河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终1280号上诉人（原审原告）：李炳红，女，1978年12月3日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：李云舒，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈维刚，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南恒昌房地产开发有限公司，住所地河南省信阳市浉河区建设路聆波苑小区**楼******。法定代表人：张芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：易承爽，河南信申律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗魁，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原审被告：信阳高新技术产业开发区招商局，住所，住所地信阳市平桥区迎宾大道**div>法定代表人：乔世良，系该局局长。委托诉讼代理人：王伟，系该局工作人员。原审第三人：信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局，住所，住所地信阳市平桥区迎宾大道**div>法定代表人：郭志荣，系该分局局长。委托诉讼代理人：胡延武，系该分局工作人员。委托诉讼代理人：文厚成，河南冠南律师事务所律师。原审第三人：刘文凯，男，1961年12月17日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：高捷，河南捷达律师事务所律师。上诉人李炳红因与被上诉人河南恒昌房地产开发有限公司（以下简称恒昌公司）、原审被告信阳高新技术产业开发区招商局及原审第三人信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局、刘文凯为合同纠纷一案，不服河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李炳红的委托诉讼代理人李云舒、陈维刚，被上诉人恒昌公司的委托诉讼代理人易承爽、栗魁，原审被告信阳高新技术产业开发区招商局的委托诉讼代理人王伟，原审第三人信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局的委托诉讼代理人胡延武、文厚成，原审第三人刘文凯及其委托诉讼代理人高捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李炳红上诉称：1、原审判决程序违法。李炳红向原审法院递交了调查取证申请书，请求法院向信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局调取乔青、姜峰办理国有土地使用证时的所有档案资料，以上事实对本案有重要的参考价值，但原审法院没有进行调查取证。原审法院对涉案三份协议的性质及效力问题未向李炳红释明，也未告知李炳红可以变更诉讼请求等。原审法院对恒昌公司及其实际控制人易明政在诉讼过程中制作虚假证据、进行虚假陈述的行为未予以制裁。2、原审判决认定事实不清，遗漏对于李炳红有利的关键事实。2010年，李炳红向信阳市高新技术产业开发区财政局共支付230万预征地费用，财政局收取该笔费用的行为，即可表示相关政府机关对于恒昌公司将以工程款置换土地使用权的权利转让给李炳红及由李炳红办理涉案土地使用权的前期出让手续是认可的。但原审判决对该事实只字未提。3、原审法院适用法律错误，涉案三份协议合法有效，具备履行条件。涉案三份协议并非土地使用权转让合同，而是恒昌公司修路工程款置换土地使用权权利义务的转让，即恒昌公司与招商局签订的《投资协议》的权利义务转让，不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，而应适用民法总则及合同法的规定。恒昌公司实际控制人易明政被限制人身自由后，恒昌公司无力继续履行《投资协议》，因此将该协议中享有的权利义务转让给李炳红。对于同类型的合同纠纷，法院在审理乔青、姜峰案时，都认定了合同有效，因此本案三份协议也应当有效。即使本案三份协议属于土地使用权的转让合同，从最高法院的司法解释规定中，也得不出涉案合同无效的结论。目前，李炳红已经以合理价格受让恒昌公司在《投资协议》中的权利义务，且提前履行了应承担的付款义务。综上，请求依法改判并支持李炳红的原审全部诉讼请求。被上诉人恒昌公司辩称：1、原审程序不存在任何违法的事实。李炳红申请调取证据时，已经过了举证期限，且是否调取证据的决定权在于法官的判断，法官认为没有必要的，可以不予调取。李炳红提到的姜峰案件及乔青协议与本案不具有关联性，且姜峰与恒昌公司合同纠纷案实质上是三方合同纠纷，国土部门参与了其中，与本案案情明显不同。关于李炳红称原审法院未就合同效力进行释明问题，本案中合同双方当事人对合同的效力有争议，人民法院无需释明。李炳红主张恒昌公司和易明政制作假证据、虚假陈述问题，没有事实依据。李炳红提出原审程序违法没有法律依据，纯属偷换概念。2、原审法院认定事实清楚，不存在任何遗漏问题。3、原审判决适用法律正确，涉案三份协议应属无效。李炳红与恒昌公司签订的协议，从约定内容看，完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定。退一步讲，即使涉案协议为联合开发协议，由于双方均无土地开发相关资质，也应认定合同无效。原审被告信阳高新技术产业开发区招商局辩称：招商局没有参与涉案协议的签订，不了解情况，不发表意见，请人民法院依法判决。原审第三人信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局述称：本案是合同纠纷，国土局不是合同主体，作为本案当事人主体不适格。此外，李炳红无权通过民事诉讼要求行政机关履行行政职责。原审第三人刘文凯述称：刘文凯的代理行为合法有效，刘文凯是在取得合法委托的情况下，在授权范围内，为恒昌公司的事务及利益所进行的代理行为。刘文凯代理恒昌公司所签订的涉案协议，是对原协议权利的转让，不违反法律的强制性规定，应当合法有效。本案的实际情况是，《投资协议》签订后，恒昌公司资金不足，无力继续履行该协议，于是将该协议约定的权利义务转让给李炳红，李炳红已经支付了353万元款项，应当认定李炳红与恒昌公司之间的协议有效。上诉人李炳红原审诉讼请求：1.确认恒昌公司、佛山市南海区御豪假日酒店于2010年7月26日签订的《联合开发协议》、2010年9月6日签订的《补充协议》，恒昌公司、佛山市南海区御豪假日酒店（以下简称御豪假日酒店）、李炳红于2010年10月11日签订的《补充协议二》合法有效，要求恒昌公司继续履行前述《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》；2.信阳工业城招商局提供出让手续完整的经营性用地，协助恒昌公司履行《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》；3.确认《联合开发协议》中约定的即信工规[2007]26号批文、[2007]14号批文、[2008]14号批文载明的三宗土地中的357亩土地使用权归李炳红所有（该357亩土地使用权的合同价值为6890.1万元）；4.判令信阳市国土资源局工业城分局协助办理前述土地使用权登记手续；5.判令恒昌公司承担本案的全部诉讼费用、保全费用。原审法院经审理查明，2007年11月1日，恒昌公司与信阳工业城招商局签订《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》，约定由恒昌公司全额垫资建设平东路南段约2300米的土方和主路面建设工程，由信阳工业城招商局以土地使用权置换道路建设款的方式运作，信阳工业城招商局负责向恒昌公司提供出让手续完整的经营性用地，用于偿还恒昌公司的工程款。该工程建设完成后，2007年1月30日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约100亩的规划选址申请》。2007年1月30日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约100亩的规划选址申请》；2007年12月13日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]26号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约167亩的规划选址申请》；2008年10月28日，信阳市工业城规划管理局以信工规[2008]14号文件批复同意恒昌公司《关于工程置换商住用地约150亩的规划选址申请》。以上三份文件合计涉及土地使用权约417亩。2010年4月6日，恒昌公司向刘文凯出具《法人授权委托书》，授权刘文凯“一、从即日起全权处理河南恒昌房地产开发有限公司的一切事务。二、从即日起全权处理河南恒昌房地产开发有限公司在信阳工业城投资修路所置换的所有土地的一切事宜。三、从即日起全权负责处理河南恒昌房地产开发有限公司与信阳工业城政府及各局委关于我公司项目的一切事宜”，该授权委托书加盖恒昌公司公章并由其法定代表人张芳亲笔签名。2010年7月12日，恒昌公司再次向第三人刘文凯出具《法人授权委托书》，授权“委托刘文凯同志为我恒昌房地产开发有限公司与贵单位‘就联合开发我公司在信阳工业城三宗土地’项目洽谈业务相关手续的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我处理该项目合同签订的一切事宜”，该授权委托书同样加盖恒昌公司公章并由其法定代表人张芳亲笔签名。2010年7月26日，恒昌公司（甲方）与案外人御豪假日酒店（乙方）签订《联合开发协议》，约定：“……三、联合方式甲乙双方经多次友好协商，用上述三宗土地（即信阳市工业城规划管理局信工规[2007]26号文件、信工规[2007]14号文件以及信工规[2008]14号文件中的417亩土地）联合开发房地产项目，乙方（即御豪假日酒店）以每亩17万元，办证费每亩2.3万元，合计每亩19.3万元作为合作投资资金，同时乙方即依法取得该商住用地的土地使用权……”。该《联合开发协议》加盖恒昌公司公章并由其法定代表人张芳签名。刘文凯在张芳签名旁另有签名。2010年9月6日，刘文凯以恒昌公司委托代表人的身份与御豪假日酒店签订《补充协议》，约定：“一、双方就《联合开发协议》的第三条做如下补充：1、双方同意：由甲方（即恒昌公司）在《联合开发协议》签订后，将《联合开发协议》中约定的三宗土地（以下简称该三宗土地）的土地使用权全部办理到乙方（即御豪假日酒店）指定的个人或公司名下。由乙方制定的个人或公司获得该三宗土地的土地使用权。除办证费用2.3万元/亩外，乙方按每亩17万元汇入甲方账户作为合作投资资金。2、联合开发的收益归乙方所有……”。2010年10月11日，恒昌公司（甲方）、案外人御豪假日酒店（乙方）、李炳红（丙方）签订《补充协议二》，约定：“甲、乙双方在2010年7月26日签订了《联合开发协议》，其后又于2010年9月6日签订了《补充协议》，现甲乙丙三方经友好协商后就乙方将其在《联合开发协议》和《补充协议》中的权利和义务全部转让给丙方，以及对上述协议履行中的部分未尽事宜进行补充约定等，签订补充协议二条款如下，三方共同遵照执行：一、甲乙丙三方一致同意自本协议生效起，乙方将其在《联合开发协议》和《补充协议》中的权利和义务全部转让给丙方，原《联合开发协议》和《补充协议》中的乙方变更为丙方，其后由甲方和丙方继续履行《联合开发协议》《补充协议》和本协议。二、此前乙方如有已经支付给甲方或其代理人的款项，视为丙方已经支付给甲方的款项。后续如有应支付给甲方的款项，由丙方负责支付给甲方。三、乙方和丙方同时要求甲方将《联合开发协议》和《补充协议》中约定的该三宗土地全部过户转让到丙方名下，甲方表示同意。该三宗土地的受让人名称如再有变化的，丙方应在办理过户转让手续前书面通知甲方。四、各方就《联合开发协议》的第三条和《补充协议》第一条做如下修正补充：1、双方同意：由甲方在签订《联合开发协议》且取得《联合开发协议》中约定的三宗土地（以下称该三宗土地）的《土地使用权证》后一个月内，将该三宗土地的土地使用权全部办理转让过户到乙方指定的个人或公司名下。由乙方指定的个人或公司获得该三宗土地的土地使用权。除办证费用2.3万元/亩外，乙方按每亩17万元汇入甲方账户作为合作投资资金。2、甲方负责该三宗土地的拆迁，但不参与该三宗土地拆迁后的开发建设，既不分享开发建设如有产生的收益也不承担开发建设如有造成的亏损。仅负责收取每亩19.3万元合作投资资金。该三宗土地的开发建设销售等全部由乙方或其指定的第三方单方负责，联合开发的收益和如有产生的债权债务全部归乙方或其指定的第三方所有或承担。……”该《补充协议二》加盖恒昌公司合同专用章并由刘文凯以恒昌公司的委托代表人身份签名。恒昌公司合同专用章系恒昌公司在工商部门备案的三个印章之一。《联合开发协议》签订后，刘文凯认可于2010年9月27日收到2000元、2010年10月12日收到8000元、2010年11月14日收到200000元、2010年12月7日收到150000元、2010年12月17日收到7万元、2011年3月5日收到50000元、2011年5月17日收到2000000元、2012年6月3日收到400000元、2013年12月收到400000元及2017年7月14日收到250000元。李炳红认为以上3530000元款项系其支付给恒昌公司的购地款，恒昌公司对此不予认可，刘文凯认可上述3530000元系李炳红支付的购地款。原审法院另查明，刘文凯系恒昌公司的原始股东，2012年12月15日，刘文凯作为恒昌公司的代表参与信阳工业城主持召开的恒昌公司与亚欧置业有限公司土地纠纷第4次协调会。恒昌公司的委托代理人易明政系恒昌公司法定代表人，其于2012年6月20日出具《证明材料》证明刘文凯系恒昌公司原始股东且恒昌公司委托刘文凯处理恒昌公司在信阳工业城的一切相关事宜。2013年3月8日，恒昌公司在《信阳日报》发布公告，终止对刘文凯的一切委托。原审法院再查明，信阳工业城招商局于2015年4月变更为信阳高新技术产业开发区招商局；信阳市国土资源局工业城分局于2015年4月变更为信阳市国土资源局高新技术产业区分局。李炳红在本案诉讼中申请将信阳工业城招商局名称变更为信阳高新技术产业开发区招商局，信阳市国土资源局工业城分局名称变更为信阳市国土资源局高新技术产业区分局。原审法院认为，根据李炳红的诉讼请求，结合当事人提交的证据及庭审质证意见，本案的争议焦点可以归纳为：1、刘文凯是否具有代理权；2、本案所涉《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》是否有效。针对第一个焦点，关于刘文凯是否具有代理权的问题。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，根据2010年4月6日恒昌公司出具的《法人授权委托书》，由于该授权委托书明确授权刘文凯全权处理恒昌公司的一切事务以及恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换的所有土地的一切事宜，且该授权委托书加盖有恒昌公司公章及法定代表人张芳亲笔签名，因此该《法人授权委托书》发生法律效力，刘文凯取得代理资格。由于2010年7月12日，恒昌公司再次向刘文凯出具《法人授权委托书》，再次明确刘文凯处理联合开发恒昌公司在信阳工业城三宗土地项目洽谈业务相关手续等合同签订的一切事宜，而该授权委托书并未撤销2010年4月6日的《法人授权委托书》，且两份授权委托书均未明确委托期间，因此结合恒昌公司总经理易明政于2012年6月20日出具的《证明材料》以及恒昌公司于2013年3月8日在信阳日报发布公告终止对刘文凯一切委托的事实，应当认定刘文凯从2010年4月6日至2013年3月8日具有代理恒昌公司处理恒昌公司在信阳工业城投资修路所置换土地即本案所涉土地联合开发项目合同签订等一切事宜的代理资格。故刘文凯签订本案《补充协议》及《补充协议二》的行为对恒昌公司发生效力。针对第二个焦点，关于本案所涉《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》的效力问题。根据《联合开发协议》第六条关于“本协议未尽事宜，双方可签订补充协议解决，与本协议具有同等效力”的约定以及《补充协议》第七条关于“双方就《联合开发协议》和本补充协议的履行可再行签订补充协议，再行签订的补充协议与《联合开发协议》和本补充协议具有同等法律效力”以及《补充协议二》第六条关于“本补充协议二是对《联合开发协议》和《补充协议》的修正与补充，本协议二约定的内容如与《联合开发协议》和《补充协议》的约定不一致的，以本协议的约定为准并据以执行”的约定，因此应当认定《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》具有同等效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。由此可见，共担风险是作为认定合作开发法律关系的必备要件。本案中，虽然本案所涉《联合开发协议》约定乙方（即案外人御豪假日酒店）以合计每亩19.3万元作为合作投资资金，但结合《补充协议》关于“联合开发收益归乙方（即案外人御豪假日酒店）所有”以及《补充协议二》关于“甲方（即恒昌公司）负责该三宗土地的拆迁，但不参与该三宗土地拆迁后的开发建设，既不分享开发建设如有产生的收益也不承担开发建设如有造成的亏损。仅负责收取每亩19.3万元合作投资资金。该三宗土地的开发建设销售等全部由乙方（即案外人御豪假日酒店）或其指定的第三方单方负责，联合开发的收益和如有产生的债权债务全部归乙方（即案外人御豪假日酒店）或其指定的第三方所有或承担”的约定，本案所涉法律关系明为房地产联合开发但实为土地使用权转让，因此本案《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》为土地使用权转让合同，其中恒昌公司为转让方。本案中，虽然恒昌公司与信阳工业城招商局签订于2007年11月1日，《信阳工业城平东路南段建设项目投资协议》约定信阳工业城招商局负责向恒昌公司提供出让手续完整的经营性用地且信阳市工业城规划管理局以信工规[2007]14号、信工规[2007]26号及信工规[2008]14号三份文件批复同意恒昌公司合计约417亩土地的规划选址申请，但截止至本案起诉时，恒昌公司并未取得本案所涉417亩土地的土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。由于本案《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》为土地使用权转让合同，而恒昌公司在签订上述三份协议时尚未取得出让土地使用权证书，且起诉前也没有经有批准权的人民政府同意转让涉案土地，因此结合上述法律规定，本案所涉《联合开发协议》《补充协议》和《补充协议二》应为无效，故李炳红要求确认上述三份协议有效并要求恒昌公司履行协议的诉讼请求于法无据，不予支持。由于《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》无效，因此李炳红要求确认信工规[2007]14号、信工规[2007]26号及信工规[2008]14号三份文件载明土地中的357亩土地使用权归其所有并判令信阳市国土资源局高新技术产业开发区分局协助办理土地使用权登记手续的诉讼请求没有事实和法律依据，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于李炳红并未提出要求返还财产或赔偿损失的诉讼请求，因此对于合同无效后的财产返还以及损失赔偿问题李炳红可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第九条、第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决驳回李炳红的诉讼请求；案件受理费386305元，财产保全费5000元，由李炳红负担。本案二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是涉案《联合开发协议》《补充协议》及《补充协议二》的性质及效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，根据涉案协议约定，恒昌公司负责涉案土地的拆迁，但不参与拆迁后的开发建设，既不分享开发建设产生的收益也不承担开发建设造成的亏损，仅收取每亩19.3万元合作投资资金；涉案土地的开发建设销售等全部由御豪假日酒店或其指定的第三方单方负责，联合开发的收益和产生的债权债务由其全部承担。因此，涉案协议虽名为房地产联合开发协议，但实为土地使用权转让协议。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。根据该条规定，并不能当然得出起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或未经有批准权人民政府同意转让的情况下合同无效的结论。且随着我国经济社会的发展，为鼓励市场交易，我国在法律制度设计上一般不再轻易否定合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据以上规定，我国在立法上确立了物权变动的区分原则，即将不动产物权变动的原因与结果予以区分，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动。以发生物权变动为目的的债权合同，其成立及生效应当依据合同法的规定，标的物是否成就、能否交付只是合同履行的结果问题，并非当然是合同的生效要件，不能以合同不能履行或物权没有发生变动反推合同无效。且未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同被认定无效，不仅不利于解决当事人之间的争议和维护交易安全，而且还可能助长不诚信行为。本案中，涉案土地使用权转让合同系当事人之间的真实意思表示，且无法定无效之情形，对李炳红和恒昌公司应当具有法律拘束力。因此，原审法院认定涉案土地使用权转让合同无效错误。但由于恒昌公司目前尚未取得涉案土地使用权证书，履行合同的条件尚不具备，因此，李炳红要求办理土地使用权登记手续等其他诉讼请求不能得到支持。综上所述，上诉人李炳红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销河南省信阳市中级人民法院（2018）豫15民初50号民事判决；二、确认河南恒昌房地产开发有限公司、佛山市南海区御豪假日酒店于2010年7月26日签订的《联合开发协议》及2010年9月6日签订的《补充协议》，河南恒昌房地产开发有限公司、佛山市南海区御豪假日酒店、李炳红于2010年10月11日签订的《补充协议二》有效；三、驳回李炳红的其他诉讼请求。一审案件受理费386305元，由李炳红负担193152.5元，河南恒昌房地产开发有限公司负担193152.5元；二审案件受理费386305元，由李炳红负担193152.5元，河南恒昌房地产开发有限公司负担193152.5元。财产保全费5000元，由李炳红负担。本判决为终审判决。审判长 高 光审判员 李平均审判员 荆向丽二〇一八年十二月十九日书记员 李文慧