云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初2883号原告：林钊栱，男，汉族，1966年1月18日生，广东省广州市人，现住云南省昆明市五华区，被告：蔡永志，男，汉族，1952年7月14日生，云南省昆明市人，身份证住址云南省昆明市五华区，委托诉讼代理人：周海峰，男，汉族，1977年3月30日生，云南省昆明市人，身份证住址云南省昆明市官渡区，（系被告蔡永志女婿），特别授权代理。原告林钊栱与被告蔡永志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李韵桃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林钊栱，被告蔡永志及其委托诉讼代理人周海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林钊栱向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告退还房屋租金14000元，退还押金2200元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年2月14日，通过中介与被告签订了房屋租赁合同，租用位于房屋，租金为每月2200元，租期为2014年3月1日至2014年8月31日。原告一次性支付租金13200元和押金2200元给被告。2014年8月22日，双方各签了一份房屋租赁合同，约定租金每月2000元，租期为2014年9月1日至2015年8月31日，原告一次性付清租金共计24000元。约定若提前终止租赁合同的，被告将退还未到期部分的租金。还约定了被告有随时检查和修缮房屋的义务，以便原告能正常使用房屋。2015年8月12日、2016年8月10日及2017年7月29日，原被告双方三次商定续租，在租金收据中注明沿用2014年8月22日所签合同条款，约定若租期未满，原被告只需提前两个月通知对方，便可提前退租，被告将退还原告未到期部分的租金。2017年7月29日第三次续租时，被告给原告说儿子可能回来住，希望原告可以提前准备退房。2017年10月，原告电话和短信通知被告，到2018年2月将不再租用房屋。之后，被告让中介多次带人来看房，原告也非常配合。2017年12月，被告找原告要求再租2个月，否则按每月2200元租金计算，原告只答应租期计到2018年1月底。2018年1月17日原告腾房搬走，2018年1月20日，中介高先生带人来看房把钥匙拿走。原告多次约被告退租金，被告找各种理由不退。租房中途要求原告帮忙修缮房屋（老化的纱窗、破裂的小瓷砖、旧房补墙、电箱漏电修缮、屋外排水管更换、通厕所下水道等）及更换水龙头、煤气灶，合同约定被告有房屋修缮义务，但被告都让原告来承担。被告故意为难原告，要求原告给房屋墙面刮灰刷漆，扣除6000元和4000元租金等不合理的要求。被告拿走房屋钥匙，找各种理由拖着不退租金，春节后，被告不接电话甚至关机，不履行合同约定。综上所述，被告没有按照合同约定履行义务，为维护原告合法权益诉至法院。被告蔡永志辩称：原告于2014年2月14日通过中介与被告签订了半年房屋租赁合同，租住位于院2单元101号房屋，租金为每月2200元，租期为2014年3月1日至8月31日，被告还让原告免费住了14天（2014年2月15日至2月28日），并于2014年2月16日交给原告4把大门钥匙，当时房屋及屋内设施完好无损，原告也很满意。合同到期后原告要求继续租房，被告于2014年8月22日到该房屋内与原告商议续租问题，原告事先拟好了一份合同要求被告签署，否则不付租金。租房期间内被告定期去该房屋内对房屋及设施进行检查，还及时修缮了外下水管道，保障了原告的正常使用。被告每次要求支付房租，原告都要为难被告（发火，给脸色看），被告终于无法忍受，于2017年9月29日向原告提出收回房子不再出租，但遭到原告拒绝。2018年1月20日原告电话通知被告不再出租房屋，双方约定于2018年1月底办理交接房手续，结果交接房手续未达成，理由为：房屋及其设施基本上已被人为破坏，所有墙面乱涂乱画，地板钉洞，纱窗人为损坏，煤气灶、灶台、卫生间瓷砖以及水管、微波炉、餐桌和两间卧室门锁严重损坏等。原告还自作主张将房屋钥匙交给昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司。双方多次协商该房屋修缮事宜，原告也认可房内设施损坏是自身缘故造成，原告自己找装修工人来谈房屋修缮费用，工人要价6000元，原告自认为定价过高，并一拖再拖。2018年3月9日被告短信通知原告，内容为“林钊栱，你租的滨江西路3号院2单元101号房，从2018年1月至今还未办理交接房手续，你所用的水电、煤气、物业等相关费用尚未结清，损坏的房屋设施至今未修复，现正式告知，请于2018年3月10日前到中介一次性处理该事，若逾期未到，则视为放弃，一切损失由你负责。房东：蔡永志。”2018年3月10日下午3点，原告来了以后态度恶劣，出口伤人，肢体威胁，造成被告心理恐惧，精神受损，晚上无法入睡。被告收到法院传票后，曾约谈原告协商调解此事，但原告拒不出面。故请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告人为故意损坏房屋及设施费12223.78元，房租8000元，逾期未交房的押金2200元，并支付本案诉讼费用，交还4把大门钥匙，终止合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的《故意损坏房屋及设施照片》，因无法证明拍摄时间、地点，亦无法证明其损坏时间是否发生在原告租赁期间，无法证明与本案的关联性，本院对该份证据依法不予采信；2.被告提交的《情况说明》，该份说明系案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司单方出具，且该公司未出庭接受法庭询问，无法核实该份证据的真实性，本院对该份证据依法不予采信。经审查，本院认定以下案件事实：昆明市2栋2单元101号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人系案外人蔡薇，蔡薇系被告蔡永志女儿。2014年2月14日，经案外人蔡薇授权，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）、案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司（中介）签订《房屋租赁合约》，约定由乙方承租甲方所有的涉案房屋，租期为半年（2014年3月1日至2014年8月31日止），租金为2200元/月，乙方按六个月一次性支付租金给甲方，合计13200元。同时，乙方即时向甲方支付2200元作为租房押金，到期后乙方结清该物业有关费用及手续后，甲方全数退还乙方租房押金。租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或按市价赔偿经济损失，乙方如对该物业再行转租或用于经营、办公等，必须经得甲方同意，否则视为乙方违约，甲方有权强行回收该物业，且不再退还剩余租金。租赁期间，物业的一切费用（物业管理费、电视收视费、水、电、煤气费、电话费等）都由乙方支付，乙方须按时交纳以上费用，否则由此产生的滞纳金或一切损失由乙方承担。如乙方不再续租，须交清租房期间所有费用，退还甲方房屋钥匙并交清所有手续给甲方，如不按此办理，甲方有权会同中介方佐证在租房期三天后打开房屋另行租出或使用。另约定乙方同意支付案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司佣金1400元。上述合同签订当日，原告向被告支付了2014年3月1日至2014年8月31日的租金13200元，押金2200元，共计15400元，被告向原告出具了《收条》，明确收到了以上款项。2014年2月16日，被告将涉案房屋钥匙交付原告，原告向被告出具《收据》，载明“收到匙四把”。2014年8月22日，租期即将届满，被告在其2014年2月14日出具的《收条》中载明“租金已用完，押金未退”并签名，另原、被告双方就续租事宜签订了《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋继续出租给原告，租期为12个月（2014年9月1日至2015年8月31日），双方议定租金为2000元/月，原告一次性支付租金24000元。因特殊原因，双方都可以提前终止合同，但需要提前2个月以上通知对方，租金按实际使用时间计算，多退少补。同日，原告向被告支付了租金24000元，被告向原告出具了《收条》。2015年8月12日，原告向被告支付租金24000元，续租涉案房屋至2016年8月31日，被告向原告出具了《收据》，并明确其他约定按双方于2014年8月22日签订的合同为准。2016年8月10日，原告向被告支付租金24000元，续租涉案房屋至2017年8月31日，被告向原告出具了《收据》，并明确其他约定按双方于2014年8月22日签订的合同为准。2017年7月29日，原告向被告支付租金24000元，续租涉案房屋至2018年8月31日，被告向原告出具了《收据》，并明确其他约定按双方于2014年8月22日签订的合同为准。后原告于2018年1月向案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司（中介）交还涉案房屋钥匙一把，原告认为其已于2018年1月17日腾房搬走，但被告未退还剩余租金及押金的行为违反了合同约定，故诉至本院。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张涉案房屋已于2018年1月17日退还被告，并要求被告退还2018年2月1日至2018年8月30日的租金14000元，原告对其实际退还涉案房屋负有举证责任，从原告提交的2017年7月29日的《收据》来看，原、被告双方对2017年9月1日至2018年8月31日的的续租条款沿用2014年8月22日《房屋租赁合同》的相关条款，该合同第6条明确约定“因特殊原因双方都可提前终止合同，但需提前2个月以上通知对方。租金按实际使用时间计算，多退少补”，但原告无任何证据证明其已履行了提前通告的义务，且原告仅将4把涉案房屋钥匙中的1把交付案外人昆明容大恒房地产经纪有限公司兴华分公司（中介），而非交付出租人即被告，其行为不能认定为退还房屋，另原告也无证据证明其已将剩余3把钥匙交还被告，应当承担举证不能的不利后果，故本院认定原告未于2018年1月17日退还涉案房屋，并对原告主张的租金14000元依法不予支持。对于原告主张的押金，系在双方2014年2月14日签订的《房屋租赁合约》（以下简称《合约》）中约定，此后至2018年8月31日止的续租合同均使用的是双方2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）条款，未再使用《合约》条款，故押金条款仅在《合约》约定的租期内发生效力，押金应按《合约》第四条的约定，在租赁期满即2014年8月31日结清物业有关费用及手续后，由被告退还原告。本案中，被告于2014年8月22日自认“租金已用完，押金未退”，且从被告继续出租涉案房屋给原告的情况来看，双方对物业有关费用均未提出异议，则本院视为原告已结清租期内物业有关费用，被告应当退还原告押金，故本院对原告主张的押金2200元依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告蔡永志于本判决生效后十日内退还原告林钊栱押金2200元；二、驳回原告林钊栱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205元，减半收取为102.5元，由原告林钊栱负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审判员  李韵桃二〇一八年十二月三日法官助理何雅蓉书记员李春梅