月26日，成都华盟物业管理有限责任公司（以下简称华盟物业公司）与余登富就该处物业签订了《前期物业服务协议》，约定由华盟物业公司为该小区提供物业管理服务，并进行了备案登记。华盟物业公司提供了物业服务，但余登富从未向华盟物业公司支付物业服务费。2016年7月20日，上层国际社区翡丽岛小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。该合同生效后，华盟物业公司与余登富签订的《前期物业服务协议》自动终止。2018年1月24日，华盟物业公司与岽璟公司签订了《债权转让协议》，由此，岽璟公司享有了自2013年1月1日起的物业费债权及与此债权相关的权利。但经多次催告，余登富拒不履行交费义务。岽璟公司为维护自身合法权益，诉至本院。 余登富辩称，1、其所有的物业属于商铺，未在上层国际社区翡丽岛小区内，《前期物业服务协议》成立，但物业公司均未依据该协议对其物业共用部分、相关场地、电梯、消防等实际履行任何管理义务。因此，岽璟公司无权收取物管费。2、其中有物业实际使用人兴业银行股份有限公司收取了物管费，岽璟公司重复主张，没有事实和法律依据。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，即：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告常住人口信息。2、个人住房信息查询记录。3、前期物业服务协议。4、商品房买卖合同补充协议中【上层国际社区（翡丽岛）】临时管理规约。5、装饰装修管理服务协议、都江堰翡丽岛项目装修申请表、装修现场消防安全责任承诺书、安全施工承诺书、公共卫生维护承诺书。6、物业服务招标备案表、物业服务合同招标中标备案表、前期物业服务合同备案表。7、物业服务合同。8、债权转让协议、债权转让通知、邮寄证明。9、翡丽岛物业费用催收单及照片。10、证人证言及巡逻签到记录表。11、消防工程施工（补充）合同、电气总平面图、污水管道平面图、排水总平面图、给水总平面图、雨水管道总平面图、植物配置表。12、余登富标的物范围照片。13、电梯维保费发票、电梯出厂合格证书。14、劳动合同、购买社保凭证；生活垃圾清运处置费2000元/月。15、物业费发票。 对双方争议的证据认定如下：岽璟公司对余登富提交的电梯维修保养合同（2014-2019）和电梯维保费收据持异议。本院认为，庭审中，岽璟公司对其从未进行电梯维保予以认可，同时对余登富提交的电梯维保费发票也予以确认，相互之间能够相互印证，形成证据锁链。故本院对余登富提交的电梯维修保养合同予以采信。就电梯维保费收据而言，因其未提交正式发票，本院对其真实性无法核实，且无其他证据予以佐证，故对该份证据不予采信。 根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、被告余登富系位于都江堰市中山北路“上层国际社区”翡丽岛小区28号15栋3楼2号房屋业主，房屋用途为商业用房，建筑面积为321.02㎡。岽璟公司系该小区2016年7月20日至今的物业服务公司。 二、2012年2月26日，被告余登富作为乙方与华盟物业公司作为甲方签订了《前期物业服务协议》，并进行了备案登记。该协议主要约定了由华盟物业公司为该小区提供物业服务。其中对物业管理服务内容主要约定为：房屋共用设施设备的维护和管理；物业共用部位、共用设施和相关场地的清洁卫生、园林绿化管理；公共秩序、安全防范事项的协助管理；交通秩序与车辆停放的管理、消防安全责任的管理、房屋及公用设施设备档案资料的管理；住用户档案、房屋及其配套设施权属清册的管理；装修装饰的管理、绿化养护管理及其他等十一项内容。对乙方的权利义务主要约定为：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。按时足额向甲方交纳物业管理费用。不得占用、损坏本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能。对收费具体标准如下：电梯公寓每平方米每月1.5元；低密度住宅每平方米每月2.20元；商业每平方米每月1元。物业服务费用由甲方每季度向业主收取。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从乙方逾期之日起按应交金额每天0.3﹪交纳违约金。合同期限至业主委员会成立并与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时自动终止。 2012年6月7日，华盟物业公司、余登富与案外人任昌伟三方就本案所属物业在内的第15栋楼签订了《装饰装修管理服务协议》。 三、2016年7月20日，上层国际社区翡丽岛小区业主委员会作为甲方与岽璟公司签订了《物业服务合同》，合同主要约定：第一条本合同标的物。物业总占地面积为40060.54平方米，总建筑面积为62327.30平方米。第二条物业服务期限：2年。自2016年7月20日起至2018年7月19日止。第三条物业服务委托事项。全体业主委托乙方实施如下物业服务：1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护。2、物业服务区域内的公共秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任，确因乙方故意行为造成的业主、物业使用人的人身和财产损失不在免责范围。3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护。4、物业服务区域内绿化养护。5、物业服务区域内的客户服务。6、共用部位、共用设施设备的经营管理。8、接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维护、养护委托，并收取费用。第四条物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：电梯公寓1.5元/月.平方米；联排别墅2.20元/月.平方米；独立别墅2.20元/月.平方米；商业3.0元/月.平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期两个月后起可按每天收取滞纳金，滞纳金按每天应交管理服务费的万分之五交纳，滞纳金数额不超过物业服务费本金。 四、2018年1月24日，华盟物业公司作为甲方（转让方）与岽璟公司作为乙方（受让方）签订了《债权转让协议》，将余登富在内的22户业主的物业费债权一并转让与乙方。约定该《债权转让协议》生效后，由乙方直接向相关业主收取欠付物业费，甲方不再收取。该债权转让协议签订后，华盟物业公司以快递的形式向余登富送达了《债权转让通知书》。2018年3月8日，该快递单查询显示已签收。 五、本案所属物业位于小区西南方位的第15栋纯商业建筑内，该商业建筑楼分别由13个面积不等的产权登记构成，共计建筑面积为2591.42㎡。13个产权登记人均为余登富。其中两个产权由兴业银行和悦房地产在经营使用，系位于中山北路的临街商铺，单独进出。其余产权则用于都江堰市娇泰美希美容院和都江堰市盛唐仙指休闲娱乐会所的经营使用，娇泰美希美容院和盛唐仙指娱乐会所均需统一经露天茶社进入，实行24小时不间断营业。15栋纯商业建筑内共有两部公用步梯和一部公用电梯，其中一部步梯为消防通道。商业楼内部结构已经余登富进行了改变，无法完全进行区分。同时该商业建筑楼内还有公共露天茶社、公共下沉式露天天井，露天茶社由余登富进行了绿化改造。物业公司未曾对第15栋商业楼的公共部分进行清扫，亦未对第15栋商业楼的公共设施进行维护，其公用电梯的实际维护人为余登富。盛唐仙指于2013年6月18日支付了电梯定期检验费550元；于2013年12月30日支付了电梯维保费4500元；于2015年3月5日支付了电梯维保费4500元；于2016年1月20日支付了电梯保养费2800元；于2016年8月11日支付了电梯定期检验费（实验）以及限速器检验费共计915元；于2017年2月14日支付了电梯维护保养费2800；于2017年3月2日支付了电梯定期检验费550元；于2018年1月15日支付了电梯保养费5150元；于2018年1月30日支付了电梯定期检验费（实验）715元。以上费用共计22480元。余登富就该15栋商业楼从未缴纳过物业服务费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点就在于原被告双方之间是否建立了物业服务合同关系，被告是否应向原告支付物业服务费。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，华盟物业公司与余登富就本案所涉物业签订的《前期物业服务协议》以及上层国际社区（翡丽岛）业主委员会与岽璟公司签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，作为业主方的余登富与作为物业方的华盟物业公司、岽璟公司均建立了物业服务合同关系。 针对余登富就其所属物业并未在翡丽岛小区内的辩称。本院为查明案件事实亦进行了实地勘验。本案中所涉物业从地理位置上来看，地处，地处中山北路该小区大门左侧的纯商业建筑楼内需经小区大门进入。但从小区的整体规划而言，该物业却在上层国际社区翡丽岛小区的规划范围内，系该小区不可分割的一部分。本院认为，在判断该物业是否属于小区，不应仅从是否需要通过小区大门进入进行单一的判断，而应从小区整体规划入手。故本院对余登富的该项辩称不予认可。 针对余登富就其未享受物业服务的辩称。本院认为，从《物业管理条例》第二条之规定“物业管理包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”可知，物业服务管理工作系多方面，所谓的物业服务是针对整个小区的公共部分，而非小区业主的私有部分。如前所述，本案所涉物业系小区不可分割的一部分，作为上层国际社区（翡丽岛）小区的物业服务公司只要提供了对小区公共的服务，即是对本案所涉物业提供了服务。故本院对余登富的该项辩称不予认可。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定可知，义务的履行应是全面的，而就庭审中所查明的事实来看，物业公司虽履行了物业服务的义务，但却未全面履行自己的义务，物业服务存在瑕疵。根据《最高人民法院》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”可知，余登富就物业公司未全面履行义务而言，亦可请求物业服务公司承担相应的违约责任，其可另案主张。但在本案中，岽璟公司自愿要求扣减公用电梯的维保费，为减少当事人讼累，就公共电梯维保费这项损失而言，本案将一并处理。据此，余登富应交2013年1月1日至2018年7月19日未交的物业服务费，本院认定为321.02㎡×1元/㎡/月×42月＋321.02元/月÷31天×19天×1元/㎡/月＋321.02㎡×3元/㎡/月×24个月＝36793.03元。岽璟公司仅主张36791.33元，是其对权利的自由处分，符合法律规定，本院予以准许。扣除公用电梯维保费后余登富应交的物业费为36791.33－（22480元÷2591.42㎡×321.02㎡）＝34006.56元。就华盟物业公司所享有的物业服务费而言，已经与岽璟公司签订了相关债权转让协议，并告知了余登富，符合法律规定。余登富对此亦未提出异议，故本院予以确认。 对于岽璟公司主张的逾期未交物业费违约金的问题。本院认为，作为物业公司的岽璟公司本身亦存在违约的行为，故本院对岽璟公司的该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、余登富于本判决生效之日起十日内向成都岽璟商业管理有限公司给付2013年1月至2018年7月19日应付未付物业服务费34006.56元； 二、驳回成都岽璟商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1042元，由成都岽璟商业管理有限公司、余登富各负担521元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王凌波 审 判 员  王 芳 人民陪审员  陈晓辉 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  刘旭梅