河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0123民初2701号原告（反诉被告）：正定县旭海通市场建设有限公司，住所地正定县华安西路。法定代表人：吴毅，该公司董事长。委托代理人：崔秀丽，河北新业（正定）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王艳芳，女，1974年3月1日出生，汉族，住正定县。委托代理人：闫建刚、李梦花，河北厚诺律师事务所律师。原告（反诉被告）正定县旭海通市场建设有限公司（以下简称旭海通公司）与被告（反诉原告）王艳芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）旭海通公司的委托代理人崔秀丽、被告（反诉原告）王艳芳及其委托代理人闫建刚、李梦花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）旭海通公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付租金28000元;2.诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年9月，原告依据正定县人民政府关于梅山路市场改造项目的批文，制定“关于梅山路燕赵街至临建棚子的实施方案”。依据“方案”梅山路两侧便道临建棚子的商户需要安置到梅瑞巷经营，被告是需要安置的商户之一。2017年1月11日，根据搬迁安置需要，原告与梅瑞巷商铺产权人签订一年的租赁协议。各个商户如果租赁梅瑞巷商铺每间交押金2000元，按交押金的先后顺序承租商铺。商铺确定后原告向商户交付租赁物，由商户领取商铺钥匙，依据与商铺产权人的房屋租赁协议及商铺的地理位置商定了商户的租金。之后有12个商户并未按照约定缴纳租金。被告是其中之一。原告多次催收租金无果，2017年11月2日、12月26日向各商户书面通知缴纳租金的数额、期限及后果，被告虽签字认可书面通知但至今未予缴纳租金，现为了维护原告的合法权益依法诉至法院，请求法院依法处理。被告（反诉原告）王艳芳辩称，一、被答辩人为了对梅山路进行改造，将梅山路沿街商户搬迁至梅瑞巷，并没有按照国家相关法律规定给予答辩人搬迁补偿，为鼓励答辩人入住，承诺商户免租一年，答辩人和被答辩人并未签署任何租赁合同。因此，被答辩人无权向答辩人主张支付租金。（1）被答辩人作为正定县市场管理服务中心控股的国有公司对梅山路市场进行升级改造，要求原本在梅山路两侧经营的答辩人搬至梅瑞巷经营，应该对搬迁的答辩人进行搬迁安置补偿，补偿项目包括装修损失、停业损失等。（2）被答辩人为了鼓励商户入住，承诺免除入住商户第一年的房租，仅需一间门市交纳2000元押金，此押金待第二年交纳房租时抵用，因此双方并没有签订租赁合同，押金有收条为证。此外，因被答辩人管理不善，部分商户不再承租，被答辩人对不满一年的商户未收取租金且退了押金，对超过一年的商户未收取租金未退押金。以此证明被答辩人对该部分商户实现了免租一年的承诺，现在对剩余商户收取租金明显不合理，违背承诺。（3）被答辩人并未与答辩人签署任何租赁合同，不具有向答辩人索要租金的权利基础。被答辩人拟以对梅山路市场进行改造，并在未经梅山路商户进行公开征求方案意见，也未进行搬迁补偿的情况下，要求商户搬迁至梅瑞巷，本身侵犯了答辩人的利益。为此，被答辩人以免租一年为条件要求答辩人就租赁期限、租金标准、支付方式等租赁合同的构成要点进行约定，被答辩人不具有要求答辩人承担租金的合同基础，其请求应予驳回；二、被答辩人未按承诺进行梅山市场的改造，违背了对答辩人搬迁至现有商铺的承诺，属于违反了租赁合同签署前的义务，被答辩人无权要求答辩人支付租金。（1）梅山市场北邻壹度恒园小区，被答辩人承诺梅瑞巷综合市场营业后，将会在小区南面围墙设置一个南门以连同综合市场，实现市场的流通性，扩大客户来源，但是到现在未实现该部分改造。（2）答辩人负责梅山路便民市场的统一改造，包括水电、道路、暖气、天然气等附属设备。在商户试营业时却出现部分商户的上下水不通，消防设备不完善，道路未完成施工，对于市场的改整与其承诺的完全不符合，瑕疵履行其义务，该情况属实，有房东等证人证言为证。三、在被答辩人承诺的一年免租期限内，被答辩人一直未在规定时间完成市场的改造，未给答辩人提供正常经营的营业场所。2016年12月16日，被答辩人发布《关于对梅山市场进行升级改造的公告》中明确规定：必须在2017年1月底达到商户入住条件，保证准时迁入。但被答辩人并未在规定的时间内完成改造，2017年2月份步行街分公司公告了新的工作安排，包括门前台阶、店内水管、门市牌匾、地面铺设等问题都没有解决，导致商户一直无法入住营业，到3月9日才开始试营业。开始营业后，在2017年5月至2017年10月时间段，梅瑞巷商户又在各商铺内进行装修，严重影响梅瑞巷各答辩人的正常经营。四、被答辩人未尽到管理市场责任，市场处于无序状态，给答辩人造成了极大的经营损失，被答辩人在先行违法承诺的情况下，无权主张任何租金。（1）2017年下半年由于被答辩人消费安全措施没有达到消防标准，导致商户门市发生火灾，造成商户巨大损失，且在救火期间被答辩人一直未出面解决，也未在事件发生后作出相应的回应，完全没有尽到市场管理责任。（2）被答辩人曾承诺2017年3月9日试营业会通过电视等媒介为梅瑞巷市场做宣传，达到所有门市都能经营的市场繁荣效果。但被答辩人之后却没有在市场上宣传梅瑞巷综合市场的营业，因此客流量稀少，市场不景气。（3）由于被答辩人的管理不作为，外来的小商小贩肆意经营，摊位随意安置，甚至堵塞了梅瑞巷综合市场的市场门口，阻碍了客流进入市场，使得市场无法经营；又对梅瑞巷市场的商户造成不正当的竞争。（××）目前，被答辩人已无力经营梅瑞巷市场，答辩人和其他梅瑞巷商户已经和房东签署租赁合同继续履约。综上所述，被答辩人承诺免租一年，不具有请求支付租金的权利基础。同时，被答辩人未完成其应履行的义务，未实现当初对商户的承诺，就此索要租金完全不合理。答辩人恳请人民法院综合考虑本案事实，结合法律规定，依法作出公平、公正的裁决，以保障答辩人的合法权益。被告（反诉原告）王艳芳向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人退还押金××000元；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人的经营损失11751.25元（按批发零售业标准计算3个月）；3.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年初，被反诉人作为正定县市场管理服务中心控股的国有公司对梅山路市场进行升级改造，要求原本在梅山路两侧经营的反诉人搬迁至梅瑞巷，实行统一经营管理。现被反诉人私自退出市场管理，由反诉人与房东签订房屋租赁合同自行管理，但被反诉人却迟迟未退还营业时交的押金。此外，因市场的升级改造，反诉人造成巨大的搬迁、临时安置费用，停产停业的经营损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，被反诉人应当就搬迁、临时安置和停产停业损失给予反诉人补偿。综上所述，被反诉人现已退出市场管理，应当退还押金，同时应补偿反诉人因搬迁安置造成的经营损失。基于上述事实与理由，反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院判如所请。原告（反诉被告）旭海通公司辩称，1.反诉人称的押金不是其诉称的经营营业押金，押金是我公司收取的房屋租赁押金，是双方租赁关系成立的证明，及对租赁过程房屋毁坏的赔偿，它是依据反诉人租赁房屋的间数收取的租金押金，每间2000元。在反诉人违法义务不交租金的情况下，租金当然是不能返还的；2、反诉人反诉请求“二”依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》与本案租赁合同不是同一法律关系，双方无任何因果关系。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整的是县级以上政府、物权人之间的征收、补偿。其次，本案反诉人称的是市场管理服务与被管理人商户经营者的关系。第三、本案是租赁关系；3、如上“1、2”所述，本案反诉与本诉是不同的法律关系，反诉人的反诉是不符合《民诉法》及司法解释的反诉条件。所以综上所述，反诉人的反诉请求不能成立，其无论是事实上还是法律上（包括实体法及程序法）均无任何依据，恳请法院查清事实，裁定驳回反诉或判决驳回反诉请求。经审理查明，2016年7月26日，原告（反诉被告）旭海通公司呈报《关于梅山路市场改造项目和正定好好吃美食街建设项目的请示》。2016年8月××4日，正定县人民政府作出正政批〔2016〕13号《正定县人民政府办公室关于梅山路市场改造项目和正定好好吃美食街建设项目的批复》，批复载明：“经县政府常务会议研究同意实施。这两个项目是县委、县政府确定的2016年重大民生项目，是古城保护项目的重要组成部分，建成后有利于完善我县城市功能形象，有利于推动旧城区的全面改造。请你公司迅速全面开展项目建设工作，并按县政府项目管理规定报告进度，确保按时竣工。”2016年12月16日，正定县市场管理服务中心、旭海通公司作出《关于对梅山路市场进行升级改造的公告》，公告主要内容：“……三、梅山路现有占道市场和路两侧经营户搬迁问题：改造工程开始后，为了保证广大居民正常采购，将主副食商品经营户搬迁至梅瑞巷，百货类经营户搬迁至梅山商城，其他商品经营户可以就近选择经营地点。梅瑞巷房屋产权人要迅速与有关部门联系施工事宜，必须在2017年1月底达到经营户入驻条件，保证准时迁入。按规划方案梅山路燕赵大街段将改造称步行街，现有大部分经营户的经营方式、经营品种都要改变，请该路段的居住户、经营户早做准备，道路封闭施工后停止经营，停止通行。镇州街至旺泉街路段将改造称限时经营的早市、夜市，现有占道经营户要全部停止经营迁出，非早市、夜市经营时间段道路正常通行，请该路段经营户迅速选择新的经营地点，以免影响经营。道路封闭施工前公司将提前在梅山路设立现场服务站，接收经营户报名，协助安排没有找到经营地点的经营户。四、升级改造范围内现有房屋的租赁使用办法：能够正常经营使用的房屋由旭海通公司按房屋租赁法规，现行市场租赁价格统一租赁并投资改造，改造后由公司统一经营管理；不同意统一租赁的由产权人按规划自行投资改造，并服从公司的总体管理；因破旧或者其他原因没有正常使用的房屋由公司与房屋产权人协商改造……近日，公司将安排工作人员与房屋产权人进行商谈并签订租赁协议。按国有企业管理规定我公司经营梅山路后，每户租金情况、每年租金调整情况、装修后的每栋房屋租金收入一律定时公示，公开告知所有当事人。五、道路封闭施工时间2017年2月1日。”《梅瑞巷综合市场3月9日开市前各项工作安排及完成时间》显示：“一、和西侧产权人见面督促其将门市前2个台阶及大门前台阶做好。完成时间：2月28日前；二、督促市场内各经营户做好梅瑞巷门店内水管、二相电三相电电表安装工作。完成时间：3月5日前安装完毕；三、与市场内经营户协商，联系广告装饰公司，确定梅瑞巷门市门头牌匾的尺寸、用料、颜色。完成时间：3月5日前安装完毕；四、将梅瑞巷门店剩余隔断尽快完工。完成时间：3月1日前；五、做好梅瑞巷综合市场开市前的各项准备工作。完成时间：3月7日前；六、督促梅瑞巷铺地面施工队、门市隔断施工队尽快完工，递交竣工报告，步行街分公司安排专人做验收工作。完成时间：3月2日前。”2017年1月11日，原告（反诉被告）旭海通公司（乙方）与冯义（甲方）签订《正定县梅瑞巷房屋租赁协议书》（合同编号：梅柒号），协议书约定：“一、租赁房屋情况：甲方将其所属的位于梅瑞巷12号一层叁间（不含门洞）房屋，建筑面积112.5平方米，租给乙方；二、租赁期限及乙方转租权：租赁期限为壹年，自2017年2月1日起至2018年1月31日止。租赁期内乙方对甲方所属的房屋及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商，转租，不影响建筑主体结构的装饰改造，增加使用设施或与他人合作经营等事项，甲方不得做任何干预；三、租金及支付方式、调整情况：年租金：39000元（大写：叁万玖仟整）付款期限：租金按年支付，本协议签订时间为每年的租金支付时间，即在本协议生效之日起20日内乙方将本年度租金一次性付给甲方……七、房租开始计算日期为2017年2月1日。交房日期：2017年1月5日前，租金交付日期：2017年1月10日前。交房具备条件：上下水、电、暖气、天然气等附属设施齐备可用。”2017年1月18日，旭海通公司向冯义支付租金39000元。梅瑞巷综合市场于2017年3月9日开市。2017年1月23日，旭海通公司将位1（门牌号××4、6）房屋二间转租给王艳芳，并向王艳芳收取了门市押××4000元，双方未签订书面房屋租赁合同。旭海通公司提交的一份现金收入凭证载明：“日期：2017年1月23日交款人：王艳芳（150××××****）说明：梅瑞巷门市押金2间金额：大写人民币肆仟元整￥××000经手人李”。旭海通公司将门市钥匙交付王艳芳。旭海通公司结合梅瑞巷综合市场门市位置等因素确定王艳芳租赁门市价格为1××000元/间。2017年11月2日，旭海通公司向王艳芳送达通知，通知载明:“经市场中心研究决定于2017年11月2日至2017年11月12日签订梅瑞巷门市租赁合同，在此期限内未签订租赁合同视为放弃租赁权，梅瑞巷门市缴费时间自通知之日至2017年11月12日，对未缴费门市将予以收回，并追缴所欠房款。”2017年12月26日，旭海通公司再次向王艳芳送达通知，通知载明：“经市场中心领导研究决定，原旭海通市场建设有限公司与业主签订的《正定县梅瑞巷房屋租赁协议书》到期后不再续租，旭海通市场建设有限公司与各经营户签订的租赁合同2018年1月31日到期后同时终止，各经营户自行安排下一年度经营方式。欠缴租赁费的经营户请及时缴纳租费，对欠旭海通市场建设有限公司的租赁费拒不缴纳的经营户一切后果自负。租赁时间到期后，旭海通公司与王艳芳解除租赁关系。2018年1月26日，房屋产权人冯义与王艳芳签订房屋租赁合同，租期为1年。旭海通公司向王艳芳追索欠付租金未果，遂诉至本院。本案审理过程中，原告（反诉被告）旭海通公司称，公司曾表示从2017年2月份起免交租金3个月，经与梅瑞巷综合市场商户协商，从梅瑞巷综合市场开市日即2017年3月9日起免交租金3个月，但因部分商户未及时足额交纳租金，公司从2017年7月开始向未交租金的商户送达通知，如其不交纳租金，按租金全额追缴，免租优惠不予执行，故应按全额追缴欠付租金，已经交纳租金的商户是按免租优惠政策执行的。被告（反诉原告）王艳芳称，双方没有就房屋租赁价格进行约定，当时承诺免租一年，双方租赁关系并不成立。被告（反诉原告）王艳芳称，经营损失是按照2017年度批发零售业年平均工资标准及停业时间三个月（收取钥匙到正式营业期间）计算。原告（反诉被告）旭海通公司称，双方形成租赁合同关系，旭海通公司已履行交付房屋的义务，不存在违约行为，王艳芳损失与旭海通公司无关。另查明，原告（反诉被告）旭海通公司系正定县市场管理服务中心投资设立法人独资公司，法定代表人为吴毅，注册资本为伍仟万元整，成立日期为2016年7月22日，经营范围为市场建设、策划、运营管理；摊位租赁、房屋拆迁（爆破除外）；外墙装饰工程设计、施工；物业服务；一般国内广告业务；展览展示服务；会议服务；仓储（危险化学品及监控化学品、易燃易爆品除外）配送。以上事实，有当事人陈述、《正定县人民政府办公室关于梅山路市场改造项目和正定好好吃美食街建设项目的批复》、《关于对梅山路市场进行升级改造的公告》、《正定县梅瑞巷房屋租赁协议书》、押金收据、交接清单、通知、房屋租赁合同等为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，原告（反诉被告）旭海通公司依据其与房屋产权人冯义签订的《正定县梅瑞巷房屋租赁协议书》约定有权转租涉案房屋。旭海通公司虽未与被告（反诉原告）王艳芳签订书面的租赁合同，但王艳芳实际租占旭海通公司承租的涉案房屋，有押金凭证、交钥匙清单为证，旭海通公司与王艳芳之间形成不定期租赁关系。旭海通公司于2016年12月26日向王艳芳送达解除租赁合同通知，且王艳芳于2018年1月26日与房屋产权人冯义重新签订房屋租金合同，故租赁期限自2017年2月1日起至2018年1月31日止。关于原、被告之间的租金问题。旭海通公司承诺自2017年2月1日至2017年6月9日对商户实行免租金优惠政策，根据公平原则，结合旭海通公司向房屋产权人交纳租金数额、已经交纳租金商户的计算标准、王艳芳承租的门市数量、时间等，王艳芳应交纳的租金为18180.82元（1××000元/间÷365天×237天×2间＝18180.82元）。关于押金问题。旭海通公司与王艳芳已经于2018年12月31日解除租赁关系，旭海通公司应退还王艳芳交付的押金××000元。关于被告（反诉原告）王艳芳主张的因梅山路市场升级改造产生经营损失、拆迁补偿安置等问题。梅山路市场改造项目是正定县委、县政府确定的2016年重大民生项目，属于政策原因，与旭海通公司是否违约没有直接因果关系，对王艳芳该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、限自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）王艳芳给付原告（反诉被告）正定县旭海通市场建设有限公司租金18180.82元；二、限自本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）正定县旭海通市场建设有限公司退还被告（反诉原告）王艳芳押金4000元；三、驳回原告（反诉被告）正定县旭海通市场建设有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王艳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本诉案件受理费500元，由原告（反诉被告）正定县旭海通市场建设有限公司负担175元，由被告（反诉原告）王艳芳负担325元；反诉受理费97元，由被告（反诉原告）王艳芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  苗雪魁人民陪审员  蔡玉坤人民陪审员  冯 培二〇一八年十二月二十一日书 记 员  韦利华