黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1005民初2414号 原告：王占山，男，1969年4月4日出生，汉族，牡丹江市北方建筑集团职工，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：高伟国，黑龙江九洲律师事务所律师。 被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：鲍建胜，董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司法务。 原告王占山与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王占山及其委托诉讼代理人高伟国、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王占山向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房补贴款186633元；2.判令被告给付按揭贷款一次性补贴款31108元；3.判令被告承担逾期交房的违约金124358.16元，以上合计342099.16元；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年9月13日，被告与原告签订《均胜牡丹城购房补贴协议》，约定原告认购被告开发的位于牡丹城一期XX号楼XX单元XX室房屋，建筑面积85.69平方米，总价款466582元。被告给予原告团购优惠政策，五年内返款总购房款40%，总补贴返还金额为186633元，平均每年补贴37327元。2013年11月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买《购房补贴协议》中认购的房屋。合同约定被告应当在2014年12月31日前交付验收合格的房屋，如逾期交房，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。被告违反交付期限约定，于2018年9月1日将房屋交付原告。2014年2月18日原、被告签订了按揭贷款补差《协议》，约定原告贷款317000元，被告一次性补贴31108元，因被告至今未给付上诉款项，故原告诉至法院。 被告牡丹江均胜房地产置业有限公司辩称，原告诉讼请求已超出法律保护的诉讼时效期间，请求法院对超出时效部分诉讼请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月13日原、被告签订了《均胜牡丹城购房补贴协议》，主要内容为：“甲方：牡丹江均胜房地产置业有限公司，乙方：王占山。一、乙方自愿认购甲方开发的牡丹城一期项目中XX号楼XX单元XX室，建筑面积约为85.69平方米，购房总价款为466582元。二、根据甲方给团购单位的优惠政策，五年内返还总房款的40%，共计补贴额为186633元，平均每年补贴37327元；甲方给乙方的第一次补贴时间为乙方交清总房款满1年后15日内返到乙方指定的账户（例如：乙方在2013年9月1日交清全款，在2014年8月30日前第一次补贴，以后每年在这个时间补贴、补贴款在15日内划入乙方指定的账户）。三、甲方延期返还补贴款的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息。四、本协议为《商品房买卖合同》的补充协议，作为乙方向甲方收取购房补贴款的依据”。 2013年11月20日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的均胜牡丹城一期XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积85.22平方米，房屋总价款464023元。合同第八条交付期限约定，出卖人应于2014年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，“逾期超过360日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”原告于2015年1月19日交齐全部购房款，被告于2015年8月12日开具销售不动产统一发票。2018年9月1日，被告向原告交付房屋。 2014年2月18日原、被告签订了《均胜牡丹城协议》，主要内容为：“甲方：牡丹江均胜房地产置业有限公司，乙方：王占山。一、甲方为充分解决客户按揭贷款难题，甲方承诺在中信银行按揭贷款执行的1.1倍利率的基础上采取利息补贴的方式回馈乙方，实际按9折利率执行，差额部分由甲方按现金补贴方式进行，补贴方式两种可供选择：……3.选择一次性补贴差额的（按同期按揭贷款利率折现计算），客户贷款31.7万元，一次性补贴差额3.1108万元，（以实际审批年限结算，多退少补）补贴时间在按揭贷款到帐后3日内，甲方将补款一次性存入乙方还款账户后本协议自动终止。” 2018年9月1日，被告向原告交付房屋。 上述事实，有商品房买卖合同、均胜牡丹城购房补贴协议、销售不动产统一发票、牡丹江晨报公告、关于均胜牡丹江城房屋交付的公告、均胜牡丹城协议、中信银行业务凭证/客户回单、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，根据原告陈述与被告抗辩，本院归纳本案的争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》《均胜牡丹城购房补贴协议》《均胜牡丹城协议》是否合法有效；原告主张的诉讼请求是否符合合同约定及法律规定，是否超过诉讼时效。 一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》《均胜牡丹城购房补贴协议》《均胜牡丹城协议》是否合法有效的问题。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《均胜牡丹城购房补贴协议》《均胜牡丹城协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律强制性规定，上述合同合法有效并已发生法律效力，对合同双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，全面履行各自的义务。 二、关于原告主张的诉讼请求是否符合合同约定和法律规定，是否超过诉讼时效的问题。 （一）2013年9月13日,原告与被告签订的《均胜牡丹城购房补贴协议》属于《商品房买卖合同》的组成部分，被告按该协议约定，应以466582元为基数，在规定的期限内返还原告40%的购房款186633元，虽该款系五年内分期偿还，且有尚未到期部分，但被告的经营状况及其行为表明，被告已不能履行返还补贴款的合同义务，构成预期违约，原告主张返还补贴款186633元的诉讼请求应予支持。 （二）关于原告请求被告给付按揭贷款一次性补贴款31108元。原、被告协议约定在按揭贷款到帐（2015年1月19日）后3日内，被告将此款一次性存入乙方还款账户。诉讼时效的起算时间为2015年1月23日，原告于2018年才提起诉讼，超过民法通则规定的二年诉讼时效。原告举示的诉讼时效中断证据为证人证言，两名证人均系原告同事，对陪同原告索要补贴款的时间、过程等表述模糊，也没有其他证据相互印证，故对原告提出的诉讼时效中断意见不予采纳，原告主张的31108元补贴款因已超过诉讼时效而不予保护。 （三）原告请求被告给付自2015年1月1日至2018年9月1日止的逾期交房违约金124358.16元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋应当在2014年12月31日前交付，原告实际取得房屋日期为2018年9月1日。实际交付房屋时间晚于约定交付日期，故原告要求被告承担违约责任的理由成立。依据合同约定，逾期交付房屋超过360日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。本案所涉房屋的价款为464023元，原告要求继续履行合同，其可主张逾期交房违约金，但按原、被告合同约定的逾期交房违约金的性质，该违约金给付属于继续性债权，其具有可分性，合同约定的逾期交房违约金产生时间为2015年1月1日，至2018年9月1日被告实际交付房屋，已逾期三年零八个月。为维护交易秩序，本院应自原告起诉之日起倒推保护两年的逾期交房违约金,经核算为67747元（464023元×0.0002×730天）,因原告未提供关于诉讼时效中断的证据，本院对超过时效部分不予保护。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付王占山购房补贴款186633元； 二、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付王占山逾期交房违约金67747元； 三、驳回王占山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6442元，减半收取计3221元，由王占山负担831元，牡丹江均胜房地产置业有限公司负担2390元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇一八年十二月二十八日 书记员  陈即杨