河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0192民初3238号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司,住所地郑州市郑东新区天赋路****楼。负责人：龚玮达，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓杰，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪德海，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：河南老家院子实业有限公司，住，住所地郑州航空港区郑韩北路东侧/div>法定代表人：高瑞平，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳焱顺，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妍，河南宇法律师事务所律师。被告：郑州航空港区航程置业有限公司，住，住所地郑州航空港区新港大道北段/div>法定代表人：许永喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：高上，该公司工作人员。被告：郑州航空港园博园经营管理有限公司，住，住所地郑州航空港区新港大道北段融广场805房间）。法定代表人：李楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永吉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：柴熙玥，该公司工作人员。被告：郑州市裕丰源餐饮管理有限公司，住，住所地郑州市郑东新区众意西路******/div>法定代表人：张慧萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳焱顺，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱妍，河南宇法律师事务所律师。原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称科瑞物业河南分公司）与被告河南老家院子实业有限公司（以下简称老家院子公司）、郑州航空港区航程置业有限公司（以下简称航程置业公司）、郑州航空港园博园经营管理有限公司（以下简称园博园公司）、郑州市裕丰源餐饮管理有限公司（以下简称裕丰源公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科瑞物业河南分公司委托诉讼代理人李晓杰、倪德海，被告老家院子公司及裕丰源公司共同委托诉讼代理人靳焱顺、朱妍，被告航程置业公司委托诉讼代理人高上，被告园博园公司委托诉讼代理人张永吉、柴熙玥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科瑞物业河南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告支付原告物业费582,772.28元及利息（以582,772.28元为本金，自2018年5月31日起至实际清偿之日止，按照年利率24%计付）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告科瑞物业和被告老家院子公司口头协商，原告为郑州航空港园博园高台古院商场提供前期物业服务。物业费实行酬金制，被告老家院子公司除承担岗位人员费用外，还需承担企业酬金20,000元/月。原告科瑞物业河南分公司于2017年9月5日起安排人员入场开始进行物业服务，于2018年5月31日退场，共产生物业费682,772.28元，被告老家院子公司法定代表人高瑞平通过个人账户支付100,000元物业费，现欠物业费582,772.28元。被告航程置业公司为高台古院商场的产权人，高台古院由被告园博园公司负责运营，后园博园公司将高台古院的物业租赁承包经营权转交给被告裕丰源公司，裕丰源公司股东王伟又与他人成立被告老家院子公司，负责高台古院的招商运营工作。四被告均为物业服务受益人，根据《物业管理条例》第42条规定，四被告对物业费清偿承担连带责任。原告多次催要物业费，被告拒不支付，故提起诉讼。被告老家院子公司辩称，1.老家院子公司为涉案物业的商业经营管理主体，并且该商场处于该物业处于筹备期间，本案原告同被告老家院子公司协商为该物业提供前期的临时性的有限的物业服务。原告支出的相应费用应由双方共同确认后进行承担。2.原告主张的费用数额，双方并未根据实际履行情况进行结算。3.原告提供物业服务期间私自收取停车费且造成对该涉案物业部分路面损毁，该停车费与路面维修费均应当从物业服务费中予以扣除。被告航程置业公司辩称，航程置业公司与原告没有合同关系，航程置业公司既不是涉案物业的产权人也不享有经营权，不应承担物业费。被告园博园公司辩称，园博园公司为涉案物业的产权人，园博园公司与裕丰源公司签订了承包经营合同将项目的招商业务及经营管理业务交由裕丰源公司实施。本公司仅仅获取租金收益，裕丰源公司租赁物业后所产生的损失及管理费用均由裕丰源公司负担。本公司与原告没有合同关系，基于合同相对性原则，该物业合同与园博园公司无关。即使原告与老家院子公司存在物业合同关系，即为物业使用人与物业服务企业直接订立的物业服务合同，不应当适用《物业管理条例》第四十二条。园博园公司不应当承担连带责任。被告裕丰源公司辩称，裕丰源公司与原告不存在合同关系，原告要求裕丰源公司承担责任没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：原告科瑞物业河南分公司与被告老家院子公司口头协商，原告为园博园老家院子商业项目提供物业服务。原告科瑞物业河南分公司于2017年9月5日起安排人员入场开始进行物业服务，且双方于2017年9月27日对原告派驻老家院子的项目经理及3名工程人员工资予以确认。同日，老家院子公司与原告就新增两名高压值班人员进场及工资数额予以确认。原告科瑞物业河南分公司工作人员在提供物业服务期间使用打卡签到方式进行考勤管理。2017年9月、10月原告公司一名项目经理及三名工程部工作人员到岗。且2017年9月常好武仅打卡一天。2017年10月，刘震、常好武、赵卫辉均仅打卡三天，陈鸣仅打卡两天。2017年11月至2018年1月原告公司刘震及工程部常好武、陈鸣、赵卫辉、张书杰到岗。2018年1月常好武、陈鸣、赵卫辉仅打卡2天。2018年2月至2018年5月原告公司刘震及工程部张书杰到岗。2017年11月15日，原告将保安业务外包给郑州市金盾保安有限公司，该保安公司人员于2017年11月15日开始进驻涉案物业提供保安服务。自2017年11月15日至2018年5月31日共产生服务费用191,469.06元。2017年11月16日，原告的外包保洁公司河南康馨清洁服务有限公司开始进驻涉案物业提供保洁服务。自2017年11月16日至2018年5月31日共产生保洁服务费用72,985.08元。另查明，该涉案物业的产权人为园博园公司，园博园公司将涉案物业租赁给被告裕丰源公司。后由老家院子公司负责经营。本院认为，原告科瑞物业河南分公司与老家院子公司口头协商了物业服务合同，且科瑞物业河南分公司实际进驻老家院子项目提供物业服务，该物业服务合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中科瑞物业河南分公司为老家院子公司提供了物业服务，老家院子公司应当依约向原告支付费用。但从打卡表中可以看出原告提供的物业服务并非持续不断的，故应从其物业费中扣除相应费用较为适宜。对于原告诉请的该公司工作人员的费用，本院按照以下标准予以支持，项目经理工资为10823元×8个月=86,584元，项目部工作人员工资为：4419.72×（3+2+3+7）=66,295.8元。对于原告诉请的每月给予原告公司的20,000元酬金，因原告未提供相关的证据予以证明，故本院不予支持。对于原告诉请的保安保洁费用，本院予以支持。对于被告老家院子公司提出的应抵扣物业费用的停车费及路面毁损维修费用，因老家院子公司未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。故被告老家院子公司共应支付原告物业费用417,333.94元。因被告老家院子公司已支付原告100，000元，故仍应支付原告物业费317,333.94元。因被告未按合同约定支付原告物业服务费属违约行为，应自原告明确向其主张权利即向本院提起诉讼的2018年10月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。因航程置业公司与本案涉案商业物业没有关系，故对于原告要求航程置业公司对老家院子公司欠付的物业服务费承担连带清偿责任的主张不予支持。因园博园公司虽为该商业物业的产权人，但在本案中并非物业合同的相对方，科瑞物业河南分公司作为物业服务企业与物业使用人老家院子直接订立的物业服务合同，并未经过业主园博园公司的参与物业公司选择及物业服务合同中服务项目、服务标准、收费标准的确定。故园博园公司对于科瑞物业河南分公司与老家院子订立的物业服务合同不应当承担连带责任。虽然，裕丰源公司与园博园公司签订了涉案商业物业的租赁合同。但因老家院子公司实际经营了该涉案商业物业，并与科瑞物业河南分公司口头商议了物业服务合同事宜。该物业服务的实际使用人为老家院子公司而非裕丰源公司。故对于原告要求裕丰源公司对于老家院子公司欠付物业服务费承担连带责任的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、被告河南老家院子实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司物业服务费317,333.94元及利息（以317,333.94元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年10月17日计算至清偿完毕之日止）；二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10316元，减半收取5158元，由原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司负担2647元，被告河南老家院子实业有限公司负担2511元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张晓炳二〇一八年十二月五日书记员  金慧清