浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0381民初14567号 原告：吴作武，男，1970年8月6日出生，汉族，住瑞安市。 委托代理人（特别授权）张盈盈、章宇波，浙江瑞大律师事务所律师。 被告：瑞安市陶山镇陶南村村民委员会，住所地瑞安市陶山镇陶南村。 法定代表人张福焕，村民委员会主任。 委托代理人（特别授权）林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。 原告吴作武与被告瑞安市陶山镇陶南村村民委员会合同纠纷一案，原告于2018年10月26日向本院起诉，本院于同日引导双方进行调解，后双方未达成调解协议。本院于2018年11月1日立案受理，依法由审判员娄晓钦适用简易程序于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告吴作武及其委托代理人张盈盈，被告瑞安市陶山镇陶南村村民委员会的委托代理人林浩毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴作武提出诉讼请求：一、确认原、被告于2008年4月10日签订的《陶南村旧村改造房屋拆迁安置协议书》（以下简称《安置协议书》）和2011年5月22日签订的《补充协议书》均合法有效；二、被告赔偿原告经济损失84000元（以每年租金12000元为基数，从2011年6月8日起计算至实际交房之日止，现暂算至2018年10月30日）。事实与理由：2008年4月10日，原、被告签订《安置协议书》，约定原告将自有的一间三层房屋拆除，被告给予安置房210平方米，被告不支付原告补偿款。2011年5月22日，双方又订立《补充协议书》，约定：一、拆迁户必须在2011年6月8日前把旧房拆平，一切建筑物等自行运走，否则按放弃处理，由村里统一拆除；二、拆迁户按规定的时间内拆除，村保证在整体拆平算起三年内交房给拆迁户；三、拆迁户按规定的时间内拆清，如各种原因本项目不能实施建造，有关损失由村承担等。现涉案旧村改造项目房屋建设至结顶，停止了投资建设。经原告多次向被告主张，被告均无法回复具体交房时间。自2011年4月份旧房拆除后，原告一直在外租房生活。被告迟延交房的行为已经构成违约，原告有权要求被告赔偿经济损失。 原告吴作武在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格； 二、《安置协议书》、《补充协议书》，拟证明原、被告之间形成房屋拆迁安置合同关系以及约定的具体情况； 三、房屋租赁合同，拟证明被告迟延交房导致原告租房居住支出的经济损失； 四、收条一份，拟证明原告已按租赁合同向房东支付租金12000元的事实； 五、不动产登记信息查询记录，拟证明原告所有已拆迁的房屋系原告名下唯一房屋的事实。 原告吴作武当庭补充提交了证据六旧村改造范围图和照片，拟证明黄则松的二间一层房屋于团块整体拆平前已作保留处理，是排除在旧村改造范围之外的。 被告瑞安市陶山镇陶南村村民委员会答辩称：被告对《安置协议书》和《补充协议书》的效力无异议。但被告没有拆迁主体资格，仅仅起到组织协调的作用，主体不适格；如涉及经济赔偿，应由村集体经济组织承担。即使被告主体适格，也不承担赔偿责任，理由如下：一、被告曾在2014年5月8日与施工方温州金潮房地产开发有限公司（以下简称金潮房开）签订了《开发建设协议书》，后又由陶南村股份经济合作社与金潮房开达成《补充协议》，约定金潮房开于2018年5月13日将安置房项目完工，逾期则按每月5万元支付逾期交房违约金。现金潮房开已预交了45万元违约金，其中的14.8万元已经由包括原告在内的部分改造户领取，其中原告领取了2000元。剩余302000元因各改造户内部分配出现矛盾，暂时未作分配，由陶南村股份经济合作社保管。根据被告与金潮房开达成的《开发建设协议书》第七条约定，金潮房开每年每户按1000元标准给各拆迁户。实际上，原告已经领取了2014年到2017年的租金损失补偿。如原告认为金潮房开支付的每年1000元金额过低，应该另案起诉金潮房开变更相应的合同约定。二、退一步讲，即使被告或者金潮房开需要另行支付原告租金损失，但原告并未举证证明其在2011年以来每年租金的实际支付情况。仅提供的2018年的租赁合同，真实性无法确定，也没有提供租金支付凭证。再退一步讲，即使原告在2018年支付12000元租金属实，也不能以2018年的房屋租金标准用于参照2011年的租金标准，2011年的租金标准远低于2018年。三、根据原、被告双方签订的《补充协议》第二条来看，被告保证在整体拆平算起三年内交房给拆迁户，但最后一户拆迁户黄则松签订拆迁协议的时间为2014年12月28日。以此时间推算三年，交房时间应该是2017年12月28日。而且，《补充协议》未明确约定逾期交房的责任承担方式。如金潮房开逾期交房，应由金潮房开承担相应责任。再者，《补充协议》第三条的前提是按规定时间拆清，事实上逾期交房的原因多方面，既有房开的原因，也有个别拆迁户的原因，故不能适用该条约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告瑞安市陶山镇陶南村村民委员会在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 一、被告与村民黄则松签订的《安置协议书》，拟证明旧村改造最后拆平房屋签订安置协议时间为2014年12月28日； 二、领款凭证，拟证明原告已经从被告和陶南村股份经济合作社处领取了2014至2017年租金损失补偿的事实； 三、被告与金潮房开签订的《协议书》、《补充协议》，拟证明被告与金潮房开约定如逾期交房一切责任由金潮房开承担，以及约定金潮房开自2018年5月13日起逾期交房则每月支付违约金5万元的事实； 四、违约金领取记录，拟证明金潮房开已经向被告及陶南村股份经济合作社支付逾期交房违约金45万元，其中14.8万元已由包括原告在内的部分拆迁户领取，剩余暂存于陶南村股份经济合作社的事实； 五、村委会会议记录，拟证明被告在2012年8月份经村民代表会议决定对拆迁户给予每户每年1000元租金补贴的事实。 原告提供的上述证据经庭审出示，被告质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据二的真实性无异议，仅能证明原告一户约定的房屋拆平时间，无法证明其他拆迁户也是这个时间。对证据三和证据四的真实性有异议，不能证明原告向房东支付租金12000元的事实，房东应该出庭作证接受质询。对证据五的真实性无异议，但对关联性有异议，与本案无关。对补充提交的证据六旧村改造范围图的真实性、合法性和关联性均无异议，但无法确定黄则松房屋是否有保留；对照片的真实性有异议，无法证明该房屋就系黄则松所有。 被告提供的上述证据经庭审出示，原告质证认为：对证据一，因黄则松未到庭，无法确定该协议的真实性。即使是真实的，也与房屋现在仍然尚未拆除的现状不符；而且即使是在2014年11月28日的基础上再加三年的话，交房时间应该在2017年11月28日，被告也构成逾期交房。对证据二的真实性和合法性无异议，但无法证明原告与被告约定房租租金损失为每年1000元。对证据三的真实性和合法性无法核实，即使是真实的，根据合同相对性也仅能证明被告与金潮房开关于逾期交房的约定，与原告无关。对证据四的真实性和合法性无异议，但仅能证明原告领取了2000元，并未明确款项性质。对证据五的真实性、合法性均无法确认，即使真实也是被告单方作出的决定，不是与原告的约定，对原告没有约束力。 原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院认定如下：对证据一予以认定。对证据二的真实性、合法性和关联性予以认定，可以证明原、被告之间形成房屋拆迁安置合同关系以及约定的具体情况的事实。对证据三和证据四，本院对证据的真实性无法确定，即使真实也不能据此作为计算租金损失的唯一参照标准。被告的相应质证意见，本院予以采信。对证据五，可以证明原告现名下无不动产登记的事实，可以证明原告有租房需求的可能性。被告的相应质证意见，本院不予采信。对证据六，根据证据二《补充协议书》第一条和第二条关于“拆迁户必须在2011年6月8日前把旧房拆平，村保证在整体拆平算起三年内交房给拆迁户”的约定，再结合被告答辩和提供的证据，被告从2014年开始以房开租金的名义向包括原告在内的各拆迁户每年发放1000元租金补贴，也就意味着2014年就应该是各方约定的安置房交付时间。因此，该证据与本案不具有关联性，本院本案中不作认定。 被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下：对证据一，本院本案中不作认定，理由同原告的证据六。对证据二，其中2015年7月30日和2015年11月30日的两份领款凭证可以明确看出领款原因为“中村房开租金”，租金登记表可以明确看出原告领取款项的原因为“中村租金，16.17年租金”，可见原告对于领取款项是租金损失补偿的事由是明知和同意的，可以证明被告的待证事实，本院予以认定。原告的相应质证意见，与查明的事实不符，本院不予采信。对证据三和证据四，本院在本案中对该证据的真实性无法确定，即使属实也仅能证明被告向各拆迁户发放的租金损失补偿的来源是金潮房开，但不能据此认定原告和金潮房开就逾期交房造成的租金损失达成协议。对证据五，可以证明被告通过村民代表会议讨论决定对拆迁户每年每户支付租金损失补偿1000元的事实，该决定因没有经过原告本人同意故对其不产生法律约束力，原告有权根据其与被告签订的合同依法主张租金损失；原告的相应质证意见，本院予以采信。但是，原告后续陆续领取租金损失的行为表明，实际上其对该会议决议内容是认可的；原告的相应质证意见，本院不予采信。 根据本院认定的上述证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年4月10日，原、被告签订《安置协议书》，约定原告将自有的一间三层房屋拆除，被告给予安置房210平方米，被告不支付原告补偿款。2011年5月22日，双方又订立《补充协议书》，约定：一、拆迁户必须在2011年6月8日前把旧房拆平，一切建筑物等自行运走，否则按放弃处理，由村里统一拆除；二、拆迁户按规定的时间内拆除，村保证在整体拆平算起三年内交房给拆迁户；三、拆迁户按规定的时间内拆清，如各种原因本项目不能实施建造，有关损失由村承担等。后被告因未按时向原告交付房屋，于2014年起至2017年止每年向原告支付租金损失1000元，原告签字确认予以领取。现被告仍未向原告交付安置房，也未支付2018年度的租金损失。 本院认为，原、被告对双方于2008年4月10日签订的《安置协议书》和2011年5月22日签订的《补充协议书》均合法有效并无异议，且经本院审查，两份合同的主体合格，内容合法，依法受法律保护。双方争议的焦点如下：一、原告租金损失的责任承担主体。二、被告逾期交房行为发生的开始时间。三、原告因被告逾期交房导致的租金损失的计算。本院具体论述如下： 一、原告租金损失的责任承担主体 原告与被告签订《安置协议书》和《补充协议书》，并未与金潮房开签订任何协议，根据合同相对性原理，向原告交付安置房屋的合同主体是被告，并非金潮房开。虽然被告与金潮房开关于逾期交房的租金损失达成协议，且经过村民代表大会表决，但未经原告同意则对原告不产生约束力。被告关于逾期交房责任承担主体是金潮房开的相应辩解理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告租金损失的责任承担主体是被告，并非金潮房开。 二、被告逾期交房行为发生的开始时间 正如本院上述证据分析，被告于2014年开始向原告每年支付租金损失至2017年并提供了相应证据，原告均予以领取且未提出异议，可见双方对于被告在2014年已经逾期交房的事实均无异议。根据《补充协议书》第一条和第二条关于“拆迁户必须在2011年6月8日前把旧房拆平，村保证在整体拆平算起三年内交房给拆迁户”的约定，可以认定双方约定的交房时间即为2014年6月7日。因此，被告逾期交房行为发生的开始时间为2014年6月8日。被告相应的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 三、原告因被告拆迁和逾期交房导致的租金损失的计算 原告未提供证据证明在2011年6月8日至2014年6月7日的三年建设房屋期间双方存在房屋租金损失承担的约定，且原告此前从未就此提出过异议，故本院对原告关于该期间租金损失的请求不予支持。原告签字确认后已经从被告处领取了2014年至2017年的租金损失，现又重新要求被告承担逾期交房的租金损失，于法无据，对该部分诉讼请求本院不予支持。因原告陆续领取租金损失的行为已表明其实际上对村民代表会议决议内容是认可的，故2018年的租金损失也应按照同样的标准计算。退一步讲，即使不按照村民代表会议决议的标准计算，因原告未提供原房屋相同或相近地段相近房屋的市场租金标准，故也可以酌情参照原房屋往年的租金标准，也即原告认可并领取的每年1000元。原告主张按照2018年瑞安市区房屋租金标准来计算其自2011年以来因陶南村原房屋被拆迁需要租房居住损失，显然不合理。被告的相应抗辩理由，于法有据，本院予以采纳。被告已经就2014年至2017年四年租金损失向原告支付了4000元，即2014年6月8日至2018年6月7日的租金已支付，故2018年以后的租金损失应从2018年6月8日起开始计算。双方未明确约定租金损失的支付时间和支付方式，已支付的四年租金损失也没有一定规律性，故本院酌情认定租金损失每半年支付一次。 综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告吴作武与被告瑞安市陶山镇陶南村村民委员会双方于2008年4月10日签订的《陶南村旧村改造房屋拆迁安置协议书》和2011年5月22日签订的《补充协议书》均合法有效； 二、被告瑞安市陶山镇陶南村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴作武2018年6月8日起至2018年12月7日止的租金损失500元，此后被告瑞安市陶山镇陶南村村民委员会赔偿原告吴作武房屋租金损失按照每年1000元的标准计算（自2018年12月8日起计算至原告实际交付安置房屋之日止，每半年支付一次）； 三、驳回原告吴作武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1900元，减半收取950元，由原告吴作武负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审  判  员  娄晓钦 二〇一八年十二月二十四日 （代）书记员  何豪特 ? 相关法条索引 《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。