重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0113民初8165号原告（反诉被告）：朱修斌，男，汉族，1976年5月3日出生，住重庆市巴**。委托代理人：朱长远，重庆格林威律师事务所律师。被告（反诉原告）：毛妍，女，汉族，1982年10月18日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：纪太平（毛妍之夫），汉族，1982年1月14日出生，住四川省巴中市。被告（反诉原告）：纪太平，男，汉族，1982年1月14日出生，住四川省巴中市。原告朱修斌与被告毛妍、纪太平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理。被告纪太平在答辩期间于2018年6月14日提出管辖权异议，本案即中止诉讼；原告朱修斌于2018年6月19日提出司法鉴定申请；被告毛妍、纪太平于2018年10月30日提出反诉，本院合并予以审理，于2018年11月1日恢复审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱修斌的委托代理人朱长远、被告（反诉原告）毛妍的委托代理人纪太平、被告（反诉原告）纪太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱修斌本诉诉称，原告（经中介撮合）与被告于2017年11月5日签订房屋买卖合同，约定被告将位于巴南区李家沱林荫村XXX号XXX幢XXX号房屋卖与原告，并约定了相应的房屋价款、房屋过户手续办理期限及被告相应义务。但合同签订后，在原告通过诉讼途径要求履行合同过程中，原告发现被告于2018年5月24日秘密地将原告所购房屋转让与他人，并办理了过户手续，致使原告购房目的不能实现，被告具有严重恶意，构成极其恶劣的根本性违约，且给原告造成了严重损失。要求解除房屋买卖合同；被告共同支付房屋差价损失120000元，同时以该120000元为基数，按6%的年利率支付从2018年6月12日始至付清时止期间的利息损失；被告共同返还购房定金10000元；被告共同支付房屋购房中介服务费3600元；被告共同支付鉴定费5000元、律师费8000元。被告（反诉原告）毛妍、纪太平共同本诉辩称及反诉诉称，原、被告间的房屋买卖合同早已因原告的根本性违约行为导致解除，合同解除导致的相应责任均应由原告独自承担，同时，被告因此导致的相应损失，也应由原告承担。反诉要求：1、请求被反诉人立即向反诉人赔偿经济损失10000元，2、本案本诉及反诉的全部诉讼费用均由被反诉人承担。原告（反诉被告）朱修斌反诉辩称，对于其反诉请求，其主张的损失并不成立，即使存在损失也是由被告过错所致，应由其自行承担。经审理查明：被告（反诉原告）毛妍、纪太平系夫妻，被告（反诉原告）毛妍名下有一套住房坐落于重庆市巴南区李家沱林荫村XXX号XXX幢XXX号（建筑面积48.49平方米，套内面积41.09平方米）。2017年11月5日，原告（反诉被告）朱修斌为买方、被告（反诉原告）毛妍、纪太平为卖方，重庆三科房地产经纪有限公司为居间人，三方签订《房地产居间买卖协议》约定，该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本协议之日起五日内预约还款，银行同意还款后5日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；其他此房的房地产权证已抵押，买方出资解押，专款专用；该房屋成交价格为362500元；鉴于经纪方已促成买卖协议的成立，买卖双方确认，买方、卖方、经纪方三方签定本协议书之时，卖方须支付经纪方的中介服务费为2000元，买方须支付经纪方的中介服务费为3600元；买方委托经纪方代办按揭，买方在签署本协议时向经纪方另行支付按揭服务费；签署本协议后，若本协议非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，或买卖双方私下、通过其他经纪方成交该房屋，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利；付款约定，买卖双方经协商一致可选择一次性付款或按揭付款方式履行本协议；无论采取何种付款方式，买方均须于签署本协议时交纳诚意金1万元予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金（若卖方未能签署本协议，则经纪方原数退还买方已付诚意金，买方不得要求赔偿）；买方一次性付款约定，诚意金转为定金后，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款；买方须于签定本协议后银行同意还款后5日内交付10万元予卖方，作为买方向卖方支付的第二部分房款；在买卖双方于房地产权证从银行取出来后5日内申请办理该房屋产权转移登记，见房地产交易所出具的权属转移登记受理单后，买方向卖方支付25万元，作为第二/三部分房款；房屋尾款2500元待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后，由买方一次性向卖方支付；相关约定，卖方确认在签署本协议前已通知承租人出售事宜并取得承租人签署的关于放弃对本协议规定之同等条件下的优先购买权《声明》，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方；卖方应在办理产权转移登记手续前将该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕；卖方或卖方代表人/代理人须保证该房屋所有权属于自己或经该房屋产权人正式授权委托其该房屋交易事宜，并取得共有人同意；违约责任，如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的20%作为违约金；如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或者被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还；同时，本协议约定的应由买卖双方各自承担中介服务费总和之尚未付清的差额部分，由违约方支付给经纪方，守约方已向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿；备注（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准），买方全款购买，此房现已租赁起的，买方遵守原租赁合同的一切权利和义务，卖方将此房交给买方后，买方收齐接房后的租金。合同履行中，原告（反诉被告）朱修斌于签订合同当日支付定金1万元给被告（反诉原告）毛妍，还支付经纪方服务费3600元。被告（反诉原告）纪太平于2017年11月11日短信通知原告（反诉被告）朱修斌，强调涉案房屋存在长期租约对买方会有一定的影响，请买方重新考虑是否要继续购买，并于2017年11月21日和22日以电话和短信方式通知原告（反诉被告）朱修斌，2017年11月23日为银行预约的按揭贷款还款日，要求其于2017年11月23日支付10万元解押款至指定的收款账户；原告（反诉被告）朱修斌虽认为时间怆促，仍答应2017年11月23日办理，但未办理；被告（反诉原告）毛妍于2017年11月23日自筹资金偿还了涉案房屋的按揭贷款，于2018年5月17日办理涉案房屋的解除抵押登记手续，未将房地产权证原件托管于经纪方准备办理产权转移登记手续。原告（反诉被告）朱修斌遂支付律师费8000元，于2018年1月17日诉至本院，要求卖方履行合同，如实告知购房款收款银行账号，并披露、提供涉案房屋租赁情况及租赁合同，办理房屋过户手续，支付违约金72500元，支付律师代理费8000元；后撤回起诉。原告（反诉被告）朱修斌又于2018年4月12日诉至本院，请求卖方立即履行合同，如实告知、确认购房款收款银行账号，并立即披露、提供涉案房屋租赁情况及租赁合同，支付违约金72500元，配合办理房屋过户手续，支付律师代理费5000元；后发现涉案房屋的不动产权已于2018年5月21日转移登记至他人名下，又撤回起诉。审理中，原告（反诉被告）朱修斌为主张可得利益损失，申请了司法鉴定，由具备资质的专业机构对涉案房屋在2018年6月11日的价值评估为482500元，为此支付鉴定费5000元。原告（反诉被告）朱修斌认为，卖方于2017年11月11日就向买方发短信意图迫使买方与之解除买卖合同。被告（反诉原告）毛妍、纪太平认为，合同约定的10万元房款支付期限，最迟不能晚于2017年11月23日后的五天，但直至合同解除，买方无任何支付行为和意愿，其行为严重违背合同约定。双方各持己见，调解未果。以上事实，有当事人陈述，原告（反诉被告）朱修斌提交的《房地产居间买卖协议》、收据、收条、短信记录照片（2017年11月11日）、（2018）渝0113民初1550号《受理案件通知书》及该案档案材料、（2018）渝0113民初4894号《受理案件通知书》及2018年5月15日开庭笔录、调查令及不动产登记受理通知单、房屋买卖合同、评估报告及评估发票、法律事务委托合同及发票，被告（反诉原告）毛妍、纪太平提交的《房地产居间买卖协议》、短信记录（2017年11月21日）、通话时通话人自拍的视频记录（文字整理记录）、短信记录（2017年11月22日）、借记卡账户历史明细详单、收条、法律事务委托合同、庭审笔录（2018年5月15日）等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：当事人签订的《房地产居间买卖协议》不违反法律法规的效力性强制性规定，系有效合同；对各方均有法律约束力，各方应遵照合同全面履行义务。合同约定，银行同意还款后5日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；买方出资解押，专款专用；买方须支付经纪方的中介服务费3600元；若本协议非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，或买卖双方私下、通过其他经纪方成交该房屋，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利；买方均须于签署本协议时交纳诚意金1万元予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金；买方须于签定本协议后银行同意还款后5日内交付10万元予卖方，作为买方向卖方支付的第二部分房款；卖方应在办理产权转移登记手续前将该房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕；违约责任，如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的20%作为违约金；如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或者被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还；守约方已向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿。此后，买方按约履行合同义务，支付经纪方中介服务费3600元、卖方定金1万元。卖方于2017年11月21日和22日以电话和短信方式通知买方，2017年11月23日为银行预约的按揭贷款还款日，要求买方于短时间内，即2017年11月23日支付10万元解押款至指定的收款账户，虽不符合约定，但买方答应于2017年11月23日办理属于协商一致口头变更合同，买方未于2017年11月23日支付10万元解押款至卖方指定的收款账户属于违约行为，但卖方没有对其作出催告，自筹资金偿还按揭贷款后，于2018年5月17日办理涉案房屋的解除抵押登记手续，并未将房地产权证原件托管于经纪方准备办理产权转移登记手续，也未告知买方合同履行情况或催告买方履行合同，反而于2018年5月21日将涉案房屋转卖他人，属于根本性违约行为。审理中，卖方未举示相应证据证明自己向银行申请预约还款的时间，以及银行确定的按揭贷款还款时间；结合卖方在合同履行中的具体行为，比如，于2017年11月11日短信通知买方强调涉案房屋存在长期租约对买方的影响，请买方重新考虑是否要继续购买涉案房屋；比如，要求买方于短时间内支付解押款至指定的收款账户，买方未支付解押款也没有对其作出催告；比如，自筹资金偿还按揭贷款并于2018年5月17日办理涉案房屋的解除抵押登记手续后，未将房地产权证原件托管于经纪方准备办理产权转移登记手续；比如，未告知买方合同履行情况或催告买方履行合同；可以看出卖方履行合同义务未遵循诚实信用原则。尽管买卖双方都存在违约行为，但买方未应约支付解押款只是一般性违约行为，且卖方未催告，卖方办理涉案房屋的解除抵押登记手续后，并未将房地产权证原件托管于经纪方准备办理产权转移登记手续，反而将涉案房屋转卖他人，属于根本性违约行为，此行为导致涉案合同无法履行，不能实现合同目的，买方享有法定的合同解除权，卖方应依法承担违约责任。被告（反诉原告）毛妍、纪太平辩称，约定的10万元房款支付期限，最迟不能晚于2017年11月23日后的五天，直至合同解除，买方无任何支付行为和意愿，严重违背合同约定，其辩称理由不符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金是一种预定的赔偿责任，合同约定以涉案房屋成交总额的20%支付违约金，系买卖双方对违约导致损失金额的预定；尽管约定的违约金低于造成的损失，可以请求予以增加，但买方也有一定的违约行为，卖方将涉案房屋转卖他人的根本性违约行为，其应承担的违约责任宜以预定的涉案房屋成交总额的20%确定，而不能以其评估价值与成交价格之差额12万元确定，即被告（反诉原告）毛妍、纪太平支付原告（反诉被告）朱修斌违约金72500元（362500元×20%）。原告（反诉被告）朱修斌为购买涉案房屋支付了中介服务费3600元，为处理纠纷支付律师费8000元，为鉴定涉案房屋价值支付鉴定费5000元，这些都属于损失，不限于此的其他损失，都应以违约金的预定为限。被告（反诉原告）毛妍、纪太平请求赔偿经济损失10000元，没有合法依据。为此，原告（反诉被告）朱修斌请求解除房屋买卖合同，被告共同支付房屋差价损失120000元，同时以该120000元为基数，按6%的年利率支付从2018年6月12日始至付清时止期间的利息损失，被告共同返还购房定金10000元；被告共同支付房屋购房中介服务费3600元，被告共同支付鉴定费5000元、律师费8000元的本诉诉求，部分符合法律规定，应予以部分支持；被告（反诉原告）毛妍、纪太平请求被反诉人立即向反诉人赔偿经济损失10000元、本案本诉及反诉的全部诉讼费用均由被反诉人承担的反诉诉求，不符合法律规定，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱修斌、被告（反诉原告）毛妍、纪太平、重庆三科房地产经纪有限公司三方于2017年11月5日签订的《房地产居间买卖协议》中，有关买卖双方之间的权利义务关系约定条款于2018年11月1日予以解除；二、被告（反诉原告）毛妍、纪太平共同返还原告（反诉被告）朱修斌定金10000元；三、被告（反诉原告）毛妍、纪太平共同支付原告（反诉被告）朱修斌违约金72500元；四、驳回原告（反诉被告）朱修斌的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）毛妍、纪太平的反诉诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行上述判决第二、三项，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1616元，由被告（反诉原告）毛妍、纪太平共同负担931元，此款原告（反诉被告）朱修斌已垫付，限被告（反诉原告）毛妍、纪太平于本判决生效后十五日内迳付原告（反诉被告）朱修斌，本院预收的本诉案件受理费不作清退；原告（反诉被告）朱修斌负担本诉案件受理费685元。反诉案件受理费25元由被告（反诉原告）毛妍、纪太平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。在上述期限内递交上诉状后，七日内未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  卢再祥二〇一八年十二月十日书记员  郭俊伶