云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云03民终1728号上诉人（原审被告）：中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司(以下简称中石油云南公司)。地址：昆明市西山区滇池路555号中国石油昆明大厦25楼。统一社会信用代码：91530000738081329W。负责人：赵剑春，总经理。委托诉讼代理人：蒋俊刚，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖东源实业有限责任公司（以下简称东源公司）。地址：曲靖市麒麟区白石江麒麟北路。统一社会信用代码：915303026227428857。法定代表人：赵强，总经理。委托诉讼代理人：刘胡乐、王琳，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：中国石油天然气股份有限公司云南曲靖销售分公司东源加油站(以下简称中石油东源加油站)。地址：曲靖市环城东路。统一社会信用代码：91530302745277215E。负责人：徐光磊，经理。委托诉讼代理人：易儆琳，该加油站员工，特别授权代理。上诉人中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司与被上诉人曲靖东源实业有限责任公司、原审被告中国石油天然气股份有限公司云南曲靖销售分公司东源加油站租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2018）云0302民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司委托诉讼代理人蒋俊刚、被上诉人曲靖东源实业有限责任公司委托诉讼代理人王琳、原审被告中国石油天然气股份有限公司云南曲靖销售分公司东源加油站委托诉讼代理人易儆琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中石油云南公司上诉请求：撤销原判决第一项，第二项，改判双方签订的《租赁合同》继续履行。诉讼费由被上诉人东源公司承担。事实和理由：一、一审无视双方当事人的合同约定，认定上诉人未缴纳2008年至2015年的土地使用税系违约行为，属认定事实错误。根据《租赁协议》第五条第二款的约定：土地房屋使用税以及不可预见的税和费由甲方承担。上诉人己经承担并履行了该义务。《租赁协议》约定的“承担”不等同于“负责缴纳”，可以是由被上诉人直接缴纳或由被上诉人缴税后再由上诉人支付给被上诉人等方式。合同开始履行时是由上诉人缴纳土地使用税，后根据税务机关的要求，履行方式变更为先由被上诉人缴纳，再由上诉人支付给被上诉人，且被上诉人对这种“承担”方式从未提出任何异议，由于被上诉人垫缴税款后未将纳税发票提供给上诉人，致使上诉人没有将垫付的税款支付给被上诉人，上诉人没有违约。二、一审认定上诉人在租赁期间被曲靖市麒麟区城市管理部门下达“停工通知”和“责令整改通知”后仍拒绝整改错误。通知停工和责令整改通知书的通知对象是东源公司，上诉人未收到过通知。被上诉人从未以任何方式通知过上诉人要停工或整改，直到诉讼才拿出通知。《租赁协议》第五条第一项第三款约定，加油站设施设备投入改造形成的资产，租赁期满后要无偿交付出租方。由此可见，被上诉人不通知上诉人停工整改、更不愿意停工和整改，过错显然不在上诉人一方。三、一审判决错误认定上诉人将加油站的洗车场转租他人构成违约。租赁标的系加油站，所有的资产、设施都是为加油站服务，加油站一直是被上诉人经营，从未将加油站转租第三人经营。《租赁协议》第五条第二项约定对禁止转租的第三人的概念进行了严格的限制和定义，即特指、仅指上诉人以外的其他企业。上诉人为了照顾本单位职工家属的就业困难，将洗车场租赁给本单位职工家属，对此被上诉人也从未提出异议，洗车场的转租被排除在双方协议约定禁止转租的限制之外，没有违反协议约定。上诉人将很小的一部分空地用于开展洗车等便民服务，既符合国家集约、节约用地的政策，又提升了加油站整体服务功能，对被上诉人有百利而无一害，没有侵害其利益，不能据此认定上诉人将加油站转租给第三人。一审判决认定事实错误，判决将既没有约定解除条件，也不符合法定解除条件的《租赁协议》解除，违背了法律规定和当事人约定。被上诉人东源公司辩称，一、缴纳税费是上诉人的义务，2002年至2008年税费是上诉人缴纳，2015年后也是其缴纳，故2008年至2015年的税费应由上诉人缴纳，上诉人漏缴税费。二、违章建筑问题。违法行为是上诉人实施的，违反了合同约定，城管执法是现场执法，上诉人应当知道；三、上诉人承认转租的事实，只是认为转租给职工家属，转租符合租赁协议约定的解除条件，合同法也有规定，双方当事人应按协议严格履行。原审被告中石油东源加油站述称，我们未收到停工、整改通知，洗车场是租赁给职工家属。东源公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《租赁协议》；二、由被告返还原告垫付的土地使用税费共计183346元；三、由被告承担违约金138万元；四、本案诉讼费等由被告承担。庭审前东源公司增加诉讼请求：要求被告返还原告《租赁协议》项下的加油站及证照。一审法院认定事实：2002年11月15日，中国石油天然气股份有限公司西南销售分公司（甲方、承租方）与东源公司（乙方、出租房）签订《租赁协议》，合同约定东源公司将位于曲靖市环城东路东源加油站一座（包括土地房屋及机械设备）租给甲方经营管理，租赁期限为20年，自2002年12月31日起至2022年12月31日止，租赁费用总额为460万元，合同对双方的权利义务作了约定。合同第五条约定:（一）甲方的权利义务约定为：“1、协议生效后，甲方对加油站按中石油统一管理，甲方有权变更加油站的名称或法定代表人，乙方必须提供相关的法律文件。2、甲方负责加油站的安全防火工作，造成安全事故由甲方负责，经营期间甲方与他方发生的债权、债务、税费、水、电费、土地房屋使用税，以及不可预见的税和费由甲方承担。3、甲方有权利对加油站的设施、设备进行改造和投入。……”；（二）乙方的权利义务约定为：“……7、甲方经营期内若需转租给第三方经营（第三方指中石油以外的其他企业），须征得乙方同意，若甲方擅自转租，乙方有权解除合同，已收取的租赁费不退予甲方”。合同第六条约定：“本协议一经双方签订，即具有法律效力，双方必须严格执行，任何一方不得违反协议条款，如违约，须承担本合同金额的50%的违约赔偿金”。合同签订后，甲方依照合同约定向东源公司支付了租金。2013年5月31日曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向东源公司下达编号为：（2013）0003757号的城市管理停工通知书，载明：“曲靖市东源实业有限责任公司，经查，你单位在麒麟区紫云路未经规划许可进行临时建设房屋的行为涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，现责令你单位对上述问题立即停止施工。逾期不停工，也不改正违法行为的，依法给予行政处罚”。同日，曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局向东源公司下达编号为（2013）0010458号的责令整改通知书，载明：“曲靖市东源实业有限责任公司，经查，你单位在麒麟区紫云路未经规划许可进行临时建设房屋的行为涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，现责令你单位对上述问题立即整改，对该问题于2013年6月6日前整改完毕。逾期不整改的，依法给予行政处罚”。经查，上述两份通知书所载的内容为中石油东源加油站在对加油站的设施、设备进行改造和投入过程中，未经规划许可临时建设东源加油站的洗车场及相关配套设施。2017年3月1日中国石油天然气股份有限公司云南曲靖销售分公司未经东源公司同意擅自与王文杰签订《曲靖瑞麟、东源加油站洗车场租赁合同》，合同约定中国石油天然气股份有限公司云南曲靖销售分公司将东源加油站位于曲靖市永安制药厂对面的洗车场地租给王文杰使用。庭审中，两被告认可东源公司代缴2008年至2015年的土地使用税，并愿意支付垫付的税款183346元。中国石油天然气股份有限公司西南销售分公司于2014年8月21日注销，《租赁协议》所载权利义务由中石油云南公司承继；中石油东源加油站是中石油云南公司的下设部门，无独立法人资格，系合同的实际履行人，其履行合同过程中的权利义务归于中石油云南公司。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，双方《租赁协议》第五条第（一）项约定甲方的权利义务约定为：“……2、甲方负责加油站的安全防火工作，造成安全事故由甲方负责，经营期间甲方与他方发生的债权、债务、税费、水、电费、土地房屋使用税，以及不可预见的税和费由甲方承担。3、甲方有权利对加油站的设施、设备进行改造和投入……”。第（二）项·7约定：“甲方经营期内若需转租给第三方经营（第三方指中石油以外的其他企业），须征得乙方同意，若甲方擅自转租，乙方有权解除合同，已收取的租赁费不退予甲方”，第六条约定：“本协议一经双方签订，即具有法律效力，双方必须严格执行，任何一方不得违反协议条款，如违约，须承担本合同金额的50%的违约赔偿金”。根据庭审查明的事实，中石油云南公司在使用租赁物期间并未按照合同约定全面履行其义务。首先，中石油云南公司未缴纳2008年至2015年的土地使用税183346元，而由东源公司代其缴纳；其次，因中石油云南公司在使用租赁物期间未经规划许可临时建设东源加油站的洗车场及相关配套设施，被曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局下达（2013）0003757号城市管理停工通知书、（2013）0010458号责令整改通知书后，仍拒绝整改且将东源加油站的洗车场及相关配套设施建设完毕，并将东源加油站的洗车场及相关配套设施即合同约定的部分租赁物在未经东源公司同意的情况下转租给他人（王文杰）使用至今。中石油云南公司、中石油东源加油站的上述行为属未严格按照合同的约定使用并管理租赁物，违反了双方的约定。原告要求解除双方于2002年11月15日签订的《租赁协议》并要求被告返还《租赁协议》项下的加油站及证照的主张，有事实及法律依据，予以支持。关于税费及违约金，东源公司主张返还垫付的土地使用税费共计183346元，中石油云南公司、中石油东源加油站认可且愿意返还，对该项主张予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方虽在《租赁协议》第六条约定：“本协议一经双方签订，即具有法律效力，双方必须严格执行，任何一方不得违反协议条款，如违约，须承担本合同金额的50%的违约赔偿金”，鉴于东源公司在本案中未提交证据证实其实际遭受经济损失及遭受经济损失的具体金额，对于该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、解除曲靖东源实业有限责任公司与中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司（原中国石油天然气股份有限公司西南销售分公司）于2002年11月15日签订的《租赁协议》；二、中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司于本判决生效之日起六十日内返还曲靖东源实业有限责任公司《租赁协议》项下的加油站及证照。三、被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司于本判决生效之日起六十日内支付曲靖东源实业有限责任公司所垫付的土地使用税183346元；四、驳回曲靖东源实业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费18871元（原告预交），由东源公司承担14905元，中石油云南公司承担3966元。二审中，当事人没有提交新证据。当事人均认可中石油云南公司欠东源公司代缴的2009年至2015年土地使用税183346元、中石油云南公司建盖的临时建筑是洗车场及堆放油桶的棚子。本院对该事实予以确认。除中石油云南公司欠东源公司代缴的2009年至2015年土地使用税183346元、中石油云南公司建盖的临时建筑是洗车场及堆放油桶的棚子外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、中石油云南公司在租赁期内欠缴土地使用税、未经规划许可建盖洗车场及相关设施并将洗车场转租他人的行为是否违约？二、案涉《租赁协议》是否应当解除？对于争议焦点一，首先，中石油云南公司在租赁期间存在欠缴土地使用税的行为。在诉讼中，中石油云南公司对其欠东源公司代缴的土地使用税183346元的事实无异议，只是在二审中将欠缴期间变更为2009年至2015年。《租赁协议》第五条第（一）款第二项约定“经营期间甲方(即中石油云南公司)与他方发生的债权、债务、税费、水、电费、土地房屋使用税，以及不可预见的税和费由甲方承担”。该约定明确缴税义务主体为中石油云南公司，其欠缴土地使用税的行为违反了合同约定。中石油云南公司在认可欠缴土地使用税的同时又认为其已承担并履行了缴税义务，自相矛盾。其上诉认为根据税务机关的要求缴税方式变更为先由东源公司缴纳，但未举证证实，故该上诉理由不能成立。其次，《租赁协议》第五条第（一）款第三项、第五项约定“3、甲方(即中石油云南公司)有权对加油站的设施、设备进行改造和投入。经营期满后，不动产本着来建去留的原则无偿交付乙方（即东源公司），可动资产经双方协商可折价转给乙方；……5、甲方必须依法经营，否则由此产生的损失及法律后果由甲方负责。”第五条第（二）款第七项约定“7、甲方经营期内若需转租给第三方经营（第三方指中石油以外的其他企业），须征得乙方同意，若甲方擅自转租，乙方有权解除合同，已收取的租赁费不退予甲方。”第六条约定：“本协议一经双方签订，即具有法律效力，双方必须严格执行，任何一方不得违反协议条款，如违约，须承担本合同金额的50%的违约赔偿金”。中石油云南公司在租赁期间未经规划许可建盖洗车场及堆放油桶的棚子，被曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局下达城市管理停工通知书、责令改正通知书后，未作整改且未经东源公司同意将洗车场转租给他人（王文杰）经营。中石油云南公司的上述行为未严格履行合同义务，合同虽约定其有权对加油站的设施、设备进行改造和投入，但该权利的行使不能违反法律及行政法规，其在租赁期间未经规划许可建盖洗车场及堆放油桶的棚子违反了《租赁协议》第五条第（一）款第五项约定，将洗车场转租给他人违反了《租赁协议》第五条第（二）款第七项约定。中石油云南公司上诉认为其未收到曲靖市麒麟区城市管理部门下达的“停工通知”和“责令整改通知”、洗车场不在租赁范围内、转租给本单位职工家属未构成违约的理由不能成立。对于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行义务”，第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以要求解除合同”。本案中，中石油云南公司在租赁期内欠缴土地使用税、未经规划许可建盖洗车场及相关设施并将洗车场转租他人的行为已违约，东源公司有权要求解除合同。一审判决解除《租赁协议》并无不当。综上所述，中石油云南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18871元，由上诉人中石油云南公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑛审判员 谭永慧审判员 丁 敏二〇一八年十二月四日书记员 陈燕竹