河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民再71号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李娜，女，汉族，1976年10月15日生，住河南省开封市鼓楼区，现住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人:潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限为特别授权。被申请人（一审被告、二审上诉人）：开封宏达置业有限公司。住所地：河南省开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人：翟红生，该公司经理。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师，代理权限为特别授权。再审申请人李娜与被申请人开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）豫02民终737号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年10月17日作出（2018）豫民申4265号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李娜委托诉讼代理人潘胜超、被申请人宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜申请再审称，1.宏达公司在楼房销售过程中，以向购房者发放宣传彩页、沙盘模拟、网络宣传等方式公开宣传赠送房屋面积，宣传彩页是一种要约，视为宏达公司允诺赠送阳台、飘窗、空中花园。2.《商品房买卖合同补充协议》是宏达公司自己单方起草，字体明显小于《商品房买卖合同》上的字体，第八条没有采取如字体比其他条款要大或颜色更深等明显方式进行明示，无法让购房者注意该条款，且其内容全盘否认之前宏达公司各种宣传资料、沙盘及口头承诺等，故第八条约定无效。3.2013年7月23日紫云台小区业主就办证等相关问题与宏达公司重新达成最终协议，宏达公司已办理好房地权属证书（分割证），应按照协议第四条第八款规定予以执行，将分割证交付给业主。4.涉案小区业主已根据《商品房买卖合同》约定的面积缴纳房款和契税，宏达公司也给业主出具购房发票，双方产生争议的面积差就是宏达公司承诺赠送的面积，购房者无需再补交房款，故原判决认定业主没有按产权登记面积补齐房款错误。5.涉案小区业主的诉讼案件较多，出现同案不同判现象。再审请求：撤销一审判决第一项和第三项，维持一审判决第二项，支持李娜一审其他诉讼请求。宏达公司辩称，1.根据《商品房买卖合同》第十五条约定，宏达公司仅承担向产权登记中心提交备案手续的资料，目前宏达公司已为全体业主办理了开封市房地产权证（分割证），已完成合同约定的义务，办理房产证书不是宏达公司合同约定的义务，故涉案业主诉求宏达公司协助办理房产证没有合同依据和法律依据。2.合同第五条已明确约定涉案房屋面积及结算问题，应以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，涉案房屋合同约定面积小于产权登记面积，涉案业主应当向宏达公司补交购房款，不存在宏达公司退还多收购房款的问题。3.宣传彩页不能证明是宏达公司制作，宣传彩页是一种商业广告，其内容没有就开发规划范围内的房屋及相关设施作具体的说明和允诺，应视为要约邀请。即使宣传彩页构成要约，也因双方签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》对要约内容进行了实质性变更致使要约失效，对双方均不产生约束力。4.《商品房买卖合同补充协议》是对商品房买卖合同部分重要内容进行细化、提示和补充说明，本身就是对《商品房买卖合同》部分重要条款进行的提示和解释，《商品房买卖合同》第一页第一项也予以了提示，宏达公司用补充协议形式、文字方式引起购买方的注意，已尽到出卖方提示和说明义务，购房是家庭重要民事活动，签订合同也是多次协商后的慎重选择，购房者签名是其真实意思表示，不存在销售人员在签订合同时未让购房者阅读合同条款便催督签字的事实，故不具备格式条款无效的情形。5.涉案业主认为补充协议第八条为无效条款，但一、二审中均没有作为其诉讼请求。涉案业主的再审请求无相应依据，应予以驳回。李娜向一审法院起诉请求：1.宏达公司应遵守合同及时办理房产证；2.宏达公司退还多收购房款10405.8元；3.宏达公司支付因迟办房产证形成的违约金1912元。一审法院认定事实：2011年4月19日，李娜为购买宏达公司开发的位于宏达·紫云台5号楼东3单元6层东户的房产，双方签订了编号为076266的《商品房买卖合同》。依据合同第三条约定，该商品房阳台为【非封闭式】，【合同约定】建筑面积共97.03平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。依据合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方3941.62元，总金额为382455元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。李娜在该协议书买受人处签名并按捺指印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，李娜按合同约定面积支付了宏达公司购房款382455元，宏达公司于2011年4月19日向李娜出具了购房发票。2011年4月，李娜按房地产权属转移面积97.03平方米、房款382455元缴纳了涉案房产的契税。2013年6月，李娜、宏达公司双方办理了交房手续。2013年7月23日，宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订了《协议书》一份，该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条约定，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，李娜认可其已收到补偿款1600元。2015年9月10日，宏达公司向紫云台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，李娜、宏达公司产生纠纷，李娜称其在购买涉案房产时，宏达公司向其发放了宣传彩页，按该宣传彩页，阳台赠送1/2的面积，飘窗面积全送。而经李娜自行测量，其所购房产飘窗的实用面积为1.2平方，空中花园为9.9平方，赠送一半面积为4.95平方，阳台为4.6平方（因阳台未封闭，计算折半，视为2.3平方）。据此宏达公司总共应赠送的面积为8.45平方。因涉案房产的产权登记面积为102.84平方米减去赠送面积8.45平方（使用面积）等于94.39平方，与李娜当时实交97.03平方的房款相比，宏达公司当时多收了李娜2.64平方的房款。而宏达公司对此不予认可，其称双方签订的商品房买卖合同及补充协议已经对宣传彩页中的要约作出实质性变更，双方应按商品房买卖合同及补充协议履行各自的义务。另查明，目前涉案房地产权利人为开封宏达置业有限公司。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、协议书、产权证、发票等证据予以证明。一审法院认为：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，李娜称其提交的宣传彩页中的说明和允诺系宏达公司发出的要约，其在与宏达公司签订《商品房买卖合同》时，该要约应作为合同内容，对李娜、宏达公司双方均应有约束力。但宏达公司对此宣传彩页真实性不予认可，且李娜、宏达公司双方在签订《商品房买卖合同》时，同时签署了《商品房买卖合同补充协议》，李娜在该协议买受人处签名，应系其真实意思表示，且协议不违反相关法律法规的规定，并已在房产登记部门备案，应为有效合同。而该协议第八条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”该协议内容已对宣传彩页中宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更，李娜、宏达公司双方应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行各自的义务。关于李娜要求宏达公司办理房产证及支付迟延办理房产证违约金1912元的请求，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案房产于2013年6月交付，而宏达公司于2015年9月向全体业主发出办理房屋产权证移交及补缴购房款的通知，其未能在在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故宏达公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并承担支付迟延办理房产证违约金1912元的责任。对李娜要求宏达公司退还多收购房款10405.8元的请求，依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。涉案房产产权登记面积为102.84平方米，而合同约定面积为97.03平方米，李娜仅按97.03平方米交纳了购房款，故李娜该项诉求无事实、合同及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，开封宏达置业有限公司将办理位于宏达·紫云台5号楼东3单元6层东户房产需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效之日起十日内，开封宏达置业有限公司支付李娜迟延办理房产证违约金1912元；三、驳回李娜的其他诉讼请求。案件受理费207元，由开封宏达置业有限公司承担。李娜不服一审判决，上诉请求：改判宏达公司兑现承诺，不收售房时所承诺赠送面积的房款，退回多收房款10405.8元。宏达公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回李娜的诉讼请求。本院二审审理过程中，宏达公司提交了涉案房屋的建设用地规划许可证，该许可证显示时间为2013年12月18日。且涉案房地产权证（分割证）已经办理。对一审法院认定的其他事实本院二审予以确认。本院二审认为，李娜与宏达公司签订的《商品房买卖合同》第五条显示，“双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。”双方签订的商品房买卖合同补充协议第八条显示，“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”李娜与宏达公司均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字，并已实际履行，本案双方应按照合同及补充协议约定履行义务、行使权利。虽宏达公司在销售该涉案房屋时对房屋的相关情况作出宣传和广告，但双方在之后签订了合同及补充协议，对房屋面积的认定进行约定，双方应按照新的约定履行义务、行使权利，故一审判决驳回李娜要求退还购房款的请求并无不当；本案双方于2013年7月23日签订新的协议，该协议第四条第九项显示，“若甲方（宏达公司）不能在取得《建设用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）乙方按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。”宏达公司于2013年12月18日取得《建设用地规划许可证》，2015年9月10日向业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，因宏达公司取得《建设用地规划许可证》后180个工作日内未开始发放房地产权属证书，宏达公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条之规定向李娜支付已付房款0.5%的违约金。故一审法院判决宏达公司支付迟延办理房产证违约金并无不当。宏达公司作为房屋出卖方，有义务配合买受方办理相关权属证书。综上所述，李娜、开封宏达置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元，由李娜、开封宏达置业有限公司各负担207元。本院再审查明，宏达公司在销售商品房时对外发放的宣传彩页上允诺飘窗面积全赠送、阳台赠送二分之一面积、空中花园赠送二分之一面积，直到2018年6月仍然可以在网络上查询到该宣传事项。另查明，涉案《商品房买卖合同》为示范文本，涉案房屋业主与宏达公司签订的《商品房买卖合同补充协议》为宏达公司自行制作文本，其字体比《商品房买卖合同》字体小，第八条条款字体未加黑加粗，宏达?紫云台小区业主均与宏达公司签订了同一版本的《商品房买卖合同补充协议》。宏达公司除在《商品房买卖合同》第一页第一项进行提示外，无其他证据证明给予业主充分时间阅读该补充协议，亦无证据证明已对补充协议第八条内容向业主进行特别说明。再查明，涉案房屋的房地产权证（分割证）所载建筑面积系开封市祥和房地产测绘大队测量计算，飘窗面积未计入该建筑面积，阳台按照一半面积计入该建筑面积，空中花园全部面积均计入该建筑面积。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实基本一致。本院再审认为，本案双方争议的焦点问题为：一、宏达公司赠送阳台、飘窗、空中花园面积允诺是否有效；二、宏达公司是否应退还房款；三、宏达公司是否应遵守合同及时办理房产证。（一）宏达公司赠送阳台、飘窗、空中花园面积允诺是否有效问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，宏达公司为销售商品房对外发放宣传彩页，允诺飘窗赠送全面积，阳台、空中花园各赠送二分之一面积，直至2018年6月仍然可在网络上查询到相关宣传内容。本院再审认为，宏达公司所作允诺具体确定，允诺所赠送面积对房屋价格的确定有重大影响，足以让业主产生信赖而与之签订《商品房买卖合同》，该允诺应当视为要约。虽然该允诺未载入《商品房买卖合同》，亦应认定为合同内容，同样对双方当事人具有约束力，双方应全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款设立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，《商品房买卖合同补充协议》系宏达公司为重复使用而单方预先拟定文本，与小区业主签订的《商品房买卖合同补充协议》均系同一文本。该《商品房买卖合同补充协议》在订立合同时也未与业主协商，应认定为格式合同，其中第八条格式条款否定了宏达公司宣传资料允诺的效力，免除和限制了宏达公司的责任。《商品房买卖合同补充协议》打印字体与《商品房买卖合同》字体相比更小，特别是宏达公司对第八条格式条款未采用对字体加黑加粗等足以引起业主注意的特别标识，且未举证证明对业主已尽到合理提示及说明义务，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。本院再审认为，《商品房买卖合同补充协议》第八条为宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违反了合同法第三十九条第一款的规定，还免除了宏达公司责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。综上，《商品房买卖合同补充协议》第八条无效，宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。（二）宏达公司是否应退还房款问题本案中，涉案房屋的飘窗面积未计入《房地产权证》登记建筑面积，阳台按面积的一半、空中花园按面积的全部计入该面积。宏达公司赠送飘窗面积和阳台一半面积的允诺已履行兑现。本院再审认为，涉案房屋的《房地产权证》登记建筑面积大于《商品房买卖合同》约定建筑面积，二者面积差额大于宏达公司宣传资料允诺所赠送空中花园一半的面积。因此，涉案房屋业主还应向宏达公司补缴相应面积的房款。故本案涉案房屋业主要求宏达公司退还多收房款的请求，无事实根据及法律依据，本院再审不予支持。（三）宏达公司是否应遵守合同及时办理房产证问题。本案涉案房屋业主尚未全额交付购房款，其应向宏达公司补缴相应房款。其在未全面履行交付购房款的情况下，要求宏宏达公司遵守合同及时办理房产证的再审请求，无事实根据及法律依据，本院再审不予支持。综上所述，李娜的再审请求不成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条规定，判决如下：维持本院（2017）豫02民终737号民事判决和河南省开封市鼓楼区人民法院（2016）豫0204民初1113号民事判决。一审案件受理费207元，由开封宏达置业有限公司承担；二审案件受理费414元，由李娜承担207元，由开封宏达置业有限公司承担207元。本判决为终审判决。审 判 长  陈广林审 判 员  韩雪玉代理审判员  郝 龙二〇一八年十二月二十九日书 记 员  吴德龙书 记 员  梁雨辰