湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终5868号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系公司职员。被上诉人（原审原告）：何鹏，男，1990年5月8日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人何鹏商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2017）湘0103民初8149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人橘郡公司不服原审判决，向本院上诉称，请求：1、改判长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8149号民事判决书第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金为19400元。2、判决诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据上诉人与被上诉人签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号：20130145404）。约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的）。补充协议约定:出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。2016年12月30日涉案房屋C12a栋完成五方验收（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的），上述人于2016年12月27日向被上诉人在商品房买卖合同上所留的联系地址邮寄了《入伙通知书》邮件，履行了交房义务。双方签订买卖合同和补充协议，均为当事人真实意思表示，买卖合同和补充协议合法有效。双方约定交付时间，上诉人未能按约交付，是应承担违约责任。但双方于补充协议就违约金计算方式进行变更，应以变更后约定为准，即上诉人向被上诉人支付违约金19400元（970000元x2%）。综上所述，故请求贵院改判长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8149号民事判决书第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金为19400元。被上诉人何鹏答辩称:2%的约定属于格式条款，上诉人未按照合同法司法解释二第6条约定对该格式条款采取足以引起注意的合理方式，该条款属于无效的格式条款。何鹏向一审法院提出诉讼请求：橘郡公司支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（至2017年8月18日为779日，按97元每日计算为75563元），本案诉讼费由橘郡公司承担。一审法院经审理查明:2014年4月19日，橘郡公司（出卖人）与何鹏（买受人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130145404）及附件。约定：买受人购买橘郡第C12a幢4层404号房。建筑面积共183.80平方米，总金额970000元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款470000元，剩余房屋500000元向银行申请贷款。出卖人应当在2015年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已经依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议约定：竣工验收合格是指该商品房按国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设单位签字或盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，何鹏支付了购房款970000元，并支付了契税38800元、物业维修基金20218元及办理房屋权属证书等费用合计60403元。2015年8月6日，橘郡公司向业主作出一份《致歉信》，主要内容为：根据合同约定，交房日期为2015年6月30日，现因天气因素导致工程进度受限，待交付区域的房屋交房延期。橘郡公司承诺，待交付区域交房时间顺延至2015年11月30日前，具体时间以《入伙通知书》为准，公司将履行合同中约定的逾期交房违约责任，且额外赠送半年的物业管理费。2015年11月11日，橘郡公司作出一份《关于C2区的交房问题的解答函》，主要内容为：2015年11月6日，橘郡公司组织召集业主代表召开了关于C2区收房问题的沟通会，针对会上提出的四大问题，答复如下，1、关于C2区洋房收房时间问题。C2区在11月6日已经全面复工。C12a栋等四栋定于2016年3月30日前交付。2、关于C2区洋房购房相关票据领取问题。C12a栋等四栋定于2016年3月30日前领取。3、关于C2区洋房合同未约定的配套设施设备的交付时间。地下室没有排污管道的问题,C12a栋等楼栋会在2016年5月前全部安装到位。地下车库2016年1月投入使用。C2区公共区域的景观成型在2016年5月份完成，水系完成时间在2016年底。采光井、电梯井的搭板在技术上可以实现，设计施工与报批由业主自理。4、关于延期交房赔付的原则。判断房屋交付是否延期，以合同为准，具体赔付标准按约定执行。2016年11月，C12a栋等楼栋完成竣工。2016年12月27日，橘郡公司向何鹏在商品房买卖合同上所留的联系地址邮寄了内件品名为《入伙通知书》邮件。2016年12月30日，C12a栋等楼栋完成五方验收（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位五方验收）。诉讼中，双方陈述，房屋迄今尚未交接。2017年6月，何鹏向该院起诉，后因未在规定期限内缴纳诉讼费，该院（2017）湘0103民初4680号民事裁定书裁定按撤诉处理。2017年12月，何鹏再次诉至该院，诉求如前所述。一审法院认为：其一，依据双方合同约定，橘郡公司应于2015年6月30日交房房屋。橘郡公司于2016年11月才完成房屋竣工，2016年12月27日向何鹏邮寄《入伙通知书》通知收房，橘郡公司存有逾期交房违约行为。又因房屋于2016年12月30日才完成五方验收，橘郡公司通知交房时间早于房屋完成五方验收时间，不符合双方合同约定及国家规定，橘郡公司通知交房时间应按房屋完成五方竣工验收之日的2016年12月30日计算；橘郡公司通知交房后，何鹏未提出书面整改要求又未接受房屋，依约视为出卖人已经履行交房义务。故，该院认定橘郡公司逾期交房时间为2015年7月1日至2016年12月30日共计548日。其二，违约损失以填补损失为原则。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定不高于国家规定标准，合法有效；合同补充协议约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失，该院对此不予采信。综上，橘郡公司应向何鹏支付按已付房款970000元为基数、按万分之一每日计算自2015年7月1日至2016年12月30日共计548日的违约金53156元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限橘郡公司在判决生效后十个工作日内向何鹏支付违约金53156元；二、驳回何鹏其他诉讼请求。案件受理费1690元，由橘郡公司负担。该受理费系何鹏预缴，由橘郡公司直接支付给何鹏。二审中,双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点在于逾期交房违约金的计算标准如何确定。首先，上诉人与被上诉人签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据双方合同约定，上诉人应于2015年6月30日交付房屋。上诉人于2016年12月27日向被上诉人邮寄《入伙通知书》通知收房，上诉人存有逾期交房违约行为。又因房屋于2016年12月30日才完成五方验收，上诉人通知交房时间早于房屋完成五方验收时间，不符合双方合同约定及国家规定，上诉人通知交房时间应按房屋完成五方竣工验收之日的2016年12月30日计算。上诉人通知交房后，被上诉人未提出书面整改要求又未接受房屋，依约视为出卖人已经履行交房义务。故，一审法院认定橘郡公司逾期交房时间为2015年7月1日至2016年12月30日共计548日并无不当。其次，涉案合同约定：逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失；合同补充协议约定：出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效，故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补被上诉人实际损失，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，本院酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为按每日万分之零点五计算违约金。综上，上诉人应向被上诉人支付按已付房款970000元为基数、按万分之零点五每日计算自2015年7月1日至2016年12月30日共计548日的违约金26578元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理不当，橘郡公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8149号民事判决；二、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十个工作日内向何鹏支付违约金26578元；三、驳回何鹏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1690元，二审案件受理费1690元，共计3380元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  詹支粮审判员  曾庆军二〇一八年十二月十四日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。