重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0118民初1624号原告：张福田，男，1964年6月9日生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：资云峰，重庆憬谦律师事务所律师(特别授权)。被告：重庆文睿房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃花西路****15-2。诉讼代表人：重庆华西会计事务所有限公司，该企业破产管理人。委托诉讼代理人：徐凤莲，女，该破产管理人工作人员(特别授权)。委托诉讼代理人：朱卓悦，女，该破产管理人工作人员(特别授权)。原告张福田与被告重庆文睿房地产开发有限公司(以下简称文睿房地产公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张福田及其委托诉讼代理人资云峰，被告文睿房地产公司的委托诉讼代理人徐凤莲、朱卓悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福田向本院提出诉讼请求：1.撤销被告作出的文睿破债审[2018]第182-3号《债权审查意见书》；2.要求被告将位于永川区***号已经建成的房屋尽快完善交房条件并交付给原告，并给原告办理房屋登记手续。事实和理由：2013年10月18日，原告与被告签订订房协议，约定由原告购买被告开发的位于重庆市永川区***号，面积为84.15平方米，房屋总价为242808元。原告在签订订房协议时，一次性交清了全部购房款，被告向原告出具了收款收据。该订房协议签订后，被告一直未通知原告签订《商品房销(预)售合同》。现在，该房屋已经建成，已初步具备交房条件。2016年，被告正式进入破产程序，并通知各债权方申报破产债权。原告把相应的证明手续交给了被告破产管理人，即本案被告。被告于2018年1月26日作出了文睿破债审[2018]第182-3号《债权审查意见书》，以债务人未取得预售许可证，未签订正式商品房买卖合同为由，不予认定原告的债权。根据上述事实，结合本案的客观实际，查阅大量的法律法规，原告认为，被告所作出的文睿破债审[2018]第182-3号《债权审查意见书》严重不符合客观事实，且缺乏事实和法律法规依据，应依法予以撤销。原告购买的房屋已经支付了全部的购房款项，原告所购的房屋虽然还没有交付并办理过户手续，但根据最高人民法院的司法解释即《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条之规定，原告已经购买并交付全部房款的文睿天地***号房已经不属于破产财产，被告应当依法完善其交房条件把房屋给付给原告，并给原告办理相应的房屋登记手续。被告文睿房地产公司辩称，原告与被告之间并非商品房买卖关系，实际为借款关系，且原告申报债权时没有提供转账依据，不能证明已将款项交付给被告，故暂不能对原告申报的债权予以确认。同时，被告已经入破产清算程序，在法院受理破产申请后，管理人在两个月内未通知对方当事人履行合同，就视为解除合同，故被告没有义务将房屋交付给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，文睿房地产公司(甲方)与张福田（乙方）签订协议一份，甲方在永川何埂镇开发建设的“文睿天地”小区规划建设手续已获永川区相关部门审批，目前已经正式开工，已取得《商品房预售许可证》，该情况乙方已完全知悉。乙方为选择到满意的户型并获得正式开盘时的优惠条件，自愿向甲方缴纳房屋订金，双方约定如下：一、房屋坐落为***号房，建筑面积约84.15平方米，具体位置、户型和交房标准见附件（房屋的编号在预售许可证中可能发生变化，签订正式销售合同时以本协议附图的位置为准）。二、双方约定以建筑面积计算价格，本套房屋原单价为￥2885.42元/平方米，折后总价（不含相关税费及代收费用）为￥242808元（大写：贰拾肆万贰仟捌佰零捌元正）。三、订金的交纳方式：乙方选择第二种付款方式。……（二）、一次性付款：签订本协议时交纳房款￥242808元（大写：贰拾肆万贰仟捌佰零捌元正）。四、签订本协议时，房屋的面积以相关部门批准的设计面积为准；交房时以办理产权登记面积为准，房屋的位置和单价不变，总房款多退少补。五、当甲方取得《商品房预售许可证》时，按照本协议中乙方所留的电话号码（或地址）通知乙方，乙方应于15日内到售房部签订《商品房销（预）售合同》，本协议中双方约定条款自动视为《商品房销（预）售合同》约定条款，并缴纳购房相关税费及代收费用给甲方，超过15日后甲方可自行销售该房屋。六、最终交房时间以《商品房销（预）售合同》约定为准。七、本确认书一式二份，甲乙双方各壹份，签字盖章后生效，具有同等法律效力。同日，文睿房地产公司向张福田出具了收据一张，载明收到张福田缴纳4-2-11-2购房款242808元。张福田在庭审中陈述：涉案购房款是通过现金方式支付的，一部分是自己持有的现金，另一部分是向其弟弟处所借。该现金是直接交到售房部的；购买该房屋的目的是用于自己居住。当时是郭修泉告知其房子比较便宜，其便购买了。其现在名下没有其他房产，农村的房屋也没有了。在谢会群(张福田妻子)诉文睿房地产公司普通破产债权确认纠纷一案中，谢会群以同样的方式“购买”了文睿天地小区4栋2单元11楼1号房。从2014年开始，涉案文睿天地小区项目即处于停工状态。本案所涉4号楼仅主体部分基本完工，尚属于在建工程。2016年8月15日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆市住宏节能建材有限公司、重庆市住宏节能建材有限公司永川工程分公司对文睿房地产公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。同年9月22日，本院立案受理文睿房地产公司破产清算一案。同年10月13日，本院指定重庆华西会计师事务所有限公司担任文睿房地产公司管理人(以下简称管理人)。此后，张福田向管理人申报了该笔债权，申报的债权性质为购房款。2018年1月26日，管理人向张福田出具编号为文睿破债审[2018]第182-3号《债权审查意见书》，载明：“债权人申报的本金为242808元，但从双方签订的协议内容看，在债务人未取得预售许可、双方未签订正式商品房买卖合同亦未约定违约责任的情况下，约定定金支付方式为一次性支付总房款的100%，不符合房地产市场的一般交易习惯，不能确认为房款，且债权人未提供转账依据，不能证明已将款项交付给债务人，故暂不予认定。申报人对本意见书有异议的，应当在本意见书送达后15内向本管理人提出书面异议并附证据材料以供复核。如你对管理人复核的债权金额仍有异议，请按《企业破产法》第五十八条之规定向永川区人民法院提起诉讼”。本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十七条的规定，对申报的债权进行审查是管理人的职责之一。涉案债权审查意见书是管理人履行债权审查职责所出具给债权人张福田的初步审核意见。张福田如对该审查意见书持有异议，应根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条的规定直接提起债权确认诉讼即可，而无需撤销该债权审查意见书，该债权审查意见书不属于法律意义上的撤销权的客体。该债权审查意见书的结果认定是否正确亦不属于《中华人民共和国企业破产法》规定的破产撤销权、《中华人民共和国合同法》规定的合同撤销权、债权人撤销权、赠与撤销权的法定适用情形。故张福田要求撤销涉案《债权审查意见书》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。张福田陈述涉案款项为购房款，对此本院不予认可，理由如下：首先，在未签订正式商品房买卖合同时即一次性付清全款、支付购房款的方式为现金支付而非转账等均与正常的购房行为不符。其次，如果支付的属于购房款，自2013年10月18日交付全额购房款后至文睿房地产公司于2016年8月15日被裁定受理破产清算申请时近三年的时间，未要求文睿房地产公司开具正式的购房发票亦于常理不符。再次，张福田与其妻子谢会群均是重庆市北碚区人，现并无证据证明其夫妻二人在永川工作、生活，且涉案文睿天地小区位于永川区何埂镇，而非永川城区。张福田对在永川偏远乡镇购房居住亦未作出符合生活常理的合理解释。因此，本案所涉款项并未购房款，张福田举示的收据亦不足以证明其向文睿房地产公司支付了该款项，其无权基于购房者的身份主张相应权利。退一步讲，即使涉案款项能够认定是购房款且能证明已实际交付，张福田诉称按照《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条第(五)项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，涉案4栋2单元11楼2号房屋属于张福田已经付清房款的特定物，已不属于破产财产。对此，本院评判认为：《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而《中华人民共和国企业破产法（试行）》在《中华人民共和国企业破产法》于2007年6月1日实施时即已废止。在《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止的情况下，针对该部法律制定的《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》原则上不应再适用。由其是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为债务人财产的情形作出了不同于《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十八条规定，本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条不一致的内容应不再适用。同时，《中华人民共和国企业破产法（试行）》颁布实施于物权法实施以前，曾对担保物权作出与物权法确立的物权变动规则不一致的规定。在《中华人民共和国企业破产法（试行）》废止后，《中华人民共和国企业破产法》第三十条作出了符合物权法确立的物权变动规则的规定。按照前述规定，房屋买买受人在房屋所有权登记完成之前，对出卖人享有的仍属于合同债权，此种情形下的房屋仍属于债务人财产。本案中，包括涉案房屋在内的在建工程仍登记在文睿房地产公司名下，即使能认定张福田交纳了购房全款，涉案房屋仍属于文睿房地产公司的债务人财产。故张福田的该诉称理由不能成立，本院不予采纳。再退一步讲，即使《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条第(五)项仍可适用，该条规定中的特定物亦应属于法律意义上的特定物。本案中，涉案文睿天地小区尚未竣工验收，由此不能认定涉案房屋属于已形成法律意义上的特定物。张福田无权基于该条规定主张涉案房屋不属于文睿房地产公司的债务人财产。再者，张福田的第二项诉讼请求实际是要求文睿房地产公司继续履行涉案购房协议，即交房并协助办理过户手续。由于涉案文睿天地小区尚未竣工验收，包括涉案房屋在内均尚属于在建工程，根本不具备交付条件，更不可能办理房屋产权登记手续。即属于法律上或事实上不能履行。综上述所，张福田要求文睿房地产公司将位于永川区***号已经建成的房屋尽快完善交房条件并交付给张福田，并给张福田办理房屋登记手续的诉讼请求不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“……管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该条规定立法本意在于限制管理人的合同选择履行权，即超过通知或答复的法定期限，管理人即丧失要求对方继续履行合同的选择权，其立法目的在于保护合同对方当事人的正当权利，避免管理人长期不对合同是否继续履行作出决定，使合同处于不确定的状态。如果管理人在法定期限内未通知或答复对方当事人，但此后双方均同意继续履行合同，合同亦可继续履行。从该条规定不能当然得出管理人超过法定期限未通知或答复，合同即当然解除的结论。故永祥房地产公司辩称在法院受理破产申请后，管理人在两个月内未通知对方当事人履行合同，就视为解除合同的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第五十七条、第五十八条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十四条、第一百一十条、第一百九十二条、第一百九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院》第二条规定，判决如下：驳回原告张福田的诉讼请求。案件受理费40元，由原告张福田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  陈传飞人民陪审员  汪远琴人民陪审员  刘登碧二〇一八年十二月二十日书 记 员  冉艳芬