江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0725民初651号原告：邹雨汐，女，1976年10月11日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。委托诉讼代理人：邹显锋，崇义县法律援助中心律师。被告：蓝月华，女，1969年9月24日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。被告：袁克思，男，1968年12月16日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司崇义县支行。住所地：崇义县章源大道。负责人：黄剑，系该支行行长。委托诉讼代理人：彭恭兰，女，1981年10月20日出生，汉族，住崇义县，系该支行信贷客户经理。委托诉讼代理人：卢春兰，女，1975年3月4日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县，系该支行信贷客户经理。原告邹雨汐诉被告蓝月华、袁克思及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司崇义县支行(以下简称邮政银行崇义支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹雨汐及其委托诉讼代理人邹显锋,第三人邮政银行崇义支行的委托诉讼代理人彭恭兰、卢春兰到庭参加诉讼。被告蓝月华、袁克思经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。邹雨汐向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告系涉案房屋实际所有权人；2.判令被告协助原告办理涉案房屋过户变更登记手续；3.判令被告赔偿原告违约金20000元、过户手续费93977元、利息112800元，合计226777元。事实和理由：一、原告与两被告于2015年4月20日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示所为。根据《中华人民共和国合同法》总则及其分则第九章《买卖合同》相关条款，该合同合法、有效。二、两被告将原告产权证号崇城（3）第2900号变更为赣（2015）崇义不动产权第0000179号。根据《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。因此，原告的产权证崇城（3）第2900号合法有效。三、《执行裁定书》引用《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力……，原告认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。其次崇义县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二百二十七条驳回案外人邹雨汐的异议请求。当时邹雨汐依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人，利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。那么，两被告用民诉法第二百二十七条，原告又采用第二百二十五条，上述二处均有矛盾。四、两被告利用违约欺骗手段办理了赣（2015）崇义不动产权第0000179号产权证，并与邮政银行崇义支行签订了《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》。两被告借款后挪作他用，不支付原告的购房款，按该合同约定“乙方（两被告）应当在20天内以该贷款一次性支付甲方剩余的房款，乙方在未付清房款之前，该房产还属甲方（原告）所有。”由于两被告违约，应对所造成的一切后果负完全责任。因此，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。蓝月华、袁克思未提交书面答辩意见及证据。第三人邮政银行崇义支行陈述，涉案房屋登记在两被告名下，抵押登记是符合法律规定的。邹雨汐为证实自己的主张，向本院提交了以下证据：1.原告的身份证复印件一份，证明原告的民事诉讼主体资格；2.2015年4月20日原告与被告签订的《房屋买卖合同》复印件一份，证明原、被告成立了真实、有效的房屋买卖合同关系；3.被告于2015年12月23日向原告出具的376000元欠条复印件一份，证明被告未按约定支付购房款，其行为已构成违约；4.被告于2015年12月23日出具的欠条复印件一份，证明被告同意自2016年1月1日起按每天500元计算逾期滞纳金；5.江西省崇义县人民法院（2016）赣0725民初104号民事判决书复印件、（2016）赣0725执485号《执行裁定书》复印件、《执行异议申请书》复印件、（2018）赣0725执异3号执行裁定书复印件各一份，证明因被告的违约行为给原告造成了损害后果；6.原告诉讼费用缓缴申请书、崇义县关田镇镜尾村委会出具的家庭困难证明复印件一份，证明因被告的违约行为造成了原告损害后果。经审查，以上证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蓝月华、袁克思系夫妻关系。2015年4月20日，邹雨汐与蓝月华签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，“甲方（邹雨汐）自愿将崇义县阳明路永福楼[房产证号崇城（3）第29**]住宅（面积约156.7平方米）以人民币伍拾壹万陆仟元整（￥516000.00元）卖给乙方（蓝月华），付款方式为乙方2015年4月30日前支付购房款定金壹拾万元整（￥100000.00元）给甲方后，甲方办理该房屋产权过户给乙方，过户手续完成后，由乙方拿该房产到银行抵押贷款，乙方贷出款后，乙方应当在20天内以该贷款一次性支付甲方剩余的房款，乙方在未付清房款之前，该房产还属甲方所有。甲、乙双方自愿签订本协议后互不反悔违约，甲、乙方任意一方违约，违约方必须赔偿对方贰万元违约金。”。合同签订后，邹雨汐与蓝月华就涉案房屋办理了房屋产权变更登记，房屋所有权登记在蓝月华名下，不动产权证号为赣（2015）崇义不动产权第0000179号。2015年6月9日，邮储银行崇义支行与蓝月华、袁克思签订《个人额度借款合同》，蓝月华、袁克思向邮储银行崇义支行借款400000元。同日，邮储银行崇义支行与蓝月华、袁克思签订《个人最高额抵押合同》，蓝月华、袁克思以崇义县阳明路永福楼[赣（2015）崇义不动产权第0000179号]房产提供抵押担保。后蓝月华、袁克思逾期未偿还借款，邮储银行崇义支行诉至法院。2016年4月25日，崇义县人民法院作出（2016）赣0725民初104号民事判决书，判决第四项为蓝月华、袁克思以崇义县阳明路永福楼[赣（2015）崇义不动产权第0000179号]房产对借款承担抵押担保责任。判决生效后，蓝月华、袁克思未按判决书履行还款义务，邮储银行崇义支行向法院申请执行，崇义县人民法院于2016年9月9日作出（2016）赣0725执485号民事裁定书，裁定拍卖被执行人蓝月华、袁克思的位于崇义县横水镇阳明路永福楼房产[不动产权证号：赣（2015）崇义不动产权第0000179号]。执行过程中,邹雨汐提出书面执行异议申请，请求停止拍卖涉案房产。崇义县人民法院于2018年4月2日作出（2018）赣0725执异3号执行裁定书，裁定驳回邹雨汐的异议请求。另查明，2015年9月21日，蓝月华向邹雨汐出具了一份376000元的《欠条》，承诺月底偿还200000元，剩余10月份还清。同年12月23日，蓝月华又向邹雨汐出具了一份《欠条》，并承诺从2016年1月1日起，按每日500元支付逾期滞纳金。本院认为：邹雨汐与蓝月华签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”邹雨汐将涉案房屋转让给蓝月华，并协助蓝月华办理了不动产登记手续，所以蓝月华自登记之日起取得了该房屋的所有权。蓝月华、袁克思为向银行贷款，将涉案房屋抵押给了邮政银行崇义支行，并办理了抵押登记，邮政银行崇义支行自登记之日起取得了该房屋的担保物权。因此，根据物权的排他性,邹雨汐要求确认其为涉案房屋实际所有权人，没有事实与法律依据，本院不予支持。邹雨汐要求蓝月华协助办理涉案房屋过户变更登记手续，并要求蓝月华承担过户手续费93977元的诉请，不具有事实与法律依据，不予支持。邹雨汐与蓝月华签订《房屋买卖合同》后，依约向蓝月华交付了房屋，并办理了过户手续，已履行了合同义务。蓝月华未按约支付购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故邹雨汐要求蓝月华、袁克思支付20000元违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。邹雨汐要求蓝月华、袁克思支付利息112800元，因邹雨汐未向本院主张主债权，对该诉求本院暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告邹雨汐与被告蓝月华于2015年4月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告蓝月华、袁克思于本判决书生效之日起三日内支付原告邹雨汐违约金20000元；三、驳回原告邹雨汐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11228元(缓交)，由原告邹雨汐负担8272元，被告蓝月华、袁克思负担2956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  魏玉华审 判 员  邓方定人民陪审员  凌永玉二〇一八年十二月十八日书 记 员  刘福斌