重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0238民初3528号原告：肖雅丹，女，1972年1月29日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：徐晓旻，重庆正章律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邹薇，重庆正章律师事务所律师，特别授权。被告：重庆市君瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区白岩路****，统一社会信用代码915001017116856408。法定代表人：杨邦文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师，特别授权。原告肖雅丹与被告重庆市君瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖雅丹及委托诉讼代理人徐晓旻、被告重庆市君瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人骆世和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖雅丹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告逾期办证的违约金187387.6元（从2014年9月25日起至2016年3月29日止，按照已付房价款每日万分之二计算）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年11月18日和2012年5月18日分别签订了三份《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告位于重庆市巫溪县城厢镇赵家坝滨河南路1号君瑞滨河广场×号、××号、×××号门面。根据合同约定，原告向被告已共计支付3套门面购房款1621473元，另在2012年5月16日，2012年11月18日，2014年7月25日被告共计收取原告3套门面代收费、契税、办证交易手续费、转移登记费共计139229元。原告按照合同约定履行了支付款项的义务，但被告并未在合同约定的期限内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，导致原告未在约定时间内取得房屋产权证。2014年9月25日计算点的依据是根据合同第十页第十三条，至2016年3月29日止是因为该时间是被告取得产权证的实际时间。依据合同约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告的行为已经构成违约，应按照合同约定和法律规定承担支付逾期办证的违约金，特诉至贵院请求依法判决。被告重庆市君瑞房地产开发有限公司辩称，原、被告双方是签订了三份门面的买卖合同，该房屋于2014年7月25日已移交原告，原告已支付合同约定房款。涉案房屋产权可以过户登记的时间为2014年9月10日，原告在2016年3月28日才出具相应的登记资料，故原告在2016年3月29日才取得房屋产权证，迟延办理房屋产权证是原告的行为所致，原告没有理由要求被告承担迟延办证违约责任。对于取得土地房屋登记机构所出具的登记受理单的时间，按合同约定为交付房屋后60日内，即在2014年9月24日前。故本案违约责任的诉讼时效起算日应当自2014年9月25日起计算两年，而在本案之前原告未就该违约事项向被告主张过任何权利，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。由于本合同违约责任是按日进行计算的，每一日均产生独立的债权，由于民法总则的实施，诉讼时效可以推迟至至2015年10月1日后，2015年10月1日前关于违约责任的诉讼请求已过诉讼时效。如果案涉商品房买卖合同构成未超过诉讼时效或部分超过诉讼时效，被告还认为合同约定违约责任标准过高，迟延办证并未对原告造成任何经济损失，请求人民法院依法予以调减，其调减的标准为约定标准的30%来进行计算。当事人围绕诉讼请求进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：原告肖雅丹（乙方）与被告重庆市君瑞房地产开发有限公司（甲方）于2012年5月18日就×、××两门市分别签订了《重庆市商品房买卖合同》，其中×门市首付556181元，剩余房款550000元银行按揭支付；××门市首付532646元，剩余房款530000元银行按揭贷款支付。又于2012年11月18日就巫溪县君瑞·滨河广场×××门市签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定成交金额1062646元，首付532646元，剩余房款530000元银行按揭贷款支付。该三份合同第十三条系关于办理产权登记的约定，内容为：“……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记所需由乙方提供的资料提供给甲方；4、如因甲方的责任，未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内……；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。合同附件五以补充协议的形式对部分合同条款进行了约定，其中对合同第八条补充约定，第5项的内容为“在商品房达到交付使用条件后，如买受人未向出卖人付清房款（含按揭贷款、房屋面积补差及相关税费）及办理房屋所有权证所需的各项资料及费用，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担延迟交付及逾期办理产权证的责任”。签订合同后，原告于2012年5月2日、5月18日分两次支付了×、××门市的首付款1065292元；于2012年6月20日、7月19日、11月18日分三次支付×××门市的首付款556181元；原告共计向被告支付了三套门市的首付款1621473元。被告还向原告收取了三套门市的代收办证交易手续费、转移登记费、契税等费用。2014年7月25日，被告将该三个门市交付原告。同日，原、被告还就该三个门市签订《商品房买卖补充合同》三份，因原合同约定乙方以按揭方式支付购房款，因国家信贷政策调整，致使银行按揭尚未办理及已办理按揭手续但银行尚未发放按揭贷款，故签订补充合同。其中第二条内容为：因不可归责为甲、乙双方的原因，致主合同第五条约定的按揭付款方式暂无法实现办理，如乙方的按揭在签订本补充合同之日起75天内仍然未办理下来，则乙方自愿采取以下方式支付尚欠甲方的购房款；抵押贷款，待甲方将乙方所购房屋的产权证办理下来后三日内，乙方用此房屋向银行申请办理房屋抵押贷款（甲方必须为乙方提供三年至五年期贷款），乙方必须积极办理，乙方以该贷款支付尚欠甲方的购房款。第三条内容为：如乙方选择抵押贷款方式支付购房款，还应遵从如下约定：1、甲方通知乙方可以办理抵押贷款5日内（除法定假日外），乙方必须到甲方指定银行办理贷款，如乙方不积极办理贷款事宜，甲方有权收回房屋，所造成的装修费等经济和法律责任均由乙方承担；2、如因乙方原因致无法办理抵押贷款，则乙方在接到银行通知之日起在30天内用现金的方式支付尚欠甲方的购房款。2016年3月29日，该三套门市取得业务受理通知书，并办理了产权转移登记。2016年3月31日，该三套门市被用于银行抵押贷款，被告亦收到了该三套门市的下剩房款。本院认为，原、被告就巫溪君瑞广场×、××、×××门市签订的三份商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，均成立并生效。本案争议焦点为：1、被告是否应当支付逾期办证违约金；2、被告如应承担逾期办证的违约责任，本案是否已超过诉讼时效或部分债权超过诉讼时效；3、被告如应当承担逾期办证违约金，是否应当调减违约金计算方法。对被告是否应当支付逾期办证违约金的问题。按原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及原告的付费情况，原告已向被告支付代为办理房屋产权证的费用，被告也代收了契税等费用，故被告有按合同约定将门市登记在原告名下的合同义务。如果被告未按期办证，应当承担违约责任，即向原告支付违约金。对于被告提出按附件五对主合同第八条补充约定，如原告未付清房款，被告不承担逾期办证的违约责任。该附件五经当庭确认为该小区其他小区的售房合同共有，由被告提供，应认定为格式合同条款，该合同内容免除了合同提供方的责任，且未进行加粗加黑提示，对本案原告不产生法律效力。同时，双方对案涉门市未能办理按揭贷款达成共识，即非原、被告双方的原因，并为此签订了以案涉门市抵押贷款支付下剩房款的补充协议。而门市抵押贷款以取得房屋产权为前提，被告亦应当积极履行合同义务，为原告办理房屋产权登记。因原告未按期及时办理案涉门市的房屋产权，构成违约，应当承担向原告支付违约金的责任。对本案是否已超过诉讼时效或部分债权超过诉讼时效的问题。逾期提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享有的2年诉讼时效期间未经过，或因中止、中断或延长等原因未经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按合同约定，被告应在交房后60日内向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单。原告于2014年7月25日接房，故被告应于2014年9月23日前应提交办证申请并取得登记受理单，即从2014年9月24日起开始起算诉讼时效，该违约行为持续至2016年3月29日，计算至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，未超过2年，可按三年计算诉讼时效。原告于2018年8月25日制作民事诉状，本院于2018年9月3日收案并立案受理，故诉讼时效中断事由确定日期为2018年9月3日，倒推三年，自2015年9月3日之后的违约债权未过诉讼时效，即对原告主张2015年9月4日至2016年3月29日期间的违约金的诉讼请求，本院予以支持；自2014年9月24日起至2015年9月3日的违约金，已过诉讼时效期间，本院不予支持。对于违约金是否调减的问题。被告认为合同约定的违约金标准过高，请求予以调减调。因原告已实际接房，同时对被告的违约行为给原告造成的损失情况，原告亦负有举证证明责任，结合合同的履行情况以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将违约金支付标准调整为按已付房款每日万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆市君瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告肖雅丹违约金33726.64元（1621473元×208天×0.0001）；二、驳回原告肖雅丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023.87元，由原告肖雅丹负担1702.28元，被告重庆市君瑞房地产开发有限公司负担321.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  胥仲伦二〇一八年十二月二十四日书记员  莫镇楷