江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终4388号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆，住所地江苏省滨海县东坎镇阜东中路**。 经营者：王海艳，女，1977年10月21日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：陈信，江苏营造律师事务所律师。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：滨海县和丰织造有限公司，住，住所地江苏省滨海县东坎镇阜东中路**/div> 法定代表人：陆峰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：仲伟兵，江苏阜东律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉第三人）：陆文法，男，1944年4月5日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县东坎镇阜东中路****。 上诉人滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆（以下简称名显四方养生馆）因与被上诉人滨海县和丰织造有限公司（以下简称和丰织造公司）、陆文法房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2017）苏0922民初5556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月17日立案后，依法组成合议庭于2018年11月13日公开开庭进行了审理。名显四方养生馆经营者王海燕及其委托诉讼代理人陈信、和丰织造公司委托诉讼代理人仲伟兵到庭参加诉讼，陆文法经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 名显四方养生馆上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由和丰织造公司承担。事实和理由：1.案涉双方于2017年6月17日补签的租赁协议约定租期三年，协议签订当天名显四方养生馆即在滨海县市场监督管理局办理了注册登记。名显四方养生馆对租赁场所进行了装饰装修，并购置了诸多设备，共投入25万余元（其中装饰装修材料费及人工工资104513元，经营设备费150000元），此外还支出广告费用8000元。2.2017年3月，滨海县政府规划育才东路延伸拟拆除案涉房屋，并对案涉双方做了拆迁动员、登记工作。后因和丰织造公司与滨海县政府未能就拆迁补偿事宜达成一致而未实际拆迁。名显四方养生馆第一年租期自2016年6月1日至2017年5月30日，和丰织造公司却于2017年4月19日、5月26日向名显四方养生馆催收了租金1万元，并自2017年6月1日起对名显四方养生馆的经营场所不是断水就是断电，该行为持续到2017年10月8日。名显四方养生馆因投入成本高、收益少，加之政府拆迁补偿未落实，希望在正式拆迁前继续经营以减少损失，遂在2017年8月6日又向和丰织造公司缴纳了租金4000元，但和丰织造公司却于2017年8月10日将名显四方养生馆经营场所强制上锁，胁迫名显四方养生馆毁约搬离。名显四方养生馆于2017年8月20日委托滨海县新城法律服务所向和丰织造公司发送告知函，要求和丰织造公司两日内恢复水电，解除门锁等。但其不但未作出回复，还于2017年8月22日以短信催要租金，并告知已发函解除租赁协议，然而名显四方养生馆并未收到上述函件。同时和丰织造公司拒不恢复水电，解除门锁。名显四方养生馆遂于2017年10月9日提起本案诉讼。3.一审法院在审理过程中屡次变更开庭时间，增加当事人讼累。4.一审庭审中和丰织造公司提交的解除租赁协议通知书落款时间为2017年12月7日，该通知书载明和丰织造公司决定从2017年12月7日起与名显四方养生馆解除2017年6月7日签订的协议，但案涉双方在2017年6月7日并未签订租赁协议。事实上，该解除租赁协议通知书发出时间在名显四方养生馆起诉之后，也是一审第一次确定的开庭时间之后，一审法院不仅采信了和丰织造公司2017年8月22日的短信和上述通知，还判令名显四方养生馆十日内迁出承租房屋有所不当。5.一审判决解除案涉双方之间的租赁关系，但忽视了名显四方养生馆的损失，且未审查名显四方养生馆拖欠租金的原因以及拆迁事宜对和丰织造公司行为的影响。本院庭审中名显四方养生馆明确其上诉请求为：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：1.根据一审判决第七页法院认为部分倒数第十四行，名显四方养生馆已经按时支付了租金；和丰织造公司实施了侵权行为；2.根据一审判决第七页倒数第六行，名显四方养生馆认为合同约定的解除条件未成就，解除的基本事实不存在。 和丰织造公司辩称，1.和丰织造公司未在租赁期间断水断电；2.名显四方养生馆在上诉状中提到的解除合同通知上解除的是2017年6月17日签订的协议，和丰织造公司将2016年打印成2017年是笔误，案涉双方之间没有其他合同；3.名显四方养生馆未按合同约定支付租金，故依据合同第五条约定，和丰织造公司有权依法解除合同；4.因滨海县城整体规划，案涉房屋所在地已经全部纳入拆迁范围，因此案涉合同事实上无法继续履行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陆文法未作答辩。 名显四方养生馆向一审法院起诉请求：1.和丰织造公司继续履行租赁协议，并停止侵害，交还名显四方养生馆位于滨海县租赁房屋及该房屋钥匙；2.和丰织造公司和陆文法赔偿名显四方养生馆经济损失8650元；3.本案诉讼费用由和丰织造公司承担。 和丰织造公司向一审法院反诉请求：1.判令从2017年12月7日起解除双方的租赁协议；2.判令名显四方养生馆支付租金13500元（该诉请于一审中已撤回）；3.名显四方养生馆迁出属于和丰织造公司的位于滨海县房屋，如果逾期迁出，则从逾期之日起至实际迁出之日止依照协议约定的租金支付占有期间的费用；4.名显四方养生馆承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月17日，和丰织造公司作为出租方（甲方）与安然纳米汗蒸馆新建桥店作为承租方（乙方）签订租房协议。双方约定：甲方将坐落在滨海县120平方米的房屋租赁给乙方经营汗蒸房；租赁期限2016年6月1日至2019年6月1日；年租金为15000元，每半年支付一次；违约责任：甲方未按照本协议要求向乙方交付房屋，给乙方造成一定的损失，由甲方赔偿，乙方逾期交付租金，经甲方多次催讨拒不交付的，甲方有权终止本协议。在协议的尾部甲方签名处由陆文法签名并加盖和丰织造公司章印，乙方签名处由王海艳签名。安然纳米汗蒸馆新建桥店是挂在店外的名称，工商登记是名显四方养生馆，安然纳米汗蒸馆新建桥店就是名显四方养生馆，名显四方养生馆系个体工商户，经营者是上述合同乙方签订人王海艳。名显四方养生馆的经营场所即上述租赁合同中的房屋，租金实际交纳亦是王海艳履行。上述合同签订前，名显四方养生馆已实际使用该房屋，名显四方养生馆陈述是2016年6月1日开始实际使用。2016年11月7日，名显四方养生馆向陆文法支付5000元；2017年4月19日，名显四方养生馆向和丰织造公司法定代表人陆峰支付5000元；2017年5月26日，名显四方养生馆向陆文法支付5000元；2017年8月6日，名显四方养生馆向陆文法支付4000元。 名显四方养生馆认为和丰织造公司法定代表人陆峰于2017年8月10日开始将案涉租赁房屋锁门，不让经营，但其并未报警，认为已向和丰织造公司送达了滨海县新城法律服务所2017年8月20日出具“恢复水电、解除门锁”的告知函，名显四方养生馆未提交和丰织造公司断水断电锁门的其他证据，其要求和丰织造公司与陆文法赔偿的8650元是根据平时经营情况估算的。和丰织造公司认为没有断水断电锁门阻止名显四方养生馆经营，没有收到法律服务所的告知函，不认可名显四方养生馆的赔偿要求。 和丰织造公司认为仅收到名显四方养生馆2017年4月19日租金5000元和2017年8月6日租金4000元，没有收到其余租金。并认为其已于2017年8月22日、12月7日向名显四方养生馆发送了解除租赁合同通知书并用手机短信进行了通知。名显四方养生馆则认为已交清第一年度租金，第二年度租金已交纳4000元；2017年8月22日的通知手机短信收到，书面通知没有收到；2017年12月7日的通知书面和短信均已经收到。 一审另查明，陆文法和和丰织造公司法定代表人陆峰系父子关系。在本案审理中，和丰织造公司撤回了反诉诉讼请求中第二项要求名显四方养生馆支付租金13500元的请求。 一审法院认为，法人、公民在民事交往中应当遵循诚实、信用的原则。依法成立的合同对双方均有约束力。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。本案争议焦点为：1.和丰织造公司法定代表人陆峰是否有断水断电锁门导致名显四方养生馆无法经营的行为；2.名显四方养生馆是否已按照合同约定交纳了相应的房屋租金；3.和丰织造公司主张解除合同是否成立。 对争议焦点分析和认定如下：和丰织造公司作为出租方（甲方）与安然纳米汗蒸馆新建桥店作为承租方（乙方）签订租房协议，安然纳米汗蒸馆新建桥店就是名显四方养生馆，经营者是案涉合同乙方签订人王海艳，系个体工商户，经营场所即案涉租赁合同中的房屋，租金实际交纳亦是王海艳履行。故对名显四方养生馆作为案涉租赁合同的承租方予以认定。 名显四方养生馆主张和丰织造公司法定代表人陆峰有断水断电锁门导致其无法经营的行为，应当提交证据予以证明，现其仅提交了一份法律服务所的告知函，和丰织造公司对该告知函不予认可且认为未收到该告知函。名显四方养生馆亦无证据证明和丰织造公司收到该告知函。同时，和丰织造公司也不认可实施了断水断电锁门占有房屋和钥匙的行为，故仅凭该告知函不能证明名显四方养生馆的主张。结合庭审情况和名显四方养生馆的举证，名显四方养生馆不能证明和丰织造公司实施了断水、断电、锁门、占有案涉房屋以及钥匙的侵权行为，故对名显四方养生馆认为和丰织造公司法定代表人陆峰有断水断电锁门导致其无法经营的行为的陈述，不予采信。对名显四方养生馆要求和丰织造公司停止侵权、返还钥匙和案涉租赁房屋，要求和丰织造公司和陆文法赔偿的请求，不予支持。 和丰织造公司认为仅收到2017年4月19日名显四方养生馆向和丰织造公司法定代表人陆峰支付5000元和2017年8月6日陆文法转交的4000元。对于2016年11月7日、2017年5月26日名显四方养生馆向陆文法合计支付的10000元，和丰织造公司不予认可，认为是名显四方养生馆和陆文法之间的经济往来。案涉房屋租赁合同尾部是盖和丰织造公司章印和陆文法签字，再加上陆文法与和丰织造公司法定代表人陆峰系父子关系，名显四方养生馆有理由相信陆文法代表和丰织造公司，其向陆文法支付10000元，应当视为向和丰织造公司支付。故对和丰织造公司已收到名显四方养生馆第一年度租金15000元和第二年度上半年租金4000元予以认定。案涉双方签订的《租房协议》，不违反法律规定，双方应当依照约定履行义务，享有权利。双方约定租赁期限2016年6月1日至2019年6月1日；年租金为15000元，每半年支付一次。根据双方约定，名显四方养生馆应当每半年将该半年租金7500元一次性交付给和丰织造公司。现名显四方养生馆仅于2017年8月6日交付了第二年度上半年租金4000元，未按约定按时支付房屋租金，同时无证据证明和丰织造公司实施了侵权行为，名显四方养生馆亦已收到和丰织造公司发送的2017年8月22日腾房短信通知和2017年12月7日的解除租赁合同书面通知，仍未按时足额支付半年租金，应当认定名显四方养生馆违反合同约定，逾期交付租金，应当承担违约责任。双方在《租房协议》中又约定：逾期交付租金，经多次催讨拒不交付的，出租方有权终止本协议。该租房协议已因和丰织造公司依照合同约定行使解除权，案涉租房协议已解除。故对和丰织造公司要求从2017年12月7日起解除双方的租赁协议的请求，予以支持；对名显四方养生馆要求继续履行租赁协议的请求，不予支持。 对和丰织造公司要求名显四方养生馆迁出位于滨海县房屋，如果逾期迁出，则从逾期之日起至实际迁出之日止依照协议约定的租金支付占有期间的费用请求，因案涉房屋租赁合同已经解除，同时考虑到搬迁需要一定时间，故酌情认定名显四方养生馆于判决生效之日起十日内搬迁，如果逾期迁出，则名显四方养生馆承担从逾期之日起至实际迁出之日止依照房屋租赁协议约定的租金支付占有期间的费用。 在本案审理中，和丰织造公司申请撤回反诉诉讼请求中第二项要求名显四方养生馆支付租金13500元的请求，该撤回部分诉讼请求的表示系和丰织造公司对自己诉权的行使，不违反法律规定，予以许可。陆文法经合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。一审判决：一、驳回名显四方养生馆的诉讼请求；二、从2017年12月7日起解除名显四方养生馆与和丰织造公司于2016年6月17日签订的房屋租赁协议；三、名显四方养生馆于判决生效之日起十日内搬迁出位于滨海县租赁和丰织造公司的房屋，如果逾期迁出，则名显四方养生馆承担从逾期之日起至实际迁出之日止依照房屋租赁协议约定的租金支付占有期间的费用；四、驳回和丰织造公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费本诉666元，反诉138元，由名显四方养生馆承担704元，和丰织造公司承担100元。 本院二审期间，名显四方养生馆提交了2017年5月拍摄的一组照片，证明和丰织造公司强行锁门的事实。和丰织造公司质证认为，对该组照片的真实性、合法性和关联性均有异议，该组照片无法显示拍摄时间，更无法证明锁门的行为是和丰织造公司实施。 二审另查明，2017年8月22日，和丰织造公司向名显四方养生馆经营者王海艳发送短信通知，内容如下：“关于你在原《租房协议》（张明海）期满后仍占用我司房屋不予腾退事宜，经研究，现再次通知你立即腾退并向我司交付房屋。如在接到本通知后十日内仍未腾退并依约定条件向我司交付房屋的，屋内物品我司将视为你方放弃权利。我司将予以处理。相关费用及损失由你承担。同时，我司不放弃依法追究你的违约责任。” 2017年12月7日，和丰织造公司于本案一审审理期间向名显四方养生馆发送解除租赁协议通知书，内容如下：“2016年6月17日，本公司与你们签订租赁协议，协议第一条约定：本公司将坐落于滨海县东坎镇阜东中路178号120平方米的房屋租赁给你们，租赁期限从2016年6月1日起至2019年6月1日止。协议第三条约定，年租金为15000元，每半年支付一次；协议第五条第二款约定，逾期交付租金，经甲方多次催讨拒不支付的，甲方有权终止本协议。租赁协议签订后至今，你们仅仅支付租金9000元，截止2016年6月17日，你们累计拖欠租金13500元。本公司现依据租赁协议第五条的约定，决定从2017年12月7日起解除与你们在2017年6月17日签订的协议，现依法通知你们。” 二审又查明，和丰织造公司认可目前案涉房屋系其加锁控制，但其未能明确加锁控制的具体时间。 本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉合同是否应当继续履行的问题。和丰织造公司主张其已分别于2017年8月22日和2017年12月7日书面通知名显四方养生馆解除案涉房屋租赁合同。从和丰织造公司2017年8月22日发送的通知内容看，其认为租期届满，要求名显四方养生馆腾退房屋。但经查，案涉合同约定的租期为2016年6月1日至2019年6月1日，2017年8月22日租期尚未届满，且名显四方养生馆已依约支付第一年度全部租金，根据合同约定，年租金15000元，每半年支付一次，和丰织造公司2017年8月22日通知名显四方养生馆腾房时，第二年上半年租金的给付期限尚未届满，故此时名显四方养生馆并不欠付租金，而和丰织造公司解除通知本身也未以“欠付租金”为解除事由，故和丰织造公司主张以此通知解除双方之间的合同无事实依据。后和丰织造公司又于2017年12月7日向名显四方养生馆发送解除协议通知书，但此前名显四方养生馆已于2017年10月9日提起本案诉讼，主张和丰织造公司将其强行锁门停业，要求继续履行合同，故案涉合同是否应当继续履行应由法院裁判，和丰织造公司在双方纠纷诉讼期间单方发送解除协议通知书对名显四方养生馆不发生法律效力。关于案涉租赁协议能否继续履行的问题，根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。经查，本案各方当事人在审理中陈述，当地政府于2017年5、6月份已经发布征收公告，案涉房屋被纳入行政征收范围，且周边房屋已经拆除，目前案涉房屋因存在争议而暂未签订相关补偿协议。故基于案涉房屋目前的实际情况，双方之间的房屋租赁协议事实上难以继续履行，名显四方养生馆关于继续履行租赁协议的主张本院不予支持，双方于2016年6月17日签订的合同终止履行。 关于案涉双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本案审理中，和丰织造公司认可案涉房屋目前系被其加锁控制，因和丰织造公司系房屋的实际控制人和权利人，故本院要求其限期提交将案涉房屋上锁控制具体时间的证据以及反映案涉房屋使用情况的相关水电缴费记录，但其始终未能提交相应证据，故应当承担举证不能的不利后果，即和丰织造公司锁门致使名显四方养生馆无法经营的违约事实存在。和丰织造公司还主张名显四方养生馆系因合伙人张明海在外负债，故债权人在其门市上喷油漆讨债才导致无法经营，并非是和丰织造公司关门，名显四方养生馆不予认可，并陈述张明海并非其合伙人，而是其楼上和丰织造公司其他房屋的承租人。对此，本院要求和丰织造公司限期提交张明海系名显四方养生馆合伙人，以及楼上房屋实际承租人的相关证据，但其亦未能提交，故本院对和丰织造公司的上述主张不予采信。 关于名显四方养生馆主张的经营损失问题。本案审理中，名显四方养生馆明确其主张的经济损失8650元系经营损失，该损失系其按照平时经营情况估算的，并未提交任何证据证明，故一审判决不予支持并无不当。至于名显四方养生馆主张的装饰装修及设备损失，因其一审并未明确提出该诉讼请求且未缴纳诉讼费用，故本案不予处理。 综上所述，上诉人名显四方养生馆的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决认定事实错误，致使判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销江苏省滨海县人民法院（2017）苏0922民初5556号民事判决第二项、第四项； 二、维持江苏省滨海县人民法院（2017）苏0922民初5556号民事判决第一项、第三项； 三、驳回被上诉人滨海县和丰织造有限公司的一审其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费666元，反诉案件受理费138元，由上诉人滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆负担；二审案件受理费804元，由上诉人滨海县东坎镇名显四方汗蒸养生馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  丁益钧 审判员  谢超亮 审判员  李 砚 二〇一八年十二月十七日 书记员  施凯钰