广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0481民初1703号 原告：李钊发，男，1965年7月11日出生，汉族，广西梧州市人，住梧州市碟山区。 原告：赵燕妮，女，1984年5月7日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 两原告共同委托诉讼代理人：吴瑶，广西昌义律师事务所执业律师。 被告：广西梧州金桂珠宝首饰有限公司，住所：梧州市龙圩区龙圩镇苍海路**苍海展示中心。统一社会信用代码91450400MA5MUWPX6E。 法定代表人：林云。 被告：岑溪市金航珠宝店，住所：岑溪市解放大道**。统一社会信用代码92450481MA5N1EEBXB。 经营者：张梓航，男，1994年7月21日出生，黑龙江省五常市人，，住深圳市福田区 被告：张梓航，男，1994年7月21日出生，，住深圳市福田区 被告：漆超群，男，1985年11月17日出生，汉族，江西省南昌市人，，住江西省南昌市南昌县 原告李钊发、赵燕妮与被告广西梧州金桂珠宝首饰有限公司（以下简称珠宝公司）、岑溪市金航珠宝店（以下简称珠宝店）、张梓航、漆超群一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李钊发、赵燕妮及其共同委托诉讼代理人吴瑶到庭参加了诉讼，被告珠宝公司、珠宝店、张梓航经本院传票传唤及被告漆超群经本院公告传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李钊发、赵燕妮向本院提出诉讼请求：1.请求判准解除原告与被告张梓航于2018年1月26日签订的《房屋（商铺）租赁合同》；2.请求判令四被告支付违约金102667元给原告；3.请求判令四被告支付拖欠的水电费共1404.33元；4.请求判令四被告支付原告因本案诉讼而支出的律师费5183元；5.本案的诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2018年1月26日，被告张梓航委托被告漆超群与原告签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定被告张梓航租赁原告位于岑溪市解放大道XX号的一、二楼，租赁期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止，年租金为28万元整，被告张梓航租赁该房屋的用途是经营“金一”品牌商品等内容。签订合同后，被告按约向原告支付了一万元的保证金及半年的租金，并对租赁的商铺进行装修和经营。事后经了解租赁的商铺的实际经营者是被告金桂珠宝首饰公司。2018年7月4日，原告发现被告已停业十多天，并且没有按照合同约定在6月30日前支付下半年的租金，于是原告向被告金桂珠宝首饰公司的联系人易焕贞及被告张梓航、漆超群均发送了催交租金通知。2018年7月12日，易焕贞将被告金桂珠宝首饰公司因店铺人流不足无法经营下去提出退租的申请书通过短信的方式发送给原告，原告答复被告金桂珠宝首饰公司如需退租，须以书面形式正式通知原告，并办理相关手续。2018年7月16日，易焕贞以短信的方式将退租协议书发给原告，协议约定被告张梓航同意因提前退租违约行为赔偿原告各项损失共计124332元，原告同意按该协议书的方案办理退租。17日，在原告找被告办理退租手续时，被告又以各种理由推延时间。18日原告再次向被告公司、张梓航、漆超群发送催交租金通知。被告金桂珠宝首饰公司的易焕贞发送了一份通知给原告，以张梓航的名义要求退租。此后原告多次找被告协商办理退租手续，被告金桂珠宝首饰公司均以各种理由拖延，而被告张梓航和漆超群则对原告的催交租金通知不予理会。四被告在上半年租期到后没有按时交租金，也没有按照合同约定提前三个月书面通知原告，仅以短信方式通知原告需提前退租，亦没有办理相关退租手续。四被告的上述行为属于违约，因被告的违约行为需向原告支付和赔偿的款项有：1.根据双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》第六条第2款的约定，应向原告支付年租金的20％即56000元违约金；2.根据双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》第六条第6款的约定，应向原告支付2个月的租金46667元；3.被告在租赁期间拖欠的水电费为1404.33元；4.原告为本案诉讼顺利进行，支出律师费5183元，根据《房屋（商铺）租赁合同》第六条第7款的约定，该律师费由被告承担。以上各项损失共计109254.33元。为维护原告的合法权益，根据有关法律法规的规定，向人民法院提起诉讼，请依法判准上述诉讼请求。 原告李钊发、赵燕妮向法庭提供的证据及拟证明的主张： 1.身份证复印件，拟证明原告的身份情况； 2.房屋所有权证复印件，拟证明本案租赁的房屋位于岑溪市解放大道XX号，所有权人是两原告； 3.国家企业信用信息公示系统打印单复印件、电脑咨询单复印件、身份证复印件，拟证明被告珠宝公司、珠宝店、张梓航、漆超群的身份情况； 4.房屋（店铺）租赁合同复印件，拟证明2018年1月26日，被告张梓航委托被告漆超群与原告签订《房屋（商铺）租赁合同》，租赁原告名下位于岑溪市解放大道XX号商铺的情况； 5.照片、短信截图复印件，拟证明被告在租赁原告的商铺里经营品牌为“金一”的珠宝店，2018年6月30日第二期租金的支付时间到后，被告没有支付租金，原告通过电话、短信等联系方式向几被告催收租金的情况； 6.客户抄表结算复核单、发票、水费收款凭据原件，拟证明被告拖欠缴纳的水电费共计1404.33元； 7.合同原件、发票原件、广西律师行业服务收费标准及管理办法，拟证明原告为本案诉讼支出律师费5138元； 8.录音光碟，拟证明原告在2018年7月-8月多次电话找到四被告，要求和四被告就解决租金、终止合同以及违约金的问题进行协商，都没有结果。 被告珠宝公司、珠宝店、张梓航、漆超群未作答辩，也未向法庭提供证据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告珠宝公司、珠宝店、张梓航、漆超群经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。对原告所提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月26日，被告张梓航委托被告漆超群与原告签订《房屋（商铺）租赁合同》，租赁原告名下位于岑溪市解放大道XX号房屋，租赁期限为三年即自2018年2月1日起至2021年1月31日止，租金每年280000元，租金每半年提前一个月支付一次，双方还对租赁期间产生的水、电费用，房屋交付、装修、维修、转租、交还及相关通知义务进行了约定，另外，双方还就违约责任进行了约定。双方签订合同后，被告通过第三人向原告支付了半年租金140000元及租房保证金10000元，被告张梓航租赁原告房屋用于经营“岑溪市金航珠宝店”。2018年7月，被告珠宝店停止营业，至2018年7月31日，被告珠宝店将全部东西搬离租赁原告位于岑溪市解放大道XX号房屋。由于被告珠宝店停止营业且未按约定期限向原告支付租金，原告经与被告方沟通明确被告不再承租后，于2018年8月1日将房屋另行出租，租金每月17000元。原告按合同约定主张被告支付违约金，包括1.年租金20%即280000×20%＝56000元；2.2个月的租金即280000÷12×2＝46667元（四舍五入到个位数），共102667元。被告珠宝店停止营业前产生了水费15.75元、电费1388.58元，水电费共1404.33元。原告按合同约定主张被告支付律师费5183元。 另查明，原告李钊发、赵燕妮双方为夫妻关系。被告珠宝店成立于2018年2月1日，是经岑溪市市场监督管理局登记注册的个体工商户，经营者是张梓航，主营范围：珠宝首饰、工艺品、美术品、文化用品批发及零售。被告珠宝公司成立于2017年11月1日，是经梧州市工商行政管理局登记注册的有限责任公司，法定代表人是林云，经营范围：贵金属首饰、珠宝首饰及工艺美术品的生产、加工、设计、批发、零售等。 本院认为，原告李钊发、赵燕妮与被告张梓航签订的《房屋（商铺）租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，各方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告李钊发、赵燕妮依约向被告张梓航交付了涉案房屋，被告张梓航也应按约支付了2018年7月31日之前的租金。被告张梓航在2018年6月30日前未按合同约定提前一个月向原告支付租金，且自2018年8月1日起不再经营“岑溪市金航珠宝店”，被告张梓航也未按合同约定提前三个月向原告提出退租，被告张梓航的行为构成违约，故对原告李钊发、赵燕妮主张被告张梓航向其支付违约金的诉求，本院予以支持，原告李钊发、赵燕妮于2018年8月1日将房屋另行出租给第三人，每月租金17000元，本院对原告的租金损失酌定为：原告与被告张梓航租赁合同约定的半年租金与新租赁合同约定的半年租金之间的差额，即140000元-17000元/月×6个月＝38000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”规定，对原告李钊发、赵燕妮主张被告张梓航支付违约金，本院酌情支持38000+38000×30%=49400元。对原告李钊发、赵燕妮主张被告张梓航支付租赁期间拖欠的水电费1404.33元，本院予以支持。对原告李钊发、赵燕妮主张被告张梓航支付律师费5183元，系双方合同约定的违约责任范围，本院亦予以支持。原告李钊发、赵燕妮在签订合同时收取了租房保证金10000元，应在赔偿总额予以扣减。原告李钊发、赵燕妮与被告张梓航双方签订的房屋（商铺）租赁合同实际已终止，对原告李钊发、赵燕妮诉请解除与被告张梓航于2018年1月26日签订的房屋（商铺）租赁合同，本院予以支持。对原告李钊发、赵燕妮诉请被告漆超群承担违约责任，被告漆超群是受被告张梓航的委托与原告李钊发、赵燕妮签订合同，其不是合同缔约人，也不是实际承租人，故对原告李钊发、赵燕妮的该项诉请，本院不予支持。对原告李钊发、赵燕妮诉请被告珠宝店承担违约责任，因被告珠宝店已终止营业，不再具备承担违约责任的能力，其应承担的责任应由经营者张梓航承受，故对原告李钊发、赵燕妮的该项诉请，本院不予支持。对原告李钊发、赵燕妮诉请被告珠宝公司承担违约责任，原告认为被告珠宝公司直接管理被告珠宝店，被告珠宝公司才是实际承租人，但原告并未提供充分证据证明被告珠宝公司与被告珠宝店的关系，亦未就被告珠宝公司作为实际承租人向法庭提供充分证据予以证实，故对原告李钊发、赵燕妮的该项诉请，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告李钊发、赵燕妮与被告张梓航于2018年1月26日签订的《房屋（商铺）租赁合同》； 二、被告张梓航应支付违约金人民币49400元给原告李钊发、赵燕妮； 三、被告张梓航应支付拖欠的水电费人民币1404.33元给原告李钊发、赵燕妮； 四、被告张梓航应支付律师费人民币5183元原告李钊发、赵燕妮； 五、驳回原告李钊发、赵燕妮的其他诉讼请求。 以上二、三、四项合计55987.33元，扣减原告李钊发、赵燕妮在签订合同时收取的租房保证金10000元，被告张梓航还应支付人民币45987.33元给原告李钊发、赵燕妮。 本案案件受理费2485元、公告费560（原告均已预交），合计3045元，由被告张梓航负担。 上述义务人应履行之款，限在本判决生效之日起10日内，交到本院或直接汇入本院帐户（帐户：岑溪市人民法院，帐号：21×××15，开户行：中国工商银行岑溪市支行），由本院转给权利人。 义务人未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人向本院申请执行期限为本判决书确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃石金 人民陪审员  余雨骏 人民陪审员  赵 平 二〇一八年十二月二十七日 法官助理  王支芳 书 记 员  徐伟孔