辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽06民终2304号 上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区**楼。 法定代表人：汪希波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理，住凤城市凤凰城办事处。 上诉人（原审被告）：唐丽艳，女，1971年3月10日出生，满族，住凤城市阳光新城。 上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）与上诉人唐丽艳物业服务合同纠纷一案，均不服辽宁省凤城市人民法院（2018）辽0682民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 明光物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持明光物业公司要求唐丽艳支付违约金的诉讼请求。事实和理由：明光物业公司提供的是带有公共性质且内容、范围、标准完全一致的一种综合的物业服务，业主享受的是无差别的统一服务，阳光新城每年主动交物业费的业主占75%左右，这说明明光物业公司提供的服务是被大多数业主认可的。唐丽艳的欠费行为，即构成违约，也侵害了交费业主和上诉人的合法权益。物业服务不应以所谓的瑕疵作为业主拒交违约金的理由，物业服务涉及到小区各个方面，所谓的瑕疵不应作为判断物业服务是否符合规定的标准。 唐丽艳辩称，不同意明光物业公司的上诉请求。根据物业条例及物业特性，物业公司与业主是物业服务合同关系。物业公司未与涉案小区签订物业服务合同。物业服务合同应对物业服务事项、权利、物业管理用房、委托责任等进行约定，物业公司未签订合同就没有约定条款，物业公司侵犯了业主的合法权益。唐丽艳不欠物业服务费，更不欠违约金，因为双方没有签订合同。一审判决是错误的，应予以撤销。 唐丽艳上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判驳回明光物业公司的诉讼请求。二、案件受理费均由明光物业公司承担。事实与理由：一、2013年至2017年期间双方没有签订物业服务合同，没有合同约定业主应该享受什么标准的物业服务和用什么标准监督明光物业公司。二、法律明确规定未签订合同的前提下，相对方应该接受合同才能成立，但本案中唐丽艳不同意接受合同。自未签订合同开始，就已经解除了双方的合同关系，所以唐丽艳并没有违约，不欠物业费，也不需要承担违约金。三、明光物业公司长达五年之久不签订物业服务合同，以事实服务为借口，强势收费，颠倒服务与被服务的关系，业主不需要明光物业公司提供物业服务。 明光物业公司辩称：一、明光物业公司继续为涉案小区服务，全体业主并未拒绝，且接受服务，双方存在事实服务合同。二、物业服务合同签订后，其效力及于全体业主，唐丽艳作为涉案小区业主，明光物业公司与涉案小区签订物业服务合同的效力及于唐丽艳。三、唐丽艳认为不交纳物业费是其权利，是颠倒了权利与义务关系。综上，一审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，唐丽艳的上诉请求没有事实及法律依据。 明光物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即给付拖欠的物业服务费960元；二、支付违约金288元，以上共计1248元；三、承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。被告自2013年至2017年，经原告多次催费，无正当理由拒不交纳物业费用。为保证阳光新城小区正常的物业服务及维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼。 一审法院认定事实：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日，原告明光物业公司与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业公司对阳光新城小区提供前期物业服务，内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元／月.平方米、办公楼（含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所）0.8元／月.平方米、商业用房0.8元／月.平方米、车库、库房0.5元／月.平方米。该合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额向乙方交纳物业服务费用的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后，原告明光物业公司开始对小区物业提供物业管理服务。 2009年6月1日，原告明光物业公司（乙方）与阳光新城小区业主委员会（甲方）签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理，包括：小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理，包括：商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定：乙方（原告）有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日2%的迟纳金。第二十二条约定，收费标准：1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.5元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼：每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元，外来车辆按指定地点停车，每天40元。第二十四条约定，委托管理期限：委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。 2012年6月1日至2017年12月31日，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，原告为该小区继续提供物业服务。 被告唐丽艳系凤城市阳光新城小区业主，其住宅用房位于凤城市阳光新城1#5单元702室，房屋面积为31.92平方米，2013年至2017年应交物业服务费31.92平方米×0.5元×12个月×5年=957.6元，被告唐丽艳一直没有交纳。 凤城市阳光新城小区存在步道砖毁损等问题。被告唐丽艳所居住的楼房顶层存在漏水现象。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。原告提供物业服务的阳光新城小区由大连汇源房地产开发有限公司开发建设，原告与该房地产开发公司签订的前期物业服务合同以及其与阳光新城小区业主委员会签订的阳光新城小区物业服务合同，是当事人真实的意思表示，并未违反相关法律规定，故原告与大连汇源房地产开发有限公司于2007年3月31日签订的《阳光新城小区前期物业服务合同》及原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的《阳光新城小区物业服务合同》合法有效。故对被告提出的原告并未与其本人签订物业服务合同，业主委员会与原告签订的物业服务合同与其无关的抗辩观点，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后，原告继续为阳光新城小区提供物业服务，虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同，但原告已履行了物业服务的义务，阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系，未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，继续接受原告的物业服务，故原告与阳光新城业小区主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系，该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告有义务向原告交纳物业服务费，被告未及时交纳物业费的行为，构成违约，应当承担违约责任。 关于被告提出被告家屋顶漏水长毛，原告不进行维修，被告自行烫沥青进行维修；小区道路坑洼、进出车辆无人管理、绿化不到位；园区内经常发生失窃现象等抗辩观点亦不足以构成其拒绝交纳物业费的理由，就其提出的上述观点可另行主张权利。 关于原告提出支付违约金一节，因凤城市阳光新城小区确实存在被告在答辩意见中存在的部分现象，且原告提出已对被告所居住楼房进行维修的辩论意见，因在该院指定的举证期限内，原告未提供相关的证据，对其辩论意见不予支持，以上事实可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，因原告自身的存在违约行为导致被告拒绝交纳物业费，其自身亦存在过错，故对原告请求被告承担违约金的主张，不予支持。 另外需要说明的问题是，阳光新城小区的业主有权依法召开业主大会或业主代表大会解除物业服务合同、解聘物业管理企业。小区业主委员会应当代表全体业主利益，为全体业主服务，如果广大业主认为业主委员会不是经法定程序产生或者不等代表全体业主的利益，可以取得所在小区街道办事处等政府相关部门的支持，召开业主大会依法撤销业主委员会，重新选举业主委员会。被告作为阳光新城小区的业主享有上述权利。 一审法院判决：一、被告唐丽艳于本判决生效后十日内给付原告凤城市明光物业公司服务有限公司物业服务费957.6元；二、驳回原告凤城市明光物业公司服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告凤城市明光物业公司服务有限公司负担5元，由被告唐丽艳负担20元。 二审中，明光物业公司向本院提交丹东市中级人民法院（2018）辽06民终507号民事判决书、（2018）辽06民终508号民事判决书，凤城市人民法院（2018）辽0682民初3190号民事判决书、（2018）辽0682民初3148号民事判决书。证明：生效的法律文书已经对业主支付违约金予以确认。 唐丽艳的质证意见为：对该证据有异议，不能证明明光物业公司的主张。 本院认证意见：本院对该证据的真实性予以认定，但凤城市阳光新城小区所涉物业服务合同案件，各案和不同业主所处具体情况及物业管理服务状况不尽相同，上述判决对本案不具有约束力和指导示范意义，在本案中不作为证据使用。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为：《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”本案中，明光物业公司与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同至2012年5月31日履行期限届满后，虽然自2012年6月1日至2017年12月31日，明光物业公司与阳光新城小区业主委员会没有续签物业服务合同，但明光物业公司对唐丽艳事实上延续履行了物业管理服务，唐丽艳接受了明光物业公司提供的物业管理服务，唐丽艳作为小区业主，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向明光物业公司履行支付物业管理费的义务。同时，鉴于物业服务费的公共属性，上诉人拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对唐丽艳主张不应支付物业服务费的请求，本院不予支持。 唐丽艳上诉请求撤销一审判决第一项，其实质是撤销了一审判决第一项，则一审判决第二项也就不存在了。关于明光物业公司主张唐丽艳应给付违约金的问题。明光物业公司与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年12月31日没有续签物业服务合同，虽然明光物业公司对唐丽艳延续履行了物业服务和物业管理，唐丽艳也接受了明光物业公司提供的物业服务和物业管理，但双方没有对延期交纳物业费的行为进行约定或达成一致，明光物业公司依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业公司在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，导致业主不满上诉人的服务质量而不能及时交纳物业费，并非恶意拖欠，主要责任不在业主。明光物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。因此，明光物业公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人明光物业公司和上诉人唐丽艳的上诉请求均不能成立。应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人凤城市明光物业服务有限公司负担50元，由上诉人唐丽艳负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  姜淇瀚 审判员  李 欣 二〇一八年十二月二十六日 书记员  王秀文