山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初2185号原告：青岛亿论商贸有限公司，住所地山东省青岛市**。法定代表人：李文启，董事长。委托诉讼代理人：王亚平，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏守敏，山东琴岛律师事务所律师。被告：日照友巍实业开发有限公司，住所地山东省日照市东港区。法定代表人：迟聪聪，执行董事。委托诉讼代理人：费鸿章，山东律苑律师事务所律师。原告青岛亿论商贸有限公司（以下简称“亿论公司”）与被告日照友巍实业开发有限公司（以下简称“友巍公司”）房屋买卖合同纠纷一案，2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿论公司的委托诉讼代理人王亚平、夏守敏，被告友巍公司的委托诉讼代理人费洪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿论公司向本院提出诉讼请求：判令被告依约为原告办理008幢01单元（01）101号房相关不动产权证手续。事实与理由：2013年8月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201308140036），合同约定，原告购买被告位于日照市东港区。合同签订时，原告已依约向被告付清了相应购房款，且被告向原告开具了相关发票，但被告一直拒不为原告办理相关不动产权证手续。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。友巍公司辩称，1.原被告之间所签订的《商品房买卖合同》无效。从交易主体上看，转让房产的行为发生在原告与被告之间，原被告之间存在密切的关联关系，双方之间的交易行为属于关联交易；从交易对价来看，涉案房屋买卖合同均未支付房款，原告在掌控被告时，却在合同中虚假的记载已付清房款；从交易目的来看，原告或李文启等人根本目的是为了逃避股权转让或股息分红过程中所产生的税；从交易手段来看，以表面合法的交易方式——商品房买卖，是无偿抽逃、非法转移被告公司资产的隐敝手段；从违法角度看，本案合同无效，原告及李文启等人利用对关联公司的控制地位，恶意串通，无偿转移公司资产，损害被告公司利益、国家税收利益，应认定为无效；李文启在被告公司担任相应职务期间，利用职务之便，拟将被告公司资产占为已有，涉嫌刑事犯罪，如涉及刑事犯罪，其中的手段行为——商品房买卖更应认定为无效。2.即使合同有效，也应驳回原告的诉讼请求。原告未支付房款，被告有先履行抗辩权，根据交易习惯，应先付房款再交房、办证，通过合同本身的内容约定的先后顺序来看，也是先交房款再交房办证，在原告未付清房款前，原告无权主张权利；原告的请求事项已过诉讼时效，自合同签订之日起，原告从未向被告主张过交付房屋，也未要求过办理产权手续，已过2年诉讼时效。3.本案不但应适用《中华人民共和国合同法》更应适用《中华人民共和国公司法》认定房屋买卖合同无效。表面是原被之间的房屋买卖合同，实质是公司股东（原告）或公司的董事（李文启）、监事滥用公司的控制地位非法转移公司资产，侵害了公司法人的独立人格，抽逃公司资产，违反了公司法的资本维持原则，据公司法规定，原告就算实际支付了房款，也同样存在合同无效的问题，况且本案根本未支付房款。综上，本案《商品房买卖合同》无效，即使有效，也应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿论公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.2013年8月15日原告与被告签订《商品房买卖合同》，证明合同对价合理（第四条），原告已依约向被告付清房款（第六条），被告依约负有原告办理不动产权证的义务（第十五条）；2.日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表，证明原告已通过割账实际履行了付款义务，迟聪聪（被告现法定代表人）、被告、原告法定代表人李文启等对此共同签章确认；3.山东省地税局通用机打发票，证明原告已依约向被告付清房款；4.日照市地税局契税、耕地占用税缴纳（减免）情况证明单，原告已依约向被告付清房款，并已缴纳相关税费；5.税收完税证明，证明原告已完成相关税费缴纳义务；6.2013年9月11日迟聪聪（被告现法定代表人）与原告、郭惠琴签订的《股权转让协议》，证明依据协议中约定的股权转让对价与剩余房产面积等，可证明该份股份转让协议并未将原告所购买的这八套房屋列入股权转让所涵盖的房产中，结合证据1、2，足以证明在股权转让时，原告已经付清了购房款。友巍公司经质证认为，对原告所提交的证据的真实性没有异议，但是上述证据均不能够证实原告已付清房款，原告方应提交支付款的银行流水尚能证实，并且证据1-4是原告方以表面合法的形式实现非法转移被告公司资产的这一目的的违法手段；商品房买卖合同第六条所记载的签订合同时买受人已付清房款，该表述是一种虚假的已付款表述，不能够证实原告已实际付款；证据2-4仅是为迎合原告的非法目的所缴纳的房产税收，远低于股权转让的税收；证据5仅是原告在股权转让时与受让股东之间对财务账册的余额数所进行的数字交接，并不能够反应原告付款的真实情况，财务报表所记载的数字必须结合原始凭证方能够查清事实真相，所以该交接表不能够证实原告的主张；证据6除了同证据5的质证意见以外，该证据是原告与受让股东之间所进行的交接，与本案被告之间并非同一法律关系，上述证据均不能够证实原告已付清房款。友巍公司围绕其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.友巍公司工商登记材料，证明亿论公司曾是友巍公司的股东，李文启原是友巍公司的董事，郭公仁原是友巍公司的监事；2.亿论公司的工商登记，证明李文启是亿论公司的董事，郭公仁是亿论公司的监事，李文启100%投资原告公司股份，郭公仁原是原告公司投资人，2014年6月30日变更为李文启，通过证据1、2进一步证明两单位的关联关系，侵害友巍公司利益的关联交易行为是无效的；3.友巍公司2013年9月14日的15号、16号记账凭证并附带说明，证明该两张记账凭证的数额是104013298元，是亿论公司所提交2013年10月25日科目余额表中，丽水沿街房的房款104013298元数额的来源，但该记账凭证中没有任何付款材料；4.亿论公司掌握友巍公司期间以白条入账的记账凭证，证明2006年至2013年8月前，亿论公司以大量白条入账，虚列费用，试图冲抵房款（其中沂南县广源广告制作中心，沂南县孔明广告传播中心未查到工商登记信息），也是104013298元的数额来源，进一步证明上述证据是亿论公司掌控公司期间制作的会计凭证，即以原告的证据否定原告在本案提供的证据，原告根本没有支付房款；会计报表、凭证反映的仅是数字记录，并不能证实真实的付款事实，原告应继续提供付款的具体证据；5.《商业网点策划委托合同》，证明友巍公司将涉案房屋委托厉翠玉管理；6.厉翠玉与刘勇签订的3份《房屋租赁合同》及一份补充协议，证明厉翠玉根据委托合同对外出租；7.（2017）鲁1102民初5224号民事判决书一份，证明友巍公司已向东港法院诉请解除《商业网点策划委托合同》已初步得到支持，进一步证明涉案商铺并未向原告交付，仍由被告占有使用，友巍公司委托给厉翠玉出租给刘勇（1#、7#、8#），本案是债权请求权合同，应适用时效规定，原告诉求已过时效；8.（2017）鲁1102民初7902号民事判决书一份，证明原告不但在本案中存在非法转移友巍公司财产的行为，还存在以其他方法非法转移友巍公司财产的行为，进一步证明在股权转让时，为逃税，原告以多种方式无偿非法掏空友巍公司资产；9.股权转让税收分析并附规定，证明依法按股权转让需要交纳的税费，股权转让税费与本案房产转让的税费对比，为了证实关联交易侵害公司利益（因没有付款，实际是无偿转让房产）合同无效，违反《公司法》第21条的规定；亿论公司作为股东，这是抽逃出资的一种方式，违反了《公司法》35条的规定，应为无效；亿论公司在股权转让前，借用房屋买卖的“表面合法”方式，非法转移公司财产，是为了逃税这一非法目的，侵害国家利益，该行为应为无效；10.日益同核字（2018）第10号审核报告一份，证明涉案八份房屋买卖合同所记载的房款已付清与事实不符，原告在庭审中所陈述的已付清房款与事实不符，原告在控制被告期间利用关联交易无偿恶意侵占被告公司资产，而且还造成了国家税收的严重流失，涉案房屋买卖合同应认定无效。亿论公司经质证认为，对证据1、2工商登记材料真实性没有异议，对证明的内容有异议，关联关系并不一定是无效的；对证据3记账凭证仅是一个凭证，后面所附带的单据，只是一个科目，被告没有提供出来，这个科目的数字应该是经过双方签字认可的，从这个证据看数额应该是在全面的账目中才能反应出来；对证据四的白条不是自己写的，被告没有提交证据证明是收据，白条不能证明是虚假的，而且金额是发票整体如何来的，账目是不完整的，友巍公司注册资金是3000万元，建房资金不足，亿论公司也是通过替友巍公司垫付资金，有一些是借给了友巍公司；友巍公司提交第五个白条有利息，利息是由于借款出来的利息，后来房子盖起来了，前面欠亿论公司的钱都把房子抵了款，这种形式是逃税还是漏税，应该是税务局进行认定。对证据5、6、7的真实性没有异议，说明的事项有异议，友巍公司当时的股东是亿论公司，亿论公司委托了李文启的太太厉翠玉，通过厉翠玉经营，房租再交给亿论公司；对证据8真实性没有异议，但是证明的内容有异议，账目的问题与本案没有关系；对证据9，友巍公司认为的税收与现款卖房是有差异的，恰恰证明亿论公司是以欠款割帐的方式支付了所有的房款；对证据10，审核报告不具有法律意义上证据的证明作用，因为委托会计师事务所不是法院委托的，系被告自己单方委托的会计师事务所；审计报告并不是对整个项目的审计报告，而是只对部分的材料进行审计，不能反映真实情况，而且提交的这部分内容，也没有经过亿论公司和法院的认可；合同签订的时候和2013年股权转让时，已经对公司账目进行了对账，三方确认了并且签字盖章，并且认定了房屋买卖款项已经付清，在长达近五年的时间，友巍公司方并没有提出有一亿元的房款没有付，如果亿论公司欠了友巍公司一亿元款项，从未提出，与常理不符，亿论公司认为友巍公司单方委托的会计师事务所，单方提交的材料，不能对抗三方共同对账签字认可的结论，所以审核报告无论从证据的形式上到内容上都不能作为本案定案的证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认在并卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日，友巍公司与亿论公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201308140036），合同约定主要内容：友巍公司将其开发建设的位于日照市泰安路北侧枣庄路东侧丽水花园小区第008幢1单元（01）101号楼房出售给亿论公司，建筑面积2498平方米，单价15000元/平方米，总价款37470000元；付款方式及期限约定为：签订本合同时，买受人已付清全部款项；楼房交付期限约定为：2013年9月20日前；合同还对双方的其他权利义务作了约定。2013年8月15日，双方签订面积及价款补充协议，确定楼房面积为2521.5平方米，最终价格为37822648元。2013年8月18日，友巍公司向亿论公司出具金额为37822648元的销售发票。2014年2月21日，亿论公司向税务机关缴纳契税1134679.44元。亿论公司成立于2006年1月22日，注册资本为100万元，股东两名：李文启与郭公仁，各持50%的股份；李文启任执行董事并任法定代表人，郭公仁为监事；2014年6月30日变更为李文启持全部股份。友巍公司成立于1994年9月7日，注册资本为3000万元，在股权让给迟聪聪之前，有股东两名：股东亿论公司持股53.3%；股东郭惠琴持股46.7%。股东郭惠琴任董事长，李文启任董事，郭公仁任监事。2013年9月11日，亿论公司（作为协议乙方）与迟聪聪（作为协议甲方）、郭惠琴（作为协议丙方）签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》，协议主要内容：“日照友巍实业开发有限公司注册资本人民币3000万元，其中乙方实际出资人民币1600万元，占公司注册资本的53.3%，丙方实际出资人民币1400万元，占公司注册资本的46.7%。一、股权转让的价格：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。二、转让款的支付和股权转让时间：1.乙方丙方应于本协议签订之日起[60]日内将转让股权变更登记至甲方名下。2.本协议签订的当日，甲方支付全部股权转让款，向乙方支付人民币13134175.34元，向丙方支付人民币11507804.66元，本协议生效。”三方当事人还对其他权利义务及违约责任、争议解决方式等进行了约定。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》（以下简称余额明细表），李文启与迟聪聪在余额明细表上签名，友巍公司在余额明细表上加盖公司印章。在该余额明细表中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。2013年11月11日，友巍公司股东由亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。审理过程中，亿论公司主张案涉房产的购房款及另外7处房产的购房款共计104013298元是通过割账方式支付，即友巍公司于2013年10月25日形成的余额明细表中预收账款科目中所记载的丽水沿街房款104013298.00的款项，因友巍公司建房时资金不足，亿论公司代友巍公司垫付部分资金并向友巍公司出借款，后以垫付款及借款抵顶8处房产的购房款，通过割账方式处理。本院要求亿论公司提交其代友巍公司垫付款的证据，亿论公司以目前证据足以证明已履行了房款交付义务，举证责任不在亿论公司为由拒不提交相关证据。本院认为，本案当事人争议的首要焦点问题是亿论公司与友巍公司于2013年8月15日签订的《商品房买卖合同》的效力。在签订《商品房买卖合同》时，亿论公司是友巍公司的控股股东，亿论公司的董事李文启同时担任友巍公司的董事，亿论公司有能力对友巍公司的企业财务或经营决策进行控制或施加重大影响，其相互之间进行的交易应属关联方之间的交易。关联交易并非当然违法或无效，但因交易双方之间存在的利益关联及一方可对另一方施加影响或进行控制，控制人或影响者可能利用关联交易转移利益，关联交易本身具有非公允性、违法性的潜在倾向，可能导致以合法、公平的交易形式产生实质违法、不公平的交易结果，由此造成对公司、股东、债权人或国家利益的损害。因此，对关联交易效力的审查判断标准应不同于一般市场交易。基于此，关联交易的一方或双方在一定条件下应承担对交易信息向利害关系方的公开义务，以表明该交易系合法、公平交易，没有损害相关利害关系主体的利益。本案中，友巍公司主张亿论公司利用其对关联公司的控制地位，未支付购房款，以签订商品房买卖合同的方式，恶意串通无偿转移公司资产，以房屋买卖的低税负代替股权转让或股息分红的高税负，逃避缴税义务，将导致友巍公司承担逃避缴税义务的法律责任，因此损害友巍公司利益，同时造成国家税收减少，损害国家税收利益。友巍公司已提交的公司财务资料显示，友巍公司于2013年10月25日形成的余额明细表中预收账款科目中所记载的丽水沿街房款104013298元无相关付款资料，在友巍公司账册中形成的亿论公司所垫付的款项中有大量白条入账，亦无相关付款资料。鉴于在友巍公司股权转让前，亿论公司与友巍公司之间的关联关系，亿论公司有能力亦有可能对友巍公司的财务和交易进行控制或施加影响。友巍公司作为该房产交易的利害关系方，有权要求亿论公司公开该关联交易的相关信息及资料，以判断该关联交易是否将导致友巍公司承担逃避缴税义务的法律责任。亿论公司仅以余额明细表中预收账款科目中有关于丽水沿街房款的记载为由不提交代友巍公司垫付款的资料，尚不能排除友巍公司主张的本案房屋买卖合同可能存在的利用关联交易转移资产、逃避缴税义务的可能。且本案当事人的争议涉及可能损害国家税收利益，人民法院对可能损害国家利益的民事行为应当依职权进行审查。审理过程中，本院要求亿论公司提交代友巍公司付款的证据，亿论公司仍以其不能承担举证责任为由拒不提交相关付款资料。因此，亿论公司不能证明已实际向友巍公司支付购房款的情况下，即不能排除友巍公司所主张的亿论公司利用关联交易转移友巍公司资产、逃避缴税义务的可能，亦不能证明案涉房屋买卖合同系合法公平的交易，即亿论公司不能证明案涉房屋买卖合同系依法成立并生效的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任……”。本案中，亿论公司要求友巍公司履行双方于2013年8月15日签订的《商品房买卖合同》，亿论公司有责任证明该合同系依法成立并生效，因亿论公司不能证明其为友巍公司垫付款的事实，不能排除友巍公司所主张的其利用关联关系以合法交易形式逃避缴税义务、转移资产的可能，即亿论公司不能证明案涉《商品房买卖合同》系依法成立并生效的合同。因此，对亿论公司要求友巍公司履行合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决如下：驳回青岛亿论商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告青岛亿论商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  秦国栋人民陪审员  张丽香人民陪审员  孟祥芳二〇一八年十二月十日法官助理魏萍书记员徐晶