广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)桂执复83号 复议申请人（案外人、异议人）：卢飞燕，女，汉族，l971年11月2日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：刘华，广西还珠律师事务所律师。 被执行人：滕冲，男，1957年6月11日出生，住南宁市青秀区。现羁押于梧州市监狱。 委托诉讼代理人：邓萍，女，1966年12月25日出生，汉族，住南宁市青秀区，系滕冲妻子。 卢飞燕不服贺州市中级人民法院（以下简称贺州中院）查封登记在被执行人滕冲名下的房产及车库所作出的（2018）桂11执28号之一执行裁定，向该院提出异议。贺州中院审查后以（2018）桂11执异4号执行裁定驳回卢飞燕的异议请求。卢飞燕于2018年5月11日向本院申请复议，本院于2018年6月23日作出（2018）桂执复41号执行裁定，撤销（2018）桂11执异4号执行裁定，发回贺州中院重新审查。贺州中院重新审查后于2018年7月27日作出（2018）桂11执异5号执行裁定，驳回卢飞燕的异议请求。卢飞燕不服向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，并于2018年12月3日举行听证，复议申请人卢飞燕及其委托诉讼代理人刘华、被执行人滕冲的委托诉讼代理人邓萍到庭参加听证。现已审查终结。 贺州中院查明，该院依据已经发生法律效力的（2017）桂11刑初10号刑事判决书，因被执行人滕冲未履行交纳罚金退赃等义务，该院依法立案执行并向被执行人滕冲发出执行通知书，责令其履行生效判决确定义务。2018年1月23日，贺州中院作出（2018）桂11执28号执行裁定书，以该案执行标的275.3859万元及相关费用为限，查封、冻结被执行人滕冲的银行存款及其他财产。2018年2月6日，该院作出（2018）桂11执28号之一执行裁定书，一、查封被执行人滕冲所有位于南宁市××区××大道××龙××住宅小区××楼××单元××号房××套；二、查封被执行人滕冲所有位于南宁市××区××大道××龙××住宅小区××楼××单元××车库一间……案外人卢飞燕以案涉房产是其出资购买并已占有使用，请求解除查封案涉房产。 贺州中院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施按照土地使用登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”之规定，邕房权证字第××号记载南宁市××区××大道××龙××住宅小区××楼××单元××号房产和车库为滕冲单独所有，应属于被执行人滕冲所有的财产。滕冲未履行生效判决所确定的义务，本院查封上述案涉房产和车库，符合法律规定。案外人卢飞燕主张与滕冲、邓萍已于2014年7月5日签订《房屋买卖合同》，是由于滕冲个人原因未能办理过户手续，致使过户延误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，其已经支付全部价款并实际占有该房产及车库，对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该房产和车库。在本院审查过程中，卢飞燕与邓萍皆称在签订《房屋买卖合同》之前并不相识，两人是一般朋友关系，第二、三笔购房款的120万多元是现金交易。经本院查明，卢飞燕与邓萍之间在2015年至2018年期间有大量大额经济往来，与其两人陈述不符，且无法做出合理说明。而第二、三笔购房款却使用现金交易，不符合房屋买卖常理，亦不符合双方交易习惯、方式，且卢飞燕、邓萍对大额经济往来不能作出合理解释。同时，在合同约定的购房款已经于2017年9月份全部支付完毕以后，卢飞燕、邓萍双方之间在2018年2月份仍然有28万多元的转账记录，备注仍为案涉房款。综合上述事实，卢飞燕主张该房屋和车库已合法转让给其，其系该房产和车库的权利人不予采信。案外人卢飞燕的异议理由不成立，于2018年7月27日作出前述（2018）桂11执异5号执行裁定，驳回卢飞燕的异议请求。 卢飞燕不服向本院申请复议，请求撤销（2018）桂11执异5号执行裁定，解除案涉房产的查封。理由：1、卢飞燕与被执行人滕冲、邓萍签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且已经交易履行完毕，物业公司的证明和缴费清单证明复议申请人在案涉房屋被查封前已实际占有房屋和车库，房屋未办理过户手续，申请复议人不存在过错，依法不应查封扣押、冻结。2、（2018）桂11执异5号执行裁定适用法律错误。该裁定适用《物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条处理。3、复议申请人用现金支付部分购房款符合交易习惯并被法律认可，且现金交付系合同双方当事人同意。5、除购房款外，复议申请人与邓萍之间在房屋买卖合同签订前就认识，其中的三笔共137万元是复议申请人委托邓萍代为购买理财产品及基金款项，双方之间非因房屋买卖合同而发生转账记录与本案无关，贺州中院未予查明草率裁定错误，剥夺复议申请人的解释权。6、复议申请人于2018年2月10日转给邓萍的285260元是预付房屋过户费及车库货架款，该款支付不影响房屋买卖合同已履行完毕及复议申请人已实际占有房屋的事实。为证明其主张，卢飞燕向本院提交房屋买卖合同、房款收条、银行卡交易明细、物业费收据、证明等证据。 滕冲的委托诉讼代理人邓萍对卢飞燕提供的证据材料无异议。 本院除对贺州中院查明的事实予以确认外，补充查明：本院（2017）桂刑终456号刑事判决维持贺州中院于2017年8月16日作出的（2017）桂11刑初10号刑事判决书：一、被告人滕冲犯受贿罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币100万元；二、扣押在案的受贿所得赃款人民币538.4万元由暂扣机关广西壮族自治区人民检察院依法上缴国库；三、继续追缴被告人滕冲受贿所得的其余赃款人民币175.3859万元。 还查明：2014年7月5日，案外人卢飞燕作为乙方与作为甲方的滕冲、邓萍签订《房屋买卖合同》，约定乙方以150万元的价格购买甲方拥有的位于南宁市××区××大道××龙××住宅小区××楼××单元××号房屋（含3号车库），面积214.21平方米。乙方在本合同签订后5日内向甲方支付人民币103000元作为购房的第一笔款项，其余付款时间为：2015年12月31日前付60万元、2016年12月31日前付497000元、2017年12月31日前付30万元。根据案外人卢飞燕提供的材料及滕冲的委托诉讼代理人邓萍答辩意见，案外人卢飞燕已按合同约定付清全部购房款，且在第一笔房款支付后，滕冲、邓萍已将涉案房屋交付给案外人卢飞燕。 本院认为，本案争议焦点为是否应解除涉案房屋的查封。案外人卢飞燕主张涉案房屋为其购买，在本案中提出的是执行标的异议，也就是对涉案房屋的权属提出实体异议，目的是为了阻却法院对该标的查封执行。本案中，涉案房屋在2018年1月23日被查封，但在查封前的2014年7月5日，案外人卢飞燕与滕冲、邓萍签订了《房屋买卖合同》。案外人卢飞燕与滕冲夫妇均具有相应民事权利能力和民事行为能力人，双方签订的房屋买卖合同并未违反法律规定。依据房屋买卖合同约定，卢飞燕分别于2014年7月8日、2015年6月20日、2015年12月23日和2017年9月1日，分四次先后支付给邓萍共150万元，有转账凭证和收条证实，案涉房屋价款已付清。卢飞燕称2014年底住进案涉房屋，并提交物业证明及2016年10月以来的物业缴费收据，可以证明其于查封前就已占有案涉房屋。滕冲的委托诉讼代理人邓萍对上述事实无异议。案涉房屋未能办理过户非因卢飞燕责任，故卢飞燕购买案涉房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其请求解除案涉房产的查封，本院予以支持。贺州中院以（2018）桂11执28号之一执行裁定查封该涉案房屋，以及以（2018）桂11执异5号执行裁定驳回其异议不当，本院予以撤销。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销贺州市中级人民法院（2018）桂11执异5号执行裁定； 二、撤销贺州市中级人民（2018）桂11执28号之一执行裁定，由贺州市中级人民法院解除对位于南宁市青秀区竹溪大道96号龙盘住宅小区13号楼2单元3层3号房产及车库的查封。 本裁定为终审裁定。 审判长  张秀萍 审判员  杨家杰 审判员  阮传华 二〇一八年十二月二十四日 法官助理韩蓓 书记员冯飞燕