江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0324民初6182号 原告：闫永林（案外人），男，1968年12月1日生，汉族，住宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：朱洪刚，江苏楚地律师事务所律师。 被告：杨雁宾（申请执行人），男，1980年2月9日生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：邵彩霞，上海众华律师事务所律师。 第三人：睢宁八里商业城管理有限公司（被执行人），统一社会信用代码91320324695518999L，住所地睢宁县高作镇八里村徐淮路南侧****。 法定代表人：肖国和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阮经钟，该公司员工。 委托诉讼代理人：钦成卫，该公司法律顾问。 原告闫永林与被告杨雁宾、第三人睢宁八里商业城管理有限公司（以下简称：八里商业城）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年9月17日公开开庭进行了审理。原告闫永林的委托诉讼代理人朱洪刚，被告杨雁宾的委托诉讼代理人邵彩霞，第三人八里商业城的委托诉讼代理人钦成卫，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，八里商业城因工程建设需要，累计向杨雁宾的父亲杨建华借款本息合计514万元，并出具借据。借款后该公司以房产折抵部分借款，剩余款项未还。杨建华于2016年5月31日去世，继承人杨雁宾向本院申请诉前保全，本院于2016年8月8日作出（2016）苏0324财保274号民事裁定书，查封了八里商业城名下坐落于睢宁县。后杨雁宾在法定期限内提起诉讼，本院于2016年8月26日立案受理。经公开开庭审理，于2017年1月16日作出（2016）苏0324民初5462号民事判决书，判决八里商业城于本判决发生法律效力之日起十日内偿还杨雁宾借款本金172万元和利息（利息计算：以514万元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2014年12月31日起计算至2015年12月31日止，以172万元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2015年12月31日起计算至实际履行之日止。）；驳回杨雁宾的其他诉讼请求。八里商业城不服该判决，提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，八里商业城未按期履行义务，本院根据杨雁宾的申请，于2017年9月20日立案执行，执行案号为（2017）苏0324执3274号。 在该案执行过程中，案外人闫永林认为八里商业城已将上述查封房产折价抵偿其工程款，该房产应归其所有，向本院提出执行异议，请求解除对上述五套房产的查封并停止对该房产的执行。本院于2018年7月3日立案审查，并于2018年7月16日作出（2018）苏0324执异78号执行裁定书，驳回了案外人闫永林的异议请求。闫永林不服，提起本案诉讼。 原告闫永林向本院提出诉讼请求：要求立即停止对第三人名下位于睢宁县八里金属机电产业园钢铁北路88号10号楼2-124号、2-125号、2-126号、2-127号、2-128号五处房产的强制执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：因第三人八里商业城拖欠原告的工程款，双方于2014年4月12日，签订了工程抵款协议书，约定第三人将其名下包括涉案房产在内的十套房产折价抵偿原告工程款8686912元。协议签订后，原告实际占有了以上房产，后因第三人的原因，涉案五套房产迟迟未能办理过户手续。涉案工程抵款协议书系双方真实意思表示，合法有效，且已实际履行，未有办理过户手续，原告没有过错，因此原告所享有的权利，足以排除强制执行。在得知涉案房产被查封后，原告已经提出执行异议，但法院驳回了原告的异议申请。为维护原告的合法权利，故诉至人民法院，请求依法判如所请。 被告杨雁宾辩称，睢宁县人民人民法院（2018）苏0324执异78号执行裁定书，认定事实清楚、适用法律正确，应当予以支持。原告要求停止对涉案房产的强制执行并解除查封，无事实和法律依据。首先，涉案房产与保全房产的房号不一致，并非同一房产。其次，原告主张的以房抵债相关证据不真实，原告施工的具体工程不明确，涉案房产也并非原告施工建设，依法不享有优先受偿权。第三，双方没有签订合法有效的书面房屋买卖合同，也没有任何款项交付的证据，在被法院查封前原告并未实际占有涉案房产。该房产登记在第三人名下，没有办理网签手续，也没有其他任何权利限制，早已具备过户登记条件，但是原告至今未办理，不能取得该房产的物权，不能排除强制执行。请求依法驳回原告的异议请求。 第三人八里商业城述称，在法院查封之前双方已经签订了以房抵款协议，该协议系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，能够证明原告与第三人之间存在建设工程施工合同关系，且在当时第三人欠付原告工程款的事实。既然双方系以房抵款，就应该视为购房款已经支付。双方抵房协议签订后，第三人就将涉案房屋实际交付给原告，根据原告所提供的证据能够证明，原告在法院查封之前已经实际占有了涉案房屋，涉案房屋已在原告实际控制之下。第三人已将其中的五套房屋办理了网签手续，涉案的五套房屋原告多次要求办理网签手续，但因原告在后期工程施工等原因，第三人一直未予配合办理。被告对第三人仅享有普通债权，而原告以房抵款且在实际占有的情况下，具有准物权的性质，应当优于普通债权。故原告权利可以排除强制执行，请求支持原告诉请。 经本院审理查明：2012年11月15日，江苏博大建筑安装工程公司与第三人签订建设工程施工合同补充协议一份，约定由江苏博大建筑安装工程公司承建江苏八里商业城A13、A14、A17、A19号楼工程。2013年6月18日，江苏博大建筑安装工程公司向第三人出具委托书一份，委托原告闫永林作为该公司代理人，代表公司对项目进行施工、结算、签字等工作。委托人有审计、决算、包括以房冲抵工程款的签字权，委托时间直至项目全部结束。2013年9月10日，江苏博大建筑安装工程公司与第三人又签订建设工程施工合同一份，约定由江苏博大建筑安装工程公司承建江苏八里商业城13、14、17、19号楼地下室工程，该合同于2014年11月28日，在睢宁县住房和城乡建设局办理了备案。 审理过程中，原告提供工程抵款协议书复印件一份，证明第三人因欠付原告工程款，双方于2014年4月12日签订以房抵款协议，抵款总额为8686912元。双方于2014年10月21日，签订了抵款部分房产的《商品房定购协议单》，订购单上注明了房号、面积、单价及总价等信息，第三人为原告出具了房款及场地款的收据。涉案房产于2013年即取得商品房预售许可手续，但是至今未有办理网签和产权登记手续。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。经依法登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产登记在第三人八里商业城名下，原告认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，有权提起执行异议之诉，但应当承担相应的举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上条件必须同时满足，否则即不足以排除强制执行。结合本案案情，对上述条件分述如下： 一、查封前原告是否签订了合法有效的书面买卖合同。 虽然原告及第三人均未提供工程抵款协议书的原件，但是根据双方签订的商品房定购协议单及房款收据，结合另外五套房产的过户情况，能够认定双方之间确实存在以房抵款的事实。因为房号的编制问题，出现了工程抵款协议约定的房号与房产局登记的房号不一致的情形，但是根据第三人出具的证明以及另外五套房产的处分情况，能够确定涉案的五套房产与工程抵款协议中的房产实为同一房产。双方签订的商品房定购协议单，具备了商品房买卖合同的主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认为商品房买卖合同。双方签订商品房定购协议单的时间为2014年10月21日，而本院查封涉案房产的时间为2016年8月8日，故应当认定在本院查封涉案房产之前，双方已经签订了合法有效的书面买卖合同。 二、查封前原告是否已经合法占有该房产。 原告主张其已经占有并使用涉案房产多年，并向本院提交了物业费票据及部分照片。但是其提供的收据明显系后补的，不具有真实性，本院依法不予认定。其提供的照片也认可是起诉之后才拍摄，也无法证明在查封前已经实际占有，故原告该项主张证据不足，本院不予支持。结合执行法官现场勘查并告知装修人员停止施工的事实，能够认定涉案房产在今年三、四月份才进行装修。故本院认定，在查封前原告未有实际占有涉案房产。 三、原告是否已经支付了全部购房款。 因原告闫永林与八里商业城之间存在建设工程施工合同关系，八里商业城明确认可欠付原告工程款及以房抵款的事实，且双方签订了商品房定购协议单，故本院对于双方之间以房抵债的事实依法予以认定。以房抵款系双方真实意思表示，不违反法律规定，抵款合同依法成立并生效，具有支付购房款的同等效力。故应当认定原告已经支付了全部购房款。 四、对于未办理过户登记，原告是否存在过错。 涉案房产于2013年取得商品房预售许可手续，原告通过以房抵债方式取得涉案房产，双方于2014年4月12日即达成了以房抵款协议，并于2014年10月21日签订了商品房定购协议单，却直到本院2016年8月8日查封该房产时，仍未办理网签和产权登记手续。原告当时抵款获得十套房产，其中五套房产已经办理了网签手续，而涉案五套房产也早已具备了办理网签及产权过户登记的条件，原告却迟迟未有办理，根本目的在于免交一次税收，其主观上存在过错，放任了风险的发生；客观上也未有采取积极、有效的手段，督促八里商业城为其办理网签手续，也存在明显过错。故本院认定原告对于未办理过户登记具有过错。 综上，虽然原告与第三人签订了书面购房合同，且付清了购房款，但其并无证据证明在本院查封前已经实际占有了涉案房产，且对于未办理网签及产权登记手续存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，涉案房产尚未发生物权变动的效力，原告尚未取得涉案房产的物权所有权，从物权归属上，该不动产仍属于第三人八里商业城所有。虽然原告与第三人系建设工程以房抵款，但是用于充抵工程款的涉案房产并非原告所建，其不能享有建设工程优先权。故原告的权利不足以排除对涉案房产的执行，其诉讼请求本院依法不予支持。 据原告陈述，涉案工程至今尚未全部完工，双方尚未进行最终结算，虽然双方达成以房抵款协议，但是由于房产被法院查封，造成原告抵款目的无法实现，双方可以通过其他途径另行解决。 依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告闫永林的诉讼请求。 本案案件受理费22800元，由原告闫永林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘宝玉 审 判 员  刘彦军 人民陪审员  赵永康 二〇一八年十二月十八日 法官助理倪芬 书记员胡慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。