湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1026民初1076号 原告：钟建军，男，1979年12月19日出生，瑶族，农民，户籍地湖南省汝城县，现住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：曹胜波，湖南为全律师事务所律师。 被告：汝城县金源房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇滨河东路。 法定代表人：肖思敏，该公司总经理。 原告钟建军与被告汝城县金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟建军的委托诉讼代理人曹胜波到庭参加了诉讼。被告金源公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟建军向本院提出诉讼请求：1.判令金源公司退还房屋面积差异部分的购房款5030.76元；2.判令金源公司返还违法收取的水电入户费和楼梯扶手费共计8200元；3.判令金源公司退还多收的办证费用2572.2元。事实和理由：钟建军向金源公司购买商品房，双方签订了《商品房认购书》，合同约定：住房面积为118.73平方米，单价为2438元/平方米；杂房面积为3.8平方米，单价为3600元/平方米。钟建军按合同约定向金源公司交纳了住房和杂房的总房款306706元。之后钟建军取得房屋所有权证，房权证登记的住房实际面积为117.98平方米，杂房实际面积为3.9平方米，按合同约定的购房单价计算，住房和杂房的总价应为301675.24元，按照合同约定面积差异处理为按房产证登记面积结算多退少补，故金源公司应退还钟建军购房款5030.76元。在合同约定的购房款之外，金源公司向钟建军收取了水电入户费和楼梯扶手费共8200元。按照价格主管部门的规定，商品房开发应保证供水、供电到户及各项基础设施齐备，楼梯扶手为基本的安全设施，这些费用计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取，金源公司为违法收费，应当予以返还。此外，金源公司向钟建军收取了办证费15000元，其中交纳了契税6314.3元、公共维修基金6033.5元和住房登记费80元，共计12427.8元，金源公司应当退还多收的2572.2元。钟建军多次向县相关部门对金源公司进行投诉举报要求其退款，但金源公司均不予处理，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 金源公司未答辩，亦未向本院提交证据。 钟建军为证明其主张，向本院提交如下证据：1.商品房认购书；2.房屋所有权证；3.个人住房（商业用房）借款合同；4.收款收据、结算收据、销售不动产统一发票、税收缴款书、一般缴款书；5.消费者委员会终止调解书。经审查，以上证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月21日，钟建军与金源公司签订《商品房认购书》，购买金源公司开发的金源名苑商住楼第1单元xxx号住房、第3号杂房（房屋现已交付使用）。合同约定住房建筑面积为118.73平方米，单价为2438元/平方米；杂房建筑面积为3.8平方米，单价为3600元/平方米，合计房款306706元。合同约定面积确认及面积差异处理方式为：“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，实际面积与本合同约定面积正负相差不超过3平方米不属违约。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以汝城县房产管理局测量核定的面积为依据计算商品房的总价款。”合同签订后，钟建军于2011年11月21日支付给金源公司房款96706元,余款210000元办理了银行按揭贷款。据汝城县房产管理局发放给钟建军的《房屋所有权证》（证号:汝城县房权证转移登记字第××号）显示,汝城县城关镇吉祥路金源名苑116464栋1-xxx号住房的建筑面积为117.98平方米,3号杂房的建筑面积为3.9平方米。钟建军房权证记载的住房建筑面积比双方合同约定少0.75平方米，杂房建筑面积比双方合同约定多0.1平方米。 2013年10月1日，杜真英收取钟建军8600元，并向钟建军出具收款收据一份，该《收款收据》上载明：“今收到钟建军交来水电单户单表费、楼梯扶手费、杂房门费捌仟陆佰元（￥8600元）。经手人杜真英”。同日，杜真英另收取钟建军15000元，并向钟建军出具收款收据一份，该《收款收据》上载明：“今收到钟建军交来办证费壹万伍仟元（￥15000元），到时房产证办好，费用多退少补。经手人杜真英”。之后，金源公司代钟建军缴纳了契税6314.3元、公共维修基金6033.5元、住房登记费80元，合计12427.8元，比钟建军预交的办证费少2572.2元。钟建军等金源名苑小区的业主多次向汝城县消费者委员会等相关部门进行投诉举报，要求金源公司退款，但金源公司均不予处理，遂提起本案诉讼。 2018年12月20日，本院到金源名苑进行现场调查，确认：金源名苑有五个单元，共六层，其中一、二层为商业用房，三到六层为住宅，每单元有八户住宅，各单元楼梯有不锈钢栏杆，水电已单表到户。各单元一楼单元门为不锈钢防盗门（高2.2米，宽1.9米，面积4.18平方米），各单元顶楼有不锈钢门（高2.07米，宽0.9米，面积1.86平方米），杂房门为卷闸门（高2.15米，宽1.45米，面积3.12米）。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。钟建军与金源公司签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。 第一，关于对存在面积差异的购房款是否应当退还给钟建军的问题。双方签订的《商品房认购书》约定住房建筑面积为118.73平方米、杂房建筑面积为3.8平方米，而金源公司向钟建军交付的住房建筑面积为117.98平方米、杂房建筑面积为3.9平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”金源公司交付的住房建筑面积比合同约定面积少0.75平方米，杂房建筑面积比合同约定面积多0.1平方米。钟建军与金源公司在《商品房认购书》中第四条约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，实际面积与本合同约定面积正负相差不超过3平方米不属违约。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以汝城县房产管理局测量核定的面积为依据计算商品房的总价款”。按照约定，双方应以汝城县房产管理局测量核定的面积与合同约定的单价据实结算房价款。结合汝城县地方税务局开具的《销售不动产统一发票》,钟建军购买的住房价款为117.98平方米×2438元/平方米=287635.24元，杂房价款为3.9平方米×3600元/平方米=14040元,合计金额为301675.24元，比钟建军已支付的306706元购房款少5030.76元。故钟建军要求金源公司退还多收的购房款5030.76元，理由正当，本院予以支持。 第二，关于水电入户费和楼梯扶手、单元门、顶楼门、杂房门的安装费用是否属于开发成本及是否包含于购房款中，金源公司是否应退还收费及退还数目的问题。钟建军与金源公司于2011年11月21日签订的《商品房认购书》约定“第三条：毛坯房基本标准为：1.框架结构；2.有公共水电总表；3.外墙面为外墙砖装饰；4.房门只留门洞；5.套内地面为钢筋混凝土毛坯房；6.卫生间为净坑或楼面板；7.卫生间、厨房间墙面水泥砂浆麻面；8.所有窗、卫生间门、房间、商铺门口均预留洞口。第五条：计价方式与价款，成交总价为306706元，首付款30%为96706元，按揭款为210000元。第六条：乙方须按本认购书约定时间将上述楼款付清，并在规定的时间内到甲方销售中心办理购房手续，签署《商品房预售合同补充协议》、《商品房预售合同》等资料，或办理银行按揭手续。如果乙方未按本认购书约定付款或办理银行按揭手续不能入户装修。第八条：上述认购楼款不包括签署《商品房预售合同》的手续费、办理按揭手续费、办理房地产权证费用、有关购买该商品房依法所交的契税和物业专项维修基金等乙方应承担的费用。第十二条：双方签订本认购书后，双方一切有关该商品房的权益和责任，均以本认购书内的条款为依据，其他口头或未经双方书面确认的承诺均属无效”。与钟建军同时起诉的李德利、何燕珠、朱金德、朱孝红、白庆源、胡扬平、李芳勇、朱越洪、朱敏华、何新文、朱建华提交了各自与金源公司签订的《商品房买卖合同》，合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”。附件三约定“装饰、设备标准：1.外墙：墙面砖；2.内墙：灰面；3.顶棚：楼面板；4.地面：混凝土毛坯面；5.门窗：留洞口；6：厨房：墙面水泥砂浆麻面；7.卫生间：净坑或楼面板，墙面水泥砂浆麻面；8.阳台：有；9.电梯：无；10.其他：无”。与钟建军同时起诉的黄利云、何幼青、陈春波、邓剑飞、曾平发、钟月生、何建军、包忠友、叶晓梅提交的《商品房认购书》约定“第三条：毛坯房基本标准为：1.框架结构；2.有公共水电总表；3.外墙面为外墙砖装饰；4.房门只留门洞；5.套内地面为钢筋混凝土毛坯房；6.卫生间为净坑或楼面板；7.卫生间、厨房间墙面水泥砂浆麻面；8.所有窗、卫生间门、房间、商铺门口均预留洞口。第五条：付款方式与总价，乙方交契税：按政策缴交；乙交维修基金：按政策缴交，其他乙方应交费用由乙方负责。第六条：乙方须按本认购书约定时间将上述楼款付清，并在规定的时间内到甲方销售中心办理购房手续，签署《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》等资料。第八条：乙认购上述楼款不包括签署《商品房预售合同》的手续费、办理按揭手续费、办理房地产权证费用、有关购买该商品房依法所交的契税和物业专项维修基金等乙方应承担的费用，或者其他乙方应交的费用。第十三条：双方签订本认购书后，双方一切有关该商品房的权益和责任，均以本认购书内的条款为依据，其他口头或未经双方书面确认的承诺均属无效”。经审查购买金源名苑的业主提交的《商品房认购书》是金源公司提供的格式合同，合同内容没有否定《商品房买卖合同》内容的条款。《商品房认购书》及《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，按合同约定，金源公司销售金源名苑商品房，买方付清购房款后，卖方交付的商品房只需有公共水电总表，房门只留门洞，故购房款不包含水电入户费与单元门、顶楼门、杂房门安装费。关于楼梯扶手费用，金源名苑有六层，必须有楼梯，楼梯扶手是保障上下楼梯安全的必要设施，是楼梯不可分割的组成部分，楼梯扶手的建设费用属于开发成本，应包含在房价中。与钟建军同时起诉的何幼青、邱骑尉提交的《商品房认购书》显示，杜真英是金源公司的代理经办人、跟单人，与钟建军同时起诉的李德利、黄利云、朱孝红、朱金德、胡扬平、朱建华交纳的部分购房款也是由杜真英收取，足以认定杜真英是金源公司聘请的员工，杜真英是以金源公司员工的身份为金源公司收取钟建军交纳的8600元，金源名苑水电单表入户，单元门、顶楼门、杂房门安装均是由金源公司组织施工安装。钟建军认可交房时水电已单表入户，单元门、顶楼门、杂房门已建好。金源公司收取钟建军8600元后，至今不与钟建军结算，金源公司的行为违反了民事活动中应遵守的诚实信用原则，应承担相应的民事责任。本院结合汝城县2013-2014年市场价，对各项价格酌定为：单元不锈钢门4.18平方米，酌定价格为2000元，顶楼不锈钢门1.86平方米，酌定价格为900元，合计2900元，因每一单元有八户住房，故每一购房户应负担2900元÷8=362元；杂房门3.12平方米，酌定价格为400元；水单表入户费用酌定为2000元；电单表入户费用酌定为2000元。故钟建军自负的费用合计为362元+400元+2000元+2000元=4762元，金源公司应将余款3838元（即8600元-4762元）退还给钟建军。 第三，关于对金源公司多收的办证费是否应当退还给钟建军的问题。钟建军于2013年10月1日向金源公司预交了办证费用15000元，金源公司代钟建军缴纳了契税6314.3元、公共维修基金6033.5元、住房登记费80元，合计12427.8元。双方对办证费用约定“多退少补”，但金源公司至今不将余款退回，金源公司的行为违反了民事活动中应遵守的诚实信用原则，应承担相应的民事责任。故钟建军要求金源公司退还多收的办证费用2572.2元（即15000元-12427.8元），于法有据，本院予以支持。 综上所述，本院对钟建军的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、限汝城县金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还房屋面积差异部分的购房款5030.76元给钟建军； 二、限汝城县金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还多收取的水电入户、楼梯扶手、杂房门费用3838元给钟建军； 三、限汝城县金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还多收取的办证费用2572.2元给钟建军； 四、驳回钟建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费195元，由钟建军负担50元，汝城县金源房地产开发有限公司负担145元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  陈军英 审 判 员  袁伟珍 人民陪审员  罗志会 二〇一八年十二月二十五日 法官助理侯海军 书记员何琼兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。