湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘08民终790号 上诉人（原审被告、反诉原告）:杜慎忠，男，1965年2月3日出生，土家族，住湖南省桑植县。 上诉人（原审被告、反诉原告）:黄金香，女，1965年3月25日出生，土家族，住湖南省桑植县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：朱泽民，湖南源阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾令云，男，1980年11月7日出生，土家族，住湖南省桑植县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：向玉华，女，1987年1月16日出生，土家族，住湖南省桑植县。 上诉人杜慎忠、黄金香因与被上诉人曾令云、向玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院（2018）湘0822民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜慎忠、黄金香上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判支持杜慎忠、黄金香的反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对本案所涉房屋的征收补偿款具体数额的认定，依据不足，对于二上诉人申请一审法院调取相关证据的要求未予准许，导致没有查清该房屋的征收补偿款与出卖价款是否严重失衡的事实；2.上诉人在订立合同时并不能预见所涉房屋的征收补偿款与出卖价款差距悬殊，继续履行合同对于上诉人一方明显不公平，依据情势变更原则，应对合同予以变更。 曾令云、向玉华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 曾令云、向玉华向一审法院起诉请求：1.依法确认双方当事人于2017年5月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令杜慎忠、黄金香按《房屋买卖合同》的约定协助曾令云、向玉华将坐落于澧源镇尚家坪桑房权证澧源镇字第××号房产过户登记在曾令云、向玉华名下；3.本案诉讼费用由杜慎忠、黄金香承担。 杜慎忠、黄金香向一审法院反诉请求：1.将双方当事人签订的《房屋买卖合同》第二条中的房屋售价190000元变更为所涉房屋被征收后最终确认的房屋主体及装饰装修补偿费用的总和，由曾令云、向玉华向两杜慎忠、黄金香支付房价变更后的剩余房款；2.反诉诉讼费由曾令云、向玉华承担。 一审法院认定事实：杜慎忠与曾令云系亲舅甥关系，曾在案涉房屋所在的同一楼栋内购房居住，后来杜慎忠在桑植县民歌广场另购商品房，于2015年4月搬离。 2017年初，曾令云与其父在案涉房屋前修建私房，杜慎忠曾以修建的该房屋影响到了案涉房屋的通风采光及车库使用，阻止施工。后双方达成了由曾令云、向玉华以190000元的价格受让案涉房屋的合意。2017年5月22日，杜慎忠、黄金香作为甲方，曾令云、向玉华作为乙方，在杜慎忠开办的“桑植强联家电超市”签订了《房屋买卖合同》，约定：1、甲方房屋坐落于桑植县尚家坪（102、301号），桑房澧源镇字××号。面积192.12平方米，房屋用途为住宅。2、该房屋售价为壹拾玖万元整。3、合同签订2日内一次性付清购房款。4、甲方保证房产手续的合法性真实性。本房产暂时不能办理过户手续，待可办过户手续时，甲方有义务协助乙方办理相关过户手续，全部费用和税收均由乙方承担。乙方购买后至完成过户期间房产证由乙方保管。房屋以现状出售，乙方付清购房款后即可享有房屋的使用权、支配权。若遇房产拆迁，补偿款全部归乙方。合同签订当日，向玉华用自己持有的邮政银行卡在“桑植强联家电超市”POS机上给杜慎忠刷卡支付190000元购房款，杜慎忠出具了“今收到曾令云购房款（证号715000934）壹拾玖万元”的收据。两被告（反诉原告）将桑房澧源镇字××号房产证交两原告（反诉被告）持有，并办理了房屋交接。因当时正处于不动产权登记制度准备实施阶段，且案涉房屋的国有土地使用证也还没有办到杜慎忠名下，故一直没有办理过户登记。此后不久，原告（反诉被告）向玉华分别与案外人李某、唐某签订了房屋租赁协议，将案涉房屋出租给其居住。 2017年10月9日，桑植县人民政府发布人字湾棚户区改建项目的房屋征收预告。2018年1月22日，桑植县人民政府发布人字湾棚户区改建项目房屋征收决定及公告。系争房屋被列为征收范围，初步评估的补偿款约为105万余元（因双方都在主张补偿权利，补偿面积和补偿价格未能正常签字确认）。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为购房款是否已经支付完毕，是否发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同会造成利益的重大失衡。根据查明的事实，合同签订当日，向玉华即用自己持有的邮政银行卡在“桑植强联家电超市”POS机上给杜慎忠刷卡支付190000元购房款，杜慎忠也出具了收到购房款的收据。虽然在银行扣除18元手续费后，两被告（反诉原告）只收到189982元，但双方并未对手续费有约定。根据交易习惯，通过银行卡刷卡支付的，手续费一般由收款方负担，且杜慎忠出具了“今收到曾令云购房款（证号715000934）壹拾玖万元”的收据，故该购房款实际已经支付完毕，两被告（反诉原告）关于购房款未付齐的辩解意见本院不予采纳。在付清购房款后，两被告（反诉原告）将桑房澧源镇字××号房产证交两原告（反诉被告）持有，并办理了房屋交接。此后，原告（反诉被告）向玉华分别与案外人李某、唐某签订了房屋租赁协议，将案涉房屋出租，两原告（反诉被告）已实际占有并使用案涉房屋。只是因为当时正处于不动产权登记制度准备实施阶段，且案涉房屋的国有土地使用证也还没有办到杜慎忠名下，才一直没有办理过户登记。也才有了购房合同中“本房产暂时不能办理过户手续，待可办过户手续时，甲方有义务协助乙方办理相关过户手续，全部费用和税收均由乙方承担”的约定，交易行为已实际完成。后因棚户区改造项目，案涉房屋在征收范围之内，征收补偿评估价约达105万元之多，虽然看起来是当初交易价格的数倍，但并不能确认为发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情势变更事由。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更原则，有着严格的适用几项条件：（1）应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；（2）情势变更，须为当事人所不能预见的；（3）情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外情况所引起；（4）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前；（5）情势变更发生后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。其主要针对的是经济形势、经济政策的巨大变化，如价格调整、经济危机、通货膨胀等，在一定层面具有普遍性。从本案查明的事实来看，显然不属于情势变更的情形。且双方当事人在《房屋买卖合同》中已经约定，“若遇房产拆迁，补偿款全部归乙方”，对于房屋拆迁已经有了预见，达成了一致意见。两被告（反诉原告）辩解当初的预见与可能的实际补偿存在很大差距，并没有提供相关证据证实，故对其应适用情势变更原则对合同价款进行调整，由两原告（反诉被告）支付房价变更后的剩余房款的反诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，交易价格在当时也并未显失公平，且两被告（反诉原告）对《房屋买卖合同》的有效性无异议，愿意继续履行协助过户登记义务，只是请求对交易价格进行调整，故对两原告（反诉被告）的诉讼请求，依法予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）曾令云、向玉华与被告（反诉原告）杜慎忠、黄金香于2017年5月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告（反诉原告）杜慎忠、黄金香于判决生效后二十日内协助原告（反诉被告）曾令云、向玉华将坐落于澧源镇尚家坪桑房权证澧源镇字第××号房产过户登记在原告（反诉被告）曾令云、向玉华名下；三、驳回被告（反诉原告）杜慎忠、黄金香的反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）杜慎忠、黄金香负担；反诉受理费10680元，减半收取5340元，由被告（反诉原告）杜慎忠、黄金香负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人对于一审法院认定本案所涉房屋预估的征收补偿款为1050000元提出异议，并以此主张一审法院未向相关部门调查取证违反法定程序。上述款项的认定，有双方当事人认可的张家界市永定区房地产管理处制发的被征收房屋补偿汇总表予以证实，且即便实际征收补偿款数额与上述记载存在出入，亦不影响本案的处理，故对于上诉人提出的异议，本院不予支持，上诉人主张一审审理程序违法的主张，亦不能成立。对于一审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。 本院认为，合同的变更应经当事人协商一致或在法定情形下提出。本案中，上诉人杜慎忠、黄金香与被上诉人曾令云、向玉华在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，曾令云、向玉华已经按照约定履行了自身义务，杜慎忠、黄金香因所涉房屋被征收且征收价款高于出让价格，从而要求对合同价款予以变更。因房屋出卖价格系双方当事人充分协商后确定，系杜慎忠、黄金香真实意思表示，且双方当事人已经在合同中明确约定了房屋拆迁情况下的征收补偿款归属，房屋征收价款的多少对双方合同的履行基础不产生影响，也不能以此评判是否对当事人一方造成明显不公。故杜慎忠、黄金香主张变更合同所依据的事实并非法律规定的“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”情势变更情形，其要求对合同价款予以变更的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，杜慎忠、黄金香的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10760元，由上诉人杜慎忠、黄金香负担。 本判决为终审判决。 审判长  詹恒清 审判员  杨 芳 审判员  刘利利 二〇一八年十二月三日 法官助理盖景阳 书记员李苹源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。