河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初12037号原告：周华峰,男,汉族,1984年1月12日出生,住河南省新密市。委托诉讼代理人：郭国平，河南博之律师事务所。被告：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市**航海路北、兴华南街西升龙城**院**楼****。统一社会信用代码：914101006973298251。法定代表人：谢珊雅，总经理。委托诉讼代理人：王永振、王振威（实习），河南荟智源策律师事务所律师。原告周华峰诉被告郑州骏龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周华峰的委托诉讼代理人郭国平，被告郑州骏龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王永振、王振威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周华峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告因未按合同约定办理房屋权属初始登记的违约金23595元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项为：要求被告支付原告逾期办理房屋权属首次登记的违约金24193.8元（自2017年8月1日暂计算至2018年9月5日，共计400天），并实际支付至被告将该不动产进行首次登记之日止（以购房款1209690元为基数，按照日万分之0.5标准计算）。事实与理由：2015年8月5日，原告与被告签订一份商品房买卖合同。其中合同第十五条关于产权登记的约定的第三项明确约定了被告应在2017年7月31日前将原告购买的房屋的相关权属材料报送房产管理部门进行权属的初始登记。而时至今日，被告仍未将原告房屋的权属材料报送房产管理部门进行初始登记，已严重违反双方在合同的约定。现原告为维护其合法权益，依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼。被告郑州骏龙房地产开发有限公司辩称，1、原告依据“初始登记”时间限制的合同条款，要求被答辩人对“首次登记”所用时间承担赔偿责任，没有合同约定依据。《商品房买卖合同》中约定的是“房屋交付使用后60日内向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属‘初始登记’资料”，但2016年8月24日房管局取消了“初始登记”业务，该登记已不存在。新成立的郑州市不动产登记中心受理的是不动产权属“首次登记”，并不是房屋权属“初始登记”，“初始登记”和“首次登记”并非同一行政机关的同一行政行为。原告依据“初始登记”的时间限制条款，要求被告对“首次登记”所用时间承担赔偿责任，没有合同约定依据。2、双方约定初始登记违约金计算的比例过高，不符合客观的情况，应当予以减少。3、原告诉讼请求应当予以驳回。经审理查明，2015年8月5日，原告周华峰与被告郑州骏龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买由被告开发的位于二七区齐礼阎西路南、兴华南街西2幢1单元19层1905号房屋一套,总房价为1209690元。该《商品房买卖合同》第八条规定：出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条及《合同附件四》第六条：产权登记的约定：出卖人应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款1209690元，被告亦按约于2017年5月31日前向原告交付了房屋。2017年12月13日，郑州市郑房测绘队对涉案2号楼房屋面积出具测绘报告书。2018年4月9日，郑州市物业维修基金管理中心向被告出具郑州市房屋专项维修资金交齐证明。另查明：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产同意登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》【郑政办（2015）127号】于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。《郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要》（郑国土联会纪【2017】1号）要求，对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘确认表并出具确认单后，再由建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方在合同中约定被告应于2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则。申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记申请还是首次登记申请被告均应当履行，考虑到在办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，本院酌定被告应向原告按日支付总房款万分之0.35的违约金，具体计算为：其中自2017年8月1日暂计算至2018年9月5日止的违约金为1209690元×0.000035×400天=16935.66元；自2018年9月6日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属首次登记的全部资料报送至郑州市不动产登记中心之日止的违约金以总房款1209690元为基数，按日万分之0.35计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周华峰逾期办理首次登记违约金16935.66元（暂计算至2018年9月5日），自2018年9月6日起至被告将需要由其提供的办理房屋权属首次登记的全部资料报送至郑州市不动产登记中心之日止的违约金（以总房款1209690元为基数，按照日万分之0.35计算）；二、驳回原告周华峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取202元，由被告郑州骏龙房地产开发有限公司承担141.4元，原告周华峰承担60.6元。原告周华峰预交390元，剩余188元退还原告周华峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省者郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭洪涛二〇一八年十二月二十八日书记员  王佳君