四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民初170号 原告（执行案外人）：关兴树，男，汉族，生于1957年4月29日，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：马泓，四川龙正律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川省南成建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华中路**********。 法定代表人：潘飞。 委托代理人：吴小三，男，汉族，生于1970年11月30日，系该公司员工，住四川省南部县。 委托代理人：薛桂源，南部县滨江法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地四，住所地四川省南部县南隆镇后街政协**v> 法定代表人：余建波。 委托代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 原告关兴树诉被告四川省南成建筑工程有限公司（以下简称南成公司）、第三人四川省南部弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告关兴树及其委托诉讼代理人马泓，被告南成公司的委托诉讼代理人吴小三、薛桂源，第三人弘鑫公司的委托诉讼代理人龚秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告关兴树提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对原告购买的位于南部县城的登记在第三人名下的“居高·天波公馆”11楼2号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2008年11月5日与第三人签订了《商品住宅房购销协议》，购买“居高·天波公馆”11楼2号房屋，南部县人民法院作出（2017）川1321民初5036号民事判决予以确认，在执行该判决中拟将房屋网签在原告名下时，发现该房屋已于2017年11月22日被南充市中级人民法院（2016）川13民初12号之二民事裁定予以查封，申请人是被告，被告是基于与第三人建设工程价款优先受偿权纠纷而申请查封。对此，原告提起了执行异议，被南充市中级人民法院（2018）川13执异53号执行裁定予以驳回，原告不服，提起本案诉讼。 被告南成公司辩称：原告的基础证据不足，原告所签的房屋买卖合同不属于预售备案的，其真实性存疑。签订预购合同是2009年，设计是2010年，弘鑫公司不可能预先知道准确的面积，与基本事实不吻合。原告预购是2009年，当时南部县的所有住宅价格均未达到3,000元每平米。该公司查封在前，南部县法院判决在后，且原告所持有一审判决存在程序瑕疵。这不能对抗南成公司优先受偿权。原告向房管局交款是个人行为，反而确认了原告帮助弘鑫公司转移财产。请求法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人弘鑫公司述称，原告起诉基本属实，请求法院依法裁判。 根据各方举证证据、当事人申请调取的证据及法院依职权核实的证据，确认事实如下： 四川省南部县人民法院2017年12月22日作出的（2017）川1321民初5036号民事判决认定:2008年11月5日，关兴树与弘鑫公司签订《商品住宅房（预）购销合同》，约定关兴树购买弘鑫公司开发建设的“居高·天波公馆”11楼2号房屋，面积79.39平方米，总价301,682元。合同签订当日，关兴树向弘鑫公司支付房款19.5万元，弘鑫公司出具加盖财务专用章的收据一张。2014年11月30日，弘鑫公司与案外人江运辉签订13份《商品房买卖合同》，并在南部县房地产管理局备案，合同约定弘鑫公司将包括关兴树购买的房屋在内共计13套房屋按2,800元/平方米、总价3,375,428元出售给江运辉，江运辉向弘鑫公司的法定代表人转款支付270万元。案涉房屋所涉项目于2014年1月3日办理预售许可，至今未竣工。该判决认为，关兴树与弘鑫公司签订的买卖合同合法有效，尽管弘鑫公司将卖给关兴树的房屋又卖给江运辉，但是，不得对抗已先行签订合同及支付合理价款的关兴树。遂判决：一、解除弘鑫公司与江运辉签订的“居高·天波公馆”11楼2号房屋的《商品房买卖合同》；二、确认关兴树与弘鑫公司签订的“居高·天波公馆”11楼2号房屋《商品住宅房（预）购销合同》有效，弘鑫公司协助关兴树办理网签备案手续；三、关兴树向弘鑫公司支付购房余款106682元。 同时查明，2017年11月22日，南充市中级人民法院作出（2016）川13民初12号之二民事裁定，对登记在弘鑫公司名下的“居高·天波公馆”11楼2号房屋予以查封。关兴树提出执行异议，本院作出（2018）川13执异53号执行裁定书，认为关兴树除购买的“居高·天波公馆”11楼2号房屋，在当地其名下已有用于居住的房屋，裁定驳回关兴树的异议请求。 本院于2018年4月19日作出（2016）川13民初12号民事判决，判决弘鑫公司向南成公司支付工程款5,215,000元及利息、退还履约保证金240万元及利息、赔偿损失650万元及利息，驳回了南成公司对已建工程享有优先受偿权的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 另查明，关兴树1996年因左腿受伤致残。本案中，他称，为方便生活，购买有电梯的房屋。他同时还陈述，“居高·天波公馆”项目所处位置原规划为6+1楼房和32层高层楼房，早在2009年就向弘鑫公司预订电梯楼房，预交了定金，当初未签订购房合同。2014年左右，在他要求下，弘鑫公司给其补签合同，因考虑房价因素（既与补签时的房价接轨，又考虑预订时的房价），将签订合同的时间提前，并将此前交纳房款的收据汇总出具一张收据。对于“居高·天波公馆”项目的规划演变过程，弘鑫公司无异议。 还查明，因“居高·天波公馆”项目涉购房户信访纠纷，南部县安置还房建设办公室、南部县滨江街道办事处与弘鑫公司共同对购房户进行了清理，并汇总形成清册，载明：“居高·天波公馆”11楼2号房屋的网签购房人为江运辉，实际购房人为“关心树”（在关兴树提供的购房合同上载明购房人系关心树将“心”更改“兴”而成），购房时间2009年11月5日。 本院认为，关兴树提供购房合同、交纳房款收据，证明向弘鑫公司购房的事实，且发生在弘鑫公司将关兴树购买的房屋于2014年出售给案外人江运辉之前，江运辉购房后办理了网签登记，上述事实已被南部县人民法院（2017）川1321民初5036号民事判决确认，并判决关兴树与弘鑫公司签订的《商品住宅房（预）购销合同》合法有效。在南部县政府处理“居高·天波公馆”项目涉购房户信访纠纷中，该县相关职能部门在清理汇总的“居高·天波公馆”项目购房情况，也能反映出案涉房屋网签购买人为江运辉，实际购买人为关兴树，印证上述事实的客观存在。 关兴树因身体残疾改善居住条件购房，属于因生存之需购房，已交纳的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”，《最高人民法院关于适用》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，判决如下： 一、不得执行关兴树购买的位于四川省南部县“居高·天波公馆”11楼2号房屋； 二、驳回关兴树的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由四川省南成建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2018）川13执异53号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  周朝阳 审判员  程 鹰 审判员  龚 莉 二〇一八年十二月十七日 书记员  杨鹏立