辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终8718号上诉人（原审原告）：刘秀清，女，1958年8月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省灯塔市。委托诉讼代理人：徐洪生（刘秀清丈夫），男，1954年7月2日出生，汉族，无职业。被上诉人（原审被告）：沈阳全运村建设有限公司，住所地沈阳市浑**沈中大街**（101-1）。法定代表人：李骏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国军，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。上诉人刘秀清因与被上诉人沈阳全运村建设有限公司（以下简称“全运村公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀清上诉请求：1.撤销一审判决第三条，重新判令被上诉人支付购房款260万元利息，自2013年3月29日起至法院判决生效止，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算；2.判令被上诉人赔偿上诉人2013年3月29日购买浑南绿城全运村全运北路99-24号第一幢1号商业门市房的预期可得利益损失，即合同履行后上诉人可以获得的投资利益，以诉讼中对该房的司法鉴定评估数据为准；3.请求撤销判决书第四条，重新判令被上诉人承担上诉委托律师费、委托辽宁天亿房地产评估有限公司评估等费用；4.请求判令诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在已有施工图纸，明确知晓房屋存在承重墙、高台等不利因素，却在销售房屋和签订购房合同时故意隐瞒真实情况，致使上诉人作出错误的意思表示，两年来既不承认错误又不赔偿，属于合同欺诈行为，于2016年5月起诉至一审法院至今，希望解除合同并得到合理赔偿。二、关于赔偿利息起止时间的诉讼请求。在判决并未发生法律效力，法院未释明的情况下，无权要求上诉人必须执行被上诉人认定的“无争议“部分。截至二次一审判决时被上诉人一直实际占有资金进行获利，上诉人利息损失持续存在，因此上诉人请求重新判令被上诉人支付上诉人购房款260万元实际占用期间的利息，占用起止时间为2013年3月29日至此法院判决生效日，占用利率按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算。三、关于合同履行后可得利益损失的诉讼请求。上诉人提供的多份证据即使无法证实诉讼标的房产的准确价格，但依然可以反映出诉讼标的房产已经出现增值。上诉人在第一次一审时已经提出司法鉴定要求，上诉人两次申请鉴定并摇号确定评估事务所，但因评估事务所不具备评估能力而未能继续完成司法鉴定程序。上诉人才自行聘请有司法鉴定资格的评估事务所出具评估报告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条及第76条规定，上诉人向法院申请调取被上诉人现销售同类型房屋销售价格的相关账目、票据等证据以证明上诉人房屋存在差价损失的情况。四、关于律师费、评估费等损失赔偿。上诉人维权诉讼委托律师发生10,000元律师代理费及评估费31,000元，均由被上诉人的违法行为导致上诉人造成直接损失，上诉人应受到赔偿。全运村公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘秀清向一审法院起诉请求：1.解除刘秀清与全运村公司所签订购房合同，全运村公司退还刘秀清购房款2,600,000元，并按照2013年3月中国人民银行规定的金融机构计收3年至5年期限贷款利率的标准（年利率6.4%）上浮50%支付刘秀清购房款2,600,000元自2013年3月29日起至全运村公司完全履行义务时止所产生的利息；2.全运村公司赔偿刘秀清经济损失，具体金额按照目前全运村公司所售同类型商品单价与刘秀清购买商品房单价差乘以该商品房建筑面积计算：3.全运村公司向刘秀清按《房屋买卖合同》约定第九条1款（2）的约定支付违约金26,000元；4.全运村公司向刘秀清支付3年零6个月的维权费用，即用车、误工、律师、两次房地产估价的费用68,000元；5.全运村公司赔偿刘秀清一倍已付房款2,600,000元。6.本案诉讼费全运村公司承担。一审法院认定事实：2013年3月28日，刘秀清、全运村公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，约定刘秀清购买全运村公司开发的位于沈阳市东陵区全运北路99-24号第1幢1号商业用房，总面积212.49平方米，总价款2,600,000元。刘秀清购买案涉房屋时该房屋并未实际建成，为期房，合同约定的交房时间为2014年6月30日。刘秀清于2013年3月29日将购房款全部交付全运村公司。2014年6月9日，全运村公司通知刘秀清收房，在验房交接过程中，刘秀清发现其购买的案涉房屋中有一部分地面高出入户地面1米左右，形成了一个高台。刘秀清认为上述房屋与合同约定明显不符，且影响正常使用，故与全运村公司进行协商，后因双方未就上述房屋的赔偿等问题达成一致意见，刘秀清为维护合法权益，起诉至一审法院。一审法院另查，案涉房屋内高出地面1米的高台下方为全运村公司所开发的地下室空间占用，故案涉房屋已不具备恢复平地的条件。一审法院再查，2017年3月7日、2017年3月15日，全运村公司工作人员通过电话联系刘秀清代理人徐洪生，并向刘秀清发出《关于请求提供执行款项支付账户的函》，欲向刘秀清返还购房款并给付利息，要求刘秀清提供其收款的银行账户卡号，刘秀清自认于2017年3月20日收到此函。但刘秀清主张由于利息部分双方存有争议，未向全运村公司提供银行账户卡号。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，全运村公司对其提供的格式合同中对案涉房屋存在1米左右高台并无明确说明，双方亦未就该高台在合同中达成协议，故全运村公司交付的房屋明显不符合合同约定，构成违约。同时案涉房屋作为商业用房，其使用价值在于作为经营场所，提供经营便利，而本案中因案涉房屋内存在1米左右高台，且该高台不具备恢复平地的可能，故该房屋已不具有常规性的使用便利，刘秀清的合同目的无法实现，符合合同的法定解除条件，故一审法院对刘秀清要求解除商品房买卖合同，返还2,600,000元购房款的诉讼请求予以支持。另因刘秀清于2013年3月29日即将全部购房款2,600,000元交付全运村公司，全运村公司却并未将符合合同约定的房屋交付刘秀清，直至起诉之日，全运村公司依然无偿占用刘秀清2,600,000元，使刘秀清产生损失，理应予以赔偿，故一审法院对刘秀清要求全运村公司支付2,600,000元购房款相应利息的诉讼请求予以支持。关于该部分利息的计算标准，虽合同第十条中约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人；出卖人须在买受人提出退房要求并开始办理退款手续之日起15天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。本案中，案涉房屋内存在1米高台的设计变更全运村公司并未及时通知刘秀清，而是刘秀清收房时方才知晓，故利息计算标准不能适用上述约定。一审法院依据公平原则及诚实信用原则，综合合同履行情况、双方当事人的过错程度及预期利益等因素，酌定全运村公司按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向刘秀清支付利息。关于全运村公司向刘秀清支付利息的起止时间，全运村公司工作人员分别于2017年3月7日、2017年3月15日，电话联系刘秀清代理人徐洪生，并向刘秀清发出《关于请求提供执行款项支付账户的函》，要求向刘秀清返还购房款并给付利息，并要求刘秀清提供其收款的银行账户卡号。刘秀清于2017年3月20日收到此函，但刘秀清称由于利息部分双方存有争议，因此未向全运村公司提供银行账户卡号。一审法院认为，在刘秀清收到全运村公司发出的《关于请求提供执行款项支付账户的函》后，虽刘秀清、全运村公司就利息部分数额存有争议，但购房款数额并无争议，全运村公司要求向刘秀清履行，刘秀清应当在合理期限内配合接收全运村公司返还的购房款，防止损失扩大，一审法院酌定此合理期限为7日，即刘秀清应当在2017年3月27日前配合接收全运村公司返还的购房款。现由于刘秀清未配合接收购房款，致使全运村公司无法履行返还购房款的义务，因此刘秀清主张的2017年3月27日之后的购房款利息损失，一审法院不予支持。关于刘秀清要求全运村公司支付案涉商品房同类型房屋现售价格与合同签订时房屋价格差价的诉讼请求。一审法院认为，刘秀清要求全运村公司赔偿损失，应当以实际损失为限，本案刘秀清在诉讼请求中同时主张利息损失和案涉房屋差价损失。审理过程中，刘秀清向一审法院提交了其自行委托的房地产估价报告，全运村公司对该份报告不予认可，一审法院向刘秀清释明就该项诉讼请求是否委托司法鉴定，刘秀清表示不予申请。因刘秀清要求全运村公司赔偿利息的诉讼请求一审法院已经支持，故其损失已经在全运村公司赔偿的利息损失中获得，不应再同时主张房屋差价损失，且刘秀清就主张房屋差价损失的诉讼请求亦未向一审法院提出委托司法鉴定证明，故一审法院对刘秀清上述诉讼请求不予支持。关于刘秀清以商品房买卖合同第九条为依据向全运村公司主张违约金26,000元的诉讼请求，因该条约定为全运村公司逾期交付房屋的违约责任，本案中，刘秀清于2014年6月9日即收到全运村公司发出的入住通知书，并到现场验收房屋，故全运村公司并没有逾期交付房屋的行为，且刘秀清主张解除合同的理由为交付的房屋不符合标准，故对刘秀清此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘秀清主张全运村公司赔偿维权费用68,000元的诉讼请求，于法无据，一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于刘秀清以欺诈为由要求全运村公司赔偿一倍购房款2,600,000元的诉讼请求，因刘秀清购买涉案房屋时，案涉房屋尚未施工完毕，刘秀清亦未提供证据证明全运村公司有故意隐瞒案涉房屋存在瑕疵的行为，故对刘秀清此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条四项、第九十七条、第一百一十九条第一款之规定，一审法院判决：一、原告刘秀清与被告沈阳全运村建设有限公司签订的编号为GF—2000—0171的《商品房买卖合同》于本判决生效之日立即解除；二、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀清购房款2,600,000元；三、被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘秀清支付购房款2,600,000元的利息，自2013年3月29日起至2017年3月27日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算；四、驳回原告刘秀清的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,972元，由原告刘秀清负担22,897元，由被告沈阳全运村建设有限公司负担12,075元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审中，刘秀清向本院提交了申请调取全运村公司销售的位于浑南区全运五路102-28号1门（175.36平方米）、全运五路102-29号1门（143.83平方米）、全运五路102-29号2门（174.79平方米）的销售备案资料。本院依刘秀清申请，前往沈阳市不动产登记中心调取全运五路102-29号1门（148.83平方米）于2018年6月22日登记备案的销售总价为3,033,897元（20,384元/平方米）、全运五路102-29号2门（174.79平方米）于2017年9月16日登记备案的销售总价为3,732,990元（21,356元/平方米）、全运五路102-28号1门（175.36平方米）于2017年12月15日登记备案的销售总价为3,819,341元（21,780元/平方米）。刘秀清于本院二审中提出《司法鉴定申请》，要求对涉案商业门市按合同约定现在价格进行司法鉴定。本院依刘秀清申请，组织当事人摇号委托辽宁慧通房地产土地评估有限责任公司评估鉴定，后该鉴定机构向本院出具《退卷函》，因估价对象按合同约定的状态无法明晰，且双方当事人不能就估价对象达成一致意见，故将司法鉴定委托书退回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，依据全运村公司与刘秀清签订的《商品房买卖合同》，全运村公司应当在2014年6月30日向刘秀清交付符合合同约定的商品房，实际上，全运村公司交付的房屋存在一部分地面高出入户地面1米左右的高台，明显不符合合同约定，且该高台无法通过修复予以恢复平地，严重影响买受人刘秀清的正常使用功能，导致无法实现合同目的，故一审法院依照上述法律规定支持刘秀清要求解除商品房买卖合同的诉讼请求并无不当。另据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方商品房买卖合同解除后，全运村公司应当将刘秀清交付的购房款260万元予以返还，一审法院对此判决亦无不当。关于刘秀清要求全运村公司支付购房款利息损失应当如何认定的问题。双方商品房买卖合同因全运村公司的违约行为而解除，全运村公司应当承担相应的违约责任，但双方于商品房买卖合同中对于出卖人全运村公司交付的商品房不符合合同约定导致无法实现合同目的的情况下，出卖人应如何向买受人承担违约责任并无明确约定，一审法院仅判决全运村公司按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向刘秀清支付利息有失妥当，本院结合双方当事人合同履行情况、全运村公司的过错程度、刘秀清的实际损失情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，应认定全运村公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算返还刘秀清购房款利息损失，具体应判决全运村公司按照中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮30%计算利息。另，全运村公司于2017年3月7日、2017年3月15日联系刘秀清一方并向其发出《关于请求提供执行款项支付账户的函》，刘秀清于2017年3月20日收到此函，但主张双方对于利息部分存有争议而未提供银行账户卡号。一审法院对此认定刘秀清未在7日合理期限内配合全运村公司接收返还的购房款，并驳回刘秀清主张的2017年3月27日之后的购房款利息损失，有失妥当。对此，本院认为，刘秀清于2017年3月27日之后因商品房买卖合同解除而产生的购房款利息损失客观存在，但考虑到全运村公司于一审判决后存在积极履行返还房款的义务，应适当酌减全运村公司承担的法律责任，故应判决全运村公司于2017年3月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息损失。关于刘秀清要求全运村公司赔偿其购买房屋差价损失的主张是否应予支持的问题。因刘秀清于诉讼中申请对涉案商业门市按合同约定现在价格进行司法鉴定，但其鉴定申请被鉴定机构退回，故本院无法确定刘秀清主张的房屋差价损失，且本院考虑到全运村公司的违约行为给刘秀清造成的主要损失为已交纳的房款损失，并认定全运村公司按照全运村公司按照中国人民银行规定同期同类贷款利率标准上浮30%计算房款利息损失，故对刘秀清该项主张，本院无法支持。关于刘秀清要求全运村公司支付其维权费用及赔偿一倍已付房款损失等主张是否应予支持的问题，一审法院对此认定并无不当，本院不再赘述。综上所述，刘秀清的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8143号民事判决第一项，即：原告刘秀清与被告沈阳全运村建设有限公司签订的编号为GF—2000—0171的《商品房买卖合同》于本判决生效之日立即解除；第二项，即：被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘秀清购房款2,600,000元；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8143号民事判决第四项，即：驳回原告刘秀清的其他诉讼请求；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8143号民事判决第三项，即：被告沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘秀清支付购房款2,600,000元的利息，自2013年3月29日起至2017年3月27日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算；为：沈阳全运村建设有限公司于本判决生效之日起十日内向刘秀清支付购房款2,600,000元的利息（自2013年3月29日起至2017年3月27日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准上浮30%计付；自2017年3月28日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；四、驳回双方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34,972元，由刘秀清负担4972元；由沈阳全运村建设有限公司负担30,000元；二审案件受理费34,972元，由刘秀清负担4972元；由沈阳全运村建设有限公司负担30,000元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一八年十二月十日法官助理史舒畅书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。