广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1024民初1170号 原告：广西德保县富泽物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路山水碧苑住宅小区。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：赵国库，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：百色广联房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇德盛路富田小区。 法定代表人：文蔚，执行董事。 委托诉讼代理人：李桂英，广西齐川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨华，广西齐川律师事务所实习律师。 原告广西德保县富泽物业服务有限公司与被告百色广联房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员廖安乐独任审判，于2018年12月25日公开开庭进行了审理，原告广西德保县富泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵国库、被告百色广联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李桂英、杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：一、请求人民法院判令被告向原告支付物业费共计83003.77元、公共维修基金13786.62元、违约金16583.22元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为德保县山水碧苑小区的开发商，是1-A4、1-A7、1-A8、1-A11、1-A14、1-A15、1-A16、1-A17、1-A18、1-A19、1-A20、1-A21，1栋2楼、1栋3楼，6-01、6-02、6-03、6-05、6-06、6-07、6-08、6-10，7-01、7-05、7-06、7-07、7-08、7-11,11-02、11-05、11-06、11-07、11-08、11-09、11-10、11-11、11-12、11-13、11-14、11-15、11-16、11-17、11-18、11-19、11-21、11-22、11-23、11-24、11-25、11-26、11-27、11-28、11-29、11-30号商铺及1-5-802、1-5-902号房的业主。因该小区无业委会，也无物业公司管理，为建立和维护小区有序的生活环境，经德保县房地产管理所的协调，德保县城关镇城东社区居委会与原告于2016年9月1日签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，期限为12个月，自2016年9月1日起至2017年9月1日止。原告所提供的物业服务内容包括房屋共用部分、共用设施设备、道路、排水管道、绿化的管理和养护，公共环境卫生维保、交通及车辆停放秩序的管理、24小时专人巡逻、门岗执勤等工作。物业费的收取方式为住宅、杂物房、商铺夹层按0.68元/平米/月收取，商业部分按1.2元/平米/月收取，公共维修基金住宅按0.1元/平米/月收取，商业按0.2元/平米/月收取；物业相关费用以月为单位进行缴纳，如逾期的，则从逾期之日起每天按应纳费用的3%计收违约金。同时，该合同及收费标准已提交至德保县物价局和德保县房地产管理所进行了备案。在合同签订后原告即依照合同的约定进行了相应的物业服务工作。按照合同的约定及相关的规定，被告应缴纳的费用为：1、商业部分(商铺),建筑面积为5596.52㎡,自2016年9月1日起至2017年9月1日期间应缴纳物业费用80589.88元，公共维修基金13431.64元；2、住宅部分(1-5-802,1-5-902)建筑面积为295.82㎡,自2016年9月1日起至2017年9月1日期间应缴纳物业费用2413.89元，公共维修基金354.98元。因此，被告应缴纳的物业费共计83003.77元，维修基金共计13786.62元。被告应缴纳的费用共计为96790.39元，此外还应支付违约金16583.22元。为此，原告向法院起诉并提出上述请求。 被告答辩称，一、被答辩人主张答辩人应支付5596.52㎡商铺物业费80589.88元没有事实和法律依据。1、根据德保县城关镇城东社区居民委员会提供的山水碧苑一、二、三期客户名单，其中包括被答辩人起诉状中所列的1-5-802、1-5-902两套住宅共295.82㎡，但不包括诉讼请求中所列的5596.52㎡商铺，因此德保县城关镇城东社区居民委员会与被答辩人签订的《物业管理委托合同》服务范围不包括此商铺；2、答辩人所持有的商铺位于山水碧苑外围，门户面对街道开放，房屋没有门户和通道与小区相连，由于上述特点：（1）商铺无法享受小区共用设备、道路和绿化；（2）交通亦不须进入小区，商铺前有城区公共停车位，商铺来往车辆都停放在社会公共停车位；（3）公共卫生维保由德保县环境卫生管理站直接负责，清洁卫生、垃圾的收集清运皆由德保县环境卫生管理站完成；（4）小区内安保的巡逻执勤等仅在小区大门以内，对周围商铺没有安排相关安保人员针对的巡逻。二、被答辩人主张答辩人未支付1-5-802、1-5-902两套住宅共295.82㎡的物业费和专项维修基金没有事实依据。答辩人已于2017年3月27日通过银行转账向被答辩人支付2887.35元，其中包含该空置住宅的物业管理费。被答辩人主张答辩人应支付两套答辩人持有的空置住宅物业费2413.89元有违合同约定。合同第十九条第2项约定空置房屋的物业费为收费标准的90％，因此答辩人持有的两套空置住宅应收物业费为2172.50元。三、被答辩人主张答辩人应支付13786.62元公共维修基金没有事实和法律依据。1、根据财政部《住宅专项维修基金管理办法》（财政部第165号令）之规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，业主所交的维修资金应由业主缴存至专门账户，被答辩人只在服务期间接受专项维修资金管理机构德保县房地产管理所的委托代收，管理机构并没有授权被答辩人追缴的权力。而现在被答辩人已经终止物业服务，且没有证据证明其在服务期间已经代答辩人支付相关专项维修资金，因此，被答辩人已经丧失了主张代收专项维修资金的请求权。在被答辩人提供物业服务期间答辩人作为业主欠缴的专项资金，应由德保县房地产管理所根据相关行政法规和规范性文件处理；2、被答辩人在结束物业服务后应将占有的专项维修资金转交给管理机构或者业主大会，无权继续占有，因此也无权继续代收。四、被答辩人主张答辩人应缴纳的费用为96790.39元并据此主张支付违约金16583.22元没有事实和法律依据。1、答辩人不应支付商铺的物业管理费，且已经支付两套空置住宅的物业管理费，因此答辩人不应支付此两部分的违约金；2、被答辩人主张答辩人支付答辩人作为业主欠缴的专项维修基金应支付违约金明显违背事实。被答辩人在物业服务结束后无权主张追缴服务期间专项维修基金，且专项维修基金不是被答辩人经营性收入，因此答辩人不应承担违约责任；3、答辩人与被答辩人并未签订相关合同，被答辩人虽然与德保县城关镇城东社区居民委员会签订合同时约定了业主逾期缴费则每天缴纳3％的滞纳金，但未经答辩人认可，该条款明显加重了答辩人的责任和负担，被答辩人的请求明显违背公平原则和法律规定；4、合同约定的每天3％的滞纳金明显高于法律规定。 根据双方诉辩之争，归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方提供的物业服务的对象有哪些；2、原、被告双方提供的物业服务的价格如何约定；3、违约金是否应当收取。 原告向法庭提供的证据为：1、小区物业管理委托合同、山水碧苑物业管理服务收费公示栏、公告，拟证明德保县城关镇城东社区居委会与原告于2016年9月1日签订《物业临时托管服务合同》，约定原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，期限为12个月，自2016年9月1日起至2017年9月1日止，服务对象为整个山水碧苑小区所有区域；2、民事判决书，拟证明原告已依照合同的约定履行了相应的责任和义务；3、欠费清单，拟证明被告所有商铺及住宅的编号、面积等情况；4、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，拟证明原告的身份情况。 被告对原告的证据质证意见为：对证据1，三性无异议，但对其证明目的有异议，该份证据只证明原告与德保县城关镇城东社区居民委员会签订的物业委托管理合同，并没有证明城建部门对小区是如何划分的；对据2真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该份证据只证明原告与案外人的合同履行情况，与本案无关；对证据3，真实性、合法性不发表质证意见，对证明目的有异议，该份证明只是原告单方制作的，其内容不能证明本案的事实；对证据4，三性无异议。 被告向法庭提供的证据为：1、山水碧苑一、二、三期客户名单，拟证明被告（5596.52㎡商铺）不是山水碧苑的业主，不在原告与德保县城关镇城东社区居民委员会签订的《物业管理委托合同》约定的服务范围之内；2、被告所持有的5596.52㎡商铺房屋与山水碧苑小区外观的照片，拟证明被告所持有的商铺位于山水碧苑外围，门户面对街道开放，房屋没有门户和通道与小区相连，商铺人员、车辆来往不需要进入小区；3、德保县环境卫生管理站出具的证明，拟证明商铺公共卫生维保由德保县环境卫生管理站直接负责，清洁卫生、垃圾的收集清运皆由德保县环境卫生管理站完成；4、农村信用合作社进账单，拟证明被告已于2017年3月27日通过银行转账向原告支付空置的1-5-802、1-5-902住宅的物业管理费；5、关于划转山水碧苑“专项维修基金”的情况说明，证明山水碧苑小区有业主大会，依法代管专项维修基金；物业服务企业在服务结束后无权占有专项维修基金。 原告对被告的证据质证意见为：对证据1，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份证据与本案无关联；对证据2，有异议，该份证据不能证明商铺是独立的区域；对证据3，有异议，环卫站在任何小区均有垃圾处理费，并不能证明原告所主张物业独立于原告管理区域的事实；对证据4，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不能证明被告所说的空置房；对证据5，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份证据与本案无关。 本院对原、被告各方提交的证据认证意见如下：被告对原告提交的证据1、2、4，真实性、合法性无异议；对证据3，真实性、合法性不发表质证意见，且对证据1、2、3，证明目的有异议，本院认为原告证据1、3、4，能够客观证明待证事实，本院予以确认，作为认定本案事实的依据或者参考；提交的证据2，因与本案无关联性，本院不予采信。对被告提交的证据1、2、3、4，与本案具有关联性，本院予以确认，作为认定本案事实的依据或者参考；对被告提交的证据5，因与本案无关联性，本院不予采信。 依据本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告百色广联房地产开发有限公司为德保县山水碧苑小区的开发商，且属于1-A4、1-A7、1-A8、1-A11、1-A14至A21、1栋1楼至3楼；6-01至03、6-05至08、6-10；7-01、7-05至08、7-11；11-02、11-05至19、11-21至30号商铺及1-5-802、1-5-902号房的业主，其中商铺总建筑面积5596.52平方米，住宅总建筑面积295.82平方米，被告所持有的商铺位于山水碧苑外围，门户面对着城市街道开放。2016年期间，德保县山水碧苑小区因原选聘的物业服务公司退出物业管理服务，造成该小区无物业公司管理。为维护小区有序的生活环境，规范小区的物业管理，2016年7月26日，德保县房地产管理所向山水碧苑小区的业主发出公告，内容为：“根据国家房屋管理规定，建设部[129]号令，为规范贵小区的物业管理，维护住户的人身和财产安全，提升业主的生活品位，确定业主的房产保值、增值，共同创建一个安全、有序、文明、整洁、卫生、优雅、宁静、温馨的人居环境、结束没有物业管理的混乱状态，现推荐信誉好、有资质的广西德保县富泽物业服务有限公司进驻贵小区，开展物业服务管理工作，希望业主给予配合和支持。”2016年9月1日经德保县房地产管理所的协调，作为委托方的德保县城关镇城东社区居民委员会与作为受托方的原告签订《物业临时托管服务合同》，双方约定：“由原告对山水碧苑小区进行物业管理服务，托管期限为12月，即自2016年9月1日起至2017年9月1日止；物业类型为住宅及商业；建筑面积为50000平方米；物业费用的收取方式为住宅按每月每平方米收取0.68元，商业用房按每月每平方米收取1.2元；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴费用的3％记收违约金”等等。合同签订后，原告与德保县城关镇城东社区居民委员会便将合同及各项目收费标准提交至德保县物价局和德保县房地产管理所进行了备案，并在小区的“山水碧苑物业管理服务收费公示栏”和各单元门口进行张贴公示。被告于2017年3月27日通过农村信用合作社向原告转账支付2887.35元用于1-5-802、1-5-902号住宅的管理服务费用后，不再履行支付义务。所拖欠的费用，经原告多次催收未果，向本院提起本案诉讼。 本院认为，德保县山水碧苑小区由于原选聘的物业服务公司退出物业管理服务的原因，造成该小区无业主委员会和无物业公司管理。根据住房和城乡建设部关于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第五十八规定“因客观原因未能选举产生业主委员或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，原告经德保县房地产管理所协调，于2016年9月1日与德保县城关镇城东社区居民委员会签订《物业临时托管服务合同》，约定由原告对山水碧苑小区进行临时物业管理服务，并未违反相关法律法规的规定，虽然被告未与原告签订相关的物业管理服务合同，但原告已将合同及相关收费标准等相关内容在“山水碧苑物业管理服务收费公示栏”和各单元门口进行张贴公示。在原告提供的物业管理服务期间，被告并没有提出异议，且于2017年3月27日依照相关约定向原告履行支付了部分物业服务费。因此，被告提出该份合同被告从未知晓，原告亦从未告知，直至原告起诉后被告才看到，被告并不知情原告与德保县城关镇城东社区居民委员会签订《物业临时托管服务合同》所约定的内容的辩解，本院不予支持。该合同对原、被告具有法律约束力，当事人应当按照约定全面实际地履行自己的义务。原告已经实际提供了物业管理服务，被告也已经接受了该服务，且被告持有的商铺及住宅均属于山水碧苑小区的有机组成部分，根据合同约定，被告自2016年9月1日起至2017年9月1日止期间拖欠的物业服务费为83003.77元，其中商铺部分80589.88元（5596.52㎡×1.2元/㎡/月×12个月）；住宅部分2413.89元（295.82㎡×0.68元/㎡/月X12个月），扣除被告已经支付的2887.35元，被告尚欠的物业服务费为80116.42元。根据相关法律规定，当事人在履行合同过程中违反合同约定，应当承担相应的民事责任，原告请求被告支付违约金16583.22元，虽有合同约定，但被告所持有的商铺位于山水碧苑外围，且门户面对着城市街道开放，临街商铺的卫生清理、车辆管理等部分工作由相关部门承担，原告并未能完全按照合同约定的标准提供服务，《物业临时托管服务合同》中的违约条款加重被告的义务，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告支付专项维修基金13786.62元的问题，根据《住宅专项维修基金管理办法》的相关规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，业主所交的维修资金应由业主缴存至专门账户，专项维修资金应当专项用于共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪用。原告要求被告支付专项维修资金，但未提供证据证实其在服务期间因山水碧苑小区的公用设施设备的维修和更新、改造等项目支出了相关费用，或者接受相关部门的委托代收，因其主张没有法律规定和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告百色广联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广西德保县富泽物业服务有限公司支付尚欠的物业服务费80116.42元； 二、驳回原告广西德保县富泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费2567元（原告已预交1284元），依法减半收取1284元，由被告百色广联房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  廖安乐 二〇一八年十二月三十一日 书记员  黄贵越