贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初1762号原告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路恒大中央公园**恒大中心**，统一社会信用代码91520100569241394H。法定代表人：崔奥，男，汉族，1985年8月23日生，住广州市越秀区，公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，汉族，1985年10月5日生，住重庆市渝**，系公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：罗珠玉，女，汉族，1991年10月17日生，住湖南省攸县，系公司员工，特别代理。被告：包春丽，女，汉族，1978年5月29日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：黄强，贵州恒易律师事务所律师，执业证号15201201610503476，一般代理。委托诉讼代理人：王蕾，贵州恒易律师事务所律师，执业证号15201201311656360，一般代理。原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称“中渝房开公司”）与被告包春丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月28日与本院受理的（2018）黔0115民初1749、1750、1751、1752、1753、1754、1755、1756、1757、1758、1759、1760、1761、1763、1764、1765、1766、1767号案件合并公开开庭进行了审理。原告中渝房开公司委托诉讼代理人谢福成、罗珠玉到庭参加诉讼，被告包春丽委托诉讼代理人黄强、王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中渝房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告双方于2013年4月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：zydyc-E52215）及其补充协议；2、请求依法判决被告协助原告办理位于贵阳市××号“中渝第一城（现更名为：恒大中央公园）”××地块××栋××层××号房屋的预告登记注销手续和预售合同备登记撤销手续（登记号：Y13039815）；3、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年4月25日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：zydyc-E52215）及补充协议，合同约定被告向原告购买位于贵阳市××第一城（现更名为“恒大中央公园”）××地块××栋××层××号房屋，房屋总价款501,172元，付款方式为银行按揭支付。合同签订后原告为被告办理了案涉房屋的预告登记和合同备案登记手续。2013年7月4日，原被告与中国银行股份有限公司贵阳市省府路支行签订了《个人商业用房贷款合同》，约定由原告为被告向中国银行股份有限公司贵阳市省府路支行所贷的250,000元的银行按揭贷款进行担保。被告在履行还款义务过程中，未按期偿还按揭贷款，导致原告承担了保证责任。根据原被告双方签订的《（商品房买卖合同）按揭补充协议》第二条第一款d项约定“乙方连续两期或累计三期未按贷款合同约定偿还贷款本息，或其他导致贷款银行解除与乙方签订的贷款合同的，或导致甲方承担担保责任的，均视为乙方根本违约甲方有权立即单方解除合同及本协议等，……甲方选择解除合同的，在甲方承担保证责任向贷款银行偿还乙方全部贷款本息、滞纳金、相关费用等的同时，乙方应无条件配合甲方到房产登记部门申请撤销备案登记或注销房产登记”。现原告已承担了连带保证责任，依据《（商品房买卖合同）按揭补充协议》及《合同法》第九十三条之规定原告有权解除合同，被告必须配合原告办理合同解除相关手续。综上所述，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告包春丽辩称，1、商品房买卖合同的合同目的已于中国银行将按揭贷款支付至原告提供的账号之日止，原告的合同目的已经完全实现，因此不具备解除涉案合同的条件；2、按揭银行要求原告承担保证责任，系因原告方存在过错，从原告方提供的2016黔01民初863号判决查明事实部分记载，原告已经达到具备办理产权证的条件，且多次通知被告办理产权证，但是原告方并未举证证明该事实；3、涉案房屋已被云岩区人民法院、观山湖区人民法院以及贵阳市中级人民法院因被告与第三人产生纠纷予以查封，根据最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押冻结的财产，所做转移设定权利负担，或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请人的规定，在预查封后，无论通过何种方式，房开公司无权解除合同，以及依据最高人民法院、国土资源部、建设部、关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的通知第十八条之规定，预查封效力等同于正式查封，也就是说在限制标的物转让的效力，两者效力相同；4、原告与被告签订的合同及补充协议均为格式合同，在各项协议中“违约与解除部分”均免除原告责任，加重被告责任，排除被告的主要权利，依据合同法第40条规定，应当认定该条款无效；5、如若合同被解除后，自商品房合同签订之日起，至本合同解除之日期间，房屋所产生的增值部分应归属于原告所有。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了证据交换和举证、质证，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月25日，原告中渝房开公司与被告包春丽签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52215），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，该房建筑面积51.14平方米，套内建筑面积34.67平方米，单价按照套内面积计算每平方米14,455.49元，总价款501,172元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计251,172元，余款250,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039815。同日，原告中渝房开公司（作为甲方）与被告包春丽（作为乙方）签订《商品房买卖合同＜补充协议＞》、《商品房买卖合同＜按揭补充协议＞》，其中《商品房买卖合同＜补充协议＞》中第八条约定“……乙方取得银行贷款后，因乙方违反按揭合同约定，使甲方承担阶段担保责任时（该担保责任范围包括但不限于承担贷款本息、违约金、滞纳金，以及贷款银行为实现其主张而产生的诉讼费、仲裁费、律师费等），该担保责任均由乙方无条件的全部承担。乙方连续二期或累计三期未按贷款合同约定向贷款银行偿还贷款本息，或其他导致贷款银行解除与乙方签订的贷款合同的，或导致甲方承担担保责任的，甲方均有权解除合同和本补充协议，并有权要求乙方支付合同总价款10%的违约金……合同及本协议被解除时，乙方应在合同解除之日起5日内，配合甲方到房地产管理部门办理预售合同的注销登记手续……”；第十二条第2款约定“本补充协议经甲乙双方就条款进行协商后成立，不属于格式条款合同，在双方签订本补充协议时甲方已就相关全部内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务”。《商品房买卖合同＜按揭补充协议＞》中第二条约定“……d1）乙方取得银行贷款后，因乙方违反按揭合同约定，使甲方承担阶段性担保责任时（该担保责任范围包括但不限于承担贷款本息、违约金、滞纳金，以及贷款银行为实现其主张而产生的诉讼费、仲裁费、律师费等），给甲方造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于甲方作为担保人而向贷款银行承担的前述费用，以及甲方向乙方主张权利而产生的诉讼费、仲裁费、律师费等）均由乙方无条件的全部承担。2）乙方连续二期或累计三期未按贷款合同约定向贷款银行偿还贷款本息，或其他导致贷款银行解除与乙方签订的贷款合同的，或导致甲方承担担保责任的，均视为乙方的根本违约，甲方有权立即单方解除合同及本协议等，并依法采取查封、冻结、扣押等强制措施，同时，甲方还有权要求乙方支付合同总价款10%的违约金。甲方选择解除合同的，在甲方承担担保责任向贷款银行偿还乙方全部贷款本息、滞纳金、相关费用等的同时，乙方应无条件配合甲方到房产登记部门申请撤销房产备案登记或注销房产登记（相关费用均由乙方承担）……”；第三条第3款约定“本补充协议经甲乙双方就条款进行协商后成立，不属于格式条款合同，在双方签订本补充协议时甲方已就相关全部内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务”。又查明，2013年4月25日，原告中渝房开公司与被告包春丽签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5221），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款1,621,312元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计811,312元，余款810,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039751；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5222），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款442,764元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计221,764元，余款221,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039759；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5223），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款442,764元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计221,764元，余款221,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039766；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5224），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款501,172元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计251,172元，余款250,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039769；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5225），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款393,078元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计197,078元，余款196,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039772；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5227），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款650,818元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计325,818元，余款325,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039780；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5228），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款1,690,696元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计845,696元，余款845,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039783；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E5229），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款970,788元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计485,788元，余款485,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039787；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52210），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款970,788元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计485,788元，余款485,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039793；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52211），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款1,690,696元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计845,696元，余款845,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039796；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52212），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款650,818元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计325,818元，余款325,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039801；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52213），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款661,500元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计331,500元，余款330,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039805；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52214），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款393,078元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计197,078元，余款196,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039810；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52216），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款442,764元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计221,764元，余款221,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039817；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52217），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款442,764元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计221,764元，余款221,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039819；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52218），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款1,621,312元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计811,312元，余款810,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039768；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52219），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款953,344元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计477,344元，余款476,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039763；签订《房屋买卖合同》（合同编号：zydyc-E52220），约定包春丽购买原告开发的位于观山湖区××城××地××单元××房，总价款953,344元。包春丽应于本合同签订之日向中渝房开公司交付首期房款计477,344元，余款476,000元以银行按揭支付。该合同进行备案登记，预售合同登记号为Y13039758。2013年7月4日，被告包春丽（作为借款人）、原告中渝房开公司（作为保证人）与案外人中国银行股份有限公司贵阳市省府支行（作为贷款人）签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（编号：2013年省府零商（借）字021号），约定贷款金额为7,988,000元，贷款期限120个月，贷款用途为借款人支付其购买坐落于贵阳市××新区××号“中渝第一城”××地块的商业用房购房款，所购商业用房建筑面积1632.14平方米，购房合同号zydyc-E5221/E5222/E5223/E5224/E5225/E5227/E5228/E5229/E52210/E52211/E52212/E52213/E52214/E52215/E52216/E52217/E52218/E52219/E52220，购房总价款15,994,972元；借款人在贷款人处开立账户，户名包春丽，账号13×××75；同时约定贷款的保证方式为借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋（即抵押物）为期房，并可以办理抵押权预告登记或预抵押登记，借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后45日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。贷款合同附件一，即《个人商业用房贷款合同通用条款》约定，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估费及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。被告包春丽与中国银行股份有限公司贵阳市省府支行签订抵押物清单作为贷款合同的附件二。又查明，中国银行股份有限公司贵阳市省府路支行因被告包春丽多次逾期未按时偿还贷款，以包春丽、中渝房开公司为被告于2016年向贵阳市中级人民法院提起诉讼，贵阳市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）黔01民初863号民事判决书，判决“一、原告中国银行股份有限公司贵阳市省府路支行与被告包春丽签订的贷款合同（合同编号2013年省府零商（借）字021号）于2015年10月1日解除；二、被告包春丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司贵阳市省府路支行借款本金6,181,654.49元及利罚息（从2016年9月27日起按照贷款合同约定的利息、罚息计算至本判决履行期限届满之日止）；三、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带保证责任……”。原告中渝房开公司于2015年12月29日为被告包春丽向案外人中国银行股份有限公司贵阳市省府路支行代偿了2015年7月、8月、9月、10月、11月、12月的贷款（包括本金、应收利息、拖欠本金的罚息、应收利息的罚息），共计575,622.87元；于2016年3月24日，代偿了2016年1月、2月、3月的贷款（包括本金、应收利息、拖欠本金的罚息、应收利息的罚息），共计282,853.71元；于2016年6月23日，代偿2016年4月、5月、6月的贷款（包括本金、应收利息、拖欠本金的罚息、应收利息的罚息），共计280,687.67元；于2016年9月26日，代偿2016年7月、8月、9月的贷款（包括本金、应收利息、拖欠本金的罚息、应收利息的罚息），共计280,932.82元；于2016年12月14日，代偿2016年10月、11月、12月的贷款（包括本金、应收利息、拖欠本金的罚息、应收利息的罚息），共计280,002.38元；于2017年3月23日，代偿2017年1月、2月、3月的贷款（包括本金、应收利息、拖欠本金的罚息、应收利息的罚息），共计280,565.22元；于2017年6月12日，代偿2017年4月、5月、6月的贷款（包括本金、应收利息、拖欠本金的罚息、应收利息的罚息）以及5,645,991.86元（包括本金、应收利息），共计5,925,871.36元。2017年6月12日，中国银行股份有限公司贵州省分行向原告中渝房开公司出具一份《拖欠明细表》，载明：借款人包春丽截止至2017年6月12日拖欠本金5,820,135.66元，拖欠利、罚息113,878.96元，受理费64895.38元，共计5,998,910元。2017年6月12日，上海浦东发展银行进账单，载明：出票人中渝房开公司（账户37×××49）金额5,998,910元，收款人中国银行股份有限公司贵州省分行（91×××01）。2017年6月14日，中国银行股份有限公司贵州省分行向原告中渝房开公司出具一份《结清证明》，载明：我行起诉借款人包春丽借款合同纠纷一案，我行于已于2017年6月12日收到你公司代偿款5,998,910元，现借款人在我行的贷款本息已全部结清。付款人为包春丽的中国银行客户付费回单，载明：2017年6月13日向中国银行贵阳市省府路支行支付5,322.64元提前还款补偿金。2017年7月6日，原告中渝房开公司通过天天快递向被告包春丽邮寄解除函。另查明，权利人为包春丽的坐落于观山湖区××路××号中渝第一城××地块××层××号等房屋被贵阳市中级人民法院、贵阳市观山湖区人民法院预查封。本院认为，原告中渝房开公司与被告包春丽签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》按揭补充协议系双方真实意思，且内容不违反法律、法规的强制性禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。关于被告包春丽提出《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》按揭补充协议未与其协商、未尽告知义务系格式合同，该协议无效的辩解。经查，上述两份协议最后的条款均约定了“本补充协议经甲乙双方就条款进行协商后成立，不属于格式条款合同，在双方签订本补充协议时甲方已就相关全部内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务”。因此，对被告的该项辩解，本院不予采信。关于原告中渝房开公司要求解除与被告包春丽签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，按照原、被告签订《商品房买卖合同＜补充协议＞》第八条、《商品房买卖合同＜按揭补充协议＞》第二条的约定，被告包春丽逾期未能按照合同约定向案外人中国银行股份有限公司贵阳市省府支行清偿按揭贷款本息，致使案外人中国银行股份有限公司贵阳市省府支行向贵阳市中级人民法院提起诉讼，导致中渝房开公司承担连带保证责任。故中渝房开公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。需要说明的是，案涉房屋现因被告被多家人民法院进行司法查封，但被告至今未取得案涉房屋所有权，该司法查封行为仅为预查封，此种情形不应排除作为《商品房买卖合同》当事人的原告在条件成就时依法、依约行使单方合同解除权，而合同解除后原告所应退还被告的购房款，可以作为被告其他涉诉案件的保全、执行标的，一定程度上并未严重损害其他利害关系人的利益，不应成为原告上述诉请履行不能的障碍。关于注销合同预告登记及备案登记等诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，按照原、被告《商品房买卖合同＜补充协议＞》第八条第5项、《商品房买卖合同＜按揭补充协议＞》第二条第d项的约定，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司与被告包春丽于2013年4月25日签订的《商品房预售合同》（合同编号：zydyc-E52215）及《商品房买卖合同＜补充协议＞》、《商品房买卖合同＜按揭补充协议＞》；二、被告包春丽于本判决生效之日起十五日内协助原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司办理位于贵阳市××号“中渝第一城”××地块××栋××层××号房屋的预告登记注销手续及《商品房买卖合同》登记备案注销手续（登记号：Y13039815）。案件受理费减半收取200元（原告已预交），由被告包春丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  惠艳琳二〇一八年十二月二十四日书记员  陈倩雯