广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初896号原告（反诉被告）：深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道东环二路港深时代103，统一社会信用代码：9144030034266574XW。法定代表人：祁佳，董事长。委托诉讼代理人：王德松，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳港深物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华办事处梅观高速公路东侧中裕冠产业园****219-220，统一社会信用代码：914403005990594707。法定代表人：郑丽梅，总经理。委托诉讼代理人：邓永辉，广东华埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓愉，广东华埠律师事务所实习律师。被告：深圳市优科达投资实业有限公司，，住所地：深圳市龙华区民治办事处工业东路******202统一社会信用代码：914403003565190736。法定代表人：胡开义。上列原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司（以下简称“鼎信源公司”）与被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司（以下简称“港深物业公司”）、被告深圳市优科达投资实业有限公司（以下简称“优科达公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈方杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎信源公司委托诉讼代理人王德松、被告（反诉原告）港深物业公司委托诉讼代理人邓永辉、曾晓愉到庭参加了诉讼。被告优科达公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鼎信源公司诉请：1、确认原告鼎信源公司与被告港深物业公司签订的租赁合同无效；2、原告鼎信源公司与被告港深物业公司签订的租赁合同于2018年4月10日解除；3、判令二被告返还原告押金163140元；4、判令二被告赔偿原告折旧后的装修款150000元；5、二被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）港深物业公司提起反诉，请求：1、判令反诉被告鼎信源公司向反诉原告港深物业公司支付2018年4月至6月租金168680.8元、物业管理费9420元、维修基金249.48元、水电费2742.8元及以上各项费用的滞纳金1204元，共计182297.08元（租金、物业管理费按合同约定标准支付至原告实际交付被告物业之日期止，滞纳金按年利率6%，从2018年4月6日暂至2018年6月15日，滞纳金计至支付完毕为止）；2、判令反诉原告港深物业公司不返还反诉被告鼎信源公司押金；3、判决反诉被告鼎信源公司将涉案租赁物业返还给反诉原告港深物业公司，并恢复原状。本案相关事实一、原告鼎信源公司曾于2017年3月15日与被告优科达公司签订租赁合同，租赁位于龙华区龙华街道办事处东环二路××××中心103房，原告向被告优科达公司缴纳押金163140元。2017年6月10日，双方又解除上述合同，上述押金163140元未退还原告。同日，原告与被告港深物业公司签订《物业租赁合同》，租赁上述物业，租赁期限为2017年5月1日至2019年4月30日，押金亦为163140元，原告未缴纳该押金。合同约定，每月租金为53380元，物业管理费为3140元，电费1.5元/度，水费8月/方，每月电费10%作为维修基金。被告港深物业公司确认，签订两份租赁协议只是变更合同主体和租赁时间，出租人、押金收取人还是同一主体。被告港深物业公司同时确认押金163140元在其名下。二、原告鼎信源公司主张其于2018年4月10日向被告港深物业公司发送《律师函》，主要内容为：从2017年3月起，租赁物业多次发生屋顶漏水，掉落的水泥块和粉尘砸中原告展示的车辆；门前道路未按设计施工，导致原告客户进入租赁物业困难。原告多次要求被告港深物业公司修理，但问题一直存在。租赁物业没有取得建筑消防许可，存在严重的安全隐患。原告主张2018年4月10日，即发函当日解除《物业租赁合同》，要求二被告返还定金、押金，赔偿装修费用等。但原告提供的寄送上述函件的邮单回执显示，该邮单未送达收件人被退回。被告港深物业公司称未收到上述《律师函》。原告主张已于2018年4月10日搬离租赁物业，被告港深物业公司主张原告4月15日还在搬东西，4月下旬搬空。三、原告当庭提供一份照片，内容为被告港深物业公司张贴在租赁场所的《解除合同通知书》，内容为被告港深物业公司于2018年4月15日通知原告解除《物业租赁合同》。上述通知粘贴在一张日期为2018年4月16日的《晶报》报纸上。本院要求被告港深物业公司在庭后三个工作日内对照片真实性及内容进行说明，被告港深物业公司未在本院指定期限内进行说明，故本院对上述照片的真实性予以确认，即被告港深物业公司于2018年4月16日作出《物业租赁合同》解除的意思表示。四、关于原告主张租赁物业存在屋顶漏水、掉落水泥影响承租人使用物业的问题，本院经双方确认，摇珠选定深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对物业是否漏水及漏水原因进行鉴定，鉴定费8600元由原告预缴。经现场查勘，鉴定人作出《涉案租赁物业的漏水原因及修复金额的评估报告》。该报告罗列了“楼板原穿孔位置漏水痕迹”、“楼板原穿孔修补位置漏水痕迹”、“楼板开裂状况”、“楼板原来管道孔洞封堵不严造成漏水”等查勘图片，确定漏水原因为三个方面：一、店面雨棚排水不畅以及雨棚密封不严等原因造成雨水淤积溢出渗透至大厅内部；二、楼板原来管道孔洞封堵不严造成漏水；三、部分楼板本身开裂造成漏水。原告认为该报告的事实清楚，结论正确，应予采纳。被告港深物业公司认为涉案租赁物业现状不存在漏水，且查勘当天未发现漏水现象，无法核实漏水时间；涉案物业系毛坯交付给原告，由其自行进行装修，若原来存在漏水现象，其漏水原因及时间均无法认定；报告中存在事实与结论矛盾的情况，且鉴定机构在没有事实依据的情况下得出猜测性结论，此结论应不予采纳。关于上述争议，本院亦进行了调查。为保障调查反馈的信息客观真实，本院工作人员不表明身份，走访了涉案商铺旁边的左右两家商铺。两家商铺均陈述物业曾出现漏水的情形，但后来出租方作了维修，不再漏水。其中一家商铺表示漏水只有几天，另一家表示断断续续漏水，但时间不超过一个月。两家商铺均表示未出现天花板掉落水泥的情形。本院结合现场查验中的漏水痕迹、楼板状况及对临近商铺的调查情况，对鉴定报告予以采信。五、本院依职权向深圳市不动产交易中心发出《协助查询函》，查询涉案物业的不动产登记信息。深圳市不动产登记中心回复：“经查无位于龙华街道东环二路港深时代的不动产登记信息”。裁判结果根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案物业未取得不动产登记，被告港深物业公司亦未提交证据证明取得建设工程规划许可证，本院认定涉案物业系未取得建设工程规划许可证的房屋，故被告港深物业公司与原告鼎信源公司签订的《物业租赁合同》为无效合同，自始不产生效力。合同无效的法律后果，为出租方向承租方退回租赁押金，承租方向出租方支付使用费，双方分担装修损失。故原告诉请被告返还押金163140元，本院予以支持。关于使用费，双方确认2018年4月前的租金已支付完毕，被告港深物业公司主张原告应支付2018年4月至6月的租金。被告港深物业公司主张其于2018年4月15日通知原告解除合同，且在庭审中确认在2018年4月15日，原告还在搬东西，4月下旬才搬空，而原告主张其于2018年4月10日已搬离租赁物业，故本院确认原告在2018年4月中旬后未再使用涉案物业。因双方均未提交证据证明搬空时间，本院酌定原告对租赁物业使用至2018年4月20日。则使用费为当月租金及物业管理费的三分之二，即（53380元+3140元）×2/3=37680元。被告港深物业公司诉请4-6月的水费、电费、维修基金的费用共计2992元，本院酌定原告4月份使用期间的水费、电费、维修基金为1000元。至于装修费的损失，应在折旧的基础上按照双方的过错程度分担。双方签订的《物业租赁合同》期限为两年，即装修物的价值分摊到两年中实现。原告已使用一年，则装修损失为装修价值未利用的损失，即装修价值的一半。原告支付装修价款为184600元，并提供了相关收据和转账证明，本院予以认定，故装修价款的一半92300元为装修费损失由双方按照过错承担分担。因涉案物业无建设工程规划许可证，并存在漏水等质量瑕疵，而原告对漏水的时长、漏水的危害程度无法证明，对漏水未采取适当的措施即宣布离场，双方均存在一定的过错和瑕疵。本院综合认定被告港深物业公司应承担55%的责任，原告承担45%的责任，即被告港深物业公司对装修损失的分担为92300元×55%=50765元。被告优科达公司与被告港深物业公司系委托与被委托关系，但被告港深物业公司主张出租人、押金收取人系同一主体，属共同执行涉案租赁合同，故在本案中属共同责任主体。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司、被告深圳市优科达投资实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司押金163140元；三、被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司、被告深圳市优科达投资实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司装修损失50765元；四、原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司使用费37680元，水电费、维修基金1000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司、被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费2999元，由原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司负担999元，被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司、被告深圳市优科达投资实业有限公司负担2000元；反诉受理费1960.93元，由原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司负担350元，被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司负担1610.93元；鉴定费8600元，由原告（反诉被告）深圳市鼎信源汽车销售服务有限公司承担3870元，被告（反诉原告）深圳港深物业管理有限公司、被告深圳市优科达投资实业有限公司承担4730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（以下无正文内容）审判员 陈  方  杰二〇一八年十二月二十五日书记员 唐    聪书记员 梁穗杉（兼）附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法信超链：裁判922篇×