辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0711民初1781号原告（执行案外人）：刘志，男，1957年4月15日生，汉族，住义县。委托诉讼代理人：马占海，男，1963年8月27日生，满族，住义县。被告（申请执行人）：锦州市金峰轮胎集团有限公司，住所地锦州市太和区新民乡刘家村桃园北里**，统一社会信用代码91210700242151223U。法定代表人：陈金峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：白凤斌，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：翟铁军，系辽宁华峰律师事务所律师。被告（被执行人）：锦州亿华源房地产开发有限责任公司，，住所地锦州市太和区解放西路**注册号码210700004082181。法定代表人：周华慧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张建光，系辽宁玉衡律师事务所律师。原告（执行案外人）刘志与被告（申请执行人）锦州市金峰轮胎集团有限公司、被告（被执行人）锦州亿华源房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）刘志及其委托诉讼代理人马占海、被告（申请执行人）锦州市金峰轮胎集团有限公司的委托诉讼代理人白凤斌、翟铁军、被告（被执行人）锦州亿华源房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张建光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法撤销太和区人民法院（2015）太民立保字第00003号民事裁定，解除对原告位于义县华盛名门小区20号楼2-12-49号房屋的查封措施。事实和理由：2014年7月25日，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买被告公司开发的位于义县华盛名门小区20号楼2-12-49号房屋，面积132.90平方米，一次性交付房屋价款，当日被告将楼房交付原告。原告接受楼房后，于2014男8月与物业办理入住手续，并已经入住，且该楼房系原告唯一住所。2015年5月14日，太和区人民法院因被告锦州市金峰轮胎集团有限公司诉借款合同纠纷，对原告房屋采取了查封、保全措施。原告于2015年5月提出书面异议，2017年1月17日，太和区人民法院作出（2015）太立民异字第00003之二十七号民事裁定，驳回原告异议申请，但没有注明原告不服裁定可在一定期限内提起案外人执行异议的权利。2018年10月该院补充裁定，确认了原告的诉权。现原告认为，在贵院采取查封措施前，原告已签订合法买卖合同，并交付房屋全部价款，已经取得房屋的所有权。锦州市金峰轮胎集团有限公司是因借贷关系取得的债权，并非商品房买卖关系，因开发商原因未办理房屋所有权登记手续，原告不存在任何过错，不足以排除原告实际购买房屋的权利。因此，被告查封原告房屋的申请不应予以支持，根据法律规定，按照优先占有，优先订立合同，优先付款用于居住的原则，请求太和区法院的裁定应予撤销，解除对原告位于义县华盛名门小区20号楼2-12-49号房屋的查封措施。被告（申请执行人）锦州市金峰轮胎集团有限公司辩称，对原告真正交纳全款的，还有动迁户，我方表示自动解封。如果原告有造假行为，未交款或未交全款的，对于虚假诉讼的我方会追究责任。将房款交给刘勇或姓聂的，我们不再向原告要求，钱给谁找谁要。原告的诉讼请求中适用法律错误，应该适用第29条，对于虚假的将追究下去。被告（被执行人）锦州亿华源房地产开发有限责任公司辩称，原告所购置的房屋均不是我公司直接销售的，其交纳的购房款也没有入我公司的财务账目，结合本案的实际情况，请求法院对履约对象、履约内容进行综合考虑。原告围绕诉讼请求依法提交了如下商品房买卖合同、收款收据、专用收款收据、房屋移交同意函、物业管理服务协议、房屋装饰装修协议、业主公约、客户交费（结算）明细。证明原告刘志已经占有使用该诉争房屋，并且交纳了全部的房款。被告锦州市金峰轮胎集团有限公司围绕诉讼请求依法提交了照片、在售房产明细、商品房预售许可证、营业执照等证据。证明2011年11月15日亿华源公司已经取得了商品房买卖许可证，可以出具购房大票，义县分公司没有房屋开发的权利。对于当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的全部证据以及被告锦州市金峰轮胎集团有限公司提交的商品房预售许可证、营业执照等证据，无法定无效情形，应为有效，本院予以确认；被告锦州市金峰轮胎集团有限公司提交的照片、在售房产明细，不符合证据的形式，本院不予确认。依据确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：锦州市义县义州镇华盛名门小区房屋系由锦州亿华源房地产开发有限责任公司开发建设，于2011年11月15日取得《商品房预售许可证》。2014年7月25日，刘志与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订《商品房买卖合同》，约定，刘志购买华盛名门小区20号楼2-12-49号房屋，建筑面积132.90平方米，单价每平方米3160.27元，总金额42万元，2014年12月31日前交付使用。同日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司为刘志出具42万元收款收据。同年，原告与义县如家物业管理有限公司办理了入住费、房屋移交、物业管理服务等事宜。2015年5月14日，依据锦州市金峰轮胎集团有限公司提出的财产保全申请，本院作出（2015）太民立保字第00003号民事裁定。2015年5月15日，本院依据（2015）太民立保字第00003号民事裁定依法查封了登记在锦州亿华源房地产开发有限责任公司名下位于锦州市义县户房屋，其中包含本案争议房屋，查封期限为三年，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。本院在执行锦州市金峰轮胎集团有限公司与锦州亿华源房地产开发有限责任公司借款合同一案中，于2018年5月15日作出（2015）辽0711执287号民事裁定，2018年5月16日，本院依法对锦州市义县义州镇华盛名门小区20号楼2-12-49号房屋进行继续查封，查封期限为三年。又查，2015年5月29日，因（2015）太民立保字第00003号民事裁定的查封标的包含本案争议房屋，刘志对保全标的物提出异议，本院于2017年1月17日、2018年10月8日分别作出（2015）太立民异字第00003之四十三号民事裁定，驳回刘志的异议申请。刘志于2018年11月1日向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议的焦点是原告是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据前述法律规定，原告只有在符合上述全部条件下，才具有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案中，原告是否具有足以排除强制执行的民事权益，应从以下三个方面综合分析认定。首先，在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。2014年7月25日，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订《商品房买卖合同》，购买本案争议的房屋，该合同无法定无效情形，为有效合同，故可以确认原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，所购商品房是否是用于居住且买受人名下有无其他用于居住的房屋。因原告陈述自己没有其他用于居住的房屋，各方当事人均未提交原告名下还有其他用于居住的房屋，亦未提交证据否认原告所购商品房系用于居住，故不应否认原告所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；再次，原告已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。锦州亿华源房地产开发有限责任公司已于2011年11月15日取得《商品房预售许可证》，其销售房屋应当开具销售不动产统一发票。原告未向本院提供锦州亿华源房地产开发有限责任公司为其开具的销售不动产统一发票，故不能证明其已交纳购房款。虽然原告向本院提供了收款收据，但其未提交支付购房款的款项来源或转款凭证，故本院依据现有证据无法认定其已实际交付购房款。综合前述，原告的民事权益未能满足排除强制执行的全部法定要件，其作为权利人提出的执行异议，不能排除本院执行案件的执行，依法予以驳回。综上，原告的“请求人民法院依法撤销太和区人民法院（2015）太民立保字第00003号民事裁定，解除对原告位于义县华盛名门小区20号楼2-12-49号房屋的查封措施”之诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）刘志的诉讼请求。案件受理费100元，由原告（执行案外人）刘志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  杨 鸿人民陪审员  蔡广森人民陪审员  刘 韵二〇一八年十二月二十九日书 记 员  王 蕊