贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初11003号原告：金成兰，女，1974年12月31日生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托代理人：文木国，男，1970年1月8日生，汉族，重庆市人，住遵义市红花岗区。系原告丈夫。被告：肖弟中，男，1978年11月19日出生，汉族，遵义县人，住遵义市播州区。委托代理人：施登俊，贵州舸林律师事务所律师。第三人：顾澎，男，1983年9月14日出生，汉族，江苏邳州市人，住遵义市红花岗区。第三人：遵义市红花岗区长征街道民政村村民委员会，住所地遵义市红花岗区外环路。负责人：颜家波，男，1969年1月6日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。系村委会支书。原告金成兰与被告肖弟中、第三人顾澎、遵义市红花岗区长征街道民政村村民委员会（简称民政村委会）合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法由审判员王金权适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金成兰及其委托代理人文木国、被告肖弟中及其委托代理人施登俊、第三人顾澎、民政村委会负责人颜家波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金成兰向本院提出诉讼请求：1、解除被告与民政村委会于2017年3月1日签订的租赁合同；2、确认被告与第三人顾澎于2018年9月17日签订的租赁合同无效；3、判令被告与第三人向原告返还位于遵义市红花岗区外环路紫颖富丽东方小区A1幢1-14号门面；4、判令被告赔偿2018年10月1日至今租金10000元损失（每平方按90元计算）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：民政村委会与被告于2017年3月1日签订房屋租赁合同，约定村委会将位于遵义市红花岗区外环路紫颖富丽东方小区A1幢1-14号门面出租给被告，租赁期间为2017年3月1日至2022年3月1日。后民政村委会于2018年9月26日通过拍卖的方式以193万元将此门面转让给原告，按照买卖不破租赁原则，原本民政村委会与被告签订的租赁合同继续有效。但是该合同约定承租方不得擅自将门面转租。被告在得知所租门面即将被拍卖的情况下，没有取得门面所有人的同意，私自将该门面转租给第三人顾澎，并收取第三人顾澎一年租金124440元及押金40000元。根据原告与民政村委会所签订移交书约定，原告于2018年10月1日开始收取该房房租。但由于被告私自将该门面转租给他人并收取房租及押金，导致原告无法收租，故诉至法院。被告肖弟中辩称:1、原告起诉要求解除租赁合同得不到支持，因原告承认买卖不破租赁，原告在买卖这个房屋之前，他们的租赁行为就产生了，应当维持原来的租赁行为；2、要求确认被告与第三人签订的租赁合同无效不应当得到支持，因为该权利的主体，即使承租人不能转租，也是出租人的权利，是民政村委会将房屋租给被告的时候就约定了不能转租，原告是通过拍卖取得，与被告之间并没有合同关系，因此原告诉请确认合同无效不具备主体资格；3、原告起诉的返还门面不得支持，本案买卖不破租赁，上述请求都不能得到支持，第三项也不能得到支持；4、关于赔偿租金，原告因拍卖取得了该房屋所有权，房屋租赁的租金应当归原告，但不是原告所要求的按90元每平方来计算，应当是50元每平方的租金给原告，应当按照合同要求进行；5、诉讼费由法院核实。第三人顾澎辩称：2018年9月17日我和被告谈房屋租赁的问题，我们签订了租赁合同，并且支付了4万元定金，9月18日支付房租124440元，合计支付租金164440元，我们约定的租期是3年。房屋是我在使用，正在装修，我用门面来做板材的专卖店。第三人民政村委会辩称：涉案门面是我们租给被告的，房屋不是我们的，因房开公司欠我们的钱，其将涉案门面交付给我们管理使用，由我们收取租金抵债，我们据此和被告签订了租赁合同。因房开公司欠国家税款未缴纳，遵义市红花岗区税务局拍卖了涉案房屋，税务局明确了我们的租金收到2018年9月30日，从10月开始我们村委会就没有收取租金了。由于房屋被拍卖，我们要将门面交出，并办理了移交手续。本院经审理认定事实如下：本案争议门面房位于遵义市红花岗区外环路紫颖富丽东方小区A1幢1-14号，属遵义市新明房地产开发有限公司开发修建所得，该公司将涉案门面委托第三人民政村委会进行管理出租并收取租金。据此，2017年3月1日，民政村委会（出租方、甲方）与被告肖弟中（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于遵义市红花岗区外环路紫颖富丽东方小区A1幢1-14号门面（建筑面积180平方米）出租给乙方，租金每月每平方50元，租期2017年3月1日至2022年3月1日止，租金每6个月缴纳一次；甲方如需出售该房屋，应提前一个月通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权，如该房屋出售，本合同与售房合同一并转给买受人；租赁期内乙方擅自将承租的房屋转租的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。2018年9月7日，原告金成兰想要租赁涉案门面经营板材销售，其与被告肖弟中签订《房屋租赁合同》，并向肖弟中交纳了109800元的租金及3000元押金。合同签订后，因原告发现被告肖弟中不能擅自转租该门面，且该门面正在被拍卖，担心由此产生纠纷，遂与肖弟中协商解除承租行为，肖弟中扣留了1800元作为违约金外，将其余租金及押金退还金成兰。因遵义市新明房地产开发有限公司拖欠国家税款，国家税务总局遵义市税务局依法拍卖涉案门面房收取税款，并委托遵义市拍卖有限公司进行拍卖。该公司于2018年9月10日在遵义晚报上发布了《抵税资产拍卖公告》。2018年9月26日，原告金成兰以193万元竞买了涉案门面（建筑面积122.11平方米）。2018年9月28日，原告金成兰通过银行转账方式向遵义市拍卖有限公司支付了拍卖成交款及佣金共计2026500元。2018年10月18日，遵义市住房与城乡建设局为原告金成兰办理了涉案门面的商品房预售备案登记。2018年10月22日，原告金成兰、被告肖弟中、第三人民政村委会及案外人国家税务总局遵义市税务局、遵义市拍卖有限责任公司共同签署了《紫颖富丽东方小区A1幢第1层房号为1-14商业用房移交书》，该移交书载明：遵义市新明房地产开发有限公司位于遵义市红花岗区外环路紫颖富丽东方小区A1幢第1层房号为1-14商业用房（建筑面积122.11平方米），2018年9月26日国家税务总局遵义市税务局依法委托遵义市拍卖有限公司以193万元拍卖给金成兰，拍卖款已收齐，为保障买受人合法权益，税款及时解缴入库，现将房屋移交给金成兰，移交事项如下：1、房屋现状租赁；2、租期2017年3月1日至2022年3月1日止；3、原《房屋租赁合同》继续有效，出租方由原民政村委会变更为金成兰，金成兰、肖弟中各自履行相关权利义务；4、原出租人民政村委会租金收取时间截止2018年10月1日。另查明，2018年9月17日，被告肖弟中与第三人顾澎签订《房屋租赁合同》，肖弟中将涉案门面转租给第三人顾澎用于经营板材销售，租赁期限自2018年9月18日至2021年10月18日止。第三人顾澎已向被告肖弟中交纳了164400元租金，目前正在装修过程中。上述事实，有《房屋租赁合同》、《收条》、转款凭证、《商品房预售备案通知书》、《紫颖富丽东方小区A1幢第1层房号为1-14商业用房移交书》、《抵税资产拍卖公告》及当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审确认，足以认定。本院认为，第三人民政村委会经遵义市新明房地产开发有限公司的授权管理出租涉案门面房，其与被告肖弟中于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人产生约束力。原告经竞买取得了涉案门面房的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，结合《房屋租赁合同》中关于“如该房屋出售，本合同与售房合同一并转给买受人”及《紫颖富丽东方小区A1幢第1层房号为1-14商业用房移交书》中关于“《房屋租赁合同》继续有效，出租方由原民政村委会变更为金成兰，金成兰、肖弟中各自履行相关权利义务”的约定，《房屋租赁合同》继续有效，且对原告金成兰、被告肖弟中产生法律效力，原告金成兰系出租人、被告肖弟中系承租人。根据合同约定，被告肖弟中作为房屋承租人，其未经出租方同意，不得擅自转租房屋。因肖弟中违反合同约定，擅自将房屋转让给第三人顾澎，并收取高额租金差价，严重损害了原告的利益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，原告要求解除租赁合同的请求，依法有据，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告肖弟中返还涉案房屋的诉请，依法有据，本院予以支持。根据《紫颖富丽东方小区A1幢第1层房号为1-14商业用房移交书》的约定，原告于2018年10月2日起向被告肖弟中收取租金，按照租赁合同约定，肖弟中每月应向原告支付租金6105.5元（50元/平方米×122.11平方米），故本院依法确认被告肖弟中应从2018年10月2日起至向原告实际返还门面之日止，按每月6105.5元租金标准，向原告支付租金。因被告肖弟中未经原告同意其将涉案房屋转租给第三人顾澎并与之签订的《房屋租赁合同》，该转租行为未得到原告的认可，对其不发生法律效力，第三人顾澎不能居于其与被告肖弟中签订的《房屋租赁合同》占用、使用涉案门面，故其负有向原告返还房屋的义务。至于其和被告之间的合同关系，以及其因转租行为遭受的损失，由其另行主张其权利，本院在此不予评价。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除第三人遵义市红花岗区长征街道民政村村民委员会与被告肖弟中于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告肖弟中、第三人顾澎在本判决生效后十日内将位于遵义市红花岗区外环路紫颖富丽东方小区A1幢1-14号商业用房返还给原告金成兰；三、由被告肖弟中向原告金成兰支付从2018年10月2日起至房屋实际返还之日止，按每月6105.5元计算的租金；四、驳回原告金成兰的其他诉讼请求。案件受理费260元（原告实际预交22260元），减半收取130元，由被告肖弟中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向本院或者向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  王金权二〇一八年十二月十四日法官助理勾晓霞书记员邓欣欣