甘肃省灵台县人民法院   民事判决书   （2018）甘0822民初1181号   原告（反诉被告）:于某1，甘肃省灵台县人。   委托诉讼代理人：于某2（于某1之子），男，汉族，生于1968年10月4日，甘肃省灵台县人，农民。   委托诉讼代理人：贾某，甘肃溪河律师事务所律师。   被告（反诉原告）:柳某，甘肃省灵台县人。   委托诉讼代理人：周某，甘肃溪河律师事务所律师。   原告于某1与被告柳某合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于某1的委托诉讼代理人于某2、贾某，被告柳某及其委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   于某1向本院提出诉讼请求：1.要求判令柳某继续履行与于某12015年7月5日签订的“协议”，分割给于某1门面房61.74平方米（第二次庭审中变更为59.05平方米），价值493920元、住宅楼24.696平方米（第二次庭审中变更为28.94平方米），价值88905.60元；2.判令柳某支付违约金5万元；3.判令柳某支付于某1房屋租金2万元（第二次庭审中变更为29750元）。事实与理由:2014年7月5日，于某1与柳某签订了“协议”，约定柳某出资在于某1的宅基地上修建四层楼房，其中一楼为门面房，面积123.48平方米，二、三、四层为住宅，每层面积123.48平方米。建成后双方按照五五分成的原则分割门面房，二、三、四层住宅按照于某1四成，柳某六成的原则分割。2015年4月楼房修建竣工，柳某将门面房全部出租使用，至今未分割给于某1，侵犯了于某1的合法权益，现请求法院判决支持前述诉讼请求。   柳某辩称，于某1诉称的双方签订“协议”，由柳某出资，在于某1的宅基地上修建四层楼房，建成后一楼门面房双方五五分割，二、三、四层柳某六成，于某1四成分割的原则属实。但因修建时，于某1并未按照“协议”约定提供建筑土地面积，实际提供的土地面积不足约定面积的一半，于是建成的房屋面积也不符合协议约定的面积，他只建了属于他的部分，他不愿分割房产。楼房建成后于某1私自更换院落门锁，并在院子饲养8头耕牛，致使柳某无法进入院子及二、三、四层楼房。所以于某1违约在先，应驳回其所有诉讼请求。同时提起反诉请求：1.要求于某1向柳某交付二至四楼面积为216平方米的房屋，价值5万元（第二次庭审中变更面积为233.53平方米的房屋，价值5万元）；2.要求于某1支付违约金7.5万元（第二次庭审中变更为30万元）；3.要求于某1赔偿经济损失3万元（第二次庭审中变更为154117.70元）；第二次庭审中增加第四项反诉请求：要求于某1承担后院院墙及挡土墙施工费39900元。   于某1对柳某的反诉辩称，1.于某1按照宅基地使用权证记载的面积向柳某提供了土地，实际建设当中根据地形，形成每层面积为123.48平方米的楼房，下剩未被该楼房占用的土地，于某1作为宅基地使用权人正常使用符合法律规定，于某1无违约行为。2.楼房竣工后柳某不按“协议”约定将一楼门面房分割给于某1，无奈，于某1占用了二楼123.48平方米作为住宿。3.柳某将一楼门面房出租，所得租金应有于某1的一半。4.双方的合作开发协议中未约定修建后院院墙事宜，柳某要求于某1承担后院院墙及挡土墙修建费用的请求不能支持。   于某1围绕诉讼请求依法提交了1.（2014）甘灵证字361号公证书1份，证明经灵台县公证处公证的柳某与于某1签订的合作开发楼房及分配方式等的约定；2.于某1宅基地土地使用权证复印件1本，证明该合作开发的土地属于宅基地，面积为514.10平方米。3.房屋面积测算技术报告书1份，证明该楼房一楼面积为118.09平方米，二、三、四楼面积为129.74平方米。经柳某质证，对上述三份证据均无异议。经审查，上述证据反映的内容能够与双方当事人的陈述相互印证，基本反映了本案事实的全貌，符合证据规则的有关规定，予以采信。   柳某提交了如下证据：1.于伟杰调查笔录1份，证明柳某在于某1宅基地上修建楼房，竣工后2.3.4楼均由于某1占有使用的事实；2.（2014）甘灵证字361号公证书1份，证明经灵台县公证处公证的柳某与于某1签订的合作开发楼房及分配方式等的约定；3.灵台县独店农村商业银行贷款证明1份，证明柳某为修建该楼房贷款45万元，截止2018年11月21日已支付利息154117.70元。经质证，于某1的委托诉讼代理人对证据1的部分内容有异议，认为于某1已于2015年8月将饲养的耕牛全部出售、现占有二楼及院落，未占用三、四层楼房。对证据2无异议。对证据3本身无异议，但对其证明目的有异议，认为柳某不能证明该笔贷款是为修建该楼房形成。经审查，上述证据反映的内容与本案原、被告的陈述能够相互印证，能够反映出事实的原貌，符合证据规则的有关规定，予以采信。但柳某未提供证据证明45万元贷款用于了该楼房建设，对其主张不予支持。   根据上述认定的证据及双方当事人的陈述，确认本案的基本事实如下：   2014年7月5日，于某1与柳某签订了“协议”，约定柳某出资在于某1的宅基地上修建四层楼房，双方按照五五分成的原则分配一楼门面房，二、三、四层住宅按照于某1四成，柳某六成的原则分配。2015年楼房建成竣工，柳某将一楼门面房出租给他人，获得房屋租赁费17000元。于某1将二楼住宅1套占据使用。2018年12月18日，经甘肃溪河律师事务所委托，甘肃北斗测绘地理信息有限公司做出房屋面积测算技术报告书，认定该楼房一楼门面房建筑面积为118.09平方米，二、三、四层住宅建筑面积为129.74平方米。2018年11月12日，于某1提起诉讼，柳某提起反诉，要求依法处理。   本院认为，宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组织成员所享有，具有严格的人身专属性。于某1与柳某签订“协议书”，约定由柳某出资，于某1提供自家宅基地修建楼房，同时约定了建成后房屋的分配比例。该“协议书”所涉及的土地514.10平方米，属于某1所在的灵台县中台镇南店子村集体所有，灵台县人民政府颁发的集体土地使用权证书有明确记载，柳某不是该集体经济组织的成员，不具备与该集体经济组织成员于某1合作建房的资格，于某1与柳某签订的合作建房“协议书”，未征得该集体经济组织半数以上成员的同意，违反法律禁止性规定，应认定该“协议书”无效。柳某全部出资，在于某1家宅基地上所建房屋所有权处于未定状态，于某1未向柳某支付建房款，即占用了二楼住宅1套129.74平方米，同时要求判令三、四楼住宅中28.94平方米、一楼门面房59.05平方米归于某1所有，而三、四楼住宅每套129.74平方米，一楼门面房三间共118.09平方米，每间39.36平方米，按于某1的诉讼请求下判，势必破坏房屋结构，无法确保正常使用，故对于某1要求分割一楼门面房59.05平方米、三、四楼住宅中28.94平方米的诉讼请求不予支持。双方基于无效“协议书”请求的违约金，本诉反诉均不能成立。于某1在未支付建房款的情况下，要求柳某分割一楼门面租金的诉讼请求不能成立。本案曾做案外调解工作，本应在当事人意思自治的原则下，可以就本案所涉纠纷协商解决。但于某1的全权诉讼代理人于某2表示，他不愿要全部楼房，因为他父亲无钱支付建房款。柳某不但不给楼房，还要按“协议书”的约定，要分得后院一半的所有权。于某1出钱要楼，柳某拿钱走人是本案唯一的结果，双方当事人均不愿意按此方案了解此纠纷，保持现状也许是双方当事人内心所愿，法庭只能表示遗憾。   综上所述，于某1要求分配楼房的诉讼请求本院不予支持。要求柳某支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。要求分得一半房屋租赁费的诉讼请求不能成立，本院不予以支持。柳某要求于某1交付二、三、四楼房屋的反诉请求不能成立，本院不予支持。柳某认为于某1违约，要求支付违约金的反诉请求不能成立，本院不予支持。柳某要求于某1支付经济损失的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和土地管理法》第二条、第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、驳回于某1的全部诉讼请求。   二、驳回柳某的全部反诉请求。   案件本诉受理费10328元，减半收取5164元，由于某1负担。案件反诉受理费3400元，减半收取1700元，由柳某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。   审 判 员 干福忠     二〇一八年十二月二十七日   法官助理 王文娟   书 记 员 周福来