海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9023民初1590号 原告：白巧玲，女，1959年10月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：孙哲君，女，1960年7月29日出生，汉族，住海南省海口市。由海口九龙达实业有限公司推荐。 委托诉讼代理人：陶红玉，女，1983年6月10日出生，汉族，住海南省海口市。由海口九龙达实业有限公司推荐。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：李鸿斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 原告白巧玲与被告海南信伟实业有限公司（下称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序公开审理。被告信伟公司于2018年9月25日提出管辖权异议，本院于2018年9月29日依法裁定驳回其异议申请。本案于2018年12月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙哲君、陶红玉，被告的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金42588.09元（自2013年12月1日起计至2014年9月27日）；2.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金32982.11元（自2016年9月26日暂计至2018年8月25日，实际计算至被告将涉案房屋权属证书办理至原告名下之日止）；3.依法判令被告继续履行合同，立即将后海温泉小镇C11栋1层101号房屋的权属证书办理至原告名下；4.依法判令被告继续履行合同，为原告提供温泉入户的设备并保障温泉到户的使用功能；5.依法判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2013年7月8日，原、被告签订《澄迈商品房买卖合同》（下称合同），由原告购买被告开发的位于澄迈老城经济开发区北一环南侧后海温泉小镇的房屋。合同约定，按套内建筑面积计价，总价款473201元；合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按房价款的万分之一向买受人支付违约金。 合同签订后，原告依约履行完毕付款义务，被告未能依约履行交房及办证义务，涉案房屋至今未达到合同约定的装饰、设备交付标准。2016年12月6日，被告再次向原告作出书面答复，承诺于2017年5月底之前为原告办理房屋权属证书，但至今未果。原告就上述问题多次与被告交涉，要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金，依约提供温泉入户设备并保障温泉到户的使用功能，被告一直以各种理由推脱。原告认为，被告已构成违约，依法应承担违约责任，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告信伟公司辩称，一、涉案房屋已在合同约定交房时间前达到约定的交房标准，并且被告已通过邮寄“入伙通知”和售楼人员电话等方式通知了原告。但被答辩人逾期未来验房收房，被告不存在逾期交房情形。原告是2018年9月提起的本案诉讼，而其主张的逾期交房违约金是2016年以前的，故其起诉超过诉讼时效。二、涉案房屋至今未能办理权属证书，是因政府部门拖延验收等不可抗力导致，不应由被告承担责任。2013年11月15日，被告即通知澄迈县建设工程质量安全监督站参与2013年11月30日的涉案项目竣工验收，但是澄迈县建设工程质量安全监督站在参与验收后直至2018年3月8日才出具《建筑工程质量监督报告》，致使项目综合验收和房屋权属证书办理迟延至今。前述因政府部门原因导致房屋权属证书办理迟延的时间，不应由被告承担逾期办证责任。三、涉案房屋办理权属证书的期限应当自涉案房屋实际交付之日且缴纳契税、维修基金之日起计算。根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”，而涉案房屋由于原告自身的原因一直未收房也未实际缴纳契税、维修基金费，所以被告不存在逾期办证，更无需为此承担逾期办证违约金。四、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，现因国家不动产登记政策的变化，已经将房产所有权证和土地使用权证合二为一，变为不动产登记证。办理不动产登记就相当于同时为原告办理房产所有权证和土地使用权证。因此，本案办理不动产登记证书约定期限应当为910天（730天+180天）。五、退一步讲，即便计算违约金，合同约定的违约金明显高于实际损失，请求法院依法调低。根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，显然存在逾期办证，但并未给原告造成实际损失，合同约定的违约金明显高于实际损失，请求法院依法调低。六、关于温泉入户的设施，涉案房产已经全部安装到位，关于保障温泉到户的使用功能的诉讼请求，没有合同依据，因此原告该项诉讼请求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中组织当事人进行了质证。 原告提交的证据：1.《澄迈商品房买卖合同》；2.《销售不动产统一发票》；3.《用户缴费明细》；4.《致一期业主的一封信》；5.《关于后海温泉小镇竣工验收备案手续办理情况的函》；6.《关于王永兰等同志信访事项意见书》。 被告提交的证据：1.《建筑工程竣工验收监督通知书》；2.《单位（子单位）工程竣工验收报告》；3.《建筑工程质量监督报告》。 原告提交的证据1和证据2，被告对其“三性”无异议，对其证明内容有异议，本院对该证据的真实性予以确认，可以证明双方签订了《合同》，对涉案房屋的基本情况、房屋价款、付款方式、交房时间及违约责任均做了明确的约定。原告提交的证据3，对其真实性予以认可，证明原告实际收房时间。原告提交的证据4，没有原件核对，本院不予认可。原告提交的证据5、6系政府部门出具，对其真实性予以认可，且工程竣工验收备案是办理工程项目房产初始登记的前提，即使存在被告异议所说的其已向相关部门递交办理项目竣工的材料，也不能证明被告在办证问题上没有违约责任。被告提交的证据1至证据3，本院认为，这三份证据即使内容真实，但被告在项目工程至今未办理竣工验收备案，未提起办理项目工程房产初始登记的情况下，认为其逾期办证是政府原因，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告双方于2013年7月8日签订《澄迈商品房买卖合同》（下称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的的位××县号房，建筑面积84.94平方米，房屋总价款473201元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《合同》第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任，除《合同》第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：（1）逾期在90日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。《合同》第十七条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，附件三装饰、设备标准第10条第3项约定：温泉入户。原告于2013年9月27日支付了全部购房款，虽原告认为被告所交付的房屋未达到收房标准，未办理收房手续，但2014年9月27日缴纳电费并入住。 另查明，涉案房屋的所在项目于2013年11月30日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。该项目于2018年3月23日取得《建筑工程质量监督报告》。至2018年12月5日，被告尚未到澄迈县住房和城乡建设局办理本案所涉工程竣工验收备案手续，也未向不动产登记机关提交申请办证的材料。自2016年6月30日起，澄迈县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。 再查明，被告开发的后海温泉小镇已铺设温泉水管道，原告所购的房屋也已铺设温泉水管道，安装了温泉水表。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《合同》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。 关于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题、原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效：第一，如果被告未能证明涉案房屋已通过建设工程规划验收和其他专项验收，按照双方合同约定，属于瑕疵交付行为，此时原告有权予以拒绝，同时要求被告采取补救措施，如不能实现合同目的，亦可行使合同解除权，并主张承担违约责任。但事实上，涉案房屋已经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，被告虽未提交已书面通知原告办理收房的相关材料，但原告已缴纳电费并入住，已经实现对房屋的实际占有，应当视为事实上接收房屋，实际交付时间应为2014年9月27日。第二，如果被告未能证明涉案房屋已通过建设工程规划验收和其他专项验收，按照双方合同约定，属于瑕疵交付行为，此时原告有权予以拒绝，同时要求被告采取补救措施，如不能实现合同目的，亦可行使合同解除权，并主张承担违约责任。但事实上，涉案房屋已经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，原告也已经实际收房，应视为双方以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式。第三，逾期交房违约责任的本质即为违约方对守约方未能实现对所购房屋占有使用权能所致损失赔偿之预定。本案中，原告认为被告交付不符合约定条件的房屋，但选择了尽快实现对所购房屋占有使用。其在实际接收房屋后、又以房屋未经竣工验收备案为由要求被告承担逾期交房违约责任没有合同和法律依据。第三，《合同》约定交房时间为2013年11月30日，原告于2014年9月27日实际收房，诉讼时效应当从实际交房之次日起开始计算,即原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从2014年9月28日起计算。《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效届满的时间为2016年9月28日，《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“关于民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”及第五条“关于本解释自2018年7月23日起施行”的规定，本案不应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。本案一审立案时间为2018年8月22日，已经超过了法律规定的二年的诉讼时效期间，原告也未能提供充分有效的证据证实本案存在诉讼中断和中止的事由。因此，原告主张支付逾期交房违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效期间，本院不予支持。 关于被告是否应为原告办理不动产权证的问题。《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。鉴于目前政府已实行不动产权统一登记，办理不动产权证，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，因此被告协助原告办证的义务也应随国家政策变化为协助原告办理不动产权证。原告已依约付清了购房款，支付了电费等，被告应按合同约定的义务为原告办理涉案房屋的不动产权证。故原告请求被告办理不动产权证，理由正当，应予支持。但涉案房屋所在项目至2018年12月5日，被告尚未到澄迈县住房和城乡建设局办理本案所涉工程竣工验收备案手续，尚不具备办理不动产权证的条件。被告应加快完善手续，在具备条件后及时为原告办理不动产权证。 关于被告是否逾期办证，应否承担违约责任以及违约金的计算标准的问题。原被告双方对已逾期未办证无异议，仅是对逾期原因有争议。《合同》第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。本案中，原告主张从实际入住之日2014年9月27日起计算逾期办证违约金。被告抗辩称，原告并未收房，且涉案房屋至今未能办理权属证书，是因政府部门拖延验收等不可抗力导致，但被告至本案庭审辩论终结，尚未办理工程竣工验收备案手续，也未向不动产登记机关提交为原告申请办证的材料，被告的抗辩理由不成立，其应对逾期办证承担违约责任。 关于违约金的计算问题，因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证，两证合一统一办理不动产权证。因此违约金的起算时间，应以最后办理土地使用权证的期满的次日起算，即房屋交付之日（2014年9月27日）起经过730日＋180日的次日2017年3月26日起算。至于被告辩称违约金明显高于实际损失，请求调低的问题。原告依合同约定的标准主张违约金，既有合同依据，标准也低于同期一年期贷款利息。被告的抗辩理由不予采纳。综上，自逾期之日即2017年3月26日至2018年8月25日，被告应向原告支付逾期办证违约金24464元（473201元×0.1‰×517天）。之后的2018年8月26日起至合同约定的被告应向登记机关申请办证之日止的逾期办证违约金，按前述方式计算，每年支付一次；不足一年的，按实际时间支付。 关于原告主张被告应为原告提供温泉入户的设备并保障温泉到户的使用功能问题。本案中，原、被告双方所签订的《合同》附件三《装饰、设备标准》第10条第3项载明“温泉入户”，从合同的文本内容来理解、判断，该条款系在装饰、设备项下，合同条款未涉及温泉水入户方式的约定，也未约定违约责任。经本院现场勘察，被告已在涉案房屋所在小区铺设了温泉管道，从温泉主井接入温泉水后经自备蓄水池加热循环、加压、过滤后向包括原告在内的购房人所购买的房屋内供应温泉水，被告已完成了温泉设备安装到位的义务。另外，开采温泉资源，需经行政特许审批，涉案房屋所在小区温泉入户项目是否已经审批通过，原、被告双方均未能提交证据证明，温泉水入户受客观条件限制，是否具备履行条件尚未可知。因此，原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告海南信伟实业有限公司应于本判决生效且具备不动产权证办理条件后三十日内，为原告白巧玲办理位于××县房的不动产权证书； 二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白巧玲支付逾期办证违约金（以房屋总价款473201元为本金，按照每日万分之一的标准，支付自2017年3月26日起至2018年8月25日的逾期办证违约金24464元。之后的2018年8月26日起至合同约定的被告应向登记机关申请办证之日止的逾期办证违约金，按前述方式计算，每年支付一次；不足一年的，按实际时间支付。）； 三、驳回原告白巧玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1689元（原告已预交），由原告白巧玲负担1142元，由被告海南信伟实业有限公司负担547元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  姜慧娇 审 判 员  陶美沙 人民陪审员  徐清玲 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  黄英鹏 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第五条 本解释自2018年7月23日起施行。 本解释施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。