重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0243民初3960号原告：彭水苗族土家族自治县房屋管理中心，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街**。统一社会信用代码：12500243561600815N。法定代表人：王川，系该中心主任。委托诉讼代理人：安继东，重庆绿荫律师事务所律师。被告：刘建波，男，1973年10月22日出生，汉族，现住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告彭水苗族土家族自治县房屋管理中心（以下简称彭水县房屋管理中心）与被告刘建波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案。原适用小额诉讼程序审理，因需对被告刘建波进行公告送达，故本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭水县房屋管理中的委托诉讼代理人安继东到庭参加诉讼。被告刘建波经本院公告传唤期满后，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告彭水县房屋管理中心向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告的租赁关系，由被告刘建波返还房屋；2.判决被告刘建波支付拖欠的从2016年1月至2017年12月期间租金2352元、2018年1月至2018年7月期间租金630元，共计2982元（其中2016年1月至2017年12月，每月按98元计算，2018年1月至2018年7月，每月按90元计算）及违约金298.2元，共计3280.2元；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1.2015年6月26日，原、被告签订了《彭水自治县公共租赁住房租赁合同》。约定：被告承租彭水苗族土家族自治县XX街道XX小区XX幢XX号，月租金98元，租金按年交纳，于每年度第一个月交清。无正当理由拖欠租金3个月或累计6个月以上，原告有权收回房屋。2016年1月始至2018年7月，被告无故拖欠租金，经多次催收拒不交纳。被告刘建波未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2015年6月26日，原彭水苗族土家族自治县住房保障和房屋征收中心作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告刘建波签订《公共租赁住房租赁合同》，合同内容如下：“第一条房屋基本情况房屋地址：重庆市彭水县XX街道XX小区XX幢XX号。房屋结构：2室1厅1卫，建筑面积49.6平方米。……第二条租赁期限和用途租赁期限：第一次租赁期限半年：租赁期限为半年，自2015年7月1日起至2015年12月31日止。租金及其支付、结算方式租金标准城镇低收入住房困难家庭（符合原廉租住户保障政策）配租房屋面积（以下均为建筑面积）按每月1.00/平方米计收，超出配租的面积按3元/平方米计收，合计月租额人民币98元（大写玖拾捌元）。……租金支付方式1.采取年度缴纳，乙方必须在当年第一月前缴清。……3.租金按实际使用时间计收，不满半个月的按半个月计收，超过半个月而不满1个月的按1个月计收。……第九条合同的解除与终止租赁期间，乙方有下来行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并索赔损失。……无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月以上的；……第十二条乙方违约责任乙方逾期支付租金，每逾期1个月，则乙方须按本合同月租金的10%支付欠租违约金，欠租违约金计算公式为：欠租违约金=月租金×10%×欠租月数。逾期不缴纳者，将采取限电、限水等措施，书面催缴通知满30日无正当理由拒不缴纳的，将按有关规定收回廉租住房。对于拖欠的租金甲方保留诉讼的权利。……”另查明，原告彭水县房屋管理中心出示涉案小区的物业公司出具的证明，予以证明被告刘建波从2015年7月至2018年7月居住使用涉案房屋，因被告刘建波长期外出，无法联系。经本庭询问，原告彭水县房屋管理中心陈述被告刘建波从2016年1月至2018年7月期间未缴纳房租费；法庭举证阶段，原告彭水县房屋管理中心未向本院举示向被告送达的书面催缴通知书。再查明，原彭水苗族土家族自治县住房保障与房屋管理中心于2011年6月20日经本县机构编制委员会更名为彭水苗族土家族自治县住房和房屋征收中心，后彭水自治县住房保障和房屋征收中心又于2015年8月11日经本县机构编制委员会调整设置为本案原告彭水县房屋管理中心。本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。关于原、被告双方的房屋租赁关系。原彭水苗族土家族自治县住房保障与房屋管理中心于2011年6月20日经本县机构编制委员会更名为彭水苗族土家族自治县住房和房屋征收中心，后彭水自治县住房保障和房屋征收中心又于2015年8月11日经本县机构编制委员会调整设置为本案原告彭水县房屋管理中心，故被告刘建波于2015年6月26日，与彭水苗族土家族自治县住房保障与房屋管理中心签订的《彭水自治县公共租赁住房租赁合同》中合同的相对方，现应当为本案的原、被告；同时，虽然上述租赁合同中租赁期限为2015年7月1日至2015年12月31日，但租赁期届满后被告刘建波继续占有使用，故前述租赁合同继续有效，应视为不定期租赁。综上，原、被告双方形成了不定期的房屋租赁合同关系，被告刘建波应当按照合同约定按时支付房屋租金。从2016年1月起至2018年7月期间,被告拖欠租金拖欠租金，现原告方仅请求该段时间租金2982元，系原告方真实意思表示，本院予以确认。综上，本院认定被告方拖欠原告方2016年1月至2018年7月期间租金2982元，对于原告方该项租金请求予以支持。对于被告方居住涉案房屋时间问题，庭审中，原告方举示了涉案小区物业管理公司出具的证明，其证明中明确证明被告方居住使用涉案房屋的时间，该证明与涉案合同前后形成证据链，且被告方未到庭参加诉讼、亦未提交相关证据予以反驳，故本院对于涉案小区物业管理公司出具的证明予以采纳。对于拖欠房租的事实，原告方作为本县管理公共租赁房屋的国家单位，其当庭陈述，具有较强的可信度，鉴于被告方未到庭参加诉讼、亦未提交相关答辩意见反驳，故本院对于原告方前述陈述予以采纳。关于违约金。前述合同中第十二条约定：“乙方逾期支付租金，每逾期1个月，则乙方须按本合同月租金的10%支付欠租违约金，欠租违约金计算公式为：欠租违约金=月租金×10%×欠租月数”原告方仅请求298.2元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于解除租赁关系、返还房屋问题。虽然，原、被告双方合同第九条约定，被告方如若无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月以上的，原告方有权解除租赁合同、收回房屋；但合同第十三条又约定“书面催缴通知满30日无正当理由拒不缴纳的，将按有关规定收回廉租住房”。本院认为，根据涉案合同前后文理解，双方在合同中约定了被告方拖欠情形，原告方享有单方面解除租赁合同、收回房屋的前置条件为：原告方向被告方送达了书面催缴通知书后，满30日被告方无正当理由拒不缴纳；而本案中，被告方并未举示书面催缴通知书，被告方应当承担举证不能的责任，故本院对于其解除合同、收回房屋之诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘建波于本判决生效后立即向原告彭水苗族土家族自治县房屋管理中心支付关于彭水苗族土家族自治县XX街道XX小区XX幢XX号房屋2016年1月至2018年7月期间租金2982元及违约金298.2元，共计3280.2元；驳回原告彭水苗族土家族自治县房屋管理中心的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告彭水苗族土家族自治县房屋管理中心已预交50元），由被告刘建波负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长 冉 建人民陪审员 张 彬人民陪审员 彭顺权二〇一八年十二月二十四日书 记 员 王 娟