广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0109民初2190号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路**，统一社会信用代码91450103711424141Y。 负责人：林海，该支行行长。 委托诉讼代理人：李丽容，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雁红，广西国海律师事务所律师。 被告：邓奕演，男，1979年10月6日出生，汉族，住广西灵山县。 被告：广西银泉化工有限责任公司，住所，住所地广西南宁市邕宁区蒲庙镇张村村岜平坡**社会信用代码：914501007114106206。 法定代表人：蒋华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦茂林，广西金卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦茂郁，广西金卡律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）与被告邓奕演、广西银泉化工有限责任公司（以下简称银泉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告建行园湖支行的委托诉讼代理人王雁红、被告银泉公司的委托诉讼代理人韦茂林到庭参加诉讼。被告邓奕演经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告邓奕演签订的编号为450605201-2012-20160716149《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告邓奕演偿还原告借款本金369726.26元;3.被告邓奕演向原告支付利息4290.42元、罚息51.71元（计算方式：以本金369726.26元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率的规定，在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%分段计付，该利息、罚息暂计至2018年10月12日止，此后计至债务实际清偿之日止）；4.被告邓奕演赔偿原告律师代理费用18703元；5.为实现上述债权，原告对权属被告邓奕演所有的位于南宁市邕宁区（以下简称“904号房”）有权以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；6.被告银泉公司对被告邓奕演的上述债务承担连带保证责任；7.本案全部诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告邓奕演因购房于2016年12月9日与原告签订编号为450605201-2012-20160716149《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款388000元，并约定用“904号房”抵押。2016年12月14日，原告依据合同约定履行了放款义务，抵押房产也办理了相应的预告抵押登记。原告发放贷款后被告邓奕演却未能按合同约定归还本金和利息，2018年6月份起持续拖欠借款本息，该行为已构成了违约。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第一项的约定，被告邓奕演未按约履行还本付息义务的行为构成违约，依据该合同第十七条第一款第二、三项的约定，原告有权解除与被告邓奕演签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、要求被告邓奕演归还尚欠的借款本息，并按合同的约定计付利息、罚息；同时依据合同第四十一条的约定，被告邓奕演应当承担原告为实现债权而产生的本案律师代理费。截至2018年10月12日，被告邓奕演已拖欠到期本金3171.36元，拖欠利息4290.42元，拖欠罚息51.71元，贷款余额369726.26元。本案的抵押物已办理了预告抵押登记，原告对抵押物“904号房”享有优先受偿权。原告与被告银泉公司于2016年10月12日签订了编号CB4500600092016008《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告银泉公司对原告发放给被告邓奕演的个人住房贷款形成的债权承担最高额保证责任；该合同约定了最高债权限额、债权确定期间、保证范围、保证方式等，依据该合同被告银泉公司应当在最高额保证的范围内，对被告邓奕演的上述债务承担连带保证责任。为此，原告特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 原告向本院提供的证据有：1.邓奕演身份证、企业信用信息公示报告；2.《个人住房（商业用房）借款合同》；3.贷款转存凭证；4.个人贷款对账单；5不动产登记证明；6.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；7.委托代理合同及律师费发票。 被告银泉公司辩称：房子是被告邓奕演向银泉公司购买的，被告邓奕演向原告贷款，银泉公司对原告的放贷数额没有异议，被告邓奕演至今尚欠多少借款本息，银泉公司不清楚，由法院查明。邓奕演拖欠借款本息，银泉公司曾代其偿还了12556.55元借款本息。银泉公司对原告主张的律师代理费没有异议，对原告主张涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权也没有异议。原告所诉借款的担保既有被告邓奕演提供的房产抵押，又有银泉公司提供的保证担保，根据担保法相关规定，银泉公司仅在房产抵押担保以外承担连带保证责任；根据担保法相关规定，银泉公司请求法院在判决书中明确银泉公司在承担保证责任后对被告邓奕演享有追偿权。 被告银泉公司向本院提供的证据有：中国建设银行客户专用回单及个人贷款还款凭证各2份。 被告邓奕演未作出答辩亦未向本院提交证据。 经庭审举证、质证，本院认为原告提供的证据、被告银泉公司提供的证据均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定事实如下：2016年12月9日，原告（贷款人）与被告邓奕演（借款人、抵押人）签订编号为450605201-2012-20160716149《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定借款人使用贷款用于购买银泉公司开发的“904号房”，借款本金为388000元，借款期限为2016年12月9日至2036年12月9日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为2487.26元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利，以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为保证和抵押。保证人为银泉公司，为连带责任保证。抵押人为邓奕演，抵押财产为“904号房”。本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为CB4500600092016008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。编号CB4500600092016008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系原告和被告银泉公司于2016年10月12日签订的，合同主要约定债务人是指因购置座落于南宁市“银泉.一品龙湾”项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是自2016年10月12日至2021年10月12日期间因原告向债务人发放个人住房（商业住房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；银泉公司在本合同项下提供的保证方式为连带责任保证；保证责任为如果原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，银泉公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保（包含抵押），银泉公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告可直接要求银泉公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。上述合同签订后，原告按约定将贷款388000元发放给了被告邓奕演。被告邓奕演的借款本息仅支付至2018年1月，之后的借款本息未予偿还。被告银泉公司于2018年5月31日代被告邓奕演偿还借款本息10100元、于2018年6月28日代被告邓奕演偿还借款本息2456.55元。截止2018年10月12日，被告邓奕演拖欠到期本金3171.36元、利息4290.42元、罚息51.71元，贷款本金余额为369726.26元。至本案一审辩论终结前，被告邓奕演仍未履行还款义务，继续拖欠借款本息。 另查明：1.被告邓奕演购买的“904号房”办理了预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行园湖支行。在一审辩论终结前，上述房屋尚未办理房屋权属登记证书，亦未办理房产抵押权登记；2.2018年12月20日，原告（甲方）与广西国海律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理原告与邓奕演之间的诉讼事宜；乙方接受甲方的委托，指派王雁红、李丽荣律师作为代理人具体办理甲方所委托事务。同日，原告向广西国海律师事务所支付了律师代理费18703元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告邓奕演经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。 关于原告要求解除本案借款合同及要求被告邓奕演提前偿还借款本息和支付罚息的问题。原告与被告邓奕演于2016年12月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，应当确认该合同合法有效。依法有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了贷款发放义务，邓奕演理应按照约定每月支付借款本息，但是其在合同签订后多期逾期支付借款本息，其行为已经构成违约。截止2018年10月12日，邓奕演尚欠借款本金余额369726.26元和利息4290.42元，根据合同约定，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故原告请求解除本案借款合同，要求被告邓奕演提前偿还上述借款本金和利息，有事实根据和法律依据，本院予以支持。2018年10月12日之后至合同解除之日所产生的利息，继续按合同约定的贷款利率和方法计付。因被告邓奕演未在合同约定的时限前足额偿还当期贷款本息，还应当按照借款合同约定支付罚息，截止2018年10月12日，被告尚欠罚息51.71元，原告请求被告支付罚息51.71元，于法有据，本院予以支持。2018年10月12日之后至合同解除之日所产生的罚息，继续按合同约定的罚息利率和方法计付。借款合同解除之后，被告邓奕演仍未履行还款义务的，应以实欠借款本金为基数，按照合同约定的逾期借款罚息利率计付资金占用期间利息，直至清偿借款本金之日止。 关于律师服务费的问题。因邓奕演的违约行为导致原告起诉至本院，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告邓奕演应承担原告以法律手段追偿其本息及由此产生的一切费用。因此，本案的律师服务费属于原告起诉所产生的费用，被告邓奕演应当赔偿。原告主张律师服务费18703元，但参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，按诉讼标的计算为18174.73元（100000×0.05＋292771.81×0.045），原告要求赔偿律师服务费中过高部分本院不予支持。 关于原告对处置涉诉房屋所得价款是否享有优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为“904号房”抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故原告主张以被告邓奕演抵押的“904号房”折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还其债权的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。 关于被告银泉公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。原告和被告银泉公司于2016年10月12日签订的编号CB4500600092016008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系《个人住房（商业用房）借款合同》的从合同，由于被告邓奕演未按照主合同约定履行债务，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，银泉公司应在保证范围内承担连带保证责任。银泉公司辩称其应在房产抵押担保以外承担保证责任，但由于其已与原告约定“无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保（包含抵押），银泉公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告可直接要求银泉公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任”，故银泉公司的抗辩理由不能成立。综上所述，被告银泉公司应对被告邓奕演尚欠原告建行园湖支行的债务承担连带清偿责任，但是被告银泉公司承担保证责任后，有权向被告邓奕演追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、2016年12月9日原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告邓奕演签订的编号为450605201-2012-20160716149《个人住房（商业用房）借款合同》于本案判决生效之日起解除； 二、被告邓奕演偿还给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金369726.26元； 三、被告邓奕演支付给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息借款利息4290.42元及罚息51.71元（计至2018年10月12日止）；2018年10月13日至借款合同解除之日止的借款利息和罚息，分别按照借款合同约定的利率和方法计付；借款合同解除之后，以实欠借款本金为基数，按照合同约定的逾期借款罚息利率计付资金占用期间利息，直至清偿借款本金之日止； 四、被告邓奕演赔偿给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师服务费18174.73元； 五、被告广西银泉化工有限责任公司对被告邓奕演所欠原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的上述债务承担连带保证责任，被告广西银泉化工有限责任公司承担保证责任后，有权向被告邓奕演追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 案件受理费7192元，由被告邓奕演负担，被告广西银泉化工有限责任公司承担连带保证责任。 以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁 哲 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  潘杏春 二〇一八年十二月二十八日 法官助理王琳 书记员李丽名 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。