山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0203民初8275号原告：青岛联城海岸置业有限公司，住所地青岛市市**海岸路**。法定代表人：刘峰，总经理。委托诉讼代理人：孟尽美，山东亚和太律师事务所律师。委托诉讼代理人：那庭，山东亚和太律师事务所律师。被告：张晓萌，女，1988年11月2日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告青岛联城海岸置业有限公司（以下简称联城海岸）与被告张晓萌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2108年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告联城海岸的委托诉讼代理人孟尽美律师、那庭律师到庭参加了诉讼，被告张晓萌经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告联城海岸向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿付原告欠付的租金882712.62元及违约金54412元（暂计算至2018年7月31日，2018年8月1日至被告实际偿付之日止的违约金以882712.62元为基数按每日千分之一计算）；2、依法判令被告偿付原告欠付的运营管理费21077元及违约金4607.5元（暂计算至2018年7月31日，2018年8月1日至被告实际偿付之日止的违约金以21077元为基数按每日千分之一计算）；3、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关诉讼费用。事实与理由：2016年11月15日，本案原告与高博签订《华融红棉坊商街房屋租赁合同》，约定高博租赁华融红棉坊6座2层戊*号商铺（以下简称该商铺）用于健身。合同对于租金标准、免租期、租金的支付时间、违约责任等进行了约定。后原告与高博及被告签订了变更协议，承租人变更为被告，其他合同内容不变。后被告未按合同约定支付租金等相关费用，原告依约向被告发出解除合同通知，并于2018年6月28日将该商铺收回。为此，诉至法院，请求判如所请。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对当事人提交的证据进行了审查，对无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下事实：2016年11月15日，原告联城海岸与案外人高博签订租赁合同，合同主要约定，高博租赁原告建造的位于青岛市市北区海岸路2号“华融红棉坊”*号计租面积1771.18平方米商铺用于健身使用。租赁期限8年，自2016年11月16日至2024年11月15日止。免租期分别为2017年2月1日至2017年7月31日和2018年2月1日至2018年7月31日。免租期内无需支付租金，扣除3个月的装修免租期外，其他9个月仍需物业费及运管费等其他费用。如合同实际履行不足8年，则取消免租期的约定，按承租人实际使用或占用商铺的时间按约定的租金标准计算租金。租金标准：第一年至第二年每天每平方米为1.5元，以后几年的租金逐年递增。第一年租金分别于2016年11月14日前支付租金242430元、于2017年4月25日前支付租金242430元；第二年租金分别于2017年10月25日前支付242430元、于2018年4月25日前支付242430元。逾期支付租金，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一支付违约金。合同还约定，运营管理费的标准为每月每平方米按1.5元计算。第一年运营管理费（因装修减免三个月运管费）7970.31元，第二年运营管理费为15940.62元。运营管理费的支付时间按第一年、第二年上半年租金支付日期的约定履行。承租人逾期支付运营管理费，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过30日的，出租方有权暂停运营管理服务，直至欠款结清。违约责任还约定，承租人未能按合同规定支付租金、管理费、其他费用，逾期支付超过15天的，无论出租人有否向承租人作出任何形式的催讨，出租人有权提前终止合同并提前收回商铺，并有权继续追讨截止收回商铺之日止承租人应付而未付的全部费用及给出租人造成的全部损失。对于商铺的返还约定：承租人须在租赁期结束时或提前结束的当日内，将商铺交还给出租人。如未按约定时间返还商铺，则出租人有权立即终止承租人对商铺的使用并按其逾期的时间长度以租金的双倍收取租金，如承租人逾期超过十五天后仍未搬离，出租人有权直接收回商铺，并有权处理商铺内的物品。合同签订后，原告将商铺交由承租人高博管理使用。2017年10月9日，高博与被告张晓萌共同向原告递交了“关于合同更名申请”，申请将合同承租人变更为被告张晓萌。2017年10月12日，原、被告及高博三方签订《变更协议》，约定将涉案商铺租赁合同的承租人变更为被告张晓萌，合同其他内容不变，由被告承继合同中约定的权利和义务。被告在享受了第一年6个月（484860元）和第二年6个月（484860元）的免租期后，缴纳了第一年租金484860元，第二年租金242430元，共计缴纳了727290元。被告在享受了免3个月运营管理费（7970.31元）后，缴纳了第一年的运营管理费7970.31元。被告未按合同约定支付第二年下半年的租金242430元及第二年的运营管理费15940.62元。2018年5月9日，原告向被告发出关于限期支付“华融红锦（棉）坊6号楼戊座*号商铺租金及相关款项的催告函”，催促被告支付所欠租金及违约金。2018年6月12日，原告向被告发出“解除合同塈后续清理问题通知书”，解除与被告的租赁合同，并通知被告于当日返还租赁物及于收到通知之日起十五日内结清实际占用租赁物期间应付而未付的租金并结清免租期内的租金。2018年6月28日，原告自行收回了涉案商铺。本院认为，涉案商铺租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告作为涉案商铺租赁合同权利义务的承接人，应按合同约定履行相关合同义务，被告未按合同约定支付租金及运营管理费，已构成违约，原告据此解除与被告之间的租赁合同符合约定及法律规定。原告于2018年6月12日向被告发出解除合同通知，双方的租赁合同于该日解除。原告给予被告免租期的前提是租赁合同得以完全履行完毕，现双方的合同因被告违约而解除，被告应按合同约定向原告支付包括免租期内的租金及运营管理费。被告已支付第一年即2016年11月16日至2017年11月15日期间的租金484860元，尚欠第一年免租期内租金484860元的事实清楚，本院予以确认。又因双方的合同于2018年6月12日解除，因此，第二年的租金应计算至实际解除之日，即被告应支付2017年11月16日至2018年6月12日期间的租金为555264.93元（1771.18㎡×1.5元×209天），被告已支付242430元，尚欠312834.93元。至此，被告实际尚欠原告租金为797694.93元（484860元+312834.93元），被告应予支付原告。关于运营管理费，被告交纳了第一年的运营管理费7970.31元，尚欠免租期内的运营管理费7970.31元。又因双方于2018年6月12日已解除合同，双方实际履行合同期限不足2年，因此第二年的运营管理费应按实际履行的日期计算，即被告应支付2018年2月1日至2018年6月12日期间的运营管理费为11689.79元（1771.18㎡×1.5元×4.4个月），至此，被告应支付原告运营管理费共计19660.1元（7970.31元+11689.79元）。合同解除后，原告再主张运营管理费，无合法依据，不予支持。合同解除后，被告未按合同约定返还租赁物，原告在十五天后即2018年6月28日自行收回房屋，符合合同的约定，被告应按合同约定的双倍租金标准支付2018年6月13日至2018年6月28日期间的占有使用费85016.64元（1771.18㎡×3元×16天）。关于违约金，原告基于被告违约的事实而要求被告承担违约责任并无不当，但合同约定的日千分之一的违约金明显过高，依法应予调整。根据被告的违约情况，结合合同的履行情况，违约金调整为日万分之五较为合理。根据合同约定，被告应于2018年4月25日前支付第二年租金242430元，被告未支付，因此被告应以该金额为基数支付2018年4月25日至2018年7月31日期间的违约金11879.07元（242430元×98天×0.0005）。被告还应以242430元为基数，按日万分之五的标准向原告支付自2018年8月1日至本判决生效之日止的违约金。原、被告在合同中未约定在合同解除后被告应在何时补交免租期内的租金，也未约定因此而应承担的违约责任，故本院对于原告要求被告承担免租期内租金违约金的主张，不予支持。原告已按租赁标准的双倍主张了占有使用费，其要求被告支付所欠占有使用费的违约金无合法依据，不予支持。关于原告主张的运营管理费违约金分两部分，第一部分为免租期内减免的三个月的运营管理费7970.31元的违约金，本院不予支持，理由同前所述的免租期内租金违约金。第二部分为2018年2月1日至2018年6月12日期间的运营管理费11689.79元的违约金，根据合同约定，被告应于第二年上半年租金支付日期一并支付，即被告应于2017年10月25日前支付，故该部分违约金应自2017年10月26日起算，按日万分之五的标准支付至2018年7月31日共计278天，违约金额为1624.88元（11689.79元×278天×0.0005）。被告还应以11689.79元为基数，按日万分之五的标准支付2018年8月1日至本判决生效之日至的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告青岛联城海岸置业有限公司与被告张晓萌之间就位于青岛市市北区海岸路2号“华融红棉坊”6座*号计租面积1771.18平方米商铺所签订的租赁合同于2018年6月12日解除；二、被告张晓萌于本判决生效之日起七日内支付原告青岛联城海岸置业有限公司租金797695.98元；三、被告张晓萌于本判决生效之日起七日内支付原告青岛联城海岸置业有限公司运营管理费19660.1元；四、被告张晓萌于本判决生效之日起七日内支付原告青岛联城海岸置业有限公司商铺占有使用费85016.64元；五、被告张晓萌于本判决生效之日起七日内支付原告青岛联城海岸置业有限公司2018年4月25日至2018年7月31日期间逾期支付租金违约金11879.07元；六、被告张晓萌于本判决生效之日起七日内以242430元为基数，按日万分之五的标准向原告青岛联城海岸置业有限公司支付2018年8月1日至本判决生效之日止的逾期支付租金违约金；七、被告张晓萌于本判决生效之日起七日内支付原告青岛联城海岸置业有限公司2017年10月26日至2018年7月31日期间逾期支付运营管理费违约金1624.88元；八、被告张晓萌于本判决生效之日起七日内，以11689.79元为基数，按日万分之五的标准向原告青岛联城海岸置业有限公司支付自2018年8月1日至本判决生效之日止的逾期支付运营管理费违约金；九、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13429元，由原告承担657元、被告承担12772元。原告已预交，由被告于本判决生效之日起七日内履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  杨曰福人民陪审员  祁国庆二〇一八年十二月十八日书 记 员  吴 洁