文书内容江苏省滨海县人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0922执异64号案外人：高久峰（异议人），男，1967年10月31日生，汉族，居民，住江苏省响水县。案外人：罗时梅（异议人），女，1966年6月16日生，汉族，居民，住址同上。申请执行人：张忠诚，男，1972年9月17日生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：陈其湖，响水县中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被执行人：响水县恒基房地产开发有限公司，住所地在江苏省响水县。法定代表人：潘前章。在本院执行申请执行人张忠诚与被执行人响水县恒基房地产开发有限公司（以下简称：恒基公司）民间借贷纠纷案件中，案外人高久峰、罗时梅对本院执行的位于响水县县城恒美家园小区D幢门面107-206号房屋所有权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，听取各方当事人意见。现已审查终结。案外人高久峰、罗时梅述称：请求法院解除对位于响水县县城××家园小区××门面××号房屋的查封。事实与理由：响水县县城××家园小区××门面××号房屋所有权归案外人所有。案外人与被执行人恒基公司双方于2017年12月7日签订《商品房买卖合同》，约定恒基公司将位于响水县县城××家园小区××门面××号房屋出售给案外人，建筑面积为88.27平方米，套内建筑面积83.51平方米，购房款为830000元，案外人能够按照合同约定按时履行自己应尽的义务，被执行人恒基公司已将上述房屋的钥匙交给案外人，并将该套房屋交付给案外人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人恒基公司将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分价款或全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，贵院将案外人的财产予以查封，明显错误，损害了案外人的合法权益。申请执行人张忠诚辩称：1、案外人高久峰与罗时梅对涉案房屋不享有所有权。高久峰、罗时梅主张其系从被执行人恒基公司处因买卖而取得涉案房屋所有权。需要指出的是所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案的事实看，案涉房屋登记在被执行人恒基公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，高久峰和罗时梅对涉案房屋没有所有权。2、案外人高久峰和罗时梅对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权。（1）、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，高久峰和罗时梅在案涉房屋上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：“一、和被执行人恒基公司签订以变动执行标的物权所有权为目的的合同；二、已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务；三、高九峰和罗时梅对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；四、物权没有变更登记的原因不可归责于高久峰和罗时梅。”以上四个条件必须全部具备，缺一不可，而案外人高久峰和罗时梅提出的执行异议缺少当中后三个要件，不能排除合同订立的不法性。（2）、依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该项规定将异议指向标的物必须是房地产经营者所开发的商品房且是用于居住的，才能赋予案外人高久峰和罗时梅对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，而涉案房屋系商业用房，因此不具备足以排除执行的物权期待权。综上，应驳回案外人高久峰和罗时梅的异议请求。被执行人恒基公司未到庭。经审查查明：2012年4月23日，响水县冠龙建筑工程有限公司出具了证明，该证明内容为：“我司于2009年3月18日与响水县恒基房地产有限公司订立一份《建筑工程合同书》。响水县恒基房地产有限公司的E号、F号楼由我司承建，该工程的实际施工人是高九华。关于该工程的权利由高九华主张，一切帐务由高九华主张处理，我司不主张。特此证明。响水县冠龙建设工程有限公司。2012年4月23日”。2017年6月25日，被执行人恒基公司向高九华出具了承诺书，该承诺书内容为：“我公司恒美家园D号楼面西商用房107-206计88.27㎡，价格9402.97元/㎡，我公司现将上列房屋以人民币捌拾叁万元整（83万元）的价格作为工程付款抵卖给你，房屋权属归你所有。我公司日后和你办理过户手续，我公司于2017年6月25日已将上列房屋交付给你，我公司保证不反悔。关于上列房产办理不动产权证的全部税费由你承担，我公司不承担任何费用。本承诺书一式三份，建设局一份，恒基房地产一份，高九华一份。承诺人：响水县恒基房地产开发有限公司。2017年6月25日”。另查明，案外人高久峰与高九华系兄弟关系，庭审中高久峰提出因高九华结欠其借款，所以高九华自愿将响水县县城××家园小区××门面××号房屋抵债给他。2017年12月7日，案外人高久峰和罗时梅与被执行人恒基公司签订了《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给案外人高久峰和罗时梅，房屋总价款为830000元。2018年1月29日，案外人高久峰、罗时梅向盐城市响水地方税务局第一税务分局缴纳了所购房屋的契税。案外人高久峰陈述，所购房屋是多年的烂尾楼，未经过整体验收，不具备办理过户登记手续条件，签订商品房买卖合同后，买受人实际占有使用，其于2018年10月1日将涉案房屋出租他人使用，但未提供租赁合同。还查明，2016年起，被执行人恒基公司因民间借贷纠纷涉及多起诉讼，诉讼后因未履行生效法律文书被申请强制执行。被执行人恒基公司的法定代表人潘前章因犯非法吸收公众存款罪被刑事判决，现仍在服刑期间。2017年3月28日，响水县人民法院已受理申请执行人张忠诚申请执行恒基公司民间借贷纠纷一案，该案以终结方式结案。2017年10月19日，响水县人民法院作出（2017）苏0921民初4189号民事判决书，判决如下：“被告响水恒基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内偿还原告张忠诚借款本金50万元及利息（从2014年6月30日起至偿还完毕之日止，按照月利率2%计算）。”因被执行人恒基公司也未按判决履行还款义务，申请执行人张忠诚又向响水县人民法院申请执行，响水县人民法院于2018年1月18日立案受理。响水县人民法院在执行上述涉及被执行人恒基公司系列案件过程中，向响水县房地产管理所发出书面协助执行手续。2017年9月20日，响水县房地产管理所出具书面证明，证明被执行人恒基公司名下无房源可销售。2017年期间，因申请执行人多次信访，盐城市中级人民法院对涉及被执行人恒基公司的案件进行督办，期间信访人多次反映被执行人恒基公司的房产全部挂靠在响水县住房和城乡建设局名下。2017年12月，响水县人民法院针对反映的问题向响水县住房和城乡建设局发出书面函，要求响水县住房和城乡建设局对相关情况作出说明，并请协助执行和作出回复。上述案件在执行过程中，盐城市中级人民法院作出书面裁定，将案件指定本院执行。2018年8月28日，本院执行局向响水县房地产管理所送达了查封裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人恒基公司所有的位于响水县县城××家园小区××住宅××、××、××、××室，门面104、105、106-205、107-206室，查封期限为三年。再查明，2018年12月4日下午，本院依法向响水县房地产管理所调查涉案房屋备案记录及登记在响水县住房和城乡建设局名下的相关情况。本案涉案房屋恒美家园小区D幢门面107-206号房屋于2017年1月26日合同登记备案在响水县住房和城乡建设局（买受人）名下，于2017年12月6日申请撤销登记，同日合同登记备案至案外人高久峰和罗时梅名下。对于为何合同备案登记至响水县住房和城乡建设局名下，响水县房地产管理所工作人员仅答复是矛盾化解需要，是局里研究决定，不能对外出具相关手续。在本院调查过程中还发现，登记备案在响水县住房和城乡建设局名下的多套房产（被执行人恒基公司开发），在2017年以后不同时间段多次予以撤销登记，然后重新登记至与被执行人恒基公司签订《商品房买卖合同》的买受人名下。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人高久峰、罗时梅依据其与被执行人恒基公司签订的《商品房买卖合同》主张对涉案房屋的所有权，但该协议对房屋的处置不能自动发生物权变动的效果。本案中，涉案房屋涉及以物抵债，并不同于一般的房屋买卖合同，根据案外人高久峰的陈述，该房屋价款的支付系案外人高久峰的兄弟高九华作为实际施工人（挂靠响水县冠龙建筑工程有限公司施工）对被执行人恒基公司的债权转化而来，且在2017年6月25日，被执行人恒基公司出具《承诺书》时，被执行人恒基公司在法院已有大量执行案件，法定代表人潘前章正在服刑期间，而案外人高久峰、罗时梅仅提供了《商品房买卖合同》，对于涉案房屋的具体付款情况并未提交相关证据证实，也未提交房屋价款支付的凭证。同时，在涉及执行恒基公司的案件过程中，响水县人民法院已经在本案案外人签订《商品房买卖合同》前向响水县房地产管理所发出了协助执行被执行人恒基公司财产的手续，响水县房地产管理所作出被执行人恒基公司名下无房源可销售的证明，但事实上房屋却合同登记备案在响水县住房和城乡建设局名下，在被执行人恒基公司与案外人高久峰和罗时梅提供《商品房买卖合同》后，响水县房地产管理所将原合同登记备案予以撤销，重新登记至案外人高久峰和罗时梅名下，响水县住房和城乡建设局作为直接管理房屋登记的行政机关，对合同登记备案在其名下的房产主动进行了撤销登记，在撤销登记后房屋所有权归被执行人恒基公司所有，其在法院已经多次协商要求执行后仍将房屋合同备案登记至高久峰和罗时梅名下，明显存在妨碍执行行为。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被执行人恒基公司在与案外人高久峰和罗时梅签订《商品房买卖合同》时已有大量执行案件，案外人高久峰和罗时梅未能提供支付房屋价款的凭证，在买受房屋前也已知晓房屋无法办理过户登记手续，且房屋并非用于居住。综上，案外人高久峰和罗时梅虽然提交了涉案房屋《房屋买卖合同》，但因所涉《房屋买卖合同》系在案件执行期间签订，存在损害其他债权人合法权益的情形，并且其提出的异议理由也不能足以排除对涉案房屋的执行。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回高久峰、罗时梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 黄 亚 洲审 判 员 王 友 东人民陪审员 徐  进二〇一八年十二月二十六日法官 助理 袁 晶 晶书 记 员 卢琦雅舒