西安三色实业有限公司与魏海侠商品房预售合同纠纷二审民事判决书                                       陕西省延安市中级人民法院    民事判决书         (2018)陕06民终1906号         上诉人(原审被告)：西安三色实业有限公司。住所地：西安市高新区。    法定代表人：王慧玲，系该公司董事长。    委托诉讼代理人：孙豪，该公司职工。    委托诉讼代理人：王楠，该公司职工。    被上诉人(原审原告)：魏海侠，男，1977年7月1日出生，汉族，陕西省延川县人，现住延安市宝塔区。    委托诉讼代理人：申边疆，陕西圣地律师事务所律师。    委托诉讼代理人：周玉娥，陕西圣地律师事务所律师。    上诉人西安三色实业有限公司因与被上诉人魏海侠商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省延川县人民法院(2018)陕0622民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西安三色实业有限公司的委托诉讼代理人孙豪、王楠，被上诉人魏海侠及其委托诉讼代理人申边疆、周玉娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    西安三色实业有限公司上诉请求：1、依法撤销（2018）陕0622民初842号判决民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人要求违约金的诉讼请求；2、请求法院判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人政府冲抵的首付款到账日期迟于2014年11月1日，故上诉人主张据实延期符合市场交易规则；因政府拨款迟延，符合《商品房预售合同》第八条约定的据实予以延期事由，一审法院认为政府拨款迟延与之无关属于认定事实错误，上诉人不应承担政府迟延拨款原因导致的违约责任。    魏海侠辩称，2014年9月22日签订的《个人住房借款合同》第五条第一款、第三十二条明确约定，贷款人发放150000元贷款的前提条件是答辩人已向三色公司支付全部首付款159913元，由此可证实在发放贷款，即2014年9月25日之前，答辩人缴纳的79913元、政府补偿的80000元均已经支付完毕，而非被答辩人所述80000元补偿款于2015年4月16日才到账。政府补偿款由政府统一、直接支付给被答辩人，如何支付、何时到账并不是答辩人能够支配和控制的，且双方对该款项交付时间并没有约定，所以，完全不存在答辩人迟延支付的问题。被答辩人迟延交房构成严重违约，双方签订的《商品房预售合同》合同第八条明确约定：被答辩人应当在2014年10月31日前将符合合同约定的商品房交付答辩人使用，但被答辩人无限期迟延交房，构成严重违约。    魏海侠向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交付延川县XX街道XX幢XX单元XX层XX号房屋，并承担自2014年11月1日起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款309913元的万分之六的违约金（暂算至2018年7月31日约为251000元）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。    一审法院认定事实：2013年10月17日，原告魏海侠与被告西安三色实业有限公司签订《商品房预售合同》和《补充协议》，合同约定，原告以按揭方式购买被告位于延川县XX街道XX村XX房XX小区XX幢XX单元XX层XX号房，房屋代码为2-1-0903，总金额为309913元。首付款为159913元，签订合同时支付79913元，剩余首付款80000元可由移民补偿款进行冲抵，按揭贷款150000元。被告应当在2014年10月31日前将经验收合格的该房屋交付原告使用。同时约定了如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期:1.如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起3日内告知买受人的。2.规划部门根据法律规定调整市政规划的。3.因政府相关部门员工导致配套设施不能按期完备的。4.因国家政策调整而造成的影响及其他出卖人不能控制的。5.其他特殊原因不能继续施工的。并对双方逾期交付房款和逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告当日向被告交付首付款79913元，剩余首付款80000元由移民补偿款冲抵， 于2014年9月25日在中国建行延长油矿支行办理按揭贷款150000元交付被告。另查明，被告修建的延川县XX街道XX村XX小区楼房初期性质为商品房，2013年7月延川县持续降雨造成多处山体滑坡、房屋倒塌，“延庭坊”小区中125套房屋被确定为安置房，224套被确定为保障性住房。安置房每套政府给补贴80000元。该补助资金2015年4月16日已全部到位。被告于2014年11月20日完成了延庭坊公租房建设项目用地规划、工程规划、工程施工等许可手续。一审法院认为，原告魏海侠与被告西安三色实业有限公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应当遵守并按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定交付了购房款，被告理应按照约定交付房屋。双方在合同中约定如遇不可抗力、规划部门根据法律规定调整市政规划的、因国家政策调整而造成的影响及其他出卖人不能控制的等特殊原因，出卖人可以据实予以延期。当年雨灾和变更相关规划手续确实对被告修建工期和按期交房造成一定影响，但不是必然因素，被告不能因此无期限顺延。被告逾期近四年仍未交房，明显违约，应承担立即交房责任和逾期交房的违约责任。根据双方合同约定，被告应承担的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，按约定标准计算，接近该套楼房价款，因此原告请求的违约金明显过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，应以合同价款309913元的30％即92973元为宜。被告辩解因按揭款和政府的补助款迟延交付，应视为原告违约。本案中原、被告在合同中并未对按揭款和补助款的交付时间进行约定，况且按揭款和补助款的交付也不由原告支配，被告的辩解理由不成立，故对被告的部分辩解意见不予支持。综上所述，原告魏海侠要求被告交付“延庭坊”2幢1单元9层3号房屋并承担逾期交房的违约金本院应予支持,但违约金应为92973元。对被告其他的辩驳意见本院不予支持。判决：一、被告西安三色实业有限公司在判决生效后3日内将“延庭坊”小区2幢1单元9层3号房屋交付原告魏海侠，并承担逾期交房的违约金92973元。二、驳回原告魏海侠的其他诉讼请求。案件受理费9299元，减半收取4649.5元，由被告西安三色实业有限公司负担。    经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。    本院认为，合同当事人应当遵守并按照合同约定履行自己的义务。关于是否构成逾期交房的问题，双方合同约定的交房时间为2014年10月31日，但上诉人没有提供证明其已经取得建设工程竣工验收备案证明文件的相关证据，无法证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件，且双方补充协议中未约定8万元移民补偿款的给付时间，该笔款项也不受被上诉人控制和支配，上诉人逾期近四年仍未交房属严重违约。上诉人庭审过程中主张2018年1月9日政府才向其支付最后一笔补偿款，据此主张交房时间应当予以顺延，但该主张与其一审提供的延川县持续强降雨灾后重建领导小组办公室的情况说明中记载的补助资金到位时间相互矛盾，故一审认定上诉人构成逾期交房并无不当，本院予以维持。关于逾期交房的违约责任，双方合同约定按已付房款的万分之六按日支付违约金，一审法院根据法律规定综合考虑多种因素，按合同价款的30％确定违约金并无不当，本院予以维持。    综上所述，西安三色实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2125元，由西安三色实业有限公司负担。    本判决为终审判决。              审 判 长 齐 进 飞    审 判 员 王 欣    代理审判员 刘 慧              二〇一八年十二月二十日              书  记  员 陈 方 旭