河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终5795号上诉人（原审原告）：贾安磊，男，1982年4月6日出生，汉族，住山东省新泰市。上诉人（原审原告）：鲍运亮，男，1984年7月15日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。二上诉人委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨银平，女，1988年1月9日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王春花，北京市言大律师事务所律师。上诉人贾安磊、鲍运亮因与被上诉人杨银平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲍运亮及二上诉人的委托诉讼代理人何宁，被上诉人杨银平及其委托诉讼代理人王春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾安磊、鲍运亮上诉请求：1、撤销三河市人民法院（2018）冀1082民初4212号民事判决；2、改判解除上诉人和被上诉人于2017年3月24日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；3、改判被上诉人返还上诉人鲍运亮己支付的购房首付款人民币l46万元。事实与理由：1、原审判决无视上诉人与被上诉人均要求解除涉案房屋买卖合同，该合同已无继续履行的基础这一基本事实，要求上诉人“选择在本地有购房资格的第三人作为其名义购房人”，继续履行房屋买卖合同，侵犯了当事人的意思自治。因限购政策出台，上诉人无购房资格导致无法继续履行房屋买卖合同后，上诉人与被上诉人多次进行协商，双方均同意解除合同，已经达成解除房屋买卖合同的合意，只是就购房款的退还以及责任的承担无法达成一致，因此未签订正式的解约协议。在双方争执不下的情况下，上诉人于2018年5月11日向三河市人民法院提起诉讼，要求法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，被上诉人也于2018年5月13日向上诉人鲍运亮及贾安磊发出了《解除合同通知书》，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，据此双方之间的房屋买卖合同己无继续履行的基础，法院应当尊重当事人的意思自治，判决解除涉案房屋买卖合同。2、《补充协议》第五条第3款关于“乙方若资质无问题正常办理贷款过户手续，若有问题乙方可指定第三人继续申请银行贷款及过户手续”的约定，设立的是上诉人的权利而非上诉人的义务，上诉人因客观原因无法行使这一权利，不能视为上诉人违约。一审判决却认为上诉人鲍运亮“应”按合同约定选择在本地有购房资格的第三人作为名义购房人继续行合同，明显是将上诉人的权利转换为义务，违背了合同本意。且继续履行合同存在诸多障碍及不确定性。3、《补充协议》第五条第3款是指如果乙方能找到同意使用其名义办理贷款及过户的第三人，一审判决属强人所难，如上诉人无法找到同意借名的第三人，涉案合同将一直处于不确定状态。4、《补充协议》中第三人指的是鲍运亮近亲属范围内的第三人，并非任何第三人。涉案房屋买卖合同签订于2017年3月24日，此前2017年3月21日廊坊市刚刚出台了《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的购房限贷政策，规定非本市户籍人员购房付款比例提高至不低于50%。鲍运亮不存在无资格购房问题，因担心鲍运亮的贷款问题，才约定了上述条款。鲍运亮近亲属在2017年6月份限购后无人再有购房资格，鲍运亮无法指定第三人继续申请银行贷款。5、一审判决要求上诉人“选择在本地有购房资格的第三人作为其名义购房人”，继续履行涉案房屋买卖合同，违反了“司法审判应与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致”原则。6、根据三河市人民法院《关于房屋买卖涉限购政策案件适用法律问题的指导性意见》（三法发[2017]28号）及廊坊市中级人民法院《审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（廊中法[2018]24号）的规定，“调控政策实施前订立的合同确因限购、限售等而导致无法继续履行的，当事人均有权请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还买受人”，本案房屋买卖合同因限购政策导致上诉人无购买资格而无法继续履行，被上诉人应当退还上诉人己付购房款。杨银平辩称，1、原判认定鲍运亮应当按照双方《补充协议》第五条第三款约定选择在本地有购房资格的第三人作为其名义购房人，继续履行与杨银平签订的买卖合同，认定事实清楚、适用法律正确，符合当事人的意思自治，应予以维持。2、上诉人称《补充协议》第五条第三款的约定系为上诉人设定的权利，而非义务，上诉人“可”而非“应”指定第三人继续申请银行贷款及过户手续。其解释完全违背了双方签约时的合同目的及真实意思表示。在签署房屋买卖合同及《补充协议》时，上诉人贾安磊和鲍运亮均称其二人系房屋买卖中介员工身份，二人间存在借名买房的关系，双方约定《补充协议》第五条第三款是贾安磊因担心自己购房资格出问题，防止被上诉人毁约，为了确保其能购得涉案房屋。该条款不仅为上诉人设定了权利，同时也为其设定了义务。不论房价如何变动，上诉人均受此条款的约束和限制。3、从《补充协议》第五条第三款内容分析，上诉人完全具有继续履约的能力，一审判决充分尊重了上诉人的意思自治，并非强人所难。4、上诉人主张《补充协议》第五条第三款中指定的“第三人”系指鲍运亮近亲属范围内的第三人于法无据，明显缩小了“第三人”的字面含义范围。5、导致房屋无法办理过户手续，双方履行出现问题的根本原因系上诉人恶意毁约，与限购政策无关。合同履行期间，上诉人见房价下跌，恶意拖延办理房屋贷款及网签、过户手续，假借限购政策，谎称因自己不具有购房资格无法办理过户，欺骗被上诉人，致使被上诉人遭受了重大经济损失。依据合同约定，上诉人已经构成根本违约，被上诉人将保留追究其违约责任的诉讼权利。贾安磊、鲍运亮向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2017年3月24日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告返还原告鲍运亮已支付的购房首付款人民币146万元整；3、本案诉讼费、保全费及诉讼保全责任保险费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月24日，在廊坊福地房产经纪有限公司的居间下，原告鲍运亮以原告贾安磊的名义与被告杨银平签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告杨银平将其名下位于三河市燕郊开发区的房屋出售给原告鲍运亮，约定房屋总价款为292万元。合同履行过程中，原告鲍运亮依约向被告杨银平转账支付购房款146万元。一审法院认为，案涉房屋实际购买人鲍运亮虽非本地户籍家庭，亦不具有本地3年及以上社会保险缴纳记录或纳税记录，在本地不具有购房资格。但根据双方《补充协议》第五条第3款“甲乙双方协商一致，乙方若资质无问题正常办理贷款过户手续，若有问题乙方可指定第三人继续申请银行贷款及过户手续。乙方他项权利证下来后10个工作日内必须送于贷款行”的约定，本着诚实信用原则，原告鲍运亮应按约定选择在本地有购房资格的第三人作为其名义购房人，继续履行与被告杨银平签订的房屋买卖合同。据此，原告依据其在本地不具有购房资格为由，主张解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求返还购房款，有违合同约定，一审法院不予维护，对其诉讼请求予以驳回。被告于庭审辩论结束后提交追加第三人申请书，于法无据，故一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：驳回原告贾安磊、鲍运亮的诉讼请求。本院二审期间，上诉人申请证人魏某出庭作证，魏某证实，买房时其在现场，一直参与现场签署合同、履行合同事宜，合同中的资质指的是贷款资质，第三人指的是鲍运亮的女朋友。上诉人陈述意见，证人的证言真实可信，上诉人与被上诉人签订的居间服务合同以及过户、按揭代理合同中明确载明证人就是当时签约的合作人。被上诉人质证意见，对证人证言的真实性不认可，证言前后矛盾，魏某不在现场。对于证人魏某的证言本院认定如下：证人作为签约合作人参与房屋买卖合同的签订过程，但对于合同中“资质”、“第三人”的含义双方并未明确，证人证实的意思与合同不符，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2018年5月10日，上诉人鲍运亮、贾安磊起诉解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被上诉人杨银平于2018年5月13日向上诉人鲍运亮、贾安磊发出了《解除合同通知书》，要求解除双方之间签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方均要求解除合同，故对于双方解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的意愿，本院予以准许。合同解除后上诉人鲍运亮向被上诉人杨银平支付购房款应予返还，对于双方在履行合同过程中是否存在违约行为，是否应承担违约责任、赔偿损失，因被上诉人杨银平已就该问题另案起诉，本案不作出评判。综上所述，贾安磊、鲍运亮的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4212号民事判；二、解除贾安磊、鲍运亮与杨银平于2017年3月24日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；三、杨银平于本判决生效后三十日内返还鲍运亮购房款146万元；四、驳回贾安磊、鲍运亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17940元减半收取8970，保全费5000元，由鲍运亮负担。二审案件受理费17940元，由杨银平负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一八年十二月十日书记员 周 雪