河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终6823号上诉人（原审被告）：李孟娟，女，1993年5月27日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。被上诉人（原审原告）：孟扬，女，1988年10月25日出生，汉族，住河北省保定市徐水区。委托诉讼代理人：安连匣，河北匡合律师事务所律师。上诉人李孟娟因与被上诉人孟扬房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市徐水区人民法院（2018）冀0609民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李孟娟、被上诉人孟扬的委托诉讼代理人安连匣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李孟娟上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判返还被上诉人首付款146592元（扣减违约金74500元，定金20000元以及应交纳的物业费、滞纳金3908元，共计98408元），与一审判决之间的差额为98408元，或者将本案发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，双方当事人应该按照合同约定履行合同义务。根据该合同第六条第六项的约定，被上诉人两次起诉解除合同的诉请，是以其行为表示不再履行合同义务，按照意思自治原则，根据合同约定，被上诉人应该给付上诉人违约金74500元。一审判决应当扣减上述费用。二、根据2017年3月8日双方签订的《购房定金协议》，因被上诉人的原因导致合同不能履行，一审判决没有对定金返还的问题作出处理，判决错误。三、根据《购房定金协议》，物业费及滞纳金应当由被上诉人承担。一审判决没有扣减上述费用错误。孟扬辩称，因政府政策出台，涉案房产不符合交易条件，双方签订的合同事实上不能履行，在合同事实上不能履行的情况下，被上诉人享有合同解除权，为此被上诉人向上诉人发出解除合同通知书，通知书到达对方时，合同即解除，合同解除后，上诉人应当返还被上诉人购房首付款，并支付无权占有期间的利息，对于合同的解除，被上诉人不存在违约情形，上诉人请求扣减定金、物业费等，无事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。孟扬向一审法院起诉请求：1、确认孟扬与李孟娟签署的《房产买卖（置换）合同》解除；2、判令李孟娟返还孟扬购房首付款245000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自通知之日起至房款返还之日止的利息。一审法院认定事实：孟扬诉称，孟扬、李孟娟经河北中盈房地产经纪有限公司（以下简称中盈经纪公司）居间，于2017年3月17日签署《房产买卖（置换）合同》，孟扬购买李孟娟位于保定市徐水区房屋，约定孟扬于合同签订之日起七日内交付首付款245000元。合同签订后，孟扬依约定将首付款支付给李孟娟。在双方办理网签手续期间，保定市徐水区人民政府发布《保定市徐水区人民政府关于加强房地产市场调控的意见》规定：在本区购买新建商品住房或二手住房后，须在取得产权登记证书满2年后方可进行交易。因上述政策的出台，案涉房屋不符合上市交易条件，导致该合同目的不能实现。孟扬在该政策出台后即通过经纪公司多次要求解除合同，请求李孟娟返还首付款，但李孟娟均予以推拖。孟扬于2018年5月8日向李孟娟发出解除买卖合同通知书，李孟娟签收后亦未履行返还购房款义务。综上所述，双方签署的合同因政策原因无法继续履行，孟扬购买房屋的合同目的不能实现，孟扬依法向李孟娟发出解除通知应得到确认，李孟娟收取的购房款应予返还，在孟扬通知返还购房款之日起李孟娟继续占有该款项无事实及法律依据，依法应当按照中国人民银行同期贷款利率支付延迟付款利息至购房款返还完毕之日止。现特提起诉讼，恳请依法判决。李孟娟辩称，1、孟扬要求解除合同不符合买卖合同约定及法定解除条件。保定市政府出台的文件属于地方规范文件，不能与合同法、担保法等基本法律相关规定相悖。2、孟扬未向李孟娟及时交付剩余购房款，且因自身原因不能按照保定市政府出台的规范文件购买李孟娟房屋，过错在孟扬一方，李孟娟要求在履行买卖合同的同时增加购房款10万元。3、如孟扬执意解除合同，所交定金2万元、未向物业公司支付的物业费、滞纳金3908元、合同第六条第六项约定的违约金74500元，应在孟扬已经给付的款项中扣除。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的证据和事实，予以确认如下：1、2017年3月8日，经中盈经纪公司居间介绍，买方孟扬与卖方李孟娟、余发钱签订《购房定金协议》1份，内容：今收到买方孟扬购买水岸华庭B区1号楼1502室面积97.5平米房款定金2万元，如卖方违约，双倍返还买方定金，如买方违约定金不予退还（总房款745000元），注：交定金之日起（2017.3.8）买方十日之内（2017.3.18）之前交付卖方首付款25万元（包含2万元定金），物业费自2017年1月1日起由买方承担，过户费用由买方承担。当日，孟扬将定金2万元交给了中盈经纪公司，后中盈经纪公司交给了李孟娟。2017年3月17日，孟扬与李孟娟签订《房产买卖（置换）合同》1份，孟扬购买所有人为李孟娟、余发钱（房权证号：保定市房权证徐水区字第**，2016年10月19日登记），位于保定市徐水区房屋，建筑面积97.5平方米，成交价745000元，首付款245000元，剩余房款50万元委托中盈经纪公司代为办理按揭贷款。合同还约定了其他条款。当日，孟扬通过银行转账转给李孟娟款225000元，李孟娟收到款后，连同之前收到的定金2万元，给孟扬出具收据1张，内容：今收到孟扬交来购买水岸华庭B区1-1-1502房屋首付款245000元（贰拾肆万伍仟元）（包含定金贰万元）。孟扬和李孟娟均签字确认。2、2017年4月5日，保定市徐水区人民政府发布《保定市徐水区人民政府关于加强房地产市场调控的意见》规定：在本区购买新建商品住房或二手住房后，须在取得产权登记证书满2年后方可进行交易。3、2018年5月8日，孟扬向李孟娟发出《解除合同通知书》1份，内容：您于2017年3月17日与我签署房产买卖（置换）合同，合同约定：您将坐落在徐水区水岸华庭B区1-1-1502的房屋出售给我。现因国家政策原因导致您与我签署的房产买卖（置换）合同无法继续履行。鉴于因国家政策，致使合同目的不能实现，为减少损失，我特根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条之规定，通知您解除双方于2017年3月17日签署的房产买卖（置换）合同。请您于收到本通知书2日内将我支付给您的首付款245000元退还于我。本通知书到达后即生效，如您有异议，请于收到本通知书之日起3日内向人民法院提起诉讼。2018年5月9日，李孟娟收到该通知书。一审法院认为，孟扬与李孟娟签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，保定市徐水区人民政府于2017年4月5日发布加强房地产市场调控的意见，规定在购买新建商品住房或二手住房后，须在取得产权登记证书满2年后方可进行交易。李孟娟的房屋产权证系2016年10月19日取得，尚不足2年，该房产不符合交易条件，双方合同事实上不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。合同在事实上不能履行的情况下，孟扬享有合同解除权，其向李孟娟发出解除合同通知书，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，即2018年5月9日，孟扬与李孟娟签订的买卖合同就已解除。只有在对方有异议的情况下，才可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。孟扬作为发出解除合同通知一方，诉请人民法院以法律文书确认合同解除，无法律依据，不予支持。因孟扬与李孟娟签订的买卖合同自孟扬发出的解除通知书到达李孟娟时已解除，故孟扬要求李孟娟返还首付款245000元，予以支持。解除合同通知书要求李孟娟于收到该通知之日起2日内返还首付款，李孟娟未返还，故孟扬要求李孟娟支付自2018年5月11日起至实际返还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，予以支持。李孟娟提出的孟扬并不享有合同解除权，且解除合同的理由不符合双方合同约定和法律规定的抗辩意见，于法无据，不予采纳。双方买卖合同系基于事实上的不能履行而解除，孟扬不存在违约行为，故李孟娟要求扣除定金、违约金及物业费用的主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第一百三十条规定，判决：“一、驳回原告孟扬要求确认其与李孟娟签署的《房产买卖（置换）合同》解除的诉讼请求；二、被告李孟娟于本判决生效之日起十日内返还原告孟扬首付款245000元，并支付自2018年5月11日起至实际返还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5055元，减半收取计2528元，由李孟娟负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人是否应给付上诉人违约金74500元及定金20000元。上诉人上诉称，根据其与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第六条第六项，被上诉人解除合同的诉请，是以自己的行为表示不再履行合同义务，故被上诉人应当给付上诉人违约金及定金。经审查，2018年5月8日，被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》1份，该通知书载明“解除双方签订的房屋买卖合同，并于收到本通知书2日内将其支付的首付款245000元予以退还。该通知书到达后即生效，如有异议，请于收到本通知书之日起3日内向人民法院提起诉讼。”被上诉人向上诉人发送通知书的行为，系其行使法定的解除权。2018年5月9日，上诉人收到该通知书，但其并未对该通知书提出异议。此外，经查阅一审卷宗，一审庭审时上诉人称继续履行双方买卖合同的同时，要求被上诉人增加购房款10万元。上诉人该意思表示属于对双方原合同的变更，上诉人与被上诉人作为合同的双方当事人未能就变更合同达成一致，也均不同意按原合同履行。故一审判决确认《解除合同通知书》的效力，并无不妥。根据上诉人与被上诉人约定的《购房定金协议》，买方违约，定金不予退还。据前所述，因被上诉人行使解除权，上诉人未提出异议，因此被上诉人不存在违约情形，故上诉人主张被上诉人应承担违约金及定金的上诉理由，不具有合同依据及事实依据。关于物业费及滞纳金。上诉人称根据《购房定金协议》，物业费应当由被上诉人承担，由此产生的滞纳金应该由被上诉人承担。物业费的交费人为物业产权人、使用人，经二审庭审询问当事人，双方均称该房屋并未由上诉人交付给被上诉人。故被上诉人既不是涉案房屋的物业产权人，亦不是房屋的使用人。由此产生的滞纳费亦不应由被上诉人承担。对上诉人的此项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，李孟娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元，由上诉人李孟娟负担。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  白 月审判员  王洪月二〇一八年十二月十四日法官助理李冰洁书记员王溪溪