北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0117民初12313号原告：宁伟娜，女，1987年9月出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区居民，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王星星，天津全唐律师事务所律师。被告：御马坊置业有限公司，住所北京市平谷区马坊工业园区****,统一社会信用代码:91110000675052685Y。法定代表人：何礼萍,总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，御马坊置业有限公司职员。被告：中弘控股股份有限公司，住，住所安徽省宿州市浍水路**一社会信用代码：91341300711774766H（2-2）。法定代表人：王继红，董事长。原告宁伟娜与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）、中弘控股股份有限公司（以下简称中弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宁伟娜的委托诉讼代理人王星星，御马坊公司的委托诉讼代理人廖仕富到庭参加诉讼。中弘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁伟娜向本院提出诉讼请求：1．要求御马坊公司立即返还购房款526952元、电商费5万元；2．要求御马坊公司立即支付补偿金，从2016年9月4日起计算，以同期贷款年利率为标准计算至实际付清之日止；3．要求中弘公司对御马坊公司所需支付的上述款项承担连带责任；4．要求确认宁伟娜购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款、抵押权人的抵押权及其他债权。事实和理由：2016年9月4日，宁伟娜与御马坊公司签订了商品房预售合同，购买了×项目×幢（座）×单元×号房屋，已支付购房款526952元、电商费5万元。2017年10月12日，宁伟娜与御马坊公司签订终止协议，约定终止双方于2016年9月4日签订的商品房预售合同，宁伟娜协助御马坊公司办理撤销涉案房屋网签的全部手续，于办理完撤销网签手续后35个工作日退还宁伟娜已付购房款的50%、电商费及补偿金；于前述款项全部退还后的30个自然日内退还另外50%已付购房款，并支付补偿金。2018年4月2日，中弘公司向宁伟娜作出书面承诺，承诺自2018年4月20日开始按照退款批次进行打款。但御马坊公司和中弘公司至今未向宁伟娜支付任何款项。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。宁伟娜已经支付大部分的购房款项，是该规定中的“消费者”（购房人），依法应当享有优先受偿权。故诉至法院。御马坊公司辩称，认可尚欠宁伟娜购房款526952元未予支付。御马坊公司同意根据双方签订的终止协议约定，退还宁伟娜购房款并按照银行同期贷款利率计算支付补偿金，补偿金应从2016年9月30日起算。对于宁伟娜主张的电商费用，需要宁伟娜提供证据原件，御马坊公司才同意垫付。不同意宁伟娜的其他诉讼请求。中弘公司未予答辩。宁伟娜围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。宁伟娜围绕诉讼请求依法提交了交纳房款收据、电商费的收据、银行流水、中弘公司与未打款业主达成一致协议。御马坊公司对宁伟娜提供的上述证据材料的真实性未提异议。御马坊公司和中弘公司未提供证据。本院依法从北京市平谷区信访办调取了《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》，并向北京市平谷区信访办工作人员进行了调查。宁伟娜与御马坊公司对本院调查取得的上述证据均未提异议。本院经过审查后认证如下：宁伟娜提供的证据，以及本院调查取得的证据具有真实性，与本案待证事实有关联，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月4日，御马坊公司作为出卖人与买受人宁伟娜签订一份商品房预售合同，约定宁伟娜购买×项目×幢×单元×号房屋。双方为此办理了网签备案手续。2016年9月4日和20日，宁伟娜分别向御马坊公司交纳购房款2万元和506952元。此外，宁伟娜还另行交纳了5万元电商费。后宁伟娜与御马坊公司经协商解除了双方之间的商品房预售合同。御马坊公司承认宁伟娜已经协助其撤销了涉案房屋的网签备案手续。2018年4月2日，中弘公司出具了《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》，并将该协议呈送北京市平谷区住房和城乡建设委员会、北京市平谷区信访办。主要内容：1、中弘退一份终止协议的原件给所有业主；2、给未打款业主一份关于欠款金额的确认函，并承诺欠款利息付到打款日的前一天（同2018年4月1日付款承诺函）；3、给未打款业主一份发票的复印件，注明：原件已由中弘收回，此件跟原件一致，并盖上中弘公司的财务章；4、给未打款业主的还款计划：从2018年4月20日开始退款，每天（含周末及节假日）至少退款1户（指全款金额，若是一半款项为2户），2018年6月30日之前退完所有业主欠款。御马坊公司和中弘公司至今未向宁伟娜履行还款义务，尚欠宁伟娜购房款526952元及相应补偿金未予支付。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应信守，严格按照合同约定行使权利、履行义务。宁伟娜与御马坊公司达成协议，解除了双方之间签订的《商品房预售合同》，宁伟娜已经依照约定履行了协助撤销网签手续的义务，御马坊公司应当如约返还宁伟娜购房款并支付补偿金。御马坊公司未按协议约定履行义务，系属违约，应承担继续履行的民事责任。宁伟娜要求御马坊公司返还房款、电商费，以及以购房款为基数支付自2016年9月4日起算的补偿金，符合合同约定，本院予以支持。宁伟娜要求确认其购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款、抵押权人的抵押权及其他债权之诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。中弘公司出具《关于中弘与未打款业主达成一致的协议》，实为债务承担行为。债务承担指第三方介入债权债务关系，为原债务人承担一部分或全部债务的法律行为。债务承担并不改变债的同一性，只是第三人承受债务或者加入债权债务法律关系中成为债务人，但债务人不因第三人的行为而免除其责任，第三人应当对债权人就债务与债务人承担连带清偿责任。本案中，中弘公司加入债务，而宁伟娜作为债权人对中弘公司的加入行为并无异议，为此中弘公司应按其与未打款业主达成一致的协议内容对宁伟娜主张的购房款及利息承担连带清偿义务。中弘公司经过本院合法传唤无正当理由拒不到庭，并不影响本院依据宁伟娜提供的证据，在查明事实的基础上依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后7日内返还原告宁伟娜购房款526952元，并按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算支付补偿金（其中：以2万元为基数，自2016年9月4日起计算；以506952元为基数，自2016年9月20日起计算,均至款付清之日止）；二、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后7日内返还原告宁伟娜电商费5万元；三、被告中弘控股股份有限公司对被告御马坊置业有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告宁伟娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4785元，由被告御马坊置业有限公司以及被告中弘控股股份有限公司连带负担（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  常书燕二〇一八年十二月十二日书记员  张辰琦