四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终15494号 上诉人（原审原告）：潘晋艳，女，1990年10月15日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：张兴涛，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏廷滨，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都润成投资有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道办事处二江寺社区。 法定代表人：冯士杰。 委托诉讼代理人：李维，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 上诉人潘晋艳因与被上诉人成都润成投资有限公司（以下简称润成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 潘晋艳上诉请求：撤销原审判决，改判润成公司向潘晋艳支付逾期办理房屋转移登记违约金29609.59（以708363.37元为基数，自2017年6月26日起至2018年8月19日至，按每日万分之一的标准计算）。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，部分事实未查明。1.事实认定错误。房屋交付时间应为2015年12月27日，非2016年5月12日。计算逾期办理不产权证书的时间应扣除政府相关部门政策变化及要求等不可抗力因素导致终端办证的时间；因法院认定交付时间错误，致润成公司办理房屋所有权转移登记手续最后期限发生错误，应为2017年6月27日前，不是法院认定的2017年11月3日前。2.部分事实未查明。一审法院未查明案涉房屋什么时间办理首次登记，根据潘晋艳查询的情况来看，案涉不动产首次登记时间为2016年7月8日；由于办理房屋权属登记权属证书需要润成公司向权属登记机关提交相关文件，但润成公司在一审中并未举证证明其已向权属登记机关提交相关文件或者已向潘晋艳履行了通知义务，导致一审法院未查明事实作出错误判决。二、潘晋艳要求润成公司办理房屋所有权权属转移登记证书及承担逾期办证的违约责任有法律及事实依据。1.法律依据。《物权法》第九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对潘晋艳主张预期办理房屋所有权转移登记的违约金都有相应规定；2.事实依据。双方签订合同第十九条、补充协议第八条中对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得案涉房屋国有土地使用权责任都有所约定。三、一审法院不能以2016年8月19日以后天府新区不动产登记服务中心实行不动产统一登记，不能办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证为由，免除润成公司的办证义务及违约责任。不动产权证与房屋所有权证和国有土地使用权证实质内容一致；在潘晋艳起诉前润成公司根本没有向天府新区不动产登记服务中心提交申请办理不动产权证，润成公司主观上存在不予办证的故意；润成公司应当向潘晋艳支付逾期办证违约金且逾期办证违约金不应调减。 润成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 潘晋艳向一审法院提出诉讼请求:1.判令润成公司按合同约定立即为潘晋艳办理房屋不动产权证书；2.判令润成公司向潘晋艳支付从2017年6月21日起至实际取得不动产权证书之日止的逾期办证违约金（以708363.37元为基数，按每日万分之一的标准暂计算至2018年3月31日为20046.68元）。 一审法院认定事实：潘晋艳与润成公司于2013年7月18日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，潘晋艳购买润成公司开发建设的位于成都市天府新区（原双流县）华阳街道二江寺社区天府美岸1幢2单元19层1901号房屋一套，合同总价为710000元。合同约定润成公司应当在2015年12月31日前向潘晋艳交付该商品房，还约定：“第十九条产权登记……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……” 《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“对‘合同’第十九条的补充约定1、如买受人委托出卖人办理权属登记，则买受人应在办理房屋交付手续当日，签订委托出卖人代办权属、他项权证的《委托书》，向出卖人支付应有买受人承担的办理房屋产权证、他项权证所需各项税、费（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）并提交相关全部资料……2、‘合同’约定的办理转移登记的540天是从买受人付清全部应付款（包括购房款、买受人未按期偿还银行按揭贷款导致出卖人承担保证责任所垫付的款项、违约金、税、费、公共维修资金等），并按本条第1项约定签署《委托书》、提交全部代办资料，且买受人实际办理了接房手续后开始计算……4、出卖人协助买受人办理分户国有土地权证，出卖人应在买受人取得“合同”项下商品房的房屋所有权证两年内，将办理房屋分户的国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料提交办证部门……5、出卖人交付商品房的时间迟延或该商品房具备‘合同’约定的交房条件的时间迟延时，‘合同’第十九条约定的初始登记及转移登记时间相应顺延……” 合同签订后，潘晋艳实际向润成公司支付购房款708363.37元。2016年5月12日，潘晋艳向润成公司缴纳了契税、维修基金等费用，并于2016年5月12日收房。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 还查明，2018年8月20日，案涉房屋登记于潘晋艳名下，权证号为川（2018）成天不动产权第0035625号。 一审法院认为，潘晋艳与润成公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。结合庭审查明的事实，潘晋艳于2018年8月20日取得了案涉房屋的不动产权证书，润成公司已经完成了协助办理权属证书的义务。本案的争议焦点为：润成公司是否存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为并承担违约责任（含违约金是否过高）。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，若潘晋艳未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自潘晋艳应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，润成公司按日计算向潘晋艳支付已付房款万分之一的违约金，该约定系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。润成公司于2016年5月12日向潘晋艳交付房屋，润成公司应于2017年11月3日前协助潘晋艳办理房屋所有权证书，但由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市天府新区房地产直管区于2016年8月19日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，而案涉房屋于2018年8月20日办理完毕房屋不动产登记证书时，双方约定的办理国有土地使用权证的时间尚未届满，故潘晋艳主张润成公司承担逾期办理房屋不动产权证书的违约责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回潘晋艳的诉讼请求。一审案件受理费151元，由潘晋艳负担。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人潘晋艳的上诉请求与被上诉人润成公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：润成公司是否应向潘晋艳支付逾期办证的违约金。现就上述争议焦点的认定分述论述。 潘晋艳与润成公司所签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在本案中，潘晋艳诉请要求润成公司给付逾期办证违约金，应当举明合同依据或法律依据。根据本案查明的事实，案涉合同约定房屋交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书，否则润成公司应当支付违约金。案涉房屋在2016年5月12日交付、房屋所有权证书应在2017年11月3日前取得。原审法院同时也予查明，在成都市天府新区房地产直管区于2016年8月19日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，即在合同约定的办理房屋所有权证书时间届满前，办证机关开始实施不动产统一登记。 故首先，不动产统一登记系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记，在此合同约定的办理房屋所有权证期限内、在“二证合一”政策开始实施的情况下，润成公司事实上已不能为潘晋艳单独申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证。该客观情况的存在阻碍了原双方签订合同约定的办理房屋所有权证书的履行，且不应当归责于润成公司，故在此情况下润成公司不应当承担违约金。 其次，关于润成公司是否逾期办理案涉房屋不动权属证书的问题。按照双方合同约定，本案房屋所涉国有土地使用权证书的办理，双方约定的期限为“出卖人应在买受人取得合同项下商品房的房屋所有权证两年内，将办理房屋分户的国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料提交办证部门”。合同约定的办证房屋所有权证时间为2017年11月3日前，故办理房屋所涉国有土地使用权证时间应在2019年11月3日前。上文已述，因“二证合一”导致不能单独申请办理国有土地使用权证，且“二证合一”系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一合并登记，故不动权属证书的办理时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为限。由于潘晋艳在一审起诉时，国有土地使用权证办理期限尚未届满，因此润成公司不应承担逾期办证的违约责任。潘晋艳的上诉请求、事实和理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费302元，由上诉人潘晋艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一八年十二月二十日 书记员 龙春光