河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初5702号原告：薛天航，男，1991年10月12日出生，汉族，住石家庄市栾城区。原告：高倩南，女，1993年12月7日出生，汉族，住石家庄市栾城区。以上二原告之共同委托诉讼代理人：校国涛，河北宏源律师事务所律师。被告：石家庄兆业房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区307复线西兆通镇国税分局东行600米路南。法定代表人：董长海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓霞、张江玉，河北三河时代律师事务所律师。原告薛天航、高倩南与被告石家庄兆业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛天航、高倩南及其共同委托诉讼代理人校国涛，被告石家庄兆业房地产开发有限公司之委托诉讼代理人李晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛天航、高倩南向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告石家庄兆业房地产开发有限公司签订的购房协议无效；2、要求被告返还购房款222299元及利息（自付款之日起至还清之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。事头与理由：2017年6月16日（合同载明时间为2016年7月10日），原告薛天航、高倩南与被告石家庄兆业房地产开发有限公司签订《内营鑫园购房协议》，协议约定：两原告购买被告石家庄兆业房地产开发有限公司的商品房（房屋面积约96.58平方米，地下室编号**，建筑面积约10.37平方米），房屋总价款为656744元，原告向被告支付了首付房款222299元，剩余房款办理银行按揭，交房日为2017年6月30日。原告依据合同约定履行了付款义务，但是经原告调查得知被告石家庄兆业房地产开发有限公司所售给两原告的商品房至今未取得房屋预售许可证。并且双方签订的《内营鑫园购房协议》，被告以方便入账为借口将合同签订日期及首付款缴纳日期更改为2016年7月10日。综上，被告石家庄兆业房地产开发有限公司的行为严重侵害了原告的合法权益，现相关法律规定，向贵院依法提起诉讼。被告石家庄兆业房地产开发有限公司辩称，1、被告未与原告签订《内营鑫园购房协议》，对于该协议的签订，被告并不知情，亦未收取原告任何购房款项，原告支付的款项系徐龙飞个人收取，有原告提交的银行流水为证。被告与原告之间不存在合同关系，没有债权债务纠纷，更没有向原告返还购房款并赔偿利息的义务。2、原告称于2017年6月16日签订的《内营鑫园购房协议》加盖的公章及《收据》中加盖的财务专用章系被告已公告作废的公章及财务专用章，不能代表公司的行为及公司的真实意思表示。被告原公章及财务专用章已于2016年8月3日公告作废，新公章于2016年8月3日后启用，原告提交的购房协议签订于2017年6月16日，应当加盖被告的新公章，而非被告已公告作废的公章。同理，2017年6月16日出具的《收据》应当加盖原告新的财务专用章，而非已作废的财务专用章。因此，原告提交的购房协议及收据均非被告的真实意思表示。3、被告出售房屋签订的购房协议及收取购房款出具的收据除加盖公章及财务章外，均加盖董长海的法人手章，反观原告提交的购房协议及收据均未加盖董长海的法人手章，进一步印证原告提交的购房协议及收据并非被告所为。4、被告已作废公章、财务专用章一直由徐龙飞之父徐建斌持有，徐龙飞明知该公章、财务章已作废，仍擅自使用被告已作废公章及财务专用章并假借被告名义骗取原告签订《内营鑫园购房协议》，骗取原告购房款，且为达到购房协议形式上符合被告真实意思的表象，徐龙飞恶意将购房协议签订日期、收款日期倒签至2016年7月10日，该情况下徐龙飞以被告名义签订的购房协议无效，且原告支付的购房款应由真实收款人徐龙飞予以退还，而非被告。另徐龙飞的前述行为严重侵害被告合法权益并已涉嫌诈骗，应移送有关侦查机关进行立案处理。5、被告不是本案适格被告，应当追加徐龙飞为本案被告或原告另行起诉徐龙飞，向徐龙飞主张购房款的返还。6、原告提交的银行流水中显示的金额与收据中显示的金额不一致。银行流水中载明的金额为221399元，收据中载明的金额为222299元。综上，被告与原告之间不存在合同关系，不具有债权债务关系，应由款项的真实收款人徐龙飞向原告返还款项并支付利息。本院经审理查明，原告薛天航与原告高倩南系夫妻关系。二原告称2017年6月16日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订《内营鑫园购房协议》一份，内容为：“第一条乙方所购房屋位于内营鑫园项目第5号楼4单元5层501号房，建筑面积约：96.58平方米；地；地下室编号43#，建筑面积约：10.37平方米。该房的用途为住宅，砖混结构，层高为2.8米，建筑层数：地：地上**，地下**二条计价方式与价款。甲乙双方约定按建筑面积计算房款，地，地上房屋单价为6800元/㎡金额￥：656744元，地，地下室价格500元/㎡；总金额￥：15555元，总计总金额￥：672299元。第四条付款方式及期限。银行按揭贷款首付30%，即贰拾贰万贰仟贰佰玖拾玖元整，余款肆拾伍万元整办理银行按揭贷款。第五条甲方于2017年6月30日前将房屋交付乙方……甲方：石家庄兆业房地产开发有限公司盖章乙方：薛天航、高倩南签字按手印2016年7月10日签于内营鑫园售楼部”。原告称上述协议实际于2017年6月16日所签，被告以方便入账为借口将合同签订日期、首付款交纳日期及房款收据日期更改为2016年7月10日。2017年6月16日，原告以银行转账的形式向被告公司的股东徐龙飞账户转款221399元，剩余款项900元以现金形式直接存入到徐龙飞的卡中，被告公司向原告出具加盖被告公司财务章的收据一份，内容为：“今收到高倩南、薛天航交来内营鑫园5-4-501室购房款人民币贰拾贰万贰仟贰佰玖拾久元整。”原告称，其买房的时候由售楼部的工作人员带其进行看房，并在售楼部签订的合同。被告称原被告之间没有签订购房协议，对该协议的签订我方不知情，未收取过原告任何款项，亦未为原告出具过收据，该收据的出具被告不知情，因被告原公章、财务专用章已于2016年8月3日通过在省级有影响力的河北工人报报刊上进行公告，内容为：“石家庄兆业房地产开发有限公司丢失公章、财务章，法人手章（董长海），原章声明作废。”并于当日启用新的公章、财务章，此后被告公司出售内营鑫园项目房屋均加盖的是新公章。原告购房协议中加盖的已经作废的公章不能代表我方真实意思表示，该房屋没有取得预售许可证，该购房协议无效，原告支付的购房款由徐龙飞个人收取，应由徐龙飞向原告退还购房款。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告薛天航、高倩南与被告石家庄兆业房地产开发有限公司签订的《内营鑫园购房协议》系双方真实意思表示，当事人应按照约定全面履行自己的义务。但被告在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售该房屋，并且在本案开庭前亦未取得该许可证，导致原被告双方签订的《内营鑫园购房协议》无效，被告应返还原告购房款222299元及利息，利息自2017年6月16日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告虽抗辩其公司公章及财务章丢失，已于2016年8月3日登报声明,但原告签订购房协议是在被告公司售楼部内，且徐龙飞系该公司股东，原告有理由相信购房协议中加盖的公章及收据中加盖的财务章系被告公司的行为，被告公司内部的行为不能对抗第三人，故对被告的上述抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告薛天航、高倩南与被告石家庄兆业房地产开发有限公司之间签订的《内营鑫园购房协议》无效；二、被告石家庄兆业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告薛天航、高倩南购房款222299元及利息（利息自2017年6月16日起至实际支付之日止，以222299元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4935元，由被告石家庄兆业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘晓侃人民陪审员  王 坤人民陪审员  常元元二〇一八年十二月七日书 记 员  刘君禧