北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终15968号上诉人（原审被告）：杨文霞，女，1972年2月17日出生。委托诉讼代理人：王文军，北京华开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆耀华，男，1982年8月27日出生。上诉人杨文霞因与被上诉人陆耀华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初79655号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文霞上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回陆耀华一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陆耀华承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审对陆耀华在合同履行期限届满前明确表示不再履行案涉房屋买卖合同，而杨文霞无奈接受的事实只字不提，案涉网签合同的解除属于房屋买卖合同解除后的随附义务，且一审法院隐瞒了杨文霞提交的证据和事实；2.一审判决适用法律错误。陆耀华单方提出解除案涉房屋买卖合同的行为依法构成违约，无权要求返还定金，因合同解除所造成的其他后果依法也应由其自行承担，本案应适用合同法第九十三条、九十四条、九十七条、九十八条的规定驳回陆耀华的全部诉讼请求。陆耀华辩称，不同意杨文霞的上诉请求及理由，请求维持一审判决。陆耀华向一审法院起诉请求：1.判令解除陆耀华与杨文霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令杨文霞双倍退还陆耀华房屋定金100000元、赔偿陆耀华房屋中介费50000元、交还陆耀华替杨文霞退给租户唐伟群的租房押金9500元，以及上述各项产生的利息10800元（利息是以定金、中介费和押金之和为基数，按照央行基准贷款利率自2016年3月4日计算至2017年11月15日）。一审法院认定事实：2016年3月4日，陆耀华（买受人）与杨文霞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为百子湾路××号（以下简称案涉房屋），建筑面积114.76平方米；该房屋规划设计用途为住宅；房屋性质为商品房，未设定抵押，出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；出卖人与买受人通过北京华星房地产经纪有限公司居间服务达成交易；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币3050000元，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币50000元；买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，按照央行基准利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金（第八条）；本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充；对本合同的解除，应当采用书面形式；本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。当日，陆耀华向杨文霞支付定金50000元。2016年4月12日，双方就案涉房屋买卖交易办理网签合同，合同编号×××，约定房屋成交价格为3900000元，定金金额为50000元，贷款金额为2730000元。2016年，杨文霞以房屋租赁合同为由向一审法院起诉陆耀华及案外人高某，表示陆耀华擅自解除了与原租户的租赁合同，且在其未授权、不知情、不同意的情况下与高某另签订租赁合同，并收取了租金和押金，故要求判令陆耀华和高某之间签订的租赁合同无效，并要求二人赔偿财产损失71580元。一审法院于2017年4月作出（2016）京0105民初66854号民事判决，判决陆耀华支付杨文霞房屋使用费60000元（一审误写为70000元，本院予以补正），驳回了杨文霞的其他诉讼请求。后陆耀华不服，向本院提出上诉，本院于2017年6月作出（2017）京03民终7450号民事判决，驳回陆耀华的上诉，维持原判。2016年12月15日，杨文霞与案外人贾力利签订了房屋买卖合同，贾力利于2017年3月3日取得了案涉房屋的产权。一审庭审中，陆耀华提交支付宝转账记录，显示其通过尾号为3803的中国工商银行账户向*某群转账9500元，陆耀华欲以此证明其退给租户唐伟群押金9500元，该笔款项系替杨文霞垫付。杨文霞对该证据真实性不予认可，也不认可陆耀华所述的对方身份。陆耀华另提交北京华星房地产经纪有限公司出具的《收据》，显示就双方的房屋买卖合同相关约定，陆耀华已于2016年3月支付了公司中介费50000元。杨文霞表示对《收据》真实性认可无法判定，其未参与中介费的支付过程，且陆耀华系违约方，中介费应由陆耀华个人承担。经询，关于《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定之“按照央行基准利率付给利息”中的央行基准利率的理解，陆耀华表示由于杨文霞存在违约，故应当按照贷款基准利率来执行，杨文霞则认为从合同文本来看，应当以签订合同当时的存款利率来计算。一审法院认为，本案争议焦点在于陆耀华与杨文霞撤销网签合同之行为是否可视为对《北京市存量房屋买卖合同》的解除。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准；对该合同的解除，应当采用书面形式。因而对于上述合同的解除，应当采用书面形式，且杨文霞对于陆耀华申请贷款的行为负有等待义务。本案中，双方却自愿办理了撤销网签的手续，但就上述合同的解除双方在本案诉讼之前均未采取过书面形式，亦未就合同解除的相关事宜协商一致。故双方对网签合同进行撤销的行为不应视为对《北京市存量房屋买卖合同》的解除。本案诉讼之前，案涉房屋即已过户至案外人名下，《北京市存量房屋买卖合同》不具备继续履行的条件，合同目的无法实现，故陆耀华现要求解除上述合同，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就陆耀华之其他各项诉讼请求，一审法院逐一确认如下：就双倍退赔定金一项，有相应的事实和法律依据，法院予以支持；就房屋中介费一项，陆耀华提交了中介公司出具的《收据》原件，法院对该证据的真实性予以确认，此项系陆耀华的实际损失，法院亦予以支持；就租房押金9500元，根据陆耀华所述，该笔款项系租户交给杨文霞之租房押金，关于押金的退还事宜应根据杨文霞与租户之间的合同约定予以确认，本案系陆耀华、杨文霞之间的房屋买卖合同纠纷，不宜就杨文霞与租户之间的租赁关系进行认定，故就此项诉求本案不予处理；就利息之诉求，合同约定为央行基准利率，属于约定不明，双方对此存在不同理解，但均未就此充分举证，故在《北京市存量房屋买卖合同》第八条对违约金作出已付购房款一倍的约定的情况下，法院对陆耀华此项诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、解除陆耀华与杨文霞于二○一六年三月四日签订之《北京市存量房屋买卖合同》。二、杨文霞于判决生效后十日内退还陆耀华定金五万元，并给付陆耀华违约金五万元。三、杨文霞于判决生效后十日内给付陆耀华中介费五万元。四、驳回陆耀华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。经双方当事人确认，《北京市存量房屋买卖合同》其余附件双方均未签订；案涉房屋买卖网签合同于2016年7月21日解除。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.案涉《北京市存量房屋买卖合同》是否经合同双方协商一致解除；2.杨文霞是否应当双倍返还定金以及中介费的负担问题。第一，关于案涉《北京市存量房屋买卖合同》是否经合同双方协商一致解除，本院认为，杨文霞与陆耀华已协商一致解除《北京市存量房屋买卖合同》，具体理由如下：首先，案涉《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一项约定“当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，虽然双方未签署补充协议就房款的具体支付进度作出约定，但从合同目的、体系并参照交易习惯出发，应当理解为双方在合同签订后90日内完成房屋所有权转移前的各项合同义务，包括买受人支付相应的购房款项、双方共同办理网签等，现陆耀华仅就购买案涉房屋支付了50000元定金，后又将案涉房屋出租给案外人并收取租金，难以认定其如实履行了合同义务。其次，将合同条款“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准”解释为出卖方具有无限期的等待义务，将导致买卖双方权利义务失衡，与合同前述条款不符，亦不符合房屋买卖市场交易习惯。再次，根据已经查明的事实，2016年4月12日双方办理网签后，陆耀华于2016年6月获得银行批贷后，明确表示不再购买房屋。该解除合同的意思表示作出后，杨文霞虽未书面确认解除，但其于2016年7月21日配合陆耀华解除网签合同的行为应当视为双方已事实上就解除房屋买卖合同达成一致意见。陆耀华主张解除网签合同是因房屋价格上涨，为获得更高额度的银行贷款，遂要求重新约定网签合同房屋交易价格后再次办理网签，对此，未有证据证明双方对此予以认可，且双方办理的网签合同中约定的房屋成交价格为3900000元，已经远高于房屋买卖合同约定的实际交易金额3050000元。此外，陆耀华未能提交证据证明其在网签合同解除后要求杨文霞继续履行房屋买卖合同，以及其自身通过再次申请银行贷款等方式履行房屋买卖合同之义务，故本院对陆耀华的上述主张不予采信。综上，杨文霞与陆耀华解除案涉房屋买卖网签合同的行为，应当视为双方协商一致解除房屋买卖合同，但仅就合同解除后的后续问题未达成一致意见。一审法院对此认定有误，本院应予纠正。第二，关于杨文霞是否应当双倍返还定金以及中介费的负担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案双方当事人已经协商一致解除案涉房屋买卖合同，房屋买卖合同不再履行，故杨文霞应当返还陆耀华定金50000元；同时，杨文霞有权在房屋买卖合同解除后处分案涉房屋，陆耀华关于杨文霞“一房二卖”构成违约应当双倍返还定金的主张，缺乏事实及法律依据。关于中介费的负担问题，双方对于房屋购房款项给付时间约定不明，亦未达成补充协议对此予以明确，从而导致陆耀华作为房屋购买人，未能在合理期限内及时履行给付购房款的义务；杨文霞作为房屋出卖人，亦未及时行使权利予以催告，故杨文霞与陆耀华对于合同解除所造成的损失均存在一定过错。陆耀华提供的转账记录、收据等证据可以证明其实际给付中介公司中介费50000元，对此，本院酌定陆耀华负担25000元，杨文霞负担25000元。综上所述，杨文霞的上诉请求部分成立，成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初79655号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初79655号民事判决第二项、第三项、第四项；三、杨文霞于本判决生效后十日内退还陆耀华定金五万元；四、杨文霞于本判决生效后十日内给付陆耀华中介费损失二万五千元；五、驳回陆耀华的其他诉讼请求；六、驳回杨文霞的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3706元，由陆耀华负担2074元（已交纳），由杨文霞负担1632元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费3300元，由陆耀华负担1650元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由杨文霞负担1650元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  巴晶焱审判员  蒋 巍审判员  曹 炜二〇一八年十二月二十八日法官助理田晔法官助理肖笛书记员刘怡然