河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫08民终3612号上诉人(原审被告)：薛小强，男，1965年8月14日生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：樊梨花，焦作市修武县为民服务所法律服务工作者。被上诉人(原审原告)：薛艳明，男，1977年7月20日生，汉族，住河南省修武县。被上诉人(原审第三人)：河南修武农村商业银行股份有限公司郇封支行，住所地：河南省修武县郇封镇郇封村村南。负责人：周艳霞，行长。委托诉讼代理人：冯敬玉，河南华凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟丽杰，女，汉族，1985年11月28日生，住河南省修武县，系该支行职工。上诉人薛小强因与被上诉人薛艳明、河南修武农村商业银行股份有限公司郇封支行（以下简称农商行郇封支行）物权保护纠纷一案，不服河南省修武县人民法院（2018）豫0821民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛小强上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回被上诉人在一审的请求或发还重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决侵犯了案外人焦作市平原冶金机械厂的合法权益，本案所涉诉争房屋本来是焦作市平原冶金机械厂的，1998年在顶账顶给原审第三人时，约定案外人有回购权，在案外人回购前第三人不得将房屋转让给其他人。一审期间，被告曾将协议提交法庭，而法庭并没有查明。现案外人已经提起诉讼，要求行使回购权。二、一审对侵权的事实没有查明，上诉人多年来一直在向郇封镇政府交纳房租，镇政府的依据是第三人和案外人共同签订的协议。期间，上诉人多次要求直接向第三人交房租，第三人和郇封镇政府均不同意，所以就一直延续下来。第三人、案外人、郇封镇政府有什么具体约定，为什么多年郇封镇政府收房租第三人不予干涉，第三人是否和案外人、镇政府另有约定，郇封镇政府的行为是否构成表见代理等，由于一审没有追加郇封镇政府，导致案情混乱不清，最后形成错判和漏判。三、一审忽略了上诉人己经将房租交给案外人的事实，且上诉人取得占有房屋也是通过案外人，如果案外人是不合法的出租，上诉人可以向其要求退还，如果是合法出租怎么办，多年来的约定是怎么回事，上诉人对于案外人有哪些证据不能完全掌握，也无权请求案外人加入诉讼程序，而法庭又剥夺了案外人的实际权力，其程序是违法的。被上诉人薛艳明辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人农商行郇封支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。诉争房产在1998年已经转移到第三人名下。上诉人在2001年、2002年向第三人缴纳租金，因此上诉人明知诉争房产不是郇封镇政府，仍然与镇政府签订租赁协议缴纳租金，所以其与镇政府签订的协议是无效的。房产没有过户给被上诉人，但第三人与薛艳明之间买卖关系已经成立，并将房产实际交付薛艳明，并且同意房租由薛艳明收取。平原冶金机械厂在1998年协助农商行郇封支行将房产过户至农商行郇封支行，就意味着平原冶金厂放弃了回赎权，并且至今平原冶金厂及其上级机构郇封镇镇政府并没有取得该房屋所有权，所以郇封镇政府没有签订协议以及收取租金的任何权益。薛艳明向一审法院起诉请求：1.判令被告立即从非法占用的原告所有的位于郇封村大街南段路西××1间房屋中搬出；2.判令被告从2017年8月18日起按每间每月500元的价格赔偿其侵权行为造成原告租金损失至其搬离之日止；3.本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：焦作市平原冶金机械厂1995年承建，1996年7月，郇封镇政府（平原机械厂隶属于郇封乡经联社领导）向修武县房产管理中心出具证明，协助平原机械厂对涉案厂房办理了产监字第13146号房屋所有权证。1996年11月27日和1997年1月14日，平原机械厂以厂房作抵押，两次向第三人借款计60万元。截止1998年9月30日，平原机械厂尚欠本息计75.7万元。借款逾期后，平原机械厂无力偿还本息。1998年11月15日，郇封信用社、平原机械厂、郇封镇政府三方协商，平原机械厂将41间（1430.9平方米）的产权转让给郇封信用社。1998年11月17日，郇封信用社和平原机械厂持产监字第13146号房屋所有权证和三方协议书，向修武县房产管理中心递交以房抵贷的房屋所有权转移登记申请。1998年12月29日，修武县房产管理中心为郇封信用社颁发了城字第000064号房屋所有权证。1999年10月，郇封信用社遗失城字第000064号房屋所有权证。1999年10月27日，郇封信用社通过修武电视台发表遗失房屋权属证书具结书，声明该证作废。2000年1月29日，修武县房产管理中心为郇封信用社颁发了城字第001492号房屋所有权证。2017年8月18日郇封信用社将其所有的城字第001492号房屋（坐落在郇封大街南段路**门面房含被告的一间，南起第六间）出卖给了原告，原告已支付了全额购房款，次日原告通知被告称被告现占有的房屋已被原告买走，要求被告向原告缴纳租金或搬出，被告称已将租赁费交给郇封镇政府为由，不予向原告缴纳租金或搬出。为此，原告提起诉讼。一审法院认为，原告与第三人之间的买卖房屋合同，是双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。原告取得了该房屋的占有、使用、收益的权利，该房屋虽未办理产权过户登记手续，但本案第三人同意将该房屋其享有权利由原告主张行使，被告非法占有原告房屋的行为，属侵权行为，理应停止侵权。原告的诉讼请求，合理部分，予以支持。原告诉请被告支付租金损失每间每月500元，因证据不足，不予支持。本案确定诉争房屋在未变动或移交之前按每间每月187.50元计算。被告辩称其占有的房屋是多年租赁的房屋，其租赁合同合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回的理由。一审法院认为，从以上事实来看，平原机械厂于1998年12月29日以后已经丧失了对其41间（1430.9平方米）的房屋所有权，该41间房屋所有权属于第三人。被告与郇封镇政府签订的租赁合同的时间为2017年11月1日，而原告购买郇封信用社城字第001492号房屋（含被告租赁的房屋一间）时间为2017年8月18日。从时间上看和原告购房后已通知被告，说明被告在与郇封镇政府签订的租赁合同时已经知道所租房屋已经卖给原告的事实，其仍与无权处分的郇封镇政府签订租赁合同，并已支付了租赁费，应承担无效合同带来的不利后果。故被告的辩驳理由不能成立。关于被告已交的租赁费可另行主张退回。依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛小强于本判决生效后十五日内从原告享有的坐落在郇封大街南段路西一楼门面房南起第六间的一间房屋中腾出，交付给原告薛艳明；二、被告薛小强于2017年8月18日起按每间每月187.50元支付原告租金损失至被告实际腾出之日止，被告于本判决生效后十五日内给付原告；三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告薛小强承担，由原告垫付，被告于本判决生效后十日内支付给原告款100元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为薛小强对涉案房屋是否享有合法的使用权。农商行郇封支行（原修武县郇封农村信用合作社）、焦作市平原冶金机械厂、郇封镇政府于1998年11月15日签订《协议书》，经三方协商将涉案房产产权转让给农商行郇封支行。1998年12月29日，修武县房产管理中心为农商行郇封支行颁发城字第000064号房屋所有权证，农商行郇封支行取得涉案房屋所有权。2017年8月18日薛艳明与农商行郇封支行签订《买卖房屋合同》并支付了全额购房款，该买卖合同合法有效，薛艳明对涉案房屋享有合法使用权。而郇封镇政府于2017年11月1日与上诉人薛小强签订租赁合同的行为系无权处分，在实际权利人拒绝追认和无权处分人郇封镇政府未取得权利的情况下，该租赁合同效力范围仅及于租赁合同相对人之间，薛小强对涉案房屋不享有合法的使用权。综上所述，薛小强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由薛小强负担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇一八年十二月二十八日书记员  宁 昊