文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终8072号上诉人（原审被告）：重庆富士达建设房地产开发有限公司（统一社会信用代码9150010400928701XC），住所地重庆市大渡口区文体路**。法定代表人：杨绪辉，公司董事长。委托诉讼代理人：蒋官宝，重庆中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人,文建，重庆中豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆平顶物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225673351825G），住，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路**商贸中心********/div>法定代表人：李红，公司董事长。委托诉讼代理人：罗家斌男，1961年8月11日出生，汉族，公司员工，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师。原审被告：重庆富士达建设房地产开发有限公司大足项目部（统一社会信用代码91500225054299490M），住所地，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路**商贸中心**楼iv>负责人：杨绪辉，公司经理。委托诉讼代理人：杨远兵男，1973年12月21日出生，汉族，公司员工，住重庆市大渡口区上诉人重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达公司）因与被上诉人重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物管公司），原审被告重庆富士达建设房地产开发有限公司大足项目部（以下简称富士达公司大足项目部）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初763号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月27日立案受理后，于2018年12月12日进行了询问。上诉人富士达公司特别授权委托诉讼代理人蒋官宝、文建，被上诉人平顶物管公司特别授权委托诉讼代理人罗家斌、委托诉讼代理人李红江，原审被告富士达公司大足项目部特别授权委托诉讼代理人杨远兵到庭参加询问，本案现已审理终结。富士达公司的上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回平顶物管公司的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由平顶物管公司承担。主要事实和理由：一、原审认定事实错误。大足商贸中心小区即涉案整个物业是一个无围墙的开放性的商住小区，平顶物管公司原是涉案物业的管理人，但其物业合同期限已于2014年8月30日届满且未续签。平顶物管公司庭审中亦承认该事实，其于2014年11月1日以后，未对小区的多层建筑物业提供物业服务。原审判决却未对此进行认定。平顶物管公司自2014年11月1日后无合法依据滞留小区，同时其滞留占据的区域仅限于2号楼、3A楼和3B楼三栋高层建筑的居民住宅区域，强制服务的对象也仅为高层电梯住宅居民。富士达公司的物业位于2号楼、3A楼和3B楼即3幢高层建筑的裙楼商业部分，3幢高层的裙楼商业与住宅虽同为高层建筑的组成部分，但从物理上、功能上均存在相对的独立性、水电供应、电梯运行、变压器的配备，以及居民和商业顾客的进出，是分开进行的，互无影响。上述涉案物业的商业部分，事实上系由富士达物管公司提供的物业服务，富士达公司提供的多份证据均能证明该事实。然原审法院对此并未审理清楚。二、2013年9月，在大足区国土房管局、大足区龙岗街道办事处、辖区居委会等部门监督指导下，由全体业主大会选举产生了新一届业主委员会成员，并经大足区国土房管局、龙岗街道办事处备案，原“重庆市大足县商贸中心业委会”名称于2013年9月更名为“重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会”。2013年9月2日启用新的业委会公章，原“重庆市大足县商贸中心业委会”公章同时作废。本案平顶物管公司提供签署日期为2014年10月16日的《物业委托合同》，其合同相对方已经不存在。三、原审判决经简单认定，2017年7月31日平顶物管公司从重庆大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心小区撤离，但并未对平顶物管公司是在穷尽了诉讼程序及大足区法院执行局已经发出限期离场的公告后，才被迫离场的事实进行说明，另即便存在平顶物管公司强制提供了部分事实物业服务需要支付物管费，也应当查清平顶物管公司服务的范围、面积大小和合法服务期间。富士达公司一审举示了相应的证据，可以充分证明平顶物管公司存在拒绝退出、移交的情形，以及其滞留小区的非法性。然原审法院仅简单根据最后法院强制执行其退场的时间，完全认定平顶物管公司提供事实物业服务的范围和期间。综上，一审法院对事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，予以改判。平顶物管公司辩称:一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。富士达公司大足项目部述称：同意富士达公司的上诉请求。平顶物管公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令富士达公司大足项目部立即给付物业管理费2880309元（2015年3月至2017年7月期间物管费）；2.富士达公司承担连带给付责任；3.本案案件受理费由富士达公司大足项目部、富士达公司负担。一审法院认定事实：富士达公司大足项目部系大足商贸中心小区商业物业业主（区域包括永辉超市、优丹百货），物业面积33107平方米。2012年9月与大足商贸中心业主委员会签订物业委托合同，由平顶物管公司为其小区提供物业服务，合同于2014年8月31日到期。合同到期后，2014年10月16日平顶物管公司又与大足商贸中心业主委员会签订物业委托合同，合同约定：物业费按季、半年收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：中控商业5元/月/平方米（其中包括发电机、电梯、水泵及中控室每年的维修费、维护费），合同期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止。2013年9月2日，大足商贸中心成立第二届业主委员会即重庆市大足区龙岗街道学坝社区商贸中心业主委员会，2014年10月15日，重庆市大足区龙岗街道学坝社区商贸中心业主委员会与重庆富士达物业管理有限公司签订了《重庆市物业服务合同》，2014年12月22日，平顶物管公司法定代表人李红以自然人身份向一审法院提起诉讼，请求撤销重庆市大足区龙岗街道学坝社区商贸中心业主委员会聘请重庆富士达物业管理有限公司为该小区物业服务企业的决定，2015年8月28日，一审法院作出（2015）足法民初字第03003号民事判决，驳回了平顶物管公司负责人李红的诉讼请求，李红不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，后2016年5月20日撤回上诉。2016年7月15日，重庆市大足区龙岗街道学坝社区商贸中心业主委员会作为原告向一审法院起诉，请求判令平顶物管公司立即退场并搬离大足区龙岗街道商贸中心小区所占物管用房，将该物管用房交还重庆市大足区龙岗街道学坝社区商贸中心业主委员会。一审法院于2016年10月30日作出（2016）渝0111民初5148号民事判决书（判决结果：限平顶物管公司于本判决生效后十日内从重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心小区撤离，并将其占用的物管用房交还给重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心业主委员会）。平顶物管公司对一审法院2016年10月30日作出的（2016）渝0111民初5148号民事判决书不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，2017年1月19日重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终9239号民事判决（判决结果：驳回上诉，维持原判）。平顶物管公司对重庆市第一中级人民法院作出的（2016）渝01民终9239号民事判决不服，向重庆市高级人民法院提出再审申请，重庆市高级人民法院于2017年6月8日作出（2017）渝01民申616号民事裁定，驳回了平顶物管公司的再审申请。2017年7月31日，平顶物管公司从重庆市大足区龙岗街道学坝街社区商贸中心小区撤离。2017年7月5日，平顶物管公司向一审法院提起诉讼，要求富士达公司给付2014年11月至2015年2月期间的物管费，一审法院以（2017）渝0111民初4595号民事判决，支持了平顶物管公司的诉讼请求。在该判决书中，认定平顶物管公司2017年7月31日前在大足商贸中心小区的物业服务行为系事实物业服务，并确认商业物业区域的物业费收取标准为：3元/月/平方米，富士达公司不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，2017年12月21日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终字7301号民事判决（判决结果：驳回上诉，维持原判）。富士达公司又向重庆市高级人民法院申请再审，2018年5月28日，经重庆市高级人民法院（2018）渝民申539号民事裁定书，驳回了富士达公司的再审申请。从2012年9月1日起，平顶物管公司一直在大足商贸中心小区进行物业服务，但富士达公司大足项目部却不交纳物管费，截止2017年7月31日，平顶物管公司认为富士达公司大足项目部尚欠物业管理费2880309元，经平顶物管公司多次催收未果，现平顶物管公司诉至法院，并提出前述诉讼请求。另查明，2013年12月30日，富士达公司大足项目部与平顶物管公司签订了物业服务补充协议，协议约定富士达公司大足项目部在大足商贸中心小区的商业物业的物业服务费按1.25元/月/平方米交纳；富士达公司大足项目部系富士达公司设立的分公司。一审法院认为,本案争议焦点为：1.2014年8月31日后，平顶物管公司是否为大足商贸中心小区提供了物业服务。本案中，平顶物管公司举示了服务照片、巡逻签到表、消防设施每日巡查记录，证明其对该小区提供物业服务的事实，富士达公司大足项目部的物业是该小区的一部分，不能分离，故其辩解平顶物管公司没有对富士达公司大足项目部提供过任何物业服务不能成立；2、关于平顶物管公司是否存在拒绝退出、移交”的问题。平顶物管公司与大足商贸中心业主委员会签订的物业委托合同于2014年8月31日到期，由于对大足商贸中心第二届业主委员会即大足区龙岗街道办事处学坝街商贸中心业主委员会成立是否合法、其是否有权聘请新的物业企业等存在争议，先后多次诉至法院，富士达公司大足项目部现提交的证据不足以证明平顶物管公司存在“拒绝退出、移交”的情形。3.关于事实服务的时间。2014年10月16日平顶物管公司与重庆市大足县商贸中心业委会签订的《物业服务委托合同》的效力一直处于争议状态，至2017年7月31日，平顶物管公司从商贸中心小区撤离，同时，2014年8月31日平顶物管公司与大足商贸中心业主委员会签订的物业委托合同到期后，平顶物管公司在该小区的服务行为已经生效判决确认为事实服务合同关系，故可认定2014年11月1日至2017年7月31日期间，为平顶物管公司的事实服务时间；4.关于物业服务费的计算标准。本案中，富士达公司大足项目部提供了2013年12月30日其与平顶物管公司签订的物业服务补充协议，该协议约定商业物业部分按1.25元/月/平方米给付，平顶物管公司的服务行为具有连续性，故其事实服务期间的物业服务费可参照此标准执行；平顶物管公司为大足商贸中心小区提供物业服务，富士达公司大足项目部系大足商贸中心业主，在平顶物管公司服务期间，富士达公司大足项目部未交纳物管费，应承担相应的民事责任。2015年3月至2017年7月，富士达公司大足项目部所欠的物管费，一审法院确认为：33107㎡×1.25元/月/平方米×29月=1200128.75元。富士达公司大足项目部系富士达公司设立的分公司，不具有法人资格，故其民事责任应由富士达公司承担。综上所述，对平顶物管公司的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《最高人民法院关于的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决：一、重庆富士达建设房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付重庆平顶物业管理有限公司2015年3月至2017年7月期间的物业服务费1200128.75元；二、驳回重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费29842元,由重庆富士达建设房地产开发有限公司负担15600元，重庆平顶物业管理有限公司负担14242元。二审中，富士达公司举示原平顶物管公司杨永珍、周勇、胡贵友的证人证言一份，拟证明该三人在本案诉争物管费期间，2014年11月之后未对涉案商业区提供物业服务。平顶物管公司对该份证据的真实性不予认可，且否认该三人是平顶物管公司的员工。富士达公司大足项目部举示商贸中心服务工资表一份，拟证明诉争部分物业要提供正常的服务起码需要40人以上的物业管理人员，平顶物管公司一直只有几个保安在强制占用高层，不可能为涉案物业提供服务。富士达公司对该份证据予以认可。平顶物管公司对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。平顶物管公司举示重庆市高级人民法院（2018）539号民事裁定书一份，拟证明其对诉争小区2号楼、3A、3B裙楼和整栋楼提供服务，其拒绝移交房屋是高院认定富士达公司提供的证据不足。富士达公司对该份证据的真实性予以认可，但认为该份裁定书是针对2015年2月份之前的物管费，不是针对的2015年3月至2017年7月的物管费。富士达公司虽然认为平顶物管公司存在事实服务，但并没有区分是哪段合法，哪段不合法。因商业区域是开放性的临界商铺，平顶物管公司无法强制提供服务。富士达公司大足项目部认为高层楼只是住宅部分使用，跟商业部分是分开的，系民用。二审中，就一审法院判决富士达公司向平顶物管公司支付的1200128.75元物业服务费，平顶物管公司自愿放弃其中的42万元。本院认为，富士达公司举示的证据，证人未出庭作证，且不能明确证人身份，不符合证据要求，依法不予采信。富士达公司大足项目部举示的证据与本案缺乏关联性，依法亦不予采信。平顶物管公司举示的证据，与本案缺乏管理性，依法不予采信。二审另查明，2014年8月31日，平顶物管公司与涉案小区业委会签订物管服务合同到期后，涉案小区新成立的业委会采取选聘的方式确定后续的物业服务公司。富士达公司被选聘为小区新的物业服务企业，并于2014年10月15日与小区新成立的业委会签订《重庆市物业服务合同》。平顶物管公司在明知其未被选聘的情况下，于2014年10月16日与小区原业委会签订了《大足区商贸中心物业服务委托合同》。二审审理查明的其余案件事实与一审相同。本院认为，综合审理情况，本案争议焦点在于，第一、2015年3月至2017年7月，平顶物管公司是否为涉案物业提供物管服务，以及是否存在强制提供服务问题；第二、富士达公司是否应当向平顶物管公司支付物管费，以及应当按照何种标准支付物管费。关于第一个争议焦点，2014年8月31日，平顶物管公司与涉案小区业委会签订的物管合同到期后，平顶物管公司继续为其小区提供服务，在平顶物管公司提供服务期间，富士达公司应当交纳物管费。结合2017年7月从涉案小区撤场的事实，可以认定在2017年7月之前平顶物管公司一直在为涉案小区高层及商业提供物业服务。富士达公司大足项目部向平顶物管公司主张公摊电费的事实，亦能够证明平顶物管公司对该小区提供了物业服务。富士达公司认为平顶物管公司存在强制提供服务问题，因2014年8月31日平顶物管公司签订的物管服务合同到期后，其又与原大足县商贸中心业委会签订物业服务合同，而双方一直对该合同是否有效等存在纠纷，故从该时间段至2017年7月31日平顶物管公司撤出涉案小区时止，不宜认定平顶物管公司存在拒绝退出、强制服务问题。关于第二个争议焦点，平顶物管公司在2015年3月之后仍在为诉争物业提供服务，故富士达公司作为诉争物业的业主，应当向平顶物管公司支付物管费。但平顶物管公司未举示充分证据证明其为诉争物业提供了全面的物业服务，故平顶物管公司主张按照原物业服务合同约定标准向富士达公司主张物管费，本院不予支持。一审法院判决富士达公司共计应当向平顶物管公司支付物管费1200128.75元，平顶物管公司在二审中自愿放弃其中的420128.75元，本院综合本案实际情况，予以确认，酌情确定由富士达公司向平顶物管公司支付物管费780000元。综上所述，富士达公司的上诉请求部分有理，对其上诉请求本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，因二审中出现新的事实，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市大足区人民法院（2018）渝0111民初763号民事判决；二、重庆富士达建设房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付重庆平顶物业管理有限公司2015年3月至2017年7月期间的物业服务费780000元；三、驳回重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29842元,由重庆富士达建设房地产开发有限公司负担10000元，重庆平顶物业管理有限公司负担19842元。二审案件受理费15601元，由重庆富士达建设房地产开发有限公司负担9000元，由重庆平顶物业管理有限公司负担6601元。本判决为终审判决。审判长  闫信良审判员  师玉婷审判员  郑 泽二〇一八年十二月二十九日书记员  张冬梅