北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初1690号原告:刘文龙，男，1959年6月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐发东，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宏伟，北京百朗律师事务所律师。被告：北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会，住所地北京市丰台区南苑乡槐房村槐房路。法定代表人：康永生，主任。被告：北京世纪开元房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南苑乡槐房村（槐房联合公司院内）。法定代表人：张洪，总经理。二被告委托诉讼代理人：于瀚然，北京市嘉安律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：张建石，北京市嘉安律师事务所实习律师。原告刘文龙与被告北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会（以下简称槐房村委会）、北京世纪开元房地产开发有限公司（以下简称世纪开元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文龙及其委托诉讼代理人徐发东、赵宏伟，被告槐房村委会、世纪开元公司的委托诉讼代理人于瀚然、张建石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令槐房村委会继续履行《宅基地腾退安置补偿协议书》，立即向我交付一套面积为77.92平方米的按经济适用房管理的产权房，并办理过户登记手续；2.判令槐房村委会向我支付2016年1月1日至2018年12月31日的周转补助费198000元，并自2019年1月1日起，于每年6月1日向我支付当年的周转补助费（按照2000元/人/月的标准计算）直至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁房之日止；3.请求判令槐房村委会向我赔偿因其迟延交付房屋造成的经济损失：自2016年4月15日起，按照每月5000元的标准计算至其实际交付符合法定和约定交付使用条件的回迁房之日止；4.请求判令世纪开元公司对槐房村委会上述交房和付款义务承担连带责任。事实与理由：我是北京市丰台区南苑乡槐房村村民，槐房村委会是根据“城乡一体化”建设整治工作部署，负责组织实施槐房村腾退工作的主体，世纪开元公司是该项目回迁安置房的建设主体。2011年10月11日，我与槐房村委会签订了《宅基地腾退安置补偿协议书》，约定我将位于北京市丰台区南苑乡槐房村12号宅基地面积233.81平方米、建筑面积115.37平方米的院落腾退，槐房村委会向我支付腾退补偿款和腾退所得款。同时《协议书》约定，我按照3800元/平方米的价格购买位于德鑫嘉园A6号楼2单元901号的回迁安置房，建筑面积为77.92平方米，购房款总计296096元。签订《协议书》后，我依约完成了腾退院落和交付购房款的义务，购房款由世纪开元公司收取。2016年4月15日，槐房村委会和世纪开元公司向包括我在内的全体被腾退人交房，但其交付的房屋没有办理竣工验收手续。此外，北京市国土资源局认定槐房村回迁房三期项目涉嫌“未供即用”行为，并对世纪开元公司作出京国土（丰）分局罚字【2016】第11号《行政处罚决定书》，要求世纪开元公司退还该地块，没收在非法占用土地上新建的房屋。因此，我认为二被告交付的房屋既不具备交付使用条件，也不具备办理产权证的条件，二被告履行合同不符合约定，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任。现槐房村回迁房一期项目中尚有空置房屋，按照相关规定一期项目中的房屋可用于三期项目的安置，在三期回迁房不具备交付条件的情况下，我有权要求二被告向我提供一套一期回迁房。此外，槐房村委会未向我发放2016年1月1日至今的周转补助费，也构成违约。因2010年制订的周转补助费标准过低，不足以弥补我的租房费用，对于2017年1月1日起的周转费，二被告应当参考2017年制订的《南苑村棚户区改造和环境整治项目宅基地腾退补偿安置办法》中的规定按照2000元/人/月的标准向我支付。因协议中约定的周转费既不足以支付我租赁一套房屋的租金，更不能满足协议中约定的回迁房可能给我带来的预期利益，故二被告应另行向我赔偿损失。上述诉讼请求中，第二项主要针对实际发生的租房损失，第三项主要针对收房后将房屋出租的预期利益损失。综上，为维护自身合法权益，我依法起诉，望判如所请。槐房村委会、世纪开元公司辩称，对于刘文龙主张的第一项诉讼请求，槐房村委会同意按照双方签订的拆迁安置补偿协议中约定的地址向刘文龙交付房屋一套，待槐房回迁房三期房屋整体办理完毕相应手续后，同意配合刘文龙办理上述房屋的产权转移登记手续。不同意其主张的将安置房屋调换为一期房屋，因为合同中约定的为三期房屋。对于第二项诉讼请求，槐房村委会同意按照1500元/人/月的标准向刘文龙支付周转补助费，直至其办理收房手续之日或协议中约定的房屋具备法定交付条件，即房屋办理完毕竣工验收手续并经相关部门备案之日。不同意第三项诉讼请求，因为已经通过周转费对刘文龙进行了周转期间的补偿，根据经济适用住房管理办法第33条的规定，个人购买的经济适用住房取得完全产权之前不得用于出租经营，本案所涉房屋系参照经济适用住房管理的房屋，应该适用该条款的规定，且本案属于合同纠纷，在合同纠纷中没有明确法律规定应该对预期利益进行补偿。对于第四项诉讼请求，世纪开元公司同意对槐房村委会上述交房和付款义务承担连带责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月11日，北京市丰台区南苑乡槐房村腾退办公室（腾退人、甲方）与刘文龙（被腾退人、乙方）签订《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退安置补偿协议书》（以下简称《腾退安置补偿协议书》），约定：乙方腾退的宅基地位于北京市丰台区南苑乡槐房村12号，确认宅基地面积233.81平方米，建筑面积115.37平方米，应安置人口3人，分别是：刘文龙、之妻马赛、之女刘心怡；甲方按照腾退补偿标准给予乙方腾退补偿款1640522元；奖励费、补助费及周转补助费统称为腾退所得款，用于乙方购买安置用房等各项开销，腾退所得款总计927330元；自2011年10月至2012年9月周转补助费1500/人/月标准计算，共计54000元；腾退安置面积156.53平方米（指标内面积150平方米，购房款为3800元/平方米；指标外面积6.53平方米，购房款为8000元/平方米），购房总款622240元；乙方腾退购买安置房共计2套，德鑫嘉园7号楼2单元401号2居室（建筑面积78.61平方米）、德鑫嘉园A6号楼2单元901号2居室（建筑面积77.92平方米）；乙方补偿款及所得款抵扣购房款后余款为1945612元；甲方应当在乙方腾退原有住房十五个工作日内，将余款向乙方开具领款凭证，由乙方按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款；甲方未按约定期限向乙方付清款项的，应按余款支付违约金，支付比例为每天万分之一点五；本协议未尽事宜以槐房村腾退改造方案及实施细则为准；本协议自甲、乙双方签字或者盖章后生效。上述协议签订后，槐房村委会向刘文龙支付了补偿款项，刘文龙向世纪开元公司支付了购房款。槐房村委会于2010年12月6日发布了《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退补偿安置方案》（以下简称《槐房村补偿安置方案》），载明：本方案所称的“腾退人”指槐房村委会，被腾退人指腾退范围内持有宅基地批单或村民腾退办公室认定后的宅基地使用权人；符合本方案条件的被腾退人以产权院为单位，可选择货币补偿或补偿安置房两种方式，但每产权院只可选择一种补偿方式；选择定向安置方式的被腾退人，腾退人在与其签订定向补偿安置协议时，给予周转补助费为每月每人1500元；周转补助期限为自腾退房屋之日至办理定向安置房入住手续之日，每年发放一次周转费；安置房的性质是按经济适用房管理的产权房；安置房有一居室、两居室、三居室三种户型，每种户型的精确面积在竣工后以测绘单位出具的测量成果为准；本补偿安置方案未尽事宜，由村委会制定并经村民代表大会讨论通过后生效。《腾退安置补偿协议书》中约定的德鑫嘉园A6号楼2单元901号房屋位于槐房村回迁房三期项目，针对该项目，北京市国土资源局于2016年2月2日向李智等同志出具编号为2016007的《国土资源涉嫌违法行为举报事项告知书》，载明：“经核查，槐房村回迁房三期项目位于槐房西路以西，新宫地铁站东北200米处，占地面积19.11公顷，建设主体为世纪开元公司。土地利用总体规划（2006-2020）为建设用地区、土地利用现状地类为建设用地。该项目于2013年8月开工建设，2015年12月项目主体竣工，现正在进行小市政建设。该项目是我市保障性安居工程，已取得立项、规划、预审、征地批复等相关审批手续，正在办理供地手续。按照《土地管理法》等相关规定，槐房村回迁房三期项目涉嫌‘未供即用’行为，我局已责成丰台分局对该项目依法进行查处。”2016年4月8日，北京市国土资源局对世纪开元公司做出京国土（丰）分局罚字【2016】第11号《行政处罚决定书》，以“世纪开元公司在未取得供地手续的情况下，于2013年8月擅自在北京市丰台区南苑乡槐房西路以东、新宫地铁站东北200米、非法占用国有建设用地113809.4平方米建房，规划用途为城镇建设用地区，已建成建筑面积389046.46平方米”为由，作出以下处罚决定：“责令世纪开元公司自收到本行政处罚决定书之日起，退还非法占用的位于北京市丰台区南苑乡槐房西路以东、新宫地铁站东北200米的国有建设用地113809.4平方米，没收在非法占用的土地上新建房屋389046.46平方米和其他设施”。2016年7月7日，北京市国土资源局丰台分局向丰台区人民政府报送《关于对槐房村农民安置房三期及居住服务商业配套项目违法案件地上建筑物实施没收的请示》（京国土丰【2016】88号），内容如下：“区政府：我区南苑乡槐房村农民安置房三期及居住服务商业配套项目属于符合土地利用总体规划未供即用违法用地，项目开发主体为世纪开元公司，目前该项目已取得规划、立项、征地等审批手续，在未取得供地手续的情况下先行进行了建设，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十三条、第五十四条的规定，按照我市有关要求，此类案件需处罚后方可依规补办用地手续。我分局根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，已对世纪开元公司做出了退还位于北京市丰台区槐房西路以东、新宫地铁站东北200米的国有建设用地113809.4平方米，没收建筑物389046.46平方米和其他设施的行政处罚决定。按照市国土局《关于行政处罚没收矿产品、建筑物或其他设施处置工作的通知》（京国土监【2014】515号）和《关于行政处罚没收矿产品、建筑物或其他设施处置工作的函》（京国土监函【2014】1179号）要求，需请区政府对上述符合土地利用规划的地上建筑物、构筑物和附属设施实施没收。妥否，请批示。”丰台区人民政府于2016年7月9日对上述请示作出了批示。后南苑乡人民政府向丰台区人民政府申请返还槐房村农民回迁安置房三期项目土地、回迁房及其他设施，丰台区人民政府于2017年3月27日对南苑乡《关于槐房村农民回迁安置房三期项目土地、回迁房及其他设施申请返还的请示》作出“拟同意”的批示。2018年12月18日，北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局向南苑乡人民政府出具《北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局关于协助提供南苑乡槐房新村二期、三期农民回迁安置房项目规划验收情况的复函》，载明：“你单位来函中提及的‘槐房新村三期’项目，经查阅有关资料，目前尚未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等前期手续，尚不具备申报规划验收条件。待该项目符合规划验收条件时，我局将依建设单位申请进行规划验收。”另查，槐房村回迁房三期项目建设时除取得立项、规划、预审、征地批复等相关审批手续外，另通过了节能审查、人防工程初步设计审核、绿地规划方案审核，取得了建设工程竣工验收消防备案凭证、城镇污水排入排水管网许可证，但现在立项、规划等手续已经过期，目前正在补办相关手续。2016年4月15日，二被告开始办理回迁房三期项目的入住手续，但刘文龙以其交付的房屋未办理竣工验收手续、不具备办理产权证的条件为由拒绝收房。对于协议中约定的德鑫嘉园7号楼2单元401号房屋，刘文龙自认于2013年初收房。另，刘文龙主张槐房回迁房一期项目中尚有剩余房源且可用于三期项目安置，槐房村委会不同意为其调换一期房屋。槐房村委会已向刘文龙支付了2015年12月31日之前的周转费。2017年9月，北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会制定了《南苑村棚户区改造和环境整治项目宅基地腾退补偿安置办法》（以下简称《南苑村补偿安置办法》），该办法中规定的周转补助费为2000元/人/月。本院认为，首先，关于刘文龙主张的将安置房屋调换为一期房屋，调换房屋系对合同内容的变更，而变更合同需经双方当事人协商一致，因此，即使一期房屋可以用于三期项目的安置，在槐房村委会不同意调换房屋的情况下，本院对于刘文龙该项诉讼请求难以支持。其次，关于刘文龙主张的周转费，庭审中，槐房村委会和世纪开元公司同意连带向其支付2016年1月1日始至其办理收房手续之日或协议中约定的房屋办理完毕竣工验收手续并经相关部门备案之日止的周转费，依据本案情况，本院将支付周转费的截止日确定为协议中约定房屋的交付之日。关于周转费的支付标准，依据《槐房村补偿安置方案》并参考《南苑村补偿安置办法》中规定的周转费标准，本院依法确认为：2016年1月1日至2016年12月31日期间，周转费按照1500元/人/月计算；自2017年1月1日始，周转费按照2000元/人/月计算。对于2019年1月1日始的周转费的支付时间，本院依法确认为每年6月30日前支付当年的周转费。最后，关于刘文龙主张的损失赔偿，其依据不足，本院不予支持。此外，本院另需指出，依据《腾退安置补偿协议书》中的约定和《槐房村补偿安置方案》中的规定，槐房村委会应向刘文龙提供的安置房屋为按经济适用房管理的产权房，槐房村委会未能如期交房的行为构成违约，二被告应尽快补办相关手续，早日为被安置人提供符合交付条件的房屋，保障被安置人的合法权益。考虑此情形，本院确认刘文龙提出的前两项诉讼请求所产生的诉讼费用均由槐房村委会和世纪开元公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会和北京世纪开元房地产开发有限公司于本判决生效后7日内连带向刘文龙支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的周转费198000元。二、自2019年1月1日始，北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会和北京世纪开元房地产开发有限公司于每年6月30日前连带向刘文龙支付当年的周转费72000元，至《槐房村“城乡一体化”改造宅基地腾退安置补偿协议书》中载明的德鑫嘉园A6号楼2单元901号房屋交付之日止。三、驳回刘文龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10341元，由刘文龙负担3500元（已交纳），由北京市丰台区南苑乡槐房村村民委员会、北京世纪开元房地产开发有限公司各负担3420.5元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  马丽娟审 判 员  李桂华人民陪审员  王建民二〇一八年十二月二十八日书 记 员  周 明