黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑08民终1277号上诉人（原审被告）：佳木斯同源商贸有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区长安路中段法定代表人：周航，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江元辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐敏秋，女，1969年10月27日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。原审被告：佳木斯市向阳区冬北皮草城，住所地佳木斯市向阳区。经营者：杨文斌，经理。上诉人佳木斯同源商贸有限责任公司（以下简称同源公司）因与被上诉人徐敏秋、原审被告佳木斯市向阳区冬北皮草城（以下简称冬北皮草城）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。同源公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人徐敏秋的全年租金为10万元；2、诉讼费由被上诉人徐敏秋承担。事实与理由：一审判决上诉人给付被上诉人年租金20万元，没有法律和事实依据。上诉人将同源商城一层3000平方米面积租赁给冬北皮草城，总租金为320万元，平均每年每平方米的租金1067元。徐敏秋的商铺面积为92.6平方米，年租金应为98804元，而一审法院再没有任何依据的情况下，就判决认定上诉人徐敏秋年租金20万元。被上诉人如果不同意上诉人租赁给冬北皮草城的租金320万元，为什么在2017年12月从冬北皮草城拿走10万元。因此，上诉人提起上诉。徐敏秋答辩称，一、同源公司从2011年至2015年一直承租徐敏秋房屋，每年租金均为20万元，其明知涉案房屋租赁价格的情况下未与徐敏秋协商擅自处分徐敏秋房屋，其行为表现就是对原有租赁价格的认可。二、从2011年至2015年同源公司拖延给付徐敏秋房租，徐敏秋每年均需通过诉讼来主张租赁费的行为来看，同源公司主观具有恶意性。从同源公司同时恶意处分案外人房屋的系列行为来看，也进一步印证了同源公司多年来的违法经营行为。这种行为如果能够得到支持，将严重破坏商场经济秩序、违背诚实信用原则。三、同源公司转租徐敏秋房屋，六个月内徐敏秋未提异议，视为同意了同源公司的转租行为，租赁合同有效，本案以租赁合同案由进行审理，适用法律正确。四、冬北皮草城对一审判决的租金价格、给付方式、案由均未提出异议，也是对年租金20万元的认可。综上，请二审法院依法维持一审判决。冬北皮草城未提交答辩意见。徐敏秋向一审法院起诉请求：1.判令二被告签订的房屋租赁合同中涉及原告房屋面积部分条款无效；2.二被告连带支付原告2017年6月30日至2018年6月30日的房屋租金10万元；3.2018年7月1日后，如二被告继续使用原告房屋，应与原告签订租赁合同，并按每年20万元标准给付原告租金，或立即腾出房屋；4.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2007年4月30日，原告徐敏秋依法取得位于佳木斯市××区青云社区，建筑面积92.6平方米商服房屋所有权（2007002307号），该房屋具体位置在中央同源商场一层72号、76号、80号三个厅位。2011年4月22日，徐敏秋与案外人春秋公司签订房屋租赁合同，双方约定徐敏秋将92.6平方米的三个厅位出租给春秋公司，租赁期限五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金20万元。合同期满后，双方未再续签合同。2017年9月30日，被告同源公司与被告冬北皮草城签订房屋租赁合同，合同约定：同源公司将位于佳木斯市向阳区长安路中段同源悦购物中心（原同源商场）一层整体，建筑面积不少于3000平方米出租给冬北皮草城用于经营皮草服装，租赁期限自2017年9月30日起至2021年12月31日止（同源公司给冬北皮草城三个月装修期，不计算在租期内），前三年租金为320万元，第四年租金为342.4万元。签订合同前，同源公司未与徐敏秋协商，在未告知徐敏秋租金价格的前提下将徐敏秋的房屋面积转租给冬北皮草城。同时同源公司也未告知冬北皮草城一层3000平方米面积中包含徐敏秋所有的部分。2017年12月8日，冬北皮草城作为次承租人代同源公司支付徐敏秋10万元租金。另查明，2014年1月28日，徐敏秋提起民事诉讼，要求春秋公司给付2014年度租金及利息损失，一审法院于2014年3月28日作出（2014）向民初字第130号民事判决书，判决春秋公司给付徐敏秋房屋租赁费20万元及逾期利息。判决生效后，春秋公司向本院提出申诉，本院于2014年12月8日作出（2014）佳民申字第30号民事裁定书，驳回春秋公司的再审申请。2015年10月27日，徐敏秋又提起民事诉讼，要求春秋公司给付2015年度租金及逾期付款违约金。一审法院于2015年11月6日作出（2015）向民初字第531号民事判决书，判决春秋公司给付徐敏秋2015年度房屋租金20万元及逾期利息。一审法院认为，本案争议焦点为同源公司转租给徐敏秋房屋面积的合同条款是否有效，以及租金损失的赔偿标准。一、关于合同效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与案外人春秋公司之间租赁合同到期后，被告同源公司将商场一层整体面积包括原告房屋面积在内一同出租给被告冬北皮草城。法院认为，将商场整体出租能够充分发挥物的效用的选择，这种选择不仅符合其他业主的利益，而且也是原告最现实的受益方式，能最大限度地实现所有权人的利益。考虑到本案具有特殊性，即原告的房屋面积含在商场一层面积内，该面积与商场面积完全没有隔开，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到面积的使用功能和效益。且原告知悉转租后，冬北皮草城作为次承租人于2017年12月8日给付原告租金10万元，至原告主张权利已经超过六个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告收到租金时就应当知道同源公司将房屋转租给冬北皮草城的事实，其怠于行使权利，应当视为原告同意转租，故合同中涉及转租原告房屋面积的部分应当认定有效。由于原告与同源公司未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原告与被告同源公司之间属于不定期租赁关系；二、关于租金损失赔偿标准问题，租金是由双方当事人协商确定的合同重要条件之一。同源公司将商城一层整体出租，在未与原告协商租金价格，也未经原告同意的前提下擅自将原告房屋面积转租给冬北皮草城使用，该转租行为违背原告的意志，损害了原告的利益。且因同源公司的原因没有向原告及时交纳租金，导致原告的主要合同目的无法实现，其利益难以得到保护。综合衡量当事人之间的利益冲突，为使各方当事人最大化地实现自己的利益。分析当前市场租金价格以及当事人的过错程度。结合法院两次判决均支持原告年租金20万元诉求的事实。法院认为，原告的诉讼请求具有一定的合理性，根据公平原则，支持原告年租金20万元较为公平合理。二被告在合同中约定租赁期限从2017年9月30日开始计算，扣减三个月装修期不计算在租期内，故原告的租金损失应当从2017年12月31日开始计算，此前冬北皮草城支付原告10万元租金应当抵消租期。对同源公司辩称按每平方米平均1067元计算租金，明显缺乏客观公正性，法院不予采纳；依据合同相对性原则，冬北皮草城作为租赁合同的相对人，其对原告享有部分房屋所有权的事实并不知情，不应承担连带责任和给付租金义务，支付租金的义务主体应为承租人同源公司。但因同源公司存在支付能力问题，且在法院执行案件中仍存在拒不履行给付租金义务的行为，为维护转租合同的稳定性，冬北皮草城作为次承租人，其同意在同源公司欠付原告租金范围内代同源公司直接将租金给付原告，用以抵消其转租合同的租金，该方式更为便捷和切合实际，事实上冬北皮草城已经实际履行了直接给付原告租金的义务，其给付原告租金后可以抵消同源公司租金。综上所述，对原告主张合理部分的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告同源公司给付原告徐敏秋2017年12月31日至2018年12月30日租金10万元，于判决生效之日起10日内付清；二、被告冬北皮草城在被告同源公司欠付原告徐敏秋租金范围内代为给付租金；三、驳回原告徐敏秋的其它诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元、保全费520元，合计1670元，由被告同源公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议厅位属被上诉人徐敏秋所有，上诉人同源公司擅自将其租给原审被告冬北皮草城，侵犯了被上诉人徐敏秋的缔约自由权，应当承担侵权责任。上诉人同源公司主张应按其与原审被告冬北皮草城的租赁合同折算被上诉人徐敏秋应得的租金为10万元，但该合同是在侵犯被上诉人徐敏秋权利基础上达成的，不能以此作为赔偿损失的依据。被上诉人徐敏秋的三个厅位2011年至2015年每年租金20万元，平均每平方米2159元。而在佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初596号案外人陈世海与上诉人同源公司房屋租赁合同一案中，陈世海所有的74.4平方米厅位2008年至2018年年租金158944元，平均每平方米2135元，此价格与徐敏秋主张的租金基本一致。上诉人同源公司在明知案涉厅位租赁价格的情况下，未经被上诉人徐敏秋同意擅自租给原审被告冬北皮草城，原审法院根据上诉人同源公司侵权行为的主观过错程度，依据公平原则以及惩罚性原则，作出的判决结果并无不当，本院对上诉人同源公司的上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人佳木斯同源商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑玉祥审判员  刘艳军审判员  路 敏二〇一八年十二月二十六日书记员  程 铭