重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初24442号原告：黄义霞，女，1986年11月16日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：任鹃，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶春竹，重庆达美律师事务所律师。被告：宋兴和，男，1971年3月28日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：宋世雄，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告：宋建波，男，1993年11月16日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：皮开顺，男，系被告宋建波所在重庆律智企业顾问有限公司推荐的人员。委托诉讼代理人：余玥佳，女，系被告宋建波所在重庆律智企业顾问有限公司推荐的人员。原告黄义霞与被告宋兴和、宋建波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年11月29日，原告黄义霞及其委托诉讼代理人任鹃、陶春竹，被告宋兴和及其委托诉讼代理人宋世雄，被告宋建波的委托诉讼代理人皮开顺、余玥佳到庭参加诉讼。2018年6月12日，原告黄义霞的委托诉讼代理人任鹃、陶春竹，被告宋兴和及其委托诉讼代理人宋世雄，被告宋建波的委托诉讼代理人皮开顺到庭参加诉讼。2018年12月17日，原告黄义霞及其委托诉讼代理人任鹃、陶春竹，被告宋兴和及其委托诉讼代理人宋世雄，被告宋建波及其委托诉讼代理人皮开顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄义霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告、重庆金家居房地产经纪有限公司（以下简称“金家居公司”）、重庆中环互联房地产顾问有限公司（以下简称“中环互联公司”）签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》项下的原告与二被告之间的房屋买卖合同关系；2.判令二被告向原告退还购房定金50000元；3.判令二被告向原告支付违约金172000元。事实和理由：2017年8月24日，原告与二被告、金家居公司、中环互联公司签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定二被告将位于重庆市江北区建新东路X号X单元X-X房屋出售给原告，总成交价为860000元。同日，原告向二被告支付了购房定金50000元。合同签订后，二被告未依约履行解押义务，原告多次催促其履行未果。二被告行为已经构成违约，原告遂诉至法院。被告宋兴和辩称：1.根据合同约定，涉讼房屋抵押贷款本息由买方和居间方负责，与卖方无关，故被告宋兴和不存在违约行为；2.原告存在征信问题，导致合同无法继续履行；3.原告擅自变更贷款人，构成欺诈；4.原告不配合办理贷款、解押等义务；5.被告宋兴和愿意在扣除租金损失6400元、律师费损失5000元的前提下，退还原告购房定金38600元。被告宋建波辩称：1.被告宋建波一直积极履行合同义务，配合申请贷款，因被告宋兴和征信存在问题、贷款公司要求苛刻未能成功申请，之后二被告又打算通过借款的方式取得垫资款，但出借人要求提供买方身份信息，被告宋建波遂在中介处拿到一份公证书，上面载明买房人并非原告，故不同意借款；2.原告不再愿意购房的真实原因系政策变化，导致房屋买卖登记后两年内不能再交易；3.合同并未约定履行期限，故被告宋建波不存在违约行为，原告明确表示不再购买涉讼房屋，构成违约；4.被告宋建波为出卖房屋提前退租，造成租金损失以及违约金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》《收据》、转账凭证、《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》《民事裁定书》，结合二被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的网页截图，无法确认其真实性，本院不予采信；3.原告举示的黄义霞《个人信用报告》，结合当事人陈述，本院予以采信；4.原告举示的证人证言，结合当事人陈述，本院予以采信；5.二被告举示的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》、照片、《赎楼业务信息咨询及居间服务协议书》、宋兴和《个人信用报告》、宋建波《个人信用报告》、短信聊天记录，结合原告质证意见，本院均予以采信；6.二被告举示的《证明》，无法确认其真实性，且无法与本案产生实质性关联，本院不予采信；7.二被告举示的《重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，无法与本案产生实质性关联，本院不予采信；8.二被告举示的《委托书》《公证书》，结合原告质证意见，本院均予以采信；9.本院依法调取的《询问笔录》，结合当事人质证意见，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系涉讼房屋所有权人，中国工商银行北部新区支行系该房屋抵押权人。2017年8月24日，二被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）、金家居公司作为丙方（信息咨询服务门店）、中环互联公司作为丁方（居间方），签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方将位于重庆市江北区建新东路X号X单元X-X房屋出售给乙方，房屋建筑面积为107.57平方米；如甲方房屋产权尚需完善银行解押等手续的，则甲方应在本合同签订之日起（以备注条款为准）个工作日内办理房屋变更登记手续，丁方予以协助配合办理，以使甲方对该房产具备合法的完全处分权，变更所产生费用由甲方自行承担，银行解押代办费200元由乙方承担；甲乙双方商定房屋买卖价款为860000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金50000元，甲方出具收款收据，定金在交易过户后转为房款；甲方同意乙方以商业贷款方式申请按揭贷款，乙方申请贷款金额为560000元（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补足）；如因乙方原因导致未获得贷款机构批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲乙丙丁方同意解除此合同，均可免责；但在贷款申办过程中所发生的费用由乙方承担；甲乙双方应于乙方贷款审批通过之日起（以备注条款为准）个工作日内办理产权过户手续，当日乙方同时办理全权委托公证书委托丁方指定人员办理过户后产权相关手续；乙方于过户当日将购房首付款250000元直接支付给甲方；如甲方出售房屋存在系按揭房等抵押情形，经甲乙双方协商选择乙方贷款审批通过之日起的个工作日内由甲方还清贷款办妥解除抵押手续；甲方同意在收到全部房款当日与乙方正式办理房屋交接手续；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；其他约定事项（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）：因该房屋涉及抵押，乙方已知晓该情况，该房屋的解押款项来源于乙方首付款加禾泰金融垫资款，具体金额以银行查询为准；甲方于2017年9月2日前办理赎楼公证于丁方指定员工名下，乙方于面签当日办理领证并抵押公证于丁方指定员工名下，公证费由乙方承担；甲乙双方须提供真实有效的资料，并积极配合办理按揭过户手续，否则视为根本违约；甲方的解押手续由丙丁方办理，垫资赎楼相关事宜由丙丁方与禾泰金融协调办理；甲方净收860000元，不再承担房屋交易产生的费用；证回银行六十个工作日争取放尾款给甲方。当日，原告向二被告支付了定金50000元。2017年9月5日，案外人黄海波、蒋洪友通过公证委托的形式，委托案外人郑亚林、浣丹妮办理购买涉讼房屋相关事宜。案外人黄海波、蒋洪友在中国建设银行沙坪坝支行三峡广场分理处申请办理购买涉讼房屋的按揭贷款，审批未通过。原告有如下陈述：1.本次交易系家庭购房，二被告知晓涉讼房屋要登记在案外人黄海波名下，故本次交易由黄海波、蒋洪友申请贷款；2.二被告违反合同第十七条第一、二款约定，没有办理解押，属于根本违约，导致合同无法继续履行。双方当事人对解除合同协商一致，确认合同于2018年12月18日解除，但对解除合同的后果未能协商一致。2017年11月29日，被告宋兴和当庭提出房屋买卖合同尾部甲方落款签名不是其本人所签，向本院申请笔迹鉴定；本院经审查后准许其鉴定。2018年5月30日，西南政法大学司法鉴定中心以申请鉴定人宋兴和未缴费为由退件。2018年6月12日，被告宋兴和当庭承认合同尾部签名系被告宋建波代签，其予以追认。2017年10月23日，原告黄义霞向本院预交了保全费1630元。本院经审查认为，原告与二被告、金家居公司、中环互联公司签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，故原告与二被告之间成立真实、有效的房屋买卖合同关系。1.合同履行顺序问题。根据合同约定，履行顺序应当为：（1）原告支付购房定金；（2）原告申请审批通过银行贷款；（3）双方筹集解押款（原告负责首付款、二被告负责垫资款）；（4）二被告解押；（5）贷款银行支付按揭贷款；（6）交付房屋。2.合同解除权问题。原告认为二被告违反合同第十七条第一、二款约定，没有办理解押，属于根本违约，导致合同无法继续履行；合同第十七条第一款不涉及解除权问题，本院不予评判，第二款约定“甲方于2017年9月2日前办理赎楼公证于丁方指定员工名下，乙方于面签当日办理领证并抵押公证于丁方指定员工名下，公证费由乙方承担”，实系原、被告双方与中介公司关于居间合同内容的约定，与本案不是同一法律关系，故原告不能据此解除合同；原告陈述被告未按约定解押，但原告未先通过按揭贷款审批，故原告不能据此解除合同。3.合同解除问题。根据合同约定“如因乙方原因导致未获得贷款机构批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲乙丙丁方同意解除此合同，均可免责”，现原告未通过银行贷款审批，双方协商于2018年12月18日解除合同，本院予以确认。4.返还定金的问题。合同解除后，各方免责，被告应当向原告返还定金，故关于原告主张被告返还定金的请求，本院予以支持。5.支付违约金的问题。如前所述，原告主张被告支付违约金没有事实和法律依据，对于该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告黄义霞与被告宋兴和、被告宋建波、重庆金家居房地产经纪有限公司、重庆中环互联房地产顾问有限公司签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》项下的原告黄义霞与被告宋兴和、被告宋建波之间的房屋买卖合同关系于2018年12月18日解除；二、被告宋兴和、被告宋建波于本判决生效之日起十日内向原告黄义霞返还购房定金50000元；三、驳回原告黄义霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4630元，减半收取计2315元，由原告黄义霞负担1157.5元，由被告宋兴和、被告宋建波负担1157.5元；保全费1630元，由原告黄义霞负担815元，由被告宋兴和、被告宋建波负担815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  卢玉萍二〇一八年十二月十八日书记员  丁变合