北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初16398号原告：北京宣房大厚投资管理有限责任公司，住所地北京市西城区白纸坊西街**楼办公楼区****。法定代表人：诺·托里，董事长。委托诉讼代理人：涂五洋，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩玉，北京金诚同达律师事务所律师。被告：姚剑虹，女，1969年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京筑金巢置业开发有限公司，住所地，住所地北京市昌平区水南路**楼**iv>法定代表人：李庆元，董事长。委托诉讼代理人：李井韶，男，该公司保卫科长。原告北京宣房大厚投资管理有限责任公司（以下简称大厚公司）诉被告姚剑虹、被告北京筑金巢置业开发有限公司（以下简称筑金巢公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大厚公司的委托诉讼代理人涂五洋、李倩玉，被告姚剑虹，被告筑金巢公司的法定代表人李庆元及委托诉讼代理人李井韶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大厚公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令姚剑虹、筑金巢公司腾退北京市昌平区房屋并交付给我公司；2、请求判令姚剑虹、筑金巢公司共同支付我公司房屋占有使用费110449元（自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止，按每占用一日支付占用费75.65元标准计算，暂计算至2018年7月31日。计算方式：按每天每平米1元×75.65平方米×1460天＝110449元）；3、本案诉讼费用由姚剑虹、筑金巢公司承担。事实和理由：北京市昌平区房屋系原告享有独立完整所有权的房屋。筑金巢公司在未取得我公司事先授权及事后追认的情况下，擅自将我公司所有的涉案房屋出售给姚剑虹，并于2014年7月交付姚剑虹占有使用。二被告无权处分诉争房屋的事实已经贵院（2017）京0114民初6555号判决书认定，姚剑虹占有使用房屋无合法依据。故根据《民事诉讼法》、《物权法》第34条及第37条之规定，原告要求二被告腾退交付诉争房屋并赔偿原告的损失，请求贵院支持我公司的全部诉讼请求，依法保护我公司的合法权益。姚剑虹辩称：一、请求法院驳回大厚公司要求我方腾退房屋的诉讼请求，我方属于《物权法》第106条保护的善意第三人，大厚公司虽然作为产权人，但不能对抗善意第三人，只能追究筑金巢公司的相关法律责任，具体理由如下：1、我方在购买涉案房屋的过程中，筑金巢公司为证明其有权出售房屋，向我方及其他买受人出示了《股权确认书》、《通知》、《房屋买卖授权书》、房本复印件等文件，加之整栋楼在其主导下进行了整体装修改造；在赶集网、58同城和昌平、沙河、回龙观地铁、龙泽地铁有其出售涉案房屋的广告投放；广告注明可以贷款，可以注册，大产权、可过户等一系列的承诺，让我方及其他买受人认为筑金巢公司是有权利出售涉案办公楼。筑金巢公司和大厚公司虽然事后有经济纠纷，我方在购买房屋时对此毫不知情，属于善意购买。2、我方支付了合理的对价。当时附近琥珀郡的价格为12000-15000元，龙山跃是13000元左右，这是商住房一手房的价格，我们买的是商住房为二手房且地理位置不如上述，价格略低于以上合情合理。3、涉案房屋已经于2014年7月交付使用，我方装修后一直占有使用至今。在居住期间，向筑金巢公司交纳物业费、水、电费。《物权法》第106条规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。所以大厚公司有权向筑金巢公司请求赔偿损失，而不是向被害者的我方请求无偿腾退房屋。二、我方与筑金巢公司系《商业办公综合楼买卖合同》的相对人，合同具有相对性，涉案房屋系筑金巢公司向我方交付，大厚公司不能突破合同相对性要求我方腾退房屋。三、我方不属于无权占有，不应当支付房屋占有使用费。四、我方不承担本案诉讼费，我方无过错，且为受害方，不应承担本案诉讼费。五、大厚公司虽然为涉案房屋产权人，但有怠于行使其权利的行为。1、筑金巢公司如何从大厚公司处将10号楼整栋楼长时间占有，涉及不仅是一套房，而是一栋楼；筑金巢公司把整栋楼整体分割装修，大面积投放广告卖楼，大厚公司作为最直接的权利人，如何不知道其权利受到侵害，并且如何在知道受到侵害的情况下，而装聋作哑，无动于衷。涉案的10号楼业主是2013年签的合同，2014年交接房屋，至本次起诉2018年，长达5年之久，在此期间大厚公司对此不闻不问，业主在买房及其后装修居住也没有受到大厚公司一丝一毫的干扰。整栋楼筑金巢公司卖了2000多万，且法院认定筑金巢公司提交的假公章，大厚公司也没有采取报警处理，筑金巢公司目前还泰然处之，一点事全无，因此，我方不知道这背后涉及到什么利益。2、而且大厚公司只追究筑金巢公司交付我方的这段房屋使用费用，筑金巢公司占用房屋的时间比我们长，这段时间竟然不闻不问。大厚公司与筑金巢公司有着怎样的利益纠葛，我们不得而知，至少在整个事件过程中大厚公司有着无法推卸的责任。隔壁8号楼大厚公司持有出租，仅一步之遥的10号楼的发生事情，大厚公司不可能不知。综上所述，我方构成善意第三人，大厚公司应当追究筑金巢公司的相关权利，不得对抗善意的第三人。请求法院予以考虑上述答辩意见，依法驳回大厚公司的诉讼请求。筑金巢公司辩称：原告起诉没有法律依据。我公司与原告没有任何合作开发签署相关文件的关系，也不是合作伙伴，原告告错对象。请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2010年8月，北京双龙房地产开发有限公司（以下简称双龙公司）与北京大厚房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，双龙公司将北京市昌平区房屋（房产证号为京房权证昌股字第XXXX号）转让给北京大厚房地产开发有限责任公司，并办理了产权转移登记，登记房屋所有权人变更为北京大厚房地产开发有限责任公司。2011年5月4日，北京大厚房地产开发有限责任公司更名为大厚公司。2014年12月，北京市昌平区涉案房屋全部变更登记所有权人为大厚公司，房产证号为X京房权证昌字第XXXX号。2013年10月26日，姚剑虹与筑金巢公司签订《商业办公综合楼买卖合同》，约定筑金巢公司以全款方式出售位于北京市昌平区涉案商业产权用房，房权证号为X京房权证昌字第XXXX号，姚剑虹购买面积75.65平方米，每平方米11400元，总金额862410元。筑金巢公司负责为买受人办理网签合同，并从交房之日起，360天内筑金巢公司负责为姚剑虹办理产权证及各种手续等。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，姚剑虹依约交纳了购房款，姚剑虹称筑金巢公司于2014年7月交付了上述房屋，筑金巢公司予以认可。2017年，姚剑虹以房屋买卖合同纠纷为由，将筑金巢公司及大厚公司诉至法院，要求确认其与筑金巢公司签订的《商业办公综合楼买卖合同》有效，并要求大厚公司与筑金巢公司连带支付逾期办理产权证违约金。该案审理过程中，筑金巢公司提交了加盖有“北京大厚房地产开发有限责任公司”印章的《通知》和《股权确认书》一份，以证明大厚公司与李庆元共同开发了8号楼、10号楼，大厚公司以3800万元将其占有的70%面积即4937.8平方米转让给李庆元，筑金巢公司对涉案楼房享有出售的权利。大厚公司对上述两份证据所加盖的该公司的公章不予认可，申请了公章鉴定。经鉴定确认：《通知》和《股权确认书》上盖印的“北京大厚房地产开发有限责任公司”印文与样本上盖印的大厚公司印文均不是同一枚印章盖印。2018年6月，本院做出（2017）京0114民初6555号民事判决书，判决认定《商业办公综合楼买卖合同》属有效合同，该判决书已生效。另查，本案庭审过程中，筑金巢公司称涉案房屋实际系由北京市昌平县星火企业开发总公司（以下简称星火公司，其公司法定代表人与筑金巢公司的法定代表人为同一人，即李庆元）与大厚公司合作开发建设，建成后星火公司委托筑金巢公司进行出售，故涉案房屋一直在筑金巢公司控制下。筑金巢公司表示不清楚大厚公司取得房屋产权证书的原因，不认可涉案房屋的产权属于大厚公司；大厚公司称自与双龙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》、取得房屋所有权证后，均从未实际控制过涉案房屋。上述事实，有（2017）京0114民初6555号民事判决书、房屋所有权证、名称变更通知以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，大厚公司于2010年即与双龙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，随后取得涉案房屋的房产证书，但就双龙公司是否向大厚公司交付房屋以及大厚公司是否向双龙公司主张交付房屋，大厚公司均未提交相应的证据，但其认可从未实际控制过房屋。根据筑金巢公司的陈述，双方就涉案房屋的权属系有历史纠纷，涉案房屋一直由筑金巢公司控制并出售。2013年姚剑虹与筑金巢公司签订《商业办公综合楼买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。合同签订后，姚剑虹支付相应对价并实际占有使用涉案房屋至今。现大厚公司在与双龙公司就合同是否履行完毕、涉案房屋是否实际交付以及筑金巢公司是否有权占有并出售涉案房屋等问题尚未查清确认之时，直接起诉要求姚剑虹及筑金巢公司腾退房屋并支付占有使用费等诉讼请求，本院暂不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京宣房大厚投资管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2509元，由北京宣房大厚投资管理有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  陈文洁审判员  傅 静审判员  张祎慧二〇一八年十二月二十日书记员  陈 月