云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云33民终57号 上诉人（原审被告、反诉原告）：怒江恒源商贸有限责任公司。 法定代表人：李维经，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵春雷，男。 委托诉讼代理人：马文陈，泸水市法律援助中心律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明圣地安房地产开发有限责任公司。 法定代表人:王黎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄建华，云南东大峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：和政宏，云南东大峡律师事务所律师。 上诉人怒江恒源商贸有限责任公司（以下简称恒源商贸公司）因与被上诉人昆明圣地安房地产开发有限责任公司（以下简称圣地安公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2017）云3321民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年05月18日在本院第三法庭公开开庭进行了审理。上诉人恒源商贸公司的法定代表人李维经及其委托诉讼代理人马文陈、赵春雷、被上诉人圣地安公司的法定代表人王黎及其委托诉讼代理人黄建华、和政宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒源商贸公司上诉请求：1.撤销一审第一项、第四项判决，改判圣地安公司赔偿延期交房损失763952.50元，赔偿债务转移后增加的利息30万元，赔偿二楼商铺和地下停车场闲置损失5882740.50元；2.二审案件受理费由圣地安公司负担。事实和理由：一审判决应当抵偿的费用裁判不当，延期交房损失763952.50元、债务转移后增加的利息300000元、二楼商铺和地下停车场闲置损失5882740.5元，共计6946693元的损失应当由圣地安公司承担。 一、延期交房损失763952.50元由圣地安公司的责任造成，应当由其承担。恒源商贸城联合开发项目是滨江生态走廊（江东段）商业街的深度开发，恒源商贸公司与圣地安公司于2006年10月18日签订了《联合开发协议书》，并分别于2007年09月04日和2008年09月22日签订了补充协议。在恒源商贸城的联合开发上，恒源商贸公司拆除3359.03㎡的房产,划出了2305.71㎡的土地。根据联合开发双方于2007年09月04日签订的《补充协议书》确定，项目应当于2008年04月01日交付使用，但由于圣地安公司违约，实际交付时间为2008年09月08日，延期5个月交付，因此圣地安公司应承担相应的违约责任。一审法院认为违约责任承担约定不明确而没有支持恒源商贸公司的反诉请求，虽然违约责任承担方式不明确，但恒源商贸公司投入联合开发的房产都是经营性资产，延期交付就造成恒源商贸公司没有经营收入，根据双方签订协议的建筑面积：1-2楼4302.21㎡、地下车库1809.41㎡、合计总面积6111.62㎡，按照平均每平方米25.00元的月租金计算，恒源商贸公司每个月损失152790.50元（6111.62㎡×25.00元／㎡），延期5个月交付使用就使恒源商贸公司损失763952.50元的收入，该损失应从恒源商贸公司应付给圣地安公司的工程款中给予抵扣。 二、债务转移后增加的利息30万元损失应当由圣地安公司承担。2009年01月21日，圣地安公司向恒源商贸公司提出，将他们公司欠新城建筑公司的160万元的工程款转给恒源商贸公司支付，并在恒源商贸公司应付圣地安公司的工程款中给予抵扣，考虑到双方的合作关系，恒源商贸公司就与他们两个公司签订了《债务转让协议》，且怒江州中级人民法院还为此于2009年06月19日作出了（2009）怒执字第8号《执行裁定书》。恒源商贸公司原本计划与圣地安公司联合开发项目结算清楚，圣地安公司将恒源商贸公司所属的房产证、土地证办理出来后，再通过抵押贷款来支付该公司的工程款。因此恒源商贸公司在2009年07月14日与新城建筑公司签订第一份《和解执行协议书》时，在第2条中约定，恒源商贸公司为圣地安公司代偿支付给新城建筑公司的工程款1600000.00元的支付方式暂定为恒源商贸公司所属产权的房产证、土地证办好，用以抵押贷款后支付。但由于2014年12月份圣地安公司法定代表人王黎被司法机关释放后一直没有来结算双方的合作项目，因此新城建筑公司就于2015年02月25日向怒江州中级人民法院申请对恒源商贸公司恢复强制执行，怒江州中级人民法院于2015年03月31日作出（2015）怒中执恢字第1号《执行通知书》，恒源商贸公司于2015年04月10日向怒江州中级人民法院提出《执行异议申请书》，怒江州中级人民法院又于2016年06月17日作出了（2015）怒中执异字第1号《执行裁定书》驳回了恒源商贸公司的异议申请。恒源商贸公司又于2016年06月27日向云南省高级人民法院提出《执行异议复议申请书》，云南省高级人民法院于2016年11月30日作出了（2016）云执复66号《执行裁定书》驳回了恒源商贸公司的复议申请。在万般无奈的情况下，经怒江州中级人民法院主持，恒源商贸公司于2017年03月16日与新城建筑公司签订了《执行和解协议书》，协议确定由恒源商贸公司支付给新城建筑公司160万元的工程款，30万元的欠款利息，从2017年起分四年付清，在每年的06月30日前支付47.5万元。在恒源商贸公司的经营收入连公司的正常运转都难以维持，又无法到银行抵押贷款的情况下，为了保住公司赖以生存的房产，恒源商贸公司在不得以的情况下只有发动全体股东四处筹借资金来代偿这笔款项，并于2017年05月25日偿付了第一笔款47.5万元。160万元工程款一审法院已经判决抵偿，但30万元欠款利息没有支持抵偿，恒源商贸公司认为该30万元的欠款利息由于圣地安公司长期没有对联合开发项目进行结算，也没有给恒源商贸公司办理所属房产权的土地证，无法办理抵押贷款，无力支付债务转移后的工程款的情况下产生，对欠款利息的产生圣地安公司有不可推卸的责任，应当由圣地安公司承担。 三、二楼商铺和地下停车场闲置由圣地安公司造成，实际损失5882740.5元应当由圣地安公司承担。1.因圣地安公司法定代表人王黎挪用资金一案，云南省个旧市人民法院于2010年03月03日，作出三份《查封命令》将恒源商贸公司恒源商贸城B幢的1-2层商铺2921.36㎡、地下车库1818.75㎡，合计4740.11㎡的房产全部进行查封。要求恒源商贸公司在查封期间，对所查封的房产不能出售、不能签订长期的租赁合同，不能进行担保抵押。因此由于受到人民法院查封令的限制，恒源商贸公司一楼铺面虽然出租，但一楼铺面是已经分隔，二楼和地下车库都是整体性资产，没有办法分隔签订短期合同出租，恒源商贸公司多次发布招商广告，也有商家来洽谈，但得知资产处于人民法院查封的状态后，没有人愿意承租恒源商贸公司二楼和地下车库，给恒源商贸公司的经营造成了非常大的损失。所以一审法院认为云南省个旧市人民法院只是软查封，不影响房产正常使用的裁判理由不成立，恒源商贸公司资产由于圣地安公司的原因被云南省个旧市人民法院查封，资产长期闲置造成的损失应当由圣地安公司承担。2.由于没有办理土地证，给恒源商贸公司在资金问题的解决上造成了很大的压力，恒源商贸公司没有能力自行注入资金来盘活二楼商场及地下车库。因办理房产证的有关手续和材料是圣地安公司先前与恒源商贸公司共同上报和办理的，所以恒源商贸公司于2009年03月10日就办理了公司所属产权的房产证。而土地证必须要由开发商按房产面积分摊后才能办理，为此恒源商贸公司于2010年11月22日到建水监狱第十一监区，以书函的方式将有关急需处理的问题告知圣地安公司法定代表人王黎，希望他能安排公司的职员来处理相关的问题，但一直都没有得到回复。考虑到圣地安公司法定代表人王黎在监狱服刑，不便处理相关事宜，所以恒源商贸公司于2011年03月08日向怒江州中级人民法院起诉圣地安公司，想以诉讼的方式解决和处理相关问题。但因圣地安公司没有委托代理人来处理相关事宜，迫于无奈恒源商贸公司就于2011年11月06日向怒江州中级人民法院提出撤诉申请。所以一直到现在为止，圣地安公司既不来跟恒源商贸公司作联合开发项目的结算，也没有给恒源商贸公司办理所属房产权的土地证。由于银行贷款必须要房产证、土地证两证齐全，才能办理贷款抵押手续，因此恒源商贸公司一直以来就是因为只有房产证、没有土地证而无法办理抵押贷款，因此恒源商贸公司没有能力自行注入资金来盘活二楼商场及地下车库，也就给恒源商贸公司在盘活资产、搞活经营上造成了很大的损失。 为此，恒源商贸公司认为二楼商场及地下车库长期闲置所带来的经济损失，应该全部由圣地安公司承担。二楼商场1969.85㎡，按每平方米每月20.00元计算，恒源商贸公司每月就损失39397元，从2008年09月08日圣地安公司正式移交给恒源商贸公司算起，到2016年12月17日止一共闲置99个月，给恒源商贸公司造成了3900303元的损失；地下车库1818.75㎡，按每平方米10.00元计算，恒源商贸公司每月就损失18187.50元，从2008年09月08日圣地安公司正式移交给恒源商贸公司算起，到2017年10月08日止一共闲置109个月，给恒源商贸公司造成了1982437.50元的损失。两项合计共给恒源商贸公司造成5882740.50元的经济损失。应该全部由圣地安公司赔偿给恒源商贸公司。 恒源商贸公司为解决相关问题，曾多次以书函、诉讼的方式要求圣地安公司解决双方之间的结算，一审诉讼过程中，恒源商贸公司提起了反诉，一审法院支持了恒源商贸公司部分抵偿费用结算的请求，但对于恒源商贸公司延期交房损失、债务转移后增加的利息、二楼商铺和地下停车场闲置损失没有支持。恒源商贸公司认为这些损失都是由于圣地安公司的责任造成的实际损失，一审法院除已经确认抵偿的部分以外，就延期交房损失、债务转移后增加的利息、二楼商铺和地下停车场闲置损失裁判不当，应当依法予以纠正。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第一、四项，改判支持恒源商贸公司的上诉请求。 圣地安公司辩称：1.请求二审法院驳回恒源商贸公司的上诉，维持原判；2.一二审案件受理费由恒源商贸公司负担。事实和理由：（1）圣地安公司不应当承担延期交房损失763952.50元。圣地安公司延期交房的根本原因在于恒源商贸公司的责任，双方于2006年10月18日签订的《联合开发协议》明确约定由恒源商贸公司于2006年09月20日前对待开发的地上建筑物进行腾空并办理土地过户手续。双方又于2007年09月04日签订了《补充协议》，约定工程至A栋三层、B栋封顶及一层、二层商铺的门窗装好、一层隔墙打好后恒源商贸公司向圣地安公司支付150万元用于后期建设开发费用。但是恒源商贸公司于2007年01月才腾空土地，土地过户手续于2007年08月29日才办理完毕，恒源商贸公司的行为直接导致圣地安公司推延了进场施工时间。2008年04月圣地安公司按照《补充协议》完成约定事项后，恒源商贸公司未按约定支付150万元工程款，影响了圣地安公司施工进度。也因为恒源商贸公司未按约定支付150万元工程款，圣地安公司的法定代表人王黎为了推进项目建设从个旧的项目中调款支付恒源商贸城项目中拖欠的工程款才构成犯罪。联合开发协议及补充协议并未约定逾期交房的违约条款，并且恒源商贸公司在接受房屋时未提出逾期交房的异议。延期交房的根本原因是恒源商贸公司没有按时交付腾空土地，导致圣地安公司进场延误。恒源商贸公司未按约定支付150万元工程款，导致后期施工拖延。即便违约也是恒源商贸公司先违约，圣地安公司不应当支付延期交房损失763952.50元。（2）160万元债务转移后产生的30万元利息应当由恒源商贸公司承担。圣地安公司、恒源商贸公司、案外人新城建筑公司经协商于2009年01月21日自愿签订了债务转让协议，协议约定圣地安公司将对新城建筑公司的160万元欠款转让恒源商贸公司，从恒源商贸公司应支付给圣地安公司的工程款中进行抵扣。因恒源商贸公司自身原因逾期未支付该欠款，30万元利息是恒源商贸公司与新城建筑公司自愿约定，根据合同法的相关规定，债务人转移债务后，由新债务人承担主债务及与主债务有关的从债务。故，该30万元利息与圣地安公司无关联性，应由恒源商贸公司自行承担。（3）圣地安公司不应当承担二楼商铺和地下停车场损失。在个旧市人民法院对商铺、地下停车场进行查封期间及未办理土地证的情况下，恒源商贸公司一直在经营一楼铺面。人民法院的查封系软查封，未限制商铺、地下停车场的经营，不影响商铺、地下停车场的使用。恒源商贸公司没有能力自行注入资金盘活二楼商铺和地下停车场导致二楼商铺和地下停车场闲置。圣地安公司没有为恒源商贸公司办理土地证的原因是恒源商贸公司未按合同约定向圣地安公司支付工程款，双方也未对合作项目进行结算。二楼商铺和地下停车场闲置与圣地安公司没有关联性，圣地安公司不应当承担相应的责任，恒源商贸公司主张的损失赔偿标准、数额亦于法无据。综上，一审法院在抵扣了双方无争议的数额后进行了判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院支持圣地安公司的上诉请求。 圣地安公司向一审法院起诉请求：1.判令恒源商贸公司支付圣地安公司合作项目利润分配500万元人民币；2.判令恒源商贸公司返还圣地安公司合作项目保证金200万元；3.本案诉讼费用由恒源商贸公司承担。 恒源商贸公司向一审法院反诉请求：1.判令圣地安公司承担恒源商贸公司B3段利润分成及补偿费、恒源商贸城赔偿金及违约金7288698.92元；2.判令圣地安公司提供办理恒源商贸城房产《土地证》办证手续，按协议约定为恒源商贸公司办理《土地证》；3.反诉费用由圣地安公司承担。 一审法院认定事实：圣地安公司、恒源商贸公司分别于2006年02月20日签订《联合开发协议书》，2006年04月06日签订《联合开发补充协议书》，圣地安公司作为开发商，合作开发六库滨江生态走廊B3段。协议约定：恒源商贸公司以其拥有的土地、地上建筑物为投资，圣地安公司以建设资金、应缴纳税费和有关配套建设费投资；圣地安公司支付恒源商贸公司250万元保证金，该款从圣地安公司在该项目开发分成所得中抵扣；项目建设及房屋销售的全部工作由圣地安公司负责；项目建设及房屋销售完毕后，销售总收入扣除所有建设成本及相关税费后所得的净利润，圣地安公司分成40%，恒源商贸公司分成60%。协议签订后，圣地安公司支付了恒源商贸公司250万元保证金，随即组织B3段项目建设。工程完工后，圣地安公司销售完毕全部房产，庭审中双方确认B3段总销售额为12689986元，双方至今未进行结算。 圣地安公司、恒源商贸公司分别于2006年10月18日签订《联合开发协议书》、2007年09月04日签订《补充协议书》，2008年09月22日签订《补充协议书》，就六库恒源商贸城开发项目的合作开发事宜作了相关约定。协议约定：恒源商贸公司负责腾空地上拆迁物，圣地安公司负责项目规划、地勘、施工图设计、支付恒源商贸公司200万元保证金、项目宣传策划、支付所有税费、工程质量及安全生产以及工程施工；约定项目交付使用时间为2008年04月01日；约定了利益分配方式为：工程完工后，恒源商贸城1-2层商铺（总面积4302.31㎡）、地下车库（总面积1809.41㎡）、三层办公用房（面积100㎡左右）归恒源商贸公司所有，圣地安公司用两个70.66㎡的房屋抵扣140㎡公厕；三层以上的住宅房屋由圣地安公司销售所有，在住宅销售收入的基础上，恒源商贸公司再支付圣地安公司500万元作为圣地安公司收益。约定200万元保证金在圣地安公司交付给恒源商贸公司房屋使用后退还。约定500万元按以下时间支付：1.工程至A栋三层、B栋封顶及一至二层商铺的门窗装好、一层的隔墙打好后支付150万元；2.房屋交付使用及恒源商贸公司所属产权的房产证、土地证办好，恒源商贸公司用以抵押贷款后支付350万元。2008年09月08日，圣地安公司将建设好的房产、供电设备、消防设备、商铺卷帘门及钥匙、地下防火门及钥匙交付给恒源商贸公司，其中交付的地下车库面积1818.75㎡，相比协议面积增加9.34㎡，商铺总面积4057.48㎡，相比协议面积减少244.73㎡，A幢三层办公室70.66㎡，A幢四层办公室70.66㎡，A幢二单元302室112.4㎡。2009年03月02日圣地安公司法定代表人王黎因挪用资金罪被刑事拘留，后被红河州中级人民法院以挪用资金罪判处有期徒刑五年。2009年03月10日恒源商贸公司取得了地下车库和四间商铺的房屋所有权证书。2010年03月03日个旧市人民法院查封了恒源商贸公司所有的地下车库（面积1818.75㎡）和一层商铺（面积1507.81㎡）及二层商铺（面积1413.55㎡）。查封期间一层商铺一直出租，二层商铺闲置至2016年12月16日，地下车库闲置至今。2009年01月21日圣地安公司、恒源商贸公司及案外人泸水县新城建筑有限责任公司（以下简称：新城建筑公司）签订《债务转让协议书》，将圣地安公司所欠新城建筑公司建设工程施工款160万元债务转让给恒源商贸公司履行，约定恒源商贸公司应在较短时间内直接支付该160万元工程款给新城建筑公司。2017年03月16日恒源商贸公司与新城建筑公司达成执行和解协议，恒源商贸公司应支付新城建筑公司工程款160万元，欠款利息计算截止2017年03月15日为30万元，合计190万元。款项190万元按年度支付完毕，每年05月30日前支付47.5万元至付清为止，2017年05月25日恒源商贸公司支付了47.5万元，剩余款项未支付。恒源商贸公司陆续代为圣地安公司执结昆明二建公司81万元工程款。恒源商贸公司于2010年06月03日补交税款110109.22元。2011年03月07日支付怒江供电公司泸水分公司变压器工程款29869.09元。恒源商贸公司支付圣地安公司法定代表人王黎工程款40万元。圣地安公司认为恒源商贸城项目已完工并验收合格，且恒源商贸公司也办理了产权证书，符合支付700万元的条件，故而提出诉讼，要求恒源商贸公司退还保证金200万元，支付500万元的收益，合计700万元。 恒源商贸公司在提交答辩状期间提出反诉，认为恒源商贸公司在B3段项目分成应为4237313.15元，127个月利息损失1390024.25元，应得利润分成及资金占用费补偿合计5627337.40元，扣除250万元的保证金后，恒源商贸公司在B3段的开发中应得分成及补偿为3127337.40元；恒源商贸城联合开发项目中，已经支付圣地安公司工程款40万元、代付新城建筑公司工程款及利息190万元、垫付昆明二建建设(集团)有限公司81万元、代交税款ll0109.22元、支付临时变压器工程款29869.09元，合计支付、垫付3249978.31元应在700万元中抵扣，恒源商贸城移交面积比协议面积减少应抵扣工程款l024690.21元，项目延期交付应付违约金763952.50元，未办土地证及被个旧市人民法院查封应赔偿的经济损失5882740.50元，圣地安公司应承担维修整改费240000元。扣除应付工程款及项目保证金后圣地安公司应付恒源商贸公司赔偿金和违约金4161361.52元。两个项目扣除应付工程款及应退保证金后，圣地安公司应支付恒源商贸公司利润分成及补偿款7288698.92元；要求圣地安公司按协议约定办理土地证。 另查明，圣地安公司交付给恒源商贸公司的地下车库面积比协议面积增加9.34㎡，商铺总面积比协议面积减少244.73㎡，庭审中双方确认针对该二项面积的增减，由圣地安公司补偿恒源商贸公司50万元，该50万元同意在本诉700万元中抵扣。 针对圣地安公司、恒源商贸公司的诉讼主张，一审法院认为一审争议焦点为：1.本诉部分500万元是利润或是工程款？2.反诉提出B3段利润及补偿费是否符合反诉条件？3.反诉提出恒源商贸城项目应抵扣的金额是多少？支付新城建筑公司30万元利息应当由谁承担？ 关于本诉部分500万元是利润分配或是工程款问题。一审法院认为，圣地安公司、恒源商贸公司于2007年09月04日签订《补充协议书》确定，支付500万元是为了保证项目顺利竣工和圣地安公司收益，将500万元定性为利润分配并无不妥，又因恒源商贸公司对支付金额无异议，故该500万元定性为利润分配或工程款均不影响本案处理。圣地安公司履行了地下车库、商铺和办公用房的交付义务，恒源商贸公司亦应当履行支付500万元收益和退还保证金的义务。 关于B3段利润及补偿费是否符合反诉条件的问题。一审法院认为，反诉成立的实质条件是与本诉要有牵连性，反诉请求与本诉请求必须基于同一事实或同一法律关系。本案中，本诉诉讼请求是基于恒源商贸城合作开发项目，而“滨江生态走廊B3段开发项目”与“恒源商贸城开发项目”系两个不同的开发项目，双方分开签订合同，两个项目的合作基础或利益分配不同，反诉请求提及的B3段与本诉诉争的“恒源商贸城开发项目”在事实或法律上没有牵连性。恒源商贸公司提出B3段利润及补偿费的反诉请求不符合反诉条件，不予在本案中处理，恒源商贸公司可另行提出诉讼。 关于反诉提出恒源商贸城项目应抵扣的金额是多少，支付新城建筑公司30万元利息应当由谁承担的问题。一审法院认为，庭审中圣地安公司、恒源商贸公司双方无争议的项目有：1.移交的地下车库、商铺的面积增减按50万元补偿；2.债务转移形成的支付新城建筑公司债务160万元；3.代付昆明二建公司81万元；4.支付税款110109.22元；5.支付王黎40万元；6.支付变压器工程款29869.09元。以上六项合计3449978.31元，圣地安公司同意在本诉请求中抵消，一审法院予以确认。双方有争议的项目有：1.逾期交房损失76.39525万元；2.债务转移后增加的30万元利息；3.二楼商铺和地下车库闲置损失588.27405万元。针对逾期交房损失，一审法院认为双方签订的合同中没有逾期交房的违约条款，恒源商贸公司在接收房屋时未提出异议，故不予支持该项反诉请求。针对增加利息30万元由谁承担的问题，一审法院认为，债务人转移义务的，新债务人应承担与主债务有关的从债务。圣地安公司、恒源商贸公司及案外人新城建筑公司签订《债务转让协议书》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方当事人均应依约履行。圣地安公司将所欠新城建筑公司建设工程施工款160万元债务转让给恒源商贸公司履行，恒源商贸公司作为新债务人与债权人达成执行和解协议，增加的30万元利息与圣地安公司不具有关联性，故该30万元利息应当由恒源商贸公司承担，一审法院对该项反诉请求不予支持。针对二楼商铺和地下车库闲置损失588.27405万元的问题，恒源商贸公司于2017年11月16日向一审法院提交《鉴定评估申请书》，要求一审法院委托鉴定二楼商场和地下车库的闲置损失。一审法院认为，查封期间一楼商铺一直出租，查封或未办理土地证不必然导致二楼商场和地下车库闲置，鉴定结果对案件处理无实质意义，不准许评估，反诉人自身扩大损失的部分应当自行承担，故该项反诉请求一审法院不予支持。恒源商贸公司提出的24万元整改费，因未实际发生，一审法院不予支持。综上，恒源商贸城项目应抵扣收益和保证金的金额是3449978.31元。抵扣后恒源商贸公司还应支付圣地安公司收益和保证金3550021.69元（700万元-3449978.31元）。 按照协议约定，划归恒源商贸公司产权的部分由圣地安公司负责办理土地证，费用由恒源商贸公司自理，故恒源商贸公司提出由圣地安公司办理土地证的反诉请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十六条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，作出（2017）云3321民初577号民事判决：一、恒源商贸公司于判决生效之日起30日内支付圣地安公司合作收益及保证金3550021.69元；二、圣地安公司于判决生效之日起30日内负责办理恒源商贸公司地下车库、商铺的《国有土地所有权证》，费用由恒源商贸公司承担；三、驳回恒源商贸公司针对B3段项目的反诉；四、驳回恒源商贸公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35200元，由恒源商贸公司负担。反诉案件受理费20045元，由圣地安公司负担17200元，恒源商贸公司负担2845元。 二审诉讼过程中，恒源商贸公司向本院提供新证据《第2852期怒江报》、《恒源商贸城二楼商铺招商项目简介》、《刊登广告发票》、《工作联系函》、《违约责任告知函》、《关于B3段及恒源商贸城联合开发的几个问题的函》，欲证明：恒源商贸公司曾经多次对恒源商贸城二楼商铺进行多次招租，由于房产被个旧市人民法院查封而无法出租；圣地安公司违约，未按协议约定履行结算义务，恒源商贸公司以书函形式将违约情况告知圣地安公司。 经质证，圣地安公司对恒源商贸公司二审提供的证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。 圣地安公司向本院提供新证据《地勘费发票》，欲证明：圣地安公司地勘时间为2007年01月19日，地勘进行10多天后才进场施工，恒源商贸公司存在违约情形，应当承担违约责任。 经质证，恒源商贸公司对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及其证明目的不予认可。理由为：（1）恒源商贸公司提供的第二组证据可以证明恒源商贸公司已经按约定腾空了土地，在2007年08月14日向圣地安公司发函之前，一层房屋已经封顶；（2）原来约定交付150万元工程款，由于恒源商贸公司所有经营性资产都交给了圣地安公司，导致恒源商贸公司无经营性收入，双方约定可以用B3段利润分成抵扣150万元工程款，但是B3段工程项目到现在未进行结算；（3）恒源商贸城属于先建后办理相关手续的开发项目，以支付地勘费时间证明进场时间的理由不成立。 本院认为，恒源商贸公司二审提供《工作联系函》、《违约责任告知函》等证据能够证明部分案件事实，圣地安公司对该证据的真实性也无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以采信，但对二楼商铺未招租完全系人民法院查封所致的证明目的不予采信。圣地安公司二审提供的地勘费发票不能证明圣地安公司进场时间为地勘费缴纳后的10多天以后，对该证据的真实性、合法性予以采信，对关联性不予采信。 本院二审经审理查明：圣地安公司、恒源商贸公司合作开发的恒源商贸城项目存在先进场施工建设，后办理相关手续的事实。恒源商贸公司不存在未按约定时间履行腾空土地义务的违约行为。 综合当事人诉辩主张，本院认为本案二审争议焦点是：圣地安公司是否应当向恒源商贸公司赔偿延期交房损失，应当赔偿多少？债务转移后产生的30万元利息是否应当由圣地安公司承担？圣地安公司是否应当向恒源商贸公司赔偿二楼商铺和地下停车场闲置损失，应当赔偿多少？ 关于是否应当赔偿延期交房损失问题。本院认为，根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方于2006年04月06日签订的《联合开发补充协议书》第四条约定，整个项目的工期从房屋正式动工起共10个月，如有拖延圣地安公司要承担相应的经济损失。于2007年09月04日签订的《补充协议书》第一条约定，项目应当于2008年04月01日交付使用。圣地安公司实际交付房屋的时间为2008年09月08日，圣地安公司逾期5个月交付房屋。圣地安公司未按合同约定的时间交付房屋，已经构成违约，应当按照合同约定向恒源商贸公司赔偿相应的损失。由于双方对违约责任约定不明确，既未约定明确的赔偿数额，也未约定损失赔偿额的计算方法，恒源商贸公司根据房屋的性质以及损失大小，可以合理选择要求圣地安公司承担违约责任。恒源商贸公司根据房屋的经营性质，总面积6111.62平方米，每平方米25元/月，逾期5个月，计算出逾期交房损失763952.50元，符合法律规定，应当予以支持。一审法院以合同中没有逾期交房的违约条款，恒源商贸公司接房时未提出异议，不支持逾期交房损失，认定事实和适用法律有误，本院二审予以纠正。圣地安公司提出的逾期交房的根本原因是恒源商贸公司没有按时腾空交付土地导致逾期交房的主张与查明的事实相悖。 关于债务转移后产生的30万元利息是否应当由圣地安公司承担问题。本院认为，债务转移后产生的30万元利息应当由恒源商贸公司、圣地安公司各承担15万元较为恰当。理由如下：圣地安公司转移给恒源商贸公司的债务160万元，属于双方联合开发B3段项目，圣地安公司所欠新城建筑公司的工程款。由于圣地安公司无力支付新城建筑公司该160万元工程款，经恒源商贸公司、圣地安公司、新城建筑公司协商同意，圣地安公司将其所欠新城建筑公司的该160万元工程款转移恒源商贸公司，由恒源商贸公司从其所欠圣地安公司的工程款中支付。恒源商贸公司、圣地安公司签订的补充协议约定，由圣地安公司办理恒源商贸公司所属产权的房产证、土地证，恒源商贸公司用其所属房产、土地办理抵押贷款后，一次性支付应付圣地安公司的工程款。至今，圣地安公司未与恒源商贸公司对项目进行结算，也未为恒源商贸公司办理其所属产权的房产证及土地证。客观上致使恒源商贸公司不能按照补充协议约定用其所属房产、土地办理抵押贷款，导致恒源商贸公司不能按照债务转让协议及和解执行协议的约定履行支付160万元债务的义务。至2015年02月25日，由于圣地安公司既不积极履行结算义务，也不为恒源商贸公司办理所属产权的房产证及土地证，经多次达成和解执行协议均无果后，新城建筑公司向怒江州中级人民法院申请恢复强制执行，遂产生利息30万元。本院认为，该30万元利息的产生，一方面是由于恒源商贸公司自身不具备履行能力，导致160万元债务不能履行产生30万元利息。另一方面也是由于圣地安公司不履行办理房产证、土地证的义务，导致恒源商贸公司不能用房屋、土地办理抵押贷款偿还160万元债务进而产生30万元利息。虽然合同法第八十六条规定，债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务。但是综合考虑本案实际情况，由恒源商贸公司、圣地安公司平均承担责任较为公平。一审判决由恒源商贸公司承担30万元利息不当，本院二审予以纠正。 关于是否应当赔偿二楼商铺和地下停车场闲置损失问题。本院认为，恒源商贸公司没有提供证据证明二楼商铺和地下停车场产生了闲置损失，并且二楼商铺和地下停车场即便存在闲置损失其提供的证据也不足以证明该损失是由查封造成的。一审判决对该问题的处理适当，应当予以维持。 综上，在一审判决恒源商贸公司应支付圣地安公司收益和保证金3550021.69元的基础上，再扣除逾期交房损失763952.50元及利息15万元，恒源商贸公司实际应当支付圣地安公司的收益和保证金为2636069元（3550021.69元-763952.50元-150000元）。恒源商贸公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下： 一、维持云南省泸水市人民法院（2017）云3321民初577号民事判决第二项、第三项； 二、撤销云南省泸水市人民法院（2017）云3321民初577号民事判决第一项、第四项； 三、由怒江恒源商贸有限责任公司于判决生效之日起30日内支付昆明圣地安房地产开发有限责任公司合作收益及保证金2636069元； 四、驳回昆明圣地安房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回怒江恒源商贸有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费35200元，由昆明圣地安房地产开发有限责任公司负担21824元，怒江恒源商贸有限责任公司负担13376元。反诉案件受理费20045元，由昆明圣地安房地产开发有限责任公司负担12027元，怒江恒源商贸有限责任公司负担8018元。二审案件受理费20045元，由怒江恒源商贸有限责任公司负担17038元，昆明圣地安房地产开发有限责任公司负担3007元。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年。 审判长  过强儒 审判员  李筱槲 审判员  江丽飞 二〇一八年十二月三日 书记员  吕宜芯