湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初3813号原告：屠晓红，女，1972年3月17日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**。被告：张浪，男，1982年4月9日出生，汉族，汉川市人，住汉川市。第三人：明桂舟，男，1967年11月6日出生，孝昌县人，汉族，住孝感市孝昌县。委托诉讼代理人：卢伟，孝感市孝南区环城法律服务所法律工作者。代理权限：代为应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。原告屠晓红与被告张浪以及第三人明桂舟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告屠晓红和被告张浪以及第三人明桂舟及其委托诉讼代理人卢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠晓红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告张浪与第三人明桂舟于2015年4月2日签订的店面房屋租赁合同无效。2、请求人民法院判令被告张浪向原告支付2018年6月9日至2018年9月30日期间房屋租金83250元。3、请求人民法院判令第三人明桂舟承担支付房租的连带责任。4、请求人民法院判令被告承担本案的立案受理费、诉讼费以及因本案诉讼支出的一切费用。事实和理由：2015年4月2日，被告张浪与第三人明桂舟签订店面房屋租赁合同，租赁期为5年（2015年4月2日起至2020年4月2日），租赁房屋地址为孝感市槐荫大道1楼门面，建筑面积98平方米。2016年第三人明桂舟同该房屋开发商湖北恒达置业有限公司因某种原因，主动解除了房屋购买合同，详见湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初3332号民事判决书。2018年6月8日，原告在孝感市中级人民法院组织的网络司法拍买中，竞拍到了位于孝感市槐荫大道197号恒达华府的107号房楼门面，详见湖北省孝感市中级人民法院(2018)鄂09执恢25号之二执行裁定书，原告多次找被告以及第三人讨要2018年6月9日至2018年9月30日期间的房租，被告、第三人均不予理采，被告的行为严重损害了原告的合法权益，以致诉讼。被告张浪辩称，2015年4月2日，被告张浪与第三人明桂舟签订店面房屋租赁合同，租赁期为5年（2015年4月2日起至2020年4月2日），租赁房屋地址为孝感市槐荫大道l楼门面，建筑面积98平方米，现在仍在租赁合同有效期限内。被告认为，根据相关法律法规，不论房屋主人变更为何人，我们的租赁关系应继续有效。关于2018年6月9日至2018年9月30日房屋租金的问题，被告已向第三人明桂舟支付，至于原告要求被告支付该期间房屋租金的问题，被告认为，不能重复支付，是谁应该得到该期间的房租，被告尊重人民法院的裁决，若人民法院裁决该期间的房租应该由第三人明桂舟收取，人民法院就应该驳回原告屠晓红的该项诉讼请求。若人民法院裁决该期间的房租应该由原告屠晓红收取，人民法院应判定第三人明桂舟将收到上述期间的房租金返还给被告，被告再支付给原告屠晓红。第三人明桂舟述称，一、原告屠晓红并不是本案适格的原告。2015年4月2日，第三人明桂舟与被告张浪签订《店面房屋租赁合同》，租赁合同的甲方为第三人明桂舟，乙方为被告张浪，租赁期限为五年，自2015年4月2日起至2020年4月2日止。合同生效并运行三年多，双方当事人已依约履行了合同义务，成立并生效的合同只能约束合同的当事人，原告屠晓红并不是该合同的当事人，因此，该合同对原告屠晓红不具有约束力，更不具有法律效力。原告屠晓红起诉被告张浪于法无据，即原告屠晓红不是本案适格的原告。二、第三人明桂舟与被告张浪之间并不存在违法转租的行为。2014年12月8日，第三人明桂舟与湖北恒达置业有限公司签订了《恒达华府定购书》后，在不知涉案房产已被依法查封的情况下交付200万元房款，办理按揭贷款，并实际善意占有涉案房产，即合同双方当事人已实际履行所签订的商品房买卖合同。第三人明桂舟对购买房屋进行验收；与物业公司签订《装修管理协议》；与装饰公司签订《装修合同》等，房屋装修完毕后，2015年4月2日第三人明桂舟与被告张浪签订《店面房屋租赁合同》，以上事实，有书证合同、收条、物业收费凭证等证实，请法庭依法予以确认。三、原告屠晓红要求合同无效，支付租金并无事实依据。2015年4月2日第三人明桂舟与被告张浪签订《店面房屋租赁合同》时，原告屠晓红还不是案涉房产竞拍人，该合同也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故对原告屠晓红要求认定该合同为无效合同的诉讼请求依法应驳回。支付租金是《店面房屋租赁合同》约定的义务，也是《合同法》规定的义务，但是该义务仅只针对作为合同一方主体的承租人而言，原告屠晓红不是《店面房屋租赁合同》一方主体，其在没有证据或者证据不足以证明第三人明桂舟侵占其房屋的情况下，向被告张浪要求支付2018年6月9日至2018年9月30日期间房屋租金83250元及第三人明桂舟承担支付房租的连带责任无事实依据。四、案涉房产至今尚属被执行人湖北恒达置业有限公司所有，执行标的物权未转移到原告屠晓红名下。根据物权法的规定，不动产所有权的取得依据的是登记。原告屠晓红用孝感市中级人民法院(2018)鄂09执恢25号之二《执行裁定书》来否定湖北恒达置业有限公司已向第三人明桂舟实际交付房屋的效力，无法律依据。原告屠晓红在执行程序中，已知晓案涉房产不具备初始登记条件的，竞拍物由于税未缴纳和整体没有竣工验收，无法办理不动产证；第三人明桂舟支付部分房款并占有；后续的产权登记事项由原告屠晓红自行负责的现状等法律风险。经查询，原告屠晓红未办理不动产登记，至今案涉房产的物权归湖北恒达置业有限公司所有，故原告屠晓红是无权主张案涉房产物权。第三人明桂舟已支付房款并实际占有，故其对房产的占有、使用应得到保护，原告屠晓红诉求不应得到法院的支持。综上，第三人明桂舟认为，原告屠晓红不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格的原告；第三人明桂舟与被告张浪之间也并不存在违法转租的行为；原告屠晓红要求合同无效，支付租金的诉求并无事实予以支持，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告屠晓红提交的证据三《店面房屋租赁合同》，因系被告张浪与第三人明桂舟签订的房屋租赁合同，被告和第三人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。证据四系法院民事判决书，因法院生效的民事判决书项下查明及认定的事实能够证明原告的目的，依法予以采信。证据五法院执行裁定书、送达回证、法院专递邮件详情单、网络竞价成功确认书、不动产登记证明，具有真实性、合法性，且与本案有关联性，依法予以采信。被告张浪提交的证据三法院民事判决书，因法院生效的民事判决书项下查明及认定的事实能够证明被告的证明目的，依法予以采信。第三人明桂舟提交的证据二《恒达华府定购书》、收据、银行转账凭证，证据三《装修管理协议》、物业收费凭证，证据四《装修合同》、收据，证据五《店面房屋租赁合同》，证据六不动产权利及其他事项登记信息、查询结果说明。因第三人明桂舟定购案外人湖北恒达置业有限公司的涉案房屋前已被法院查封，并通过司法程序竞拍卖给了原告，原告已在不动产登记机关进行了预告登记，权利人为原告屠晓红，且第三人明桂舟与案外人湖北恒达置业有限公司为该房屋买卖合同纠纷一案，法院已于2017年3月16日作出了(2016)鄂0902民初3332号民事判决，判决确认明桂舟与湖北恒达置业有限公司签订的《恒达华府定购书》无效，湖北恒达置业有限公司并返还明桂舟购房款200万元和按照银行同期贷款利率支付利息，故第三人提交的上述证据不能证明其证明目的，但对上述证据证明的事实部分应予以采信。根根当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：第三人明桂舟因定购了案外人湖北恒达置业有限公司开发的位于孝感市槐荫大道“恒达华府”的建筑面积约98平方米的房屋门面一间，遂与被告张浪于2015年4月2日签订了一份《店面房屋租赁合同》，合同约定，房屋租赁期限为5年，自2015年4月2日起至2020年4月2日止，租金为每年27万元，租金支付方式为每年4月2日前一次支付。合同签订后，被告张浪在此房屋门面经营至今。2016年，因第三人明桂舟与案外人湖北恒达置业有限公司就该房屋买卖合同纠纷向孝感市孝南区人民法院提起诉讼，其诉请：1、判令湖北恒达置业有限公司履行“恒达华府”项目107门面房的过户登记手续，将该房屋的产权转移给明桂舟。2、若湖北恒达置业有限公司确实无法履行合同，则要求湖北恒达置业有限公司返还定金100万元、购房款150万元，并按照银行同期贷款利率支付利息。后经法院审理查明，该房屋产权出卖人湖北恒达置业有限公司与他人有其他纠纷，涉案房屋已于2014年11月11日被孝感市中级人民法院进行了执行查封，2016年9月进行了网上拍卖后流拍，故法院于2017年3月16日依法作出了(2016)鄂0902民初3332号民事判决，判决：一、确认明桂舟与湖北恒达置业有限公司签订的《恒达华府定购书》无效。二、湖北恒达置业有限公司于本判决生效后十日内返还明桂舟的购房款200万元，并支付利息。三、驳回明桂舟的其他诉讼请求。该案目前已进入执行程序。2018年6月8日，原告屠晓红在孝感市中级人民法院组织的网络司法拍卖中，竞拍到了涉案房屋，孝感市中级人民法院于2018年6月8日依法作出了(2018)鄂09执恢25号之二执行裁定，该裁定书项下裁定内容为：一、湖北恒达置业有限公司开发的位于孝感市槐荫大道197号恒达华府的107号房屋归买受人屠晓红所有。所有权自本裁定送达买受人屠晓红时转移。二、买受人屠晓红可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续，本裁定送达后即发生法律效力。原告屠晓红收到执行裁定书后，于2018年8月23日到孝感市国土资源局进行了预告登记，并办理了权利人为屠晓红的鄂(2018)孝感市不动产证明第0010506号《不动产登记证明》。此后，原告屠晓红多次找被告张浪和第三人明桂舟交涉协商，要求收取自2018年6月9日起至2018年9月30日期间的房屋租金未果，以致成讼。另查明，第三人明桂舟于2018年2月8日收取了被告张浪支付自2018年4月9日至2019年4月9日期间的该房屋租金135000元。本院认为，涉案房屋的开发商湖北恒达置业有限公司因与他人有其他纠纷，该房屋已于2014年11月11日被孝感市中级人民法院在执行中依法予以查封并在网上进行拍卖，因明桂舟与湖北恒达置业有限公司签订了《恒达华府定购书》，基于明桂舟定购该房屋的合同目的不能实现，明桂舟为此于2016年10月31日向法院提起诉讼，后经法院审理并依法作出了判决，确认了明桂舟与湖北恒达置业有限公司签订的《恒达华府定购书》无效，该案已进入执行程序，故在本案中，对于原告屠晓红要求确认被告张浪与第三人明桂舟于2015年4月2日签订的《店面房屋租赁合同》无效的诉讼请求，鉴于明桂舟与湖北恒达置业公司签订的《恒达华府定购书》已被判决确认无效，明桂舟并非涉案房屋的所有权人，无权处分他人财产，而房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，且被告张浪与第三人明桂舟签订的《店面房屋租赁合同》亦系在法院判决《恒达华府定购书》确认无效之后才签订的，故原告的该项请求依法予以支持。原告屠晓红于2018年6月8日通过孝感市中级人民法院组织的网络司法拍卖中竞拍到了涉案房屋的所有权，该房屋的权利人发生转移，且原告亦办理了权利人为屠晓红的《不动产登记证明》，故原告要求被告张浪向其支付2018年6月9日至2018年9月30日期间的房屋租金83250元，依法予以支持。鉴于被告张浪于2018年2月8日已向第三人明桂舟支付了2018年4月9日至2019年4月9日的涉案房屋租金135000元，因在原告自2018年6月8日取得了涉案房屋所有权后，第三人明桂舟无权收取被告张浪支付的房屋租金，故2018年6月9日至2018年9月30日期间的房屋租金83250元第三人明桂舟理应返还给被告，被告张浪向原告支付该租金后可向第三人明桂舟另行主张权利，故原告要求第三人明桂舟承担支付房租的连带责任，依法不予支持。被告张浪辩称其与第三人的租赁关系继续有效的抗辩理由，于法无据，依法不予采纳。第三人辩称原告屠晓红并不是本案适格的主体以及原告屠晓红要求合同无效、支付租金并无事实依据，且案涉房产至今尚属案外人湖北恒达置业有限公司所有的抗辩理由，无事实和法律依据，依法不予采纳。综上所述，原告屠晓红的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第一百零九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告张浪与第三人明桂舟于2015年4月2日签订的《店面房屋租赁合同》无效。二、被告张浪于本判决生效之日起七日内向原告屠晓红支付自2018年6月9日起至2018年9月30日期间的房屋租金83250元。三、驳回原告屠晓红的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1881元，减半收取940.50元，由被告张浪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇一八年十二月二十五日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。