重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终5380号上诉人（原审被告）：唐志娟，女，汉族，1963年11月14日生。委托诉讼代理人：王继峰，重庆市渝北区龙山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市XXX区XXX街道XX经济合作社，住所地重庆市九龙坡区气象局家属区旁。负责人：张雪林、罗世明。委托诉讼代理人：程孔泽，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。上诉人唐志娟因与被上诉人重庆市XXX区XXX街道XX经济合作社（以下简称朝田口社）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初13123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐志娟及其委托诉讼代理人王继峰，被上诉人朝田口社的委托诉讼代理人程孔泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。唐志娟上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：一审认定事实错误。上诉人系朝田口社社员，从事钢模扣件租赁经营，于1999年1月1日与被上诉人签订场地租赁协议，被上诉人将上诉人自家房屋旁的空地租给上诉人堆放物资，租赁期内上诉人按约缴纳租赁费。2006年上诉人的物资处理完毕，向被上诉人时任社长杨文学退还了场地并进行结算。一审法院所认定上诉人最后一次缴纳场地租金时间是在2009年3月不是事实。一审所举示的2009年3月租金发票是门面租金，与本案场地无关。被上诉人一审所举示的证据是被上诉人编造的，一审法院未审核清楚就予以认定。上诉人房屋拆迁时按照租赁合同约定，被上诉人应当享有租赁场地15%的补偿费用，而按照拆迁程序，是由征地单位通过朝田口社摸底来确认拆迁面积和费用，而拆迁安置协议反映出上诉人并未继续租赁该场地。朝田口社答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求依法维持。上诉人上诉理由纯属杜撰，歪曲混淆本案事实。本案租赁标的物是三军医大预制场侧面的土地，该地方离上诉人住家有一公里左右，而且上诉人的住家四周全部是其他社员的住房，根本没有空地，而且上诉人2009年3月13日支付最后一次场地租金的事实在2016渝01**民初20245号民事判决书中，上诉人已经做出自认，其在本案一审中还提交了相应的场租发票予以质证和再次自认，因此上诉人的上诉理由不属实。朝田口社是城中村，土地寸土寸金，长期以来社员想方设法占地修房，不可能有退还租用土地的事实存在。双方未续签合同的原因是因2005年政府公布了征地开发的文件，受此影响，凡是社里的租赁户合同期满后都未另行续签协议，仍按原合同执行；即使有人退还土地，也必须办理退还手续。本案上诉人全靠租地建房的方式在社里共修建了1683平方米的房子，在2015年开发时，上诉人获得了一百多万元的拆迁补偿费，如果上诉人真的把租赁土地交还给社里，那么一百多万元的归属就存在问题。对于本案的催收通知，社里有专人递交给上诉人，并将欠费名单的公示张贴在社里办公室，社员在办理事务过程中能看到。上诉人所称被上诉人参与办理上诉人拆迁补偿事宜是错误的，实际是由征地中心直接与农户办理拆迁补偿事宜，被上诉人没有参与也未协助上诉人房屋登记及拆迁补偿，无权要求上诉人按合同约定支付拆迁补偿提成。朝田口社向一审法院起诉请求：被告系原告社员，租用了原告的门面。1999年1月1日，被告又与原告签订《租佃协议》约定被告租用原告的土地，租期至2004年1月1日止。被告一直使用土地及门面至2015年6月30日征地拆迁，被告欠付租金未付。原告起诉至法院请求：1、判令被告支付土地及门面租金共计101580元、门面租金资金占用损失19803元及土地租金逾期支付违约金920.40元；2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告申请撤回对门面租金100800元及资金占用损失19803元的起诉。一审法院认定事实：1999年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租佃协议》，约定：乙方租赁甲方土地119平方米，租期为1999年1月1日至2004年1月1日，租金半年支付60元，逾期则每天收取1%的违约金；乙方在租用土地时如遇国家征用，应无条件搬出，甲方不赔偿费用，征地方赔款甲方收取15%，其余归乙方。唐志娟因生活补贴费纠纷向重庆市九龙坡区人民法院起诉重庆市XXX区XXX街道XX经济合作社。该院作出（2016）渝0107民初20245号民事判决，该判决已发生法律效力。该判决书查明的事实有：唐志娟认可其于2009年以前承租的土地租金已付清。审理中，原告举示2015年7月10日催收《通知》、拖欠租金公示照片、2017年1月19日《朝田口社集体资产处置方案》、2014年5月29日及2015年6月11日向二郎街道人民调解委员会提交的调解申请、2016年6月25日《调解申请》及附表，拟证明原告向被告催缴租金。2015年7月10日催收《通知》及公示照片载明：唐志娟欠2009年1月至2015年6月租金101430元。《朝田口社集体资产处置方案》载明：朝田口社社员在集体资产分配时未与社结清水电、场租、房租、借款等费用的人员，在本次朝田口社集体资产分配时暂时不发放未结清金额，待处理完毕后多退少补，该部分资金进入二次分配。调解申请载明：原告向二郎街道人民调解委员会及重庆市XX区XX街道办事处请求调解社员拖欠租金及水电费事宜。被告认为上述证据与本案无关联性。被告举示向原告支付“场租”的租赁发票载明最晚时间为2009年3月13日。2015年7月29日，原告向一审法院起诉被告要求支付租金，后于2015年12月19日自愿申请撤诉。讼争朝田口社集体土地于2015年6月30日被重庆高新技术产业开发区征地服务中心征收拆迁。审理中，原告明确诉讼请求的计算方式为：1、土地租金按每半年60元从2009年1月1日起计算至2015年6月30日止,共计780元；2、土地租金逾期支付违约金从每半年开始计付租金时分别起算，以每笔60元为基数按每月2%计算至2017年5月31日止,共计13笔累计920.40元。一审法院认为，原告申请撤回要求被告支付门面租金及资金占用损失的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。《租佃协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照合同履行相关的义务。《租佃协议》约定租赁期至2004年1月1日，原告认为被告于租赁期满后一直使用土地至2015年6月30日拆迁时止，被告仅自认继续使用租赁土地并实际缴纳租金至2009年前。对于2009年以后，被告是否继续租赁使用土地，原告举示催款通知、公示照片、集体资产处置方案及调解申请已初步证明被告使用土地至2015年6月30日拆迁时止且原告对此形成集体资产处置方案并寻求相关部门调解救济，被告未能举证证明从2009年开始将土地交还原告而未继续使用土地，因原告是农村集体经济组织，亦是村民自主管理的互助合作组织，对经济合作社内的经济事务具有管理职能，故一审法院认为原告主张的事实具有高度可能性，予以采信。《租佃协议》到期后，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，被告应当支付从2009年1月1日起计算至2015年6月30日止的土地租金。关于诉讼时效问题。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，结合被告系原告社员且租赁原告土地的特殊性，本案租金的诉讼时效应当从最后一期租金履行期限届满时起算。根据《中华人民共和国民法总则》生效之前的诉讼时效的规定，向人民法院请求保护租金权利的诉讼时效期间为一年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告分别于2014年5月29日、2015年6月11日、2016年6月25日及2017年6月21日就被告所有欠付租金主张权利，故原告主张被告支付2009年1月1日起计算至2015年6月30日止的租金未超过诉讼时效，被告应支付原告租金780元（120元/年×6.5年）。被告还应按照约定向原告支付欠付租金违约金，原告降低违约金的计算标准为每月2%计算违约金为920.40元，一审法院予以尊重并予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：被告唐志娟于本判决生效之日起三日内向原告重庆市XXX区XXX街道XX经济合作社支付土地租金780元及截至2017年5月31日的逾期支付租金的违约金920.40元。案件受理费1373元、诉讼保全费1138元，共计2511元，原告重庆市XXX区XXX街道XX经济合作社负担1348元，被告唐志娟负担1163元。为证明其主张，上诉人在二审中提交以下证据：1、金华五金经营部的营业部执照，拟证明2005年5月30日年审之后，由于经营萎缩，没有再继续注册经营，因此提出2006年以前要把场地退还给被上诉人；2、征地房屋拆迁补偿安置协议，拟证明：被上诉人答辩中叙述拆迁的面积有差错，被上诉人答辩意见不属实，上诉人在拆迁当时并没有租赁该场地。对于该组证据，被上诉人提出：对营业执照的真实性认可，但对其关联性不予认可，理由：门面到2014年才因征地拆除，并没有归还给社里面；征地拆迁安置协议恰恰证明了是由征地服务中心直接与社员办理拆迁赔偿事宜，社里并没有加入，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，达不到上诉人的证明目的。为证明其主张，被上诉人在二审中提交以下证据：重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初992号民事判决书，拟证明朝田口社退还租赁土地要办理退地的相关手续。对于该证据，上诉人提出：真实性无异议，但对关联性有异议，因为是针对外来租赁户，不是本生产队社员，被上诉人对外来租赁户要求比较严格，被上诉人对本社社员无论是场地租赁还是房屋租赁一贯都是采用现场直接退还，不需办理其他手续，不能达到类推证明的目的。二审庭审中，上诉人向本院申请证人杨文学出庭作证，拟证明其在2006年就已经向当时社长杨文学退还涉案三军医大预制场侧面的场地。因上诉人在本案一审审理过程中已明确自认缴纳土地租金至2009年3月13日且在(2016)渝0107民初20245号案件中也做过相同自认，加之杨文学系朝田口社系列租赁合同纠纷当事人，已就租赁费问题向本院提出上诉，与案件处理结果存在利害关系，因此本院对其申请未予准许。本院二审查明：重庆市九龙坡区金华五金经营部营业执照登记的经济性质为集体所有制、法定代表人为上诉人。上诉人与重庆高新技术产业开发区征地服务中心于2015年6月4日签订“征地房屋拆迁补偿安置协议”，其中记载上诉人各类房屋面积1622.85平方米。经2016渝01**民初992号生效判决认定，2005年8月4日，重庆市XX区管委会发布征地公告，根据重庆市政府批文，征用XX路街道XXX村XX坪、XXX两社全部土地，被上诉人朝田口社与案外人罗开富就收回社里所出租的场地上附属房屋设施时，曾于2009年签订协议。本案一审2017年9月14日庭审中，上诉人在答辩时称，书面租赁合同期满后双方未续签合同，但一直缴纳土地及门面租金到2009年3月13日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：关于双方当事人在2006年之后就涉案场地是否还存在继续租赁关系的问题，因（2016）渝0107民初20245号生效民事判决已经载明上诉人曾主张2009年以前承租被上诉人场地租金已经付清，且在本案一审审理过程中上诉人又再次自认缴纳涉案场地租金至2009年3月13日，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，上诉人并未举示有效证据足以推翻其所作自认，本院对其上诉理由不予采纳。上诉人所称因被上诉人未参与分配其所得拆迁补偿，故可证明未承租涉案场地的意见，因上诉人所举示拆迁协议所涉房屋面积已达一千多平方米，明显超过一般农村居民宅基地及房屋面积，且拆迁补偿协议是由上诉人与重庆高新技术产业开发区征地服务中心直接达成，无证据证明朝田口社曾参与，故不能仅以朝田口社未参与分配即直接否定上诉人承租使用涉案场地的事实，本院对其上诉意见不予支持。至于催收证据，朝田口社通过公示、张贴欠费清单、请求人民调解委员会进行调解等方式持续主张权利，其证据证明力明显处于优势地位，而上诉人并无任何证据予以推翻，故本院对相关催收证据真实性予以认定。因XXX社位于本市主城区“城中村”地域，土地利用价值较高，经济收益可观，承租人不会无故退还已承租使用的土地；即使因客观原因或出现合同约定事由需退还土地，由于土地及附属设施价值较大，XX社实际也会与承租人办理相应交接手续。上诉人主张其在2006年未办理任何手续即已退回所租赁场地，有违一般生活经验常识，且与其自认和实际情况不符，本院不予采信。综合全案证据及上诉人自认，应当认定上诉人与被上诉人在原土地租赁协议到期后至2015年7月1日拆迁前仍继续存在不定期租赁关系，而上诉人未向上诉人支付租金，根据合同法第二百三十六条规定，原租赁合同仍然有效，故一审判决上诉人支付土地租金和违约金符合法律规定和合同约定，本院对上诉人的上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2746元，由唐志娟负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  樊仕琼审判员  段晓玲二〇一八年十二月四日书记员  陈 涛